深圳世联地产顾问股份有限公司2010 年第三季度季度报告正文
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证券代码：002285 证券简称：世联地产 公告编号：2010—040
深圳世联地产顾问股份有限公司2010 年第三季度季度报告正文
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。
1.2 公司第三季度财务报告未经会计师事务所审计。
1.3 公司负责人陈劲松、主管会计工作负责人王海晨及会计机构负责人欧志鹏声明：保证季度报告中
财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况
2.1 主要会计数据及财务指标
单位：元
2010.9.30 2009.12.31 增减幅度（%）
总资产（元） 1,365,945,132.31 1,206,456,437.96 13.22%
归属于上市公司股东的所有者权益（元） 1,128,718,247.75 989,273,104.77 14.10%
股本（股） 217,600,000.00 128,000,000.00 70.00%
归属于上市公司股东的每股净资产（元/
股）
5.19 7.73 -32.86%
2010 年7-9 月 比上年同期增减（%） 2010 年1-9 月 比上年同期增减（%）
营业总收入（元） 286,718,124.33 28.14% 829,586,834.81 65.15%
归属于上市公司股东的净利润（元） 40,435,938.31 -1.77% 177,845,142.98 69.34%
经营活动产生的现金流量净额（元） - - 132,156,867.83 -21.04%
每股经营活动产生的现金流量净额（元/
股）
- - 0.61 -53.44%
基本每股收益（元/股） 0.19 -17.39% 0.82 32.26%
稀释每股收益（元/股） 0.19 -17.39% 0.82 32.26%
加权平均净资产收益率（%） 3.65% -4.23% 16.83% -12.62%
扣除非经常性损益后的加权平均净资产
收益率（%）
3.52% -4.37% 16.52% -12.97%
非经常性损益项目 年初至报告期末金额 附注
非流动资产处置损益 -5,410.60
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合
国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外
3,172,000.00深圳世联地产顾问股份有限公司2010 年第三季度季度报告正文
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除上述各项之外的其他营业外收入和支出 662,952.79
所得税影响额 -949,691.31
少数股东权益影响额 363,323.51
合计 3,243,174.39 -
2.2 报告期末股东总人数及前十名无限售条件股东持股情况表
单位：股
报告期末股东总数（户） 12,262
前十名无限售条件流通股股东持股情况
股东名称（全称） 期末持有无限售条件流通股的数量 种类
深圳市创新资本投资有限公司 4,751,000 人民币普通股
上海景林资产管理有限公司 2,800,720 人民币普通股
深圳市同创伟业创业投资有限公司 2,790,700 人民币普通股
中国工商银行－嘉实策略增长混合型证券投
资基金
2,396,425 人民币普通股
中国银行－易方达积极成长证券投资基金 2,300,844 人民币普通股
青岛国新航投资管理有限公司 2,238,245 人民币普通股
中信信托有限责任公司－朱雀9 期 1,842,012 人民币普通股
中国工商银行－南方绩优成长股票型证券投
资基金
1,507,488 人民币普通股
上海浦东发展银行－嘉实优质企业股票型开
放式证券投资基金
1,398,120 人民币普通股
中国工商银行－易方达价值成长混合型证券
投资基金
1,079,719 人民币普通股
§3 重要事项
3.1 公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因
