金城造纸股份有限公司涉案资产价值项目
资产评估报告书
众华评报字(2012)第 10 号
(共一册 第一册)
辽宁众华资产评估有限公司
二Ｏ一二年三月七日
金城造纸股份有限公司涉案项目－资产评估报告书
目 录
注册资产评估师声明 .................................................. 2
资产评估报告书正文 .................................................. 5
一、委托方、涉案方及委托方以外的报告使用者 ......................... 5
二、评估目的 ....................................................... 6
三、评估对象与范围 ................................................. 6
四、价值类型和定义 ................................................. 6
五、评估基准日 ..................................................... 6
六、评估依据 ....................................................... 7
七、评估方法 ....................................................... 9
八、评估程序实施过程和情况 ........................................ 13
九、评估假设 ...................................................... 15
十、评估结论 ...................................................... 15
十一、特别事项说明 ................................................ 16
十二、评估报告使用限制说明 ........................................ 18
十三、评估报告日 .................................................. 19
十四、签字盖章 .................................................... 19
资产评估报告附件 ................................................... 20
一、资产评估明细表； .............................................. 20
二、有关经济行为文件； ............................................ 20
三、被评估单位法人营业执照复印件； ................................ 20
四、部分权属证明资料； ............................................ 20
五、现场勘察照片； ................................................ 20
六、评估机构资格证书； ............................................ 20
七、评估机构法人营业执照副本； .................................... 20
八、签字注册资产评估师资格证书复印件。 ............................ 20
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金城造纸股份有限公司涉案项目－资产评估报告书
注册资产评估师声明
一、我们恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法律法规和资产评估准则
的规定，依据执业过程所收集的资料在报告中进行了客观陈述，并承担相应的评
估责任。
二、本报告评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经
其签章确认；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性和完整性，恰
当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们在评估对象中没有现存的或预期的利益，同时与委托方和相关当事
方也没有利益关系冲突，对各方不存在任何偏见。
四、本报告评估对象及其所涉及资产，我们已对其现场调查，已对其法律权
属状况给予必要的关注，对其法律权属资料进行了查验，并对已发现的问题在报
告中进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足相关要求。
