上海局一房地产发展有限公司
股东全部权益价值
评估报告书
开元京评报字[2009]第036号
开元资产评估有限公司
CAREA Assets Appraisal Co. , Ltd
二0 0 九年十月十日上海局一房地产发展有限公司股东全部权益价值评估报告书
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上海局一房地产发展有限公司
股东全部权益价值评估报告书
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声 明- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 1
摘 要- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 2
评 估 报 告 书- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 6
一、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者- - - - - 6
二、评估目的- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 7
三、评估对象和评估范围- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 7
四、价值类型及其定义- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 2 7
五、评估基准日- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 2 8
六、评估依据- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 2 9
七、评估方法- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 3 0
八、评估假设- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 3 7
九、评估程序实施过程和情况- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 3 8
十、评估结论- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 4 5
十一、特别事项说明- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 4 8
十二、评估报告使用限制说明- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 4 8
十三、评估报告日- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 4 9
评 估 报 告 附 件- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 5 0上海局一房地产发展有限公司股东全部权益价值评估报告书
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声 明
1、就注册资产评估师所知，评估报告中陈述的事项是客观的。
2、注册资产评估师在评估对象中没有现存的或预期的利益，同时与委托方和相
关当事方无任何个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。
3、评估报告的分析结论是在恪守独立、客观和公正原则上形成的，仅在本评估
报告中已载明的评估假设和限制条件下成立。
4、评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评
估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。
5、注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专
业评估经验。除已在评估报告中披露的运用评估机构或专家的工作外，评估过程中没
有运用其他评估机构或专家的工作成果。
6、注册资产评估师谢单、朱卫明参与了对评估对象的现场勘查
7、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象在评估基准日特定目
的下的价值进行分析、估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估
结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
8、遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下
的价值进行分析、估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料
并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告及其评估结论，是
委托方和相关当事方的责任。
9、注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但并不对评
估对象的法律权属做任何形式的保证。
10、评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后果
与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。
开元资产评估有限公司 中国注册资产评估师：谢 单
2009年10月10日 中国注册资产评估师：朱卫明上海局一房地产发展有限公司股东全部权益价值评估报告书
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上海局一房地产发展有限公司
股东全部权益价值评估报告书
摘 要
开元京评报字[2009]第036 号
上海局一房地产发展有限公司（以下简称“局一房地产公司”）因其股东拟以持
有的局一房地产公司的100%股权认购星美联合股份有限公司非公开发行的股票事宜，
委托本公司对该经济行为所涉及的局一房地产公司股东全部股益的市场价值进行评
估。本公司接受委托，对局一房地产公司以2009 年8 月31 日为评估基准日的股东全
部权益的市场价值进行了估算。我们根据国家有关企业价值评估的规定要求，恪守独
立、客观、公正、科学的原则，遵循评估准则和相关规范，按照公认的企业价值评估
方法，于2009 年9 月2 日至2009 年9 月9 日赴被评估企业所在地进行了资产清查、
相关数据资料的收集和验证以及必要的专题调查与询证。经评定估算，形成了局一房
地产公司于评估基准日的股东全部权益的市场价值评估结论。本次评估业已完成，与
本次评估有关的情况及评估结论摘要报告如下：
一、 委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者
1、委托方
本次评估的委托方为星美联合股份有限公司。
2、产权持有者
被评估企业于2009 年7 月31 日获准的工商变更登记的注册资本为136,500 万元
人民币，其中：GUILHERME HOLDINGS(HONGKONG)LTD 为136,500 万元人民币，占100%
的股权。
3、委托方以外的其他评估报告使用者
本评估报告除提供给委托方使用外，其他的评估报告使用者为与本评估报告载明
的评估目的之实现相对应的经济行为密切相关的单位（或个人），具体为被评估企业、
被评估企业的股东、拟受让股权的单位（或个人）和国家法律法规规定的评估报告使
用者（国有资产管理部门、证券监督管理部门等）。
二、 评估目的上海局一房地产发展有限公司股东全部权益价值评估报告书
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本次评估的评估目的是为GUILHERME HOLDINGS(HONGKONG)LTD 拟以持
有的局一房地产公司100%股权认购星美联合股份有限公司非公开发行的股票，而涉
及的局一房地产公司的股东全部权益价值于评估基准日的作价参考依据。
三、 评估对象和范围
本次评估的评估对象为局一房地产公司的股东全部权益；评估范围为评估对象于
评估基准日所包含的全部资产、负债及其整体获利能力。
被评估企业的基本情况如下：
1）企业名称、类型与组织形式
单位全称：上海局一房地产发展有限公司
注册地址：上海市卢湾区淮海中路300 号57 楼
企业类型：有限责任公司（台港澳法人独资）
注册资金：人民币136,500 万元、实收资本人民币136,500 万元
法定代表人：杜惠恺
联系电话：64336688
四、 价值类型及其定义
1、价值类型及其选取：资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值
（如：投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等）两种类型。经评估人员与委托
方充分沟通后，根据本评估项目的评估目的、评估对象的具体状况及评估资料的收集
情况等相关条件，选取适宜的价值类型，并与委托方就本次评估的价值类型达成了一
致意见，最终选定市场价值作为本评估报告的评估结论的价值类型。
2、市场价值的定义：本评估报告书所称市场价值是指自愿买方和自愿卖方在
各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易
的价值估计数额。
五、 评估基准日
本次评估的评估基准日为2009 年8 月31 日，该基准日与本次评估的《资产评
估业务约定书》载明的评估基准日一致。
六、 评估方法
本次评估选择收益法和成本法（资产基础法）对局一房地产公司的股东全部权
益价值的市场价值进行估算。最后以成本法的评估结果作为最终评估结论。
七、 评估结论
截止至评估基准日，局一房地产公司经审计确认的资产总额为335,660.80 万元，上海局一房地产发展有限公司股东全部权益价值评估报告书
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负债总额为 189,309.22 万元。股东全部权益的账面值为146,351.58 万元。
截止至评估基准日，局一房地产公司的股东全部权益价值按成本法（资产基础法）
评估所得的市场价值的评估值为687,785.16 万元，评估增值541,433.58 万元，增值
率369.95%。
截止至评估基准日，局一房地产公司的股东全部权益价值按收益法评估所得的市
场价值的评估值为696,137.29 (万元)，评估增值549,785.71（万元），增值率375.66
％。
经过对上述两个评估结果进行分析，我们认为按成本法（资产基础法）的评估结
果反映了全部影响评估对象价值的因素，其评估结果比较合理，故选取成本法（资产
基础法）的评估结果作为本次评估的最终评估结论。即：
局一房地产公司的股东全部权益的评估值为6,877,851,563.97 元（大写为人民
币陆拾捌亿柒仟柒佰捌拾伍万壹仟伍佰陆拾叁元玖角柒分）， 评估增值
5,414,335,769.21 元，增值率369.95%。资产评估结果分类汇总表如下：
单位：人民币元
序
号
科目名称 帐面价值 评估价值 增减值 增值率%
1 一、流动资产合计 3,355,427,071.10 8,756,913,420.35 5,401,486,349.25 160.98
2 货币资金 785,683,602.85 785,683,602.85
3 预付账款净额 22,797,166.53 367,308.00 -22,429,858.53 -98.39
4 其他应收款净额 2,805,801.50 2,805,801.50
5 存货净额 2,544,140,500.22 7,968,056,708.00 5,423,916,207.78 213.19
6 二、非流动资产合计 1,180,903.71 1,023,357.90 -157,545.81 -13.34
7 固定资产净额 1,180,903.71 1,023,357.90 -157,545.81 -13.34
8 三、资产总计 3,356,607,974.81 8,757,936,778.25 5,401,328,803.44 160.92
9 四、流动负债合计 527,800,737.61 527,800,737.61
10 应付账款 68,410.00 68,410.00
11 应付职工薪酬 56,678.70 56,678.70
12 应交税费 3,075,247.01 3,075,247.01
13 应付利息 15,467,760.00 15,467,760.00
14 其他应付款 472,049,236.82 472,049,236.82
15
一年内到期的非
流动负债
37,083,405.08 37,083,405.08
16 五、非流动负债合计 1,365,291,442.44 1,352,284,476.67 -13,006,965.77 -0.95
17 长期借款 1,350,000,000.00 1,350,000,000.00
18 长期应付款 2,284,476.67 2,284,476.67
19 其他非流动负债 13,006,965.77 -13,006,965.77 -100.00
