深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年第三季度报告全文
深圳世联行地产顾问股份有限公司
2016 年第三季度报告
2016 年 10 月
1
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年第三季度报告全文
第一节 重要提示
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证季度报告内容的真
实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本次季报的董事会会议。
公司负责人陈劲松、主管会计工作负责人王海晨及会计机构负责人(会计主
管人员)欧志鹏声明：保证季度报告中财务报表的真实、准确、完整。
2
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年第三季度报告全文
第二节 主要财务数据及股东变化
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增减
总资产（元） 7,365,398,938.71 7,398,023,267.87 -0.44%
归属于上市公司股东的净资产（元） 3,812,379,527.63 3,549,869,119.29 7.39%
本报告期比上 年初至报告期末
本报告期 年初至报告期末
年同期增减 比上年同期增减
营业收入（元） 1,498,054,374.08 32.60% 4,193,318,939.25 37.70%
归属于上市公司股东的净利润（元） 176,900,941.45 99.55% 379,641,919.03 50.89%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元） 155,715,540.34 85.82% 353,889,661.78 43.60%
经营活动产生的现金流量净额（元） -- -- 1,439,759,970.67 305.47%
基本每股收益（元/股） 0.09 125.00% 0.19 35.71%
稀释每股收益（元/股） 0.09 125.00% 0.19 35.71%
加权平均净资产收益率 4.75% 2.05% 10.37% 0.76%
单位：元
项目 年初至报告期期末金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 408,271.39
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府
11,255,869.88
补助除外）
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 17,970,912.39
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -61,000.87
减：所得税影响额 2,706,371.85
少数股东权益影响额（税后） 1,115,423.69
合计 25,752,257.25 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
3
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年第三季度报告全文
二、报告期末股东总数及前十名股东持股情况表
1、普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
单位：股
报告期末普通股股东总数 68,062 报告期末表决权恢复的优先股股东总数（如有） 0
前 10 名股东持股情况
持有有限售 质押或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例 持股数量 条件的股份
股份状态 数量
数量
世联地产顾问（中国）有限公司 境外法人 39.37% 805,051,180 0 质押 337,400,000
北京华居天下网络技术有限公司 境内非国有法人 9.95% 203,527,442 203,527,442
乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企业（有限合伙）境内非国有法人 5.19% 106,069,161 0
深圳众志联高投资管理合伙企业（有限合伙） 境内非国有法人 4.56% 93,172,604 93,172,604 质押 25,000,000
全国社保基金一一七组合 境内非国有法人 1.86% 38,000,000
中央汇金资产管理有限责任公司 国有法人 1.02% 20,767,320
陈劲松 境外自然人 0.89% 18,299,610 13,724,707
银华财富资本－工商银行－银华财富资本管理
境内非国有法人 0.65% 13,216,390
（北京）有限公司
中国工商银行股份有限公司－嘉实新机遇灵活配
境内非国有法人 0.64% 13,060,298
置混合型发起式证券投资基金
TEMASEK FULLERTON ALPHA PTE LTD 境外法人 0.62% 12,667,847
前 10 名无限售条件股东持股情况
股份种类
股东名称 持有无限售条件股份数量
股份种类 数量
世联地产顾问（中国）有限公司 805,051,180 人民币普通股 805,051,180
乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企业（有限合伙） 106,069,161 人民币普通股 106,069,161
全国社保基金一一七组合 38,000,000 人民币普通股 38,000,000
中央汇金资产管理有限责任公司 20,767,320 人民币普通股 20,767,320
银华财富资本－工商银行－银华财富资本管理（北京）有限公司 13,216,390 人民币普通股 13,216,390
中国工商银行股份有限公司－嘉实新机遇灵活配置混合型发起式证券投
13,060,298 人民币普通股 13,060,298
资基金
TEMASEK FULLERTON ALPHA PTE LTD 12,667,847 人民币普通股 12,667,847
中国光大银行股份有限公司－泓德优选成长混合型证券投资基金 8,284,539 人民币普通股 8,284,539
南方基金－农业银行－南方中证金融资产管理计划 7,391,020 人民币普通股 7,391,020
中欧基金－农业银行－中欧中证金融资产管理计划 7,391,020 人民币普通股 7,391,020
4
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年第三季度报告全文
1、陈劲松、佟捷夫妇为公司的实际控制人。公司控股股东
世联地产顾问（中国）有限公司与其他股东之间不存在关
联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》
上述股东关联关系或一致行动的说明
规定的一致行动人。2、公司前 10 名股东中未知相互之间
是否存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披
露管理办法》规定的一致行动人。
前 10 名普通股股东参与融资融券业务情况说明（如有） 无
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
2、公司优先股股东总数及前 10 名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
5
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年第三季度报告全文
第三节 重要事项
一、报告期主要会计报表项目、财务指标发生变动的情况及原因
√ 适用 □ 不适用
1、主要会计数据和财务指标
1）、2016年1-9月份营业收入比上年同期增长37.70%，主要原因是：（1）本期公司代理业务收入同比增长33.25%；（2）互
联网+业务发展较快，本期实现收入同比增长103.53%；（3）家圆云贷业务发展顺利，本期实现的金融服务业务收入同比增
长36.45%。
2）、2016年1-9月份经营活动产生的现金流量净额同比增长了305.47%，主要原因是：（1）本期公司发放和回收贷款而产生
的现金净流入比上年同期增加54,756.05万元；（2）本期公司金融服务业务发展顺利，收取的利息和服务费款项同比增加
19,624.19万元；（3）本期公司互联网+业务代收代付形成的现金净流入额比上年同期增加16,338.61万元；（4）本期公司收
回了上年同期支付的业务合作意向金5,000.00万元；（5）本期公司因偿还到期贷款而收回质押存款5,800.00万元。
2、资产负债表项目
报表项目 期末金额 期初金额 变动幅度 主要变动说明
（万元） （万元）
应收票据 20,361.37 10,879.16 87.16% 主要是因为本期公司业务结算收到的票据增加。
预付款项 26,056.56 6,263.48 316.01% 主要是因为本期公司新业务的拓展而采购、装修事项增加。
应收股利 825.02 期末余额是本期根据青岛雅园股权转让协议约定，公司应收青岛雅园
的利润分配款。
其他应收款 23,188.93 16,907.35 37.15% 主要是因为本期公司支付的项目押金同比增加8,422.57万元。
长期股权投资 3,019.53 1,862.28 62.14% 增加的金额主要是：
1）本期公司认缴深圳世联同创资产管理有限公司投资款1,004.50万
