信重工机械股份有限公
中枣庄矿业（集团）有限责任公司司
拟对内蒙古新大洲能源科技有限公司
资 产 评 估 说 明
增资项目股东全部权益
评估说明
中企华评报字(2012)第 1043-03 号
（共一册，第一册）
北京中企华资产评估有限责任公司
二零一二年三月二十八日
枣庄矿业（集团）有限责任公司拟对内蒙古新大洲能源科技有限公司增资项目
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目 录
第一部分 关于评估说明使用范围的声明 .................................................................... 4
第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 ..................................................... 5
第三部分 评估对象与评估范围说明 .............................................................................. 6
一、评估对象与评估范围说明 ........................................................................................... 6
二、实物资产的分布情况及特点 ....................................................................................... 7
三、企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况 ................................................. 8
四、企业申报的表外资产情况 ........................................................................................... 9
五、引用其他机构出具的报告情况................................................................................... 9
第四部分 资产核实情况总体说明................................................................................. 10
一、资产核实人员组织、实施时间和过程 .................................................................... 10
二、影响资产核实的事项及处理方法 ............................................................................ 13
三、资产核实结论 .............................................................................................................. 13
第五部分 资产基础法评估说明 ..................................................................................... 14
一、 流动资产评估说明 ............................................................................................... 14
二、固定资产-房屋建筑物评估技术说明 ....................................................................... 19
三、固定资产-机器设备评估技术说明 ........................................................................... 32
四、在建工程评估技术说明 ............................................................................................. 48
五、工程物资评估技术说明 ............................................................................................. 50
六、无形资产-土地评估技术说明.................................................................................... 51
七、矿业权说明 .................................................................................................................. 67
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八、负债评估说明 .............................................................................................................. 67
第六部分 收益法评估说明 ............................................................................................. 70
一、评估对象 ...................................................................................................................... 70
二、评估方法 ...................................................................................................................... 70
三、收益预测的假设条件 ................................................................................................. 70
四、我国宏观经济发展状况 ............................................................................................. 71
五、电石行业发展现状及未来发展趋势分析 ................................................................ 76
六、评估方法的运用和逻辑推理计算过程 .................................................................... 80
第七部分 评估结论及其分析 ......................................................................................... 92
一、评估结论 ...................................................................................................................... 92
二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因 ............................................................ 93
附件： 企业关于进行资产评估有关事项的说明 ........................................................ 95
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第一部分 关于评估说明使用范围的声明
本评估说明仅供国有资产监督管理部门、企业主管部门、评估行业
主管部门审查资产评估报告和检查评估机构工作之用。非为法律、行政
法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不
得见诸于公开媒体。
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第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明
本说明由枣庄矿业（集团）有限责任公司、新大洲控股股份有限公
司、内蒙古新大洲能源科技有限公司共同撰写，并签字盖章，具体内容
详见附件一。
(此页无正文)。
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第三部分 评估对象与评估范围说明
一、评估对象与评估范围说明
评估对象：内蒙古新大洲能源科技有限公司的股东全部权益。
评估范围：该公司在评估基准日的全部资产及相关负债，具体资产
类型包括：流动资产(货币资金、应收票据、应收账款、预付款项、其
他应收款及存货)、固定资产(房屋建筑物、构筑物、管道及沟槽、机器
设备、车辆和电子设备)、在建工程、工程物资、无形资产、流动负债(应
付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款)等。
上述资产在评估前申报的账面金额如下：
金额单位：人民币万元
资产类型 账面价值
流动资产 2,738.44
非流动资产 36,795.77
持有至到期投资
长期股权投资
固定资产 31,856.60
在建工程 4,608.98
工程物资 9.19
无形资产 321.00
长期待摊费用
递延税款
资产总计 39,534.21
流动负债 25,585.29
非流动负债 0.00
负债总计 25,585.29
净资产 13,948.92
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围
一致，业经大信会计师事务所有限公司审计。
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二、实物资产的分布情况及特点
纳入评估范围内的实物资产主要为房屋建筑物、机器设备及存货
等。这些资产具有以下特点：
1、存货
存货包括原材料、产成品及在用周转材料。
原材料主要是企业为持续正常经营而贮备的石灰石、电极糊、焦粒、
石墨电极、原煤、劳保用品、工器具以及辅助材料等，分别存放于公司
采购科及各直属厂仓库内。原材料大部分都属于近期购入。原材料堆放
整齐、有序，管理要求等级不同的材料分类摆放，便于收发、盘点及管
理，无毁损、报废等情况。
产成品为企业试生产但尚未实现销售的电石。产成品库存不大，产
品堆放整齐、有序，存货管理人员对产品保管情况熟悉程度较高。
在用周转材料主要为食堂不锈钢台面。
2、固定资产
⑴房屋建筑类
房屋建筑物包括生产厂房、办公用房和其他辅助用房、围墙、道路
等，主要房屋有电石炉厂房、配电室、锅炉房、转运站、办公楼、餐厅
以及地磅房等，2008年开始建设，2011年8月建成投入使用。
申报的建筑物总体质量良好，主要表现在以下几方面：
建筑物基础稳固，未发现不均匀沉降；建筑物地面以上主体结构完
好且有足够的承载力，未发现明显变形；重大建筑物内部设施完善，使
用正常；各项功能的技术指标均能满足既定的使用要求。
⑵机器设备类
该企业设备为电石生产设备，主要为原料制备设备、电石生产设备、
炉气净化设备及变配电、通用设备、热工控制等设备，设备装备水平较
高，技术较先进完全能满足生产需求。主要设备如下：
①原料制备设备：双梁式石灰竖窑、回转干燥机、破碎机、给料机、
振动筛、皮带等；
②电石生产设备：1#电石炉、风冷器、水冷器、破碎机、给料机、
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振动筛、皮带等；
③炉气净化设备：各种袋式除尘器、风机等；
④电力设备：主要包括电力变压器、专用变压器、开关柜、输电线
路等；
⑤通用设备：主要包括桥式起重机等；
⑥热工控制设备：DCS控制系统、综合自动化系统等
运输设备主要包括轿车、面包车等。
电子设备主要包括办公用计算机、打印机、复印机、传真机、空调
等。
设备具有以下特点：
①设备2011年8月刚转固，1号炉正处于调试阶段，企业制定有定期
进行保养、维护制度，故设备总体状况良好，可以满足工艺生产要求，
设备均能正常使用，基本处于全新状态。
②申报评估的设备价值量集中、单台价值量大、系统性强、工艺过
程连续，自原料制备至电石产品已形成完整系统。
③设备专用性强，类型集中，生产产品单一，仅用于电石产品的生
产。
3、在建工程
在建工程主要包括土建工程和设备安装工程。
(1)土建工程
此次评估申报的土建工程共1项，主要工程内容为铁路专用线项目。
(2)设备安装工程
在建工程-设备安装共13项。包括2号电石炉、2、3、4号双梁式石灰
竖窑及项目等。
三、企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
本次企业申报的无形资产主要包括土地使用权和矿业权。
账面记录无形资产为：土地使用权2宗，第1宗面积为218,909.00平方
米，土地证号：牙国用（2007）第1898号，证载权利人为内蒙古新大洲
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能源科技有限公司，土地用途：工业，使用权类型：出让，终止日期：
2057年4月19日。第2宗面积为183,054.00平方米，土地证号：牙国用（2012）
第0184号，证载权利人为内蒙古新大洲能源科技有限公司，土地用途：
工业，使用权类型：出让，终止日期：2057年5月11日。
采矿权1项，采矿许可证号：1521000810063，开采矿种：电石用石
灰岩，生产规模：20万吨/年。
四、企业申报的表外资产情况
截止评估基准日2011年12月31日，内蒙古新大洲能源科技有限公司
无表外资产。
五、引用其他机构出具的报告情况
无。
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第四部分 资产核实情况总体说明
一、资产核实人员组织、实施时间和过程
(一)清查组织工作
针对本项目实际情况和资产分布的情况，为了保证质量、统一评估
方法和参数，我们统一制定了资产评估现场工作计划、资产评估操作方
案，并根据项目需要组建相应的评估队伍。根据企业资产管理模式和资
产类型及分布特点，在企业相关人员的配合下，按专业分组于2012年1
月10日至2012年2月17日进行了现场清查核实。清查工作结束后，各小组
均提交了清查核实及现场勘察作业工作成果。
(二)清查主要步骤
1.指导企业相关人员进行资产清查与收集，准备应向评估机构提供
的资料；
先期派遣专家，指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的
基础上，按照评估机构提供的”资产评估明细表”、”评估调查表”及其填写
要求、资料清单，细致准确的登记填报，对被评估资产的产权归属证明
文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料进行收集。
2.初步审查被评估单位提供的资产评估明细表
评估人员通过翻阅有关资料及图纸，了解涉及评估范围内具体对象
的详细状况。然后仔细阅读各类资产评估明细表，初步检查有无填项不
全、错填、资产项目不明确，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产
评估明细表有无漏项等。
3.现场实地勘察
依据资产评估明细表、评估调查表，对申报资产进行现场勘察。针
对不同的资产性质及特点，采取不同的勘察方法。
对于机器设备，查阅了主要设备的购臵合同、竣工决算资料及验收
记录、运行日志、重大事故报告书、大修理和技改等技术资料和文件，
并通过和设备管理人员的广泛交流，了解设备的购臵日期、产地、各项
费用的支出情况，查阅设备的运行和故障记录，填写设备现场勘察记录
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等。通过这些步骤比较充分地了解了设备的变更及运行情况；
对于房屋建筑物逐一进行现场勘察，查阅了主要房屋建筑物的预
(决)算书及施工图纸等，根据房屋的技术状况和检修记录填写房屋现场
勘察记录表；
对在建工程，首先了解在建工程项目的概况、付款情况及目前状态，
收集并核实了企业的开工文件，查阅了工程记录、付款凭证等相关资料，
核对工程内容、进度及付款情况是否与申报情况一致；
4.补充、修改和完善资产评估明细表
根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估明细表，以做到”
表”“实”相符。
5.核实产权证明文件
对评估范围内的设备、房产、土地使用权以及矿业权的产权进行调
查，以确认作到产权清晰。
(三)各类资产清查的主要方法
1.固定资产的清查
(1)对于设备类资产，采取点面结合、普遍勘察与重点了解相结合的
办法，对价值量大的全部清查，其他设备做重点抽查。评估人员查阅和
复印了设备的采购合同，并重点核对和分析账面值中设备价和各项服务
费用及摊销费用比例。同时，评估人员查阅了有关安装工程的预、决算
报告及相关证明文件。
(2)对于房屋建筑物，核查每一项房屋的房产证明文件，并与企业有
关人员座谈，了解房产概况，对其面积、层高、结构、账面值等逐一落
实，达到实物与明细表相符。
(3)对于在建工程，对其形象进度进行现场勘察。评估人员通过与企
业有关人员座谈，了解在建工程概况，并结合有关预决算资料对工程造
价、资金成本进行详细核查。
2.对土地使用权的清查
评估人员根据提供的评估资料，进行土地面积、建筑面积、容积率、
土地情况、建筑结构等情况的核实，对委估宗地进行查勘，与有关人员
座谈，了解宗地位臵、土地四至、投资环境、配套设施及开发程度，作
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了详细的现场勘察记录。
3.对矿业权的清查
对于矿业权，评估人员了解了矿业权取得的历史沿革及方式，收集
了地质勘探、储量核实及开发利用资料，同时对是否交纳取得矿业权价
款进行了核实，并收集了相关证明依据。
4.流动资产、负债的清查
(1)实物性流动资产(主要为存货)：我们会同企业有关人员对企业申
报存货的数量及质量按照评估规范的要求进行了必要的清查。存货的抽
查实物比例达到规定要求。评估人员通过对存货的数量和购入时间等有
关情况进行了详细的核实，并收集了有关备品备件的合同和发票，了解
企业入账方法。经过核查，企业的存货管理严格、科学，无腐蚀、短缺
现象。
(2)非实物资产和负债的清查
主要通过核对企业财务总账、各科目明细账、会计凭证，对非实物
性流动资产进行清查。我们对货币资金、预付款项、其他应收款、应付
账款、预收款项、其他应付款等科目的重要记账凭证进行了重点核验，
发现企业财务管理比较严格，账目清楚，无重大异常情况。
5.业务调查
评估人员主要通过收集分析企业历史经营情况和未来经营规划以
及与管理层访谈对企业的经营业务进行调查，收集了解的主要内容如
下：
(1)了解企业历史年度权益资本的构成、权益资本的变化，分析权益
资本变化的原因；
(2)了解企业历史年度生产销售情况及其变化，分析销售收入变化的
原因；
(3)了解企业历史年度主营成本的构成及其变化；
(4)了解企业主要的其他业务和产品构成，分析各业务对企业销售收
入的贡献情况；
(5)了解企业历史年度利润情况，分析利润变化的主要原因；
(6)收集了解企业各项生产指标、财务指标，分析各项指标变动原因；
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(7)了解企业未来年度的经营计划、投资计划等；
(8)了解企业的税收及其他优惠政策；
(9)收集企业所在行业的有关资料，了解行业现状、区域市场状况及
未来发展趋势；
(10)了解企业的溢余资产和非经营性资产的内容及其资产状况；
(11)了解矿业权取得方式及权利状况。
二、影响资产核实的事项及处理方法
本次评估无影响资产清查的事项。
三、资产核实结论
根据对列入评估范围的资产所进行的核实，我们发现以下情况：
1、房屋未办理产权证。
2、采矿权证在基准日时已过期，尚未办理新的采矿权证，由于（1）
评估基准日没有合法有效的权属文件证明采矿权仍然合法有效存在；
（2）矿区为林区，目前解决不了林地征用的问题，因此，矿山暂无法
开采，也无法对其收益进行预测。
3、非实物资产，评估申报明细表和账面记录一致，申报明细表与
实际情况吻合。
4、实物资产的核实情况与申报明细一一核对，对核实明细项目已
与企业财务人员进行了沟通。
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第五部分 资产基础法评估说明
根据本次资产评估的目的、资产业务性质、可获得资料的情况等，
采用资产基础法进行评估。各类资产及负债的评估方法说明如下。
一、流动资产评估说明
(一)评估范围
评估范围为内蒙古新大洲能源科技有限公司申报的各项流动资产，
具体包括货币资金、应收票据、应收账款、预付款项、其他应收款及存
货。上述资产在评估基准日清查后账面值如下所示：
流动资产汇总表
金额单位：人民币元
编号 科目名称 账面价值
3-1 货币资金 780,749.78
3-2 交易性金融资产 0.00
3-3 应收票据 700,000.00
3-4 应收账款 2,673,731.21
3-5 预付款项 18,443,351.85
3-6 应收利息 0.00
3-7 应收股利 0.00
