本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
通化金马药业集团股份有限公司拟股权收购
涉及的辽宁金宏日程商贸有限公司
股东全部权益价值项目
资产评估报告
北方亚事评报字[2021]第01-465号
二零二一年五月十四日
通化金马药业集团股份有限公司拟股权收购涉及的
辽宁金宏日程商贸有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告
资产评估报告目录
声 明................................................................................................................................ 1
资产评估报告摘要........................................................................................................... 2
资产评估报告正文........................................................................................................... 5
一、委托人、被评估单位概况及评估报告使用人....................................................... 5
二、评估目的................................................................................................................... 7
三、评估对象和评估范围............................................................................................... 8
四、价值类型及其定义................................................................................................... 9
五、评估基准日............................................................................................................. 10
六、评估依据................................................................................................................. 10
七、评估方法................................................................................................................. 12
八、评估程序实施过程和情况..................................................................................... 15
九、评估假设................................................................................................................. 17
十、评估结论................................................................................................................. 18
十一、特别事项说明..................................................................................................... 18
十二、评估报告使用限制说明..................................................................................... 21
十三、评估报告日......................................................................................................... 21
十四、资产评估专业人员签名和资产评估机构印章................................................. 22
附 件.............................................................................................................................. 23
北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）地址：北京市西城区广内大街 6 号枫桦豪景 A 座
电话：010-83557569 传真：010-83543089 E-mail：bfys@ien.com.cn 邮编：100053
通化金马药业集团股份有限公司拟股权收购涉及的
辽宁金宏日程商贸有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告
声 明
（一）本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估
