证券代码：000897 公司简称：*ST津滨 公告编号：2019-20
天津津滨发展股份有限公司
关于深圳证券交易所2018年度报告问询函的回复公告
本公司及董事全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假记载、
误导性陈述或重大遗漏。
天津津滨发展股份有限公司于 2019 年 3 月 28 日收到深圳证券交
易所《关于对天津津滨发展股份有限公司的年报问询函》（公司部年
报问询函〔2019〕第 4 号）。针对深圳证券交易所提出的相关问题，
公司立即组织相关部门对问题进行讨论及分析。现将问询函的具体问
题回复如下：
一、年报显示，公司 2018 年实现营业收入 1.55 亿元，同比减少
84.14%；归属母公司所有者的净利润为-1.29 亿元，同比下滑 8.48%。
其中，公司境界梅江 H4 项目，由于受到环境治理停工等因素影响未
能如期竣工交付，不能确认为主营业务收入；红树湾项目 B2 区因延
迟交房需计提延期交房违约金 7,719,918.19 元；在建项目津汇红树
湾 B2、境界梅江 H2、境界梅江 H4 项目在报告期内均无新增施工面积。
请你公司：（1）说明境界梅江 H4 项目停工的具体情况，包括停工原
因及时间、公司已采取的应对措施及复工情况等；（2）津汇红树湾
B2、境界梅江 H2 项目在报告期内无新增施工面积的原因，是否存在
停工情形，如是，请说明具体情况、影响及拟采取的措施；（3）结合
前述情况对照《行业信息披露指引第 3 号——上市公司从事房地产业
务》（以下简称“行业指引”）第十条的规定说明是否及时履行了相关
信息披露义务；（4）境界梅江 H1 项目尚未开工，H2、H3 项目预计完
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工日期分别为 2021 年 3 月、2020 年 10 月。请说明上述项目竣工安
排是否可能导致你公司违反于 2016 年 9 月 27 日与天津市国土资源和
房屋管理局签订《天津市国有土地使用权出让合同》补充合同二-9
下协商约定的竣工时间（2020 年 2 月 28 日），并导致你公司承担违
约责任，如是，请分析对公司具体影响、公司应对措施并提示风险。
回复：
1、公司原计划通过抢抓工期，严格控制工程时间节点、压缩衔
接环节等方式全力推进境界梅江 H4 项目建设，在客观情况正常且各
工程环节衔接无误的条件下，将该项目提前至 2018 年底竣工结算。
由于在施工过程中，环保治理暂停施工等客观因素出现使工期被迫延
长，导致公司即使再进一步压缩工期，也无法在 2018 年底前竣工结
算，主要情况如下：
为配合“京津冀秋冬季大气污染综合治理攻坚行动”、“天津市重
污染天气应急预案”、“加强 2018 夏季达沃斯论坛召开期间建设工程
安全文明施工管理的紧急通知”等统一环保治理部署，该项目在治理
期间按照政府通知规定暂停施工，治理结束后恢复施工。其中，2017
年末至 2018 年 2 月全部施工连续暂停约 60 天；重污染天气正式橙色
预警停工约 10 天；包括达 2018 年 9 月沃斯论坛在内的从 3 月份到
10 月份期间，公司施工必经道路区域内会展中心阶段性举办车展、
家具展、食品机械展、渔具展等大型展览会活动，届时周边道路实行
交通管控，对材料进场、施工机械进场有限制，影响工程正常进行，
造成工程间断性暂停，累计时间约达 30 天左右。同时，外管网施工
期间，由于雾霾治理的停工，造成总体外网工期后延，首先导致排水、
热力未能在 11 月底完工，推迟至 2019 年 1 月份完成，而此时下一项
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工程自来水、中水因为天气温度太低原因已不能进场施工，加上春节
来临，只能推迟到今年 3 月份再进场施工，又产生直接影响约两个月
的时间。由于原计划的工期已无再压缩空间，在受暂停施工、冬季不