五、本报告的分析、判断和结论受报告中载明的评估假设和限定条件的限制；
报告使用者应当充分关注本报告中评估假设、限定条件、特别事项说明等，并考
虑其对评估结论的影响。
六、我们仅对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人
决策的责任；本报告评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
七、本报告为保密文件，未经委托方及我们书面许可，不得拷贝、复制、分
发、传送第三方或公开。
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金城造纸股份有限公司涉案项目－资产评估报告书
金城造纸股份有限公司涉案资产价值项目
资产评估报告书摘要
众华评报字(2012)第 10 号
重要提示
以下内容摘自资产评估报告书正文，欲了解本评估项目的详细情况
和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。
辽宁众华资产评估有限公司接受锦州市中级人民法院司法技术处的委托，依
据国家相关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，按照公
认的资产评估方法，对金城造纸股份有限公司涉案资产进行了价值评估。
一、评估目的
接受锦州市中级人民法院司法技术处的委托，对金城造纸股份有限公司民事
纠纷涉案资产进行价值评估，为人民法院处理该案件提供价值参考。
二、评估对象和评估范围
本项目评估对象为单项资产。
依据锦州市中级人民法院司法技术鉴定委托书([2012]锦技字第 43 号)，确定本
次评估范围为金城造纸股份有限公司抵押给锦州银行凌海汇成支行的机器设备、
房屋建筑物及土地使用权，以上资产均为涉案资产。
在评估基准日 2011 年 12 月 31 日，金城造纸股份有限公司申报评估的资产账
面价值为 237,764,605.47 元。具体见下表：
科目名称 账面价值
固定资产-房屋建筑物 52,283,423.38
固定资产-机器设备 21,579,464.85
无形资产-土地使用权 163,901,717.24
资产总计 237,764,605.47
三、价值类型
本次评估采用的价值类型为市场价值。
四、评估基准日
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金城造纸股份有限公司涉案项目－资产评估报告书
本评估项目评估基准日是 2011 年 12 月 31 日。
五、评估方法
依据纳入评估范围资产的特点，基于能够获取的证明资料，在尽职调查基础
上采用恰当的方法进行评估。
六、评估结论及意见
辽宁众华资产评估有限公司接受锦州市中级人民法院司法技术处的委托，依
据国家相关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，按照公
认的资产评估方法，对金城造纸股份有限公司涉案资产进行了价值评估，根据以
上评估工作，得出如下评估结论：
在评估基准日 2011 年 12 月 31 日，金城造纸股份有限公司涉案资产账面价值
为 237,764,605.47 元 。 其 中 ： 房 屋 建 筑 物 为 52,283,423.38 元 、 机 器 设 备 为
21,579,464.85 元，无形资产为 163,901,717.24 元。评估后资产价值为 342,790,313.70
元，其中：房屋建筑物为 58,185,044.70 元、机器设备 44,664,619.00 元，无形资产
239,940,650.00 元，评估增值 105,025,708.23 元，增值率为 44.17%。
评估结果详见资产评估结果汇总表及资产评估明细表。
资产评估结果汇总表
单位：人民币元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A× 100%
固定资产-房屋建筑物 52,283,423.38 58,185,044.70 5,901,621.32 11.29
固定资产-机器设备 21,579,464.85 44,664,619.00 23,085,154.15 106.98
无形资产-土地使用权 163,901,717.24 239,940,650.00 76,038,932.76 46.39
资产总计 237,764,605.47 342,790,313.70 105,025,708.23 44.17
本评估结论仅供委托方和本报告列明的其他报告使用者为本报告书所载明的
评估目的而使用，用于其它任何目的均无效。本评估报告结论使用的有效期为自
评估基准日起一年。
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金城造纸股份有限公司涉案资产价值项目
资产评估报告书正文
众华评报字[2012]第 10 号
锦州市中级人民法院司法技术处：
辽宁众华资产评估有限公司接受贵院的委托，根据国家有关法律法规和资产
