财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
财信地产发展集团股份有限公司
2020 年年度报告
2021 年 04 月
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财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真
实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连
带的法律责任。
公司负责人贾森、主管会计工作负责人闫大光及会计机构负责人(会计主管
人员)李建英声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
本年度报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者
的实质承诺，投资者及应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预
测与承诺之间的差异，敬请投资者注意投资风险。
本年度报告已按照《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号——上市公
司从事房地产业务》的要求进行披露。公司目前面临的主要风险及应对措施，
敬请投资者查阅“第四节经营情况讨论与分析中“【九、公司未来发展的展望（四）
公司面临的风险和应对措施】”部分。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 1,100,462,170 为基数，
向全体股东每 10 股派发现金红利 0.21 元（含税），送红股 0 股（含税），不以公
积金转增股本。
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财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
目录
第一节 重要提示、目录和释义 ....................................................................................................... 2
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................... 6
第三节 公司业务概要 ..................................................................................................................... 11
第四节 经营情况讨论与分析 ......................................................................................................... 12
第五节 重要事项.............................................................................................................................. 34
第六节 股份变动及股东情况 ......................................................................................................... 57
第七节 优先股相关情况 ................................................................................................................. 62
第八节 可转换公司债券相关情况 ................................................................................................. 63
第九节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ......................................................................... 64
第十节 公司治理.............................................................................................................................. 71
第十一节 公司债券相关情况 ......................................................................................................... 80
第十二节 财务报告.......................................................................................................................... 81
第十三节 备查文件目录 ............................................................................................................... 209
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财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
释义
释义项 指 释义内容
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
财信发展、财信发展公司、公司、本公司、
本集团、上市公司、国兴地产、财信国兴地
指 财信地产发展集团股份有限公司
产发展股份有限公司、国兴融达地产股份有
限公司
财信弘业公司、国兴置业 指 重庆财信弘业房地产开发有限公司（原名：重庆国兴置业有限公司）
国兴南华公司 指 北京国兴南华房地产开发有限公司
威海国兴公司 指 威海国兴置业有限公司
合同能源公司 指 重庆财信合同能源管理有限公司
重庆瀚渝公司 指 重庆瀚渝再生资源有限公司
华陆环保公司 指 陕西华陆化工环保有限公司
连云港财信公司 指 连云港财信房地产开发有限公司
财信投资发展公司 指 深圳财信发展投资控股有限公司
台州丰润公司 指 台州丰润投资咨询有限公司
棠城置业公司 指 重庆国兴棠城置业有限公司
财信南宾公司 指 重庆财信国兴南宾置业有限公司
蟠龙置业公司 指 重庆财信蟠龙置业有限公司
重庆信创公司 指 重庆信创置业有限公司
中梁坤维公司 指 重庆中梁坤维房地产开发有限公司
重庆浩方公司 指 重庆浩方房地产开发有限公司
彬县华陆公司 指 彬县华陆水务有限公司
棠城商管 指 重庆国兴棠城商业管理有限公司
兴信置业 指 重庆兴信置业有限公司
兴财茂置业 指 重庆兴财茂置业有限公司
佛山财兴公司 指 佛山财兴置业有限公司
星界置业公司 指 重庆星界置业有限公司
石家庄财信公司 指 石家庄融创财信房地产开发有限公司
海南财兴公司 指 海南财兴置业有限公司
惠州腾大公司 指 惠州腾大实业有限公司
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镇江鑫城公司 指 镇江鑫城地产发展有限公司
垫江丰厚公司 指 重庆市垫江县丰厚实业有限公司
深圳亿航公司 指 深圳市亿航置业有限公司
财信集团 指 重庆财信企业集团有限公司
财信地产 指 公司控股股东重庆财信房地产开发有限公司
青铜峡公司 指 青铜峡市宝德华陆水务有限公司
文水公司 指 文水县宝德华陆水务有限公司
西安宝德 指 西安宝德自动化股份有限公司
中鹏公司 指 重庆中鹏实业（集团）有限公司
赣州华陆公司 指 赣州华陆环保有限公司
金楠商贸公司 指 天津金楠商贸有限公司
新收入准则 指 《企业会计准则第 14 号—收入》（财会[2017]22 号）
Public-Private-Partnership,政府和社会资本合作模式,是指政府为增强
公共产品和服务供给能力、提高供给效率，通过特许经营、购买服务、
PPP 指
股权合作等方式，与社会资本建立的利益共享、风险共担及长期合作
关系
报告期 指 2020 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日
上期 指 2019 年 1 月 1 日至 2019 年 12 月 31 日
期初/年初 指 2020 年 1 月 1 日
期末/年末 指 2020 年 12 月 31 日
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 财信发展 股票代码 000838
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 财信地产发展集团股份有限公司
公司的中文简称 财信发展
公司的外文名称（如有） CASIN Real Estate Development Group Co.,Ltd.
公司的外文名称缩写（如有）CASIN
公司的法定代表人 贾森
注册地址 重庆市江北区红黄路 1 号 1 幢 24 楼
注册地址的邮政编码 400020
办公地址 深圳市福田区福华路 350 号皇庭大厦 51 层
办公地址的邮政编码 518033
公司网址 http://www.casindev.com/
电子信箱 casin@casindev.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 陆学佳 宋晓祯
深圳市福田区福华路 350 号皇庭大厦 51 深圳市福田区福华路 350 号皇庭大厦 51
联系地址
层 层
电话 0755-88866836 转 8111 0755-88866836 转 8111
传真 0755-88374377 0755-88374377
电子信箱 luxuejia@casindev.com songxiaozhen@casindev.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体的名称 《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
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四、注册变更情况
组织机构代码 无变更
西南化机：主营:化工压力容器；医药、石油、化工设备；化工机械。兼营：铸件、
制氧、制冷设备生产及销售、机电设备安装、汽车运输、修理、 金属材料经销等。
公司上市以来主营业务的变化情况（如
蓝星石化：氟硅材料、塑料及改性高分子聚合新材料及抗氧剂、稀释剂、精细化
有）
工产品的研究、开发、生产、销售及技术服务。财信发展：房地产开发；销售自
行开发的商品房。
1997 年，西南化机股份有限公司（公司前名称）在深圳证券交易所挂牌交易，控
股股东为德阳市国有资产经营有限公司。2001 年 6 月至 2007 年 9 月，控股股东
历次控股股东的变更情况（如有）
为中国蓝星（集团）总公司。2007 年 9 月至 2013 年 8 月，控股股东为北京融达
投资有限公司。2013 年 8 月至今，控股股东为财信地产。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 浙江省杭州市钱江路 1366 号华润大厦 B 座
签字会计师姓名 李青龙、刘静亚
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2020 年 2019 年 本年比上年增减 2018 年
营业收入（元） 6,051,713,044.33 3,394,143,161.78 78.30% 3,047,865,857.15
归属于上市公司股东的净利润
115,941,869.46 108,540,301.37 6.82% 113,723,165.55
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
49,053,491.76 81,652,762.87 -39.92% 68,329,312.93
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
3,108,892,077.56 1,826,484,238.30 70.21% 1,243,832,957.14
（元）
基本每股收益（元/股） 0.1054 0.0986 6.90% 0.1033
稀释每股收益（元/股） 0.1054 0.0986 6.90% 0.1033
加权平均净资产收益率 5.88% 5.64% 0.24% 6.27%
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2020 年末 2019 年末 本年末比上年末增减 2018 年末
总资产（元） 18,173,585,445.03 17,690,697,005.22 2.73% 12,474,897,138.37
归属于上市公司股东的净资产
1,967,846,235.40 1,979,293,724.34 -0.58% 1,885,640,403.96
（元）
公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确
定性
□ 是 √ 否
扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值
□ 是 √ 否
七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
八、分季度主要财务指标
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 161,150,995.25 1,398,209,445.13 1,662,131,923.79 2,830,220,680.16
归属于上市公司股东的净利润 -28,079,458.81 52,327,341.57 29,523,254.03 62,170,732.67
归属于上市公司股东的扣除非经
-28,602,463.82 49,442,120.24 19,412,853.19 8,800,982.15
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -303,478,408.85 647,465,158.94 16,939,124.11 2,747,966,203.36
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
九、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 2020 年金额 2019 年金额 2018 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减 -444,002.96 15,573,363.14 134,697.37
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值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
详见财务报告章节之
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 3,687,351.77 2,399,881.07 1,735,906.64
政府补助部分内容
受的政府补助除外）
主要系向青铜峡公
计入当期损益的对非金融企业收取的资金
6,119,128.95 4,860,727.89 4,172,249.10 司、文水公司收取的
占用费
借款利息
主要系财信发展收购
企业取得子公司、联营企业及合营企业的 青铜峡公司所产生的
投资成本小于取得投资时应享有被投资单 5,004,680.53 购买日原持有股权按
位可辨认净资产公允价值产生的收益 照公允价值重新计量
所产生的利得
除同公司正常经营业务相关的有效套期保
值业务外，持有交易性金融资产、衍生金
融资产、交易性金融负债、衍生金融负债
产生的公允价值变动损益，以及处置交易 1,795,935.43 20,813,306.97 2,215,974.81
性金融资产、衍生金融资产、交易性金融
负债、衍生金融负债和其他债权投资取得
的投资收益
主要系华陆环保公司
单独进行减值测试的应收款项、合同资产 对青铜峡公司、文水
26,368,889.83
减值准备转回 公司的应收款项坏账
准备的冲回
主要系对财信地产的
受托经营取得的托管费收入 10,378,862.31 4,898,959.41 24,056,026.96
托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 7,433,478.48 1,242,514.48 13,630,483.95
主要系公司与西安宝
德公司、刘俐确认了
承诺的应收账款的回
款金额，根据《股权
转让协议》的约定，
公司调整确认了应支
付给西安宝德公司和
刘俐的股权转让款
其他符合非经常性损益定义的损益项目 20,252,957.60
后，无需支付部分款
项，并分别签订履约
协议书，约定公司应
支付给西安宝德公司
和刘俐的股权转让款
与公司应收西安宝德
公司和刘俐的应收账
款差额补足款相互冲
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抵，公司因上述事项
确认投资收益。
减：所得税影响额 2,449,070.99 11,996,869.06 -483,790.69
少数股东权益影响额（税后） 11,259,833.25 10,904,345.40 1,035,276.90
合计 66,888,377.70 26,887,538.50 45,393,852.62 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第三节 公司业务概要
一、报告期内公司从事的主要业务
公司是以房地产业务为主营业务的上市公司，同时经营环保产业。
1、其中，房地产板块的主营业务为房地产开发与销售，经营模式为商品房开发销售。公司业务范围主要在重庆市、天津市、
江苏省、山东省、河北省、广东省等省市区。公司房地产开发主要以住宅、商业为主，在建在售项目有御华兰亭、中梁首
府、国兴.北岸江山、国兴.海棠国际、财信城、财信.铂悦府、名著小区等项目。
2、环保产业方面，公司子公司重庆瀚渝公司主要从事工业危险废弃物的处理、为工业企业提供危险废弃物处理综合解决方
案。
二、主要资产重大变化情况
1、主要资产重大变化情况
主要资产 重大变化说明
股权资产 较上年同期上升 42.23%，主要系本期新增联营企业垫江丰厚公司和深圳亿航公司
固定资产 无重大变化
无形资产 较上年同期上升 784.52%，主要系本期纳入合并的青铜峡公司项目完工，形成污水处理特许经营权
在建工程 较上年同期下降 99.51%，主要系本期重庆瀚渝公司技术改造项目竣工转固定资产
货币资金 较上年同期上升 44.81%，主要系销售回款增加、支付供应商款项及税费减少、财务资助款项收回
其他应收款 较上年同期下降 7.84%，主要系收回财务资助
存货 较上年同期下降 5.51%，主要系公司本期多个项目交房结转成本及本期计提存货跌价准备有所增加
其他流动资产 较上年同期上升 31.91%，主要系预交及待抵扣税金增加，销售佣金增加
2、主要境外资产情况
□ 适用 √ 不适用
三、核心竞争力分析
1、传统地产开发业务方面，公司产品具有一定的品牌效应和市场认知度，房地产开发经验较为丰富。
2、公司从制度、权责、激励等方面制定了较为全面的管理体系，与公司的房地产开发业务较为匹配。
3、公司持续优化和提升客户关系管理体系，推进实施涵盖设计审图、销售开盘、房屋交付，物业服务等房地产开发全过程
的客户关系管理制度和流程。建立了府系/阅系产品线，为公司规模化、标准化、快速化打下基础。
4、目前重庆瀚渝公司具备9大类24种危险废弃物处理资格，在目标市场具有较强的竞争优势。华陆环保公司拥有5项实用新
型专利，获得环境工程（水污染防治工程）专项设计甲级资质、环境工程专业 总承包二级资质。
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第四节 经营情况讨论与分析
一、概述
（一）2020年房地产市场分析
1、宏观经济方面，疫情冲击下，全球经济严重衰退；国内经济增长大幅放缓，多重措施推动经济持续复苏。
资金面，受疫情影响，央行持续放水。2020年央行多次采取降准、降息政策保障市场资金流动性充裕。2020年人民币持
续升值，吸纳了大量海外资金，我国外汇储备明显增长。（数据来源：国家统计局）
2、政策方面，楼市政策由疫情后托底放松，转向适度收紧、防止过热。
年初受疫情影响，全国多地出台相关政策扶持房地产，通过降低人才落户门槛、加大公积金支持力度、降低开发商成本
等手段稳定楼市。上半年我国疫情控制得当，全国复工复产效果明显，同时上半年多地楼市政策有所放松，全国楼市全面复
苏，部分城市楼市表现过热。下半年从7月中旬起，深圳、东莞、杭州、南京、宁波等多个城市陆续出台收紧调控政策，且
中央多次重申“房住不炒”主基调。
3、市场方面，整体成交量价齐升，城市表现显著分化。
成交量方面，2020年全国商品房销售面积176086万㎡，比上年增长2.6%。一线城市购买力强劲，普遍成交量价齐涨；
二线城市持续分化，苏州、西安等部分二线城市因2020年供过于求，市场低迷，表现不如往年；杭州、宁波等热点城市即使
调控升级仍难抑客户购房热情，市场成交表现乐观；三四线城市成交量涨跌参半，大部分三四线城市成交量下跌，部分三四
线城市受到周边一二线城市楼市火热辐射，成交量大幅上涨。（数据来源：国家统计局、中指数据）
成交价方面，2020年全国百城新建住宅价格累计上涨3.46%，涨幅较2019年扩大0.12个百分点；但综合来看，仍处近几
年同期低位，整体运行平稳。12月，百城新建住宅均价15795元/㎡，环比上涨0.25%。整体来看，全国七成城市房价上扬，
热点城市房价居高不下。一线城市市场火热，房价涨幅明显；二线城市房价普遍上涨，同时二线城市作为楼市重心、房企和
投资者的关注焦点，多数二线城市房价随着2020年楼市热度上升而上涨，尤其热点二线城市房价上涨迅猛；三四线城市房价
持续分化，部分三四线城市因承接了周边高房价热点城市外溢客户以及在周边城市规划利好的带动下，房价持续上涨，而部
分三四线城市则因经济较弱，购买力不足，加上受到疫情冲击，楼市恢复缓慢，房价明显下跌。（数据来源：中指数据）
去库存方面，截至2020年底，全国百城新建商品住宅库存总量为51971万㎡，同比增长7.5%。从月度数据看，2020年百
城库存总体呈现逐月攀升态势。2018-2020年库存同比增速分别为1.6%、5.7%和7.5%。2020年库存年度同比增速更高，和特
殊的市场环境有关。尤其是在疫情的冲击以及三道红线的政策约束下，房企推盘节奏明显加快，导致库存规模进一步被推高。
2020年，全国百城新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.7个月，去库存周期呈现“倒U型”走势，既说明疫情带来了冲击，
也说明下半年逐渐走出疫情阴影，去库存效果好于预期。（数据来源：克尔瑞数据）
（二）公司主要项目所处区域房地产市场分析
截止报告期末，公司在7个省（市）开展房地产业务，报告期公司房地产签约销售金额主要来自于重庆、威海、石家庄、
天津、连云港、镇江、常州，上述城市本年度的房地产市场情况大体如下：
1、重庆市场分析
政策方面：2020年重庆在全国“因城施策”的总基调以及“房住不炒”的定位下，积极出台稳市场、稳预期、稳房价、重学
区、引人才等政策。疫情后为刺激市场恢复，出台多个帮扶政策以增强企业融资能力，金融政策、预售限价等有放松趋势，
但核心限制（限售/限贷）未放开，政策以维稳为主基调。同时政府在加快推进成渝双城经济圈建设布局，川渝合力布局方
面，在基础设施、产业、环保、公共服务等方面共同发力。在成渝一体化的发展基调以及“房住不炒”的总定位下，利好政策
逐步凸显。
土地市场：2020年重庆主城区土地供应量较大，地价维稳。2020年名义供应体量2355万㎡，同比上涨43%，名义公告楼
面均价5111元/㎡，同比下降5%；2020年名义成交体量2107万㎡，同比上涨50%，名义成交楼面均价5755元/㎡，同比下降10%。
2020年政府回购地块606万㎡，剔除政府回购地块，实际供应可建体量1750万㎡，同比上涨6%，实际成交可建体量1501万㎡，
同比上涨7%，实际成交楼面均价5905元/㎡，同比下降8%。一季度受传统淡季叠加疫情影响，房企观望情绪浓厚，土地市场
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有所降温；二季度政府调整供地节奏，加大放量，土地市场成交回温；下半年政府回购土地加量，平衡年度供销，市场维稳。
商品房市场：政策松弛有度，市场回归常态。2020年受疫情影响，供销双降，市场成交整体呈现供小于求，价格稳涨。
2020年一季度，受疫情影响，市场供销均跌入历史最低位，折扣加码叠加限价政策，价格小幅回落；二季度，土地市场热度
回升，房企加大供应冲刺年中业绩，市场成交量回升至前期高位，其中改善类商品房业成交上涨明显；三季度，在政策严控
总基调下，市场成交量表现乏力，价格微涨；四季度，市场成交量依然维持低位，房地产企业为备战年终积极供货，促销力
度加大推动成交量上涨。全年整体商品房成交2188.75万㎡，同比下降16%。但商品房成交均价连年走高，2020年全年均价
12644元/㎡，相同比上涨6%。全年受土地指标影响，高层产品去化有所萎缩，洋房产品去化占比持续加大，商办产品市场
去化低迷，去化压力依旧。
2、威海市场分析
宏观政策：“因城施策”给予地方政府调控一定的灵活空间，从威海区域市场表现上看，受长效调控影响，区域房地产市
场政策层面相对稳定，政府实施积极的财政政策，着力完善住房保障体系建设，重点抓好棚户区改造回迁安置工作，推动“红
色引擎”持续发力。
土地市场：威海土地供应401.56万㎡，同比下降15%；土地成交面积187万㎡，同比下滑49.6%；成交楼板价2013元/㎡，
同比下降6%。自2018年以来，威海土地市场升温明显，成交楼板价迅速上涨，但2020年受疫情及供应结构的变化所导致，
主城区供地较少，临港郊区土地出让增多。
商品房市场：市场供应方面，2020年威海住宅新增供应面积209.1万㎡，同比下降25%；成交量价方面，住宅市场自2017
年持续处于下滑状态，2020年受市场横盘及新冠疫情影响 “价稳量跌”，2020年成交量149亿，环比下降14%，整体市场均价
10248元/㎡，环比上涨3.5%；市场存量方面，截至2020年底市场存量为232.65万㎡，去化周期增至19个月，持续处于去库存
的状态。
3、石家庄市场分析
宏观政策：石家庄当前楼市政策仍是“四限一控”：限外、限购、限价、限贷、控预售。上半年响应国家政策实施降准降
息，需求端上调公积金额度同时启动异地公积金，部分区域实施人才引进，给予个人安家费、购房、租房补贴。供给端降低
预售条件，调整资金监管比例，同时对自贸区功能配套项目给予补贴。下半年市场监管加强，预售环节趋严，专项整治中介
及住房租赁市场贯穿始末。
土地市场：土地供应方面，2020年石家庄全年累计成交宅地75宗，面积302万㎡，成交宗数和面积均较2019年有近30%
幅度下跌；土地成交方面，2020年宅地成交量达302万㎡，楼面价为4851元/㎡，同比下降4%，平均溢价率走高至18%，市场
热度微升。2020年定向出让态势延续往年，且底价和低溢价成交占主流，住宅用地缩量明显，成交规模两连降，成交金额止
升转跌。
商品房市场：市场供应方面，2020年石家庄商品住宅供应493万㎡，同比上涨18.1%；成交量方面，全年累计成交487万
㎡，同比上涨11.7%。成交价方面，全年成交均价14869元/㎡，同比下降1%。市场容量持续上涨，全年成交725亿元，成交
价格稳中波动、幅度收窄。市场存量方面，截至2020年底，市场存量为288万㎡，去化周期为7.1个月，短期去化风险相对较
低。
4、天津市场分析
宏观层面：天津全年无调控类政策发布，主要以人才政策为核心，优化“海河英才”政策、降低购房落户门槛、积分落户
不限总量；十四五规划提出“津滨双城格局”，对滨海新区进行大刀阔斧的政策更新，未来滨城发展大有可期。
土地市场：2020年受疫情影响，土地市场供应量、成交量均有所缩减，与年度供地计划差距较大，楼面均价同比稍有下
降。供应方面，全年累计推出宅地（含商服）规划总建筑面积1368万㎡，同比下降35%；成交方面，全年累计成交宅地（含
商服）规划总建筑面积1333万㎡，同比下降24%；楼面均价较上年下降1%，达6834元/㎡；溢价率为4.2%，同比下滑2.8%，
宅地以底价成交为主。
商品房市场：受疫情影响，2020年天津市商品住宅市场呈现“量跌价稳”的现象。供应方面，全年供应1392万㎡，同比下
降12%；成交方面，全年商品住宅成交1242万㎡，同比下降9%；成交均价相对稳定为16509元/㎡，同比上涨5%。去库存方
面，商品住宅库存量为2759万㎡，去化周期约为26.7个月；2020年库存量较2019年底新增162万㎡，为近年来存量最高的一
年；2020年市场恢复常态后，库存总量不断累积，三季度至今库存居高不下；去化周期进一步延长。
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财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
天津津南区2020年全年商品住宅供应面积182万㎡，同比增加34%；全年商品住宅成交面积144万㎡，同比下降1%，成
交均价14367元/㎡，同比上涨4%，供大于求，市场竞争激励，截至2020年底，津南区市场存量253万平方米，预计去化周期
17个月。河西区2020年全年商品住宅供应面积35.9万㎡，同比上涨69%，成交量25.9万㎡，同比上涨41%；成交均价37855元
/㎡，同比下降4%，供应放量，但价格收紧。2020年河西区整体潜在供应量达85万㎡以上，按照20年去化速度，预计去化周
期在40个月左右。
5、连云港市场分析
政策方面：2020年连云港楼市调整政策整体呈中性偏好。连云港积极响应国家政策，因城施策；主要包括了住房公积金
利率差别化、放宽二套房公积金贷款额度以及商品房预售资金监管调控等政策。
土地市场：2020年，连云港全市经营性用地挂牌量、成交量同比双双下滑。供应方面，2020年全市经营性用地共挂牌供
应88宗，供应总面积419.29万㎡。2020年全市共成交土地89宗，成交面积424.81万㎡，成交总金额166.89亿元。海州区、高
新区、赣榆区、东海县、灌云县均有高溢价地块成交，“地王”频频刷新。
商品房市场：供应方面，2020年全市新房供应量约68577万㎡，同比下降4.16%；其中市区供应量约271.7万㎡，同比微
跌。成交量方面，2020年全市共成交商品房6112套，成交面积约702万㎡；其中东海县成交面积最高，高新区成交面积同比
涨幅最大。成交价方面，2020年全市商品房成交均价为7589元/㎡，市区商品房成交均价为9049元/㎡，四县商品房成交均价
为6516元/㎡。从房价走势来看，2020年连云港全市商品房成交均价保持平稳上涨趋势，12月份商品房成交均价达到最高，
达到8483元/㎡。从各区房价情况来看，2020 年连云港全市各区商品房成交均价齐步上涨；其中，海州区商品房成交均价突
破万元大关，高新区商品房成交均价达到11000元/㎡，继续领跑。
6、常州市场分析
政策层面：2020年常州整体政策环境较为宽松，无限购政策，全年政策延续宽松主基调。9月12日起正式执行《关于进
一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，坚决遏制投机炒房 促进楼市平稳发展，市区新购商品住房取得产权证后4
年方可交易，已拥有一套住房且购房贷款未结清的家庭，再次贷款最低首付60%,自新政发布后，常州楼市有所降温。2020
年政府释放进一步放宽城市落户条件，推进常住人口基本公共服务均等化政策，助力农业人口市民化，利于城市常住人口增
长。长远政策发展对楼市利好。
土地市场：2020年全年市区共成交43宗涉宅地块，市区土地成交量创三年新低，但楼板价同比上涨高达33.25%，成交
楼面价不断刷新，土地市场持续火热。除市区外，金坛区土地成交量较高，增幅达到40%；而溧阳市相较去年土地市场供
应量有所上升，地价整体平稳。目前常州住宅用地供应充足，市区持续降库存；其中武进区土地供求缺口最大，供求比仅
0.5，供不应求将带动该区地价和房价的持续上涨；金坛区、溧阳市则反之，整体供大于求，土地库存量持续增加。
商品房市场：2020年常州全市商品住宅市场供需基本平衡。2020年全市住宅供应面积562万㎡，成交面积567万㎡，成
交均价17932元/㎡。年初受疫情的爆发影响，导致成交量急速下跌，3月市场成交量恢复，4-9月市场供求两旺，9月受政策
调控后，客户需求受抑，成交量有所下滑，房价回归平稳。市场情况分区域来看，市区同比去年量价齐升，金坛区量升价
稳，溧阳市成交量价基本持平。在市区市场中，天宁区房价仍为各区域的标杆，钟楼区成交量创新高，但价格增长速度缓
慢，武进区成交量最高，经开区量价洼地明显。2020年全市商品住宅成交主力面积为120-144㎡，市场产品趋势整体步入
改善时代。
7、镇江市场分析
政策方面：在政策调控方面，2020年镇江房地产政策以维稳为主基调。政府主要通过公积金政策，从金融端对楼市进
行调控，如长三角公积金一体化、逐月提取公积金还商贷等政策相继出台。在城市规划建设方面，一句《南京都市圈城市
发展联盟章程（修订稿）》的约定，溧阳市、金坛区已加入南京都市圈，后续南京都市圈成员市（区）将分别签订多份合
作框架协议。
土地市场：2020年镇江市区总计涉宅类土地出让量78.3万㎡，土地成交总金额48.36亿元，受疫情及市场下行影响，上半
年政府推地节奏停滞，年末集中供应，但土地仍集中于非热点区域，供地质量一般。成交方面，全年推出的17宗地块全部成
交。疫情后政府为刺激市场信心，拔高土地起拍价，但由于周边市场售价与预期相差甚远，故基本为政府托底，开发商大多
处于观望状态。
商品房市场：2020年全年市场供销量缩减，成交环比下降12%，均价小幅上升，上涨2%。一季度受疫情影响，楼市进
入最低谷，二季度开始以价换量，市场逐步复苏，三至四季度市场到达年度顶峰，其中12月成交量同比增长67%，全市商品
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财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
住宅去化周期已缩短至10个月，库存去化周期明显缩短，市场已逐渐进入安全期。
（三）报告期公司经营情况总结
1、本报告期，房地产全年新开工面积约84.6万㎡，竣工面积约92.48万㎡，结算面积约79.27万㎡。2020年签约销售面积
76.16万㎡，销售金额为70.67亿元。
2、报告期内土地获取情况：
学苑府项目：1月20日通过收并购获取津(2020)津南区不动产权第003305号地块，占地面积33917.1㎡；
九悦府项目：4月29日通过招拍挂获取九龙坡区西彭组团L分区、J分区L7-1/03、J23-1/03 地块，占地面积101691.42㎡；
洺玥府项目：7月30日通过收并购获取垫江县牡丹新城dj2019-1-006、dj2019-1-007、dj2019-1-008、dj2019-1-009、
dj2019-1-010地块，占地面积194700㎡
阅时代项目：5月12日通过招拍挂获取重庆市江北区观音桥组团 A 分区 A26-4/03 地块，占地面积14513.18㎡
3、环保版块业务开展情况。
公司控股子公司华陆环保公司主营业务包括工业废水零排放、水务EPC（工程总承包）项目投资、化工资源品再生利用
三大板块。受宏观经济增长放缓、新冠疫情影响以及政府财政收入速度下降的影响，行业风险日渐凸显。随着国家PPP相关
政策收紧，地方省份停止PPP项目入库，并对部分项目进行了退库处理。华陆环保公司，根据国家政策和行业政策的导向，
积极调整了生产经营计划，同时，稳步推进其原业务在法律诉讼、政府环评、自身造血功能等方面的问题，逐步解决历史遗
留问题及诉讼问题。
全资子公司重庆瀚渝公司目前业务经营正常，2020年实现业绩承诺。
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号——上市公司从事房地产业务》的披露要求
新增土地储备项目
宗地或项目 土地规划用 土地面积 计容建筑面 土地取得方 土地总价款 权益对价（万
所在位置 权益比例
名称 途 （㎡） 积（㎡） 式 （万元） 元）
重庆市垫江 二类居住用
洺玥府项目 194,700 246,434 收并购 35.00% 45,447 15,906
县明月大道 地
重庆市陶家 二类居住用
九悦府 101,691 152,537 招拍挂 100.00% 36,600 36,600
友爱村 地
财信﹒阅时 重庆市江北 二类居住用
14,513 29,479 招拍挂 100.00% 28,400 28,400
代 区海尔路 地
天津市津南 二类居住用
学苑府 33,917 50,875 收并购 92.00% 101,000 92,920
区 地
累计土地储备情况
项目/区域名称 总占地面积（万㎡） 总建筑面积（万㎡） 剩余可开发建筑面积（万㎡）
财信御华兰亭 18.12 56.98 3.68
洺玥府项目 19.47 38.46 26.59
财信新天地（四期） 1.2 1.95 1.95
镇江尚书坊 6.27 22.53 6.79
总计 45.06 119.92 39.01
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财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
主要项目开发情况
城市/区 开发 土地面积 规划计容建 本期竣工面 累计竣工 预计总投资 累计投资总
项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 开工时间 完工进度
域 进度 （㎡） 筑面积（㎡） 积（㎡） 面积（㎡）金额（万元）金额（万元）
重庆 国兴﹒北岸江山 江北区 住宅及部分商业 100.00% 2010 年 12 月 07 日 在建 96.00% 244,052 902,074 - 1,115,591 500,000 489,985
重庆 国兴﹒海棠国际 大足区 住宅及部分商业 70.00% 2014 年 11 月 26 日 竣备 100.00% 251,587 565,714 - 722,802 264,500 292,120
重庆 财信城 石柱县 住宅及部分商业 100.00% 2016 年 01 月 10 日 在建 63.00% 265,194 636,170 245,101 555,656 280,000 222,821
重庆 财信新天地 大足区 商业/公寓 70.00% 2015 年 08 月 10 日 停工 0.00% 74,979 待定 - - 140,000
重庆 九阙府 南岸区 住宅及部分商业 56.00% 2018 年 05 月 11 日 竣备 100.00% 55,157 82,594 - 114,670 100,000 122,624
重庆 财信中梁首府 江津区 住宅及部分商业 50.00% 2018 年 07 月 20 日 在建 77.00% 82,808 165,585 168,965 168,965 90,706 95,229
重庆 财信中梁华府 江津区 住宅及部分商业 51.00% 2018 年 12 月 09 日 在建 0.00% 53,999 161,990 - - 69,717 56,611
重庆 财信铂雲府 九龙坡区 住宅及部分商业 51.00% 2019 年 04 月 19 日 在建 87.00% 43,601 114,984 144,373 144,373 168,908 144,745
重庆 财信华岩新城 九龙坡区 住宅及部分商业 100.00% 2019 年 04 月 19 日 竣备 100.00% 11,815 35,439 60,575 60,575 42,000 32,984
重庆 财信御华兰亭 巴南区 住宅及部分商业 36.00% 2019 年 02 月 26 日 在建 6.00% 181,231 409,582 35,094 35,143 160,000 144,032
重庆 九悦府 九龙坡区 住宅及部分商业 100.00% 2020 年 07 月 03 日 在建 0.00% 101,691 152,537 - - 128,700 42,937
重庆 财信﹒阅时代 江北区 住宅及部分商业 100.00% 2020 年 08 月 05 日 在建 0.00% 14,513 29,479 - - 60,000 32,369
重庆 洺玥府项目 垫江县 住宅及部分商业 35.00% 2020 年 08 月 07 日 在建 0.00% 194,700 246,434 - - 195,658 52,956
山东 名著小区 威海 住宅及部分商业 70.00% 2018 年 06 月 29 日 在建 51.00% 123,999 235,598 153,541 153,541 186,611 135,995
河北 融栾华府 石家庄 住宅及部分商业 60.00% 2019 年 06 月 09 日 在建 0.00% 49,871 99,740 - - 83,525 40,650
天津 学苑府 津南 住宅及部分商业 92.00% 2020 年 06 月 04 日 在建 0.00% 33,917 50,875 - - 163,822 101,569
江苏 财信﹒铂悦府 连云港 住宅及部分商业 100.00% 2017 年 11 月 30 日 在建 64.00% 101,889 224,049 117,125 178,467 350,000 314,989
江苏 盛悦雅园 常州 住宅及部分商业 40.00% 2019 年 07 月 03 日 在建 0.00% 53,936 118,660 - - 150,000 113,859
江苏 尚书坊 镇江 住宅及部分商业 75.00% 2019 年 12 月 18 日 在建 0.00% 62,782 170,159 - - 167,921 80,982
广东 阅璟名庭 惠州 住宅 100.00% 2020 年 08 月 03 日 在建 0.00% 16,537 52,918 - - 26,958 28,897
备注：由于相关规划条件存在变更的可能性，故大足财信项目目前暂缓施工，公司与政府正在积极沟通，待政府方面规划明确后进一步施工。
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财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
主要项目销售情况
本期预售 本期预售
计容建筑面 可售面积 累计预售（销 累计结算面 本期结算 本期结算金
城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 （销售）面 （销售）金
积 （㎡） 售）面积（㎡） 积（㎡） 面积（㎡）额（万元）
积（㎡） 额（万元）
重庆 国兴﹒北岸江山 江北区 住宅及部分商业 100.00% 902,074 99,561 963,752 57,493 23,065 938,755 58,450 37,965
重庆 国兴﹒海棠国际 大足区 住宅及部分商业 70.00% 565,714 98,944 575,829 35,889 15,706 567,519 49,007 24,822
重庆 财信﹒时光里 九龙坡区 住宅及部分商业 100.00% 57,666 12,629 57,894 1,795 260 56,854 2,239 862
重庆 财信城 石柱县 住宅及部分商业 100.00% 636,170 99,299 466,622 54,081 28,223 434,777 192,030 83,207
重庆 财信中梁首府 江津 住宅及部分商业 50.00% 165,585 38,657 169,977 26,443 12,165 154,431 154,431 96,677
重庆 财信中梁华府 江津 住宅及部分商业 51.00% 161,990 91,015 152,371 45,839 20,330 - -
重庆 九阙府 南岸区 住宅及部分商业 56.00% 82,594 26,338 83,929 32,162 47,393 81,215 81,215 102,917
重庆 财信华岩新城 九龙坡区 住宅及部分商业 100.00% 35,439 26,291 29,063 5,791 3,660 38,371 38,371 29,329
重庆 财信铂雲府 九龙坡区 住宅及部分商业 51.00% 114,984 11,167 96,544 40,715 60,945 - -
重庆 财信御华兰亭 巴南区 住宅及部分商业 36.00% 409,582 7,838 253,570 139,229 116,506 33,436 33,436 27,744
重庆 洺玥府项目 垫江县 住宅及部分商业 35.00% 246,434 21,150 17,621 17,621 16,043 - -
重庆 九悦府项目 九龙坡区 住宅及部分商业 100.00% 152,537 8,051 8,548 8,548 6,383 - -
重庆 财信﹒阅时代 江北区 住宅及部分商业 100.00% 29,479 8,976 9,050 9,050 15,514 - -
山东 名著小区 威海 住宅及部分商业 70.00% 235,598 17,061 232,975 69,793 63,035 101,446 101,446 94,883
河北 融栾华府 石家庄 住宅及部分商业 60.00% 99,740 11,360 76,788 59,160 46,186 - -
天津 学苑府 津南区 住宅及部分商业 92.00% 50,875 9,252 3,909 3,909 11,998 - -
江苏 财信.铂悦府 连云港 住宅及部分商业 100.00% 224,049 22,751 209,531 98,432 150,093 129,310 82,085 107,042
江苏 盛悦雅园 常州 住宅及部分商业 40.00% 118,660 18,722 79,420 44,217 56,825 - -
江苏 尚书坊 镇江 住宅及部分商业 75.00% 170,159 16,720 11,460 11,460 12,374 - -
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财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
主要项目出租情况
项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 可出租面积（㎡）累计已出租面积（㎡） 平均出租率
国兴﹒北岸江山 重庆市江北区 商业部分 100.00% 10,211.42 8,741.25 85.60%
财信城 重庆市石柱县 商业部分 100.00% 14,783.22 5,208.29 35.23%
国兴﹒海棠国际 重庆市大足区 商业部分 70.00% 17,485.00 3,749.92 21.45%
土地一级开发情况
□ 适用 √ 不适用
融资途径
单位：万元
融资成本区间/平 期限结构
融资途径 期末融资余额
均融资成本 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上
银行贷款 253,880.00 5.22%-9.00% 41,067.50 119,500.00 93,312.50 0.00
信托融资 155,100.00 11.50%-12.50% 155,100.00 0.00 0.00 0.00
其他 88,017.90 6.50%-12.50% 39,270.94 29,063.51 1,083.45 18,600.00
合计 496,997.90 5.22%-12.50% 235,438.44 148,563.51 94,395.95 18,600.00
发展战略和未来一年经营计划
1、公司发展战略：
公司战略发展重心以聚焦为导向，将集中精力与资源，深耕优势业务领域，做好自身优势业务，进一步提升公司经营管
理水平，围绕“有质量的规模化发展”为战略目标，区域策略聚焦核心都市圈、坚持区域深耕策略，强化运营力、组织力、产
品力建设，助力战略目标实现，具体匹配如下策略：
（1）投资策略： 深化资源挖掘；聚焦7-20万㎡地块，以财务指标作为投资决策的最终衡量基础和依据；建立标准化、
规范化投资决策流程体系；对于新进入地区，以收并购、联合摘牌为主；成熟区域关注招拍挂市场机会，坚持逆周期调节策
略，同时重点关注收并购机会；城市更新为辅，注重风险管控及项目周期控制；产业勾地以机会型为主，短期内不考虑自主
孵化产业。
（2）融资策略：提升现有融资资源深度，拓展新融资资源；逐步提升信用评级拓宽融资渠道与融资方式，降低融资难
度；优化融资结构平滑偿债压力，降低加权平均资本成本；强化供应链借款融资，充分调动借力上下游资源；强化内生融资，
提升自身造血能力。
（3）产品策略：加强产品研究，在府系、阅系两条产品线的基础上逐步完善，产品迭代满足客户需求，打造明星产品、
精品项目奠定品牌基础；打造产品标准化体系，实现品质保障、成本可控，保持市场竞争力。
（4）品牌策略：夯实产品品牌，逐步树立公司品牌，形成产品带动品牌提升、品牌带动产品销售的发展闭环；产品品
牌层面采用多品牌策略，从推动规模逐步转变为提升效益；建立品牌展示体系，构建明确的品牌形象和高识别度；构建品牌
立体化传播模式，推动品牌传播；塑造文化品牌和企业家品牌，推动内容文化建设提升品牌软实力。
（5）运营策略：以快周转模式为主；流程前置，业务并行，实现快速开工开盘，落实项目开发数字密码；项目前期阶
段重点关注现金流回正周期，通过以销定产等措施提高资金周转率，提高自有资金放大效益；后期稳健开发，重点关注工程
质量及成本控制。
2、2021年经营计划：
（1）整体经营思路
2021年将在公司战略的指引下，确保平稳运营，提升抗风险能力；在稳健经营的基础上谋求进一步发展。公司将通过组
织管理优化和专业提升，开展精细化管理，提高公司运营能力。
（2）2021年核心经营策略
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在管理策略上苦修内功
①在经营上下真功夫，抓精细化管理、抓业绩实现是核心主题，各专业条线精细化管理，各业务流程标准化，以业绩为
核心导向；
②在商业模式上下苦功夫，尤其投融资层面实现新发展、营销管理上量价关系、速度、规模与利润间平衡、成本管控下
苦功夫；
③在品牌、客户上下硬功夫，强化客户信心，强化财信品牌能力。
在经营策略上保稳健、谋发展
①去库存。多管齐下加快去化，创新财务视角去库存。第一，前端产品定位准确，做好市场预判及时市场调整；第二，
防止堆货销售，做到以销定产，第三；出台滞销产品去库存制度及激励政策；第四是指定商办、滞重类资产的专项去化方案。
②抓回款。抓回款是控制经营风险的关键。继续坚持回款小组的执行力度，回款政策及考核的执行到位。
③降成本。一是成本管控，在降成本和出效果之间取得平衡；二是战略集采，与优秀供应商达成长期战略合作，以量换
价降低采购成本；三是费用管控层面，减少无效提升资金使用效率。
④稳杠杆。结构化看待杠杆，洞察资本市场规律，确定最优策略。一是优化财务杠杆，降低财务杠杆仍是主调，平衡好
几大核心指标；二是加强合作杠杆，优化风险。
⑤精准投资。在当前形势下，区域深耕、提高单城市产能是主流选择。2021年将聚焦战略区域，聚焦精准化、系统化能
力建设，把握宏观经济、区域轮动与投资节奏的关联，加大土地信息收集力度，实现城市深耕。并提高项目投资标准，严守
投资纪律是底线。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
√ 适用 □ 不适用
截止本报告期末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的担保余额为343622.62万元。本报告期，公司不存在因承担阶
段性担保责任而支付的金额占公司最近一期经审计净利润10%以上的情形。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
□ 适用 √ 不适用
二、主营业务分析
1、概述
参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。
2、收入与成本
（1）营业收入构成
单位：元
2020 年 2019 年
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 6,051,713,044.33 100% 3,394,143,161.78 100% 78.30%
分行业
房地产项目收入 5,954,627,774.13 98.39% 3,313,794,881.34 97.63% 79.69%
环保业务收入 75,422,816.10 1.25% 56,767,853.70 1.67% 32.86%
其他 21,662,454.10 0.36% 23,580,426.74 0.69% -8.13%
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财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
分产品
房地产项目收入 5,954,627,774.13 98.39% 3,313,794,881.34 97.63% 79.69%
环保业务收入 75,422,816.10 1.25% 56,767,853.70 1.67% 32.86%
其他 21,662,454.10 0.36% 23,580,426.74 0.69% -8.13%
分地区
重庆分部 4,021,336,350.47 66.45% 2,565,073,040.34 75.57% 56.77%
江苏分部 1,048,745,484.40 17.33% 802,239,240.39 23.64% 30.73%
北京分部 10,378,862.31 0.17% 3,332,470.83 0.10% 211.45%
陕西分部 19,108,237.97 0.32% 23,498,410.22 0.69% -18.68%
山东分部 951,627,201.52 15.72%
宁夏分部 516,907.66 0.01%
（2）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
房地产项目收入 5,954,627,774.13 4,926,747,307.91 17.26% 79.69% 79.46% 0.11%
环保业务收入 75,422,816.10 63,133,803.44 16.29% 32.86% 8.17% 19.10%
分产品
房地产项目收入 5,954,627,774.13 4,926,747,307.91 17.26% 79.69% 79.46% 0.11%
环保业务收入 75,422,816.10 63,133,803.44 16.29% 32.86% 8.17% 19.10%
分地区
重庆 4,013,184,000.53 3,392,062,189.60 15.48% 57.34% 69.59% -6.10%
江苏 1,048,414,651.38 1,022,187,979.40 2.50% 30.98% 31.32% -0.25%
山东 948,826,792.69 557,159,223.50 41.28%
陕西 19,108,237.97 16,491,834.06 13.69% -2.02% -34.34% 42.48%
宁夏 516,907.66 1,979,884.79 -283.02%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□ 适用 √ 不适用
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
√ 是 □ 否
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财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
行业分类 项目 单位 2020 年 2019 年 同比增减
销售量
房地产 签约销售面积 平方米 761,626.08 811,006.93 -6.09%
签约销售金额 万元 706,702.54 702,325.62 0.62%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
□ 适用 √ 不适用
（4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况
□ 适用 √ 不适用
（5）营业成本构成
行业分类
行业分类
单位：元
2020 年 2019 年
行业分类 项目 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
房地产业务 4,926,747,307.91 98.64% 2,745,319,173.07 97.55% 79.46%
环保板块业务 63,133,803.44 1.26% 58,362,989.70 2.07% 8.17%
其他 4,943,762.51 0.10% 10,698,791.32 0.38% -53.79%
说明
无
（6）报告期内合并范围是否发生变动
√ 是 □ 否
详见第十二节、八.<合并范围的变更>。
（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
（8）主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 57,686,497.38
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 0.96%
前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比
0.00%
例
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公司前 5 大客户资料
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
1 客户 1 28,904,390.00 0.48%
2 客户 2 19,860,000.00 0.33%
3 客户 3 3,158,107.38 0.05%
4 客户 4 2,894,000.00 0.05%
5 客户 5 2,870,000.00 0.05%
合计 -- 57,686,497.38 0.96%
主要客户其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 828,947,050.28
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 26.61%
前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额
0.00%
比例
公司前 5 名供应商资料
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
1 供应商 1 197,176,240.18 6.33%
2 供应商 2 195,554,220.65 6.28%
3 供应商 3 168,704,266.24 5.42%
4 供应商 4 147,978,102.00 4.75%
5 供应商 5 119,534,221.21 3.84%
合计 -- 828,947,050.28 26.61%
主要供应商其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
3、费用
单位：元
2020 年 2019 年 同比增减 重大变动说明
销售费用 209,780,484.06 214,566,606.21 -2.23% 无重大变化
管理费用 148,982,345.46 178,359,812.02 -16.47% 主要系本期加强部分费用的管控
主要系本期竣备项目增加，费用化借
财务费用 41,052,423.08 21,289,243.75 92.83%
款利息有所增加
研发费用 714,684.61 1,218,842.73 -41.36% 主要系本期研发设备减少
主要系本期新增交房项目，应纳税所
所得税费用 98,378,270.27 28,218,639.54 248.63%
得额增加所致
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4、研发投入
□ 适用 √ 不适用
5、现金流
单位：元
项目 2020 年 2019 年 同比增减
经营活动现金流入小计 7,345,950,805.66 6,770,401,759.89 8.50%
经营活动现金流出小计 4,237,058,728.10 4,943,917,521.59 -14.30%
经营活动产生的现金流量净
3,108,892,077.56 1,826,484,238.30 70.21%
额
投资活动现金流入小计 665,996,520.37 3,639,366,028.87 -81.70%
投资活动现金流出小计 1,835,502,992.79 5,475,503,534.13 -66.48%
投资活动产生的现金流量净
-1,169,506,472.42 -1,836,137,505.26 36.31%
额
筹资活动现金流入小计 3,879,830,000.00 5,265,563,953.63 -26.32%
筹资活动现金流出小计 5,762,417,713.48 4,622,494,139.69 24.66%
筹资活动产生的现金流量净
-1,882,587,713.48 643,069,813.94 -392.75%
额
现金及现金等价物净增加额 56,797,891.66 633,416,546.98 -91.03%
相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