元，持有其49%的股权；
2）本期公司投资50万元设立深圳世松安老服务有限公司，持有其50%
的股权；
3）本期公司投资49万元设立重庆小样达客网络科技服务有限公司，
持有其49%的股权。
固定资产清理 0.28 期末余额主要是因为本期部分固定资产尚未处置完毕而暂未结转
无形资产 516.62 5,161.36 -89.99% 减少金额主要是青岛雅园公司的车位使用权，因为本期公司已将青岛
雅园的股权全部转让，青岛雅园不再纳入公司的合并范围。
长期待摊费用 5,042.25 1,978.67 154.83% 增加的金额主要是本期公司公寓管理业务产生的装修费。
递延所得税资产 16,572.91 23,861.33 -30.54% 主要是因为本期完成了2015年度所得税汇算清缴工作，根据规定转回
或冲销而减少。
其他非流动资产 1,125.00 2,700.00 -58.33% 期末余额主要是公司支付上海晟耀资产管理有限公司股权收购诚意
金。
短期借款 72,000.00 117,600.00 -38.78% 主要是因为本期公司现金流情况较好，相应减小了银行借款的融资规
6
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年第三季度报告全文
模。
应付账款 1,591.67 2,708.17 -41.23% 主要是因为期初应付款在本期内陆续支付。
预收款项 7,083.73 10,445.00 -32.18% 主要原因是：
1）公司前期按战略协议预收大客户的代理费，本期陆续完成服务确
认收入转出；
2）本期青岛雅园不再纳入公司的合并范围，公司预收的物业费相应
减少。
应交税费 18,580.34 35,900.72 -48.25% 主要是因为本期完成了2015年度所得税汇算清缴工作而减少。
应付利息 2,653.26 1,152.80 130.16% 主要是因为公司通过资产证券化方式融入资金，本期依合同约定计提
应付的利息或收益增加。
应付股利 1,295.36 784.00 65.22% 期末余额是本期山东世联、青岛荣置地实施利润分配应付而暂未支付
的少数股东的股利。
其他应付款 107,365.93 47,411.43 126.46% 主要是因为本期公司互联网+业务收到的暂收服务费及应付未付的第
三方费用增加所致。
其他流动负债 50,709.56 85,817.34 -40.91% 主要是因为本期公司已偿还到期资产证券化本金34,600.00万元。
长期应付款 8,263.40 4,484.00 84.29% 主要变动情况是：
1）期末余额为公司实施限制性股票激励计划，在解锁期内未达到解
锁条件时，公司需要按计划约定的价格进行回购注销，按公司会计政
策确认的回购义务。
2）期初为子公司青岛雅园购置长期车位使用权的应付款项，本期青
岛雅园不再纳入公司的合并范围。
实收资本（或股 204,496.91 144,569.62 41.45% 主要原因是：
本） 1）本期公司实施《2015年度利润分配预案》增加股本57,827.85万元；
2）本期公司实施经股东大会审议通过的限制性股票激励计划，增加
股本2,099.44万元。
资本公积 57,095.15 91,539.07 -37.63% 主要变动情况是：
1）本期公司实施《2015年度利润分配预案》而减少34,696.71万元；
2）本期公司收购厦门立丹行29%的少数股东股权，按会计政策冲减
资本公积6,229.38万元；
3）本期公司实施经股东大会审议通过的限制性股票激励计划，增加
资本公积6,163.96万元。
库存股 8,263.40 期末库存股主要是本期公司实施限制性股票激励计划，限制性股票在
解锁期内未达到解锁条件时，公司需要按计划约定的价格进行回购注
销，回购义务按公司会计政策确认的库存股。
其他综合收益 3.84 -1.78 -315.73% 主要是因为本期外币兑人民币汇率变动，境外子公司外币报表合并折
算为人民币报表产生的汇率折算差异变动。
少数股东权益 6,135.14 9,427.31 -34.92% 主要原因是：
1）本期非全资子公司实施利润分配而减少了少数股东权益同比增加
2,335.45万元；
2）本期公司已转让青岛雅园的全部股权，按会计政策冲减少数股东
权益1,381.67万元。
7
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年第三季度报告全文
3、本报告期利润表项目
报表项目 本期金额 上期金额 变动幅度 主要变动说明
（万元） （万元）
营业收入 149,805.44 112,977.63 32.60% 主要原因是：
1）本报告期公司代理业务收入同比增长35.63%；
2）本报告期公司互联网+业务收入同比增长64.70%。
营业成本 116,023.32 82,680.02 40.33% 主要原因是：
1）本报告期公司代理销售规模同比增长34.60%，相应的投
入增加，特别是人力成本；本报告期代理业务成本同比增
长35.47%，占营业成本增长总额的48.39%。
2）本报告期互联网+业务成本增加13,595.09万元，占营业
成本增长总额的40.77%，主要是支付给第三方的营销费用；
营业税金及附加 904.14 6,466.44 -86.02% 主要是因为根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业
税改征增值税试点的通知》,公司从2016年5月1日起全部征
收增值税，导致本报告期公司的营业税相应减少所致。
管理费用 9,987.94 7,396.47 35.04% 主要是因为本报告期公司新业务发展而增加的后台管理和
支持服务人力增加所致。
财务费用 -276.47 2,927.84 -109.44% 主要原因是：
1）本报告期公司对外融资减少，利息支出同比减少2,196.77
万元；
2）本报告期公司利息收入同比增加1,032.65万元。
资产减值损失 -559.03 1,092.97 -151.15% 主要是因为本报告期公司收回了前期不良贷款1,600万元。
投资收益 292.77 1.59 18,313.21% 主要是因为本报告期公司持有的平安汇通世联小贷1号到
期获得投资收益432.78万元，上期无此项收益。
营业外收入 785.20 552.79 42.04% 主要是因为本报告期公司收到的政府补贴收入增加。
营业外支出 94.37 15.90 493.52% 主要是因为本报告期公司发生的捐赠支出增加。
所得税费用 6,263.94 3,645.81 71.81% 主要是因为本报告期利润增加，依法计提的所得税相应增
加。
少数股东损益 755.10 441.40 71.07% 主要是因为本报告期山东世联、北京安信行和青岛荣置地
盈利情况较好，确认的少数股东损益增加。
外币财务报表折算差 -1.26 -7.30 -82.74% 主要是因为本报告期外币兑人民币汇率变动，境外子公司
额 外币报表合并折算为人民币报表产生的汇率折算差异变
动。
归属于少数股东的其 -0.78 -6.32 -87.66% 主要是境外非全资公司香港世居的外币报表合并折算为人
他综合收益的税后净 民币报表产生的汇率折算差异变动。
额
8
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年第三季度报告全文
4、年初到报告期末利润表项目
报表项目 本期金额 上期金额 变动幅度 主要变动说明
（万元） （万元）
营业收入 419,331.89 304,529.86 37.70% 主要原因是：
1）本期公司代理业务收入同比增长33.25%；
2）本期公司互联网+业务收入同比增长103.53%；
3）公司家圆云贷业务发展顺利，本期实现的金融服务业务
收入同比增长36.45%。
营业成本 322,246.19 221,358.02 45.58% 主要原因是：
1）本期公司代理销售规模同比增长34.06%，相应的投入增
加，特别是人力成本；本期代理业务成本同比增加48,967.89
万元，占营业成本增长总额的48.54%；
2）互联网+业务发展迅速，本期互联网+业务成本同比增
加43,497.92万元，占营业成本增长总额的43.11%，主要是
支付给第三方的营销费用。
营业税金及附加 10,031.19 16,861.30 -40.51% 主要是因为根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业
税改征增值税试点的通知》,公司从2016年5月1日起全部征
收增值税，导致本期公司的营业税相应减少。
财务费用 1,297.73 4,307.48 69.87% 主要是因为公司本期现金流情况较好，存款利息收入相应
增加所致。
资产减值损失 3,053.11 5,040.02 -39.42% 主要是因为本期公司收回了前期不良贷款1,600万元。
投资收益 769.55 477.32 61.22% 主要变动情况：
1）本期公司持有的平安汇通世联小贷1号到期获得投资收
益432.78万元；
2）本期公司处置子公司青岛雅园60%股权，获得投资收益
291.28万元；
3）上期公司收到上海中城联盟投资管理有限公司分配的现
金红利，本期没有此项收益。
营业外收入 1,323.13 734.93 80.03% 主要是因为本期公司收到的政府补贴收入增加。
营业外支出 162.82 272.53 -40.26% 减少的金额主要是上期世联小贷处置抵债资产产生损失，
本期没有此项支出。
所得税费用 17,040.93 9,736.63 75.02% 主要是因为本期利润增加，依法计提的所得税相应增加。
少数股东损益 1,619.04 1,157.73 39.85% 主要是因为本期山东世联、北京安信行和青岛荣置地盈利
情况较好，确认的少数股东损益增加。