3-8 其他应收款 474,104.63
3-9 存货 4,312,495.47
流动资产合计 27,384,432.94
(二)评估过程
评估过程主要划分为以下三个阶段：
第一阶段：准备阶段
对确定在评估范围内的流动资产的构成情况进行初步了解，提交评
估准备资料清单和资产评估明细表示范格式，按照评估机构评估规范
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化的要求，指导企业填写流动资产评估明细表。
第二阶段：现场调查阶段
1、核对账目：根据企业提供的流动资产评估明细表资料，首先与
财务台账核对，实物资产和仓库台账进行核对。凡是资产中有名称和
数量不符的、重复申报的、遗漏未报的项目进行改正，由企业重新填
报，作到申报数真实可靠。
2、现场查点：评估人员、企业财务处等部门有关人员，对各项实
物流动资产进行了现场盘点。存货的抽查比例达到总金额的 60％以上，
数量的 40%以上，并填写了“存货抽查盘点记录”。
第三阶段：评定估算阶段
1、将核实后的流动资产评估明细表，录入计算机，建立相应数据
库；
2、对各类资产，遵照国有资产评估管理办法的规定，有针对性地
采用市场法、成本法，确定其在评估基准日的公允价值，编制相应评
估汇总表；
3、提交流动资产的评估技术说明。
(三)评估说明
根据企业提供的业经大信会计师事务所有限公司审定的 2011 年 12
月 31 日资产负债表、企业申报的流动资产各项目评估明细表，在核实
报表、评估明细表和实物的基础上，遵循独立性、客观性、公正性的
工作原则来进行评估工作。
1、货币资金
货币资金账面值为780,749.78元，其中现金6,152.23元，银行存款
774,597.55元。
(1)现金
库存现金存放于公司出纳室，全部为人民币6,152.23元。评估人员对
现金进行全面的实地盘点，根据盘点金额情况和基准日期至盘点日期的
账务记录情况倒推评估基准日的金额，现金与账面记录的金额相符。对
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于人民币现金以盘点核实后账面值确定评估值。
现金评估值6,152.23元。
(2)银行存款
银行存款为企业存放在牙克石建设银行、呼伦贝尔中国银行、牙克
石农业银行等处的人民币存款，评估人员将账面值同银行对账单、未达
账项的双向调节表进行了核对，经核实所有账户平衡相符，银行未达账
项均已由审计进行了调整，未发现有影响净资产的未达账项事宜。同时
评估人员联同审计人员向银行进行了询证，函证结果与对账单记录相
符。
银行存款评估值774,597.55元。
经上述评估，货币资金评估值为780,749.78元。
2、应收票据
应收票据账面值700,000.00元。主要为销售货款收到的商业承兑汇
票。核实时，核对明细账与总账、报表余额是否相符，核对与委估明细
表是否相符，查阅核对票据票面金额、发生时间、业务内容及票面利率
等与账务记录的一致性，以证实应收票据的真实性、完整性，核实结果
账、表、单金额相符。经核实应收票据真实，金额准确，无未计利息，
以核实后账面值为评估值。
应收票据评估值700,000.00元。
3、应收账款
应收账款账面余额2,700,738.60元，已计提坏账准备27,007.39元，账
面净额2,673,731.21元，主要为应收销售电石款等。评估人员核实了账簿
记录、抽查了原始凭证等相关资料，核实交易事项的真实性、账龄、业
务内容和金额等，并进行了函证，核实结果账、表、单金额相符。
本次评估采取个别认定、参考企业坏账准备计提标准计算坏账风险
损失相结合的方法确定评估值。具体评估方法如下：对于企业有确凿证
据证明全额不能收回的款项评估为零；对于关联方往来款项，经核对双
方挂账金额一致或经审计调整达到一致不影响净资产，以审核后的账面
值确认评估值；对于上述情况外的其他应收款，评估人员参考企业计提
坏账准备的方法按账龄对该部分应收款项计算坏账风险损失，其中：1
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年以内1%，1-2年10%，2-3年20%，3-4年40%，4年以上50%~100%，以经
审计账面原值减去坏账风险损失后的余额计算确定评估值。
按以上标准，评估风险损失为27,007.39元，以应收账款合计减去评
估风险损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关规定评估为零。
应收账款评估值为2,673,731.21元。
4、预付款项
预付款项账面价值为18,443,351.85元，主要包括预付材料款、设备款
及工程款等。评估人员查阅了相关材料采购合同或供货协议，了解了评
估基准日至评估现场作业日期间已接受的服务和收到的货物情况。未发
现供货单位有破产、撤销或不能按合同规定按时提供货物或劳务等情
况，各预付款项能收回的相应货物形成资产或权利，故以核实后账面值
作为评估值。
预付款项评估值为18,443,351.85元。
5、其他应收款
其他应收款账面余额475,358.21元，已计提坏账准备金1,253.58元，
账面净额474,104.63元。主要为代垫职工款及内部单位之间的往来款等。
本次评估采取个别认定、参考企业坏账准备计提标准计算坏账风险
损失相结合的方法确定评估值。具体评估方法如下：对于企业有确凿证
据证明全额不能收回的款项评估为零；对于关联方往来款项，经核对双
方挂账金额一致或经审计调整达到一致不影响净资产，以审核后的账面
值确认评估值；对于上述情况外的其他应收款，评估人员参考企业计提
坏账准备的方法按账龄对该部分应收款项计算坏账风险损失，其中：1
年以内1%，1-2年10%，2-3年20%，3-4年40%，4年以上50%~100%，以经
审计账面原值减去坏账风险损失后的余额计算确定评估值。
按以上标准，评估风险损失为1,253.58元，以其他应收款合计减去评
估风险损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关规定评估为零。
其他应收款评估值为474,104.63元。
6、存货
存货账面值为4,916,720.71元，存货跌价准备604,225.24元，存货净额
4,312,495.47 元 。 其 中 ： 原 材 料 账 面 值 2,931,935.27元 ， 产 成 品 账 面 值
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1,979,885.44元，在用周转材料账面值4,900.00元。存货的具体评估方法及
过程如下：
(1)原材料
原材料账面值2,931,935.27元，原材料主要是企业为持续正常经营而
贮备的石灰石、电极糊、焦粒、石墨电极、原煤、劳保用品、工器具以
及辅助材料等，分别存放于公司采购科及各直属厂仓库内。原材料大部
分都属于近期购入，账面值能够反映基准日材料市价情况，按核实后账
面确定评估值。
经评估，原材料评估值为2,931,935.27元。
(2)产成品
产成品账面值 1,979,885.44 元，主要是电石。评估人员向企业销售
部门了解了企业产成品的销售情况，产品销售情况正常，评估值计算方
法如下：
正常销售产成品的评估值=数量× 不含税售价× (1-销售费用率-销售税
金及附加率-所得税率-适当净利润率)
案例：电石
核实数量：413.37 吨
账面价值：1,979,885.44 元
销售状态：正常
基准日不含税销售价格：3,461.54 元/吨
企业 2011 年 12 月份税、费合计数计算表：
序号 项 目 计算公式或依据 2011 年 12 月
1 营业收入 取自基准日报表 5,423,285.15
2 销售费用 取自基准日报表 209,300.18
3 销售费用率 3=2/1 0.0386
4 税金、附加 取自基准日报表
5 税金、附加费率 5=4/1
6 利润总额 取自基准日报表 -9,922,229.06
7 所得税 取自基准日报表
8 所得税费率 8=7/1
9 净利润 取自基准日报表 -9,922,229.06
10 净利润费率 10=9/1
评估值=产成品核实后的数量× 该产品基准日不含税单价× (1-销售费
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用率-销售税金及附加费率-所得税费率-净利润率× 利润扣减率)
=413.37 × 3,461.54 × (1-0.0386)
= 1,375,664.17(元)
产成品评估值为1,375,664.17元，减值604,221.27元，减值主要原因是
公司处于试生产阶段，产品成本较高，形成减值。
(3)在用周转材料
在用周转材料账面值为 4,900.00 元，主要是指企业已经领用，且在
评估基准日时仍处于在用状态的周转材料。列入本次委估评估范围的在
用周转材料主要为食堂不锈钢台面等。
企业在用周转材料按购臵价入账。评估人员核查了有关购入发票、
明细清单及其他相关资料，通过现场勘察核实，确认其存在的真实性。
评估值计算方法：近期购臵的在用周转材料以现行市场价格确定其
重臵全价；结合其耐用年限及已使用年限计算其成新率，将重臵全价与
成新率相乘后得到在用周转材料的评估值。
经 评 估 计 算 ， 在 用 周 转 材 料 评 估 值 为 4,410.00 元 ， 评 估 减 值
490.00元，减值率10%，减值原因：主要评估在用周转材料的账面价值为
历史成本，评估作价时考虑了一定的成新率。
(4)存货的评估值
存货存货跌价准备评估为零，存货评估值4,312,009.44元，减值486.03
元，减值率0.01%。减值原因主要是产成品减值，目前公司处于试生产
阶段，产品成本较高，形成减值。
二、固定资产-房屋建筑物评估技术说明
(一)评估范围
本次评估范围为内蒙古新大洲能源科技有限公司的房屋建筑物、构
筑物、管道及沟槽。上述资产评估前账面原值187,887,008.06元，账面净
值为187,393,224.54元。
具体情况如下：
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金额单位：人民币元
账面价值
科目名称
原值 净值
固定资产-房屋建筑物 187,887,008.06 187,393,224.54
固定资产-构筑物及其他辅助设施 138,685,206.53 138,353,487.52
固定资产-管道及沟槽 40,266,285.59 40,146,053.22
房屋建筑物类合计 8,935,515.94 8,893,683.80
(二)主要资产概况
1、房屋建筑物分布状况
内蒙古新大洲能源科技有限公司的房屋建筑物，包括生产厂房、办
公用房和其他辅助用房、围墙、道路等，主要房屋有电石炉厂房、配电
室、锅炉房、转运站、办公楼、餐厅以及地磅房等， 2008年开始建设，
2011年8月建成投入使用。
2、主要房屋建筑物结构
房屋主要结构为框架、砖混结构。
框架结构：框架结构构造为钢筋砼条形基础、钢筋砼独立基础。钢
筋砼框架梁、独立柱、现浇平板、圈梁。围护结构为500mm厚机砖砌筑
墙体，墙体内设钢筋砼构造柱。外墙为水泥砂浆抹灰刷涂料，内墙混合
砂浆抹灰刷涂料，地板砖地面或水泥地面。门窗多为塑钢窗、木门。屋
面为加气砼块保温层、SBS卷材防水层或三毡四油沥青卷材防水层。水、
电、暖、弱电等配套设施齐全。
砖混结构：砖混结构构造一般为砖条形基础，钢筋混凝土基础梁或
圈梁。钢筋砼构造柱、圈梁、预应力空心板。围护结构500mm厚机砖砌
筑墙体，墙内设圈梁及构造柱。外墙面清水墙或水泥砂浆抹灰，内墙混
合砂浆抹灰刷涂料。地面多为水泥砂浆面层或地板砖地面。门窗多为钢
窗、塑钢窗、木门。屋面为三毡四油沥青卷材防水层。水电暖等配套设
施齐全。
(三)评估过程
第一阶段：准备阶段
评估人员进入现场后根据委托方提供的资产明细表进行账表核对，
同时对资产申报表中评估项目的工程量、结构特征与申报的建筑物技术
特征表所报数量和特征是否相符进行了核对并加以调整。
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第二阶段：现场勘察阶段
对被评估建筑物逐一进行了现场勘查，根据申报表，核对各建筑物
的名称、座落地点、结构形式、建筑面积等，并对照企业评估基准日时
的资产现状，将资产申报表中的缺项、漏项进行填补，做到账实相符，
不重不漏。在勘察时，还主要察看了房屋、构筑物的外型、层数、高度、
跨度、内外装修、室内设施、各构件现状、基础状况以及维修使用情况，
并作了详细的观察记录。
评估人员对委托评估的房屋建筑物、构筑物作详细的查看，除核实
建筑物、构筑物数量及内容是否与申报情况一致外，主要查看建筑物结
构、装修、设施、配套使用状况。
1、结构：为了判断建筑物基础的安全性，初步确定基础的可靠性
和合理性，为评估提供依据。根据结构类型对承重墙、梁、板、柱进行
细心观测，查看有无变形开裂，有无不均匀沉降，查看混凝土构件有无
露筋、麻面、变形，查看墙体是否有风化以及风化的严重程度。
2、装饰：每个建筑物的装修标准和内容不尽相同，一般可分为内
装修和外装修、高档装修和一般装修，但无论是对何种形式的装修，查
看的主要内容是看装修的内容有无脱落、开裂、损坏，另外还要看装饰
的新旧程度。
3、设备：水电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀，
能否满足使用要求。
4、围护结构：如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等，
查看有无损坏、丢失、腐烂、开裂等现象。
第三阶段：评估测算阶段
查阅了典型建(构)筑物、线路的有关图纸及预决算资料，并根据评
估基准日当地工程造价信息的建材市场价格，按现行定额和行业取费标
准进行评估值计算。
第四阶段：报告撰写阶段
在上述工作基础上汇总出基准日的评估结果并编写评估报告书。
(四)评估方法
本次对建(构)筑物、管道沟槽的评估，采用成本法。
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计算公式为：评估值=重臵全价×综合成新率
1、重臵全价的确定
重臵全价=建安综合造价+前期费用及其他费用+资金成本
委托评估的建(构)筑物具有很强的行业特殊性，房屋和构筑物规模
大，类型杂，项数多，因此，在计算重臵价值时将委托评估的房屋和构
筑物分为三大类：A类为面积较大和价值较高的房屋，B类为规模较大和
价值较高的构筑物，其余归为C类。A、B类采用成本法，C类根据A、B
类同类型结构的增长幅度进行类比调整。重臵价值一般包括综合造价、
前期费用及其他费用、资金成本。
(1)综合造价的确定
对于大型、价值高、重要的建(构)筑物采用预决算调整法确定其建
安综合造价，即以待估建(构)筑物决算中的工程量为基础，按现行工程
预算价格、材料价格、人工费用、费率，计算建安综合造价；计算出典
型工程综合造价后，再运用类比法对类似房屋和构筑物进行分析，找出
其与典型房屋和构筑物的差异因素，进行增减调整，从而计算出与典型
工程类似的房屋和构筑物的综合造价。
(2)前期费用及其他费用确定
根据建(构)筑物所在地区的国家和地方政府的规定确定该类建(构)
筑物的前期费用及其它费用的费用率。期费用及其它费用取费表如下：
序号 费用名称 费率 取费基数 取费依据
1 建设单位管理费 0.88% 工程费用 财建[2002]394 号
2 勘察设计费 3.40% 工程费用 计价格[2002]10 号
3 工程监理费 1.80% 工程费用 发改价格[2007]670 号
4 工程招投标代理服务费 0.11% 工程费用 计价格[2002]1980 号
5 可行性研究费 0.30% 工程费用 计价格[1999]1283 号
6 环境影响评价费 0.08% 工程费用 计价格[2002]125 号
合计 工程造价× 6.57%
(3)合理的资金成本：为评估对象在整体项目正常建设工期内占用资
金(包括综合造价、前期费用及其他费用)的筹资成本，即利息。根据合
理的整体项目建设工期，按照基准日执行的银行贷款利率，分别测算出
合理的资金成本。
基准日执行的银行贷款利率为：
时间 年利率%
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时间 年利率%
六个月以内（含六个月） 6.10
六个月至一年（含一年） 6.56
一至三年（含三年） 6.65
三至五年（含五年） 6.90
五年以上 7.05
2、综合成新率的确定
根据房屋建(构)筑物的基础、承重结构(梁、板、柱)、墙体、楼地面、
屋面、门窗、内外墙粉刷、天棚、水卫、电照等各部分的实际使用状况，
确定尚可使用年限，从而综合评定建筑物的成新率。计算公式：
综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)
3、评估值的计算
评估值=重臵全价×综合成新率
(五)典型案例评估分析
案例一：办公楼
明细表序号：表4-6-1序号15
结构：框架
建成年月：2011年8月
建筑面积：3630m2
账面原值：13,747,563.52元
账面净值：13,711,285.23元
1、概况
办公楼位于牙克石市工业园区，3层，框架结构，建筑面积3630平
方米。账面原值13,747,563.52元，账面净值13,711,285.23元。国有土地使
用证证号为牙国用（2009）第0113号，证载用途为工业，使用权类型为
出让。
该建筑物主体三层，钢筋混凝土结构，独立基础，钢筋混凝土条形
基础，钢筋混凝土框架梁、板、柱，外墙采用加气混凝土砌块，内墙采
用轻质隔墙，4mm厚SBS沥青防水卷材。大门采用玻璃地弹门，办公室
采用木门、12mm厚钢化玻璃门，铝合金窗框，镀膜玻璃，一楼大厅及楼
梯墙面干挂大理石，其余墙面刷乳胶漆。地板砖地面，轻钢龙骨上搁臵
矿棉板吊顶。室内给排水采用PP-R管材，公共卫生间污水管、通气管采
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用U-PVC管，溢水、泄水管采用镀锌钢管，消防设施采用消防水箱、烟
感报警器。采用上供下回同程式热水采暖系统，采暖管道为无缝钢管，
散热器采用多柱钢管散热器。
2、重臵全价测算
(1)综合造价的测算
评估人员根据企业提供的相关资料，计算建筑物的工程量，按照《内
蒙古自治区建筑工程预算定额》、《内蒙古自治区装饰装修工程预算定
额》、《内蒙古自治区安装工程预算定额》、《内蒙古自治区建设工程
费用定额》（2009年）计算建筑安装工程综合造价，主材价差根据《呼
伦贝尔市工程造价信息》2011年第4季度建设工程材料价格调整确定，
计算过程如下。
建筑装饰装修工程造价取费计算表
金额单位：人民币元
序号 费用名称 取费说明 费率 费用金额
直接费(含措施
1 直接费+措施项目合计 8,093,905.66
项目费)
人工费+机械费+组织措施人工费+
直接费中的人
2 组织措施机械费+技术措施项目人 1,994,826.98
工费+机械费
工费+技术措施项目机械费
3 管理费 直接费中的人工费+机械费 23 458,810.21
4 利润 直接费中的人工费+机械费 20 398,965.40
5 材料价差 人材机价差 1,108,865.08
6 合计 [1]+[3]+[4]+[5] 10,060,546.35
7 规费 [9]+[12]+[13]+[14]+[15]+[16] 560,372.45
8 工程排污费 0.00
9 社会保障费 [10]+[11] 420,530.84
10 养老失业保险 [6] 3.5 352,119.12
11 基本医疗保险 [6] 0.68 68,411.72
12 住房公积金 [6] 0.9 90,544.92
13 工伤保险 [6] 0.12 12,072.66
危险作业意外
14 [6] 0.19 19,115.04
伤害保险
15 生育保险 [6] 0.08 8,048.44
16 水利建设基金 [6] 0.1 10,060.55
17 合计 [6]+[7] 10,620,918.80
18 税金 [17] 3.48 369,607.97
19 含税工程造价 [17]+[18] 10,990,526.77
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安装工程造价取费计算表
金额单位：人民币元
序号 费用名称 取费说明 费率 费用金额
直接费(含措
1 直接费+措施项目合计 867,032.81
施项目费)
人工费+机械费+组织措施人工费
直接费中的人
2 +组织措施机械费+技术措施项目 250,073.98
工费+机械费
人工费+技术措施项目机械费
3 管理费 直接费中的人工费+机械费 18 45,013.32
4 利润 直接费中的人工费+机械费 17 42,512.58
5 材料价差 人材机价差 95,373.61
6 合计 [1]+[3]+[4]+[5] 1,049,932.32
7 规费 [9]+[12]+[13]+[14]+[15]+[16] 58,481.23
8 工程排污费 0.00
9 社会保障费 [10]+[11] 43,887.17
10 养老失业保险 [6] 3.5 36,747.63
11 基本医疗保险 [6] 0.68 7,139.54
12 住房公积金 [6] 0.9 9,449.39
13 工伤保险 [6] 0.12 1,259.92
危险作业意外
14 [6] 0.19 1,994.87
伤害保险
15 生育保险 [6] 0.08 839.95
16 水利建设基金 [6] 0.1 1,049.93
17 合计 [6]+[7] 1,108,413.55
18 税金 [17] 3.48 38,572.79
19 含税工程造价 [17]+[18] 1,146,986.34
综合造价=建筑装饰工程造价+安装工程造价
=10,990,526.77+1,146,986.34
=12,137,513.10(元)
(2)前期及其他费用
前期及其他费用=综合造价×6.57%
=12,137,513.10× 6.57%
=797,434.61(元)
(3)资金成本
该项目整体工程正常建设期为2年，建设资金均匀投入，利率按
6.65%计算，则：
资金成本=(综合造价+前期及其他费用)×6.65%×2÷2
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=(12,137,513.10+797,434.61)× 6.65%× 2÷ 2
=860,174.02(元)
(4)重臵全价=综合造价+前期及其他费用+资金成本
