证券代码：000978 证券简称：桂林旅游 公告编号：2022-026
桂林旅游股份有限公司
关于对深圳证券交易所 2021 年年报
问询函回复的公告
本 公 司 及 董 事 会 全 体 成 员 保 证 信 息 披 露 的 内 容 真 实 、准 确 、完
整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
桂林旅游股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）于 2022 年 4 月 12
日收到深圳证券交易所上市公司管理二部出具的《关于对桂林旅游股份有限公司
2021 年年报的问询函》（公司部年报问询函〔2022〕第 62 号），公司对问询函所列
问题逐项进行了认真研究核实，现将回复公告如下：
问题一：年报显示，你公司 2020 年和 2021 年分别实现营业收入 2.55 亿元、
2.39 亿元；扣非后归属上市公司股东的净利润（以下简称“扣非净利润”）-3.69
亿元、-2.20 亿元；经营性活动产生的现金流量净额-0.44 亿元、-0.31 亿元。
（1）你公司报告期内营业收入继续下滑，净利润和经营性活动产生的现金流
量净额连续两年为负。此外，你公司于 2022 年 1 月 26 日披露公告称，象鼻山景
区于 2022 年 1 月 31 日起全面免费开放，公司后续将不再获得象鼻山门票分成收
入。请结合旅游行业经营环境、公司各项业务开展情况、收入来源变动情况、资
产负债水平等，说明你公司持续经营能力是否发生重大改变，是否具有不确定性。
请年审会计师发表核查意见。
（2）你公司 2021 年因部分房屋及场地的租赁业务与主营业务无关，扣除营
业收入 834.28 万元。请说明房屋及场地租赁业务的具体内容、模式及收入金额，
上年度是否对此予以扣除，如否，请说明未予以扣除的原因及合理性，并对照我
所《自律监管指南第 1 号——业务办理》中关于营业收入扣除相关事项的有关规
定，核查你公司是否存在营业收入扣除不充分、不完整的情况。请年审会计师发
表核查意见。
（3）你公司 2021 年营业收入同比下降 6.39%，归属上市公司股东的净利润同
-1-
比上升 20.18%，扣非净利润同比上升 40.38%。请结合你公司收入和成本构成、期
间费用、非经常性损益等，量化说明你公司营业收入和净利润变动方向不匹配的
原因及合理性。
（4）你公司 2021 年销售费用 1,867.79 万元，管理费用 1.10 亿元，期间费
用占营业收入的比例为 53.97%。其中，销售费用同比增长 30.09%。请你公司说明
期间费用尤其是管理费用支出较大的原因及合理性，与你公司业务规模、收入水
平、员工数量等是否匹配；说明本期销售费用与营业收入的增长方向不同的原因
及合理性。
问题一回复：
（一）你公司报告期内营业收入继续下滑，净利润和经营性活动产生的现金
流量净额连续两年为负。此外，你公司于 2022 年 1 月 26 日披露公告称，象鼻山
景区于 2022 年 1 月 31 日起全面免费开放，公司后续将不再获得象鼻山门票分成
收入。请结合旅游行业经营环境、公司各项业务开展情况、收入来源变动情况、
资产负债水平等，说明你公司持续经营能力是否发生重大改变，是否具有不确定
性。请年审会计师发表核查意见。
1.旅游行业经营环境
国家已经明确旅游业是国民经济的战略性产业，国家一直支持并出台了相关
政策推动旅游业的持续发展，国务院发布的《“十四五”旅游业发展规划》明确提
出，支持桂林建设世界级旅游城市。
2020 年初开始暴发的新冠疫情，对 2020 年和 2021 年的旅游业造成了重大的
负面冲击。但疫情终将过去，在疫情得到有效控制后，因疫情而受到暂时抑制的
旅游消费需求将会重新释放。
2.公司各项业务开展情况
桂林作为中国旅游业的一颗明珠，享有桂林山水甲天下的美誉。旅游业是桂
林最具城市优势、最具品牌效应、最具创新思维、最具综合竞争力、最具发展潜
力的产业。
根据总书记 2021 年视察桂林重要指示精神，桂林市委、市政府正在按照“世
界眼光、国际标准、中国风范、广西特色、桂林经典＂的总体要求，全面启动桂
-2-
林市“一城一都一地一中心＂建设（世界级山水旅游名城，世界级文化旅游之都，
世界级康养休闲胜地，世界级旅游消费中心），全力加快打造世界级旅游城市。
公司主要从事旅游服务及与旅游服务相关的业务，主营业务包括：游船客运、
景区旅游业务、酒店、公路旅行客运、出租车业务等。
公司作为综合性的旅游企业，公司拥有桂林地区核心旅游资源两江四湖景区、
银子岩景区、龙胜温泉景区、丰鱼岩景区、资江天门山景区的经营权；公司拥有
五星级酒店桂林漓江大瀑布饭店 100%股权；本报告期末，公司拥有新改造的漓江
星级游船 41 艘，共 4,126 个客位，约占桂林市漓江星级游船总数的 33.20%；公司
拥有出租汽车 287 辆，约占桂林市出租汽车总量的 12.74%；公司拥有大中型旅游
客车 146 辆，约占桂林市旅游客车总量的 5.35%。
2021 年，公司共接待游客 402.54 万人次，同比增长 1.78%。其中，公司景区
（两江四湖景区、银子岩、贺州温泉、龙胜温泉、丰鱼岩、资江丹霞景区）共接
待游客 174.4 万人次，同比增长 29.99%；公司漓江游船客运业务共接待游客 23.62
万人次，同比增长 3.62%；公司独资子公司桂林漓江大瀑布饭店有限责任公司共接
待游客 11.56 万人次，同比增长 14.37%；公司独资子公司桂林旅游汽车运输有限
责任公司共接待游客 25.83 万人次，同比增长 51.91%。
公司是桂林地区的龙头旅游企业，也是助力桂林建设世界级旅游城市的主力
军之一，是推动桂林旅游产业发展的重要力量。
新冠疫情使桂林旅游业的发展在 2020 年度和 2021 年度陷入低谷，也是公司
2020 年度和 2021 年度亏损的主要原因，但对公司持续经营能力不构成重大影响。
疫情得到有效控制后，公司的各项业务将会全面恢复。
3.收入来源变动情况
（1）营业收入构成情况
公司主要的收入来源于银子岩景区、两江四湖景区、漓江大瀑布饭店及漓江
游船客运业务。营业收入构成情况如下：
-3-
单位：万元
项目 2021 年度 占比 2020 年度 占比 变动比率
一、主营业务收入 21,867.13 91.59% 21,403.09 83.92% 2.17%
1.景区旅游 11,624.79 48.69% 9,608.55 37.68% 20.98%
2.漓江游船客运 4,189.63 17.55% 3,878.39 15.21% 8.02%
3.漓江大瀑布饭店 4,249.63 17.80% 3,934.07 15.43% 8.02%
4.客运服务 1,565.84 6.56% 1,790.18 7.02% -12.53%
5.其他 237.24 0.99% 2,191.90 8.59% -89.18%
其中:出售房产收入 2,017.68 7.91%
二、其他业务收入 2,006.94 8.41% 4,099.66 16.08% -51.05%
其他 2,006.94 8.41% 4,099.66 16.08% -51.05%
其中:处置投资性房地产收入 2,604.95 10.21%
营业收入合计 23,874.07 100.00% 25,502.75 100.00% -6.39%
2021 年和 2020 年公司的收入主要来源于主营业务收入，主营业务收入占营业
收入的比重分别是 91.59%和 83.92%。2021 年营业收入比 2020 年度下降 6.39%，
主要原因是控股子公司桂林桂圳投资置业有限责任公司（以下简称“桂圳公司”）
2020 年度出售房产收入 2,017.68 万元和投资性房地产收入 2,604.95 万元的影响；
扣除该影响，公司 2020 年度主营业务收入占比为 92.84%，与 2021 年度主营收入
占比不存在重大差异，公司收入来源未发生重大变化。
（2）象鼻山景区全面免费开放事宜及其影响
2022 年 1 月 25 日桂林市政府召开新闻发布会，宣布象鼻山景区于 2022 年 1
月 31 日（2022 年除夕）开始全面免费开放。根据公司与与控股股东桂林旅游发展
集团有限公司（以下简称“旅发展”）签署的《关于象山景区象山景点合作建设
协议》（以下简称“《合作协议》”），本公司与旅发展每年对象鼻山景区门票收入进
行分成结算。象鼻山景区全面免费开放将导致象鼻山景区无门票收入，使得本公
司与旅发展丧失继续履行《合作协议》的基础，本公司正在与旅发展协商终止执
行《合作协议》的事宜。
公司根据《合作协议》将象鼻山景区的门票分成款扣除投资成本后计入投资
收益核算，该门票分成款不影响公司的营业收入。象鼻山景区全面免费开放后，
终止执行《合作协议》对公司的营业收入不构成影响，对公司的投资收益产生一
定影响，不影响公司的持续经营能力。
4.资产负债水平情况
-4-
单位：万元
2021 年 12 月 31 2020 年 12 年 31
项目 日 日 变动率
总资产 255,607.25 266,629.44 -4.13%
总负债 143,588.84 131,232.68 9.42%
资产负债率 56.18% 49.22% 14.13%
流动资产 25,865.61 30,859.27 -16.18%
流动负债 59,096.09 40,397.00 46.29%
流动比率 43.77% 76.39% -42.70%
公司属于旅游服务行业，2020 年和 2021 年受疫情影响，公司营业收入大幅度
下降，营运资金减少，为缓解疫情对公司造成的冲击，公司增加了银行贷款，2021
年末资产负债率上升 14.13%、流动比率下降 42.70%。公司采取以下措施来改善公
司资本结构：
（1）全力广开融资渠道，夯实企业发展根基
扩展公司融资渠道，2022 年在保证银行贷款融资渠道基础上，向银行追加信
用额度，并延长贷款期限。同时加快推进非公开发行股票募集资金 4.78 亿元的工
作，用于补充公司营运资金，改善资本结构。
（2）内控成本外扩增收，实现挖潜增效
加强内部经营管理，提升经营效率。严格成本控制，切实降低生产及运营成
本，继续执行《关于做好疫情防控期间人事管理工作的应对措施》严控非生产性
费用开支和人工成本，切实提质增效。加强集团资金归集，合理降低负债率，深
化节能降耗，严控非生产性成本开支。同时，公司将积极争取政府补助，充分利
用政府各类纾困政策、重大项目政策性资金、各类补贴，提高公司经营业绩。
（3）加强应收款项的回收
①公司力争收回桂林丹霞温泉旅游有限公司破产清算处置款
2022 年 2 月 28 日，公司收到桂林丹霞温泉旅游有限公司（以下简称“丹霞温
泉公司”）管理人与买受人资源县西延旅游景区开发有限公司于 2022 年 2 月 28 日
签署的《拍卖成交确认书》，买受人于 2022 年 2 月 11 日 9 时以最高价竞得拍卖标
的物，即丹霞温泉公司国有土地使用权、地上建(构)筑物、机器设备、办公设备、
绿化苗木等财产，成交价为 5,200 万元人民币。2022 年 4 月 20 日，丹霞温泉公司
管理人召开第六次债权人会议，根据该次债权人会议通过的《桂林丹霞温泉旅游
有限公司破产财产分配方案》，桂林资江丹霞旅游有限公司（以下简称“资江丹霞
-5-
公司”）可收回债权的金额为 4,415.34 万元。
②与桂林市政府、市漓管委协调，催收应支付的公司 2018-2021 年的漓江游
览船票 3,911 万元。
③及时收回桂林罗山湖旅游发展有限公司（以下简称“罗山湖旅游公司”）被
政府拆除的 18 栋房屋建筑物补偿款 2,295.46 万元。
④及时收回旅发展尚未支付的七星景区、象山景区门票分成款共计 1,203 万
元。
总体看，公司的资产负债率水平适中，由于新冠疫情的原因，2021 年末流动
比率较低，短期偿债能力存在一定的压力，公司也正在采取措施来改善公司的资
本结构，但公司的持续经营能力未发生重大改变，随着新冠疫情对旅游业的影响
逐步减弱，公司经营也将逐步恢复正常。
综上，结合旅游行业经营环境、公司各项业务开展情况、收入来源变动情况、
资产负债水平等，公司持续经营能力未发生重大改变，不具有不确定性。
（二）你公司 2021 年因部分房屋及场地的租赁业务与主营业务无关，扣除营
业收入 834.28 万元。请说明房屋及场地租赁业务的具体内容、模式及收入金额，
上年度是否对此予以扣除，如否，请说明未予以扣除的原因及合理性，并对照我
所《自律监管指南第 1 号——业务办理》中关于营业收入扣除相关事项的有关规
定，核查你公司是否存在营业收入扣除不充分、不完整的情况。请年审会计师发
表核查意见。
公司 2021 年度和 2020 年度与主营业务无关的房屋及场地租赁业务情况
单位：万元
2021 年度 2020 年度
项目 具体内容 模式
金额 金额
与主营业务无关的房
房屋及场地租赁 经营租赁 834.28 615.32
屋及场地租赁收入
2020 年度公司上述房屋及场地租赁业务收入未予以扣除的主要原因是根据深
圳证券交易所股票上市规则（2020 年修订）第三节财务类强制退市 14.3.1 规定：
“上市公司出现下列情形之一的，本所对其股票交易实施退市风险警示：上
市公司出现下列情形之一的，本所对其股票交易实施退风险警示：
-6-
（一）最近一个会计年度经审计的净利润为负值且营业收入低于 1 亿元，或
追溯重述后最近一个会计年度净利润为负值且营业收入低于 1 亿；
本节所述净利润以扣除非经常性损益前后孰低者为准。前款第（一）项所述
营业收入应当扣除与主营业务无关的业务收入和不具备商业实质的收入。”
依据上述规定，公司出租的房屋及场地的所有权归属于公司，且公司长期对
外出租，公司判断该出租业务产生的收入具有持续稳定性，且具备商业实质，故
未将上述出租的房屋及场地收入 615.32 万元从营业收入中扣除。
2020 年度公司未扣除与主营业务无关的房屋及场地租赁业务的收入不符合深
交所 2022 年 1 月 7 日出具的《自律监管指南第 1 号——业务办理》的规定。
2021 年度公司根据深交所《自律监管指南第 1 号——业务办理》的规定，公
司扣除了与主营业务无关的房屋及场地租赁业务收入 834.28 万元，公司不存在不
具备商业实质的收入。
2021 年度公司营业收入的扣除符合《自律监管指南第 1 号——业务办理》的
规定。
（三）你公司 2021 年营业收入同比下降 6.39%，归属上市公司股东的净利润
同比上升 20.18%，扣非净利润同比上升 40.38%。请结合你公司收入和成本构成、
期间费用、非经常性损益等，量化说明你公司营业收入和净利润变动方向不匹配
的原因及合理性。
2020 年公司通过公开挂牌处置了桂圳公司部分资产（桂圳城市领地项目住宅、
商铺及地下停车位）,该笔业务产生的收入属于一次性的交易行为，且金额较大，
与 2021 年度公司的收入不具有可比性。扣除该业务影响后,公司 2021 年度和 2020
年度的收入和成本构成、期间费用、非经常性损益等构成如下：
-7-
单位：万元
项目 2021 年度 2020 年度 变动比率
营业收入 23,874.07 20,880.12 14.34%
营业成本 25,845.65 23,229.87 11.26%
税金及附加 896.89 711.72 26.02%
期间费用 18,053.70 18,766.23 -3.80%
信用减值损失 -3,039.89 -14,905.96 -79.61%
投资收益 1,544.43 4,928.62 -68.66%
资产处置收益 1,768.87
其他收益 915.05 2,543.85 -64.03%
净利润 -23,403.34 -28,394.28 17.58%
其中：归属于母公司所有者的净利润 -21,269.18 -25,775.09 17.48%
非经常性损益 752.21 10,288.48 -92.69%
扣非后归属于母公司所有者的净利润 -22,021.39 -36,063.57 38.94%
注：2020 年度的数据剔除了桂圳公司通过公开挂牌转让部分资产（桂圳城市领地项目住
宅、商铺及地下停车位）的营业收入 4,622.63 万元，营业成本 5,376.78 万元，税金及附加
489.27 万元。
2020 年度桂圳公司处置桂圳公司部分资产（桂圳城市领地项目住宅、商铺及
地下停车位）对公司 2020 年的营业收入响较大，故剔除该业务的影响。剔除后公
司 2021 年度的营业收入同比增长 14.34%，归属上市公司股东的净利润同比增长
17.48%，营业收入和净利润变动方向一致。
公司 2021 年度净利润和扣非净利润同比变动的主要原因如下：
1.公司信用减值损失同比减少 11,866.07 万元，主要原因为丹霞温泉公司于
2020 年 12 月 12 日被破产管理人接管，根据企业会计准则的规定，丹霞温泉公司
自 2020 年 12 月起不再纳入资江丹霞公司合并财务报表范围。资江丹霞公司对其
