天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
天津津滨发展股份有限公司
2022 年年度报告
2023-3
2023 年 03 月
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天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
2022 年年度报告
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别
和连带的法律责任。
公司负责人华志忠、主管会计工作负责人郝波及会计机构负责人(会计主
管人员)李建民声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资
者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信
息披露》中房地产业的披露要求
公司已在本报告中详细描述可能存在的风险因素带来的影响，敬请查阅
第三节管理层讨论与分析中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风
险因素内容。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
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天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
目录
第一节 重要提示、目录和释义 ............................................................................................................................. 2
第二节 公司简介和主要财务指标 ......................................................................................................................... 6
第三节 管理层讨论与分析 ................................................................................................................................... 10
第四节 公司治理 ................................................................................................................................................... 27
第五节 环境和社会责任 ....................................................................................................................................... 40
第六节 重要事项 ................................................................................................................................................... 41
第七节 股份变动及股东情况 ............................................................................................................................... 49
第八节 优先股相关情况 ....................................................................................................................................... 55
第九节 债券相关情况 ........................................................................................................................................... 56
第十节 财务报告 .................................................................................................................................................... 57
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天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
备查文件目录
（一）载有法定代表人、总经理、公司主管会计工作的负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。
（二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告、审阅报告原件。
（三）报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。
（四）第七届董事会 2023 年第一次通讯会议决议。
上述文件置备地点为公司董事会办公室。
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释义
释义项 指 释义内容
公司、我公司、本公司、津滨发展 指 天津津滨发展股份有限公司
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
深交所 指 深圳证券交易所
大股东、泰达建设集团 指 天津泰达建设集团有限公司
天津津联海胜混改股权投资基金合伙企
津联海胜 指
业(有限合伙）
中科泰富 指 天津中科泰富投资合伙企业(有限合伙）
国兴资本 指 天津国兴资本运营有限公司
国宇商业 指 天津国宇商业有限公司
元、万元 指 人民币元、万元
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 津滨发展 股票代码 000897
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 天津津滨发展股份有限公司
公司的中文简称 津滨发展
公司的外文名称（如有） TIANJIN JINBIN DEVELOPMENT CO.,LTD
公司的外文名称缩写（如有） JBDC
公司的法定代表人 华志忠
注册地址 天津开发区明园路 2 号 B2 别墅 5 号
注册地址的邮政编码 300457
（1）2010 年 4 月，由天津开发区第二大街 42 号 4-11 及 H-302 室变更到天津经济技
术开发区黄海路 98 号二区 B 座一门 501 室 ；（2）2016 年 10 月，由天津经济技术
公司注册地址历史变更情况
开发区黄海路 98 号二区 B 座一门 501 室变更到 天津开发区明园路 2 号 B2 别墅
5 号
办公地址 天津市南开区苍穹道 15 号
办公地址的邮政编码 300381
公司网址 HTTP://WWW.JBDC.COM.CN
电子信箱 JBFZ@JBDC.COM.CN
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 于志丹
联系地址 天津市南开区苍穹道 15 号
电话 022-66223209
传真 022-66223273
电子信箱 YUZHIDAN@JBDC.COM.CN
三、信息披露及备置地点
公司披露年度报告的证券交易所网站 中国证券报、证券时报
公司披露年度报告的媒体名称及网址 HTTP://WWW.CNINFO.COM.CN
公司年度报告备置地点 董事会办公室
四、注册变更情况
统一社会信用代码 91120000712830811X(统一社会信用代码)
公司上市以来主营业务的变化情况（如有） 与上一年度相同，公司主营未发生变更
历次控股股东的变更情况（如有） 无变更
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五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 武汉市武昌区东湖路 169 号 2-9 层
签字会计师姓名 时双雁 王艳妍
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□适用 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□适用 不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□是 否
2022 年 2021 年 本年比上年增减 2020 年
营业收入（元） 1,420,138,855.30 2,254,431,750.83 -37.01% 1,841,962,204.26
归属于上市公司股东
263,178,142.83 488,496,565.40 -46.12% 201,253,480.15
的净利润（元）
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 234,856,644.15 478,375,963.19 -50.91% 61,032,463.92
的净利润（元）
经营活动产生的现金
892,834,962.43 1,269,666,726.53 -29.68% 775,291,529.23
流量净额（元）
基本每股收益（元/
0.1627 0.3020 -46.13% 0.1244
股）
稀释每股收益（元/
0.1627 0.3020 -46.13% 0.1244
股）
加权平均净资产收益 减少了 16.42 个百分
12.88% 29.30% 15.21%
率 点
2022 年末 2021 年末 本年末比上年末增减 2020 年末
总资产（元） 8,242,043,603.36 6,943,056,592.74 18.71% 6,936,791,923.60
归属于上市公司股东
2,174,647,842.33 1,911,469,699.50 13.77% 1,423,379,773.47
的净资产（元）
公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在
不确定性
□是 否
扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值
□是 否
七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用 不适用
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公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
八、分季度主要财务指标
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 134,815,140.10 105,096,974.48 202,939,384.26 977,287,356.46
归属于上市公司股东
44,026,825.39 7,003,701.07 56,685,269.42 155,462,346.95
的净利润
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 28,839,270.96 2,546,754.83 50,616,795.10 152,853,823.26
的净利润
经营活动产生的现金
90,730,354.95 236,847,588.05 268,869,895.38 296,387,124.05
流量净额
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□是 否
九、非经常性损益项目及金额
适用 □不适用
单位：元
项目 2022 年金额 2021 年金额 2020 年金额 说明
非流动资产处置损益
（包括已计提资产减 11,833.16 -1,758.84
值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府
补助（与公司正常经
营业务密切相关，符
合国家政策规定、按 451,848.00 357,203.74
照一定标准定额或定
量持续享受的政府补
助除外）
计入当期损益的对非 报告期内计提联营、
金融企业收取的资金 14,943,055.30 7,251,003.83 17,624,916.54 合营企业的资金占用
占用费 费
报告期内收购天津滨
堡房地产开发有限公
企业取得子公司、联
司 51%股权时，按照
营企业及合营企业的
企业会计准则，于合
投资成本小于取得投
12,592,868.95 并日确认了购买日之
资时应享有被投资单
前持有该公司 49%股
位可辨认净资产公允
权按摘牌评估公允价
价值产生的收益
值重新计量产生的利
得。
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单独进行减值测试的
应收款项减值准备转 58,500,000.00
回
除上述各项之外的其
-1,720,335.38 -3,299,373.92 -7,063,891.67
他营业外收入和支出
购买理财产品产生的
2,187,476.81 4,839,041.85 748,812.58
投资收益
处置股权产生的投资
69,442,681.48
收益
减：所得税影响额 -17,051.67 -476,307.38 -504,216.00
少数股东权益影
-289,548.17 -401,775.07 -108,836.40
响额（税后）
合计 28,321,498.68 10,120,602.21 140,221,016.23 --
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
□适用 不适用
公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益
项目的情况说明
□适用 不适用
公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为
经常性损益的项目的情形。
注:本报告中可能存在部分表格合计数与各分项值直接相加之和在尾数上略有差异，这些差异是由于四舍五入造成的。
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第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
本报告已披露董事会工作报告的主要内容
2022 年楼市继续深度调整，销售、投资降幅呈扩大趋势，但局部城市已略有起色。商品房销售规
模和开发投资规模均降至近五年新低。新开工规模同比大幅下滑，建安投资乏力，“保交付”方针下四
季度房屋竣工面积显著增长，但对整体开发投资规模支撑尚不明显。
2022 年,公司克服客观因素带来的不利影响，全方位有效提升管理效率，强化过程动态跟踪，明确
各业务主体岗位责任，不断强化工作职责，有的放矢提高工程施工进度和质量，进一步落实责任意识、
成本意识、目标导向和市场意识，执行并落实好公司各阶段工作部署，较好地完成了年初确定的工作目
标。
2022 年公司加强对市场和政策的研判，找准对策，通过对标市场化项目开发节奏，严格按照全项
目计划推动项目开发进度，从成本管控入手，充分考虑项目定位及产品性价比，梅江 H2 项目新开盘发
售均实现热销，竣工并按批次顺利交付入住。公司全年利润保持在较好水平，为公司今后健康稳健、可
持续发展赢得了主动。
二、报告期内公司从事的主要业务
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
公司主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。公司业务范围集中在天津市区
和滨海新区以及福建泉州等地。公司房地产开发主要以住宅产品为主，2022 年度公司开发的梅江 H2 项
目已竣工备案，达到交付条件的部分已交付入住。
报告期内，公司紧紧围绕年度工作目标，有序推进各项工作顺利开展。重点任务是 H2 项目工程施
工建设、H1 地块开工，积极推进梅江项目销售，公司上下攻坚克难，团结一致，抢抓工期，交叉施工，
有效应对客观不利影响和冲击，狠抓施工进度和质量管理，有效管控成本，确保重要工作节点如期完成，
实现了既定的项目交付、销售目标，创造了较好的经营业绩。
报告期内，由于诸多客观因素，客户预期下降，市场观望情绪加重，房企为了提高去化，纷纷加大
促销力度，销售竞争激烈。在降本增效的压力下公司积极培养自销团队，创新营销手段，主动开发、挖
掘意向客户；通过高频次输出，提升项目美誉度和业主及客户对产品价值认知度，夯实客户购买意向。
促进圈层营销，坚守天津高端产品站位，在逆市中，创下品牌影响力的新高度。
报告期内，公司结合自身实际，以稳健经营为出发点，积极拓展新的业务发展模式，通过受让股权、
合作开发等方式，拓展了新的开发项目。
一是稳扎稳打，从总体战略考虑，受让滨堡公司 51%股权。完成股权受让后，公司持有滨堡公司
100%股权，将滨堡公司项目纳入合并范围。
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天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
二是在防控风险前提下稳健经营，选准区域、选对项目，选对合作伙伴，通过公开挂牌方式入股中
海海鑫公司，与中海和金融街等知名房企共同开发铃铛阁项目。
上述两个项目均已实现开盘销售，在有效控制风险的前提下，拓展了公司的主营业务开发规模。
新增土地储备项目
计容建筑 土地总价
宗地或项 土地规划 土地面积 土地取得 权益对价
所在位置 面积 权益比例 款（万
目名称 用途 （㎡） 方式 （万元）
（㎡） 元）
累计土地储备情况
剩余可开发建筑面积（万
项目/区域名称 总占地面积（万㎡） 总建筑面积（万㎡）
㎡）
梅江 P1 地块 5.01 8 8
总计 5.01 8 8
主要项目开发情况
规划 预计 累计
本期 累计
土地 计容 总投 投资
竣工 竣工
城市/ 项目 所在 项目 权益 开工 开发 完工 面积 建筑 资金 总金
面积 面积
区域 名称 位置 业态 比例 时间 进度 进度 （㎡ 面积 额 额
（㎡ （㎡
） （㎡ （万 （万
） ）
） 元） 元）
友谊
2022
梅江 南路 居住 基础
100.0 年 10 162,5 169,4 355,3 87,78
天津 H1 项 与外 型公 施工 5.00%
0% 月 08 49.00 38.00 39.58 2.86
目 环线 寓 中
日
交口
泉州
市洛
住 2017 已进
津汇 江区
福建 宅、 60.00 年 11 入验 100.0 29,78 76,22 72,88 66,75
红树 万安
泉州 商服 % 月 16 收阶 0% 9.00 7.18 4.00 7.57
湾 B1 街道
用地 日 段
万福
社区
天津
经济
技术
开发
2020 区内
滨堡 区第
100.0 年 08 配套 72.00 15,27 38,17 96,14 72,13
天津 公司 三大 住宅
0% 月 07 施工 % 0.00 4.75 5.02 0.56
项目 街以
日 中
南、
太湖
西路
以西
主要项目销售情况
累计 本期 本期
预售 预售 预售 累计 本期 本期
可售
计容 （销 （销 （销 结算 结算 结算
城市/ 项目 所在 项目 权益 面积
建筑 售） 售） 售） 面积 面积 金额
区域 名称 位置 业态 比例 （㎡
面积 面积 面积 金额 （㎡ （㎡ （万
）
（㎡ （㎡ （万 ） ） 元）
） ） 元）
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西青
区汇
居住
梅江 川路 100.00 97,916 101,07 101,07 101,07
天津 型公 159.04 381.7 279.55 580.09
H5 与碧 % .60 2.74 2.74 2.74
寓
波道
交口
西青
区汇
居住
梅江 川路 100.00 65,123 63,348 56,534 3,358. 10,385 55,977 3,066. 8,734.
天津 型公
H4 与碧 % .00 .72 .85 76 .51 .85 34 53
寓
波道
交口
西青
区汇
居住
梅江 川路 100.00 73,267 73,736 69,595 9,321. 29,417 68,689 8,808. 25,526
天津 型公
H3 与碧 % .12 .76 .85 68 .43 .52 78 .06
寓
波道
交口
西青
区江
居住
梅江 湾路 100.00 95,214 89,473 64,563 26,290 119,27 21,828 21,828 88,792
天津 型公
H2 与兰 % .00 .37 .37 .26 4.52 .19 .19 .72
寓
波路
交口
泉州
市洛
住
津汇 江区
福建 宅、 60.00 102,88 110,80 102,26 102,26
红树 万安
泉州 商服 % 5.59 4.03 2.84 2.84
湾A 街道
用地
万福
社区
泉州
市洛
住
津汇 江区
福建 宅、 60.00 128,92 120,46 116,97 116,97
红树 万安
泉州 商服 % 2.21 7.68 8.49 8.49
湾 B2 街道
用地
万福
社区
泉州
市洛
住
津汇 江区
福建 宅、 60.00 76,227 73,700 72,576
红树 万安
泉州 商服 % .18 .00 .27
湾 B1 街道
用地
万福
社区
河西
区环
天津
湖东 住
体院
路与 宅、 100.00 50,648 50,915 50,915 1,193. 50,915 1,137.
天津 北住 318.38 318.38
体院 商服 % .00 .80 .80 93 .80 07
宅项
北道 用地
目
交口
处
天津
滨堡
经济 100.00 38,174 23,018 6,354. 6,354. 18,176
天津 公司 住宅
技术 % .75 .62 54 54 .95
项目
开发
12
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区第
三大
街以
南、
太湖
西路
以西
主要项目出租情况
可出租面积 累计已出租面
项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 平均出租率
（㎡） 积（㎡）
天津市汉沽区
汉沽科技园一
黄山北路 18 厂房 100.00% 67,174.22 33,900.68 50.47%
期厂房
号
土地一级开发情况
□适用 不适用
融资途径
期限结构
融资成本区间/
融资途径 期末融资余额
平均融资成本
1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上
银行贷款 97,891,320.23 6.37% 97,891,320.23
其他 181,330,000.00 3.65% 181,330,000.00
合计 279,221,320.23 5.32% 279,221,320.23
发展战略和未来一年经营计划
见“公司未来发展的展望”部分
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
适用 □不适用
截至 2022 年 12 月 31 日，本公司为客户的按揭贷款提供担保总额约人民币 8.31 亿元，未出现客户违约情况，公司
未出现履行阶段性担保的情况。本公司认为上述担保不会对公司的财务状况产生重大影响。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
□适用 不适用
三、核心竞争力分析
公司主营业务为住宅产品开发。多年来本着“打造精品工程”的经营理念，秉持深耕天津，布局中
心城区和滨海新区的企业发展战略，力争在细分市场中赢得一席之地。逐步在区域市场形成了较强的品
牌效应，建立了较高的品牌认可度及知名度，赋能产品竞争力。
随着房地产行业集中度趋势步伐的加快，中小房企生存的压力日益加大，需要从同质化的产品经营
中冲出重围，走出一条适应企业实际和发展需要的差异化道路，才能在日益激烈的市场竞争中脱颖而出，
形成自己独有的竞争优势。但由于公司项目资源储备不足，由市场获取项目资源的综合实力较为薄弱，
近年来，公司通过对标行业先进企业，补短板，找差距，聚焦区域市场需求，结合企业特点，找准自身
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天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
市场定位，致力于打造中式园林产品，满足市场需求，潜心提升产品力，逐步提升公司核心竞争力，为
公司可持续发展夯实产品基础。
近年来，公司持续提升管理红利，不间断地推进一系列改革举措，完善制度体系建设，优化健全考
核激励机制，通过引进市场化专业人才,不断充实公司人才团队的专业化水平,充分调动员工的工作积极
性，完善和优化业务流程，不断提升运营效率，项目综合运营能力得到增强。
四、主营业务分析
1、概述
2022 年公司实现营业收入为 14.20 亿元，较上年同期减少 37.01%，归属于母公司的净利润为 2.63 亿元，较上年同期
减少 46.12%。主要系报告期内房地产销售及贸易结算较上年同期减少所致。
公司主要会计报表项目的异常情况及原因分析：
项 目 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 变动幅度 主要变动说明
主要系筹资活动支出较上
货币资金 1,303,079,034.14 956,323,194.77 36.26%
年减少所致
主要系报告期内收回理财
交易性金融资产 40,000,000.00 -100.00%
产品所致
主要系报告期内银行承兑
应收票据 632,312.92 53,793,306.19 -98.82%
汇票贴现所致
主要系报告期内预付贸易
预付款项 3,177,866.87 1,165,046.40 172.77%
货款所致
主要系报告期内取得天津
滨堡房地产开发有限公司
其他应收款 264,068,468.66 774,408,816.04 -65.90%
控制权，合并抵销了与母
公司之间的往来款所致
主要系报告期内增加对天
长期股权投资 617,712,883.90 26,952,975.64 2191.82% 津中海海鑫地产有限公司
的投资所致
主要系报告期内使用权资
使用权资产 1,074,507.65 5,372,537.81 -80.00%
产摊销所致
主要系报告期内梅江 H2
项目竣工后，尚未完成交
递延所得税资产 417,498,931.92 285,060,621.35 46.46%
付部分形成的可抵扣时间
性差异所致
主要系报告期内梅江 H2
应付账款 596,916,184.13 269,671,215.85 121.35%
项目工程完工结算所致
主要系报告期内取得天津
其他应付款 248,920,540.11 94,508,528.40 163.38%
泰达建设集团借款所致
一年内到期的非流 主要系报告期内支付一年
4,975,130.41 -100.00%
动负债 内到期的租赁费所致
未分配利润 183,191,429.04 -79,986,713.79 -329.03% 主要系报告期内盈利所致
项 目 2022 年 2021 年 变动幅度 主要变动说明
主要系报告期内房地产销
营业收入 1,420,138,855.30 2,254,431,750.83 -37.01% 售及贸易结算收入较上年
同期减少所致
主要系报告期内房地产销
营业成本 684,556,006.97 1,025,419,132.43 -33.24% 售及贸易结算成本较上年
同期减少所致
主要系报告期内结转房地
税金及附加 293,269,440.60 450,512,527.33 -34.90%
产销售额较上年同期减少
14
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
所致
主要系上年同期计提绩效
管理费用 49,608,326.94 73,217,195.29 -32.24%
工资所致
主要系报告期内利息收入
财务费用 -12,788,568.97 -7,676,585.13 -66.59%
较上年同期增加所致
主要系报告期内收购天津
滨堡房地产开发有限公司
51%股权时，按照企业会
计准则，于合并日确认了
投资收益 11,344,070.83 2,991,895.30 279.16%
购买日之前持有该公司
49%股权按摘牌评估公允
价值重新计量产生的利得
所致
主要系报告期内对应收款
信用减值损失 -18,356,010.39 -1,586,955.72 1056.68% 计提的坏账准备较上年同
期增加所致
主要系本期净利润较上年
所得税费用 99,413,321.72 182,900,325.92 -45.65%
同期减少所致
2、收入与成本
（1） 营业收入构成
单位：元
2022 年 2021 年
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 1,420,138,855.30 100% 2,254,431,750.83 100% -37.01%
分行业
商品销售 44,350,283.01 3.12% 151,906,787.91 6.74% -70.80%
房屋租赁 5,977,694.23 0.42% 6,629,664.64 0.29% -9.83%
房地产销售 1,285,253,785.92 90.50% 1,999,538,236.29 88.69% -35.72%
物业管理 83,456,177.17 5.88% 96,116,998.58 4.26% -13.17%
其他 1,100,914.97 0.08% 240,063.41 0.01% 358.59%
分产品
钢材销售 44,350,283.01 3.12% 151,906,787.91 6.74% -70.80%
房屋租赁 5,977,694.23 0.42% 6,629,664.64 0.29% -9.83%
滨海国际 242,857.14 0.02% 355,238.09 0.02% -31.64%
梅江 H4 项目 90,418,693.15 6.37% 301,559,342.96 13.38% -70.02%
梅江 H3 项目 304,451,667.62 21.44% 1,674,694,990.00 74.28% -81.82%
梅江 H5 项目 2,213,357.15 0.16%
梅江 H2 项目 887,927,210.86 62.52%
梅江 H6 项目 190,476.20 0.01% -100.00%
天津体院北住宅项目 9,422,112.38 0.42% -100.00%
汉沽科技园一期厂房 8,547,809.52 0.38% -100.00%
津汇红树湾项目 B2 4,768,267.14 0.21% -100.00%
物业管理 83,456,177.17 5.88% 96,116,998.58 4.26% -13.17%
其他 1,100,914.97 0.08% 240,063.41 0.01% 358.59%
分地区
天津 1,420,138,855.30 100.00% 2,249,663,483.69 99.79% -36.87%
福建 4,768,267.14 0.21% -100.00%
分销售模式
直接销售 1,420,138,855.30 100.00% 2,254,431,750.83 100.00% -37.01%
15
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
（2） 占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况
适用 □不适用
单位：元
营业收入比上 营业成本比上 毛利率比上年
营业收入 营业成本 毛利率
年同期增减 年同期增减 同期增减
分行业
房地产销售 1,285,253,785.92 565,822,310.64 55.98% -35.72% -28.42% -4.49%
分产品
梅江 H3 项目 304,451,667.62 106,403,138.50 65.05% -81.82% -84.15% 5.14%
梅江 H2 项目 887,927,210.86 424,981,971.70 52.14% 不适用
分地区
天津 1,420,138,855.30 684,556,006.97 51.80% -36.87% -32.98% -2.80%
分销售模式
直接销售 1,420,138,855.30 684,556,006.97 51.80% -37.01% -33.24% -2.72%
注：梅江 H2 项目为本期新结算项目，无上年同期可比数据。
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□适用 不适用
（3） 公司实物销售收入是否大于劳务收入
是 □否
行业分类 项目 单位 2022 年 2021 年 同比增减
销售面积 平方米 45,802.66 47,162.33 -2.88%
房地产销售
结转面积 平方米 33,823.82 70,868.31 -52.27%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
适用 □不适用
结转面积同比减少 52.27%，主要系报告期内梅江项目结算面积较上年同期减少所致。
（4） 公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况
□适用 不适用
（5） 营业成本构成
行业和产品分类
单位：元
2022 年 2021 年
行业分类 项目 占营业成本 占营业成本 同比增减
金额 金额
比重 比重
商品销售 钢材销售 43,968,147.17 6.42% 149,948,614.52 14.62% -70.68%
房屋租赁 工业厂房租赁 837,400.15 0.12% 1,182,422.84 0.12% -29.18%
房地产销售 商品房销售 565,822,310.64 82.66% 790,487,044.63 77.09% -28.42%
物业管理 物业管理 73,859,501.86 10.79% 83,708,972.92 8.16% -11.77%
其他 其他 68,647.15 0.01% 92,077.52 0.01% -25.45%
单位：元
16
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
2022 年 2021 年
产品分类 项目 占营业成本 占营业成本 同比增减
金额 金额
比重 比重
钢材销售 商品销售 43,968,147.17 6.42% 149,948,614.52 14.62% -70.68%
房屋租赁 工业厂房租赁 837,400.15 0.12% 1,182,422.84 0.12% -29.18%
滨海国际 商品房销售 195,000.00 0.03% 180,000.00 0.02% 8.33%
梅江 H4 项目 商品房销售 32,862,973.62 4.80% 100,372,745.68 9.79% -67.26%
梅江 H3 项目 商品房销售 106,403,138.50 15.54% 671,449,204.38 65.48% -84.15%
梅江 H5 项目 商品房销售 1,379,226.82 0.20%
梅江 H2 项目 商品房销售 424,981,971.70 62.08%
梅江 H6 项目 商品房销售 55,762.44 0.01% -100.00%
天津体院北住宅项目 商品房销售 6,409,859.82 0.63% -100.00%
汉沽科技园一期厂房 工业厂房销售 7,967,799.64 0.78% -100.00%
津汇红树湾项目 B2 商品房销售 4,051,672.67 0.40% -100.00%
物业管理 物业管理 73,859,501.86 10.79% 83,708,972.92 8.16% -11.77%
其他 其他 68,647.15 0.01% 92,077.52 0.01% -25.45%
说明
梅江 H2 项目为本期新结算项目，无上年同期可比数据。
（6） 报告期内合并范围是否发生变动
是 □否
截至 2022 年 12 月 31 日，本公司纳入合并范围的子公司共计 15 家，比上年增加 1 户，详见第十节、八“合并范围
的变更”。
（7） 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用 不适用
（8） 主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 89,249,365.58
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 6.28%
前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例 0.00%
公司前 5 大客户资料
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
1 客户 1 44,350,283.01 3.12%
2 客户 2 11,596,330.27 0.82%
3 客户 3 11,119,266.06 0.78%
4 客户 4 11,110,091.74 0.78%
5 客户 5 11,073,394.50 0.78%
合计 -- 89,249,365.58 6.28%
主要客户其他情况说明
□适用 不适用
公司主要供应商情况
17
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
前五名供应商合计采购金额（元） 306,555,627.28
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 65.05%
前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例 0.00%
公司前 5 名供应商资料
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
1 天津市建工工程总承包有限公司 164,267,785.64 34.86%
2 天津市远成景观建设发展有限公司 58,739,914.40 12.46%
3 冀中能源集团有限责任公司销售分公司 43,586,052.56 9.25%
4 中天建设集团有限公司 31,812,866.97 6.75%
上海天华建筑设计有限公司（联合体主
5 8,149,007.70 1.73%
体）；天津中天建都市建筑设计有限公司
合计 -- 306,555,627.28 65.05%
主要供应商其他情况说明
□适用 不适用
3、费用
单位：元
2022 年 2021 年 同比增减 重大变动说明
销售费用 34,983,402.57 44,202,554.09 -20.86%
管理费用 49,608,326.94 73,217,195.29 -32.24% 主要系上年同期计提绩效工资所致
财务费用 -12,788,568.97 -7,676,585.13 -66.59% 主要系报告期内利息收入较上年同期增加所致
4、研发投入
□适用 不适用
5、现金流
单位：元
项目 2022 年 2021 年 同比增减
经营活动现金流入小计 2,318,001,040.58 3,357,778,848.59 -30.97%
经营活动现金流出小计 1,425,166,078.15 2,088,112,122.06 -31.75%
经营活动产生的现金流量净额 892,834,962.43 1,269,666,726.53 -29.68%
投资活动现金流入小计 1,295,033,187.91 4,443,029,550.68 -70.85%
投资活动现金流出小计 1,769,691,227.09 4,820,197,530.27 -63.29%
投资活动产生的现金流量净额 -474,658,039.18 -377,167,979.59 -25.85%
筹资活动现金流入小计 290,000,000.00 121,330,000.00 139.02%
筹资活动现金流出小计 351,029,179.25 665,015,208.21 -47.21%
筹资活动产生的现金流量净额 -61,029,179.25 -543,685,208.21 88.77%
现金及现金等价物净增加额 357,147,744.00 348,813,538.73 2.39%
相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
适用 □不适用
经营活动现金流入同比减少 30.97%，经营活动现金流出同比减少 31.75%，主要系上年同期支付保证金较多所致；
18
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
投资活动现金流入同比减少 70.85%，投资活动现金流出同比减少 63.29%，主要系报告期购买和赎回理财产品减少所致；
筹资活动现金流入同比增加 139.02%，主要系报告期内取得泰达建设集团的借款所致；
筹资活动现金流出同比减少 47.21%，主要系报告期偿还贷款金额较上年同期减少所致；
筹资活动产生的现金流量净额同比增加 88.77%，主要系报告期收到筹资资金较上年同期增加，支付筹资资金较上年同期
减少所致。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
适用 □不适用
主要系报告期内预售房款增加且梅江 H2 项目竣工结算应付款项增加所致。
五、非主营业务分析
适用 □不适用
单位：元
金额 占利润总额比例 形成原因说明 是否具有可持续性
主要系报告期内收购天津滨堡房地产
开发有限公司 51%股权时，按照企业
投资收益 11,344,070.83 3.14% 会计准则，于合并日确认了购买日之 部分收益具有可持续性
前持有该公司 49%股权按摘牌评估公
允价值重新计量产生的利得。
营业外收入 0.41 0.00% 不具有可持续性
营业外支出 3,199,252.49 0.89% 不具有可持续性
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
单位：元
2022 年末 2022 年初
比重增 重大变
占总资产 占总资产 减 动说明
金额 金额
比例 比例
货币资金 1,303,079,034.14 15.81% 956,323,194.77 13.77% 2.04%
应收账款 58,932,824.83 0.72% 65,193,421.96 0.94% -0.22%
存货 5,333,035,753.25 64.71% 4,517,048,994.53 65.06% -0.35%
长期股权投资 617,712,883.90 7.49% 26,952,975.64 0.39% 7.10%
固定资产 5,424,914.08 0.07% 5,822,550.73 0.08% -0.01%
使用权资产 1,074,507.65 0.01% 5,372,537.81 0.08% -0.07%
短期借款 97,891,320.23 1.19% 100,000,000.00 1.44% -0.25%
合同负债 4,046,556,209.69 49.10% 3,537,720,397.68 50.95% -1.85%
应收票据 632,312.92 0.01% 53,793,306.19 0.77% -0.76%
预付款项 3,177,866.87 0.04% 1,165,046.40 0.02% 0.02%
其他应收款 264,068,468.66 3.20% 774,408,816.04 11.15% -7.95%
其他流动资产 198,968,022.55 2.41% 173,005,457.97 2.49% -0.08%
其他权益工具投资 35,562,484.98 0.43% 35,562,484.98 0.51% -0.08%
无形资产 2,739,074.01 0.03% 3,124,435.97 0.05% -0.02%
递延所得税资产 417,498,931.92 5.07% 285,060,621.35 4.11% 0.96%
应付账款 596,916,184.13 7.24% 269,671,215.85 3.88% 3.36%
19
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
应付职工薪酬 27,555,687.67 0.33% 34,866,859.71 0.50% -0.17%
应交税费 755,635,403.88 9.17% 740,053,208.50 10.66% -1.49%
其他应付款 248,920,540.11 3.02% 94,508,528.40 1.36% 1.66%
一年内到期的非流动负债 4,975,130.41 0.07% -0.07%
其他流动负债 230,829,613.93 2.80% 185,421,400.96 2.67% 0.13%
递延所得税负债 5,850,660.62 0.07% 5,850,660.62 0.08% -0.01%
境外资产占比较高
□适用 不适用
2、以公允价值计量的资产和负债
适用 □不适用
单位：元
本期公允 计入权益的 本期计 本期 本期
其他
项目 期初数 价值变动 累计公允价 提的减 购买 出售 期末数
变动
损益 值变动 值 金额 金额
金融资产
4.其他权益工具投资 35,562,484.98 35,562,484.98
金融资产小计 35,562,484.98 35,562,484.98
上述合计 35,562,484.98 35,562,484.98
金融负债 0.00 0.00
其他变动的内容
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
□是 否
3、截至报告期末的资产权利受限情况
项 目 期末余额（元） 受限原因
货币资金 1,647,682.57 银行冻结
存货（开发产品和开发成本） 128,237,814.48 借款抵押
合 计 129,885,497.05
注：资产抵押明细详见第十节、七、81。
七、投资状况分析
1、总体情况
适用 □不适用
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度
626,495,985.77 0.00 100.00%
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
适用 □不适用
单位：元
20
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
截至
资产
被投 披露 披露
负债 本期
资公 主要 投资 投资 持股 资金 合作 投资 产品 预计 是否 日期 索引
表日 投资
司名 业务 方式 金额 比例 来源 方 期限 类型 收益 涉诉 （如 （如
的进 盈亏
称 有） 有）
展情
况
北京
中海
地产
有限
公 已完
司； 成过
天津 石家 户手
中海 庄融 续， - 2022
房地 608,0 项目
海鑫 32.00 自有 朗企 本公 4,994 年 04 2022-
产开 增资 65,98 长期 公司 否
地产 % 资金 业管 司持 ,127. 月 01 21
发 5.77 股权
有限 理服 有 93 日
公司 务有 32%
限公 的股
司， 权
详见
2022-
21 号
公告
已完
成收
购滨
堡公
司
天津 51%
滨堡 股权
- 2022
房地 房地 18,43 项目 过户
51.00 自有 4,264 年 01 2022-
产开 产开 收购 0,000 无 长期 公司 手 否
% 资金 ,868. 月 22 2
发有 发 .00 股权 续，
65 日
限公 滨堡
司 公司
成为
公司
的全
资子
公司
-
626,4
9,258
合计 -- -- 95,98 -- -- -- -- -- -- -- -- --
,996.
5.77
58
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 不适用
21
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
4、金融资产投资
（1） 证券投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2） 衍生品投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
□适用 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□适用 不适用
九、主要控股参股公司分析
适用 □不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：元
公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
天津津滨
时代置业 房地产开 600,000,00 4,930,934,9 1,682,974,3 1,288,649,9 372,890,37 271,748,84
子公司
投资有限 发、销售 0.00 39.32 64.71 81.99 2.66 3.22
公司
天津津滨
科技工业 房屋买 200,000,00 141,045,20 91,149,723. 7,998,570.3
子公司 212,653.91 216,345.46
园投资有 卖、租赁 0.00 8.15 85 0
限公司
天津建金
50,000,000. 161,511,95 70,952,673. 46,844,542. 1,005,531.6
成贸易有 子公司 贸易 733,106.21
00 0.39 47 76 0
限公司
天津金建 - -
70,000,000. 1,132,852,3 58,977,273.
益利投资 子公司 土地整理 0.00 1,584,218.0 1,195,314.3
00 51.84 86
有限公司 8 0
福建津汇 子公司 房地产开 332,450,00 1,227,904,6 123,415,00 0.00 - -
22
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
房地产开 发、销售 0.00 56.27 0.09 1,886,740.4 2,470,113.2
发有限公 8 9
司
天津津滨
- -
联合物业 6,000,000.0 80,528,676. 31,333,413. 86,324,289.
子公司 物业管理 2,979,613.1 2,049,283.6
服务有限 0 26 66 80
8 2
公司
天津滨堡
- -
房地产开 房地产开 30,000,000. 781,839,96 20,737,970.