协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
（二）委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和
资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告
使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员
不承担责任。
（三）资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估
报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他
任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
（四）资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估
对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
（五）资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估
准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
（六）资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报
告特别事项说明和使用限制。
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通化金马药业集团股份有限公司拟股权收购涉及的
辽宁金宏日程商贸有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告
通化金马药业集团股份有限公司拟股权收购涉及的
辽宁金宏日程商贸有限公司
股东全部权益价值项目
资产评估报告正文
北方亚事评报字[2021]第01-465号
通化金马药业集团股份有限公司：
北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）接受贵公司的委托，根据国
家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正的原则，采用资产基础法对通化
金马药业集团股份有限公司拟进行股权收购之经济行为所涉及的辽宁金宏日程商
贸有限公司股东全部权益价值进行了评估。评估人员按照必要的评估程序对评估
范围内的资产和负债实施了实地查勘、市场调查与函证，对委估资产和负债于评
估基准日 2021 年 4 月 30 日所表现的市场价值作出了公允反映。
现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托人、被评估单位概况及评估报告使用人
本次评估的委托人为通化金马药业集团股份有限公司；被评估单位为辽宁金
宏日程商贸有限公司；评估报告使用人为委托人、与本次经济行为相关的当事方
以及法律法规许可的其他评估报告使用人。
（一）委托人
本次委托人为通化金马药业集团股份有限公司，其基本信息如下：
1、基本信息
（1）名称：通化金马药业集团股份有限公司（以下简称：金马集团）
（2）住所：吉林省通化市二道江区金马路999号
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（3）法定代表人：战红君
（4）注册资金：96649.4707万人民币
（5）类型：股份有限公司（上市、自然人投资或控股）
（6）统一社会信用代码/注册号：91220501244575134M
（7）成立日期：1993-02-26
（8）登记机关： 通化市市场监督管理局
（9）经营范围：合剂、颗粒剂、硬胶囊剂、片剂、小容量注射剂、口服溶液
剂、糖浆剂、栓剂、丸剂（浓缩丸、糊丸）、化学药品原料药制造；中药材的种
植、研究；中药饮片、药品、保健品的研发、销售；医疗器械的研究、开发；医
疗项目投资；进出口贸易。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展
经营活动）。
（二）被评估单位
本次被评估单位为辽宁金宏日程商贸有限公司，其基本信息如下：
1、基本信息
（1）名称：辽宁金宏日程商贸有限公司（以下简称：金宏公司）
（2）住所：辽宁省营口盖州市九垄地街道办事处厢红旗村
（3）法定代表人：张立斌
（4）注册资金：4000万元人民币
（5）类型：有限责任公司(自然人投资或控股的法人独资)
（6）统一社会信用代码/注册号：91210881MA10RU948N
（7）成立日期：2020-12-17
（8）登记机关：盖州市市场监督管理局
（9）经营范围：国内贸易代理，建筑材料销售，金属材料销售，酒店管理，
企业管理，市场营销策划（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展
经营活动）
2、股权结构
股东名称 认缴出资（万元） 认缴出资比例（%） 出资方式
辽宁金宏日程置业有限责任公司 4,000.00 100 货币
合 计 4,000.00 100 -
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（三）公司执行的会计制度
（1）会计期间
公司会计年度采用公历年度，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
（2）营业周期
营业周期为 12 个月。
（3）记账本位币
以人民币为记账本位币。
（4）主要税种及税率
公司适用的主要税种及税率
税种 计税依据 税率
企业所得税 应税所得额 25%
增值税 营业收入 6%
城市维护建设税 流转税 7%
教育费附加 流转税 3%
地方教育费附加 流转税 2%
（五）委托人与被评估单位的关系
委托方拟收购被评估单位的股权。
