财信地产发展集团股份有限公司 2022 年年度报告摘要
证券代码：000838 证券简称：财信发展 公告编号：2023-039
财信地产发展集团股份有限公司 2022 年年度报告摘要
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财信地产发展集团股份有限公司 2022 年年度报告摘要
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指
定媒体仔细阅读年度报告全文。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
非标准审计意见提示
□适用 不适用
董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
□适用 不适用
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
□适用 □不适用
二、公司基本情况
1、公司简介
股票简称 财信发展 股票代码 000838
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 熊欢伟 宋晓祯、李屹然
重庆市江北区红黄路 1 号 重庆市江北区红黄路 1 号
办公地址
1 幢 26 楼 1 幢 26 楼
传真 023-67675588 023-67675588
电话 023-67675707 023-67675707
songxiaozhen@casindev.
xionghuanwei@casindev.
电子信箱 com；
com
liyiran@casindev.com
2、报告期主要业务或产品简介
报告期内公司所处的行业情况
2022 年，我国宏观经济面临下行压力，叠加中长期住房需求动能释放减弱，房地产行业面临的挑战前所未有。
2022 年全国楼市环境政策呈现持续宽松趋势，救市救企为全年主基调。政策出台频率呈现由缓到快再深的特点，
2022 年二、三季度是限购放松、限贷(降首付)放松、限售放松等政策的集中出台期，此期间，限购放宽累计出台超 90
次，限贷放宽(降首付)累计出台超 100 次，公积金放宽政策累计出台超 300 次。进入 11 月份，北京、成都、西安、杭州
继续加深限购政策宽松条件。调控内容和覆盖城市呈现由点到面的特征，调控内容全年变化为：2022 年 3 月前以公积金
宽松政策为主，3 月至 9 月，宽松政策逐渐向限购、限贷(降首付)、限售等核心政策领域覆盖；调控覆盖城市全年变化
为：3 月前集中在普通三、四线，3 月后逐渐向核心二线蔓延。（数据来源：克而瑞 2022 年全年政策统计）
2022 年土地市场遇冷，楼市疲软，市场规模下降近三成，百强房企业绩整体下滑近 50%。楼市下行导致房地产开发企
业现金流收紧，受到资金压力的影响 2022 年全年房地产业土地购置面积共计成交 10,052.07 万平方米，同比下降 53%，
房地产业土地成交价款共计 9,165 亿元，同比下降 48%。核心城市重点区域成为取地首选。2022 年全年房地产市场销售
处于继续探底状态，未出现较为明显的复苏信号，城市分化加剧。2022 年全年商品房销售额 133,308 亿元，同比下降
27%，商品房销售面积 135,837 万平方米，同比下降 24%。（数据来源：国家统计局-房地产 12 月统计数据）
（一）上市公司房地产业务项目经营情况及所在区域发展现状及政策分析
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报告期内，公司从事的主要业务为房地产，截止报告期末，公司在 8 个省（市）开展房地产业务，报告期公司房地
产签约销售金额主要来自于重庆市、天津市、山东省威海市、河北省石家庄市、江苏省连云港市、江苏省常州市、江苏
省镇江市、广东省惠州市，上述城市本年度的房地产市场情况大体如下：
1、重庆市场分析
重庆楼市调控节奏与全国趋同，政策内容聚焦于刺激居民置业需求为主，降利率、降首付、刺激市场需求，加快城
市更新，推进成渝地区双城经济圈建设，加大金融信贷政策支持力度，降低客群还款压力，放宽企业融资力度，满足购
房者合理住房需求。重庆公积金贷款再放宽，优化认定标准、降首付、提额度、川渝“互认互贷”。重庆于 12 月中下旬
推出精准化调控策略“渝 15 条”，政策信号强，维度广，鼓励刚需改善住房需求，市场短期刺激效应明显。
