广西河池化工股份有限公司拟收购股权所涉及的
重庆南松医药科技股份有限公司股东全部权益价值评估项目
—重庆南松凯博生物制药有限公司
评估说明
国融兴华评报字[2019]第 030028 号
（共二册 第二册）
评估机构名称：北京国融兴华资产评估有限责任公司
评 估 报 告 日：2019 年 月 日
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评估说明目录
第一部分 关于评估说明使用范围的声明................................................................................... 1
第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明................................................................... 2
第三部分 资产评估说明............................................................................................................... 3
一、评估对象与评估范围说明............................................................................................... 3
（一）评估对象与评估范围内容 ........................................................................................... 3
（二）实物资产的分布情况及特点 ....................................................................................... 4
（三）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产状况 ................................................... 4
（四）企业申报的表外资产的类型、数量 ........................................................................... 5
二、资产核实情况总体说明................................................................................................... 5
（一） 资产核实人员组织、实施时间和过程 ..................................................................... 5
（二） 影响资产核实的事项及处理方法 ............................................................................. 6
三、评估技术说明................................................................................................................... 6
（一）资产基础法................................................................................................................... 6
1、 货币资金................................................................................................................... 6
2、 应收账款、预付款项和其他应收款 ....................................................................... 7
3、 存货........................................................................................................................... 9
4、 其他流动资产......................................................................................................... 11
5、 房屋建筑物类固定资产 ......................................................................................... 11
6、 设备类固定资产..................................................................................................... 24
7、 无形资产................................................................................................................. 34
8、 递延所得税资产..................................................................................................... 53
9、 其他非流动资产..................................................................................................... 53
10、 应付票据............................................................................................................... 53
11、 应付账款和其他应付款 ....................................................................................... 54
12、 应交税费............................................................................................................... 54
13、 递延收益............................................................................................................... 54
14、 递延所得税负债................................................................................................... 55
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四、评估结论及分析............................................................................................................. 55
（一）评估结果..................................................................................................................... 55
（二）评估结果与账面价值比较变动情况及原因 ............................................................. 56
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第一部分 关于评估说明使用范围的声明
评估说明供委托人、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的
全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
北京国融兴华资产评估有限责任公司
2019 年 月 日
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第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明
北京国融兴华资产评估有限责任公司接受广西河池化工股份有限公司委托，
对重庆南松凯博生物制药有限公司股东全部权益价值进行评估，有关说明详见后
附：委托人、被评估单位共同编写的《企业关于进行资产评估有关事项的说明》。
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第三部分 资产评估说明
一、评估对象与评估范围说明
（一）评估对象与评估范围内容
评估对象为重庆南松凯博生物制药有限公司股东全部权益价值。
评估范围为截止 2019 年 5 月 31 日重庆南松凯博生物制药有限公司的全部资
产及负债。资产总额为 123,749,622.54 元，其中：流动资产为 54,752,312.10
元，非流动资产为 68,997,310.44 元；负债总额为 26,940,141.34 元，其中：流
动负债为 17,704,024.89 元，非流动负债为 9,236,116.45 元；所有者权益总额
为 96,809,481.20 元。详见下表：
2019 年 5 月 31 日资产负债表
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值 科目名称 账面价值
一、流动资产 四、流动负债
货币资金 8,587,377.07 短期借款
应收票据 应付票据 5,300,000.00
应收账款 应付账款 3,893,057.01
减：坏账准备 预收款项 40,000.00
应收款净额 22,705,126.94 其他应付款 5,277,059.53
预付款项 263,303.74 应付职工薪酬
应收股利 应交税费 3,193,908.35
其它应收款 42,237.00 应付利息
存货 22,073,965.30 应付股利
其他流动资产 1,080,302.05 其他流动负债
流动资产合计 54,752,312.10 流动负债合计 17,704,024.89
二、非流动资产 五、非流动负债
长期股权投资 长期借款
投资性房地产 长期应付款
固定资产原价 其他非流动负债
其中：设备类 递延收益 8,613,147.38
建（构）筑物类 递延所得税负债 622,969.07
减：累计折旧 非流动负债合计 9,236,116.45
固定资产净额 45,512,073.04 负债合计 26,940,141.34
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其中：设备类 六、所有者（股东）权益
建（构）筑物类 实收资本 70,000,000.00
在建工程 资本公积
工程物资 盈余公积 1,290,395.65
无形资产 22,210,978.83 一般风险准备
递延所得税资产 316,556.57 未分配利润 25,519,085.55
其他非流动资产 957,702.00 归属于母公司所有者权益
非流动资产合计 68,997,310.44 所有者（股东）权益合计 96,809,481.20
三、资产总计 123,749,622.54 负债和所有者权益总计 123,749,622.54
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象与评估范围一致。
（二）实物资产的分布情况及特点
纳入评估范围的实物资产为存货、房屋构筑物、管道沟槽及设备类资产。实
物资产的类型及特点如下：
1、存货：包括原材料、在库周转材料、产成品和在产品。原材料共计 43 项，
主要为氯代戊酮、无水乙醇及二乙胺等；在库周转材料共 3 项，为塑料桶和内外
销型纸桶等；产成品共计 4 项，为氯喹侧链、羟基氯喹侧链、二噁烷等，在产品
共计 8 项，为氯代戊酮、胺基戊酮、羟侧中沸等，发出商品共计 2 项，为已经发
出的氯喹侧链和羟基氯喹侧链，以上存货除发出商品外分别位于公司材料库。
2、房屋建筑物共计 10 项，为办公楼、门卫室和车间等，分布在公司厂区内。
3、构筑物共计 19 项，为厂区道路、围墙和循环水池等，分布在公司厂区内。
4、管道沟槽共计 8 项，为厂区给水管道、污水管道和雨水管道，分布在公
司厂区内。
5、机器设备共计 332 项，为一体化低温机组、钢平台及管道、可燃及有毒
气体监控系统等，分布在公司生产车间内。截至评估基准日使用状态良好。
6、电子设备共计 60 项，为复印机、办公桌椅等，主要分布在公司办公区内。
（三）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产状况
企业申报账面记录的无形资产为土地使用权 1 项，位于巴南区木洞麻柳功能
区组团 A 分区 A12-4/03 号，工业用地，已办理土地使用权证书《渝（2017）巴
南区不动产权证 000268909 号》，土地使用权类型为出让，土地取得日期为 2017
年 3 月 31 日，证载土地使用权面积 66,055.00 平方米。
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企业申报的账面未记录的其他无形资产主要包括重庆南松凯博生物制药有
限公司的 1 个发明专利权。上述无形资产均为自主研发取得。具体情况如下：
序号 权利人 专利名称 专利号 专利类型 申请日
1 南松凯博 一种新的抗癌药物中间体 2017103275052 发明 2017/5/11
（四）企业申报的表外资产的类型、数量
企业申报的表外资产为自主研发的无形资产，具体如下：
序号 权利人 专利名称 专利号 专利类型 申请日
1 南松凯博 一种新的抗癌药物中间体 2017103275052 发明 2017/5/11
二、资产核实情况总体说明
（一） 资产核实人员组织、实施时间和过程
在进入现场清查前，成立了以现场项目负责人为主的清查核实小组，制定了
现场清查核实实施计划，对企业的资产、负债情况进行清查核实。项目组清查核
实工作从 2019 年 7 月 1 日开始，到 2019 年 7 月 19 日结束。
清查核实工作主要包括以下过程：
1、 指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机
构提供的“资产评估明细表”、“评估调查表”及其填写要求，进行登记填报，
同时收集被评估资产的产权归属证明文件和项目有关经济技术指标等情况的文
件资料。
2、 初步审查被评估单位提供的资产评估明细表
评估人员通过翻阅有关资料，了解涉及评估范围内具体对象的详细状况。然
后仔细审核各类资产评估明细表，初步检查有无填项不全、错填、资产项目不明
确，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估明细表有无漏项等。
3、 现场实地勘察
依据资产评估明细表、评估调查表，对申报资产进行现场勘察。
4、 补充、修改和完善资产评估明细表
根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估明细表，以做到“表”、“实”
相符。
5、 核实产权证明文件
评估人员对评估范围内的产权进行了调查，以确认产权是否清晰。
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（二） 影响资产核实的事项及处理方法
纳入评估范围的房屋建筑物共 10 项，其中有 2 项未办理不动产权证，建筑
面积 52.28 平方米，评估机构组织人员进行了实地测量，以测量后的面积进行确
认，并在此基础上进行评估，对房屋建筑物产权不发表意见，详见下表：
序号 建筑物名称 结构 建成年月 计量单位 建筑面积 备注
1 门卫室 砖混 2017/10 ㎡ 37.16 正在申请办理
2 物流门卫室 砖混 2017/10 ㎡ 15.12 未办理
合 计 52.28
本次评估是在假设这部分房屋建筑物不存在产权纠纷的前提条件下做出的，
亦未考虑将来办理房屋所有权证时需要支付的费用。
（三） 核实结论
截至评估基准日，除上述情况外，委估的各项资产负债产权清晰，各项资产
使用和运行情况正常。
三、评估技术说明
结合本次资产评估对象、价值类型和评估师所收集的资料，确定采用资产基
础法进行评估。
（一）资产基础法
1、货币资金
货币资金账面价值为 8,587,377.07 元，包括库存现金 146,549.55 元、银行