=12,137,513.10+797,434.61+860,174.02
=13,795,100.00(元)取整后
3、综合成新率的确定
根据建筑物的尚可年限、已使用年限，计算出建筑物的理论成新率。
该建筑于2011年8月建成，已使用0.39年。现场勘查基础部分无不均匀沉
降，承载力状况良好；承重构件及墙体连接牢固，无开裂；内外装饰状
况良好，无剥落脱皮现象；给排水、暖气等安装设施状况良好，经现场
勘查该房尚可使用60年。
综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
=60/(60+0.39)× 100%
=99%
4、评估值的确定
评估值=重臵全价×综合成新率
=13,795,100.00× 99%
=13,657,149.00(元)
案例二：1#电石炉厂房
明细表序号：表4-6-1序号1项
建筑面积：8,072.00 m2
结构：框架
建成年月：2011年8月
账面原值：20,651,400.53元
账面净值：20,616,903.78元
1、概况
1#电石炉厂房为三框架结构，檐高29.9米，建筑面积为8072平方米，
建成于2011年11月。
钢筋砼条形基础、钢筋砼独立基础。钢筋砼框架梁、独立柱、现浇
平板、圈梁。围护结构为500mm厚机砖砌筑墙体，墙体内设钢筋砼构造
柱，水泥地面。门窗为塑钢窗、钢门。屋面为三毡四油沥青卷材防水层。
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水、电、暖、弱电等配套设施齐全。
2、重臵全价测算
(1)综合造价的测算
评估人员根据企业提供的相关资料，计算建筑物的工程量，按照《内
蒙古自治区建筑工程预算定额》、《内蒙古自治区装饰装修工程预算定
额》、《内蒙古自治区安装工程预算定额》、《内蒙古自治区建设工程
费用定额》（2009年）计算建筑安装工程综合造价，主材价差根据《呼
伦贝尔市工程造价信息》2011年第4季度建设工程材料价格调整确定，
计算过程如下。
建筑装饰装修工程造价取费表
金额单位：人民币元
序号 费用名称 取费说明 费率 费用金额
直接费(含措施
1 直接费+措施项目合计 12,376,200.00
项目费)
人工费+机械费+组织措施人工费+
直接费中的人
2 组织措施机械费+技术措施项目人 3,094,050.00
工费+机械费
工费+技术措施项目机械费
3 管理费 直接费中的人工费+机械费 30 928,215.00
4 利润 直接费中的人工费+机械费 20 618,810.00
5 材料价差 人材机价差 1,695,539.40
6 合计 [1]+[3]+[4]+[5] 15,618,764.40
7 规费 [9]+[12]+[13]+[14]+[15]+[16] 869,965.17
8 工程排污费 0.00
9 社会保障费 [10]+[11] 652,864.35
10 养老失业保险 [6] 3.5 546,656.75
11 基本医疗保险 [6] 0.68 106,207.60
12 住房公积金 [6] 0.9 140,568.88
13 工伤保险 [6] 0.12 18,742.52
危险作业意外
14 [6] 0.19 29,675.65
伤害保险
15 生育保险 [6] 0.08 12,495.01
16 水利建设基金 [6] 0.1 15,618.76
17 合计 [6]+[7] 16,488,729.57
18 税金 [17] 3.48 573,807.79
19 含税工程造价 [17]+[18] 17,062,537.36
安装工程取费表
金额单位：人民币元
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序号 费用名称 取费说明 费率 费用金额
直接费(含措施
1 直接费+措施项目合计 866,334.00
项目费)
人工费+机械费+组织措施人工费
直接费中的人
2 +组织措施机械费+技术措施项目 199,256.82
工费+机械费
人工费+技术措施项目机械费
3 管理费 直接费中的人工费+机械费 25 49,814.21
4 利润 直接费中的人工费+机械费 17 33,873.66
5 材料价差 人材机价差 95,296.74
6 合计 [1]+[3]+[4]+[5] 1,045,318.61
7 规费 [9]+[12]+[13]+[14]+[15]+[16] 58,224.25
8 工程排污费 0.00
9 社会保障费 [10]+[11] 43,694.32
10 养老失业保险 [6] 3.5 36,586.15
11 基本医疗保险 [6] 0.68 7,108.17
12 住房公积金 [6] 0.9 9,407.87
13 工伤保险 [6] 0.12 1,254.38
危险作业意外
14 [6] 0.19 1,986.11
伤害保险
15 生育保险 [6] 0.08 836.25
16 水利建设基金 [6] 0.1 1,045.32
17 合计 [6]+[7] 1,103,542.86
18 税金 [17] 3.48 38,403.29
19 含税工程造价 [17]+[18] 1,141,946.15
综合造价=土建工程造价+安装工程造价
=17,062,537.36+1,141,946.15
=18,204,483.51(元)
(2)前期及其他费用
前期及其他费用=综合造价×6.57%
=18,204,483.51× 6.57%
=1,196,034.57(元)
(3)资金成本
该项目整体工程正常建设期为2年，建设资金均匀投入，利率按
6.65%计算，则：
资金成本=(综合造价+前期及其他费用)×6.65%×2÷2
=(18,204,483.51+1,196,034.57)× 6.65%× 2÷ 2
=1,290,134.45(元)
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(4)重臵全价=综合造价+前期及其他费用+资金成本
=18,204,483.51+1,196,034.57+1,290,134.45
=20,690,700.00(元)取整后
3、综合成新率的确定
根据建筑物的尚可年限、已使用年限，计算出建筑物的理论成新率。
该建筑于2011年8月建成，已使用0.39年。现场勘查基础部分无不均匀沉
降，承载力状况良好；承重构件及墙体连接牢固，无开裂；内外装饰状
况良好，无剥落脱皮现象；给排水、暖气等安装设施状况良好，经现场
勘查该房尚可使用50年。
综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
=50/(50+0.39)× 100%
=99%（取证）
4、评估值的确定
评估值=重臵全价×综合成新率
=20,690,700.00× 99%
=20,483,793.00(元)
案例三、厂区道路
明细表序号：表4-6-2序号23项
结构：砼
建成年月：2011年8月
面积：31,500.00m2
账面价值：8,417,578.60元
账面净值：8,395,365.55元
土地所有权证号：牙国用（2007）第1898号
1、概况
厂区道路路于2011年8月建成并投入使用，采用三七灰土垫层，水
泥路面，正常使用状态。
2、重臵全价测算
(1)综合造价的测算
评估人员根据企业提供的相关资料，计算建筑物的工程量，按照《内
蒙古自治区建筑工程预算定额》、《内蒙古自治区装饰装修工程预算定
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额》、《内蒙古自治区安装工程预算定额》、《内蒙古自治区建设工程
费用定额》（2009年）计算建筑安装工程综合造价，主材价差根据《呼
伦贝尔市工程造价信息》2011年第4季度建设工程材料价格调整确定，
计算过程如下。
建筑工程造价取费计算表
金额单位：人民币元
序号 费用名称 取费说明 费率 费用金额
直接费(含措施
1 直接费+措施项目合计 5,579,147.00
项目费)
人工费+机械费+组织措施人工费+
直接费中的人
2 组织措施机械费+技术措施项目人 1,394,786.75
工费+机械费
工费+技术措施项目机械费
3 管理费 直接费中的人工费+机械费 15 209,218.01
4 利润 直接费中的人工费+机械费 17 237,113.75
5 材料价差 人材机价差 764,343.14
6 合计 [1]+[3]+[4]+[5] 6,789,821.90
7 规费 [9]+[12]+[13]+[14]+[15]+[16] 378,193.09
8 工程排污费 0.00
9 社会保障费 [10]+[11] 283,814.56
10 养老失业保险 [6] 3.5 237,643.77
11 基本医疗保险 [6] 0.68 46,170.79
12 住房公积金 [6] 0.9 61,108.40
13 工伤保险 [6] 0.12 8,147.79
危险作业意外
14 [6] 0.19 12,900.66
伤害保险
15 生育保险 [6] 0.08 5,431.86
16 水利建设基金 [6] 0.1 6,789.82
17 合计 [6]+[7] 7,168,014.99
18 税金 [17] 3.48 249,446.92
19 含税工程造价 [17]+[18] 7,417,461.91
综合造价=建筑工程造价
=7,417,461.91(元)
(2)前期及其他费用
前期及其他费用=综合造价×6.57%
=7,417,461.91× 6.57%
=487,327.25(元)
(3)资金成本
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该项目整体工程正常建设期为2年，建设资金均匀投入，利率按
6.65%计算，则：
资金成本=(综合造价+前期及其他费用)×6.65%×2÷2
=(7,417,461.91+487,327.25)× 6.65%× 2÷ 2
=525,668.48(元)
(4)重臵全价=综合造价+前期及其他费用+资金成本
=7,417,461.91+487,327.25+525,668.48
=8,430,500元(取整)
3、综合成新率的计算
根据构筑物于2011年8月建成并投入使用，已使用0.39年，现场勘查
确定尚可使用年限为30年。
综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
=30/(30+0.39)× 100%
=99%(取整)
4、评估值的计算
评估值=重臵全价×综合成新率
=8,430,300× 99%
=8,345,997(元)
(六)评估结果及分析
1、评估结果见下表：
金额单位：人民币元
账面价值 评估价值 增值率%
科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值
合计 187,887,008.06 187,393,224.54 189,877,400.00 187,978,626.00 1.06 0.31
房屋建筑物 138,685,206.53 138,353,487.52 140,352,500.00 138,948,975.00 1.20 0.43
构筑物 40,266,285.59 40,146,053.22 40,490,600.00 40,085,694.00 0.56 -0.15
管道及沟槽 8,935,515.94 8,893,683.80 9,034,300.00 8,943,957.00 1.11 0.57
2、建(构)筑物增值主要原因分析
房屋建（构）筑物评估原值增值1,990,391.94元，增值率1.06%；净值
增值585,401.46元，增值率0.31%。增值主要原因如下：
由于近年来人工、材料、机械费用的不断上涨，形成评估增值。
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三、固定资产-机器设备评估技术说明
(一)评估范围
本次评估范围内的设备类资产主要包括机器设备、车辆和电子设
备，账面原值133,506,237.27元，账面净值131,172,816.73元，具体情况见
下表：
金额单位：人民币元
项 目 项数 账面原值 账面净值
设备类合计 707 133,506,237.27 131,172,816.73
固定资产-机器设备 562 131,228,145.36 130,074,848.88
固定资产-车辆 9 1,457,176.07 492,626.94
固定资产-电子设备 136 820,915.84 605,340.91
(二)设备概况
1、设备概况
该企业设备为电石生产设备，主要为原料制备设备、电石生产设备、
炉气净化设备及变配电、通用设备、热工控制等设备，设备装备水平较
高，技术较先进完全能满足生产需求。主要设备如下：
(1)原料制备设备：双梁式石灰竖窑、回转干燥机、破碎机、给料机、
振动筛、皮带等；
(2)电石生产设备：1#电石炉、风冷器、水冷器、破碎机、给料机、
振动筛、皮带等；
(3)炉气净化设备：各种袋式除尘器、风机等；
(4)电力设备：主要包括电力变压器、专用变压器、开关柜、输电线
路等；
(5)通用设备：主要包括桥式起重机等；
(6)热工控制设备：DCS控制系统、综合自动化系统等
运输设备主要包括轿车、面包车等。
电子设备主要包括办公用计算机、打印机、复印机、传真机、空调
等。
设备具有以下特点：
(1)设备2011年11月刚转固，1号炉正处于调试阶段，企业制定有定期
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进行保养、维护制度，故设备总体状况良好，可以满足工艺生产要求，
设备均能正常使用，基本处于全新状态。
(2)申报评估的设备价值量集中、单台价值量大、系统性强、工艺过
程连续，自原料制备至电石产品已形成完整系统。
(3)设备专用性强，类型集中，生产产品单一，仅用于电石产品的生
产。
2、主要生产工艺流程
焦碳（经破碎、干燥、筛分） 炉气净化
石灰（经破碎、筛分） 电石炉 电石锅（冷却）
成品电石 筛分 破碎
具体生产过程如下：
(1)原料系统-石灰生产
石灰石在矿山破碎成要求的规格，用吊车把石灰石吊至皮带运输机，
经过滚动筛除去碎石，进入储斗，经过磅秤进入吊斗。假烧石灰用的燃
料由堆场通过输送皮带机过磅进入吊斗，吊斗里的石灰和燃料由卷扬机
提升投入石灰窑。按规定时间把窑内烧好的石灰卸出来，经过中间仓由
输送机送至破碎机进行破碎，轧成 45 毫米以下的石灰，由提升机送到
滚筒筛筛去细灰，送入右灰仓由汽运送入电石厂供电炉使用。
段烧后产生的炉气由窑顶引出，经窑气分离器初步除尘，再进入窑
气洗涤塔，经水直接洗涤除尘并降温冷却后，自塔顶引出，经放空窑气
分离器除去夹带水沫，最后由排风机引自高空排放。
原料系统工艺概述
生产电石的主要原料石灰和焦炭均为厂外运入，从厂外运进的原料
石灰和焦炭分别运入石灰棚（长 108 米，宽 33 米）和焦炭（长 132 米，
宽 33 米）。石灰由两台 10t 电动桥式抓斗起重机，焦炭由两台 10t 电动桥
式起重机分别自车上卸下、堆积、装入各自的受料斗。石灰、焦炭经电
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机振动给料机加至带式输送机上，焦炭再经转运送至干燥破碎筛分车间。
焦炭先进入单层振动筛筛分，筛上物进入双齿辘破碎机破碎，破碎后的
焦炭和筛下物料一起再进单层振动筛筛分，筛下焦粉通过带式输送机运
出装车卖给客户。筛上物料进入焦炭干燥窑，窑内热风由引风机从热风
炉引入窑内与蒸出焦炭中的水分经除尘后一起排至大气中，干燥后的焦
炭（水分干燥至 1%以下）再进入单层振动筛筛分，筛上物料由带式输
送机送至焦炭贮仓。共设 3 个直径为 6 米的贮料筒仓，每个仓储量：250m3，
1 个储存焦炭，其余储存石灰。送入干燥破碎筛分车间的石灰先进入单
层振动筛筛分，筛上物进入双齿辗破碎机破碎，破碎后的石灰和筛下物
料一起再进单层振动筛筛分，筛下石灰通过带式输送机运出装车卖给客
户。筛上物料经带式输送机送至石灰贮仓。石灰和焦炭进行配料后由带
式输送机送入电石炉车间，经可逆配仓带式输送机卸料，由环形加料机
送入电石炉顶上的加料斗中。
(2)电石生产
配料：焦炭、石灰粒料分别经计量后，两种物料按工艺要求的重量
配比控制下料量，进入炉料贮仓。
电石生产：电石生产的原料焦炭、石灰粒料从炉料贮仓经下料管及
炉盖上的进料口进入炉内。
在电石炉内，电极放电，形成电弧从而形成~2000℃的高温。物料
在高温下熔融、反应，生成碳化钙（电石）。
电石炉出料时用烧穿器烧开炉口，熔融电石排入电石锅，由出炉牵
引装臵拉到冷却破碎厂房。
冷却、破碎：电石在冷却间采用自然冷却方法冷却。冷却后的电石
经过一、二次破碎后，送往电石中间库房，供聚氯乙烯生产用或直接销
售。
3、账面价值的构成
经了解，企业于2011年8月对1号炉资产转固，账面原值包含设备购
臵价（不含增值税）及运杂费、安装调试费、前期其他费及资金成本等。
电子设备仅为设备购臵价。
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4、设备的管理与维护保养
(1)企业对设备订有严格管理制度，明确规定不同设备不同大修期限
及大修后设备按大修标准验收。
(2)由于上述各种制度确立及严格执行，对一些关键设备都建立设备
档案，有使用工人每日工作原始记录，检修、故障记录，大修验收记录
等等，一旦设备发生故障能根据档案寻找故障潜在原因。
(三)评估过程
1、核实工作
评估人员对企业提供的机器设备类评估明细表进行审核，对各类设
备申报表填写不合理及空缺栏目要求该单位进行修改、补充；检查申报
表中有无虚报、漏报，重报的设备。
根据企业设备资产的构成特点及资产评估申报明细表的内容，向企
业有关资产管理部门及使用部门下发《设备状况调查表》、《车辆状况调
查表》，并指导企业根据实际情况进行填写，以此作为评估的参考资料。
2、现场勘察
评估人员依据设备申报表上项目逐项进行现场核实，现场核对设备
的名称、规格型号、生产厂家及数量是否与申报表一致，并及时补充和
完善评估明细表。
了解设备工作条件，现有技术状况、保养情况等。
收集购臵原始发票的复印件，核对产权，并了解设备使用状况。
3、评定估算
(1)根据本次评估目的，设备评估主要采用成本法。
(2)评估人员在评估作价时查阅了企业设备的历史资料，向生产厂家
进行询价，查阅设备报价手册，并通过其他诸如上网询价等手段进行询
价工作。
(3)设备成新率确定，主要采用年限法，并参考现场勘察法确定的成
新率情况。
(4)对评估明细表进行了审查和修改，然后加以初步汇总。
4、评估汇总
(1)经过以上评定估算，综合分析评估结果的可靠性，增值率的合理
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性，对可能影响评估结果准确性的因素进行复查。
(2)在审核修改的基础上，汇总评估明细表。
(3)把本次评估所用的基础资料及评估作业表、询价记录等编辑汇总，
做为本次评估的工作底稿。
5、撰写报告
在上述工作基础上汇总出基准日的评估结果并编写评估技术说明。
(四)评估方法
对于机器设备主要采用成本法进行评估。
评估值=重臵全价× 成新率
(1)重臵全价的确定
机器设备的重臵全价=设备购臵价格+运杂费+安装调试费+前期费
用及其他费用+资金成本-可抵扣的设备购臵价增值税-可抵扣的设备运
输费增值税。
①设备购臵费
国产机器设备主要依据《2011 中国机电产品报价手册》、向生产厂
家询价或从有关报价资料上查找现行市场价格，对于没有查询到设备出
厂价的参考最近购臵的同类设备合同价格确定。
对于电子设备根据当地近期市场价格资料，确定评估基准日的价
格，一般生产厂家或销售商提供免费运输及安装，即：重臵全价=购臵
价。
②运杂费
根据设备生产销售企业与各设备使用单位的运距、设备体积大小、
设备的重量、价值（贵重、价低）以及所用交通工具等因素视具体情况
综合确定。
具体计算公式为：
设备运杂费=设备购臵费×运杂费率
③安装调试费：安装调试费根据合同中约定内容，若合同价不包含
安装调试费用，根据行业定额中有关规定，合理确定其费用；合同中若
包含上述费用，则不再重复计算。
④前期及其他费用：
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前期及其他费用包括项目建设单位管理费、勘查设计费、工程监理
费等，按国家相关规定、有关取费文件和现场实际情况确定，明细如下：
前期及其他费用取费表
序号 项目 费率 计算公式 依据
1 建设单位管理费 0.88% 工程费× 计费费率 财建[2002]394 号
2 勘察设计费 3.40% 工程费× 计费费率 计价格[2002]10 号
3 工程监理费 1.80% 工程费× 计费费率 发改价格[2007]670 号
4 工 程招 投标代 理服 0.11% 工程费× 计费费率 计价格[2002]1980 号
务费
5 可行性研究费 0.30% 工程费× 计费费率 计价格[1999]1283 号
6 环境影响评价费 0.08% 工程费× 计费费率 计价格[2002]125 号
7 联合试运转费 2% 工程费× 计费费率
8.57%
⑤资金成本
资金成本根据本项目合理的建设工期，按照评估基准日相应期限的
贷款利率以设备购臵费、安装调试费、其他费用三项之和为基数确定。
基准日实行的贷款利率如下：
项目 年利率(%)
一、短期贷款
六个月以内（含 6 个月） 6.10
六个月至一年（含 1 年） 6.56
二、中长期贷款
一至三年（含 3 年） 6.65
三至五年（含 5 年） 6.90
五年以上 7.05
⑥可抵扣增值税金额
根 据《关于 全国实施 增值税转 型改革若 干问题的 通知》（ 财税
[2008]170 号）规定，增值税一般纳税人购进（包括接受捐赠、实物投资）
或者自制（包括改扩建、安装）固定资产发生的进项税额，可凭增值税
专用发票、海关进口增值税专用缴款书和运输费用结算单据（统称增值
税扣税凭证）从销项税额中抵扣，其进项税额应当记入“应交税金一应
交增值税(进项税额)”科目。设备评估中对于符合条件的设备要将其增
值税从重臵全价中扣减。
车辆重臵全价由购臵价、购臵税、牌照手续费三部分构成。
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运输设备重臵全价=车辆购臵价+车辆购臵税+牌照手续费
车辆购臵税=车辆不含税售价×10%
=含税售价÷1.17×10%
(2)综合成新率的确定
对于专用设备和通用机器设备
①对于大型、关键设备，通过对设备使用状况的现场考察，查阅有
