恒立实业发展集团股份有限公司拟股权转让事宜
涉及的岳阳恒通实业有限责任公司
股东全部权益价值项目
资产评估说明
中铭评报字[2016]第 8011 号
（共二册 第二册）
中铭国际资产评估（北京）有限责任公司
Zhong Ming （Bei jing）Assets Appraisal International Co.,Ltd
二○一六年十一月十五日
恒立实业发展集团股份有限公司拟股权转让事宜涉及的岳阳恒通实业有限责任公司股东全部
权益价值项目资产评估说明
本册目录
第一部分 关于评估说明使用范围的声明 .......................................................................... 1
第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明 .................................................................. 2
第三部分 评估对象与评估范围说明 ................................................................................... 3
一、评估对象与评估范围说明 ................................................................................................ 3
二、企业申报的账面记录或未记录的无形资产类型、数量、法律权属状况.............. 3
三、企业申报的表外资产的类型、数量 ............................................................................... 4
四、引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额.............. 4
第四部分 资产核实情况总体说明 ....................................................................................... 5
一、资产核实的过程及方法 .................................................................................................... 5
二、影响资产核实的事项及处理方法 ................................................................................... 6
三、资产清查调整事项 ............................................................................................................. 6
四、资产核实结论 ...................................................................................................................... 6
第五部分 资产基础法评估技术说明 ................................................................................... 7
第一 流动资产评估技术说明 ................................................................................................ 7
一、评估范围............................................................................................................................... 7
二、评定估算............................................................................................................................... 7
三、流动资产评估结果 ............................................................................................................. 8
第二 非流动资产-设备类资产评估技术说明 ..................................................................... 8
一、评估范围............................................................................................................................... 8
二、评估程序及方法.................................................................................................................. 8
三、评估参数的确定.................................................................................................................. 9
四、评估结果及增减值分析 .................................................................................................. 10
五、评估案例............................................................................................................................. 10
第三 非流动资产-土地使用权评估技术说明 .................................................................... 11
一、评估范围.............................................................................................................................. 11
二、估价对象描述 ..................................................................................................................... 11
三、地价影响因素分析 ........................................................................................................... 12
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权益价值项目资产评估说明
四、地价定义............................................................................................................................. 16
五、评估程序............................................................................................................................. 17
六、评估方法的选择................................................................................................................ 17
七、评估计算过程 .................................................................................................................... 18
八、评估结果及增减值分析 ................................................................................................... 31
第四 非流动资产-其他非流动资产评估技术说明 .......................................................... 31
一、评估范围............................................................................................................................. 31
二、评估过程及方法................................................................................................................ 31
三、评估结果............................................................................................................................. 31
第五 流动负债评估技术说明 .............................................................................................. 32
一、评估范围............................................................................................................................. 32
二、评定估算............................................................................................................................. 32
三、流动负债评估结果 ........................................................................................................... 33
第六部分 评估结论及分析 .................................................................................................. 34
一、资产基础法评估结果及增减原因 ................................................................................. 34
二、特别事项说明 .................................................................................................................... 35
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第 一部分 关于评估说明使用范 围的声明
本评估说明仅供企业及企业主管部门用于评估报告指定的用途 ,非 因法律 、行
政法规规定 ,未 经中铭国际资产评估 (北 京 )有 限责任公司同意 ,材 料的全部或部
分内容不得提供给其他任何单位和个人 ,不 得将本评估报告的全部或部分 内容发表
于任何公开媒体上 ,对 有关方面使用不当致使委托方和被评估单位造成损失 ,中 铭
国际资产评估 (北 京 )有 限责任公司不承担任何法律责任 。
中铭 国际资产评估 (北 京 )有 限责任公司再次郑重提示 :资 产评估报告含有被
