广东世荣兆业股份有限公司
关于《关于对广东世荣兆业股份有限公司
2021 年年报的问询函》有关事项的
专项意见
大华核字[2022]0010194 号
大 华 会 计 师 事 务 所 (特 殊 普 通 合 伙 )
Da Hua Certified Public Accountants（Special General Partnership）
广东世荣兆业股份有限公司
关于《关于对广东世荣兆业股份有限公司 2021 年年报的问
询函》有关事项的专项意见
目 录 页 次
一、 关于《关 于对广东世荣兆业 股份有限公司 1-21
2021 年年报的问询函》有关事项的专项意见
大华会计师事务所（特殊普通合伙）
北京市海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 12 层 [100039]
电话：86 (10) 5835 0011 传真：86 (10) 5835 0006
www.dahua-cpa.com
关 于 《 关 于 对 广 东 世 荣 兆 业 股 份 有 限 公 司
2021 年 年 报 的 问 询 函 》 有 关 事 项 的
专 项 意 见
大华核字[2022]0010194 号
深圳证券交易所：
贵所《关于对广东世荣兆业股份有限公司 2021 年年报的问询函》
（公司部年报问询函【2022】第 336 号，以下简称《问询函》）收悉。
本所作为广东世荣兆业股份有限公司（以下简称世荣兆业公司或
公司）的年审机构立即会同世荣兆业公司对《问询函》中相关问题进
行认真的讨论，并进行了核查，现将《问询函》提及的相关问题专项
说明如下：
一、问询函问题 4：
4、年报显示，你公司预付款项期末余额为 1.13 亿元，同比大幅
增长 263%。其中，你公司对北京诚盛佳业投资管理有限公司预付账
款金额为 3,000 万元，账龄为 7 年以上。
（1）请说明按预付对象归集的期末余额前五名的预付款项的具
体情况，包括预付对象及关联关系、款项性质及主要内容、支付时间
及金额、后续结算安排，与北京诚盛佳业投资管理有限公司的往来款
项情况，长期挂账未结算的主要原因及目前进展，是否存在收回风险。
第1页
大华核字[2022]0010194 号专项意见
（2）请结合问题（1），说明预付款项大幅增长的原因及合理性，
预付款项是否具有商业背景和交易实质，预付比例是否合理，是否明
显高于同行业一般水平，是否构成提供财务资助或非经营性资金占
用。
请年审机构核查并发表明确意见。
回复：
（一)按预付对象归集的期末余额前五名的预付款项的具体情
况，包括预付对象及关联关系、款项性质及主要内容、支付时间及金
额、后续结算安排，与北京诚盛佳业投资管理有限公司的往来款项情
况，长期挂账未结算的主要原因及目前进展
1、预付对象归集的期末余额前五名的预付款项的具体情况，包
括预付对象及关联关系、款项性质及主要内容、支付时间及金额、后
续结算安排
占预付款项
是否关
单位名称 期末余额 总额的比例 预付款时间 主要内容 后续结算安排
联方
(%)
2022 年 5 月已结算
大连石油化工工程公司 否 45,073,892.04 39.79 2021 年 12 月 采购基础油
70%
北京诚盛佳业投资管理
否 30,000,000.00 26.49 2013 年 项目合作开发 未结算
有限公司
浙江自贸区龙召能源有
否 21,450,000.00 18.94 2021 年 12 月 采购变压器油 2022 年 2 月已结算
限公司
淄博鑫泰石化有限公司 否 7,770,867.26 6.86 2021 年 12 月 采购工业白油 2022 年 1 月已结算
神木富油能源科技有限
否 5,332,358.79 4.71 2021 年 12 月 采购工业白油 2022 年 1 月已结算
公司
合计 109,627,118.09 96.79
第2页
大华核字[2022]0010194 号专项意见
2、与北京诚盛佳业投资管理有限公司的往来款项情况，长期挂
账未结算的主要原因及目前进展
2013 年 9 月 9 日公司之子公司北京世荣兆业控股有限公司（以
下简称“北京世荣兆业”）与北京大苑新时代畜牧有限公司（后更名
为“北京大苑新时代投资管理有限公司”，以下简称“大苑新时代”）
签订合作协议，双方因合作“北京世荣嘉业老年公寓”项目，决定共
同投资成立一具有独立法人资格的有限责任公司（以下简称“项目公
司”），项目公司的注册资本为货币出资和房产出资，北京世荣兆业
为货币出资，大苑新时代为房产及部分货币出资。双方一致同意，在
项目公司成立时，由北京诚盛佳业投资管理有限公司（以下简称“北
