世荣兆业：国金证券股份有限公司关于公司是否存在闲置土地、炒地和捂盘惜售、哄抬房价等违法违规问题的专项核查意见2015-09-07
国金证券股份有限公司关于广东世荣兆业股份有限公司
是否存在闲置土地、炒地和捂盘惜售、哄抬房价等违法违规
问题的专项核查意见
中国证券监督管理委员会：
根据国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发(2010)10
号文）和 2013 年《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》的规定以及中国
证券监督管理委员会对房地产企业再融资提出的核查要求，国金证券股份有限公
司作为广东世荣兆业股份有限公司 2015 年非公开发行股票的保荐机构，根据有
关法律、法规的要求，对广东世荣兆业股份有限公司 2012 年 1 月 1 日至 2015
年 6 月 30 日期间已转让、已完工、在建以及拟建的房地产项目是否涉及闲置用
地及炒地等违法违规等行为，以及是否存在捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为
进行了审慎核查，出具本核查意见。
1
释 义
本专项核查意见中，除非文义另有所指，下列词语或简称具有如下含义：
世荣兆业、发行人、公司 指 广东世荣兆业股份有限公司
《国金证券股份有限公司关于广东世荣兆业股份有限公司
本意见书、本核查意见 指 是否存在闲置土地、炒地和捂盘惜售、哄抬房价等违法违规
问题的专项核查意见》
国金证券、本保荐机构 指 国金证券股份有限公司
世荣实业 指 珠海市斗门区世荣实业有限公司，世荣兆业全资子公司
中荣贸易 指 珠海市斗门区中荣贸易有限公司，世荣实业全资子公司
珠海市世荣房产开发有限公司，现已更名为“珠海华郡房产
世荣房产 指
开发有限公司”，报告期内世荣实业曾参股公司
粤盛投资 指 珠海粤盛投资管理有限公司，世荣实业全资子公司
圣荣浩业 指 威海圣荣浩业房地产开发有限公司，世荣兆业控股子公司
发行人及其纳入合并报表范围内的全资、控股房地产子公
司，具体指世荣兆业及其子公司世荣实业、圣荣浩业，世荣
世荣兆业及其下属公司 指
实业子公司中荣贸易、粤盛投资，世荣实业曾经的参股公司
世荣房产
报告期 指 2012 年 1 月 1 日至 2015 年 6 月 30 日
本次发行 指 世荣兆业 2015 年非公开发行 A 股股票
《证监会调整上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务监
《监管政策》 指
管政策》（2015 年 1 月 16 日发布）
国办发[2013]17 号文 指 国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》
出让合同 指 国有土地使用权出让合同
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
注：如无特别说明，本专项核查意见涉及的有关数字均保留两位小数，各列表中数字合
计与总额不一致的，系因四舍五入所致。
2
一、报告期内世荣兆业及其下属公司房地产项目概况
（一）房地产项目涉及用地概况
根据世荣兆业陈述并经核查，报告期内，世荣兆业及其下属公司已转让、已
完工、在建及拟建的房地产项目共计 8 个，具体情况如下：
占地面积（平 土地使用权
序号 项目名称 项目公司 项目位置 项目情况
方米） 取得方式
里维埃拉一期项目锦 珠海市斗门区井岸镇珠峰
世荣实业 485,884.73 协议出让 已完工
绣荣城 大道南
里维埃拉二期项目翠 珠海市斗门区井岸镇珠峰
世荣实业 50,721.52 协议出让 已完工
湖苑一区 大道南
里维埃拉三期项目碧 珠海市斗门区井岸镇珠峰
世荣实业 71,913.59 协议出让 已完工
水岸一区 大道南
里维埃拉三期项目碧 珠海市斗门区井岸镇珠峰
1 世荣实业 109,184.71 协议出让 在建
水岸二期 大道南
1-2 期已完
里维埃拉四期项目蓝 珠海市斗门区井岸镇珠峰 工；3-8 期