评估单位的商业秘密 ,请 润览者慎重使用 。
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第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明
根据国家资产评估的有关规定，该部分内容由委托方和被评估单位共同撰写。
具体内容见后附的《关于进行资产评估有关事项的说明》。
（本页以下无正文）
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第三部分 评估对象与评估范围说明
一、评估对象与评估范围说明
委托评估的评估对象为岳阳恒通实业有限责任公司（以下简称“岳阳恒通”）
股东全部权益市场价值。
评估范围为岳阳恒通申报的于评估基准日经专项审计后的全部资产和负债，总
资产账面价值 27,069.23 万元，总负债账面价值 2.60 万元，净资产账面价值 27,066.63
万元。具体的资产、负债项目内容以岳阳恒通根据审计后的全部资产、负债数据为
基础填报的评估申报表为准，凡列入申报表内并经过岳阳恒通确认的资产、负债项
目均在本次评估范围内。详见下表：
具体资产类型包括流动资产、非流动资产和流动负债，详见下表：
金额单位：人民币元
占总资 占负债
资产种类 账面值 负债种类 账面值
产比例% 比例%
货币资金 12,896,098.59 4.76 应付职工薪酬 25,077.15 96.44
预付账款 0.00 0.00 应交税费 925.00 3.56
其他流动资产 0.00 0.00 其他应付款 0.00 0.00
流动资产合计 12,896,098.59 4.76 流动负债合计 26,002.15 100
固定资产 3,216.36 0.00 递延所得税负债 0.00 0.00
无形资产 256,501,994.67 94.76 其他非流动负债 0.00 0.00
其他非流动资产 1,291,004.00 0.48 非流动负债合计 0.00 0.00
非流动资产合计 257,796,215.03 95.24 负债合计 26,002.15 100
资产总计 270,692,313.62 100 净资产 270,666,311.47
以上数据已经亚太（集团）会计师事务所（特殊普通合伙）进行审计，并出具
了亚会 B 审字（2016）1708 号无保留意见的专项审计报告。
经核实，委托评估的资产、负债范围与该经济行为涉及的资产、负债范围一致，
未发现岳阳恒通实业有限责任公司拥有账面未记录的无形资产和表外其他资产。
二、企业申报的账面记录或未记录的无形资产类型、数量、法律权属状况
（一）账面记录的无形资产
岳阳恒通账面记录的无形资产为 1 宗土地使用权，具体情况详见下表：
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取得 土地面积 账面净值 备
土地权证编号 土地位置 土地用途 剩余使用年限
日期 （m2） （万元） 注
岳市国用
岳阳市青 商服、住 商业 27.35 年
（2014）第 2014/1/20 90,216.00 25,650.20
年中路 宅用地 住宅 57.37 年
00009 号
（二）账面未记录的无形资产。
截止评估基准日 2016 年 8 月 31 日，岳阳恒通申报资产无账面未记录的无形资产。
三、企业申报的表外资产的类型、数量
截止基准日 2016 年 8 月 31 日，岳阳恒通申报资产无表外资产。
四、引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或
者评估值）。
纳入评估范围的全部资产、负债，岳阳恒通已委托亚太（集团）会计师事务所
（特殊普通合伙）进行审计，并出具了亚会B审字（2016）1708号无保留意见的专项
审计报告，岳阳恒通根据审计后的账面值填列评估申报表，评估人员根据评估申报
表的范围进行评估，评估人员不对评估申报表账面值的合理性、可靠性发表意见。
经核实，委托评估的资产、负债范围与经济行为涉及的资产、负债范围一致；
与资产评估业务约定书中约定的的资产、负债范围一致。
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第四部分 资产核实情况总体说明
一、资产核实的过程及方法
（一）资产核实的过程
接受评估委托后，评估人员首先向被评估单位提供了评估明细表、填表说明、
资料清单等电子文档，要求被评估单位进行资产申报和资料准备；然后成立了以现
场项目负责人为主的清查小组，根据制定的现场清查实施计划，进行核查。评估组
清查核实工作期间为 2016 年 11 月 3 日至 2016 年 11 月 6 日。清查过程分三个阶段进
行，第一阶段对评估申报明细表进行初步审核，了解被评资产的概况；第二阶段进
行现场清查盘点工作，对申报表中与实际不符项目经被评估单位确认后进行修正完
善；第三阶段编写清查核实情况说明。
（二）资产核实的方法
在对岳阳恒通实业有限责任公司财务会计制度及内部控制有效性作了解的基础
上，针对各类资产和负债的具体情况，结合采用的评估方法，采用相应的方法进行
核实。现将清查方法说明如下：
1．流动资产及负债清查情况
主要通过核对企业财务账的总账、各科目明细账、会计凭证，对非实物性流动
资产和负债进行了清查，并重点对现金、应收票据进行盘点、对银行存款、往来账
款、银行借款进行函证。对金额较大的应收款项或未回函的应收款项核实其原始凭
证、合同协议，对应收款项进行账龄分析，核实其他应收款中是否有无发票入账费
用，核实应收款项可收回性，分析判断是否有形成坏账的可能。对于负债，主要通
过核查相应的原始凭证、合同协议，以确定负债的真实性、账面余额的正确性以及
是否是企业需实际承担的负债。
2．设备清查情况
根据被评估单位提供的评估明细表，对设备进行抽查核实，对于漏填和填报不
实的部分，要求企业财务、设备部门共同核对、填齐改正。现场勘查的内容主要包
括：现场核对设备名称、规格型号、生产厂家及数量是否与申报表一致；了解设备
的工作条件、现有情况以及维护保养情况，并通过与企业管理人员和操作人员的广
泛交流较充分地了解设备的历史变更和运行状况；对重要设备，向设备管理人员了
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解该设备使用中存在的问题，作为设备评估成新率的参考依据。
3．无形资产的清查情况
对土地使用权，评估人员查阅并核对了土地使用权证、出让合同原件，关注了
土地使用权的权属、了解了土地使用权取得日期、终止日期、用地性质、土地用途、
准用年限。到现场进行实地勘查，实地核对土地的坐落位置、开发程度、周边环境
等情况。
4．其他非流动资产
对于其他非流动资产，评估人员查看了明细账和凭证等，并收集支付凭证和发
票资料，了解费用原始发生额、内容，以及形成的原因及时间。
二、影响资产核实的事项及处理方法
本次评估中（除地下隐蔽工程外）无影响资产清查的事项，至现场工作结束时
止，没有因资产性能的限制、存放地点的限制、诉讼保全限制、技术性能的限制、
涉及商业秘密和国家秘密等而不能直接清查资产的事项。
三、资产清查调整事项
经清查核实，岳阳恒通实业有限责任公司的资产及负债均无调整事项。
四、资产核实结论
经清查核实，资产账面价值为 270,692,313.62 元，负债账面价值为 26,002.15 元，
净资产账面价值 270,666,311.47 元。资产及负债结构如下表：
金额单位：人民币元
（一）资产类
资产总计 270,692,313.62
其中：货币资金 12,896,098.59
固定资产 3,216.36
无形资产净额 256,501,994.67
其他非流动资产 1,291,004.00
（二）负债类
负债合计 26,002.15
其中： 应付职工薪酬 25,077.15
应交税费 925.00
（三）净资产 270,666,311.47
截止评估基准日 2016 年 8 月 31 日，岳阳恒通资产总账、明细账与评估申报表相
符，申报资产中不存在账外资产。
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第五部分 资产基础法评估技术说明
岳阳恒通申报的于评估基准日经审计后的全部资产和负债，总资产账面价值
270,692,313.62 元，总负债账面价值 26,002.15 元，净资产账面价值 270,666,311.47 元。
依据岳阳恒通提供的资产评估申报明细表和核实的结果，采用资产基础法确定的各
类资产和负债的评估过程如下：
第一 流动资产评估技术说明
一、评估范围
纳入评估范围的流动资产主要为货币资金共 1 类。账面价值为 12,896,098.59 元。
具体情况如下表所示：
金额单位：人民币元
科目名称 项数 账面价值
货币资金 3 12,896,098.59
流动资产合计 3 12,896,098.59
二、评定估算
（一）货币资金
1．评估范围
货币资金包括现金和银行存款，账面值共计 12,896,098.59 元，其中：现金账面值
3,896.00 元，均为人民币，存放在公司财务保险柜内；银行存款账面值 12,892,202.59
元，共涉及兴业银行岳阳分行、农业银行岳阳分行等 2 家金融机构的 2 个账户存款。
2．评估程序及方法
现金存放于岳阳恒通财务部保险柜内，评估人员核对了有关账册并采用监盘的
方式进行现场盘点，根据评估基准日至盘点日现金出库数、入库数，倒推出评估基
准日实有金额，编制库存现金盘点表，与评估基准日账面价值进行核对；
对银行存款，评估人员查阅了银行日记账、银行对账单、银行存款余额调节表，
并对开户银行进行了函证，检查是否存在重大的长期未达账项和影响净资产的事项。
对各项货币资金以核实无误的账面值作为评估值，其中外币按评估基准日的国
家外汇中间价折算为人民币值。
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3．评估结果
经核实，货币资金的评估值为 12,896,098.59 元，评估无增减值。
三、流动资产评估结果
（一）评估结果
经实施上述评定估算程序后，流动资产评估结果如下表所示：
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值 评估值 增值额 增值率%
货币资金 12,896,098.59 12,896,098.59 0.00 0.00
流动资产合计 12,896,098.59 12,896,098.59 0.00 0.00
存货跌价准备 0.00 0.00
流动资产净额合计 12,896,098.59 12,896,098.59 0.00 0.00
（二）评估增减变动的主要原因
评估增减变动因素分析详见第六部分评估结论及分析中资产基础法评估增减变
动因素分析。
第二 非流动资产-设备类资产评估技术说明
一、评估范围
纳入本次评估范围的设备类资产为1套办公家具。根据岳阳恒通提供的固定资产
—办公家具评估申报明细表，该部分资产于评估基准日之账面值如下表所示：
金额单位：人民币元
序号 项 目 账面原值 账面净值
1 办公家具 6,590.00 3,216.36
合计 6,590.00 3,216.36
二、评估程序及方法
（一）根据设备的评估范围，首先确定评估方案、评估标准与测算方法。
（二）作好评估前的准备工作，保证评估工作正常有序地进行，包括：审查企
业填报的评估申报明细表，对遗漏的内容补充填报；对委估设备进行数量、价值量
等的分类统计，确定主要设备标准，区分重点与一般设备，保证工作质量与效率；
收集重点设备的购置合同和发票。
（三）在委托方有关人员的配合下，对委估设备进行现场勘查。现场核实设备
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的规格、型号、制造厂家、出厂与启用日期等，勘查设备的工作环境、利用率、运
行状况与维护保养及大修理情况。
（四）在现场勘查的基础上，对委估设备的技术性能和完好状况进行判断，对
重点设备的组成和保养状况进行全面的检查和分析，以确定设备的成新率。
（五）对重点设备分别填写现场勘查表。
（六）按照评估基准日市场的价格标准，逐台确定委估设备重置成本。
（七）在确定设备重置成本基础上，计算设备评估值。
根据本次评估的特定目的及被评估设备的特点，确定主要以重置成本为本次资
产评估的价值类型，采用重置成本法计算确定设备的评估价值。
设备评估的重置成本法是通过估算全新设备的更新重置成本，然后扣减实体性
贬值、功能性贬值和经济性贬值，或在确定综合成新率的基础上，确定设备评估价
值的方法。本次评估采用的基本计算公式为：
评估值=设备重置成本× 综合成新率
或评估值=重置价值－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值
三、评估参数的确定
（一）重置价值的确定
根据财税[2008]170号财政部、国家税务总局联合发布《关于全国实施增值税转型
改革若干问题的通知》第1条之规定的“自2009年1月1日起，增值税一般纳税人购进
或者自制固定资产发生的进项税额，可根据《中华人民共和国增值税暂行条例》和
