中基 健 康 产 业 股 份 有 限 公 司 拟 发 行 股 份 购 买 新 疆
新粮艳阳天番茄股份有限公司股权项目
资 产 评 估 说 明
中联评报字【2023】第 411 号
共 3 册，第 2 册
中联资产评估集团有限公司
二〇二三年三月八日
中基健康产业股份有限公司拟发行股份购买新疆新粮艳阳天番茄股份有限公司股权项目 资产评估说明
目 录
关于评估说明使用范围的声明 ..........................................1
企业关于进行资产评估有关事项的说明 ..........................2
资产清查核实情况说明 ......................................................3
评估对象与评估范围说明 ..........................................................3
资产核实情况总体说明 ..............................................................5
宏观经济形势、行业及企业分析 ......................................9
宏观经济发展状况分析 ..............................................................9
行业分析 ....................................................................................14
企业分析 ....................................................................................18
资产基础法评估说明 ........................................................23
流动资产 ....................................................................................23
固定资产 ....................................................................................30
在建工程 ....................................................................................70
无形资产 ....................................................................................72
其他非流动资产 ........................................................................93
负债 ............................................................................................93
收益法评估说明 ................................................................96
收益法的评估对象 ....................................................................96
收益法概述 ................................................................................96
收益预测的假设条件 ................................................................96
收益法评估计算及分析过程 ....................................................98
评估结论及其分析 .......................................................... 113
评估结论 .................................................................................. 113
评估结论与账面价值比较变动情况及原因 .......................... 115
企业关于进行资产评估有关事项的说明 ..................................................1
委托人及被评估单位概况 ..........................................................1
关于经济行为的说明 ..................................................................4
关于评估对象与评估范围的说明 ..............................................4
关于评估基准日的说明 ..............................................................6
可能影响评估工作的重大事项的说明 ......................................6
资产负债清查情况、未来经营和收益状况预测的说明 ..........9
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资料清单 ....................................................................................10
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企业关于进行资产评估有关事项的说明
本评估说明该部分内容由委托人和被评估单位共同撰写，并由委托
人单位法定代表人和被评估单位法定代表人签字，加盖相应单位公章并
签署日期。详细内容请见《企业关于进行资产评估有关事项的说明》。
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资产清查核实情况说明
评估对象与评估范围说明
评估对象与评估范围内容
评估对象是新疆新粮艳阳天番茄股份有限公司的股东全部权益价
值。评估范围为新疆新粮艳阳天番茄股份有限公司的全部资产及负债。
截至评估基准日，经审计的母公司报表账面资产总额为 58,044.36 万元，
负债总额为 17,737.77 万元，净资产为 40,306.58 万元。具体包括流动资
产 48,891.33 万元，非流动资产 9,153.03 万元；流动负债 17,737.77 万元，
非流动负债 0.00 万元。
上述资产与负债数据摘自经中兴财光华会计师事务所（特殊普通合
伙）审计的 2022 年 12 月 31 日的新疆新粮艳阳天番茄股份有限公司（简
称“ 新粮艳阳天”）资产负债表，评估是在企业经过审计后的基础上进行
的。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围
一致。
本次评估范围中的主要资产为存货、固定资产、在建工程及无形资
产等。其中房屋建筑物共 8 项，其中 7 证载权利人均为新疆新粮艳阳天
番茄股份有限公司，1 项暂未办理产权证；车辆共 3 项，证载权利人均
为新疆新粮艳阳天番茄股份有限公司；土地共 1 项，证载权利人为新疆
新粮艳阳天番茄股份有限公司；专利共 2 项，专利权人均为新疆新粮艳
阳天番茄股份有限公司。
实物资产的分布情况及特点
纳入评估范围内的实物资产账面值 16,405.60 万元，占评估范围内
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总资产的 28.26%，主要为存货、房屋建（构）筑物、生产设备、运输设
备、电子设备及在建工程。这些资产具有以下特点：
实物资产分布情况和存放地点
实资产主要分布在新疆新粮艳阳天番茄股份有限公司厂区内。
实物资产的使用现状、技术特点、大修及改扩建情况
存货
存货主要为酱桶、木托盘、番茄丁纸箱、铁空罐、番茄酱和番茄丁
等，保存状况良好。
房屋建筑物类资产
房屋建筑物类资产包括厂房、办公楼、宿舍楼等，为被评估单位自
用办公楼及厂房。基准日现状较好，正常使用。
设备类资产
设备类资产包括机器设备、车辆和电子设备。其中，机器设备全部
为生产使用，车辆为日常经营用车，电子设备主要为员工办公使用，上
述资产均处于正常使用。
在建工程类资产
在建工程主要包括番茄丁生产线中未达到可使用状态的杀菌釜等
设备。
企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
企业申报评估的无形资产包括账面记录的 1 项国有土地使用权、2
项专利权和 1 项办公软件。截至评估基准日，企业申报范围内无账面未
记录的无形资产。
国有土地使用权
表1.土地使用权登记情况一览表
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序 土地权证编 用地
宗地名称 土地位置 取得日期 准用年限 面积(m2)
号 号 性质
新（2021） 新（2021） 新疆五家渠市
第六师不动 第六师不动 103 团（蔡家 工业
1 2021/7/1 50 年 108,000.00
产权第 产权第 湖镇）7 连 用地
0014311 号 0014311 号 4000 号
专利权
表2.专利权登记情况一览表
序 专利
专利权人 名称 专利号 取得日期
号 类别
新疆新粮艳阳天番茄 实用 一种适用于食品领域的带有除
1 CN202220208196.3 2022/8/30
股份有限公司 新型 尘功能的打包设备
新疆新粮艳阳天番茄 发明
2 一种西红柿切割装置 CN202011030368.4 2022/8/30
股份有限公司 授权
办公软件
纳入本次评估范围内的办公软件为企业购入的用友 NCC 软件。
企业申报的表外资产的类型、数量
截至评估基准日，企业申报评估的范围内无表外资产。
引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和
账面金额（或者评估值）
本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系中兴财光华会计
师事务所（特殊普通合伙）出具的新疆新粮艳阳天番茄股份有限公司财
务报表（中兴财光华审会字（2023）第 204014 号）的审计结果。
除此之外，未引用其他机构报告内容。
资产核实情况总体说明
资产核实人员组织、实施时间和过程
评估人员在进入现场清查前，制定现场清查实施计划，按资产类型
和分布特点，分成房产、设备、流动资产和其他资产小组进行现场的核
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查工作。清查工作结束后，各小组对清查核实及现场勘察情况进行工作
总结。清查核实的主要步骤如下：
首先，辅导企业进行资产的清查、申报评估的资产明细，并收集整
理评估资料。清查前，评估人员开展前期布置工作，评估师对企业资产
评估配合工作要求进行了详细讲解，包括资产评估的基本概念、资产评
估的任务、本次资产评估的计划安排、需委托人和被评估单位提供的资
料清单、企业资产清查核实工作的要求、评估申报表和资产调查表的填
报说明等。在此基础上，企业填报“资产评估申报表”和“资产调查表”，
收集并整理委托评估资产的产权权属资料和反映资产性能、技术状态、
经济技术指标等情况的资料。
其次，依据资产评估申报表，对申报资产进行现场查勘。不同的资
产类型，采取不同的查勘方法。根据清查结果，由企业进一步补充、修
改和完善资产评估明细表，使“表”、“实”相符。
再次，核实评估资料，尤其是资产权属资料。在清查核实“表”、“实”
相符的基础上，对企业提供的产权资料进行了核查。核查中，重点查验
了产权权属资料中所载明的所有人以及其他事项，对产权权属资料中所
载明的所有人与资产委托人和相关当事人不符以及缺乏产权权属资料
的情况，给予高度关注，进一步通过询问的方式，了解产权权属，并要
求委托人和相关当事人出具了“说明”和“承诺函”。
资产核实与尽职调查的内容
根据本次评估目的的特点和评估方法的技术要求，评估机构确定了
资产核实的主要内容是评估范围的存在与真实性，具体以产权持有者提
供的基准日的资产负债表为准，经核实无误，确认资产及负债的存在。
为确保资产核实的准确性，评估机构制定了详细的尽职调查计划，确定
的尽职调查内容主要是：
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本次评估的经济行为背景情况，主要为委托人和被评估单位对本
次评估事项的说明；
评估对象存续经营的相关法律情况，主要为评估对象的有关章程、
投资出资协议、重大合同情况等；
评估对象的相关资产的产权情况；
评估对象执行的会计制度以及固定资产折旧方法、存货成本入账
和存货发出核算方法等；
评估对象最近几年的债务、借款情况以及债务成本情况；
评估对象执行的税率税费及纳税情况；
评估对象的应收应付账款情况；
评估对象最近几年的关联交易情况；
评估对象的主营业务和历史经营业绩等；
评估对象最近几年主营业务成本，主要成本构成项目和设备及场
所（折旧摊销）、人员工资福利费用等情况；
评估对象最近几年主营业务收入情况；
评估对象未来几年的经营计划以及经营策略，包括：市场需求、
价格策略、成本费用控制、资金筹措和投资计划等以及未来的主营收入
和成本构成及其变化趋势等；
评估对象的主要经营优势和风险，包括：国家政策优势和风险、
产品（技术）优势和风险、市场（行业）竞争优势和风险、财务（债务）
风险、汇率风险等；
评估对象近年经基准日的资产负债表、损益表、现金流量表以及
营业收入明细和成本费用明细；
与本次评估有关的其他情况。
影响资产核实的事项及处理方法
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本次评估未发现影响资产核实的事项。
资产清查核实结论
经过评估人员和企业相关人员共同的清查核实，得到清查核实结论
如下：
资产核实结果与账面记录存在差异的情况
截至评估基准日，评估人员未发现资产核实结果与账面记录存在差
异。
权属资料不完善等权属不清晰的资产
截至评估基准日，申报评估范围的番茄丁厂房为最新转固，消防工
程尚未完工，暂未办理房屋所有权证或房地产权证，被评估单位已出具
证明承诺，承诺上述房屋均为被评估单位建造和使用，产权无异议。如
因房屋产权引起的纠纷，被评估单位承担全部责任。
表1 房屋建筑物未取得产权证明明细表
序号 建筑物名称 房屋类型 房屋用途 建筑面积 (m2) 未办证原因
消防工程尚未竣工，整体工程未
1 番茄丁厂房 自建房 工业 10,960.07
验收，不满足办理房产证的条件
企业申报的账外资产的核实情况
截至评估基准日，企业未申报有账外资产，评估人员亦未发现企业
存在账外资产。
评估人员在资产清查所知范围内，除上述清查事项外，清查情况表
明： 非实物资产，评估明细表和账面记录一致，申报明细表与实际情况
吻合；实物资产的清查情况与申报明细一一核对，对清查核实明细项目
已与企业财务人员进行了沟通，实物资产与申报表相符，对特殊情况的
资产在申报表备注中予以列示。
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宏观经济形势、行业及企业分析
宏观经济发展状况分析
2022 年，面对风高浪急的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定
任务，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，各地区各部门认真
贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持稳中求进工作总基调，高效统
筹疫情防控和经济社会发展，有效应对内外部挑战，国民经济顶住压力
持续发展，经济总量再上新台阶，就业物价总体稳定，人民生活持续改
善，高质量发展取得新成效，经济社会大局和谐稳定。
初步核算，全年国内生产总值 1210207 亿元，按不变价格计算，比
上年增长 3.0%。分产业看，第一产业增加值 88345 亿元，比上年增长
4.1%；第二产业增加值 483164 亿元，增长 3.8%；第三产业增加值 638698
亿元，增长 2.3%。分季度看，一季度国内生产总值同比增长 4.8%，二
季度增长 0.4%，三季度增长 3.9%，四季度增长 2.9%。从环比看，四季
度国内生产总值与三季度持平。
（1）全年粮食增产丰收，畜牧业生产稳定增长
全年全国粮食总产量 68653 万吨，比上年增加 368 万吨，增长 0.5%。
其中，夏粮产量 14740 万吨，增长 1.0%；早稻产量 2812 万吨，增长
0.4%；秋粮产量 51100 万吨，增长 0.4%。分品种看，稻谷产量 20849 万
吨，下降 2.0%；小麦产量 13772 万吨，增长 0.6%；玉米产量 27720 万
吨，增长 1.7%；大豆产量 2028 万吨，增长 23.7%。油料产量 3653 万
吨，增长 1.1%。全年猪牛羊禽肉产量 9227 万吨，比上年增长 3.8%；其
中，猪肉产量 5541 万吨，增长 4.6%；牛肉产量 718 万吨，增长 3.0%；
羊肉产量 525 万吨，增长 2.0%；禽肉产量 2443 万吨，增长 2.6%。牛奶
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产量 3932 万吨，增长 6.8%；禽蛋产量 3456 万吨，增长 1.4%。年末生
猪存栏 45256 万头，增长 0.7%；全年生猪出栏 69995 万头，增长 4.3%。
（2）工业生产持续发展，高技术制造业和装备制造业较快增长
全年全国规模以上工业增加值比上年增长 3.6%。分三大门类看，采
矿业增加值增长 7.3%，制造业增长 3.0%，电力、热力、燃气及水生产
和供应业增长 5.0%。高技术制造业、装备制造业增加值分别增长 7.4%、
5.6%，增速分别比规模以上工业快 3.8、2.0 个百分点。分经济类型看，
国有控股企业增加值增长 3.3%；股份制企业增长 4.8%，外商及港澳台
商投资企业下降 1.0%；私营企业增长 2.9%。分产品看，新能源汽车、
移动通信基站设备、工业控制计算机及系统产量分别增长 97.5%、16.3%、
15.0%。12 月份，规模以上工业增加值同比增长 1.3%，环比增长 0.06%。
1—11 月份，全国规模以上工业企业实现利润总额 77180 亿元，同比下
降 3.6%。
（3）服务业保持恢复，现代服务业增势较好
全年服务业增加值同比增长 2.3%。其中，信息传输、软件和信息技
术服务业，金融业增加值分别增长 9.1%、5.6%。12 月份，服务业生产
指数同比下降 0.8%，降幅比上月收窄 1.1 个百分点。1—11 月份，规模
以上服务业企业营业收入同比增长 3.9%。其中，信息传输、软件和信息
技术服务业，科学研究和技术服务业，卫生和社会工作企业营业收入分
别增长 8.3%、8.3%、8.1%。
（4）市场销售规模基本稳定，基本生活类商品销售和网上零售增
长较快
全年社会消费品零售总额 439733 亿元，比上年下降 0.2%。按经营
单位所在地分，城镇消费品零售额 380448 亿元，下降 0.3%；乡村消费
品零售额 59285 亿元，与上年持平。按消费类型分，商品零售 395792 亿
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元，增长 0.5%；餐饮收入 43941 亿元，下降 6.3%。基本生活消费稳定
增长，限额以上单位粮油食品类、饮料类商品零售额比上年分别增长
8.7%、5.3%。全国网上零售额 137853 亿元，比上年增长 4.0%。其中，
实物商品网上零售额 119642 亿元，增长 6.2%，占社会消费品零售总额
的比重为 27.2%。12 月份，社会消费品零售总额同比下降 1.8%，降幅
比上月收窄 4.1 个百分点；环比下降 0.14%。
（5）固定资产投资平稳增长，高技术产业投资增势较好
全年全国固定资产投资（不含农户）572138 亿元，比上年增长 5.1%。
分领域看，基础设施投资增长 9.4%，制造业投资增长 9.1%，房地产开
发投资下降 10.0%。全国商品房销售面积 135837 万平方米，下降 24.3%；
商品房销售额 133308 亿元，下降 26.7%。分产业看，第一产业投资增长
0.2%，第二产业投资增长 10.3%，第三产业投资增长 3.0%。民间投资增
长 0.9%。高技术产业投资增长 18.9%，快于全部投资 13.8 个百分点。
其中，高技术制造业、高技术服务业投资分别增长 22.2%、12.1%。高技
术制造业中，医疗仪器设备及仪器仪表制造业、电子及通信设备制造业
投资分别增长 27.6%、27.2%；高技术服务业中，科技成果转化服务业、
研发设计服务业投资分别增长 26.4%、19.8%。社会领域投资增长 10.9%，
其中卫生、教育投资分别增长 27.3%、5.4%。12 月份，固定资产投资（不
含农户）环比增长 0.49%。
（6）货物进出口较快增长，贸易结构持续优化
全年货物进出口总额 420678 亿元，比上年增长 7.7%。其中，出口
239654 亿元，增长 10.5%；进口 181024 亿元，增长 4.3%。进出口相抵，
贸易顺差 58630 亿元。一般贸易进出口增长 11.5%，占进出口总额的比
重为 63.7%，比上年提高 2.2 个百分点。民营企业进出口增长 12.9%，
占进出口总额的比重为 50.9%，比上年提高 2.3 个百分点。机电产品进
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出口增长 2.5%，占进出口总额的比重为 49.1%。12 月份，货物进出口
总额 37713 亿元，同比增长 0.6%。其中，出口 21607 亿元，下降 0.5%；
进口 16106 亿元，增长 2.2%。
（7）居民消费价格温和上涨，工业生产者价格涨幅回落
全年居民消费价格（CPI）比上年上涨 2.0%。分类别看，食品烟酒
价格上涨 2.4%，衣着价格上涨 0.5%，居住价格上涨 0.7%，生活用品及
服务价格上涨 1.2%，交通通信价格上涨 5.2%，教育文化娱乐价格上涨
1.8%，医疗保健价格上涨 0.6%，其他用品及服务价格上涨 1.6%。在食
品烟酒价格中，猪肉价格下降 6.8%，粮食价格上涨 2.8%，鲜菜价格上
涨 2.8%，鲜果价格上涨 12.9%。扣除食品和能源价格后的核心 CPI 上涨
0.9%。12 月份，居民消费价格同比上涨 1.8%，环比持平。全年工业生
产者出厂价格比上年上涨 4.1%；12 月份同比下降 0.7%，环比下降 0.5%。
全年工业生产者购进价格比上年上涨 6.1%；12 月份同比上涨 0.3%，环
比下降 0.4%。
（8）就业形势总体稳定，城镇调查失业率有所回落
全年城镇新增就业 1206 万人，超额完成 1100 万人的全年预期目标
任务。12 月份，全国城镇调查失业率为 5.5%，比上月下降 0.2 个百分
点。本地户籍劳动力调查失业率为 5.4%；外来户籍劳动力调查失业率为
5.7%，其中外来农业户籍劳动力调查失业率为 5.4%。16—24 岁劳动力
调查失业率为 16.7%，比上月下降 0.4 个百分点；25—59 岁劳动力调查
失业率为 4.8%，比上月下降 0.2 个百分点。31 个大城市城镇调查失业
率为 6.1%，比上月下降 0.6 个百分点。全国企业就业人员周平均工作时
间为 47.9 小时。全年农民工总量 29562 万人，比上年增加 311 万人，增
长 1.1%。其中，本地农民工 12372 万人，增长 2.4%；外出农民工 17190
万人，增长 0.1%。农民工月均收入水平 4615 元，比上年增长 4.1%。
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（9）居民收入增长与经济增长基本同步，农村居民收入增长快于
城镇
全年全国居民人均可支配收入 36883 元，比上年名义增长 5.0%，扣
除价格因素实际增长 2.9%，与经济增长基本同步。按常住地分，城镇居
民人均可支配收入 49283 元，比上年名义增长 3.9%，扣除价格因素实
际增长 1.9%；农村居民人均可支配收入 20133 元，比上年名义增长 6.3%，
扣除价格因素实际增长 4.2%。全国居民人均可支配收入中位数 31370
元，比上年名义增长 4.7%。按全国居民五等份收入分组，低收入组人均
可支配收入 8601 元，中间偏下收入组 19303 元，中间收入组 30598 元，
中间偏上收入组 47397 元，高收入组 90116 元。全年全国居民人均消费
支出 24538 元，比上年名义增长 1.8%，扣除价格因素实际下降 0.2%。
（10）人口总量有所减少，城镇化率持续提高
年末全国人口（包括 31 个省、自治区、直辖市和现役军人的人口，
不包括居住在 31 个省、自治区、直辖市的港澳台居民和外籍人员）141175
万人，比上年末减少 85 万人。全年出生人口 956 万人，人口出生率为
6.77‰；死亡人口 1041 万人，人口死亡率为 7.37‰；人口自然增长率为
-0.60‰。从性别构成看，男性人口 72206 万人，女性人口 68969 万人，
总人口性别比为 104.69（以女性为 100）。从年龄构成看，16—59 岁的
劳动年龄人口 87556 万人，占全国人口的比重为 62.0%；60 岁及以上人
口 28004 万人，占全国人口的 19.8%，其中 65 岁及以上人口 20978 万
人，占全国人口的 14.9%。从城乡构成看，城镇常住人口 92071 万人，
比上年末增加 646 万人；乡村常住人口 49104 万人，减少 731 万人；城
镇人口占全国人口比重（城镇化率）为 65.22%，比上年末提高 0.50 个
百分点。
总的来看，2022 年高效统筹疫情防控和经济社会发展取得积极成
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效，稳住了宏观经济大盘，经济总量持续扩大，发展质量稳步提高。同
时也要看到，国际形势依然复杂严峻，国内需求收缩、供给冲击、预期
转弱三重压力仍然较大，经济恢复基础仍不牢固。下阶段，要坚持以习
近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的二十大精
神和中央经济工作会议部署，坚持稳字当头、稳中求进，更好统筹疫情
防控和经济社会发展，更好统筹发展和安全，全面深化改革开放，大力
提振市场信心，着力稳增长、稳就业、稳物价，推动经济运行整体好转，
努力实现质的有效提升和量的合理增长。
行业分析
行业基本情况
（1）全球番茄制品原料供应情况
