盈利预测审核报告
信会师报字（2009）第11721 号
上海局一房地产发展有限公司：
我们审核了后附的上海局一房地产发展有限公司（以下简称“贵
公司”）编制的2009 年9-12 月、2010 年度、2011 年度、2012 年度
盈利预测报告。我们的审核依据是《中国注册会计师其他鉴证业务准
则第3111 号—预测性财务信息的审核》。贵公司管理层对该预测及
其所依据的编制基础及基本假设负责。这些编制基础及基本假设已在
盈利预测报告中披露。
根据我们对支持盈利预测报告中披露的编制基础及基本假设的
证据的审核，我们没有注意到任何事项使我们认为该编制基础及基本
假设没有为盈利预测提供合理基础。而且，我们认为，贵公司2009
年9-12 月、2010 年度、2011 年度、2012 年度盈利预测是在该编制基
础及基本假设的基础上恰当编制的，并按照该编制基础及基本假设进
行了列报。
由于预期事项通常并非如预期那样发生，并且变动可能重大，实
际结果可能与预测性财务信息存在差异。
本报告仅供星美联合股份有限公司向中国证券监督管理委员会
申请向特定对象发行股份之申报材料之用，不得用于其他方面。如贵
公司将本报告用于其他方面，因使用不当引起的法律责任与本所无
关。
立信会计师事务所 中国注册会计师：钱志昂
有限公司
中国注册会计师：单 峰
中 国·上海 二○○九年九月十日2009 年9-12 月、2010 年度、2011 年度、2012 年度
盈利预测报告
上海局一房地产发展有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）
在编制后附的盈利预测表时正确确定了盈利预测基准，合理提出盈利
预测基本假设，科学运用盈利预测的方法，不存在故意采用不合理的
假设，误导性陈述及重大遗漏。
本盈利预测报告的编制遵循了谨慎性原则，但因盈利预测所依
据的各种假设具有不确定性，投资者进行投资决策时不应过分依赖该
项资料。
上海局一房地产发展有限公司
二ＯＯ九年九月十日上海局一房地产发展有限公司
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盈利预测编制基础与主要假设
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上海局一房地产发展有限公司
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盈利预测编制基础与主要假设
本公司基于以下编制基础和基本假设对本公司2009 年9-12 月、2010 年度、2011 年度、
2012 年度的盈利情况做出预测。
一、盈利预测编制基础
本盈利预测以业经立信会计师事务所有限公司审计的本公司2008 年度及2009 年1-8 月
实际经营成果为基础，遵循下列基本假设：依据本公司截至2009 年8 月31 日的企业组织结
构；依据本公司2009 年度、2010 年度、2011 年度、2012 年度的经营计划、投资计划、各
项业务收支计划、已签订的销售合同及其他有关资料，考虑市场和业务拓展计划，本着谨慎
性原则，经过分析研究而编制的。该盈利预测已扣除企业所得税，但未计不确定的非经常性
项目对公司获利能力的影响。编制盈利预测时所采用的会计政策及会计估计方法遵循了国家
现行的法律、法规、新颁布的企业会计准则的规定，在各重要方面均与公司实际采用的会计
政策及会计估计一致。
本盈利预测报告的前提是：假设公司目前已签订的供销合同都能按时按计划履行。
二、盈利预测所依据的主要假设
（一）基本假设
1、本公司遵循的国家及地方的有关法律、法规、政策和所在地经济环境在预测期间内
无重大改变；
2、本公司适用的各种税项在预测期间，其征收基础、计算方法及税率，不会有重大改
变；
3、本公司经济业务所涉及的目前的政治、法律、经济政策无重大变化；
4、国家现行银行信贷利率、通货膨胀率和外汇汇率在预测期间无重大变动；
5、本公司在预测期内及以后年度均能持续经营，生产经营计划能如期实现；
6、本公司的法人主体及相关的组织机构和会计主体在预测期内不发生重大变化；
7、除在下列特定假设中所披露的行业变化外，本公司所从事行业的特点及产品市场状
况在预测期内无其他重大变化；上海局一房地产发展有限公司
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盈利预测编制基础与主要假设
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8、本公司主要产品销售价格及生产经营所需的材料价格在预测期内不会发生重大变动；
9、本公司的经营活动在预测期间内不会因人力缺乏、资源短缺或成本严重变动而受到
不利影响；
10、本公司高层管理人员无舞弊、违法行为而造成重大不利影响；
11、本公司在预测期间内无其他不可预见因素和人力不可抗拒因素造成的重大不利影
响。
（二）特定假设
1、本公司未考虑所涉经济业务所在的当地政府对部分房地产开发项目可能存在的相关
财政补贴；
2、本公司所开发的房地产项目均能按相关合同约定完工或及时履行；
3、本公司未考虑因无法预计的事项造成大规模退房、退租的情形；
4、假设上海市房地产市场销售、租赁价格不会发生重大波动。2009 年9-12 月、2010 年度、2011 年度、2012 年度