存款 3,140,827.52 元及其他货币资金 5,300,000.00 元。
（1）库存现金
库存现金账面价值 146,549.55 元，存放于该公司的财务室，由出纳人员专
人保管，出纳于每日下午结账，进行盘点，核对与当日余额是否相符，并做出当
日现金盘点表。评估人员对库存现金进行了实地盘点，参与盘点人员包括：公司
会计、出纳、评估人员以及其他相关人员。评估人员根据评估基准日与盘点日之
间的现金出库金额、现金入库金额和盘点日余额倒推出评估基准日现金余额，推
算公式为：
评估基准日现金余额=实地盘点日现金余额+评估基准日与实地盘点日之间
的现金出库金额－评估基准日与实地盘点日之间的现金入库金额
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推算后余额与评估基准日余额核对相符，现金以核实后账面价值确定评估价
值。
现金账面价值为 146,549.55 元，评估价值为 146,549.55 元。
（2）银行存款
银行存款账面价值为 3,140,827.52 元，币种为人民币。开户行为中国建设
银行重庆南坪支行、中国工商银行股份有限公司江南大道支行、中国银行重庆南
岸支行、重庆三峡银行巴南支行及华夏银行南岸支行。评估人员根据企业提供的
银行对账单、余额调节表及银行存款申报表，首先与银行对账单的评估基准日余
额相核对，如有差额，再利用余额调节表上的未达账项，查明差额原因，并逐笔
核对其是否影响净资产，经逐项核实，各未达账项均非坏账，不影响净资产。评
估人员还对银行账户进行了函证，回函相符。银行外币存款按评估基准日外汇中
间价乘以其原币金额确定评估价值；银行人民币存款以核实后账面价值确定评估
价值。
银行存款账面价值为 3,140,827.52 元，评估价值为 3,140,827.52 元，评估
无增减值。
（3）其他货币资金
其他货币资金账面价值为 5,300,000.00 元，币种为人民币，为银行承兑汇
票的保证金。评估人员首先审核申报金额的正确性，核对总账、明细账并查阅原
始凭证，查阅结果与实际情况相符，申报金额正确。其他货币资金以核实后账面
价值确定评估值。
其他货币资金账面价值为 5,300,000.00 元，评估价值为 5,300,000.00 元，
无增减值。
货币资金账面价值为 8,587,377.07 元，评估价值为 8,587,377.07 元，评估
无增减值。
2、应收账款、预付款项和其他应收款
（1）应收账款
应收账款账面余额为 24,172,667.13 元，坏账准备为 1,467,540.19 元，账
面价值为 22,705,126.94 元，共计 8 笔，为应收客户的货款。
评估人员首先核对申报表以及总账、明细账并查阅原始凭证，验证申报表列
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金额的正确性。在对应收账款核实无误的基础上，根据申报的应收账款明细表中
所列客户业务内容、发生日期、金额，向该公司财务人员及相关人员进行了了解，
由财务人员及相关人员详细介绍各债务单位的实际情况，评估人员按照《企业会
计准则》以及评估相关法规的规定，具体分析了应收账款形成的原因，款项发生
时间及欠款方信用情况，并对公司外欠款单位发函询证，判断各账户欠款的可收
回性。对于没有回函的款项，通过替代程序予以核实验证。对于收回的可能性不
确定的款项，参照企业计提坏账比例金额预计风险损失，以账面余额扣减估计的
风险损失额确定评估值。
应收账款计提的坏账准备为 1,467,540.19 元，经上述标准估计的风险损失
为 1,467,540.19 元。本次评估应收账款评估值为应收账款账面余额减去估计的
风险损失。
应收账款账面价值为 22,705,126.94 元，评估价值为 22,705,126.94 元，无
评估增减值。
（2）预付款项
预付款项账面价值为 263,303.74 元，为预付的货款等。评估人员首先核对
申报表以及总账、明细账并查阅原始凭证，验证申报表列金额的正确性。在对预
付款项核实无误的基础上，根据被评估单位申报的预付款项明细表中所列客户业
务内容、发生日期、金额，与该公司财务人员及相关人员进行了交谈，由财务人
员及相关人员详细介绍债务单位的实际情况，评估人员按照资产评估相关法规及
规范的要求，具体分析了预付款项形成的原因，根据所能收回的相应的资产或权
利的价值确定评估价值。
预付款项账面价值为 263,303.74 元，评估价值为 263,303.74 元，无评估增
减值。
（3）其他应收款
其他应收款账面余额为 44,460.00 元，坏账准备 2,223.00 元，账面价值为
42,237.00 元，主要是运费、续展费等。
评估人员在对其他应收款申报值核实无误的基础上，向财务人员及相关人员
详细了解各债务单位的实际情况，查阅原始凭证，具体分析其他应收款形成的原
因、款项发生时间及欠款方信用情况，并对公司欠款单位发函询证，判断欠款的
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可收回性。对于收回的可能性不确定的款项，参照企业计提坏账比例金额预计风
险损失，以账面余额扣减估计的风险损失额确定评估值。
其他应收款计提的坏账准备为 2,223.00 元，经上述标准估计的风险损失为
2,223.00 元。本次评估其他应收款评估值为其他应收款账面余额减去估计的风
险损失。
其他应收款账面价值为 42,237.00 元，评估价值为 42,237.00 元，无评估增
减值。
3、存货
存 货 账 面 余 额 为 22,073,965.30 元 ， 无 存 货 跌 价 准 备 ， 账 面 价 值 为
22,073,965.30 元，包括原材料、在库周转材料、产成品、发出商品及在产品。
评估人员对存货现场做了实地勘查，经过现场查看、了解，认为企业的存货
管理制度严格、责任明确、摆放整齐、标识清楚，便于货物的收、发、盘点，基
本实现了科学化的管理。企业对存货实行定期盘点，以保证账实的一致性，本次
评估人员通过对存货进行抽查盘点，核实到企业账实相符。
评估人员依据被评估单位提供的存货清查明细表，与企业财务负责人、供应
部门负责人及仓库实物负责人一道对存货进行了抽查盘点，其中对原材料、在库
周转材料及产成品采取抽查法进行盘点。评估人员对盘点结果进行了详细记录，
并编制了存货抽查盘点表。经抽查盘点后核实企业账实相符。
（1）原材料
原材料账面价值为 2,396,891.24 元。主要为氯代戊酮、无水乙醇、二乙胺
等，分布在材料库，且堆放整齐、管理有序。
评估人员首先核查了原材料的购销合同、发票，对其购入时间和入账金额进
行了核实；账面成本构成合理，无盘盈盘亏材料。评估人员对基准日的市场价格
进行调查，存货原材料多为近期购买，账面价与基准日市场销售价格相近，故以
核实后原材料账面价值作为评估价值。
经评估计算，原材料账面价值为 2,396,891.24 元，评估价值为 2,396,891.24
元，无评估增减值。
（2）在库周转材料
在库周转材料账面价值为 23,515.98 元。主要包括塑料桶、内外销型纸桶等，
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分布在材料仓库内，且堆放整齐、管理有序。
评估人员首先核查了在库周转材料的购销合同、发票，对其购入时间和入账
金额进行了核实，账面成本构成合理。故以核实后在库周转材料的账面价值作为
评估价值。
经评估计算，在库周转材料账面价值为 23,515.98 元，评估价值为 23,515.98
元，无评估增减值。
（3）产成品
产成品账面价值为 9,648,548.94 元，为氯喹侧链、羟基氯喹侧链及二噁烷
等。本次评估采用市场法，公司的产品销售状况为畅销，故发出商品均按下列公
式计算评估价值：
Σ 某项产成品数量×该产成品不含税销售单价×（1-销售费用率-税金及附
加率-所得税率）
由于此次评估基准日为 2019 年 5 月 31 日，为更准确反映产成品价值，各项
比率采用 2018 年度的财务报表数据。
各项费率计算表如下：
销售费 营业税金 营业税金 所得税
销售收入 销售费用 营业利润 所得税
用率 及附加 及附加率 率
1 2 3=2/1 4 5=4/1 6 7 8=7/1
74,735,671.24 598,515.48 0.80% 714,274.18 0.96% 15,796,348.37 1,746,393.69 2.34%
评估案例：羟基氯喹侧链
经查阅被评估单位订货合同，羟基氯喹侧链售价为 345.08 元 (不含增值税)，
则该项产成品评估价值为：
评估价值=18,360.00×345.08×（1-0.96%-0.80%-2.34%）
=6,075,874.80 元
产成品账面价值为 9,648,548.94 元，评估价值为 15,661,546.62 元，增值
6,012,997.68 元，增值率为 62.32%。
（4）发出商品
发出商品账面价值为 2,392,442.30 元，为公司根据客户订单需求，为公司
的在途产成品。由于分布较分散，评估人员对该部分商品的订货合同及出库清单
进行了抽查核实，在核实发出商品型号、数量以及单价的基础上，以合同价为基
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础进行评估确定评估值，评估方法同库存商品。
发出商品账面价值为 2,392,442.30 元，评估价值为 3,842,819.40 元，增值
1,450,377.10 元，增值率为 60.62%。
（5）在产品
在产品账面价值为 7,612,566.84 元，主要为氯代戊酮、胺基戊酮、羟侧中
沸等。在了解在产品内容的基础上，评估人员对成本的核算和归集进行了核实，
对委托人生产和会计部门在产品的成本资料进行分析，该企业成本分摊、归集基
本正确，故在产品以其核实后账面价值计列评估价值。
在产品账面价值为 7,612,566.84 元，评估价值为 7,612,566.84 元。
存货账面价值 22,073,965.30 元，评估价值 29,537,340.08 元，评估增值
7,463,374.78 元，增值率为 33.81%。
4、其他流动资产
其他流动资产账面价值为 1,080,302.05 元，为购买的银行定期理财产品和
预缴的税费。评估人员在对其他流动资产申报值核实无误的基础上，取得了相关
入账凭证。本次评估按账面价值确定评估价值。
其他流动资产账面价值为 1,080,302.05 元，评估价值为 1,080,302.05 元，
评估无增减值。
5、房屋建筑物类固定资产
（1）评估范围：
本次列入评估范围的重庆南松凯博生物制药有限公司房屋建筑物共 37 项，
账面原值 21,533,032.57 元，账面净值 20,292,002.39 元，包括房屋建筑物、构
筑物及其它辅助设施和管道沟槽。具体情况参见下表：
金额单位：人民币元
账面价值
科目名称 数量（项）
原值 净值
房屋建筑物类合计 37 21,533,032.57 20,292,002.39
房屋建筑物 10 17,418,395.48 16,404,467.78
构筑物及其它辅助设施 19 3,038,261.62 2,873,815.18
管道及沟槽 8 1,076,375.47 1,013,719.43
（2）房屋建（构）筑物概况
重庆南松凯博生物制药有限公司申报的房屋建（构）筑物分布在重庆市巴
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南区洞麻柳功能组团 A 分区 A12-4/03 号公司厂区，主要包括办公楼、维修间及
仓库、原料库、污水在线检测室、门卫室等房屋建筑物。
构筑物主要包括为生产生活建设的大门、围墙、循环水池、事故应急池、
堆场、泵池等配套辅助设施。
管道沟槽主要包括厂区给水管道、污水管道及雨水管道。
企业申报的房屋建（构）筑物大部分为 2017 年建成并投入使用，账面原值
为原始建造价入账。申报房屋建（构）筑物结构类型主要包括框架及砖混结构，
其主要建筑结构特征如下：
① 框架结构
钢筋砼灌注桩、承台基础；现浇钢筋混凝土板、梁、柱；240mm实心砖内外
墙；屋面水泥陶粒保温、沥青卷材防水；外墙面水泥砂浆刷涂料（办公楼外墙为
真石漆，局部玻璃幕）；内墙及顶棚混合砂浆刷乳胶漆（办公楼局部为轻钢龙骨
石膏板或铝方通吊顶）；室内地砖地面或水泥地面；玻璃地弹门、木门、铝合金
窗。
②砖混结构
毛石或砖条形基础；现浇钢筋混凝土基础梁、圈梁、屋面板；240mm 实心砖
内外墙；屋面水泥砂浆找平、水泥陶粒保温，沥青卷材防水；内外墙真石漆或水
泥砂浆刷涂料；地砖地面或水泥地面；木门、塑钢门、塑钢窗。
③构筑物
主要包括大门、围墙、循环水池、事故应急池、堆场、泵池等辅助配套设
施，基本为砖砌、钢筋砼、砼、轻钢等结构。
④管道沟槽
主要包括厂区给水管道、污水管道及雨水管道。给水管道采用 PE 管，管径
包括 DN50、DN63、DN110 等，铺设方式：直埋；雨污水管道采用 PPR 管，管径包
括 DN300、 DN400、 DN600 等，铺设方式：直埋。
（3）产权状况：
房屋建（构）筑物所占用的土地权利人为“重庆南松凯博生物制药有限公
司”，土地证编号：渝（2017）巴南区不动产权第 000268909 号，土地用途：工
业用地，土地性质：出让。
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本次评估范围内部分房屋建筑物已办理不动产权证书，详细情况如下：
序 建成 计量 建筑面积
权证编号 建筑物名称
号 年月 单位 （平米）
渝（2019）巴南区不动产权
1 办公楼 2017/10 m2 4,508.08
第 000422372 号
渝（2019）巴南区不动产权
2 维修间及仓库 2017/10 m2 1,713.57
第 000424125 号
渝（2019）巴南区不动产权
3 原料库 2017/10 m2 1,436.16
第 000424095 号
渝（2019）巴南区不动产权 污水在线检测室、操作间、中转库房、
4 2017/10 m2 769.86
第 000424143 号 危废暂存间、格栅机房等
5 合计 8,427.67
（4）评估过程
1）清查核实阶段
①评估人员根据资产占有方提供的资产评估申报明细表，会同资产占有方
有关人员，对实物资产逐项进行核实，核实各类建筑的名称、面积、结构型式和
竣工时间等，完善评估明细表，做到账表相符、账实相符；
②核实企业的资产权属，查阅有关证明资产权属的资料，房屋购建合同资
料等，核对房屋名称、座落地点、结构类型、建筑面积、使用年限等。对于有账
无物或有物无账的资产，在确认产权的基础上以实物存在为准；
2）现场勘察阶段
基于本次评估之特定目的，结合待评估房屋建（构）筑物的特点，本次评
估主要采用成本法对房屋建筑物进行评估。评估工作主要分以下四个阶段进行：
首先，清查核实基础数据并收集工程技术资料。评估人员进入现场后根据
被评估单位提供的资产清查评估明细表，进行账表核对，主要核对房屋建筑物的
名称、位置、结构、建筑面积、使用年限、账面价值等；收集待估建筑物的施工
图纸、概预算、工程决算及产权资料。
其次，实地查勘。对房屋的外型、结构形式、层数、高度、跨度、构件材
质、内外装修、使用维修、施工质量、水电管线安装使用的情况进行了较详细的
勘察，走访有关房屋建筑物的管理维护人员及使用人员。对房屋建筑物的位置、
环境等进行调查，并按现场调查记录表做详细记录，形成现场勘察表。
再次，搜集价格资料。搜集当地的建设工程概预算定额和材料、人工、机
械价格变动的资料，收集有关管理部门对房屋建筑物建设的相关政策规定。
最后，评估作价及编制评估说明。依据所搜集的资料对评估对象进行因素
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分析、评定估算，得出评估对象于评估基准日的评估价值，并最终形成评估技术
说明。
3）评定估算阶段
根据评估依据、评估资料，评估人员进行测算、确定委估资产在评估基准
日的公允市场价值，得出评估结果后撰写评估技术说明。
（5）评估方法
根据本次评估目的和委估资产的实际现状，采用重置成本法对委估资产进
行评估。
重置成本法
对通过资产移交或自建方式取得的房产采用重置成本法进行估算。
对重要的建筑工程，重置成本的计算主要采用“预决算调整法”或“重编
预算法”。即根据原概算或预决算工程量，进行适当调整后，套用现行概预算定
额及取费标准计算评估基准日工程造价的计算方法。
1）重置全价的确定
重置全价=建安工程造价+前期及其他费用+资金成本-可抵扣增值税进项税
额
① 建安工程造价
对于大型、价值高、重要的建(构)筑物采用“预决算调整法”或“重编预算
法”。
预决算调整法，即评估人员根据预决算工程量，定额和评估基准日适用的
价格文件，测算出该工程的建筑安装工程造价。
重编预算法，即评估人员根据资产占有单位提供的图纸和现场勘察的实际
情况测算工程量，根据有关定额和评估基准日适用的价格文件，测算出该工程的
建筑安装工程造价。
对于一般性建(构)筑物，按其结构类型跨度、层高、装修水平等影响建筑
造价的因素分类确定其基准单方造价，该单方造价反映了该类型建(构)筑物在评
估基准日及所在地区正常的施工水平、施工质量和一般装修标准下的造价情况。
在此基础上根据建(构)筑物的特点(如不同的层高、跨度、特殊装修、施工困难
程度等)和现场勘查情况，对单方造价进行相应的调整，从而确定建安工程税前
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造价及含税建安工程造价。
②前期及其他费用