京诚盛佳业”）代表大苑新时代作为项目公司的出资人与北京世荣兆
业一并成立项目公司，大苑新时代是项目公司的实际出资人，北京诚
盛佳业是名义股东，大苑新时代以其所有的房产及以后的所有追加投
资，都由诚盛佳业代持。
2013 年 9 月 28 日，北京世荣兆业跟北京诚盛佳业签订《项目合
作开发协议》，北京诚盛佳业拥有位于北京市大兴区黄村镇前辛庄西
的国有土地使用证号为“京兴国用(2007 划)”的地块（以下简称为
“标的地块”）处置权，有权与北京世荣兆业开展协议所述的合作事
项。协议约定包括：
（1）双方拟在标的地块共同进行项目开发，并共同出资成立一
个项目公司（即北京世荣佳业投资管理有限公司，以下简称“世荣佳
业”）对项目进行经营管理；北京世荣兆业及北京诚盛佳业的持股比
第3页
大华核字[2022]0010194 号专项意见
例分别为 70%和 30%。
（2）项目公司成立后，北京世荣兆业全力协助项目公司尽快与
相关咨询机构签订有关协议，保证报批工作全面开展，北京诚盛佳业
立即启动标的地块土地使用权变更手续，尽快将标的地块土地使用权
合法变更至项目公司名下，且变更至项目公司名下的土地使用权应符
合以下条件：①土地用途为可依法用于老年公寓项目立项的建设用
地；②土地使用权剩余年限按国家规定办理；③该项目所建房屋（除
配套服务设施外）可用于销售。
（3）取得标的地块土地使用权而补交的土地出让金由项目公司
按政府有关部门规定的标准补交。
（4）项目公司的一切投入由北京世荣兆业负责，自项目公司合
法取得标的地块土地使用权后中，北京世荣兆业根据项目公司开发建
设进度向项目公司提供建设运营资金。该等建设运营资金自实际汇入
项目公司账户之日起按 12%开始计算利息直至该笔资金归还之日止。
（5 ）标的 地块变 更至项 目公司 ，标 的地块 先期投 入成本 按
32,230.00 万元计算（按每亩 150 万元，共计 214.86 亩）,世荣佳业
于成立后 10 个工作日内，需先行向北京诚盛佳业支付 3,000.00 万元。
待项目地块使用权按协议的标准合法的变更到世荣佳业下，世荣佳业
则在 5 个工作日内将总地价款的 50%扣除已支付的 3,000.00 万元后
支付给北京诚盛佳业（即 13,115.00 万元)。剩余款项自标的地块土
地使用权变更至世荣佳业名下之日起至项目公司销售回款后全额支
付给北京诚盛佳业止，期间按年利率 12%计算利息。世荣佳业 2013
第4页
大华核字[2022]0010194 号专项意见
年 11 月按协议的要求支付了 3,000.00 万元给北京诚盛佳业。北京诚
盛佳业作为代持方，3,000.00 万的预付款的实际受益者是大苑新时
代，而彼时大苑新时代是北京市大苑天地房地产开发有限公司(以下
简称“大苑房地产”）的全资子公司，因此，该笔资金的最终受益人
为大苑房地产。
世荣佳业按协议支付 3,000.00 万元后，因标的土地的权属人为
大苑新时代，其股东为大苑房地产。因未能如期按协议标准办妥标的
土地使用权变更手续，北京世荣兆业跟北京诚盛佳业协商，由世荣佳
业向大苑房地产收购其所持有的大苑新时代 100%股权。2016 年 4 月
8 日，大苑房地产、北京诚盛佳业、世荣佳业三方签订《北京大苑新
时代投资管理公司股权转让协议》，股权转让作价 32,230.00 万元，
协议约定如下：
（1）世荣佳业收购大苑新时代 100%股权完成工商变更登记手续
后 5 个工作日内，世荣佳业向大苑房地产支付转让价款的 50%。
（2）剩余款项根据北京世荣兆业跟北京诚盛佳业签署的《<项目
合作开发协议>补充协议（二）》的相关约定执行。
世荣佳业完成收购大苑新时代 100%股权后，大苑新时代更名为
北京世荣嘉业健康科技发展有限公司。截至 2021 年 12 月 31 日因标
的地块尚未达到《项目合作开发协议》约定的土地使用权应符合的条
件，世荣佳业仅支付了 50%的股权转让款，尚有 50%股权转让款未支
付。
预付账款-北京诚盛佳业投资管理有限公司 3,000.00 万元长期
挂账主要是因为交易尚未完成，还未结算。公司目前尚欠大苑房地产
第5页
大华核字[2022]0010194 号专项意见
16,115.00 万元股权转让款。世荣佳业所支付的 3,000.00 万预付款
和未付的 50%股权转让款的交易标的一致。3,000.00 万元的预付款实
际上是包含在 32,230.00 万元股权收购价款中，属于购地的款项，只
是由于合作模式的变更，由购置土地变为收购股权。北京诚盛佳业为
大苑 新 时 代的 股 权 代持 方 ， 世荣 佳 业向 北 京 诚盛 佳 业 所支 付的
