证券代码：000838 证券简称：财信发展 公告编号：2022-016
财信地产发展集团股份有限公司 2021 年年度报告摘要
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒
体仔细阅读年度报告全文。
除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议
未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名
非标准审计意见提示
□ 适用 √ 不适用
董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案
□ 适用 √ 不适用
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
□ 适用 √ 不适用
二、公司基本情况
1、公司简介
股票简称 财信发展 股票代码 000838
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 陆学佳 宋晓祯
办公地址 重庆市江北区红黄路 1 号 1 幢 25 楼 重庆市江北区红黄路 1 号 1 幢 25 楼
传真 023-67675588 023-67675588
电话 023-67675707 023-67675707
电子信箱 luxuejia@casindev.com songxiaozhen@casindev.com
2、报告期主要业务或产品简介
报告期内公司从事的主要业务包括：房地产开发与销售，同时经营环保产业。
（一）公司主要项目所处区域房地产市场分析
报告期内，公司在6个省（市）开展房地产业务，报告期公司房地产签约销售金额主要来自于重庆市、天津市、山东省
威海市、河北省石家庄市、江苏省连云港市、江苏省常州市、江苏省镇江市、广东省惠州市，上述城市的房地产市场情况大
体如下：
1、重庆市场分析
重庆市场政策端松紧“有的放矢”，二套房公积金贷款政策出台保刚需购房；但坚持“四限两控一税”不动摇，稳市场
发展。2021年政策环境持续收紧，“双集中”供地新规、上调房产税起征点，二手房贷款审批从严、提利率、信贷收紧，全
市房地产开发项目预售资金首付款监管全部按照预售总额的35%核定，加强风险管控，以保证房地产市场持续健康发展。灵
活就业人员可缴纳公积金、二套房公积金贷款政策的出台，扩大公积金制度受益群体，保障刚需客群购房。重庆今年首次实
施双集中供地政策，严格落实“房住不炒”定位，对土拍市场“降温”效果明显，房价上涨趋势趋于平稳。2021年“两集中”
供地政策出台，整体市场仍呈现上热下冷态势，即上半年土地市场传导，热度高，下半年政策收紧，市场快速回落，6月开
始信贷快速收紧、利率上升、停贷等手段，市场热度急速下降。 2021年重庆市供应体量1,923万平方米，同比下降18%，成
交体量1,761万平方米，同比下降16%，成交楼面均价7,031元/平方米，同比上涨22%。2021年总计供应127宗地，成交107宗
地，未成交20宗地，流拍率16%，成交商品房355,030套，成交面积2,882万平方米； 2021年重庆楼市成交建面均价11,408
元/平方米，同比上涨3.5%。
注：市场信息数据信息来源于克而瑞、铭腾、锐理等机构。
2、天津市场分析
2021年天津首次新房限跌令实施，天津住建委约谈各房企开发商，为应对市场价格乱象，要求项目降价幅度达5%以上
的必须上报区建委，达10%以上的必须上报市建委，降幅达15%以上的楼盘将会被禁止销售关闭网签。
土地市场方面，天津经历“一热、二平、三降温”趋势变化；首轮供地溢价率走高，楼面价上浮为近四年最高；二批
次金融及土地政策趋严，市场遇冷；三批次集中土拍，供地成交楼面价较前两次均有下滑。优质地块仍为抢占焦点，溢价成
交地块多为市区核心地块及环城热点板块地块。
2021年上半年河西区市场小阳春，5月份集中供货峰值，成交量在6月达到全年最高值；7月份开始拐点出现，下半年市
场整体下行明显，区域内项目到访与成交下滑严重。项目所处河西区域市场供应量居高不下，需求量也相对稳定。
截至2021年末，河西区新房已取证库存44.26万平方米，库存集中于新梅江及小海地、陈塘片区，以21年下半年月均去
化计算，静态去清周期约12个月，整体价格在33,000元/平方米-45,000元/平方米之间，两集中土拍后，区域潜在供应累计
增加，版块未来竞争将更加激烈。
注：信息数据来自克而瑞房产报告。
3、威海市场分析
在“房住不炒”的主基调下，威海市进一步规范房地产交易市场，持续通过局部政策放松，刺激房地产市场消费。2018