关设备的运行状况、主要技术指标等资料，以及向有关工程技术人员、
操作维护人员查询该设备的技术状况、大修次数、维修保养的情况，并
考虑有关各类设备的实际使用年限的规定，以及该设备的已使用年限等
因素，合理确定尚可使用年限，从而计算综合成新率。对于其他小型设
备，根据其工作环境、现有技术状况，主要结合其经济寿命年限来确定
其综合成新率。
综合成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)× 100%
②对于车辆，依据国家颁布的车辆强制报废标准，以车辆行驶里程、
使用年限两种方法根据孰低原则确定成新率，然后结合现场勘察情况进
行调整，其公式为：
使用年限成新率＝(规定使用年限－已使用年限)／规定使用年限)
×100%
行驶里程成新率＝(规定行驶里程－已行驶里程)／规定行驶里程×
100%
综合成新率 = 理论成新率× 调整系数。
③对超期服役等设备以现场勘察成新率确定综合成新率，若能继续
发挥其功能，其成新率不低于 15%。
对于市场较活跃的按二手设备价格确定其评估值；对于待报废等设
备，其评估值按其可变现市场价值扣除相关费用后来确定。
(3)评估值的确定
设备评估值=设备重臵全价× 综合成新率
(五)设备案例举例：
案例一：双梁式石灰竖窑(机器设备评估明细表4-6-4，序号49)
资产编号：02-08-0398
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规格型号：170t/d双梁式
生产厂家：石家庄市新华工业炉有限公司
购臵启用日期：2011年8月
账面原值：9,210,828.55元
账面净值：9,137,909.49元
(1)设备概述
双梁式石灰竖窑具有热耗低，石灰活性度高，燃料适应性强，结构
简单，造价低等优点。适用于钢铁行业利用高炉煤气和焦炉煤气以及化
工、电石行业利用电石炉尾气或与煤粉混烧等技术。达到提高石灰质量
和节能的目的，煅烧出高质量活性石灰。
主要技术特征：
生产能力：窑的操作弹性可以从70%-100%调节。以300t/d窑为例，
生产能力可以在210t/d-300t/d的范围内任意调节，均能实现稳定操作，而
不影响质量和消耗指标。
石灰石粒度：30mm-60mm；40mm-80mm，粒度范围比为1：2。
燃料种类：该窑可以采用天然气，燃料油，煤粉，焦炉煤气，低热
值的煤气(如纯高炉煤气)，电石炉气等作为燃料。除了上述以外，一个
重要的特点是该窑可以使用以上各种燃料组成的混合燃料(气-气，气-液
和气-固、液-固等各种混合)。
石灰产品：石灰质量好，活性度高(即可达到360ml，4N HCL法10分
钟)，石灰生过烧率为3-6%。
热耗低：该窑热能利用合理，一次空气通过烟气预热，二次空气通
过冷却石灰预热，燃料燃烧完全，燃料热量被充分利用，因而热耗低，
约800-900kcal/kg石灰。
作业率高：每年可连续操作48-50周。
煅烧方式：采用最新技术——3路压力系统煅烧方式，使生产出的石
灰生过烧率更低，特别是石灰活性度有更大的提高。
主要技术参数：
序号 名称 数值 备注
1 竖窑型式 双梁窑 三路压力系统
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2 竖窑座数 1座
3 日产量 170t/d
4 竖窑有效内径 4490mm× 3240mm
5 竖窑有效高度 21 m
6 竖窑有效容积 285m3
7 烟尘排放浓度 50~80 mg / m3
8 年产量 22.4× 104t/4
电石炉气流量 2250 Nm3/h.座
9 燃料 电石炉气窑前压力 12-14kpa
煤粉热值 ~5000kcal/kg
10 利用系数 0.6～0.7t/ m3.d
11 原料消耗 1.78t/t 灰 粒度：40/80mm
12 生过烧率 ≤8%
13 活性度 ≥320
14 日历作业率 >90%
15 年作业天数 330 天
16 竖窑大修期 5年
(2)重臵全价的确定
该设备重臵全价由设备购臵费、运杂费、基础费、安装调试费及资
金成本等部分构成。重臵全价的计算如下：
金额单位：人民币元
代
项目名称 标准费率 计算公式 计算结果 取费依据
码
A 设备购臵价 7,830,000 询价
B 运杂费 5.00% B=A× 费率 391,500 机械计（ 1995）1041 号
C 设备基础费 0.00% C=A× 费率 0 机械计（ 1995）1041 号
D 安装调试费 12.00% D=A× 费率 939,600 机械计（ 1995）1041 号
E 小计 E=A+B+C+D 9,161,100
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代
项目名称 标准费率 计算公式 计算结果 取费依据
码
F 建设单位管理费 0.88% F=E× 费率 80,618 财建[2002]394 号
G 勘察设计费 3.40% G=E× 费率 311,477 计价格[2002]10 号
H 工程监理费 1.80% H=E× 费率 164,900 发改价格[2007]670 号
工程招投标代理服
I 0.11% I=E× 费率 10,077 计价格[2002]1980 号
务费
J 可行性研究费 0.30% J=E× 费率 27,483 计价格[1999]1283 号
K 环境影响评价费 0.08% K=E× 费率 7,329 计价格[2002]125 号
L 联合试运转费 2% L=E× 费率 183,222 机械计[1995]1041 号文
M 小计 M=F+G+…+L 785,106
按整体 工程建设规模合理
N=(E+M)× 合 理
N 资金成本 6.65% 661,423 工期 2 年及对应商贷利率确
工期× 利率/2
定
P 重臵全价(取整) P=E+M+N 10,607,600 含增值税
Q 增值税 1,165,097
R 重臵全价(取整) R=P-Q 9,442,500 不含增值税
该设备重臵全价取整为9,442,500.00元。
(3) 综合成新率的确定
该设备于2011年8月投入使用，已使用了0.39年。通过现场勘察并查
阅相关运行记录、检修记录、安全性能检验报告等资料，并向设备管理
及使用人员了解，得知该企业制定有正常的维修保养制度，目前设备正
处于调试阶段，设备基本处于全新状态。经向设备管理人员了解，认为
该设备尚可使用14年。故该设备的综合成新率为：
综合成新率 =尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)× 100%
=14/(0.39+14) × 100%
=97.23%
取整后为97%
(4)评估值的确定
评估值=重臵全价× 综合成新率
=9,442,500.00× 97%
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= 9,159,225.00元
案例二：1#电石炉 (机器设备评估明细表4-6-4，序号48)
资产编号：02-09-0266
规格型号：25500KVA
生产厂家：中钢集团吉林机电设备有限公司
购臵启用日期：2011年8月
账面原值：11,017,761.09元
账面净值：10,930,537.15元
(1)设备概述
该电石炉为密闭式电石炉，是在开放式电石炉上部加上盖子，将炉
内产生的一氧化碳用风机抽出，并将抽出的气体净化，可使能源综合利
用，主要优点是炉盖隔绝了空气，一氧化碳又被抽出，使料面无法燃烧，
从而得到密闭操作，得到节约能源的目的。该电石炉具有以下特点：
1) 电石炉炉体、炉底通风系统、炉底检测装臵、烧穿设备等，布臵
在+5.000米平面以下。
2)电石炉炉盖及水冷系统、13个加料管、短网系统设备、电极柱下
段部分设备、水冷分配器等，布臵在+5.00～ +12.300米平面之间。
3)电石炉变压器及其辅助设备、液压站设备布臵在+9.00米平面。
4)组合把持器和电极柱上段部分设备、电极升降压放液压系统、12
个加料仓、电极测量装臵布臵在+12.300 ～ +16.700米平面之间。
5)环行加料机布臵在+16.700米平面。
6)试验冷却水系统：从进水主管线往炉上分配的分管到二层平台上
阀门法兰下口开始，至二层平台回水管法兰上口止的3个水分配器、管
路、阀门、胶管等。炉面压力3.5kg.（按照炉盖、接触元件、保护套、水
冷套、低环等分类集中布臵）
主要技术参数：
电炉结构形式 固定式密闭炉
电炉变压器容量 8500KA
电炉变压器数量 3台
炉壳外径 9040mm（炉盖直径为 9040mm）（炉底
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钢板厚：20
炉壳高度 4700mm
炉膛深度 2750mm（141 立方米容积）
炉膛内径 8080mm（减去左右各一层耐火砖的厚
度 460mm ， 如 果 用 两 层 厚 度 为
230+345，则炉膛直径 7850mm）
炉底工字钢 400（C 型）
炉盖(总高度) 1080mm
底部环距二层楼面高度 400mm
水冷套高度 628mm+200mm 分段加工
保护屏高度 1590mm
下料柱距二层楼面高度 200mm
电极直径 1250mm
电极极心圆直径 3600mm
电极工作行程 1500mm
电极形式 自焙电极
电极壳板厚 2mm
筋片厚度 3mm
筋片数 12
筋片加强筋直径 20mm
每个电极的风扇的风量 1200
变压器形式 1台
周边料管 12
中心料管 1个
中心料管为独立料仓位臵 16.7m 平面上，接触元件加长 50mm。
(原来长 6300，现在 6600)
(2)重臵全价的确定
该设备重臵全价由设备购臵费、运杂费、安装调试费、基础费、其
他费及资金成本等构成。重臵全价计算如下：
金额单位：人民币元
代
项目名称 标准费率 计算公式 计算结果 取费依据
码
A 设备购臵价 9,400,000 询价
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代
项目名称 标准费率 计算公式 计算结果 取费依据
码
B 运杂费 3.00% B=A× 费率 282,000 机械计（ 1995）1041 号
C 设备基础费 5.00% C=A× 费率 470,000 机械计（ 1995）1041 号
D 安装调试费 10.00% D=A× 费率 940,000 机械计（ 1995）1041 号
E 小计 E=A+B+C+D 11,092,000
F 建设单位管理费 0.88% F=E× 费率 97,610 财建[2002]394 号
G 勘察设计费 3.40% G=E× 费率 377,128 计价格[2002]10 号
H 工程监理费 1.80% H=E× 费率 199,656 发改价格[2007]670 号
I 工程招投标代理 0.11% I=E× 费率 12,201 计价格[2002]1980 号
服务费
J 可行性研究费 0.30% J=E× 费率 33,276 计价格[1999]1283 号
K 环境影响评价费 0.08% K=E× 费率 8,874 计价格[2002]125 号
L 联合试运转费 2% L=E× 费率 221,840 机械计[1995]1041 号文
M 小计 M=F+G+…+L 950,585
N 资金成本 6.65% N=(E+M)× 合 理 工 800,832 按整体工程建设规模合理工期 2
期× 利率/2 年及对应商贷利率确定
P 重臵全价(取整) P=E+M+N 12,843,417 含增值税
Q 增值税 1,385,552
R 重臵全价(取整) R=P-Q 11,457,900 不含增值税
该设备重臵全价取整11,457,900.00元
(3) 综合成新率的确定
该设备于2011年8月投入使用，已使用了0.39年。通过现场勘察、查
阅相关运行记录、检修记录、安全性能检验报告等资料，并向设备管理
及使用人员了解，得知该企业制定有正常的维修保养制度，目前设备正
处于调试阶段，设备基本处于全新状态。经向设备管理人员了解，认为
该设备尚可使用14年。故该设备的综合成新率为：
综合成新率 =尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限) × 100%
=14/(0.39+14) × 100%
=97%
（4）评估值的确定
评估值=重臵全价× 综合成新率
=11,457,900.00× 97%
= 11,114,163.00元
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案例三：丰田4000型越野车(机器设备评估明细表4-6-5，序号3)
名称：丰田4000型越野车
牌照号码：蒙E09680
型号：JTEB25J850
生产厂家：日本丰田公司
购臵日期：2008年2月
启用日期：2008年2月
已行驶里程：228600公里
账面原值：487,980.00元
账面净值：125,606.24元
(1)车辆概况
主要技术参数
气门结构： 双顶臵凸轮（DOHC）
压缩比： 10.4
缸径： 94
缸体材料： 铝合金
汽缸数： 6
气缸排列型式： V型
环保标准： 欧4
排量： 3956mm
进气型式: 自然吸气
发动机位臵: 前臵
最大扭矩—扭矩值: 381
最大功率—功率值: 202
最大扭矩—转速: 4400
最大功率—转速: 5600
行程: 95
每缸气门数: 4
燃油箱容积: 87
燃油标号: 93#
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燃料类型: 汽油
供油方式: 多点电喷
变速箱类型: 手自一体
档位个数: 5
变速箱变速杆位臵: 地排
排量（升）: 4.0
最大马力: 275
该车辆至评估基准日止，现已运行3.84年，行驶228600公里，末发
生过交通事故，也末进行过大修。评估人员经现场观察及向车管人员了
解后认为：车主单位重视维护、保养、强化驾驶人员安全教育，使之各
系统均处于较好的工作状态,各项性能均可达到原设计要求，机件完整，
车况良好，运行正常，可满足使用需要。
(2)重臵全价的确定
①车辆购臵价
查询2011年12月太平洋汽车网及呼伦贝尔地区近期汽车市场价格信
息，现确定本车辆评估基准日购臵价（含税）：420,000.00元
②车辆购臵税
车辆购臵税=车辆购臵价/1.17× 10%
=420,000.00/1.17× 10%
=35,897.00元
③新车牌照工本费
新车牌照工本费：480元
④重臵全价
重臵全价=车辆购臵价+车辆购臵税+新车牌照工本费
=420,000.00+35,897.00+:480.00
=456,400.00元
(3)综合成新率的确定
根据国家二委一部一局2000.12.18颁布的《关于调整汽车报废标准若
干规定的通知》中的规定，该车辆属于非营业性车辆,其使用年限及行驶
里程均在国家规定的范围内。
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①年限成新率
该车辆经济寿命年限为15年，现已行驶3.84年。
年限成新率=(1-使用年限/可使用年限)× 100%
=(1-3.84/15)× 100%
=74%(取整)
②行驶里程成新率
该车辆设计行驶里程500000公里，现已行驶228600公里。
行驶里程成新率=（1-行使里程/可行使里程）× 100%
=(1-228600/500000) × 100%
=54%（取整）
综上所述，采用孰低原则，理论成新率确定为54%
③现场勘察情况
评估人员对该车辆进行现场勘察，其结果如下：
A:主传动机构及底盘：发动机性能良好，启动、加速平稳，无异音，
温度较正常；各档变速轻便、准确、可靠，无撞击声；前后桥无渗漏，
底盘无变形。
B:主控系统：方向机总成较灵活，仪表显示准确。
C:制动性能：制动装臵可靠，制动距离符合要求，刹车轨迹左右一
致。
D:润滑与环保：润滑油（脂）呈淡黄色、洁净，各转动处润滑正常；
发动机燃油燃烧充分，尾气排放合格。
E:外观：金属漆光亮，门窗洁净；大排灯、尾灯明亮、无损坏；铝
轮辋光亮，螺母无松动，轮胎磨损正常；车厢内部装饰较好。
评估人员经现场勘察后认为：该车辆实际使用状况良好，现场勘察
情况与理论成新率基本一致，故不对理论成新率进行修正。
④车辆成新率
综上所述，确定车辆成新率为54% 。
(4)评估值的确定
评估值=重臵全价× 车辆成新率
=456,400.00× 54%
=246,456.00元
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(六)评估结果及分析
单位：人民币元
原值增 净值增
类别 评估原值 评估净值 原值增值额 净值增值额
值率% 值率%
设备类合计 135,929,100.00 132,310,448.00 2,422,862.73 1,137,631.27 1.81 0.87
机器设备 133,917,900.00 130,800,600.00 2,689,754.64 725,751.12 2.05 0.56
运输设备 1,277,400.00 867,413.00 -179,776.07 374,786.06 -12.34 76.08
电子设备 733,800.00 642,435.00 -87,115.84 37,094.09 -10.61 6.13
设备类增值主要原因如下：
1、机器设备：评估原值增值主要因为：目前机器设备制造成本与
原购臵时期相比有所上涨，致使购臵价格持续上升形成。评估净值增值
企业计提折旧的比评估采用的经济寿命年限短，形成评估净值增值。
2、运输设备：评估原值减值主要因为近年来市场价格呈下降趋势，
评估净值增值原因是企业车辆按5年计提折旧，比评估所采用的经济寿
命年限短，账面净值摊余金额较低。
3、电子设备：评估原值减值主要因为近年来市场价格呈下降趋势。
四、在建工程评估技术说明
(一)评估范围
本次在建工程包含土建工程及设备安装工程，账面值如下：
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值
土建工程 12,695,820.75
设备安装工程 33,393,958.39
合计 46,089,779.14
(二)工程概况及评估方法：
1、工程概况
(1)土建工程
此次评估申报的土建工程共1项，主要工程内容为铁路专用线项目。
申报账面价值12,695,820.75元，账面值为实际支付的建设成本等，包括前
期及其他费和资金成本。
(2)设备安装工程
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在建工工程-设备安装共13项。为2#电石炉、2#、3#、4#双梁式石灰
竖窑工程等。以上费用为实际发生的设备购臵（建）费用，包括前期及
其他费和资金成本。
2、评估方法
在建工程采用成本法评估。为避免资产重复计价和遗漏资产价值，
结合在建工程特点，针对各项在建工程类型和具体情况，采用以下评估
方法：
(1)未完工项目
开工时间距基准日半年内的在建项目，根据其在建工程申报金额，
经账实核对后，剔除其中不合理支出的余值作为评估值。
开工时间距基准日半年以上且属于正常建设的在建项目，若在此期
间投资涉及的设备、材料和人工等价格变动幅度不大，则按照账面价值
扣除不合理费用后确定其评估值；若设备和材料、人工等投资价格发生
了较大变化，则按照正常情况下在评估基准日重新形成该在建工程已经
完成的工程量所需发生的全部费用确定重臵价值。
(2)纯费用类在建项目
纯费用类在建项目无物质实体，经核实所发生的支付对未来将开工
的建设项目是必需的或对未来的所有者有实际价值的，在确认其与关联
的资产项目不存在重复计价的情况下，以核实后账面价值作为评估值，
否则按零值处理。
3、评估举例
案例一：铁路专用线
账面价值：12,695,820.75 元
A.工程概况：内蒙古新大洲能源科技有限责任公司铁路专用线从流
河车站接入并与牙林铁路接轨，由呼伦贝尔铁建建筑工程有限责任公司
施工，全长2.451km，平埋,环型布臵,专用线区间平交道口一处，Ⅰ型砼
轨枕，相应的线路信号、标志、通讯配套设施齐全。开工日期：2008年
7月，预计完工日期：2012年5月，形象进度第四阶段，付款比例99.68%。
截止评估基准日该工程继续建设中。
B.评估值的确定：评估人员通过核实相关工程合同、工程财务核算
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资料，账面值为实际支付的工程款，账面值包含资金成本。无不合理支
出，故：
评估值= 12,695,820.75元
案例二 ：2#电石炉
明细表序号：表4-7-2第1项
设备型号：25500KVA
账面价值：9,315,351.79元
A.工程概况：2#电石炉为能源科技的关键设备，由中钢集团吉林机
电设备有限公司生产，合同全价为917.5万元，其中包含设备加工、安装、
调试等费用。该项目自2008年5月开工，预计2012年10月完工，至基准日
企业已付工程款9,315,351.79元。
B.评估值的确定：评估人员经核实相关设备购臵合同、已付款财务
核算资料等，并向工程财务人员详细了解该工程现状，确认工程支出合
理，金额准确，经企业设备管理人员向设备制造厂家询价，该设备购臵
价与原购臵价一致，无不合理支出，账面值已包含资金成本。故：
评估值=9,315,351.79元。
(三)评估结果与增减值原因分析
1、评估结果
科目名称 账面值 评估值 增值额 增值率
在建工程合计 46,089,779.14 46,087,855.56 -1,923.58 0.00
土建工程 12,695,820.75 12,695,820.75 0.00 0.00
设备安装工程 33,393,958.39 33,392,034.81 -1,923.58 -0.01
2、增减值原因分析
在建工程评估减值的原因主要是部分纯费用项目评估为0.00元。
五、工程物资评估技术说明
工程物资账面值为 91,867.96 元，主要为专用的桥架、电缆等，工程
物资为近期购入，堆放整齐、有序，管理要求等级不同的材料分类摆放，
便于收发、盘点及管理。工程物资周转使用较快，质量优良，无毁损、
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报废等情况。
工程物资的账面采用实际成本计量。评估人员核查了有关购入发票、
明细清单及其他相关资料，确认其存在的真实性及账面价值的准确性，
按现行市场价值综合考虑运杂费等其他费用进行评估。由于企业的工程