评估准则、资产评估原则，采用成本法，按照必要的评估程序，对金城造纸股份
有限公司涉案资产在 2011 年 12 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情
况报告如下：
一、委托方、涉案方及委托方以外的报告使用者
(一)委托方
锦州市中级人民法院司法技术处
(二)涉案方
1、原告： 锦州金信典当有限公司
2、被告与产权持有者均为金城造纸股份有限公司
法定代表人：陆剑斌
住 所：凌海市金城街
注册资本：人民币贰亿捌仟柒佰捌拾叁万肆仟柒佰陆拾元
实收资本：人民币贰亿捌仟柒佰捌拾叁万肆仟柒佰陆拾元
公司类型：股份有限公司（上市）
经营范围：机制纸浆、机制纸及纸板、粘合剂生产、销售；造纸技术的咨询、
服务；蒸汽、电力生产供应；经营本企业及所属企业自产产品及相关技术的出口
业务；经营本企业及所属企业生产科研所需的原辅材料、机械设备、仪器仪表、
及相关技术进口业务（国家限定公司经营和国家禁止进出口的商品及技术除外）；
经营进料加工和“三来一补”业务。
(三)委托方以外的其他报告使用者
本评估报告的使用者为委托方，法律另有规定的从其规定。
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二、评估目的
接受锦州市中级人民法院司法技术处的委托，对金城造纸股份有限公司涉案
资产进行价值评估，为中级人民法院处理该案件提供价值参考。
三、评估对象与范围
本项目评估对象为单项资产。
依据锦州市中级人民法院司法技术鉴定委托书([2012]锦技字第 43 号)，确定本
次评估范围为金城造纸股份有限公司抵押给锦州银行凌海汇成支行的机器设备、
房屋建筑物及土地使用权，以上资产均为涉案资产。
在评估基准日 2011 年 12 月 31 日，金城造纸股份有限公司申报评估的资产账
面价值为 237,764,605.47 元。具体见下表：
科目名称 账面价值
固定资产-房屋建筑物 52,283,423.38
固定资产-机器设备 21,579,464.85
无形资产-土地使用权 163,901,717.24
资产总计 237,764,605.47
本次纳入评估范围的资产与委托评估确定的资产范围一致。
四、价值类型和定义
本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方与自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况
下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本项目资产评估基准日确定为 2011 年 12 月 31 日。
1、根据评估目的与委托方、双方当事人协商确定评估基准日。主要考虑使评
估基准日尽可能与评估目的实现日接近，使评估结论较合理地为评估目的服务。
2、选择月末会计结算日作为评估基准日，能够较全面地反映被评估资产的总
体情况，便于资产清查核实等工作的开展。
3、评估中所采用的价格均为基准日的标准，所有资产均为基准日实际存在的
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资产。
六、评估依据
在本次资产评估工作中所遵循的评估依据包括法律、法规依据、准则依据、
经济行为依据、权属依据和取价依据。
(一)行为依据
1、锦州市中级人民法院司法鉴定委托书[（2012）锦技字第 43 号]；
2、委托评估移送表。
(二)法律、法规依据
1、中华人民共和国公司法（2005 年中华人民共和国主席令第 42 号）
2、国有资产评估管理办法（1991 年国务院第 91 号令）；
3、企业国有资产评估管理暂行办法2005 年国务院国资委第 12 号令；
4、关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知（国资发产权
[2006]274 号）
5、关于转发资产评估操作规范意见（试行）的通知（国资办发[1996]23
号）；
6、中华人民共和国土地管理法；
7、中华人民共和国土地管理法实施条例；
8、中华人民共和国物权法；
9、中华人民共和国民事诉讼法；
10、中华人民共和国公司法；
11、国务院 55 号令中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条
例；
12、其他有关的法律、法规和规章制度。
(三)准则依据
1、财政部关于印发资产评估准则—基本准则和资产评估职业道德准
则—基本准则的通知(财企[2004]20 号)；
2、中国资产评估协会关于印发<资产评估准则--评估报告>等 7 项资产评估
准则的通知(中评协[2007]189 号)；
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3、中国资产评估协会资产评估操作规范意见(试行)(中评协[1996]03 号)；
4、中国资产评估协会企业价值评估指导意见(试行)(中评协[2004]134 号)；
5、企业国有资产评估报告指南(中国资产评估协会[2008]218 号)；