√ 适用 □ 不适用
（一）公司主要财务指标
1、股本比上年同期增长70%，主要原因是：根据股东决议实施2009 年利润分配方案后而增加了股本。
2、归属于上市公司股东的每股净资产比上年同期减少32.86%，主要原因是：本报告期公司盈利引起的归属于上市公司股东
所有者权益的增长幅度小于股本总数的增长幅度。
3、2010 年1-9 月归属于上市公司股东的净利润比上年同期增长69.34%，主要原因是：得益于2009 年四季度至2010 年一季
度房地产市场成交活跃，公司上半年营业总收入比去年同期增长较大，而公司本期累计营业总收入比上年同期增长65.15%。
4、每股经营活动产生的现金流量净额比上年同期减少53.44%，主要原因是：①本报告期由于公司经营规模扩大，支付的人
力成本和税费以及日常经营费用增长幅度大于营业收入增长带来的现金回笼的增长幅度，导致经营活动产生的现金流量净额
比上年同期减少21.04%；② 股本总数同比增长70%。
（二）资产负债表项目
1、应收票据本报告期末比期初增加1,980%，主要原因是：合并济南信立怡高物业顾问有限公司（以下简称“信立怡高”）而
增加的应收代理费，因比较期基数较低而使变动幅度较大。
2、应收账款本报告期末比期初增加122.81%，主要原因是：公司营业收入增长相应带来应收款项增加以及合并信立怡高而增
加。
3、预付款项本报告期末比期初增长170.37%，主要原因是：公司在成都、武汉、济南等地购置写字楼，预付购房款所致。
4、其他应收款本报告期末比期初增长148.60%，主要原因是：项目保证金及员工业务借款增加以及因合并信立怡高报表增加深圳世联地产顾问股份有限公司2010 年第三季度季度报告正文
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所致。
5、长期股权投资本报告期末比期初增加57,520,815.73 元，主要原因是：① 对深圳盛泽担保有限公司（以下简称“盛泽担保”）
增资扩股，投资金额4,608 万元,本公司持有37.5%的股份；②认购上海中城联盟投资管理有限公司（以下简称“中城联盟”）
股份，投资金额1,107 万元, 本公司持有2.216%的股份。
6、投资性房地产本报告期末比期初减少39.29%，主要原因是：公司经营规模扩大，部分之前出租的公司自有写字楼转为自
用。
7、固定资产本报告期末比期初增长74.41%，主要原因是：①子公司购买的写字楼由预付款结转至固定资产；②出租的写字
楼房产转为自用；③公司经营规模扩大，新增购置了办公设备、IT 设备和运输设备。
8、无形资产本报告期末比期初增长201.35%，主要原因是：募投项目投入购置的系统软件增加所致。
9、商誉本报告期末比期初增加27,940,712.33 元，主要原因是：合并信立怡高而产生。
10、长期待摊费用本报告期末比期初增加156.24%，主要原因是：世联行新开店铺装修以及公司写字楼装修费用增加所致。
11、递延所得税资产本报告期末比期初减少58.73%，主要原因是：根据税法规定转回减少所致。
12、应付账款本报告期末比期初减少39.80%，主要原因是：公司已按合同约定支付应付款项而减少。
13、预收款项本报告期末比期初增长121.24%，主要原因是：公司按合同约定预收的业务款项增加所致。
14、其他应付款报告期末比期初增长234.68%，主要原因是：依据协议，收购信立怡高51%股权的款项2,000 万元暂未支付而
挂账所致。
15、实收资本（或股本）报告期末比期初增长70%，主要原因是：根据股东决议实施2009 年利润分配方案后而增加。
（三）本报告期利润表
1、营业成本本报告期比上年同期增长70.63%，主要原因是：①公司经营规模扩大，与其相关的经营成本增长所致，特别是
员工人数增加引起的固定工资的增长；②本报告期合并信立怡高而增加。
2、营业税金及附加本报告期比上年同期增长31.81%，主要原因是：营业收入增长，依法计提的营业税金及附加增长所致。
3、财务费用本报告期比上年同期减少499.63%，主要原因是：公司2009 年9 月份募集资金刚到账，存放期限短，利息收入
少。
4、资产减值损失本报告期比上年同期增长130%，主要原因是：根据公司会计政策清理应收账款确认的损失增加所致。
5、投资收益本报告期比上年同期增加520,622.81 元，主要原因是：根据权益法确认盛泽担保投资收益。