能施工和复工准备影响的情况下，H4 项目已无法在 2018 年内竣工。
故此，公司重新调整了施工进度安排，目前该项目施工进展正常，按
正常施工计划于 2019 年底前竣工结算。
2、津汇红树湾 B2 和境界梅江 H2 项目目前施工面积分别为 21.29
万平方米和 19.98 万平方米，全部应开工区域均已开始施工。由于上
述两个项目已在报告期前全部开工，故本年度无新开工面积。目前，
津汇红树湾 B2 项目施工除受台风等天气影响有过暂停施工情况外，
施工情况正常；境界梅江 H2 项目由于和 H4 项目相邻，也因相同原因
出现了与 H4 项目同样的暂停施工情形，目前正在施工中。
3、由于政府多年来对环保治理力度的加大，为配合环保治理工
作而暂停项目施工已属于项目开发常态，不属于项目开发过程中的偶
发性事件。公司将通过适当延长施工工期、合理排布工期,尽量加快
配套工程建设来适应新的开发形势，同时向购房客户做好说明工作，
不会对公司项目开发形成重大风险。
此外，公司已在 2018 年业绩预告中按时对本年度预亏原因进行
了说明。由于红树湾 B2 项目违约金数额未达到《股票上市规则》规
定的应披露标准，故不需通过临时公告进行披露。
4、公司自 2016 年 9 月与天津市国土局签订 H1、H2、H3 和 H4 项
目“补充出让合同”后，全力推进项目手续办理工作，在此过程中，
一直保持与有关部门的沟通，协调有关规划施工具体问题。由于部分
地块存在被占用等影响开工建设的问题，且没有明确的结论和解决方
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案，公司本应在合同项下一并解决处理后再进行项目建设。但公司为
了维护股东的利益，尽量减少项目资金的成本，公司尽最大努力按土
地证划分，协调有关管理部门分步骤解决了 H4、H3、H2 项目的规划
和施工手续办理工作并陆续开工建设。对于由客观原因造成的项目竣
工延期事宜，尚不能简单按照“补充出让合同”确定公司是否应当承
担违约责任和具体金额，故公司正在持续跟踪项目进展，积极协调有
关部门进行沟通，力求尽快办理完毕相应的手续。如实际产生应由公
司承担的违约责任的情况，公司将按照规定履行相应的信息披露义务。
二、你公司连续四年无新增土地储备。年报显示，报告期内你公
司使用闲置资金购买委托理财的发生额为 6.45 亿元，报告期末理财
产品余额约为 3.45 亿元。请你公司：（1）请说明报告期内购买“其
他类”理财产品的具体情况，包括受托机构名称、产品类型、金额、
期限、参考年化收益率等；（2）根据行业指引第五条第（八）项规定
补充披露未来一年计划增加土地储备情况，并结合公司发展战略和经
营计划说明公司连续多年未获取土地储备却购买大额理财的主要考
虑，在土地储备逐年减少的情况下公司如何保证持续经营能力并提升
经营业绩，保持行业竞争力。
回复：
1、根据公司第六届董事会 2018 年第一次会议及 2017 年年度股
东大会审议通过的《关于增加使用部分自有资金进行现金管理额度及
品种的议案》，同意公司使用自有闲置资金最高额度 8 亿元人民币，
进行国债逆回购、投资保本型理财及货币型基金等产品品种的现金管
理。
公司报告期内利用闲置资金购买的“其他类”理财产品主要为货
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币基金，报告期末余额为 2.2 亿元，具体情况如下：
实际年化收
受托机构名称 产品类型 金额(元) 购买日期 赎回日期
益率
长安基金管理有限公司 货币基金 100,000,000.00 2018/12/20 2019/1/8 3.68%
长安基金管理有限公司 货币基金 40,000,000.00 2018/12/27 2019/1/8 3.68%
宝盈基金管理有限公司 货币基金 80,000,000.00 2018/12/20 2019/1/10 3.22%
