大连友谊(集团)股份有限公司 2018 年年度报告摘要
证券代码：000679 证券简称：大连友谊 公告编号：2019-009
大连友谊(集团)股份有限公司 2018 年年度报告摘要
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒
体仔细阅读年度报告全文。
董事、监事、高级管理人员异议声明
姓名 职务 内容和原因
声明
除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议
未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名
非标准审计意见提示
□ 适用 √ 不适用
董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案
□ 适用 √ 不适用
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
□ 适用 √ 不适用
二、公司基本情况
1、公司简介
股票简称 大连友谊 股票代码 000679
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 姜广威 杨浩
辽宁省大连市沙河口区星海广场 B3 区 辽宁省大连市沙河口区星海广场 B3 区
办公地址
35-4 号公建 35-4 号公建
传真 0411-82802712 0411-82802712
电话 0411-82691470 0411-82802712
电子信箱 guangweijiang@sina.com callme_yh@sina.com
2、报告期主要业务或产品简介
根据国家统计局数据，2018年度，全国实现商品零售额338,271亿元，同比增长8.9%，全国网上零售额90,065亿元，比上年
增长23.9%。其中，实物商品网上零售额70,198亿元，增长25.4%，占社会消费品零售总额的比重为18.4%；在实物商品网上
零售额中，吃、穿和用类商品分别增长33.8%、22.0%和25.9%。限额以上零售业单位中的超市、百货店、专业店和专卖店零
售额比上年分别增长6.8%、3.2%、6.2%和1.8%。2018年度百货商超持续关店调整，百货店纷纷转型购物中心；多家外资品
牌中国市场遇阻彻底退出；商超结盟AT巨头，线上线下加速融合；新零售发展不及预期，明星餐厅关店潮、奢侈品转而发
力线上渠道，国际快时尚品牌式微。全国社会消费品零售总额稳步增长，但网购及新零售占比增加较快。实体商业项目需要
不断与网络化的社会信息相结合，成为线上线下消费链条中的节点，来实现存在价值。
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公司零售业主要集中在大连地区，以百货店（友谊商城）为主，本区域内零售业市场竞争一直较为激烈。2018年，公司继续
积极推进“百货店购物中心化”的改造，增加服务场景的营造，同时优化业务结构，以满足消费升级和一站式购物需求，巩固
公司在本地区的经营业绩。经过调整，公司零售业取得一定的改善，但公司零售业的突围，还需要公司继续把握零售业转型
脉搏，从满足特定消费者消费意愿的角度，持续加力，创新发展。
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号——上市公司从事房地产业务》的披露要求
据国家统计局公布的数据：2018年度，全国房地产开发投资120,264亿元，同比增长9.5%，其中住宅投资85,192亿元，同比
增长13.4%；全国商品房销售面积171,654万平方米，同比增长1.3%，其中，住宅销售面积增长2.2%，办公楼销售面积下降8.3%，
商业营业用房销售面积下降6.8%。商品房销售额149,973亿元，增长12.2%，其中，住宅销售额增长14.7%，办公楼销售额下
降2.6%，商业营业用房销售额增长0.7%。
近年来，房地产行业高速增长的情况开始发生变化，在政府不间断的调控政策的引导下，房地产市场增速趋缓，目前处于平
稳发展阶段。报告期内，房地产政策继续保持“房住不炒”的主基调，地方调控政策稳中偏紧，全年调控从供需两侧精准发力，
市场预期已逐步回归理性，政策取得阶段性效果。全国商品房销售面积增速持续回落，重点城市商品住宅成交规模保持了相
对稳定，三四线城市降温明显。
公司房地产业当前主要涉及商业地产开发。公司当前在建、在售房地产项目主要为商业地产项目，分布在大连、沈阳和邯郸
等二、三线城市，因所售产品为写字楼、公寓、商铺等，存量去化承受了巨大的压力。面对当前房地产行业的发展现状，在
行业调控的大背景下，公司一方面积极寻求新的合作模式，多渠道推动存量去化，年内达成邯郸项目股权转让协议，为公司
回流现金及房地产转型带来积极的作用。另一方面，公司积极按照“在中心城市的中心区域发展中小地块”的“三中原则”，积
极寻求新项目，尽管阻力重重，但一年半的市场调研，为我们初步锁定特定区域市场和主打产品，为公司下步发展奠定了基
础。
3、主要会计数据和财务指标
（1）近三年主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
单位：人民币元
2018 年 2017 年 本年比上年增减 2016 年
营业收入 1,087,555,948.24 1,843,241,506.25 -41.00% 1,927,315,663.77
归属于上市公司股东的净利润 -414,926,964.97 13,056,179.49 -3,278.01% 133,730,015.11
归属于上市公司股东的扣除非经
-402,586,784.21 -28,229,507.27 -1,326.12% -249,094,593.64
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 57,430,687.03 58,405,699.91 -1.67% 209,685,813.18
基本每股收益（元/股） -1.16 0.040 -3,000.00% 0.3752
稀释每股收益（元/股） -1.16 0.040 -3,000.00% 0.3752