《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》的有关规定，凭增值税专用发票、海
关进口增值税专用缴款书和运输费用结算单据从销项税额中抵扣。”岳阳恒通为增
值税小规模纳税人，根据合理性原则本次评估设备的重置价值中已扣减进项税。
1．办公家具
办公家具购置现价是根据通过对当地经销商进行市场调查询价确定。即：
重置价值＝购置现价－购置现价可抵扣的进项税－运费可抵扣进项税
（二）成新率的确定
本次评估的设备类资产为办公家具，对该类价值较小的办公家具，以使用年限
法为主确定设备的成新率。即：
成新率=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）× 100%
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四、评估结果及增减值分析
（一）评估结果
本次委估的设备类资产的评估结果详见下表，详细内容见《固定资产-办公家具
清查评估明细表》。
固定资产-设备类资产评估结果汇总表
金额单位：人民币元
资 产 账面净值 评估价值 增值额 增值率%
办公家具 3,216.36 3,953.00 736.64 22.90
合 计 3,216.36 3,953.00 736.64 22.90
（二）评估增减变动的主要原因
评估增减变动因素分析详见第六部分评估结论及分析中资产基础法评估增减变
动因素分析。
五、评估案例
案例一：办公桌椅（固定资产—办公家具评估明细表，序号1）
（一）资产概况
设备名称：办公桌椅
规格型号：棕色/黑色（定制）
生产厂家：德億家具厂
账面原值：6,590.00元
账面净值：3,216.36元
购置日期：2015年1月6日
启用日期：2015年1月6日
（二）重置成本的确定
经对当地的办公家具市场进行调查，该办公桌椅的基准日购置价为7,605.00元（含
税及运杂费）。岳阳恒通是小规模纳税人，根据新的《中华人民共和国增值税暂行
条例》和《实施细则》的规定，办公桌椅的评估价值一般需要在市场价值（含税价）
的基础上扣除增值税，则不含税价格为：7,605.00/（1+17%）= 6,500.00元（取整），
由于供应商提供送货上门服务，且调试简单，故不含税价格即为重置价值。
（三）成新率的确定
该办公桌椅的经济使用年限为5年，启用日期为2015年1月6日，至评估基准日已
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运行0.82年，但是经现场勘查，认为该办公桌椅保养较好，确定能正常使用。综合评
定成新率取84%。
（四）评估结果
评估值=重置全价× 成新率
=6,500.00 × 84%
=5,460.00（元）
第三 非流动资产-土地使用权评估技术说明
一、评估范围
纳入评估范围的无形资产为 1 宗国有出让土地使用权，土地使用权面积为
90,216.00 平方米，原始入账价值合计为 268,432,320.00 元，至基准日账面摊余价值为
256,501,994.67 元。
二、估价对象描述
（一）土地登记状况
待估宗地位于岳阳市青年中路，证载的土地使用权人为岳阳恒通实业有限责任
公司。于 2014 年 1 月 20 日取得《国有土地使用证》，权证编号为岳市国用（2014）
第 00009 号。地号：无；图号：3249.9-412.5；登记用途为商服、住宅用地；使用权类
型出让；土地使用权终止日期：商服 2043 年 12 月 31 日、住宅 2073 年 12 月 31 日；
土地使用权面积 90,216.00 平方米。
（二）土地权利状况
在评估基准日待估宗地所有权归国家所有，土地使用权人为岳阳恒通实业有限
责任公司。根据委托方提供资料，该土地在评估基准日未设定抵押权。
（三）土地利用状况
待估宗地地上主要建有机加工中心、加工中心附楼、换热器表面处理车间、配
电室及维修班、主机电器小汽车间、装配车间、汽车空调实验楼、铸造车间等房屋
建筑物，以及大门、围墙等构筑物，地上建（构）筑物所有权权属归恒立实业发展
集团股份有限公司所有，本次评估未把建（构）筑物纳入评估范围，但评估中已考
虑因建（构）物用途不匹配对土地价值的影响。
待估宗地开发程度达红线外 “五通”（即通路、通电、通上水、通排水、通讯，
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以下同）及宗地红线内 “五通一平”，并在宗地边沿建起了砖砌围墙。
三、地价影响因素分析
（一）一般因素分析
影响地价的一般因素主要指影响城镇用地的地价总体水平的社会、经济、政策
和自然因素等，内容主要包括城市经济发展水平、土地市场、城市资源等。上述一
般因素主要通过土地供给、需求两方面的不同作用，影响城市总体地价水平的变化。
1．城市资源状况
（1）地理位置
岳阳市位于湖南东北部，素称“湘北门户”。地处北纬 28°25′33″～ 29°51′00″，东经
112°18′31″～114°09′06″之间。东邻江西省铜鼓、修水县和湖北省通城县；南抵湖南省
浏阳市、长沙市、望城县；西接湖南省沅江县、南县、安乡县；北界湖北省赤壁、
洪湖、监利、石首县(市)。市 东西横跨 177.84 公里，南北纵长 157.87 公里。 土地总
面积 15087 平方公里，占全省总面积的 7.05%。城市规划区面积 845 平方公里，其中
市区建成区面积 78 平方公里。
（2）自然资源
旅游资源
岳阳是山水相融的现代生态宜居城市，也是全国最早对外开放的城市和首批中
国优秀旅游城市。现拥有列入联合国湿地公约组织的东洞庭湖湿地，东南亚最大的
野生荷花景区团湖公园，岳阳楼洞庭湖国家级风景名胜区，东洞庭湖国家级自然保
护区，大云山国家森林公园以及岳阳楼、屈子祠、岳州文庙、张谷英占建筑群、任
弼时故居、平江起义旧址等 6 处全国重点文物保护单位。岳阳集名山、名水、名楼、
名文、名人于一体，处处都有景，季季皆可游。
A．矿产资源
岳阳市境内矿产资源比较丰富，矿藏、矿点近 200 处，其种类可划分为四类：一
是金属矿产，有黄金、铅、钒、铁、锰、铜、钨、锡、锑等。二是非金属矿产，有 白
云石、萤石、钾长石、重晶石、耐火粘土、高岭土、石英、白云母、磷、草炭、大
理石、石膏、花岗岩、石灰石、烟煤等。三是稀有及轻稀土金属矿产，有铌、 钽、
铍、锂、铷、铯、独居石等。四是地下矿泉水与热水，境内矿泉水达到饮料标准的
有近 30 处；达到命名标准的近 10 处，其中温泉命名的有 2 处，分布地点在 岳阳、
汨罗、华容、平江等地。
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B．水资源
岳阳市水系发达，河湖密布，雨量充沛，过境水量大，水资源丰富。地表水：
多年平均降水总量为 1373 毫米，年径流总量 95.21 亿立方米。过境水：长江干流、洞
庭湖水系过境水量以城陵矶下游的螺山为控制点，多年平均过境水量 6370.29 亿立方
米，其中洞庭湖占 47%。过境水量为本境水量的 70 倍，人均约 14.7 万立方米。地下
水：俗称“阴河”。据勘测，地下补给水量年平均为 20.05 亿立方米，为地表水资源数
量的 21%。全市多年平均径流量加地下水年平均水量，水资源年平均储量为 115.27
亿立方米。主要分布于洞庭湖平原及山丘岗地的溪谷河畔。
根据河流落差及多年平均流量，全市多年平均理论水能蕴藏量为 41.5 万千瓦，
其中可开发利用的年均水能资源为 14.24 万千瓦，占理论蕴藏量的 34.2%，现已开发
5.72 万千瓦。
C．土地资源
据 20 世纪 80 年代农业区划测算，土地资源的利用状况是，耕地 552.19 万亩，占
土地面积的 24.64%，其中水田 391.72 万亩，旱地 160.47 万亩；林地 846.25 万亩，占
37.77%；园地 51.16 万亩，占 2.28%；草地 21.37 万亩，占 0.95%；水面 380.47 万亩，
占 16.98%；其他用地 389.42 万亩，占 17.38%。
（3）气候条件
岳阳市处在东亚季风气候区中，气候带上具有中亚热带向北亚热带过渡性质，
属湿润的大陆性季风气候。其主要特征：温暖湿润，四季分明，季节性强；热量丰
富，严寒期短、无霜期长，春温多变，盛夏酷热；雨水充沛，雨季明显，降水集中；
“湖陆风”盛行，“洞庭秋月”明；湖区气候均一，山地气候悬殊。年平均降水量为 1289.8～
1556.2mm，呈春夏多、秋冬少，东部多、西部少的格局，春夏雨量占全年的 70%～73%，
降雨年际分布不均，最多达 2336.5mm，降雨少的年份只有 750.9mm。年平均气温在
16.5～17.2℃之间，极端最高气温为 39.3～40.8℃，极端最低气温为-11.4～-18.1℃。城
区年平均气温偏高，为 17.0℃。年日照时数为 1590.2～1722.3 小时，呈北部比南部多、
西部比东部多的格局。年无霜期 256～285 天。市境主导风向为北风和东北偏北风，
年平均风速为 2.0～2.7m/s。 “湖陆风”盛行，”洞庭秋月”朗；湖区气候均一，山地气候
差异大；生长季中光热水充足，农业气候条件较好。
（4）行政区划分
岳阳目前代管汨罗市、临湘市 2 个县级市，辖岳阳县、华容县、平江县、湘阴
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县 4 个县，岳阳楼区、云溪区、君山区 3 个区，设有国家级岳阳经济技术开发区、
城陵矶临港产业新区、南湖风景区和屈原管理区，总面积 15019 平方公里，总人口
552.31 万，其中，城镇人口为 272.29 万人。
2．社会经济状况
2011 年到 2015 年，主要经济指标连年保持两位数增长，增幅高于全省平均水平，
绝大多数指标实现翻番。GDP 迈上 1000 亿元台阶，由 728 亿元增加到 1390 亿元（预
计数，下同），年均增长 11%；财政总收入突破 100 亿元，由 51.9 亿元增加到 131 亿
元，增长 1.5 倍，年均增长 20%；规模工业增加值由 211 亿元增加到 520 亿元，增长
1.4 倍，年均增长 14.1%；固定资产投资由 416 亿元增加到 1515 亿元，增长 2.7 倍，年
均增长 30%；社会消费品零售总额由 280 亿元增加到 746 亿元，年均增长 14.7%。
3．土地市场状况
从 2011 年和 2015 年的房地产、土地、金融政策来看，整个房地产市场偏于收紧
的主线。预计未来土地出让市场将有所收紧，稳定房地产市场价格，继续大量增加
保障性住房用地供应；加大对囤地查处力度，特别是对囤地一年以上未开发的企业
禁止其再购买土地进行开发，且银行准备金不断上调，房地产开发贷款有所收紧，
对房地产开发企业都有一定的打击；通过打击囤地炒地的行为，减少开发企业坐等
土地涨价的心理，实现土地市场的有效需求。从而减少开发企业拿地的盲目性。岳
阳楼市一直以刚性需求为主，房价及交易量一直未出现大幅度波动，市场较为稳定，
预计近期土地交易市场不会大起大落。
（二）区域因素分析
影响地价的区域因素包括区域概况、基础设施状况、商业繁华度、环境条件等。
1．区域概况
待估宗地所在岳阳市岳阳楼区，位于岳阳市西北部，洞庭湖与长江汇合处。其
北面为云溪区；西部临洞庭湖，与君山区隔水相望；西北隔长江与湖北省监利县相
望；东面与岳阳县接壤，全区土地总面积 171.04 平方公里。辖区人口 85 万人。辖 14
个街道、2 个乡，15 个行政村、107 个社区。此外，西塘镇、康王乡、三荷乡由岳阳
经济技术开发区管理，南湖、湖滨、求索 3 个街道由岳阳南湖风景区管理。
2015 年预计实现地区生产总值 528 亿元、增长 10.5%，固定资产投资 160 亿元、
增长 19%，社会消费品零售总额 382 亿元、增长 11%，城镇居民、农村居民人均可支
配收入分别达到 2.8 万元、1.5 万元，均可超过年度目标任务。截至 11 月 30 日，实现
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财政总收入 18.6 亿元、增长 10.6%，其中税收收入 16.56 亿元、占 89%，预计全年可
完成 21.15 亿元。
2．基础设施条件
待估宗地所在的岳阳楼区，道路、供电、供水、排污、电讯、消防等市政基础
设施配套完善，基础设施条件齐全、优。
3．商业繁华度
2015 年岳阳市市场销售稳定增长。全年社会消费品零售总额 1020.64 亿元，比上
年增长 12.7%。按经营地统计，城镇消费品零售额 889.06 亿元，增长 12.7%；乡村消
费品零售额 131.59 亿元，增长 12.7%。限额以上法人批发零售业商品零售额中，粮油、
食品类比上年增长 21.1%，烟酒类增长 26.5%，服装、鞋帽、针纺织品类增长 15.1%，
化妆品类增长 19.9%，金银珠宝类增长 33.9%，日用品类增长 8.8%，书报杂志类增长
25.4%，家用电器和音像器材类增长 12.9%，中西药品类增长 26.6%，文化办公用品类
增长 13.8%，家具类增长 5.7%，通讯器材类增长 21.0%，石油及制品类增长 5.0%，建