年以来威海土地市场升温明显，随着市区土地开发逐步饱和，土地价值不断拔升，土地稀缺，市区土地一地难求，成交楼板
价迅速上涨，2018年-2021年量价齐升。自2019年至今地楼价格比持续下降，商品房价格涨幅高于土地楼面价。2021年土地
成交量共51宗，金额98.34亿，楼板价2,387元/平方米。土地供应集中在高新区及经济技术开发区，供应结构由近郊转为市
区供应，经济技术开发区已成交未入市的潜在供应约76.7万平方米。
商品住宅市场整体供应持续递减，但区域市场库存积压，持续供大于求；受市场环境及疫情影响，全年成交面积仅153
万平方米，同比持平；2021年下半年市场突变，区域市场整体量价齐跌，主销项目多以“以价换量”进行抢收。2021年经济
技术开发区为供大于求的买方市场，市场信心受挫，红海竞争态势明显，价格竞争较为惨烈。
注：市场信息数据来源于滕策数据。
4、石家庄市场分析
2021年“房住不炒”仍为贯穿全年的主基调，上半年市场调控政策持续收紧，以规范整治为主；下半年从金融、限购政
策等方面逐步出现松动迹象，信贷环境持续得到改善。
土地市场方面，2021年土地成交量253万平方米，较2020年下降34%，土地市场遇冷；从月度供求来看，上半年政府供地
速度放缓，下半年政府供地意愿强烈，但房企对市场预期不高，拿地意愿降低。
商品房市场方面，2021年全年成交356万平方米。从月度成交来看，上半年量与价成交相对稳定，下半年量价齐降，9
月份开始，持续3个月保持低位运行。
注：市场信息数据来自焦点研究院《2021至2022年度石家庄房地产市场分析报告》。
5、连云港市场分析
2021年，连云港房地产市场分化明显，经历了上半年的热情高涨、一房难求，到下半年的销售遇冷、调控加码。上半
年成交量高，土地市场开发遇热，多个区域地王被刷新；下半年开始销售、土地、投资纷纷遇冷，特别是9月份起市场急速
向下，成交跌幅约37%。整体看，受到上半年的影响，2021年连云港市商品房市场量价略升。
土地市场方面，2021年连云港全市经营性用地共出让86幅，成交面积约329万平方米，较去年同期相比下降22.61%；成
交金额有所上涨，成交总金额为189亿元，较去年相比上涨13.4%。
2021年连云港市共成交商品房71,790套，成交面积约770万平方米。日均成交197套，套均面积约107平方米。2021年连
云港全市成交套数同比增长10,668套，同比上涨17.45%；成交面积同比增加6.82万平方米，同比增加9.71%。2021年连云港
全市商品房均价为8,071元/平方米，同比增长6.34%。其中海州区房价领跑全市，与去年同期相比上涨10.52%。截至2021年
底，连云港全市商品房累计可售面积为1,402万平方米，同比上涨7.22%；去化周期约22个月。
注：市场信息数据信息来源于连云港房产网。
6、常州市场分析
2021年初全国重点城市施行“两集中”土拍政策，随后常州主动加入土拍“两集中”行列，常州在2021年进行了四次集
中出让，时间分别在7月、9月、11月和12月。首批次热度最高，之后溢价便逐渐下降。2021年新增土地供应238宗，其中溧
阳市供应最多，共供应137宗经营性用地。全年市区供应78宗经营性用地。2021年度常州土地成交215幅，同比上涨25%。成
交楼面价为7,318元/平方米，同比增长20%，土拍溢价率平均为8%。住宅市场：2021年常州商品住宅上市量为66,870套，销
售量为53,328套，供大于求。平均成交价为17,760元/平方米，成交总额1,183亿元。
注：市场信息数据来源于金刚石房地产云数据。
7、镇江市场分析
镇江市2021年楼市政策整体以公积金贷款政策收紧、人才利好、加强市区商品房预售监管为主，陆续出台监管政策维护
房地产市场秩序。
市场方面，上半年市场回暖，下半年市场下行，供销齐跌。从成交情况看，2021年镇江市区商品住宅成交约199万平方
米，同比上涨9%；从价格走势来看，2021年镇江市区商品住宅成交均价10,473元/平方米，同比上涨2%。 润州区域在2021
年承担市区主力供销，商品住宅共上市64.65万平方米，同比上涨71%，成交78.19万平方米，同比上涨47%，成交均价12,137
元/平方米，同比下降0.3%。
土地市场方面整体下行，2021年镇江一级土地市场共成交18宗涉宅用地，总出让建筑面积约209万平方米。其中1幅商住
用地，17幅住宅用地。上半年土地市场由于核心地块的供出，土拍热度提升，诞生地王。但下半年随着全国市场热度的骤降，
三道红线的压力等，房企的投资趋于谨慎。