世荣实业 301,044.67 协议出让
湾半岛 1-10 期 大道南 在建；9-10
期拟建
世荣实业 珠海市斗门区井岸镇珠峰
里维埃拉后续项目 1,105,128.86 协议出让 拟建
中荣贸易 大道南
珠海市斗门区井岸镇珠峰
2 华发水郡项目 世荣房产 1,151,007.95 协议出让 已转让
大道南
珠海市斗门区黄杨一路西
3 华发依山郡项目 世荣房产 261,039.54 挂牌出让 已转让
侧
珠海市斗门区井岸镇白藤
4 世荣名筑项目 世荣兆业 37,215.19 公开竞拍 已完工
头新区
5 水缘金座项目 圣荣浩业 威海市环翠区张村镇 95,810.00 挂牌出让 在建
斗门区黄杨河以西、中兴
6 蓝湾半岛 11 期 粤盛投资 20,000.00 股权转让 在建
南路北侧
斗门区黄杨河以西、中兴
7 黄杨河西 29 号地块 世荣实业 72,346.00 挂牌出让 拟建
南路南侧
松生围地区尖峰前路 108,753.29
8 松生围地块 世荣实业 法院拍卖 拟建
松生围地区中兴南路东侧 26,887.83
注：
1、项目情况截止本专项自查报告出具日。
2、蓝湾半岛 11 期即黄杨河西 25 号地块，该地块于 2015 年 8 月 21 日取得建筑工程施
工许可证并开始建设。
3、松生围地块中，“松生围地区中兴南路东侧”地块于 2015 年 7 月 29 日取得《建设用
地规划许可证》，根据该证记载：“该宗用地原为 33099.21 平方米，按已预缴报建费确定 1.6
3
容积率计算用地可建设规模为 52958.74 平方米。根据《房地产权证》（编号：粤房地权证珠
字第 0300093022 号），产权面积为 26887.83 平方米，扣除划归水域占用后用地面积为
25969.89 平方米，调整容积率为 2.04”。同时，该地块于 2015 年 7 月 31 日取得《建设工程
规划许可证》，建设项目名称为“井岸大观花园”。
（二）商品房开发项目概况
根据世荣兆业陈述并经核查，报告期内，世荣兆业及其下属公司涉及商品房
开发项目共计 6 个，具体情况如下：
是否开 已销售商品
序 立项/备案
项目名称 备案文号/备案项目编号 项目情况 始销售/ 房面积比例
号 日期
预售 （%）
里维埃拉二期（翠
2008.12.01 珠发改经[2008]124 号 完工 是 97.81
湖苑一区）
里维埃拉三期（碧 2010.07.09 珠发改产业[2010]96 号
完工 是 99.42
水岸一区） 2010.07.28 珠发改产业[2010]107 号
里维埃拉三期（碧
2014.09.23 14040370102101220 在建 是 32.27
水岸二期）
1
1-2 期完
里维埃拉四期（蓝
2012.12.07 珠发改产业[2012]170 号 工，3-5 是 92.32
湾半岛 1-5 期）
期在建
6-8 期在
里维埃拉四期（蓝 未达到预售
2015.04.21 2015-440403-70-03-002210 建，9-10 否
湾半岛 6-10 期） 条件
期拟建
未达到预售
2 蓝湾半岛 11 期 2015.07.20 2015-440403-70-03-005488 在建 否
条件
3 世荣名筑 2011.11.15 珠发改产业[2011]222 号 完工 是 99.25
4 水缘金座 2014.03.28 威环发改审字[2014]12 号 在建 是 55.90
5 华发水郡（二期） 2007.11.09 珠发改经[2007]153 号 已转让 是 83.43
未达到预售
6 井岸大观花园 2015.07.24 2015-440403-70-03-006035 拟建 否
条件
注：
1、华发水郡（二期）销售比例为截至 2013 年 3 月股权转让完成时点数据；其他项目
则为截至 2015 年 8 月 31 日的数据。
2、蓝湾半岛 11 期即黄杨河西 25 号地块。
3、井岸大观花园项目用地为松生围地区中兴南路东侧地块。
二、核查方式及手段
（一）房地产项目涉及用地核查
1. 是否存在闲置土地情形核查
4
为核查发行人及其下属公司报告期内的房地产开发项目用地是否涉及闲置