合计： 220,000,000.00 -- -- --
2、公司自转型从事民用房地产开发为主以来，一贯秉承稳健经
营原则，追求开发精品。近几年来，公司始终持续关注并参与土地竞
拍，但土地市场不断高企、自 2015 年起各地土拍地王频现，许多地
块的楼面地价明显高于周边在售商品房价格，只能依赖未来房价的快
速上涨来实现投资回收和资金回笼，而不断加码的房地产调控政策和
力度显然对房价的上涨抑制作用明显。公司开发的项目均为高品质精
雕细琢产品，品牌和项目高附加值是公司的竞争优势。由于资产规模
有限，不能粗放式广泛参与和规模化房企的竞拍，只能本着为股东负
责的态度审慎判断，寻求适合公司开发的项目资源。目前看来，在前
几年土地市场拍出的部分高价地块已经面临着周边在售项目价格明
显不能覆盖项目成本价格甚至项目土地价格的局面，已经有不少高价
地块直接计提了资产减值准备形成亏损，这不但证明公司的经营决策
有效保护了股东的利益，也更加坚定了公司稳健的发展战略的决心。
公司使用闲置自有资金进行现金管理，其目的为提高资金使用效
率、增加股东回报。由于投资品种为国债逆回购，保本型理财、货币
型基金等产品品种，能够满足安全性高的规定要求。同时，单个理财
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产品投资期限不超过 6 个月，不会影响公司项目开发和未来新增土地
储备的资金的流动性需求。
公司未来提高主业盈利能力和改善持续经营能力的措施主要有：
第一，充分发挥自身的品牌优势和市场产品认可度优势，确立与规模
房企不同的差异化的竞争战略：通过精雕细琢，打造精品，向客户提
供高品质的产品；通过充分发掘展示产品的个性化内在价值，以单体
项目高附加值实现等量资金投入收益的倍增，进而在细分市场中赢得
竞争优势。第二，积极寻求通过合作开发、收购项目公司、代建、资
本运作等多种方式不断拓展业务，不失时机地做好土地资源的拓展和
储备，为公司可持续发展增添动力。
三、报告期内，你公司债务人天津冶金集团轧三钢铁有限公司（以
下简称“轧三钢铁”）进入重整程序。你公司对轧三钢铁应收账款期
末余额为 6,198.33 万元，报告期内计提坏账准备 3,340.10 万元。请
你公司：（1）说明对前述债务计提坏账准备的关键假设、具体计算过
程及其合理性，包括对重整方案下债转股后股权公允价值确认为 1
元/股的合理性等；（2）结合公司对轧三钢铁的具体信用政策、实际
回款情况及其经营状况变化等说明公司对轧三钢铁的应收账款信用
风险管理是否满足内控要求，是否及时计提资产减值并披露重大信用
风险。请年审会计师核查并发表明确意见。
回复：
1、我公司于报告期末，在《渤钢系企业重整计划（草案）》已
获批准前提下，基于渤钢集团按照已通过的重整草案进行重整的假设，
在此基础上，对轧三钢铁按照“单项金额重大并单独计提坏账准备”
的方法计提坏账准备 3,340.10 万元。
6
计提依据：重整方案中对确定的申报债权的具体清偿办法，具体
如下：
（1）每一家普通债权中 50 万元以下（含 50 万元）债权部分由
钢铁资产平台（新渤钢）在重整计划获得法院裁定批准之日起 6 个月
内以现金方式一次性全额清偿。
（2）普通债权超过 50 万元以上的债权部分将按照 52%：48%的
比例分别在钢铁资产平台通过债转股予以清偿、在非钢资产平台通过
信托收益权份额予以清偿。
（3）根据钢铁资产平台债转股约 3.11:1 的比例。
坏账准备计提的具体计算过程：
单位：万元
序号 项目 金额 备注
1 津滨公司申报债权金额 6,198.33
2 其中：新渤钢现金清偿金额 50.00
津 滨 公
（ 6198.33-50 ）
3 司 债 权 新渤钢债转股金额 3,197.13
*52%
情况
（6198-50）*48%
4 老渤钢承接债务金额 2,951.20
5 津滨公司债转股金额 3,197.13
暂按草案中的
6 债转股 预计获得股份 1,028.02 3.11 元转为 1 股