子公司 0.00 6,532,854.7 4,804,501.1
发有限公 发、销售 00 2.62 71
6 0
司
报告期内取得和处置子公司的情况
适用 □不适用
公司名称 报告期内取得和处置子公司方式 对整体生产经营和业绩的影响
天津滨堡房地产开发有限公司 收购股权 该公司本期实现利润-480.45 万元
主要控股参股公司情况说明
天津津滨时代置业投资有限公司在本报告期内实现营业收入 12.89 亿元，实现归母净利润 2.72 亿元，主要系根据梅江
H2 项目、H3 项目及 H4 项目的销售情况，对满足确认收入条件的部分结转收入所致。
十、公司控制的结构化主体情况
□适用 不适用
十一、公司未来发展的展望
1、行业竞争格局和发展趋势
目前，房地产行业仍处于逐步化解风险阶段。我们认为短期仍然是均好型优质头部房企或区域型房
企率先修复，而部分处于债务违约边缘的民营房企，如其资产基础较好，或可成功化解债务危机，实现
困境反转。部分具有集团资源重组优势的房企亦具有较大想象空间。
2023 年乃至今后一个很长时期，行业都将处于负重爬坡、苦练内功、攻坚克难的处境之中，机遇
和挑战如影随形。大浪淘沙始见真金，时代正在奖励那些不急不躁，稳扎稳打的开发商。2023 年房企
间竞争愈加激烈，拿地越来越难，客户对产品的挑剔度在增加，利润空间被压缩。公司将坚守“打造精
品工程”的发展战略，把坚持走市场化道路作为企业生存发展的根本出路 ，把握市场脉搏，立志做收
藏级住宅产品，精益求精，提高产品附加值，稳健前行；做勇于创新的房企，布局新媒体，精准链接用
户，建立用户专业信任，打造更低成本、更高效率的营销渠道：不间断地推进改革，强身健体，完善与
市场化企业发展相适应的体制机制，在提升专业化水平上下功夫，在全面提升管理上谋发展，及时研判
市场趋势，不断捕捉土地市场新机会，适时储备战略资源，为公司可持续发展奠定坚实的基础，破除万
千险阻和障碍，跟上时代的发展节奏。
2、公司发展战略
公司秉持“立足天津，扎根滨海，走向全国”的总体战略部署，锚定“打造精品工程”的战略目标
不动摇，驰而不息深化企业改革，对标行业先进企业，坚持以市场化改革为方向，完善员工薪酬激励机
23
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
制，激发活力，苦练内功，不断提升项目开发运营水平。坚持走精品化发展之路，着力提高产品力、运
营力和品牌力，精益求精，不断以高质量的产品，满足市场需求，增强企业竞争力。
3、经营计划
2023 年公司业绩的主要来源于梅江 H2 项目，要延续项目热销口碑，带动品牌的社会影响力提升，
完成项目销售和交付目标；梅江 H3、H4 剩余房产清盘及车位的销售；2023 年继续推动落实 H1 完成示
范区建设，样板间展示开放，项目主体封顶；滨堡项目推进竣备及推售；此外，津汇红树湾 B1 区后续
推进，也是公司 2023 年的重点工作。
4、可能面临的风险
（1）政策调控风险
虽然宏观形势有所好转，叠加各地“因城施策”逐渐显效，重点一二线城市房价有望企稳。但三年
来，全球经济持续走弱，房地产市场一再探底，行业整体去化率持续走低，而在资金监管上，监管资金
提取的细化，导致房企的流动性进一步承压。在这种情况下无论消费端还是投资端都在持续收缩，增长
的不确定性明显增加，房地产行业恐需较长的恢复时间；“保交楼”政策支持落地需要时间，项目融资
仍存难度，资金面不能快速好转，房企施工进度缓慢，房企风险未出清，市场购房信心下行，加之二手
房具备确定性，将会对新房市场造成需求挤压作用，2023 销售面积可能会维持较低的增速。
（2）市场风险
随着京津冀区域一体化战略的实施，为公司发展带来重要新机遇，公司项目所在的天津市区和滨海
新区对人口的集聚能力不断增强，公司的项目具备较强的抗风险能力。但房地产行业集中度加速提升，
“强者恒强”的竞争法则已成共识，资金、土地等资源不断向大型房企倾斜。中小房企布局城市单一，
平衡风险能力较差，竞争优势减弱，生存空间被压缩。为规避后期风险，联合竞买土地、合作开发建设
将成为房地产行业的趋势。在风险可控的前提下，公司将积极谋求以土地竞拍、合作开发等多元化的方
式来获取土地储备。公司一方面将强化现金管控，加速推盘与去化节奏，加快回笼资金，为公司项目拓
展提供资金支持；另一方面积极改善债务结构，寻求多元化的融资方式，不断优化融资结构，降低资金
成本。
5、2023 年重点工作
2023 年是贯彻落实党的二十大各项战略部署的开局之年。供需两端利好政策逐步加码，房地产市
场信心将逐步修复，走出底部，迈向建立新发展模式征程。房地产开发新模式将被重构，政策扶持将区
别对待，资金流向更倾斜于社会信誉高的优质、大型企业，使强者更强，能否在政策开流获得红利关键
要看企业的产品实力。公司将坚守“打造精品工程”的发展战略，把坚持走市场化道路作为企业生存发
展的根本出路，把握市场脉搏，立志做收藏级住宅产品，精益求精，提高产品附加值；持续解决好重点
难点问题，为公司保持稳定的盈利能力夯实基础；不间断地推进改革，降本增效，完善与市场化企业发
展相适应的体制机制，在提升专业化水平上下功夫，在全面提升管理上谋发展，及时研判市场趋势，不
断捕捉土地市场新机会，适时储备战略资源，为公司可持续发展奠定坚实的基础。
2023 年对公司而言，是充满机遇和挑战的一年。过去多年来，我们在实施“精品开发”战略的进
程中，有效防控风险，立足企业实际，苦练内功，坚持改革创新，坚定走市场化发展之路不动摇，不为
24
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
外界喧嚣所动，有所为有所不为。在行业面临变局，一些房企纷纷倒下的当下，更显得难能可贵。但是，
我们也应该深刻地认识到，在行业竞争日益激烈，并购重组时有发生，行业集中度趋势没有转向的形势
下，中小房企生存压力日益增加的现状，短期很难出现根本性的转变，我们抗风险的实力和能力还依然
薄弱，对此我们要保持一份清醒。
长期以来津滨发展一直在砥砺前行，随时都会面临攻坚克难的处境，机遇和挑战如影随形。我们要
切实提升专业化能力和水平，坚持公司发展战略不动摇，在不断完善差异化项目开发策略的基础上，把
困难想得充分一些，有效管控风险，行稳致远，实现公司的可持续发展。
(1) 明确任务目标，继续做好现有开发项目的建设。
梅江 H2 项目：反复监测优化工程质量，为陆续分批交付做准备。
梅江 H1 项目：2023 年重点工作为示范区建设，样板间展示开放，力争项目主体封顶。
滨堡公司项目：2023 年力争完成竣备。
津汇项目：2023 年继续推动完成联合验收，达到可交付条件。
(2) 做好在售项目销售
梅江 H2 项目，延续项目热销的口碑，带动品牌的社会影响力提升，按批次陆续完成房源交付。
H3、H4 项目：继续正常进行大客户拓展，完成尾房清盘工作。
H1 项目做好开盘准备，择机开盘，保持区域影响力
滨堡公司项目：按进度完成推售工作。
津汇公司项目：推进 BI 区住宅交房及 B 区车位和商业的开盘工作。
(3）精进提升，深化管理
① 做好重点在建项目运营管控。推动落实梅江项目 2023 年经营预算，对标标杆企业项目销售，
确定年度项目销售指标，确定梅江 H1 地块整体计划节点，把控施工过程进度，做好风险预警。
② 强化目标管理。围绕财务目标展开运营目标的制定，包括销售额、回款额、利润率等，依托计
划数据、成本预算数据、销售数据进行目标监控，严格管理进度。以目标为导向，借鉴成熟的市场化企
业做法通过不断细化，打磨开展标准化体系建设，促进考核激励，实现公司精品工程建设管理运营的新
突破。
③ 做好资金统筹。2023 年，由于项目建设、项目拓展等经营需要，公司对资金的需求规模较大。
公司将在常规贷款业务的基础上，继续探索新的融资方案，保持资金渠道畅通，最大限度筹措资金。另
一方面，随着 H1 项目开工建设，根据目前取得的项目贷款授信情况，从中选优，努力节约融资成本。
此外，继续强化内部资金管理，合理统筹安排资金使用，提高资金使用效率，保障项目建设资金及日常
资金需求。
④ 严格执行成本管控。对比标杆企业查找公司项目开发成本管控管理差距，研究降低成本具体措
施，完善补充工作制度和流程，严格管控变更增项的必要性、合理性及经济性;规避法律纠纷风险；完
善公司成本和供应商的信息库，通过规模采购，达到降低和控制成本的目的。
25
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
⑤ 夯实制度管理、强化企业内控。进一步树立和强化管理制度化、制度流程化、流程信息化的内
控理念。通过加强信息化管理，完善流程建设，促使各项规章制度的执行落地，将风险管理和合规管理
要求嵌入业务流程，形成全面、全员、全过程、全体系的风险防控机制，切实全面提升内控体系有效性，
为企业实现高质量发展提供基础保障。
⑥ 推进公司人员优化。为适应企业市场化管理和发展的要求，提升经营管理水平，根据公司业务
实际情况，以精简合并，提质增效，人员共享的思路，实现精装上阵。对外以开放的市场观念海选人才；
对内结合市场化理念培训，促进培训成果转化，继续深化市场化的考核机制，完善业绩评价和考核体系，
鼓励员工努力学习参与竞争，激发员工的激情，有效增加企业的活力。
⑦ 扎实做好新项目拓展工作。项目资源是公司实现可持续发展的基础和保障。2023 年，公司要适
时地做好多元化业务模式的探索和实践，围绕住宅产品开发这个主业的同时，积极探寻新的业务发展模
式，力争在项目代建、合作开发、自主拿地与合作拿地相结合等方面迈出新的步伐。
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
□适用 不适用
公司报告期内未发生接待调研、沟通、采访等活动。
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天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
第四节 公司治理
一、公司治理的基本状况
公司按照《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《上市公司治理准则》、《深
圳证圳交易所股票上市规则》及其他相关法律、法规的要求，不断加强公司法人治理，规范公司运作，
公司法人治理实际状况与中国证监会颁布的上市公司治理的规范性文件没有差异。
公司除《公司章程》、《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《董事会专门委员会工作制
度》、《监事会议事规则》、《总经理工作细则》、《信息披露管理制度》、《投资者关系管理制度》、
《募集资金管理办法》对公司治理结构作出规范外，在内部财务管理上制定了《公司会计制度》、《对
分公司、控股子公司财务管理规定》、《费用管理细则》等制度，在业务管理上为各家下属公司统一制
定了管理制度，在内部行政人事管理、安全生产方面都做了较为细致的规定。
公司的《公司章程》符合《公司法》、《证券法》及中国证监会和交易所的有关规定、董事会授权
合理合规，历次章程修改符合法定程序并办理了相应变更登记；公司组织机构健全、设计基本合理有效。
公司在日常经营管理中，严格遵守各项制度，通过制度的严格执行使公司法人治理结构及内控制度
更加完善，提高了公司的规范运作水平，公司建立了 ERP 综合管理平台，本年度继续深化 ERP 系统的
建设和应用，并利用公司 ERP 系统对现有内部控制制度进行梳理、修订和完善，建立一套以战略管控、
财务管控、运营管控为主的管控体系，以实现内部控制的目标。对公司长远稳定发展将发挥至关重要的
作用。通过上述制度的完善，我公司的内控水平得到进一步提高。
本年度公司参考所处行业的现状对《投资者关系管理制度》进行针对性修改，使之更符合实际情况，
提高公司决策效率，进一步完善法人治理结构与风险防范机制，在制度层面保障公司实现长期健康发展。
新年度董事会将根据监管部门的有关规定，进一步修订和完善公司各项制度，进一步加强各专业委
员会和独立董事的作用，进一步提高董事会决策的科学性。
公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定是否存在重大差异
□是 否
二、公司相对于控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面
的独立情况
关于控股股东和上市公司的关系：公司与控股股东实现了在人员、资产、财务、机构和业务上的独
立与分开，公司董事会和监事会能够独立运作，具有独立完整的业务及自主经营能力：
（一）人员分开方面：公司在劳动、人事及工资管理等方面实行独立。公司总经理、副总经理、财
务总监、董事会秘书等高级管理人员在公司领取报酬，均不在控股股东单位担任任何的职务。公司董事
长在控股股东单位担任董事长、党委书记，在本公司仅领取董事津贴。
27
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
（二）资产分开方面：公司有独立的供应、生产、销售系统，工业产权、商标以及专利、非专利技
术等无形资产均为本公司拥有。
（三）财务分开方面：本公司设有独立的财务部门，并建立了独立的财务核算体系和财务管理制度，
在银行单独开户。
（四）机构分开方面：本公司设立了完全独立于控股股东的组织机构，不存在合署办公或交叉设立
机构的情况。
（五）业务分开方面：本公司在业务方面独立于控股股东，具有独立完整的业务体系。
三、同业竞争情况
适用 □不适用
与上市公司的 工作进度及后
问题类型 公司名称 公司性质 问题成因 解决措施
关联关系类型 续计划
公司上市初
期，主业以工
业生产及提供
在 2008 年
通用工业基础
后，公司为避
设施为主，控
免同业竞争，
股股东天津泰
曾经与控股股
达建设集团有
东商议，泰达
限公司当时即
建设集团拟通
从事民用房地
过津滨发展平
产开发业务，
台完成整体上
因此在上市初
控股股东曾经 市，但由于行
期公司与控股
做出承诺：不 业调控的原
股东之间不存
天津泰达建设 与津滨公司在 因，房地产企
同业竞争 控股股东 地方国资委 在同业竞争问
集团有限公司 同一区域、同 业暂时失去完
题。随后，在
一项目上形成 成重组的机
公司所在区域
竞争。 会，造成目前
通用工业基础
公司与控股股
设施建设完成
东建设集团之
后，为保障公
间存在同业竞
司生存，公司
争。公司将在
进入商业及民
未来寻找时
用房地产领
机，争取消除
域，在这段时
同业竞争情
间内，从行业
况。
划分上来看，
存在一定的同
业竞争。
四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
会议届次 会议类型 投资者参与比例 召开日期 披露日期 会议决议
天津津滨发展股
份有限公司 2022 2022 年 03 月 28 2022 年 03 月 29 巨潮资讯网；公
临时股东大会 21.03%
年第一次临时股 日 日 告编号：2022-09
东大会
28
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
天津津滨发展股
2022 年 04 月 20 2022 年 04 月 21 巨潮资讯网；公
份有限公司 2021 年度股东大会 21.03%
日 日 告编号：2022-24
年年度股东大会
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 不适用
五、董事、监事和高级管理人员情况
1、基本情况
本 本
期 期 其 股
期 期
增 减 他 份
初 末
持 持 增 增
持 持
股 股 减 减
任职 性 年 股 股
姓名 职务 任期起始日期 任期终止日期 份 份 变 变
状态 别 龄 数 数
数 数 动 动
（ （
量 量 （ 的
股 股
（ （ 股 原
） ）
股 股 ） 因
） ）
华志忠 董事长 现任 男 57 2013 年 01 月 21 日 2021 年 10 月 10 日 0 0 0 0 0 0
彭渤 董事 现任 女 52 2018 年 10 月 11 日 2021 年 10 月 10 日 0 0 0 0 0 0
崔铭伟 董事 现任 男 41 2018 年 10 月 11 日 2021 年 10 月 10 日 0 0 0 0 0 0
谭文通 董事 现任 男 56 2018 年 10 月 11 日 2021 年 10 月 10 日 0 0 0 0 0 0
常务副总经
于志丹 理、董事、 现任 男 52 2011 年 04 月 22 日 2021 年 10 月 10 日 0 0 0 0 0 0
董事会秘书
梁津明 独立董事 现任 男 69 2018 年 10 月 11 日 2021 年 10 月 10 日 0 0 0 0 0 0
刘志远 独立董事 现任 男 60 2016 年 05 月 16 日 2021 年 10 月 10 日 0 0 0 0 0 0
段咏 独立董事 现任 女 54 2016 年 05 月 16 日 2021 年 10 月 10 日 0 0 0 0 0 0
常广东 监事 现任 男 60 2014 年 11 月 21 日 2021 年 10 月 10 日 0 0 0 0 0 0
刘喆 监事 现任 女 51 2018 年 10 月 11 日 2021 年 10 月 10 日 0 0 0 0 0 0
李军 监事 现任 男 41 2016 年 10 月 01 日 2021 年 10 月 10 日 0 0 0 0 0 0
陈平 监事 现任 男 61 2019 年 11 月 06 日 2021 年 10 月 10 日 0 0 0 0 0 0
36, 36,
刘志勇 副总经理 现任 男 57 2014 年 11 月 21 日 2021 年 10 月 10 日 0 0 0 0
800 800
郝波 副总经理 现任 男 50 2014 年 11 月 21 日 2021 年 10 月 10 日 0 0 0 0 0 0
36, 36,
合计 -- -- -- -- -- -- 0 0 0 --
800 800
报告期是否存在任期内董事、监事离任和高级管理人员解聘的情况
是 □否
公司董事、监事、高级管理人员变动情况
适用 □不适用
姓名 担任的职务 类型 日期 原因
付贵永 董事 离任 2022 年 03 月 10 日 退休离任
李晨君 监事会主席 离任 2022 年 04 月 28 日 工作调动
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天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
2、任职情况
公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责
董事长华志忠先生：历任天津泰达建设集团建设分公司总经理、天津泰达建设集团有限公司副总经理、
党委副书记，现任天津泰达建设集团有限公司党委书记、董事长、总经理，天津津滨发展股份有限公司
党总支书记，董事长。
董事彭渤女士：现任天津泰达股份有限公司常务副总经理。历任天津开发区总公司燃气分公司会计、天
津泰达燃气公司、天津泰达津联燃气公司会计、天津泰达津联燃气公司财务部副部长和部长、天津泰达
投资控股有限公司财务中心主任助理、资产管理部副经理、资产管理部经理、党支部书记。兼任天津泰
达资产运营管理有限公司、天津泰丰工业园投资（集团）有限公司、天津津滨发展股份有限公司、天津
泰达燃气有限责任公司和天津逸仙科学工业园国际有限公司董事。
董事崔铭伟先生：现任天津泰达投资控股有限公司财务中心副主任。历任奥的斯电梯（中国）有限公司
财务部主管，天津泰达投资控股有限公司财务中心职员、高级经理，天津泰达集团有限公司财务中心副
经理，海南泰达置地投资有限公司、天津泰达建安工程管理咨询有限公司财务总监。兼任天津泰达股份
有限公司、天津逸仙科学工业园国际有限公司、北科泰达投资发展有限公司、天津泰达集团有限公司董
事。
董事谭文通先生：曾任天津城建投资有限公司副总经理、总会计师，现任天津泰达建设集团职工监事。
董事、常务副总经理、董事会秘书于志丹先生：历任天津津滨发展股份有限公司董事会办公室主任、证
券事务代表，现任天津津滨发展股份有限公司党总支委员、常务副总经理、董事兼任董事会秘书。
独立董事梁津明先生：天津师范大学教授，中国行政法学研究会常务理事，天津市人民政府法律顾问，
天津市人大常委会立法咨询专家，天津市法学会学术委员会委员，天津仲裁委员会专家谘询委员会副主
任。
独立董事刘志远先生：现任南开大学商学院会计学教授，博士生导师。兼任中国内部审计协会顾问，中
国会计学会理事，中国会计学会教育分会常务理事，《中国会计评论》共同主编，中国对外经济贸易会
计学会常务理事，天津市会计学会常务理事。曾任南开大学商学院副院长，会计学系主任、公司治理中
心副主任。
独立董事段咏女士：曾任天津方正会计师事务所评估项目经理、深圳鹏城会计师事务所审计项目经理、
信永中和会计师事务所审计项目经理、安永华明会计师事务所审计经理、德勤华永会计师事务所审计高
级经理、天津睿和财富管理咨询有限公司执行副总经理、天津尤尼泰会计师事务所有限公司合伙人，现
任天津天财有限责任会计师事务所合伙人。
监事常广东先生：曾任河北海运总公司财务处副处长，现任泰达建设集团审计法务部部长，津滨公司监
事。
监事刘喆女士：曾任华星北方汽车贸易有限公司财务处副处长兼天津汽车工业销售汽贸有限公司、上海
汽车工业销售有限公司财务总监；五矿地产天津公司财务经理；天津泰达建设集团有限公司建设开发分
公司下属天津建达房地产开发有限公司财务经理，现任天津泰达建设集团有限公司财务部副部长。
职工监事李军先生：现任天津津滨发展股份有限公司党总支委员, 综合行政中心、党群工作部主任，津
滨公司职工监事、工会主席。
职工监事陈平先生：天津津滨雅都职业发展有限公司董事、副总经理，天津津滨发展股份有限公司滨海
分公司代总经理。
副总经理刘志勇先生：历任天津泰达建设集团有限公司办公室主任、总经理助理兼人力资源部经理、泰
达建设集团有限公司副总经理，津滨发展股份有限公司董事；津滨发展股份有限公司纪委书记、副总经
理、董事。现任津滨发展股份有限公司党总支委员、副总经理。
30
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
副总经理郝波先生：历任天津津滨发展股份有限公司财务部副经理、经理，现任津滨发展股份有限公司
党总支委员、副总经理。
在股东单位任职情况
适用 □不适用
在股东单位
在股东单位担任
任职人员姓名 股东单位名称 任期起始日期 任期终止日期 是否领取报
的职务
酬津贴
华志忠 天津泰达建设集团有限公司 董事长 2013 年 01 月 15 日 是
谭文通 天津泰达建设集团有限公司 职工监事 2017 年 07 月 03 日 是
常广东 天津泰达建设集团有限公司 审计法务部部长 2014 年 12 月 01 日 是
刘喆 天津泰达建设集团有限公司 财务部副部长 2015 年 08 月 03 日 是
彭渤 天津泰达股份有限公司 常务副总经理 2022 年 07 月 11 日 是
崔铭伟 天津泰达投资控股有限公司 财务中心副主任 2011 年 06 月 01 日 是
在其他单位任职情况
适用 □不适用
在其他单位
任职人员 在其他单位担任
其他单位名称 任期起始日期 任期终止日期 是否领取报
姓名 的职务
酬津贴
刘志远 南开大学 教授 1997 年 01 月 01 日 是
梁津明 天津师范大学 教授 1982 年 01 月 01 日 是
段咏 天津天财有限责任会计师事务所 合伙人 2020 年 12 月 01 日 是
公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况
□适用 不适用
3、董事、监事、高级管理人员报酬情况
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况
根据 2002 年第一次临时股东大会决议和第二届董事会 2002 年第二次会议决议，公司对高管人员实行年薪制，给予
公司董事和监事津贴。同时公司董事会制定了《公司高管人员述职管理办法》和《高管人员工作业绩考核办法》，公司
高管人员每年向公司董事会薪酬考核委员会及公司董事会进行工作述职，根据该办法及业绩公司董事会确定或调整的年
度经营计划和会计师的《年度审计报告》，公司董事会对高管人员进行考评和奖惩。
公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况
单位：万元
从公司获得的 是否在公司关
姓名 职务 性别 年龄 任职状态
税前报酬总额 联方获取报酬
华志忠 董事长 男 57 现任 4 是
彭渤 董事 女 52 现任 4 是
崔铭伟 董事 男 41 现任 4 是
谭文通 董事 男 56 现任 4 是
于志丹 常务副总经理、董事、董秘 男 52 现任 51.98 否
梁津明 独立董事 男 69 现任 8 否
刘志远 独立董事 男 60 现任 8 否
段咏 独立董事 女 54 现任 8 否
常广东 监事 男 60 现任 4 是
刘喆 监事 女 51 现任 4 是
李军 监事 男 41 现任 42.2 否
陈平 监事 男 61 现任 12.7 否
31
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
刘志勇 副总经理 男 57 现任 46.2 否
郝波 副总经理 男 50 现任 46.2 否
合计 -- -- -- -- 247.28 --
六、报告期内董事履行职责的情况
1、本报告期董事会情况
会议届次 召开日期 披露日期 会议决议
巨潮资讯网；公告编
第七届董事会 2022 年第 1 次通讯会议 2022 年 01 月 21 日 2022 年 01 月 22 日
号：2022-01
巨潮资讯网；公告编
第七届董事会 2022 年第 2 次通讯会议 2022 年 03 月 11 日 2022 年 03 月 12 日
号：2022-05
巨潮资讯网；公告编
第七届董事会 2022 年第 3 次通讯会议 2022 年 03 月 28 日 2022 年 03 月 30 日
号：2022-10
巨潮资讯网；报备文
第七届董事会 2022 年第 4 次通讯会议 2022 年 04 月 28 日 2022 年 04 月 29 日
件
巨潮资讯网；报备文
第七届董事会 2022 年第 5 次通讯会议 2022 年 08 月 25 日 2022 年 08 月 27 日
件
巨潮资讯网；公告编
第七届董事会 2022 年第 6 次通讯会议 2022 年 10 月 27 日 2022 年 10 月 29 日
号：2022-33
2、董事出席董事会及股东大会的情况
董事出席董事会及股东大会的情况
是否连续两
本报告期应 以通讯方式
现场出席董 委托出席董 缺席董事会 次未亲自参 出席股东大
董事姓名 参加董事会 参加董事会
事会次数 事会次数 次数 加董事会会 会次数
次数 次数
议
华志忠 6 0 6 0 0 否 2
彭渤 6 0 6 0 0 否 2
崔铭伟 6 0 6 0 0 否 2
谭文通 6 0 6 0 0 否 2
于志丹 6 0 6 0 0 否 2
梁津明 6 0 6 0 0 否 2
刘志远 6 0 6 0 0 否 2
段咏 6 0 6 0 0 否 2
连续两次未亲自出席董事会的说明
3、董事对公司有关事项提出异议的情况
董事对公司有关事项是否提出异议
□是 否
报告期内董事对公司有关事项未提出异议。
4、董事履行职责的其他说明
董事对公司有关建议是否被采纳
是 □否
董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明
32
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
公司董事关注公司运作，履行职责，对公司的各项议案发表了意见，对完善公司治理结构、维护公司及全体股东的
权益发挥了积极的作用。
七、董事会下设专门委员会在报告期内的情况
异议事项具
召开会议次 提出的重要 其他履行职
委员会名称 成员情况 召开日期 会议内容 体情况（如
数 意见和建议 责的情况
有）
审议《2021
年度财务决
算报告》；
《2021 年度
内部控制自
我评价报
告》；《关于 审阅公司年
2021 年度利 度内部审计
润分配预案 认为公司所 工作报告与
的议案》； 编制的会计 计划，并督
2022 年 03 《关于 2021 报表反映了 促内部审计
月 07 日 年年度报告 公司 2021 计划的实
及摘要的议 年度的财务 施；与年审
案》；《关于 情况 会计师沟通
执行新租赁 年报审计事
准则并变更 项。
相关会计政
策的议
案》；《关于
续聘会计师
事务所的议
案》；
天津津滨发
与年度审计
展股份有限
段咏、刘志 会计师就期
公司第七届 3
远、谭文通 后事项的影
董事会审计
响及披露、
委员会
是否有尚未
解决的重大
会计、审计
分歧、是否
有重大风险
2022 年 03
事项、持续
月 15 日
经营能力的
讨论及披露
关联交易及
其资金往来
情况、对外
担保及其他
或有事项等
情况进行沟
通；
审议《天津
津滨发展股
份有限公司
2022 年 03
董事会审计
月 28 日
委员会年报
工作流
程》：审议
33
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
通过了
《2021 年年
度报告正文
及摘要》；
听取了年审
会计师《天
津津滨发展
股份有限公
司 2021 年
度财务报表
审计总结》
《天津津滨
发展股份有
限公司 2021
年度董事会
工作报
告》；《天津
津滨发展股
份有限公司
2021 年度总
经理工作报
告》；《公司
2021 年年度
报告及报告
摘要》；《天
津津滨发展
股份有限公
司 2021 年
度财务决算 上述议案符
报告》；《公 合《公司章
司 2021 年 程》、《董事
度利润分配 会工作条
天津津滨发 预案》；《天 例》及相关
展股份有限 华志忠、彭 津津滨发展 法律、法规
2022 年 03
公司第七届 渤、崔铭 1 股份有限公 的规定，同
月 28 日
董事会战略 伟、于志丹 司 2021 年 意将上述议
委员会 度内部控制 案提交第七
自我评价报 届董事会
告的议 2022 年第三
案》；《关于 次会议进行
申请批准最 审议。
高金融机构
融资额度的
议案》；《关
于继续使用
部分闲置自
有资金进行
现金管理的
议案》；《关
于支付控股
股东担保费
用的关联交
易的议
案》；《关于
申请批准年
度土地储备
额度的议
案》；《公司
34
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
及控股子公
司预计对所
属公司提供
融资担保额
度的议
案》；《关于
续聘公司
2021 年度财
务和内控审
计机构的议
案》；《关于
续聘天津泰
达律师事务
所为公司法
律顾问的议
案》；《关于
提请召开
2021 年度股
东大会的议
案》
认为高管人
员薪酬均按
照高管人员
薪酬和有关
技校考核规
定执行，符
天津津滨发 会议分析了
合董事会和
展股份有限 2021 年年度
华志忠、段 股东大会决
公司第七届 2022 年 03 报告中披露
咏、梁津 1 议，履行了
董事会薪酬 月 28 日 的高管人员
明、于志丹 述职等规定
与考核委员 2021 年所得
程序，符合
会 薪酬
有关法律、
法规及公司
章程、制度
的规定，数
据真实、准
确。
八、监事会工作情况
监事会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险
□是 否
监事会对报告期内的监督事项无异议。
九、公司员工情况
1、员工数量、专业构成及教育程度
报告期末母公司在职员工的数量（人） 11
报告期末主要子公司在职员工的数量（人） 429
报告期末在职员工的数量合计（人） 440
当期领取薪酬员工总人数（人） 440
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人） 3
35
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
专业构成
专业构成类别 专业构成人数（人）
生产人员 249
销售人员 28
技术人员 49
财务人员 37
行政人员 77
合计 440
教育程度
教育程度类别 数量（人）
硕士以上 27
本科 163
专科 99
高中以上 151
合计 440
2、薪酬政策
公司薪酬管理制度是根据国家相关法律法规及政策，依据公司的经营发展战略和薪酬策略而制定，
在充分考虑公司薪酬管理历史数据的前提下，基于科学的职位评估，根据企业经营管理的实际需要，适
当调整。同时制定与之相匹配的绩效考评政策，将公司年度经营目标落实到全体员工，强化各级员工的
业绩意识、全局意识和协同意识，实现风险、贡献、收益的对等。
3、培训计划
2023 年培训以全员覆盖、适应市场化发展为目标，不断丰富培训内容,提高培训效果。总体目标如
下：
1、以公司市场化发展为契机，以项目实施为载体，提高内训质量。与外部优秀培训机构和师资力
量对接，导入全新理念、拓展工作思维，有重点、针对性的开展内部培训工作。
2、加强中高层管理人员的队伍建设，促进中高层管理人员战略管理、领导能力的综合提升。公司
市场化发展步伐已然加快，重点通过外送培训，参加培训机构组织的公开课，提高业务能力，提升管理
水平和管理意识。
3、加强执（职）业资格和职称评审管理，提高持证率。通过参加行业、系统培训班，重点鼓励全
员考取一、二级建造师、造价工程师、经济师等执（职）业资格，并且加大职称评审力度，提高执（职）
业资格和职称持有率，拓展员工职业发展通道。
培训形式：
1、公开课培训：2023 年的外送培训主要是选择和公司有长期合作的培训机构。公司员工根据各业
务需要，结合培训机构月度公开课计划，选择适合工作岗位的课程参加培训。
2、内部培训：2023 年公司加大内部培训频次，将聘请外部讲师每半年开展 1 次专题内训，重点提
升管理水平、提高新项目实施能力，培训主题为特色小镇、项目复盘、团队建设及执行力、异地多项目
开发与运营，具体根据公司发展需求确定执行。
36
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
3、线上学习：线上学习的方式打破空间的局限性、解决学习时间碎片化、在线上学习的同时可完
成在线交流，增强企业员工的沟通及学习兴趣。
4、劳务外包情况
□适用 不适用
十、公司利润分配及资本公积金转增股本情况
报告期内利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况
□适用 不适用
公司报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正但未提出现金红利分配预案
□适用 不适用
本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
□适用 不适用
公司计划年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
十一、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
□适用 不适用
公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。
十二、报告期内的内部控制制度建设及实施情况
1、内部控制建设及实施情况
公司已经建立起一套比较完整且运行有效的内部控制体系，公司已将内控制度落实到日常工作中，
从公司治理层面到各业务流程层面均建立了系统的内部控制制度及必要的内部监督机制，有效地保证了
公司各项任务的完成，为公司经营管理的合法合规、资产安全、财务报告及相关信息的真实、完整提供
了合理保障。
公司按照《公司法》、《证券法》等法律、行政法规、部门规章的要求，建立了规范的公司治理结
构和议事规则，明确了股东大会、董事会、监事会和经理层在决策、执行、监督等方面的职责权限，形
成了科学有效的职责分工和制衡机制。董事会授权合理合规，章程修改符合法定程序，公司组织机构健
全，设计合理有效。同时，三会运作规范，已经建立并有效运行董事会专门委员会制度、独立董事制度，
独立董事能够实际发挥作用。
2、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况
□是 否
十三、公司报告期内对子公司的管理控制情况
整合中遇到的 已采取的解决
公司名称 整合计划 整合进展 解决进展 后续解决计划
问题 措施
37
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用
十四、内部控制自我评价报告或内部控制审计报告
1、内控自我评价报告
内部控制评价报告全文披露日期 2023 年 03 月 31 日
内部控制评价报告全文披露索引 2023-05
纳入评价范围单位资产总额占公司合
100.00%
并财务报表资产总额的比例
纳入评价范围单位营业收入占公司合
100.00%
并财务报表营业收入的比例
缺陷认定标准
类别 财务报告 非财务报告
财务报告重大缺陷的迹象包括：公司
会计报表、财务报告及信息披露等方
非财务报告重大缺陷存在的迹象包
面发生重大违规事件；公司董事、监
括： 违犯国家法律法规或规范性文
事和高级管理人员发生舞弊行为；审
件；重大决策程序不科学；制度缺失
计委员会和内部审计机构对公司的财
可能导致系统性失效；重大或重要缺
务报告内部控制监督无效；注册会计
陷不能得到整改；信息系统安全存在
师对公司财务报告出具无保留意见之
重大隐患；其他对公司负面影响重大
外的审计报告。财务报告重要缺陷的
定性标准 的情形。非财务报告重要缺陷存在的
迹象包括：未依照公认会计准则选择
迹象包括： 公司一般业务缺乏制度控
和应用会计政策；未建立反舞弊程序
制或制度体系失败；信息系统安全存
和控制措施；对于期末财务报告过程
在隐患；内控评价重要缺陷未完成整
的控制存在一项或多项缺陷且不能合
改。财务报告一般缺陷存在的迹象包
理保证编制的财务报表达到真实、准
括： 构成重大缺陷、重要缺陷标准的
确的目标。财务报告一般缺陷是指除
其他内部控制缺陷。
上述重大缺陷、重要缺陷之外的其他
控制缺陷。
重大缺陷指考虑补偿性控制措施和实
际偏差率后，该缺陷总体影响水平高
于重要性水平（营业收入的 0.5%）。
重要缺陷指考虑补偿性控制措施和实
根据缺陷所能造成的直接财产损失的
际偏差率后，该缺陷总体影响水平低
绝对金额或潜在负面影响等因素确
于重要性水平（营业收入的 0.5%），
定：重要程度 一般缺陷 重要
但高于一般性水平（营业收入的
定量标准 缺陷 重大缺陷直接财产损失金额
0.2%）。一般缺陷指考虑补偿性控制措
损失<利润总额 5% 利润总额 5%≤
施和实际偏差率后，该缺陷总体影响
损失<利润总额 10% 损失≥利润总
水平低于一般性水平（营业收入的
额 10%
0.2％）。重要程度 一般缺陷 重要缺
陷 重大缺陷损失金额 损失<营业收入
0.2% 营业收入 0.2%≤损失<营业收入
0.5% 损失≥营业收入 0.5%
财务报告重大缺陷数量（个） 0
非财务报告重大缺陷数量（个） 0
财务报告重要缺陷数量（个） 0
非财务报告重要缺陷数量（个） 0
2、内部控制审计报告
适用 □不适用
38
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
内部控制审计报告中的审议意见段
我们认为，津滨发展于 2022 年 12 月 31 日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面
保持了有效的财务报告内部控制。
内控审计报告披露情况 披露
内部控制审计报告全文披露日期 2023 年 03 月 31 日
内部控制审计报告全文披露索引 详情见巨潮资讯网
内控审计报告意见类型 标准无保留意见
非财务报告是否存在重大缺陷 否
会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制审计报告
□是 否
会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致
是 □否
十五、上市公司治理专项行动自查问题整改情况
根据国务院《关于进一步提高上市公司质量的意见》（国发〔2020〕14 号）、中国证监会《关于开展上市公司治理
专项行动的公告》（证监会公告〔2020〕69 号）的要求，结合相关法律法规及规章制度，公司对进行了深入自查。经自
查，公司不存在影响公司治理水平的重大违规事项。通过此次专项活动的开展，进一步提升了公司治理水平，公司管理
者和员工的法人治理意识普遍增强。公司将不断夯实管理基础，推动公司治理朝着规范、创新、发展的目标向前迈进。
39
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
第五节 环境和社会责任
一、重大环保问题
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位
□是 否
报告期内因环境问题受到行政处罚的情况
公司或子公司名 对上市公司生产
处罚原因 违规情形 处罚结果 公司的整改措施
称 经营的影响
无 无 无 无 无 无
参照重点排污单位披露的其他环境信息
无
在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
□适用 不适用
未披露其他环境信息的原因
公司及子公司均不属于环境保护部门公布的重点排污单位，公司的生产及运营严格遵守国家有关法律法规。
二、社会责任情况
作为一家国资房地产上市公司，公司长期秉持“用户满意最大化、股东权益最大化、国家税收最大化、员工价值最
大化”的企业核心价值观，推崇对人和自然的尊重，对生命和生活的热爱，对社会、股东、客户和员工的感激、关爱，
努力为客户创造价值、为股东创造价值、为员工创造价值、为社会创造价值。致力于将经济发展、社会和谐与环境的可
持续发展三者有机结合，持续不断地提升产品力，提高专业能力，通过奉献高品质的产品和服务，使客户享受舒适完美
生活；通过对员工的关怀和激励，为员工创造实现自我价值的成长空间；通过诚实经营、持续发展，为股东提供稳定的
回报，较好地履行了企业的社会责任。
三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴的情况
报告期内公司未开展脱贫攻坚、乡村振兴工作。
40
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
1、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期
末尚未履行完毕的承诺事项
适用 □不适用
承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
关于同业竞
争、关联交
易、资金占用
方面的承诺;"
本公司及其持
有权益达 51%
以上的子公司
（附属公司）
今后不会直接
或间接的以任
何方式（包括
但不限于自营
合资或联营）
关于同业竞
参与或进行与
天津泰达建设 争、关联交 1998 年 07 月 持续承诺、履
股份公司拟定 长期有效
集团有限公司 易、资金占用 31 日 行正常
业务存在直接
方面的承诺
或间接竞争的
任何业务活
动。凡本公司
及附属公司有
任何商业机会
首次公开发行
可从事、参与
或再融资时所
或入股任何可
作承诺
能与股份公司
生产经营构成
竞争的业务，
本公司会将上
述商业机会给
予股份公司。
关于同业竞
争、关联交
易、资金占用
方面的承诺泰
达建设承诺在
同一项目上与
关于同业竞
津滨发展建立
天津泰达建设 争、关联交 2007 年 07 月 持续承诺、履
协商机制，避 长期有效
集团有限公司 易、资金占用 31 日 行正常
免与公司形成
方面的承诺
竞争，在公司
从事主营业务
的地区内（或
构成销售竞争
或产品竞争的
同一区域
41
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
内），承诺不
利用对公司的
股东地位，导
致对公司业务
不利的投资决
策，该项承诺
将持续有效，
直至泰达建设
不处于津滨发
展的控股地位
为止。
承诺是否按时
是
履行
如承诺超期未
履行完毕的，
应当详细说明
未完成履行的 无
具体原因及下
一步的工作计
划
2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预测
及其原因做出说明
□适用 不适用
二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□适用 不适用
公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。
三、违规对外担保情况
□适用 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
四、董事会对最近一期“非标准审计报告”相关情况的说明
□适用 不适用
五、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的
说明
□适用 不适用
六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况说明
□适用 不适用
公司报告期无会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况。
42
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
七、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
适用 □不适用
详见第十节、八“合并范围的变更”。
八、聘任、解聘会计师事务所情况
现聘任的会计师事务所
境内会计师事务所名称 中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬（万元） 100
境内会计师事务所审计服务的连续年限 7
境内会计师事务所注册会计师姓名 时双雁 王艳妍
境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限 5
当期是否改聘会计师事务所
□是 否
聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况
适用 □不适用
本年度，公司聘请中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）为公司内部控制审计计划机构，负责公司本年度内部控
制审计工作。审计费用共 100 万元，其中财务审计费为 75 万元，内控审计费 25 万元。
九、年度报告披露后面临退市情况
□适用 不适用
十、破产重整相关事项
□适用 不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
十一、重大诉讼、仲裁事项
□适用 不适用
本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。
十二、处罚及整改情况
□适用 不适用
公司报告期不存在处罚及整改情况。
十三、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
□适用 不适用
43
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
十四、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
□适用 不适用
公司报告期未发生与日常经营相关的关联交易。
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易
□适用 不适用
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
3、共同对外投资的关联交易
□适用 不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
4、关联债权债务往来
适用 □不适用
是否存在非经营性关联债权债务往来
是 □否
应收关联方债权
是否存在 本期新增 本期收回
期初余额 本期利息 期末余额
关联方 关联关系 形成原因 非经营性 金额（万 金额（万 利率
（万元） （万元） （万元）
资金占用 元） 元）
期初为本
天津滨堡 公司参股
向其开发
房地产开 子公司， 75,156.3 75,621.9
项目提供 否 0.00 3.70% 465.58 0
发有限公 现为本公 7 5
股东借款
司 司全资子
公司
关联债权对公司经营
该公司期初为公司参股子公司，2022 年 3 月份公司通过收购其他股东的股权将其作为全资子公
成果及财务状况的影
司纳入合并报表范围。
响
应付关联方债务
本期新增 本期归还
期初余额 本期利息 期末余额
关联方 关联关系 形成原因 金额（万 金额（万 利率
（万元） （万元） （万元）
元） 元）
天津泰达 本公司之
借款 0.00 19,000 3,070.23 一年期 LPR 511.3 16,441.07
建设集团 母公司
资金占用费按照一年期 LPR 和实际使用期限计算，本期计提应付资金占用费后，减少净利润
关联债务对公司经营成
511.30 万元。
果及财务状况的影响
该部分关联债务的期末余额 1.64 亿元（剩余本金及资金占用费）已于 2023 年 2 月还清。
5、与存在关联关系的财务公司的往来情况
□适用 不适用
公司与存在关联关系的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
44
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况
□适用 不适用
公司控股的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
7、其他重大关联交易
□适用 不适用
公司报告期无其他重大关联交易。
十五、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1） 托管情况
□适用 不适用
公司报告期不存在托管情况。
（2） 承包情况
□适用 不适用
公司报告期不存在承包情况。
（3） 租赁情况
适用 □不适用
租赁情况说明
a.本公司作为承租人
本公司之子公司天津津滨时代置业投资有限公司与天津市宁发振兴投资有限责任公司于 2018 年 2 月 5 日签订了长期
房屋租赁合同，租用该公司位于天津市南开区苍穹道 15 号的房产作为公司办公场地。合同约定租赁期限为 2018 年 4 月
15 日至 2023 年 4 月 14 日，租赁的房产面积为 4664 平方米。根据该合同，本公司 2018 年 4 月 15 日起每年应付该房屋
租赁费为 530 万元，直至租赁期满或双方协议解约。
b.本公司作为出租人
详见第三节、二。
租赁对本期经营的影响情况详见第十节、十六、8、4）.
