深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
深圳世联行地产顾问股份有限公司
2018 年年度报告
2019 年 03 月
1
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真
实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连
带的法律责任。
公司负责人陈劲松、主管会计工作负责人朱敏及会计机构负责人(会计主管
人员)童朝军声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
本报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司对
投资者的实质性承诺，敬请投资者注意投资风险。
公司已在本报告中详细描述未来将面临的主要风险及应对措施，详情请查
阅本报告“第四节 经营情况讨论与分析”之“九、公司未来发展的展望”部分，请
投资者注意投资风险。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2,042,970,972.00 为基数，
向全体股东每 10 股派发现金红利 0.21 元（含税），送红股 0 股（含税），不以公
积金转增股本。
2
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
未来，始于今天
——2019 年致股东的信
尊敬的世联行投资人：
一、再见，2018 和他代表的一切过去
2018 真是不平凡的一年，中国房地产行业的种种，相信大家都深有体会：什么叫“前进道路上的高低起伏和惊涛骇
浪”、什么叫“房子是为了住的，不是为了炒的”、什么叫“去杠杆和稳房价”、什么叫“城市分化和健康的市场秩序”。
这一年，与世联行上市的前一年——2008 极其相似，世联也同样出现了类似的“营收”和“利润”同比下降。但不
同的是，在已形成的四大主营业务板块中，主要受政策限制和开发商回款减慢影响，“大交易”即代理和电商业务营收下降
18.63%；而“交易后的金融与装修”、 资产运营的公寓与共享办公”、 办公楼宇的资产管理”则分别增长了 20.12%、89.83%、
7.12%。
世联行今天的结果，是 2018 年和由他代表的过去综合因素的结果，我们已销售尚未结算的代理费收入则在同比上升。
同时，世联的金融、长租公寓和办公资产运营等业务，虽然体量还小，但已顺利完成 1.0 版，初步完成了祥云战略第一阶段
的目标。
二、2019 年，看清自己，才能看见未来
2014 年初，世联行开启祥云战略，无论是金融服务也好，资产运营也罢，我们都在为未来进行着准备，用多种业务，
综合不同产品线打造为客户服务的能力。
我们欣喜地看到，无论经历多少次“风雨”，房地产增量和存量、租赁和装修、运营和金融都开始打开政策支持的大
门，市场将展开更大的空间。世联从“稍重”（资本投入）的一端切入，形成适度的规模和基础能力，可以用“轻”的服务，
张开双臂迎接大市场的转型了。因为在目前的市场中，单一和纯粹的代理服务，并不能完全解决客户的问题了。
“肃肃秋风起，悠悠行万里”，要行房地产的万里路，我们首先得认清自己：世联行，是基于不动产客户需求、提供综
合服务的、场景集成服务商。
三、回归轻服务的本质
2018 年，世联行无论是在长租公寓（运营间数近 3 万、覆盖城市 30 个、运营半年以上项目实现出租率 90%以上）、
金融助贷（打造综合场景金融服务供应商），还是在资产运营（世联空间布局 15 城，营收同比增长 118.04%；物管服务营
收增长 13.18%）、装修配置（覆盖 46 城，营收同比增长 108.14%），都积累了数据系统和团队经验。这为世联行进一步回
归轻服务的行业本质打下基础：回归市场端口，建立数据联接，解决客户痛点。
世联行正在做着的准备当然还有：充足的现金流和强大的、分布于全国的在地团队的合作能力。
作为轻资产服务公司，世联行的核心资产是什么呢？
——组织和人力资产
——系统和数据资产
——精细管理和专业积累
我想向各位汇报的是，这些核心资产，尤其是人力和数据资产在会计报表中都不是显性资产，都不是短期的业绩，反而，
往往体现为成本。但这正是世联行要回归的本源！
世联行的核心价值观依然是：
以客户为中心：用综合服务解决客户问题的能力；
以奋斗者为本：激励在正确方向上奋斗的员工和团队；
以团队为强大：用系统和组织形成合力的能力；
以专业为生：进入数据时代的主要标志。
世联行将：
以满足客户的需求为经营目的，
3
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
以不断积累核心资产能力提升业绩。
2019 年来了！相信市场将提供给真正的服务者更加广阔的空间和机遇。无论如何，只要我们“扎硬寨，打呆仗”，做
更好的自己，就不会辜负各位投资者对世联行投下的信任票！
衷心感谢大家！
世联行董事长：陈劲松
4
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
目录
第一节 重要提示、目录和释义 .................................................. 2
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................ 9
第三节 公司业务概要......................................................... 13
第四节 经营情况讨论与分析 ................................................... 17
第五节 重要事项 ............................................................ 50
第六节 股份变动及股东情况 ................................................... 77
第七节 优先股相关情况 ....................................................... 83
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ................................... 84
第九节 公司治理 ............................................................ 90
第十节 公司债券相关情况 ..................................................... 96
第十一节 财务报告........................................................... 97
第十二节 备查文件目录 ...................................................... 258
5
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
释义
释义项 指 释义内容
世联、世联行或公司、本公司 指 深圳世联行地产顾问股份有限公司
世联中国 指 世联地产顾问（中国）有限公司，世联行之控股股东
FH 指 Fortune Hill Asia Limited,世联中国之控股子公司
卓群创展 指 乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企业（有限合伙），世联行之股东之一
北京世联 指 北京世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
东莞世联 指 东莞世联地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
上海世联 指 上海世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
世联行经纪 指 深圳市世联行房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
惠州世联 指 世联房地产咨询（惠州）有限公司，世联行之全资子公司
广州世联 指 广州市世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
天津世联 指 天津世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
山东世联 指 山东世联怡高物业顾问有限公司，世联行之控股子公司
四川嘉联 指 四川世联行兴业房地产顾问有限公司，世联行之控股子公司
重庆世联 指 重庆世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
世联投资 指 深圳世联投资有限公司，世联行之全资子公司
世联小贷 指 深圳市世联小额贷款有限公司，世联行之全资子公司
盛泽担保 指 深圳市盛泽非融资担保有限责任公司，世联行之全资子公司
北京安信行 指 北京安信行物业管理有限公司，世联行之控股子公司
珠海世联 指 珠海世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
杭州世联 指 杭州世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
厦门世联 指 厦门世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
世联先锋 指 深圳世联先锋投资有限公司，世联行之全资子公司
长沙世联 指 长沙世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
沈阳世联 指 沈阳世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
大连世联 指 大连世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
成都世联 指 成都世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
苏州世联 指 苏州世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
常州世联 指 常州世联房地产代理有限公司，世联行之全资子公司
6
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
释义项 指 释义内容
西安世联 指 西安世联投资咨询有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立
青岛世联 指 青岛世联兴业房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立
武汉世联 指 武汉世联兴业房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立
三亚世联 指 三亚世联房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立
合肥世联 指 合肥世联投资咨询有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立
无锡世联 指 无锡世联行房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
福州世联 指 福州世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
佛山世联 指 佛山世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
南昌世联 指 南昌世联置业有限公司，世联行之全资子公司
南京世联 指 南京世联兴业房地产投资咨询有限公司，世联行之全资子公司
长春世联 指 长春世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
南通世联 指 南通世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
昆明世联 指 昆明世联卓群房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
宁波世联 指 宁波世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
南宁世联 指 南宁世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
苏州居善 指 苏州居善网络技术服务有限公司，先锋投资之全资子公司
南京云掌柜 指 南京云掌柜信息技术有限公司，先锋投资之全资子公司
天津居善 指 天津居善电子商务有限公司，先锋投资之全资子公司
郑州世联 指 郑州世联兴业房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
漳州世联 指 漳州世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
徐州世联 指 徐州世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
杭州世联卓群 指 杭州世联卓群房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
合肥世联先锋 指 合肥世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
北京世联兴业 指 北京世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
贵阳世联 指 贵阳世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
武汉世联先锋 指 武汉世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
惠州世联先锋 指 惠州市世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
太原世联 指 太原世联卓群房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
石家庄世联 指 石家庄世联卓群房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
世联君汇 指 深圳世联君汇不动产运营管理股份有限公司，世联行之控股子公司
固安世联 指 固安世联房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
廊坊世联 指 廊坊市世联房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
香港世联 指 世联咨询(香港)有限公司，世联行之全资子公司
7
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
释义项 指 释义内容
兰州世联 指 兰州世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
包头世联 指 包头市世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
唐山世联 指 唐山世联行房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
前海资管 指 深圳前海世联资产管理有限公司，世联行之全资子公司
厦门立丹行 指 厦门市立丹行置业有限公司，世联行之控股子公司
先锋居善 指 深圳先锋居善科技有限公司，世联行之全资子公司
世联科创 指 深圳市世联科创科技服务有限公司，世联行之控股子公司
青岛荣置地 指 青岛荣置地顾问有限公司，世联行之控股子公司
世联集金 指 深圳世联集金财富管理有限公司，世联行之全资子公司
世联集房 指 深圳世联集房资产管理有限公司，世联行之全资子公司
深圳赋能创新 指 深圳市赋能创新投资有限公司，世联行之全资子公司
哈尔滨世联 指 哈尔滨卓群房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
苏州世联行 指 苏州世联行房地产综合服务有限公司，世联行之全资子公司
8
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 世联行 股票代码 002285
变更后的股票简称（如有） 无
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳世联行地产顾问股份有限公司
公司的中文简称 世联行
公司的外文名称（如有） SHENZHEN WORLDUNION PROPERTIES CONSULTANCY INCORPORATED
公司的外文名称缩写（如有）WORLDUNION
公司的法定代表人 陈劲松
注册地址 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼
注册地址的邮政编码 518001
办公地址 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼
办公地址的邮政编码 518001
公司网址 http://www.worldunion.com.cn
电子信箱 info@worldunion.com.cn
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 袁鸿昌 袁鸿昌
联系地址 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼
电话 0755-22162824 0755-22162824
传真 0755-22162231 0755-22162231
电子信箱 info@worldunion.com.cn info@worldunion.com.cn
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体的名称 证券时报、中国证券报、上海证券报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼、深圳证券交易所
9
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
四、注册变更情况
组织机构代码 61886755-4
2009 年 8 月 28 日-2009 年 10 月 26 日主营业务：从事投资可行性研究、项目策
划、房地产信息、房地产交易代理、企业形象设计、科研经济技术管理咨询、物
公司上市以来主营业务的变化情况（如
业管理业务（以上不含限制项目）。在本市设立 1 家非法人分支机构，经营范围
有）
与总公司相同。2009 年 10 月 27 日至今主营业务：房地产咨询、房地产代理、
房地产经纪、物业管理。
历次控股股东的变更情况（如有） 无
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 9 层
签字会计师姓名 王建新、李颖
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2018 年 2017 年 本年比上年增减 2016 年
营业收入（元） 7,533,638,446.39 8,211,546,958.79 -8.26% 6,269,921,274.71
归属于上市公司股东的净利润（元） 415,724,734.42 1,003,883,544.29 -58.59% 747,215,219.61
归属于上市公司股东的扣除非经常
368,753,977.19 962,669,658.53 -61.69% 714,841,250.59
性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 967,493,134.33 -3,025,871,483.52 131.97% 2,294,310,944.74
基本每股收益（元/股） 0.20 0.49 -59.18% 0.37
稀释每股收益（元/股） 0.20 0.49 -59.18% 0.37
加权平均净资产收益率 8.03% 21.85% -13.82% 19.47%
2018 年末 2017 年末 本年末比上年末增减 2016 年末
总资产（元） 13,220,234,689.96 13,633,494,506.97 -3.03% 7,784,150,995.52
归属于上市公司股东的净资产（元） 5,299,829,593.20 5,068,442,723.78 4.57% 4,188,743,553.77
10
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
八、分季度主要财务指标
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 1,466,033,208.60 2,206,657,760.12 1,708,195,880.15 2,152,751,597.52
归属于上市公司股东的净利润 -28,464,619.59 326,256,739.51 77,626,065.79 40,306,548.71
归属于上市公司股东的扣除非经
-37,705,086.91 312,880,898.41 68,181,961.51 25,396,204.18
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -635,874,164.73 289,211,292.51 952,505,127.94 361,650,878.61
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
九、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 2018 年金额 2017 年金额 2016 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 566,099.54 67,841.34 504,748.91
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准
48,349,407.17 32,765,583.35 13,583,935.54
定额或定量享受的政府补助除外）
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应
192,725.37
享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融
资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金 6,250,000.00 625,000.00
融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 15,144,749.66 13,602,295.88 21,842,244.12
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 8,743,504.59 4,998,272.37 871,612.53
减：所得税影响额 7,262,008.28 6,897,960.28 3,627,616.76
11
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
项目 2018 年金额 2017 年金额 2016 年金额 说明
少数股东权益影响额（税后） 18,570,995.45 9,764,872.27 1,425,955.32
合计 46,970,757.23 41,213,885.76 32,373,969.02 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
12
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
第三节 公司业务概要
一、报告期内公司从事的主要业务
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
否
2018年面临着国内外错综复杂的经济形势和不断变化的房地产调控政策，公司实现营业收入75.34亿元，同比下降
8.26%；归属上市公司股东的净利润4.16亿元，同比下降58.59%。主要由于交易服务板块受到金融去杠杆的宏观政策、各地
房地产调控政策、市场转冷等因素的影响，交易服务板块营业收入为52.87亿元，同比下降18.63%。这无疑是艰难的一年，
也是公司自2009年上市以来第一次营业收入和归属上市公司股东净利润均下降的一年。然而，公司的其他主营业务板块均实
现同比增长，交易后服务板块实现营业收入10.13亿元，同比增长20.12%；资产运营服务板块实现营业收入6.34亿元，同比
增长89.83%；资产管理板块实现营业收入5.52亿元，同比增长7.12%。公司四大业务板块营业收入的“三升一降”，表明了依
靠单一的房地产销售服务已不再能够满足市场的多样化需求。公司相信中国房地产行业依旧拥有巨大的体量，需要用综合型
的服务来解决客户和市场中出现的问题。因此，公司坚持贯彻 “祥云战略”的转型，以轻资产模式运营，不断提升公司综合
服务的能力，从而更好的服务这个巨大的市场。
（一）交易服务
交易服务板块主要包含：代理服务业务、互联网+业务和顾问策划业务。
报告期内，代理服务业务实现营业收入33.16亿元，同比下降12.26%。由于公司代理服务业务的收入确认方式是以开发
商全款到账之后确认收入，而报告期内开发商受到政府备案时间延长、银行减少贷款放款规模和自身流动性降低等因素的影
响，公司代理服务业务的结算进度变缓。随着公司加快结算进度，代理服务业务2018年度的累计已实现但未结算的代理销售
额约3,948亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约30.50亿元的代理费收入。2018年，代理服务业务持续深耕都市圈，并以
强有力的组织下沉优势加速渗透三四线城市市场，目前共进驻200多个地级以上城市，在执行业务覆盖2500多个案场，代理
案场作为公司居住领域立体分发网络的线下流量入口和基础节点，触达客户超过230万人。
公司服务的项目案场，不仅提供新房销售的服务，同时叠加策划、电商、装修和运营等其他服务，持续提高公司的综
合收益。代理交易系统平台不断迭代升级，实现案场销售线上化作业，并逐步升级为移动化作业模式，积累大量客户数据，
为“住”相关产品和服务的交叉销售奠定了坚实的基础。目前，该业务房企客户类型丰富、结构均衡、业务稳定性强。报告期
内，代理服务业务销售额的61%来自Top100的大型房企，其中在恒大、万科、保利等品牌房企的业绩中均占有一定规模的销
售额；同时公司与部分省市的区域性龙头房企进行深度合作，为其提供从战略布局到销售执行的全方位服务；并依托全国布
局的作业优势和海量客户资源整合能力，与中小型房企形成互惠互利的长期合作。
报告期内，互联网+业务营业收入为16.81亿元，同比下降28.58%。由于全国各城市对房地产电商政策持续收紧，公司
互联网+业务的拓展受到限制。随着“一城一策”的严格执行，房地产电商行业的发展也存在诸多不确定性。同时，在政府备
案减少，开发商流动性降低，银行按揭放款速度慢的环境下，互联网+业务坚持迭代升级，发展以公司代理服务案场为场景
入口，并链接社会的共享资源信息，发展“住”相关产品和服务的分发网络，实现线上线下持续引流，达成公司上下游综合业
务复用流量协同变现。不断进行业务数据积累，为公司向存量市场转型储备数据基础。互联网+业务已覆盖200多个地级城
市，链接经纪公司4万多家，链接经纪人20余万，累计转介客户超过100万批，集房注册会员达到500余万，累计转介客户超
过17万批。同时积极进行C端运营，将分发网络向末端延伸。“世联集”作为分发网络的重要一环，直接面对C端消费者。截
至报告期末，第一阶段货架搭建完毕，完成百城9,000多项目上架，百城运营维护机制落地，为C端流量变现打下基础。互联
网+业务与公司传统能力深度融合，并在此基础进行模块化改造，从而以模块化的服务满足房企多样化需求。
报告期内，顾问策划业务营业收入为2.56亿元，同比下降20.35%。主要由于2018年受政策调控影响，开发商拿地意愿
谨慎，全国重点城市土地流拍达到1,808宗，从而对顾问策划业务的需求降低。因此，公司顾问策划业务积极转型为链接资
源为城市发展提供解决方案的咨询顾问服务，业务定位为公司的端口，树立高端品牌形象，并聚焦在城市发展领域，在原有
咨询服务的基础上，加深服务层次。同时，积极搭建平台资源库，链接产业资源，并依托链接资源拓宽服务领域、延长服务
13
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
链条。截至报告期末，公司顾问团队聚焦雄安新区、2022年冬奥会会址昌平、粤港澳大湾区、深圳前海等热点区域，为其提
供从前期咨询到后期招商等全链条服务。
（二）交易后服务
交易后服务板块主要包含：金融服务业务和装修服务业务。
报告期内，金融服务业务营业收入为7.67亿元，同比增长5.74%，贷款余额为39.67亿元。2018年，公司积极响应国家金
融去杠杆政策，主动控制业务规模，严格把控业务风险，降低非场景类金融业务比例，提升资产质量。公司金融服务业务以
客户为中心，以场景为抓手，以科技为动力，逐步推动公司业务优化。针对消费场景客户，公司为其提供装修分期解决方案，
满足客户对美好生活的需求；同时，公司提升助贷业务比例，做好客户与金融机构之间的场景需求代理人角色；对于传统金
融客户，公司围绕小微企业客户融资需求，在严格风控的前提下积极探索产融结合，更好地服务于实体经济和小微企业的发
展；在科技金融方面，公司打造“风险、数据、核心系统”三大技术平台和“电商、共享、金融服务”三大客户服务平台，进一
步提升公司科技金融服务能力。
报告期内，装修服务业务受益于公司代理、金融和资产运营等业务的场景延伸，营业收入为2.47亿元，同比增长108.14%。
其业务覆盖46个城市，并完成设计、集采、施工、软装及售后的全链条服务，签约面积超过70余万平方米。同时，持续强化
装修服务业务的C端交付能力，满足C端客户需求。依托优质客户数据基础和业界口碑，不断地进行规模化的布局，充分落
实公寓装修的标准化、整装化、科技化和家装全链条的规范化、专业化、产业化，从而积极推动整体家居产业消费升级。产
品方面，持续自我迭代，现公寓、家装、酒店、办公、售楼中心等品类已覆盖全国主要城市；集采方面，通过行业资源合作
拓展，补充储备供应商300余家，涉及装修产业17大类别；项目管理方面，PMIS（项目信息管理系统）已上线并投入使用，
逐步落实系统化、模块化、标准化管理。环保节能方面，装修服务业务不断提高材料利用率和减少噪音污染，在保护环境的
同时节约资源和人力成本。
（三）资产运营
资产运营板块主要包括公寓业务和工商资产运营业务。
公司成立资产运营中心，着力打造城市综合体项目运营体系，系统化提升资产整体运营效能。2017年公司通过投入资
金打造出资产运营业务板块的基本系统和能力，完成了资产运营的第一阶段。报告期内，资产运营业务板块进入第二阶段，
公司逐步提升现阶段已有资产的服务规模，持续增强运营效益，不断优化和细化运营系统，同时降低企业杠杆，减少重资产
投入，坚持轻资产运营模式。2018年公司资产负债率为59.02%，同比去年降低2.92个百分点。
报告期内，公寓业务营业收入为 4.06亿, 同比增加94.85%。历经三年多的发展，公寓业务已覆盖30个城市，其中杭州、
广州、郑州、成都、南京、西安、武汉，因发展规模大，当地市场需求量高，成为公寓业务的7大重点发展城市。公寓业务
致力于为政府、国有租赁平台、人才公寓、开发商、基金公司等提供委托管理和全程运营总包服务。2018年，公司红璞公寓
品牌荣获“2018中国长租公寓品牌TOP10”、“2018长租公寓卓越运营商奖”、“美好公寓”、“安选品质典范企业”、“资管新势力
--新居住典范”等荣誉奖项。公寓产品现由2.0升级至3.0，此次升级根据青年群体、企业客户和商务用户三大客户群体需求，
开发出红璞公寓、红璞家寓和红璞礼遇三大产品体系。截至报告期末，公司运营项目已达到191个（包括包租及托管模式），
运营间数近3万间，运营半年以上项目实现90%以上的出租率。家寓产品落地武汉、苏州、广州三个城市，稳定出租率90%
以上，续租率持续上升，保持在50%左右，同比涨幅24%。
报告期内，公司工商资产运营业务的办公品牌世联空间，已布局15个城市，累计落地项目52个，总体面积近60万平方
米，实现营业收入1.94亿元，同比增长118.04%。世联空间现已打造产品标准化体系，并完成项目管理系统、办公大数据系
统的开发及上线运营。世联空间已在拓展立项、设计工程和招商运营模块，实现产品及服务流程的标准化，增强了管理输出
和规模扩张的能力。随着世联空间企业增值服务快速推进，针对入驻企业的金融保险服务、设计装修服务和家具采购服务均
取得初步进展。
（四）资产管理
资产管理板块主要包括物业管理服务业务和资产投资服务业务。
报告期内，资产投资服务业务以普通合伙人（GP）发行基金的方式收购一线及强二线城市核心地段潜力物业，打造围
绕资产增值收益和资产运营收益的“双引擎”精品资产管理项目。同时，投资业务以发行基金方式收购的商业写字楼交由公司
的物业管理团队进行管理，提升其资产价值，进而增加投资业务收益。目前公司管理的大宗投资项目，主要集中在上海地区
的商业写字楼，项目累计达到18个，管理资产总值逾60亿。投资业务在大宗收购、金融对接和资产架构判断等方面已经积累
14
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
了丰富经验，加强了公司各区域和各业务之间的沟通与协作。
报告期内，物业管理服务业务实现营业收入5.15亿元，同比增长13.18%，多年来保持稳定增长。物业管理服务业务聚
焦于商办物业，以工商物业及都市型产业园为服务标的，对已经投入使用的各类物业实施企业化、社会化、经营化、规模化
的管理。截至报告期末，物业管理服务业务实际在管的全委托项目达到116个，较上年同期增加29个，在管理项目实际收费
面积达到593.18万平方米，收费面积增加82.80万平方米。物业管理服务业务推出“服务+科技”的理念，针对物业管理行业内
的人员和能源的两个痛点，设计城市物管运营平台。2018年，公司物业管理服务团队成功为上合组织18届峰会主会场提供物
管服务与设备值机保障服务，同时已成功运营百度大厦、百度科技园园区、百度山西阳泉云计算中心、清华大学建筑设计研
究院、李宁营运中心等。报告期内，公司物业管理团队成功获得阿里巴巴张北数据中心、南京欣网视讯研发中心和广联达等
知名网络科技企业产业园项目，进一步强化公司在高科技企业总部及园区的服务能力。
二、主要资产重大变化情况
1、主要资产重大变化情况
主要资产 重大变化说明
2、主要境外资产情况
□ 适用 √ 不适用
三、核心竞争力分析
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
否
（一）厚植文化
公司以二十五年之积累，以“建立资产与人的联接，不断扩大入口，丰富场景和服务，让更多的人享受真正的地产服务”
为使命，以“以客户为中心、以奋斗者为本、以团队为强大、以专业为生”为核心价值观，构建多维度的激励体系、优化薪酬
管理体系、推进系统化的培训体系、开展人性化关怀计划等措施，快速提升核心竞争力，强化企业文化的传承和对管理人员
领导力的提升。公司的主要高管和核心人员在世联行均有十年以上的就职时间，核心管理团队保持稳定，稳定的核心团队形
成了适合公司发展的内部企业文化，形成了管理与文化相结合的管理优势。
（二）组织优势
公司自2010年开始变革组织结构，将组织变革成扁平灵活的矩阵式组织。矩阵组织的建立使得公司有基础将各业务线落
地地区公司，面向客户提供综合房地产服务。随着组织扁平化的推行，将地区公司变成了综合利润中心，以激发地区公司本
土化、综合化发展的自主性，从而有效提升公司运营效率。截至2018年12月31日，公司已在全国拥有超200家子公司，基本
覆盖全国所有核心城市，为公司业务实现从1到100的突破打下坚实的基础。
（三）专注与创新
世联行专注房地产服务业廿五载，始终沿着快速扩大入口、持续深化服务的战略前行。在传统业务夯实、真实交易场景
不断延伸的基础上，公司凭借对行业发展的理解和客户需求的认知，叠加了金融、资管、互联网+（电商）等创新服务，在
服务转型上获得了进展：针对房地产交易的拓展环节，公司利用互联网工具整合线下渠道及提供金融服务；针对存量房地产
服务的未来格局，公司除提供基础物业管理服务外，还尝试新的服务，如世联红璞的公寓管理、小样社区的运营管理、社区
管家和世联养老等服务。各业务板块互相借力，成为协同发展的闭环业务。
（四）持续增强的资本运营
作为国内首家A股上市的房地产服务商，公司2009年通过上市使自身业务扩展能力获得释放。在过去八年，公司通过合
15
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
适的并购，整合行业资源，涉足新兴领域，持续提升核心竞争力。公司财务常年稳健，资产负债率在同行业中保持较低水平，
资本结构稳定。2015年5月底，11.2亿定增资金到位，使得公司在战略布局时期获得充足的资本储备，资本实力再次增强，
为发力移动互联、深化C端服务打下基础；2016年5月，完成限制性股票激励计划授予登记，2017年11月，完成第一期股票
期权的授予登记，2018年9月，完成第二期股票期权的登记，不仅有效凝聚一大批核心骨干，同时吸纳了更多来自金融和互
联网行业的人才，形成与股东利益、公司利益一致的同路人。
16
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
第四节 经营情况讨论与分析
一、概述
（一）总体情况
公司最近几期经营业绩情况如下：
项目 2018年 2017年 2016年
总营业收入（万元） 753,363.84 821,154.70 626,992.13
营业利润（万元） 72,962.72 147,107.56 110,004.58
利润总额（万元） 74,891.81 149,109.10 111,405.33
归属于上市公司股东的净利润（万元） 41,572.47 100,388.35 74,721.52
经营活动产生的现金流量净额（万元） 96,749.31 -302,587.15 229,431.09
营业收入增长率 -8.26% 30.97% 33.10%
归属于上市公司股东的净利润增长率 -58.59% 34.35% 46.69%
资产负债率 59.02% 61.94% 45.17%
本报告期公司实现营业收入753,363.84万元，同比下降8.26%，归属于上市公司股东的净利润为41,572.47万元，同比下
降58.59%，主要原因是：1）公司交易服务业务的结算进度受“去杠杆”的宏观环境和房地产行业现金流偏紧的影响，结算确
认的收入同比下降18.63%；2）公司资产运营业务持续投入，致使2018年度资产运营业务的前期运营账面亏损增加。
本报告期公司经营活动产生的现金流量净额同比增长了131.97%，主要是因为本报告期公司加强信贷业务审核与风控，
稳健放贷，产生现金流量净额比上年同期增加424,443.10万元。
（二）收入
1、主营业务收入按业务板块划分
2018 年 2017 年 2016 年
业务板块
金额（万元） 比例 金额（万元） 比例 金额（万元） 比例
交易服务 528,688.11 70.62% 649,760.65 79.33% 529,524.75 84.79%
增长率 -18.63% 22.71% 37.60%
交易后服务 101,340.99 13.54% 84,366.31 10.30% 44,691.84 7.16%
增长率 20.12% 88.77% 5.99%
资产运营服务 63,380.80 8.47% 33,387.81 4.08% 6,270.93 1.00%
增长率 89.83% 432.42% 224.97%
资产管理服务 55,183.50 7.37% 51,515.37 6.29% 44,026.75 7.05%
增长率 7.12% 17.01% 6.14%
合计 748,593.40 100.00% 819,030.14 100.00% 624,514.27 100.00%
17
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
公司业务分为交易服务、交易后服务、资产运营服务和资产管理服务四大板块。交易服务板块包括代理销售业务、互联网+
业务、顾问策划服务和经纪业务；交易后服务板块包括金融服务业务和装修服务业务；资产运营服务板块包括公寓管理、工
商资产运营、小样社区等业务；资产管理服务板块包括物业管理服务和资产投资服务。
（1）交易服务
交易服务业务主要是代理销售业务和互联网+业务，其收入在这一业务板块的占比达到近95%。
1）代理销售业务
项目 2018年 2017年 2016年
已结算代理销售额（亿元） 4,029.40 4,522.68 4,249.86
增长率 -10.91% 6.42% 28.22%
已结算代理销售面积（万m2） 3,751.07 4,390.39 4,038.42
增长率 -14.56% 8.72% 14.86%
代理销售业务收入（万元） 331,598.26 377,947.25 350,874.10
增长率 -12.26% 7.72% 28.68%
代理收费平均费率 0.82% 0.84% 0.83%
注：代理收费平均费率=代理销售业务收入/已结算代理销售额。
本报告期公司代理销售业务结算进度受“去杠杆”的宏观环境和房地产行业现金流偏紧的影响，公司实现代理销售业务收
入331,598.26万元，同比下降12.26%。
本报告期下半年的代理平均费率较前期下降了0.01个百分点，我们认为这是代理费率的正常波动。
2018年公司累计实现代理销售套数33.9万套。公司目前累计已实现但未结算的代理销售额约3,948亿元，将在未来的3至9
个月为公司带来约30.5亿元的代理费收入；其中属于公司100%控股子公司的未结算代理销售额约3,406亿元，将在未来的3
至9个月为公司带来约24.9亿元的代理费收入；剩余部分为归属于山东世联、厦门立丹行、青岛荣置地、世联精工的未结算
代理销售额和未结算代理费。
18
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
2）互联网+业务
项目 2018年 2017年 2016年
在执行项目数（个） 1,269 1,289 848
未结转的预收费金额（万元） 10,126.54 17,042.68 23,983.81
互联网+业务收入（万元） 168,056.56 235,318.26 145,405.16
公司互联网+业务主要是通过建立综合平台，整合营销渠道，收取团购服务费获取购房团购优惠等方式，向开发商、渠
道、购房者所提供的服务。本报告期，受市场宏观政策的影响，公司互联网+业务实现收入168,056.56万元，同比下降28.58%；