2022 年中心城区供地规模大幅回落，全年供地 55 宗，总成交体量仅 612 万平方米，平均楼面均价 5,766 元/平方米，
同比下滑 17%，溢价率仅 1.66%，为 2016 年以来最低水平。受宏观环境影响，市场信心不足，商品房成交持续触底，房
企投资信心不足，谨慎拿地。
市场端：2022 年受全国楼市大环境等因素影响，2022 年重庆中心城区商品房市场全年供应 1,199.25 万平方米，同
比下降 52%，成交 1,312.52 万平方米，同比下降 52%; 住宅市场表现尤为冷淡，供销量下滑显著，全年供应 585.26 万平
方米，同比下滑 65%，成交 584.77 万平方米，成交量创历年新低，高地价及核心区项目成交拉动，整体均价上扬至
14,653 元/平方米。市场整体呈现供销双降，成交均价维稳的趋势。市场成交向中心城区核心楼市板块收缩，改善型产
品主导市场成交。
（数据来源：锐理数据机构）
2、连云港市场分析
连云港楼市政策呈持续宽松趋势，降低购房门槛、降低购房成本、释放置业需求是贯穿全年的楼市政策基调。自 4
月起陆续发布降首付、购房补贴、公积金政策放宽、下调房贷利率等楼市政策，随着政策利好接连释放，房企复苏势头
进一步加强，购房者对房地产的信心也将重建。
2022 年，房地产市场进入深度调整期。延续了 2021 年土拍行情，土地市场一直处于冷静期。上半年土地供应放缓，
市区仅 13 宗土地成功出让，下半年起供应开闸。全市全年共计出让涉宅用地 67 宗，可建筑体量约 641 万平方米，土地
成交金额约 219 亿元，成交楼面价 3,415 元/平方米。
商品房市场全年低位运作，客户置业信心不足等因素导致的市场下行趋势，加剧置业者房地产市场持观望情绪，导
致置业需求受到抑制。全年成交商品房住宅 22,611 套，成交面积约 291 万平方米，成交总金额 265 亿元，成交面积同比
下降 58%，成交金额同比下降 55%。整体市场由置换房客户主导，二手房挤压刚需市场，导致改善类新房成交占比呈现上
升趋势，全年商品房成交均价 9,093 元/平方米，同比上升 6.49%。
（数据来源：中指）
3、常州市场分析
常州全年深化因城施策方针，调控政策为楼市托底。购房条件逐步放宽，降低首付比例，提升公积金贷款额度，降
低购房门槛，扩大购房人群。同时取消二手房限售，提升二手房市场活跃度，挤压市场改善类客户群体，形成短期刺激。
常州市持续优化房地产政策环境，助力楼市回暖。
常州市区 2022 年累计供应经营性用地 52 宗，总建面 510 万平方米，成交 51 宗，成交总建面 504 万平方米，土地供
应量同比增长 10%，成交量同比增长 21%，成交楼面价回落，为 10,124 元/平方米，同比降低 13%。土地供应成交集中在
第四季度，以政府平台托底。土地市场表现低迷，房企受限资金压力收缩布局。
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2022 年市场延续 2021 年四季度以来的下行压力，行业信心低位、市场需求受到抑制，市场供销表现低迷。市区全
年供应 239 万平方米，成交 198 万平方米，供应同比下降 56%，成交同比下降 57%，成交均价 19,702 元/平方米，同比上
升 2%。整体呈现供过于求的状态，房价涨幅收窄。截止 12 月末商品房住宅狭义库存约 384 万平方米，去化周期 23.3 个
月，去化压力严峻。
（数据来源：同策）
4、镇江市场分析
2022 年镇江房地产政策持续宽松，政策多方位解绑促进楼市回暖。全年政策涉及契税补贴、购房补贴、公积金利率
及提取条件等多项政策，在延续中央保交楼的基调之上，近一步优化资金监管制度，从而振奋客户置业信心，促进房地
产平稳发展。
2022 年镇江土地市场共计挂出 15 宗涉宅土地，其中流拍 1 宗，成交 14 宗。成交总建筑面积 143 万平方米，同比
2021 年下滑 32%，楼面均价 4,611 元/平方米，同比下降 7%。2022 年镇江出让土地多为核心城区优质地块，受商品房市
场活跃度不足、企业资金压力大等因素影响，无新进房企拿地，政府平台托底成交为主流。
2022 年镇江商品住宅推售节奏放缓，成交量达到近五年新低，成交均价维稳，库存持续走低。商品房市场整体以刚
需、刚改产品主导，改善类产品客户观望情绪强烈。全年共计供应商品房住宅 207.4 万平方米，成交 305 万平方米，供
