大连友谊（集团）股份有限公司



                   大连友谊（集团）股份有限公司
                       2021 年度董事会工作报告


    2021 年，大连友谊（集团）股份有限公司（以下简称“公司”）董事会严格按照
《公司法》、《证券法》、《深圳证券交易所股票上市规则》、《深圳证券交易所主板上市
公司规范运作指引》等相关法律、法规及《公司章程》、《董事会议事规则》等规定，
严格执行董事会议事规则和决策程序，贯彻执行了股东大会的各项决议，及时履行了
信息披露义务，进一步完善了公司治理结构。全体董事均能够依照法律、法规和公司
章程赋予的权利和义务切实履行职责，不断加强公司规范运作，全力推进公司各项业
务的发展。
    一、2021 年度董事会履职情况
    2021 年度，公司共召开董事会会议 4 次，审议了包括定期报告、会计政策变更、
房屋租赁等多项议案。公司董事会严格按照《公司法》、《公司章程》、《董事会议事规
则》等相关规定履行职责，严格按照程序召开董事会会议，对各项议案进行充分研讨
和审慎决策，切实维护了全体股东的权益。
    公司独立董事能够根据《公司法》、《公司章程》和《独立董事工作制度》等有
关法律法规的规定，独立履行应尽的职责，充分发挥自身作用，及时了解公司生产
经营情况，获取公司最新动态，严格审议各项议案，并作出独立、客观、公正的判
断，从各自专业角度为公司的经营、发展提出了有价值的意见和建议，就董事会有
关事项发表独立意见。
    二、董事会关于公司 2021 年度经营情况的讨论与分析
    2021 年度公司实现营业收入 17,633.44 万元，同比增长 0.32%；实现归属于上
市公司股东的净利润为亏损 29,312.24 万元，同比下降 1237.74%。其中：公司零售
业实现营业收入 17,292.50 万元，同比增长 10.52%，占公司总体营业收入比重为
98.07%；地产业实现收入 105.35 万元，同比下降 92.70%。公司本期亏损的主要原因
为：（1）目前新冠疫情对公司零售业影响依然存在，公司零售门店销售尚在逐步恢
复中，未达到预期盈利水平；（2）公司控股子公司于 2021 年 9 月、2021 年 11 月分
别收到大连金普新区发展和改革局下发的《关于大连友谊金石谷高尔夫球场整改工