（六）资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
评估报告使用人为委托人、与本次经济行为相关的当事方以及法律法规许可
的其他评估报告使用人。
二、评估目的
本次是对通化金马药业集团股份有限公司拟股权收购经济行为涉及的辽宁金
宏日程商贸有限公司股东全部权益价值进行评估，提供其在评估基准日的市场价
值，为通化金马药业集团股份有限公司拟股权收购提供价值参考依据。
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三、评估对象和评估范围
（一）评估对象
本项目的评估对象为金宏公司于 2021 年 4 月 30 日的股东全部权益价值。
（二）评估范围
评估范围为金宏公司于 2021 年 4 月 30 日的全部资产和负债，公司是以经会
计确定、计量后的财务数据做为本次资产评估的申报数据，经会计确定、计量后
的账面情况如下表所示：
金宏公司 2021 年 4 月 30 日资产负债表
单位：元
项 目 2021 年 4 月 30 日
流动资产：
货币资金 1,965.86
流动资产合计 1,965.86
非流动资产：
固定资产 24,246,751.34
长期待摊费用 1,282.80
非流动资产合计 24,248,034.14
资产总计 24,250,000.00
流动负债：
流动负债合计 0
负债合计 0
净资产（所有者权益）合计 24,250,000.00
二、实物资产分布情况及特点
纳入本次评估范围的实物资产包括金宏公司持有的固定资产。
实物资产的分布情况及特点简要描述如下：
固定资产共1项，主要为金宏公司已建造完工的房屋建筑物。委估房屋建筑物
位于辽宁省营口市熊岳镇于园子村（海湾城B区G6号楼）。权利人为辽宁金宏日程
商贸有限公司,产权编号为辽(2021)营口鲅鱼圈不动产权第0007767号，建筑物用途
为商业服务。总建筑面积为5,641.02平方米，房屋总层数为5层，负一层至4层，其
中负一层面积为1353.81平方米，一层面积为1105.13,二层面积为1040.66平方米，
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三层面积为1070.71平方米，四层面积为1070.71平方米。建筑结构为钢混，使用期
限至2048年3月24日止。
房屋取得过程为被评估单位于2021年向自然人张经纬购置，交易金额为
23,308,581.00元，已经缴纳相关税费。
土地信息：
权证编号为辽(2021)营口鲅鱼圈不动产权第 0007767 号，土地位置为辽宁省营
口市鲅鱼圈区海湾城，土地用途为商业服务用地,使用权类型为出让，使用权截止
日期为 2048 年 3 月 24 日，共用宗地面积为 89339.32 平方米。
评估人员根据资产分布对资产进行了全面的清查核实，核实的账面情况与申
报账面情况一致。
三、企业申报的无形资产情况
本次被评估单位未申报任何无形资产。
四、企业申报表外资产的类型和数量
本次被评估单位未申报其他表外资产，评估人员亦无法获取其他表外资产的
迹象。
五、引用其他机构结论情况
本次评估中未引用其他机构出具的报告结论。
注：以上财务数据来源于金宏公司基准日经企业会计确定、计量后的报表数
据。
纳入本次评估范围的资产和负债与《资产评估委托合同》中所载明的资产和
负债范围一致。
四、价值类型及其定义
根据本次评估目的，价值类型确定为市场价值。
市场价值是指自愿买方与自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况
下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
选择市场价值作为本次评估的价值类型，是遵照价值类型与评估目的相一致
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的原则，并充分考虑市场条件和评估对象自身条件等因素综合确定的。
五、评估基准日
本项目的评估基准日是 2021 年 4 月 30 日。
（一）该基准日接近经济行为实现日，能较好的反映委估资产状况。
（二）该基准日为金宏公司的会计月末报表日，因此，有利于资产清查和准
确列示评估范围中资产及负债的账面金额。
资产评估中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据
本次评估工作中所遵循的具体经济行为依据、法律法规依据、准则依据、权
属依据、取价依据和其他依据主要包括以下内容：
(一)经济行为依据
通化金马药业集团股份有限公司提供的《说明函》。
(二)法律法规依据
1、《中华人民共和国资产评估法》（2016 年 7 月 2 日第十二届全国人民代表
大会常务委员会第二十一次会议通过）；
2、《中华人民共和国公司法》（2018 年 10 月 26 日十三届全国人大常委会第
六次会议通过）；
3、《中华人民共和国证券法》（2019 年 12 月 28 日第十三届全国人民代表大
会常务委员会第十五次会议第二次修订）；
4、《中华人民共和国企业所得税法》（2007 年 3 月 16 日第十届全国人民
代表大会第五次会议通过，2017 年 2 月 24 日第十二届全国人民代表大会常务委员
会第二十六次会议通过修订）；
5、《企业会计准则——基本准则》（财政部令第 33 号）；
6、《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32 号）；
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7、《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告
2019 年第 39 号）；
8、其他法律法规。
(三)准则依据
1、《资产评估基本准则》财资〔2017〕43 号；
2、《资产评估职业道德准则》中评协〔2017〕30 号；
3、《资产评估执业准则——资产评估程序》中评协〔2018〕36 号；
