广东世荣兆业股份有限公司
关于《关于对广东世荣兆业股份有限公
司 2019 年年报的问询函》有关事项的
专项意见
大华核字[2020]006235 号
大 华 会 计 师 事 务 所 (特 殊 普 通 合 伙 )
Da Hua Certified Public Accountants（Special General Partnership）
广东世荣兆业股份有限公司
关于《关于对广东世荣兆业股份有限公司 2019 年年报的问
询函》有关事项的专项意见
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一、 关于《关于对广东世荣兆业股份有限公司 1-10
2019 年年报的问询函》有关事项的专项意见
关 于 《 关 于 对 广 东 世 荣 兆 业 股 份 有 限 公
司 2 0 1 9 年 年 报 的 问 询 函 》有 关 事 项 的 专
项 意 见
大华核字[2020]006235 号
深圳证券交易所：
贵所《关于对广东世荣兆业股份有限公司 2019 年年报的问询函》
（中小板年报问询函【2020】第 243 号，以下简称《问询函》）收悉。
本所作为广东世荣兆业股份有限公司（以下简称世荣兆业公司或
公司）的审计机构立即会同世荣兆业公司对《问询函》中相关问题进
行认真的讨论，并进行了核查，现将《问询函》提及的相关问题专项
说明如下：
一、问询函问题 2（2）：
2、年报显示，截至报告期末，你公司在建工程余额为 2.59 亿元，
主要为公司酒店项目，工程进度为 16.82%。请补充披露：
（2）公司针对在建工程是否执行了减值测试，酒店项目等在建
工程是否存在减值风险，请年审会计师核查并发表明确意见。
回复：
（一）公司针对在建工程是否执行了减值测试
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1、报告期末公司在建工程构成
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
酒店项目 255,088,469.79 --- 255,088,469.79 121,869,931.96 --- 121,869,931.96
其他 3,768,863.25 --- 3,768,863.25 856,241.89 --- 856,241.89
合计 258,857,333.04 --- 258,857,333.04 122,726,173.85 --- 122,726,173.85
公司在建工程中占比较大的主要为酒店项目，占在建工程期末余
额的 98.46%，期末在建工程均在正常建设中，没有非正常的停工项
目。
2、公司针对在建工程执行的减值测试
根据企业会计准则规定，企业在资产负债表日判断资产是否存在
可能发生的减值迹象，如存在减值迹象，以单项资产为基础估计其可
收回金额，将可收回金额与资产账面价值进行比对以判断是否需要计
提减值准备。资产可收回金额的估计，根据其公允价值减去处置费用
后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
3、年审会计师的核查程序
我们检查了世荣兆业公司针对在建工程执行减值测试的相关资
料，复核了减值测试的测算过程，并分析其合理性。
4、年审会计师的专项意见
我们认为，世荣兆业公司针对在建工程执行了减值测试，符合《企
业会计准则》相关规定。
（二）酒店项目等在建工程是否存在减值风险
1、酒店项目等在建工程基本情况
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（1）公司酒店项目基本情况
预算数 本期转入 本期其他
项目名称 工程进度(%) 期初余额 本期增加 期末余额
(万元) 固定资产 减少
酒店项目 151,680.00 16.82 121,869,931.96 133,218,537.83 --- --- 255,088,469.79
截至报告期末，酒店项目正常建设过程中，在建工程余额为 2.55
亿元，占在建工程余额的 98.46%，工程进度 16.82%，实际建设进度
与预计相符。
（2）其他在建工程项目，均在正常建设过程中。
2、企业会计准则规定
根据财政部《企业会计准则第 8 号--资产减值》
第四条 企业应当在资产负债表日判断资产是否存在可能发生减
值的迹象。
第五条 存在下列迹象的，表明资产可能发生了减值:
（一）资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推
移或者正常使用而预计的下跌。
……
（七）其他表明资产可能已经发生减值的迹象。
3、酒店项目等在建工程执行减值测试不存在减值风险
酒店项目完工后形成的酒店资产用于自营，酒店项目位于珠海市
斗门区黄杨河以西，中兴南路南侧。当前，珠海市斗门区举全区之力
参与粤港澳大湾区建设，努力建设成为珠江西岸智能制造示范区、滨
江田园生态新城和粤港澳休闲旅游目的地，奋力打造珠海“二次创业”
新引擎。“春赏花、夏采摘、秋收获、冬精品”四季游常青，“文化
节、旅游节、美食节、体育节”四大品牌活动连年举办，御温泉、黄