截至本报告期末，账面上尚有未结转的预收款金额10,126.54万元，这部分预收款金额将根据合同的约定结转为公司的收入或
退还给未购房的客户。
3）顾问策划业务
项目 2018年 2017年 2016年
顾问业务年度执行合约数(个） 906 987 947
其中：地方政府或土地运营机构策划项目数（个） 13 23 37
房地产开发商策划项目数(个) 893 961 910
顾问策划业务收入（万元） 25,640.00 32,191.62 29,853.40
本报告期公司顾问策划业务执行合约数同比减少81个，收入同比下降20.35%。
（2）交易后服务
1）金融服务业务
2018 年 2017 年 2016 年
产品类型
金额（万元） 比重 增长率 金额（万元） 比重 增长率 金额（万元） 比重 增长率
小额贷款 75,818.35 98.88% 5.46% 71,891.36 99.14% 63.12% 44,073.41 98.62% 6.21%
投资管理 310.31 0.40% -41.28% 528.45 0.73% -14.55% 618.43 1.38% 88.92%
其他金融
549.88 0.72% 462.71% 97.72 0.13% -- -- -- --
服务
合计 76,678.54 100.00% 5.74% 72,517.53 100.00% 62.26% 44,691.84 100.00% 5.99%
本报告期内，公司加强信贷业务审核与风控，提高信贷资产质量，稳健放贷，金融服务收入同比增长5.74%。
2）装修服务业务
2018 年 2017 年
产品类型
金额（万元） 比重 增长率 金额（万元） 比重 增长率
装修 19,396.97 78.65% 134.28% 8,279.34 69.88% --
销售 4,407.66 17.87% 32.60% 3,324.07 28.05% --
设计 857.82 3.48% 249.62% 245.36 2.07%
合计 24,662.45 100.00% 108.14% 11,848.77 100.00% --
公司装修服务包括装饰设计、装饰施工、装饰产品等系列装修服务业务。本报告期公司装修服务业务实现收入24,662.45
19
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
万元，同比增长108.14%。
（3）资产运营服务
资产运营服务板块包括公寓管理、工商资产运营、小样社区等运营业务，目前已拥有“红璞公寓”、“世联空间”、“小样
社区”等服务品牌。
2018 年 2017 年 2016 年
产品类型 金额(万 金额(万 金额(万
比重 增长率 比重 增长率 比重 增长率
元) 元) 元)
公寓管理 40,554.40 63.99% 94.85% 20,813.34 62.34% 387.64% 4,268.15 68.06% 768.59%
工商资产
19,430.85 30.66% 118.04% 8,911.71 26.69% 2104.34% 404.28 6.45% --
运营
小样社区 3,033.88 4.79% 1.59% 2,986.42 8.94% 94.00% 1,539.39 24.55% 11.72%
其他资产
361.67 0.57% -46.53% 676.35 2.03% 1044.03% 59.12 0.94% -2.07%
服务
合计 63,380.80 100.00% 89.83% 33,387.82 100.00% 432.42% 6,270.94 100.00% 224.97%
1）公寓管理业务
公寓管理业务以集中式公寓为主，以“世联红璞”为服务品牌，为城市年轻白领及青年家庭提供完善的住房服务。截至本
报告期末公寓运营间数达2.91万间，本报告期实现收入40,554.40万元，同比增长94.85%。
2）工商资产运营业务
公司成功创立了 “世联空间” 办公品牌，打造了“1+3+5”的产品标准化体系，并完成了项目管理系统、办公大数据系统
的开发及上线运营。截至本报告期末工商资产实际运营面积约55.46万平方米(含委托)，本报告期实现收入19,430.85万元，同
比增长118.04%。
（4）资产管理服务
2018 年 2017 年 2016 年
产品类型
金额（万元） 比重 增长率 金额（万元） 比重 增长率 金额（万元） 比重 增长率
物业管理服务 51,489.96 93.31% 13.18% 45,494.86 88.31% 8.14% 42,068.88 95.55% 1.75%
资产投资服务 3,693.54 6.69% -38.65% 6,020.51 11.69% 207.50% 1,957.87 4.45% 1375.52%
合计 55,183.50 100.00% 7.12% 51,515.37 100.00% 17.01% 44,026.75 100.00% 6.14%
1）物业管理服务
物业管理业务以工商物业及都市型产业园为服务标的，受物业所有人或使用人委托、运用现代管理与服务技术，对已经
投入使用的各类物业实施企业化、社会化、经营化、规模化的管理。
项目 2018年 2017年 2016年
新签约的全委托物业管理项目个数 30 9 9
20
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
实际在管全委托项目个数 116 87 83
在管理项目实际收费面积（万平方米） 593.18 510.38 300.39
资产服务业务收入（万元） 51,489.96 45,494.86 42,068.88
截至本报告期末，实际在管的全委托项目个数较上年同期增加了29个，收费面积增加了82.80万平方米，本报告期实现
收入51,489.96万元，同比增长13.18%。
2）资产投资服务
资产投资业务主要给投资公司、私募基金等大宗物业投资项目提供投资管理服务。目前公司管理的大宗投资项目，主要
集中在华东地区，项目累计达到18个，管理资产总值逾60亿。
2、主营业务收入按地区分类
2018 年 2017 年 2016 年
区域
金额（万元） 比例 金额（万元） 比例 金额（万元） 比例
华南区域 312,847.20 41.79% 341,233.23 41.67% 279,009.03 44.68%
增长率 -8.32% 22.30% 22.74%
华东区域 152,185.87 20.33% 169,059.50 20.64% 123,029.89 19.70%
增长率 -9.98% 37.41% 27.58%
华北区域 99,750.79 13.33% 112,117.71 13.69% 97,199.68 15.56%
增长率 -11.03% 15.35% 30.31%
华中及西南区域 97,352.42 13.00% 123,121.55 15.03% 80,380.87 12.87%
增长率 -20.93% 53.17% 83.32%
山东区域 86,457.12 11.55% 73,498.15 8.97% 44,894.80 7.19%
增长率 17.63% 63.71% 59.08%
合计 748,593.40 100.00% 819,030.14 100.00% 624,514.27 100.00%
本报告期，山东区域主要得益于区域房地产交易市场稳步增长，营业收入同比增长17.63%；因交易服务业务的结算进
度受“去杠杆”的宏观环境和房地产行业现金流偏紧的影响，交易服务收入同比减少，致使华南区域、华东区域、华北区域、
华中及西南区域营业收入同比分别下降8.32%、9.98%、11.03%和20.93%。
二、主营业务分析
1、概述
参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。
21
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
2、收入与成本
（1）营业收入构成
单位：元
2018 年 2017 年
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 7,533,638,446.39 100% 8,211,546,958.79 100% -8.26%
分行业
房地产中介服务业 5,286,881,133.51 70.18% 6,497,606,490.01 79.13% -18.63%
其他行业 2,246,757,312.88 29.82% 1,713,940,468.78 20.87% 31.09%
分产品
代理销售业务 3,315,982,579.76 44.02% 3,779,472,507.46 46.03% -12.26%
互联网+业务 1,680,565,551.54 22.31% 2,353,182,649.28 28.66% -28.58%
金融服务业务 766,785,361.60 10.18% 725,175,328.69 8.83% 5.74%
资产运营服务 633,807,977.13 8.41% 333,878,129.81 4.07% 89.83%
物业管理服务 514,899,634.19 6.83% 454,948,598.63 5.54% 13.18%
装修服务业务 246,624,506.02 3.27% 118,487,744.77 1.44% 108.14%
顾问策划业务 256,400,040.29 3.40% 321,916,176.06 3.92% -20.35%
资产投资服务 36,935,377.42 0.49% 60,205,095.01 0.73% -38.65%
其他业务 81,637,418.44 1.08% 64,280,729.08 0.78% 27.00%
分地区
华南区域 3,170,150,346.52 42.08% 3,429,474,871.72 41.76% -7.56%
华东区域 1,526,614,397.33 20.26% 1,691,573,531.55 20.60% -9.75%
华北区域 998,898,236.24 13.26% 1,122,982,914.00 13.68% -11.05%
华中及西南区域 974,170,332.01 12.93% 1,232,365,691.33 15.01% -20.95%
山东区域 863,805,134.29 11.47% 735,149,950.19 8.95% 17.50%
（2）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况
√ 适用 □ 不适用
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
否
22
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
房地产中介服务
5,286,881,133.51 3,820,278,010.72 27.74% -18.63% -16.73% -1.65%
业
其他行业 2,199,052,856.36 2,053,218,464.80 6.63% 29.91% 43.11% -8.61%
分产品
代理销售业务 3,315,982,579.76 2,270,753,554.96 31.52% -12.26% -5.96% -4.59%
互联网+业务 1,680,565,551.54 1,229,537,714.23 26.84% -28.58% -32.52% 4.27%
金融服务业务 766,785,361.60 296,252,517.09 61.36% 5.74% 12.03% -2.18%
资产运营业务 633,807,977.13 1,051,759,870.42 -65.94% 89.83% 67.33% 22.32%
分地区
华南区域 3,128,472,017.62 2,209,854,762.51 29.36% -8.32% -7.89% -0.33%
华东区域 1,521,858,691.78 1,295,535,274.69 14.87% -9.98% 4.45% -11.76%
华北区域 997,507,907.14 899,327,840.43 9.84% -11.03% -3.84% -6.74%
华中及西南区域 973,524,168.55 845,977,700.85 13.10% -20.93% -9.54% -10.94%
山东区域 864,571,204.78 622,800,897.04 27.96% 17.63% 21.53% -2.32%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□ 适用 √ 不适用
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
□ 是 √ 否
（4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况
□ 适用 √ 不适用
（5）营业成本构成
行业分类
单位：元
2018 年 2017 年
行业分类 项目 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
房地产中介服务业 工资奖金 2,081,384,208.02 54.48% 2,320,057,066.36 50.57% -10.29%
其他行业 工资奖金 366,229,735.70 17.59% 341,318,761.38 23.62% 7.30%
其他行业 运营租赁费 663,732,573.59 31.89% 336,742,406.31 23.30% 97.10%
23
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
说明
公司最近各期的成本情况如下：
2018 年 2017 年 2016 年
项目 占营业收 占营业收 占营业收
金额(万元) 金额(万元) 金额(万元)
入的比重 入的比重 入的比重
营业收入 753,363.84 100.00% 821,154.70 100.00% 626,992.13 100.00%
增长率 -8.26% 30.97% 33.10%
营业成本 590,172.37 78.34% 603,276.50 73.47% 452,490.67 72.17%
增长率 -2.17% 33.32% 42.39%
营业成本中的工资奖金 244,761.39 32.49% 266,137.58 32.41% 244,591.80 39.01%
增长率 -8.03% 8.81% 31.73%
工资奖金占营业成本的比重 41.47% 44.12% 54.05%
本报告期，营业成本减少13,104.13万元，同比下降2.17%，主要原因是：1）本报告期公司交易服务业务结算受“去杠杆”
的宏观环境和房地产行业现金流偏紧的影响，收入同比减少18.63%，成本同比减少76,741.43万元，主要是业务提成及奖金
和支付给第三方的营销费用相应减少；2）本报告期公司公寓管理和工商资产运营收入同比增长94.85%和118.04%，成本同
比增加42,482.14万元，主要是支付给出租方的租金费用和摊销的室内装修配置费用；3）本报告期公司装修服务业务发展迅
速，收入同比增长108.14%，成本同比增加10,643.17万元，主要是支付供应商的家装采购费用和工程外包费用。
2、毛利分析
公司最近各期各项业务的毛利情况如下：
2018 年 2017 年 2016 年
业务类别 毛利 毛利 毛利
毛利率 毛利率 毛利率
金额（万元） 占比 金额（万元） 占比 金额（万元） 占比
代理销售业务 104,522.90 64.05% 31.52% 136,484.19 62.64% 36.11% 118,334.14 67.81% 33.73%
增长率 -23.42% -4.59% 15.34% 2.38% 20.22% -2.37%
互联网+业务 45,102.78 27.64% 26.84% 53,100.73 24.37% 22.57% 28,040.20 16.07% 19.28%
增长率 -15.06% 4.27% 89.37% 3.29% 128.87% 2.46%
金融服务业务 47,053.28 28.83% 61.36% 46,074.32 21.15% 63.54% 24,670.65 14.14% 55.20%
增长率 2.12% -2.18% 86.76% 8.34% -6.57% -7.42%
顾问策划服务 2,887.62 1.77% 11.26% 10,216.13 4.69% 31.74% 4,371.44 2.51% 14.64%
增长率 -71.73% -20.48% 133.70% 17.10% -55.36% -11.89%
资产运营服务 -41,795.19 -25.61% -65.94% -29,466.68 -13.52% -88.26% -5,113.33 -2.93% -81.54%
增长率 -41.84% 22.32% -476.27% -6.72% -3119.98% -73.84%
物业管理服务 7,315.50 4.48% 14.21% 8,795.36 4.04% 19.33% 8,134.21 4.66% 19.34%
增长率 -16.83% -5.12% 8.13% -0.01% -8.74% -2.22%
资产投资服务 1,738.10 1.07% 47.06% 2,296.49 1.05% 38.14% 1,021.91 0.59% 52.20%
增长率 -24.31% 8.92% 124.73% -14.06% -- --
装修服务业务 271.75 0.17% 1.10% -1,898.76 -0.87% -16.02%
增长率 114.31% 17.12% -- --
其他交易业务 -3,905.27 -2.39% -47.84% -7,723.58 -3.54% -120.15% -4,957.77 -2.84% -84.46%
24
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
2018 年 2017 年 2016 年
业务类别 毛利 毛利 毛利
毛利率 毛利率 毛利率
金额（万元） 占比 金额（万元） 占比 金额（万元） 占比
增长率 49.44% 72.31% -55.79% -35.69% -109.60% -7.06%
合计 163,191.48 100.00% 21.66% 217,878.20 100.00% 26.53% 174,501.45 100.00% 27.83%
注:毛利=收入-成本；同期对比数据已按公司最新的业务划分做了相应的调整。
本报告期公司各项主营业务的毛利具体情况如下：
1）代理销售业务实现毛利104,522.90万元，同比下降23.42%，毛利率同比下降了4.59个百分点，主要是因为本报告期公
司代理销售业务结算受“去杠杆”的宏观环境和房地产行业现金流偏紧的影响，收入同比减少12.26%。
2）互联网+业务实现毛利45,102.78万元，同比下降15.06%，毛利率同比上升了4.27个百分点，主要是因为公司互联网+
业务受市场宏观政策的影响，收入同比减少28.58%；同时服务不断升级迭代，升级至总包平台，业务毛利率相应有所提高。
3）金融服务业务实现毛利47,053.28万元，同比增长2.12%，毛利率同比下降2.18个百分点，主要原因是：1）本报告期
公司金融服务收入同比增长5.74%；2）本报告期公司加大对新产品的研发和市场推广渠道的投入。
4）物业管理服务业务实现毛利7,315.50万元，同比下降16.83%，毛利率同比下降了5.12个百分点，主要是因为公司持续
提升品牌服务，服务人员增加和薪酬水平提升而导致工资支出增加。
5）顾问策划业务实现毛利2,887.62万元，同比下降71.73%，毛利率同比下降了20.48个百分点，主要是因为顾问策划业
务收入受市场影响同比减少20.35%，但其成本支出主要为工资等固定成本所致。
6）资产投资服务业务实现毛利1,738.10万元，同比下降24.31%，毛利率同比上升了8.92个百分点，主要原因是：1）本
报告期公司资产投资服务收入同比减少38.65%；2）公司管理的投资项目进入运营阶段后成本支出相应减少。
7）装修服务业务实现毛利271.75万元，同比增长114.31%，毛利率同比上升了17.12个百分点，主要是因为本报告期公
司装修服务业务收入同比增长108.14%。
8）资产运营业务毛利为亏损41,795.19万元，同比下降41.84%，主要原因是：1）本报告期公司公寓管理、工商资产运
营业务持续扩大，前期运营成本相应增加；2）收房的租赁成本，公司按租赁会计准则规定的直线法进行核算，前期分摊的
租赁成本比合同实际支付的租金高，导致前期的业务毛利较低。据此我们认为现阶段运营业务目前暂时的亏损在公司可控制
的范围内。
9）其他交易业务毛利为亏损3,905.27万元，同比增长49.44%，其他交易业务目前主要是存量物业的租售服务和中高端
社区的社区管家服务，目前公司正在积极探索尝试一些新的业务模式，前期的拓展成本和试运营成本增加，并且公司会确保
这类业务产生的亏损在可控制的范围内。
（6）报告期内合并范围是否发生变动
√ 是 □ 否
本报告期通过投资新设增加深圳世联盈安佳信投资发展有限公司、绍兴世联智行房地产信息咨询有限公司、四川世联集
房商业管理有限公司等64家子公司，通过并购增加杭州三箭装饰工程有限公司1家子公司；因股权处置减少深圳世联山川投
资管理有限公司、世居置业服务有限公司及其子公司Shiju Real Estate Australia Pty Ltd、上海领霖餐饮管理有限公司共4家子
公司；因注销减少重庆世联君汇兴业房地产顾问有限公司、北京科创联和科技服务有限公司、深圳市罗湖区不倒翁养老服务
中心等6家子公司。
详见本附注“八、合并范围的变更”及本附注“九、在其他主体中的权益”相关内容。
25
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
（8）主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 898,564,060.61
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 11.93%
前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例 0.00%
公司前 5 大客户资料
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
1 恒大地产集团有限公司 540,864,912.79 7.18%
2 万科企业股份有限公司 159,469,309.72 2.12%
3 保利房地产（集团）股份有限公司 103,779,192.13 1.38%
4 广州富力地产股份有限公司 49,755,423.51 0.66%
5 深圳华侨城股份有限公司 44,695,222.46 0.59%
合计 -- 898,564,060.61 11.93%
主要客户其他情况说明
√ 适用 □ 不适用
公司对以上五大客户不存在单个客户的销售比例超过50%的情况，不存在业务严重依赖单个大客户的风险。本公司前五
大客户中无本公司关联方。本公司董事、监事和高级管理人员、主要关联方或持有发行人5%以上股份的股东，未占有前五
大客户任何权益。
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 261,279,532.68
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 8.08%
前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额
1.39%
比例
公司前 5 名供应商资料
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
1 重庆高盛置业有限公司 71,193,364.33 2.20%
2 广州市瑞隆物业管理公司 59,772,127.98 1.85%
3 深圳市很有蜂格网络科技有限公司 44,858,393.18 1.39%
4 浙江铁道发展集团有限公司 44,513,552.63 1.38%
5 南京联创科技集团股份有限公司 40,942,094.56 1.27%
合计 -- 261,279,532.68 8.08%
主要供应商其他情况说明
26
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
√ 适用 □ 不适用
本公司前五大供应商中，深圳市很有蜂格网络科技有限公司是公司的联营公司，除此外无本公司关联方。本公司董事、
监事和高级管理人员、主要关联方或持有发行人5%以上股份的股东，未占有前五大供应商的任何权益。
3、费用
单位：元
2018 年 2017 年 同比增减 重大变动说明
管理费用 452,417,484.61 420,990,561.91 7.46%
财务费用 135,427,095.41 62,175,675.67 117.81% 融资利息支出增加
研发费用 86,926,056.54 73,246,341.44 18.68%
资产减值损失 237,633,994.49 139,388,053.58 70.48% 坏账准备增加
其他收益 32,923,635.55 17,936,319.54 83.56% 小样社区政府补助增加
资产处置收益 987,760.16 72,698.98 1,258.70% 处置固定资产收益增加
营业外收入 45,129,192.38 24,458,204.41 84.52% 收取的合同违约金增加
营业外支出 25,838,295.34 4,442,800.50 481.58% 支付的违约赔偿金增加
所得税费用 295,235,577.30 435,248,043.52 -32.17% 利润总额减少
4、研发投入
□ 适用 √ 不适用
5、现金流
单位：元
项目 2018 年 2017 年 同比增减
经营活动现金流入小计 13,695,743,918.30 17,030,386,640.45 -19.58%
经营活动现金流出小计 12,728,250,783.97 20,056,258,123.97 -36.54%
经营活动产生的现金流量净额 967,493,134.33 -3,025,871,483.52 131.97%
投资活动现金流入小计 49,295,542.96 263,307,037.03 -81.28%
投资活动现金流出小计 621,443,980.57 926,364,382.37 -32.92%
投资活动产生的现金流量净额 -572,148,437.61 -663,057,345.34 -13.71%
筹资活动现金流入小计 5,123,660,259.50 4,840,040,140.12 5.86%
筹资活动现金流出小计 5,553,679,613.96 1,966,484,022.44 182.42%
筹资活动产生的现金流量净额 -430,019,354.46 2,873,556,117.68 -114.96%
现金及现金等价物净增加额 -34,056,389.76 -815,947,942.31 95.83%
相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
√ 适用 □ 不适用
27
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
（1）经营活动现金流出同比下降36.54%，主要原因是：1)本报告期公司贷款放款产生的现金流出较上年同期减少了825,556.48
万元；2）公司支付的押金保证金和合作意向金比上期增加28,489.64万元。
（2）投资活动现金流入同比下降81.28%，主要是因为本报告期公司收回的可供出售金融资产投资款较上年同期减少
20,797.42万元，详情见合并财务报表项目注释9。
（3）投资活动现金流出同比下降32.92%，主要是因为本报告期公司支付的投资款较上年同期减少所致。
（4）筹资活动现金流出同比增长182.42%；主要原因是：1）本报告期偿还银行贷款同比增加284,709.19万元；2）本报告期
公司信贷资产证券化到期偿还款项同比增加48,945.39万元。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
√ 适用 □ 不适用
本报告期，公司实现的净利润为45,368.25万元，经营活动产生的现金流量净流入96,616.82万元，存在较大的差异，主要
是因为公司加强信贷业务审核与风控，提高信贷资产质量，贷款发放和回收产生的现金为净流入59,485.72万元。
三、非主营业务分析
□ 适用 √ 不适用
四、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
单位：元
2018 年末 2017 年末
占总资产 占总资产比 比重增减 重大变动说明
金额 金额
比例 例
货币资金 2,498,869,903.60 18.90% 2,521,842,674.25 18.50% 0.40%
应收账款 1,571,309,818.66 11.89% 1,845,185,216.23 13.53% -1.64%
存货 10,917,037.84 0.08% 15,209,771.58 0.11% -0.03%
投资性房地产 439,519,613.77 3.32% 112,701,186.11 0.83% 2.49% 资产运营业务发展
长期股权投资 56,105,975.76 0.42% 27,667,288.27 0.20% 0.22% 联营业务投资规模扩大
固定资产 165,680,582.14 1.25% 177,981,478.56 1.31% -0.06%
短期借款 2,463,337,453.73 18.63% 2,447,332,673.57 17.95% 0.68%
长期借款 165,827,667.28 1.25% 0.00% 1.25% 银行融资结构变化
应收票据 741,814,699.87 5.61% 309,973,522.18 2.27% 3.34% 业务结算结构变化
持有待售的资产 10,012,658.83 0.08% 0.00% 0.08% 固定资产配置优化
其他流动资产 106,000,607.45 0.80% 44,830,296.94 0.33% 0.47% 待抵扣增值税进项税额增加
长期待摊费用 687,965,115.60 5.20% 442,425,986.75 3.25% 1.95% 资产运营业务发展
其他非流动资产 100,000.00 0.00% 300,200,000.00 2.20% -2.20% 投资结构变化
应付票据及应付 491,624,699.46 3.72% 220,517,664.99 1.62% 2.10% 公司经营规模扩大
28
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
2018 年末 2017 年末
占总资产 占总资产比 比重增减 重大变动说明
金额 金额
比例 例
账款
预收款项 198,317,425.36 1.50% 353,300,595.39 2.59% -1.09% 服务完成已结转为收入
应交税费 475,785,398.53 3.60% 775,207,384.32 5.69% -2.09% 企业所得税减少
应付利息 34,312,802.38 0.26% 13,703,554.30 0.10% 0.16% 资产证券化计提的利息增加
一年内到期的非
13,080,411.48 0.10% 6,000,000.00 0.04% 0.06% 银行借款结构变化
流动负债
固定资产折旧加计扣除确认的递
递延所得税负债 55,760.76 0.00% 0.00% 0.00%
延
2、以公允价值计量的资产和负债
□ 适用 √ 不适用
3、截至报告期末的资产权利受限情况
1）2018年11月22日，本集团以位于北京市朝阳区建国门外大街甲6号1幢5层C座六层、1幢6层C座七层房产作为抵押，与
平安银行股份有限公司深圳分行签订了平银战略客户六部综字20181101第001号综合授信合同，综合授信期限为2018年11月
22日至2020年11月21日，截止2018年12月31日，该物业的账面原值为70,060,928.54元，净值为45,539,603.64元，其中投资性
房地产的账面原值为52,545,566.04 元，净值为34,154,617.99 元；固定资产中房地产账面原值17,515,362.50 元，净值为
11,384,985.65元。
2）2016年11月11日，本集团以西安高新区高新国际商务中心数码大厦13201室，武汉瑞通广场B座19层、21层，天津市
和平区解放北路与曲阜道交口西南侧信达广场塔楼第9层901-903、905-912、第10层1001-1003、1005-1012做为抵押，与招商
银行股份有限公司深圳分行签订了2016公二字0016320587号授信协议，抵押期限自2016年12月15日至2018年12月14日。截止
2018年12月31日，以上物业的账面原值为84,268,414.10元，净值为59,332,435.98元，其中投资性房地产的账面原值为
21,016,690.09元，净值为13,923,557.97元；固定资产中房地产账面原值为49,901,512.25元，净值为35,396,219.18元；持有待售
资产账面价值为10,012,658.83元。
3）2018年4月8日，本集团以杭州市西湖区百佳园路61号1幢、2幢、3幢房产作为抵押，与中国工商银行股份有限公司深
圳上步支行签订了编号0400000007-2018年上步（抵）字0015号总授信融资合同，总授信期限为自2018年4月10日至2025年4
月10日，截止2018年12月31日，该物业的账面原值为196,538,340.76元，净值为188,498,135.91元。
4）2018年3月10日，本集团以重庆市渝中区嘉陵江滨江路111号A栋3-21层房屋作为抵押，与招商银行股份有限公司重
庆分行签订了法人购房借款及抵押合同，合同编号为2018年渝较字第2011180201号-2018年渝较字第20111802174号，抵押期
限为2018年3月15日至2028年3月14日，截止2018年12月31日，该物业的账面原值为131,229,010.05元,净值为128,460,573.26元。
5）本公司在银行存入借款保证金37,250,171.45元；2）子公司世联小贷银行定期存单质押30,880,000.00元；3）子公
司世联行经纪二手楼交易资金监管账户二手楼交易客户缴存的交易结算资金95,836.02元；4）子公司广州世君、杭州世君、
世联君汇在银行存入保函保证金共计1,953,984.12元；5）子公司杭州红璞、杭州集房、惠州先锋在银行存入诉讼保证金共计
29
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
9,931,705.30元；6）子公司武汉红璞在银行存入投标保证金2,500,000.00元；7)本公司、珠海按揭、世联行经纪因办理工商手
续变更，被临时冻结资金6,991,486.99元。 合计89,603,183.88元。
五、投资状况分析
1、总体情况
√ 适用 □ 不适用
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度
314,769,845.01 1,677,965,579.75 -81.24%
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
4、以公允价值计量的金融资产
□ 适用 √ 不适用
5、募集资金使用情况
√ 适用 □ 不适用
（1）募集资金总体使用情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
报告期内 累计变更 累计变更 尚未使用
本期已使 已累计使 尚未使用 闲置两年
募集资金 变更用途 用途的募 用途的募 募集资金
募集年份 募集方式 用募集资 用募集资 募集资金 以上募集
总额 的募集资 集资金总 集资金总 用途及去
金总额 金总额 总额 资金金额
金总额 额 额比例 向
已经变更
用途，将按
变更后的
首次公开 投资计划
2009 年 60,041.05 0 54,041.05 0 23,773.83 39.60% 6,000 0
发行 执行。详见
本节中关
于《募集资
金变更项
30
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
目情况》中
的说明。
部分将按
原计划继
续执行；已
经变更用
途的，将按
变更后的
非公开发
2015 年 111,802.77 3,248.31 38,994.1 0 71,961.46 64.36% 72,808.67 投资计划 0
行
执行。详见
本节中关
于《募集资
金变更项
目情况》中
的说明。
合计 -- 171,843.82 3,248.31 93,035.15 0 95,735.29 55.71% 78,808.67 -- 0
募集资金总体使用情况说明
1、2009 年 8 月公司首次公开发行股票募集资金承诺投资项目的总额为人民币 31,923.67 万元，计划投资于顾问代理业务全
国布局项目、集成服务管理平台项目、人力发展与培训中心项目和品牌建设项目。截至本报告期末，原承诺项目累计使用
募集资金为人民币 8,149.84 万元。本次发行超募资金为人民币 28,117.38 万元，截至本报告期末，超募资金已经全部使用
完毕。截至本报告期末，公司已经累计变更募集资金投资项目共计人民币 23,773.83 万元，截至本报告期末，累计使用变
更的募集资金共计人民币 17,773.83 万元，并已累计使用募集资金专户的存款利息收入人民币 4,818.13 万元。综上所述，
截至本报告期末，公司已累计使用募集资金人民币 54,041.05 万元。2、2015 年 5 月公司非公开发行股票募集资金净额为
111,802.77 万元，计划投资于基于大数据的 O2M 平台建设项目以及补充流动资金，截至本报告期末，公司已累计使用募集
资金人民币 35,745.79 万元。截至本报告期末，公司已经累计变更募集资金投资项目共计人民币 71,961.46 万元，截至本报
告期末，累计使用变更的募集资金共计人民币 3,248.31 万元。综上所述，截至本报告期末，公司已累计使用募集资金人民
币 38,994.10 万元。
（2）募集资金承诺项目情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
是否已变 截至期末 项目达到 项目可行
募集资金 调整后投 截至期末 本报告期
承诺投资项目和超募 更项目 本报告期 投资进度 预定可使 是否达到 性是否发
承诺投资 资总额 累计投入 实现的效
资金投向 (含部分 投入金额 (3)＝ 用状态日 预计效益 生重大变
总额 (1) 金额(2) 益
变更) (2)/(1) 期 化
承诺投资项目
2012 年
顾问代理业务全国布
是 17,393.27 3,200 3,200 100.00% 08 月 28 5,106 否 否
局项目
日
集成服务管理平台项 2012 年
是 5,732.4 2,242.45 2,242.45 100.00% 否 否
目 08 月 28
31
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
日
2012 年
人力发展与培训中心
是 4,248 1,396.38 1,396.38 100.00% 08 月 28 否 否
项目
日
2012 年
品牌建设项目 是 4,550 1,311.01 1,311.01 100.00% 08 月 28 否 否
日
2017 年
基于大数据的 O2M 平
是 40,000 1,075.77 1,075.77 100.00% 07 月 04 否 否
台建设项目
日
2017 年
补充流动资金 是 71,802.77 38,765.54 34,670.02 89.44% 07 月 04 否 否
日
承诺投资项目小计 -- 143,726.44 47,991.15 43,895.63 -- -- 5,106 -- --
超募资金投向
2010 年
收购山东世联 51%股
4,000 4,000 4,000 100.00% 05 月 31 5,484.23 否 否
权
日
2010 年
增资盛泽担保，持有其
4,608 4,608 4,608 100.00% 06 月 30 256.39 否 否
37.5%的股权
日
2012 年
收购青岛雅园 60%股
2,100 2,100 2,100 100.00% 01 月 01 否 否
权
日
2011 年
四川嘉联股权收购款
990.83 990.83 990.83 100.00% 02 月 28 1,255.19 否 否
余款
日
2012 年
收购盛泽担保 62.5%
10,569.88 10,569.88 10,569.88 100.00% 09 月 01 427.31 否 否
的股权
日
2012 年
收购世联投资 100%
2,348.51 2,348.51 2,348.51 100.00% 09 月 01 1,993.82 否 否
的股权
日
2012 年
收购世联小贷 29%的
2,871.16 2,871.16 2,871.16 100.00% 09 月 01 4,324.91 否 否
股权
日
2015 年
收购厦门立丹行 51%
629 629 629 100.00% 01 月 12 145.24 否 否
的股权
日
超募资金投向小计 -- 28,117.38 28,117.38 28,117.38 -- -- 13,887.09 -- --
32
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
合计 -- 171,843.82 76,108.53 0 72,013.01 -- -- 18,993.09 -- --
1、顾问代理业务全国布局项目募集资金总额为 17,393.27 万元，截至本报告期末，原承诺投资项目
累计投入 3,200.00 万元，募集资金变更后新投资项目累计投入 9,240.00 万元（包括使用了专户的存
款利息收入 1,046.73 万元）；专户存款余额为 7,501.00 万元，其中本金可用余额 6,000.00 万元，利
息收入 1,501.00 万元。
由于不同城市的房地产市场在宏观调控下呈现出不同的发展特征，使得原募投计划涉及的资金投放
进度和城市布局变得不能适应当前的市场变化情况，所以公司在原募投计划之内适当调整了不同城
市资金投放的先后顺序，并针对原募投计划未覆盖的城市，根据公司战略和市场情况运用自有资金
13,735.84 万元进行布局，两部分合计投入 16,935.84 万元，与原募投项目的资金总额基本一致。在
公司上市后至 2018 年 12 月 31 日这期间，采用自有资金投资新设或并购的子公司共计为公司创造了
净利润 64,973.69 万元。原募投计划实施和自有资金实现布局的情况详见公司披露的《2018 年年度
募集资金存放与使用情况的专项报告》中备注一的内容。 目前公司顾问代理业务地全国布
局已经基本完成，原募投计划涉及需增资的核心城市子公司和绝大多数新设的分子公司经过几年的
发展和沉淀，目前流动资金充足，无需额外再投入资金。按照战略，公司将以上述子公司为基础继
续布局三四线城市，由于这些区域市场业务发展不太成熟，公司的发展策略是现有子公司先就近支