加权平均净资产收益率 -36.28% 0.95% -37.23% 10.08%
2018 年末 2017 年末 本年末比上年末增减 2016 年末
总资产 5,587,735,324.06 6,043,229,226.00 -7.54% 6,941,296,781.19
归属于上市公司股东的净资产 936,269,040.56 1,351,196,005.53 -30.71% 1,391,283,223.82
（2）分季度主要会计数据
单位：人民币元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 285,247,373.21 244,377,021.48 289,037,902.43 268,893,651.12
归属于上市公司股东的净利润 6,517,339.11 -81,163,837.65 -84,143,928.52 -256,136,537.91
归属于上市公司股东的扣除非经
5,113,505.63 -79,342,459.16 -83,892,026.49 -244,473,601.77
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -109,052,371.92 60,457,225.33 -14,238,647.05 120,264,480.67
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
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□ 是 √ 否
4、股本及股东情况
（1）普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
单位：股
年度报告披露日前
年度报告披露日 报告期末表决权
报告期末普通 一个月末表决权恢
25,626 前一个月末普通 24,352 恢复的优先股股 0 0
股股东总数 复的优先股股东总
股股东总数 东总数
数
前 10 名股东持股情况
质押或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例 持股数量 持有有限售条件的股份数量
股份状态 数量
武信投资控股
境内非国有
（深圳）股份有 28.06% 100,000,000 0
法人
限公司
夏重阳 境内自然人 1.89% 6,750,000 0
大连友谊集团 境内非国有
1.87% 6,660,000 0
有限公司 法人
方勇全 境内自然人 1.32% 4,704,377 0
李强 境内自然人 1.15% 4,110,023 0
易磊 境内自然人 0.53% 1,891,500 0
乔宏 境内自然人 0.45% 1,616,308 0
江锦锋 境内自然人 0.42% 1,494,300 0
陈秋萍 境内自然人 0.41% 1,464,600 0
向文强 境内自然人 0.40% 1,430,639 0 质押 810,500
除公司股东陈秋萍与公司实际控制人陈志祥之间存在关联关系，陈秋萍为陈志祥之一致行动
人外，公司控股股东武信投资控股（深圳）股份有限公司与其他前 10 名股东及其他前 10 名
上述股东关联关系或一致行
无限售条件股东之间不存在关联关系，也不属于《上市公司收购管理办法》中规定的一致行
动的说明
动人；未知以上无限售条件股东与上述前十名股东之间是否存在关联关系，也未知以上无限
售条件股东是否属于《上市公司收购管理办法》中规定的一致行动人。
参与融资融券业务股东情况 A 股股东易磊通过长江证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户持股 1,891,500 股；A 股
说明（如有） 股东向文强通过平安证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户持股 596,739 股。
（2）公司优先股股东总数及前 10 名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无优先股股东持股情况。
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（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
5、公司债券情况
公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券
否
三、经营情况讨论与分析
1、报告期经营情况简介
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
是
房地产业;零售相关业
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上市公司从事房地产业务》的披露要求
（一）房地产行业相关的宏观经济形势、行业政策环境的变化情况
报告期内，国内经济内外承压，具有一定下行压力,房地产政策方面，在房地产市场保持稳定运行的前提下，各项调控政策
仍以稳为主，同时也更加强调因城施策、理性施策和结构优化。
2018年，房地产宏观调控政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，坚持去库存、去杠杆的管控思路，在长效机制加
速推进的过程中，积极引导全民预期。房价过快增长的势头得到遏制，市场逐渐降温，尤其在进入四季度以后市场转向明显。
地方延续2016、2017年因城施策的调控风格，在需求端继续深化调控的同时，更加注重强化市场监管，坚决遏制投机炒房，
保障合理住房需求。在供给端则发力住房供给结构调整，大力发展住房租赁市场、共有产权住房等保障性安居住房，增加有
效供给比重，建立健全稳定的产业发展长效机制。此外，各地方政府根据自身发展情况相继推出人才引进政策，对稳定当地
的房地产需求有一定的支撑。全国全年商品房销售面积约17.16亿平米，同比增长约1.3%，房地产开发投资约12.03万亿元，
同比增长约9.5%，个人按揭贷款约2.37万元，同比下降约0.8%。行业集中度继续加剧，中小房企面临严峻的生存考验。