依据国家(行业)相关的各项取费规定，结合评估基准日建设工程所在地的
实际情况，将被评估单位视为一个独立的建设项目，根据企业固定资产的投资规
模确定。
前期及其他费用费率表
取费基
序号 项目名称 费率% 依据
数
1 建设单位管理费 工程造价 1.24% 财政部 财建[2002]394 号
2 工程监理费 工程造价 2.40% 发改价格(2007)670 号
3 环境评价费 工程造价 0.27% 计委环保总局计价格(2002)125 号
4 项目建议书费及可行性研究费 工程造价 0.70% 计委计价格(1999)1283 号
5 勘察费设计费 工程造价 4.70% 计委建设部计价(2002)10 号
6 招投标代理费 工程造价 0.40% 计价格(2002)1980 号
小计 9.71%
③资金成本
资金成本是指房屋建造过程中所耗用资金的利息或机会成本，以同期银行
贷款利率计算，利率以评估基准日时中国人民银行公布的贷款利率为准；按照建
造期资金均匀投入计算。
资金成本=(含税建安工程造价＋含税工程建设前期费用及其他费用)×贷
款利率×建设工期×1/2
④可抵扣增值税进项税额
根据相关文件规定，对于符合增值税抵扣条件的房屋类资产，计算出可抵
扣的增值税。
2）综合成新率的确定
综合成新率方法计算公式为：
综合成新率=现场勘察成新率×50%+年限成新率×50%
其中：年限成新率=(耐用年限-已使用年限)/耐用年限×100%；
现场勘察成新率：将影响房屋成新率程度的主要因素分为三大部分：结构
部分(包括基础、主体、屋盖等)、装修部分(包括门窗、内外装修及其他等)、设
备部分(如水、电、通风)。通过上述建(构)筑物造价中各类影响因素各占的比重，
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确定不同结构形式建筑各因素的标准分值，根据现场勘察实际情况确定各分类评
估分值，根据此分值确定现场勘察成新率。
3）评估值的计算
评估价值=重置全价×综合成新率
（6）评估案例
案例一：办公楼
1）房产概况
结构：框架结构五层
平均层高：3.80 米
檐口高度：19.30 米
建筑面积：4,560.60 平方米
账面原值：11,813,718.17 元
账面净值：11,126,039.65 元
建成时间：2017 年 10 月
①工程概况
钢筋砼灌注桩、承台基础；现浇钢筋混凝土板、梁、柱；240mm实心砖内外
墙；屋面水泥陶粒保温、沥青卷材防水；外墙面真石漆，局部为明框玻璃幕墙；
内墙混合砂浆刷乳胶漆，顶棚为轻钢龙骨石膏板吊顶，局部为铝方通吊顶；外门
厅大理石地面及柱面；室内地砖地面；进户门为自动感应门、室内木门、防火门、
铝合金窗。
至评估基准日，该房产基础、结构有足够承载力，无不均匀沉降，其他承
重构件、墙体、屋面、地面、内外装饰、门窗、电气照明、给排水、消防等配套
设施均正常使用，能满足办公需要。
②房地产权属状况：
该房产为 2017 年新建，已办理不动产权证《渝（2019）巴南区不动产权第
000422372 号》，该房屋建筑物所占用的土地权利人为“重庆南松凯博生物制药
有限公司”，土地证编号：渝（2017）巴南区不动产权第 000268909 号，土地用
途：工业用地，土地性质：出让。
2）重置价值的计算
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①建安工程造价的计算：
建筑安装工程造价包括土建(装饰)工程、安装工程的总价，建安工程造价采
用“预决算调整”进行计算，本次评估套用现行的《重庆市建筑工程计价定额
（2008）》、《重庆市装饰工程计价定额（2008）》、《重庆市安装工程计价定
额（2008）》以及《重庆市工程造价信息》(2019 年 5 月)计算工程造价，工程
类别：三类，具体计算见下表：
土建装饰工程取费表
费率
序号 费用名称 计算公式 金额（元）
（%）
直接工程费+组织措施费+允许按实计算费用及
一 直接费 9,460,184.23
价差+未计价材料费
1 直接工程费 人工费+材料费+机械费 6,677,661.44
1.1 人工费 定额基价人工费+定额人工单价（基价）调整 3,006,908.59
1.1.1 定额基价人工费 人工费 1,212,463.14
1.1.2 定额人工单价（基价）调整 人工费*(2.48-1) 1,794,445.45
1.2 材料费 材料费 3,382,111.22
定额基价机械费+定额机上人工单价（基价）调
1.3 机械费 288,641.63
整
1.3.1 定额基价机械费 机械费 253,019.24
1.3.1.1 定额基价机上人工费 定额基价机上人工费 25,627.62
1.3.2 定额机上人工单价（基价）调整 定额基价机上人工费*(2.39-1) 35,622.39
1.4 未计价材料费 主材费+设备费 209,353.20
夜间施工费+冬雨季施工增加费+已完工程及设
2 组织措施费 备保护费+二次搬运费+包干费+工程定位复测、 189,540.91
点交及场地清理费+材料检验试验费
2.1 夜间施工费 定额基价人工费+材料费+定额基价机械费 0.77 37,326.47
2.2 冬雨季施工增加费 定额基价人工费+材料费+定额基价机械费 0.6 29,085.56
2.3 已完工程及设备保护费 定额基价人工费+材料费+定额基价机械费 0.2 9,695.19
2.4 二次搬运费 定额基价人工费+材料费+定额基价机械费 0.8 38,780.75
2.5 包干费 定额基价人工费+材料费+定额基价机械费 1.2 58,171.12
工程定位复测、点交及场地清理
2.6 定额基价人工费+材料费+定额基价机械费 0.18 8,725.67
费
2.7 材料检验试验费 定额基价人工费+材料费+定额基价机械费 0.16 7,756.15
3 允许按实计算费用及价差 人工费价差+材料费价差+按实计算费用+其他 2,383,628.68
3.1 人工费价差 人工价差 82,517.95
3.2 材料费价差 材料价差+主材价差+设备价差+机械价差 2,301,110.73
3.3 按实计算费用 按实计算费
3.4 其他
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二 间接费 企业管理费+规费 861,417.38
4 企业管理费 定额基价人工费+材料费+定额基价机械费 12.9 625,339.57
5 规费 定额基价人工费+材料费+定额基价机械费 4.87 236,077.81
三 利润 定额基价人工费+材料费+定额基价机械费 4 193,903.74
四 建设工程竣工档案编制费 定额基价人工费+材料费+定额基价机械费 0.28 13,573.26
五 住宅工程质量分户验收费 建筑面积*单子目分摊系数 135
六 安全文明施工费 单子目分摊系数*税前造价 0
七 进项税额 进项税额 93,568.87
直接费+间接费+利润+建设工程竣工档案编制费
八 税前工程造价 +住宅工程质量分户验收费+安全文明施工费-进 10,435,509.74
项税额
九 销项税额 税前工程造价 9 939,195.88
十 工程造价 税前工程造价+销项税额 11,374,705.62
安装工程取费表
费率
序号 费用名称 计算公式 金额（元）
（%）
安装工程 安装工程 231,232.69
直接工程费+组织措施费+允许按实计算费用及
一 直接费 219,398.31
价差
1 直接工程费 人工费+材料费+机械费+未计价材料费 208,583.78
1.1 人工费 定额基价人工费+定额人工单价（基价）调整 32,318.78
1.1.1 定额基价人工费 人工费 13,522.50
定额人工单价
1.1.2 人工费*(2.39-1) 18,796.28
（基价）调整
1.2 材料费 材料费 11,265.00
定额基价机械费+定额机上人工单价（基价）调
1.3 机械费
整
1.3.1 定额基价机械费 机械费
定额基价机上人
1.3.1.1 定额基价机上人工费
工费
定额机上人工单
1.3.2 定额基价机上人工费*(2.39-1)
价（基价）调整
1.4 未计价材料费 主材费+设备费 165,000.00
夜间施工费+冬雨季施工增加费+包干费+已完工
2 组织措施费 程及设备保护费+工程定位复测、点交及场地清 3,450.94
理费+材料检验试验费
2.1 夜间施工费 定额基价人工费 8.33 1,126.42
冬雨季施工增加
2.2 定额基价人工费 6.55 885.72
费
2.3 包干费 定额基价人工费 3 405.68
已完工程及设备
2.4 定额基价人工费 4 540.90
保护费
工程定位复测、
2.5 点交及场地清理 定额基价人工费 3 405.68
费
2.6 材料检验试验费 定额基价人工费 0.64 86.54
允许按实计算费
3 人工费价差+材料费价差+按实计算费用+其他 7,363.59
用及价差
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3.1 人工费价差 人工价差 7,283.64
3.2 材料费价差 材料价差+主材价差+设备价差+机械价差 79.95
3.3 按实计算费用 按实计算费
3.4 其他
二 间接费 企业管理费+规费 10,980.27
4 企业管理费 定额基价人工费 55.37 7,487.41
5 规费 定额基价人工费 25.83 3,492.86
三 利润 定额基价人工费 30 4,056.75
建设工程竣工档
四 定额基价人工费 2.53 342.12
案编制费
五 安全文明施工费 人工费+人工价差_预算 0
六 进项税额 进项税额 24,565.91
直接费+间接费+利润+建设工程竣工档案编制费
七 税前工程造价 210,211.54
+安全文明施工费-进项税额
八 销项税额 税前工程造价 9 18,919.04
九 工程造价 税前工程造价+销项税额 229,130.58
工程造价汇总
序号 项目名称 造价（含税） 造价（不含税）
1 土建装饰工程 11,374,705.62 10,435,509.74
2 安装工程 229,130.58 210,211.54
合 计 11,603,836.20 10,645,721.28
②工程建设前期及其他费用
建设工程前期及其他费用
费率 费率 金额 金额
序号 项目名称 取费基数
（含税） （不含税） （含税） （不含税）
1 建设单位管理费 含税工程造价 1.24% 1.24% 143,887.57 143,887.57
2 工程监理费 含税工程造价 2.40% 2.26% 278,492.07 262,246.70
3 环境评价费 含税工程造价 0.27% 0.25% 31,330.36 29,009.59
项目建议书费及可行
4 含税工程造价 0.70% 0.66% 81,226.85 76,585.32
性研究费
5 勘察费设计费 含税工程造价 4.70% 4.43% 545,380.30 514,049.94
6 招投标代理费 含税工程造价 0.40% 0.38% 46,415.34 44,094.58
小计 9.71% 9.23% 1,126,732.49 1,069,873.70
③资金成本
该工程总体建成投产的周期为 1.5 年，资金按年平均投入，取中国人民银行
1-3 年期贷款利率 4.75%，并假设资金均匀投入。则
资金成本=(含税建安工程造价+含税工程建设前期及其他费用)×贷款利率
×1.5×1/2
=（11,603,836.20+1,126,732.49）×4.75%×1.5×1/2
= 453,526.51 元
④重置成本
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重置成本=不含税建安工程造价+不含税工程建设前期费用及其他费用+资金
成本
=10,645,721.28+1,069,873.70+453,526.51
=12,169,100.00 元（取整）
3）综合成新率计算
根据建筑物的耐用年限、已使用年限，计算出建筑物的年限成新率。其次，
对建筑物进行现场勘察后，依据现场勘察评分标准，分别对建筑的结构、装修、
设备三部分进行打分，并依据权重系数逐一计算出建筑物的现场勘察成新率。最
后计算出综合成新率。
① 年限成新率=（耐用年限-已使用年限）/耐用年限×100%
该房产于 2017 年 10 月建成，框架结构，截止评估基准日已使用 1.66 年，
经济耐用年限 50 年，则：
年限成新率=(50-1.66)÷50×100
=97%
② 现场勘察成新率
在熟悉该建筑物施工资料的基础上，依据现场勘察评分标准，对其结构、装
饰、设备三部分进行打分，并依据建筑物成本构成，各部分的使用年限，确定三
部分权重，依此确定该建筑物的现场勘察成新率。
经现场勘察，该建筑物主体结构完好，基础承载力无不均匀沉降，承重构件
完好，屋顶梁板未见变形，内装饰完好，室内电照、上下水设施齐全，能继续正
常使用。
现场勘察成新率计算表
序号 分 项 标准分 评定分 评 定 依 据
1 基础 25 24 有足够承载力
2 承重构件 25 24 连接牢固
3 结构 非承重结构 15 14 节点坚固严实
4 屋面 20 19 完整无渗漏
5 地面 15 14 基本完好
A 小计 100 95 (1+2+3+4+5)×权重(75%)=71.25％
1 门窗 30 29 完整无损
2 外装修 25 24 基本完好
装修
3 内装修 30 29 基本完好
4 天棚 15 14 基本完好
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B 小计 100 96 (1+2+3+4)×权重(12%)=11.52％
1 电气照明 60 58 绝缘较好
设备
2 给排水 40 38 管道畅通
C 小计 100 96 (1+2)×权重(13%)=12.48％
成新率 A+B+C=71.25%+11.52%+12.48%=95%
③ 综合成新率的确定
综合成新率=年限成新率%×50%+现场勘察成新率%×50%
=97%×50%+95%×50%
=96%
4）评估值
评估值=重置成本×综合成新率
=12,169,100.00×96%
=11,682,300.00 元
案例二：循环水池
1）资产概况
结构：钢筋砼
长×宽×高：32m×18m×3m
体积：1,728.00 立方米
账面原值：845,777.93 元
账面净值：796,545.08 元
建成时间：2017 年 10 月
①工程概况
机械挖土方，回填土夯填，碎石垫层、素混凝土垫层；C30S 混凝土池底、
池壁；防水砂浆抹面；局部设方钢管护栏。
至评估基准日，该水池基础无沉降、无渗漏现象使用正常，能满足生产工艺
需要。
④ 产权属状况：
该水池截止评估基准日未办理房屋产权证书，所处宗地证号：渝（2017）巴
南区不动产权第 000268909 号，土地用途：工业用地，土地性质：出让，证载权
利人：重庆南松凯博生物制药有限公司。
2）重置价值的计算
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①建安工程造价的计算：
依据现场了解工程基本做法，采用“重编预算法”进行计算，本次评估套用
现行的《重庆市建筑工程计价定额（2008）》、重庆市装饰工程计价定额（2008）》、
《重庆市市政工程计价定额（2008）》以及《重庆市工程造价信息》(2019 年 05
月)计算工程造价,工程类别：二类工程，具体计算见下表：
土建装饰工程取费表
序号 费用名称 计算公式 费率（%） 金额（元）
直接工程费+组织措施费+允许按实计算费用
一 直接费 689,741.82
及价差+未计价材料费
1 直接工程费 人工费+材料费+机械费 433,148.96
1.1 人工费 定额基价人工费+定额人工单价（基价）调整 112,780.78
1.1.1 定额基价人工费 人工费 45,476.12
1.1.2 定额人工单价（基价）调整 人工费*(2.48-1) 67,304.66
1.2 材料费 材料费 306,114.19
定额基价机械费+定额机上人工单价（基价）
1.3 机械费 14,253.99
调整
1.3.1 定额基价机械费 机械费 12,646.98
1.3.1.1 定额基价机上人工费 定额基价机上人工费 1,156.12
定额机上人工单价（基价）调
1.3.2 定额基价机上人工费*(2.39-1) 1,607.01
整
1.4 未计价材料费 主材费+设备费
夜间施工费+冬雨季施工增加费+已完工程及
2 组织措施费 设备保护费+二次搬运费+包干费+工程定位 14,241.68
复测、点交及场地清理费+材料检验试验费
2.1 夜间施工费 定额基价人工费+材料费+定额基价机械费 0.77 2,804.63
2.2 冬雨季施工增加费 定额基价人工费+材料费+定额基价机械费 0.6 2,185.42
2.3 已完工程及设备保护费 定额基价人工费+材料费+定额基价机械费 0.2 728.47
2.4 二次搬运费 定额基价人工费+材料费+定额基价机械费 0.8 2,913.90
2.5 包干费 定额基价人工费+材料费+定额基价机械费 1.2 4,370.85
工程定位复测、点交及场地清
2.6 定额基价人工费+材料费+定额基价机械费 0.18 655.63
理费
2.7 材料检验试验费 定额基价人工费+材料费+定额基价机械费 0.16 582.78
人工费价差+材料费价差+按实计算费用+其
3 允许按实计算费用及价差 242,351.18
他
3.1 人工费价差 人工价差 1,834.50
3.2 材料费价差 材料价差+主材价差+设备价差+机械价差 240,516.68
