房地产征收估价报告
估价假设和限制条件
一、一般假设
1.于价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。本次
估价未考虑抵押、典当等他项权利对房地产价格的影响。
2.本报告未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他
不可抗力对估价对象价格的影响，也未考虑特殊交易方式对估价结果的
影响。而且在报告有效期内市场供应关系、市场结构保持稳定，未发生
重大变化或实质性改变。
3.任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、
法规。
4.本报告估价结果是根据本次估价目的、估价原则、估价依据、估
价方法、估价程序得出的，该估价结果只有在上述目的、原则、依据存
在的条件下成立。
二、未定事项假设
本报告无未定事项假设。
三、背离实际情况假设
本报告无背离实际情况假设。
四、不相一致假设
本报告中已考虑估价对象中的工业房屋层数及实际层数不一致对估
价结果的影响，本次评估按实际工业房屋层数进行评估。
五、依据不足假设
本报告无依据不足假设。
六、估价报告使用限制
1.估价委托人提供的资料是此次估价的重要依据，对于该资料的真
估价机构：辽宁天力渤海房地产土地资产评估有限公司 通讯地址：阜新市海州区经纬路 12-6 号
电话：(0418)6264566 邮编：123000
第3页
房地产征收估价报告
实性和准确性由估价委托人负责，对由此而引起的后果及相关责任，我
公司不承担任何责任。
（1）本次评估由于评估师现场勘查时机器设备已经搬迁完毕，评估
以委托人提供的机器设备名称、数量、规格型号等为准，如与事实不符，
委托人承担全部责任；
（2）本次评估我公司仅以委托人所提供的评估申报明细表等相关资
料作为评估依据，而非对资产的完整产权进行界定；
（3）本公司未对委托人提供的说明等证据资料或所牵涉的责任进行
独立审查，亦不对上述资料的真实性负责。
2.本报告估价结果仅作为估价委托人在本次估价目的下使用，不得
做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均
不得向估价委托人、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，
也不得以任何形式公开发表。
3.本报告需加盖估价机构印章，并由估价师签字后方具有效力。
4.本报告使用期限自完成估价报告之日起为壹年。超过了报告应用
的有效期使用估价报告的，我们不承担因此造成损失的责任。
估价机构：辽宁天力渤海房地产土地资产评估有限公司 通讯地址：阜新市海州区经纬路 12-6 号
电话：(0418)6264566 邮编：123000
第4页
房地产征收估价报告
房地产估价结果报告
一、估价委托人
名 称：阜新封闭母线有限责任公司
坐 落：阜新市海州区新华路 46 号
业务联系人：闫四新
联系电话：13700031031
二、房地产估价机构
房地产估价机构名称：辽宁天力渤海房地产土地资产评估有限公司
法定代表人：姚杰
机构地址：辽宁省锦州市古塔区良安里66-43号
联系电话：0416-2910315
社会统一信用代码：91210700692673619N
资质等级：一级
证书编号:第071100005号
有效期限：2017 年 5 月 8 日至 2020 年 5 月 7 日止
三、估价目的
评估估价对象海州区新华路 46 号三十三栋工业房产及占用范围内
的 23786 平方米土地使用权和厂区内设施设备不可恢复使用项目、可搬
迁机器设备、临时安置费等在价值时点的征收补偿价值，为房屋征收部
门与被征收人确定被征收房地产价值的补偿提供参考依据。
四、估价对象
㈠估价对象范围
估价对象为阜新市海州区新华路 46 号三十三栋工业房产、占用范围
内的 23786 平方米土地使用权（含应分摊的土地使用权）、厂区内设施
估价机构：辽宁天力渤海房地产土地资产评估有限公司 通讯地址：阜新市海州区经纬路 12-6 号
电话：(0418)6264566 邮编：123000
第5页
房地产征收估价报告
设备不可恢复使用项目 15 项、可搬迁机器设备 118 项、临时安置费等。
㈡估价对象实物状况
1.建筑物状况
经实地查勘，估价对象包括三十三栋工业房产及所占宗地 23786 平
方米土地。三十三栋工业房产总建筑面积 13952.92 ㎡及占用范围内的土