外币财务报表折算差 5.62 -6.80 -182.65% 主要是因为本期外币兑人民币汇率变动，境外子公司外币
额 报表合并折算为人民币报表产生的汇率折算差异变动。
归属于少数股东的其 -2.17 -5.91 -63.28% 主要是境外非全资子公司的外币报表合并折算为人民币报
他综合收益的税后净 表产生的汇率折算差异变动。
额
9
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年第三季度报告全文
5、现金流量表项目
报表项目 本期金额 上期金额 变动幅度 主要变动说明
（万元） （万元）
销售商品、提供劳务收到的现 437,641.44 292,625.55 49.56% 主要原因是：
金 1）代理业务回款比上期增加74,769.65万元；
2）互联网+业务回款比上期增加47,735.14万元；
3）金融服务业务回款比上期增加19,880.09万元。
收到其他与经营活动有关的 396,473.08 225,215.10 76.04% 主要原因是：
现金 1）本期公司收回的贷款比上期增加118,699.73万元；
2）本期公司收到的互联网+业务代收款比上期增加
33,530.33万元；
3）本期公司收回贷款质押存款5,800.00万元和业务合
作意向金5,000.00万元，上期无此项现金流入。
支付的各项税费 52,771.18 33,507.20 57.49% 主要是因为本期公司收入和利润增长，依法缴纳的各
项税费相应增加。
支付其他与经营活动有关的 433,981.54 283,216.42 53.23% 主要原因是：
现金 1）本期公司贷款放款比上期增加63,943.68万元；
2）本期公司互联网+业务支付代收款比上期增加
17,191.72万元；
3）本期公司经营规模增长，相应支付的咨询费、技术
协作费、广告宣传费等经营费用相应增加。
收回投资收到的现金 7,897.42 2,057.97 283.75% 主要变动情况是：
1）本期公司收回外贸信托汇金9号投资款2,495.90万
元；
2）本期公司收回平衡二号基金投资款2,624.63万元；
3）本期公司收回平衡三号基金投资款1,584.39万元；
3）本期公司收回平安汇通世联小贷1号投资款1,000.00
万元；
处置固定资产、无形资产和其 107.23 29.36 265.22% 主要是因为本期公司处置车辆收到的现金比上期增
他长期资产收回的现金净额 加。
处置子公司及其他营业单位 -915.14 本期公司处置子公司青岛雅园发生现金净流出915.14
收到的现金净额 万元，上期无此项流出。
购建固定资产、无形资产和其 9,510.65 1,262.22 653.49% 主要原因是：
他长期资产支付的现金 1）本期公司公寓管理业务支付装修款同比增加
3,800.06万元；
2）本期青岛雅园支付车位使用权款2,000.00万元，上
期无此项流出。
3）本期公司养老服务、小样社区业务支付装修款
1,012.28万元，上期无此项流出。
投资支付的现金 9,947.78 5,155.11 92.97% 主要变动情况是：
1）本期公司按并购合同支付并购款4,154.43万元；
2）本期公司支付平衡三号基金投资款2,140.00万元；
10
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年第三季度报告全文
3）本期公司支付上海腾赋有限合伙公司投资款
1,600.00万元；
4）本期公司支付深圳世联同创资产管理有限公司投资
款1,004.50万元，持有其49%股权；
5）本期公司支付设立各类联营企业的投资款共923.85
万元。
取得子公司及其他营业单位 2,063.49 上期公司并购厦门立丹行和青岛荣置地支付的现金净
支付的现金净额 额共2,063.49万元，本期无此项净流出。
吸收投资收到的现金 9,855.02 112,346.77 -91.23% 主要原因是：
1）本期公司实施限制性股票激励计划募得资金
8,263.40万元，上期公司非公开发行股票募得资金
112,101.77万元；
2）本期公司投资设立的非全资子公司收到其少数股东
投资款比上期增加1,346.62万元。
收到其他与筹资活动有关的 2,424.34 30,518.03 -92.06% 主要是因为本期公司通过信贷资产证券化的融资规模
现金 减小。
偿还债务支付的现金 133,177.60 52,717.47 152.63% 主要原因是：
1）本期归还的银行借款比上期增加90,680.00万元；
2）上期公司偿还世联云贷基金的借款共10,288万元，
本期无此项现金流出。
其中：子公司支付给少数股东 4,918.91 2,286.01 115.17% 主要原因是：
的股利、利润 1）2015年合并的青岛荣置地本期支付给少数股东的利
润分配款2,233.26万元，上期无此项流出；
2）四川嘉联本期支付给少数股东的利润分配款575.92
万元,上期无此项流出。
汇率变动对现金及现金等价 -11.39 7.67 -248.50% 主要是因为境外子公司外币报表合并折算为人民币报
物的影响 表产生的汇率折算差异变动。
二、 主营业务说明
1、公司2016年1-9月实现主营业务收入418,128.97万元，同比增长37.44%；
（1）主营业务收入按业务板块划分：
业务板块 2016年1-9月 2015年1-9月 增长比例(%)
金额(万元) 占比(%) 金额(万元) 占比(%)
房地产交易服务 236,250.60 56.51% 177,349.03 58.30% 33.21%
互联网+ 88,822.41 21.24% 43,640.80 14.34% 103.53%
资产管理服务 55,495.14 13.27% 55,709.70 18.31% -0.39%
金融服务 37,560.82 8.98% 27,526.98 9.05% 36.45%
合计 418,128.97 100.00% 304,226.51 100.00% 37.44%
11
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年第三季度报告全文
说明：房地产交易服务包括原来代理销售业务和经纪业务，资产管理服务包括资产服务业务和顾问策划业务，季报将不再单
独按业务类型划分披报数据。
（2）主营业务收入按照收入的区域来源划分：
业务分类 2016年1-9月 2015年1-9月 增长比例(%)
金额(万元) 占比(%) 金额(万元) 占比(%)
华南区域 199,621.40 47.74% 145,685.14 47.88% 37.02%
华东区域 83,472.70 19.97% 61,273.20 20.14% 36.23%
华北区域 60,096.96 14.37% 51,557.72 16.95% 16.56%
华中及西南区域 47,132.21 11.27% 28,587.42 9.40% 64.87%
山东区域 27,805.70 6.65% 17,123.03 5.63% 62.39%
合计 418,128.97 100.00% 304,226.51 100.00% 37.44%
2、公司2016年7月、8月、9月分别实现代理销售金额450亿元、461亿元、575亿元，第三季度累计实现代理销售金额1,486亿
元。2016年1-9月份公司累计实现代理销售金额4,003亿元，比上年同期增长34.06%。公司目前累计已实现但未结算的代理销
售额约3,724亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约28.8亿元的代理费收入；其中属于公司100%控股子公司的未结算代理
销售额约3,224亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约24.7亿元的代理费收入；剩余部分为归属于山东世联、四川嘉联、厦
门立丹行、青岛荣置地的未结算代理销售额和未结算代理费。
三、重要事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明
√ 适用 □ 不适用
1、公司于2016年7月8日召开第三届董事会第五十八次会议及第三届监事会第四十三次会议，审议通过了《关于撤回公
司非公开发行股票申请文件的议案》。由于公司该次非公开发行预案公告以来，我国证券市场环境及监管政策发生了较大变
化，同时，为响应中国证监会的相关指导意见，综合考虑资本市场环境和公司业务发展规划等因素，为了维护广大投资者的
利益，经公司审慎研究，决定终止该次非公开发行股票事项，并向中国证监会申请撤回该次非公开发行股票的申报文件。同
时，该次董事会审议通过了以长租公寓建设项目为方案的非公开发行股票方案，相关事项已经2016年第三次临时股东大会审
议通过。目前，本次非公开发行发行股票事项已获得中国证监会受理，尚需中国证监会进一步审核。详见公司于2016年7月
11日、2016年9月22日刊登于《证券时报》、《上海证券报》、《中国证券报》及巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）
的相关公告。
2、公司于2016年5月11日召开第三届董事会第五十二次会议及第三届监事会第三十九次会议，审议通过了《关于控股子
公司深圳世联兴业资产管理有限公司启动改制设立股份有限公司并申请在全国中小企业股份转让系统挂牌的议案》，同意公
司控股子公司深圳世联兴业资产管理有限公司（以下简称“世联兴业”）进行改制，设立股份有限公司，并在符合国家相关
法律法规政策和条件成熟的情况下，申请在全国中小企业股份转让系统挂牌并公开转让，上述议案已经公司2016年第二次临
时股东大会审议通过。具体内容详见2016年5月13日公司于《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》和巨潮资讯网