3.3 按实计算费用 按实计算费
3.4 其他
二 间接费 企业管理费+规费 64,724.97
4 企业管理费 定额基价人工费+材料费+定额基价机械费 12.9 46,986.61
5 规费 定额基价人工费+材料费+定额基价机械费 4.87 17,738.36
三 利润 定额基价人工费+材料费+定额基价机械费 4 14,569.49
四 建设工程竣工档案编制费 定额基价人工费+材料费+定额基价机械费 0.28 1,019.86
五 住宅工程质量分户验收费 建筑面积*单子目分摊系数 135
六 安全文明施工费 单子目分摊系数*税前造价
七 进项税额 进项税额 2,796.00
八 税前工程造价 直接费+间接费+利润+建设工程竣工档案编 767,260.14
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制费+住宅工程质量分户验收费+安全文明施
工费-进项税额
九 销项税额 税前工程造价 9 69,053.41
十 工程造价 税前工程造价+销项税额 836,313.55
含税工程造价 836,313.55 元，不含税工程造价 767,260.14 元。
②工程建设前期及其他费用
建设工程前期及其他费用
费率 费率 金额 金额
序号 项目名称 取费基数
（含税） （不含税） （含税） （不含税）
1 建设单位管理费 含税工程造价 1.24% 1.24% 10,370.29 10,370.29
2 工程监理费 含税工程造价 2.40% 2.26% 20,071.53 18,900.69
3 环境评价费 含税工程造价 0.27% 0.25% 2,258.05 2,090.78
项目建议书费
4 含税工程造价 0.70% 0.66% 5,854.19 5,519.67
及可行性研究费
5 勘察费设计费 含税工程造价 4.70% 4.43% 39,306.74 37,048.69
6 招投标代理费 含税工程造价 0.40% 0.38% 3,345.25 3,177.99
小计 9.71% 9.23% 81,206.05 77,108.11
③资金成本
该工程总体建成投产的周期为 1.5 年，资金按年平均投入，取中国人民银行
1 至 3 年期贷款利率 4.75%，并假设资金均匀投入。则
资金成本=(含税建安工程造价+含税工程建设前期及其他费用)×贷款利率
×1.5×1/2
=（836,313.55+81,206.05）×4.75%×1.5×1/2
= 32,686.64 元
④重置成本
重置成本=不含税建筑安装工程造价+不含税工程建设前期及其他费用+资金
成本
=767,260.14+77,108.11+32,686.64
=877,100.00 元（取整）
3）综合成新率计算
该水池为钢筋混凝土结构，2017 年 10 月建成并投入使用，至评估基准日时
已经使用 1.66 年，经济寿命 30 年，则：
年限成新率=(30-1.66)/30×100
=94%
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通过现场勘察，该水池基础无沉陷，无渗漏现象，能满足生产工艺需要，综
合成新率确定为 94%。
4）评估值
评估值=重置成本×综合成新率
=877,100.00×94%
=824,500.00 元（取整）
（7）评估结果
房屋建筑物类资产：账面原值 21,533,032.57 元，账面净值 20,292,002.39
元；评估原值 21,923,500.00 元，评估净值 21,019,000.00 元；评估增值
726,997.61 元，增值率为 3.58%。
6、设备类固定资产
（1）评估范围
本次评估范围为重庆南松凯博生物制药有限公司所拥有的设备类资产，共
392 项，账面原值为 28,058,590.96 元，账面净值为 25,220,070.65 元，具体情
况如下：
设备类资产账面价值
科目名称 数量（项） 账面原值（元） 账面净值（元）
设备类合计 392 28,058,590.96 25,220,070.65
固定资产-机器设备 332 27,499,651.28 24,796,009.85
固定资产-电子设备 60 558,939.68 424,060.80
（2）设备概况
重庆南松凯博生物制药有限公司专业从事医药中间体产品的研发、生产、销
售，主要产品为抗疟类、孕激素类、营养剂类等品类的药物中间体，如羟基氯喹
侧链、氯喹侧链、二噁烷、维生素 D3 中间体等。
1）机器设备：
公司主要设备分布在：生产车间、中试车间、生产部、设备部、安全环保部、
质检部、行政部、销售部、采购物流部、财务部等部门。
主要生产专业设备有：各类反应釜、各类槽罐、各类换热器、各类冷凝器、
乙醇膜脱水装置、螺杆真空泵机组、罗茨水喷射真空泵机组、回转真空干燥机、
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双锥干燥机、沸腾干燥机、离心机等。
主要通用及动力设备主要有：变配电设备、输电线路、变压器、高低压配电
柜、蒸汽管道、供水管道、一体化低温机组、空气压缩机、水泵、风机、减速机、
电动机、叉车、阀门等。
主要质检、监测仪器仪表主要有：液相色谱仪、气相色谱仪、电磁流量计、
涡街流量计转子流量计、无水乙醇计等。
主要环保设备主要有：污水处理设备装置、大气防污染设备、板框压滤机、
泥浆泵等。
2）电子设备：主要有复印机和办公家具等。
3）南松凯博生物制药公司主要生产流程简图：
氯代戊酮 乙基羟乙胺
缩合反应
乙醇 中和 氢氧化钠
离心
氨气
Raney Ni 氨氢化
氢气
浓缩
粗蒸
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精蒸
混合
羟基氯喹侧链（产品）
4）利用状况与日常维护
至评估基准日各种设备均在正常使用，设备的日常维护、保养正常。
5）相关会计政策
①账面原值构成
设备的账面原值主要由设备购置价、安装调试费等构成，且依据增值税转型
改革条例，对符合条件的增值税进项税额进行了抵扣，账面原值为不含税价值。
②折旧方法
产权持有者单位现有专用设备为非在线资产，采用（年限平均法）计提折旧。
按设备资产类别、预计使用寿命和预计残值，确定各类设备资产的年折旧率如下：
固定资产类别 使用年限 残值率% 年折旧率%
专用设备 5-10 3 9.7-19.40
通用设备（含电子设备） 3-10 3 9.7-32.23
（3）核实过程
1）核对账目：根据产权持有者单位提供的设备评估申报明细表，首先与产
权持有者单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与产权持有者单位
的专用设备明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最后对部分设备核对了原
始记账凭证等。
2）资料收集：评估人员按照重要性原则，根据设备的类型、金额等特征收
集了设备购置发票；收集了设备日常维护与管理制度等评估相关资料。
3）现场勘查：评估人员和产权持有者单位相关人员共同对评估基准日申报
的专用设备进行了盘点与查看。核对了设备名称、规格、型号、数量、购置日期、
生产厂家等基本信息；了解了设备的工作环境、利用情况、维护与保养情况等使
用信息；了解了设备的完损程度和预计使用年限等成新状况；填写了典型设备的
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现场调查表。
4）现场访谈：评估人员向产权持有者单位调查了解了设备的性能、运行、
维护、更新等信息；调查了解了各类典型设备评估基准日近期的购置价格及相关
税费；调查并了解了设备账面原值构成、折旧方法等相关会计政策与规定。
5）清查核实结果：通过现场勘查发现，重庆南松凯博生物制药有限公司的
设备类资产权属明晰，账实相符，设备均在岗正常使用。
（4）评估方法
本次评估中根据评估目的，按照持续使用原则，以评估基准日市价为依据，
采用重置成本法进行评估，即：
评估价值=重置全价×综合成新率
1）机器设备
①重置全价的确定
A、对于不需要安装的设备
重置全价=不含税设备购置费+运杂费
B、对于需要安装的设备
重置全价由设备购置费、运杂费、安装调试费、基础费、前期及其他费用、
资金成本及可抵扣的增值税组成，具体如下：
重置全价=设备购置费+运杂费+安装调试费+基础费+前期及其他费用+资金
成本-可抵扣的增值税
设备购置费主要依据市场询价、或参照《2019 中国机电产品报价手册》、
或参考最近购置的同类设备合同价格等方式确定购置费。对少数未能查询到购置
价的设备，采用同年代、同类别设备的价格变动率推算购置价。
运杂费主要参考《资产评估常用数据与参数手册》、《机械工业建设项目概
算编制办法及各项概算指标》中的概算指标并结合设备的运距、重量、体积等因
素综合确定运杂费。
安装费主要参考委托人提供工程决算资料等，根据设备类型、特点、重量、
人材机耗费程度，结合市场询价获得的信息，并考虑相关必要的费用并根据相关
法规综合确定。对小型、无须安装的设备，不考虑安装费。
基础费主要根据设备的安装要求，是否需要另行进行基础建设确定。根据设
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备安装工程量，适当考虑设备的基础费率。
前期及其他费用包括项目建设管理费、勘察设计费、工程监理费、可行性研
究费、招投标代理费、环境影响评价费等，各项费用的计算参照国家各部委制定
的相关收费依据标准。
前期及其他费用表
取费基
序号 项目名称 费率% 依据
数
1 建设单位管理费 工程造价 1.24% 财政部 财建[2002]394 号
2 工程监理费 工程造价 2.40% 发改价格(2007)670 号
3 环境评价费 工程造价 0.27% 计委环保总局计价格(2002)125 号
4 项目建议书费及可行性研究费 工程造价 0.70% 计委计价格(1999)1283 号
5 勘察费设计费 工程造价 4.70% 计委建设部计价(2002)10 号
6 招投标代理费 工程造价 0.40% 计价格(2002)1980 号
小计 9.71%
前期费用及其他费用=（设备购置价+运杂费+设备基础费+安装调试费）×费
用率
资金成本根据本项目合理的建设工期，按照评估基准日相应期限的贷款利率
以设备购置费、运杂费、安装工程费、基础费、前期及其他费用五项之和为基数
确定。
资金成本=（设备购置价+运杂费+安装调试费+基础费+前期及其他费用）×
不同年期的贷款利率×合理工期×1/2
贷款利率按照评估基准日执行的利率确定，资金在建设期内按均匀投入考虑。
贷款期限 年利率(%)
一、短期贷款
六个月(含) 4.35
六个月至一年(含) 4.35
二、中长期贷款
一至三年(含) 4.75
三至五年(含) 4.75
五年以上 4.90
设备购置价中可抵扣增值税进项税额
对于符合增值税抵扣条件的，计算出可抵扣增值税进项税额后进行抵扣。
②综合成新率的确定
A、对于大型关键设备，通过对设备的运行状况、负荷状况、维护状况、故
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障率所进行的现场勘察，再结合理论成新率综合确定其成新率，现场勘察成新率
权重为 50％，理论成新率权重 50％。
公式为：综合成新率=理论成新率×50%+现场勘查成新率×50%
B、对于一般小型设备主要依据设备使用年限确定其综合成新率。
C、部分设备直接以市场二手设备价格进行评估，对于超期服役设备，只按
市场价格给残值。
2）电子设备
①重置全价的确定
根据当地市场信息等近期市场价格资料，依据其购置价确定重置全价；对于
购置时间较早，现市场上无相关型号但能使用的电子设备，参照二手设备市场价
格确定其重置全价。
②成新率的确定
对于电子设备，主要依据其经济寿命年限来确定其综合成新率；对于大型的
电子设备还参考其工作环境、设备的运行状况等来确定其综合成新率。其中：
年限成新率=（1－实际已使用年限／经济使用年限）100%。
（5）典型案例
案例一： 一体化低温机组
1）设备概况
设备编号：SN-03-061
设备名称：一体化低温机组
规格型号： LSZ-470
生产厂家：重庆翔源制冷设备有限公司
启用日期： 2018 年 1 月 4 日
数 量： 1 台
安装地点： 一车间一楼厂房
账面原值：353,448.28 元
账面净值：307,735.64 元
设备概况：
LSZ-235 一体化冷源机组采用半封闭螺杆式压缩机带经济器运行，在冷冻出
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水温度为-10℃工况条件下，制冷量 255.8KW、压缩机运行功耗为 66KW。由于
采用氟里昂制冷剂且用量极少，因此没有安全隐患。机组采用双机头两系统，单
机头制冷量约为 110000 大卡，可以在用冷量在 10 万大卡时只开一个机头节约运
行费用，同时也具有备用的功能（如一机头系统出现问题，另一系统可以正常使
用）.内循环水泵、冷却水泵各配备 2 台，一备一用。一体化低温冷源机组采用
台湾复盛公司的半封闭螺杆压缩机，体积小、效率高，具有开启式压缩机不可比
拟的优势特点。由于没有轴封和外置油泵等部件，因此最大限度的减少了机组泄
露的隐患。一体化低温冷源机组按照化工企业的实际生产条件设计制造，其中核
心的换热器部分不但换热器的面积大，而且管壁厚，其中蒸发器为 2.0mm 无缝
钢管，保证了设备的使用寿命。一体化低温冷源机组配 PLC 微电脑控制，智能
化程度高，无需专职人员，机组具有缺相、过载、超压、超温、缺油、缺水 、
防冻等多重保护功能，可保证机组在无人操作的情况下，安全运行。
机组安装在室内并与冷却塔配合运行，机组包括：冷却水泵、半封闭螺杆压
缩机、冷凝器、蒸发器、汽液分离器、经济器、控制柜、冷冻水泵等全套设备。
LSZ-235 型号机组技术参数：
制冷剂 F22 螺杆机排气量 480m3
蒸发温度 -20℃ 冷凝温度 35℃
出水温度为-10℃ 回水温度为-5℃
冷冻水流量 50 m3 制冷量 255.8KW
电源 380V/50Hz 压机运行功率 66KW
PLC 微电脑自动控制 尺寸 4m×1.3m×2.2m
2）重置全价的确定
设备的重置全价由设备购置费、运杂费、安装工程费、设备基础费、前期费
及其他费用和资金成本组成。
①设备购置费
经查该套设备购货合同及向生产厂家询价，确定该设备的现行含税设备购置
价为 410,000.00 元/套。
②设备运杂费在设备报价中已包含，故不再取费。
③安装工程费根据查看安装决算表，经测算按设备费的 5%计取。
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④设备基础费根据查看安装决算表，经测算按设备费的 1.5%计取。
⑤ 前期及其他费用
取费基
序号 项目名称 费率% 依据
数
1 建设单位管理费 工程造价 1.24% 财政部 财建[2002]394 号
2 工程监理费 工程造价 2.40% 发改价格(2007)670 号
3 环境评价费 工程造价 0.27% 计委环保总局计价格(2002)125 号
4 项目建议书费及可行性研究费 工程造价 0.70% 计委计价格(1999)1283 号
5 勘察费设计费 工程造价 4.70% 计委建设部计价(2002)10 号
6 招投标代理费 工程造价 0.40% 计价格(2002)1980 号
小计 9.71%
⑤重置全价的计算
设备的重置全价=设备购置费+运杂费+安装工程费+基础费+前期及其他费
用+资金成本-可抵扣的增值税
重置全价计算表
设备重置全价计算表
序号 项目名称 取费基础及计算公式 费率 金额
一 设备购置价 合同及询价 410,000.00
二 安装工程费 5.00% 20,500.00
三 前期及其他费 见表二 42,398.72
四 资金成本 (一+二+三)*利率/2*工期 4.75% 17,066.11
五 基础工程等 1.50% 6,150.00
六 含税重置全价 一+二+三+四+五 496,114.83
七 可抵扣增值税 1+2+3 51,462.05
1 设备购价可抵扣增值税 （设备购价+外购）÷（1+13%）× 13% 13.00% 47,168.14
2 安装费可抵扣增值税 （安装费+基础费）÷ （1+9%）× 9% 9.00% 2,200.46
3 前期费可抵扣费用 见表二 6.00% 2,093.45
八 重置全价（单台） 六 - 七 444,652.78
前期费及其他费用表
设备类前期及其他费用表
取费金额
序号 费用名称 费率 取费基数 取费依据
（含税）
一 建设单位管理费 1.24% 工程费用 5,414.46 财建[2016]504 号
二 勘察设计费 4.70% 工程费用 20,522.55 计价格[2002]10 号
三 工程监理费 2.40% 工程费用 10,479.60 发改价格[2007]670 号
项目建议书费及可行性 0.70%
四 工程费用 3,056.55 计委计价格(1999)1283 号
研究费
五 工程招投标代理服务费 0.40% 工程费用 1,746.60 计价格[2002]1980 号
六 环境影响评价费 0.27% 工程费用 1,178.96 计价格[2002]125 号
合计 9.71% 42,398.72
设备的重置全价为 444,700.00 元（取整）
3）综合成新率的确定
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该设备的成新率采用综合测定的方法，即通过对设备的安装调试及使用情况