20 六、负债总计 1,893,092,180.05 1,880,085,214.28 -13,006,965.77 -0.69
21 七、净资产 1,463,515,794.76 6,877,851,563.97 5,414,335,769.21 369.95
（详见资产评估明细表）上海局一房地产发展有限公司股东全部权益价值评估报告书
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八、 特别事项说明
1、局一房地产公司开发用地中，有丰盛地产发展（上海）有限公司位于卢湾区
99 街坊9 丘地块，土地使用权证号为《沪国用（批）字第001277 号》，土地面积9786
平方米，土地使用权性质为居住用地，根据上海市城市规划管理局沪规区【2005】823
号文件第三款批复，现变更教育用地，建造卢湾区新世界花园的配套教育小学及幼儿
园各一所。由于该地块单独开发不能产生经济效应，只能与局一房地产公司100 街坊
地块面积一起开发，因上述两家公司为关联企业，且本次评估目的是将两家公司的
100%股权一起认购星美联合股份有限公司非公开发行的股票，故将丰盛地产发展（上
海）有限公司的该地块并入局一房地产公司一同评估。
2、《上海市房地产权证》【沪房地卢字（2008）第000470 号】已于2008 年9 月
10 日抵押给中国工商银行股份有限公司上海市卢湾支行，抵押债权为6.1 亿元，抵押
期至2013 年4 月28 日止。
3、《上海市房地产权证》【沪房地卢字（2008）第000469 号】及其在建工程，分
别已于2008 年5 月5 日及2009 年6 月10 日抵押给中国工商银行股份有限公司上海
市卢湾支行，抵押债权分别为4.7 亿元和2.7 亿元，抵押期都至2013 年4 月28 日止。
以上内容系评估报告书正文之摘要，欲了解本次评估的全面情况，应认真阅读评
估报告书正文。
二〇〇九年十月十日上海局一房地产发展有限公司股东全部权益价值评估报告书
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上海局一房地产发展有限公司股东全部权益市场价值
评 估 报 告 书
开元京评报字[2009]第036 号
开元资产评估有限公司接受星美联合股份有限公司的委托，根据国家有关资产评
估的规定，遵循独立、客观、公正、科学的执业原则和评估准则，按照公认而适宜的
资产评估方法，对委托方的股东GUILHERME HOLDINGS(HONG KONG)LTD 拟以持有的
局一房地产公司的100%股权认购星美联合股份有限公司非公开发行的股票而涉及的
局一房地产公司股东全部权益价值进行了评估。在本次评估的评估过程中，本公司评
估人员遵循必要的评估程序，对被评估企业的资产实施了实地查勘和市场调查与询
证，对被评估企业的负债进行了清查和询证，对被评估企业的历史损益情况进行了必
要的核实与调整，对被评估企业的未来收益进行了预测。在此基础上，形成了局一房
地产公司于评估基准日的股东全部权益的市场价值评估结论。
一、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者
1、委托方：
名 称：星美联合股份有限公司
英文名称：STELLAR MEGAUNION CORPORATION
股票上市地：深圳证券交易所
证券简称： ST 星美
证券代码：000892
上市日期：1999 年1 月15 日
注册地址：重庆市涪陵区人民东路50 号
办公地址：重庆市北部新区高新园星光大道1 号星光大厦B 座6 楼
法定代表人：何家盛
注册资本：人民币41387.688 万元
营业执照号码：5001021800203
电话：023-67882855
传真：023-67882868上海局一房地产发展有限公司股东全部权益价值评估报告书
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电子信箱：stellarmegaunion@yahoo.cn
邮政编码：401121
2、产权持有者
被评估企业的产权持有者如下表所示：
产权持有者 GUILHERME HOLDINGS(HONG KONG)LTD
单位全称 GUILHERME HOLDINGS(HONG KONG)LTD
注册地址 香港皇后大道中18 号新世界大厦34 楼3401 室
办公地址 香港皇后大道中16-18 号新世界大厦34 楼3401 室
企业类型 有限公司
法定代表人 杜惠恺
持股比例％ 100
3、委托方以外的其他评估报告使用者
本评估报告除提供给委托方使用外，其他的评估报告使用者为与本评估报告载明
的评估目的之实现相对应的经济行为密切相关的单位（或个人），具体为被评估企业、
被评估企业的股东和国家法律法规规定的评估报告使用者（国有资产管理部门、证券
监督管理部门等）。
二、评估目的
本次评估的评估目的是为GUILHERME HOLDINGS(HONG KONG)LTD 拟以持有的上海
局一房地产发展有限公司的100%股权认购星美联合股份有限公司非公开发行的股票
而涉及的上海局一房地产发展有限公司的股东全部权益价值于评估基准日的作价参
考依据。
该经济行为已经GUILHERME HOLDINGS(HONG KONG)LTD2009 年9 月10 日董事会决
议及局一房地产公司股东会决议通过。
三、评估对象和评估范围
1、评估对象
本次评估的评估对象为局一房地产公司的股东全部权益。
2、评估范围上海局一房地产发展有限公司股东全部权益价值评估报告书
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评估对象涉及的评估范围为被评估企业于评估基准日所拥有的全部资产、负债及
其整体获利能力。
3、被评估企业的基本情况和财务状况
1）企业名称、类型与组织形式
单位全称：上海局一房地产发展有限公司（以下简称：局一房地产公司）
注册地址：上海市卢湾区淮海中路300 号57 楼
企业类型：有限责任公司（台港澳法人独资）
注册资金：人民币136,500 万元、实收资本人民币136,500 万元
法定代表人：杜惠恺
经营范围：在批租地块内从事商品房、商办综合楼及宾馆的开发建设、房屋租赁
出售、房地产业咨询、房产的物业管理、商场及相关生活服务配套设施的建设、经营
收费停车场（库）（涉及许可经营的凭许可证经营）。
2）资产占有方的历史沿革
资产占有方成立于1993 年10 月5 日，由当时的香港新世界发展（中国）有限公
司和上海市卢湾区住宅建筑工程公司共同出资组建而成,并于1993 年10 月领取了上海
市工商行政管理局颁发的企合沪总字第006418 号企业法人营业执照。企业注册资本为
人民币35,000 万元。上海市卢湾区住宅建筑工程公司出资128 万人民币，占注册资本
的比例为0.37%，香港新世界发展（中国）有限公司以等值美元现汇投入，折合人民币
34,872 万元，占注册资本的比例为99.63%，上海复兴明方会计师事务所为此出具了验
资报告（复会师验2003 第55 号）。
2003 年8 月，香港新世界发展（中国）有限公司收购上海市卢湾区住宅建筑工程
公司持有的局一房地产公司0.37%股权，成为台港澳法人独资有限责任公司。
2005 年12 月，局一房地产公司董事会决议增资，增资后注册资本为人民币76,500
万元，香港新世界发展（中国）有限公司以美元折合人民币增资23,736.126 万元，实
收资本金为58,736.126 万元，2006 年12 月，上海求是会计师事务所有限公司为此出
具了验资报告（沪求会事验字2006 第264 号）。
2007 年7 月4 日，局一房地产公司累计实收资本已为人民币76,500 万元，为香港
新世界发展（中国）有限公司全资投入。上海求是会计师事务所有限公司为此出具了
验资报告（沪求会事验字2007 第145 号）。
2007 年12 月，经上海市外国投资工作委员会沪外资委批[2007]5156 号批准，香
港新世界发展（中国）有限公司将其持有的局一房地产公司100%的股权以总计76,500上海局一房地产发展有限公司股东全部权益价值评估报告书
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万元人民币的价格转让给新世界中国房产有限公司。立信会计师事务所有限公司为此
出具了验资报告（信会师报字(2008)第10817 号）。
2009 年7 月，公司董事会决议通过了关于新世界中国房产有限公司向GUILHERME
HOLDINGS（HONG KONG）LIMITED 转让其所持的本公司100%股权及增加注册资本的事宜。
该股权转让后，GUILHERME HOLDINGS（HONG KONG）LIMITED 持有本公司100%的股权，
公司投资总额增至人民币273,000 万元，注册资本增至人民币136,500 万元。上述股
权转让及增资事项已经上海市商务委员会沪商外资批[2009]2484 号批准。上海复兴明
方会计师事务所有限公司为此出具了验资报告（复会验(2009 第49 号）。公司已于2009
年7 月31 日办理了工商变更手续。
3）被评估单位的主要产品或服务
局一房地产公司的主营业务为在批租地块内从事商品房、商办综合楼及宾馆的开
发建设、房屋租赁出售、房地产业咨询、房产的物业管理、商场及相关生活服务配套
设施的建设、经营收费停车场（库）。
局一房地产公司目前正在开发的“香港新世界花园”项目是一个以住宅为主，集
商业、办公、酒店为一体的综合区，项目总用地面积约123,643 平方米，总建筑面积
688,633 平方米。该项目位于上海市卢湾区五里街道辖区内，其范围北临中山南一路高
架道路，东至制造局路，南至龙华东路（紧挨2010 年上海世博会园区浦西沿黄浦江规
划区用地的北侧），西至蒙自路东侧，与世博园区浦东主展区隔黄浦江相望，地理位置
优越。本项目（香港新世界花园）是世博会地区的配套项目之一。
该项目所处地理位置如下图所示：
香港新世
界花园上海局一房地产发展有限公司股东全部权益价值评估报告书
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4）市场和客户状况
局一房地产公司开发的“香港新世界花园”项目，市场定位为顶级品质的综合性地
产项目，其消费群体为海内外各界高端客户、成功人士及财团，主要购买群体为个体
消费者。
5）被评估企业管理状况
（1）资产占有方建立健全了一系列管理制度并使之得到有效执行，管理严紧有
效，企业营运正常。具体包括以下几个方面，如下：
① 行政管理方面：制定了《总经理工作条例》、《部室工作职责》、《行政管理制
度》（包括人事管理制度、工资制度、考勤管理制度、休息休假制度、培训制度、车
辆管理制度、印章管理制度、文件资料管理制度、电话公函信件管理制度、员工着装
管理制度、公共卫生制度等）和《员工行为准则》等；
② 财务管理方面：制定了《公司付款与行政费用的审批权限》、《财产管理制度》、
《非生产性费用控制办法》、《员工旅差费的报销规定》、《业务招待费的开支规定》、《全
面预算管理制度》、《关于内部审计工作的暂行规定》等；
③ 综合考核方面：制定了《劳动纪律考核》、《文明卫生管理考核》、《治安消防
管理考核》、《物业管理考核》等。
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，在生产管理方面：制定了《生产运行管理规范》、《安全生产管理规范》等。
（2）管理层构成
经过几年来的运作，被评估企业已经建立健全了完整的现代被评估企业管理制
度，其管理日臻规范；被评估企业一直以来均实行总经理负责制，重大事项由总经理
会议集中决定后提交董事会研究决定；经营班子是一个团结、务实、精干、高效、懂
经营、善管理且具有开拓精神的领导集体；公司下设公司办、人力资源部、财务部、
管理部等职能部门。管理层分工比较合理、运行效率较高。
（3）主要原材料情况
建安成本是房地产开发企业综合开发成本的主要部分，其中钢材和水泥是其中最
主要的原材料。局一房地产公司将该项目工程总承包给新创建集团有限公司下属子公司
协兴建筑（中国）有限公司（一级资质）承担，机电分包给新创建集团有限公司下属子
公司新创机电工程有限公司承担。
2009 年上半年全国城镇投资固定资产投资完成78,098.35 亿元，同比增长
33.65%，超过去年同期26.82%的增速。固定资产投资的大幅增长带动钢铁和水泥价
格上升，预计水泥和钢材价格近期仍将维持稳步上升趋势，对项目的建安成本将造成上海局一房地产发展有限公司股东全部权益价值评估报告书
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一定影响，由于合同采取单价包干方式，原材料价格对总承包合同金额有一定影响有
限。
（4）质量控制措施
A、监理工作
在实际工作中，局一房地产公司委托施工项目总监理——上海富达工程管理咨询
有限公司，对施工单位质量管理体系的实施状况进行监控。
B、建设工程质量监督站（政府建设委员会下属监督部门）
建设工程质量监督站对工程实体质量进行抽查和工程竣工验收监督。
（5）企业具有资质
基准日，局一房地产公司持有上海市住房保障和房屋管理局核发的沪房地资开
（外字）第0269 号《中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书》，有效期自2009
年1 月1 日至2009 年12 月31 日。
6）企业主要开发经营流程
(1)、采购、生产
局一房地产公司项目承包合同属于单价包干性质（包工、包料、包工期、包质量、
包单价、包工资及材料价之任何市场价格差别等各种费用）。签订总包及分包施工合
同中详细规定了合同条件、工程规范（按国家标准）、工程量计算规则及工程单价表。
