*ST当代：评估报告2021-01-12
本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
东阳盟将威影视文化有限公司拟资产收购事宜涉
及的石家庄木竹文化传媒有限公司位于北京市西
城区建功西里 1 号楼 21 层 2308、朝阳区慈云寺 1
号院 3 号楼 13 层 12A19 房地产市场价值
资产评估报告
中铭评报字[2020]第 4034 号
（共一册，第一册）
中铭国际资产评估（北京）有限责任公司
Zhong Ming （Bei jing）Assets Appraisal International Co.,Ltd
二○二○年十二月三十一日
东阳盟将威影视文化有限公司拟资产收购涉及的石家庄木竹文化传媒有限公司位于北京市西城
区建功西里 1 号楼 21 层 2308、朝阳区慈云寺 1 号院 3 号楼 13 层 12A19 房地产市场价值资产
评估报告
本册目录
声明 ................................................................................................................................................. 1
资产评估报告摘要 ....................................................................................................................... 3
资产评估报告正文 ....................................................................................................................... 6
一、委托人、产权持有单位和其他资产评估报告使用人概况 ..................................6
二、评估目的 .........................................................................................................................7
三、评估对象和评估范围 ...................................................................................................7
四、价值类型 .........................................................................................................................8
五、评估基准日.....................................................................................................................9
六、评估依据 .........................................................................................................................9
七、评估方法 .......................................................................................................................10
八、评估程序实施过程和情况 ........................................................................................12
九、评估假设 .......................................................................................................................13
十、评估结论 .......................................................................................................................14
十一、特别事项说明 ..........................................................................................................14
十二、资产评估报告使用限制说明 ................................................................................15
十三、资产评估报告日 .....................................................................................................16
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Zhong Ming （Bei jing）Assets Appraisal International Co.,Ltd
东阳盟将威影视文化有限公司拟资产收购涉及的石家庄木竹文化传媒有限公司位于北京市西城