全球能够大面积种植加工番茄的地区集中在美国加州河谷，地中海
沿岸和中国的新疆、内蒙古和甘肃的少量地区。近年来，除原有的三大
番茄种植地外，俄罗斯、埃及、乌克兰、加拿大等地也在加大种植面积，
因此全球番茄种植面积呈增大趋势。
（2）全球番茄酱加工情况
2021年全球番茄加工产量共3870万吨，同比上涨0.9%。全球番茄加
工具有明显的地域性特征，主要集中在北半球增长，目前全球有三个主
要的番茄加工区，即美国加州地区、地中海地区(主要包括意大利、西班
牙和葡萄牙等欧盟国家)和中国的新疆、内蒙古、甘肃地区。根据2016-
2021年番茄加工产量平均数计算，三个地区的番茄加工产量占世界的比
例分别为29.1%、27.6%和13.7%，其产量总和占到世界总体产量70%左
右，在世界番茄加产业中具有举足轻重的地位。
（3）全球番茄制品市场销售情况
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在过去二十年中，世界主要番茄加工区出口的番茄制品数量增加了
1倍多，除满足当地加工需求之外，在意大利、加利福尼亚、中国、西班
牙、葡萄牙和智利等国家生产的番茄制品普遍满足全球范围内的消费需
求。过去二十年，主要出口国的产量增加主要依赖于市场的持续扩张，
但目前这种市场持续扩张模式已改变。在最坏的情况下，全球范围内停
滞不前，甚至存在减少。这种情况加剧了竞争，只有以牺牲其他工业经
营者为代价，通过收购现有的市场份额才能实现增长。2017-2020年，全
球番茄酱出口量连续第六年仅以0.5%的速度增长，而前十五年的平均年
增长率几乎达到7%。
（4）中国番茄产业情况
我国是世界第三大番茄酱产区，生产的番茄酱因品质优良、价格 实
惠，畅销亚洲、欧洲、非洲、美洲、大洋洲等。中国番茄酱95%以 上的
产量主要集中在西北、东北地区的新疆、内蒙古、甘肃、宁夏、 黑龙江
等省、自治区。我国生产的大部分产品就是番茄酱，90%用于 出口。
我国出口的番茄酱主要包括两个种类，分别是小于等于5公斤的 小
包装番茄酱（以下简称：小包装），大于5公斤的大包装番茄酱（以 下
简称：大包装）。小包装出口大约在30-40万吨/年，大包装出口 大约在
80-100万吨/年。小包装岀口主要集中在天津地区，大包装岀 口主要集
中在新疆、甘肃、内蒙古等地区。天津口岸出口占全国一半 以上。天津
口岸出口番茄酱约占全国69%,货值约占全国70%。
（5）中国番茄原料种植情况
中国番茄种植面积。经过多年连续亏损后，国内番茄加工行业已经
达成限产保价的共识，自2012年开始加工用番茄种植面积大幅下降，目
前行业去库存完成。但中国仍是世界上番茄种植面积最大，产量最多的
国家之一。2018年-2020年，新疆、甘肃和内蒙古三大番茄种植区共种植
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番茄面积维持在100万亩左右，其中新疆种植80万亩(兵团 36 万亩，地
方42万亩，企业自种 1.65万亩)，甘肃种植3万亩，内蒙古种植17万亩。
由于受到农业种植业结构调整以及棉花等高价值经济作物种植面积扩
大影响，为保障加工番茄种植面积，国内大型番茄制品生产商中粮屯河、
新中基、冠农等企业主要采用“公司+合作社+农户”的订单农业模式来
有效管控番茄种植面积，保证番茄原料供应。
（6）中国番茄酱加工情况
目前，中国已成为继美国、欧盟之后的第三大番茄生产加工地区，
在世界番茄制品市场上占有举足轻重的地位。我国已经先后引进300余
条国外生产线，国产加工设备发展较快，中国番茄产业装备已达到世界
先进水平。中国、意大利和美国加州为全球三大番茄加工区，产量为
19515万吨，占全球番茄加工总产量的56.87%，其中：中国以480万吨的
加工量位居第三位，占全球总量的11.07%。
2017年中国番茄酱加工企业共有182家，其中新疆127家，甘肃12家
内蒙43家，日加工能力29.92万吨:2017年开机生产企业100家，其中新疆
75家，甘肃3家，内蒙22家，日加工能力19.26万吨。
2018年受全球番茄行业销售价格下行趋势大背景的影响，45%的加
工企业全年未开工与2017年相比，中国番茄加工量减少了240万吨，同
比减少39%，其最主要的因素是中基退出，此外，由于环保压力、番茄
酱长期低价造成部分工厂不能满负荷生产，并且此现状一直延续到近几
年。
至2021年番茄原料加工减少约100万吨，主要原因有原材料恶性竞
争，番茄价格上涨10%-15%。本年低温导致番茄苗移植推迟了5-7天，番
茄减产，导致今年番茄原料供应紧张，同时运费能源成本的上涨和新冠
的影响，至2021年全国年产1000吨以上开工番茄加工厂71家-77家。
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中国番茄酱销售情况
中国是世界第三大番茄制品产区，生产的番茄制品因品质优良、价
格实惠畅销亚洲、欧洲、非洲、美洲、大洋洲等。中国番茄制品95%以
上的产量主要集中在西北的新疆、内蒙古、甘肃、宁夏等省、自治区，
生产的大部分产品是番茄酱，其90%用于出口。
（1）中国番茄酱的出口情况
中国自2007年起，番茄酱出口贸易量居世界首位。根据中国海关出
口资料显示，2019年1-12月中国番茄酱出口量90.88万吨，同比增长
7.06%:2019年1-12月中国番茄酱出口金额66756.85万美元，同比增长
2.76%。
（2）中国番茄酱出口市场较为集中
市场集中度是衡量产业竞争程度的主要指标，集中体现了市场的竞
争和垄断程度。从我国番茄酱出口国家来看，目前出口市场主要是非洲
和欧亚，其中，出口量达万吨以上的国家有14个，较上年同期减少2个。
出口量前十位的国家中，加纳、俄罗斯、尼日利亚位居前三，增幅最大
的为尼日利亚，同比增长35.2%，降幅最大的为意大利，同比下降 56.4%，
得益于一带一路倡议，沿线国家番茄酱进口有所增加。
从番茄酱主要进口国家来看，非洲、欧亚及印度半岛从中国进口内
番茄酱数量占当地总进口量的50%以上，较高的市场占有率有助于实现
规模效应，提高其他企业的进入壁垒，从而提开国内番茄产业的竞争力。
（3）中国番茄酱市场份额变化情况
根据资料整理可知，在过去的七个营销年中，中国在全球的番茄酱
市场受到了相当大的打击，从2011-2012年全球贸易的38%降至去年的不
到28%。中国番茄酱市场的主要挑战者是意大利，该国已将其全球市场
份额保持在21%左右。经过几年的增长，西班牙去年在全球范围内跻身
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番茄酱贸易第三的位置，占同期出口总额的12%。美国的表现再次回落，
占全球总量的11%，尽管美国是世界上最大的番茄加工国，但在番茄酱
出口排名中仅列于第四位。葡萄牙实现了大幅增长，占全球出口总额的
8%，排名第五。
行业发展趋势
2021 年，15 个主要番茄酱出口国占该行业全球贸易(322 万吨)的
97%(312 万吨)，据统计，中国在过去几年的市场销售量、出口量位居世
界第一。世界上最大的番茄制品加工区美国加州的番茄酱出口量仅占其
番茄产量的很小一部分，出口并不是其番茄产业的主要驱动力。
2021 年，全球番茄酱出口量的近一半(155 万吨，或 48%)涉及源自
中国或意大利的产品。若包括西班牙、美国和葡萄牙运出的货物，这一
比例上升到全球贸易总额的 79%。
全球番茄酱进口地区主要为西欧、中东和西非地区，这三个地区的
番茄酱进口量占 15 个主要出口国出口量的 61%，其中西欧地区为最大
的番茄酱进口地区，占 15 个番茄酱主要出口国出口量的 37%。中东和
西非地区番茄酱进口量相当，分别为 37.48 万吨和 36.78 万吨，各占 12%。
企业分析
被评估单位主营业务及经营管理状况
新疆新粮艳阳天番茄股份有限公司主营业务为：生产加工销售番茄
酱及番茄丁制品；购销贸易番茄酱。新粮艳阳天于 8 月番茄采摘季开始
投入生产，番茄酱共计两条生产线，设计产能为 1.85 万吨/年，2022 年
产量 0.95 万吨。由于设备老化，该生产线的产能利用率大约在 50%左
右。目前已基本达到最大产能，预测年度增长较少。番茄丁（含去皮整
中联资产评估集团有限公司 第18页
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番茄）生产线是意大利进口高端自动化生产线，设计产能 1.5 万吨/年，
产能利用率为 80%。2022 年生产季已经开始少量生产。
自产番茄酱根据当年成本和市场反馈择机售卖，定价为每单一价；
自产番茄丁根据当年完全成本核定不同利润档次价格，分区域分渠道依
照划分档次定价；购销贸易番茄酱定价基于目标购销差价。由于番茄加
工属国家农产品初加工，国家及自治区政府均按照农产品初加工给与企
业优惠政策，无风险。
被评估单位历史年度财务分析
资产负债状况
项目名称 2021 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 166.91 32,813.89
应收票据 - 10.00
应收账款 373.59 2,287.01
预付款项 191.53 3,659.57
其他应收款 5.15 905.46
存货 2,386.46 7,792.24
其他流动资产 938.81 1,423.17
流动资产合计 4,062.45 48,891.33
非流动资产： -
固定资产净额 3,160.34 8,034.32
在建工程 5,037.36 579.04
无形资产 532.58 520.19
递延所得税资产 8.78 0.30
其他非流动资产 138.52 19.17
非流动资产合计 8,877.58 9,153.03
资产总计 12,940.03 58,044.36
流动负债： -
短期借款 - 6,007.73
合同负债 213.54 7,019.94
应付账款 3,237.23 3,111.96
预收款项 - 60.00
应付职工薪酬 44.81 491.89
应交税费 2.97 293.54
其他应付款 2,001.52 37.03
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其他流动负债 - 715.68
流动负债合计 5,500.07 17,737.77
非流动负债： -
非流动负债合计 -
负债合计 5,500.07 17,737.77
股东权益： -
股本 7,500.00 38,037.38
资本公积 - 1,962.62
盈余公积 - 149.66
未分配利润 (60.04) 156.92
所有者权益合计 7,439.96 40,306.58
负债和股东权益合计 12,940.03 58,044.36
收入利润状况
项目名称 2021 年 2022 年
一、营业收入 2,557.13 14,264.51
减：营业成本 2,430.29 11,611.81
其中：主营业务成本 2,430.29 11,611.81
营业税金及附加 16.91 52.51
营业费用 0.36 41.71
管理费用 130.56 753.39
财务费用 47.35 (50.83)
信用减值损失 - 4.33
其他收益 - 90.57
二、营业利润 (68.33) 1,942.17
加：营业外收入 - 3.18
减：营业外支出 0.50 10.29
三、利润总额 (68.83) 1,935.06
减：所得税 (8.78) 378.38
四、净利润 (60.04) 1,556.69
经营性资产、非经营性资产、溢余资产分析
经核实，被评估单位基准日账面存在部分资产（负债）的价值在本
次估算的净现金流量中未予以考虑，应属本次评估所估算现金流之外的
溢余或非经营性资产，在估算被评估单位整体价值时应予另行单独估算
其价值。
在本次评估中，被评估单位基准日非经营性或溢余性资产（负债）：
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基准日流动类溢余或非经营性资产（负债）的价值 C1
在本次评估中，有如下流动类资产（负债）的价值在现金流预测中
未予以考虑：
①经审计的财务报表披露，被评估单位基准日账面货币资金账面价
值为 32,813.89 万元，经评估师核实无误，将扣除最低现金保有量后的
的 31,806.98 万元确认为溢余资产。评估值按照资产基础法评估值确认。
②被评估单位基准日其他应收款账面价值为 905.46 万元，经评估
师核实无误，将其中 901.51 万元的应收股利及应收利息确认为溢余资
产。评估值按照资产基础法评估值确认。
③被评估单位基准日应付账款账面价值为 3,111.96 万元，经评估师
核实无误，将其中 761.82 万元的基准日未付清的应付工程及设备款确
认为溢余负债。评估值按照资产基础法评估值确认。
④被评估单位基准日其他流动资产账面价值为 1,414.18 万元，经评
估师核实无误，将其中的担保费共计 110.00 万元确认为溢余资产。评估
值按照资产基础法评估值确认。
⑤被评估单位基准日其他应付款账面价值为 37.03 万元，经评估师
核实无误，将其中 37.03 万元的质保金确认为溢余负债。评估值按照资
产基础法评估值确认。
即基准日流动类溢余或非经营性资产（负债）为：
C1=32,019.63 万元
基准日非流动类溢余或非经营性资产（负债）的价值 C2
在本次评估中，被评估单位非流动类溢余或非经营性资产（负债）
为：
①被评估单位基准日递延所得税非流动资产账面价值为 0.30 万元，
经评估师核实无误，该款项为坏账损失，将其确认为溢余资产。评估值
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按照资产基础法评估值确认。
②被评估单位基准日其他非流动资产账面价值为 19.17 万元，经评
估师核实无误，该款项为番茄丁项目的改造费和勘察费，将其确认为溢
余资产。评估值按照资产基础法评估值确认。
即基准日非流动类溢余或非经营性资产（负债）为：
C2= 19.47 万元
将上述各项代入式中得到被评估单位基准日非经营性或溢余性资
产（负债）的价值为:
C1+C2= 32,039.10 万元
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资产基础法评估说明
根据本次资产评估的目的、资产业务性质、可获得资料的情况等，
采用资产基础法进行评估。各类资产及负债的评估方法说明如下。
流动资产
评估范围
纳入评估的流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、应收账
款-融资、预付账款、其他应收款、存货和其他流动资产。
评估程序
根据企业填报的流动资产评估申报表，与企业财务报表进行核对，
明确需进行评估的流动资产的具体内容。
根据企业填报的流动资产评估申报表，到现场进行账务核对，原
始凭证的查验，对实物类流动资产进行盘点、对资产状况进行调查核实。
收集与整理相关文件、资料并取得资产现行价格资料。
在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的基
础上分别评定估算。
评估方法
对货币资金等流通性强的资产，人民币账户按经核实后的账面值确
定评估值；对应收、预付类债权资产，以核对无误的账面值为基础，根
据实际收回的可能性确定评估值；对存货，在核实评估基准日实际库存
数量的基础上，以实际库存量乘以实际成本或可变现价格得出评估值。
货币资金
货币资金账面价值 328,138,864.03 元，均为银行存款。
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银行存款账面价值 328,138,864.03 元，为分别存放于中国农业银行
股份有限公司乌鲁木齐市经济技术开发区支行、中国农业发展银行五家
渠兵团分部营业部、中国工商银行股份有限公司五家渠支行营业室、广
发银行乌鲁木齐炉院街支行和中国银行股份有限公司乌鲁木齐分行的
存款。
评估人员核对了会计师对银行存款账户的函证记录，以证明银行存
款的真实存在，同时检查有无未入账的银行存款，检查“银行存款余额调
节表”中未达账的真实性，以及评估基准日后的进账情况。对人民币银行
存款以核实后账面值确定评估值，对外币银行存款，以盘点核实后的外
币金额结合评估基准日外币汇率测算银行存款评估值。
银行存款评估值为 328,139,256.43 元。
综上，货币资金评估价值为 328,139,256.43 元。
应收票据
应收票据账面价值 100,000.00 元，核算内容为新疆天雨煤化集团有
限公司的应收票据。清查时，评估人员核对明细账与总账、报表余额是
否相符，核对与委估明细表是否相符，查阅核对票据票面金额、发生时
间、业务内容及票面利率等与账务记录的一致性，以证实应收票据的真
实性、完整性，核实结果账、表、单金额相符，应收票据记载真实，金
额准确，无未计利息，以核实后账面值确定评估值。
应收票据评估值为 100,000.00 元。
应收账款
应收账款账面余额 22,382,099.40 元，已计提减值准备 12,029.12 元，
账面净额 22,370,070.28 元，核算内容为应收新疆嘉德腾盛国际贸易有
限公司、新疆中泰兴苇生物科技有限公司等公司的货款。评估人员核实
了账簿记录、抽查了部分原始凭证等相关资料，核实交易事项的真实性、
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账龄、业务内容和金额等，并核对了会计师对应收账款的函证记录，核
实结果账、表、单金额相符。评估人员在对应收款项核实无误的基础上，
借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原
因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。根据单位的
具体情况，按组合对评估风险损失进行估计。
对关联方往来款项等有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失
的可能性为 0%；
对有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的，评估风险损失为
100%。
对外部单位可能收不回部分款项的，且难以确定收不回账款数额的，
参考会计计算坏账准备的方法，根据账龄和历史回款分析估计出评估风
险损失。根据评估人员对债务单位的分析了解、账龄分析、并结合专业
判断等综合确定，账龄 6 个月以内（含 6 个月）的为 0.00%，7 个月-1
年以内（含 1 年）的为 1%，1-2 年（含 2 年）的为 10%。
按以上标准，确定应收账款评估风险损失为 12,029.12 元，以应收
账款合计减去评估风险损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关
规定评估为零。
应收账款评估值为 22,370,070.28 元。
应收款项融资
应收款项融资账面价值 500,000.00 元，为应收票据融资。
应收票据融资账面值 500,000.00 元，主要为应收新疆中泰化学托克
逊能化有限公司和新疆中泰矿冶有限公司的票据款。清查时，评估人员
核对明细账与总账、报表余额是否相符，核对与委估明细表是否相符，
查阅核对票据票面金额、发生时间、业务内容及票面利率等与账务记录
的一致性，以证实票据的真实性、完整性，核实结果账、表、单金额相
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符，应收票据记载真实，金额准确，无未计利息，以核实后账面值确定
评估值。
应收票据融资的评估值为 500,000.00 元。
综上所述，应收款项融资评估值为 500,000.00 元。
预付账款
预付账款账面价值 36,595,688.44 元，未计提减值准备，核算内容为
为预付新疆玉衡制罐有限公司、新疆金玉翔塑料制品有限公司和新疆天
利印铁制罐有限公司等公司的采购款项。
评估人员核实了账簿记录、检查了原始凭证及相关合同等资料，核
实交易事项的真实性、账龄、业务内容和金额等，并核对了会计师对应
收账款的函证记录，未发现异常情况，评估人员在对预付账款核实无误
的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠
款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。
经核实，预付账款账、表、单金额相符，未发现供货单位有破产、
撤销或不能按合同规定按时提供货物等情况，评估人员在对预付账款核
实无误的基础上，以核实后的账面值确定评估值。
预付账款评估值为 36,595,688.44 元。
应收利息
应收利息账面价值 1,015,068.49 元，核算内容为应收中国农业发展
银行五家渠兵团分行营业部的存款利息。评估人员查阅了相关合同，了
解了利息计算方式，并对利息金额进行了核实，对利息的回收情况进行
了判断，认为应收利息可全部收回，以核实后账面值确定评估值。
应收利息评估值为 1,015,068.49 元。
其他应收款
其他应收账款账面余额 8,039,488.40 元，未计提减值金额，其他应
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收账款净额 8,039,488.40 元。核算内容为代扣代缴社保公积金和调整的
超额分配股利等。评估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭证等相
关资料，核实交易事项的真实性、账龄、业务内容和金额等，核实结果
账、表、单金额相符。评估人员在对其他应收款项核实无误的基础上，
借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原
因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。根据单位的
具体情况，按组合对评估风险损失进行估计。
对关联方往来款项等有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失
的可能性为 0；对外部单位可能收不回部分款项的，且难以确定收不回
账款数额的，参考会计计算坏账准备的方法，根据账龄和历史回款分析
估计出评估风险损失。根据评估人员对债务单位的分析了解、账龄分析、
并结合专业判断等综合确定，账龄 6 个月以内（含 6 个月）的为 0.00%，
1 年以内（含 1 年）的为 1%，1-2 年（含 2 年）的为 10%。
按以上标准，确定其他应收账款评估风险损失为 0.00 元，以其他应
收账款合计减去评估风险损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有
关规定评估为零。
其他应收账款评估值为 8,039,488.40 元。
存货
存货账面余额为 77,922,362.36 元，包括原材料、产成品（库存商品）
和在产品，未计提跌价准备。评估人员对存货内控制度进行测试，抽查
大额发生额及原始凭证，主要客户的购、销合同，收、发货记录，生产
日报表，验证账面价值构成、成本核算方法的真实、完整性；了解存货
收、发和保管核算制度，对存货实施抽查盘点；查验存货有无残次、毁
损、积压和报废等情况。收集存货市场参考价格及产品销售价格资料以
其作为取价参考依据，结合市场询价资料综合分析确定评估值。数量以
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评估基准日实际数量为准。存货的具体评估方法及过程如下：
原材料
原材料账面余额 4,343,183.80 元，主要为生产所需的酱桶、空罐、
纸箱等。经现场调查了解，企业对原材料采用实际成本核算。在上述基
础上对账面值进行分析，对于部分购入日期距评估基准日较近的原材料，
周转正常，不存在积压和损坏等现象，本次评估对其抽查了购置合同、
发票等资料，与其账面值进行比对分析差异不大，账面价值基本反映了
原材料的现行市场价值，故对该部分原材料以核实后的账面值确定评估
值。
原材料评估值为 4,343,183.78 元。
产成品（库存商品）
产成品账面价值 63,851,162.96 元，主要为番茄酱和番茄丁等，均为
正常销售产品。主要采用如下评估方法：
评估人员依据调查情况和企业提供的资料分析，对于产成品以不含
税销售价格减去销售费用、全部税金和一定的产品销售风险后确定评估
值。
评估价值=实际数量×不含税售价×（1-产品销售税金及附加费率-销
售费用率-营业利润率×所得税率-营业利润率×（1-所得税率）×r）
不含税售价：不含税售价是按照评估基准日前后的市场价格确定
的；
产品销售税金及附加费率主要包括以增值税为税基计算交纳的
城市建设税与教育附加；
销售费用率是按销售费用与销售收入的比例平均计算；
营业利润率=主营业务利润÷营业收入;
主营业利润=营业收入-营业成本-税金及附加-销售费用-管理费用-
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财务费用
所得税率按企业现实执行的税率;
r 为一定的率，由于产成品未来的销售存在一定的市场风险，具
有一定的不确定性，根据基准日调查情况及基准日后实现销售的情况确
定其风险。其中 r 对于畅销产品为 0，一般销售产品为 50%，勉强可销
售的产品为 100%。
产成品评估值为 71,580,455.82 元，评估增值 7,729,292.86 元，增值
率 12.11%。产成品评估增值的原因是产成品评估值中考虑部分利润所
致。
案例：番茄酱（自产）- 28-30% (产成品评估明细表序号 1)
该产成品不含税销售价为 5,265.49 元，企业营业税金率为 0.37%，
销售费用率为 0.29%，营业利润率为 13.57%，所得税率为 0%。
番茄酱为一般销售产品，评估时以该产品的不含税销售价格减去销
售费用、全部税金和部分净利润后，确定评估值。
计算公式：
评估单价=出厂单价×(1-产品销售税金及附加费率-销售费用率-营
业利润率×所得税率-营业利润率×(1-所得税率)×r)
=5,265.49×（1-0.37%-0.29%-13.57%×0%-13.57%×（1-0%）
×0.50）
=4,873.47 元
评估价值=评估单价×实际数量
=4,873.47×9,092.49
=44,311,977.24 元
在产品（自制半成品）
在产品账面价值为 9,728,015.60 元，为生产成本。考虑生产过程中
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形成的自制半成品不能单独销售，而是主要用于形成产成品对外正常销
售，对正在生产加工中的未完工产品，评估人员核实了在产品的生产成
本核算资料，这部分在产品的账面价值基本反映了该资产的现实成本，
故在产品按核实后的账面值确认评估值。
在产品评估值为 9,728,015.60 元。
其他流动资产
其他流动资产账面价值 14,231,717.75 元，核算内容为增值税留底抵
扣税额和担保费。清查时，评估人员核对明细账与总账、报表余额是否
相符，核对与委估明细表是否相符，查阅了款项金额、发生时间、业务
内容等账务记录，抽查了原始入账凭证、相关缴费凭证、合同等，核实
其核算内容的真实性和完整性。了解了评估基准日企业应负担的税种、