截至 2020 年 12 月 31 日的债权（21,757.15 万元）计提坏账准备 14,472 万元，
2021 年对丹霞温泉公司计提坏账准备 2,978.55 万元，同比减少 11,493.45 万元；
2.公司投资收益同比减少 3,384.19 万元，主要原因为丹霞温泉公司破产清算
出表，2020 年公司转回以前年度确认的投资收益 6,461 万元（非经常性损益），2021
年对井冈山旅游发展股份有限公司的投资收益同比增加了 2,431.48 万元；
3.公司资产处置收益同比减少 1,768.87 万元，主要原因为 2020 年资江丹霞
公司取得土地转让收益 1,773 万元（非经常性损益）；
-8-
4.2021 年，公司收到各项政府补贴及税费等政策优惠性减免确认收益同比减
少 1,628.80 万元（非经常性损益）。
（四）你公司 2021 年销售费用 1,867.79 万元，管理费用 1.10 亿元，期间费
用占营业收入的比例为 53.97%。其中，销售费用同比增长 30.09%。请你公司说明
期间费用尤其是管理费用支出较大的原因及合理性，与你公司业务规模、收入水
平、员工数量等是否匹配；说明本期销售费用与营业收入的增长方向不同的原因
及合理性。
1.公司管理费用支出情况
单位：万元
项目 2021 年度 占比 2020 年度 占比 2019 年度 占比
营业收入 23,874.07 25,502.75 60,614.79
管理费用 11,018.14 46.15% 12,216.17 47.90% 15,694.36 25.89%
其中：职工薪酬 5,497.86 49.90% 6,034.37 49.40% 9,932.01 63.28%
折旧及摊销 3,372.03 30.60% 3,917.10 32.06% 3,834.13 24.43%
长期待摊费用摊销 268.92 2.44% 150.65 1.23% 87.31 0.56%
中介机构费用 745.67 6.77% 994.57 8.14% 458.39 2.92%
董事会费 166.03 1.51% 174.30 1.43% 216.09 1.38%
其他 967.62 8.78% 945.18 7.74% 1,166.43 7.43%
合计 11,018.14 100.00% 12,216.17 100.00% 15,694.36 100.00%
新冠疫情暴发前的 2019 年度公司管理费用占营业收入的比重为 25.89%，其中
职工薪酬和折旧及摊销合计占管理费用的比重为 87.71%。2020 初新冠疫情暴发后，
2020 年度和 2021 年度公司营业收入大幅度下降，使得 2020 年和 2021 年管理费用
占营业收入的比重分别上升到 47.90%和 46.15%，但职工薪酬和折旧及摊销这两项
费用合计占管理费用的比重分别 81.46%、80.50%，与 2019 年相比有所下降但无重
大差异。
公司所处行业为旅游业，属于劳动密集型企业且公司办公地点较为分散，办
公用房产和土地使用权折旧和摊销金额较大，公司职工薪酬和折旧摊销费用符合
公司的自身特点，具有合理性，管理费用和收入水平没有明确对应关系。
2021 年度公司管理费用占营业收入比重上升的主因为新冠疫情，具有合理性。
2.公司销售费用支出情况
-9-
单位：万元
项目 2021 年度 占比 2020 年度 占比
营业收入 23,874.07 20,880.12
销售费用 1,867.79 7.82% 1,435.72 6.88%
其中：市场拓展费 949.29 50.82% 758.78 52.85%
职工薪酬 876.15 46.91% 621.16 43.26%
其他 42.35 2.27% 55.78 3.89%
合计 1,867.79 100.00% 1,435.72 100.00%
注：2020 年度的数据剔除了桂圳公司通过公开挂牌转让部分资产（桂圳城市领地项目住
宅、商铺及地下停车位）的营业收入 4,622.63 万元，由于该营业收入与销售费用的相关性不
大，故剔除。
2021 年度比 2020 年度销售费用增长 30.09%，主要原因：为减缓新冠疫情对
公司造成的不利影响，并抢占市场客源，公司 2021 年度加大线下和线上旅游宣传、
广告促销等销售力度，同时由于受疫情影响，市场提高了对旅行社的劳务佣金。
3.公司销售费用和营业收入变动情况
单位：万元
项目 2021 年度 2020 年度 变动率
营业收入 23,874.07 20,880.12 14.34%
销售费用 1,867.79 1,435.72 30.09%
2020 年剔除桂圳公司通过公开挂牌转让部分资产（桂圳城市领地项目住宅、
商铺及地下停车位）的营业收入后，营业收入增长率为 14.34%，销售费用增长率
为 30.09%，销售费用与营业收入的增长方向一致。
综上，2021 年度公司管理费用占营业收入比重上升的主因为新冠疫情，具有
合理性；销售费用与营业收入的增长方向一致。
问题二：年报显示，你公司应收账款期末账面价值 6,161.77 万元，应收第一
大欠款方桂林漓江风景名胜区市场拓展处的期末余额占应收账款期末余额合计数
的 58.62%，前五大欠款方期末余额占比合计近 85%。你公司按单项计提的坏账准
备余额 174.64 万元，按组合计提坏账准备余额 335.63 万元。其中，组合 1 为应
收旅行社、网络销售平台及零售类客户等款项，坏账计提比例为 12.87%，组合 2
- 10 -
为应收银行 POS 在途机款、控股股东及最终控制人控制的事业单位款项，坏账计
提比例为 3%。请你公司结合各组合的具体构成说明上述坏账计提组合划分的原因
及依据、计提比例设置是否合理；并结合你公司历史坏账水平、同行业可比公司
坏账计提情况、欠款方实际情况等说明你公司应收账款准备计提是否充分、合理。
请年审会计师发表核查意见。
问题二回复：
（一）请你公司结合各组合的具体构成说明上述坏账计提组合划分的原因及
依据、计提比例设置是否合理
1.公司应收账款坏账计提政策及依据
根据《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》第四十八条的规定：
“为在组合基础上进行信用风险变化评估，企业可以共同风险特征为依据，将金
融工具分为不同组别，从而使有关评估更为合理，并能及时识别信用风险的显著
增加。企业不应将具有不同风险特征的金融工具归为同一组别，从而形成不相关
的结论。”
公司根据企业会计准则等相关规定，将具有不同风险特征的金融工具归为不
同的风险组合，分别评估不同风险组合的预期信用风险损失更加合理有效。因此
公司在评估预期信用损失时，考虑到公司客户银行 POS 机在途款、控股股东、最
终控制人控制的事业单位，与公司的旅行社、网络销售平台及零售客户在信用风
险上存在较大差异。因此，公司将应收账款按信用风险特征分为不同组合进行计
提坏账准备：
组合 1：应收旅行社、网络销售平台及零售类客户等款项；
组合 2：应收银行 POS 机在途款、控股股东及最终控制人控制的事业单位款项。
执行新金融工具准则时，应收账款坏账计提比例依据为：公司依据 2016 年至
2018 年应收款项账龄的平均迁徙率计算历史损失率，并乘以前瞻性系数（5%）确
定其预期信用损失率，并按谨慎性原则，确定较高的坏账计提比例。具体情况如
下：
组合 1：应收旅行社、网络销售平台及零售类客户等款项
账龄 近三年平均迁徙率 历史损失率 预期信用损失率 公司的计提比例
1 年以内 0.06% 0.01% 0.01% 3.00%
1-2 年 83.39% 13.34% 14.01% 10.00%
- 11 -
2-3 年 16.00% 16.00% 16.80% 50.00%
3 年以上 100.00% 100.00% 100.00% 100.00%
组合 2：管理层评价该类款项具有较低的信用风险的应收银行 POS 机款、控股
股东及最终控制人控制的事业单位款项
账龄 近三年平均迁徙率 历史损失率 预期信用损失率 公司的计提比例
1 年以内 50.09% 0.00% 0.00% 3.00%
1-2 年 1.34% 0.00% 0.00% 3.00%
2-3 年 0.00% 0.00% 0.00% 3.00%
3 年以上 0.00% 0.00% 0.00% 3.00%
组合 1 的客户具有相同的信用风险特征，公司将其划分为单独的组合，组合
内 1 年以内和 2-3 年的计提比例远高于预期信用损失率，1-2 年的计提比例略低于
预期信用损失率 4.1%。公司根据自身实际情况和特点，按照谨慎性原则，对 1 年
以内、2-3 年和 3 年以上的款项计提了较高的坏账比率。公司组合 1 的计提比例整
体而言较谨慎、合理。
组合 2 的客户信用级别高、回款确定性强，且历史上从未发生过坏账损失，
公司将其划分为单独的组合，该组合的预期信用损失率为 0.00%，根据公司的实际
情况和自身特点，按照谨慎性原则，对组合 2 的应收账款按 3%计提坏账准备合理。
2.公司坏账计提与同行业对比情况
（1）公司组合 1 的应收账款坏账计提比例与同行业可比公司按账龄计提的一
般风险组合的计提政策情况对比如下：
单位：%
公司名称 1 年以内 1-2 年 2-3 年 3-4 年 4-5 年 5 年以上
桂林旅游 3 10 50 100
张家界 3 5 10 100
云南旅游 5 10 20 100
西域旅游 6 50 70 100
大连圣亚 5 10 20 50
西藏旅游 5 10 15 30
长白山 3 5 10 30 50 100
天目湖 5 10 20 30 60 100
- 12 -
峨眉山 A 3 10 15 20 50 100
（2）公司组合 2 的应收账款坏账计提政策与同行业可比公司类似低风险组合
的计提政策情况对比如下：
单位：%
公司名称 1 年以内 1-2 年 2-3 年 3-4 年 4-5 年 5 年以上
桂林旅游 3
长白山 不计提
云南旅游 不计提
曲江文旅 1 5 5 转入一般风险组合计提
注：其他同行业可比公司未明确披露是否设有低风险组合。
公司组合 1 坏账计提比例与同行业可比公司不存在重大差异，组合 2 坏账计
提比例 3%，比长白山、云南旅游不计提坏账谨慎，与曲江文旅不存在重大差异。
因此公司应收账款坏账计提比例合理，与同行业可比公司不存在重大差异。
综上，公司坏账计提组合划分的原因及依据符合企业会计准则、计提比例设
置合理。
（二）结合公司历史坏账水平、同行业可比公司坏账计提情况、欠款方实际
情况等说明你公司应收账款准备计提是否充分、合理
1.公司历史坏账水平
单位：万元
项目 2021 年末 2020 年末
应收账款账面余额 6,672.03 11,884.71
累计发生的坏账损失 174.64 222.38
历史累计坏账损失率 2.62% 1.87%
坏账计提比例 7.65% 8.19%
2020 年公司累计发生的坏账损失占应收账款余额的 1.87%，低于公司坏账计
提比例 8.19%。；2021 年公司累计发生的坏账损失占应收账款余额的 2.62%，低于
公司坏账计提比例 7.65%。公司历史累计发生的坏账损失率较低，公司的应收账款
坏账准备计提比例谨慎、合理。
2.同行业可比公司坏账计提情况
- 13 -
单位：万元
公司简称 应收账款账面余额 坏账准备 计提比例
（1）对标取数时点：2020 年 12 月 31 日
桂林旅游 11,884.71 973.24 8.19%
丽江股份 405.60 22.54 5.56%
曲江文旅 83,189.75 8,278.11 9.95%
天目湖 1,448.58 105.30 7.27%
九华旅游 178.34 16.88 9.46%
张家界 260.80 124.80 47.85%
云南旅游 71,967.85 12,942.89 17.98%
西域旅游 303.23 103.76 34.22%
大连圣亚 817.57 213.87 26.16%
西藏旅游 2,582.93 578.52 22.40%
长白山 6,433.22 11.53 0.18%
峨眉山 A 3,025.06 683.65 22.60%
（2）对标取数时点：2021 年 6 月 30 日
桂林旅游 6,672.03 510.26 7.65%
丽江股份 1,305.62 65.61 5.02%
曲江文旅 85,373.00 10,694.52 12.53%
天目湖 952.12 53.62 5.63%
九华旅游 1,273.33 73.92 5.81%
张家界 713.88 141.66 19.84%
云南旅游 78,449.20 13,074.08 16.67%
西域旅游 325.70 123.19 37.82%
大连圣亚 1,208.77 210.40 17.41%
西藏旅游 3,299.56 662.47 20.08%
长白山 6,416.41 15.96 0.25%
峨眉山 A 6,467.29 770.82 11.92%
注:因对标公司 2021 年度报告未全部公告，故选取 2020 年度和 2021 年半年度报告数据
对标分析。
公司与同行业可比公司的对比情况具体如下：
2020 年 12 月末和 2021 年 6 月末，公司应收账款坏账准备计提比例与丽江股
份、曲江文旅、天目湖、九华旅游的计提比例基本保持一致，但与同行业其他可
比公司存在一定差异，主要是公司应收账款余额的客户结构与多数同行业可比公
司存在较大差异，公司的应收账款余额主要是应收政府事业单位和控股股东的款
- 14 -
项，该类应收款项回收风险小，坏账准备计提比例较低。
公司应收账款坏账计提比例低于其他同行业可比公司计提比例的主要原因为：
张家界、西域旅游、西藏旅游、大连圣亚、峨眉山 A 的应收账款账龄 2-3 年、3 年
以上占比较高，导致应收账款坏账计提比例较高；云南旅游的应收账款单项计提
的坏账准备金额较多，导致应收账款坏账计提比例较高。
公司应收账款坏账计提比例高于长白山的计提比例，主要原因为长白山对政
府部门的应收账款不计提坏账准备，导致应收账款坏账计提比例较低。
总体而言，应收账款坏账计提政策及计提情况与同行业可比公司不存在重大
差异，存在较大差异的部分同行业可比公司主要因为应收账款账龄和单项计提差
异造成，公司已根据公司自身实际情况和特点制定了应收账款坏账计提政策，应
收账款坏账准备计提充分、合理。
3.欠款方实际情况
公司前五大欠款方期末余额占应收账款期末余额的比合计近 85%，公司对应收
账款前五名客户的实际状况进行分析如下：
单位：万元
是否存在与 是否为失
经营
公司名称 2021 年末 公司概况 债务人诉讼、 信被执行
状态
仲裁 人
桂林漓江风景名胜
3,911.21 政府事业单位 在营 否 否
区市场拓展处
控股股东，1994 年成立，
桂林旅游发展集团
1,260.96 注册资本 15,100 万元，国 在营 否 否
有限公司
有企业。
桂林旅游服务接待 2009 年成立，注册资本
274.55 在营 否 否
中心有限责任公司 100 万元，民营企业。
桂林迈程国际旅行 2017 年成立，注册资本
162.57 在营 否 否
社有限公司 100 万元，民营企业。
桂林市天元国际旅 2005 年成立，注册资本为
59.31 在营 否 否
行社有限公司 150 万元，民营企业。
公司大额应收账款的客户构成主要是政府事业单位、国有企业和民营企业等
单位，其中事业单位和国有企业的应收账款余额占总应收账款余额的比例较高，
此类客户具有较好的信用，持续经营能力较强等特点；其他客户经营情况正常，
经查询均不属于失信被执行人企业，公司已按政策规定正常计提了坏账准备。
- 15 -
综上，公司应收账款坏账计提组合划分的原因及依据符合企业会计准则，计
提比例合理，与同行业可比公司坏账计提政策不存在重大差异；公司历史发生坏
账的水平较低，公司的应收账款坏账计提情况符合公司自身实际情况和特点，与
同行业部分公司不存在重大差异，且主要往来客户信用良好，不存在重大违约风
险，公司的应收账款坏账准备计提充分、合理。
问题三：年报显示,你公司报告期末其他应收款 0.95 亿元，占流动资产比例
36.90%。其中，借款等往来款项期末账面余额为 2.64 亿元。报告期内你公司计提
其他应收款坏账准备 3,366.03 万元，对处于第三阶段（已发生信用减值）的其他
应收款计提坏账准备 2,978.55 万元。此外，你公司其他应收款账龄较长，三年以
上账龄的占比 74.56%。请你公司：
（1）列式“借款等往来款项”的具体情况，包括但不限于款项具体构成、金
额、形成原因、付款期限、账龄、欠款方名称及关联关系、是否构成财务资助或
资金占用、是否已履行相应审议程序及信息披露义务等。请年审会计师发表核查
意见。
（2）补充说明处于第三阶段（已发生信用减值）的其他应收款的款项性质、
交易背景、欠款方是否为你公司关联方、具体的减值迹象及发生时点、计提减值