地使用权面积 23786 ㎡。其中四栋工业房屋顶坍塌，其余根据房屋的结
构、装修、设备的完损程度，确定为基本完好房。建筑物状况详见下表：
表 2-1 建筑物基本状况一览表
序 建筑 建筑面积
坐 落 基本状况
号 名称 （㎡）
房屋为混合结构，权证所在层数 1 层，
总层数 1 层，实际使用层数 4 层，总
阜新市海州区 层数 4 层，塑钢窗，地面铺设地砖，
1 工业用房 1878.44
新华路 46 号 刮大白，铁皮门。室内水、电、暖等
设施设备齐全，维护及完损程度较
优。
房屋为混合结构，作为实验大厅使
用，所在层数 1 层，塑钢窗，地面墙
阜新市海州区
2 工业用房
新华路 46 号
858.00 面均为水泥，铁皮门，举架约为 9 米。
室内水、电等设施设备齐全，维护及
完损程度一般。
房屋为混合结构，作为准备车间使
用，所在层数 1 层，塑钢窗，地面墙
阜新市海州区
3 工业用房
新华路 46 号
1054.00 面均为水泥，铁皮门，举架约为 9 米。
室内水、电等设施设备齐全，维护及
完损程度一般。
房屋为混合结构，作为机加车间使
用，所在层数 1 层，塑钢窗，地面墙
阜新市海州区
4 工业用房
新华路 46 号
786.00 面均为水泥，铁皮门，举架约为 9 米。
室内水、电等设施设备齐全，维护及
完损程度一般。
房屋为混合结构，作为连跨厂房使
用，所在层数 1 层，塑钢窗，地面墙
阜新市海州区
5 工业用房
新华路 46 号
892.70 面均为水泥，铁皮门，举架约为 9 米。
室内水、电等设施设备齐全，维护及
完损程度一般。
房屋为混合结构，作为变压器车间使
用，所在层数 1 层，塑钢窗，地面为
阜新市海州区
6 工业用房
新华路 46 号
1337.00 自流平漆，外墙面为涂漆，铁皮门，
举架约为 9 米。室内水、电等设施设
备齐全，维护及完损程度较优。
估价机构：辽宁天力渤海房地产土地资产评估有限公司 通讯地址：阜新市海州区经纬路 12-6 号
电话：(0418)6264566 邮编：123000
第6页
房地产征收估价报告
房屋为混合结构，作为仓库使用，所
在层数 1 层，塑钢窗，地面墙面均为
阜新市海州区
7 工业用房
新华路 46 号
858.00 水泥，铁皮门，举架约为 9 米。室内
水、电等设施设备齐全，维护及完损
程度一般。
房屋为混合结构，作为变电所使用，
阜新市海州区 所在层数 1 层，塑钢窗，地面墙面均
8 工业用房
新华路 46 号
107.00
为水泥，铁皮门。室内水、电等设施
设备齐全，维护及完损程度一般。
房屋为其他结构，作为东简易库使
用，所在层数 1 层，塑钢窗，地面墙
阜新市海州区
9 工业用房
新华路 46 号
142.50 面均为水泥，铁皮门，部分房顶已坍
塌未修补。室内水、电等设施设备齐
全，维护及完损程度较差。
房屋为砖木结构，作为电瓶库茶炉使
用，所在层数 1 层，塑钢窗，地面墙
阜新市海州区
10 工业用房
新华路 46 号
122.00 面均为水泥，铁皮门，房顶已坍塌未
进行修补。室内水、电等设施设备齐
全，维护及完损程度差。
房屋为混合结构，作为休息室使用，
所在层数 1 层，塑钢窗，地面铺地砖，
阜新市海州区
11 工业用房
新华路 46 号
55.00 墙面均为大白，铁皮门。室内水、电
等设施设备齐全，维护及完损程度一
般。
房屋为混合结构，作为热压机厂房使
用，所在层数 1 层，塑钢窗，地面墙
阜新市海州区
12 工业用房
新华路 46 号
147.54 面均为水泥，铁皮门。室内水、电等
设施设备齐全，维护及完损程度较
差。
房屋为混合结构，作为油房使用，所
阜新市海州区 在层数 1 层，塑钢窗，地面墙面均为
13 工业用房
新华路 46 号
75.00
水泥，铁皮门。室内水、电等设施设
备齐全，维护及完损程度较差。
房屋为砖木结构，作为休息室使用，
阜新市海州区 所在层数 1 层，塑钢窗，地面墙面均
14 工业用房
新华路 46 号
164.00
为水泥，铁皮门。室内水、电等设施
设备齐全，维护及完损程度一般。
房屋为砖木结构，作为酸洗车间使
用，所在层数 1 层，塑钢窗，地面墙
阜新市海州区
15 工业用房
新华路 46 号
523.00 面均为水泥，铁皮门。室内水、电等
设施设备齐全，维护及完损程度一
般。
房屋为混合结构，作为焊接车间使
用，所在层数 1 层，塑钢窗，地面墙
阜新市海州区
