天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
天津津滨发展股份有限公司
2021 年年度报告
2022-12
2022 年 03 月
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天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真
实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连
带的法律责任。
公司负责人华志忠、主管会计工作负责人郝波及会计机构负责人(会计主管
人员)李建民声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者
的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息
披露》中房地产业的披露要求
公司已在本报告中详细描述可能存在的风险因素带来的影响，敬请查阅第
四节董事会报告中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素内容。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
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天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
目录
第一节 重要提示、目录和释义 ...................................... 2
第二节 公司简介和主要财务指标 .................................... 6
第三节 管理层讨论与分析 ......................................... 10
第四节 公司治理 ................................................. 26
第五节 环境和社会责任 ........................................... 42
第六节 重要事项 ................................................. 43
第七节 股份变动及股东情况 ....................................... 52
第八节 优先股相关情况 ........................................... 58
第九节 债券相关情况 ............................................. 59
第十节 财务报告 ................................................. 60
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备查文件目录
（一）载有法定代表人、总经理、公司主管会计工作的负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。
（二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告、审阅报告原件。
（三）报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。
（四）第七届董事会 2022 年第三次通讯会议决议。
上述文件置备地点为公司董事会办公室。
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释义
释义项 指 释义内容
公司、我公司、本公司、津滨发展 指 天津津滨发展股份有限公司
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
深交所 指 深圳证券交易所
大股东、泰达建设集团 指 天津泰达建设集团有限公司
津联海胜 指 天津津联海胜混改股权投资基金合伙企业(有限合伙）
中科泰富 指 天津中科泰富投资合伙企业(有限合伙）
国兴资本 指 天津国兴资本运营有限公司
国宇商业 指 天津国宇商业有限公司
元、万元 指 人民币元、万元
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 津滨发展 股票代码 000897
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 天津津滨发展股份有限公司
公司的中文简称 津滨发展
公司的外文名称（如有） TIANJIN JINBIN DEVELOPMENT CO.,LTD
公司的外文名称缩写（如有） JBDC
公司的法定代表人 华志忠
注册地址 天津开发区明园路 2 号 B2 别墅 5 号
注册地址的邮政编码 300457
（1）2010 年 4 月，由天津开发区第二大街 42 号 4-11 及 H-302 室变更到天津经济技术开
公司注册地址历史变更情况 发区黄海路 98 号二区 B 座一门 501 室 ；（2）2016 年 10 月，由天津经济技术开发区
黄海路 98 号二区 B 座一门 501 室变更到 天津开发区明园路 2 号 B2 别墅 5 号
办公地址 天津市南开区苍穹道 15 号
办公地址的邮政编码 300381
公司网址 HTTP://WWW.JBDC.COM.CN
电子信箱 JBFZ@JBDC.COM.CN
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 于志丹
联系地址 天津市南开区苍穹道 15 号
电话 022-66223209
传真 022-66223273
电子信箱 YUZHIDAN@JBDC.COM.CN
三、信息披露及备置地点
公司披露年度报告的证券交易所网站 中国证券报、证券时报
公司披露年度报告的媒体名称及网址 HTTP://WWW.CNINFO.COM.CN
公司年度报告备置地点 董事会办公室
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四、注册变更情况
组织机构代码 91120000712830811X(统一社会信用代码)
公司上市以来主营业务的变化情况（如有） 与上一年度相同，公司主营未发生变更
历次控股股东的变更情况（如有） 无变更
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 武汉市武昌区东湖路 169 号 2-9 层
签字会计师姓名 黄秀娟 王艳妍
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2021 年 2020 年 本年比上年增减 2019 年
营业收入（元） 2,254,431,750.83 1,841,962,204.26 22.39% 1,282,282,705.00
归属于上市公司股东的净利润
488,496,565.40 201,253,480.15 142.73% 174,063,372.48
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
478,375,963.19 61,032,463.92 683.81% 173,207,952.96
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
1,269,666,726.53 775,291,529.23 63.77% 496,109,344.52
（元）
基本每股收益（元/股） 0.3020 0.1244 142.77% 0.1076
稀释每股收益（元/股） 0.3020 0.1244 142.77% 0.1076
加权平均净资产收益率 29.30% 15.21% 增加了 14.09 个百分点 15.33%
2021 年末 2020 年末 本年末比上年末增减 2019 年末
总资产（元） 6,943,056,592.74 6,936,791,923.60 0.09% 6,905,563,840.68
归属于上市公司股东的净资产
1,911,469,699.50 1,423,379,773.47 34.29% 1,222,126,293.32
（元）
公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确
定性
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□ 是 √ 否
扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值
□ 是 √ 否
七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
八、分季度主要财务指标
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 289,551,323.69 133,169,473.22 1,682,552,192.43 149,158,761.49
归属于上市公司股东的净利润 21,926,216.10 9,536,216.56 479,043,511.67 -22,009,378.93
归属于上市公司股东的扣除非经常
18,882,449.81 7,712,711.07 474,396,105.71 -22,615,303.40
性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 260,697,435.63 203,429,287.20 512,620,075.91 292,919,927.79
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
九、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 2021 年金额 2020 年金额 2019 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
-1,758.84 30,500.46
值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与公司正常经
营业务密切相关，符合国家政策规定、按
451,848.00 357,203.74 241,937.06
照一定标准定额或定量持续享受的政府补
助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金 报告期内计提合营企
7,251,003.83 17,624,916.54 3,469,457.55
占用费 业的资金占用费
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单独进行减值测试的应收款项减值准备转
58,500,000.00
回
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -3,299,373.92 -7,063,891.67 -10,324,398.31
处置股权产生的投资收益 69,442,681.48
购买理财产品产生的投资收益 4,839,041.85 748,812.58 4,085,562.37
减：所得税影响额 -476,307.38 -504,216.00 -322,315.26
少数股东权益影响额（税后） -401,775.07 -108,836.40 -3,030,045.13
合计 10,120,602.21 140,221,016.23 855,419.52 --
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
□ 适用 √ 不适用
公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目
的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常
性损益的项目的情形。
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第三节 管理层讨论与分析
一、 报告期内公司所处的行业情况
2021 年，中国房地产市场经历了从上半年回暖到下半年调整的转变，全年规模仍保持较高水平。全年市场整体表现创
新高，但下半年以来房地产市场降温态势明显，交易市场、土地市场情绪均明显下滑，9 月底，央行提出“维护房地产市场
健康发展，维护住房消费的合法权益”后，中央和各部委频繁释放维稳信号，政策底逐渐显现，信贷环境有所改善。2021
年，天津紧跟国家“房住不炒”基调不变，政策方面宽柔相济，加强市场监管和规范要求；市场面临较大调整压力，但韧性
较强，整体表现较为稳定，成交量价均高于去年，同时需求结构发生变化，“刚改”需求逐渐释放；土地方面，实施“两集
中”，全年成交规模基本与去年持平，土地出让收入过千亿。
2021 年 1-12 月，天津房地产企业销售业绩 TOP10 共 976.86 亿元，天津房地产企业销售面积 TOP10 共成交 559.74 万平
米。
2021 年，天津住宅用地计划供应 950 公顷；共成交 714 万平米，完成率 75%，与去年同期持平，成交金额为 1035.91
亿元，成交金额超过 2020 年总成交金额的 12.25%。
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
二、 报告期内公司从事的主要业务
公司主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。公司业务范围集中在天津市区以及福建泉州等地。
公司房地产开发主要以住宅产品为主，2021 年度公司开发的梅江 H3 项目集中确认收入，H2 项目持续热销，全年实现盈利
规模创公司成立以来新高。
报告期内，公司克服新冠疫情带来的不利影响，制定了周密的复工复产计划，紧紧围绕年度工作目标，落实目标任务，
明确责任措施，强化协同合作，有序推进各项工作顺利开展，确保年初确定的经营计划和目标顺利实现。重点任务是精心安
排梅江 H2 项目工程施工建设，积极销售，公司上下攻坚克难，团结一致，抢抓工期，交叉施工，有效应对疫情防控带来的
影响和冲击，狠抓施工进度、工程质量管理，有效管控成本，确保重要工作节点如期完成。
报告期内，公司积极应对疫情防控背景下的房地产销售新挑战，主动创新求变，探索住宅产品全新的营销方式，采用线
上线下相结合的方式，推广项目，通过云发布，云平台全方位介绍新产品，为新项目开盘创造有利条件。通过总结提升，不
断迭代，实现梅江 H2 项目持续热销。
报告期内，公司通过整合项目运营班子，极大地提高了运营管理效率，保证了工程建设进度有条不紊地开展。公司秉持
“质量优先”的项目建设原则，制度化的项目运营管理方式，有针对性的考核体系的实施，使得公司一贯倡导的精益求精的
管理理念和倾力打造“精品工程”、严把质量关的企业文化理念，在公司产品和项目中得到充分地融合。
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
新增土地储备项目
宗地或项目 土地规划用 土地面积 计容建筑面 土地取得方 土地总价款 权益对价（万
所在位置 权益比例
名称 途 （㎡） 积（㎡） 式 （万元） 元）
累计土地储备情况
项目/区域名称 总占地面积（万㎡） 总建筑面积（万㎡） 剩余可开发建筑面积（万㎡）
梅江 H1 地块 16.25 9.11 9.11
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梅江 P1 地块 5.01 8 8
总计 21.26 17.11 17.11
主要项目开发情况
规划计 预计总 累计投
本期竣 累计竣
城市/区 项目名 所在位 项目业 权益比 开工时 开发进 完工进 土地面 容建筑 投资金 资总金
工面积 工面积
域 称 置 态 例 间 度 度 积（㎡） 面积 额（万 额（万
（㎡） （㎡）
（㎡） 元） 元）
西青区
2017 年
江湾路 居住型 100.00 主体完 115,259. 95,214. 302,627 151,663
天津 梅江 H2 01 月 11 75.00%
与兰波 公寓 % 成 10 00 .79 .68
日
路交口
泉州市
洛江区 住宅、 2017 年
福建泉 津汇红 主体完 29,789. 76,227. 58,479.
万安街 商服用 60.00% 11 月 16 75.00% 72,884
州 树湾 B1 成 00 18 76
道万福 地 日
社区
主要项目销售情况
累计预 本期预 本期预
累计结 本期结 本期结
城市/区 项目名 所在位 项目业 权益比 计容建 可售面 售（销 售（销 售（销
算面积 算面积 算金额
域 称 置 态 例 筑面积 积（㎡） 售）面积 售）面积 售）金额
（㎡） （㎡） （万元）
（㎡） （㎡） （万元）
西青区
汇川路 居住型 97,916.6 101,072. 100,769. 100,648.
天津 梅江 H5 100.00%
与碧波 公寓 0 74 31 80
道交口
西青区
汇川路 居住型 65,123.0 63,348.7 53,176.0 23,657.4 52,911.5 10,194.8 29,442.6
天津 梅江 H4 100.00% 7,555.99
与碧波 公寓 0 2 9 81 2 3
道交口
西青区
汇川路 居住型 73,267.1 73,736.7 60,274.1 19,037.3 59,880.7 59,880.7 167,469.
天津 梅江 H3 100.00% 6,286.90
与碧波 公寓 2 6 7 74 4 5
道交口
西青区
江湾路 居住型 95,214.0 79,441.5 38,273.1 33,001.0 146,200.
天津 梅江 H2 100.00%
与兰波 公寓 0 7 1 6 23
路交口
泉州市
福建泉 津汇红 洛江区 住宅、商 102,885. 110,804. 102,262. 102,262.
60.00%
州 树湾 A 万安街 服用地 59 03 84 84
道万福
11
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社区
泉州市
洛江区
福建泉 津汇红 住宅、商 128,922. 120,467. 116,978. 116,978.
万安街 60.00% 474.37 521.23
州 树湾 B2 服用地 21 68 49 49
道万福
社区
泉州市
洛江区
福建泉 津汇红 住宅、商 76,227.1 73,700.0 72,576.2
万安街 60.00%
州 树湾 B1 服用地 8 0 7
道万福
社区
河西区
天津体 环湖东
住宅、商 50,648.0 50,915.8 50,597.4 50,597.4
天津 院北住 路与体 100.00% 318.38 971.9 318.38 925.62
服用地 0 0 2 2
宅项目 院北道
交口处
主要项目出租情况
累计已出租面积
项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 可出租面积（㎡） 平均出租率
（㎡）
汉沽科技园一期 天津市汉沽区黄
厂房 100.00% 67,174.22 46,600.68 69.37%
厂房 山北路 18 号
土地一级开发情况
□ 适用 √ 不适用
融资途径
融资成本区间/平 期限结构
融资途径 期末融资余额
均融资成本 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上
银行贷款 100,000,000.00 5.73% 100,000,000.00
其他 21,330,000.00 3.465% 21,330,000.00
合计 121,330,000.00 5.63% 100,000,000.00 21,330,000.00
发展战略和未来一年经营计划
见“公司未来发展的展望”部分
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
√ 适用 □ 不适用
截至2021年12月31日，本公司为客户的按揭贷款提供担保总额约人民币9.89亿元，未出现客户违约情况，公司未出现
履行阶段性担保的情况。本公司认为上述担保不会对公司的财务状况产生重大影响。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
□ 适用 √ 不适用
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三、核心竞争力分析
公司主营业务为住宅产品开发。多年来本着“打造精品工程”的经营理念，秉持深耕天津，布局中心城区和滨海新区的
企业发展战略，力争在细分市场中赢得一席之地。近年来，公司持续提升管理红利，不间断地推进一系列改革举措，完善制
度体系建设，优化健全考核激励机制，通过引进市场化专业人才,不断充实公司人才团队的专业化水平,充分调动员工的工作
积极性，完善和优化业务流程，不断提升运营效率，项目综合运营能力得到增强。逐步在区域市场形成了较强的品牌效应，
建立了较高的品牌认可度及知名度，为实现效益提供了保障。
随着房地产行业集中度趋势步伐的加快，中小房企生存的压力日益加大，需要从同质化的产品经营中冲出重围，走出一
条适应企业实际和发展需要的差异化道路，才能在日益激烈的市场竞争中脱颖而出，形成自己独有的竞争优势。但由于公司
项目资源储备少，通过市场获取项目资源的综合实力较为薄弱，企业可持续发展的基础还需要进一步夯实。近年来，公司通
过对标行业先进企业，补短板，找差距，聚焦区域市场需求，结合企业特点，找准自身市场定位，致力于打造中式园林产品，
满足市场需求，潜心提升产品力，逐步提升公司核心竞争力，为公司可持续发展闯出一条新路。
四、主营业务分析
1、概述
报告期内主要经营情况：
2021年公司实现营业收入为22.54亿元，较上年同期增长22.39%，归属于母公司的净利润为4.88亿元，
较上年同期增加142.73%。本期收入增加的主要原因系梅江H3项目完工交付，对满足确认收入条件的部分
结转收入所致；归属于母公司净利润比上年同期增加较多，主要系本期结转收入的梅江H3项目为全资子公
司津滨时代开发，且该项目毛利率较高。
公司主要会计报表项目的异常情况及原因分析：
单位：元
项 目 2021 年 12 月 31 日 2021 年 1 月 1 日 变动幅度 主要变动说明
主要系报告期内预售房屋回款增加所
货币资金 956,323,194.77 595,470,068.84 60.60%
致
主要系报告期内贸易业务结算收到银
应收票据 53,793,306.19 41,126,325.91 30.80%
行承兑汇票增加所致
主要系报告期内收到贸易商品减少预
预付款项 1,165,046.40 15,244,258.79 -92.36%
付货款所致
主要系报告期内对合营企业滨堡公司
其他应收款 774,408,816.04 447,737,009.52 72.96% 的拆借款增加所致；详见第十节、十二、
5；第十节、十五、4
其他流动资产 173,005,457.97 254,286,662.33 -31.96% 主要系报告期内预缴税金减少所致
主要系报告期内天津津滨建泰企业管
长期股权投资 26,952,975.64 49,451,093.97 -45.50% 理有限公司减资及权益法确认投资损
失所致
使用权资产 5,372,537.81 9,670,567.97 -44.44% 主要系报告期内使用权资产折旧所致
主要系报告期内下属物业公司增加物
无形资产 3,124,435.97 998,160.04 213.02%
业管理软件项目所致
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应付票据 21,807,132.80 -100.00% 主要系报告期内支付到期票据所致
应付账款 269,671,215.85 420,272,609.83 -35.83% 主要系报告期内支付工程款所致
应付职工薪酬 34,866,859.71 24,033,958.09 45.07% 主要系报告期内计提绩效奖金所致
主要系报告期内计提土地增值税增加
应交税费 740,053,208.50 509,461,668.49 45.26%
所致
长期借款 500,000,000.00 -100.00% 主要系报告期内归还长期借款所致
主要系报告期末租赁负债余额重分类
租赁负债 4,975,130.41 -100.00%
到一年内到期非流动负债列示所致
主要系报告期归属于母公司净利润增
未分配利润 -79,986,713.79 -568,483,279.19 85.93%
加所致
主要系报告期内福建津汇公司减资所
少数股东权益 58,512,719.75 101,726,307.80 -42.48%
致
项 目 2021 年 2020 年 变动幅度 主要变动说明
主要系本报告期结转房屋面积、贸易结
营业成本 1,025,419,132.43 1,492,760,479.77 -31.31%
算量较上年同期减少所致
主要系本报告期计提土地增值税较上
税金及附加 450,512,527.33 94,296,701.63 377.76%
年同期增加所致
主要系上年同期处置津鹏公司股权所
投资收益 2,991,895.30 73,488,157.88 -95.93%
致，本期无重大资产处置
主要系上年同期收回天津经济技术开
信用减值损失 -1,586,955.72 56,679,362.47 -102.80% 发区管理委员会所欠租金，冲回已计提
的坏账准备所致（已在临时公告披露）
主要系上年同期计提存货跌价准备所
资产减值损失 -7,700,982.70 -100.00%
致
主要系本报告期支付赔偿款较上年同
营业外支出 3,428,552.04 7,142,226.00 -52.00%
期减少所致
主要系本报告期计提企业所得税较上
所得税费用 182,900,325.92 48,827,306.65 274.59%
年同期增加所致
2、收入与成本
（1）营业收入构成
单位：元
2021 年 2020 年
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 2,254,431,750.83 100% 1,841,962,204.26 100% 22.39%
分行业
商品销售 151,906,787.91 6.74% 304,489,807.65 16.53% -50.11%
房屋租赁 6,629,664.64 0.29% 6,724,535.74 0.37% -1.41%
房地产销售 1,999,538,236.29 88.69% 1,414,869,377.75 76.81% 41.32%
14
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
物业管理 96,116,998.58 4.26% 115,297,547.02 6.26% -16.64%
其他 240,063.41 0.01% 580,936.10 0.03% -58.68%
分产品
矿粉、钢材销售 151,906,787.91 6.74% 304,489,807.65 16.53% -50.11%
房屋租赁 6,629,664.64 0.29% 6,724,535.74 0.37% -1.41%
天津体院北住宅项
9,422,112.38 0.42% -6,260.71 0.00% -150,595.91%
目
滨海国际 355,238.09 0.02% 338,095.25 0.02% 5.07%
梅江 H5 项目 119,047.62 0.01% -100.00%
梅江 H6 项目 190,476.20 0.01% 95,238.10 0.01% 100.00%
汉沽科技园一期厂
8,547,809.52 0.38%
房
津汇红树湾项目 B2 4,768,267.14 0.21% 1,143,857,081.65 62.10% -99.58%
梅江 H4 项目 301,559,342.96 13.38% 270,466,175.84 14.68% 11.50%
梅江 H3 项目 1,674,694,990.00 74.28%
物业管理 96,116,998.58 4.26% 115,297,547.02 6.26% -16.64%
其他 240,063.41 0.01% 580,936.10 0.03% -58.68%
分地区
天津 2,249,663,483.69 99.79% 694,126,496.29 37.68% 224.10%
福建 4,768,267.14 0.21% 1,147,835,707.97 62.32% -99.58%
分销售模式
直接销售 2,254,431,750.83 100.00% 1,841,962,204.26 100.00% 22.39%
（2）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
房地产销售 1,999,538,236.29 790,487,044.63 60.47% 41.32% -27.57% 37.61%
分产品
梅江 H3 项目 1,674,694,990.00 671,449,204.38 59.91%
梅江 H4 项目 301,559,342.96 100,372,745.68 66.72% 11.50% 5.06% 2.04%
分地区
天津 2,249,663,483.69 1,021,367,459.76 54.60% 224.10% 106.76% 25.77%
15
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
分销售模式
直接销售 2,254,431,750.83 1,025,419,132.43 54.52% 22.39% -31.31% 35.56%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□ 适用 √ 不适用
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
√ 是 □ 否
行业分类 项目 单位 2021 年 2020 年 同比增减
销售量 平方米 70,868.31 125,179.81 -43.39%
房地产销售 生产量 平方米
库存量 平方米 37,065.93 107,934.24 -65.66%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
报告期内梅江H3项目和H4项目销售面积较去年同期销售的津汇红树湾B2项目销售面积小，同时，报告期内没有新增竣工项
目，导致库存量也比同期减少。
（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况
□ 适用 √ 不适用
（5）营业成本构成
行业和产品分类
单位：元
2021 年 2020 年
行业分类 项目 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
商品销售 钢材、矿粉销售 149,948,614.52 14.62% 301,298,063.16 20.18% -50.23%
房屋租赁 工业厂房租赁 1,182,422.84 0.12% 1,714,094.47 0.11% -31.02%
房地产销售 商品房销售 790,487,044.63 77.09% 1,091,382,131.40 73.11% -27.57%
物业管理 物业管理 83,708,972.92 8.16% 98,365,659.77 6.59% -14.90%
其他 其他 92,077.52 0.01% 530.97 0.00% 17,241.38%
单位：元
2021 年 2020 年
产品分类 项目 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
矿粉、钢材销售 商品销售 149,948,614.52 14.62% 301,298,063.16 20.18% -50.23%
房屋租赁 工业厂房租赁 1,182,422.84 0.12% 1,714,094.47 0.11% -31.02%
天津体院北住宅 商品房销售 6,409,859.82 0.63% 16,833.01 0.00% 37,979.11%
16
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
项目
滨海国际 商品房销售 180,000.00 0.02% 180,000.00 0.01% 0.00%
梅江 H5 项目 商品房销售 20,073.22 0.00% -100.00%
梅江 H6 项目 商品房销售 55,762.44 0.01% 37,174.96 0.00% 50.00%
汉沽科技园一期
工业厂房销售 7,967,799.64 0.78%
厂房
津汇红树湾项目
商品房销售 4,051,672.67 0.40% 995,586,167.97 66.69% -99.59%
B2
梅江 H4 项目 商品房销售 100,372,745.68 9.79% 95,541,882.24 6.40% 5.06%
梅江 H3 项目 商品房销售 671,449,204.38 65.48%
物业管理 物业管理 83,708,972.92 8.16% 98,365,659.77 6.59% -14.90%
其他 其他 92,077.52 0.01% 530.97 0.00% 17,241.38%
说明
梅江H5项目本期无确认收入结转成本的房屋；汉沽科技园厂房上年同期无确认收入结转成本的厂房。
（6）报告期内合并范围是否发生变动
√ 是 □ 否
本期公司新设三家全资子公司，详见第十节、八、合并范围的变更。
（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
（8）主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 160,375,611.77
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 7.11%
前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比
0.00%
例
公司前 5 大客户资料
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
1 客户 1 100,008,200.50 4.44%
2 客户 2 44,337,838.11 1.97%
3 客户 3 7,560,749.30 0.34%
4 客户 4 4,246,529.36 0.19%
5 客户 5 4,222,294.50 0.19%
17
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
合计 -- 160,375,611.77 7.11%
主要客户其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 291,363,400.98
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 72.88%
前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额
0.00%
比例
公司前 5 名供应商资料
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
1 冀中能源集团有限责任公司销售分公司 131,028,049.81 32.77%
2 天津市建工工程总承包有限公司 126,884,262.05 31.74%
3 天津鑫润航达进出口贸易有限公司 16,936,433.08 4.24%
4 天津市远成景观建设发展有限公司 9,022,990.90 2.26%
5 国网天津市电力公司 7,491,665.14 1.87%
合计 -- 291,363,400.98 72.88%
主要供应商其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
3、费用
单位：元
2021 年 2020 年 同比增减 重大变动说明
销售费用 44,202,554.09 45,049,942.94 -1.88%
管理费用 73,217,195.29 58,483,139.63 25.19%
财务费用 -7,676,585.13 -10,087,919.93 -23.90%
4、研发投入
□ 适用 √ 不适用
5、现金流
单位：元
项目 2021 年 2020 年 同比增减
经营活动现金流入小计 3,357,778,848.59 2,445,283,359.68 37.32%
经营活动现金流出小计 2,088,112,122.06 1,669,991,830.45 25.04%
经营活动产生的现金流量净额 1,269,666,726.53 775,291,529.23 63.77%
18
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
投资活动现金流入小计 4,443,029,550.68 4,062,083,600.98 9.38%
投资活动现金流出小计 4,820,197,530.27 3,877,080,367.63 24.33%
投资活动产生的现金流量净额 -377,167,979.59 185,003,233.35 -303.87%
筹资活动现金流入小计 121,330,000.00 630,000,000.00 -80.74%
筹资活动现金流出小计 665,015,208.21 1,181,743,346.58 -43.73%
筹资活动产生的现金流量净额 -543,685,208.21 -551,743,346.58 -1.46%
现金及现金等价物净增加额 348,813,538.73 408,551,416.00 -14.62%
相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
√ 适用 □ 不适用
经营活动现金流入同比增加37.32%，主要系本报告期销售房屋回款增加所致；
经营活动产生的现金流量净额同比增加63.77%，主要系本报告期销售房屋回款增加，支付贸易货款减少所致；
投资活动产生的现金流量净额同比减少303.87%，主要系本报告期向合营企业天津滨堡房地产开发有限公司支付拆借款所致；
筹资活动现金流入同比减少80.74%，主要系本报告期内取得借款较上年同期减少所致；
筹资活动现金流出同比减少43.73%，主要系本报告内偿还到期债务较上年同期减少所致；
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
√ 适用 □ 不适用
经营活动产生的现金净流量增加主要系预售房屋销售回款增加，但预售项目截至本期末未达到收入确认条件。
五、非主营业务分析
√ 适用 □ 不适用
单位：元
金额 占利润总额比例 形成原因说明 是否具有可持续性
主要系报告期内权益法确
认投资损益，取得其他权益
投资收益 2,991,895.30 0.45% 部分收益具有可持续性
工具投资的分红款及理财
收益所致
主要系报告期内取得违约
营业外收入 129,178.12 0.02% 不具有可持续性
金收入及罚款收入所致
主要系报告期内依照法院
营业外支出 3,428,552.04 0.51% 判决计提违约金等费用所 不具有可持续性
致
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
单位：元
2021 年末 2021 年初 比重增减 重大变动说明
19
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
金额 占总资产比例 金额 占总资产比例
货币资金 956,323,194.77 13.77% 595,470,068.84 8.57% 5.20%
应收账款 65,193,421.96 0.94% 75,847,691.19 1.09% -0.15%
存货 4,517,048,994.53 65.06% 5,052,971,478.32 72.74% -7.68%
长期股权投资 26,952,975.64 0.39% 49,451,093.97 0.71% -0.32%
固定资产 5,822,550.73 0.08% 6,900,968.64 0.10% -0.02%
使用权资产 5,372,537.81 0.08% 9,670,567.97 0.14% -0.06%
短期借款 100,000,000.00 1.44% 100,000,000.00 1.44% 0.00%
合同负债 3,537,720,397.68 50.95% 3,551,337,184.36 51.12% -0.17%
长期借款 500,000,000.00 7.20% -7.20%
租赁负债 4,975,130.41 0.07% -0.07%
应收票据 53,793,306.19 0.77% 41,126,325.91 0.59% 0.18%
预付款项 1,165,046.40 0.02% 15,244,258.79 0.22% -0.20%
其他应收款 774,408,816.04 11.15% 447,737,009.52 6.45% 4.70%
其他流动资产 173,005,457.97 2.49% 254,286,662.33 3.66% -1.17%
其他权益工具投资 35,562,484.98 0.51% 35,562,484.98 0.51% 0.00%
无形资产 3,124,435.97 0.05% 998,160.04 0.01% 0.04%
长期待摊费用 222,748.40 0.00% 308,973.20 0.00%
递延所得税资产 285,060,621.35 4.11% 360,886,747.87 5.20% -1.09%
应付票据 21,807,132.80 0.31% -0.31%
应付账款 269,671,215.85 3.88% 420,272,609.83 6.05% -2.17%
预收款项 6,771.36 0.00% 16,771.38 0.00% 0.00%
应付职工薪酬 34,866,859.71 0.50% 24,033,958.09 0.35% 0.15%
应交税费 740,053,208.50 10.66% 509,461,668.49 7.33% 3.33%
其他应付款 94,508,528.40 1.36% 85,437,912.27 1.23% 0.13%
一年内到期的非流
4,975,130.41 0.07% 4,695,437.56 0.07% 0.00%
动负债
其他流动负债 185,421,400.96 2.67% 192,036,643.20 2.76% -0.09%
递延所得税负债 5,850,660.62 0.08% 7,281,961.91 0.10% -0.02%
境外资产占比较高
□ 适用 √ 不适用
2、以公允价值计量的资产和负债
√ 适用 □ 不适用
单位：元
20
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
计入权益的
本期公允价 本期计提的 本期购买金 本期出售金
项目 期初数 累计公允价 其他变动 期末数
值变动损益 减值 额 额
值变动
金融资产
4.其他权益工 35,562,484.
35,562,484.98
具投资 98
金融资产小 35,562,484.
35,562,484.98
计 98
35,562,484.
上述合计 35,562,484.98
98
金融负债 0.00 0.00
其他变动的内容
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
□ 是 √ 否
3、截至报告期末的资产权利受限情况
项 目 期末余额（元） 受限原因
货币资金 12,039,587.20 银行冻结
存货（开发产品和开发成本） 128,237,814.49 借款抵押
固定资产 174,182.67 借款抵押
合 计 140,451,584.36
注：资产抵押明细详见第十节、七、81。
七、投资状况分析
1、总体情况
□ 适用 √ 不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
21
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
4、金融资产投资
（1）证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2）衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□ 适用 √ 不适用
九、主要控股参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：元
公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
天津津滨时
房地产开 600,000,000. 4,044,610,64 1,411,225,52 1,976,452,51 682,745,912. 497,504,047.
代置业投资 子公司
发、销售 00 9.77 1.49 5.58 78 20
有限公司
天津津滨科
房屋买卖、 200,000,000. 141,128,338. 90,933,378.3 15,597,648.8 -3,111,540.1 -2,355,334.9
技工业园投 子公司
租赁 00 00 9 7 9 2
资有限公司
天津建金成
50,000,000.0 209,321,484. 70,219,567.2 151,735,731.