筑及装潢材料类增长 43.3%，汽车类增长 18.1%。全年货物进出口总额 11.34 亿美元，
比上年增长 43.2%。其中，出口 8.62 亿美元，增长 59.2%；进口 2.71 亿美元，增长 8.4%。
进出口差额（出口减进口）5.91 亿美元。形成一个以物流、商贸、餐饮娱乐、房地产
等多元并进的发展格局。区域有工商银行、农业银行、建设银行等，购物配套设施
相对较多，商业繁华度较高。
4．交通状况
岳阳楼区位于洞庭之滨，临长江、纳四水、汇三湘，京广复线、107 国道贯穿南
北，不仅是沿江开放、开发之腹地，南北交通之要道，而且是商贾荟萃，商贸物资
集散之地。区域主要道路有洞庭大道、巴陵大道、青年路、东茅岭路、站前路等，
形成了城内街道纵横成网、外围干道配套成环、进出通道壮观成景的道路框架。交
通条件优。
5．环境条件
待估宗地区域用地性质主要以商业，住宅为主，城区空气质量优良率达 88.6%。
义务植树 55 万多株，植树造林 2 万亩，绿化庭院 6 万多平方米，中心城区绿化覆盖
率达 40.9%，区内有岳阳楼公园、金鹗山公园等，自然环境优，人文环境优。
（三）宗地个别因素
1．宗地位置：岳阳市青年中路。
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2．宗地面积：宗地面积为 90,216.00 平方米。
3．宗地用途：宗地登记用途为商服用地、住宅用地，估价设定用途为商服用地、
住宅用地。
4．宗地形状及地势：宗地形状为不规则，地势平坦。
5．交通条件：区域内的主要道路为青年路、得胜南路、岳阳大道、南湖大道等，
待估宗地临青年中路，交通条件良好。
6．环境状况：附近有金鹗公园，区域内无噪声、空气污染，人文环境、自然环
境较好。
7．土地使用年限
待估宗地为出让用地，证载使用权终止日期为商服 2043 年 12 月 31 日、住宅 2073
年 12 月 31 日，自评估基准日起土地使用权的剩余使用年限为 27.35 年，本次评估设
定土地剩余使用年限约为 57.37 年。
8．规划限制条件：无
9．基础设施状况
宗地基础设施条件已达到宗地红线外“五通”，红线内“场地平整”，并在待估宗地
边沿建起了砖砌围墙。具体描述如下：
（1）通路：区域内的主要道路为青年路、得胜南路、岳阳大道、南湖大道等，
待估宗地临青年中路；
（2）通电：宗地接岳阳市供电网，供电保证率高；
（3）通讯：宗地接从岳阳市政通讯网、宽带网；
（4）供水：市政供水，供水保证率高；
（5）排水：市政排水。
四、地价定义
根据委托方提供的资料及估价人员现场勘查获知情况，待估宗地土地登记用途、
设定用途、设定年期、实际及设定开发程度等状况详下表《待估宗地地价定义一览
表》。本次评估价格是指在上述设定用途、开发程度和年期条件下，于评估基准日
2016 年 8 月 31 日的出让土地使用权价格。
待估宗地地价定义一览表
宗地名 宗地面积 估价期日的实际 估价设定 评估设定剩 估价期日的实 估价设定的
位置
称 （平方米） 用途（登记用途） 的用途 余使用年限 际开发程度 开发程度
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宗地外“五通”， 宗地外“五通”，
岳阳恒 岳阳市青 商业27.35年
90,216.00 商服、住宅 商服、住宅 宗地红线内“五 宗地红线内“场
通用地 年中路 住宅57.37年
通一平” 地平整”
宗地红线外“五通”，指通路、通电、通上水、通排水、通讯。
五、评估程序
（一）查看国有土地使用证、核定权属；
（二）按照宗地图现场查勘待估宗地的四周界址，了解有关事宜，记录现场各
类标志、地势、地形、土质、供电、供水、排水、电讯、交通等实际情况；
（三）收集评估所需的各类资料，为待估宗地提供计价依据；
（四）根据待估宗地的特点，以当地已公布的政策性文件为依据，选择恰当的
评估方法进行估算；
（五）选取区域范围内土地价格应考虑的各类因素；
（六）测算待估宗地土地使用权价值；
（七）撰写土地使用权评估说明。
六、评估方法的选择
评估人员通过实地勘察，认真分析调查收集到的资料，在估价原则的基础上，
根据估价对象的实际情况，结合待估宗地的评估目的，决定采用市场比较法和假设
开发法评估待估宗地价格。
（一）选择评估方法的依据：
在此次评估中，我们在选用估价方法时主要出于以下考虑：
1．由于待估宗地所在类似区域地产市场发育较成熟，相似待估宗地的土地交易
案例较多，适合选用市场比较法进行估价；因此选用市场比较法作为本次估价的方
法之一。
2．估价对象为商服、住宅用地，且地处岳阳市青年中路，待估宗地拟重新建设
开发，且所在区域类似待估宗地地上建筑物的交易案例较多，能够比较容易预测待
估物业开发完成后的不动产总价，比较适宜选用假设开发法；因此选用假设开发法
作为本次估价的方法之一。
（二）评估方法介绍
1．市场比较法
市场比较法在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较
近时期已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，
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参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的估
价时点地价的方法。基本计算公式如下：
计算公式：V = VB× A× B× C× D
其中：V——待估宗地价格；
VB——比较实例价格；
A——待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数；
B——待估宗地估价基准日地价指数/比较实例交易期日地价指数；
C——待估宗地区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数；
D——待估宗地个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数。
2．假设开发法
假设开发法作是在估算项目开发完成后项目总开发价值的基础上，扣除预计的
建筑总成本、管理费用、投资利息、投资利润、销售税费等后，依据剩余值来测算
待估对象土地价格的方法。其地价测算公式：
土地价值=预计开发完成后项目总开发价值-建筑总成本-管理费用-投资利息-投
资利润-销售税费
（三）评估值的确定
评估值=评估单价× 土地面积
七、评估计算过程
（一）市场比较法
1．比较实例选择
通过调查分析，选择了近期发生交易的与待估宗地用途相同或相近、在类似供
需圈的 3 个比较案例，各比较案例的具体情况如下表：
比较案例情况表
比较 出让年 面积 成交楼面价
位置 用途 容积率 成交日期 竟得者
案例 限（年） （平方米） （元/平方米）
岳阳市磨子山路
案件 商服、住 岳阳金瑞置业有
以西，京广铁路 40、70 95,618 1≤R≤2.89 1,449.3 2015/4/13
A 宅用地 限有限公司
以东
金鄂东路南侧，
案件 商服、住 岳阳瑞地置业投
王家河西岸、市 40、70 26,223 1≤R≤5.78 1,334.71 2015/12/15
B 宅用地 资有限公司
体育学校以东
案件 岳阳市白杨坡路 商服、住 岳阳市佳利置业
40、70 12,491 1≤R≤3.63 1,312.2 2014/5/8
C 192 号 宅用地 有限公司
2．比较因素的选择
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根据待估宗地的宗地条件，影响待估宗地价格的主要因素有：
交易期日：根据当地地价指数，确定交易期日修正系数。
交易方式：主要指拍卖、招标、协议出让、转让、企业改制、核实价格等。
土地使用年期：指待估宗地和比较案例的土地使用年期。
区域因素：影响商服、住宅用地区域因素主要指商业繁华度、对外联系方便程度、
道路通达度、基础设施状况和环境优劣度等。
个别因素：影响商服、住宅用地个别因素主要指土地使用年限、容积率、宗地形状、
宗地面积、宗地开发程度等。
3．比较因素条件说明
待估宗地与比较实例的比较因素条件详述见下表：
比较因素条件说明表
待估宗地及比较实例
待估宗地 实例 A 实例 B 实例 C
比较因素
岳阳市磨子山 金鄂东路南侧，
岳阳市白杨坡
区位位置 岳阳市青年中路 路以西，京广 王家河西岸、市
路 192 号
铁路以东 体育学校以东
交易地面价格（元/平方米） 待估 1449.32 1,334.71 1312.24
商服、住宅用 商服、住宅用
土地用途 商服、住宅用地 商服、住宅用地
地 地
交易日期 2016 年 8 月 2015 年 4 月 2015 年 12 月 2014 年 5 月
交易情况 正常（设定） 正常 正常 正常
交易方式（类型） 股权转让 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让
商业 27.35 年 商业 40 年 商业 40 年 商业 40 年
土地剩余使用年期（年）
住宅 57.37 年 住宅 70 年 住宅 70 年 住宅 70 年
距商业区中心
距商业区中心近，商 距商业区中心较 距商业区中心近，
商业繁华度 近，商业繁华度
业繁华度优 近，商业繁华度优 商业繁华度优
优
区域公用设施方便度 较方便 较方便 较方便 较方便
区域文体设施方便度 较方便 较方便 较方便 较方便
临主干道，距主 临主干道，距 临主干道，距主 临主干道，距
区域道路级别
道＜20m 主道＜20m 道＜20m 主道＜20m
区 往返火车站和
往返火车站和汽 往返火车站和 往返火车站和
域 汽车客运站方
对外交通便利度 车客运站方便， 汽车客运站方 汽车客运站方
因 便，便利度较
便利度较好 便，便利度较好 便，便利度较好
素 好
有多条公交线路 有多条公交线 有多条公交线 有多条公交线
公共交通便捷度 通过，便捷度较 路通过，便捷 路通过，便捷度 路通过，便捷度
好 度较好 较好 较好
距农贸市场约 距农贸市场约 距农贸市场约 距农贸市场约
距农贸市场距离（米）
800 米 500 米 500 米 500 米
区域环境质量状况 较好 较好 较好 较好
周围土地利用状况 商住 商住 商住 商住
个 宗地自然条件 较好 较好 较好 较好
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别 宗地自然灾害危害程度 较低 较低 较低 较低
因
素 宗地临路条件 一面临路 二面临路 二面临路 二面临路
宗地面积 90,216 95,618 26,223 12,491
宗地形状 不规则多边形 规则多边形 规则多边形 规则多边形
容积率 2.5 1≤R≤2.89 1≤R≤5.78 1≤R≤3.63
目前规划限制 无限制 无限制 无限制 无限制
4．编制比较因素条件指数表
根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较
因素指数确定如下：
（1）土地用途
待估宗地为商服、住宅用地，本次选用案例 A、案例 B、案例 C 均为商服、住宅
用地，待估宗地与案例 A、案例 B、案例 C 土地用途相同，规划商业、住宅部分所占
建筑面积的比例相近，故确定待估宗地、案例 A、案例 B、案例 C 分别对应的指数为
100、100、100、100。
（2）交易日期
评估人员调查岳阳市 2014 年至 2016 年期间挂牌交易多宗商服、住宅用地，案例
A 于 2015 年 4 月交易、案例 B 于 2015 年 12 月交易、案例 C 于 2014 年 5 月交易，根
据《中国城市地价动态监测网》公布的岳阳市地价水平对地价指数进行测算，以评
估基准日待估宗地的地价指数为 100，测算出案例 A、案例 B、案例 C 分别对应的指
数为 90.29、94.01、87.81。
（3）交易方式及情况修正
委估对象的交易方式拟为股权转让，各比较案例也均为挂牌方式出让，交易情
况均属正常，故不用进行交易方式及情况修正。
（4）土地使用年期修正指数
待估宗地剩余使用年限为商业 27.35 年、住宅 57.37 年，而案例 A、案例 B、案例
C 均为法定最高使用年限，根据土地使用年限修正指数公式并结合商住比例，案例 A
修正系数为 1.00、案例 B 修正系数为 1.00，案例 C 修正系数为 1.00，因此确定其修正
指数为 100、103.05、103.05、103.05。
土地使用年期修正指数公式：
K=[1-1/（1+r）m]/ [1-1/（1+r）n]
式中：K——比较实例的土地使用年期修正系数
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r——土地还原率[采用现行一年期定期存款利率加一定风险调整率确定土地还
原率，即按 2015 年 10 月 24 日中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率 1.50%
为基础，再加上根据我们对估价对象所在区域的土地市场的调查和估价对象的用途、
土地利用现状的分析确定风险因素调整值 4.5%，确定土地还原利率为 6%]