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杨山、金台寺、斗门明清古街、接霞庄等成为深受欢迎的文化民俗和
生态旅游好去处,让成千上万本地居民和游客齐聚斗门，看龙舟竞速，
听沙田民歌，观醒狮比赛，赏非遗之美。根据政府规划，珠海市斗门
区黄杨山麓还将建设珠海宋城演艺度假区，项目总投资约 150 亿元，
核心占地面积 1700 亩，预计 2022 年开业，项目计划建设 22 个剧院
及表演场所、35 台剧目，超过 30000 个观众座位及与之配套的休闲
度假设施，还将建设 4 个主题文化街区、2 个亲子体验区，该度假区
还将定期举办宋城国际狂欢节、宋城戏剧节、世界级音乐会等具有国
际影响力的活动，对标巴西狂欢节、阿维尼翁戏剧节、爱丁堡艺术节，
进一步扩大珠海国际文化影响力，成为目前世界上最大的演艺集群，
可为酒店项目带来巨大的客流资源。
公司根据企业会计准则资产减值的规定于 2019 年末对在建工
程进行了减值测试，基于当前斗门区的宏观环境和未来城市规划，且
在建工程均在正常建设过程中等因素，判断未来可收回金额大于期末
账面价值，未发现在建工程有减值迹象，故截至 2019 年 12 月 31 日，
未对在建工程计提减值准备。
4、年审会计师的核查程序
（1）了解世荣兆业公司与在建工程管理相关的关键内部控制，
评价其设计是否有效，并测试相关内部控制的运行有效性；
（2）对在建工程进行了监盘，并关注相关在建资产的状态是否
与账面保持一致；
（3）取得在建工程预算资料、工程进度报表等资料，检查并对
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比完工进度及预算使用情况；
（4）与世荣兆业公司管理层讨论在建项目的投资、经营和未来
规划，了解在建项目是否存在减值迹象；
（5）复核世荣兆业公司管理层在建工程减值测试的过程，评估
是否需要计提减值准备。
5、年审会计师的专项意见
我们认为，世荣兆业公司酒店项目等在建工程不存在减值迹象，
世荣兆业公司未计提在建工程减值准备的原因是合理的，符合《企业
会计准则》相关规定。
二、问询函问题 3：
3、年报显示，截至报告期末，你公司对联营企业玉柴船舶动力
股份有限公司（以下简称“玉柴船舶”）长期股权投资余额为 8,815.42
万元，玉柴船舶最近三年连续亏损，请你公司详细说明上述长期股权
投资是否存在减值风险，请年审会计师核查并发表明确意见。
回复：
截至报告期末，公司对联营企业玉柴船舶的长期股权投资情况：
投资比 初始投资成本 权益法确认的 减值准备
联营企业 期初余额 期末余额
例 投资损益 期末余额
玉柴船舶动力股份有限公司 19.82% 225,000,000.00 103,785,583.85 -15,631,423.52 88,154,160.33 ---
1、对玉柴船舶投资的基本情况
公司最初持有玉柴船舶股权比例为 35.43%,后经玉柴船舶多次增
资，截至 2019 年 12 月 31 日，公司对玉柴船舶的持股比例下降至
19.82%。
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2、玉柴船舶近三年经营情况
玉柴船舶最近三年经审计的经营业绩如下表所示：
金额单位：元
项目 2019 年 2018 年 2017 年
营业收入 202,727,496.54 145,877,157.35 71,127,052.72
营业成本 194,039,489.93 166,825,550.97 122,102,151.39
利润总额 -84,140,458.05 -91,308,235.32 -213,535,065.36
净利润 -78,866,919.87 -77,046,927.89 -217,065,335.52
船舶行业经过近 10 年调整，中国造船业呈现出企稳回升的态势，
行业发展前景乐观。玉柴船舶主要产品船用发动机-低速机的市场也
开始回暖，对玉柴船舶主要影响如下：
(1)销售价格
低速机行业回暖，低速机销售单价有所提高，并且大功率的低速
机订单增加（功率越大，售价越高）。2019 年低速机实际销售额比
2018 年大幅增加，按照已签订单和产能预测 2020 年低速机销售额同
比增长 142%。
(2)销售数量
2019 年低速机实际销售数量 20 台比 2018 年 13 台大幅增加，按
照已签订单数量和产能预测 2020 年低速机销售数量为 25 台（其中 5
台为大功率）。
(3)单位成本
受规模效应的影响，规模采购单位材料成本将逐年下降，分摊的
单位固定成本将等比下降。
综上，玉柴船舶近三年亏损逐年下降，预计未来亏损仍将逐年减
少，最终实现盈利并弥补已发生的亏损。公司对玉柴船舶的长期股权
投资已经按照经审计的净利润进行权益法调整，截至报告期末，长期
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股权投资余额为 8,815.42 万元，不需要单独对长期股权投资计提减
值准备。
3、企业会计准则规定
根据财政部《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》，“第