√ 适用 □ 不适用
（1）经营活动产生的现金流量净额同比增加，主要系销售回款增加、支付供应商款项及税费较上年有所减少
（2）投资活动产生的现金流量净额同比增加，主要系本期收回对外财务资助金额增加、本期对外投资较上年有所减少
（3）筹资活动产生的现金流量净额同比减少，主要系本期借款规模有所减少，偿还债务本息金额增加
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
√ 适用 □ 不适用
公司经营活动净现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因主要系公司本期期房销售回款增加
三、非主营业务分析
√ 适用 □ 不适用
23
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
单位：元
金额 占利润总额比例 形成原因说明 是否具有可持续性
主要系公司与西安宝德公司、刘俐确认了承诺的
应收账款的回款金额，根据《股权转让协议》的
约定，公司调整确认了应支付给西安宝德公司和
刘俐的股权转让款后，无需支付部分款项，并分
投资收益 23,274,246.52 6.51% 不具有持续性
别签订履约协议书，约定公司应支付给西安宝德
公司和刘俐的股权转让款与公司应收西安宝德
公司和刘俐的应收账款差额补足款相互冲抵，公
司因上述事项确认投资收益。
公允价值变动
0.00 0.00% 不适用 不具有持续性
损益
资产减值 -266,892,373.79 -74.71% 主要系计提的存货跌价准备 不具有持续性
主要系华陆环保公司因诉讼结果而无需支付的
营业外收入 11,152,150.12 3.12% 不具有持续性
款项
主要系捐赠支出及根据诉讼调解无法收回的款
营业外支出 3,728,086.58 1.04% 不具有持续性
项
其他收益 3,687,351.77 1.03% 主要系收到政府补助 不具有持续性
主要系转回收购前对青铜峡公司和文水公司计
信用减值损失 43,758,308.12 12.25% 提的坏账、财信弘业公司对中鹏公司的财务资助 不具有持续性
款项收回
主要系子公司赣州华陆公司处置在建工程实现
资产处置收益 11,209.94 0.00% 不具有持续性
的收益
四、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
公司 2020 年起首次执行新收入准则或新租赁准则且调整执行当年年初财务报表相关项目
适用
单位：元
2020 年末 2020 年初
占总资产比 占总资产 比重增减 重大变动说明
金额 金额
例 比例
主要系销售回款增加、支付供
货币资金 3,059,424,571.19 16.83% 2,112,707,159.56 11.92% 4.91% 应商款项及税费减少、财务资
助款项收回
应收账款 9,480,832.49 0.05% 84,547,404.98 0.48% -0.43% 无重大变化
存货 12,426,057,285.18 68.37% 13,135,320,700.45 74.08% -5.71% 主要系公司本期多个项目交房
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结转成本及计提的存货跌价准
备有所增加
投资性房地产 5,519,623.50 0.03% 5,716,752.91 0.03% 0.00% 无重大变化
长期股权投资 9,681,113.84 0.05% 6,806,654.54 0.04% 0.01% 无重大变化
固定资产 159,773,170.17 0.88% 159,608,052.93 0.90% -0.02% 无重大变化
在建工程 137,451.45 0.00% 27,946,407.52 0.16% -0.16% 无重大变化
短期借款 696,704,805.27 3.83% 1,503,259,734.87 8.48% -4.65% 主要系本期归还借款增加
长期借款 2,314,125,000.00 12.73% 2,280,410,000.00 12.86% -0.13% 主要系本期长期借款规模增加
其他应收款 1,168,022,251.64 6.43% 1,267,398,317.52 7.15% -0.72% 无重大变化
主要系预交及待抵扣税金增
其他流动资产 962,520,734.88 5.30% 769,807,874.52 4.34% 0.96%
加，销售佣金增加
应付账款 1,725,190,996.75 9.49% 1,754,367,115.03 9.89% -0.40% 无重大变化
合同负债 6,803,003,668.06 37.43% 6,201,588,046.34 34.98% 2.45% 主要系本期销售房款增加
其他应付款 478,388,062.09 2.63% 1,059,073,819.63 5.97% -3.34% 主要系归还股东借款增加
一年内到期的非 主要系本期一年内到期的借款
1,963,238,779.26 10.80% 1,079,513,701.67 6.09% 4.71%
流动负债 规模增加
2、以公允价值计量的资产和负债
√ 适用 □ 不适用
单位：元
本期公允 计入权益的
本期计提 本期出售
项目 期初数 价值变动 累计公允价 本期购买金额 其他变动 期末数
的减值 金额
损益 值变动
金融资产
1.交易性金融
资产（不含衍 190,000,000.00 -148,000,000.00 42,000,000.00
生金融资产）
应收款项融
10,100,000.00 397,110.00 -10,100,000.00 397,110.00
资
上述合计 10,100,000.00 0.00 0.00 0.00 190,397,110.00 0.00 -158,100,000.00 42,397,110.00
金融负债 0.00 0.00
其他变动的内容
交易性金融资产为公司购买的银行理财产品，本期其他变动为银行理财产品到期赎回。
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
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□ 是 √ 否
3、截至报告期末的资产权利受限情况
单位：元
项 目 期末账面价值 受限原因
货币资金 889,959,127.87 金融机构借款质押、预售资金监管
交易性金融资产 42,000,000.00 金融机构借款质押
存货 4,493,228,481.65 金融机构借款抵押
固定资产 71,627,774.45 售后回租抵押
固定资产 60,041,284.26 金融机构借款抵押
无形资产 8,003,151.26 金融机构借款抵押
合 计 5,564,859,819.49
五、投资状况
1、总体情况
√ 适用 □ 不适用
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度
177,073,369.26 1,291,187,955.56 -86.29%
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2、报告期内获取的重大的股权投资情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
截至资产负债
主要业 投资 资金 投资 预计 本期投资盈 是否 披露索引
被投资公司名称 投资金额 持股比例 合作方 产品类型 表日的进展情 披露日期（如有）
务 方式 来源 期限 收益 亏 涉诉 （如有）
况
重庆财信仕达房
房地产 已注册成立，并
地产开发有限公 新设 20,000,000.00 100.00% 自有 无 长期 股权投资 0.00 -9,211,680.25 否 2020 年 05 月 19 日
开发 开展经营业务
司
重庆兴财北企业 房地产 已注册成立，尚
新设 5,000,000.00 100.00% 自有 无 长期 股权投资 0.00 0.00 否 2020 年 05 月 23 日
管理有限公司 开发 未开展业务
重庆智烨房地产 房地产 已注册成立，并
新设 10,000,000.00 100.00% 自有 无 长期 股权投资 0.00 -1,189.18 否 2020 年 05 月 19 日
经纪有限公司 开发 开展经营业务
上海财信泰生房
房地产 上海泰生医疗 已注册成立，尚
地产开发有限公 新设 9,000,000.00 90.00% 自有 长期 股权投资 0.00 0.00 否 2020 年 05 月 23 日
开发 科技有限公司 未开展业务 http://ww
司
w.cninfo.c
重庆渝财发建材 建筑材 已注册成立，并
新设 5,000,000.00 100.00% 自有 无 长期 股权投资 0.00 -938.86 否 2020 年 04 月 30 日 om.cn
有限责任公司 料销售 开展经营业务
重庆鑫财鑫建材 建筑材 已注册成立，并
新设 5,000,000.00 100.00% 自有 无 长期 股权投资 0.00 -547.77 否 2020 年 04 月 30 日
有限公司 料销售 开展经营业务
深圳市财汇实
天津金楠商贸有 房地产 已注册成立，并 -51,542,787.8
收购 64,400,000.00 92.00% 自有 业发展有限公 长期 股权投资 0.00 否 2020 年 01 月 20 日
限公司 开发 开展经营业务 6
司
重庆智北房地产 房地产 已注册成立，尚
新设 10,000,000.00 100.00% 自有 无 长期 股权投资 0.00 0.00 否 2020 年 06 月 29 日
经纪有限公司 咨询 未开展业务
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东莞市财信房地 房地产 广东首信实业 已注册成立，并
新设 5,500,000.00 55.00% 自有 长期 股权投资 0.00 -170,473.85 否 2020 年 06 月 29 日
产开发有限公司 开发 投资有限公司 开展经营业务
重庆泽厚商业
管理有限责任
重庆市垫江县丰 房地产 已注册成立，并
增资 7,212,135.00 35.00% 自有 公司、重庆宏耀 长期 股权投资 0.00 -1,515,419.76 否 2020 年 07 月 31 日
厚实业有限公司 开发 开展经营业务
盛科技发展有
限公司
深圳信展投资
控股有限公司、
深圳市财信新领 房地产 已注册成立，并
新设 4,000,000.00 20.00% 自有 深圳市鸿实资 长期 股权投资 0.00 65,875.46 否 2020 年 07 月 23 日
航置业有限公司 开发 开展经营业务
产管理有限公
司 http://ww
w.cninfo.c
深圳市信航实
om.cn
深圳市亿航置业 房地产 业有限公司、深 已注册成立，并
新设 4,000,000.00 20.00% 自有 长期 股权投资 0.00 -64,699.20 否 2020 年 09 月 19 日
有限公司 开发 圳信展投资控 开展经营业务
股有限公司
西安顺元硕环
文水县宝德华陆 环保水 已注册成立，并
收购 5,100,000.00 51.00% 自有 保工程有限责 长期 股权投资 0.00 0.00 否 2020 年 12 月 25 日
水务有限公司 处理 开展经营业务
任公司
西安顺元硕环
青铜峡市宝德华 环保水 已注册成立，并
收购 5,100,000.00 51.00% 自有 保工程有限责 长期 股权投资 0.00 -1,082,774.47 否 2020 年 12 月 18 日
陆水务有限公司 处理 开展经营业务
任公司
重庆财信合同能 合同能 已注册成立，并
收购 17,761,234.26 35.00% 自有 无 长期 股权投资 0.00 -2,445,530.65 否 2020 年 07 月 23 日
源管理有限公司 源管理 开展经营业务
合计 -- -- 177,073,369.26 -- -- -- -- -- -- 0.00 -65,970,166.39 -- -- --
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财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
4、金融资产投资
（1）证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2）衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
六、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□ 适用 √ 不适用
七、主要控股参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：元
公司类
公司名称 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
型
财信弘业
子公司 房地产开发 500,000,000.00 4,897,956,885.67 857,851,446.34 362,438,204.19 -74,232,412.34 -57,328,296.28
公司
棠城置业
子公司 房地产开发 100,000,000.00 1,553,426,412.78 129,091,563.34 248,610,890.73 3,108,833.89 1,564,382.63
公司
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财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
财信南宾
子公司 房地产开发 100,000,000.00 961,868,864.04 141,250,629.85 831,363,951.83 35,177,616.39 25,309,907.02
公司
重庆信创
子公司 房地产开发 20,000,000.00 252,156,001.99 8,296,376.72 1,030,028,893.71 16,334,560.95 12,208,228.06
公司
中梁坤维
子公司 房地产开发 100,000,000.00 430,337,855.50 221,647,909.43 966,770,304.63 200,096,582.52 150,176,314.22
公司
星界置业
子公司 房地产开发 10,000,000.00 3,505,073,062.27 844,170,256.37 254,535,202.81 38,458,100.23 21,511,414.92
公司
金楠商贸
子公司 房地产开发 10,000,000.00 2,167,378,064.75 13,975,230.59 -74,693,619.07 -56,024,769.41
公司
连云港财
子公司 房地产开发 100,000,000.00 2,517,931,012.51 2,517,931,012.51 1,105,118,645.96 36,181,440.25 27,549,981.12
信公司
威海国兴
子公司 房地产开发 50,000,000.00 1,578,161,318.82 247,286,613.50 958,161,488.76 307,076,423.22 230,390,415.33
公司
重庆瀚渝
子公司 环保 286,000,000.00 1,225,527,215.62 318,282,031.69 103,105,055.97 25,229,210.51 22,382,671.78
公司
华陆环保
子公司 环保 50,000,000.00 170,864,073.35 -115,581,960.18 19,108,237.97 32,701,361.22 37,502,591.77
公司
报告期内取得和处置子公司的情况
√ 适用 □ 不适用
公司名称 报告期内取得和处置子公司方式 对整体生产经营和业绩的影响
重庆财信仕达房地产开发有限公司 发起设立 无重大影响
重庆兴财北企业管理有限公司 发起设立 无重大影响
重庆智烨房地产经纪有限公司 发起设立 无重大影响
上海财信泰生房地产开发有限公司 发起设立 无重大影响
重庆渝财发建材有限责任公司 发起设立 无重大影响
重庆鑫财鑫建材有限公司 发起设立 无重大影响
天津金楠商贸有限公司 收购 情况说明 5
重庆智北房地产经纪有限公司 发起设立 无重大影响
东莞市财信房地产开发有限公司 发起设立 无重大影响
文水县宝德华陆水务有限公司 收购 情况说明 3
青铜峡市宝德华陆水务有限公司 收购 情况说明 3
湖南乾兴置业有限公司 注销清算 无重大影响
四川财信小镇文化产业发展有限公司 注销清算 无重大影响
财信佳兆业（北京）管理咨询有限公司 注销清算 无重大影响
台州丰润投资咨询有限公司 股权转让 无重大影响
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财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
主要控股参股公司情况说明
1、本期中梁坤维公司、重庆信创公司、威海国兴公司项目竣备交房，净利润增加。
2、本期财信南宾公司、连云港财信公司新增竣备，净利润增加。
3、因文水公司与政府签订回购协议，青铜峡公司与政府签订项目投资收益备忘录，上述两家公司的未来现金流可以偿还对
华陆环保公司的欠款，且本期将其收购，纳入合并范围，故华陆环保公司冲回原计提的对青铜峡公司和文水公司的应收款项
坏账，净利润增加。
4、财信弘业公司本期销售商业和车位，因为考虑市场行业因素，预计售价下降而计提存货跌价准备，导致利润减少。
5、金楠商贸公司本期处在开发建设阶段，主要为费用支出，从而导致利润减少。
八、公司控制的结构化主体情况
□ 适用 √ 不适用
九、公司未来发展的展望
（一）行业格局及趋势：
1、宏观经济方面：展望2021年，国际环境不确定、不稳定性因素仍较多，国外疫情持续发酵，预计国际经济大势仍不
明朗，或可影响国内经济回稳。国内经济稳步复苏，但经济结构发展不平衡、不充分问题仍值得关注，就业形势虽有好转，
但整体仍面临较大压力。进出口短期难以成为经济增长点，加上国内疫情持续反复影响，2021年经济走势应是宽货币+紧信
用并行模式，预计2021上半年经济表现将会较为稳定。
2、政策方面：全年房地产市场调控政策预计整体仍将保持连续性和稳定性，“房住不炒”、因城施策保障市场平稳运行。
3、房地产市场趋势：全国房地产市场发展节奏趋缓，城市分化特征将会更加明显。土地市场方面，“三道红线” 后具有
容量大、流速快特点的核心二线、强三线城市土拍竞争将更加激烈。而以“高门槛、慢周转”为特征的一线城市将成为头部房
企做利润的来源。销售市场方面，2020下半年受调控政策的收紧，调控成果显现，疫情积压的购房需求逐步释放，2021年整
体市场将进入平稳发展态势。全国销售面积小幅调整，销售均价平稳上涨，新开工维持高位，开发投资额中高速增长。城市
特征方面，两级分化特征将会更加明显，受全球疫情及经济情况影响，华东、华南经济发达区域的一线及受一线核心城市带
动的周边二线城市，客户保值增值意愿将会更为强烈，2021年将持续保持市场热度居高不下，且价格坚挺态势。同时，人口
流入型的二线城市，受人口置业需求的影响，则会保持高流量姿态。三四线城市受城市发展潜力，人口数量的制约，未来市
场成交呈现乏力趋势。客户需求方面，2021年全国房地产市场改善性需求将进一步增加，更加注重住宅的宜居舒适；经过新
冠疫情，客户对户型的尺度要求、户型结构及品质要求逐步提升。
未来我司需在产品竞争力方面进行持续深入的研究，以产品力及服务力为抓手，实现我司的品牌竞争力。
（二）公司发展战略：
公司战略发展重心以聚焦为导向，将集中精力与资源，深耕优势业务领域，做好自身优势业务，进一步提升公司经营管
理水平，围绕“有质量的规模化发展”为战略目标，区域策略聚焦核心都市圈、坚持区域深耕策略，强化运营力、组织力、产
品力建设，助力战略目标实现，具体匹配如下策略：
1、投资策略： 深化资源挖掘；聚焦7-20万㎡地块，以财务指标作为投资决策的最终衡量基础和依据；建立标准化、规
范化投资决策流程体系；对于新进入地区，以收并购、联合摘牌为主；成熟区域关注招拍挂市场机会，坚持逆周期调节策略，
同时重点关注收并购机会；城市更新为辅，注重风险管控及项目周期控制；产业勾地以机会型为主，短期内不考虑自主孵化
产业。
2、融资策略：提升现有融资资源深度，拓展新融资资源；逐步提升信用评级拓宽融资渠道与融资方式，降低融资难度；
优化融资结构平滑偿债压力，降低加权平均资本成本；强化供应链借款融资，充分调动借力上下游资源；强化内生融资，提
升自身造血能力。
3、产品策略：加强产品研究，在府系、阅系两条产品线的基础上逐步完善，产品迭代持续满足客户需求，打造明星产
31
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
品、精品项目奠定基础；打造产品标准化体系，实现品质保障、成本可控，保持市场竞争力。
4、品牌策略：夯实产品品牌，逐步树立公司品牌，形成产品带动品牌提升、品牌带动产品销售的发展闭环；产品品牌
层面采用多品牌策略，从推动规模逐步转变为提升效益；建立品牌展示体系，构建明确的品牌形象和高识别度；构建品牌立
体化传播模式，推动品牌传播；塑造文化品牌和企业家品牌，推动内容文化建设提升品牌软实力。
5、运营策略：以快周转模式为主，流程前置，业务并行，实现快速开工开盘，落实项目开发数字密码；项目前期阶段
重点关注现金流回正周期，通过以销定产等措施提高资金周转率，提高自有资金放大效益；后期稳健开发，重点关注工程质
量及成本控制。
（三）2021年经营计划：
1、整体经营思路
2021年将在公司战略的指引下，确保平稳运营，提升抗风险能力；在稳健经营的基础上谋求进一步发展。公司将通过组
织管理优化和专业提升，开展精细化管理，提高公司运营能力。
2、2021年核心经营策略
（1）在管理策略上苦修内功
在经营上下真功夫，抓精细化管理、抓业绩实现是核心主题，各专业条线精细化管理，各业务流程标准化，以业绩为核
心导向；
在商业模式上下苦功夫，尤其投融资层面实现新发展、营销管理上量价关系、速度、规模与利润间平衡、成本管控下苦
功夫；
在品牌、客户上下硬功夫，强化客户信心，强化财信品牌能力。
（2）在经营策略上保稳健、谋发展
去库存。多管齐下加快去化，创新财务视角去库存。第一，前端产品定位准确，做好市场预判及时市场调整；第二，防
止堆货销售，做到以销定产；第三，出台滞销产品去库存制度；第四是指定商办、滞重类资产的专项去化方案。
抓回款。抓回款是控制经营风险的关键。继续坚持回款小组的执行力度，回款政策及考核的执行到位。
降成本。一是成本管控，在降成本和出效果之间取得平衡。二是战略集采，与优秀供应商达成长期战略合作，以量换价
降低采购成本。三是费用管控层面，减少无效提升资金使用效率。
稳杠杆。结构化看待杠杆，洞察资本市场规律，确定最优策略。一是优化财务杠杆，降低财务杠杆仍是主调，平衡好几
大核心指标。二是加强合作杠杆，优化风险。
精准投资。在当前形势下，区域深耕、提高单城市产能是主流选择。2021年将聚焦战略区域，聚焦精准化、系统化能力
建设，把握宏观经济、区域轮动与投资节奏的关联，加大土地信息收集力度，实现城市深耕。并提高项目投资标准，严守投
资纪律是底线。
（四）公司面临的风险和应对措施
1、房地产领域
（1）房地产调控政策的风险。2020年国际形势动荡，新冠疫情肆虐，地产金融政策持续收紧，增加了房地产市场的难
度和不确定性。在此环境下，地产行业集中度持续提高，中小型房企生存压力加大。但行业整体向好，全年市场规模仍同比
提升，房地产作为中国经济压舱石的地位未变。公司将紧跟政府的指挥棒，顺应市场发展大势，优化资产结构，加强城市深
耕，提高公司竞争力，增强发展动力，向管理要效益，持续为股东创造价值。
（2）融资风险。房地产企业属于资金密集型和高杠杆企业。随着国家出台房企端“三道红线”及银行端“两道红线”，房
企融资持续收紧、融资成本不断上升，对公司的融资产生一定的影响。对此公司将继续拓宽融资渠道，强化与上下游合作伙
伴的关系，提高经营性融资，同时提升资金管理水平，满足公司发展和项目开发建设对资金的需求。
（3）销售及去库存风险。“房住不炒、因城施策”的政策主基调未变，各区域板块轮动趋势明显。公司布局成渝、京津
冀、长三角和大湾区四大区域，项目分布二三四线各级城市。公司将跟随市场轮动趋势，合理安排开发节奏，把握市场窗口
期，加强库存去化，在保证利润的同时扩大销售规模。
2、环保产业领域
（1）竞争加剧的风险。随着环保产业的整体发展，工业危废、工业零排放领域的竞争形式也会日趋激烈，公司也将面
临更严峻的挑战。
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财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
（2）资金风险。环保行业属于资金推动型行业，项目回款需要一定的周期，随着业务规模的扩张，加之政府财政收紧、
支付压力加大，一定时期内的资金需求较大。对此，公司也会积极拓宽融资渠道，加大融资力度，针对融资和回款制定详细
的短中期及长期资金规划。
十、接待调研、沟通、采访等活动情况
1、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
□ 适用 √ 不适用
公司报告期内未发生接待调研、沟通、采访等活动。
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财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
第五节 重要事项
一、公司普通股利润分配及资本公积金转增股本情况
报告期内普通股利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况
□ 适用 √ 不适用
公司近 3 年（包括本报告期）的普通股股利分配方案（预案）、资本公积金转增股本方案（预案）情况
1、经公司2019年4月24日召开的第十届董事会第五次会议审议，并经公司2019年5月21日召开的2018年年度股东大会批准，
公司2018年年度利润分配方案为：以公司截至2018年12月31日总股本1,100,462,170股为基数，向全体股东每10股派0.21元人
民币现金。本次权益分派股权登记日为：2019年7月4日，除权除息日为：2019年7月5日。
2、经公司2020年4月12日召开的第十届董事会第八次会议审议，并经公司2020年5月7日召开的2019年年度股东大会批准，公
司2019年年度权益分配方案为：以截至2019年12月31日总股本1,100,462,170股为基数，向全体股东每10股派发1.32元人民币
现金。本次权益分派股权登记日为：2020年5月20日，除权除息日为：2020年5月21日。
3、经公司2021年4月8日召开的十届董事会第十二次会议审议，公司2020年年度利润分配预案为：以公司截至2020年12月31
日总股本1,100,462,170股为基数，向全体股东每10股派0.21元人民币现金。本预案尚需提交公司股东大会审议通过。
公司近三年（包括本报告期）普通股现金分红情况表
单位：元
现金分红总额
现金分红金额 以其他方式现
分红年度合并 （含其他方
占合并报表中 以其他方式 金分红金额占
报表中归属于 现金分红总额 式）占合并报
现金分红金额 归属于上市公 （如回购股 合并报表中归
分红年度 上市公司普通 （含其他方 表中归属于上
（含税） 司普通股股东 份）现金分红 属于上市公司
股股东的净利 式） 市公司普通股
的净利润的比 的金额 普通股股东的
润 股东的净利润
率 净利润的比例
的比率
2020 年 23,109,705.57 115,941,869.46 19.93% 0.00 0.00% 23,109,705.57 19.93%
2019 年 145,261,006.44 108,540,301.37 133.83% 0.00 0.00% 145,261,006.44 133.83%
2018 年 23,107,900.13 113,723,165.55 20.32% 0.00 0.00% 23,107,900.13 20.32%
公司报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正但未提出普通股现金红利分配预案
□ 适用 √ 不适用
二、本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
√ 适用 □ 不适用
每 10 股送红股数（股） 0
每 10 股派息数（元）（含税） 0.21
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财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
分配预案的股本基数（股） 1,100,462,170
现金分红金额（元）（含税） 23,109,705.57
以其他方式（如回购股份）现金分红金额（元） 0.00
现金分红总额（含其他方式）（元） 23,109,705.57
可分配利润（元） 115,941,869.46
现金分红总额（含其他方式）占利润分配总额的
100.00%
比例
本次现金分红情况
公司发展阶段不易区分但有重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到 20％
利润分配或资本公积金转增预案的详细情况说明
经天健会计师事务所审计，公司 2020 年度合并层面实现归属于母公司股东的净利润为 115,941,869.46 元，加上年初未
分配利润 581,624,041.81 元，因会计政策变更调整 17,854,586.63 元，减去支付的普通股股利 145,243,945.03 元、提取的盈
余公积 783,612.17 元，年末未分配利润为 569,392,940.70 元。2020 年度母公司实现净利润为 7,836,121.66 元，提取 10%法
定盈余公积 783,612.17 元后，加上年初留存的未分配利润 192,710,856.99 元，减去当年已对股东的分配的利润 145,243,945.03
元，母公司 2020 年度可供分配利润为 54,519,421.45 元。公司拟以 2020 年末总股本 1,100,462,170 股为基数，向全体股东
每 10 股派发现金股利 0.21 元（含税），共计分配现金股利 23,109,705.57 元，剩余未分配利润结转下一年度。
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三、承诺事项履行情况
1、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末尚未履行完毕的承诺事项
√ 适用 □ 不适用
承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
根据财信渝中城项目开发情况，承诺 2022 年底前完成重庆中置物业发
展有限公司（以下简称“中置物业”）注销、经营范围（去掉房地产开发
业务）变更或转让；在注销、经营范围（去掉房地产开发业务）变更
或转让完成前，中置物业所开发的财信渝中城项目由财信发展进行托
重庆财信房 管，负责项目的整体经营，包括项目策划、设计、开发建设、销售、
地产开发有 交付等项目建设全过程；如中置物业股权转让，财信发展有优先选择
关于同业竞争、关
限公司;重庆 权；中置物业不再获取新的项目。如在 2022 年底前未完成中置物业注 2022 年 12 月
联交易、资产占用 2018 年 12 月 03 日 正在履行中
财信企业集 销或者营业范围变更，承诺人应在 2023 年 6 月 30 日前完成股权转让 31 日
方面的承诺
团有限公司; 的内部决策程序及股权转让的启动程序，财信发展完成行使或放弃优
卢生举 先收购权的董事会审议程序；如财信发展放弃优先收购权，在财信发
收购报告书或 展放弃优先收购权后 12 个月内在合适时机将其出售给与承诺人无关联
权益变动报告 的第三方。本承诺人承诺自本承诺生效之日起，如因本承诺人违反承
书中所作承诺 诺使财信发展遭受或产生损失或开支，本承诺人将在财信发展遭受或
产生损失或开支的 20 个工作日内，以现金方式进行赔偿。
根据财信沙滨城市项目开发情况，承诺 2024 年底前完成重庆市弘信投
资有限公司（以下简称“弘信投资”）注销、经营范围（去掉房地产开发
重庆财信房
业务）变更或转让；在注销、经营范围（去掉房地产开发业务）变更
地产开发有
关于同业竞争、关 或转让完成前，弘信投资所开发的财信沙滨城市项目由财信发展进行
限公司;重庆 2024 年 12 月
联交易、资产占用 托管，负责项目的整体经营，包括项目策划、设计、开发建设、销售、2018 年 12 月 03 日 正在履行中
财信企业集 31 日
方面的承诺 交付等项目建设全过程；如弘信投资股权转让，财信发展有优先选择
团有限公司;
权；弘信投资不再获取新的项目。如在 2024 年底前未完成弘信投资注
卢生举
销或者营业范围变更，承诺人应在 2025 年 6 月 30 日前完成股权转让
的内部决策程序及股权转让的启动程序，财信发展完成行使或放弃优
36
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先收购权的董事会审议程序；如财信发展放弃优先收购权，在财信发
展放弃优先收购权后 12 个月内在合适时机将其出售给与承诺人无关联
的第三方。本承诺人承诺自本承诺生效之日起，如因本承诺人违反承
诺使财信发展遭受或产生损失或开支，本承诺人将在财信发展遭受或
产生损失或开支的 20 个工作日内，以现金方式进行赔偿。
根据财信赖特与山项目开发情况，承诺 2024 年底前完成重庆财信恒力
置业有限公司（以下简称“财信恒力”）注销、经营范围（去掉房地产开
发业务）变更或转让；在注销、经营范围（去掉房地产开发业务）变
更或转让完成前，财信恒力所开发的财信赖特与山项目由财信发展进
重庆财信房 行托管，负责项目的整体经营，包括项目策划、设计、开发建设、销
地产开发有 售、交付等项目建设全过程；如财信恒力股权转让，财信发展有优先
关于同业竞争、关
限公司;重庆 选择权；财信恒力不再获取新的项目。如在 2024 年底前未完成财信恒 2024 年 12 月
联交易、资产占用 2018 年 12 月 03 日 正在履行中
财信企业集 力注销或者营业范围变更，承诺人应在 2025 年 6 月 30 日前完成股权 31 日
方面的承诺
团有限公司; 转让的内部决策程序及股权转让的启动程序，财信发展完成行使或放
卢生举 弃优先收购权的董事会审议程序；如财信发展放弃优先收购权，在财
信发展放弃优先收购权后 12 个月内在合适时机将其出售给与承诺人无
关联的第三方。本承诺人承诺自本承诺生效之日起，如因本承诺人违
反承诺使财信发展遭受或产生损失或开支，本承诺人将在财信发展遭
受或产生损失或开支的 20 个工作日内，以现金方式进行赔偿。
根据大足石刻影视文化有限责任公司（以下简称“大足影视”）及其大足
区龙水湖国际旅游度假区的旅游开发项目开发情况，承诺 2025 年底前
完成大足影视注销、经营范围（去掉房地产开发业务）变更或转让；
重庆财信房
在注销、经营范围（去掉房地产开发业务）变更或转让完成前，大足
地产开发有
关于同业竞争、关 影视所开发项目由财信发展进行托管，负责项目的整体经营，包括项
限公司;重庆 2025 年 12 月
联交易、资产占用 目策划、设计、开发建设、销售、交付等项目建设全过程；如大足影 2019 年 12 月 11 日 正在履行中
财信企业集 31 日
方面的承诺 视股权转让，财信发展有优先选择权；大足影视不再获取新的项目。
团有限公司;
如在 2025 年底前未完成大足影视注销或者营业范围变更，承诺人应在
卢生举
2026 年 6 月 30 日前完成股权转让的内部决策程序及股权转让的启动程
序，财信发展完成行使或放弃优先收购权的董事会审议程序；如财信
发展放弃优先收购权，在财信发展放弃优先收购权后 12 个月内在合适
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财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
时机将其出售给与承诺人无关联的第三方。本承诺人承诺自本承诺生
效之日起，如因本承诺人违反承诺使财信发展遭受或产生损失或开支，
本承诺人将在财信发展遭受或产生损失或开支的 20 个工作日内，以现
金方式进行赔偿。
重庆财信房
重庆恒宏置业有限公司系财信地产全资子公司，经营范围：房地产开
地产开发有
关于同业竞争、关 发、物业管理，销售建筑材料和装饰材料、五金、交电、金属材料。
限公司;重庆
联交易、资产占用 截至目前，重庆恒宏置业有限公司没有拟建、在建的房地产开发项目。2013 年 08 月 20 日 长期 正在履行中
财信企业集
方面的承诺 该公司不再获取新的房地产开发项目，从而避免与财信发展发生同业
团有限公司;
竞争
卢生举
重庆富黔房地产开发有限公司为财信地产的全资子公司。经营范围：
房地产开发，房屋销售，物业管理（凭资质证书执业）；农业及旅游业
重庆财信房 项目开发，销售建筑材料（不含危险化学品），装饰材料（不含危险化
地产开发有 学品），五金交电、百货；房地产中介咨询服务。截至目前，重庆富黔
关于同业竞争、关
限公司;重庆 房地产开发有限公司正在开发的项目为财信广场项目，无其他项目储
联交易、资产占用 2013 年 08 月 20 日 长期 正在履行中
财信企业集 备。重庆富黔房地产开发有限公司开发的财信广场项目中主要组成部
方面的承诺
团有限公司; 分写字楼的开发工作已经基本完成，注入上市公司已经不能为财信发
卢生举 展带来盈利增长点。财信广场项目开发结束后，重庆富黔房地产开发
有限公司将不再获取新的房地产开发项目，从而不再与财信发展存在
同业竞争。
鉴于财信发展收购重庆财信环境资源股份有限公司（以下简称“本公 1、2019 年 5 月 9 日
司”）下属的重庆瀚渝再生资源有限公司（以下简称“重庆瀚渝”、“标的 公司已收到财信环境
公司”）100%股权（以下简称“本次交易”），本公司已与财信发展签订 支付的 2018 年全部
其他对公司中 重庆财信环 《股权收购协议》，现做出业绩补偿承诺如下： 业绩承诺补偿款 2、
业绩承诺及补偿安 2021 年 12 月
小股东所作承 境资源股份 （一）业绩承诺内容 2017 年 11 月 22 日 890.06 万元。财信环
排 31 日
诺 有限公司 1、本次交易涉及的盈利承诺期为 2018 年、2019 年、2020 年和 2021 境已按承诺完成了
年。 2018 年的业绩补偿。
2、标的公司在业绩承诺期间应实现的合并报表归属于母公司的扣非前 2、2020 年 4 月 24 日
净利润如下：2018 年、2019 年、2020 年和 2021 年分别不低于 500 万 公司已收到重庆财信
38
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
元、1,000 万元、1,500 万元和 2,000 万元。标的公司净利润的实现情况 环境资源股份有限公
以财信发展指定的具有证券从业资格的会计师事务所审计后的结果为 司支付的 2019 年全
准。 部业绩承诺补偿款
（二）业绩承诺补偿 822.04 万元。重庆财
1、承诺期内，财信发展所聘请的审计机构应在承诺期各个会计年度结 信环境资源股份有限
束后的 4 个月内对标的公司进行审计，并出具专项审核报告。如在承 公司已按承诺完成了
诺期内，标的公司每年度截至当期期末累计实现的扣非前净利润总额 2019 年的业绩补偿。
低于截至当期期末累计承诺扣非前净利润总和，则本公司应在当年度
专项审核报告在指定媒体披露后的 10 个工作日内，以现金方式向财信
发展进行补偿。当年的补偿金额按照如下方式计算（在计算的补偿金
额小于 0 元时，按 0 元取值，即已经补偿的金额不冲回；如计算结果
出现小数，应舍去取整）：本公司当年应补偿金额＝（截至当期期末累
计承诺的扣非前净利润数－截至当期期末累计实现的扣非前净利润
数）÷承诺期内累计承诺的扣非前净利润之和×标的资产本次交易价格-
累计已补偿金额。
2、在任何情况下，本公司向财信发展支付的补偿总额总计不超过其在
本次股权转让中取得的股权转让对价总额。
重庆财信企业集团有限公司（以下简称“本公司”）持有重庆财信房地产 正在履行中。公司于
开发有限公司（以下简称“财信地产”）100%股权，财信地产为财信发 2021 年 4 月 2 日召开
展的控股股东。鉴于财信发展收购本公司下属的重庆瀚渝再生资源有 第十届董事会第三十
限公司 100%股权（以下简称“本次交易”），根据截至目前财信发展以 九次临时会议，审议
及本公司已持有的环保资产情况，为避免潜在同业竞争，本公司承诺： 通过了《关于公司放
重庆财信企 关于同业竞争、关
（1）本公司及直接或间接控制的子企业将避免直接或间接地从事与财 弃重庆财信实业有限
业集团有限 联交易、资金占用 2017 年 11 月 22 日 长期
信发展及其下属子公司从事的环保主营业务构成同业竞争的业务活 公司股权转让优先购
公司 方面的承诺
动，今后的任何时间亦不会直接或间接地以任何方式（包括但不限于 买权暨关联交易的议
在中国境内外通过投资、收购、联营、兼并、受托经营等方式）另行 案》，拟放弃财信集团
从事与财信发展及其下属子公司从事的主营业务存在实质性竞争且对 持股 97%的控股子公
上市公司经营成果产生较大影响的业务活动。其中，存在实质性竞争 司重庆市财信环保投
且对上市公司经营成果产生较大影响的业务活动具体包括 资股份有限公司的子
39
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
1）危险废物处理业务，属于环保行业细分的子行业：主要业务内容为 公司重庆财信环境资
产生危险废物的工业企业提供资源化处理或无害化处置服务，该业务 源股份有限公司持有
由上市公司本次交易拟收购的重庆瀚渝经营； 的重庆财信实业有限
2）工业废水处理业务，属于环保行业细分的子行业：主要业务内容包 公司 100%股权的优
括从事工业废水零排放业务（即分类回收废水中的各种有价值物料使 先购买权。该议案尚
处理后的系统排水达到生产回用标准）、对城市工业园区的污水处理开 需提交股东大会审
展水务 PPP 投资业务。 议。
（2）若本公司及下属企业未来从任何第三方获得的任何涉及上市公司
已有的环保主营业务，与上市公司从事的主营业务存在实质性竞争且
对上市公司经营成果产生较大影响的，则本公司及下属企业将立即通
知上市公司，在征得第三方允诺后，尽力将该商业机会让予上市公司。
（3）本公司及下属企业不会利用从上市公司了解或知悉的信息协助第
三方从事或参与上市公司从事的环保主营业务存在实质性竞争且对上
市公司经营成果产生较大影响的经营活动。
（4）若因本公司或下属企业违反上述承诺而导致上市公司权益受到损
害的，本公司将依法承担相应的赔偿责任。此外，本公司承诺，自本
次重庆瀚渝股权转让所涉及的工商变更登记完成后 60 个月内，如本公
司下属的环保资产盈利性和合规性符合《上市公司重大资产重组管理
办法》第十一条、第四十三条的相关规定，拟优先转让予财信发展或
其下属子公司。
重庆财信企业集团有限公司（以下简称“本公司”）持有重庆财信房地产
开发有限公司（以下简称“财信地产”）100%股权，财信地产为财信发
展的控股股东。鉴于财信发展收购本公司下属的重庆瀚渝再生资源有
重庆财信企 关于同业竞争、关 限公司 100%股权，为减少和规范收购完成后将来可能产生的关联交
业集团有限 联交易、资金占用 易，本公司承诺： 2017 年 11 月 22 日 长期 正在履行中
公司 方面的承诺 1、本公司及直接或间接控制的子企业将采取措施尽量避免和减少与财
信发展及其下属子公司之间的关联交易。
2、对于无法避免的关联交易，本公司保证本着公允、透明的原则，严
格履行关联交易决策程序和回避制度，同时按相关规定及时履行信息
40
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
披露义务。
3、本公司保证不利用关联交易非法转移上市公司的资金、利润，不利
用关联交易损害上市公司及非关联股东的利益；保证不利用股东地位
谋取不当利益或谋求与上市公司达成交易的优先权利，不以任何形式
损害上市公司及上市公司其他股东的合法权益；本公司及本公司关联
企业承诺不以借款、代偿债务、代垫款项或者其他方式违规占用上市
公司资金、资产，也不要求上市公司为本公司及本公司的关联企业进
行违规担保。
4、上述承诺在本公司作为上市公司控股股东期间长期有效，如违反上
述承诺给上市公司造成损失，本公司将依法承担相关责任。
对于公司购买西安宝德持有的华陆环保 60%股权事项中，华陆环保应
西安宝德自
收账款事项，西安宝德做出承诺：华陆环保将于 2018 年 12 月 31 日前 2018 年 12 月 报告期内已履行完
动化股份有 2017 年 09 月 28 日
收回 4900 万元应收账款，若届时实际收回部分不足 4900 万元的，则 31 日 毕。
限公司
实际收回金额与 4900 万元之间的差额，由西安宝德补足。
对于公司购买刘俐持有的华陆环保 10%股权事项中，华陆环保应收账
款 1540 万元事项，刘俐做出承诺：若 2020 年 3 月 31 日前华陆环保收
回的应收账款金额不足 1540 万元的 50%，则差额部分由刘俐承担补足
责任。为落实担保措施，刘俐同意在收到公司支付的首笔股权转让款 2020 年 3 月 报告期内已履行完
刘俐 2017 年 09 月 28 日
后 3 个工作日内将其持有的华陆环保 5%股权质押给公司，并负责办理 31 日 毕。
股权质押登记。若届时刘俐未能以现金方式承担差额补足责任，则刘
俐同意将与差额等值的股权无偿过户至公司名下（股权价值按当时市
场公允价格折算）。
承诺是否按时
是
履行
41
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预测及
其原因做出说明
√ 适用 □ 不适用
盈利预测资产 当期预测业绩 当期实际业绩 未达预测的原 原预测披露日 原预测披露索
预测起始时间 预测终止时间
或项目名称 （万元） （万元） 因（如适用） 期 引
重庆瀚渝再生 2018 年 01 月 2021 年 12 月 公司业务拓展 2017 年 11 月 http://www.cni
1,500 2,238.27
资源有限公司 01 日 31 日 达预期 14 日 nfo.com.cn
公司股东、交易对手方在报告年度经营业绩做出的承诺情况
√ 适用 □ 不适用
根据财信环境公司出具的《<股权收购协议>有关事项补充说明函》，财信环境公司承诺重庆瀚渝公司在在业绩承诺期间应
实现的合并报表归属于母公司的扣非前净利润如下：2018年、2019年、2020年和2021年分别不低于500.00万元、1,000.00万
元、1,500.00万元和2,000.00万元。如在承诺期内，重庆瀚渝公司每年度截至当期期末累计实现的扣非前净利润总额低于截至
当期期末累计承扣非前净利润总和，则财信环境公司应以现金方式向本公司进行补偿。
业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响
无
四、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金。
五、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
1. 重要会计政策变更
(1) 企业会计准则变化引起的会计政策变更
1) 公司自2020年1月1日起执行财政部修订后的《企业会计准则第14号——收入》(以下简称新收入准则)。根据相关新
旧准则衔接规定，对可比期间信息不予调整，首次执行日执行新准则的累积影响数追溯调整本报告期期初留存收益及财务报
表其他相关项目金额。
执行新收入准则对公司2020年1月1日财务报表的主要影响如下：
单位：元
资产负债表
项 目
2019年12月31日 新收入准则调整影响 2020年1月1日
存货 13,150,039,735.61 -14,719,035.16 13,135,320,700.45
合同资产 14,719,035.16 14,719,035.16
42
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
其他流动资产 729,667,336.38 40,140,538.14 769,807,874.52
预收款项 6,759,730,970.51 -6,759,730,970.51
合同负债 6,201,588,046.34 6,201,588,046.34
其他流动负债 558,142,924.17 558,142,924.17
递延所得税负债 12,210,193.19 10,035,134.54 22,245,327.73
未分配利润 581,624,041.81 17,854,586.63 599,478,628.44
少数股东权益 835,279,305.03 12,250,816.97 847,530,122.00
2) 公司自2020年1月1日起执行财政部于2019年度颁布的《企业会计准则解释第13号》，该项会计政策变更采用未来适
用法处理。
七、报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
八、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
报告期内新纳入合并财务报表范围的子公司共12家，分别是重庆财信仕达房地产开发有限公司、重庆兴财北企业管理有
限公司、重庆智烨房地产经纪有限公司、上海财信泰生房地产开发有限公司、重庆渝财发建材有限责任公司、重庆鑫财鑫建
材有限公司、天津金楠商贸有限公司、天津金楠置业有限公司、重庆智北房地产经纪有限公司、东莞市财信房地产开发有限
公司、青铜峡市宝德华陆水务有限公司、文水县宝德华陆水务有限公司。
报告期不再纳入合并财务报表范围的子公司有4家，分别是湖南乾兴置业有限公司、四川财信小镇文化产业发展有限公
司、财信佳兆业（北京）管理咨询有限公司、台州丰润投资咨询有限公司。
九、聘任、解聘会计师事务所情况
现聘任的会计师事务所
境内会计师事务所名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬（万元） 70
境内会计师事务所审计服务的连续年限 3
境内会计师事务所注册会计师姓名 李青龙、刘静亚
境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限 3
境外会计师事务所名称（如有） 无
境外会计师事务所报酬（万元）（如有） 0
境外会计师事务所审计服务的连续年限（如有） 无
境外会计师事务所注册会计师姓名（如有） 无
境外会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限（如有） 无
当期是否改聘会计师事务所
□ 是 √ 否
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财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况
√ 适用 □ 不适用
经公司董事会、股东大会审议通过，公司聘请天健会计师事务所（特殊普通合伙）为公司内部控制审计机构，2020年度审计
费用为25万元。
十、年度报告披露后面临退市情况
□ 适用 √ 不适用
十一、破产重整相关事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
十二、重大诉讼、仲裁事项
□ 适用 √ 不适用
本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。
十三、处罚及整改情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在处罚及整改情况。
十四、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
□ 适用 √ 不适用
十五、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。
44
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
十六、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
√ 适用 □ 不适用
关联
占同类交 是否超 可获得的
关联交易 关联交易定 关联交 关联交易金 获批的交易 交易
关联交易方 关联关系 关联交易内容 易金额的 过获批 同类交易 披露日期 披露索引
类型 价原则 易价格 额（万元） 额度（万元） 结算
比例 额度 市价
方式
2020 年 04 月
财信智慧生活服务 受同一最终控制方 接受物业
接受物业服务 市场化原则 2,229.39 2,229.39 59.81% 2,928.8 否 转账 2,229.39 14 日、2020
集团有限公司 控制的其他企业 服务
年 11 月 14 日
北京国兴三吉利物
受同一最终控制方 接受物业 2020 年 04 月
业管理有限责任公 接受物业服务 市场化原则 833.52 833.52 22.36% 836.04 否 转账 833.52
控制的其他企业 服务 14 日
司连云港分公司
北京国兴三吉利物
受同一最终控制方 接受物业 2020 年 04 月
业管理有限责任公 接受物业服务 市场化原则 151.20 151.2 4.06% 151.2 否 转账 151.20
控制的其他企业 服务 14 日
司威海分公司
http://www.c
重庆恒宏置业有限 受同一最终控制方 接受租赁 2020 年 04 月 ninfo.com.c
接受租赁服务 市场化原则 70.63 70.63 6.63% 86.52 否 转账 70.63
公司 控制的其他企业 服务 14 日 n
重庆财信环境资源 受同一最终控制方 2020 年 04 月
接受服务 接受服务 市场化原则 1.66 1.66 0.03% 否 转账 1.66
股份有限公司 控制的其他企业 14 日
重庆财信环境资源 受同一最终控制方 2020 年 04 月
货物销售 货物销售 市场化原则 25.11 25.11 0.45% 否 转账 25.11
股份有限公司 控制的其他企业 388.79 14 日
重庆市财信纬联环
受同一最终控制方 2020 年 04 月
保运营管理有限公 货物销售 货物销售 市场化原则 32.92 32.92 0.59% 否 转账 32.92
控制的其他企业 14 日
司
45
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
重庆泽信环保有限 受同一最终控制方 2020 年 04 月
货物销售 货物销售 市场化原则 28.82 28.82 0.52% 否 转账 28.82
公司 控制的其他企业 14 日
重庆市威嘉环境污 受同一最终控制方 2020 年 04 月
货物销售 货物销售 市场化原则 5.43 5.43 0.10% 否 转账 5.43
染治理有限公司 控制的其他企业 14 日
荣县瑞信环境科技 受同一最终控制方 2020 年 04 月
货物销售 货物销售 市场化原则 37.85 37.85 0.68% 否 转账 37.85
有限公司 控制的其他企业 14 日
贵州省嘉泽环保有 受同一最终控制方 2020 年 04 月
货物销售 货物销售 市场化原则 4.38 4.38 0.08% 否 转账 4.38
限公司 控制的其他企业 14 日
http://www.c
雅安德雅环境科技 受同一最终控制方 2020 年 04 月
货物销售 货物销售 市场化原则 13.84 13.84 0.25% 否 转账 13.84 ninfo.com.c
有限公司 控制的其他企业 14 日
n
柘城财信大科环境 受同一最终控制方 2020 年 04 月
货物销售 货物销售 市场化原则 82.33 82.33 1.48% 否 转账 82.33
有限公司 控制的其他企业 14 日
重庆信维环保有限 受同一最终控制方 2020 年 04 月
货物销售 货物销售 市场化原则 3.46 3.46 0.06% 否 转账 3.46
公司 控制的其他企业 14 日
重庆财信控股集团 受同一最终控制方 2020 年 04 月
采购商品 采购商品 市场化原则 21.18 21.18 100.00% 否 转账 21.18
有限公司 控制的其他企业 14 日
重庆财信房地产开 受同一最终控制方 2019 年 07 月
受托管理 受托管理 市场化原则 1,037.89 1,037.89 100.00% 否 转账 1,037.89
发有限公司 控制的其他企业 30 日
合计 -- -- 4,579.61 -- 4,391.35 -- -- -- -- --
大额销货退回的详细情况 无
公司于 2020 年 4 月 12 日召开第十届董事会第八次会议，审议通过了《关于公司 2020 年度日常关联交易预计的
议案》，公司于 2020 年 11 月 13 日召开第十届董事会第三十四次临时会议，审议通过了《关于增加公司 2020 年
按类别对本期将发生的日常关联交易进行总金额预计的，在报告期
度日常关联交易预计额度的议案》，鉴于公司日常关联交易的持续发生，公司预计 2020 年度与相关关联方发生日
内的实际履行情况（如有）
常交易额为 4,391.35 万元（其中，相关关联方均系同一控制下的关联人）。经统计，公司 2020 年年度日常实际发
生的上述该等关联交易总金额为 3,541.72 万元（不含受托管理费）。
交易价格与市场参考价格差异较大的原因（如适用） 无
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财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易
√ 适用 □ 不适用
转让资产 转让资产
关联交易 关联交易 关联交易 转让价格 关联交易 交易损益
关联方 关联关系 的账面价 的评估价 披露日期 披露索引
类型 内容 定价原则 （万元） 结算方式 （万元）
值（万元）值（万元）
受同一最 http://ww
财信环境 按账面净 2020 年
终控制方 w.cni
资源股份 股权收购 股权收购 资产平价 1,776.12 - 1,776.12 转账 0 07 月 23
控制的其 nfo.com.c
有限公司 转让 日
他企业 n
转让价格与账面价值或评估价值差异较
不适用
大的原因（如有）
对公司经营成果与财务状况的影响情况 无重大影响
如相关交易涉及业绩约定的，报告期内
不适用
的业绩实现情况
3、共同对外投资的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
4、关联债权债务往来
√ 适用 □ 不适用
是否存在非经营性关联债权债务往来
□ 是 √ 否
公司报告期不存在非经营性关联债权债务往来。
5、其他重大关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无其他重大关联交易。
十七、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1）托管情况
√ 适用 □ 不适用
托管情况说明
本公司2019年第五次临时股东大会审议通过了《关于国兴建业公司与重庆财信房地产开发有限公司签署<房地产开发项目管
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财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
理服务合同>暨关联交易的议案》，重庆财信房地产开发有限公司将持有的恒力置业-赖特与山项目、弘信投资-沙滨城项目、
中置物业-渝中城项目，重庆财信房地产开发有限公司全资股东重庆财信企业集团有限公司持有的大足影视公司-龙水湖度假
项目四个项目委托给国兴建业公司经营，托管时间为2019年3月26日至2020年12月31日。双方约定托管费收入按项目销售额
提成，签约销售额10亿元（含）以下部分按2%的标准收取委托管理服务费，签约销售额10亿元以上部分按照1.8%收取。该
交易定价为协议定价。
为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的项目
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的托管项目。
（2）承包情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在承包情况。
（3）租赁情况
√ 适用 □ 不适用
租赁情况说明
本年度，实现租赁收入为1,060,103.33元，其中棠城置业公司的海棠国际项目租赁收入379,429.05元，南宾置业公司的财信城
项目租赁收入680,674.28元。
为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的项目
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的租赁项目。
2、重大担保
√ 适用 □ 不适用
（1）担保情况
单位：万元
公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
是否 是否为
担保额度相关公 实际担保
担保对象名称 担保额度 实际发生日期 担保类型 担保期 履行 关联方
告披露日期 金额
完毕 担保
重庆兴农融资担保集
2018 年 12 月 13 日 20,000 2018 年 12 月 28 日 16,000 连带责任保证 3年 否 否
团有限公司
重庆峨克门窗幕墙工
2020 年 09 月 01 日 1,000 2020 年 09 月 28 日 1,000 连带责任保证 1年 否 否
程有限公司
重庆梵与环境艺术有
2020 年 09 月 01 日 1,000 2020 年 09 月 28 日 1,000 连带责任保证 1年 否 否
限公司
48
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
重庆市万旭园林绿化
2020 年 09 月 01 日 1,000 2020 年 09 月 28 日 1,000 连带责任保证 1年 否 否
工程有限公司
报告期内审批的对外担保额度合计 报告期内对外担保实际发
3,000 3,000
（A1） 生额合计（A2）
报告期末已审批的对外担保额度合计 报告期末实际对外担保余
23,000 19,000
（A3） 额合计（A4）
公司对子公司的担保情况
是否 是否为
担保额度相关公 实际担保
担保对象名称 担保额度 实际发生日期 担保类型 担保期 履行 关联方
告披露日期 金额
完毕 担保