贸易有限公 子公司 贸易 946,195.98 674,961.05
0 66 6 65
司
22
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
天津金建益
70,000,000.0 1,134,932,39 60,172,588.1 -1,712,961.6 -1,304,102.5
利投资有限 子公司 土地整理
0 1.22 6 9 3
公司
福建津汇房
房地产开 332,450,000. 1,148,517,81 125,885,113. -6,448,759.4 -7,568,159.1
地产开发有 子公司 4,768,267.14
发、销售 00 5.91 38 1 1
限公司
天津津滨联
82,402,181.6 33,382,697.2 99,062,874.9
合物业服务 子公司 物业管理 6,000,000.00 313,851.91 175,716.90
4 8 0
有限公司
报告期内取得和处置子公司的情况
√ 适用 □ 不适用
公司名称 报告期内取得和处置子公司方式 对整体生产经营和业绩的影响
天津滨和房地产开发有限公司 投资设立 暂无影响
天津泰鸿房地产开发有限公司 投资设立 暂无影响
徐州津合房地产开发有限公司 投资设立 暂无影响
主要控股参股公司情况说明
天津津滨时代置业投资有限公司在本报告期内实现营业收入19.76亿元，实现归母净利润4.98亿元，主要系梅江H3项目完工
交付，对满足确认收入条件的部分结转收入所致。
十、公司控制的结构化主体情况
□ 适用 √ 不适用
十一、公司未来发展的展望
1、行业竞争格局和发展趋势
2022 年，我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，受疫情冲击影响，百年变局加
速演进，外部环境将更趋复杂严峻，仍然存在极大的不确定性。宏观政策将持续发力稳经济，房地产市场
仍将发挥稳定器作用，在“房住不炒”总基调指导下，实现稳地价、稳房价、稳预期目标。预计调控政策
或存在改善空间，特别是信贷端，将进一步加大对刚需、改善住房需求的支持力度，支持合理住房需求释
放。
2022 年乃至今后一个很长时期，公司都将处于负重爬坡、苦练内功、攻坚克难的处境之中，机遇和挑
战并存。我们要坚定走市场化发展之路不动摇，时刻保持清新的认识，扎实提升专业化能力和水平。公司
一方面要着力做好现有项目开发、销售，实现按期交付，积极推进新开工项目建设任务，加强市场研究，
最大限度实现项目土地资源的价值最大化。另一方面，结合公司实际和发展需要，力争在市场中获取新项
目，在业务模式和经营方式等方面，积极探索创新，为公司可持续发展积蓄力量。
2、公司发展战略
公司秉持“立足天津，扎根滨海，走向全国”的总体战略部署，锚定“打造精品工程”的战略目标不
动摇，驰而不息深化企业改革，对标行业先进企业，坚持以市场化改革为方向，完善员工薪酬激励机制，
激发活力，苦练内功，不断提升项目开发运营水平。坚持走精品化发展之路，着力提高产品力、运营力和
品牌力，精益求精，不断以高质量的产品，满足市场需求，增强企业竞争力。
3、经营计划
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天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
2022 年公司主要经营目标是：确保结算计划的项目如期实现竣工结算，确保年度确认收入的实现。梅
江 H4、H3 项目力争应销尽销；全力推进 H2 项目的工程进度，尽快竣工；H1 项目和 P1 项目尽快实现开工。
津汇红树湾 B1 项目尽快实现竣工验收。滨堡公司项目按计划开盘。同时加大存量资产处置力度，通过分
类处置加快资金回流，最大限度地做好存量资产的盘活利用，发挥好资产利用效率。
4、可能面临的风险
（1）政策调控风险。2022 年,全球经济增长放缓，后疫情时代经济复苏前景尚不明朗，地缘政治冲击，
全球局势波诡云谲，国内经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，国内外经济形势面临较
多不确定因素，稳增长成为全年经济发展的主基调。房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。中央政府
对房地产行业的调控呈现常态化、差异化和精细化，更加注重长效机制的建设。调控政策的差异化，对于
房地产企业而言，对其风险控制、把握市场的节奏以及经营管理水平提出了更高要求。
（2）市场风险。随着京津冀区域一体化战略的实施，为公司发展带来重要新机遇，公司项目所在的
天津市区和滨海新区对人口的集聚能力不断增强，公司的项目具备较强的抗风险能力。但房地产行业集中
度加速提升，“强者恒强”的竞争法则已成共识，资金、土地等资源不断向大型房企倾斜。中小房企布局
城市单一，平衡风险能力较差，竞争优势减弱，生存空间被压缩。为规避后期风险，联合竞买土地、合作
开发建设将成为房地产行业的趋势。在风险可控的前提下，公司将积极谋求以土地竞拍、合作开发等多元
化的方式来获取土地储备。公司一方面将强化现金管控，加速推盘与去化节奏，加快回笼资金，为公司项
目拓展提供资金支持；另一方面积极改善债务结构，寻求多元化的融资方式，不断优化融资结构，降低资
金成本。
5、2022 年重点工作
坚持走市场化发展之路。不断调整适应市场发展和企业经营需要的管理体制，完善考核激励机制，提
升专业能力和水平。在新的市场环境下，高效稳健推进项目建设、产品研发、市场销售。进一步夯实管理
基础，提升管理效率，有效管控成本，厉行节约，提质增效，形成自身的核心竞争力。积极转变工作作风，
树立团结协作，勇于担当，富有责任心，乐于奉献的企业文化。以目标为导向，以考核为手段，把公司打
造成为有管理、有温度、有竞争力的市场化企业。
（1）进一步加强公司法人治理结构建设
进一步完善公司组织架构、完善法人治理结构与风险防范机制，在制度层面保障公司实现长期健康发
展。加强信息披露管理。强化信息披露意识，提升信息披露质量，从各个环节对拟披露信息跟踪、审核，
保障公司各项工作依法合规运作，提高公司规范运作水平，以达到公司价值创造最大化、价值实现最大化、
价值经营最优化，提升公司的可持续发展能力。
（2）切实做好投资者关系维护工作
2022 年，公司董事会将继续高度重视投资者关系管理工作，通过多种途径加强与投资者的沟通、交流，
树立良好的服务意识，进一步树立尊重投资者、回报投资者的理念；进一步提升广大投资者对公司的认知
度和认可度，积极探索，规范操作，努力提升公司投资者关系管理工作的水平，实现公司发展与股东权益
最大化的双赢局面。
（3）抓好在建项目建设
2022 年梅江项目将继续以打造精品为公司战略目标，按照计划节点要求，确保全项目计划实施。津汇
红树湾项目完成 B 区工程收尾验收及竣工结算，顺利向业主交付。在工程建设过程中，要进一步加强工程
质量管理和安全管理，落实好制度规范，明确责任要求，加强检查督促。项目公司要按照上级要求，做好
常态化的疫情防控，认真落实好各项工作部署，确保工程质量、安全管理、疫情防控等各项工作扎实有效。
（4）做好在售项目销售
经营销售工作依然是重中之重。市场形势尚不明朗，要密切关注市场动态，拓宽销售渠道，找准目标
客户，尽最大的努力去打开局面。特别是完成梅江项目的任务，继续为公司提供有力的资金支撑。同时，
对公司历年来形成的存量资产进行盘点，摸清家底，分类处置。对可售资产要制定详细的销售计划，加快
资金回流，最大限度地做好存量资产的盘活利用，发挥好资产利用效率。
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天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
（5）统筹资金管理，有效降低融资成本，确保现金流安全。
受制于房地产行业信贷政策的紧缩，公司对外融资受到极大限制。且房地产市场情况未见明显好转，
销售形势不容乐观。而梅江项目正处于建设关键期，公司参与土地竞拍和项目拓展更需要大笔资金投入。
公司一方面继续探索新的融资方案及渠道，最大限度筹措资金。另一方面，密切关注房地产行业融资政策
的变化，适时打通新的融资渠道，努力节约融资成本。此外，继续强化内部资金管理，合理统筹安排资金
使用，提高资金使用效率，力争在保障项目建设资金及日常资金需求前提下，实现资金收支平衡。
（6）夯实成本基础管理。
对公司项目开发成本进行全面分析，对比与标杆企业的差距，研究降低成本措施，根据实际工作情况，
进一步理清各类招投标的管理要求，完善补充成本部工作制度和流程，完善变更增项审核流程，严格管控
变更增项的必要性、合理性及经济性；从成本管理思维及方式,方法上转变工作思路，变核算型成本管理为
控制型管理，强化过程管控和风险预警,将费用控制在目标线范围内；促进成本管理进入“全成本,全过程,
全员”的发展阶段。
（7）扎实做好新项目拓展工作。
项目资源是房地产公司的生命线。我们要高度重视新项目拓展工作，这是公司实现可持续发展的基础
和保障。与此同时，我们还要适时地做好多元化业务模式的探索和实践，围绕住宅产品开发这个主业的同
时，积极探寻新的业务发展模式，力争在项目代建、合作开发、自主拿地与合作拿地相结合等方面迈出新
的步伐。
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
□ 适用 √ 不适用
公司报告期内未发生接待调研、沟通、采访等活动。
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天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
第四节 公司治理
一、公司治理的基本状况
公司按照《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《上市公司治理准则》、《深圳
证圳交易所股票上市规则》及其他相关法律、法规的要求，不断加强公司法人治理，规范公司运作，公司
法人治理实际状况与中国证监会颁布的上市公司治理的规范性文件没有差异。
公司除《公司章程》、《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《董事会专门委员会工作制度》、
《监事会议事规则》、《总经理工作细则》、《信息披露管理制度》、《投资者关系管理制度》、《募集
资金管理办法》对公司治理结构作出规范外，在内部财务管理上制定了《公司会计制度》、《对分公司、
控股子公司财务管理规定》、《费用管理细则》等制度，在业务管理上为各家下属公司统一制定了管理制
度，在内部行政人事管理、安全生产方面都做了较为细致的规定。
公司的《公司章程》符合《公司法》、《证券法》及中国证监会和交易所的有关规定、董事会授权
合理合规，历次章程修改符合法定程序并办理了相应变更登记；公司组织机构健全、设计基本合理有效。
公司在日常经营管理中，严格遵守各项制度，通过制度的严格执行使公司法人治理结构及内控制度
更加完善，提高了公司的规范运作水平，公司建立了ERP综合管理平台，本年度继续深化ERP系统的建设和
应用，并利用公司ERP系统对现有内部控制制度进行梳理、修订和完善，建立一套以战略管控、财务管控、
运营管控为主的管控体系，以实现内部控制的目标。对公司长远稳定发展将发挥至关重要的作用。通过上
述制度的完善，我公司的内控水平得到进一步提高。
本年度公司参考所处行业的现状对《章程》进行针对性修改，使之更符合实际情况，提高公司决策
效率，进一步完善法人治理结构与风险防范机制，在制度层面保障公司实现长期健康发展。
新年度董事会将根据监管部门的有关规定，进一步修订和完善公司各项制度，进一步加强各专业委
员会和独立董事的作用，进一步提高董事会决策的科学性。
公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定是否存在重大差异
□ 是 √ 否
公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定不存在重大差异。
二、公司相对于控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面的
独立情况
关于控股股东和上市公司的关系：公司与控股股东实现了在人员、资产、财务、机构和业务上的独立
与分开，公司董事会和监事会能够独立运作，具有独立完整的业务及自主经营能力：
（一）人员分开方面：公司在劳动、人事及工资管理等方面实行独立。公司总经理、副总经理、财务
总监、董事会秘书等高级管理人员在公司领取报酬，均不在控股股东单位担任任何的职务。公司董事长在
控股股东单位担任董事长、党委书记，在本公司仅领取董事津贴。
（二）资产分开方面：公司有独立的供应、生产、销售系统，工业产权、商标以及专利、非专利技术
等无形资产均为本公司拥有。
（三）财务分开方面：本公司设有独立的财务部门，并建立了独立的财务核算体系和财务管理制度，
在银行单独开户
（四）机构分开方面：本公司设立了完全独立于控股股东的组织机构，不存在合署办公或交叉设立机
构的情况。
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天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
（五）业务分开方面：本公司在业务方面独立于控股股东，具有独立完整的业务体系。
三、同业竞争情况
√ 适用 □ 不适用
与上市公司的关 工作进度及后续
问题类型 公司名称 公司性质 问题成因 解决措施
联关系类型 计划
公司上市初期，
主业以工业生产
及提供通用工业
在 2008 年后，公
基础设施为主，
司为避免同业竞
控股股东天津泰
争，曾经与控股
达建设集团有限
股东商议，泰达
公司当时即从事
建设集团拟通过
民用房地产开发
津滨发展平台完
业务，因此在上
成整体上市，但
市初期公司与控 控股股东曾经做
由于行业调控的
股股东之间不存 出承诺：不与津
天津泰达建设集 原因，房地产企
同业竞争 控股股东 地方国资委 在同业竞争问 滨公司在同一区
团有限公司 业暂时失去完成
题。随后，在公 域、同一项目上
重组的机会，造
司所在区域通用 形成竞争。
成目前公司与控
工业基础设施建
股股东建设集团
设完成后，为保
之间存在同业竞
障公司生存，公
争。公司将在未
司进入商业及民
来寻找时机，争
用房地产领域，
取消除同业竞争
在这段时间内，
情况。
从行业划分上来
看，存在一定的
同业竞争。
四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
会议届次 会议类型 投资者参与比例 召开日期 披露日期 会议决议
天津津滨发展股份
巨潮资讯网；公告编
有限公司 2020 年年 年度股东大会 21.04% 2021 年 04 月 21 日 2021 年 04 月 22 日
号：2021-17
度股东大会
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□ 适用 √ 不适用
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天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
五、董事、监事和高级管理人员情况
1、基本情况
被授予
本期增 本期减
期初持 的限制 其他增 期末持 股份增
任职状 任期起 任期终 股票期 持股份 持股份
姓名 职务 性别 年龄 股数 性股票 减变动 股数 减变动
态 始日期 止日期 权 数量 数量
（股） 数量 （股） （股） 的原因
（股） （股）
（股）
2013 年 2021 年
华志忠 董事长 现任 男 56 01 月 10 月 0 0 0 0 0 0 0
21 日 10 日
2014 年 2022 年
付贵永 董事 离任 男 60 11 月 21 03 月 0 0 0 0 0 0 0
日 10 日
2018 年 2021 年
彭渤 董事 现任 女 51 10 月 11 10 月 0 0 0 0 0 0 0
日 10 日
2018 年 2021 年
崔铭伟 董事 现任 男 40 10 月 11 10 月 0 0 0 0 0 0 0
日 10 日
副董事 2018 年 2021 年
景松现 长、董 离任 男 58 10 月 11 01 月 0 0 0 0 0 0 0
事 日 19 日
2018 年 2021 年
谭文通 董事 现任 男 55 10 月 11 10 月 0 0 0 0 0 0 0
日 10 日
常务副
总经
2011 年 2021 年
理、董
于志丹 现任 男 51 04 月 10 月 0 0 0 0 0 0 0
事、董
22 日 10 日
事会秘
书
2018 年 2021 年
独立董
张玉利 离任 男 57 10 月 11 01 月 0 0 0 0 0 0 0
事
日 19 日
2018 年 2021 年
独立董
梁津明 现任 男 68 10 月 11 10 月 0 0 0 0 0 0 0
事
日 10 日
独立董 2016 年 2021 年
刘志远 现任 男 59 0 0 0 0 0 0 0
事 05 月 10 月
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天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
16 日 10 日
2016 年 2021 年
独立董
段咏 现任 女 53 05 月 10 月 0 0 0 0 0 0 0
事
16 日 10 日
2018 年 2021 年
监事会
李晨君 现任 男 39 10 月 11 10 月 0 0 0 0 0 0 0
主席
日 10 日
2014 年 2021 年
常广东 监事 现任 男 59 11 月 21 10 月 0 0 0 0 0 0 0
日 10 日
2018 年 2021 年
刘喆 监事 现任 女 50 10 月 11 10 月 0 0 0 0 0 0 0
日 10 日
2016 年 2021 年
李军 监事 现任 男 40 10 月 10 月 0 0 0 0 0 0 0
01 日 10 日
2014 年 2021 年
副总经
刘志勇 现任 男 56 11 月 21 10 月 36,800 0 0 0 0 0 36,800
理
日 10 日
2014 年 2021 年
副总经
郝波 现任 男 49 11 月 21 10 月 0 0 0 0 0 0 0
理
日 10 日
2019 年 2021 年
陈平 监事 现任 男 60 11 月 06 10 月 0 0 0 0 0 0 0
日 10 日
合计 -- -- -- -- -- -- 36,800 0 0 0 0 0 36,800 --
报告期是否存在任期内董事、监事离任和高级管理人员解聘的情况
√ 是 □ 否
公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√ 适用 □ 不适用
姓名 担任的职务 类型 日期 原因
景松现 副董事长、董事 离任 2021 年 01 月 19 日 工作原因
张玉利 独立董事 离任 2021 年 01 月 19 日 工作原因
付贵永 董事 离任 2022 年 03 月 10 日 退休离任
2、任职情况
公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责
董事长华志忠先生：历任天津泰达建设集团建设分公司总经理、天津泰达建设集团有限公司副总经理、党
委副书记，现任天津泰达建设集团有限公司党委书记、董事长、总经理，天津津滨发展股份有限公司党总
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天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
支书记，董事长。
董事彭渤女士：曾任天津泰达燃气有限责任公司财务部经理，天津泰达投资控股有限公司清产核资小组副
组长。现任天津泰达投资控股有限公司资产管理部经理，以及天津灯塔涂料有限公司、天津泰达资产运营
管理有限公司、天津泰丰工业园投资（集团）有限公司、天津逸仙科学工业园国际有限公司、天津泰达燃
气有限责任公司、天津滨海泰达物流集团股份有限公司及天津泰达城市轨道投资发展有限公司董事。
董事崔铭伟先生：曾任天津泰达集团有限公司财务中心副经理、兼海南泰达置地投资有限公司财务总监、
天津泰达建安工程管理咨询有限公司财务总监。现任天津泰达投资控股有限公司财务中心副主任，兼任天
津泰达股份有限公司董事、北科泰达投资发展有限公司董事。
董事谭文通先生：曾任天津城建投资有限公司副总经理、总会计师，现任天津泰达建设集团职工监事。
董事、常务副总经理、董事会秘书于志丹先生：历任天津津滨发展股份有限公司董事会办公室主任、证券
事务代表，现任天津津滨发展股份有限公司党总支委员、常务副总经理、董事兼任董事会秘书。
独立董事梁津明先生：天津师范大学教授，中国行政法学研究会常务理事，天津市人民政府法律顾问，天
津市人大常委会立法咨询专家，天津市法学会学术委员会委员，天津仲裁委员会专家谘询委员会副主任。
独立董事刘志远先生：现任南开大学商学院会计学教授，博士生导师。兼任中国内部审计协会顾问，中国
会计学会理事，中国会计学会教育分会常务理事，《中国会计评论》共同主编，中国对外经济贸易会计学
会常务理事，天津市会计学会常务理事。曾任南开大学商学院副院长，会计学系主任、公司治理中心副主
任。
独立董事段咏女士：曾任天津方正会计师事务所评估项目经理、深圳鹏城会计师事务所审计项目经理、信
永中和会计师事务所审计项目经理、安永华明会计师事务所审计经理、德勤华永会计师事务所审计高级经
理、天津睿和财富管理咨询有限公司执行副总经理、天津尤尼泰会计师事务所有限公司合伙人，现任天津
天财有限责任会计师事务所合伙人。
监事会主席李晨君先生：现任天津渤海国有资本投资有限公司总会计师，兼任天津市泰达国际控股（集团）
有限公司监事。
监事常广东先生：曾任河北海运总公司财务处副处长，现任泰达建设集团审计法务部部长，津滨公司监事。
监事刘喆女士：曾任华星北方汽车贸易有限公司财务处副处长兼天津汽车工业销售汽贸有限公司、上海汽
车工业销售有限公司财务总监；五矿地产天津公司财务经理；天津泰达建设集团有限公司建设开发分公司
下属天津建达房地产开发有限公司财务经理，现任天津泰达建设集团有限公司财务部副部长。
职工监事李军先生：现任天津津滨发展股份有限公司党总支委员, 综合行政中心、党群工作部主任，津滨
公司职工监事、工会主席。
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天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
职工监事陈平先生：现任天津津滨雅都置业发展有限公司董事、副总经理，天津津滨发展股份有限公司滨
海分公司代总经理。
副总经理刘志勇先生：历任天津泰达建设集团有限公司办公室主任、总经理助理兼人力资源部经理、泰达
建设集团有限公司副总经理，津滨发展股份有限公司董事；津滨发展股份有限公司纪委书记、副总经理、
董事。现任津滨发展股份有限公司党总支委员、副总经理。
副总经理郝波先生：历任天津津滨发展股份有限公司财务部副经理、经理，现任津滨发展股份有限公司党
总支委员、副总经理。
在股东单位任职情况
√ 适用 □ 不适用
在股东单位担任的 在股东单位是否
任职人员姓名 股东单位名称 任期起始日期 任期终止日期
职务 领取报酬津贴
2013 年 01 月
华志忠 天津泰达建设集团有限公司 董事长 是
15 日
2017 年 07 月
谭文通 天津泰达建设集团有限公司 职工监事 是
03 日
2014 年 12 月
常广东 天津泰达建设集团有限公司 审计法务部部长 是
01 日
2015 年 08 月
刘喆 天津泰达建设集团有限公司 财务部副部长 是
03 日
2012 年 03 月
彭渤 天津泰达投资控股有限公司 资产管理部经理 是
01 日
2011 年 06 月
崔铭伟 天津泰达投资控股有限公司 财务中心副主任 是
01 日
2011 年 06 月 2021 年 02 月 28
李晨君 天津泰达投资控股有限公司 审计中心副主任 是
01 日 日
监事会主席李晨君先生：2021 年 2 月因工作调动，不在股东单位工作；
在股东单位任
副董事长、董事景松现先生：2021 年 1 月辞去副董事长、董事职务；
职情况的说明
董事付贵勇先生：2022 年 3 月到退休年龄离任；
在其他单位任职情况
√ 适用 □ 不适用
在其他单位 任期终止日 在其他单位是否
任职人员姓名 其他单位名称 任期起始日期
担任的职务 期 领取报酬津贴
刘志远 南开大学 教授 1997 年 01 月 01 日 是
梁津明 天津师范大学 教授 1982 年 01 月 01 日 是
段咏 天津天财有限责任会计师事务所 合伙人 2020 年 12 月 01 日 是
公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况
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天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
□ 适用 √ 不适用
3、董事、监事、高级管理人员报酬情况
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况
根据2002年第一次临时股东大会决议和第二届董事会2002年第二次会议决议，公司对高管人员实行年
薪制，给予公司董事和监事津贴。同时公司董事会制定了《公司高管人员述职管理办法》和《高管人员工
作业绩考核办法》，公司高管人员每年向公司董事会薪酬考核委员会及公司董事会进行工作述职，根据该
办法及业绩公司董事会确定或调整的年度经营计划和会计师的《年度审计报告》，公司董事会对高管人员
进行考评和奖惩。
公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况
单位：万元
从公司获得的税 是否在公司关联
姓名 职务 性别 年龄 任职状态
前报酬总额 方获取报酬
华志忠 董事长 男 56 现任 4 是
付贵永 董事 男 60 离任 4 是
彭渤 董事 女 51 现任 4 是
崔铭伟 董事 男 40 现任 4 是
景松现 副董事长、董事 男 58 离任 1 是
谭文通 董事 男 55 现任 4 是
常务副总经理、
于志丹 男 51 现任 51.98 否
董事、董秘
张玉利 独立董事 男 57 离任 2 否
梁津明 独立董事 男 68 现任 8 否
刘志远 独立董事 男 59 现任 8 否
段咏 独立董事 女 53 现任 8 否
李晨君 监事会主席 男 39 现任 4 是
常广东 监事 男 59 现任 4 是
刘喆 监事 女 50 现任 4 是
李军 监事 男 40 现任 35.65 否
陈平 监事 男 60 现任 25.99 否
刘志勇 副总经理 男 56 现任 46.2 否
郝波 副总经理 男 49 现任 46.2 否
合计 -- -- -- -- 265.02 --
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天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
六、报告期内董事履行职责的情况
1、本报告期董事会情况
会议届次 召开日期 披露日期 会议决议
第七届董事会 2021 年第一次 巨潮资讯网；公告编号：
2021 年 03 月 29 日 2022 年 03 月 31 日
通讯会议 2021-05
第七届董事会 2021 年第二次 巨潮资讯网；公告编号：
2021 年 04 月 29 日 2021 年 04 月 30 日
通讯会议 2021-18
第七届董事会 2021 年第三次
2021 年 08 月 10 日 2021 年 08 月 12 日 巨潮资讯网；报备文件
通讯会议
第七届董事会 2021 年第四次 巨潮资讯网；公告编号：
2021 年 08 月 26 日 2021 年 08 月 28 日
通讯会议 2021-22
第七届董事会 2021 年第五次 巨潮资讯网；公告编号：
2021 年 10 月 27 日 2021 年 10 月 28 日
通讯会议 2021-28
2、董事出席董事会及股东大会的情况
董事出席董事会及股东大会的情况
是否连续两次
本报告期应参 现场出席董事 以通讯方式参 委托出席董事 缺席董事会次 出席股东大会
董事姓名 未亲自参加董
加董事会次数 会次数 加董事会次数 会次数 数 次数
事会会议
华志忠 4 0 4 0 0 否 1
付贵永 4 0 4 0 0 否 1
彭渤 4 0 4 0 0 否 1
崔铭伟 4 0 4 0 0 否 1
谭文通 4 0 4 0 0 否 1
于志丹 4 0 4 0 0 否 1
梁津明 4 0 4 0 0 否 1
刘志远 4 0 4 0 0 否 1
段咏 4 0 4 0 0 否 1
连续两次未亲自出席董事会的说明
3、董事对公司有关事项提出异议的情况
董事对公司有关事项是否提出异议
□ 是 √ 否
报告期内董事对公司有关事项未提出异议。
33
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
4、董事履行职责的其他说明
董事对公司有关建议是否被采纳
√ 是 □ 否
董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明
公司董事关注公司运作，履行职责，对公司的各项议案发表了意见，对完善公司治理结构、维护公司及全体股东的权益发挥
了积极的作用。
七、董事会下设专门委员会在报告期内的情况
提出的重要意 其他履行职责 异议事项具体
委员会名称 成员情况 召开会议次数 召开日期 会议内容
见和建议 的情况 情况（如有）
审议《2020 年
度财务决算报
告》；《2020 年
度内部控制自
我评价报告》；
《关于 2020 年 审阅公司年度
度利润分配预 内部审计工作
认为公司所编
案的议案》； 报告与计划，
制的会计报表
2021 年 03 月 《关于 2020 年 并督促内部审
反映了公司
05 日 年度报告及摘 计计划的实
2020 年度的财
要的议案》； 施；与年审会
务情况
《关于执行新 计师沟通年报
租赁准则并变 审计事项。
更相关会计政
天津津滨发展
段咏、付贵永、 策的议案》；
股份有限公司
刘志远、谭文 3 《关于续聘会
第七届董事会
通 计师事务所的
审计委员会
议案》；
与年度审计会
计师就期后事
项的影响及披
露、是否有尚
未解决的重大
会计、审计分
2021 年 03 月
歧、是否有重
15 日
大风险事项、
持续经营能力
的讨论及披露
关联交易及其
资金往来情
况、对外担保
34
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
及其他或有事
项等情况进行
沟通；
审议《天津津
滨发展股份有
限公司董事会
审计委员会年
报工作流程》：
审议通过了
《2020 年年度
2021 年 03 月
报告正文及摘
29 日
要》；听取了年
审会计师《天
津津滨发展股
份有限公司
2020 年度财务
报表审计总
结》
天津津滨发展
股份有限公司
2020 年度董事
会工作报告》；
《天津津滨发
展股份有限公
司 2020 年度总
经理工作报
上述议案符合
告》；《公司
《公司章程》、
2020 年年度报
《董事会工作
告及报告摘
条例》及相关
天津津滨发展 要》；《天津津
华志忠、彭渤、 法律、法规的
股份有限公司 2021 年 03 月 滨发展股份有
崔铭伟、于志 1 规定，同意将
第七届董事会 29 日 限公司 2020 年
丹 上述议案提交
战略委员会 度财务决算报
第七届董事会
告》；《关于会
2021 年第一次
计政策变更的
会议进行审
议案》；《公司
议。
2020 年度利润
分配预案》；
《天津津滨发
展股份有限公
司 2020 年度内
部控制自我评
价报告的议
案》；《关于申
35
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
请批准最高金
融机构融资额
度的议案》；
《关于继续使
用部分闲置自
有资金进行现
金管理的议
案》；《关于支
付控股股东担
保费用的关联
交易的议案》；
《关于申请批
准年度土地储
备额度的议
案》；《公司及
控股子公司预
计对所属公司
提供融资担保
额度的议案》；
《关于续聘公
司 2020 年度财
务和内控审计
机构的议案》；
《关于续聘天
津泰达律师事
务所为公司法
律顾问的议
案》；《关于接
受控股股东借
款的关联交易
的议案》；《关
于对福建津汇
房地产开发有
限公司减资的
议案》；《关于
修订公司章程
的议案暨章程
修订案》；《关
于提请召开
2020 年度股东
大会的议案》
天津津滨发展 华志忠、段咏、 会议分析了 认为高管人员
2021 年 03 月
股份有限公司 梁津明、于志 1 2020 年年度报 薪酬均按照高
29 日
第七届董事会 丹 告中披露的高 管人员薪酬和
36
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
薪酬与考核委 管人员 2020 年 有关技校考核
员会 所得薪酬 规定执行，符
合董事会和股
东大会决议，
履行了述职等
规定程序，符
合有关法律、
法规及公司章
程、制度的规
定，数据真实、
准确。
八、监事会工作情况
监事会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险
□ 是 √ 否
监事会对报告期内的监督事项无异议。
九、公司员工情况
1、员工数量、专业构成及教育程度
报告期末母公司在职员工的数量（人） 13
报告期末主要子公司在职员工的数量（人） 514
报告期末在职员工的数量合计（人） 527
当期领取薪酬员工总人数（人） 527
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人） 3
专业构成
专业构成类别 专业构成人数（人）
生产人员 285
销售人员 35
技术人员 65
财务人员 40
行政人员 102
合计 527
教育程度
教育程度类别 数量（人）
硕士以上 32
本科 189
37
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
专科 118
高中以上 188
合计 527
2、薪酬政策
公司薪酬管理制度是根据国家相关法律法规及政策，依据公司的经营发展战略和薪酬策略而制定，在充分考虑公司薪酬
管理历史数据的前提下，基于科学的职位评估，根据企业经营管理的实际需要，适当调整。同时制定与之相匹配的绩效考评
政策，将公司年度经营目标落实到全体员工，强化各级员工的业绩意识、全局意识和协同意识，实现风险、贡献、收益的对
等。
3、培训计划
(一)总体目标
2022年培训以全员覆盖、适应市场化发展为目标，不断丰富培训内容,提高培训效果。总体目标如下：
1、以公司市场化发展为契机，以项目实施为载体，提高内训质量。与外部优秀培训机构和师资力量对接，导入全新理念、
拓展工作思维，有重点、针对性的开展内部培训工作。
2、加强中高层管理人员的队伍建设，促进中高层管理人员战略管理、领导能力的综合提升。公司市场化发展步伐已然加
快，重点通过外送培训，参加培训机构组织的公开课，提高业务能力，提升管理水平和管理意识。
3、加强执（职）业资格和职称评审管理，提高持证率。通过参加行业、系统培训班，重点鼓励全员考取一、二级建造师、
造价工程师、经济师等执（职）业资格，并且加大职称评审力度，提高执（职）业资格和职称持有率，拓展员工职业发
展通道。
(二)、培训形式
1、公开课培训：2022年的外送培训主要是选择和公司有长期合作的培训机构。公司员工根据各业务需要，结合培训机构
月度公开课计划，选择适合工作岗位的课程参加培训。
2、内部培训：2022年公司加大内部培训频次，将聘请外部讲师每半年开展1次专题内训，重点提升管理水平、提高新项
目实施能力，培训主题为特色小镇、项目复盘、团队建设及执行力、异地多项目开发与运营，具体根据公司发展需求确
定执行。
3、线上学习：线上学习的方式打破空间的局限性、解决学习时间碎片化、在线上学习的同时可完成在线交流，增强企业
员工的沟通及学习兴趣。
4、劳务外包情况
□ 适用 √ 不适用
十、公司利润分配及资本公积金转增股本情况
报告期内利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正但未提出现金红利分配预案
□ 适用 √ 不适用
38
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
□ 适用 √ 不适用
公司计划年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
十一、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。
十二、报告期内的内部控制制度建设及实施情况
1、内部控制建设及实施情况
公司已经建立起一套比较完整且运行有效的内部控制体系，公司已将内控制度落实到日常工作中，从公司治理层面到各
业务流程层面均建立了系统的内部控制制度及必要的内部监督机制，有效地保证了公司各项任务的完成，为公司经营管理的
合法合规、资产安全、财务报告及相关信息的真实、完整提供了合理保障。
公司按照《公司法》、《证券法》等法律、行政法规、部门规章的要求，建立了规范的公司治理结构和议事规则，明确
了股东大会、董事会、监事会和经理层在决策、执行、监督等方面的职责权限，形成了科学有效的职责分工和制衡机制。董
事会授权合理合规，章程修改符合法定程序，公司组织机构健全，设计合理有效。同时，三会运作规范，已经建立并有效运
行董事会专门委员会制度、独立董事制度，独立董事能够实际发挥作用。
2、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况
□ 是 √ 否
十三、公司报告期内对子公司的管理控制情况
整合中遇到的问 已采取的解决措
公司名称 整合计划 整合进展 解决进展 后续解决计划
题 施
不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用
十四、内部控制自我评价报告或内部控制审计报告
1、内控自我评价报告
内部控制评价报告全文披露日期 2022 年 03 月 30 日
内部控制评价报告全文披露索引 2022-14
纳入评价范围单位资产总额占公司合并
100.00%
财务报表资产总额的比例
纳入评价范围单位营业收入占公司合并
100.00%
财务报表营业收入的比例
缺陷认定标准
39
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
类别 财务报告 非财务报告
财务报告重大缺陷的迹象包括：公司会计
报表、财务报告及信息披露等方面发生重 非财务报告重大缺陷存在的迹象包括：
大违规事件；公司董事、监事和高级管理 违犯国家法律法规或规范性文件；重大
人员发生舞弊行为；审计委员会和内部审 决策程序不科学；制度缺失可能导致系
计机构对公司的财务报告内部控制监督无 统性失效；重大或重要缺陷不能得到整
效；注册会计师对公司财务报告出具无保 改；信息系统安全存在重大隐患；其他
留意见之外的审计报告。财务报告重要缺 对公司负面影响重大的情形。非财务报
定性标准
陷的迹象包括：未依照公认会计准则选择 告重要缺陷存在的迹象包括： 公司一
和应用会计政策；未建立反舞弊程序和控 般业务缺乏制度控制或制度体系失败；
制措施；对于期末财务报告过程的控制存 信息系统安全存在隐患；内控评价重要
在一项或多项缺陷且不能合理保证编制的 缺陷未完成整改。财务报告一般缺陷存
财务报表达到真实、准确的目标。财务报 在的迹象包括： 构成重大缺陷、重要
告一般缺陷是指除上述重大缺陷、重要缺 缺陷标准的其他内部控制缺陷。
陷之外的其他控制缺陷。
重大缺陷指考虑补偿性控制措施和实际偏
差率后，该缺陷总体影响水平高于重要性
水平（营业收入的 0.5%）。重要缺陷指考
虑补偿性控制措施和实际偏差率后，该缺
根据缺陷所能造成的直接财产损失的
陷总体影响水平低于重要性水平（营业收
绝对金额或潜在负面影响等因素确定：
入的 0.5%），但高于一般性水平（营业收
重要程度 一般缺陷 重要缺陷 重大
定量标准 入的 0.2%）。一般缺陷指考虑补偿性控制
缺陷直接财产损失金额 损失<利润
措施和实际偏差率后，该缺陷总体影响水
总额 5% 利润总额 5%≤损失<利润总
平低于一般性水平（营业收入的 0.2％）。
额 10% 损失≥利润总额 10%
重要程度 一般缺陷 重要缺陷 重大缺陷
损失金额 损失<营业收入 0.2% 营业收入
0.2%≤损失<营业收入 0.5% 损失≥营业收
入 0.5%
财务报告重大缺陷数量（个） 0
非财务报告重大缺陷数量（个） 0
财务报告重要缺陷数量（个） 0
非财务报告重要缺陷数量（个） 0
2、内部控制审计报告
√ 适用 □ 不适用
内部控制审计报告中的审议意见段
我们认为，津滨发展于 2021 年 12 月 31 日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面保持了有效的财务
报告内部控制。
内控审计报告披露情况 披露
内部控制审计报告全文披露日期 2022 年 03 月 30 日
40
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
内部控制审计报告全文披露索引 详情见巨潮资讯网
内控审计报告意见类型 标准无保留意见
非财务报告是否存在重大缺陷 否
会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制审计报告
□ 是 √ 否
会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致
√ 是 □ 否
十五、上市公司治理专项行动自查问题整改情况
根据国务院《关于进一步提高上市公司质量的意见》（国发〔2020〕14 号）、中国证监会《关于开展上市公司治理专项
行动的公告》（证监会公告〔2020〕69 号）的要求，结合相关法律法规及规章制度，公司对进行了深入自查。 经自查，公
司不存在影响公司治理水平的重大违规事项。通过此次专项活动的开展，进一步提升了公司治理水平，公司管理者和员工的
法人治理意识普遍增强。公司将不断夯实管理基础，推动公司治理朝着规范、创新、发展的目标向前迈进。
41
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
第五节 环境和社会责任
一、重大环保问题
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位
□ 是 √ 否
报告期内因环境问题受到行政处罚的情况
对上市公司生产经
公司或子公司名称 处罚原因 违规情形 处罚结果 公司的整改措施
营的影响
无 无 无 无 无 无
参照重点排污单位披露的其他环境信息
无
在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
□ 适用 √ 不适用
未披露其他环境信息的原因
公司及子公司均不属于环境保护部门公布的重点排污单位，公司的生产及运营严格遵守国家有关法律法规。
二、社会责任情况
作为一家国资房地产上市公司，公司长期秉持“用户满意最大化、股东权益最大化、国家税收最大化、
员工价值最大化”的企业核心价值观，推崇对人和自然的尊重，对生命和生活的热爱，对社会、股东、客
户和员工的感激、关爱，努力为客户创造价值、为股东创造价值、为员工创造价值、为社会创造价值。致
力于将经济发展、社会和谐与环境的可持续发展三者有机结合，持续不断地提升产品力，提高专业能力，
通过奉献高品质的产品和服务，使客户享受舒适完美生活；通过对员工的关怀和激励，为员工创造实现自
我价值的成长空间；通过诚实经营、持续发展，为股东提供稳定的回报，较好地履行了企业的社会责任。
三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴的情况
报告期内公司未开展脱贫攻坚、乡村振兴工作。
42
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
1、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末
尚未履行完毕的承诺事项
√ 适用 □ 不适用
承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
股改承诺
收购报告书或权益变动报告书中所
作承诺
资产重组时所作承诺
关于同业竞
争、关联交
易、资金占用
方面的承诺;"
本公司及其
持有权益达
51%以上的子
公司（附属公
司）今后不会
直接或间接
的以任何方
式（包括但不
关于同业竞
天津泰达建 限于自营合
争、关联交 1998 年 07 月 持续承诺、履
首次公开发行或再融资时所作承诺 设集团有限 资或联营）参 长期有效
易、资金占用 31 日 行正常
公司 与或进行与
方面的承诺
股份公司拟
定业务存在
直接或间接
竞争的任何
业务活动。凡
本公司及附
属公司有任
何商业机会
可从事、参与
或入股任何
可能与股份
公司生产经
43
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
营构成竞争
的业务，本公
司会将上述
商业机会给
予股份公司。
关于同业竞
争、关联交
易、资金占用
方面的承诺
泰达建设承
诺在同一项
目上与津滨
发展建立协
商机制，避免
与公司形成
竞争，在公司
从事主营业
务的地区内
关于同业竞
天津泰达建 （或构成销
争、关联交 2007 年 07 月 持续承诺、履
设集团有限 售竞争或产 长期有效
易、资金占用 31 日 行正常
公司 品竞争的同
方面的承诺
一区域内），
承诺不利用
对公司的股
东地位，导致
对公司业务
不利的投资
决策，该项承
诺将持续有
效，直至泰达
建设不处于
津滨发展的
控股地位为
止。
股权激励承诺
其他对公司中小股东所作承诺
承诺是否按时履行 是
如承诺超期未履行完毕的，应当详
细说明未完成履行的具体原因及下 无
一步的工作计划
44
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预测及
其原因做出说明
□ 适用 √ 不适用
二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。
三、违规对外担保情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
四、董事会对最近一期“非标准审计报告”相关情况的说明
□ 适用 √ 不适用
五、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况说明
√ 适用 □ 不适用
详见第十节、五、44、重要会计政策和会计估计变更。
七、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
详见第十节、八、合并范围的变更。
八、聘任、解聘会计师事务所情况
现聘任的会计师事务所
境内会计师事务所名称 中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬（万元） 100
境内会计师事务所审计服务的连续年限 6
境内会计师事务所注册会计师姓名 黄秀娟、王艳妍
境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限 5
当期是否改聘会计师事务所
□ 是 √ 否
45
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况
√ 适用 □ 不适用
本年度，公司聘请中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）为公司内部控制审计计划机构，负责公司本年度内部控制审计工
作。审计费用共100万元，其中财务审计费为75万元，内控审计费25万元。
九、年度报告披露后面临退市情况
□ 适用 √ 不适用
十、破产重整相关事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
十一、重大诉讼、仲裁事项
□ 适用 √ 不适用
本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。
十二、处罚及整改情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在处罚及整改情况。
十三、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
□ 适用 √ 不适用
十四、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生与日常经营相关的关联交易。
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
3、共同对外投资的关联交易
□ 适用 √ 不适用
46
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
4、关联债权债务往来
√ 适用 □ 不适用
是否存在非经营性关联债权债务往来
√ 是 □ 否
应收关联方债权
是否存在非
期初余额 本期新增金 本期收回金 本期利息 期末余额
关联方 关联关系 形成原因 经营性资金 利率
（万元） 额（万元） 额（万元） （万元） （万元）
占用
经股东大会
审议通过向
天津滨堡 滨堡公司提
房地产开 本公司之 供借款专款
否 38,288.19 36,750 1,388.89 1,507.07 75,156.37
发有限公 合营企业 用于支付所
司 拍土地出让
金及相关税
费（注 1）
关联债权对公司经营成
本期计提应收资金占用费后，增加净利润 725.10 万元。
果及财务状况的影响
注 1：滨堡公司关联系公司持股 49%的参股子公司，仅由于公司出于管控需求派出高管在该公司担任董事而与公司形成关联
关系，上述借款已由滨堡公司控股股东于家堡控股（已更名为天津泰达城市发展集团有限公司）以持有滨堡公司 51%股权
提供担保。2022 年 1 月，公司已通过公开摘牌方式取得了泰达城发集团持有的滨堡公司 51%股权，滨堡公司成为公司的全
资子公司。
应付关联方债务
期初余额 本期新增金 本期归还金 本期利息 期末余额（万
关联方 关联关系 形成原因 利率
（万元） 额（万元） 额（万元） （万元） 元）
5、与存在关联关系的财务公司的往来情况
□ 适用 √ 不适用
公司与存在关联关系的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况
□ 适用 √ 不适用
公司控股的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
7、其他重大关联交易
□ 适用 √ 不适用
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天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
公司报告期无其他重大关联交易。
十五、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1）托管情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在托管情况。
（2）承包情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在承包情况。
（3）租赁情况
√ 适用 □ 不适用
租赁情况说明
a.本公司作为承租人
本公司之子公司天津津滨时代置业投资有限公司与天津市宁发振兴投资有限责任公司于2018年2月5日签订了长期房屋租赁
合同，租用该公司位于天津市南开区苍穹道15号的房产作为公司办公场地。合同约定租赁期限为2018年4月15日至2023年4
月14日，租赁的房产面积为4664平方米。根据该合同，本公司2018年4月15日起每年应付该房屋租赁费为530万元，直至租赁
期满或双方协议解约。
b.本公司作为出租人
详见第三节、二。
租赁对本期经营的影响情况详见第十节、十六、8、（4）.