n——待估宗地土地使用年期
m——比较实例宗地土地使用年期
（5）区域因素修正系数
1）商业繁华度：将距商业中心距离划分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，
以待估宗地商业繁华度为 100，每增加或减少一个级别，指数增加或减少 3%，由于
待估宗地和案例 A、B、C 商业繁华度优，则确定待估宗地、案例 A、案例 B、案例 C
分别对应的指数为 100、100、100、100；
2）区域公用设施方便度：分为完善、较完善、一般、较不完善、不完善五个等
级，以待估宗地条件指数 100 为基数，每上升或下降一个等级，指数上升或下降 2%，
由于待估宗地和案例 A、B、C 区域公用设施均为较方便，则确定案例 A、案例 B、案
例 C 分别对应的条件指数为 100、100、100；
3）区域内文体设施方便度：分为方便、较方便、一般、较不方便、不方便五个
等级，以待估宗地条件指数 100 为基数，每上升或下降一个等级，指数上升或下降
2%，待估宗地和案例 A、B、C 区域内文体设施均为较方便，则确定案例 A、案例 B、
案例 C 分别对应的条件指数为 100、100、100；
4）区域道路级别：将临道路类型分为主干道、次干道、支路及巷道，以待估宗
地临路类型为 100，每增加或减少一个级别，指数增加或减少 2%，待估宗地与可比
案例道路通达度相同，则确定案例 A、案例 B、案例 C 分别对应的指数为 100、100、
100；
5）对外交通便利度：以待估宗地距火车站距离分为优、较优、一般、较劣、劣
等五个级别，以待估宗地对外交通便利度为 100，每上升或下降一个等级，指数上升
或下降 2%，待估宗地、案例 A、案例 B、案例 C 往返火车站和汽车客运站方便，便
利度较好，则确定案例 A、案例 B、案例 C 分别对应的指数为 100、100、100；
6）公共交通便捷度：将公共交通便捷度分为优、较优、一般、较劣、劣等，以
待估宗地公共交通便捷度为 100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降 2%，待
估宗地、案例 A、案例 B、案例 C 均有多条公交线路通过，便捷度较好，因此对应的
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指数为 100、100、100；
7）距农贸市场距离：以待估宗地距农贸市场距离为基数 100，每增加或减少 300
米，指数减少或增加 3%，待估宗地、案例 A、B、C 距农贸市场距离分别为 800 米、
500 米、500 米、500 米，则确定案例 A、B、C 分别对应条件指数为 103、103、103；
8）区域环境质量状况：分为好、较好、一般、较劣、劣五个等级，以待估宗地
条件指数 100 为基数，每上升或下降一个等级，指数上升或下降 3%，待估宗地、案
例 A、案例 B、案例 C 区域环境质量状况均为较好，则确定案例 A、案例 B、案例 C
分别对应的条件指数为 100、100、100；
9）周围土地利用状况：待估宗地、案例 A、B、C 周围土地利用状况均以商住用
地为主，以待估宗地条件指数 100 为基数，则确定案例 A、案例 B、案例 C 分别对应
的条件指数为 100、100、100。
（6）个别因素修正系数：
1）宗地自然条件：分为好、较好、一般、较劣、劣五个等级，以待估宗地条件
指数 100 为基数，每上升或下降一个等级，指数上升或下降 2%，待估宗地、案例 A、
案例 B、案例 C 自然条件均为较好，则确定案例 A、案例 B、案例 C 分别对应的条件
指数为 100、100、100；
2）宗地自然灾害危害程度：分为低、较低、一般、较高、高等五个等级，以待
估宗地条件指数 100 为基数，每上升或下降一个等级，指数上升或下降 3%，待估宗
地、案例 A、案例 B、案例 C 自然灾害危害程度均为较低，则确定案例 A、案例 B、
案例 C 分别对应的条件指数为 100、100、100；
3）临路状况：分为不临路、一面临路、两面临路、三面临路、四面临路五个等
级，以待估宗地为 100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降 3%，待估宗地为
一面临街；案例 A、案例 B、案例 C 均为二面临街，则确定案例 A、案例 B、案例 C
分别对应的指数为 103、103、103；
4）土地面积：分为规模大或者小对土地使用影响大、规模较大或者较小，对土
地使用影响较大或较小、规模一般对土地使用影响一般，规模适中对土地使用无影
响四个等级，以待估宗地为 100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降 3%，待
估宗地土地面积 90,216.00 平方米，案例 A 土地面积 95,618.00 平方米，案例 B 土地面
积 26,223 平方米，案例 C 土地面积 12,491 平方米，待估宗地与案例 A 面积大，取得
成本高，对土地开发利用影响大，案例 B、案例 C 面积适中对土地利用无影响，则
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确定案例 A、案例 B、案例 C 分别对应的指数为 100、103、103；
5）宗地形状：分为不规则、较规则、规则三等级，以待估宗地为 100，每上升
或下降一个等级，指数上升或下降 3%，待估宗地为不规则多边形，案例 A、案例 B、
案例 C 宗地形状为较规则多边形，则确定案例 A、案例 B、案例 C 分别对应的指数为
103、103、103；
6）容积率：由于本次评估测算以楼面地价进行比较，因此不进行容积率修正；
7）目前规划限制：分为有较大限制、有一定限制、无限制，以待估宗地为 100，
每上升或下降一个等级，指数上升或下降 2%，待估宗地、案例 A、案例 B、案例 C
均无规划限制，则确定案例 A、案例 B、案例 C 分别对应的指数为 100、100、100；
根据比较因素条件说明表和比较因素修正说明，编制比较因素条件指数表，详
见下表。
比较因素条件指数表
待估宗地及比较实例
比较因素 待估宗地 实例 A 实例 B 实例 C
交易地面价格（元/平方米） 待估 1449.32 1,334.71 1312.24
土地用途 100 100 100 100
交易日期 100 90.29 94.01 87.81
交易情况 100 100 100 100
交易方式（类型） 100 100 100 100
土地剩余使用年期（年） 100 103.05 103.05 103.05
商业繁华度 100 100 100 100
区域公用设施方便度 100 100 100 100
区域文体设施方便度 100 100 100 100
区 区域道路级别 100 100 100 100
域
对外交通便利度 100 100 100 100
因
素 公共交通便捷度 100 100 100 100
距农贸市场距离（米） 100 103 103 103
区域环境质量状况 100 100 100 100
周围土地利用状况 100 100 100 100
宗地自然条件 100 100 100 100
宗地自然灾害危害程度 100 100 100 100
个 宗地临路条件 100 103 103 103
别
宗地面积 100 100 103 103
因
素 宗地形状 100 103 103 103
容积率 100 100 100 100
目前规划限制 100 100 100 100
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5．因素修正
根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表。
比较因素修正系数表
待估宗地及比较实例
实例 A 实例 B 实例 C
比较因素
交易地面价格（元/平方米） 1449.32 1,334.71 1312.24
土地用途 100/100 100/100 100/100
交易日期 100/90.29 100/94.01 100/87.81
交易情况 100/100 100/100 100/100
交易方式（类型） 100/100 100/100 100/100
土地剩余使用年期（年） 100/103.05 100/103.05 100/103.05
商业繁华度 100/100 100/100 100/100
区域公用设施方便度 100/100 100/100 100/100
区域文体设施方便度 100/100 100/100 100/100
区 区域道路级别 100/100 100/100 100/100
域
对外交通便利度 100/100 100/100 100/100
因
素 公共交通便捷度 100/100 100/100 100/100
距农贸市场距离（米） 100/103 100/103 100/103
区域环境质量状况 100/100 100/100 100/100
周围土地利用状况 100/100 100/100 100/100
宗地自然条件 100/100 100/100 100/100
宗地自然灾害危害程度 100/100 100/100 100/100
个 宗地临路条件 100/103 100/103 100/103
别
宗地面积 100/100 100/103 100/103
因
素 宗地形状 100/103 100/103 100/103
容积率 100/100 100/100 100/100
目前规划限制 100/100 100/100 100/100
修正后比准价格（元/平方米） 1,425.5 1,224.1 1,288.5
相近程度（即权重） 1/3 1/3 1/3
最终的比准价格（元/平方米） 1,312.70
6．实例修正后的地价计算
经过比较分析，我们认为，由于实例 A、B、C 与待估宗地均处于同一区域，区
域因素相同，个别因素比较接近或相似，且三个比准价格比较接近，故取三个比准
价格的算术平均值作为市场比较法的评估结果。则：
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楼面地价=（1,425.5+1,224.1+1,288.5）÷ 3=1,312.70 元/平方米
土地单价=楼面地价× 容积率=1,312.70× 2.5=3,282.00 元/平方米（取整至个位）
根据被评估单位提供资料，待估宗地的地上建有多栋工业用的建（构）筑物（建
筑总面积约为 60,000.00 平方米），与土地规划和登记用途不匹配，故需要对地上的
工业用的建（构）筑物进行拆除。据调查，对建（构）筑物拆除、运输费用以及场
地平整费用大约为 54.00 元（按土地面积计），则：
土地单价=3,282.00-54.00=3,228.00 元/平方米
（二）假设开发法
1．确定最佳利用方式
根据《国有土地使用权出让合同》，待估宗地规划条件为容积率≤2.5、建筑密度
≤26%、绿地率≥35%。待估宗地区域内基础设施齐全，生活配套设施完善，自然环境
较好，周边区域多为商服、住宅用地。根据估价对象所处区域因素情况、结合估价
对象自身条件，依据最高最佳使用原则，我们确定待估宗地最佳用途为商服、住宅
用地，一层设定商服所占比例为 10.00%，住宅所占比例为 90.00%，容积率为 2.5、建
筑密度 26%、绿地率 35%。
2．确定开发规模及开发周期
待估宗地土地面积 90216.00 平方米，容积率为 2.5，可售建筑面积比例为 96%，
则：总建筑面积为 90216.00× 2.5= 225,540.00 平方米
可售建筑面积为 225540.00× 96%= 216,518.40 平方米
可售商业建筑面积为 225540.00× 10%= 22,554.00 平方米
可售住宅建筑面积=216518.4-22554= 193,964.40 平方米
首层建筑面积=90216.00× 26%= 23,456.16 平方米
文化活动室、社区服务站、社区物业管理用房等不可售建筑面积
225,540.00-216,518.40=9,021.60 平方米
设定商业用房全部位于第一层，住宅位于第二层及以上。
根据以上建设规模，参照同区域类似房地产开发项目确定总开发周期为 5 年，
分二期进行开发，每期建设期为 2 年、每期销售期为 1 年，第一期完工后第二期紧
接开工建设。
3．确定开发项目建筑结构及装修、设备安装、小区配套设施标准
根据项目的开发规模及类似建筑物的一般情况，我们做如下假设：
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（1）平均楼层：10 层
（2）建筑结构：框架结构
（3）装修、设备安装标准：
商业层高约 4 米，住宅层高约 3.2 米，外墙为高级涂料，室内为毛坯房，给排水、
电气、照明、管道燃气、防雷等设备齐全，配备消防设施设备，配备弱电、智能化
系统，同时作为新建建筑物，考虑建筑节能和环保措施；
（4）小区公共设施及市政公用设施配建：文化活动室、社区服务站、社区物业