（ 新 渤 考虑
钢） 每股公允价值暂
7 每股公允价值 1.00
按 1 元考虑
8 所持股份公允价值 1,028.02
9 总资产评估值 716.63
10 总承接债务 1,216.63
老 渤 钢
11 预计清偿率 58.90%
清偿
12 津滨公司债权金额 2,951.20
13 预计清偿金额 1,738.34
14 现金收回 50.00
津 滨 债
15 所持债转股股份享有价值 1,028.02
权 预 计
16 老渤钢清偿金额 1,738.34
清 偿 情
17 清偿金额合计 2,816.36
况
18 清偿率 45.44%
7
序号 项目 金额 备注
19 应计提坏账准备 3,381.97
计 提 减
20 期初已提坏账准备 41.87
值情况
21 本期计提坏账准备 3,340.10
公允价值确认为 1 元/股的合理性说明：
重整方案规定，渤钢系企业采用“出售式重整”模式，重整后，
渤钢系企业将一分为二，分别重组为“钢铁资产平台（新渤钢）”与
“非钢资产平台（老渤钢）”，其中钢铁资产平台引入战略投资者分
别参与钢铁资产控股平台与钢铁资产运营平台 。战略投资者向钢铁
资产控股平台按每股 1 元价格注资 3 亿元，占钢铁资产控股平台注册
资本 427 亿元的 0.7%。
另一方面，根据重整方案，钢铁资产平台承接渤钢系企业剥离资
产的评估值合计 584.3 亿元，战略投资者投入资金并偿还相应债务后，
钢铁资产平台留存 40 亿元运营资金，扣除钢铁资产平台留债总额 179
亿元后，净资产总额 445.3 亿元，按平台总股本 427 亿元，折合每股
净资产 445.3÷427=1.04 元/股。在渤钢集团重整的特殊背景下，我
公司认为按战略投资者出资价格确认债转股的公允价值 1 元/股是合
理的。
2、我公司与渤钢集团旗下的天津冶金集团轧三钢铁有限公司（以
下简称“轧三钢铁”）长期开展钢材、矿粉等贸易业务，津滨发展作
为销售方，与轧三钢铁的交易政策按现款结算，即轧三钢铁收到货物
后向津滨发展支付货款。在双方贸易期间，轧三钢铁一直按合同约定
付款，未出现过大额款项拖欠情况。
8
轧三钢铁所属渤钢集团自 2016 年开始出现债务危机，但并未影
响轧三钢铁正常生产经营。我公司与轧三钢铁双方之间贸易正常往来，
轧三钢铁如期履约。
2018 年 6 月，渤钢集团在推动债务重整过程中，对轧三钢铁的
组织管理及业务经营模式进行调整，轧三钢铁暂停支付对我公司的贸
易款，我公司决定立即暂停与轧三钢铁的贸易往来。截至 2018 年 6
月，我公司应收轧三钢铁贸易款的账面余额为 6,198.33 万元，我公
司按照坏账计提政策对该应收款补提了坏账准备 120.8 万元。
2018 年 8 月 24 日轧三钢铁进入重整程序，我公司于 2018 年 9
月收到《天津市第二中级人民法院民事裁定书》、《天津市第二中级人
民法院通知书》及《天津冶金集团有限公司等 19 家企业重整案债权
申报指引》，于 2018 年 9 月 6 日及时披露“关于部分应收账款存在损
失可能的提示性公告”【公告编号：2018-41】。同时，我公司组织专
人负责梳理债权，收集证据并及时申报债权，并于 2018 年 11 月 10
日披露“关于部分应收账款存在损失可能性的后续进展公告”【公告
编号：2018-55】。
2019 年 1 月 30 日，津滨发展通过网络视频方式参加了渤钢系企
业（含轧三钢铁）重整第二次债权人会议，会议由渤钢系企业管理人
作第二期重整工作报告和《重整计划（草案）》的说明，并由债权人
分组对《重整计划（草案）》进行表决。2019 年 1 月 31 日，天津市
第二中级人民法院民事裁定书【（2018）津破 11-45 号之一】（以下简
称“裁定书”）审查认为：渤钢系企业第二次债权人会议各表决组均
9
通过了重整计划草案，重整计划即为通过。“裁定书”裁定：批准渤
钢系企业重整计划并终止天津冶金集团有限公司（含轧三钢铁）等企