6、中国注册会计师协会注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见
(会协[2003]18 号)；
7、财政部2006 企业会计准则-应用指南及2006 企业会计准则-讲解；
8、城镇土地估价规程；
9、城镇土地分等定级规程(GB/T18507-2001)；
10、房地产估价规范(GB/T50291-1999)；
(四)权属依据
1、房屋建筑物所有权证及产权替代文件；
2、土地使用权证及替代证明；
3、主要设备购臵合同及发票；
4、主要基建项目结(决)算书；
5、企业章程、基准日会计报表、营业执照；
6、相关业务合同及发票。
(五)取价依据
1、国家计委、建设部计价格[2002]计费字 10 号关于发布工程勘察和设计收
费管理规定的通知；
2、财政部关于印发基本建设财务管理规定的通知 财建(2002)394 号；
3、关于发布工程建设监理费有关规定的通知发改价格2007670 号；
4、关于印发建筑安装工程费用项目组成的通知 建标[2003]206 号；
5、国家标准建设工程工程量清单计价规范 GB50500-2003；
6、辽宁省建设工程费用标准2008 年；
7、辽宁省建设工程计价依据建筑、装饰装修、安装、市政、园林绿化工程
计价定额（2008）；
8、辽宁省建设工程计价依据建设工程费用、机械台班费用、混凝土砂浆配
合比标准（2008）；
9、辽宁省民用建筑工程造价参考指标；
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10、建设部房屋完损等级评定标准；
11、中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程；
12、中华人民共和国国家标准城镇土地分等定级规程。
13、2011 年机电产品价格信息数据库查询系统；
14、资产评估常用数据与参数手册；
15、中国人民银行评估基准日现行贷款利率；
(六)参考资料及其他
1、被评估单位提供的资产评估明细表和调查表；
2、被评估单位基准日会计报表；
3、国家有关部门颁布的统计资料和技术标准资料以及评估机构收集的其他有
关资料。
七、评估方法
根据评估目的、资产特点以及市场调查搜集到的资料，本项目中针对不同资
产采用不同的方法进行评估，评估方法皆为科学和恰当的。
1、关于机器设备的评估
本次评估主要采用成本法。
根据企业提供的机器设备明细清单，逐一进行了核对，做到账表相符，同时
通过对有关的合同、法律权属证明及会计凭证审查核实对其权属予以确认。在此
基础上，组织专业工程技术人员对主要设备进行了必要的现场勘察和核实。
(1)机器设备重臵全价的确定
机器设备账面价值构成一般包括如下内容：设备费(含硬件、软件、服务费、
培训费、备品备件)、运杂费、安装调试费、其他费用和资金成本等。计算公式为：
重臵全价=设备购臵价+运杂费+安装费＋设备基础费+其他费用+资金成本
①购臵价的确定
凡能询到基准日市场价格的设备，以此价格来确定其设备购臵价；
凡无法从市场询到价格的设备，通过查阅2011 年机电产品价格信息数据库
查询系统来确定其设备购臵价；
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凡无法查询价格的设备，用类比法以类似设备的价格加以修正来确定其设备
购臵价；
对于零星购臵的小型设备，一般运杂费和安装费包含在设备费中, 其他费用
和资金成本可忽略不计。
对于自制设备：对于非标自制设备则包括原材料、辅助材料的市场购臵价和
运杂费、安装调试费、大型设备合理的资金成本和合理的利润构成。
重臵价值 = 设备重量×制造单价×（1+运杂费率+安装调试费率) +建设期资
金成本+合理利润
对于自制标准通用设备则按外购通用标准设备进行评估。
②运杂费及安装调试费的确定
设备运杂费包括从发货地到设备的安装地点所发生的装卸、运输、保管、保
险及其他相关费用，包括到铁路、码头等的短途运输费用，根据设备生产销售企
业与各设备使用单位的运距、设备体积大小（能否集装箱、散装）设备的重量、
价值（贵重、价低）以及所用交通工具等因素视具体情况综合确定。③对于安装
费，根据合同中约定内容，若合同价不包含安装费用，根据决算资料统计实际安
装费用，剔出其中非正常因素造成的不合理费用后，确定其占设备购臵价的比例；
合同中若包含上述费用，则不再重复计算。
④设备基础费
对于设备基础工程量较大，施工复杂，其基础费评估人员参考同行业的实际
水平或调查了解企业实际设备基础费用水平确定。
对于基础量较小的在相应厂房中一并评估。
⑤其他费用是指建设单位管理费用、勘察设计费用、工程监理费用等。其他
费用费率表如下：
序号 项目名称 取费基数 费率% 依据
1 建设单位管理费 工程造价 0.81% 财政部 财建[2002]394 号
2 工程监理费 工程造价 1.80% 发改价格(2007)670 号
3 环境评价费 工程造价 0.09% 计委环保总局计价格(2002)125 号
4 项目建议书费及可行性研究费 工程造价 0.30% 计委计价格(1999)1283 号