16 工业用房
新华路 46 号
873.00 面均为水泥，铁皮门，举架约为 6 米。
室内水、电等设施设备齐全，维护及
完损程度一般。
阜新市海州区 房屋为混合结构，作为干燥房使用，
17 工业用房
新华路 46 号
25.00
所在层数 1 层，塑钢窗，地面墙面均
估价机构：辽宁天力渤海房地产土地资产评估有限公司 通讯地址：阜新市海州区经纬路 12-6 号
电话：(0418)6264566 邮编：123000
第7页
房地产征收估价报告
为水泥，铁皮门。室内水、电等设施
设备齐全，维护及完损程度差。
房屋为砖木结构，作为酸洗车间使
用，所在层数 1 层，塑钢窗，地面墙
阜新市海州区
18 油库 288.00 面均为水泥，铁皮门。室内水、电等
新华路 46 号
设施设备齐全，维护及完损程度一
般。
房屋为混合结构，作为探伤室使用，
所在层数 1 层，塑钢窗，地面铺地砖，
阜新市海州区
19 工业用房
新华路 46 号
67.50 墙面均为大白，铁皮门。室内水、电
等设施设备齐全，维护及完损程度一
般。
房屋为砖木结构，作为烘炉综合厂办
使用，所在层数 1 层，塑钢窗，地面
阜新市海州区
20 仓库
新华路 46 号
72.00 墙面均为水泥，铁皮门，房顶已坍塌
未进行修补。室内水、电等设施设备
齐全，维护及完损程度差。
房屋为砖木结构，作为老锅炉房使
用，所在层数 1 层，塑钢窗，地面墙
阜新市海州区
21 车间
新华路 46 号
175.00 面均为水泥，铁皮门。室内水、电等
设施设备齐全，维护及完损程度较
差。
房屋为混合结构，作为浴池使用，所
阜新市海州区 在层数 1 层，塑钢窗，地面墙面均为
22 工交 48.38
新华路 46 号 瓷砖，铁皮门。室内水、电等设施设
备齐全，维护及完损程度较差。
房屋为砖木结构，作为半成品库使
用，所在层数 1 层，塑钢窗，地面墙
阜新市海州区
23 工业用房
新华路 46 号
113.00 面均为水泥，铁皮门，部分房顶已坍
塌未修补。室内水、电等设施设备齐
全，维护及完损程度较差。
房屋为混合结构，作为托儿所，所在
层数 1 层，塑钢窗，地面铺地砖，墙
阜新市海州区
24 工交
新华路 46 号
300.00 面均为大白，铁皮门。室内水、电等
设施设备齐全，维护及完损程度一
般。
房屋为混合结构，作为水泵房使用，
阜新市海州区 所在层数 1 层，塑钢窗，地面墙面均
25 工业用房
新华路 46 号
28.00
为水泥，铁皮门。室内水、电等设施
设备齐全，维护及完损程度较差。
房屋为混合结构，作为老办公室，所
在层数 1 层，塑钢窗，地面铺地砖，
阜新市海州区
26 工业（办公）
新华路 46 号
493.00 墙面均为大白，铁皮门。室内水、电
等设施设备齐全，维护及完损程度一
般。
房屋为砖木结构，作为老东仓库使
阜新市海州区 用，所在层数 1 层，塑钢窗，地面墙
27 工业用房
新华路 46 号
304.00
面均为水泥，铁皮门。室内水、电等
设施设备齐全，维护及完损程度较
估价机构：辽宁天力渤海房地产土地资产评估有限公司 通讯地址：阜新市海州区经纬路 12-6 号
电话：(0418)6264566 邮编：123000
第8页
房地产征收估价报告
差。
房屋为简易结构，作为简易仓库使
用，所在层数 1 层，塑钢窗，地面墙
阜新市海州区
28 工业 167.00 面均为水泥，铁皮门。室内水、电等
新华路 46 号
设施设备齐全，维护及完损程度较
差。
房屋为砖木结构，作为三角库使用，
阜新市海州区 所在层数 1 层，塑钢窗，地面墙面均
29 工业用房 179.00
新华路 46 号 为水泥，铁皮门。室内水、电等设施
设备齐全，维护及完损程度较差。
房屋为钢混结构，作为污水池使用，
阜新市海州区 所在层数 1 层，塑钢窗，地面墙面均
30 工业
新华路 46 号
45.00
为水泥，铁皮门。室内水、电等设施
设备齐全，维护及完损程度较差。
房屋为混合结构，作为侧办公楼使用
使用，层数 4 层，总层数 4 层，塑钢
阜新市海州区
31 工交 1709.00 窗，地面铺设地砖，刮大白，铁皮门。
新华路 46 号
室内水、电、暖等设施设备齐全，维
护及完损程度较优。
房屋为混合结构，作为值班室使用，
所在层数 1 层，塑钢窗，地面铺地砖，
阜新市海州区
32 值班室 新华路 46 号
27.36 墙面为大白，铁皮门。室内水、电等
设施设备齐全，维护及完损程度较
差。