（http://www.cninfo.com.cn）上登载的《关于控股子公司深圳世联兴业资产管理有限公司启动改制设立股份有限公司并申
请在全国中小企业股份转让系统挂牌的公告》（公告编号：2016-057）。目前世联兴业已完成改制设立股份有限公司、增加
注册资本及名称变更等工商变更登记手续，世联兴业已经更名为深圳世联君汇不动产运营管理股份有限公司（以下简称“世
联君汇”）。世联君汇申请在全国中小企业股份转让系统挂牌事项已获得全国中小企业股份转让系统有限责任公司受理，尚
需全国中小企业股份转让系统有限责任公司进一步核准。
3、公司于2016年9月29日召开第四届董事会第二次会议及第四届监事会第二次会议，审议通过了《关于对外投资设立
不动产基金暨关联交易的议案》，同意公司全资子公司深圳世联投资有限公司（以下简称“世联投资”）与深圳同创锦绣资
12
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年第三季度报告全文
产管理有限公司（以下简称“同创锦绣”）、深圳世联同创资产管理有限公司（以下简称“世联同创”）签署《合作协议》，
由世联同创发起设立“世联同创不动产稳健1号”（暂定名，实际以登记备案为准，以下简称“不动产基金”或“本基金”）
契约型不动产基金，以开展不动产类投资业务。不动产基金的预计规模不超过10亿元人民币（经基金全体投资者协商一致，
可根据投资环境和投资进度的变化情况扩大或缩小基金的总规模），世联投资或其关联公司拟以自有资金认缴出资不超过
（含）人民币6亿元。（详见公司于2016年9月30日在《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》和巨潮资讯网
http://www.cninfo.com.cn上披露的《关于投资设立不动产基金暨关联交易的公告》）。上述事项已经2016年第五次临时股
东大会审议通过。截至第三季度报告公告日，世联投资与世联同创已签署了《世联同创不动产稳健一号基金基金合同》。
重要事项概述 披露日期 临时报告披露网站查询索引
2016 年 07 月 11 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
2016 年度非公开发行股票
2016 年 09 月 22 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
2016 年 05 月 13 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
控股子公司申请在全国中小企业股份转让系统挂牌
2016 年 10 月 11 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
投资设立不动产基金暨关联交易的事项 2016 年 09 月 30 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
四、公司、股东、实际控制人、收购人、董事、监事、高级管理人员或其他关联方在报告期
内履行完毕及截至报告期末尚未履行完毕的承诺事项
√ 适用 □ 不适用
承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
股改承诺 无 无 无 无 无
收购报告书或权益
变动报告书中所作 无 无 无 无 无
承诺
资产重组时所作承
无 无 无 无 无
诺
（一）合伙企业保证并承诺，合伙企业参
与认购世联行非公开发行的股份的认购
资金全部源于全体合伙人对合伙企业的
合法自有资金投入。（二）合伙企业保证 截至公告
并承诺，合伙企业参与认购世联行本次非 之日，上
公开发行的股份的认购资金将在世联行 述承诺得
深圳众志联高
向中国证监会报送发行方案前全部募集 到了严格
首次公开发行或再 投资管理合伙
再融资承诺 到位。（三）合伙企业保证并承诺，在合 2014 年 12 月 02 日 履行，没
融资时所作承诺 企业（有限合
伙企业与世联行签署的《附条件生效的股 有发生承
伙）
份认购合同》约定的股份锁定期内，合伙 诺人违发
企业全体合伙人不得转让其持有的合伙 该承诺的
份额或退出合伙企业。（四）合伙企业全 情形。
体合伙人作出如下不可撤销承诺：1. 若本
人将本人直接或间接持有的世联行的股
份在买入后六个月内卖出，或者在卖出后
13
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年第三季度报告全文
六个月内又买入，由此所得收益归世联行
所有，世联行董事会有权收回本人所得收
益，本人将无条件向世联行上缴本人所得
收益。2. 本人不会利用本人知悉或因本人
在世联行担任的职务可能知悉的世联行
内幕信息从事证券交易活动，也不会以协
助、指使、教唆等其他任何方式使其他与
世联行或世联行董事、监事、高级管理人
员有特殊关系，可能获知内幕信息的自然
人、法人或其他组织因获知内幕信息而买
卖世联行股份及其衍生品种。3. 本人将严
格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司
董事、监事和高级管理人员所持本公司股
份及其变动管理规则》、《深圳证券交易所
上市公司董事、监事和高级管理人员所持
本公司股份及其变动管理业务指引》法
律、行政法规、规范性文件及深交所业务
规则及《深圳世联行地产顾问股份有限公
司章程》的相关规定，（1）向世联行申报
本人直接或间接所持有的世联行的股份
及其变动情况，在本人任职期间每年转让
的股份不超过本人直接或间接所持有世
联行股份总数的 25%。（2）自本人向世联
行申报离任日起六个月内不转让本人直
接或间接持有及新增的世联行股份。（3）
本人应在买卖世联行股份及其衍生品种
的 2 个交易日内，通过世联行董事会向深
交所申报，并在深交所指定网站进行公
告。公告内容包括：①上年末所持世联行
股份数量；②上年末至本次变动前每次股
份变动的日期、数量、价格；③本次变动
前持股数量；④本次股份变动的日期、数
量、价格；⑤变动后的持股数量；⑥深交
所要求披露的其他事项。（4）在下列期间
不买卖世联行股票：①世联行定期报告公
告前 30 日内，因特殊原因推迟公告日期
的，自原公告日前 30 日起至最终公告日；
②世联行业绩预告、业绩快报公告前 10
日内；③自可能对世联行股票交易价格产
生重大影响的重大事项发生之日或在决
策过程中，至依法披露后 2 个交易日内；
④深交所规定的其他期间。（5）若本人直
接或间接持有的世联行股份及其变动比
例达到《上市公司收购管理办法》规定的，
14
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年第三季度报告全文
还应当按照《上市公司收购管理办法》等
相关法律、行政法规、部门规章和深交所
业务规则的规定履行报告和披露等义务。
（6）其他有关法律、行政法规、规范性
文件及深交所业务规则中关于高管持股
变动管理规则等相关规定的义务。4. 合
伙企业/本人将严格按照《上市公司收购管
理办法》等有关法律、行政法规、规范性
文件及深交所业务规则和《深圳世联行地
产顾问股份有限公司章程》的规定，在履
行重大权益变动信息披露、要约收购等法
定义务时，将关联合伙人与合伙企业认定
为一致行动人，将关联合伙人直接或间接
持有的世联行股票数量与合伙企业持有
的世联行股票数量合并计算。普通合伙人
应当提醒、督促与世联行存在关联关系的
有限合伙人履行上述义务并采取以下措
施保证关联有限合伙人履行上述义务：
（1）普通合伙人在知悉相关重大权益变
动、触发要约收购等事宜时，应及时提醒
并通告与世联行存在关联关系的有限合
伙人向世联行履行相关报告义务；（2）若
与世联行存在关联关系的有限合伙人在
接到前述通告后，未及时履行相关报告义
务的，普通合伙人应主动向世联行、证券
监管机构、深交所等报告其知悉的重大权
益变动、触发要约收购等情形，并配合世
联行履行相关信息披露义务；若合伙企业
普通合伙人未能按照合伙协议及其补充
协议约定履行上述义务，则其应承担由此
给世联行及其股东造成的损失，但其能够
证明自己无过错的情形除外。（五）合伙
企业全体合伙人之间不存在分级收益等
结构化安排，并保证在合伙企业持有世联
行股份期间，全体合伙人之间不会存在分
级收益等结构化安排。
（一）本人目前担任世联行董事、总经理 截至公告
职务，任期自 2013 年 9 月 12 日起至 2016 之日，上
年 9 月 11 日止。（二）本人目前持有合伙 述承诺得
企业 300 万元出资额，占合伙企业出资总 到了严格
朱敏 再融资承诺 2014 年 12 月 02 日
额的比例为 60%，且担任合伙企业执行事 履行，没
务合伙人。（三）本人与合伙企业其他合 有发生承
伙人签署的合伙企业合伙协议及其补充 诺人违发
协议均为本人真实意思表示。（四）本人 该承诺的
15
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年第三季度报告全文
保证并承诺，合伙企业参与认购世联行非 情形。
公开发行的股份的认购资金全部源于合
伙人对合伙企业的合法自有资金投入，且
合伙企业参与认购世联行本次非公开发
行的股份的认购资金将在世联行向中国
证监会报送发行方案前全部募集到位。
（五）本人保证并承诺，在合伙企业与世
联行签署的《附条件生效的股份认购合
同》约定的股份锁定期内，本人不转让本
人持有的合伙企业份额或退出合伙企业。
（六）本人保证并承诺：1.若本人将本人
直接或间接持有的世联行的股份在买入
后六个月内卖出，或者在卖出后六个月内
又买入，由此所得收益归世联行所有，世
联行董事会有权收回本人所得收益，本人
将无条件向世联行上缴本人所得收益。2.