财信弘业公司 2017 年 10 月 27 日 50,000 2017 年 10 月 31 日 0 连带责任保证 2年 是 否
重庆瀚渝 2018 年 07 月 19 日 5,000 2018 年 07 月 17 日 0 连带责任保证 3年 是 否
棠城商管/棠城置业
2018 年 05 月 04 日 20,000 2018 年 05 月 11 日 0 连带责任保证 3年 是 否
公司
棠城置业公司 2018 年 03 月 16 日 22,000 2018 年 06 月 12 日 0 连带责任保证 2年 是 否
财信弘业公司 2018 年 11 月 17 日 30,000 2018 年 11 月 28 日 0 连带责任保证 1年 是 否
合同能源公司 2019 年 01 月 22 日 1,000 2018 年 12 月 29 日 0 连带责任保证 2年 是 否
财兴建材公司 2019 年 05 月 28 日 1,000 2019 年 05 月 28 日 0 连带责任保证 2年 是 否
重庆瀚渝公司 2019 年 07 月 11 日 7,500 2019 年 07 月 12 日 0 连带责任保证 1年 是 否
石家庄财信公司 2019 年 07 月 16 日 27,000 2019 年 08 月 08 日 0 连带责任保证 15 个月 是 否
财信弘业公司 2019 年 09 月 26 日 25,000 2019 年 10 月 24 日 0 连带责任保证 1年 是 否
合同能源公司 2019 年 12 月 20 日 15,000 2019 年 12 月 26 日 0 连带责任保证 1年 是 否
弘业房地产 2020 年 06 月 24 日 30,000 2020 年 06 月 24 日 0 连带责任保证 1年 是 否
重庆瀚渝公司 2018 年 10 月 17 日 35,000 2018 年 10 月 18 日 6,000 连带责任保证 3年 否 否
财信南宾公司 2018 年 12 月 12 日 34,200 2018 年 12 月 14 日 17,100 连带责任保证 3年 否 否
连云港财信公司 2019 年 01 月 22 日 100,000 2019 年 01 月 23 日 30,000 连带责任保证 2年 否 否
兴财茂置业 2019 年 05 月 06 日 25,500 2019 年 05 月 08 日 12,750 连带责任保证 3年 否 否
兴信置业 2019 年 05 月 14 日 22,000 2019 年 05 月 28 日 18,000 连带责任保证 3年 否 否
连云港财信公司 2019 年 09 月 10 日 30,000 2019 年 09 月 12 日 21,000 连带责任保证 3年 否 否
财信投资发展公司 2019 年 11 月 30 日 12,000 2019 年 12 月 20 日 12,000 连带责任保证 3年 否 否
合同能源公司 2019 年 12 月 20 日 8,000 2020 年 12 月 18 日 8,000 连带责任保证 1年 否 否
重庆瀚渝公司 2020 年 01 月 03 日 14,000 2019 年 12 月 27 日 14,000 连带责任保证 2年 否 否
星界置业公司 2020 年 01 月 17 日 28,800 2020 年 01 月 14 日 23,760 连带责任保证 3年 否 否
镇江鑫城公司 2020 年 02 月 22 日 50,000 2020 年 02 月 21 日 45,500 连带责任保证 1年 否 否
重庆瀚渝公司 2020 年 01 月 08 日 1,000 2020 年 03 月 19 日 1,000 连带责任保证 18 个月 否 否
重庆国兴商管 2020 年 01 月 08 日 1,000 2020 年 03 月 20 日 1,000 连带责任保证 18 个月 否 否
49
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
连云港财信公司 2020 年 04 月 14 日 65,600 2020 年 04 月 24 日 65,600 连带责任保证 18 个月 否 否
重庆瀚渝公司 2020 年 05 月 28 日 10,200 2020 年 05 月 29 日 5,400 连带责任保证 1年 否 否
财信弘业公司 2020 年 06 月 29 日 30,000 2020 年 07 月 24 日 4,238 连带责任保证 1年 否 否
重庆瀚渝公司 2020 年 07 月 31 日 6,000 2020 年 08 月 07 日 5,079.89 连带责任保证 3年 否 否
财信弘业公司 2020 年 08 月 28 日 27,000 2020 年 08 月 28 日 19,000 连带责任保证 1年 否 否
合同能源公司 2020 年 12 月 18 日 1,000 2020 年 12 月 18 日 1,000 连带责任保证 1年 否 否
重庆财兴建材有限公
2020 年 12 月 18 日 1,000 2020 年 12 月 18 日 1,000 连带责任保证 1年 否 否
司
合同能源公司 2020 年 12 月 18 日 5,000 2020 年 12 月 22 日 5,000 连带责任保证 2年 否 否
仕达房地产公司 2020 年 12 月 22 日 9,500 2020 年 12 月 25 日 9,500 连带责任保证 1年 否 否
报告期内审批对子公司担保额度合计 报告期内对子公司担保实
280,100 187,077.89
（B1） 际发生额合计（B2）
报告期末已审批的对子公司担保额度合 报告期末对子公司实际担
750,300 325,927.89
计（B3） 保余额合计（B4）
子公司对子公司的担保情况
是否 是否为
担保额度相关公 实际担保
担保对象名称 担保额度 实际发生日期 担保类型 担保期 履行 关联方
告披露日期 金额
完毕 担保
重庆瀚渝 2018 年 07 月 19 日 5,000 2018 年 07 月 17 日 0 连带责任保证 3年 是 否
棠城置业公司 2018 年 12 月 18 日 40,800 2018 年 12 月 28 日 0 连带责任保证 2年 是 否
合同能源公司 2019 年 12 月 20 日 15,000 2019 年 12 月 26 日 0 连带责任保证 1年 是 否
重庆瀚渝公司 2018 年 10 月 17 日 35,000 2018 年 10 月 18 日 6,000 连带责任保证 3年 否 否
财信南宾公司 2018 年 12 月 12 日 34,200 2018 年 12 月 14 日 17,100 连带责任保证 3年 否 否
连云港财信公司 2019 年 09 月 10 日 30,000 2019 年 09 月 12 日 21,000 连带责任保证 3年 否 否
合同能源公司 2019 年 12 月 20 日 8,000 2020 年 12 月 18 日 8,000 连带责任保证 1年 否 否
连云港财信公司 2020 年 04 月 14 日 65,600 2020 年 04 月 24 日 65,600 连带责任保证 18 个月 否 否
重庆瀚渝公司 2020 年 07 月 31 日 6,000 2020 年 08 月 07 日 5,079.89 连带责任保证 3年 否 否
合同能源公司 2020 年 12 月 18 日 5,000 2020 年 12 月 22 日 5,000 连带责任保证 2年 否 否
报告期内审批对子公司担保额度合计 报告期内对子公司担保实
76,600 83,679.89
（C1） 际发生额合计（C2）
报告期末已审批的对子公司担保额度合 报告期末对子公司实际担
244,600 127,779.89
计（C3） 保余额合计（C4）
公司担保总额（即前三大项的合计）
报告期内审批担保额度合计 报告期内担保实际发生额
359,700 273,757.78
（A1+B1+C1） 合计（A2+B2+C2）
报告期末已审批的担保额度合计 1,017,900 报告期末实际担保余额合 472,707.78
50
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
（A3+B3+C3） 计（A4+B4+C4）
实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资产的比例 240.22%
其中：
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债务担保余额
453,707.78
（E）
担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 0
上述三项担保金额合计（D+E+F） 453,707.78
对未到期担保，报告期内已发生担保责任或可能承担连带清偿责任的
无
情况说明（如有）
违反规定程序对外提供担保的说明（如有） 无
采用复合方式担保的具体情况说明
无
（2）违规对外担保情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
3、委托他人进行现金资产管理情况
（1）委托理财情况
√ 适用 □ 不适用
报告期内委托理财概况
单位：万元
具体类型 委托理财的资金来源 委托理财发生额 未到期余额 逾期未收回的金额
银行理财产品 自有资金 13,900 4,200 0
信托理财产品 自有资金 100 0 0
合计 14,000 4,200 0
单项金额重大或安全性较低、流动性较差、不保本的高风险委托理财具体情况
□ 适用 √ 不适用
委托理财出现预期无法收回本金或存在其他可能导致减值的情形
□ 适用 √ 不适用
（2）委托贷款情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托贷款。
51
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
4、日常经营重大合同
□ 适用 √ 不适用
5、其他重大合同
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
十八、社会责任情况
1、履行社会责任情况
报告期内，公司遵纪守法，合规经营，在追求经济效益的同时，注重认真履行对股东、职工、债权人、消费者等方面应
尽的责任和义务，并努力为社会公益事业做出力所能及的贡献。 在保障股东特别是中小股东利益方面，公司根据相关法律
法规，不断完善、加强内部制度的建设，建立了较为完善的内控体系，形成了以股东大会、董事会和监事会相互制衡的公司
治理结构与规范运作机制，严格规范股东大会、董事会、监事会和总经理的权利、义务及职责范围，公司在召开股东大会决
策重大事项时，依法提供网络投票方式，最大限度维护中小投资者权益。
报告期内，自新型冠状病毒肺炎疫情爆发以来，公司高度重视，密切关注新型冠状病毒疫情的进展，及时布置防控措施，
全力以赴保障职工群众的生命健康安全。为切实履行上市公司社会责任，经公司第十届董事会第二十二次临时会议批准，公
司（含全资、控股子公司）以自有资金向重庆市慈善总会捐赠200万元用于新型冠状病毒肺炎疫情防控，积极承担社会责任。
2、履行精准扶贫社会责任情况
公司报告年度暂未开展精准扶贫工作，也暂无后续精准扶贫计划。
3、环境保护相关的情况
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位
√ 是 □ 否
主要污染物
公司或子公 排放口分布 执行的污染 核定的排放 超标排放情
及特征污染 排放方式 排放口数量 排放浓度 排放总量
司名称 情况 物排放标准 总量 况
物的名称
污水综合排
放标准》
厂区污水总
PH 值 间接排放 1 6-9mg/L （GB8978- / / 未超标
排放口
1996）三级
重庆市瀚渝
标准
再生资源有
污水综合排
限公司
放标准》
厂区污水总
化学需氧量 间接排放 1 500mg/L （GB8978- 2.39 吨 3.07 吨/年 未超标
排放口
1996）三级
标准
52
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
污水综合排
放标准》
厂区污水总
悬浮物 间接排放 1 400mg/L （GB8978- 0.394 吨 1.02 吨/年 未超标
排放口
1996）三级
标准
污水综合排
放标准》
厂区污水总
石油类 间接排放 1 20mg/L （GB8978- 0.00478 吨 0.016 吨/年 未超标
排放口
1996）三级
标准
污水综合排
放标准》
厂区污水总
动植物油 间接排放 1 100mg/L （GB8978- 0.00228 吨 / 未超标
排放口
1996）三级
标准
污水综合排
放标准》
厂区污水总
总铜 间接排放 1 0.5mg/L （GB8978- 0.00092 吨 0.011 吨/年 未超标
排放口
1996）三级
标准
重庆市瀚渝
再生资源有 《污水综合
限公司 排放标准》
厂区污水总 0.0000206 0.0005 吨/
总氰化物 间接排放 1 0.5mg/L （GB8978- 未超标
排放口 吨 年
1996）三级
标准
《污水排入
城市下水道
厂区污水总
氨氮 间接排放 1 45mg/L 水质标准》 0.1412 吨 0.41 吨/年 未超标
排放口
（CJ343-20
10）
《上海市污
水综合排放
厂区污水总
总锡 间接排放 1 5mg/L 标准》 0.000166 吨 0.007 吨/年 未超标
排放口
（DB31/19
9-1997）
《污水综合
排放标准》
厂区污水总
总镍 间接排放 1 1mg/L （GB8978- 0.000144 吨 0.014 吨/年 未超标
排放口
1996）三级
标准
53
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
恶臭污染物
含铜蚀刻液 ≤4.9 毫克/
排放标准
氨 有组织排放 1 反应槽废气 立方米/小 0.0542 吨 1.15 吨/年 未超标
（GB14554
排放口 时平均
-93）
《大气污染
物综合排放
含铜蚀刻液
120 毫克/立 标准》
颗粒物 有组织排放 1 干燥废气排 0.0208 吨 / 未超标
方米 （GB16297
放口
－1996）二
级标准
《大气污染
45 毫克/立
物综合排放
含铜、含镍 方米（≤1.5
标准》
硫酸雾 有组织排放 1 污泥处理废 毫克/立方 0.0408 吨 / 未超标
（GB16297
气排放口 米/小时平
－1996）二
均）
级标准
《大气污染
240 毫克/立
退锡废液、 物综合排放
方米（≤0.77
废酸废碱处 标准》
氮氧化物 有组织排放 1 毫克/立方 0.622 吨 0.864 吨/年 未超标
重庆市瀚渝 理废气排放 （GB16297
米/小时平
再生资源有 口 －1996）二
均）
限公司 级标准
《大气污染
45 毫克/立
退锡废液、 物综合排放
方米（≤1.5
废酸废碱处 标准》
硫酸雾 有组织排放 1 毫克/立方 0.078 吨 1.18 吨/年 未超标
理废气排放 （GB16297
米/小时平
口 －1996）二
均）
级标准
《大气污染
100 毫克/立
退锡废液、 物综合排放
方米（≤0.26
废酸废碱处 标准》
氯化氢 有组织排放 1 毫克/立方 0.474 吨 0.48 吨/年 未超标
理废气排放 （GB16297
米/小时平
口 －1996）二
均）
级标准
《大气污染
120 毫克/立
废线路板处 物综合排放
方米（≤3.5
理 PCB 分 标准》
颗粒物 有组织排放 1 毫克/立方 已报停 / 未超标
离废气排放 （GB16297
米/小时平
口 －1996）二
均）
级标准
54
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
《大气污染
120 毫克/立
废线路板处 物综合排放
方米（≤10
理 PCB 回 标准》
非甲烷总烃 有组织排放 1 毫克/立方 0.084 吨 / 未超标
收废气排放 （GB16297
米/小时平
口 －1996）二
均）
级标准
《大气污染
120 毫克/立
废线路板处 物综合排放
方米（≤3.5
理 PCB 回 标准》
颗粒物 有组织排放 1 毫克/立方 0.08 吨 2.33 吨/年 未超标
收废气排放 （GB16297
米/小时平
口 －1996）二
均）
级标准
《大气污染
120 毫克/立
物综合排放
方米（≤3.5
废油回收系 标准》
非甲烷总烃 有组织排放 1 毫克/立方 0.00638 吨 0.36 吨/年 未超标
统排放口 （GB16297
米/小时平
－1996）二
均）
级标准
恶臭污染物
（≤4.9 毫克
重庆市瀚渝 氨 废油回收系 排放标准
有组织排放 1 /立方米/小 0.0354 吨 / 未超标
再生资源有 统排放口 （GB14554
时平均）
限公司 -93）
《锅炉大气
污染物排放
锅炉废气排 50 毫克/立
二氧化硫 有组织排放 1 标准》 未检出 0.61 吨/年 未超标
放口 方米
（GB13271
-2014）
《锅炉大气
污染物排放
锅炉废气排 200 毫克/立
氮氧化物 有组织排放 1 标准》 0.1314 吨 2.98 吨/年 未超标
放口 方米
（GB13271
-2014）
《锅炉大气
污染物排放
锅炉废气排 20 毫克/立
颗粒物 有组织排放 1 标准》 0.013 吨 0.45 吨/年 未超标
放口 方米
（GB13271
-2014）
《工业企业
昼间（分贝）厂界环境噪
厂（场）界 声排放标
噪声 / / 65、夜间（分 / / 未超标
点位置 准》
贝）65 (GB12348-2
008)3 类
55
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
防治污染设施的建设和运行情况
按项目环评及环保“三同时”设计备案要求完成了各项污染物防治设施的建设，运行正常。
建设项目环境影响评价及其他环境保护行政许可情况
1、获得重庆市建设项目环境影响评价文件批准书（渝（双）环准[2015]003号）。
2、获得重庆市双桥经开区生态环境局颁发的排污许可证，证书编号：91500111083084691L001W;有效期限：2019年12月25
日至2022年12月24日。
3、2019年10月获得最新危险废物经营许可证，编号：CQ5001630022，有效期至2022年10月15日。
突发环境事件应急预案
按照国家环境保护法律法规要求，公司组织修订了《重庆瀚渝再生资源有限公司突发环境事件风险评估报告》、《重庆
瀚渝再生资源有限公司突发环境事件应急预案》，并通过专家评审报政府部门备案。备案机关与备案号：双桥经开区生态环
境局，备案号：5001912020100003/500191-2020-022-M。
环境自行监测方案
公司依据环境自行监测指南的要求，制定自行监测方案，明确了检测点位及监测频率。并严格按照国家环境监测技术规范和
环境监测管理规定的要求开展自行监测，定期进行数据比对监测。
其他应当公开的环境信息
公司不存在其他应公开的环境信息。
其他环保相关信息
公司不存在需要披露的其他环保信息。
十九、其他重大事项的说明
√ 适用 □ 不适用
1、华陆环保公司股权收购协议履行情况
2017年9月28日，本公司与西安宝德公司签订了《股权转让协议》，西安宝德自动化股份有限公司将持有的华陆环保公
司60.00%股权以7,800.00万元的价格转让给本公司。协议中约定，截至2017年8月31日，华陆环保公司应收账款净额约为
6,440.00万元。西安宝德公司承诺，华陆环保公司将于2018年12月31日前收回4,900.00万元应收账款，若届时实际收回部分
不足4,900.00万元的，差额由西安宝德公司补足。本公司根据应收账款的回款进度支付西安宝德公司股权转让款。
2017年9月28日，本公司与刘俐签订了《股权转让协议》，刘俐将持有的华陆环保公司10.00%股权以1,300.00万元的价
格转让给本公司。协议中约定，上述应收账款净额6,440.00万元减除4,900.00万元后，尚余1,540.00万元，刘俐承诺，若2020
年3月31日前华陆环保公司收回的应收账款金额不足前述1,540.00万元的50%，则差额部分由刘俐承担补足责任。本公司根据
应收账款的回款进度支付刘俐股权转让款。
2020年本公司与西安宝德、刘俐确认了承诺的应收账款的回款金额。根据《股权转让协议》的约定，本公司与西安宝
德和刘俐确认了应支付的股权转让款后，无需支付部分款项。2020年本公司与西安宝德公司、刘俐分别签订履约协议书，协
议约定本公司应支付给西安宝德公司和刘俐的股权转让款与本公司应收西安宝德公司和刘俐的应收账款差额补足款相互冲
抵，履约协议签订后，本公司与西安宝德公司、刘俐就华陆环保公司股权转让协议不存在任何债权债务关系。本公司因此确
认投资收益20,252,957.60元。
2、 母公司股权质押情况
截至2020年12月31日，财信房地产公司持有公司股份678,220,207股，占公司总股本的61.63%；处于质押状态的股份为
668,220,207股，占其所持公司股份总数的98.53%，占公司股份总数的60.72%。
二十、公司子公司重大事项
□ 适用 √ 不适用
56
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
第六节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
1、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
数量 比例 发行新股 送股 公积金转股 其他 小计 数量 比例
一、有限售条件股份 254,353,151 23.11% 0 0 0 0 0 254,353,151 23.11%
1、国家持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
2、国有法人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
3、其他内资持股 254,353,151 23.11% 0 0 0 0 0 254,353,151 23.11%
其中：境内法人持股 253,288,301 23.01% 0 0 0 0 0 253,288,301 23.01%
境内自然人持股 1,064,850 0.10% 0 0 0 0 0 1,064,850 0.10%
4、外资持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
其中：境外法人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
境外自然人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
二、无限售条件股份 846,109,019 76.89% 0 0 0 0 0 846,109,019 76.89%
1、人民币普通股 846,109,019 76.89% 0 0 0 0 0 846,109,019 76.89%
2、境内上市的外资股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
3、境外上市的外资股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
4、其他 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
三、股份总数 1,100,462,170 100.00% 0 0 0 0 0 1,100,462,170 100.00%
股份变动的原因
□ 适用 √ 不适用
股份变动的批准情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动的过户情况
□ 适用 √ 不适用
股份回购的实施进展情况
□ 适用 √ 不适用
采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
57
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
□ 适用 √ 不适用
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□ 适用 √ 不适用
2、限售股份变动情况
□ 适用 √ 不适用
二、证券发行与上市情况
1、报告期内证券发行（不含优先股）情况
□ 适用 √ 不适用
2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明
□ 适用 √ 不适用
3、现存的内部职工股情况
□ 适用 √ 不适用
三、股东和实际控制人情况
1、公司股东数量及持股情况
单位：股
年度报告披露日
报告期末表决权
年度报告披露日 前上一月末表决
报告期末普通 恢复的优先股股
55,335 前上一月末普通 53,365 0 权恢复的优先股 0
股股东总数 东总数（如有）（参
股股东总数 股东总数（如有）
见注 8）
（参见注 8）
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况
报告期内 持有有限售 持有无限售 质押或冻结情况
报告期末持
股东名称 股东性质 持股比例 增减变动 条件的股份 条件的股份
股数量 股份状态 数量
情况 数量 数量
重庆财信房地产
境内非国有法人 61.63% 678,220,207 0 253,288,301 424,931,906 质押 668,220,207
开发有限公司
黄炳辉 境内自然人 0.27% 2,963,000 2963000 2,963,000
高候钟 境内自然人 0.23% 2,500,650 2499550 2,500,650
颜润桥 境内自然人 0.22% 2,384,300 1441000 2,384,300
熊建标 境内自然人 0.21% 2,278,600 2278600 2,278,600
58
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
刘凤先 境内自然人 0.19% 2,075,450 101900 2,075,450
华润深国投信托
有限公司－黄河 9 其他 0.18% 1,960,000 0 1,960,000
号信托计划
刘明举 境内自然人 0.18% 1,928,916 917600 1,928,916
梁丽红 境内自然人 0.16% 1,711,920 1711920 1,711,920
陈峰 境内自然人 0.13% 1,420,000 1420000 1,420,000
战略投资者或一般法人因配售新股
成为前 10 名股东的情况（如有）（参 不适用
见注 3）
公司前十名股东中，第一大股东与其余九名股东无关联关系，不属于《上市公司收购
上述股东关联关系或一致行动的说
管理办法》规定的一致行动人；其余九名股东之间是否存在关联关系，或其是否为一
明
致行动人未知。
前 10 名无限售条件股东持股情况
股份种类
股东名称 报告期末持有无限售条件股份数量
股份种类 数量
重庆财信房地产开发有限公司 424,931,906 人民币普通股 424,931,906
黄炳辉 2,963,000 人民币普通股 2,963,000
高候钟 2,500,650 人民币普通股 2,500,650
颜润桥 2,384,300 人民币普通股 2,384,300
熊建标 2,278,600 人民币普通股 2,278,600
刘凤先 2,075,450 人民币普通股 2,075,450
华润深国投信托有限公司－黄河 9
1,960,000 人民币普通股 1,960,000
号信托计划
刘明举 1,928,916 人民币普通股 1,928,916
梁丽红 1,711,920 人民币普通股 1,711,920
陈峰 1,420,000 人民币普通股 1,420,000
前 10 名无限售流通股股东之间，以
公司前十名无限售流通股股东之间，第一大股东与其余九名股东无关联关系，不属于
及前 10 名无限售流通股股东和前 10
《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人；其余九名无限售流通股股东之间是否
名股东之间关联关系或一致行动的
存在关联关系，或其是否为一致行动人未知。
说明
1、报告期末，公司股东高候钟通过普通证券账户持有公司股份 1,100 股，通过海通证
券股份有限公司客户信用交易担保证券账户持有公司股份 2,499,550 股，实际合计持有
公司股份 2,500,650 股，位列公司第三大股东。
前 10 名普通股股东参与融资融券业
2、报告期末，公司股东梁丽红通过普通证券账户持有公司股份 1,511,920 股，通过安
务情况说明（如有）（参见注 4）
信证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户持有公司股份 200,000 股，实际合计
持有公司股份 1,711,920 股，位列公司第九大股东。
3、报告期末，公司股东陈峰通过普通证券账户持有公司股份 590,000 股，通过申万宏
59
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
源证券有限公司客户信用交易担保证券账户持有公司股份 830,000 股，实际合计持有
公司股份 1,420,000 股，位列公司第十大股东。
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
2、关于控股股东股份质押情况的说明：
公司控股股东重庆财信房地产开发有限公司目前持有上市公司股份总数为678,220,207股，占上市公司总股本的比例为
61.63%，其中处于质押状态股份总数为668,220,207股，占上市公司总股本的比例为60.72%，占其所持股份总数的98.53%。
对于公司控股股东上述质押情况，一是公司将持续提醒股东在触及信息披露时点后，及时通知公司，严格按照股份质押信披
制度，履行相关信披义务；二是公司将向股东积极传达监管精神与要求，协助推进股东逐步降低质押比例的工作；三是公司
将继续坚持“敬畏市场、敬畏法治、敬畏专业、敬畏投资者”的准绳，以扎实开展公司治理专项活动为契机，进一步规范公司
治理，提升信息披露质量；四是公司以聚焦为导向，将集中精力与资源，深耕优势业务领域，做好自身优势业务，进一步提
升公司经营管理水平，积极履行回报投资者的社会责任。
3、公司控股股东情况
控股股东性质：自然人控股
控股股东类型：法人
法定代表人/单
控股股东名称 成立日期 组织机构代码 主要经营业务
位负责人
销售建筑装饰材料、化工产品（不含化学
危险品），建筑五金，电器机械及器材，交
电，百货，日用杂品(不含烟花爆竹)，金属
材料（不含稀贵金属）；商贸信息咨询服务
（国家有专项管理规定的除外）；房地产开
发（按资质证书核定项目承接业务）；房屋
重庆财信房地产 租赁；房屋销售；物业管理（凭相关资质
鲜先念 1996 年 10 月 16 日 91500000202876705M
开发有限公司 证书执业）；以下经营项目限分支机构经
营：住宿，餐饮服务，零售预包装食品、
卷烟、雪茄烟，提供会议及展览服务，洗
衣服务，游泳池、桑拿服务，健身服务，
票务代理，停车场管理。（依法须经批准的
项目，经相关部门批准后方可开展经营活
动）
控股股东报告期
内控股和参股的
无
其他境内外上市
公司的股权情况
控股股东报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
60
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
公司报告期控股股东未发生变更。
4、公司实际控制人及其一致行动人
实际控制人性质：境内自然人
实际控制人类型：自然人
实际控制人姓名 与实际控制人关系 国籍 是否取得其他国家或地区居留权
卢生举 本人 中国 否
主要职业及职务 重庆财信企业集团有限公司董事长
过去 10 年曾控股的境内外上市公
无
司情况
实际控制人报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□ 适用 √ 不适用
5、其他持股在 10%以上的法人股东
□ 适用 √ 不适用
6、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况
□ 适用 √ 不适用
61
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
第七节 优先股相关情况
□ 适用 √ 不适用
报告期公司不存在优先股。
62
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
第八节 可转换公司债券相关情况
□ 适用 √ 不适用
报告期公司不存在可转换公司债券。
63
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
第九节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、董事、监事和高级管理人员持股变动
本期增 本期减 其他
期初持
任职 持股份 持股份 增减 期末持股
姓名 职务 性别 年龄 任期起始日期 任期终止日期 股数
状态 数量 数量 变动 数（股）
（股）
（股） （股） （股）
贾森 董事长 现任 男 37 2021 年 02 月 22 日 2021 年 12 月 27 日 0 0 0 0 0
彭陵江 董事 现任 男 50 2012 年 04 月 19 日 2021 年 12 月 27 日 700,000 0 0 0 700,000
罗宇星 董事 现任 男 58 2018 年 12 月 28 日 2021 年 12 月 27 日 0 0 0 0 0
毛彪勇 董事 现任 男 55 2019 年 09 月 06 日 2021 年 12 月 27 日 0 0 0 0 0
李启国 董事 现任 男 51 2019 年 09 月 06 日 2021 年 12 月 27 日 0 0 0 0 0
董事、总
王福顺 现任 男 59 2019 年 09 月 06 日 2021 年 12 月 27 日 0 0 0 0 0
裁
戴琼 独立董事 现任 男 48 2018 年 12 月 28 日 2021 年 12 月 27 日 0 0 0 0 0
田冠军 独立董事 现任 男 47 2018 年 12 月 28 日 2021 年 12 月 27 日 0 0 0 0 0
赵万一 独立董事 现任 男 58 2021 年 02 月 22 日 2021 年 12 月 27 日 0 0 0 0 0
监事会主
鲜先念 现任 男 50 2021 年 02 月 22 日 2021 年 12 月 27 日 0 0 0 0 0
席
唐宗福 监事 现任 男 42 2018 年 12 月 28 日 2021 年 12 月 27 日 0 0 0 0 0
职工代表
宋晓祯 现任 女 40 2017 年 03 月 28 日 2021 年 12 月 27 日 0 0 0 0 0
监事
副总裁、
闫大光 现任 男 44 2018 年 05 月 15 日 2021 年 12 月 27 日 0 0 0 0 0
财务总监
彭胜昔 副总裁 现任 男 43 2018 年 05 月 15 日 2021 年 12 月 27 日 2,300 0 0 0 2,300
副总裁、
陆学佳 董事会秘 现任 男 41 2019 年 06 月 10 日 2021 年 12 月 27 日 0 0 0 0 0
书
监事会主
唐昌明 离任 男 54 2019 年 04 月 12 日 2020 年 06 月 08 日 717,500 0 0 0 717,500
席
高级副总
王少宇 离任 男 51 2019 年 06 月 10 日 2020 年 12 月 21 日 0 0 0 0 0
裁
李杰利 独立董事 离任 男 46 2018 年 12 月 28 日 2021 年 02 月 22 日 0 0 0 0 0
监事会主
张革文 离任 男 56 2020 年 06 月 08 日 2021 年 02 月 22 日 0 0 0 0 0
席
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财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
张革文 副总裁 离任 男 56 2019 年 01 月 05 日 2020 年 05 月 19 日 0 0 0 0 0
1,419,80
合计 -- -- -- -- -- -- 0 0 0 1,419,800
0
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√ 适用 □ 不适用
姓名 担任的职务 类型 日期 原因
唐昌明 监事 离任 2020 年 06 月 08 日 工作原因，辞去监事职务。
张革文 副总裁 离任 2020 年 05 月 19 日 工作原因，辞去副总裁职务。
张革文 监事 离任 2021 年 02 月 22 日 工作原因，辞去监事职务。
鲜先念 董事 离任 2021 年 02 月 22 日 工作原因，辞去董事职务。
李杰利 独立董事 离任 2021 年 02 月 22 日 工作原因，辞去独立董事职务。
王少宇 高级副总裁 解聘 2020 年 12 月 21 日 工作原因，辞去高级副总裁职务。
三、任职情况
公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责
贾森，男，硕士。现任本公司第十届董事会董事长。曾任苏宁环球副总裁、兼苏宁环球资本总裁及健康产业集团总裁，
重庆财信企业集团有限公司总裁助理。
彭陵江，男，本科。现任本公司第十届董事会董事，重庆财信企业集团有限公司董事、联席董事长，财信投资集团有限
公司执行总裁，华澳国际信托有限公司董事。曾任重庆东大实业有限公司总经理助理，重庆财信经贸发展有限公司总经理助
理。
罗宇星，男，本科。现任本公司第十届董事会董事，重庆财信企业集团有限公司党委书记，财信投资集团有限公司高级
副总裁，华澳国际信托有限公司董事。曾任重庆市江北区检察院副检察长、反贪局局长，重庆市江北区人民法院审判员、副
院长，重庆渝开发股份有限公司总经理，安诚财产保险股份有限公司总经理。
毛彪勇，男，硕士研究生。现任本公司第十届董事会董事，财信投资集团有限公司首席风控官，华澳国际信托有限公司
董事。曾任中国华融资产管理股份有限公司业务审查部副总经理（总经理级）、风险管理部总经理，华融晋商资产管理股份
有限公司董事、总经理。
李启国，男，硕士。现任本公司第十届董事会董事，重庆财信企业集团有限公司副总裁，重庆财信环境资源股份有限公
司董事长，重庆财信实业有限公司董事长。曾任重庆市财信环保投资股份有限公司总经理、董事长，重庆财信环境资源股份
有限公司总经理，重庆财信企业集团总裁助理。
王福顺，男，硕士。现任本公司第十届董事会董事及公司总裁。曾任远洋集团控股有限公司副总裁、高级副总裁。
戴琼，男，硕士。注册会计师、注册资产评估师、税务师。现任本公司第十届董事会独立董事、北京中崇信会计师事务
所有限责任公司主任会计师、荣盛房地产发展股份有限公司独立董事。曾任北京中达耀华信会计师事务所副主任会计师、中
新科技股份有限公司独立董事。
田冠军，男，博士，注册会计师。现任本公司第十届董事会独立董事、重庆工商大学会计学院教授、重庆三峰环境集
团股份有限公司独立董事。曾任重庆理工大学会计学院副院长、专职教授。
65
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
赵万一，男，硕士，法律专业。现任本公司第十届董事会独立董事、西南政法大学民商法学院教授、博士生导师，科林
环保装备股份有限公司独立董事、重庆小康工业集团股份有限公司独立董事、有友食品股份有限公司独立董事、浙江闰土股
份有限公司独立董事。兼任中国法学会商法学研究会副会长、中国法学会民法学研究会学术委员会副主任、中国审判理论研
究会民商事审判专业委员会学术委员会副主任委员、中国法学会法学期刊研究会副会长、澳门科技大学法学院兼职博士生导
师、重庆市人大常委会立法咨询专家、重庆市人民政府公共安全技术专家委员会专家、重庆市高级人民法院智库专家等。
鲜先念，男，硕士。现任本公司第十届监事会主席，重庆财信房地产开发有限公司董事长、重庆财信企业集团有限公
司董事。曾任重庆财信房地产开发有限公司总经理，重庆财信基础设施投资集团有限公司董事长，重庆财信企业集团有限公
司副总裁。
唐宗福，男，硕士。现任本公司第十届监事会监事，财信智慧生活服务集团有限公司副总裁。曾任重庆财信企业集团有
限公司投资管理中心总经理，金科地产集团股份有限公司集团总部投资部负责人、投资总监，招商昆仑股权投资管理有限公
司投资副总裁。
宋晓祯，女，本科。现任本公司第十届监事会职工代表监事、证券事务代表。曾任本公司内部审计部主管。
闫大光，男，本科。现任本公司副总裁兼财务总监。曾任重庆泽京地产集团公司副总裁，重庆新华富锟私募股权投资基
金公司总裁，重庆财信基础设施投资集团公司副总裁。
彭胜昔，男，大专。现任本公司副总裁。曾任重庆鹏汇地产有限公司总经理，海南海兴房地产总公司总经理。
陆学佳，男，硕士。现任本公司副总裁兼董事会秘书。曾任宁波银行股份有限公司总行办公室秘书、高级经理，联合证
券有限责任公司投资银行部项目经理，上海盈盛投资有限公司财务总监兼董事会秘书，银亿股份有限公司董事会秘书。
在股东单位任职情况
√ 适用 □ 不适用
在股东单位是
在股东单位担任的
任职人员姓名 股东单位名称 任期起始日期 任期终止日期 否领取报酬津
职务
贴
彭陵江 重庆财信企业集团有限公司 董事、联席董事长 2016 年 10 月 25 日 是
彭陵江 财信投资集团有限公司 董事、执行总裁 2018 年 12 月 28 日 否
彭陵江 华澳国际信托有限公司 董事 2015 年 11 月 11 日 否
法人,执行董事兼总
彭陵江 重庆中置物业发展有限公司 2018 年 06 月 08 日 否
经理
法人,执行董事兼总
彭陵江 重庆恒宏置业有限公司 2018 年 06 月 08 日 否
经理
法人,执行董事兼总
彭陵江 重庆万盈实业有限公司 2005 年 09 月 09 日 否
经理
法人,执行董事兼总
彭陵江 重庆富黔房地产开发有限公司 2018 年 07 月 16 日 否
经理
彭陵江 大足石刻影视文化有限责任公司 董事 2006 年 03 月 10 日 否
重庆市财信环保投资股份有限公
彭陵江 董事 2006 年 04 月 29 日 否
司
彭陵江 重庆财信信睿置业有限公司 法人,执行董事兼总 2006 年 08 月 07 日 否
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财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
经理
银沣股权投资基金管理（上海）有
彭陵江 董事长 2017 年 03 月 20 日 否
限公司
法人,执行董事兼总
彭陵江 重庆桓宜投资有限责任公司 2010 年 05 月 14 日 否
经理
法人,执行董事兼总
彭陵江 重庆财信恒力置业有限公司 2018 年 06 月 08 日 否
经理
彭陵江 重庆青苹文化有限责任公司 法人,董事长 2017 年 07 月 31 日 否
法人,执行董事兼总
彭陵江 重庆财信丽晶酒店有限公司 2018 年 04 月 12 日 否
经理
彭陵江 四川财信投资有限公司 董事 2011 年 12 月 21 日 否
罗宇星 重庆财信企业集团有限公司 党委书记 2015 年 10 月 01 日 否
罗宇星 财信投资集团有限公司 高级副总裁 2017 年 12 月 06 日 是
罗宇星 华澳国际信托有限公司 董事 2016 年 06 月 12 日 否
罗宇星 财信智慧生活服务集团有限公司 董事 2020 年 07 月 09 日 否
毛彪勇 财信投资集团有限公司 首席风控官 2018 年 12 月 28 日 是
毛彪勇 华澳国际信托有限公司 董事 2019 年 06 月 12 日 否
李启国 重庆财信企业集团有限公司 副总裁 2019 年 08 月 09 日 否
李启国 重庆财信环境资源股份有限公司 董事长、法人 2019 年 08 月 09 日 是
李启国 重庆财信实业有限公司 董事长 2018 年 08 月 10 日 否
鲜先念 重庆财信房地产开发有限公司 董事长 2007 年 01 月 01 日 否
鲜先念 重庆财信企业集团有限公司 董事 2015 年 08 月 27 日 否
唐宗福 财信智慧生活服务集团有限公司 副总裁 2019 年 03 月 13 日 是
在股东单位任
无
职情况的说明
在其他单位任职情况
√ 适用 □ 不适用
在其他单位 任期终止日 在其他单位是否
任职人员姓名 其他单位名称 任期起始日期
担任的职务 期 领取报酬津贴
彭陵江 安诚财产保险股份有限公司 董事 2012 年 03 月 01 日 否
法人,股东,执
李启国 深圳市博茂源投资有限公司 行董事,总经 2013 年 09 月 16 日 否
理
戴琼 北京中崇信会计师事务所有限责任公司 主任会计师 2007 年 09 月 01 日 是
戴琼 荣盛房地产发展股份有限公司 独立董事 2018 年 08 月 01 日 是
戴琼 北京中税融智税务师事务所有限公司 股东,监事 2015 年 07 月 02 日 否
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财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
戴琼 中财融智（北京）管理咨询有限公司 股东 2018 年 01 月 07 日 否
法人,股东,经
戴琼 浛鲜（北京）茶业科技有限公司 2018 年 08 月 09 日 否
理,执行董事
戴琼 湖南月光茶业科技发展有限公司 董事 2019 年 03 月 29 日 否
田冠军 重庆工商大学会计学院 教授 2018 年 11 月 01 日 是
田冠军 重庆三峰环境集团股份有限公司 独立董事 2018 年 09 月 01 日 是
教授、博士生
赵万一 西南政法大学民商法学院 1986 年 07 月 01 日 是
导师
赵万一 科林环保装备股份有限公司 独立董事 2017 年 10 月 30 日 是
赵万一 重庆小康工业集团股份有限公司 独立董事 2020 年 06 月 10 日 是
赵万一 有友食品股份有限公司 独立董事 2019 年 11 月 25 日 是
赵万一 浙江闰土股份有限公司 独立董事 2020 年 08 月 14 日 是
彭胜昔 重庆六禾漫汤健康科技有限公司 监事，股东 2019 年 12 月 16 日 否
在其他单位任
无
职情况的说明
公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况
□ 适用 √ 不适用
四、董事、监事、高级管理人员报酬情况
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况
1、根据公司2019年度股东大会的会议决议，公司独立董事年度津贴标准定为每人每年人民币10万元（含税），公司按标准
予以发放；
2、报告期内，对在公司任职的董事和高级管理人员，依据公司有关薪酬管理制度发放薪酬，除公司专职董事长外，均是以
其担任的非董事职务受薪。
公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况
单位：万元
从公司获得的税 是否在公司关联
姓名 职务 性别 年龄 任职状态
前报酬总额 方获取报酬
贾森 董事长 男 37 现任 0是
彭陵江 董事 男 50 现任 0是
罗宇星 董事 男 58 现任 0是
毛彪勇 董事 男 55 现任 0是
李启国 董事 男 51 现任 0是
王福顺 董事、总裁 男 59 现任 390.02 否
戴琼 独立董事 男 48 现任 10 否
田冠军 独立董事 男 47 现任 10 否
68
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
赵万一 独立董事 男 58 现任 0否
唐宗福 监事 男 42 现任 0是
宋晓祯 职工代表监事 女 40 现任 46.25 否
副总裁、财务总
闫大光 男 44 现任 231.15 否
监
彭胜昔 副总裁 男 43 现任 231.28 否
副总裁、董事会
陆学佳 男 41 现任 156.9 否
秘书
鲜先念 董事 男 50 离任 368.17 否
李杰利 独立董事 男 46 离任 10 否
唐昌明 监事会主席 男 54 离任 0否
监事会主席、副
张革文 男 56 离任 204.48 否
总裁
王少宇 高级副总裁 男 51 离任 228.21 否
合计 -- -- -- -- 1,886.46 --
公司董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□ 适用 √ 不适用
五、公司员工情况
1、员工数量、专业构成及教育程度
母公司在职员工的数量（人） 99
主要子公司在职员工的数量（人） 480
在职员工的数量合计（人） 579
当期领取薪酬员工总人数（人） 579
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人） 5
专业构成
专业构成类别 专业构成人数（人）
生产人员 62
销售人员 94
技术人员 279
财务人员 79
行政人员 65
合计 579
教育程度
69
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
教育程度类别 数量（人）
高中及以下 71
大专 137
本科 322
硕士及以上 49
合计 579
2、薪酬政策
公司根据《劳动法》和《劳动合同法》等相关法律法规的规定，基于内部公平和市场导向的原则向员工支付劳动报酬，并依
法为员工缴纳社会保险及住房公积金。2020年，为应对新冠疫情的不利影响，公司立足行业特点，进行了激励体系优化和薪
酬结构调整，强化员工薪酬“激励因素”部分与公司业绩的关联性，有效地激励员工为公司创造更大的价值。
3、培训计划
2020年度为保障公司年度战略目标的达成，实现公司人才的可持续发展，公司启动任职资格体系搭建，并修订了《员工培训
管理办法》以完善培训管理体系。同时，开展了针对所有新编制度文件的全员宣贯。2020年度总部及各子公司共计完成百余
场共计两千余人次专业技能培训及管理培训。
4、劳务外包情况
□ 适用 √ 不适用
70
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
第十节 公司治理
一、公司治理的基本状况
公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、中国证监会有关规定以及《深圳证券交易所股票上市
规则》等法律法规的要求，不断完善公司法人治理结构，建立健全公司内部控制制度，持续深入开展公司治理活动，提高公
司规范运作水平。
截止报告期末，公司内部治理结构完整、健全、清晰，符合《公司法》《公司章程》及其他法律、法规和规范性文件的
规定。报告期内，公司股东大会、董事会、监事会均能严格按照相关规章制度规范地召开，各位董事、监事均能认真履行自
己的职责。
公司治理的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件是否存在重大差异
□ 是 √ 否
公司治理的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件不存在重大差异。
二、公司相对于控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面的独立情况
报告期内，公司与控股股东之间实行了业务、人员、资产、机构、财务“五分开”，公司具有独立完整的业务及自主经营
能力。
（一）公司高、中级管理人员均不在股东单位兼任董事以外的职务，均在本公司领薪；股东单位的所有高、中级管理人
员也不在本公司经营班子兼职及领薪。
（二）公司有独立办公机构，不存在与股东单位合署办公的情况。也不存在股东单位干预股东大会、董事会和公司经营
班子做出的人事任免及各项决议等情况。
（三）公司设立了独立的财务部门，建立了独立的会计核算体系和财务管理制度，设立了独立的银行账户，独立依法纳
税。公司在财务方面，能独立做出决策，不存在股东干预公司资金使用的情况。
（四）公司拥有独立的生产系统、辅助生产系统和配套设施，拥有独立的工业产权、商标等无形资产，拥有独立的采购
和销售系统。
（五）公司拥有独立的生产经营场所，能独立依法对经营管理事务做出决策，不存在股东与公司“捆绑”经营的情况。
71
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
三、同业竞争情况
√ 适用 □ 不适用
控股股东名 控股股东 工作进度及后续
问题类型 问题成因 解决措施
称 性质 计划
2013 年 8 月 16 日， 承诺正在履行中。
一、相关安排
公司原第一大股东 按照承诺，承诺人
（一）根据财信渝中城项目开发情况，承诺 2022 年底前完成重庆中置物业发展有限公司（以下简称
北京融达投资有限 自《承诺函》出具
“中置物业”）注销、经营范围（去掉房地产开发业务）变更或转让；在注销、经营范围（去掉房地产
公司（以下简称“融 之日起，未再参与
开发业务）变更或转让完成前，中置物业所开发的财信渝中城项目由财信发展进行托管，负责项目
达公司”）与财信地 其他的包括房地
的整体经营，包括项目策划、设计、开发建设、销售、交付等项目建设全过程；如中置物业股权转让，
产签署了《北京融 产开发、销售、租
财信发展有优先选择权；中置物业不再获取新的项目。如在 2022 年底前未完成中置物业注销或者营
达投资有限公司与 赁在内的任何可
业范围变更，承诺人应在 2023 年 6 月 30 日前完成股权转让的内部决策程序及股权转让的启动程序，
重庆财信房地产开 能对公司主营业
财信发展完成行使或放弃优先收购权的董事会审议程序；如财信发展放弃优先收购权，在财信发展放
发有限公司之股份 务构成竞争的业
弃优先收购权后 12 个月内在合适时机将其出售给与承诺人无关联的第三方。本承诺人承诺自本承诺
转让协议》，融达公 务。同时，在承诺
生效之日起，如因本承诺人违反承诺使财信发展遭受或产生损失或开支，本承诺人将在财信发展遭受
司通过协议方式向 人截至本函出具
或产生损失或开支的 20 个工作日内，以现金方式进行赔偿。
重庆财信房 财信地产转让其持 日直接或间接持
（二）根据财信沙滨城市项目开发情况，承诺 2024 年底前完成重庆市弘信投资有限公司（以下简称
同业竞争 地产开发有 其他 有的公司股份 有或控制的存量
“弘信投资”）注销、经营范围（去掉房地产开发业务）变更或转让；在注销、经营范围（去掉房地产
限公司 18,099,972 股股份。 房地产开发项目
开发业务）变更或转让完成前，弘信投资所开发的财信沙滨城市项目由财信发展进行托管，负责项
公司原第二大股东 经营期间，承诺人
目的整体经营，包括项目策划、设计、开发建设、销售、交付等项目建设全过程；如弘信投资股权转
财信集团与财信地 将按承诺内容，对
让，财信发展有优先选择权；弘信投资不再获取新的项目。如在 2024 年底前未完成弘信投资注销或
产签署了《重庆财 部分公司采取注
者营业范围变更，承诺人应在 2025 年 6 月 30 日前完成股权转让的内部决策程序及股权转让的启动程
信企业集团有限公 销、经营范围（去
序，财信发展完成行使或放弃优先收购权的董事会审议程序；如财信发展放弃优先收购权，在财信发
司与重庆财信房地 掉房地产开发业
展放弃优先收购权后 12 个月内在合适时机将其出售给与承诺人无关联的第三方。本承诺人承诺自本
产开发有限公司之 务）变更或转让；
承诺生效之日起，如因本承诺人违反承诺使财信发展遭受或产生损失或开支，本承诺人将在财信发展
股份转让协议》，财 或在相关条件成
遭受或产生损失或开支的 20 个工作日内，以现金方式进行赔偿。
信集团通过协议方 熟时，履行必要的
（三）根据财信赖特与山项目开发情况，承诺 2024 年底前完成重庆财信恒力置业有限公司（以下简
式向财信地产转让 审批程序，通过资
称“财信恒力”）注销、经营范围（去掉房地产开发业务）变更或转让；在注销、经营范围（去掉房地
其持有的公司股份 产重组、股权收购
产开发业务）变更或转让完成前，财信恒力所开发的财信赖特与山项目由财信发展进行托管，负责
36,018,930 股股份。 或其他合法方式，
72
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
本次权益变动后， 项目的整体经营，包括项目策划、设计、开发建设、销售、交付等项目建设全过程；如财信恒力股权 将承诺人持有的
财信地产持有国兴 转让，财信发展有优先选择权；财信恒力不再获取新的项目。如在 2024 年底前未完成财信恒力注销 存量房地产开发
地产公司 或者营业范围变更，承诺人应在 2025 年 6 月 30 日前完成股权转让的内部决策程序及股权转让的启动 项目注入上市公
54,118,902 股股份，程序，财信发展完成行使或放弃优先收购权的董事会审议程序；如财信发展放弃优先收购权，在财信 司，做大做强上市
持股比例为 29.9%，发展放弃优先收购权后 12 个月内在合适时机将其出售给与承诺人无关联的第三方。本承诺人承诺自 公司。
为公司第一大股 本承诺生效之日起，如因本承诺人违反承诺使财信发展遭受或产生损失或开支，本承诺人将在财信发
东。财信地产的主 展遭受或产生损失或开支的 20 个工作日内，以现金方式进行赔偿。
营业务为房地产开 （四）根据大足石刻影视文化有限责任公司（以下简称“大足影视”）及其大足区龙水湖国际旅游度假
发，与公司主营业 区的旅游开发项目开发情况，承诺 2025 年底前完成大足影视注销、经营范围（去掉房地产开发业务）
务形成同业竞争。 变更或转让；在注销、经营范围（去掉房地产开发业务）变更或转让完成前，大足影视所开发项目由
财信发展进行托管，负责项目的整体经营，包括项目策划、设计、开发建设、销售、交付等项目建设
全过程；如大足影视股权转让，财信发展有优先选择权；大足影视不再获取新的项目。如在 2025 年
底前未完成大足影视注销或者营业范围变更，承诺人应在 2026 年 6 月 30 日前完成股权转让的内部决
策程序及股权转让的启动程序，财信发展完成行使或放弃优先收购权的董事会审议程序；如财信发展
放弃优先收购权，在财信发展放弃优先收购权后 12 个月内在合适时机将其出售给与承诺人无关联的
第三方。本承诺人承诺自本承诺生效之日起，如因本承诺人违反承诺使财信发展遭受或产生损失或开
支，本承诺人将在财信发展遭受或产生损失或开支的 20 个工作日内，以现金方式进行赔偿。
（五）重庆恒宏置业有限公司。重庆恒宏置业有限公司系财信地产全资子公司，经营范围：房地产开
发、物业管理，销售建筑材料和装饰材料、五金、交电、金属材料。截至目前，重庆恒宏置业有限公
司没有拟建、在建的房地产开发项目。该公司不再获取新的房地产开发项目，从而避免与财信发展发
生同业竞争。
（六）重庆富黔房地产开发有限公司。重庆富黔房地产开发有限公司为财信地产的全资子公司。经营
范围：房地产开发，房屋销售，物业管理（凭资质证书执业）；农业及旅游业项目开发，销售建筑材
料（不含危险化学品），装饰材料（不含危险化学品），五金交电、百货；房地产中介咨询服务。截至
目前，重庆富黔房地产开发有限公司正在开发的项目为财信广场项目，无其他项目储备。重庆富黔房
地产开发有限公司开发的财信广场项目中主要组成部分写字楼的开发工作已经基本完成，注入上市公
司已经不能为国兴地产带来盈利增长点。财信广场项目开发结束后，重庆富黔房地产开发有限公司将
不再获取新的房地产开发项目，从而不再与国兴地产存在同业竞争。二、承诺人及其分别控制的除上
市公司以外的其他公司未来从任何第三方获得的任何商业机会与上市公司主营业务构成竞争或可能
构成竞争，则承诺人及其分别控制的其他公司将立即通知上市公司，并尽力将该商业机会优先给予上
73
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
市公司。” 三、资产注入能否成功存在不确定性的风险提示。承诺人上述有关启动资产注入的时间
计划，是根据《上市公司重大资产重组管理办法》第十二条第一款有关注入资产的盈利能力的要求，
在重庆市房地产市场平稳发展的前提下，相关项目按开发计划顺利实施及销售顺利实现的基础上做出
的。资产注入能否顺利实施不仅取决于注入资产的盈利能力，还有赖于各种法定条件的满足，且需通
过董事会、股东大会审议以及相关监管部门的审批同意，存在一定的不确定性风险。
重庆财信企业集团有限公司（以下简称“本公司”“财信集团”）持有财信地产 100%股权，财信地产为
承诺正在履行中。
财信发展的控股股东。鉴于财信发展收购财信集团下属的重庆瀚渝再生资源有限公司 100%股权（以
公司于 2021 年 4
下简称“本次交易”），根据截至目前财信发展以及本公司已持有的环保资产情况，为避免潜在同业竞
月 2 日召开第十
争，本公司承诺：
届董事会第三十
（1）本公司及直接或间接控制的子企业将避免直接或间接地从事与财信发展及其下属子公司从事的 九次临时会议，审
经公司第九届董事 环保主营业务构成同业竞争的业务活动，今后的任何时间亦不会直接或间接地以任何方式（包括但不
议通过了《关于公
会第三十五次会议 限于在中国境内外通过投资、收购、联营、兼并、受托经营等方式）另行从事与财信发展及其下属子
司放弃重庆财信
及 2017 年第五次临 公司从事的主营业务存在实质性竞争且对上市公司经营成果产生较大影响的业务活动。其中，存在实
实业有限公司股
时股东大会审议通 质性竞争且对上市公司经营成果产生较大影响的业务活动具体包括
权转让优先购买
过，公司以现金方
1）危险废物处理业务，属于环保行业细分的子行业：主要业务内容为产生危险废物的工业企业提供 权暨关联交易的
式收购财信集团下
重庆财信企 资源化处理或无害化处置服务，该业务由上市公司本次交易拟收购的重庆瀚渝经营； 议案》，拟放弃财
属的重庆瀚渝再生
同业竞争 业集团有限 其他 2）工业废水处理业务，属于环保行业细分的子行业：主要业务内容包括从事工业废水零排放业务（即 信集团持股 97%
资源有限公司
公司 分类回收废水中的各种有价值物料使处理后的系统排水达到生产回用标准）、对城市工业园区的污水 的控股子公司重
100%股权。转让后
处理开展水务 PPP 投资业务。 庆市财信环保投
重庆瀚渝的股权后
（2）若本公司及下属企业未来从任何第三方获得的任何涉及上市公司已有的环保主营业务，与上市 资股份有限公司
财信集团下属仍持
公司从事的主营业务存在实质性竞争且对上市公司经营成果产生较大影响的，则本公司及下属企业将 的子公司重庆财
有环保资产，可能
立即通知上市公司，在征得第三方允诺后，尽力将该商业机会让予上市公司。 信环境资源股份
与财信发展构成同
业竞争。 （3）本公司及下属企业不会利用从上市公司了解或知悉的信息协助第三方从事或参与上市公司从事 有限公司持有的
的环保主营业务存在实质性竞争且对上市公司经营成果产生较大影响的经营活动。 重庆财信实业有
限公司 100%股权
（4）若因本公司或下属企业违反上述承诺而导致上市公司权益受到损害的，本公司将依法承担相应
的优先购买权。该
的赔偿责任。此外，本公司承诺，自本次重庆瀚渝股权转让所涉及的工商变更登记完成后 60 个月内，