是否充分合理等。请年审会计师发表核查意见。
（3）结合上述问题及其他应收款明细构成情况，说明你公司其他应收账款余
额较大、账龄较长的原因，是否存在已逾期但未收回的情形，你公司已采取的加
强其他应收账款回收的手段及效果，未来改进措施。
问题三回复：
（一）列式“借款等往来款项”的具体情况，包括但不限于款项具体构成、
金额、形成原因、付款期限、账龄、欠款方名称及关联关系、是否构成财务资助
或资金占用、是否已履行相应审议程序及信息披露义务等。请年审会计师发表核
查意见。
截至 2021 年末，公司其他应收款中的借款等往来款项具体情况如下：
- 16 -
单位：万元
是否 是否构成财 是否已履 是否已履
客户名称 2021 年末 账龄 形成原因 付款期限 关联 务资助或资 行相应审 行信息披
方 金占用 议程序 露义务
桂林丹霞温泉旅游 构成
21,804.13 1-3 年及 3 年以上 向集团公司内部借款 不适用 是 是 是
有限公司（注 1） 财务资助
桂林市临桂区自然
资源局 2,295.46 1 年以内 房屋拆迁补偿款 协议生效后 6 个月内 否 否 是 是
（注 2）
应收土地出让款 1,400 万 资江丹霞公司天门山
资源县财政局（注 1-2 年 1,400 万元，3
1,506.45 元；早期借款 106.45 万元， 景区获得 4A 级景区 否 否 是 是
3） 年以上 106.45 万元
已全额计提坏账准备。 授牌后 1 个月内支付
桂林罗山湖集团有 预付征地款结算的差额转
682.60 3 年以上 1 年以内 否 否 是 是
限公司 其他应收款
桂林罗山湖水上乐 2013 年收购罗山湖旅游公
无法收回，已全额计
园运营管理有限公 32.82 3 年以上 司时的账面余额，已全额计 否 否 是 是
提坏账准备
司 提坏账准备。
广西智游天地科技
1 年内 11.47 万元、1-2
产业有限责任公司 22.67 代付外派人员职工薪酬 1 年内 是 否 是 是
年 11.20 万元
（注 4）
1 年内 13.34 万元、1-2
其他项 30.08 年 4.23 万元， 年以上 其他 否 否 是 是
12.50 万元
合计 26,374.21
- 17 -
注 1：资江丹霞公司是公司的独资子公司，丹霞温泉公司是资江丹霞公司的控股子公司，
丹霞温泉公司向资江丹霞公司借款，主要用于其营运项目的建设和维持日常营运，根据资江
丹霞公司与丹霞温泉公司签订的《借款协议》，资江丹霞公司按照同期银行贷款利率收取资
金占用费。由于 2020 年 12 月丹霞温泉公司破产清算出表，资江丹霞公司对丹霞温泉公司的
其他应收款 21,804.13 万元，无法进行往来抵销，故在其他应收款列示。
丹霞温泉公司 2020 年 12 月破产清算出表，导致本公司被动形成对合并报表范围以外的
公司提供财务资助的情形，但其业务实质为公司独资子公司对原控股子公司日常经营性借款
的延续。
公司 2021 年 1 月 30 日发布《桂林旅游股份有限公司关于计提资产减值准备及对部分其
他应收款计提坏账准备的公告》、2022 年 1 月 29 日发布《桂林旅游股份有限公司关于计提资
产减值准备及对部分其他应收款计提坏账准备的公告》，披露了以下事宜：
（1）资江丹霞公司借款给丹霞温泉公司事宜。
（2）丹霞温泉公司因破产清算出表，资江丹霞公司对丹霞温泉公司的债权无法抵销，并
补计提坏账准备事宜。
依据公司 2022 年 4 月 28 日发布的《桂林旅游股份有限公司关于桂林丹霞温泉旅游有限
公司破产清算进展的公告》，管理人对丹霞温泉公司可供分配的破产财产 5,299.85 万元（占丹
霞温泉公司破产财产总额的绝对大部分）进行分配，资江丹霞公司可收回债权为现金 4,415.34
万元。丹霞温泉公司破产清算事宜基本结束，本公司对丹霞温泉公司出表后被动形成的财务
资助情形已基本消除。
注 2：桂林市临桂区自然资源局（甲方）与罗山湖旅游公司（乙方）于 2021 年 11 月 30
日签署《拆除房屋补偿协议书》。主要内容如下：
(1)甲方以评估总价支付给乙方被拆除的 18 栋房屋建筑物补偿款，总价款为：2,295.4588
万元。本协议生效后六个月内，由甲方将此补偿款拨入乙方账户。
(2)对于在拆除范围内涉及的挡土墙、园林工程、泳池等配套设施工程及设计费属尚未评
估部分（约 569.68 万元），甲方委托有资质的评估机构对上述未评估部分进行评估并报临桂
区政府同意后，再由甲方与乙方签订补充补偿协议。
具体详见公司 2021 年 12 月 1 日发布的《桂林旅游股份有限公司关于桂林罗山湖旅游发
展有限公司相关事宜的进展公告》。
注 3：2008 年 9 月，资江丹霞公司投标竞得资源县合浦街北（原陶瓷厂及周边）国有土
地使用权，并已支付土地全部价款 2,003 万元，该宗地土地面积为 66,900 平方米，拟用于旅
游项目开发建设。由于当地村民对上述地块部分土地权属存在不同意见，使得原定的旅游项
目开发存在诸多困难，经资江丹霞公司与资源县政府协商，资源县政府决定按土地现状收回
上述国有土地使用权，土地价款总额为 3,500 万元。截至 2021 年末，资源县财政局已经支付
了 2,100 万元。
具体详见公司 2020 年 7 月 15 日发布的《桂林旅游股份有限公司关于政府收回公司部分
土地使用权的公告》。
注 4：应收广西智游天地科技产业有限责任公司的 22.67 万元，已于 2022 年 1 月全部结
清。
（二）补充说明处于第三阶段（已发生信用减值）的其他应收款的款项性质、
交易背景、欠款方是否为你公司关联方、具体的减值迹象及发生时点、计提减值
- 18 -
是否充分合理等。请年审会计师发表核查意见。
截至 2021 年末，公司处于第三阶段（已发生信用减值）的其他应收款明细如
下：
单位：万元
计提减
是否
款项 2021 年末 坏账准备 减值迹象 值是否
客户名称 交易背景 为关 具体减值迹象
性质 余额 余额 发生时点 充分合
联方
理
该公司经营状况
恶化，经营现金
桂林丹霞温 营运项目的
净流量为负数，
泉旅游有限 借款 建设和维持 21,804.13 17,450.57 是 2014 年 是
无法支撑企业正
公司 日常营运
常经营现金需
求。
个人没有能力偿
个人挪用公 还，已经走司法
王桂红 其他 113.84 113.84 否 2019 年 是
款 程序追究其刑事
责任。
相关联系人失
曼谷航空公 航空票务包
往来款 90.51 90.51 否 联，无法追回款 2005 年 是
司 机款
项。
相关联系人失
广东保安体 酒店改造工
押金 41.75 41.75 否 联，无法追回款 2010 年 是
育公司 程押金
项。
2013 年公司
桂林罗山湖 2013 年公司收购
收购罗山湖
水上乐园运 罗山湖旅游公司
往来款 旅游公司时， 32.82 32.82 否 2019 年 是
营管理有限 时，划转的往来
划转的往来
公司 款，无法追回。
款
相关联系人失
2012 年、
其他 往来款 17.32 17.32 否 联，无法追回款 是
2019 年
项。
合计 22,100.37 17,746.81
截至 2021 年末，公司处于第三阶段（已发生信用减值）其他应收款主要是应
收丹霞温泉公司、王桂红和曼谷航空公司等款项，除了对丹霞温泉公司按破产清
算可变现价值计提了 17,450.57 万元，其他款项根据公司的坏账政策已全额计提
了减值准备。
由于丹霞温泉公司自 2020 年 12 月起不再纳入资江丹霞公司及本公司的合并
财务报表范围，资江丹霞公司对丹霞温泉公司的债权无法抵销。2021 年，基于谨
- 19 -
慎性原则，资江丹霞公司对丹霞温泉公司的债权进行了减值测试，资江丹霞公司
对丹霞温泉公司的债权累计计提坏账准备 17,450.57 万元，其中 2021 年度计提坏
账准备 2,978.55 万元，减值准备测算过程如下：
单位：万元
项 目 序号 金额
一、丹霞温泉公司清算预计可变现的资产总价值 (1) 5,200.00
减：预计破产管理人费用 (2) 338.00
预计资产拍卖手续费 (3) 26.00
预计资产处置税金（增值税及附加税和土地增值税） (4) 217.45
二、预计丹霞温泉公司资产可回收的净额 (5)=(1)-(2)-(3)-(4) 4,618.55
三、优先偿还的负债金额 (6) 300.39
其中：职工薪酬及预计员工补偿安置费用 228.32
共益债务 72.07
四、扣除优先偿还的债务后，普通债权人可得到的偿还金额 (7)=(5)-(6) 4,318.16
五、丹霞温泉公司对外债务总额 (8) 21,847.59
其中：应付资江丹霞公司的债务 21,804.13
欠资江丹霞的债务（不含共益债务） (9) 21,749.30
六、按受偿比例计算各债权人可分配的总金额 (10) 4,318.16
其中：资江丹霞公司债权可收回的金额 (11) 4,298.73
其他债权人可收回的金额 19.43
七、资江丹霞公司债权可能的损失 (12)=(9)-(11) 17,450.57
其中：资江丹霞公司以前年度已计提的坏账准备金额 14,472.02
资江丹霞公司 2021 年当年需计提的坏账准备金额 2,978.55
注 1：丹霞温泉公司的破产管理人接管丹霞温泉公司后，将丹霞温泉公司资产通过淘宝网
阿里司法拍卖。2022 年 2 月 28 日，公司收到丹霞温泉公司管理人与买受人资源县西延旅游景
区开发有限公司于 2022 年 2 月 28 日签署的《拍卖成交确认书》，买受人于 2022 年 2 月 11 日
9 时以最高价竞得拍卖标的物，即丹霞温泉公司国有土地使用权、地上建(构)筑物、机器设备、
办公设备、绿化苗木等财产，成交价为 5,200 万元。
注 2：资江丹霞公司可获得偿还款的方法：根据破产管理法的清算顺序，按破产清算的预
计可变现价值扣除破产相关费用、处置资产的相关税费、职工薪酬、共益债务后的余额按照
各普通债权人的比例偿还欠款。
（三）结合上述问题及其他应收款明细构成情况，说明你公司其他应收账款
余额较大、账龄较长的原因，是否存在已逾期但未收回的情形，你公司已采取的
加强其他应收账款回收的手段及效果，未来改进措施。
通过上述问题三（一）的列表说明，公司其他应收款余额主要是应收丹霞温
泉公司、桂林市临桂区自然资源局、资源县财政局的款项，三家单位累计占公司
其他应收款余额的 89.84%。应收丹霞温泉公司、桂林市临桂区自然资源局和资源
- 20 -
县财政局的余额较大的原因详见问题三（二）注 1、注 2 和注 3 的说明。应收丹霞
温泉公司的款项账龄较长的原因是丹霞温泉公司连续亏损，无资金偿还；应收资
源县财政局的款项账龄较长的原因是近年受新冠疫情影响，资源县财政资金紧张，
导致款项逾期。
2022 年 4 月 20 日，丹霞温泉公司管理人召开第六次债权人会议，根据该次债
权人会议通过的《桂林丹霞温泉旅游有限公司破产财产分配方案》，资江丹霞公司
可收回债权的金额为 4,415.34 万元。
桂林市临桂区自然资源局的欠款尚未到付款期限，公司已成立专项小组，每
天到临桂区政府及相关部门催收该款项，截止目前，临桂区政府已同意先行支付
50 万元。
针对资源县财政局的剩余款项，资江丹霞公司派专人定期到资源县政府催收
该款项，公司拟召开专题会议讨论剩余款项催收事宜。
公司拟采取多种措施通过专项小组继续加强各款项的催收。
问题四：年报显示，你公司投资性房地产期末账面价值 2.32 亿元，较期初增
长 734%，主要为子公司桂林桂圳投资置业有限责任公司固定资产转入投资性房地
产 2.21 亿元。请你公司补充说明上述固定资产转入投资性房地产的具体情况，包
括但不限于转入时间、出租比例、实际用途及使用情况、转换时点确认的依据及
相关会计处理过程等。请年审会计师发表核查意见。
问题四回复：
桂圳公司注册资本 6,000 万元，本公司持有其 65% 的股权，自然人文良天持
有其 35%的股权。目前桂圳公司的主要资产为天之泰综合楼。为实现天之泰综合楼
的资产盘活，达到企业资产保值增值，桂圳公司领导班子会和核心管理层扩大会
议决议（见附件 1），从 2021 年 1 月 1 日起，将天之泰产品展示中心 1-5 层，行政
办公写字楼 7-12 层部分未出租场地及酒店 6-12 层，通过招商方式对外出租经营
管理，充分提升天之泰综合楼的价值。
公司固定资产转入投资性房地产的具体情况如下：
实际用途
项目 转入时间 出租比例 转换时点确认的依据
及使用情况
- 21 -
2021 年 天之泰综合 天之泰综合楼项目房产由固定资产转入
天之泰综合楼 约 30.00%
1月1日 楼出租使用 投资性房地产的管理层决策文件
相关会计处理过程：
借：投资性房地产 23,479.61（万元）
借：固定资产-累计折旧 874.35（万元）
借：固定资产-固定资产减值准备 249.23（万元）
贷：固定资产 23,479.61（万元）
贷：投资性房地产-累计摊销 874.35（万元）
贷：投资性房地产-投资性房地产减值准备 249.23（万元）
问题五：年报显示，你公司预付款项期末余额 1,071.37 万元，较期初余额增
幅 409%。期末余额前五名的预付款占比 97.23%，其中桂林旅游发展集团有限公司
占比 91.47%。请你公司说明本期预付款项大幅增长的原因及合理性，尤其是本期
新增对桂林旅游发展有限集团公司大额预付款的原因及交易内容，是否符合行业
惯例，是否存在无商业实质的往来项目或资金占用情形。请年审会计师发表核查
意见。
问题五回复：
公司预付账款情况如下：
单位：万元
2021 年末 2020 年末
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 1,062.73 99.19 201.99 95.91
1至2年 0.13 0.01 3.10 1.47
2至3年 3.10 0.29 1.77 0.84
3 年以上 5.41 0.51 3.76 1.78
合计 1,071.37 100.00 210.62 100.00
2021 年末预付账款大幅增长的原因是公司控股子公司桂林一城游旅游有限责
任公司（以下简称“一城游公司”）预付控股股东旅发展 980 万元的景区门票线
上渠道独家销售款。
一城游公司主要负责本公司与本公司控股股东旅发展的旅游资源整合、产品
营销及落地服务体系。为拓展线上旅游业务，进一步提高市场占有率，一城游公
- 22 -
司 2021 年 12 月 17 日与旅发展签署《景区门票线上渠道独家销售协议书》，一城
游公司给予旅发展预付款 980 万元，用于冲抵 2022 年一城游公司应付给旅发展的
景区门票价款，同时旅发展在 2021 年景区门票结算价格基础上给予一城游公司
8%-12%的销售折扣；2022 年旅发展景区门票线上电商销售工作交由一城游公司独
家运营。合作期限自 2022 年 1 月 1 日起至 2022 年 12 月 31 日止。
一城游公司通过预付款的形式采购旅发展的景区门票并享有旅发展景区门票
线上电商销售独家运营权，结算价格低于市场价、门市价，且低于前期采购价格，
交易价格公允、合理。该交易符合行业惯例，具有商业实质，不存在资金占用的
情形，具有合理性。
具体详见 2021 年 12 月 18 日公司发布的《桂林旅游股份有限公司关于桂林一
城游旅游有限公司与桂林旅游发展总公司签署<景区门票线上渠道独家销售协议
书>暨关联交易公告》。
问题六：年报显示，你公司针对罗山湖体育休闲运动项目累计计提减值准备
1,944.57 万元，其中涉及在建工程 636.77 万元和待置换的土地使用权 1,307.81
万元。请你公司结合项目建设进展情况，说明发生减值的时点、迹象及减值测算
过程，以前年度计提的减值准备是否充分。请年审会计师发表核查意见。
问题六回复：
（一）罗山体育休闲运动项目的建设进展情况
罗山湖体育休闲运动项目于 2013 年 7 月开发建设，由于国家相关政策因素，
罗山湖体育休闲运动项目包含的部分建设内容不能再实施，且项目涉及的土地征
收政策和市场环境有所变化等原因，需对项目内容进行重新规划调整。2015 年 1
月起，项目的基建工程暂时处于停工状态，罗山湖旅游公司并寻求依托罗山湖体
育休闲旅游项目的现状，计划将罗山湖体育休闲旅游项目整体转型为农旅康养度
假小镇项目。
2019 年 12 月 19 日，罗山湖旅游公司及桂林罗山湖集团旅游有限公司（以下
简称“罗山湖集团公司”）收到《桂林市临桂区人民政府关于拆除罗山水库管理范
围内房屋建筑的函》（临政函【2019】89 号），桂林市临桂区人民政府（以下简称
“临桂区政府”）因环保原因决定拆除罗山湖旅游公司在罗山水库管理范围内的 9
- 23 -
栋房屋建筑，并将给予罗山湖旅游公司重置价补偿。
2020 年 8 月 28 日，罗山湖旅游公司、罗山湖集团公司收到《桂林市临桂区人
民政府关于拆除罗山水库保护范围内房屋建筑的函》（临政函【2020】37 号），临