为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的项目
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的租赁项目。
2、重大担保
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
反担保
担保额度
担保对象 实际发生 实际担保 担保物（如 情况 是否履行 是否为关
相关公告 担保额度 担保类型 担保期
名称 日期 金额 有） （如 完毕 联方担保
披露日期
有）
公司对子公司的担保情况
48
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
反担保
担保额度
担保对象 实际发生 实际担保 担保物（如 情况 是否履行 是否为关
相关公告 担保额度 担保类型 担保期
名称 日期 金额 有） （如 完毕 联方担保
披露日期
有）
天津津滨 2021 年 9
联合物业 2021 年 09 连带责任 月 29 日
500 500 否
服务有限 月 29 日 保证 -2022 年 9
公司 月 22 日
报告期内审批对子公司 报告期内对子公司担保
280,000 500
担保额度合计（B1） 实际发生额合计（B2）
报告期末已审批的对子
报告期末对子公司实际
公司担保额度合计 280,000 500
担保余额合计（B4）
（B3）
子公司对子公司的担保情况
反担保
担保额度
担保对象 实际发生 实际担保 担保物（如 情况 是否履行 是否为关
相关公告 担保额度 担保类型 担保期
名称 日期 金额 有） （如 完毕 联方担保
披露日期
有）
公司担保总额（即前三大项的合计）
报告期内审批担保额度合计 报告期内担保实际发生
280,000 500
（A1+B1+C1） 额合计（A2+B2+C2）
报告期末已审批的担保额度合 报告期末实际担保余额
280,000 500
计（A3+B3+C3） 合计（A4+B4+C4）
实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资产
0.26%
的比例
其中：
注：B1 和 B3 项详见《天津津滨发展股份有限公司及控股子公司预计对所属公司提供融资担保额度的公告》（2021-10 号）
采用复合方式担保的具体情况说明
3、委托他人进行现金资产管理情况
（1）委托理财情况
√ 适用 □ 不适用
报告期内委托理财概况
单位：万元
委托理财的资金来 逾期未收回理财已
具体类型 委托理财发生额 未到期余额 逾期未收回的金额
源 计提减值金额
其他类 1 自有资金 25,000 0 0 0
其他类 2 自有资金 50,000 0 0 0
49
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
券商理财产品 自有资金 31,900 0 0 0
信托理财产品 自有资金 40,000 4,000 0 0
合计 146,900 4,000 0 0
注：其他 1：货币基金； 其他 2：国债逆回购；
单项金额重大或安全性较低、流动性较差的高风险委托理财具体情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
受托 事项
受托 报告 计提 未来
机构 报告 概述
机构 参考 预期 期损 减值 是否 是否
名称 报酬 期实 及相
（或 产品类 资金 起始 终止 资金 年化 收益 益实 准备 经过 还有
（或 金额 确定 际损 关查
受托 型 来源 日期 日期 投向 收益 （如 际收 金额 法定 委托
受托 方式 益金 询索
人）类 率 有 回情 （如 程序 理财
人姓 额 引（如
型 况 有） 计划
名） 有）
华泰
2021 2021
证券 货币 净值
信托理 自有 年 08 年 09 已收
股份 证券 25,000 市场 型产 3.50% 16.78 14.99 是 是
财产品 资金 月 23 月 01 回
有限 工具 品
日 日
公司
华泰
2021 2021
证券 货币 净值
信托理 自有 年 09 年 09 已收
股份 证券 40,000 市场 型产 3.50% 26.85 28.37 是 是
财产品 资金 月 14 月 23 回
有限 工具 品
日 日
公司
根据
华泰
2021 2021 成交
证券
国债逆 自有 年 09 年 09 价格 已收
股份 证券 40,050 其他 2.45% 2.7 2.7 是 是
回购 资金 月 24 月 27 确定 回
有限
日 日 理财
公司
收益
105,05
合计 -- -- -- -- -- -- 46.33 46.06 -- -- -- --
0
委托理财出现预期无法收回本金或存在其他可能导致减值的情形
□ 适用 √ 不适用
（2）委托贷款情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托贷款。
50
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
4、其他重大合同
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
十六、其他重大事项的说明
√ 适用 □ 不适用
（1）津滨发展之债务人天津冶金集团轧三钢铁有限公司（以下简称“轧三钢铁”）于 2018 年 8 月 24 日进入重整程序。
公司已按期向“冶金集团管理人”完成了债权申报工作。根据渤钢系企业重整案第二次债权人会议审议通过的《重整计划》，
渤钢系企业采用“出售式重整”模式，重整后，渤钢系企业将一分为二，分别重组为“钢铁资产平台（新渤钢）”和“非钢
资产平台（老渤钢）”。具体清偿办法和公司所涉及的债权具体受偿情况详见 2019 年年度报告。
截至 2021 年 12 月 31 日，公司除 2019 年度收到现金受偿部分 500,000.00 元外，另收到渤钢集团转来现金 659,146.33
元，累计计提坏账准备 33,819,746.58 元。公司于 2021 年 8 月 14 日收到建信信托有限责任公司盖章确认的信托受益权转让
登记申请表，确认公司享有（非钢资产平台债权作为对价）信托受益权份额 29,512,000.04 份。
（2）公司控股股东天津泰达建设集团有限公司（以下简称“泰达建设集团”）已实施混合所有制改革。以增资扩股和股
权转让相结合的方式引入 2 家战略投资者，将泰达建设集团整体改制为国有资本参股的混合所有制企业。混改工作完成后，
泰达控股占比 30%，津联海胜持股 40%，中科泰富持股 30%（2 家战略投资者不为一致行动人）。
在交易各方签订《合资合作协议》等交易协议，且该事项已获得天津市国资委就此次混合所有制改革涉及的泰达建设所
持上市公司津滨发展股份间接转让事宜的批复后，泰达建设集团已就增资扩股和股权转让事宜完成了工商变更登记手续，并
于 2020 年 10 月 16 日领取了变更后的《营业执照》。由于股权转让款及增资款采取分期付款，泰达建设集团将按照天津市国
资委批复要求，在股权转让款及增资款全部缴付完毕后，依照规定到证券登记结算公司等部门办理有关手续。
（3）本报告期后，2022年3月23日，为加强国资系统资源整合，推进国企高质高效运营，泰达控股决定将持有的泰达
建设集团30%股权划转至泰达控股所属全资子公司天津国宇商业有限公司。同时，泰达控股按照部署，依照国有资产监督管
理相关法律法规，拟通过非公开协议转让方式将泰达控股持有的国宇商业100%股权转让给天津国兴资本运营有限公司。泰
达控股与国兴资本系天津市市属国有资本投资、运营公司。详见编号2022-08号公告。
十七、公司子公司重大事项
□ 适用 √ 不适用
51
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
第七节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
1、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
公积金转
数量 比例 发行新股 送股 其他 小计 数量 比例
股
一、有限售条件股份 27,600 0.00% 0 27,600 0.00%
1、国家持股
2、国有法人持股
3、其他内资持股 27,600 0.00% 0 27,600 0.00%
其中：境内法人持股
境内自然人持股 27,600 0.00% 0 27,600 0.00%
4、外资持股
其中：境外法人持股
境外自然人持股
1,617,244, 1,617,244
二、无限售条件股份 100.00% 0 100.00%
634 ,634
1,617,244, 1,617,244
1、人民币普通股 100.00% 0 100.00%
634 ,634
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
1,617,272, 1,617,272
三、股份总数 100.00% 0 100.00%
234 ,234
股份变动的原因
□ 适用 √ 不适用
股份变动的批准情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动的过户情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
□ 适用 √ 不适用
52
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□ 适用 √ 不适用
2、限售股份变动情况
□ 适用 √ 不适用
二、证券发行与上市情况
1、报告期内证券发行（不含优先股）情况
□ 适用 √ 不适用
2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明
□ 适用 √ 不适用
3、现存的内部职工股情况
□ 适用 √ 不适用
三、股东和实际控制人情况
1、公司股东数量及持股情况
单位：股
年度报告披露日
报告期末表决权
年度报告披露日 前上一月末表决
报告期末普通 恢复的优先股股
105,697 前上一月末普通 104,144 0 权恢复的优先股 0
股股东总数 东总数（如有）（参
股股东总数 股东总数（如有）
见注 8）
（参见注 8）
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况
报告期内 持有有限 持有无限 质押、标记或冻结情况
报告期末
股东名称 股东性质 持股比例 增减变动 售条件的 售条件的
持股数量 股份状态 数量
情况 股份数量 股份数量
天津泰达建设集 338,312,3 338,312,3
国有法人 20.92% 0 0
团有限公司 40 40
源润控股集团股 35,706,48 35,706,48 质押 35,706,486
境内非国有法人 2.21% 0 0
份有限公司 6 6 冻结 35,706,486
天津泰达投资控 32,460,44 32,460,44
国有法人 2.01% 0 0
股有限公司 2 2
工银瑞信基金－ 其他 1.34% 21,728,80 0 0 21,728,80
53
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
农业银行－工银 0 0
瑞信中证金融资
产管理计划
南方基金－农业
银行－南方中证 21,728,80 21,728,80
其他 1.34% 0 0
金融资产管理计 0 0
划
中欧基金－农业
银行－中欧中证 21,728,80 21,728,80
其他 1.34% 0 0
金融资产管理计 0 0
划
博时基金－农业
银行－博时中证 21,728,80 21,728,80
其他 1.34% 0 0
金融资产管理计 0 0
划
大成基金－农业
银行－大成中证 21,728,80 21,728,80
其他 1.34% 0 0
金融资产管理计 0 0
划
广发基金－农业
银行－广发中证 21,728,80 21,728,80
其他 1.34% 0 0
金融资产管理计 0 0
划
银华基金－农业
银行－银华中证 21,728,80 21,728,80
其他 1.34% 0 0
金融资产管理计 0 0
划
战略投资者或一般法人因配售新股
成为前 10 名股东的情况（如有）（参 无
见注 3）
上述公司股东中天津泰达投资控股有限公司和天津泰达建设集团有限公司属于《上市
上述股东关联关系或一致行动的说
公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人，未知其他股东之间是否
明
存在关联关系。
上述股东涉及委托/受托表决权、放
无
弃表决权情况的说明
前 10 名无限售条件股东持股情况
股份种类
股东名称 报告期末持有无限售条件股份数量
股份种类 数量
天津泰达建设集团有限公司 338,312,340 人民币普通股 338,312,340
源润控股集团股份有限公司 35,706,486 人民币普通股 35,706,486
54
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
天津泰达投资控股有限公司 32,460,442 人民币普通股 32,460,442
工银瑞信基金－农业银行－工银瑞
21,728,800 人民币普通股 21,728,800
信中证金融资产管理计划
南方基金－农业银行－南方中证金
21,728,800 人民币普通股 21,728,800
融资产管理计划
中欧基金－农业银行－中欧中证金
21,728,800 人民币普通股 21,728,800
融资产管理计划
博时基金－农业银行－博时中证金
21,728,800 人民币普通股 21,728,800
融资产管理计划
大成基金－农业银行－大成中证金
21,728,800 人民币普通股 21,728,800
融资产管理计划
广发基金－农业银行－广发中证金
21,728,800 人民币普通股 21,728,800
融资产管理计划
银华基金－农业银行－银华中证金
21,728,800 人民币普通股 21,728,800
融资产管理计划
前 10 名无限售流通股股东之间，以
上述公司股东中天津泰达投资控股有限公司和天津泰达建设集团有限公司属于《上市
及前 10 名无限售流通股股东和前 10
公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人，未知其他股东之间是否
名股东之间关联关系或一致行动的
存在关联关系。
说明
前 10 名普通股股东参与融资融券业
无
务情况说明（如有）（参见注 4）
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
2、公司控股股东情况
控股股东性质：地方国有控股
控股股东类型：法人
法定代表人/单位负
控股股东名称 成立日期 组织机构代码 主要经营业务
责人
基础设施开发建设；地产
开发；各类商业、物资的
批发、零售；房屋租赁；
911201161030682277
天津泰达建设集团有限公司 华志忠 1984 年 11 月 15 日 房地产信息咨询服务；商
(统一社会信用代码)
品房销售。（依法须经批准
的项目，经相关部门批准
后方可开展经营活动）。
控股股东报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
55
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
公司报告期控股股东未发生变更。
3、公司实际控制人及其一致行动人
实际控制人性质：地方国资管理机构
实际控制人类型：法人
法定代表人/单位
实际控制人名称 成立日期 组织机构代码 主要经营业务
负责人
以自有资金对区域内基础设施
开发建设、金融、保险、证券
业、房地产业、交通运输业、
电力、燃气、蒸汽及水的生产
和供应业、建筑业、仓储业、
旅游业、餐饮业、旅馆业、娱
9112000010310120XF( 乐服务业、广告、租赁服务业
天津泰达投资控股有限公司 王志勇 1985 年 05 月 28 日
统一社会信用代码) 的投资；高新技术开发、咨询、
服务、转让；房屋租赁；基础
设施建设；土地开发整理；汽
车租赁、设备租赁（不含融资
租赁）。（依法须经批准的项目，
经相关部门批准后方可开展经
营活动）
天津泰达投资控股有限公司持有天津泰达股份有限公司（000652）32.98%股权；天津滨海
实际控制人报告期内控制的其 泰达物流集团股份有限公司（HK8348）42.45%股权;持有滨海投资有限公司（HK2886）39.5%
他境内外上市公司的股权情况 股权；持有滨海能源（000695）6.54%股权;持有天津发展 62.81%的股权；间接持有力生制
药 51.36%的股权；持有渤海银行 20.34%的股权。（数据来源于前述上市公司的披露信息）
实际控制人报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
56
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
注：1、公司控股股东泰达建设集团已实施混合所有制改革，混改后新股东津联海胜、中科泰富分别持有
泰达建设集团40%、30%的股份，泰达控股保留30%的股份，并已完成工商登记。公司实际控制人变更的后
续工作正在进行中。
2、本报告期后，2022年3月23日，为加强国资系统资源整合，推进国企高质高效运营，泰达控股决定
将持有的泰达建设集团30%股权划转至泰达控股所属全资子公司天津国宇商业有限公司。同时，泰达控股
按照部署，依照国有资产监督管理相关法律法规，拟通过非公开协议转让方式将泰达控股持有的国宇商业
100%股权转让给天津国兴资本运营有限公司。泰达控股与国兴资本系天津市市属国有资本投资、运营公司。
详见编号2022-08号公告。
实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□ 适用 √ 不适用
4、公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例达到 80%
□ 适用 √ 不适用
5、其他持股在 10%以上的法人股东
□ 适用 √ 不适用
6、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况
□ 适用 √ 不适用
四、股份回购在报告期的具体实施情况
股份回购的实施进展情况
□ 适用 √ 不适用
采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况
□ 适用 √ 不适用
57
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
第八节 优先股相关情况
□ 适用 √ 不适用
报告期公司不存在优先股。
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天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
第九节 债券相关情况
□ 适用 √ 不适用
59
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
第十节 财务报告
一、审计报告
审计意见类型 标准的无保留意见
审计报告签署日期 2022 年 03 月 28 日
审计机构名称 中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）
审计报告文号 众环审字(2022)2010003 号
注册会计师姓名 黄秀娟 王艳妍
审计报告正文
天津津滨发展股份有限公司全体股东：
1、 审计意见
我们审计了天津津滨发展股份有限公司（以下简称“津滨发展”）财务报表，包括2021年12月31日的合并及母公司资
产负债表，2021年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表以及相关财务报表附
注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了津滨发展公司2021年12月31日
合并及母公司的财务状况以及2021年度合并及母公司的经营成果和现金流量。
2、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进
一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于津滨发展，并履行了职业道德方面的
其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
3、 关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进
行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。我们确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事
项。
（一） 收入确认
关键审计事项 在审计中如何应对该事项
房地产开发收入： 我们实施的与评价收入确认相关的主要审计程序：
2021 年公司的房地产销售收入为 1,999,538,236.29 元， 1、了解、评价管理层 “销售与收款”关键内部控制设计及运行的
有效性；
占总收入的 88.69%，同时房地产开发收入较上期增长
2、检查商品房买卖合同条款，评价房地产销售收入确认政策是否符
41.32%，房地产开发收入确认是否恰当对津滨发展经 合企业会计准则的要求；
营成果产生重大影响，因此我们将房地产开发收入确 3、获取销控表，与销售收入核对；获取并抽样检查相应的销售合同、
定为关键审计事项。 发票；
4、获取并检查项目竣工备案表、房屋验收表、客户签收单，确认签
收日期是否在 2021 年 12 月 31 日之前；
60
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
关键审计事项 在审计中如何应对该事项
5、检查收全款记录或银行按揭审批结果；
6、对开发产品进行盘点。
（二）营业成本
关键审计事项 在审计中如何应对该事项
房地产开发成本： 我们实施的与评价营业成本确认计量相关的主要
2021 年公司的房地产销售成本为 790,487,044.63 元， 审计程序：
房地产销售毛利为 1,209,051,191.66 元，毛利率为 1、了解、评价管理层 “工程管理类、成本预算类”关键内部控制
设计及运行的有效性；
60.47%，较上期增长 37.61%。营业成本归集与结转是
2、获取合同台账、检查相应合同、发票、工程量计量单、付款情况
否恰当对津滨发展经营成果产生重大影响，因此我们 并进行抽样测试，与开发成本进行核对；
将房地产销售成本的确认计量确定为关键审计事项。 3、获取项目运营目标书，与成本归集明细进行比较；
4、获取工程结算报告，与开发成本进行核对，检查开发成本中土地
征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、
配套设施费等开发成本归集是否完整；
5、对销售成本实施截止测试；
6、重新计算营业成本结转是否准确。
4、其他信息
津滨发展管理层对其他信息负责。其他信息包括2021年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计
过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需
要报告。
5、 管理层和治理层对财务报表的责任
津滨发展管理层（以下简称“管理层”）负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、
执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估津滨发展的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续
经营假设，除非管理层计划清算津滨发展、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督津滨发展的财务报告过程。
6、 注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报
告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊
或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是
重大的。
61
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：
（一）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、
适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，
未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（二）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（三）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（四）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对津滨发展持续经营
能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求
我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论
基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致津滨发展不能持续经营。
（五）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
（六）就津滨发展中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表意见。我们负责指导、
监督和执行集团审计。我们对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关
注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的
所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计
报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造
成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
中审众环会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：
（项目合伙人）： 黄秀娟
中国注册会计师： 王艳妍
中国武汉 2022年3月28日
二、财务报表
财务附注中报表的单位为：元
1、合并资产负债表
编制单位：天津津滨发展股份有限公司
62
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
项目 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 956,323,194.77 595,470,068.84
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 40,000,000.00
衍生金融资产
应收票据 53,793,306.19 41,126,325.91
应收账款 65,193,421.96 75,847,691.19
应收款项融资
预付款项 1,165,046.40 15,244,258.79
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 774,408,816.04 447,737,009.52
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 4,517,048,994.53 5,052,971,478.32
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 173,005,457.97 254,286,662.33
流动资产合计 6,580,938,237.86 6,482,683,494.90
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 26,952,975.64 49,451,093.97
其他权益工具投资 35,562,484.98 35,562,484.98
其他非流动金融资产
投资性房地产
固定资产 5,822,550.73 6,900,968.64
63
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 5,372,537.81
无形资产 3,124,435.97 998,160.04
开发支出
商誉
长期待摊费用 222,748.40 308,973.20
递延所得税资产 285,060,621.35 360,886,747.87
其他非流动资产
非流动资产合计 362,118,354.88 454,108,428.70
资产总计 6,943,056,592.74 6,936,791,923.60
流动负债：
短期借款 100,000,000.00 100,000,000.00
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据 21,807,132.80
应付账款 269,671,215.85 420,272,609.83
预收款项 6,771.36 16,771.38
合同负债 3,537,720,397.68 3,551,337,184.36
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 34,866,859.71 24,033,958.09
应交税费 740,053,208.50 509,461,668.49
其他应付款 94,508,528.40 85,437,912.27
其中：应付利息 153,847.22 153,041.67
应付股利 982,913.96 982,913.96
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
64
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
一年内到期的非流动负债 4,975,130.41
其他流动负债 185,421,400.96 192,036,643.20
流动负债合计 4,967,223,512.87 4,904,403,880.42
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 500,000,000.00
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 5,850,660.62 7,281,961.91
其他非流动负债
非流动负债合计 5,850,660.62 507,281,961.91
负债合计 4,973,074,173.49 5,411,685,842.33
所有者权益：
股本 1,617,272,234.00 1,617,272,234.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 309,244,146.02 309,650,785.39
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 64,940,033.27 64,940,033.27
一般风险准备
未分配利润 -79,986,713.79 -568,483,279.19
归属于母公司所有者权益合计 1,911,469,699.50 1,423,379,773.47
少数股东权益 58,512,719.75 101,726,307.80
所有者权益合计 1,969,982,419.25 1,525,106,081.27
负债和所有者权益总计 6,943,056,592.74 6,936,791,923.60
65
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
法定代表人：华志忠 主管会计工作负责人：郝波 会计机构负责人：李建民
2、母公司资产负债表
单位：元
项目 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 139,940,790.78 174,209,017.17
交易性金融资产 40,000,000.00
衍生金融资产
应收票据 50,610,739.21 40,126,325.91
应收账款 27,669,556.83 27,669,556.83
应收款项融资
预付款项 138,681,274.86 65,692,651.83
其他应收款 793,331,763.98 927,713,028.84
其中：应收利息
应收股利
存货 24,025,856.20 24,203,788.51
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 8,079.76 177,788.34
流动资产合计 1,214,268,061.62 1,259,792,157.43
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 1,992,342,429.77 2,074,840,548.10
其他权益工具投资 35,562,484.98 35,562,484.98
其他非流动金融资产
投资性房地产
固定资产 3,843,999.86 4,095,426.20
在建工程
生产性生物资产
油气资产
66
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
使用权资产
无形资产 493,962.08 665,211.35
开发支出
商誉
长期待摊费用 222,748.40 308,973.20
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计 2,032,465,625.09 2,115,472,643.83
资产总计 3,246,733,686.71 3,375,264,801.26
流动负债：
短期借款 95,000,000.00 95,000,000.00
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 10,644,646.33 10,546,882.33
预收款项 6,771.36 16,771.38
合同负债 12,458,882.52
应付职工薪酬 13,316,667.24 10,065,579.89
应交税费 4,663,420.30 3,177,405.15
其他应付款 1,430,495,613.08 1,534,327,999.33
其中：应付利息 153,847.22 145,402.78
应付股利 982,913.96 982,913.96
持有待售负债
一年内到期的非流动负债
其他流动负债 224,924.72 1,777,686.58
流动负债合计 1,554,352,043.03 1,667,371,207.18
非流动负债：
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
67
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计
负债合计 1,554,352,043.03 1,667,371,207.18
所有者权益：
股本 1,617,272,234.00 1,617,272,234.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 660,070,043.13 660,070,043.13
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 64,940,033.27 64,940,033.27
未分配利润 -649,900,666.72 -634,388,716.32
所有者权益合计 1,692,381,643.68 1,707,893,594.08
负债和所有者权益总计 3,246,733,686.71 3,375,264,801.26
3、合并利润表
单位：元
单位：元
项目 2021 年度 2020 年度
一、营业总收入 2,254,431,750.83 1,841,962,204.26
其中：营业收入 2,254,431,750.83 1,841,962,204.26
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 1,585,674,824.01 1,680,502,344.04
其中：营业成本 1,025,419,132.43 1,492,760,479.77
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
68
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
赔付支出净额
提取保险责任合同准备金
净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 450,512,527.33 94,296,701.63
销售费用 44,202,554.09 45,049,942.94
管理费用 73,217,195.29 58,483,139.63
研发费用
财务费用 -7,676,585.13 -10,087,919.93
其中：利息费用 6,774,835.89 6,619,121.26
利息收入 15,820,379.42 19,246,220.14
加：其他收益 1,320,810.79 709,234.96
投资收益（损失以“－”号填
2,991,895.30 73,488,157.88
列）
其中：对联营企业和合营企业
-2,328,827.59 -556,784.52
的投资收益
以摊余成本计量的金融
资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“-”号填列）
净敞口套期收益（损失以“－”
号填列）
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填
-1,586,955.72 56,679,362.47
列）
资产减值损失（损失以“-”号填
-7,700,982.70
列）
资产处置收益（损失以“-”号填
-1,758.84
列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 671,482,677.19 284,633,873.99
加：营业外收入 129,178.12 427,538.07
减：营业外支出 3,428,552.04 7,142,226.00
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 668,183,303.27 277,919,186.06
减：所得税费用 182,900,325.92 48,827,306.65
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 485,282,977.35 229,091,879.41
69
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“－”
485,282,977.35 229,091,879.41
号填列）
2.终止经营净利润（净亏损以“－”
号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润 488,496,565.40 201,253,480.15
2.少数股东损益 -3,213,588.05 27,838,399.26
六、其他综合收益的税后净额
归属母公司所有者的其他综合收益
的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综
合收益
1.重新计量设定受益计划变
动额
2.权益法下不能转损益的其
他综合收益
3.其他权益工具投资公允价
值变动
4.企业自身信用风险公允价
值变动
5.其他
（二）将重分类进损益的其他综合
收益
1.权益法下可转损益的其他
综合收益
2.其他债权投资公允价值变
动
3.金融资产重分类计入其他
综合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准
备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
归属于少数股东的其他综合收益的
税后净额
70
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
七、综合收益总额 485,282,977.35 229,091,879.41
归属于母公司所有者的综合收益
488,496,565.40 201,253,480.15
总额
归属于少数股东的综合收益总额 -3,213,588.05 27,838,399.26
八、每股收益：
（一）基本每股收益 0.3020 0.1244
（二）稀释每股收益 0.3020 0.1244
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0 元，上期被合并方实现的净利润为：0 元。法定代
表人：华志忠 主管会计工作负责人：郝波 会计机构负责人：李建民
4、母公司利润表
单位：元
项目 2021 年度 2020 年度
一、营业收入 153,038,398.52 305,461,716.75
减：营业成本 151,927,670.16 304,304,562.94
税金及附加 351,604.65 601,234.33
销售费用 342,960.00 37,420.70
管理费用 26,573,411.71 31,639,375.46
研发费用
财务费用 -14,562,918.41 -12,253,307.84
其中：利息费用 4,957,310.61 3,685,217.01
利息收入 20,415,903.53 18,311,661.33
加：其他收益 62,080.52 23,389.64
投资收益（损失以“－”号填
-3,974,755.44 69,867,076.40
列）
其中：对联营企业和合营企
-556,784.52
业的投资收益
以摊余成本计量的金融
资产终止确认收益（损失以“-”号填
列）
净敞口套期收益（损失以
“－”号填列）
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号
58,500,010.68
填列）
71
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
资产减值损失（损失以“-”号
-193,198,055.87
填列）
资产处置收益（损失以“-”号
填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） -15,507,004.51 -83,675,147.99
加：营业外收入
减：营业外支出 4,945.89 4,308,248.55
三、利润总额（亏损总额以“－”号填
-15,511,950.40 -87,983,396.54
列）
减：所得税费用
四、净利润（净亏损以“－”号填列） -15,511,950.40 -87,983,396.54
（一）持续经营净利润（净亏损
-15,511,950.40 -87,983,396.54
以“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损
以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他
综合收益
1.重新计量设定受益计划
变动额
2.权益法下不能转损益的
其他综合收益
3.其他权益工具投资公允
价值变动
4.企业自身信用风险公允
价值变动
5.其他
（二）将重分类进损益的其他综
合收益
1.权益法下可转损益的其
他综合收益
2.其他债权投资公允价值
变动
3.金融资产重分类计入其
他综合收益的金额
4.其他债权投资信用减值
准备
5.现金流量套期储备
72
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 -15,511,950.40 -87,983,396.54
七、每股收益：
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
5、合并现金流量表
单位：元
项目 2021 年度 2020 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 2,422,926,035.16 2,299,310,386.16
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 934,852,813.43 145,972,973.52
经营活动现金流入小计 3,357,778,848.59 2,445,283,359.68
购买商品、接受劳务支付的现金 601,366,708.64 1,058,065,499.52
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 93,160,800.16 89,400,340.81
支付的各项税费 398,291,279.50 288,796,424.08
73
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
支付其他与经营活动有关的现金 995,293,333.76 233,729,566.04
经营活动现金流出小计 2,088,112,122.06 1,669,991,830.45
经营活动产生的现金流量净额 1,269,666,726.53 775,291,529.23
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 13,202,640.00
取得投资收益收到的现金 5,320,722.89 4,602,260.92
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 300.00
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 75,035,394.58
收到其他与投资活动有关的现金 4,424,506,187.79 3,982,445,645.48
投资活动现金流入小计 4,443,029,550.68 4,062,083,600.98
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 2,080,291.27 1,086,248.63
投资支付的现金
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 4,818,117,239.00 3,875,994,119.00
投资活动现金流出小计 4,820,197,530.27 3,877,080,367.63
投资活动产生的现金流量净额 -377,167,979.59 185,003,233.35
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金
取得借款收到的现金 100,000,000.00 600,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 21,330,000.00 30,000,000.00
筹资活动现金流入小计 121,330,000.00 630,000,000.00
偿还债务支付的现金 600,000,000.00 1,048,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 58,786,030.13 76,415,375.11
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 6,229,178.08 57,327,971.47
筹资活动现金流出小计 665,015,208.21 1,181,743,346.58
筹资活动产生的现金流量净额 -543,685,208.21 -551,743,346.58
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 348,813,538.73 408,551,416.00
加：期初现金及现金等价物余额 595,470,068.84 186,918,652.84
六、期末现金及现金等价物余额 944,283,607.57 595,470,068.84
74
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
6、母公司现金流量表
单位：元
项目 2021 年度 2020 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 91,332,788.36 234,015,402.20
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 4,619,757,754.27 2,410,959,822.83
经营活动现金流入小计 4,711,090,542.63 2,644,975,225.03
购买商品、接受劳务支付的现金 234,468,309.91 399,360,233.60
支付给职工以及为职工支付的现金 18,608,959.64 22,156,552.34
支付的各项税费 313,050.99 4,462,652.25
支付其他与经营活动有关的现金 4,131,878,513.51 1,854,491,740.06
经营活动现金流出小计 4,385,268,834.05 2,280,471,178.25
经营活动产生的现金流量净额 325,821,708.58 364,504,046.78
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 13,202,640.00
取得投资收益收到的现金 5,320,722.89 4,602,260.92
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 75,052,400.00
收到其他与投资活动有关的现金 4,424,506,187.79 3,982,445,645.48
投资活动现金流入小计 4,443,029,550.68 4,062,100,306.40
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 23,218.58 515,846.00
投资支付的现金
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 4,818,117,239.00 3,875,994,119.00
投资活动现金流出小计 4,818,140,457.58 3,876,509,965.00
投资活动产生的现金流量净额 -375,110,906.90 185,590,341.40
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 95,000,000.00 95,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 21,330,000.00 30,000,000.00
筹资活动现金流入小计 116,330,000.00 125,000,000.00
偿还债务支付的现金 95,000,000.00 435,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 5,379,849.99 14,779,027.78
75
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
支付其他与筹资活动有关的现金 929,178.08 57,327,971.47
筹资活动现金流出小计 101,309,028.07 507,106,999.25
筹资活动产生的现金流量净额 15,020,971.93 -382,106,999.25
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -34,268,226.39 167,987,388.93
加：期初现金及现金等价物余额 174,209,017.17 6,221,628.24
六、期末现金及现金等价物余额 139,940,790.78 174,209,017.17
7、合并所有者权益变动表
本期金额
单位：元
2021 年度
归属于母公司所有者权益
所有
少数
项目 其他权益工具 其他 一般 未分 者权
资本 减：库 专项 盈余 股东
股本 优先 永续 综合 风险 配利 其他 小计 益合
权益
其他 公积 存股 储备 公积
计
股 债 收益 准备 润
1,617
309,65 64,940 -568,4 1,423, 101,72 1,525,
一、上年期末余 ,272,
0,785. ,033.2 83,279 379,77 6,307. 106,08
额 234.0
39 7 .19 3.47 80 1.27
0
加：会计政
策变更
前期
差错更正
同一
控制下企业合
并
其他
1,617
309,65 64,940 -568,4 1,423, 101,72 1,525,
二、本年期初余 ,272,
0,785. ,033.2 83,279 379,77 6,307. 106,08
额 234.0
39 7 .19 3.47 80 1.27
0
三、本期增减变 488,49 488,08 -43,21 444,87
-406,6
动金额（减少以 6,565. 9,926. 3,588. 6,337.