盈利预测表
编制单位：上海局一房地产发展有限公司 单位：人民币万元
项目 附注2008 年度
2009 年
1-8 月
2009 年
9-12 月
2009 年
度
2010 年
度
2011 年度2012 年度
已审实现数已审实现数预测数预测数 预测数 预测数预测数
一、营业收入 四（一） 0.01 0.02 --- 0.02 17,163.00 258,180.42 395,308.05
减：营业成本 四（一） 0.42 0.20 --- 0.20 10,244.05 90,965.70 135,587.67
营业税金及附加 四（二） --- --- --- --- 2,011.11 63,173.17 97,861.78
销售费用 四（三） 0.31 69.66 60.00 129.66 2,314.89 7,745.41 11,859.24
管理费用 四（四） 516.31 386.02 220.00 606.02 1,560.00 1,716.00 1,884.00
财务费用 四（五） 1.62 4.65 --- 4.65 12.00 12.00 12.00
资产减值损失 --- --- --- --- --- --- ---
加：公允价值变动收益（损失以“－”填列） --- --- --- --- --- --- ---
投资收益（损失以“－”填列） --- --- --- --- --- --- ---
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 --- --- --- --- --- --- ---
二、营业利润（亏损以“－”填列） -518.65 -460.51 -280.00 -740.51 1,020.95 94,568.14 148,103.36
加：营业外收入 四（六） --- 6.64 --- 6.64 --- --- ---
减：营业外支出 四（七） 0.13 4.21 --- 4.21 --- --- ---
其中：非流动资产处置损失 0.13- 4.21 --- 4.21 --- --- ---
三、利润总额（亏损总额以“－”填列） -518.78 -458.08 -280.00 -738.08 1,020.95 94,568.14 148,103.36
减：所得税费用 四（八） --- --- --- --- 70.72 23,642.03 37,025.84
四、净利润（净亏损以“－”填列） -518.78 -458.08 -280.00 -738.08 950.23 70,926.11 111,077.52上海局一房地产发展有限公司
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盈利预测编制说明
一、公司基本情况
上海局一房地产发展有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）， 由新世界发展（中国）
有限公司、卢湾区住宅建筑工程公司和999南方（美国）公司共同出资组建，于1993年10月
批准成立。公司最初投资总额为人民币6,000万元，注册资本人民币3,000万元。
经历次增资和股权转让后，截止2006年12月31日，公司投资总额变更为人民币220,200
万元，注册资本变更为人民币76,500万元，并于2007年7月实收资本全部到位，由新世界发
展（中国）有限公司持有公司100%股权。
2007年12月，经上海市外国投资工作委员会沪外资委批[2007]5156号批准，新世界发展
（中国）有限公司将其持有的公司100%股权计人民币76,500万元转让给新世界中国房产有
限公司。上述股权变更事项已办理了工商变更手续，并于2007年12月取得了上海市工商行政
管理局颁发的注册号为310000400061616（市局）的营业执照。
2009年7月，公司董事会决议通过了关于新世界中国房产有限公司向GUILHERME
HOLDINGS（HONG KONG）LIMITED转让其所持的本公司100%股权及增加注册资本的事
宜。该股权转让后，GUILHERME HOLDINGS（HONG KONG）LIMITED持有公司100%的
股权，公司投资总额增至人民币273,000万元，注册资本增至人民币136,500万元。上述股权
转让及增资事项已经上海市商务委员会沪商外资批[2009]2484号批准，并于2009年8月办理
了验资和工商变更手续。
公司注册地址：上海市卢湾区淮海中路300号57楼；法定代表人：杜惠恺；经营范围：
在批租地块内从事商品房、商办综合楼及宾馆的开发建设、房屋租赁出售、房地产业咨询、
房产的物业管理、商场及相关生活服务配套设施的建设、经营收费停车场（库）（涉及许可
经营的凭许可经营证经营）。
二、公司采用的主要会计政策和会计估计
（一）财务报表的编制基础及遵循企业会计准则的声明
公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照《企业会计准则—基本准则》
和其他各项会计准则的规定进行确认和计量，在此基础上编制财务报表。
公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、