4、《资产评估执业准则——资产评估报告》中评协〔2018〕35 号；
5、《资产评估执业准则——资产评估委托合同》中评协〔2017〕33 号；
6、《资产评估执业准则——资产评估档案》中评协〔2018〕37 号；
7、《资产评估执业准则——资产评估方法》中评协〔2019〕35 号
8、《资产评估执业准则——企业价值》中评协〔2018〕38 号；
9、《资产评估对象法律权属指导意见》中评协〔2017〕48 号；
10、《资产评估执业准则——不动产》中评协〔2017〕38 号；
11、《企业会计准则》（财会[2006]3 号）及之后修订增补的各相关准则。
(四)权属证明依据
1、金宏公司的企业法人营业执照；
2、金宏公司申报的资产评估明细表；
3、金宏公司提供的有关资产购置协议、合同、会计报表、会计凭证及与评估
有关的其他资料；
4、委托人和被评估单位承诺函；
5、公司提供设备等相关权属资料；
6、其它有关产权证明文件。
(五)取价依据
1、评估人员实地勘查、市场调查所获得的资料；
2、银行对账单及相关函证回函；
3、58 同城、赶集网等；
4、被评估单位提供的资产清单及其他资料；
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5、评估人员现场勘查及调查所得的有关资料；
6、被评估单位提供的财务会计、经营方面的资料；
7、本评估机构掌握的其他价格资料。
(六)参考资料及其它
1、国家有关部门发布的统计资料、技术标准及价格信息资料；
2、其他资料。
七、评估方法
(一)评估方法的选择过程和依据
按照《资产评估基本准则》，评估需根据评估目的、价值类型、资料收集情
况等相关条件，恰当选择一种或多种资产评估方法。对企业整体资产的评估方法
包括成本法、市场法和收益法。成本法即资产基础法，是指以被评估单位评估基
准日的资产负债表为基础，评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定
评估对象价值的评估方法。市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交
易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。收益法也叫收益现值法，是指
通过将被评估单位预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。
本次评估中，由于国内产权交易市场尚不完善，目前很难获取到与金宏公司
企业类型、业务种类相似的交易案例的完整信息，进而无法采用市场法确定其整
体资产价值。
收益法是从企业未来获益能力角度来考虑企业的整体资产价值，体现了资产
评估中将利求本的评估思路，即资产的购买者为购买资产而愿意支付的货币量不
会超过该项资产未来所能带来的期望收益的折现值。收益法一般要结合企业的历
史经营情况、未来收益可预测情况、所获取评估资料的充分性来判断。考虑到本
次资产评估目的是估算企业于评估基准日的整体资产价值，为委托方进行股权收
购提供价值参考，企业于 2020 年 12 月成立，由于成立日期不久，没有实际经营，
截止至评估基准日，公司没有经营计划，因此本次评估不采用收益法进行评估。
为了科学、客观的估算公司的整体资产价值，本次评估采用资产基础法的评
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估方法对其整体资产价值进行评估。
本次评估采用资产基础法，主要基于以下考虑：
(1)本项目满足成本法所需的条件
成本法从再取得资产的角度反映资产价值，即通过资产的重置成本扣减各种
贬值反映资产价值。采用成本法评估资产的前提条件是：
第一，被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态；第二，应
当具备可利用的历史资料。
本次评估的委估资产具备以上条件。
(2)满足价值类型的要求，本次评估的价值类型为市场价值，市场价值是指自
愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基
准日进行正常公平交易的价值估计数额。成本法的基本思路是重建或重置被评估
资产。在条件允许的情况下，任何潜在的投资者在决定投资某项资产时，所愿意
支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。
(二)资产基础法的评估方法说明
1、流动资产评估说明
流动资产包括货币资金，评估人员根据各项资产的具体情况，采取了相应的
现场清查办法和评估方法，现将其简述如下：
(1)货币资金的评估
纳入本次评估范围的货币资金为银行存款。
对于银行存款，评估人员根据公司提供的清查评估明细表，对会计报表、会
计账簿和记账凭证进行了核查；根据企业提供的银行对账单对银行存款情况进行
了核实。全部存款核实结果与申报资料相符，未发现需评估调整的事项。在确定
了公司财务账户与开户银行账户两者金额调整一致的情况下，最终按照公司财务
账面余额确定银行存款评估值。
2、固定资产的评估说明
列入评估范围内的固定资产为公司的房屋建筑物。
(一）估价方法的选取
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常用的房地产估价方法有市场法、假设开发法、成本法、收益还原法。根据
《房地产估价规范》，有条件选用市场法进行估价的，应以市场法为主要的估价
方法。收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。具有投资
开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。
在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益还原法进行估价的情况
下，可采用成本法作为主要的估价方法。本次评估报告中确定评估方法时，我们
考虑到：
