深圳世联地产顾问股份有限公司 2011 年第三季度季度报告正文
证券代码：002285 证券简称：世联地产 公告编号：2011-033
深圳世联地产顾问股份有限公司 2011 年第三季度季度报告正文
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。
1.2 公司第三季度财务报告未经会计师事务所审计。
1.3 公司负责人陈劲松、主管会计工作负责人王海晨及会计机构负责人(会计主管人员)欧志鹏声明：
保证季度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况
2.1 主要会计数据及财务指标
单位：元
2011.9.30 2010.12.31 增减幅度（%）
总资产（元） 1,638,206,374.37 1,596,575,467.66 2.61%
归属于上市公司股东的所有者权益（元） 1,346,746,133.21 1,192,644,860.06 12.92%
股本（股） 326,400,000.00 217,600,000.00 50.00%
归属于上市公司股东的每股净资产（元/
4.13 5.48 -24.64%
股）
2011 年 7-9 月 比上年同期增减（%） 2011 年 1-9 月 比上年同期增减（%）
营业总收入（元） 376,804,011.83 31.42% 1,166,603,082.57 40.62%
归属于上市公司股东的净利润（元） 27,945,906.70 -30.89% 175,076,943.15 -1.56%
经营活动产生的现金流量净额（元） - - -104,757,227.91 -179.27%
每股经营活动产生的现金流量净额（元/
- - -0.32 -152.46%
股）
基本每股收益（元/股） 0.09 -25.00% 0.54 0.00%
稀释每股收益（元/股） 0.09 -25.00% 0.54 0.00%
加权平均净资产收益率（%） 2.11% -1.54% 13.86% -2.97%
扣除非经常性损益后的加权平均净资产
1.97% -1.55% 13.70% -2.82%
收益率（%）
非经常性损益项目
√ 适用 □ 不适用
单位：元
非经常性损益项目 金额 附注（如适用）
非流动资产处置损益 264,606.04
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合
2,200,000.00
国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 974,112.45
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少数股东权益影响额 -433,544.97
所得税影响额 -1,009,248.05
合计 1,995,925.47 -
2.2 报告期末股东总人数及前十名无限售条件股东持股情况表
单位：股
报告期末股东总数（户） 9,215
前十名无限售条件流通股股东持股情况
股东名称（全称） 期末持有无限售条件流通股的数量 种类
中国太平洋人寿保险股份有限公司－分红-个
11,007,627 人民币普通股
人分红
上海浦东发展银行－嘉实优质企业股票型开
5,000,000 人民币普通股
放式证券投资基金
华夏成长证券投资基金 4,956,032 人民币普通股
深圳市创新资本投资有限公司 4,298,623 人民币普通股
中国工商银行－易方达价值精选股票型证券
4,200,256 人民币普通股
投资基金
中国银行－银华优势企业（平衡型）证券投资
3,800,002 人民币普通股
基金
中国工商银行－嘉实策略增长混合型证券投
3,048,593 人民币普通股
资基金
中国银行－易方达积极成长证券投资基金 2,550,000 人民币普通股
中国农业银行－交银施罗德精选股票证券投
2,549,895 人民币普通股
资基金
泰康人寿保险股份有限公司－投连－个险投
2,275,356 人民币普通股
连
§3 重要事项
3.1 公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因
√ 适用 □ 不适用
一、主要会计数据和财务指标
1、营业总收入比上年同期增长 40.62%，主要是得益于公司坚持全国化布局的战略和城市升级的方针，公司收入规模持续扩
大。