2021年上半年整体市场成交回暖明显，但下半年镇江受到全国房地产市场下行影响较大，部分板块“以价换量”为整体
销售基调。
注：市场数据来源于数联天下（同策房产咨询）。
8、惠州市场分析
惠州全市住宅存量维持高位，去化周期接近30个月；其中，大亚湾库存面积位居全市第一，约328万平方米，短期内去
库存压力巨大。市场方面区域竞品多，以品牌大盘为主，销售政策持续加码，市场竞争激烈。
注：市场信息数据来源于惠州中原战略研究中心。
（二）报告期公司经营情况总结
1、本报告期，房地产全年新开工面积约36.69万平方米，竣工面积约74.62万平方米，结算面积约64.74万平方米。2021
年公司签约销售面积71.20万平方米，销售金额为611,933万元。
2、环保版块业务开展情况：报告期内，华陆环保妥善处理存量纠纷的同时，有效拓展市场；澣渝公司全年安全生产，
稳定经营，完成2021年业绩承诺。2021年，环保板块整体营业收入为17,394万元。净利润为2,782万元。
新增土地储备项目：报告期内公司无新增土地储备项目。
累计土地储备情况
项目/区域名称 总占地面积（万㎡） 总建筑面积（万㎡） 剩余可开发建筑面积（万㎡）
洺玥府项目 19.47 38.56 26.69
财信新天地（海棠四期） 4.16 1.96 1.96
镇江尚书坊 6.27 22.74 6.77
总计 29.9 63.26 35.42
主要项目开发情况
预计总投 累计投资
城市/区 权益比 开发 土地面积 规划计容建 本期竣工 累计竣工
项目名称 所在位置 项目业态 开工时间 完工进度 资金额 总金额
域 例 进度 （㎡） 筑面积（㎡） 面积（㎡）面积（㎡）
（万元） （万元）
重庆 国兴﹒海棠国际 大足区 住宅及部分商业 70.00% 2014 年 11 月 26 日 竣备 100.00% 251,587 565,714 - 722,802 264,500 312,777
重庆 财信中心 大足区 商业/公寓 70.00% 2015 年 08 月 10 日 停工 0.00% 74,979 待定 - - 140,000 28,694
重庆 财信铂雲府 九龙坡区 住宅及部分商业 51.00% 2019 年 04 月 19 日 竣备 100.00% 43,601 114,984 20,726 165,099 168,908 156,322
重庆 财信华岩新城 九龙坡区 住宅及部分商业 100.00% 2019 年 04 月 19 日 竣备 100.00% 11,815 35,439 - 60,575 42,000 37,888
重庆 洺玥府项目 垫江县 住宅及部分商业 35.00% 2020 年 08 月 07 日 在建 0.00% 194,700 246,434 - - 195,658 71,254
重庆 九悦府 九龙坡区 住宅及部分商业 100.00% 2020 年 07 月 03 日 在建 0.00% 101,691 152,537 - - 128,700 75,017
重庆 财信﹒阅时代 江北区 住宅及部分商业 100.00% 2020 年 08 月 05 日 在建 0.00% 14,513 29,479 - - 60,000 44,522
重庆 国兴﹒北岸江山 江北区 住宅及部分商业 100.00% 2010 年 12 月 07 日 在建 96.00% 244,052 902,074 - 1,115,591 500,000 562,043
重庆 财信城 石柱县 住宅及部分商业 100.00% 2016 年 01 月 10 日 在建 70.00% 265,194 636,170 - 555,656 280,000 265,254
重庆 财信御华兰亭 巴南区 住宅及部分商业 36.00% 2019 年 02 月 26 日 在建 40.00% 181,231 409,582 223,898 258,992 160,000 225,461
重庆 九阙府 南岸区 住宅及部分商业 56.00% 2018 年 05 月 11 日 竣备 100.00% 55,157 82,594 - 114,670 100,000 127,490
重庆 财信中梁首府 江津区 住宅及部分商业 50.00% 2018 年 07 月 20 日 竣备 100.00% 82,808 165,585 - 168,965 90,706 106,478
重庆 财信中梁华府 江津区 住宅及部分商业 51.00% 2018 年 12 月 09 日 竣备 100.00% 53,999 161,990 210,114 210,114 69,717 73,886