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评估报告
声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会
发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资
产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用
人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报
告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何
机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
四、本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估
结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对
象可实现价格的保证。
五、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持
独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
六、评估对象涉及的资产清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖
章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实
性、完整性、合法性负责。
七、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者
预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存
在偏见。
八、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调
查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象
及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验。
九、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报
告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载
明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
十、我们在评估过程中没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊交
易方式可能追加付出的价格对评估结论的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变
化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。我们对评估基准日后有关资
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区建功西里 1 号楼 21 层 2308、朝阳区慈云寺 1 号院 3 号楼 13 层 12A19 房地产市场价值资产
评估报告
产价值发生的变化不负责任。
十一、我们对在已实施的评估过程中不能获悉的评估对象和相关当事方可能存
在的瑕疵事项对评估结论的影响，亦不承担责任。
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评估报告
东阳盟将威影视文化有限公司拟资产收购事宜涉及的石家
庄木竹文化传媒有限公司位于北京市西城区建功西里 1 号
楼 21 层 2308、朝阳区慈云寺 1 号院 3 号楼 13 层 12A19 房
地产市场价值
资产评估报告摘要
中铭评报字[2020]第 4034 号
东阳盟将威影视文化有限公司:
中铭国际资产评估（北京）有限责任公司接受贵公司（以下简称“东阳影视”）
的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用市场法和收益
法，按照必要的评估程序，东阳盟将威影视文化有限公司拟资产收购所涉及的石家
庄木竹文化传媒有限公司位于北京市西城区建功西里 1 号楼 21 层 2308、朝阳区慈云
寺 1 号院 3 号楼 13 层 12A19 房地产在 2020 年 12 月 25 日的市场价值进行了评估。现
将评估报告主要内容摘要如下：
一、经济行为：东阳盟将威影视文化有限公司拟资产收购。
二、评估目的：确定石家庄木竹文化传媒有限公司位于北京市西城区建功西里
1 号楼 21 层 2308、朝阳区慈云寺 1 号院 3 号楼 13 层 12A19 房地产评估基准日的市场
价值，为东阳盟将威影视文化有限公司拟资产收购事宜提供价值参考意见。
三、评估对象：东阳盟将威影视文化有限公司申报评估的位于北京市西城区建
功西里 1 号楼 21 层 2308、朝阳区慈云寺 1 号院 3 号楼 13 层 12A19 房地产。
四、评估范围：东阳盟将威影视文化有限公司拟资产收购所涉及的石家庄木竹
文化传媒有限公司位于北京市西城区建功西里 1 号楼 21 层 2308、朝阳区慈云寺 1
号院 3 号楼 13 层 12A19 房地产，建筑面积分别为 163.74 ㎡、124.8 ㎡。
五、价值类型：本评估报告所采用的价值类型为市场价值。
六、评估基准日：2020 年 12 月 25 日，一切取价标准均为评估基准日有效的价
格标准。