39.37
“－”号填列） 40 03 05 98
488,49 488,49 485,28
（一）综合收益 -3,213,
6,565. 6,565. 2,977.
总额 588.05
40 40 35
76
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
-40,00 -40,00
（二）所有者投
0,000. 0,000.
入和减少资本
00 00
-40,00 -40,00
1．所有者投入
0,000. 0,000.
的普通股
00 00
2．其他权益工
具持有者投入
资本
3．股份支付计
入所有者权益
的金额
4．其他
（三）利润分配
1．提取盈余公
积
2．提取一般风
险准备
3．对所有者（或
股东）的分配
4．其他
（四）所有者权
益内部结转
1．资本公积转
增资本（或股
本）
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．设定受益计
划变动额结转
留存收益
5．其他综合收
益结转留存收
益
6．其他
（五）专项储备
77
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
1．本期提取
2．本期使用
-406,6 -406,6 -406,6
（六）其他
39.37 39.37 39.37
1,617
309,24 64,940 -79,98 1,911, 58,512 1,969,
四、本期期末余 ,272,
4,146. ,033.2 6,713. 469,69 ,719.7 982,41
额 234.0
02 7 79 9.50 5 9.25
0
上期金额
单位：元
2020 年年度
归属于母公司所有者权益
所有者
项目 其他权益工具 其他 一般 未分 少数股
资本 减：库 专项 盈余 权益合
股本 优先 永续 综合 风险 配利 其他 小计 东权益
计
其他 公积 存股 储备 公积
股 债 收益 准备 润
1,617
309,65 64,940 -769,7 1,222, 1,296,0
一、上年期末 ,272, 73,887,
0,785. ,033.2 36,759 126,29 14,201.
余额 234.0 908.54
39 7 .34 3.32 86
0
加：会计
政策变更
前期
差错更正
同一
控制下企业合
并
其他
1,617
309,65 64,940 -769,7 1,222, 1,296,0
二、本年期初 ,272, 73,887,
0,785. ,033.2 36,759 126,29 14,201.
余额 234.0 908.54
39 7 .34 3.32 86
0
三、本期增减
201,25 201,25
变动金额（减 27,838, 229,091
3,480. 3,480.
少以“－”号填 399.26 ,879.41
15 15
列）
201,25 201,25
（一）综合收 27,838, 229,091
3,480. 3,480.
益总额 399.26 ,879.41
15 15
（二）所有者
78
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
投入和减少资
本
1．所有者投入
的普通股
2．其他权益工
具持有者投入
资本
3．股份支付计
入所有者权益
的金额
4．其他
（三）利润分
配
1．提取盈余公
积
2．提取一般风
险准备
3．对所有者
（或股东）的
分配
4．其他
（四）所有者
权益内部结转
1．资本公积转
增资本（或股
本）
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．设定受益计
划变动额结转
留存收益
5．其他综合收
益结转留存收
益
6．其他
（五）专项储
79
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
1,617
309,65 64,940 -568,4 1,423, 1,525,1
四、本期期末 ,272, 101,726
0,785. ,033.2 83,279 379,77 06,081.
余额 234.0 ,307.80
39 7 .19 3.47 27
0
8、母公司所有者权益变动表
本期金额
单位：元
2021 年度
项目 其他权益工具 资本公 减：库存 其他综 专项储 盈余公 未分配 所有者权
股本 其他
优先股 永续债 其他 积 股 合收益 备 积 利润 益合计
1,617,2 -634,38
一、上年期末余 660,070, 64,940,0 1,707,893,
72,234. 8,716.3
额 043.13 33.27 594.08
00 2
加：会计政
策变更
前期
差错更正
其他
1,617,2 -634,38
二、本年期初余 660,070, 64,940,0 1,707,893,
72,234. 8,716.3
额 043.13 33.27 594.08
00 2
三、本期增减变
-15,511 -15,511,95
动金额（减少以
,950.40 0.40
“－”号填列）
（一）综合收益 -15,511 -15,511,95
总额 ,950.40 0.40
（二）所有者投
入和减少资本
1．所有者投入
的普通股
2．其他权益工
具持有者投入
资本
80
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
3．股份支付计
入所有者权益
的金额
4．其他
（三）利润分配
1．提取盈余公
积
2．对所有者（或
股东）的分配
3．其他
（四）所有者权
益内部结转
1．资本公积转
增资本（或股
本）
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．设定受益计
划变动额结转
留存收益
5．其他综合收
益结转留存收
益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
1,617,2 -649,90
四、本期期末余 660,070, 64,940,0 1,692,381,
72,234. 0,666.7
额 043.13 33.27 643.68
00 2
上期金额
单位：元
2020 年年度
项目
股本 其他权益工具 资本公 减：库存 其他综 专项储备 盈余公 未分配利 其他 所有者权
81
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
优先 永续 积 股 合收益 积 润 益合计
其他
股 债
1,617,
一、上年期末余 660,070 64,940, -546,405, 1,795,876,9
272,23
额 ,043.13 033.27 319.78 90.62
4.00
加：会计政
策变更
前期
差错更正
其他
1,617,
二、本年期初余 660,070 64,940, -546,405, 1,795,876,9
272,23
额 ,043.13 033.27 319.78 90.62
4.00
三、本期增减变
-87,983,3 -87,983,396
动金额（减少以
96.54 .54
“－”号填列）
（一）综合收益 -87,983,3 -87,983,396
总额 96.54 .54
（二）所有者投
入和减少资本
1．所有者投入
的普通股
2．其他权益工
具持有者投入
资本
3．股份支付计
入所有者权益
的金额
4．其他
（三）利润分配
1．提取盈余公
积
2．对所有者（或
股东）的分配
3．其他
（四）所有者权
益内部结转
1．资本公积转
增资本（或股
82
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
本）
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．设定受益计
划变动额结转
留存收益
5．其他综合收
益结转留存收
益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
1,617,
四、本期期末余 660,070 64,940, -634,388, 1,707,893,5
272,23
额 ,043.13 033.27 716.32 94.08
4.00
三、公司基本情况
天津津滨发展股份有限公司（以下简称“本公司”）系根据《中华人民共和国公司法》的有关规定，
经天津经济技术开发区管理委员会以津开批（1997）698号文批准，由天津泰达建设集团有限公司（原名
为：天津经济技术开发区建设集团有限公司，以下简称“泰达建设集团”）和天津华泰控股集团股份有限
公司（以下简称“华泰集团”）联合发起，双方发起人以各自部分净资产折股投入并经批准公开向公众募
集股份而设立。天津市工商行政管理局于1998年12月31日颁发了10307391号企业法人营业执照。
为设立本公司，泰达建设集团将其主要从事市政通用基础设施业务的资产、相应的负债及全资子公司
----建筑工程公司、总承包公司的全部经营性资产和国华能源发展（天津）有限公司45.00%的股权，经评
估后折股投入本公司；华泰集团以其核心部分资产、相应的负债及全资附属企业山西省磁性材料厂和天津
泰达多媒体有限公司92.00%的股权及国华能源发展（天津）有限公司30.00%的股权，经评估后折股投入本
公司。经北京中企华资产评估有限公司评估，并经天津市国有资产管理局津国资（1998）168号文件确认，
截止到1998年5月31日，泰达建设集团投入本公司的经营性净资产为164,218,300.00元，华泰集团投入本
公司的经营性净资产为135,908,600.00元。经天津市国有资产管理局津国资（1998）169号文批准，上述
经营性净资产按66.6384785%的比例折成发起人股份20,000.00万股，其中：泰达建设集团持有国有法人股
109,432,577股，占54.72%，华泰集团持有法人股90,567,423股，占45.28%。经中国证券监督管理委员会
证监管字（1998）308号文件批复同意，公司向社会公开发行人民币普通股7,000.00万股，发行价格为人
民币4.65元/股，于1998年12月9日发行完毕。发行后，公司总股本为27,000.00万元。
83
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
经中国证券监督管理委员会证监公司[2000]235号文件批复同意，本公司于2001年3月以2000年12月31
日总股本为基数，按10:3的比例实施了配股，国有法人股股东和社会法人股股东全部放弃认购，社会流通
股股东认购2,100万股。配股完成后，公司总股本为29,100万股。2001年6月以前次配股后的总股本29,100
万股为基数以资本公积金转增股本，每10股转增5.567股，转增后，公司总股本为452,999,699股。
本公司第一大股东泰达建设集团增持公司股权。泰达建设集团受让本公司第二大股东天津华泰控股集
团股份有限公司持有本公司的股权5.08%，已于2003年8月19日在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公
司办理完过户登记手续。该股份转让后，泰达建设集团持有公司总股本的42.68%，仍为第一大股东；华泰
集团仍持有公司总股本的26.05%，仍为第二大股东。
2004年4月19日，公司股东大会决定用资本公积金按照 10:5的比例转增股本，转增后总股本为
679,499,549股。
2005年10月28日，公司2005年度第二次临时股东大会批准《天津津滨发展股权分置改革方案》，通过
本次股权分置改革，本公司全部股权822,194,453股（含本次由资本公积转增的142,694,904股权）均转为
流通股，其中限售国有法人股290,030,538股、限售法人股176,979,461股。本次股权分置改革完成后，天
津泰达建设集团有限公司持有290,030,538股、占全部股权的35.28%，天津华泰控股集团股份有限公司持
有176,979,461股、占全部股权的21.53%。
2006年8月11日，中国证券监督管理委员会以证监发行字【2006】61号文《关于核准天津津滨发展股
份有限公司非公开发行股票的通知》批准本公司非公开发行新股不超过33,300万股，发行成功后，本公司
注册资本达到1,155,194,453股，其中：天津泰达建设集团有限公司持有290,030,538股（含收购华泰集团
2300万股法人股和替华泰集团垫付的对价1,575,000股）、占全部股权的25.11%。
2008年4月18日本公司2007年度股东大会批准用资本公积转增股本，即以2007年末总股本为基数，以
每10股转增4股的比例，向全体股东转增股本。 2008年5月21日转增完成，转增后本公司总股本为
1,617,272,234股。
公司股票简称：津滨发展，证券代码：000897
1、 本公司注册地、组织形式和总部办公地址
本公司注册地为天津开发区明园路2号B2别墅5号
本公司组织形式：股份有限公司
本公司总部办公地址：天津市南开区苍穹道15号
2、 本公司业务性质和主要经营活动
本公司经营范围为：房地产开发；食品销售（凭许可证开展经营活动）；自营或代理货物及技术
的进出口。法律、法规、国务院决定禁止的，不得经营；应经审批的，未获批准前不得经营；法律、
法规、国务院决定未规定审批的，自主经营。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经
营活动）
3、 母公司以及集团最终母公司的名称
本公司母公司为天津泰达建设集团有限公司（以下简称“泰达建设集团”），截至2021年12月31日，
84
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
泰达建设集团所持本公司股权为20.92%。
公司控股股东泰达建设集团已实施混合所有制改革，混改后新股东天津津联海胜混改股权投资基金合
伙企业（有限合伙）（以下简称“津联海胜”）、天津中科泰富投资合伙企业（有限合伙）（以下简称“中
科泰富”）分别持有泰达建设集团40%、30%的股份，泰达控股保留30%的股份，并已完成工商登记。公司
实际控制人变更的后续工作正在进行中。
4、 本财务报表于2022年3月28日经公司第七届董事会2022年第三次通讯会议批准报出。
5、截至2021年12月31日，本公司纳入合并范围的子公司共计14家，详见本附注八“在其他主体中的
权益”。本公司本年合并范围比上年增加3户，见本附注七“合并范围的变更”。
四、财务报表的编制基础
本公司财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部发布的《企业会计
准则——基本准则》（财政部令第33号发布、财政部令第76号修订）、于2006年2月15日及其后颁布和修
订的41项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会
计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告
的一般规定（2014年修订）》的披露规定编制。
根据企业会计准则的相关规定，本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具外，本财务报
表均以历史成本为计量基础。持有待售的非流动资产，按公允价值减去预计费用后的金额，以及符合持有
待售条件时的原账面价值，取两者孰低计价。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
五、重要会计政策及会计估计
本公司及各子公司从事房地产开发及商品房销售、土地整理及国内贸易经营。本公司及各子公司根据
实际生产经营特点，依据相关企业会计准则的规定，对收入确认等交易和事项制定了若干项具体会计政策
和会计估计，详见附注五、39“收入”各项描述。关于管理层所作出的重大会计判断和估计的说明，请参
阅附注五、45“重大的会计判断和估计”。
1、遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司2021年12月31日的财务
状况及2021年度的经营成果和现金流量等有关信息。此外，本公司的财务报表在所有重大方面符合中国证
券监督管理委员会2014年修订的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号—财务报告的一般规定》
有关财务报表及其附注的披露要求。
2、会计期间
本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。本公司会计年
度采用公历年度，即每年自1月1日起至12月31日止。
85
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
3、营业周期
正常营业周期是指本公司从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本公司以12个月
作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。
4、记账本位币
人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及境内子公司以人民币为记
账本位币。本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。
5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。企业合并分为同
一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。
（1）同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同一控制
下的企业合并。同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参与合并企业控制权的一方为合并方，参与
合并的其他企业为被合并方。合并日，是指合并方实际取得对被合并方控制权的日期。
合并方取得的资产和负债均按合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净资产账面价值与支
付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积（股本溢价）；资本公积（股本溢
价）不足以冲减的，调整留存收益。
合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。
同一控制下的企业合并形成母子公司关系的，合并方一般应在合并日编制合并财务报表。
通过多次交易分步实现同一控制下企业合并，在编制合并财务报表时，应视同参与合并的各方在最终
控制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整，在编制比较报表时，以不早于合并方和被合并方同处于
最终控制方的控制之下的时点开始，将被合并方的有关资产、负债并入合并方合并财务报表的比较报表中，
并将合并而增加的净资产在比较报表中调整所有者权益下的相关项目。
合并方在取得被合并方控制权之前持有的股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同
一方最终控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益以及其他净资产变动，应分别冲
减比较报表期间期初留存收益或当期损益。
（2）非同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合并。非同
一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权的一方为购买方，参与合并的其他企业为
被购买方。购买日，是指为购买方实际取得对被购买方控制权的日期。
对于非同一控制下的企业合并，合并成本包含购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出的资产、
发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中
介费用以及其他管理费用于发生时计入当期损益。购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的
交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。所涉及的或有对价按其在购买日的公允价值计
入合并成本，购买日后12个月内出现对购买日已存在情况的新的或进一步证据而需要调整或有对价的，相
应调整合并商誉。
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购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于合并
中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。合并成本小于合并中取得的
被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允
价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值
份额的，其差额计入当期损益。
购买方取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日因不符合递延所得税资产确认条件而未予确认的，
在购买日后12个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日的相关情况已经存在，预期被购买方在购买
日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够实现的，则确认相关的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不
足冲减的，差额部分确认为当期损益；除上述情况以外，如果符合递延所得税资产的确认条件，确认与企
业合并相关的递延所得税资产的，计入当期损益。
通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据《财政部关于印发企业会计准则解释第5号的
通知》（财会〔2012〕19号）和《企业会计准则第33号——合并财务报表》第五十一条关于“一揽子交易”
的判断标准（参见本附注五、5、（6）），判断该多次交易是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”
的，参考本部分前面各段描述及本附注五、22“长期股权投资”进行会计处理；不属于“一揽子交易”的，
区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，
作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，在处置该项投资
时将与其相关的其他综合收益采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除
了按照权益法核算的在被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份额以外，其
余转入当期投资收益）。
在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重
新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综
合收益的，与其相关的其他综合收益应当采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处
理（即，除了按照权益法核算的在被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份
额以外，其余转为购买日所属当期投资收益）。
非同一控制下的企业合并形成母子公司关系的，购买方一般应于购买日编制合并资产负债表。合并中
取得的被购买方各项可辨认资产、负债应以其在购买日的公允价值计量，长期股权投资的成本大于合并中
取得的被购买方可辨认净资产公允价值的差额，体现为合并财务报表中的商誉；长期股权投资的成本小于
合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值的差额，应计入合并当期损益。
6、合并财务报表的编制方法
（1）合并范围
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司拥有对被投资方的权力，通过参与
被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响该回报金额。合并范围包括
本公司及全部子公司。子公司，是指被本公司控制的主体。
一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本公司将进行重新评估。
（2）合并财务报表编制的方法
从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本公司开始将其纳入合并范围；从丧失
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实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于处置的子公司，处置日前的经营成果和现金流量已经适当地包
括在合并利润表和合并现金流量表中；当期处置的子公司，不调整合并资产负债表的期初数。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会计政
策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可
辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。
公司内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。
（3）少数股权权益和损益的列报
子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益及少数股东损
益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在
合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。
（4）超额亏损的处理
少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中所享有的份额，冲减少数股
东权益。
（5）当期增加子公司的合并报表处理
非同一控制下企业合并增加的子公司，其购买日后的经营成果及现金流量已经适当地包括在合并利润
表和合并现金流量表中，且不调整合并财务报表的期初数和对比数。同一控制下企业合并增加的子公司以
及吸收合并下的被合并方，其自合并当期期初至合并日的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润
表和合并现金流量表中，并且同时调整合并财务报表的对比数。
（6）当期减少子公司的合并报表处理
当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控
制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算
应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。
与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时采用与被购买方直接处置相关资产或负债相
同的基础进行会计处理（即，除了在该原有子公司重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动以外，
其余一并转为当期投资收益）。其后，对该部分剩余股权按照《企业会计准则第2号——长期股权投资》
或《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》等相关规定进行后续计量，详见本附五、22“长期股
权投资”或本附注五、10“金融工具”。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置对子公司股权投资直
至丧失控制权的各项交易是否属于一揽子交易。处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济
影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
① 这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
② 这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
③ 一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
④ 一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易视情况分别按照
“不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资”（详见本附注五、22、（2）、④）和“因
处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权”（详见前段）适用的原则进行会计处理。处
置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧
失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司
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净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的
损益。
7、合营安排分类及共同经营会计处理方法
（1）合营安排分类
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司根据在合营安排中享有的权
利和承担的义务，将合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指本公司享有该安排相关资产且承
担该安排相关负债的合营安排。合营企业，是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
（2）合营企业参与方的会计处理
本公司对合营企业的投资采用权益法核算，按照本附注五、22（2）②“权益法核算的长期股权投资”
中所述的会计政策处理。
（3）共同经营参与方的会计处理
本公司作为合营方对共同经营，确认本公司单独持有的资产、单独所承担的负债，以及按本公司份额
确认共同持有的资产和共同承担的负债；确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；按本公
司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；确认本公司单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共
同经营发生的费用。
当本公司作为合营方向共同经营投出或出售资产（该资产不构成业务，下同）、或者自共同经营购买
资产时，在将该资产出售给第三方之前，本公司仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方
的部分。该等资产发生符合《企业会计准则第8号——资产减值》等规定的资产减值损失的，对于由本公
司向共同经营投出或出售资产的情况，本公司全额确认该损失；对于本公司自共同经营购买资产的情况，
本公司按承担的份额确认该损失。
8、现金及现金等价物的确定标准
本公司现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及本公司持有的期限短（一般为
从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
9、 外币业务和外币报表折算
（1）外币交易的折算方法
本公司发生的外币交易在初始确认时，按交易日的即期汇率的近似汇率折算为记账本位币金额，但公
司发生的外币兑换业务或涉及外币兑换的交易事项，按照实际采用的汇率折算为记账本位币金额。
（2）对于外币货币性项目和外币非货币性项目的折算方法
资产负债表日，对于外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除：①
属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则处理；
②用于境外经营净投资有效套期的套期工具的汇兑差额（该差额计入其他综合收益，直至净投资被处置才
被确认为当期损益）；③可供出售的外币货币性项目除摊余成本之外的其他账面余额变动产生的汇兑差额
计入其他综合收益之外，均计入当期损益。
编制合并财务报表涉及境外经营的，如有实质上构成对境外经营净投资的外币货币性项目，因汇率变
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动而产生的汇兑差额，计入其他综合收益；处置境外经营时，转入处置当期损益。
以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算的记账本位币金额计量。以
公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原
记账本位币金额的差额，作为公允价值变动（含汇率变动）处理，计入当期损益或确认为其他综合收益。
（3）外币财务报表的折算方法
编制合并财务报表涉及境外经营的，如有实质上构成对境外经营净投资的外币货币性项目，因汇率变
动而产生的汇兑差额，作为“外币报表折算差额”确认为其他综合收益；处置境外经营时，计入处置当期
损益。
境外经营的外币财务报表按以下方法折算为人民币报表：资产负债表中的资产和负债项目，采用资产
负债表日的即期汇率折算；股东权益类项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折
算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率或即期汇率的近似汇率折算。年初未分配利
润为上一年折算后的年末未分配利润；年末未分配利润按折算后的利润分配各项目计算列示；折算后资产
类项目与负债类项目和股东权益类项目合计数的差额，作为外币报表折算差额，确认为其他综合收益。处
置境外经营并丧失控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的外币报表折算
差额，全部或按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生日的即期汇率或即期汇率的近似汇率折
算。汇率变动对现金的影响额作为调节项目，在现金流量表中单独列报。
年初数和上年实际数按照上年财务报表折算后的数额列示。
在处置本公司在境外经营的全部所有者权益或因处置部分股权投资或其他原因丧失了对境外经营控
制权时，将资产负债表中所有者权益项目下列示的、与该境外经营相关的归属于母公司所有者权益的外币
报表折算差额，全部转入处置当期损益。
在处置部分股权投资或其他原因导致持有境外经营权益比例降低但不丧失对境外经营控制权时，与该
境外经营处置部分相关的外币报表折算差额将归属于少数股东权益，不转入当期损益。在处置境外经营为
联营企业或合营企业的部分股权时，与该境外经营相关的外币报表折算差额，按处置该境外经营的比例转
入处置当期损益。
10、金融工具
金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负责或权益工具的合同。本公司成为金融工
具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。
（1）金融资产及金融负债的分类确认和初始计量
金融资产和金融负债在本公司成为相关金融工具合同条款的一方时，于资产负债表内确认。除不具有
重大融资成分的应收账款外，在初始确认时，金融资产及金融负债均以公允价值计量。对于以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融
资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
（2）金融资产的分类和后续计量
本公司根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为：以摊余成
本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产及以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产。
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A、以摊余成本计量的金融资产
金融资产同时符合以下条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：本公司管理此类金融资产的业务
模式为以收取合同现金流量为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本
金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
此类金融资产按照实际利率法以摊余成本进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，均计入当
期损益。
B、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
金融资产同时符合以下条件的，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：本公
司管理此类金融资产的业务模式为既以收取合同现金流量为目标又以出售为目标；该金融资产的合同条款
规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
此类金融资产采用公允价值进行后续计量，与该金融资产相关的减值损失或利得、汇兑损益及采用实
际利率法计算的该金融资产的利息，计入当期损益，除此以外的该类金融资产的公允价值变动均计入其他
综合收益。该类金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失应当从其他综合收益中转
出，计入当期损益。在初始确认时，公司可以将非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计
入其他综合收益的金融资产，除了获得的股利收入计入当期损益外，其他相关利得和损失（包括汇兑损益）
均计入其他综合收益。当该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收
益中转出，计入留存收益。
C、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
本公司将持有的未划分为上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合
收益的金融资产之外的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。对于此类金
融资产，采用公允价值进行后续计量，所有公允价值变动计入当期损益。
（3）金融资产减值
本公司需确认减值损失的金融资产系以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他
综合收益的债务工具投资、租赁应收款，主要包括应收票据、应收账款、其他应收款等。此外，对部分财
务担保合同，也按照本部分所述会计政策计提减值准备和确认信用减值损失。
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指公
司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即
全部现金短缺的现值。其中，对于公司购买或源生的已发生信用减值的金融资产，按照该金融资产经信用
调整的实际利率折现。
本公司对由收入准则规范的交易形成的未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的合同中的融资成
分的应收账款、租赁应收款按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。
对于其他金融工具，除购买或源生的已发生信用减值的金融资产外，本公司在每个资产负债表日评估
相关金融工具的信用风险自初始确认后的变动情况。若该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，
本公司按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备；若该金融工具的信用风
险自初始确认后并未显著增加，本公司按照相当于该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量其损
失准备。信用损失准备的增加或转回金额，除分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资
产外，作为减值损失或利得计入当期损益。对于分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融
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资产，本公司在其他综合收益中确认其信用损失准备，并将减值损失或利得计入当期损益，且不减少该金
融资产在资产负债表中列示的账面价值。
本公司利用可获得的合理且有依据的前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风
险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。
在评估信用风险是否显著增加时考虑的因素包括：
（a）本公司对金融工具信用管理方法是否发生变化
（b）债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化；
（c）预期将导致债务人履行其偿债义务的能力是否发生显著变化的业务、财务或经济状况的不利变化；
（d）债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化；
（e）债务人所处的监管、经济或技术环境是否发生显著不利变化；
（f）作为债务抵押的担保物价值或第三方提供的担保或信用增级质量是否发生显著变化。
于资产负债表日，若本公司判断金融工具只具有较低的信用风险的，则假设该金融工具的信用风险自
初始确认后并未显著增加。
当本公司预期对金融资产未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发
生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：
（a）发行方或债务人发生重大财务困难；
（b）债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
（c）债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的
让步；
（d）债务人很可能破产或进行其他财务重组；
（e）发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失；
本公司对信用风险显著不同的金融资产单项评价信用风险，如：应收关联方款项；与对方存在争议或
涉及诉讼、仲裁的应收款项；已有明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义务的应收款项等。
除了单项评估信用风险的金融资产外，本公司基于共同风险特征将金融资产划分为不同的组别，在组
合的基础上评估信用风险。
本公司依据信用风险特征的相似性和相关性将应收款项分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损
失。确定组合的依据如下：
a. 应收票据
本公司将应收票据划分为三项组合，包括：银行承兑汇票组合、商业承兑汇票组合、其他票据组
合。对各项组合的应收票据，参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，计
算预期信用损失。
对于承兑行信用等级较高的银行承兑汇票，资产相关的主要风险是利率风险，信用损失风险极低，
不计提坏账准备。
对于商业承兑汇票，本公司考虑与客户业务往来的频率及客户信誉度，如是否出现违约情况，外
部评级机构给予的评级结果，根据最近两年的实际损失率【即该期间商业承兑汇票实际发生的坏账损
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失/该期间商业承兑汇票总额确定损失率】，同时结合宏观经济预测数据，判断是否需要对该历史损失
率进行调整及调整的比例，确定预期信用损失率。
a. 应收账款
对于不含重大融资成分的应收账款，本公司按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损
失准备。
除了单项评估信用风险的应收账款外，基于其账龄信用风险特征，将应收账款划分为账龄组合。
对于账龄组合应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预
测计算预期信用损失。
a. 其他应收款
本公司依据其他应收款信用风险自初始确认后是否已经显著增加，采用相当于未来12个月内、或整个
存续期的预期信用损失的金额计量减值损失。除了单项评估信用风险的其他应收款外，基于其信用风险特
征，将其划分为不同组合：
项目 确定组合的依据
组合 1 本组合为日常活动中应收取的非关联方往来款项与代垫款项，以账龄为信用风险特征
组合 2 本组合为日常经营活动中应收取的备用金、保证金、押金，具有较低信用风险特征
组合 3 本组合为日常经营活动中应收取的联营、合营企业计息往来款项，具有较低信用风险特征
对于上述各组合的其他应收款，本公司参考公司历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状
况计算预期信用损失。
预期信用损失准备的列报
为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化，本公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，
由此形成的损失准备的增加或转回金额，应当作为减值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的
金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。
核销
如果本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回，则直接减记该金融资产的账
面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。这种情况通常发生在本公司确定债务人，没有资产或收
入来源可产生足够的现金流量以偿还将被减记的金额。但是，按照本公司收回到期款项的程序，被减记的
金融资产仍可能受到执行活动的影响。已减记的金融资产以后又收回的，作为减值损失的转回计入收回当
期的损益。
（4）金融资产转移确认依据和计量
金融资产转移，是指将金融资产让与或交付给该金融资产发行方以外的另一方（转入方）。
本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了
金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：放弃
了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负 债；未放弃对该金融资产控制的，
按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
（5）金融负债的分类、确认和计量
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本公司的金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和以摊余
成本计量的金融负债。金融负债在初始确认时以公允价值计量。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工
具）和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。该类金融负债以公允价值计量，公允价
值变动形成的利得或损失，计入当期损益。
以摊余成本计量的金融负债，采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量。
（6）金融负债的终止确认
本公司金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。本公司与债权
人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实
质上不同的，终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产
或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
（7）金融资产和金融负债的抵销
金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列条件的，以相互抵销后
的净额在资产负债表内列示：本公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；
本公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。不满足终止确认条件的金融资产转移，
转出方不得将已转移的金融资产和相关负债进行抵销。
（8）金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所
需支付的价格。金融工具存在活跃市场的，本公司采用活跃市场中的报价确定其公允价值。活跃市场中的
报价是指易于定期从交易所、经纪商、行业协会、定价服务机构等获得的价格，且代表了在公平交易中实
际发生的市场交易的价格。金融工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。估值技术
包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具
当前的公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足
够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或
负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不
切实可行的情况下，使用不可输入值。）
11、应收票据
12、应收账款
详见本附注五、10、“金融工具”
13、应收款项融资
分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收票据和应收账款，自取得起期限在一年内
（含一年）的部分，列示为应收款项融资；自取得起期限在一年以上的，列示为其他债权投资。其相关会
计政策参见本附注五、10“金融工具”及 “金融资产减值”。
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14、其他应收款
其他应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
详见本附注五、10、“金融工具”
15、存货
（1）存货的分类
存货按成本进行初始计量，本公司将存货分为原材料、库存商品、开发产品、开发成本、拟开发土地、
低值易耗品等。
（2）存货取得和发出的计价方法
各类存货的购入与入库按实际成本计价，存货成本包括采购成本、加工成本和其他可归属于存货成本
的费用，以及符合借款费用资本化条件的支出。采用永续盘存制确定存货数量，发出时按加权平均法计价。
各类存货核算方法
1）开发成本、开发产品
A.开发产品是指已建成、待出售的物业。
B.开发成本是指尚未建成、以出售或自主经营为开发目的的物业，该项目包括土地征用及拆迁补偿费、
前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、配套设施费、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过
程中的其他相关费用。
公用设施配套费用的核算方法：按出包方式核算，根据承包企业提出的“工程价款结算账单”承付工程
款，结转开发成本，该项目完工一并归入开发产品或投资性房地产。
2）拟开发土地是指所购入的、已决定将之发展为出售物业的土地，其费用支出单独构成土地开发成
本。项目整体开发时，全部转入在建开发产品；项目分期开发时，将分期开发用地部分转入在建开发产品，
未开发土地仍保留在本项目。
3）维修基金的核算方法：
出售的商品房计提的维修基金计入销售成本。
4）质量保证金的核算方法
按土建、安装等工程合同中规定的质量保证金留成比例、支付期限，从应支付的土建安装工程款中预
留扣下，列为应付账款。在保修期内因质量问题而发生的维修费用，在预留的款项中列支，保修期结束后
清算。
（3）存货可变现净值的确认和跌价准备的计提方法
可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用
以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目
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的以及资产负债表日后事项的影响。
在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌价
准备。存货跌价准备通常按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取。对于数量繁多、单价较低
的存货，按存货类别计提存货跌价准备；对在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终
用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，可合并计提存货跌价准备。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账
面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
（4）存货的盘存制度为
存货盘存制度为永续盘存制。
（5）低值易耗品和包装物的摊销方法
低值易耗品领用时按五五法摊销。
16、合同资产
本公司将客户尚未支付合同对价，但本公司已经依据合同履行了履约义务，且不属于无条件（即仅取
决于时间流逝）向客户收款的权利，在资产负债表中列示为合同资产。同一合同下的合同资产和合同负债
以净额列示，不同合同下的合同资产和合同负债不予抵销。
合同资产预期信用损失的确定方法和会计处理方法详见本附注五、10、（3）金融资产减值。
17、合同成本
合同成本包括为取得合同发生的增量成本及合同履约成本。
本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。但是，如果
该资产的摊销期不超过一年的，可以在发生时计入当期损益。
为履行合同发生的成本不属于《企业会计准则第14号——收入（2017年修订）》之外的其他企业会计
准则规范范围且同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：①该成本与一份当前或预期取
得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅
因该合同而发生的其他成本；②该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源；③该成本预期能够收
回。合同取得成本确认的资产和合同履约成本确认的资产（以下简称“与合同成本有关的资产”）采用与该
资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益，摊销期不超过一年的，则在发生时
计入当期损益。
当与合同成本有关的资产的账面价值高于下列两项的差额时，本公司对超出部分计提减值准备，并确
认为资产减值损失：
①企业因转让与该资产相关的商品预期能够取得的剩余对价；
②为转让该相关商品估计要发生的成本。
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18、持有待售资产
（1）持有待售类别的确认标准
本公司主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换，下同）而非持续使用一项非流动资产
或处置组收回其账面价值的，将其划分为持有待售类别。非流动资产或处置组划分为持有待售类别，同时
满足下列条件：
①根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；
②出售极可能发生，即本公司已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一
年内完成。有关规定要求本公司相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的，应当已经获得批准。确定
的购买承诺，是指本公司与其他方签订的具有法律约束力的购买协议，该协议包含交易价格、时间和足够
严厉的违约惩罚等重要条款，使协议出现重大调整或者撤销的可能性极小。
本公司专为转售而取得的非流动资产或处置组，在取得日满足“预计出售将在一年内完成”的规定条
件，且短期（通常为3个月）内很可能满足持有待售类别的其他划分条件的，在取得日将其划分为持有待
售类别。
处置组，是指在一项交易中作为整体通过出售或其他方式一并处置的一组资产，以及在该交易中转让
的与这些资产直接相关的负债。处置组所属的资产组或资产组组合按照《企业会计准则第8号——资产减
值》分摊了企业合并中取得的商誉的，该处置组应当包含分摊至处置组的商誉。
（2）持有待售类别的会计处理方法
本公司对于被划分为持有待售类别的非流动资产或处置组，以账面价值与公允价值减去出售费用后的
净额孰低进行初始计量或重新计量。公允价值减去出售费用后的净额低于原账面价值的，其差额确认为资
产减值损失计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备；对于持有待售的处置组确认的资产减值损失
金额，先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据处置组中适用持有待售类别计量规定的各项非流动资产账
面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费
用后的净额增加的，以前减记的金额予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转
回，转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。后续资产负债表日持
有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额予以恢复，并在划分为持有待售
类别后适用持有待售类别计量规定的非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。
已抵减的商誉账面价值，以及适用持有待售类别计量规定的非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资
产减值损失不得转回。持有待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额，根据处置组中除商誉外适用
持有待售类别计量规定的各项非流动资产账面价值所占比重，按比例增加其账面价值。持有待售的非流动
资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债的利息和其他费用继续予以确
认。
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产、采用公允价值减去出售费用后的净额计量的生物资
产、职工薪酬形成的资产、递延所得税资产、由金融工具相关会计准则规范的金融资产和由保险合同相关
会计准则规范的保险合同中产生的权利不适用于持有待售类别的计量方法，而是根据相关准则或本公司制
定的相应会计政策进行计量。处置组包含适用持有待售类别的计量方法的非流动资产的，持有待售类别的
计量方法适用于整个处置组。处置组中负债的计量适用相关会计准则。
非流动资产或处置组因不再满足持有待售类别的划分条件而不再继续划分为持有待售类别或非流动
资产从持有待售的处置组中移除时，按照以下两者孰低计量：①划分为持有待售类别前的账面价值，按照
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假定不划分为持有待售类别情况下本应确认的折旧、摊销或减值等进行调整后的金额；②可收回金额。
19、债权投资
详见本附注五、10、“金融工具”。
20、其他债权投资
21、长期应收款
22、长期股权投资
本部分所指的长期股权投资是指本公司对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资。
本公司对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资，作为以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产核算，其中如果属于非交易性的，本公司在初始确认时可选择将其指定为以公允价
值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产核算，其会计政策详见附注五、10“金融工具”。
共同控制，是指本公司按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享
控制权的参与方一致同意后才能决策。
重大影响，是指本公司对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其
他方一起共同控制这些政策的制定。
（1）投资成本的确定
a、通过企业合并形成的长期股权投资
对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合
并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的
现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调
整留存收益。以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财
务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，按照发行股份的面值总额作为股本，长期
股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留
存收益。在企业合并中，合并方发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，应
当于发生时计入当期损益。通过多次交易分步取得同一控制下被合并方的股权，最终形成同一控制下企业
合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控
制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日按照应享有被合并方所有者权益在最终控
制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，长期股权投资初始投资成本与
达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整
资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并日之前持有的股权投资因采用权益法核算或作为以
公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理。
对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为长期股权投资的初始
投资成本，合并成本包括包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益性证券的公允价值之和。
通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非同一控制下的企业合并的，应分别是否属于“一揽子
交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于
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“一揽子交易”的，按照原持有被购买方的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核
算的长期股权投资的初始投资成本。原持有的股权采用权益法核算的，相关其他综合收益暂不进行会计处
理。合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于
发生时计入当期损益。
b、其他方式取得的长期股权投资
除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按照下列规定确定其初始投资
成本：
①以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成本包括
与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。
②以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本，但不
包括应自被投资单位收取的已宣告但尚未发放的现金股利或利润。发行或取得自身权益工具时发生的交易
费用，可直接归属于权益性交易的，从权益中扣减。
③以债务重组、非货币资产交换等方式取得的长期股权投资，其初始投资成本应按照《企业会计准则
第12号—债务重组》和《企业会计准则第7号—非货币资产交换》的规定确定。
对于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期股权投资成本
为按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》确定的原持有股权投资的公允价值加上新增投资
成本之和。
（2）后续计量及损益确认方法
对被投资单位具有共同控制（构成共同经营者除外）或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。
此外，公司财务报表采用成本法核算能够对被投资单位实施控制的长期股权投资。
①成本法核算的长期股权投资
采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，追加或收回投资调整长期股权投资的成本。
除取得投资时实际支付的价款或者对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或者利润外，当期投资收益
按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认。
②权益法核算的长期股权投资
采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价
值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资
产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确
认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金
股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和
利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应享有被投
资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的
净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本公司不一致的，按照本公司的会计政
策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益。对于本公司与联
营企业及合营企业之间发生的交易，投出或出售的资产不构成业务的，未实现内部交易损益按照享有的比
例计算归属于本公司的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。但本公司与被投资单位发生的未实现内
部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。本公司向合营企业或联营企业投出的资产构成业
务的，投资方因此取得长期股权投资但未取得控制权的，以投出业务的公允价值作为新增长期股权投资的
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初始投资成本，初始投资成本与投出业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司向合营企业或联营
企业出售的资产构成业务的，取得的对价与业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司自联营企业
及合营企业购入的资产构成业务的，按《企业会计准则第20号——企业合并》的规定进行会计处理，全额
确认与交易相关的利得或损失。
在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质上构成对被投资单
位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本公司对被投资单位负有承担额外损失的义务，则按预计承
担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后期间实现净利润的，本公司在收益分享额弥
补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
③收购少数股权
在编制合并财务报表时，因购买少数股权新增的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司
自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积，资本公积不足冲减的，调
整留存收益。
④处置长期股权投资
在合并财务报表中，母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，处置价款与
处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额计入股东权益；母公司部分处置对子公司的长期股权投
资导致丧失对子公司控制权的，按本附注五、6“合并财务报表编制的方法”中所述的相关会计政策处理。
其他情形下的长期股权投资处置，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损
益。
采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，在处置时将原计入股东权
益的其他综合收益部分按相应的比例