5 勘察费设计费 工程造价 2.51% 计委建设部计价(2002)10 号
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6 招投标代理费 工程造价 0.40% 计价格(2002)1980 号
小计 5.91%
⑥资金成本，贷款利率按照合理工期长短来确定对应的利率，本工程按正常
建设工期 2 年，资金成本按照建设期均匀投入。
资金成本=（设备购臵价格+运杂费+安装费+基础费+其他费用）×贷款利率×
工期×0.5
⑦对于零星购臵的小型设备，其运杂费、安装费、其他费和资金成本视具体
情况而定，一般运杂费和安装费包含在设备费中，其他费用和资金成本可忽略不
计。
(2)成新率的确定
根据设备经济寿命年限和设备已使用年限等测算理论成新率。并通过对设备
使用状况的现场勘察，并综合考虑实际技术状况、技术进步、设备负荷与利用率、
维修保养状况等因素确定现场勘察调整分值，最终确定其成新率。
综合成新率=理论成新率+勘察调整分值
理论成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限×100%
或
理论成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
★评估值的确定
评估值=重臵全价×综合成新率
2、房屋建筑物的评估
依据评估目的、资产特性及收集到的资料，本次采用成本法进行评估。
成本法是假设在估价时点条件下重新取得建设用地，以现有设计、技术水平、
现有建筑材料、施工方式、重新建造与估价对象具有同等效用的房地产，所需花
费适当、必须的客观成本和费用，求取估价对象的积算价格，然后考虑综合成新
率，评估出估价对象于基准日条件下的价格。
计算公式为：评估值=重臵全价×成新率
(1)重臵全价的确定
重臵全价=建安工程造价+前期及其他费用+资金成本
①建安工程造价
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A.对于价值高、重要的建(构)筑物采用概算调整法确定其建安综合造价，即
以待估建(构)筑物概算中的工程量或竣工图显示的工程量为基础，按现行工程预
算价格、费率及当地的材料价格、人工工资，调整为按现行定额计算的建安造价。
B.对于价值量小、结构简单的建(构)筑物采用单方造价法确定其建安综合造
价。对各类建(构)筑物在其结构类型及使用功能的基础上根据该类型建(构)筑物
在评估基准日及所在地正常的施工水平、施工质量和一般装修标准下确定其基准
单方造价，在此基础上依照建(构)筑物的个性(如不同的层高、跨度、装修情况、
施工困难程度等)和现场测量的工作量，采用概算的方法进行价格调增和调减，将
增减额折算为建筑物的单方造价内，最终确定单方造价标准，以此作为建安综合
造价。
②前期及其它费用
按照国家的有关规定取费，标准如下：
取费基
序号 项目名称 费率% 依据
数
1 建设单位管理费 工程造价 0.81% 财政部 财建[2002]394 号
2 工程监理费 工程造价 1.80% 发改价格(2007)670 号
3 环境评价费 工程造价 0.09% 计委环保总局计价格(2002)125 号
4 项目建议书费及可行性研究费 工程造价 0.30% 计委计价格(1999)1283 号
5 勘察费设计费 工程造价 2.51% 计委建设部计价(2002)10 号
6 招投标代理费 工程造价 0.40% 计价格(2002)1980 号
小计 5.91%
③资金成本
资金成本：为评估对象在正常建设工期内占用资金(包括建安工程造价、前期
及其他费用)的筹资成本，即建设期利息。假设本次评估合理工期确定为两年，按
照中国人民银行基准日公布的一年期贷款利率基本建设贷款利率 6.65%，并假设建
设资金均匀投入，分别测算出各房屋建筑物合理的资金成本。即：
资金成本=(工程建安造价+前期及其他费用)×1/2×贷款利率×建设期
(2)综合成新率的确定
本次对房屋建筑物评估，采用年限法确定成新率，计算公式：
成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
(3)评估值的确定
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将重臵全价与综合成新率相乘，得出基准日房屋建（构）筑物的评估值，即：
评估值＝重臵全价×综合成新率
3、土地使用权的评估
根据城镇土地估价规程(以下简称规程)，通行的评估方法有市场比
较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。评估方法的
选择应按照地价评估的技术规程，根据当地地产市场发育情况并结合评估对
象的具体特点及评估目的等，选择适当的评估方法。
经过评估人员的实地勘察和认真分析，本次对于以出让方式取得工业用地使
用权的土地评估采用基准地价系数修正法和成本逼近法评估待估宗地的价值。
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修订系数表等评估成