桂区政府因环保原因决定对在罗山湖水库保护范围内剩余的 9 栋建筑物依法进行
处置，对其中 7 栋建筑物进行拆除，收回 2 栋建筑物作为水利部门水库管理用房，
同时收回上述房屋所占土地，临桂区政府并将给予罗山湖旅游公司重置价补偿。
经本公司及罗山湖旅游公司多次反复与临桂区政府、桂林市临桂区自然资源
局沟通，临桂区政府办公室于 2021 年 9 月 30 日向桂林市临桂区自然资源局出具
了《桂林市临桂区人民政府办公室关于罗山湖被拆除房屋建筑物补偿有关问题的
批复》（临政办复[2021]135 号，以下简称“《批复》”）。
2021 年 11 月 30 日，桂林市临桂区自然资源局（甲方）依据上述《批复》，与
罗山湖旅游公司（乙方）与签署了《拆除房屋补偿协议书》。主要内容如下：
“1、甲方以评估总价支付给乙方被拆除的 18 栋房屋建筑物补偿款，总价款
为：2,295.4588 万元。本协议生效后六个月内，由甲方将此补偿款拨入乙方账户。
2、对于在拆除范围内涉及的挡土墙、园林工程、泳池等配套设施工程及设计
费属尚未评估部分（约 569.68 万元），甲方委托有资质的评估机构对上述未评估
部分进行评估并报临桂区政府同意后，再由甲方与乙方签订补充补偿协议。”
具体详见公司 2021 年 12 月 1 日发布的《桂林旅游股份有限公司关于罗山湖
旅游公司相关事宜的进展公告》。
（二）说明发生减值的时点、迹象及减值测算过程，以前年度计提的减值准
备是否充分。
1.2017 年度减值情况
罗山湖项目的基建工程自 2015 年起暂时处于停工状态，相关征地工作仍在继
续推进。由于停工时间较长,且国家相关政策发生变化，罗山湖旅游公司 2018 年 1
月聘请中京民信（北京）资产评估有限公司（以下简称“中京民信 ”）对罗山湖
旅游公司的建工程和无形资产进行减值测试。
根据中京民信出具的京信评报字（2018）第 021 号《资产评估报告》，2017 年
末，罗山湖旅游公司对在建工程计提减值准备 125.07 万元，无形资产计提减值准
- 24 -
备 130.16 万元。
减值测算过程见附件 2 和附件 3
2.2018 年度减值情况
2018 年度，罗山湖旅游公司认为当时房地产的市场环境处于上涨态势，未发
生重大变化且距前次评估时间较近，前次评估的基本假设、一般假设和具体假设
也符合罗山湖旅游公司当前的基本状况。罗山湖旅游公司评估在建工程、无形资
产未发生减值迹象，无需计提减值准备。
3.2019 年度减值情况
2019 年 12 月，临桂区政府因环保原因决定拆除罗山湖旅游公司在罗山水库管
理范围内的 9 栋房屋建筑，并将给予罗山湖旅游公司重置价补偿，罗山湖旅游公
司根据企业会计准则，将拆除的 9 栋房屋建筑转入固定资产清理和其他非流动资
产。
2019 年，罗山湖旅游公司根据工程造价公司对其在建工程出具的《工程结算
审核报告》，补充结算了部分工程款，导致罗山湖旅游公司的在建工程账面余额发
生变化。
鉴于上述 9 栋房屋建筑因环保原因被政府拆除，罗山湖体育休闲运动项目发
生较大变化，以及罗山湖旅游公司在建工程账面余额和现状发生变化，在建工程、
无形资产是否存在减值，具有不确定性。2020 年 1 月，罗山湖旅游公司聘请中京
民信对罗山湖旅游公司的在建工程和无形资产进行减值测试。
根据中京民信出具的京信评报字（2020）第 010 号《资产评估报告》，2019 年
末，罗山湖旅游公司对在建工程累计计提减值准备 636.77 万元，无形资产累计计
提减值准备 130.16 万元。
减值测算过程见附件 4。
4.2020 年度减值情况
2020 年 8 月，临桂区政府因环保原因对罗山湖旅游公司剩余的 9 栋建筑物进
行了处置，其中 7 栋建筑物进行拆除，收回 2 栋建筑物作为水利部门水库管理用
- 25 -
房，并收回上前述房屋所占土地，临桂区政府并将给予罗山湖旅游公司重置价补
偿。
罗山湖旅游公司根据企业会计准则，将上述被拆除的资产转入固定资产清理
和其他非流动资产，同时转销了 2017 年末计提的无形资产减值准备 130.16 万元。
罗山湖旅游公司评估其现有资产不存在减值迹象。
5.2021 年度减值情况
2021 年 9 月，根据《桂林市临桂区人民政府办公室关于罗山湖被拆除房屋建
筑物补偿有关问题的批复》（临政办复[2021]135 号）第 3 点“罗山湖旅游公司被
拆除房屋建筑涉及的 48.82 亩国有建设用地，在罗山湖项目区域内已批已征的建
设用地范围内按等面积等用地性质等规划条件进行置换”，罗山湖体育休闲运动项
目包含的部分建设内容不能再实施，且项目涉及的土地征收政策和市场环境变化、
周边环境有所破坏等，罗山湖旅游公司评估其待置换的土地使用权存在减值迹象。
2022 年 1 月，罗山湖旅游公司聘请中京民信对待置换的土地使用权进行减值测试。
根据中京民信出具的京信评报字（2022）第 013 号《资产评估报告》，2021 年
末，罗山湖旅游公司对待置换的土地使用权计提减值准备 1,307.81 万元。
减值测算过程见附件 5。
综上，罗山湖旅游公司以前年度计提的减值准备充分。
问题七：年报显示，你公司投资的《境 SHOW生动莲花》特色文旅演艺项目目
前进度 30%，截至报告期末累计实际投入金额 3,600.66 万元，预计收益为 1,027
万元。但因项目正在建设尚未开始营业，目前累计实现收益为负，未达预期收益。
根据 2020 年年报显示，该项目预计在 2021 年 4 月开工，建设周期 10 个月。
请你公司结合市场及行业变化、项目投资金额、建设进度、进展缓慢的具体
原因，进一步说明该项目未达计划进度和预期收益的原因及合理性；分析该项目
是否仍具备可行性，实际情况与你公司前期披露的可行性报告是否发生较大差异，
你公司是否履行相应的信息披露义务，以及该项目的期后进展情况与预计完工时
间。
- 26 -
问题七回复：
（一）请你公司结合市场及行业变化、项目投资金额、建设进度、进展缓慢
的具体原因，进一步说明该项目未达计划进度和预期收益的原因及合理性。
1.项目建设情况
《境 SHOW生动莲花》特色文旅演艺项目（以下简称“生动莲花项目”）计划
投资总额 11,000 万元，项目地点位于桂林荔浦银子岩景区。生动莲花项目的建设
及运营管理由桂林生动莲花演艺发展有限公司（以下简称“生动莲花公司”，公司
控股子公司桂林荔浦银子岩旅游有限责任公司独资设立的子公司）负责。截止 2021
年 12 月 31 日，生动莲花项目投入金额 3,600.66 万元，项目进度 30%。
该项目的具体情况详见公司于 2020 年 3 月 12 日发布的《桂林旅游股份有限
公司关于调整<境 SHOW生动莲花>项目投资总额的公告》等相关公告。
生动莲花项目建设周期 10 个月，于 2021 年 4 开工建设，截止目前，项目建
设情况如下：
生动莲花项目从 2021 年 4 月开始超前钻勘察施工；
2021 年 5 月至 6 月，完成基础土方及基坑岩石爆破；
2021 年 7 月，进行地基处理；
2021 年 9 月，开始基础混凝土垫层防水工程施工；
2022 年 1 月，项目主体顺利封顶，屋面网架的拼装、焊接、吊装已全部完成，
暖通管道，消防管道安装完成 50%；
下一步，计划进行莲花瓣焊接以及幕墙安装。
因项目未完工，尚未产生收入及收益。
2.进展缓慢的具体原因
（1）新冠疫情的影响
2020 年一季度暴发的新冠疫情持续至今已 2 年多，受新冠疫情管控政策影响，
项目施工人员及建设材料无法按计划进入项目现场，导致项目进度延期。
（2）项目地质情况复杂的影响
在项目开工后，超前钻勘察表明,项目基岩埋深整体较浅,场地内地质条件比
较复杂,存在溶洞、溶沟、溶槽，地表岀现多处地面塌陷。
- 27 -
由于该项目主体为公共设施建筑,需安装大量的精密仪器及大型设备,对地基
要求较为严格。为确保项目质量及安全,对施工勘察己发现的浅部溶洞、溶沟、溶
槽及地面塌陷等岩溶地基需进行加固处理，处理方案采用水泥(水玻璃)压力注浆
法,以达到安全、经济、质优之目的。该加固处理造成项目延期约两个月。
（3）项目资金不到位的影响
2020 年初新冠疫情暴发后，银子岩景区 2020 年度、2021 年度游客接待量、
营业收入较正常年份大幅下降，桂林荔浦银子岩旅游有限责任公司对项目的资金
投入未达预期；同时，原定的银行借款因内部流程、放款速度等原因，不能按时
到位，一定程度上影响了项目的建设进度。
（二）分析该项目是否仍具备可行性，实际情况与你公司前期披露的可行性
报告是否发生较大差异，你公司是否履行相应的信息披露义务，以及该项目的期
后进展情况与预计完工时间。
投资建设生动莲花项目的目的，可改变银子岩景区目前主营业务单一，收入
过于集中在岩洞门票收入的现状，为银子岩景区赋能，提升银子岩景区的知名度，
稳定并提升银子景区的客源，扩大银子岩景区的市场占有率。同时，投资建设生
动莲花项目，是本公司将旅游与文化深度融合的又一举措，有利于拓展本公司业
务范围及空间，提升本公司业绩，进一步增强市场竞争力。
虽然新冠疫情对桂林旅游业造成重大的负面冲击，但疫情已持续 2 年多的时
间，疫情对桂林旅游业的影响将会逐步减弱，疫情得到有效控制后，桂林旅游业
将会恢复正常。
公司判断，该项目的可行性未发生重大变化。
该项目的建设内容主要包括主体建设及舞台设备的安装，以及之后的二次装
修，即项目室内外空间舞美及灯光的施工。如不出现新冠疫情管控而不能施工的
情况，公司预计在 2022 年底前完工并投入试运营。
附件：
1.天之泰综合楼项目房产由固定资产转入投资性房地产的管理层决策文件
- 28 -
2.罗山湖旅游公司 2017 年度在建工程减值测算过程
3. 罗山湖旅游公司 2017 年度无形资产减值测算过程
4. 罗山湖旅游公司 2019 年度在建工程、无形资产减值测算过程
5. 罗山湖旅游公司 2021 年度待置换土地使用权减值测算过程
桂林旅游股份有限公司董事会
2022 年 4 月 28 日
- 29 -
附件 1
天之泰综合楼项目房产由固定资产
转入投资性房地产的管理层决策文件
- 30 -
- 31 -
- 32 -
- 33 -
附件 2
罗山湖旅游公司 2017 年度在建工程减值测算过程
以下减值测算过程取自《资产评估报告》（京信评报字（2018）第 021 号）。
一、评估方法
（一）接待中心、酒店别墅评估方法
接待中心、酒店别墅已基本完工，故本次评估采用形象进度法。即建造完成后的房地
产市场价值×工程形象进度百分比×（1-折扣率）
工程形象进度百分比=（实际完成建筑工程量+实际完成安装工程量）/总工程量×100%
（二）体育休闲项目工程评估方法
高尔夫工程费主要为场地平整及高尔夫造型工程费。该工程因受国家政策影响已禁止
建设，其高尔夫造型工程费评估值为 0。
（三）体育休闲项目土地的评估方法
该项目为被评估单位拟建体育休闲项目而发生的征地支出费用，该土地尚未签订土地
出让合同，评估人员经过函证、查阅合同、发票、余额表等资料核实后按账面值保留。
二、评估结论及分析
此次评估之在建工程账面价值 179,915,794.27 元，评估值 207,658,353.69 元。评估增
值 27,742,559.42 元，增值率为 15.42%，主要原因为接待中心、别墅宾馆的账面值系由成
本构成，而评估值系由房地产市场价格和形象进度确定，而房地产市场价格上涨所致增值。
各项评估明细见下表：
建筑面积/
序号 项目名称 结构 开工日期 账面价值 评估价值2
容积
1 会所 混合 6,375.86 2013.7
12,325,544.41 19,230,972.32
2 别墅酒店 混合 4,551.66 2013.10
13,572,907.94 35,660,755.28
球场高尔
3 2014.8
夫工程 1,250,715.83 0.00
体育休闲
4 2013.11
项目土地 152,766,626.09 152,766,626.09
合计
179,915,794.27 207,658,353.69
- 34 -
三、评估举例
案例：在建工程---酒店别墅
（一）在建工程概况
在建工程共 16 栋，2013 年 10 月开工建设，钢筋砼结构，建筑面积共 4551.66 平方
米，酒店别墅于 2015 年因在建项目的其他配套工程部分土地尚未完成法定程序原因停止建
设。评估人员通过现场勘查，截止评估基准日，酒店别墅主体完，外墙装修完，窗户安装
完，房屋室外水管已铺。本次评估对象为酒店别墅，位于桂林市临桂县两江镇高妙村委罗
山村，其东临罗山湖水上乐园、南临农用地、西临规划高尔夫球场、北临罗山湖水库。宗
地距桂林两江国际机场不到 2 公里，距临桂新区不到 15 公里，距桂林市中心 25 公里。有
国道 G322、G321、机场高速，水系发达，交通条件较为优越。
别墅明细见下表：
楼栋号 地上计容积率面积(平方米) 地下室面积(平方米) 总建筑面积(平方米)
3#-1 97.48 101.81 199.29
3#-2 162.24 203.64 365.88
3#-3 162.24 203.64 365.88
3#-4 162.24 203.64 365.88
3#-5 162.24 203.64 365.88
3#-6 162.24 203.64 365.88
3#-7 162.24 203.64 365.88
3#-8 97.48 101.81 199.29
3#-9 97.48 101.81 199.29
3#-10 97.48 101.81 199.29
4#-1 153.86 153.86
4#-2 153.86 153.86
4#-3 153.86 153.86
4#-4 162.24 203.64 365.88
4#-5 162.24 203.64 365.88
4#-6 162.24 203.64 365.88
合计 2311.66 2240 4551.66
（二）建造完成后的房地产市场价值确定
1、全国别墅市场分析
经中国市场调研在线网发布的中国别墅行业现状调研分析及市场前景预测报告认为，
近几年，中国别墅市场逐渐走向成熟与理性，与十多年前别墅市场起步时有一个质的飞跃。
由于国家对别墅市场有一定的限制，别墅成为越来越稀缺的产品，别墅市场未来的发展仍
然看好，预计未来几年我国别墅市场仍将保持增长趋势。受别墅产品的稀缺性影响，别墅
产品的市场价格仍将处于逐年上涨的态势之中。另一方面，随着存量进一步去化，别墅更
加稀缺珍贵，其产品也更趋于高端化，成为了诸多成功人士竞相追逐的对象。在中国经济
- 35 -
的下行趋势成为毋庸置疑的事实，并将波及到全国楼市的前提之下，别墅市场并没有因为
经济发展的乏力和全国楼市的影响而出现低迷。相反人们生活品质的不断提高，市场对适
用性和居住性别墅产品的需求却日益加大。渐趋理性的购房者，对居住产品以及生活品质
要求日益严格。
2、桂林别墅市场状况
桂林别墅市场于 90 年代开始出现，最早的别墅区如政府在漓江边统一兴建的别墅区
以及当地居民在漓江边自建的别墅区和七星片区早期别墅等，这些别墅都还保留着传统的
所谓中式建筑形式（即农民楼），而从建筑外形、建筑风格上都缺少真正意义的开发理念。
当年，桂林的别墅产品并没有作为一种居家理念或是一种生活模式来定位，只是一味地从
地理位置及交通环境因素出发而考虑。桂林别墅市场在刚刚面世之时，地理位置及周边环
境较好，价格很低，且多为卖地自建为主。自建别墅的发展历程从散户到集中式，但这些
早期的别墅欠缺规划，没有社区概念，不能称之为真正意义上的别墅。而 90 年代末开发
的别墅物业各方面较之前有所改善，但距真正的别墅尚有距离。
代表项目：袭汇卧龙山庄、东城小区、樱特莱庄园
2000 年左右，桂林城市发展速度加快，初期由于沿江土地资源较为稀缺，市区内可
供开发建筑别墅的土地较少，于是别墅物业的开发向城市周边进军，最为突出的是对于西
城区别墅市场的开发，而在市区内只能依靠旧城改造有限的土地资源建造少量的别墅。这
一时期推出的别墅，开始强调居住环境的自然和人文景观的设计以及小区内的配套设施，
如安厦开发的麒麟湾，无论从建筑外观、建筑风格、整体规划设计以及社区配套方面都成
为了当时别墅市场上的突破，并形成了一定的规模。2005 年之后，桂林别墅市场发展提
速。首批市场化代表项目五号公馆面世，凭借产品创新及项目较高的综合素质，填补了当
时桂林缺乏高端别墅住宅区的空白。在这桂林别墅市场发展的十年间，其各方各面发生了
许多变化，近两年来，县域也出现了较为成熟的别墅项目，例如兴安县的桂林留园。市场
上出现了更为丰富的建筑风格的别墅产品，别墅的社区日趋规模化，社区配套也更开始展
露雏形，市场上别墅作为居家理念或是生活模式的概念正在逐步形成，但物业管理的综合
水平低，产品缺乏特色，没有知名品牌，仍是困扰桂林别墅市场发展的问题。
代表项目：安厦麒麟湾、九里香堤、五号公馆、漓江奥林苑、原乡墅
2015 年以后伴随着一线房地产品牌的进驻，有望提速桂林别墅市场的发展，产品的
创新和更全面的物业管理也陆续被更多的开发商所重视。
- 36 -