业重整程序。津滨发展分别于 2019 年 2 月 2 日、2019 年 3 月 1 日及
时披露“关于部分应收账款存在损失可能性的后续进展公告”【公告
编号 2019-02 号】、【公告编号 2019-04 号】，分别对应收账款的坏账
准备进行预估，最终经测算，在 2018 年末补提资产减值损失 3220.10
万元，至此，该项欠款在 2018 年度累计计提资产减值损失 3,340.10
万元。
公司年审会计师已就该问题进行了核查并发表意见。
四、年报显示，你公司存货期末余额为 53.12 亿元，占总资产比
例达 76.79%，主要构成为开发成本和开发产品。请你公司：（1）说
明公司判断开发成本及开发产品下各项目是否存在减值迹象的具体
标准和方法，是否借鉴独立第三方的评估工作；（2）说明公司对各地
产项目进行存货减值测试的具体情况，并结合周边市场及可比项目的
价格、销售情况等关键假设、参数的变化说明存货跌价准备计提的充
分性、及时性以及部分项目跌价转回的合理性，未对竣工超过或接近
十年的项目计提跌价准备的原因和合理性；（3）根据行业指引第六条
第（五）项规定，补充说明公司存货项下是否涉及停工、烂尾、空置
项目，如是，分项目列示计提存货跌价准备的情况，并说明对相关项
目不计提减值或计提比例较低的具体原因。请年审会计核查并发表明
确意见。
回复：
1、判断开发成本及开发产品下各项目是否存在减值迹象的具体
标准和方法：
10
不论是否存在减值迹象，公司均在各报告期末，根据公司在售项
目或周边类似房地产的市场售价情况，对在建项目（开发成本）及开
发产品可变现净值进行估计，当可变现净值低于账面成本时，提取存
货跌价准备。
开发成本项目：对于已经开盘的项目，参考市场成交价及价格变
动趋势，判断是否存在减值迹象。对于未开盘的在建项目，主要包括
公司在开发的天津市区及福建泉州项目。以天津市区为主，市场存在
刚需及改善需求，公司在判断是否存在减值迹象时，主要结合在开发
项目类型（住宅、商业），充分考虑房地产调控政策对市场价格变动
趋势的影响、报告期末同类、相似地块的房地产项目成交价格情况，
如果价格明显偏低，可能难以覆盖已经发生和未来发生的成本及相关
税费，则存在减值迹象。其他需要考虑特殊情况，如公司子公司福建
津汇红树湾项目道路规划变更的影响。
开发产品项目：如果市场价格明显偏低，且难以覆盖成本及相关
税费，则存在减值迹象。对于无成交记录的商业地产，如果项目周边
无同类产品，则公司聘请中介机构进行减值测试。其他需要考虑特殊
情况，如公司子公司福建津汇红树湾项目道路规划变更的影响。
可变现净值以存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成
本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。
方法：按照单个存货项目计算存货跌价准备
借鉴第三方评估机构工作的情况：本公司之子公司福建津汇房地
产开发有限公司（以下简称“福建津汇”）红树湾项目 A、B 区间路段
道路规划变更，由 “步行街连廊景观”被重新规划为“交通封闭道
路”，直接影响红树湾项目商业地产的销售。由于项目所在地周边无
类似商业地产交易价格，公司聘请天津华夏金信资产评估有限公司
（以下简称“华夏金信”）对红树湾项目已开发和在开发的商业地产
进行减值测试，华夏金信已于 2019 年 3 月 15 日出具华夏金信评报字
[2019]032 号评估报告。
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2、各地产项目存货减值测试情况
① 对福建津汇房地产项目进行减值测试的具体情况
津汇红树湾项目位于交易活跃的居住区，采用市场法确定存货的
估计售价，扣除至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及
相关税费后的金额确定评估值。
报告期末，津汇公司分项目进行了减值测试，其中：对于津汇红