果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条
件相比较，并对照修正系数表选取相应的修订系数对基准地价进行修正，进而求
取待估宗地在估价期日价格的方法。基准地价系数修正法的一般公式为：
宗地地价＝适用的基准地价×期日修正系数×年期修正系数×(1＋因素修正系
数)
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的
利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。成本逼
近法的一般公式为：
土地价格＝土地取得费及相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土
地增值收益
八、评估程序实施过程和情况
(一)接受委托
通过向委托方了解总体方案，明确评估目的，明确评估范围和对象。
(二)拟定评估方案
针对本项目资产价值量、数量及分布等情况、为了保证质量、统一评估方法
和参数。我们在听取了各方面的意见后，结合企业资产的特点向企业参与项目工
作人员介绍了资产评估工作的总体情况，工作程序、对接的安排及要点、需要企
业配合的工作、评估总体时间安排、资产评估资料申报的关键时间点、各类资产
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的清查评估明细表及填表说明、主要资产调查表的填表要求及说明、需企业提供
的资料清单、需企业撰写的相关文件等。
(三)组建评估队伍
接受委托后，我公司成立了资产评估工作领导小组，确定了该项目的总负责
人及现场负责人，并按资产专业类型安排评估人员。
(四)资产清查
1、指导企业相关人员填写资产评估明细表并收集准备应向评估机构提供的资
料。
先期派遣专家，指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，
按照评估机构提供的“资产评估明细表”、“资产调查表”及其填写要求、资料清单，
细致准确的登记填报，对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经
济技术指标等情况的文件资料进行收集。
2、初步审查产权持有者提供的资产评估明细表。
评估人员通过翻阅有关资料及图纸，了解涉及评估范围内具体对象的详细状
况。然后仔细阅读资产评估明细表，初步检查有无填项不全、错填、资产项目不
明确，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估明细表有无漏项等。
3、现场实地勘察
在现场勘察过程中通过与相关人员的广泛的交流，了解房屋建筑物及土地使
用权的相关情况。
5、补充、修改和完善资产评估明细表
根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估申报表，以做到“表”“实”相符。
6、查验产权证明文件
我们对评估范围内被评估单位提供的评估对象法律权属资料和资料来源进行
了必要的查验。
(五)评定估算
评估人员结合企业情况确定各类资产的具体评估参数和价格标准，开展各项
资产的评定估算工作。
(六)评估汇总
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将分项估算结果进行汇总，得出评估结果；对评估结果进行分析（包括总体
结果、增减值变动原因等）；撰写评估说明与评估报告；内部复核。
由公司内部审核委员会对资产评估报告书、评估明细表及评估说明进行审核，
项目组根据审核意见进行修改、补充。
(七)提交报告
评估报告经公司内部审核委员会复核后，履行会签手续，并加盖公章出具正
式报告。
九、评估假设
1、国家现行利率、汇率、税收以及被评估单位或评估对象相关的国家宏观政
策、产业政策以及社会环境不发生重大变化。
2、根据评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营。
3、假设公司完全遵守所有有关的法律法规。
4、假设公司未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重
要方面基本一致。不存在因对外担保等事项导致的大额或有负债。
5、假设公司在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与目前
方向保持一致。
6、有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。
7、由被评估单位提供的与评估相关的产权证明文件、财务报表、会计凭证、
资产清单及其他有关资料真实、合法、完整、可信。被评估单位不存在应提供而
未提供、评估人员已履行评估程序仍无法获知的其他可能影响资产评估值的瑕疵
事项、或有事项或其他事项。
8、无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。
十、评估结论