议案尚需提交股
如本公司下属的环保资产盈利性和合规性符合《上市公司重大资产重组管理办法》第十一条、第四十
东大会审议。
三条的相关规定，拟优先转让予财信发展或其下属子公司。
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财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
会议届次 会议类型 投资者参与比例 召开日期 披露日期 披露索引
《关于 2020 年第一
次临时股东大会决
议公告》 公告编号：
2020 年第一次临时
临时股东大会 61.74% 2020 年 02 月 07 日 2020 年 02 月 08 日 2020-012 号）刊登
股东大会
于巨潮资讯网
（www.cninfo.com.
cn）
《关于 2020 年第二
次临时股东大会决
议公告》 公告编号：
2020 年第二次临时
临时股东大会 61.77% 2020 年 03 月 27 日 2020 年 03 月 28 日 2020-021 号）刊登
股东大会
于巨潮资讯网
（www.cninfo.com.
cn）
《关于 2019 年度股
东大会决议公告》
（公告编号：
2019 年度股东大会 年度股东大会 61.86% 2020 年 05 月 07 日 2020 年 05 月 08 日 2020-042 号）刊登
于巨潮资讯网
（www.cninfo.com.
cn）
《关于 2020 年第三
次临时股东大会决
议公告》 公告编号：
2020 年第三次临时
临时股东大会 61.74% 2020 年 06 月 08 日 2020 年 06 月 09 日 2020-056 号）刊登
股东大会
于巨潮资讯网
（www.cninfo.com.
cn）
《关于 2020 年第四
次临时股东大会决
议公告》 公告编号：
2020 年第四次临时
临时股东大会 61.75% 2020 年 08 月 27 日 2020 年 08 月 28 日 2020-077 号）刊登
股东大会
于巨潮资讯网
（www.cninfo.com.
cn）
2020 年第五次临时 《关于 2020 年第五
临时股东大会 61.92% 2020 年 09 月 16 日 2020 年 09 月 17 日
股东大会 次临时股东大会决
75
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
议公告》 公告编号：
2020-090 号）刊登
于巨潮资讯网
（www.cninfo.com.
cn）
《关于 2020 年第六
次临时股东大会决
议公告》 公告编号：
2020 年第六次临时
临时股东大会 61.86% 2020 年 11 月 30 日 2020 年 12 月 01 日 2020-108 号）刊登
股东大会
于巨潮资讯网
（www.cninfo.com.
cn）
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□ 适用 √ 不适用
五、报告期内独立董事履行职责的情况
1、独立董事出席董事会及股东大会的情况
独立董事出席董事会及股东大会的情况
是否连续两次
本报告期应参 现场出席董事 以通讯方式参 委托出席董事 缺席董事会次 出席股东大会
独立董事姓名 未亲自参加董
加董事会次数 会次数 加董事会次数 会次数 数 次数
事会会议
戴琼 20 1 19 0 0否 7
李杰利 20 1 19 0 0否 7
田冠军 20 1 19 0 0否 7
连续两次未亲自出席董事会的说明
公司未有独立董事连续两次未亲自出席董事会的情形。
2、独立董事对公司有关事项提出异议的情况
独立董事对公司有关事项是否提出异议
□ 是 √ 否
报告期内独立董事对公司有关事项未提出异议。
3、独立董事履行职责的其他说明
独立董事对公司有关建议是否被采纳
√ 是 □ 否
独立董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明
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财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
公司独立董事充分行使国家法规和《公司章程》赋予的职权，勤勉尽责，积极参加公司的董事会和股东大会。促进公司董事
会决策及决策程序的科学化，推进公司内控制度建设，维护公司整体利益特别是中小股东的合法权益。在报告期内，独立董
事根据《公司法》、《公司章程》等有关规定，对公司2019年度利润分配预案、财务资助、关联交易等事项发表了独立意见，
公司管理层充分听取并采纳独立董事的专业意见。
六、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责情况
1、报告期内，董事会战略委员会召开了1次会议，具体情况如下：
（1）2020年12月，董事会战略委员会第一次会议，审议了关于修订《战略委员会工作细则》的议案。
2、报告期内，董事会审计委员会召开了3次会议，具体情况如下：
（1）2020年3月，董事会审计委员会第一次会议，与公司审计机构对公司2019年报审计结果进行沟通。
（2）2020年7月，董事会审计委员会第二次会议，审议公司聘请2020年度财务报表审计机构及内部控制审计机构事项。
（3）2020年12月，董事会审计委员会第三次会议，审议了关于修订《审计委员会工作细则》、《审计委员会年报审计工作
制度》的议案。
3、报告期内，董事会提名委员会召开了1次会议，具体情况如下：
（1）2020年12月，董事会提名委员会召开第一次会议，审议了关于修订《提名委员会工作细则》的议案。
4、报告期内，董事会薪酬与考核委员会召开了4次会议，具体情况如下：
（1）2020年1月，董事会薪酬与考核委员会召开第一次会议，考核公司2019年度经营目标完成情况并形成考核批复。
（2）2020年3月，董事会薪酬与考核委员会召开第二次会议，对2019年度公司董事长、高级管理人员薪酬情况进行审议。
（3）2020年12月，董事会薪酬与考核委员会召开第三次会议，审议了关于修订《薪酬与考核委员会工作细则》的议案。
（4）2020年12月，董事会薪酬与考核委员会召开第四次会议，审议了关于修订《高管人员绩效考核办法》的议案。
七、监事会工作情况
监事会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险
□ 是 √ 否
监事会对报告期内的监督事项无异议。
八、高级管理人员的考评及激励情况
公司已建立《高管人员绩效考核办法》，以“权责对等，个人收入与公司业绩挂钩”的原则对高级管理人员的进行考核。考核
根据公司年度各项重点工作、关键业绩指标和分管工作目标完成情况进行综合考核。高级管理人员薪酬由固定工资、 奖金、
社保福利三部分组成，奖金根据业绩实现情况和高管人员工作目标完成情况确定，社保福利按照国家相关规定及公司相关制
度执行。
九、内部控制情况
1、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况
□ 是 √ 否
2、内控自我评价报告
内部控制评价报告全文披露日期 2021 年 04 月 10 日
77
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
内部控制评价报告全文披露索引 www.cninfo.com.cn
纳入评价范围单位资产总额占公司合并
100.00%
财务报表资产总额的比例
纳入评价范围单位营业收入占公司合并
100.00%
财务报表营业收入的比例
缺陷认定标准
类别 财务报告 非财务报告
法律法规—重大缺陷：严重违反法律、
法律法规—重大缺陷：严重违反法律、法
法规、规章、政府政策、其他规范性文
规、规章、政府政策、其他规范性文件等，
件等，导致中央政府或监管机构的调
导致中央政府或监管机构的调查，并被限
查，并被限令行业退出、吊销营业执照、
令行业退出、吊销营业执照、强制关闭等。
强制关闭等。重要缺陷：违反法律、法
重要缺陷：违反法律、法规、规章、政府
规、规章、政府政策、其他规范性文件
政策、其他规范性文件等，导致地方政府
等，导致地方政府或监管机构的调查，
或监管机构的调查，并责令停业整顿等。
并责令停业整顿等。一般缺陷：违反法
一般缺陷：违反法律、法规、规章政府政
律、法规、规章政府政策、其他规范性
策、其他规范性文件等，导致地方政府或
文件等，导致地方政府或监管机构的调
监管机构的调查，并被处以罚款或罚金。
定性标准 查，并被处以罚款或罚金。战略与运营
战略与运营目标—重大缺陷：战略与运营
目标—重大缺陷：战略与运营目标或关
目标或关键业绩指标的执行不合理，严重
键业绩指标的执行不合理，严重偏离且
偏离且存在方向性错误，对战略与运营目
存在方向性错误，对战略与运营目标的
标的实现产生严重负面作用。重要缺陷：
实现产生严重负面作用。重要缺陷：战
战略与运营目标或关键业绩指标执行不合
略与运营目标或关键业绩指标执行不
理，严重偏离，对战略与运营目标的实现
合理，严重偏离，对战略与运营目标的
产生明显的消极作用。一般缺陷：战略与
实现产生明显的消极作用。一般缺陷：
运营目标或关键业绩的执行存在较小范围
战略与运营目标或关键业绩的执行存
的不合理，目标偏离，对战略与运营目标
在较小范围的不合理，目标偏离，对战
的实现影响轻微。
略与运营目标的实现影响轻微。
利润总额潜在错报的金额—重大缺陷：错 利润总额潜在错报的金额—重大缺陷：
报≥合并会计报表利润总额的 5%；重要缺 错报≥合并会计报表利润总额的 8%；重
陷：合并会计报表利润总额的 3%≤错报＜ 要缺陷：合并会计报表利润总额的 5%≤
合并会计报表利润总额的 5%；一般缺陷：错报＜合并会计报表利润总额的 8%；
错报＜合并会计报表利润总额的 3%。资产 一般缺陷：错报＜合并会计报表利润总
总额潜在错报的金额—重大缺陷：错报≥ 额的 5%。资产总额潜在错报的金额—
合并会计报表资产总额的 1%；重要缺陷：重大缺陷：错报≥合并会计报表资产总
定量标准
合并会计报表资产总额的 0.5%≤错报＜合 额的 1.5%；重要缺陷：合并会计报表
并会计报表资产总额的 1%；一般缺陷：错 资产总额的 1%≤错报＜合并会计报表
报＜合并会计报表资产总额的 0.5%。经营 资产总额的 1.5%；一般缺陷：错报＜
收入潜在错报的金额—重大缺陷：错报≥ 合并会计报表资产总额的 1%。经营收
合并会计报表主营业务收入或营业收入的 入潜在错报的金额—重大缺陷：错报≥
2%；重要缺陷：合并会计报表主营业务收 合并会计报表主营业务收入或营业收
入或营业收入的 1%≤错报＜合并会计报表 入的 3%；重要缺陷：合并会计报表主
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财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
主营业务收入或营业收入的 2%；一般缺 营业务收入或营业收入的 2%≤错报＜
陷：错报＜合并会计报表主营业务收入或 合并会计报表主营业务收入或营业收
营业收入的 1%。 入的 3%；一般缺陷：错报＜合并会计
报表主营业务收入或营业收入的 2%。
财务报告重大缺陷数量（个） 0
非财务报告重大缺陷数量（个） 0
财务报告重要缺陷数量（个） 0
非财务报告重要缺陷数量（个） 0
十、内部控制审计报告
√ 适用 □ 不适用
内部控制审计报告中的审议意见段
我们认为，财信发展于 2020 年 12 月 31 日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面保持了有效的财务
报告内部控制。
内控审计报告披露情况 披露
内部控制审计报告全文披露日期 2021 年 04 月 10 日
内部控制审计报告全文披露索引 www.cninfo.com.cn
内控审计报告意见类型 标准无保留意见
非财务报告是否存在重大缺陷 否
会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制审计报告
□ 是 √ 否
会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致
√ 是 □ 否
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第十一节 公司债券相关情况
公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券
否
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财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
第十二节 财务报告
一、审计报告
审计意见类型 标准的无保留意见
审计报告签署日期 2021 年 4 月 8 日
审计机构名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙）
审计报告文号 天健审〔2021〕8-134 号
注册会计师姓名 李青龙、刘静亚
审计报告正文
财信地产发展集团股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了财信地产发展集团股份有限公司（以下简称财信发展公司）财务报表，包括2020年12月31日的合并及母公
司资产负债表，2020年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表，以及相关财
务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了财信发展公司2020年12月31日
的合并及母公司财务状况，以及2020年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进
一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于财信发展公司，并履行了职业道德方
面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进
行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
(一) 房地产开发项目的收入确认
1. 事项描述
相关信息披露详见财务报表附注三（二十五）及五（二）1所述。
财信发展公司的营业收入主要来自于房地产开发。2020年度，财信发展公司财务报表所示营业收入项目金额为人民币
6,051,713,044.33元，其中房地产开发业务的营业收入为人民币5,953,567,670.80元，占营业收入的98.38%。
财信发展公司在以下条件均已满足时确认房地产开发项目的收入：(1)房屋完工并验收合格，且达到可交付使用条件；
(2)与客户签署《商品房买卖合同》；(3)公司遵照销售合同中约定的接房通知方式，公开登报或者向业主寄送接房通知书；
(4)收到客户首付款并对剩余房款有确切的付款安排。
由于房地产开发项目收入对财信发展公司的财务报表影响重大，我们将房地产开发项目收入确认确定为关键审计事
项。
2. 审计应对
针对房地产开发项目的收入确认，我们实施的审计程序主要包括：
(1) 了解与房地产开发项目收入确认相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是否得到执行，并测试相关
内部控制的运行有效性；
(2) 检查财信发展公司的房产销售合同条款，以评价有关房地产开发项目的收入确认政策是否符合相关会计准则的要
求；
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财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
(3) 以抽样方式检查销售合同及可以证明房产已达到交房条件的支持性文件，以评价相关房产销售收入是否符合财信
发展公司的收入确认政策；
(4) 对于房地产开发项目中本年确认的房产销售收入，选取样本对销售价格及结转面积进行分析，评价房地产销售收
入确认的准确性；
(5) 就资产负债表日前后确认房产销售收入的项目，选取样本，检查可以证明房产已达到交付条件的支持性资料，以
评价相关房产销售收入是否在恰当的期间确认；
(6) 检查与营业收入相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。
(二) 存货可变现净值
1. 事项描述
相关信息披露详见财务报表附注三（十一）及五（一）7所述。
截 至 2020 年 12 月 31 日 ， 财 信 发 展 公 司 存 货 项 目 账 面 余 额 为 人 民 币 12,783,763,636.38 元 ， 跌 价 准 备 为 人 民 币
357,706,351.20元，账面价值为人民币12,426,057,285.18元。存货账面价值占资产总额的68.37%。
资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，财信发展公司管理层（以下简称管理层）按照存货类别成本高
于可变现净值的差额计提存货跌价准备。
由于存货金额重大，且确定存货可变现净值涉及重大管理层判断，我们将存货可变现净值确定为关键审计事项。
2. 审计应对
针对存货可变现净值，我们实施的审计程序主要包括：
(1) 了解与编制预算和预测各存货项目的总成本相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是否得到执行，
并测试相关内部控制的运行有效性；
(2) 在抽样的基础上对存货项目进行实地观察，并了解各存货项目的开发进度和各项目最新预测所反映的总开发成
本；
(3) 评价管理层所采用的估值方法、关键估计和假设，如将估计售价与市场可获取数据、项目销售预算计划进行比较；
(4) 测试管理层对存货可变现净值的计算是否准确；
(5) 检查与存货可变现净值相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。
四、其他信息
管理层对其他信息负责。其他信息包括年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计
过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需
要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使
财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估财信发展公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项，并运用持续经营假
设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。
财信发展公司治理层（以下简称治理层）负责监督财信发展公司的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计
报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞
弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报
是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：
(一) 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、
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财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，
未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
(二) 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
(三) 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
(四) 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对财信发展公司持续
经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则
要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的
结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致财信发展公司不能持续经营。
(五) 评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
(六) 就财信发展公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审计意见。我们
负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关
注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的
所有关系和其他事项，以及相关的防范措施。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计
报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造
成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
二、财务报表
财务附注中报表的单位为：元
1、合并资产负债表
编制单位：财信地产发展集团股份有限公司
单位：元
项目 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 3,059,424,571.19 2,112,707,159.56
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 42,000,000.00
衍生金融资产
应收票据
应收账款 9,480,832.49 84,547,404.98
应收款项融资 397,110.00 10,100,000.00
预付款项 16,964,915.85 15,467,413.97
应收保费
应收分保账款
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财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
应收分保合同准备金
其他应收款 1,168,022,251.64 1,267,398,317.52
其中：应收利息
应收股利 5,449,926.38
买入返售金融资产
存货 12,426,057,285.18 13,150,039,735.61
合同资产 25,042,702.09
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 962,520,734.88 729,667,336.38
流动资产合计 17,709,910,403.32 17,369,927,368.02
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款 39,861,994.35
长期股权投资 9,681,113.84 6,806,654.54
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产 5,519,623.50 5,716,752.91
固定资产 159,773,170.17 159,608,052.93
在建工程 137,451.45 27,946,407.52
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 88,740,647.57 10,032,676.44
开发支出
商誉
长期待摊费用 6,621,040.23 5,428,925.68
递延所得税资产 153,340,000.60 105,230,167.18
其他非流动资产
非流动资产合计 463,675,041.71 320,769,637.20
资产总计 18,173,585,445.03 17,690,697,005.22
流动负债：
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财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
短期借款 696,704,805.27 1,503,259,734.87
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据 119,869,940.63 3,551,855.06
应付账款 1,725,190,996.75 1,754,367,115.03
预收款项 71,422,688.12 6,759,730,970.51
合同负债 6,803,003,668.06
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 45,956,229.88 57,059,472.67
应交税费 217,135,060.62 144,471,269.34
其他应付款 478,388,062.09 1,059,073,819.63
其中：应付利息
应付股利
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 1,963,238,779.26 1,079,513,701.67
其他流动负债 612,304,983.55
流动负债合计 12,733,215,214.23 12,361,027,938.78
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 2,314,125,000.00 2,280,410,000.00
应付债券 150,360,122.45
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款 31,469,552.74 8,931,445.10
长期应付职工薪酬
预计负债
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财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
递延收益 66,324,631.43 63,184,276.33
递延所得税负债 116,937,810.75 12,210,193.19
其他非流动负债
非流动负债合计 2,528,856,994.92 2,515,096,037.07
负债合计 15,262,072,209.15 14,876,123,975.85
所有者权益：
股本 1,100,462,170.00 1,100,462,170.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 256,681,853.32 256,681,853.32
减：库存股
其他综合收益 1,081.81 1,081.81
专项储备
盈余公积 41,308,189.57 40,524,577.40
一般风险准备
未分配利润 569,392,940.70 581,624,041.81
归属于母公司所有者权益合计 1,967,846,235.40 1,979,293,724.34
少数股东权益 943,667,000.48 835,279,305.03
所有者权益合计 2,911,513,235.88 2,814,573,029.37
负债和所有者权益总计 18,173,585,445.03 17,690,697,005.22
法定代表人：贾森 主管会计工作负责人：闫大光 会计机构负责人：李建英
2、母公司资产负债表
单位：元
项目 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 28,134,960.73 76,164,035.89
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款
应收款项融资
预付款项 1,315,494.71 157,232.71
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财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
其他应收款 2,506,467,214.54 1,617,029,418.51
其中：应收利息
应收股利 5,449,926.38 360,000,000.00
存货
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 2,535,917,669.98 1,693,350,687.11
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 1,038,329,136.00 1,012,907,701.74
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产
固定资产 733,519.36 833,403.31
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 181,622.37 227,994.09
开发支出
商誉
长期待摊费用 2,264,968.19 3,378,463.43
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计 1,041,509,245.92 1,017,347,562.57
资产总计 3,577,426,915.90 2,710,698,249.68
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
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财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
应付票据
应付账款 51.20
预收款项
合同负债
应付职工薪酬 7,819,888.33 9,834,802.15
应交税费 1,969,092.16 2,532,676.49
其他应付款 1,953,242,354.65 944,871,734.78
其中：应付利息
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 170,144,316.67 2,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 2,133,175,703.01 959,239,213.42
非流动负债：
长期借款 169,800,000.00
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 169,800,000.00
负债合计 2,133,175,703.01 1,129,039,213.42
所有者权益：
股本 1,100,462,170.00 1,100,462,170.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 247,961,301.32 247,961,301.32
减：库存股
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财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
其他综合收益 130.55 130.55
专项储备
盈余公积 41,308,189.57 40,524,577.40
未分配利润 54,519,421.45 192,710,856.99
所有者权益合计 1,444,251,212.89 1,581,659,036.26
负债和所有者权益总计 3,577,426,915.90 2,710,698,249.68
3、合并利润表
单位：元
项目 2020 年度 2019 年度
一、营业总收入 6,051,713,044.33 3,394,143,161.78
其中：营业收入 6,051,713,044.33 3,394,143,161.78
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 5,505,722,486.31 3,268,453,944.88
其中：营业成本 4,994,824,873.86 2,814,380,954.09
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任合同准备金
净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 110,367,675.24 38,638,486.08
销售费用 209,780,484.06 214,566,606.21
管理费用 148,982,345.46 178,359,812.02
研发费用 714,684.61 1,218,842.73
财务费用 41,052,423.08 21,289,243.75
其中：利息费用 47,051,549.15 27,686,286.17
利息收入 14,802,307.34 10,745,332.45
加：其他收益 3,687,351.77 2,399,881.07
投资收益（损失以“－”号填 23,274,246.52 16,331,897.54
89
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
列）
其中：对联营企业和合营企业
-3,333,529.08 -276,545.06
的投资收益
以摊余成本计量的金融
资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“-”号填列）
净敞口套期收益（损失以“－”
号填列）
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填
43,758,308.12 -54,654,976.21
列）
资产减值损失（损失以“-”号填
-266,892,373.79 1,946,996.82
列）
资产处置收益（损失以“-”号填
11,209.94 20,142,252.75
列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 349,829,300.58 111,855,268.87
加：营业外收入 11,152,150.12 2,048,099.74
减：营业外支出 3,728,086.58 1,169,610.50
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 357,253,364.12 112,733,758.11
减：所得税费用 98,378,270.27 28,218,639.54
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 258,875,093.85 84,515,118.57
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“－”
258,875,093.85 84,515,118.57
号填列）
2.终止经营净利润（净亏损以“－”
号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润 115,941,869.46 108,540,301.37
2.少数股东损益 142,933,224.39 -24,025,182.80
六、其他综合收益的税后净额 507.14
归属母公司所有者的其他综合收益
507.14
的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综
合收益
1.重新计量设定受益计划变
动额
90
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
2.权益法下不能转损益的其
他综合收益
3.其他权益工具投资公允价
值变动
4.企业自身信用风险公允价
值变动
5.其他
（二）将重分类进损益的其他综合
507.14
收益
1.权益法下可转损益的其他
综合收益
2.其他债权投资公允价值变
动
3.金融资产重分类计入其他
综合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准
备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额 507.14
7.其他
归属于少数股东的其他综合收益的
税后净额
七、综合收益总额 258,875,093.85 84,515,625.71
归属于母公司所有者的综合收益
115,941,869.46 108,540,808.51
总额
归属于少数股东的综合收益总额 142,933,224.39 -24,025,182.80
八、每股收益：
（一）基本每股收益 0.1054 0.0986
（二）稀释每股收益 0.1054 0.0986
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00 元，上期被合并方实现的净利润为：0.00 元。
法定代表人：贾森 主管会计工作负责人：闫大光 会计机构负责人：李建英
4、母公司利润表
单位：元
项目 2020 年度 2019 年度
一、营业收入 36,698,784.17 45,634,146.47
91
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
减：营业成本 17,301,791.33 8,486,087.91
税金及附加 9,870.50 217,614.43
销售费用
管理费用 42,617,280.28 44,975,629.22
研发费用
财务费用 39,576,174.43 29,268,577.99
其中：利息费用 40,943,801.16 29,250,480.82
利息收入 1,455,076.32 1,905,643.41
加：其他收益 7,990.75
投资收益（损失以“－”号填
33,158,699.15 362,377,700.20
列）
其中：对联营企业和合营企
业的投资收益
以摊余成本计量的金融
资产终止确认收益（损失以“-”号填
列）
净敞口套期收益（损失以
“－”号填列）
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号
37,475,764.13 -153,125,920.24
填列）
资产减值损失（损失以“-”号
填列）
资产处置收益（损失以“-”号
填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 7,836,121.66 171,938,016.88
加：营业外收入 0.00 83,000.06
减：营业外支出 0.00 327,700.00
三、利润总额（亏损总额以“－”号填
7,836,121.66 171,693,316.94
列）
减：所得税费用
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 7,836,121.66 171,693,316.94
（一）持续经营净利润（净亏损
7,836,121.66 171,693,316.94
以“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损
以“－”号填列）
92
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他
综合收益
1.重新计量设定受益计划
变动额
2.权益法下不能转损益的
其他综合收益
3.其他权益工具投资公允
价值变动
4.企业自身信用风险公允
价值变动
5.其他
（二）将重分类进损益的其他综
合收益
1.权益法下可转损益的其
他综合收益
2.其他债权投资公允价值
变动
3.金融资产重分类计入其
他综合收益的金额
4.其他债权投资信用减值
准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 7,836,121.66 171,693,316.94
七、每股收益：
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
5、合并现金流量表
单位：元
项目 2020 年度 2019 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 6,784,098,378.75 6,252,353,843.94
客户存款和同业存放款项净增加
93
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加
额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还 78,114,018.29
收到其他与经营活动有关的现金 483,738,408.62 518,047,915.95
经营活动现金流入小计 7,345,950,805.66 6,770,401,759.89
购买商品、接受劳务支付的现金 2,900,616,916.71 3,198,943,824.77
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加
额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现
224,922,307.78 231,180,668.58
金
支付的各项税费 368,343,311.41 606,677,101.65
支付其他与经营活动有关的现金 743,176,192.20 907,115,926.59
经营活动现金流出小计 4,237,058,728.10 4,943,917,521.59
经营活动产生的现金流量净额 3,108,892,077.56 1,826,484,238.30
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 3,578,007,957.48
取得投资收益收到的现金 1,795,935.43 20,813,306.97
处置固定资产、无形资产和其他
11,209.94 14,944,764.42
长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到
的现金净额
94
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
收到其他与投资活动有关的现金 664,189,375.00 25,600,000.00
投资活动现金流入小计 665,996,520.37 3,639,366,028.87
购建固定资产、无形资产和其他
5,977,003.07 9,914,520.84
长期资产支付的现金
投资支付的现金 26,973,369.26 3,567,494,494.76
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付
69,891,419.79 311,935,151.64
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 1,732,661,200.67 1,586,159,366.89
投资活动现金流出小计 1,835,502,992.79 5,475,503,534.13
投资活动产生的现金流量净额 -1,169,506,472.42 -1,836,137,505.26
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 450,000.00 53,050,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资
450,000.00 53,050,000.00
收到的现金
取得借款收到的现金 3,808,680,000.00 4,425,930,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 70,700,000.00 786,583,953.63
筹资活动现金流入小计 3,879,830,000.00 5,265,563,953.63
偿还债务支付的现金 3,834,615,438.30 2,798,000,306.07
分配股利、利润或偿付利息支付
654,635,085.46 424,015,636.08
的现金
其中：子公司支付给少数股东的
8,124,023.56 10,500,000.00
股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 1,273,167,189.72 1,400,478,197.54
筹资活动现金流出小计 5,762,417,713.48 4,622,494,139.69
筹资活动产生的现金流量净额 -1,882,587,713.48 643,069,813.94
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 56,797,891.66 633,416,546.98
加：期初现金及现金等价物余额 2,112,667,551.66 1,479,251,004.68
六、期末现金及现金等价物余额 2,169,465,443.32 2,112,667,551.66
6、母公司现金流量表
单位：元
项目 2020 年度 2019 年度
95
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 29,670,535.49 25,099,542.26
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 4,615,290,854.37 5,248,129,649.32
经营活动现金流入小计 4,644,961,389.86 5,273,229,191.58
购买商品、接受劳务支付的现金
支付给职工以及为职工支付的现
493,594.84 280,778.64
金
支付的各项税费 1,854,640.02
支付其他与经营活动有关的现金 4,876,690,619.53 5,300,785,423.39
经营活动现金流出小计 4,879,038,854.39 5,301,066,202.03
经营活动产生的现金流量净额 -234,077,464.53 -27,837,010.45
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 1,310,917,957.48
取得投资收益收到的现金 369,944,615.17 155,500,000.00
处置固定资产、无形资产和其他
长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到
的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 369,944,615.17 1,466,417,957.48
购建固定资产、无形资产和其他
229,502.02 360,045.63
长期资产支付的现金
投资支付的现金 24,761,234.26 1,297,904,494.76
取得子公司及其他营业单位支付
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 24,990,736.28 1,298,264,540.39
投资活动产生的现金流量净额 344,953,878.89 168,153,417.09
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计
偿还债务支付的现金 2,000,000.00 27,200,000.00
96
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
分配股利、利润或偿付利息支付
156,905,489.52 36,492,490.69
的现金
支付其他与筹资活动有关的现金 2,074,321.67
筹资活动现金流出小计 158,905,489.52 65,766,812.36
筹资活动产生的现金流量净额 -158,905,489.52 -65,766,812.36
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -48,029,075.16 74,549,594.28
加：期初现金及现金等价物余额 76,164,035.89 1,614,441.61
六、期末现金及现金等价物余额 28,134,960.73 76,164,035.89
97
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
7、合并所有者权益变动表
本期金额
单位：元
2020 年度
归属于母公司所有者权益
项目 其他权益工具 一般
减：库 其他综 专项 其 少数股东权益 所有者权益合计
股本 优先 永续 资本公积 盈余公积 风险 未分配利润 小计
其他 存股 合收益 储备 他
股 债 准备
一、上年期末余
1,100,462,170.00 256,681,853.32 1,081.81 40,524,577.40 581,624,041.81 1,979,293,724.34 835,279,305.03 2,814,573,029.37
额
加：会计政
17,854,586.63 17,854,586.63 12,250,816.97 30,105,403.60
策变更
前期差
错更正
同一控
制下企业合并
其他
二、本年期初余
1,100,462,170.00 256,681,853.32 1,081.81 40,524,577.40 599,478,628.44 1,997,148,310.97 847,530,122.00 2,844,678,432.97
额
三、本期增减变
动金额（减少以 783,612.17 -30,085,687.74 -29,302,075.57 96,136,878.48 66,834,802.91
“－”号填列）
（一）综合收益
115,941,869.46 115,941,869.46 142,933,224.39 258,875,093.85
总额
（二）所有者投 -11,326,717.29 -11,326,717.29
98
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
入和减少资本
1．所有者投入
450,000.00 450,000.00
的普通股
2．其他权益工
具持有者投入
资本
3．股份支付计
入所有者权益
的金额
4．其他 -11,776,717.29 -11,776,717.29
（三）利润分配 783,612.17 -146,027,557.20 -145,243,945.03 -35,469,628.62 -180,713,573.65
1．提取盈余公
783,612.17 -783,612.17
积
2．提取一般风
险准备
3．对所有者（或
-145,243,945.03 -145,243,945.03 -35,469,628.62 -180,713,573.65
股东）的分配
4．其他
（四）所有者权
益内部结转
1．资本公积转
增资本（或股
本）
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
99
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
3．盈余公积弥
补亏损
4．设定受益计
划变动额结转
留存收益
5．其他综合收
益结转留存收
益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余
1,100,462,170.00 256,681,853.32 1,081.81 41,308,189.57 569,392,940.70 1,967,846,235.40 943,667,000.48 2,911,513,235.88
额
100
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
上期金额
单位：元
2019 年年度
归属于母公司所有者权益
项目 其他权益工具 一般
减：库 其他综 专项 少数股东权益 所有者权益合计
股本 优先 永续 资本公积 盈余公积 风险 未分配利润 其他 小计
其他 存股 合收益 储备
股 债 准备
一、上年期末余额 1,100,462,170.00 248,461,441.32 574.67 23,355,245.71 513,360,972.26 1,885,640,403.96 92,040,249.46 1,977,680,653.42
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下
企业合并
其他
二、本年期初余额 1,100,462,170.00 248,461,441.32 574.67 23,355,245.71 513,360,972.26 1,885,640,403.96 92,040,249.46 1,977,680,653.42
三、本期增减变动金额
8,220,412.00 507.14 17,169,331.69 68,263,069.55 93,653,320.38 743,239,055.57 836,892,375.95
（减少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 507.14 108,540,301.37 108,540,808.51 -24,025,182.80 84,515,625.71
（二）所有者投入和减
8,220,412.00 8,220,412.00 777,764,238.37 785,984,650.37
少资本
1．所有者投入的普通股 777,764,238.37 777,764,238.37
2．其他权益工具持有
者投入资本
3．股份支付计入所有
者权益的金额
4．其他 8,220,412.00 8,220,412.00 8,220,412.00
101
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
（三）利润分配 17,169,331.69 -40,277,231.82 -23,107,900.13 -10,500,000.00 -33,607,900.13
1．提取盈余公积 17,169,331.69 -17,169,331.69
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）
-23,107,900.13 -23,107,900.13 -10,500,000.00 -33,607,900.13
的分配
4．其他
（四）所有者权益内部
结转
1．资本公积转增资本
（或股本）
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动
额结转留存收益
5．其他综合收益结转
留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 1,100,462,170.00 256,681,853.32 1,081.81 40,524,577.40 581,624,041.81 1,979,293,724.34 835,279,305.03 2,814,573,029.37
102
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
8、母公司所有者权益变动表
本期金额
单位：元
2020 年度
项目 其他权益工具 减：库存 其他综合 专项
股本 资本公积 盈余公积 未分配利润 其他 所有者权益合计
优先股 永续债 其他 股 收益 储备
一、上年期末余
1,100,462,170.00 247,961,301.32 130.55 40,524,577.40 192,710,856.99 1,581,659,036.26
额
加：会计政
策变更
前期
差错更正
其他
二、本年期初余
1,100,462,170.00 247,961,301.32 130.55 40,524,577.40 192,710,856.99 1,581,659,036.26
额
三、本期增减变
动金额（减少以 783,612.17 -138,191,435.54 -137,407,823.37
“－”号填列）
（一）综合收益
7,836,121.66 7,836,121.66
总额
（二）所有者投
入和减少资本
1．所有者投入
的普通股
2．其他权益工
103
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
具持有者投入
资本
3．股份支付计
入所有者权益
的金额
4．其他
（三）利润分配 783,612.17 -146,027,557.20 -145,243,945.03
1．提取盈余公
783,612.17 -783,612.17
积
2．对所有者（或
-145,243,945.03 -145,243,945.03
股东）的分配
3．其他
（四）所有者权
益内部结转
1．资本公积转
增资本（或股
本）
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．设定受益计
划变动额结转
留存收益
5．其他综合收
益结转留存收
104
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余
1,100,462,170.00 247,961,301.32 130.55 41,308,189.57 54,519,421.45 1,444,251,212.89
额
105
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上期金额
单位：元
2019 年年度
项目 其他权益工具
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 其他 所有者权益合计
优先股 永续债 其他
一、上年期末余
1,100,462,170.00 239,740,889.32 130.55 23,355,245.71 61,294,771.87 1,424,853,207.45
额
加：会计政
策变更
前期
差错更正
其他
二、本年期初余
1,100,462,170.00 239,740,889.32 130.55 23,355,245.71 61,294,771.87 1,424,853,207.45
额
三、本期增减变
动金额（减少以 8,220,412.00 17,169,331.69 131,416,085.12 156,805,828.81
“－”号填列）
（一）综合收益
171,693,316.94 171,693,316.94
总额
（二）所有者投
8,220,412.00 8,220,412.00
入和减少资本
1．所有者投入
的普通股
2．其他权益工
具持有者投入
资本
106
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3．股份支付计
入所有者权益
的金额
4．其他 8,220,412.00 8,220,412.00
（三）利润分配 17,169,331.69 -40,277,231.82 -23,107,900.13
1．提取盈余公
17,169,331.69 -17,169,331.69
积
2．对所有者（或
-23,107,900.13 -23,107,900.13
股东）的分配
3．其他
（四）所有者权
益内部结转
1．资本公积转
增资本（或股
本）
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．设定受益计
划变动额结转
留存收益
5．其他综合收
益结转留存收
益
107
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6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余
1,100,462,170.00 247,961,301.32 130.55 40,524,577.40 192,710,856.99 1,581,659,036.26
额
108
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三、公司基本情况
财信地产发展集团股份有限公司（以下简称公司或本公司）是根据四川省人民政府川府发（1988）36号文件精神，经
德阳市人民政府德市府函（1989）31号文批准，在原四川化工设备机械厂基础上改制，于1989年4月向社会公开发行股票的
股份制试点企业。公司现持有统一社会信用代码为911100002051092291的营业执照，注册地址：重庆市江北区红黄路1号1
幢24楼，注册资本1,100,462,170.00元，股份总数1,100,462,170股（每股面值1元），其中：有限售条件股份254,353,151
股，无限售条件股份846,109,019股。公司股票已于1997年6月26日，经中国证券监督管理委员会证监发字（1997）360号文
批准，正式在深圳证券交易所挂牌交易。
本公司房地产开发行业主要经营范围为房地产开发，销售自行开发的商品房，环保行业的主要经营范围为资源再生及
综合利用、危险废物的处理处置及资源利用、其他工业废物的综合利用、环保“三废”治理及相关配套设施运营管理、环保
工程、给水及污水处理。
本财务报表业经公司2021年4月8日第十届董事会第十二次会议批准对外报出。
本公司将重庆财信弘业房地产开发有限公司（以下简称财信弘业公司，原名重庆国兴置业有限公司）、北京国兴南华
房地产开发有限公司（以下简称国兴南华公司）、北京国兴建业房地产开发有限公司（以下简称国兴建业公司）、威海国兴
置业有限公司（以下简称威海国兴公司）、深圳财信发展投资控股有限公司（以下简称财信投资发展公司）、重庆财信合同
能源管理有限公司（以下简称合同能源公司）、连云港财信房地产开发有限公司（以下简称连云港财信公司）、重庆瀚渝再