本人不会利用本人知悉或因本人在世联
行担任的职务可能知悉的世联行内幕信
息从事证券交易活动，也不会以协助、指
使、教唆等其他任何方式使其他与世联行
或世联行董事、监事、高级管理人员有特
殊关系，可能获知内幕信息的自然人、法
人或其他组织因获知内幕信息而买卖世
联行股份及其衍生品种。3.本人将严格按
照《公司法》、《证券法》、《上市公司董事、
监事和高级管理人员所持本公司股份及
其变动管理规则》、《深圳证券交易所上市
公司董事、监事和高级管理人员所持本公
司股份及其变动管理业务指引》法律、行
政法规、规范性文件及深交所业务规则及
《深圳世联行地产顾问股份有限公司章
程》的相关规定，（1）向世联行申报本人
直接或间接所持有的世联行的股份及其
变动情况，在本人任职期间每年转让的股
份不超过本人直接或间接所持有世联行
股份总数的 25%。（2）自本人向世联行申
报离任日起六个月内不转让本人直接或
间接持有及新增的世联行股份。（3）本人
应在买卖世联行股份及其衍生品种的 2 个
交易日内，通过世联行董事会向深交所申
报，并在深交所指定网站进行公告。公告
内容包括：①上年末所持世联行股份数
量；②上年末至本次变动前每次股份变动
的日期、数量、价格；③本次变动前持股
16
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年第三季度报告全文
数量；④本次股份变动的日期、数量、价
格；⑤变动后的持股数量；⑥深交所要求
披露的其他事项。（4）在下列期间不买卖
世联行股票：①世联行定期报告公告前 30
日内，因特殊原因推迟公告日期的，自原
公告日前 30 日起至最终公告日；②世联
行业绩预告、业绩快报公告前 10 日内；
③自可能对世联行股票交易价格产生重
大影响的重大事项发生之日或在决策过
程中，至依法披露后 2 个交易日内；④深
交所规定的其他期间。（5）若本人直接或
间接持有的世联行股份及其变动比例达
到《上市公司收购管理办法》规定的，还
应当按照《上市公司收购管理办法》等相
关法律、行政法规、部门规章和深交所业
务规则的规定履行报告和披露等义务。
（6）其他有关法律、行政法规、规范性
文件及深交所业务规则中关于高管持股
变动管理规则等相关规定的义务。4. 本
人将严格按照《上市公司收购管理办法》
等有关法律、行政法规、规范性文件及深
交所业务规则和《深圳世联行地产顾问股
份有限公司章程》的规定，在履行重大权
益变动信息披露、要约收购等法定义务
时，将本人与合伙企业认定为一致行动
人，将本人直接或间接持有的世联行股票
数量与合伙企业持有的世联行股票数量
合并计算。本人作为合伙企业普通合伙
人，将提醒、督促与世联行存在关联关系
的有限合伙人履行上述义务并采取以下
措施保证关联有限合伙人履行上述义务：
（1）本人在知悉相关重大权益变动、触
发要约收购等事宜时，应及时提醒并通告
与世联行存在关联关系的有限合伙人向
世联行履行相关报告义务；（2）若与世联
行存在关联关系的有限合伙人在接到前
述通告后，未及时履行相关报告义务的，
本人将主动向世联行、证券监管机构、深
交所等报告其知悉的重大权益变动、触发
要约收购等情形，并配合世联行履行相关
信息披露义务；若本人未能按照合伙协议
及其补充协议约定履行上述义务，则本人
将承担由此给世联行及其股东造成的损
失，但其能够证明本人无过错的情形除
17
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年第三季度报告全文
外。（七）本人保证并承诺，本人与合伙
企业其他合伙人之间不存在分级收益等
结构化安排，并保证在合伙企业持有世联
行股份期间，本人与合伙企业其他合伙人
之间不会存在分级收益等结构化安排。
（八）本人保证上述声明及承诺事项的真
实性、准确性和完整性，并愿意承担相应
的法律责任。
截至公告
之日，上
本公司及本公司关联方不会违反《证券发
深圳世联行地 述承诺得
行与承销管理办法》第十六条等有关法规
产顾问股份有 到了严格
的规定，直接或间接对合伙企业及其合伙
限公司;世联地 再融资承诺 2014 年 12 月 02 日 履行，没
人，提供财务资助或者补偿。本公司保证
产顾问（中国） 有发生承
本承诺事项的真实性、准确性和完整性，
有限公司 诺人违发
并愿意承担相应的法律责任。
该承诺的
情形。
截至公告
之日，上
本人及本人的关联方不会违反《证券发行
述承诺得
与承销管理办法》第十六条等有关法规的
到了严格
规定，直接或间接对合伙企业及其合伙
陈劲松;佟捷 再融资承诺 2014 年 12 月 02 日 履行，没
人，提供财务资助或者补偿。本人保证本
有发生承
承诺事项的真实性、准确性和完整性，并
诺人违发
愿意承担相应的法律责任。
该承诺的
情形。
（1）本人承诺不无偿或以不公平条件向
其他单位或者个人输送利益，也不采用其
他方式损害公司利益；（2）本人承诺对本
人的职务消费行为进行约束；（3）本人承
截至公告
诺不动用公司资产从事与本人履行职责
之日，上
关于公司填 无关的投资、消费活动； （4）本人承诺
述承诺得
补非公开发 由董事会或薪酬委员会制定的薪酬制度
公司董事、监事 到了严格
行股票摊薄 与公司填补回报措施的执行情况相挂钩；
及高级管理人 2016 年 02 月 06 日 履行，没
即期回报采 （5）本人承诺若公司未来实施股权激励
员 有发生承
取措施的 计划，其行权条件将与公司填补回报措施
诺人违发
承诺 的执行情况相挂钩。作为填补回报措施相
该承诺的
关责任主体之一，本人若违反上述承诺或
情形。
拒不履行上述承诺，本人同意按照中国证
监会和深圳证券交易所等证券监管机构
按照其制定或发布的有关规定、规则，对
本人作出相关处罚或采取相关管理措施。
陈劲松;佟捷 再融资承诺 不越权干预公司经营管理活动，不侵占公 2016 年 02 月 06 日 截至公告
18
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年第三季度报告全文
司利益。 之日，上
述承诺得
到了严格
履行，没
有发生承
诺人违发
该承诺的
情形。
截至公告
之日，上
1、公司承诺持股 5%以上的主要股东或实
述承诺得
际控制人及其配偶、直系近亲属未参与本
到了严格
股权激励计 计划；2、公司承诺不为激励对象依本计
股权激励承诺 公司 2016 年 02 月 06 日 履行，没
划承诺 划获取有关限制性股票提供贷款以及其
有发生承
他任何形式的财务资助，包括为其贷款提
诺人违发
供担保。
该承诺的
情形。
作为世联行的股东、或被法律法规认定为
实际控制人、关联方期间，将尽可能避免
与世联行及其控股子公司之间的关联交
世联地产顾问 易。对于无法避免或者有合理原因而发生 截至公告
（中国）有限公 的关联交易，包括但不限于商品交易，相 之日，上
司;Fortune Hill 互提供服务或者作为代理，本公司或本人 述承诺得
Asia Limited;乌 将一律严格遵循等价、有偿、公平交易的 到了严格
关联交易方
鲁木齐卓群创 原则，在一项市场公平交易中不要求世联 2007 年 12 月 10 日 履行，没
面的承诺
展股权投资合 行及其控股子公司提供优于任何第三者 有发生承
伙企业（有限合 给予或给予第三者的条件，并依据世联行 诺人违发
伙）;陈劲松;佟 《关联交易管理制度》等有关制度性文件 该承诺的
捷 及世联行公司章程履行合法审批程序并 情形。
其他对公司中小股 订立相关协议/合同，及时进行信息披露，
东所作承诺 规范相关交易行为，保证不通过关联交易
损害世联行及其他股东的合法权益。
(1)依照中国法律法规被确认为世联行的
世联地产顾问 股东、或被法律法规认定为实际控制人、 截至公告
（中国）有限公 关联方期间，将不会在中国境内或境外以 之日，上
司;Fortune Hill 任何方式（包括但不限于单独经营、通过 述承诺得
Asia Limited;乌 合资经营或拥有另一公司或企业的股权 到了严格
关于同业竞
鲁木齐卓群创 及其它权益）直接或间接从事或参与任何 2007 年 12 月 10 日 履行，没
争的承诺
展股权投资合 与世联行构成竞争的任何业务或活动，不 有发生承
伙企业（有限合 以任何方式从事或参与生产任何与世联 诺人违发
伙）;陈劲松;佟 行产品相同、相似或可能取代世联行产品 该承诺的
捷; 的业务活动；(2)如从任何第三方获得的商 情形。
业机会与世联行经营的业务有竞争或可
19
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年第三季度报告全文
能竞争，则本公司或本人将立即通知世联
行，并将该商业机会让予世联行；(3)承诺
不利用任何方式从事影响或可能影响世
联行经营、发展的业务或活动。
截至公告
之日，上
在任职期间每年转让的股份不超过其所
述承诺得
持有公司可转让股份总数的 25%；离职后
公司董事、监事 到了严格
股份限售的 半年内，不转让其持有的公司股份；在其
及高级管理人 2016 年 09 月 12 日 履行，没
承诺 离职 6 个月后的 12 个月内，通过证券交
员 有发生承
易所挂牌交易出售的公司股份数量不超
诺人违发
过其持有公司股份总数的 50%。
该承诺的
情形。
公司控股股东
公司控股股东和持股 5%以上股东及董
和持股 5%以上
事、监事、高级管理人员自 2015 年 7 月 9
股东及董事、监 不减持承诺 2015 年 07 月 09 日 2016 年 01 月 9 日 履行完毕
日起，未来 6 个月内不减持其所持的公司
事、高级管理人
股份。
员
本人向深圳证券交易所承诺：一、本人在
履行上市公司董事的职责时，将遵守并促
使本公司和本人的授权人遵守国家法律、
行政法规和部门规章等有关规定，履行忠
实、勤勉尽责的义务。二、本人在履行上
市公司董事的职责时，将遵守并促使本公
司和本人的授权人遵守中国证监会发布
的部门规章、规范性文件的有关规定。三、
本人在履行上市公司董事的职责时，将遵 截至公告
守并促使本公司和本人的授权人遵守《深 之日，上
圳证券交易所股票上市规则》和深圳证券 述承诺得
公司董事、监事 交易所发布的其他业务规则、细则、指引 到了严格
及高级管理人 任职承诺 和通知等。四、本人在履行上市公司董事 2016 年 09 月 12 日 履行，没
员 的职责时，将遵守并促使本公司和本人的 有发生承
授权人遵守《公司章程》。五、本人接受 诺人违发
深圳证券交易所的监管，包括及时、如实 该承诺的
地答复深圳证券交易所向本人提出的任 情形。
何问题，及时提供《深圳证券交易所股票
上市规则》等业务规则、细则、指引和通
知规定应当报送的资料及要求提供的其
他文件的正本或副本，并出席本人被要求
出席的会议。六、本人授权深圳证券交易
所将本人提供的承诺与声明的资料向中
国证监会报告。七、本人将按要求参加中
国证监会和深圳证券交易所组织的专业
20
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年第三季度报告全文
培训。八、本人申报离任六个月后的十二
个月内通过证券交易所挂牌交易出售本
公司股票数量占其所持有本公司股票总
数（包括有限售条件和无限售条件的股
份）的比例不超过 50％。九、本人如违反
上述承诺，愿意承担由此引起的一切法律
责任和接受深圳证券交易所的处分。十、
本人因履行上市公司董事的职责或者本
承诺而与深圳证券交易所发生争议提起
诉讼时，由深圳证券交易所住所地法院管
辖。
自 2015 年 7 月 11 日至 2016 年 1 月 11 日，
根据中国证券监督管理委员会和深圳证
券交易所的规定，拟通过定向资产管理计
划，当公司股价严重偏离其合理价值时，
陈劲松 增持承诺 2015 年 07 月 11 日 2016 年 04 月 11 日 履行完毕
择机予以增持公司股份，合计拟增持金额
不低于人民币 1.5 亿元。由于原计划期内
没有合适的窗口期增持股份，相关承诺人
已将计划延期至 2016 年 4 月 11 日。
承诺是否按时履行 是
如承诺超期未履行
完毕的，应当详细
说明未完成履行的 无
具体原因及下一步
的工作计划
五、对 2016 年度经营业绩的预计
2016 年度预计的经营业绩情况：归属于上市公司股东的净利润为正值且不属于扭亏为盈的情形