经营成果、现金流量等有关信息。上海局一房地产发展有限公司
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（二）会计期间
自公历1 月1 日至12 月31 日止为一个会计年度。本预测期为2009 年9 月1 日至2012
年12 月31 日止。
（三）记账本位币
采用人民币为记账本位币。
（四）计量属性
公司在对会计报表项目进行计量时，一般采用历史成本，如所确定的会计要素金额能够
取得并可靠计量则对个别会计要素采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值计量。
本期报表项目的计量属性未发生变化。
（五）现金等价物的确定标准
在编制现金流量表时，将同时具备期限短（从购买日起三个月内到期）、流动性强、易
于转换为已知现金、价值变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。
（六）外币业务核算方法
外币业务采用交易发生日的即期汇率或采用按照系统合理的方法确定的、与交易发生日
即期汇率近似的汇率作为折算汇率折合成人民币记账。
外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除属于与购
建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则
处理外，均计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期
汇率折算，不改变其记账本位币金额。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值
确定日的即期汇率折算，由此产生的汇兑差额计入当期损益或资本公积。
（七）金融资产和金融负债的核算方法
1、金融资产和金融负债的分类
管理层按照取得持有金融资产和承担金融负债的目的，将其划分为：应收款项；其他金
融负债等。
2、金融资产和金融负债的确认和计量方法
（1）应收款项
公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权，以及公司持有的其他企业的不包括在活
跃市场上有报价的债务工具的债权，包括应收账款、应收票据、预付款项、其他应收款、长
期应收款等，以向购货方应收的合同或协议价款作为初始确认金额。上海局一房地产发展有限公司
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处置时，将取得的价款与该应收款项账面价值之间的差额计入当期损益。
（2）其他金融负债
按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。采用摊余成本进行后续计量。
（八）应收款项坏账准备的确认标准和计提方法
1、坏账的确认标准
对因债务人撤销、破产，依照法律清偿程序后确实无法收回的应收款项；因债务人死亡，
既无遗产可清偿，又无义务承担人，确实无法收回的应收款项；因债务人逾期未履行偿债义
务并有确凿证据表明，确实无法收回的应收款项确认为坏账。
2、坏账损失的核算方法
采用备抵法核算。
3、坏账准备的计提方法和计提比例
期末如果有客观证据表明应收款项发生减值，则将其账面价值减记至可收回金额，减记
的金额确认为资产减值损失，计入当期损益。可收回金额是通过对其的未来现金流量（不包
括尚未发生的信用损失）按原实际利率折现确定，并考虑相关担保物的价值（扣除预计处置
费用等）。原实际利率是初始确认该应收款项时计算确定的实际利率。短期应收款项的预计
未来现金流量与其现值相差很小，在确定相关减值损失时，不对其预计未来现金流量进行折
现。
期末对于单项金额重大的应收款项（包括应收账款、应收票据、预付款项、其他应收款、
长期应收款等）单独进行减值测试。如有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流
量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。
单项金额重大是指：应收款项余额前五名或占应收账款余额10%以上的款项之和。
对于期末单项金额非重大的应收款项，单独进行减值测试。单独测试未发生减值的应收
款项（包括单项金额重大和不重大的应收款项），包括在具有类似信用风险特征的应收款项
组合中再进行减值测试。
（九）存货核算方法
1、存货的分类
存货分类为：低值易耗品、开发成本、开发产品等。
2、发出存货的计价方法
存货发出时按个别认定法计价。
3、低值易耗品采用摊销法上海局一房地产发展有限公司
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低值易耗品采用一次摊销法。
4、开发用土地的核算方法
（1）纯土地开发项目：其费用支出单独构成土地开发成本；
（2）连同房产整体开发的项目：其费用可分清负担对象，一般按实际占用面积分摊计
入商品房成本。
5、公共配套设施费用的核算方法
（1）不能有偿转让的公共配套设施：按收益比例定标准分配计入商品房成本；
（2）能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目独立作为成本核算对象，归集所
发生的成本。