为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的项目
□适用 不适用
公司报告期不存在为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的租赁项目。
2、重大担保
适用 □不适用
单位：万元
45
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保额 反担保
担保物 是否为
担保对 度相关 担保额 实际发 实际担 担保类 情况 是否履
（如 担保期 关联方
象名称 公告披 度 生日期 保金额 型 （如 行完毕
有） 担保
露日期 有）
公司对子公司的担保情况
担保额 反担保
担保物 是否为
担保对 度相关 担保额 实际发 实际担 担保类 情况 是否履
（如 担保期 关联方
象名称 公告披 度 生日期 保金额 型 （如 行完毕
有） 担保
露日期 有）
天津津 2021 年
滨联合 2021 年 9 月 29
连带责
物业服 500 09 月 29 500 日-2022 是 否
任保证
务有限 日 年9月
公司 20 日
报告期内审批对子 报告期内对子公司
公司担保额度合计 300,000 担保实际发生额合 0
（B1） 计（B2）
报告期末已审批的 报告期末对子公司
对子公司担保额度 300,000 实际担保余额合计 0
合计（B3） （B4）
子公司对子公司的担保情况
担保额 反担保
担保物 是否为
担保对 度相关 担保额 实际发 实际担 担保类 情况 是否履
（如 担保期 关联方
象名称 公告披 度 生日期 保金额 型 （如 行完毕
有） 担保
露日期 有）
公司担保总额（即前三大项的合计）
报告期内审批担保 报告期内担保实际
额度合计 300,000 发生额合计 0
（A1+B1+C1） （A2+B2+C2）
报告期末已审批的 报告期末实际担保
担保额度合计 300,000 余额合计 0
（A3+B3+C3） （A4+B4+C4）
实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资
0.00%
产的比例
其中：
采用复合方式担保的具体情况说明
3、委托他人进行现金资产管理情况
（1） 委托理财情况
适用 □不适用
报告期内委托理财概况
单位：万元
委托理财的资金 逾期未收回的金 逾期未收回理财
具体类型 委托理财发生额 未到期余额
来源 额 已计提减值金额
券商理财产品 自有资金 12,500 0 0 0
信托理财产品 自有资金 20,300 0 0 0
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天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
合计 32,800 0 0 0
单项金额重大或安全性较低、流动性较差的高风险委托理财具体情况
□适用 不适用
委托理财出现预期无法收回本金或存在其他可能导致减值的情形
□适用 不适用
（2） 委托贷款情况
□适用 不适用
公司报告期不存在委托贷款。
4、其他重大合同
□适用 不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
十六、其他重大事项的说明
适用 □不适用
（1）津滨发展之债务人天津冶金集团轧三钢铁有限公司（以下简称“轧三钢铁”）于 2018 年 8 月 24 日进入重整程序。
公司已按期向“冶金集团管理人”完成了债权申报工作。根据渤钢系企业重整案第二次债权人会议审议通过的《重整计
划》，渤钢系企业采用“出售式重整”模式，重整后，渤钢系企业将一分为二，分别重组为“钢铁资产平台（新渤钢）”和
“非钢资产平台（老渤钢）”。具体清偿办法和公司所涉及的债权具体受偿情况详见 2019 年年度报告。
截至 2022 年 12 月 31 日，公司除 2019 年度收到现金受偿部分 500,000.00 元外，收到钢铁平台转来现金 924,355.20
元。另收到渤钢集团转来现金 320,505.89 元，公司于 2021 年 8 月 14 日收到建信信托有限责任公司盖章确认的信托受益
权转让登记申请表，确认公司享有（非钢资产平台债权作为对价）信托受益权份额 29,512,000.04 份。
依据近几年收到非钢铁资产平台转来现金的金额及频次，结合公司的融资成本，对该部分债权补提坏账准备
15,898,302.63 元，截至 2022 年 12 月 31 日，公司对钢铁平台的应收款计提坏账准备 21,691,161.87 元，对非钢资产平台债
权计提坏账准备 28,026,887.34 元，两部分共计提坏账准备 49,718,049.21 元。
（2）公司控股股东天津泰达建设集团有限公司（以下简称“泰达建设集团”）已实施混合所有制改革。以增资扩股和
股权转让相结合的方式引入 2 家战略投资者，将泰达建设集团整体改制为国有资本参股的混合所有制企业。混改工作完
成后，泰达控股占比 30%，津联海胜持股 40%，中科泰富持股 30%（2 家战略投资者不为一致行动人）。
在交易各方签订《合资合作协议》等交易协议，且该事项已获得天津市国资委就此次混合所有制改革涉及的泰达建
设所持上市公司津滨发展股份间接转让事宜的批复后，泰达建设集团已就增资扩股和股权转让事宜完成了工商变更登记
手续，并于 2020 年 10 月 16 日领取了变更后的《营业执照》。由于股权转让款及增资款采取分期付款，泰达建设集团将
按照天津市国资委批复要求，在股权转让款及增资款全部缴付完毕后，依照规定到证券登记结算公司等部门办理有关手
续。
（3）2022 年 3 月 23 日，为加强国资系统资源整合，推进国企高质高效运营，泰达控股决定将持有的泰达建设集团
30%股权划转至泰达控股所属全资子公司天津国宇商业有限公司。同时，泰达控股按照部署，依照国有资产监督管理相
47
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
关法律法规，通过非公开协议转让方式将泰达控股持有的国宇商业 100%股权转让给天津国兴资本运营有限公司。泰达
控股与国兴资本系天津市市属国有资本投资、运营公司。详见编号 2022-08 号公告。
十七、公司子公司重大事项
□适用 不适用
48
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
第七节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
1、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
发行 送 公积金 其 小
数量 比例 数量 比例
新股 股 转股 他 计
一、有限售条件股份 27,600 0.00% 0 27,600 0.00%
1、国家持股
2、国有法人持股
3、其他内资持股 27,600 0.00% 0 27,600 0.00%
其中：境内法人持股
境内自然人持股 27,600 0.00% 0 27,600 0.00%
4、外资持股
其中：境外法人持股
境外自然人持股
二、无限售条件股份 1,617,244,634 100.00% 0 1,617,244,634 100.00%
1、人民币普通股 1,617,244,634 100.00% 0 1,617,244,634 100.00%
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
三、股份总数 1,617,272,234 100.00% 0 1,617,272,234 100.00%
股份变动的原因
□适用 不适用
股份变动的批准情况
□适用 不适用
股份变动的过户情况
□适用 不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
□适用 不适用
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 不适用
2、限售股份变动情况
□适用 不适用
49
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
二、证券发行与上市情况
1、报告期内证券发行（不含优先股）情况
□适用 不适用
2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明
□适用 不适用
3、现存的内部职工股情况
□适用 不适用
三、股东和实际控制人情况
1、公司股东数量及持股情况
单位：股
报告期末表
年度报告披露日前上
报告期末普 年度报告披露日前上 决权恢复的
一月末表决权恢复的
通股股东总 97,144 一月末普通股股东总 97,036 优先股股东 0 0
优先股股东总数（如
数 数 总数（如有）
有）（参见注 8）
（参见注 8）
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况
持有 质押、标记或冻结情
有限 况
持有无限售
持股比 报告期末持 报告期内增 售条
股东名称 股东性质 条件的股份
例 股数量 减变动情况 件的 股份
数量 数量
股份 状态
数量
天津泰达建设
国有法人 20.92% 338,312,340 0.00 338,312,340
集团有限公司
源润控股集团 35,706,486 质押 35,706,486
境内非国
股份有限公司 2.21% 35,706,486 0.00
有法人
35,706,486 冻结 35,706,486
天津国康信用
国有法人 2.00% 32,345,400 32,345,400 32,345,400 质押 16,170,000
增进有限公司
南方基金－农
业银行－南方
其他 1.34% 21,728,800 0.00 21,728,800
中证金融资产
管理计划
大成基金－农
业银行－大成
其他 1.34% 21,728,800 0.00 21,728,800
中证金融资产
管理计划
广发基金－农
业银行－广发
其他 1.34% 21,728,800 0.00 21,728,800
中证金融资产
管理计划
嘉实基金－农
其他 1.29% 20,876,600 -19,400 20,876,600
业银行－嘉实
50
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
中证金融资产
管理计划
银华基金－农
业银行－银华
其他 1.27% 20,544,914 -1,183,886 20,544,914
中证金融资产
管理计划
中欧基金－农
业银行－中欧
其他 1.25% 20,165,700 -1,563,100 20,165,700
中证金融资产
管理计划
博时基金－农
业银行－博时
其他 1.22% 19,797,800 -1,931,000 19,797,800
中证金融资产
管理计划
战略投资者或一般法人因配
售新股成为前 10 名股东的 无
情况（如有）（参见注 3）
上述股东关联关系或一致行
上述公司股东中，未知股东之间是否存在关联关系。
动的说明
上述股东涉及委托/受托表
决权、放弃表决权情况的说 无
明
前 10 名无限售条件股东持股情况
股份种类
股东名称 报告期末持有无限售条件股份数量 股份
数量
种类
人民
天津泰达建设集团有限 338,312,34
338,312,340 币普
公司 0
通股
人民
源润控股集团股份有限
35,706,486 币普 35,706,486
公司
通股
人民
天津国康信用增进有限
32,345,400 币普 32,345,400
公司
通股
南方基金－农业银行－ 人民
南方中证金融资产管理 21,728,800 币普 21,728,800
计划 通股
大成基金－农业银行－ 人民
大成中证金融资产管理 21,728,800 币普 21,728,800
计划 通股
广发基金－农业银行－ 人民
广发中证金融资产管理 21,728,800 币普 21,728,800
计划 通股
嘉实基金－农业银行－ 人民
嘉实中证金融资产管理 20,876,600 币普 20,876,600
计划 通股
银华基金－农业银行－ 人民
银华中证金融资产管理 20,544,914 币普 20,544,914
计划 通股
中欧基金－农业银行－ 人民
中欧中证金融资产管理 20,165,700 币普 20,165,700
计划 通股
博时基金－农业银行－ 人民
19,797,800 19,797,800
博时中证金融资产管理 币普
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天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
计划 通股
前 10 名无限售流通股股
东之间，以及前 10 名无
限售流通股股东和前 10 上述公司股东中，未知股东之间是否存在关联关系。
名股东之间关联关系或
一致行动的说明
前 10 名普通股股东参与
融资融券业务情况说明 无
（如有）（参见注 4）
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□是 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
2、公司控股股东情况
控股股东性质：地方国有控股
控股股东类型：法人
法定代表人
控股股东名称 /单位负责 成立日期 组织机构代码 主要经营业务
人
基础设施开发建设；地产开发；
各类商业、物资的批发、零售；
天津泰达建设集团有 911201161030682277 房屋租赁；房地产信息咨询服
华志忠 1984 年 11 月 15 日
限公司 (统一社会信用代码) 务；商品房销售。（依法须经批准
的项目，经相关部门批准后方可
开展经营活动）。
控股股东报告期内变更
□适用 不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
3、公司实际控制人及其一致行动人
实际控制人性质：地方国资管理机构
实际控制人类型：法人
法定代表
实际控制人名称 人/单位负 成立日期 组织机构代码 主要经营业务
责人
以自有资金对区域内基础设施开发
建设、金融、保险、证券业、房地
产业、交通运输业、电力、燃气、
蒸汽及水的生产和供应业、建筑
业、仓储业、旅游业、餐饮业、旅
天津泰达投资控股有 9112000010310120XF 馆业、娱乐服务业、广告、租赁服
曲德福 1985 年 05 月 28 日
限公司 (统一社会信用代码) 务业的投资；高新技术开发、咨
询、服务、转让；房屋租赁；基础
设施建设；土地开发整理；汽车租
赁、设备租赁（不含融资租赁）。
（依法须经批准的项目，经相关部
门批准后方可开展经营活动）
天津泰达投资控股有限公司持有天津泰达股份有限公司（000652）32.98%股权；天津滨海泰达
实际控制人报告期内
物流集团股份有限公司（HK8348）42.45%股权;持有滨海投资有限公司（HK2886）39.5%股权；
52
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
控制的其他境内外上 持有滨海能源（000695）4.99998%股权;持有天津发展 62.81%的股权；间接持有力生制药
市公司的股权情况 51.36%的股权；持有渤海银行 20.34%的股权。（数据来源于前述上市公司的披露信息）
实际控制人报告期内变更
□适用 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
注： 1、公司控股股东泰达建设集团已实施混合所有制改革，混改后新股东津联海胜、中科泰富分别持有泰达建设集团
40%、30%的股份，泰达控股保留 30%的股份，并已完成工商登记。
2、2022 年 3 月 23 日，为加强国资系统资源整合，推进国企高质高效运营，泰达控股决定将持有的泰达建设集团
30%股权划转至泰达控股所属全资子公司天津国宇商业有限公司。同时，泰达控股按照部署，依照国有资产监督管理相
关法律法规，通过非公开协议转让方式将泰达控股持有的国宇商业 100%股权转让给天津国兴资本运营有限公司。泰达
控股与国兴资本系天津市市属国有资本投资、运营公司。详见编号 2022-08 号公告。
3、公司实际控制人变更的后续工作正在进行中。
实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 不适用
4、公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例达到 80%
□适用 不适用
5、其他持股在 10%以上的法人股东
□适用 不适用
6、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况
□适用 不适用
53
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
四、股份回购在报告期的具体实施情况
股份回购的实施进展情况
□适用 不适用
采用集中竞价交易方式减持回购股份的实施进展情况
□适用 不适用
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天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
第八节 优先股相关情况
□适用 不适用
报告期公司不存在优先股。
55
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
第九节 债券相关情况
□适用 不适用
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天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
第十节 财务报告
一、审计报告
审计意见类型 标准的无保留意见
审计报告签署日期 2023 年 03 月 29 日
审计机构名称 中审众环会计师事务所(特殊普通合伙)
审计报告文号 众环审字(2023)2000002 号
注册会计师姓名 时双雁、王艳妍
审计报告正文
天津津滨发展股份有限公司全体股东：
1、 审计意见
我们审计了天津津滨发展股份有限公司（以下简称“津滨发展”）财务报表，包括 2022 年 12 月 31
日的合并及母公司资产负债表，2022 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及
母公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了津滨发展公
司 2022 年 12 月 31 日合并及母公司的财务状况以及 2022 年度合并及母公司的经营成果和现金流量。
2、 形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审
计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立
于津滨发展，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为
发表审计意见提供了基础。
3、 关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以
对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。我们确定下列事项
是需要在审计报告中沟通的关键审计事项。
（一）收入确认
关键审计事项 在审计中如何应对该事项
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天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
房地产开发收入： 我们实施的与评价收入确认相关的主要审计程序：
2022 年 公 司 的 房 地 产 销 售 收 入 为 1、了解、评价管理层 “销售与收款”关键内部控
1,285,253,785.92 元，占总收入的 90.50 %，房 制设计及运行的有效性；
地产开发收入确认是否恰当对津滨发展经营 2、检查商品房买卖合同条款，评价房地产销售收入确认
政策是否符合企业会计准则的要求；
成果产生重大影响，因此我们将房地产开发
3、获取销控表，与销售收入核对；获取并抽样检
收入确定为关键审计事项。
查相应的销售合同、发票；
4、获取并检查项目竣工备案表、房屋验收表、客
户签收单，确认签收日期是否在 2022 年 12 月 31
日之前；
5、检查收全款记录或银行按揭审批结果；
6、对开发产品进行盘点。
（二）营业成本
关键审计事项 在审计中如何应对该事项
房地产开发成本： 我们实施的与评价营业成本确认计量相关的主要
2022 年 公 司 的 房 地 产 销 售 成 本 为 审计程序：
565,822,310.64 元 ， 房 地 产 销 售 毛 利 为 1、了解、评价管理层 “工程管理类、成本预算类”
719,431,475.28 元，毛利率为 55.98%，较上期 关键内部控制设计及运行的有效性；
下降 4.49%。营业成本归集与结转是否恰当对 2、获取合同台账、检查相应合同、发票、工程量
津滨发展经营成果产生重大影响，因此我们 计量单、付款情况并进行抽样测试，与开发成本进
将房地产销售成本的确认计量确定为关键审 行核对；
计事项。 3、获取项目运营目标书，与成本归集明细进行比
较；
4、获取工程结算报告，与开发成本进行核对，检
查开发成本中土地征用及拆迁补偿费、前期工程
费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费等
开发成本归集是否完整；
5、对销售成本实施截止测试；
6、 重新计算营业成本结转是否准确。
4、 其他信息
津滨发展管理层对其他信息负责。其他信息包括 2022 年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报
表和我们的审计报告。
58
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务
报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，
我们无任何事项需要报告。
5、 管理层和治理层对财务报表的责任
津滨发展管理层（以下简称“管理层”）负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允
反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估津滨发展的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适
用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算津滨发展、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督津滨发展的财务报告过程。
6、 注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包
含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大
错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务
报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行
以下工作：
（一）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些
风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意
遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错
误导致的重大错报的风险。
（二）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（三）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（四）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对
津滨发展持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论
认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；
如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，
未来的事项或情况可能导致津滨发展不能持续经营。
（五）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
（六）就津滨发展中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表意
见。我们负责指导、监督和执行集团审计。我们对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计
中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
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天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为
影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计
事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如
果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在
审计报告中沟通该事项。
中审众环会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：
（项目合伙人）： 时双雁
中国注册会计师：
王艳妍
中国武汉 2023 年 3 月 29 日
二、财务报表
财务附注中报表的单位为：元
1、合并资产负债表
编制单位：天津津滨发展股份有限公司
单位：元
项目 2022 年 12 月 31 日 2022 年 1 月 1 日
流动资产：
货币资金 1,303,079,034.14 956,323,194.77
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 40,000,000.00
衍生金融资产
应收票据 632,312.92 53,793,306.19
应收账款 58,932,824.83 65,193,421.96
应收款项融资
预付款项 3,177,866.87 1,165,046.40
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 264,068,468.66 774,408,816.04
60
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 5,333,035,753.25 4,517,048,994.53
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 198,968,022.55 173,005,457.97
流动资产合计 7,161,894,283.22 6,580,938,237.86
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 617,712,883.90 26,952,975.64
其他权益工具投资 35,562,484.98 35,562,484.98
其他非流动金融资产
投资性房地产
固定资产 5,424,914.08 5,822,550.73
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 1,074,507.65 5,372,537.81
无形资产 2,739,074.01 3,124,435.97
开发支出
商誉
长期待摊费用 136,523.60 222,748.40
递延所得税资产 417,498,931.92 285,060,621.35
其他非流动资产
非流动资产合计 1,080,149,320.14 362,118,354.88
资产总计 8,242,043,603.36 6,943,056,592.74
流动负债：
短期借款 97,891,320.23 100,000,000.00
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 596,916,184.13 269,671,215.85
预收款项 3,000.08 6,771.36
合同负债 4,046,556,209.69 3,537,720,397.68
卖出回购金融资产款
61
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 27,555,687.67 34,866,859.71
应交税费 755,635,403.88 740,053,208.50
其他应付款 248,920,540.11 94,508,528.40
其中：应付利息 153,847.22 153,847.22
应付股利 982,913.96 982,913.96
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 4,975,130.41
其他流动负债 230,829,613.93 185,421,400.96
流动负债合计 6,004,307,959.72 4,967,223,512.87
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 5,850,660.62 5,850,660.62
其他非流动负债
非流动负债合计 5,850,660.62 5,850,660.62
负债合计 6,010,158,620.34 4,973,074,173.49
所有者权益：
股本 1,617,272,234.00 1,617,272,234.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 309,244,146.02 309,244,146.02
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 64,940,033.27 64,940,033.27
一般风险准备
未分配利润 183,191,429.04 -79,986,713.79
归属于母公司所有者权益合计 2,174,647,842.33 1,911,469,699.50
少数股东权益 57,237,140.69 58,512,719.75
所有者权益合计 2,231,884,983.02 1,969,982,419.25
负债和所有者权益总计 8,242,043,603.36 6,943,056,592.74
法定代表人：华志忠 主管会计工作负责人：郝波 会计机构负责人：李建民
62
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
2、母公司资产负债表
单位：元
项目 2022 年 12 月 31 日 2022 年 1 月 1 日
流动资产：
货币资金 121,802,250.30 139,940,790.78
交易性金融资产 40,000,000.00
衍生金融资产
应收票据 50,610,739.21
应收账款 11,450,748.67 27,669,556.83
应收款项融资
预付款项 90,114,862.16 138,681,274.86
其他应收款 858,362,232.23 793,331,763.98
其中：应收利息
应收股利
存货 35,664,074.98 24,025,856.20
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 26,195.43 8,079.76
流动资产合计 1,117,420,363.77 1,214,268,061.62
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 2,604,410,807.38 1,992,342,429.77
其他权益工具投资 35,562,484.98 35,562,484.98
其他非流动金融资产
投资性房地产
固定资产 3,600,983.34 3,843,999.86
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 327,794.27 493,962.08
开发支出
商誉
长期待摊费用 136,523.60 222,748.40
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计 2,644,038,593.57 2,032,465,625.09
资产总计 3,761,458,957.34 3,246,733,686.71
流动负债：
63
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
短期借款 95,000,000.00 95,000,000.00
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 10,544,646.33 10,644,646.33
预收款项 3,000.08 6,771.36
合同负债
应付职工薪酬 11,179,169.71 13,316,667.24
应交税费 3,393,133.31 4,663,420.30
其他应付款 1,964,674,601.90 1,430,495,613.08
其中：应付利息 153,847.22 153,847.22
应付股利 982,913.96 982,913.96
持有待售负债
一年内到期的非流动负债
其他流动负债 24,630.65 224,924.72
流动负债合计 2,084,819,181.98 1,554,352,043.03
非流动负债：
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计
负债合计 2,084,819,181.98 1,554,352,043.03
所有者权益：
股本 1,617,272,234.00 1,617,272,234.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 660,070,043.13 660,070,043.13
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 64,940,033.27 64,940,033.27
未分配利润 -665,642,535.04 -649,900,666.72
所有者权益合计 1,676,639,775.36 1,692,381,643.68
负债和所有者权益总计 3,761,458,957.34 3,246,733,686.71
64
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
3、合并利润表
单位：元
项目 2022 年度 2021 年度
一、营业总收入 1,420,138,855.30 2,254,431,750.83
其中：营业收入 1,420,138,855.30 2,254,431,750.83
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 1,049,628,608.11 1,585,674,824.01
其中：营业成本 684,556,006.97 1,025,419,132.43
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任合同准备金净
额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 293,269,440.60 450,512,527.33
销售费用 34,983,402.57 44,202,554.09
管理费用 49,608,326.94 73,217,195.29
研发费用
财务费用 -12,788,568.97 -7,676,585.13
其中：利息费用 13,295,278.17 6,774,835.89
利息收入 27,229,374.64 15,820,379.42
加：其他收益 1,004,996.78 1,320,810.79
投资收益（损失以“－”号填
11,344,070.83 2,991,895.30
列）
其中：对联营企业和合营
-5,844,680.15 -2,328,827.59
企业的投资收益
以摊余成本计量的
金融资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“-”号填列）
净敞口套期收益（损失以“－”
号填列）
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填
-18,356,010.39 -1,586,955.72
列）
资产减值损失（损失以“-”号填
列）
资产处置收益（损失以“-”号填
11,833.16
列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 364,515,137.57 671,482,677.19
65
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
加：营业外收入 0.41 129,178.12
减：营业外支出 3,199,252.49 3,428,552.04
四、利润总额（亏损总额以“－”号填
361,315,885.49 668,183,303.27
列）
减：所得税费用 99,413,321.72 182,900,325.92
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 261,902,563.77 485,282,977.35
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“－”
261,902,563.77 485,282,977.35
号填列）
2.终止经营净利润（净亏损以“－”
号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润 263,178,142.83 488,496,565.40
2.少数股东损益 -1,275,579.06 -3,213,588.05
六、其他综合收益的税后净额
归属母公司所有者的其他综合收益
的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他
综合收益
1.重新计量设定受益计划变动
额
2.权益法下不能转损益的其他
综合收益
3.其他权益工具投资公允价值
变动
4.企业自身信用风险公允价值
变动
5.其他
（二）将重分类进损益的其他综
合收益
1.权益法下可转损益的其他综
合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综
合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
归属于少数股东的其他综合收益的
税后净额
七、综合收益总额 261,902,563.77 485,282,977.35
归属于母公司所有者的综合收益总
263,178,142.83 488,496,565.40
额
归属于少数股东的综合收益总额 -1,275,579.06 -3,213,588.05
八、每股收益
（一）基本每股收益 0.1627 0.3020
（二）稀释每股收益 0.1627 0.3020
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：元，上期被合并方实现的净利润为：元。
法定代表人：华志忠 主管会计工作负责人：郝波 会计机构负责人：李建民
4、母公司利润表
单位：元
66
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
项目 2022 年度 2021 年度
一、营业收入 46,763,464.15 153,038,398.52
减：营业成本 44,498,529.67 151,927,670.16
税金及附加 314,696.36 351,604.65
销售费用 454,405.50 342,960.00
管理费用 9,067,816.25 26,573,411.71
研发费用
财务费用 -17,480,945.17 -14,562,918.41
其中：利息费用 12,612,481.98 4,957,310.61
利息收入 31,062,835.63 20,415,903.53
加：其他收益 80,428.13 62,080.52
投资收益（损失以“－”号填
-9,831,726.13 -3,974,755.44
列）
其中：对联营企业和合营企
-14,427,608.16 -9,295,478.33
业的投资收益
以摊余成本计量的金
融资产终止确认收益（损失以“-”号填
列）
净敞口套期收益（损失以“－”
号填列）
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填
-15,898,302.63
列）
资产减值损失（损失以“-”号填
列）
资产处置收益（损失以“-”号填
列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） -15,740,639.09 -15,507,004.51
加：营业外收入
减：营业外支出 1,229.23 4,945.89
三、利润总额（亏损总额以“－”号填
-15,741,868.32 -15,511,950.40
列）
减：所得税费用
四、净利润（净亏损以“－”号填列） -15,741,868.32 -15,511,950.40
（一）持续经营净利润（净亏损以
-15,741,868.32 -15,511,950.40
“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他
综合收益
1.重新计量设定受益计划变动
额
2.权益法下不能转损益的其他
综合收益
3.其他权益工具投资公允价值
变动
4.企业自身信用风险公允价值
67
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
变动
5.其他
（二）将重分类进损益的其他综
合收益
1.权益法下可转损益的其他综
合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综
合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 -15,741,868.32 -15,511,950.40
七、每股收益
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
5、合并现金流量表
单位：元
项目 2022 年度 2021 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 2,223,010,140.03 2,422,926,035.16
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还 1,389.47
收到其他与经营活动有关的现金 94,989,511.08 934,852,813.43
经营活动现金流入小计 2,318,001,040.58 3,357,778,848.59
购买商品、接受劳务支付的现金 626,150,359.56 601,366,708.64
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 92,662,178.82 93,160,800.16
支付的各项税费 582,729,903.72 398,291,279.50
支付其他与经营活动有关的现金 123,623,636.05 995,293,333.76
经营活动现金流出小计 1,425,166,078.15 2,088,112,122.06
经营活动产生的现金流量净额 892,834,962.43 1,269,666,726.53
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 13,202,640.00
取得投资收益收到的现金 4,595,882.03 5,320,722.89
68
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
处置固定资产、无形资产和其他长
40,453.13
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 1,290,396,852.75 4,424,506,187.79
投资活动现金流入小计 1,295,033,187.91 4,443,029,550.68
购建固定资产、无形资产和其他长
261,686.02 2,080,291.27
期资产支付的现金
投资支付的现金 583,220,912.94
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 1,186,208,628.13 4,818,117,239.00
投资活动现金流出小计 1,769,691,227.09 4,820,197,530.27
投资活动产生的现金流量净额 -474,658,039.18 -377,167,979.59
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资收
到的现金
取得借款收到的现金 100,000,000.00 100,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 190,000,000.00 21,330,000.00
筹资活动现金流入小计 290,000,000.00 121,330,000.00
偿还债务支付的现金 301,065,806.77 600,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的
13,870,087.65 58,786,030.13
现金
其中：子公司支付给少数股东的股
利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 36,093,284.83 6,229,178.08
筹资活动现金流出小计 351,029,179.25 665,015,208.21
筹资活动产生的现金流量净额 -61,029,179.25 -543,685,208.21
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 357,147,744.00 348,813,538.73
加：期初现金及现金等价物余额 944,283,607.57 595,470,068.84
六、期末现金及现金等价物余额 1,301,431,351.57 944,283,607.57
6、母公司现金流量表
单位：元
项目 2022 年度 2021 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 101,737,981.12 91,332,788.36
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 1,939,525,127.41 4,619,757,754.27
经营活动现金流入小计 2,041,263,108.53 4,711,090,542.63
购买商品、接受劳务支付的现金 13,900,241.37 234,468,309.91
支付给职工以及为职工支付的现金 9,408,079.06 18,608,959.64
支付的各项税费 1,805,217.63 313,050.99
支付其他与经营活动有关的现金 1,388,115,685.26 4,131,878,513.51
经营活动现金流出小计 1,413,229,223.32 4,385,268,834.05
经营活动产生的现金流量净额 628,033,885.21 325,821,708.58
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 13,202,640.00
取得投资收益收到的现金 4,595,882.03 5,320,722.89
处置固定资产、无形资产和其他长 3,000.00
69
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 983,366,577.06 4,424,506,187.79
投资活动现金流入小计 987,965,459.09 4,443,029,550.68
购建固定资产、无形资产和其他长
23,218.58
期资产支付的现金
投资支付的现金 601,650,912.94
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 1,186,208,628.13 4,818,117,239.00
投资活动现金流出小计 1,787,859,541.07 4,818,140,457.58
投资活动产生的现金流量净额 -799,894,081.98 -375,110,906.90
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 95,000,000.00 95,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 190,000,000.00 21,330,000.00
筹资活动现金流入小计 285,000,000.00 116,330,000.00
偿还债务支付的现金 95,000,000.00 95,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的
5,485,058.88 5,379,849.99
现金
支付其他与筹资活动有关的现金 30,793,284.83 929,178.08
筹资活动现金流出小计 131,278,343.71 101,309,028.07
筹资活动产生的现金流量净额 153,721,656.29 15,020,971.93
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -18,138,540.48 -34,268,226.39
加：期初现金及现金等价物余额 139,940,790.78 174,209,017.17
六、期末现金及现金等价物余额 121,802,250.30 139,940,790.78
7、合并所有者权益变动表
本期金额
单位：元
2022 年度
归属于母公司所有者权益 所有
项目 少数
其他权益工具 减： 其他 一般 未分 者权
资本 专项 盈余 股东
股本 优先 永续 库存 综合 风险 配利 其他 小计 益合
公积 储备 公积 权益
其他 股 收益 准备 润 计
股 债
-
一、 1,61 309, 64,9 1,91 58,5 1,96
79,9
上年 7,27 244, 40,0 1,46 12,7 9,98
86,7
期末 2,23 146. 33.2 9,69 19.7 2,41
13.7
余额 4.00 02 7 9.50 5 9.25
9
加
：会
计政
策变
更
前
期差
错更
正
70
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
同
一控
制下
企业
合并
其
他
-
二、 1,61 309, 64,9 1,91 58,5 1,96
79,9
本年 7,27 244, 40,0 1,46 12,7 9,98
86,7
期初 2,23 146. 33.2 9,69 19.7 2,41
13.7
余额 4.00 02 7 9.50 5 9.25
9
三、
本期
增减
变动 263, 263, - 261,
金额 178, 178, 1,27 902,
（减 142. 142. 5,57 563.