土地情形，本保荐机构采用了包括但不限于如下核查方法：
（1）查阅发行人及其下属公司报告期内的房地产开发项目用地的土地使用
权出让合同、土地出让公告、土地成交确认书、土地使用证、土地出让金收据/
发票等文件资料。
（2）查阅发行人及其下属公司报告期内的房地产开发项目的立项批文、环
评批复/备案、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可
证、竣工验收备案文件等报建报批文件资料。
（3）核查发行人及其下属公司报告期内的房地产开发项目的投资比例及实
际开发进度，核查目前尚未动工的拟建项目是否已经超过出让合同约定的动工开
发日期一年及以上；对于超过出让合同约定开工日期的，核查是否已根据相关规
定签订补充合同重新约定开工期限。
（4）对发行人相关负责人进行访谈，并实地核查了部分房地产开发项目。
（5）取得发行人出具的报告期内发行人及其下属公司不存在闲置土地、炒
地等违法违规情形，亦不存在因违反土地管理法律法规而受到行政处罚或正在被
（立案）调查情形的承诺文件。
（6）取得发行人及其下属公司报告期内的房地产开发项目所在地国土资源
主管部门出具的报告期内发行人及其下属公司未因闲置土地受到行政处罚、未被
（立案）调查的证明文件。
（7）浏览中华人民共和国国土资源部网站、发行人及其下属公司报告期内
的房地产开发项目所在的市、县、区的地方国土资源主管部门网站及其所在省份
的省级国土资源主管部门网站，查阅政府主管部门公开披露的闲置土地行政处罚
信息。本保荐机构已浏览的国土资源主管部门网站信息如下：
序号 国土部门名称 网址 浏览日期
1 中华人民共和国国土资源部 http://www.mlr.gov.cn/
2 广东省国土资源厅 http://www.gdlr.gov.cn/
3 山东省国土资源厅 http://www.sddlr.gov.cn/
2015.04.29、
4 珠海市国土资源局 http://www.gtjzh.gov.cn/gtj/
2015.08.31
5 威海市国土资源局 http://www.weihaiguotu.gov.cn/
6 珠海市国土资源局斗门分局 http://www.gtjdm.gov.cn/dm/
7 威海市国土资源局环翠分局 http://www.whhcgt.gov.cn/
5
2. 是否存在炒地情形核查
为核查发行人及其下属公司报告期内的房地产开发项目用地是否涉及炒地
情形，本保荐机构采用了包括但不限于如下核查方法：
（1）查阅报告期内发行人的项目合作、对外投资所涉及的合同/协议等资料。
（2）查阅报告期内发行人的财务报表、审计报告等财务文件。
（3）取得发行人出具的报告期内发行人及其下属公司不存在闲置土地、炒
地等违法违规情形，亦不存在因违反土地管理法律法规而受到行政处罚或正在被
（立案）调查情形的承诺文件。
（4）取得发行人及其下属公司报告期内的房地产开发项目所在地国土资源
主管部门出具的报告期内发行人及其下属公司未因土地违法行为被立案查处的
证明文件。
（5）浏览中华人民共和国国土资源部网站、发行人及其下属公司报告期内
的房地产开发项目所在的市、县、区的地方国土资源主管部门网站及其所在省份
的省级国土资源主管部门网站，查阅政府主管部门公开披露的非法转让土地行政
处罚信息。本保荐机构已浏览的国土资源主管部门网站信息请见本专项核查意见
“二、（一）1.（7）”。
（二）商品房开发项目核查
为核查发行人及其下属公司报告期内的商品房开发项目是否涉及捂盘惜售、
哄抬房价情形，本保荐机构采用了包括但不限于如下核查方法：
1. 核查各商品房开发项目的《建设用地规划许可证》、《房地产权证》、项目
立项批复、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可
证》、《工程竣工验收报告》等报批报建资料。
2.查阅世荣兆业《五年（2013-2017）战略发展规划》、《2014 年度里程碑工
作目标实施计划》、相关销售及考核激励制度，并对世荣兆业营销中心负责人及
华郡房产相关负责人员进行访谈。
6