树湾在建及完工的红树湾 A、B1 及 B2 住宅类产品，实际成交的预售
价格明显高于账面成本、后续开发成本之和及销售相关的税费，不存
在减值迹象，无需计提减值准备。
对于津汇红树湾在建及完工的红树湾 A、B1 及 B2 商业类产品在
确定估计售价过程中，由于泉州市商业地产市场受网络经济的影响很
大，商业房地产市场基本处于有价无市的状态，项目周边无同类商业
成交价格。公司特委托华夏金信对上述商业价值进行了以减值测试为
目的评估。
测试过程采用的关键估计与假设如下：
存货的估计售价：年度销售价格，综合考虑上述泉州商业地产市
场情况，确定销售价格按每年 2%下降。销售计划以津汇公司的销售
计划与评估人员对市场的调查综合确定年度销售计划。
后续直接开发成本=后续前期费用+后续市政及基础设施配套费+
后续建筑安装工程费。
间接成本，根据财建[2016]504 号文件《基本建设项目建设成本
管理规定》标准及工程建设规模，并参照津汇公司以前年度管理费用
的情况，确定间接成本=后续直接开发成本*3%。
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税金，按照泉州市房地产开发项目各类税种与税率，测出综合税
率 10.1452%。
折现率按 10%测算。此次评估中采用无风险报酬率加风险报酬率
的方法来确定折现率。利用 Wind 资讯金融终端选择从评估基准日到
国债到期日剩余期限为 5 年以上的国债，并计算其到期收益率，取所
选定的国债到期收益率的平均值作为无风险收益率。经查询后计算得
出无风险报酬率为 3.83%。通过综合分析泉州市的通货膨胀率、泉州
市洛江区商业地产的市场供应状况、此项目的开发周期、泉州市的房
地产调控政策及其他一些因素，确定各调整值如下：通货膨胀风险调
整值：2%、市场供应风险调整值：2%、周期风险调整值：1.5%、政策
风险和其他风险调整值：0.67%。因此，在此次评估中，风险报酬率
确定为 6.17%。
测试结果：根据评估结果，本报告期末，我公司对“红树湾 A 商
业”应计提存货跌价准备 35,511,335.54 元，存货跌价准备期初余额
42,169,803.84 元，由此本期应转回存货跌价准备存货跌价准备
6,658,468.30 元，抵销未实现内部销售损益后本期转回存货跌价准
备 5,791,454.41 元。转回的原因主要是在关键估计和假设基本不变
的情况下，因折现期的变化对评估值的调整。
对“红树湾 B2 商业”应计提存货跌价准备 34,832,077.86 元，
存货跌价准备期初余额 19,493,914.27 元，由此本期应补提存货跌价
准备 15,338,163.59 元，抵销未实现内部销售损益后本期计提的存货
跌价准备为 15,463,714.18 元。
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对“红树湾 B1 商业”应计提存货跌价准备为 9,280,594.60 元，
抵销未实现内部销售损益后本期计提存货跌价准备 8,902,388.04 元。
② 天津津滨时代置业投资有限公司津滨时代国际（境界梅江 H2、
H4、H5、H6）减值测试项目情况
开发产品：津滨时代国际（境界梅江 H5）剩余尾房 746.02 平米
以及 H5 和 H6 地下车位；开发成本：津滨时代国际（境界梅江 H2、
H4）。上述项目处于天津市成熟的梅江居住板块，房地产市场交易活
跃。报告期末，参照周边同类产品的销售价格以及二手房成交价格，
可变现净值明显高于账面成本，不存在减值迹象，无需计提减值准备。
③ 公司之子公司天津滨泰置业有限公司（以下简称“滨泰置业”）
开发产品情况：
滨泰置业开发的颐贤里项目产品包括洋房、普通住宅和地下车位，
该项目地处河西区成熟的体北居住区，周边二手房市场交易活跃，参
考周边同类产品的近期成交价格，上述剩余产品的预计售价明显高于
账面成本及与销售相关的税费，不存在减值迹象，无需计提减值准备。