少以 83 83 9.06 77
“－”
号填
列）
（一
263, 263, - 261,
）综
178, 178, 1,27 902,
合收
142. 142. 5,57 563.
益总
83 83 9.06 77
额
（二
）所
有者
投入
和减
少资
本
1．
所有
者投
入的
普通
股
2．
其他
权益
工具
持有
者投
入资
本
3．
股份
支付
计入
所有
者权
益的
71
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
金额
4．
其他
（三
）利
润分
配
1．
提取
盈余
公积
2．
提取
一般
风险
准备
3．
对所
有者
（或
股
东）
的分
配
4．
其他
（四
）所
有者
权益
内部
结转
1．
资本
公积
转增
资本
（或
股
本）
2．
盈余
公积
转增
资本
（或
股
本）
3．
盈余
公积
弥补
亏损
4．
72
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
设定
受益
计划
变动
额结
转留
存收
益
5．
其他
综合
收益
结转
留存
收益
6．
其他
（五
）专
项储
备
1．
本期
提取
2．
本期
使用
（六
）其
他
四、 1,61 309, 64,9 183, 2,17 57,2 2,23
本期 7,27 244, 40,0 191, 4,64 37,1 1,88
期末 2,23 146. 33.2 429. 7,84 40.6 4,98
余额 4.00 02 7 04 2.33 9 3.02
上期金额
单位：元
2021 年度
归属于母公司所有者权益 所有
项目 少数
其他权益工具 减： 其他 一般 未分 者权
资本 专项 盈余 股东
股本 优先 永续 库存 综合 风险 配利 其他 小计 益合
其他 公积 储备 公积 权益
股 债 股 收益 准备 润 计
-
一、 1,61 309, 64,9 1,42 101, 1,52
568,
上年 7,27 650, 40,0 3,37 726, 5,10
483,
期末 2,23 785. 33.2 9,77 307. 6,08
279.
余额 4.00 39 7 3.47 80 1.27
19
加
：会
计政
策变
更
前
73
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
期差
错更
正
同
一控
制下
企业
合并
其
他
-
二、 1,61 309, 64,9 1,42 101, 1,52
568,
本年 7,27 650, 40,0 3,37 726, 5,10
483,
期初 2,23 785. 33.2 9,77 307. 6,08
279.
余额 4.00 39 7 3.47 80 1.27
19
三、
本期
增减
-
变动 - 488, 488, 444,
43,2
金额 406, 496, 089, 876,
13,5
（减 639. 565. 926. 337.
88.0
少以 37 40 03 98
5
“－”
号填
列）
（一
488, 488, - 485,
）综
496, 496, 3,21 282,
合收
565. 565. 3,58 977.
益总
40 40 8.05 35
额
（二
）所 - -
有者 40,0 40,0
投入 00,0 00,0
和减 00.0 00.0
少资 0 0
本
1．
- -
所有
40,0 40,0
者投
00,0 00,0
入的
00.0 00.0
普通
0 0
股
2．
其他
权益
工具
持有
者投
入资
本
3．
股份
支付
计入
74
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
所有
者权
益的
金额
4．
其他
（三
）利
润分
配
1．
提取
盈余
公积
2．
提取
一般
风险
准备
3．
对所
有者
（或
股
东）
的分
配
4．
其他
（四
）所
有者
权益
内部
结转
1．
资本
公积
转增
资本
（或
股
本）
2．
盈余
公积
转增
资本
（或
股
本）
3．
盈余
公积
75
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
弥补
亏损
4．
设定
受益
计划
变动
额结
转留
存收
益
5．
其他
综合
收益
结转
留存
收益
6．
其他
（五
）专
项储
备
1．
本期
提取
2．
本期
使用
- - -
（六
406, 406, 406,
）其
639. 639. 639.
他
37 37 37
-
四、 1,61 309, 64,9 1,91 58,5 1,96
79,9
本期 7,27 244, 40,0 1,46 12,7 9,98
86,7
期末 2,23 146. 33.2 9,69 19.7 2,41
13.7
余额 4.00 02 7 9.50 5 9.25
9
8、母公司所有者权益变动表
本期金额
单位：元
2022 年度
其他权益工具 所有
项目 减： 其他 未分
资本 专项 盈余 者权
股本 优先 永续 库存 综合 配利 其他
其他 公积 储备 公积 益合
股 债 股 收益 润
计
一、 -
1,617, 660,07 64,940 1,692,
上年 649,90
272,23 0,043. ,033.2 381,64
期末 0,666.
4.00 13 7 3.68
余额 72
76
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
加
：会
计政
策变
更
前
期差
错更
正
其
他
二、 -
1,617, 660,07 64,940 1,692,
本年 649,90
272,23 0,043. ,033.2 381,64
期初 0,666.
4.00 13 7 3.68
余额 72
三、
本期
增减
变动 - -
金额 15,741 15,741
（减 ,868.3 ,868.3
少以 2 2
“－”号
填
列）
（一
- -
）综
15,741 15,741
合收
,868.3 ,868.3
益总
2 2
额
（二
）所
有者
投入
和减
少资
本
1．所
有者
投入
的普
通股
2．其
他权
益工
具持
有者
投入
资本
3．股
份支
付计
入所
有者
77
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
权益
的金
额
4．其
他
（三
）利
润分
配
1．提
取盈
余公
积
2．对
所有
者
（或
股
东）
的分
配
3．其
他
（四
）所
有者
权益
内部
结转
1．资
本公
积转
增资
本
（或
股
本）
2．盈
余公
积转
增资
本
（或
股
本）
3．盈
余公
积弥
补亏
损
4．设
定受
益计
划变
78
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
动额
结转
留存
收益
5．其
他综
合收
益结
转留
存收
益
6．其
他
（五
）专
项储
备
1．本
期提
取
2．本
期使
用
（六
）其
他
四、 -
1,617, 660,07 64,940 1,676,
本期 665,64
272,23 0,043. ,033.2 639,77
期末 2,535.
4.00 13 7 5.36
余额 04
上期金额
单位：元
2021 年度
其他权益工具 所有
项目 减： 其他 未分
资本 专项 盈余 者权
股本 优先 永续 库存 综合 配利 其他
其他 公积 储备 公积 益合
股 债 股 收益 润
计
一、 -
1,617, 660,07 64,940 1,707,
上年 634,38
272,23 0,043. ,033.2 893,59
期末 8,716.
4.00 13 7 4.08
余额 32
加
：会
计政
策变
更
前
期差
错更
正
其
他
79
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
二、 -
1,617, 660,07 64,940 1,707,
本年 634,38
272,23 0,043. ,033.2 893,59
期初 8,716.
4.00 13 7 4.08
余额 32
三、
本期
增减
变动 - -
金额 15,511 15,511
（减 ,950.4 ,950.4
少以 0 0
“－”号
填
列）
（一
- -
）综
15,511 15,511
合收
,950.4 ,950.4
益总
0 0
额
（二
）所
有者
投入
和减
少资
本
1．所
有者
投入
的普
通股
2．其
他权
益工
具持
有者
投入
资本
3．股
份支
付计
入所
有者
权益
的金
额
4．其
他
（三
）利
润分
配
1．提
取盈
80
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
余公
积
2．对
所有
者
（或
股
东）
的分
配
3．其
他
（四
）所
有者
权益
内部
结转
1．资
本公
积转
增资
本
（或
股
本）
2．盈
余公
积转
增资
本
（或
股
本）
3．盈
余公
积弥
补亏
损
4．设
定受
益计
划变
动额
结转
留存
收益
5．其
他综
合收
益结
转留
存收
益
81
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
6．其
他
（五
）专
项储
备
1．本
期提
取
2．本
期使
用
（六
）其
他
四、 -
1,617, 660,07 64,940 1,692,
本期 649,90
272,23 0,043. ,033.2 381,64
期末 0,666.
4.00 13 7 3.68
余额 72
三、公司基本情况
天津津滨发展股份有限公司（以下简称“本公司”）系根据《中华人民共和国公司法》的有关规定，
经天津经济技术开发区管理委员会以津开批（1997）698 号文批准，由天津泰达建设集团有限公司（原
名为：天津经济技术开发区建设集团有限公司，以下简称“泰达建设集团”）和天津华泰控股集团股份
有限公司（以下简称“华泰集团”）联合发起，双方发起人以各自部分净资产折股投入并经批准公开向
公众募集股份而设立。天津市工商行政管理局于 1998 年 12 月 31 日颁发了 10307391 号企业法人营业执
照。
为设立本公司，泰达建设集团将其主要从事市政通用基础设施业务的资产、相应的负债及全资子公
司----建筑工程公司、总承包公司的全部经营性资产和国华能源发展（天津）有限公司 45.00%的股权，
经评估后折股投入本公司；华泰集团以其核心部分资产、相应的负债及全资附属企业山西省磁性材料厂
和天津泰达多媒体有限公司 92.00%的股权及国华能源发展（天津）有限公司 30.00%的股权，经评估后
折股投入本公司。经北京中企华资产评估有限公司评估，并经天津市国有资产管理局津国资（1998）
168 号 文 件 确 认 ， 截 止 到 1998 年 5 月 31 日 ， 泰 达 建 设 集 团 投 入 本 公 司 的 经 营 性 净 资 产 为
164,218,300.00 元，华泰集团投入本公司的经营性净资产为 135,908,600.00 元。经天津市国有资产管
理 局 津 国 资 （ 1998 ） 169 号 文 批 准 ， 上 述 经 营 性 净 资 产 按 66.6384785% 的 比 例 折 成 发 起 人 股 份
20,000.00 万股，其中：泰达建设集团持有国有法人股 109,432,577 股，占 54.72%，华泰集团持有法人
股 90,567,423 股，占 45.28%。经中国证券监督管理委员会证监管字（1998）308 号文件批复同意，公
司向社会公开发行人民币普通股 7,000.00 万股，发行价格为人民币 4.65 元/股，于 1998 年 12 月 9 日
发行完毕。发行后，公司总股本为 27,000.00 万元。
经中国证券监督管理委员会证监公司[2000]235 号文件批复同意，本公司于 2001 年 3 月以 2000 年
12 月 31 日总股本为基数，按 10:3 的比例实施了配股，国有法人股股东和社会法人股股东全部放弃认
购，社会流通股股东认购 2,100 万股。配股完成后，公司总股本为 29,100 万股。2001 年 6 月以前次配
82
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
股后的总股本 29,100 万股为基数以资本公积金转增股本，每 10 股转增 5.567 股，转增后，公司总股本
为 452,999,699 股。
本公司第一大股东泰达建设集团增持公司股权。泰达建设集团受让本公司第二大股东天津华泰控股
集团股份有限公司持有本公司的股权 5.08%，已于 2003 年 8 月 19 日在中国证券登记结算有限责任公司
深圳分公司办理完过户登记手续。该股份转让后，泰达建设集团持有公司总股本的 42.68%，仍为第一
大股东；华泰集团仍持有公司总股本的 26.05%，仍为第二大股东。
2004 年 4 月 19 日，公司股东大会决定用资本公积金按照 10:5 的比例转增股本，转增后总股本为
679,499,549 股。
2005 年 10 月 28 日，公司 2005 年度第二次临时股东大会批准《天津津滨发展股权分置改革方案》，
通过本次股权分置改革，本公司全部股权 822,194,453 股（含本次由资本公积转增的 142,694,904 股权）
均转为流通股，其中限售国有法人股 290,030,538 股、限售法人股 176,979,461 股。本次股权分置改革
完成后，天津泰达建设集团有限公司持有 290,030,538 股、占全部股权的 35.28%，天津华泰控股集团
股份有限公司持有 176,979,461 股、占全部股权的 21.53%。
2006 年 8 月 11 日，中国证券监督管理委员会以证监发行字【2006】61 号文《关于核准天津津滨发
展股份有限公司非公开发行股票的通知》批准本公司非公开发行新股不超过 33,300 万股，发行成功后，
本公司注册资本达到 1,155,194,453 股，其中：天津泰达建设集团有限公司持有 290,030,538 股（含收
购华泰集团 2300 万股法人股和替华泰集团垫付的对价 1,575,000 股）、占全部股权的 25.11%。
2008 年 4 月 18 日本公司 2007 年度股东大会批准用资本公积转增股本，即以 2007 年末总股本为基
数，以每 10 股转增 4 股的比例，向全体股东转增股本。2008 年 5 月 21 日转增完成，转增后本公司总
股本为 1,617,272,234 股。
公司股票简称：津滨发展，证券代码：000897
1、 本公司注册地、组织形式和总部办公地址
本公司注册地为天津开发区明园路 2 号 B2 别墅 5 号
本公司组织形式：股份有限公司
本公司总部办公地址：天津市南开区苍穹道 15 号
2、 本公司业务性质和主要经营活动
本公司经营范围为：房地产开发；食品销售（凭许可证开展经营活动）；自营或代理货物及技术
的进出口。法律、法规、国务院决定禁止的，不得经营；应经审批的，未获批准前不得经营；法律、
法规、国务院决定未规定审批的，自主经营。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经
营活动）
3、 母公司以及集团最终母公司的名称
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天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
本公司母公司为天津泰达建设集团有限公司（以下简称“泰达建设集团”），截至 2022 年 12 月
31 日，泰达建设集团所持本公司股权为 20.92%。
公司控股股东泰达建设集团已实施混合所有制改革，混改后新股东天津津联海胜混改股权投资基金
合伙企业（有限合伙）（以下简称“津联海胜”）、天津中科泰富投资合伙企业（有限合伙）（以下简
称“中科泰富”）分别持有泰达建设集团 40%、30%的股份，泰达控股保留 30%的股份，并已完成工商登
记。公司实际控制人变更的后续工作正在进行中。
2022 年 3 月 23 日，为加强国资系统资源整合，推进国企高质高效运营，泰达控股决定将持有的泰
达建设集团 30%股权划转至泰达控股所属全资子公司天津国宇商业有限公司。同时，泰达控股按照部署，
依照国有资产监督管理相关法律法规，拟通过非公开协议转让方式将泰达控股持有的国宇商业 100%股
权转让给天津国兴资本运营有限公司。泰达控股与国兴资本系天津市市属国有资本投资、运营公司。
上述股权变更已于本报告期内完成。
4、 本财务报表于 2023 年 3 月 29 日经公司第七届董事会 2023 年第一次通讯会议批准报出。
5、截至 2022 年 12 月 31 日，本公司纳入合并范围的子公司共计 15 家，详见本附注九“在其他主
体中的权益”。本公司本年合并范围比上年增加 1 户，见本附注八“合并范围的变更”。
四、财务报表的编制基础
本公司财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部发布的《企业会
计准则——基本准则》（财政部令第 33 号发布、财政部令第 76 号修订）、于 2006 年 2 月 15 日及其后
颁布和修订的 41 项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下
合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15
号——财务报告的一般规定（2014 年修订）》的披露规定编制。
根据企业会计准则的相关规定，本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具外，本财务
报表均以历史成本为计量基础。持有待售的非流动资产，按公允价值减去预计费用后的金额，以及符合
持有待售条件时的原账面价值，取两者孰低计价。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值
准备。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
本公司及各子公司从事房地产开发及商品房销售、土地整理及国内贸易经营。本公司及各子公司根
据实际生产经营特点，依据相关企业会计准则的规定，对收入确认等交易和事项制定了若干项具体会计
政策和会计估计，详见附注五、39“收入”各项描述。关于管理层所作出的重大会计判断和估计的说明，
请参阅附注五、45“重大的会计判断和估计”。
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天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
1、遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2022 年 12 月 31 日
的财务状况及 2022 年度的经营成果和现金流量等有关信息。此外，本公司的财务报表在所有重大方面
符合中国证券监督管理委员会 2014 年修订的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号—财务报
告的一般规定》有关财务报表及其附注的披露要求。
2、会计期间
本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。本公司会计
年度采用公历年度，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3、营业周期
正常营业周期是指本公司从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本公司以 12
个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。
4、记账本位币
人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及境内子公司以人民币为
记账本位币。本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。
5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。企业合并分
为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。
（1）同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同一
控制下的企业合并。同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参与合并企业控制权的一方为合并
方，参与合并的其他企业为被合并方。合并日，是指合并方实际取得对被合并方控制权的日期。
合并方取得的资产和负债均按合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净资产账面价值
与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积（股本溢价）；资本公积
（股本溢价）不足以冲减的，调整留存收益。
合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。
同一控制下的企业合并形成母子公司关系的，合并方一般应在合并日编制合并财务报表。
通过多次交易分步实现同一控制下企业合并，在编制合并财务报表时，应视同参与合并的各方在
最终控制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整，在编制比较报表时，以不早于合并方和被合并
方同处于最终控制方的控制之下的时点开始，将被合并方的有关资产、负债并入合并方合并财务报表
的比较报表中，并将合并而增加的净资产在比较报表中调整所有者权益下的相关项目。
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天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
合并方在取得被合并方控制权之前持有的股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处
于同一方最终控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益以及其他净资产变动，
应分别冲减比较报表期间期初留存收益或当期损益。
（2）非同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合并。
非同一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权的一方为购买方，参与合并的其
他企业为被购买方。购买日，是指为购买方实际取得对被购买方控制权的日期。
对于非同一控制下的企业合并，合并成本包含购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出的
资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，为企业合并发生的审计、法律服务、评
估咨询等中介费用以及其他管理费用于发生时计入当期损益。购买方作为合并对价发行的权益性证券
或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。所涉及的或有对价按其在
购买日的公允价值计入合并成本，购买日后 12 个月内出现对购买日已存在情况的新的或进一步证据而
需要调整或有对价的，相应调整合并商誉。
购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于
合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。合并成本小于合并
中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或
有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨
认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
购买方取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日因不符合递延所得税资产确认条件而未予确
认的，在购买日后 12 个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日的相关情况已经存在，预期被购
买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够实现的，则确认相关的递延所得税资产，同时减
少商誉，商誉不足冲减的，差额部分确认为当期损益；除上述情况以外，如果符合递延所得税资产的
确认条件，确认与企业合并相关的递延所得税资产的，计入当期损益。
通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据《财政部关于印发企业会计准则解释第 5 号
的通知》（财会〔2012〕19 号）和《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》第五十一条关于“一揽
子交易”的判断标准（参见本附注五、6、（6）），判断该多次交易是否属于“一揽子交易”。属于“一揽
子交易”的，参考本部分前面各段描述及本附注五、22“长期股权投资”进行会计处理；不属于“一揽子交
易”的，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之
和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，在处置
该项投资时将与其相关的其他综合收益采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计
处理（即，除了按照权益法核算的在被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的
相应份额以外，其余转入当期投资收益）。
在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进
行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉
及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益应当采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基
础进行会计处理（即，除了按照权益法核算的在被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致
的变动中的相应份额以外，其余转为购买日所属当期投资收益）。
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非同一控制下的企业合并形成母子公司关系的，购买方一般应于购买日编制合并资产负债表。合
并中取得的被购买方各项可辨认资产、负债应以其在购买日的公允价值计量，长期股权投资的成本大
于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值的差额，体现为合并财务报表中的商誉；长期股权投
资的成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值的差额，应计入合并当期损益。
6、合并财务报表的编制方法
（1）合并范围
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司拥有对被投资方的权力，通过参
与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响该回报金额。合并范围
包括本公司及全部子公司。子公司，是指被本公司控制的主体。
一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本公司将进行重新评估。
（2）合并财务报表编制的方法
从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本公司开始将其纳入合并范围；从丧
失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于处置的子公司，处置日前的经营成果和现金流量已经适当
地包括在合并利润表和合并现金流量表中；当期处置的子公司，不调整合并资产负债表的期初数。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会计
政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买
日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。
公司内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。
（3）少数股权权益和损益的列报
子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益及少数股东损
益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，
在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。
（4）超额亏损的处理
少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中所享有的份额，冲减少数
股东权益。
（5）当期增加子公司的合并报表处理
非同一控制下企业合并增加的子公司，其购买日后的经营成果及现金流量已经适当地包括在合并利
润表和合并现金流量表中，且不调整合并财务报表的期初数和对比数。同一控制下企业合并增加的子公
司以及吸收合并下的被合并方，其自合并当期期初至合并日的经营成果和现金流量已经适当地包括在合
并利润表和合并现金流量表中，并且同时调整合并财务报表的对比数。
（6）当期减少子公司的合并报表处理
当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失
控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例
计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资
收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时采用与被购买方直接处置相关资产
或负债相同的基础进行会计处理（即，除了在该原有子公司重新计量设定受益计划净负债或净资产导致
的变动以外，其余一并转为当期投资收益）。其后，对该部分剩余股权按照《企业会计准则第 2 号——
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长期股权投资》或《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》等相关规定进行后续计量，详见
本附五、22“长期股权投资”或本附注五、10“金融工具”。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置对子公司股权投资
直至丧失控制权的各项交易是否属于一揽子交易。处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及
经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
①这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
②这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
③一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
④一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易视情况分别按照
“不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资”（详见本附注五、22、（2）、④）和
“因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权”（详见前段）适用的原则进行会计处理。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司
并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该
子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制
权当期的损益。
7、合营安排分类及共同经营会计处理方法
（1）合营安排分类
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司根据在合营安排中享有的
权利和承担的义务，将合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指本公司享有该安排相关资产
且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业，是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
（2）合营企业参与方的会计处理
本公司对合营企业的投资采用权益法核算，按照本附注五、22（2）②“权益法核算的长期股权投资”
中所述的会计政策处理。
（3）共同经营参与方的会计处理
本公司作为合营方对共同经营，确认本公司单独持有的资产、单独所承担的负债，以及按本公司份
额确认共同持有的资产和共同承担的负债；确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；按
本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；确认本公司单独所发生的费用，以及按本公司份额
确认共同经营发生的费用。
当本公司作为合营方向共同经营投出或出售资产（该资产不构成业务，下同）、或者自共同经营购
买资产时，在将该资产出售给第三方之前，本公司仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参
与方的部分。该等资产发生符合《企业会计准则第 8 号——资产减值》等规定的资产减值损失的，对于
由本公司向共同经营投出或出售资产的情况，本公司全额确认该损失；对于本公司自共同经营购买资产
的情况，本公司按承担的份额确认该损失。
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8、现金及现金等价物的确定标准
本公司现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及本公司持有的期限短（一般
为从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
9、外币业务和外币报表折算
（1）外币交易的折算方法
本公司发生的外币交易在初始确认时，按交易日的即期汇率的近似汇率折算为记账本位币金额，但
公司发生的外币兑换业务或涉及外币兑换的交易事项，按照实际采用的汇率折算为记账本位币金额。
（2）对于外币货币性项目和外币非货币性项目的折算方法
资产负债表日，对于外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除：
①属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则处
理；②用于境外经营净投资有效套期的套期工具的汇兑差额（该差额计入其他综合收益，直至净投资被
处置才被确认为当期损益）；③可供出售的外币货币性项目除摊余成本之外的其他账面余额变动产生的
汇兑差额计入其他综合收益之外，均计入当期损益。
编制合并财务报表涉及境外经营的，如有实质上构成对境外经营净投资的外币货币性项目，因汇率
变动而产生的汇兑差额，计入其他综合收益；处置境外经营时，转入处置当期损益。
以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算的记账本位币金额计量。
以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额
与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动（含汇率变动）处理，计入当期损益或确认为其他综合
收益。
（3）外币财务报表的折算方法
编制合并财务报表涉及境外经营的，如有实质上构成对境外经营净投资的外币货币性项目，因汇率
变动而产生的汇兑差额，作为“外币报表折算差额”确认为其他综合收益；处置境外经营时，计入处置当
期损益。
境外经营的外币财务报表按以下方法折算为人民币报表：资产负债表中的资产和负债项目，采用资
产负债表日的即期汇率折算；股东权益类项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率
折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率或即期汇率的近似汇率折算。年初未分
配利润为上一年折算后的年末未分配利润；年末未分配利润按折算后的利润分配各项目计算列示；折算
后资产类项目与负债类项目和股东权益类项目合计数的差额，作为外币报表折算差额，确认为其他综合
收益。处置境外经营并丧失控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的外
币报表折算差额，全部或按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生日的即期汇率或即期汇率的近似汇率
折算。汇率变动对现金的影响额作为调节项目，在现金流量表中单独列报。
年初数和上年实际数按照上年财务报表折算后的数额列示。
在处置本公司在境外经营的全部所有者权益或因处置部分股权投资或其他原因丧失了对境外经营控
制权时，将资产负债表中所有者权益项目下列示的、与该境外经营相关的归属于母公司所有者权益的外
币报表折算差额，全部转入处置当期损益。
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在处置部分股权投资或其他原因导致持有境外经营权益比例降低但不丧失对境外经营控制权时，与
该境外经营处置部分相关的外币报表折算差额将归属于少数股东权益，不转入当期损益。在处置境外经
营为联营企业或合营企业的部分股权时，与该境外经营相关的外币报表折算差额，按处置该境外经营的
比例转入处置当期损益。
10、金融工具
金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负责或权益工具的合同。本公司成为金融
工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。
（1）金融资产及金融负债的分类确认和初始计量
金融资产和金融负债在本公司成为相关金融工具合同条款的一方时，于资产负债表内确认。除不具
有重大融资成分的应收账款外，在初始确认时，金融资产及金融负债均以公允价值计量。对于以公允价
值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别
的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
（2）金融资产的分类和后续计量
本公司根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为：以摊余
成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产及以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融资产。
A、以摊余成本计量的金融资产
金融资产同时符合以下条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：本公司管理此类金融资产的业
务模式为以收取合同现金流量为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为
对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
此类金融资产按照实际利率法以摊余成本进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，均计入
当期损益。
B、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
金融资产同时符合以下条件的，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：本
公司管理此类金融资产的业务模式为既以收取合同现金流量为目标又以出售为目标；该金融资产的合同
条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
此类金融资产采用公允价值进行后续计量，与该金融资产相关的减值损失或利得、汇兑损益及采用
实际利率法计算的该金融资产的利息，计入当期损益，除此以外的该类金融资产的公允价值变动均计入
其他综合收益。该类金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失应当从其他综合收
益中转出，计入当期损益。在初始确认时，公司可以将非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且
其变动计入其他综合收益的金融资产，除了获得的股利收入计入当期损益外，其他相关利得和损失（包
括汇兑损益）均计入其他综合收益。当该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损
失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
C、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
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本公司将持有的未划分为上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合
收益的金融资产之外的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。对于此类
金融资产，采用公允价值进行后续计量，所有公允价值变动计入当期损益。
（3）金融资产减值
本公司需确认减值损失的金融资产系以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其
他综合收益的债务工具投资、租赁应收款，主要包括应收票据、应收账款、其他应收款等。此外，对部
分财务担保合同，也按照本部分所述会计政策计提减值准备和确认信用减值损失。
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指
公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，
即全部现金短缺的现值。其中，对于公司购买或源生的已发生信用减值的金融资产，按照该金融资产经
信用调整的实际利率折现。
本公司对由收入准则规范的交易形成的未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的合同中的融资成
分的应收账款、租赁应收款按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。
对于其他金融工具，除购买或源生的已发生信用减值的金融资产外，本公司在每个资产负债表日评
估相关金融工具的信用风险自初始确认后的变动情况。若该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增
加，本公司按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备；若该金融工具的
信用风险自初始确认后并未显著增加，本公司按照相当于该金融工具未来 12 个月内预期信用损失的金
额计量其损失准备。信用损失准备的增加或转回金额，除分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合
收益的金融资产外，作为减值损失或利得计入当期损益。对于分类为以公允价值计量且其变动计入其他
综合收益的金融资产，本公司在其他综合收益中确认其信用损失准备，并将减值损失或利得计入当期损
益，且不减少该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。
本公司利用可获得的合理且有依据的前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的
风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。
在评估信用风险是否显著增加时考虑的因素包括：
（a）本公司对金融工具信用管理方法是否发生变化
（b）债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化；
（c）预期将导致债务人履行其偿债义务的能力是否发生显著变化的业务、财务或经济状况的不利变化；
（d）债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化；
（e）债务人所处的监管、经济或技术环境是否发生显著不利变化；
（f）作为债务抵押的担保物价值或第三方提供的担保或信用增级质量是否发生显著变化。
于资产负债表日，若本公司判断金融工具只具有较低的信用风险的，则假设该金融工具的信用风险
自初始确认后并未显著增加。
当本公司预期对金融资产未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已
发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：
（a）发行方或债务人发生重大财务困难；
（b）债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
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（c）债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出
的让步；
（d）债务人很可能破产或进行其他财务重组；
（e）发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失；
本公司对信用风险显著不同的金融资产单项评价信用风险，如：应收关联方款项；与对方存在争议
或涉及诉讼、仲裁的应收款项；已有明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义务的应收款项等。
除了单项评估信用风险的金融资产外，本公司基于共同风险特征将金融资产划分为不同的组别，在
组合的基础上评估信用风险。
本公司依据信用风险特征的相似性和相关性将应收款项分为若干组合，在组合基础上计算预期信用
损失。确定组合的依据如下：
a． 应收票据
本公司将应收票据划分为三项组合，包括：银行承兑汇票组合、商业承兑汇票组合、其他票据
组合。对各项组合的应收票据，参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，
计算预期信用损失。
对于承兑行信用等级较高的银行承兑汇票，资产相关的主要风险是利率风险，信用损失风险极
低，不计提坏账准备。
对于商业承兑汇票，本公司考虑与客户业务往来的频率及客户信誉度，如是否出现违约情况，
外部评级机构给予的评级结果，根据最近两年的实际损失率【即该期间商业承兑汇票实际发生的坏
账损失/该期间商业承兑汇票总额确定损失率】，同时结合宏观经济预测数据，判断是否需要对该历
史损失率进行调整及调整的比例，确定预期信用损失率。
b． 应收账款
对于不含重大融资成分的应收账款，本公司按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量
损失准备。
除了单项评估信用风险的应收账款外，基于其账龄信用风险特征，将应收账款划分为账龄组合。
对于账龄组合应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的
预测计算预期信用损失。
c． 其他应收款
本公司依据其他应收款信用风险自初始确认后是否已经显著增加，采用相当于未来 12 个月内、或整
个存续期的预期信用损失的金额计量减值损失。除了单项评估信用风险的其他应收款外，基于其信用风
险特征，将其划分为不同组合：
项目 确定组合的依据
组合 1 本组合为日常活动中应收取的非关联方往来款项与代垫款项，以账龄为信用风险特征
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组合 2 本组合为日常经营活动中应收取的备用金、保证金、押金，具有较低信用风险特征
组合 3 本组合为日常经营活动中应收取的联营、合营企业计息往来款项，具有较低信用风险特征
对于上述各组合的其他应收款，本公司参考公司历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济
状况计算预期信用损失。
预期信用损失准备的列报
为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化，本公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损
失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，应当作为减值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本
计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。
核销
如果本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回，则直接减记该金融资产的
账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。这种情况通常发生在本公司确定债务人，没有资产
或收入来源可产生足够的现金流量以偿还将被减记的金额。但是，按照本公司收回到期款项的程序，被
减记的金融资产仍可能受到执行活动的影响。已减记的金融资产以后又收回的，作为减值损失的转回计
入收回当期的损益。
（4）金融资产转移确认依据和计量
金融资产转移，是指将金融资产让与或交付给该金融资产发行方以外的另一方（转入方）。
本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留
了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：放
弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负 债；未放弃对该金融资产控制
的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
（5）金融负债的分类、确认和计量
本公司的金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和以摊余
成本计量的金融负债。金融负债在初始确认时以公允价值计量。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生
工具）和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。该类金融负债以公允价值计量，公
允价值变动形成的利得或损失，计入当期损益。
以摊余成本计量的金融负债，采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量。
（6）金融负债的终止确认
本公司金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。本公司与债
权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条
款实质上不同的，终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资
产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
（7）金融资产和金融负债的抵销
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金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列条件的，以相互抵销
后的净额在资产负债表内列示：本公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行
的；本公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。不满足终止确认条件的金融资
产转移，转出方不得将已转移的金融资产和相关负债进行抵销。
（8）金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债
所需支付的价格。金融工具存在活跃市场的，本公司采用活跃市场中的报价确定其公允价值。活跃市场
中的报价是指易于定期从交易所、经纪商、行业协会、定价服务机构等获得的价格，且代表了在公平交
易中实际发生的市场交易的价格。金融工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。
估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其
他金融工具当前的公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。在估值时，本公司采用在当前情况下
适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中
所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值
无法取得或取得不切实可行的情况下，使用不可输入值。）
11、应收票据
12、应收账款
详见本附注五、10、“金融工具”。
13、应收款项融资
分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收票据和应收账款，自取得起期限在一年内
（含一年）的部分，列示为应收款项融资；自取得起期限在一年以上的，列示为其他债权投资。其相关