七、评估方法：市场法、收益法。
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评估报告
八、评估结论：经实施评估程序后，于评估基准日，委估的资产在持续使用、
公开市场的假设前提下，东阳盟将威影视文化有限公司拟资产收购所涉及的资产的
评估价值 RMB 15,543,020.00 元（取整）（人民币壹仟伍佰伍拾肆万叁仟零贰拾元整）。
评估明细详见下表：
项目 建筑面积（㎡） 评估单价（元） 评估价值（元）
西城区建功西里 1 号楼 21
163.74 52,700.00 8,629,100.00
层 2308
朝阳区慈云寺 1 号院 3 号楼
124.8 55,400.00 6,913,920.00
13 层 12A19
总计 288.54 15,543,020.00
九、特别事项说明：评估报告使用者应关注下述特别事项对评估结论的影响。
以下事项并非本公司评估人员执业水平和能力所能评定和估算，但该事项确实
可能影响评估结论，提请本评估报告使用者对此应特别关注：
（一）权属等资料不完整或者存在瑕疵的情形
根据东阳盟将威影视文化有限公司的承诺，确定纳入评估范围的房地产不存在
权属资料不全面或者存在瑕疵的情形。
（二）本报告所称“评估价值”系指我们对所评估资产在现有用途不变并持续使
用，以及在评估基准日之状况和外部经济环境前提下，为本报告书所列明的目的而
提出的公允估值意见，而不对其它用途负责。
（三）报告中的评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的
原则确定的公允价值，未考虑该等资产进行产权登记或权属变更过程中应承担的相
关费用和税项，也未对资产评估增值额作任何纳税调整准备。评估结论不应当被认
为是对评估对象可实现价格的保证。
（四）引用其他机构出具报告结论的情况
本评估报告未引用其他机构出具的评估结论。
（五）评估程序受限情形、评估机构采取的弥补措施及对评估结论的影响情况
1．本次评估中，评估专业人员未对各种建筑物的隐蔽工程及内部结构（非肉眼
所能观察的部分）做技术检测，房屋、构筑物评估结论是在假定东阳盟将威影视文
化有限公司提供的有关工程资料是真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条
件下，通过实地勘察做出判断。
（六）评估资料不完整的情形
无。
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评估报告
（七）评估基准日存在的法律、经济等未决事项；
根据东阳盟将威影视文化有限公司的承诺，确定纳入评估范围的资产、负债不
涉及法律、经济等未决事项。
（八）担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额及与评估对
象的关系
根据东阳盟将威影视文化有限公司的承诺，确定纳入评估范围的资产不涉及担
保、租赁等事项。
（九）评估基准日至资产评估报告日之间可能对评估结论产生影响的事项
根据东阳盟将威影视文化有限公司的承诺，自评估基准日至评估报告出具日，
不存在其他影响评估前提和评估结论而需要对评估结论进行调整的重大事项。
（十）本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕疵
情形。
根据东阳盟将威影视文化有限公司的承诺，确定评估对应的经济行为不会对评
估结论产生重大影响。
（十一）重要的利用专家工作情况
无。
（十二）其他需要披露的重要事项
无。
十、评估结论的使用有效期：根据《资产评估执业准则—资产评估报告》之规
定“当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用资产评估报告”，
本评估结论的使用有效期为自评估基准日起一年，即从 2020 年 12 月 25 日起至 2021
年 12 月 24 日的期限内有效。如果资产状况、市场状况与评估基准日相关状况相比
发生重大变化，委托人简称应当委托评估机构执行评估更新业务或重新评估。
十一、资产评估报告日：本评估报告正式提出日期为 2020 年 12 月 31 日，为评
估结论形成的日期。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评
估结论，应当阅读资产评估报告正文。
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评估报告
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资产评估报告正文
中铭评报字[2020]第 4034 号
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的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用市场法、收益
法，按照必要的评估程序，对东阳盟将威影视文化有限公司拟资产收购所涉及的石
家庄木竹文化传媒有限公司所有的位于北京市西城区建功西里 1 号楼 21 层 2308、朝
阳区慈云寺 1 号院 3 号楼 13 层 12A19 房地产在 2020 年 12 月 25 日的市场价值进行了
评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、产权持有单位和其他资产评估报告使用人概况
本次评估项目的委托人为东阳盟将威影视文化有限公司，产权持有单位为石家
庄木竹文化传媒有限公司，委托人及产权持有单位以外的其他评估报告使用者为国
家法律、法规规定的评估报告使用者。
（一）委托人概况
公司名称：东阳盟将威影视文化有限公司
统一社会信用代码：91330783556178736P
住所：浙江省金华市东阳市浙江横店影视产业实验区 C1-027-D