局一房地产公司项目工程总包给新创建集团有限公司下属子公司协兴建筑（中
国）有限公司（一级资质）承担，内容包括总承包工程施工管理、工程计划管理（包
括设计图纸管理、施工单位招标管理等），工期管理与质量管理、安全管理与文明施
工管理、造价控制管理、协助局一房地产公司材料、设备的采购及管理、竣工与保修
期管理，按国家规定由施工单位负责的政府审批和手续的办理等。机电分包给新创机
电工程有限公司承担。公用事业工程（例如水、电、煤气、电信、有线电视）一般由
国家专属企业承包施工。其他工程分包均采取招投标方法进行选择。未经业主方的书
面许可，承包单位不得将合同中的任何部分工程转让或分包给他人。
局一房地产公司的工程招投标工作由项目工程管理主管负责整个流程，包括执行
及监督工作。上海局一房地产发展有限公司股东全部权益价值评估报告书
开元资产评估有限公司 12
(2)、销售模式
A、定价模式
局一房地产公司，考虑以下因素：① 居民收入水平的高低；② 生活配套设施；③
经济发展阶段和情况；④ 市场供求状况；⑤ 周边地区同类房产的价格；⑥ 品牌因素；
⑦ 开发成本，包括土地取得成本和建筑成本；⑧ 地理位置及自然环境；⑨ 人口因素
等，对项目进行定价。
定价操作程序为：计算出项目总成本→调查其他有可比性楼盘的价格及销售情况→
公司开发产品预期销售率→消费者购买意向→确定楼盘销售的基本价格。某一楼盘的确
定价格后，再根据住宅的楼层和房屋的朝向、户型以及购买者的付款方式（分期付款、
一次性付款或按揭）等因素综合考虑，以基本价格乘房屋价格调整系数（如折扣、房屋
朝向层次系数等），采用“一房一价”的定价模式。项目开始正式销售时，开展项目的市
场推广和营销活动，根据市场销售情况再对项目销售价格进行动态调整，并且在销售的
不同阶段，推出不同的销售卖点。
B、销售模式
公司大部分物业采取自主销售模式，聘请行业中有丰富经验的市场及销售行政人员
负责领导、统筹，组织有效的销售、市场团队，自行销售。为加强销售力度，同时，也
会委托专业代理公司，以提高专业分工和规避市场风险，与代理公司签订合作项目的整
盘销售代理合同，双方商定合作项目的整盘销售底价、代理佣金标准、结算方法、销售
合作细则、销售周期等。同时代理公司与局一房地产公司通过具体的风险担保措施来保
证合同的履行，代理公司配备项目销售专案进行合作项目全程策划、推广与销售执行工
作。代理公司向业主每周作工作汇报。日常工作接受市场部监督。
开发商通过电视、广播、报纸、网络形式介绍楼盘，使消费群体了解楼盘。也通
过参加房展会，与消费者面对面接触，组织现场看房，使消费更加直观了解楼盘。
(3)、营销理念
局一房地产公司的营销理念是：将产品营销策划贯穿于项目决策、产品设计、项目
施工、广告宣传、现场推广直至售后服务的全过程，在项目开发的每个环节，均站在业
主的角度，来优化项目开发的每个流程，为客户提供性价比高的优质产品。
（4）主要产品销售情况
目前局一房地产公司的“香港新世界花园”项目尚处于在建施工状态，预计2010
年陆续竣工并开始销售和出租，至2014 年末该项目将全部竣工。上海局一房地产发展有限公司股东全部权益价值评估报告书
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7）被评估企业主要资产和负债状况（包括有形资产、无形资产以及主要负债）
截止至评估基准日，被评估单位经审计的资产总额为335,660.80 万元，其中：
流动资产为335,542.71 万元（其中存货房地产为254,414.05 万元），固定资产118.09
万元；经审计的负债总额为189,309.22 万元（其中流动负债52,780.07 万元、非流
动负债136,529.15 万元）；经审计的净资产为146,351.58 万元。
（1）流动资产
货币资金为78,568.36 万元，其中，银行存款78,566.73 万元、现金1.63 万元；
预付帐款为2,279.72 万元，主要是预付工程款；其他应收款为280.58 万元；存货为
254,414.05 万元，其中，完工房产为860.24 万元、在开发房产为253,553.81 万元。
（2）主要固定资产
① 房屋建筑物：主要为临时简易房，共一项，总建筑面积1,739.50 平方米；其
账面原值73.62 万元，调整后帐面原值73.62 万元，其账面净值60.92 万元，调整后
帐面净值60.92 万元；委估的房屋建筑物位于蒙自路仓库；为2005 年11 月修建；主
要存放工程用物资，工程竣工后将拆除，目前处于正常使用状态。
○2
车辆：主要为小汽车，共2 台，帐面原值61.18 万元，帐面净值15.91 万元；
委估车辆分别为2000 年、2006 年购置并启用，均能正常使用。
○3
电子设备：主要为办公用电脑、打印机、复印机、空调等电子设备，共计95
台/套，帐面原值68.65 万元，帐面净值41.25 万元；均按装或放置于办公楼内；大
部分为2004 年后购置并启用，少部分为2001 年购置并启用，评估基准日均能正常使
用。
（3）主要负债
① 应付帐款6.84 万元，主要为应付工程款项，均为2002 年6 月发生的；
② 应付职工薪酬5.67 万元，为应付职工的医疗保险和公积金等，均为2009 年8
月发生的；
③应交税费307.52 万元，为应交的河道管理费、营业税、个人所得税、利息所
得税等，均为2009 年8 月发生的；
④应付利息1,546.78 万元，为计提的截止基准日的银行贷款利息；
⑤其他应付款47,204.92 万元，主要为暂借款、招投标保证金等，大部分为评估
基准日前1~2 年间发生的；
⑥一年内到期的长期负债3,708.34 万元，为被评估企业1994 年、1998 年向新世
界金融有限公司借入并应于2010 年6 月30 日年到期的借款和利息；上海局一房地产发展有限公司股东全部权益价值评估报告书
开元资产评估有限公司 14
⑦长期借款135,000.00 万元，为2008 年和2009 向工商银行卢湾支行借入的偿
还期超过1 年的借款；
长期应付款228.45 万元，为2002 年以前应付香港新世界发展公司代垫支付被评
估企业在港外籍员工的工资及津贴等。
⑧ 其他长期负债1,300.69 万元，为以前汇率并轨时产生的汇兑损益贷差
8）被评估企业发展前景
局一房地产公司的主营业务为在批租地块内从事商品房、商办综合楼及宾馆的开
发建设、房屋租赁出售、房地产业咨询、房产的物业管理、商场及相关生活服务配套
设施的建设、经营收费停车场（库）。
截止本报告书出具之日，局一房地产公司已经取得的土地使用权证3 份，具体情
况如下：
序
号
房地产权
证号
座落 用途
土地使用权面
积（m2）
使用期限 使用权来
源
1
沪房地市字
（2001）第
005066 号
卢湾区五里桥街
道100 坊22/2 丘
综合5,858
1995.7.16
至2045.7.15 出让
2
沪房地卢字
（2008）第
000470 号
卢湾区五里桥街
道100 街坊1/3 丘
住宅99,187.1
1999.5.1
至2069.5.1 出让
3
沪房地卢字
（2008）第
000469 号
卢湾区五里桥街
道100 街坊1/2 丘
商业、酒
店、办公
8,811.9
2008.1.3
至2058.1.2 出让
局一房地产公司已建成的“香港新世界花园（一期）”项目尚有部分物业未售出，
该些物业的房地产权属登记系登记于局一房地产公司名下，目前主要是项目售楼处的
办公场地。
该等房地产物业的情况如下：上海局一房地产发展有限公司股东全部权益价值评估报告书
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房地产权证号 房地坐落 地号
土地
用途
房产
建筑面积
房产
用途
沪房地市字（2002）
第008349 号
中山南一路500 弄2 号
卢湾区五里街道100
街坊1/1 丘
住宅
579.54
平方米
商场
（1）行业发展前景
随着我国国民经济的快速发展和居民收入的持续提高，房地产市场发展迅速。过
去十余年间，房地产行业作为国民经济快速发展的基石之一持续增长，未来数年内该
行业的发展依旧会依托于国民经济的稳步增长。此外，人均收入水平的提高，城市化
率的提高以及人们改善居住要求的提高，这些将共同促进房地产市场长期持续健康的
增长。政府部门对2009 年经济工作的定调是把保持经济平稳较快发展作为首要任务，
同期施行积极的财政政策和适度宽松的货币政策。房地产市场的走势依旧与宏观经
济、政策环境密切相关。宏观经济的增长下滑，在一定程度上，会影响房地产市场的
发展，但政府相关部门陆续出台各种优惠措施及有利政策。例如，减息与税费的优惠
有利于提高居民的住房购买力，扩大企业的融资途径有利于缓解房地产开发商的资金
紧张问题。此外，大力发展经济适用房也被作为政府政策调整的一项重要内容。预计
未来房地产市场将呈现如下特点：
A 产品细分，需求多元化
伴随着房地产市场的逐步发展与成熟，消费者对于产品品质的要求日益提升，并
且显示出明显的差异化特性。地区的差异化、消费人群的多元化都要求开发企业针对
不同类型的客户需求设计出高品质的产品。产品差异化竞争的深化使开发企业更为注
重客户管理及产品分类设计。
B 产业集中度提高
随着经济发展及行业市场化程度的提高，产业向部分企业集中是一种必然的趋
势。2006 年以来，相关政府部门出台的一系列政策措施都有利于提高行业门槛和集中
度，政策调控和行业自身调整压力使得行业竞争加剧，竞争开始聚焦于资金、土地和
品牌优势等方面。从国外房地产行业的发展历程看，行业逐步发展与成熟的同时，行
业集中度也得到了提升。以美国市场为例，全美前十大房地产开发企业的市场份额从
本世纪初不到10%提升至2006 年底的27%，最大的开发企业市场份额从本世纪初不到
2%提升至2006 年底的4.5%，市场集中度有所提升（数据来源:浙商网《房地产行业集
中度低》）。从全球优秀房地产开发企业的发展历程看，我国住宅产业的规模化生产也
会成为发展方向，行业集中度将会逐步提高。上海局一房地产发展有限公司股东全部权益价值评估报告书
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C 土地资源稀缺性突出
房地产开发的实质是资本与土地的资源整合。但土地资源属不可再生资源，因此，
优质的土地资源对于房地产开发企业的可持续性发展来讲尤为重要。随着开发企业建
设规模的不断扩大，土地资源尤其是优质土地资源的稀缺性日益明显。房地产开发企
业对于土地资源的竞争将直接影响土地的价格，进而影响开发项目的成本和利润。
D 住宅产业化趋势
发达国家的住宅建设已进入高度产业化阶段，突出表现在新技术应用与住宅性能
认定上。在国外发达国家所流行的集成式住宅个性化定制模式，集中了产品标准化、
供应系列化、生产工厂化、施工装配化、服务定制化等各项优点。目前，我国住宅产
业化趋势已初露端倪，万科等业内领先企业已开始积极探索产业化道路。未来随着政
府、开发企业以及建筑设计、施工、建材生产企业的共同努力，预期我国住宅产业化
进程会逐步加快。住宅的产业化发展不仅可能降低产品的生产成本，而且可以有效的
缩短工期。
E 房价整体涨幅速度趋缓，但依旧保持温和上涨趋势
受经济危机的影响，全国房价总体涨幅明显趋缓，住房成交量有所下降，住房市
场呈现一定的观望氛围。房地产市场的走势依旧与宏观经济、政策环境密切相关。宏
观经济的增长下滑，在一定程度上，会影响房地产市场的发展，但政府相关部门陆续
出台各种优惠措施及有利政策。2009 年，国家把保持经济平稳发展作为首要任务。同
期施行积极的财政政策和适度宽松的货币政策。像是，减息与税费的优惠有利于提高
居民的住房购买力，扩大企业的融资途径有利于缓解房地产开发商的资金紧张问题。
同时，随着我国经济增长的放缓，部分生产流通环节也会退出部分资金，在投资
渠道狭窄和通货膨胀率居高不下的情况下，这些资金很可能选择再次进入房地产市
场，从而拉动房价继续走高，居民在等待观望后也会逐步选择进入住房市场。因此，
从中长期趋势看，经过一段时期调整后住房交易将会有所回升，全国房价整体将保持
温和上涨趋势。
（2）业务发展前景
A、局一房地产公司开发的香港新世界花园项目将成为公司的优势项目，作为上
海世博会的配套项目之一，香港新世界花园项目涉及酒店、住宅和公寓，项目总用地
面积约123,643 平方米，总建筑面积688,633 平方米，具有优秀的市场前景和国际影
响力，该项目将在2010 年底开始陆续竣工销售，并在2014 年后全部竣工，本项目
将满足公司未来的发展需要。
B、局一房地产公司开发的香港新世界花园二期房产项目，位于上海市卢湾区最上海局一房地产发展有限公司股东全部权益价值评估报告书
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南端，紧邻世博园区江南造船厂区块，项目工程将协同世博会建设共同推进，成为世
博会的有机组成部分，主要的优势如下：
○1 市区范围内，尤其为浦西中心城区内近年来难得的大型整体开发地块。复合型
物业类型与超大体量确保此项目成为区域市场领导者。
○2 紧邻世博会浦西区域，世博会完整的区域规划改建将使整个区域，无论是景观
还是经济形态，得到整体性的彻底改变。
○3 交通十分便利，毗邻内环线中山南一路段：轨道交通地铁13 号线世博站点直
接连接基地西侧酒店式公寓与住宅。
○4 南侧正对世博园区，临江直面世博会“中国馆”及大面积的绿化与黄埔江江景
将具有极大的景观优势。
○5 局一房地产公司管理团队均为香港及大陆的优秀管理人员和房地产开发人员，
其品牌优势与成熟开发经验将确保项目的品牌形象与整体运营。上海是一个现代化的
国际大城市，外籍人口增多及本地高收入人群未来对于高端住宅的持续需求不断增