的调查，对工作环境、外观、运行操作、维护保养、开机率、完好率等的现场勘
察，查阅必要的设备运行、事故、检修、性能考核、检测试验记录报告，并与工
程技术、运行、检修等人员交换意见后，经测算予以评定。
综合成新率=理论成新率×50%+现场勘察成新率×50%
理论成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限×100%
根据最新资产评估数据与参数手册，结合现场设备运行状况，该设备经济寿
命年限为 14 年，自 2018 年 1 月投入运行到评估基准日已运行 1.4 年，则：
理论成新率=（14-1.4）/14×100%=90% （取整）
现场勘察成新率如下表：
序号 设备部位 技术状态 标准分 评估分
1 设备整体 整机运行平稳，能满足设计指标和工艺要求。 20 20
2 螺杆压缩机 运转正常，外观较好，无泄漏痕迹，干净整洁。 30 28
3 泵类设备 设备运转正常，无明显振动和噪音。 10 9
4 热交换器 交换器工作正常 10 9
5 蒸发器 蒸发器工作正常 10 8
6 冷凝器 冷凝器工作正常 10 8
电器、仪表及监 电器件、仪表工作正常，监测仪表显示数据准确
7 10 8
控系统 可靠。
合 计 100 90
设备现场勘查成新率为 90%
设备综合成新率=理论成新率×50%+现场勘察成新率×50%
=90%×50%+90%×50%
=90%
4）评估值的确定
设备评估值=重置全价×综合成新率
= 444,700.00×90%
= 400,200.00 元
案例二：复印机
1）设备概况
设备名称：复印机 型号：2060CPS
制造厂家：上海富士施乐有限公司 数量：1 台
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购置日期：2018 年 1 月 4 日 启用日期：2018 年 1 月 4 日
账面原值：12,500.00 元 账面净值：8,795.12 元
技术参数：
产品类型 数码复合机
颜色类型 黑白
涵盖功能 复印/打印/扫描
最大原稿尺寸 A3
内存容量 系统内存：1GB，页内存：512MB
硬盘容量 标配 160GB（可用空间：40GB）
供纸容量 标配纸盒 1/2：500 页
选配纸盒：双纸盘组件（纸盘 3/4）：500 页，复合纸盘组件：900 页+1100
页，HCF B1：2000 页
最大容量：4050 页（双纸盘组件+B1 型大容量输稿器）或 5050 页（复合纸
盘组件+B1 型大容量输稿器）
出纸容量 500 页
2）重置全价的确定
经网上查询价（http://product.yesky.com/product/757/757269/price.shtml），评
估基准日该复印机售价为：14,800.00 元，不含税价 13,100.00 元（取整）
3）综合成新率的确定
①年限成新率
该复印机经济年限一般为 6 年。截止评估基准日已使用 1.4 年。
年限成新率=（规定使用年限-已使用年限）/规定使用年限×100%
=（6-1.4）/6×100%
= 78%(取整)
评估人员对该复印机进行实地勘察。查看了外观及各部位维护保修状况，并
向有关人员了解运行情况。该机运行平稳无异响、工作性能较好。确定其综合成
新率为 78%。
4）评估价值
评估价值=重置全价×综合成新率
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= 13,100.00×78%
= 10,220.00（元）
（6）评估结果
设备类资产：账面原值 28,058,590.96 元，账面净值 25,220,070.65 元；评
估原值 33,390,700.00 元，评估净值 30,348,450.00 元；评估增值 5,128,379.35
元，增值率为 20.33%。
7、无形资产
A、土地使用权
本 次 纳入 评 估范 围内 的 无 形 资产 为 土 地 使用 权 ，共 1 宗， 面积 共 计
66,055.00 平方米，土地使用权取得方式为出让,土地性质为工业用地,原始入账
价值为 23,257,569.53 元、账面价值为 22,210,978.83 元。
（1）土地使用权概况
1）土地登记情况
待估宗地权证编号、宗地位置、终止日期、土地用途、面积等土地登记状况
详见下表。
序 宗地 用地 土地 准用 开发
土地权证编号 土地位置 取得日期 面积(m2)
号 名称 性质 用途 年限 程度
渝（2017）巴南 巴南区木洞麻柳
工业 五通
1 区不动产权证 功能区组团 A 分区 2017/3/31 出让 工业 50
用地 一平 66,055.00
000268909 号 A12-4/03 号
2）土地他项权利状况
截止评估基准日土地使用权未设定抵押等他项权利。
3）土地开发程度
渝（2017）巴南区不动产权证 000268909 号宗地红线外“五通”（通上水、
通下水、通电、通路、通讯）；红线内场地“场地平整”即“五通一平”（通上
水、通下水、通电、通路、通讯及场地平整）。
（2）地价影响因素分析
1）一般因素
①位置境域
重庆位于中国西南部、长江上游地区，地跨东经 105°11'~110°11'、北纬
28°10'~32°13'之间的青藏高原与长江中下游平原的过渡地带。东邻湖北、湖
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南，南靠贵州，西接四川，北连陕西；[33]辖区东西长 470 千米，南北宽 450 千
米，幅员面积 8.24 万平方千米，为北京、天津、上海三个直辖市总面积的 2.39
倍。
重庆地势由南北向长江河谷逐级降低，西北部和中部以丘陵、低山为主，东
南部靠大巴山和武陵山两座大山脉，坡地较多，有“山城”之称。总的地势是东
南部、东北部高，中部和西部低，由南北向长江河谷逐级降低。
②自然资源
A、水资源
重庆年平均水资源总量在 5000 亿立方米左右，每平方公里水面积全国第一，
水能资源理论蕴藏量为 1438.28 万千瓦，可开发量 750 万千瓦，重庆每平方公里
拥有可开发水电总装机容量是全国平均数的 3 倍，此外，还有丰富的地下热能和
饮用矿泉水，开发潜力巨大。
B、植物资源
重庆有 6000 多种各类植物，其中有被称植物“活化石”的桫椤、水杉、秃
杉、银杉、珙桐等珍稀树种，森林覆盖率 20.49%。仅号称“巴渝峨眉”的缙云
山，亚热带树木就达 1700 多种，存留着 1.6 亿年以前的”活化石”水杉及伯乐
树、飞蛾树等世界罕见的珍稀植物。国家级自然保护和名胜区南川金佛山，植物
种类达 333 科 5880 种，有银杉、方竹、银杏、大茶树、人参等珍稀植物 52 种，
有黑叶猴、金钱豹等国家级保护动物 36 种；江津四面山有 1500 多种植物和 207
种动物，国家重点保护动植物 47 种，珍稀动物 23 种。
重庆是中国重要的中药材产地之一，大面积山区生长的野生和人工培植的中
药材有黄连、白术、金银花、党参、贝母、天麻、厚朴、黄桕、杜仲、元胡、当
归等，石柱土家族自治县黄连产量居全国第一，是著名的”黄连之乡”。[36]
重庆各类动物资源 600 余种，有金丝猴、华南虎、蜂猴、黑鹳等近 100 种国
家重点珍稀保护动物。
③矿产资源
截至 2012 年，重庆共发现矿产 68 种，查明资源储量的矿产有 54 种，涵盖
黑色金属、有色金属、贵金属、稀有金属、稀散元素、冶金辅助原料、化工原料
非金属矿产、能源矿产、建筑材料及其它非金属矿产等矿种。现实优势矿产有天
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然气、锶矿、煤、铝土矿、锰矿、毒重石、粉石英、石膏、水泥用灰岩、盐矿、
地热等。共发现并开采的矿产 68 余种，约占世界已知矿种的 27%，探明储量的
矿产有 54 种，主要有煤、天然气、锶、硫铁、岩盐、铝土、汞、锰、钡、大理
石、石灰石、重晶石等。特别是煤、天然气、铝土矿、盐矿、锶矿、锰矿和钡矿
等的储量、品位在中国都有明显优势。
④综合实力
重庆经济建设基本形成大农业、大工业、大交通、大流通并存的格局，是西
南地区和长江上游最大的经济中心城市。 2017 年，重庆地区生产总值实现
19500.27 亿元，比上年增长 9.3%。按产业分，第一产业增加值 1339.62 亿元，
增长 4.0%；第二产业增加值 8596.61 亿元，增长 9.5%；第三产业增加值 9564.04
亿元，增长 9.9%。三次产业结构比为 6.9:44.1:49.0。按常住人口计算，全市人
均地区生产总值达到 63689 元（9433 美元），比上年增长 8.3%。
2）区域因素
①区域位置
巴南区位于重庆市西南部，跨东经 106°26’2''-106°59’53″、北纬 29°
7’44"-29°45’43"之间，东西最宽处 51 公里，南北最长处 71 公里，幅员面积
1834.23k ㎡，东与 涪陵区、 南川区接壤，南与綦江区相连，西与 江津区、 九
龙坡区、 大渡口区毗邻，北与 南岸区、 江北区、 渝北区、 长寿区交界。
巴南区地处长江南岸丘陵地带，地质地貌形态多样。从西向东形成有石马向
斜、南温泉背斜、樵坪向斜、龙岗向斜、石油沟背斜、明月峡背斜、太和向斜、
姜家背斜、清和向斜、丰盛背斜 10 个向斜和背斜。区境内出露的地层多为三叠
纪、侏罗纪和第四纪 3 个纪 14 个组（层）。境中地势南高北低，起伏甚大，北
部边缘的麻柳嘴镇华光村冉家湾海拔 154 米，为区的最低点，东南边境的石滩镇
方斗山海拔 1132.60 米，为最高点。海拔 500-1000 米之间为低山地貌，依其构
造分为背斜低山和向斜低山，境内除少数海拔高的山头外，一般均为 1000 米以
下的低山，有云篆山、燕尾山脉、樵坪山、白庙子山、天井坪山脉、桃子荡山脉、
茶坪山脉、丰盛山脉、石油沟山脉、太公山山脉、石岭岗山脉 11 座山和山脉。
海拔 200-500 米之间为丘陵地貌，广泛分布于境内各个向、背斜问，分为低丘、
中丘和高丘 3 类。海拔 200 米以下为河谷地貌，除河床外，其地貌组合主要有江
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心岛与沙洲、湿地和河漫滩 3 种类型。
巴南区属亚热带湿润气候，四季分明，春早秋迟，夏热冬暖，初夏有梅雨，
盛夏多伏旱，秋季有绵雨，冬季多云雾，霜雪甚少，无霜期长，日照少，风力小，
湿度大。年日均气温 18.7℃，极值气温-1℃-40.8℃；总降水量 1000-1200 毫米，
主要集中在 5-7 月；雾期 60-90 天，日照 1100-1300 小时；无霜期在 300 天以上。
②自然资源
巴南区矿产资源达 16 种，主要有原煤、铁矿、石油、天然气、页岩、石灰
石、白云石、石英砂、钾土、砂金、地热水等。
矿产资源特点为能源矿产、金属矿产较少，非金属矿产中的石灰岩、砖瓦用
页岩资源丰富。有小型煤矿 6 处；铁矿有 7 处，其中接龙场铁矿储量为 3314.4
万吨；石灰岩矿山 109 个，储量 172 万立方米。
巴南区有植物近 4000 种，其中属国家保护植物有 50 余种，如水杉、银杉、
红豆杉、穗花杉、木荷等。
巴南区有动物资源，除畜、禽、鱼等养殖品种外，常见的野生兽类有狐狸、
林麝、獐子、松鼠、兔子、穿山甲、野猪等；鸟类有鸬鹚、苍鹭、白鹭、绿翅鸭、
长尾雉、猫头鹰、金鸡、斑鸠、化眉、喜鹊、乌鸦、麻雀等；还有大量水生动物、
两栖动物、爬行动物等。其中，属国家保护的二级动物有白鹭、猫头鹰、穿山甲
等。三级保护的动物有林麝、獐子、金鸡等。
巴南区多年平均地表水径流量 10.56 亿立方米，地下水补给量 1.05 亿立方
米，长江过境水流 1.70 亿立方米。
③经济
2017 年，地区生产总值达到 716.6 亿元，按可比价计算（下同），增长 10.1%。
其中：第一产业实现增加值 49.6 亿元，增长 0.1%；第二产业实现增加值 327 亿
元，增长 10%；第三产业实现增加值 340 亿元，增长 11.8%。按常住人口计算，
人均地区生产总值为 67651 元，按现行汇率(1:6.5063)折算为 10398 美元。
经济结构：三次产业的比例，由 2016 年的 7.8:45.6:46.6 调整为 2017 年的
6.9:45.6:47.5。三次产业对全区经济增长的贡献率分别为 0.1%、47.6%和 52.3%，
对全区经济增长的拉动力分别为 0.0、4.8 和 5.3 个百分点。
就业情况：2017 年全区从业人员为 52.4 万人，比 2016 年 52.2 万人增长 0.4%。
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其中：第一产业从业人员 11.3 万人，比 2016 年 11.5 万人下降 1.7%；第二产业
从业人员 24.4 万人，比 2016 年 24.3 万人增长 0.4%；第三产业从业人员 16.7
万人，比 2016 年 16.4 万人增长 1.8%。
3）个别因素
影响工业用地价格水平的个别因素主要指与土地利用、规划直接相关的宗地
自身条件，主要有土地形状、面积、地质状况、交通条件、开发程度、工业区成
熟度等。
宗地一：
土地证编号 渝（2017）巴南区不动产权证 000268909 号
土地使用权人 重庆南松凯博生物制药有限公司
土地用途 工业用地
剩余使用年限 47.86
容积率 1.5≥R≥0.7
宗地形状 较规则，面积对土地利用无影响
地势 地势平坦
土地开发状况 五通一平
证载面积（㎡） 66,055.00
使用权类型 出让
他项权利 无
交通条件 对外便捷度较高
工业区成熟度 集聚类型较多，工业区成熟度较高
行政因素 未来用途以工业为主
自然条件 宗地承载力较好，地面坡度较小
（3）地价定义
估价对象在 2019 年 5 月 31 日，委估地块实际用途为工业用地，评估设定
用途为工业用地，宗地实际开发程度为红线外“五通”(即通电、通路、通信、
通上水、通下水)，红线内“场地平整”，评估设定土地开发程度为宗地红线外
“五通”(即通电、通路、通信、通上水、通下水)及宗地红线内“场地平整”条
件下剩余使用年限的土地使用权价格。
（4）估价原则
本次估价过程中，遵循的主要原则有：
1）合法原则
土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合
法使用、合法处分等几个方面。在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档
案的记载或其他合法证件为依据；在合法使用方面，应以使用管制（如城市规划、
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土地用途管制）为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分
方式为依据。
2）供需原则
土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性
和土地市场的地域性。在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均
衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相
比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公
平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。
3）协调原则
土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。在土地
估价时，应认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该
地块的收益量和价格。
4）替代原则
土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格
为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。根据市场运行规
律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸
引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格
是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地
的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所
牵制。
5）变动原则
估价过程中估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确
地评估价格。一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。
土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形
成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动
过程中形成的。在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效
需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素，把握各因素之
间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。