3,000.00 万元预付款，实际受益人为大苑新时代，彼时大苑新时代
为大苑房地产的全资子公司，因此，该款项的最终受益人是大苑房地
产。公司将在未来将预付给北京诚盛佳业的 3,000.00 万元与应付大
苑房地产的 50%股权转让款 16,115.00 万元一并处理。目前受政府部
门规划影响，土地使用权的变更手续仍在推进中。
（二）预付款项大幅增长的原因及合理性，预付款项是否具有商
业背景和交易实质，预付比例是否合理，是否明显高于同行业一般水
平，是否构成提供财务资助或非经营性资金占用
2021 年度，公司深入推进多元化战略布局，在多元化拓展方面，
对多个项目、机会进行了摸查、调研，部分项目已达成了初步意向或
签署了合作协议。其中包含依托全资子公司珠海世荣兆业商贸有限公
司（原名“珠海世荣兆业投资管理有限公司”）逐步深入商务贸易领
域，精选优质央企、国企、上市公司等核心客户，聚焦清洁能源、精
细化工、金属矿产、农产品、建筑材料等战略资源类大宗商品，有序
搭建具备竞争力的上下游渠道，实现业务稳健发展。公司从 2021 年
12 月开始启动前述大宗贸易活动，根据公司提供的购销合同，贸易
过程中采购合同的提货地点与销售合同的提货地点一致，客户提货
第6页
大华核字[2022]0010194 号专项意见
时，公司和其供应商同时完成交货任务，公司在商品转让之前并未实
质承担该商品的存货风险，相关商品在转移给客户之前，公司并未取
得该商品的控制权，根据收入准则的相关判断原则，公司在整个贸易
过程仅为安排供应商向客户提供特定商品，其身份是代理人，应按净
额法确认和列报收入。2021 年度公司开展贸易业务，实现含税销售
951.37 万元，完成含税采购 939.85 万元，按净额法确认收入 10.20
万元。截至 2022 年一季度，公司 2021 年 12 月 31 日预付大连石油化
工工程公司 4,507.39 万元，已实现含税销售 2,121.26 万元，完成含
税采购 2,094.06 万元；预付浙江自贸区龙召能源有限公司 2,145.00
万元,已实现含税销售 2,153.33 万元，完成含税采购 2,132.49 万元；
预付淄博鑫泰石化有限公司 777 万元,已实现含税销售 735.51 万元，
完成含税采购 726.68 万元；预付神木富油能源科技有限公司 533 万
元，已实现含税销售 448.08 万元，完成含税采购 442.89 万元。2021
年新开展的大宗贸易业务通常要求先款后货，故期末预付款项较 2020
年末大幅增长。
（三）年审机构核查程序及意见
1、年审机构执行的核查程序
（1）了解预付款项形成的原因；
（2）查阅与预付款项相关的合同，函证预付款项情况；
（3）向公司管理层了解预付款项所涉项目的开展情况；
（4）了解期后预付款项的结算情况。
2、年审机构的核查意见
经核查，我们认为：世荣兆业公司预付款项大幅增长与其新开展
第7页
大华核字[2022]0010194 号专项意见
大宗商品贸易业务的经营情况相符，系按合同约定预付，具有合理的
商业背景和交易实质，预付比例与合同约定一致，不构成提供财务资
助或非经营性资金占用。
二、问询函问题 5：
5、报告期末，你公司存货账面余额 31.97 亿元，存货跌价准备
余额 1,665.91 万元。报告期内，你公司计提存货跌价准备 483.40
万元，转回或转销 109.56 万元。开发产品期末余额为 17.62 亿元，
利息资本化累计金额 5.60 亿元，报告期内利息资本化金额 1.21 亿元，
期末余额为 9,691.11 万元。
（1）请你公司结合房地产项目所处位置、业态、开发建设情况，
相关项目所处区域的房地产市场及周边可比项目市场价格或预计价
格、项目平均销售价格等信息，说明计提存货跌价准备可变现净值的
具体测算过程，相关测试方式、测试过程、重要参数选取等，是否借
鉴独立第三方的评估工作，存货跌价准备计提是否充分、合理，与同
行业可比上市公司是否存在较大差异。
（2）请你公司结合项目开发建设进度及借款情况等，说明报告
期内利息资本化金额较上期增加的原因及合理性，利息资本化率是否
合理，与同行业可比上市公司是否存在较大差异。
请年审机构核查并发表明确意见。
回复：
（一）报告期末，公司存货及存货跌价准备情况
第8页
大华核字[2022]0010194 号专项意见
1、存货分类情况
期末余额 期初余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
库存商品 222,748.30 --- 222,748.30 196,996.08 --- 196,996.08