法定代表人：王聪明
注册资本：51000 万元人民币
公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资）
成立时间：2010 年 05 月 31 日
营业期限：2010-05-31 至 2030-05-30
经营范围：制作、复制、发行：专题、专栏、综艺、动画片、广播剧、电视剧；
电影发行；影视服装道具租赁；影视器材租赁；影视文化信息咨询；企业形象策划；
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评估报告
会展会务服务；摄影摄像服务；文化艺术交流、艺人经纪；制作、代理、发布：户
内外各类广告及影视广告。
（二）产权持有单位概况
公司名称：石家庄木竹文化传媒有限公司
统一社会信用代码：91130108MA0EM0RM10
住所：河北省石家庄市裕华区翟营南大街 32 号综合办公楼 4 楼 401 室
法定代表人：梁艳
注册资本：2000 万元人民币
公司类型：有限责任公司(自然人独资)
成立时间：2020-03-20
营业期限：2020-03-20 至 无固定期限
经营范围：其他广告服务。广播电视节目制作（电视制作除外）， 文化艺术交
流活动策划，设计、制作、代理国内广告业务、发布国内户外广告业务，摄影摄像
服务，文艺创作与表演，企业管理咨询，企业形象策划，企业营销策划，会议及展
览展示服务，互联网信息服务（金融、证券、期货、投资、教育除外），电脑图文
设计、制作(出版物除外)；服装、影视器材租赁；工艺美术品、文具用品的销售。
日用消杀用品、日用品、化妆品的研发及销售；家用电器的研发及销售；智能消毒
设备的研发及销售；医疗器械的研发、销售及维修，卫生用品、口罩、护目镜、防
护服、体温检测设备的研发及销售。（以上经营范围不含前置审批及政府禁止、限
制事项）（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
（三）其他评估报告使用者概况
委托人以外的其他评估报告使用者为国家法律、法规规定的评估报告使用者。
（四）委托人与产权持有单位之间的关系
委托人与产权持有单位之间的关系为交易双方。
二、评估目的
确定石家庄木竹文化传媒有限公司位于北京市西城区建功西里 1 号楼 21 层
2308、朝阳区慈云寺 1 号院 3 号楼 13 层 12A19 房地产评估基准日的市场价值，为东
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三、评估对象和评估范围
（一）评估对象和评估范围
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评估报告
评估对象为石家庄木竹文化传媒有限公司位于北京市西城区建功西里 1 号楼 21
层 2308、朝阳区慈云寺 1 号院 3 号楼 13 层 12A19 房地产。
评估范围为石家庄木竹文化传媒有限公司位于北京市西城区建功西里 1 号楼 21
层 2308、朝阳区慈云寺 1 号院 3 号楼 13 层 12A19 房地产，建筑面积分别为 163.74 ㎡、
124.8 ㎡。
（二）评估对象概况
评估对象已取得权属证书，根据委托人提供的《中华人民共和国不动产权证》
及评估人员现场查勘，委估房地产情况如下：
1、评估对象1：位于北京市西城区建功西里1号楼，评估对象所属小区绿化率一
般，小区环境及配套一般，小区门口设有门卫，物业管理一般；共31层，建于1999
年，外墙为面砖，钢混结构，抗震等级较高，电照、水卫、通信、宽带、有线电视
等线路管道均铺设入户，设施设备较齐全，评估对象位于21层，楼层好，评估对象
为塔楼楼型，入户防盗门，内玻璃门，室内普通装修，客厅、餐厅地面铺木纹地砖，
内墙面水泥漆饰面，天棚为水泥漆饰面，卧室地面铺设木纹地板，内墙面贴壁纸，
天棚为水泥漆饰面，厨房及卫生间地面铺地砖，墙面铺瓷砖，天棚为铝塑板吊顶。
2、评估对象2：位于北京市朝阳区慈云寺1号院3号楼 ，评估对象所属小区绿化
率较好，小区环境及配套较好，小区门口设有门卫，物业管理较好；共34层，建于
2015年，外墙为面砖，钢混结构，抗震等级较高，电照、水卫、通信、宽带、有线
电视等线路管道均铺设入户，设施设备较齐全，评估对象位于13层，楼层一般，评
估对象为塔楼楼型，入户防盗门，内木门，室内普通装修，客厅、餐厅地面铺地砖，
内墙面及天棚为水泥漆饰面，卧室地面铺设木纹地板，内墙水泥漆饰面，天棚为水
泥漆饰面，厨房及卫生间地面铺地砖，墙面铺瓷砖，天棚为铝塑板吊顶。
经核实，委托评估的资产范围与经济行为涉及的资产范围一致。
四、价值类型
（一）价值类型
本次评估采用持续使用前提下的市场价值作为选定的价值类型。
（二）价值类型定义
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，
评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
（三）选择价值类型的理由。
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评估报告
采用市场价值类型的理由是市场价值类型与其他价值类型相比，更能反映交易
双方的公平性和合理性，使评估结果能满足本次评估目的之需要。
五、评估基准日
（一）根据资产评估委托合同之约定，本次评估基准日为 2020 年 12 月 25 日。
（二）评估基准日的确定，是委托人、产权持有单位根据本次评估目的确定的，
有利于保证评估结果有效地服务于评估目的。
（三）本次评估工作中所采用的价格标准均为评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据
（一）行为依据
1、东阳盟将威影视文化有限公司与本公司签订的《资产评估委托合同》。