税率、缴纳制度等税收政策和借款情况。在核实无误的基础上，以核实
后账面值确定评估值。
其他流动资产评估值为 14,231,717.75 元。
固定资产
房屋建筑物资产评估技术说明
评估范围
纳入本次评估范围的房屋建筑物资产为企业申报的全部房屋建筑
物资产，共有建（构）筑物资产 45 项，其中建筑物 8 项、构筑物 37 项，
账面价值情况如下表所示：
表3.房屋建筑物账面价值情况表
金额单位：人民币元
账面值
科目名称
原值 净值 减值准备 账面价值
房屋建筑物类合计 29,042,757.13 28,067,113.66 - 28,067,113.66
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固定资产-房屋建筑物 20,483,476.67 19,996,281.06 - 19,996,281.06
固定资产-构筑物及其他辅助设施 8,559,280.46 8,070,832.60 - 8,070,832.60
经核实，本次企业申报评估的房屋建筑物类资产账面原值系企业自
建或购置时的历史成本。
资产概况
（1）产权概况
截至评估基准日，纳入评估范围的房产 7 项取得房屋产权证明，产
权证号为新（2021）第六师不动产权第 0014311 号，另有 1 项番茄丁厂
房为最新建成，暂未办理产权证书。
表4.房屋建筑物未取得产权证明明细表
序号 建筑物名称 房屋类型 房屋用途 建筑面积 (m2) 未办证原因
消防工程尚未竣工，整体工程未
1 番茄丁厂房 自建房 工业 10,960.07
验收，不满足办理房产证的条件
被评估单位已出具证明承诺，承诺上述房屋均为被评估单位建造和
使用，产权无异议。如因房屋产权引起的纠纷，被评估单位承担全部责
任
（2）物理概况
1) 主要房屋建筑物资产及分布情况
委估资产位于新疆生产建设兵团农六师 103 团七连新疆新粮艳阳天
番茄股份有限公司厂区内。房屋建筑物共 8 项，总建筑面积为 15,303.82
㎡，主要为厂房、宿舍楼、地磅房、办公楼等；构筑物共 37 项，主要为
道路、料池、清水池、格栅坑等。
2) 主要房屋建筑物结构
新疆新粮艳阳天番茄股份有限公司主要房屋建筑物的建筑结构为
砖混结构及钢结构。
A 砖混结构
砖混结构一般为砖条形基础，钢筋混凝土基础梁或圈梁，上部为
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365mm 或 240mm 厚砖外墙，240mm 厚砖内墙，墙内设圈梁及构造柱，
顶部设有钢筋混凝土板。
B 钢结构
采用混凝土柱下基础, 结构系统由钢柱、钢梁、吊车梁,围护结构，
檩条、支撑等组成。屋面布彩钢板；墙面系统主要采用彩钢板，结构形
式为门架式轻型钢结构。
3) 主要房屋建筑物装修状况
委估办公楼为砖混结构房屋，楼外立面为涂料外墙，室内轻质隔板、
涂料刷墙、玻璃门、瓷砖地面等装修。
其余砖混结构房屋外立面大多为涂料外墙、双层塑钢窗防盗门等，
内墙为白色涂料，地面为砼地面。内部水暖电设施基本完善。
（3）利用概况
纳入评估范围的房屋建筑物类资产主要为企业正常生产经营过程
中的自用房产，评估基准日时点处于正常使用状态中。
评估过程
评估过程主要划分为以下三个阶段：
1.第一阶段：前期准备阶段
评估人员对纳入评估范围的房屋建筑物类资产构成情况进行初步
了解，设计了初步评估技术方案和评估人员配备方案；向被评估单位提
交评估资料清单和评估申报明细表，按照评估准则的要求，指导被评估
单位准备评估所需资料和填写房屋建筑物类资产评估申报明细表。
2.第二阶段：现场调查阶段
（1）清查核实基础数据并收集评估所需资料。
评估人员进入现场后根据被评估单位提供的资产评估申报表，进行
账表核对，主要核对房屋建筑物的名称、位置、结构、建筑面积、使用
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年限、账面价值等；收集并核查房屋产权证明文件；收集并核查自建房
屋建筑物类资产的工程发包合同与发票、预（决）算书、工程图纸等；
收集已出租房产对应的租赁合同、收款凭证等；收集并核查厂区平面图、
室外管线图；收集企业日常维护与管理制度等与评估相关的资料。
（2）现场勘查。
根据资产评估申报表，核对委估建筑物的名称、坐落地点、结构形
式、建筑面积等，并对照企业评估基准日时的资产现状，将资产申报表
中的缺项、漏项进行填补，做到账实相符，不重不漏。
评估人员对委托评估的房屋建筑物、构筑物作详细的查看，主要查
看建筑物结构、装修、设施、配套使用状况。包括：
结构：为了判断建筑物基础的安全性，初步确定基础的可靠性，为
评估提供依据。根据结构类型对承重墙、梁、板、柱进行观测，查看有
无变形开裂，有无不均匀沉降，查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形，
查看墙体是否有风化以及风化的程度。
装修：每个建筑物的装修标准和内容不尽相同，一般可分为内装修
和外装修、高档装修和一般装修，但无论是对何种形式的装修，查看的
主要内容是看装修的内容有无脱落、开裂、损坏，另外还要看装饰的新
旧程度。
设施：水电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀，能否
满足使用要求。
配套：如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等，查看有
无损坏、丢失、腐烂、开裂等现象。
（3）市场调查。
市场调查主要是收集与房屋评估的有关市场信息与数据资料。主要
包括收集评估基准日近期当地的建设工程概预算定额和材料、人工、机
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械价格变动的资料，收集有关管理部门对房屋建筑物建设的相关政策规
定等资料，收集当地相关用途房地产出售与出租的市场价格信息等资料。
3.第三阶段：评估作价阶段
根据各类房屋建筑物的特点，遵照评估准则及相关规定，分别采用
适宜的评估方法，确定其在评估基准日的市场价值，撰写房屋建筑物类
资产评估技术说明。
评估方法
（1）评估方法选择
根据《资产评估执业准则——不动产》的要求，执行不动产评估业
务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析
市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准
地价修正法等衍生方法的适用性，选择评估方法。
基于本次评估之特定目的，结合各待估建筑物的特点，本次按照房
屋建筑物不同用途、结构特点和使用性质采用重置成本法进行评估。
（2）评估方法介绍
1）房屋价值的确定
成本法是指按评估基准日时点的市场条件和待估房屋建筑物的结
构特征计算重置同类房产所需投资，乘以综合评价后房屋建筑物的成新
率，最终确定房屋建筑物价值的方法。计算公式如下：
评估值=重置全价×成新率
①重置全价的确定
由于被评估单位为增值税一般纳税人，本次评估房屋建筑物类资产
重置全价均为不含税价。
重置全价一般由建安工程造价、工程前期费用及其他费用、资金成
本三部分组成。计算公式为：
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重置全价（不含税）=建安工程造价（不含税）+前期及其他费用（不
含税）+资金成本
A.建安工程造价的确定
建筑安装工程造价包括土建（装饰）工程、给排水、电气工程的总
价，建安工程造价采用重编预算法进行计算，参考《新疆维吾尔自治区
房屋建筑与装饰工程消耗量定额》（2020 版）、《新疆维吾尔自治区市
政工程消耗量定额》（2020 版）、《2020 年昌吉地区单位估价表》，材
差执行五家渠地区 2022 年 12 月份建设工程综合价格信息价格调差文
件，将其调整为按现行计算的建安综合造价。
对于价值量小、结构简单的建(构)筑物采用单方造价法确定其建安
综合造价。在区分不同的结构类型及使用功能的基础上，根据评估基准
日及所在地正常的施工水平、施工质量和一般装修标准确定其基准单方
造价，在此基础上依照建(构)筑物的个性(如不同的层高、跨度、装修情
况、施工困难程度等)和现场测量的工作量对基准单方造价进行调整，最
终确定单方造价标准，以此作为建安综合造价。
B.前期及其他费用的确定
根据国家标准、行业及当地建设管理部门规定的各项费用费率标准
和行政收费政策性文件，确定前期费用和其他费用。具体情况如下表：
表5.前期及其它费用表
序 费率 费率
项目名称 取费基数 依据
号 （含税） （不含税）
项目建议书及可行性研 参 考 计 委 计 价 格
1 工程造价 0.40% 0.38%
究费 (1999)1283 号
参考计委环保总局计价格
2 环境影响评价费 工程造价 0.18% 0.17%
(2002)125 号
参考新发改收费〔2017〕
3 安全评价费 工程造价 0.29% 0.27%
1404 号
参考计委建设部计价
4 勘察费设计费 工程造价 2.30% 2.17%
(2002)10 号
5 招投标代理费 工程造价 0.26% 0.25% 参考计价格(2002)1980 号
6 工程监理费 工程造价 1.20% 1.13% 参考发改价格(2007)670 号
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7 工程造价咨询服务费 工程造价 0.42% 0.40% 参考新计价房[2002]866 号
8 建设单位管理费 工程造价 1.64% 1.64% 参考财建[2016]504 号
小计 6.69% 6.40%
9 基础设施配套费 建筑面积 75.00 75.00 参考新政办发〔2020〕14 号
10 房产测绘费 建筑面积 2.72 2.72 参考国测财字[2002]3 号
该工程全部建成需要的合理建设期约为 1 年，参照中国人民银行授
权全国银行间同业拆借中心于 2022 年 12 月 20 日公布的贷款市场报价
利率，确定贷款利率为 3.65%，以建安工程造价、前期及其他费用等总
和为基数按照资金均匀投入计取。计算公式如下：
资金成本=【建安工程造价（含税）+前期及其他费用（含税）】×
合理建设工期×贷款利率×1/2
②成新率的确定
本次评估参照不同结构的房屋建筑物的经济寿命年限，并通过评估
人员对各类建筑物的实地勘察，对建筑物的基础、承重构件(梁、板、柱)、
墙体、地面、屋面、门窗、墙面粉刷、吊顶及上下水、通风、电照等各
部分的勘察，根据原城乡环境建设保护部发布的《房屋完损等级评定标
准》、《鉴定房屋新旧程度参考依据》，结合建筑物使用状况、维修保
养情况，分别评定得出各类建筑物的尚可使用年限。然后按以下公式确
定其成新率：
成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%
③评估值的确定
评估值=重置全价（不含税）×成新率
评估结果
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（1）评估结果及增减值
本次评估范围内的房屋建(构)筑物评估结果如下：
表6.房屋建(构)筑物评估结果汇总
金额单位：元
账面价值 评估价值 增值率%
科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值
房屋建筑物类合计 29,042,757.13 28,067,113.66 38,332,316.00 28,775,602.00 31.99 2.52
固定资产-房屋建筑物 20,483,476.67 19,996,281.06 23,679,616.00 20,555,444.00 15.60 2.80
固定资产-构筑物及其他辅助设施 8,559,280.46 8,070,832.60 14,652,700.00 8,220,158.00 71.19 1.85
详见“固定资产评估汇总表”、“房屋建筑物评估明细表”、 “构筑物
及其他辅助设施评估明细表”。
（2）评估增减值原因分析
评估原值增值原因是企业序号 1-7 项房屋的当前账面原值为企业收
购二手非全新的资产的价格，计算评估原值为重置该项资产的金额，故
导致原值增值。
评估净值增值主要原因是房屋建筑物类资产的经济寿命年限大于
会计折旧年限。
评估案例
案例一：办公楼(房屋建筑物明细表第 7 项)
办公楼账面原值为 1,178,932.12 元，账面净值为 1,112,911.90 元，
2009 年 12 月建成投入使用；建筑面积 995.17 ㎡，主要功能为办公区域。
主体为地上二层砖混结构房屋，高度为 8 米 ，C25 砼独立基础、墙体
MU 多孔砖 M10 混合砂浆砌筑，C25 钢筋混凝土现浇板、C25 现浇梁，
立面涂料刷墙。地砖地面、水泥砂浆抹墙面并刷乳胶漆，塑钢窗，中心
内配套设施有上下水、暖气、电照、卫生间设施齐全。
经评估人员现场勘察，房屋建筑物座落地、布局、结构类型、面积
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与实测相符。该建筑物日常维护一般，水暖电都能正常运行。
（1）重置全价测算
对该建筑物的评估采用成本法进行评定估算。
重置全价=建筑安装工程造价+前期及其他费用+资金成本
1）建筑安装工程造价
建筑安装工程造价包括土建（装饰）工程、给排水、电气工程的总
价，建安工程造价采用重编预算法进行计算，参考《新疆维吾尔自治区
房屋建筑与装饰工程消耗量定额》（2020 版）、《新疆维吾尔自治区市
政工程消耗量定额》（2020 版）、《2020 年昌吉地区单位估价表》，材
差执行五家渠地区 2022 年 12 月份建设工程综合价格信息价格调差文
件，将其调整为按现行计算的建安综合造价。具体计算过程详见以下各
表：
表7.建筑和装饰工程取费表
序号 费用名称 取费说明 费率 金额（元）
1 建筑与装饰工程 建筑与装饰工程 1,314,498.06
一 直接费 直接工程费+措施项目费 1,089,408.05
人工费+材料费+机械费+主材费+
(一) 直接工程费 1,072,354.09
设备费
1.1 人工费 人工费 353,205.00
1.2 材料费 材料费 710,274.34
1.3 机械费 机械费 8,874.75
1.4 主材费 主材费
1.5 设备费 设备费
(二) 措施项目费 单价措施项目费+总价措施项目费 17,053.96
单价措施项目人工费+单价措施项
目材料费+单价措施项目机械费+
2.1 单价措施项目费
单价措施项目主材费+单价措施项
目设备费
2.1.1 单价措施项目人工费 单价措施人工费
2.1.2 单价措施项目材料费 单价措施材料费
2.1.3 单价措施项目机械费 单价措施机械费
2.1.4 单价措施项目主材费 单价措施主材费
2.1.5 单价措施项目设备费 单价措施设备费
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2.2 总价措施项目费 总价措施合计 17,053.96
2.2.1 安全文明施工费 安全文明施工费 15,134.93
人工费+机械费+单价措施项目人
二 企业管理费 14 50,691.17
工费+单价措施项目机械费
人工费+机械费+单价措施项目人
三 利润 11 39,828.77
工费+单价措施项目机械费
四 规费 社会保险费+住房公积金 26,033.53
养老保险费+失业保险费+医疗保
4.1 社会保险费 22,629.98
险费+工伤保险费
人工费+机械费+单价措施项目人
4.1.1 养老保险费 4.31 15,605.64
工费+单价措施项目机械费
人工费+机械费+单价措施项目人
4.1.2 失业保险费 0.38 1,375.9
工费+单价措施项目机械费
人工费+机械费+单价措施项目人
4.1.3 医疗保险费 1.37 4,960.49
工费+单价措施项目机械费
人工费+机械费+单价措施项目人
4.1.4 工伤保险费 0.19 687.95
工费+单价措施项目机械费
人工费+机械费+单价措施项目人
4.2 住房公积金 0.94 3,403.55
工费+单价措施项目机械费
五 人材机价差 人材机价差
直接工程费+措施项目费+企业管
六 税金 9 108,536.54
理费+利润+规费+人材机价差
直接工程费+措施项目费+企业管
七 建设工程造价 理费+利润+规费+人材机价差+税 1,314,498.06
金
表8.安装工程取费表
序号 费用名称 取费说明 费率 金额
1 安装工程 安装工程 180,498.76
一 直接费 直接工程费+措施项目费 119,547.69
人工费+材料费+机械费+主材费+
(一) 直接工程费 119,547.69
设备费
1.1 人工费 人工费 109,039.78
1.2 材料费 材料费 2,115.71
1.3 机械费 机械费 8,392.2
1.4 主材费 主材费
1.5 设备费 设备费
(二) 措施项目费 单价措施项目费+总价措施项目费
单价措施项目人工费+单价措施项
目材料费+单价措施项目机械费+
2.1 单价措施项目费
单价措施项目主材费+单价措施项
目设备费
2.1.1 单价措施项目人工费 单价措施人工费
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2.1.2 单价措施项目材料费 单价措施材料费
2.1.3 单价措施项目机械费 单价措施机械费
2.1.4 单价措施项目主材费 单价措施主材费
2.1.5 单价措施项目设备费 单价措施设备费
2.2 总价措施项目费 总价措施合计
2.2.1 安全文明施工费 安全文明施工费
二 企业管理费 人工费+单价措施项目人工费 16 17,446.36
三 利润 人工费+单价措施项目人工费 16 17,446.36
四 规费 社会保险费+住房公积金 11,154.78
养老保险费+失业保险费+医疗保
4.1 社会保险费 10,009.86
险费+工伤保险费
4.1.1 养老保险费 人工费+单价措施项目人工费 7.13 7,774.54
4.1.2 失业保险费 人工费+单价措施项目人工费 0.28 305.31
4.1.3 医疗保险费 人工费+单价措施项目人工费 1.58 1,722.83
4.1.4 工伤保险费 人工费+单价措施项目人工费 0.19 207.18
4.2 住房公积金 人工费+单价措施项目人工费 1.05 1,144.92
五 人材机价差 人材机价差
直接工程费+措施项目费+企业管
六 税金 9 14,903.57
理费+利润+规费+人材机价差
直接工程费+措施项目费+企业管
七 建设工程造价 理费+利润+规费+人材机价差+税 180,498.76
金
表9.建安工程造价表
金额单位：人民币元
序号 费用名称 费用金额（含税） 费用金额（不含税） 税金
1 建筑和装饰工程 1,314,498.06 1,205,961.52 108,536.54
2 安装工程 180,498.76 165,595.19 14,903.57
3 建安工程造价合计 1,494,996.82 1,371,556.72 123,440.10
2）前期及其他费用的确定
表10.前期费用及其它费用计算表
序 费率 费率
项目名称 取费基数 依据
号 （含税） （不含税）
项目建议书及可行性研 参 考 计 委 计 价 格
1 工程造价 0.40% 0.38%
究费 (1999)1283 号
参考计委环保总局计价格
2 环境影响评价费 工程造价 0.18% 0.17%
(2002)125 号
参考新发改收费〔2017〕
3 安全评价费 工程造价 0.29% 0.27%
1404 号
参考计委建设部计价
4 勘察费设计费 工程造价 2.30% 2.17%
(2002)10 号
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序 费率 费率
项目名称 取费基数 依据
号 （含税） （不含税）
5 招投标代理费 工程造价 0.26% 0.25% 参考计价格(2002)1980 号
6 工程监理费 工程造价 1.20% 1.13% 参考发改价格(2007)670 号
7 工程造价咨询服务费 工程造价 0.42% 0.40% 参考新计价房[2002]866 号
8 建设单位管理费 工程造价 1.64% 1.64% 参考财建[2016]504 号
小计 6.69% 6.40%
9 基础设施配套费 建筑面积 75.00 75.00 参考新政办发〔2020〕14 号
10 房产测绘费 建筑面积 2.72 2.72 参考国测财字[2002]3 号
前期费用（含税）=工程造价（含税）×费率（含税）+建筑面积×77.72
=177,359.90（元）
前期费用（不含税）=工程造价（含税）×费率（不含税）+建筑面
积×77.72
=173,024.41（元）
3）资金成本
该工程全部建成需要的合理建设期约为 1 年，参照中国人民银行授
权全国银行间同业拆借中心于 2022 年 12 月 20 日公布的贷款市场报价
利率，确定贷款利率为 3.65%，以建安工程造价、前期及其他费用等总
和为基数按照资金均匀投入计取。计算公式如下：
资金成本=【建安工程造价（含税）+前期及其他费用（含税）】×
合理建设工期×贷款利率×1/2
=30,520.51（元）
综上
重置全价（不含税）=建安工程造价（不含税）+前期及其他费用（不
含税）+资金成本
=1,575,100.00（元）
（2）成新率的确定
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该建筑物为砖混结构，2009 年 12 月建成，经实地勘察：
结构部分：地基基础承载力强，梁、板、柱及墙坚固；墙体节点坚
固严实；屋面无渗漏现象；地面平整。装饰部分：门窗完整，开关灵活；
内墙基本完整无损，顶棚完整。设备部分：水卫管道畅通；电器线路装
置齐全基本完好；能正常使用。
根据上述综合情况，该用房已使用 13.01 年，尚可使用 37 年，则该
建筑物成新率计算如下：
成新率=尚可使用年限÷（尚可使用年限+已使用年限）
=37÷（37+13.01）
=74%（取整）
（3）评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
=1,575,100.00×74%
=1,165,574.00（元）
案例二：流送槽(构筑物及其他辅助设施明细表第 12 项）
流送槽账面原值 56,820.00 元，账面净值 53,410.80 元，于 2009 年
12 月建成，长 120.00 米，宽 1.30 米。
经评估人员现场勘察，构筑物座落地、布局、结构类型、工程量与
实测相符。该构筑物日常维护一般，能正常使用。
（1）重置全价测算
对该建筑物的评估采用成本法进行评定估算。
重置全价=建筑安装工程造价+前期及其他费用+资金成本
1）建筑安装工程造价
建筑安装工程造价包括土建（装饰）工程、给排水、电气工程的总
价，建安工程造价采用重编预算法进行计算，参考《新疆维吾尔自治区
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房屋建筑与装饰工程消耗量定额》（2020 版）、《新疆维吾尔自治区市
政工程消耗量定额》（2020 版）、《2020 年昌吉地区单位估价表》，材
差执行五家渠地区 2022 年 12 月份建设工程综合价格信息价格调差文
件，将其调整为按现行计算的建安综合造价。具体计算过程详见以下各
表：
表11.建筑工程取费表
序号 费用名称 取费说明 费率 金额（元）
1 建筑与装饰工程 建筑与装饰工程 94,954.4
一 直接费 直接工程费+措施项目费 81,538.2
人工费+材料费+机械费+主材费+
(一) 直接工程费 80,722.34
设备费
1.1 人工费 人工费 17,317.58
1.2 材料费 材料费 63,400.41
1.3 机械费 机械费 4.35
1.4 主材费 主材费
1.5 设备费 设备费
(二) 措施项目费 单价措施项目费+总价措施项目费 815.86
单价措施项目人工费+单价措施项
目材料费+单价措施项目机械费+
2.1 单价措施项目费
单价措施项目主材费+单价措施项
目设备费
2.1.1 单价措施项目人工费 单价措施人工费
2.1.2 单价措施项目材料费 单价措施材料费
2.1.3 单价措施项目机械费 单价措施机械费
2.1.4 单价措施项目主材费 单价措施主材费
2.1.5 单价措施项目设备费 单价措施设备费
2.2 总价措施项目费 总价措施合计 815.86
2.2.1 安全文明施工费 安全文明施工费 724.05
人工费+机械费+单价措施项目人
二 企业管理费 14 2,425.07
工费+单价措施项目机械费
人工费+机械费+单价措施项目人
三 利润 11 1,905.41
工费+单价措施项目机械费
四 规费 社会保险费+住房公积金 1,245.45
养老保险费+失业保险费+医疗保
4.1 社会保险费 1,082.62
险费+工伤保险费
人工费+机械费+单价措施项目人
4.1.1 养老保险费 4.31 746.58
工费+单价措施项目机械费
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人工费+机械费+单价措施项目人
4.1.2 失业保险费 0.38 65.82
工费+单价措施项目机械费
人工费+机械费+单价措施项目人
4.1.3 医疗保险费 1.37 237.31
工费+单价措施项目机械费
人工费+机械费+单价措施项目人
4.1.4 工伤保险费 0.19 32.91
工费+单价措施项目机械费
人工费+机械费+单价措施项目人
4.2 住房公积金 0.94 162.83
工费+单价措施项目机械费
五 人材机价差 人材机价差
直接工程费+措施项目费+企业管
六 税金 9 7,840.27
理费+利润+规费+人材机价差
直接工程费+措施项目费+企业管
七 建设工程造价 理费+利润+规费+人材机价差+税 94,954.4
金
则建筑工程造价（含税）为 94,954.40 元，建筑工程造价（不含税）
为 87,114.13。
2）前期及其他费用的确定
表12. 前期费用及其它费用计算表
序 费率 费率
项目名称 取费基数 依据
号 （含税） （不含税）
项目建议书及可行性研 参 考 计 委 计 价 格
1 工程造价 0.40% 0.38%
究费 (1999)1283 号
参考计委环保总局计价格
2 环境影响评价费 工程造价 0.18% 0.17%
(2002)125 号
参考新发改收费〔2017〕
3 安全评价费 工程造价 0.29% 0.27%
1404 号
参考计委建设部计价
4 勘察费设计费 工程造价 2.30% 2.17%
(2002)10 号
5 招投标代理费 工程造价 0.26% 0.25% 参考计价格(2002)1980 号
6 工程监理费 工程造价 1.20% 1.13% 参考发改价格(2007)670 号
7 工程造价咨询服务费 工程造价 0.42% 0.40% 参考新计价房[2002]866 号
8 建设单位管理费 工程造价 1.64% 1.64% 参考财建[2016]504 号
小计 6.69% 6.40%
前期费用（含税）=工程造价（含税）×费率（含税）
= 6,352.45（元）
前期费用（不含税）=工程造价（含税）×费率（不含税）
=6,077.08（元）
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3）资金成本
该工程全部建成需要的合理建设期约为 1 年，参照中国人民银行授