三章 后续计量”中“第十八条 投资方应当关注长期股权投资的账
面价值是否大于享有被投资单位所有者权益账面价值的份额等类似
情况。出现类似情况时，投资方应当按照《企业会计准则第 8 号——
资产减值》对长期股权投资进行减值测试，可收回金额低于长期股权
投资账面价值的，应当计提减值准备” 。
《企业会计准则第 8 号--资产减值》
第四条 企业应当在资产负债表日判断资产是否存在可能发生减
值的迹象。
第五条 存在下列迹象的，表明资产可能发生了减值:
（一）资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推
移或者正常使用而预计的下跌。
……
（七）其他表明资产可能已经发生减值的迹象。
4、公司针对玉柴船舶投资执行的减值测试过程
公司根据会计准则上述规定于 2019 年末对长期股权投资进行
了减值测试，基于船舶行业回暖等因素，判断未来可收回金额大于期
末账面价值，未发现该项长期股权投资有减值迹象，故截至 2019 年
12 月 31 日，未对长期股权投资计提减值准备。
5、年审会计师的核查程序
（1）了解世荣兆业公司与长期股权投资相关的关键内部控制，
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评价其设计是否有效，并测试相关内部控制的运行有效性；
（2）取得玉柴船舶财务报表，分析财务报表及各项财务指标，
以判断其所处的市场是否发生变化，从而对其产生不利影响；
（3）通过天眼查核查玉柴船舶的股权关系，以判断其控股股东
或投资的公司的经营情况是否发生不利影响，是否存在减值迹象；
（4）评估世荣兆业公司管理层判断长期股权投资减值的合理性，
对玉柴船舶公司管理层进行访谈了解经营情况；
（5）复核玉柴船舶未来预计可产生的现金流量所确定的资产可
收回金额，并重新计算资产可回收金额，与玉柴船舶账面价值进行对
比分析，判断是否存在减值迹象。
6、年审会计师的专项意见
我们认为，世荣兆业公司对联营企业玉柴船舶的长期股权投资不
存在减值迹象，世荣兆业公司未计提长期股权投资减值准备的原因是
合理的，符合《企业会计准则》相关规定。
三、问询函问题 4：
4、年报显示，报告期内你公司发生销售代理费 1.15 亿元，同比
增加 374.31%。请你公司补充披露本期销售代理费大幅增加的原因及
合理性，是否存在费用跨期。请年审会计师说明就销售费用执行的具
体审计程序。
回复：
1、本期销售代理费大幅增加的原因及合理性
（1）2019 年房地产行业销售情况发生变化，需要增加外部渠道
销售，故 2019 年通过中介代理销售的成交面积和成交金额大幅增加，
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大华核字[2020]006235 号
2019 年成交面积为 19.39 万平方米、成交金额为 27.65 亿元，2018
年成交面积为 8.88 万平方米、成交金额为 12.34 亿元，因此，对应
的销售代理费用大幅增加；
（2）同行业的佣金费率普遍为 6-10%左右，公司给中介代理机
构的佣金费率一直偏低，鉴于 2019 年销售形势严峻，为了保证销售
收入稳定，公司采取多种形式，包销、代理销售等，2019 年公司提
升了中介代理的佣金费率，2019 年通常为 5-6%，2018 年通常为 3-5%；
（3）2019 年末房地产预收款余额较上年末大幅增加 12.67 亿元，
此部分预收款尚未达到收入确认条件，但根据代理合同约定，收到房
款 30%-50%时，对应支付佣金的义务已发生，故销售代理费需要计入
当期费用。
因此，2019 年销售收入增加比例不高，但销售代理费增加比例
较高，具有合理性。
2、是否存在费用跨期
公司根据代理销售合同条款约定，在收到约定比例的预收房款
时，及时计提并支付销售代理费，不存在费用跨期的情况。
3、年审会计师的核查程序
（1）了解世荣兆业公司与销售代理费用相关的关键内部控制，
评价其设计是否有效，并测试相关内部控制的运行有效性；
（2）获取并核查世荣兆业公司 2019 年销售代理费用的明细账及
会计确认方法，分析其在报告期内变化的原因及合理性；
（3）抽查世荣兆业公司近 2 年的销售代理合同，了解销售代理
费计提依据、支付对象、支付条件，对比分析合同条款变动原因及其
合理性；
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（4）抽查销售代理机构向世荣兆业公司开具的销售代理费发票、
世荣兆业公司销售费用记账凭证；
（5）查阅同行业可比上市公司同期数据，对比分析世荣兆业公
司与同行业可比上市公司与销售代理费相关的财务指标；
（6）执行销售代理费用截止性测试，检查销售代理费用是否跨
期。
4、年审会计师的专项意见
我们认为，世荣兆业公司 2019 年销售代理费大幅增加的原因是
合理的，也不存在费用跨期的情况。
专此说明，请予察核。
大华会计师事务所(特殊普通合伙) 中国注册会计师：
余东红
有
中国北京
中国注册会计师：
张静峰
二〇二〇年七月二日
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