归属于上市公司股东的净利润为正值且不属于扭亏为盈的情形
2016 年度归属于上市公司股东的净利润变动幅度 20.00% 至 50.00%
2016 年度归属于上市公司股东的净利润变动区间（万元） 61,126.7 至 76,408.38
2015 年度归属于上市公司股东的净利润（万元） 50,938.92
1、2016 年前三季度公司已实现代理销售额同比增长 34.06%，
有利于公司第四季度代理销售收入的结算；
业绩变动的原因说明
2、公司金融服务业务、互联网+业务保持快速增长，仍将持续为
公司贡献利润。
六、以公允价值计量的金融资产
□ 适用 √ 不适用
21
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年第三季度报告全文
七、违规对外担保情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
八、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金。
九、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
√ 适用 □ 不适用
接待对象
接待时间 接待方式 调研的基本情况索引
类型
2016 年 07 月 12 日 电话沟通 机构 详见巨潮资讯网，《2016 年 7 月 12 日投资者关系活动记录表》
2016 年 08 月 18 日 电话沟通 机构 详见巨潮资讯网，《2016 年 8 月 18 日投资者关系活动记录表》
2016 年 08 月 31 日 实地调研 机构 详见巨潮资讯网，《2016 年 8 月 31 日投资者关系活动记录表》
2016 年 09 月 28 日 实地调研 机构 详见巨潮资讯网，《2016 年 9 月 28 日至 9 月 29 日投资者关系活动记录表》
22
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年第三季度报告全文
第四节 财务报表
一、财务报表
1、合并资产负债表
编制单位：深圳世联行地产顾问股份有限公司
2016 年 09 月 30 日
单位：元
项目 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 3,354,865,852.74 2,926,144,765.79
结算备付金
拆出资金
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据 203,613,745.65 108,791,649.95
应收账款 770,010,052.89 881,193,779.05
预付款项 260,565,645.56 62,634,781.65
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利 8,250,231.69
其他应收款 231,889,336.50 169,073,485.84
买入返售金融资产
存货
贷款 1,494,482,938.42 2,067,594,714.40
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 6,323,677,803.45 6,215,433,176.68
非流动资产：
发放贷款及垫款
23
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年第三季度报告全文
可供出售金融资产 227,430,825.00 258,881,500.00
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 30,195,296.51 18,622,835.24
投资性房地产 113,217,162.54 91,981,982.57
固定资产 162,090,630.56 181,987,547.82
在建工程
工程物资
固定资产清理 2,827.19
生产性生物资产
油气资产
无形资产 5,166,189.97 51,613,637.71
开发支出
商誉 276,216,648.91 294,102,602.88
长期待摊费用 50,422,489.66 19,786,678.34
递延所得税资产 165,729,064.92 238,613,306.63
其他非流动资产 11,250,000.00 27,000,000.00
非流动资产合计 1,041,721,135.26 1,182,590,091.19
资产总计 7,365,398,938.71 7,398,023,267.87
流动负债：
短期借款 720,000,000.00 1,176,000,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 15,916,665.13 27,081,650.05
预收款项 70,837,253.77 104,450,044.46
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 796,235,727.43 690,846,553.99
应交税费 185,803,363.32 359,007,165.96
应付利息 26,532,550.56 11,527,952.99
24
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年第三季度报告全文
应付股利 12,953,600.73 7,840,000.00
其他应付款 1,073,659,344.65 474,114,298.42
担保赔偿准备
未到期责任准备金
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债
其他流动负债 507,095,582.20 858,173,395.90
流动负债合计 3,409,034,087.79 3,709,041,061.77
非流动负债：
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
长期应付款 82,633,958.40 44,840,000.00
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 82,633,958.40 44,840,000.00
负债合计 3,491,668,046.19 3,753,881,061.77
所有者权益：
股本 2,044,969,122.00 1,445,696,230.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 570,951,450.10 915,390,729.14
减：库存股 82,633,958.40
其他综合收益 38,392.97 -17,802.78
25
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年第三季度报告全文
专项储备
盈余公积 303,020,499.18 303,020,499.18
一般风险准备
未分配利润 976,034,021.78 885,779,463.75
归属于母公司所有者权益合计 3,812,379,527.63 3,549,869,119.29
少数股东权益 61,351,364.89 94,273,086.81
所有者权益合计 3,873,730,892.52 3,644,142,206.10
负债和所有者权益总计 7,365,398,938.71 7,398,023,267.87
法定代表人：陈劲松 主管会计工作负责人：王海晨 会计机构负责人：欧志鹏
2、母公司资产负债表
单位：元
项目 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 1,828,808,372.46 1,933,232,760.06
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据 10,571,387.89
应收账款 38,952,312.90 67,850,531.09
预付款项 3,983,211.09 2,599,580.19
应收利息
应收股利 28,926,407.56 8,160,000.00
其他应收款 941,603,617.80 855,106,529.19
存货
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 2,852,845,309.70 2,866,949,400.53
非流动资产：
可供出售金融资产 167,971,000.00 199,630,000.00
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 1,338,095,786.84 1,227,219,677.08
投资性房地产 188,514,589.88 193,589,566.63
26
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年第三季度报告全文
固定资产 13,336,803.23 12,517,864.75
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 1,878,312.85 3,928,682.39
开发支出
商誉
长期待摊费用 6,062,900.57 8,038,251.23
递延所得税资产 19,681,769.53 44,409,388.62
其他非流动资产 10,000,000.00 27,000,000.00
非流动资产合计 1,745,541,162.90 1,716,333,430.70
资产总计 4,598,386,472.60 4,583,282,831.23
流动负债：
短期借款 720,000,000.00 970,000,000.00
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 2,224,640.15 10,201,885.62
预收款项 4,073,787.26 28,553,302.22
应付职工薪酬 196,888,020.09 166,739,899.19
应交税费 7,514,657.08 36,722,931.48
应付利息
应付股利
其他应付款 214,567,792.51 318,716,846.16
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 1,145,268,897.09 1,530,934,864.67
非流动负债：
长期借款
应付债券
其中：优先股
27
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年第三季度报告全文
永续债
长期应付款 82,633,958.40
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 82,633,958.40 0.00
负债合计 1,227,902,855.49 1,530,934,864.67
所有者权益：
股本 2,044,969,122.00 1,445,696,230.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 732,383,324.06 1,011,178,040.86
减：库存股 82,633,958.40
其他综合收益
专项储备
盈余公积 303,020,499.18 303,020,499.18
未分配利润 372,744,630.27 292,453,196.52
所有者权益合计 3,370,483,617.11 3,052,347,966.56
负债和所有者权益总计 4,598,386,472.60 4,583,282,831.23