权全国银行间同业拆借中心于 2022 年 12 月 20 日公布的贷款市场报价
利率，确定贷款利率为 3.65%，以建安工程造价、前期及其他费用等总
和为基数按照资金均匀投入计取。计算公式如下：
资金成本=【建安工程造价（含税）+前期及其他费用（含税）】×
合理建设工期×贷款利率×1/2
=1,848.85（元）
综上
重置全价（不含税）=建安工程造价（不含税）+前期及其他费用（不
含税）+资金成本
=95,000.00（元）
（2）成新率的确定
该建筑物为钢筋混凝土结构，2009 年 12 月建成，截至评估基准日
该用房已使用 13.01 年，尚可使用 17 年，则该建筑物成新率计算如下：
成新率=尚可使用年限÷（尚可使用年限+已使用年限）
=17÷（17+13.01）
=57%（取整）
（3）评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
=95,000.00×57%
=54,150.00（元）
设备类资产评估技术说明
评估范围
纳入本次评估范围的设备类资产为机器设备、车辆、电子设备，账
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面原值为 55,482,216.36 元，账面净值为 52,276,068.24 元。评估基准日
账面价值如下表：
表13.设备类资产账面价值情况表
金额单位：人民币元
账面价值
科目名称
原值 净值
设备类合计 55,482,216.36 52,276,068.24
固定资产-机器设备 54,612,294.78 51,663,230.23
固定资产-车辆 272,181.43 186,330.74
固定资产-电子设备 597,740.15 426,507.27
资产概况
（1）基本情况
新疆新粮艳阳天番茄股份有限公司主要经营业务为食用农产品初
加工；食品生产；调味品生产；饮料生产；保健食品生产；初级农产品
收购；农副产品销售；农产品的生产、销售、加工、运输、贮藏及其他
相关服务。设备类资产主要包括机器设备、车辆和电子设备。
（2）机器设备
纳入评估范围的机器设备共计 239 项，主要设备为生产番茄酱和番
茄丁的专用设备和辅助配套设备，包括套管式杀菌机和无菌大包装机、
660 生产线、三效四段强制循环蒸发器、番茄丁生产线、番茄丁马口铁
灌装封口设备、锅炉、锅炉烟气净化装置、环保设备、污水处理系统设
备等生产设备及其他生产生活辅助设备等，上述设备均在 2021-2022 年
购置并投入使用，经现场核实，目前设备均正常使用。
（3）车辆
车辆共 3 辆，为小型轿车大众牌 FV7147FADCG、轻型普通货车田
野牌 BQ1023Y2VS-G4 和轻型普通货车东风牌 ZN1035UCN5。于 2021
年至 2022 年购置并投入使用，证载权利人均为新疆新粮艳阳天番茄股
份有限公司，目前年检合格，正常行驶。
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（4）电子设备
电子设备主要分布在公司各个办公室以及生产场所。其中主要包括
电脑、打印机、监控设备、试验仪器及办公家具等共计 214 项。以上设
备于 2021 年至 2022 年期间购置并投入使用，经现场核实，均在正常使
用中。
（5）工艺流程
无菌袋装番茄酱工艺流程图
原料验收 双联过滤 异物、皮籽排放
低风险 封闭
区域 卸料 产品 蒸发浓缩
区域
流送 成品罐暂存
杂草、草杆
捞草 双联过滤 异物、皮籽排放
等排放
废水排放 提升 杀菌冷却 废水排放
回流
杂草、草杆
除草 无菌灌装
等排放
铁质杂质去
流送磁选 成品包装 贮存
除
杂草、草杆
除草 入库贮存 包材验收
等排放
提升 查验 不合格品检出
废水排放
喷淋 发运
低架流送、
鼓泡清洗
浮洗
包装不合格回机
废水排放 提升喷淋
烂果、杂草、青
果等排放 选果
破碎
封闭
产品 预热
区域
果汁暂存
番茄皮渣排放 打浆精制
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（6）相关会计政策
1)账面原值构成
机器设备的账面原值主要由设备购置价、相关税费、运杂费、安装
调试费、分摊的建设工程前期及其他费用、分摊的资金成本等构成。2021
年 9 月入账的设备为新疆艳阳天番茄制品有限责任公司出资资产，入账
价值为 2021 年 1 月 31 日评估基准日评估净值（不含税）。2022 年 8 月
入账的设备为向新疆艳阳天番茄制品有限责任公司购入资产，入账价值
为 2022 年 3 月 31 日评估基准日评估净值（不含税）。
被评估单位为一般纳税人，符合固定资产增值税进项税抵扣条件。
2)折旧方法
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被评估单位固定资产折旧采用年限法计提折旧，折旧方法及折旧率、
残值率表：
表14.折旧年限表
项目 折旧年限（年） 预计残值率（%） 年折旧率(%)
机器设备 10-20 5 9.50
运输工具 4 5 23.75
电子设备 3-5 5 19.00-31.67
其他 3-5 5 19.00-31.67
评估过程
（1）清查核实工作
为保证评估结果的准确性、根据企业设备资产的构成特点，指导
该公司根据实际情况填写资产申报评估明细表，并以此作为评估的参考
资料。
针对资产申报评估明细表中不同的设备资产性质及特点，采取不
同的清查核实方法进行现场勘察。做到不重不漏，并对设备的实际运行
状况进行认真观察和记录。
设备评估人员对大型、重点设备采取查阅设备运行记录，查阅设
备技术档案，了解设备的实际状况；并向现场操作、维护人员了解设备
的运行检修情况，更换的主要部件及现阶段设备所能达到的主要技术指
标情况；向企业设备管理人员了解设备的日常管理情况及管理制度的落
实情况，从而比较充分地了解设备的历史变更及运行情况；以抽查盘点
的方式对实物进行核查核实。
根据现场实地勘察结果，进一步完善评估申报表，要求做到“表”、
“实”相符。
关注本次评估范围内设备的产权问题，如查阅并核对车辆行驶证；
调阅固定资产明细账及相关财务凭证，了解设备账面原值构成情况。
（2）评估作价
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开展市场询价工作，根据评估目的确定价值类型、选择评估方法，
进行评定估算。
（3）评估汇总
对设备类资产评估的初步结果进行分析汇总，对评估结果进行必要
的调整、修改和完善。
（4）撰写评估技术说明
按资产评估准则要求，编制“设备评估技术说明”。
评估方法
根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合
委估设备的特点和收集资料情况，主要采用重置成本法进行评估。对于
在二手市场可询到价的旧设备，采用市场法进行评估。
评估值=重置全价×成新率
（1）重置全价的确定
1）机器设备
对于需要安装的设备，重置全价一般包括：设备购置价、运杂费、
安装调试费、基础费、建设工程前期及其他费用和资金成本等；
重置全价=设备购置价+运杂费+安装调试费+基础费+前期及其他
费用+资金成本-增值税抵扣额
根据《财政部国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题
的通知》(财税[2008]170 号，自 2009 年 1 月 1 日起执行)，及同时根据
财政部公告 2019 年第 39 号增值税调整税率，计算出增值税抵扣额后进
行抵扣，本次评估对于符合增值税抵扣条件的，计算出增值税抵扣额后
进行抵扣。
A.设备购置价的确定
对于目前仍在生产和销售的设备，主要是通过向生产厂家和国内经
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销商咨询调查基准日市场价格，网络检索查询、参考评估基准日近期同
类设备的合同价、查询《2022 机电产品价格信息查询系统》等方法确定
购置价。
若设备的市场价格无法获得，采用物价指数法，以设备的原始购买
价格为基础，采用同年代、同类别设备的价格变动率推算确定购置价。
对于进口设备，其购置价为 FOB 价加上国外海运费、国外运输费
再加上进口设备从属费。进口设备的从属费用包括关税、增值税、银行
手续费、公司代理手续费。计算过程如下：
表15.进口设备购置价计算表
序号 项目 金额单位 计算公式
A FOB 价 外币
B 国外海运费 外币 A×海运费率
C 国外运输保险费 外币 (A+B)÷(1-国外运保费率)×国外运保费率
D CIF 价外币合计 外币 A+B+C
E CIF 价人民币合计 元 D×基准日汇率
F 关税 元 E×关税税率
G 增值税 元 (E+F)×增值税税率
H 银行手续费 元 A×汇率*银行财务费率
I 外贸手续费 元 E×外贸手续费率
合计 元 E+F+G+H+I
B.运杂费的确定
运杂费是指设备在运输过程中的运输费、装卸搬运费及其他有关的
各项杂费，考虑生产厂家与设备所在地的距离、设备重量及外形尺寸等
因素，按不同运杂费率计取。
进口设备运杂费=CIF 价×进口设备国内运杂费率
国产设备运杂费=国产设备原价×国产设备运杂费率
若本次评估范围内设备运输费用已包括在购置价中或由卖方承担
的，不考虑运杂费。
C.安装调试费
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安装费根据设备的特点、重量、安装难易程度，以含税购置价为基
础，参照《资产评估常用数据与参数手册》相关设备安装费率，并结合
企业实际情况予以测算，按不同安装费率计取。计算公式如下：
进口设备安装费=CIF 价×进口设备安装费率
国产设备安装费=设备购置费×国产设备安装费率
若购置价包含安装调试费用，则不再重复计算。对小型、无须安装
的设备，不考虑安装调试费。
D.基础费
设备基础费费率参考《资产评估常用数据与参数手册》中相类似设
备基础费率估算；无需设备基础的，不计算设备基础费用；如果已并入
建（构）物建筑工程的设备基础，不再重复计算。
E.其他费用
建设工程前期及其他费用按照被评估单位的工程建设投资额，根据
行业、国家或地方政府规定的收费标准计取。前期费及其他费用名称、
计费基础、计费标准、计费依据如下表：
表16. 建设工程前期及其他费用表
序 费率（含 费率（不含
费用名称 取费基数 取费依据
号 税） 税）
1 建设单位管理费 1.64% 1.64% 建安工程造价 参考财建〔2016〕504 号
2 工程造价咨询服务费 0.42% 0.40% 建安工程造价 参考新计价房[2002]866 号
参考参考发改价格
3 工程监理费 1.20% 1.13% 建安工程造价
[2007]670 号
4 可行性研究费 0.40% 0.38% 建安工程造价 参考计价格[1999]1283 号
5 环境影响咨询费 0.18% 0.17% 建安工程造价 参考计价格[2002]125 号
参考新发改收费
6 安全评价费 0.29% 0.27% 建安工程造价
〔2017]1404 号
7 勘察设计费 2.30% 2.17% 建安工程造价 参考计价格[2002]10 号
8 工程招投标代理服务费 0.26% 0.25% 建安工程造价 参考计价格[2002]1980 号
合计 6.69% 6.40%
前期及其他费用（含税）=(设备购置价+运杂费+安装调试费)×含税
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费率
前期及其他费用(不含税)=(设备购置价+运杂费+安装调试费）×不含
税费率
F.资金成本
资金成本按照被评估单位的合理建设工期，参照评估基准日当月全
国银行间同业拆借中心发布的 LPR 利率执行，以设备购置价、运杂费、
安装调试费、前期及其他费用等费用总和为基数按照资金均匀投入计取。
资金成本计算公式如下：
资金成本=（设备购置价格+运杂费+安装调试费+前期及其他费用
（含税））×合理建设工期×贷款利率×1/2
表17. 2022 年 12 月 20 日全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率
（LPR）
项目 年利率(%)
一、短期贷款
一年(含一年) 3.65
二、中长期贷款
五年以上 4.30
G.可抵扣税额
根据财政部公告 2019 年第 39 号规定的增值税调整税率，计算出增
值税抵扣额后进行抵扣，本次评估对于符合增值税抵扣条件的，计算出
增值税抵扣额后进行抵扣。本次评估对于设备购置价、运杂费、安装费
按其对应的增值税率测算可抵扣进项税额。
设备可抵扣进项税额=设备购置价/(1+13%)×13%+(运杂费+安装调
试费+基础费)/(1+9%)×9%+其他费用中的可抵扣增值税额
2）运输车辆重置全价
根据当地汽车市场销售信息等近期车辆市场价格资料，确定运输车
辆的购置价，在此基础上根据《中华人民共和国车辆购置税法》规定计
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入车辆购置税、牌照费等杂费，确定其重置全价，计算公式如下：
重置全价=现行不含税购价+车辆购置税+新车上户牌照手续费等
①车辆购置价：根据车辆市场信息及《太平洋汽车网汽车报价库》，
《易车网》等近期车辆市场价格资料，参照车辆所在地同类车型最新交
易的市场价格确定本次评估车辆购置价格。
②车辆购置税：根据 2018 年 12 月 29 日第十届全国人大常委会第
七次会议通过的，并于 2019 年 7 月 1 日起施行的《中华人民共和国车
辆购置税法》的有关规定：车辆购置税应纳税额＝计税价格×10%。该“纳
税人购买自用车辆的计税价格应不包括增值税税款”。故：购置附加税＝
购置价/(1+13%)×10%。同时根据财政部 税务总局 2022 年 5 月 31 日最
新公告：对购置日期在 2022 年 6 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日期间内且
单车价格（不含增值税）不超过 30 万元的 2.0 升及以下排量乘用车，减
半征收车辆购置税。本次评估该车车辆购置税为不含税价格的 10%减半。
③新车上户牌照手续费等：根据车辆所在地该类费用的内容及金额
确定。
3）电子设备重置全价
根据当地市场信息及《中关村在线》、《京东商城》等近期市场价
格资料，确定评估基准日的电子设备价格，一般生产厂家或代理商提供
免费运输及安装调试，本次评估按不含税购置价确定其重置全价。
重置全价=购置价（不含税）
对于购置时间较早，现市场上无相关型号但能使用的电子设备，参
照二手设备市场价格确定其重置全价。
（2）成新率的确定
1）机器设备成新率
在本次评估过程中，按照设备的经济使用年限、实际已使用年限和
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根据现场勘察情况预测设备的尚可使用年限，并进而计算其成新率。计
算公式如下：
成新率=尚可使用年限／（实际已使用年限+尚可使用年限）100%
2）车辆成新率
对于运输车辆，根据《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改
委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号）的有关规定，以车辆行驶
里程、使用年限两种方法根据孰低原则确定理论成新率，然后结合现场
勘察情况进行调整。
使用年限成新率＝（1－已使用年限／规定或经济使用年限）×100%
行驶里程成新率＝（1－已行驶里程／规定行驶里程）×100%
成新率＝Min（使用年限成新率，行驶里程成新率）+a
a：车辆特殊情况调整系数
3）电子设备成新率
采用年限法确定其成新率。
成新率=（1-已使用年限÷经济寿命年限）×100%
或成新率= [尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）] ×100%
另：直接按二手市场价评估的电子设备，无须计算成新率。
（3）评估值的确定
评估值=重置全价×综合成新率
评估结果及评估增减值原因的分析
（1）评估结果
表18.设备类资产评估结果汇总表
金额单位：人民币元
账面价值 评估价值 增值率%
科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值
设备类合计 55,482,216.36 52,276,068.24 76,534,380.00 53,634,589.00 37.94 2.60
固定资产-机器设备 54,612,294.78 51,663,230.23 75,588,410.00 52,898,383.00 38.41 2.39
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账面价值 评估价值 增值率%
科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值
固定资产-车辆 272,181.43 186,330.74 280,300.00 213,286.00 2.98 14.47
固定资产-电子设备 597,740.15 426,507.27 665,670.00 522,920.00 11.36 22.61
具体评估结果详见“机器设备评估明细表”、“车辆评估明细表”、“电
子设备评估明细表”。
（2）评估增减值原因分析
1）机器设备评估增减值主要原因
2021 年 9 月入账的机器设备入账价值为 2021 年 1 月 31 日评估基
准日评估净值（不含税），2022 年 8 月入账的机器设备入账价值为 2022
年 3 月 31 日评估基准日评估净值（不含税）。本次采用重置成本法进
行评估，导致评估原值增值；企业的行业性质有一定的季节性，故本次
生产专用设备使用率较低，本次评估对专用设备考虑的实体性贬值率低
于企业计提的折旧金额，导致评估净值增值。
2）运输车辆评估增减值主要原因
车辆原值评估增值原因为 2021 年 10 月入账的车辆入账价值为 2021
年 1 月 31 日评估基准日评估净值（不含税）。本次采用重置成本法进
行评估，导致评估原值增值；原值增值和企业计提的折旧年限短于评估
确定的经济使用年限，造成评估净值增值。
3）电子设备评估增减值主要原因
2022 年 8 月入账的电子设备账面价值为 2022 年 3 月 31 日评估基
准日评估净值（不含税），本次采用重置成本法进行评估，导致评估原
值增值；原值增值和企业计提的折旧年限短于评估确定的经济使用年限，
造成评估净值增值。
评估案例
案例一：三效四段强制循环蒸发器(机器设备评估明细表 序号 44)
设备名称：三效四段强制循环蒸发器
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资产编号：0200111
规格型号：46000L/H
生产厂家：上海神农机械有限公司
入账日期： 2021 年 9 月
启用日期： 2010 年 6 月
账面原值：1,563,157.52 元
账面净值：1,377,923.42 元
数 量： 1台
主要技术参数：
型式：三效四段强制循环式蒸发器，第一效是两个，逆流
水蒸发量：46t/h
适用物料：番茄酱
物料工况： 进料~52.3t/h ~4.5% 50~95C
出料~6.3t/h 36~38% 78 士 2 C
蒸发温度：I 效 II 效 III 效
该设备实际启用时间为 2010 年 6 月，评估人员现场勘查，该设备
于评估基准日时处于正常使用状态，技术状况良好。
设备重置全价的确定
重置全价包括设备购置价、运杂费、安装调试费、基础费、前期及
其他费用、资金成本六部分。详见下表：
表19.重置全价计算表
序号 项目名称 计算依据 费率 金额（元）
(一) 购置费 1+2 4,578,000.00
1 设备购置价 4,360,000.00
2 运杂费 1*费率 5.00% 218,000.00
(二) 安装调试费用 1*费率 10.00% 436,000.00
(三) 基础费 1*费率 3.00% 130,800.00
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(四) 其他费用 [(一)+(二)+(三)]*费率 6.69% 344,187.12
(五) 建设期成本利息 (一)+(二)+(三)+(四)]*利率*年期/2 3.65% 100,174.01
(六) 重置价值 (一)+(二)+(三)+(四)+(五) 5,589,161.13
(七) 可抵扣增值税 581,312.84
(八) 不含税重置全价 (六-七) 5,007,848.29
重置全价取整（元） 5,007,800.00
该设备重置全价取整为 5,007,800.00 元，具体说明如下：
A.购置价
经向设备生产厂家和网上询价以及参考近期同类设备的合同价格
确定该设备基准日含税市场购置价为 4,360,000.00 元/台。
B.运杂费
根据生产厂家与设备安装所在地的距离，运杂费率按 5%计取。
运杂费=4,360,000.00×5%= 218,000.00（元）
C.安装调试费
经查阅《资产评估常用数据与参数手册》, 按照该设备的特点、重
量、安装难易程度等，取 10%安装费率，则：
设备安装费=设备购置费×设备安装费率
=4,360,000.00×10%
=436,000.00 元
D.基础费
设备基础费费率参考《资产评估常用数据与参数手册》中相类似设
备基础费率按 3%计取。
设备基础费=4,360,000.00×3%
=130,800.00 元
E.前期及其他费用
建设工程前期及其他费用按照被评估单位的工程建设投资额，根据
行业、国家或地方政府规定的收费标准计取。前期费及其他费用名称、
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计费基础、计费标准、计费依据如下表：
表20.建设工程前期及其他费用表
费率（含 费率（不
序号 费用名称 取费基数 取费依据
税） 含税）
1 建设单位管理费 1.64% 1.64% 建安工程造价 参考财建〔2016〕504 号
2 工程造价咨询服务费 0.42% 0.40% 建安工程造价 参考新计价房[2002]866 号
3 工程监理费 1.20% 1.13% 建安工程造价 参考发改价格[2007]670 号
4 可行性研究费 0.40% 0.38% 建安工程造价 参考计价格[1999]1283 号
5 环境影响咨询费 0.18% 0.17% 建安工程造价 参考计价格[2002]125 号
参考新发改收费
6 安全评价费 0.29% 0.27% 建安工程造价
〔2017]1404 号
7 勘察设计费 2.30% 2.17% 建安工程造价 参考计价格[2002]10 号
8 工程招投标代理服务费 0.26% 0.25% 建安工程造价 参考计价格[2002]1980 号
合计 6.69% 6.40%
含税前期及其他费用=(设备购置价+运杂费+安装调试费+基础费) ×费
率(含税)
=344,187.12 元
除税前期及其他费用=(设备购置价+运杂费+安装调试费+基础费) ×费
率(除税)
=329,267.20 元
F.资金成本
该项目的合理工期为 1.0 年，其采用的利率按中国人民银行授权全
国银行间同业拆借中心于 2022 年 12 月 20 日公布的贷款市场报价利率，
取 1 年期 LPR=3.65%，资金成本按均匀投入计取。
资金成本=[设备购置价格+运杂费+安装调试费+基础费+前期及其
他费用（含税）]×合理建设工期×贷款利率×1/2
=100,174.01（元）
G.设备购置可抵扣增值税
根据(财税〔2008〕170 号)《关于全国实施增值税转型改革若干问题
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的通知》、《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕
36 号) 及(财税〔2018〕32 号)文件、财政部 税务总局 海关总署公告 2019
年第 39 号的规定，对符合增值税抵扣条件的机器设备重置成本应该扣
除相应的增值税。抵扣额为购置价、运杂费、安装费、前期及其他费用
等涉及的增值税。
可抵扣增值税=设备购置价格/(1+13%)×13%+(运杂费+安装调试费+基
础费)/(1+9%)×9%+前期及其他费用（含税）-前期及其他费用(不含税)
=4,360,000.00/1.13×13%+(218,000.00+436,000.00+130,800.00)/1.0
9×9%+(344,187.12-329,267.20)
=581,312.84（元）
H.设备重置全价（不含税）
重置全价（不含税）=设备购置价+运杂费+安装调试费+基础费+前
期及其他费用+资金成本-设备购置可抵扣增值税
=4,360,000.00+218,000.00+436,000.00+130,800.00+344,187.12+10
0,174.01-581,312.84
=5,007,800.00 元(百位取整)
成新率的确定
经现场勘查，查阅相关运行记录、检修记录等资料，该设备维护保
养到位，处于正常使用状态。该设备启用日期为 2010 年 6 月，截至评
估基准日，已使用 12.51 年。根据该设备的经济使用年限，结合现场勘
查结果，经与设备管理人员沟通，该生产设备每年均会季节性停机，使
用频率较低，确定该设备在正常维护保养的情况下，尚可使用 4 年。
综合成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限) ×100%
=4/(12.51+4) ×100%
=24%（取整）
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评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
=5,007,800.00×24%
=1,201,872.00（元）
案例二: 进口设备-番茄丁生产线（机器设备评估明细表 序号 206）
设备名称：番茄丁生产线
规格型号：日处理 600 吨
生产厂家：CFT S.P.A
购置日期：2022 年 9 月
启用日期：2022 年 9 月
账面原值：9,470,083.00 元
账面净值 9,245,168.53 元
数量：1 套
（1）设备概况
该生产线包含四个工序：原料接收，清洗和挑选、番茄去皮工
段、番茄切丁部分、现有蒸发设备果汁提取，主要设备包括套散装卸
料系统、不锈钢水槽、斗式提升机、色选仪、输送皮带、分选台、蒸
汽烫皮机、不锈钢螺旋系统、表皮排出器、搓皮机、板式提升机、切
丁机、滴落果汁输送机、不锈钢拣选带、皮和汁回收系统、容积泵、
动态搅拌器，和相应的配套电气设备及管路系统。
表21.主要技术参数表
序号 项 目 参数
1 进料 30 吨/小时
2 筛选绿色番茄效率 99%
3 剥离工作能力 45t/h
4 搓皮能力 至 up to 15 t/h
5 不锈钢拣选带长度 3000mm
6 切丁能力 20000t/h
7 滴落果汁输送长度 1450mm
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（2）重置全价确定
该设备是由意大利进口，其重置全价由设备购置价、关税、增值
税、银行财务费、外贸手续费、国内运杂费、安装调试费、其他费用