消耗性生物资产 23,107,631.01 10,864,591.43 12,243,039.58 19,549,209.81 8,653,637.44 10,895,572.37
开发成本 1,412,382,213.01 --- 1,412,382,213.01 2,509,265,632.10 --- 2,509,265,632.10
开发产品 1,761,730,040.57 5,794,479.27 1,755,935,561.30 1,056,880,078.20 4,267,053.37 1,052,613,024.83
合计 3,197,442,632.89 16,659,070.70 3,180,783,562.19 3,585,891,916.19 12,920,690.81 3,572,971,225.38
2、存货跌价准备情况
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回 转销 其他
消耗性生物资产 8,653,637.44 2,972,689.10 --- --- 761,735.11 --- 10,864,591.43
开发产品 4,267,053.37 1,861,299.28 --- --- 333,873.38 --- 5,794,479.27
合计 12,920,690.81 4,833,988.38 --- --- 1,095,608.49 --- 16,659,070.70
(二）房地产项目所处位置、业态、开发建设情况，相关项目所
处区域的房地产市场及周边可比项目市场价格或预计价格、项目平均
销售价格等情况
1、开发产品情况
项目名称 所在位置 剩余物业的业态 开发建设情况 项目平均售价（元/㎡）
翠湖苑一区 珠海市斗门区 车位 2011 年竣工 9,817.26
翠湖苑二期 珠海市斗门区 住宅、车位 2020 年竣工 13,515.13
蓝湾半岛一至二期 珠海市斗门区 车位 2015 年竣工 13,340.06
蓝湾半岛四至五期 珠海市斗门区 车位 2016 年竣工 12,656.94
碧水岸二期 1 期 珠海市斗门区 车位 2016 年竣工 10,482.00
碧水岸二期 2 至 3 期 珠海市斗门区 车位 2017 年竣工 9,448.12
蓝湾半岛六至八期 珠海市斗门区 住宅 2017 年竣工 14,751.13
蓝湾半岛九至十期 珠海市斗门区 住宅、车位 2018 年竣工 14,329.88
第9页
大华核字[2022]0010194 号专项意见
项目名称 所在位置 剩余物业的业态 开发建设情况 项目平均售价（元/㎡）
井岸大观花园 珠海市斗门区 商铺、车位 2018 年竣工 18,047.99
锦绣荣城一期四区 珠海市斗门区 车位 2009 年竣工 8,481.01
蓝湾半岛十一期 珠海市斗门区 住宅、车位 2019 年竣工 13,150.68
世荣尚观花园 珠海市斗门区 住宅、商业、车位 2021 年竣工 17,459.79
世荣名筑 珠海市斗门区 车位 2013 年竣工 9,517.84
2、开发成本情况
项目名称 所在位置 业态 开发建设情况 预计价格（元/㎡）
世荣峰景广场—住宅 珠海市斗门区 住宅 预计 2023 年完工 17,602.64
碧水岸二期 4 期 珠海市斗门区 住宅 未开工 ---
2022 年移交给教育部门并作为相关地块公
斗门区第二实验小学 珠海市斗门区 教育 ---
共配套设施
报告期内处于策划阶段，未实际动工，预
世荣商业中心 珠海市斗门区 商业 ---
计 2024 年完工
土地及平整工程 未开发地块 ---
公司的在售房地产项目均在珠海市斗门区内，且项目之间位置接
近。我们参考第三方中原地产在其官网发布的“珠海 2022 年 01 月房
价图”
（https://news.centanet.com/zh/detail/33215.html?entry=%E8%
B5%84%E8%AE%AFtag&downloadChannel=），其中珠海市斗门区住宅销
售均价为 14,237.65 元。公司住宅销售价格与第三方统计的销售价格
偏差不大。不存在严重低于珠海市斗门区平均房地产销售价格的情
况。
（三)公司针对存货执行的减值测试方式、测试过程、参数选取
及借鉴独立第三方的评估工作的情况
1、企业会计准则的规定
第 10 页
大华核字[2022]0010194 号专项意见
根据企业会计准则规定，资产负债表日，存货应当按照成本与可
变现净值孰低计量。存货成本高于其可变现净值的，应当计提存货跌
价准备，计入当期损益。可变现净值，是指在日常活动中，存货的估