房屋为混合结构，作为公厕使用，所
阜新市海州区
33 公厕 38.50 在层数 1 层，地面墙面均为水泥，无
新华路 46 号
门。维护及完损程度较差。
合 计 13952.92
2.土地状况
估价对象工业房产所占用范围的土地使用权面积为23786平方米，该
宗地坐落于阜新市海州区新华路46号，宗地形状为较规则，地势平坦，
地质条件稳定，对土地利用无不良影响。宗地位于阜新市工业一级地范
围内，估价对象周边多为商住用地，距市中心约1.9公里，距火车站阜新
南站、阜新站均4公里，估价对象位于阜新市市中心位置，距离阜新市周
边高速均约为8公里，对外交通方便；估价对象宗地区域内工业集聚度较
低，商业繁华度较高；宗地实际开发程度为红线外“七通”（即通路、
通电、通上水、通排水、通讯、通暖气、通燃气），红线内“六通一平”
估价机构：辽宁天力渤海房地产土地资产评估有限公司 通讯地址：阜新市海州区经纬路 12-6 号
电话：(0418)6264566 邮编：123000
第9页
房地产征收估价报告
（即通路、通电、通上水、通排水、通讯、通暖气及土地平整），能满
足生产生活需要。
㈢估价对象权益状况
1.建筑物权益状况
估价委托人提供的房权证权属证明的记载，估价对象工业房产权利
人为阜新封闭母线有限责任公司。《不动产权证》及《房屋所有权证》
权属证明的记载的建筑物具体权利等情况如下：
序 估价对象 所有 建筑面积
权证编号 坐落 结构 层数 2
号 类 型 权人 (m )
辽（2018）阜新市
阜新封闭母线 海州区新华路 46
1 工业用房 不动产权第 混合 1-1/1 1878.44
有限责任公司 号
0030473 号
辽（2018）阜新市
阜新封闭母线 海州区新华路 46
2 工业用房 不动产权第 混合 1-1/1 858.00
有限责任公司 号
0030444 号
辽（2018）阜新市
阜新封闭母线 海州区新华路 46
3 工业用房 不动产权第 混合 1-1/1 1054.00
有限责任公司 号
0030454 号
辽（2018）阜新市
阜新封闭母线 海州区新华路 46
4 工业用房 不动产权第 混合 1-1/1 786.00
有限责任公司 号
0030456 号
辽（2018）阜新市
阜新封闭母线 海州区新华路 46
5 工业用房 不动产权第 混合 1-1/1 892.70
有限责任公司 号
0030472 号
辽（2018）阜新市
阜新封闭母线 海州区新华路 46
6 工业用房 不动产权第 混合 1-1/1 1337.00
有限责任公司 号
0030438 号
辽（2018）阜新市
阜新封闭母线 海州区新华路 46
7 工业用房 不动产权第 混合 1-1/1 858.00
有限责任公司 号
0030440 号
辽（2018）阜新市
阜新封闭母线 海州区新华路 46
8 工业用房 不动产权第 混合 1-1/1 107.00
有限责任公司 号
0030446 号
辽（2018）阜新市
阜新封闭母线 海州区新华路 46
9 工业用房 不动产权第 其他 1-1/1 142.50
有限责任公司 号
0030449 号
辽（2018）阜新市
阜新封闭母线 海州区新华路 46
10 工业用房 不动产权第 砖木 1-1/1 122.00
有限责任公司 号
0030452 号
辽（2018）阜新市
阜新封闭母线 海州区新华路 46
11 工业用房 不动产权第 混合 1-1/1 55.00
有限责任公司 号
0030463 号
辽（2018）阜新市
阜新封闭母线 海州区新华路 46
12 工业用房 不动产权第 混合 1-1/1 147.54
有限责任公司 号
0030465 号
辽（2018）阜新市
阜新封闭母线 海州区新华路 46
13 工业用房 不动产权第 混合 1-1/1 75.00
有限责任公司 号
0030466 号
估价机构：辽宁天力渤海房地产土地资产评估有限公司 通讯地址：阜新市海州区经纬路 12-6 号
电话：(0418)6264566 邮编：123000
第 10 页
房地产征收估价报告
辽（2018）阜新市
阜新封闭母线 海州区新华路 46
14 工业用房 不动产权第 砖木 1-1/1 164.00
有限责任公司 号
0030467 号
辽（2018）阜新市
阜新封闭母线 海州区新华路 46
15 工业用房 不动产权第 砖木 1-1/1 523.00
有限责任公司 号
0030468 号
辽（2018）阜新市
阜新封闭母线 海州区新华路 46