（二）法律依据
1、《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第 46 号）；
2．《资产评估行业财政监督管理办法》（财政部令第 86 号，2017）；
3．《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019 年 8 月 26 日第十三届全国人
民代表大会常务委员会第十二次会议通过修改，自 2020 年 1 月 1 日起施行）；
4．《中华人民共和国城乡规划法》（根据 2019 年 4 月 23 日第十三届全国人民
代表大会常务委员会第十次会议《关于修改<中华人民共和国建筑法>等八步法律的
决定》第二次修正）；
5．《中华人民共和国物权法》（2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代表大会第
五次会议通过）；
6．其他与资产评估相关的法律、法规等。
（三）准则依据
1．《资产评估基本准则》（财资[2017] 43 号）；
2．《资产评估职业道德准则》（中评协[2017] 30 号）；
3．《资产评估执业准则—资产评估程序》（中评协[2018] 36 号）；
4．《资产评估执业准则—资产评估报告》（中评协[2018] 35 号）；
5．《资产评估执业准则—资产评估委托合同》（中评协[2017] 33 号）；
6．《资产评估执业准则—资产评估档案》（中评协[2018] 37 号）；
7．《资产评估执业准则—评估方法》（中评协[2019] 35 号）；
8．《资产评估执业准则—不动产》（中评协[2017] 38 号）；
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评估报告
9．《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协[2017]46 号）；
10．《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47 号）；
11．《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协[2017]48 号）；
12．《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）；
13．《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）；
14．《房地产估价规范》（GBT50291-2015）；
（四）权属依据
1．委托人提供的《中华人民共和国不动产权证书》；
2．其他权属证明文件等。
（五）取价依据
1．《2020 年中国银行一年期定期存款利率表》；
2．《房屋完损等级评定标准》（城住安(1984)第 678 号）；
3．《基本建设财务管理规定》的通知（财建〔2002〕394 号）；
4．《房地产估价基本术语标准》（GB/T 50899-2013）；
5．《全国资产评估价格信息》；
6．评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；
7．网络等其他价格信息。
（六）其他参考依据
1．中铭国际资产评估（北京）有限责任公司《资产评估质量控制制度及质量控
制规范暨评估业务管理制度》；
2．被评估单位提供的各类《资产评估申报明细表》；
3. 东阳盟将威影视文化有限公司与本公司签订的《资产评估委托合同》；
4. 东阳盟将威影视文化有限公司相关人员访谈记录；
5．委托人、被评估单位撰写的《关于进行资产评估有关事项的说明》；
6．委托人及被评估单位承诺函；
7．评估人员现场清查核实记录、现场勘察所收集到的资料，以及评估过程中参
数数据选取所收集到的相关资料；
8．被评估单位提供的其他有关资料。
七、评估方法
资产评估方法通常有市场法、成本法、收益法三种基本评估方法。根据资产评
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评估报告
估有关规定，遵循独立、客观、公正的原则及其他一般公认的评估原则，我们对本
次评估对象资产进行了必要的清查及核实，查阅了有关权属和相关构建信息资料，
对相应市场状况进行了调查了解，实施了我们认为必要的程序，在此基础上，根据
资产评估目的及委估资产具体情况，对评估方法及确认原则进行分析。
市场法是根据公开市场上与被评估资产相似的或可比的参照物的价格来确定被
评估资产价值的一种方法。由于当地房地产交易市场较为活跃，在评估基准日近期
有较多类似房地产的交易实例，运用市场法进行评估的理论可行性及客观条件均具
备，因此本次评估可采用市场法；
评估对象为商业住宅性质，在评估基准日近期有较多类似房地产的市场租赁案
例，租金水平可通过市场调查获取，收益法各类参数能准确获取，故适宜采用收益
法。
1、市场法
市场法是指将评估对象与在评估基准日近期有过交易的类似房地产进行比较，
对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算评估对象的客观合理价格或
价值的方法。具体如下：
选取一定数量的可比实例，将它们与评估对象进行比较，根据其间的差异对可
比实例成交价格进行处理后得到评估对象价值或价格的方法。计算公式：
①第 i 个可比实例比准价格=可比实例 i 交易价格× 交易情况修正× 市场状况修正
× 区位状况修正× 实物状况修正× 权益状况修正；
②评估对象价格（取算术平均数）=（可比实例 A 比准价格+可比实例 B 比准价
格+可比实例 C 比准价格）/3。
2、收益法
根据现行《房地产估价规范》，收益法评估时，应区分报酬资本化法和直接资
本化法，并优先选用报酬资本化法。报酬资本化法估价时，应区分全剩余寿命模式