物资均于近期购买，流动较快，经核实市场价格变化不大，账面价值基
本反映了市场行情，所以该工程物资按核实后的账面值予以确认。
经过上述评估，工程物资评估值91,867.96元。
六、无形资产-土地评估技术说明
（一）土地评估范围
纳 入本次 评估范 围的 土地资 产共 2宗，申 报土地 资产账面 价值
1,531,025.54元。两块地的土地出让金缴纳后全部以出让金的名义返还，
故账面价值是的两块地的税费。
第1宗面积为218,909.00平方米，土地证号：牙国用（2007）第1898
号，证载权利人为内蒙古新大洲能源科技有限公司，土地用途：工业，
使用权类型：出让，终止日期：2057年4月19日。
第2宗面积为183,054.00平方米，土地证号：牙国用（2012）第0184
号，证载权利人为内蒙古新大洲能源科技有限公司，土地用途：工业，
使用权类型：出让，终止日期：2057年5月11日
（二）估价对象描述
1、土地实际状况
宗地一：厂区一期用地
国有土地使用证号：牙国用（2007）第 1898 号；
土地使用权人：内蒙古新大洲能源科技有限公司；
宗地位臵：牙克石市汇流河电厂南侧；
土地用途： 工业；
土地使用权类型：出让；
土地证登记日期：2007 年 7 月 20 日；
土地证登记终止日期：2057 年 4 月 19 日
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土地面积：218,909.00 平方米；
四至：北邻牙克石市汇流河电厂、周围为菜地和耕地。
宗地二：厂区二期用地
国有土地使用证号：牙国用（2012）第 0184 号；
土地使用权人：内蒙古新大洲能源科技有限公司；
宗地位臵：牙克石市汇流河电厂南侧；
土地用途： 工业；
土地使用权类型：出让；
土地证登记终止日期：2058 年 5 月 11 日
土地面积：183054 平方米；
四至：北邻牙克石市汇流河电厂、周围为菜地和耕地。
2、土地权利状况
土地所有权：国家所有权。
土地使用权：为内蒙古新大洲能源科技有限公司以出让方式取得，
土地使用者为内蒙古新大洲能源科技有限公司。
3、土地利用状况
宗地 1 上建有办公楼、生产车间、食堂、锅炉房等。
宗地 2，二期预留建设用地。
（三）地价定义
本次估价对象共有 2 宗地。根据估价目的及估价依据，结合委托方
提供的资料及现场勘查情况，确定本次评估地价定义如下：
估价对象地价定义一览表
宗地 宗地名 估价期日土地 估价设定土地 估价期日 估价设定 估价设定使 估价期日实际 估价设定开发
备注
编号 称 使用权类型 使用权类型 实际用途 用途 用年限(年) 开发程度 程度
宗地外“三 宗地外“三
厂区一 “三通”指通路、
1 出让 出让 工业 工业 50 通”、宗地内 通”、宗地内
期用地 通电、通讯
“场地平整”” “场地平整”
宗地外“三 宗地外“三
厂区二 “三通”指通路、
2 出让 出让 工业 工业 50 通”、宗地内 通”、宗地内
期用地 通电、通讯
“场地平整”” “场地平整”
（四）评估步骤
1、核查资料
根据资产评估的原则和程序，首先指导和帮助被评估单位填写“土
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地使用权评估明细表”，根据其提供的评估资料，进行土地面积、土地
开发、土地基础设施情况、土地使用权利状况等情况的核实。
2、现场勘查
对照有关资料及“土地使用权评估明细表”对待估宗地进行查勘，
与有关人员座谈，了解宗地位臵、土地四至、投资环境、配套设施及开
发程度，作详细的现场勘察记录。
3、社会及市场调查
就本次评估涉及到的评估对象，评估人员进行广泛的有针对性的市
场调查，调查了解了当地政府公布的有关征地文件、基准地价文件、当
地土地开发费、类似土地市场交易案例等有关资料，取得土地评估的计
价依据。
4、评定估算
根据收集掌握的有关资料，运用上述评估方法，并掌握待估宗地的
性质、土地使用年限、地块大小、形状、区位条件，对待估宗地进行综
合评定估算。
（五）评估原则
本次评估过程中遵循的主要原则有：
1、遵循替代原则，是指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相
同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有
替代性质的土地正常价格。
2、遵循最有效利用原则，是指土地估价应以待估宗地的最有效利
用为前提估价判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用条件、
法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等。
3、遵循供需原则，是指土地估价要以市场供需决定土地价格为依
据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。
4、遵循报酬递增递减原则，是指土地估价要考虑在技术等条件一
定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的
特点。
5、遵循贡献原则，是指土地总收益是由土地及其他生产要素共同
作用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。
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6、遵循变动原则，是指估价人员应把握土地价格影响因素及土地
价格的变动规律，准确地评估价格。
(六)影响土地价格因素分析
一般因素
影响房地产价格的一般因素主要有地理位臵和资源状况、经济和社
会发展状况、房地产市场等。
1、城市资源状况
(1)地理位臵
牙克石市位于大兴安岭中断西坡，呼伦贝尔草原东缘，海拉尔河及
其支流扎敦河汇合处，北纬47°39′—50°52′，东经120°28′—122°
29′，海拔高度665—675米，东连美丽富饶的嫩江流域，西接举世闻名
的呼伦贝尔草原，南与号称“塞外苏杭”的扎兰屯市相连，北接天骄故
地额尔草原，南与号称“塞外苏杭”的扎兰屯市相连，北接天骄故的额
尔古纳市、新兴林城根河市。
(2)地形地貌
大兴安岭主脉纵贯牙克石市南北，为嫩江水系和额尔纳河水系的天
然分水岭。山峦叠起，林木丛生，森林、草地植被茂密，沼泽化强烈，
具有典型的亚寒带特点，地势高，平均海拔600—1000米。河流密布，河
谷开阔，地形坦荡，15度以内的缓坡占80%以上。土质肥沃，河谷平地
及其邻近的漫岗缓坡分布着肥力很高的黑钙土，黑土层在50厘米以上。
西部为低6山平原区，东部属中高山区，各山峰之间不相衔接。规划厂
址位于还拉乐河、免渡河滩地上，地形地貌属于河滩和一级阶地，地形
较为平坦。地层多为细砂、砂砾、砂卵石，地质结构单一。
(3)气候、水文
牙克石市具有大陆性亚寒带气候特征。冬季严寒漫长，夏季温凉短
促，春季干旱多风，秋季降温，急骤霜来早。年平均气温在-1~5℃之间。
年、日和昼夜温差大，1~2月初旬，极端最低气温-40--50℃；7-8月，极端
最高气温34-39℃。夏天不炎热，30℃以上气温只在伏期的晴日午间出现。
年中温差80余度，日夜最大温差是20℃以上。无霜期在70-95天。中秋节
前后开始降雪，终雪期在翌年的5月上旬。阴雨天气少，太阳辐射较强，
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日照充足，热量集中，年平均日照时效2337-2766小时，相对提高了积温
的利用率。1960-1980年市区年平均降水量373.2毫米。7-8月份降水量占全
年的60%左右。1988年以来，降水量增多，年平均495-651毫米。冬季积
雪期长达5个半月，水分蒸发量少于农区，年蒸发量1000~1300毫米，少
有干旱。
海拉尔河发源于牙克石市境内大兴安岭勘奇山西麓，呈东西流向，
上游由大雁河和库都尔河在乌尔其汉汇合成海拉尔河，属额尔古纳河一
级支流，海拉尔河我市境内河长120km，河床平均宽50米，压克石市区
以上流域面积15，195平方公里。上游河网发达，集中于东半部，是流
域主要产流区。河床由砂粒组成，水源0.5-6米，流速1.0-1.2米/秒。年平
均流量21.20亿m3。最大径流量44.6亿m3，最小径流量7.236亿m3。河水清
澈，含沙少，河网结构呈树枝状，主要支流有库都尔河、大雁河和免渡
河。
免渡河属于海拉尔河一级支流。免渡河河长194.2公里，流域面积
670km2，在牙克石市区段平均比降1/700左右，主河槽宽在50m左右。根
据该河大桥屯水文站多年径流分析，多年平均流量24.5m3/s，最大洪峰
流量发生在1988年6月2日为782m3/s，最小流量为零，发生在1996年2月12
日。多年平均流量为7.32亿立方米，最大年径流量为17.4亿立方米（1989
年），最小年径流量2.48亿立方米（1968年）。
(4)自然资源
市境内共有大小河流88条，总流长1073公里，水域面积720平方公里。
市域内有野生动物300余种。市境内有森林175万公顷，森林覆盖率为
73%，木材积蓄量达1.8亿立方米。茫茫大兴安岭林海主要生长着落叶松、
白桦、杨树等10多个耐寒树种。全市有耕地230万亩，土壤为优质黑钙
土，主要农作物为油菜、小麦、马铃薯等。可利用草场1,050万亩，年产
饲草2亿公斤，载畜量可达30万头（匹）只。拥有丰富的林下资源，野
生木本、草本植物多达2000多种，遍布草原的山野菜有40多种。牙克石
市矿产资源丰富，已探明的主要有煤、铁、铜、铅、锌、石灰石、珍珠
岩、沸石等20多种，总储量达32亿吨，仅煤炭储量就达2亿多吨。这些
矿产资源除煤以外，多数尚待开发。
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(5)行政区划
牙克石市是呼伦贝尔市13个旗市之一，辖9个镇、2个便民服务中心，
7个街道办事处。
9个镇：博克图镇、免渡河镇、乌尔其汉镇、库都尔镇、图里河镇、
绰源镇、乌奴尔镇、伊图里河镇、塔尔气镇；
2个便民服务中心：煤田便民服务中心、巴林便民服务中心；
7个街道办事处：东兴街道办事处、胜利街道办事处、红旗街道办
事处、新工街道办事处、永兴街道办事处、建设街道办事处、暖泉街道
办事处。
2、房地产制度与房地产市场状况
1999 年 1 月 1 日新《土地管理法》实施，对新征用地的补偿费用有
了较大提高，这无疑对城市存量土地的价格上升有较大影响。房改房上
市交易，货币分房制度的实行以及住房贷款的改革，刺激了地产市场，
使城市总体地价水平稳中有升。2003 年 8 月 1 日起《协议出让国有土地
使用权规定》也开始实行，使土地供应纳入了法制化、规范化的道路。
房改房上市交易以及土地资源的相对短缺都刺激了地产市场，使城市总
体地价水平稳中有升。
3、城市社会经济状况
牙克石市资源丰富，产业门类齐全，发展潜力巨大。境内有天然林
地 175 万公顷，活立木蓄积量 1.8 亿立方米，其中兴安落叶松占 60%以
上；耕地面积达 210 余万亩，土质肥厚，适宜大规模种植小麦、油菜、
马铃薯、甜菜等作物；野生动植物种类繁多，经济价值较高的野生植物
就达 500 余种，野生动物 300 多种，其中国家一级保护动物 14 种、二级
保护动物 53 种；市域内得天独厚的资源优势为全市各项产业的发展奠
定了物质基础，已发现矿产近 30 种，其中煤的探明储量大，且质量好，
具有较高的开发价值。农牧业发达，以大规模耕种为主的农场式经营模
式机械化程度较高，是呼伦贝尔的粮食和油料丰产区，粮食产量达 11
万吨、油料作物产量达 2.5 万吨，远销全国各地；以牛、羊等为主的畜
牧业发展迅速，畜牧年度牲畜总头数达 35 万头匹只，奶业发达，年商
品奶交售量达 10 万吨；工业经济持续增长，森林工业基础雄厚，煤炭、
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水泥、电力、野生浆果酿造、油脂和木材精深加工等工业，成为全市支
柱产业；交通、邮电、金融、保险、科教、卫生等第三产业规模不断壮
大、水平不断提高，特别是教育、旅游、医疗等新兴第三产业发展势头
强劲，成为全市经济新的增长点。
4、一般因素对房地产价格水平的影响
一般因素对于当地地价总体水平的高低具有至关重要的影响。随着
经济和社会的发展，近年来城市建设有长足的进步，我国城镇化进程的
不断加快，国家产业振兴规划的实施以及税收、教育、医疗和各种金融
政策的逐步完善，地价水平将保持平稳发展趋势。
区域因素
1、位臵及交通条件：
估价对象均位于牙克石市东南汇流电厂南侧，区域内道路布局合理，
大致呈条状格局，路网密度较高，通达条件较好。牙克石市交通便利，
铁路、公路和民航运输便捷。滨洲、牙林、博林三条铁路在此交汇，是
欧亚大路桥的咽喉和进入大兴安岭林区的门户，战略位臵极其重要；301
国道横贯市域，是连接中国最大陆路口岸满洲里和内地的主要通道，与
建设中的牙克石—伊图里河公路、博克图—扎兰屯公路共同构成了全市
较为发达的公路运输网；
2、交通、路网条件
厂址现有铁路专用线是从汇流河车站与牙林铁路接轨，301 国道从
市区东南方向通过，市区至八号农场公、市区至卓山公路通过厂址附近。
距离牙克石车站铁路编组站约 13 公里，距离电厂约 1000 米，对外交通
较为便利。
3、委估宗地外基础设施条件
(1)供电：该区域由牙克石市西郊 220kv 变电站，供电保证率 98%以
上。
(2)道路：区域内路网密度大，交通便利。
(3)电讯：区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路以地下电缆为主，
辅以架空线路，市话为直拨电话，通讯线路畅通。
4、环境状况
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牙克石市东连美丽富饶的嫩江流域，西接举世闻名的呼伦贝尔草原，
工业企业较少，环境质量较好般，对生产及职工身体无不良影响。
5、产业集聚状况：该区域处于牙克石市东南汇流电厂南侧，区域
内仅有牙克石市汇流电厂一家企业，在当地该区域属较好工业区，企业
配套条件较好，产业聚集程度一般。
6、土地利用：区域属未来规划工业聚集区，土地利用状况较好。
个别因素
影响地价的个别因素主要是指宗地自身的地价影响因素，即宗地本
身的条件和特征，是决定同一均质地域内地块差异和地价差异的重要因
素。
1、宗地形状
宗地1、宗地2单独看形状不规则，但2宗土地一起看，面积较大，
形状对企业布局无影响，可满足能源科技现在及未来扩建的需要。
2、土地用途
委估宗地出让用途为工业用地，估价时用途设定为工业用地。
3、土地面积：
土地面积能够满足目前及未来扩建所需。
4、土地利用状况
宗地 1 上建有 20 万吨/年电石项目，宗地 2 为二期 PPC 项目预留用
地。
(七)技术路线与估价方法
根据估价人员现场勘查情况，按照《城镇土地估价规程》的要求，
结合委估宗地的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，本次
评估主要选用以下方法：
根据《城镇土地估价规程》，通行的地价评估方法有市场比较法、
收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等，估价方法
的选择应按照地价评估的技术规则，根据估价人员现场勘查情况，考虑
到委估宗地主要为工业用途，按照《城镇土地估价规程》的要求，结合
委估宗地的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，我们选择
适合的评估方法进行评估：
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第一、该宗土地目前的用途以及状态不适合采用收益还原法和剩余
法进行评估。
第二、基准地价法主要适用于市区以及市郊区或远郊区，本次工业
用地所处的位臵距离牙克石市较远，已经远远偏离了采用基准地价的范
围，不适合采用基准地价法评估。
所以对于能源科技的土地使用权用地采用成本逼近法和市场比较
法评估。
成本逼近法：基本思路是把有关土地投入包括土地取得费用、相关
税费和土地开发费用等作为基本投资成本，进而加上基本投资所对应的
利润和利息，这样就构成了土地成本价格，在此基础上加上土地增值收
益，然后根据委估宗地的估价设定使用权年限进行年期修正后得到土地
评估结果。
市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，
且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成
交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。在同一公
开市场中，两宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致。
(八)计算过程
(1)评估方法的选择
根据《城镇土地估价规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估
价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。考虑到委估宗
地的具体情况、用地性质及评估目的，结合收集的有关资料，本次评估
采用成本逼近法与市场比较法进行评估。
(2)计算过程
成本逼近法基本公式：
无限年期地价=土地取得费＋税费＋土地开发费＋利息＋利润＋土
地增值收益
宗地地价=无限年期地价×年期修正系数
市场比较法公式：
V＝VB× A× B× C× D
式中：V：待估宗地价格；
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VB：比较实例价格；
A：待估宗地情况指数／比较实例宗地情况指数
＝正常情况指数／比较实例宗地情况指数
B：待估宗地估价期日地价指数／比较实例宗地交易日期地
价指数
C：待估宗地用途修正指数／比较实例用途修正指数
D：待估宗地区域及个别因素条件指数／比较实例宗地区域
及个别因素条件指数
(九)土地使用权评估案例详细说明
宗地 1：厂区一期用地
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加
上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的
估价方法。
其基本计算公式为：
土地价格=土地取得费+有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润
+土地增值收益
①土地取得费
根据《中华人民共和国土地管理法》（1999 年 1 月 1 日起施行）中
第四十七条规定征用土地的补偿费用包括土地补偿费、劳动力安臵补助
费以及地上附着物和青苗补偿费。
a.土地补偿费和安臵补助费
根据《中华人民共和国土地管理法》（1999 年 1 月 1 日起施行）中
“第四十七条规定征用土地的补偿费用包括土地补偿费、劳动力安臵补
助费以及地上物补偿费和青苗补偿费。征用其他土地的土地补偿费和安
臵补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安
臵补助费的标准规定。”。本次评估的土地位于煤田镇附近，根据内蒙古
自治区《关于公布实施自治区征地统一年产值标准和征地区片综合地价
的通知》（内政办发2011143 号），煤田镇统一年产值为 456.75 元/亩。
本次估价土地补偿费和安臵补助费按照耕地平均亩产值的 25 倍予以补
偿。
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b.青苗补偿费
根据《中华人民共和国土地管理法》（1999 年 1 月 1 日起施行）中
“第四十七条规定征用土地的补偿费用包括土地补偿费、安臵补助费以
及地上物补偿费和青苗补偿费，被征用土地上的附着物和青苗的补偿标
准，由省、自治区、直辖市规定。”结合牙克石市统计调查资料以及该
地区征地实际情况，青苗及地上物补偿费按当地农作物半季产值补偿，
按一年半季计算，即按平均年产值的补 1 倍补偿，详见《土地取费一览
表》。
c.附属物补偿费
根据牙克石市建设用地征地地面附着物补偿标准，结合估价对象所
在区域地面附着物分布的情况，地面附着物补偿费每平方米按 10 元计
算。
小计：土地取得费=a＋b+c
②有关税费
a.土地管理费
根据内发改费字[2005]120 号，土地管理费以土地取得费用的 2.8%计
收。此次评估土地管理费取为土地取得总费用的 2.8%。详见《土地取费
一览表》。
b.耕地占用税
根据内蒙古自治区人民政府令第 158 号《内蒙古自治区耕地占用
税实施办法》，对内蒙古的按地级市进行划分，确定呼伦贝尔市人均超
过 3 亩的地区耕地占用税为 20 元/m2。其中牙克石人均耕地超过 3 亩，
故确定耕地占用税为 20 元/m2。
c.耕地开垦费
根据根据内发改费字[2005]120 号，耕地开垦费为 1.5 元/m2。详见《土
地取费一览表》。
土地取得费一览表
平均 土地补偿 土地补偿 青苗 附属物 征地管 耕地 耕地 土地取得
序 年产 费和安置 费和安置 补偿 补偿 理费 占用 开垦 费及相关
宗地名称
号 值（元 补助费补 补助费 费（元 （元 （元 税（元 费（元 税费（元
2
/亩） 偿倍数 （元/M ） /M2） /M2） /M2） /M2） /M2） /M2）
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平均 土地补偿 土地补偿 青苗 附属物 征地管 耕地 耕地 土地取得
序 年产 费和安置 费和安置 补偿 补偿 理费 占用 开垦 费及相关
宗地名称
号 值（元 补助费补 补助费 费（元 （元 （元 税（元 费（元 税费（元
2
/亩） 偿倍数 （元/M ） /M2） /M2） /M2） /M2） /M2） /M2）
1 宗地一 456.75 25 17.13 0.6851 10 0.7788 20 1.5 50.092
2 宗地二 456.75 25 17.13 0.6851 10 0.7788 20 1.5 50.092
③土地开发费
不同的土地开发程度和开发完善程度，土地开发费用也不同。根据
评估人员实地调研来确定此次评估设定开发程度的土地开发费。土地开
发费详见《设定开发程度土地开发费一览表》：
设定开发程度土地开发费一览表
项目 开发投资（元/平方米）
道路设施费用 10
电力设施费用 10
通讯设施费用 5
场地平整 5
合计 30