6）报酬递增、递减原则
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土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的
增加而出现由递增到递减的特点。
总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、
合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准
确，严格保守评估秘密。
（5）估价方法及过程
根据《城镇土地估价规程》，一般常用的估价方法有收益还原法、市场比较
法、成本逼近法和基准地价系数修正法等。
由于估价对象为市区建成区域已开发土地，该区域的拆迁补偿、安置补助费
等征地成本资料难以收集，不适用成本逼近法；同时，因待估宗地用途为工业自
有使用土地，单纯的土地收益难以测算，不适用收益还原法评估；委估宗地位地
区的基准地价及基准地价修正体系无法取得，不适合采用基准地价系数修正法进
行评估；本次待估宗地周边相同用途的成交案例较多，并较易收集，可采用市场
法估价；
综上所述，本次评估采用市场法进行评估。
将待估宗地与在估价基准日近期有过交易的类似土地交易案例进行比较，对
这些类似土地交易案例的已知价格作适当的修正，以此估算待估宗地的客观合理
价格或价值的方法。
计算公式：
待估宗地价格=可比实例价格×交易情况修正×交易期日修正×区域因素修
正×个别因素修正×土地使用年期修正
（6）典型案例
1）土地概况
序 证载 取得 终止 面积
土地权证号 土地坐落 用途 备注
号 类型 日期 日期 （㎡）
渝（2017）巴南区不动产权 巴南区木洞麻柳功能区组
1 工业 出让 2017/3/31 2067/3/30 66,055.00
证 000268909 号 团 A 分区 A12-4/03 号
2）市场比较法计算过程
①比较案例的选择
估价人员在广泛收集土地交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易
案例的比较分析，从中选取与估价对象属于同一供需圈，与估价对象房地产所处
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地区相近，用途相同的三宗土地作为估价对象的比较案例。明细如下：
实例 A：
宗地位置：巴南区界石组团 D 分区 D1-2/01 号宗地
用地面积：56,596.00 平方米
规划用途：工业用地
土地使用年限：50 年
成交价格：2,040.00 万元
成交日期：2019 年 1 月 25 日
交易形式：挂牌出让
实例 B：
宗地位置：巴南区界石组团 D 分区 D6-1/01 号宗地
用地面积：66,606.00 平方米
规划用途：工业用地
土地使用年限：50 年
成交价格：2,332.00 万元
成交日期：2018 年 12 月 29 日
交易形式：挂牌出让
实例 C：
宗地位置：巴南区木洞组团 C 分区 C30-2/03 号宗地
用地面积：23,497.00 平方米
规划用途：工业用地
土地使用年限：50 年
成交价格：800.00 万元
成交日期：2018 年 2 月 8 日
交易形式：挂牌出让
②编制宗地价格影响因素说明表
宗地价格影响因素说明表
比较项目 估价对象 案例 A 案例 B 案例 C
宗地地价 待评估 360.45 350.12 340.47
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交易日期 2019/5/31 2019/1/25 2018/12/29 2018/2/8
交易状况 正常 正常 正常 正常
交易类型 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让
工业聚集程度 聚集 聚集 聚集 聚集
区域土地利用方
工业用地 工业用地 工业用地 工业用地
向
未来土地利用 以 未来土地利用 以 未来土地利用以 未来土地利用 以
区 城市规划限制
工业用地为主 工业用地为主 工业用地为主 工业用地为主
域
水、电、通讯等各 水、电、通讯等各 水、电、通讯等各 水、电、通讯等各
因
基础设施状况 种基础设施的配 种基础设施的配 种基础设施的配 种基础设施的配
素
套较完善 套较完善 套较完善 套较完善
污染物排放治理 污染物排放治理 污染物排放治理 污染物排放治理
环境状况 状况好，距离污染 状况好，距离污染 状况好，距离污染 状况好，距离污染
源较远 源较远 源较远 源较远
基本无起伏，对利 基本无起伏，对利 基本无起伏，对利 基本无起伏，对利
宗地地形条件
用无影响 用无影响 用无影响 用无影响
个 工程地质条件 无不良地质 无不良地质 无不良地质 无不良地质
别 开发程度 五通一平 五通一平 五通一平 五通一平
因 宗地面积 66,055.00 56,596.00 66,606.00 23,497.00
素 宗地形状及可利 宗地形状较规则， 宗地形状较规则， 宗地形状较规则， 宗地形状较规则，
用程度 可利用程度高 可利用程度高 可利用程度高 可利用程度高
临路状况 两面临街 临交通主干道 临交通主干道 临交通主干道
③因素比较
根据宗地价格影响因素说明表确定比较因素条件指数，以委估宗地条件为
100，将可比实例条件与之比较，根据上表所述情况，指数增加或减少。根据比
较因素指数计算比较因素修整系数
比较系数=委估宗地条件指数÷可比实例条件指数
A.交易日期修正。由于估价对象与比较案例交易时间不同，需要进行交易日
期因素修正。根据评估人员调查，被评估土地与案例 A、B、C 三块土地交易时西
南地区工业用地水平值分别为 639 元、639 元、637 元及 631 元，根据比较因素
修正系数公式，可知，案例 A、B、C 三块土地对应的修正系数分别为 100、99.7
及 99。
B.交易情况修正。据评估人员的调查，估价对象与所选的 3 个比较实例的交
易情况均正常，故交易情况指数均确定为 100。
C.容积率修正。工业用地对容积率不敏感，且估价对象容积率与交易案例的
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容积率一致，因此不需要进行容积率修正。
D.区域因素及个别因素修正。我们以估价对象的区域及个别因素条件指数为
100，将各比较实例因素条件与之比较。
E.因素修正
我们将比较实例的因素条件与估价对象的因素条件进行比较，确定各因素修
正系数见下表。
比较因素条件修正表
比较项目 估价对象 案例 A 案例 B 案例 C
地价款 待估 360.45 350.12 340.47
交易日期 100 100 99.7 99
交易状况 100 100 100 100
交易方式 100 100 100 100
工业聚集程度 100 100 100 100
区域土地利用方向 100 100 100 100
区域因素 宗地形状及可利用程度 100 100 100 100
基础设施状况 100 100 100 100
环境状况 100 100 100 100
宗地地形条件 100 100 100 100
工程地质条件 100 100 100 100
开发程度 100 100 100 100
个别因素
宗地面积 100 99 100 98
宗地形状 100 100 100 100
临路状况 100 99 99 99
④确定比准价格
比准价格的确定=(案例 A 比准价+案例 B 比准价+案例 C 比准价)/3×年期修
正
土地使用年期修正
待估宗地剩余使用年限为 47.86 年。根据年期修正公式计算修正系数如下：
K [1 1 /(1 r ) m ] /[1 1 /(1 r ) n ]
式中：
k—地价指数
r—土地还原利率。土地还原利率按评估基准日时中国人民银行公布的一年
期存款利率 1.5%，再考虑一定的通货膨胀率和风险因素调整值以及当地土地市
场发展状况以及经济发展水平，按 7%计。
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n—土地使用年期。
K=[1-1/(1+7%)47.86]/[1-1/(1+7%)50]
=0.9945
比较项目 估价对象 案例 A 案例 B 案例 C
地价款 待估 360.45 350.12 340.47
交易日期 100 100/100 100/99.7 100/99
交易状况 100 100/100 100/100 100/100
交易方式 100 100/100 100/100 100/100
工业聚集程度 100 100/100 100/100 100/100
区域土地利用方向 100 100/100 100/100 100/100
区域因素 宗地形状及可利用程度 100 100/100 100/100 100/100
基础设施状况 100 100/100 100/100 100/100
环境状况 100 100/100 100/100 100/100
宗地地形条件 100 100/100 100/100 100/100
工程地质条件 100 100/100 100/100 100/100
开发程度 100 100/100 100/100 100/100
个别因素
宗地面积 100 100/99 100/100 100/98
宗地形状 100 100/100 100/100 100/100
临路状况 100 100/99 100/99 100/99
比准单价 358.99 367.77 354.72 354.47
年期修正 0.9945
评估单价 357.02
经上述计算，市场法计算该宗地的单价为 357.02 元/㎡
（7）地价的确定
根据上述评估，委估宗地的单价为 357.02 元/㎡，委估宗地的总面积为
66,055.00 ㎡，则委估宗地的总评估值计算如下：
宗地评估值=评估单价×宗地面积
=357.02×66,055.00
=23,583,000.00 元(百位取整)
经 评 估 ， 土 地 使 用 权 账 面 价 值 22,210,978.83 元 ， 评 估 价 值 为
23,583,000.00 元，增值 1,372,021.17 元，增值率为 6.18%。
B、其他无形资产
本次评估范围内的其他无形资产主要为账外其他无形资产。
（1）评估范围
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企业申报的账外其他无形资产主要包括重庆南松医药科技股份有限公司的 3
项发明专利权、9 项非专利技术、2 项商标及 1 项域名权；重庆南松凯博生物制
药有限公司的 1 项发明专利权。具体情况如下：
发明专利
序号 权利人 专利名称 专利号 专利类型 申请日
群多普利关键中间体（2S,3aR,7as）-八
1 南松医药 2008100698376 发明 2008/6/16
氢-1H-吲哚-2-羧酸的合成方法
2 南松医药 N-乙酰甘氨酸的环保合成方法 200810069766X 发明 2008/5/29
高血压药阿利克仑主要中间体化合物
3 南松医药 2008100697655 发明 2008/5/29
的合成方法
4 南松凯博 一种新的抗癌药物中间体 2017103275052 发明 2017/5/11
非专利技术
序号 权利所有人 无形资产名称和内容 专利类型 取得日期 备注
1 南松医药 催化加氢 非专利技术 2000 年 1 月
2 南松医药 减压蒸馏 非专利技术 2000 年 1 月
3 南松医药 相转移催化 非专利技术 2005 年 3 月
4 南松医药 傅—克反应 非专利技术 2012 年 7 月
5 南松医药 氯化反应 非专利技术 2000 年 1 月
6 南松医药 化学拆分 非专利技术 2016 年 11 月
7 南松医药 格氏反应 非专利技术 2008 年 5 月
8 南松医药 不对称还原 非专利技术 2015 年 10 月
9 南松医药 氧化反应 非专利技术 2018 年 4 月
商标
序号 所有权人 商标 类别 注册号 有效期 取得方式
1 南松医药 第1类 5168379 2009/11/14-2029/11/13 原始取得
2 南松医药 第1类 3022177 2013/02/21-2023/02/20 原始取得
域名
序号 注册人 域名 备案/许可证号 注册时间 到期时间
1 南松医药 Chemi-tech.com 渝 ICP 备 05002140 号 2001/02/27 2020/02/27
（2）评估思路和方法
无形资产评估一般有收益法、市场法、成本法三种方法。依据《资产评估准
则——无形资产》的规定，评估人员可根据评估目的、价值类型、资料收集情况
等相关条件，恰当选择一种或多种资产评估方法。
①无形资产成本包括研制或取得、持有期间的全部物化劳动和活劳动的费用
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支出。根据其成本特性，尤其就研制、形成费用，明显区别于有形资产。具有不
完整性、弱对应性、虚拟性的特点。结合本次评估实际情况不宜采用成本法进行
评估。
②无形资产具有非标准性和唯一性，在此次评估中很难找到与被评估对象形
式相似、功能相似、载体相似及交易条件相似的可比对象，所以本次评估不宜采
用市场法进行评估。
③收益现值法是通过估算被评估资产经济寿命期内预期收益并以适当的折
现率折算成现值，以此确定委估资产价值的一种评估方法。
根据资产评估有关规定，遵循独立、客观、公正、科学的原则及其他一般公
认的评估原则，我们对委托评估范围内的资产进行了必要的核实及查对，查阅了
有关文件、资料，实施了我们认为必要的程序，在此基础上，通过无形资产对企
业未来收益的贡献等进行分析，根据资产评估目的及委估资产具体情况，认为收
益法更能体现无形资产的价值，故此次采用收益分成现值法进行评估。
对于委估无形资产，我们根据无形资产性质、经济寿命和对技术产品施加影
响的方式等情况，确认本次评估将无形资产作为一个资产组进行评估，本次评估
中将其他无形资产结合作为一个收益期权为有限的资产组进行评估。
（3）评估计算过程
无形资产具体评估过程如下：
按照上述评估思路，对于其他无形资产此次评估采用下述收益法评估模型估
算评估价值：
n
P Ft /(1 i )t
t 1
式中：P——无形资产
Ft——寿命年限内各年产生的预期收益
β ——分成率
i ——折现率
t ——序列年期
n ——收益期限
①收益期限的确定
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收益期限确定的原则主要考虑两方面的内容：法定保护年限和剩余经济寿命，
依据本次评估对象的具体情况和资料分析，按孰短原则来确定评估收益期限。本
次委估对象法定使用期限：其中发明专利为 20 年，商标 10 年，域名 20 年，非
专利技术没有法定保护期限。一般技术类产品有着自身的生命周期，其过程由四
个阶段组成：初创期、成熟期、扩散期、淘汰期。我们分析认为委估技术产品，
基本上均处于其生命周期的成熟期。而技术的经济寿命主要受替代技术的出现时
间影响，确定一项技术的经济年限，需根据技术产品的生命周期、技术的先进性、
垄断性、保密性、实用性、创新程度、法律保护状况等因素综合判断。
评估对象的技术经济剩余寿命分析如下：
发明专利
序 专利 法定/预计 尚可使
无形资产名称和内容 专利号 取得日期
号 类型 使用年限 用年限
群多普利关键中间体（2S,3aR,7as）
1 “2008100698376 发明 2008/6/16 20 9.04
-八氢-1H-吲哚-2-羧酸的合成方法
2 N-乙酰甘氨酸的环保合成方法 200810069766X 发明 2008/5/29 20 8.99
高血压药阿利克仑主要中间体化
3 ”2008100697655 发明 2008/5/29 20 8.99
合物的合成方法
4 一种新的抗癌药物中间体 “2017103275052 发明 2017/5/11 20 17.95
非专利技术
序号 权利所有人 无形资产名称和内容 专利类型 取得日期 法定/预计使用年限
1 南松医药 催化加氢 非专利技术 2000 年 1 月 无法定期限
2 南松医药 减压蒸馏 非专利技术 2000 年 1 月 无法定期限
3 南松医药 相转移催化 非专利技术 2005 年 3 月 无法定期限
4 南松医药 傅—克反应 非专利技术 2012 年 7 月 无法定期限
5 南松医药 氯化反应 非专利技术 2000 年 1 月 无法定期限
6 南松医药 化学拆分 非专利技术 2016 年 11 月 无法定期限
7 南松医药 格氏反应 非专利技术 2008 年 5 月 无法定期限
8 南松医药 不对称还原 非专利技术 2015 年 10 月 无法定期限
9 南松医药 氧化反应 非专利技术 2018 年 4 月 无法定期限
商标
序号 所有权人 商标 类别 注册号 有效期 尚可使用年限
1 南松医药 第1类 5168379 2009/11/14-2029/11/13 10.45
2 南松医药 第1类 3022177 2013/02/21-2023/02/20 3.73
域名
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电话：010-51667811 传真：010-82253743
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序号 注册人 域名 备案/许可证号 注册时间 到期时间 尚可使用年限