2、经营活动产生的现金流量净额比上年同期减少 179.27%，主要原因是：①本报告期支付与开发商战略合作的诚意金 1.2 亿
元；②公司业务规模扩大，本报告期的各项经营支出相应增加，如人力成本、办公场所租赁、差旅等。
3、每股经营活动产生的现金流量净额比上年同期减少 152.46%，主要原因是：①上述经营活动产生的现金流量净额比上年同
期大幅减少；②本报告期末的股本总数比上年同期增长 50%。
二、资产负债表项目
1、应收账款本报告期末比期初增长 99.95%，主要是因为销售规模扩大而应收未收的账款增加所致。
2、其他应收款本报告期末比期初增长 300.64%，主要是因为本报告期内支付了与开发商合作的诚意金 1.2 亿元。
3、投资性房地产本报告期末比期初减少 32.04%，主要是因为业务发展需要，部分之前出租的写字楼转为自用所致。
4、无形资产本报告期末比期初减少 55.16%，主要是因为摊销减少所致。
5、开发支出本报告期末比期初增加 5,322,534.27 元，主要是公司新业务项目的开发投入。
6、商誉本报告期末比期初增长 132.85%，主要是因为本报告期新增合并四川嘉联兴业地产顾问有限公司（以下简称“四川嘉
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联”）和重庆纬联地产顾问有限公司（以下简称“重庆纬联”）所致。
7、长期待摊费用本报告期末比期初增长 40.29%，主要是因为公司经营规模扩大而增加了办公场所的装修支出。
8、递延所得税资产本报告期末比期初减少 60.23%，主要是因为本报告期内完成了 2010 年度所得税汇算清缴工作，根据税法
转回或冲销所致。
9、应付账款本报告期末比期初减少 75.90%，主要是因为期初的应付款款在本报告期内陆续支付而减少。
10、应付职工薪酬本报告期末比期初减少 36.17%，主要是因为上年末计提的 2010 年度奖金在本报告期内陆续发放。
11、应交税费本报告期末比期初减少 43.40%，主要是因为本报告期内完成了 2010 年度所得税汇算清缴工作而减少。
12、应付股利本报告期末比期初增长 118.12%，主要是因为本公司之控股子公司山东世联、重庆纬联向少数股东分配的股利
尚未支付而增加。
13、其他应付款本报告期末比期初增长 182.20%，主要原因是：①收购四川嘉联、重庆纬联的股权收购款共有 2,300 万元尚
未支付；②本报告期内，山东世联、四川嘉联的原股东分别向其提供资金支持 600 万元、130 万元；③合并四川嘉联、重庆纬
联的账务而增加 970.35 万元。
14、股本本报告期末比期初增长 50%，主要是因为本报告期内根据股东决议实施了 2010 年度利润分配方案而增加了股本。
三、本报告期利润表项目
1、营业收入本报告期比上年同期增长 31.42%，主要是因为公司经营规模扩大，收入规模也相应扩大。
2、营业成本本报告期比上年同期增长 49.69%，主要是因为公司经营规模扩大，投入增加，特别是人力成本、办公场所和差
旅费用增加。
3、营业税金及附加本报告期比上年同期增长 39.79%，主要原因是：①营业收入增长，依法计提的营业税金及附加相应增加；
②本报告期公司适用的城建税和教育费附加的适用税率分别调增至流转税税额的 7%和 3%。
4、资产减值损失本报告期比上年同期减少 96.69%，主要是因为确认的坏账损失减少。
5、投资收益本报告期比上年同期增长 94.99%，主要是因为公司持有深圳盛泽担保有限公司 37.5%的股权，按权益法核算确认
的本报告期投资收益增加。
6、营业外收入本报告期比上年同期增长 31.22%，主要是因为本报告期收到的政府补贴款比上年同期增加。
7、营业外支出本报告期比上年同期减少 77.00%，主要是因为资产处置损失减少。
8、少数股东损益本报告期比上年同期增长 215.08%，主要原因是：①控股子公司山东世联本报告期盈利，而上年同期亏损；
②本报告期合并四川嘉联和重庆纬联账务而增加。
四、年初到报告期末利润表项目
1、营业收入本期累计比上年同期增长 40.62%，主要是因为公司经营规模扩大，收入规模也相应扩大。
2、营业成本本期累计比上年同期增长 64.71%，主要是因为公司经营规模扩大，各项投入增加，特别是占公司营业成本主要
比重的人力成本增长较快。
3、营业税金及附加本期累计比上年同期增长 47.83%，主要原因是：①营业收入增长，依法计提的营业税金及附加相应增加；