（二）公司的主要经营模式、经营业态、在主要业务所在城市的市场地位及竞争优势
当前公司房地产业务主要集中于商业地产项目。其中：
大连富丽华国际项目是位于大连市商务中心区的公寓项目，项目周边配套设施齐全,环境优越，邻近大型商圈、三甲医院、
火车站及客运码头等，交通便捷。项目采用玻璃幕墙设计，户型以小户型为主，结构简洁，为客户提供多样化的选择，同时
为住户提供全天候五星级酒店式的物业服务，满足商住、投资等多重选择。
沈阳友谊时代广场项目是位于沈阳市“金廊”地带青年大街沿线的商业综合体项目，项目在售的公建、公寓、会所、写字楼以
及商业等产品，地理位置优越，无挡光，浑河、科普公园景观带突出；同时为客户提供人性化的产品组合定制，自由分割。
邯郸友谊时代广场项目是位于邯郸市核心商贸区的城市综合体项目，项目在售的公建、公寓、会所、写字楼以及商业等产品
品质在区域内具备领先优势，建筑标准高，工程品质为业界肯定；周边配套设施齐全，同时提供绿色办公环境，成为邯郸第
一家获得美国绿色建筑LEED认证的项目。
（三）公司房地产储备情况
截止报告期末，公司暂无土地储备以及一级土地开发。
（四）公司的房地产出租情况
截止报告期末，公司无房地产出租情况。
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（五）分业态、分地区报告期主要项目的营业收入、营业成本、毛利率等财务数据
1、分地区
地区 收入（万元） 成本（万元） 毛利率
大连 2,059.15 990.08 51.92%
苏州 158.37 133.73 15.56%
沈阳 26,693.03 27,327.17 -2.38%
邯郸 1,737.88 1059.57 39.02%
合计 30,648.43 29,510.55 3.71%
2、分项目
项目名称 收入（万元） 成本（万元） 毛利率
壹品星海 506.53 226.70 55.24%
壹品漫谷项目 187.68 104.63 44.25%
壹品天城项目 1,318.32 559.86 57.53%
富丽华国际 46.62 98.89 -112.12%
苏州双友新和城 158.37 133.73 15.56%
邯郸友谊时代广场 1,737.88 1,059.57 39.03%
沈阳友谊时代广场 26,693.03 27,327.17 -2.38%
合计 30,648.43 29,510.55 3.71%
（六）公司主要项目开发进展情况
项目名称 所在城市 权益比例 占地面积(m2) 总建筑面积 已完工建筑面 预计总投 实际投资 项目进展
(%) (m2) 积(m2) 资额(亿元) 额(亿元)
富丽华国际 大连 100.00 12,739.80 152,132.55 152,132.55 22 20.54 竣工交付
双友新和城 苏州 39.60 22,739.62 58,161.25 58,161.25 5.28 5.03 竣工交付
友谊时代广场 沈阳 100.00 16,309.30 256,678.28 121,480.55 24 20.7 部分完工交付
友谊时代广场 邯郸 100.00 18,136.90 183,130.73 130,839.21 12.91 10.33 部分完工交付
金石谷 大连 70.00 684,000.00 - 9.89 5.95 环境配套建设
（七）主要项目销售情况
项目名称 权益比例(%) 可供出售面积(m2) 预售面积(m2) 结算面积(m2)
富丽华国际 100 93,456.12 11,732.32 11,732.32
双友新和城 39.6 41,375.44 41,376.30 41,376.30
沈阳友谊时代广场 100 132,237.24 81,864.71 73,804.36
邯郸友谊时代广场 100 71,142.42 53,927.48 53,430.05
（八）公司本期房地产项目计提存货跌价准备情况如下：
1、开发成本：
项目名称 期初余额（万元） 期末余额（万元）
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
沈阳友谊时代广场 78,571.40 4,310.58 74,260.82 82,342.90 7,721.83 74,621.07
邯郸友谊时代广场 60,827.88 1,565.95 59,261.93
合计 137,768.11 4,245.36 133,522.75 82,342.90 7,721.83 74,621.07
2、开发产品：
项目名称 竣工时间 期初余额（万元） 期末余额（万元）
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
壹品星海项 2011年12月 964.4 0 964.4 852.84 0 852.84
目
5
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壹品漫谷项 2008年12月 52.37 0 52.37 0 0 0
目
壹品天城项 2012年12月 559.87 0 559.87 0 0 0
目
苏州双友新 2015年1月 134.78 0 134.78 0 0 0
和城
富丽华国际 2016年6月 188,749.24 31,270.95 157,478.29 188,322.42 37,421.82 150,900.60
邯郸友谊时 2015年12月 4,387.23 109.04 4,278.19
代广场 陆续竣工
沈阳友谊时 2016年10月 76,761.81 2,754.13 74,007.68 55,292.90 4,011.90 51,281.00
代广场 陆续竣工
合计 271,609.70 34,134.12 237,475.58 244,468.16 41,433.72 203,034.44
（九）融资情况
序号 融资类型 授信金额(万元) 融资余额(万元) 融资成本区间 期限结构
1 银行贷款 80,000.00 27,800.00 5.94%-8.31% 七年期
2 信托融资 70,000.00 20,000.00 6.30% 四年期
合计 150,000.00 47,800.00