采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、其他综
合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。
本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股
权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即
采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按金
融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计
入当期损益。对于本公司取得对被投资单位的控制之前，因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核
算而确认的其他综合收益，在丧失对被投资单位控制时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的
基础进行会计处理，因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配
以外的其他所有者权益变动在丧失对被投资单位控制时结转入当期损益。其中，处置后的剩余股权采用权
益法核算的，其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准
则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结转。
本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改按金
融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当
期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单
位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以
外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法时全部转入当期投资收益。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易属于一揽子交易的，
将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，在丧失控制权之前每一次处
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置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权
时再一并转入丧失控制权的当期损益。
本公司因其他投资方对其子公司增资而导致本公司持股比例下降，从而丧失控制权但能实施共同控制
或施加重大影响的，在个别财务报表中，对该项长期股权投资从成本法转为权益法核算。首先，按照新的
持股比例确认本投资方应享有的原子公司因增资扩股而增加净资产的份额，与应结转持股比例下降部分所
对应的长期股权投资原账面价值之间的差额计入当期损益；然后，按照新的持股比例视同自取得投资时即
采用权益法核算进行调整。
23、投资性房地产
投资性房地产计量模式
公允价值计量
选择公允价值计量的依据
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用
权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。此外，对于本公司持有以备经营出租的空
置建筑物，若董事会（或类似机构）作出书面决议，明确表示将其用于经营出租且持有意图短期内不再发
生变化的，也作为投资性房地产列报。
投资性房地产按照成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经济利
益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，在发生时计入当期损益。
本公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，在
资产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入
当期损益。
确定投资性房地产的公允价值时，参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格；无法取得同类
或类似房地产的现行市场价格的，参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、
交易日期、所在区域等因素，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计；或基于预计未来获得的租
金收益和有关现金流量的现值确定其公允价值。
自用房地产或存货转换为投资性房地产时，按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于
原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额确认为其他综合收
益并计入资本公积。投资性房地产转换为自用房地产时，以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价
值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投
资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后计入当期损
益。
24、固定资产
（1）确认条件
本公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度
的有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本公司，且其成本能够可靠地计量时才予以确
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认。固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。与固定资产有关的后续支出，符合固
定资产确认条件的计入固定资产成本，同时将被替换部分的账面价值扣除；不符合固定资产确认条件的，
应当计入当期损益。
（2）折旧方法
类别 折旧方法 折旧年限 残值率 年折旧率
房屋建筑物 年限平均法 30-40 3.00% 2.42%-3.23%
通用设备 年限平均法 5 3.00% 19.40%
专用设备 年限平均法 22 3.00% 4.41%
办公设备 年限平均法 5 3.00% 19.40%
运输工具 年限平均法 5-8 3.00% 12.13%-19.40%
其他设备 年限平均法 5 3.00% 19.40%
本公司的固定资产折旧方法为年限平均法。
预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，本公司目前从该
项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。
（3）融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，其所有权最终可能转移，也可
能不转移。将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为融资租入固定资产的
入账价值。
以融资租赁方式租入的固定资产采用与自有固定资产一致的政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租
赁期届满时取得租赁资产所有权的在租赁资产使用寿命内计提折旧，无法合理确定租赁期届满能够取得租
赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。
（4）固定资产的减值测试方法及减值准备计提方法
固定资产的减值测试方式和减值准备计提方法详见附注五、31“除存货及金融资产外的其他资产减值”。
（5）其他说明
当固定资产处于处置状态或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定资
产出售、转让、报废或者毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。
本公司至少于每个会计年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生
改变则作为会计估计变更处理。
25、在建工程
在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项工程支出、工程达到预定可使用状态前
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的资本化的借款费用以及其他相关费用等。
在建工程在达到预定可使用状态后结转为固定资产。所建造的固定资产已达到预定可使用状态，但尚
未办理竣工决算的，应当自达到可使用状态之日起，按暂估价值转入固定资产，计提折旧；待办理竣工决
算手续后，再调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额。
在建工程的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注五、31“除存货及金融资产外的其他资产减值”。
26、借款费用
（1）借款费用资本化的确认原则
借款费用，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。
符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或可销售状
态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
①资产支出已经发生；
②借款费用已经发生；
③为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
（2）借款费用资本化期间
可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用已
经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始时，开始资本化；构建
或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态时，停止资本化。
（3）借款费用暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间连续超过 3 个月的，暂停
借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。
（4）借款费用资本化金额的计算方法
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性
投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权
平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确
定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当期损益。
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27、生物资产
28、油气资产
29、使用权资产
30、无形资产
（1）计价方法、使用寿命、减值测试
无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
无形资产按成本进行初始计量。与无形资产有关的支出，如果相关的经济利益很可能流入本公司且其
成本能可靠地计量，则计入无形资产成本。除此以外的其他项目的支出，在发生时计入当期损益。
取得的土地使用权通常作为无形资产核算。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权支出和建
筑物建造成本则分别作为无形资产和固定资产核算。如为外购的房屋及建筑物，则将有关价款在土地使用
权和建筑物之间进行分配，难以合理分配的，全部作为固定资产处理。
使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值减去预计净残值和已计提的减值准备累计金额在
其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销，具体如下：
1）土地使用权按 25-50 年摊销。
2）专有技术按 10 年摊销。
使用寿命不确定的无形资产不予摊销。
期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，如发生变更则作为会计估计变更
处理。此外，还对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，如果有证据表明该无形资产为企业带
来经济利益的期限是可预见的，则估计其使用寿命并按照使用寿命有限的无形资产的摊销政策进行摊销。
无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注五、31“除存货及金融资产外的其他资产减值”。
（2）内部研究开发支出会计政策
本公司内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出与开发阶段支出。
研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。
开发阶段的支出同时满足下列条件的，确认为无形资产，不能满足下述条件的开发阶段的支出计入当
期损益：
①完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
②具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
③无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身
存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
④有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形
资产；
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⑤归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生的研发支出全部计入当期损益。
31、除存货及金融资产外的其他资产减值
对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性房地产及对子公司、
合营企业、联营企业的长期股权投资、使用权资产等非流动非金融资产，本公司于资产负债表日判断是否
存在减值迹象。如存在减值迹象的，则估计其可收回金额，进行减值测试。商誉、使用寿命不确定的无形
资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可
收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资
产的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定；不存在销售协议但存在资产活跃市场的，公允价值按照
该资产的买方出价确定；不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公
允价值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发
生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未
来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。资产减值准备按单项资产为基础计算并
确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。
资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同
效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低
于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面
价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各
项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
32、长期待摊费用
对于已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在1年以上的各项费用，包括经营租赁固定资产
改良支出，作为长期待摊费用在预计受益期间按直线法摊销。如果长期待摊费用项目不能使以后会计期间
受益的，则将其尚未摊销的摊余价值全部转入损益。
33、合同负债
合同负债，是指本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。如果在本公司向客户转让商
品之前，客户已经支付了合同对价或本公司已经取得了无条件收款权，本公司在客户实际支付款项和到期
应支付款项孰早时点，将该已收或应收款项列示为合同负债。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列
示，不同合同下的合同资产和合同负债不予抵销。
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34、职工薪酬
本公司职工薪酬主要包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利以及其他长期职工福利。
（1）短期薪酬的会计处理方法
短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保险费、工伤保险费、
住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等。本公司在职工为本公司提供服务的会计期间将
实际发生的短期职工薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。其中，非货币性福利按公允价值
计量。
（2）离职后福利的会计处理方法
离职后福利主要包括设定提存计划。其中设定提存计划主要包括基本养老保险、失业保险以及年金等，
相应的应缴存金额于发生时计入相关资产成本或当期损益。
（3）辞退福利的会计处理方法
本公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补
偿的建议，在下列两者孰早日，确认辞退福利产生的负债，同时计入当期损益：
①本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；
②本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本。
但辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月不能完全支付的，按照其他长期职工薪酬处理。
职工内部退休计划采用上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自职工停止提供服务日至正常退休日
的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预计负债确认条件时，计入当期损益（辞退
福利）。
（4）其他长期职工福利的会计处理方法
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划进行会计处理，除
此之外按照设定收益计划进行会计处理。
35、租赁负债
详见本附注五、42、租赁
36、预计负债
当与或有事项相关的义务是本公司承担的现时义务，且履行该义务很可能导致经济利益流出，以及该
义务的金额能够可能地计量，则确认为预计负债。
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在资产负债表日，考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素，按照履行相关现时
义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行计量。货币时间价值影响重大的，通过对未来现金流出进行折
现后确定最佳估计数。本公司于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当
前的最佳估计数。
如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为
资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
（1）亏损合同
亏损合同是履行合同义务不可避免会发生的成本超过预期经济利益的合同。待执行合同变成亏损合同，
且该亏损合同产生的义务满足上述预计负债的确认条件的，将合同预计损失超过合同标的资产已确认的减
值损失的部分，确认为预计负债。
（2）重组义务
对于有详细、正式并且已经对外公告的重组计划，在满足前述预计负债的确认条件的情况下，按照
与重组有关的直接支出确定预计负债金额。对于出售部分业务的重组义务，只有在本公司承诺出售部分业
务（即签订了约束性出售协议时），本公司才确认与重组相关的义务。
37、股份支付
（1）股份支付的种类及相关的会计处理
股份支付是为了获取职工或其他方提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具为基础确定的负债
的交易。股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
①以权益结算的股份支付
用以换取职工提供的服务的权益结算的股份支付，以授予职工权益工具在授予日的公允价值计量。该
公允价值的金额在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的情况下，在等待期内以对可行权权
益工具数量的最佳估计为基础，按直线法计算计入相关成本或费用；在授予后立即可行权时，在授予日计
入相关成本或费用，相应增加资本公积。
在等待期内每个资产负债表日，本公司根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息做出最佳估计，
修正预计可行权的权益工具数量。上述估计的影响计入当期相关成本或费用，并相应调整资本公积。
用以换取其他方服务的权益结算的股份支付，如果其他方服务的公允价值能够可靠计量，按照其他方
服务在取得日的公允价值计量，如果其他方服务的公允价值不能可靠计量，但权益工具的公允价值能够可
靠计量的，按照权益工具在服务取得日的公允价值计量，计入相关成本或费用，相应增加股东权益。
②以现金结算的股份支付
以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础确定的负债的公允价值计量。
如授予后立即可行权，在授予日计入相关成本或费用，相应增加负债；如须完成等待期内的服务或达到规
定业绩条件以后才可行权，在等待期的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按照本公
司承担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用，相应增加负债。
在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当期损
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益。
（2）修改、终止股份支付计划的相关会计处理
本公司对股份支付计划进行修改时，若修改增加了所授予权益工具的公允价值，按照权益工具公允价
值的增加相应确认取得服务的增加。权益工具公允价值的增加是指修改前后的权益工具在修改日的公允价
值之间的差额。若修改减少了股份支付公允价值总额或采用了其他不利于职工的方式，则仍继续对取得的
服务进行会计处理，视同该变更从未发生，除非本公司取消了部分或全部已授予的权益工具。
在等待期内，如果取消了授予的权益工具，本公司对取消所授予的权益性工具作为加速行权处理，将
剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。职工或其他方能够选择满足非可行权
条件但在等待期内未满足的，本公司将其作为授予权益工具的取消处理。
（3）涉及本公司与本公司股东或实际控制人的股份支付交易的会计处理
涉及本公司与本公司股东或实际控制人的股份支付交易，结算企业与接受服务企业中其一在本公司内，
另一在本公司外的，在本公司合并财务报表中按照以下规定进行会计处理：
①结算企业以其本身权益工具结算的，将该股份支付交易作为权益结算的股份支付处理；除此之外，
作为现金结算的股份支付处理。
结算企业是接受服务企业的投资者的，按照授予日权益工具的公允价值或应承担负债的公允价值确认
为对接受服务企业的长期股权投资，同时确认资本公积（其他资本公积）或负债。
②接受服务企业没有结算义务或授予本企业职工的是其本身权益工具的，将该股份支付交易作为权益
结算的股份支付处理；接受服务企业具有结算义务且授予本企业职工的并非其本身权益工具的，将该股份
支付交易作为现金结算的股份支付处理。
本公司内各企业之间发生的股份支付交易，接受服务企业和结算企业不是同一企业的，在接受服务企
业和结算企业各自的个别财务报表中对该股份支付交易的确认和计量，比照上述原则处理。
38、优先股、永续债等其他金融工具
（1）永续债和优先股等的区分
本公司发行的永续债和优先股等金融工具，同时符合以下条件的，作为权益工具：
①该金融工具不包括交付现金或其他金融资产给其他方，或在潜在不利条件下与其他方交换金融资产
或金融负债的合同义务；
②如将来须用或可用企业自身权益工具结算该金融工具的，如该金融工具为非衍生工具，则不包括交
付可变数量的自身权益工具进行结算的合同义务；如为衍生工具，则本公司只能通过以固定数量的自身权
益工具交换固定金额的现金或其他金融资产结算该金融工具。
除按上述条件可归类为权益工具的金融工具以外，本公司发行的其他金融工具应归类为金融负债。
本公司发行的金融工具为复合金融工具的，按照负债成分的公允价值确认为一项负债，按实际收到的
金额扣除负债成分的公允价值后的金额，确认为“其他权益工具”。发行复合金融工具发生的交易费用，在
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负债成分和权益成分之间按照各自占总发行价款的比例进行分摊。
（2）永续债和优先股等的会计处理方法
归类为金融负债的永续债和优先股等金融工具，其相关利息、股利（或股息）、利得或损失，以及赎
回或再融资产生的利得或损失等，除符合资本化条件的借款费用（参见附注五、26 “借款费用”）以外，均
计入当期损益。
归类为权益工具的永续债和优先股等金融工具，其发行（含再融资）、回购、出售或注销时，本公司
作为权益的变动处理，相关交易费用亦从权益中扣减。本公司对权益工具持有方的分配作为利润分配处理。
本公司不确认权益工具的公允价值变动。
39、收入
收入确认和计量所采用的会计政策
本公司与客户之间的合同同时满足下列条件时，在客户取得相关商品控制权时确认收入：合同各方已
批准该合同并承诺将履行各自义务；合同明确了合同各方与所转让商品或提供劳务相关的权利和义务；合
同有明确的与所转让商品相关的支付条款；合同具有商业实质，即履行该合同将改变本公司未来现金流量
的风险、时间分布或金额；本公司因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。
在合同开始日，本公司识别合同中存在的各单项履约义务，并将交易价格按照各单项履约义务所承诺
商品或服务的单独售价的相对比例分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收
入。
在确定交易价格时考虑了可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素
的影响。
对于满足下列条件之一的，本公司属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约
义务：
1、 客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益；
2、 客户能够控制本公司履约过程中在建的商品；
3、本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内有权就累计至今
已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司按照在相关履约时段内的履约进度将分摊至该单项履约义
务的交易价格确认为收入，履约进度根据所转让商品的性质采用投入法或产出法确定，当履约进度不能合
理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进
度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品控制权时点确认收入。在判断客户是否
已取得商品控制权时，本公司考虑下列迹象：
1、企业就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；
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2、企业已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；
3、企业已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；
4、企业已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风
险和报酬；
5、客户已接受该商品；
6、其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
与本公司取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：
（1）商品销售合同
收入在商品的控制权转移给客户时确认收入。商品的控制权是在某一时段还是某一时点转移，取决于
商品销售合同条款、适用的法律规定及监管要求。
房地产销售：满足在某一时段内履行履约义务条件的房地产销售，本公司在该时段内按履约进度确认
收入；其他的房地产销售在签订商品房销售合同，取得客户的首期款并且已确认余下房款的付款安排，房
产完工并验收合格，达到合同约定的交付条件，房产已被客户接受、或根据合同约定被视为已获客户接受
（以较早者为准）的时点，确认销售收入的实现。
其他商品销售：本公司与客户之间的销售商品合同通常仅包含转让商品的履约义务，本公司在客户取
得商品控制权时点确认收入。
（2）物业服务合同
在本公司按照与客户之间签订的物业服务合同履约的同时，客户即取得并消耗本公司履约所带来的经
济利益，本公司将其作为在某一时段内履行的履约义务，在合同约定的服务提供期间按照履约进度确认收
入。
（3）租赁合同
经营租赁的租金收入在租赁期内各个期间按照直线法确认，或有租金在实际发生时计入当期损益。同
类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况。
40、政府补助
本公司的政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。与资产相关的政府补助，是
指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资
产相关的政府补助之外的政府补助。如果政府补助文件未明确确定补助对象，以取得该补助必须具备的基
本条件为基础进行判断，以购建或其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补助，除此
之外的划分为与收益相关的政府补助。
（1）政府补助的确认
政府补助同时满足下列条件时，予以确认：
①能够满足政府补助所附条件；
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②能够收到政府补助。
（2）政府补助的计量：
①政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价
值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
②与资产相关的政府补助确认为递延收益的，在相关资产达到预定可使用状态时，在该资产使用寿命
内按照合理、系统的方法分期计入损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，
将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。
与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关
成本费用或损失的期间计入当期损益；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，取得时直接计入当期损
益。
与日常活动相关的政府补助，计入其他收益；与日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
③取得政策性优惠贷款贴息，区分以下两种取得方式进行会计处理：
A、财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向本公司提供贷款的，以实际收
到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款费用。
B、财政将贴息资金直接拨付给本公司的，将对应的贴息冲减相关借款费用。
④已确认的政府补助需要退回的，分别下列情况处理：
A、存在相关递延收益的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益。
B、属于其他情况的，直接计入当期损益。
41、所得税
（1）当期所得税
资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以按照税法规定计算的预期
应交纳（或返还）的所得税金额计量。计算当期所得税费用所依据的应纳税所得额系根据有关税法规定对
本年度税前会计利润作相应调整后计算得出。
（2）递延所得税资产及递延所得税负债
某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确认但按照税法规
定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异，采用资产负债表债务
法确认递延所得税资产及递延所得税负债。
与商誉的初始确认有关，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵
扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的应纳税暂时性差异，不予确认有关的递延所得税负
债。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，如果本公司能够控制暂时性
差异转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回，也不予确认有关的递延所得税负债。
除上述例外情况，本公司确认其他所有应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债。
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与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产
或负债的初始确认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关的递延所得税资产。此外，对与子公司、联营
企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，如果暂时性差异在可预见的未来不是很可能转回，或者未
来不是很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额，不予确认有关的递延所得税资产。除上述
例外情况，本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认其他可抵扣暂时性
差异产生的递延所得税资产。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未
来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资产或清
偿相关负债期间的适用税率计量。
于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足够的应纳税所
得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所
得额时，减记的金额予以转回。
（3）所得税费用
所得税费用包括当期所得税和递延所得税。
除确认为其他综合收益或直接计入股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所得税计入其他
综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，其余当期所得税和递延所
得税费用或收益计入当期损益。
（4）所得税的列报
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本公司当期所
得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延所得税负
债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一
具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负
债或是同时取得资产、清偿负债时，本公司递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
42、租赁
租赁是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。合同开始日，本公司
评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用
的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。
为确定合同是否让渡了在一定期间内控制已识别资产使用的权利，本公司主要评估承租人是否有权获
得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益，并有权在该使用期间主导已识别资产的使
用。
（1）本公司作为承租人
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在租赁期开始日，本公司对租赁确认使用权资产和租赁负债。对短期租赁和低价值资产租赁简化处理
的除外。
①租赁负债
租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量，折现率为租赁内含利率。无
法确定租赁内含利率的，采用本公司增量借款利率作为折现率。
本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益或相关资
产成本。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。
租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定租赁付
款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果或实际行权情况发生变化
时，本公司按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值。使用
权资产账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，本公司将剩余金额计入当期损益。
②使用权资产
使用权资产按照成本进行初始计量，包括租赁负债的初始计量金额、在租赁期开始日或之前支付的租
赁付款额(扣除已享受的租赁激励相关金额)，发生的初始直接费用以及为拆卸及移除租赁资产、复原租赁
资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。
本公司采用直线法对使用权资产计提折旧。对能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，本
公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。否则，租赁资产在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的
期间内计提折旧。使用权资产按附注五、31“除存货及金融资产外的其他资产减值”中的会计政策计提减
值准备。
③短期租赁和低价值资产租赁
本公司已选择对短期租赁(租赁期不超过12个月的租赁)和低价值资产租赁不确认使用权资产和租赁
负债，并将相关的租赁付款额在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本。
（2）本公司作为出租人
本公司在租赁开始日，将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁是指无论所有权最终是否转移但实
质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。经营租赁是指除融资租赁以外的其他租
赁。
①融资租赁
在租赁期开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。应收融资租赁
款以租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到
的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。
本公司按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。取得的未纳入租赁投资净额
计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。应收融资租赁款按附注五、10、（3）“金融资产减
113
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
值”的会计政策计提减值准备。
②经营租赁
经营租赁的租赁收款额在租赁期内按直线法确认为租金收入。本公司将其发生的与经营租赁有关的初
始直接费用予以资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。取得
的未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
43、其他重要的会计政策和会计估计
终止经营，是指满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已经处置或划分为持
有待售类别：
（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；
（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划
的一部分；
（3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。
本公司在合并利润表和利润表中分别列示持续经营损益和终止经营损益。不符合终止经营定义的持有
待售的非流动资产或处置组，其减值损失和转回金额及处置损益作为持续经营损益列报。终止经营的减值
损失和转回金额等经营损益及处置损益作为终止经营损益列报。
对于当期列报的终止经营，在当期财务报表中，将原来作为持续经营损益列报的信息重新作为可比会
计期间的终止经营损益列报。拟结束使用而非出售的处置组满足终止经营定义中有关组成部分的条件的，
自停止使用日起作为终止经营列报。因出售对子公司的投资等原因导致其丧失对子公司控制权，且该子公
司符合终止经营定义的，在合并利润表中列报相关终止经营损益。
终止经营的会计处理方法参见附注五、“18、持有待售资产”相关描述。
44、重要会计政策和会计估计变更
（1）重要会计政策变更
√ 适用 □ 不适用
会计政策变更的内容和原因 审批程序 备注
本公司选择仅对 2021 年 1 月 1 日尚未完
财政部于 2018 年 12 月 7 日发布了《企
成的租赁合同的累计影响数进行调整。
业会计准则第 21 号——租赁（2018 年修
第七届董事会 2021 年第一次通讯会议审 首次执行的累积影响金额调整首次执行
订）》（财会[2018]35 号）（以下简称“新租
议通过 当期期初（即 2021 年 1 月 1 日）的留存
赁准则”）。并要求境内上市公司自 2021
收益及财务报表其他相关项目金额，对
年 1 月 1 日起施行。
可比期间信息不予调整。
新租赁准则首次执行日（即2021年1月1日），本公司的具体衔接处理及其影响如下：
1、本公司作为承租人
114
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
新租赁准则下，本公司不再区分融资租赁与经营租赁。本公司对所有租赁(选择简化处理方法的短期
租赁和低价值资产租赁除外)确认使用权资产和租赁负债。
对首次执行日的经营租赁，作为承租人根据剩余租赁付款额按首次执行日的增量借款利率折现的现值
计量租赁负债；原租赁准则下按照权责发生制计提的应付未付租金，纳入剩余租赁付款额中。本公司按照
与租赁负债相等的金额，并根据预付租金进行必要调整计量使用权资产。
对于首次执行日前的经营租赁，本公司在应用上述方法时，同时采用了如下简化处理：
a. 对将于首次执行日后12个月内完成的租赁作为短期租赁处理；
b. 计量租赁负债时，对具有相似特征的租赁采用同一折现率；
c. 使用权资产的计量不包含初始直接费用；
d. 存在续租选择权或终止租赁选择权的，根据首次执行日前选择权的实际行使及其他最新情况确定
租赁期；
e. 作为使用权资产减值测试的替代，根据首次执行日前按照《企业会计准则第13号——或有事项》
计入资产负债表的亏损合同的亏损准备金额调整使用权资产；
f. 对首次执行新租赁准则之前发生的租赁变更，不进行追溯调整，根据租赁变更的最终安排，按照
新租赁准则进行会计处理。
2、本公司作为出租人
本公司无需对其作为出租人的租赁调整首次执行新租赁准则当期期初留存收益及财务报表其他相关
项目金额。本公司自首次执行日起按照新租赁准则进行会计处理。
3、执行新租赁准则的主要变化和影响如下：
本公司承租的房屋建筑物，租赁期为5年，原作为经营租赁处理，根据新租赁准则，于2021年1月1日
确认使用权资产9,670,567.97元，租赁负债9,670,567.97元。
在计量租赁负债时，本公司使用2021年1月1日的增量借款利率来对租赁付款额进行折现，折现率在
5.8%。
本公司2020年度财务报表中披露的2020年末重大经营租赁的尚未支付的最低租赁付款额与2021年1月
1日计入租赁负债的差异调整过程如下：
项 目 合并报表 公司报表
2020 年 12 年 31 日重大经营租赁最低租赁付款额 10,095,238.10
按照增量借款利率折现的上述最低租赁付款额现值 9,670,567.97
减：采用简化处理的租赁付款额
其中：短期租赁
低价值资产租赁
2021 年 1 月 1 日租赁负债 9,670,567.97
其中：一年内到期的租赁负债 4,695,437.56
上述会计政策变更对2021年1月1日财务报表的影响如下：
2020 年 12 月 31 日（变更前）金额 2021 年 1 月 1 日（变更后）金额
报表项目
合并报表 公司报表 合并报表 公司报表
使用权资产 9,670,567.97
一年内到期的非流动负债 4,695,437.56
租赁负债 4,975,130.41
115
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
（2）重要会计估计变更
□ 适用 √ 不适用
（3）2021 年起首次执行新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况
√ 适用 □ 不适用
是否需要调整年初资产负债表科目
√ 是 □ 否
合并资产负债表
单位：元
项目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 01 月 01 日 调整数
流动资产：
货币资金 595,470,068.84 595,470,068.84
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据 41,126,325.91 41,126,325.91
应收账款 75,847,691.19 75,847,691.19
应收款项融资
预付款项 15,244,258.79 15,244,258.79
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 447,737,009.52 447,737,009.52
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 5,052,971,478.32 5,052,971,478.32
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动
资产
其他流动资产 254,286,662.33 254,286,662.33
流动资产合计 6,482,683,494.90 6,482,683,494.90
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非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 49,451,093.97 49,451,093.97
其他权益工具投资 35,562,484.98 35,562,484.98
其他非流动金融资产
投资性房地产
固定资产 6,900,968.64 6,900,968.64
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 9,670,567.97 9,670,567.97
无形资产 998,160.04 998,160.04
开发支出
商誉
长期待摊费用 308,973.20 308,973.20
递延所得税资产 360,886,747.87 360,886,747.87
其他非流动资产
非流动资产合计 454,108,428.70 463,778,996.67 9,670,567.97
资产总计 6,936,791,923.60 6,946,462,491.57 9,670,567.97
流动负债：
短期借款 100,000,000.00 100,000,000.00
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据 21,807,132.80 21,807,132.80
应付账款 420,272,609.83 420,272,609.83
预收款项 16,771.38 16,771.38
合同负债 3,551,337,184.36 3,551,337,184.36
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
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代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 24,033,958.09 24,033,958.09
应交税费 509,461,668.49 509,461,668.49
其他应付款 85,437,912.27 85,437,912.27
其中：应付利息 153,041.67 153,041.67
应付股利 982,913.96 982,913.96
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动
4,695,437.56 4,695,437.56
负债
其他流动负债 192,036,643.20 192,036,643.20
流动负债合计 4,904,403,880.42 4,909,099,317.98 4,695,437.56
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 500,000,000.00 500,000,000.00
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债 4,975,130.41 4,975,130.41
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 7,281,961.91 7,281,961.91
其他非流动负债
非流动负债合计 507,281,961.91 512,257,092.32 4,975,130.41
负债合计 5,411,685,842.33 5,421,356,410.30 9,670,567.97
所有者权益：
股本 1,617,272,234.00 1,617,272,234.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
118
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资本公积 309,650,785.39 309,650,785.39
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 64,940,033.27 64,940,033.27
一般风险准备
未分配利润 -568,483,279.19 -568,483,279.19
归属于母公司所有者权益
1,423,379,773.47 1,423,379,773.47
合计
少数股东权益 101,726,307.80 101,726,307.80
所有者权益合计 1,525,106,081.27 1,525,106,081.27
负债和所有者权益总计 6,936,791,923.60 6,946,462,491.57 9,670,567.97
调整情况说明
母公司资产负债表
单位：元
项目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 01 月 01 日 调整数
流动资产：
货币资金 174,209,017.17 174,209,017.17
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据 40,126,325.91 40,126,325.91
应收账款 27,669,556.83 27,669,556.83
应收款项融资
预付款项 65,692,651.83 65,692,651.83
其他应收款 927,713,028.84 927,713,028.84
其中：应收利息
应收股利
存货 24,203,788.51 24,203,788.51
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动
资产
其他流动资产 177,788.34 177,788.34
流动资产合计 1,259,792,157.43 1,259,792,157.43
非流动资产：
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债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 2,074,840,548.10 2,074,840,548.10
其他权益工具投资 35,562,484.98 35,562,484.98
其他非流动金融资产
投资性房地产
固定资产 4,095,426.20 4,095,426.20
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 665,211.35 665,211.35
开发支出
商誉
长期待摊费用 308,973.20 308,973.20
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计 2,115,472,643.83 2,115,472,643.83
资产总计 3,375,264,801.26 3,375,264,801.26
流动负债：
短期借款 95,000,000.00 95,000,000.00
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 10,546,882.33 10,546,882.33
预收款项 16,771.38 16,771.38
合同负债 12,458,882.52 12,458,882.52
应付职工薪酬 10,065,579.89 10,065,579.89
应交税费 3,177,405.15 3,177,405.15
其他应付款 1,534,327,999.33 1,534,327,999.33
其中：应付利息 145,402.78 145,402.78
应付股利 982,913.96 982,913.96
持有待售负债
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一年内到期的非流动
负债
其他流动负债 1,777,686.58 1,777,686.58
流动负债合计 1,667,371,207.18 1,667,371,207.18
非流动负债：
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计
负债合计 1,667,371,207.18 1,667,371,207.18
所有者权益：
股本 1,617,272,234.00 1,617,272,234.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 660,070,043.13 660,070,043.13
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 64,940,033.27 64,940,033.27
未分配利润 -634,388,716.32 -634,388,716.32
所有者权益合计 1,707,893,594.08 1,707,893,594.08
负债和所有者权益总计 3,375,264,801.26 3,375,264,801.26
调整情况说明
（4）2021 年起首次执行新租赁准则追溯调整前期比较数据说明
□ 适用 √ 不适用
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45、重大的会计判断和估计
本公司在运用会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本公司需要对无法准确计量的报表项
目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于本公司管理层过去的历史经验，并在
考虑其他相关因素的基础上做出的。这些判断、估计和假设会影响收入、费用、资产和负债的报告金额以
及资产负债表日或有负债的披露。然而，这些估计的不确定性所导致的实际结果可能与本公司管理层当前
的估计存在差异，进而造成对未来受影响的资产或负债的账面金额进行重大调整。
本公司对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅影响变更当期
的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影响数在变更当期和未来期间
予以确认。
于资产负债表日，本公司需对财务报表项目金额进行判断、估计和假设的重要领域如下：
（1）收入确认
如本附注五、39、“收入”所述，本公司在收入确认方面涉及到如下重大的会计判断和估计：识别客
户合同；估计因向客户转让商品而有权取得的对价的可收回性；识别合同中的履约义务；估计合同中存在
的可变对价以及在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额；合同中是否存在
重大融资成分；估计合同中单项履约义务的单独售价；确定履约义务是在某一时段内履行还是在某一时点
履行；履约进度的确定，等等。本公司主要依靠过去的经验和工作做出判断，这些重大判断和估计变更都
可能对变更当期或以后期间的营业收入、营业成本，以及期间损益产生影响，且可能构成重大影响。
（2）租赁的归类
本公司在识别一项合同是否为租赁或包含租赁时，需要评估是否存在一项已识别资产，且客户控制了
该资产在一定期间内的使用权。在评估时，需要考虑资产的性质、实质性替换权、以及客户是否有权获得
因在该期间使用该资产所产生的几乎全部经济利益，并能够主导该资产的使用。
本公司作为出租人时，将租赁分类为经营租赁和融资租赁。在进行分类时，管理层需要对是否已将与
租出资产所有权有关的全部风险和报酬实质上转移给承租人作出分析和判断。
本公司作为承租人时，租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。在计
量租赁付款额的现值时，本公司对使用的折现率以及存在续租选择权或终止选择权的租赁合同的租赁期进
行估计。在评估租赁期时，本公司综合考虑与本公司会影响租赁负债和使用权资产的确认，并将影响后续
期间的损益
（3）存货跌价准备
本公司根据存货会计政策，按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值及陈旧和滞销的
存货，计提存货跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存货的可售性及其可变现净值。鉴定存货减
值要求管理层在取得确凿证据，并且考虑持有存货的目的、资产负债表日后事项的影响等因素的基础上作
出判断和估计。实际的结果与原先估计的差异将在估计被改变的期间影响存货的账面价值及存货跌价准备
的计提或转回。
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（4）除存货及金融资产外的其他资产减值
本公司于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值的迹象，包括固定
资产、无形资产、长期股权投资及商誉等。对使用寿命不确定的无形资产，除每年进行的减值测试外，当
其存在减值迹象时，也进行减值测试。其他除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账面金额不
可收回时，进行减值测试。
当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额和预计未来现金流量
的现值中的较高者，表明发生了减值。
公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观察到的市场价格，
减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。
在预计未来现金流量现值时，需要对该资产（或资产组）的产量、售价、相关经营成本以及计算现值
时使用的折现率等作出重大判断。本公司在估计可收回金额时会采用所有能够获得的相关资料，包括根据
合理和可支持的假设所作出有关产量、售价和相关经营成本的预测。
本公司至少每年测试商誉是否发生减值。这要求对分配了商誉的资产组或者资产组组合的未来现金流
量的现值进行预计。对未来现金流量的现值进行预计时，本公司需要预计未来资产组或者资产组组合产生
的现金流量，同时选择恰当的折现率确定未来现金流量的现值。
（5）折旧和摊销
本公司对固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内按直线法计提折旧和摊销。本公司定期
复核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧和摊销费用数额。使用寿命是本公司根据对同类资产的以
往经验并结合预期的技术更新而确定的。如果以前的估计发生重大变化，则会在未来期间对折旧和摊销费
用进行调整。
（6）递延所得税资产的确认
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，本公司就所有未利用的税务亏损确认递延所得
税资产。这需要本公司管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时间和金额，结合纳税筹划策
略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
（7）所得税
本公司在正常的经营活动中，有部分交易其最终的税务处理和计算存在一定的不确定性。部分项目是
否能够在税前列支需要税收主管机关的审批。如果这些税务事项的最终认定结果同最初估计的金额存在差
异，则该差异将对其最终认定期间的当期所得税和递延所得税产生影响。
六、税项
1、主要税种及税率
税种 计税依据 税率
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应税收入按适用的的税率计算销项税，并按扣除当期允许抵扣的
增值税 3%、5%、6%、9%、13%
进项税额后的差额计缴增值税
城市维护建设税 实际缴纳的流转税额 7%
企业所得税 应纳税所得额 25%
教育费附加 实际缴纳的流转税额 3%
地方教育费附加 实际缴纳的流转税额 2%
土地增值税 转让房地产项目的增值额 30%-60%
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
纳税主体名称 所得税税率
2、税收优惠
无
3、其他
土地增值税：
依据天津市地方税务局公告2016年第22号及2019年第13号规定，从事非社会保障性住房项目的房地产
开发纳税人应区分普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产，分别以不同区域不同类型的房地产土地增税
预征的计征依据，乘以预征率计算预缴土地增值税。其中，普通住宅按我市公布的普通住宅标准为依据进
行确定，土地增值税的计征依据按照国家税务总局公告2016年第70号规定确认，预征率按照天津市地方税
务局公告2019年第13号文中的规定确认。从事房地产开发的纳税人应分月预缴土地增值税。待项目符合清
算条件时，纳税人按照清算规定到主管税务机关办理土地增值税清算手续并结清税款。
企业所得税：
（1）依据天津市税务局公告2018年24号修改规定，对天津市房地产开发企业销售未完工开发产品的
计税毛利率暂按下列规定进行确定：（一）除另有规定外，开发房地产项目的计税毛利率暂按20%确定。
（二）符合经济适用房、限价房和危改房条件的，暂按3%确定。根据上述规定，本公司之子公司天津津滨
时代置业投资有限公司销售未完工开发产品的计税毛利率为20%。
（2）依据国家税务总局福建省税务局公告2019年第4号的规定，对福建省(不含厦门)房地产开发经营
企业销售未完工开发产品的计税毛利率进行确定：(一)开发项目位于福州市城区(鼓楼区、台江区、晋安
区、仓山区、马尾区、长乐区、琅岐经济区)的，计税毛利率为15%。(二)开发项目位于除福州市城区以外
的其他地方的，计税毛利率为10%。(三)属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率为3%。该规定
自2019年1月1日起执行。根据上述规定，本公司之子公司福建津汇房地产开发有限公司销售未完工开发产
品的计税毛利率为10%。
124
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
七、合并财务报表项目注释
1、货币资金
单位：元
项目 期末余额 期初余额
库存现金 37,404.95 32,646.46
银行存款 956,285,789.82 595,437,422.38
合计 956,323,194.77 595,470,068.84
注：期末货币资金中有 12,039,587.20 元冻结资金。
2、交易性金融资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 40,000,000.00
其中：
基金投资 40,000,000.00
其中：
合计 40,000,000.00
其他说明：
3、衍生金融资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
4、应收票据
（1）应收票据分类列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
银行承兑票据 53,793,306.19 41,126,325.91
合计 53,793,306.19 41,126,325.91
单位：元
期末余额 期初余额
类别
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
125
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
计提比
金额 比例 金额 金额 比例 金额 计提比例
例
其中：
其中：
按单项计提坏账准备：
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
按组合计提坏账准备：
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
确定该组合依据的说明：
如是按照预期信用损失一般模型计提应收票据坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□ 适用 √ 不适用
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□ 适用 √ 不适用
（3）期末公司已质押的应收票据
无
（4）期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
单位：元
项目 期末终止确认金额 期末未终止确认金额
银行承兑票据 104,907,883.40
合计 104,907,883.40
本公司对于已贴现、背书的信用等级较高的银行承兑的汇票，终止确认，对于已贴现、背书的信用等级不高的银行承兑
的汇票和商业承兑汇票不终止确认。信用等级高与不高的划分标准为：信用等级高的银行为 6家大型商业银行和 9家上市股
份制商业银行，其中：6家大型商业银行分别为中国银行、中国农业银行、中国建设银行、中国工商银行、中国邮政储蓄银
126
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
行、交通银行；9家上市股份制商业银行为招商银行、浦发银行、中信银行、中国光大银行、华夏银行、中国民生银行、平
安银行、兴业银行、浙商银行。信用级别不高的银行为其他商业银行。
（5）期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
无
（6）本期实际核销的应收票据情况
无
5、应收账款
（1）应收账款分类披露
单位：元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
计提比 账面价值 账面价值
金额 比例 金额 金额 比例 金额 计提比例
例
按单项计提坏账准 64,350,3 36,686,7 27,663,58 64,350,34 36,686,75 27,663,586.