待估宗地被设定的基础设施开发程度为宗地红线外“三通一平 ”
（即通电、通讯、通路）及宗地红线内场地平整，故土地开发费取 30
元/平方米。
④投资利息
根据待估宗地的开发程度和开发规模，确定土地开发周期为 1 年，
投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的一年期贷款利息率 6.56%
计，其中土地取得费及有关税费在征地时一次投入，开发费用在开发期
内均匀投入，故：
投资利息=(土地取得费+有关税费)× 开发周期× 6.56％+土地开发费×
开发周期× 1/2 × 6.56%
⑤投资利润
根据评估师收集的牙克石市土地市场客观利润水平并考虑待估宗
地的用途，参考工业企业近几年的平均利润率综合确定，牙克石地区工
业企业平均利润率大约在 5%-15%之间，故本次评估中确定 10%作为土地
开发利润率，则投资利润为：
投资利润＝(土地取得费+有关税费+土地开发费)× 投资利润率
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⑥土地增值收益
牙克石市工业用地土地增值收益一般按成本价格(土地取得费及有
关税费、土地开发费、投资利息、投资利润四项之和)的 15%-30%计算，
目前，牙克石市没有具体文件公示的土地增值收益率，根据评估师的现
场收集的资料和咨询当地土地管理部门，考虑到待估宗地所在区域的经
济发展水平和土地市场的发育程度，确定土地增值收益率为 20%。土地
增值收益公式为：
土地增值收益=(土地取得费＋土地开发费＋有关税费＋投资利息＋
投资利润)× 土地增值收益率
⑦无限年期土地使用权价格
依据成本逼近法计算公式，将上述 6 项加和即得无限年期土地使用
权价格。
⑧年期修正系数
年期修正系数测算公式：
Vn＝VN× [1－1/（1＋r）n]
式中： Vn －－－年期修正系数
VN －－－无限年期土地使用权价格（元/平方米）
r－－－－土地还原率（采用累加法，即安全利率加风险调
整值法确定土地还原利率。安全利率选用同一时期的一年期国债利率或
中国人民银行公布的一年定期存款利率。风险调整值法包括投资风险补
偿、管理负担补偿、缺乏流动性补偿及其他影响因素等。在估价期日，
根据中国人民银行公布的一年定期存款年利率和估价对象所在地区和
预测未来的经济情况，判断一定风险调整值，结合牙克石市基准地价更
新报告，确定土地还原利率为 8%）
n－－为宗地剩余使用年期；土地证取得时间为2007年7月20日，设
定终止日期2057年4月19日，尚可使用45.33年。
宗地一年期修正系数=[1-1/(1+8%)45.33
= 0.9695
待估单位地价=无限年期土地使用权价格×年期修正系数
成本法的评估测算过程及测算结果详见《成本逼近法评估过程计算
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及结果表》。
成本逼近法评估过程计算及结果表
单位：元/平方米
土地取得费 投资利 投资利 土地增 宗地无限
宗地名 土地开发 年期修 单位地价
及有关税费 息(元 润(元 值收益 年期价格
称 费(元/m2) 正系数 (元/m2)
(元/m2) /m2) /m2) (元/m2) (元/m2)
宗地一 50.0920 30 4.27 8.01 18.47 110.84 0.9695 107.46
宗地二 50.0920 30 4.27 8.01 18.47 110.84 0.9719 107.73
市场比较法案例：
①市场比较法介绍
市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，
且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成
交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。在同一公
开市场中，两宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致。
②比较案例的选取
土地比较案例的选取均来自中国土地市场网，网址为
http://www.landchina.com/。
案例一：牙克石市生力源肥业有限公司用地，位于牙克石北郊距莫
拐农场部 15 公里处、牙克石至特泥河公路东侧，土地面积 31500 平方米，
土地使用年限 50 年，开发程度达到三通一平，交易时间 2011 年 11 月 2
日，成交价格 378 万元。
案例二：牙克石蒙业农业科技有限责任公司用地，位于牙莫公路东
侧宏泰免烧砖场北侧，土地面积 120,000 平方米，土地使用年限 50 年，
开发程度达到三通一平，交易时间 2011 年 7 月 22 日，成交价格 1440 万
元。
案例三：内蒙古森工集团兴安石油有限责任公司用地，位于滨州线
南侧、原石油库东侧，土地面积 4,117 平方米，土地使用年限 50 年，开
发程度达到三通一平，交易时间 2011 年 1 月 8 日，成交价格 49.404 万元。
③比较实例及因素说明表
待估宗地(厂区一期
比较对象 比较案例一 比较案例二 比较案例三
用地)
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牙克石蒙业农业 内蒙古森工集团
牙克石市生力源肥
科技有限责任公 兴安石油有限责
业有限公司用地
司用地 任公司用地
价格水平（元/㎡） 待估 120 120 120
交易情况 正常 正常 正常 正常
土地用途 工业 工业 工业 工业
交易时间 2011 年 12 月 31 日 2011 年 11 月 2 日 2011 年 7 月 22 日 2011 年 1 月 8 日
牙克石地域辽阔， 牙克石地域辽 牙克石地域辽
牙克石地域辽阔，主
主要经济支柱为农 阔，主要经济支 阔，主要经济支
要经济支柱为农业、
区位 业、林业、牧业， 柱为农业、林业、 柱为农业、林业、
林业、牧业，工业经
状况 工业经济并不发 牧业，工业经济 牧业，工业经济
区 济并不发达，所以区
达，所以区位并不 并不发达，所以 并不发达，所以
域 位并不明显
明显 区位并不明显 区位并不明显
因
交通 牙克石至特泥河公
素 五九铁路 牙莫公路 滨州铁路
状况 路
公共 工业企业聚集度较 工业企业聚集度较 工业企业聚集度 工业企业聚集度
配套 低，公共配套设施一 低，公共配套设施 较低，公共配套 较低，公共配套
设施 般 一般 设施一般 设施一般
基础配套设施 三通一平 三通一平 三通一平 三通一平
宗地形状 较规整 较规整 较规整 较规整
地质状况 良好 良好 良好 良好
规划限制条件 工业 工业 工业 仓储
使用年限 45.33 年 50 年 50 年 50 年
④比较因素条件指数表
比较案例一 比较案例二 比较案例三
待估宗地
比较对象 (厂区一期 牙克石市生力 牙克石蒙业农业 内蒙古森工集团兴
用地) 源肥业有限公 科技有限责任公 安石油有限责任公
司用地 司用地 司用地
价格水平（元/㎡） 待估 120 120 120
交易情况 100 100 100 100
土地用途 100 100 100 100
交易时间 100 100 100 100
区位状况 100 100 100 100
区域因 交通状况 100 100 100 100
素 公共配套设
100 100 100 100
施
基础配套设施 100 100 100 100
宗地形状 100 100 100 100
地质状况 100 100 100 100
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比较案例一 比较案例二 比较案例三
待估宗地
比较对象 (厂区一期 牙克石市生力 牙克石蒙业农业 内蒙古森工集团兴
用地) 源肥业有限公 科技有限责任公 安石油有限责任公
司用地 司用地 司用地
规划限制条件 100 100 100 100
使用年限 100 103 103 103
⑤因素修正系数说明表
比较案例一 比较案例二 比较案例三
比较对象 牙克石市生力源 牙克石蒙业农业 内蒙古森工集团
肥业有限公司用 科技有限责任公 兴安石油有限责
地 司用地 任公司用地
价格水平（元/㎡） 120 120 120
交易情况 100/100 100/100 100/100
土地用途 100/100 100/100 100/100
交易时间 100/100 100/100 100/100
区位状况 100/100 100/100 100/100
区域因素 交通状况 100/100 100/100 100/100
公共配套设施 100/100 100/100 100/100
基础配套设施 100/100 100/100 100/100
宗地形状 100/100 100/100 100/100
地质状况 100/100 100/100 100/100
规划限制条件 100/100 100/100 100/100
使用年限 100/103 100/103 100/103
比准地价（元/㎡） 116.5 116.5 116.5
算术平均单价 116.5
⑥市场比较法评估单价的确定
经过上述计算，市场比较法得出的土地单价为 116.5 元/平方米。
(九)评估结果的选取
成本逼近法的评估结果为 107.46 元/m2，市场比较法的评估结果为
116.5 元/m2，二者比较接近，故采用两者的算术平均数确定土地使用权
评估价值。
宗地一单价=（107.46+116.5）/2=111.98 元/m2
宗地二单价=（107.73+116.5）/2=112.12 元/m2
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(3)估价结果
评估土地总地价：45,037,400.00元。
七、矿业权说明
无形资产-矿业权账面值1,679,000.00元，采矿权1项， 1521000810063，
开采矿种：电石用灰岩，生产规模：20万吨/年。评估人员抽查了有关账
簿记录，了解了该笔矿业权缴纳价款的情况，在核实情况中了解，采矿
权证在基准日时已过期，企业未投入生产，未动用原有资源储量，新的
采矿权证正在办理中。由于（1）评估基准日没有合法有效的权属文件
证明采矿权仍然合法有效存在；（2）矿区为林区，目前解决不了林地征
用的问题，因此，矿山暂无法开采，也无法对其收益进行预测，此次评
估按账面值保留。
矿业权评估值为1,679,000.00元。
八、负债评估说明
(一)评估范围
评估范围为内蒙古新大洲能源科技有限公司申报的流动负债。流动
负债包括应付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款。
负债评估基准日账面值如下：
金额单位：人民币元
编号 科目名称 账面价值
5-1 短期借款 0.00
5-2 交易性金融负债 0.00
5-3 应付票据 0.00
5-4 应付账款 44,831,125.18
5-5 预收款项 25,946.22
5-6 应付职工薪酬 532,134.85
5-7 应交税费 -18,273,562.15
5-8 应付利息 0.00
5-9 应付股利（应付利润） 0.00
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5-10 其他应付款 228,737,231.81
5-11 一年内到期的非流动负债 0.00
5-12 其他流动负债 0.00
5 流动负债合计 255,852,875.91
(二)评估过程
评估过程主要划分为以下三个阶段：
第一阶段：准备阶段
对确定的评估范围内的负债的构成情况进行初步了解，提交评估准
备资料清单和评估申报明细表标准格式，按照评估规范的要求，指导企
业填写负债评估明细表。
第二阶段：现场调查阶段
1、根据企业提供的负债评估申报资料，首先对财务台账和评估明
细表进行互相核对使之相符。对内容不符、重复申报、遗漏未报项目进
行改正，由企业重新填报作到账表相符；
2、由企业财务部门的有关人员介绍各项负债的形成原因、记账原
则等情况；
3、对负债原始凭据抽样核查，确保债务情况属实。
第三阶段：评定估算阶段
1、将核实的负债评估明细表，录入计算机，建立相应数据库；
2、对各类负债，采用以核实、计算应付利息的方法确定评估值，
编制评估汇总表；
3、提交负债的评估技术说明。
(三)评估方法
1、应付账款
应付账款账面值44,831,125.18元，主要为购臵的材料、设备款等。评
估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭证及合同等相关资料，核实
交易事项的真实性、业务内容和金额等，以核实后的账面值作为评估值。
应付账款评估值为44,831,125.18元，与账面值相比无差异。
2、预收款项
预收款项账面值25,946.22元，主要为预收的电石款，评估人员抽查
有关账簿记录和供货合同，确定预收款项的真实性和完整性，核实结果
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账表单金额相符，均为在未来应支付相应的权益或资产，故以核实后账
面值确定为评估值。
预收款项评估值25,946.22元，与账面值相比无差异。
3、应付职工薪酬
应付职工薪酬账面值为532,134.85元。为应付职工工资、住房公积金、
工会经费、职工教育经费等。评估人员核实了应付职工薪酬的提取及使
用情况，企业计提基本合理，按核实后的账面值确认为评估值。
应付职工薪酬评估值为532,134.85元，与账面值相比无差异。
4、应交税费
应交税费账面值为-18,273,562.15元，主要为应交的个人所得税及留
抵的增值税等，通过对企业账簿、纳税申报表的查证，证实企业税额计
算的正确性，以核实后账面值确认评估值。
应交税费评估值为-18,273,562.15元，与账面值相比无差异。
5、其他应付款
其他应付款账面值为228,737,231.81元，主要内容为单位内部往来借
款、垫付运费等。经查阅企业与相关单位的对账协议及相关的文件说明，
并联同审计师对大额应付款项进行了函证，经核实内部往来核对一致、
未发现不需支付项目，以经核实的审计后的账面值确认评估值。
其他应付款评估值为228,737,231.81元，与账面值相比无差异。
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第六部分 收益法评估说明
一、评估对象
本次评估对象是内蒙古新大洲能源科技有限公司的股东全部权益。
二、评估方法
收益法是指通过将被评估企业预期收益资产化或折现以确定评估
对象价值的评估思路。
本次评估具体采用未来收益折现法进行评估测算。即估算资产在未
来的预期收益，并采用适宜的折现率将其折算成现值，累加求和得出被
评估对象的评估值。其基本计算公式为：
n 预期收益额t
评估值＝
t 1 (1 折现率) t
三、收益预测的假设条件
1.一般假设
(1)国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，
本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他人
力不可抗拒因素及不可预见因素造成的重大不利影响。
(2)公司的经营者是负责的，且公司管理层有能力担当其职务。
(3)除非另有说明，公司完全遵守所有有关的法律法规，不会出现影
响公司发展实现的重大违规事项。
(4)公司未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政
策在重要方面基本一致。
2.特殊假设
(1)公司在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与
目前方向保持一致。
(2)有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重
大变化。
(3)本次收集的委托方及被评估单位所提供的资料是真实、合法的。
根据资产评估的要求，认定这些假设条件在评估基准日时成立，当
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未来经济环境发生较大变化时，将不承担由于假设条件改变而推导出不
同评估结论的责任。
根据资产评估的要求，认定这些假设条件在评估基准日时成立，当
未来经济环境发生较大变化时，将不承担由于假设条件改变而推导出不
同评估结论的责任。
四、我国宏观经济发展状况
1、货币政策
2012 年，我国继续实施稳健的货币政策。按照总量适度、审慎灵活
的要求，兼顾促进经济平稳较快发展、保持物价稳定和防范金融风险。
综合运用各种货币政策工具，调节好货币信贷供求，保持社会融资规模
合理增长。广义货币预期增长 14%。优化信贷结构，支持国家重点在建、
续建项目和保障性安居工程建设，加强对符合产业政策、有市场需求的
企业特别是小型微型企业的信贷支持，切实降低实体经济融资成本。继
续严格控制对高耗能、高污染和产能过剩行业的贷款。完善人民币汇率
形成机制，增强人民币汇率双向浮动弹性，保持人民币汇率在合理均衡
水平上的基本稳定。大力发展外汇市场，丰富外汇产品，为市场主体提
供更多的汇率避险工具，管好用好外汇储备。建立健全系统性金融风险
防范和监管协调机制，增强抵御风险能力。加强跨境资本流动监控。规
范各类借贷行为，引导民间融资健康发展。
根据央行发布的《2011 年第四季度中国货币政策执行报告》，2012
年央行将适时适度进行预调微调，提高金融服务实体经济的水平，有效
防范系统性金融风险，保持金融体系稳定，促进物价总水平基本稳定和
经济平稳较快发展。2 月 18 日央行宣布于 2 月 24 日起，下调存款类金
融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点，根据 1 月底人民币存款余额
80 .13 万亿元估算，这一调整将释放资金 4000 亿元左右。
2012 年 2 月金融统计数据报告显示， 月末，广义货币(M2)余额 86.72
万亿元，同比增长 13.0%；狭义货币(M1)余额 27.03 万亿元，同比增长 4.3%；
流通中货币(M0)余额 5.14 万亿元，同比增长 8.8%。本外币贷款余额 59.66
万亿元，同比增长 15.0%。人民币贷款余额 56.24 万亿元，同比增长 15.2%，
比上月末高 0.2 个百分点，比上年同期低 2.5 个百分点。当月人民币贷
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款增加 7107 亿元，同比多增 1730 亿元。外币贷款余额 5444 亿美元，同
比增长 16.1%，当月外币贷款增加 84 亿美元。本外币存款余额 83.73 万
亿元，同比增长 13.0%。人民币存款余额 81.74 万亿元，同比增长 12.6%，
比上月末高 0.2 个百分点，比上年同期低 5.0 个百分点。当月人民币存
款增加 1.60 万亿元，同比多增 2824 亿元。外币存款余额 3169 亿美元，
同比增长 38.7%，当月外币存款增加 271 亿美元。银行间市场同业拆借
月加权平均利率为 3.38%，比上月低 0.99 个百分点；质押式债券回购月
加权平均利率为 3.58%,比上月低 1.10 个百分点。
2、财政政策
“十二五”规划建议中明确要求” “十二五”期间“经济结构战略
性调整取得重大进展”，改变原有的经济增长模式将对我国维持 30 年的
高增长提出挑战，经济潜在增长速度将出现下降。国际经验表明，与投
资拉动型经济增长相比，消费拉动型经济增速相对较慢，未来我国经济
增长转变为主要由消费推动后，经济增速自然也就不可能保持原有的高
水平。
2012 年继续实施积极的财政政策。保持适度的财政赤字和国债规模。
2012 年预计财政赤字 8000 亿元，赤字率下降到 1.5%左右，其中中央财
政赤字 5500 亿元，代发地方债 2500 亿元。
3、经济增长
面对西方金融危机的冲击，中国经济增长虽出现一些波动，但一直
保持较高速度增长，中国近 6 年来 GDP 增长率如下页图所示。
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图表：图 1 2006-2011 年国内生产总值 国家统计局发
2012 年是“十二五”时期承前启后的重要一年，国内生产总值增长
预期目标为 7.5%，国内生产总值增长目标略微调低，主要是要与“十二
五”规划目标逐步衔接，引导各方面把工作着力点放到加快转变经济发
展方式、切实提高经济发展质量和效益上来，以利于实现更长时期、更
高水平、更好质量发展。我国发展仍处于重要战略机遇期，在较长时期
内继续保持经济平稳较快发展具备不少有利条件。工业化、城镇化和农
业现代化快速推进，消费结构和产业结构升级蕴藏着巨大的需求潜力；
经过 30 多年改革开放，我国发展建立了良好的物质基础和体制条件，
宏观调控经验不断丰富，企业竞争力和抗风险能力明显提高；东部地区
创新发展能力增强，中西部地区和东北等老工业基地发展潜力不断释放；
经济发展的传统优势依然存在，劳动力资源丰富、素质提高；财政收支
状况良好，金融体系运行稳健，社会资金比较充裕。世界经济政治格局
正在发生深刻变化，和平、发展、合作仍然是时代潮流，总体上有利于
我国和平发展。2012 年要稳增长，坚持扩大内需、稳定外需，大力发展
实体经济，努力克服国内外各种不稳定不确定因素的影响，及时解决苗
头性、倾向性问题，保持经济平稳运行；调结构，就是要有扶有控，提
高经济增长质量和效益，增强发展的协调性和可持续性；要以更大的决
心和气力推进改革开放，着力解决影响经济社会长期健康发展的体制性、
结构性矛盾，在一些重点领域和关键环节取得新突破。日前全国各省份
去年 GDP 总量和今年的增速目标均已公布，调低 GDP 增速已经成为共
识，各省 2012GDP 增长目标“西高东低”特点明显，详见下列各省区市
GDP 增长预期表：
2011 年 GDP 2011 年 GDP 增 2012 年预期增 各省市占 GDP 占
省份
（万亿元） 速（%） 速（%） 总量比
广东 5.3 10.00% 8.50% 11.62%
江苏 4.8 11.00% 9.00% 10.52%
浙江 3.18 9.00% 8.50% 6.97%
河南 2.7 11.70% 10.00% 5.92%
河北 2.4 11.00% 9.00% 5.26%
辽宁 2.2 12.00% 11.00% 4.82%
四川 2 15.00% 12.00% 4.38%
湖南 1.96 13.00% 11.00% 4.30%