持，待市场成熟后再考虑开设分支机构，这样可以最大程度地节省分子公司的中后台运营成本，提
高资金使用效率，比原募投计划实施的效果更好。
公司上市以来有效利用资源把握发展机会，业绩规模已大幅提升。2017 年实现归属于上市公司股东
净利润 100,388.35 万元，较上市前一年 2008 年净利润 7,973.06 万元增长 11.6 倍，公司整体效益表
现良好。
对于上述无需继续投入的募集资金，公司积极考虑新的方案： （1）2014 年 7 月 11 日，公
未达到计划进度或预 司召开了 2014 年第一次临时股东大会，审议通过了《关于变更部分募集资金投资项目的议案》,同
计收益的情况和原因 意公司部分变更募集资金投资项目，使用本项目募集资金 3,500.00 万元用于收购四川嘉联兴业地产
（分具体项目） 顾问有限公司（后更名为四川世联行兴业房地产顾问有限公司，以下简称“四川嘉联”）24.50%股权；
截至本报告期，该笔款项已经支付完毕，详细情况请见本报告中关于募集资金项目变更的内容。
（2）2014 年 11 月 12 日，公司召开了 2014 年第四次临时股东大会，审议通过了《关于部分变更募
集资金投资项目及使用超募资金的议案》，同意公司变更募集资金投资项目和使用超募资金共计
8,200.00 万用于收购厦门立丹行置业有限公司 51%的股权，其中使用本项目尚未使用的募集资金本
金投入 4,693.27 万元、及该项目专用账户的利息净额投入 1,306.73 万元；使用超募资金本金投入
629.00 万元、超募资金专用账户的利息净额投入 1,571.00 万元。根据收购协议约定调整后的收购金
额为 7,708.00 万元，截至报告期未，新项目已经累计使用原项目的募集资金 4,693.27 万元和专用账
户的利息收入 1,046.73 万元，使用超募资金 629 万元以及超募资金专户的存款利息收入 1,339 万元，
收购价款已经全部支付完毕，详细情况请见本报告中关于募集资金项目变更的内容。 （3）2017
年 9 月 15 日，本公司召开了 2017 年第二次临时股东大会，审议通过了《关于部分变更募集资金用
途的议案》，同意公司变更募集资金投资项目，将顾问代理业务全国布局项目剩余募集资金本金余额
6,000.00 万元,及其剩余利息和其他原募集资金项目剩余利息，变更用于长租公寓建设项目。详细情
况请见本报告中关于募集资金项目变更的内容。2、集成服务管理平台项目、人力发展与培训中心项
目及品牌建设项目募集资金总额为 14,530.40 万元，截至本报告期末，原承诺投资项目累计投入
4,949.84 万元，变更后新投资项目累计投入 11,012.96 万元（包括使用了专户的存款利息收入 1,432.40
万元）；募集资金及专户利息已全部使用完毕。 公司自 2009 年上市以来，房地产市场在持续
的宏观调控下运行，公司代理收入结算周期加长，从而影响公司收入，进而影响公司利润。由于上
述三个项目系费用化支出，如果仍然按照原募投计划投入，将会影响公司当期利润，所以公司有意
控制了投入进度，并采取以下措施完成相应的工作：（1）软件采购主要由外购方式转为自行开发。
（2）人力资源的日常培训工作利用公司现有场所，培训中心项目未启动。（3）图书出版、品牌运营
33
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
等的主要工作由内部自行完成。
因此，上述三个项目对应的募集资金在使用进度上远远慢于原募投计划。目前因为原募投计划资金
的使用期限已经到期，公司暂停了原募投计划的资金使用，对于确需投入的项目，公司正在使用自
有资金继续投入。 针对剩余募集资金的使用问题，公司积极考虑新的方案： （1）2013 年 9
月 12 日，公司召开了 2013 年第一次临时股东大会，审议通过了《关于部分变更募集资金投资项目
议案》，同意公司部分变更募集资金投资项目，将人力发展与培训中心项目和品牌建设项目尚未使用
的募集资金用于布局资产服务业务，即通过深圳世联兴业资产管理有限公司（后更名为深圳世联君
汇不动产运营管理股份有限公司，以下简称“世联资管”）收购北京安信行物业管理有限公司（以下
简称“北京安信行”）60.00%的股权，股权收购价款为人民币 7,800.00 万元，其中使用自有资金投入
1,250.00 万元，使用原项目尚未使用的募集资金投入 6,090.61 万元、原项目专用账户的利息净额投
入 459.39 万元。截至本报告期末，新项目使用的募集资金已经全部支付完毕，详细情况请见本报告
中关于募集资金项目变更的内容。 （2）2015 年 1 月 9 日，公司召开了 2015 年第一次临时股
东大会，审议通过了《关于部分变更募集资金投资项目及使用自有资金的议案》，同意公司变更募集
资金投资项目以及使用自有资金共计 5,375.40 万元用于收购青岛荣置地顾问有限公司 51%的股权
（本次交易的股权转让价款以目标公司 2014 年实际净利润不低于承诺净利润为基础，如目标公司
2014 年实际净利润低于当年承诺净利润的，本次交易的股权转让价款相应调整）。其中使用集成服
务管理平台项目尚未使用的募集资金本金余额 3,489.95 万元、该项目专用账户的利息净额收入
564.52 万元；使用自有资金投入 1,320.93 万元。截至本报告期末，新项目已经实际使用募集资金款
3,489.95 万元和专户存款利息 564.52 万元，已经全部支付完毕，详细情况请见本报告中关于募集资
金项目变更的内容。3、基于大数据的 O2M 平台建设项目计划使用募集资金总额为 40,000 万元。截
至本报告期末，专户存款余额为 37,861.50 万元，其中募集资金本金可用余额为 35,924.23 万元，利
息收入 1,937,26 万元。截至本报告期末，原承诺投资项目已使用投入 1,075.77 万元，变更后新投资
项目累计投入 3,000.00 万元，项目尚处于建设期中。O2M 为公司使用的业务运营管理平台，不会直
接产生经济效益，因此无法单独评估项目的效益情况。
基于大数据的 O2M 平台建设项目原计划按照“硬件+软件+团队”同时开始建设，但是项目所依赖的
移动互联网技术飞速发展，相关软件及硬件设备的更新迭代速度较快，同时公司 O2M 平台发展战
略所需要的专业人才稀缺，项目团队的组建时间较长，如果公司继续按原计划实施，会使公司先期
购买的软件及硬件设备不能满足陆续招聘的项目团队开发要求，造成极大的浪费并降低项目的建设
效率。公司为适应 O2M 项目所属行业软件及硬件更新速度较快的特点，更加经济高效地利用募集
资金，公司决定先组建研发团队再开发项目相关软件，因此 O2M 平台建设项目的投入速度慢于原
计划。项目团队已陆续开发的世联集、资产宝等 O2M 项目相关应用软件发生的人力成本等开发投
入均使用自有资金垫付。
O2M 平台建设项目是一个需要长期投入的项目，2017 年 9 月 15 日，本公司召开了 2017 年第二次
临时股东大会，审议通过了《关于部分变更募集资金用途的议案》，同意公司变更募集资金投资项目，
公司已将项目剩余募集资金 38,924.23 万元变更为租建长租公寓项目，对于 O2M 平台建设项目继续
使用自有资金投入，不会影响其发展，详细情况请见本报告中关于募集资金项目变更的内容。4、补
充流动资金计划使用募集资金总额为 71,802.77 万元。截至本报告期末，专户存款余额为 39,817.31
万元，其中募集资金本金可用余额 36,884.43 万元，利息收入 2,932.88 万元。截至本报告期末，原承
诺投资项目已使用投入 34,670.02 万元，变更后新投资项目累计投入 248.31 万元，项目尚处于建设
期中。补充流动资金项目的资金投入后的运营并不是独立的，因此无法单独评估项目的效益情况。
受市场环境变化的影响，公司代理销售业务增长有所放缓，同时公司根据市场变化主动调整了顾问
策划业务战略，转型期间顾问策划业务增长较慢，均未达到补充流动资金项目设定的目标，导致公
司补充相应项目的流动资金较少。因此，2017 年 9 月 15 日，本公司召开了 2017 年第二次临时股东
大会，审议通过了《关于部分变更募集资金用途的议案》，同意公司变更募集资金投资项目，公司已
34
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
将原代理销售业务和顾问策划业务补流的剩余募集资金 33,037.23 万元变更为租建长租公寓项目,详
细情况请见本报告中关于募集资金项目变更的内容。
项目可行性发生重大
不适用
变化的情况说明
适用
2009 年 8 月公司首次公开发行取得超募资金 28,117.38 万元，截至本报告期末，超募资金已
按原计划使用完毕。2016 年公司转让原使用超募资金收购的青岛雅园 60%的股权，收回股权转让款
3,514.48 万元存放于超募资金银行账户中；截至本报告期末，本项目专户存款余额为 2,901.95 万元，
其中专户存款利息收入为 387.47 万元，收回的股权转让款余额 2,514.48 万元。 超募资金投入使
用的具体情况如下：1、公司第一届股东大会于 2010 年 4 月 15 日召开，审议通过了《关于使用部分
超募资金收购济南信立怡高物业顾问有限公司的议案》，同意公司以超募资金 4,000.00 万元收购信
立怡高 51.00%的股权，股权转让款已经按协议约定支付完毕，该公司于 2010 年 5 月 31 日起纳入公
司合并范围。信立怡高（后更名为山东世联）为公司第一家并购的企业，为公司主营业务的并购整
合工作积累了经验。整合初期，该公司业绩增长不明显，但经过磨合，山东世联的经营已经步入正
轨，业绩增长迅速，自并购以来，山东世联已累计为公司带来效益 35,507.74 万元。2、公司第一届
股东大会于 2010 年 4 月 15 日召开，审议通过了《关于使用部分超募资金对深圳盛泽担保有限公司
增资扩股暨关联交易的议案》，同意公司使用超募资金 4,608.00 万元对盛泽担保进行增资，增资后公
司持有盛泽担保 37.50%的股权，增资款已于 2010 年 5 月 24 日按合同约定支付完毕。此次投资项目
的实施有助于公司扩大规模，探讨和发展日益增长的存量市场业务、延展产业链的尝试，符合公司
战略方向。由于之后二手楼交易量受市场调整的影响出现下滑，同时银行信贷政策从支持传统的个
人按揭业务调整为偏向于经营性贷款，另外随着经济环境的变化，中小企业经营困难加大，与中小
企业相关的过桥类产品的风险加大，为控制风险，公司主动控制了业务规模，因而影响了效益的增
长。随后公司于 2012 年、2014 年又陆续并购了盛泽担保及其子公司世联投资、世联小贷的股权，
超募资金的金额、用途
持有这三家公司 100.00%的股权，并将其作为一项资产整体进行运营，调整金融服务产品结构，陆
及使用进展情况
续研发上线推出新的信贷产品，本报告期公司金融服务业务的收入规模增长迅速，详见本备注中第
5 点的说明。3、2011 年 8 月 10 日公司第二届董事会第九次会议审议通过了《关于使用超募资金收
购青岛雅园物业管理有限公司的议案》，同意公司使用超募资金支付青岛雅园物业管理有限公司的股
权转让款 2,100.00 万元，股权转让款已经按协议约定支付完毕，青岛雅园于 2012 年 1 月 1 起纳入公
司合并范围。2016 年 5 月 23 日公司召开第三届董事会第五十三次会议，审议通过《关于转让控股
子公司青岛雅园物业管理有限公司股权的议案》，同意公司按 3,514.48 万元转让公司持有的青岛雅园
60%股权，同时公司享有未分配利润额 916.45 万元，截止 2017 年末，公司已全部收回股权转让款
3,514.48 万元和利润分配款 916.45 万元。4、2011 年 8 月 10 日公司第二届董事会第九次会议审议通
过了《关于使用超募资金支付四川嘉联兴业地产顾问有限公司和重庆纬联地产顾问有限公司剩余股
权转让款的议案》，同意公司在满足股权转让协议约定条件的前提下使用超募资金支付四川嘉联股权
转让款余款 1,000.00 万元以及重庆纬联的股权转让款余款 1,300.00 万元。根据协议约定，重庆纬联
2011 年的经营业绩未达到要求，该笔余款将不再支付；四川嘉联的款项根据协议约定须按比例支付，
调整后的应付金额为 990.83 万元，该笔款项已经按协议约定支付完毕，四川嘉联于 2011 年 2 月 28
日纳入公司合并范围。受市场波动和业务整合的影响，四川嘉联在并购后，业绩出现了较大的波动；
2014 年公司增加收购了四川嘉联 24.5%的股权，使得四川嘉联有条件开始按照公司全资控股子公司
的标准纳入统一的管理，在管控方式过渡期间，其业务开展受到暂时的影响有所下降，但公司有信
心随着整合工作的深入，四川嘉联的业务规模将逐步实现恢复性的增长。5、2012 年 5 月 4 日公司
召开 2011 年度股东大会，审议通过了《关于使用部分超募资金收购深圳盛泽融资担保有限责任公司
62.50%股权、收购深圳市世联小额贷款有限公司 29%股权以及收购深圳世联投资有限公司 100.00%
35
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
股权暨关联交易的议案》，同意公司使用超募资金支付深圳盛泽融资担保有限责任公司 62.50%股权
的转让款 10,569.88 万元，支付深圳市世联小额贷款有限公司 29.00%股权的转让款 2,871.16 万元，
支付深圳世联投资有限公司 100.00%股权的转让款 2,348.51 万元，2012 年公司已经按协议约定全额
支付了股权转让款。本次收购完成后，公司将直接或间接持有这三家公司 100.00%的股权。三家公
司的业务密切关联，因此将其整体视为一个资产组，并于 2012 年 8 月 31 日起纳入公司合并范围。
自并购后公司对金融业务结构进行了调整，逐步放弃收益情况欠佳、风险较大的服务产品，例如赎
楼、按揭等业务，导致金融服务业务的业绩有所下滑，特别是盛泽担保；但公司积极探索利用主营
业务机构客户和小业主客户资源，集中精力开发新的房地产金融增值服务产品，于 2013 年下半年推
出了家圆云贷产品。随着公司祥云战略的推进，家圆云贷产品的规模迅速放大，促进了公司金融服
务业务收入规模的增长，2017 年公司针对 8 类场景客户需求已研发上线 22 款信贷产品，并将原有
的“家圆云贷”产品升级为“乐贷”，自并购以来，世联小贷已累计实现净利润为 61,432.59 万元，使用
募集资金进行投资所获得的收益占 29%。6、2014 年 11 月 12 日，公司召开了 2014 年第四次临时股
东大会，审议通过了《关于部分变更募集资金投资项目及使用超募资金的议案》，同意公司变更募集
资金投资项目和使用超募资金共计 8,200.00 万用于收购厦门立丹行置业有限公司 51.00%的股权，其
中使用顾问代理业务全国布局项目尚未使用的募集资金本金投入 4,693.27 万元、及该项目专用账户
的利息净额投入 1,306.73 万元；使用超募资金本金投入 629.00 万元、超募资金专用账户的利息净额
投入 1,571.00 万元。自并购以来，厦门立丹行已累计实现净利润为 6,258.49 万元。
不适用
募集资金投资项目实
施地点变更情况
不适用
募集资金投资项目实
施方式调整情况
适用
1、2009 年 8 月公司首次公开发行股票募集资金 2009 年 12 月 9 日，公司第一届董事会第十二次会
议审议通过了《关于用募集资金置换预先已投入募集资金投资项目的自筹资金的议案》，公司已于
募集资金投资项目先 2009 年 12 月 15 日以 13,284,650.00 元募集资金置换预先已投入募集资金投资项目的自筹资金。2、
期投入及置换情况 2015 年 5 月公司非公开发行股票募集资金 2015 年 8 月 10 日，公司第三届董事会第三十八次会议
审议通过了《关于以募集资金置换预先投入募投项目的自筹资金的议案》，同意公司使用
144,476,680.23 元募集资金置换预先投入募投项目的自筹资金同等金额，该项资金置换操作已经完
成。
适用
2014 年 9 月 5 日，公司第三届董事会第十八次会议审议通过了《关于使用部分闲置募集资金暂时补
用闲置募集资金暂时
充流动资金的议案》，同意公司使用顾问代理业务全国布局项目的闲置募集资金 6,000.00 万元暂时
补充流动资金情况
补充流动资金，本次补充流动资金的使用期限为自董事会审议通过之日起不超过 12 个月。在本议
案可补充流动资金的使用期限内，公司未使用募集资金进行补充流动资金。
适用
项目实施出现募集资
募集资金项目结余资金 78,808.67 万元（不包括利息收入和收回的股权转让款），结余的原因详见备
金结余的金额及原因
注一
尚未使用的募集资金 公司暂未使用的募集资金存放于指定的募集资金专户中，并将继续按照约定的用途使用，如有变更，
36
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
用途及去向 将按规定履行必要的审批和披露手续。
募集资金使用及披露
中存在的问题或其他 不适用
情况
（3）募集资金变更项目情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
变更后项目 变更后的项
截至期末实 截至期末投 项目达到预
变更后的项 对应的原承 拟投入募集 本报告期实 本报告期实 是否达到预 目可行性是
际累计投入 资进度 定可使用状
目 诺项目 资金总额 际投入金额 现的效益 计效益 否发生重大
金额(2) (3)=(2)/(1) 态日期
(1) 变化
人力发展与
资产服务业 培训中心项 2013 年 11
6,090.61 6,090.61 100.00% 2,288.46 否 否
务布局项目 目及品牌建 月 01 日
设项目
收购四川嘉 顾问代理业
2014 年 08
联 24.5%的 务全国布局 3,500 3,500 100.00% 602.98 否 否
月 27 日
股权 项目
收购厦门立 顾问代理业
2015 年 01
丹行 51%的 务全国布局 4,693.27 4,693.27 100.00% 396.1 否 否
月 12 日
股权 项目
收购青岛荣
集成服务管 2015 年 08
置地 51%股 3,489.95 3,489.95 100.00% 998.78 否 否
理平台项目 月 01 日
权
顾问代理业
务全国布局
租建长租公 项目、O2M 2019 年 12
77,961.46 3,248.31 3,248.31 4.17% 0否 否
寓项目 平台建设项 月 31 日
目及补充流
动资金
合计 -- 95,735.29 3,248.31 21,022.14 -- -- 4,286.32 -- --
1、变更原因（1）人力发展与培训中心项目及品牌建设项目变更 公司自 2009
年上市以来，房地产市场在持续的宏观调控下运行，公司代理收入结算周期加长，从
而影响公司收入，进而影响公司利润。由于上述三个项目系费用化支出，如果仍然按
变更原因、决策程序及信息披露情况 照原募投计划投入，将会影响公司当期利润，所以公司有意控制了投入进度，并采取
说明(分具体项目) 以下措施完成相应的工作：1）软件采购主要由外购方式转为自行开发；2）人力资源
的日常培训工作利用公司现有场所，培训中心项目未启动；3）图书出版、品牌运营
等的主要工作由内部自行完成。
因此，上述三个项目对应的募集资金在使用进度上远远慢于原募投计划。目前因为原
37
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
募投计划资金的使用期限已经到期，公司暂停了原募投计划的资金使用，对于确需投
入的项目，公司正在使用自有资金继续投入。 根据公司的总体规划，实现从
单一业务领先，到多业务领先，最后到集成服务和企业外包服务领先，构建房地产集
成服务平台，在此发展过程中，资产服务业务将成长为公司新的增长点。为了支持公
司的战略发展，现将人力发展与培训中心项目和品牌建设项目尚未使用的募集资金用
于布局资产服务业务，即通过“世联资管”收购北京安信行 60.00%的股权。（2）顾问代
理业务全国布局项目变更
由于不同城市的房地产市场在宏观调控下呈现出不同的发展特征，使得原募投计划涉
及的资金投放进度和城市布局变得不能适应当前的市场变化情况，所以公司在原募投
计划之内适当调整了不同城市资金投放的先后顺序，并针对原募投计划未覆盖的城
市，根据公司战略和市场情况运用自有资金 13,735.84.00 万元进行布局或升级。目前
公司顾问代理业务的全国布局已经基本完成，原募投计划涉及需增资的核心城市子公
司和绝大多数新设的分子公司经过几年的发展和沉淀，目前流动资金充足，无需额外
再投入资金。
1）公司于 2010 年 12 月收购了四川嘉联 51.00%股权。经过 3 年多的发展，四川嘉联
在四川地区的业务覆盖率亦不断提升。为了加快公司“祥云战略”落地实施，打造房地
产集成服务平台，进一步巩固和提高公司在四川区域代理业务市场的占有率和地位，
公司现将顾问代理业务全国布局项目尚未使用的募集资金 3,500.00 万元用于继续收购
四川嘉联 24.50%的股权。项目实施将促成公司进一步提高市场占有率，加快其在四川
省域放大市场份额，并加快布局房地产综合业务服务。 2）2014 年公司
启动“祥云战略”，代理业务的规模领先是公司新业务的重要基础，公司将继续推进规
模化战略，保证代理市场份额的快速增长和绝对领先。这一年，在全国房地产市场进
入调整阶段的情况下，厦门地区房地产市场则显示出一定特殊性，整体表现较为平稳，
未受到明显冲击。长期来看，国家加快城镇化建设，以及国家调控政策不断推进长效
机制和配套政策不断完善，将促使对福建当地房地产长期健康发展。因此，公司将使
用本项目尚未使用的募集资金本金投入 4,693.27 万元、本项目专用账户的利息净额投
入 1,306.73 万元，使用超募资金本金投入 629.00 万元、超募资金专用账户的利息净额
投入 1,571.00 万元，共计 8,200.00 万元用于收购厦门立丹行 51.00%的股权。本项目是
公司全国规模化战略布局的一环，此次收购对公司有三大重要价值：①把握行业整合
机会，推进规模化战略，确立区域市场绝对领先地位；②加快公司祥云战略落地实施；
③实现资源的有效叠加，构建公司综合的房地产生态服务链。 3）近年
来，我国房地产市场由增量转向存量的趋势明显，未来围绕规模庞大存量资产的运营、
租赁等全方位服务，将具有广阔的发展空间；同时国家产业政策的鼓励扶持，持续强
劲的住房租赁需求，以及区别于传统租赁模式的显著特点，促进了长租公寓这一住房
租赁模式的快速成长。公司顺应行业发展趋势与市场需求变化，扩大长租公寓运营管
理规模，完善公司服务链条，有助于公司现有主营业务的持续健康发展，公司房地产
交易服务、资产管理服务、金融服务和互联网+（电商）服务等各个业务板块的联动
效应将更加明显，对公司实现战略规划具有积极的推动作用。因此，公司将本项目尚
未使用的募集资金本金 6,000.00 万元及利息收入变更投入公司的长租公寓建设项目。
（3）集成服务管理平台项目变更
公司自 2009 年上市以来，房地产市场在持续的宏观调控下运行，公司代理收入结算
周期加长，从而影响公司收入，进而影响公司利润。由于集成服务管理平台项目系费
用化支出，如果仍然按照原募投计划投入，将会影响公司当期利润，所以公司有意控
制投入进度，并将软件采购主要由外购方式转为自行开发。因此，集成服务管理平台
38
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
项目对应的募集资金在使用进度上远远慢于原募投计划。目前因为原募投计划资金的
使用期限已经到期，公司暂停了原募投计划的资金使用，对于确需投入的项目，公司
正在使用自有资金继续投入。为推进规模化战略，公司拟通过收购青岛荣置地 51%的
股权，提高青岛市场代理、顾问等主营业务市场份额，并逐步接入金融等综合业务，
强化荣置地竞争优势，实现地区市场份额的绝对领先。（4）基于大数据的 O2M 平台
建设项目及补充流动资金变更 基于大数据的 O2M 平台建设项目原计划
按照“硬件+软件+团队”同时开始建设，但是项目所依赖的移动互联网技术飞速发展，
相关软件及硬件设备的更新迭代速度较快，同时公司 O2M 平台发展战略所需要的专
业人才稀缺，项目团队的组建时间较长，如果公司继续按原计划实施，会使公司先期
购买的软件及硬件设备不能满足陆续招聘的项目团队开发要求，造成极大的浪费并降
低项目的建设效率。公司为适应 O2M 项目所属行业软件及硬件更新速度较快的特点，
更加经济高效地利用募集资金，公司决定先组建研发团队再开发项目相关软件，因此
O2M 平台建设项目的投入速度慢于原计划。公司将资金投入到更有需要、更迫切的项
目中，对于 O2M 平台建设项目确需投入的，公司正在使用自有资金继续投入，不会
影响其发展。
受市场环境变化的影响，公司代理销售业务增长有所放缓，同时公司根据市场变化主
动调整了顾问策划业务战略，转型期间顾问策划业务增长较慢，均未达到补充流动资
金项目设定的目标，导致公司补充相应项目的流动资金较少。近年来，我国房地产市
场由增量转向存量的趋势明显，未来围绕规模庞大存量资产的运营、租赁等全方位服
务，将具有广阔的发展空间；同时国家产业政策的鼓励扶持，持续强劲的住房租赁需
求，以及区别于传统租赁模式的显著特点，促进了长租公寓这一住房租赁模式的快速
成长。公司顺应行业发展趋势与市场需求变化，将 O2M 平台建设项目剩余募集资金
38,924.23 万元和原代理销售业务和顾问策划业务补流的剩余募集资金 33,037.23 万元
变更为租建长租公寓项目，扩大长租公寓运营管理规模，完善公司服务链条，有助于
公司现有主营业务的持续健康发展，公司房地产交易服务、资产管理服务、金融服务
和互联网+（电商）服务等各个业务板块的联动效应将更加明显，对公司实现战略规
划具有积极的推动作用。2、决策程序及信息披露情况 （1）公司于 2013
年 8 月 22 日召开第二届董事会第二十五次会议，审议通过《关于收购北京安信行物
业管理有限公司 60.00%股权的议案》和《关于部分变更募集资金投资项目议案》，同
意公司部分变更募集资金投资项目，将人力发展与培训中心项目和品牌建设项目尚未
使用的募集资金用于布局资产服务业务，即通过“世联资管”收购北京安信行 60%的股
权，拟收购北京安信行物业管理有限公司 60.00%股权的价款为人民币 7,800.00 万元，
其中使用自有资金投入 1,250.00 万元，使用原项目尚未使用的募集资金投入 6,090.61
万元、原项目专用账户的利息净额投入 459.39 万元，此两项议案需提交公司股东大会
审议；公司第二届董事会第二十五次会议决议公告编号为：2013-035。
公司于 2013 年 9 月 12 日召开 2013 年第一次临时股东大会，审议通过《关于收购北
京安信行物业管理有限公司 60.00%股权的议案》和《关于部分变更募集资金投资项目
议案》，2013 年第一次临时股东大会决议公告编号为：2013-042。 （2）
公司于 2014 年 6 月 25 日召开第三届董事会第十二次会议，审议通过了《关于收购四
川嘉联兴业地产顾问有限公司 24.50%股权的议案》和《关于变更部分募集资金投资
项目的议案》，同意公司部分变更募集资金投资项目，使用顾问代理业务全国布局项
目募集资金 3,500.00 万元用于收购四川嘉联 24.50%股权；此两项议案需提交公司股东
大会审议；公司第三届董事会第十二次会议决议公告编号为：2014-030。
2014 年 7 月 11 日，公司召开了 2014 年第一次临时股东大会，审议通过了《关于收购
39
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
四川嘉联兴业地产顾问有限公司 24.50%股权的议案》和《关于变更部分募集资金投
资项目的议案》, 2014 年第一次临时股东大会决议公告编号为：2014-048。
（3）公司于 2014 年 10 月 24 日召开了第三届监事会第二十次会议，审议通过了《关
于收购厦门立丹行置业有限公司 51.00%股权的议案》和《关于部分变更募集资金投
资项目及使用超募资金的议案》，同意公司变更募集资金投资项目和使用超募资金共
计 8,200.00 万用于收购厦门立丹行置业有限公司 51.00%的股权，其中使用顾问代理业
务全国布局项目尚未使用的募集资金本金投入 4,693.27 万元、及该项目专用账户的利
息净额投入 1,306.73 万元；使用超募资金本金投入 629.00 万元、超募资金专用账户的
利息净额投入 1,571.00 万元；此两项议案需提交公司股东大会审议；公司第三届董事
会第二十次会议决议公告编号为： 2014-087。
2014 年 11 月 12 日，公司召开了 2014 年第四次临时股东大会，审议通过了《关于收
购厦门立丹行置业有限公司 51.00%股权的议案》和《关于部分变更募集资金投资项
目及使用超募资金的议案》，2014 年第四次临时股东大会决议公告编号为：2014-098。
（4）公司于 2014 年 12 月 23 日召开了第三届董事会第二十五次会议，审议通过了
《关于收购青岛荣置地顾问有限公司 51%股权的议案》和《关于部分变更募集资金投
资项目及使用自有资金的议案》，同意公司变更集成服务管理平台项目以及使用自有
资金用于收购青岛荣置地顾问有限公司 51%的股权，新项目拟投入人民币 5,375.40 万
元（本次交易的股权转让价款以目标公司 2014 年实际净利润不低于承诺净利润为基
础，如目标公司 2014 年实际净利润低于当年承诺净利润的，本次交易的股权转让价
款相应调整），其中使用自有资金投入 1,320.93 万元，使用原项目尚未使用的募集资
金投入 3,489.95 万元、原项目专用账户的利息净额投入 564.52 万元。此两项议案需
提交公司股东大会审议；公司第三届董事会第二十五次会议决议公告编号为：
2014-112。 2015 年 1 月 9 日，公司召开了 2015 年第一次临时股东大会，
审议通过了《关于收购青岛荣置地顾问有限公司 51%股权的议案》和《关于部分变更
募集资金投资项目及使用自有资金的议案》，2015 年第一次临时股东大会决议公告编
号为：2015-004。 （5）公司于 2017 年 8 月 22 日召开第四届董事会第十二次
会议，审议通过了《关于部分变更募集资金用途的议案》，同意公司变更顾问代理业
务全国布局项目剩余募集资金本金余额 6,000.00 万元、基于大数据的 O2M 平台建设
项目募集资金本金可用余额 38,924.23 万元和补充流动资金募集资金本金可用余额
33,037.23 万元，本次拟变更募集资金金额为 86,754.83 万元以及 2017 年 6 月 30 日以
后产生的利息收入，变更用于公司长租公寓建设项目。此议案需提交公司股东大会审
议；公司第四届董事会第十二次会议决议公告编号为： 2017-068。
2017 年 9 月 15 日，本公司 2017 年第二次临时股东大会审议通过《关于部分变更募集
资金用途的议案》，2017 年第二次临时股东大会决议公告编号为：2017-078。
1、2013 年 9 月 12 日，公司召开了 2013 年第一次临时股东大会，审议通过《关于收
购北京安信行物业管理有限公司 60%股权的议案》和《关于部分变更募集资金投资项
目议案》，同意公司部分变更募集资金投资项目，将人力发展与培训中心项目和品牌
建设项目尚未使用的募集资金用于布局资产服务业务，即通过“世联资管”收购北京安
未达到计划进度或预计收益的情况 信行 60.00%的股权，股权收购价款为人民币 7,800.00 万元，其中使用自有资金投入
和原因(分具体项目) 1,250.00 万元，使用原项目尚未使用的募集资金投入 6,090.61 万元、原项目专用账户
的利息净额投入 459.39 万元。截至本报告期末，该项目按合同约定的支付计划已经累
计支付款项 7,800.00 万元，其中使用自有资金 1,250.00 万元，使用募集资金 6,090.61
万元，使用募集资金专户的存款利息收入 459.39 万元，已全部支付完毕。北京安信行
提供的主要是基础物业管理服务，目前该业务仍处于规模化发展的阶段，自并购以来，
40
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
其收入规模稳步增长，盈利水平较为稳定。2、2014 年 7 月 11 日，公司召开了 2014
年第一次临时股东大会，审议通过了《关于变更部分募集资金投资项目的议案》,同意
公司部分变更募集资金投资项目，使用顾问代理业务全国布局项目募集资金 3,500 万
元用于收购四川嘉联兴业地产顾问有限公司（现更名为四川世联行兴业房地产顾问有
限公司，以下简称“四川嘉联”）24.50%股权；截至本报告期末，该笔款项已经支付完
毕；本次收购完成后公司持有四川嘉联 75.50%的股权，使得四川嘉联有条件开始按照
世联全资控股子公司的标准纳入公司的统一管理，将大大加强公司对其的经营管控能
力。2014 年在管控方式过渡期间，其业务开展受到暂时的影响，业务规模有所下降，
但公司有信心随着整合工作的深入，四川嘉联的业务规模将会得以逐步扩大实现恢复
性的增长。自 2015 年以来，四川嘉联已累计实现净利润 5,462.88 万元。3、2014 年
11 月 12 日，公司召开了 2014 年第四次临时股东大会，审议通过了《关于部分变更募
集资金投资项目及使用超募资金的议案》，同意公司变更募集资金投资项目和使用超
募资金共计 8,200.00 万用于收购厦门立丹行置业有限公司 51.00%的股权，其中使用顾
问代理业务全国布局项目尚未使用的募集资金本金投入 4,693.27 万元、及该项目专用
账户的利息净额投入 1,306.73 万元；使用超募资金本金投入 629.00 万元、超募资金专
用账户的利息净额投入 1,571.00 万元；厦门立丹行 2014 年实际净利润小于当年的承
诺净利润，根据股权转让协议约定第三期股权转让款无需支付，收购价款变更为
7,708.00 万元。截至本报告期末，此次并购已使用募集资金及利息 7,708 万元，收购
价款已经支付完毕，其中，使用原顾问代理业务全国布局项目变更的募集资金及利息
5,740 万元，使用超募资金及利息 1,968 万元。自并购以来，厦门立丹行累计实现净利
润为 6,258.49 万元。4、2015 年 1 月 9 日，公司召开了 2015 年第一次临时股东大会决
议公告，审议通过了《关于收购青岛荣置地顾问有限公司 51%股权的议案》以及《关
于部分变更募集资金投资项目及使用自有资金的议案》，同意公司变更集成服务管理
平台项目以及使用自有资金用于收购青岛荣置地顾问有限公司 51%的股权，新项目拟
投入人民币 5,375.40 万元（本次交易的股权转让价款以目标公司 2014-2016 年实际净
利润不低于承诺净利润为基础，如目标公司 2014-2016 年实际净利润低于当年承诺净
利润的，本次交易的股权转让价款相应调整），其中使用自有资金投入 1,320.93 万元，
使用原项目尚未使用的募集资金投入 3,489.95 万元、原项目专用账户的利息净额投入
564.52 万元；青岛荣置地 2015 年实际净利润小于当年的承诺净利润，根据股权转让
协议，本公司根据实际净利润与当年承诺净利润的比例支付第四期股权转让款，收购
价款变更为 4,874.75 万元。截至本报告期末，此次并购已使用募集资金及利息 4,054.47
万元，收购价款已经支付完毕，其中，使用原项目的募集资金 3,489.95 万元，使用募
集资金专户利息 564.52 元。自并购以来，青岛荣置地累计实现净利润为 7,412.30 万元。
5、 2017 年 9 月 15 日，本公司 2017 年第二次临时股东大会决议公告，审议通过了《关
于部分变更募集资金用途的议案》，同意公司变更顾问代理业务全国布局项目剩余募
集资金本金余额 6,000.00 万元、基于大数据的 O2M 平台建设项目募集资金本金可用
余额 38,924.23 万元和补充流动资金募集资金本金可用余额 33,037.23 万元，及募集资
金专户的利息余额，变更用于公司长租公寓建设项目。截至本报告期末，使用原项目
的募集资金 3,248.31 万元，使用募集资金专户利息 408.49 万元，使用超募资金收回的
股权转让款 1,000.00 万元。项目尚处于建设周期中，暂不能评估项目的效益情况。
变更后的项目可行性发生重大变化
不适用
的情况说明
41
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
六、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□ 适用 √ 不适用
七、主要控股参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：元
公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
电子商务及
先锋居善 子公司 10,000,000.00 1,613,367,849.83 483,708,945.16 1,579,948,589.26 531,115,736.74 468,386,657.19
开发
世联小贷 子公司 小额贷款 1,500,000,000.00 2,973,561,327.67 1,715,096,376.99 531,387,859.87 225,543,389.49 149,134,953.45
山东世联 子公司 房地产中介 10,000,000.00 419,782,595.74 122,597,400.73 713,298,575.31 143,031,090.42 107,534,000.98
报告期内取得和处置子公司的情况
√ 适用 □ 不适用
报告期内取得和
公司名称 对整体生产经营和业绩的影响
处置子公司方式
杭州三箭装饰工程有限公司(以下简称 本公司间接持有杭州三箭 100%的股权，本报告期，杭州三箭实
收购资产
“杭州三箭”) 现营业收入 389.84 万元，净利润 260.26 万元。
柳州善居电子商务有限公司(以下简称 本公司间接持有柳州善居 51%的股权，本报告期，柳州善居尚未
投资新设
“柳州善居”) 正式运营，暂无营业收入，亏损 3.93 万元。
西宁善居商务信息咨询有限公司(以下简 本公司间接持有西宁善居 100%的股权，本报告期，西宁善居尚
投资新设
称“西宁善居”) 未正式运营，暂无营业收入，亏损 10.84 万元。
银川善居电子商务有限公司(以下简称 本公司间接持有银川善居 100%的股权，本报告期，银川善居尚
投资新设
“银川善居”) 未正式运营，暂无营业收入，亏损 4.89 万元。
郑州善居信息科技有限公司(以下简称 本公司间接持有郑州善居 51%的股权，本报告期，郑州善居尚未
投资新设
“郑州善居”) 正式运营，暂无营业收入，亏损 0.07 万元。
广州世君凯晟物业管理有限公司(以下简 本公司间接持有广州世君物业 45.96%的股权，本报告期，广州
投资新设
称“广州世君物业”) 世君物业实现营业收入 214.9 万元，亏损 10.55 万元。
42
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
报告期内取得和
公司名称 对整体生产经营和业绩的影响
处置子公司方式
重庆世联君汇物业管理发展有限公司(以 本公司间接持有重庆君汇物业 58.58%的股权，本报告期，重庆
投资新设
下简称“重庆君汇物业”) 君汇物业尚未正式运营。
天津世联君汇不动产管理服务有限公司
投资新设 本公司间接持有 90.12%的股权，本报告期，尚未正式运营。
(以下简称“天津君汇不动产”)
福州世联君汇商业管理有限公司(以下简 本公司间接持有福州君汇 90.12%的股权，本报告期，福州君汇
投资新设
称“福州君汇”) 实现营业收入 78.5 万元，净利润 44.73 万元。
南昌世联君汇房地产咨询有限公司(以下 本公司间接持有南昌君汇 90.12%的股权，本报告期，南昌君汇
投资新设
简称“南昌君汇”) 实现营业收入 40.16 万元，亏损 53.2 万元。
东莞世联君汇商业管理有限公司(以下简 本公司间接持有东莞君汇 90.12%的股权，本报告期，东莞君汇
投资新设
称“东莞君汇”) 尚未正式运营，暂无营业收入，亏损 0.77 万元。
深圳世联金保管理咨询有限公司(以下简 本公司间接持有世联金保 50.47%的股权，本报告期，世联金保
投资新设
称“世联金保”) 实现营业收入 3.43 万元，亏损 15.76 万元。
佛山世君房地产顾问有限公司(以下简称 本公司间接持有佛山世君 90.12%的股权，本报告期，佛山世君
投资新设
“佛山世君”) 尚未正式运营。
山西世联君汇房地产咨询有限公司(以下 本公司间接持有山西君汇 90.12%的股权，本报告期，山西君汇
投资新设
简称“山西君汇”) 实现营业收入 28.3 万元，亏损 1.82 万元。
深圳世联荣华装饰设计工程科技有限公 本公司间接持有世联荣华 54.07%的股权，本报告期，世联荣华
投资新设
司(以下简称“世联荣华”) 实现营业收入 288.18 万元，净利润 18.02 万元。
广西世联君汇房地产咨询有限公司(以下 本公司间接持有广西君汇 90.12%的股权，本报告期，广西君汇
投资新设
简称“广西君汇”) 实现营业收入 11.65 万元，净利润 8.26 万元。
长春世联君汇物业服务有限公司(以下简 本公司间接持有长春君汇 90.12%的股权，本报告期，长春君汇
投资新设
称“长春君汇”) 尚未正式运营。
昆山世联君汇商业运营管理有限公司(以 本公司间接持有昆山君汇 90.12%的股权，本报告期，昆山君汇
投资新设
下简称“昆山君汇”) 尚未正式运营。
成都市红璞凯嘉酒店管理有限公司(以下 本公司间接持有成都红璞凯嘉 100%的股权，本报告期，成都红
投资新设
简称“成都红璞凯嘉”) 璞凯嘉实现营业收入 60.97 万元，亏损 1.44 万元。
苏州红与璞酒店管理有限公司(以下简称 本公司间接持有苏州红与璞 100%的股权，本报告期，苏州红与
投资新设
“苏州红与璞”) 璞实现营业收入 180.83 万元，亏损 914.73 万元。
徐州红璞公寓管理有限公司(以下简称 本公司间接持有徐州红璞 100%的股权，本报告期，徐州红璞尚
投资新设
“徐州红璞”) 未正式运营。
珠海世联集房公寓管理有限公司(以下简 本公司间接持有珠海集房 100%的股权，本报告期，珠海集房实
投资新设
称“珠海集房”) 现营业收入 10.16 万元，亏损 27.06 万元。
厦门世联红璞公寓管理有限公司(以下简 本公司间接持有厦门集房 100%的股权，本报告期，厦门集房实
投资新设
称“厦门集房”) 现营业收入 118.11 万元，亏损 400.21 万元。
宁波世联集房公寓管理有限公司(以下简 本公司间接持有宁波集房 100%的股权，本报告期，宁波集房尚
投资新设
称“宁波集房”) 未正式运营，暂无营业收入，亏损 30.7 万元。
43
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
报告期内取得和
公司名称 对整体生产经营和业绩的影响
处置子公司方式
苏州世联集房公寓管理有限公司(以下简 本公司间接持有苏州集房 100%的股权，本报告期，苏州集房尚
投资新设
称“苏州集房”) 未正式运营，暂无营业收入，亏损 13.94 万元。
四川世联集房商业管理有限公司(以下简 本公司间接持有四川集房 100%的股权，本报告期，四川集房实
投资新设
称“四川集房”) 现营业收入 121.19 万元，亏损 107.21 万元。
南昌世联集房商业管理有限公司(以下简 本公司间接持有南昌集房 100%的股权，本报告期，南昌集房尚
投资新设
称“南昌集房”) 未正式运营。
长沙世联集房公寓管理有限公司(以下简 本公司间接持有长沙集房 100%的股权，本报告期，长沙集房实
投资新设
称“长沙集房”) 现营业收入 119.23 万元，亏损 247.5 万元。