（1）桂林别墅市场价格分析
桂林别墅的分布主要在三大版块：临桂、桃花江边、漓江边。
临桂是现有别墅项目比较集中的区域，因其地理位置远离市区，土地成本低，又是新
规划的西城区，所以不少开发商选择在此开发。临桂别墅项目既有纯别墅项目例如麒麟湾、
君临山水，也有普通住宅小区内的别墅，如山水凤凰城，长岛 16 区，临桂别墅项目分布
集中，且项目体量大。
桃花江边的别墅均散布在市区，因土地紧张，相应别墅项目的规模都不算大，数量有
限，代表项目：桂林公馆原乡墅。
漓江因其特殊性，沿岸的土地审批难度以及土地价格都非常巨大的，因此市区内漓江
沿岸的项目较少，即将推货的仅有安厦世纪城漓江原著，而市区范围外，水印长廊是
漓江江景别墅的代表。
而在别墅市场的土地储备方面，市区外仍有大量别墅土地储备，花样年位于临桂新区
的高端休闲养生项目，九里香堤目前仍有 200 亩的土地储备；桂磨大道上，山水凤凰城、
恒宇公司均有百亩以上的土地储备，同时彰泰占地 1000 亩的山水人家项目也在此；雁山
区内，中海拥有占地 70 万方的别墅项目，润松集团也有别墅土地的储备。除此三大板块
之外，八里街，灵川县，兴安县也有别墅项目分布，
目前桂林别墅市场价格也可以按照三大版块划分。
临桂别墅价格整体较低，以麒麟湾为例，02 年左右，麒麟湾价格约在 2300 到 3000
元/㎡，06 年为 3600 元/㎡，09 年至今价格由 4200 到 4600 元/㎡攀升至 9500 元/㎡。
桃花江边的别墅因其自然资源良好，且多分布于市区范围内，价格较临桂有较大差异，
2002 年时桃花山庄起价已达到 3900 到 4100 元/㎡的价格，07 年时五号公馆价格在 6000
元/㎡，而目前在售的原乡墅，均价为 20000 元/㎡。
漓江边的别墅是市场最高的价格，市区内早期安厦世纪城沿江别墅 2002 时价格约
在 5000 到 6000 元/㎡，2007 年价格 18000 元/㎡，而今年新推货源漓江原著预计每栋总
价在 2000 至 3000 万之间，均价达到 50000 到 60000 万/㎡；市郊别墅单价早期约 3000 到
4000 元/㎡左右，2015 年价格约 10000 元/㎡左右，而水印长廊沿江别墅均价达到 43000
元/㎡。
从价格分析可看出：水边别墅的价格远高于无天然水域的项目，漓江边别墅的价格则
明显高于其他片区别墅，自然资源以及地段优势仍是桂林别墅价格最重要的构成部分。桂
- 37 -
林市场上江景别墅多沿漓江、桃花江分布，一线江景资源的别墅包括安厦世纪城漓江
原著（漓江）、桂林公馆原乡墅（桃花江）、水印长廊（漓江）、漓江奥林苑（漓江支
流黄沙河）；
（2）别墅市场销售现状：
桂林市场上的别墅销售以尾货去化为主，例如桂林公馆原乡墅一期、水印长廊一期
、漓江奥林苑二期，部分别墅销售价格见下表：
项目名 类型 销售价格
润园 独栋、双拼、联排 均价 28000 元/㎡
安厦世纪城漓江原著 独栋 均价 50000-60000 元/㎡
桂林公馆原乡墅 联排 均价 14000-15000 元/㎡
山水华府 独栋、双拼、联排 均价 14000-15000 元/㎡
独栋、双拼、联排 起价 12000 元/㎡，沿江
水印长廊
均价 43000
漓江奥林苑 独栋、双拼、叠拼 均价 9000-11000 元/㎡
梧桐墅戛纳庄园 独栋、联排 均价 13000 元/㎡
（3）临江别墅概况
①漓江原著
均价 50000-60000 元/㎡，产品类型独栋、叠拼、多层；独栋面积为 400 ㎡左右；
实用面积：900 ㎡，包括有约 200 多㎡的地下负二层及顶层露台，以及 200-300 ㎡的花园；：
每户带泳池，车位大，可以根据业主需求对室内空间进行自由隔断。项目占地面积 36.6
万㎡，，建筑面积：4.6 万㎡，容积率：1.25 绿化率：45%，车位比例约 1:5，每户车库拥
有四个停车位及一个公共停车位。项目位于象山区内，城市主干道上，交通便利，周边生
活配套充足，拥有成熟的居住氛围，周边多为住宅小区及军校，临近南溪山公园，外部环
境较好。面对漓江一线江景。
②桂林公馆原乡墅
桂林公馆原乡墅处于市中心城区秀峰区,位居桃花江景区与芦笛岩景区之中,与芦
笛岩隔江相望。均价 18000 元/㎡，容积率 0.56，别墅单栋建筑面积 173-306 平方米之间
③山水华府
位于甲山路 145 号，别墅均价 15000 元/㎡，总价 388 万-800 万，产品类型独栋、
- 38 -
双拼、联排，其中独栋面积为 513 ㎡（带地下室，地面三层）。项目占地面积 1.26 万㎡，
建筑面积 8360 ㎡（不含地下室），容积率：0.6，绿化率：60%，车库：40。项目位于西山
脚下，桃花江边，环境幽静，周边配套齐全。
④水印长廊二期
价格：均价 20000 元/㎡，独栋起价 14800 万，产品类型独栋、双拼、联排，户型区
间：600 ㎡-1100 ㎡建面二期户型 600-1100 ㎡建面，花园面积：90 ㎡-750 ㎡独栋占地约
两亩，花园面积一亩半，现代建筑风格，造型别致，外立面采用涂料、防腐木。项目占地
面积：12 万㎡，建筑面积：6.45 万㎡，容积率：0.45 绿化率：61%，车库：179 个，其中
公共停车位 27 个。项目位于位于桂磨大道上，周边旅游资源丰富，有大圩、漓江景区，
漓江高尔夫，近绕城高速入口，临近七星区规划的高新创业园区。配套齐全。
⑤漓江奥林苑
位于桂磨路 10 公里处，价格：均价 18000 元/㎡，独栋面积为 340-460 ㎡，项目漓江
奥林苑位于距桂林市区约 9 公里的漓江与黄沙河交汇处，小区东临黄沙河。南面是黄沙河
与漓江交汇口，西面则是桂磨旅游快速通道与奥林山。漓江奥林苑占地面积 404404 平方
米，总建筑面积 184752 平方米，总共 368 栋三层别墅，总户数为 527 户，容积率为 0.62，
绿化率为 60.5%。车库 640 个。
（4）、被估在建工程房地产价值确定
由于评估的酒店别墅与上述住宅别墅在用途、总体结构等方面并无明显不同，又由于
别墅本身就属稀有建筑物，分布相对分散，而同一城市的别墅在价格上有着比较关系，故
评估人员根据上述桂林市别墅的具体情况，选取漓江奥林苑、水印长廊二期、桂林公馆.
原乡墅作为可比案例，测算过程见下表：
①估价对象与可比实例相关情况一览表
- 39 -
项目 估价对象 可比实例A 可比实例B 可比实例C
楼盘名称 / 漓江奥林苑 水印长廊二期 桂林公馆原乡墅
临桂区两江镇高妙
项目坐落 桂磨路10公里处 桂磨大道 秀峰区
村委罗山村
用途 宾馆别墅 住宅别墅 住宅别墅 住宅别墅
成交价格（元
- 18,000 20,000 18,000
/㎡）
交易时间 2017/12/31 2017年12月 2017年12月 2017年12月
交易情况 - 6 正常 正常
付款方式 一次性 一次性 一次性 一次性
买卖双方各自正常 买卖双方各自正 买卖双方各自 买卖双方各自正常
税费负担方式
负担 常负担 正常负担 负担
完损程度 完好房 完好房 完好房 完好房
建筑面积(㎡) 365.88 340 600 306
平面布局 合理 合理 合理 合理
容积率 0.24 0.62 0.45 0.56
剩余年限 约36年 70年 70年 70年
临江状况 临罗山湖水库 临漓江 临漓江 临桃花江
临街道路类型 支路 支路 支路 支路
烟感喷淋系统、消 烟感喷淋系统、 烟感喷淋系统 烟感喷淋系统、消
设备设施
防栓 消防栓 、消防栓 防栓
层高 3 3 3 3
装修档次 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯
物业管理 专业物业管理 专业物业管理 专业物业管理 专业物业管理
- 40 -
②估价对象与可比实例比较情况一览表
项目 估价对象 可比实例A 可比实例B 可比实例C
楼盘名称 / 漓江奥林苑 水印长廊二期桂林公馆原乡墅
临桂区两江镇高
项目坐落 桂磨路10公里处 桂磨大道 秀峰区
妙村委罗山村
成交价格（元/ - 18,000 20,000 18,000
用途 宾馆别墅 住宅别墅 住宅别墅 住宅别墅
交易时间 2017/12/31 2017年12月 2017年12月 2017年12月
交易情况 - 正常 正常 正常
付款方式 一次性 一次性 一次性 一次性
税费负担方式 买卖双方各自正 买卖双方各自正 买卖双方各 买卖双方各自正常负
常负担 常负担 自正常负担 担
商服繁华度 差 一般 一般 一般
交通便捷度 差 一般 一般 一般
区位 道路通达度 好 好 好 好
状况
环境优劣度 好 好 好 好
交通管制 有交通管制 有交通管制 有交通管制 有交通管制
公共服务设 一般 完善 完善 完善
施完备程度
土地使用权 出让 出让 出让 出让
权益 类型
状况 规划限制条
有限制 有限制 有限制 有限制
件
完损程度 完好 完好 完好 完好
建筑面积 365.88 340 600 306
(㎡)
平面布局 合理 合理 合理 合理
容积率 0.24 0.62 0.45 0.56
剩余年限 约36年 70年 70年 70年
实物 临江状态 临水库 临江 临江 临江
状况 临街道路类 小区内道路 小区内道路 小区内道路 小区内道路
型
设备设施 齐全 齐全 齐全 齐全
层高 3米 3米 3米 3米
装修档次 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯
专业物业管
物业管理 专业物业管理 专业物业管理 专业物业管理
理
- 41 -
③估价对象与可比实例修正指数表
项目 估价对象 可比实例A 可比实例B 可比实例C
成交价格（元/㎡） - 18,000 20,000 18,000
交易时间 100 100 100 100
交易情况 100 100 100 100
付款方式 100 100 100 100
税费负担方式 100 100 100 100
商服繁华
100 100 100 100
度
交通便捷
100 108 107 108
度
道路通达
100 100 100 100
度
区位状况
环境优劣
100 100 100 100
度
交通管制 100 100 100 100
公共服务
设施完备 100 105 105 104
程度
土地使用
100 100 100 100
权类型
权益状况
规划限制
100 100 100 100
条件
完损程度 100 100 100 100
建筑面积 100 100 98 100
(㎡)
平面布局 100 100 100 100
容积率 100 100 100 100
剩余年限 100 112 112 112
实物状况
临江状况 100 105 108 106
临街道路 100 100 100 100
类型
设备设施 100 100 100 100
层高 100 100 100 100
装修档次 100 100 100 100
物业管理 100 100 100 100
- 42 -
项目 可比实例A 可比实例B 可比实例C
成交价格（元/㎡） 18,000 20,000 18,000
交易时间 100 / 100 100 / 100 100 / 100
交易情况 100 / 100 100 / 100 100 / 100
付款方式 100 / 100 100 / 100 100 / 100
税费负担方式 100 / 100 100 / 100 100 / 100
商服繁华度 100 / 100 100 / 100 100 / 100
交通便捷度 100 / 108 100 / 107 100 / 108
道路通达度 100 / 100 100 / 100 100 / 100
区位状况
环境优劣度 100 / 100 100 / 100 100 / 100
交通管制 100 / 100 100 / 100 100 / 100
公共服务设施完 100 / 105 100 / 105 100 / 104
备程度
土地使用权类型 100 / 100 100 / 100 100 / 100
权益状况
规划限制条件 100 / 100 100 / 100 100 / 100
完损程度 100 / 100 100 / 100 100 / 100
建筑面积(㎡) 100 / 100 100 / 98 100 / 100
平面布局 100 / 100 100 / 100 100 / 100
容积率 100 / 100 100 / 100 100 / 100
剩余年限 100 / 112 100 / 112 100 / 112
实物状况
临江状况 100 / 105 100 / 108 100 / 106
临街道路类型 100 / 100 100 / 100 100 / 100
设备设施 100 / 100 100 / 100 100 / 100
层高 100 / 100 100 / 100 100 / 100
装修档次 100 / 100 100 / 100 100 / 100
物业管理 100 / 100 100 / 100 100 / 100
交易比准价格（元/㎡） 13497 15017 13499
交易比准价格简单算术平均
14,004
（元/㎡）
被估在建工程房地产价值=14004×4551.66=63,741,446.64（元）
本次评估的房地产总价为不含增值税。房地产企业增值税税率为 11%，则：
- 43 -
不含增值税房地产价值=63,741,446.64/1.11=57,424,726.70(元)
(5)工程形象进度百分比的确定
工程形象进度百分比=（实际完成建筑工程量+实际完成安装工程量）/总工程量×100%
2017 年 12 月 31 日酒店别墅所反映的在建工程科目账面值为 8,997,183.04（元）
根据被评估单位提供的酒店别墅的工程预算，酒店别墅项目工程预算总额为
13,020,785.00 元。其明细如下：
工程形象进度百分比=（实际完成建筑工程量+实际完成安装工程量）/总工程量×100%
=8,997,183.04/13,020,785.00
=0.69
（6）折扣率的确定
待估在建工程为停工项目，需考虑经济性贬值、实体性贬值和功能性贬值。
①实体性贬率
实体性贬值亦称有形损耗，是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能
的损耗或下降而引起的资产的价值损失。在建工程已停工三年，存在实体性贬值。因在建
工程利用市场法计算房地产产价值时,评估对象和可比案例已有新旧程度修正，其实体性
贬值已在房屋价值中考虑，故本次实体性贬值为 0。
②功能性贬值
功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。它包
括由于新工艺、新材料和新技术的采用，而使原有资产的建造成本超过现行建造成本的超
支额。评估人员通过现场勘查，在建工程设计布局合理，其建造成本低于现行的建安工程
造价，无功能性贬值。其功能性贬值为 0。
③经济性贬值
经济性贬值是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。
在建工程受国家政策影响而停工闲置两年，存在经济性贬值。评估人员综合考虑为 10%。
综上所述，折扣率综合考虑为 10%
则评估值=在建工程价值=建造完成后的房地产市场价值×工程形象进度百分比×（1-
折扣率）
=57,424,726.7×0.69×（1-10%）
=35,660,755.28（元）
- 44 -
附件 3
罗山湖旅游公司 2017 年度无形资产减值测算过程
以下减值测算过程取自《资产评估报告》（京信评报字（2018）第 021 号）。
一、评估方法
评估对象与其区域类似的近期市场挂牌交易案例极少，不宜用市场比较法评估，该宗
地未来不用做出租或其他稳定性收益用途，不适用收益法评估；宗地用途为休闲娱乐用地，
不宜采用成本法；评估宗地没有必要的规划条件，不适宜采用假设开发法。本次评估采用
基准地价修正法。
基准地价系数修正系数法的基本含义是：利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评
估成果,按照替代原理，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相
比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在
估价基准日价格的一种估价方法。其基本公式为：V=V1b×(1±∑Ki)×Kj
式中：V：土地价格；V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价；
∑Ki：宗地地价修正系数；
Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数
二、评估结果
按照上述评估计算过程，截至 2017 年末，评估范围内的土地使用权账面余额