长。
该项目预计于2010 年后陆续完工并出租、出售，其中计划对外销售427,212.55
平方米，用于自营出租115,657 平方米，主要是高级酒店及高档办公楼部分。
D、局一房地产公司开发的香港新世界花园二期房产项目，位于上海市卢湾区最
南端，紧邻世博园区江南造船厂区块，项目工程将协同世博会建设共同推进，成为世
博会的有机组成部分。
2010 年世博会是中国第一次举办综合类世界博览会，以人类城市生活作为主题，
是推动上海城市建设、实施中心城区改造、浦江两岸功能转型的重大机遇与战略举措。
上海世博会场地位于南浦大桥和卢浦大桥之间，沿着上海城区黄浦江两岸进行布局。世
博园区规划用地范围为5.28平方公里，其中浦东部分为3.93平方公里，浦西部分为1.35
平方公里。围栏区域（收取门票）范围约为3.28 平方公里。从地理位置上，世博会场
的浦东部分位于三林地区，浦西部分则位于卢湾区南部，原江南造船厂地块附近。公司
房地产开发项目“香港新世界花园”紧邻江南造船厂地块。
根据2010 年世博会的总体规划，其贯彻的理念将会注重历史建筑的保护保留和
再利用，同时注重后续利用。2010 年上海世博会场馆的后续利用主要包括环境、基上海局一房地产发展有限公司股东全部权益价值评估报告书
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础设施、土地、永久建筑四个方面。在环境的后续利用方面，根据世博会规划，上海
黄浦江两岸将“水绿交融”，呈现全新的城市景观。与外滩、陆家嘴不同，几十公顷
的大面积绿地将给广大市民创造一个永久性的休闲场地，提升上海整个城市的环境水
平。基础设施的后续利用包括地铁和地面交通、远程交通的改造等等，目前这些基础
设施的建设都已纳入城市的综合规划之中。现在世博会的基础设施计划要做到“零废
弃”。这意味着，在世博会后，它们将永久地成为城市基础设施的组成部分。
香港新世界花园与上海世博会浦西会场分别位于龙华东路两侧，作为市级文物或优
秀历史建筑，世博会规划区域中的三山会馆、原求新造船厂厂部写字楼、红楼、江南造
船厂内的翻译馆和将军楼等2万平方米建筑将全部予以保护和保留，有些将改建成为世
界博物馆，或者新建的企业馆。而对于世博会的公共活动中心和演艺中心，将沿江布置，
与滨江绿地共同形成黄浦江沿岸景观亮点和大型滨江公共空间。世博会后，公共活动中
心将成为国际会议中心，演艺中心将成为旅游和演出场所。中国馆和主题馆靠近浦东主
入口，位于世博轴两侧，会后与会议中心共同组成国际会展中心。
上海世博会的规划及其后续发展，对该项目有着直接的影响：
○1 上海世博会浦西展馆的建设将极大的提升该区域物业的品质，促进临近周边配套
设施的发展；
○2 上海世博会结束后，浦西部分作为未来国际会议中心区域的规划，对项目计划建
成的写字楼，酒店，以及服务式公寓等物业有极大的促进作用；
○3 已经通车的西藏南路隧道，改造后的打浦路隧道，以及已经通车的轨道交通四号
线，八号线将对项目所在地的出行带来极大的便捷；
○4僴 计划保留的低密度的沿江展馆将不会对项目的沿江景观造成障碍；
○5 上海世博会浦西区域内保留的市级文物或优秀历史建筑，如三山会馆、原求新
造船厂厂部写字楼、红楼、江南造船厂内的翻译馆和将军楼等2 万平方米建筑，将
改建成为世界博物馆，或者新建的企业馆，结合世博会浦西保留场馆，将塑造出良好
的滨江景观和商业气氛，提升了项目周边物业的品质。
9）被评估企业、股权等以往市场交易情况
被评估企业以往发生过3 次股权转让，最近一次股权转让的价格为其注册资本金
额。上海局一房地产发展有限公司股东全部权益价值评估报告书
开元资产评估有限公司 19
10）相关竞争状况
（1）业务区域单一
公司目前业务全部集中在上海地区，单一的市场区域不利于公司的发展及自身的抗
风险能力，未来公司将积极开展其他一线城市的房地产业务，最大限度降低单一区域发
展的风险。
（2）规模较小风险
截至2009 年8 月31 日，公司会计报表的总资产335,660.80 万元，局一房地产
公司尚没有可以出租或者出售的楼盘，其资产规模和盈利能力目前尚无法与国内其他
大型房地产企业相比。
11）影响被评估企业生产经营的宏观因素
全国情况：2008年，在努力克服历史罕见的特大自然灾害和国际金融危机冲击的不
利影响，国民经济保持较快发展。
（1）、综合因素
初步核算，全年国内生产总值300670亿元，比上年增长9.0%。分产业看，第一产业
增加值34000亿元，增长5.5%；第二产业增加值146183亿元，增长9.3%；第三产业增加
值120487亿元，增长9.5%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为11.3%，比上年上
升0.2个百分点；第二产业增加值比重为48.6%，上升0.1个百分点；第三产业增加值比
重为40.1%，下降0.3个百分点。
居民消费价格比上年上涨5.9%，其中食品价格上涨14.3%。固定资产投资价格上海局一房地产发展有限公司股东全部权益价值评估报告书
开元资产评估有限公司 20
上涨8.9%。工业品出厂价格上涨6.9%，其中生产资料价格上涨7.7%，生活资料价格上涨
4.1%。原材料、燃料、动力购进价格上涨10.5%。农产品生产价格上涨14.1%。农业生产
资料价格上涨20.3%。70个大中城市房屋销售价格上涨6.5%，其中新建住宅价格上涨
7.1%，二手住宅价格上涨6.2%；房屋租赁价格上涨1.4%。
年末国家外汇储备19460亿美元，比上年末增加4178亿美元。年末人民币汇率为1
美元兑6.8346元人民币，比上年末升值6.9%。
全年税收收入57862亿元（不包括关税、耕地占用税和契税），比上年增加8413
亿元，增长17.0%。上海局一房地产发展有限公司股东全部权益价值评估报告书
开元资产评估有限公司 21
2009 年8 月宏观经济发展情况：
A、工业生产继续加快增长
8 月份，规模以上工业增加值同比增长12.3%，比上年同月回落0.5 个百分点，
比7 月份加快1.5 个百分点，为连续四个月同比增速加快；1-8 月份，同比增长8.1%，
比上年同期回落7.6 个百分点，比1-7 月份加快0.6 个百分点。
分行业看，8 月份，39 个大类行业全部保持同比增长。其中，纺织业增长9.8%，
化学原料及化学制品制造业增长18.2%，非金属矿物制品业增长17.3%，通用设备制
造业增长12.0%，交通运输设备制造业增长26.7%，电气机械及器材制造业增长13.0%，
通信设备、计算机及其他电子设备制造业增长4.8%，电力热力的生产和供应业增长
6.8%，黑色金属冶炼及压延加工业增长13.3%。
8 月份，工业企业产品销售率为97.66%，比上月降低0.28 个百分点。工业企
业实现出口交货值6219 亿元，同比下降15.4%。
B、城镇固定资产投资增长略有加快
1-8 月份，城镇固定资产投资112985 亿元，同比增长33.0%，比上年同期加
快5.6 个百分点，比1-7 月加快0.1 个百分点。其中，国有及国有控股投资48729 亿
元，增长39.9%；房地产开发投资21147 亿元，增长14.7%。
分产业看，1-8 月份，第一产业投资增长60.4%，第二产业投资增长27.0%，
第三产业投资增长37.3%。在行业中，1-8 月份，煤炭开采及洗选业投资1719 亿元，
同比增长36.0%；电力、热力的生产与供应业投资6269 亿元，增长23.5%；石油和天
然气开采业投资1340 亿元，下降7.1%；铁路运输业投资3106 亿元，增长103.5%。上海局一房地产发展有限公司股东全部权益价值评估报告书
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从施工和新开工项目情况看，1-8 月份，累计施工项目339768 个，同比增加
78760 个；施工项目计划总投资339844 亿元，同比增长36.2%；新开工项目234906
个，同比增加69223 个；新开工项目计划总投资96739 亿元，同比增长81.7%。
从到位资金情况看，1-8 月份，到位资金132007 亿元，同比增长39.1%。其
中，国家预算内资金增长82.7%，国内贷款增长47.4%，自筹资金增长33.3%，利用外
资下降12.1%。
C、社会消费品零售总额继续稳步增长
8 月份，社会消费品零售总额10116 亿元，同比增长15.4%，比上年同月回落
7.8 个百分点，比上月加快0.2 个百分点。1-8 月份，社会消费品零售总额78763 亿
元，同比增长15.1%，比上年同期回落6.8 个百分点，比1-7 月份加快0.1 个百分点。
分地域看，8 月份，城市消费品零售额6935 亿元，增长15.3%；县及县以下
消费品零售额3181 亿元，增长15.5%。
分行业看，8 月份，批发和零售业零售额8495 亿元，同比增长15.4%；住宿
和餐饮业零售额1454 亿元，增长16.8%；其他行业零售额167 亿元，增长2.8%。
分类别看，8 月份，限额以上批发和零售业中，粮油类增长12.7%，肉禽蛋类
增长5.9%，服装类增长23.3%，日用品类增长15.6%，家用电器和音像器材类增长
10.9%，汽车类增长34.8%，石油及制品类增长6.8%，建筑及装潢材料类增长36.6%。
D、居民消费价格同比降幅缩小，环比出现上涨
8 月份，居民消费价格同比下降1.2%（上年同月为上涨4.9%），比上月降幅缩
小0.6 个百分点。其中，城市同比下降1.3%，农村下降1.0%；食品价格上涨0.5%，
非食品价格下降2.0%；消费品价格下降1.1%，服务项目价格下降1.5%。1-8 月份，
居民消费价格同比下降1.2%（上年同期为上涨7.3%），与1-7 月降幅持平。分类别看，
8 月份，八大类商品价格有三种上涨五种下降，其中食品价格同比上涨0.5%，烟酒及
用品类价格同比上涨1.3%，衣着类价格同比下降2.2%，家庭设备用品及维修服务价
格同比下降0.7%，医疗保健及个人用品类价格同比上涨0.9%，交通和通信类价格同
比下降2.9%，娱乐教育文化用品及服务类价格同比下降0.9%，居住价格同比下降
5.4%。
8 月份，居民消费价格环比上涨0.5%。其中，城市上涨0.4%，农村上涨0.6%；
食品价格上涨1.3%，非食品价格上涨0.1%；消费品价格上涨0.6%，服务项目价格上
涨0.1%。分类别看，8 月份，食品价格环比上涨1.3%，烟酒及用品类价格环比上涨上海局一房地产发展有限公司股东全部权益价值评估报告书
开元资产评估有限公司 23
0.3%，衣着类价格环比下降0.3%，家庭设备用品及维修服务价格环比下降0.1%，医
疗保健及个人用品类价格环比上涨0.1%，交通和通信类价格环比下降0.3%，娱乐教
育文化用品及服务类价格环比持平，居住价格环比上涨0.5%。
E、工业品出厂价格同比降幅缩小，环比继续上涨
8 月份，工业品出厂价格同比下降7.9%（上年同月为上涨10.1%），降幅比上
月缩小0.3 个百分点；1-8 月份，工业品出厂价格同比下降6.4%（上年同期为上涨
8.2%），降幅比1-7 月份扩大0.2 个百分点。8 月份，生产资料出厂价格同比下降9.7%，
其中采掘工业下降25.9%，原料工业下降11.5%，加工工业下降6.9%；生活资料出厂
价格同比下降1.9%，其中，食品类价格下降2.3%，衣着类价格下降0.4%，一般日用
品类价格下降1.8%，耐用消费品类下降2.3%。8 月份，工业品出厂价格环比上涨0.8%，
已连续5 个月环比上涨。
8 月份，原材料、燃料、动力购进价格同比下降11.4%（上年同月为上涨15.3%），
降幅比上月缩小0.3 个百分点；1-8 月份，原材料、燃料、动力购进价格同比下降9.4%
（上年同期为上涨12.2%），降幅比1-7 月份扩大0.2 个百分点。8 月份，有色金属材
料和电线类价格同比下降20.9%，燃料动力类下降17.0%，黑色金属材料类下降19.2%，
化工原料类下降11.3%。
从上述宏观经济运行情况可看出,2009 年1-8 月财政收入大增,信贷数据好于预期,
消费平稳增长和高速增长的投资,一系列数据进一步确立了中国经济复苏的趋势。此
外,中国政府在各种场合多次强调,为巩固经济刺激政策的成果,将继续保持宏观政策
基调不变,种种迹象表明,中国经济复苏的曙光已渐明朗,这也将大大提升投资者的信
心。
（2）上海市经济发展
上海作为国际化的大都市，正努力建设成为亚洲重要的国际金融中心，国内国际
人才不断涌入，这对上海商用房地产市场的发展起到稳定和促进的作用。2001 年至
2008 年，上海市国民经济保持平稳较快增长，2008 全年实现上海市生产总值（GDP）
13,698.15 亿元，按可比价格计算，比上年增长9.7%。
2001 年-2008 年上海市生产总值与增长指标图上海局一房地产发展有限公司股东全部权益价值评估报告书
开元资产评估有限公司 24
数据来源：2008 年上海国民经济和社会发展统计公报
社会消费品零售总额与增长指标图
受国际金融危机影响，2009 年上半年，上海市经济发展增速放缓。根据上海市政
府公布的2009 年上半年上海市国民经济发展统计情况，上海市实现生产总值6,612
亿元，按可比价格计算，比去年同期增长5.6%，增速比一季度加快2.5 个百分点。上海局一房地产发展有限公司股东全部权益价值评估报告书
开元资产评估有限公司 25
2009 年3 月25 日，国务院常务会议正式通过了《关于率先形成服务经济为主的产
业结构，加快推进上海国际金融中心和国际航运中心建设的意见》，上海将建设成为
国际金融中心和国际航运中心，同时2010 年世博会的召开和迪斯尼主题公园在上海
落户，必将带动上海经济继续保持快速稳定的增长。
12）其他需要说明的企业状况