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第8号——上市公司从事零售相关业务》的披露要求
（一）零售行业发展状况与公司行业地位
2018 年国内经济增长稳中有进，质量进一步改善，为消费市场的发展提供了坚实的基础和良好条件，国内零售市场销售平
稳增长，全年社会消费品零售总额380,987亿元，比上年增长9.0%，其中，城镇消费品零售额325,637亿元，增长8.8%；乡村
消费品零售额55,350亿元，增长10.1%。国家关于促进流通业创新，扩大消费的政策陆续出台，为消费提供了有力的政策和
环境支持，流通企业持续加快变革创新，加快构建现代供应链，建设安全放心的消费环境，并不断推动消费升级，为消费者
提供了多样化、多层次及个性化的便利需求。这些因素进一步促进了消费市场稳定健康增长。
商业零售业与宏观经济波动关联较为紧密，宏观经济的景气程度对居民的可支配收入、消费需求和商品价格具有重大影响，
进而影响商业零售业的整体盈利水平。近年来，零售行业陷入了高成本、高竞争、低回报、难扩张的窘境，在毛利率下降，
业绩下滑，成本增加的态势之下，又迎来了经济增长速度变缓和电商产业迅速扩张的巨大冲击。线上线下融合的“新零售”
业态，成为互联网时代下零售业变革主要方向。
（二）门店基本情况
地区 经营 门店名称 地址 开业时间 经营模 物业权 建筑面积 租赁年
业态 式 属状态 （万m2） 限
大连 百货 友谊商城本店 中山区人民路8号 1996年6月 直营 自有 2.78 --
中山区人民路8号7-9楼 2003年9月 直营 租赁 0.68 3
中山区七一街5号 2012年9月 直营 自有 3.95 --
友谊商城新天地 沙河口区西安路101B号 2005年4月 直营 租赁 1.95 15
店
友谊商城开发区 开发区本溪街3-2号 2006年4月 直营 自有 1.00 --
店
（三）门店变动情况
报告期内公司门店未发生变化。
（四）门店店效信息
地区 业态 数量 店面坪效（元/m2/年） 营业收入（万元） 同比增减 净利润（万 同比增减
元）
大连 百货 3 7,486.68 77,562.05 -6.07% 1,161.66 -8.20%
（五）报告期内线上销售情况
报告期内，公司无线上销售情况
（六）商品采购与存货情况
1、前五名供应商情况
供应商名称 货品类别 年销售收入（万元） 占零售收入比例
大连锦华钟表珠宝有限公司 手表 3,595 4.64%
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张家港大德新福珠宝金行 珠宝 3,222 4.15%
欧莱雅（中国）有限公司 化妆品 1,424 1.84%
香奈儿（中国）贸易有限公司 化妆品 1,326 1.71%
雅诗兰黛（上海）商贸有限公司 化妆品 1,282 1.65%
2、存货管理政策
（1）存货的计量
①初始成本计量：存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。
②发出存货的计价方法：采用先进先出法。
（2）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
期末对存货进行全面清查后，按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价准备。产成品、库存商品和用于出售
的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，
确定其可变现净值；需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将
要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其
可变现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售
价格为基础计算。期末，按单个存货项目的成本与可变现净值孰低法计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货
按存货类别计提存货跌价准备。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已
计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
（3）存货的盘存制度
采用永续盘存制。
（4）低值易耗品的摊销方法
采用“五五摊销法”核算。
3、仓储与物流情况
2、报告期内主营业务是否存在重大变化
□ 是 √ 否
3、占公司主营业务收入或主营业务利润 10%以上的产品情况
□ 适用 √ 不适用
4、是否存在需要特别关注的经营季节性或周期性特征
□ 是 √ 否
5、报告期内营业收入、营业成本、归属于上市公司普通股股东的净利润总额或者构成较前一报告期发生
重大变化的说明
□ 适用 √ 不适用
6、面临暂停上市和终止上市情况
□ 适用 √ 不适用
7、涉及财务报告的相关事项
（1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况。
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大连友谊(集团)股份有限公司 2018 年年度报告摘要
（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
（3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
本期纳入合并财务报表范围的主体较上期相比，增加1户，其中：本期新纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过
受托经营或承租等方式形成控制权的经营实体
名称 变更原因
苏州汇银合升地产投资基金合伙企业（有限合伙） 原联营企业一方退伙后取得实际控制权
大连友谊（集团）股份有限公司
董事长： 熊强
2019年4月28日
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