②本期公司适用的城建税和教育费附加的适用税率分别调增至流转税税额的 7%和 3%。
4、资产减值损失本期累计比上年同期减少 64.26%，主要是因为确认的坏账损失减少。
5、投资收益本期累计比上年同期增长 366.33%，主要原因是：①公司持有深圳盛泽担保有限公司 37.5%的股权，按权益法核
算确认的本期投资收益增加；②本期收到中城联盟发放的现金红利，而上年同期没有该项收益。
6、少数股东损益本期累计比上年同期增长 231.36%，主要原因是：①控股子公司山东世联本期盈利，而上年同期亏损；②本
期合并四川嘉联和重庆纬联账务而增加。
五、现金流量表项目
1、销售商品、提供劳务收到的现金本期比上年同期增长 34.37%，主要是因为业务收入增长带来的资金回流增加。
2、支付给职工以及为职工支付的现金本期比上年同期增长 66.32%，主要是因为员工数量增加，支付的工资、社保、公积金
以及与收入相关的业务提成增加。
3、支付的各项税费本期比上年同期增长 31.09%，主要原因是：①本期完成所得税汇算清缴而缴交的所得税比上年同期增加；
②本期营业收入增长须缴纳的营业税金及附加增加。
4、支付其他与经营活动有关的现金本期比上年同期增长 109.36%，主要原因是：①本期支付与开发商战略合作的诚意金 1.2
亿元；②公司经营规模扩大，本期的各项经营支出相应增加，如办公场所租赁、差旅等。
5、取得投资收益收到的现金本期比上年同期增加 616,705.47 元，主要是因为本期收到了中城联盟的现金红利。
6、处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额本期比上年同期增长 578.97%，主要是因为公司处置位于佛山市
的自有商铺而带来了现金流入 96 万元。
7、购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金本期比上年同期减少 77.43%，主要原因是：上年同期公司于济南、
成都、武汉等地购置写字楼，而本期没有该项现金流出。
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8、投资支付的现金本期比上年同期减少 93.05%，主要原因是：①本期支付收购青岛雅园物业管理有限公司的股权的第一期
款项 420 万元，控股子公司支付少数股东的股权转让款 117.69 万元；②上年同期对盛泽担保增资扩股以及认购中城联盟股份
共计支付了 5,715 万元；③上年同期中支付了收购山东世联 51%股权的款项 2,000 万元。
9、取得子公司及其他营业单位支付的现金净额本期比上年同期增加 24,861,630.17 元，主要原因是：①支付山东世联的股权转
让款 168.16 万元；②向四川嘉联支付的股权收购款与其收购日货币资金余额之间的差额 1,523.99 万元；③向重庆纬联支付的
股权收购款与其收购日货币资金余额之间的差额 794.01 万元。
10、吸收投资收到的现金本期比上年同期增加 941 万元，主要原因是：①山东世联增资收到少数股东的投资款 441 万元；②
公司 2010 年投资设立的全资子公司宁波世联房地产咨询有限公司在本期内注册成立而纳入合并，注册资本为人民币 500 万
元。
11、分配股利、利润或偿付利息支付的现金本期比上年同期增长 57.69%，主要原因是：①本期公司根据股东会决议实施权益
分派方案实际发放现金股利比上年同期增加 512 万元；②本期控股子公司向原股东分配现金股利共计 1,703.19 万元。
12、支付其他与筹资活动有关的现金本期比上年同期增长 31.63%，主要是因为比较期基数小而使增长比率过大。
3.2 重大事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明
3.2.1 非标意见情况
□ 适用 √ 不适用
3.2.2 公司存在向控股股东或其关联方提供资金、违反规定程序对外提供担保的情况
□ 适用 √ 不适用
3.2.3 日常经营重大合同的签署和履行情况
□ 适用 √ 不适用
3.2.4 其他
√ 适用 □ 不适用
公司 2011 年 1-9 月实现营业收入 116,660.31 万元，按照业务类型划分，代理业务收入占 66.77%，顾问业务收入占 30.21%，
经纪业务收入占 2.82%，其他业务收入占 0.20%；按照收入的区域来源划分，华南区域占 57.24%，华东区域占 14.70%，华北
区域占 22.68%，山东区域占 5.38%。