1 南松医药 Chemi-tech.com 渝 ICP 备 05002140 号 2001/2/27 2020/2/27 0.73
通常，药物从市场销售到专利权或其它市场独占权到期反映了原研药物可以
最大获利的时间区间。根据美国 IMS 近 20 年（1996-2016 年）FDA 批准药物情况
与专利保护期的关系的研究，在过去 20 年（1996-2016 年）的每年当中，药物
上市后到专利到期的平均时间最短的是 2014 年的 135 个月，最长的则是 1998 年
的 189 个月，从 1998 年后，整体的时间周期是在不断缩短的。上市药物的周期
平均时间为 13.5 年；近 20 年里，最近 5 年的数值相比最初 5 年的数值，缩短了
35 个月。上市药物的平均专利时间如下图
由于我国人口老龄化问题的日益突出，以及受到不良的生活及饮食习惯所影
响，考虑到疾病的患病率呈明显的增长趋势，中国市场在人口老龄化、疾病谱改
变和用药升级持续推进下，医药行业中长期的成长趋势会保持不变。
经综合分析后，结合企业拥有无形资产的剩余年限，评估人员最终将无形资
产的综合经济年限确定为 6.58 年。
②未来收益额的预测
本次专利权技术评估中，未来收益额预测与重庆南松医药科技股份有限公司
整体收益法未来年度相关预测数据一致，其中 2024-2025 年与 2023 年的未来预
测额保持不变。
无形资产收益预测结果表
金额单位：万元
年份 2019 年 6-12 月 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年
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项目 0.58 1.58 2.58 3.58 4.58 5.58 6.58
一、营业收入 4,711.86 10,438.10 11,680.49 12,797.15 13,557.18 13,557.18 13,557.18
主营业务收入 4,711.86 10,438.10 11,680.49 12,797.15 13,557.18 13,557.18 13,557.18
其他业务收入 - - - - - - -
二、营业成本 2,631.43 5,809.30 6,594.59 7,339.42 7,939.01 9,805.27 9,805.27
主营业务成本 2,631.43 5,809.30 6,594.59 7,339.42 7,939.01 7,939.01 7,939.01
其他业务成本 - - - - - - -
营业税金及附加 88.06 189.75 205.79 216.46 223.23 223.23 223.23
营业费用 57.69 104.81 109.82 115.10 120.67 120.67 120.67
管理费用 466.29 766.03 791.27 817.85 845.83 845.83 845.83
研发费用 318.24 593.08 619.39 647.18 676.53 676.53 676.53
三、营业利润 1,150.16 2,975.13 3,359.63 3,661.14 3,751.91 3,751.91 3,751.91
四、利润总额 1,150.16 2,975.13 3,359.63 3,661.14 3,751.91 3,751.91 3,751.91
减：所得税费用 136.72 379.55 457.49 500.63 512.05 512.05 512.05
五、净利润 1,013.44 2,595.58 2,902.14 3,160.51 3,239.86 3,239.86 3,239.86
③分成率的确定
分成率是指技术本身对产品未来收益的贡献大小。委估专利权分成率的确定，
主要考虑了以下因素：
A、评估实务中普遍接受“三分说”或“四分说”。“三分说”认为，企业
采用某项技术获得的收益是由资金、营业能力、技术三个主要因素综合作用的结
果；“四分说”认为，企业的获利由资金、组织、管理和技术四个主要因素决定，
各因素所占的比重大体上均为四分之一。根据国际惯例，结合我国理论工作者和
评估人员的经验，一般认为无形资产净利润分成率在 15—33%之间。本次评估考
虑到医药行业的中间体产品收入依托的技术成份、人力资源及客户渠道，技术成
份对企业收入的贡献相对较高，所以综合考虑被评估技术的分成率初步取 25%。
B、委估专利权的评价
评价因素 权重（%） 评分值范围 评分值 加权评分值
技术水平 20 60—100 50 10
成熟程度 15 20—100 50 7.5
实施条件 15 40—100 50 7.5
经济效益 20 40—100 50 10
保护力度 15 30—100 30 4.5
行业地位 10 30—100 40 4
其他 5 50—100 50 2.5
合计 100 46.00
C、委估专利权分成率
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分成率 R=25%×46
=11.50%
同时考虑到随着时间的推移，由于同类技术的改进和更新，该技术的先进性
会有所降低，该技术所带来的超额收益逐渐减少，另一方面技术也会逐渐进入衰
退期，两种因素综合表现在技术分成率随着时间的变化，逐渐减少。
通过对专利权的技术状况、先进程度、产品的经济效益以及市场前景等方面
的分析，根据专利权实施者和评估人员的估测，同时结合以上参考数据，本次评
估专利权无形资产净利润分成率 2019 年确定 11.50%，每年按照 10%的衰减率进
行递减。
④折现率的确定
折现率估算的基本方法：采用风险加和法来确定折现率，即：
折现率=无风险报酬率+风险报酬率
A、风险报酬率的确定：根据 wind 资讯数据，取到期日 10 年以上国债的到
期收益率（复利），以其算术平均值 3.31%作为无风险报酬率。无风险报酬率 Rf
取值为 3.31%。详见附表《无风险报酬率计算表》（数据来源：wind 资讯）。
B、风险报酬率的确定：由技术风险系数、市场风险系数、资金风险系数、
管理风险系数组成。
风险报酬率＝技术风险系数+市场风险系数+资金风险系数+管理风险系数
根据无形资产评估的特点和目前评估惯例，各个风险系数的取值范围在 0%～
5%之间，而具体的数值可根据测评表求得，任何一项风险系数达到一定程度，不
论该项风险在总风险中的比重多低，该项目都没有意义，即任何一项风险达到一
定程度都是否定性指标。各个风险系数的数值测评表如下：
Ⅰ、技术风险系数
技术风险系数的确定主要考虑技术转化风险、技术替代风险、技术权利风险
和技术整和风险。其具体测算过程如下：
技术风险测评表
分值
考虑因素 权重
100 80 60 40 20 10 0
技术转化风险 0.3 60
技术替代风险 0.3 80
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50
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技术权利风险 0.2 60
技术整合风险 0.2 80
综合调整系数 70%
本项目取值说明：
a、技术转化风险：专利权已经可以实施转化成产品，取 60；
b、技术替代风险：目前市场经营同类技术产品的企业较多，市场竞争较激
烈，因此取 80；
c、技术权利风险：部分专利权已取得证书，受到相关法律的保护，非专利
技术公司保密较好，取 60；
d、技术整合风险：相关的技术较完善，环节需要调整，取 80；
技术风险系数=5%×综合调整系数=5%×70%=3.50%
Ⅱ、市场风险系数
市场风险主要考虑市场容量风险、市场竞争风险，其中市场竞争风险主要包
括产品市场的规模经济性、投资额及转换费用、销售网络等，其具体测算过程如
下：
市场风险测评表
分值
考虑因素 权重
100 80 60 40 20 0
市场容量风险 0.4 60
现有竞争风险（0.7） 80
市场竞争风险 0.6
潜在竞争风险（0.3） 80
综合调整系数 72%
本项目取值说明：
a、市场容量风险：市场总容量较好且发展平稳，取 60；
b、市场现有竞争风险：该行业前景较好，但现有市场竞争较大，因此取 80；
c、市场潜在竞争风险：项目投资额及转换费用一般，进入门槛较低，未来
发展前景较好，市场潜在竞争风险较大，取 80。
市场风险系数=5%×综合调整系数=5%×72%=3.6%
Ⅲ、资金风险系数
资金调整系数主要考虑融资风险和流动资金风险，融资风险主要是考虑融资
额，流动资金风险主要考虑专利权实施所需流动资金。其具体测算过程如下：
资金风险测评表
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分值
考虑因素 权重
100 80 60 40 20 10 0
融资风险 0.5 40
流动资金风险 0.5 60
综合调整系数 50%
本项目取值说明：
a、融资风险：项目的投资完全为自由资金，没有银行借款，取 40；
b、流动资金风险：项目资金流动性较好，取 60。
资金风险系数=5%×综合调整系数=5%×50%=2.50%
Ⅳ、管理风险系数
管理风险系数主要考虑销售服务风险、质量管理风险、技术开发风险，其具
体测算过程如下：
管理风险测评表
分值
考虑因素 权重
100 80 60 40 20 10 0
销售服务风险 0.4 60
质量管理风险 0.3 80
技术开发风险 0.3 60
综合调整系数 66%
本项目取值说明：
a、销售服务风险：根据历史生产经营情况，销售服务站点需要进一步增加、
完善，取 60；
b、质量管理风险：目前企业各生产环节需要实施质量控制，加强管理，取
80；
c、技术开发风险：技术力量一般，但需进一步加强新技术的开发，取 60。
管理风险系数=5%×综合调整系数=5%×66%=3.30%
风险报酬率=3.50%+3.60%+2.50%+3.30%
=12.90%
折现率 r=无风险报酬率+风险报酬率
=3.31%+12.90%
=16.21%
结合以上因素后最终确定折现率为 16.21%。
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⑤评估计算
无形资产价值评估计算表
金额单位：万元
年份 2019 年 6-12 月 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年
项目 0.58 1.58 2.58 3.58 4.58 5.58 6.58
净利润 1,013.44 2,595.58 2,902.14 3,160.51 3,239.86 3,239.86 3,239.86
分成率 11.50% 10.35% 9.32% 8.38% 7.55% 6.79% 6.11%
分成后净利润 116.55 268.64 270.33 264.96 244.45 220.01 198.01
折现系数 0.9166 0.7887 0.6787 0.5841 0.5026 0.4325 0.3722
净现值 106.82 211.89 183.49 154.76 122.87 95.16 73.70
无形资产评估值 948.69
4）评估结果
经上述评估计算，被评估单位纳入本次评估范围内的账外其他无形资产评估
价值为 948.69 万元。
8、递延所得税资产
本次评估范围内的递延所得税资产是账面价值和计税基础之间的差异引起
的，账面价值为 316,556.57 元。评估人员在进行核实的基础上，递延所得税资
产按账面价值确认评估值。
递延所得税账面价值为 316,556.57 元，评估价值为 316,556.57 元，无评估
增减值。
9、其他非流动资产
其他非流动资产账面价值为 957,702.00 元，为预付工程款、设备款等评估
人员查阅相关材料采购合同或供货协议，并发函核实，以核实后的账面价值确定
评估价值。
其他非流动资产账面价值为 957,702.00 元，评估价值为 957,702.00 元，无
评估增减值。
10、应付票据
应付票据账面价值为 5,300,000.00 元，共 13 笔，均为无息银行承兑汇票，
为内部往来货款。评估人员通过查询企业的历史资料，了解应付票据的具体情况，
重点分析应付票据金额、出票日期、到期日期、欠款原因等情况，未见异常，以
核实后账面价值确定评估价值。
应付票据账面价值为 5,300,000.00 元，评估价值为 5,300,000.00 元。
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11、应付账款、预收账款和其他应付款
（1）应付账款
应付账款账面价值为 3,893,057.01 元，主要为企业因采购货物而应付给供
应单位的设备款、货款等。
评估人员主要通过查阅企业的购货合同等有关凭证和账簿，了解到企业核算
正确，事实清楚，各应付账款未见异常，以核实后账面价值确定评估价值。
应付账款账面价值为 3,893,057.01 元，评估价值为 3,893,057.01 元。
（2）预收账款
预收账款账面价值为 40,000.00 元，为预收货款。
评估人员主要通过查阅企业的购货合同等有关凭证和账簿，了解到企业核算
正确，事实清楚，各预收账款未见异常，以核实后账面价值确定评估价值。
预收账款账面价值为 40,000.00 元，评估价值为 40,000.00 元。
（3）其他应付款
其他应付款账面价值为 5,277,059.53 元，为企业内部往来款和员工社保保
险等。评估人员审查了相关的文件、合同和相关凭证、账簿，在确认其真实性的
基础上，以核实后账面价值确定评估价值。
其他应付款账面价值 5,277,059.53 元，评估价值为 5,277,059.53 元。
12、应交税费
应交税费是企业应交纳的各种税费，包括应交增值税、企业所得税、城建税
及教育费附加等，账面价值为 3,193,908.35 元。
评估人员按适用税率与企业的营业收入等进行了测算并查阅了完税凭证，了
解企业纳税的基本情况，是否享受税收的优惠政策，核实税款的计提和缴纳情况。
经核实，税额计算准确。本次评估以核实后账面价值确定评估价值。
应交税费账面价值为 3,193,908.35 元，评估价值为 3,193,908.35 元。
13、递延收益
递延收益账面价值为 8,613,147.38 元，主要内容为政府补助和土地返还款，
评估人员在对递延收益核实无误的基础上，索取了相关文件及支付凭证，未见异
常，对于政府补助，该笔款项尚需要归还，以账面价值确定评估值；对于土地返
还款和专项扶持金不需要归还，对其保留应缴纳所得税额。
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递延收益账面价值为 8,613,147.38 元，评估价值为 7,836,972.11 元，评估
减值 776,175.27 元，减值率 9.01%。
14、递延所得税负债
递延所得税负债账面价值为 622,969.07 元，主要内容为账面价值和计税基
础之间的差异形成的递延所得税负债，评估人员在对递延所得税负债核实无误的
基础上，以账面价值确定评估值。
递延收益账面价值为 622,969.07 元，评估价值为 622,969.07 元。
四、评估结论及分析
根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正和客观的原则及必要的评估
程序，对重庆南松凯博生物制药有限公司的股东全部权益价值进行了评估。本次
评估采用了资产基础法，评估结论根据以上评估工作得出，其评估结果如下：
（一）评估结果
截止评估基准日 2019 年 5 月 31 日，在持续经营条件下，经资产基础法评估，
重庆南松凯博生物制药有限公司总资产账面价值 12,374.97 万元，总负债账面价
值 2,694.01 万元，所有者权益账面价值 9,680.95 万元。经资产基础法评估，重
庆南松凯博生物制药有限公司总资产评估价值 14,792.74 万元，增值 2,417.77
万元，增值率 19.54%；总负债评估价值 2,616.39 万元，减值 77.62 万元，减值
率 2.88%；所有者权益评估价值 12,176.33 万元，增值 2,495.39 万元，增值率
25.78%。详见下表：
资产评估结果汇总表
被评估单位：重庆南松凯博生物制药有限公司 金额单位：万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A×100%
流动资产 5,475.23 6,221.57 746.34 13.63
非流动资产 6,899.74 8,571.17 1,671.43 24.22
其中：长期股权投资
投资性房地产
固定资产 4,551.21 5,136.75 585.54 12.87
无形资产 2,221.10 3,306.99 1,085.89 48.89
长期待摊费用
递延所得税资产 31.66 31.66 - -
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其他非流动资产 95.77 95.77 - -
资产总计 12,374.97 14,792.74 2,417.77 19.54
流动负债 1,770.40 1,770.40 - -
非流动负债 923.61 845.99 -77.62 -8.40
负债总计 2,694.01 2,616.39 -77.62 -2.88
净资产（所有者权益） 9,680.95 12,176.33 2,495.39 25.78
（二）评估结果与账面价值比较变动情况及原因
1、评估结果与账面价值比较变动情况
评估结果与账面价值比较，增值 2,495.39 万元，增值率为 25.78%。与账面