6、存货的盘存制度
采用永续盘存制。
7、存货跌价准备的计提方法
期末对存货进行全面清查后，按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价准
备。
开发产品、开发成本：按周边楼盘（可比较）的市场售价，结合企业开发产品、开发成
本的层次、朝向、房型等因素，确定预计售价，减去估计的销售费用和相关税费后的金额，
确定其可变现净值，对其计提跌价准备。
期末按照单个存货项目计提存货跌价准备。
以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的存货
跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
（十）固定资产的计价和折旧方法
1、固定资产确认条件
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用年限超过一年的
有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
2、固定资产的分类
固定资产分类为：房屋建筑物、运输设备、其他设备。上海局一房地产发展有限公司
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3、固定资产的初始计量
固定资产取得时按照实际成本进行初始计量。
外购固定资产的成本，以购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发
生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等确定。
4、固定资产折旧计提方法
固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别、预计使用寿命和预计净残
值率确定折旧率。
符合资本化条件的固定资产装修费用，在两次装修期间与固定资产尚可使用年限两者中
较短的期间内，采用年限平均法单独计提折旧。
各类固定资产预计使用寿命和年折旧率如下：
类别 预计使用寿命 预计净残值率 年折旧率
房屋建筑物 20年 10% 4.5%
运输设备 5年 10% 18%
其他设备 5年 10% 18%
（十一）投资性房地产的种类和计量模式
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的
土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
公司对现有投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地产－出
租用资产采用与同类固定资产相同的折旧政策，出租用土地使用权按与无形资产相同的摊销
政策；对存在减值迹象的，估计其可收回金额，可收回金额低于其账面价值的，确认相应的
减值损失。
项 目 预计使用寿命 残值率 年折旧率
新世界花园二期出租房产 40年 5% 2.375%
（十二）借款费用资本化
1、借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资
本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损
益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可
使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。上海局一房地产发展有限公司
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借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
①资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现
金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
②借款费用已经发生；
③为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
当符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过
3 个月的，借款费用暂停资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停
止资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分资
产借款费用停止资本化。
2、借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资
本化的期间不包括在内。
3、借款费用资本化金额的计算方法
专门借款的利息费用（扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或者进行暂时
性投资取得的投资收益）及其辅助费用在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定