管理用房、小区景观和绿化、路灯、围栏、地下停车位等。
4．假设开发法测算过程详见下表。
假设开发法测算过程一览表
序 计算基数 计算结果 金额 取价依据
计算项目 计算系数
号 基数说明 基数数量 （元） （或说明）
一 总开发筑面积 宗地面积 90,216.00 2.5 225,540.00
二 预计项目开发价值 可售建筑面积 225,540.00 1,196,719,751.00 详见注（1）
三 建造总成本 ㈠～㈥之和 460,982,806.00
㈠ 土地开发费 宗地面积 90,216.00 54 4,871,664.00 详见注（2）
㈡ 建安工程费 建筑面积 225,540.00 1,780 401,461,200.00 详见注（3）
㈢ 勘察、设计费 建安工程费 401,461,200.00 2.5% 10,036,530.00 按建安工程费2.5%计取
㈣ 监理费 建安工程费 401,461,200.00 1.5% 6,021,918.00 按建安工程费1.5%计取
㈤ 建设期有关税费 A～K 之和 26,547,658.00
A 城市配套费 建筑面积 225,540.00 98 22,102,920.00 岳市价〔2011〕82号
B 质监费 建筑面积 225,540.00 1.20 270,648.00 湘价费字〔2001261号
C 工程定额测定费 建筑面积 225,540.00 1.00 225,540.00 湘价费字〔2001〕261号
D 人防费 建筑面积 225,540.00 8.00 1,804,320.00 湘价费字〔2001〕55号
E 白蚁预防费 建筑面积 225,540.00 2.00 451,080.00 湘价费字〔2001〕275号
F 墙改基金 建筑面积 225,540.00 3.00 676,620.00 岳政办函[2006]126号
G 散装水泥发展基金 建筑面积 225,540.00 1.50 338,310.00 湘价费字〔1994〕75号
H 价格调节基金 建筑面积 225,540.00 2.00 451,080.00 湘财综字〔1999〕26号
I 防洪保安资金 建筑面积 225,540.00 1.00 225,540.00 湘政发〔2001〕 17号
J 抗震设防费 建筑面积 1,600.00 湘政发〔2001〕 31号
㈤ 不可预见费 建安工程费 401,461,200.00 3% 12,043,836.00 按建安工程费5%计取
四 管理费用 1+2 详见注（3）
1 建筑物部分 三 460,982,806.00 5% 23,049,140.00 按建造总成本5%计取
2 土地部分 土地价格 x 5% 0.05x 按土地价格 5%计取
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序 计算基数 计算结果 金额 取价依据
计算项目 计算系数
号 基数说明 基数数量 （元） （或说明）
五 投资利息 ①+② 详见注（4）
③④
① 建筑物部分利息 三 460,982,806.00 53,750,596.00 [ 1+⑤）/+ -1]（1+⑥）
③④
② 土地部分利息 土地价格 x 0.23x [ 1+⑤）+ -1]（1+⑥）
③ 工程建设期 4
④ 房地产销售期 2
⑤ 贷款年利率 4.75%
⑥ 融资费用率 ⑤ 4.75% 10%
六 投资利润 a+b 详见注（5）
a 建筑物部分 三 460,982,806.00 30% 138,294,842.00
b 土地部分 土地价格 x 30% 0.30x
七 销售税费 ⑴+⑵ 102,917,899.00
⑴ 营业税及附加等 二 1,196,719,751.00 5.60% 67,016,306.00
⑵ 销售费用 二 1,196,719,751.00 3.00% 35,901,593.00 按售价 3%计取
八 总地价确定 X=二-三-四-五-六-七 265,087,237.00
九 土地单价 八 265,087,237.00 90,216.00 2,938.00 取整
注：（1）预计项目总开发价值
1）销售价格确定
通过对估价对象所在区域类似的商业物业的调查了解，首层商业用房平均售价一
般在 9,000～12,000 元/平方米，考虑待估宗地所处区域商业繁华度，本次估价取首层
商业用房的平均售价为 10,860.00 元/平方米。
对于住宅物业，通过对委估对象周边新开发楼盘及二手房市场销售情况的调查，
我们选取了与待估房地产条件相类似的 3 个比较案例，案例情况说明详见下表：
交易案例情况说明表
房产 平均售价（元/
序号 项目名称 位置 交易日期
性质 平方米）
岳阳楼青年路立交桥东北
案例 A 金鹗府邸 商品房 2016 年 8 月 4,950
角
案例 B 天邦紫金苑 云梦路以东，市六中以南 商品房 2016 年 7 月 4,850
岳阳楼岳阳大道西与云梦
案例 C 湖景花园二期 商品房 2016 年 6 月 4,920
路交汇处
由于估价对象与交易案例实际情况相近、相似，故取算术平均值确定比准价格，
则：
比准价格=（4,950+4,850+4,920）÷ 3=4,907.00（元/平方米）
2）预计项目总开发价值
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根据上述确定可售建筑面积，则预计项目总开发价值如下表。
预计项目开发价值表
销售单价
名 称 经济指标 销售收入（元） 备注
（元/平方米）
总建筑面积（平方米) 225,540.00
可售建筑面积（平方米) 216,518.40
其 其 商服建筑面积（平方米) 22,554.00 10,860.00 244,936,440.00
中 中 住宅可售建筑面积（平方米) 193,964.40 4,907.00 951,783,311.00
不可售建筑面积（平方米) 9,021.60
合 计 1,196,719,751.00
（2）建造总成本
1）土地开发费的确定
本次估价设定待估宗地的开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、供水、排
水、通讯）及宗地红线内为“场地平整”。 根据被评估单位提供资料，待估宗地的地
上建有多栋工业用的建（构）筑物（建筑总面积约为 60,000.00 平方米），与土地规
划和登记用途不匹配，故需要对地上的工业用的建（构）筑物进行拆除。根据估价
人员对当地土地客观开发费用的调查了解，追加建筑物拆除、运输及场地平整费用
大致为 54 元/平方米（按土地面积计）。
2）建安工程费确定
依据岳阳市现行建筑工程概（预算）标准测算，同时参照岳阳市同类结构、开
发规模、装修标准基本相同或类似的房地产项目单位造价，确定待开发房地产的单
位工程造价为 1,780.00 元/平方米。
3）勘察、设计费
根据估价人员调查岳阳市现行房地产项目勘察设计费用情况，同时参照岳阳市
开发规模相同、用途相同的房地产项目情况，确定勘察、设计费按建安工程费2.5%
计取。
4）建设期有关税费
建设期有关税费具体情况详见假设开发法测算过程一览表。
5）不可预见费
在房地产项目开发过程中，存在部分支出不可预见，参照岳阳市市开发规模相
同、用途相同的房地产项目情况，不可预见费按建安工程费3.0%计取。
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（3）管理费用
房地产开发项目在建设过程中，有管理费用产生，根据开发项目的规模大小，
管理制度完善度及开发周期的长短，管理费用不同，参照岳阳市开发规模相同、用
途相同的房地产项目情况，管理费用按建安工程费5.0%计取。
（4）投资利息确定
项目设定分二期进行开发，第一期建设完工后第二期紧接开工建设，则需要分
期进行计算投资利息。投资利息计算详见下表：
建筑工程资金 建筑工程资 土地投入资金
开发期 备注
利息计算系数 金利息（元） 利息（系数）
假设建筑工程第一年投入
第一年建筑工
0.0451 20,790,325.00 资金占整个建筑工程资金
程投入资金
的 2/6
假设建筑工程第一年投入
第二年建筑工
0.0132 6,084,973.00 资金占整个建筑工程资金
程投入资金
的 1/6
假设建筑工程第一年投入
第三年建筑工
0.0451 20,790,325.00 资金占整个建筑工程资金
程投入资金
的 2/6
假设建筑工程第一年投入
第四年建筑工
0.0132 6,084,973.00 资金占整个建筑工程资金
程投入资金
的 1/6
第一期土地投
0.0822
资利息
第二期土地投
0.1437
资利息
合计 0.1166 53,750,596.00 0.2258
注：1、上表计算假设整个项目开发期为 5 年，分二期进行开发、销售，每期建
设期为 2 年，每期销售期为 1 年，假设项目每期开发完工式后 1 年全部销售完成，第
一期建设完工后第二期紧接开工建设；
2、投资利息的计算，根据房地产项目的不同开发周期进行相应调整；
3、融资费用按行业惯例取 10%。
（5）投资利润确定
为获取房地产开发利润率指标，估价人员以上海证券交易所、深圳证券交易所
上市的房地产开发企业近年财务数据分析基础，对行业利润率指标进行分析，并以
此作为确定估价对象建设项目投资利润率的依据。经分析测算，各年度房地产开发
利润率统计结果为：投资利润率：均值29.70%，区间值7.09～78.50%。以此为判断依
据，根据估价对象的开发规模及岳阳市现阶段房地产市场状况，经综合分析，确定
在正常条件下、开发周期为5年的房地产项目投资利润率为30%。
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（6）销售税费
1）营业税及附加
岳阳市房地产开发项目营业税及附加主要为营业税5%、城建税按缴纳的营业税
7%缴纳、教育费按缴纳的营业税5%缴纳（含地方教育费附加2%）。
2）销售费用
房地产销售费用根据项目定位、营销策略的不同，一般为开发总价值的2%-4%，
本次按开发总价值的3.0%计取（含开发商的广告费）。
（7）表内 X 代表土地价格。
（三）地价结果确定
1．估价方法的可信度分析
根据《城镇土地估价规程》及估价对象的具体情况，估价人员采用市场比较法
和假设开发法分别对估价对象进行了测算，测算结果详见下表。
待估宗地不同估价方法测算结果表
估价方法
市场比较法估价结果（元/平方米） 假设开发法估价结果（元/平方米）
3,228.00 2,938.00
市场比较法是通过区域内近期成交的交易案例进行交易情况、交易时间、区域
因素和个别因素等条件的修正求得估价对象的市场比准价格，现实性强，可信度高；
假设开发法是从项目建成后房地产市场状况和建造时的投资成本反映委估土地的地
价水平，计算结果比较符合实际，可信度高。
2．估价结果的确定
待估宗地选用二种评估测算的结果差异不大（差异率为 9.87%）。根据本次估价
的实际情况、评估目的、估价人员的经验，与当地同类或类似宗地市场接近程度相
比较，取两种评估方法结果的算述平均值作为其评估最终结果。待估宗地的最终结
果见下表：
待估宗地估价结果确定表
市场比较法 假设开发法
最终估价结果单价 宗地面积 最终估价结果总价
评估结果 评估结果 取值（元/平方米） （平方米） 取值（元）
权重 权重
（元/平方米） （元/平方米）
3,228.00 0.5 2,938.00 0.5 3,083.00 90,216.00 278,135,928.00
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益价值项目资产评估说明
八、评估结果及增减值分析
（一）评估结果
经实施上述评定估算程序后，待故土地使用权在现状利用条件下，满足上述地
价定义设定用途、开发程度和年期条件下，于评估基准日 2016 年 8 月 31 日的正常市
场条件下国有出让土地使用权价格如下表：
金额单位：人民币元
土地面积
宗地名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
（平方米）
恒通实业用地 90,216.00 256,501,994.67 278,135,928.00 21,633,933.33 8.43
合计 90,216.00 256,501,994.67 278,135,928.00 21,633,933.33 8.43
（二）评估增减变动的主要原因
评估增减变动因素分析详见第六部分评估结论及分析中资产基础法评估增减变
动因素分析。
第四 非流动资产-其他非流动资产评估技术说明
一、评估范围
其他非流动资产账面值共计 1,291,004.00 元。主要为土地转让交易费、土地转让
价格调节基金、土地交易印花税以及湖南省园景工程建设有限公司的工程款。
二、评估过程及方法
首先，评估人员首先对总账、明细账、会计报表及清查评估明细表进行核对；
其次，对于其他非流动资产，了解其形成的原因及时间，形成的具体内容。对
该项资产收回的可能性或形成资产价值进行分析判断，在此基础上确定评估值。
据调查，该部分款项均为开发土地的工程费及土地过户过程中产生税费，由于