和持有加转售模式。当收益期较长、难以预测该期限内各年净收益时，宜选用持有
加转售模式。本次评估选用报酬资本化法中的持有加转售模式。计算公式如下：
A 1 Vt
V 1
1 Y
t
(1 Y )
t
Y
式中：V——收益价值（元/ m2）
A——期间收益（元/ m2）
中铭国际资产评估(北京)有限责任公司
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东阳盟将威影视文化有限公司拟资产收购涉及的石家庄木竹文化传媒有限公司位于北京市西城
区建功西里 1 号楼 21 层 2308、朝阳区慈云寺 1 号院 3 号楼 13 层 12A19 房地产市场价值资产
评估报告
Vt——期末转售收益（元/ m2）
Y——期间报酬率与期末报酬率（%）
t——持有期（年）。
3、两种方法评估结果存在一定差异。为使评估结果更能反映房地产的市场客观
情况，通过综合分析求取最终评估价值。
故本次评估采用市场法、收益法测算评估对象房地产价值。
八、评估程序实施过程和情况
本项目评估于 2020 年 12 月 24 日开始，至 2020 年 12 月 31 日工作结束。整个评
估工作分以下四个阶段进行：
（一）评估准备阶段
与委托人洽谈，明确评估业务基本事项，对自身专业胜任能力、独立性和业务
风险进行综合分析和评价；接受委托，签订资产评估委托合同，明确评估目的、评
估范围、评估基准日；确定项目负责人，组成评估项目组，编制评估计划；辅导被
评估单位填报资产评估申报表，准备评估所需资料。
（二）现场调查及收集评估资料阶段
根据此次评估业务的具体情况，按照评估程序准则和其他相关规定的要求，评
估人员通过询问、核对、监盘、抽查等方式进行实地调查，从各种可能的途径获取
评估资料，核实评估范围，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。
（三）评定估算阶段
对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据；根据评
估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，选择适用的评估方法，选取相
应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结果。
（四）编制和提交评估报告阶段
根据各类资产的初步评估结果，编制相关评估说明，在核实确认相关评估说明
具体资产项目评估结果准确无误，评估工作没有发生重复和遗漏情况的基础上，依
据各资产评估说明进行资产评估汇总分析，确定最终评估结论，撰写资产评估报告；
根据相关法律、法规、资产评估准则和评估机构内部质量控制制度，对评估报告及
评估程序执行情况进行必要的内部审核；与委托人或者委托人许可的相关当事方就
评估报告有关内容进行必要沟通；按资产评估委托合同的要求向委托人提交正式资
产评估报告。
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评估报告
九、评估假设
由于资产所处运营环境的变化以及不断变化着影响资产价值的种种因素，必须
建立一些假设以便资产评估师对资产进行价值判断，充分支持我们所得出的评估结
论。本次评估是建立在以下前提和假设条件下的：
（一）一般假设
1、资产持续使用假设：持续使用假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包
括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用
状态的资产还将继续使用下去。
2、交易假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资
产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的
前提假设。
3、公开市场假设
公开市场假设是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交
易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的
功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公
开买卖为基础。
（二）特殊假设
1、本次评估是以本资产评估报告所列明的特定评估目的为基本假设前提。
2、经济环境稳定假设：是假定评估基准日后国家现行的有关法律法规及政策、
国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无
重大变化，无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
3、无重大变化假设：是假定国家有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征
收费用等不发生重大变化。
4、无不利影响假设：是假定无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对委托人
的待估资产造成重大不利影响。
5、无瑕疵假设：是假定待估资产无权属瑕疵事项，或存在的权属瑕疵事项已全
部揭示。
当出现与前述假设条件不一致的事项发生时，本评估结果一般会失效。
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评估报告
十、评估结论
经实施评估程序后，于评估基准日，委估的资产在持续使用、公开市场的假设
前提下，东阳盟将威影视文化有限公司拟资产收购所涉及的资产的评估价值 RMB
15,543,020.00 元（取整）（人民币壹仟伍佰伍拾肆万叁仟零贰拾元整）。评估明细
详见下表：