可使用或者可销售状态前，予以资本化。
根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资
本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计
算确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金
额，调整每期利息金额。
（十三）收入确认原则
1、房地产销售
（1）工程已经竣工，具备入住交房条件；涉及土地使用权转让的，具备土地使用权转
让条件；
（2）具有经购买方认可的销售合同或其他结算通知书；
（3）履行了合同规定的义务，开具销售发票且价款已经取得或确信可以取得；
（4）成本能够可靠地计量。上海局一房地产发展有限公司
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2、出租物业收入
（1）具有承租人认可的租赁合同、协议或其他结算通知书；
（2）履行了合同规定的义务，开具销售发票且价款已经取得或确信可以取得
（3）成本能够可靠地计量。
（十四）所得税核算方法
所得税是当期的应付所得税及递延税项的总额。
当期所得税是根据当期应税利润计算得出。应税利润不同于利润表上列报的净利润，因
为应税利润并不包括属于以后各年度核算的应税收入或可抵税支出等项目，并且不包括非应
税或不可抵税项目。公司的当期所得税负债是以资产负债表日规定的或实质上规定的税率计
算。
递延税项是由于财务报表中资产及负债的账面金额与其用于计算应税利润的相应税基
之间的差额所产生的预期应付或可收回税款。递延税项采用资产负债表负债法核算。一般情
况下，所有应税暂时性差异产生的递延所得税负债均予确认，而递延所得税资产则只能在未
来应纳税利润足以用作抵销暂时性差异的限度内，才予以确认。
三、税项
公司主要税种和税率
税 种 税率 备 注
营业税 5% 应税收入
房产税 1.2% 房产余值
企业所得税 25% 应纳税所得额
土地增值税 按照转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算和缴纳上海局一房地产发展有限公司
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四、盈利预测表说明
（一）营业收入、营业成本及营业毛利分析
（单位：人民币万元）
2008 年度 2009年1-8 月2009 年9-12 月2009 年度2010 年度 2011 年度 2012 年度
项目
已审实现数 已审实现数预测数 预测数 预测数 预测数 预测数
A、香港新世界花
园房产销售收入
--- --- --- --- 17,163.00 254,424.00 387,468.40
香港新世界花园
房产销售成本
--- --- --- --- 10,244.05 87,501.65 130,651.98
香港新世界花园
房产销售毛利率
--- --- --- --- 40.31% 65.61% 66.28%
B、香港新世界花
园房产出租收入
--- --- --- --- --- 3,756.42 7,839.65
香港新世界花园
房产出租成本
--- --- --- --- --- 3,464.05 4,935.69
香港新世界花园
房产出租毛利率
--- --- --- --- --- 7.78% 37.04%
C、其他收入 0.01 0.02 --- 0.02 --- --- ---
其他成本 0.42 0.20 --- 0.20 --- --- ---
其他毛利率 -4,100.00% -900.00% --- -900.00% --- --- ---
收入合计 0.01 0.02 --- 0.02 17,163.00 258,180.42 395,308.05
成本合计 0.42 0.20 --- 0.20 10,244.05 90,965.70 135,587.67
1、按主要业务的收入分析
2009 年9-12 月、2010 年度、2011 年度、2012 年度营业收入系依据公司预计可以竣工
销售、出租情况进行预测。
香港新世界花园地处上海市中心城区卢湾区，紧邻2010 年上海世博会浦西展馆区，为
住宅、酒店、办公楼的综合项目，2007 年开工，分五期开发，预计2010 年底起陆续完工并
出售、出租，2014 年全部竣工。根据政府批准及设计规划，该项目总规划用地面积为123,643
平方米，总建筑面积为688,633 平方米，其中：地上计入容积率的住宅面积为349,741 平方
米，办公楼、酒店及商业面积为83,093 平方米，配套19,390 平方米；地下室建筑面积为236,409
平方米。上海局一房地产发展有限公司
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（1）香港新世界花园房产销售收入
预计2010 年可完成部分办公楼销售，预计销售面积5,721 平方米，售价按每平方米
30,000.00 元预测。预测2010 年房产销售收入为17,163.00 万元。
预计2011 年可完成部分住宅和地下车位的销售，其中：住宅（精装修）预计销售58,640
平方米，售价按每平方米41,000.00 元预测；地下车位预计销售350 个，售价按每个40.00