应同比下降 55%，成交同比下降 39%，成交均价 9,599 元/平方米，同比下降 5%。
（数据来源：金刚石云数据）
5、威海市场分析
全年楼市政策环境宽松，以中央政策为主导，威海本地楼市政策发布较少，因城施策内容主要聚焦于公积金政策放
宽，提升贷款额度、放开户籍限制、降低首付，以刺激楼市回暖为导向。
全年供应 15 宗土地，可开发建筑体量 119 万平方米，同比下降 77%；成交 16 宗土地，可开发建筑体量 92 万平方米，
同比下降 81%。成交楼面价 1,828 元/平方米，同比下降 18%。商品房市场寒气传导，土地市场近乎停摆，开发企业投资
收紧，成交土地均为挂牌成交。全年供应商品房住宅 4,463 套，共计 52.37 万平方米，供应面积同比下降 67%，成交
8,995 套，共计 104 万平方米，同比下降 38%，成交均价 11,433 元/平方米，同比下降 3%。
受全国楼市下行影响，威海成交量下滑明显。开发企业商品房住宅供应计划推后，以去库存为主.叠加土地市场遇冷
影响，全年供应量收紧。下半年市场成交量较上半年虽有一定提升，但仍处于历史低位。
（数据来源：卓易数据）
6、石家庄市场分析
以执行“房住不炒”为政策导向，加快城市更新进程。同时发布《关于稳定全市经济运行的若干措施》以及 20 项配
套政策，配合公积金放宽政策、利率下调政策、“带押过户”政策等多项利好政策，促进石家庄房地产市场健康有序发
展。
全年商住用地供给 219 万平方米，成交 174 万平方米，总建筑面积约 416 万平方米，成交金额 187.29 亿元，成交体
量同比下降 29%。石家庄土地市场遇冷，成交收缩。品牌房企取地占比上升，中小企业投资收紧，地方国企托底力度持
续加大。
商品房住宅供应 200 万平方米，成交 269 万平方米，均价 14,095 元/平方米，成交量同比下降 29%，成交均价同比
下降 4%。楼市持续筑底，供需双降，城市分化加剧。市场整体任以刚需产品去库存为主，改善类标杆项目拉高结构均价。
（数据来源：世联行）
7、天津市场分析
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2022 年天津楼市政策由紧转松，步调上紧跟中央步伐，并在此基础上深化因城施策。天津多部门密集发布调控政策，
在公积金贷款额度、房贷利率方面有着重大突破，在楼市的短期刺激上有明显效果。下半年政策重点转向以扩大购房人
群为导向，先后发布天津十二条、调整购房积分政策、放宽落户条件等多条政策，为天津楼市复苏奠定基础。
2022 年天津成交商品房用地 49 宗，共计 491.6 万平方米，成交楼面价 6,779 元/平方米，成交量同比下降 62%，成
交楼面价同比下降 16%。全年共计进行 4 轮集中土拍，首轮土拍受 2021 年政策影响处于市场冰点，第二轮、第三轮集中
土拍以国企主导，第四轮集中土拍出现回暖迹象，
2022 年天津商品房住宅市场受宏观环境影响，整体呈现供应量收窄，市场规模萎缩严重的状态。全年供应 657.2 万
平方米，同比下降 44%，全年成交量 799.6 万平方米，同比下降 36%，成交均价 17,402 元/平方米，同比上升 2%。天津
商品房住宅狭义存量约为 2,151 万平方米，去化周期约 32 个月，后市去化压力大，存量销售仍是市场主旋律。
（数据来源：克而瑞）
8、惠州市场分析
惠州楼市政策以 2022 年 8 月为转折点，8 月前调控政策趋稳，降利降息稳楼市倾向明显，利好政策发布频率，低调
控幅度小，8 月后降首付、购房补贴、换房退税等楼市短期刺激性政策频出，11 月、12 月政策发布密集，聚焦于金融端
口，信贷、债券、股权三箭齐发，启动带押过户、预售监管政策调整、落户放宽等政策集中发布，加快惠州楼市复苏进
程。
全年新增涉宅用地 136 万平方米，同比下降 29%，成交涉宅用地 147 万平方米，同比下降 51%，涉宅用地成交金额
112 亿元，成交金额同比下降 54%。平台公司托底土地市场，民企拿地意愿减弱，央企国企拿地决策趋于谨慎。预计将对
中短期内的新房供应形成阶段性影响。
自 2020 年起惠州市场已经历两年降，2022 年下半年利好政策频出，但政策效果仍需发酵，叠加居民收入预期降低
带来的负面影响，2022 年商品房住宅成交面积 636 万平方米，同比下降 39%，成交金额 838 亿元，同比下降 37%。受限