3、合并本报告期利润表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、营业总收入 1,498,054,374.08 1,129,776,305.09
其中：营业收入 1,498,054,374.08 1,129,776,305.09
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 1,260,799,013.30 1,005,637,463.59
其中：营业成本 1,160,233,213.58 826,800,181.55
28
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年第三季度报告全文
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加 9,041,395.24 64,664,447.57
销售费用
管理费用 99,879,414.26 73,964,667.88
财务费用 -2,764,672.51 29,278,425.00
资产减值损失 -5,590,337.27 10,929,741.59
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号填列） 2,927,701.64 15,917.80
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
汇兑收益（损失以“-”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 240,183,062.42 124,154,759.30
加：营业外收入 7,852,013.98 5,527,910.60
其中：非流动资产处置利得 344,396.77 72,359.45
减：营业外支出 943,729.15 159,018.30
其中：非流动资产处置损失 26,760.16 173,454.38
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 247,091,347.25 129,523,651.60
减：所得税费用 62,639,434.13 36,458,061.98
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 184,451,913.12 93,065,589.62
归属于母公司所有者的净利润 176,900,941.45 88,651,629.77
少数股东损益 7,550,971.67 4,413,959.85
六、其他综合收益的税后净额 -20,408.18 -136,269.29
归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额 -12,595.04 -73,039.11
（一）以后不能重分类进损益的其他综合收益 0.00 0.00
1.重新计量设定受益计划净负债或净资产的变动
2.权益法下在被投资单位不能重分类进损益的其他综合收益中享有的
份额
（二）以后将重分类进损益的其他综合收益 -12,595.04 -73,039.11
1.权益法下在被投资单位以后将重分类进损益的其他综合收益中享有
的份额
29
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年第三季度报告全文
2.可供出售金融资产公允价值变动损益
3.持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效部分
5.外币财务报表折算差额 -12,595.04 -73,039.11
6.其他
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额 -7,813.14 -63,230.18
七、综合收益总额 184,431,504.94 92,929,320.33
归属于母公司所有者的综合收益总额 176,888,346.41 88,578,590.66
归属于少数股东的综合收益总额 7,543,158.53 4,350,729.67
八、每股收益：
（一）基本每股收益 0.09 0.04
（二）稀释每股收益 0.09 0.04
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00 元，上期被合并方实现的净利润为：0.00 元。
法定代表人：陈劲松 主管会计工作负责人：王海晨 会计机构负责人：欧志鹏
4、母公司本报告期利润表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、营业收入 116,294,119.30 141,789,091.51
减：营业成本 89,248,588.15 87,892,362.23
营业税金及附加 562,183.58 8,584,918.51
销售费用
管理费用 29,772,573.16 24,713,242.50
财务费用 1,289,970.05 9,833,396.03
资产减值损失 -563,997.53 -1,011,834.81
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号填列） 34,289,640.25 0.00
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 30,274,442.14 11,777,007.05
加：营业外收入 932,979.91 1,008,964.46
其中：非流动资产处置利得 34,119.39 0.00
减：营业外支出 507,235.55 170,735.36
其中：非流动资产处置损失 0.00 106,891.10
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 30,700,186.50 12,615,236.15
30
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年第三季度报告全文
减：所得税费用 184,584.41 2,945,582.40
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 30,515,602.09 9,669,653.75
五、其他综合收益的税后净额 0.00 0.00
（一）以后不能重分类进损益的其他综合收益
1.重新计量设定受益计划净负债或净资产的变动
2.权益法下在被投资单位不能重分类进损益的其他综合收益中享有的份
额
（二）以后将重分类进损益的其他综合收益
1.权益法下在被投资单位以后将重分类进损益的其他综合收益中享有的
份额
2.可供出售金融资产公允价值变动损益
3.持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
六、综合收益总额 30,515,602.09 9,669,653.75
七、每股收益：
（一）基本每股收益 0.015 0.005
（二）稀释每股收益 0.015 0.005
5、合并年初到报告期末利润表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、营业总收入 4,193,318,939.25 3,045,298,616.52
其中：营业收入 4,193,318,939.25 3,045,298,616.52
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 3,646,375,971.45 2,694,148,464.82
其中：营业成本 3,222,461,855.10 2,213,580,210.48
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
31
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年第三季度报告全文
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加 100,311,925.15 168,613,001.01
销售费用
管理费用 280,093,800.69 218,480,263.69
财务费用 12,977,270.19 43,074,787.48
资产减值损失 30,531,120.32 50,400,202.16
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号填列） 7,695,548.07 4,773,165.51
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
汇兑收益（损失以“-”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 554,638,515.87 355,923,317.21
加：营业外收入 13,231,319.77 7,349,253.34
其中：非流动资产处置利得 576,450.20 74,331.85
减：营业外支出 1,628,179.37 2,725,273.42
其中：非流动资产处置损失 168,178.81 453,939.37
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 566,241,656.27 360,547,297.13
减：所得税费用 170,409,292.96 97,366,290.39
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 395,832,363.31 263,181,006.74
归属于母公司所有者的净利润 379,641,919.03 251,603,703.75
少数股东损益 16,190,444.28 11,577,302.99
六、其他综合收益的税后净额 34,467.69 -127,087.92
归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额 56,195.75 -68,028.55
（一）以后不能重分类进损益的其他综合收益
1.重新计量设定受益计划净负债或净资产的变动
2.权益法下在被投资单位不能重分类进损益的其他综合收益中享有的份
额
（二）以后将重分类进损益的其他综合收益 56,195.75 -68,028.55
1.权益法下在被投资单位以后将重分类进损益的其他综合收益中享有的
份额
2.可供出售金融资产公允价值变动损益
3.持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效部分
5.外币财务报表折算差额 56,195.75 -68,028.55
32
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年第三季度报告全文
6.其他
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额 -21,728.06 -59,059.37
七、综合收益总额 395,866,831.00 263,053,918.82
归属于母公司所有者的综合收益总额 379,698,114.78 251,535,675.20
归属于少数股东的综合收益总额 16,168,716.22 11,518,243.62
八、每股收益：
（一）基本每股收益 0.19 0.14
（二）稀释每股收益 0.19 0.14
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00 元，上期被合并方实现的净利润为：0.00 元。
6、母公司年初到报告期末利润表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、营业收入 448,372,191.77 379,231,480.12