（1）本公司近三年一期的（合并）财务状况和经营业绩如下：
计量单位：人民币万元
项 目 2009 年1-8 月 2008 年度 2007 年度 2006 年度
流动资产 335,543.00 239,228.00 130,879.00 110,278.00
非流动资产 118.00 112.00 113.00 111.00
总资产 335,661.00 239,340.00 130,992.00 110,389.00
流动负债 52,780.00 52,335.00 28,973.00 33,132.00
非流动负债 136,529.00 100,210.00 23,747.00 19,530.00
总负债 189,309.00 152,546.00 52,720.00 52,661.00
净资产 146,352.00 86,794.00 78,272.00 57,727.00
总营业收入 - - 4,502.00 18.00
营业利润 -461.00 -519.00 3,652.00 -402.00
利润总额 -458.00 -519.00 3,652.00 -404.00
净利润 -458.00 -519.00 2,778.00 -404.00
（2）被评估企业未来发展计划为：
局一房地产公司的经营模式是房地产开发销售及租赁业务，公司今后规划根据市
场需要不断对租售物业档次结构以及数量进行调整，以适应市场需要，以取得更持续
良好的经济效益。
（3）被评估企业现采用的主要会计政策：
① 会计期间：会计年度为自公历1 月1 日起至12 月31 日止；
② 记账本位币：以人民币为记账本位币；
③ 会计制度：执行企业会计准则、《企业会计制度》及其补充规定；
④ 记账基础和计价原则：以权责发生制为记账基础，以实际成本原则为计价原
则；
⑤ 坏账损失的核算方法：备抵法；
⑥ 存货计价方法：按实际成本计价，存货发出时按个别认定法计价；低值易耗品
采用一次摊销法；存货采用永续盘存制；开发用土地的核算方法：a、纯土地开发项目：
其费用支出单独构成土地开发成本；b 连同房产整体开发的项目：其费用可分清负担
对象，一般按实际占用面积分摊计入商品房成本；公共配套设施费用的核算方法：a、上海局一房地产发展有限公司股东全部权益价值评估报告书
开元资产评估有限公司 26
不能有偿转让的公共配套设施：按收益比例定标准分配计入商品房成本；b、能有偿转
让的公共配套设施：以各配套设施项目独立作为成本核算对象，归集所发生的成本。
⑦ 固定资产及折旧：固定资产按实际成本计价，按直线法分类计提折旧，各类
固定资产年折旧率如下：
固定资产取得时按照实际成本进行初始计量。
外购固定资产的成本，以购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前
所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等确定。
固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别、预计使用寿命和预计
净残值率确定折旧率。
符合资本化条件的固定资产装修费用，在两次装修期间与固定资产尚可使用年限两
者中较短的期间内，采用年限平均法单独计提折旧。
各类固定资产预计使用寿命和年折旧率如下：
类别 预计使用寿命 预计净残值率 年折旧率
房屋建筑物 20年 10% 4.5%
运输设备 5年 10% 18%
办公设备 5年 10% 18%
⑧借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予
以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计
入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预
定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
A、借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
A-1、资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而
以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
A-2、借款费用已经发生；
A-3、为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开
始。
当符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续
超过3 个月的，借款费用暂停资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费
用停止资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部
分资产借款费用停止资本化。上海局一房地产发展有限公司股东全部权益价值评估报告书
开元资产评估有限公司 27
B、借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂
停资本化的期间不包括在内。
C、借款费用资本化金额的计算方法
专门借款的利息费用（扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或者进行
暂时性投资取得的投资收益）及其辅助费用在所购建或者生产的符合资本化条件的资产
达到预定可使用或者可销售状态前，予以资本化。
根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款
的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平
均利率计算确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者
溢价金额，调整每期利息金额。
⑨ 收入确认原则：
A、房地产销售
A-1、工程已经竣工，具备入住交房条件；涉及土地使用权转让的，具备土地使用
权转让条件；
A-2、具有经购买方认可的销售合同或其他结算通知书；
A-3、履行了合同规定的义务，开具销售发票且价款已经取得或确信可以取得；
A-4、成本能够可靠地计量。
B、出租物业收入
B-1、具有承租人认可的租赁合同、协议或其他结算通知书；
B-2、履行了合同规定的义务，开具销售发票且价款已经取得或确信可以取得
B-3、成本能够可靠地计量。
⑩公司主要税种和税率：
税 种 税率 备 注
营业税 5% 应税收入
房产税 1.2% 房产余值
企业所得税 25% 应纳税所得额
四、价值类型及其定义
1、价值类型及其选取：资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值
（投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等）两种类型。经评估人员与委托方充
分沟通后，根据本评估项目的评估目的、评估对象的具体状况及评估资料的收集情况上海局一房地产发展有限公司股东全部权益价值评估报告书
开元资产评估有限公司 28
等相关条件，选取适宜的价值类型，并与委托方就本次评估的价值类型达成了一致意
见，最终选定市场价值作为本评估报告的评估结论的价值类型。
2、市场价值的定义：本评估报告书所称市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各
自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价
值估计数额。
3、选择价值类型的理由：从评估目的看：本次评估的目的是为局一房地产公司的
股东全部权益提供价格参考意见，是一个正常的市场经济行为，按市场价值交易一般
较能为交易各方所接受；从市场条件看：被评估企业的股权以往已发生过交易，随着
资本市场的进一步发展，股权交易将日趋频繁，按市场价值进行交易已为越来越多的
投资者所接受；从价值类型的选择与评估假设的相关性看：本次评估的评估假设是立
足于模拟一个完全公开和充分竞争的市场而设定的，即设定评估假设条件的目的在于
排除非市场因素和非正常因素对评估结论的影响；从价值类型的选择与评估方法的相
关性看：一种价值类型下的评估结论可以通过一种或多种方法实现，成本法（资产基
础法）的评估结果是建立在评估基准日的重置价格（市场价格）基础上的，即被评估
企业的营运不可能脱离市场；从价值类型选择惯例看：当对市场条件和评估对象的使
用等并无特别限制和要求时，应当选择市场价值作为评估结论的价值类型。
五、评估基准日
本次评估选取的评估基准日为2009 年8 月31 日。该评估基准日与本次评估的《资
产评估业务约定书》载明的评估基准日一致。
注册资产评估师根据专业知识和经验，在与委托方进行充分沟通的基础上，于选
取评估基准日时重点考虑了以下因素：
1、评估基准日尽可能与评估人员实际实施现场调查的日期接近，使评估人员能
更好的把握评估对象所包含的资产、负债和整体获利能力于评估基准日的状况，以利
于真实反映评估对象在评估基准日的现时价值；
2、评估基准日尽可能与评估目的所对应的经济行为的计划实施日期接近，使评
估基准日的时点价值对拟进行交易的双方更具有价值参考意义，以利于评估结论有效
服务于评估目的。
3、评估基准日尽可能为与评估目的所对应的经济行为的计划实施日期接近的会
计报告日，使评估人员能够较为全面地了解与评估对象相关的资产、负债和整体获利
能力的整体情况，以利于评估人员进行系统的现场调查、收集评估资料等评估工作的上海局一房地产发展有限公司股东全部权益价值评估报告书
开元资产评估有限公司 29
开展。
经与委托方和被评估企业充分沟通并最终由委托方选取上述日期为本次评估的
评估基准日。
六、评估依据
（一）法律、法规依据
1、《中华人民共和国公司法》；
2、《中华人民共和国土地管理法》；
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
4、中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》；
5、其他与资产评估相关的法律、法规。
（二）评估准则依据
1、《资产评估准则—基本准则》；
2、《资产评估职业道德准则—基本准则》
3、《资产评估准则——评估报告》；
4、《资产评估准则——评估程序》；
5、《资产评估准则——机器设备》；
6、《资产评估准则——不动产》。
7、《企业价值评估指导意见（试行）》；
8、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；
9、《资产评估价值类型指导意见》。
（三）资产权属依据
1、被评估企业的公司章程、验资报告、营业执照等（复印件）；
2、被评估企业提供的有关重要设备的购置发票（复印件）；
3、被评估企业提供的房地产权证、汽车行驶证等（复印件）；
4、被评估企业与资产权属相关的合同、投资协议等（复印件）。
（四）评估取价依据
1、宏观经济分析资料；上海局一房地产发展有限公司股东全部权益价值评估报告书
开元资产评估有限公司 30
2、被评估企业提供的历史经营、财务会计方面的资料；
3、评估人员通过市场调查、有关专业数据终端查询和国家相关部门公布的有关
行业分析资料；
4、被评估企业未来五年一期盈利预测表及其预测编制说明；
5、被评估企业关于资产配置及闲置、溢余、非经营性资产情况的说明；
6、最近的五年期国债利率；
7、被评估企业未来五年发展计划及投资计划；
8、资本市场的净资产收益率、股指收益率及行业净资产收益率、资本报酬率；
9、评估基准日中国人民银行公布的贷款利率；
10、相关参考企业的贝塔系数；
11、相关管理部门对被评估企业的产品（服务）的定价（指导）文件；
12、上海市房地产市场行情；
13、2008 年上海市建筑装饰工程消耗量定额；
14、2008 年上海市《建筑工程概算定额》；
15、2008 年上海市《建设工程单位估价表》；
16、2008 年上海市《施工企业建设工程取费标准》；
17、《工程勘察设计收费管理规定》及《工程勘察收费标准》和《工程设计收费
标准》(国家计委、建设部2002 年10 号)；
18、《关于发布工程建设监理费有关规定的通知》(国家物价局、建设部(1992)
价费字479 号)；
19、原城乡建设环境保护部《房屋完损等级及评定标准》[1994]城住字678 号；
20、近几年上海市的《工程造价信息》；
21、中国经济科学技术出版社出版的《资产评估常用数据与参数手册》（2006
－2007 版）；
22、2008 年《中国机电产品报价手册》；
23、被评估企业提供的工程预结算资料及建安合同；
24、《汽车报废标准》及相关补充规定；
25、其他相关资料。
七、评估方法
《资产评估准则—基本准则》、《企业价值评估指导意见（试行）》和有关评估准上海局一房地产发展有限公司股东全部权益价值评估报告书
开元资产评估有限公司 31
则以及《国有资产评估管理办法》规定的基本评估方法包括市场法、收益法和成本法
（资产基础法）。我们根据本次评估的评估目的、评估对象、评估资料收集情况等相
关条件，选取适当的方法进行评估。
（一）评估方法的选取
1、根据其评估目的、评估对象、评估资料收集情况等相关条件选取评估方法。
（1）本次评估的评估目的是为委托方提供因其股东拟转让持有的股权而涉及的
被评估企业的股东全部权益于评估基准日的市场价值参考依据；
（2）本次评估的评估目的无论实现与否，被评估企业均将持续经营；
（3）被评估企业所在地的产权交易市场不甚发达，难以找到足够数量的可比交