计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关
税费后的金额。为生产而持有的材料等，用其生产的产成品可变现净
值高于成本的，该材料仍然应当按照成本计量；材料价格的下降表明
产成品的可变现净值低于成本的，该材料应当按照可变现净值计量。
根据企业会计准则规定，企业至少应当于每年年度终了对消耗性
生物资产进行检查，有确凿证据表明由于遭受自然灾害、病虫害、动
物疫病侵袭或市场需求变化等原因，使消耗性生物资产的可变现净值
低于其账面价值的，应当按照可变现净值低于账面价值的差额，计提
生物资产跌价准备，并计入当期损益。
2、公司存货执行的减值测试方式、测试过程及参数选取
公司于资产负债表日，对库存商品和开发产品以日常活动中的估
计售价减去估计的销售费用以及相关税费后的金额作为可变现净值，
对于库存商品和开发产品成本高于其可变现净值的，按成本与其可变
现净值的差额计提存货跌价准备。公司对开发产品分项目分业态分别
进行减值测试，当年有销售的，以各项目各业态当年度的平均销售单
价作为估计售价，如当年度无销售的，选择本公司临近项目的同业态
的当年平均销售价格作为估算价格，如果本公司当年无临近项目的同
业态销售的，采用周边可比项目市场价格作为估算价格。并根据当年
销售费用占当期销售收入的比例以及各项目各业态的销售收入计算
各项目各业态的估计销售费用，相关税费主要是附加税费（城市维护
建税、教育费附加、地方教育费附加）和土地增值税。附加税费按各
第 11 页
大华核字[2022]0010194 号专项意见
项目各业态的增值税的相应比例计算，土地增值税已清算项目按土地
增值税清算税负率或未清算的按预估的土地增值税税负率计算。按上
述原则计算出开发产品各项目各业态的可变现净值后与账面各项目
各业态的成本进行比较，对于开发产品成本高于其可变现净值的，按
成本与其可变现净值的差额计提存货跌价准备。
对开发成本按估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计
的销售费用以及相关税费后的金额作为可变现净值，对于开发成本高
于其可变现净值的，按成本与其可变现净值的差额计提存货跌价准
备。开发成本估计售价、销售费用、相关税费确认原则与开发产品一
致，完工时估计将要发生的成本为项目预算金额与账面开发成本的差
额。按上述原则计算出开发成本的可变现净值后与开发成本账面金额
进行比较，对于账面开发成本高于其可变现净值的，按开发成本与其
可变现净值的差额计提存货跌价准备。
对于消耗性生物资产以深圳君瑞资产评估所（特殊普通合伙）出
具的拟进行资产减值测试涉及的其拥有的指定消耗性生物资产可变
现净值资产评估报告（君瑞评报字（2022）第 007 号）的评估结果作
为可变现净值。公司的消耗性生物资产主要是各类苗木，深圳君瑞资
产评估所（特殊普通合伙）在进行评估时，因未能取得重新营造或培
育与评估对象相同苗木的成本资料，故不适用成本法进行评估。因评
估对象主要是培育后进行销售的观赏林木，不适用收益法评估。由于
本地区苗木资产交易市场较为活跃，可找到近期、可比的参照苗木交
易案例，故采用市场法进行评估。
可变现净值，即以消耗性生物资产在基准日估计市场售价减去至
完工估计要发生的成本、估计的销售费用及相关税费后确定的消耗性
第 12 页
大华核字[2022]0010194 号专项意见
生物资产可变现净值，消耗性生物资产可变现净值=消耗性生物资产
不含税销售价值-完工估计要发生的成本-销售费用-销售税费。根据
评估结果对于消耗性生物资产成本高于其可变现净值的，按成本与其
可变现净值的差额计提存货跌价准备。
经测算，公司的开发成本未发现存在减值迹象，公司的开发产品
的住宅和商铺未发现存在减值的迹象，蓝湾半岛 9-10 期、世荣名筑
车位存在减值迹象，其他项目车位未发现明显跌价迹象。公司对蓝湾
半岛 9-10 期、世荣名筑的车位按其成本与其可变现净值的差额计提
存货跌价准备 186.13 万元。
消耗性生物资产根据深圳君瑞资产评估所（特殊普通合伙）出具
的以财务报告为目的的资产减值测试涉及拥有的指定消耗性生物资
产可变现净值资产评估报告（君瑞评报字（2022）第 007 号），计提
了 297.27 万元存货跌价准备。
公司计提的存货跌价准备会分配至每一个经测算存在跌价的存
货明细。随着这些存货的销售，公司将其对应的存货跌价准备进行转
销，并结转至营业成本。2021 年度因存货的销售，公司共转销存货
跌价准备 109.56 万元。
（四）同行业上市公司存货跌价准备计提情况
存货跌价准备计
公司名称 账面余额 存货跌价准备