6、营业外收入本报告期比上年同期增长959.99%，主要原因是：收到政府补贴款。
7、营业外支出本报告期比上年同期增长232.14%，主要原因是：信立怡高处理资产而产生的损失。
（四）年初到报告期末利润表
1、营业收入本年累计比上年同期增长65.15%，主要原因是：得益于2009 年四季度至2010 年一季度房地产市场成交活跃，
公司上半年营业收入增长幅度较大，而第三季度的营业收入比上年同期增长28.14%。
2、营业成本本年累计比上年同期增长68.75%，主要原因是：①公司经营规模扩大，与其相关的经营成本增长所致，特别是
员工人数增加引起的固定工资的增长；②本报告期合并信立怡高而增加。
3、营业税金及附加本年累计比上年同期增长67.01%，主要原因是：营业收入增长，依法计提的营业税金及附加增长所致。
4、管理费用本年累计比上年同期增长51.81%，主要原因是：①公司经营规模扩大，与其相关的经营费用增长所致，特别是
员工人数增加引起的固定工资的增长；②募投项目逐步投入而增加费用支出。
5、财务费用本年累计比上年同期减少855.57%，主要原因是：①公司于2009 年4 月提前偿还了贷款而减少了利息支出；②
公司货币资金存量大幅增长而增加了利息收入。
6、资产减值损失本年累计比上年同期增长40.68%，主要原因是：根据公司会计政策清理应收账款确认的损失增加所致。
7、投资收益本年累计比上年同期增加370,815.73 元，主要原因是：根据权益法确认盛泽担保投资收益。
8、营业外收入本年累计比上年同期增长1,275.77%，主要原因是：收到政府补贴款增加而且比较期基数较低而使变动幅度较
大。
9、营业外支出本年累计比上年同期增长166.21%，主要原因是：①本报告期因合同纠纷确认的损失增加；②信立怡高处理资
产而产生的损失。
10、所得税费用本年累计比上年同期增长121.08%，主要原因是：本报告期利润增长，依法计提的所得税相应增加。
（五）年初到报告期末现金流量表
1、销售商品、提供劳务收到的现金本年累计比上年同期增长59.62%，主要原因是：本报告期内业务收入增长带来的资金回
笼增加。
2、收到其他与经营活动有关的现金本年累计比上年同期减少52.61%，主要原因是：①本报告期代收客户的购房定金、税费
等款项增加；②本报告期根据审计口径重分类导致减少。
3、支付给职工以及为职工支付的现金本年累计比上年同期增长99.49%，主要原因是：公司经营规模扩大，支付给员工的薪深圳世联地产顾问股份有限公司2010 年第三季度季度报告正文
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资、社保等，以及代扣缴的个人所得税等增加。
4、支付的各项税费本年累计比上年同期增长59.78%，主要原因是：①营业收入增长，缴纳的营业税金及附加增加；②利润
增长，季度预缴的所得税增加。
5、处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额比上年同期增长193.97%，主要原因是：主要为固定资产处置收
入，但因比较期基数较小而造成增长幅度较大。
6、购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金本年累计比上年同期增长2,580.26%，主要原因是：①募投项目支出
购置的软件资产增加；②公司经营规模扩大，购置写字楼以及店铺、写字楼的装修费用增加；③公司经营规模扩大，购置的
IT 设备、办公设备和运输设备等资产增加。
7、投资支付的现金本年累计比上年同期增长1,493.05%，主要原因是：①部分支付收购信立怡高51%股权款2,000 万元；②
对盛泽担保增资扩股4,608 万元；③认购中城联盟股份1,107 万元。
8、吸收投资收到的现金本年累计比上年同期减少100%，主要原因是：2009 年9 月份公司上市收到募集资金而本报告期未发
生相关事项。
9、偿还债务支付的现金本年累计比上年同期减少100%，主要原因是：公司已于2009 年4 月提前偿还贷款而本报告期没有
还贷支出。
10、分配股利、利润或偿付利息支付的现金本年累计比上年同期增长7,151.71%，主要原因是：根据公司股东会决议派发了现
金股利3,840 万元。