土地已按市场价值进行评估，土地使用权价值中包含上述款项，故本次评估该部分
款项的评估值确定为零值。
三、评估结果
其他非流动资产的评估价值为 0.00 元，评估减值 1,291,004.00 元。
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益价值项目资产评估说明
第五 流动负债评估技术说明
一、评估范围
纳入评估范围的流动负债包括应付职工薪酬和应交税费共 2 项，账面价值为
26,002.15 元。具体情况如下表所示：
流动负债明细表
金额单位：人民币元
科目名称 项数 账面价值
应付职工薪酬 6 25,077.15
应交税费 1 925.00
流动负债合计 7 26,002.15
二、评定估算
（一）应付职工薪酬评估
1．评估范围
纳入本次评估范围的应付职工薪酬为工资、养老保险、医疗保险、失业保险、
工伤保险、工会经费。共 6 笔，账面价值 25,077.15 元。
2．评估程序及方法
评估人员按照企业规定对应付职工薪酬各明细项进行核实和抽查复算，同时查
阅明细账、入账凭证，检查各项目的计提、发放、使用情况。经核查，财务处理正
确，合乎企业规定的各项相应政策，无核实调整事项，按核实无误的账面值确定评
估值。
3．评估结果
经评定估算，应付职工薪酬的评估价值为价值 25,077.15 元，评估无增减值。
（二）应交税费评估
1．评估范围
应交税费为企业按照税法等规定计算应交纳而未交的各种税费，主要为个人所
得税，账面价值 925.00 元。
2．评估程序及方法
对应交税费评估人员首先了解岳阳恒通适用的税种及税率，调查是否享有税收
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优惠政策；其次，评估人员查阅了明细账、纳税申报表及期后实际缴纳税款的完税
凭证，了解其适用的税种、计税基础、税率、征减免税的范围与期限。经核查，账
务记录属实，无核实调整事项，按核实无误的账面值确定评估值。
3．评估结果
经评定估算，应交税费的评估价值为 925.00 元，评估无增减值。
三、流动负债评估结果
经实施上述评定估算程序后，流动负债于评估基准日评估结果如下表所示：
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值 评估值
应付职工薪酬 25,077.15 25,077.15
应交税费 925.00 925.00
流动负债合计 26,002.15 26,002.15
评估无增减值。
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第六部分 评估结论及分析
本次评估采用资产基础法对岳阳恒通股东全部权益进行评估。岳阳恒通经审计
后资产账面价值为 27,069.23 万元，负债为 2.60 万元，净资产为 27,066.63 万元。
一、资产基础法评估结果及增减原因
（一）资产基础法评估结果
经实施评估程序后，于评估基准日，委估股东全部权益在持续经营的假设前提
下的市场价值为 29,101.00 万元，净资产评估价值较账面价值评估增值 2,034.37 万元，
增值率为 7.52 %。评估结论见下表：
资产评估结果汇总表
被评估单位：谷城县医药有限责任公司 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减额 增值率（%）
项 目
A B C = A -B D = C / A× 100%
流动资产 1 1,289.61 1,289.61 0.00 0.00
非流动资产 2 25,779.62 27,813.99 2,034.37 7.89
其中：固定资产 3 0.32 0.40 0.08 22.90
无形资产 4 25,650.20 27,813.59 2,163.39 8.43
其他非流动资产 5 129.10 0.00 -129.10 -100.00
资产总计 6 27,069.23 29,103.60 2,034.37 7.52
流动负债 7 2.60 2.60 0.00 0.00
非流动负债 8 0.00 0.00 0.00 0.00
负债合计 9 2.60 2.60 0.00 0.00
净 资 产 10 27,066.63 29,101.00 2,034.37 7.52
评估结论详细情况详见资产基础法评估明细表。
（二）资产基础法评估增减变动因素分析
1．评估结论与账面价值比较变动情况及原因相对变动率。
岳阳恒通股东全部权益评估值 29,101.00 万元，与账面值相比，评估增值 2,034.37
万元，增值率为 7.52%。
2．将评估结果与账面价值相比，分析主要变动原因如下：
（1）设备类资产原值评估减值 690.00 元，减值率 10.47%；净值评估增值 736.64
元，增值率 22.90%，主要原因如下：
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办公家具原值评估减值 690.00 元，减值率 10.47%；净值评估增值 736.64 元，增
值率 22.90%。原值减值主要是办公家具市场竞争，销售价格下降所致；净值评估增
值主要是办公家具会计折旧年限短于其经济耐用年限，账面价值较低所致。
（2）无形资产--土地使用权评估增值 21,633,933.33 元，增值率为 8.43 %。土地评
估增值的主要原因是近年来地价上涨所引起。
（3）非流动资产评估减值 1,291,004.00 元，减值率 100%。减值主要原因是非流
动资产均为土地的工程费及税费，由于该部分费用已包含在土地使用权价值中，故
评估减值。
二、特别事项说明
（一）产权瑕疵事项
根据岳阳恒通的承诺，确定纳入评估范围的资产不存在产权瑕疵。
（二）未决事项、或有事项、法律纠纷等不确定因素
根据岳阳恒通的承诺，确定纳入评估范围的资产、负债不涉及未决事项、或有
事项、法律纠纷等不确定因素。
（三）重大期后事项
根据岳阳恒通的承诺，确定在评估基准日期后，评估报告出具之前，无重大期
后事项需披露。
（四）其他需要说明的重要事项
1．本次评估没有考虑流动性对评估对象价值的影响。
2．本次评估结果是为本次评估目的，根据公开市场原则和一些假设前提下对评
估对象的公平市场价值的评估。
3．本次评估土地地上建有建筑物及构筑物，主要包括机加工中心、加工中心附
楼、换热器表面处理车间、配电室及维修班、主机电器小汽车间、装配车间、汽车
空调实验楼、铸造车间等房屋及配套一库大门、砖围墙、厂区挡土墙围墙、水塔、
厂区道路、厂北大门等构筑物，建筑面积约 60,000 多平方米，地上建筑物及构筑物
权属归恒立实业发展集团股份有限公司所有，故本次评估未把地上建筑物及构筑物
纳入评估范围中。
评估报告使用者应关注上述特别事项对评估结论的影响。
附件一：关于进行资产评估的有关事项说明
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关于进行资产评估有关事项的说明
第 二 部分 关于进行资产评估有关事项 的说 明
一、委托方与被评估单位概况
本项 目的委托方为恒 立实业发展集团股份有限公司 ,被 评估单位为岳阳恒通实
业有限责任公司 。
(一 )委 托方概况
1.注 册登记情况
”
企业名称 :恒 立实业发展集团股份有限公司 (以 下简称幻恒立实业 )
住 所 :岳 阳市岳阳楼区青年中路 9号
统一社会信用代码 :91们 OG0018GOOssG1A
法定代表人 :马 伟进
注册资本 :人 民币肆亿贰仟伍佰贰拾贰万陆仟元整
公司类型 :股 份有限公司 (上 市 )
经营范围:生 产 、销售制冷空调设备 ,销 售汽车 (含 小轿车 );力 口工、销售机械
设备 ;提 供制冷 空调设各安装、维修及本企业生产原料和产品的运输服务 ;凭 资质
证书从事房地产经营、物业管理 ;自 有房屋租赁 ;实 业投资 ;投 资管理 。(国 家有专
项审批的项 目经审批后方可进行 )。
2.公 司改制发行和历史沿革
(1)公 司改制发行情况及历次股东变化情况
恒立实业前身岳阳制冷设备总厂 ,系 由工行岳阳市信托投资公司等 15家 企业于
19gs年 5月 5日 共 同发起设立 ,始 以原厂经 营性净资产折为国家股 ⒛21万 股 ,其 他
发起人现金投入折为法人股 g/9万 股 ,定 向募集职工股 1200万 股 ;经 19gG年 10月
⒉ 日首次公开发行 ,上 市时总股份 ,00万 股 ;原 内部职工股 sO0万 股 占额度于同年
11月 7日 随其公众股 一并上市交易。
1997年 11月 3日 前 ,岳 阳恒立制冷集团有限公司代岳阳市国有资产管理局持本
公司股份 2,鳇 5,⒛ 万股 ,持 股 比例 sg,Bz%。 19g/年 11月 3日 经国家国有资产管理局
国资发 (彳 90/)′ ⒛2号 文件批准 ,岳 阳市国有资产管理局协议转让 1,gO0万 国家股给
华诚投资管理有限公司 ,股 权性质为法人股 ,占 本公司总股本的 ⒛,Bs%,配 股后 占
本公司总股本 ″,sO%,剩 余 V5.⒛ 万国家股改由岳阳市工业总公司代管 ,持 股比例
第 1页
关于进行资产评估有关事项的说明
10,u%,配 股后 占本公司总股本 9%。
⒛OO年 2月 ⒉ 日,第 一大股东北京华诚投资管理有限公司与湖南省成功控股集
团有限公司签定协议 ,并 于 ⒛0O年 11月 经财政部财管字 (⒛ 00)124号 文批准 ,将
其持有的公司国有法人股 3,gz0万 股全部转让给湖南省成功控股集 团有限公司。
⒛OG年 12月 歹 日,湖 南省成功控股集团有限公司 、湖南兴业投资有限公司与揭
阳市中萃房产开发有限公司等五方签定协议书 ,湖 南省成功控股集 团有限公司和湖
南兴业投资有限公司将持有的本公司股权合计 4,110万 股转让给揭阳市中萃房产开发
有限公司 。⒛07年 1月 8日 ,湖 南省岳阳市中级人民法院下达了 (2005)岳 中民二初
字第 10⒌ 109ˉ 3号 民事裁定书 ,将 湖南省成功控股集团有限公司和湖南兴业投资有限
公司持有的本公司股权合计 4,110万 股过户给揭阳市中萃房产开发有限公司,并 于
⒛OZ年 1月 12日 在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理了股权过户手续 。
⒛11年 8月 8日 ,公 司原大股东中萃房产与傲盛霞签订了关于公司 3,0O0万 股股
权的转让协议 。协议约定 由中萃房产向傲盛霞出让上市公司 3JO00万 股股份 ,⒛ 12年
12月 ⒛ 日在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理 了股权过户手续 ,成 为
公司第一大股东 。⒛12年 11月 21日 ,公 司股权分置改革优化方案获专项股东大会通
过 ,⒛ 13年 1月 14日 公司在 中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司实施股权分
置改革方案 ,完 成后深圳市傲盛霞实业有限公司持有 上市公司股份增加至 gz,O00,OO0
股 ,占 比 ⒛,0G%。
⒛14年 8月 ⒛ 日,公 司收到公司控股股东深圳市傲盛霞实业有限公司 (以 下简
“ ”
称 深圳傲盛霞 )的 告知函:因 涉及罗如丽借款担保纠纷一案,深 圳市罗湖区人民法院
于 ⒛13年 年中冻结了深圳傲盛霞持有的公司 g/00万 限售流通股中的 sO00万 股 。⒛14
年 3月 3日 深圳市罗湖区人民法院委托广东迅兴拍卖有限公司于 ⒛14年 3月 19日 公
开拍卖深圳傲盛霞持有的公司限售流通股 1,GO0万 股〗该 1,GO0万 股 己被深圳金清华股
权投资基金有限公司拍得 ,但 因涉及法院执行费等,罗 湖区人民法院委托深圳市佳捷
泰拍卖行有限公司于 ⒛14年 9月 3日 拍卖深圳傲盛霞持有的公司限售流通股 ss万 股 ,
占深圳傲盛霞持有本公司股份总数的 0,叼 %,占 公司总股本的 0,15%。
⒛14年 10月 11日 ,深 圳傲盛霞接到法院通知 ,该 公司所持有的幻 立实业"Gs万
股限售股 已被竞拍人陈家斌 (身 份证号 狃Os⒄ 19∞ 1214⒛ 12)以 ⒛5万 元价格拍得 ,
并于 ⒛14年 9月 sO日 在中国证券登记结算有限责任公 司深圳分公司过户至竞得人陈
家斌名下 。过户完成后 ,深 圳市傲盛霞实业有限公司持有本公司股份 ZO∞ 万股 ,深
第 2页
关于进行 资产评估有关事项 的说 明
圳金清华股权投资基金有限公司持有本公司股份 1600万 股 ,深 圳市傲盛霞实业有限
公司及深圳金清华股权投资基金有限公司合计持有本公司股份数为 BGss万 股 ,占 本
公司总股本的 ⒛,31%。
(2)公 司历史沿革简述
恒立实业于 19gs年 由原岳阳制冷设备总厂股份改制为岳阳恒 立冷气设备股份有
“
限公司 ,19gG年 11月 在深圳证券交易所挂牌 上市 ,股 票简称 岳阳恒 立",证 券代码
000622。
经岳阳恒立冷气设备股份有限公司第六届董事会第十八次会议及 ⒛13年第 二次
临时股东大会审议 ,通 过了 《关于修改 〈公司章程〉的议案》。并 ⒛14年 1月 16日 ,