跌政策与成交结构变化影响，2022 年住宅备案均价呈上升趋势，同比增加 2.2%，达 13,087 元/平方米。
（数据来源：世联行）
（二）报告期公司经营情况总结
1、报告期公司总体经营情况回顾
（1）本报告期，房地产全年竣工面积约 32.48 万平方米，结算面积约 51.65 万平方米。2022 年公司签约销售面积
26.07 万平方米，销售金额为 174,051 万元。
（2）环保板块业务开展情况。
公司控股子公司华陆环保主营业务包括工业废水零排放、水务 EPC 项目工程投资、化工资源品再生利用三大板块。
受宏观经济增长放缓、政府财政收入和社会固定资产投资增长速度下降的影响，行业风险日渐凸显。根据国家政策和行
业政策的导向，华陆环保调整了生产经营计划，主要开展 EPC 工程项目，取得一定突破。与此同时，其原业务在法律诉
讼、政府环评、自身造血功能等方面的问题已经逐步解决。瀚渝公司生产经营按照年度经营计划开展各项技改及产业升
级改进工作。
3、主要会计数据和财务指标
（1） 近三年主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□是 否
单位：元
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2022 年末 2021 年末 本年末比上年末增减 2020 年末
总资产 10,695,055,091.32 14,778,358,917.15 -27.63% 18,173,585,445.03
归属于上市公司股东
967,168,449.90 1,205,103,274.39 -19.74% 1,967,846,235.40
的净资产
2022 年 2021 年 本年比上年增减 2020 年
营业收入 4,195,648,831.47 5,054,680,257.08 -16.99% 6,051,713,044.33
归属于上市公司股东
-229,600,960.64 -739,644,958.59 68.96% 115,941,869.46
的净利润
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 -233,671,186.76 -754,164,546.83 69.02% 49,053,491.76
的净利润
经营活动产生的现金
-209,341,507.07 2,891,453,945.76 -107.24% 3,108,892,077.56
流量净额
基本每股收益（元/
-0.2086 -0.6721 68.96% 0.1054
股）
稀释每股收益（元/
-0.2086 -0.6721 68.96% 0.1054
股）
加权平均净资产收益
-21.19% -46.68% 54.61% 5.88%
率
（2） 分季度主要会计数据
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 1,313,499,494.49 823,804,630.20 654,892,582.89 1,403,452,123.89
归属于上市公司股东
17,949,875.61 -180,621,106.16 -41,393,416.97 -25,536,313.12
的净利润
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 17,299,587.54 -181,797,844.48 -41,555,544.88 -27,617,384.94
的净利润
经营活动产生的现金
-174,751,472.25 161,505,598.96 -169,283,579.59 -26,812,054.19
流量净额
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□是 否
4、股本及股东情况
（1） 普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
单位：股
年度报告 报告期末
报告期末 披露日前 表决权恢 年度报告披露日前一个
普通股股 46,894 一个月末 38,219 复的优先 0 月末表决权恢复的优先 0
东总数 普通股股 股股东总 股股东总数
东总数 数
前 10 名股东持股情况