11、支付其他与筹资活动有关的现金本年累计比上年同期减少94.48%，主要原因是：上年同期因公司上市支付了发行费用而
本报告期只是因派发流通股现金股利支付了小额手续费。
3.2 重大事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明
3.2.1 非标意见情况
□ 适用 √ 不适用
3.2.2 公司存在向控股股东或其关联方提供资金、违反规定程序对外提供担保的情况
□ 适用 √ 不适用
3.2.3 日常经营重大合同的签署和履行情况
□ 适用 √ 不适用
3.2.4 其他
□ 适用 √ 不适用
3.3 公司、股东及实际控制人承诺事项履行情况
√ 适用 □ 不适用
承诺事项 承诺人 承诺内容 履行情况
股改承诺 无 无 无
收购报告书或权益变动报告书中所作承
诺 无 无 无
重大资产重组时所作承诺 无 无 无
发行时所作承诺
1、公司实际控制
人陈劲松、佟捷
夫妇；2、公司的
控股股东世联地
产顾问（中国）
1、自深圳世联地产顾问
股份有限公司的股票上
市之日起36 个月内，不
转让或委托他人管理本
次发行前已持有的深圳
各项承诺严格履行中，其中截至2010 年8
月28 日，股东深圳市同创伟业创业投资有
限公司、上海景林资产管理有限公司、深圳
市创新资本投资有限公司的承诺期限已满
12 个月，其3 家法人股东所持有的限售股深圳世联地产顾问股份有限公司2010 年第三季度季度报告正文
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有限公司及公司
股东深圳万凯华
信投资有限公
司、深圳市卓群
创展投资有限公
司；3、公司股东
深圳市同创伟业
创业投资有限公
司、上海景林资
产管理有限公
司、深圳市创新
资本投资有限公
司；4、间接持有
公司股份的董
事、监事和高级
管理人员陈劲
松、苏静、张艾
艾、周晓华、梁
兴安、郑伟鹤
世联地产顾问股份有限
公司股份，也不由深圳
世联地产顾问股份有限
公司回购该部分股份。
2、自深圳世联地产顾问
股份有限公司的股票上
市之日起36 个月内，不
转让或委托他人管理本
次发行前已持有的深圳
世联地产顾问股份有限
公司股份，也不由深圳
世联地产顾问股份有限
公司回购该部分股份。
3、自深圳世联地产顾问
股份有限公司的股票上
市之日起12 个月内，不
转让或委托他人管理本
次发行前已持有的深圳
世联地产顾问股份有限
公司股份，也不由深圳
世联地产顾问股份有限
公司回购该部分股份。
4、在本人担任深圳世联
地产顾问股份有限公司
的董事、监事或高级管
理人员期间，每年转让
深圳世联地产顾问股份
有限公司的股份不超过
其所持有股份总数的
25%；在离职后半年内
不转让其所持有的深圳
世联地产顾问股份有限
公司的股份。
份已于2010 年8 月30 日起上市流通。
其他承诺（含追加承诺） 无 无 无
3.4 对2010 年度经营业绩的预计
2010 年度预计的经营业绩 归属于上市公司股东的净利润比上年同期增长30%～60%
归属于上市公司股东的净利润比上年同期增长幅度
为：
30.00% ～～ 60.00%
2010 年度净利润同比变动幅
度的预计范围 公司预计2010 年度归属于上市公司股东的净利润与上年同期相比变动幅度为：增长30%-60%。
2009 年度经营业绩 归属于上市公司股东的净利润（元）： 150,830,445.74
业绩变动的原因说明
①国庆节前夕，国家有关部委出台了新的调控措施，随后各地政府陆续出台限购措施跟进，这
些措施将增加第四季度房地产市场的不确定性，从而对公司的经营业绩产生影响；②根据公司
战略，2010 年是公司的投入年，这些投入使公司前三季度的成本费用的增长较为明显，公司在
第四季度将继续贯彻这一战略。基于上述原因，公司预计2010 年度的归属于上市公司股东的净
利润比上年同期增长幅度为：30%-60%。深圳世联地产顾问股份有限公司2010 年第三季度季度报告正文
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3.5 其他需说明的重大事项
3.5.1 证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
深圳世联地产顾问股份有限公司
法定代表人：陈劲松
日期：2010 年10 月28 日