3.取得部分项目开盘公告，随机抽查认购书及商品房买卖合同。
4.查阅翠湖苑一区、碧水岸一区、碧水岸二期、蓝湾半岛、世荣名筑、水缘
金座等项目的销售明细表。
5.赴珠海市物价局调取蓝湾半岛及世荣名筑项目的《珠海市商品房预售价格
备案表》和《珠海市商品房预售价格备案公示表》，取得了碧水岸一区、碧水岸
二期和翠湖苑一区的商品房销售价格内部审批表，并在销售现场实地查看公示的
房价表。
6.查阅珠海统计信息网（http://www.stats-zh.gov.cn/）及房地产相关网站，比
对同区域类似楼盘同期售价。
7. 取得发行人出具的报告期内发行人及其下属公司不存在捂盘惜售、哄抬
房价等违法违规行为的记录，亦不存在因违反房地产管理法律法规而受到行政处
罚或正在被（立案）调查情形的承诺文件。
8. 取得发行人及其下属公司报告期内的商品房开发项目所在地住建主管部
门出具的报告期内发行人及其下属公司未因捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为
受到行政处罚、未被（立案）调查的证明文件。
三、核查结果
（一）房地产项目涉及用地核查
经核查，截至本专项核查意见出具日，发行人及其下属公司目前尚未动工的
拟建房地产开发项目中：
（1）世荣实业于 2015 年 7 月 27 日取得松生围地块的土地使用证书，并于
2015 年 7 月 31 日取得《建设工程规划许可证》。根据世荣实业陈述，其目前正
在进行申领《建筑工程施工许可证》所需的前置工作，并将在取得《建筑工程施
工许可证》后开工建设；（2）黄杨河西 29 号地块尚未超过《国有建设用地使用
权出让合同》约定的动工开发日期（2014 年 12 月 16 日）满一年。根据世荣实
业陈述，其目前正在进行申领《建筑工程施工许可证》所需的前置工作，并承诺
在 2015 年 12 月 16 日前取得《建筑工程施工许可证》并开工建设。
7
经核查，截至本专项核查意见出具日，发行人及其下属公司报告期内已经动
工开发建设、尚未竣工的在建房地产开发项目均不存在已动工开发但开发建设用
地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不
足百分之二十五，中止开发建设满一年的情形，不存在闲置土地的情形。
根据国土资源主管部门出具的证明、发行人承诺，发行人及其下属公司报告
期内无土地违法立案查处记录。
经查询国土资源主管部门网站，报告期内，发行人及其下属公司不存在国土
违法违规行为记录，亦不存在被国土资源主管部门行政处罚或正在被（立案）调
查的情形。
（二）商品房开发项目核查
经核查，发行人及其下属公司报告期内的商品房开发项目均自领取《商品房
预售许可证》后十日内公开全部可售房源及价格并持续销售，不存在违反法律法
规及规范性文件规定的捂盘惜售行为。
经核查，发行人及其下属公司报告期内的商品房开发项目均严格执行商品房
明码标价、一房一价规定，其商品房定价无明显背离市场价格的情形，不存在违
反法律法规及规范性文件规定的哄抬房价行为。
根据住建主管部门出具的证明、发行人承诺并经核查，发行人及其下属公司
报告期内不存在捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的记录，亦不存在因违反房
地产管理法律法规而受到行政处罚或正在被（立案）调查的情形。
四、结论意见
综上所述，本保荐机构认为，发行人及其下属公司报告期内列入核查范围的
房地产开发项目不存在闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价的违法违规行为。
发行人及其下属公司报告期内未受到国土资源和住建主管部门作出的行政处罚，
亦不存在因违反土地和房地产管理法律法规而受到行政处罚或正在被（立案）调
查的情形，符合《监管政策》、国办发[2013]17 号文等的规定。
8
（此页无正文，为《国金证券股份有限公司关于广东世荣兆业股份有限公司
是否存在闲置土地、炒地和捂盘惜售、哄抬房价等违法违规问题的专项核查意见》
之签署页）
国金证券股份有限公司
2015 年 9 月 6 日
9