经湖南省岳阳市工商行政管理局核准 ,岳 阳恒立完成了工商变更登记 ,取 得湖南省
“
岳阳市工商行政管理局换发的企业法人营业执照 。 公司全称 由 岳阳恒立冷气设备股
” ” “
份有限公司 变更为屿叵立 实业发展集团股份有限公司 ,英 文全称 由 YUEYANG HENG凵
“
A|R-C0O凵 NG EQU丨 PMENT丨 NC,” 变更为 HENG凵 丨NDUsTR丨 AL DEVEL0PMENT GROUP Co.,
LTα。岳阳恒立 申请并经深圳证券交易所核准 ,岳 阳恒立证券简称 自 ⒛14年 1月 ”
“ ” ” ’
日起由 岳阳恒 立 变更为幻叵立实业 ,公 司英文简称 由γⅢ Γ变更为吧Ls丫 。证券代码
“ ”
保持不变 ,仍 为 OO06” 。
3.主 营业务范围
恒立实业主要从事生产 、销售制冷空调设备 ,销 售汽车 (含 小轿车 );加 工、销
售机械设备 ;提 供制冷空调设备安装 、维修及本企业生产原料和产品的运输服务 。
(二 )被 评估单位概况
1.注 册登记情况
“ ”
企业名称 :岳 阳恒通实业有限责任公司 (以 下简称 岳阳恒通 )
住 所 :岳 阳市岳阳楼 区青年中路 9号
统一社会信用代码 :91们 Os0009“ ggss7J
法定代表人 :王 庆杰
注册资本 :人 民币壹亿元整
公司类型 :有 限责任公司 (自 然人投资或控股的法人独资 )
经营期限 :⒛ 14年 01月 Os日 至 ⒛“ 年 01月 Os日
经营范围 :项 目投资 ;基 础设施投资 (法 律 、法规禁止的除外 );机 电设备安
装 (特 种设备除外 )、 水电安装 ;计 算机软件开发 ;电 器设备 、电气 、 电缆 、五金
第 3页
关于进行 资产评估有关事 项 的说 明
交 电的销售 ;塑 料 制 品 、机 电设备及配件 、各类 线 带 的生产 和加 工 。
2.公 司历 史沿 革
岳 阳恒通 实业 有 限责任 公 司于 ⒛ 14年 1月 6日 经 岳 阳 市 工 商 行政 管 理局批准 成
立。
3.主 营 业 务 范 围
岳 阳恒 通 主要 从事 项 目投 资 ,基 础 设施 投 资 ,机 电设 备 安装 ,水 电安装 ,计 算
机 软件 开发 ,电 器 设 备 、 电气 、 电缆 、五金 交 电的销 售 ,塑 料 制 品 ,机 电设备及 配
件 ,各 类线带 的生产 和 加 工 。
4.近 三 年来 企业 的资产 、财务 、 负债状况 。
截 至 ⒛ 16年 8月 31日 ,岳 阳恒通 资产 总额 ″,OG9,⒛ 万元 ,负 债 总额 2,GO万 元 ,
净资产 ″,Os6,Gs万 元 。
岳 阳恒通 ⒛ 14年 12月 31日 至 ⒛ 16年 8月 31日 的资产 状 况 :
财 务状况表
金 额 单位 :人 民币万元
项 目 ⒛14年 12月 31日 ⒛15年 12月 31日 ⒛16年 8月 31日
流动 资产 23,90 19,42 1,289,61
非流动资产 28,217,34 27、 778,02 25,779,62
资产 总额 28,241,24 27i797,45 27,069,23
流动负债 62,40 312,60 2,60
非流 动 负债 0,00 0,00 0,00
负债 总额 62,40 312,60 2,60
净 资产 28,178,84 27,484,85 27,066,63
资产负债率 0,22% 1,12% 0,01%
^ 0 °
流动 比率 496,00
υ °
°
0,06
经 营状况表
金额单位 :人 民币万元
项目 ⒛14年 度 ⒛15年 度 ⒛16年 8月 31日
n ^ ^
一 、营业 收入
ˇ υ
0.00
υ
0,00
减 :营 业成本
^ n ^
υ υ υ
0,00 0,00
营业 税金及 附加 0,00 0,00 0,00
销售 费用 0,00 0,00 0,00
第 4页
关于进行资产评估 有关事项 的说 明
项 目 ⒛14年 度 zO15年 度 ⒛16年 8月 si日
管理 费用 640,54 714,00 418,35
ˉ8.57 ˉ0,02 ˉ0,13
财务费用
0.00 0,00
资产减值损 失 0,00
^ ^ ^
加 :投 资收益 0,00 0.00
υ υ υ
ˉ631,96 ·713,99 ˉ418.22
二、营业利润
加 :营 业外收入 0,00 20,00 0,00
0,00
减 :营 业外支 出 0.00 0,00
ˉ631,96 ¨6θ 3,99 ˉ418,22
三、利润总额
减 :所 得 税 费用 0,00 0,00 0,00
ˉ631,96 ˉ693,99 ˉ418,22
四 、 净利 润
1,12% ˉ0,62% ˉ0,38%
五 、净资产收益率
岳阳恒通 ⒛14年 度 、⒛15年 度及 ⒛16年 8月 31日 的财务状况及经营状况业经
亚太 (集 团)会 计师事务所 (特 殊普通合伙 )审 计 ,并 出具了亚会 B审 字 (2016)1/08
号的 《审计报告 》。
5.执 行的主要会计政策 。
·
岳阳恒通执行财政部财政部 ⒛OG年 2月 15日 颁布的 《企业会计准则-基 本准则》
和具体会计准则 、其后颁布的企业会计准则应用指南 、企业会计准则解释及其他规定。
(三 )其 他评估报告使用者概况
委托方以外 的其他评估报告使用者为财产评估主管机关和国家法律 、法规规定
的评估报告使用者 。
(四 )委 托方与被评估单位的关系
岳阳恒通实业有 限责任公司是恒 立实业根据 《恒 立实业 发展集团股份有限公司
第六届董事会第十八次会议决议 》成立 的一家全资子公司 。
二、关于经济行为的说明
确定岳阳恒通实业有限责任公司股东全部权益评估基准 日的市场价值 ,为 恒立
实业发展集团股份有限公司拟实施股权转让事宜提供参考意见 。
三、关于评估对象与评估范围的说明
(一 )评 估对象和评估范围
评估对象为岳阳恒 通的股东全部权益评估基准 日的市场价值 ,涉 及的评估范围
为岳阳恒通申报的于评估基准 日经审计的资产和负债 ,总 资产账面价值 ″,OG9,⒛ 万
元 ,总 负债账面价值 2,GO万 元 ,净 资产账面价值 ⒉JOG6,Gs万 元 。具体的资产 、负债
第 5页
关于进行资产评估有关事项 的说 明
项 目内容 以岳阳恒通根据审计后的全部资产 、负债数据为基础填报的评估 申报表为
准 ,凡 列入 申报表 内并经过岳阳恒通确认的资产 、负债项 目均在本次评估范围内。
各类委估资产 、负债在评估基准 日的账面价值如下表 :
跚跏
金额 单位 :人 民币元
占总资
资产种类 账 面值 负债种类 账面值
产 比例 %
货 币资金 12,896,098,59 4,76 应付职 工 薪酬 25,077,15 96,44
预付 账款 0,00 0,00 应交税 费 925.00 3,56
其他流动资产 0,00 0,00 其他应付款 0,00 0,00
n ^
流动资产合计
υ
流动负债合计
υ
12,896,098.59 4.76 26,002.目 5
固定 资产 3i216,36 0,00 递延所得 税 负债 0,00 0,00
无形资产 256,501,994,67 94,76 其他非流动负债 0,00 0,00
其他 非流 动 资产 1,291,004,00 0,48 非流动负债合计 0,00 0.00
^ ^
非流动资产合计 负债合计
υ υ
257,796,215。 03 95.24 26,002.15
资产总计 270,692,313.62 100 诤资产 270,666,311.47
以上数据 已经亚太 (集 团 )会 计师事务所 (特 殊普通合伙 )进 行审计 ,并 出具
了亚会B审 字 (⒛ 16)17Og号 无保留意见的专项审计报告 。
(二 )企 业 申报的账面记录或者未记录的无形资产类型、数量、法律权属状况
1.账 面记录的无形资产
岳阳恒通账面记录的无形资产为 1宗 土地使用权 ,具 体情况详见下表 :
备
取得 土 地面积 账面净值 注
土地 权证编号 土地 位置 土地 用途 剩余使用年限
日期 (m2) (万 元 )
岳 市 国用
(⒛ 14)第 岳 阳市青 商月炅、住 商业 ⒉,ss年
2014`1`20 90,216,00 25,650,20
年 中路 宅用地 住宅 y,sz年
00009羊寻
2.账 面未记录的无形资产 。
截止评估基准 日 ⒛16年 8月 31日 ,岳 阳恒通 申报资产无账面未记录的无形资产 。
(三 )企 业 申报的表外资产的类型 、数量
截止基准 日 ⒛16年 8月 31日 ,岳 阳恒通无表外 资产 。
(四 )引 用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额 (或
者评估值 )
纳入评估范围的全部资产 、负债 ,岳 阳恒通 己委托亚太 (集 团 )会 计师事务所
(特 殊普通合伙 )进 行审计 ,岳 阳恒通需根据审计后的账面值填列评估 申报表 ,评
估人员根据评估 申报表的范围进行评估 ,评 估人员不对评估 申报表账面值的合理性 、
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关于进行 资产评估有关事项 的说 明
可靠性发表意见 。
经核 实 ,委 托评估的资产 、负债范围与经济行为涉及的资产 、负债范围一致 ;
与资产评估业务约 定书中约定的的资产 、负债范围一致 。
四、关于评估基准 日的说明
本项 目评估基准 日是 ⒛16年 8月 31日 。
评估基准 日的确定 ,是 委托方根据本次股权转让工作的总体安排及 以下具体情
况择定的 :
恒立实业拟实施股权转让事宜 ,· 为更好 的满足该经济行为的需要 ,并 与现场勘
察 日接近 ;
所选定的评估基准 日临近期间,国 内市场未发生重大波动 ,各 类商品、生产资
料和劳务价格基本稳定 ,人 民币对外 币的市场汇率在 正常波动范围之内。因而 ,评
估基准 日的选取不会使评估结杲因各类市场价格时点的不同受到实质性的影响 。
五、可能影响资产评估工作的重大事项说明
(一 )曾 经进行过清产核资或者资产评估的情况 ,调 账情况
无。
(二 )影 响生产经营活动和财务状况的重大合同、重大诉讼事项
截止评估基准 日,没 有发现影响生产经营活动和财务状况的重大合同、重大诉
讼事项 。
(三 )抵 (质 )押 及其或有负债 、或有资产的性质 、金额及其对应资产负债情况 。
无。
(四 )账 面未记录的资产负债的类型及其估计金额
无。
六 、资产负债清查情况
(一 )资 产负债核实情况和结果说明
1.列 入清查范围的资产 、负债的种类 、账面金额
列入清查范围的资产负债,是 岳阳恒通于评估基准 日 ⒛16年 8月 31日 经审计后
的全部资产及相关负债 ,具 体账面价值 以 ⒛16年 8月 31日 的资产负债表为准 。
列入清查范围内的资产及负债结构如下 :
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关于进行 资产评估有关 事项 的说 明
金额 单位 :人 民 币元
(一 )资 产类
资产总计 ~ 270,692,313.62
其 中 :货 币资金 12,896,098,59
固定资产 3,216,36
无形资产净额 256-501,994,67
其他非流动 资产 1,291,004,00
(二 )负 债类
负债合计 26,002,15
其 中 : 应付职 工 薪酬 25,077,15
应交税 费 925.00
(三 )净 资产 270〗 666,311.47
2.清 查工作的组织、时间
为配合本次资产评估 工作 ,岳 阳恒通成立 了由财务处 、资产管理部 门负责人和
专业人员参加的工作班子 ,于 ⒛16年 11月 3日 开始 ,对 申报的全部资产和负债进行
了全面清查核实 ,并 填报资产评估明细表 ,准 备评估所需的相关资料 ,至 11月 6日 ,
基本完成核实工作 。
3.清 查工作的实施方案
在核实过程中 ,对 往来账款 、银行存款等提供对方单位信息 ,为 评估机构发 函
询证提供必要条件 ,对 其它资产和负债 ,对 照财务会计制度进行审核 。
对固定资产一办公家具 ,主 要是核查购置发票 ,办 公家具权属清晰无瑕疵 。
对于无形资产一土地使用权 ,主 要是核查 《国有土地使用权 》进行确认 。
4.清 查结论
通过清查发现 ,资 产和账面值相符 ,在 此基础上 ,我 们对资产清查评估明细表
盖章、确认 ,并 于 2016年 11月 6日 ,向 评估机构一中铭国际资产评估 (北 京 )有 限
责任公司正式提交 。
七、资料清单
1.资 产评估 申报表 ;
2.岳 阳恒通 ⒛14年 、⒛15年 以及 ⒛16年 8月 31日 的审计报告 ;
3.岳 阳恒通 《营业执照》 ;
4.《 国有土地使用证》 ;
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关于进行资产评估有关事顼的说明
5.《 国有 土地使用杈出让合同》 ;
6.往 来款的相关凭证 ;
7.土 地使用权转让契税凭证 ;
8.岳 阳恒通章程 ;
9.其 他有关资料 。
(单 位公章 )
委托方法定代表人
(单 位公蕈
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