易案例，故本次评估不宜采用市场比较法；
（4）根据委托方、被评估企业提供的财务资料和被评估企业的具体情况判断：
本次评估可采用收益法，亦可采用成本法（资产基础法）。
综合以上分析后我们认为：本次评估宜采用收益法，亦可采用成本法（资产基础
法）。
2、选取收益法进行评估的适用性判断
（1）从被评估企业成立时间长短和其总体情况判断
被评估企业成立于1993 年10 月5 日，企业经营业务模式由购进物业后持有并从
事房地产开发租赁业务。从这几年的营运情况来看，该企业运转正常，其资产规模和
盈利水平比较稳定，该企业已成为本行业的成熟企业。
从整体上看，被评估企业与评估对象相关的资产绝大部分系经营性资产，其产权
明晰，资产状态良好。被评估企业未来收益能产生充足的现金流量，并保持其整体获
利能力，使持续经营假设成为可能。
（2）从被评估企业未来收益的可以预测和能用货币计量来判断
局一房地产公司的香港新世界花园地处上海市中心城区卢湾区，紧邻2010 年上
海世博会浦西展馆区，为住宅、酒店、办公楼的综合项目，政府批准及设计规划该项
目总规划用地面积为123,643 平方米，地上计入容积率的住宅面积为349,741 平方
米，办公楼、酒店及商业面积为83,093 平方米，配套19,390 平方米；地下室建筑面
积为236,409 平方米。整个项目，2007 年开工，分五期开发，预计2011 年起陆续完
工并出售、出租，2014 年全部竣工。
根据“信会师报字（2009）第11721 号《盈利预测审核报告》”，香港新世界花园
房产2010 年房产预测销售收入为17,163.00 万元、2011 年度房产预测销售收入为上海局一房地产发展有限公司股东全部权益价值评估报告书
开元资产评估有限公司 32
254,424.00 万元、2012 年度房产预测销售收入为 387,468.40 万元；预计2011 年可
完成部分办公楼和酒店的出租，2011 年预测租赁收入 3,756.42 万元、2012 年预测租
赁收入7,839.65 万元。
上述数据表明，被评估企业未来的经营和收益较稳定且发展趋势较好，且被评估
企业的营业收入能够以货币计量的方式流入，相匹配的成本费用能够以货币计量方式
流出，其他经济利益的流入也能够以货币计量。因此，评估对象的整体获利能力所带
来的预期收益能够用货币衡量。
（3）从与被评估企业获得未来收益相联系的风险可以基本量化来判断
被评估企业的风险主要有行业风险、经营风险、财务风险、政策风险及其他风险。
评估人员经分析后认为与评估对象相关的资产所承担的风险基本能够量化。
综合以上分析结论后评估人员认为：本次评估在理论上和实务上适宜采用收益法
进行评估。
3、本评估项目选取成本法进行评估的适用性判断
（1）从委估资产数量的可确定性方面判断
被评估企业已经营多年，是其所在行业的成熟企业；其会计核算健全，管理有序，
委估资产不仅可根据财务资料和构建资料等确定其数量，还可通过现场勘查核实其数
量。
（2）从委估资产更新重置价格的可获取性方面判断
被评估企业所在行业属房地产行业，房地产的交易市场已有十几年的历史，市场
比较发达、公开比较充分，其行业资料比较完备；委估资产的更新重置价格可从其房
地产市场行情等相关网站等多渠道获取。
（3）从委估资产的成新率可估算性方面判断
评估对象所包含资产的成新率可以通过以经济使用年限为基础，估算其尚可使用
年限，进而估算一般意义上的成新率；在现场勘查和收集相关资料的基础上，考虑其
实体性贬值率、功能性贬值率和经济性贬值率，进而估算其成新率。
综合以上分析结论后评估人员认为：本次评估在理论上和实务上可采用成本法
（资产基础法）进行评估。
（二）、运用收益法进行评估的思路和方法
1、收益法评估的思路
1）收益法评估的公式
收益法是指通过估算（预测）被评估企业或其他资产组合体在未来特定时间内的上海局一房地产发展有限公司股东全部权益价值评估报告书
开元资产评估有限公司 33
预期收益，选择合适的折现率，将其预期收益还原为当前的资本额或投资额的方法。
在具体的评估操作过程中，选用分段收益折现模型。即：将以持续经营为前提
的被评估企业的未来收益分为前后两个阶段进行预测，首先逐年预测前阶段（评估
基准日后五年一期）各年的收益额；再假设从前阶段的最后一年开始，以后各年预
期收益额稳定不变。最后，将被评估企业未来的预期收益进行折现后求和，再加上
单独评估的非经营性资产、溢余资产评估值总额，即得到被评估企业的整体企业价
值。本次评估针对被评估企业的实际情况，将被评估企业的未来收益预测分为以下
两个阶段，第一阶段为2009 年9 月1 日至2014 年12 月31 日，共5 年一期，此阶
段为被评估企业的稳定增长时期；第二阶段为2015 年1 月1 日至永续年限，在此阶
段，被评估企业将保持2014 年的盈利水平，并基本稳定。其基本估算公式如下：
企业整体价值＝未来收益期内各期净现金流量现值之和＋单独评估的非经营性
资产、溢余资产评估总额
即：
式中：
P－股东全部权益价值
r－折现率
t- 预测前段收益年限
Ai－预测前段第i 年预期股权现金流量
At－未来第t 年预期股权现金流量
i-收益计算年，取2009 年9 月1 日为t＝0；2009 年9 月1 日至2014 年
12 月31 日为预测年份； t 至永续年限
B- 单独评估的非经营性资产、溢余资产评估总额。
股权净现金流量＝税后净利润＋折旧及摊销-资本性支出－净营运资金追加额
－偿付息债务价值
2）收益法评估的思路
采用收益法评估股东全部权益价值的总体思路是采用直接法，即估算被评估企
业的股权自由现金流量，折现后得到股东全部权益价值的评估值。具体评估思路如
B
1 (1 ) (1 )
+
+
+
+
=Σ=
t
t
t
i
i
i
r r
A
r
P A上海局一房地产发展有限公司股东全部权益价值评估报告书
开元资产评估有限公司 34
下：
（1）结合宏观经济形势对被评估企业收益现状以及市场、行业、竞争、环境等
因素和经营、管理、成本等内部条件进行分析；
（2）对被评估企业的全部资产及负债进行分析，重点分析资产的匹配、利用情
况，调整非经营性资产、负债和溢余资产及其相关的收入、支出，调整偶然性收入
和支出；
（3）对被评估企业近期若干年的收益进行比较精确的逐年预测；
（4）对被评估企业未来远期收益趋势进行判断和估算；
（5） 综合被评估企业评估基准日的资产、负债状况和未来收入的变化趋势分
析，预测其运营资金的增减变动和维持现有生产能力的固定资产和无形资产的更新
的资本支出；
（6）在上述分析的基础上，估算股权现金流量。
（7）在综合分析评估基准日的利率水平、被评估企业的其他风险因素的基础上
运用资本资产定价模型估算股权现金流量的折现率；
（8）将股权现金流量折现到评估基准日并累加求和；
（9）对非经营性资产、溢余资产单独评估；
（10）估算被评估企业的股权现金流量，折现后得到股东全部权益价值的评估值。
2、收益指标的确定
1）收益期限的估算
被评估企业的章程和股东之间的合资协议规定经营期限届满前可申请延期，故被
评估企业的经营期限可理解为无限年期；从企业价值评估角度分析，被评估企业经营
正常，不存在必然终止的条件；故本次评估设定其未来收益期限为无限年期。
2）收益指标的选取
在收益法评估实践中，一般采用净利润或现金流量（企业自由现金流量、股权现
金流量）作为被评估企业的收益指标；由于净利润易受折旧等会计政策的影响，而现
金流量更具有客观性，故选择现金流量（股权现金流量）作为其收益指标。股权现金
流量的计算公式如下：
股权现金流量＝税后净利润＋折旧及摊销-资本性支出－净营运资金追加额－偿
付息债务价值
3）折现率的选取
根据折现率应与所选收益额配比的原则，本次评估选择加权平均资本成本作为其上海局一房地产发展有限公司股东全部权益价值评估报告书
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未来收益的折现率。
（三）、运用成本法进行评估的思路和方法
1、成本法（资产基础法）评估的思路
成本法（资产基础法）是在分别合理估算评估对象所包含的各项资产和负债价值
的基础上估算评估对象价值的评估方法。其基本公式如下：
股东全部权益价值＝各单项资产评估值之和－各项负债评估值之和
2、各类主要资产及负债的评估方法
1）、存货房地产
对于存货产品房地产，评估人员采用市场比较法和收益法对其进行综合评估和印
证。
市场比较法是将评估对象房地产与近期内已发生交易的类似房地产加以比较，
修正得出评估对象房地产合理价格的一种估价方法。
市场比较法的基本思路：在房地产市场案例中选取若干与评估对象各方面较为
适宜的比较案例，依据房地产估价的替代原则，对已知价格的同类房地产与评估对象
进行评估基准日、区位、环境、交通、本体等各方面的比对、分析，并对其进行交易
情况、交易日期、区域因素、个别因素等的修正，从而得到该房地产的修正价格，并
据此确定评估对象最终的评估价格。
收益法的基本思路：收集与评估对象房地产各方面相类似房地产市场客观租金和
合理空置率，依据房地产估价规范中的预期原则，考虑并估算其运营成本费用，然后
分别计算有效毛收入、净收益等测算数据；同时根据评估对象房地产的类型，选用适
当的房地产资本化率和租金费用增长率，以及合适的计算公式，求解该房地产的评估
价格。
对于存货在建工程，评估人员采用成本法和假设开发法对其进行综合评估。
成本法基本思路：评估人员首先采用市场比较法测算评估对象地块的土地使用权
市场评估价格，而后参照评估对象地块上所建包括：钢砼灌注桩、地下连续墙、地下
室，以及房屋上部结构施工在内的工程量，在本评估基准日工程进度月报中所示的完
工比例，根据本评估对象权利人与在建工程施工方所签定的施工总承包合同价格，套
算已完工在建工程的评估值；然后在已完成在建工程评估值的基础上分别确定相关的
建设综合开发费，从开工到本评估基准日的银行贷款利息、已完成在建工程的开发利
润等，最后经加总形成评估对象在建房地产的评估价值。上海局一房地产发展有限公司股东全部权益价值评估报告书
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假设开发法思路：首先采用市场比较法对开发后各用途性质房地产的预期开发价
值给予测算，而后扣除续建工程费、项目开发利润、项目管理费、销售费用、土地增
值税和与在建工程转让有关的税金等，根据剩余数额来确定在建房地产价值的一种方
法。
假设开发法的理论公式：评估对象的评估价值=预期市场开发价值—续建工程费—项目开发
利润—项目管理费—销售费用—土地增值税—与在建工程转让有关的税金。
2）、车辆、电子设备
车辆、电子设备采用重置成本法进行评估，其计算公式为：
评估净值＝评估原值×成新率
（1）评估原值的估算：
①、设备评估原值的估算：
评估原值＝设备购置价+运杂费+安装调试费
其中：
车辆、设备购置价：按评估基准日市场价格行情估算；
运杂费：根据设备的体重、运距以及包装难易程度，按设备购置价的0%—5%计费；
安装调试费：根据设备安装的复杂程度，按设备购置价的0%—25%计费；
（2）成新率的估算：
在估算设备成新率时，根据各种设备自身特点及使用情况，综合考虑设备的经济
寿命、技术寿命估算使用年限。
①、对于车辆，以行驶里程和使用年限孰低法，确定其理论成新率，并以技术测
定成新率和理论成新率加权确定其综合成新率。
综合成新率=技术测定成新率×60%＋理论成新率×40%；
年限法成新率=（规定使用年限-已使用年限）÷规定使用年限×100%；
已使用年限的确定，一般采用车辆自实际投入使用日至评估基准日的日历时间；
行驶里程成新率=（规定行驶公里数-已行驶公里数）÷规定行驶公里数×100%；
○2 、对于电子设备，一般采用年限使用法确定成新率。
7）、其他资产及负债
根据局一房地产公司流动资产的具体情况，主要采用重置成本法、现行市价法
等方法进行评估。
（1）货币资金上海局一房地产发展有限公司股东全部权益价值评估报告书
开元资产评估有限公司 37
按核实调整后的账面价值作为评估值。
（2）预付账款
通过核实原始凭证、有关保险合同，了解预付账款的发生时间，核实账面原始发
生额和摊余价值，评估时,逐户分析其他应收款的业务内容，对往来款、代垫款项全部
按核实后的账面值确认评估值。
（3）其他应收款
通过核实原始凭证，了解其他应收款的发生时间，核实账面余额的数值，并进行
账龄分析和可收回性判断，以预计可收回的款项或权利作为评估值。
评估时,逐户分析其他应收款的业务内容，对往来款、代垫款项全部按核实后的账
面值确认评估值。
（4）负债：在清查核实查明其真实性、完整性的基础上，以核实无误的调整后
账面值作为评估值。
八、评估假设
（一）、一般假设条件
1、假设被评估企业的资产在评估基准日后不改变用途并仍持续使用。
2、假设被评估企业的经营者是负责的，且其管理层有能力担当其职务和履行其
职责。
3、假设被评估企业完全遵守现行所有有关的法律法规。
4、假设被评估企业在未来所采用的会计政策和评估基准日所采用的会计政策在
所有重要方面基本一致。
5、假设被评估企业所在的行业、地区及中国社会经济环境不发生大的变更，所遵
循的国家现行法律、法规制度及社会政治和经济政策与现时无重大变化。
6、假设被评估企业能持续经营，并在经营范围、经营方式和决策程序上与现时基
本保持不变。
7、假设被评估企业能保持现有的管理、技术团队的相对稳定，并假定变化后的管
理、技术团队对公司拟定的重大决策无重大影响。
8、假设有关信贷利率、税赋基准和政策性收费等不发生重大变化。
9、假设资金的无风险报酬率保持目前的水平，无通货膨胀因素对预测中的各相关
要素造成影响。
10、假设无其他人力不可抗拒因素和不可预见因素对被评估企业造成重大不利影上海局一房地产发展有限公司股东全部权益价值评估报告书
开元资产评估有限公司 38
响。