7,151,568.06 元，评估值为 5,850,012.22 元，评估减值 1,301,555.84 元。
三、案例
(一)宗地概况
土地使用证为临国用（2014）第 7676 号，该宗地土地用途为文体娱乐用地，使用权
性质为出让，终止日期为 2063 年 5 月 14 日，使用权面积为 6340.46 平方米。位于桂林市
临桂县两江镇高妙村委罗山村，其东临罗山湖水上乐园、南临农用地、西临规划体育休闲
项目工程、北临罗山湖水库。宗地距桂林两江国际机场不到 2 公里，距临桂新区不到 15
公里，距桂林市中心 25 公里。有国道 G322、G321、机场高速，水系发达，交通条件较为
- 45 -
优越。
截至评估基准日，评估宗地为毛地，其开发程度为红线外“五通”，红线内“尚未平
整”。
(二)基准地价修正法测算过程
1、临桂县两江镇基准地价如下表：
一级 二级 三级
商服 988 764 416
住宅 783 501 329
工业 281 198 150
基准地价定义
（1）估价基准日：2015 年 1 月 1 日；
（2）土地使用年期：40 年（商服用地）、70 年（住宅用地）、50 年（工业用地）；
（3）容积率：商服用地为 1.5；住宅用地为 2.5；工业用地为 1.0；
（4）开发程度：宗地外“五通”(通上水、通下水、通电、通路、通讯)、宗地内“场
平”；
（5）权利状况：出让土地使用权，无他项权利限制
2、确定评估对象土地级别及基准地价
评估宗地所处区域为商业 2 级地段，该地段商业基准地价级别价为 764 元/平方米。
（1）区位因素修正
依据二级商业用地区位因素修正系数指标说明表对评估对象土地进行区位因素修正,
如下表:
- 46 -
二级商业用地区域修正因子指标说明表
修正因素 优 较优 一般 较劣 劣
距商服中心距离
R≤300 300＜R≤500 500＜R≤700 700＜R≤900 R＞900
（米）
交通便利度 高 较高 一般 较低 低
基础设施状况 完备 较完备 一般 较不完备 不完备
公共设施完善度 完备 较完备 一般 较不完备 不完备
人流量 R≤500 500＜R≤700 700＜R≤1000 1000＜R≤1400 R＞1400
城镇规划
城镇规划对宗
城镇规划对宗地 城镇规划对宗 城镇规划对宗地 对宗地产
城镇规划 地产生较积极
产生积极影响 地无影响 产生较消极影响 生消极影
影响
响
宽深比 Y≥1.3 0.7≤Y＜1.3 0.5≤Y＜0.7 0.3≤Y＜0.5 Y＜0.3
两面或两面以上
两面或两面以
宗地临街状况 临街，且至少一 一面临主街 一面临次街 不临街
上临次街
面临主街
公共事业、教
周围用地类型 商服用地 住宅用地 育、行政机关 工业、交通用地 其他用地
用地
面积过小
面积较小或较 或过大，
面积适中，对土 面积对土地利 面积对土地利
宗地面积 大，对土地利用 对土地利
地利用极为有利 用较为有利 用无不良影响
有一定影响 用产生严
重的影响
形状规则，近 形状极不
宗地形状 形状规则、矩形 形状基本规则 形状不规则
似矩形 规则
有严重影
用地限制 无影响 稍有影响 有一定影响 有较大影响
响
- 47 -
Ⅱ级商服用地基准地价修正系数表（%）
修正因素 优 较优 一般 较劣 劣
距商服中心距离（米） 4.45 2.23 0 -2.33 -4.66
交通便利度 3.08 1.54 0 -1.62 -3.23
基础设施状况 2.74 1.37 0 -1.44 -2.87
公共设施完善度 2.57 1.29 0 -1.35 -2.69
人流量 2.57 1.29 0 -1.35 -2.69
城镇规划 1.71 0.86 0 -0.9 -1.79
宽深比 1.69 0.85 0 -0.89 -1.77
宗地临街状况 1.77 0.89 0 -0.93 -1.86
周围用地类型 1.37 0.69 0 -0.72 -1.43
宗地面积 1.29 0.65 0 -0.68 -1.35
宗地形状 1.13 0.57 0 -0.59 -1.18
用地限制 0.81 0.41 0 -0.42 -0.84
评估对象打分
修正因素 打分
距商服中心距离（米） R＞900 -4.66
交通便利度 一般 0
基础设施状况 完备 2.74
公共设施完善度 一般 0
人流量 1000＜R≤1400 -1.35
城镇规划对宗地产生较积极影
城镇规划 0.86
响
宽深比 0.5≤Y＜0.7 0
宗地临街状况 不临街 -1.86
周围用地类型 商服用地 1.37
宗地面积 面积对土地利用较为有利 0.65
宗地形状 形状基本规则 0
用地限制 有一定影响 0
合计 -2.25
根据上表,评估宗地修正系数为-2.25%。
(2)个别因素修正
根据两江镇基准地价定义并结合待估宗地实际状况,个别因素修正主要为容积率、使
用年期、交易期日、开发程度修正等，各因素修正如下：
容积率修正
- 48 -
根据基准地价内涵，商业用地基准地价容积率为 1.5，评估宗地规划容积率不大于 1，
根据两江镇商业用地容积率修正表，其容积率修正系数为 1。
使用年期修正
1 1 /(1 r ) m
K2
1 1 /(1 r ) n
公式中：K2—待估宗地的土地使用年期修正系数
r—土地还原率，土地还原率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期存款利率 1.50%，
再加上一定的风险因素调整值，按 6%计。
m—待估宗地设定使用年限为 35.50 年
n—基准地价设定土地使用年期（40 年）
1 1 /(1 r ) m
K2
1 1 /(1 r ) n
＝（1-1/（1+0.06）35.50）/（1-1/（1+0.06）40）
=0.97
③交易期日修正
根据两江镇发布的地价信息，基准地价基准日为 2015 年 12 月 1 日，本次评估的估价
基准日为 2017 年 12 月 31 日，需对期日进行修正。根据中国城市地价动态监测系统网公
布的，2015 年 12 月至评估基准日，商业用地地价指数较平稳，地价增长指数为 0.52%。
开发程度修正
评估宗地开发程度为红线外“五通”，红线内“尚未平整”，与基准地价修正系数内涵
一致，不需进行开发程度修正。
（3）计算商业用途宗地地价
根据上述修正，评估宗地商业用地基准地价及修正系数见下表：
开发成本(场地平
等级 基准地价 期日修正 区域修正 容积率 年期修正
整）修正
商业 2 764 0 10.80% 2.25% 1 0.97
商业用途单位地价=（764-0）×（1+10.80%）×（1-2.25%）×1×0.97=802(元/平方米)(取
整)
评估对象为文体娱乐用地，根据两江镇细分用途修正系数，宗地周边的建筑用途，及
被评估单位的规划，本次评估设定宗地用途为健身、美容等经营性娱乐场所用地。其修正
- 49 -
系数为 0.9。则：
文体娱乐用地单位地价=802×0.9=722（元/平方米）
则：文体娱乐用地评估值=722×6340.46=4,577,812.12 （元）
- 50 -
附件 4
罗山湖旅游公司 2019 年度在建工程、无形资产减值测算过程
以下减值测算过程取自《资产评估报告》（京信评报字（2020）第 010 号）。
一、在建工程各项资产的评估方法
1.酒店别墅及所含土地
在建工程—土建工程的评估方法，根据在建项目施工的不同阶段可以选用工程形象进度
法、成本法或假设开发法。
整个建设工程已经完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，可采用工程形象进
度法进行评估，按在建工程建成后的房地产市场价值结合工程形象进度作适当的扣减作为评
估价值。对于实际完成工程量较少的在建工程，可采用成本法或假设开发法进行评估。属于
停建的在建工程，在查明停建的原因后，要考虑在建工程的贬值率，进行风险系数调整。
本项目资产评估明细表中列示的 8 套别墅酒店工程属于基本完工，后期只需适当投入完
成室外附属设施工程即可达到全部完工交付使用。因此适合采用工程形象进度法进行评估。
工程形象进度法就是通过公开市场选取足够的市场可比销售资料，根据在建工程建造完
成后的房地产市场价值，再结合工程形象进度评估在建工程价值的方法。
其计算公式：
在建工程价值=建造完成后的房地产市场价值×工程形象进度百分比×（1-折扣率）
其中：在建工程建造完成后的房地产市场价值，可采用市场法评估。
工程形象进度百分比=实际完成建安工程量/总工程量×100%
折扣率的确定应考虑功能性贬值和经济性贬值，综合确定折扣率，进行风险系数的调整。
2.体育休闲项目工程评估方法
体育休闲项目工程主要为场地球道工程施工。经了解：体育休闲项目因受政策变化因素
的影响，后期复工的可能性很小，项目规划设计面临调整，故体育休闲项目工程的评估价值
为零值。
3.体育休闲项目土地的评估方法
体育休闲项目土地账面价值的构成主要为被评估单位拟建体育休闲项目而发生的征
地支出费用、征地管理费用、前期三通工程和土方工程等项目等，该土地尚未签订土地出
- 51 -
让合同，评估人员经过查阅合同、发票、余额表等财务资料核实后，按核实后账面值确定
评估值。
二、 酒店别墅及所含土地的减值测算过程
（一）剩余 8 栋别墅的建筑面积见下表列示：
实测占地面积 实测建筑面积 评估建筑面积
序号 房号 建筑结构 层数
（平方米） （平方米） （平方米）
1 3-2# 砖混 2F 207.09 376.17 376.17
2 3-3# 砖混 2F 193.33 350.85 350.85
3 3-4# 砖混 2F 205.38 373.24 373.24
4 3-5# 砖混 2F 207.24 374.96 374.96
5 3-6# 砖混 2F 206.71 377.95 377.95
6 3-10# 砖混 2F 111.70 211.63 211.63
7 4-2# 砖混 1F 154.28 154.28 154.28
8 4-4# 砖混 2F 174.94 334.98 334.98
合 计 1,460.67 2,554.06 2,554.06
（二）建造完成后的房地产市场价值确定
采用市场比较法评估测算其房地产价值的具体过程如下：
1.选择可比实例
委估对象所处桂林市临桂区，通过市场调查和比较分析，选取位于同一供需范围内近期
成交的、与委估对象位置、类型、装修及结构等类似的四个同类别墅成交实例，在充分调查
了解的前提下，以典型实例的成交价格为前提基础，通过修正得出评估对象的公平市价。此
次评估所选的可比案例的情况如下：
可比实例
待估房产 参照房产 A 参照房产 B 参照房产 C 参照房产 D
交易案例情况
状况 状况 状况 状况 状况
项目工程 罗山湖别墅 蓝城桃李春风 东方庭院 彰泰红 荣和林溪府
高层、小高层、 花园洋房、公
项目定位 独栋 合院（独栋） 联排独栋 花园洋房联排 寓、联排、平层、
独栋 独栋
两江镇高庙村 临桂大道与三
坐落位置 罗山湖度假区 万福路 159 号 琴潭道 9 号
委罗山村 元路交汇处
城市区位 临桂区 临桂区 临桂区 临桂区 秀峰区
- 52 -
可比实例
待估房产 参照房产 A 参照房产 B 参照房产 C 参照房产 D
交易案例情况
建筑面积 374.96 平方米 88 平方米 400 平方米 135 平方米 161 平方米
建筑结构 砖混 砖混 砖混 砖混 砖混
建筑楼层 2层 2层 3层 3层 3层
建筑装修 毛坯 精装修 毛坯 毛坯 毛坯
建筑形式 独栋 合院（独栋） 独栋 独栋 联排
交房时间 2019 年 12 月 2020 年 12 月 2019 年 9 月 2020 年 10 日 2019 年 10 月
完好程度 完好状态 完好状态 完好状态 完好状态 完好状态
物业管理 有 有 有 有 有
公园森林地产
12000 亩湖山 12000 亩湖山 人工/城市景 人工/城市景观
景观优势 市内低密度地
资源旅游地产 资源旅居地产 观市内地产 市内地产
产
容积率 0.2405 0.287 0.61 2.5 1.2
土地性质 出让 出让 出让 出让 出让
土地终止使 至 2053 年 5 月 至 2082 年 1 月
至 2081 年 12 月 至 2087 年 5 月 至 2083 年 5 月
用年限 14 日 29 日
交易情况 正常 正常 正常 正常 正常
成交时间 2019.12.31 2019.11 2019.10 2019.10 2019.11
成交单价 18750 元/M2 21860 元/M2 18750 元/M2 16000 元/M2 17000 元/M2
内装标准 3500 元/M2
成交总价 192.36 万元 750 万元 216 万元 273.70 万元
上表：（1）本次选取的估价房产为编号 3-5#的户型，建筑面积 374.96 平方米。（2）可比
案例 A 现场调查的内部精装标准为 3500 元/平方米，故毛坯条件的成交单价为 18360 元/平方
米。
2.将可比实例与估价对象比较，确定可比实例修正系数
（1）交易情况修正：由于房地产具有不可移动性，房地产市场一般是个不完全的市场，
因此其价格往往容易受当时的一些特殊因素影响，必须将个别的特殊因素剔除。以上所选择
的几个比较案例，均是自由竞争市场上的交易价格，故不需要修正，其修正系数为 100。
（2）市场状况修正：估价对象与可比实例的交易日期若有时间差异，随着时间的推移，
房地产的价格有明显的变化时，必须进行交易日期修正。由于交易案例的交易时点与估价对
象的交易时点同期，故不需要修正，其修正系数为 100。
（3）房地产状况修正
房地产状况修正包含：区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正三方面调整修正内
容。
- 53 -
（3-1）区位状况修正
估价对象与可比实例的区位状况经过比较后主要是对繁华程度、交通条件、基础设施配
套、环境景观资源、土地有效利用等因素进行修正。
繁华程度：将楼盘所在区域的商业繁华程度设定为不繁华、较不繁华、一般繁华、较繁
华、繁华五个档次，每个级别差为±3 分，若以估价房地产条件为 100，市区别墅的商业条件
均好于近郊盘的商业配套条件，故可比案例 A、B、C、D 的繁华程度与评估对象区域繁华程度
相比较，其修正系数分别为 100、97、103、106。
交通条件：将楼盘所在区域的交通通达程度设定为道路通达性好、路网密集；道路通达
性较好、路网密集程度一般；道路通达性一般、路网密集程度差三个级别，每个级别差为±3
分。若以估价房地产条件为 100，市区别墅的道路交通条件均好于近郊盘的道路交通条件，秀
峰区的路网密集程度优于临桂区市区，故可比案例 A、B、C、D 的繁华程度与评估对象区域繁
华程度相比较，其修正系数分别为 100、100、103、106。
基础设施情况：大桂林城市区域范围内的基础设施条件均为“五通”条件。故交易案例
与估价对象的基础设施情况相同，故不需要修正，其修正系数均为 100。
环境景观资源：环境景观资源是别墅房地产必不可少的附加价值的体现。自然资源自然
景色的环境状况明显优于人工景观。估价对象和可比案例 A 享 12000 亩罗湖山水资源、可比
案例 B 享国家森林公园景观、可比案例 C 和可比实例 D 为城市地产、以人工景观、城市山景
为主。故若以估价房地产条件为 100，可比案例 A、B、C、D 的修正系数分别为 100、100、90、
90。
土地利用效率：别墅用地的绿化覆盖率高、土地容积率低、土地利用效率也低。估价对象
和可比案例 A、可比案例 B 所在项目的开发规划条件均为低密度开发用地，其容积率 0.5 左右
（或小于 0.5），项目用地规划建设别墅、绿化面积大，别墅建筑特有属性突出；可比案例 C
和可比实例 D 所在项目的开发规划条件为城市综合开发项目、项目容积率分别为 2.5、1.2，
项目用地容积率越高，意味着土地开发强度越大，相同单位面积土地上开发建设的楼房的建
筑面积越多，建筑高度也越高，相对绿地率低，故别墅建筑特有属性较差。故若以估价房地
产条件为 100，可比案例 A、B、C、D 的修正系数分别为 100、100、95、97.5。
估价对象与可比实例的区位状况修正详见下表列示。
（3-2）权益状况修正
估价对象与可比实例的权益状况经过比较后主要是对规划限制、土地剩余使用年限等因
- 54 -
素进行修正。
估价对象和可比案例 A、B、C、D 的规划均无其他条件的限制，故规划限制条件不需要修
正，其修正系数均为 100。
土地剩余使用年限修正：
根 据 《 城 镇 土 地 估 价 规 程 》， 土 地 使 用 年 期 修 正 系 数 公 式 为 ： 年 期 修 正 系 数 ：
N-n n N
Kn=(1+r) [(1+r) -1]/[(1+r) -1]
式中：Kn 为土地使用年限修正系数；设定 N＝70，n=剩余使用年限；r=5.8%
估价对象房产的土地终止使用年限至 2053 年 5 月 14 日。至评估基准日的土地剩余土地