昆明世联集房酒店管理有限公司(以下简 本公司间接持有昆明集房 100%的股权，本报告期，昆明集房尚
投资新设
称“昆明集房”) 未正式运营，暂无营业收入，亏损 0.11 万元。
武汉世联集房公寓管理有限公司(以下简 本公司间接持有武汉集房 100%的股权，本报告期，武汉集房实
投资新设
称“武汉集房”) 现营业收入 184.65 万元，亏损 724.34 万元。
郑州红璞集房房屋租赁有限公司(以下简 本公司间接持有郑州集房 100%的股权，本报告期，郑州集房尚
投资新设
称“郑州集房”) 未正式运营，暂无营业收入，亏损 20.13 万元。
中山集房房屋租赁代理有限公司(以下简 本公司间接持有中山集房 100%的股权，本报告期，中山集房尚
投资新设
称“中山集房”) 未正式运营，暂无营业收入，亏损 0.06 万元。
天津世联集房商业管理有限公司(以下简 本公司间接持有天津集房 100%的股权，本报告期，天津集房实
投资新设
称“天津集房”) 现营业收入 66.17 万元，净利润 2.49 万元。
重庆集房商业管理有限公司(以下简称 本公司间接持有重庆集房 100%的股权，本报告期，重庆集房尚
投资新设
“重庆集房”) 未正式运营，暂无营业收入，亏损 0.1 万元。
惠州世联集房公寓管理有限公司(以下简 本公司间接持有惠州集房 100%的股权，本报告期，惠州集房尚
投资新设
称“惠州集房”) 未正式运营，暂无营业收入，亏损 0.11 万元。
佛山世联集房公寓管理有限公司(以下简 本公司间接持有佛山集房 100%的股权，本报告期，佛山集房尚
投资新设
称“佛山集房”) 未正式运营，暂无营业收入，亏损 0.05 万元。
西安红璞集房商业运营管理有限公司(以 本公司间接持有西安集房 100%的股权，本报告期，西安集房实
投资新设
下简称“西安集房”) 现营业收入 168.14 万元，亏损 654.42 万元。
青岛世联集房资产管理有限公司(以下简 本公司间接持有青岛集房 100%的股权，本报告期，青岛集房实
投资新设
称“青岛集房”) 现营业收入 181.8 万元，亏损 160.87 万元。
长沙红璞实创公寓管理有限公司(以下简 本公司间接持有长沙红璞实创 70%的股权，本报告期，长沙红璞
投资新设
称“长沙红璞实创”) 实创实现营业收入 13.77 万元，亏损 34.08 万元。
东莞世联集房商业管理有限公司(以下简 本公司间接持有东莞集房 100%的股权，本报告期，东莞集房尚
投资新设
称“东莞集房”) 未正式运营。
合肥世联集房地产运营管理有限公司(以 本公司间接持有合肥集房 100%的股权，本报告期，合肥集房尚
投资新设
下简称“合肥集房”) 未正式运营。
厦门璞寓企业管理有限公司(以下简称 本公司间接持有厦门璞寓 100%的股权，本报告期，厦门璞寓尚
投资新设
“厦门璞寓”) 未正式运营，暂无营业收入，亏损 0.12 万元。
44
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
报告期内取得和
公司名称 对整体生产经营和业绩的影响
处置子公司方式
中山世联松塔装饰有限公司(以下简称 本公司间接持有中山松塔 80%的股权，本报告期，中山松塔尚未
投资新设
“中山松塔”) 正式运营，暂无营业收入，亏损 0.84 万元。
广西世联松塔装饰工程有限责任公司(以 本公司间接持有广西松塔 80%的股权，本报告期，广西松塔尚未
投资新设
下简称“广西松塔”) 正式运营。
四川世联松塔装饰设计有限责任公司(以 本公司间接持有四川松塔 80%的股权，本报告期，四川松塔尚未
投资新设
下简称“四川松塔”) 正式运营。
惠州世联松塔装饰有限责任公司(以下简 本公司间接持有惠州松塔 80%的股权，本报告期，惠州松塔实现
投资新设
称“惠州松塔”) 营业收入 504.15 万元，亏损 23.06 万元。
西安世联松塔装饰有限公司(以下简称 本公司间接持有西安松塔 80%的股权，本报告期，西安松塔实现
投资新设
“西安松塔”) 营业收入 37.21 万元，亏损 99.78 万元。
厦门世联松塔建筑装饰有限公司(以下简 本公司间接持有厦门松塔 80%的股权，本报告期，厦门松塔尚未
投资新设
称“厦门松塔”) 正式运营。
昆明世联松塔装饰工程有限责任公司(以 本公司间接持有昆明松塔 80%的股权，本报告期，昆明松塔尚未
投资新设
下简称“昆明松塔”) 正式运营，暂无营业收入，亏损 1.76 万元。
湖北世联松塔装饰有限公司(以下简称 本公司间接持有湖北松塔 80%的股权，本报告期，湖北松塔尚未
投资新设
“湖北松塔”) 正式运营。
合肥世联松塔装饰科技有限责任公司(以 本公司间接持有合肥松塔 80%的股权，本报告期，合肥松塔尚未
投资新设
下简称“合肥松塔”) 正式运营。
深圳世联筑业科技有限公司(以下简称 本公司间接持有筑业科技 80%的股权，本报告期，筑业科技实现
投资新设
“筑业科技”) 营业收入 9.71 万元，净利润 2.02 万元。
绍兴世联智行房地产信息咨询有限公司 本公司间接持有绍兴世联 51%的股权，本报告期，绍兴世联实现
投资新设
(以下简称“绍兴世联”) 营业收入 276.15 万元，亏损 199.19 万元。
常德三湘世联房地产咨询有限公司(以下 本公司间接持有常德三湘世联 51%的股权，本报告期，常德三湘
投资新设
简称“常德三湘世联”) 世联尚未正式运营。
唐山世联锐易房地产经纪有限公司(以下 本公司间接持有唐山世联锐易 51%的股权，本报告期，唐山世联
投资新设
简称“唐山世联锐易”) 锐易实现营业收入 358.25 万元，净利润 2.38 万元。
深圳世联桂园项目管理有限公司(以下简 本公司直接持有世联桂园 100%的股权，本报告期，世联桂园实
投资新设
称“世联桂园”) 现营业收入 52.64 万元，净利润 5.39 万元。
惠东世联行百利房地产咨询有限公司(以 本公司直接持有惠东世联 100%的股权，本报告期，惠东世联尚
投资新设
下简称“惠东世联”) 未正式运营。
珠海横琴赢远创意咨询服务有限公司(以 本公司直接持有珠海横琴赢远 100%的股权，本报告期，珠海横
投资新设
下简称“珠海横琴赢远”) 琴赢远实现营业收入 174.76 万元，亏损 120.17 万元。
厦门市立丹行君汇物业管理有限公司(以 本公司间接持有厦门立丹行君汇 80%的股权，本报告期，厦门立
投资新设
下简称“厦门立丹行君汇”) 丹行君汇尚未正式运营，暂无营业收入，亏损 0.38 万元。
福建省南安市松塔建筑装饰有限公司(以 本公司间接持有南安松塔 80%的股权，本报告期，南安松塔尚未
投资新设
下简称“南安松塔”) 正式运营，暂无营业收入，亏损 0.23 万元。
45
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
报告期内取得和
公司名称 对整体生产经营和业绩的影响
处置子公司方式
厦门市宜兴居电子商务有限公司(以下简 本公司间接持有厦门宜兴居 80%的股权，本报告期，厦门宜兴居
投资新设
称“厦门宜兴居”) 尚未正式运营，暂无营业收入，亏损 0.34 万元。
霸州市世联房地产经纪有限公司(以下简 本公司直接持有霸州世联 100%的股权，本报告期，霸州世联尚
投资新设
称“霸州世联”) 未正式运营。
深圳世联盈安佳信投资发展有限公司(以 本公司直接持有世联盈安佳信 100%的股权，本报告期，世联盈
投资新设
下简称“世联盈安佳信”) 安佳信尚未正式运营。
深圳世联盈安投资发展有限公司(以下简 本公司间接持有世联盈安投资 100%的股权，本报告期，世联盈
投资新设
称“世联盈安投资”) 安投资尚未正式运营。
深圳世联佳信投资发展有限公司(以下简 本公司间接持有世联佳信投资 100%的股权，本报告期，世联佳
投资新设
称“世联佳信投资”) 信投资尚未正式运营。
深圳市罗湖区不倒翁养老服务中心(以下 本公司持有深圳不倒翁 55%的股权，本报告期暂无营业收入，净
注销登记
简称“深圳不倒翁”) 利润 0.01 万元。
重庆世联君汇兴业房地产顾问有限公司 本公司持有重庆君汇兴业 63.09%的股权，本报告期暂无营业收
工商注销
(以下简称“重庆君汇兴业”) 入，亏损 0.02 万元。
北京科创联和科技服务有限公司(以下简 本公司持有北京科创 36.95%的股权，本报告期，北京科创尚未
工商注销
称“北京科创”) 正式运营。
深圳市小样商务服务有限公司(以下简称 本公司持有深圳小样商务 36.95%的股权，本报告期，深圳小样
工商注销
“深圳小样商务”) 商务尚未正式运营。
厦门市立言立行房地产经纪有限公司(以 本公司持有厦门立言立行 80%的股权，本报告期暂无营业收入，
工商注销
下简称“厦门立言立行”) 净利润 4.85 万元。
厦门市立德功行房产中介服务有限公司 本公司持有厦门立德功行 80%的股权，本报告期暂无营业收入，
工商注销
(以下简称“厦门立德功行”) 净利润 6.09 万元。
上海领霖餐饮管理有限公司(以下简称 本公司持有上海领霖 63.09%的股权，本报告期，上海领霖尚未
股权处置
“上海领霖”) 正式运营，暂无营业收入，亏损 776.26 万元。
深圳世联山川投资管理有限公司(以下简 本公司持有山川投资 100%的股权，本报告期，山川投资实现营
股权处置
称“山川投资”) 业收入 3.26 万元，亏损 110.58 万元。
世居置业服务有限公司(以下简称“香港 本公司持有香港世居置业 55%的股权，本报告期，香港世居置业
股权重组
世居置业”) 实现营业收入 31.47 万元，亏损 116.84 万元。
Shiju Real Estate Australia Pty Ltd(以下简 本公司持有澳大利亚世居 55%的股权，本报告期，澳大利亚世居
股权重组
称“澳大利亚世居”) 尚未正式运营。
主要控股参股公司情况说明
1）本公司之全资子公司先锋居善负责公司互联网+业务的运营，该业务于2014年下半年开始运营，并与公司代理销售业务
相互融合、相互促进，从团购到渠道再升级至总包平台，服务不断升级迭代，业务持续发展。
2）本公司之全资子公司世联小贷负责各类小额信贷产品的运营，因市场环境和客户需求的变化，从2017年下半年起，公司
主动逐步控制金融服务的业务规模，并积极研发新的金融服务产品，本报告期公司针对8类场景客户需求已研发上线22款信
贷产品，并将原有的“家圆云贷”产品升级为“乐贷”，业务持续增长。
46
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
3）本公司之控股子公司山东世联，主要经营房地产中介服务，本报告期山东世联的代理销售业务和互联网+业务发展顺利，
公司净利润同比增长24.42%。
八、公司控制的结构化主体情况
□ 适用 √ 不适用
九、公司未来发展的展望
(一)行业格局和政策分析
2019年，开局面临的是与以往完全不一样的场景，行业过去30年持续增长的支撑是居民部门杠杆水平低、房企快周转高
杠杆和住房商品化，如今这些条件有了变化。
居民杠杆不一样了。2008年，以债务GDP占比衡量，居民杠杆率为24%，以存贷比看是25.5%、以收入债务比衡量是31.1%，
居民部门有着广阔的加杠杆空间；而如今我们看到以债务GDP比看居民部门杠杆已至57.0%、以存贷比看达到63.4%、以收
入债务比衡量更高至88.1%，居民杠杆快速提高是不争的事实，杠杆还有多少空间我们不得而知，可以预见的是短期内进一
步提升的难度越来越大，并伴随着风险边际增速扩大。
金融环境不一样了。2008年，4降准3降息4万亿刺激政策推动各行各业扩张，房地产作为经济支柱产业受惠最大，短暂
的低谷过后行情应声而起，顶峰2010年4月70个大中城市新房价格指数同比增长15.4%，该历史记录至今未打破，这一年也
被称作高周转的元年；2018年至2019年1月4日累计降准5次，向市场投放近4万亿长期资金，货币流动性已宽；但降准所释放
的流动性不仅在实体经济未见成效，行业资金仍持续承压：银行资金持续向下，回款速度持续放缓。从深圳早期现楼不限价
到中山推出11块现售地，资金承压之上还有现售逐步推行，高周转能延续多久是个问号。
供应结构不一样了。2008年，为应对国际金融海啸冲击，国家强调加快保障性安居工程建设，至2010年累计竣工800万
套、年均供应266万套，但其中六成以上或在城市的郊区，或作为体制单位的职工住房；2008年是取消实物分房10周年，商
品房是城镇居民解决居住需求的最主要方式，租仍然是民间活动。2017年租购并举、十二城试点，2018年6月，深圳“二次房
改”敲定未来6成住房为各类保障房，上海推出住宅地块尽数含带租赁规划，多个二线城市限价房入市引哄抢，集体用地可入
市租赁，全年北京保障性住房销售221.7万㎡，占商品房总量的45.2%，而这一比例在2008年仅为10.4%，“多渠道多主体”的
供应模式已然拉开。
2019年，并非又一次轮回的开始。房地产走到了15万亿的高度，其在中国经济、居民生活中的意义已经比数值的意义更
大，纵使行业颇受非议，无可质疑的是它在过去和未来城市化发展、居民生活改善中的重要意义。景象不一样、环境在变化，
不变的是房地产的稳定既是宏观经济需要的，也是所有参与者需要的。
国际形势复杂多变延续，贸易保护主义和全球增速放缓或将更严峻。“三去一降一补”已见成效并将进入下一个阶段：补
短板。四季度，中央一方面敦促地方加快发债，另一方面密集批复多个基建项目，部分高速和城市地铁项目也重新提上日程，
种种安排都是为了实现基建补短板托经济，也看到了一定的成效。贸易摩擦促进出口抢单、年末顺差超预期增长，一定程度
改善制造业现金情况，但外需疲软的现状并未好转，收效有待持续观察；出口型制造业、消费品制造业下行压力大，但高端
制造业和污染防治投资提升，是制造业的韧性所在；房地产高走的开工量意味着投资下行空间有限，但大幅上扬的动因暂未
体现，流动性是能稳投资的关键；当前经济环境中实物消费需求阶段触顶、服务消费快速成长，服务消费、虚拟消费是消费
整体有力的支撑，并且家电、汽车促进政策或有意外之喜。我们对基建“深V”反转持有积极态度，一是基于国内基建设施仍
然有相当的发展空间，二是以5G、特高压等为首的新基建更新在即前景和效益足够广阔，需要关注的是基建对经济的拉动
作用递减情况如何，以及融资是否能顺利跟进：稳杠杆的基调不宜打破，对地方政府而言，在降税背景下，土地财政仍然是
最有效的途径，只是目前来看，经济需要房地产稳定而非冒进。
2019年，也许我们会看到城市抢人、房企促销、居民筹粮并行的景象。
立足于行业，我们相信在接下来的相当长的一段时间里，房住不炒，抑投资促刚需仍然是主基调。开工量持续高走对投
资有一定的支撑，经济尚未出现需要房地产托底的难题；两次经济会议并未提及房地产，调控已达目的，楼市“窄区间”已形
成；接下来全局维持稳定，区域各自对症下药即可。
从资金来看，过去降准所带来的增量资金一般首先进入基建和房地产，因两者见效快、赋能效率高，但这一轮降准首先
47
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
支持民企、小微企业，而此也造成目前宽货币向宽信用的传导效果不佳，背后逻辑大约是：1.经济下行小微企业利润受抑，
资本金不足信贷扩张的能力较弱；2.非标、通道业务受限，即使意愿提高风险偏好也不能获得匹配的收益；2.不明朗的预期
促使银行“惜贷”，控风险成为主流的选择。叠加行业资金管制严格，信用难宽大河再满小河也难滋润，可以预见进一步的降
准仍会到来，短期行业的流动性边际持续改善但程度有限，借新偿旧和促销的顺畅与否决定行业能否顺利渡过2019。
从城市来看，经济的持续发展和城市建设的不断升级仍然是一二线城市持续向好的发动机，落户目标、生育率下降和“人
地钱”挂钩政策共同推动抢人大战愈演愈烈；市场需求持续改善，在新供应模式实现之前，房价回稳、租金向上是主流的形
态。都市圈三线城市需要时间消化过去三年激昂市场带来的变化，所幸我们已经看到珠三角三线城市有了暖相，迈向下一阶
段的都市圈三线将稳中向上。非都市圈三四线进入后棚改时代，总量仍然庞大但货补规模缩水是事实，局部市场将有明显的
震荡；不可忽略的是三四线如火如荼的城镇化和住房的消费升级是中长期强力的支撑，短期断崖式下跌的可能性不存在，稳
中有降是大概率事件。
从企业来看，融资边际宽松、调控边际松动和抢人大战是客观的利好，大量的在途工程也能实现房地产在经济中重要角
色的职责。房企促销已经开始，各类营销策略又再登台，来年会在更多城市发生，将对价格形成向下压力；相应地，抢人大
战以及限购到期释放的购买力是有力的支撑。毫无疑问一线已有暖象，开发商和购房者都积极安排着来年，但我们更关注的
是建安工程的持续向下是否意味着停工项目、延迟进度项目规模远超预期，来年究竟是畅销的货值还是滞销的库存需要重视。
从2018年四季度起第一轮偿债高峰已经到来，贯穿2019年的是近7千亿的到期债务；长短债务结构虽已优化，无法改变的是
到期债务的刚性支出，外债发行平均利率已达10%以上，内债发行顺畅与否并不可控，借新偿旧的故事能在多少房企中持续
是未知之数。以往市场大好的动因和逻辑已不尽适用，全盘上扬或者轮动上扬的可能性变得渺茫，结构性的机会稍瞬即逝，
对开发商而言回款仍然是第一要务。
从居民来看，世联上门指数和央行储户调查都反映购房情绪向冷，同时房贷余额增速持续放缓。居民部门中长期债务持
续负增长的同时我们也看到短期债务激增：近两年居民户短期贷款年均增速达86%，3季度末个人信用卡半年逾期总额增长
32.9%，一、二季度增速仅为17.7%和16.3%，似乎也预示着居民债务结构不乐观；这将在相当程度上影响来年的消费能力，
经济下行收入不及预期的风险加大，叠加棚改货币缩水和杠杆难增，来年我们或许会看到两拨居民在积极筹粮：一拨在筹粮
还短贷，一拨在促销中筹粮圆安居梦；无可否认，这两类居民都在动用“六个钱包”，也意味着个别区域将出现购买力阶段性
的超预期萎缩。
整体来看，全面放松调控的基础不存在，全局政策见底、区域松紧不一，市场情绪各异、企业积极出货，库存与市场情
绪将推动因城施策持续深化，价格不具有大面积下行的条件，货量的增长推动销量触底上扬是更可能的结果。预期来年全局
价格稳定，上半年全国销售面积增速将有一定的下行，下半年或有回升的可能，全年市场销售额基本持平于去年。
（二）公司发展战略
2019年的房地产市场的大方向尚不明确，存在诸多不确定性，公司将依托综合型业务，坚持轻资产模式运营，提升能
力，来应对市场的不确定性。同时，公司将坚持贯彻实施以“服务、入口、开放、平台”为核心的祥云战略，将业务融入到“入
口、场景、服务”的发展战略体系。公司以交易服务和资产运营服务为入口，丰富场景和服务，提升“资管+交易+金融”平台
的综合能力，为客户提供综合型解决方案。目前已推出包括代理服务、房地产电商服务、以“房”为场景的金融服务、装修服
务、资产运营服务、物业管理服务、房地产基金管理和投资服务。
面对2018年的市场转变，公司坚持“回归根本、为客户创造价值”的理念，为2019年提高效率、能力共享和赋能地区的
目标做出全局部署。
（1）大交易服务板块，代理服务业务将持续深耕都市圈，以组织下沉优势渗透三四线城市市场，扩大入口服务。互联
网+业务将持续加宽合作入口，强化自有渠道建设，积极服务C端客户。
（2）交易后服务板块，金融服务业务将主动控制业务规模，严格把控业务风险，积极推进场景类金融服务，增强助贷
业务的发展。装修服务业务将依托场景入口优势，积极复制成功的业务模式，并向全国拓展。
（3）资产运营服务板块，公司逐步提升现阶段已有资产的服务规模，持续增强运营效益，不断优化和细化运营系统，
同时降低企业杠杆，减少重资产投入，坚持轻资产运营模式，依托资产运营中心对“公寓、空间、商业”进行统一管理。
（4）资产管理服务板块，投资业务以发行基金方式收购的商业写字楼交由公司的物业管理团队进行管理，提升其资产
价值，进而增加投资业务收益。物业管理服务业务积极落实“服务+科技”的理念，针对物业管理行业内的人员和能源的两个
48
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
痛点，设计城市物管运营平台。同时，聚焦于商办物业，以工商物业及都市型产业园为服务标的，对已经投入使用的各类物
业实施企业化、社会化、经营化、规模化的管理。
十、接待调研、沟通、采访等活动
1、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
√ 适用 □ 不适用
接待时间 接待方式 接待对象类型 调研的基本情况索引
详见巨潮资讯网， 2018 年 4 月 3 日
2018 年 04 月 03 日 实地调研 机构
投资者关系活动记录表》
详见巨潮资讯网，《2018 年 4 月 25
2018 年 04 月 25 日 实地调研 机构
日投资者关系活动记录表》
详见巨潮资讯网，《2018 年 7 月 19
2018 年 07 月 19 日 电话沟通 机构
日投资者关系活动记录表》
详见巨潮资讯网，《2018 年 8 月 22
2018 年 08 月 22 日 电话沟通 机构
日投资者关系活动记录表》
49
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
第五节 重要事项
一、公司普通股利润分配及资本公积金转增股本情况
报告期内普通股利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况
√ 适用 □ 不适用
公司严格执行了《公司章程》中与利润分配相关的条款。
现金分红政策的专项说明
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求： 是
分红标准和比例是否明确和清晰： 是
相关的决策程序和机制是否完备： 是
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用： 是
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充分保护： 是
现金分红政策进行调整或变更的，条件及程序是否合规、透明： 是
公司近 3 年（包括本报告期）的普通股股利分配方案（预案）、资本公积金转增股本方案（预案）情况
2017年3月24日，公司第四届董事会第五次会议审议通过了《2016年度利润分配预案》，以公司2016年12月31日的总股本
2,044,969,122.00股为基数，向全体股东每10股派0.8元人民币现金红利（含税），共计分配现金股利163,597,529.76元。本次
分配，不送红股，不进行资本公积金转增股本。
2018年3月29日，公司第四届董事会第二十五次会议审议通过了《2017年度利润分配预案》，以公司2017年12月31日的总股
本2,043,978,097.00股为基数，向全体股东每10股派0.8元人民币现金红利（含税），共计分配现金股利163,518,247.76元。本
次分配，不送红股，不进行资本公积金转增股本。
2019年3月27日，公司第四届董事会第三十九次会议审议通过了《2018年度利润分配预案》，以公司2018年12月31日的总股
本2,042,970,972.00股为基数，向全体股东每10股派0.21元人民币现金红利（含税），共计分配现金股利42,902,390.41元。本
次分配，不送红股，不进行资本公积金转增股本。
公司近三年（包括本报告期）普通股现金分红情况表
单位：元
现金分红总额
现金分红金额 以其他方式现
分红年度合并 （含其他方
占合并报表中 以其他方式 金分红金额占
报表中归属于 现金分红总额 式）占合并报
现金分红金额 归属于上市公 （如回购股 合并报表中归
分红年度 上市公司普通 （含其他方 表中归属于上
（含税） 司普通股股东 份）现金分红 属于上市公司
股股东的净利 式） 市公司普通股
的净利润的比 的金额 普通股股东的
润 股东的净利润
率 净利润的比例
的比率
2018 年 42,902,390.41 415,724,734.42 10.32% 0.00 0.00% 42,902,390.41 10.32%
50
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
现金分红总额
现金分红金额 以其他方式现
分红年度合并 （含其他方
占合并报表中 以其他方式 金分红金额占
报表中归属于 现金分红总额 式）占合并报
现金分红金额 归属于上市公 （如回购股 合并报表中归
分红年度 上市公司普通 （含其他方 表中归属于上
（含税） 司普通股股东 份）现金分红 属于上市公司
股股东的净利 式） 市公司普通股
的净利润的比 的金额 普通股股东的
润 股东的净利润
率 净利润的比例
的比率
2017 年 163,518,247.76 1,003,883,544.29 16.29% 0.00 0.00% 163,518,247.76 16.29%
2016 年 163,597,529.76 747,215,219.61 21.89% 0.00 0.00% 163,597,529.76 21.89%
公司报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正但未提出普通股现金红利分配预案
□ 适用 √ 不适用
二、本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案情况
√ 适用 □ 不适用
每 10 股送红股数（股） 0
每 10 股派息数（元）（含税） 0.21
每 10 股转增数（股） 0
分配预案的股本基数（股） 2,042,970,972.00
现金分红金额（元）（含税） 42,902,390.41
以其他方式（如回购股份）现金分红金额（元） 0.00
现金分红总额（含其他方式）（元） 42,902,390.41
现金分红总额（含其他方式）占利润分配总额的比例 100%
本次现金分红情况
公司发展阶段属成长期且有重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到 20％
利润分配或资本公积金转增预案的详细情况说明
2019 年 3 月 27 日，公司第四届董事会第三十九次会议审议通过了《2018 年度利润分配预案》，以公司 2018 年 12 月 31 日
的总股本 2,042,970,972.00 股为基数，向全体股东每 10 股派 0.21 元人民币现金红利（含税），共计分配现金股利 42,902,390.41
元。本次分配，不送红股，不进行资本公积金转增股本。
三、承诺事项履行情况
1、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末
尚未履行完毕的承诺事项
√ 适用 □ 不适用
承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
股改承诺 无 无 无 无 无
收购报告书或 无 无 无 无 无
51
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
权益变动报告
书中所作承诺
资产重组时所
无 无 无 无 无
作承诺
（一）合伙企业保证并承诺，合伙企业
参与认购世联行非公开发行的股份的认
购资金全部源于全体合伙人对合伙企业
的合法自有资金投入。（二）合伙企业保
证并承诺，合伙企业参与认购世联行本
次非公开发行的股份的认购资金将在世
联行向中国证监会报送发行方案前全部
募集到位。（三）合伙企业保证并承诺，
在合伙企业与世联行签署的《附条件生
效的股份认购合同》约定的股份锁定期
内，合伙企业全体合伙人不得转让其持
有的合伙份额或退出合伙企业。（四）合
伙企业全体合伙人作出如下不可撤销承
诺：1. 若本人将本人直接或间接持有的
世联行的股份在买入后六个月内卖出，
或者在卖出后六个月内又买入，由此所
得收益归世联行所有，世联行董事会有 截至公告之日，
深圳众志联
权收回本人所得收益，本人将无条件向 上述承诺得到
首次公开发行 高投资管理
世联行上缴本人所得收益。2. 本人不会 2014 年 12 了严格履行，没
或再融资时所 合伙企业 再融资承诺
利用本人知悉或因本人在世联行担任的 月 02 日 有发生承诺人
作承诺 （有限合
职务可能知悉的世联行内幕信息从事证 违反该承诺的
伙）
券交易活动，也不会以协助、指使、教 情形。
唆等其他任何方式使其他与世联行或世
联行董事、监事、高级管理人员有特殊
关系，可能获知内幕信息的自然人、法
人或其他组织因获知内幕信息而买卖世
联行股份及其衍生品种。3. 本人将严格
按照《公司法》、《证券法》、《上市公司
董事、监事和高级管理人员所持本公司
股份及其变动管理规则》、《深圳证券交
易所上市公司董事、监事和高级管理人
员所持本公司股份及其变动管理业务指
引》法律、行政法规、规范性文件及深
交所业务规则及《深圳世联行地产顾问
股份有限公司章程》的相关规定，（1）
向世联行申报本人直接或间接所持有的
世联行的股份及其变动情况，在本人任
职期间每年转让的股份不超过本人直接
52
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
或间接所持有世联行股份总数的 25%。
（2）自本人向世联行申报离任日起六个
月内不转让本人直接或间接持有及新增
的世联行股份。（3）本人应在买卖世联
行股份及其衍生品种的 2 个交易日内，
通过世联行董事会向深交所申报，并在
深交所指定网站进行公告。公告内容包
括：①上年末所持世联行股份数量；②
上年末至本次变动前每次股份变动的日
期、数量、价格；③本次变动前持股数
量；④本次股份变动的日期、数量、价
格；⑤变动后的持股数量；⑥深交所要
求披露的其他事项。（4）在下列期间不
买卖世联行股票：①世联行定期报告公
告前 30 日内，因特殊原因推迟公告日期
的，自原公告日前 30 日起至最终公告
日；②世联行业绩预告、业绩快报公告
前 10 日内；③自可能对世联行股票交易
价格产生重大影响的重大事项发生之日
或在决策过程中，至依法披露后 2 个交
易日内；④深交所规定的其他期间。（5）
若本人直接或间接持有的世联行股份及
其变动比例达到《上市公司收购管理办
法》规定的，还应当按照《上市公司收
购管理办法》等相关法律、行政法规、
部门规章和深交所业务规则的规定履行
报告和披露等义务。（6）其他有关法律、
行政法规、规范性文件及深交所业务规
则中关于高管持股变动管理规则等相关
规定的义务。4. 合伙企业/本人将严格
按照《上市公司收购管理办法》等有关
法律、行政法规、规范性文件及深交所
业务规则和《深圳世联行地产顾问股份
有限公司章程》的规定，在履行重大权
益变动信息披露、要约收购等法定义务
时，将关联合伙人与合伙企业认定为一
致行动人，将关联合伙人直接或间接持
有的世联行股票数量与合伙企业持有的
世联行股票数量合并计算。普通合伙人
应当提醒、督促与世联行存在关联关系
的有限合伙人履行上述义务并采取以下
措施保证关联有限合伙人履行上述义
务：（1）普通合伙人在知悉相关重大权
53
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
益变动、触发要约收购等事宜时，应及
时提醒并通告与世联行存在关联关系的
有限合伙人向世联行履行相关报告义
务；（2）若与世联行存在关联关系的有
限合伙人在接到前述通告后，未及时履
行相关报告义务的，普通合伙人应主动
向世联行、证券监管机构、深交所等报
告其知悉的重大权益变动、触发要约收
购等情形，并配合世联行履行相关信息
披露义务；若合伙企业普通合伙人未能
按照合伙协议及其补充协议约定履行上
述义务，则其应承担由此给世联行及其
股东造成的损失，但其能够证明自己无
过错的情形除外。（五）合伙企业全体合
伙人之间不存在分级收益等结构化安
排，并保证在合伙企业持有世联行股份
期间，全体合伙人之间不会存在分级收
益等结构化安排。
（一）本人目前担任世联行董事、总经
理职务，任期自 2013 年 9 月 12 日起至
2016 年 9 月 11 日止。（二）本人目前持
有合伙企业 300 万元出资额，占合伙企
业出资总额的比例为 60%，且担任合伙
企业执行事务合伙人。（三）本人与合伙
企业其他合伙人签署的合伙企业合伙协
议及其补充协议均为本人真实意思表
示。（四）本人保证并承诺，合伙企业参
与认购世联行非公开发行的股份的认购
截至公告之日，
资金全部源于合伙人对合伙企业的合法
上述承诺得到
自有资金投入，且合伙企业参与认购世
2014 年 12 了严格履行，没
朱敏 再融资承诺 联行本次非公开发行的股份的认购资金
月 02 日 有发生承诺人
将在世联行向中国证监会报送发行方案
违反该承诺的
前全部募集到位。五）本人保证并承诺，
情形。
在合伙企业与世联行签署的《附条件生
效的股份认购合同》约定的股份锁定期
内，本人不转让本人持有的合伙企业份
额或退出合伙企业。（六）本人保证并承
诺：1.若本人将本人直接或间接持有的
世联行的股份在买入后六个月内卖出，
或者在卖出后六个月内又买入，由此所
得收益归世联行所有，世联行董事会有
权收回本人所得收益，本人将无条件向
世联行上缴本人所得收益。2.本人不会
54
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
利用本人知悉或因本人在世联行担任的
职务可能知悉的世联行内幕信息从事证
券交易活动，也不会以协助、指使、教
唆等其他任何方式使其他与世联行或世
联行董事、监事、高级管理人员有特殊
关系，可能获知内幕信息的自然人、法
人或其他组织因获知内幕信息而买卖世
联行股份及其衍生品种。3.本人将严格
按照《公司法》、《证券法》、《上市公司
董事、监事和高级管理人员所持本公司
股份及其变动管理规则》、《深圳证券交
易所上市公司董事、监事和高级管理人
员所持本公司股份及其变动管理业务指
引》法律、行政法规、规范性文件及深
交所业务规则及《深圳世联行地产顾问
股份有限公司章程》的相关规定，（1）
向世联行申报本人直接或间接所持有的
世联行的股份及其变动情况，在本人任
职期间每年转让的股份不超过本人直接
或间接所持有世联行股份总数的 25%。
（2）自本人向世联行申报离任日起六个
月内不转让本人直接或间接持有及新增
的世联行股份。（3）本人应在买卖世联
行股份及其衍生品种的 2 个交易日内，
通过世联行董事会向深交所申报，并在
深交所指定网站进行公告。公告内容包
括：①上年末所持世联行股份数量；②
上年末至本次变动前每次股份变动的日
期、数量、价格；③本次变动前持股数
量；④本次股份变动的日期、数量、价
格；⑤变动后的持股数量；⑥深交所要
求披露的其他事项。（4）在下列期间不
买卖世联行股票：①世联行定期报告公
告前 30 日内，因特殊原因推迟公告日期
的，自原公告日前 30 日起至最终公告
日；②世联行业绩预告、业绩快报公告
前 10 日内；③自可能对世联行股票交易
价格产生重大影响的重大事项发生之日
或在决策过程中，至依法披露后 2 个交
易日内；④深交所规定的其他期间。（5）
若本人直接或间接持有的世联行股份及
其变动比例达到《上市公司收购管理办
法》规定的，还应当按照《上市公司收
55
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
购管理办法》等相关法律、行政法规、
部门规章和深交所业务规则的规定履行
报告和披露等义务。（6）其他有关法律、
行政法规、规范性文件及深交所业务规
则中关于高管持股变动管理规则等相关
规定的义务。4. 本人将严格按照《上
市公司收购管理办法》等有关法律、行
政法规、规范性文件及深交所业务规则
和《深圳世联行地产顾问股份有限公司
章程》的规定，在履行重大权益变动信
息披露、要约收购等法定义务时，将本
人与合伙企业认定为一致行动人，将本
人直接或间接持有的世联行股票数量与
合伙企业持有的世联行股票数量合并计
算。本人作为合伙企业普通合伙人，将
提醒、督促与世联行存在关联关系的有
限合伙人履行上述义务并采取以下措施
保证关联有限合伙人履行上述义务：1）
本人在知悉相关重大权益变动、触发要
约收购等事宜时，应及时提醒并通告与
世联行存在关联关系的有限合伙人向世
联行履行相关报告义务；（2）若与世联
行存在关联关系的有限合伙人在接到前
述通告后，未及时履行相关报告义务的，
本人将主动向世联行、证券监管机构、
深交所等报告其知悉的重大权益变动、
触发要约收购等情形，并配合世联行履
行相关信息披露义务；若本人未能按照
合伙协议及其补充协议约定履行上述义
务，则本人将承担由此给世联行及其股
东造成的损失，但其能够证明本人无过
错的情形除外。（七）本人保证并承诺，
本人与合伙企业其他合伙人之间不存在
分级收益等结构化安排，并保证在合伙
企业持有世联行股份期间，本人与合伙
企业其他合伙人之间不会存在分级收益
等结构化安排。（八）本人保证上述声明
及承诺事项的真实性、准确性和完整性，
并愿意承担相应的法律责任。
深圳世联行 本公司及本公司关联方不会违反《证券
地产顾问股 发行与承销管理办法》第十六条等有关 2014 年 12
再融资承诺 已履行完毕。
份有限公 法规的规定，直接或间接对合伙企业及 月 02 日
司;世联地 其合伙人，提供财务资助或者补偿。本
56
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
产顾问（中 公司保证本承诺事项的真实性、准确性
国）有限公 和完整性，并愿意承担相应的法律责任
司
本人及本人的关联方不会违反《证券发
行与承销管理办法》第十六条等有关法
陈劲松;佟 规的规定，直接或间接对合伙企业及其 2014 年 12
再融资承诺 已履行完毕。
捷 合伙人，提供财务资助或者补偿。本人 月 02 日
保证本承诺事项的真实性、准确性和完
整性，并愿意承担相应的法律责任。
1、公司承诺持股 5%以上的主要股东或
实际控制人及其配偶、直系近亲属未参
限制性股票
与本计划；2、公司承诺不为激励对象依 2016 年 02
公司 激励计划承 已履行完毕。
本计划获取有关限制性股票提供贷款以 月 06 日
诺
及其他任何形式的财务资助，包括为其
贷款提供担保。
截至公告之日，
上述承诺得到
2017 年股票 不为激励对象依本激励计划有关股票期
2017 年 08 了严格履行，没
公司 期权激励计 权行权提供贷款以及其他任何形式的财
月 30 日 有发生承诺人
划承诺 务资助，包括为其贷款提供担保。
违反该承诺的
情形。
若公司因信息披露文件中有虚假记载、
截至公告之日，
误导性陈述或者重大遗漏，导致不符合
上述承诺得到
2017 年股票 授予权益或行使权益安排的，激励对象
2017 年 08 了严格履行，没
激励对象 期权激励计 自相关信息披露文件被确认存在虚假记
股权激励承诺 月 30 日 有发生承诺人
划承诺 载、误导性陈述或者重大遗漏后，将由
违反该承诺的
股权激励计划所获得的全部利益返还公
情形。
司。
截至公告之日，
上述承诺得到
2018 年股票 不为激励对象依本激励计划有关股票期
2018 年 07 了严格履行，没
公司 期权激励计 权行权提供贷款以及其他任何形式的财
月 13 日 有发生承诺人
划承诺 务资助，包括为其贷款提供担保。
违反该承诺的
情形。
若公司因信息披露文件中有虚假记载、
截至公告之日，
误导性陈述或者重大遗漏，导致不符合
上述承诺得到
授予权益或行使权益安排的，激励对象
股票期权激 2018 年 07 了严格履行，没
激励对象 自相关信息披露文件被确认存在虚假记
励计划承诺 月 13 日 有发生承诺人
载、误导性陈述或者重大遗漏后，将由
违反该承诺的
股权激励计划所获得的全部利益返还公
情形。
司。
57
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
作为世联行的股东、或被法律法规认定
为实际控制人、关联方期间，将尽可能
世联地产顾 避免与世联行及其控股子公司之间的关
问（中国） 联交易。对于无法避免或者有合理原因
有限公 而发生的关联交易，包括但不限于商品
司;Fortune 交易，相互提供服务或者作为代理，本 截至公告之日，
Hill Asia 公司或本人将一律严格遵循等价、有偿、 上述承诺得到
Limited;乌 关联交易方 公平交易的原则，在一项市场公平交易 2007 年 12 了严格履行，没
鲁木齐卓群 面的承诺 中不要求世联行及其控股子公司提供优 月 10 日 有发生承诺人
创展股权投 于任何第三者给予或给予第三者的条 违反该承诺的
资合伙企业 件，并依据世联行《关联交易管理制度》 情形。
（有限合 等有关制度性文件及世联行公司章程履
伙）;陈劲松; 行合法审批程序并订立相关协议/合同，
佟捷 及时进行信息披露，规范相关交易行为，
保证不通过关联交易损害世联行及其他
股东的合法权益。
(1)依照中国法律法规被确认为世联行
的股东、或被法律法规认定为实际控制
世联地产顾 人、关联方期间，将不会在中国境内或
问（中国） 境外以任何方式（包括但不限于单独经
其他对公司中
有限公 营、通过合资经营或拥有另一公司或企
小股东所作承
司;Fortune 业的股权及其它权益）直接或间接从事 截至公告之日，
诺
Hill Asia 或参与任何与世联行构成竞争的任何业 上述承诺得到
Limited;乌 关于同业竞 务或活动，不以任何方式从事或参与生 2007 年 12 了严格履行，没
鲁木齐卓群 争的承诺 产任何与世联行产品相同、相似或可能 月 10 日 有发生承诺人
创展股权投 取代世联行产品的业务活动；(2)如从任 违反该承诺的
资合伙企业 何第三方获得的商业机会与世联行经营 情形。
（有限合 的业务有竞争或可能竞争，则本公司或
伙）;陈劲松; 本人将立即通知世联行，并将该商业机
佟捷 会让予世联行；(3)承诺不利用任何方式
从事影响或可能影响世联行经营、发展
的业务或活动。
在任职期间每年转让的股份不超过其所 截至公告之日，
持有公司可转让股份总数的 25%；离职 上述承诺得到
公司董事、
股份限售的 后半年内，不转让其持有的公司股份； 2016 年 09 了严格履行，没
监事及高级
承诺 在其离职 6 个月后的 12 个月内，通过证 月 12 日 有发生承诺人
管理人员
券交易所挂牌交易出售的公司股份数量 违反该承诺的
不超过其持有公司股份总数的 50%。 情形。
本人向深圳证券交易所承诺：一、本人 截至公告之日，
公司董事、
在履行上市公司董事的职责时，将遵守 2016 年 09 上述承诺得到
监事及高级 任职承诺
并促使本公司和本人的授权人遵守国家 月 12 日 了严格履行，没
管理人员
法律、行政法规和部门规章等有关规定， 有发生承诺人
58
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
履行忠实、勤勉尽责的义务。二、本人 违反该承诺的
在履行上市公司董事的职责时，将遵守 情形。
并促使本公司和本人的授权人遵守中国
证监会发布的部门规章、规范性文件的
有关规定。三、本人在履行上市公司董
事的职责时，将遵守并促使本公司和本
人的授权人遵守《深圳证券交易所股票
上市规则》和深圳证券交易所发布的其
他业务规则、细则、指引和通知等。四、
本人在履行上市公司董事的职责时，将
遵守并促使本公司和本人的授权人遵守
《公司章程》。五、本人接受深圳证券交
易所的监管，包括及时、如实地答复深
圳证券交易所向本人提出的任何问题，
及时提供《深圳证券交易所股票上市规
则》等业务规则、细则、指引和通知规
定应当报送的资料及要求提供的其他文
件的正本或副本，并出席本人被要求出
席的会议。六、本人授权深圳证券交易
所将本人提供的承诺与声明的资料向中
国证监会报告。七、本人将按要求参加
中国证监会和深圳证券交易所组织的专
业培训。八、本人如违反上述承诺，愿
意承担由此引起的一切法律责任和接受
深圳证券交易所的处分。九、本人因履
行上市公司董事的职责或者本承诺而与
深圳证券交易所发生争议提起诉讼时，
由深圳证券交易所住所地法院管辖。
公司 2018
年第三次临
深圳世联君 针对终止挂牌的异议股东所持股份，控 时股东大会
针对终止挂
汇不动产运 股股东世联行或其指定的第三方愿意对 2018 年 03 决议公告之
牌新三板的 已履行完毕。
营管理股份 异议股东持有的公司股进行回购，以保 月 24 日 日起至终止
承诺