及资金成本等部分构成。
1）重置全价的计算
表22.重置全价计算表
计算结果
代码 项目 计费费率 计费基础 计费公式
（元）
推算离岸外
A 1,075,392.69
币货价
B 国外运费 4.00% A B=A×国外海运费率 43,015.71
国外运输保 C=(A+B)÷(1-国外运保费率)×国外
C 0.40% A+B 4,491.60
险费 运保费率
D CIF 报价 1,122,900.00
人民币货价
E 7.4229 A+B+C E=(A+B+C)×汇率 8,335,174.41
(CIF)
F 关税 7.00% E F=E×关税率 583,462.21
G 增值税 13.00% E+F G=(E+F)×增值税率 1,159,422.76
H 银行财务费 0.40% A H=A×E×银行财务费率 31,930.13
I 外贸手续费 1.50% E I=E×外贸手续费率 125,027.62
J 国内运杂费 2.00% E J=E×国内运杂费率 166,703.49
设备安装调
K E K=E×安装调试费率 0.00
试费
E+F+G+H+I+
L 前期其它费 6.690% L=(E+F+G+H+I+J+K)×费率 695,875.11
J+K
E+F+G+H+I+ M=(E+F+G+H+I+J+K+L)×3.65%×2
M 资金成本 3.65% 202,531.12
J+K+L ×1/2
Q=G+(J+K)*9%/(1+9%)+(E+F+G+
N 增值税抵扣 G/H/I/J/K/L H+I+J+K)*(6.69%- 1,212,236.66
6.40%)+(H+I)*6%/(1+6%)
O 重置全价 Q=E+F+G+H+I+J+K+L+M-N 10,087,890.18
重置全价取整 10,087,900.00
重置全价取整为 10,087,900.00 元。
2）有关数据的说明
① 设备购置价
经向相关经销商询价，该设备的 CIF 报价为 1,122,900.00 欧元/套,
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国外运费率取 4%，国外运输保险费率综合取 0.4%，评估基准日欧元兑
人民币汇率为 7.4229，该生产线关税税则号为 8438100010，2022 年关
税税率为 30%，最惠国关税税率 7%，进口增值税税率 13%。则推算 FOB
价为：
FOB 价= CIF/(1+国外运费率+(国外运保费率×(1+国外运费率)/(1-
国外运保费率)))
= 1,075,392.69（欧元）
增值税=(CIF 价+关税)×13%
=( 1,122,900.00×7.4229+ 1,122,900.00×7.4229×3%)×13%
=1,159,422.76（元）
银行手续费=FOB 价×汇率×银行财务费率
=1,075,392.69×7.4229×0.4%
=31,930.13（元）
外贸手续费=CIF 价×外贸手续费率
= 1,122,900.00 ×7.4229×1.5%
=125,027.62（元）
购置价=CIF 价+关税+增值税+银行手续费+外贸手续费
=10,235,017.12（元）
② 设备运杂费
根据《资产评估常用数据与参数手册》并结合企业实际情况，故运
杂费率按 2%计算：
运杂费=CIF×运杂费率
=166,703.49（元）
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③ 安装工程费
根据相关合同,设备安装调试由设备生产商负责完成，本次评估不
考虑设备安装调试费。
④ 前期费用
前期及其他费用按照被评估单位的工程建设投资额，根据行业、国
家或地方政府规定的收费标准计取。前期其他（含税）费率 6.69%，前
期其他（不含税）费率 6.40%。
前期费用（含税）=(设备购置价+运杂费+安装费)×前期费率
= 695,875.11（元）
前期费用（不含税）=(设备购置价+运杂费+安装费)×前期费率
= 665,710.12（元）
⑤ 资金成本
该设备按正常投产周期考虑，正常投产周期为 1 年，按评估基准日
当月全国银行间同业拆借中心发布的 1 年期 LPR 利率 3.65%，按资金均
匀投入计算。
资金成本=(设备购置价(含税)+运杂费（含税）+安装调试费+其他费
用（含税）)×3.65%×1×1/2
=202,531.12（元）
⑥ 可抵扣增值税的确定
运杂费应抵增值税额=运杂费÷(1+9%)×9%
前期及其他费(不含建设单位管理费与联合试运转费)应抵增值税额
=前期及其他费(不含建设单位管理费)÷(1+6%)×6%
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外贸代理费、银行财务手续费合计应抵的增值税额=(外贸代理费+
银行财务手续费)÷(1+6%)×6%
计算过程及结果详见重置全价计算表。
⑦ 重置全价
设备重置全价=（设备购置价+运杂费+安装调试费+前期及其他费用
+资金成本-可抵扣增值税）
= 10,087,900.00 (元，取整)
（3）成新率的确定
经现场勘查，查阅相关运行记录、检修记录等资料，该设备维护保
养到位，处于正常使用状态。该设备启用日期为 2022 年 9 月，截至评
估基准日，已使用 0.25 年。根据该设备的经济使用年限，通过现场勘察、
查阅相关运行记录、检修记录、安全性能检验报告等资料，查阅设备维
护使用操作规程，该生产线可在额定参数下正常运行，通过对设备使用
情况的调查，对工作环境、外观、运行、维护保养等方面进行现场勘察，
查阅必要的设备运行、事故、检修、性能考核、检测试验记录报告，经
与设备管理人员沟通，确定该设备在正常维护保养的情况下，尚可使用
16 年。
现场勘查情况如下：
该设备铭牌、标牌完整，设备表面无明显划痕、污损，设备构件未
见锈蚀，系统正常运转，原料输送、清洗和挑选 、番茄去皮、番茄切丁、
果汁提取、电气控制、管道输送等各组成部分设置合理，自动化程度高，
功能齐全、性能稳定，工作状态良好。
综合成新率=尚可使用年限／（实际已使用年限+尚可使用年限）
×100%
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=16/(0.25+16)×100%
=98%（取整）
（4）评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
=10,087,900.00×98%
=9,886,142.00（元）
案例三：小型轿车大众牌 FV7147FADCG（车辆评估明细表 序号 1）
（1）车辆概况
设备名称：小型轿车
资产编号：0300001
车辆牌号：新 BB8E78
规格型号：大众牌 FV7147FADCG
生产厂家：一汽大众汽车有限公司
已行驶里程：32420 公里
购置时间：2021 年 7 月
启用时间：2021 年 7 月
账面原值：175,151.54 元
账面净值：116,197.51 元
主要技术参数：
表23. 车辆技术参数表
小型轿车大众牌 FV7147FADCG 主要技术参数
序号 项目名称 参数
1 外形尺寸（长 X 宽 X 高） 4865×1832×1471 (mm)
2 总质量 1910(Kg)
3 整备质量 1445(Kg)
4 额定载客 5(人)
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5 接近角/离去角 16/15 (°)
6 前悬/后悬 879/1115(mm)
7 轴荷 965/945
8 轴距 2871(mm)
9 轴数 2
10 最高车速 210(km/h)
11 轮胎数 4
12 轮胎规格 215/60R16
13 前轮距 1586(mm)
14 后轮距 1572(mm)
15 功率 110(kw)
16 排量 1395(ml)
17 发动机型号 DJS
18 依据标准 GB18352.6-2016 国Ⅵ
（2）重置全价的确定
1）车辆购置价
通过网上查询，该型号车辆的基准日市场价格为 159,900.00 元（含
税）。
2）车辆购置税
车辆购置税=车辆购置价/(1+13%)×5%
= 159,900.00 /(1+13%)×5%
=7,075.00 元
3）其他费用
其他费用包括牌照费、车检费等，这些费用约为 300.00 元。
4）可抵扣增值税
可抵扣增值税=车辆购置价/(1+13%)×13%
=159,900.00/(1+13%)×13%
=18,396.00 元
5）重置全价
重置全价=车辆购置价+车辆购置税+牌照及其他费用-可抵扣的增
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值税
=159,900.00+7,075.00+300-18,396.00
=148,900.00 元(取整)
（3）成新率的确定
对于运输车辆，根据 2013 年 5 月 1 日起施行的《机动车强制报废
标准规定》商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号有
关规定，该车辆规定报废行驶里程为 60 万公里。该型车辆为轿车，一
般经济使用年限为 15 年，截至评估基准日已使用 1.43 年，累计行驶
38577 公里，则：
①使用年限成新率＝（经济使用年限－已使用年限）／经济使用年
限×100%
＝（15-1.43）/15×100%
＝90%
②里程成新率=（规定行驶里程-已行驶里程）/规定行驶里×100%
=（600000- 38577）/600000×100%
=94%
③综合成新率：本次运输设备评估成新率采取孰低法，即在使用年
限法、行驶里程法二者中选取最低者，即取 90%。现场观测该车外观、
发动机、仪器仪表、内装饰、变速箱、刹车系统等使用情况，新旧程度，
维护保养等情况后与该成新率接近，无需修正。
成新率＝Min（使用年限成新率，行驶里程成新率）
＝Min（90%，94%）
＝90%
（4）评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
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=148,900.00×90%
=134,010.00 元
案例四：台式折光仪（电子设备评估明细表 序号 43）
（1）设备概述
设备名称：台式折光仪
资产编号：0500021
规格型号：RX-5000a
生产厂家：乌鲁木齐精敏仪器有限公司
购置日期：2021 年 10 月
启用日期：2021 年 10 月
账面原值：75,221.20 元
账面净值：34,290.42 元
技术参数:
表24.台式折光仪技术参数表
折射率（nD)：1.32700～ 折射率（nD)：±0.00002 重复性
1.58000 ±0.00001）
测量范围 测量精度
Brix：0.000～100.000% Brix：±0.010%重复性±0.010% ） 温度：
（ATC） ±0.05℃
折射率（nD)：0.00001
自动温度控制
分辨率 Brix：0.005% 温度： 5.00～60.00℃
范围
0.01℃
样品槽：SUS316 数字打印机（选配件）
材质 数据输出
棱镜：人工蓝宝石 计算机（RS-232C）
用户自定义
60 组 电源 AC 100～240V 50-60Hz
标度
37×26×14cm，6.4kg（仅主
尺寸与重量 功率 65VA
机）
（2）重置全价的确定
经网上和向经销商查询，该仪器基准日含税销售价为 84,000.00 元，
购置价值中包含安装调试及运输费。
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重置全价＝84,000.00/1.13
＝74,340.00 元(取整)
（3）成新率确定
该设备至评估基准日止已使用 1.24 年，评估人员现场勘查，该设备
功能完好，保养维护良好，尚可使用 9 年。
综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
=9/(9+1.24)×100%
=88%
（4）评估价值计算
评估价值=重置全价×综合成新率
=74,340.00×88%
=65,419.00 元（取整）
在建工程
在建工程－设备安装工程
评估范围
纳入本次评估范围的在建工程-设备安装工程，账面值为
5,790,442.48 元。
设备安装工程概况
在建工程主要包括番茄丁生产线中未达到可使用状态的杀菌釜等
设备，截至评估基准日尚未完工。
评估过程
（1）检查资产评估明细表各项内容填写情况，并核实在建工程评
估明细表合计数与财务报表在建工程账面数是否一致；
（2）根据申报的在建工程项目，查阅各工程项目的开工报告及批
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复文件，审核设备采购合同等内容，并通过与财务资产部人员、工程技
术质量部人员交流了解工程实际进度情况及设备款项支付情况，查阅工
程量确认表、工程进度款申请表及相关原始明细账、记账凭证等，分析
账面值的构成及其合理性；
（3）通过现场了解及实地勘察，对现场在建工程的形象进度进行
了勘察确认，确定评估方法，测算在建工程评估值；
（4）撰写在建工程评估技术说明。
评估方法
此次在建工程采用成本法评估。为避免资产重复计价和遗漏资产价
值，结合本次在建工程特点，针对各项在建工程类型和具体情况，采用
以下评估方法：
开工时间距基准日半年以上的在建项目，如账面价值中不包含资本
成本，需加计资金成本；若账面价值中已含资金成本，则根据重置支出
金额和合理工期重新测算资金成本；
资金成本=(申报账面价值-不合理费用)×利率×工期/2
①计算资金成本时按照设备价值为基数进行计算；
②利率按评估基准日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心
于 2022 年 12 月 20 日公布的贷款市场报价利率确定；
③工期根据项目规模和实际完工率，按照建设项目实际发生的工期
合理确定。
评估结果及增减值分析
表25.在建设备安装工程评估结果汇总表
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
在建工程-设备安装工程 5,790,442.48 5,982,634.50 192,192.02 3.32
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在建设备安装工程评估值增值原因主要是账面未包含资金成本。本
次对超过六个月的在建项目，计入了资金成本，导致在建设备安装工程
评估增值。
无形资产
无形资产-土地使用权评估技术说明
1、评估范围
纳入本次评估范围的无形资产为土地使用权，共 1 宗，截至评估基
准日账面价值为 5,079,101.20 元。土地所有权人为新疆新粮艳阳天番茄
股份有限公司，位于 103 团 7 连以北、18 支桥以东，为出让土地使用
权，证载使用权面积为 108,000.00 平方米。
2、委估宗地概况
1）土地登记状况
待估宗地名称、宗地位置、用途、面积、地号、图号、土地级别、
四至等相关信息，土地登记状况详见表 1-1《土地登记状况一览表》。
表26.土地登记状况一览表
土
使用
宗地 土地使用证编 土地使 土地面积 终止 地
位置 用途 权类 四至
名称 号 用者 (平方米) 日期 级
型
别
东至：
空地；
新疆新粮 新疆新 未 西至：
103 团 7
艳阳天番 农六师国用 粮艳阳 评 五蔡公
连以北、 2059-
茄股份有 （ 2011 ） 字 第 天番茄 108000 出让 估 路
18 支桥以 工业 8-8
限公司工 103088 号 股份有 地 南至：
东
业用地 限公司 区 空地；
北至：
空地
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2）土地权利状况
待估宗地的土地所有权属于国家所有，土地使用权为新疆新粮艳阳
天番茄股份有限公司合法取得。待估宗地来源合法，产权清楚。待估宗
地的土地权利状况详见表 1-2《土地权利状况一览表》。
表27.土地权利状况一览表
国有土地使 他项权
宗地名称 土地使用者 用途 地号 图号
用证编号 利状况
农六师国用
新疆新粮艳阳 新疆新粮艳阳
工业 （2011）字 4924.00-
天番茄股份有 天番茄股份有 0610307a59 无
用地 第 103088 542.00
限公司用地 限公司
号
3）土地利用状况
根据委托人提供的权属资料及现场勘查情况，截止评估基准日，估
价对象为工业用地，规划容积率≥1.0，现为新疆新粮艳阳天番茄股份有
限公司用地。
3、地价定义
考虑到此次评估目的，对有关事项作以下设定：
1）土地用途设定：根据委托人提供的《国有土地使用证》记载，委
估宗地用途为工业用地，实际用途为工业用地，故此次评估用途设定为
工业用地。
2）土地使用权价格类型设定：根据委托人提供的《国有土地使用
证》记载，委估宗地使用权类型为出让，故本次对土地使用权类型设定
为出让国有土地使用权。
3）土地使用权年期设定：根据委托人提供的《国有土地使用证》记
载，委估宗地土地使用权终止日期为 2059 年 8 月 8 日，至评估基准日
剩余使用年期为 36.63 年，故本次评估设定土地使用权年期为 36.63 年。
4）容积率设定：委估宗地现状容积率小于 1，此次评估设定容积率
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为 1。
5）开发程度设定：委估宗地实际开发程度为宗地红线外“四通”（通
上水、通路、通电、通讯），宗地红线内场地平整，根据本次评估目的，
设定宗地开发程度为宗地红线外“四通”（通上水、通路、通电、通讯），
宗地红线内场地平整。
综上所述，本次评估价格是指在现状利用条件下，满足上述使用权
类型、用途、使用年期、开发程度等各项评估设定条件，于评估基准日
2022 年 12 月 31 日的正常市场条件下的土地使用权价格。
4、核实方法与过程
（1）核对评估申报表
根据产权持有者提供的无形资产－土地使用权评估申报表，核对入
账价值、账面摊余价值、土地面积、用途、取得时间、使用年期等主要
技术经济指标。
（2）收集资料
收集土地使用权证、国有建设用地使用权出让合同、土地出让金缴
纳凭证等资料，核实土地的规划用途等。
（3）现场勘查
依据评估申报明细表、宗地图等资料，评估人员在产权持有者专业
人员的配合下，深入现场对土地坐落位置、四至、开发程度、实际用途、
地面附着物等情况进行现场勘查并做详细记录。
5、估价原则及估价方法
（1）估价原则
本次评估工作中，评估人员坚持遵守评估工作独立、评估依据客观、
评估结果公正的规则，独立工作，不受外界干扰，客观、公正地评估土
地质量，实事求是地评估土地的价格，力求使评估结果准确反映委估地
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块的土地使用权价格，具体原则如下：
1）最有效使用原则：是指土地评估应以评估对象的最有效利用为
前提评估，判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用条件、法
律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等。
由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式其可能为权利人带来
的收益量不同，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获得更多的收
益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据，所以，地价是以
该宗地的效用作最有效发挥为前提的。
2）替代原则：是指土地评估应以相邻地区或类似地区功能相同、条
件相似的土地市场交易价格为依据，评估结果不得明显偏离具有替代性
质的土地正常价格。
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品所提供服务的效用相
同或大致相似时，价格最低者吸引最大需求，即有两个以上互有替代性
的商品服务同时存在时，土地的价格也同样遵循替代规律。
3）供需原则：是指土地评估要以市场供需决定土地价格为依据，并
充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。
在完全的市场竞争中，一般商品价格都取决于供求的均衡点。需求
大于供给，价格就会上升，反之，价格就会降低。在一定条件下土地价
格也遵循该原则，土地评估要以市场供需决定土地价格为依据，并考虑
土地供需的特殊性和土地市场的地域性。
4）协调原则：土地总是处于一定的自然和社会环境之中，必须与周
围环境相协调。
因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度发挥，
所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地评估时，一定要认
真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到评估对
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象的收益量和价格。
5）变动原则：是指评估人员应把握土地价格影响因素及土地价格
的变动规律，准确地评估价格。
土地价格和一般商品的价格一样，它是随着构成价格因素的变化而
发生变化的。地价形成因素经常处于相互作用和组合的变动中，所以不
同的评估基准日不同的评估目的等评估价格也不相同。土地评估必须分
析土地的效用、稀缺性、个别性、有效需求以及这些因素发生变动的状
况，把握各因素之间的因果关系及变动规律，以及评估基准日时点上的
地价水平预测未来土地收益。
6）预期收益原则：是指土地评估应以评估对象在正常利用条件下
的未来客观有效的预期收益为依据。
对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要
意义在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此，商品的价格是由
反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格也是受预
期收益形成因素的变动所左右。所以，土地投资者在预测该土地将来所
能带来的收益或是效用后进行投资的。这就要求评估者必须了解过去的
收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对
土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能
给权利人带来的利润总和，即收益价格。
7）价值主导原则：土地综合质量优劣是对土地价格产生影响的主
要因素。
8）审慎原则：在评估中确定相关参数和结果时，应分析并充分考虑
土地市场运行状况、有关行业发展状况，以及存在的风险。
9）公开市场原则：评估结果在公平、公正、公开的土地市场上可实
现。
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总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公
正、科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方
法科学、评估结果准确。
（2）土地估价方法
1）评估技术路线
依据《资产评估执业准则—不动产》（中评协[2017]38 号）的要求，
土地使用权评估技术路线主要有：
A、市场比较法。价格形成过程是：土地使用权的正常市价是该土
地使用权在公开市场上最可能的成交价格，或者说是被大多数买家和大
多数卖家认可的价格。所以采用“选取类似土地使用权的实际成交价格
作为评估价格”作技术路线。
B、成本逼近法。是在无法通过市场直接得到估价对象的正常市价
的情况下，我们可以通过对估价对象土地使用权的价格组成部分进行分
解，了解各价格组成部分的正常市价，再累加（积算）作为估价对象的
正常市价。其价格形成过程是：土地使用权的价格是由其各组成部分的
价值累加而成。
C、收益还原法。是将土地使用权作为一种投资，将该投资未来可
以获得的所有净收益折现后累加，所得结果不应小于投资额，用这个结
果作为估价对象的土地使用权价格。它的技术路线是：土地使用权现时
的价格是由土地使用权未来可获得的收益决定的。
D、假设开发法。技术路线：土地使用权的价格取决于它开发完成
后的价格和从开发到完成阶段所需增加的各项投入以及相应的利税。
E、基准地价系数修正法。是利用城镇基准地价和基准地价修正系
数表等评估成果，按照替代原则，对委估宗地的区域条件和个别条件等
与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系
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数对基准地价进行修正，进而求取委估宗地在估价基准日价格的方法。
2）估价方法的选择
1、评估方法选择
根据《资产评估执业准则——不动产》和《城镇土地估价规程》的
要求，结合评估对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，
评估人员分析了不同评估方法的适用性，最终确定合理的评估方法。
（1）适宜采用的方法及理由
A．市场比较法：评估对象位于新疆生产建设兵团农六师范围内，
该区域近几年来地产交易比较活跃，成交价格公开透明，可以获得与评
估对象条件类似、利用方式类似的大量的土地交易案例，并且可比实例
的交易时间、交易情况、区域因素和个别因素明确，可以合理确定比较
因素修正系数，客观测算比准价格，因此适宜采用市场比较法进行评估。
（2）不适宜采用的方法及理由
A．基准地价系数修正法：评估对象虽位于农六师基准地价覆盖范
围内，但该地基准地价仅对外公告了基准地价表，评估人员到当地国土
部门走访和调研也未能获取当地基准地价对应的修正体系，不具备采用
基准地价系数修正法的条件，故不适宜采用基准地价系数修正法进行评
估。
B．成本逼近法：待估宗地所在区域无近年来的征地案例和征地标
准可供参考，即使有少量征地案例也无法获取公开补偿数据，难以合理
确定土地取得成本，故不适宜采用成本逼近法进行评估。
C．收益还原法：待估宗地所在区域无可供参考的土地出租案例用
于估算潜在租金；同时，待估宗地上建筑物目前为企业自用，虽然该类
房屋有一定的通用性，评估对象所处区域的工业用地基本以自用为主，
极少有出租的情况，也难以通过房地租金剥离的方式准确测算土地纯收
中联资产评估集团有限公司 第78页
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益有一定难度，故不适宜采用收益还原法进行评估。
D．假设开发法：评估对象为工业用地，同一供需圈近期类似工业
用地的房地产以企业购地后自建自用为主，工业厂房租赁或买卖案例较
少，未形成稳定公开的工业厂房租赁与买卖交易市场，故不适宜采用假
设开发法进行评估。
综上所述，根据评估对象的特点和实际情况，本次评估采用市场比
较法一种方法进行评估。
3）估价方法
市场法测算地价的公式如下：