会计政策参见本附注五、10“金融工具”及 “金融资产减值”。
14、其他应收款
其他应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
详见本附注五、10、“金融工具”
15、存货
（1）存货的分类
存货按成本进行初始计量，本公司将存货分为原材料、库存商品、开发成本、已完工开发产品和意
图出售而暂时出租的开发产品、拟开发土地、低值易耗品等。
（2）存货取得和发出的计价方法
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各类存货的购入与入库按实际成本计价，存货成本包括采购成本、加工成本和其他可归属于存货成
本的费用，以及符合借款费用资本化条件的支出。采用永续盘存制确定存货数量，发出时按加权平均法
计价。
各类存货核算方法
1）开发成本、开发产品
A.开发产品是指已建成、待出售的物业。
B.开发成本是指尚未建成、以出售或自主经营为开发目的的物业，该项目包括土地征用及拆迁补偿
费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、配套设施费、开发项目完工之前所发生的借款费用及
开发过程中的其他相关费用。
公用设施配套费用的核算方法：按出包方式核算，根据承包企业提出的“工程价款结算账单”承付工
程款，结转开发成本，该项目完工一并归入开发产品或投资性房地产。
2）拟开发土地是指所购入的、已决定将之发展为出售物业的土地，其费用支出单独构成土地开发
成本。项目整体开发时，全部转入在建开发产品；项目分期开发时，将分期开发用地部分转入在建开发
产品，未开发土地仍保留在本项目。
3）维修基金的核算方法：
出售的商品房计提的维修基金计入销售成本。
4）质量保证金的核算方法
按土建、安装等工程合同中规定的质量保证金留成比例、支付期限，从应支付的土建安装工程款中
预留扣下，列为应付账款。在保修期内因质量问题而发生的维修费用，在预留的款项中列支，保修期结
束后清算。
（3）存货可变现净值的确认和跌价准备的计提方法
可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费
用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货
的目的以及资产负债表日后事项的影响。
在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌
价准备。存货跌价准备通常按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取。对于数量繁多、单价
较低的存货，按存货类别计提存货跌价准备；对在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类
似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，可合并计提存货跌价准备。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其
账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
（4）存货的盘存制度为
存货盘存制度为永续盘存制。
（5）低值易耗品和包装物的摊销方法
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低值易耗品领用时按五五法摊销。
16、合同资产
本公司将客户尚未支付合同对价，但本公司已经依据合同履行了履约义务，且不属于无条件（即仅
取决于时间流逝）向客户收款的权利，在资产负债表中列示为合同资产。同一合同下的合同资产和合同
负债以净额列示，不同合同下的合同资产和合同负债不予抵销。
合同资产预期信用损失的确定方法和会计处理方法详见本附注五、10、（3）金融资产减值。
17、合同成本
合同成本包括为取得合同发生的增量成本及合同履约成本。
本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。但是，如
果该资产的摊销期不超过一年的，可以在发生时计入当期损益。
为履行合同发生的成本不属于《企业会计准则第 14 号——收入（2017 年修订）》之外的其他企业
会计准则规范范围且同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：①该成本与一份当前或
预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成
本以及仅因该合同而发生的其他成本；②该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源；③该成本
预期能够收回。合同取得成本确认的资产和合同履约成本确认的资产（以下简称“与合同成本有关的资
产”）采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益，摊销期不超过一
年的，则在发生时计入当期损益。
当与合同成本有关的资产的账面价值高于下列两项的差额时，本公司对超出部分计提减值准备，并
确认为资产减值损失：
①企业因转让与该资产相关的商品预期能够取得的剩余对价；
②为转让该相关商品估计要发生的成本。
18、持有待售资产
（1）持有待售类别的确认标准
本公司主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换，下同）而非持续使用一项非流动资
产或处置组收回其账面价值的，将其划分为持有待售类别。非流动资产或处置组划分为持有待售类别，
同时满足下列条件：
①根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；
②出售极可能发生，即本公司已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在
一年内完成。有关规定要求本公司相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的，应当已经获得批准。
确定的购买承诺，是指本公司与其他方签订的具有法律约束力的购买协议，该协议包含交易价格、时间
和足够严厉的违约惩罚等重要条款，使协议出现重大调整或者撤销的可能性极小。
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本公司专为转售而取得的非流动资产或处置组，在取得日满足“预计出售将在一年内完成”的规定条
件，且短期（通常为 3 个月）内很可能满足持有待售类别的其他划分条件的，在取得日将其划分为持有
待售类别。
处置组，是指在一项交易中作为整体通过出售或其他方式一并处置的一组资产，以及在该交易中转
让的与这些资产直接相关的负债。处置组所属的资产组或资产组组合按照《企业会计准则第 8 号——资
产减值》分摊了企业合并中取得的商誉的，该处置组应当包含分摊至处置组的商誉。
（2）持有待售类别的会计处理方法
本公司对于被划分为持有待售类别的非流动资产或处置组，以账面价值与公允价值减去出售费用后
的净额孰低进行初始计量或重新计量。公允价值减去出售费用后的净额低于原账面价值的，其差额确认
为资产减值损失计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备；对于持有待售的处置组确认的资产减
值损失金额，先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据处置组中适用持有待售类别计量规定的各项非流
动资产账面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值
减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值
损失金额内转回，转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。后续
资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额予以恢复，并
在划分为持有待售类别后适用持有待售类别计量规定的非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转
回金额计入当期损益。已抵减的商誉账面价值，以及适用持有待售类别计量规定的非流动资产在划分为
持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。持有待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额，
根据处置组中除商誉外适用持有待售类别计量规定的各项非流动资产账面价值所占比重，按比例增加其
账面价值。持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负
债的利息和其他费用继续予以确认。
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产、采用公允价值减去出售费用后的净额计量的生物
资产、职工薪酬形成的资产、递延所得税资产、由金融工具相关会计准则规范的金融资产和由保险合同
相关会计准则规范的保险合同中产生的权利不适用于持有待售类别的计量方法，而是根据相关准则或本
公司制定的相应会计政策进行计量。处置组包含适用持有待售类别的计量方法的非流动资产的，持有待
售类别的计量方法适用于整个处置组。处置组中负债的计量适用相关会计准则。
非流动资产或处置组因不再满足持有待售类别的划分条件而不再继续划分为持有待售类别或非流动
资产从持有待售的处置组中移除时，按照以下两者孰低计量：①划分为持有待售类别前的账面价值，按
照假定不划分为持有待售类别情况下本应确认的折旧、摊销或减值等进行调整后的金额；②可收回金额。
19、债权投资
详见本附注五、10、“金融工具”。
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20、其他债权投资
21、长期应收款
22、长期股权投资
本部分所指的长期股权投资是指本公司对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投
资。本公司对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资，作为以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金融资产核算，其中如果属于非交易性的，本公司在初始确认时可选择将其指定为
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产核算，其会计政策详见附注五、10“金融工具”。
共同控制，是指本公司按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分
享控制权的参与方一致同意后才能决策。
重大影响，是指本公司对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与
其他方一起共同控制这些政策的制定。
（1）投资成本的确定
a、通过企业合并形成的长期股权投资
对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方
合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支
付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减
的，调整留存收益。以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制
方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，按照发行股份的面值总额作为
股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲
减的，调整留存收益。在企业合并中，合并方发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相
关管理费用，应当于发生时计入当期损益。通过多次交易分步取得同一控制下被合并方的股权，最终形
成同一控制下企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易
作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日按照应享有被合并方所有
者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，长期股权投
资初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价
值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并日之前持有的股权投资因采
用权益法核算或作为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产而确认的其他综合收益，暂
不进行会计处理。
对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为长期股权投资的初
始投资成本，合并成本包括包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益性证券的公允价值
之和。通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非同一控制下的企业合并的，应分别是否属于
“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。
不属于“一揽子交易”的，按照原持有被购买方的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成
本法核算的长期股权投资的初始投资成本。原持有的股权采用权益法核算的，相关其他综合收益暂不进
行会计处理。合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管
理费用，于发生时计入当期损益。
b、其他方式取得的长期股权投资
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除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按照下列规定确定其初始投
资成本：
①以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成本包
括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。
②以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本，但
不包括应自被投资单位收取的已宣告但尚未发放的现金股利或利润。发行或取得自身权益工具时发生的
交易费用，可直接归属于权益性交易的，从权益中扣减。
③以债务重组、非货币资产交换等方式取得的长期股权投资，其初始投资成本应按照《企业会计准
则第 12 号—债务重组》和《企业会计准则第 7 号—非货币资产交换》的规定确定。
对于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期股权投资成
本为按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》确定的原持有股权投资的公允价值加上新
增投资成本之和。
（2）后续计量及损益确认方法
对被投资单位具有共同控制（构成共同经营者除外）或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。
此外，公司财务报表采用成本法核算能够对被投资单位实施控制的长期股权投资。
①成本法核算的长期股权投资
采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，追加或收回投资调整长期股权投资的成本。
除取得投资时实际支付的价款或者对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或者利润外，当期投资收
益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认。
②权益法核算的长期股权投资
采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允
价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认
净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别
确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或
现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合
收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应
享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被
投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本公司不一致的，按照本
公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益。
对于本公司与联营企业及合营企业之间发生的交易，投出或出售的资产不构成业务的，未实现内部交易
损益按照享有的比例计算归属于本公司的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。但本公司与被投资
单位发生的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。本公司向合营企业或联营
企业投出的资产构成业务的，投资方因此取得长期股权投资但未取得控制权的，以投出业务的公允价值
作为新增长期股权投资的初始投资成本，初始投资成本与投出业务的账面价值之差，全额计入当期损益。
本公司向合营企业或联营企业出售的资产构成业务的，取得的对价与业务的账面价值之差，全额计入当
期损益。本公司自联营企业及合营企业购入的资产构成业务的，按《企业会计准则第 20 号——企业合
并》的规定进行会计处理，全额确认与交易相关的利得或损失。
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在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质上构成对被投资
单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本公司对被投资单位负有承担额外损失的义务，则按预
计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后期间实现净利润的，本公司在收益分
享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
③收购少数股权
在编制合并财务报表时，因购买少数股权新增的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公
司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积，资本公积不足冲减的，
调整留存收益。
④处置长期股权投资
在合并财务报表中，母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，处置价款
与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额计入股东权益；母公司部分处置对子公司的长期股
权投资导致丧失对子公司控制权的，按本附注五、6“合并财务报表编制的方法”中所述的相关会计政策
处理。
其他情形下的长期股权投资处置，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期
损益。
采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，在处置时将原计入股东
权益的其他综合收益部分按相应的比例
采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、其他
综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。
本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余
股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得
时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，
改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间
的差额计入当期损益。对于本公司取得对被投资单位的控制之前，因采用权益法核算或金融工具确认和
计量准则核算而确认的其他综合收益，在丧失对被投资单位控制时采用与被投资单位直接处置相关资产
或负债相同的基础进行会计处理，因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合
收益和利润分配以外的其他所有者权益变动在丧失对被投资单位控制时结转入当期损益。其中，处置后
的剩余股权采用权益法核算的，其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金
融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结转。
本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改按
金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计
入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被
投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利
润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法时全部转入当期投资收益。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易属于一揽子交易的，
将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，在丧失控制权之前每一次
处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，先确认为其他综合收益，到丧失控
制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。
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本公司因其他投资方对其子公司增资而导致本公司持股比例下降，从而丧失控制权但能实施共同控
制或施加重大影响的，在个别财务报表中，对该项长期股权投资从成本法转为权益法核算。首先，按照
新的持股比例确认本投资方应享有的原子公司因增资扩股而增加净资产的份额，与应结转持股比例下降
部分所对应的长期股权投资原账面价值之间的差额计入当期损益；然后，按照新的持股比例视同自取得
投资时即采用权益法核算进行调整。
23、投资性房地产
投资性房地产计量模式
公允价值计量
选择公允价值计量的依据
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使
用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。此外，对于本公司持有以备经营出租
的空置建筑物，若董事会（或类似机构）作出书面决议，明确表示将其用于经营出租且持有意图短期内
不再发生变化的，也作为投资性房地产列报。
投资性房地产按照成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经济
利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，在发生时计入当期
损益。
本公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，
在资产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额
计入当期损益。
确定投资性房地产的公允价值时，参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格；无法取得同
类或类似房地产的现行市场价格的，参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情
况、交易日期、所在区域等因素，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计；或基于预计未来获
得的租金收益和有关现金流量的现值确定其公允价值。
自用房地产或存货转换为投资性房地产时，按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小
于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额确认为其他综
合收益并计入资本公积。投资性房地产转换为自用房地产时，以转换当日的公允价值作为自用房地产的
账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项
投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后计入当
期损益。
24、固定资产
（1） 确认条件
本公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年
度的有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本公司，且其成本能够可靠地计量时才予
以确认。固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。与固定资产有关的后续支出，
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符合固定资产确认条件的计入固定资产成本，同时将被替换部分的账面价值扣除；不符合固定资产确认
条件的，应当计入当期损益。
（2） 折旧方法
类别 折旧方法 折旧年限 残值率 年折旧率
房屋建筑物 年限平均法 30-40 3.00% 2.42%-3.23%
通用设备 年限平均法 5 3.00% 19.40%
专用设备 年限平均法 22 3.00% 4.41%
办公设备 年限平均法 5 3.00% 19.40%
运输工具 年限平均法 5-8 3.00% 12.13%-19.40%
其他设备 年限平均法 5 3.00% 19.40%
本公司的固定资产折旧方法为年限平均法。
预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，本公司目前从
该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。
（3）固定资产的减值测试方法及减值准备计提方法
固定资产的减值测试方式和减值准备计提方法详见附注五、31“除存货及金融资产外的其他资产减
值”。
（4）其他说明
与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，
则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此以外的其他后续支出，在发生时计入当
期损益。
当固定资产处于处置状态或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定
资产出售、转让、报废或者毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。
本公司至少于每个会计年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发
生改变则作为会计估计变更处理。
25、在建工程
在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项工程支出、工程达到预定可使用状态
前的资本化的借款费用以及其他相关费用等。
在建工程在达到预定可使用状态后结转为固定资产。所建造的固定资产已达到预定可使用状态，但
尚未办理竣工决算的，应当自达到可使用状态之日起，按暂估价值转入固定资产，计提折旧；待办理竣
工决算手续后，再调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额。
在建工程的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注五、31“除存货及金融资产外的其他资产减
值”。
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26、借款费用
（1）借款费用资本化的确认原则
借款费用，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。
符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或可销售状
态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
①资产支出已经发生；
②借款费用已经发生；
③为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
（2）借款费用资本化期间
可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用
已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始时，开始资本化；
构建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态时，停止资本化。
（3）借款费用暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间连续超过 3 个月的，暂
停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。
（4）借款费用资本化金额的计算方法
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时
性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出
加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率
计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当期损益。
27、生物资产
28、油气资产
29、使用权资产
30、无形资产
（1） 计价方法、使用寿命、减值测试
无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
无形资产按成本进行初始计量。与无形资产有关的支出，如果相关的经济利益很可能流入本公司且
其成本能可靠地计量，则计入无形资产成本。除此以外的其他项目的支出，在发生时计入当期损益。
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取得的土地使用权通常作为无形资产核算。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权支出和
建筑物建造成本则分别作为无形资产和固定资产核算。如为外购的房屋及建筑物，则将有关价款在土地
使用权和建筑物之间进行分配，难以合理分配的，全部作为固定资产处理。
使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值减去预计净残值和已计提的减值准备累计金额
在其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销，具体如下：
1）土地使用权按 25-50 年摊销。
2）专有技术按 10 年摊销。
使用寿命不确定的无形资产不予摊销。
期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，如发生变更则作为会计估计变
更处理。此外，还对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，如果有证据表明该无形资产为企
业带来经济利益的期限是可预见的，则估计其使用寿命并按照使用寿命有限的无形资产的摊销政策进行
摊销。
无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注五、31“除存货及金融资产外的其他资产减
值”。
（2） 研究与开发支出
本公司内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出与开发阶段支出。
研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。
开发阶段的支出同时满足下列条件的，确认为无形资产，不能满足下述条件的开发阶段的支出计入
当期损益：
①完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
②具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
③无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自
身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
④有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无
形资产；
⑤归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生的研发支出全部计入当期损益。
31、除存货及金融资产外的其他资产减值
对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性房地产及对子公司、
合营企业、联营企业的长期股权投资、使用权资产等非流动非金融资产，本公司于资产负债表日判断是
否存在减值迹象。如存在减值迹象的，则估计其可收回金额，进行减值测试。商誉、使用寿命不确定的
无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。
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减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。
可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。
资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定；不存在销售协议但存在资产活跃市场的，公允价值
按照该资产的买方出价确定；不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计资
产的公允价值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售
状态所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产
生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。资产减值准备按单项资产
为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组
的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协
同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金
额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉
的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵
减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
32、长期待摊费用
对于已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在 1 年以上的各项费用，包括经营租赁固定资
产改良支出，作为长期待摊费用在预计受益期间按直线法摊销。如果长期待摊费用项目不能使以后会计
期间受益的，则将其尚未摊销的摊余价值全部转入损益。
33、合同负债
合同负债，是指本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。如果在本公司向客户转让
商品之前，客户已经支付了合同对价或本公司已经取得了无条件收款权，本公司在客户实际支付款项和
到期应支付款项孰早时点，将该已收或应收款项列示为合同负债。同一合同下的合同资产和合同负债以
净额列示，不同合同下的合同资产和合同负债不予抵销。
34、职工薪酬
本公司职工薪酬主要包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利以及其他长期职工福利。
（1） 短期薪酬的会计处理方法
短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保险费、工伤保险费、
住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等。本公司在职工为本公司提供服务的会计期间
将实际发生的短期职工薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。其中，非货币性福利按公允
价值计量。
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（2） 离职后福利的会计处理方法
离职后福利主要包括设定提存计划。其中设定提存计划主要包括基本养老保险、失业保险以及年金
等，相应的应缴存金额于发生时计入相关资产成本或当期损益。
（3） 辞退福利的会计处理方法
本公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予
补偿的建议，在下列两者孰早日，确认辞退福利产生的负债，同时计入当期损益：
①本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；
②本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本。
但辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月不能完全支付的，按照其他长期职工薪酬处理。
职工内部退休计划采用上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自职工停止提供服务日至正常退休
日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预计负债确认条件时，计入当期损益
（辞退福利）。
（4） 其他长期职工福利的会计处理方法
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划进行会计处理，
除此之外按照设定收益计划进行会计处理。
35、租赁负债
详见本附注五、42、租赁
36、预计负债
当与或有事项相关的义务是本公司承担的现时义务，且履行该义务很可能导致经济利益流出，以及
该义务的金额能够可能地计量，则确认为预计负债。
在资产负债表日，考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素，按照履行相关现
时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行计量。货币时间价值影响重大的，通过对未来现金流出进
行折现后确定最佳估计数。本公司于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以
反映当前的最佳估计数。
如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作
为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
（1）亏损合同
亏损合同是履行合同义务不可避免会发生的成本超过预期经济利益的合同。待执行合同变成亏损合
同，且该亏损合同产生的义务满足上述预计负债的确认条件的，将合同预计损失超过合同标的资产已确
认的减值损失的部分，确认为预计负债。
（2）重组义务
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对于有详细、正式并且已经对外公告的重组计划，在满足前述预计负债的确认条件的情况下，
按照与重组有关的直接支出确定预计负债金额。对于出售部分业务的重组义务，只有在本公司承诺出售
部分业务（即签订了约束性出售协议时），本公司才确认与重组相关的义务。
37、股份支付
（1）股份支付的种类及相关的会计处理
股份支付是为了获取职工或其他方提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具为基础确定的负债
的交易。股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
①以权益结算的股份支付
用以换取职工提供的服务的权益结算的股份支付，以授予职工权益工具在授予日的公允价值计量。
该公允价值的金额在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的情况下，在等待期内以对可行
权权益工具数量的最佳估计为基础，按直线法计算计入相关成本或费用；在授予后立即可行权时，在授
予日计入相关成本或费用，相应增加资本公积。
在等待期内每个资产负债表日，本公司根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息做出最佳估
计，修正预计可行权的权益工具数量。上述估计的影响计入当期相关成本或费用，并相应调整资本公积。
用以换取其他方服务的权益结算的股份支付，如果其他方服务的公允价值能够可靠计量，按照其他
方服务在取得日的公允价值计量，如果其他方服务的公允价值不能可靠计量，但权益工具的公允价值能
够可靠计量的，按照权益工具在服务取得日的公允价值计量，计入相关成本或费用，相应增加股东权益。
②以现金结算的股份支付
以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础确定的负债的公允价值计
量。如授予后立即可行权，在授予日计入相关成本或费用，相应增加负债；如须完成等待期内的服务或
达到规定业绩条件以后才可行权，在等待期的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，
按照本公司承担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用，相应增加负债。
在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当期
损益。
（2）修改、终止股份支付计划的相关会计处理
本公司对股份支付计划进行修改时，若修改增加了所授予权益工具的公允价值，按照权益工具公允
价值的增加相应确认取得服务的增加。权益工具公允价值的增加是指修改前后的权益工具在修改日的公
允价值之间的差额。若修改减少了股份支付公允价值总额或采用了其他不利于职工的方式，则仍继续对
取得的服务进行会计处理，视同该变更从未发生，除非本公司取消了部分或全部已授予的权益工具。
在等待期内，如果取消了授予的权益工具，本公司对取消所授予的权益性工具作为加速行权处理，
将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。职工或其他方能够选择满足非可
行权条件但在等待期内未满足的，本公司将其作为授予权益工具的取消处理。
（3）涉及本公司与本公司股东或实际控制人的股份支付交易的会计处理
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涉及本公司与本公司股东或实际控制人的股份支付交易，结算企业与接受服务企业中其一在本公司
内，另一在本公司外的，在本公司合并财务报表中按照以下规定进行会计处理：
①结算企业以其本身权益工具结算的，将该股份支付交易作为权益结算的股份支付处理；除此之外，
作为现金结算的股份支付处理。
结算企业是接受服务企业的投资者的，按照授予日权益工具的公允价值或应承担负债的公允价值确
认为对接受服务企业的长期股权投资，同时确认资本公积（其他资本公积）或负债。
②接受服务企业没有结算义务或授予本企业职工的是其本身权益工具的，将该股份支付交易作为权
益结算的股份支付处理；接受服务企业具有结算义务且授予本企业职工的并非其本身权益工具的，将该
股份支付交易作为现金结算的股份支付处理。
本公司内各企业之间发生的股份支付交易，接受服务企业和结算企业不是同一企业的，在接受服务
企业和结算企业各自的个别财务报表中对该股份支付交易的确认和计量，比照上述原则处理。
38、优先股、永续债等其他金融工具
（1）永续债和优先股等的区分
本公司发行的永续债和优先股等金融工具，同时符合以下条件的，作为权益工具：
①该金融工具不包括交付现金或其他金融资产给其他方，或在潜在不利条件下与其他方交换金融资
产或金融负债的合同义务；
②如将来须用或可用企业自身权益工具结算该金融工具的，如该金融工具为非衍生工具，则不包括
交付可变数量的自身权益工具进行结算的合同义务；如为衍生工具，则本公司只能通过以固定数量的自
身权益工具交换固定金额的现金或其他金融资产结算该金融工具。
除按上述条件可归类为权益工具的金融工具以外，本公司发行的其他金融工具应归类为金融负债。
本公司发行的金融工具为复合金融工具的，按照负债成分的公允价值确认为一项负债，按实际收到
的金额扣除负债成分的公允价值后的金额，确认为“其他权益工具”。发行复合金融工具发生的交易费用，
在负债成分和权益成分之间按照各自占总发行价款的比例进行分摊。
（2）永续债和优先股等的会计处理方法
归类为金融负债的永续债和优先股等金融工具，其相关利息、股利（或股息）、利得或损失，以及
赎回或再融资产生的利得或损失等，除符合资本化条件的借款费用（参见附注五、26 “借款费用”）以
外，均计入当期损益。
归类为权益工具的永续债和优先股等金融工具，其发行（含再融资）、回购、出售或注销时，本公
司作为权益的变动处理，相关交易费用亦从权益中扣减。本公司对权益工具持有方的分配作为利润分配
处理。
本公司不确认权益工具的公允价值变动。
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39、收入
收入确认和计量所采用的会计政策
本公司与客户之间的合同同时满足下列条件时，在客户取得相关商品控制权时确认收入：合同各方
已批准该合同并承诺将履行各自义务；合同明确了合同各方与所转让商品或提供劳务相关的权利和义务；
合同有明确的与所转让商品相关的支付条款；合同具有商业实质，即履行该合同将改变本公司未来现金
流量的风险、时间分布或金额；本公司因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。
在合同开始日，本公司识别合同中存在的各单项履约义务，并将交易价格按照各单项履约义务所承
诺商品或服务的单独售价的相对比例分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项履约义务的交易价格计
量收入。
在确定交易价格时考虑了可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因
素的影响。
对于满足下列条件之一的，本公司属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履
约义务：
1、 客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益；
2、 客户能够控制本公司履约过程中在建的商品；
3、本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内有权就累计至
今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司按照在相关履约时段内的履约进度将分摊至该单项履约
义务的交易价格确认为收入，履约进度根据所转让商品的性质采用投入法或产出法确定，当履约进度不
能合理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到
履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品控制权时点确认收入。在判断客户是
否已取得商品控制权时，本公司考虑下列迹象：
1、企业就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；
2、企业已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；
3、企业已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；
4、企业已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要
风险和报酬；
5、客户已接受该商品；
6、其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
与本公司取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：
（1）商品销售合同
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收入在商品的控制权转移给客户时确认收入。商品的控制权是在某一时段还是某一时点转移，取决
于商品销售合同条款、适用的法律规定及监管要求。
房地产销售：满足在某一时段内履行履约义务条件的房地产销售，本公司在该时段内按履约进度确
认收入；其他的房地产销售在签订商品房销售合同，取得客户的首期款并且已确认余下房款的付款安排，
房产完工并验收合格，达到合同约定的交付条件，房产已被客户接受、或根据合同约定被视为已获客户
接受（以较早者为准）的时点，确认销售收入的实现。
其他商品销售：本公司与客户之间的销售商品合同通常仅包含转让商品的履约义务，本公司在客户
取得商品控制权时点确认收入。
（2）物业服务合同
在本公司按照与客户之间签订的物业服务合同履约的同时，客户即取得并消耗本公司履约所带来的
经济利益，本公司将其作为在某一时段内履行的履约义务，在合同约定的服务提供期间按照履约进度确
认收入。
40、政府补助
本公司的政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。与资产相关的政府补助，
是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除
与资产相关的政府补助之外的政府补助。如果政府补助文件未明确确定补助对象，以取得该补助必须具
备的基本条件为基础进行判断，以购建或其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补
助，除此之外的划分为与收益相关的政府补助。
（1）政府补助的确认
政府补助同时满足下列条件时，予以确认：
①能够满足政府补助所附条件；
②能够收到政府补助。
（2）政府补助的计量：
①政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允
价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
②与资产相关的政府补助确认为递延收益的，在相关资产达到预定可使用状态时，在该资产使用寿
命内按照合理、系统的方法分期计入损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损
的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。
与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，在确认相
关成本费用或损失的期间计入当期损益；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，取得时直接计入当
期损益。
与日常活动相关的政府补助，计入其他收益；与日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
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③取得政策性优惠贷款贴息，区分以下两种取得方式进行会计处理：
A、财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向本公司提供贷款的，以实际
收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款费用。
B、财政将贴息资金直接拨付给本公司的，将对应的贴息冲减相关借款费用。
④已确认的政府补助需要退回的，分别下列情况处理：
A、存在相关递延收益的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益。
B、属于其他情况的，直接计入当期损益。
41、所得税
（1）当期所得税
资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以按照税法规定计算的预
期应交纳（或返还）的所得税金额计量。计算当期所得税费用所依据的应纳税所得额系根据有关税法规
定对本年度税前会计利润作相应调整后计算得出。
（2）递延所得税资产及递延所得税负债
某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确认但按照税法
规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异，采用资产负债表