生资源有限公司（以下简称重庆瀚渝公司）、陕西华陆化工环保有限公司（以下简称华陆环保公司）、重庆信创置业有限公
司（以下简称重庆信创公司）、重庆中梁坤维房地产开发有限公司（以下简称中梁坤维公司）、重庆浩方房地产开发有限公
司（以下简称重庆浩方公司）、重庆兴信置业有限公司（以下简称兴信置业）、重庆兴财茂置业有限公司（以下简称兴财茂
置业）、佛山财兴置业有限公司（以下简称佛山财兴公司）、重庆星界置业有限公司（以下简称星界置业公司）、上海垠望
置业有限公司（以下简称上海垠望公司）、青铜峡市宝德华陆水务有限公司（以下简称青铜峡公司）、文水县宝德华陆水务
有限公司（以下简称文水公司）、天津金楠商贸有限公司（以下简称金楠商贸公司）、天津金楠置业有限公司（以下简称金
楠置业公司）等53家公司纳入本期合并财务报表范围，情况详见本财务报告章节九和十之说明。
四、财务报表的编制基础
1、编制基础
本公司财务报表以持续经营为编制基础。
2、持续经营
本公司不存在导致对报告期末起12个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
重要提示：本公司根据实际生产经营特点针对金融工具减值、固定资产折旧、无形资产摊销、收入确认交易或事项制
定了具体会计政策和会计估计。
1、遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果和现金流量等有
关信息。
109
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
2、会计期间
会计年度自公历1月1日起至12月31日止。
3、营业周期
公司的营业周期从房产开发至销售变现，一般在12个月以上，具体周期根据开发项目情况确定，并以其营业周期作为
资产和负债的流动性划分标准。
4、记账本位币
采用人民币为记账本位币。
5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
1. 同一控制下企业合并的会计处理方法
公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。公司按照
被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额与支付的合并对价账面价值或发行股份面值总额的差额，
调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
2. 非同一控制下企业合并的会计处理方法
公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；如果合并成本
小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价
值以及合并成本的计量进行复核，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计
入当期损益。
6、合并财务报表的编制方法
母公司将其控制的所有子公司纳入合并财务报表的合并范围。合并财务报表以母公司及其子公司的财务报表为基础，
根据其他有关资料，由母公司按照《企业会计准则第33号——合并财务报表》编制。
7、合营安排分类及共同经营会计处理方法
1. 合营安排分为共同经营和合营企业。
2. 当公司为共同经营的合营方时，确认与共同经营中利益份额相关的下列项目：
(1) 确认单独所持有的资产，以及按持有份额确认共同持有的资产；
(2) 确认单独所承担的负债，以及按持有份额确认共同承担的负债；
(3) 确认出售公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；
(4) 按公司持有份额确认共同经营因出售资产所产生的收入；
(5) 确认单独所发生的费用，以及按公司持有份额确认共同经营发生的费用。
8、现金及现金等价物的确定标准
列示于现金流量表中的现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指企业持有的期限短、流动性
强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
110
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
9、外币业务和外币报表折算
1. 外币业务折算
外币交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率折算为人民币金额。资产负债表日，外币货币性项目采用资产负
债表日即期汇率折算，因汇率不同而产生的汇兑差额，除与购建符合资本化条件资产有关的外币专门借款本金及利息的汇兑
差额外，计入当期损益；以历史成本计量的外币非货币性项目仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其人民币金额；以
公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，差额计入当期损益或其他综合收益。
2. 外币财务报表折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其
他项目采用交易发生日的即期汇率折算；利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。按照上述折算产生
的外币财务报表折算差额，计入其他综合收益。
10、金融工具
1. 金融资产和金融负债的分类
金融资产在初始确认时划分为以下三类：(1) 以摊余成本计量的金融资产；(2) 以公允价值计量且其变动计入其他综
合收益的金融资产；(3) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融负债在初始确认时划分为以下四类：(1) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债；(2) 金融资产转移
不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债；(3) 不属于上述(1)或(2)的财务担保合同，以及不属于
上述(1)并以低于市场利率贷款的贷款承诺；(4) 以摊余成本计量的金融负债。
2. 金融资产和金融负债的确认依据、计量方法和终止确认条件
(1) 金融资产和金融负债的确认依据和初始计量方法
公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资产或金融负债时，按照公允价值计
量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的
金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。但是，公司初始确认的应收账款未包含重大融资成分或公司不考虑
未超过一年的合同中的融资成分的，按照《企业会计准则第14号——收入》所定义的交易价格进行初始计量。
(2) 金融资产的后续计量方法
1) 以摊余成本计量的金融资产
采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的
利得或损失，在终止确认、重分类、按照实际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。
2) 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资
采用公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得及汇兑损益计入当期损益，其他利得或损
失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。
3) 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资
采用公允价值进行后续计量。获得的股利（属于投资成本收回部分的除外）计入当期损益，其他利得或损失计入其他
综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
4) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
采用公允价值进行后续计量，产生的利得或损失（包括利息和股利收入)计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系
的一部分。
(3) 金融负债的后续计量方法
1) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
此类金融负债包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融负债。对于此类金融负债以公允价值进行后续计量。因公司自身信用风险变动引起的指定为以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融负债的公允价值变动金额计入其他综合收益，除非该处理会造成或扩大损益中的会计错配。此类金融负债
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财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
产生的其他利得或损失（包括利息费用、除因公司自身信用风险变动引起的公允价值变动）计入当期损益，除非该金融负债
属于套期关系的一部分。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
2) 金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债
按照《企业会计准则第23号——金融资产转移》相关规定进行计量。
3) 不属于上述1)或2)的财务担保合同，以及不属于上述1)并以低于市场利率贷款的贷款承诺
在初始确认后按照下列两项金额之中的较高者进行后续计量：① 按照金融工具的减值规定确定的损失准备金额；② 初
始确认金额扣除按照《企业会计准则第14号——收入》相关规定所确定的累计摊销额后的余额。
4) 以摊余成本计量的金融负债
采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融负债所产生的利得或损失，
在终止确认、按照实际利率法摊销时计入当期损益。
(4) 金融资产和金融负债的终止确认
1) 当满足下列条件之一时，终止确认金融资产：
① 收取金融资产现金流量的合同权利已终止；
② 金融资产已转移，且该转移满足《企业会计准则第23号——金融资产转移》关于金融资产终止确认的规定。
2) 当金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除时，相应终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。
3. 金融资产转移的确认依据和计量方法
公司转移了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务
单独确认为资产或负债；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，继续确认所转移的金融资产。公司既没有转移
也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：(1) 未保留对该金融资产控制的，终止确认该
金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；(2) 保留了对该金融资产控制的，按照继续涉入所
转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：(1) 所转移金融资产在终止确认日的
账面价值；(2) 因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金
额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。转移了金融资产的一部分，
且该被转移部分整体满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和继续确认部分之间，按照
转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：(1) 终止确认部分的账面价值；(2) 终止确
认部分的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公
允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。
4. 金融资产和金融负债的公允价值确定方法公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估
值技术确定相关金融资产和金融负债的公允价值。公司将估值技术使用的输入值分以下层级，并依次使用：
(1) 第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；
(2) 第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值，包括：活跃市场中类似资产
或负债的报价；非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价；除报价以外的其他可观察输入值，如在正常报价间隔期间可观
察的利率和收益率曲线等；市场验证的输入值等；
(3) 第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值，包括不能直接观察或无法由可观察市场数据验证的利率、
股票波动率、企业合并中承担的弃置义务的未来现金流量、使用自身数据作出的财务预测等。
5. 金融工具减值
(1) 金融工具减值计量和会计处理
公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具
投资、合同资产、租赁应收款、分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债以外的贷款承诺、不属于以公允价
值计量且其变动计入当期损益的金融负债或不属于金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的
金融负债的财务担保合同进行减值处理并确认损失准备。
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指公司按照原实际利
率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于
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财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
公司购买或源生的已发生信用减值的金融资产，按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。
对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，公司在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续期内预期信用损失的
累计变动确认为损失准备。
对于由《企业会计准则第14号——收入》规范的交易形成，且不含重大融资成分或者公司不考虑不超过一年的合同中
的融资成分的应收款项及合同资产，公司运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。
对于租赁应收款、由《企业会计准则第14号——收入》规范的交易形成且包含重大融资成分的应收款项及合同资产，
公司运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。
除上述计量方法以外的金融资产，公司在每个资产负债表日评估其信用风险自初始确认后是否已经显著增加。如果信
用风险自初始确认后已显著增加，公司按照整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备；如果信用风险自初始确认后未
显著增加，公司按照该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量损失准备。
公司利用可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初
始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。
于资产负债表日，若公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则假定该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著
增加。
公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估预期信用风险和计量预期信用损失。当以金融工具组合为基础时，公
司以共同风险特征为依据，将金融工具划分为不同组合。
公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入
当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值；对于以公允价值计
量且其变动计入其他综合收益的债权投资，公司在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。
(2) 按组合评估预期信用风险和计量预期信用损失的金融工具
项 目 确定组合的依据 计量预期信用损失的方法
其他应收款——应收公司合 合并范围内关联方 参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通
并范围内关联方款项组合 过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，该组合预期信用损失率
其他应收款——应收利息组 款项性质 为0%
合
其他应收款——应收项目合 款项性质 参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通
作方借款组合 过违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率，该组合
预期信用损失为0.01%
其他应收款——应收押金、 款项性质 参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通
保证金组合 过违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率，该组合
预计预期信用损失0.05%
其他应收款——应收增值税 款项性质 参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通
退税款组合 过违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率，该组合
预计预期信用损失为0.05%
其他应收款——账龄组合 账龄 参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通
过违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预
期信用损失
合同资产——工程施工组合 款项性质 参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通
过违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预
期信用损失
(3) 按组合计量预期信用损失的应收款项及合同资产
1) 具体组合及计量预期信用损失的方法
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财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
项 目 确定组合的依据 计量预期信用损失的方法
应收银行承兑汇票 票据类型 参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过
违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，该组合预期信用损失率为0%
应收商业承兑汇票 参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编制
应收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失
应收账款——公司合并范围 合并范围内关联方 参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过
内关联方组合 违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，该组合预期信用损失率为0%
应收账款——账龄组合 账龄 参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编制
应收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失
2) 应收账款——账龄组合的账龄与整个存续期预期信用损失率对照表
账 龄 应收账款预期信用损失率(%)
1-6个月以内（含，下同） 0.10
7-12个月 5.00
1-2年 10.00
2-3年 30.00
3-4年 50.00
4-5年 80.00
5年以上 100.00
6. 金融资产和金融负债的抵销
金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列条件的，公司以相互抵销后的净额在资
产负债表内列示：(1) 公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；(2) 公司计划以净额结算，
或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
不满足终止确认条件的金融资产转移，公司不对已转移的金融资产和相关负债进行抵销。
11、存货
1. 存货的分类
公司房地产板块存货主要为房地产开发产品。房地产开发产品包括已完工开发产品（开发产品）、在建开发产品（开
发成本）、已出租的开发产品和拟开发产品。公司环保板块存货主要为原材料、库存商品、周转材料、在产品、建造合同形
成的已完工未结算资产、低值易耗品等。
房地产开发产品成本包括土地成本、前期工程费、建安工程费、利息支出等。
已完工开发产品是指已建成、待出售的物业。
在建开发产品是指尚未建成、以出售为开发目的的物业。
已出租的开发产品是指意图出售而暂时出租的开发产品。
拟开发产品是指所购入的、已决定将之发展为出售或出租物业的土地。项目整体开发时，全部转入在建开发产品；项
目分期开发时，将分期开发用地部分转入在建开发产品，未开发土地仍保留在本项目下。
公共配套设施按实际成本计入开发成本，摊销转入住宅等可售物业的成本，但如具有经营价值且本集团拥有收益权的
配套设施，单独计入“已完工开发产品”。
非房地产板块存货包括在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳
务过程中耗用的材料和物料等。
2. 发出存货的计价方法
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原材料采用加权平均法核算；非标产成品采用个别计价法核算，标准化产成品采用加权平均法核算。
3. 存货可变现净值的确定依据
资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照存货类别成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。
直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净
值；需要经过加工的存货，在正常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的
销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合
同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。
4. 存货的盘存制度
存货的盘存制度为永续盘存制。
5. 低值易耗品和包装物的摊销方法
(1) 低值易耗品
按照一次转销法进行摊销。
(2) 包装物
按照一次转销法进行摊销。
12、合同资产
公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。公司将同一合同下的合同资
产和合同负债相互抵销后以净额列示。
公司将拥有的、无条件(即，仅取决于时间流逝)向客户收取对价的权利作为应收款项列示，将已向客户转让商品而有
权收取对价的权利（该权利取决于时间流逝之外的其他因素）作为合同资产列示。
合同资产预期信用损失的确定方法，详见本节五.10.金融工具减值相关政策。
13、合同成本
与合同成本有关的资产包括合同取得成本和合同履约成本。
公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。如果合同取得成本的摊销期限
不超过一年，在发生时直接计入当期损益。
公司为履行合同发生的成本，不适用存货、固定资产或无形资产等相关准则的规范范围且同时满足下列条件的，作为
合同履约成本确认为一项资产：
1. 该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括土地费用、基础设施费、建安工程费、开发间接费用（或类似
费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
2. 该成本增加了公司未来用于履行履约义务的资源；
3. 该成本预期能够收回。
公司对于与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。
如果与合同成本有关的资产的账面价值高于因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价减去估计将要
发生的成本，公司对超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失。以前期间减值的因素之后发生变化，使得转让该资产
相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价减去估计将要发生的成本高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产减值准
备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。
14、持有待售资产
1. 持有待售的非流动资产或处置组的分类
公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：（1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的
惯例，在当前状况下即可立即出售；（2）出售极可能发生，即公司已经就出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计
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出售将在一年内完成。
公司专为转售而取得的非流动资产或处置组，在取得日满足“预计出售将在一年内完成”的条件，且短期（通常为3
个月）内很可能满足持有待售类别的其他划分条件的，在取得日将其划分为持有待售类别。
因公司无法控制的下列原因之一，导致非关联方之间的交易未能在一年内完成，且公司仍然承诺出售非流动资产或处
置组的，继续将非流动资产或处置组划分为持有待售类别：（1）买方或其他方意外设定导致出售延期的条件，公司针对这
些条件已经及时采取行动，且预计能够自设定导致出售延期的条件起一年内顺利化解延期因素；（2）因发生罕见情况，导
致持有待售的非流动资产或处置组未能在一年内完成出售，公司在最初一年内已经针对这些新情况采取必要措施且重新满足
了持有待售类别的划分条件。
2. 持有待售的非流动资产或处置组的计量
(1) 初始计量和后续计量
初始计量和在资产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或处置组时，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的
净额的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持
有待售资产减值准备。
对于取得日划分为持有待售类别的非流动资产或处置组，在初始计量时比较假定其不划分为持有待售类别情况下的初
始计量金额和公允价值减去出售费用后的净额，以两者孰低计量。除企业合并中取得的非流动资产或处置组外，由非流动资
产或处置组以公允价值减去出售费用后的净额作为初始计量金额而产生的差额，计入当期损益。
对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据处置组中的各项非流动资
产账面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。
持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债的利息和其他费用继续
予以确认。
(2) 资产减值损失转回的会计处理
后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额予以恢复，并在划
分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失
不转回。
后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额予以恢复，并在划分为
持有待售类别后非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。已抵减的商誉账面价值，以及非流动
资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不转回。
持有待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额，根据处置组中除商誉外各项非流动资产账面价值所占比重，按
比例增加其账面价值。
(3) 不再继续划分为持有待售类别以及终止确认的会计处理
非流动资产或处置组因不再满足持有待售类别的划分条件而不再继续划分为持有待售类别或非流动资产从持有待售的
处置组中移除时，按照以下两者孰低计量：1) 划分为持有待售类别前的账面价值，按照假定不划分为持有待售类别情况下
本应确认的折旧、摊销或减值等进行调整后的金额；2) 可收回金额。
终止确认持有待售的非流动资产或处置组时，将尚未确认的利得或损失计入当期损益。
15、长期股权投资
1. 共同控制、重大影响的判断
按照相关约定对某项安排存在共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策，
认定为共同控制。对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策
的制定，认定为重大影响。
2. 投资成本的确定
(1) 同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行权益性证券作为合并对价
的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权
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投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的，调
整留存收益。
公司通过多次交易分步实现同一控制下企业合并形成的长期股权投资，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子
交易”的，把各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日，根据合并后应享有
被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额确定初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成本，
与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本
公积不足冲减的，调整留存收益。
(2) 非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其初始投资成本。
公司通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关
会计处理：
1) 在个别财务报表中，按照原持有的股权投资的账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成
本。
2) 在合并财务报表中，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一项取得控制权的交
易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行
重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综
合收益等的，与其相关的其他综合收益等转为购买日所属当期收益。但由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产
变动而产生的其他综合收益除外。
(3) 除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始投资成本；以发行权益性证券
取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；以债务重组方式取得的，按《企业会计准则第12号——债务
重组》确定其初始投资成本；以非货币性资产交换取得的，按《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》确定其初始投
资成本。
3. 后续计量及损益确认方法
对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。
4. 通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权的处理方法
(1) 个别财务报表
对处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。对于剩余股权，对被投资单位仍具有重大影
响或者与其他方一起实施共同控制的，转为权益法核算；不能再对被投资单位实施控制、共同控制或重大影响的，按照《企
业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的相关规定进行核算。
(2) 合并财务报表
1) 通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权，且不属于“一揽子交易”的
在丧失控制权之前，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之
间的差额，调整资本公积（资本溢价），资本溢价不足冲减的，冲减留存收益。
丧失对原子公司控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与
剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差
额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，应当在丧失控制权时
转为当期投资收益。
2) 通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权，且属于“一揽子交易”的
将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置
投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权
当期的损益。
16、投资性房地产
投资性房地产计量模式
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成本法计量
折旧或摊销方法
1. 投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
2. 投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量，并采用与固定资产和无形资产相同的方法计提
折旧或进行摊销。
17、固定资产
（1）确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同
时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量时予以确认。
（2）折旧方法
类别 折旧方法 折旧年限 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 30.00 3.00 3.23
机器设备 年限平均法 3-10 3.00-5.00 32.33-9.50
运输设备 年限平均法 4-10 3.00-5.00 24.25-9.50
电子、办公设备及其他 年限平均法 3-10 3.00-5.00 32.33-9.50
（3）融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
符合下列一项或数项标准的，认定为融资租赁：(1) 在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人；(2) 承租人有购买
租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确
定承租人将会行使这种选择权；(3) 即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分 [ 通常占租赁资产
使用寿命的 75%以上（含 75%）]；(4) 承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允
价值 [ 90%以上（含 90%）]；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值 [ 90%
以上（含 90%）]；(5) 租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。融资租入的固定资产，按租赁开始
日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额的现值中较低者入账，按自有固定资产的折旧政策计提折旧。
18、在建工程
1. 在建工程同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量则予以确认。在建工程按建造该项资产达到预定可使用
状态前所发生的实际成本计量。
2. 在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的，
先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成本调整原暂估价值，但不再调整原已计提的折旧。
19、借款费用
1. 借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其
他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。
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2. 借款费用资本化期间
(1) 当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：1) 资产支出已经发生；2) 借款费用已经发生；3) 为使资产达到
预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
(2) 若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连续超过3个月，暂停借款费用的
资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资产的购建或者生产活动重新开始。
(3) 当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费用停止资本化。
3. 借款费用资本化率以及资本化金额
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用（包括按照实际利率
法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的
金额，确定应予资本化的利息金额；为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门
借款的资产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。
20、无形资产
（1）计价方法、使用寿命、减值测试
1. 无形资产包括土地使用权、软件、专利权及商标等，按成本进行初始计量。
2. 使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式系统合理地摊销，无
法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。具体年限如下：
项 目 摊销年限(年)
土地使用权 30-50
专利权 10
软件 3-5
商标 30
特许经营权 30
（2）内部研究开发支出会计政策
内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件
的，确认为无形资产：(1) 完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；(2) 具有完成该无形资产并使用或
出售的意图；(3) 无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市
场，无形资产将在内部使用的，能证明其有用性；(4) 有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，
并有能力使用或出售该无形资产；(5) 归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
21、长期资产减值
对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产等长期资产，
在资产负债表日有迹象表明发生减值的，估计其可收回金额。对因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无
论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。商誉结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试。
若上述长期资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额确认资产减值准备并计入当期损益。
22、长期待摊费用
长期待摊费用核算已经支出，摊销期限在1年以上（不含1年）的各项费用。长期待摊费用按实际发生额入账，在受益
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期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部
转入当期损益。
23、合同负债
公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。公司将同一合同下的合同资
产和合同负债相互抵销后以净额列示。
公司将已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务作为合同负债列示。
24、职工薪酬
（1）短期薪酬的会计处理方法
在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
（2）离职后福利的会计处理方法
离职后福利分为设定提存计划和设定受益计划。
(1) 在职工为公司提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资
产成本。
(2) 对设定受益计划的会计处理通常包括下列步骤：
1) 根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互一致的精算假设对有关人口统计变量和财务变量等作出估计，计量设定
受益计划所产生的义务，并确定相关义务的所属期间。同时，对设定受益计划所产生的义务予以折现，以确定设定受益计划
义务的现值和当期服务成本；
2) 设定受益计划存在资产的，将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余确认为一
项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益
计划净资产；
3) 期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为服务成本、设定受益计划净负债或净资产的利息净额以及重新计
量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动等三部分，其中服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期
损益或相关资产成本，重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不允许
转回至损益，但可以在权益范围内转移这些在其他综合收益确认的金额。
（3）辞退福利的会计处理方法
向职工提供的辞退福利，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：(1) 公司不能单方
面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；(2) 公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用
时。
（4）其他长期职工福利的会计处理方法
向职工提供的其他长期福利，符合设定提存计划条件的，按照设定提存计划的有关规定进行会计处理；除此之外的其
他长期福利，按照设定受益计划的有关规定进行会计处理，为简化相关会计处理，将其产生的职工薪酬成本确认为服务成本、
其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额以及重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动等组成项目的
总净额计入当期损益或相关资产成本。
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25、预计负债
1. 因对外提供担保、诉讼事项、产品质量保证、亏损合同等或有事项形成的义务成为公司承担的现时义务，履行该义
务很可能导致经济利益流出公司，且该义务的金额能够可靠的计量时，公司将该项义务确认为预计负债。
2. 公司按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行初始计量，并在资产负债表日对预计负债的账面
价值进行复核。
(二十四) 维修基金核算方法
根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品销售（预售）时，向购房人收取计入其他应付款-代收费用，后
统一上缴维修基金管理部门。
(二十五) 质量保证金核算方法
质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留。在开发产品保修期内发生的维修费，冲减质量保证金；在开
发产品约定的保修期届满，质量保证金余额根据实际情况和合同约定退还施工单位。
26、维修基金核算方法
根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品销售（预售）时，向购房人收取计入其他应付款-代收费用，后
统一上缴维修基金管理部门。
27、质量保证金核算方法
质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留。在开发产品保修期内发生的维修费，冲减质量保证金；在开
发产品约定的保修期届满，质量保证金余额根据实际情况和合同约定退还施工单位。
28、收入
收入确认和计量所采用的会计政策
1. 收入确认原则
于合同开始日，公司对合同进行评估，识别合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项履约义务是在某一时段内履
行，还是在某一时点履行。
满足下列条件之一时，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：(1) 客户在公司履约
的同时即取得并消耗公司履约所带来的经济利益；(2) 客户能够控制公司履约过程中在建商品；(3) 公司履约过程中所产出
的商品具有不可替代用途，且公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不能合理确定时，已经发生
的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。对于在某一时点履行的
履约义务，在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，公司考虑下列迹象：(1)
公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；(2) 公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客
户已拥有该商品的法定所有权；(3) 公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；(4) 公司已将该商品所有
权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；(5) 客户已接受该商品；(6) 其他表
明客户已取得商品控制权的迹象。
2. 收入计量原则
(1) 公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格是公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取
的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。
(2) 合同中存在可变对价的，公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包含可变对价的交易
价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。
(3) 合同中存在重大融资成分的，公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价
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格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日，公司预计客户取得商品或服务控
制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。
(4) 合同中包含两项或多项履约义务的，公司于合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品的单独售价的相对比例，
将交易价格分摊至各单项履约义务。
3. 收入确认的具体方法
(1) 房地产销售收入
商品房销售属于在某一时点履行的履约义务，收入确认需达到以下条件：
1) 签订了商品房销售合同，且该销售合同已在政府职能部门予以备案；
2) 开发产品已经完工并验收合格，公司已取得向业主交房的法定手续；
3) 公司遵照销售合同中约定的接房通知方式，公开登报或者向业主寄送接房通知书；
4) 收到客户首付款并对剩余房款有确切的付款安排。
(2) 项目建造收入
项目建造收入属于在某一时段内履行的履约义务，公司在建造项目总收入和总成本能够可靠地计量、与建造项目相关
的经济利益很可能流入本公司、建造项目的完成进度能够可靠地确定时，根据已发生成本占预计总成本的比例确定提供服务
的履约进度，并按履约进度确认收入。
(3) 环保产品销售收入
环保产品销售收入属于在某一时点履行的履约义务，无需安装或者简单安装调试的产品，在产品已经发出且取得客户
验收单据当月确认收入；需经安装调试并验收的产品，在产品已经发出且安装调试完毕并取得客户验收单据当月确认收入。
(4) 工业废物处理处置收入
按实际的废物处置量以及合同约定的单价确认收入。
(5) 物业管理收入
物业管理属于在某一时段内履行的履约义务，物业管理在物业管理服务已经提供，与物业管理服务相关的经济利益能
够流入企业，与物业管理相关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。
(6) 其他业务收入
根据相关合同、协议的约定，与交易相关的经济利益能够流入企业，与收入相关的成本能够可靠地计量时，确认其他
业务收入的实现。
同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
29、政府补助
1. 政府补助在同时满足下列条件时予以确认：(1) 公司能够满足政府补助所附的条件；(2) 公司能够收到政府补助。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可
靠取得的，按照名义金额计量。
2. 与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助划分为与资产相关的政府补助。政府文件不明确的，以
取得该补助必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补
助。与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，在相
关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。相关资产在使
用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。
3. 与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
除与资产相关的政府补助之外的政府补助划分为与收益相关的政府补助。对于同时包含与资产相关部分和与收益相关
部分的政府补助，难以区分与资产相关或与收益相关的，整体归类为与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，用于
补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成
本；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。
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4. 与公司日常经营活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与公司日常活动无
关的政府补助，计入营业外收支。
5. 政策性优惠贷款贴息的会计处理方法
(1) 财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向公司提供贷款的，以实际收到的借款金额作为
借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款费用。
(2) 财政将贴息资金直接拨付给公司的，将对应的贴息冲减相关借款费用。
30、递延所得税资产/递延所得税负债
1. 根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按照税法规定可以确定其计税
基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产
或递延所得税负债。
2. 确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资产负债表日，有确凿证据表
明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。
3. 资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵
扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。
4. 公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情况产生的所得税：(1) 企业合
并；(2) 直接在所有者权益中确认的交易或者事项。
31、租赁
（1）经营租赁的会计处理方法
公司为承租人时，在租赁期内各个期间按照直线法将租金计入相关资产成本或确认为当期损益，发生的初始直接费用，
直接计入当期损益。或有租金在实际发生时计入当期损益。
公司为出租人时，在租赁期内各个期间按照直线法将租金确认为当期损益，发生的初始直接费用，除金额较大的予以
资本化并分期计入损益外，均直接计入当期损益。或有租金在实际发生时计入当期损益。
（2）融资租赁的会计处理方法
公司为承租人时，在租赁期开始日，公司以租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值中两者较低者作为租
入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额为未确认融资费用，发生的初始直接费用，计入
租赁资产价值。在租赁期各个期间，采用实际利率法计算确认当期的融资费用。
公司为出租人时，在租赁期开始日，公司以租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁款的入
账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资
收益。在租赁期各个期间，采用实际利率法计算确认当期的融资收入。
32、分部报告
公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度等为依据确定经营分部。公司的经营分部是指同时满足下列条件的组
成部分：
1. 该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；
2. 管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；
3. 能够通过分析取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。
123
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
33、重要会计政策和会计估计变更
（1）重要会计政策变更
√ 适用 □ 不适用
会计政策变更的内容和原因 审批程序 备注
根据财政部发布的《关于修订印发<企业
第十届董事会第八次会议及第十届监事
会计准则第 14 号-收入>的通知》（财会
会第七次会议，审议通过了《关于会计政 见下述（1）
[2017]22 号）的要求编制 2020 年度财务
策变更的议案》
报表。
1) 公司自2020年1月1日起执行财政部修订后的《企业会计准则第14号——收入》(以下简称新收入准则)。根据相关新
旧准则衔接规定，对可比期间信息不予调整，首次执行日执行新准则的累积影响数追溯调整本报告期期初留存收益及财务报
表其他相关项目金额。
执行新收入准则对公司2020年1月1日财务报表的主要影响如下：
单位：元
资产负债表
项 目
2019年12月31日 新收入准则调整影响 2020年1月1日
存货 13,150,039,735.61 -14,719,035.16 13,135,320,700.45
合同资产 14,719,035.16 14,719,035.16
其他流动资产 729,667,336.38 40,140,538.14 769,807,874.52
预收款项 6,759,730,970.51 -6,759,730,970.51
合同负债 6,201,588,046.34 6,201,588,046.34
其他流动负债 558,142,924.17 558,142,924.17
递延所得税负债 12,210,193.19 10,035,134.54 22,245,327.73
未分配利润 581,624,041.81 17,854,586.63 599,478,628.44
少数股东权益 835,279,305.03 12,250,816.97 847,530,122.00
2) 公司自2020年1月1日起执行财政部于2019年度颁布的《企业会计准则解释第13号》，该项会计政策变更采用未来适
用法处理。
（2）重要会计估计变更