使用年限为 33.42 年。经测算的土地使用年期修正系数 Kn＝0.86476。
可比案例 A 的土地终止使用年限至 2082 年 1 月 29 日。至评估基准日的土地剩余土地使
用年限为 62.08 年。经测算的土地使用年期修正系数 Kn＝0.988910。
可比案例 B 的土地终止使用年限至 2081 年 12 月。至评估基准日的土地剩余土地使用年
限为 62 年。经测算的土地使用年期修正系数 Kn＝0.98877。
可比案例 C 的土地终止使用年限至 2087 年 5 月。至评估期日的土地剩余土地使用年限为
67.42 年。经测算的土地使用年期修正系数 Kn＝0.996915。
可比案例 D 的土地终止使用年限至 2083 年 5 月。至评估期日的土地剩余土地使用年限为
63.42 年。经测算的土地使用年期修正系数 Kn＝0.99115。
若以估价对象的土地剩余使用年期指数取 100，则可比案例 A、B、C、D 的土地剩余使用
年期指数分别为 114.36、114.34、115.28、114.62。
（3-3）实物状况修正：
估价对象与可比实例的实物状况经过比较后主要是对建筑结构、建筑装修、交付状态、
建筑形式、建筑楼层、临路条件、建筑面积、建筑成新、局部室外景观、物业管理等因素进
行修正。
通过分析与对比，估价对象与可比实例在建筑结构、建筑楼层、建筑成新、临路条件、
物业管理、室外局部景观的因素条件相当，故修正因素条件均为 100。
内部装修：由于可比实例的装修标准在成交单价中扣除，故估价对象与可比实例的内部
装修因素一致，均为毛坯，其修正因素均为 100。
需要修正的因素有房屋可交付状态、建筑形式、建筑面积三个因素。
交付状态：估价房地产、可比案例 A、B、C、D 的房屋交付状态状况分别是现房、期房、
- 55 -
现房、期房、现房，若以估价房地产条件为 100，现房与期房单价的修正值考虑为±3%，若以
估价房地产条件为 100，可比案例 A、B、C、D 的修正系数分别为 97、100、97、100。
建筑形式：估价房地产、可比案例 A、B、C、D 的建筑形式分别为独栋、合院（独栋）、
独栋、独栋、联排。独栋与联排单价的修正值为±10%。若以估价房地产条件为 100，可比案
例 A、B、C、D 的修正系数分别为 100、100、100、90。
建筑面积：目前桂林当地别墅房产市场上开发和销售较好的户型面积大多数在 200 平方
米以下，大面积户型别墅的开发相对数量少，且多位居资源一线较好位置，总体单价普遍偏
高。考察评估对象的具体位置条件，若以估价房地产建筑面积条件为 100，可比案例 A、B、C、
D 的修正系数分别为 95、100、95、95。
以估价房地产条件为 100，可比案例 A、B、C 的实物状况与评估对象比较，实物状况修正
修正详见下表。
下表是可比案例与估价对象的影响因素说明表：
可比实例
待估房产 参照房产 A 参照房产 B 参照房产 C 参照房产 D
比较因素修正
交易日期 2019.12.31. 2019.11. 2019.10. 2019.10. 2019.11.
交易情况 正常 正常 正常 正常 正常
房地产状况
繁华程度 一般繁华 一般繁华 较不繁华 较繁华 繁华
交通条件 路网条件差 路网条件差 路网条件差 路网条件一般 路网条件好
基础设施情况 五通一平 五通一平 五通一平 五通一平 五通一平
1.2 万亩湖山资 1.2 万亩湖山资 城市山景/人工 城市山景/人工
环境景观资源 森林公园景观
源 源 景观 景观
容积率低/别墅 容积率低/别墅 容积率低/别墅 容积率高/别墅 容积率适中/别
土地有效利用
属性突出 属性突出 属性较突出 属性差 墅属性一般
规划限制 无限制 无限制 无限制 无限制 无限制
建筑结构 砖混 砖混 砖混 砖混 砖混
建筑装修 内部毛坯 内部毛坯 内部毛坯 内部毛坯 内部毛坯
建筑楼层 低层 低层 低层 低层 低层
建筑形式 独栋 合院（独栋） 独栋 独栋 联排
物业管理 较好 较好 较好 较好 较好
建筑平面布局 布局合理 布局合理 布局合理 布局合理 布局合理
房屋交付状态 现房 期房 现房 期房 现房
局部室外景观 设定园林绿植道 园林古做绿植 园林古做绿植 园林造型绿植 园林造型绿植
- 56 -
可比实例
待估房产 参照房产 A 参照房产 B 参照房产 C 参照房产 D
比较因素修正
配置 路齐全 道路齐全 道路齐全 道路齐全 道路齐全
建筑成新率 100% 100% 100% 100% 100%
土地剩余使用
33.42 年 62.08 年 62 年 67.42 年 63.42 年
年期
临近度假区主 临近度假区主 临近万福路中 临桂大道与机 临东安路与琴
临路情况
干路 干路 段 场路 潭道
建筑面积 较大 适中 较大 适中 适中
下表是可比案例与估价对象的交易日期、交易情况、房地产状况各因素比较表：
可比实例比
待估房产 参照房产 A 参照房产 B 参照房产 C 参照房 D
较因素修正
交易日期 100 100 100 100 100
交易情况 100 100 100 100 100
区位状况因素修正
繁华程度 100 100 97 103 106
交通条件 100 100 100 103 106
基础设施情况 100 100 100 100 100
环境景观资源 100 100 100 90 90
土地利用效率 100 100 100 95 97.5
权益状况因素修正
规划限制 100 100 100 100 100
土地剩余使用年期 100 114.36 114.34 115.28 114.62
实物状况因素修正
建筑结构 100 100 100 100 100
建筑装修 100 100 100 100 100
交付状态 100 97 100 97 100
建筑形式 100 100 100 100 90
建筑楼层 100 100 100 100 100
临路条件 100 100 100 100 100
建筑面积 100 95 100 95 95
建筑成新 100 100 100 100 100
局部室外景观 100 100 100 100 100
物业管理 100 100 100 100 100
下表是可比实例与估价对象的条件比较修正表：
可比实例
待估房产 参照房产 A 参照房产 B 参照房产 C 参照房产 C
比较因素修正
交易日期 100 100/100 100/100 100/100 100/100
- 57 -
可比实例
待估房产 参照房产 A 参照房产 B 参照房产 C 参照房产 C
比较因素修正
交易情况 100 100/100 100/100 100/100 100/100
区位状况因素修正
繁华程度 100 100/100 100/97 100/103 100/106
交通条件 100 100/100 100/100 100/103 100/106
基础设施情况 100 100/100 100/100 100/100 100/100
环境景观资源 100 100/100 100/100 100/90 100/90
土地利用效率 100 100/100 100/100 100/95 100/97.5
权益状况因素修正
规划限制 100 100/100 100/100 100/100 100/100
土地剩余使用年期 100 100/114.36 100/114.34 100/115.28 100/114.62
实物状况因素修正
建筑结构 100 100/100 100/100 100/100 100/100
建筑装修 100 100/100 100/100 100/100 100/100
交付状态 100 100/97 100/100 100/97 100/100
建筑形式 100 100/100 100/100 100/100 100/90
建筑楼层 100 100/100 100/100 100/100 100/100
临路条件 100 100/100 100/100 100/100 100/100
建筑面积 100 100/95 100/100 100/95 100/95
建筑成新 100 100/100 100/100 100/100 100/100
局部室外景观 100 100/100 100/100 100/100 100/100
物业管理 100 100/100 100/100 100/100 100/100
3.求取比准价格
可比实例 A 修正价格：18360×100/114.36×100/97×100/95＝17,422.73（元/平方米）。
可比实例 B 修正价格：18750×100/97×100/114.34＝16,905.56（元/平方米）。
可比实例 C 修正价格：16000×100/103×100/103×100/90×100/95×100/115.28
×100/95×100/97＝16,604.35（元/平方米）。
可比实例 D 修正价格：17000×100/106×100/106×100/90×100/97.5×100/114.62
×100/90×100/95＝17,594.63（元/平方米）。
委估对象的比准单价＝（17,422.73＋16,905.56＋16,604.35＋17,594.63)/4
＝17,132.00（元/平方米）（取整）；
- 58 -
委估对象建筑面积为 374.96 平方米；
委估对象比准总价＝17,132.00×374.96＝6,423,815.00（元）（取整）。
以类比计算得出的编号 3-5#户型的别墅为基准，通过座落位置修正和建筑面积修正后从
而得出其他 7 套别墅建造完成后的房地产价值（详见下表）。待估第 1 项 8 套别墅酒店（含所
占土地）建成后的的总价值为 45,690,050.00 元。
实测占地面 实测建筑面 临湖位 建筑面 修正单价 建成房地产总评估
房号 类比单价
积 积 置修正 积修正 （取整元） 价值
3-2# 207.09 376.17 17,132.00 1.10 1 18,845.00 7,088,924.00
3-3# 193.33 350.85 17,132.00 1.10 1 18,845.00 6,611,768.00
3-4# 205.38 373.24 17,132.00 1.10 1 18,845.00 7,033,708.00
3-5# 207.24 374.96 17,132.00 1 1 17,132.00 6,423,815.00
3-6# 206.71 377.95 17,132.00 1 1 17,132.00 6,475,039.00
3-10# 111.70 211.63 17,132.00 1.05 1 17,989.00 3,807,012.00
4-2# 154.28 154.28 17,132.00 1 0.95 16,275.00 2,510,907.00
4-4# 174.94 334.98 17,132.00 1 1 17,132.00 5,738,877.00
合计 1,460.67 2,554.06 17,889.00 45,690,050.00
本次评估的别墅房地产总价应为不含增值税。增值税税率为 9%，
则：不含增值税房地产价值=45,690,050.00/（1+9%）=41,917,477.00（元）。
（三）工程形象进度百分比的确定
工程形象进度百分比=实际完成建安工程量/总工程量×100%
依据被评估单位提供的工程造价审计报告以及现场核实的基本结果：
别墅酒店的主体建筑工程（包括基础、结构、装饰、配套游泳池、停车场、景观水电、
室外给排水、大型土石方等）已全部完成，工程属于基本完工，按照委托方给定的后续使用
方式，毛坯状态后期只需适当投入室外园林绿化道路供电等配套工程即可满足全部完工交付
的状态。
参考《资产评估常用数据手册》（2018），达到毛坯交房条件的室外附属配套园林绿植造
型、道路、室外供电等项目，占总建筑工程总量的比例一般在 10%--15%之间，考虑到别墅项
目室外附属配套投入较高，故取上限 15%。即实际完成建安工程量占比 85%、未完项目建安工
程量占比 15%。工程形象进度百分比为 85%。
- 59 -
（四）折扣率的确定
待估在建工程为停工项目，需考虑功能性贬值和经济性贬值，进行风险系数的调整。
1.功能性贬值
功能性贬值主要反映在在建工程的用途、使用强度、设计结构、装修、设备设施等不合
理造成的建筑物功能不足或浪费而形成的损失，其实质是在建工程的复原重置成本的相应部
分得不到现实社会的承认。经实地勘察和建设情况的了解，待估的别墅房地产从设计结构、
建筑平面布局、外观造型到设计用途以及使用功能等方面都不存在建筑物功能不足或浪费的
情形，故其功能性贬值为 0 元。
2.经济性贬值
经济性贬值是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。
在建工程因受政策影响而停工闲置四年，存在经济性贬值。评估人员综合考虑为 15%。
综上所述，待估在建工程的折扣率综合考虑为 15%。
（五）在建别墅酒店工程的评估价值
在建工程别墅酒店的评估价值=建造完成后的房地产市场价值×工程形象进度百分比×
（1-折扣率）=41,917,477.00×85%×（1-15%）=30,285,377.00（元）。
综上，截至 2019 年 12 月 31 日，酒店别墅及所含土地的账面余额为 27,554,349.97
元,评估值 30,285,377.00 元, 酒店别墅及所含土地不存在减值；体育休闲项目土地账面
余额与评估值一致，不存在减值；体育休闲项目工程的账面余额为 6,367,662.83 元，评
估值为 0 元，评估减值 6,367,662.83 元。
- 60 -
附件 5
罗山湖旅游公司 2021 年度待置换土地使用权减值测算过程
以下减值测算过程取自《资产评估报告》（京信评报字（2022）第 013 号）。
（一）本次采用剩余法评估土地使用权价值时，可售面积采用广西旗开房地产土地资产
评估有限公司为区政府拆除、收回项目所出具的桂旗开（2020）估字第 05009 号、桂旗开（2020）
估字第 080016 号房地产估价报告中所记载的房屋建筑物建筑面积确定。对于超出批准规划外
建设的第 18 栋（建筑面积 308.29 平方米）建筑物不计入可售面积。
各栋建筑面积如下：
桂旗开（2020）估字第 05009 号
序号 名称 建筑面积（平方米） 备注
1 1 号楼 155.84
2 2 号楼 381.22
3 3 号楼 155.84
4 4 号楼 367.69
5 5 号楼 211.99
6 6 号楼 231.75
7 7 号楼 399.14
8 8 号楼 214.14
9 9 号楼 6258.004 接待中心
小计 8375.614
（2020）估字第 080016 号
序号 名称 建筑面积（平方米） 备注
1 10 号楼 365.09
2 11 号楼 365.09
3 12 号楼 367.81
4 13 号楼 367.81
5 14 号楼 367.81
6 15 号楼 205.94
7 16 号楼 154.28
8 17 号楼 365.09
超出批准规划外建设，建
9 18 号楼
筑面积 308.29 平方米
小计 2558.92
注：规划内可售建筑面积为 10,934.534 平方米，用地面积共计 32,548.45 平方米，则容
- 61 -
积率约为 0.34。
（二）建造完成后的房地产市场价值确定
采用市场比较法评估测算其房地产价值的具体过程如下：
1、选择可比实例
委估对象所处桂林市临桂区，通过市场调查和比较分析，选取位于同一供需范围内近期
成交的、与委估对象位置、类型、装修及结构等类似的四个同类别墅成交实例，在充分调查
了解的前提下，以典型实例的成交价格为前提基础，通过修正得出评估对象的公平市价。此
次评估所选的可比案例的情况如下：
可比实例交易
待估房产 参照房产 A 参照房产 B 参照房产 C
案例情况
状况 状况 状况 状况
项目工程 罗山湖别墅 蓝城桃李春风 蓝城桃李春风 蓝城桃李春风
项目定位 独栋 独栋 独栋 独栋
两江镇高庙村委
坐落位置 罗山湖度假区 罗山湖度假区 罗山湖度假区
罗山村
城市区位 临桂区 临桂区 临桂区 临桂区
建筑面积 155.84 平方米 247 平方米 150 平方米 126 平方米
建筑结构 砖混 砖混 砖混 砖混
建筑楼层 3层 3层 3层 3层
建筑装修 毛坯 简单装修 精装修 精装修
建筑形式 独栋 独栋 独栋 独栋
交房时间 2021 年 12 月 2020 年 12 月 2020 年 12 月 2020 年 12 月
完好程度 完好状态 完好状态 完好状态 完好状态
物业管理 有 有 有 有
12000 亩湖山资 12000 亩湖山资 12000 亩湖山资 12000 亩湖山资源
景观优势
源旅游地产 源旅游地产 源旅游地产 旅游地产