债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。
与商誉的初始确认有关，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可
抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的应纳税暂时性差异，不予确认有关的递延所得
税负债。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，如果本公司能够控制
暂时性差异转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回，也不予确认有关的递延所
得税负债。除上述例外情况，本公司确认其他所有应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债。
与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资
产或负债的初始确认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关的递延所得税资产。此外，对与子公司、
联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，如果暂时性差异在可预见的未来不是很可能转回，
或者未来不是很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额，不予确认有关的递延所得税资产。
除上述例外情况，本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认其他可抵
扣暂时性差异产生的递延所得税资产。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的
未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资产或
清偿相关负债期间的适用税率计量。
111
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足够的应纳税
所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳
税所得额时，减记的金额予以转回。
（3）所得税费用
所得税费用包括当期所得税和递延所得税。
除确认为其他综合收益或直接计入股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所得税计入其他
综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，其余当期所得税和递延
所得税费用或收益计入当期损益。
（4）所得税的列报
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本公司当期
所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延所得税
负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来
每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资
产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本公司递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列
报。
42、租赁
租赁是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。合同开始日，本公
司评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产
使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。
为确定合同是否让渡了在一定期间内控制已识别资产使用的权利，本公司主要评估承租人是否有权
获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益，并有权在该使用期间主导已识别资产
的使用。
（1）本公司作为承租人
在租赁期开始日，本公司对租赁确认使用权资产和租赁负债。对短期租赁和低价值资产租赁简化处
理的除外。
①租赁负债
租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量，折现率为租赁内含利率。
无法确定租赁内含利率的，采用本公司增量借款利率作为折现率。
本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益或相关
资产成本。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。
112
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定租赁
付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果或实际行权情况发生
变化时，本公司按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值。
使用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，本公司将剩余金额计入当期损益。
②使用权资产
使用权资产按照成本进行初始计量，包括租赁负债的初始计量金额、在租赁期开始日或之前支付的
租赁付款额(扣除已享受的租赁激励相关金额)，发生的初始直接费用以及为拆卸及移除租赁资产、复原
租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。
本公司采用直线法对使用权资产计提折旧。对能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，
本公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。否则，租赁资产在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰
短的期间内计提折旧。使用权资产按附注五、31“除存货及金融资产外的其他资产减值”中的会计政策计
提减值准备。
③短期租赁和低价值资产租赁
本公司已选择对短期租赁(租赁期不超过 12 个月的租赁)和低价值资产租赁不确认使用权资产和租
赁负债，并将相关的租赁付款额在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本。
（2）本公司作为出租人
本公司在租赁开始日，将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁是指无论所有权最终是否转移但
实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。经营租赁是指除融资租赁以外的其
他租赁。
①融资租赁
在租赁期开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。应收融资租
赁款以租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未
收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。
本公司按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。取得的未纳入租赁投资净
额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。应收融资租赁款按附注五、10、（3）“金融资产
减值”的会计政策计提减值准备。
②经营租赁
经营租赁的租赁收款额在租赁期内按直线法确认为租金收入。本公司将其发生的与经营租赁有关的
初始直接费用予以资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。
取得的未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
113
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
43、其他重要的会计政策和会计估计
终止经营，是指满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已经处置或划分为
持有待售类别：
（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；
（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计
划的一部分；
（3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。
本公司在合并利润表和利润表中分别列示持续经营损益和终止经营损益。不符合终止经营定义的持
有待售的非流动资产或处置组，其减值损失和转回金额及处置损益作为持续经营损益列报。终止经营的
减值损失和转回金额等经营损益及处置损益作为终止经营损益列报。
对于当期列报的终止经营，在当期财务报表中，将原来作为持续经营损益列报的信息重新作为可比
会计期间的终止经营损益列报。拟结束使用而非出售的处置组满足终止经营定义中有关组成部分的条件
的，自停止使用日起作为终止经营列报。因出售对子公司的投资等原因导致其丧失对子公司控制权，且
该子公司符合终止经营定义的，在合并利润表中列报相关终止经营损益。
终止经营的会计处理方法参见附注五、“18、持有待售资产”相关描述。
44、重要会计政策和会计估计变更
（1） 重要会计政策变更
□适用 不适用
（2） 重要会计估计变更
□适用 不适用
45、重大的会计判断和估计
本公司在运用会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本公司需要对无法准确计量的报表
项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于本公司管理层过去的历史经验，
并在考虑其他相关因素的基础上做出的。这些判断、估计和假设会影响收入、费用、资产和负债的报告
金额以及资产负债表日或有负债的披露。然而，这些估计的不确定性所导致的实际结果可能与本公司管
理层当前的估计存在差异，进而造成对未来受影响的资产或负债的账面金额进行重大调整。
本公司对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅影响变更当
期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影响数在变更当期和未来
期间予以确认。
于资产负债表日，本公司需对财务报表项目金额进行判断、估计和假设的重要领域如下：
114
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
（1）收入确认
如本附注五、39、“收入”所述，本公司在收入确认方面涉及到如下重大的会计判断和估计：识别客
户合同；估计因向客户转让商品而有权取得的对价的可收回性；识别合同中的履约义务；估计合同中存
在的可变对价以及在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额；合同中是否
存在重大融资成分；估计合同中单项履约义务的单独售价；确定履约义务是在某一时段内履行还是在某
一时点履行；履约进度的确定，等等。本公司主要依靠过去的经验和工作做出判断，这些重大判断和估
计变更都可能对变更当期或以后期间的营业收入、营业成本，以及期间损益产生影响，且可能构成重大
影响。
（2）租赁的归类
本公司在识别一项合同是否为租赁或包含租赁时，需要评估是否存在一项已识别资产，且客户控制
了该资产在一定期间内的使用权。在评估时，需要考虑资产的性质、实质性替换权、以及客户是否有权
获得因在该期间使用该资产所产生的几乎全部经济利益，并能够主导该资产的使用。
本公司作为出租人时，将租赁分类为经营租赁和融资租赁。在进行分类时，管理层需要对是否已将
与租出资产所有权有关的全部风险和报酬实质上转移给承租人作出分析和判断。
本公司作为承租人时，租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。在
计量租赁付款额的现值时，本公司对使用的折现率以及存在续租选择权或终止选择权的租赁合同的租赁
期进行估计。在评估租赁期时，本公司综合考虑与本公司会影响租赁负债和使用权资产的确认，并将影
响后续期间的损益
（3）存货跌价准备
本公司根据存货会计政策，按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值及陈旧和滞销
的存货，计提存货跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存货的可售性及其可变现净值。鉴定存
货减值要求管理层在取得确凿证据，并且考虑持有存货的目的、资产负债表日后事项的影响等因素的基
础上作出判断和估计。实际的结果与原先估计的差异将在估计被改变的期间影响存货的账面价值及存货
跌价准备的计提或转回。
（4）除存货及金融资产外的其他资产减值
本公司于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值的迹象，包括固
定资产、无形资产、长期股权投资及商誉等。对使用寿命不确定的无形资产，除每年进行的减值测试外，
当其存在减值迹象时，也进行减值测试。其他除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账面金
额不可收回时，进行减值测试。
当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额和预计未来现金流
量的现值中的较高者，表明发生了减值。
公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观察到的市场价格，
减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。
115
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
在预计未来现金流量现值时，需要对该资产（或资产组）的产量、售价、相关经营成本以及计算现
值时使用的折现率等作出重大判断。本公司在估计可收回金额时会采用所有能够获得的相关资料，包括
根据合理和可支持的假设所作出有关产量、售价和相关经营成本的预测。
本公司至少每年测试商誉是否发生减值。这要求对分配了商誉的资产组或者资产组组合的未来现金
流量的现值进行预计。对未来现金流量的现值进行预计时，本公司需要预计未来资产组或者资产组组合
产生的现金流量，同时选择恰当的折现率确定未来现金流量的现值。
（5）折旧和摊销
本公司对固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内按直线法计提折旧和摊销。本公司定
期复核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧和摊销费用数额。使用寿命是本公司根据对同类资产
的以往经验并结合预期的技术更新而确定的。如果以前的估计发生重大变化，则会在未来期间对折旧和
摊销费用进行调整。
（6）递延所得税资产的确认
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，本公司就所有未利用的税务亏损确认递延所
得税资产。这需要本公司管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时间和金额，结合纳税筹
划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
（7）所得税
本公司在正常的经营活动中，有部分交易其最终的税务处理和计算存在一定的不确定性。部分项目
是否能够在税前列支需要税收主管机关的审批。如果这些税务事项的最终认定结果同最初估计的金额存
在差异，则该差异将对其最终认定期间的当期所得税和递延所得税产生影响。
六、税项
1、主要税种及税率
税种 计税依据 税率
应税收入按适用的的税率计算销
增值税 项税，并按扣除当期允许抵扣的 3%、5%、6%、9%、13%
进项税额后的差额计缴增值税
城市维护建设税 实际缴纳的流转税额 7%
企业所得税 应纳税所得额 25%
教育费附加 实际缴纳的流转税额 3%
地方教育费附加 实际缴纳的流转税额 2%
土地增值税 转让房地产项目的增值额 30%-60%
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
纳税主体名称 所得税税率
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2、税收优惠
无
3、其他
土地增值税：
依据天津市地方税务局公告 2016 年第 22 号及 2019 年第 13 号规定，从事非社会保障性住房项目的
房地产开发纳税人应区分普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产，分别以不同区域不同类型的房地产
土地增税预征的计征依据，乘以预征率计算预缴土地增值税。其中，普通住宅按我市公布的普通住宅标
准为依据进行确定，土地增值税的计征依据按照国家税务总局公告 2016 年第 70 号规定确认，预征率按
照天津市地方税务局公告 2019 年第 13 号文中的规定确认。从事房地产开发的纳税人应分月预缴土地增
值税。待项目符合清算条件时，纳税人按照清算规定到主管税务机关办理土地增值税清算手续并结清税
款。
企业所得税：
（1）依据国家税务总局天津市税务局公告 2022 年第 6 号规定，对天津市房地产开发企业销售未完工
开发产品的计税毛利率暂按下列规定进行确定：企业销售未完工开发产品的计税毛利率，开发项目属于
经济适用房、限价房和危改房的，按 3%确定；其他开发项目，按 15%执行。根据上述规定，本公司之子
公司天津津滨时代置业投资有限公司、天津滨堡房地产开发有限公司销售未完工开发产品的计税毛利率
为 15%。
（2）依据国家税务总局福建省税务局公告 2019 年第 4 号的规定，对福建省(不含厦门)房地产开发经
营企业销售未完工开发产品的计税毛利率进行确定：(一)开发项目位于福州市城区(鼓楼区、台江区、晋
安区、仓山区、马尾区、长乐区、琅岐经济区)的，计税毛利率为 15%。(二)开发项目位于除福州市城区
以外的其他地方的，计税毛利率为 10%。(三)属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率为 3%。
该规定自 2019 年 1 月 1 日起执行。根据上述规定，本公司之子公司福建津汇房地产开发有限公司销售未
完工开发产品的计税毛利率为 10%。
七、合并财务报表项目注释
1、货币资金
单位：元
项目 期末余额 期初余额
库存现金 28,867.68 37,404.95
银行存款 1,303,050,166.46 956,285,789.82
合计 1,303,079,034.14 956,323,194.77
因抵押、质押或冻结等对使用有限制
1,647,682.57 12,039,587.20
的款项总额
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其他说明：
2、交易性金融资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期损
40,000,000.00
益的金融资产
其中：
基金投资 40,000,000.00
其中：
合计 40,000,000.00
其他说明：
3、衍生金融资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
4、应收票据
（1） 应收票据分类列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
银行承兑票据 632,312.92 53,793,306.19
合计 632,312.92 53,793,306.19
单位：元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面价 账面价
计提比 值 计提比 值
金额 比例 金额 金额 比例 金额
例 例
其
中：
其
中：
如是按照预期信用损失一般模型计提应收票据坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□适用 不适用
（2） 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
类别 期初余额 本期变动金额 期末余额
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计提 收回或转回 核销 其他
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 不适用
（3） 期末公司已质押的应收票据
单位：元
项目 期末已质押金额
（4） 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
单位：元
项目 期末终止确认金额 期末未终止确认金额
银行承兑票据 50,000,000.00
合计 50,000,000.00
本公司对于已贴现、背书的信用等级较高的银行承兑的汇票，终止确认，对于已贴现、背书的信用
等级不高的银行承兑的汇票和商业承兑汇票不终止确认。信用等级高与不高的划分标准为：信用等级高
的银行为 6 家大型商业银行和 9 家上市股份制商业银行，其中：6 家大型商业银行分别为中国银行、中
国农业银行、中国建设银行、中国工商银行、中国邮政储蓄银行、交通银行；9 家上市股份制商业银行
为招商银行、浦发银行、中信银行、中国光大银行、华夏银行、中国民生银行、平安银行、兴业银行、
浙商银行。信用级别不高的银行为其他商业银行。
（5） 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
单位：元
项目 期末转应收账款金额
（6） 本期实际核销的应收票据情况
无
5、应收账款
（1） 应收账款分类披露
单位：元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面价 账面价
计提比 值 计提比 值
金额 比例 金额 金额 比例 金额
例 例
按单项
计提坏 64,029,8 52,585,0 11,444,7 64,350,3 36,686,7 27,663,5
43.66% 82.13% 47.42% 57.01%
账准备 39.16 60.85 78.31 45.05 58.22 86.83
的应收
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账款
其
中：
按组合
计提坏
82,619,9 35,131,9 47,488,0 71,343,3 33,813,5 37,529,8
账准备 56.34% 42.52% 52.58% 47.40%
83.80 37.28 46.52 65.20 30.07 35.13
的应收
账款
其
中：
146,649, 87,716,9 58,932,8 135,693, 70,500,2 65,193,4
合计 100.00% 59.81% 100.00% 51.96%
822.96 98.13 24.83 710.25 88.29 21.96
按单项计提坏账准备：52,585,060.85
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
天津冶金集团轧三钢铁有限公司 31,971,333.37 21,691,161.87 67.85% 企业重整受偿率低
建信信托有限责任公司 29,191,494.15 28,026,887.34 96.01% 企业重整受偿率低
天津市津苑纺织有限公司 1,670,009.64 1,670,009.64 100.00% 长期无法收回
天津市东丽区津源纺织有限公司 1,197,002.00 1,197,002.00 100.00% 长期无法收回
合计 64,029,839.16 52,585,060.85
按组合计提坏账准备：35,131,937.28
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
1 年以内 33,451,017.53 167,255.08 0.50%
1-2 年 12,937,856.21 388,135.70 3.00%
2-3 年 4,136,408.90 2,481,845.34 60.00%
3 年以上 32,094,701.16 32,094,701.16 100.00%
合计 82,619,983.80 35,131,937.28
（续）
期初余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
1 年以内 29,494,796.45 147,473.99 0.50%
1-2 年 6,855,335.02 205,660.05 3.00%
2-3 年 3,832,094.25 2,299,256.55 60.00%
3 年以上 31,161,139.48 31,161,139.48 100.00%
合计 71,343,365.20 33,813,530.07 --
如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□适用 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 账面余额
1 年以内（含 1 年） 33,451,017.53
1至2年 12,937,856.21
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2至3年 4,136,408.90
3 年以上 96,124,540.32
3至4年 2,478,408.55
4至5年 55,069,829.81
5 年以上 38,576,301.96
合计 146,649,822.96
（2） 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
按单项计提坏账准备的应
36,686,758.22 15,898,302.63 52,585,060.85
收账款
按组合计提坏账准备的应
33,813,530.07 1,517,696.51 199,289.30 35,131,937.28
收账款
合计 70,500,288.29 17,415,999.14 199,289.30 87,716,998.13
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
单位：元
单位名称 收回或转回金额 收回方式
（3） 本期实际核销的应收账款情况
无
（4） 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
单位：元
占应收账款期末余
单位名称 应收账款期末余额 坏账准备期末余额
额合计数的比例
天津冶金集团轧三钢铁有限公司 31,971,333.37 21.80% 21,691,161.87
建信信托有限责任公司 29,191,494.15 19.91% 28,026,887.34
天津市汉沽区产业园区管理委员会 5,172,684.00 3.53% 5,172,684.00
一诺货运（天津）有限公司 2,665,842.50 1.82% 29,781.98
天津市津苑纺织有限公司 1,670,009.64 1.14% 1,670,009.64
合计 70,671,363.66 48.20%
（5） 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
无
（6） 因金融资产转移而终止确认的应收账款
无
121
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
6、应收款项融资
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应收款项融资本期增减变动及公允价值变动情况
□适用 不适用
如是按照预期信用损失一般模型计提应收款项融资减值准备，请参照其他应收款的披露方式披露减值准备的相关信息：
□适用 不适用
其他说明：
7、预付款项
（1） 预付款项按账龄列示
单位：元
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例 金额 比例
1 年以内 2,862,363.68 90.07% 859,543.21 73.78%
1至2年 10,000.00 0.32% 171,732.93 14.74%
2至3年 171,732.93 5.40%
3 年以上 133,770.26 4.21% 133,770.26 11.48%
合计 3,177,866.87 1,165,046.40
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
（2） 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
占预付款项期末
单位名称 与本公司关系 期末余额 账龄 未结算原因
余额的比例(%)
美克国际家居用品股份有限公司天津分公司 非关联方 1,392,646.00 43.82% 1 年以内 未完成结算
上海相当实业有限公司 非关联方 955,074.00 30.05% 1 年以内 未完成结算
天津市电力公司 非关联方 465,889.98 14.66% 1 年以内 未完成结算
天津皓云嘉葆机电设备安装有限公司 非关联方 62,540.00 1.97% 3 年以上 未完成结算
天津市海艳材料装饰工程有限公司 非关联方 31,695.26 1.00% 3 年以上 未完成结算
合计 2,907,845.24 91.50%
8、其他应收款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他应收款 264,068,468.66 774,408,816.04
合计 264,068,468.66 774,408,816.04
122
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（1） 应收利息
1） 应收利息分类
单位：元
项目 期末余额 期初余额
2） 重要逾期利息
单位：元
是否发生减值及其判
借款单位 期末余额 逾期时间 逾期原因
断依据
其他说明：
3） 坏账准备计提情况
□适用 不适用
（2） 应收股利
1） 应收股利分类
单位：元
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
2） 重要的账龄超过 1 年的应收股利
单位：元
是否发生减值及其判
项目(或被投资单位) 期末余额 账龄 未收回的原因
断依据
3） 坏账准备计提情况
□适用 不适用
（3） 其他应收款
1） 其他应收款按款项性质分类情况
单位：元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
保证金或押金 15,126,353.79 11,577,643.91
往来款 247,620,110.39 761,427,900.14
代垫费用 14,264,874.60 13,206,792.62
合计 277,011,338.78 786,212,336.67
123
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
2） 坏账准备计提情况
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预期 整个存续期预期信用损 整个存续期预期信用损 合计
信用损失 失(未发生信用减值) 失(已发生信用减值)
2022 年 1 月 1 日余额 296,019.56 862,718.04 10,644,783.03 11,803,520.63
2022 年 1 月 1 日余额在本期
——转入第二阶段 -239,678.96 239,678.96
——转入第三阶段 -739,242.10 739,242.10
本期计提 25,660.88 1,221,306.10 184,810.52 1,431,777.50
本期转回 13,136.60 230,721.15 48,619.20 292,476.95
其他变动 48.94 48.94
2022 年 12 月 31 日余额 68,913.82 1,353,739.85 11,520,216.45 12,942,870.12
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□适用 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 账面余额
1 年以内（含 1 年） 253,780,995.54
1至2年 2,724,828.81
2至3年 3,030,947.69
3 年以上 17,474,566.74
3至4年 2,548,796.78
4至5年 324,984.19
5 年以上 14,600,785.77
合计 277,011,338.78
3） 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
按组合计提坏账准备的其他应收款 11,803,520.63 1,431,777.50 292,476.95 48.94 12,942,870.12
合计 11,803,520.63 1,431,777.50 292,476.95 48.94 12,942,870.12
4） 本期实际核销的其他应收款情况
单位：元
项目 核销金额
其中重要的其他应收款核销情况：
单位：元
124
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款项是否由关联
单位名称 其他应收款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
交易产生
其他应收款核销说明：
5） 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位：元
占其他应收款期末 坏账准备期
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄
余额合计数的比例 末余额
天津中海海鑫地产有限公司① 往来款 238,284,995.40 1 年以内 86.02%
天津开发区老年公寓筹备组 往来款 3,344,541.51 5 年以上 1.21% 3,344,541.51
天津市建工工程总承包有限公司 押金、保证金 2,987,522.91 1 年以内 1.08%
天津泰达格调物业管理有限公司 押金、保证金 2,783,385.14 2 年以内 1.00%
泉州市洛江区建筑材料管理站 押金、保证金 2,129,477.60 2-3 年 0.77%
合计 249,529,922.56 90.08% 3,344,541.51
注①： 详见第十节、十二、5、（5）。
6） 涉及政府补助的应收款项
无
7） 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
无
8） 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
无
9、存货
公司是否需要遵守房地产行业的披露要求
是
（1） 存货分类
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
按性质分类：
单位：元
期末余额 期初余额
项目 存货跌价准备 存货跌价准备
账面余额 或合同履约成 账面价值 账面余额 或合同履约成 账面价值
本减值准备 本减值准备
开发成本 2,427,943,822.88 6,250,588.93 2,421,693,233.95 3,006,609,373.01 6,250,588.93 3,000,358,784.08
开发产品 2,221,833,929.70 143,904,135.68 2,077,929,794.02 836,998,896.31 143,904,135.68 693,094,760.63
合同履约成本 830,409,018.08 830,409,018.08 820,346,870.08 820,346,870.08
低值易耗品 1,950,358.99 1,950,358.99 2,372,508.73 2,372,508.73
125
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
原材料 1,053,348.21 1,053,348.21 876,071.01 876,071.01
合计 5,483,190,477.86 150,154,724.61 5,333,035,753.25 4,667,203,719.14 150,154,724.61 4,517,048,994.53
按下列格式披露“开发成本”主要项目及其利息资本化情况：
单位：元
本期
本期转 本期其 其中：本期
项目名 预计总 期初余 （开发 利息资本化
入开发 他减少 期末余额 利息资本化 资金来源
称 投资 额 成本） 累计金额
产品 金额 金额
增加
津滨时 3,553,3 2,446,8 1,945,5
573,347 1,074,725,353 185,589,450
代国际 95,848. 84,773. 07,370. 其他
,949.79 .31 .05
① 26 78 26
津汇红
728,840 559,724 82,778, 642,502,617.9 65,377,811.
树湾 其他
,000.00 ,599.23 018.68 1 85
B1
开发区
961,450 710,715 710,715,851.6 65,300,395.
三大街 5,881,912.20 银行贷款
,200.00 ,851.66 6 09
项目
5,243,6 3,006,6 1,945,5 1,366,8
2,427,943,822 316,267,656
合计 86,048. 09,373. 07,370. 0.00 41,820. 5,881,912.20 --
.88 .99
26 01 26 13
按下列格式项目披露“开发产品”主要项目信息：
单位：元
其中：本
利息资本化
项目名称 竣工时间 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 期利息资
累计金额
本化金额
2003 年 10 42,073,494.
金融街一期 42,073,494.63
月 01 日 63
2007 年 11
亲亲家园 730,019.55 730,019.55
月 01 日
2006 年 12 9,994,589.9
玛歌一期 9,994,589.90
月 01 日 0
玛歌商业配 2008 年 12 16,259,416.
16,259,416.43
套服务区 月 01 日 43
滨海国际 2010 年 09 7,160,000.0
7,280,000.00 120,000.00
(住宅一期) 月 01 日 0
滨海国际
2010 年 09 4,650,000.0
(商业及写 4,650,000.00
月 01 日 0
字楼)
滨海国际 2012 年 06 2,875,000.0
2,950,000.00 75,000.00
(住宅二期) 月 01 日 0
津滨时代国
2013 年 12 5,779,941.6
际（梅江 6,920,499.44 204,559.00 1,345,116.82 280,376.08
月 01 日 2
H5）
汉沽科技园 2008 年 11 157,235,535
157,235,535.00
一期厂房 月 01 日 .00
天津体院北 2014 年 05 9,411,772.3
8,772,090.94 639,681.43 236,404.17
住宅项目 月 01 日 7
津滨时代国
2015 年 09 1,542,762.0
际（梅江 1,542,762.00
月 01 日 0
H6）
津汇红树湾 2016 年 12 88,683,327.
88,683,327.37 5,809,176.67
A 月 01 日 37
津滨时代国 2019 年 10 76,755,424.
108,641,284.65 31,885,860.46 7,486,878.80
际（梅江 月 01 日 19
126
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
H4）
津汇红树湾 2020 年 05 212,078,827
212,078,827.96 3,503,531.99
B2 月 01 日 .96
津滨时代国
2020 年 12 60,673,841.
际（梅江 169,187,048.44 108,513,206.74 3,415,970.45
月 01 日 70
H3）
津滨时代国
2022 年 12 1,945,507,3 1,525,929,9 181,979,884.1
际（梅江 419,577,393.28
月 01 日 70.26 76.98 6
H2）
1,946,351,6 2,221,833,9 202,712,222.3
合计 -- 836,998,896.31 561,516,577.30
10.69 29.70 2
C、合同履约成本
期末余额 期初余额
项 目
原值 跌价准备 原值 跌价准备
合同履约成本 830,409,018.08 820,346,870.08
合 计 830,409,018.08 820,346,870.08
注：合同履约成本主要是根据天津市人民政府津政纪【2010】3 号《关于天津津滨造纸有限责任公
司清算工作的会议纪要》，由本公司之子公司天津金建益利投资有限公司（以下简称“金建益利”）承担
造纸公司清算资金筹集和土地整理工作，天津市土地整理中心以地整办字【2011】178 号文，将 263.25
亩土地整理任务委托给金建益利。截至 2022 年 12 月 31 日，公司已经完成人员安置及造纸公司股份受
让及土地整理工作，造纸公司清算及按相关部门要求对土地整理成本进行审核的工作正在按照工作计划
积极推动中。
（2） 存货跌价准备和合同履约成本减值准备
按下列格式披露存货跌价准备金计提情况：
按性质分类：
单位：元
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额 备注
计提 其他 转回或转销 其他
开发成本 6,250,588.93 6,250,588.93
开发产品 143,904,135.68 143,904,135.68
合计 150,154,724.61 150,154,724.61
按主要项目分类：
单位：元
本期增加金额 本期减少金额
项目名称 期初余额 期末余额 备注
计提 其他 转回或转销 其他
津汇红树湾
8,902,388.04 8,902,388.04
B1 商业
津汇红树湾
34,144,523.98 34,144,523.98
B2 商业
玛歌商业配
10,775,542.02 10,775,542.02
套服务区
127
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
津汇红树湾
34,320,861.70 34,320,861.70
A
汉沽科技园
28,997,720.52 28,997,720.52
一期厂房
金融街一期 29,688,603.29 29,688,603.29
滨海国际(商
3,325,085.06 3,325,085.06
业及写字楼)
合计 150,154,724.61 150,154,724.61
本公司结合项目实际销售情况与项目所在地的市场状况，对公司房地产项目的可变现净值进行测试。
（3） 存货期末余额中利息资本化率的情况
本期用于确定借款利息资本化金额的资本化率为 5.35%。
（4） 存货受限情况
按项目披露受限存货情况：
单位：元
项目名称 期初余额 期末余额 受限原因
津滨科技园汉沽区黄山北路 18 号增 2#-11#、13#、
128,237,814.48 128,237,814.48 借款抵押
18#房地产
合计 128,237,814.48 128,237,814.48
10、合同资产
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
合同资产的账面价值在本期内发生的重大变动金额和原因：
单位：元
项目 变动金额 变动原因
如是按照预期信用损失一般模型计提合同资产坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□适用 不适用
本期合同资产计提减值准备情况：
单位：元
项目 本期计提 本期转回 本期转销/核销 原因
其他说明：
11、持有待售资产
单位：元
项目 期末账面余额 减值准备 期末账面价值 公允价值 预计处置费用 预计处置时间
其他说明：
128
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12、一年内到期的非流动资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
重要的债权投资/其他债权投资
单位：元
期末余额 期初余额
债权项目
面值 票面利率 实际利率 到期日 面值 票面利率 实际利率 到期日
其他说明：
13、其他流动资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
合同取得成本 12,169,379.64 10,598,234.99
待抵扣增值税及预缴税金 158,353,266.24 151,904,860.98
暂估进项税 28,431,585.59 10,496,701.62
待认证进项税 13,791.08 5,660.38
合计 198,968,022.55 173,005,457.97
14、债权投资
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
重要的债权投资
单位：元
期末余额 期初余额
债权项目
面值 票面利率 实际利率 到期日 面值 票面利率 实际利率 到期日
减值准备计提情况
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期信用 整个存续期预期信用 合计
未来 12 个月预期信用
损失(未发生信用减 损失(已发生信用减
损失
值) 值)
2022 年 1 月 1 日余额
在本期
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□适用 不适用
其他说明：
15、其他债权投资
单位：元
129
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累计在其
他综合收
本期公允 累计公允
项目 期初余额 应计利息 期末余额 成本 益中确认 备注
价值变动 价值变动
的损失准
备
重要的其他债权投资
单位：元
其他债权 期末余额 期初余额
项目 面值 票面利率 实际利率 到期日 面值 票面利率 实际利率 到期日
减值准备计提情况
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期信用 整个存续期预期信用 合计
未来 12 个月预期信用
损失(未发生信用减 损失(已发生信用减
损失
值) 值)
2022 年 1 月 1 日余额
在本期
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□适用 不适用
其他说明：
16、长期应收款
（1） 长期应收款情况
单位：元
期末余额 期初余额
项目 折现率区间
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
坏账准备减值情况
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期信用 整个存续期预期信用 合计
未来 12 个月预期信用
损失(未发生信用减 损失(已发生信用减
损失
值) 值)
2022 年 1 月 1 日余额
在本期
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□适用 不适用
（2） 因金融资产转移而终止确认的长期应收款
（3） 转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
17、长期股权投资
单位：元
130
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本期增减变动
期初余 期末余
权益法 宣告发 减值准
被投资 额（账 其他综 额（账
追加投 减少投 下确认 其他权 放现金 计提减 备期末
单位 面价 合收益 其他 面价
资 资 的投资 益变动 股利或 值准备 余额
值） 调整 值）
损益 利润
一、合营企业
天津滨
堡房地 - -
5,549,1
产开发 2,670,6 2,878,4
60.45
有限公 91.10 69.35
司
- -
5,549,1
小计 2,670,6 2,878,4
60.45
91.10 69.35
二、联营企业
天津津
滨建泰 -
21,403, 21,071,
企业管 332,081
815.19 733.36
理有限 .83
公司
天津津
和股权
投资基
金管理
有限公
司①
天津中
-
海海鑫 608,065 596,641
11,424,
地产有 ,985.77 ,150.54
835.23
限公司
-
21,403, 608,065 617,712
小计 0.00 11,756, 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
815.19 ,985.77 ,883.90
917.06
- -
26,952, 608,065 617,712
合计 0.00 14,427, 0.00 0.00 0.00 0.00 2,878,4
975.64 ,985.77 ,883.90
608.16 69.35
注①：详见第十节、九、3。
18、其他权益工具投资
单位：元
项目 期末余额 期初余额
非上市权益工具投资 35,562,484.98 35,562,484.98
合计 35,562,484.98 35,562,484.98
分项披露本期非交易性权益工具投资
单位：元
指定为以公
其他综合 其他综合
允价值计量
收益转入 收益转入
项目名称 确认的股利收入 累计利得 累计损失 且其变动计
留存收益 留存收益
入其他综合
的金额 的原因
收益的原因
天津泰达科技投资股份有限公司 2,408,405.22
131
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
其他说明：
19、其他非流动金融资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
20、投资性房地产
（1） 采用成本计量模式的投资性房地产
□适用 不适用
（2） 采用公允价值计量模式的投资性房地产
□适用 不适用
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
采用公允价值计量的投资性房地产按项目披露：
单位：元
公允价值
报告期租 期初公允 期末公允 公允价值 变动原因
项目名称 地理位置 竣工时间 建筑面积
金收入 价值 价值 变动幅度 及报告索
引
公司是否存在当期处于建设期的投资性房地产
□是 否
公司是否存在当期新增以公允价值计量的投资性房地产
□是 否
（3） 未办妥产权证书的投资性房地产情况
单位：元
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
其他说明：
21、固定资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
固定资产 5,424,914.08 5,822,550.73
合计 5,424,914.08 5,822,550.73
（1） 固定资产情况
单位：元
项目 房屋及建 办公设备 专用设备 通用设备 运输设备 其他设备 固定资产 合计
132
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
筑物 装修
一、账面
原值：
10,338,739. 7,544,037.8 1,575,893.1 6,873,141.3 26,954,813.
1.期初余额 7,900.00 499,727.38 115,374.00
37 9 0 0 04
2.本期增加
351,990.72 9,982.30 212,056.57 574,029.59
金额
（1）购置 236,718.37 9,982.30 3,451.33 250,152.00
（2）在建
工程转入
（3）企业
115,272.35 202,824.73 318,097.08
合并增加
（4）其他 5,780.51 5,780.51
3.本期减少 1,026,236.7
10,600.00 343,718.20 57,827.59 599,301.00 14,790.00
金额 9
（1）处置 1,020,456.2
10,600.00 337,937.69 57,827.59 599,301.00 14,790.00
或报废 8
（2）其他 5,780.51 5,780.51
10,328,139. 7,552,310.4 1,528,047.8 6,273,840.3 26,502,605.
4.期末余额 7,900.00 696,993.95 115,374.00
37 1 1 0 84
二、累计
折旧
6,723,696.8 6,228,691.5 6,662,061.9 21,132,262.
1.期初余额 939,110.42 7,663.00 459,125.70 111,912.78
9 6 6 31
2.本期增加
139,195.82 505,071.64 209,640.57 14,585.10 63,178.39 931,671.52
金额
（1）计提 139,195.82 490,854.81 209,640.57 14,585.10 51,043.65 905,319.95
（2）企业
14,216.83 8,168.31 22,385.14
合并增加
（3）其他 3,966.43 3,966.43
3.本期减少
10,281.60 325,127.60 55,164.60 581,321.97 14,346.30 986,242.07
金额
（1）处置
10,281.60 321,161.17 55,164.60 581,321.97 14,346.30 982,275.64
或报废
（2）其他 3,966.43 3,966.43
6,852,611.1 6,408,635.6 1,093,586.3 6,095,325.0 21,077,691.