提比例
公司 3,197,442,632.89 16,659,070.70 0.5210%
华发股份 217,389,296,160.58 11,350,183.71 0.0052%
格力地产 23,570,459,691.07 219,237,376.52 0.9301%
泰禾集团 160,974,189,514.36 3,694,268,841.58 2.2949%
上述同行业可比上市公司，华发股份、格力地产与公司均为珠海
第 13 页
大华核字[2022]0010194 号专项意见
房地产上市公司，华发股份、格力地产部分开发区域与公司一致。泰
禾集团的销售规模与公司较为接近。公司主要系开发产品和消耗性生
物资产计提了减值准备，格力地产主要是开发成本计提了减值准备，
华发股份主要是开发产品计提了减值准备，泰禾集团主要是开发产品
和开发成本计提了减值准备。上述可比上市公司开发产品及消耗性生
物资产的存货减值准备计提情况如下：
公司名称 存货类别 账面余额 存货跌价准备 存货跌价准备计提比例
消耗性生物资产 23,107,631.01 10,864,591.43 47.0173%
公司
开发产品 1,761,730,040.57 5,794,479.27 0.3289%
开发产品 42,797,340,765.49 9,136,598.58 0.0213%
华发股份
消耗性生物资产 --- --- ---
开发产品 5,762,728,343.63 --- ---
格力地产
消耗性生物资产 --- --- ---
开发产品 15,112,588,829.25 588,044,536.75 3.8911%
泰禾集团
消耗性生物资产 35,500,333.96 --- ---
各可比上市公司的开发区域与公司不完全一致，不具备完全的可
比性。公司开发产品存货跌价准备的计提比例高于华发股份和格力地
产，低于泰禾集团，公司的消耗性生物资产因期末成本高于可变现净
值计提了相应的减值准备，格力地产和泰禾集团的消耗性生物资产未
计提减值准备。
（五）公司本报告期利息资本化情况
本期减少
存货项目名称 期初余额 本期增加 期末余额
出售减少 其他减少
开发产品 53,495,281.86 98,122,775.36 51,524,410.33 3,182,502.73 96,911,144.16
开发成本 75,461,330.20 22,661,445.16 --- 98,122,775.36 ---
合计 128,956,612.06 120,784,220.52 51,524,410.33 101,305,278.09 96,911,144.16
第 14 页
大华核字[2022]0010194 号专项意见
公司本报告期利息资本化增加 1.21 亿元，其中 98,122,775.36
元系开发成本完工由开发成本转入开发产品导致的增加。公司本报告
期实际利息资本化增加额为 22,661,445.16 元，其中世荣尚观花园项
目利息资本化金额 22,661,445.16 元。公司上期利息资本化增加
92,364,187.67 元，其中 46,367,857.47 元从开发成本完工转入。上
期实际利息资本化增加额为 45,996,330.20 元，其中世荣尚观花园利
息 资 本 化 金 额 39,820,496.87 元， 翠 湖 苑 二 期 利 息资 本 化 金 额
6,175,833.33 元。本期利息资本化金额小于上期的原因系（1）翠湖
苑二期于 2020 年竣工，2021 年利息不再资本化；（2）公司在 2020
年、2021 年逐步偿还世荣尚观专门借款导致 2021 年利息资本化金额
下降。公司本期实际利息资本化金额低于上期金额，原因合理。
本报告期项目开发建设进度及利息资本化情况如下：
借款情况
项目名 开发建设进
停止利息资 本期利息资 本期利息资
称 度 借款银行 借款用途 期初借款本金
本化时点 本化金额 本化率
世荣尚 2021 年 11 月 农业银行斗门支行 世荣尚观 294,000,000.00 2021-11-14 14,570,611.82 5.54%
观花园 14 日竣工 中国银行斗门支行 花园项目 200,000,000.00 2021-11-14 8,090,833.34 5.77%
合计 —— —— —— —— —— 22,661,445.16 5.62%
公司本报告期利息资本化率与同行业可比上市公司利息资本化
率的对比情况如下：
项目 本公司 华发股份 格力地产 泰禾集团
本期利息资本化率 5.62% 5.80% 5.87% 6.19%