估价对象所在区域类似房地产租赁案例较多，同时考虑，估价对象可以通过
出租获取收益，且类似用途的租赁市场较为成熟，因此选取收益法作为估价对象
的基本方法来求取估价对象价值。
综上所述，同时结合本次估价背景，考虑方法的适宜性和可操作性，我们认
为对于估价对象适宜采用收益法进行估价。
（二）选用方法的原理及公式
A、收益法
（1）收益法原理：是运用适当的报酬率，将预期的估价对象房地产未来各期
的正常纯收益，折算到价值时点上的现值，求其和得出估价对象房地产价格的一
种估价方法。
（2）收益法的公式
式中：A1-第 1 年纯收益
A2-第 K 年后纯收益
R-还原利率
N-剩余使用年限
K-租金递增年期
S1-前 K 年租金递增率
S2-第 K 年后租金递增率。
3、长期待摊费用的评估说明
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评估人员经核查会计报表、会计账簿与申报资料一致。评估人员履行必要的
评估程序，逐笔分析了款项的账龄、金额、业务内容。在查阅了长期待摊费用明
细分类账的基础上，逐笔核实了款项涉及的合同、凭据及凭证等。并向该公司财
务人员及相关人员进行了了解，由财务人员及相关人员详细介绍各长期摊销的实
际情况，具体分析了长期待摊费用形成的原因，发生时间等，经上述工作内容分
析，确定长期待摊费用账面价值真实、完整性。最终按账面值确定评估值。
八、评估程序实施过程和情况
北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）接受通化金马药业集团股份
有限公司的委托，对辽宁金宏日程商贸有限公司拟股权收购所涉及的股东全部权
益价值进行了评估。评估人员对纳入评估范围内的资产和负债进行了必要的核实
及查对，查阅了有关账目、产权证明及其他文件资料，完成了必要的评估程序。
在此基础上根据本次评估目的和委估资产的具体情况，采用资产基础法对金宏公
司的股东全部权益价值进行了评定估算。整个评估过程包括接受委托、评估准备、
现场清查核实、评定估算、评估汇总及提交报告等，具体评估过程如下：
(一)明确评估业务基本事项
由我机构业务负责人与委托人代表商谈明确委托人、被评估单位和委托人以
外的其他评估报告使用人；评估目的；评估对象和评估范围；价值类型；评估基
准日；评估报告使用限制；评估报告提交时间及方式；委托人与资产评估师工作
配合和协助等其他需要明确的重要事项。
(二)签订资产评估委托合同
根据评估业务具体情况，我机构对自身专业胜任能力、独立性和业务风险进
行综合分析和评价，并由评估机构决定承接该评估业务。
(三)前期准备
评估人员根据被评估单位的资产类型及被评估单位涉及的资产数量组建了评
估队伍，并对评估人员简单地介绍了项目情况和评估计划。
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(四)资产核实及现场调查
根据被评估单位提供的评估申报资料，对申报的全部资产和负债进行了必要
的清查、核实，主要内容如下:
1、实物资产清查过程
指导企业相关资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机构提供的“资
产评估明细表”、“资产调查表”、“资料清单”及其填写要求，进行登记填报，
同时收集被评估资产的产权归属证明文件和反映状态等情况的文件资料。
2、审查和完善被评估单位提供的资产评估明细表
评估人员通过查阅有关资料，了解评估范围内具体对象的详细状况。然后，
审查各项资产评估明细表，检查有无填列不全、资产项目不明确现象，并根据经
验及掌握的有关资料，检查资产评估明细表有无漏项等，根据调查核实的资料，
对评估明细表进行完善。
3、现场实地勘察
在资产核实工作中，评估人员针对不同的资产性质、特点及实际情况，采取
了不同的资产核实方法：
（1）流动资产的清查：主要通过核对企业财务总账、各科目明细账、会计凭
证进行核查。非实物性流动资产的清查，我们对货币资金等科目的相关凭证进行
了核实。
（2）资产的清查：根据被评估单位提供的房屋建筑物资产评估明细表所列项
目，根据重要性原则对企业的房屋建筑物进行现场勘查核实。现场勘察过程中注
意核实房屋建筑物使用状况，对房屋建筑物的清查核实主要通过收集权属及相关
资料，向企业管理人员了解房屋建筑物结构状况等情况，勘察核实中，根据资料
收集情况，填写现场勘察记录。
4、查验产权证明文件资料
对评估范围内的设备的产权资料进行查验，对权属资料不完善、权属资料不
清晰的情况，提请企业核实并出具相关说明或承诺。
(五)评定估算
评估人员结合企业资产实际情况确定各类资产的作价方案，明确各类资产的
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具体评估参数和价格标准，并进行汇总分析，初步确定评估结果。
对初步评估结果进行比较、分析、补充、修改、完善，在综合分析价值影响
因素的基础上，合理确定委估资产的评估结论。
(六)内部审核、征求意见及出具报告
在上述工作的基础上，起草资产评估报告书初稿。我机构内部对资产评估报
告初稿和工作底稿进行三级审核后，与委托人就资产评估报告有关内容进行必要
沟通。在全面考虑有关意见后，对评估结论进行必要的调整、修改和完善，然后
重新按我所内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行审核后，向委托人提交
正式资产评估报告。
九、评估假设
(一)基本假设
1、交易假设：资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，它是假定评估对
象已经处在交易过程中，评估师根据待评估对象的交易条件等模拟市场进行估价。
2、公开市场假设：假设被评估资产拟进入的市场条件是公开市场。公开市场
是指充分发达与完善的市场条件，指一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在
这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和