□ 适用 √ 不适用
（3）2020 年起首次执行新收入准则、新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况
适用
是否需要调整年初资产负债表科目
√ 是 □ 否
合并资产负债表
124
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
单位：元
项目 2019 年 12 月 31 日 2020 年 01 月 01 日 调整数
流动资产：
货币资金 2,112,707,159.56 2,112,707,159.56
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 84,547,404.98 84,547,404.98
应收款项融资 10,100,000.00 10,100,000.00
预付款项 15,467,413.97 15,467,413.97
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 1,267,398,317.52 1,267,398,317.52
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 13,150,039,735.61 13,135,320,700.45 -14,719,035.16
合同资产 14,719,035.16 14,719,035.16
持有待售资产
一年内到期的非流动
资产
其他流动资产 729,667,336.38 769,807,874.52 40,140,538.14
流动资产合计 17,369,927,368.02 17,410,067,906.16 40,140,538.14
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 6,806,654.54 6,806,654.54
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产 5,716,752.91 5,716,752.91
125
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
固定资产 159,608,052.93 159,608,052.93
在建工程 27,946,407.52 27,946,407.52
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 10,032,676.44 10,032,676.44
开发支出
商誉
长期待摊费用 5,428,925.68 5,428,925.68
递延所得税资产 105,230,167.18 105,230,167.18
其他非流动资产
非流动资产合计 320,769,637.20 320,769,637.20
资产总计 17,690,697,005.22 17,730,837,543.36 40,140,538.14
流动负债：
短期借款 1,503,259,734.87 1,503,259,734.87
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据 3,551,855.06 3,551,855.06
应付账款 1,754,367,115.03 1,754,367,115.03
预收款项 6,759,730,970.51 -6,759,730,970.51
合同负债 6,201,588,046.34 6,201,588,046.34
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 57,059,472.67 57,059,472.67
应交税费 144,471,269.34 144,471,269.34
其他应付款 1,059,073,819.63 1,059,073,819.63
其中：应付利息
应付股利
应付手续费及佣金
应付分保账款
126
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
持有待售负债
一年内到期的非流动
1,079,513,701.67 1,079,513,701.67
负债
其他流动负债 558,142,924.17 558,142,924.17
流动负债合计 12,361,027,938.78 12,361,027,938.78
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 2,280,410,000.00 2,280,410,000.00
应付债券 150,360,122.45 150,360,122.45
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款 8,931,445.10 8,931,445.10
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益 63,184,276.33 63,184,276.33
递延所得税负债 12,210,193.19 22,245,327.73 10,035,134.54
其他非流动负债
非流动负债合计 2,515,096,037.07 2,525,131,171.61 10,035,134.54
负债合计 14,876,123,975.85 14,886,159,110.39 10,035,134.54
所有者权益：
股本 1,100,462,170.00 1,100,462,170.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 256,681,853.32 256,681,853.32
减：库存股
其他综合收益 1,081.81 1,081.81
专项储备
盈余公积 40,524,577.40 40,524,577.40
一般风险准备
未分配利润 581,624,041.81 599,478,628.44 17,854,586.63
归属于母公司所有者权益
1,979,293,724.34 1,997,148,310.97 17,854,586.63
合计
少数股东权益 835,279,305.03 847,530,122.00 12,250,816.97
127
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
所有者权益合计 2,814,573,029.37 2,844,678,432.97 30,105,403.60
负债和所有者权益总计 17,690,697,005.22 17,730,837,543.36 40,140,538.14
调整情况说明
本公司根据财政部发布的《关于修订印发<企业会计准则第14号—收入>的通知》（财会[2017]22号）的要求编制2020年度财
务报表，根据相关新旧准则衔接规定，对可比期间信息不予调整，首次执行日执行新准则的累积影响数追溯调整本报告期期
初留存收益及财务报表其他相关项目金额。
母公司资产负债表
单位：元
项目 2019 年 12 月 31 日 2020 年 01 月 01 日 调整数
流动资产：
货币资金 76,164,035.89 76,164,035.89
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款
应收款项融资
预付款项 157,232.71 157,232.71
其他应收款 1,617,029,418.51 1,617,029,418.51
其中：应收利息
应收股利 360,000,000.00 360,000,000.00
存货
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动
资产
其他流动资产
流动资产合计 1,693,350,687.11 1,693,350,687.11
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 1,012,907,701.74 1,012,907,701.74
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
128
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
投资性房地产
固定资产 833,403.31 833,403.31
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 227,994.09 227,994.09
开发支出
商誉
长期待摊费用 3,378,463.43 3,378,463.43
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计 1,017,347,562.57 1,017,347,562.57
资产总计 2,710,698,249.68 2,710,698,249.68
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 4,641,151.20
预收款项
合同负债
应付职工薪酬 9,834,802.15 9,834,802.15
应交税费 2,532,676.49 2,532,676.49
其他应付款 944,871,734.78 944,871,734.78
其中：应付利息
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动
2,000,000.00 2,000,000.00
负债
其他流动负债
流动负债合计 959,239,213.42 959,239,213.42
非流动负债：
长期借款 169,800,000.00 169,800,000.00
129
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 169,800,000.00 169,800,000.00
负债合计 1,129,039,213.42 1,129,039,213.42
所有者权益：
股本 1,100,462,170.00 1,100,462,170.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 247,961,301.32 247,961,301.32
减：库存股
其他综合收益 130.55 130.55
专项储备
盈余公积 40,524,577.40 40,524,577.40
未分配利润 192,710,856.99 192,710,856.99
所有者权益合计 1,581,659,036.26 1,581,659,036.26
负债和所有者权益总计 2,710,698,249.68 2,710,698,249.68
调整情况说明
本公司根据财政部发布的《关于修订印发<企业会计准则第14号—收入>的通知》（财会[2017]22号）的要求编制2020年度财
务报表，根据相关新旧准则衔接规定，对可比期间信息不予调整，首次执行日执行新准则的累积影响数追溯调整本报告期期
初留存收益及财务报表其他相关项目金额。
（4）2020 年起首次执行新收入准则、新租赁准则追溯调整前期比较数据说明
□ 适用 √ 不适用
130
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
六、税项
1、主要税种及税率
税种 计税依据 税率
以按税法规定计算的销售货物和应税劳
务收入为基础计算销项税额，扣除当期
增值税 3%、5%、6%、9%、13%
允许抵扣的进项税额后，差额部分为应
交增值税
城市维护建设税 实际缴纳的流转税税额 5%、7%
企业所得税 应纳税所得额 15%、25%
有偿转让国有土地使用权及地上建筑物
四级超率累进税率 30%-60%；预缴：
土地增值税 和其他附着物产权产生的增值额；预缴
1%-5%
计税依据：预收商品房款
从价计征的，按房产原值一次减除 30%
房产税 后余值的 1.2%计缴；从租计征的，按租 1.2%、12%
金收入的 12%计缴
土地使用税 土地使用面积 6-16 元/㎡
教育费附加 实际缴纳的流转税税额 3%
地方教育附加 实际缴纳的流转税税额 2%
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
纳税主体名称 所得税税率
华陆环保公司 15%
除上述以外的其他纳税主体 25%
2、税收优惠
1. 企业所得税税收优惠
华陆环保公司：根据陕西省科学技术厅、陕西省财政厅、国家税务总局陕西省税务局联合颁发的《高新技术企业证书》
（证书编号为：GR202061000948），发证时间为2020年12月1日，有效期三年，华陆环保公司被认定为高新技术企业，适用
15%的所得税优惠税率。
重庆瀚渝公司：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》规定，从事符合条件的环境保护、节能节水项目的所
得，自项目取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起，第一年至第三年免征企业所得税，第四年至第六年减半征收企业所得
税。重庆瀚渝公司符合上述规定，2017年1月1日至2019年12月31日免征企业所得税，2020年1月1日至2022年12月31日减半征
收企业所得税，重庆瀚渝公司已于2017年7月4日在重庆市双桥经济技术开发区国家税务局进行了企业所得税减免的备案。
131
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
2. 增值税税收优惠
重庆瀚渝公司：根据财政部、国家税务总局（财税〔2015〕78号）文件关于印发《资源综合利用产品和劳务增值税优
惠目录》的通知，对垃圾处理、污泥处理处置劳务，污水处理劳务实行增值税即征即退70%的政策；，对处置含油污水、有
机废水、污水处理后产生的污泥的劳务实行增值税即征即退70%的政策；对销售废矿物油生产的润滑油基础油、汽油、柴油
等工业油料实行增值税即征即退50%的政策；对销售废旧线路板提取物，销售线路板蚀刻废液经冶炼、提纯或化合生产的金
属、合金及金属化合物（不包括铁及铁合金）实行增值税即征即退30%的政策。
七、合并财务报表项目注释
1、货币资金
单位：元
项目 期末余额 期初余额
库存现金 2,043.42 5,530.00
银行存款 2,760,085,920.43 2,103,468,976.65
其他货币资金 299,336,607.34 9,232,652.91
合计 3,059,424,571.19 2,112,707,159.56
其他说明
期末银行存款中有83,345.43元为未决诉讼银行冻结资金；有625,000,000.00元的定期存款用于融资质押担保。
期末其他货币资金299,366,607.34元，其中POS机在途资金金额为34,460,824.90；其他的为连云港财信公司存入第三
方监管机构的账户的预售监管资金109,154,798.78元，常州市凯泽置业有限公司存入第三方监管机构的账户的预售监管资金
155,720,983.66元，两者系使用用途受到限制的款项，公司在编制现金流量表时，已将其从期末现金及现金等价物余额中剔
除。
2、交易性金融资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期损益
42,000,000.00
的金融资产
其中：
其中：银行理财产品 42,000,000.00
其中：
合计 42,000,000.00
其他说明：
无
132
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
3、应收账款
（1）应收账款分类披露
单位：元
期末余额 期初余额
类别 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
账面价值 账面价值
金额 比例 金额 计提比例 金额 比例 金额 计提比例
按单项计提坏账准
30,472,840.88 43.06% 30,472,840.88 100.00% 0.00 93,036,896.23 56.03% 40,513,377.91 43.55% 52,523,518.32
备的应收账款
其中：
按组合计提坏账准
40,294,688.59 56.94% 30,813,856.10 76.47% 9,480,832.49 73,022,181.09 43.97% 40,998,294.43 56.14% 32,023,886.66
备的应收账款
其中：
合计 70,767,529.47 100.00% 61,286,696.98 86.60% 9,480,832.49 166,059,077.32 100.00% 81,511,672.34 49.09% 84,547,404.98
133
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
按单项计提坏账准备：30,472,840.88
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
包头市议源化工有限公司 16,000,000.00 16,000,000.00 100.00% 预计无法收回
包头市英杰化工有限责任公司 3,860,000.00 3,860,000.00 100.00% 预计无法收回
新疆奎山宝塔石化有限公司 3,158,107.38 3,158,107.38 100.00% 预计无法收回
南通晨光石墨设备有限公司 2,870,000.00 2,870,000.00 100.00% 预计无法收回
邢台旭阳化工有限公司 2,180,000.00 2,180,000.00 100.00% 预计无法收回
唐山旭阳化工有限公司 2,000,000.00 2,000,000.00 100.00% 预计无法收回
新疆乌苏市华泰石油化工有限
320,000.00 320,000.00 100.00% 预计无法收回
公司
宝鸡高新汽车工业园 75,000.00 75,000.00 100.00% 预计无法收回
西安黄河机电有限公司 6,300.00 6,300.00 100.00% 预计无法收回
陕西建工集团总公司工程三部 3,433.50 3,433.50 100.00% 预计无法收回
合计 30,472,840.88 30,472,840.88 -- --
按单项计提坏账准备：
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
无
按组合计提坏账准备：30,813,856.10
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
1-6 个月以内 6,566,091.91 6,566.09 0.10%
7-12 个月 1,461,447.35 73,072.37 5.00%
1-2 年 1,323,595.59 132,359.56 10.00%
2-3 年 209,850.94 62,955.28 30.00%
3-4 年
4-5 年 974,000.00 779,200.00 80.00%
5 年以上 29,759,702.80 29,759,702.80 100.00%
合计 40,294,688.59 30,813,856.10 --
确定该组合依据的说明：
无
134
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
按组合计提坏账准备：
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
无
确定该组合依据的说明：
如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□ 适用 √ 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 账面余额
1 年以内（含 1 年） 8,027,539.26
1-6 个月以内 6,562,333.15
7-12 个月 1,465,206.11
1至2年 1,323,595.59
2至3年 209,850.94
3 年以上 61,206,543.68
3至4年 16,000,000.00
4至5年 8,024,000.00
5 年以上 37,182,543.68
合计 70,767,529.47
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
单项计提坏账准
40,513,377.91 -10,040,537.03 0.00 30,472,840.88
备
按组合计提坏账
40,998,294.43 -10,188,065.90 0.00 3,627.57 30,813,856.10
准备
合计 81,511,672.34 -10,188,065.90 -10,040,537.03 0.00 3,627.57 61,286,696.98
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
135
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
单位：元
单位名称 收回或转回金额 收回方式
文水县宝德华陆水务有限公司 4,364,339.79 本期公司纳入合并
青铜峡市宝德华陆水务有限公司 5,676,197.24 本期公司纳入合并
合计 10,040,537.03 --
无
（3）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
单位：元
占应收账款期末余额合计数的
单位名称 应收账款期末余额 坏账准备期末余额
比例
包头华美稀土高科有限
28,904,390.00 40.84% 28,904,390.00
公司
包头市议源化工有限公
16,000,000.00 22.61% 16,000,000.00
司
包头市英杰化工有限责
3,860,000.00 5.45% 3,860,000.00
任公司
新疆奎山宝塔石化有限
3,158,107.38 4.46% 3,158,107.38
公司
唐山旭阳化工有限公司 2,894,000.00 4.09% 2,715,200.00
合计 54,816,497.38 77.45%
4、应收款项融资
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应收票据 397,110.00 10,100,000.00
合计 397,110.00 10,100,000.00
应收款项融资本期增减变动及公允价值变动情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 年初余额 本期新增 本期终止确认 期末余额
应收票据 10,100,000.00 397,110.00 10,100,000.00 397,110.00
合计 10,100,000.00 397,110.00 10,100,000.00 397,110.00
如是按照预期信用损失一般模型计提应收款项融资减值准备，请参照其他应收款的披露方式披露减值准备的相关信息：
□ 适用 √ 不适用
136
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
其他说明：
采用组合计提减值准备的应收款项融资
单位：元
期末数
项 目
账面余额 减值准备 计提比例(%)
银行承兑汇票组合 397,110.00
小 计 397,110.00
期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据情况
单位：元
项 目 期末终止确认金额
银行承兑汇票 1,720,794.70
小 计 1,720,794.70
银行承兑汇票的承兑人是商业银行，由于商业银行具有较高的信用，银行承兑汇票到期不获支付的可能性较低，故本
公司将已背书或贴现的银行承兑汇票予以终止确认。但如果该等票据到期不获支付，依据《票据法》之规定，公司仍将对持
票人承担连带责任。
5、预付款项
（1）预付款项按账龄列示
单位：元
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例 金额 比例
1 年以内 15,617,796.02 92.06% 14,665,425.33 94.81%
1至2年 616,099.19 3.63% 747,963.11 4.84%
2至3年 686,013.84 4.04% 9,761.38 0.06%
3 年以上 45,006.80 0.27% 44,264.15 0.29%
合计 16,964,915.85 -- 15,467,413.97 --
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
无
（2）按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
单位：元
单位名称 账面余额 占预付款项余额的比例(%)
江苏镇德电力设备有限公司 6,600,000.00 38.90
重庆巨人电梯有限公司 1,945,986.80 11.47
重庆市科能天然气有限公司 1,256,250.00 7.40
深圳市皇庭房地产开发有限公司 1,158,262.00 6.83
137
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
奥的斯机电电梯有限公司 645,696.92 3.81
小 计 11,606,195.72 68.41
其他说明：
无
6、其他应收款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应收股利 5,449,926.38
其他应收款 1,162,572,325.26 1,267,398,317.52
合计 1,168,022,251.64 1,267,398,317.52
（1）应收股利
1）应收股利分类
单位：元
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
台州丰润投资咨询有限公司（以下简称
5,449,926.38
台州丰润公司）股利分配
合计 5,449,926.38
（2）其他应收款
1）其他应收款按款项性质分类情况
单位：元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
单位间往来款项 98,413,647.75 413,275,365.72
项目合作方借款 922,563,845.88 560,720,227.24
应收政府补助款 924,066.00
应收资产处置款 16,979,600.00 22,141,292.00
民工保证金 51,011,594.83 63,987,940.50
垫付款项 14,177,663.48 5,915,941.32
押金保证金 52,441,457.66 220,923,914.96
备用金 4,091,071.22 2,117,122.63
其他 5,769,336.40 3,796,023.95
合计 1,165,448,217.22 1,293,801,894.32
138
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
2）坏账准备计提情况
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预期信 整个存续期预期信用损失 整个存续期预期信用损失 合计
用损失 (未发生信用减值) (已发生信用减值)
2020 年 1 月 1 日余额 8,032,595.49 352,590.08 18,018,391.23 26,403,576.80
2020 年 1 月 1 日余额在
—— —— —— ——
本期
--转入第二阶段 -63,958.09 63,958.09
--转入第三阶段 -126,270.85 126,270.85
本期计提 -7,087,040.93 -162,361.13 48,049.67 -7,201,352.39
本期转回 16,328,352.80 16,328,352.80
其他变动 2,020.35 2,020.35
2020 年 12 月 31 日余额 883,616.82 127,916.19 1,864,358.95 2,875,891.96
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□ 适用 √ 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 账面余额
1 年以内（含 1 年） 1,000,538,352.74
1-6 个月以内 375,554,527.57
7-12 个月 624,983,825.17
1至2年 120,868,568.48
2至3年 25,503,245.68
3 年以上 18,538,050.32
3至4年 9,526,301.89
4至5年 58,115.00
5 年以上 8,953,633.43
合计 1,165,448,217.22
3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
139
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
单项计提坏账准
16,328,352.80 -16,328,352.80
备
按组合计提坏账
10,075,224.00 -7,201,352.39 2,020.35 2,875,891.96
准备
合计 26,403,576.80 -7,201,352.39 -16,328,352.80 2,020.35 2,875,891.96
无
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
单位：元
单位名称 转回或收回金额 收回方式
青铜峡市宝德华陆水务有限公司 15,881,115.38 本期公司纳入合并。
文水县宝德华陆水务有限公司 447,237.42 本期公司纳入合并。
合计 16,328,352.80 --
无
4）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位：元
占其他应收款期末
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 坏账准备期末余额
余额合计数的比例
融创西南房地产开
项目合作方借款 343,986,134.15 1 年以内 29.52% 34,398.61
发（集团）有限公司
重庆融侨房地产开
项目合作方借款 343,275,515.20 1 年以内 29.45% 34,327.55
发有限公司
威海保利置业有限
项目合作方借款 123,045,852.12 1 年以内、1-2 年 10.56% 12,304.59
公司
重庆市垫江县丰厚
实业有限公司（以下 单位间往来款项 61,173,708.80 1 年以内 5.25% 61,166.39
简称垫江丰厚公司）
宁波梁祺投资管理
合伙企业（有限合 项目合作方借款 44,618,679.45 1 年以内 3.83% 4,461.87
伙）
合计 -- 916,099,889.72 -- 78.61% 146,659.01
7、存货
公司是否需要遵守房地产行业的披露要求
是
140
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
（1）存货分类
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号——上市公司从事房地产业务》的披露要求
按性质分类：
单位：元
期末余额 期初余额
存货跌价准备或 存货跌价准备
项目
账面余额 合同履约成本减 账面价值 账面余额 或合同履约成 账面价值
值准备 本减值准备
开发成本 9,642,690,555.81 32,964,048.02 9,609,726,507.79 11,603,625,077.77 0.00 11,603,625,077.77
开发产品 3,088,566,476.65 323,883,820.85 2,764,682,655.80 1,320,089,119.15 106,491,910.78 1,213,597,208.37
出租开发产品 43,003,300.50 0.00 43,003,300.50 97,603,656.53 0.00 97,603,656.53
原材料 4,585,108.38 858,482.33 3,726,626.05 5,138,094.73 0.00 5,138,094.73
库存商品 3,128,915.14 0.00 3,128,915.14 3,350,784.52 0.00 3,350,784.52
其他周转材料 1,789,279.90 0.00 1,789,279.90 1,013,409.36 0.00 1,013,409.36
拟开发产品 210,992,469.17 210,992,469.17
合计 12,783,763,636.38 357,706,351.20 12,426,057,285.18 13,241,812,611.23 106,491,910.78 13,135,320,700.45
141
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
按下列格式披露“开发成本”主要项目及其利息资本化情况：
单位：元
本期 其中：本
利息资
本期转入开发产 其他 本期（开发成本） 期利息
项目名称 开工时间 预计竣工时间 预计总投资 期初余额 期末余额 本化累 资金来源
品 减少 增加 资本化
计金额
金额 金额
国兴北岸江 银行贷款;债券;信
2010 年 12 月 2023 年 02 月 5,000,000,000.00 272,276,236.48 -130,656,354.99 141,619,881.49
山 托融资;其他
国兴海棠国
2015 年 08 月 2022 年 06 月 1,400,000,000.00 314,682,742.20 13,144,521.74 327,827,263.94 其他
际
财信铂悦府 2017 年 11 月 2021 年 04 月 3,500,000,000.00 2,025,660,475.51 1,135,658,461.02 194,443,930.01 1,084,445,944.50 信托融资;其他
石柱财信城 2016 年 01 月 2022 年 11 月 2,800,000,000.00 860,879,409.79 934,000,066.04 241,842,629.57 168,721,973.32 其他
威海名著小
2018 年 06 月 2021 年 06 月 1,866,110,000.00 961,199,921.98 733,440,553.63 315,801,238.48 543,560,606.83 其他
区
茶园九阙府 2018 年 05 月 2020 年 05 月 1,000,000,000.00 1,107,183,598.48 1,155,804,221.49 48,620,623.01 0.00 其他
财信中梁首
2018 年 07 月 2021 年 06 月 907,060,000.00 747,951,546.91 797,364,799.96 149,243,970.64 99,830,717.59 银行贷款;其他
府
财信中梁华
2018 年 09 月 2021 年 05 月 697,170,000.00 425,157,359.44 121,890,693.68 201,642,354.69 504,909,020.45 其他
府
常州盛悦雅
2019 年 07 月 2021 年 07 月 1,500,000,000.00 762,385,176.49 168,823,336.00 931,208,512.49 信托融资;其他
园
财信铂雲府 2019 年 04 月 2021 年 01 月 1,689,080,000.00 1,232,276,324.39 1,271,107,916.04 296,216,728.07 257,385,136.42 银行贷款
财信御华兰 银行贷款;信托融
2019 年 01 月 2021 年 12 月 1,600,000,000.00 1,368,263,821.70 160,917,444.96 592,029,780.82 1,799,376,157.56
亭 资
财信华岩新
2019 年 04 月 2020 年 07 月 420,000,000.00 274,019,443.16 348,367,847.97 74,348,404.81 0.00 银行贷款
城
142
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
石家庄融栾
2019 年 06 月 2022 年 05 月 835,250,000.00 381,920,752.68 119,109,769.78 501,030,522.46 信托融资
华府
镇江尚书坊 2019 年 10 月 2022 年 05 月 1,299,710,000.00 869,025,149.26 336,461,743.12 1,205,486,892.38 信托融资;其他
惠州财信项
743,119.30 743,119.30 其他
目
惠州阅璟名
2020 年 08 月 2022 年 10 月 269,582,800.00 0.00 264,806,188.07 264,806,188.07 其他
庭
财信九悦府 2020 年 08 月 2022 年 05 月 1,287,000,000.00 0.00 469,360,903.89 469,360,903.89 其他
天津学苑府 2020 年 06 月 2022 年 08 月 1,700,000,000.00 0.00 985,592,046.55 985,592,046.55 其他
财信阅时代 2020 年 09 月 2022 年 08 月 600,000,000.00 0.00 356,785,668.57 356,785,668.57 银行贷款
合计 -- -- 28,370,962,800.00 11,603,625,077.77 6,658,552,004.79 0.00 4,697,617,482.83 9,642,690,555.81 0.00 0.00 --
143
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
按下列格式项目披露“开发产品”主要项目信息：
单位：元
利息资 其中：本
项目名称 竣工时间 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 本化累 期利息资
计金额 本化金额
国兴北岸
2019 年 12 月 495,557,846.78 37,099,191.84 180,119,006.24 352,538,032.38
江山
国兴海棠
2019 年 12 月 536,404,206.43 10,316,736.66 207,687,669.49 339,033,273.60
国际
财信时光
2018 年 12 月 75,525,073.97 15,265,268.42 60,259,805.55
里
石柱财信
2020 年 12 月 152,622,607.15 934,000,066.04 786,288,046.17 300,334,627.02
城
玉廊东园
车位与仓 2007 年 11 月 1,173,982.70 1,173,982.70
库
财信铂悦
2020 年 11 月 58,805,402.12 1,135,658,461.02 1,080,042,181.31 114,421,681.83
府
财信华岩
2020 年 07 月 348,367,847.97 205,546,832.76 142,821,015.21
新城
茶园九阙
2020 年 05 月 1,155,804,221.49 980,939,618.42 174,864,603.07
府
财信中梁
2020 年 04 月 797,364,799.96 722,964,774.62 74,400,025.34
首府
财信中梁
2020 年 12 月 121,890,693.68 121,890,693.68
华府
财信铂雲
2020 年 12 月 1,271,107,916.04 1,271,107,916.04
府
财信御华
2020 年 12 月 160,917,444.96 158,607,366.01 2,310,078.95
兰亭
威海名著
2020 年 12 月 733,440,553.63 600,029,812.35 133,410,741.28
小区
合计 -- 1,320,089,119.15 6,705,967,933.29 4,937,490,575.79 3,088,566,476.65
按下列格式分项目披露“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”：
单位：元
项目名称 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
国兴北岸江山 37,099,191.84 37,099,191.84
国兴海棠国际 10,316,736.66 10,316,736.66
144
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
石柱财信城 50,187,728.03 12,507,686.00 19,692,113.53 43,003,300.50
合计 97,603,656.53 12,507,686.00 67,108,042.03 43,003,300.50
（2）存货——拟开发产品
项目名称 开工时间 预计竣工时间 预计总投资(万元) 期初数（元） 期末数
惠州阅璟名庭 2020年8月 2022年10月 26,958.28 210,992,469.17
小 计 26,958.28 210,992,469.17
（3）存货跌价准备和合同履约成本减值准备
按下列格式披露存货跌价准备金计提情况：
按性质分类：
单位：元
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额 备注
计提 其他 转回或转销 其他
开发成本 0.00 32,964,048.02 32,964,048.02
开发产品 106,491,910.78 233,105,241.01 15,713,330.94 323,883,820.85 -
出租开发产品 0.00 0.00
原材料 858,482.33 858,482.33
合计 106,491,910.78 266,927,771.36 15,713,330.94 357,706,351.20 --
按主要项目分类：
单位：元
本期增加金额 本期减少金额
项目名称 期初余额 期末余额 备注
计提 其他 转回或转销 其他
国兴海棠国际 39,858,896.92 5,049,562.02 2,864,045.81 42,044,413.13
玉廊东园车位与
951,944.02 951,944.02
仓库
国兴北岸江山 7,397,070.47 71,826,442.02 5,764,819.03 73,458,693.46
财信时光里 23,024,567.70 6,885,222.47 5,620,142.67 24,289,647.50
茶园九阙府 59,721,990.13 59,721,990.13
财信中梁首府 46,777,575.69 46,777,575.69
财信华岩新城 42,261,213.83 42,261,213.83
财信铂雲府 11,027,778.84 11,027,778.84
石柱财信城 34,534,367.83 20,356,014.18 1,024,833.81 53,865,548.20
财信铂悦府 725,063.84 2,163,489.85 439,489.62 2,449,064.07
合计 106,491,910.78 266,069,289.03 15,713,330.94 356,847,868.87 --
145
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
（4）存货期末余额中利息资本化率的情况
项目名称 利息资本化金额（元） 本期利息资本化率(%)
国兴北岸江山 48,645,188.24 8.43
国兴海棠国际 3,406,235.71
重庆大足财信商业 867,714.47
石柱财信城 59,940,852.77 12.52
财信时光里 3,591,868.50
财信铂悦府 195,235,917.49 10.12
威海名著小区 41,221,492.03 14.91
茶园九阙府 406,226.13
财信中梁首府 1,945,370.11 4.68
财信中梁华府 24,632,892.37 8.74
常州盛悦雅园 82,973,526.31 12.14
财信铂雲府 111,858,291.10 6.12
财信御华兰亭 91,904,263.48 9.22
财信华岩新城 6,200,532.25 6.42
石家庄融栾华府 38,280,795.89 11.3
镇江尚书坊 89,572,401.21 13.64
惠州阅璟名庭 9,464,323.75 6.58
财信九悦府 24,971,934.28 10.81
财信阅时代 26,532,063.48 11.44
小 计 861,651,889.57
（5）存货受限情况
按项目披露受限存货情况：
单位：元
项目名称 期初余额 期末余额 受限原因
开发成本 6,094,469,846.51 4,125,932,280.37 金融机构借款抵押
开发产品 391,240,083.40 367,296,201.28 金融机构借款抵押
合计 6,485,709,929.91 4,493,228,481.65 --
146
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
8、合同资产
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
已完工未结算资产 31,153,755.88 6,111,053.79 25,042,702.09 20,865,486.52 6,146,451.36 14,719,035.16
合计 31,153,755.88 6,111,053.79 25,042,702.09 20,865,486.52 6,146,451.36 14,719,035.16
合同资产的账面价值在本期内发生的重大变动金额和原因：
单位：元
项目 变动金额 变动原因
无
如是按照预期信用损失一般模型计提合同资产坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□ 适用 √ 不适用
本期合同资产计提减值准备情况
单位：元
项目 本期计提 本期转回 本期转销/核销 原因
单项计提 -35,397.57
合计 -35,397.57 --
其他说明：
无
9、其他流动资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
合同取得成本 116,290,524.82 40,140,538.14
预交及待抵扣税金 846,230,210.06 729,641,186.72
其他 26,149.66
合计 962,520,734.88 769,807,874.52
其他说明：
单位：元
项 目 期初数 本期增加 本期摊销 本期计提减值 期末数
财信中梁首府 3,568,500.00 5,509,208.36 7,226,532.70 1,851,175.66
财信中梁华府 2,500,673.96 6,245,994.13 8,746,668.09
财信御华兰亭 8,735,186.74 46,561,440.34 2,537,001.24 52,759,625.84
茶园九阙府 8,281,785.70 6,273,322.73 12,063,511.69 2,491,596.74
147
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
财信华岩新城 4,893,530.35 2,013,085.91 6,526,344.20 380,272.06
财信铂雲府 7,160,770.96 24,388,095.71 31,548,866.67
石柱财信城 145,309.63 169,468.16 145,309.63 169,468.16
国兴海棠国际 565,349.23 538,670.20 26,679.03
石家庄融栾华府 3,424,129.18 3,424,129.18
财信铂悦府 2,916,249.51 6,962,759.46 7,061,458.36 2,817,550.61
常州盛悦雅园 1,578,493.12 1,578,493.12
威海名著小区 1,938,531.29 3,856,698.45 600,139.38 5,195,090.36
国兴北岸江山 2,864,505.41 2,647,659.14 216,846.27
镇江尚书坊 619,630.03 619,630.03
天津学苑府 335,818.00 335,818.00
财信阅时代 4,128,615.00 4,128,615.00
小 计 40,140,538.14 115,496,613.22 39,346,626.54 116,290,524.82
10、长期应收款
（1）长期应收款情况
单位：元
期末余额 期初余额
项目 折现率区间
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
文水县胡兰镇工
业污水集中处理 39,861,994.35 39,861,994.35
工程项目
合计 39,861,994.35 39,861,994.35 --
坏账准备减值情况
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预期信 整个存续期预期信用损失 整个存续期预期信用损失 合计
用损失 (未发生信用减值) (已发生信用减值)
2020 年 1 月 1 日余额在
—— —— —— ——
本期
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□ 适用 √ 不适用
148
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
11、长期股权投资
单位：元
本期增减变动
减值
其他
被投资单 期初余额(账 权益法下确 其他 宣告发放 计提 期末余额(账 准备
减少 综合
位 面价值) 追加投资 认的投资损 权益 现金股利 减值 其他 面价值) 期末
投资 收益
益 变动 或利润 准备 余额
调整
一、合营企业
二、联营企业
青铜峡公
司
文水公司 4,083,199.60 -1,079,052.98 -3,004,146.62
海南财兴
置业有限
公司（以下 2,723,454.94 -740,232.60 1,983,222.34
简称海南
财兴公司）
深圳市亿
航置业有
限公司（以
2,000,000.00 -64,699.20 1,935,300.80
下简称亿
航置业公
司）
垫江县丰
7,212,135.00 -1,515,419.76 5,696,715.24
厚公司
深圳市财
信新领航
置业有限
公司（以下 65,875.46 65,875.46
简称新领
航置业公
司）
小计 6,806,654.54 9,212,135.00 -3,333,529.08 -3,004,146.62 9,681,113.84
合计 6,806,654.54 9,212,135.00 -3,333,529.08 -3,004,146.62 9,681,113.84
其他说明
无
149
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
12、投资性房地产
（1）采用成本计量模式的投资性房地产
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 5,913,882.32 5,913,882.32
2.本期增加金额 0.00
（1）外购 0.00
（2）存货\固定资产
0.00
\在建工程转入
（3）企业合并增加 0.00
3.本期减少金额 0.00
（1）处置 0.00
（2）其他转出 0.00
4.期末余额 5,913,882.32 0.00 0.00 5,913,882.32
二、累计折旧和累计摊
0.00
销
1.期初余额 197,129.41 197,129.41
2.本期增加金额 197,129.41 197,129.41
（1）计提或摊销 197,129.41 197,129.41
3.本期减少金额 0.00
（1）处置 0.00
（2）其他转出 0.00
4.期末余额 394,258.82 394,258.82
三、减值准备 0.00
1.期初余额 0.00
2.本期增加金额 0.00
（1）计提 0.00
150
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
3、本期减少金额 0.00
（1）处置 0.00
（2）其他转出 0.00
4.期末余额 0.00
四、账面价值 0.00
1.期末账面价值 5,519,623.50 5,519,623.50
2.期初账面价值 5,716,752.91 5,716,752.91
13、固定资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
固定资产 159,645,552.56 159,608,052.93
固定资产清理 127,617.61
合计 159,773,170.17 159,608,052.93
（1）固定资产情况
单位：元
电子、办公设备及其
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输设备 合计
他
一、账面原值：
1.期初余额 133,228,470.08 29,524,357.79 10,863,123.88 15,425,892.70 189,041,844.45
2.本期增加金额 636,784.92 9,591,915.64 853,389.57 4,695,535.78 15,777,625.91
（1）购置 541,871.68 4,221,265.81 4,763,137.49
（2）在建工程
636,784.92 9,494,946.40 388,813.51 10,520,544.83
转入
（3）企业合并
96,969.24 311,517.89 85,456.46 493,943.59
增加
0.00
3.本期减少金额 3,503,011.56 563,114.22 328,634.46 4,394,760.24
（1）处置或报
3,503,011.56 563,114.22 320,138.46 4,386,264.24
废
（2）处置子
8,496.00 8,496.00
公司减少
4.期末余额 133,865,255.00 35,613,261.87 11,153,399.23 19,792,794.02 200,424,710.12
151
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
二、累计折旧 0.00
1.期初余额 9,078,605.37 6,677,246.67 7,396,958.09 6,280,981.39 29,433,791.52
2.本期增加金额 4,342,001.93 4,697,380.92 1,445,644.27 2,440,950.42 12,925,977.54
（1）计提 4,342,001.93 4,697,380.92 1,356,161.50 2,389,405.53 12,784,949.88
（2）企业合
0.00 0.00 89,482.77 51,544.89 141,027.66
并新增
3.本期减少金额 0.00 1,008,033.69 405,797.76 166,780.05 1,580,611.50
（1）处置或报
0.00 1,008,033.69 405,797.76 159,581.17 1,573,412.62
废
（2）处置子
0.00 0.00 0.00 7,198.88 7,198.88
公司减少
4.期末余额 13,420,607.30 10,366,593.90 8,436,804.60 8,555,151.76 40,779,157.56
三、减值准备 0.00
1.期初余额 0.00
2.本期增加金额 0.00
（1）计提 0.00
0.00
3.本期减少金额 0.00
（1）处置或报
0.00
废
0.00
4.期末余额 0.00
四、账面价值 0.00
1.期末账面价值 120,444,647.70 25,246,667.97 2,716,594.63 11,237,642.26 159,645,552.56
2.期初账面价值 124,149,864.71 22,847,111.12 3,466,165.79 9,144,911.31 159,608,052.93
（2）通过融资租赁租入的固定资产情况
单位：元
项目 账面原值 累计折旧 减值准备 账面价值
房屋及建筑物 42,190,909.93 4,428,978.26 37,761,931.67
运输设备 116,239.32 108,853.23 7,386.09
机械设备 41,651,502.22 10,404,504.80 31,246,997.42
电子设备及其他 3,803,015.74 1,191,556.47 2,611,459.27
小 计 87,761,667.21 16,133,892.76 71,627,774.45
152
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
（3）固定资产清理
单位：元
项目 期末余额 期初余额
运输设备 91,497.68
机械设备 1,182.73
电子、办公设备及其他 34,937.20
合计 127,617.61
其他说明
无
14、在建工程
单位：元
项目 期末余额 期初余额
在建工程 137,451.45 27,946,407.52
合计 137,451.45 27,946,407.52
（1）在建工程情况
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
蚀刻液处置线及
污泥处置线技改 137,451.45 137,451.45 8,172,597.31 8,172,597.31
项目
BT 项目建设 29,750,752.42 9,976,942.21 19,773,810.21
合计 137,451.45 137,451.45 37,923,349.73 9,976,942.21 27,946,407.52
153
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
（2）重要在建工程项目本期变动情况
单位：元
项目名 本期增加金 本期转入固 本期其他减少 工程累计投入 工程 利息资本化 其中：本期利息 本期利息资
预算数 期初余额 期末余额 资金来源
称 额 定资产金额 金额 占预算比例 进度 累计金额 资本化金额 本化率
蚀刻液
处置线
及污泥
0.00 8,172,597.31 2,485,398.97 10,520,544.83 137,451.45 0.00% 0 其他
处置线
技改项
目
BT 项目
21,150,000.00 29,750,752.42 6,200.00 29,756,952.42 140.67% 100 其他
建设
合计 21,150,000.00 37,923,349.73 2,491,598.97 10,520,544.83 29,756,952.42 137,451.45 -- -- --
154
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15、无形资产
（1）无形资产情况
单位：元
项目 土地使用权 专利权 非专利技术 软件 商标 特许经营权 合计
一、账面原值
1.期初余
8,935,126.60 397,239.87 3,489,933.65 76,600.00 0.00 12,898,900.12
额
2.本期增
0.00 0.00 325,555.58 0.00 85,662,022.07 85,987,577.65
加金额
（1）购
0.00 0.00 325,555.58 0.00 0.00 325,555.58
置
（2）内
0.00
部研发
（3）企
0.00 85,662,022.07 85,662,022.07
业合并增加
3.本期减少
0.00
金额
（1）处
0.00
置
4.期末余
8,935,126.60 397,239.87 3,815,489.23 76,600.00 85,662,022.07 98,886,477.77
额
二、累计摊销 0.00
1.期初余
754,456.22 72,815.39 2,033,207.44 5,744.63 0.00 2,866,223.68
额
2.本期增
177,519.12 14,958.03 611,230.80 2,553.17 6,473,345.40 7,279,606.52
加金额
（1）计
177,519.12 14,958.03 611,230.80 2,553.17 0.00 806,261.12
提
（2）企业合并 0.00 0.00 0.00 0.00 6,473,345.40 6,473,345.40
新增
3.本期减
0.00
少金额
（1）处
0.00
置
155
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
4.期末余
931,975.34 87,773.42 2,644,438.24 8,297.80 6,473,345.40 10,145,830.20
额
三、减值准备 0.00
1.期初余
0.00
额
2.本期增
0.00
加金额
（1）计
0.00
提
3.本期减
0.00
少金额
（1）处置 0.00
4.期末余
0.00
额
四、账面价值 0.00
1.期末账
8,003,151.26 309,466.45 0.00 1,171,050.99 68,302.20 79,188,676.67 88,740,647.57
面价值
2.期初账