4.期末余额 7,663.00 507,957.79 111,912.78
1 0 9 9 76
三、减值
准备
1.期初余额
2.本期增加
金额
（1）计提
3.本期减少
金额
（1）处置
或报废
4.期末余额
133
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
四、账面
价值
1.期末账面 3,475,528.2 1,143,674.8 5,424,914.0
434,461.42 237.00 178,515.21 189,036.16 3,461.22
价值 6 1 8
2.期初账面 3,615,042.4 1,315,346.3 5,822,550.7
636,782.68 237.00 211,079.34 40,601.68 3,461.22
价值 8 3 3
（2） 暂时闲置的固定资产情况
单位：元
项目 账面原值 累计折旧 减值准备 账面价值 备注
（3） 通过经营租赁租出的固定资产
单位：元
项目 期末账面价值
（4） 未办妥产权证书的固定资产情况
单位：元
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
其他说明：
（5） 固定资产清理
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
22、在建工程
单位：元
项目 期末余额 期初余额
（1） 在建工程情况
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
（2） 重要在建工程项目本期变动情况
单位：元
本期 本期 工程 利息 其 本期
本期
项目 预算 期初 转入 其他 期末 累计 工程 资本 中： 利息 资金
增加
名称 数 余额 固定 减少 余额 投入 进度 化累 本期 资本 来源
金额
资产 金额 占预 计金 利息 化率
134
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
金额 算比 额 资本
例 化金
额
（3） 本期计提在建工程减值准备情况
单位：元
项目 本期计提金额 计提原因
其他说明：
（4） 工程物资
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
其他说明：
23、生产性生物资产
（1） 采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用 不适用
（2） 采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 不适用
24、油气资产
□适用 不适用
25、使用权资产
单位：元
项目 房屋及建筑物 合计
一、账面原值
1.期初余额 9,670,567.97 9,670,567.97
2.本期增加金额
3.本期减少金额
4.期末余额 9,670,567.97 9,670,567.97
二、累计折旧
1.期初余额 4,298,030.16 4,298,030.16
2.本期增加金额 4,298,030.16 4,298,030.16
（1）计提 4,298,030.16 4,298,030.16
3.本期减少金额
（1）处置
135
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
4.期末余额 8,596,060.32 8,596,060.32
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 1,074,507.65 1,074,507.65
2.期初账面价值 5,372,537.81 5,372,537.81
26、无形资产
（1） 无形资产情况
单位：元
项目 软件 合计
一、账面原值
1.期初余额 9,611,404.61 9,611,404.61
2.本期增加金额 157,259.89 157,259.89
（1）购置
（2）内部研发
（3）企业合并增加 157,259.89 157,259.89
3.本期减少金额 1,244.82 1,244.82
（1）处置
（2）其他 1,244.82 1,244.82
4.期末余额 9,767,419.68 9,767,419.68
二、累计摊销
1.期初余额 6,486,968.64 6,486,968.64
2.本期增加金额 541,377.03 541,377.03
（1）计提 501,244.80 501,244.80
（2）企业合并增加 40,132.23 40,132.23
3.本期减少金额
（1）处置
4.期末余额 7,028,345.67 7,028,345.67
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置
4.期末余额
四、账面价值
136
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1.期末账面价值 2,739,074.01 2,739,074.01
2.期初账面价值 3,124,435.97 3,124,435.97
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例。
（2） 未办妥产权证书的土地使用权情况
无
27、开发支出
单位：元
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 内部开发 确认为无 转入当期 期末余额
其他
支出 形资产 损益
合计
28、商誉
（1） 商誉账面原值
单位：元
本期增加 本期减少
被投资单位名称或形成商誉的事项 期初余额 企业合并 期末余额
处置
形成的
2008 年以前收购雅都公司少数股权 50,083,822.43 50,083,822.43
2008 年以前收购创辉公司少数股权 60,102,850.62 60,102,850.62
合计 110,186,673.05 110,186,673.05
（2） 商誉减值准备
单位：元
本期增加 本期减少
被投资单位名称或形成商誉的事项 期初余额 期末余额
计提 处置
2008 年以前收购雅都公司少数股权 50,083,822.43 50,083,822.43
2008 年以前收购创辉公司少数股权 60,102,850.62 60,102,850.62
合计 110,186,673.05 110,186,673.05
注：2007 年执行新的企业会计准则，公司将收购雅都公司及创辉公司股权（非同一控制下企业
合并）的购买成本大于合并中取得的被合并方可辨认净资产公允价值的差额，确认为商誉。同时，按企
业会计准则的规定，公司于每年年末对商誉进行减值测试。经测试，收购雅都公司、创辉公司股权形成
的商誉分别在 2009 年至 2011 年全部计提减值。
29、长期待摊费用
单位：元
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
137
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包厢权使用费 222,748.40 86,224.80 136,523.60
合计 222,748.40 86,224.80 136,523.60
30、递延所得税资产/递延所得税负债
（1） 未经抵销的递延所得税资产
单位：元
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
可抵扣亏损 11,172,294.52 2,793,073.63 9,356,547.96 2,339,136.99
坏账准备引起的可抵扣暂时性差异 35,937,225.32 8,984,306.33 34,496,224.16 8,624,056.05
计提土地增值税引起的可抵扣暂时
458,636,840.92 114,659,210.23 694,789,458.56 173,697,364.64
性差异
其他 1,164,249,366.92 291,062,341.73 401,600,254.72 100,400,063.67
合计 1,669,995,727.68 417,498,931.92 1,140,242,485.40 285,060,621.35
（2） 未经抵销的递延所得税负债
单位：元
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
公允价值变动引起的应纳税暂时性
3,838,408.96 959,602.24 3,838,408.96 959,602.24
差异
采用公允价值计量的投资性房产可
19,564,233.52 4,891,058.38 19,564,233.52 4,891,058.38
抵扣折旧引起的应纳税暂时性差异
合计 23,402,642.48 5,850,660.62 23,402,642.48 5,850,660.62
（3） 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
单位：元
递延所得税资产和负 抵销后递延所得税资 递延所得税资产和负 抵销后递延所得税资
项目
债期末互抵金额 产或负债期末余额 债期初互抵金额 产或负债期初余额
递延所得税资产 417,498,931.92 285,060,621.35
递延所得税负债 5,850,660.62 5,850,660.62
（4） 未确认递延所得税资产明细
单位：元
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 227,306,781.31 204,547,042.99
其中：坏账准备 64,722,642.93 47,807,584.76
存货跌价准备 150,154,724.61 150,154,724.61
权益法核算投资损失 12,429,413.77 6,584,733.62
可抵扣亏损 170,493,707.52 251,613,176.60
合计 397,800,488.83 456,160,219.59
138
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
（5） 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
单位：元
年份 期末金额 期初金额 备注
2022 年 91,330,241.78
2023 年 105,442,598.86 105,442,598.86
2024 年 37,725,522.88 36,205,948.56
2025 年 6,377,609.31 6,377,609.31
2026 年 15,619,792.28 12,256,778.09
2027 年 5,328,184.19
合计 170,493,707.52 251,613,176.60
其他说明：
31、其他非流动资产
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
其他说明：
32、短期借款
（1） 短期借款分类
单位：元
项目 期末余额 期初余额
抵押借款 95,000,000.00 95,000,000.00
保证借款 2,891,320.23 5,000,000.00
合计 97,891,320.23 100,000,000.00
短期借款分类的说明：
①本公司上期向天津农村商业银行股份有限公司滨海分行贷款 9,500 万元，贷款期限自 2021 年 4
月 24 日至 2022 年 4 月 20 日，固定年利率为 5.83%。该项贷款由本公司之母公司天津泰达建设集团有
限公司提供全额连带责任保证担保，并以本公司之子公司天津津滨科技工业园投资有限公司位于汉沽区
黄山北路 12 套房地产作为抵押物提供抵押担保，该笔借款已于 2022 年 3 月 22 日全部归还。
②本公司本期向天津农村商业银行股份有限公司滨海分行贷款两笔，一笔为 50,003,424.19 元，贷
款期限自 2022 年 3 月 30 日至 2023 年 3 月 29 日，另一笔为 44,996,575.81 元，贷款期限自 2022 年 3 月
31 日至 2023 年 3 月 30 日，两笔贷款合计 9500 万，固定年利率均为 5.83%。两笔贷款均由本公司之母
公司天津泰达建设集团有限公司提供全额连带责任保证担保，并以本公司之子公司天津津滨科技工业园
投资有限公司位于汉沽区黄山北路 12 套房地产作为抵押物提供抵押担保。
139
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
③本公司之子公司天津津滨联合物业服务有限公司上期向锦州银行股份有限公司天津滨海支行贷款
500 万元，贷款期限自 2021 年 9 月 29 日至 2022 年 9 月 22 日，固定年利率为 5.5％。该项贷款由本公
司提供全额连带责任保证担保，以本公司之子公司天津津滨联合物业服务有限公司位于天津市开发区洞
庭路 76 号写字楼二、三层（房地证津字第 114031302724 号）的房产作为抵押物提供抵押担保，以天津
津滨联合物业服务有限公司的应收物业费作为质押财产提供质押担保，该笔借款已于 2022 年 9 月 20 日
全部归还。
④本公司之子公司天津津滨联合物业服务有限公司本期向光大银行股份有限公司天津开发区支行贷
款 500 万元，贷款期限自 2022 年 7 月 27 日至 2023 年 7 月 26 日，固定年利率为 4.4％。该项贷款以本
公司之子公司天津津滨联合物业服务有限公司物业收入合同项下应收账款作为质押担保。天津津滨联合
物业服务有限公司于 2022 年 10 月 18 日归还借款 1,055,337.79 元，2022 年 11 月 3 日归还 1,053,341.98
元，借款期末余额 2,891,320.23 元。
（2） 已逾期未偿还的短期借款情况
本期末，本公司无已逾期未归还的借款。
33、交易性金融负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其中：
其中：
其他说明：
34、衍生金融负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
35、应付票据
单位：元
种类 期末余额 期初余额
本期末已到期未支付的应付票据总额为元。
140
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
36、应付账款
（1） 应付账款列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
工程款 549,036,534.69 226,625,465.67
货款 380,803.06 79,554.49
服务费 47,498,846.38 42,966,195.69
合计 596,916,184.13 269,671,215.85
（2） 账龄超过 1 年的重要应付账款
单位：元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
天津市建工工程总承包有限公司 36,264,752.56 尚未达到合同约定付款条件
福建省惠东建筑工程有限公司 31,746,954.90 总包合同未到期
北京顺景园林股份有限公司 8,688,036.46 尚未达到合同约定付款条件
合计 76,699,743.92
其他说明：
37、预收款项
（1） 预收款项列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
房屋、厂房租金 3,000.08 6,771.36
合计 3,000.08 6,771.36
（2） 账龄超过 1 年的重要预收款项
单位：元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
38、合同负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
预收售房款 2,970,930,510.03 2,462,462,742.41
物业管理费 6,721,977.16 6,353,932.77
预收土地整理款 1,068,903,722.50 1,068,903,722.50
合计 4,046,556,209.69 3,537,720,397.68
报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
单位：元
项目 变动金额 变动原因
预收售房款 508,467,767.62 主要系梅江 H2 项目、开发区三大街项目取得预售房款
合计 508,467,767.62 ——
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公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
预售金额前五的项目收款信息：
单位：元
序号 项目名称 期初余额 期末余额 预售比例
1 津汇红树湾 B1 909,236,952.23 924,303,618.92 98.48%
2 梅江 H2 项目 1,532,993,894.19 1,863,887,648.02 72.16%
3 梅江 H3 项目 8,052,604.59 13,025,299.09 94.38%
4 滨堡公司项目 159,302,310.06 27.61%
39、应付职工薪酬
（1） 应付职工薪酬列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 34,866,859.71 66,739,941.25 74,051,113.29 27,555,687.67
二、离职后福利-设定提存计划 11,428,841.56 11,428,841.56
三、辞退福利 6,443,833.99 6,443,833.99
四、一年内到期的其他福利
合计 34,866,859.71 84,612,616.80 91,923,788.84 27,555,687.67
（2） 短期薪酬列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、工资、奖金、津贴和补贴 18,746,901.90 51,963,196.42 58,960,515.54 11,749,582.78
2、职工福利费 1,924,612.70 1,916,345.30 8,267.40
3、社会保险费 5,444,568.08 5,444,568.08
其中：医疗保险费 4,960,744.35 4,960,744.35
工伤保险费 238,712.17 238,712.17
生育保险费 245,111.56 245,111.56
4、住房公积金 6,110,862.24 6,110,862.24
5、工会经费和职工教育经费 16,119,957.81 1,094,427.87 1,416,548.19 15,797,837.49
8、非货币性福利 202,273.94 202,273.94
合计 34,866,859.71 66,739,941.25 74,051,113.29 27,555,687.67
（3） 设定提存计划列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险① 7,968,520.58 7,968,520.58
2、失业保险费① 249,517.16 249,517.16
3、企业年金缴费 3,122,999.82 3,122,999.82
4、退休福利② 87,804.00 87,804.00
142
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合计 11,428,841.56 11,428,841.56
注：①本公司按规定参加由政府机构设立的养老保险、失业保险计划，根据该等计划，本公司分别按员工基本工资
的 16%、0.5%每月向该等计划缴存费用；除上述每月缴存费用外，本公司不再承担进一步支付义务。相应的支出于发生
时计入当期损益或相关资产的成本。
②本公司按照津泰控党（2015）2 号的文件精神，对于在开发区设立初期（1984 年-1993 年）到开发区工作的职工，
在职工基本养老保险待遇的基础上，按月发放退休补贴。
（4）辞退福利
项 目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
辞退福利 6,443,833.99 6,443,833.99
合 计 6,443,833.99 6,443,833.99
40、应交税费
单位：元
项目 期末余额 期初余额
增值税 11,804,915.56 988,233.34
企业所得税 272,046,665.80 79,317,870.48
个人所得税 138,677.38 1,045,957.99
城市维护建设税 483,636.76 24,859.80
营业税 97,993.91 97,993.91
教育费附加 351,833.66 29,747.25
土地增值税 470,696,728.81 658,533,732.89
其他 14,952.00 14,812.84
合计 755,635,403.88 740,053,208.50
41、其他应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应付利息 153,847.22 153,847.22
应付股利 982,913.96 982,913.96
其他应付款 247,783,778.93 93,371,767.22
合计 248,920,540.11 94,508,528.40
（1） 应付利息
单位：元
项目 期末余额 期初余额
短期借款应付利息 153,847.22 153,847.22
合计 153,847.22 153,847.22
重要的已逾期未支付的利息情况：
143
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单位：元
借款单位 逾期金额 逾期原因
其他说明：
无
（2） 应付股利
单位：元
项目 期末余额 期初余额
普通股股利 3,530.13 3,530.13
源润控股集团股份有限公司 979,383.83 979,383.83
合计 982,913.96 982,913.96
其他说明，包括重要的超过 1 年未支付的应付股利，应披露未支付原因：
（3） 其他应付款
1） 按款项性质列示其他应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
购房意向金 19,153,297.97 24,417,876.19
代收费用 7,512,642.86 9,630,598.17
往来款 201,653,629.39 44,708,762.99
保证金、押金 6,244,800.41 6,883,255.55
延期交房违约金 13,219,408.30 7,731,274.32
合计 247,783,778.93 93,371,767.22
2） 账龄超过 1 年的重要其他应付款
单位：元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
延期交房违约金 2,682,437.59 相关事宜正在办理中
陕西地方电力房地产有限责任公司 21,496,294.01 尚未到还款期
合计 24,178,731.60
其他说明：
42、持有待售负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
43、一年内到期的非流动负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
144
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一年内到期的租赁负债 4,975,130.41
合计 4,975,130.41
其他说明：
44、其他流动负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
待转销项税 230,829,613.93 185,421,400.96
合计 230,829,613.93 185,421,400.96
短期应付债券的增减变动：
单位：元
按面值
债券名 发行日 债券期 发行金 期初余 本期发 溢折价 本期偿 期末余
面值 计提利
称 期 限 额 额 行 摊销 还 额
息
合计
其他说明：
45、长期借款
（1） 长期借款分类
单位：元
项目 期末余额 期初余额
长期借款分类的说明：
其他说明，包括利率区间：
46、应付债券
（1） 应付债券
单位：元
项目 期末余额 期初余额
（2） 应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
单位：元
按面值
债券名 发行日 债券期 发行金 期初余 本期发 溢折价 本期偿 期末余
面值 计提利
称 期 限 额 额 行 摊销 还 额
息
合计 ——
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（3） 可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
（4） 划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
单位：元
发行在外 期初 本期增加 本期减少 期末
的金融工
具 数量 账面价值 数量 账面价值 数量 账面价值 数量 账面价值
其他金融工具划分为金融负债的依据说明
其他说明：
47、租赁负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
长期租赁负债 4,975,130.41
减：一年内到期的租赁负债（附注七、43） 4,975,130.41
合计 -
其他说明：
48、长期应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
（1） 按款项性质列示长期应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
（2） 专项应付款
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
其他说明：
49、长期应付职工薪酬
（1） 长期应付职工薪酬表
单位：元
146
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项目 期末余额 期初余额
（2） 设定受益计划变动情况
设定受益计划义务现值：
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
计划资产：
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
设定受益计划净负债（净资产）
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
设定受益计划的内容及与之相关风险、对公司未来现金流量、时间和不确定性的影响说明：
设定受益计划重大精算假设及敏感性分析结果说明：
其他说明：
50、预计负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额 形成原因
其他说明，包括重要预计负债的相关重要假设、估计说明：
51、递延收益
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
涉及政府补助的项目：
单位：元
本期计入 本期计入 本期冲减 与资产相
本期新增
负债项目 期初余额 营业外收 其他收益 成本费用 其他变动 期末余额 关/与收益
补助金额
入金额 金额 金额 相关
其他说明：
52、其他非流动负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
53、股本
单位：元
147
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期初余额 本次变动增减（+、—） 期末余额
项 目 比例 发行 送 公积金 比例
金额 其他 小计 金额
（%） 新股 股 转股 （%）
一、有限售条件股份 27,600.00 27,600.00
1、国家持股
2、国有法人持股
3、其他内资持股 27,600.00 27,600.00
其中：境内法人持股
境内自然人持股 27,600.00 27,600.00
4、外资持股
其中：境外法人持股
境外自然人持股
二、无限售条件股份 1,617,244,634.00 100.00 1,617,244,634.00 100.00
1、人民币普通股 1,617,244,634.00 100.00 1,617,244,634.00 100.00
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
股份总数 1,617,272,234.00 100.00 1,617,272,234.00 100.00
54、其他权益工具
（1） 期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
（2） 期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
单位：元
发行在外 期初 本期增加 本期减少 期末
的金融工
具 数量 账面价值 数量 账面价值 数量 账面价值 数量 账面价值
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
其他说明：
55、资本公积
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 7,571,803.92 7,571,803.92
其他资本公积 301,672,342.10 301,672,342.10
合计 309,244,146.02 309,244,146.02
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
148
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56、库存股
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
57、其他综合收益
单位：元
本期发生额
减：前期 减：前期
项目 期初余额 本期所得 计入其他 计入其他 税后归属 期末余额
减：所得 税后归属
税前发生 综合收益 综合收益 于少数股
税费用 于母公司
额 当期转入 当期转入 东
损益 留存收益
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
58、专项储备
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
59、盈余公积
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 64,940,033.27 64,940,033.27
合计 64,940,033.27 64,940,033.27
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
60、未分配利润
单位：元
项目 本期
调整后期初未分配利润 -79,986,713.79
加：本期归属于母公司所有者的净利润 263,178,142.83
期末未分配利润 183,191,429.04
调整期初未分配利润明细：
1)、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0.00 元。
2)、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0.00 元。
3)、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0.00 元。
4)、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0.00 元。
5)、其他调整合计影响期初未分配利润 0.00 元。
149
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61、营业收入和营业成本
单位：元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 1,335,581,763.16 610,627,857.96 2,158,074,688.84 941,618,081.99
其他业务 84,557,092.14 73,928,149.01 96,357,061.99 83,801,050.44
合计 1,420,138,855.30 684,556,006.97 2,254,431,750.83 1,025,419,132.43
经审计扣除非经常损益前后净利润孰低是否为负值
□是 否
收入相关信息：
与履约义务相关的信息：
详见第三节、四、2、（1）营业收入构成。
在签订商品房销售合同，取得客户的首期款并且已确认余下房款的付款安排，房产完工并验收合格，达到合同约定
的交付条件，房产已被客户接受、或根据合同约定被视为已获客户接受（以较早者为准）的时点，确认销售收入的实现。
与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：
本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为 4,046,556,209.69 元。
其他说明：
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
报告期内确认收入金额前五的项目信息：
单位：元
序号 项目名称 收入金额
1 梅江 H2 项目 887,927,210.86
2 梅江 H3 项目 304,451,667.62
3 梅江 H4 项目 90,418,693.15
4 梅江 H5 项目 2,213,357.15
5 滨海国际 242,857.14
62、税金及附加
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
城市维护建设税 5,291,615.73 9,382,563.95
教育费附加 3,779,368.80 6,700,048.73
房产税 1,875,618.76 1,927,145.56
土地使用税 2,214,965.86 2,312,862.99
车船使用税 20,931.08 21,093.58
印花税 1,185,177.92 1,391,030.10
环境保护税 122,739.06 148,262.71
土地增值税 278,419,017.39 428,629,519.71
水资源税 360,006.00
合计 293,269,440.60 450,512,527.33
150
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其他说明：各项税金及附加的计缴标准详见六、税项。
63、销售费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 10,143,161.29 12,985,784.97
办公及业务招待费 241,331.35 319,468.06
修理费 425,580.83 1,184,589.13
广告费 1,469,861.04 3,860,190.76
宣传费 6,580,181.93 5,582,221.48
销售代理费 4,511,758.75 8,202,331.62
物业管理及采暖费 7,050,672.77 7,205,822.79
折旧及摊销 104,663.85 93,770.60
交通费 305,737.68 610,053.21
其他 4,150,453.08 4,158,321.47
合计 34,983,402.57 44,202,554.09
其他说明：
64、管理费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 28,133,907.95 54,432,197.89
办公及招待费 1,138,699.72 1,109,695.35
维修及保养采暖费 205,053.52 199,445.63
租赁费 514,437.64 1,901,901.47
差旅费 44,549.32 136,378.07
水电及物业费 1,014,638.13 1,151,536.93
交通费 1,190,826.64 1,448,729.34
折旧 2,825,268.89 3,123,022.61
无形资产摊销 234,995.39 196,845.24
长期待摊费用摊销 86,224.80 86,224.80
中介机构费用 3,554,491.67 2,817,933.64
深交所管理及公告费 270,377.36 346,792.46
其他 10,394,855.91 6,266,491.86
合计 49,608,326.94 73,217,195.29
其他说明：
65、研发费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
其他说明：
66、财务费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 13,295,278.17 6,774,835.89
151
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减：利息收入 27,229,374.64 15,820,379.42
租赁负债的利息费用 72,488.65 352,181.50
其他 1,073,038.85 1,016,776.90
合计 -12,788,568.97 -7,676,585.13
其他说明：
注：其他主要系金融机构手续费、贷款担保费等。
67、其他收益
单位：元
产生其他收益的来源 本期发生额 上期发生额
补贴收入 451,848.00
下属物业公司增值税及附税加计抵减 476,765.59 648,547.73
个税返还 57,446.63 66,541.80
稳岗补贴及就业补贴 470,784.56 153,873.26
68、投资收益
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -5,844,680.15 -2,328,827.59
交易性金融资产在持有期间的投资收益 2,187,476.81 4,588,899.52
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入 2,408,405.22 481,681.04
债权投资在持有期间取得的利息收入 250,142.33
取得控制权日，原持有股权公允价值大于账面价值 12,592,868.95
合计 11,344,070.83 2,991,895.30
其他说明：
69、净敞口套期收益
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
其他说明：
70、公允价值变动收益
单位：元
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
其他说明：
71、信用减值损失
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
其他应收款坏账损失 -1,139,300.55 -33,253.70
应收票据及应收账款坏账损失 -17,216,709.84 -1,553,702.02
152
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合计 -18,356,010.39 -1,586,955.72
其他说明：上表中，损失以“－”号填列，收益以“+”号填列。
72、资产减值损失
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
其他说明：
73、资产处置收益
单位：元
资产处置收益的来源 本期发生额 上期发生额
处置非流动资产的利得（损失"-"） 11,833.16
74、营业外收入
单位：元
计入当期非经常性损益的金
项目 本期发生额 上期发生额
额
其他收入 0.41 23.87 0.41
违约金收入 78,154.25
罚款收入 51,000.00
合计 0.41 129,178.12 0.41
计入当期损益的政府补助：无
其他说明：
75、营业外支出
单位：元
计入当期非经常性损益的金
项目 本期发生额 上期发生额
额
对外捐赠 1,000.00 4,000.00 1,000.00
非流动资产毁损报废损失 5,010.84 10,937.80 5,010.84
罚款及滞纳金支出 29,837.63 9,908.75 29,837.63
违约金支出 0.00 1,491,807.65 0.00
其他支出 3,163,404.02 1,911,897.84 1,684,487.32
合计 3,199,252.49 3,428,552.04 1,720,335.79
其他说明：
76、所得税费用
（1） 所得税费用表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 230,529,862.50 108,369,954.23
153
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递延所得税费用 -131,116,540.78 74,530,371.69
合计 99,413,321.72 182,900,325.92
（2） 会计利润与所得税费用调整过程
单位：元
项目 本期发生额
利润总额 361,315,885.49
按法定/适用税率计算的所得税费用 90,328,971.37
调整以前期间所得税的影响 -919,669.71
非应税收入的影响 -1,148,970.51
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 8,659,300.61
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -2,861,017.46
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 8,808,522.43
本期未确认递延所得税负债的应纳税暂时性差异的影响 -3,148,217.24
使用前期未确认递延所得税资产的暂时性差异的影响 -1,216.48
税法规定的额外可扣除费用的影响 -39,855.58
其他 -264,525.71
所得税费用 99,413,321.72
其他说明：
77、其他综合收益
78、现金流量表项目
（1） 收到的其他与经营活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
利息收入 12,287,025.75 8,569,375.59
政府补助收入 470,784.56 608,119.53
购房定金、代收与购房相关费用 46,933,942.21 58,990,608.12
保证金、押金 9,440,832.60 856,029,003.00
物业公司代收费用 3,739,475.91 2,580,084.14
收到往来款 22,117,450.05 8,075,623.05
合计 94,989,511.08 934,852,813.43
收到的其他与经营活动有关的现金说明：
（2） 支付的其他与经营活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
支付的各项费用 29,337,421.56 35,688,947.46
退施工单位投标保证金及购房定金、代购房者支
58,969,068.02 63,502,664.04
付各项购房费用等
保证金、押金 9,666,952.60 859,110,914.60
物业代业主支付费用 2,545,484.39 747,390.27
滞纳金、违约金 5,135,577.38 16,852,821.73
154
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支付往来款 17,969,132.10 19,390,595.66
合计 123,623,636.05 995,293,333.76
支付的其他与经营活动有关的现金说明：
（3） 收到的其他与投资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
收回理财产品收到的现金 628,000,000.00 1,747,900,000.00
收回国债逆回购等债券投资收到的现金 2,662,717,239.00
收回天津滨堡房地产开发有限公司资金拆借款及
13,888,948.79
资金占用费
收回天津中海海鑫地产有限公司投资金拆借款及
355,366,577.06
资金占用费
取得滨堡公司控制权时，其账面资金余额与支付
307,030,275.69
投资款差额
合计 1,290,396,852.75 4,424,506,187.79
收到的其他与投资活动有关的现金说明：
（4） 支付的其他与投资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
购买理财产品支付的现金 588,000,000.00 1,787,900,000.00
购买国债逆回购等债券投资支付的现金 2,662,717,239.00
向天津滨堡房地产开发有限公司支付拆借款 367,500,000.00
投资天津中海海鑫股权相关的费用及其他必要支出 24,858,774.13
向天津中海海鑫支付拆借款 573,349,854.00
合计 1,186,208,628.13 4,818,117,239.00
支付的其他与投资活动有关的现金说明：
（5） 收到的其他与筹资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
收到天津泰达建设集团有限公司拆借款 190,000,000.00
收到陕西地方电力房地产有限责任公司拆借款 21,330,000.00
合计 190,000,000.00 21,330,000.00
收到的其他与筹资活动有关的现金说明：
（6） 支付的其他与筹资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
担保费 929,178.08
租赁费 5,300,000.00 5,300,000.00
信用证手续费 90,993.16
归还天津泰达建设集团有限公司拆借款及利息 30,702,291.67
合计 36,093,284.83 6,229,178.08
155
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支付的其他与筹资活动有关的现金说明：
79、现金流量表补充资料
（1） 现金流量表补充资料
单位：元
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量
净利润 261,902,563.77 485,282,977.35
加：资产减值准备
信用减值准备 18,356,010.39 1,586,955.72
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 905,319.95 1,456,117.75
使用权资产折旧 4,298,030.16 4,298,030.16
无形资产摊销 501,244.80 364,918.64
长期待摊费用摊销 86,224.80 86,224.80
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收
-11,833.16
益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 5,010.84 10,937.80
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） -630,336.55 678,766.84
投资损失（收益以“－”号填列） -11,344,070.83 -2,991,895.30
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -131,116,540.78 75,826,126.52
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -1,431,301.29
存货的减少（增加以“－”号填列） -150,641,107.88 615,672,315.13
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 36,466,170.35 54,076,460.40
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 853,663,243.25 47,437,273.54
其他 10,395,033.32 -12,687,181.53
经营活动产生的现金流量净额 892,834,962.43 1,269,666,726.53
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 1,301,431,351.57 944,283,607.57
减：现金的期初余额 944,283,607.57 595,470,068.84
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 357,147,744.00 348,813,538.73
（2） 本期支付的取得子公司的现金净额
单位：元
金额
156
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本期发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物 18,430,000.00
其中：
天津滨堡房地产开发有限公司 18,430,000.00
减：购买日子公司持有的现金及现金等价物 325,460,275.69
其中：
天津滨堡房地产开发有限公司 325,460,275.69
其中：
取得子公司支付的现金净额 -307,030,275.69
其他说明：
（3） 本期收到的处置子公司的现金净额
单位：元
金额
其中：
其中：
其中：
其他说明：
（4） 现金和现金等价物的构成
单位：元
项目 期末余额 期初余额
一、现金 1,301,431,351.57 944,283,607.57
其中：库存现金 28,867.68 37,404.95
可随时用于支付的银行存款 1,301,402,483.89 944,246,202.62
三、期末现金及现金等价物余额 1,301,431,351.57 944,283,607.57
其他说明：
80、所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
81、所有权或使用权受到限制的资产
单位：元
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 1,647,682.57 银行冻结
存货 128,237,814.48 借款抵押
合计 129,885,497.05
其他说明：
截至 2022 年 12 月 31 日，本公司的资产抵押及质押情况如下：
单位：元
157
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取得贷款、银行
抵押物 账面价值 所属资产报表列示项目
票据的金额
津滨科技园汉沽区黄山北路 18 号增 2#-
128,237,814.48 95,000,000.00 存货
11#、13#、18#号房地产
合计 128,237,814.48 95,000,000.00
82、外币货币性项目
（1） 外币货币性项目
单位：元
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
货币资金
其中：美元
欧元
港币
应收账款
其中：美元
欧元
港币
长期借款
其中：美元
欧元
港币
其他说明：
（2） 境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币及选
择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因。
□适用 不适用
83、套期
按照套期类别披露套期项目及相关套期工具、被套期风险的定性和定量信息：
84、政府补助
（1） 政府补助基本情况
单位：元
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
稳岗补贴及就业补贴 470,784.56 其他收益 470,784.56
158
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（2） 政府补助退回情况
□适用 不适用
其他说明：
85、其他
八、合并范围的变更
1、非同一控制下企业合并
（1） 本期发生的非同一控制下企业合并
单位：元
购买日至 购买日至
被购买方 股权取得 股权取得 股权取得 股权取得 购买日的 期末被购 期末被购
购买日
名称 时点 成本 比例 方式 确定依据 买方的收 买方的净
入 利润
其他说明：
（2） 合并成本及商誉
单位：元
合并成本
--现金
--非现金资产的公允价值
--发行或承担的债务的公允价值
--发行的权益性证券的公允价值
--或有对价的公允价值
--购买日之前持有的股权于购买日的公允价值
--其他
合并成本合计
减：取得的可辨认净资产公允价值份额
商誉/合并成本小于取得的可辨认净资产公允价值份额的金
额
合并成本公允价值的确定方法、或有对价及其变动的说明：
大额商誉形成的主要原因：
其他说明：
（3） 被购买方于购买日可辨认资产、负债
单位：元
购买日公允价值 购买日账面价值
资产：
货币资金
159
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应收款项
存货
固定资产
无形资产
负债：
借款
应付款项
递延所得税负债
净资产
减：少数股东权益
取得的净资产
可辨认资产、负债公允价值的确定方法：
企业合并中承担的被购买方的或有负债：
其他说明：
（4） 购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失
是否存在通过多次交易分步实现企业合并且在报告期内取得控制权的交易
□是 否
（5） 购买日或合并当期期末无法合理确定合并对价或被购买方可辨认资产、负债公允价值的相关说明
（6） 其他说明
2、同一控制下企业合并
（1） 本期发生的同一控制下企业合并
单位：元
合并当期 合并当期
构成同一
企业合并 期初至合 期初至合 比较期间 比较期间
被合并方 控制下企 合并日的
中取得的 合并日 并日被合 并日被合 被合并方 被合并方
名称 业合并的 确定依据
权益比例 并方的收 并方的净 的收入 的净利润
依据
入 利润
其他说明：
（2） 合并成本
单位：元
合并成本
--现金
--非现金资产的账面价值
--发行或承担的债务的账面价值
--发行的权益性证券的面值
160
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--或有对价
或有对价及其变动的说明：
其他说明：
（3） 合并日被合并方资产、负债的账面价值
单位：元
合并日 上期期末
资产：
货币资金
应收款项
存货
固定资产
无形资产
负债：
借款
应付款项
净资产
减：少数股东权益
取得的净资产
企业合并中承担的被合并方的或有负债：
其他说明：
3、单一资产实体收购
（1）、购买的单一资产实体
单位：元
购买日至期末被 购买日至期末被购买
被购买方名称 取得时点 取得成本 取得方式 购买日 购买日的确定依据
购买方的收入 方的净利润
天津滨堡房地
2022-03- 取得对该房地产开
产开发有限公 18,430,000.00 受让取得 2022-03-01 0.00 -3,746,398.26
01 发项目的控制权
司
（2）、取得控制权时支付的对价
单位：元
取得控制权时支付的对价
--现金 18,430,000.00
--非现金资产的公允价值
--发行或承担的债务的公允价值
161
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--发行的权益性证券的公允价值
--或有对价的公允价值
--购买日之前持有的股权于购买日的公允价值 15,471,338.30
--其他
购买成本合计 33,901,338.30
减：取得的可辨认净资产公允价值份额 31,574,159.80
购买成本大于取得的可辨认净资产公允价值份额的金额 2,327,178.50
注：购买成本大于取得的可辨认净资产公允价值的金额，全部属于该房地产项目的存货。
（3）单一资产实体于购买日可辨认资产、负债
购买日公允价值 购买日账面价值
资产： 991,287,259.90 984,197,469.07
货币资金 325,460,275.69 325,460,275.69
应收款项 251,738.11 251,738.11
存货 657,136,560.14 650,046,769.31
固定资产 295,711.94 295,711.94
无形资产 117,127.66 117,127.66
负债： 959,713,100.10 959,713,100.10
借款 198,957,127.00 198,957,127.00
应付款项 760,755,973.10 760,755,973.10
递延所得税负债
净资产 31,574,159.80 24,484,368.97
减：少数股东权益
取得的净资产 31,574,159.80 24,484,368.97
注：资产、负债项目根据重要性原则分类汇总列示。
（4）购买日之前原持有股权按照公允价值重新计量产生的利得和损失
购买日之前原持
购买日之前原持 购买日之前与原持
购买日之前原持有 购买日之前原持有 有股权在购买日
有股权按照公允 有股权相关的其他
被购买方名称 股权在购买日的账 股权在购买日的公 的公允价值的确
价值重新计量产 综合收益转入投资
面价值 允价值 定方法及主要假
生的利得或损失 收益的金额
设
天津滨堡房地产
2,878,469.35 15,471,338.30 12,592,868.95 资产价值评估 0.00
开发有限公司
4、反向购买
交易基本信息、交易构成反向购买的依据、上市公司保留的资产、负债是否构成业务及其依据、合并成本的确定、按照
权益性交易处理时调整权益的金额及其计算：
5、处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
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□是 否
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□是 否
6、其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
7、其他
九、在其他主体中的权益
1、在子公司中的权益
（1） 企业集团的构成
主要经 持股比例
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
营地 直接 间接
天津津滨雅都置业发展有限公司 天津 天津 房地产开发、销售 100.00% 投资设立
房地产开发、商品房
天津津滨创辉发展有限公司 天津 天津 100.00% 投资设立
销售等
天津津滨联合物业服务有限公司 天津 天津 物业管理 33.33% 66.67% 投资设立
天津津滨时代置业投资有限公司 天津 天津 房地产开发、销售 100.00% 投资设立
天津津滨科技工业园投资有限公司 天津 天津 房屋买卖、租赁 100.00% 投资设立
天津滨泰置业有限公司 天津 天津 房地产开发、销售 100.00% 投资设立
天津金建益利投资有限公司 天津 天津 土地整理 85.71% 投资设立
天津建金成贸易有限公司 天津 天津 贸易 100.00% 投资设立
房地产投资、咨询服
天津津滨富通投资有限公司 天津 天津 100.00% 投资设立
务
福建津汇房地产开发有限公司 泉州 泉州 房地产开发、销售 60.00% 投资设立
泉州市津联物业管理有限公司（津
泉州 泉州 物业管理 60.00% 投资设立
汇之全资子公司）
天津滨和房地产开发有限公司 天津 天津 房地产开发经营 100.00% 投资设立
天津泰鸿房地产开发有限公司 天津 天津 房地产开发经营 100.00% 投资设立
徐州津合房地产开发有限公司 徐州 徐州 房地产开发经营 100.00% 投资设立
投资、受
天津滨堡房地产开发有限公司 天津 天津 房地产开发经营 100.00%
让
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
确定公司是代理人还是委托人的依据：
其他说明：
（2） 重要的非全资子公司
单位：元
本期归属于少数股东 本期向少数股东宣告 期末少数股东权益余
子公司名称 少数股东持股比例
的损益 分派的股利 额
天津金建益利投资有
14.29% -170,810.44 8,424,852.43
限公司
163
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福建津汇房地产开发
有限公司（含全资子 40.00% -1,104,768.62 48,812,288.26
公司津联物业）
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
其他说明：
（3） 重要非全资子公司的主要财务信息
单位：元
期末余额 期初余额
子公
司名 非流 非流 非流 非流
流动 资产 流动 负债 流动 资产 流动 负债
称 动资 动负 动资 动负
资产 合计 负债 合计 资产 合计 负债 合计
产 债 产 债
天津
金建
1,131, 1,132, 1,073, 1,073, 1,133, 1,134, 1,074, 1,074,
益利 1,698, 1,310,
153,76 852,35 875,07 0.00 875,07 621,53 932,39 759,80 759,80
投资 582.46 860.26
9.38 1.84 7.98 7.98 0.96 1.22 3.06 3.06
有限
公司
福建
津汇
房地
产开
发有
限公 1,228, 1,228, 1,106, 1,106, 1,150, 1,150, 1,025, 1,025,
70,985 104,58
司 549,81 620,80 590,07 590,07 636,25 740,83 948,19 948,19
.21 8.60
（含 5.06 0.27 9.63 9.63 1.13 9.73 7.52 7.52
全资
子公
司津
联物
业）
单位：元
本期发生额 上期发生额
子公司名
称 综合收益 经营活动 综合收益 经营活动
营业收入 净利润 营业收入 净利润
总额 现金流量 总额 现金流量
天津金建 - - - -
-
益利投资 0.00 1,195,314.3 1,195,314.3 1,304,102.5 1,304,102.5 71,637.47
177,761.58
有限公司 0 0 3 3
福建津汇
房地产开
发有限公 - - - - -
4,768,267.1 81,755,600.