容积率 约 0.34 0.287 0.287 0.287
土地性质 出让 出让 出让 出让
土地终止使用 至 2053 年 5 月 14 至 2082 年 1 月 至 2082 年 1 月 29 至 2082 年 1 月 29
年限 日 29 日 日 日
交易情况 正常 正常 正常 正常
挂牌时间 2021.12.31 2021.11 2021.11 2021.12
挂牌单价 9636 元/M2 10334 元/M2 9921 元/M2
内装标准 500 元/M2 1400 元/M2 1400 元/M2
挂牌单价 238 万元 155 万元 135 万元
毛坯挂牌单价 9136 元/M2 8934 元/M2 8521 元/M2
- 62 -
上表：本次选取的估价房产为 1 号楼的户型，建筑面积 155.84 平方米。
2、将可比实例与估价对象比较，确定可比实例修正系数
（1）交易情况修正：由于房地产具有不可移动性，房地产市场一般是个不完全的市场，
因此其价格往往容易受当时的一些特殊因素影响，必须将个别的特殊因素剔除。以上所选择
的几个比较案例，均是自由竞争市场上的挂牌价格，故需要修正，其修正系数为 102。
（2）市场状况修正：估价对象与可比实例的交易日期若有时间差异，随着时间的推移，
房地产的价格有明显的变化时，必须进行交易日期修正。由于交易案例的交易时点与估价对
象的交易时点同期，故不需要修正，其修正系数为 100。
（3）房地产状况修正
房地产状况修正包含：区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正三方面调整修正内容。
（3-1）区位状况修正
估价对象与可比实例的区位状况经过比较后主要是对繁华程度、交通条件、基础设施配
套、环境景观资源、土地有效利用等因素进行修正。
繁华程度：将楼盘所在区域的商业繁华程度设定为不繁华、较不繁华、一般繁华、较繁
华、繁华五个档次，每个级别差为±3 分，若以估价房地产条件为 100，委估别墅与可比案例
地理位置接近，故可比案例 A、B、C 的繁华程度与评估对象区域繁华程度相比较，其修正系
数均为 100。
交通条件：将楼盘所在区域的交通通达程度设定为道路通达性好、路网密集；道路通达
性较好、路网密集程度一般；道路通达性一般、路网密集程度差三个级别，每个级别差为±3
分。若以估价房地产条件为 100，委估别墅与可比案例地理位置接近，故可比案例 A、B、C 的
交通条件与评估对象区域交通条件相比较，其修正系数均为 100。
基础设施情况：大桂林城市区域范围内的基础设施条件均为“五通”条件。故交易案例
与估价对象的基础设施情况相同，故不需要修正，其修正系数均为 100。
环境景观资源：环境景观资源是别墅房地产必不可少的附加价值的体现。自然资源自然
景色的环境状况明显优于人工景观。估价对象和可比案例均享 12000 亩罗湖山水资源。故若
以估价房地产条件为 100，可比案例 A、B、C 的修正系数均为 100。
土地利用效率：别墅用地的绿化覆盖率高、土地容积率低、土地利用效率也低。估价对
象和可比案例所在项目的开发规划条件均为低密度开发用地，其容积率 0.5 左右（或小于 0.5），
- 63 -
项目用地规划建设别墅、绿化面积大，别墅建筑特有属性突出。故若以估价房地产条件为 100，
可比案例 A、B、C 的修正系数均为 100。
估价对象与可比实例的区位状况修正详见下表列示。
（3-2）权益状况修正
估价对象与可比实例的权益状况经过比较后主要是对规划限制、土地剩余使用年限等因
素进行修正。
估价对象位于罗山湖水库堤坝和泄洪区内，规划有一定限制，而可比案例 A、B、C 的规
划均无其他条件的限制，故规划限制条件需要修正，则可比案例 A、B、C 的修正系数均为 102。
土地剩余使用年限修正：
根 据 《 城 镇 土 地 估 价 规 程 》， 土 地 使 用 年 期 修 正 系 数 公 式 为 ： 年 期 修 正 系 数 ：
Kn=(1+r)N-n[(1+r)n-1]/[(1+r)N-1]
式中：Kn 为土地使用年限修正系数；设定 N＝70，n=剩余使用年限；r=5.8%
估价对象房产的土地终止使用年限至 2053 年 5 月 14 日。至评估基准日的土地剩余土地
使用年限为 31.42 年。经测算的土地使用年期修正系数 Kn＝0.8463。
可比案例 A 的土地终止使用年限至 2082 年 1 月 29 日。至评估基准日的土地剩余土地使
用年限为 60.08 年。经测算的土地使用年期修正系数 Kn＝0.9852。
若以估价对象的土地剩余使用年期指数取 100，则可比案例 A、B、C 的土地剩余使用年期
指数均为 116.41。
（3-3）实物状况修正：
估价对象与可比实例的实物状况经过比较后主要是对建筑结构、建筑装修、交付状态、
建筑形式、建筑楼层、临路条件、建筑面积、建筑成新、局部室外景观、物业管理等因素进
行修正。
通过分析与对比，估价对象与可比实例在建筑结构、建筑楼层、建筑成新、临路条件、
物业管理、室外局部景观的因素条件相当，故修正因素条件均为 100。
内部装修：由于可比实例的装修标准在成交单价中扣除，故估价对象与可比实例的内部
装修因素一致，均为毛坯，其修正因素均为 100。
需要修正的因素有房屋可交付状态、建筑形式、建筑面积三个因素。
建筑形式：委估房地产、可比案例 A、B、C 的建筑形式均为独栋。若以估价房地产条件
为 100，可比案例 A、B、C 的修正系数均为 100。
- 64 -
建筑面积：目前桂林当地别墅房产市场上开发和销售较好的户型面积大多数在 200 平方
米以下，大面积户型别墅的开发相对数量少，且多位居资源一线较好位置，总体单价普遍偏
高。考察评估对象的具体位置条件，若以委估房地产建筑面积条件为 100，可比案例 A、B、C
的修正系数分别为 98、100、100。
以估价房地产条件为 100，可比案例 A、B、C 的实物状况与评估对象比较，实物状况修正
修正详见下表。
下表是可比案例与估价对象的影响因素说明表：
可比实例
待估房产 参照房产 A 参照房产 B 参照房产 C
比较因素修正
交易日期 2021.12.31. 2021.11 2021.11 2021.12
交易情况 交易价 挂牌价 挂牌价 挂牌价
房地产状况
繁华程度 较不繁华 较不繁华 较不繁华 较不繁华
交通条件 路网条件差 路网条件差 路网条件差 路网条件差
基础设施情况 五通一平 五通一平 五通一平 五通一平
1.2 万亩 湖 山资 1.2 万亩湖山资 1.2 万亩湖山资 1.2 万亩湖山资
环境景观资源
源 源 源 源
容积率低/别墅属 容积率低/别墅 容积率低/别墅 容积率低/别墅
土地有效利用
性突出 属性突出 属性突出 属性突出
规划限制 有限制 无限制 无限制 无限制
建筑结构 砖混 砖混 砖混 砖混
建筑装修 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯
建筑楼层 低层 低层 低层 低层
建筑形式 独栋 独栋 独栋 独栋
物业管理 较好 较好 较好 较好
建筑平面布局 布局合理 布局合理 布局合理 布局合理
房屋交付状态 现房 现房 现房 现房
局部室外景观配 设定园林绿植道 园林古做绿植道 园林古做绿植道 园林造型绿植道
置 路齐全 路齐全 路齐全 路齐全
建筑成新率 100% 95% 95% 95%
土地剩余使用年
33.42 年 62.08 年 62.08 年 62.08 年
期
临近度假区主干 临近度假区主干 临近度假区主干 临近度假区主干
临路情况
路 路 路 路
建筑面积 适中 较大 适中 适中
- 65 -
下表是可比案例与估价对象的交易日期、交易情况、房地产状况各因素比较表：
可比实例比较因素修
待估房产 参照房产 A 参照房产 B 参照房产 C
正
交易日期 100 100 100 100
交易情况 100 102 102 102
区位状况因素修正
繁华程度 100 100 100 100
交通条件 100 100 100 100
基础设施情况 100 100 100 100
环境景观资源 100 100 100 100
土地利用效率 100 100 100 100
权益状况因素修正
规划限制 100 102 102 102
土地剩余使用年期 100 116.41 116.41 116.41
实物状况因素修正
建筑结构 100 100 100 100
建筑装修 100 100 100 100
建筑形式 100 100 100 100
建筑楼层 100 100 100 100
临路条件 100 100 100 100
建筑面积 100 98 100 100
建筑成新 100 95 95 95
局部室外景观 100 100 100 100
物业管理 100 100 100 100
- 66 -
下表是可比实例与估价对象的条件比较修正表：
可比实例比较因素修
待估房产 参照房产 A 参照房产 B 参照房产 C
正
交易日期 100 100/100 100/100 100/100
交易情况 100 100/102 100/102 100/102
区位状况因素修正
繁华程度 100 100/100 100/100 100/100
交通条件 100 100/100 100/100 100/100
基础设施情况 100 100/100 100/100 100/100
环境景观资源 100 100/100 100/100 100/100
土地利用效率 100 100/100 100/100 100/100
权益状况因素修正
规划限制 100 100/102 100/102 100/102
土地剩余使用年期 100 100/116.41 100/116.41 100/116.41
实物状况因素修正
建筑结构 100 100/100 100/100 100/100
建筑装修 100 100/100 100/100 100/100
建筑形式 100 100/100 100/100 100/100
建筑楼层 100 100/100 100/100 100/100
临路条件 100 100/100 100/100 100/100
建筑面积 100 100/98 100/100 100/100
建筑成新 100 100/95 100/95 100/95
局部室外景观 100 100/100 100/100 100/100
物业管理 100 100/100 100/100 100/100
3、求取比准价格
可比实例 A 修正价格：9136×100/102×100/102×100/116.41×100/98×100/95＝8102
（元/平方米）。
可比实例 B 修正价格：8934×100/102×100/102×100/116.41×100/95＝7764（元/平方
米）。
可比实例 C 修正价格：8521×100/102×100/102×100/116.41×100/95＝7405（元/平方
米）。
委估对象的比准单价＝（8102＋7764＋7405）÷3＝7750（元/平方米）；
- 67 -
委估对象建筑面积为 155.84 平方米；
委估对象比准总价＝155.84×7750＝1,207,760（元）（取整）。
经过计算，可取得的销售收入（含税）如下：
名称 建筑面积（平方米） 销售收入（含税）（人民币元）
1 号楼 155.84 1,207,760
2 号楼 381.22 2,954,455
3 号楼 155.84 1,207,760
4 号楼 367.69 2,849,598
5 号楼 211.99 1,642,923
6 号楼 231.75 1,796,063
7 号楼 399.14 3,093,335
8 号楼 214.14 1,659,585
9 号楼 6258.004 20,025,613
10 号楼 365.09 2,829,448
11 号楼 365.09 2,829,448
12 号楼 367.81 2,850,528
13 号楼 367.81 2,850,528
14 号楼 367.81 2,850,528
15 号楼 205.94 1,596,035
16 号楼 154.28 1,195,670
17 号楼 365.09 2,829,448
合计 56,268,720
注：9 号楼为接待中心，按重置成本价 3200 元/平方米（其中土建、安装工程按 2200 元/
平方米（含前期费用），装修工程按 1000 元/平方米计算。
本次评估的房地产总价应为不含增值税。增值税税率为 9%
则：不含税房地产销售收入= 52,205,477.08（元）。
（三）房屋开发成本
1、综合造价
根据桂林市建设工程综合监督站发布的：市综监（2021）11 号文《关于发布 2021 年上半
年桂林市房屋建筑工程和市政工程造价指标的通知》。类似砖混结构房屋的造价指标约为 2030
元/平方米。
2、前期和其他费用，具体如下：
- 68 -
征收
序号 费用项目 取费基数 参考(文号)
标准
1 勘察设计费 4.026% 建安工程造价 发改价格[2015]299 号，市场调节价
2 工程建设监理费 1.600 % 建安工程造价 发改价格[2015]299 号，市场调节价
编制可研报告咨
3 0.300 % 建安工程造价 发改价格[2015]299 号，市场调节价
询费
4 环境评价咨询费 0.100 % 建安工程造价 发改价格[2015]299 号，市场调节价
招标代理服务收
5 0.030 % 建安工程造价 发改价格[2015]299 号，市场调节价
费
6 建设单位管理费 1.080 % 建安工程造价 财建[2016]504 号
城市市政建设配
7 1.5% 建安工程造价 桂政发〔2001〕100 号
套费
合计 8.636%
3、进项税抵扣
因开发建设过程中的各类成本可以抵扣企业的增值税进项税，应将该部分进项税剔除方
能作为估值的重置全价。根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕
36 号）、《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告 2019 年第
39 号）的相关规定，确定增值税抵扣额。
重置全价进项税额计算表
序号 类别 成本项目内容 税率
1 综合造价 9.00%
2-1 勘察设计费 6.00%
2-2 工程建设监理费 6.00%
2 2-3 编制可研报告咨询费 6.00%
2-4 环境评价咨询费 6.00%
2-5 招标代理服务收费 6.00%
通过计算，房屋开发成本如下：
序号 开发成本构成明细 含税金额（元） 不含税金额（元）
1 综合造价 22,197,104.02 20,364,315.61
2 可抵扣前期费用 1,344,256.62 1,268,166.63
3 不可抵扣前期费用 572,685.28 572,685.28
合计 24,114,045.92 22,205,167.52
（四）管理费用
按开发成本的 1%计算，即：
- 69 -
管理费用＝22,205,167.52×1%=222,051.68（元）
（五）销售费用
销售费用取含税收入的 1%，即：
销售费用=56,268,720×1%=562,687.20（元）
（六）投资利息
参考同类规模开发项目建设周期，设定土地取得时为一次性投入，本项目建设周期为 1
年，建安工程费、专业及前期费用、管理费用投入方式为均匀投入。利息按全国银行间同业
拆借中心受权公布的贷款市场报价利率（LPR）3.85%计算，并假定在建设期内资金为均匀投
入。（设地价为 V）
利息＝V×3.85%+{总建筑费×3.85%×0.5}＝0.0385V+414,061.46（元）
（七）销售利润
由于 2021 年桂林市房地产市场整体表现一般，因此，本次评估参考 2020 企业绩效评价
标准值中，房地产开发业小型房地产企业主营业务利润率平均值，确定委估项目的销售利润
率为 9.7%。
销售利润=销售收入×9.7%=5,458,065.87（元）
（八）购买土地应缴纳的税费
购买土地应缴纳的税费主要为契税，交易手续费及工本费，按照土地价格的 3%（不变）
计算，则：购买土地应缴纳的税费=0.03V
（九）剩余法测算结果
地价=项目开发完成后的房地产价值-房屋开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售
利润-购买土地应缴纳税费
V=52,205,477.08-22,205,167.52-222,051.68-562,687.20-（0.0385V+414,061.46）
-5,458,065.87-0.03V
V=21,846,928.73（元）
综上，截至 2021 年 12 月 31 日，待置换的土地使用权的评估价值 21,846,928.73 元，账
面余额 34,925,000.52 元,评估减值 13,078,071.79 元。
- 70 -