8,180,670.38 324,424.48 0.00 1,456,726.21 70,855.37 0.00 10,032,676.44
面价值
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0.00%。
16、商誉
（1）商誉账面原值
单位：元
被投资单位名称 本期增加 本期减少
或形成商誉的事 期初余额 期末余额
企业合并形成的 处置
项
华陆环保公司 65,979,672.88 65,979,672.88
合计 65,979,672.88 65,979,672.88
（2）商誉减值准备
单位：元
被投资单位名称 本期增加 本期减少
或形成商誉的事 期初余额 期末余额
计提 处置
项
华陆环保公司 65,979,672.88 65,979,672.88
合计 65,979,672.88 65,979,672.88
156
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
无
说明商誉减值测试过程、关键参数（如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期增长率、利润率、折现率、预测
期等）及商誉减值损失的确认方法：
无
商誉减值测试的影响
无
其他说明
无
17、长期待摊费用
单位：元
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
房屋装修费 3,728,051.87 418,808.49 1,542,654.39 2,604,205.97
品牌使用费 870,873.79 100,000.00 770,873.79
其他 830,000.02 3,453,145.45 1,037,185.00 3,245,960.47
合计 5,428,925.68 3,871,953.94 2,679,839.39 6,621,040.23
其他说明
无
18、递延所得税资产/递延所得税负债
（1）未经抵销的递延所得税资产
单位：元
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 291,800,460.65 72,950,115.21 52,361,547.21 11,408,072.88
内部交易未实现利润 121,854,059.16 30,463,514.79 89,915,458.55 21,666,121.85
可抵扣亏损 98,631,101.98 24,657,775.50 277,423,165.82 69,355,791.48
预估土地增值税 69,331,821.19 17,332,955.30 0.00 0.00
广告宣传费 4,061,937.03 1,015,484.26 0.00 0.00
其他暂时性差异 27,680,622.17 6,920,155.54 11,200,723.87 2,800,180.97
合计 613,360,002.18 153,340,000.60 430,900,895.45 105,230,167.18
（2）未经抵销的递延所得税负债
157
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
单位：元
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
非同一控制企业合并资
50,048,948.80 10,132,397.80 29,892,871.08 7,473,217.76
产评估增值
房地产成本核算差异 310,931,126.95 77,732,781.73 0.00 0.00
合同取得成本 116,290,524.82 29,072,631.22 40,140,538.14 10,035,134.54
其他暂时性差异 0.00 0.00 18,947,901.70 4,736,975.43
合计 477,270,600.57 116,937,810.75 88,981,310.92 22,245,327.73
（3）以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
单位：元
递延所得税资产和负债 抵销后递延所得税资产 递延所得税资产和负债 抵销后递延所得税资产
项目
期末互抵金额 或负债期末余额 期初互抵金额 或负债期初余额
递延所得税资产 153,340,000.60 105,230,167.18
递延所得税负债 116,937,810.75 22,245,327.73
（4）未确认递延所得税资产明细
单位：元
项目 期末余额 期初余额
可抵扣亏损 256,597,281.20 196,763,599.18
资产减值准备 202,159,206.16 168,192,064.07
合计 458,756,487.36 364,955,663.25
（5）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
单位：元
年份 期末金额 期初金额 备注
2020 年 1,439,509.73
2021 年 2,405,789.45 5,467,296.34
2022 年 10,445,849.12 12,348,907.04
2023 年 56,958,046.80 58,202,583.93
2024 年 107,577,591.44 119,305,302.14
2025 年 79,210,004.39
合计 256,597,281.20 196,763,599.18 --
158
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其他说明：
无
19、短期借款
（1）短期借款分类
单位：元
项目 期末余额 期初余额
质押借款 40,000,000.00
保证借款 42,380,000.00 45,870,000.00
质押、抵押及保证借款 455,000,000.00 538,600,000.00
抵押及保证借款 154,000,000.00 905,000,000.00
应计利息 5,324,805.27 13,789,734.87
合计 696,704,805.27 1,503,259,734.87
短期借款分类的说明：
无
20、应付票据
单位：元
种类 期末余额 期初余额
商业承兑汇票 119,869,940.63 3,551,855.06
合计 119,869,940.63 3,551,855.06
本期末已到期未支付的应付票据总额为 0.00 元。
21、应付账款
（1）应付账款列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应付房地产开发项目款 1,583,619,564.70 1,669,282,392.12
应付环保项目款 116,062,590.64 74,380,731.79
应付其他款项 25,508,841.41 10,703,991.12
合计 1,725,190,996.75 1,754,367,115.03
159
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
（2）账龄超过 1 年的重要应付账款
单位：元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
中建三局第三建设工程有限责任公司 72,420,410.95 工程款尚未结算
重庆对外建设（集团）有限公司 43,333,403.80 工程款尚未结算
重庆桂佳建筑工程有限公司 30,619,759.35 工程款尚未结算
重庆兴达实业（集团）有限公司 26,071,745.21 工程款尚未结算
重庆格美建设工程有限公司 9,881,520.01 工程款尚未结算
重庆元飞建设（集团）有限公司 8,394,834.32 工程款尚未结算
重庆市康利消防工程安装有限责任公司 6,515,242.17 工程款尚未结算
重庆国际艺术有限公司 5,971,940.68 工程款尚未结算
合计 203,208,856.49 --
其他说明：
无
22、预收款项
（1）预收款项列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
房款订金 71,422,688.12
合计 71,422,688.12
（2）账龄超过 1 年的重要预收款项
单位：元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
无
23、合同负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
国兴北岸江山 66,098,006.24 149,252,120.89
国兴海棠国际 15,427,705.44 92,491,855.16
石柱财信城 90,593,127.50 682,596,202.95
160
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
财信时光里 9,983,710.17 11,453,089.80
财信铂悦府 630,357,561.01 504,791,631.19
威海名著小区 1,043,937,652.29 1,368,497,658.72
茶园九阙府 10,311,003.35 603,726,470.23
财信中梁首府 38,124,255.47 793,548,507.65
财信中梁华府 555,257,166.56 308,063,086.28
常州盛悦雅园 783,982,333.03 265,835,173.39
财信铂雲府 1,117,940,951.06 480,206,866.97
财信御华兰亭 1,564,197,468.61 623,911,195.41
财信华岩新城 49,055,270.43 197,678,161.47
石家庄融栾华府 531,546,836.70 105,211,510.09
财信九悦府 40,018,346.79
镇江尚书坊 55,151,638.53
财信阅时代 81,263,442.20
天津学苑府 106,850,490.83
环保工程款 12,906,701.85 14,324,516.14
合计 6,803,003,668.06 6,201,588,046.34
报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
单位：元
项目 变动金额 变动原因
国兴北岸江山 -83,154,114.65 本期预售、结转收入
国兴海棠国际 -77,064,149.72 本期预售、结转收入
石柱财信城 -592,003,075.45 本期预售、结转收入
威海名著小区 -1,469,379.63 本期预售、结转收入
财信中梁首府 125,565,929.82 本期预售、结转收入
财信华岩新城 -324,560,006.43 本期预售、结转收入
财信时光里 -593,415,466.88 结转收入
茶园九阙府 -755,424,252.18 本期预售、结转收入
财信铂悦府 247,194,080.28 本期预售、结转收入
财信中梁华府 518,147,159.64 本期预售
常州盛悦雅园 637,734,084.09 本期预售
财信铂雲府 940,286,273.20 本期预售
财信御华兰亭 -148,622,891.04 本期预售
石家庄融栾华府 426,335,326.61 本期预售
161
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
财信九悦府 40,018,346.79 本期预售
镇江尚书坊 55,151,638.53 本期预售
财信阅时代 81,263,442.20 本期预售
天津学苑府 106,850,490.83 本期预售
环保工程款 -1,417,814.29
合计 601,415,621.72 ——
预售金额前五的项目收款信息：
单位：元
序号 项目名称 期初余额 期末余额 预计竣工时间 预售比例
1 财信御华兰亭 623,911,195.41 1,564,197,468.61 2021 年 12 月 89.62%
2 财信铂雲府 480,206,866.97 1,117,940,951.06 2021 年 01 月 63.47%
3 威海名著小区 1,368,497,658.72 1,043,937,652.29 2021 年 06 月 84.64%
4 常州盛悦雅园 265,835,173.39 783,982,333.03 2021 年 07 月 62.32%
5 财信铂悦府 504,791,631.19 630,357,561.01 2021 年 04 月 90.00%
24、应付职工薪酬
（1）应付职工薪酬列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 54,520,324.58 208,802,039.54 218,716,584.76 44,605,779.36
二、离职后福利-设定提
258,194.11 2,121,264.74 1,690,819.33 688,639.52
存计划
三、辞退福利 2,280,953.98 1,988,164.95 3,607,307.93 661,811.00
合计 57,059,472.67 212,911,469.23 224,014,712.02 45,956,229.88
（2）短期薪酬列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、工资、奖金、津贴和
53,794,187.58 186,688,974.23 197,181,709.01 43,301,452.80
补贴
2、职工福利费 39,406.70 5,377,097.92 5,356,329.62 60,175.00
3、社会保险费 71,096.98 6,089,825.06 6,016,920.71 144,001.33
其中：医疗保险费 63,983.97 5,867,733.54 5,789,380.61 142,336.90
工伤保险费 3,557.39 27,909.99 29,802.95 1,664.43
162
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
生育保险费 3,555.62 194,181.53 197,737.15 0.00
4、住房公积金 226,789.00 9,185,440.69 8,814,296.99 597,932.70
5、工会经费和职工教育
388,844.32 1,460,701.64 1,347,328.43 502,217.53
经费
合计 54,520,324.58 208,802,039.54 218,716,584.76 44,605,779.36
（3）设定提存计划列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 243,351.92 1,975,429.14 1,576,353.11 642,427.95
2、失业保险费 14,842.19 145,835.60 114,466.22 46,211.57
合计 258,194.11 2,121,264.74 1,690,819.33 688,639.52
其他说明：
无
25、应交税费
单位：元
项目 期末余额 期初余额
增值税 19,530,678.03 22,345,189.26
企业所得税 101,005,507.72 26,376,729.52
个人所得税 1,539,964.79 2,447,560.55
城市维护建设税 8,857,654.22 9,084,681.69
土地增值税 81,696,731.94 79,394,310.82
房产税 143,001.56 134,306.71
土地使用税 670,443.30 725,119.94
教育费附加 2,317,550.58 2,320,655.07
地方教育附加 896,151.43 945,313.99
其他税费 477,377.05 697,401.79
合计 217,135,060.62 144,471,269.34
其他说明：
无
26、其他应付款
单位：元
163
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
项目 期末余额 期初余额
其他应付款 478,388,062.09 1,059,073,819.63
合计 478,388,062.09 1,059,073,819.63
（1）其他应付款
1）按款项性质列示其他应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
单位往来款 19,104,012.88 99,883,751.46
应付资产转让款 2,200,000.00 302,766,656.23
项目合作方借款及利息 299,299,128.81 437,996,593.06
履约保证金 74,777,083.78 64,614,438.08
预估税金[注] 5,821,610.34 5,821,610.34
购房诚意金 63,659,417.82
代收费用 53,844,906.62 80,824,059.41
其他 23,341,319.66 3,507,293.23
合计 478,388,062.09 1,059,073,819.63
2）账龄超过 1 年的重要其他应付款
单位：元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
重庆峨克门窗幕墙工程有限公司 20,200,000.00 保证金未到期
镇江市城市建设产业集团有限公司 4,602,739.72 剩余土地出让金利息
江苏溧阳城建集团有限公司 2,709,983.40 保证金未到期
重庆炬坤新能源开发有限公司 2,698,927.34 保证金未到期
常州市科豪建设工程有限公司 2,663,269.51 保证金未到期
江苏南通三建集团股份有限公司 2,000,000.00 保证金未到期
合计 34,874,919.97 --
其他说明
无
27、一年内到期的非流动负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的长期借款 1,753,675,000.00 1,001,093,687.05
一年内到期的应付债券 158,803,965.83 36,756,655.33
164
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一年内到期的长期应付款 19,329,369.34 17,125,023.84
应计利息 31,430,444.09 24,538,335.45
合计 1,963,238,779.26 1,079,513,701.67
其他说明：
无
28、其他流动负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
待转销项税额 612,304,983.55 558,142,924.17
合计 612,304,983.55 558,142,924.17
短期应付债券的增减变动：
单位：元
按面值计 溢折价摊
债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额 期初余额 本期发行 本期偿还 期末余额
提利息 销
无
其他说明：
29、长期借款
（1）长期借款分类
单位：元
项目 期末余额 期初余额
质押借款 610,000,000.00 289,800,000.00
抵押及保证借款 1,311,000,000.00 316,400,000.00
质押及保证借款 611,770,000.00
抵押、质押及保证借款 393,125,000.00 1,062,440,000.00
合计 2,314,125,000.00 2,280,410,000.00
长期借款分类的说明：
无
其他说明，包括利率区间：
无
30、应付债券
（1）应付债券
单位：元
项目 期末余额 期初余额
可转换公司债券 150,360,122.45
合计 150,360,122.45
165
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（2）应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
单位：元
本期发 按面值计提
债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额 期初余额 溢折价摊销 本期偿还 本期重分类 期末余额
行 利息
重庆国兴
置业有限
公司 2019 年 1 月 25
2018 年 105,380,000.00 2019 年 1 月 25 日 日-2021 年 1 月 105,380,000.00 99,203,200.58 7,692,740.00 5,569,804.47 -104,773,005.05
第一期可 24 日
转换公司
债券 02
重庆国兴
置业有限
公司 2019 年 2 月 15
2018 年 54,620,000.00 2019 年 2 月 15 日 日-2021 年 2 月 54,620,000.00 51,156,921.87 3,987,260.00 2,874,038.91 -54,030,960.78
第一期可 14 日
转换公司
债券 03
合计 -- -- -- 160,000,000.00 150,360,122.45 11,680,000.00 8,443,843.38 -158,803,965.83
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（3）可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
财信弘业公司发行的可转债的转股期为起息日起的第1个交易日起至第7个交易日内。转股期届满，债权持有人未提出
转股申请的，则自动丧失转股权利，债权的转股价格为19.04元/每一元注册资本。截至转股到期日，财信弘业公司发行的可
转换债券未发生转股情况。
31、长期应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
长期应付款 31,469,552.74 8,931,445.10
合计 31,469,552.74 8,931,445.10
（1）按款项性质列示长期应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应付融资租赁款[注] 31,469,552.74 8,931,445.10
其他说明：
[注]应付融资租赁款系重庆瀚渝公司将其危废处理及配套设备以6,000.00万元的价格转让给中航国际租赁有限公司，
同时重庆瀚渝公司向中航国际租赁有限公司租赁以上资产，租期为36个月，在租赁期内，租赁年利率为6.50%，重庆瀚渝公
司采用等额年金法按季支付的条件支付租金，每期租金为5,551,491.74元，应付租金共12期
32、递延收益
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
政府补助 63,184,276.33 4,000,000.00 859,644.90 66,324,631.43
合计 63,184,276.33 4,000,000.00 859,644.90 66,324,631.43 --
涉及政府补助的项目：
单位：元
本期计入营
本期新增补 本期计入其 本期冲减成 与资产相关/
负债项目 期初余额 业外收入金 其他变动 期末余额
助金额 他收益金额 本费用金额 与收益相关
额
重庆大足财
信中心建设 36,870,086.00 36,870,086.00 与资产相关
专项补助
大足财信中
17,588,382.00 17,588,382.00 与资产相关
心配套补助
“节能、循环 5,328,983.33 4,000,000.00 421,344.90 8,907,638.43 与资产相关
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经济和资源
节约项目”
中央预算内
投资
科研设施设
3,396,825.00 438,300.00 2,958,525.00 与资产相关
备补贴
其他说明：
无
33、股本
单位：元
本次变动增减（+、-）
期初余额 期末余额
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
股份总数 1,100,462,170.00 1,100,462,170.00
其他说明：
无
34、资本公积
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 200,286,471.66 200,286,471.66
其他资本公积 56,395,381.66 56,395,381.66
合计 256,681,853.32 256,681,853.32
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
无
35、其他综合收益
单位：元
本期发生额
减：前期
减：前期计入
本期所得 计入其他 税后归属 期末余
项目 期初余额 其他综合收 减：所得 税后归属
税前发生 综合收益 于少数股 额
益当期转入 税费用 于母公司
额 当期转入 东
损益
留存收益
二、将重分类进损益的其他综合
1,081.81 1,081.81
收益
外币财务报表折算差额 951.26 951.26
其他 130.55 130.55
其他综合收益合计 1,081.81 1,081.81
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其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
无
36、盈余公积
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 40,524,577.40 783,612.17 41,308,189.57
合计 40,524,577.40 783,612.17 41,308,189.57
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
无
37、未分配利润
单位：元
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 581,624,041.81 513,360,972.26
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减-） 17,854,586.63 0.00
调整后期初未分配利润 599,478,628.44 513,360,972.26
加：本期归属于母公司所有者的净利润 115,941,869.46 108,540,301.37
减：提取法定盈余公积 783,612.17 17,169,331.69
应付普通股股利 145,243,945.03 23,107,900.13
期末未分配利润 569,392,940.70 581,624,041.81
调整期初未分配利润明细：
1)、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 17,854,586.63 元。
2)、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0.00 元。
3)、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0.00 元。
4)、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0.00 元。
5)、其他调整合计影响期初未分配利润 0.00 元。
38、营业收入和营业成本
单位：元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 6,032,356,736.39 4,992,285,689.78 3,379,653,372.32 2,811,814,897.85
其他业务 19,356,307.94 2,539,184.08 14,489,789.46 2,566,056.24
合计 6,051,713,044.33 4,994,824,873.86 3,394,143,161.78 2,814,380,954.09
经审计扣除非经常损益前后净利润孰低是否为负值
□ 是 √ 否
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收入相关信息：
单位：元
合同分类 金额
商品类型 6,050,652,941.00
其中：
房地产销售 5,953,567,670.80
环保板块收入 75,422,816.10
其他 21,662,454.10
按经营地区分类 6,050,652,941.00
其中：
重庆 4,020,276,247.14
江苏 1,048,745,484.40
北京 10,378,862.31
陕西 19,108,237.97
山东 951,627,201.52
宁夏 516,907.66
与履约义务相关的信息：
无
与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：
本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为 8,360,641,519.78 元，其中，元预计将
于年度确认收入，元预计将于年度确认收入，元预计将于年度确认收入。
其他说明
无
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号——上市公司从事房地产业务》的披露要求
报告期内确认收入金额前五的项目信息：
单位：元
序号 项目名称 收入金额
1 财信铂悦府项目 1,048,414,651.38
2 茶园九阙府 1,029,170,022.02
3 财信中梁首府 966,770,304.63
4 威海名著小区 948,826,792.68
5 石柱财信城 830,698,666.17
170
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39、税金及附加
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
城市维护建设税 11,592,488.28 12,246,273.54
教育费附加 5,247,624.00 5,319,143.32
房产税 1,734,546.74 2,059,211.62
土地使用税 8,706,987.77 10,581,280.86
印花税 5,591,282.52 4,897,914.90
地方教育附加 3,465,150.71 2,876,748.41
土地增值税 72,956,426.30
其他税费 1,073,168.92 657,913.43
合计 110,367,675.24 38,638,486.08
其他说明：
无
40、销售费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 32,722,771.00 53,089,388.73
营销费 112,704,782.84 128,192,430.09
业务、办公、交通费 39,342,732.00 11,880,202.49
其他费用 25,010,198.22 21,404,584.90
合计 209,780,484.06 214,566,606.21
其他说明：
无
41、管理费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 90,721,209.08 118,903,802.17
办公费 5,825,875.01 10,686,742.96
业务招待费 8,608,581.78 7,012,750.26
折旧费 4,744,745.05 5,547,515.34
中介机构费 16,624,263.31 11,219,791.89
差旅费 2,868,593.03 5,445,547.72
无形资产摊销 1,561,859.90 746,983.15
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房租水电费 10,659,468.33 14,740,082.04
其他 7,367,749.97 4,056,596.49
合计 148,982,345.46 178,359,812.02
其他说明：
无
42、研发费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
原材料 4,663.80
职工薪酬 228,769.05 291,124.98
其他 485,915.56 923,053.95
合计 714,684.61 1,218,842.73
其他说明：
无
43、财务费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 47,051,549.15 27,686,286.17
减：利息收入 14,802,307.34 10,745,332.45
其他支出 8,803,181.27 4,348,290.03
合计 41,052,423.08 21,289,243.75
其他说明：
无
44、其他收益
单位：元
产生其他收益的来源 本期发生额 上期发生额
与资产相关的政府补助[注] 859,644.90 736,529.64
与收益相关的政府补助[注] 2,827,706.87 1,663,351.43
45、投资收益
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -3,333,529.08 -276,545.06
172
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处置长期股权投资产生的投资收益 -445,797.96 -4,204,864.37
购买日之前原持有股权按照公允价值重新
5,004,680.53
计量所产生的利得
理财产品收益 1,795,935.43 20,813,306.97
无需支付的股权款[注] 20,252,957.60
合计 23,274,246.52 16,331,897.54
其他说明：
[注]：详见本章节十五、2、之说明。
46、信用减值损失
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
其他应收款坏账损失 23,529,705.19 -25,524,442.10
应收账款坏账损失 20,228,602.93 -29,175,234.11
应收票据坏账损失 44,700.00
合计 43,758,308.12 -54,654,976.21
其他说明：
无
47、资产减值损失
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
二、存货跌价损失及合同履约成本减值
-266,927,771.36 1,946,996.82
损失
十二、合同资产减值损失 35,397.57
合计 -266,892,373.79 1,946,996.82
其他说明：
无
48、资产处置收益
单位：元
资产处置收益的来源 本期发生额 上期发生额
固定资产处置收益 11,209.94 1,307,639.88
无形资产处置收益 18,834,612.87
173
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49、营业外收入
单位：元
计入当期非经常性损益的金
项目 本期发生额 上期发生额
额
无需支付款项 5,510,262.00 5,510,262.00
其他 5,641,888.12 2,048,099.74 5,641,888.12
合计 11,152,150.12 2,048,099.74 11,152,150.12
计入当期损益的政府补助：
单位：元
补贴是否影 是否特殊补 本期发生金 上期发生金 与资产相关/
补助项目 发放主体 发放原因 性质类型
响当年盈亏 贴 额 额 与收益相关
无
其他说明：
50、营业外支出
单位：元
计入当期非经常性损益的金
项目 本期发生额 上期发生额
额
对外捐赠 2,175,000.00 374,999.00 2,175,000.00
罚款支出、赔款、滞纳金 1,199,171.47 296,030.08 1,199,171.47
非流动资产毁损报废损失 9,414.94 364,025.24 9,414.94
其他 344,500.17 134,556.18 344,500.17
合计 3,728,086.58 1,169,610.50 3,728,086.58
其他说明：
无
51、所得税费用
（1）所得税费用表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 55,365,379.77 35,733,058.82
递延所得税费用 43,012,890.50 -7,514,419.28
合计 98,378,270.27 28,218,639.54
174
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（2）会计利润与所得税费用调整过程
单位：元
项目 本期发生额
利润总额 357,253,364.12
按法定/适用税率计算的所得税费用 89,313,341.03
子公司适用不同税率的影响 -3,577,418.98
调整以前期间所得税的影响 -3,429,356.29
非应税收入的影响 -3,509,342.00
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 1,850,202.25
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -10,353,656.40
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损
29,766,814.58
的影响
适用未来转回期间的递延所得税率与当期所得税率不同的影响 -1,682,313.92
所得税费用 98,378,270.27
其他说明
无
52、现金流量表项目
（1）收到的其他与经营活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
利息收入 14,802,307.34 10,647,864.29
收到履约保证金 75,787,594.37 50,210,079.12
购房诚意金、订金 73,475,506.88 82,865,898.58
收到返还的项目保证金及民工保证金 82,455,798.67 7,880,681.84
各项代收代付款 34,188,447.77 124,431,139.83
政府补助 6,827,706.87 4,327,667.43
收到往来单位现金流 186,293,737.14 203,855,144.90
其他 9,907,309.58 33,829,439.96
合计 483,738,408.62 518,047,915.95
收到的其他与经营活动有关的现金说明：
无
175
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（2）支付的其他与经营活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
手续费 5,909,636.19 1,488,733.91
付现费用 134,773,733.79 95,818,383.39
营销费用 189,467,089.08 149,431,494.99
支付的项目保证金及民工保证金 204,707,149.30 90,213,180.47
支付押金、保证金等 54,066,611.76 59,438,741.35
各项代收代付款 53,381,014.40 142,683,637.29
支付单位间现金流 86,014,033.10 361,446,033.07
其他 14,856,924.58 6,595,722.12
合计 743,176,192.20 907,115,926.59
支付的其他与经营活动有关的现金说明：
无
（3）收到的其他与投资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
收到单位间偿还借款 664,189,375.00 25,600,000.00
合计 664,189,375.00 25,600,000.00
收到的其他与投资活动有关的现金说明：
无
（4）支付的其他与投资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
支付单位间借款 856,433,953.25 903,421,987.90
承债式收购子公司支付对价 864,738,978.24 628,413,071.19
支付股权收购款 54,000,000.00
从"处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额"重分类至本项目列示的金额 11,488,269.18 324,307.80
[注]
合计 1,732,661,200.67 1,586,159,366.89
支付的其他与投资活动有关的现金说明：
[注]：详见本财务报告七、53（3）。
176
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（5）收到的其他与筹资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
收到单位间借款 70,700,000.00 756,986,485.47
融资保证金退回 29,597,468.16
合计 70,700,000.00 786,583,953.63
收到的其他与筹资活动有关的现金说明：
无
（6）支付的其他与筹资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
金融机构融资费 8,262,258.55 28,055,795.97
归还单位间借款及利息 597,904,931.17 1,333,548,401.57
融资保证金 38,874,000.00
用于质押借款的定期存款 625,000,000.00
用于质押借款的交易性金融资产 42,000,000.00
合计 1,273,167,189.72 1,400,478,197.54
支付的其他与筹资活动有关的现金说明：
无
53、现金流量表补充资料
（1）现金流量表补充资料
单位：元
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量： -- --
净利润 258,875,093.85 84,515,118.57
加：资产减值准备 223,134,065.67 52,707,979.39
固定资产折旧、油气资产折耗、
12,982,079.29 12,230,878.93
生产性生物资产折旧
使用权资产折旧
无形资产摊销 806,261.12 1,048,061.41
长期待摊费用摊销 2,679,839.39 2,316,495.96
处置固定资产、无形资产和其他 -11,209.94 -20,142,252.75
177
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
长期资产的损失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”
9,414.94 364,025.24
号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”
号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 47,051,549.15 20,879,844.72
投资损失（收益以“－”号填列） -23,274,246.52 -16,331,897.54
递延所得税资产减少（增加以
-48,109,833.42 -20,811,685.54
“－”号填列）
递延所得税负债增加（减少以
104,727,617.56 2,766,831.18
“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） 1,284,189,758.85 -576,458,075.38
经营性应收项目的减少（增加以
-105,540,681.35 -60,190,521.11
“－”号填列）
经营性应付项目的增加（减少以
1,351,372,368.97 2,343,589,435.22
“－”号填列）
其他
经营活动产生的现金流量净额 3,108,892,077.56 1,826,484,238.30
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活
-- --
动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况： -- --
现金的期末余额 2,169,465,443.32 2,112,667,551.66
减：现金的期初余额 2,112,667,551.66 1,479,251,004.68
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 56,797,891.66 633,416,546.98
（2）本期支付的取得子公司的现金净额
单位：元
金额
本期发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物 71,400,000.00
其中： --
文水公司 3,400,000.00
178
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
青铜峡公司 3,600,000.00
金楠商贸公司 64,400,000.00
减：购买日子公司持有的现金及现金等价物 1,508,580.21
其中： --
文水公司 34,289.01
青铜峡公司 1,474,176.25
金楠商贸公司 114.95
其中： --
取得子公司支付的现金净额 69,891,419.79
其他说明：
无
（3）本期收到的处置子公司的现金净额
单位：元
金额
其中： --
其中： --
台州丰润公司 11,488,269.18
重分类至“支付其他与投资活动有关的现金”列示的金额[注] 11,488,269.18
其中： --
其他说明：
[注]：本年度公司处置台州丰润公司股权，处置价格中收到的现金减去被处置公司持有的现金和现金等价物后的净额为负数
的情况，故将其重分类至“支付的其他与投资活动有关的现金”项目进行反映。
（4）现金和现金等价物的构成
单位：元
项目 期末余额 期初余额
一、现金 2,169,465,443.32 2,112,667,551.66
其中：库存现金 2,043.42 5,530.00
可随时用于支付的银行存款 2,135,002,575.00 2,103,429,368.75
可随时用于支付的其他货币资金 34,460,824.90 9,232,652.91
可用于支付的存放中央银行款项 0.00 0.00
存放同业款项 0.00 0.00
三、期末现金及现金等价物余额 2,169,465,443.32 2,112,667,551.66
其他说明：
无
179
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
54、所有权或使用权受到限制的资产
单位：元
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 889,959,127.87 金融机构借款质押、预售资金监管
存货 4,493,228,481.65 金融机构借款抵押
固定资产 71,627,774.45 售后回租抵押
无形资产 8,003,151.26 金融机构借款抵押
固定资产 60,041,284.26 金融机构借款抵押
交易性金融资产 42,000,000.00 金融机构借款质押
合计 5,564,859,819.49 --
其他说明：
无
55、政府补助
（1）政府补助基本情况
单位：元
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
重庆大足财信中心建设专项
36,870,086.00 递延收益
补助
大足财信中心配套补助 17,588,382.00 递延收益
“节能、循环经济和资源节约项
8,907,638.43 递延收益 421,344.90
目”中央预算内投资
科研设施设备补贴 2,958,525.00 递延收益 438,300.00
财政补贴 550,000.00 其他收益 550,000.00
大足区商务委支疫情补贴 23,335.00 其他收益 23,335.00
个税手续费返还 84,786.03 其他收益 84,786.03
大足财政支付中心培育补助 100,000.00 其他收益 100,000.00
重庆市双桥经济技术开发区
408,000.00 其他收益 408,000.00
财务补贴
稳岗补贴 1,451,886.00 其他收益 1,451,886.00
其他零星补贴 209,699.84 其他收益 209,699.84
八、合并范围的变更
1、非同一控制下企业合并
（1）本期发生的非同一控制下企业合并
180
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单位：元
购买日至
购买日至期末
被购买方名 股权取得时 股权取得成 股权取得比 股权取得方 购买日的确 期末被购
购买日 被购买方的净
称 点 本 例 式 定依据 买方的收
利润
入
已控制其财
2020 年 12 月 2020 年 12 月
文水公司 5,100,000.00 51.00% 购买 务和经营决 0.00 0.00
24 日 24 日
策权
已控制其财
2020 年 11 月 2020 年 11 月
青铜峡公司 5,100,000.00 51.00% 购买 务和经营决 516,907.66 -2,123,086.77
03 日 03 日
策权
已控制其财
金楠商贸公 2020 年 01 月 2020 年 01 月
64,400,000.00 92.00% 购买 务和经营决 -56,024,769.41
司 20 日 20 日
策权
其他说明：
本次收购前公司通过控股子公司华陆环保公司间接持有文水公司和青铜峡公司49.00%股权，本次收购后公司直接持有
文水公司和青铜峡公司51.00%股权。
（2）合并成本及商誉
单位：元
合并成本 文水公司 青铜峡公司 金楠商贸公司
--现金 5,100,000.00 5,100,000.00 64,400,000.00
--购买日之前持有的股权于购
3,004,146.63 5,004,680.53 0.00
买日的公允价值
合并成本合计 8,104,146.63 10,104,680.53 64,400,000.00
减：取得的可辨认净资产公允
6,130,911.49 10,213,633.73 64,400,000.00
价值份额
商誉/合并成本小于取得的可
辨认净资产公允价值份额的 1,973,235.14 -108,953.20 0.00
金额
合并成本公允价值的确定方法、或有对价及其变动的说明：
青铜峡公司2020年10月31日净资产业经开元资产评估有限公司评估，并由其出具《财信地产发展集团股份有限公司为
内部决策需要涉及的青铜峡市宝德华陆水务有限公司股东全部权益市场价值评估项目资产评估报告》（开元评报字[2021]189
号）。
文水公司合并成本公允价值参考账面价值。
金楠商贸公司2020年1月10日净资产业经银信资产评估有限公司评估，并由其出具《重庆财信弘业房地产开发有限公司
拟收购股权所涉及的天津金楠商贸有限公司股东全部权益价值资产评估报告》（银信评报字﹝2020﹞沪第0033号）。财信弘业
公司与深圳市财汇实业发展有限公司以总对价100,993.37万元受让金楠商贸公司100%股权及93,993.37万元债权，其中债权对
价为金楠商贸公司截止首次交割日的所有负债。财信弘业公司收购金楠商贸公司92%的股权及86,473.90万元债权。
大额商誉形成的主要原因：
181
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无
其他说明：
无
（3）被购买方于购买日可辨认资产、负债
单位：元
文水公司 青铜峡公司 金楠商贸公司
购买日公允价值 购买日账面价值 购买日公允价值 购买日账面价值 购买日公允价值 购买日账面价值
资产： 58,884,909.11 58,884,909.11 89,002,311.81 65,203,917.84 1,009,933,672.00 949,361,807.11
货币资金 34,289.01 34,289.01 1,474,176.25 1,474,176.25 114.95 114.95
应收款项 53,435,979.27 53,435,979.27 4,380,222.87 4,380,222.87
存货 0.00 0.00 410,838.25 410,838.25 1,009,933,557.05 949,361,692.16
固定资产 116,014.71 116,014.71 134,380.00 80,902.05
无形资产 0.00 0.00 79,480,000.00 55,735,083.98
其他流动资产 5,298,626.12 5,298,626.12 3,122,694.44 3,122,694.44
负债： 52,753,997.62 52,753,997.62 75,218,918.98 75,218,918.98 939,933,672.00 939,933,672.00
应付款项 52,753,997.62 52,753,997.62 75,218,918.98 75,218,918.98 939,933,672.00 939,933,672.00
净资产 6,130,911.49 6,130,911.49 13,783,392.83 -10,015,001.14 70,000,000.00 9,428,135.11
减：少数股东权
5,600,000.00 754,250.81
益
取得的净资产 6,130,911.49 6,130,911.49 13,783,392.83 -10,015,001.14 64,400,000.00 8,673,884.30
可辨认资产、负债公允价值的确定方法：
无
企业合并中承担的被购买方的或有负债：
无
其他说明：
无
（4）购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失
是否存在通过多次交易分步实现企业合并且在报告期内取得控制权的交易
√ 是 □ 否
单位：元
购买日之前原持有 购买日之前原持有 购买日之前与原持
购买日之前原持有 购买日之前原持有
股权按照公允价值 股权在购买日的公 有股权相关的其他
被购买方名称 股权在购买日的账 股权在购买日的公
重新计量产生的利 允价值的确定方法 综合收益转入投资
面价值 允价值
得或损失 及主要假设 收益的金额
文水公司 2,102,902.64 2,102,902.64 -
青铜峡公司 5,004,680.53 5,004,680.53 -
182
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其他说明：
无
2、处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
√ 是 □ 否
单位：元
丧失控 与原子
按照公
处置价款与 制权之 公司股
丧失控 丧失控 允价值
处置投资对 丧失控 日剩余 权投资
丧失控 制权之 制权之 重新计
子公 丧失控 应的合并财 制权之 股权公 相关的
股权处置 股权处 股权处 制权时 日剩余 日剩余 量剩余
司名 制权的 务报表层面 日剩余 允价值 其他综
价款 置比例 置方式 点的确 股权的 股权的 股权产
称 时点 享有该子公 股权的 的确定 合收益
定依据 账面价 公允价 生的利
司净资产份 比例 方法及 转入投
值 值 得或损
额的差额 主要假 资损益
失
设 的金额
丧失控
台州 2020 年 制其财
丰润 51,000.00 51.00% 转让 12 月 21 务和经 -445,797.96
公司 日 营决策
权
其他说明：
无
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□ 是 √ 否
3、其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
1. 合并范围增加
公司名称 股权取得方式 股权取得时点 出资额 出资比例
重庆渝财发建材有限责任公司（以下简称重庆渝财发公司） 新设子公司 2020.6.10 100.00
重庆鑫财鑫建材有限公司（以下简称重庆鑫财鑫公司） 新设子公司 2020.6.3 100.00
重庆财信仕达房地产开发有限公司（以下简称财信仕达公司）新设子公司 2020.5.19 100.00
重庆智烨房地产经纪有限公司 新设子公司 2020.3.6 100.00
重庆兴财北企业管理有限公司 新设子公司 2020.6.5 100.00
重庆智北房地产经纪有限公司 新设子公司 2020.7.3 100.00
上海财信泰生房地产开发有限公司 新设子公司 2020.6.10 90.00
东莞市财信房地产开发有限公司 新设子公司 2020.7.2 550,000.00 55.00
183
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2. 合并范围减少
公司名称 股权处置方式 股权处置时点 处置日净资产 期初至处置日净利润
湖南乾兴置业有限公司 清算子公司 2020.5.8
四川财信小镇文化产业发展有限公司 清算子公司 2020.7.6
财信佳兆业（北京）管理咨询有限公司 清算子公司 2020.9.10 -149.19 -149.19
九、在其他主体中的权益
1、在子公司中的权益
（1）企业集团的构成
持股比例
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
财信弘业公司 重庆市江北区 重庆市江北区 房地产开发 100.00% 同一控制下合并
棠城置业公司 重庆市大足区 重庆市大足区 房地产开发 70.00% 投资设立
重庆国兴棠城商业管理有限
重庆市大足区 重庆市大足区 房地产开发 70.00% 投资设立
公司（以下简称棠城商管）
重庆市石柱土家族 重庆市石柱土家族 非同一控制下合
财信南宾公司 房地产开发 100.00%
自治县 自治县 并
重庆财信蟠龙置业有限公司
重庆市九龙坡区 重庆市九龙坡区 房地产开发 100.00% 投资设立
（以下简称蟠龙置业公司）
重庆信创公司 重庆市南岸区 重庆市南岸区 房地产开发 56.00% 投资设立
中梁坤维公司 重庆市江津区 重庆市江津区 房地产开发 50.00% 投资设立
非同一控制下合
重庆浩方公司 重庆市江津区 重庆市江津区 房地产开发 51.00%
并
兴信置业 重庆市江北区 重庆市江北区 房地产开发 100.00% 投资设立
兴财茂置业 重庆市江北区 重庆市江北区 房地产开发 51.00% 投资设立
连云港财信公司 连云港市高新区 连云港市高新区 房地产开发 100.00% 投资设立
威海国兴公司 山东省威海市 山东省威海市 房地产开发 70.00% 投资设立
资源再生及
重庆瀚渝公司 重庆市大足区 重庆市大足区 100.00% 同一控制下合并
综合利用
非同一控制下合
华陆环保公司 陕西省西安市 陕西省西安市 环保工程 70.00%
并
石家庄融创财信房地产开发
有限公司（以下简称石家庄 石家庄市栾城区 石家庄市栾城区 房地产开发 60.00% 投资设立
财信公司）
非同一控制下合
星界置业公司 重庆市巴南区市 重庆市巴南区市 房地产开发 36.00%
并
184
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非同一控制下合
镇江鑫城公司 镇江市润州区 镇江市润州区 房地产开发 75.00%
并
惠州腾大实业有限公司（以 非同一控制下合
惠州市惠阳区 惠州市惠阳区 房地产开发 100.00%
下简称惠州腾大公司） 并
财信仕达公司 重庆市江北区 重庆市江北区 房地产开发 100.00% 投资设立
非同一控制下合
金楠商贸公司 天津市津南区 天津市津南区 房地产开发 92.00%
并
非同一控制下合
上海垠望公司 上海市青浦区 上海市青浦区 房地产开发 40.00%
并
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
① 上海垠望公司持股比例为40%，表决权为51%
根据连云港财信公司、上海大发房地产集团有限公司、江苏港龙地产集团有限公司三方签订的常州市天宁区郑陆镇
JZX20190701地块项目合作协议（以下简称合作协议），连云港财信公司、江苏港龙地产集团有限公司通过增资入股的方式
成为上海垠望公司的股东，经增资扩股后，连云港财信公司持股40%，上海大发房地产集团有限公司持股30%，江苏港龙地产
集团有限公司持股30%。合作协议约定上海垠望公司由三方共同成立股东会，股东各方不按出资比例行使表决权，其中上海
大发房地产集团有限公司、江苏港龙地产集团有限公司各享有的表决权比例为24.50%，连云港财信公司享有的表决权为51%。
合作协议约定上海垠望公司设立董事会，董事会共5人，连云港财信公司派3人，其他两方各派一人，上海垠望公司股东会议
事规则为股东会决议事项经代表过半数表决权的股东通过方为有效；董事会会议作出决议必须经过半数董事会成员同意后方
可生效。
② 星界置业公司持股比例为36%，表决权比例为68%
根据财信弘业公司、融创西南公司、重庆融侨公司三方签订的巴南区界石项目合作协议，三方共同购买重庆巴南经济
园区建设实业有限公司持有的星界置业公司100%的股权，购买后财信弘业公司持有36%的股权，融创西南公司持有32%的股权，
重庆融侨公司持有32%的股权，星界置业公司设董事会成员共3人，财信弘业公司派2人，融侨公司派1人。
根据融创西南公司与财信弘业公司签订的委托协议，融创西南公司委托财信弘业公司在星界置业公司召开的定期股东
大会和临时股东大会上行使股东表决权，在星界置业公司召开的定期股东大会和临时股东大会上，无论融创西南公司是否列
席会议，财信弘业公司均有权按照其自身意愿代表融创西南公司行使表决权，并签署相关文件。融创西南公司不可撤销的认
可财信弘业公司的一切表决结果及签署的相关文件，委托期限为整个星界置业公司存续期间。即财信弘业公司具有68%的表