有限公司 障其合法权益。 挂牌后 10
个工作日
止。
承诺是否按时
是
履行
如承诺超期未
履行完毕的，应
无
当详细说明未
完成履行的具
59
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
体原因及下一
步的工作计划
2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预测及
其原因做出说明
□ 适用 √ 不适用
四、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金。
五、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
财政部于2018年6月15日发布了《财政部关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》（财会〔2018〕15号），
要求执行企业会计准则的非金融企业应当按照企业会计准则和本通知的要求编制2018年中期及以后期间的财务报表。公司执
行上述准则规定，对会计政策进行变更。
根据《财政部关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》的要求，公司在资产负债表中新增“应收票据及应
收账款” 行项目，反映资产负债表日以摊余成本计量的、因销售商品、提供服务等经营活动应收取的款项，以及收到的商业
汇票，包括银行承兑汇票和商业承兑汇票；原“应收利息”、“应收股利”和“其他应收款”行项目合并为“其他应收款”行项目；
“固定资产”行项目，反映资产负债表日固定资产的期末账面价值和尚未清理完毕的固定资产清理净损益；“在建工程”行项目，
反映资产负债表日尚未达到预定可使用状态的在建工程的期末账面价值和为在建工程准备的各种物资的期末账面价值；新增
“应付票据及应付账款”行项目，反映资产负债表日因购买材料、商品和接受服务等经营活动应支付的款项，以及开出、承兑
的商业汇票，包括银行承兑汇票和商业承兑汇票；原“应付利息”、“应付股利”和“其他应付款”行项目合并为“其他应付款”行
项目；“长期应付款”行项目，反映资产负债表日企业除长期借款和应付债券以外的其他各种长期应付款项的期末账面价值。
在利润表中新增“研发费用”、“其中：利息费用”、“利息收入”行项目，“研发费用”项目反映企业进行研究与开发过程中发生
的费用化支出；“利息费用”项目反映企业为筹集生产经营所需资金等而发生的应予费用化的利息支出；“利息收入”项目反映
企业确认的利息收入。
根据《财政部关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》的要求，采用追溯调整法对比较数据进行调整，2017
年度合并资产负债表新增“应收票据及应收账款”2,155,158,738.41元；新增“应付票据及应付账款” 220,517,664.99元，同时调
减“应付账款”220,517,664.99元；调增“其他应付款”18,558,362.21元，同时调减“应付利息”13,703,554.30元和“应付股
利”4,854,807.91元；2017年合并利润表新增“研发费用”73,246,341.44元、 财务费用项下增加披露“其中：利息费
用”77,948,933.75元和“利息收入”26,798,517.97元，调减“管理费用”73,246,341.44元。前述调整对2017年度的资产总额和净利
润无影响。
60
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
七、报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
八、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
1）本报告期处置子公司丧失控制权的情况如下：
公司名称 处置价款 处置比例 处置方式 丧失控制权的时点 公司享有净资产份额 本期净利润
深圳世联山川投资管理有限 5,680,905.74 100.00% 转让 2018年09月30日 4,555,037.16 -1,105,820.57
公司
上海领霖餐饮管理有限公司 0.00 77.46% 转让 2018年12月31日 -6,013,091.39 7,762,614.65
世居置业服务有限公司 0.00 46.84% 重组 2018年12月31日 -2,868,236.24 1,168,441.88
Shiju Real Estate Australia Pty 46.84% 重组 2018年12月31日 0.00 0.00
Ltd
说明：Shiju Real Estate Australia Pty Ltd是世居置业服务有限公司的全资子公司，从2018年12月31日丧失控制权。
2）根据公司投资委员会决议，本报告期内新增以下子公司，这些子公司在本报告期内均已经完成了工商登记手续。
公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例 取得方式
杭州三箭装饰工程有限公司(以下简称"杭州三箭")注1 杭州 杭州 资产服务 100.00% 收购资产
柳州善居电子商务有限公司(以下简称"柳州善居") 柳州 柳州 电子商务 51.00% 投资新设
西宁善居商务信息咨询有限公司(以下简称"西宁善居") 西宁 西宁 电子商务 100.00% 投资新设
广州世君凯晟物业管理有限公司(以下简称"广州世君物业") 广州 广州 资产服务 45.96% 投资新设
福州世联君汇商业管理有限公司(以下简称"福州君汇") 福州 福州 房地产中介 90.12% 投资新设
南昌世联君汇房地产咨询有限公司(以下简称"南昌君汇") 南昌 南昌 房地产中介 90.12% 投资新设
东莞世联君汇商业管理有限公司(以下简称"东莞君汇") 东莞 东莞 房地产中介 90.12% 投资新设
深圳世联金保管理咨询有限公司(以下简称"世联金保") 深圳 深圳 资产服务 50.47% 投资新设
佛山世君房地产顾问有限公司(以下简称"佛山世君") 佛山 佛山 房地产中介 90.12% 投资新设
山西世联君汇房地产咨询有限公司(以下简称"山西君汇") 山西 山西 房地产中介 90.12% 投资新设
苏州红与璞酒店管理有限公司(以下简称"苏州红与璞") 苏州 苏州 资产服务 100.00% 投资新设
珠海世联集房公寓管理有限公司(以下简称"珠海集房") 珠海 珠海 资产服务 100.00% 投资新设
厦门世联红璞公寓管理有限公司(以下简称"厦门集房") 厦门 厦门 资产服务 100.00% 投资新设
宁波世联集房公寓管理有限公司(以下简称"宁波集房") 宁波 宁波 资产服务 100.00% 投资新设
苏州世联集房公寓管理有限公司(以下简称"苏州集房") 苏州 苏州 资产服务 100.00% 投资新设
四川世联集房商业管理有限公司(以下简称"四川集房") 四川 四川 资产服务 100.00% 投资新设
南昌世联集房商业管理有限公司(以下简称"南昌集房") 南昌 南昌 资产服务 100.00% 投资新设
长沙世联集房公寓管理有限公司(以下简称"长沙集房") 长沙 长沙 资产服务 100.00% 投资新设
61
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例 取得方式
昆明世联集房酒店管理有限公司(以下简称"昆明集房") 昆明 昆明 资产服务 100.00% 投资新设
武汉世联集房公寓管理有限公司(以下简称"武汉集房") 武汉 武汉 资产服务 100.00% 投资新设
郑州红璞集房房屋租赁有限公司(以下简称"郑州集房") 郑州 郑州 资产服务 100.00% 投资新设
中山集房房屋租赁代理有限公司(以下简称"中山集房") 中山 中山 资产服务 100.00% 投资新设
天津世联集房商业管理有限公司(以下简称"天津集房") 天津 天津 资产服务 100.00% 投资新设
重庆集房商业管理有限公司(以下简称"重庆集房") 重庆 重庆 资产服务 100.00% 投资新设
惠州世联集房公寓管理有限公司(以下简称"惠州集房") 惠州 惠州 资产服务 100.00% 投资新设
佛山世联集房公寓管理有限公司(以下简称"佛山集房") 佛山 佛山 资产服务 100.00% 投资新设
西安红璞集房商业运营管理有限公司(以下简称"西安集房") 西安 西安 资产服务 100.00% 投资新设
青岛世联集房资产管理有限公司(以下简称"青岛集房") 青岛 青岛 资产服务 100.00% 投资新设
长沙红璞实创公寓管理有限公司(以下简称"长沙红璞实创") 长沙 长沙 资产服务 70.00% 投资新设
东莞世联集房商业管理有限公司(以下简称"东莞集房") 东莞 东莞 资产服务 100.00% 投资新设
中山世联松塔装饰有限公司(以下简称"中山松塔") 中山 中山 装修服务 80.00% 投资新设
广西世联松塔装饰工程有限责任公司(以下简称"广西松塔") 广西 广西 装修服务 80.00% 投资新设
四川世联松塔装饰设计有限责任公司(以下简称"四川松塔") 四川 四川 装修服务 80.00% 投资新设
惠州世联松塔装饰有限责任公司(以下简称"惠州松塔") 惠州 惠州 装修服务 80.00% 投资新设
西安世联松塔装饰有限公司(以下简称"西安松塔") 西安 西安 装修服务 80.00% 投资新设
厦门世联松塔建筑装饰有限公司(以下简称"厦门松塔") 厦门 厦门 装修服务 80.00% 投资新设
昆明世联松塔装饰工程有限责任公司(以下简称"昆明松塔") 昆明 昆明 装修服务 80.00% 投资新设
湖北世联松塔装饰有限公司(以下简称"湖北松塔") 湖北 湖北 装修服务 80.00% 投资新设
绍兴世联智行房地产信息咨询有限公司(以下简称"绍兴世联") 绍兴 绍兴 房地产中介 51.00% 投资新设
重庆世联君汇物业管理发展有限公司(以下简称"重庆君汇物业") 重庆 重庆 资产服务 90.12% 投资新设
昆山世联君汇商业运营管理有限公司(以下简称"昆山君汇") 昆山 昆山 资产服务 90.12% 投资新设
合肥世联集房地产运营管理有限公司(以下简称"合肥集房") 合肥 合肥 资产服务 100.00% 投资新设
徐州红璞公寓管理有限公司(以下简称"徐州红璞") 徐州 徐州 资产服务 100.00% 投资新设
深圳世联盈安佳信投资发展有限公司(以下简称"深圳盈安佳信") 深圳 深圳 投资管理 100.00% 投资新设
深圳世联盈安投资发展有限公司(以下简称"深圳盈安") 深圳 深圳 投资管理 100.00% 投资新设
深圳世联佳信投资发展有限公司(以下简称"深圳佳信") 深圳 深圳 投资管理 100.00% 投资新设
霸州市世联房地产经纪有限公司(以下简称"霸州世联") 霸州 霸州 投资管理 100.00% 投资新设
惠东世联行百利房地产咨询有限公司(以下简称"惠东世联") 惠东 惠东 房地产中介 100.00% 投资新设
珠海横琴赢远创意咨询服务有限公司(以下简称"珠海横琴赢远") 珠海 珠海 房地产中介 100.00% 投资新设
银川善居电子商务有限公司(以下简称"银川善居") 银川 银川 电子商务 100.00% 投资新设
郑州善居信息科技有限公司(以下简称"郑州善居") 郑州 郑州 电子商务 100.00% 投资新设
天津世联君汇不动产管理服务有限公司(以下简称"天津君汇不动产") 天津 天津 资产服务 90.12% 投资新设
深圳世联荣华装饰设计工程科技有限公司(以下简称"世联荣华") 深圳 深圳 资产服务 54.07% 投资新设
广西世联君汇房地产咨询有限公司(以下简称"广西君汇") 广西 广西 资产服务 90.12% 投资新设
长春世联君汇物业服务有限公司(以下简称"长春君汇") 长春 长春 资产服务 90.12% 投资新设
厦门璞寓企业管理有限公司(以下简称"厦门璞寓") 厦门 厦门 资产服务 100.00% 投资新设
62
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例 取得方式
成都市红璞凯嘉酒店管理有限公司(以下简称"成都市红璞凯嘉") 成都 成都 资产服务 100.00% 投资新设
合肥世联松塔装饰科技有限责任公司(以下简称"合肥松塔") 合肥 合肥 电子商务 80.00% 投资新设
深圳世联筑业科技有限公司(以下简称"世联筑业") 深圳 深圳 电子商务 80.00% 投资新设
常德三湘世联房地产咨询有限公司(以下简称"常德三湘世联") 常德 常德 房地产中介 51.00% 投资新设
唐山世联锐易房地产经纪有限公司(以下简称"唐山世联锐易") 唐山 唐山 房地产中介 51.00% 投资新设
深圳世联桂园项目管理有限公司(以下简称"世联桂园") 深圳 深圳 房地产中介 100.00% 投资新设
福建省南安市松塔建筑装饰有限公司(以下简称"南安松塔") 福建 福建 电子商务 80.00% 投资新设
厦门市立丹行君汇物业管理有限公司(以下简称"立丹行君汇") 厦门 厦门 资产服务 80.00% 投资新设
厦门市宜兴居电子商务有限公司(以下简称"厦门宜兴居") 厦门 厦门 电子商务 80.00% 投资新设
注1：本期公司通过收购新增的杭州三箭的主要资产为公寓。本集团收购上述公司的实质是购买其拥有的公寓用于长租公寓
的运营。
3）本报告期因为注销子公司而不再纳入合并范围的子公司情况如下：
公司名称 不再纳入合并范围的原因 持股比例 注销日净资产 注销日净利润
重庆世联君汇兴业房地产顾问有限公司 工商注销 63.09% 1,629.36 -221.24
厦门市立言立行房地产经纪有限公司 工商注销 80.00% 0.00 48,469.62
北京科创联和科技服务有限公司 工商注销 36.95% 0.00 0.00
深圳市小样商务服务有限公司 工商注销 36.95% 0.00 0.00
厦门市立德功行房产中介服务有限公司 工商注销 80.00% 0.00 160,901.97
深圳市罗湖区不倒翁养老服务中心 注销登记 55.00% 0.00 59.33
九、聘任、解聘会计师事务所情况
现聘任的会计师事务所
境内会计师事务所名称 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬（万元） 199.2
境内会计师事务所审计服务的连续年限 10
境内会计师事务所注册会计师姓名 王建新、李颖
境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限 王建新 3 年、李颖 4 年
当期是否改聘会计师事务所
□ 是 √ 否
聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况
□ 适用 √ 不适用
十、年度报告披露后面临暂停上市和终止上市情况
□ 适用 √ 不适用
63
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
十一、破产重整相关事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
十二、重大诉讼、仲裁事项
√ 适用 □ 不适用
诉讼(仲裁) 涉案金额 是否形成 诉讼(仲裁)审理结果及影 诉讼(仲裁)判决执 披露 披露
诉讼(仲裁)进展
基本情况 （万元） 预计负债 响 行情况 日期 索引
交易及顾问 部分案件已结案，部分案 部分案件执行完
判决被告开发商支付我司
业务服务费 6,834.3 否 件已判决执行中，部分案 毕，部分案件申请
服务费
欠款诉讼 件在一审、二审阶段 强制执行
调解结案案件：大部分为开 调解案件执行完
电商业务诉 部分案件已调解结案，部 发商向我司支付款项，剩余 毕；除调解结案的
11,282.9 否
讼 分案件在一审、二审阶段 小部分为我司支付款项；其 案件外，未有需要
他案件尚在审理中 执行的判决
部分案件执行完
部分案件已结案，部分案
金融业务贷 毕，部分案件已胜
26,236.78 否 件已判决执行中，部分案 判决被告向我司归还欠款
款类诉讼 诉待执行，部分案
件在一审阶段
件申请强制执行
部分案件已结案，部分案 部分案件判决被告支付我 部分案件执行完
资产运营业
3,755.6 否 件已判决执行中，部分案 司款项，个别案件判决我司 毕，部分案件我司
务诉讼
件在一审阶段 支付款项 申请强制执行
部分案件庭外调解，部分 部分案件判决我司支付费
劳动争议纠
255.7 否 案件审理完毕结案，部分 用，部分案件驳回原告个人 执行完毕
纷
在一审、二审阶段 请求
其他纠纷 829.1 否 已结案 判决我司支付款项 执行完毕
十三、处罚及整改情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在处罚及整改情况。
十四、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
□ 适用 √ 不适用
十五、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
√ 适用 □ 不适用
（一）公司限制性股票激励计划审批程序简述
64
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
1、公司于2016年2月5日分别召开了第三届董事会第四十五次会议和第三届监事会第三十三次会议审议通过《关于<深
圳世联行地产顾问股份有限公司限制性股票激励计划（草案）>及其摘要的议案》等相关议案，公司独立董事对此发表了独
立意见。具体内容详见公司于2016年2月6日在巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。
2、公司于2016年2月23日召开2016年第一次临时股东大会审议通过《关于<深圳世联行地产顾问股份有限公司限制性
股票激励计划（草案）>及其摘要的议案》、《关于提请股东大会授权董事会办理公司制性股票激励计划相关事宜的议案》。
董事会被授权确定限制性股票授予日及在公司及激励对象符合条件时向激励对象授予限制性股票并办理授予限制性股票所
必须的全部事宜。具体内容详见公司于2016年2月24日在巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。
3、根据公司2016年第一次临时股东大会的授权，公司于2016年3月13日召开第三届董事会第四十八次会议，审议通过
《关于调整公司限制性股票激励计划授予对象人数、授予数量的议案》，本次调整后，公司此次激励对象人数由468名变更
为441名，限制性股票总量由1571.25万股调整为1536.05万股。公司独立董事对上述议案发表了独立意见。具体内容详见公司
于2016年3月14日在巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。
4、公司于2016年3月13日召开第三届董事会第四十八次会议审议通过《关于向激励对象授予限制性股票的议案》，公
司独立董事对此发表了独立意见，认为激励对象主体资格合法有效，确定的授予日符合相关规定。具体内容详见公司于2016
年3月14日在巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。
5、公司于2016年4月21日召开第三届董事会第五十次会议，审议通过《关于调整公司限制性股票激励计划授予对象、
授予数量及授予价格的议案》，本次调整后，公司此次激励对象人数由441名变更为402名，限制性股票总量由1536.05万股
调整为1499.60万股，公司2015年度权益分配方案已于2016年4月14日实施完毕，公司总股本变更为2,023,974,722股。根据《激
励计划》的相关规定，本次股权激励计划授予的限制性股票数量由1,499.60万股调整为2,099.44万股，授予价格由5.55元/股调
整 为 3.936 元 / 股 。 公 司 独 立 董 事 对 上 述 议 案 发 表 了 独 立 意 见 。 具 体 内 容 详 见 公 司 于 2016 年 4 月 22 日 在 巨 潮 资 讯 网
(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。
6、2016年5月10日，公司披露了《关于限制性股票授予登记完成的公告》，共向402名激励对象授予2,099.44万股限制
性股票，授予股份于2016年5月11日上市。具体内容详见公司于2016年5月10日在巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)上发
布的有关公告。
7、公司于2017年5月15日召开第四届董事会第七次会议和第四届监事会第七次会议，审议通过《关于公司限制性股票激
励计划第一个解锁期解锁条件成就的议案》，公司限制性股票激励计划授予的限制性股票第一个解锁期解锁条件已成就，同
意董事会根据股东大会的授权，按照相关规定为符合解锁条件的355名激励对象办理解锁事宜。监事会对公司限制性股票激
励计划第一个解锁期解锁条件及激励对象名单进行了核查，公司独立董事对此发表了独立意见。具体内容详见公司于2017
年5月17日在巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。
8、公司于2017年5月15日召开第四届董事会第七次会议和第四届监事会第七次会议，审议通过《关于调整限制性股票回
购价格和回购注销部分限制性股票的议案》。鉴于公司于2017年5月11日实施完2016年度权益分派方案，按照相关规定对尚
未解锁的限制性股票的回购价格做相应的调整，限制性股票回购价格由3.936元/股调整为3.856元/股。同意董事会根据股东
大会的授权，按照相关规定对44名已离职激励对象全部已获授但尚未解锁的限制性股票共923,300股予以回购注销，对3名
2016年度个人绩效考核不符合要求的激励对象本次不能解锁的限制性股票共67,725股予以回购注销，上述回购注销数量合计
为991,025股。具体内容详见公司于2017年5月17日在巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。
9、2017年5月23日，公司披露了《关于公司限制性股票激励计划第一个解锁期限制性股票上市流通的提示性公告》，第
一个解锁期 解锁的限 制性股 票上 市流通 日期为 2017 年5月24日。具体内容详 见公司 于 2017 年5月23 日在巨潮资讯网
(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。
10、2017年11月8日，公司披露了《关于部分已授予限制性股票回购注销完成的公告》，公司已于 2017 年11月7日在中
国证券登记结算有限责任公司深圳分公司完成限制性股票的回购注销手续。本次限制性股票回购注销完成后，公司总股本由
2,044,969,122股变更为2,043,978,097股。具体内容详见公司于2017年11月8日在巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)上发布
65
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
的有关公告。
11、公司于2018年5月18日召开第四届董事会第二十七次会议和第四届监事会第二十七次会议，审议通过《关于公司限
制性股票激励计划第二个解锁期解锁条件成就的议案》，公司限制性股票激励计划授予的限制性股票第二个解锁期解锁条件
已成就，同意董事会根据股东大会的授权，按照相关规定为符合解锁条件的306名激励对象办理解锁事宜。监事会对公司限
制性股票激励计划第二个解锁期解锁条件及激励对象名单进行了核查，公司独立董事对此发表了独立意见。具体内容详见公
司于2018年5月19日在巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。
12、公司于2018年5月18日召开第四届董事会第二十七次会议和第四届监事会第二十七次会议，审议通过《关于调整限
制性股票回购价格和回购注销部分限制性股票的议案》。鉴于公司于2018年5月14日实施完2017年度权益分派方案，按照相
关规定对尚未解锁的限制性股票的回购价格做相应的调整，限制性股票回购价格由3.856元/股调整为3.776元/股。同意董事
会根据股东大会的授权，按照相关规定对45名已离职激励对象全部已获授但尚未解锁的限制性股票共965,475股予以回购注
销，对7名2017年度个人绩效考核不符合要求的激励对象本次不能解锁的限制性股票共41,650股予以回购注销，上述回购注
销数量合计为1,007,125股。具体内容详见公司于2018年5月19日在巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。
13、2018年5月28日，公司披露了《关于公司限制性股票激励计划第二个解锁期限制性股票上市流通的提示性公告》，
第二个解锁期解锁的限制性股票上市流通日期为2018年5月31日。具体内容详见公司于2018年5月28日在巨潮资讯网
(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。
14、2018 年9月14日，公司披露了《关于2016年股权激励计划部分限制性股票回购注销完成的公告》，公司已在中国证
券登记结算有限责任公司深圳分公司完成本次限制性股票的回购注销手续。本次限制性股票回购注销完成后，公司总股本由
2,043,978,097股变更为2,042,970,972股。具体内容详见公司于2018年9月14日在巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)上发布
的有关公告。
（二）公司2017年股票期权激励计划审批程序简述
1、2017年8月29日，公司第四届董事会第十三次会议审议通过《关于<深圳世联行地产顾问股份有限公司2017年股票期
权激励计划（草案）>及其摘要的议案》等相关议案，公司独立董事对《深圳世联行地产顾问股份有限公司2017年股票期权
激励计划（草案）》（以下简称“《股票期权激励计划（草案）》”）发表了独立意见。具体内容详见公司于2017年8月30日
在巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。
2、2017年8月29日，公司第四届监事会第十三次会议审议通过《关于<深圳世联行地产顾问股份有限公司2017年股票期
权激励计划（草案）>及其摘要的议案》等相关议案，且认为激励对象名单符合《股票期权激励计划（草案）》规定的激励
对象范围，其作为公司股票期权激励计划激励对象的主体资格合法、有效披露。具体内容详见公司于2017年8月30日在巨潮
资讯网(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。
3、2017年8月30日至2017年9月8日，公司对本次授予激励对象名单的姓名和职务在公司内部进行了公示，在公示期内，
公司监事会未接到与激励计划拟激励对象有关的任何异议。2017年9月8日，公司监事会发表了《监事会关于公司2017年股票
期 权 激 励 计 划 激 励 对 象 名 单 的 核 查 意 见 及 公 示 情 况 说 明 》 。 具 体 内 容 详 见 公 司 于 2017 年 9 月 8 日 在 巨 潮 资 讯 网
(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。
4、2017年9月15日，公司2017年第二次临时股东大会审议通过《关于<深圳世联行地产顾问股份有限公司2017年股票期
权激励计划（草案）>及其摘要的议案》等相关议案，公司董事会被授权确定股票期权授予日、在激励对象符合条件时向激
励对象授予股票期权并办理授予股票期权所必须的全部事宜，并于2017年9月21日披露了《关于2017年股票期权激励计划内
幕信息知情人买卖公司股票情况的自查报告》。具体内容详见公司于2017年9月21日在巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)
上发布的有关公告。
5、2017年9月26日，公司第四届董事会第十五次会议审议通过《关于公司2017年股票期权激励计划授予事项的议案》，
公司独立董事对相关事项发表了独立意见，监事会对本次授予股票期权的激励对象名单进行了核实。具体内容详见公司于
66
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
2017年9月27日在巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。
6、2017年9月26日召开第四届董事会第十五次会议审议通过的《关于公司2017年股票期权激励计划授予事项的议案》及
深圳证券交易所、中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司有关业务规则的规定，于2017年11月10日完成了《深圳世联行
地产顾问股份有限公司2017年股票期权激励计划（草案）》所涉及到的股票期权的授予登记工作，期权简称：世联JLC1，
期权代码：037754。具体内容详见公司于2017年9月27日在巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。
（三）公司2018年股票期权激励计划审批程序简述
1、2018年7月12日，公司第四届董事会第二十九次会议审议通过《关于<深圳世联行地产顾问股份有限公司2018年股票
期权激励计划（草案）>及其摘要的议案》等相关议案，公司独立董事对《深圳世联行地产顾问股份有限公司2018年股票期
权激励计划（草案）》（以下简称“《激励计划》”）发表了独立意见。具体内容详见公司于2018年7月13日在巨潮资讯网
(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。
2、2018年7月12日，公司第四届监事会第二十九次会议审议通过《关于<深圳世联行地产顾问股份有限公司2018年股票
期权激励计划（草案）>及其摘要的议案》等相关议案，且认为激励对象名单符合《激励计划》规定的激励对象范围，其作
为 公 司 股 票 期 权 激 励 计 划 激 励 对 象 的 主 体 资 格 合 法 、 有 效 。 具 体 内 容 详 见 公 司 于 2018 年 7 月 13 日 在 巨 潮 资 讯 网
(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。
3、2018年7月13日至2018年7月24日，公司对本次授予激励对象名单的姓名和职务在公司内部进行了公示，在公示期内，
公司监事会未接到与激励计划拟激励对象有关的任何异议。2018年7月25日，公司监事会发表了《监事会关于2018年股票期
权 激 励 计 划 激 励 对 象 名 单 的 核 查 意 见 及 公 示 情 况 说 明 》 。 具 体 内 容 详 见 公 司 于 2018 年 7 月 25 日 在 巨 潮 资 讯 网
(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。
4、2018年7月31日，公司2018年第五次临时股东大会审议通过《关于<深圳世联行地产顾问股份有限公司2018年股票期
权激励计划（草案）>及其摘要的议案》等相关议案，公司董事会被授权确定股票期权授予日、在激励对象符合条件时向激
励对象授予股票期权并办理授予股票期权所必须的全部事宜，并于2018年8月1日披露了《关于2018年股票期权激励计划内幕
信息知情人买卖公司股票情况的自查报告》。具体内容详见公司于2018年8月1日在巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)上
发布的有关公告。
5、2018年9月11日，公司第四届董事会第三十二次会议审议通过《关于调整公司2018年股票期权激励计划激励对象名单
及期权数量的议案》《关于公司2018年股票期权激励计划授予事项的议案》，公司独立董事对相关事项发表了独立意见，监
事 会 对 本 次 授 予 股 票 期 权 的 激 励 对 象 名 单 进 行 了 核 实 。 具 体 内 容 详 见 公 司 于 2018 年 9 月 12 日 在 巨 潮 资 讯 网
(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。
6、公司于2018年9月27日完成了《深圳世联行地产顾问股份有限公司2018年股票期权激励计划（草案）》所涉及到的股
票期权的授予登记工作，期权简称：世联JLC2，期权代码：037792。具体内容详见公司于2018年9月28日在巨潮资讯网
(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。
十六、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生与日常经营相关的关联交易。
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
67
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
3、共同对外投资的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
4、关联债权债务往来
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在关联债权债务往来。
5、其他重大关联交易
√ 适用 □ 不适用
2018年 5 月 18 日，公司召开第四届董事会第二十七次会议审议通过《关于与关联方共同投资暨关联交易的议案》，
同意公司与世联地产顾问（中国）有限公司（以下简称“世联中国”）、深圳市世联共享投资股份有限公司（以下简称“世联
共享”）共同出资 1,000 万美元设立公司参股子公司世联惠商融资租赁（广州）有限公司（以下简称“世联惠商”），公司以
自有资金出资 250 万美元，持有其 25%的股权；世联中国出资 250 万美元，持有其 25%的股权；世联共享出资 500 万美
元，持有其50%的股权。世联中国是本公司的控股股东、世联共享是本公司的合营公司，因此根据《深圳证券交易所股票上
市规则》的相关规定，世联中国、世联共享为为公司的关联法人，上述投资构成了关联交易。披露网站：
http://www.cninfo.com.cn/ ；公告名称：《关于与关联方共同投资暨关联交易的公告》；公告编号：2018-065。
重大关联交易临时报告披露网站相关查询
临时公告名称 临时公告披露日期 临时公告披露网站名称
关于控股股东为公司及其全资子公司提供担保暨关联交易的
2016 年 07 月 11 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
公告
关于控股股东为公司提供担保暨关联交易的公告 2016 年 10 月 25 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于投资设立不动产基金暨关联交易的进展公告 2016 年 10 月 25 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于实际控制人认购股权投资基金暨关联交易的公告 2016 年 11 月 10 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于对北京安信行物业管理有限公司提供担保的公告 2016 年 12 月 27 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于控股股东为公司提供担保暨关联交易的公告 2017 年 03 月 28 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于 2017 年度为深圳市世联小额贷款有限公司提供担保额度
2017 年 03 月 28 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
的公告
关于为深圳市世联小额贷款有限公司向银行申请综合授信提
2017 年 04 月 29 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
供担保的公告
关于对深圳市世联小额贷款有限公司提供担保的公告 2017 年 05 月 17 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于子公司投资信贷资产财产权信托劣后级信托单位暨关联
2017 年 05 月 17 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
交易的公告
关于全资子公司与深圳市世联共享投资股份有限公司签署战
2017 年 06 月 08 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
略合作协议暨关联交易的公告
关于为深圳市世联小额贷款有限公司向银行申请综合授信提
2017 年 06 月 08 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
供担保的公告
68
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
临时公告名称 临时公告披露日期 临时公告披露网站名称
关于子公司投资信贷资产财产权信托劣后级信托单位暨关联
2017 年 07 月 15 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
交易的公告
关于为深圳市世联小额贷款有限公司提供担保的公告 2017 年 07 月 15 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于全资子公司与深圳市世联共享投资股份有限公司签署咨
2017 年 08 月 05 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
询服务协议暨关联交易的公告
关于深圳市世联小额贷款有限公司购买信贷基础资产暨关联
2017 年 08 月 05 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
交易的公告
关于控股股东为公司及其全资子公司提供担保暨关联交易的
2017 年 08 月 05 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
公告
关于为深圳先锋居善科技有限公司向银行申请综合授信提供
2017 年 08 月 05 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
担保的公告
关于为深圳市世联小额贷款有限公司提供担保的公告 2017 年 08 月 16 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于为深圳市世联小额贷款有限公司提供担保的公告 2017 年 09 月 20 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于子公司投资集合资金信托劣后级信托单位暨关联交易的
2017 年 09 月 20 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
公告
关于向控股子公司提供财务资助的公告 2017 年 09 月 20 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于控股股东为公司提供担保暨关联交易的公告 2017 年 09 月 20 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于全资子公司为公司向银行申请综合授信提供担保的公告 2017 年 09 月 20 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于为全资子公司申请银行授信追加担保的公告 2017 年 09 月 20 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于为深圳市世联小额贷款有限公司提供担保的公告 2017 年 09 月 27 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于子公司投资信贷资产财产权信托劣后级信托单位（川信
2017 年 09 月 27 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
一期）暨关联交易的公告
关于子公司投资信贷资产财产权信托劣后级信托单位（云信
2017 年 09 月 27 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
五期）暨关联交易的公告
关于为深圳市世联小额贷款有限公司提供担保的公告 2017 年 12 月 20 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于调整深圳市世联小额贷款有限公司信贷基础资产转让方
2017 年 12 月 27 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
案暨关联交易的公告
关于控股股东为公司提供担保暨关联交易的公告 2018 年 01 月 17 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于为深圳市世联小额贷款有限公司提供担保的公告 2018 年 01 月 17 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于全资子公司为公司向银行申请综合授信提供担保的公告 2018 年 01 月 17 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于子公司投资信贷资产财产权信托劣后级信托单位（云信
2018 年 01 月 17 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
六期）暨关联交易的公告
关于为深圳市世联小额贷款有限公司提供担保的公告 2018 年 01 月 24 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于为深圳世联君汇不动产运营管理股份有限公司向银行申
2018 年 02 月 07 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
请综合授信提供担保的公告
关于为“世联空间信托受益权一期资产支持专项计划”提供担 2018 年 02 月 07 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
69
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
临时公告名称 临时公告披露日期 临时公告披露网站名称
保的公告
关于为重庆红璞公寓管理有限公司提供担保的公告 2018 年 02 月 07 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于为深圳世联集房资产管理有限公司提供担保的公告 2018 年 02 月 07 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于 2018 年度为深圳市世联小额贷款有限公司提供担保额度