注：本期利息资本化率取自可比上市公司年度报告。其中格力地产未在存货附注中披露本期利息资本
化率，选择其披露的整体平均融资成本作为利息资本化率。
第 15 页
大华核字[2022]0010194 号专项意见
经对比，本公司利息资本化率合理，与同行业上市公司不存在较
大差异。
（六）年审机构核查程序及意见
1、年审机构执行的核查程序
（1）检查了世荣兆业公司针对开发产品执行减值测试的相关资
料，复核了减值测试的测算过程，并分析其合理性。取得消耗性生物
资产的评估报告，复核其评估过程和选择评估方法的合理性，实地观
察消耗性生物资产的现状，分析可变现净值的合理性。
（2）复核本报告期利息资本化计算过程，分析本报告期利息资
本化与上期资本化金额变动情况。对比世荣兆业公司与同行业上市公
司利息资本化率是否存在较大差异。
2、年审机构的核查意见
经核查，我们认为：
（1）世荣兆业公司针对存货执行的减值测试，符合《企业会计
准则》相关规定，存货跌价准备的计提与同行业可比上市公司不存在
较大差异。
（2）世荣兆业公司报告期内实际利息资本化金额较上期减少，
减少原因合理，与同行业可比上市公司利息资本化率不存在较大差
异。
三、问询函问题 6：
6、年报显示，你公司其他应付款-预估税费期末余额为 8.89 亿
元，同比增长 43%，主要原因为按土地增值税清算口径预提土地增值
税。应交税费-土地增值税期末余额为 8,411.50 万元，同比下降 79%，
第 16 页
大华核字[2022]0010194 号专项意见
税金及附加中“土地增值税”金额为 4.27 亿元，同比下降 25%。请
你公司说明其他应付款-预估税费同比增长、应交税费-土地增值税和
土地增值税金同比下降的主要原因及合理性，你公司对土地增值税的
计提金额进行估算的主要过程，销售收入、土地成本、开发成本、利
息费用、开发费用等关键参数的确认依据，与以前年度相比是否存在
较大差异，土地增值税计提是否充分、合理。请年审机构核查并发表
明确意见。
回复：
（一）其他应付款-预估税费同比增长情况及原因
在土地增值税清算前，公司每年根据账面已实现的商品房销售收
入，按照土地增值税清算口径预提已实现商品房收入应缴纳的土地增
值税，预提的土地增值税公司账面记入其他应付款-预估税费，待土
地增值税清算时，再冲销账面预提的土地增值税，并按清算应纳的土
地增值税计入应交税费-土地增值税。2020年公司账面其他应付款-
预估税费余额为620,852,927.02元，2021年末其他应付款-预估税费
账面余额为889,407,022.09元。具体情况如下：
项目名称 2021 年末余额 2020 年末余额
蓝湾半岛十一期 45,623,447.15 43,041,241.28
翠湖苑北区 421,493,501.37 348,779,961.81
翠湖苑南区 399,917,767.11 177,525,614.19
井岸大观花园 --- 51,506,109.74
世荣尚观 22,372,306.46 ---
合计 889,407,022.09 620,852,927.02
2021年其他项目暂未达到土地增值税清算条件，仅井岸大观项目
进行了土地增值税清算冲减了预估土地增值税。其他项目土地增值税
第 17 页
大华核字[2022]0010194 号专项意见
均较上年增加，主要是2021年新增售房收入按土地增值税清算口径预
提的土地增值税，其他应付款-预估税费同比增长合理。
（二）应交税费-土地增值税同比下降的情况及原因
公司账面的应交税费-土地增值税包括未清算项目应预征的土地
增值税和已清算项目清算应缴纳的土地增值税。按照《土地增值税暂
行条例实施细则》（财法字〔1995〕6 号）第十六条规定，“纳税人
在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或
其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待
该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补”。预征是按预
售收入乘以预征率计算，预征率由各省、自治区、直辖市地方税务局
根据当地情况核定。根据国家税务总局制定的《土地增值税清算管理
规程》的规定，土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算
条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地
产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报