47.42% 57.01% 44.44% 57.01%
备的应收账款 45.05 58.22 6.83 5.05 8.22 83
其中：
按组合计提坏账准 71,343,3 33,813,5 37,529,83 80,443,93 32,259,82 48,184,104.
52.58% 47.40% 55.56% 40.10%
备的应收账款 65.20 30.07 5.13 2.41 8.05 36
其中：
135,693, 70,500,2 65,193,42 144,794,2 68,946,58 75,847,691.
合计 100.00% 51.96% 100.00% 47.62%
710.25 88.29 1.96 77.46 6.27 19
按单项计提坏账准备：36,686,758.22
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
天津冶金集团轧三钢铁有限公司 31,971,333.37 21,691,161.87 67.85% 企业重整受偿率低
建信信托有限责任公司 29,512,000.04 12,128,584.71 41.10% 企业重整受偿率低
天津市津苑纺织有限公司 1,670,009.64 1,670,009.64 100.00% 长期无法收回
天津市东丽区津源纺织有限公司 1,197,002.00 1,197,002.00 100.00% 长期无法收回
合计 64,350,345.05 36,686,758.22 -- --
按组合计提坏账准备：33,813,530.07
单位：元
127
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
1 年以内 29,494,796.45 147,473.99 0.50%
1-2 年 6,855,335.02 205,660.05 3.00%
2-3 年 3,832,094.25 2,299,256.55 60.00%
3 年以上 31,161,139.48 31,161,139.48 100.00%
合计 71,343,365.20 33,813,530.07 --
（续）
期初余额
账龄
账面余额 坏账准备 计提比例
1 年以内 37,647,233.12 187,834.22 0.50%
1-2 年 8,992,850.05 269,785.50 3.00%
2-3 年 5,004,102.28 3,002,461.37 60.00%
3 年以上 28,799,746.96 28,799,746.96 100.00%
合计 80,443,932.41 32,259,828.05
如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□ 适用 √ 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 账面余额
1 年以内（含 1 年） 29,494,796.45
1至2年 6,855,335.02
2至3年 3,832,094.25
3 年以上 95,511,484.53
3至4年 56,376,166.76
4至5年 7,288,941.52
5 年以上 31,846,376.25
合计 135,693,710.25
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
按单项计提坏账准备的应收账款 36,686,758.22 36,686,758.22
按组合计提坏账准备的应收账款 32,259,828.05 2,853,846.83 1,300,144.81 33,813,530.07
128
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
合计 68,946,586.27 2,853,846.83 1,300,144.81 70,500,288.29
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
单位：元
单位名称 收回或转回金额 收回方式
（3）本期实际核销的应收账款情况
无
（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
单位：元
单位名称 应收账款期末余额 占应收账款期末余额合计数的比例 坏账准备期末余额
天津冶金集团轧三钢铁有限公司 31,971,333.37 23.56% 21,691,161.87
建信信托有限责任公司 29,512,000.04 21.75% 12,128,584.71
天津市汉沽区产业园区管理委员会 5,172,684.00 3.81% 5,172,684.00
一诺货运（天津）有限公司 2,022,972.90 1.49% 15,463.05
天津市津苑纺织有限公司 1,670,009.64 1.23% 1,670,009.64
合计 70,348,999.95 51.84%
（5）转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
无
（6）因金融资产转移而终止确认的应收账款
无
6、应收款项融资
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应收款项融资本期增减变动及公允价值变动情况
□ 适用 √ 不适用
如是按照预期信用损失一般模型计提应收款项融资减值准备，请参照其他应收款的披露方式披露减值准备的相关信息：
□ 适用 √ 不适用
其他说明：
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天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
7、预付款项
（1）预付款项按账龄列示
单位：元
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例 金额 比例
1 年以内 859,543.21 73.78% 14,819,226.40 97.21%
1至2年 171,732.93 14.74% 291,262.13 1.91%
3 年以上 133,770.26 11.48% 133,770.26 0.88%
合计 1,165,046.40 -- 15,244,258.79 --
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
（2）按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
与本公司 占预付款项期末
单位名称 期末余额 账龄 未结算原因
关系 余额的比例(%)
天津市电力公司 非关联方 688,898.59 59.13 1 年以内 尚未完成结算
天津泰达津联电力有限公司 非关联方 82,786.22 7.11 1 年以内 尚未完成结算
天津皓云嘉葆机电设备安装有限公司 非关联方 62,540.00 5.37 3 年以上 尚未完成结算
四川省电力公司成都供电公司 非关联方 50,000.00 4.29 1 年以内 尚未完成结算
天津市海艳材料装饰工程有限公司 非关联方 31,695.26 2.72 3 年以上 尚未完成结算
合 计 915,920.07 78.62
8、其他应收款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他应收款 774,408,816.04 447,737,009.52
合计 774,408,816.04 447,737,009.52
（1）应收利息
1）应收利息分类
无
2）重要逾期利息
无
130
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
3）坏账准备计提情况
□ 适用 √ 不适用
（2）应收股利
1）应收股利分类
无
2）重要的账龄超过 1 年的应收股利
无
3）坏账准备计提情况
□ 适用 √ 不适用
（3）其他应收款
1）其他应收款按款项性质分类情况
单位：元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
保证金或押金 11,577,643.91 10,143,229.27
往来款 761,427,900.14 433,885,342.38
代垫费用 13,206,792.62 15,478,704.80
合计 786,212,336.67 459,507,276.45
2）坏账准备计提情况
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预期信用 整个存续期预期信用损 整个存续期预期信用损 合计
损失 失(未发生信用减值) 失(已发生信用减值)
2021 年 1 月 1 日余额 66,015.50 821,185.40 10,883,066.03 11,770,266.93
2021 年 1 月 1 日余额在本期 —— —— —— ——
--转入第二阶段 -12,981.85 12,981.85
--转入第三阶段 -52,900.00 52,900.00
本期计提 254,564.41 83,576.14 13,225.00 351,365.55
本期转回 11,578.49 2,125.36 304,408.00 318,111.85
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天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
2021 年 12 月 31 日余额 296,019.56 862,718.04 10,644,783.03 11,803,520.63
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□ 适用 √ 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 账面余额
1 年以内（含 1 年） 383,958,487.51
1至2年 47,174,874.42
2至3年 340,015,350.78
3 年以上 15,063,623.96
3至4年 394,984.19
4至5年 3,126,152.62
5 年以上 11,542,487.15
合计 786,212,336.67
3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
按组合计提坏账准备的其他应收款 11,770,266.93 351,365.55 318,111.85 11,803,520.63
合计 11,770,266.93 351,365.55 318,111.85 11,803,520.63
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：无
4）本期实际核销的其他应收款情况
无
5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位：元
占其他应收款
坏账准备期末
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 期末余额合计
余额
数的比例
天津滨堡房地产开发有限公司① 往来款 751,563,670.08 3 年以内 95.59%
天津开发区老年公寓筹备组 往来款 3,344,541.51 5 年以上 0.43% 3,344,541.51
天津泰达格调物业管理有限公司 押金、保证金 2,288,822.60 3 年以内 0.29%
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天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
泉州市洛江区建筑材料管理站 押金、保证金 2,129,477.60 2-3 年 0.27%
天津市宁发振兴投资有限责任公司 押金、保证金 2,000,000.00 4-5 年 0.25%
合计 -- 761,326,511.79 -- 96.83% 3,344,541.51
注①详见第十节、十二、5、（5）。
6）涉及政府补助的应收款项
无
7）因金融资产转移而终止确认的其他应收款
无
8）转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
无
9、存货
公司是否需要遵守房地产行业的披露要求
是
（1）存货分类
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
按性质分类：
单位：元
期末余额 期初余额
存货跌价准备或 存货跌价准备或
项目
账面余额 合同履约成本减 账面价值 账面余额 合同履约成本减 账面价值
值准备 值准备
开发成本 3,006,609,373.01 6,250,588.93 3,000,358,784.08 2,779,674,498.18 6,250,588.93 2,773,423,909.25
开发产品 836,998,896.31 143,904,135.68 693,094,760.63 1,594,003,289.57 145,420,865.61 1,448,582,423.96
合同履约成本 820,346,870.08 820,346,870.08 827,838,244.54 827,838,244.54
低值易耗品 2,372,508.73 2,372,508.73 2,202,972.18 2,202,972.18
原材料 876,071.01 876,071.01 923,928.39 923,928.39
合计 4,667,203,719.14 150,154,724.61 4,517,048,994.53 5,204,642,932.86 151,671,454.54 5,052,971,478.32
按下列格式披露“开发成本”主要项目及其利息资本化情况：
单位：元
项目名称 预计总投 期初余额 本期转入 本期其 本期（开 期末余额 利息资本化累 其中：本期利 资金来源
133
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
资 开发产品 他减少 发成本） 计金额 息资本化金
金额 增加 额
津滨时代 8,218,397 2,222,936 223,948,0
2,446,884,773.78 422,796,370.24 53,229,721.79 银行贷款
国际① ,754.40 ,714.13 59.65
津汇红树 728,840,0 556,737,7 2,986,815.
559,724,599.23 65,377,811.85 其他
湾 B1 00.00 84.05 18
8,947,237 2,779,674 226,934,8
合计 3,006,609,373.01 488,174,182.09 53,229,721.79 --
,754.40 ,498.18 74.83
注①：津滨时代国际项目的开发及变化情况详见第十节、十六、8.
按下列格式项目披露“开发产品”主要项目信息：
单位：元
利息资本化 其中：本期利息
项目名称 竣工时间 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
累计金额 资本化金额
金融街一 2003 年 10
42,073,494.63 42,073,494.63
期 月
2007 年 11
亲亲家园 730,019.55 730,019.55
月
2006 年 12
玛歌一期 9,994,589.90 9,994,589.90
月
玛歌商业
2008 年 12
配套服务 16,259,416.43 16,259,416.43
月
区
滨海国际 2010 年 09
7,360,000.00 80,000.00 7,280,000.00
(住宅一期) 月
滨海国际
2010 年 09
(商业及写 4,650,000.00 4,650,000.00
月
字楼)
滨海国际 2012 年 06
3,050,000.00 100,000.00 2,950,000.00
(住宅二期) 月
津滨时代
2013 年 12
国际（梅江 6,920,499.44 6,920,499.44 776,141.93
月
H5）
汉沽科技
2008 年 11
园一期厂 167,244,300.00 10,008,765.00 157,235,535.00
月
房
天津体院
2014 年 05
北住宅项 15,036,166.76 6,264,075.82 8,772,090.94 236,404.17
月
目
津滨时代 2015 年 09 1,598,524.44 55,762.44 1,542,762.00
134
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
国际（梅江 月
H6）
津汇红树 2016 年 12
88,683,327.37 88,683,327.37 5,809,176.67
湾A 月
津滨时代
2019 年 10
国际（梅江 216,330,408.69 107,689,124.04 108,641,284.65 10,601,479.37
月
H4）
津汇红树 2020 年 05
216,130,500.63 4,051,672.67 212,078,827.96 3,503,531.99
湾 B2 月
津滨时代
2020 年 12
国际（梅江 797,942,041.73 25,383,027.78 654,138,021.07 169,187,048.44 9,377,169.01
月
H3）
合计 -- 1,594,003,289.57 25,383,027.78 782,387,421.04 836,998,896.31 30,303,903.14
合同履约成本
期末余额 期初余额
项 目
原值 跌价准备 原值 跌价准备
合同履约成本 820,346,870.08 827,838,244.54
合 计 820,346,870.08 827,838,244.54
注：合同履约成本主要是根据天津市人民政府津政纪【2010】3号《关于天津津滨造纸有限责任公司清算工作的会议纪
要》，由本公司之子公司天津金建益利投资有限公司（以下简称“金建益利”）承担造纸公司清算资金筹集和土地整理工作，
天津市土地整理中心以地整办字【2011】178号文，将263.25亩土地整理任务委托给金建益利。截至2021年12月31日，公司
已经完成人员安置及造纸公司股份受让及土地整理工作，造纸公司清算及按相关部门要求对土地整理成本进行审核的工作正
在按照工作计划积极推动中。
（2）存货跌价准备和合同履约成本减值准备
按下列格式披露存货跌价准备金计提情况：
按性质分类：
单位：元
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额 备注
计提 其他 转回或转销 其他
开发成本 6,250,588.93 6,250,588.93
开发产品 145,420,865.61 1,516,729.93 143,904,135.68
合计 151,671,454.54 1,516,729.93 150,154,724.61 --
按主要项目分类：
单位：元
本期增加金额 本期减少金额
项目名称 期初余额 期末余额 备注
计提 其他 转回或转销 其他
津汇红树湾 B1 商业 8,902,388.04 8,902,388.04
135
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
津汇红树湾 B2 商业 34,144,523.98 34,144,523.98
玛歌商业配套服务区 10,775,542.02 10,775,542.02
津汇红树湾 A 34,320,861.70 34,320,861.70
汉沽科技园一期厂房 30,514,450.45 1,516,729.93 28,997,720.52
金融街一期 29,688,603.29 29,688,603.29
滨海国际(商业及写字楼) 3,325,085.06 3,325,085.06
合计 151,671,454.54 1,516,729.93 150,154,724.61 --
本公司结合项目实际销售情况与项目所在地的市场状况，对公司房地产项目的可变现净值进行测试。
（3）存货期末余额中利息资本化率的情况
本期用于确定借款利息资本化金额的资本化率为13.35%.
（4）存货受限情况
按项目披露受限存货情况：
单位：元
项目名称 期初余额 期末余额 受限原因
津滨科技园汉沽区黄山北路 18 号增 2#-11#、13#、18#房地产 128,237,814.49 128,237,814.49 借款抵押
梅江 H1 项目土地使用权及抵押部位的在建工程 799,610,850.30 借款抵押
合计 927,848,664.79 128,237,814.49 --
10、合同资产
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
合同资产的账面价值在本期内发生的重大变动金额和原因：
单位：元
项目 变动金额 变动原因
如是按照预期信用损失一般模型计提合同资产坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□ 适用 √ 不适用
本期合同资产计提减值准备情况
单位：元
项目 本期计提 本期转回 本期转销/核销 原因
其他说明：
136
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
11、持有待售资产
单位：元
项目 期末账面余额 减值准备 期末账面价值 公允价值 预计处置费用 预计处置时间
其他说明：
12、一年内到期的非流动资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
重要的债权投资/其他债权投资
单位：元
期末余额 期初余额
债权项目
面值 票面利率 实际利率 到期日 面值 票面利率 实际利率 到期日
其他说明：
13、其他流动资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
合同取得成本 10,598,234.99 7,129,036.07
待抵扣增值税及预缴税金 151,904,860.98 227,635,811.97
暂估进项税 10,496,701.62 19,521,814.29
待认证进项税 5,660.38
合计 173,005,457.97 254,286,662.33
其他说明：
14、债权投资
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
重要的债权投资
单位：元
期末余额 期初余额
债权项目
面值 票面利率 实际利率 到期日 面值 票面利率 实际利率 到期日
减值准备计提情况
单位：元
137
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预期信 整个存续期预期信用损失 整个存续期预期信用损失 合计
用损失 (未发生信用减值) (已发生信用减值)
2021 年 1 月 1 日余额在
—— —— —— ——
本期
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□ 适用 √ 不适用
其他说明：
15、其他债权投资
单位：元
累计在其他
本期公允价 累计公允价 综合收益中
项目 期初余额 应计利息 期末余额 成本 备注
值变动 值变动 确认的损失
准备
重要的其他债权投资
单位：元
期末余额 期初余额
其他债权项目
面值 票面利率 实际利率 到期日 面值 票面利率 实际利率 到期日
减值准备计提情况
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预期信 整个存续期预期信用损失 整个存续期预期信用损失 合计
用损失 (未发生信用减值) (已发生信用减值)
2021 年 1 月 1 日余额在
—— —— —— ——
本期
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□ 适用 √ 不适用
其他说明：
16、长期应收款
（1）长期应收款情况
单位：元
期末余额 期初余额
项目 折现率区间
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
坏账准备减值情况
138
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预期信 整个存续期预期信用损失 整个存续期预期信用损失 合计
用损失 (未发生信用减值) (已发生信用减值)
2021 年 1 月 1 日余额在
—— —— —— ——
本期
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□ 适用 √ 不适用
（2）因金融资产转移而终止确认的长期应收款
（3）转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
其他说明
17、长期股权投资
单位：元
本期增减变动
期初余额 期末余额
被投资单 权益法下 宣告发放 减值准备
(账面价 其他综合 其他权益 计提减值 (账面价
位 追加投资 减少投资 确认的投 现金股利 其他 期末余额
值) 收益调整 变动 准备 值)
资损益 或利润
一、合营企业
天津滨堡
房地产开 14,498,07 -8,948,90 5,549,160
0.00
发有限公 0.35 9.90 .45
司
14,498,07 -8,948,90 5,549,160
小计 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
0.35 9.90 .45
二、联营企业
天津津滨
建泰企业 34,953,02 13,202,64 -346,568. 21,403,81
管理有限 3.62 0.00 43 5.19
公司
天津津和
股权投资
基金管理
有限公司
（注①）
小计 34,953,02 0.00 13,202,64 -346,568. 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 21,403,81
139
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
3.62 0.00 43 5.19
49,451,09 13,202,64 -9,295,47 26,952,97
合计 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
3.97 0.00 8.33 5.64
其他说明
注①：详见第十节、九、3。
18、其他权益工具投资
单位：元
项目 期末余额 期初余额
非上市权益工具投资 35,562,484.98 35,562,484.98
合计 35,562,484.98 35,562,484.98
分项披露本期非交易性权益工具投资
单位：元
其他综合 指定为以公允价
其他综合收
收益转入 值计量且其变动
项目名称 确认的股利收入 累计利得 累计损失 益转入留存
留存收益 计入其他综合收
收益的原因
的金额 益的原因
天津泰达科技投资股份有限公司 481,681.04
其他说明：
19、其他非流动金融资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
20、投资性房地产
（1）采用成本计量模式的投资性房地产
□ 适用 √ 不适用
（2）采用公允价值计量模式的投资性房地产
□ 适用 √ 不适用
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
采用公允价值计量的投资性房地产按项目披露：
单位：元
项目名称 地理位置 竣工时间 建筑面积 报告期租 期初公允 期末公允价值 公允价值变 公允价值变动原
140
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
金收入 价值 动幅度 因及报告索引
公司是否存在当期处于建设期的投资性房地产
□ 是 √ 否
公司是否存在当期新增以公允价值计量的投资性房地产
□ 是 √ 否
（3）未办妥产权证书的投资性房地产情况
单位：元
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
其他说明
21、固定资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
固定资产 5,822,550.73 6,900,968.64
合计 5,822,550.73 6,900,968.64
（1）固定资产情况
单位：元
房屋及建筑 固定资产装
项目 办公设备 专用设备 通用设备 运输设备 其他设备 合计
物 修
一、账面原
值：
1.期初余 10,338,739.3 26,898,984.5
7,593,913.77 1,470,188.68 7,900.00 6,873,141.30 499,727.38 115,374.00
额 7 0
2.本期增
282,933.22 105,704.42 388,637.64
加金额
（1）购
282,933.22 105,704.42 388,637.64
置
（2）在
建工程转入
（3）企
业合并增加
3.本期减
332,809.10 332,809.10
少金额
141
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
（1）处
332,809.10 332,809.10
置或报废
4.期末余 10,338,739.3 26,954,813.0
7,544,037.89 1,575,893.10 7,900.00 6,873,141.30 499,727.38 115,374.00
额 7 4
二、累计折旧
1.期初余 19,998,015.8
6,134,842.30 5,972,362.80 730,031.92 7,663.00 6,610,538.57 430,664.49 111,912.78
额 6
2.本期增
588,854.59 578,200.06 209,078.50 51,523.39 28,461.21 1,456,117.75
加金额
（1）计
588,854.59 578,200.06 209,078.50 51,523.39 28,461.21 1,456,117.75
提
3.本期减
321,871.30 321,871.30
少金额
（1）处
321,871.30 321,871.30
置或报废
4.期末余 21,132,262.3
6,723,696.89 6,228,691.56 939,110.42 7,663.00 6,662,061.96 459,125.70 111,912.78
额 1
三、减值准备
1.期初余
额
2.本期增
加金额
（1）计
提
3.本期减
少金额
（1）处
置或报废
4.期末余
额
四、账面价值
1.期末账
3,615,042.48 1,315,346.33 636,782.68 237.00 211,079.34 40,601.68 3,461.22 5,822,550.73
面价值
142
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
2.期初账
4,203,897.07 1,621,550.97 740,156.76 237.00 262,602.73 69,062.89 3,461.22 6,900,968.64
面价值
注：截至 2021 年 12 月 31 日，本公司用于银行抵押借款的使用权受限的固定资产账面价值为 173,805.89 元。
（2）暂时闲置的固定资产情况
无
（3）通过经营租赁租出的固定资产
无
（4）未办妥产权证书的固定资产情况
无
（5）固定资产清理
无
22、在建工程
单位：元
项目 期末余额 期初余额
（1）在建工程情况
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
（2）重要在建工程项目本期变动情况
单位：元
本期转 工程累 其中：本
本期其 利息资 本期利
项目名 期初余 本期增 入固定 期末余 计投入 工程进 期利息 资金来
预算数 他减少 本化累 息资本
称 额 加金额 资产金 额 占预算 度 资本化 源
金额 计金额 化率
额 比例 金额
（3）本期计提在建工程减值准备情况
单位：元
143
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
项目 本期计提金额 计提原因
其他说明
（4）工程物资
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
其他说明：
23、生产性生物资产
（1）采用成本计量模式的生产性生物资产
□ 适用 √ 不适用
（2）采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□ 适用 √ 不适用
24、油气资产
□ 适用 √ 不适用
25、使用权资产
单位：元
项目 房屋及建筑物 合计
期初余额 9,670,567.97 9,670,567.97
期末余额 9,670,567.97 9,670,567.97
本期增加金额 4,298,030.16 4,298,030.16
（1）计提 4,298,030.16 4,298,030.16
期末余额 4,298,030.16 4,298,030.16
期末账面价值 5,372,537.81 5,372,537.81
期初账面价值 9,670,567.97 9,670,567.97
其他说明：
144
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26、无形资产
（1）无形资产情况
单位：元
项目 软件 合计
一、账面原值
1.期初余额 7,120,210.04 7,120,210.04
2.本期增加金额 2,491,194.57 2,491,194.57
（1）购置 20,095.59 20,095.59
（2）内部研发 2,471,098.98 2,471,098.98
（3）企业合并增加
3.本期减少金额
（1）处置
4.期末余额 9,611,404.61 9,611,404.61
二、累计摊销
1.期初余额 6,122,050.00 6,122,050.00
2.本期增加金额 364,918.64 364,918.64
（1）计提 364,918.64 364,918.64
3.本期减少金额
（1）处置
4.期末余额 6,486,968.64 6,486,968.64
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 3,124,435.97 3,124,435.97
2.期初账面价值 998,160.04 998,160.04
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 25.71%。
145
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（2）未办妥产权证书的土地使用权情况
无
27、开发支出
单位：元
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 内部开发支 确认为无形 转入当期损 期末余额
其他
出 资产 益
合计
其他说明
28、商誉
（1）商誉账面原值
单位：元
本期增加 本期减少
被投资单位名称或形成商誉的事项 期初余额 期末余额
企业合并形成的 处置
2008 年以前收购雅都公司少数股权 50,083,822.43 50,083,822.43
2008 年以前收购创辉公司少数股权 60,102,850.62 60,102,850.62
合计 110,186,673.05 110,186,673.05
（2）商誉减值准备
单位：元
本期增加 本期减少
被投资单位名称或形成商誉的事项 期初余额 期末余额
计提 处置
2008 年以前收购雅都公司少数股权 50,083,822.43 50,083,822.43
2008 年以前收购创辉公司少数股权 60,102,850.62 60,102,850.62
合计 110,186,673.05 110,186,673.05
注：2007年执行新的企业会计准则，公司将收购雅都公司及创辉公司股权（非同一控制下企业合并）的购买成本大于合
并中取得的被合并方可辨认净资产公允价值的差额，确认为商誉。同时，按企业会计准则的规定，公司于每年年末对商誉进
行减值测试。经测试，收购雅都公司、创辉公司股权形成的商誉分别在2009年至2011年全部计提减值。
146
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29、长期待摊费用
单位：元
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
包厢权使用费 308,973.20 86,224.80 222,748.40
合计 308,973.20 86,224.80 222,748.40
其他说明
30、递延所得税资产/递延所得税负债
（1）未经抵销的递延所得税资产
单位：元
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
可抵扣亏损 9,356,547.96 2,339,136.99 8,788,593.48 2,197,148.37
坏账准备引起的可抵扣暂时性差异 34,496,224.16 8,624,056.05 33,069,718.52 8,267,429.63
计提土地增值税引起的可抵扣暂时性差异 694,789,458.56 173,697,364.64 313,739,092.16 78,434,773.04
其他 401,600,254.72 100,400,063.67 1,087,949,587.32 271,987,396.83
合计 1,140,242,485.40 285,060,621.35 1,443,546,991.48 360,886,747.87
（2）未经抵销的递延所得税负债
单位：元
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
公允价值变动引起的应纳税暂时性差异 3,838,408.96 959,602.24 6,800,112.24 1,700,028.06
采用公允价值计量的投资性房产可抵扣折
19,564,233.52 4,891,058.38 22,327,735.40 5,581,933.85
旧引起的应纳税暂时性差异
合计 23,402,642.48 5,850,660.62 29,127,847.64 7,281,961.91
（3）以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
单位：元
递延所得税资产和负债 抵销后递延所得税资产 递延所得税资产和负债 抵销后递延所得税资产
项目
期末互抵金额 或负债期末余额 期初互抵金额 或负债期初余额
递延所得税资产 285,060,621.35 360,886,747.87
递延所得税负债 5,850,660.62 7,281,961.91
147
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（4）未确认递延所得税资产明细
单位：元
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 204,547,042.99 203,574,495.25
其中：坏账准备 47,807,584.76 47,647,134.68
存货跌价准备 150,154,724.61 151,671,454.54
权益法核算投资损失 6,584,733.62 4,255,906.03
可抵扣亏损 251,613,176.60 327,900,390.84
合计 456,160,219.59 531,474,886.09
（5）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
单位：元
年份 期末金额 期初金额 备注
2021 年 88,905,576.28
2022 年 91,330,241.78 92,397,723.95
2023 年 105,442,598.86 105,442,598.86
2024 年 36,205,948.56 35,138,466.41
2025 年 6,377,609.31 6,016,025.34
2026 年 12,256,778.09
合计 251,613,176.60 327,900,390.84 --
其他说明：
31、其他非流动资产
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
其他说明：
32、短期借款
（1）短期借款分类
单位：元
项目 期末余额 期初余额
抵押借款 95,000,000.00 100,000,000.00
148
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保证借款 5,000,000.00
合计 100,000,000.00 100,000,000.00
短期借款分类的说明：
①本公司本期向天津农村商业银行股份有限公司滨海分行贷款9,500万元，贷款期限自2021年4月24日至2022年4月20日，
固定年利率为5.83%。该项贷款由本公司之母公司天津泰达建设集团有限公司提供全额连带责任保证担保，并以本公司之子
公司天津津滨科技工业园投资有限公司位于汉沽区黄山北路12套房地产作为抵押物提供抵押担保。
②公司之子公司天津津滨联合物业服务有限公司本期向锦州银行股份有限公司天津滨海支行贷款500万元，贷款期限自
2021年9月29日至2022年9月22日，固定年利率为5.5％。该项贷款由本公司提供全额连带责任保证担保，以本公司之子公司
天津津滨联合物业服务有限公司位于天津市开发区洞庭路76号写字楼二、三层（房地证津字第114031302724号）的房产作为
抵押物提供抵押担保，以天津津滨联合物业服务有限公司的应收物业费作为质押财产提供质押担保。
③本公司上期向天津农村商业银行股份有限公司滨海分行贷款9,500万元，贷款期限自2020年5月15日至2021年4月19
日，固定年利率为5.51%。该项贷款由本公司之母公司天津泰达建设集团有限公司提供全额连带责任保证担保，并以本公司
之子公司天津津滨科技工业园投资有限公司位于汉沽区黄山北路12套房地产作为抵押物提供抵押担保。本公司已于2021年4
月15日全部归还。
④本公司之子公司天津津滨联合物业服务有限公司上期向锦州银行股份有限公司天津滨海支行贷款500万元，贷款期限
自2020年5月22日至2021年5月17日，固定年利率为5.5％。该项贷款以本公司之子公司天津津滨联合物业服务有限公司位于
天津市开发区洞庭路76号写字楼二、三层（房地证津字第114031302724号）的房地产作为抵押物提供抵押担保。本公司已于
2021年5月17日全部归还。
截至期末，本公司无已逾期未归还的借款。
（2）已逾期未偿还的短期借款情况
截至期末，本公司无已逾期未归还的借款。
33、交易性金融负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其中：
其中：
其他说明：
34、衍生金融负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
149
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
35、应付票据
单位：元
种类 期末余额 期初余额
商业承兑汇票 21,807,132.80
合计 21,807,132.80
本期末已到期未支付的应付票据总额为 0.00 元。
36、应付账款
（1）应付账款列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
工程款 226,625,465.67 388,320,667.24
货款 79,554.49 79,554.49
服务费 42,966,195.69 31,872,388.10
合计 269,671,215.85 420,272,609.83
（2）账龄超过 1 年的重要应付账款
单位：元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
天津市建工工程总承包有限公司 48,746,974.72 尚未达到结算条件
福建省惠东建筑工程有限公司 31,746,954.90 总包合同未到期
天津城西供热有限公司 12,919,900.00 尚未达到结算条件
北京顺景园林股份有限公司 8,824,917.70 尚未达到结算条件
合计 102,238,747.32 --
其他说明：
37、预收款项
（1）预收款项列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
房屋、厂房租金 6,771.36 16,771.38
合计 6,771.36 16,771.38
150
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（2）账龄超过 1 年的重要预收款项
单位：元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
38、合同负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
销售商品 12,458,882.52
预收售房款 2,462,462,742.41 2,462,383,683.00
物业管理费 6,353,932.77 7,590,896.34
预收土地整理款 1,068,903,722.50 1,068,903,722.50
合计 3,537,720,397.68 3,551,337,184.36
报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
单位：元
项目 变动金额 变动原因
预收贸易货款 -12,458,882.52 结转收入
合计 -12,458,882.52 ——
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
预售金额前五的项目收款信息：
单位：元
序号 项目名称 期初余额 期末余额 预售比例
1 津汇红树湾 B1 777,725,514.27 909,236,952.23 98.48%
2 梅江 H2 项目 158,222,935.73 1,532,993,894.19 48.18%
3 梅江 H3 项目 1,451,027,052.40 8,052,604.59 81.74%
39、应付职工薪酬
（1）应付职工薪酬列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 24,033,958.09 90,818,103.00 79,985,201.38 34,866,859.71
二、离职后福利-设定提存计划 12,474,747.46 12,474,747.46
三、辞退福利 1,894,307.55 1,894,307.55
四、一年内到期的其他福利
151
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合计 24,033,958.09 105,187,158.01 94,354,256.39 34,866,859.71
（2）短期薪酬列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、工资、奖金、津贴和补贴 9,597,501.90 73,952,560.75 64,803,160.75 18,746,901.90
2、职工福利费 1,456,166.08 1,456,166.08
3、社会保险费 5,529,990.66 5,529,990.66
其中：医疗保险费 5,083,569.39 5,083,569.39
工伤保险费 183,616.85 183,616.85
生育保险费 262,804.42 262,804.42
4、住房公积金 6,283,994.00 6,283,994.00
5、工会经费和职工教育经费 14,436,456.19 3,309,652.23 1,626,150.61 16,119,957.81
6、非货币性福利 285,739.28 285,739.28
合计 24,033,958.09 90,818,103.00 79,985,201.38 34,866,859.71
（3）设定提存计划列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险① 8,222,026.42 8,222,026.42
2、失业保险费 256,788.08 256,788.08
3、企业年金缴费 3,908,128.96 3,908,128.96
4、退休福利② 87,804.00 87,804.00
合计 12,474,747.46 12,474,747.46