万元预测。预测2011 年度房产销售收入为254,424.00 万元。
预计2012 年可完成部分住宅和地下车位的销售，其中：住宅（精装修）预计销售88,302
平方米，售价按每平方米42,000.00 元预测；地下车位预计销售415 个，售价按每个40.00
万元预测。预测2012 年度房产销售收入为387,468.40 万元。
（2）香港新世界花园房产租赁收入
预计2011 年可完成部分办公楼和酒店的出租，其中：超高层办公楼可出租面积为26,703
平方米，定位于国内外知名企业，预计出租率为60%，出租单价为5.50（元/㎡/天）；酒店
可出租房间200 个，从2011 年10 月开始营业，预计入住率60%，出租单价500.00（元/间/
天）。预测2011 年租赁收入3,756.42 万元。
预计2012 年超高层办公楼出租率为90%，出租单价为6.00（元/㎡/天）；酒店入住率70%，
出租单价500.00（元/间/天）。预测2012 年租赁收入7,839.65 万元。
2、按主要业务的成本及毛利率分析
（1）香港新世界花园房产销售成本及毛利率
根据香港新世界花园预测销售的房产面积以及预估的土建等成本单价确认2010 年度销
售成本10,244.05 万元，毛利率为40.31%；2011 年度销售成本87,501.65 万元，毛利率为
65.61%；2012 年销售成本130,651.98 万元，毛利率66.28%。2010 年销售毛利率偏低主要系
当年办公楼销售单价低于2011 年、2012 年住宅销售单价形成。
（2）香港新世界花园房产出租成本及毛利率
根据香港新世界花园预测出租的房产面积以及预估的土建等成本单价测算2011 年该项
目应计提折旧2,684.47 万元，并预计其他营业成本779.58 万元，毛利率为7.78%；测算2012
年该项目应计提折旧2,684.47 万元，其他营业成本2,251.22 万元，毛利率为37.04%。因预
计2012 年出租率高于2011 年，而每月出租项目应计提的折旧固定，因此2012 年毛利率水
平高于2011 年。上海局一房地产发展有限公司
2009 年9-12 月、2010 年度、2011 年度、2012 年度
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（二）营业税金及附加
（单位：人民币万元）
项 目 2008 年度 2009 年1-8 月 2009 年9-12 月2009 年度2010 年度 2011 年度 2012 年度
已审实现数 已审实现数 预测数 预测数 预测数 预测数 预测数
营业税 --- --- --- --- 858.15 12,909.02 19,765.40
河道管理费 --- --- --- --- 8.58 129.09 197.65
城建税 --- --- --- --- 60.07 903.63 1,383.58
教育费附加 --- --- --- --- 25.74 387.27 592.96
房产税 --- --- --- --- --- 1,085.09 1,085.09
土地增值税 --- --- --- --- 1,058.57 47,759.07 74,837.10
合 计 --- --- --- --- 2,011.11 63,173.17 97,861.78
2009年9-12月、2010年度、2011年度、2012年度营业税金及附加预测数是依据营业收入
预测数及税法规定的相关税费率进行预测。土地增值税按《中华人民共和国土地增值税暂行
条例》规定的清算办法预测。
（三）销售费用
（单位：人民币万元）
项 目 2008 年度 2009 年1-8 月 2009 年9-12 月2009 年度 2010 年度 2011 年度 2012 年度
已审实现数 已审实现数 预测数 预测数 预测数 预测数 预测数
销售佣金及
市场推广费
--- --- --- --- 2,314.89 7,745.41 11,859.24
工资薪金 --- 42.14 40.00 82.14 --- --- ---
差旅费 --- 25.17 18.00 43.17 --- --- ---
其他 0.31 2.35 2.00 4.35 --- --- ---
合 计 0.31 69.66 60.00 129.66 2,314.89 7,745.41 11,859.24
2009 年9-12 月销售费用的预测依据是2008 年度及2009 年1-8 月实际发生数和公司期
间生产经营情况进行预测；2010 年度、2011 年度、2012 年度销售费用预测数系公司根据以
往经验按当年度营业收入的3%测算，其中：2010 年度根据公司预测的销售推广计划加计
1,800.00 万元销售费用。上海局一房地产发展有限公司
2009 年9-12 月、2010 年度、2011 年度、2012 年度
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（四）管理费用
（单位：人民币万元）
项 目 2008年度2009 年1-8 月 2009 年9-12 月2009 年度 2010 年度 2011 年度 2012 年度
已审实现数已审实现数 预测数 预测数 预测数 预测数 预测数