16 工业用房 不动产权第 混合 1-1/1 873.00
有限责任公司 号
0030469 号
辽（2018）阜新市
阜新封闭母线 海州区新华路 46
17 工业用房 不动产权第 混合 1-1/1 25.00
有限责任公司 号
0030448 号
阜新封闭母线 海州区新华路 46
18 油库 阜房证号 222-28 砖木 1-1/1 288.00
有限责任公司 号
辽（2018）阜新市
阜新封闭母线 海州区新华路 46
19 工业用房 不动产权第 混合 1-1/1 67.50
有限责任公司 号
0030462 号
辽（2018）阜新市
阜新封闭母线 海州区新华路 46
20 仓库 不动产权第 砖木 1-1/1 72.00
有限责任公司 号
0030458 号
辽（2018）阜新市
阜新封闭母线 海州区新华路 46
21 车间 不动产权第 砖木 1-1/1 175.00
有限责任公司 号
0030450 号
辽（2018）阜新市
阜新封闭母线 海州区新华路 46
22 工交 不动产权第 混合 1-1/1 48.38
有限责任公司 号
0030442 号
辽（2018）阜新市
阜新封闭母线 海州区新华路 46
23 工业用房 不动产权第 砖木 1-1/1 113.00
有限责任公司 号
0030464 号
辽（2018）阜新市
阜新封闭母线 海州区新华路 46
24 工交 不动产权第 混合 1-1/1 300.00
有限责任公司 号
0030475 号
辽（2018）阜新市
阜新封闭母线 海州区新华路 46
25 工业用房 不动产权第 混合 1-1/1 28.00
有限责任公司 号
0030471 号
阜新封闭母线 海州区新华路 46
26 工业（办公） 阜房证号：222-05 砖木 1-1/1 493.00
有限责任公司 号
辽（2018）阜新市
阜新封闭母线 海州区新华路 46
27 工业用房 不动产权第 砖木 1-1/1 304.00
有限责任公司 号
0030470 号
阜新封闭母线 海州区新华路 46
28 工业 阜房证号 222-18 简易 1-1/1 167.00
有限责任公司 号
辽（2018）阜新市
阜新封闭母线 海州区新华路 46
29 工业用房 不动产权第 砖木 1-1/1 179.00
有限责任公司 号
0030474 号
阜新封闭母线 海州区新华路 46
30 工业 阜房证号 222-24 钢混 1-1/1 45.00
有限责任公司 号
阜新封闭母线 阜房权证海州区 海州区新华路 46
31 工交 混合 1-4/4 1709.00
厂 字第 222-43 号 号
阜新封闭母线 海州区新华路 46
32 值班室 —— 混合 1-1/1 27.36
有限责任公司 号
阜新封闭母线 海州区新华路 46
33 公厕 —— 混合 1-1/1 38.50
有限责任公司 号
估价机构：辽宁天力渤海房地产土地资产评估有限公司 通讯地址：阜新市海州区经纬路 12-6 号
电话：(0418)6264566 邮编：123000
第 11 页
房地产征收估价报告
建筑物小计 13952.92
2.土地使用权利状况
⑴土地所有权：估价对象占用土地为国有土地，所有权归国家所有。
⑵土地使用权：工业用地权利人为阜新封闭母线有限责任公司，用
途为工业用地，工业用地使用期限为 1994 年 05 月 31 日至 2044 年 05
月 30 日止，剩余年限为 25.59 年。
⑶目前使用情况：
①土地利用现状：工业房产所占范围内土地使用权现作为工业用地
使用。 ②出租或占用情况：依据估价委托人提供的资料，估价对象土地
使用权在价值时点存在租赁土地使用情况。
五、价值时点
根据估价目的，经向估价委托人确认，价值时点确定为估价师完成
对估价对象实地查勘之日，即 2020 年 1 月 3 日。
六、价值类型
根据国家有关法律法规的规定、征收当事人提供的资料以及本公司
估价人员现场查勘的实际情况，本估价报告中的估价结果是指评估估价
对象目前状况下满足估价的假设和限制条件下，于价值时点的公开市场
价格，此公开市场价格指由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估
价值时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋抵押、查封等因素
的影响。
七、估价原则
独立、客观、公正原则是房地产估价的基本原则。技术性原则如下：