减：营业成本 303,412,706.90 242,402,415.42
营业税金及附加 10,563,965.72 21,647,003.44
销售费用
管理费用 96,815,475.30 76,584,045.35
财务费用 18,024,304.73 24,957,427.48
资产减值损失 633,261.24 1,212,840.37
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号填列） 359,525,712.03 277,280,964.05
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 378,448,189.91 289,708,712.11
加：营业外收入 945,339.48 1,525,612.49
其中：非流动资产处置利得 34,119.39 109.80
减：营业外支出 627,738.25 373,460.95
其中：非流动资产处置损失 0.00 252,248.11
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 378,765,791.14 290,860,863.65
减：所得税费用 9,335,111.39 3,425,536.47
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 369,430,679.75 287,435,327.18
五、其他综合收益的税后净额
（一）以后不能重分类进损益的其他综合收益
1.重新计量设定受益计划净负债或净资产的变动
33
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年第三季度报告全文
2.权益法下在被投资单位不能重分类进损益的其他综合收益中享有的份额
（二）以后将重分类进损益的其他综合收益
1.权益法下在被投资单位以后将重分类进损益的其他综合收益中享有的份
额
2.可供出售金融资产公允价值变动损益
3.持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
六、综合收益总额 369,430,679.75 287,435,327.18
七、每股收益：
（一）基本每股收益 0.18 0.16
（二）稀释每股收益 0.18 0.16
7、合并年初到报告期末现金流量表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 4,376,414,400.94 2,926,255,522.29
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 3,964,730,813.02 2,252,150,954.79
经营活动现金流入小计 8,341,145,213.96 5,178,406,477.08
购买商品、接受劳务支付的现金
客户贷款及垫款净增加额
34
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年第三季度报告全文
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 2,033,858,029.85 1,656,089,808.60
支付的各项税费 527,711,783.64 335,071,983.66
支付其他与经营活动有关的现金 4,339,815,429.80 2,832,164,241.09
经营活动现金流出小计 6,901,385,243.29 4,823,326,033.35
经营活动产生的现金流量净额 1,439,759,970.67 355,080,443.73
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 78,974,175.00 20,579,667.88
取得投资收益收到的现金 4,341,971.94 3,643,497.63
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 1,072,341.72 293,587.17
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 -9,151,444.80
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 75,237,043.86 24,516,752.68
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 95,106,512.08 12,622,215.51
投资支付的现金 99,477,780.16 51,551,100.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 20,634,927.43
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 194,584,292.24 84,808,242.94
投资活动产生的现金流量净额 -119,347,248.38 -60,291,490.26
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 98,550,198.85 1,123,467,656.04
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 15,916,240.45 2,450,000.00
取得借款收到的现金 883,876,257.26 1,127,411,042.80
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金 24,243,414.69 305,180,263.20
筹资活动现金流入小计 1,006,669,870.80 2,556,058,962.04
偿还债务支付的现金 1,331,775,992.48 527,174,658.40
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 171,388,953.99 180,259,304.52
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 49,189,091.57 22,860,068.06
支付其他与筹资活动有关的现金 392,586,065.86 357,893,185.59
35
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年第三季度报告全文
筹资活动现金流出小计 1,895,751,012.33 1,065,327,148.51
筹资活动产生的现金流量净额 -889,081,141.53 1,490,731,813.53
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 -113,947.29 76,693.37
五、现金及现金等价物净增加额 431,217,633.47 1,785,597,460.37
加：期初现金及现金等价物余额 2,867,891,703.42 785,945,568.39
六、期末现金及现金等价物余额 3,299,109,336.89 2,571,543,028.76
8、母公司年初到报告期末现金流量表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 416,526,811.99 320,093,077.43
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 3,572,087,769.55 2,715,686,233.22
经营活动现金流入小计 3,988,614,581.54 3,035,779,310.65
购买商品、接受劳务支付的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 274,546,248.18 256,389,832.65
支付的各项税费 39,864,671.47 30,850,614.20
支付其他与经营活动有关的现金 3,740,458,225.91 3,009,554,065.33
经营活动现金流出小计 4,054,869,145.56 3,296,794,512.18
经营活动产生的现金流量净额 -66,254,564.02 -261,015,201.53
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 37,009,000.00 26,730,000.00
取得投资收益收到的现金 324,614,509.47 267,890,964.05
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 66,105.00 52,726.11
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 35,144,795.00
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 396,834,409.47 294,673,690.16
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 7,924,691.13 6,235,358.58
投资支付的现金 112,990,381.16 252,050,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 41,932,400.00
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 120,915,072.29 300,217,758.58
投资活动产生的现金流量净额 275,919,337.18 -5,544,068.42
36
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年第三季度报告全文
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 82,633,958.40 1,121,017,656.04
取得借款收到的现金 875,000,000.00 970,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 957,633,958.40 2,091,017,656.04
偿还债务支付的现金 1,125,000,000.00 399,200,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 100,137,053.30 98,876,563.48
支付其他与筹资活动有关的现金 46,586,065.86 62,986,908.59
筹资活动现金流出小计 1,271,723,119.16 561,063,472.07
筹资活动产生的现金流量净额 -314,089,160.76 1,529,954,183.97
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -104,424,387.60 1,263,394,914.02
加：期初现金及现金等价物余额 1,933,232,760.06 368,441,685.50
六、期末现金及现金等价物余额 1,828,808,372.46 1,631,836,599.52
二、审计报告
第三季度报告是否经过审计
□ 是 √ 否
公司第三季度报告未经审计。
深圳世联行地产顾问股份有限公司
法定代表人： 陈劲松
二〇一六年十月二十五日
37