2018 年 03 月 31 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
的公告
关于与关联方共同投资暨关联交易的公告 2018 年 05 月 19 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于为深圳市世联小额贷款有限公司提供担保的公告 2018 年 06 月 15 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于深圳市盛泽融资担保有限责任公司预计对外担保总额的
2018 年 06 月 15 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
公告
关于子公司投资信贷资产财产权信托劣后级信托单位（云信
2018 年 08 月 14 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
八期）暨关联交易的公告
关于控股股东为公司提供担保暨关联交易的公告 2018 年 08 月 14 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于为深圳市世联小额贷款有限公司提供担保的公告 2018 年 08 月 14 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于子公司深圳市世联小额贷款有限公司对外提供担保的公
2018 年 08 月 22 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
告
关于为深圳市世联小额贷款有限公司向银行申请综合授信提
2018 年 09 月 12 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
供担保的公告
关于全资子公司为公司向银行申请综合授信提供担保的公告 2018 年 10 月 25 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于为深圳市世联小额贷款有限公司提供担保的公告 2018 年 11 月 08 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于为深圳市世联小额贷款有限公司向银行申请综合授信提
2018 年 12 月 06 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
供担保的公告
十七、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1）托管情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在托管情况。
（2）承包情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在承包情况。
（3）租赁情况
□ 适用 √ 不适用
70
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
公司报告期不存在租赁情况。
2、重大担保
√ 适用 □ 不适用
（1）担保情况
单位：万元
公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保额度相 实际
担保对象 担保额 实际发生 是否履行 是否为关
关公告披露 担保 担保类型 担保期
名称 度 日期 完毕 联方担保
日期 金额
"①从保证担保合同生效日起直至借
款人与贷款人签订的借款（贷款）合
2018 年 06 连带责任保
借款人 250,000 207 同项下各具体债务履行期限届满日 否 否
月 15 日 证
后另加两年。②展期的，则保证期间
延续至展期期间届满后另加两年。"
合同项下的保证期间按债权人为债
务人发放的单笔贷款分别 计算，即
自单笔贷款发放之日起至该笔贷款
项下的债务履行期限届满之日后两
年止；债权人与债务人就主合同项下
债务履行期限达成展期协议的，保证
2017 年 09 2017 年 10 连带责任保
公司 10,000 10,000 期间与展 期协议重新约定的债务履 否 否
月 20 日 月 09 日 证
行期限届满之日后两年止，展期无需
经过保证人同意， 保证人仍需承担
连带保证责任；若发生法律法规规定
或主合同约定的事项，债权 人宣布
债务提前到期的，保证期间至债务提
前到期之日后两年止。
2018 年 01 2018 年 02 连带责任保
公司 10,000 10,000 主债权发生期间届满之日起两年。 否 否
月 17 日 月 08 日 证
2018 年 10 2018 年 11 连带责任保 主合同项下被担保债务的履行期届
公司 10,000 10,000 否 否
月 25 日 月 16 日 证 满之日起两年。
报告期内审批的对外 报告期内对外担保实
270,000 20,207
担保额度合计（A1） 际发生额合计（A2）
报告期末已审批的对 报告期末实际对外担
280,000 30,207
外担保额度合计（A3） 保余额合计（A4）
公司对子公司的担保情况
担保对象 担保额度相 担保额 实际发生 实际 担保类型 担保期 是否履行 是否为关
71
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
名称 关公告披露 度 日期 担保 完毕 联方担保
日期 金额
江苏徐矿对北京安信行享有的债权
偿还期限届满之日或北京安信行给
北京安信 2016 年 12 2017 年 01 连带责任保 江苏徐矿造成损失的事件发生之日
100 100 否 否
行 月 27 日 月 01 日 证 起两年。江苏徐矿在保证期间内未要
求世联行承担保证责任的，世联行免
除保证责任。
自本承诺函生效之日起（含该日）向
2018 年 01 2018 年 01 受托人（代表受益人） 承担差额支
世联小贷 33,600 33,600 一般保证 否 否
月 17 日 月 19 日 付义务，直至优先级信托单位的本金
和预期收益全部清偿完毕；
自本承诺函生效之日起（含该日）向
2018 年 01 2018 年 04 受托人（代表受益人） 承担差额支
世联小贷 33,000 17,386 一般保证 否 否
月 17 日 月 25 日 付义务，直至优先级信托单位的本金
和预期收益全部清偿完毕；
自本承诺函生效之日起（含该日）向
计划管理人（代表专项资产管理计划
2018 年 01 2018 年 01 委 托人）承担差额支付义务，直至
世联小贷 5,500 3,600 一般保证 否 否
月 17 日 月 12 日 专项资产管理计划的本金和预期收
益清偿完毕或 本公司按照本承诺函
的约定履行完毕差额补足义务。
自本承诺函生效之日起（含该日）向
计划管理人（代表专项 资产管理计
2018 年 01 2018 年 01 划委托人）承担差额支付义务，直至
世联小贷 15,000 9,200 一般保证 否 否
月 24 日 月 26 日 专项资产管理计划的本金和基准 收
益清偿完毕或本公司按照本承诺函
的约定履行完毕差额补足义务。
合同项下的每一笔具体授信业务的
保证期间单独计算，为自 具体授信
业务合同或协议约定的受信人履行
2018 年 02 2018 年 06 连带责任保
世联君汇 7,000 7,000 债务期限届满之日（如因法律规定或 否 否
月 07 日 月 08 日 证
约定的事件发生而导致具体授信业
务合同或协议提前到期，则为提前到
期之日） 起两年。
自主合同确定的债权到期或提前到
2018 年 02 2018 年 04 连带责任保 期之次日起两年；根据主合 同之约
世联集房 11,800 11,800 否 否
月 07 日 月 28 日 证 定宣布借款提前到期的，则保证期间
为借款提前到期日之次日起两年。
"自《差额支付承诺函》生效之日起
2018 年 06 2018 年 06
世联小贷 11,000 11,000 一般保证 （含该日）向上海元卓承担差额支付 否 否
月 15 日 月 22 日
义务，直至《债权收益权转让及回购
72
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
协议》约定的回购价款及其他应付款
项全部清偿完毕。"
"自本承诺函生效之日起（含该日）
2018 年 08 2018 年 08 向受托人（代表受益人）承担差额支
世联小贷 61,000 61,000 一般保证 否 否
月 14 日 月 14 日 付义务，直至优先级信托单位的本金
和预期收益全部清偿完毕。"
自本担保书生效之日起至《授信协
议》项下每笔贷款或其他融资或银行
2018 年 09 2018 年 11 连带责任保 受让的应收账款债权的到期日或每
世联小贷 15,000 15,000 是 否
月 12 日 月 08 日 证 笔垫款的垫款日另加两年，任一项具
体授信展期，则保证期间延续至展期
期间届满日后另加三年止。
：自本承诺函生效之日起（含该日）
2018 年 11 2018 年 11 向云南信托（代表受益人） 承担差
世联小贷 13,000 13,000 一般保证 否 否
月 08 日 月 13 日 额支付义务，直至信托受益人的本金
和预期收益全部清偿完毕。
"①保证期间根据主合同项下债权人
对债务人所提供的每笔融资分别计
算，就每笔融资而言，保证期间为该
笔融资项下债务履行期限届满之日
起两年。②如单笔主合同确定的融资
分批到期的，每批债务的保证期间为
每批融资履行期限届满之日起两年。
③如主债权为分期偿还的，每期债权
保证期间也分期计算，保证期间为每
期债权到期之日起两年。④如债权人
与债务人就主合同项下任何一笔融
资达成展期协议的，该展期无须经保
证人同意，保证人仍对主合同下的各
2018 年 12 2018 年 12 连带责任保
世联小贷 15,000 15,000 笔融资按本合同约定承担保证责任。 否 否
月 06 日 月 11 日 证
就每笔展期的融资而言，保证期间为
展期协议重新约定的债务履行期限
届满之日起两年。⑤若债权人根据法
律法规规定或主合同的约定宣布债
务提前到期的，则保证期间为债权人
向债务人通知的债务履行期限届满
之日起两年。⑥银行承兑汇票承兑、
信用证和保函项下的保证期间为债
权人垫付款项之日起两年，分次垫款
的，保证期间从每笔垫款之日起分别
计算。⑦ 商业汇票贴现的保证期间
为贴现票据到期之日起两年。⑧ 债
权人为债务人提供的其他表内外各
73
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
项金融业务，自该笔金融业务项下债
务履行期限届满之日起两年。"
"为自本担保书生效之日起至《授信
协议》项下每笔贷款或其他融资或招
商银行深圳分行受让的应收账款债
2018 年 12 2018 年 12 连带责任保
世联小贷 20,000 20,000 权的到期日或每笔垫款的垫款日另 否 否
月 06 日 月 10 日 证
加三年。任一项具体授信展期，则保
证期间延续至展期期间届满后另加
三年止。"
报告期内对子公司担
报告期内审批对子公
240,900 保实际发生额合计 218,200
司担保额度合计（B1）
（B2）
报告期末已审批的对 报告期末对子公司实
子公司担保额度合计 241,000 际担保余额合计 202,686
（B3） （B4）
子公司对子公司的担保情况
担保额度相 实际
担保对象 担保额 实际发生 是否履行 是否为关
关公告披露 担保 担保类型 担保期
名称 度 日期 完毕 联方担保
日期 金额
2018 年 02 2018 年 05 连带责任保 "自本担保书生效之日起至借款或其
重庆红璞 6,600 6,600 否 否
月 07 日 月 08 日 证 他债务到期之日或垫款之日
报告期内对子公司担
报告期内审批对子公
6,600 保实际发生额合计 6,600
司担保额度合计（C1）
（C2）
报告期末已审批的对 报告期末对子公司实
子公司担保额度合计 6,600 际担保余额合计 6,600
（C3） （C4）
公司担保总额（即前三大项的合计）
报告期内担保实际发
报告期内审批担保额
517,500 生额合计 245,007
度合计（A1+B1+C1）
（A2+B2+C2）
报告期末已审批的担
报告期末实际担保余
保额度合计 527,600 239,493
额合计（A4+B4+C4）
（A3+B3+C3）
实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资
45.19%
产的比例
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的
0
余额（D）
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担 0
74
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
保对象提供的债务担保余额（E）
担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 0
上述三项担保金额合计（D+E+F） 0
对未到期担保，报告期内已发生担保责任或
无
可能承担连带清偿责任的情况说明（如有）
违反规定程序对外提供担保的说明（如有）无
采用复合方式担保的具体情况说明
无
（2）违规对外担保情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
3、委托他人进行现金资产管理情况
（1）委托理财情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托理财。
（2）委托贷款情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托贷款。
4、其他重大合同
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
十八、社会责任情况
1、履行社会责任情况
世联行员工自发成立关注生态、孩子与一切可持续发展项目的公益组织 ——蔚蓝社，与红树林基金会等专业NGO合作
开展净滩、自然教育、腾讯益起捐等不同形式的公益活动；支援“915地球日”，组织深圳湾公园净滩活动；与各地公益机构
合作，在扶贫抗灾、希望小学等项目上积极开展点对点活动。
2018年6月，蔚蓝社积极响应“世界环境日”号召，参与“美丽中国，我是行动者”活动，清理海漂垃圾；2016年9月，公司
响应腾讯公益及深圳红树林湿地保护基金会“99公益日”行动，发起腾讯公益乐捐平台公益捐款及配捐，用于本土红树植物复
育，重建海上森林；治理外来入侵物种，维护海滨湿地生物多样性；支持孩子的自然梦想，向自然缺失症说NO。
75
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
2、履行精准扶贫社会责任情况
公司报告年度暂未开展精准扶贫工作，也暂无后续精准扶贫计划。
3、环境保护相关的情况
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位
否
经公司核查，公司及其控股子公司不属于重点排污单位。
公司及其子公司在日常生产经营中认真执行《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国水污染防治法》、《中华人
民共和国大气污染防治法》、《中华人民共和国环境噪声污染防治法》、《中华人民共和国固体废物污染防治法》等环保方
面的法律法规，报告期内未出现因违法违规而受到处罚的情况。
十九、其他重大事项的说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在需要说明的其他重大事项。
二十、公司子公司重大事项
√ 适用 □ 不适用
公司控股子公司世联君汇于2018年4月收到全国中小企业股份转让系统有限责任公司出具的《关于同意深圳世联君汇不
动产运营管理股份有限公司股票终止在全国中小企业股份转让系统挂牌的函》（股转系统函 [2018]1351 号），世联君汇股
票（证券代码：870464，证券简称：世联君汇） 自 2018 年 4 月 17 日起在新三板终止挂牌。具体内容详见公司于 2018 年
4月17日在《证券时报》《中国证券报》《上海证券报》和巨潮资讯网 （http://www.cninfo.com.cn)披露的《关于控股子
公司深圳世联君汇不动产运营管理股份有限公司在全国中小企业股份转让系统终止挂牌的公告》。
76
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
第六节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
1、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
发行 公积金
数量 比例 送股 其他 小计 数量 比例
新股 转股
一、有限售条件股份 341,942,461 16.73% 0 0 0 -308,986,121 -308,986,121 32,956,340 1.61%
1、国家持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
2、国有法人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
3、其他内资持股 328,217,754 16.06% 0 0 0 -308,986,121 -308,986,121 19,231,633 0.94%
其中：境内法人持股 296,700,046 14.52% 0 0 0 -296,700,046 -296,700,046 0 0.00%
境内自然人持股 31,517,708 1.54% 0 0 0 -12,286,075 -12,286,075 19,231,633 0.94%
4、外资持股 13,724,707 0.67% 0 0 0 0 0 13,724,707 0.67%
其中：境外法人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
境外自然人持股 13,724,707 0.67% 0 0 0 0 0 13,724,707 0.67%
二、无限售条件股份 1,702,035,636 83.27% 0 0 0 307,978,996 307,978,996 2,010,014,632 98.39%
1、人民币普通股 1,702,035,636 83.27% 0 0 0 307,978,996 307,978,996 2,010,014,632 98.39%
2、境内上市的外资股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
3、境外上市的外资股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
4、其他 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
三、股份总数 2,043,978,097 100.00% 0 0 0 -1,007,125 -1,007,125 2,042,970,972 100.00%
股份变动的原因
√ 适用 □ 不适用
公司于2018年9月13日在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司完成限制性股票的回购注销手续。本次限制性股票回购
注销完成后，公司总股本由2,043,978,097股变更为2,042,970,972股。
股份变动的批准情况
√ 适用 □ 不适用
公司于2018年5月18日召开第四届董事会第二十七次会议和第四届监事会第二十七次会议，审议通过《关于调整限制性股票
回购价格和回购注销部分限制性股票的议案》，同意董事会根据股东大会的授权，按照相关规定对45名已离职激励对象全部
已获授但尚未解锁的限制性股票共965,475股予以回购注销，对7名2017年度个人绩效考核不符合要求的激励对象本次不能解
锁的限制性股票共41,650股予以回购注销，上述回购注销数量合计为1,007,125股。
股份变动的过户情况
77
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
□ 适用 √ 不适用
股份回购的实施进展情况
□ 适用 √ 不适用
采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
√ 适用 □ 不适用
本报告期内，公司实施了《关于调整限制性股票回购价格和回购注销部分限制性股票的议案》,公司回沟注销了限制性
股票100,7125股，期末股份总数变为2,042,970,972股，股份变动对2017年及本报告期的基本每股收益和稀释每股收益的影
响和本报告期末归属于公司普通股东的每股净资产的影响如下：
1、本报告期基本每股收益和稀释每股收益均为0.20元，同比下降了59.18%；按2018年全年的普通股加权平均数重新计
算，2017年基本每股收益和稀释每股收益为2017年年报中披露的0.49元/股；
2、本报告期末归属于公司普通股股东的每股净资产为2.59元/股，比上年末的每股净资产2.48元/股增长了4.44%。
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□ 适用 √ 不适用
2、限售股份变动情况
√ 适用 □ 不适用
单位：股
本期解除限售股 本期增加限售股
股东名称 期初限售股数 期末限售股数 限售原因 解除限售日期
数 数
北京华居天下网 认购非公开发行
203,527,442 203,527,442 0 0 2018 年 6 月 5 日
络技术有限公司 锁定
深圳众志联高投
认购非公开发行
资管理合伙企业 93,172,604 93,172,604 0 0 2018 年 6 月 5 日
锁定
（有限合伙）
按照高管股份管
陈劲松 13,724,707 0 0 13,724,707 高管锁定股
理的相关规定
按照高管股份管
朱敏 2,475 0 1,137,231 1,139,706 高管锁定股
理的相关规定
按照高管股份管
袁鸿昌 2,462,466 2,462,466 1,849,849 1,849,849 高管锁定股
理的相关规定
按照高管股份管
王正宇 2,462,466 2,462,466 1,846,849 1,846,849 高管锁定股
理的相关规定
按照高管股份管
王伟 2,498,865 2,462,465 1,846,849 1,883,249 高管锁定股
理的相关规定
按照高管股份管
滕柏松 2,052,054 2,052,054 1,539,040 1,539,040 高管锁定股
理的相关规定
78
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
按照股权激励的
股权激励股份 15,053,325 5,661,425 0 9,391,900 股权激励限售股
相关规定
合计 334,956,404 311,800,922 8,219,818 31,375,300 -- --
二、证券发行与上市情况
1、报告期内证券发行（不含优先股）情况
□ 适用 √ 不适用
2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明
√ 适用 □ 不适用
1）截至本报告期末，公司总股本为2,042,970,972.00股，较年初减少了0.05%，主要是因为本报告期内公司限制性股票
激励对象中因个人原因离职及第一个解锁期个人绩效考核不达标，公司按相关规定回购注销了股本1,007,125.00元；股东结
构没有发生重大变化，世联中国持有本公司39.41%的股权，比年初增加0.02个百分点，但仍是公司最大股东。
2）截至本报告期末，公司资产负债率为59.02%，较年初下降了2.92个百分点，没有发生重大变化。
3、现存的内部职工股情况
□ 适用 √ 不适用
三、股东和实际控制人情况
1、公司股东数量及持股情况
单位：股
年度报告披露
报告期末表决
年度报告披露 日前上一月末
权恢复的优先
报告期末普通 日前上一月末 表决权恢复的
75,902 70,022 股股东总数 0 0
股股东总数 普通股股东总 优先股股东总
（如有）（参见
数 数（如有）（参
注 8）
见注 8）
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况
报告期 持有有 质押或冻结情况
持有无限
报告期末 内增减 限售条
股东名称 股东性质 持股比例 售条件的
持股数量 变动情 件的股 股份状态 数量
股份数量
况 份数量
世联地产顾问（中
境外法人 39.41% 805,051,180 0 805,051,180 质押 268,000,000
国）有限公司
北京华居天下网
境内非国有法人 9.96% 203,527,442 0 203,527,442 0
络技术有限公司
79
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
乌鲁木齐卓群创
展股权投资合伙 境内非国有法人 4.55% 92,914,466 0 92,914,466 质押 17,000,000
企业（有限合伙）
深圳众志联高投
资管理合伙企业 境内非国有法人 4.53% 92,621,604 0 92,621,604 质押 64,100,000
（有限合伙）
GIC PRIVATE
境外法人 2.19% 44,666,991 0 44,666,991 0
LIMITED
王云鲜 境内自然人 1.11% 22,766,761 0 22,766,761 0
中央汇金资产管
国有法人 1.02% 20,767,320 0 20,767,320 0
理有限责任公司
#马信琪 境内自然人 0.90% 18,430,628 0 18,430,628 0
陈劲松 境外自然人 0.90% 18,299,610 13,724,707 4,574,903 0
全国社保基金四
其他 0.67% 13,751,717 0 13,751,717 0
一四组合
战略投资者或一般法人因配售新股
成为前 10 名股东的情况（如有）（参 无
见注 3）
1、陈劲松、佟捷夫妇为公司的实际控制人。公司控股股东世联地产顾问（中国）
有限公司与其他股东之间不存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露
上述股东关联关系或一致行动的说
管理办法》规定的一致行动人。2、除世联中国、陈劲松以外，公司前 10 名股东中
明
未知相互之间是否存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办
法》规定的一致行动人。
前 10 名无限售条件股东持股情况
股份种类
股东名称 报告期末持有无限售条件股份数量
股份种类 数量
世联地产顾问（中国）有限公司 805,051,180 人民币普通股 805,051,180
北京华居天下网络技术有限公司 203,527,442 人民币普通股 203,527,442
乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企
92,914,466 人民币普通股 92,914,466
业（有限合伙）
深圳众志联高投资管理合伙企业（有
92,621,604 人民币普通股 92,621,604
限合伙）
GIC PRIVATE LIMITED 44,666,991 人民币普通股 44,666,991
王云鲜 22,766,761 人民币普通股 22,766,761
中央汇金资产管理有限责任公司 20,767,320 人民币普通股 20,767,320
#马信琪 18,430,628 人民币普通股 18,430,628
全国社保基金四一四组合 13,751,717 人民币普通股 13,751,717
中国农业银行股份有限公司－中证 12,478,329 人民币普通股 12,478,329
80
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
500 交易型开放式指数证券投资基金
1、陈劲松、佟捷夫妇为公司的实际控制人。公司控股股东世联地产顾问（中国）
前 10 名无限售流通股股东之间，以
有限公司与其他股东之间不存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露
及前 10 名无限售流通股股东和前 10
管理办法》规定的一致行动人。2、公司前 10 名无限售条件股东中未知相互之间是
名股东之间关联关系或一致行动的
否存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行
说明
动人。
前 10 名普通股股东参与融资融券业 股东马信琪期初未持有公司股票，期末通过投资者信用证券帐户持有公司股票
务情况说明（如有）（参见注 4） 18,430,628 股。
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
2、公司控股股东情况
控股股东性质：外商控股
控股股东类型：法人
控股股东名称 法定代表人/单位负责人 成立日期 组织机构代码 主要经营业务
世联地产顾问（中国）有限公司 陈劲松 1992 年 06 月 23 日 从事投资业务
控股股东报告期内控股和参股的其他境
无
内外上市公司的股权情况
控股股东报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
3、公司实际控制人及其一致行动人
实际控制人性质：境外自然人
实际控制人类型：自然人
实际控制人姓名 与实际控制人关系 国籍 是否取得其他国家或地区居留权
陈劲松 本人 中国 是
佟捷 本人 中国 是
陈劲松先生，中国国籍，持有香港永久性居民身份证，1964 年 1 月 8 日生，同济大学硕士
研究生学历，现任本公司董事长，任期为 2016 年 9 月 8 日至 2019 年 9 月 7 日。目前兼任世
联中国董事、中国房地产业协会城市开发委员会副主任委员、建设部房地产估价与房地产经
主要职业及职务 纪专家委员会委员、广东省房地产行业协会专家咨询委员会顾问、深圳市法定图则委员会委
员、同济大学校董、深圳市深商联合会会董、阿拉善 SEE 生态协会终身会员、深圳市红树
林湿地保护基金会发起人兼副理事长、上海中城联盟投资管理股份有限公司董事、九阳股份
有限公司董事，曾任第九任中城联盟轮值主席。
过去 10 年曾控股的境内外上
无
市公司情况
81
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
实际控制人报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□ 适用 √ 不适用
4、其他持股在 10%以上的法人股东
□ 适用 √ 不适用
5、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况
□ 适用 √ 不适用
82
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
第七节 优先股相关情况
□ 适用 √ 不适用
报告期公司不存在优先股。
83
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、董事、监事和高级管理人员持股变动
本期增持 本期减持 其他增
任职 期初持股 期末持股
姓名 职务 性别 年龄 任期起始日期 任期终止日期 股份数量 股份数量 减变动
状态 数（股） 数（股）
（股） （股） （股）
陈劲松 董事长 现任 男 54 2007 年 08 月 21 日 2019 年 09 月 07 日 18,299,610 0 0 0 18,299,610
朱敏 董事、总经理 现任 女 49 2007 年 08 月 21 日 2019 年 09 月 07 日 1,403,300 1,049,642 0 0 2,452,942
任克雷 董事 现任 男 68 2016 年 09 月 08 日 2019 年 09 月 07 日 0 0 0 0
郑伟鹤 董事 现任 男 52 2016 年 09 月 08 日 2019 年 09 月 07 日 0 0 0 0
钟清宇 董事 现任 女 55 2016 年 09 月 08 日 2019 年 09 月 07 日 0 0 0 0
董事、副总经
袁鸿昌 现任 男 47 2013 年 09 月 12 日 2019 年 09 月 07 日 2,462,466 4,000 0 0 2,466,466
理、董秘
陈杰平 独立董事 现任 男 65 2013 年 09 月 12 日 2019 年 09 月 07 日 0 0 0 0
邱国鹭 独立董事 现任 男 45 2017 年 04 月 25 日 2019 年 09 月 07 日 0 0 0 0
傅曦林 独立董事 现任 男 46 2016 年 09 月 09 日 2019 年 09 月 07 日 0 0 0 0
滕柏松 监事会主席 现任 男 55 2007 年 08 月 21 日 2019 年 09 月 07 日 2,052,054 0 0 0 2,052,054
范雯 监事 现任 女 43 2007 年 08 月 21 日 2019 年 09 月 07 日 0 0 0 0
季如进 监事 现任 男 68 2016 年 09 月 08 日 2019 年 09 月 07 日 0 0 0 0
王伟 副总经理 离任 女 48 2010 年 01 月 01 日 2019 年 09 月 07 日 2,608,065 0 0 0 2,608,065
王正宇 副总经理 现任 男 44 2013 年 03 月 30 日 2019 年 09 月 07 日 2,462,466 0 0 0 2,462,466
焦安平 副总经理 现任 男 47 2015 年 07 月 20 日 2019 年 09 月 07 日 168,000 0 0 0 168,000
合计 -- -- -- -- -- -- 29,455,961 1,053,642 0 0 30,509,603
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√ 适用 □ 不适用
姓名 担任的职务 类型 日期 原因
王伟 副总经理 解聘 2019 年 02 月 18 日 个人原因
三、任职情况
公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责
1、董事主要工作经历
陈劲松先生，中国国籍，持有香港永久性居民身份证，1964年1月8日生，同济大学硕士研究生学历，现任本公司董事长，
84
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
任期为2016年9月8日至2019年9月7日。目前兼任世联中国董事、中国房地产业协会城市开发委员会副主任委员、建设部房地
产估价与房地产经纪专家委员会委员、广东省房地产行业协会专家咨询委员会顾问、深圳市法定图则委员会委员、同济大学
校董、深圳市深商联合会会董、阿拉善SEE生态协会终身会员、深圳市红树林湿地保护基金会发起人兼副理事长、上海中城
联盟投资管理股份有限公司董事、九阳股份有限公司董事，曾任第九任中城联盟轮值主席。
朱敏女士，中国国籍，拥有香港居民身份证，1969年5月11日生，清华大学EMBA学历。1999年加入世联行，历任世联
行代理事业部总经理、世联行副总经理；现任本公司董事、总经理，任期为2016年9月8日至2019年9月7日。
袁鸿昌先生，中国国籍，无境外居留权，1971年3月24日生，清华大学本科及研究生毕业，获中欧EMBA。拥有中国注
册土地估价师、注册房地产经纪人专业资质。2001年加入世联行，历任华东区域副总经理、上海世联总经理、华东区域总经
理。现任公司董事、副总经理、董事会秘书，任期为2016年9月8日至2019年9月7日。
任克雷先生，中国国籍，无境外居留权，1950年出生，毕业于北京大学经济系，本科学历。任何香凝美术馆馆长、深圳
市设计联合会会长、深圳市设计与艺术联盟主席，现任本公司董事，任期为2016年9月8日至2019年9月7日。
郑伟鹤先生，中国国籍，1966年3月3日生，北大光华管理学院EMBA和南开大学法学硕士研究生学历，曾任本公司董事。
2000年6月至今，任深圳市同创伟业创业投资有限公司董事长。2010年12月至今，任深圳同创伟业资产管理股份有限公司董
事长。现任本公司董事，任期为2016年9月8日至2019年9月7日。
钟清宇女士，中国香港特区永久居民，于1963年12月10日出生于中国台湾，夏威夷大学MBA及台湾交通大学管理咨询
系统硕士研究生学历。自2012年起担任平安信托投资管理的外部顾问，协助被投资公司解决战略、绩效和领导力方面的议题。
钟女士曾是麦肯锡顾问，目前是誉实管理顾问公司的负责人，为许多中国企业提供战略与领导力培训及一对一高管教练，同
时也与麦肯锡和香港科技大学EMBA长期合作，提供工作坊和教练等定制服务。现任本公司董事，任期为2016年9月8日至2019
年9月7日。
傅曦林先生，中国国籍，1972年8月8日生，武汉大学法学博士，持有深沪两市董事会秘书资格、证券业从业资格、独立
董事资格。傅曦林主要从事重组、私募、基金、上市、并购等资本业务领域的诉讼和非诉讼律师业务。曾任江苏三山实业股
份有限公司董事会秘书、中国平安保险（集团）股份有限公司董事会秘书处董事会秘书、深圳国际高新技术产权交易所法律
与监管部总经理、汉唐证券有限公司风险控制总部副总经理，曾兼任深圳市朗科科技股份有限公司独立董事。现任广东华商
律师事务所高级合伙人、律师，兼任深圳国际仲裁院仲裁员、红塔红土基金管理公司独立董事。现任本公司独立董事，任期
为2016年9月8日至2019年9月7日。
邱国鹭先生，美国国籍，1973年生，厦门大学经济学学士、美国塔夫茨大学经济学硕士、美国罗切斯特大学金融学硕士
学历，先后担任美国韦奇资本管理公司合伙人、美国奥泰尔领航者基金管理公司合伙人、美国普林瑟斯资本管理公司基金经
理、南方基金管理有限公司投资总监和投委会主席等职，现任上海高毅资产管理合伙企业（有限合伙）董事长。此外，邱国
鹭先生还担任厦门大学经济学院兼职教授，著有《投资中最简单的事》一书。任期为2017年4月25日至2019年9月7日。
陈杰平先生，中国国籍，持有香港永久性居民身份证，1953年8月20日生，美国休斯顿大学商学院工商管理博士。2008
年8月至今中欧国际工商学院会计学教授, 2009年12月至2016年12月中欧国际工商学院副教务长，EMBA课程主任。任卓郎智
能技术股份有限公司（600545）上海拉夏贝尔服饰股份有限公司（603157）、华金国际资本控股股份有限公司(00982)及金
茂（中国）酒店投资管理股份有限公司(06139)的独立董事。现任本公司独立董事，任期为2016年9月8日至2019年9月7日。
2、监事主要工作经历
滕柏松先生，中国国籍，无境外居留权，1963年9月25日生，本科学历。2001年加入世联行，历任世联行代理部总经理
助理、代理部副总经理、本公司总经理助理、监事；现任本公司监事会主席，任期为2016年9月8日至2019年9月7日。
季如进先生，中国国籍，无境外居留权，1950年9月出生，1982年毕业于同济大学测量系，1987年获清华大学土木工程
系（工程测量）硕士。曾任清华大学教授，清华大学房地产研究所副所长。1991年至1995年间，作为学者先后访问了圣彼得
堡国立技术大学、莫斯科建工学院和英国曼彻斯特理工大学。曾获第五届薛暮桥价格研究奖、“全国优秀教师”等奖项。拥有
85
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
中国注册房地产估价师，土地评估师专业资质。现任中国土地估价师协会常务理事，中国房地产估价师学会常务理事。现任
本公司监事，任期为2016年9月8日至2019年9月7日。
范雯女士，中国国籍，无境外居留权，1975年8月7日生，本科学历。1997年9月加盟世联行，历任代理部销售代表、代
理部项目经理、代理部高级项目经理，代理部销售总监、集团营业部总监等职位，现担任公司广州事业部副总经理。现任本
公司监事，任期为2016年9月8日至2019年9月7日。
3、高级管理人员主要工作经历
朱敏女士，公司总经理，简历同上。
袁鸿昌先生，公司副总经理、董秘，简历同上。
王伟女士，中国国籍，无境外居留权，1970年5月4日生，毕业于天津大学，通过中欧工商管理学院EDP。2000年加入世
联行，历任深圳公司代理事业部销售管理部总监；深圳公司事业部营销总监、总经理；深圳区域副总经理、集团代理事业部
副总经理。已于2019年2月18日离职。
王正宇先生，中国国籍，无境外居留权，1974年8月24日生，中国人民大学本科毕业，获清华大学EMBA。1999年加入
世联行，历任北京世联常务副总经理、环渤海代理业务中心总经理、北京世联总经理及华北区域总经理。现任本公司副总经
理，任期为2016年9月9日至2019年9月8日。
焦安平先生，中国国籍，无境外居留权，1973年7月6日生，新疆工学院本科学历。2004年加入世联行，历任顾问部项目
经理、区域总监、厦门公司总经理、厦门直辖地区总经理。现任本公司副总经理，任期为2016年9月9日至2019年9月8日。
在股东单位任职情况
√ 适用 □ 不适用
在股东单位是否领取报酬
任职人员姓名 股东单位名称 在股东单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
津贴
陈劲松 世联中国 董事 2012 年 06 月 23 日 否
朱敏 众志联高 普通合伙人 2014 年 07 月 23 日 否
在其他单位任职情况
√ 适用 □ 不适用
在其他单位
任职人 在其他单位担任
其他单位名称 任期起始日期 任期终止日期 是否领取报
员姓名 的职务
酬津贴
陈劲松 上海中城联盟投资管理股份有限公司 董事 2018 年 05 月 15 日 2021 年 05 月 16 日 是
陈劲松 九阳股份有限公司 董事 2017 年 05 月 08 日 2020 年 05 月 07 日 是
朱敏 深圳众志联高投资管理合伙企业（有限合伙）执行事务合伙人 2014 年 03 月 21 日 否
陈杰平 卓郎智能技术股份有限公司 独立董事 2017 年 09 月 11 日 2020 年 09 月 10 日 是
陈杰平 金茂（中国）酒店投资管理股份有限公司 独立董事 2017 年 03 月 24 日 2020 年 03 月 23 日 是
陈杰平 上海拉夏贝尔服饰股份有限公司 独立董事 2017 年 05 月 12 日 2020 年 05 月 11 日 是
陈杰平 华金国际资本控股有限公司 独立董事 2017 年 07 月 21 日 2020 年 07 月 20 日 是
任克雷 中国国际贸易中心股份有限公司 独立董事 2017 年 04 月 20 日 2020 年 04 月 20 日 是
任克雷 深圳市前海开发投资控股有限公司 董事 2017 年 01 月 23 日 2020 年 01 月 23 日 是
86
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
郑伟鹤 深圳同创伟业资产管理股份有限公司 董事长 2010 年 12 月 27 日 是
钟清宇 誉实顾问有限公司 董事长 是
钟清宇 成都运达科技股份有限公司 执行董事 2017 年 08 月 01 日 2020 年 08 月 01 日 是
傅曦林 广东华商律师事务所 高级合伙人 2008 年 06 月 12 日 是
傅曦林 深圳国际仲裁院 仲裁员 2012 年 12 月 01 日 是