项目 建筑面积（㎡） 评估单价（元） 评估价值（元）
西城区建功西里 1 号楼 21
163.74 52,700.00 8,629,100.00
层 2308
朝阳区慈云寺 1 号院 3 号楼
124.8 55,400.00 6,913,920.00
13 层 12A19
总计 288.54 15,543,020.00
十一、特别事项说明
以下事项并非本公司评估人员执业水平和能力所能评定和估算，但该事项确实
可能影响评估结论，提请本评估报告使用者对此应特别关注：
（一）权属等资料不完整或者存在瑕疵的情形
根据东阳盟将威影视文化有限公司的承诺，确定纳入评估范围的房地产不存在
权属资料不全面或者存在瑕疵的情形。
（二）本报告所称“评估价值”系指我们对所评估资产在现有用途不变并持续使
用，以及在评估基准日之状况和外部经济环境前提下，为本报告书所列明的目的而
提出的公允估值意见，而不对其它用途负责。
（三）报告中的评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的
原则确定的公允价值，未考虑该等资产进行产权登记或权属变更过程中应承担的相
关费用和税项，也未对资产评估增值额作任何纳税调整准备。评估结论不应当被认
为是对评估对象可实现价格的保证。
（四）引用其他机构出具报告结论的情况
本评估报告未引用其他机构出具的评估结论。
（五）评估程序受限情形、评估机构采取的弥补措施及对评估结论的影响情况
1．本次评估中，评估专业人员未对各种建筑物的隐蔽工程及内部结构（非肉眼
所能观察的部分）做技术检测，房屋评估结论是在假定东阳盟将威影视文化有限公
司提供的有关工程资料是真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通
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评估报告
过实地勘察做出判断。
（六）评估资料不完整的情形
无。
（七）评估基准日存在的法律、经济等未决事项；
根据东阳盟将威影视文化有限公司的承诺，确定纳入评估范围的资产、负债不
涉及法律、经济等未决事项。
（八）担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额及与评估对
象的关系
根据东阳盟将威影视文化有限公司的承诺，确定纳入评估范围的资产不涉及担
保、租赁等事项。
（九）评估基准日至资产评估报告日之间可能对评估结论产生影响的事项
根据东阳盟将威影视文化有限公司的承诺，自评估基准日至评估报告出具日，
不存在其他影响评估前提和评估结论而需要对评估结论进行调整的重大事项。
（十）本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕疵
情形。
根据东阳盟将威影视文化有限公司的承诺，确定评估对应的经济行为不会对评
估结论产生重大影响。
（十一）重要的利用专家工作情况
无。
（十二）其他需要披露的重要事项
无。
评估报告使用者应关注上述特别事项对评估结论的影响。
十二、资产评估报告使用限制说明
（一）本评估报告只能由资产评估委托合同中载明的评估报告使用者使用，且
只能用于资产评估委托合同中载明的评估目的和用途。
（二）委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产
评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承
担责任；
（三）除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、
行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估
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评估报告
报告的使用人；
（四）资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对
象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
（五）本资产评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于公开媒
体，需评估机构审阅相关内容，未经评估机构审阅相关内容，评估报告的内容不得
被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
（六）本资产评估报告经资产评估师签名、评估机构盖章方可正式使用；
（七）本评估结论是在以 2020 年 12 月 25 日为评估基准日时，对东阳盟将威影
视文化有限公司委托评估房地产市场价值的客观公允反映。发生评估基准日期后重
大事项时，不能直接使用本评估结论。
（八）根据《资产评估执业准则—资产评估报告》之规定“当评估基准日与经
济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用资产评估报告”，本评估结论的使用
有效期为自评估基准日起一年，即从 2020 年 12 月 25 日起至 2021 年 12 月 24 日的期
限内有效。如果资产状况、市场状况与评估基准日相关状况相比发生重大变化，东
阳盟将威影视文化有限公司应当委托评估机构执行评估更新业务或重新评估。
十三、资产评估报告日
本评估报告正式提出日期为 2020 年 12 月 31 日，评估报告日是专业意见形成日。
资 产 评 估 机 构 ：中 铭 国 际 资 产 评估 （ 北 京 ） 有 限责 任 公 司
资 产 评 估 师 ： 谢惠 芳
资 产 评 估 师 ： 陈章 弟
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