持有有限售条件的股份 质押、标记或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例 持股数量
数量 股份状态 数量
重庆财信 境内非国 37.00% 407,212,561 46,696,315 质押 407,177,7
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房地产开 有法人 94
发集团有
限公司
境内自然
贾启超 5.45% 60,000,000
人
境内自然
张栋梁 5.09% 56,000,000
人
境内自然
宋叶 5.09% 56,000,000
人
境内自然
曾远彬 1.43% 15,753,700
人
境内自然
杨创和 1.35% 14,830,500
人
境内自然
李洪滨 0.65% 7,197,100
人
境内自然
杨贺群 0.55% 6,068,700
人
境内自然
陈华 0.51% 5,600,000
人
境内自然
赵义群 0.32% 3,556,000
人
公司前十名股东中，第一大股东与张栋梁存在关联关系，与其余八名股东无关联关系，第一
上述股东关联关系或一
大股东与其余九名股东不属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人；其余九名股东
致行动的说明
之间是否存在关联关系，或其是否为一致行动人未知。
1、报告期末，公司股东曾远彬通过普通证券账户持有公司股份 167,800 股，通过东莞证券
股份有限公司客户信用交易担保证券账户持有公司股份 15,585,900 股，实际合计持有公司
股份 15,753,700 股，位列公司第五大股东。
2、报告期末，公司股东杨创和通过普通证券账户持有公司股份 0 股，通过华安证券股份有
参与融资融券业务股东
限公司客户信用交易担保证券账户持有公司股份 14,830,500 股，实际合计持有公司股份
情况说明（如有）
14,830,500 股，位列公司第六大股东。
3、报告期末，公司股东李洪滨通过普通证券账户持有公司 160,300 股份股，通过中信证券
股份有限公司客户信用交易担保证券账户持有公司股份 7,036,800 股，实际合计持有公司股
份 7,197,100 股，位列公司第七大股东。
（2） 公司优先股股东总数及前 10 名优先股股东持股情况表
□适用 不适用
公司报告期无优先股股东持股情况。
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（3） 以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
5、在年度报告批准报出日存续的债券情况
□适用 不适用
三、重要事项
1、房地产业务受市场环境下行影响，公司对部分住宅、商业、公寓、车位等产品销售价格做了向下调整，导致本期计提
存货跌价准备 483,230,697.90 元，该事项减少利润总额 483,230,697.90 元，考虑所得税及少数股东损益影响后，导致
公司 2022 年年度归属于母公司的净利润减少 265,793,422.35 元。
2、 公司通过中国执行信息公开网公示信息查询得知控股股东财信地产 、间接控股股东财信集团、实际控制人卢生举先
生因（2023）渝 01 执 653 号、（2023）渝 01 执 654 号、（2023）渝 01 执 655 号、（2023）渝 01 执 656 号、（2023）
渝 01 执 657 号、（2023）渝 01 执 658 号依法被申请强制执行，涉案金额为 444,170 万元，立案时间为 2023 年 4 月 7 日，
申请人为恒丰银行股份有限公司重庆分行。该事项详见公司于 2023 年 4 月 11 日披露的《关于公司控股股东被申请强制
执行的公告》（公告编号：2023-032）。
3、2023 年 4 月 13 日，控股股东财信地产持有的财信发展 398,920,794 股股份（占公司总股本的 36.25%，占其持有财
信发展股份的 100%）被司法冻结，冻结机关为重庆市第一中级人民法院，申请人为恒丰银行股份有限公司重庆分行。该
事项详见公司于 2023 年 4 月 15 日披露的《关于控股股东股份被司法冻结的公告》（公告编号：2023-036）。
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