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2011 年 GDP 2011 年 GDP 增 2012 年预期增 各省市占 GDP 占
省份
（万亿元） 速（%） 速（%） 总量比
上海 1.92 8.20% 8.00% 4.21%
湖北 1.8 13.50% 10.00% 3.95%
福建 1.75 12.20% 11.00% 3.84%
北京 1.6 8.00% 8.00% 3.51%
安徽 1.5 13.50% 12.60% 3.29%
内蒙古 1.4 15.00% 15.00% 3.07%
陕西 1.2 13.80% 13.00% 2.63%
广西 1.2 12.30% 11.00% 2.63%
江西 1.2 12.50% 10.00% 2.63%
黑龙江 1.1 13.00% 12.00% 2.41%
天津 1.1 16.40% 12.00% 2.41%
山西 1.1 13.00% 12.00% 2.41%
吉林 1.04 14.00% 12.00% 2.28%
重庆 1 16.40% 13.50% 2.19%
新疆 0.66 12.00% 11.00% 1.45%
贵州 0.56 15.00% 14.00% 1.23%
甘肃 0.52 12.50% 12.00% 1.14%
宁夏 0.21 12.00% 12.00% 0.46%
青海 0.16 13.50% 12.00% 0.35%
西藏 0.06 12.60% 11.00% 0.13%
国际货币基金组织(IMF)2012 年 1 月发表最新《世界经济展望》预测，
中国经济今明两年的增速将分别达到 8.2%和 8.8%。与 IMF 预测的世界其
他国家的经济增长情况相比，中国依然是全球经济增长最为快速的国家。
IMF 在报告中称，在内外多种因素的共同作用下，2012 年中国经济有较
大的下行压力。以长远的眼光看，2012 年很可能是中国经济由高速增长
向中速增长合理“换挡”的划时代的转折点。尽管经济增长率下降将给
微观经济层面带来一定的痛苦，但从中国经济结构转型的需要来看，这
种痛苦是必须付出的代价；它合乎经济规律，在本质上是“良性”的。
4、资本市场
未来五年，在宏观审慎监管和社会融资总量的调控背景下，信贷规
模增长可能受限，表内外资产平均增速可能将有所下降，尽管国内商业
银行仍然会保持较快的规模扩张速度，但资本影响下的差异化将更加明
显。利率市场化、人民币国际化和经营综合化已经成为明显趋势下，国
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内商业银行面临的新挑战与发展方向。
5、外贸政策
“十二五”时期，我国进出口总额增速将回落到 10%～15%之间，
预计 2015 年达到约 4.6 万亿美元，占世界贸易比重提高到 12%左右。与
以往相比，“十二五”规划建议更加突出对于外贸的结构、质量和效益
要求，强调了外贸增长的平衡、协调和可持续性增长。国家支持外贸发
展的各项政策，包括进出口税收政策、贸易融资与保险政策、加工贸易
政策等应当基本稳定，结合税收制度改革，形成稳定、合理、科学的出
口退税制度。国家进一步完善以市场供求为基础的有管理的浮动汇率制
度，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定；积极稳妥推进跨境
贸易人民币结算试点工作，促进人民币的国际化；除了一些战略性产业
外，不再搞进口替代或全面保护；切实解决扩大进口中存在的各种体制
性问题，拓宽进口渠道；继续鼓励有利于我国技术进步、产业升级和环
境保护的先进技术、关键设备及零部件进口；帮助中小企业在设备更新
改造中更多使用国际先进技术和设备；进一步放开消费品市场，大幅增
加有利于改善民生、适应消费结构升级、满足多样化需求的各类生活资
料进口。
2012 年，世界经济形势更加严峻复杂，全球经济增长和世界贸易将
继续减速，国内综合成本上升，这些都会对我国外向型经济发展产生较
大影响。发达经济体深陷债务泥沼，世界经济下行风险加大，国际货币
基金组织、世界银行、联合国三大国际机构最近纷纷调低对 2012 年世
界经济增长的预期，分别至 3.3%、2.5%和 2.6%，世界贸易增长率预计将
放缓至 4.7%，形势预判总体“偏空”；国际需求疲弱，企业在手订单不
足，受欧美经济低迷影响，外需持续低迷，我国外贸企业从 2011 年上
半年的有单不敢接，转向第四季度以后的订单不足；生产要素成本仍将
持续上升，企业出口动力渐显不足，从近年趋势看，我国劳动力成本，
能源、原材料价格，融资、物流成本以及人民币汇率等将继续处于上升
通道，外贸企业综合经营成本不断上升，导致企业利润缩减，出口企业
普遍处于微利或亏损状态，尤其是小微型外贸企业，议价能力非常有限，
生产经营更加艰难；国际贸易保护主义升温，导致贸易摩擦挑战增大，
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为缓解持续高失业率、解决宏观经济失衡问题，全球主要经济体正试图
重振制造业，导致国际金融危机以来全球范围内的贸易保护主义极度盛
行，贸易摩擦已从劳动密集型领域向技术和资本密集型领域延伸，从发
达国家向新兴市场国家延伸。日趋严重的针对“中国制造”的贸易壁垒，
使我国成为最大受害国和首要目标国，严重削弱我国出口企业与周边国
家地区的竞争优势。
2012 年政府工作报告显示，稳增长要保持外贸政策基本稳定。稳定
出口退税政策，扩大贸易融资和信用保险，改进海关、质检、外汇等方
面的监管和服务，帮助企业克服订单不足、成本升高、摩擦增多等多重
困难和压力。要加快转变外贸发展方式。深入实施科技兴贸、以质取胜
和市场多元化战略，支持企业培育自主品牌、营销网络和研发中心，引
导加工贸易向产业链高端延伸、向中西部转移。巩固美日欧传统市场，
开拓新兴市场。稳定劳动密集型产品出口，扩大高技术、高附加值产品
出口，控制高耗能、高污染产品出口。大力发展服务贸易，承接服务外
包。制定加强进口、促进贸易平衡的指导意见，完善进口政策，搭建更
多的进口促进平台，推动进出口平衡发展。
6、通货膨胀
2012 年居民消费价格涨幅预期目标在 4%左右，综合考虑了输入性
通胀因素、要素成本上升影响以及居民承受能力，也为价格改革预留一
定空间。政府将通货膨胀作为 2012 年宏观调控的最重要目标，要继续
采取综合措施，保持物价总水平基本稳定，防止价格走势反弹。相关措
施包括：增加生产、保障供给；搞活流通、降低成本；加强监管、规范
秩序等。
五、电石行业发展现状及未来发展趋势分析
1、电石行业面临的发展环境分析
“十二五”时期，我国仍处于发展的重要战略机遇期，电石工业既
面临着难得的发展机遇，也面临着一系列新的挑战。随着金融危机影响
的逐渐减弱，世界经济形势将逐步企稳回暖，而我国仍将是世界化工行
业的投资热点。随着经济总量的增长和人民生活水平的提高，国内市场
对于聚氯乙烯、醋酸乙烯/聚乙烯醇、石灰氮等电石下游产品的需求量将
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稳定增长。我国石油资源短缺而煤炭资源相对丰富，决定了电石行业在
满足下游需求方面仍将发挥不可替代的作用。因此在未来一段时期内，
电石行业仍存在一定的发展空间。但是，由于国内资源、能源供应日趋
紧张，环境保护和应对气候变化的形势日益严峻，电石行业的节能减排
压力也将逐步加大。另外，随着中东石化产业和国内煤制烯烃行业的崛
起，电石行业将面临更为激烈的竞争和挑战。
(1)电石需求将进一步增长
我国电石主要用于生产电石法聚氯乙烯（PVC），PVC 生产消耗的电
石量约占电石表观消费量的 60%；其次用于生产金属切割用的乙炔类产
品，该领域对于电石的需求量约占电石总消费量的 10%左右；其余用于
生产氯丁橡胶、聚乙烯醇（PVA）、石灰氮及其衍生物等产品。由此可见，
国内电石市场走向主要取决于下游 PVC 行业的发展态势。据有关方面预
计，到“十二五”末电石法聚氯乙烯产能将达到 2000 万吨/年以上，按产
能发挥 70%，需要电石 1950 万吨；其它下游如聚乙烯醇、石灰氮等产品
“十二五”末将需要电石 700 万吨/年左右。预计到“十二五”末我国电
石需求约为 2700 万吨/年。由此可见，电石行业仍将在满足下游行业需求，
尤其是 PVC 行业需求方面发挥不可替代的作用。
(2)大型化、上下游一体化将成为行业的发展趋势。
按照国家“十二五”发展规划纲要“改造提升制造业”的要求，目
前电石行业还存在一些比较突出的问题。一是目前我国电石企业约有 382
家，不少企业的装臵规模还达不到《电石行业准入条件》新建项目起始
规模为 20 万吨/年的要求，必须通过大型化来解决电石行业小而散的问题。
二是采用大型密闭式电石炉后可以将尾气进行综合利用，生产化工产品；
实现自动连续出炉后，有利于生产过程的热量再利用。电石炉密闭化、
机械化和自动化可以有效地实现电石生产节能减排、减轻劳动强度和保
护环境的要求。三我国电石下游产品单一化态势依然严重。电石行业的
可持续发展，还需要不断开拓新的应用领域，实现下游产品的多元化。
(3)中东乙烯的大量倾销将对行业产生较大影响
据不完全统计，2011 年中东地区乙烯产能达到 3000 万吨/年，由于中
东生产乙烯原料成本极低，所以乙烯现金总成本在 92 美元/吨~159 美元/
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吨。我国以石脑油为原料的乙烯现金总成本为 666 美元/吨，是沙特的 7.2
倍，是中东其它地区的 4.2 倍。2011 年，我国乙烯成本是沙特的 5.2 倍，
是中东其它地区的 4.6 倍。中东乙烯向我国出口有比较大的价格优势。据
海关数据显示，我国乙烯进口有大量来自中东。如果中东乙烯大量进口，
则必将导致国内 PVC 生产向以进口乙烯为原料的装臵倾斜，对我国电石
行业造成严重的冲击。
(4)煤制烯烃的大规模建设或将对我国电石生产产生影响
我国首套煤制烯烃装臵-内蒙古包头神华煤化工有限公司 60 万吨/年
煤制烯烃项目于 2010 年 8 月建成投产。目前国内已有多家企业规划建设
煤制烯烃项目。据测算，煤制烯烃生产成本相当于国际油价在 70 美元/
桶时的石油法烯烃成本。因此，使用煤制烯烃的乙烯生产聚氯乙烯，相
对于电石乙炔法，具有明显的成本优势。
煤制烯烃是资源、资金、技术密集型产业，项目投资风险较大。国
内煤制烯烃项目均处于建设或规划阶段。预计，“十二五”期间尚不能
对电石等传统煤化工产业形成冲击。但是，随着技术的逐步成熟，煤制
烯烃产品在生产成本、能源消耗、环境保护等方面的优势将逐步显现，
对于传统电石行业将产生一定的冲击。
(5)国际汞公约的实施，将对我国电石法 PVC 产生重大的影响
电石法是以电石为主要原料，以氯化汞为催化剂生产 PVC 树脂的生
产工艺。该工艺涉及汞的污染和电石渣的治理等环境问题，国际上对汞
污染问题的日益重视，制订了《国际汞公约》，限制和削减对汞的使用。
中国政府近年来已相继颁布实施了多项管控措施，加强管理，力求通过
有效的管理手段逐步引导行业持续、健康、稳步地发展。我国电石法聚
氯乙烯仍是世界最大的耗汞行业，如何应对汞的消减与防治，是电石法
聚氯乙烯行业面临的严峻课题，也是事关我们电石行业生存的重大问题。
2、行业存在的问题
(1)产业集中度低，企业布局分散
国内电石生产企业的规模参差不齐，其中规模最大的企业生产能力
已超过百万吨/年，而部分小型企业的产能规模还不到 3 万吨，产能小于
5 万吨的电石企业仍占企业总数的 40%。企业布局分散也是制约我国电石
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行业可持续发展的另一问题。目前，除北京、天津、吉林、上海、广东、
海南、西藏 7 个地区外，我国其余省份和直辖市均建有电石生产装臵。
(2)技术装备水平仍然有待提高
与国外先进水平相比，国内电石行业的技术装备水平仍有提高空间。
首先，我国密闭式电石炉产能在总产能中所占的比例仍然偏低。国内密
闭炉产能只占总能力的 40%左右。内燃炉不能对副产的一氧化碳进行回
收和综合利用，只能燃烧成二氧化碳后排放，不仅增加了温室气体的排
放量，还造成了资源、能源的浪费。
(3)节能减排形势不容乐观
电石行业是能源密集型行业。在我国石油、煤炭等能源供应紧张，
对电石产业影响较大。能源在电石生产中，不仅作为燃料、动力，而且
作为原料，在产品成本中占有很大比重，电力和兰炭等能源费用占到电
石总成本的 70%以上，电力、煤炭价格的上涨，将使电石企业生产和经
营压力进一步加大。目前，国内外对环境保护的重视程度越来越大，随
着环境保护要求的提高，企业的环保成本将不断上升。因此，加快内燃
式电石炉的改造步伐，尽快提升行业技术水平，电石行业才会有发展的
空间。
(4)下游消费过于集中，对于聚氯乙烯行业的依赖程度较大
我国电石下游产品种类较多，但是目前电石消费的大部分都集中在
聚氯乙烯（PVC）生产。2010 年，电石法聚氯乙烯产能约 1700 万吨，占
到总产能的 83%，产量 800 万吨，占总产量的 70%以上。预计随着电石法
聚氯乙烯产能的陆续投产，聚氯乙烯行业对于电石的需求量将继续增长，
占电石总消费量的比例也将继续提升。这意味着我国电石产品市场将主
要依赖于聚氯乙烯生产的发展。如此市场过于单一，发展风险比较大。
如何拓宽电石产品的应用领域，降低对聚氯乙烯生产的依赖程度，扩大
电石产品销售市场，是电石行业生存和发展的当务之急
(5)生产和消费剥离，产品运输困难
电石产能主要分布在内蒙古、宁夏、陕西、新疆、甘肃等地，这些
地区距离电石消费市场较远且交通运输能力有限，电石产品的大量外运
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使得当地的运输能力更加捉襟见肘。另外，长距离运输也导致 PVC 企业
生产成本上升，产品竞争力下降。
3、企业历史年度财务分析。
2008-2011 年企业的资产、财务、负债状况和经营业绩
金额单位：人民币元
项目 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年
总资产 170,442,287.27 205,414,264.11 301,281,526.91 395,342,146.85
总负债 21,032,037.27 56,002,764.11 151,870,026.91 255,852,875.91
净资产 149,410,250.00 149,411,500.00 149,411,500.00 139,489,270.94
营业收入 - - - 5,423,285.15
利润总额 621,000.00 -1,000.00 - -9,922,229.06
净利润 463,250.00 1,250.00 - -9,922,229.06
六、评估方法的运用和逻辑推理计算过程
(一)收益模型的选取
企业整体价值由正常经营活动中产生的营业现金流和与正常经营
活动无关的其他资产价值构成。
企业整体价值=营业性资产价值+长期投资价值+溢余资产价值+其
他非经营性资产价值等
股东全部权益资产价值=企业整体价值-有息债务价值
对于经营性资产价值，本次分别将明确预期期内的自由现金流、明
确预测期后的企业终值折现后的所得数值相加后加以确定，具体公式如
下：
t=n
P=∑Rt /(1+i)t+Pn /(1+i)n
t=1
式中：P为营业性资产价值；
i为折现率；
t为预测年度；
Rt为第t年自由现金流量；
Pn为第n年终值；
n为预测第末年。
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本次评估采用息前税后自由现金流模型计算营业性资产价值，自由
现金流计算公式如下：
自由现金流量=息前税后利润+折旧及摊销-资本性支出-营运资金追
加额。
(二)收益年限的确定
企业生产运行稳定，持续经营，收益期按永续确定，即收益期限为
持续经营假设前提下的无限经营年期。
(三)未来收益的确定
1、主营业务收入的预测
(1)销售数量的预测
在我国，电石主要用于生产电石法聚氯乙烯（PVC），PVC 消耗的电
石量约占电石表观消费量的 75%以上；其次用于生产金属切割用的乙炔
类产品，该领域对于电石的需求量约占电石总消费量的 10%左右；其余
用于生产氯丁橡胶、聚乙烯醇（PVA）、石灰氮及其衍生物等产品。因此，
国内电石市场的走向主要取决于下游 PVC 行业的发展态势。
2011 年全年中国电石产量累计为 1737.6 万吨，同比增加 22.3%。预计
随着电石法聚氯乙烯产能的陆续投产，聚氯乙烯行业对于电石的需求量
将继续增长，占电石总消费量的比例也将继续提升。据有关方面预计，
到“十二五”末电石法聚氯乙烯产能将达到 2000 万吨/年以上，按产能发
挥 70%，需要电石 1950 万吨；其它下游如聚乙烯醇、石灰氮等产品“十
二五”末将需要电石 700 万吨/年左右。预计到“十二五”末我国电石需
求约为 2700 万吨/年。未来几年内国内电石行业仍存在一定的发展空间，
产能的合理扩张将有利于满足下游行业不断增长的需求，从而保障国民
经济的平稳增长。
内蒙古新大洲能源科技有限公司 2011 年 8 月进行了 1#电石炉的试生
产，2012 年 5 月安装调试完毕正常生产，1#电石炉年产 10 万吨，2#电石
炉 10 万吨生产线自 2014 年投产，经预测，各产品产量如下：
单位：吨
项目 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
合计 77,000.00 100,000.00 200,000.00 200,000.00 200,000.00 200,000.00 200,000.00
产量 77,000.00 100,000.00 200,000.00 200,000.00 200,000.00 200,000.00 200,000.00
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(2)销售单价的预测
电石的价格根据企业 2011 年销售电石价格及销售部提供的最近期
销售单价确定。根据预测，未来年度公司品销售均价如下：
计量单
项目内容 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
位
电石 万元/吨 0.3615 0.3615 0.3615 0.3615 0.3615 0.3615 0.3615
(3)主营业务收入预测
主营业务收入=产品销售数量×产品销售单价
根据上述预测，未来各年销售收入情况如下：
计量单
项目内容 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
位
电石 万元 27,838.46 36,153.85 72,307.69 72,307.69 72,307.69 72,307.69 72,307.69
2、主营业务成本
企业的主营业务成本由直接材料、辅助材料、燃料及动力、职工薪
酬及制造费用等组成。`
(1)直接材料、辅助材料、燃料及动力的测算
依据企业提供的电石生产所用直接材料、辅助材料、燃料及动力的
行业平均单耗及未来年度的产量测算未来年度直接材料总耗量，直接材
料、辅助材料、燃料及动力费用=总耗量*材料价格，材料价格根据目前
市场价格确定。
(2)职工薪酬：
企业每年的工资费用是按照新大洲能源科技公司核定的工资总额
进行提取的。根据企业的工资管理制度及绩效考核办法，按照新大洲能
源科技公司核定的工资总额，参照目前的职工人数和生产规模，预测未
来年度生产人员工资；福利费及计提费用包括福利费、工会经费、教育
经费、养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险和住房公
积金等统一在管理费用计算。
(3)制造费用：
①折旧费：
生产用固定资产折旧根据企业的固定资产总额和折旧政策，考虑未
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来资产的增加进行测算，详见固定资产折旧预测。
① 其他制造费：
对于其他费用，根据 2011 年度的平均发生额，并考虑未来年度的经
营情况适当调整预测。
根据以上各项预测最终确定电石主营业务成本如下表：
项目名称 单位 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
直接材料 万元 1,501.87 1,950.48 3,900.96 3,900.96 3,900.96 3,900.96 3,900.96
辅助材料 万元 162.98 211.66 423.32 423.32 423.32 423.32 423.32
燃料动力 万元 17,382.09 22,574.14 45,148.28 45,148.28 45,148.28 45,148.28 45,148.28
职工薪酬 万元 1,018.79 1,039.16 1,769.85 1,769.85 1,769.85 1,769.85 1,769.85
制造费用 万元 3,757.33 4,593.15 6,946.27 6,961.74 6,973.89 6,979.36 6,985.05
合计 万元 23,823.06 30,368.59 58,188.67 58,204.14 58,216.29 58,221.76 58,227.46
3、营业税金及附加的预测
营业税金及附加包括城建税、教育费附加和地方教育费附加，城建
税按流转税税额的 7%缴纳，教育费附加按流转税税额的 3%缴纳，地方
教育费附加按流转税税额的 2%缴纳。企业流转税主要是增值税，增值
税税率为 17%。
2012 年-2018 年的营业税金及附加预测如下表：
金额单位：人民币万元
项目名称 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
营业税金及附加合计 0.00 58.47 424.02 382.20 382.20 382.20 382.20
增值税 -335.36 487.28 3,533.47 3,184.97 3,184.97 3,184.97 3,184.97
城市维护建设税 0.00 34.11 247.34 222.95 222.95 222.95 222.95
教育费附加 0.00 14.62 106.00 95.55 95.55 95.55 95.55
地方教育附加 0.00 9.75 70.67 63.70 63.70 63.70 63.70