Pd=Pb×A×B×C×D
式中：Pd—委估宗地价格
Pb—比较案例宗地价格
A=委估宗地交易情况指数/比较案例宗地交易情况指数
=正常交易情况指数/比较案例宗地交易指数
B=委估宗地评估基准日地价指数/比较案例宗地交易日期地价指数
C=委估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数
D=委估宗地区个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数
6、宗地价格影响因素分析
（1）一般因素
一般因素是指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因
素等，主要包括地理位置、人口状况、自然条件、人口、行政区划、社
会经济状况、税收及其他政策、城市交通及基础设施状况、环境条件等。
五家渠市地处新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州境内，位于昌吉市
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东北部，东与乌市米东区、阜康市相邻；南接乌市米东区、昌吉市西接
昌吉市；北至古尔班通古特大沙漠。
1）自然条件
五家渠辖区在天山山脉河流冲积形成的冲积、洪积平原中下游，沉
积厚度大于 400 米，大致分为冲积洪积平原和北部沙漠两大地貌单元。
地貌形态南高北低，由南向北倾斜坡降 0.5‰~2.5‰，海拔 420~530 米。
五家渠城区位于天山山前凹陷带范围的第四系。地层为岩性次黏性
土，粉细沙互层。地表层为亚沙土，淡黄色、松散，厚 19.56 米;第二层
为亚黏土，厚 9.43 米;三层为亚沙土，厚 46.92 米;第四层为亚黏土，厚
8.93 米;第五层为沙砾，厚 8.90 米。地基承载压力 1.2~1.5 千克/平方厘
米。地下水位 1.2~3 米。地表水资源 1.264 亿立方米，主要引自乌鲁木
齐河、老龙河、头屯河，通过猛进水库、八一水库、沙山子水库调蓄。
属中温带大陆性气候，年均气温 6℃~7℃，最高气温 40℃~42℃，
最低气温-38℃~-40℃;1 月平均气温-17.5℃，7 月平均气温 24 6℃。无
霜期 158 天，日照为 2800~3000 小时。年平均降水量为 190 毫米。
地下水位于乌鲁木齐河冲积扇泉水溢出带以北，山前砾石带河床
渗漏，冲积扇地区河道地区洪水渗透，上游灌溉及渠系输水渗漏，灌区
内水库、渠系渗漏是灌区地下水的主要补给源，可开采量 1800 万立方
米。地下水流向东南至西北，水位坡降 0.6%，总储量 2.3 亿立方米，动
储量 1.5 亿立方米，潜水层水位埋深大于 2 米，厚度 19~23 米。
全区可耕地面积 53867 公顷，宜农地 25933 公顷，占 48.1%；宜林
面积 1113 公顷，占 2.06%；宜牧地 447 公顷,占 0.83%;难利用地 13200
公顷，占 24.5%；水域 5153 公顷，占 24.5%；常耕地 25933 公顷。
2）社会经济条件
2022 年实现生产总值 263.72 亿元、增长 8.0%。 地方一般公共预
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算收入完成 20.67 亿元。城镇、连队常住居民人均可支配收入均增长 8%。
工业实现了较快增长， 实现增加值 105.97 亿元、增长 16%。推动传统
产业改造升级，实施技改项目 6 个，完成投资 8.55 亿元;“一企一策”
帮扶扎实有效，9 家企业“升规入统”。华醇能源一期年产 10 万吨甲醛
项目、天康饲料年产 58 万吨饲料项目等建成并试生产，新增工业产值
3.95 亿元。积极落实直购电、减免税费和行业补贴等政策，为企业降低
成本 2.73 亿元。新认定高新技术企业 2 家、自治区级科技型中小企业
16 家。服务业蓬勃发展，实现增加值 44.19 亿元、增长 9%，进出口总
额 2.8 亿美元、增长 25.6%。稳步推进国家服务业综合改革试点工作，
君豪义乌小商品城、轻纺城项目纳入国家服务业引导资金储备项目。祥
源农产品综合市场、世纪之星汽车城等项目建成运营，北海一号商业街、
亚欧国际汽车城等项目加快推进。新疆总部基地已入驻企业 96 家。物
流业发展迅速，实现市域物流线路全覆盖。现代农业提质增效，实现增
加值 8.02 亿元、增长 8.3%。农业产业化水平进一步提高，新增农产品
加工企业 3 家，组建合作社 6 家，创建兵师级示范社 15 家。依托龙头
企业形成产业订单集群，订单面积占种植总面积的 77%，农产品加工产
值与农业总产值之比达到 4.2∶1。农业科技水平进一步提升，种植业机
械化率达到 95%。
3）城市概况
五家渠市面积为 740.14 平方千米，辖一城一区三场，即城市规划区
(即主城区)、五家渠经济技术开发区和 101、102、103 三个团场，共有
20 个社区。军垦路街道辖 7 个社区:军垦南路社区、振兴街社区、前进
西街社区、军垦北路社区、向阳路社区、西林路社区、天山北路社区。
青湖路街道辖 4 个社区:天山南路社区、友谊路社区、猛进社区、龙河湾
社区。人民路街道辖 3 个社区:青湖南路社区、东城社区、龙泉社区。
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五家渠市城区南距乌鲁木齐市 33 千米，西距昌吉市 23 千米东距阜
康市 55 千米(均为公路距离)，北入古尔班通古特沙漠，至乌鲁木齐国际
机场 30 千米，与 102 省道、昌五公路、甘莫公路、吐乌大高速公路相
接交通方便。
（2）区域影响因素
委估宗地位于 103 团 7 连以北、18 支桥以东。103 团位于五家渠城
北 30 千米，辖区面积 4 平方千米，北纬 44°18′55″~44°40′00″,
东经 87°25′05″~87°36′05″。东起老龙河与一○二团场交界，西
至邓家大沟与共青团农场、昌吉市大西渠乡接壤，南起猛进干渠九支排、
沙山子水库与一 0 一团场相连，北至望杆子，向东延伸于白家海子、青
草岭子、东道海子北边缘。东西宽 12~18 千米，南北长 40 千米。103 团
土地面积 545.56 平方千米 ,耕地 9936 公顷，总人口 1.71 万 。
103 团现状开发程度为宗地外“四通”（通路、通电、通讯、通上
水 ）宗地内“场地平整”。
通路：区域以内有 S201，香甜南路、香甜北路，道路双向四车道，
线横纵贯通；
供电：接国网电力五家渠市电力公司供电系统，保证生产、生活用
电；
通讯：区域内属移动、电信两大运营商服务范围，可保证区域通讯
需求；
供水：区域水源地年供水量一般，有一个小型水库，保障生产生活
用水 。
（3）个别因素
宗地位置：103 团 7 连以北、18 支桥以东。
证载土地使用权面积：108000 平方米。
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容积率：1.0。
剩余土地使用年期：36.63 年。
证载用途为：工业用地。
实际用途为：工业用地。
开发程度：达到宗地外“四通”(通路、通电、通上水、通讯 )，宗地
内“场地平整”。
四至：东至：空地；西至：五蔡公路；南至：空地；北至：空地。
通路：宗地西侧为五蔡公路，道路通达度一般。
供水：供水接 103 团供水管网，可满足生产、生活需要。
通电：由 103 团供电系统提供，可满足生产、生活需要。
通讯：纳入电讯服务及网络覆盖范围，可满足生产、生活需要。
临街状况：西侧为五蔡公路。
宗地形状：宗地形状为矩形。
7、评估过程
Ⅰ、运用市场比较法进行评估
市场法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且
在评估基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成
交价格作适当得修正，以此估算出待估土地客观合理的价格的方法。
1）比较案例的选择
根据委估宗地所处位置、土地等级、交通条件、基础设施条件、土
地开发程度、交易时间、土地使用年限等因素，评估人员收集了与委估
宗地处于同一供需圈的三个用途为工业用地的交易案例，交易案例的基
本情况如下：
比较案例 A：新疆杰华棉业有限公司工业用地，位于 103 团 7 连 ，
面积为 54356 平方米，土地用途为工业用地，供地方式为挂牌出让，出
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让年限 50 年，成交价 277.2163 万元，成交单价 51.00 元/平方米，土地
级别为未评估地区，电子监管号：6606032020B00047，开发程度为宗地
外四通，宗地内场地平整，规划容积率大于 0.8，成交日期为 2020-10-
12。
比较案例 B：新疆万康诚一肥业有限公司有限公司工业用地，位于
第六师 105 团，面积为 33333 平方米，土地用途为工业用地，供地方式
为挂牌出让，出让年限 50 年，成交价：153.3333 万元，成交单价 46.00
元/平方米，土地级别为未评估地区，电子监管号：6606042022B00022 ,
开发程度为宗地外四通，宗地内场地平整，规划容积率大于 0.6，成交
日期为 2022-1-21。
比较案例 C: 新疆嘉吉美盛生物科技有限公司工业用地，位于农六
师 101 团，面积为 33333 平方米，土地用途为工业用地，供地方式为挂
牌出让，出让年限 50 年，成交价：176.6667 万元，成交单价 53 元/平方
米，土地级别为未评估地区，电子监管号：6606012021B00161 , 开发程
度为宗地外四通，宗地内场地平整，规划容积率大于 0.6，成交日期为
2021-12-06。
通过调查，选择了与待估宗地用途相同或相近、在同一供需圈的比
较案例，各比较案例的具体情况可见下表。
表28.比较因素条件说明表
比较因素 待估土地 比较案例 A 比较案例 B 比较案例 C
新疆新粮艳阳天番茄 杰华棉业轧花厂 105 团年产 20 万 101 团年产 12
宗地名称/编号 股份有限公司工业用 建设项目一期工 吨有机肥建设项 万吨生物有机肥
地 业用地 目用地 项目用地
第六师 103 团 五家渠经济技术
103 团 7 连以北、18
宗地位置 103 团 7 连 开发区北工业区
支桥以东
（101 团）
交易单价 待估 51.00 46 53
宗地面积 108000 54356 33333 33333
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区域内以工业为 区域内以工业为 区域内以工业为
规划用途 区域内以工业为主
主 主 主
土地级别 未评估地区 未评估地区 未评估地区 未评估地区
交易期日 2022/12/31 2020/10/12 2022/1/21 2021/12/6
交易情况 正常 正常 正常 正常
交易方式 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让
出让用地无其他权利 出让用地无其他 出让用地无其他 出让用地无其他
权益状况
限制 权利限制 权利限制 权利限制
土地使用年期 36.96 50 50 50
容积率 1.0 0.8 0.6 0.6
距供水管网距 距供水管网距 距供水管网距 距供水管网距
供水
离>4000 米 离>4000 米 离>4000 米 离>4000 米
属移动、电信两 属移动、电信两 属移动、电信两
属移动、电信两大运
大运营商服务范 大运营商服务范 大运营商服务范
通讯 营商服务范围，可保
围，可保证区域 围，可保证区域 围，可保证区域
基础设施 证区域通讯需求
通讯需求 通讯需求 通讯需求
条件
区片内供电保证 区片内供电保证 区片内供电保证
区片内供电保证率
率 100%，除因检 率 100%，除因 率 100%，除因
100%，除因检修之外
通电 修之外过去的半 检修之外过去的 检修之外过去的
过去的半年内未曾出
年内未曾出现供 半年内未曾出现 半年内未曾出现
现供电中断现象
电中断现象 供电中断现象 供电中断现象
交通型次干道或生活 交通型次干道或 交通型次干道或 交通型次干道或
道路通达度
型主干道 生活型主干道 生活型主干道 生活型主干道
交通条件
对外交通便 距离货运站 16000 距离货运站 距离货运
距离货运站 16000 米
利度 米 16000 米 站>16500 米
自然地势平坦， 自然地势平坦， 自然地势平坦，
自然条件优 自然地势平坦，基本
环境条件 基本没有地质灾 基本没有地质灾 基本没有地质灾
劣度 没有地质灾害威胁
害威胁 害威胁 害威胁
工业企业数量较 工业企业数量较 工业企业数量较
工业企业数量较少，
产业聚集度 少，生产联系较 少，生产联系较 多，生产联系较
生产联系较少
少 少 紧密
投资力度一 投资力度一
投资力度一般，有 投资力度一般，
发展潜力 般，有少量建设 般，有少量建设
少量建设项目 有少量建设项目
项目 项目
土地利用无不良 土地利用无不良 土地利用无不良
宗地形状 土地利用无不良影响
影响 影响 影响
宗地条件
地势平坦，对建筑物 地势平坦，对建 地势平坦，对建 地势平坦，对建
宗地限制
影响较小 筑物影响较小 筑物影响较小 筑物影响较小
2）比较因素的选择
根据委估宗地的宗地条件，影响委估宗地价格的主要因素有：
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①土地用途：是否是同一用途；
②土地级别：根据委估宗地和比较案例的具体位置及土地级别图，
确定委估宗地和比较案例所在土地级别和基准地价；
③交易日期：根据地价指数，确定交易期日修正系数；
④交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易；
⑤交易方式：是否与评估对象相同或相似；
⑥土地使用年期：指委估宗地和比较案例的土地使用年期；
⑦区域因素：主要有道路通达度、对外交通便利度、基础设施条件、
环境条件、发展潜力及产业聚集度；
⑧个别因素：主要指宗地形状、宗地限制。
3）比较因素修正说明
根据委估宗地与比较案例各种因素具体情况，编制比较因素条件指
数表。比较因素指数确定如下：
①估价对象与三个比较实例的土地用途、土地等级、交易情况、交
易方式、权益状况、区域因素中的交通条件、基础设施、环境条件，个
别因素中的宗地限制一致，故不作修正。
②交易时间
本次待估宗地的估价期日为 2022 年 12 月 31 日，比较实例的交易
日期分 2020 年 10 月 12 日、2022 年 1 月 21 日、2021 年 12 月 6 日。经
查询五家渠市近三年土地交易情况测得五家渠市工业用地地价变化缓
慢，年增幅可以忽略不计，故交易日修正系数为：
Kt 待估=1.000，KtA =1.000，KtB=1.000，KtC=1.000。
③使用年期
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年期修正系数计算公式为：
Kn＝[1－1÷(1＋R)n]/[1－1÷(1＋R)N]
式中：Kn—年期修正系数
R—土地还原利率 7.5%（依据《关于公布更新调整后五家渠市城区
土地基准地价的通告》中确定的还原率，工业用地土地还原利率为
7.5%）。
n—待估宗地的使用权年限
N—交易实例宗地的使用权年限
N 待= 36.63 年 NA=50 年 NB=50 年 NC=50 年
Kn = [1－1÷(1＋7.5%) 36.63]/ [1－1÷(1＋7.5%)50]= 0.955
④确定容积率修正系数
根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3 号），
对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率
和增加容积率的，不再增收土地价款；对新增工业用地，要进一步提高
工业用地控制指标，厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分，不再增
收土地价款。因此，不建立工业用地容积率修正系数。此次待估宗地容
积率不做修正。
Kr 待=1.000， KrA=1.000，KrB=1.000，KrC=1.000
⑤区域因素修正
产业聚集度修正：分为工业企业数量多，生产联系紧密；工业企业
数量较多，生产联系较紧密；工业企业数量一般，生产联系一般；工业
企业数量较少，生产联系较少；工业企业数量少，生产基本无联系五个
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等级，每差一个级别修正幅度为 2%。以待估宗地为 100，则案例 A、案
例 B、案例 C 分别为 100、98、100
发展潜力修正：分为重点开发建设区，投资力度很大；重点开发建
设区，投资力度大； 投资力度较大，有较多建设项目；投资力度一般，
有部分建设项目； 投资力度一般，有少量建设项目五个等级，每差一个
级别修正幅度为 2%。以待估宗地为 100，则案例 A、案例 B、案例 C 分
别为 100、100、100
⑥个别因素修正
宗地形状修正：分为形状规则，对土地利用极为合理；土地利用较
为合理；土地利用无不良影响；形状不规则，对土地利用产生严重影响；
形状不规则，对土地利用不合理五个等级，每差一个级别修正幅度为 2%。
以待估宗地为 100，则案例 A、案例 B、案例 C 分别为 100、100、100。
土地面积形状修正 ：以委估宗地为 100，根据土地面积大小，分
为面积适中，不影响企业布局；面积基本适中，对企业布局稍有影
响；面积略大或略小，对企业布局稍有影响；面积过大或过小， 对企
业布局有影响；面积过大或过小，对企业布局有较大影响五个等级，
级差 1%。工业用地开发一般以 1.5-5 万平方米为适中，对利用无影
响，而委估宗地面积为 108000 平方米，面积过大，对企业布局有影
响，案例 A、B、C 面积基本适中，对企业布局稍有影响，故以委估
宗地分值为 100，则案例 A 分值为 101，案例 B 分值为 101，C 分值为
101。
4）比较因素的选择和修正
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根据委估宗地与比较案例各种因素具体情况，编制比较因素条件指
数表，详见下表：
表29.委估宗地比较因素条件指数表
比较因素 待估土地 比较案例 A 比较案例 B 比较案例 C
新疆新粮艳阳天 杰华棉业轧花厂 105 团年产 20 万 101 团年产 12 万
宗地名称/编号 番茄股份有限公 建设项目一期工 吨有机肥建设项 吨生物有机肥项
司工业用地 业用地 目用地 目用地
第六师 103 团 五家渠经济技术
103 团 7 连以北、
宗地位置 103 团 7 连 开发区北工业区
18 支桥以东
（101 团）
交易单价 待估 51 46 53
规划用途 100 100 100 100
土地面积 100 101 101 101
土地级别 100 100 100 100
交易期日 100 100 100 100
交易情况 100 100 100 100
交易方式 100 100 100 100
权益状况 100 100 100 100
土地使用年期 100 105 105 105
容积率 100 100 100 100
供水 100 100 100 100
基础
设施 通讯 100 100 100 100
条件
通电 100 100 100 100
交通 道路通达度 100 100 100 100
条件 对外交通便利度 100 100 100 100
环境
自然条件优劣度 100 100 100 100
条件
产业聚集度 100 100 98 100
发展潜力 100 100 100 100
宗地形状 100 100 100 100
宗地
条件 宗地限制 100 100 100 100
（5）编制因素条件修正系数表
将委估宗地的因素条件指数与比较案例因素条件指数进行比较，得
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到因素修正系数。
表30.比较因素修正系数结果表
比较因素 比较案例 A 比较案例 B 比较案例 C
杰华棉业轧花厂建设项 105 团年产 20 万吨有机 101 团年产 12 万吨生
宗地名称/编号
目一期工业用地 肥建设项目用地 物有机肥项目用地
第六师 103 团 五家渠经济技术开发
宗地位置 103 团 7 连
区北工业区（101 团）
交易单价 51.00 46 53
规划用途 1.00 1.00 1.00
土地面积 0.99 0.99 0.99
土地级别 1.00 1.00 1.00
交易期日 1.000 1.00 1.00
交易情况 1.00 1.00 1.00
交易方式 1.00 1.00 1.00
权益状况 1.00 1.00 1.00
土地使用年期 0.955 0.955 0.95 5
容积率 1.00 1.00 1.00
供水 1.00 1.00 1.00
基础
设施 通讯 1.00 1.00 1.00
条件
通电 1.00 1.00 1.00
交通 道路通达度 1.00 1.00 1.00
条件 对外交通便利度 1.00 1.00 1.00
环境
自然条件优劣度 1.00 1.00 1.00
条件
产业聚集度 1.00 1.02 1.00
发展潜力 1.00 1.00 1.00
宗地 宗地形状 1.00 1.00 1.00
条件 宗地限制 1.00 1.00 1.00
比准单价 48.22 44.36 50.11
市场比较法评估单价 48
上述三个比较实例计算的比准单价较接近，故取三者的算数平均值
作为待估宗地单位地价：
单位地价＝（47.22+44.36+50.11）/3＝48（元/m2）
（6）地价的确定
经估价人员现场查勘和当地地产市场情况分析，按照地价评估的基
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本原则和估价程序，选择市场比较法进行了评估，宗地估价结果为 48.86
元/平方米 。
评估总价=108,000.00×48
=5,184,000.00（元）（取整）
7、评估结果
根据《资产评估执业准则—不动产》（中评协〔2017〕38 号），评
估人员遵循公正、公平、公开的估价原则，按照评估工作程序，经评估
人员的现场勘查及认真分析委托人提供的相关资料，采用市场比较法确
定估价对象在价格定义设定条件下于评估基准日的评估结果为：
委 托 评 估 土 地 使 用 权 账 面 价 值 5,079,101.20 元 ， 评 估 价 值
5,184,000.00 元，评估增值 104,898.80 元，增值率 2.07%。
增值主要原因：本次评估范围的无形资产-土地使用权主要增值原
因是：账面价值为企业以前年度取得土地使用权的成本价，随着近年来
该区域社会与经济的不断发展，该区域投资环境的不断优化、基础设施
的不断改善等带动了区域内土地使用权价值的上升，从而导致评估值相
对账面价值增值。
无形资产-其他评估技术说明
其他无形资产概况
无形资产—其他无形资产账面值 122,843.79 元，为用友 NCC 软件
和 2 项专利权。
外购软件评估
对于外购软件，评估人员查阅相关的证明资料，了解原始入账价值
的构成，摊销的方法和期限，查阅了原始合同。经核实表明账、表金额
相符。通过向软件供应商询价或网络查询其现行不含税确定评估值。
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外购软件评估值为 102,000.00 元。
3.专利权评估
企业申报的专利权共 2 项，专利权人均为新疆新粮艳阳天番茄股份
有限公司。
表31.专利权登记情况一览表
序 专利
专利权人 名称 专利号 取得日期
号 类别
新疆新粮艳阳天番茄 实用 一种适用于食品领域的带有除
1 CN202220208196.3 2022/8/30
股份有限公司 新型 尘功能的打包设备
新疆新粮艳阳天番茄 发明
2 一种西红柿切割装置 CN202011030368.4 2022/8/30
股份有限公司 授权
纳入评估范围内的 2 项专利均为企业于 2022 年 8 月通过购买取得，
评估人员查阅相关的证明资料，了解原始入账价值的构成，摊销的方法
和期限，查阅了原始合同。经核实表明账、表金额相符。由于企业该 2
项专利均为 8 月份购买的低价值专利，距离评估基准日较近，且未来主
要运用于嫁接打包设备除尘及番茄原料杂物根茎去除效率，并不直接提
升产能或者对收入造成贡献，因此本次按企业购入价确定评估值。
专利权评估值为 28,000.00 元。
无形资产—其他无形资产评估结果及增减值原因分析
综上可得，被评估单位纳入本次评估范围内的无形资产—其他无形
资产评估价值共计 129,184.47 元，无形资产其他增值 6,340.68 元，主要
原因为通过向软件供应商询现行价有所增值。
递延所得税资产
递延所得税资产账面价值 3,007.28 元，核算内容为坏账损失计提的
递延所得税。清查时，评估人员核对明细账与总账、报表余额是否相符，
核对与委估明细表是否相符，查阅了款项金额、发生时间、业务内容等
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账务记录，以证实递延所得税资产的真实性、完整性。在核实无误的基
础上，以核实后账面值确定为评估值。
递延所得税资产评估值 3,007.28 元。
其他非流动资产
其他非流动资产账面价值为 191,719.10 元，核算内容为预付新疆新
昊兴安全咨询有限责任公司、五家渠农六师勘测设计研究有限责任公司
等单位的工程款。清查时，评估人员核对明细账与总账、报表余额是否
相符，核对与委估明细表是否相符，查阅了款项金额、发生时间、业务
内容等账务记录，抽查了原始入账凭证、合同、协议等资料，以证实其
他非流动资产的真实性、完整性。在核实无误的基础上，以核实后账面
值确定评估值。
其他非流动资产评估值 191,719.10 元。
负债
评估范围内的负债为流动负债，流动负债包括短期借款、应付账款、
预收账款、合同负债、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款和其他流
动负债，本次评估在经清查核实的账面值基础上进行。
流动负债
短期借款
短期借款账面价值为 60,000,000.00 元，核算内容为中国农业发展银
行五家渠支行的短期借款。评估人员核实了会计师对短期借款的函证，
查阅了各笔短期借款的借款合同及相关担保合同、贷款对账单、评估基
准日最近一期的结息证明等，逐笔核对了借款金额、借款利率和借款期
限。以清查核实后的账面值确定评估值。
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短期借款评估值为 60,000,000.00 元。
应付账款
应付账款账面价值 31,119,596.03 元，核算内容为应付新疆中基红色
番茄产业有限公司天湖分公司和石河子市番茄熟了番茄制品有限责任
公司等单位的款项。评估人员核实了账簿记录、抽查了原始凭证及合同
等相关资料，核实交易事项的真实性、业务内容和金额等，以清查核实
后的账面值确定评估值。
应付账款评估值为 31,119,596.03 元。
预收款项
预收账款账面价值 600,000.00 元，核算内容为预收霍尔果斯博报国