时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件
下进行的。
3、持续经营假设
持续经营假设是指假定被评估单位其经营活动在可预见的将来会继续下去，
不拟也不必终止经营或破产清算。
(二)一般假设
1、本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关资产的现行
市价以评估基准日的国内有效价格为依据；
2、本次评估假设被评估单位提供的基础资料和财务资料真实、准确、完整；
3、公司所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重大变化；
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4、评估中未考虑目前及将来可能承担的抵押担保事宜，以及特殊的交易方可
能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化
以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响；
5、评估范围仅以被评估单位提供的评估申报表为准，未考虑被评估单位提供
清单以外可能存在的或有资产及或有负债。
6、本次评估测算的各项参数取值是按照不变价格体系确定的，不考虑通货膨
胀因素的影响。
当前述条件发生变化时，评估结果一般会失效。
十、评估结论
根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正的原则及必要的评估
程序，对金宏公司的股东全部权益价值采用资产基础法进行了评估。根据以上评
估工作，得出如下评估结论：
在评估基准日 2021 年 4 月 30 日持续经营前提下，金宏公司评估前资产总额
2,425.00 万元、负债 0 万元、净资产 2,425.00 万元；评估后资产总额为 10,596.16
万元，负债总额为 0 万元，净资产为 10,596.16 万元,评估增值 8,171.16 万元，增
值率为 336.96% 。详细内容见下表：
金宏公司评估结果汇总表 单位：万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=(B-A)/A×100
流动资产 1 0.20 0.20 %
非流动资产 2 2,424.80 10,595.97 8,171.16 336.98
其中：可供出售金融 3
资产
持有至到期投资 4
长期股权投资 5
投资性房地产 6
固定资产 7 2,424.68 10,595.84 8,171.16 337.00
在建工程 8
无形资产 9
其他非流动资产 10 0.13 0.13 -0.00 -0.00
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账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=(B-A)/A×100
资产合计 11 2,425.00 10,596.16 8,171.16 336.96
流动负债 12
非流动负债 13
负债合计 14
净 资 产 15 2,425.00 10,596.16 8,171.16 336.96
十一、特别事项说明
报告使用人在使用本评估报告时，应关注以下特别事项对评估结论可能产生
的影响，在依据本报告自行决策时给予充分考虑。
（一）本评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确
定的现行价格，没有考虑特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，
也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格
的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时，评估结果一
般会失效。
（二）本次评估是在独立、客观、公正的原则下由评估机构作出的，评估机
构及参加本次评估的工作人员与委托人或其他当事人无任何利害关系，评估人员
在评估过程中恪守职业道德和规范，并进行了充分的努力。
（三）由委托人和被评估单位提供的与评估相关的行为文件、营业执照、产
权证明文件、财务报表、会计凭证等，是编制本报告的基础；所涉申报的财务数
据，未经注册会计师出具审计报告，针对本项目，评估师进行了必要的、独立的
核实工作，委托人、被评估单位应对其提供资料的真实性、合法性、完整性负责。
（四）遵循相关法律、法规，评估师仅对评估对象价值进行估算并发表专业
意见，对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，但不对评估对象的法律权属
做任何形式的保证。评估过程中，评估人员已对被评估单位提供的评估对象法律
权属资料和资料来源进行了必要的查验。评估结果是以委估资产在合法存在的前
提下对其价值的评估，对被评估单位提供的资料失实而导致评估结论的误差，评
估机构及资产评估师不承担相关责任。
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（五）本项目的执业资产评估师知晓资产的流动性对估价对象价值可能产生
重大影响。由于无法获取行业及相关资产产权交易情况资料，缺乏对资产流动性
的分析依据，本次评估中没有考虑资产的流动性对估价对象价值的影响。
（六）评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资产价值
量做出专业判断，并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的所对应的经济行
为做出任何判断。评估工作在很大程度上，依赖于委托方及被评估单位提供的有
关资料。因此，评估工作是以委托方及被评估单位提供的有关经济行为文件，有