1.合法原则
应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行估价。所谓合法，
是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律
估价机构：辽宁天力渤海房地产土地资产评估有限公司 通讯地址：阜新市海州区经纬路 12-6 号
电话：(0418)6264566 邮编：123000
第 12 页
房地产征收估价报告
保护，并体现其权益价值。
2.最高最佳利用原则
指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，
能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的利用。但最高最佳利
用是在法律允许范围内的最高最佳利用，而不是无条件下的最高最佳利
用。包括用途、规模、集约度、档次上的最佳。
3.替代原则
有相同或相似利用价值或效用、有替代可能的房地产相互影响或竞
争，使其价格相互牵制而趋于一致。为此房地产评估中，可以依据这一
原则，选择与估价对象位于同一供需范围内的类似房地产，并结合估价
对象的自身具体情况，进而客观合理地测算出估价对象房地产的价格。
4.价值时点原则
由于房地产市场是不断变化的，在不同价值时点同一房地产往往具
有不同的价格水平。本报告对委托估价房地产的市场情况及自身情况的
界定，均以其在价值时点已知或假设状况为前提。
八、估价依据
(一)主要法律、法规和部门规章
1.中华人民共和国物权法(国家主席令第 62 号)；
2.中华人民共和国城市房地产管理法(国家主席令第 72 号)；
3.中华人民共和国土地管理法（国家主席令第 28 号）；
4.《中华人民共和国资产评估法》；
5.建设部《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77 号）；
6.《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011 年 1 月 21 日中华人
民共和国国务院第 590 号令）；
7.《阜新市人民政府办公室关于做好阜新市城市国有土地上房屋征
估价机构：辽宁天力渤海房地产土地资产评估有限公司 通讯地址：阜新市海州区经纬路 12-6 号
电话：(0418)6264566 邮编：123000
第 13 页
房地产征收估价报告
收补偿安置工作的通知》（阜政办发[2013]41 号）；
(二)技术规程
1.《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）；
2.《房地产估价基本术语标准》GB/T 50899-2013；
3.财政部财资[2017]43 号《资产评估基本准则》；
4.中评协[2017]30 号《资产评估职业道德准则》；
5.中评协[2017]31 号《资产评估执业准则——资产评估程序》；
6.中评协[2017]32 号《资产评估准则——评估咨询报告》；
7.中评协[2017]33 号《资产评估执业准则——资产评估委托合同》；
8.中评协[2017]39 号《资产评估执业准则—机器设备》；
9.中评协[2017]47 号《资产评估价值类型指导意见》；
10.中评协[2017]46 号《资产评估机构业务质量控制指南》；
11.中评协[2017]48 号《资产评估对象法律权属指导意见》；
12.其他与本项房地产资产评估有关的法律法规、准则、规范等。
(三)估价委托人提供的有关资料
1.估价对象房屋所有权证及不动产权证复印件；
2.估价对象两栋工业房产面积证明；
3.已搬迁设备明细表；
4.已搬迁机器设备情况说明；
5.搬迁过程中损坏设备修复费用说明；
6.委托人企业营业执照复印件；
7.委托人企业法人身份证复印件；
(四)房地产估价机构和注册估价师所搜集掌握的有关资料
1.现行房地产市场价格及信息；
2.注册估价师实地查勘取得的有关资料、通过市场询价取得的其他
估价机构：辽宁天力渤海房地产土地资产评估有限公司 通讯地址：阜新市海州区经纬路 12-6 号
电话：(0418)6264566 邮编：123000
第 14 页
房地产征收估价报告
资料及本公司积累的相关资料。
九、估价方法
估价对象为 33 栋工业房产、所占 23786 平方米土地、厂区内设施设