际货运代理有限公司的货款。评估人员核实了账簿记录、抽查了原始入
账凭证、合同等相关资料，确定预收款项的真实性和完整性，核实结果
账、表、单金额相符，均为在未来应支付相应的权益或资产，故以清查
核实后的账面值确定评估值。
预收账款评估值为 600,000.00 元。
合同负债
合同负债账面价值 70,199,421.72 元，主要为货款。
评估人员调查、了解了该合同负债的性质，逐笔落实了具体的债权
人、发生时间及期后结算情况，核实了会计师对大额款项的函证，与明
细账核对无误，因此，以核实后的账面值确定评估值。
合同负债评估值为 70,199,421.72 元。
应付职工薪酬
应付职工薪酬账面价值 4,918,881.93 元，核算内容为工资、奖金、
津贴和补贴、工会经费。评估人员核实了应付职工薪酬的提取及使用情
况，同时查看了相关凭证和账簿。认为计提正确和支付符合规定，以清
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查核实后的账面值确定评估值。
应付职工薪酬评估值为 4,918,881.93 元。
应交税费
应交税费账面价值 2,935,352.77 元，核算内容为国家税务总局五家
渠税务局的企业所得税、土地使用税、印花税和房产税，评估人员通过
对企业账簿、纳税申报表的查证，证实企业税额计算的正确性，以清查
核实后的账面值确定评估值。
应交税费评估值为 2,935,352.77 元。
其他应付款
其他应付款账面价值 370,305.57 元，核算内容为代扣职工社保、公
积金和履约保证金等。评估人员查阅了相关合同、原始入账凭证、购置
发票等相关资料，核实交易事项的真实性、业务内容和金额等。经核实
账、表、单相符，未发现不需支付的证据，以清查核实后的账面值确定
评估值。
其他应付款评估值为 370,305.57 元。
其他流动负债
其他流动负债账面价值 7,156,815.78 元，核算内容为待转销项税。
评估人员查阅了原始入账凭证等相关资料，了解了该款项计提的方法及
依据，核实交易事项的真实性、业务内容和金额等，以清查核实后的账
面值确定评估值。
其他流动负债评估值为 7,156,815.78 元。
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收益法评估说明
收益法的评估对象
本次收益法评估的对象是新疆新粮艳阳天番茄股份有限公司股东
全部权益。
收益法概述
收益法的定义和原理
根据《资产评估执业准则—企业价值》，企业价值评估中的收益法，
也称现金流折现方法，是通过将企业未来预期净现金流量折算为现值，
来评估资产价值的一种方法。收益法的基本思路是通过估算资产在未来
预期的净现金流量和采用适宜的折现率折算成现时价值，得出评估值。
收益法的应用前提
收益法适用的基本条件是：企业具备持续经营的基础和条件，经营
与收益之间存在较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测且可
量化。使用现金流折现法的最大难度在于未来预期现金流的预测，以及
数据采集和处理的客观性和可靠性等。当对未来预期现金流的预测较为
客观公正、折现率的选取较为合理时，其估值结果具有较好的客观性。
收益法选择的理由和依据
被评估单位具备持续经营的基础和条件，未来收益和风险能够预测
且可量化，因此本次评估可以选择收益法进行评估。
收益预测的假设条件
一般假设
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中基健康产业股份有限公司拟发行股份购买新疆新粮艳阳天番茄股份有限公司股权项目 资产评估说明
交易假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根
据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得
以进行的一个最基本的前提假设。
公开市场假设
公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的
资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会
和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。
公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
资产持续经营假设
资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和
使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基
础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。
特殊假设
国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，
本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。
针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营。
假设被评估单位的经营者是负责的，并且公司管理层有能力担当
其职务。
除非另有说明，假设公司完全遵守所有有关的法律法规。
假设被评估单位未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采
用的会计政策在重要方面基本一致。
假设公司在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方
式与目前方向保持一致。
本次评估，假设在未来的预测期内，评估对象的主营业务、产品
中联资产评估集团有限公司 第97页
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的结构，收入与成本的构成以及销售策略和成本控制等保持其建成达产
后状态持续，而不发生较大变化。
在未来的预测期内，评估对象的各项期间费用不会在现有基础上
发生大幅的变化，仍将保持其最近几年的变化趋势持续，并随经营规模
的变化而同步变动。
鉴于企业的货币资金或其银行存款等在生产经营过程中频繁变
化且闲置资金均已作为溢余资产考虑，评估时不考虑存款产生的利息收
入，也不考虑付息债务之外的其他不确定性损益。
有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生
重大变化。
无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不
利影响。
当未来经济环境发生较大变化时，评估机构将不承担由于假设条件
改变而推导出不同评估结论的责任。
收益法评估计算及分析过程
收益法评估模型
评估思路
根据本次尽职调查情况以及被评估单位的资产构成和主营业务特
点，本次评估是以被评估单位的母公司报表口径估算其权益资本价值，
本次评估的基本评估思路是：
对纳入报表范围的资产和主营业务，按照历史经营状况的变
化趋势和业务类型预测预期收益（净现金流量），并折现得到经营性资
产的价值；
将纳入报表范围，但在预期收益（净现金流量）预测中未予考
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虑的诸如基准日存在的货币资金、应收（应付）股利等流动资产（负债），
及呆滞或闲置设备、房产以及未计及损益的在建工程等非流动资产（负
债），定义为基准日存在的溢余性或非经营性资产（负债），单独预测
其价值；
将纳入报表范围，但在预期收益（净现金流）估算中未予考虑
的长期股权投资，单独测算其价值；
将上述各项资产和负债价值加和，得出被评估单位的企业价
值，经扣减基准日的付息债务价值后，得到被评估单位的权益资本（股
东全部权益）价值。
在确定股东全部权益价值时，评估师没有考虑控股权和少数股权等
因素产生的溢价或折价，也没有考虑股权流动性对评估结果的影响。
评估模型
基本模型
本次评估的基本模型为：
= (1)
式中：
E：被评估单位的股东全部权益(净资产)价值；
B：被评估单位的企业价值；
D：被评估单位的付息债务价值；
= + C (2)
式中：
P：被评估单位的经营性资产价值；
C：被评估单位基准日存在的溢余或非经营性资产(负债)的价值；
+1
= ∑=1 + (3)
(1+) (1+)
式中：
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Ri：被评估单位未来第 i 年的预期收益(自由现金流量)；
r：折现率；
n：被评估单位的未来经营期；
= 1 + 2 (4)
C1：基准日流动类溢余或非经营性资产(负债)价值；
C2：基准日非流动类溢余或非经营性资产(负债)价值。
收益指标
本次评估，使用企业自由现金流量作为被评估单位经营性资产的收
益指标，其基本定义为：
R =息税前利润×(1－t)+折旧摊销-追加资本 (5)
根据被评估单位的经营历史以及未来市场发展等，估算其未来经营
期内的自由现金流量。将未来经营期内的自由现金流量进行折现并加和，
测算得到企业的经营性资产价值。
折现率
本次评估采用资本资产加权平均成本模型(WACC)确定折现率 r
= × + × (6)
式中：
Wd：被评估单位的债务比率；
= (7)
(+)
We：被评估单位的权益比率；
= (8)
(+)
rd：所得税后的付息债务利率；
re：权益资本成本，本次评估按资本资产定价模型(CAPM)确定权益
资本成本 re；
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= + × ( ) + (9)
式中：
rf：无风险报酬率；
rm：市场期望报酬率；
ε：被评估单位的特性风险调整系数；
βe：被评估单位权益资本的预期市场风险系数；
= × (1 + (1 ) × ) (10)
βu：可比公司的预期无杠杆市场风险系数；
= (11)
1+(1)
βt：可比公司股票(资产)的预期市场平均风险系数；
= 34% + 66% (12)
式中：
K：一定时期股票市场的平均风险值，通常假设 K=1；
βx：可比公司股票(资产)的历史市场平均风险系数；
Di、Ei：分别为可比公司的付息债务与权益资本。
收益年限的确定
根据被评估单位章程，企业营业期限为长期，并且由于评估基准日
被评估单位经营正常，没有对影响企业继续经营的核心资产的使用年限
进行限定和对企业生产经营期限、投资者所有权期限等进行限定，或者
上述限定可以解除，并可以通过延续方式永续使用。故本次评估假设被
评估单位在评估基准日后永续经营，相应的收益期为永续期。
未来收益的确定
营业收入和营业成本估算
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企业的业务收入主要为自产番茄酱业务、番茄酱贸易业务、番茄丁
业务销售收入。对于各项业务的销售收入=各项业务单价*各项业务数量。
本次评估对上述产品全球范围主要的在产产能、进出口、销售价格
及消费情况进行了调查，并结合历史价格、供需关系、行业发展趋势等
信息与被评估单位管理层进行了讨论分析。
评估对象近年的营业收入与成本的情况见下表：
表32.被评估单位历史期营业收入与成本情况
金额单位：人民币万元
项目名称 2021 年 2022 年
营业收入合计 2,557.13 14,264.51
营业成本合计 2,430.29 11,611.81
毛利率 0.0496 0.1860
收入 851.19 2,697.04
成本 818.42 2,188.25
设计产能(单位：吨) 7,500.00 7,500.00
自产大桶番茄酱
销量(单位：吨) 2,125.91 5,637.09
（28-30%）吨
单位价格(单位：万元/吨) 0.40 0.48
单位成本(单位：万元/吨) 0.38 0.39
毛利率 0.0385 0.1886
收入 1,450.20 9,523.54
成本 1,476.10 8,937.35
设计产能(单位：吨)
外购大桶番茄酱
销量(单位：吨) 3,005.39 14,799.70
（36-38%）吨
单位价格(单位：万元/吨) 0.48 0.64
单位成本(单位：万元/吨) 0.49 0.60
毛利率 -0.0179 0.0616
收入 0.99 949.68
成本 0.62 267.83
设计产能(含去皮整番茄)(单位：吨) 15,000.00 15,000.00
番茄丁 销量(单位：吨) 0.37 417.95
单位价格(单位：万元/吨) 2.65 2.27
单位成本(单位：万元/吨) 1.67 0.64
毛利率 0.3698 0.7180
收入 1.75 49.10
代理服务
成本
收入 240.41 294.32
其他番茄制品 成本 135.14 191.00
毛利率 0.4378 0.3511
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收入 681.61
贸易业务-净额法
成本
收入 12.59 69.22
其他业务 成本 27.38
毛利率 1.0000 0.6045
本次评估，结合企业未来发展规划以及历史期销售数据，企业生产
的大桶番茄酱主要通过国内代理销售至国外客户或者直内销至国内市
场，另有部分大桶番茄酱小罐分装为小罐番茄酱后，与公司生产的小罐
番茄丁、去皮整番茄和小罐番茄酱通过线上或线下的方式销售至消费群
体。
新粮艳阳天于 8 月番茄采摘季开始投入生产，番茄酱共计两条生产
线，设计产能为 1.85 万吨/年，2022 年产量 0.95 万吨。由于设备老化，
该生产线的产能利用率大约在 50%左右。目前已基本达到最大产能，预
测年度增长较少。
番茄丁（含去皮整番茄）生产线是意大利进口高端自动化生产线，
设计产能 1.5 万吨/年，产能利用率为 80%。2022 年生产季已经开始少
量生产，2023 年产量可达 1.1 万吨，基本达到最大产能，2023 年以后年
度增长较少。其他业务参考 2022 年的收入进行预测。
本次评估通过市场容量、市场份额、行业特性、企业优劣势以及下
半年的意向订单综合分析计算未来各产品销售量。结合企业产品的市场
认可度以及历史期销售价格，综合分析计算未来各产品售价。结合成本
中涉及的外购材料、能源、人工、折旧等综合分析计算未来成本单价。
依据对产品销量和产品价格的预测，营业收入成本预测表如下表所
示。
表33.营业收入成本预测表
金额单位：人民币万元
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项目名称 2023 年 2024 年 2025 年 2026 年 2027 年
营业收入合计 33,133.13 34,146.23 34,146.23 34,146.23 34,146.23
营业成本合计 28,168.80 28,864.60 28,864.60 28,864.60 28,864.60
毛利率 0.1498 0.1547 0.1547 0.1547 0.1547
收入 3,615.00 3,856.00 3,856.00 3,856.00 3,856.00
成本 3,315.00 3,536.00 3,536.00 3,536.00 3,536.00
设计产能(单位：吨) 18,500.00 18,500.00 18,500.00 18,500.00 18,500.00
自产大桶番茄酱
销量(单位：吨) 7,500.00 8,000.00 8,000.00 8,000.00 8,000.00
（28-30%）吨
单位价格(单位：万元/吨) 0.48 0.48 0.48 0.48 0.48
单位成本(单位：万元/吨) 0.44 0.44 0.44 0.44 0.44
毛利率 0.0830 0.0830 0.0830 0.0830 0.0830
收入 20,000.00 20,000.00 20,000.00 20,000.00 20,000.00
成本 19,440.00 19,440.00 19,440.00 19,440.00 19,440.00
设计产能(单位：吨)
外购大桶番茄酱
销量(单位：吨) 40,000.00 40,000.00 40,000.00 40,000.00 40,000.00
（36-38%）吨
单位价格(单位：万元/吨) 0.50 0.50 0.50 0.50 0.50
单位成本(单位：万元/吨) 0.49 0.49 0.49 0.49 0.49
毛利率 0.0280 0.0280 0.0280 0.0280 0.0280
收入 8,493.10 9,265.20 9,265.20 9,265.20 9,265.20
成本 5,222.80 5,697.60 5,697.60 5,697.60 5,697.60
设计产能(含去皮整番茄)(单位：吨) 15,000.00 15,000.00 15,000.00 15,000.00 15,000.00
番茄丁 销量(单位：吨) 11,000.00 12,000.00 12,000.00 12,000.00 12,000.00
单位价格(单位：万元/吨) 0.77 0.77 0.77 0.77 0.77
单位成本(单位：万元/吨) 0.47 0.47 0.47 0.47 0.47
毛利率 0.3851 0.3851 0.3851 0.3851 0.3851
收入 49.10 49.10 49.10 49.10 49.10
代理服务
成本 - - - - -
收入 294.32 294.32 294.32 294.32 294.32
其他番茄制品 成本 191.00 191.00 191.00 191.00 191.00
毛利率 0.3511 0.3511 0.3511 0.3511 0.3511
收入 681.61 681.61 681.61 681.61 681.61
贸易业务-净额法
成本 - - - -
税金及附加预测
被评估单位的税金及附加包括城市维护建设税、教育费附加和地方
教育费附加，均以缴纳的增值税额为计税（费）依据，税（费）率分别
为 7%、3%、2%。
税金及附加的预测如下表所示。
表34.税金及附加预测表
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金额单位：人民币万元
项目/年度 2023 年 2024 年 2025 年 2026 年 2027 年及以后
营业税金及附加 230.33 290.08 290.08 290.08 290.08
期间费用的预测
销售费用预测
销售费用主要为职工薪酬、业务招待费、差旅费等。
工资及福利根据企业的未来销售人员计划判断，并考虑小幅度增长。
因未来的收入考虑增长，故业务招待费、差旅费、办公费等考虑增
长。
由于广告宣传费与营业收入密切相关，故广告宣传费根据历史期所
占营业收入的比例进行确定。
表35.销售费用预测表
金额单位：人民币万元
项目名称 2023 年 2024 年 2025 年 2026 年 2027 年及以后
营业收入 33,133.13 34,146.23 34,146.23 34,146.23 34,146.23
营业费用/营业收入 0.0410 0.0399 0.0400 0.0401 0.0401
营业费用合计 1,358.76 1,362.53 1,366.49 1,370.64 1,370.64
职工薪酬 72.00 75.60 79.38 83.35 83.35
折旧费 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
业务招待费 60.00 60.00 60.00 60.00 60.00
差旅费 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00
办公费 15.00 15.00 15.00 15.00 15.00
出口服务费 25.00 25.00 25.00 25.00 25.00
广告宣传费 650.00 650.00 650.00 650.00 650.00
运费 400.00 400.00 400.00 400.00 400.00
保险费 80.00 80.00 80.00 80.00 80.00
租金 5.76 5.93 6.11 6.29 6.29
其他 10.00 10.00 10.00 10.00 10.00
管理费用预测
企业的管理费用主要为职工薪酬、公杂费、差旅费、折旧等。
工资根据企业工资制度考虑小幅度增长；
折旧摊销按照企业的固定资产（无形资产）原值和折旧（摊销）计
提标准预测；
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其他费用按照历史期发生额进行预测。
表36.管理费用预测表
金额单位：人民币万元
项目名称 2023 年 2024 年 2025 年 2026 年 2027 年及以后
营业收入 33,133.13 34,146.23 34,146.23 34,146.23 34,146.23
管理费用/营业收入 0.0296 0.0293 0.0299 0.0299 0.0299
管理费用合计 979.16 998.92 1,019.27 1,019.27 1,019.27
职工薪酬 658.53 678.29 698.63 698.63 698.63
办公费 20.00 20.00 20.00 20.00 20.00
折旧摊销 30.63 30.63 30.63 30.63 30.63
差旅 25.00 25.00 25.00 25.00 25.00
业务招待费 60.00 60.00 60.00 60.00 60.00
车辆费用 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00
租赁费 30.00 30.00 30.00 30.00 30.00
保险 15.00 15.00 15.00 15.00 15.00
班组建设 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00
其他 60.00 60.00 60.00 60.00 60.00
财务费用预测
企业目前持有一笔短期借款，本次评估根据企业还款计划对其进行
财务费用预测，预测期按照借款额度的 3%进行测算，详见未来净现金
流量预测表。
折旧摊销预测
被评估单位需要计提折旧的资产为固定资产。固定资产按取得时的
实际成本计价。本次评估，按照企业执行的固定资产折旧政策，以基准
日经基准日的固定资产账面原值、预计使用期、加权折旧率等估算未来
经营期的折旧额。详见未来净现金流量预测表。
追加资本预测
追加资本系指企业在不改变当前经营生产条件下，所需增加的营运
资金和超过一年期的长期资本性投入。如产能规模扩大所需的资本性投
资（购置固定资产或其他非流动资产），以及所需的新增营运资金及持
续经营所必须的资产更新等。
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在本次评估中，假设评估对象不再对现有的经营能力进行资本性投
资，未来经营期内的追加资本主要为持续经营所需的基准日现有资产的
更新和营运资金增加额。即本报告所定义的追加资本为
追加资本=资产更新+营运资金增加额+资本性支出
详见未来净现金流量预测表。
资产更新投资估算
按照收益预测的前提和基础，未来各年只需满足维持扩能后生产经
营所必需的更新性投资支出。对于本部的固定资产按企业执行的会计政
策标准计提折旧，在永续期按照更新等于折旧的方式对更新进行预测。
详见未来净现金流量预测表。
营运资金增加额估算
营运资金追加额系指企业在不改变当前主营业务条件下，为保持企
业持续经营能力所需的新增营运资金，具体包括应收账款、预付款项、
其他应收款、应付账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款等占用
的资金。营运资金的追加是指随着企业经营活动的变化，获取他人的商
业信用而占用的现金，正常经营所需保持的现金、存货等；营运资金是
企业流动资产和流动负债的总称。流动资产减去流动负债的余额称为净
营运资金。营运资金管理包括流动资产管理和流动负债管理。本报告所
定义的营运资金增加额为：
营运资金增加额=当期营运资金-上期营运资金
其中，营运资金=剔除溢余资产后的流动资产 – 剔除溢余负债后的
流动负债
被评估单位历史期营运资金和营业收入会保持较为稳定的比例关
系。因此本次参照 2022 年营运资金和营业收入的比例，预测得到的未
来经营期各年度的营运资金增加额，详见预计未来现金流量表。
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资本性支出估算
企业的在建工程已临近完工，后续没有资本性支出。
现金流预测结果
被评估单位未来经营期内净现金流量的预测结果如下表所示。本次
评估中对未来收益的预测，主要是在对企业所处行业的市场调研、分析
的基础上，根据相关可比企业的经营状况、市场需求与未来行业发展等
综合情况做出的一种专业判断。预测时不考虑不确定的营业外收支、补
贴收入以及其它非经常性经营等所产生的损益。
表37.未来净现金流量预测表
金额单位：人民币万元
2028 年及
项目名称 2023 年 2024 年 2025 年 2026 年 2027 年
以后
收入 33,133.13 34,146.23 34,146.23 34,146.23 34,146.23 34,146.23
成本 28,168.80 28,864.60 28,864.60 28,864.60 28,864.60 28,864.60
营业税金及附加 230.98 290.73 290.73 290.73 290.73 290.73
营业费用 1,308.76 1,312.53 1,316.49 1,320.64 1,320.64 1,320.64
管理费用 979.16 998.92 1,019.27 1,019.27 1,019.27 1,019.27
财务费用 405.52 338.02 203.02 135.52 68.02 -
营业利润 2,039.92 2,341.44 2,452.13 2,515.48 2,582.98 2,651.00
利润总额 2,039.92 2,341.44 2,452.13 2,515.48 2,582.98 2,651.00
减：所得税 370.85 370.85 370.85 370.85 370.85 370.85
净利润 1,669.06 1,970.59 2,081.28 2,144.63 2,212.13 2,280.15
固定资产折旧 707.68 707.68 707.68 707.68 707.68 707.68
摊销 15.10 15.10 15.10 15.10 15.10 15.10
扣税后利息 184.33 158.05 95.73 64.19 32.36 -
待抵扣增值税回流 597.49 - - - - -
资产更新 722.79 722.79 722.79 722.79 722.79 722.79
营运资本增加额 6,058.43 324.19 - - - -
资本性支出 - - - - - -
净现金流量 (4,802.53) 1,804.44 2,177.01 2,208.82 2,244.49 2,280.15
折现率的确定