傅曦林 红塔红土基金管理有限公司 独立董事 2018 年 10 月 13 日 2021 年 10 月 12 日 是
傅曦林 深圳爱克莱特科技股份有限公司 独立董事 2018 年 09 月 09 日 2021 年 09 月 08 日 是
季如进 中国房地产估价师学会 常务理事 否
季如进 中国土地估价师协会 常务理事 否
邱国鹭 上海高毅资产管理合伙企业（有限合伙） 董事长 2015 年 01 月 01 日 是
公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况
□ 适用 √ 不适用
四、董事、监事、高级管理人员报酬情况
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序：公司董事、监事与高级管理人员的报酬由董事会进行薪酬议案审核、股东大
会决定；在公司担任工作职务的董事、监事、高级管理人员薪酬由公司支付。
董事、监事、高级管理人员报酬确定依据：董事与监事报酬依据公司经营目标达成情况、职责履行情况及行业标准综合确
定，高级管理人员报酬根据公司经营目标达成情况、职责履行情况及年度绩效完成情况综合确定。
董事、监事、高级管理人员报酬的实际支付情况：董事、监事、高级管理人员的薪酬根据确定的薪酬标准支付。
公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况
单位：万元
从公司获得的税 是否在公司关联
姓名 职务 性别 年龄 任职状态
前报酬总额 方获取报酬
陈劲松 董事长 男 54 现任 88.3 否
朱敏 董事、总经理 女 49 现任 489.19 否
任克雷 董事 男 68 现任 18 否
郑伟鹤 董事 男 52 现任 18 否
钟清宇 董事 女 55 现任 18 否
袁鸿昌 董事、副总经理、董秘 男 47 现任 143.57 否
陈杰平 独立董事 男 65 现任 18 否
邱国鹭 独立董事 男 45 现任 18 否
傅曦林 独立董事 男 46 现任 18 否
滕柏松 监事会主席 男 55 现任 48.93 否
范雯 监事 女 43 现任 137.02 否
季如进 监事 男 68 现任 18 否
87
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
王伟 副总经理 女 48 离任 174.9 否
王正宇 副总经理 男 44 现任 219.2 否
焦安平 副总经理 男 47 现任 274.11 否
合计 -- -- -- -- 1,701.22 --
公司董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
√ 适用 □ 不适用
单位：股
报告期内 报告期新 限制性股
报告期 报告期内 报告期末 期初持有 本期已解 期末持有
已行权股 授予限制 票的授予
姓名 职务 内可行 已行权股 市价（元/ 限制性股 锁股份数 限制性股
数行权价 性股票数 价格（元/
权股数 数 股） 票数量 量 票数量
格（元/股） 量 股）
朱敏 董事、总经理 350,000 0 0 1,400,000 700,000 0 3.936 1,400,000
王伟 副总经理 36,400 0 0 145,600 72,800 0 3.936 145,600
焦安平 副总经理 42,000 0 0 168,000 84,000 0 3.936 168,000
合计 -- 428,400 0 -- -- 1,713,600 856,800 0 -- 1,713,600
公司董事、高级管理人员已解锁的股份数量同表格中本期已解锁股份数量，未解锁股份数量分别为：
备注（如有）
朱敏 700,000 股，王伟 72,800 股，焦安平 84,000 股。
五、公司员工情况
1、员工数量、专业构成及教育程度
母公司在职员工的数量（人） 1,195
主要子公司在职员工的数量（人） 26,675
在职员工的数量合计（人） 27,870
当期领取薪酬员工总人数（人） 25,561
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人） 12
专业构成
专业构成类别 专业构成人数（人）
策划类 3,722
顾问类 590
经营管理类 331
客户类 232
销售类 15,044
业务支持类 2,665
职能类 1,467
物业项目类 3,435
88
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
金融类 384
合计 27,870
教育程度
教育程度类别 数量（人）
博士 2
硕士 446
本科 7,938
专科 13,552
高中及以下 5,932
合计 27,870
2、薪酬政策
公司根据员工的岗位价值贡献、个人绩效、个人技能及市场薪酬水平确定员工的合理报酬，有效吸引、保留和激励员工，
紧密地将公司业绩、员工个人业绩与员工个人薪酬回报联系在一起，从而提升公司整体业务水平。员工的薪酬一般由固定工
资、浮动工资、工作性补贴构成。固定工资基于员工岗位与职级确定，浮动工资结合公司、部门及个人的业绩绩效表现给予
激励，对于不同岗位的员工，公司给予不同种类与不同金额的各类津贴。
3、培训计划
公司以员工专业成长和素质能力培养为目标，结合公司战略及发展需要，构建了以新员工入职培训、岗位专业提升培训、
管理培训、领导力建设为体系的学习路径图，通过分阶段、多样化的学习方式，帮助员工明确职业前景，找到自我成长方向
和途径。公司根据岗位特点，制定了完整的内部选拔、考核、培养和激励机制，为优秀的员工提供上升通道，实现自我价值
追求。为提高公司管理效能，公司在自主开发课程的基础上，甄选外部优秀课程，针对性提升管理人员综合素质及经营能力，
为公司可持续发展提供人才保障。
4、劳务外包情况
□ 适用 √ 不适用
89
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
第九节 公司治理
一、公司治理的基本状况
报告期内，公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》和《深圳证券交易所股票上市规则》等相关
法律、法规的规定，不断完善公司法人治理结构，建立健全内部管理和控制制度，规范公司运作，加强信息披露，进一步提
高公司治理水平。
截至报告期末，公司治理的实际状况符合前述法律法规及深圳证券交易所、中国证监会发布的有关上市公司治理的规范
性文件。具体情况如下：
1、股东与股东大会
报告期内，公司召开了6次股东大会，会议的召集、召开、表决程序符合《公司章程》及《股东大会议事规则》等规定，
会议充分预留了股东发言和提问的时间，确保全体股东享有平等地位，充分行使自己的权力，不存在损害中小股东利益的情
形。报告期内的股东大会均由董事会召集召开，召开和表决程序均合法。
2、控股股东与上市公司的关系
报告期内公司控股股东能严格规范自己的行为，没有超越公司股东大会直接或间接干预公司决策和经营活动的行为。继
续保持与本公司在业务、人员、资产、机构、财务方面完全独立，各自独立核算、独立纳税、独立承担责任和风险。
3、董事与董事会
报告期内，公司董事会成员9人，其中独立董事3人，公司董事会人数和人员构成符合法律、法规和《公司章程》的要求。
2018年度公司召开董事会15次，会议的召集、召开和表决程序规范。公司全体董事能够按照《董事会议事规则》、《中小企
业板上市公司董事行为指引》等的要求认真履行董事诚实守信、勤勉尽责的义务，认真出席董事会和股东大会，积极参加相
关知识的培训，熟悉有关法律法规。独立董事能够不受影响地独立履行职责，并对公司治理提出具体的建议。公司董事会下
设战略、审计、提名、薪酬与考核四个专门委员会，对董事会负责。战略委员会主要探讨公司各业务的发展规划；审计委员
会提出内部审计和内部控制的相关意见；提名委员会审查董事、监事及高管任职资格并提出建议；薪酬与考核委员会讨论决
定公司董事、监事及高管的薪酬方案。
4、监事与监事会
报告期内，公司监事会成员3人，其中1人为职工代表，监事会的人数及构成符合法律、法规的要求。公司监事会依据《公
司章程》、《监事会议事规则》等法律法规认真履行自己的职责，出席了股东大会，列席了历次董事会；按规定的程序召开
监事会，对公司重大事项、财务状况、董事和高级管理人员履行职责的合法合规性进行监督，维护公司及股东的合法权益。
5、关于绩效评价与激励约束机制
公司正逐步建立和完善公正、透明的董事、监事和高级管理人员的绩效评价标准和激励约束机制。目前公司已对所有董
事、监事和高级管理人员建立了绩效考核体系。公司高管人员的聘任公开、透明，符合法律法规的规定。
6、利益相关者
公司充分尊重和维护利益相关者的合法权益，实现社会、股东、公司、员工等各方面利益的协调平衡，诚信对待供应商
和客户，认真培养每一位员工，坚持与利益相关者互利共赢的原则，共同推动公司持续、健康、快速发展。公司没有因部分
改制等原因存在同业竞争和关联交易问题。
90
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
7、信息披露与透明度
公司根据最新修订的《信息披露管理制度》，严格按照有关法律法规和《信息披露管理制度》的规定，加强信息披露事
务管理，履行信息披露义务。公司指定董事会秘书为公司信息披露管理负责人，并指定《证券时报》、《中国证券报》、《上
海证券报》和巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）为公司信息披露的报纸和网站。公司真实、准确、完整、及时地披露信息，
确保所有投资者公平地获取公司信息。
公司治理的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件是否存在重大差异
□ 是 √ 否
公司治理的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件不存在重大差异。
二、公司相对于控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面的独立情况
公司自上市以来，注意规范与控股股东世联中国之间的关系，建立健全各项管理制度。目前，公司在业务、资产、人员、
财务、机构方面均独立于控股股东，具有独立完整的业务体系，具备独立面向市场自主经营的能力，完全独立运作、自主经
营，独立承担责任和风险。公司不存在向大股东、实际控制人提供未公开信息等非规范治理情况。
1、业务独立
公司拥有独立完整的业务体系，能够面向市场独立经营，独立核算和决策，独立承担责任与风险，未受到公司控股股东
的干涉、控制，未与公司控股股东及其控制的其他企业之间存在关联关系而使公司经营自主权的完整性、独立性受到不良影
响。
2、人员独立
公司董事、监事及高级管理人员均严格按照《公司法》、《公司章程》规定的条件和程序产生，控股股东没有干预公司
董事会和股东大会已经作出的人事任免决定。公司总经理、副总经理、财务负责人、董事会秘书等高级管理人员均专职在本
公司领取报酬，未在控股股东单位领取报酬和担任除董事以外的其他任何职务。
3、资产独立
公司与控股股东产权关系明晰，拥有独立的采购系统、销售系统、信息系统及商标使用权等无形资产。公司控股股东、
实际控制人没有占用公司的资金、资产及其他资源。
4、机构独立
公司设有健全的组织机构体系，公司股东大会、董事会、监事会、经营层及各职能部门均独立运作，并制定了相应的内
部管理及控制制度；公司销售、人事、行政、财务等所有机构与控股股东完全分开，不存在与控股股东单位之间机构重叠、
彼此从属的情形。
5、财务独立
公司下设财务部，并有专职财务人员。建立了独立规范的会计核算体系和财务管理制度。公司独立在银行开立账户，不
存在资金或资产被股东或其他企业任意占用的情况；公司作为独立纳税人，依法独立纳税，不存在与股东混合纳税情况；不
存在控股股东干预本公司资金使用的情况。
三、同业竞争情况
□ 适用 √ 不适用
91
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
投资者参
会议届次 会议类型 召开日期 披露日期 披露索引
与比例
2018 年第一 详见披露在《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》、巨潮
临时股东大 2018 年 02 2018 年 02
次临时股东 49.79% 资讯网的《2018 年第一次临时股东大会决议公告》，公告编号为：
会 月 01 日 月 02 日
大会 2018-023。
2018 年第二 详见披露在《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》、巨潮
临时股东大 2018 年 03 2018 年 03
次临时股东 49.79% 资讯网的《2018 年第二次临时股东大会决议公告》，公告编号为：
会 月 01 日 月 02 日
大会 2018-034。
2018 年第三 详见披露在《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》、巨潮
临时股东大 2018 年 03 2018 年 03
次临时股东 49.69% 资讯网的《2018 年第三次临时股东大会决议公告》，公告编号为：
会 月 23 日 月 24 日
大会 2018-040。
详见披露在《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》、巨潮
2017 年度股 年度股东大 2018 年 04 2018 年 04
49.75% 资讯网的《2018 年第三次临时股东大会决议公告》，公告编号为：
东大会 会 月 24 日 月 25 日
2018-056。
2018 年第四 详见披露在《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》、巨潮
临时股东大 2018 年 07 2018 年 07
次临时股东 49.76% 资讯网的《2018 年第三次临时股东大会决议公告》，公告编号为：
会 月 02 日 月 03 日
大会 2018-078。
2018 年第五 详见披露在《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》、巨潮
临时股东大 2018 年 07 2018 年 08
次临时股东 49.65% 资讯网的《2018 年第三次临时股东大会决议公告》，公告编号为：
会 月 31 日 月 01 日
大会 2018-084。
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□ 适用 √ 不适用
五、报告期内独立董事履行职责的情况
1、独立董事出席董事会及股东大会的情况
独立董事出席董事会及股东大会的情况
是否连续两次
本报告期应参 现场出席董事 以通讯方式参 委托出席董事 缺席董事会次 出席股东大会
独立董事姓名 未亲自参加董
加董事会次数 会次数 加董事会次数 会次数 数 次数
事会会议
傅曦林 15 1 14 0 0否 2
邱国鹭 15 1 14 0 0否 0
陈杰平 15 1 14 0 0否 0
连续两次未亲自出席董事会的说明
92
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
2、独立董事对公司有关事项提出异议的情况
独立董事对公司有关事项是否提出异议
□ 是 √ 否
报告期内独立董事对公司有关事项未提出异议。
3、独立董事履行职责的其他说明
独立董事对公司有关建议是否被采纳
√ 是 □ 否
独立董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明
独立董事利用自己的专业优势，密切关注公司的经营情况，并利用召开董事会、股东大会的机会及其他时间，多次到公司现
场工作，通过现场工作深入了解公司的经营情况，积极与其他董事、监事、管理层沟通交流，及时掌握公司的经营动态，对
公司总体发展战略以及面临的市场形势提出建设性意见。
六、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责情况
报告期内，本公司的战略委员会、审计委员会、提名委员会、薪酬与考核委员会按照各自的议事规则、工作细则认真履职，
并向董事会提供专业意见，审议了续聘会计师事务所、董监高薪酬方案等议案，并将审议意见及建议呈递董事会，为董事会
作出决策发挥了积极作用。
报告期内，董事会各专业委员会对审议事项均表示赞成，未提出异议。
七、监事会工作情况
监事会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险
□ 是 √ 否
监事会对报告期内的监督事项无异议。
八、高级管理人员的考评及激励情况
高级管理人员实行年薪制，依据行业薪酬水平、经营效益、岗位职级等因素确定。2018年年初根据公司经营战略和年度
经营目标，结合高级管理人员的岗位职责，制定绩效考核目标。年终对高级管理人员的履行职责情况和年度业绩完成情况进
行绩效考核，并根据考评结果分配年度绩效薪酬。同时公司对当年度业务发展突出，或业务创新经营突出的高级管理人员予
以了特别奖励。
九、内部控制评价报告
1、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况
□ 是 √ 否
93
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
2、内控自我评价报告
内部控制评价报告全文披露日期 2019 年 03 月 29 日
公告名称：《2018 年度内部控制自我评价报告》；公告披露的网站名称：巨潮资讯网
内部控制评价报告全文披露索引
(www.cninfo.com.cn)
纳入评价范围单位资产总额占公
98.47%
司合并财务报表资产总额的比例
纳入评价范围单位营业收入占公
93.51%
司合并财务报表营业收入的比例
缺陷认定标准
类别 财务报告 非财务报告
财务报告重大缺陷的迹象包括：①公司董
事、监事和高级管理人员的舞弊行为；②重
非财务报告缺陷认定主要以缺陷对业务流
述以前年度财务报表，以更正由于舞弊或错
程有效性的影响程度、发生的可能性作判
误导致的重大错报；③注册会计师发现的却
定。如果缺陷发生的可能性较小，会降低工
未被公司内部控制识别的当期财务报告中
作效率或效果、或加大效果的不确定性、或
的重大错报；④审计委员会和审计部对公司
使之偏离预期目标为一般缺陷；如果缺陷发
的对外财务报告和财务报告内部控制监督
定性标准 生的可能性较高，会显著降低工作效率或效
无效。财务报告重要缺陷的迹象包括：①未
果、或显著加大效果的不确定性、或使之显
依照公认会计准则选择和应用会计政策；②
著偏离预期目标为重要缺陷；如果缺陷发生
对于非常规或特殊交易的账务处理没有建
的可能性高，会严重降低工作效率或效果、
立相应的控制机制或没有实施且没有相应
或严重加大效果的不确定性、或使之严重偏
的补偿性控制；③对于期末财务报告过程的
离预期目标为重大缺陷。
控制存在一项或多项缺陷且不能合理保证
编制的财务报表达到真实、完整的目标。
定量标准以税前利润、资产总额、营业收入 定量标准以税前利润、资产总额、营业收入
作为衡量指标。①内部控制缺陷可能导致或 作为衡量指标。①内部控制缺陷可能导致或
导致的损失与利润表相关的，以税前利润指 导致的损失与利润表相关的，以税前利润指
标衡量。如果该缺陷单独或连同其他缺陷可 标衡量。如果该缺陷单独或连同其他缺陷可
能导致的财务报告错报金额小于税前利润 能导致的财务报告错报金额小于税前利润
的 5%，则认定为一般缺陷；如果超过税前 的 5%，则认定为一般缺陷；如果超过税前
利润 5%，小于 10%认定为重要缺陷；如果 利润 5%，小于 10%认定为重要缺陷；如果
超过税前利润 10%则认定为重大缺陷。②内 超过税前利润 10%则认定为重大缺陷。②内
定量标准 部控制缺陷可能导致或导致的损失与资产 部控制缺陷可能导致或导致的损失与资产
管理相关的，以资产总额指标衡量。如果该 管理相关的，以资产总额指标衡量。如果该
缺陷单独或连同其他缺陷可能导致的财务 缺陷单独或连同其他缺陷可能导致的财务
报告错报金额小于资产总额的 0.5%，则认 报告错报金额小于资产总额的 0.5%，则认
定为一般缺陷；如果超过资产总额 0.5%， 定为一般缺陷；如果超过资产总额 0.5%，
小于 1%认定为重要缺陷；如果超过资产总 小于 1%认定为重要缺陷；如果超过资产总
额 1%则认定为重大缺陷。③内部控制缺陷 额 1%则认定为重大缺陷。③内部控制缺陷
可能导致或导致的损失与收入相关的，以收 可能导致或导致的损失与收入相关的，以收
入总额指标衡量。如果该缺陷单独或连同其 入总额指标衡量。如果该缺陷单独或连同其
94
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
他缺陷可能导致的财务报告错报金额小于 他缺陷可能导致的财务报告错报金额小于
收入总额的 1%，则认定为一般缺陷；如果 收入总额的 1%，则认定为一般缺陷；如果
超过收入总额 1%，小于 2%认定为重要缺 超过收入总额 1%，小于 2%认定为重要缺
陷；如果超过收入总额 2%则认定为重大缺 陷；如果超过收入总额 2%则认定为重大缺
陷。 陷。
财务报告重大缺陷数量（个） 0
非财务报告重大缺陷数量（个） 0
财务报告重要缺陷数量（个） 0
非财务报告重要缺陷数量（个） 0
十、内部控制审计报告或鉴证报告
内部控制鉴证报告
内部控制鉴证报告中的审议意见段
审计师认为，世联行公司按照《企业内部控制基本规范》及相关规定于 2018 年 12 月 31 日在所有重大方面保持了与财务
报告相关的有效的内部控制。
内控鉴证报告披露情况 披露
内部控制鉴证报告全文披露日期 2019 年 03 月 29 日
内部控制鉴证报告全文披露索引 公告名称：《内部控制鉴证报告》；公告披露的网站名称：巨潮资讯网(www.cninfo.com.cn)
内控鉴证报告意见类型 标准
非财务报告是否存在重大缺陷 否
会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制鉴证报告
□ 是 √ 否
会计师事务所出具的内部控制鉴证报告与董事会的自我评价报告意见是否一致
√ 是 □ 否
95
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
第十节 公司债券相关情况
公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券
否
96
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
第十一节 财务报告
一、审计报告
审计意见类型 标准的无保留意见
审计报告签署日期 2019 年 03 月 27 日
审计机构名称 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）
审计报告文号 XYZH/2019SZA40429
注册会计师姓名 王建新、李颖
审计报告正文
深圳世联行地产顾问股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了深圳世联行地产顾问股份有限公司（以下简称世联行）财务报表，包括2018年12月31
日的合并及母公司资产负债表，2018年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及
母公司股东权益变动表，以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了世联行
2018年12月31日的合并及母公司财务状况以及2018年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表
审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们
独立于世联行，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，
为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对
以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
1. 贷款损失准备事项
关键审计事项 审计中的应对
如财务报表附注六、7.所披露，截止2018年 与贷款损失准备相关的审计程序包括但不限于以下：
12月31日，世联行贷款余额39.09亿元，计提
贷款损失准备1.19亿元。世联行贷款净值占 （1）了解世联行管理层贷款业务的风险控制流程，复核
全部资产的比例为28.67%。 世联行对贷款损失准备的评估过程，包括五级分类、计提
损失准备率等；
97
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
世联行管理层在确认客户五级分类、计提损
失比率时，需要依据贷款还款记录（包括账 （2）获取贷款明细台账，抽取银行流水，检查单笔贷款
龄、延期付款、利息结算）及借贷客户资产 的还款记录、还款时间等；
状况等进行评估和判断，而评估判断可能会
与实际情况存在差异。因为上述贷款余额对 （3）识别逾期贷款，评价世联行对其未来可回收性的判
世联行总资产而言占比较大，并且涉及评估 断是否合理；
和判断，所以我们识别贷款损失准备为关键
审计事项。 （4）基于期后回款状况及历史数据，复核世联行计提贷
款损失准备的规范性；
1. 代理销售业务、互联网+业务收入事项
关键审计事项 审计中的应对
世联行主营业务收入主要来源于代理销售业 与代理销售业务、互联网+业务收入确认相关的审计程序
务和互联网+业务。 如财务报表附注六、32 中包括但不限于以下：
所披露，2018年度销售收入中房地产代理销
售收入和互联网+收入合计为人民币49.97亿 （1）评估世联行收入确认相关的关键内部控制的设计和
元。两项目收入占世联行集团合并营业收入 运行的有效性；
的66.32%。
（2）对代理收入，抽取样本量进行详细检查，对照合同、
代理销售收入、互联网+业务收入占世联行营 开发商签字确认的结算单，追溯到世联行业务系统具体到
业收入比重较大，以及单个销售项目的销售 楼盘房号核实成交情况，及银行回款情况；
确认细小错误汇总起来可能对世联行总体收
入产生的重大影响，我们将世联行集团的房 （3）对互联网+业务，抽取银行流水和业务明细，及与
地产中介销售收入确认识别为关键审计事 开发商的确认单；
项。
（4）对资产负债表日前后确认的收入检查确认收入的支
持性文件，以评价收入是否已被记录到合适的期间。
四、其他信息
世联行管理层(以下简称管理层)对其他信息负责。其他信息包括世联行2018年年度报告中涵盖的
信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结
论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财
务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，
我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必
98
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估世联行的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适
用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算世联行、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督世联行的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具
包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一
重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影
响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执
行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些
风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故
意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由
于错误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表
意见。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对
世联行持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论
认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披
露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。
然而，未来的事项或情况可能导致世联行不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容（包括披露），并评价财务报表是否公允反映相关交
易和事项。
（6）就世联行中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审计
意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审
计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认
为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审
计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，
如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不
99
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
应在审计报告中沟通该事项。
信永中和会计师事务所(特殊普通合伙) 中国注册会计师：
（项目合伙人）
中国注册会计师：
中国 北京 二○一九年三月二十七日
二、财务报表
财务附注中报表的单位为：人民币元
1、合并资产负债表
编制单位：深圳世联行地产顾问股份有限公司
2018 年 12 月 31 日
单位：元
项目 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 2,498,869,903.60 2,521,842,674.25
结算备付金
拆出资金
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据及应收账款 2,313,124,518.53 2,155,158,738.41
其中：应收票据 741,814,699.87 309,973,522.18
应收账款 1,571,309,818.66 1,845,185,216.23
预付款项 379,318,985.74 456,202,541.07
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 1,278,090,679.80 1,073,581,431.75
100
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
项目 期末余额 期初余额
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 10,917,037.84 15,209,771.58
贷款 3,790,055,572.91 4,850,582,791.30
持有待售资产 10,012,658.83
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 106,000,607.45 44,830,296.94
流动资产合计 10,386,389,964.70 11,117,408,245.30
非流动资产：
发放贷款和垫款
可供出售金融资产 646,277,958.94 551,281,383.39
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 56,105,975.76 27,667,288.27
投资性房地产 439,519,613.77 112,701,186.11
固定资产 165,680,582.14 177,981,478.56
在建工程
生产性生物资产
油气资产
无形资产 3,532,669.93 4,391,231.20
开发支出
商誉 276,216,648.91 276,216,648.91
长期待摊费用 687,965,115.60 442,425,986.75
递延所得税资产 558,446,160.21 623,221,058.48
其他非流动资产 100,000.00 300,200,000.00
非流动资产合计 2,833,844,725.26 2,516,086,261.67
资产总计 13,220,234,689.96 13,633,494,506.97
流动负债：
短期借款 2,463,337,453.73 2,447,332,673.57
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
101
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据及应付账款 491,624,699.46 220,517,664.99
预收款项 198,317,425.36 353,300,595.39
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 1,000,855,511.02 1,257,620,798.72
应交税费 475,785,398.53 775,207,384.32
其他应付款 1,766,259,808.31 1,956,232,399.36
其中：应付利息 34,312,802.38 13,703,554.30
应付股利 5,574,923.53 4,854,807.91
担保赔偿准备
未到期责任准备金
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 13,080,411.48 6,000,000.00
其他流动负债 1,228,061,496.19 1,428,618,400.64
流动负债合计 7,637,322,204.08 8,444,829,916.99
非流动负债：
长期借款 165,827,667.28
应付债券
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 55,760.76
其他非流动负债
非流动负债合计 165,883,428.04
102
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
项目 期末余额 期初余额
负债合计 7,803,205,632.12 8,444,829,916.99
所有者权益：
股本 2,042,970,972.00 2,043,978,097.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 554,839,284.08 597,016,394.86
减：库存股 36,966,518.40 59,249,887.20
其他综合收益 -61,153.36 -142,403.10
专项储备
盈余公积 756,743,387.64 535,271,661.52
一般风险准备
未分配利润 1,982,303,621.24 1,951,568,860.70
归属于母公司所有者权益合计 5,299,829,593.20 5,068,442,723.78
少数股东权益 117,199,464.64 120,221,866.20
所有者权益合计 5,417,029,057.84 5,188,664,589.98
负债和所有者权益总计 13,220,234,689.96 13,633,494,506.97
法定代表人：陈劲松
主管会计工作负责人：朱敏
会计机构负责人：童朝军
2、母公司资产负债表
单位：元
项目 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 1,437,448,920.15 1,474,123,909.27
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据及应收账款 480,069,683.48 84,410,556.93
其中：应收票据 421,296,581.31 6,481,466.10
应收账款 58,773,102.17 77,929,090.83
预付款项 3,265,166.57 2,873,962.23
其他应收款 3,103,282,368.94 2,798,354,378.78
103
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
项目 期末余额 期初余额
其中：应收利息
应收股利 4,086,467.79 4,123,869.88
存货
持有待售资产 10,012,658.83
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 662,313.10 283,589.91
流动资产合计 5,034,741,111.07 4,360,046,397.12
非流动资产：
可供出售金融资产 261,330,000.00 161,330,000.00
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 2,437,273,712.05 2,357,746,834.04
投资性房地产 162,393,745.56 179,565,598.18
固定资产 15,584,488.51 19,240,778.78
在建工程
生产性生物资产
油气资产
无形资产 320,156.26 346,585.24
开发支出
商誉
长期待摊费用 1,163,265.99 2,862,659.57
递延所得税资产 51,512,021.81 74,562,217.99
其他非流动资产 112,100,000.00
非流动资产合计 2,929,577,390.18 2,907,754,673.80
资产总计 7,964,318,501.25 7,267,801,070.92
流动负债：
短期借款 2,163,337,453.73 1,806,000,000.00
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据及应付账款 3,330,650.65 351,225,960.36
预收款项 9,924,881.98 2,198,332.70
应付职工薪酬 155,194,288.36 198,802,923.38
应交税费 36,150,979.50 74,335,222.23
104
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
项目 期末余额 期初余额
其他应付款 588,461,010.96 784,505,561.79
其中：应付利息
应付股利 1,204,266.00
持有待售负债
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 2,956,399,265.18 3,217,068,000.46
非流动负债：
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 53,648.80
其他非流动负债
非流动负债合计 53,648.80
负债合计 2,956,452,913.98 3,217,068,000.46
所有者权益：
股本 2,042,970,972.00 2,043,978,097.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 754,028,019.23 762,012,129.02
减：库存股 36,966,518.40 59,249,887.20
其他综合收益
专项储备
盈余公积 756,743,387.64 535,271,661.52
未分配利润 1,491,089,726.80 768,721,070.12
所有者权益合计 5,007,865,587.27 4,050,733,070.46
负债和所有者权益总计 7,964,318,501.25 7,267,801,070.92
105
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
3、合并利润表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、营业总收入 7,533,638,446.39 8,211,546,958.79
其中：营业收入 7,533,638,446.39 8,211,546,958.79
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 6,866,849,230.20 6,788,984,249.07
其中：营业成本 5,901,723,669.15 6,032,764,970.96
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 52,720,930.00 60,418,645.51
销售费用
管理费用 452,417,484.61 420,990,561.91
研发费用 86,926,056.54 73,246,341.44
财务费用 135,427,095.41 62,175,675.67
其中：利息费用 158,825,428.84 77,948,933.75
利息收入 33,556,483.26 26,798,517.97
资产减值损失 237,633,994.49 139,388,053.58
加：其他收益 32,923,635.55 17,936,319.54
投资收益（损失以“－”号填列） 28,926,584.37 30,503,843.73
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 13,222,985.43 -401,773.08
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
汇兑收益（损失以“-”号填列）
资产处置收益（损失以“-”号填列） 987,760.16 72,698.98
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 729,627,196.27 1,471,075,571.97
加：营业外收入 45,129,192.38 24,458,204.41
减：营业外支出 25,838,295.34 4,442,800.50
106