注：①本公司按规定参加由政府机构设立的养老保险、失业保险计划，根据该等计划，本公司分别按员工基本工资的
16%、0.5%每月向该等计划缴存费用；除上述每月缴存费用外，本公司不再承担进一步支付义务。相应的支出于发生时计入
当期损益或相关资产的成本。
②本公司按照津泰控党（2015）2号的文件精神，对于在开发区设立初期（1984年-1993年）到开发区工作的职工，在
职工基本养老保险待遇的基础上，按月发放退休补贴。
（4）辞退福利
单位：元
项 目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
辞退福利 1,894,307.55 1,894,307.55
152
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合 计 1,894,307.55 1,894,307.55
40、应交税费
单位：元
项目 期末余额 期初余额
增值税 988,233.34 641,194.31
企业所得税 79,317,870.48 224,573,922.92
个人所得税 1,045,957.99 268,609.49
城市维护建设税 24,859.80 37,333.05
营业税 97,993.91 97,993.91
教育费附加 29,747.25 27,076.11
土地增值税 658,533,732.89 283,800,725.86
其他 14,812.84 14,812.84
合计 740,053,208.50 509,461,668.49
其他说明：
41、其他应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应付利息 153,847.22 153,041.67
应付股利 982,913.96 982,913.96
其他应付款 93,371,767.22 84,301,956.64
合计 94,508,528.40 85,437,912.27
（1）应付利息
单位：元
项目 期末余额 期初余额
短期借款应付利息 153,847.22 153,041.67
合计 153,847.22 153,041.67
重要的已逾期未支付的利息情况：
单位：元
借款单位 逾期金额 逾期原因
其他说明：
无
153
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（2）应付股利
单位：元
项目 期末余额 期初余额
普通股股利 3,530.13 3,530.13
源润控股集团股份有限公司 979,383.83 979,383.83
合计 982,913.96 982,913.96
其他说明，包括重要的超过 1 年未支付的应付股利，应披露未支付原因：
（3）其他应付款
1）按款项性质列示其他应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
购房意向金 24,417,876.19 17,460,173.01
代收费用 9,630,598.17 18,205,596.94
往来款 44,708,762.99 17,456,222.69
保证金、押金 6,883,255.55 7,099,131.00
延期交房违约金 7,731,274.32 24,080,833.00
合计 93,371,767.22 84,301,956.64
2）账龄超过 1 年的重要其他应付款
单位：元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
延期交房违约金 7,731,274.32 相关事宜正在办理中
天津水滴怡园商务酒店有限公司租赁款 3,741,114.60 该笔应付款已于 2022 年 3 月支付完毕
合计 11,472,388.92 --
其他说明
42、持有待售负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
154
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43、一年内到期的非流动负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的租赁负债 4,975,130.41 4,695,437.56
合计 4,975,130.41 4,695,437.56
其他说明：
44、其他流动负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
待转销项税 185,421,400.96 192,036,643.20
合计 185,421,400.96 192,036,643.20
短期应付债券的增减变动：
单位：元
按面值计 溢折价摊
债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额 期初余额 本期发行 本期偿还 期末余额
提利息 销
其他说明：
45、长期借款
（1）长期借款分类
单位：元
项目 期末余额 期初余额
抵押借款 500,000,000.00
合计 500,000,000.00
截至期末，本公司已归全部长期借款。
46、应付债券
（1）应付债券
单位：元
项目 期末余额 期初余额
（2）应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
单位：元
155
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
按面值计 溢折价摊
债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额 期初余额 本期发行 本期偿还 期末余额
提利息 销
合计 -- -- --
（3）可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
（4）划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
单位：元
发行在外的 期初 本期增加 本期减少 期末
金融工具 数量 账面价值 数量 账面价值 数量 账面价值 数量 账面价值
其他金融工具划分为金融负债的依据说明
其他说明
47、租赁负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
长期租赁负债 4,975,130.41 9,670,567.97
减：一年内到期的租赁负债（附注七、43） 4,975,130.41 4,695,437.56
合计 4,975,130.41
其他说明
48、长期应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
（1）按款项性质列示长期应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
（2）专项应付款
单位：元
156
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项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
其他说明：
49、长期应付职工薪酬
（1）长期应付职工薪酬表
单位：元
项目 期末余额 期初余额
（2）设定受益计划变动情况
无
50、预计负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额 形成原因
其他说明，包括重要预计负债的相关重要假设、估计说明：
51、递延收益
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
涉及政府补助的项目：
单位：元
本期计入营
本期新增补 本期计入其 本期冲减成 与资产相关/
负债项目 期初余额 业外收入金 其他变动 期末余额
助金额 他收益金额 本费用金额 与收益相关
额
其他说明：
52、其他非流动负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
53、股本
单位：元
其他说明：
157
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期初余额 本次变动增减（+、—） 期末余额
公
发
积
项 目 行 送 其 小 比例
金额 比例（%） 金 金额
新 股 他 计 （%）
转
股
股
一、有限售条件股份 27,600.00 27,600.00
1、国家持股
2、国有法人持股
3、其他内资持股 27,600.00 27,600.00
其中：境内法人持股
境内自然人持
27,600.00 27,600.00
股
4、外资持股
其中：境外法人持股
境外自然人持股
二、无限售条件股份 1,617,244,634.00 100 1,617,244,634.00 100
1、人民币普通股 1,617,244,634.00 100 1,617,244,634.00 100
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
股份总数 1,617,272,234.00 100 1,617,272,234.00 100
54、其他权益工具
（1）期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
（2）期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
单位：元
发行在外的 期初 本期增加 本期减少 期末
金融工具 数量 账面价值 数量 账面价值 数量 账面价值 数量 账面价值
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
其他说明：
55、资本公积
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 7,571,803.92 7,571,803.92
其他资本公积 302,078,981.47 406,639.37 301,672,342.10
合计 309,650,785.39 406,639.37 309,244,146.02
158
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56、库存股
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
57、其他综合收益
单位：元
本期发生额
减：前期
减：前期计入
本期所得 计入其他 税后归属 期末余
项目 期初余额 其他综合收 减：所得 税后归属
税前发生 综合收益 于少数股 额
益当期转入 税费用 于母公司
额 当期转入 东
损益
留存收益
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
58、专项储备
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
59、盈余公积
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 64,940,033.27 64,940,033.27
合计 64,940,033.27 64,940,033.27
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
60、未分配利润
单位：元
项目 本期
调整后期初未分配利润 -568,483,279.19
加：本期归属于母公司所有者的净利润 488,496,565.40
期末未分配利润 -79,986,713.79
调整期初未分配利润明细：
1)、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0.00 元。
159
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
2)、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0.00 元。
3)、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0.00 元。
4)、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0.00 元。
5)、其他调整合计影响期初未分配利润 0.00 元。
61、营业收入和营业成本
单位：元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 2,158,074,688.84 941,618,081.99 1,726,083,721.14 1,394,394,289.03
其他业务 96,357,061.99 83,801,050.44 115,878,483.12 98,366,190.74
合计 2,254,431,750.83 1,025,419,132.43 1,841,962,204.26 1,492,760,479.77
经审计扣除非经常损益前后净利润孰低是否为负值
□ 是 √ 否
收入相关信息：
详见第三节、四、2、（1）营业收入构成。
与履约义务相关的信息：
在签订商品房销售合同，取得客户的首期款并且已确认余下房款的付款安排，房产完工并验收合格，达到合同约定的交
付条件，房产已被客户接受、或根据合同约定被视为已获客户接受（以较早者为准）的时点，确认销售收入的实现。
与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：
本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为 3,537,720,397.68 元。
其他说明
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
报告期内确认收入金额前五的项目信息：
单位：元
序号 项目名称 收入金额
1 梅江 H3 项目(津滨时代国际) 1,674,694,990.00
2 梅江 H4 项目(津滨时代国际) 301,559,342.96
3 天津体院北住宅项目 9,422,112.38
4 汉沽科技园一期厂房 8,547,809.52
5 津汇红树湾 B2 区 4,768,267.14
62、税金及附加
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
城市维护建设税 9,382,563.95 4,426,370.65
160
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
教育费附加 6,700,048.73 3,163,117.58
房产税 1,927,145.56 2,036,516.49
土地使用税 2,312,862.99 2,490,588.65
车船使用税 21,093.58 21,093.58
印花税 1,391,030.10 1,478,180.20
环境保护税 148,262.71 479,402.95
土地增值税 428,629,519.71 80,201,431.53
合计 450,512,527.33 94,296,701.63
其他说明：
63、销售费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 12,985,784.97 11,962,015.38
办公及业务招待费 319,468.06 283,252.73
修理费 1,184,589.13 1,967,548.95
广告费 3,860,190.76 4,964,846.09
宣传费 5,582,221.48 10,569,960.51
销售代理费 8,202,331.62 2,026,309.62
物业管理及采暖费 7,205,822.79 9,064,178.79
折旧及摊销 93,770.60 122,761.15
交通费 610,053.21 567,735.57
其他 4,158,321.47 3,521,334.15
合计 44,202,554.09 45,049,942.94
其他说明：
64、管理费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 54,432,197.89 36,690,334.05
办公及招待费 1,109,695.35 1,417,317.83
维修及保养采暖费 199,445.63 995,479.24
租赁费 1,901,901.47 4,147,587.40
差旅费 136,378.07 126,822.59
161
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
水电及物业费 1,151,536.93 616,989.37
交通费 1,448,729.34 1,652,741.94
折旧 3,123,022.61 891,018.62
无形资产摊销 196,845.24 147,675.39
长期待摊费用摊销 86,224.80 86,224.80
中介机构费用 2,817,933.64 5,688,171.44
深交所管理及公告费 346,792.46 355,284.55
其他 6,266,491.86 5,667,492.41
合计 73,217,195.29 58,483,139.63
其他说明：
65、研发费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
其他说明：
66、财务费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 6,774,835.89 6,619,121.26
减：利息收入 15,820,379.42 19,246,220.14
租赁负债的利息费用 352,181.50
其他 1,016,776.90 2,539,178.95
合计 -7,676,585.13 -10,087,919.93
其他说明：
注：其他主要系金融机构手续费、贷款担保费等。
67、其他收益
单位：元
产生其他收益的来源 本期发生额 上期发生额
补贴收入 451,848.00
下属物业公司增值税及附税加计抵减 648,547.73 648,559.33
个税返还 66,541.80 52,675.63
稳岗补贴及就业补贴 153,873.26 8,000.00
162
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
合计： 1,320,810.79 709,234.96
68、投资收益
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -2,328,827.59 -556,784.52
处置长期股权投资产生的投资收益 69,442,681.48
交易性金融资产在持有期间的投资收益 4,588,899.52 399,881.09
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入 481,681.04 3,853,448.34
债权投资在持有期间取得的利息收入 250,142.33 348,931.49
合计 2,991,895.30 73,488,157.88
其他说明：
69、净敞口套期收益
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
其他说明：
70、公允价值变动收益
单位：元
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
其他说明：
71、信用减值损失
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
其他应收款坏账损失 -33,253.70 -461,468.36
应收票据及应收账款坏账损失 -1,553,702.02 57,140,830.83
合计 -1,586,955.72 56,679,362.47
其他说明：
72、资产减值损失
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
163
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
二、存货跌价损失及合同履约成本减值损失 -7,700,982.70
合计 -7,700,982.70
其他说明：
73、资产处置收益
单位：元
资产处置收益的来源 本期发生额 上期发生额
处置非流动资产的利得（损失"-"） -1,758.84
74、营业外收入
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额
政府补助 349,203.74
其他收入 23.87 78,334.33 23.87
违约金收入 78,154.25 78,154.25
罚款收入 51,000.00 51,000.00
合计 129,178.12 427,538.07 129,178.12
计入当期损益的政府补助：无
75、营业外支出
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额
对外捐赠 4,000.00 245,720.00 4,000.00
非流动资产毁损报废损失 10,937.80 2,065.50 10,937.80
罚款及滞纳金支出 9,908.75 4,450,494.79 9,908.75
违约金支出 1,491,807.65 1,150.02 1,491,807.65
其他支出 1,911,897.84 2,442,795.69 1,911,897.84
合计 3,428,552.04 7,142,226.00
其他说明：
76、所得税费用
（1）所得税费用表
单位：元
164
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 108,369,954.23 286,655,473.96
递延所得税费用 74,530,371.69 -237,828,167.31
合计 182,900,325.92 48,827,306.65
（2）会计利润与所得税费用调整过程
单位：元
项目 本期发生额
利润总额 668,183,303.27
按法定/适用税率计算的所得税费用 167,045,825.82
调整以前期间所得税的影响 -177,650.39
非应税收入的影响 -1,267,645.14
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 11,975,757.44
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -3,945,049.43
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 9,310,173.45
使用前期未确认递延所得税资产的暂时性差异的影响 -2,625.00
税法规定的额外可扣除费用的影响 -38,460.83
所得税费用 182,900,325.92
77、其他综合收益
无
78、现金流量表项目
（1）收到的其他与经营活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
利息收入 8,569,375.59 1,621,303.60
政府补助收入 608,119.53 357,203.74
购房定金、代收与购房相关费用 58,990,608.12 75,321,978.19
保证金、押金 856,029,003.00 1,138,525.00
物业公司代收费用 2,580,084.14 1,187,112.03
收到往来款 8,075,623.05 66,346,850.96
合计 934,852,813.43 145,972,973.52
收到的其他与经营活动有关的现金说明：
165
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
（2）支付的其他与经营活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
支付的各项费用 35,688,947.46 42,398,567.97
退施工单位投标保证金及购房定金、代购房者支付各项购房费用等 63,502,664.04 86,300,634.24
支付保证金 859,110,914.60 627,629.00
物业代业主支付费用 747,390.27 600,577.63
滞纳金、违约金 16,852,821.73 4,968,629.90
支付往来款 19,390,595.66 98,833,527.30
合计 995,293,333.76 233,729,566.04
支付的其他与经营活动有关的现金说明：
（3）收到的其他与投资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
收回理财产品收到的现金 1,747,900,000.00 951,000,000.00
收回国债逆回购等债券投资收到的现金 2,662,717,239.00 2,881,904,119.00
收回天津滨堡房地产开发有限公司资金拆借款及资金占用费 13,888,948.79 149,541,526.48
合计 4,424,506,187.79 3,982,445,645.48
收到的其他与投资活动有关的现金说明：
（4）支付的其他与投资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
购买理财产品支付的现金 1,787,900,000.00 951,000,000.00
购买国债逆回购等债券投资支付的现金 2,662,717,239.00 2,881,904,119.00
向天津滨堡房地产开发有限公司支付拆借款 367,500,000.00 43,090,000.00
合计 4,818,117,239.00 3,875,994,119.00
支付的其他与投资活动有关的现金说明：
（5）收到的其他与筹资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
收到天津泰达建设集团有限公司拆借款 30,000,000.00
166
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
收到陕西地方电力房地产有限责任公司拆借款 21,330,000.00
合计 21,330,000.00 30,000,000.00
收到的其他与筹资活动有关的现金说明：
（6）支付的其他与筹资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
担保费 929,178.08 7,314,918.47
租赁费 5,300,000.00 13,053.00
归还天津泰达建设集团有限公司拆借款 50,000,000.00
合计 6,229,178.08 57,327,971.47
支付的其他与筹资活动有关的现金说明：
79、现金流量表补充资料
（1）现金流量表补充资料
单位：元
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量： -- --
净利润 485,282,977.35 229,091,879.41
加：资产减值准备 7,700,982.70
信用减值准备 1,586,955.72 -56,679,362.47
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 1,456,117.75 1,562,710.76
使用权资产折旧 4,298,030.16
无形资产摊销 364,918.64 210,235.40
长期待摊费用摊销 86,224.80 86,224.80
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以
1,758.84
“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 10,937.80 2,065.50
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 678,766.84 6,148,732.58
投资损失（收益以“－”号填列） -2,991,895.30 -73,488,157.88
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 75,826,126.52 -237,828,167.31
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -1,431,301.29
存货的减少（增加以“－”号填列） 615,672,315.13 640,889,139.11
167
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 54,076,460.40 -84,577,793.76
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 47,437,273.54 342,171,281.55
其他 -12,687,181.53
经营活动产生的现金流量净额 1,269,666,726.53 775,291,529.23
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动： -- --
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况： -- --
现金的期末余额 944,283,607.57 595,470,068.84
减：现金的期初余额 595,470,068.84 186,918,652.84
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 348,813,538.73 408,551,416.00
（2）本期支付的取得子公司的现金净额
无
（3）本期收到的处置子公司的现金净额
无
（4）现金和现金等价物的构成
单位：元
项目 期末余额 期初余额
一、现金 944,283,607.57 595,470,068.84
其中：库存现金 37,404.95 32,646.46
可随时用于支付的银行存款 944,246,202.62 595,437,422.38
三、期末现金及现金等价物余额 944,283,607.57 595,470,068.84
其他说明：
80、所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
168
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
81、所有权或使用权受到限制的资产
单位：元
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 12,039,587.20 银行冻结
存货 128,237,814.49 借款抵押
固定资产 174,182.67 借款抵押
合计 140,451,584.36 --
截至2021年12月31日，本公司的资产抵押及质押情况如下：
所属资产
取得贷款、银行
抵押物 账面价值 报表列示
票据的金额
项目
津滨科技园汉沽区黄山北路 18 号增 2#-11#、13#、18#号房地产 128,237,814.49 95,000,000.00 存货
津滨物业位于天津市开发区洞庭路 76 号写字楼二、三层房地产 174,182.67 5,000,000.00 固定资产
合 计 128,411,997.16 100,000,000.00
82、外币货币性项目
（1）外币货币性项目
单位：元
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
货币资金 -- --
其中：美元
欧元
港币
应收账款 -- --
其中：美元
欧元
港币
长期借款 -- --
其中：美元
欧元
港币
169
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
其他说明：
（2）境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币及选择
依据，记账本位币发生变化的还应披露原因。
□ 适用 √ 不适用
83、套期
按照套期类别披露套期项目及相关套期工具、被套期风险的定性和定量信息：
84、政府补助
（1）政府补助基本情况
单位：元
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
稳岗补贴及就业补贴 153,873.26 其他收益 153,873.26
天津市财政局项目建设补贴 231,000.00 其他收益 231,000.00
天津港保税区管理委员会公寓补贴款 220,848.00 其他收益 220,848.00
（2）政府补助退回情况
□ 适用 √ 不适用
本期无政府补助退回情况。
85、其他
八、合并范围的变更
1、非同一控制下企业合并
（1）本期发生的非同一控制下企业合并
单位：元
购买日至期 购买日至期
被购买方名 股权取得时 股权取得成 股权取得比 股权取得方 购买日的确
购买日 末被购买方 末被购买方
称 点 本 例 式 定依据
的收入 的净利润
其他说明：
170
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
（2）合并成本及商誉
单位：元
合并成本
合并成本公允价值的确定方法、或有对价及其变动的说明：
大额商誉形成的主要原因：
其他说明：
（3）被购买方于购买日可辨认资产、负债
单位：元
购买日公允价值 购买日账面价值
可辨认资产、负债公允价值的确定方法：
企业合并中承担的被购买方的或有负债：
其他说明：
（4）购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失
是否存在通过多次交易分步实现企业合并且在报告期内取得控制权的交易
□ 是 √ 否
（5）购买日或合并当期期末无法合理确定合并对价或被购买方可辨认资产、负债公允价值的相关说明
（6）其他说明
本期公司新设三家全资子公司
持股比例(%) 表决权
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接 比例(%)
天津滨和房地产开发有限公司 天津 天津 房地产开发经营 100 100 投资设立
天津泰鸿房地产开发有限公司 天津 天津 房地产开发经营 100 100 投资设立
徐州津合房地产开发有限公司 徐州 徐州 房地产开发经营 100 100 投资设立
2、同一控制下企业合并
（1）本期发生的同一控制下企业合并
单位：元
合并当期期 合并当期期
企业合并中 构成同一控 比较期间被 比较期间被
被合并方名 合并日的确 初至合并日 初至合并日
取得的权益 制下企业合 合并日 合并方的收 合并方的净
称 定依据 被合并方的 被合并方的
比例 并的依据 入 利润
收入 净利润
171
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
其他说明：
（2）合并成本
单位：元
合并成本
或有对价及其变动的说明：
其他说明：
（3）合并日被合并方资产、负债的账面价值
单位：元
合并日 上期期末
企业合并中承担的被合并方的或有负债：
其他说明：
3、反向购买
交易基本信息、交易构成反向购买的依据、上市公司保留的资产、负债是否构成业务及其依据、合并成本的确定、按照权益
性交易处理时调整权益的金额及其计算：
4、处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□ 是 √ 否
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□ 是 √ 否
5、其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
6、其他
九、在其他主体中的权益
1、在子公司中的权益
（1）企业集团的构成
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例 取得方式
172
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
直接 间接
天津津滨雅都置 房地产开发、销
天津 天津 100.00% 投资设立
业发展有限公司 售
天津津滨创辉发 房地产开发、商
天津 天津 100.00% 投资设立
展有限公司 品房销售等
天津津滨联合物
天津 天津 物业管理 33.33% 66.67% 投资设立
业服务有限公司
天津津滨时代置 房地产开发、销
天津 天津 100.00% 投资设立
业投资有限公司 售
天津津滨科技工
业园投资有限公 天津 天津 房屋买卖、租赁 100.00% 投资设立
司
天津滨泰置业有 房地产开发、销
天津 天津 100.00% 投资设立
限公司 售
天津金建益利投
天津 天津 土地整理 85.71% 投资设立
资有限公司
天津建金成贸易
天津 天津 贸易 100.00% 投资设立
有限公司
天津津滨富通投 房地产投资、咨
天津 天津 100.00% 投资设立
资有限公司 询服务
福建津汇房地产 房地产开发、销
泉州 泉州 60.00% 投资设立
开发有限公司 售
泉州市津联物业
管理有限公司
泉州 泉州 物业管理 60.00% 投资设立
（津汇之全资子
公司）
天津滨和房地产
天津 天津 房地产开发经营 100.00% 投资设立
开发有限公司
天津泰鸿房地产
天津 天津 房地产开发经营 100.00% 投资设立
开发有限公司
徐州津合房地产
徐州 徐州 房地产开发经营 100.00% 投资设立
开发有限公司
本期新设立 3 家全资子公司，截至本期末尚未出资，根据公司章程约定，该 3 家公司缴付出资额的截止时间均为 2031 年。
（2）重要的非全资子公司
单位：元
本期向少数股东宣 期末少数股东权益
子公司名称 少数股东持股比例 本期归属于少数股东的损益
告分派的股利 余额
173
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天津金建益利投资有限公司 14.29% -186,356.25 8,595,662.87
福建津汇房地产开发有限公司
40.00% -3,027,231.80 49,917,056.88
（含全资子公司津联物业）
（3）重要非全资子公司的主要财务信息
单位：元
期末余额 期初余额
子公司
流动资 非流动 资产合 流动负 非流动 负债合 流动资 非流动 资产合 流动负 非流动 负债合
名称
产 资产 计 债 负债 计 产 资产 计 债 负债 计
天津金
建益利 1,133,62 1,310,86 1,134,93 1,074,75 1,074,75 1,150,51 904,199. 1,151,41 1,089,93 1,089,93
投资有 1,530.96 0.26 2,391.22 9,803.06 9,803.06 0,811.95 14 5,011.09 8,320.40 8,320.40
限公司
福建津
汇房地
产开发
有限公 1,150,63 104,588. 1,150,74 1,025,94 1,025,94 1,157,32 196,042. 1,157,52 925,160, 925,160,
司（含全 6,251.13 60 0,839.73 8,197.52 8,197.52 5,033.67 93 1,076.60 354.88 354.88
资子公
司津联
物业）
单位：元
本期发生额 上期发生额
子公司名称 综合收益总 经营活动现 综合收益总 经营活动现
营业收入 净利润 营业收入 净利润
额 金流量 额 金流量
天津金建益
利投资有限 -1,304,102.53 -1,304,102.53 71,637.47 -1,583,127.39 -1,583,127.39 2,116,544.96
公司
福建津汇房
地产开发有
81,755,600.2 1,147,835,70 70,161,570.4 70,161,570.4 28,317,823.7
限公司（含全 4,768,267.14 -7,568,079.51 -7,568,079.51
9 7.97 1 1 5
资子公司津
联物业）
其他说明：
（4）使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
（5）向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
其他说明：
174
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
（1）在子公司所有者权益份额发生变化的情况说明
（2）交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响
单位：元
其他说明
3、在合营安排或联营企业中的权益
（1）重要的合营企业或联营企业
持股比例 对合营企业或联
合营企业或联营
主要经营地 注册地 业务性质 营企业投资的会
企业名称 直接 间接
计处理方法
天津津和股权投
资基金管理有限 投融资管理及相
北京 天津 40.00% 权益法
公司（以下简称 关咨询服务
“津和公司”）
天津津滨建泰企
房地产信息咨
业管理有限公司
天津 天津 询、房地产企业 33.34% 权益法
（以下简称“津
管理服务
滨建泰公司”）
房地产开发与销
售；物业管理；
自有房屋租赁；
天津滨堡房地产
室内建筑装饰工
开发有限公司
天津 天津 程；园林绿化工 49.00% 权益法
（以下简称“滨
程；销售建筑材
堡公司”）
料、装修装饰材
料（不含危险化
学品）
在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：
持有 20%以下表决权但具有重大影响，或者持有 20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：
（2）重要合营企业的主要财务信息
单位：元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
滨堡公司 滨堡公司
175
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
流动资产 978,260,090.34 562,579,989.02
其中：现金和现金等价物 328,586,463.63 567,659.95
非流动资产 1,750,136.49 170,039.33
资产合计 980,010,226.83 562,750,028.35
流动负债 821,829,672.02 383,162,129.67
非流动负债 132,638,083.00 150,000,000.00
负债合计 954,467,755.02 533,162,129.67
少数股东权益 12,515,811.19 14,498,070.35
归属于母公司股东权益 13,026,660.62 15,089,828.33
按持股比例计算的净资产份额 12,515,811.19 14,498,070.35
--内部交易未实现利润 -6,966,650.74
对合营企业权益投资的账面价值 5,549,160.45 14,498,070.35
财务费用 337.00 525.92
所得税费用 -1,321,769.79
净利润 -4,045,426.87 -412,081.32
综合收益总额 -4,045,426.87 -412,081.32
其他说明
（3）重要联营企业的主要财务信息
单位：元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
津和公司 津滨建泰公司 津和公司 津滨建泰公司
流动资产 4,372,964.85 1,171,155.71 4,060,588.57 212,121.97
非流动资产 20,353.80 63,036,270.60 38,711.76 104,636,756.60
资产合计 4,393,318.65 64,207,426.31 4,099,300.33 104,848,878.57
流动负债 14,016,975.18 8,820.46 12,180,327.18 10,775.32
负债合计 14,016,975.18 8,820.46 12,180,327.18 10,775.32
少数股东权益 -3,849,462.61 21,403,815.19 -3,232,410.74 34,953,023.62
归属于母公司股东权益 -5,774,193.92 42,794,790.66 -4,848,616.11 69,885,079.63
按持股比例计算的净资
-3,849,462.61 21,403,815.19 -3,232,410.74 34,953,023.62
产份额
对联营企业权益投资的
21,403,815.19 34,953,023.62
账面价值
净利润 -1,542,629.68 -1,039,497.40 -2,076,280.79 -1,064,351.72
综合收益总额 -1,542,629.68 -1,039,497.40 -2,076,280.79 -1,064,351.72
176
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
重要的合营企业、联营企业的汇总财务信息
单位：元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
合营企业： --
投资账面价值合计 5,549,160.45 14,498,070.35
下列各项按持股比例计算的合计数 --
--净利润 -1,982,259.16 -201,929.65
--综合收益总额 -1,982,259.16 -201,929.65
联营企业： --
投资账面价值合计 21,403,815.19 34,953,023.62
下列各项按持股比例计算的合计数 --
--净利润 -346,568.43 -354,854.87
--综合收益总额 -346,568.43 -354,854.87
（4）不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
单位：元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
合营企业： -- --
下列各项按持股比例计算的合计数 -- --
联营企业： -- --
下列各项按持股比例计算的合计数 -- --
其他说明
（5）合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
（6）合营企业或联营企业发生的超额亏损
单位：元
本期未确认的损失（或本期
合营企业或联营企业名称 累积未确认前期累计的损失 本期末累积未确认的损失
分享的净利润）
天津津和股权投资基金管理有限公司 3,232,410.74 617,051.87 3,849,462.61
其他说明
177
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
（7）与合营企业投资相关的未确认承诺
（8）与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
4、重要的共同经营
持股比例/享有的份额
共同经营名称 主要经营地 注册地 业务性质
直接 间接
在共同经营中的持股比例或享有的份额不同于表决权比例的说明：
共同经营为单独主体的，分类为共同经营的依据：
其他说明
5、在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
6、其他
十、与金融工具相关的风险
本公司的主要金融工具包括股权投资、借款、应收账款、应付账款，各项金融工具的详细情况说明见
本附注七相关项目。与这些金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下
所述。本公司管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。
本公司采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或股东权益可能产生的影响。
由于任何风险变量很少孤立地发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险变量的变化的最终影响金额
将产生重大作用，因此下述内容是在假设每一变量的变化是在独立的情况下进行的。
（一）风险管理目标和政策
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影
响降低到最低水平，使股东及其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本公司风险管理的基
本策略是确定和分析本公司所面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地