辽宁众华资产评估有限公司接受锦州市中级人民法院司法技术处的委托，依
据国家相关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，按照公
认的资产评估方法，对金城造纸股份有限公司涉案资产进行了价值评估，根据以
上评估工作，得出如下评估结论：
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金城造纸股份有限公司涉案项目－资产评估报告书
在评估基准日 2011 年 12 月 31 日，金城造纸股份有限公司涉案资产账面价值
为 237,764,605.47 元 。 其 中 ： 房 屋 建 筑 物 为 52,283,423.38 元 、 机 器 设 备 为
21,579,464.85 元，无形资产为 163,901,717.24 元。评估后资产价值为 342,790,313.70
元，其中：房屋建筑物为 58,185,044.70 元、机器设备 44,664,619.00 元，无形资产
239,940,650.00 元，评估增值 105,025,708.23 元，增值率为 44.17%。
评估结果详见资产评估结果汇总表及资产评估明细表。
资产评估结果汇总表
单位：人民币元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A× 100%
固定资产-房屋建筑物 52,283,423.38 58,185,044.70 5,901,621.32 11.29
固定资产-机器设备 21,579,464.85 44,664,619.00 23,085,154.15 106.98
无形资产-土地使用权 163,901,717.24 239,940,650.00 76,038,932.76 46.39
资产总计 237,764,605.47 342,790,313.70 105,025,708.23 44.17
本评估结论仅供委托方和本报告列明的其他报告使用者为本报告书所载明的
评估目的而使用，用于其它任何目的均无效。本评估报告结论使用的有效期为自
评估基准日起一年。
十一、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力
所能评定估算的有关事项(包括但不限于)：
(一)本评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定
的现行价格，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能
追加付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及
遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持
续使用原则等发生变化时，评估结果一般会失效。
(二)对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时未作特殊
说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承
担相关责任。
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金城造纸股份有限公司涉案项目－资产评估报告书
(三)本评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当
根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。
(四)由委托方和被评估单位提供的与评估相关的营业执照、产权证明文件、
财务报表、会计凭证、资产明细及其他有关资料是编制本报告的基础。委托方、
被评估单位和相关当事人应对所提供的以上评估原始资料的真实性、合法性和完
整性承担责任。
(五)注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并
发表专业意见，针对本项目的资产产权证书，评估师进行了必要的、独立的核实
工作，但对评估对象法律权属确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围。
(六)对评估中查明的盘亏、待报废资产，评估结果已作减值处理，因企业尚
未报经相关主管部门批准而未对上述资产进行会计处理，企业应按现行规定程序
报批后进行处理。具体项目已在评估明细表备注标注。
(七) 金城造纸股份有限公司纳入本次评估范围的资产还存在产权瑕疵事
项。具体为：
★房屋建筑物
本次委估的房屋建筑物因企业建厂时间较长，近年企业对房屋建筑物进行改、
扩建，未及时进行产权变更，尚存在部分实物与房屋所有权证、账面不匹配情况。
1、股份公司现有房屋产权证复印件 198 个，其中 9 个在 2009 年 1 月 23 日被
凌海市房地产管理处产籍科收回，所出示的理由是“以上九本房证出现产权重复，
特收回此证”，现仅存复印件。