表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结
清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。当所售项目达到土地
增值税清算条件后，公司才会进行该项目的土地增值税的清算。公司
账面应交税费-土地增值税的组成情况如下:
项目 2021 年末余额 2020 年末余额
预征的土地增值税 2,131,671.90 3,825,815.43
其中：蓝湾半岛十一期 54,928.57 80,887.13
翠湖苑二期北区 436,936.11 277,133.99
翠湖苑二期南区 404,902.21 2,411,541.49
第 18 页
大华核字[2022]0010194 号专项意见
项目 2021 年末余额 2020 年末余额
世荣尚观 1,234,905.01 801,091.86
井岸大观 --- 189,872.80
蓝湾半岛 6-8 期 --- 17,006.16
蓝湾半岛 9-10 期 --- 48,282.00
清算应缴纳的土地增值税 81,983,368.58 394,695,652.75
其中：井岸大观 79,308,542.19 ---
蓝湾半岛 6-8 期 --- 172,303,591.21
蓝湾半岛 9-10 期 --- 222,138,321.69
前期已清算项目尾盘 2,674,826.39 253,739.85
合 计 84,115,040.48 398,521,468.18
由上表可见，应交税费-土地增值税大幅下降主要与当期土地增
值税清算相关。2020年末公司的蓝湾半岛6-8期和蓝湾半岛9-10期进
行了土地增值税清算，账面因土地增值税清算计提了394,441,912.90
元土地增值税。2021年末公司因井岸大观项目土地增值税清算计提了
79,308,542.19元的土地增值税。2021年因土地增值税清算应缴纳的
土地增值税较2020年大幅下降，导致应交税费-土地增值税余额较
2020年大幅下降。
（三）税金及附加-土地增值税同比下降的情况及原因
账面税金及附加-土地增值税与当年实现的商品房销售收入直接
相关，2021年公司实现商品房销售收入22.36亿元，较2020年下降
21.40%，2021年账面税金及附加-土地增值税4.27亿元，较2020年下
降了24.71%，与销售收入变动趋同。2021年税金及附加-土地增值税
占当年商品房销售收入19.09%，2020年税金及附加-土地增值税占当
第 19 页
大华核字[2022]0010194 号专项意见
年商品房销售收入19.92%。税金及附加-土地增值税占商品房销售收
入的比例变动不大，2021年税金及附加-土地增值税同比下降变动合
理。
（四）公司对土增税的计提金额估算过程
1、公司根据账面的开发成本发生额，分别计算土地成本、开发
成本、利息费用、开发费用等土地增值税增值额扣除项目金额，经计
算出来的扣除项目总额除以项目的可售面积计算出单位扣除项目金
额;
2、根据当期实际销售面积和单位扣除项目金额，计算出当期的
扣除项目金额；
3、用当期转让房地产所取得的收入减除当期的扣除项目金额计
算出当期的增值额，计算当期应计提的土地增值税。
公司对土地增值税的计提一直按上述过程进行估算，销售收入、
土地成本、开发成本、利息费用、开发费用等关键参数的取自账面实
际发生额，土地增值税计提充分、合理。
（五）年审机构核查程序及意见
1、年审机构执行的核查程序
（1）分析应交税费-土地增值税、其他应付款-预估税费、税金
及附加-土地增值税的变动原因；
（2）检查公司预提土地增值税的销售收入、土地成本、开发成
本、利息费用、开发费用的取数依据；
（3）测算公司应预缴和预提的土地增值税。
第 20 页
大华核字[2022]0010194 号专项意见
2、年审机构的核查意见
我们已将土地增值税的计提作为关健审计事项在年度审计报告
中单独披露，在审计过程予以重点关注。经核查，我们认为：
（1）世荣兆业公司其他应付款-预估税费同比增长、应交税费-
土地增值税和土地增值税金同比下降合理。
（2）世荣兆业土地增值税的计提所依据的销售收入、土地成本、
开发成本、利息费用、开发费用等关键参数与以前年度相比不存在较
大差异，土地增值税计提充分、合理。
专此说明，请予察核。
大华会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：
余东红
中国北京 中国注册会计师：
彭丽娟
二○二二年六月八日
第 21 页