价值比较，其中：
（1） 流动资产评估价值为 6,221.57 万元，与账面价值比较增值 746.34
万元，增值率为 13.63%；
（2）固定资产评估价值为 5,136.75 万元，与账面价值比较增值 585.54 万
元，增值率为 12.87%；
（3）无形资产评估值为 3,306.99 万元，与账面价值比较增值 1,085.89 万
元，增值率为 48.89%；
（4）递延所得税资产评估价值为 31.66 万元，与账面价值比较无增减值变
化；
（5）其他非流动资产评估价值为 95.77 万元，与账面价值比较无增减值变
化；
（6）负债：评估价值为 2,616.39 万元，与账面价值比较减值 77.62 万元，
减值率为 2.88%。
2、评估结果分析
评估结果与委评资产的账面价值比较，出现部分增值。
主要表现在以下几方面：
（1） 存货增值原因
主要是因为产成品采用市场法评估形成的。
（2） 固定资产增值主要原因
1）房屋建筑物类资产增值主要原因
房屋建筑物增值主要是因为企业折旧年限和评估经济寿命存在差异形成的。
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2）设备类增值主要原因
①机器设备增值主要是因为被评估单位机器设备资产未进行竣工决算，设备
账面值不含前期及其他费用和资金成本，本次评估考虑了前期及其他费用和资金
成本。
②电子设备增值主要是因为企业折旧年限和评估经济寿命存在差异形成的。
（3） 无形资产增值主要原因
① 近几年土地价格上涨形成的；
② 企业申报的其他无形资产未入账造成评估值增值。
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企业关于进行资产评估有关事项的说明
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使
用人
本次评估的委托人为广西河池化工股份有限公司，被评估单位为重庆南松
凯博生物制药有限公司，资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人包括
与此次经济行为有关的相关方。
（一）委托人简介
名 称：广西河池化工股份有限公司
统一社会信用代码：914512002008875580
住 所：广西河池市六甲镇
法定代表人：施伟光
注册资本：贰亿玖仟肆佰零伍万玖仟肆佰叁拾柒圆整
成立日期：1993 年 07 月 03 日
经营期限：长期
公司类型：股份有限公司(上市)
经营范围：尿素、复合肥、液体二氧化碳、甲酸、硫酸铵、元明粉、草酸、
硫磺、合成氨、工业甲醇、液化甲烷的生产销售（涉及危险化学品的应取得生产
许可证后方能生产）；有机-无机复合肥、有机肥料、生物有机肥、复合微生物
肥等肥料的生产和销售；经营进料加工和“三来一补”业务；涂装工程，建构筑
物防腐蚀，金属镀层；道路普通货物运输；食品用塑料包装生产（仅限租赁广西
河池金塑有限责任公司生产经营项目）、煤炭购销。（依法须经批准的项目，经
相关部门批准后方可开展经营活动。）
（二）评估单位简介
1、公司简况
企业名称：重庆南松凯博生物制药有限公司(以下简称：“南松凯博”)
统一社会信用代码：91500113MA5U62UM2Y
住 所：重庆市巴南区麻柳嘴镇梓桐路 1 号
法定代表人：何建国
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注册资本：7000 万
类 型：有限责任公司(法人独资)
成立日期：2016 年 05 月 19 日
主要经营范围：生产危险化学品：1-二乙基氨基-4-氨基戊烷（150 吨/年，
化学合成法，氨化反应釜、氨氢化反应釜、精馏釜（按行政许可核定期限从事经
营））；原料药、药品研发、生产、销售及技术咨询；植物提取物的技术研发及
生产；医药中间体的研发、生产、销售；生物技术研发、技术转让、技术服务；
化工产品（不含危险物品）的研发、生产、销售及技术咨询；货物进出口。（依
法须经批准的项目、经相关部门批准后方可开展经营活动）***
2、公司股东及持股比例、股权变更情况
2016 年 5 月 19 日重庆南松医药科技股份有限公司出资设立重庆南松凯博生
物制药有限公司，以现金出资 3000 万元人民币，占股本 100%。
3、两年一期的资产、财务和经营状况
被评估单位近两年一期的财务状况如下表：
金额单位：人民币元
项目 2017 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日 2019 年 5 月 31 日
流动资产 2,737,471.60 38,100,427.26 54,752,312.10
长期股权投资
固定资产 286,717.95 43,531,325.65 45,512,073.04
在建工程 24,872,254.41
固定资产清理
无形资产 22,869,943.37 22,404,791.93 22,210,978.83
递延所得税资产 42,185.58 131,011.18 316,556.57
其他非流动资产 382,400.00 957,702.00
资产总计 50,808,572.91 104,549,956.02 123,749,622.54
流动负债 13,785,160.92 53,670,472.82 17,704,024.89
非流动负债 7,981,237.17 7,975,526.73 9,236,116.45
负债合计 21,766,398.09 61,645,999.55 26,940,141.34
所有者权益 29,042,174.82 42,903,956.47 96,809,481.20
被评估单位近两年一期的经营状况如下表：
金额单位：人民币元
项 目 2017 年度 2018 年度 2019 年 1-5 月
一、营业收入 85,470.09 74,735,671.24 44,972,135.54
减：营业成本 85,470.09 47,880,115.83 24,368,360.82
营业税金及附加 372,925.30 714,274.18 530,808.86
销售费用 598,515.48 329,311.21
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管理费用 634,636.82 9,187,551.81 3,373,429.46
财务费用 -236.58 -1,315.54 -326,322.83
资产减值损失 597,881.10 599,348.58
加：投资收益 40,820.81 37,699.99 20,260.19
其他收益 1,600.00
二、营业利润 -964,904.73 15,796,348.37 16,117,459.63
加：营业外收入 4,282.83 5,710.44 2,379.35
减：营业外支出 1,219.57 193,883.47
三、利润总额 -961,841.47 15,608,175.34 16,119,838.98
减:所得税费用 -42,185.58 1,746,393.69 2,214,314.25
四、净利润 -919,655.89 13,861,781.65 13,905,524.73
2017 年、2018 年及 2019 年 1-5 月会计报表经中兴财光华会计师事务所（特
殊普通合伙）审计并发表了无保留意见。
（三）委托人与被评估单位关系
委托人为被评估单位的股权收购方。
（四）资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
本资产评估报告仅供委托人和国家法律、法规规定的资产评估报告使用人使
用，不得被其他任何第三方使用或依赖。
二、关于经济行为的说明
本次评估目的是确定重庆南松凯博生物制药有限公司股东全部权益价值，为
广西河池化工股份有限公司拟收购重庆南松凯博生物制药有限公司股权提供价
值参考。
三、关于评估对象和范围的说明
（一）评估对象和评估范围
评估对象为重庆南松凯博生物制药有限公司股东全部权益价值。
评估范围为截止 2019 年 5 月 31 日重庆南松凯博生物制药有限公司的全部资
产及负债。资产总额为 123,749,622.54 元，其中：流动资产为 54,752,312.10
元，非流动资产为 68,997,310.44 元；负债总额为 26,940,141.34 元，其中：流
动负债为 17,704,024.89 元，非流动负债为 9,236,116.45 元；所有者权益总额
为 96,809,481.20 元。详见下表：
2019 年 5 月 31 日资产负债表
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值 科目名称 账面价值
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一、流动资产 四、流动负债
货币资金 8,587,377.07 短期借款
应收票据 应付票据 5,300,000.00
应收账款 应付账款 3,893,057.01
减：坏账准备 预收款项 40,000.00
应收款净额 22,705,126.94 其他应付款 5,277,059.53
预付款项 263,303.74 应付职工薪酬
应收股利 应交税费 3,193,908.35
其它应收款 42,237.00 应付利息
存货 22,073,965.30 应付股利
其他流动资产 1,080,302.05 其他流动负债
流动资产合计 54,752,312.10 流动负债合计 17,704,024.89
二、非流动资产 五、非流动负债
长期股权投资 长期借款
投资性房地产 长期应付款
固定资产原价 其他非流动负债
其中：设备类 递延收益 8,613,147.38
建（构）筑物类 递延所得税负债 622,969.07
减：累计折旧 非流动负债合计 9,236,116.45
固定资产净额 45,512,073.04 负债合计 26,940,141.34
其中：设备类 六、所有者（股东）权益
建（构）筑物类 实收资本 70,000,000.00
在建工程 资本公积
工程物资 盈余公积 1,290,395.65
无形资产 22,210,978.83 一般风险准备
递延所得税资产 316,556.57 未分配利润 25,519,085.55
其他非流动资产 957,702.00 归属于母公司所有者权益
非流动资产合计 68,997,310.44 所有者（股东）权益合计 96,809,481.20
三、资产总计 123,749,622.54 负债和所有者权益总计 123,749,622.54
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象与评估范围一致。
四、关于评估基准日的说明
（一）本项目评估基准日为 2019 年 5 月 31 日。
（二）按照评估基准日尽可能与资产评估应对的经济行为实现日接近的原则，
委托人与资产评估机构共同协商确定评估基准日。
（三）本次资产评估的工作中，评估范围的界定、评估参数的选取、评估价
值的确定等，均以评估基准日企业内部的财务报表、外部经济环境以及市场情况
确定。本报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
五、可能影响评估工作的重大事项说明
纳入评估范围的房屋建筑物共 10 项，其中有 2 项未办理不动产权证，建筑
面积 52.28 平方米，评估机构组织人员进行了实地测量，以测量后的面积进行确
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认，并在此基础上进行评估，对房屋建筑物产权不发表意见，详见下表：
序号 建筑物名称 结构 建成年月 计量单位 建筑面积 备注
1 门卫室 砖混 2017/10 ㎡ 37.16 正在申请办理
2 物流门卫室 砖混 2017/10 ㎡ 15.12 未办理
合 计 52.28
六、资产负债清查情况的说明
为了组织开展好资产清查工作，公司成立了资产清查领导小组，由财务部门
统一负责组织清查和协调工作，并向相关部门下发了清查实施方案，经过了准备
阶段、清查阶段以及总结检查阶段。
（一）列入清查范围的资产负债情况
列入本次清查范围的资产及负债是 2019 年 5 月 31 日资产负债表所列示的全
部资产及负债，具体如下表：
金额单位：人民币元
项 目 账面价值
流动资产 54,752,312.10
非流动资产 68,997,310.44
固定资产 45,512,073.04
无形资产 22,210,978.83
递延所得税资产 316,556.57
其他非流动资产 957,702.00
资产总计 123,749,622.54
流动负债 17,704,024.89
非流动负债 9,236,116.45
负债总计 26,940,141.34
净资产 96,809,481.20
（二）实物资产的分布情况及特点
纳入评估范围的实物资产为存货、房屋构筑物、设备类资产及土地。实物资
产的类型及特点如下：
1、存货：包括原材料、在库周转材料、产成品和在产品。原材料共计 43 项，
主要为氯代戊酮、无水乙醇及二乙胺等；在库周转材料共 3 项，为塑料桶和内外
销型纸桶等；产成品共计 4 项，为氯喹侧链、羟基氯喹侧链、二噁烷等，在产品
共计 8 项，为氯代戊酮、胺基戊酮、羟侧中沸等，发出商品共计 2 项，为已经发
出的氯喹侧链和羟基氯喹侧链，以上存货除发出商品外分别位于公司材料库。
2、房屋建筑物共计 10 项，为办公楼、门卫室和车间等，分布在公司厂区内。
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3、构筑物共计 19 项，为厂区道路、围墙和循环水池等，分布在公司厂区内。
4、管道沟槽共计 8 项，为厂区给水管道、污水管道和雨水管道，分布在公
司厂区内。
5、机器设备共计 332 项，为一体化低温机组、钢平台及管道、可燃及有毒
气体监控系统等，分布在公司生产车间内。截至评估基准日使用状态良好。
6、电子设备共计 60 项，为复印机、办公桌椅等，主要分布在公司办公区内。
（三）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产状况
企业申报账面记录的无形资产为土地使用权 1 项，位于巴南区木洞麻柳功能
区组团 A 分区 A12-4/03 号，工业用地，已办理土地使用权证书《渝（2017）巴
南区不动产权证 000268909 号》，土地使用权类型为出让，土地取得日期为 2017
年 3 月 31 日，证载土地使用权面积 66,055.00 平方米。
企业申报账面无记录的无形资产。
本次评估范围内企业申报的账面未记录的其他无形资产主要包括重庆南松
凯博生物制药有限公司的 1 个发明专利权。上述无形资产均为自主研发取得。具
体情况如下：
序号 权利人 专利名称 专利号 专利类型 申请日
1 南松凯博 一种新的抗癌药物中间体 2017103275052 发明 2017/5/11
（四）企业申报的表外资产的类型、数量
企业申报的表外资产为自主研发的无形资产，具体如下：
序号 权利人 专利名称 专利号 专利类型 申请日
1 南松凯博 一种新的抗癌药物中间体 2017103275052 发明 2017/5/11
（五）清查工作的组织情况
为配合本次资产评估而进行的资产清查工作于 2019 年 7 月 1 日开始，公司
为此成立了以有关领导为组长的资产清查领导小组，参加人员有财务、设备、技
术等有关人员。资产清查工作于 2019 年 7 月 19 日结束。
（六）清查核实采取的措施
对实物性资产和非实物性资产分别采用不同的清查措施：
1、实物资产的清查：对照账、表、卡，采用全面盘点核实，对账实不符的
情况查明原因作好记录。
2、对非实物性资产及负债的清查：对内外部往来款项、存款及各项负债，
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主要从账面上进行清查核实，发现有不符的情况查清问题所在，做好记录。
（七）清查结论
纳入评估范围的房屋建筑物共 10 项，其中有 2 项未办理不动产权证，建筑
面积 52.28 平方米，评估机构组织人员进行了实地测量，以测量后的面积进行确
认，并在此基础上进行评估，对房屋建筑物产权不发表意见，详见下表：
序号 建筑物名称 结构 建成年月 计量单位 建筑面积 备注
1 门卫室 砖混 2017/10 ㎡ 37.16 正在申请办理
2 物流门卫室 砖混 2017/10 ㎡ 15.12 未办理
合 计 52.28
截至评估基准日，除上述情况外，委估的各项资产负债产权清晰，各项资产
使用和运行情况正常。
七、资料清单
（一）资产评估申报明细表；
（二）相关经济行为的批文；
（三）基准日的审计报告；
（四）资产权属证明文件、产权证明文件；
（五）重大合同、协议等；
（六）生产经营统计资料；
（七）其他资料。
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（此页无正文，为进行资产评估有关事项说明签字盖章页）
委托人：广西河池化工股份有限公司
法定代表人：
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（此页无正文，为进行资产评估有关事项说明签字盖章页）
被评估单位：重庆南松凯博生物制药有限公司
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