工资薪金 344.99 270.85 150.00 420.85 1,200.00 1,320.00 1,450.00
审计咨询费 3.80 8.00 5.00 13.00 20.00 22.00 24.00
办公室租金 98.64 66.56 32.08 98.64 100.00 110.00 120.00
折旧费 9.32 6.54 4.00 10.54 25.00 25.00 25.00
其他杂项 59.56 34.07 28.92 62.99 215.00 239.00 265.00
合 计 516.31 386.02 220.00 606.02 1,560.00 1,716.00 1,884.00
2009年9-12月、2010年度、2011年度、2012年度管理费用的预测依据是2008年度及2009
年1-8月实际发生数和公司各期间生产经营情况进行预测。因2010年度起香港新世界花园陆
续完工并开始对外销售，因此2010年度管理费用增长幅度较大。预测2011年度、2012年度管
理费用分别在上一年基础上递增10%左右。
（五）财务费用
（单位：人民币万元）
项 目 2008 年度 2009 年1-8 月 2009 年9-12 月2009 年度 2010 年度 2011 年度 2012 年度
已审实现数 已审实现数 预测数 预测数 预测数 预测数 预测数
利息支出 --- --- --- --- --- --- ---
利息收入 --- --- --- --- --- --- ---
汇兑损益 0.05 3.51 --- 3.51 --- --- ---
其他 1.57 1.14 --- 1.14 12.00 12.00 12.00
合 计 1.62 4.65 --- 4.65 12.00 12.00 12.00
项目完工前的贷款利息均计入“开发成本”，因此预计2009 年9-12 月、2010 年度不发
生“财务费用－利息支出”。公司预计2011 年度、2012 年度房产预售款足以归还完工房产
所贷款项，因此预测2011 年度、2012 年度无“财务费用－利息支出”。上海局一房地产发展有限公司
2009 年9-12 月、2010 年度、2011 年度、2012 年度
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（六）营业外收入
（单位：人民币万元）
项 目 2008年度 2009 年1-8 月 2009 年9-12 月2009 年度 2010 年度 2011 年度 2012 年度
已审实现数已审实现数 预测数 预测数 预测数 预测数 预测数
废品变卖收入 --- 6.64 --- 6.64 --- --- ---
合 计 --- 6.64 --- 6.64 --- --- ---
依据《新股发行公司盈利预测报告编制指南》，根据稳健性原则，2009 年9-12 月、2010
年度、2011 年度、2012 年度的营业外收入存在不确定因素，未做预测。
（七）营业外支出
（单位：人民币万元）
项 目 2008年度 2009 年1-8 月2009 年9-12 月2009 年度2010 年度 2011 年度 2012 年度
已审实现数 已审实现数 预测数 预测数 预测数 预测数 预测数
固定资产处置损失 0.13 4.21 --- 4.21 --- --- ---
合 计 0.13 4.21 --- 4.21 --- --- ---
营业外支出存在不确定因素且发生金额不可预测，依据以往经营情况，公司对2009 年
9-12 月、2010 年度、2011 年度、2012 年度的营业外支出未做预测。
（八）所得税费用
（单位：人民币万元）
项 目 2008年度 2009 年1-8 月2009 年9-12 月2009 年度2010 年度 2011 年度 2012 年度
已审实现数 已审实现数 预测数 预测数 预测数 预测数 预测数
当期所得税费用 --- --- --- --- 70.72 23,642.03 37,025.84
递延所得税费用 --- --- --- --- --- --- ---
合 计 --- --- --- --- 70.72 23,642.03 37,025.84
根据2008 年1 月1 日执行的《中华人民共和国企业所得税法》的有关规定，公司2008
年度起按照25%计提企业所得税。上海局一房地产发展有限公司
2009 年9-12 月、2010 年度、2011 年度、2012 年度
盈利预测编制说明
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五、影响盈利预测结果实现的主要风险因素及对策
根据公司预测情况，2009 年9-12 月、2010 年度、2011 年度、2012 年度盈利预测主要
是房产的销售及出租收入，鉴于公司房产所处的地理位置优势、品牌效应优势及公司良好的
经营管理策略，受国家房地产宏观政策调控影响较小。故总体来说，影响盈利预测实现的经
营风险和政策风险不大。
六、盈利预测承诺函
公司全体董事向投资者郑重承诺，在正常生产经营条件下，公司能够完成2009 年9-12
月、2010 年度、2011 年度、2012 年度的盈利预测指标。
上海局一房地产发展有限公司
二OO 九年九月十日