山东 名著小区 威海 住宅及部分商业 70.00% 2018 年 06 月 29 日 在建 93.67% 123,999 235,598 130,990 284,541 186,611 163,730
河北 融栾华府 石家庄 住宅及部分商业 60.00% 2019 年 06 月 09 日 在建 0.00% 49,871 99,740 - - 83,525 59,328
天津 学苑府 津南 住宅及部分商业 92.00% 2020 年 06 月 04 日 在建 0.00% 33,917 50,875 - - 170,000 122,142
广东 阅璟名庭 惠州 住宅 100.00% 2020 年 08 月 03 日 在建 0.00% 16,537 52,918 - - 26,958.28 31,248
江苏 财信﹒铂悦府 连云港 住宅及部分商业 100.00% 2017 年 11 月 30 日 在建 64.00% 101,889 224,049 - 178,467 350,000 352,204
江苏 尚书坊 镇江 住宅及部分商业 75.00% 2019 年 12 月 18 日 在建 0.00% 62,782 170,082 - - 129,971 111,417
江苏 盛悦雅园 常州 住宅及部分商业 40.00% 2019 年 07 月 03 日 竣备 100.00% 53,936 118,660 160,463 160,463 150,000 127,304
备注：由于相关规划条件存在变更的可能性，故大足财信项目目前暂缓施工，公司与政府正在积极沟通，待政府方面规划明确后进一步施工。
主要项目销售情况
累计预售 本期预售 本期预售
城市/区 计容建筑面 可售面积 累计结算面 本期结算面 本期结算金
项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 （销售）面 （销售）面 （销售）金
域 积 （㎡） 积（㎡） 积（㎡） 额（万元）
积（㎡） 积（㎡） 额（万元）
重庆 国兴﹒海棠国际 大足区 住宅及部分商业 70.00% 565,714 86,282 602,980 28,006 8,729 597,402 23,447 7,310
重庆 财信﹒时光里 九龙坡区 住宅及部分商业 100.00% 57,666 11,073 59,673 2,220 529 59,405 2,527 806
重庆 财信华岩新城 九龙坡区 住宅及部分商业 100.00% 35,439 13,168 45,064 15,889 7,441 43,199 15,177 6,394
重庆 财信铂雲府 九龙坡区 住宅及部分商业 51.00% 114,984 49,872 98,815 4,189 6,151 97,598 97,598 141,105
重庆 洺玥府项目 垫江县 住宅及部分商业 35.00% 246,434 10,611 43,374 32,815 24,465 - -
重庆 九悦府项目 九龙坡区 住宅及部分商业 100.00% 152,537 5,296 67,209 61,049 46,622 - -
重庆 财信﹒阅时代 江北区 住宅及部分商业 100.00% 29,479 17,313 27,610 18,558 36,323 - -
重庆 国兴﹒北岸江山 江北区 住宅及部分商业 100.00% 1,028,947 84,193 1,000,800 54,225 30,944 979,931 36,177 12,011
重庆 财信城 石柱县 住宅及部分商业 100.00% 636,170 111,905 589,673 127,966 63,302 453,044 17,493 6,641
重庆 财信御华兰亭 巴南区 住宅及部分商业 36.00% 409,582 489 369,465 128,578 111,156 182,116 148,680 127,271
重庆 九阙府 南岸区 住宅及部分商业 56.00% 82,594 24,407 85,896 3,043 1,153 83,929 2,715 2,967
重庆 财信中梁首府 江津 住宅及部分商业 50.00% 165,585 39,663 172,121 2,144 493 171,489 17,054 5,185
重庆 财信中梁华府 江津 住宅及部分商业 51.00% 161,990 33,967 170,852 18,470 16,371 155,761 155,761 76,408
山东 名著小区 威海 住宅及部分商业 70.00% 235,598 9,991 269,526 35,167 28,500 124,427 22,982 13,260