2、在现有 189 处已取得房屋所有权证的房屋建筑物均已设定抵押他项权
利，有个别房屋已拆除，并已做账务处理。截止评估基准日在账房屋建筑物 179
个，总建筑面积 149,832.72 平方米，其中：有 1 处房屋建筑物未设定抵押权，建
筑面积 3,430 平方米。
3、经现场勘察，现有房屋建筑物实际面积与房屋所有权证证载面积及财
务账册登记面积出现差异，大部分不能匹配。财务账册房屋资产 179 个，总建筑
面积 149,832.72 平方米，比 189 处房屋产权证总建筑面积少 37,367.08 平方米。
4、经清查，纳入评估范围的房屋建筑物均已取得房屋所有权证，根据他
项权利证[证号：字第 16186 号]，其中 189 个已设定抵押权,抵押房产总建筑面
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金城造纸股份有限公司涉案项目－资产评估报告书
积 187,199.8 平方米，他项权利人为锦州银行凌海汇成支行。抵押有效期自 2009
年 1 月 24 日至 2011 年 11 月 30 日止，抵押最高本金限额为人民币肆亿元整。
5、房屋查封及轮候查封的有 2 家，包括：广州中法于 2005 年 6 月 29 日查封
125 处房产，辽宁高法于 2004 年 1 月查封 156 处房产。
★土地使用权的权属情况
宗地 4：运输小铁路土地使用权：截止评估基准日土地使用权人没做变更，
土地使用权人为金城造纸总厂，占地面积 246,000.00 平方米。
本项目中，评估师对涉及到的资产是以具有规范的、完整的权利证明文件为
假设前提按照实际状况进行的评估，且只对资产价值发表意见，未考虑上述事项
可能产生的后续影响。
评估报告使用者应注意以上特别事项对评估结论所产生的影响。
十二、评估报告使用限制说明
(一)本评估报告的结论是在产权明确的情况下，以持续使用为前提条件。
(二)本评估结论是在本评估报告载明的评估假设和限制条件下，以及本评估
报告载明的“特别事项说明”所述的情况下，为本报告载明的评估目的而提出的评
估对象于评估基准日的市场价值参考意见。即本评估报告书及其评估结论仅为一
种参考意见，该意见本身并无强制执行的效力，评估机构和注册资产评估师仅对
评估结论的合理性承担责任，而不对评估对象的定价决策和处臵决策承担任何责
任；且评估结论仅是本报告所述的假设前提和限制条件下最可能实现的市场价值
的估计值而不是交易价格，不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
(三)在评估基准日后有效期以内，资产数量发生的变化，应根据原评估方法
对资产额进行相应调整。若资产价格标准发生变化、并对资产评估价格已产生了
明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价值。
由于评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托方在委托方在评估目的
实现时应给予充分考虑，并进行相应调整。
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金城造纸股份有限公司涉案项目－资产评估报告书
(四)本报告书评估结论使用有效期限自 2011 年 12 月 31 日起壹年内有效。当
评估目的在评估基准日后的壹年内实现时，可以将评估结论作为实现本次评估目
的的参考依据，超过壹年，需重新进行资产评估。
(五) 本评估报告及其评估结论仅供委托方和本报告列明的其他报告使用者
为本报告书所载明的评估目的而使用，用于其它任何目的均无效；其他任何第三
者不当使用或依赖本评估报告及其评估结论所产生的后果不应由评估机构及其评
估师承担任何责任。
(六) 评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方和评估机构书面许可，
任何单位和个人不得将本评估报告的全部或部分内容向他人提供或公开，但按法
律和相关规定提供给评估管理机构或送交国有资产监督管理部门审查时使用的除
外。未经委托方同意，我公司不会向其他任何单位和个人提供或公开。
十三、评估报告日
本项目评估报告日是 2012 年 3 月 7 日。
十四、签字盖章
辽宁众华资产评估有限公司 中国注册资产评估师：
法定代表人： 中国注册资产评估师：
地址：大连市中山区鲁迅路 35 号盛世大厦 14 楼
传真：0411-82739270
电话：0411-82739276
二○一二年三月七日
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金城造纸股份有限公司涉案项目－资产评估报告书
资产评估报告附件
一、资产评估明细表；
二、有关经济行为文件；
三、被评估单位法人营业执照复印件；
四、部分权属证明资料；
五、现场勘察照片；
六、评估机构资格证书；
七、评估机构法人营业执照副本；
八、签字注册资产评估师资格证书复印件。
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