决权。
根据星界置业公司章程，股东会会议对所议事项作出决议，须经代表三分之二以上的表决权的股东通过。董事会作出
决议，必须经全体董事的过半数通过。
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：
中梁坤维公司各股东持股比例为财信弘业公司持股50%，宁波梁祺投资管理合伙企业（有限合伙）持股30%,成都中梁置
业有限公司持股15.2%，重庆永月志营销策划合伙企业（有限合伙）持股3.2%，沛县御泓房地产信息咨询合伙企业（有限合
伙）持股1.6%。
根据中梁坤维公司章程，股东会会议由股东按照认缴出资比例行使表决权，股东会会议对所议事项作出决议，须经代
表过半数以上表决权的股东通过。财信弘业公司持有中梁坤维公司50%的股权，同时依据财信弘业公司与成都中梁公司签署
的《一致行动人协议》相关约定，中梁坤维公司已成为公司的控股子公司。
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
无
确定公司是代理人还是委托人的依据：
无
其他说明：
185
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（2）重要的非全资子公司
单位：元
本期归属于少数股东 本期向少数股东宣告 期末少数股东权益余
子公司名称 少数股东持股比例
的损益 分派的股利 额
棠城置业公司 30.00% 469,314.79 21,900,000.00 38,727,469.00
重庆信创公司 44.00% 5,371,620.35 3,650,405.76
中梁坤维公司 50.00% 75,088,157.11 110,823,954.72
重庆浩方公司 49.00% -2,210,867.05 14,558,459.56
兴财茂置业 49.00% -8,463,361.43 31,221,115.70
威海国兴公司 30.00% 69,117,124.60 74,185,984.05
华陆环保公司 30.00% 11,250,777.53 -34,521,484.42
石家庄财信公司 40.00% -2,852,456.09 32,712,533.88
星界置业公司 64.00% 13,767,305.55 540,268,964.08
镇江鑫城地产发展有限公司
25.00% -2,140,175.13 87,795,842.73
（以下简称镇江鑫城公司）
金楠商贸公司 8.00% -4,481,981.55 1,118,018.45
上海垠望公司 60.00% -10,842,658.22 43,321,774.86
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
具体详见九、1、（1）企业集团的构成之说明。
其他说明：
186
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
（3）重要非全资子公司的主要财务信息
单位：元
期末余额 期初余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
棠城置业公司 1,553,322,208.16 104,204.62 1,553,426,412.78 1,369,869,711.68 54,465,137.76 1,424,334,849.44 1,904,286,688.63 196,407.25 1,904,483,095.88 1,649,497,447.17 54,458,468.00 1,703,955,915.17
重庆信创公司 215,280,229.74 36,875,772.25 252,156,001.99 208,454,075.49 35,405,549.78 243,859,625.27 1,270,192,639.42 8,278,488.36 1,278,471,127.78 1,176,804,318.39 111,790,000.00 1,288,594,318.39
中梁坤维公司 418,549,133.10 11,788,722.40 430,337,855.50 183,269,473.16 25,420,472.91 208,689,946.07 1,180,489,838.45 8,787,808.82 1,189,277,647.27 1,027,482,427.06 93,000,000.00 1,120,482,427.06
重庆浩方公
798,156,750.50 18,478.53 798,175,229.03 761,157,099.93 7,306,987.14 768,464,087.07 569,444,325.57 4,971,744.43 574,416,070.00 536,948,139.82 536,948,139.82
司
兴财茂公司 1,785,763,672.68 20,842,137.80 1,806,605,810.48 1,441,931,739.63 300,957,508.19 1,742,889,247.82 1,545,908,071.45 7,992,626.97 1,553,900,698.42 978,302,547.80 499,980,000.00 1,478,282,547.80
威海国兴公
1,559,778,295.08 18,383,023.74 1,578,161,318.82 1,329,575,932.73 1,298,772.59 1,330,874,705.32 1,682,235,904.86 11,732,845.28 1,693,968,750.14 1,678,526,450.44 1,678,526,450.44
司
华陆环保公
167,528,343.74 3,335,729.61 170,864,073.35 286,446,033.53 286,446,033.53 141,583,712.47 24,560,424.71 166,144,137.18 319,228,689.13 319,228,689.13
司
石家庄财信
718,967,593.89 34,631.82 719,002,225.71 636,339,858.72 856,032.30 637,195,891.02 503,164,878.12 51,128.07 503,216,006.19 414,278,531.27 414,278,531.27
公司
星界置业公
3,504,871,958.40 201,103.87 3,505,073,062.27 1,987,712,899.44 673,189,906.46 2,660,902,805.90 2,365,717,755.70 7,958,985.26 2,373,676,740.96 1,557,569,289.56 1,557,569,289.56
司
镇江鑫城公
1,637,248,153.06 1,958,782.45 1,639,206,935.51 1,287,868,657.11 154,907.51 1,288,023,564.62 874,936,362.72 748,937.02 875,685,299.74 515,941,228.36 515,941,228.36
司
金楠商贸公
2,153,774,242.59 13,603,822.16 2,167,378,064.75 2,153,318,879.66 83,954.50 2,153,402,834.16
司
上海垠望公
1,234,994,375.68 48,127.11 1,235,042,502.79 1,162,444,921.42 394,623.28 1,162,839,544.70 916,110,856.91 3,356,317.77 919,467,174.68 829,193,119.55 829,193,119.55
司
187
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
单位：元
本期发生额 上期发生额
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
棠城置业公司 248,610,890.73 1,564,382.63 1,564,382.63 238,396,710.03 1,023,365,424.67 179,217,012.85 179,217,012.85 290,872,490.22
重庆信创公司 1,030,028,893.71 12,208,228.06 12,208,228.06 257,085,318.20 -18,032,646.07 -18,032,646.07 262,769,634.54
中梁坤维公司 966,770,304.63 150,176,314.22 150,176,314.22 105,284,228.37 1,041,358.31 -14,075,122.57 -14,075,122.57 165,729,685.67
重庆浩方公司 -4,511,973.57 -4,511,973.57 8,674,198.68 -11,545,822.52 -11,545,822.52 143,095,589.75
兴财茂公司 -17,272,166.18 -17,272,166.18 294,796,355.77 -23,940,618.59 -23,940,618.59 -13,646,364.51
威海国兴公司 958,161,488.76 230,390,415.33 230,390,415.33 317,461,214.17 -13,147,084.74 -13,147,084.74 158,812,435.22
华陆环保公司 19,108,237.97 37,502,591.77 37,502,591.77 260,164.85 23,498,410.22 -78,910,417.17 -78,910,417.17 4,706,041.32
石家庄财信公司 -7,131,140.23 -7,131,140.23 305,853,276.96 -10,962,525.08 -10,962,525.08 -172,486,830.06
星界置业公司 254,535,202.81 21,511,414.92 55,358,983.54 578,827,625.16 -23,374,059.32 -23,374,059.32 438,434,462.62
镇江鑫城公司 1,327.43 -8,560,700.49 -8,560,700.49 -67,749,734.39 -1,207,037.38 -1,207,037.38 96,853,327.49
金楠商贸公司 -56,024,769.41 -56,024,769.41 -169,554,114.91
上海垠望公司 1,061.95 -18,071,097.04 -18,071,097.04 484,575,975.74 -9,725,944.87 -9,725,944.87 132,880,906.11
其他说明：
无
188
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
（1）在子公司所有者权益份额发生变化的情况说明
子公司名称 变动时间 变动前持股比例 变动后持股比例
合同能源公司 2020.7.30 65.00% 100.00%
（2）交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响
单位：元
合同能源公司
--现金 17,761,234.26
购买成本/处置对价合计 17,761,234.26
减：按取得/处置的股权比例计算的子公司净资产份额 17,761,234.26
差额 0.00
其他说明
无
3、在合营安排或联营企业中的权益
（1）重要的合营企业或联营企业
持股比例 对合营企业或联
合营企业或联营
主要经营地 注册地 业务性质 营企业投资的会
企业名称 直接 间接
计处理方法
海南财兴公司 海南省文昌市 海南省文昌市 房地产开发 40.00% 权益法核算
垫江丰厚公司 重庆市垫江县 重庆市垫江县 房地产开发 35.00% 权益法核算
新领航置业公司 深圳市罗湖区 深圳市罗湖区 房地产开发 20.00% 权益法核算
亿航置业公司 深圳市罗湖区 深圳市罗湖区 房地产开发 20.00% 权益法核算
在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：
无
持有 20%以下表决权但具有重大影响，或者持有 20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：
无
（2）重要联营企业的主要财务信息
189
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
单位：元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
垫江丰厚公司
流动资产 637,189,174.04
非流动资产 1,545,386.30
资产合计 638,734,560.34
流动负债 626,576,243.72
非流动负债 0.00
负债合计 626,576,243.72
归属于母公司股东权益 12,158,316.62
按持股比例计算的净资产份额 4,255,410.82
营业收入 35,013.25
净利润 -4,329,770.75
综合收益总额 -4,329,770.75
其他说明
无
（3）不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
单位：元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
合营企业： -- --
下列各项按持股比例计算的合计数 -- --
联营企业： -- --
投资账面价值合计 3,984,398.60 2,723,454.94
下列各项按持股比例计算的合计数 -- --
--净利润 -739,056.34 -276,545.06
--综合收益总额 -739,056.34 -276,545.06
其他说明
无
十、与金融工具相关的风险
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响降至最低水平，使股
东和其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本公司风险管理的基本策略是确认和分析本公司面临的各种风险，
建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围内。
本公司在日常活动中面临各种与金融工具相关的风险，主要包括信用风险、流动性风险及市场风险。管理层已审议并
批准管理这些风险的政策，概括如下。
190
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
(一) 信用风险
信用风险，是指金融工具的一方不能履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。
1. 信用风险管理实务
(1) 信用风险的评价方法
公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。在确定信用风险自初始确认后
是否显著增加时，公司考虑在无须付出不必要的额外成本或努力即可获得合理且有依据的信息，包括基于历史数据的定性和
定量分析、外部信用风险评级以及前瞻性信息。公司以单项金融工具或者具有相似信用风险特征的金融工具组合为基础，通
过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风
险的变化情况。
当触发以下一个或多个定量、定性标准时，公司认为金融工具的信用风险已发生显著增加：
1) 定量标准主要为资产负债表日剩余存续期违约概率较初始确认时上升超过一定比例；
2) 定性标准主要为债务人经营或财务情况出现重大不利变化、现存的或预期的技术、市场、经济或法律环境变化并将
对债务人对公司的还款能力产生重大不利影响等。
(2) 违约和已发生信用减值资产的定义
当金融工具符合以下一项或多项条件时，公司将该金融资产界定为已发生违约，其标准与已发生信用减值的定义一致：
1) 债务人发生重大财务困难；
2) 债务人违反合同中对债务人的约束条款；
3) 债务人很可能破产或进行其他财务重组；
4) 债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的让步。
2. 预期信用损失的计量
预期信用损失计量的关键参数包括违约概率、违约损失率和违约风险敞口。公司考虑历史统计数据(如交易对手评级、
担保方式及抵质押物类别、还款方式等)的定量分析及前瞻性信息，建立违约概率、违约损失率及违约风险敞口模型。
3. 金融工具损失准备期初余额与期末余额调节表详见本财务报告章节七、3，七、6，七、8之说明。
4. 信用风险敞口及信用风险集中度
本公司的信用风险主要来自货币资金和应收款项。为控制上述相关风险，本公司分别采取了以下措施。
(1) 货币资金
本公司将银行存款和其他货币资金存放于信用评级较高的金融机构，故其信用风险较低。
(2) 应收款项
本公司定期/持续对采用信用方式交易的客户进行信用评估。根据信用评估结果，本公司选择与经认可的且信用良好的
客户进行交易，并对其应收款项余额进行监控，以确保本公司不会面临重大坏账风险。
由于本公司仅与经认可的且信用良好的第三方进行交易，所以无需担保物。信用风险集中按照客户进行管理。截至2020
年12月31日，本公司存在一定的信用集中风险，本公司应收账款的77.45%(2019年12月31日：83.04%)源于余额前五名客户。
本公司对应收账款余额未持有任何担保物或其他信用增级。
本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面价值。
(二) 流动性风险
流动性风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。流动性风险可
能源于无法尽快以公允价值售出金融资产；或者源于对方无法偿还其合同债务；或者源于提前到期的债务；或者源于无法产
生预期的现金流量。
为控制该项风险，本公司综合运用票据结算、银行借款等多种融资手段，并采取长、短期融资方式适当结合，优化融
资结构的方法，保持融资持续性与灵活性之间的平衡。本公司已从多家商业银行取得银行授信额度以满足营运资金需求和资
本开支。
金融负债按剩余到期日分类
191
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
单位：元
期末数
项 目
账面价值 未折现合同金额 1年以内 1-3年 3年以上
银行借款 4,795,935,249.36 5,350,286,775.72 2,754,723,299.67 2,548,908,476.05 46,655,000.00
应付票据 119,869,940.63 119,869,940.63 119,869,940.63
应付账款 1,725,190,996.75 1,725,190,996.75 1,725,190,996.75
其他应付款 478,388,062.09 473,746,962.09 473,746,962.09
应付债券 158,803,965.83 161,011,256.83 161,011,256.83
长期应付款 50,798,922.08 55,348,893.19 22,090,817.08 33,258,076.11
小 计 7,328,987,136.74 7,885,454,825.21 5,256,633,273.05 2,582,166,552.16 46,655,000.00
(续上表)
上年年末数
项 目
账面价值 未折现合同金额 1年以内 1-3年 3年以上
银行借款 4,797,233,804.21 5,241,768,540.43 2,813,269,728.62 2,428,498,811.81
应付票据 3,551,855.06 3,551,855.06 3,551,855.06
应付账款 1,754,367,115.03 1,754,367,115.03 1,754,367,115.03
其他应付款 1,059,073,819.63 1,059,073,819.63 1,059,073,819.63
应付债券 199,184,730.94 227,898,209.99 66,692,286.49 161,205,923.50
长期应付款 26,056,468.94 27,234,410.65 18,120,962.55 9,113,448.10
小 计 7,839,467,793.81 8,313,893,950.79 5,715,075,767.38 2,598,818,183.41
(三) 市场风险
市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险。市场风险主要包括利率风险
和外汇风险。
1. 利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。固定利率的带息金融工具使
本公司面临公允价值利率风险，浮动利率的带息金融工具使本公司面临现金流量利率风险。本公司根据市场环境来决定固定
利率与浮动利率金融工具的比例，并通过定期审阅与监控维持适当的金融工具组合。本公司面临的现金流量利率风险主要与
本公司以浮动利率计息的银行借款有关。
截至2020年12 月31 日，本公 司以浮动 利率计 息的银 行借 款人民币 763,380,000.00 元(2019 年12月31日：人民币
1,193,620,000.00元)，在其他变量不变的假设下，假定利率变动50个基准点，不会对本公司的利润总额和股东权益产生重
大的影响。
2. 外汇风险
外汇风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。本公司于中国内地经营，且
主要活动以人民币计价。因此，本公司所承担的外汇变动市场风险不重大。
十一、公允价值的披露
1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
192
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
单位：元
期末公允价值
项目 第一层次公允价值计
第二层次公允价值计量 第三层次公允价值计量 合计
量
一、持续的公允价值计量 -- -- -- --
1.以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融 42,000,000.00 42,000,000.00
资产
2. 应收款项融资 397,110.00 397,110.00
持续以公允价值计量的
42,397,110.00 42,397,110.00
资产总额
二、非持续的公允价值计
-- -- -- --
量
2、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
对于持有的应收票据，采用票面金额确定其公允价值。对于持有的计入交易性金融资产的银行理财产
品，以其初始确认成本确定其公允价值。
十二、关联方及关联交易
1、本企业的母公司情况
母公司对本企业的 母公司对本企业的
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本（元）
持股比例 表决权比例
重庆财信房地产开
发有限公司（以下简 重庆市 房地产开发 200,000,000.00 61.63% 61.63%
称财信房地产公司）
本企业的母公司情况的说明
无
本企业最终控制方是卢生举。
其他说明：
无
2、本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注九、在其他主体中的权益 1、在子公司中的权益。
193
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
3、本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注九、在其他主体中的权益 2、在合营安排或联营企业中的权益。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：
合营或联营企业名称 与本企业关系
重庆市垫江县丰厚实业有限公司 全资子公司的联营企业
海南财兴置业有限公司 全资子公司的联营企业
其他说明
无
4、其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
重庆财信企业集团有限公司（以下简称财信集团公司） 同受实际控制人控制的企业
重庆中置物业发展有限公司 同受实际控制人控制的企业
重庆财信恒力置业有限公司 同受实际控制人控制的企业
重庆恒宏置业有限公司 同受实际控制人控制的企业
重庆财信控股集团有限公司 同受实际控制人控制的企业
财信智慧生活服务集团有限公司（以下简称财信生活服务公
同受母公司控制的企业
司）
重庆财信环境资源股份有限公司（以下简称财信环境公司） 同受实际控制人控制的企业
北京国兴三吉利物业管理有限责任公司 财信生活服务公司之子公司
荣县瑞信环境科技有限公司 财信环境公司之子公司
重庆市威嘉环境污染治理有限公司 财信环境公司之子公司
重庆市财信纬联环保运营管理有限公司 财信环境公司之子公司
重庆市德灏环保科技有限公司 财信环境公司之子公司
四川财信环境治理有限公司 财信环境公司之子公司
重庆市泽信环保有限公司 财信环境公司之子公司
雅安德雅环境科技有限公司 财信环境公司之子公司
贵州省嘉泽环保有限公司 财信环境公司之子公司
柘城财信大科环境有限公司 财信环境公司之子公司
重庆信维环保有限公司 财信环境公司之子公司
其他说明
无
194
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
5、关联交易情况
（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
单位：元
关联方 关联交易内容 本期发生额 获批的交易额度 是否超过交易额度 上期发生额
财信生活服务公司 物业服务 22,293,867.65 29,288,064.28 否 14,600,257.40
北京国兴三吉利物业管
物业服务 9,847,215.08 9,872,400.00 否 5,023,390.90
理有限责任公司
重庆财信控股集团有限
采购固定资产 211,761.27
公司
出售商品/提供劳务情况表
单位：元
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
污水处理工程建设及设备销
财信环境公司 267,701.87 1,277,943.67
售
重庆市财信纬联环保运营管理
货物销售 329,223.91 247,648.15
有限公司
重庆市威嘉环境污染治理有限
货物销售 54,286.73 44,750.94
公司
荣县瑞信环境科技有限公司 货物销售 378,545.57 122,882.83
重庆市德灏环保科技有限公司 货物销售 152,830.15
重庆市泽信环保有限公司 货物销售 288,166.73 170,392.06
雅安德雅环境科技有限公司 货物销售 138,426.11 54,147.72
贵州省嘉泽环保有限公司 货物销售 43,840.26 56,483.00
柘城财信大科环境有限公司 货物销售 823,348.66 475,327.44
重庆信维环保有限公司 货物销售 34,630.00
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
无
（2）关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
单位：元
委托方/出包方名 受托方/承包方名 受托/承包资产类 托管收益/承包收 本期确认的托管
受托/承包起始日 受托/承包终止日
称 称 型 益定价依据 收益/承包收益
2019 年 03 月 26 2020 年 12 月 31
财信房地产公司 国兴建业公司 地产项目管理 [注] 10,378,862.31
日 日
195
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
关联托管/承包情况说明
[注]：财信房地产公司与公司签订《房地产开发项目管理服务合同》，将财信-赖特与山项目、财信-渝中城项目、财信-沙滨
城市项目及大足龙水湖度假项目委托给子公司国兴建业公司经营，交易定价为协议定价，托管费收入按项目销售额提成，签
约销售额10亿元（含）以下部分按2%的标准收取委托管理服务费，签约销售额超过10亿元部分按1.8%的标准收取委托管理
服务费。
本公司委托管理/出包情况表：
单位：元
委托方/出包方名 受托方/承包方名 委托/出包资产类 托管费/出包费定 本期确认的托管
委托/出包起始日 委托/出包终止日
称 称 型 价依据 费/出包费
无
关联管理/出包情况说明
（3）关联租赁情况
本公司作为出租方：
单位：元
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
无
本公司作为承租方：
单位：元
出租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费
重庆恒宏置业有限公司 房屋及建筑物 706,278.84 0.00
关联租赁情况说明
无
（4）关联担保情况
本公司作为担保方
单位：元
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕
无
本公司作为被担保方
单位：元
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕
财信房地产公司，财信
169,800,000.00 2018 年 03 月 30 日 2021 年 03 月 27 日 否
集团公司
财信房地产公司 60,000,000.00 2018 年 10 月 18 日 2021 年 10 月 17 日 否
财信房地产公司 171,000,000.00 2018 年 12 月 14 日 2021 年 12 月 13 日 否
196
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
财信集团公司，卢生举 160,000,000.00 2019 年 02 月 15 日 2021 年 02 月 15 日 否
财信房地产公司 127,500,000.00 2019 年 05 月 08 日 2022 年 05 月 07 日 否
财信房地产公司 210,000,000.00 2019 年 09 月 12 日 2022 年 09 月 11 日 否
财信房地产公司 80,000,000.00 2020 年 12 月 18 日 2021 年 12 月 17 日 否
财信房地产公司、鲜先
50,000,000.00 2020 年 12 月 22 日 2022 年 12 月 21 日 否
念
财信房地产公司 186,000,000.00 2020 年 08 月 11 日 2025 年 08 月 10 日 否
财信集团公司，卢生举 300,000,000.00 2019 年 01 月 23 日 2021 年 01 月 22 日 否
关联担保情况说明
（1）华陆环保公司与包头华美稀土高科有限公司于2015年2月签订《内蒙古包钢稀土（集团）高科技术股份有限公司稀土生
产线“三废”综合治理技术改造工程-包头华美稀土硫酸铵废水处理系统建设项目工程总承包合同》，该项目目前处于改造试运
行阶段，包头华美稀土高科有限公司同意在全部后续改造设备到货后，改造开始时提前支付1,925.00万元专项用于本次项目
改造的启动资金。为确保华陆环保公司在合同项下的责任和义务能够得到切实履行，财信房地产公司提供了连带责任担保保
证。
（5）关联方资金拆借
单位：元
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
拆出
垫江县丰厚公司 50,000,000.00 2020 年 07 月 31 日 2021 年 07 月 31 日
垫江县丰厚公司 11,000,000.00 2020 年 09 月 18 日 2021 年 09 月 18 日
（6）关联方资产转让情况
单位：元
关联方 关联交易内容 本期数
财信环境公司 合同能源公司35%股权 17,761,234.26
（7）关键管理人员报酬
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 18,864,617.18 22,838,638.62
197
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
6、关联方应收应付款项
（1）应收项目
单位：元
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款
青铜峡公司 18,920,657.47 5,676,197.24
文水公司 43,643,397.88 4,364,339.79
财信环境公司 505,532.75 505.53 3,507,740.00 145,904.00
重庆市威嘉环境污染治理
71,354.04 968.01 28,730.34 28.73
有限公司
荣县瑞信环境科技有限公
264,168.00 7,801.07 274,160.60 274.16
司
重庆市泽信环保有限公司 254,004.00 4,466.09 134,467.62 134.47
重庆市财信纬联环保运营
147,517.00 147.52 126,123.00 126.12
管理有限公司
柘城财信大科环境有限公
219,123.00 219.12 537,120.00 537.12
司
重庆信维环保有限公司 20,818.40 20.80
重庆市德灏环保科技有限
15,000.00 15.00
公司
贵州省嘉泽环保有限公司 16,407.00 16.41 63,825.79 63.83
雅安德雅环境科技有限公
108,784.44 897.80 40,640.91 40.64
司
小 计 1,607,708.63 15,042.35 67,291,863.61 10,187,661.10
其他应收款
青铜峡公司 52,937,051.28 15,881,115.38
文水公司 4,472,374.19 447,237.42
财信房地产公司 11,001,594.14 395,188.50 3,532,419.08 3,532.42
财信环境公司 8,220,412.00 8,220.41
海南财兴公司 1,045,455.53 14,336.31 250,597.98 250.60
垫江县丰厚公司 61,173,708.80 61,166.39
小 计 73,220,758.47 470,691.20 69,412,854.53 16,340,356.23
198
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
（2）应付项目
单位：元
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付账款
财信生活服务公司 688,850.48 80,027.64
北京国兴三吉利物业管理有
615,244.09
限责任公司
小 计 1,304,094.57 80,027.64
其他应付款
财信房地产公司 1,674,559.17 1,674,559.17
文水公司 2,116.01
财信环境公司 1,316,324.25
小 计 1,674,559.17 2,992,999.43
7、关联方承诺
1. 财信环境公司业绩承诺事项
根据财信环境公司出具的《<股权收购协议>有关事项补充说明函》，财信环境公司承诺重庆瀚渝公司在业绩承诺期间
应实现的合并报表归属于母公司的扣非前净利润如下：2018年、2019年、2020年和2021年分别不低于500.00万元、1,000.00
万元、1,500.00万元和2,000.00万元。如在承诺期内，重庆瀚渝公司每年度截至当期期末累计实现的扣非前净利润总额低于
截至当期期末累计承诺扣非前净利润总和，则财信环境公司应以现金方式向本公司进行补偿。2020年度，重庆瀚渝公司实现
的合并报表归属于母公司的扣非前净利润为22,382,671.78元，重庆瀚渝公司本年度完成了业绩承诺。
2. 财信集团公司、财信房地产公司、卢生举先生部分变更《关于避免同业竞争承诺函》事项
财信集团公司、财信房地产公司、卢生举先生于2013年8月做出了《关于避免同业竞争的承诺函》:于2019年启动将重
庆市大足区龙水湖国际旅游度假区的旅游开发项目整体注入本公司的程序，现变更为:2025年底前完成大足石刻影视文化有
限责任公司（以下简称大足影视公司）注销、经营范围（去掉房地产开发业务）变更或转让，在注销、经营范围（去掉房地
产开发业务）变更或转让完成前，大足影视所开发项目由公司进行托管，负责项目的整体经营，包括项目策划、设计、开发
建设、销售、交付等项目建设全过程；如大足影视公司股权转让，公司有优先选择权；大足影视公司不再获取新的项目。如
在2025年底前未完成大足影视公司注销或者营业范围变更，财信集团公司、财信房地产公司、卢生举先生应在2026年6月30
日前完成股权转让的内部决策程序及股权转让的启动程序，公司完成行使或放弃优先收购权的董事会审议程序；如公司放弃
优先收购权，在公司放弃优先收购权后12个月内在合适时机将其出售给与财信集团公司、财信房地产公司、卢生举先生无关
联的第三方。财信集团公司、财信房地产公司、卢生举先生承诺自本承诺生效之日起，如因财信集团公司、财信房地产公司、
卢生举先生违反承诺使公司遭受或产生损失或开支，财信集团公司、财信房地产公司、卢生举先生将在公司遭受或产生损失
或开支的20个工作日内，以现金方式进行赔偿。
十三、承诺及或有事项
1、重要承诺事项
资产负债表日存在的重要承诺
199
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
已签订的尚未履行或尚未完全履行的对外投资合同及有关财务支出
截至2020年12月31日，财信弘业公司、棠城置业公司、重庆财信国兴南宾置业有限公司（以下简称财信南宾公司）、
蟠龙置业公司、威海国兴公司、中梁坤维公司、重庆浩方公司、重庆信创公司、连云港财信公司、兴财茂置业、星界置业公
司、兴信置业、石家庄财信公司、金楠置业公司、镇江鑫城公司、财信仕达公司、常州泽凯公司、惠州腾大公司已签订大额
发包合同尚未履行和支出金额共计337,484.40万元，具体情况如下：
合同类别 合同金额（万元） 已付金额（万元） 未付金额（万元）
设计类合同 11,773.28 9,864.85 1,908.43
工程类合同 1,011,687.68 680,344.99 331,342.68
材料类合同 19,149.28 14,915.99 4,233.29
除上述承诺事项外，截至2020年12月31日，公司无其他需要披露的重要承诺事项。
2、或有事项
（1）资产负债表日存在的重要或有事项
1. 为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
财信弘业公司、棠城置业公司、财信南宾公司、蟠龙置业公司、连云港财信公司、重庆信创公司、中梁坤维公司、兴
财茂置业、常州泽凯公司、重庆浩方公司、星界置业公司、兴信置业、石家庄财信公司、镇江鑫城公司、财信仕达公司按房
地产经营惯例以及按揭贷款银行的要求为购买“国兴北岸江山”、“国兴海棠国际”、“财信城”、“财信时光里”、
“财信铂悦府“、 “茶园九阙府”、“财信中梁首府”、“财信铂雲府”、“常州盛悦雅园”、“财信中梁华府”、“财
信御华兰亭”、“财信华岩新城”、“石家庄融栾华府”、“尚书坊” “财信阅时代”房产客户的银行按揭贷款提供阶段
性担保。阶段性担保的担保期限自三方共同签订的《个人房屋抵押借款合同》生效之日起，至房屋抵押登记手续办妥时止，
在此期间借款人未发生违约行为，届时连带责任保证自动解除。截至2020年12月31日，各公司阶段性担保累计授信额度及尚
未结清的担保金余额如下：
项目公司 项目名称 阶段性担保累计授信额度（万元） 尚未结清的担保金额（万元）
财信弘业公司 国兴北岸江山 480,000.00
棠城置业公司 国兴海棠国际 299,000.00 1,486.60
财信南宾公司 石柱财信城 137,000.00 55,118.61
蟠龙置业公司 财信时光里 70,000.00
连云港财信公司 财信铂悦府 180,000.00 55,439.00
重庆信创公司 茶园九阙府 228,000.00
中梁坤维公司 财信中梁首府 100,000.00 60,433.40
兴财茂置业 财信铂雲府 140,000.00 57,596.30
常州泽凯公司 常州盛悦雅园 52,740.58 15,572.10
重庆浩方公司 财信中梁华府 80,000.00 30,269.70
星界置业公司 财信御华兰亭 49,473.91 5,321.00
兴信置业 财信华岩新城 80,000.00 15,362.00
兴信陶家公司 财信九悦府 205,400.00 1,094.90
石家庄财信公司 石家庄融栾华府 37,984.00 36,084.80
镇江鑫城公司 尚书坊 145,500.00 6,130.61
财信仕达公司 财信阅时代 97,300.00 3,713.60
200
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
2. 为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
为保证财信弘业公司经营性资金需求，财信弘业公司在重庆股份转让中心有限责任公司发行可转换债券，发行额度不
超过人民币2亿元整，产品存续期限为24个月，重庆兴农融资担保集团有限公司（以下简称兴农担保公司）为财信弘业公司
发行可转换债券事项提供担保，财信弘业公司以其持有的国兴北岸江山项目2号车库的380个车位对兴农担保公司进行抵押反
担保，同时公司向兴农担保公司提供连带责任的反担保。
重庆市万旭园林绿化工程有限公司向重庆三峡银行江北支行申请流动资金贷款1,000万元，借款期限为12个月，公司为
上述贷款提供连带责任保证担保，担保期限为保证合同生效之日至主债务履行期届满之日后两年止。棠城置业公司以其持有
的国兴海棠国际项目154个车位提供抵押担保，担保期限为抵押合同生效之日至主债务诉讼时效届满之日止。重庆市万旭园
林绿化工程有限公司对公司提供连带责任保证的信用反担保。
重庆峨克门窗幕墙工程有限公司向重庆三峡银行江北支行申请流动资金贷款1,000万元，借款期限为12个月，公司为上
述贷款提供连带责任保证担保，担保期限为保证合同生效之日至主债务履行期届满之日后两年止。财信弘业公司以其持有的
国兴北岸江山项目80个车位提供抵押担保，担保期限为抵押合同生效之日至主债务诉讼时效届满之日止。重庆峨克门窗幕墙
工程有限公司对公司提供连带责任保证的信用反担保。
重庆梵与环境艺术有限公司向重庆三峡银行江北支行申请流动资金贷款1,000 万元，借款期限为12个月，公司为上述
贷款提供连带责任保证担保，担保期限为保证合同生效之日至主债务履行期届满之日后两年止。财信弘业公司以其持有的国
兴北岸江山项目80个车位提供抵押担保，担保期限为抵押合同生效之日至主债务诉讼时效届满之日止。重庆梵与环境艺术有
限公司对公司提供连带责任保证的信用反担保。
十四、资产负债表日后事项
1、利润分配情况
单位：元
拟分配的利润或股利 23,109,705.57
经审议批准宣告发放的利润或股利 23,109,705.57
2、其他资产负债表日后事项说明
2021年3月12日，公司注销控股子公司佛山财兴置业有限公司，本次清算注销完成后，佛山财兴置业有限公司将不再纳入公
司合并报表范围。该公司注册成立后尚未开展实际经营业务不会对公司业务发展和盈利能力产生重大影响。
十五、其他重要事项
1、分部信息
（1）报告分部的确定依据与会计政策
公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度等为依据确定报告分部，并以行业分部为基础确定报告分部。分别对房地
产业务、环保业务等的经营业绩进行考核。与各分部共同使用的资产、负债按照规模比例在不同的分部之间分配。
（2）报告分部的财务信息
单位：元
201
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
项目 房地产 环保 其他 分部间抵销 合计
主营业务收入 5,954,627,774.13 75,422,816.10 43,370,671.79 41,064,525.63 6,032,356,736.39
主营业务成本 4,947,370,760.31 63,133,803.44 39,611,650.14 57,830,524.11 4,992,285,689.78
资产总额 26,407,361,581.05 1,508,098,001.00 1,715,682,748.16 11,457,556,885.18 18,173,585,445.03
负债总额 22,807,389,058.51 1,311,405,106.34 1,669,114,052.41 10,525,836,008.11 15,262,072,209.15
2、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
1. 华陆环保公司股权收购协议履行情况
2017年9月28日，本公司与西安宝德自动化股份有限公司（以下简称西安宝德公司）签订了《股权转让协议》，西安宝
德自动化股份有限公司将持有的华陆环保公司60.00%股权以7,800.00万元的价格转让给本公司。协议中约定，截至2017年8
月31日，华陆环保公司应收账款净额约为6,440.00万元。西安宝德公司承诺，华陆环保公司将于2018年12月31日前收回
4,900.00万元应收账款，若届时实际收回部分不足4,900.00万元的，差额由西安宝德公司补足。本公司根据应收账款的回款
进度支付西安宝德公司股权转让款。
2017年9月28日，本公司与刘俐签订了《股权转让协议》，刘俐将持有的华陆环保公司10.00%股权以1,300.00万元的价
格转让给本公司。协议中约定，上述应收账款净额6,440.00 万元减除4,900.00万元后，尚余1,540.00万元，刘俐承诺，若
2020年3月31日前华陆环保公司收回的应收账款金额不足前述1,540.00万元的50%，则差额部分由刘俐承担补足责任。本公司
根据应收账款的回款进度支付刘俐股权转让款。
2020年本公司与西安宝德、刘俐确认了承诺的应收账款的回款金额。根据《股权转让协议》的约定，本公司与西安宝德
和刘俐确认了应支付的股权转让款后，无需支付部分款项。2020年本公司与西安宝德公司、刘俐分别签订履约协议书，协议
约定本公司应支付给西安宝德公司和刘俐的股权转让款与本公司应收西安宝德公司和刘俐的应收账款差额补足款相互冲抵，
履约协议签订后，本公司与西安宝德公司、刘俐就华陆环保公司股权转让协议不存在任何债权债务关系。本公司因此确认投
资收益20,252,957.60元。
2. 母公司股权质押情况
截至2020年12月31日，财信房地产公司持有公司股份678,220,207股，占公司总股本的61.63%；处于质押状态的股份为
668,220,207股，占其所持公司股份总数的98.53%，占公司股份总数的60.72%。
十六、母公司财务报表主要项目注释
1、其他应收款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应收股利 5,449,926.38 360,000,000.00
其他应收款 2,501,017,288.16 1,257,029,418.51
合计 2,506,467,214.54 1,617,029,418.51
（1）应收股利
1）应收股利分类
202
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
单位：元
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
台州丰润公司 5,449,926.38
财信弘业公司 360,000,000.00
合计 5,449,926.38 360,000,000.00
（2）其他应收款
1）其他应收款按款项性质分类情况
单位：元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
合并范围内单位往来 2,613,597,431.40 1,398,795,275.88
合并范围外单位往来 8,220,412.00
保证金及押金、定金等 2,830,462.00 2,794,475.00
备用金 40,000.00 225,660.00
应收资产处置款 51,000.00
其他 156,292.75 127,257.75
合计 2,616,675,186.15 1,410,163,080.63
2）坏账准备计提情况
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预期信 整个存续期预期信用损失 整个存续期预期信用损失 合计
用损失 (未发生信用减值) (已发生信用减值)
2020 年 1 月 1 日余额 20,900.65 4,983.90 153,107,777.57 153,133,662.12
2020 年 1 月 1 日余额在
—— —— —— ——
本期
--转入第三阶段 -4,983.90 4,983.90
本期计提 -17,434.42 44,262.06 26,827.64
本期转回 37,502,591.77 37,502,591.77
2020 年 12 月 31 日余额 3,466.23 115,654,431.76 115,657,897.99
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□ 适用 √ 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 账面余额
1 年以内（含 1 年） 1,659,443,016.47
1-6 个月 1,437,372,916.98
203
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
7-12 个月 222,070,099.49
1至2年 806,618,153.81
2至3年 150,521,147.12
3 年以上 92,868.75
3至4年 78,068.75
4至5年 1,300.00
5 年以上 13,500.00
合计 2,616,675,186.15
3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
单项计提 153,084,551.95 -37,502,591.77 115,581,960.18
组合计提 49,110.17 26,827.64 75,937.81
合计 153,133,662.12 26,827.64 -37,502,591.77 0.00 0.00 115,657,897.99
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
单位：元
单位名称 转回或收回金额 收回方式
华陆环保公司 37,502,591.77 预计未来现金流量现值回升
合计 37,502,591.77 --
4）本期实际核销的其他应收款情况
单位：元
项目 核销金额
无
其中重要的其他应收款核销情况：
单位：元
款项是否由关联交
单位名称 其他应收款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
易产生
无
其他应收款核销说明：
204
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位：元
占其他应收款期末
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 坏账准备期末余额
余额合计数的比例
财信弘业公司 合并范围内单位往来 691,299,583.06 1 年以内 26.42%
棠城商管 合并范围内单位往来 616,252,150.49 1-2 年、3-4 年 23.55%
1 年以内、1-2 年、
华陆环保公司 合并范围内单位往来 234,100,323.04 8.95% 115,581,960.18
2-3 年
连云港财信公司 合并范围内单位往来 183,271,953.61 1 年以内 7.00%
财信南宾公司 合并范围内单位往来 171,546,214.88 1 年以内、1-2 年 6.56%
合计 -- 1,896,470,225.08 -- 72.48% 115,581,960.18
2、长期股权投资
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 1,129,329,136.00 91,000,000.00 1,038,329,136.00 1,103,907,701.74 91,000,000.00 1,012,907,701.74
合计 1,129,329,136.00 91,000,000.00 1,038,329,136.00 1,103,907,701.74 91,000,000.00 1,012,907,701.74
（1）对子公司投资
单位：元
本期增减变动
期初余额(账面价 期末余额(账面价 减值准备期末
被投资单位 计提减值
值) 追加投资 减少投资 其他 值) 余额
准备
重庆财兴建材
2,000,000.00 2,000,000.00
有限公司
重庆财兴房屋
管理咨询有限 2,000,000.00 2,000,000.00
公司
华陆环保公司 91,000,000.00
财信弘业公司 493,146,163.87 493,146,163.87
国兴建业公司 106,500,965.09 106,500,965.09
国兴南华公司 25,855,072.78 25,855,072.78
威海国兴公司 35,000,000.00 35,000,000.00
台州丰润公司 2,539,800.00 2,539,800.00
205
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
合同能源公司 32,500,000.00 17,761,234.26 50,261,234.26
重庆瀚渝公司 309,865,700.00 309,865,700.00
深圳财信控股
3,000,000.00 3,000,000.00
公司
佛山财兴公司 500,000.00 500,000.00
重庆渝财发公
25,633,229.47 25,633,229.47
司
重庆鑫财鑫公
24,628,004.79 24,628,004.79
司
文水公司 5,100,000.00 5,100,000.00
青铜峡公司 5,100,000.00 5,100,000.00
合计 1,012,907,701.74 78,222,468.52 52,801,034.26 1,038,329,136.00 91,000,000.00
3、营业收入和营业成本
单位：元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
其他业务 36,698,784.17 17,301,791.33 45,634,146.47 8,486,087.91
合计 36,698,784.17 17,301,791.33 45,634,146.47 8,486,087.91
收入相关信息：
单位：元
合同分类 金额
商品类型 36,698,784.17
其中：
其他 36,698,784.17
按经营地区分类 36,698,784.17
其中：
重庆 19,764,832.28
江苏 15,569,767.55
广东 1,364,184.34
与履约义务相关的信息：
无
与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：
本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为 0.00 元，其中，元预计将于年度确认
收入，元预计将于年度确认收入，元预计将于年度确认收入。
其他说明：
206
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
4、投资收益
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 15,394,541.55 370,500,000.00
处置长期股权投资产生的投资收益 -2,488,800.00 -8,122,299.80
无需支付的款项 20,252,957.60
合计 33,158,699.15 362,377,700.20
十七、补充资料
1、当期非经常性损益明细表
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 -444,002.96
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免 0.00
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相
关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补 3,687,351.77 详见财务报告章节之政府补助部分内容
助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用
6,119,128.95 主要系向青铜峡公司、文水公司收取的借款利息
费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成
主要系财信发展收购青铜峡公司所产生的购买日原
本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净 5,004,680.53
持有股权按照公允价值重新计量所产生的利得
资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益 0.00
委托他人投资或管理资产的损益 0.00
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项
0.00
资产减值准备
债务重组损益 0.00
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 0.00
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值
0.00
部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并
0.00
日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损
0.00
益
207
财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业
务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交
易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变
1,795,935.43
动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资
产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权
投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准 主要系华陆环保公司对青铜峡公司、文水公司的应收
26,368,889.83
备转回 款项坏账准备的冲回
对外委托贷款取得的损益 0.00
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地
0.00
产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益
0.00
进行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入 10,378,862.31 主要系对财信地产的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 7,433,478.48
主要系公司与西安宝德公司、刘俐确认了承诺的应收
账款的回款金额，根据《股权转让协议》的约定，公
司调整确认了应支付给西安宝德公司和刘俐的股权
其他符合非经常性损益定义的损益项目 20,252,957.60 转让款后，无需支付部分款项，并分别签订履约协议
书，约定公司应支付给西安宝德公司和刘俐的股权转
让款与公司应收西安宝德公司和刘俐的应收账款差
额补足款相互冲抵，公司因上述事项确认投资收益。
减：所得税影响额 2,449,070.99
少数股东权益影响额 11,259,833.25
合计 66,888,377.70 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把
《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项
目，应说明原因。
□ 适用 √ 不适用
2、净资产收益率及每股收益
每股收益
报告期利润 加权平均净资产收益率
基本每股收益（元/股） 稀释每股收益（元/股）
归属于公司普通股股东的净利润 5.88% 0.1054 0.1054
扣除非经常性损益后归属于公司
2.49% 0.0446 0.0446
普通股股东的净利润
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财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
第十三节 备查文件目录
一、载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。
二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
三、报告期内在巨潮网公开披露过的所有公司文件正本及公告的原稿。
四、报告期内在《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》和巨潮资讯网公开披露过的所有公司文件正本及公告原稿。
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