3.3 公司、股东及实际控制人承诺事项履行情况
上市公司及其董事、监事和高级管理人员、公司持股 5%以上股东及其实际控制人等有关方在报告期内或持续到报告期内的
以下承诺事项
√ 适用 □ 不适用
承诺事项 承诺人 承诺内容 履行情况
股改承诺 无 无 无
收购报告书或权益变动报告书中所作承
无 无 无
诺
重大资产重组时所作承诺 无 无 无
1、公司实际控制 1、自深圳世联地产顾问
人陈劲松、佟捷 股份有限公司的股票上
夫妇；2、公司的 市之日起 36 个月内，不
发行时所作承诺 严格履行中。
控股股东世联地 转让或委托他人管理本
产顾问（中国） 次发行前已持有的深圳
有限公司及公司 世联地产顾问股份有限
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股东深圳万凯华 公司股份，也不由深圳
信投资有限公 世联地产顾问股份有限
司、深圳市卓群 公司回购该部分股份。
创展投资有限公 2、自深圳世联地产顾问
司；3、间接持有 股份有限公司的股票上
公司股份的董 市之日起 36 个月内，不
事、监事和高级 转让或委托他人管理本
管理人员陈劲 次发行前已持有的深圳
松、苏静、张艾 世联地产顾问股份有限
艾、周晓华、梁 公司股份，也不由深圳
兴安、郑伟鹤 世联地产顾问股份有限
公司回购该部分股份。
3、在本人担任深圳世联
地产顾问股份有限公司
的董事、监事或高级管
理人员期间，每年转让
深圳世联地产顾问股份
有限公司的股份不超过
其所持有股份总数的
25%；在离职后半年内
不转让其所持有的深圳
世联地产顾问股份有限
公司的股份。
其他承诺（含追加承诺） 无 无 无
3.4 对 2011 年度经营业绩的预计
2011 年度预计的经营业绩 归属于上市公司股东的净利润比上年同期增减变动幅度小于 30%
归属于上市公司股东的净利润比上年同期增减变动
-20.00% ～～ 10.00%
2011 年度净利润同比变动幅 幅度为：
度的预计范围 公司预计 2011 年归属于上市公司股东的净利润与上年同期相比变动幅度为：-20.00%～～10.00%
2010 年度经营业绩 归属于上市公司股东的净利润（元）： 241,771,755.29
预计 2011 年第四季度受宏观政策调整的影响，公司已实现的代理销售额确认为代理业务收入的
节奏持续放缓，同时公司人员规模较上年同期有较大增长，因此公司预计 2011 年归属于上市公
业绩变动的原因说明
司股东的净利润与上年同期相比的变动幅度为：-20.00%～～10.00%。
3.5 其他需说明的重大事项
3.5.1 证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
3.5.2 报告期接待调研、沟通、采访等活动情况表
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象 谈论的主要内容及提供的资料
(1)公司经营情况;(2)公司发展情况;(3)
2011 年 07 月 05
公司 电话沟通 光大证券、中信证券 公司并购业务情况;(4)公司对行业变
日
化的看法
(1)公司经营情况;(2)公司发展情况;(3)
2011 年 07 月 19 券商、基金等各类投
公司 实地调研 公司并购业务情况;(4)公司对行业变
日 资者
化的看法
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(1)公司经营情况;(2)公司发展情况;(3)
2011 年 08 月 26 券商、基金等各类投
公司 实地调研 公司并购业务情况;(4)公司对行业变
日 资者
化的看法
2011 年 08 月 31 券商、基金等各类投 (1)公司经营情况;(2)公司半年报交
公司 电话沟通
日 资者 流;(3)公司对行业变化的看法
(1)公司经营情况;(2)公司发展情况;(3)
2011 年 09 月 05
公司 电话沟通 国信证券 公司并购业务情况;(4)公司对行业变
日
化的看法
(1)公司经营情况;(2)公司发展情况;(3)
2011 年 09 月 22 券商、基金等各类投
公司 实地调研 公司并购业务情况;(4)公司对行业变
日 资者
化的看法
深圳世联地产顾问股份有限公司
法定代表人： 陈劲松
日期：二〇一一年十月二十四日
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