河北 融栾华府 石家庄 住宅及部分商业 60.00% 99,740 3,624 93,983 22,157 15,512 - -
天津 学苑府 津南区 住宅及部分商业 92.00% 50,875 50,045 23,066 19,983 59,639 - -
广东 阅璟名庭 惠州 住宅及部分商业 100.00% 52,918 15,121 6297 5,557 6,812 - -
江苏 财信.铂悦府 连云港 住宅及部分商业 100.00% 224,049 254,185 246,449 37,050 48,813 151,341 15,799 16,208
江苏 尚书坊 镇江 住宅及部分商业 75.00% 170,082 123,126 70,246 58,786 62,548 - -
江苏 盛悦雅园 常州 住宅及部分商业 40.00% 118,660 144,640 112,621 36,153 36,430 91,979 91,979 119,440
财信地产发展集团股份有限公司 2021 年年度报告摘要
主要项目出租情况
累计已出租面积
项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 可出租面积（㎡） 平均出租率
（㎡）
国兴﹒海棠国际 重庆市大足区 商业部分 70.00% 14,076 7,416 52.69%
财信铂雲府 九龙坡区 商业部分 51.00% 12,171 644 5.30%
时光里 九龙坡区 商业部分 100.00% 6,200 6,200 100.00%
国兴﹒北岸江山 重庆市江北区 商业部分 100.00% 10,211 8,741 86.00%
财信城 重庆市石柱县 商业部分 100.00% 27,023 14,373 53.00%
土地一级开发情况
□ 适用 √ 不适用
融资途径
单位：万元
融资成本区间/平 期限结构
融资途径 期末融资余额
均融资成本 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上
银行贷款 144,528.25 8.00% 53,874.25 34,302.00 56,352.00
票据 24,600.07 24,600.07
其他 3,146.96 12.21% 2,063.51 1,083.45
合计 172,275.28 80,537.82 35,385.45 56,352.00 0.00
3、主要会计数据和财务指标
（1）近三年主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
单位：元
2021 年末 2020 年末 本年末比上年末增减 2019 年末
总资产 14,778,358,917.15 18,173,585,445.03 -18.68% 17,690,697,005.22
归属于上市公司股东的净资产 1,205,103,274.39 1,967,846,235.40 -38.76% 1,979,293,724.34
2021 年 2020 年 本年比上年增减 2019 年
营业收入 5,054,680,257.08 6,051,713,044.33 -16.48% 3,394,143,161.78
归属于上市公司股东的净利润 -739,644,958.59 115,941,869.46 -737.94% 108,540,301.37
归属于上市公司股东的扣除非经
-754,164,546.83 49,053,491.76 -1,637.43% 81,652,762.87
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 2,891,453,945.76 3,108,892,077.56 -6.99% 1,826,484,238.30
基本每股收益（元/股） -0.6721 0.1054 -737.67% 0.0986
稀释每股收益（元/股） -0.6721 0.1054 -737.67% 0.0986
加权平均净资产收益率 -46.68% 5.88% -52.56% 5.64%
（2）分季度主要会计数据
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 500,718,338.63 1,644,623,946.66 633,088,640.96 2,276,249,330.83
归属于上市公司股东的净利润 -29,869,479.45 32,843,632.24 -36,605,568.65 -706,013,542.73