关资产所有权文件、证件及会计凭证，有关法律文件的真实合法为前提。对企业
存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时未作特殊说明而评估人员
执行评估程序一般不能获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
（七）房屋建筑物负一层至三层已办理不动产权证，产权编号为辽(2021)营
口鲅鱼圈不动产权第0007767号。第四层建筑面积为1070.71平方米，已经在办理
不动产权证，本次评估，未考虑办理不动产权证产生的费用对评估值的影响。提
请报告使用人关注。
（八）截至评估基准日，被评估单位注册资本4000万元，辽宁金宏日程置业
有限责任公司认缴出资4000万元，实际出资2425万元，本次评估，未考虑实际出
资金额对评估价值的影响，提请报告使用人注意。
（九）报告中的分析、意见和结论只在报告阐明的假设前提及限制条件下有
效，它们代表评估人员不带有偏见的专业分析、意见和结论。
（十）评估基准日后重大事项
评估师做了尽职调查，未发现从评估基准日至评估报告日期间对评估结论可
能产生影响的重大事项。在评估基准日后、评估结论使用有效期之内，如果资产
数量及作价标准发生变化时，应按以下原则处理：
1、当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产额进行相应调整。
2、当资产价格标准发生变化时并对资产评估价值产生明显影响时，委托人应
及时聘请有资格的评估机构重新确定评估值。
3、对评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托人在资产实际作价时应
给予充分考虑，进行相应调整。
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辽宁金宏日程商贸有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告
附 件
（一）辽宁金宏日程商贸有限公司营业执照复印件；
（二）资产评估机构的营业执照、资产评估机构备案文件；
（三）资产评估师职业资格证书登记卡；
（四）证券期货评估资格复印件；
（五）金宏公司的资产评估结果汇总表及明细表；
（六）资产权属证明资料；
（七）承诺函。
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资产评估结果分类汇总表
评估基准日：2021年4月30日
表2
共2页 第1页
产权持有者名称：辽宁金宏日程商贸有限公司 金额单位：人民币元
序号 科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
1 一、流动资产合计 1,965.86 1,965.86
2 货币资金 1,965.86 1,965.86
3 交易性金融资产
4 应收票据
5 应收账款
6 预付款项
7 应收利息
8 应收股利
9 其他应收款
10 存货
11 一年内到期的非流动资产
12 其他流动资产
13
14
15 二、非流动资产合计 24,248,034.14 105,959,682.80 81,711,648.66 336.98
16 可供出售金融资产
17 持有至到期投资
18 长期应收款
19 长期股权投资
20 投资性房地产
21 固定资产 24,246,751.34 105,958,400.00 81,711,648.66 337.00
22 在建工程
23 工程物资
24 固定资产清理
25 生产性生物资产
26 油气资产
27 无形资产
28 开发支出
29 商誉
30 长期待摊费用 1,282.80 1,282.80
31 递延所得税资产
32 其他非流动资产
33
34
35 三、资产合计 24,250,000.00 105,961,648.66 81,711,648.66 336.96
评估机构：北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）
资产评估结果分类汇总表
评估基准日：2021年4月30日
表2
共2页 第2页
产权持有者名称：辽宁金宏日程商贸有限公司 金额单位：人民币元
序号 科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
40 四、流动负债合计
41 短期借款
42 交易性金融负债
43 应付票据
44 应付账款
45 预收款项
46 应付职工薪酬
47 应交税费
48 应付利息
49 应付股利
50 其他应付款
51 其他应交款
52 一年内到期的非流动负债
53 其他流动负债
54
55 五、非流动负债合计
56 长期借款
57 应付债券
58 长期应付款
59 专项应付款
60 预计负债
61 递延所得税负债
62 其他非流动负债
63
64
65 六、负债合计
66
67
68
70 七、净资产 24,250,000.00 105,961,648.66 81,711,648.66 336.96
评估机构：北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）
流动资产清查评估汇总表
评估基准日：2021年4月30日
表3
共1页 第1页
产权持有者名称：辽宁金宏日程商贸有限公司 金额单位：人民币元
编号 科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率％
3-1 货币资金 1,965.86 1,965.86
3-2 交易性金融资产
3-3 应收票据
3-4 应收账款
3-4 减：应收账款坏账准备
3-4 应收账款净额
3-5 预付款项
3-6 应收利息
3-7 应收股利
3-8 其他应收款
3-8 减：其他应收款坏账准备
3-8 其他应收款净额
3-9 存货
3-10 一年内到期的非流动资产
3-11 其他流动资产
3 流动资产合计 1,965.86 1,965.86