（二）、特殊假设条件
1、假设被评估企业的投资计划和未来发展计划能够如期实现。
2、假设被评估企业的业务范围在未来不发生重大变化，且其业务的未来发展趋
势与历史趋势基本保持一致。
3、假设被评估企业每年的营业收入及相应的成本费用均在现有业务的基础上，与
其业务增长基本同步增长。
4、假设被评估企业未来经营期间的营业收入和成本费用支付等各项业务收支均与
评估基准日的营运模式相同。假设被评估企业的营运收支及评估对象所包含的资产的购
置价格与当地评估基准日的货币购买力相适应。
5、假设被评估企业在未来年度不享受税务的减免。
6、假设被评估企业的收益实现日为每年年末；而借款的利息发生在每年年初至年
末的时间里，为简便起见，以每年的年末为付息的时间
7、假设被评估企业现已建成并投入使用而尚未办理房屋所有权证的房屋符合当地
的城市规划要求且其产权为被评估企业合法拥有，不考虑未来年度因城市规划变动等因
素而引起的易址等发生的支出。
8、假设被评估企业的房屋建筑物经济使用寿命平均为20年；出租物业经济使用寿
命平均为40年，每40年更新1次；电子设备的经济使用寿命平均为5年（即每5年更新1
次）；车辆的经济使用寿命平均为15年（即每15年更新1次）。
9、假设被评估企业的经营期限为无限年期。不考虑企业终值。
（三）、上述评估假设对评估结论的影响
设定评估假设条件旨在限定某些不确定因素对被评估企业的资产、负债、收入、成
本、费用乃至其营运产生的难以量化的影响，但被评估企业不一定能满足评估假设的全
部条件，故评估假设对评估结论有影响。
九、评估程序实施过程和情况
我所接受委托后，即选派评估人员、了解与本评估项目相关的基本情况、制定评
估工作计划，并布置和协助被评估企业进行资产清查工作；随后评估小组进驻被评估
企业，对其与评估对象相关的资产（负债）实施现场调查，对其历史损益情况进行必
要的核实与调整，并据此对其未来收益进行预测，进而估算被评估企业的企业整体价
值。我们根据本评估项目的评估对象、评估范围、业务规模、评估资料收集情况等评上海局一房地产发展有限公司股东全部权益价值评估报告书
开元资产评估有限公司 39
估业务的具体情况制定并执行了以下评估机构和评估人员认为能够支持可信的评估
结论的适当评估程序：
1．明确评估业务的基本事项：我们采用同委托方、被评估企业和相关当事方讨
论洽商、查阅基础资料、进行必要的初步调查等方式，与委托方、被评估企业和相关
当事方共同明确了以下评估业务的基本事项：
（1）、委托方、被评估企业和相关当事方的基本情况及其相互间关系；
（2）、与评估业务相关的经济行为、评估目的、评估报告使用方式；
（3）、评估对象和评估范围、被评估企业所处行业、法律环境、会计政策、股权
状况等，并提示委托方确信所委托的评估范围与评估目的相适应；
（4）、价值类型及其定义，确信选取的价值类型适用于评估目的，并与委托方就
具体价值类型的使用达成一致理解；
（5）、评估基准日、确信选取该评估基准日能有效服务于评估目的；
（6）、可能影响评估结论的假设和限制条件；
（7）、评估报告的类型、提交时间和方式；
（8）、评估服务费总额、支付时间和方式，评估服务费未包括的其他费用项目和
承担方式，委托方、被评估企业与评估人员工作的配合和协助
（9）、在明确以上评估业务的基本事项的基础上，根据本次评估的具体情况，综
合分析本评估机构及注册资产评估师的专业胜任能力和独立性等，评估执行本次评估
业务的执业风险，确定承接本评估项目。
2．签订资产评估业务约定书：与委托方签署《资产评估业务约定书》，确认本评
估业务的委托与受托关系、评估目的、评估对象和评估范围、评估基准日、时间要求与
评估收费以及双方的权利和义务等。
3．编制评估计划：在签订业务约定书后、现场调查前，我们根据本次评估的具体情
况编制评估计划，确定应当履行的评估程序、时间进度、人员安排和费用预算等内容；
向被评估企业提出填报与本次评估的评估对象相关的资产（负债）的《资产清查评估明
细表》和提供相关资料的要求；进而编制本次评估的现场调查、收集评估资料、评定估
算、编制评估报告等评估程序的详细计划。
4．现场调查：在委托方、被评估企业和相关当事方配合下，评估人员根据本次
评估的具体情况，通过询问、核对、勘查、检查等方式，对评估对象进行必要的现场
调查。在核查账簿、验证资料并关注评估对象法律权属的前提下，核对《资产清查评
估明细表》的相关数据，核实委托方和被评估企业所提供资料的真实性；对评估对象上海局一房地产发展有限公司股东全部权益价值评估报告书
开元资产评估有限公司 40
所涉及的资产进行必要的现场勘查，并通过在现场勘查过程中发现的问题，有针对性
地强化相关方面的资料收集、分析工作。具体步骤如下：
（1）、对被评估企业的财务会计制度及资产管理制度进行了解；
（2）、对被评估企业填报的评估对象所涉及的资产（负债）的《资产清查评估明
细表》进行初审，并与企业有关财务记录数据进行核对；
（3）、对评估对象所涉及的资产进行核实，在此基础上对实物资产的状况进行勘
察、记录；询问资产管理人员，了解被评估企业的资产经营、管理状况；
本次评估对评估对象所涉及的资产实施清查核实的主要过程包括：
首先指导被评估企业清查资产与收集准备资料、选派相关专业技术人员分成流动
资产（特别是存货）、房屋、建筑物、机器设备、土地使用权、负债等多个小组，按
资产评估的相关要求和表格清查资产、填报评估表格与收集准备资料；
然后检查被评估企业填报的评估表格、核实相关数据与验证资料：在被评估企业
相关专业技术人员的配合下，对评估对象所涉及的资产进行必要的实地数量清查与现
状勘查，主要方法有抽查盘点、抽样函证、重点勘查、实地观察、检查有关合同和协
议、核对账面记录等。
5．收集评估资料
根据评估准则和相关规定，本公司接受委托后，评估人员除通过与委托方、被评
估企业和相关当事方充分沟通并指导被评估企业填报评估对象所涉及的资产和相关
负债的《资产清查评估明细表》进而进行清查核实等方式获取评估资料之外，还注意
收集与被评估企业相关的法规政策资料（政府文件）、市场情况资料（市场询价结果
等）、行业状况资料（行业资讯等）、竞争状况资料（数据分析结果等）、现行价格资
料（客户查询结果）等资料和信息，并根据本次评估的具体情况确定收集资料的深度
和广度，尽可能全面、翔实地占有资料；根据评估业务需要和评估业务实施过程中的
情况变化及时补充收集评估资料；同时，采取必要的措施对评估资料进行必要的查验，
以确信评估资料来源的可靠性和评估资料内容的合理性、相关性、时效性与完整性；
特别注意收集被评估企业于评估基准日前3－4 年和评估基准日的有关财务资料，并
对这些资料进行详细的分析，进而根据评估工作的需要和行业状况等对相关财务指标
进行必要的调整。主要包括：
1）被评估企业在行业中的地位和历史收益分析：
1）对被评估企业在行业中的地位和历史收益分析
（1）对被评估企业的获利能力进行分析；上海局一房地产发展有限公司股东全部权益价值评估报告书
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① 对被评估企业历史收益资料的总结分析；
② 对被评估企业的财务报告、申报资料进行调整，并与行业水平进行比较；
（2）对被评估企业的经营能力进行分析；
（3）对被评估企业的发展潜力和成长性分析；
2）对影响被评估企业发展的主要风险因素进行分析
主要对影响被评估企业发展的以下主要风险因素进行了分析：
（1）市场份额风险；
（2）价格波动风险；
（3）业务经营风险；
（4）技术风险；
（5）政策风险；
（6）管理风险；
（7）财务风险；
3）对被评估企业的未来市场定位与业务目标进行分析
主要分析了以下几个方面：
（1）被评估企业的战略定位和发展战略；
（2）被评估企业业务发展目标；
（3）影响被评估企业的业务发展的主要因素。
6．评定估算
A、成本法的评定估算过程
对各类资产及负债按照上述的评估方法（成本法）对其分别进行评定估算，得出
各类资产的评估值。
汇总被评估企业于评估基准日总资产的评估值和总负责的评估值，按:股东全部
权益＝总资产评估值-总负责评估值的公式推算被评估企业于评估基准日的股东全部
权益。
B、收益法的评定估算过程
我们在根据被评估企业的具体情况和对收集的评估资料进行必要分析和调整的
基础上，根据被评估企业的具体情况、经营历史以及发展趋势分两部分对其未来收益
（净现金流量）进行预测。第一部分在测算被评估企业未来5 年又一期（即2009 年9
月1 日至2014 年12 月31 日）的股权现金流量的基础上；第二部分假定被评估企业
从2015 年1 月1 日至未来年度仍可持续经营；在2015 年年至未来年度的时间里，能上海局一房地产发展有限公司股东全部权益价值评估报告书
开元资产评估有限公司 42
保持与2014 年等额的收入和相应的成本费用水平计算而得的股权现金流量。分别将
两部分股权现金流量折现，然后把两部分折现值加总再加上单独评估的非经营性资
产、溢余资产，即为被评估企业的股东全部权益价值。
1）股权现金流量的预测
本次评估是在假设被评估企业未来经营期间供应和销售等各项收支业务均以现
金支付的前提下预测其企业自由现金流量，进而采用净现金流量折现法估算企业整体
价值。故：
未来各年的净现金流量=净利润＋折旧＋摊销－营运资本增加额－资本性支出-
偿付息债务价值
（1）营业收入的预测
根据被评估企业的历史财务数据及发展趋势分析，并结合2009 年1-8 月的营业
收入情况，预计2010 年的营业收入为17,163.00 万元人民币、预计2011 年的营业收
入为258,180.42 万元人民币；2012 年的营业收入为395,308.05 万元人民币；2013
年的营业收入为352,223.60 万元人民币；2014 年的营业收入为315,336.44 万元人民
币及以后各年保持不变。详见《未来收益及企业现金流量预测表》。
（2）营业成本的预测
营业成本主要为出售物业的开发成本和出租物业摊销成本。详见《未来收益及企
业现金流量预测表》。
（3）营业税金及附加的预测
按根据相关税法规定，被评估企业的营业收入为征收营业税、房产税的应税项目，
其税率为5%、1.2%，根据税法规定应随主税附征城建税和教育费附加，城建税为营
业税额的7%，教育费附加为增值税额的的3%。详见《未来收益及企业现金流量预测
表》。
（4）管理费用预测
管理费用主要为管理部门的人员薪金等人力成本（包括社会养老保险金、失业保
险金）和折旧费、业务招待费、房屋租金等，根据等人力成本的历史财务数据及管理
费用变动趋势、结合公司未来对公司架构和人员补充调整分析，在参考历史均值的前
提下，以2008 年度及2009 年1-8 月实际发生数和公司各期间生产经营情况进行预测。
详见《未来收益及企业现金流量预测表》。
（5）营业外收支的预测
营业外收支具有相当的不确定性，且历年资料显示被评估企业的营业外收支净额上海局一房地产发展有限公司股东全部权益价值评估报告书
开元资产评估有限公司 43
不大，收支总额基本上可以相互抵消。故本次评估预测时均不予考虑。
（6）所得税预测
被评估企业在评估基准日后各年均按25%的税率估算其所得税。
（7）折旧、摊销额预测
本次评估之固定资产折旧的预测基于五个方面的考虑，一是被评估企业固定资产
折旧的会计政策；二是固定资产价值的构成及规模；三是固定资产投入使用的时间；
四是固定资产的未来投资计划（未来年度的资本性支出形成的固定资产）；五是每年
应负担的现有固定资产的更新费用和未来投资形成的固定资产的更新费用的年金。预
测中折旧额与其相应资产占用保持相应匹配；预计当年投入使用的资本性支出所形成
的固定资产在下年起开始计提折旧。详见《未来收益及企业现金流量预测表》。
（8）须追加的固定资产投资（资本性支出）的预测
基于本次的评估假设，资本性支出系为保障企业生产经营能力所需的固定资产更
新支出。经分析被评估企业的固定资产构成类型、使用时间、使用状况以及现有技术
状况和各类固定资产更新、技术更新的周期，按现行一年期贷款利率5.31%的折现率，
经年金化处理，预计每年所需的固定资产维护更新支出，详见《未来收益及企业现金
流量预测表》。
（12）股权现金流量预测
按上述方法预测，未来股权现金流量见《未来收益及企业现金流量预测表》。
2）、估算收益期限
从企业价值评估角度分析，被评估企业经营正常，不存在必然终止的条件，故本
次评估设定其收益期限为无限年期。评估时分两段进行预测，第一段为5＋4/12 年（从
2008 年9 月1 日至2014 年底）；第二段为2015 年初至未来。
3）、估算折现率
折现率亦称期望投资回报率，是采用收益法评估所使用的重要参数。本次评估所
采用的折现率的估算，是在考虑评估基准日的利率水平、市场投资回报率、企业特别
风险（包括企业规模超额收益率）收益率和被评估企业的其他风险因素的基础上运用
资本资产定价模型（Capital Asset Pricing Model 或CAPM）综合确定权益资本成
本(股权收益率)，并结合评估对象的付息债务资本的利率等因素，综合估算股权收益
率，并以此作为评估对象的全部资本自由现金净流量的折现率。其估算公式如下：
资本资产定价模型（权益资本成本）的估算公式如下：
Re = Rf+β（Rm- Rf）+Rs上海局一房地产发展有限公司股东全部权益价值评估报告书
开元资产评估有限公司 44
式中：Re：权益资本成本；
Rf：目前的无风险收益率；
β：风险系数；
Rm：资本市场平均收益率；
Rc：企业特定风险调整系数包括企业规模超额收益率。
具体的估算过程如下：
（1）选择与评估对象具有可比性的参考企业
由于被评估企业目前为非上司公司，因而不能直接计算确定其市场价值，也无法直
接计算其风险回报率等重要参数。我们采用在国内上司的公司中选取参考企业并对“参
考企业”的风险进行估算的方法估算评估对象的折现率。选取参考企业的原则如下：