④未对竣工超过或接近十年的项目计提跌价准备的情况说明
a、金融街一期
公司存货“开发产品”中金融街一期为地下室（天津开发区广场
东路 20 号），使用年限为 2001 年 10 月 29 日—2041 年 10 月 28 日，
建筑面积为 16938.08 平方米。公司采用市场法和收益法，结合周边
项目同类产品的售价及租金标准，对金融街一期地下室进行减值测试，
因存货的可变现净值高于成本，故不存在减值情形，无需计提跌价准
14
备。
b、滨海国际地下车位减值测试
滨海国际项目地下车位的销售参考周边项目车位的销售价格，同
时依据项目自身车位近期的实际销售价格，预计售价明显高于账面成
本及与销售相关的税费，不存在减值迹象，无需计提减值准备。
c、对公司之子公司天津津滨创辉发展有限公司开发产品的减值
的测试情况
亲亲家园项目、玛歌一期项目以及玛歌商业配套服务区已都属于
交付多年的老项目，小区居住条件成熟，参考周边同类产品的近期成
交价格，上述剩余产品的预计售价均能覆盖其账面成本及与销售相关
的税费，不存在减值迹象，无需计提减值准备。
d、公司之子公司天津津滨科技工业园投资有限公司开发产品情
况
存货“开发产品”中，汉沽科技园一期厂房（汉沽区黄山北路
18 号增 2#—13#、18#）建筑面积为 74330.8 平方米，单位成本为 2250
元，期末账面价值为 16724.43 万元。
公司持有存货的目的是用于对外销售，故确定存货可变现净值的
依据为存货的估计售价扣除估计的销售费用及相关税费后金额。
2014 年 8 月，科技园与天津来旺物流有限公司签订《产权交易
合同》，合同约定转让汉沽区黄山北路 18 号增 17#房产产权，建筑面
积为 5422.75 平方米，单价为 2250.00 元，转让价款总额为 1220.12
万元。因其所在区域工业厂房较少，目前也无同类房屋市场销售价格
可供参考，故本公司将 2014 年 8 月产权交易合同中房屋转让单价作
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为其可变现净值的计算基础，用以确定厂房的估计售价。2017-2018
房地产价格基本平稳，预计销售价格高于 2014 年的成交价，公司判
断存货的可变现净值高于成本，故不存在减值情形，无需计提跌价准
备。
综上，我公司对所属各地产项目的存货减值测试是全面而且充分
的；经测试后，对部分项目所做的存货跌价准备计提和转回也是及时
的、合理的。
（3）公司除为配合“京津冀秋冬季大气污染综合治理攻坚行动”、
“天津市重污染天气应急预案”等统一环保治理部署采取过暂时性停
止施工措施以外，不涉及停工、烂尾、空置项目。
公司年审会计师已就该问题进行了核查并发表意见。
五、你公司近两年房地产销售收入主要来自津汇红树湾 A 项目，
该项目 2017 年、2018 年的毛利率分别为 9.16%和 36.55%。请结合项
目所处市场环境、周边可比项目价格变化趋势、具体成本构成、结转
方法及其变化说明该项目 2018 年毛利率同比大幅上升的具体原因及
合理性。
回复：
津汇红树湾 A 项目于 2014 年开盘销售，正处于房地产市场行情
低迷之时，售价较低。后期随市场相对好转后，又受制于泉州当地政
府下达的限购限价政策，项目整体销售状况并不理想。2017 年 7 月
该项目竣工结算并确认收入，当年结转高层住宅产品销售总量的
99.48%，成交均价为 8,490 元/平米。2018 年收入中仅包含剩余高层
住宅 0.52%结转收入，成交均价为 10,700 元/平米。造成项目 2017
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年的毛利率偏低。另一方面，该项目 2018 年结转的收入中包含较大
比重的车位销售收入，因项目的车位配比仅为 1:0.58，比较紧缺，
车位的销售均价相对较高，每个车位约为 16 万元（折合约为 11,800