1. 无风险利率的确定
本次评估以持续经营为假设前提，委估对象的收益期限为无限年
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期，根据《资产评估专家指引第12号——收益法评估企业价值中折现
率的测算》（中评协〔2020〕38号）的要求，可采用剩余期限为十年
期或十年期以上国债的到期收益率作为无风险利率，本次评估采用10
年期国债收益率作为无风险利率，即rf＝2.84%。
2. 市场风险溢价的确定
市场风险溢价是指投资者对与整体市场平均风险相同的股权投资
所要求的预期超额收益，即超过无风险利率的风险补偿。市场风险溢
价通常可以利用市场的历史风险溢价数据进行测算。本次评估中以中
国A股市场指数的长期平均收益率作为市场期望报酬率rm，将市场期望
报酬率超过无风险利率的部分作为市场风险溢价。
根据《资产评估专家指引第12号——收益法评估企业价值中折现
率的测算》（中评协〔2020〕38号）的要求，利用中国的证券市场指
数计算市场风险溢价时，通常选择有代表性的指数，例如沪深300指
数、上海证券综合指数等，计算指数一段历史时间内的超额收益率，
时间跨度可以选择10年以上、数据频率可以选择周数据或者月数据、
计算方法可以采取算术平均或者几何平均。
根据中联资产评估集团研究院对于中国A股市场的跟踪研究，并结
合上述指引的规定，评估过程中选取有代表性的上证综指作为标的指
数，分别以周、月为数据频率采用算术平均值进行计算并年化至年收
益率，并分别计算其算术平均值、几何平均值、调和平均值，经综合
分析后确定市场期望报酬率，即rm=9.57%。
市场风险溢价＝rm－rf＝9.57%-2.84%＝6.73%。
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3. 资本结构的确定
企业属农产品加工行业，其近年资本结构较为稳定，由于企业管
理层所做出的盈利预测是基于其自身融资能力、保持资本结构稳定的
前提下做出的，本次评估选择企业于评估基准日的自身稳定资本结构
对未来年度折现率进行测算，计算资本结构时，股权、债权价值均基
于其市场价值进行估算。
4. 贝塔系数的确定
以同花顺农产品加工行业沪深上市公司股票为基础，考虑被评估
企业与可比公司在业务类型、企业规模、盈利能力、成长性、行业竞
争力、企业发展阶段等因素的可比性，选择适当的可比公司，以上证
综指为标的指数，经查询同花顺资讯金融终端，以截至评估基准日的
市场价格进行测算，计算周期为评估基准日前250周，得到可比公司股
票预期无财务杠杆风险系数的估计βu，按照企业自身资本结构进行计
算，得到被评估单位权益资本的预期市场风险系数βe。
5. 特性风险系数的确定
在确定折现率时需考虑评估对象与上市公司在公司规模、企业发
展阶段、核心竞争力、对大客户和关键供应商的依赖、企业融资能力
及融资成本、盈利预测的稳健程度等方面的差异，确定特定风险系
数。在评估过程中，评估人员对企业与可比上市公司进行了比较分
析，得出特性风险系数ε=2.50%。
6. 债权期望报酬率rd的确定
债权期望报酬率是企业债务融资的资本成本，本次评估中采用的
中联资产评估集团有限公司 第110页
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资本结构是企业自身的资本结构，遵循债权成本与资本结构匹配的原
则，以企业债权的加权平均资本成本确定债权期望报酬率，经计算，
企业债权加权资本成本与市场利率水平不存在较大偏差。
7. 折现率WACC的计算
将以上得到的各参数，代入公式，得到折现率如下表：
表38.折现率计算表
年度 2023 年 2024 年 2025 年 2026 年 2027 年 2028 年
权益比 0.8689 0.8882 0.9297 0.9520 0.9753 0.9993
债务比 0.1311 0.1118 0.0703 0.0480 0.0247 0.0007
贷款加权利率 0.0364 0.0364 0.0364 0.0364 0.0364 -
国债利率 0.0284 0.0284 0.0284 0.0284 0.0284 0.0284
可比公司收益率 0.0957 0.0957 0.0957 0.0957 0.0957 0.0957
适用税率 0.2500 0.2500 0.2500 0.2500 0.2500 0.2500
历史 β 0.9462 0.9462 0.9462 0.9462 0.9462 0.9462
调整 β 0.9507 0.9507 0.9507 0.9507 0.9507 0.9507
无杠杆 β 0.7783 0.7783 0.7783 0.7783 0.7783 0.7783
权益 β 0.8664 0.8518 0.8224 0.8078 0.7931 0.7788
特性风险系数 0.0250 0.0250 0.0250 0.0250 0.0250 0.0250
权益成本 0.1117 0.1107 0.1088 0.1078 0.1068 0.1058
债务成本(税后) 0.0273 0.0273 0.0273 0.0273 0.0273 0.0000
WACC 0.1006 0.1014 0.1030 0.1039 0.1048 0.1057
折现率 0.1006 0.1014 0.1030 0.1039 0.1048 0.1057
经营性资产评估值的确定
将得到的预期净现金流量代入式（3），得到被评估企业的经营性资
产价值为 14,965.62 万元。
非经营性或溢余资产（负债）评估值的确定
经核实，被评估企业基准日账面存在部分资产（负债）的价值在本
次估算的净现金流量中未予考虑，属本次评估所估算现金流之外的溢余
或非经营性资产（负债）。本次评估依据经审计的财务报表对该等资产
（负债）价值进行单独估算，得到被评估企业基准日的溢余或非经营性
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资产（负债）评估价值为：
C=C1+C2= 32,039.10 万元
具体情况如下表所示。
表39.非经营性或溢余资产（负债）评估明细表
金额单位：人民币万元
项目名称 基准日账面值 基准日评估值
货币资金 31,806.98 31,806.98
其他应收款 901.51 901.51
其他流动资产 110.00 110.00
流动类溢余/非经营性资产小计 32,818.48 32,818.48
应付账款 761.82 761.82
其他应付款 37.03 37.03
流动类溢余/非经营性负债小计 798.85 798.85
C1：流动类溢余/非经营性资产（负债）净值 32,019.63 32,019.63
递延所得税资产 0.30 0.30
其他非流动资产 19.17 19.17
非流动类溢余/非经营性资产小计 19.47 19.47
非流动类溢余/非经营性负债小计 - -
C2：非流动类溢余/非经营性资产（负债）净值 19.47 19.47
C：溢余/非经营性资产、负债净值 32,039.10 32,039.10
收益法评估结果
将所得到的经营性资产价值 P=14,965.62 万元，基准日存在的其它
溢余性或非经营性资产的价值 C=32,039.10 万元，把以上数值代入式（2），
得到评估对象的企业价值 B= 47,004.72 万元。
企业在基准日付息债务的价值 D=6,007.73 万元，得到评估对象的
股权权益价值
E=B－D=40,996.99 万元
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评估结论及其分析
评估结论
基于被评估单位及企业管理层对未来发展趋势的判断及经营规划，
根据有关法律法规和资产评估准则，经实施清查核实、实地查勘、市场
调查和询证、评定估算等评估程序，采用资产基础法、收益法对新疆新
粮艳阳天番茄股份有限公司的股东全部权益价值纳入评估范围的资产
实施了实地勘察、市场调查、询证和评估计算，得出如下结论：
资产基础法评估结论
采用资产基础法，得出被评估单位在评估基准日的评估结论如下：
总资产账面值 58,044.35 万元，评估值 59,082.78 万元，评估增值
1,009.98 万元，增值率 1.74%。
负债账面值 17,737.77 万元，评估 17,737.77 万元,评估无增减值。
净资产账面值 40,306.58 万元，评估值 41,316.56 万元，评估增值
1,009.98 万元，增值率 2.51%。详见下表。
表40.资产评估结果汇总表
评估基准日：2022 年 12 月 31 日
金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 48,891.33 49,664.26 772.93 1.58
2 非流动资产 9,153.02 9,390.07 237.05 2.59
3 其中：长期股权投资 - - -
4 投资性房地产 - - -
5 固定资产 8,034.32 8,241.02 206.70 2.57
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账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
6 在建工程 579.04 598.26 19.22 3.32
7 无形资产 520.19 531.32 11.13 2.14
7-1 其中：土地使用权 507.91 518.40 10.49 2.07
8 其他非流动资产 19.47 19.47 - -
9 资产总计 58,044.35 59,054.33 1,009.98 1.74
10 流动负债 17,737.77 17,737.77 - -
11 非流动负债 - - -
12 负债总计 17,737.77 17,737.77 - -
13 净资产（所有者权益） 40,306.58 41,316.56 1,009.98 2.51
资产基础法评估结论详细情况见评估明细表。
收益法评估结论
采用收益法，得出被评估单位在评估基准日 2022 年 12 月 31 日的
评估结论如下：
股东全部权益账面值为 40,306.58 万元，评估值 40,996.99 万元，评
估增值 690.41 万元，增值率 1.71%。
评估结果的差异分析
本次评估采用收益法测算出的净资产（股东全部权益）价值
40,996.99 万元，比资产基础法测算出的净资产（股东全部权益）价值
41,316.56 万元，低 319.57 万元，低 0.77%。两种评估方法差异的原因主
要是：
1.资产基础法评估是以资产的成本重置为价值标准，反映的是资产
投入（购建成本）所耗费的社会必要劳动，这种购建成本通常将随着国
中联资产评估集团有限公司 第114页
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民经济的变化而变化；
2.收益法评估是以资产的预期收益为价值标准，反映的是资产的经
营能力（获利能力）的大小，这种获利能力通常将受到宏观经济、政府
控制以及资产的有效使用等多种条件的影响。
综上所述，从而造成两种评估方法产生差异。
评估结果的选取
资产基础法从资产重置的角度反映了资产的公平市场价值，结合本
次评估情况，被评估单位详细提供了其资产负债相关资料、评估师也从
外部收集到满足资产基础法所需的资料，我们对被评估单位资产及负债
进行全面的清查和评估，同时被评估单位成立年限较短，尚处在扩张成
长中，主营业务中包括贸易收入，预测期收入结构发生变化，主营业务
收入存在不确定性。因此相对而言，资产基础法评估结果较为可靠，因
此本次评估以资产基础法的评估结果作为最终评估结论。
通过以上分析，由此得到新疆新粮艳阳天番茄股份有限公司的股东
全部权益价值在基准日时点的价值为 41,316.56 万元。
评估结论与账面价值比较变动情况及原因
评估结论与账面价值比较变动情况，详见各类资产评估说明及评估
明细表，此处不再赘述。
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企业关于进行资产评估有关事项的说明
委托人及被评估单位概况
本次资产评估的委托人为中基健康产业股份有限公司，被评估单位
为新疆新粮艳阳天番茄股份有限公司。
委托人概况
名称：中基健康产业股份有限公司
类型：其他股份有限公司（上市）
住所: 新疆五家渠 22 区北海东街 1699 号六师国资大厦 7 层
法定代表人：刘洪
注册资金：77128.3579 万元人民币
成立日期：1994 年 6 月
营业期限：1994 年 06 月 30 日 至 无固定期限
社会信用代码：916500002285831508
经营范围： 股权投资；对健康产业及医疗技术产业的投资、开发和
经营；项目投资和资产管理咨询；健康管理咨询；有机生物肥料的生产
与销售；软件开发；互联网信息服务；一般货物与技术的进出口；会议
及展览服务；设备、房屋及土地租赁。（依法须经批准的项目，经相关
部门批准后方可开展经营活动）
被评估单位概况
企业基本情况
企业名称：新疆新粮艳阳天番茄股份有限公司
类型：其他股份有限公司(非上市)
住所：新疆五家渠市城区经济技术开发区人民北路 3092 号 219 号
法定代表人：雷霞
注册资本：38,037.3831 万人民币
成立日期：2021-01-11
营业期限：2021-01-11 至无固定期限
统一社会信用代码：91650106MA7920HM7D
经营范围：食用农产品初加工；食品生产；调味品生产；饮料生产；
保健食品生产；初级农产品收购；农副产品销售；农产品的生产、销售、
加工、运输、贮藏及其他相关服务；货物进出口；技术进出口；食品进
出口；食品经营（销售预包装食品）；保健食品销售；食用农产品批发；
食用农产品零售；食品经营；食品经营（销售散装食品）；食品互联网
销售；食品互联网销售（销售预包装食品）；国内贸易代理；销售代理；
肥料销售；农作物种子经营（仅限不再分装的包装种子）。国内货物运
输代理；国际货物运输代理
历史沿革及股东结构
新疆新粮艳阳天番茄股份有限公司为新疆中泰（集团）有限责任公
司控股子公司，成立于 2021 年 1 月 11 日，注册资本 1 亿元，由新疆粮
油集团有限责任公司、新疆艳阳天番茄制品有限责任公司、上海隆对管
理咨询合伙企业（有限合伙）共同出资组建成立。其中，新疆粮油集团
有限责任公司占有股份 40%，新疆艳阳天番茄制品有限责任公司占有股
份 35%，上海隆对管理咨询合伙企业（有限合伙）占有股份 25%。注册
地址新疆五家渠市城区经济技术开发区。
2022 年 8 月 9 日，新疆新粮艳阳天番茄股份有限公司注册资本由 1
亿元增加到 38037.3831 万元。
截至评估基准日，公司股东名称、出资额和出资比例如下：
表2 股东名称、出资额和出资比例
认缴出资额 实缴出资额
股东名称 持股比例% 持股比例%
（万元） （万元）
新疆中泰农业发展有限责任公司 28,037.3831 73.71 28,037.3831 73.71
新疆粮油集团有限责任公司 5,900.00 15.51 5,900.00 15.51
新疆艳阳天番茄制品有限责任公司 4,100.00 10.78 4,100.00 10.78
合 计 38,037.3831 100.00 38,037.3831 100.00
资产、财务及经营状况
公司报表财务状况
截至评估基准日 2022 年 12 月 31 日， 公司报表资产总额 58,044.36
万元，负债 17,737.77 万元，净资产 40,306.58 万元；2022 年 1-12 月母
公司报表营业收入 14,264.51 万元，净利润 1,556.69 万元。
近年资产、财务状况如下表：
表3 公司报表资产、负债及财务状况
单位：人民币万元
项目 2021 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日
总资产 12,940.03 58,044.36
负债 5,500.07 17,737.77
净资产 7,439.96 40,306.58
项目 2021 年度 2022 年 1-12 月
营业收入 2,557.13 14,264.51
利润总额 -68.83 1,935.07
净利润 -60.04 1,556.69
经营活动产生的现金流量净额 -2,225.32 165.48
投资活动产生的现金流量净额 -2,974.30 -3,078.51
筹资活动产生的现金流量净额 5,302.52 35,596.73
中兴财光华会计师事务所 中兴财光华会计师事务所
审计机构
（特殊普通合伙） （特殊普通合伙）
公司执行的主要会计政策
财政部于 2006 年 2 月 15 日颁布的《企业会计准则-基本准则》（财
政部令 33 号，2014 年 7 月修订版）及《企业会计准则第 1 号-存货》等
41 项具体准则。
委托人与被评估单位之间的关系
本次资产评估的委托人为中基健康产业股份有限公司，被评估单位
为新疆新粮艳阳天番茄股份有限公司。委托人拟收购被评估单位股权。
关于经济行为的说明
根据 xxx，中基健康产业股份有限公司拟发行股份购买新疆新粮艳
阳天番茄股份有限公司 100%股权。
本次资产评估的目的是反映新疆新粮艳阳天番茄股份有限公司的
股东全部权益价值于评估基准日的市场价值，为上述经济行为提供价值
参考。
关于评估对象与评估范围的说明
评估对象是新疆新粮艳阳天番茄股份有限公司的股东全部权益价
值。评估范围为新疆新粮艳阳天番茄股份有限公司的全部资产及负债，
母公司报表账面资产总额 58,044.362 万元、负债 17,737.77 万元、净资
产 40,306.58 万元。具体包括流动资产 48,891.33 万元，非流动资产
9,153.03 万元；流动负债 17,737.77 万元，非流动负债 0.00 万元。
上述资产与负债数据摘自经中兴财光华会计师事务所（特殊普通合
伙）审计的 2022 年 12 月 31 日的新疆新粮艳阳天番茄股份有限公司资
产负债表，评估是在企业经过审计后的基础上进行的。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围
一致。
评估范围内主要资产情况
本次评估范围中的资产主要为流动资产和固定资产。
流动资产为货币资金、应收票据、应收类款项、预付账款、存货
和其他流动资产，流动性较好。
纳入评估范围内的实物资产账面值 16,405.60 万元，占评估范围
内总资产的 28.26%。主要为存货、房屋建（构）筑物、生产设备、运输
设备、电子设备及在建工程等。这些资产具有以下特点：
（1）实物资产分布情况和存放地点
实物资产主要分布在新疆新粮艳阳天番茄股份有限公司厂区内。
（2）实物资产的使用现状、技术特点、大修及改扩建情况
1）存货
存货主要为酱桶、木托盘、番茄丁纸箱、铁空罐、番茄酱和番茄丁
等，保存状况良好。
2）房屋建筑物类资产
房屋建筑物类资产包括厂房、办公楼、宿舍楼等，为被评估单位自
用办公楼及厂房。基准日现状较好，正常使用。
3）设备类资产
设备类资产包括机器设备、车辆和电子设备。其中，机器设备全部
为生产使用，车辆为日常经营用车，办公设备主要为员工办公使用，上
述资产均处于正常使用。
4）在建工程类资产
在建工程主要包括番茄丁生产线中未达到可使用状态的杀菌釜等
设备。
企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
企业申报评估的无形资产包括账面记录的 1 项国有土地使用权、2
项专利和 1 项办公软件。截至评估基准日，企业申报范围内无账面未记
录的无形资产。
国有土地使用权详见下表：
表4 土地使用权情况表
序 用地 准用
土地权证编号 宗地名称 土地位置 取得日期 面积(m2)
号 性质 年限
新（2021）第六 新（2021）第 新疆五家渠市
工业
1 师不动产权第 六师不动产权 103 团（蔡家湖 2021/7/1 50 年 108,000.00
用地
0014311 号 第 0014311 号 镇）7 连 4000 号
专利权
表5 专利权登记情况一览表
序号 专利权人 专利类别 名称 专利号 取得日期
一种适用于食品领域
新疆新粮艳阳天番
1 实用新型 的带有除尘功能的打 CN202220208196.3 2022/8/30
茄股份有限公司
包设备
新疆新粮艳阳天番
2 发明授权 一种西红柿切割装置 CN202011030368.4 2022/8/30
茄股份有限公司
软件使用权
纳入本次评估范围的软件使用权为用友 NCC 软件使用权。
企业申报的表外资产的类型、数量
截至评估基准日，企业申报评估的范围内无表外资产。
关于评估基准日的说明
本项目资产评估的基准日是 2022 年 12 月 31 日。
此基准日是委托人综合考虑被评估单位的资产规模、工作量大小、
预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。
可能影响评估工作的重大事项的说明
曾经进行过清产核资或者资产评估的情况，调账情况
2021 年 6 月 2 日，中联资产评估集团有限公司出具评估基准日为
2021 年 1 月 31 日的中联评报字[2021]第 1610 号新疆艳阳天番茄制品有
限责任公司拟以实物资产及土地使用权出资评估项目评估报告，评估值
为含税价。
2021 年 9 月，新疆新粮艳阳天番茄股份有限公司以中联评报字[2021]
第 1610 号评估报告中资产的评估净值扣除税额作为入账值。
2022 年 5 月，中联资产评估新疆有限公司出具评估基准日为 2022
年 3 月 31 日的中新评报字[2022]第 032 号新疆新粮艳阳天番茄股份有
限公司拟收购资产项目资产评估报告，委估资产账面价值 185.40 万元，
评估价值 153.22 万元，评估值为含税价。2022 年 8 月，新疆新粮艳阳
天番茄股份有限公司以评估报告中资产的评估净值扣除税额作为入账
值。
2022 年 7 月，中联资产评估集团有限公司出具评估基准日为 2022
年 6 月 30 日的中联评报字[2022]第 2460 号新疆中泰农业发展有限责任
公司拟对新疆新粮艳阳天番茄股份有限公司进行增资项目评估报告，得
到新疆新粮艳阳天番茄股份有限公司的股东全部权益在基准日时点的
价值为 8,001.07 万元。
影响生产经营活动和财务状况的重大合同、重大诉讼事项
截至评估基准日，公司不存在影响生产经营活动和财务活动的重大
合同、重大诉讼事项等。
担保、租赁及其或有负债、或有资产的性质、金额，及其对应
资产负债情况
截至评估基准日，新疆新粮艳阳天番茄股份有限公司存在以下租赁
事项：
表6 租赁事项汇总表
租金（万元 租赁面积
出租方名称 承租方名称 租赁标的 租赁期限
/年） （㎡）
新疆中泰中基 新疆新粮艳 “农六师国用 2022/9/1-
红色番茄产业 阳天番茄股 （2010）字第 119303 15.30 26,210.00
有限公司 份有限公司 号”国有土地使用权 2042/8/31
新疆中泰中基 新疆新粮艳 “农六师国用 2022/9/1-
红色番茄产业 阳天番茄股 （2010）字第 119303 3.66 6,260.00
有限公司 份有限公司 号”国有土地使用权 2042/8/31
出租方与承租方 2022 年 9 月 1 日签署了《国有土地使用权租赁协
议》，同时根据出租方和承租方《国有土地使用权租赁协议之补充协议》
约定，《国有土地使用权租赁协议》生效之日起 12 个月内，出租方母
公司中基健康产业股份有限公司未能成功发行股份购买乙方 100%股权，
乙方未能成为中基健康产业股份有限公司全资子公司，承租方有权解除
《国有土地使用权租赁协议》。截至本次评估基准日，由于出租方中基
健康产业股份有限公司发行股份购买乙方 100%股权能否成功实施尚
具有不确定性，标的公司未就该租赁协议确认使用权资产或负债。
表7 暂未签订合同租赁事项汇总表
租赁标 租赁面积
出租方名称 承租方名称 租赁地址 租赁期限
的 （㎡）
新疆中泰 新疆新粮艳 乌鲁木齐市经济技术开发区阳
化学股份 阳天番茄股 办公室 澄湖路 39 号中泰科技研发楼 226.00 未定
有限公司 份有限公司 14 楼 1415/15 层部分办公室
出租方在 2021 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日期间承租了新疆中
泰化学股份有限公司办公室，截至评估基准日合同已到期，承租方计划
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日继续承租，目前双方暂未签订合
同，仍在走签订流程。
账面未记录的资产负债的类型及其估计金额
截至评估基准日，新疆新粮艳阳天番茄股份有限公司账面无未记录
的资产。
资产清查限制
截至资产清查日，未发现有限制资产清查的情形。
权属资料限制
截至评估基准日，申报评估范围的番茄丁厂房为最新转固，消防工
程尚未完工，暂未办理房屋所有权证或房地产权证，被评估单位已出具
证明承诺，承诺上述房屋均为被评估单位建造和使用，产权无异议。如
因房屋产权引起的纠纷，被评估单位承担全部责任。
表8 房屋建筑物未取得产权证明明细表
序号 建筑物名称 房屋类型 房屋用途 建筑面积 (m2) 未办证原因
消防工程尚未竣工，整体工程未
1 番茄丁厂房 自建房 工业 10,960.07
验收，不满足办理房产证的条件
资产负债清查情况、未来经营和收益状况预测的说明
资产负债清查情况说明
列入本次清查范围的资产，是新疆新粮艳阳天番茄股份有限公司
的全部资产及负债，母公司报表账面资产总额 58,044.362 万元、负债
17,737.77 万元、净资产 40,306.58 万元。具体包括流动资产 48,891.33 万
元，非流动资产 9,153.02 万元；流动负债 17,737.77 万元，非流动负债
0.00 万元。
清查盘点时间：清查基准日为 2022 年 12 月 31 日。
实施方案：此项工作由财务部牵头，相关各部门参与。具体由业
务部门负责库存商品的清查盘点，生产部门和物资供应部门负责原材料
的清查盘点，财务部门、设备管理部和办公室共同负责固定资产的清查
盘点。
清查盘点工作本着实事求是的原则，统一核对账、卡、物，力求做
到准确、真实、完整。
流动资产的清查：运用实地盘点，与抽样盘点相结合，通过点
数和抽取样本计算等方法，确定其实有数量。
固定资产的清查，是通过实物数量盘点和质量检验方法相结
合，采取各种技术方法，检验资产的质量情况。按照具体要求做到了实
事求是的评价。
清查结论
非实物资产，评估申报明细表和账面记录一致，申报明细表
与实际情况吻合。
实物资产的清查情况与申报明细一一核对，账实相符。
未来经营和收益状况预测说明
新疆新粮艳阳天番茄股份有限公司根据企业经营规划，并结合目前
公司所处行业发展状况及趋势，对其未来费用进行合理预测。
未来年度财务及费用状况预测首先根据新疆新粮艳阳天番茄股份
有限公司管理层根据其历史财务数据、公司发展目标、经营规划，参考
新疆新粮艳阳天番茄股份有限公司 2021 年-2022 年实际经营成果进行
预测并申报。管理层提供的申报表中的预测数据作为本次收益法评估的
数据基础，具体数据详细见《资产评估申报表-收益法》。
资料清单
委托人和被评估单位已向评估机构提供了以下资料：
经济行为文件；
委托人和被评估单位法人营业执照；
企业近两年及基准日审计报告；
资产权属证明文件（不动产权权证、车辆行驶证等）；
资产评估明细表；
与本次评估有关的其他资料及专项说明。