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作的通知》，要求对项目进行整改。项目开发与经营所面临的政策环境发生重大变化，
故对该项目计提减值准备。
    （一）公司零售业发展情况
    根据国家统计局数据显示，2021 年，社会消费品零售总额 440,823 亿元，比上
年增长 12.5%，两年平均增速为 3.9%。按消费类型分，2021 年商品零售 393,928 亿
元，比上年增长 11.8%；餐饮收入 46,895 亿元，增长 18.6%。按零售业态分，2021
年限额以上零售业单位中的超市、便利店、百货店、专业店和专卖店零售额比上年
分别增长 6.0%、16.9%、11.7%、12.8%和 12.0%。2021 年，全国网上零售额 130,884
亿元，比上年增长 14.1%。其中，实物商品网上零售额 108,042 亿元，增长 12.0%，
占社会消费品零售总额的比重为 24.5%；在实物商品网上零售额中，吃类、穿类和用
类商品分别增长 17.8%、8.3%和 12.5%。
    2021 年零售业发展，可以说是困局与变局交织并存。传统零售业、连锁餐饮等
行业在疫情常态化背景下出现大幅撤场关店潮，无论是对中小零售企业还是对上市
零售企业而言，业绩下滑已经成为“普遍”现象。但另一方面，随着国家供给侧结
构性改革的持续推进和消费者需求的不断释放，传统零售企业也根据消费需求和市
场环境的变化，利用原有业态的优势基础创新业态，以抓住新的流量入口，抢占先
发优势，谋求在激烈的市场竞争之中占有一席之地。
    公司零售业集中在大连地区，以百货店（友谊商城）为主，本区域内零售业市
场竞争一直较为激烈。2021 年为有效缓解疫情冲击，公司零售业在保民生、稳销售
的基础上，强化直播带货等新零售元素，并通过持续引入自营商品、增加功能性业
态等手段，利用长期以来友谊商城在所在区域内的品牌影响力，谋求拉动销售。报
告期内，公司零售门店销售尚在逐步恢复中，销售收入较同期有所增长，但距离疫
情前销售水平仍有差距。
    （二）公司房地产业发展情况
    根据国家统计局数据显示，2021 年全国房地产开发投资 147,602 亿元，同比增
长 4.4%。其中，住宅投资 111,173 亿元，比上年增长 6.4%；办公楼投资 5,974 亿元，
比上年下降 8.0%；商业营业用房 12,445 亿元，比上年下降 4.8%。2021 年中国房地
产开发企业房屋施工面积 975,387 万平方米，比上年增长 5.2%；其中住宅施工面积
690,319 万平方米，增长 5.3%。房屋新开工面积 198,895 万平方米，下降 11.4%；其
中住宅新开工面积 146,379 万平方米，下降 10.9%。2021 年中国商品房销售面积
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179,433 万平方米，比上年增长 1.9%；比 2019 年增长 4.6%，两年平均增长 2.3%。
其中住宅销售面积 156,532 万平方米，占比 87.24%，比上年增长 1.1%；办公楼销售
面积 3,375 万平方米，占比 1.88%，同比增长 1.2%，商业营业用房销售面积 9,046
万平方米，占比 5.04%，同比下降 2.6%。
    2021 年，我国房地产市场总体稳定，继续坚持“房住不炒”的定位，积极稳妥
实施房地产长效机制，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，着力稳地价、
稳房价、稳预期，积极防范潜在风险，完善住房市场和保障体系，加快构建高端有
市场、低端有保障的住房制度；去杠杆仍是行业主旋律。下半年随着市场持续转冷，
房地产信贷政策适度纠偏，涉及房企融资解冻，个人按揭贷款边际改善。2021 年 7
月降准 0.5%、2021 年 12 月降准 0.5%，两次降准提高了涉房资金的流动，并且资金
流动偏向优质房地产企业。
    公司房地产业集中在大连地区，即公司控股子公司拟开发的“金石谷”项目，
以前年度该项目因政策原因处于暂缓建设阶段，公司对其开发一直保持着持续的调
研和论证。2021 年 9 月公司接到项目所在地政府有关文件，要求公司按照整体主动
退出球场标准进行整改。公司按照政府要求，整体消除了该项目的球场特征，并封
存了部分建筑，同时公司也在项目所在地政府的支持下，启动了项目整体转型的调
研工作，目前正在制定转型工作方案。
    三、公司未来发展展望
    （一）行业格局和趋势
    零售业：
    自 2010 年左右开始，受电商和其它业态冲击，零售业进入调整期，导致传统百
货业在物业条件、软硬件设施、市场化水平等多方面欠账较多，调改成为这几年百
货发展的主旋律，大到业态转型、物业翻新，小到品牌调整、门头亮化，百货企业
或多或少进行或准备进行调改，这一趋势将在 2022 年延续。百货企业需要根据各店
的商圈环境、品牌定位、物业条件等，因地制宜地进行不同规模的调改。无论是业
态转型还是环境和商品升级，都应紧紧围绕本企业的目标定位开展，通过品质升级
和体验提升吸引目标顾客。调改与运营需要两条腿走路，相互结合，互为保障。调
改的效果需很大程度上要靠精细化运营来体现，一些运营的阻碍或难点也需要调改
来打通。
    商品力是零售企业经营能力的核心体现，无论何种渠道、何种方式，让顾客能
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持续买到好的商品，是一家零售商能持续发展的动力和源泉。商品力表面上看是价
格没有吸引力，背后是综合因素导致，包括形象定位、经营管理模式、品类组合、
与品牌商关系、供应链控制、采购能力等。2022 年，百货企业将以多种手段增强商
品力，包括：深化与品牌商的合作、拓展自营品类、开发自有品牌、强化品牌汰换
更新、开发集合店、应用数字化手段等。
    当前百货行业的会员营销主要有三大特点，一是会员规模快速扩大，二是数字
化会员成标配，三是会员销售占比稳步提高。同时存在会员活跃度不高、体系未打
通、服务简单化等问题。2022 年，会员营销的重点将围绕会员战略细分、会员权益
和体验提升、高端会员服务、全渠道会员打通等方面展开。
    房地产业：
    2022 年，政策层面将继续坚持“房住不炒”的定位，行业去杠杆节奏将得到适
度控制，个人按揭贷款将迎来适度松绑。但整体判断，坚持“房住不炒”，“四限”、
去杠杆、房产税等长效机制将形成闭环，最终实现促进行业良性循环和健康发展。
    目前房地产市场的基本面没有变，住房需求依然较强。宏观上讲，保持调控政
策连续性、稳定性，继续稳妥实施房地产长效机制，并保障刚性住房需求，满足合
理的改善性住房需求将成为主旋律。
    2022 年房企更需要配合国家发展战略，控规模、调节奏。2022 年，房地产市场
强调满足合理的住房需求是以需求方为基础，引导市场销售回到正常节奏，避免意
外伤害到第一套刚需和改善需求的购房者。房地产市场的发展要满足购房者的合理
需求，这也有利于保持房地产市场的持续、健康、稳定发展。
    （二）公司发展战略和经营计划
    零售业：
    在公司零售百货业务发展过程中，公司将持续密切关注消费趋势变化，坚持以
现有业务区域为主要发展重心，强化品质保证，面向家庭，贴近生活。同时进行供
应链优化升级，聚焦商品竞争力的提升；推进精准营销，建立全方位客户营销体系；
提升服务能力，推进服务一体化。主要经营计划如下：
    1.深化与品牌商的合作，优化供应链。通过强化关键品类经营，结合消费升级
和品质升级的消费需求，提升在化妆品、男女服饰、家具用品等关键品类的竞争力，
与品牌方联合、资源共享，降低运营及销售成本，创造价值。
    2.增加自采及自有品牌。通过品类及商品的自主采购以及自有品牌的丰富，提
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高公司商品销售的毛利，同时能够增强公司的品牌竞争力。
    房地产业：
    2020 年，公司通过出售三家房地产类子公司，实现了资金回笼，优化了公司的
资产结构，同时进一步降低了公司有息债务规模与财务费用，改善了公司资产质量
与财务状况，增强了公司的持续经营能力。2022 年，公司也将积极按照“在中心城
市的中心区域发展中小地块”的三中原则，积极寻找新项目，在主要聚焦于大连金
石谷项目转型发展的基础上，与其他国内地产公司进行战略合作，寻求合作开发机
会，增强抵御房地产业风险的能力，进一步寻找市场机会以谋求自身的可持续发展。


                                        大连友谊（集团）股份有限公司董事会


                                                 2022 年 4 月 28 日




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