参考企业只发行人民币A股；
参考企业的主营业务与评估对象的主营业务基本类似；
参考企业的股票截止评估基准日已上市5年以上；
参考企业的经营规模与评估对象尽可能接近；
参考企业的经营阶段与评估对象尽可能相似或相近。
根据上述标准，我们选取了4家上司公司作为参考企业。
（2）通过Wind资本终端等专用数据终端查得各参考企业的具有财务杠杆的贝塔系
数βLi、没有财务杠杆的贝塔系数βUi（计算期间：评估基准日起前3年；周期：周；
参考指标：综合指数）；
（3）用公式Di/Ei＝[βLi/βUi-1]/(1-ti)( ti-所得税税率)计算得出各参考企业
的财务杠杆系数（Di/Ei）；
（4）将各参考企业的财务杠杆系数Di/Ei进行算术平均，得到被评估企业目标财务
杠杆系数（D/E）；
（5）将各参考企业的没有财务杠杆的贝塔系数βUi进行算术平均得到被评估企业
的没有财务杠杆的贝塔系数βU；
（6）将被评估企业的没有财务杠杆的贝塔系数βU换算成具有目标财务杠杆的贝塔
系数βL；
公式：βL＝βU×[1＋（1－t）×D/E]
（7）估算无风险收益率Rf
（8）估算资本市场平均收益（股权风险收益率），以确定市场风险溢价Rm
（9）估算市场风险溢价上海局一房地产发展有限公司股东全部权益价值评估报告书
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市场风险溢价＝资本市场平均收益率－无风险利率
（10）估算企业特定风险调整（包括企业规模超额收益率）收益率Rc
（11） 计算被评估企业的权益资本成本Re
公式： Re = Rf+β（Rm- Rf）+Rs
4）估算非经营性资产、溢余资产的价值
采用成本法方法分别对被评估企业的非经营性资产、溢余资产进行估算。
5）估算股权净现金流
公式：股权净现金流＝税后净利润＋折旧及摊销-资本性支出－净营运资金追加
额－付息债务价值
8．编制和提交资产评估报告：资产评估机构和注册资产评估师在执行必要的评
估程序、形成评估结论后，按照有关资产评估报告的规范，编制评估报告书；并在不
影响评估机构和评估师独立形成评估结论前提下与委托方及被评估企业沟通初步结
果，并根据委托方和资产占有方提出的合理意见进行必要的修改，然后通过三级复核，
最后由评估机构负责人签发后向委托方提交正式评估报告。
十、评估结论
（一）评估结论及其分析
1、采用收益法评估的评估结果
被评估企业的股东全部权益价值按收益法评估所得的市场价值的评估值为
696,137.29 (万元)，评估增值549,785.71（万元），增值率375.66％。
2、采用成本法（资产基础法）评估的评估结果
1）截至评估基准日2009 年8 月31 日，被评估企业经审计确认的资产总额为
335,660.80 万元， 负债总额为 189,309.22 万元。股东全部权益的账面值为
146,351.58 万元。
2）被评估企业的股东全部权益价值按成本法（资产基础法）评估所得的市场价
值的评估值为687,785.16 万元，评估增值541,433.58 万元，增值率369.95%。
3、评估结论分析
1）资产基础法评估中，评估师对在开发房地产采用假设开发法进行评估，在开
发房地产的评估价值=预期市场开发价值—续建工程开发费 ，市场开发价值按基准日
各类型房屋的市场平均价格确定，评估值比较充分地反映了在开发房地产的评估基准
日的市场价值。上海局一房地产发展有限公司股东全部权益价值评估报告书
开元资产评估有限公司 46
2）收益现值法是在建立系列假设模型基础上进行的预测，是一种假设状态条件
下进行的预测，且当假设条件不能实现或发生较大的变化时，收益现值法预测的评估
结论，存在不能成立的可能性。
经各专业评估小组对被评估企业各方面情况的分析、整理所收集的评估资料和评
估小结，并经本公司内部三级复核，对初步评估结果进行合理调整、修改和完善，确
认评估工作中没有发生重评和漏评的现象。理论上讲，各种评估方法所得结果均能合
理反映评估对象于评估基准日的市场价值。
成本法（资产基础法）和收益现值法二种评估方法，可以互相参考，但不应互为
标准去判断另外一个结论的对与错。考虑到被评估单位为房地产开发企业，主要资产
为土地、房产等实物性资产，评估师认为资产基础法结果更客观地反映房地产企业的
价值，也更容易被报告使用者接受，故本报告以资产基础法的结果作为评估结论。
经过对上述两个评估结果进行分析，我们认为资产基础法的评估结果反映了全
部影响评估对象价值的因素，其评估结果比较谨慎、合理，故选取资产基础法的评估
结果作为本次评估的最终评估结论，即：
局一房地产公司的股东全部权益的评估值为6,877,851,563.97 元（大写为人民
币陆拾捌亿柒仟柒佰捌拾伍万壹仟伍佰陆拾叁元玖角柒分）， 评估增值
5,414,335,769.21 元，增值率369.95%。资产评估结果分类汇总表如下：
单位：人民币元
序
号
科目名称 帐面价值 评估价值 增减值 增值率%
1 一、流动资产合计 3,355,427,071.10 8,756,913,420.35 5,401,486,349.25 160.98
2 货币资金 785,683,602.85 785,683,602.85
3 预付账款净额 22,797,166.53 367,308.00 -22,429,858.53 -98.39
4 其他应收款净额 2,805,801.50 2,805,801.50
5 存货净额 2,544,140,500.22 7,968,056,708.00 5,423,916,207.78 213.19
6 二、非流动资产合计 1,180,903.71 1,023,357.90 -157,545.81 -13.34
7 固定资产净额 1,180,903.71 1,023,357.90 -157,545.81 -13.34
8 三、资产总计 3,356,607,974.81 8,757,936,778.25 5,401,328,803.44 160.92
9 四、流动负债合计 527,800,737.61 527,800,737.61
10 应付账款 68,410.00 68,410.00
11 应付职工薪酬 56,678.70 56,678.70
12 应交税费 3,075,247.01 3,075,247.01
13 应付利息 15,467,760.00 15,467,760.00
14 其他应付款 472,049,236.82 472,049,236.82
15
一年内到期的非
流动负债
37,083,405.08 37,083,405.08
16 五、非流动负债合计 1,365,291,442.44 1,352,284,476.67 -13,006,965.77 -0.95上海局一房地产发展有限公司股东全部权益价值评估报告书
开元资产评估有限公司 47
17 长期借款 1,350,000,000.00 1,350,000,000.00
18 长期应付款 2,284,476.67 2,284,476.67
19 其他非流动负债 13,006,965.77 -13,006,965.77 -100.00
20 六、负债总计 1,893,092,180.05 1,880,085,214.28 -13,006,965.77 -0.69
21 七、净资产 1,463,515,794.76 6,877,851,563.97 5,414,335,769.21 369.95
（详见资产评估明细表）
（二）评估结论成立的条件
1、评估对象所包含的资产在现行的法律、经济和技术条件许可的范围内处于正
常、合理、合法的运营、使用及维护状态。
2、本评估结论是在本报告载明的评估假设和限制条件下，为本报告列明的评估
目的而提出的被评估企业于评估基准日的股东全部权益的市场价值的参考意见，该评
估结论未考虑控股股权溢价和少数股权折价及股权流动性对评估对象价值的影响；报
告使用者应当理解，股东部分权益价值并不必然等于股东全部权益价值与股权比例的
乘积。
3、本评估报告的评估结果是反映评估对象在本报告书载明的评估目的之下，根
据持续经营假设、公开市场假设和本报告书载明的“评估假设和限制条件”确定的市
场价值，没有考虑过去或将来可能承担的抵押、质押、担保等事宜的影响；没有考虑
特殊的交易方或交易方式可能追加付出的价格等对评估价值的影响；没有考虑评估基
准日后遇有自然力和其他不可抗力对资产价值的影响；没有考虑若该等资产出售，所
应承担的费用和税项等可能影响其价值净额的相关方面；该评估结论亦未考虑评估增
值额的纳税影响。
当前述评估目的、评估假设和限制条件以及评估中遵循的持续经营假设和公开市
场假设等发生变化时，本评估报告的评估结果即失效。
4、委托方应确知评估机构及其评估师并不是鉴定环境危害和环境合规性要求对
评估对象所包含的资产产生影响的专家。因此，评估机构及其评估师对以下事项没有
义务也不承担责任：未能就环境因素对评估对象及其所包含的资产的价值产生的影响
作出鉴定（包括因环境污染引起的损失、对任何违反环境保护法律所引起的损失或因
避免、清除某种环境危害的发生而引起的费用）。即本评估报告的评估结论是在没有
任何可能导致评估对象价值受损的环境污染危害存在的假设前提下得出的。
（三）评估结论的效力
1、本评估结论系评估专业人员依照国家有关规定出具的意见，依照法律法规的
有关规定发生法律效力。
2、本评估报告的评估结论是在与评估对象相关的资产于现有用途不变并持续经上海局一房地产发展有限公司股东全部权益价值评估报告书
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营、以及在评估基准日的外部经济环境前提下，为本报告所列明的评估目的而提出的
公允价值意见，故本评估报告的评估结论仅在仍保持现有用途不变并持续经营、以及
仍处于与评估基准日相同或相似的外部经济环境的前提下有效。
十一、特别事项说明
1、局一房地产公司开发用地中，有丰盛地产发展（上海）有限公司位于卢湾区
99 街坊9 丘地块，土地使用权证号为《沪国用（批）字第001277 号》，土地面积9786
平方米，土地使用权性质为居住用地，根据上海市城市规划管理局沪规区【2005】823
号文件第三款批复，现变更教育用地，建造卢湾区新世界花园的配套教育小学及幼儿
园各一所。由于该地块单独开发不能产生经济效应，只能与局一房地产公司100 街坊
地块面积一起开发，因上述两家公司为关联企业，且本次评估目的是将两家公司的股
权一起认购星美联合股份有限公司非公开发行的股票，故将丰盛地产发展（上海）有
限公司的该地块并入局一房地产公司一同评估。
2、《上海市房地产权证》【沪房地卢字（2008）第000470 号】已于2008 年9 月
10 日抵押给中国工商银行股份有限公司上海市卢湾支行，抵押债权为6.1 亿元，抵押
期至2013 年4 月28 日止。
3、《上海市房地产权证》【沪房地卢字（2008）第000469 号】及其在建工程，分
别已于2008 年5 月5 日及2009 年6 月10 日抵押给中国工商银行股份有限公司上海
市卢湾支行，抵押债权分别为4.7 亿元和2.7 亿元，抵押期都至2013 年4 月28 日止。
4、本公司办公场所位于上海市卢湾区淮海中路300 号57 楼，系从公司的关联方
—上海新世界淮海物业发展有限公司处租借。
十二、评估报告使用限制说明
（一）本评估报告及其评估结论仅用于本评估报告载明的评估目的和用途以及送
交资产评估主管机关审查、备案，用于其它任何目的均无效。
（二）本评估报告及其评估结论仅供委托方和本评估报告中明确的其他报告使用
者在本评估报告的有效期内合法使用；其他任何第三方不得使用或依赖本报告，本公
司对任何单位或个人不当使用本评估报告及其评估结论所造成的后果不承担任何责
任。
（三）本评估报告书的使用权归委托方所有；若未征得评估机构书面许可，任何
单位和个人不得复印、摘抄、引用本评估报告的全部或部分内容或将其披露于任何媒上海局一房地产发展有限公司股东全部权益价值评估报告书
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体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
（四）按现行规定，本评估报告及其评估结论的有效使用期限为一年，从评估基
准日起计算；评估目的在评估基准日后的一年内实现时，能以评估结果作为底价或作
价依据（还需结合评估基准日的期后事项进行调整），超过一年，须重新进行评估；
在评估基准日后的评估报告有效期内，若资产质量与数量发生变化时，应根据原评估
方法对其进行相应调整，若资产价格标准发生变化或对评估结论产生明显影响时，委
托方应及时聘请评估机构重新评估。
十三、评估报告日
本评估报告的报告日为2009 年10 月10 日。
二00 九年十月十日上海局一房地产发展有限公司股东全部权益价值评估报告书
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评 估 报 告 附 件
1、委托方与被评估企业的营业执照、机构代码证、税务登记证（复印件）；
2、被评估企业评估基准日（经审计的）资产负债表和利润表(复印件)；
3、评估对象所涉及的主要权属证明资料（复印件）；
4、委托方承诺函；
5、被评估企业（资产占有方）承诺函；
6、资产评估机构营业执照（复印件）；
7、资产评估机构资格证书（复印件）；
8、签署本评估报告的注册资产评估师的资格证书（复印件）；
9、《局一房地产公司未来收益及企业现金流量预测表》。参加本次评估的人员名单
胡劲为 总经理 中国注册资产评估师
申时钟 副总经理 中国注册资产评估师
谢 单 经理 中国注册资产评估师
朱卫明 经理 中国注册资产评估师
庄关珍 经理 中国注册资产评估师