对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。
1、信用风险
2021年12月31日，可能引起本公司财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另一方未能履行义务
而导致本公司金融资产产生的损失。
为降低信用风险，本公司成立了一个小组负责确定信用额度、进行信用审批，并执行其他监控程序以
确保采取必要的措施回收过期债权。此外，本公司于每个资产负债表日审核每一单项应收款的回收情况，
以确保就无法回收的款项计提充分的坏账准备。因此，本公司管理层认为本公司所承担的信用风险已经大
为降低。
178
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
本公司的流动资金存放在信用评级较高的银行及财务公司，故流动资金的信用风险较低。
（1）应收票据
本公司的应收票据主要系应收银行承兑汇票，公司对银行承兑票据严格管理并持续监控，以确保本公
司不致面临重大坏账风险。
（2）应收账款
本公司仅与经认可的、信誉良好的第三方进行交易。按照本公司的政策需对所有要求采用信用方式进
行交易的客户进行信用审核。另外，本公司对应收账款余额进行持续监控，以确保本公司不致面临重大坏
账风险。
不断增强风险意识，强化应收账款的风险管理。加强客户信用政策管理的内部控制，客户信用政策的
调整均需通过必要的审核批准程序。
做好详细的业务记录和会计核算工作。将客户的回款记录作为日后评价其信用等级的重要参考资料，
对客户资料实行动态管理，了解客户的最新信用情况以制定相应的信用政策。
由于本公司仅与经认可的且信誉良好的第三方进行交易，信用风险集中按照客户进行管理，因此本公
司管理层认为本公司所承担的信用风险已经大为降低。
（3）其他应收款
本公司的其他应收款主要系备用金、保证金、押金及应收返还款代垫款等，公司对此等款项与相关经
济业务一并管理并持续监控，以确保本公司不致面临重大坏账风险。
2、市场风险
金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险，
包括利率风险、汇率风险和其他价格风险。
（1）利率风险
利率风险是指公司的财务状况和现金流量受市场利率变动而发生波动的风险。本公司因利率变动引起
金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率借款有关。
2021年度本公司无以浮动利率计息的借款，因此不存在利率方面的风险。
（2）汇率风险
汇率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。
本公司无外币金融资产和负债，无汇率风险。
（3）其他价格风险
本公司无高风险投资，无重大的其他市场风险。
3、流动性风险
流动风险，是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。公
179
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
司的政策是确保拥有充足的现金以偿还到期债务。本公司资金充足，不存在资金短缺风险。
管理流动风险时，本公司保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本公司经
营需要，并降低现金流量波动的影响。本公司管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。
本公司各项金融负债按未折现的合同现金流量所作的到期期限分析如下：
（1）本公司流动负债包括短期借款、应付票据、应付账款、应付利息、其他应付款，均预计在1年内
到期偿付。
（2）本公司非流动负债（含一年内到期的非流动负债）按未折现的合同现金流量所作的到期期限分
析如下：
期末余额（元）
项目
一年以内 一至二年 二至三年 三年以上 合计
长期借款
（续）
期初余额（元）
项目
一年以内 一至二年 二至三年 三年以上 合计
长期借款 500,000,000.00 500,000,000.00
（二）金融资产转移
无
（三）金融资产与金融负债的抵销
无
十一、公允价值的披露
1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
单位：元
期末公允价值
项目 第一层次公允价值计
第二层次公允价值计量 第三层次公允价值计量 合计
量
一、持续的公允价值计量 -- -- -- --
（三）其他权益工具投资 35,562,484.98 35,562,484.98
二、非持续的公允价值计
-- -- -- --
量
180
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
2、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
3、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
4、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
5、持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感性分析
6、持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政策
7、本期内发生的估值技术变更及变更原因
8、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
9、其他
十二、关联方及关联交易
1、本企业的母公司情况
母公司对本企业的 母公司对本企业的
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本
持股比例 表决权比例
基础设施开发建设；
地产开发；各类商
业、物资的批发、零
售；房屋租赁；房地
天津泰达建设集团
天津 产信息咨询服务；商 207,900.00 万元 20.92% 20.92%
有限公司
品房销售。（依法须
经批准的项目，经相
关部门批准后方可
开展经营活动）。
本企业的母公司情况的说明
本企业最终控制方是。
其他说明：
2、本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注九、1、在子公司中的权益。
3、本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注九、3、在合营企业或联营企业中的权益。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：
181
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
合营或联营企业名称 与本企业关系
其他说明
4、其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
泉州市众星合兴投资有限公司 （现）持有本公司控股子公司福建津汇房地产开发公司 30%股权
福建仟家置业有限公司 （现）持有本公司控股子公司福建津汇房地产开发公司 10%股权
天津泰达格调物业管理有限公司 与本公司同属天津泰达建设集团有限公司控制下的公司
其他说明
5、关联交易情况
（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
单位：元
关联方 关联交易内容 本期发生额 获批的交易额度 是否超过交易额度 上期发生额
天津泰达格调物业管
物业管理服务费 5,590,114.72 5,508,509.58
理有限公司①
注①：2021 年天津泰达格调物业管理有限公司向本公司之子公司天津津滨时代置业投资有限公司梅江项目提供物业管理服
务共计 5,590,114.72 元（含税金额 5,925,521.77 元），天津津滨时代置业投资有限公司支付了 4,885,731.65 元。
出售商品/提供劳务情况表
单位：元
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
（2）关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
单位：元
委托方/出包方名 受托方/承包方名 受托/承包资产类 托管收益/承包收 本期确认的托管
受托/承包起始日 受托/承包终止日
称 称 型 益定价依据 收益/承包收益
关联托管/承包情况说明
本公司委托管理/出包情况表：
单位：元
委托方/出包方名 受托方/承包方名 委托/出包资产类 托管费/出包费定 本期确认的托管
委托/出包起始日 委托/出包终止日
称 称 型 价依据 费/出包费
182
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
关联管理/出包情况说明
（3）关联租赁情况
本公司作为出租方：
单位：元
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
本公司作为承租方：
单位：元
出租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费
天津泰达建设集团有限公司 房屋 80,000.00 10,000.00
关联租赁情况说明
（4）关联担保情况
本公司作为担保方
单位：元
担保是否已
被担保方 担保金额 期末担保余额 担保起始日 担保到期日
经履行完毕
天津津滨联合物业服务有限公司 5,000,000.00 5,000,000.00 2021 年 09 月 29 日 2022 年 09 月 22 日 否
本公司作为被担保方
单位：元
期末担保余额 担保是否已
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
经履行完毕
天津泰达建设集团有限公司 95,000,000.00 2020 年 05 月 15 日 2021 年 04 月 15 日 是
天津泰达建设集团有限公司 95,000,000.00 95,000,000.00 2021 年 04 月 24 日 2022 年 04 月 20 日 否
关联担保情况说明
本期本公司计提关联方担保费情况如下：
单位：元
关联方 本期金额 上期金额
天津泰达建设集团有限公司 929,178.08 2,489,754.09
注：天津泰达建设集团担保费按照担保金额 0.5%-1%（按照担保时间不同确定）计算。
（5）关联方资金拆借
单位：元
拆借金额 其中：本期拆借
关联方 拆借期末余额 起始日 到期日 说明
金额
183
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
拆入
拆出
467,000,000.00 337,000,000.00 2019 年 10 月 25 日 2022 年 09 月 30 日
14,900,000.00 14,900,000.00 2020 年 01 月 09 日 2022 年 09 月 30 日
250,000.00 250,000.00 2020 年 04 月 22 日 2022 年 09 月 30 日
230,000.00 230,000.00 2020 年 04 月 30 日 2022 年 09 月 30 日
40,000.00 40,000.00 2020 年 05 月 13 日 2022 年 09 月 30 日
1,410,000.00 1,410,000.00 2020 年 05 月 15 日 2022 年 09 月 30 日
100,000.00 100,000.00 2020 年 05 月 20 日 2022 年 09 月 30 日
天津滨 500,000.00 500,000.00 2020 年 06 月 04 日 2022 年 09 月 30 日
堡房地 200,000.00 200,000.00 2020 年 06 月 11 日 2022 年 09 月 30 日 借款利率按实际借款
产开发 金额银行同期贷款基
40,000.00 40,000.00 2020 年 06 月 28 日 2022 年 09 月 30 日
有限公 准利率，拆借余额不
司 420,000.00 420,000.00 2020 年 07 月 28 日 2022 年 09 月 30 日 包含利息
5,000,000.00 5,000,000.00 2020 年 08 月 18 日 2022 年 09 月 30 日
20,000,000.00 20,000,000.00 2020 年 09 月 22 日 2022 年 09 月 30 日
7,500,000.00 7,500,000.00 7,500,000.00 2021 年 09 月 30 日 2022 年 09 月 30 日
4,220,000.00 4,220,000.00 4,220,000.00 2021 年 11 月 08 日 2022 年 09 月 30 日
2,000,000.00 2,000,000.00 2,000,000.00 2021 年 11 月 16 日 2022 年 09 月 30 日
14,000,000.00 14,000,000.00 14,000,000.00 2021 年 12 月 02 日 2022 年 09 月 30 日
10,350,000.00 10,350,000.00 10,350,000.00 2021 年 12 月 16 日 2022 年 09 月 30 日
329,430,000.00 329,430,000.00 329,430,000.00 2021 年 12 月 30 日 2022 年 09 月 30 日
（6）关联方资产转让、债务重组情况
单位：元
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
（7）关键管理人员报酬
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 2,060,202.00 2,132,326.00
（8）其他关联交易
单位：元
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
184
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
天津泰达建设集团有限公司 应付资金占用费 487,666.66
天津滨堡房地产开发有限公司 应收资金占用费 7,251,003.83 17,599,816.44
6、关联方应收应付款项
（1）应收项目
单位：元
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
其他应收款 天津泰达建设集团有限公司 15,000.00 15,000.00
其他应收款 天津泰达格调物业管理有限公司① 2,288,822.60 642,758.13
其他应收款 天津滨堡房地产开发有限公司 751,563,670.08 382,881,904.50
其他应收款 福建仟家置业有限公司 10,000,000.00
其他应收款 泉州市众星合兴投资有限公司 30,000,000.00
注①：为应由天津泰达格调物业管理有限公司代收的代业主垫付水电费、采暖费。
（2）应付项目
单位：元
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付账款 天津泰达格调物业管理有限公司 5,865,965.59 4,826,175.47
详见本附注十二、5、（1）。
7、关联方承诺
无
8、其他
十三、股份支付
1、股份支付总体情况
□ 适用 √ 不适用
2、以权益结算的股份支付情况
□ 适用 √ 不适用
185
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
3、以现金结算的股份支付情况
□ 适用 √ 不适用
4、股份支付的修改、终止情况
无
5、其他
十四、承诺及或有事项
1、重要承诺事项
截至2021年12月31日，公司无需披露的重大承诺事项。
2、或有事项
（1）资产负债表日存在的重要或有事项
1）未决诉讼
天津水滴怡园商务酒店有限公司于2021年4月29日就与天津津滨时代置业有限公司之间的房屋租赁合同纠纷向天津市
河西区人民法院起诉津滨时代，要求津滨时代支付房屋租赁费745万元、违约金291.6万元，共计1036.6万元；同时向天津市
河西区人民法院申请财产保全，法院于2021年5月12日冻结了津滨时代三个银行账户共计1036.6万元的存款资金。
2021年7月28日，天津市河西区人民法院对上述房屋租赁合同纠纷下达判决，津滨时代需支付房屋租赁费745万元、违
约金117.28万元，共计862.28万元，另需承担案件受理费及保全费3.99万元。津滨时代与水滴公司同时对该一审结果提起上
诉，本案于2022年1月21日在天津市第二中级人民法院进行了线上开庭审理，法院于2022年1月29日做出了驳回上诉维持原判
的二审判决，截至财务报告报出日，已按照判决结果划扣全部费用，剩余资金已解冻。
2）尚未结清的商品房承购人向银行提供抵押贷款担保金额
本公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款阶段性担保。阶段性担保的担保期限自保证合同生效之日起，
至商品房承购人所购住房的《房地产证》办出及抵押登记手续办妥后并交银行执管之日止。截至本期末，本公司为客户的按
揭贷款提供担保总额约人民币9.89亿元。截至2021年12月31日，未出现客户违约情况，公司未出现履行阶段性担保的情况。
本公司认为上述担保不会对公司的财务状况产生重大影响。
3）截至2021年12月31日，公司无需披露其他或有事项。
（2）公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明
公司不存在需要披露的重要或有事项。
186
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
3、担保事项
本公司为关联方担保事项详见本附注十二、5（4）关联方担保情况。
十五、资产负债表日后事项
1、重要的非调整事项
公司已于 2022 年 3 月 22 日偿还天津农村商业银行股份有限公司滨海分行短期贷款 9,500 万元。
2、利润分配情况
根据 2022 年 3 月 28 日第七届董事会 2022 年第三次通讯会议决议，本年度公司不进行利润分配。
3、销售退回
无。
4、其他资产负债表日后事项说明
（1）公司于2022年1月20日通过公开摘牌方式受让合营企业天津滨堡房地产开发有限公司51%股权。
本公司2019年10月与天津于家堡投资控股（集团）有限公司（现已更名为天津泰达城市发展集团有限公司，以下简称“泰
达城发集团”。该公司系国有全资企业，与本公司无关联关系）合作成立了天津滨堡房地产开发有限公司（以下简称“滨堡公
司”，公司持股49%，泰达城发集团持股51%）。滨堡公司通过招拍挂方式取得了“津滨开（挂）2019-3号地块”项目。 更
名后的泰达城发集团，出于业务布局调整等考虑，决定将其持有的滨堡公司51%的全部股权通过在天津产权交易中心公开挂
牌方式进行转让。公司于2022年1月20日通过公开摘牌方式受让上述股权，挂牌和摘牌价格为1843万元。本次受让不属于关
联交易，也不构成重大资产重组。本次受让股权事宜已经在公司第七届董事会2022年第一次通讯会议审议通过，无须提交股
东大会审议。受让完成后，滨堡公司成为本公司的全资子公司，截至财务报告日，已完成工商变更。
（2）公司的控股股东天津泰达建设集团有限公司股东天津泰达投资控股有限公司（以下简称“泰达控股”）将其持有
的泰达建设集团30%股权划转至泰达控股所属全资子公司天津国宇商业有限公司（以下简称“国宇商业”）。同时，泰达控
股拟通过非公开协议转让方式将泰达控股持有的国宇商业100%股权转让给天津国兴资本运营有限公司（以下简称“国兴资
本”）。
泰达控股和泰达建设集团已于2022年3月21日申请办理将泰达建设集团30%股权划转至国宇商业的工商变更登记手续。
后续泰达控股和国兴资本将按照相关法律法规以及国资监管机构要求共同办理与国宇商业100%股权转让相关的变更登记手
续。
本次变动后，公司控股股东泰达建设集团持有本公司股份比例仍为20.92%，持股情况未发生变化。国宇商业持有泰达
建设集团30%的股权，成为本公司的间接股东。该部分国有股权的持有人由泰达控股变更为国兴资本。
（3）公司于2022年3月12日召开了第七届董事会2022年第二次通讯会议，审议并通过了公司《关于拟合作开发天津津
红芥挂2021-037号地块项目的的议案》及相关子议案；上述议案已经过2022年3月28日召开的2022年第一次临时股东大会审
议并通过。
187
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
（4）截至报告日，本公司无需要披露的其他资产负债表日后事项。
十六、其他重要事项
1、前期会计差错更正
（1）追溯重述法
单位：元
受影响的各个比较期间报表
会计差错更正的内容 处理程序 累积影响数
项目名称
（2）未来适用法
会计差错更正的内容 批准程序 采用未来适用法的原因
2、债务重组
3、资产置换
（1）非货币性资产交换
（2）其他资产置换
4、年金计划
5、终止经营
单位：元
归属于母公司所
项目 收入 费用 利润总额 所得税费用 净利润 有者的终止经营
利润
其他说明
6、分部信息
（1）报告分部的确定依据与会计政策
（2）报告分部的财务信息
单位：元
项目 分部间抵销 合计
188
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
（3）公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
（4）其他说明
7、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
8、其他
1、控股股东持有公司股份质押情况
截至2021年12月31日，泰达建设集团持有本公司股份338,312,340股，占本公司总股本的20.92％，不存在股份质押情况。
2、报告分部
公司目前无明确的财务报告分部，公司主营业务收入、主营业务成本分行业及分地区情况详见本附注七、61 营业收入
和营业成本。
3、其他重要事项
（1）2010年3月11日，本公司第四届董事会2010年第二次通讯会议，审议通过了《关于津滨时代卫南洼项目地界调整
议案》，同意公司与天津市土地整理中心签订的关于置换津滨时代卫南洼项目部分宗地的各项协议。梅江卫南洼项目宗地为
本公司2006年非公开发行股票时取得，土地面积为57.38万平米，建筑面积为65.87万平米，容积率约为1.15，土地性质为综
合商业金融用地。为了提升天津城市发展水平，完善天津城市功能，特别是为迎接夏季达沃斯论坛的召开，天津市政府决定
建设梅江会展中心，根据政府规划，该项目需要占用我公司津滨时代卫南洼项目部分宗地。占用土地面积为129811.7 平方
米。为维护上市公司利益，经与政府相关部门商谈，政府同意根据项目占地面积不变，建设面积不变的原则下，在梅江区域
控制红线范围内调整津滨时代卫南洼项目的部分宗地地界，并已原则同意调整该项目的部分规划指标。本公司下属子公司天
津津滨时代置业投资有限公司于2010年1月与天津市土地整理中心草签了《土地置换补充协议书》。津滨时代公司置出地块
位于友谊路与外环线交口北侧，东至规划莹波路，南至规划江湾路，西至现状空地，北至现状空地。津滨时代公司本年已取
得新核发的津滨时代卫南洼项目土地证(共10张)，新核发地证与原有地证占地总面积不变，建设总面积不变。原有土地规划
性质全部为商业金融业用地，调整后土地规划为：H1-5地块(共5块)调整为居住型公寓用地，其面积约占总面积的60%；P1-4(共
4块)调整为公共设施用地(商务金融),其面积约占总面积的39%；P5地块为市政基础设施用地,其面积约占总面积的1%，本公
司已根据新的规划条件，制定新的项目开发方案，并正在推进上述项目的建设进程。
因政府征用天津津滨时代置业投资有限公司梅江项目的P2、P3、P4共3宗地块共计占地面积10.98万平米用于梅江会展
中心二期建设，经市政府决定，本次土地回收补偿按照等价置换，出让对出让的置换原则进行，采用调整梅江项目剩余地块
的建筑规模附加地块置换的方式对天津津滨时代置业投资有限公司进行补偿。
调整梅江项目剩余地块的建筑规模，为梅江项目调增了37800平方米建筑面积的城镇住宅用地面积，调增了27600平方
米建筑面积的商务金融用地面积。
2012年4月18日，天津津滨时代置业投资有限公司与天津市国土资源和房屋管理局签订了“津西友（招）2004-059号地
块《天津市国有土地使用权出让合同》补充合同二-5”；2012年10月17日，天津天潇投资发展有限公司（以下简称“天潇公司”）
与天津市国土资源和房屋管理局签订了“津西友（招）2004-059号地块《天津市国有土地使用权出让合同》补充合同二-6”。
签订上述土地出让合同后，津滨时代取得的梅江H6为居住型公寓，占地面积3.28万平米，地上建筑面积5.46万平米。
土地范围：东至H5地块，南至现状施工场地，西至规划梅江西路，北至H5地块。
189
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
2016年9月27日，津滨时代与天津市国土资源和房屋管理局签订《天津市国有土地使用权出让合同》补充合同二-9，经
双方协商约定：上述地块中的H1、H2、H3、H4地块竣工时间延至2020年2月28日。津滨时代必须按其制定的开竣工计划完
成项目建设，若不能按期完成，应按本补充合同约定承担违约责任。截至2019年12月31日H4地块已竣工，截至2020年12月
31日H3地块已竣工。其他延期相关事宜依据津政办发〔2020〕1号文件自动顺延。
（2）2012年10月12日和22日，本公司之子公司金建益利与天潇公司签订《河东区造纸五厂地块土地整理及补偿协议》
及《河东区造纸五厂地块土地整理及补偿协议补充协议》，总计金额87,020万元。金建益利于2012年10月已经收到天潇公司
预付的土地整理款项87,020万元。截至财务报告日，造纸五厂地块土地整理工作尚未完成。
（3）津滨发展之债务人天津冶金集团轧三钢铁有限公司（以下简称“轧三钢铁”）于2018年8月24日进入重整程序。根
据要求，公司于2018年10月9日向“冶金集团管理人”完成了债权申报工作。2019年1月30日，渤海系企业重整案第二次债权人
会议在最高人民法院全国企业破产重整案件信息网以网络会议形式召开，会议审议通过了《重整计划》。根据《重整计划》，
渤钢系企业采用“出售式重整”模式，重整后，渤钢系企业将一分为二，分别重组为“钢铁资产平台（新渤钢）”和“非钢资产
平台（老渤钢）”。具体清偿办法如下：
a、每一家普通债权中500,000.00元以下（含500,000.00元）债权部分由钢铁资产平台（新渤钢）在重整计划获得法院裁
定批准之日起6个月内以现金方式一次性全额清偿。
b、普通债权超过500,000.00元以上的债权部分将按照52%：48%的比例分别在钢铁资产平台通过债转股予以清偿、在非
钢资产平台通过信托收益权份额予以清偿。
根据《重整计划》的安排，公司所涉及债权具体受偿情况如下：
a、现金受偿金额500,000.00元
b、根据非钢资产平台承接的资产评估值为716.63亿元，对应承接的债务为1216.63亿元，由此测算出预计清偿率为58.90%，
公司在非钢资产平台的债权为29,512,000.04元，按照58.90%的清偿率预计可收回金额为17,383,415.33元。
c、根据钢铁资产平台债转股约3.11:1的比例，公司在钢铁平台的债权折合约为10,280,171.50股，每股公允价值按1元计
算，股权公允价值10,280,171.50元。
以上三部分合计预期可收回金额为28,163,586.83元；
账面损失金额=61,983,333.41-28,163,586.83= 33,819,746.58元。
截至2021年12月31日，公司除2019年度收到现金受偿部分500,000.00元外，另收到渤钢集团转来现金659,146.33元，累
计计提坏账准备33,819,746.58元。公司于2021年8月14日收到建信信托有限责任公司盖章确认的信托受益权转让登记申请表，
确认公司享有（非钢资产平台债权作为对价）信托受益权份额29,512,000.04份。
（4）公司之控股股东天津泰达建设集团有限公司已实施混合所有制改革。以增资扩股和股权转让相结合的方式引入2
家战略投资者，将泰达建设集团整体改制为国有资本参股的混合所有制企业。混改工作完成后，泰达控股占比30%，津联海
胜持股40%，中科泰富持股30%（2家战略投资者不为一致行动人）。
在交易各方签订《合资合作协议》等交易协议，且该事项已获得天津市国资委就此次混合所有制改革涉及的泰达建设
所持上市公司津滨发展股份间接转让事宜的批复后，泰达建设集团已就增资扩股和股权转让事宜完成了工商变更登记手续，
并于2020年10月16日领取了变更后的《营业执照》。由于股权转让款及增资款采取分期付款，泰达建设集团将按照天津市国
资委批复要求，在股权转让款及增资款全部缴付完毕后，依照规定到证券登记结算公司等部门办理有关手续。
190
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
4、租赁
（1）本公司作为承租人
①使用权资产、租赁负债情况参见本附注七、25、47。
②计入本年损益情况
单位：元
计入本年损益
项 目
列报项目 本期发生额
租赁负债的利息 财务费用 352,181.50
短期租赁费用（适用简化处理） 管理费用 1,901,901.47
注：上表中“短期租赁费用”不包含租赁期在1个月以内的租赁相关费用。
③与租赁相关的现金流量流出情况
单位：元
项 目 现金流量项目 本期金额
偿还租赁负债本金和利息所支付的现金 筹资活动现金流出 5,300,000.00
对短期租赁和低价值资产支付的付款额（适用于简化处理） 经营活动现金流出 1,086,245.60
合 计 —— 6,386,245.60
（2）本公司作为出租人
①与融资租赁有关的信息：无
②与经营租赁有关的信息
A、 计入本年损益的情况
单位：元
计入本年损益
项 目
列报项目 本期金额
租赁收入 营业收入 6,629,664.64
合 计 —— 6,629,664.64
B、 租赁收款额的收款情况
单位：元
期 间 将收到的未折现租赁收款额
资产负债表日后第 1 年 6,759,256.64
资产负债表日后第 2 年 6,700,718.52
资产负债表日后第 3 年 6,562,681.40
资产负债表日后第 4 年 5,276,494.00
资产负债表日后第 5 年 2,497,542.50
剩余年度
合 计 27,796,693.06
（3）新冠肺炎疫情相关租金减让简化处理的影响
无
191
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
十七、母公司财务报表主要项目注释
1、应收账款
（1）应收账款分类披露
单位：元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
计提比 账面价值 账面价值
金额 比例 金额 金额 比例 金额 计提比例
例
按单项计提坏账准 63,153,3 35,489,7 27,663,58 63,153,34 35,489,75 27,663,586.
92.01% 56.20% 92.01% 56.20%
备的应收账款 43.05 56.22 6.83 3.05 6.22 83
其中：
按组合计提坏账准 5,483,93 5,477,96 5,483,931 5,477,961
7.99% 99.89% 5,970.00 7.99% 99.89% 5,970.00
备的应收账款 1.13 1.13 .13 .13
其中：
5,483,93 5,477,96 5,483,931 5,477,961
其中：信用风险组合 7.99% 99.89% 5,970.00 7.99% 99.89% 5,970.00
1.13 1.13 .13 .13
合并范围内关联方 0.00 0.00% 0.00 0.00% 0.00 0.00 0.00% 0.00 0.00
68,637,2 40,967,7 27,669,55 68,637,27 40,967,71 27,669,556.
合计 100.00% 100.00%
74.18 17.35 6.83 4.18 7.35 83
按单项计提坏账准备：35,489,756.22
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
天津冶金集团轧三钢铁 企业重整受偿率
31,971,333.37 21,691,161.87 67.85%
有限公司 低
企业重整受偿率
建信信托有限责任公司 29,512,000.04 12,128,584.71 41.10%
低
天津市津苑纺织有限公
1,670,009.64 1,670,009.64 100.00% 长期无法收回
司
合计 63,153,343.05 35,489,756.22 -- --
按组合计提坏账准备：5,477,961.13
单位：元
期末余额
账龄
账面余额 坏账准备 计提比例
1 年以内 6,000.00 30.00 0.50%
192
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
1-2 年
2-3 年
3 年以上 5,477,931.13 5,477,931.13 100.00%
合计 5,483,931.13 5,477,961.13 --
（续）：
期初余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例
1 年以内 6,000.00 30 0.50%
1-2 年
2-3 年
3 年以上 5,477,931.13 5,477,931.13 100.00%
合计 5,483,931.13 5,477,961.13
如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□ 适用 √ 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 账面余额
1 年以内（含 1 年） 6,000.00
3 年以上 68,631,274.18
3至4年 52,083,333.35
4至5年 5,000,000.04
5 年以上 11,547,940.79
合计 68,637,274.18
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
按单项计提坏账准备的应收账款 35,489,756.22 35,489,756.22
按组合计提坏账准备的应收账款 5,477,961.13 5,477,961.13
合计 40,967,717.35 40,967,717.35
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
单位：元
单位名称 收回或转回金额 收回方式
193
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
（3）本期实际核销的应收账款情况
单位：元
项目 核销金额
其中重要的应收账款核销情况：
单位：元
款项是否由关联交
单位名称 应收账款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
易产生
应收账款核销说明：
（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
单位：元
单位名称 应收账款期末余额 占应收账款期末余额合计数的比例 坏账准备期末余额
天津冶金集团轧三钢铁有限公司 31,971,333.37 46.58% 21,691,161.87
建信信托有限责任公司 29,512,000.04 43.00% 12,128,584.71
天津市津苑纺织有限公司 1,670,009.64 2.43% 1,670,009.64
天津绿禾植物制剂有限公司 997,956.56 1.45% 997,956.56
开发区泛美联生物有限公司 764,834.00 1.11% 764,834.00
合计 64,916,133.61 94.57% --
（5）转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
无
（6）因金融资产转移而终止确认的应收账款
无
2、其他应收款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他应收款 793,331,763.98 927,713,028.84
合计 793,331,763.98 927,713,028.84
194
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
（1）应收利息
1）应收利息分类
单位：元
项目 期末余额 期初余额
2）重要逾期利息
单位：元
是否发生减值及其判断
借款单位 期末余额 逾期时间 逾期原因
依据
其他说明：
3）坏账准备计提情况
□ 适用 √ 不适用
（2）应收股利
1）应收股利分类
单位：元
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
2）重要的账龄超过 1 年的应收股利
单位：元
是否发生减值及其判断
项目(或被投资单位) 期末余额 账龄 未收回的原因
依据
3）坏账准备计提情况
□ 适用 √ 不适用
其他说明：
（3）其他应收款
1）其他应收款按款项性质分类情况
单位：元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
195
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
其他往来 797,836,982.77 932,218,247.63
代垫费用 534,517.02 534,517.02
合计 798,371,499.79 932,752,764.65
2）坏账准备计提情况
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预期信 整个存续期预期信用损失 整个存续期预期信用损失 合计
用损失 (未发生信用减值) (已发生信用减值)
2021 年 1 月 1 日余额 5,039,735.81 5,039,735.81
2021 年 1 月 1 日余额在
—— —— —— ——
本期
2021 年 12 月 31 日余额 5,039,735.81 5,039,735.81
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□ 适用 √ 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 账面余额
1 年以内（含 1 年） 413,241,763.98
1至2年 43,090,000.00
2至3年 337,000,000.00
3 年以上 5,039,735.81
5 年以上 5,039,735.81
合计 798,371,499.79
3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
按组合计提坏账准备的其他应收款 5,039,735.81 5,039,735.81
合计 5,039,735.81 5,039,735.81
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
单位：元
单位名称 转回或收回金额 收回方式
196
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4）本期实际核销的其他应收款情况
单位：元
项目 核销金额
其中重要的其他应收款核销情况：
单位：元
款项是否由关联交
单位名称 其他应收款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
易产生
其他应收款核销说明：
5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位：元
占其他应收款期
坏账准备期末
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
余额
比例
天津滨堡房地产开发有限公司 往来款 751,563,670.08 3 年以内 94.14%
天津津滨科技工业园投资有限公司 往来款 41,748,093.90 1 年以内 5.23%
天津开发区老年公寓筹备组 往来款 3,344,541.51 5 年以上 0.42% 3,344,541.51
客户 1 往来款 778,358.74 5 年以上 0.10% 778,358.74
天津泰达津联热电有限公司 代垫费用 147,837.15 5 年以上 0.02% 147,837.15
合计 -- 797,582,501.38 -- 99.91% 4,270,737.40
6）涉及政府补助的应收款项
单位：元
预计收取的时间、金额
单位名称 政府补助项目名称 期末余额 期末账龄
及依据
7）因金融资产转移而终止确认的其他应收款
8）转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
其他说明：
3、长期股权投资
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
197
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
对子公司投资 2,158,587,510.00 193,198,055.87 1,965,389,454.13 2,218,587,510.00 193,198,055.87 2,025,389,454.13
对联营、合营企
26,952,975.64 26,952,975.64 49,451,093.97 49,451,093.97
业投资
合计 2,185,540,485.64 193,198,055.87 1,992,342,429.77 2,268,038,603.97 193,198,055.87 2,074,840,548.10
（1）对子公司投资
单位：元
期初余额(账面价 本期增减变动 期末余额(账面 减值准备期末
被投资单位
值) 追加投资 减少投资 计提减值准备 其他 价值) 余额
天津津滨雅都置业
97,867,770.28 97,867,770.28 13,612,229.72
发展有限公司
天津津滨创辉发展
356,078,866.65 356,078,866.65 83,921,133.35
有限公司
天津津滨联合物业
2,000,000.00 2,000,000.00
服务有限公司
天津津滨时代置业
862,220,200.00 862,220,200.00
投资有限公司
天津津滨科技工业
104,335,307.20 104,335,307.20 95,664,692.80
园投资有限公司
天津滨泰置业有限
117,935,000.00 117,935,000.00
公司
天津建金成贸易有
50,000,000.00 50,000,000.00
限公司
天津津滨富通投资
100,000,000.00 100,000,000.00
有限公司
天津金建益利投资
60,000,000.00 60,000,000.00
有限公司
福建津汇房地产开
274,952,310.00 60,000,000.00 214,952,310.00
发有限公司
1,965,389,454.
合计 2,025,389,454.13 60,000,000.00 193,198,055.87
13
（2）对联营、合营企业投资
单位：元
期初余额 本期增减变动 期末余额
减值准备
投资单位 (账面价 权益法下 其他综合 其他权益 宣告发放 计提减值 (账面价
追加投资 减少投资 其他 期末余额
值) 确认的投 收益调整 变动 现金股利 准备 值)
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天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
资损益 或利润
一、合营企业
天津滨堡
房地产开 14,498,07 -8,948,90 5,549,160
发有限公 0.35 9.90 .45
司
14,498,07 -8,948,90 5,549,160
小计
0.35 9.90 .45
二、联营企业
天津津滨
建泰企业 34,953,02 13,202,64 -346,568. 21,403,81
管理有限 3.62 0.00 43 5.19
公司
34,953,02 13,202,64 -346,568. 21,403,81
小计
3.62 0.00 43 5.19
49,451,09 13,202,64 -9,295,47 26,952,97
合计
3.97 0.00 8.33 5.64
（3）其他说明
4、营业收入和营业成本
单位：元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 152,743,160.42 151,927,670.16 305,185,526.26 304,304,562.94
其他业务 295,238.10 276,190.49
合计 153,038,398.52 151,927,670.16 305,461,716.75 304,304,562.94
与履约义务相关的信息：
无
与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：
本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为 0.00 元。
公司2021年度前五名客户营业收入情况：
单位：元
客户名称 营业收入 占公司全部营业收入的比例(%)
客户 1 100,008,200.50 65.35
客户 2 44,337,838.11 28.97
客户 3 7,560,749.30 4.94
199
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客户 4 295,238.10 0.19
客户 5 212,395.43 0.14
合 计 152,414,421.44 99.59
5、投资收益
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -9,295,478.33 -556,784.52
处置长期股权投资产生的投资收益 65,821,600.00
交易性金融资产在持有期间的投资收益 4,588,899.52 399,881.09
债权投资在持有期间取得的利息收入 250,142.33 348,931.49
其他债权投资在持有期间取得的利息收入 481,681.04 3,853,448.34
合计 -3,974,755.44 69,867,076.40
6、其他
十八、补充资料
1、当期非经常性损益明细表
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 金额 说明
计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规
451,848.00
定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外）
报告期内计提合营企业
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 7,251,003.83
的资金占用费
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -3,299,373.92
处置股权产生的投资收益
购买理财产品产生的投资收益 4,839,041.85
减：所得税影响额 -476,307.38
少数股东权益影响额 -401,775.07
合计 10,120,602.21 --
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
□ 适用 √ 不适用
公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目
200
天津津滨发展股份有限公司 2021 年年度报告全文
的情况说明
□ 适用 √ 不适用
2、净资产收益率及每股收益
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率 基本每股收益（元/股） 稀释每股收益（元/股）
归属于公司普通股股东的净利润 29.30% 0.3020 0.3020
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润 28.69% 0.2958 0.2958
3、境内外会计准则下会计数据差异
（1）同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
（2）同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
（3）境内外会计准则下会计数据差异原因说明，对已经境外审计机构审计的数据进行差异调节的，应注
明该境外机构的名称
4、其他
201