元/平米），车位的毛利率相对较高，导致项目 2018 年的毛利率比 2017
年高出 27.39%。 具体情况见下表：
单位：元
产品名称 项目 2018 年 2017 年 同期对比
营业收入 18,992,532.29 804,399,069.84 -97.64%
营业成本 17,517,047.71 757,965,149.93 -97.69%
津汇红树湾 A 住宅
毛利率 7.77% 5.77% 2.00%
收入占比 48.81% 94.11% -45.30%
营业收入 19,915,047.47 50,315,428.55 -60.42%
营业成本 7,169,762.78 18,467,571.74 -61.18%
津汇红树湾 A 车位
毛利率 64.00% 63.30% 0.70%
收入占比 51.19% 5.89% 45.30%
营业收入 38,907,579.76 854,714,498.39 -95.45%
合计 营业成本 24,686,810.49 776,432,721.67 -96.82%
毛利率 36.55% 9.16% 27.39%
六、年报显示，其他应付款项下“往来款”期末余额为
227,415,955.01 元，同比增长 341.24%。请公司说明前述应付往来款
项的具体内容、对方名称及对应金额，同比大幅增加原因。
回复：
2018 年 度 我 公 司 其 他 应 付 款 项 下 “ 往 来 款 ” 期 末 余 额 为
227,415,955.01 元，其主要构成如下：
对方单位名称 金额（元） 具体内容
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汇龙集团（泉州）实业投资有限公司 5,908,750.02 资金拆借
福建省汇龙生物科技有限公司 7,985,932.53 资金拆借
惠州市粤阳房地产开发有限公司 19,600,000.00 资金拆借
天津津滨造纸有限责任公司 160,000,000.00 往来款
合计 193,494,682.55
2018 年度其他应付款项下“往来款”相比 2017 年度增加 1.65
亿元，同比增长 341.24%，主要系 2018 年度新增应付天津津滨造纸
有限责任公司（以下简称“津滨造纸”）1.6 亿元所致。根据天津市
人民政府津政纪【2010】3 号《关于天津津滨造纸有限责任公司清算
工作的会议纪要》精神，本公司之子公司天津金建益利投资有限公司
（以下简称：“金建益利”）承担津滨造纸公司清算资金筹集和土地整
理工作。金建益利公司接受委托对河东区津塘路 178 号造纸五厂地块
进行整理，该土地整理包括对地上建筑物拆除、三角地征收以及对津
滨造纸公司的清算等内容。其中对津滨造纸公司清算包括对原股东所
持股权的收购、遣散职工、拆除厂房设备以及完成公司清算等一系列
工作。上述工作均为金建益利公司进行土地整理的一部分，在支付整
理款项时我公司计入存货项下土地整理成本中。在收到委托方支付的
土地整理款项时计入预收账款中，待满足收入确认条件时对收入、成
本进行相应结转。根据金建益利公司与津滨造纸公司签署的土地整理
储备项目补偿合同，金建益利公司按合同约定将土地整理补偿款支付
给津滨造纸，进行遣散职工、支付拆迁补偿、拆除厂房设备及偿还债
务等使用。为提高资金的使用效率，年内我公司将津滨造纸公司账面
尚未支付完毕的土地整理补偿款余额 1.6 亿元划转至本公司使用。由
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于津滨造纸非本公司合并范围内，形成 1.6 亿元往来款期末在报表其
他应付款项下列示，导致 2018 年度其他应付款项下“往来款”较上
年度大幅增加。
特此回复。
天津津滨发展股份有限公司
董事会
2019 年 4 月 4 日
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