4、销售费用的预测
企业销售费用的主要内容为运输装卸费、差旅费、职工薪酬、包装
费等。
本次评估首先根据企业销售费用项目构成情况，根据各费用项目与
收入的依存关系，将销售费用划分变动费用与固定费用。对于变动费用，
依其与收入的线性关系计算确定预测数；对于固定费用，主要参考行业
平均水平进行预测。
企业每年的工资费用是按照新大洲能源科技公司核定的工资总额
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进行提取的。根据企业的工资管理制度及绩效考核办法，按照新大洲能
源科技公司核定的工资总额，参照目前的职工人数和生产规模，预测未
来年度销售人员工资；福利费及计提费用包括福利费、工会经费、教育
经费、养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险和住房公
积金等统一在管理费用计算。
根据上述思路与方法，预测的未来年份销售费用见下表。
金额单位：人民币万元
项目名称 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
工资 18.61 20.47 22.51 24.77 27.24 29.97 32.96
差旅费 15.60 20.00 25.00 25.00 30.00 30.00 35.00
运费 1,655.50 2,150.00 4,300.00 4,300.00 4,300.00 4,300.00 4,300.00
包装费 6.00 10.00 12.00 12.00 14.00 14.00 15.00
装卸费 45.60 100.00 120.00 140.00 160.00 180.00 200.00
合计 1,741.31 2,300.47 4,479.51 4,501.77 4,531.24 4,553.97 4,582.96
5、管理费用的预测
管理费用主要包括职工薪酬、管理用固定资产折旧、无形资产摊销、
税金、办公费、差旅费、劳动保护费、业务招待费等。
企业每年的工资费用是按照新大洲能源科技公司核定的工资总额
进行提取的。根据企业的工资管理制度及绩效考核办法，按照新大洲能
源科技公司核定的工资总额，参照目前的职工人数和生产规模，预测未
来年度管理人员工资数；福利费及计提费用包括福利费、工会经费、教
育经费、养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险和住房
公积金等，福利费及计提费用根据预测的工资数据和最新核定的各种社
保费的缴纳比例预测各种社保费。
固定资产折旧根据企业的固定资产总额和折旧政策，考虑未来资产
的增加进行测算，详见固定资产折旧预测。
无形资产摊销根据企业无形资产原始发生额和摊销政策，并考虑未
来无形资产的增减变化进行测算，详见无形资产摊销预测。
办公费、差旅费、劳动保护费等其他费用，根据 2011 年度的平均
发生额，并考虑未来年度的经营情况适当调整预测。
根据上述思路与方法，预测的未来年份管理费用见下表。
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金额单位：人民币万元
项目 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
管理费用 3,304.51 3,657.23 4,284.56 4,349.11 4,419.19 4,478.41 4,544.62
6、营业外收支的预测
由于营业外收支均属偶然性发生的收支，未来是否发生不确定性较
强，因此，本次预测不考虑营业外收支的情况。
7、企业所得税的预测
据企业实际承担的所得税率计算所得税支出金额，目前企业承担的
所得税率为 25%，评估根据预测期间的利润总额在弥补上年的亏损后乘
以当期适用的所得税率计算应缴的所得税。2012 年-2018 年的企业所得
税预测如下表：
金额单位：人民币万元
项目 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
企业所得税 0.00 0.00 669.34 1,217.62 1,189.69 1,167.84 1,142.61
8、折旧及摊销的预测
(1)折旧的预测
对于折旧费用根据企业近年固定资产原值、类别及当年计提的累计
折旧额计算综合折旧率同时考虑基准日后新增的生产用设备投资对固
定资产原值的影响进行测算，按企业会计政策实行直线法计提折旧。
固定资产的折旧是由二部分组成的，即 1.对基准日现有的固定资产
(存量资产)按企业的会计计提折旧的方法(直线法)计提折旧。2.对基准日
后新增的固定资产(增量资产)，按完工投产日作为转固日期开始计提折
旧。
2012 年-2018 年固定资产折旧预测表
金额单位：人民币万元
项目 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
合计 2,223.71 2,528.81 2,833.92 2,837.44 2,840.97 2,840.97 2,840.97
管理费用折旧 111.19 126.44 141.70 141.87 142.05 142.05 142.05
销售费用折旧
制造费用折旧 2,112.52 2,402.37 2,692.22 2,695.57 2,698.92 2,698.92 2,698.92
(2)明确预测期内摊销的预测
企业无形资产为土地使用权和软件，土地使用权企业按照 50 年进
行摊销，软件等其他无形资产按 5 年进行摊销，矿业权按照 29 年摊销。
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未来年度预测按照企业现行摊销政策进行估算。未来年度摊销见下表：
金额单位：人民币万元
项目 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
无形资产摊销 4.36 4.36 4.36 4.36 4.36 3.36 3.36
(3)永续期折旧及摊销的预测
由于会计折旧年限与经济寿命年限存在差异，考虑折旧的货币时间
价值对预测年后的折旧进行调整，确定永续期每年的折旧费为 3,360.75
万元。具体测算思路为：(1)将各类现有资产的年折旧额按剩余折旧年限
折现到明确预测期末现值；(2)再将该现值按经济年限折为年金；(3)将各
类资产下一周期更新支出对应的年折旧额按折旧年限折现到下一周期
更新时点再折现到明确预测期末现值；(4)将该现值再按经济年限折为年
金；(5)将(2)和(4)相加得出永续期折旧。
永续期折旧及摊销金额为 3,357.92 万元。
9、资本性支出预测
资本性支出主要是房屋建筑物、机器设备、电子设备、车辆等资产
的投资支出，主要包括三部分：一是存量资产的正常更新支出(重臵支
出)；二是增量资产的资本性支出(扩大性支出)；三是增量资产的正常更
新支出(重臵支出)。
(1)明确的预测期内资本性支出
目前在建工程项目包括改扩建项目，其中改扩建项目为电石项目二
期工程。对改扩建项目评估人员以批复文件中的项目总投资额减去基准
日已挂账的项目投资数后，根据企业项目投资支出计划进行在建项目后
续的资本性支出预测。
对技改更新项目在 2012 年及未年明确预测期内的技改更新支出，是
以计划部门提供的未来年度技改更新计划投资额为基础加以预测的。
金额单位：人民币万元
项目 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
资本性支出 0.00 5,000.00 0.00 120.00 0.00 0.00 0.00
一、新增固定资产投资 0.00 5,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
二、更新固定资产投资 0.00 0.00 0.00 120.00 0.00 0.00 0.00
(2)永续期资本性支出
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永续年资本性支出是考虑为了保证企业能够持续经营，各类资产经
济年限到期后需要更新支出，但由于该项支出是按经济年限间隔支出的，
因此本次评估将该资本性支出折算成年金，具体测算思路分两步进行，
第一步将各类资产下一周期更新支出按尚可使用年限折现到明确预测
期末现值；第二步，将该现值再按经济年限折为年金。在测算过程中，
根据机器设备、电子设备、运输设备、房屋建筑物、构筑物、管道和土
地使用权等不同资产的重臵价、加权经济使用年限及加权尚可使用年限，
预测各类资产的永续年资本性支出，相加后得出永续期企业每年的资本
性支出。根据以上测算，确定永续期企业每年的资本性支出金额为
2,532.00 万元。
10、营运资金预测、营运资金增加额的确定
结合电石行业的经营特点并和企业财务人员现场沟通后，未来各年
度营运资金预测按销售收入的 10%确定。
企业基准日营运资金根据成本法评估结果，剔除溢余资产、有息债
务、非经营性资产、未列入营运的流动资产及负债后确定，计算如下：
评估基准日 2011 年 12 月 31 日调整后的营运资金为 2,354.26 万元。
企业 2012 年正常需要的营运资金=2012 年销售收入×10%
= 2,783.85 万元
则 2012 需要追加的营运资金
=2012 年正常需要的营运资金-基准日调整后营运资金
= 2,783.85-2,354.26
= 429.59 万元
以后年度需要追加的营运资金
=当年度需要的营运资金-上一年度需要的营运资金
则该企业未来各年度需要追加的营运资金预测如下：
金额单位：人民币万元
项目 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
营运资金 2,783.85 3,615.38 7,230.77 7,230.77 7,230.77 7,230.77 7,230.77
营运资金追加额 429.59 831.54 3,615.38 0.00 0.00 0.00 0.00
(五)加权平均资本成本
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自由现金流是企业一定期间可以提供给所有投资人(股东和债权人)
的税后现金流量，按照收益额与折现率协调配比的原则，该现金流由加
权平均资本成本(WACC)折现。加权平均资本成本是公司的资金机会成本，
代表公司债务投资人和权益投资人对绩效回报的共同要求。
公式：WACC=Ke× [E/(E+D)]+Kd× (1-T)× [D/(E+D)]
式中：Ke：权益资本成本；
E/(E+D)：权益资本比率；
Kd：付息债务成本；
D/(E+D)：付息债务资本比率。
1、付息债务成本
债务资本成本 kd 取中长期贷款利率 7.05%。
2、权益资本成本
估算权益资本成本的常用方法是资本资产定价模型。公式为：
Ke=Rf+[E(rm)-Rf]×β+a
=Rf+Rpm×β+a
式中：
Rf－无风险收益率
E(rm)－整个市场证券组合的预期收益率
E(rm)-Rf－市场风险溢价(Rpm)
β－权益系统风险系数
a－企业特定的风险调整系数
(1)无风险收益率 Rf
国债收益率通常被认为是无风险的，因为持有该债权到期不能兑付
的风险很小，可以忽略不计。根据 WIND 资讯系统查询的信息，10 年期
国债基准日到期年收益率水平为 3.4303%，以该收益率作为无风险收益
率。
(2)风险系数 β
此次评估选取 A 股电石行业的四家上市公司作为可比公司来测定 β
系数。经查询 Wind 资讯后采用前述方法测算，得到可比上市公司平均
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的无财务杠杆风险系数为 0.8658。
测算可比上市公司无财务杠杆风险系数的计算过程如下表所示：
证券代码 证券简称 βLi 有财务杠杆 D/E βui 无财务杠杆
000510.SZ 金路集团 1.3114 24.72% 1.1063
002092.SZ 中泰化学 1.0748 42.21% 0.7910
600075.SH 新疆天业 0.9309 25.21% 0.7666
000635.SZ 英力特 1.4305 92.95% 0.7991
平均 46.27% 0.8658
评估人员综合分析了被评估单位目前及预计未来的盈利状况、负息
债务承担情况、管理层未来的筹资策略、可比上市公司平均的资本结构
等相关信息，在此基础上来分析确定被评估单位的目标资本结构，最终
取行业平均的资本结构 46.27%。据此将被评估单位的有财务杠杆 β 系数
计算如下：
Βl=[1+(1-Tc)D/E]βu＝1.1663
(3)市场风险溢价 E(rm)-Rf
市场风险溢价是对于一个充分风险分散的市场投资组合，投资者所
要求的高于无风险利率的回报率，根据我公司的研究成果，2011 年度市
场风险溢价取 7.08%。
(4)企业特定风险调整系数 a
结合企业生产规模、抗风险能力等因素，本次对特定风险调整系数
取值为 1.5%。
(5).权益资本成本 Ke 的确定
根据上述确定的参数，则权益资本成本计算如下：
Ke = Rf +[ E(rm)-Rf]×β+a
=13.15%
3、加权平均资本成本(WACC)
WACC=Ke×E/(D+E)+ Kd×D/(D+E)×(1-T)
=13.15%×68.37% +7.05%×31.63%×(1-25%)
=10.66%
(六)评估值测算过程与结果
1、自由现金流量折现值的确定
预测期内各年企业自由现金流量按年中流出考虑，预测期后稳定期
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现金流现值按预测年末折现考虑，从而得出企业的自由现金流量折现值，
计算公式如下：
自由现金流量折现值=2012 年～2018 年自由现金流量现值合计
金额单位：人民币万元
项 目 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 永续年
净利润 -1,030.41 -230.92 4,261.59 3,652.86 3,569.07 3,503.52 3,427.84 3,042.64
加：折旧费 2,223.71 2,528.81 2,833.92 2,837.44 2,840.97 2,840.97 2,840.97 3,354.03
摊销费 4.36 4.36 4.36 4.36 4.36 3.36 3.36 3.89
减：资本性支出 0.00 5,000.00 0.00 120.00 0.00 0.00 0.00 2,532.00
营运资金变动 429.59 831.54 3,615.38 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
自由现金净流量 768.07 -3,529.29 3,484.49 6,374.67 6,414.40 6,347.85 6,272.16 3,868.56
折现率 10.66% 10.66% 10.66% 10.66% 10.66% 10.66% 10.66% 10.66%
折现期 0.50 1.50 2.50 3.50 4.50 5.50 6.50 6.50
折现系数 0.95 0.86 0.78 0.70 0.63 0.57 0.52 4.86
各期现值 730.12 -3,031.66 2,705.01 4,471.83 4,066.09 3,636.68 3,247.10 18,786.90
营业现金流现值合计 34,612.07
2、非营业资产的确定
非经营性资产是指与企业未来经营无直接关系或净现金流量预测
中未考虑的资产或负债的价值。经分析新大洲能源科技公司非营业资产
为在评估基准日非经营性资产与非经营性负债之差。评估基准日非经营
性资产详见下表：
评估基准日非经营性资产统计表
金额单位：人民币万元
核算科目 业务内容 账面值 评估值
预付款项 设备工程款等 1,775.61 1,775.61
土地使用权 宗地 2—PVC 二期工程 61.60 2,052.40
矿业权 电石用灰岩 167.9 167.9
应付账款 设备工程款 4,167.17 4,167.17
其他应付款 借款 22,715.27 22,715.27
合计 -24,877.33 -22,886.53
3、溢余资产
无。
4、评估基准日的有息负债
无。
5、股东全部权益价值的确定
股东全部权益价值=企业自由现金流量折现值+非经营性资产+溢余
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资产-付息债务
=34,612.07-22,886.53
=11,725.54（万元）
(七)评估结果
根据以上收益法评估工作，得出新大洲能源科技公司股东全部权益
评估值为 11,725.54 万元。
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第七部分 评估结论及其分析
一、评估结论
根据国家有关资产评估的规定，按照必要的评估程序，本公司的评
估人员对委托评估的资产实施了实地勘查、市场调查与询证，本次采用
成本法、收益法两种方法对内蒙古新大洲能源科技有限公司的股东全部
权益在评估基准日2011年12月31日的市场价值进行了评估。在评估基准
日2011年12月31日，在企业持续经营前提下，经大信会计师事务所有限
公司审计后企业申报的账面总资产为39,534.21万元，总负债为25,585.29
万元，净资产为13,948.92万元。根据以上评估工作，得出如下评估结论：
（一）资产基础法评估结论
截止评估基准日，总资产账面价值为 39,534.21 万元，评估值为
44,056.91 万元，评估增值 4,522.70 万元，增值率 11.44%。
负债账面价值为 25,585.29 万元，评估值为 25,585.29 万元，无增减
值。
净资产账面价值为 13,948.92 万元，评估值为 18,471.62 万元，评估
增值 4,522.70 万元，增值率 32.42%。内蒙古新大洲能源科技有限公司股
东全部权益价值的评估值为 18,471.62 万元。评估汇总情况详见下表：
资产评估结果汇总表
评估基准日： 2011 年 12 月 31 日 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A*100%
流动资产 1 2,738.44 2,738.39 -0.05 0.00
非流动资产 2 36,795.77 41,318.52 4,522.75 12.29
其中：长期股权投资 3 0.00 0.00 0.00
投资性房地产 4 0.00 0.00 0.00
固定资产 5 31,856.60 32,028.91 172.31 0.54
在建工程 6 4,608.98 4,608.79 -0.19 0.00
工程物资 7 9.19 9.19 0.00 0.00
无形资产 8 321.00 4,671.64 4,350.64 1,355.34
其中：土地使用权 9 153.10 4,503.74 4,350.64 2,841.70
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资产总计 10 39,534.21 44,056.91 4,522.70 11.44
流动负债 11 25,585.29 25,585.29 0.00 0.00
非流动负债 12 0.00 0.00 0.00
负债总计 13 25,585.29 25,585.29 0.00 0.00
净资产 14 13,948.92 18,471.62 4,522.70 32.42
（二）收益法评估结论
内蒙古新大洲能源科技有限公司截止评估基准日总资产为
39,534.21 万元，总负债为 25,585.29 万元，净资产为 13,948.92 万元，收益
法评估后的股东全部权益价值为 11,725.54 万元，减值额为 2,223.38 万元，
减值率为 15.94%。
（三）资评估结果的选取
收益法与资产基础法净资产评估结果相差 6,746.08 万元，差异率为
36.52%，差异的主要原因如下：
1.资产基础法评估是在合理评估企业各项资产和负债价值的基础上
确定评估对象价值的评估思路；收益法是从决定资产现行公平市场价值
的基本依据—资产的预期获利能力的角度评价资产。因此两者出现差异
是正常的；
2. 历史年度行业内电石产品的价格波动较大，预测期电石产品价格
波动趋势存在较大的不确定性；并且电石生产企业属高能耗行业，产业
集中度低，随着节能减排形势的日益严峻，国家对于电石等行业的宏观
调控力度也逐渐加大，企业未来生产经营形势受国家宏观调控政策的影
响程度不易判断，对企业未来收益的预测存在一定的不确定性。
综合考虑以上因素，评估人员认为本次评估采取资产基础法评估结
果作为评估结论较为合理。
二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因
㈠成本法评估结论与账面价值比较变动情况及原因
1、流动资产
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流动资产评估减值主要是产成品评估减值，主要原因为目前公司处
于试生产阶段，产品成本较高，形成减值。
2、房屋建（构）筑物
房屋建（构）筑物评估增值主要原因如下：
由于近年来人工、材料、机械费用的不断上涨，形成评估增值。
3、设备类资产
设备类增值主要原因如下：
⑴机器设备：评估原值增值主要因为：目前机器设备制造成本与原
购臵时期相比有所上涨，致使购臵价格持续上升形成。评估净值增值企
业计提折旧的比评估采用的经济寿命年限短，形成评估净值增值。
⑵运输设备：评估原值减值主要因为近年来市场价格呈下降趋势，
评估净值增值原因是企业车辆按5年计提折旧，比评估所采用的经济寿
命年限短，账面净值摊余金额较低。
⑶电子设备：评估原值减值主要因为近年来市场价格呈下降趋势。
4、在建工程
在建工程评估减值的原因主要是部分纯费用项目评估为0元。
5、无形资产--土地使用权
土地使用权增值主要原因：账面值不含缴纳的土地出让金，账面未
能反映出土地的完全成本；土地为稀缺资源，近年来土地价值上涨快形
成增值。
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附件： 企业关于进行资产评估有关事项的说明
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