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财信地产发展集团股份有限公司 2021 年年度报告摘要
归属于上市公司股东的扣除非经
-31,358,132.21 32,422,509.16 -35,060,862.84 -720,168,060.94
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 548,166,987.59 991,233,793.86 470,613,771.98 881,439,392.33
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
4、股本及股东情况
（1）普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
单位：股
年度报告披露日前
年度报告披露日 报告期末表决权
报告期末普通 一个月末表决权恢
56,497 前一个月末普通 39,521 恢复的优先股股 0 0
股股东总数 复的优先股股东总
股股东总数 东总数
数
前 10 名股东持股情况
质押、标记或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例 持股数量 持有有限售条件的股份数量
股份状态 数量
重庆财信房地
境内非国有
产开发集团有 61.63% 678,220,207 253,288,301 质押 413,136,874
法人
限公司
广州市天宝投
资发展股份有
限公司－天宝 其他 1.20% 13,241,600
稳健九号私募
证券投资基金
张伟 境内自然人 0.71% 7,851,884
李兴中 境内自然人 0.64% 7,060,000
张宇 境内自然人 0.63% 6,985,500
广州市天宝投
资发展股份有
限公司－天宝 其他 0.47% 5,190,000
稳健五号私募
证券投资基金
陈华 境内自然人 0.45% 4,988,100
曾远彬 境内自然人 0.27% 3,021,000
赵义群 境内自然人 0.25% 2,785,200
王邦伦 境内自然人 0.25% 2,765,750
上述股东关联关系或一致行 公司前十名股东中，第一大股东与其余九名股东无关联关系，不属于《上市公司收购管理办
动的说明 法》规定的一致行动人；其余九名股东之间是否存在关联关系，或其是否为一致行动人未知。
1、报告期末，公司股东张伟通过普通证券账户持有公司股份 0 股，通过国融证券股份有限公
司客户信用交易担保证券账户持有公司股份 7,851,884 股，实际合计持有公司股份 7,851,884
股，位列公司第三大股东。
2、报告期末，公司股东李兴中通过普通证券账户持有公司股份 0 股，通过东海证券股份有限
参与融资融券业务股东情况 公司客户信用交易担保证券账户持有公司股份 7,060,000 股，实际合计持有公司股份 7,060,000
说明（如有） 股，位列公司第四大股东。
3、报告期末，公司股东张宇通过普通证券账户持有公司股份 0 股，通过国融证券股份有限公
司客户信用交易担保证券账户持有公司股份 6,985,500 股，实际合计持有公司股份 6,985,500
股，位列公司第五大股东。
4、报告期末，公司股东曾远彬通过普通证券账户持有公司股份 0 股，通过东莞证券股份有限
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财信地产发展集团股份有限公司 2021 年年度报告摘要
公司客户信用交易担保证券账户持有公司股份 3,021,000 股，实际合计持有公司股份 3,021,000
股，位列公司第八大股东。
5、报告期末，公司股东王邦伦通过普通证券账户持有公司股份 0 股，通过西南证券股份有限
公司客户信用交易担保证券账户持有公司股份 2,765,750 股，实际合计持有公司股份 2,765,750
股，位列公司第十大股东。
（2）公司优先股股东总数及前 10 名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无优先股股东持股情况。
（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
5、在年度报告批准报出日存续的债券情况
□ 适用 √ 不适用
三、重要事项
无
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