资产占有单位填表人：林燕芬 评估人员：李嘉琪
填表日期：2020年11月7日
货币资金清查评估汇总表
评估基准日：2021年4月30日
表 3-1
共1页 第1页
产权持有者名称：辽宁金宏日程商贸有限公司 金额单位：人民币元
编号 科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率％
3-1-1 库存现金
3-1-2 银行存款 1,965.86 1,965.86
3-1-3 其他货币资金
3 货币资金合计 1,965.86 1,965.86
资产占有单位填表人：林燕芬 评估人员：李嘉琪
填表日期：2020年11月7日
货币资金—银行存款清查评估明细表
评估基准日：2021年4月30日
表 3-1-2
共页
产权持有者名称：辽宁金宏日程商贸有限公司 金额单位：人民币元
序号 开户银行 账 号 币种 账面价值 评估价值 增值率％ 备注
合 计 1,965.86 1,965.86 0.00
中信银行股份有限公司营口分行 8112 9010 1210 0780 902 人民币 1,965.86 1,965.86 0.00
资产占有单位填表人：林燕芬 评估人员：李嘉琪
填表日期：2020年11月7日
非流动资产清查评估汇总表
评估基准日：2021年4月30日
表4
共1页 第1页
产权持有者名称：辽宁金宏日程商贸有限公司 金额单位：人民币元
编号 科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率％
4-1 可供出售金融资产
4-2 持有至到期投资
4-3 长期应收款
4-4 长期股权投资
4-5 投资性房地产
4-6 固定资产原值 24,246,751.34 105,958,400.00 81,711,648.66 337.00
4-6 其中： 设备类
4-6 建筑物类 24,246,751.34 105,958,400.00 81,711,648.66 337.00
4-6 减：累计折旧
4-6 固定资产净值 24,246,751.34 105,958,400.00 81,711,648.66 337.00
4-6 其中： 设备类
4-6 建筑物类 24,246,751.34 105,958,400.00 81,711,648.66 337.00
4-6 减：固定资产减值准备
4-6 固定资产净额 24,246,751.34 105,958,400.00 81,711,648.66 337.00
4-7 在建工程
4-8 工程物资
4-9 固定资产清理
4-10 生产性生物资产
4-11 油气资产
4-12 无形资产
4-13 开发支出
4-14 商誉
4-15 长期待摊费用 1,282.80 1,282.80
4-16 递延所得税资产
4-17 其他非流动资产
4 非流动资产合计 24,248,034.14 105,959,682.80 81,711,648.66 336.98
资产占有单位填表人 ：林燕芬 评估人员：李嘉琪
填表日期：2020年11月7日
固定资产清查评估汇总表
评估基准日：2021年4月30日
表 4-6
共1页 第1页
产权持有者名称：辽宁金宏日程商贸有限公司 金额单位：人民币元
账面价值 评估价值 增值额 增值率％
编号 科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值 原值 净值
4-6 房屋建筑物类合计 24,246,751.34 24,246,751.34 105,958,400.00 105,958,400.00 81,711,648.66 81,711,648.66 337.00 337.00
4-6-1 固定资产-房屋建筑物 24,246,751.34 24,246,751.34 105,958,400.00 105,958,400.00 81,711,648.66 81,711,648.66 337.00 337.00
4-6-2 固定资产-构筑物及其他辅助设施
4-6-3 固定资产-管道及沟槽
4-6 设备类合计
4-6-4 固定资产-机器设备
4-6-5 固定资产-车辆
4-6-6 固定资产-电子设备
4-6 固定资产合计 24,246,751.34 24,246,751.34 105,958,400.00 105,958,400.00 81,711,648.66 81,711,648.66 337.00 337.00
资产占有单位填表人：林燕芬 评估人员：李嘉琪
填表日期：2020年11月7日
固定资产—房屋建筑物清查评估明细表
评估基准日：2021年4月30日
产权持有者名称：辽宁金宏日程商贸有限公司 金额单位：人民币元
建成 建筑面积 成本单价 账面价值 评估价值 增值率 评估单价
序号 权证编号 建筑物名称 结构
年月 （m2） （元/m2） 原值 净值 原值 净值 ％ （元/m2）
合 计 5,641.02 24,246,751.34 24,246,751.34 105,958,400.00 105,958,400.00 337.00
辽(2021)营口鲅
1 鱼圈不动产权第 海湾城B区G6号楼钢混 2008.03 5,641.02 4,298.29 24,246,751.34 24,246,751.34 105,958,400.00 105,958,400.00 337.00 18,784
0007767号
资产占有单位填表人：林燕芬 评估人员：李嘉琪
填表日期：2020年11月7日
长期待摊费用清查评估明细表
评估基准日：2021年4月30日
表 4-15
共页
产权持有者名称：辽宁金宏日程商贸有限公司 金额单位：人民币元
序号 费用名称或内容 形成日期 原始发生额 预计摊销月数 账面价值 尚存受益月数 评估价值 增值率％ 备 注
合 计 1,282.80 1,282.80 1,282.80 0.00
1 开办费 2021.04 1,282.80 36 1,282.80 36 1,282.80
资产占有单位填表人：林燕芬 评估人员：李嘉琪
填表日期：2020年11月7日