备不可恢复使用项目 15 项、可搬迁机器设备 118 项、临时安置费以及 6
户出租厂商相关损失等。估价师认为工业房地产最合适的估价技术路线
为房地分估的方式，对工业用地采取市场比较法和成本法进行评估，地
上建筑物工业房产采取成本法进行评估，厂区内设施设备不可恢复使用
及搬迁补助费采用成本法和市场法，临时安置费根据阜政发[2013]41 号
文件《阜新市人民政府办公室关于做好阜新市城市国有土地上房屋征收
补偿安置工作的通知》确定，然后将各部分价值合并为最终估价结果。
2. 估价方法的定义
⑴土地估价方法的定义：
市场比较法是根据替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估
价期日近期市场上交易的类似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格
进行差异修正，以此估算待估宗地地价的方法。
成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要
依据，再加上客观的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益等确定
土地价格的方法。
⑵工业房产估价方法的定义：
成本法定义：测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本减去
折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值的方法。
⑶厂区内设施设备不可恢复使用及搬迁补助等估价方法的定义：
市场价值：是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强
迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
估价机构：辽宁天力渤海房地产土地资产评估有限公司 通讯地址：阜新市海州区经纬路 12-6 号
电话：(0418)6264566 邮编：123000
第 15 页
房地产征收估价报告
十、估价结果
注册估价师根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，经过实
地查勘和市场调查，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的
基础上，结合估价经验与影响价格因素，经过分析、测算和判断，最终
确定估价对象在满足全部假设限制条件下于价值时点 2020 年 1 月 3 日的
市场价值合计为：RMB 3080.36 万元，大写（人民币）叁仟零捌拾万零
叁仟陆佰元整。
估价机构：辽宁天力渤海房地产土地资产评估有限公司 通讯地址：阜新市海州区经纬路 12-6 号
电话：(0418)6264566 邮编：123000
第 16 页
房地产征收估价报告
十一、注册估价师
姓 名 注 册 号 签 名 签名日期
2011210008
郭洪生 2020 年 4 月 21 日
土地
2120110114
闫占利 2020 年 4 月 21 日
房产
47130022
王军 2020 年 4 月 21 日
资产
十二、实地查勘期
注册估价师实地查勘估价对象的日期为 2020 年 1 月 3 日。
十三、估价作业期
2020 年 1 月 3 日至 2020 年 4 月 21 日。
十四、估价报告使用期限
估价报告使用期限自完成估价报告之日起为壹年，即从 2020 年 4
月 21 日至 2021 年 4 月 20 日。
估价机构：辽宁天力渤海房地产土地资产评估有限公司 通讯地址：阜新市海州区经纬路 12-6 号
电话：(0418)6264566 邮编：123000
第 17 页
房地产征收估价报告
附 件
1.估价对象现场勘查照片
2.估价对象位置示意图
3.估价对象房屋所有权证及不动产权证复印件
4.关于设备搬迁费用的说明
5.关于四辊卷板机、卷环机损坏的说明
6.委托方企业营业执照复印件
7.委托方企业法人身份证复印件
8.房地产估价机构营业执照复印件
9.房地产估价机构资质证书复印件
10.注册房地产估价师估价资格证书复印件
11.各项资产价值评估明细表
估价机构：辽宁天力渤海房地产土地资产评估有限公司 通讯地址：阜新市海州区经纬路 12-6 号
电话：(0418)6264566 邮编：123000
第 18 页