司（含全 0.00 2,761,921.5 2,761,921.5 5,467,555.1 7,568,079.5 7,568,079.5
4 29
资子公司 7 7 3 1 1
津联物
业）
其他说明：
（4） 使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
（5） 向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
其他说明：
164
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2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
（1） 在子公司所有者权益份额发生变化的情况说明
（2） 交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响
单位：元
购买成本/处置对价
--现金
--非现金资产的公允价值
购买成本/处置对价合计
减：按取得/处置的股权比例计算的子公司净资产份额
差额
其中：调整资本公积
调整盈余公积
调整未分配利润
其他说明：
3、在合营安排或联营企业中的权益
（1） 重要的合营企业或联营企业
持股比例 对合营企业或
合营企业或联 联营企业投资
主要经营地 注册地 业务性质
营企业名称 直接 间接 的会计处理方
法
天津津和股权
投资基金管理
投融资管理及
有限公司（以 北京 天津 40.00% 权益法
相关咨询服务
下简称“津和公
司”）
天津津滨建泰
企业管理有限 房地产信息咨
公司（以下简 天津 天津 询、房地产企 33.34% 权益法
称“津滨建泰公 业管理服务
司”）
房地产开发经
天津中海海鑫
营、住房租
地产有限公司
天津 天津 赁、物业管 32.00% 权益法
(以下简称“天
理、非居住房
津中海”)
地产租赁
在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：
持有 20%以下表决权但具有重大影响，或者持有 20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：
（2） 重要合营企业的主要财务信息
单位：元
165
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
滨堡公司 滨堡公司
流动资产 978,260,090.34
其中：现金和现金等价物 328,586,463.63
非流动资产 1,750,136.49
资产合计 980,010,226.83
流动负债 821,829,672.02
非流动负债 132,638,083.00
负债合计 954,467,755.02
少数股东权益 12,515,811.19
归属于母公司股东权益 13,026,660.62
按持股比例计算的净资产份额 12,515,811.19
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润 -2,152,220.71 -6,966,650.74
--其他
对合营企业权益投资的账面价值 5,549,160.45
存在公开报价的合营企业权益投资的
公允价值
营业收入
财务费用 2.00 337.00
所得税费用 -1,321,769.79
净利润 -1,058,102.84 -4,045,426.87
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -1,058,102.84 -4,045,426.87
本年度收到的来自合营企业的股利
其他说明：
（3） 重要联营企业的主要财务信息
单位：元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
津和公司 津滨建泰公司 天津中海 津和公司 津滨建泰公司
流动资产 3,912,093.49 175,590.38 4,533,350,866.37 4,372,964.85 1,171,155.71
非流动资产 4,942.28 63,035,784.60 98,775.76 20,353.80 63,036,270.60
资产合计 3,917,035.77 63,211,374.98 4,533,449,642.13 4,393,318.65 64,207,426.31
流动负债 13,610,963.18 8,815.41 2,661,922,034.63 14,016,975.18 8,820.46
非流动负债 53,620,169.52
负债合计 13,610,963.18 8,815.41 2,715,542,204.15 14,016,975.18 8,820.46
少数股东权益 -3,877,570.96 21,071,733.36 1,199,818,909.07 -3,849,462.61 21,403,815.19
归属于母公司股东权益 -5,816,356.45 42,130,826.21 618,088,528.91 -5,774,193.92 42,794,790.66
按持股比例计算的净资 -3,877,570.96 21,071,733.36 581,730,380.15 -3,849,462.61 21,403,815.19
166
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
产份额
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润 -6,430,707.30
--其他
对联营企业权益投资的
21,071,733.36 596,641,150.54 21,403,815.19
账面价值
存在公开报价的联营企
业权益投资的公允价值
营业收入
净利润 -70,270.88 -996,046.28 -15,606,649.77 -1,542,629.68 -1,039,497.40
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -70,270.88 -996,046.28 -15,606,649.77 -1,542,629.68 -1,039,497.40
本年度收到的来自联营
企业的股利
其他说明：
重要的合营企业、联营企业的汇总财务信息：
单位：元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计 5,549,160.45
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 -518,470.39 -1,982,259.16
--综合收益总额 -518,470.39 -1,982,259.16
联营企业：
投资账面价值合计 617,712,883.90 21,403,815.19
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 -5,326,209.76 -346,568.43
--综合收益总额 -5,326,209.76 -346,568.43
（4） 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
单位：元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
合营企业：
下列各项按持股比例计算的合计数
联营企业：
下列各项按持股比例计算的合计数
其他说明：
167
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
（5） 合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
（6） 合营企业或联营企业发生的超额亏损
单位：元
累积未确认前期累计 本期未确认的损失（或本期 本期末累积未确认的
合营企业或联营企业名称
的损失 分享的净利润） 损失
天津津和股权投资基金管理有限公司 3,849,462.61 28,108.35 3,877,570.96
其他说明：
（7） 与合营企业投资相关的未确认承诺
（8） 与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
4、重要的共同经营
持股比例/享有的份额
共同经营名称 主要经营地 注册地 业务性质
直接 间接
在共同经营中的持股比例或享有的份额不同于表决权比例的说明：
共同经营为单独主体的，分类为共同经营的依据：
其他说明：
5、在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
6、其他
十、与金融工具相关的风险
本公司的主要金融工具包括股权投资、借款、应收账款、应付账款，各项金融工具的详细情况说明
见第十节、七相关项目。与这些金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政
策如下所述。本公司管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。
本公司采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或股东权益可能产生的影响。
由于任何风险变量很少孤立地发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险变量的变化的最终影响金
额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每一变量的变化是在独立的情况下进行的。
（一）风险管理目标和政策
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本公司经营业绩的负面
影响降低到最低水平，使股东及其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本公司风险管理
168
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
的基本策略是确定和分析本公司所面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时
可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。
1、信用风险
2022 年 12 月 31 日，可能引起本公司财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另一方未能履
行义务而导致本公司金融资产产生的损失。
为降低信用风险，本公司成立了一个小组负责确定信用额度、进行信用审批，并执行其他监控程序
以确保采取必要的措施回收过期债权。此外，本公司于每个资产负债表日审核每一单项应收款的回收情
况，以确保就无法回收的款项计提充分的坏账准备。因此，本公司管理层认为本公司所承担的信用风险
已经大为降低。
本公司的流动资金存放在信用评级较高的银行及财务公司，故流动资金的信用风险较低。
（1）应收票据
本公司的应收票据主要系应收银行承兑汇票，公司对银行承兑票据严格管理并持续监控，以确保本
公司不致面临重大坏账风险。
（2）应收账款
本公司仅与经认可的、信誉良好的第三方进行交易。按照本公司的政策需对所有要求采用信用方式
进行交易的客户进行信用审核。另外，本公司对应收账款余额进行持续监控，以确保本公司不致面临重
大坏账风险。
不断增强风险意识，强化应收账款的风险管理。加强客户信用政策管理的内部控制，客户信用政策
的调整均需通过必要的审核批准程序。
做好详细的业务记录和会计核算工作。将客户的回款记录作为日后评价其信用等级的重要参考资料，
对客户资料实行动态管理，了解客户的最新信用情况以制定相应的信用政策。
由于本公司仅与经认可的且信誉良好的第三方进行交易，信用风险集中按照客户进行管理，因此本
公司管理层认为本公司所承担的信用风险已经大为降低。
（3）其他应收款
本公司的其他应收款主要系备用金、保证金、押金及应收返还款代垫款等，公司对此等款项与相关
经济业务一并管理并持续监控，以确保本公司不致面临重大坏账风险。
169
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
2、市场风险
金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险，
包括利率风险、汇率风险和其他价格风险。
（1）利率风险
利率风险是指公司的财务状况和现金流量受市场利率变动而发生波动的风险。本公司因利率变动引
起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率借款有关。
2022 年度本公司无以浮动利率计息的借款，因此不存在利率方面的风险。
（2）汇率风险
汇率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。
本公司无外币金融资产和负债，无汇率风险。
（3）其他价格风险
本公司无高风险投资，无重大的其他市场风险。
3、流动性风险
流动风险，是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。
公司的政策是确保拥有充足的现金以偿还到期债务。本公司资金充足，不存在资金短缺风险。
管理流动风险时，本公司保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本公司
经营需要，并降低现金流量波动的影响。本公司管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款
协议。
本公司各项金融负债按未折现的合同现金流量所作的到期期限分析如下：
（1）本公司流动负债包括短期借款、应付票据、应付账款、应付利息、其他应付款，均预计在 1
年内到期偿付。
（2）本公司非流动负债（含一年内到期的非流动负债）按未折现的合同现金流量所作的到期期限
分析如下：
本公司无未到期的非流动负债。
170
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
（二）金融资产转移
无
（三）金融资产与金融负债的抵销
无
十一、公允价值的披露
1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
单位：元
期末公允价值
项目 第一层次公允价值计 第二层次公允价值计 第三层次公允价值计
合计
量 量 量
一、持续的公允价值
-- -- -- --
计量
其他权益工具投资 35,562,484.98 35,562,484.98
二、非持续的公允价
-- -- -- --
值计量
2、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
3、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
4、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
5、持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感性分析
6、持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政策
7、本期内发生的估值技术变更及变更原因
8、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
9、其他
十二、关联方及关联交易
1、本企业的母公司情况
母公司对本企业 母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本
的持股比例 的表决权比例
天津泰达建设集 基础设施开发建
天津 207,900.00 万元 20.92% 20.92%
团有限公司 设；地产开发；
171
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
各类商业、物资
的批发、零售；
房屋租赁；房地
产信息咨询服
务；商品房销售。
（依法须经批准
的项目，经相关
部门批准后方可
开展经营活动）。
本企业的母公司情况的说明
本企业最终控制方是。
其他说明：
2、本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注九、1、在子公司中的权益。
3、本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注九、3、在合营企业或联营企业中的权益。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：
合营或联营企业名称 与本企业关系
其他说明：
4、其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
天津泰达格调物业管理有限公司 与本公司同属天津泰达建设集团有限公司控制下的公司
其他说明：
5、关联交易情况
（1） 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
单位：元
关联方 关联交易内容 本期发生额 获批的交易额度 是否超过交易额度 上期发生额
天津泰达格调物业管理
物业管理服务费 5,588,959.03 否 5,590,114.72
有限公司①
注：2022 年天津泰达格调物业管理有限公司向本公司下属项目公司提供物业管理服务共计 5,588,959.03 元（含税金额
5,924,296.69 元），本公司本期支付了 2,834,621.65 元。
出售商品/提供劳务情况表
单位：元
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
172
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
（2） 关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
单位：元
本期确认的托
委托方/出包方 受托方/承包方 受托/承包资产 受托/承包起始 受托/承包终止 托管收益/承包
管收益/承包收
名称 名称 类型 日 日 收益定价依据
益
关联托管/承包情况说明
本公司委托管理/出包情况表：
单位：元
委托方/出包方 受托方/承包方 委托/出包资产 委托/出包起始 委托/出包终止 托管费/出包费 本期确认的托
名称 名称 类型 日 日 定价依据 管费/出包费
关联管理/出包情况说明
（3） 关联租赁情况
本公司作为出租方：
单位：元
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
本公司作为承租方：
单位：元
简化处理的短期 未纳入租赁负债
租赁和低价值资 计量的可变租赁 承担的租赁负债 增加的使用权资
支付的租金
出租方 租赁资 产租赁的租金费 付款额（如适 利息支出 产
名称 产种类 用（如适用） 用）
本期发 上期发 本期发 上期发 本期发 上期发 本期发 上期发 本期发 上期发
生额 生额 生额 生额 生额 生额 生额 生额 生额 生额
天津泰
达建设 42,000. 80,000.
房屋
集团有 00 00
限公司
关联租赁情况说明
（4） 关联担保情况
本公司作为担保方
单位：元
担保是否已经履
被担保方 担保金额 期末担保余额 担保起始日 担保到期日
行完毕
天津津滨联合物业
5,000,000.00 2021 年 09 月 29 日 2022 年 09 月 20 日 是
有限公司
本公司作为被担保方
单位：元
担保是否已经
担保方 担保金额 期末担保余额 担保起始日 担保到期日
履行完毕
173
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
天津泰达建设集团
95,000,000.00 2021 年 04 月 24 日 2022 年 03 月 22 日 是
有限公司
天津泰达建设集团
95,000,000.00 95,000,000.00 2022 年 03 月 30 日 2023 年 03 月 29 日 否
有限公司
关联担保情况说明
本期本公司计提关联方担保费情况如下：
单位：元
关联方 本期金额 上期金额
天津泰达建设集团有限公司 875,420.09 929,178.08
天津泰达建设集团担保费按照担保金额 0.5%-1%（按照担保时间不同确定）计算。
（5） 关联方资金拆借
单位：元
其中：本期拆
关联方 拆借金额 拆借期末余额 起始日 到期日 说明
借金额
拆入
借款利率按中国
人民银行每月公
天津泰达 布的人民币贷款
建设集团 190,000,000.00 190,000,000.00 160,000,000.00 2022 年 4 月 6 日 2023 年 10 月 5 日 市场报价利率一
有限公司 年期(LPR)计
息，拆借余额不
包含利息
拆出
借款利率按固定
天津中海
年利率 6%计息，
海鑫地产 573,349,854.00 573,349,854.00 237,349,854.00 2022 年 4 月 7 日 2025 年 4 月 6 日
拆借余额不包含
有限公司
利息
（6） 关联方资产转让、债务重组情况
单位：元
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
（7） 关键管理人员报酬
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 1,912,298.00 2,060,202.00
（8） 其他关联交易
单位：元
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
天津滨堡房地产开发有限公司 应收资金占用费 2,240,066.45 7,251,003.83
天津泰达建设集团有限公司 应付资金占用费 5,112,958.33 -
天津中海海鑫地产有限公司 应收资金占用费 12,702,988.85 -
天津中海海鑫地产有限公司 服务费 962,264.14 -
174
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
6、关联方应收应付款项
（1） 应收项目
单位：元
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
其他应收款 天津泰达建设集团有限公司 15,000.00
其他应收款 天津泰达格调物业管理有限公司① 2,783,385.14 2,288,822.60
其他应收款 天津滨堡房地产开发有限公司② 751,563,670.08
其他应收款 天津中海海鑫地产有限公司 238,284,995.40
注①：为应由天津泰达格调物业管理有限公司代收的代业主垫付水电费、采暖费。
注②：滨堡公司已于2022年3月纳入合并报表范围。
（2） 应付项目
单位：元
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付账款 天津泰达格调物业管理有限公司① 8,955,640.63 5,865,965.59
其他应付款 天津泰达建设集团有限公司② 165,338,611.96
注①：详见第十节、十二、5、（1）。
注②：应付天津泰达建设集团有限公司款项已于 2023 年 2 月 28 日还清。
7、关联方承诺
无
8、其他
无
十三、股份支付
1、股份支付总体情况
□适用 不适用
2、以权益结算的股份支付情况
□适用 不适用
3、以现金结算的股份支付情况
□适用 不适用
175
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
4、股份支付的修改、终止情况
5、其他
十四、承诺及或有事项
1、重要承诺事项
截至 2022 年 12 月 31 日，公司无需披露的重大承诺事项。
2、或有事项
（1） 资产负债表日存在的重要或有事项
1）未决诉讼
截至 2022 年 12 月 31 日，公司无需披露的重大未决诉讼。
2）尚未结清的商品房承购人向银行提供抵押贷款担保金额
本公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款阶段性担保。阶段性担保的担保期限自保证
合同生效之日起，至商品房承购人所购住房的《房地产证》办出及抵押登记手续办妥后并交银行执管之
日止。截至本期末，本公司为客户的按揭贷款提供担保总额约人民币 8.31 亿元。截至 2022 年 12 月 31
日，未出现客户违约情况，公司未出现履行阶段性担保的情况。本公司认为上述担保不会对公司的财务
状况产生重大影响。
（2）公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明
截至 2022 年 12 月 31 日，公司无需披露其他或有事项。
3、担保事项
本公司为关联方担保事项详见第十节、十二、5（4）关联方担保情况。
十五、资产负债表日后事项
1、重要的非调整事项
单位：元
对财务状况和经营成果的影
项目 内容 无法估计影响数的原因
响数
176
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2、利润分配情况
根据 2023 年 3 月 29 日召开第七届董事会 2023 年第一次通讯会议决议，本年度公司不进行利润分配。
3、销售退回
4、其他资产负债表日后事项说明
公司无其他重要的资产负债表日后非调整事项。
十六、其他重要事项
1、前期会计差错更正
（1） 追溯重述法
单位：元
受影响的各个比较期间报表
会计差错更正的内容 处理程序 累积影响数
项目名称
（2） 未来适用法
会计差错更正的内容 批准程序 采用未来适用法的原因
2、债务重组
3、资产置换
（1） 非货币性资产交换
（2） 其他资产置换
4、年金计划
5、终止经营
单位：元
归属于母公司
项目 收入 费用 利润总额 所得税费用 净利润 所有者的终止
经营利润
其他说明：
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天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
6、分部信息
（1） 报告分部的确定依据与会计政策
（2） 报告分部的财务信息
单位：元
项目 分部间抵销 合计
（3） 公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
（4） 其他说明
7、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
8、其他
1)、控股股东持有公司股份质押情况
截至 2022 年 12 月 31 日，泰达建设集团持有本公司股份 338,312,340 股，占本公司总股本的 20.92％，不存在股份
质押情况。
2)、报告分部
公司目前无明确的财务报告分部，公司主营业务收入、主营业务成本分行业及分地区情况详见第三节、四、2、收入
与成本。
3)、其他重要事项
（1）2010 年 3 月 11 日，本公司第四届董事会 2010 年第二次通讯会议，审议通过了《关于津滨时代卫南洼项目地
界调整议案》，同意公司与天津市土地整理中心签订的关于置换津滨时代卫南洼项目部分宗地的各项协议。梅江卫南洼项
目宗地为本公司 2006 年非公开发行股票时取得，土地面积为 57.38 万平米，建筑面积为 65.87 万平米，容积率约为
1.15，土地性质为综合商业金融用地。为了提升天津城市发展水平，完善天津城市功能，特别是为迎接夏季达沃斯论坛
的召开，天津市政府决定建设梅江会展中心，根据政府规划，该项目需要占用我公司津滨时代卫南洼项目部分宗地。占
用土地面积为 129811.7 平方米。为维护上市公司利益，经与政府相关部门商谈，政府同意根据项目占地面积不变，建
设面积不变的原则下，在梅江区域控制红线范围内调整津滨时代卫南洼项目的部分宗地地界，并已原则同意调整该项目
的部分规划指标。本公司下属子公司天津津滨时代置业投资有限公司于 2010 年 1 月与天津市土地整理中心草签了《土地
置换补充协议书》。津滨时代公司置出地块位于友谊路与外环线交口北侧，东至规划莹波路，南至规划江湾路，西至现状
空地，北至现状空地。津滨时代公司本年已取得新核发的津滨时代卫南洼项目土地证(共 10 张)，新核发地证与原有地证
占地总面积不变，建设总面积不变。原有土地规划性质全部为商业金融业用地，调整后土地规划为：H1-5 地块(共 5 块)
调整为居住型公寓用地，其面积约占总面积的 60%；P1-4(共 4 块)调整为公共设施用地(商务金融),其面积约占总面积的
39%；P5 地块为市政基础设施用地,其面积约占总面积的 1%，本公司已根据新的规划条件，制定新的项目开发方案，并正
在推进上述项目的建设进程。
因政府征用天津津滨时代置业投资有限公司梅江项目的 P2、P3、P4 共 3 宗地块共计占地面积 10.98 万平米用于梅江
会展中心二期建设，经市政府决定，本次土地回收补偿按照等价置换，出让对出让的置换原则进行，采用调整梅江项目
剩余地块的建筑规模附加地块置换的方式对天津津滨时代置业投资有限公司进行补偿。
178
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
调整梅江项目剩余地块的建筑规模，为梅江项目调增了 37800 平方米建筑面积的城镇住宅用地面积，调增了 27600 平方
米建筑面积的商务金融用地面积。
2012 年 4 月 18 日，天津津滨时代置业投资有限公司与天津市国土资源和房屋管理局签订了“津西友（招）2004-
059 号地块《天津市国有土地使用权出让合同》补充合同二-5”；2012 年 10 月 17 日，天津天潇投资发展有限公司（以
下简称“天潇公司”）与天津市国土资源和房屋管理局签订了“津西友（招）2004-059 号地块《天津市国有土地使用权
出让合同》补充合同二-6”。
签订上述土地出让合同后，津滨时代取得的梅江 H6 为居住型公寓，占地面积 3.28 万平米，地上建筑面积 5.46 万平
米。土地范围：东至 H5 地块，南至现状施工场地，西至规划梅江西路，北至 H5 地块。
2016 年 9 月 27 日，津滨时代与天津市国土资源和房屋管理局签订《天津市国有土地使用权出让合同》补充合同二-9，
经双方协商约定：上述地块中的 H1、H2、H3、H4 地块竣工时间延至 2020 年 2 月 28 日。津滨时代必须按其制定的开竣工
计划完成项目建设，若不能按期完成，应按本补充合同约定承担违约责任。截至 2019 年 12 月 31 日 H4 地块已竣工，截
至 2020 年 12 月 31 日 H3 地块已竣工。其他延期相关事宜依据津政办发〔2020〕1 号文件自动顺延。
（2）2012 年 10 月 12 日和 22 日，本公司之子公司金建益利与天潇公司签订《河东区造纸五厂地块土地整理及补偿
协议》及《河东区造纸五厂地块土地整理及补偿协议补充协议》，总计金额 87,020 万元。金建益利于 2012 年 10 月已经
收到天潇公司预付的土地整理款项 87,020 万元。截至财务报告日，造纸五厂地块土地整理成本审核尚未完成。
（3）津滨发展之债务人天津冶金集团轧三钢铁有限公司（以下简称“轧三钢铁”）于 2018 年 8 月 24 日进入重整程
序。根据要求，公司于 2018 年 10 月 9 日向“冶金集团管理人”完成了债权申报工作。2019 年 1 月 30 日，渤海系企业
重整案第二次债权人会议在最高人民法院全国企业破产重整案件信息网以网络会议形式召开，会议审议通过了《重整计
划》。根据《重整计划》，渤钢系企业采用“出售式重整”模式，重整后，渤钢系企业将一分为二，分别重组为“钢铁资
产平台（新渤钢）”和“非钢资产平台（老渤钢）”。具体清偿办法如下：
a、每一家普通债权中 500,000.00 元以下（含 500,000.00 元）债权部分由钢铁资产平台（新渤钢）在重整计划获得法院
裁定批准之日起 6 个月内以现金方式一次性全额清偿。
b、普通债权超过 500,000.00 元以上的债权部分将按照 52%：48%的比例分别在钢铁资产平台通过债转股予以清偿、在非
钢资产平台通过信托收益权份额予以清偿。
根据《重整计划》的安排，公司所涉及债权具体受偿情况如下：
a、现金受偿金额 500,000.00 元
b、根据非钢资产平台承接的资产评估值为 716.63 亿元，对应承接的债务为 1,216.63 亿元，由此测算出预计清偿率为
58.90%，公司在非钢资产平台的债权为 29,512,000.04 元，按照 58.90%的清偿率预计可收回金额为 17,383,415.33 元。
c、根据钢铁资产平台债转股约 3.11:1 的比例，公司在钢铁平台的债权折合约为 10,280,171.50 股，每股公允价值按 1
元计算，股权公允价值 10,280,171.50 元。
以上三部分合计预期可收回金额为 28,163,586.83 元；
账面损失金额=61,983,333.41-28,163,586.83= 33,819,746.58 元。
公司除 2019 年度收到现金受偿部分 500,000.00 元外，收到钢铁平台转来现金 924,355.20 元。另收到渤钢集团转来
现金 320,505.89 元，公司于 2021 年 8 月 14 日收到建信信托有限责任公司盖章确认的信托受益权转让登记申请表，确认
公司享有（非钢资产平台债权作为对价）信托受益权份额 29,512,000.04 份。依据近几年收到非钢铁资产平台转来现金
的金额及频次，结合公司的融资成本，对该部分债权补提坏账准备 15,898,302.63 元，截至 2022 年 12 月 31 日，公司对
钢铁平台的应收款计提坏账准备 21,691,161.87 元，对非钢资产平台债权计提坏账准备 28,026,887.34 元，两部分共计
提坏账准备 49,718,049.21 元。
（4）公司之控股股东天津泰达建设集团有限公司已实施混合所有制改革。以增资扩股和股权转让相结合的方式引入
179
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
2 家战略投资者，将泰达建设集团整体改制为国有资本参股的混合所有制企业。混改工作完成后，泰达控股占比 30%，津
联海胜持股 40%，中科泰富持股 30%（2 家战略投资者不为一致行动人）。
在交易各方签订《合资合作协议》等交易协议，且该事项已获得天津市国资委就此次混合所有制改革涉及的泰达建
设所持上市公司津滨发展股份间接转让事宜的批复后，泰达建设集团已就增资扩股和股权转让事宜完成了工商变更登记
手续，并于 2020 年 10 月 16 日领取了变更后的《营业执照》。由于股权转让款及增资款采取分期付款，泰达建设集团将
按照天津市国资委批复要求，在股权转让款及增资款全部缴付完毕后，依照规定到证券登记结算公司等部门办理有关手
续。
2022 年 3 月 23 日，为加强国资系统资源整合，推进国企高质高效运营，泰达控股决定将持有的泰达建设集团 30%股
权划转至泰达控股所属全资子公司天津国宇商业有限公司。同时，泰达控股按照部署，依照国有资产监督管理相关法律
法规，拟通过非公开协议转让方式将泰达控股持有的国宇商业 100%股权转让给天津国兴资本运营有限公司。泰达控股与
国兴资本系天津市市属国有资本投资、运营公司。
上述股权变更已于本报告期内完成。
4）、租赁
（1）本公司作为承租人
①使用权资产、租赁负债情况参见第十节、七、25、47。
②计入本年损益情况
计入本年损益
项 目
列报项目 本期发生额
租赁负债的利息 财务费用 72,488.65
短期租赁费用（适用简化处理） 管理费用 514,437.64
注：上表中“短期租赁费用”不包含租赁期在 1 个月以内的租赁相关费用。
③与租赁相关的现金流量流出情况
项 目 现金流量项目 本期金额
偿还租赁负债本金和利息所支付的现金 筹资活动现金流出 5,300,000.00
对短期租赁和低价值资产支付的付款额（适用于简化处
经营活动现金流出 701,455.97
理）
合 计 —— 6,001,455.97
（2）本公司作为出租人
①与融资租赁有关的信息：无
②与经营租赁有关的信息
A、计入本年损益的情况
计入本年损益
项 目
列报项目 金额
租赁收入 营业收入 5,977,694.23
180
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
合 计 —— 5,977,694.23
B、租赁收款额的收款情况
期 间 将收到的未折现租赁收款额
资产负债表日后第 1 年 4,915,370.20
资产负债表日后第 2 年 4,740,481.40
资产负债表日后第 3 年 3,451,294.00
资产负债表日后第 4 年 1,510,542.50
资产负债表日后第 5 年 3,600.00
剩余年度
合 计 14,621,288.10
十七、母公司财务报表主要项目注释
1、应收账款
（1） 应收账款分类披露
单位：元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面价 账面价
计提比 值 计提比 值
金额 比例 金额 金额 比例 金额
例 例
按单项
计提坏
62,832,8 51,388,0 11,444,7 63,153,3 35,489,7 27,663,5
账准备 91.97% 81.79% 92.01% 56.20%
37.16 58.85 78.31 43.05 56.22 86.83
的应收
账款
其
中：
按组合
计提坏
5,483,93 5,477,96 5,483,93 5,477,96
账准备 8.03% 99.89% 5,970.36 7.99% 99.89% 5,970.00
1.49 1.13 1.13 1.13
的应收
账款
其
中：
其中：
5,483,93 5,477,96 5,483,93 5,477,96
信用风 8.03% 99.89% 5,970.36 7.99% 99.89% 5,970.00
1.49 1.13 1.13 1.13
险组合
68,316,7 56,866,0 11,450,7 68,637,2 40,967,7 27,669,5
合计 100.00% 83.24% 100.00% 59.69%
68.65 19.98 48.67 74.18 17.35 56.83
按单项计提坏账准备：51,388,058.85
单位：元
名称 期末余额
181
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
天津冶金集团轧三钢铁有限公司 31,971,333.37 21,691,161.87 67.85% 企业重整受偿率低
建信信托有限责任公司 29,191,494.15 28,026,887.34 96.01% 企业重整受偿率低
天津市津苑纺织有限公司 1,670,009.64 1,670,009.64 100.00% 长期无法收回
合计 62,832,837.16 51,388,058.85
按组合计提坏账准备：5,477,961.13
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
1 年以内 6,000.36 30.00 0.50%
1-2 年
2-3 年
3 年以上 5,477,931.13 5,477,931.13 100.00%
合计 5,483,931.49 5,477,961.13
（续）
期初余额
账龄
账面余额 坏账准备 计提比例
1 年以内 6,000.00 30.00 0.50%
1-2 年
2-3 年
3 年以上 5,477,931.13 5,477,931.13 100.00%
合计 5,483,931.13 5,477,961.13 --
如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□适用 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 账面余额
1 年以内（含 1 年） 6,000.36
3 年以上 68,310,768.29
4至5年 51,762,827.46
5 年以上 16,547,940.83
合计 68,316,768.65
（2） 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
按单项计提坏
账准备的应收 35,489,756.22 15,898,302.63 51,388,058.85
账款
按组合计提坏
账准备的应收 5,477,961.13 5,477,961.13
账款
182
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
合计 40,967,717.35 15,898,302.63 56,866,019.98
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
单位：元
单位名称 收回或转回金额 收回方式
（3） 本期实际核销的应收账款情况
单位：元
项目 核销金额
其中重要的应收账款核销情况：
单位：元
款项是否由关联
单位名称 应收账款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
交易产生
应收账款核销说明：
（4） 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
单位：元
占应收账款期末余额
单位名称 应收账款期末余额 坏账准备期末余额
合计数的比例
天津冶金集团轧三钢铁有限公司 31,971,333.37 46.80% 21,691,161.87
建信信托有限责任公司 29,191,494.15 42.73% 28,026,887.34
天津市津苑纺织有限公司 1,670,009.64 2.44% 1,670,009.64
天津绿禾植物制剂有限公司 997,956.56 1.46% 997,956.56
开发区泛美联生物有限公司 764,834.00 1.12% 764,834.00
合计 64,595,627.72 94.55%
（5） 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
其他说明：
（6） 因金融资产转移而终止确认的应收账款
2、其他应收款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他应收款 858,362,232.23 793,331,763.98
合计 858,362,232.23 793,331,763.98
（1） 应收利息
1） 应收利息分类
单位：元
项目 期末余额 期初余额
183
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
2） 重要逾期利息
单位：元
是否发生减值及其判
借款单位 期末余额 逾期时间 逾期原因
断依据
其他说明：
3） 坏账准备计提情况
□适用 不适用
（2） 应收股利
1） 应收股利分类
单位：元
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
2） 重要的账龄超过 1 年的应收股利
单位：元
是否发生减值及其判
项目(或被投资单位) 期末余额 账龄 未收回的原因
断依据
3） 坏账准备计提情况
□适用 不适用
其他说明：
（3） 其他应收款
1） 其他应收款按款项性质分类情况
单位：元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
保证金或押金
往来款 862,867,451.02 797,836,982.77
代垫费用 534,517.02 534,517.02
合计 863,401,968.04 798,371,499.79
2） 坏账准备计提情况
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期信用 整个存续期预期信用 合计
未来 12 个月预期信用
损失(未发生信用减 损失(已发生信用减
损失
值) 值)
2022 年 1 月 1 日余额 5,039,735.81 5,039,735.81
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天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
2022 年 1 月 1 日余额
在本期
2022 年 12 月 31 日余
5,039,735.81 5,039,735.81
额
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□适用 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 账面余额
1 年以内（含 1 年） 858,362,232.23
3 年以上 5,039,735.81
5 年以上 5,039,735.81
合计 863,401,968.04
3） 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
按组合计提坏
账准备的其他 5,039,735.81 5,039,735.81
应收款
合计 5,039,735.81 5,039,735.81
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
单位：元
单位名称 转回或收回金额 收回方式
4） 本期实际核销的其他应收款情况
单位：元
项目 核销金额
其中重要的其他应收款核销情况：
单位：元
款项是否由关联
单位名称 其他应收款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
交易产生
其他应收款核销说明：
5） 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位：元
款项的性 占其他应收款期 坏账准备期
单位名称 期末余额 账龄
质 末余额合计数的 末余额
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天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
比例
天津滨堡房地产开发有限公司 往来款 578,990,000.00 1 年以内 67.06%
天津中海海鑫地产有限公司 往来款 238,284,995.40 1 年以内 27.60%
天津津滨科技工业园投资有限公司 往来款 41,087,236.83 1 年以内 4.76%
天津开发区老年公寓筹备组 往来款 3,344,541.51 5 年以上 0.39% 3,344,541.51
客户 1 往来款 778,358.74 5 年以上 0.09% 778,358.74
合计 862,485,132.48 99.90% 4,122,900.25
6） 涉及政府补助的应收款项
单位：元
预计收取的时间、金
单位名称 政府补助项目名称 期末余额 期末账龄
额及依据
7） 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
8） 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
其他说明：
3、长期股权投资
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
2,179,895,979. 1,986,697,923. 2,158,587,510. 1,965,389,454.
对子公司投资 193,198,055.87 193,198,055.87
35 48 00 13
对联营、合营
617,712,883.90 617,712,883.90 26,952,975.64 26,952,975.64
企业投资
2,797,608,863. 2,604,410,807. 2,185,540,485. 1,992,342,429.
合计 193,198,055.87 193,198,055.87
25 38 64 77
（1） 对子公司投资
单位：元
期初余额 本期增减变动 期末余额
减值准备期
被投资单位 （账面价 计提减值准 （账面价
追加投资 减少投资 其他 末余额
值） 备 值）
天津津滨雅
97,867,770.2 97,867,770.2 13,612,229.7
都置业发展
8 8 2
有限公司
天津津滨创
356,078,866. 356,078,866. 83,921,133.3
辉发展有限
65 65 5
公司
天津津滨联
合物业服务 2,000,000.00 2,000,000.00
有限公司
天津津滨时
862,220,200. 862,220,200.
代置业投资
00 00
有限公司
186
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
天津津滨科
104,335,307. 104,335,307. 95,664,692.8
技工业园投
20 20 0
资有限公司
天津滨泰置 117,935,000. 117,935,000.
业有限公司 00 00
天津建金成
50,000,000.0 50,000,000.0
贸易有限公
0 0
司
天津津滨富
100,000,000. 100,000,000.
通投资有限
00 00
公司
天津金建益
60,000,000.0 60,000,000.0
利投资有限
0 0
公司
福建津汇房
214,952,310. 214,952,310.
地产开发有
00 00
限公司
天津滨堡房
18,430,000.0 21,308,469.3
地产开发有 2,878,469.35
0 5
限公司
1,965,389,45 18,430,000.0 1,986,697,92 193,198,055.
合计 2,878,469.35
4.13 0 3.48 87
（2） 对联营、合营企业投资
单位：元
本期增减变动
期初余 期末余
权益法 宣告发 减值准
投资单 额（账 其他综 额（账
追加投 减少投 下确认 其他权 放现金 计提减 备期末
位 面价 合收益 其他 面价
资 资 的投资 益变动 股利或 值准备 余额
值） 调整 值）
损益 利润
一、合营企业
天津滨
堡房地 - -
5,549,1
产开发 2,670,6 2,878,4
60.45
有限公 91.10 69.35
司
- -
5,549,1
小计 2,670,6 2,878,4
60.45
91.10 69.35
二、联营企业
天津津
滨建泰 -
21,403, 21,071,
企业管 332,081
815.19 733.36
理有限 .83
公司
天津中
-
海海鑫 608,065 596,641
11,424,
地产有 ,985.77 ,150.54
835.23
限公司
-
21,403, 608,065 617,712
小计 11,756,
815.19 ,985.77 ,883.90
917.06
26,952, 608,065 - - 617,712
合计
975.64 ,985.77 14,427, 2,878,4 ,883.90
187
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
608.16 69.35
（3） 其他说明
4、营业收入和营业成本
单位：元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 45,348,369.82 44,498,529.67 152,743,160.42 151,927,670.16
其他业务 1,415,094.33 295,238.10
合计 46,763,464.15 44,498,529.67 153,038,398.52 151,927,670.16
收入相关信息：
与履约义务相关的信息：
与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：
本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为 0.00 元，其中，元预计将于年度确
认收入，元预计将于年度确认收入，元预计将于年度确认收入。
其他说明：
公司 2022 年度前五名客户营业收入情况：
客户名称 营业收入（元） 占公司全部营业收入的比例(%)
客户 1 44,350,283.01 94.84
客户 2 1,415,094.33 3.03
客户 3 295,238.09 0.63
客户 4 212,395.43 0.45
客户 5 114,285.72 0.24
合 计 46,387,296.58 99.19
5、投资收益
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -14,427,608.16 -9,295,478.33
交易性金融资产在持有期间的投资收益 2,187,476.81 4,588,899.52
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入 2,408,405.22 481,681.04
债权投资在持有期间取得的利息收入 250,142.33
合计 -9,831,726.13 -3,974,755.44
6、其他
十八、补充资料
1、当期非经常性损益明细表
适用 □不适用
188
天津津滨发展股份有限公司 2022 年年度报告全文
单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 11,833.16
报告期内计提联营、合营企业的资金
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 14,943,055.30
占用费
报告期内收购天津滨堡房地产开发有
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于 限公司 51%股权时，按照企业会计准
取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产 12,592,868.95 则，于合并日确认了购买日之前持有
生的收益 该公司 49%股权按摘牌评估公允价值
重新计量产生的利得。
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -1,720,335.38
购买理财产品产生的投资收益 2,187,476.81
处置股权产生的投资收益
减：所得税影响额 -17,051.67
少数股东权益影响额 -289,548.17
合计 28,321,498.68 --
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
□适用 不适用
公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益
项目的情况说明
□适用 不适用
2、净资产收益率及每股收益
加权平均净 每股收益
报告期利润
资产收益率 基本每股收益（元/股） 稀释每股收益（元/股）
归属于公司普通股股东的净利润 12.88% 0.1627 0.1627
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东
11.50% 0.1452 0.1452
的净利润
3、境内外会计准则下会计数据差异
（1） 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用 不适用
（2） 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用 不适用
（3） 境内外会计准则下会计数据差异原因说明，对已经境外审计机构审计的数据进行差异调节的，应
注明该境外机构的名称
4、其他
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