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
项目 本期发生额 上期发生额
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 748,918,093.31 1,491,090,975.88
减：所得税费用 295,235,577.30 435,248,043.52
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 453,682,516.01 1,055,842,932.36
（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） 453,682,516.01 1,055,842,932.36
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
归属于母公司所有者的净利润 415,724,734.42 1,003,883,544.29
少数股东损益 37,957,781.59 51,959,388.07
六、其他综合收益的税后净额 -85,191.83 -493,612.50
归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额 81,249.74 -390,938.45
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收益
（二）将重分类进损益的其他综合收益 81,249.74 -390,938.45
1.权益法下可转损益的其他综合收益
2.可供出售金融资产公允价值变动损益
3.持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效部分
5.外币财务报表折算差额 81,249.74 -390,938.45
6.其他
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额 -166,441.57 -102,674.05
七、综合收益总额 453,597,324.18 1,055,349,319.86
归属于母公司所有者的综合收益总额 415,805,984.16 1,003,492,605.84
归属于少数股东的综合收益总额 37,791,340.02 51,856,714.02
八、每股收益：
（一）基本每股收益 0.20 0.49
（二）稀释每股收益 0.20 0.49
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00 元，上期被合并方实现的净利润为：0.00 元。
法定代表人：陈劲松
主管会计工作负责人：朱敏
会计机构负责人：童朝军
4、母公司利润表
单位：元
107
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
项目 本期发生额 上期发生额
一、营业收入 590,594,800.80 652,097,460.52
减：营业成本 237,451,248.67 283,741,186.98
税金及附加 5,818,512.97 6,320,520.79
销售费用
管理费用 137,056,157.87 131,850,732.12
研发费用 9,064,230.85 7,963,064.27
财务费用 138,728,352.67 65,668,771.14
其中：利息费用 155,510,144.19 77,670,559.39
利息收入 24,739,704.71 19,748,597.72
资产减值损失 3,742,626.44 2,559,128.18
加：其他收益 992,734.30 263,873.32
投资收益（损失以“－”号填列） 1,067,074,661.85 574,695,162.36
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 -5,833,121.99
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
资产处置收益（损失以“-”号填列） 1,121.01 -50,796.73
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 1,126,802,188.49 728,902,295.99
加：营业外收入 2,045,277.62 2,038,346.66
减：营业外支出 1,611,237.53 1,698,894.37
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 1,127,236,228.58 729,241,748.28
减：所得税费用 19,877,598.02 51,844,329.59
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 1,107,358,630.56 677,397,418.69
（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） 1,107,358,630.56 677,397,418.69
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收益
（二）将重分类进损益的其他综合收益
1.权益法下可转损益的其他综合收益
2.可供出售金融资产公允价值变动损益
3.持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效部分
5.外币财务报表折算差额
108
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
6.其他
六、综合收益总额 1,107,358,630.56 677,397,418.69
七、每股收益：
（一）基本每股收益 0.54 0.33
（二）稀释每股收益 0.54 0.33
5、合并现金流量表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 7,800,533,593.85 7,984,815,580.04
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 5,895,210,324.45 9,045,571,060.41
经营活动现金流入小计 13,695,743,918.30 17,030,386,640.45
购买商品、接受劳务支付的现金 253,790,675.57 165,364,561.34
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 3,321,715,812.88 3,038,466,542.58
支付的各项税费 958,774,164.43 917,828,430.12
支付其他与经营活动有关的现金 8,193,970,131.09 15,934,598,589.93
经营活动现金流出小计 12,728,250,783.97 20,056,258,123.97
109
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
项目 本期发生额 上期发生额
经营活动产生的现金流量净额 967,493,134.33 -3,025,871,483.52
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 8,100,346.70 216,224,931.16
取得投资收益收到的现金 28,775,271.60 26,014,601.98
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 12,419,924.66 4,002,672.05
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 17,064,831.84
投资活动现金流入小计 49,295,542.96 263,307,037.03
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 451,409,604.82 396,116,352.62
投资支付的现金 159,698,446.80 529,748,029.75
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 9,010,976.04
支付其他与投资活动有关的现金 1,324,952.91 500,000.00
投资活动现金流出小计 621,443,980.57 926,364,382.37
投资活动产生的现金流量净额 -572,148,437.61 -663,057,345.34
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 10,953,955.00 14,552,645.25
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 10,953,955.00 14,552,645.25
取得借款收到的现金 3,665,320,055.85 2,597,007,666.67
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金 1,447,386,248.65 2,228,479,828.20
筹资活动现金流入小计 5,123,660,259.50 4,840,040,140.12
偿还债务支付的现金 3,498,518,412.89 643,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 529,649,761.05 315,533,856.04
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 59,495,984.17 39,941,118.09
支付其他与筹资活动有关的现金 1,525,511,440.02 1,007,950,166.40
筹资活动现金流出小计 5,553,679,613.96 1,966,484,022.44
筹资活动产生的现金流量净额 -430,019,354.46 2,873,556,117.68
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 618,267.98 -575,231.13
五、现金及现金等价物净增加额 -34,056,389.76 -815,947,942.31
加：期初现金及现金等价物余额 2,443,323,109.48 3,259,271,051.79
六、期末现金及现金等价物余额 2,409,266,719.72 2,443,323,109.48
110
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
6、母公司现金流量表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 350,725,714.79 350,651,478.57
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 7,640,189,544.29 8,080,441,919.51
经营活动现金流入小计 7,990,915,259.08 8,431,093,398.08
购买商品、接受劳务支付的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 267,649,502.89 296,207,879.78
支付的各项税费 82,973,827.25 110,020,657.66
支付其他与经营活动有关的现金 8,411,669,638.83 9,040,670,752.49
经营活动现金流出小计 8,762,292,968.97 9,446,899,289.93
经营活动产生的现金流量净额 -771,377,709.89 -1,015,805,891.85
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 62,346,512.05 101,531,281.16
取得投资收益收到的现金 1,072,945,185.93 539,942,361.58
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 8,735,979.00 129,570.00
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 1,144,027,676.98 641,603,212.74
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 1,051,448.00 10,415,568.70
投资支付的现金 81,234,310.17 1,237,417,100.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 500,000.00
投资活动现金流出小计 82,285,758.17 1,248,332,668.70
投资活动产生的现金流量净额 1,061,741,918.81 -606,729,455.96
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 2,909,422,888.89 2,109,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 2,909,422,888.89 2,109,000,000.00
偿还债务支付的现金 2,908,000,000.00 633,000,000.00
111
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
项目 本期发生额 上期发生额
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 293,824,838.45 249,935,415.58
支付其他与筹资活动有关的现金 4,731,542.64 8,824,122.06
筹资活动现金流出小计 3,206,556,381.09 891,759,537.64
筹资活动产生的现金流量净额 -297,133,492.20 1,217,240,462.36
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -6,769,283.28 -405,294,885.45
加：期初现金及现金等价物余额 1,403,123,909.27 1,808,418,794.72
六、期末现金及现金等价物余额 1,396,354,625.99 1,403,123,909.27
112
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
7、合并所有者权益变动表
本期金额
单位：元
本期
归属于母公司所有者权益
项目 其他权益工具 一般 少数股东权 所有者权益
其他综合收 专项
股本 资本公积 减：库存股 盈余公积 风险 未分配利润 益 合计
优先 永续
其他 益 储备
股 债 准备
一、上年期末余额 2,043,978,097.00 597,016,394.86 59,249,887.20 -142,403.10 535,271,661.52 1,951,568,860.70 120,221,866.20 5,188,664,589.98
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年期初余额 2,043,978,097.00 597,016,394.86 59,249,887.20 -142,403.10 535,271,661.52 1,951,568,860.70 120,221,866.20 5,188,664,589.98
三、本期增减变动金额（减少以“－”
-1,007,125.00 -42,177,110.78 -22,283,368.80 81,249.74 221,471,726.12 30,734,760.54 -3,022,401.56 228,364,467.86
号填列）
（一）综合收益总额 81,249.74 415,724,734.42 37,791,340.02 453,597,324.18
113
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
本期
归属于母公司所有者权益
项目 其他权益工具 一般 少数股东权 所有者权益
其他综合收 专项
股本 资本公积 减：库存股 盈余公积 风险 未分配利润 益 合计
优先 永续
其他 益 储备
股 债 准备
（二）所有者投入和减少资本 -1,007,125.00 -42,177,110.78 -22,283,368.80 18,198,092.21 -2,702,774.77
1．所有者投入的普通股 -1,007,125.00 -2,795,779.00 -22,283,368.80 11,300,082.00 29,780,546.80
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额 1,886,517.21 1,886,517.21
4．其他 -41,267,848.99 6,898,010.21 -34,369,838.78
（三）利润分配 221,471,726.12 -384,989,973.88 -59,011,833.79 -222,530,081.55
1．提取盈余公积 221,471,726.12 -221,471,726.12
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配 -163,518,247.76 -59,011,833.79 -222,530,081.55
4．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收
益
5．其他
（五）专项储备
1．本期提取
114
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
本期
归属于母公司所有者权益
项目 其他权益工具 一般 少数股东权 所有者权益
其他综合收 专项
股本 资本公积 减：库存股 盈余公积 风险 未分配利润 益 合计
优先 永续
其他 益 储备
股 债 准备
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 2,042,970,972.00 554,839,284.08 36,966,518.40 -61,153.36 756,743,387.64 1,982,303,621.24 117,199,464.64 5,417,029,057.84
115
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
上期金额
单位：元
上期
归属于母公司所有者权益
项目 其他权益工具 少数股东权 所有者权益
一般
其他综合 专项
股本 优先 永续 资本公积 减：库存股 盈余公积 风险 未分配利润 益 合计
其他 收益 储备
股 债 准备
一、上年期末余额 2,044,969,122.00 579,532,033.28 82,633,958.40 248,535.35 399,792,177.78 1,246,835,643.76 79,159,992.99 4,267,903,546.76
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年期初余额 2,044,969,122.00 579,532,033.28 82,633,958.40 248,535.35 399,792,177.78 1,246,835,643.76 79,159,992.99 4,267,903,546.76
三、本期增减变动金额（减少以“－”
-991,025.00 17,484,361.58 -23,384,071.20 -390,938.45 135,479,483.74 704,733,216.94 41,061,873.21 920,761,043.22
号填列）
（一）综合收益总额 -390,938.45 1,003,883,544.29 51,856,714.02 1,055,349,319.86
（二）所有者投入和减少资本 -991,025.00 17,484,361.58 -23,384,071.20 -73,313.85 21,372,504.68 61,176,598.61
1．所有者投入的普通股 -991,025.00 -2,830,367.40 -23,384,071.20 14,552,645.25 34,115,324.05
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额 24,650,875.40 24,650,875.40
4．其他 -4,336,146.42 -73,313.85 6,819,859.43 2,410,399.16
（三）利润分配 135,479,483.74 -299,077,013.50 -32,167,345.49 -195,764,875.25
1．提取盈余公积 135,479,483.74 -135,479,483.74
2．提取一般风险准备
116
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
上期
归属于母公司所有者权益
项目 其他权益工具 一般 少数股东权 所有者权益
其他综合 专项
股本 资本公积 减：库存股 盈余公积 风险 未分配利润 益 合计
优先 永续
其他 收益 储备
股 债 准备
3．对所有者（或股东）的分配 -163,597,529.76 -32,167,345.49 -195,764,875.25
4．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收
益
5．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 2,043,978,097.00 597,016,394.86 59,249,887.20 -142,403.10 535,271,661.52 1,951,568,860.70 120,221,866.20 5,188,664,589.98
117
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
8、母公司所有者权益变动表
本期金额
单位：元
本期
项目 其他权益工具 其他综 专项 所有者权益合
股本 资本公积 减：库存股 盈余公积 未分配利润
优先股 永续债 其他 合收益 储备 计
一、上年期末余额 2,043,978,097.00 762,012,129.02 59,249,887.20 535,271,661.52 768,721,070.12 4,050,733,070.46
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 2,043,978,097.00 762,012,129.02 59,249,887.20 535,271,661.52 768,721,070.12 4,050,733,070.46
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列） -1,007,125.00 -7,984,109.79 -22,283,368.80 221,471,726.12 722,368,656.68 957,132,516.81
（一）综合收益总额 1,107,358,630.56 1,107,358,630.56
（二）所有者投入和减少资本 -1,007,125.00 -7,984,109.79 -22,283,368.80 13,292,134.01
1．所有者投入的普通股 -1,007,125.00 -2,795,779.00 -22,283,368.80 18,480,464.80
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额 1,886,517.21 1,886,517.21
4．其他 -7,074,848.00 -7,074,848.00
（三）利润分配 221,471,726.12 -384,989,973.88 -163,518,247.76
1．提取盈余公积 221,471,726.12 -221,471,726.12
2．对所有者（或股东）的分配 -163,518,247.76 -163,518,247.76
3．其他
（四）所有者权益内部结转
118
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
本期
项目 其他权益工具 其他综 专项 所有者权益合
股本 资本公积 减：库存股 盈余公积 未分配利润
优先股 永续债 其他 合收益 储备 计
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 2,042,970,972.00 754,028,019.23 36,966,518.40 756,743,387.64 1,491,089,726.80 5,007,865,587.27
119
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
上期金额
单位：元
上期
项目 其他权益工具 其他综 专项 所有者权益合
股本 资本公积 减：库存股 盈余公积 未分配利润
优先股 永续债 其他 合收益 储备 计
一、上年期末余额 2,044,969,122.00 740,191,621.02 82,633,958.40 399,792,177.78 390,400,664.93 3,492,719,627.33
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 2,044,969,122.00 740,191,621.02 82,633,958.40 399,792,177.78 390,400,664.93 3,492,719,627.33
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列） -991,025.00 21,820,508.00 -23,384,071.20 135,479,483.74 378,320,405.19 558,013,443.13
（一）综合收益总额 677,397,418.69 677,397,418.69
（二）所有者投入和减少资本 -991,025.00 21,820,508.00 -23,384,071.20 44,213,554.20
1．所有者投入的普通股 -991,025.00 -2,830,367.40 -23,384,071.20 19,562,678.80
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额 24,650,875.40 24,650,875.40
4．其他
（三）利润分配 135,479,483.74 -299,077,013.50 -163,597,529.76
1．提取盈余公积 135,479,483.74 -135,479,483.74
2．对所有者（或股东）的分配 -163,597,529.76 -163,597,529.76
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
120
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
上期
项目 其他权益工具 其他综 专项 所有者权益合
股本 资本公积 减：库存股 盈余公积 未分配利润
优先股 永续债 其他 合收益 储备 计
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 2,043,978,097.00 762,012,129.02 59,249,887.20 535,271,661.52 768,721,070.12 4,050,733,070.46
121
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
三、公司基本情况
深圳世联行地产顾问股份有限公司(以下简称“本公司”，在包含子公司时统称“本集团”)系由世联地产顾问(中国)有限公
司于1993年投资注册成立的,本公司所发行人民币普通股A股股票，已于2009年8月28日在深圳证券交易所上市。本公司营业
执照号为440301501120135，法定代表人陈劲松先生，注册地址:深圳市罗湖区深南东路2028号罗湖商务中心12楼。
本集团主要经营范围：房地产咨询、房地产代理、房地产经纪、专营小额贷款、物业租赁、物业管理、物业管理咨询、
商业运营管理、酒店管理服务、投资管理、投资咨询、建筑装饰设计咨询、装修设计与施工、建筑装饰工程、家电装饰材料
商品销售等。
本公司控股股东为世联地产顾问（中国）有限公司，本集团最终控制人为陈劲松、佟婕夫妇。股东大会是本公司的权力
机构，依法行使公司经营方针、筹资、投资、利润分配等重大事项决议权。董事会对股东大会负责，依法行使公司的经营决
策权；经理层负责组织实施股东大会、董事会决议事项，主持企业的生产经营管理工作。
本集团合并财务报表范围包括北京世联房地产顾问有限公司、东莞世联地产顾问有限公司、上海世联房地产顾问有限公
司等349家子公司。本报告期通过投资新设增加深圳世联盈安佳信投资发展有限公司、绍兴世联智行房地产信息咨询有限公
司、四川世联集房商业管理有限公司等64家子公司，通过并购增加杭州三箭装饰工程有限公司1家子公司；因股权处置减少
深圳世联山川投资管理有限公司、世居置业服务有限公司及其子公司Shiju Real Estate Australia Pty Ltd、上海领霖餐饮管理有
限公司共4家子公司；因注销减少重庆世联君汇兴业房地产顾问有限公司、北京科创联和科技服务有限公司、深圳市罗湖区
不倒翁养老服务中心等6家子公司。
详见本附注“八、合并范围的变更”及本附注“九、在其他主体中的权益”相关内容。
四、财务报表的编制基础
1、编制基础
本集团财务报表以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则》及相关规定，并基于
本附注五“重要会计政策、会计估计和合并财务报表的编制方法”所述会计政策和估计编制。
2、持续经营
本集团至本报告期末起至少12个月内具备持续经营能力，无影响持续经营能力的重大事项。
五、重要会计政策及会计估计
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
否
具体会计政策和会计估计提示：
本集团根据实际生产经营特点制定的具体会计政策和会计估计包括营业周期、应收款项坏账准备的确认和计量、固定资产分
类及折旧方法、无形资产摊销、贷款损失准备金、担保赔偿准备未到期责任准备、收入确认和计量等。
122
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
1、遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司及本集团的财务状况、经营成果和现金流量等
有关信息。
2、会计期间
本集团的会计期间为公历1月1日至12月31日。
3、营业周期
本集团营业周期为12个月，并以营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。
4、记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。编制合并财务报表采用的货币为人民币。本公司及子公司选定记账本位币的依据是主要业务
收支的计价和结算币种。本公司的部分子公司采用本公司记账本位币以外的货币作为记账本位币，在编制本财务报表时，这
些子公司的外币财务报表按照附注五、9进行了折算。
5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
本集团作为合并方，在同一控制下企业合并中取得的资产和负债，在合并日按被合并方在最终控制方合并报表中的账面
价值计量。取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
在非同一控制下企业合并中取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债在收购日以公允价值计量。合并成本为本集团
在购买日为取得对被购买方的控制权而支付的现金或非现金资产、发行或承担的负债、发行的权益性证券等的公允价值以及
在企业合并中发生的各项直接相关费用之和（通过多次交易分步实现的企业合并，其合并成本为每一单项交易的成本之和）。
合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方
可辨认净资产公允价值份额的，首先对合并中取得的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值、以及合并对价的非现金
资产或发行的权益性证券等的公允价值进行复核，经复核后，合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值
份额的，将其差额计入合并当期营业外收入。
6、合并财务报表的编制方法
本集团将所有控制的子公司及结构化主体纳入合并财务报表范围。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会计政策或会计期间对子
公司财务报表进行必要的调整。
合并范围内的所有重大内部交易、往来余额及未实现利润在合并报表编制时予以抵销。子公司的所有者权益中不属于母
公司的份额以及当期净损益、其他综合收益及综合收益总额中属于少数股东权益的份额，分别在合并财务报表“少数股东权
益、少数股东损益、归属于少数股东的其他综合收益及归属于少数股东的综合收益总额”项目列示。
对于同一控制下企业合并取得的子公司，其经营成果和现金流量自合并当期期初纳入合并财务报表。编制比较合并财务
报表时，对上年财务报表的相关项目进行调整，视同合并后形成的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
123
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并的，应在取得控制权的报告期，补充披露在合
并财务报表中的处理方法。例如：通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并，编制合并报表
时，视同在最终控制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整，在编制比较报表时，以不早于本集团和被合并方同处于最
终控制方的控制之下的时点为限，将被合并方的有关资产、负债并入本集团合并财务报表的比较报表中，并将合并而增加的
净资产在比较报表中调整所有者权益项下的相关项目。为避免对被合并方净资产的价值进行重复计算，本集团在达到合并之
前持有的长期股权投资，在取得原股权之日与本集团和被合并方处于同一方最终控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关
损益、其他综合收益和其他净资产变动，应分别冲减比较报表期间的期初留存收益和当期损益。
对于非同一控制下企业合并取得子公司，经营成果和现金流量自本集团取得控制权之日起纳入合并财务报表。在编制合
并财务报表时，以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值为基础对子公司的财务报表进行调整。
通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并的，应在取得控制权的报告期，补充披露在
合并财务报表中的处理方法。例如：通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并，编制合并
报表时，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的
差额计入当期投资收益；与其相关的购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益以及除净损益、其
他综合收益和利润分配外的其他所有者权益变动，在购买日所属当期转为投资损益，由于被投资方重新计量设定受益计划净
负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
本集团在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，在合并财务报表中，处置价款与处置长期股权投资
相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本溢价或股本溢价，资本公积不足冲减
的，调整留存收益。
本集团因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权的，在编制合并财务报表时，对于剩余股权，按照其在丧
失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子
公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资损益，同时冲减商誉。与原有
子公司股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转为当期投资损益 。
本集团通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，如果处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项
交易属于一揽子交易的，应当将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前
每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权
时一并转入丧失控制权当期的投资损益。
7、合营安排分类及共同经营会计处理方法
本集团的合营安排包括共同经营和合营企业。对于共同经营项目,本集团作为共同经营中的合营方确认单独持有的资产
和承担的负债，以及按份额确认持有的资产和承担的负债，根据相关约定单独或按份额确认相关的收入和费用。与共同经营
发生购买、销售不构成业务的资产交易的，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。
8、现金及现金等价物的确定标准
本集团现金流量表之现金指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金流量表之现金等价物指持有期限不超过3个月、
流动性强、易于转换为已知金额现金且价值变动风险很小的投资。
124
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
9、外币业务和外币报表折算
（1）外币业务
本集团外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币金额。于资产负债表日，外币货币性项目采用资产
负债表日的即期汇率折算为人民币，所产生的折算差额除了为购建或生产符合资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生
的汇兑差额按资本化的原则处理外，直接计入当期损益。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期
汇率折算为人民币，所产生的折算差额，作为公允价值变动直接计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采
用交易发生日的即期汇率折算，不改变其人民币金额。
（2）外币财务报表的折算
外币资产负债表中资产、负债类项目采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益类项目除“未分配利润”外，均按
业务发生时的即期汇率折算；利润表中的收入与费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。上述折算产生的外币报表折算
差额，在其他综合收益项目中列示。外币现金流量采用现金流量发生日的即期汇率（或实际情况）折算。汇率变动对现金的
影响额，在现金流量表中单独列示。
10、金融工具
本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
（1）金融资产分类、确认依据和计量方法
本集团按投资目的和经济实质对拥有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期
投资、应收款项及可供出售金融资产。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，包括交易性金融资产和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融资产。本集团将满足下列条件之一的金融资产归类为交易性金融资产：取得该金融资产的目的是为了
在短期内出售；属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明公司近期采用短期获利方式对该组合
进行管理；属于衍生工具，但是，被指定且为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场中没
有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生工具除外。本集团将只有符合下
列条件之一的金融工具，才可在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产：该指定可以消除或明
显减少由于该金融工具的计量基础不同所导致的相关利得或损失在确认或计量方面不一致的情况；公司风险管理或投资策略
的正式书面文件已载明，该金融工具组合以公允价值为基础进行管理、评价并向关键管理人员报告；包含一项或多项嵌入衍
生工具的混合工具，除非嵌入衍生工具对混合工具的现金流量没有重大改变，或所嵌入的衍生工具明显不应当从相关混合工
具中分拆；包含需要分拆但无法在取得时或后续的资产负债表日对其进行单独计量的嵌入衍生工具的混合工具。本集团指定
的该类金融资产主要包括交易性金融资产。对此类金融资产，采用公允价值进行后续计量。公允价值变动计入公允价值变动
损益；在资产持有期间所取得的利息或现金股利，确认为投资收益；处置时，其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为
投资损益，同时调整公允价值变动损益。
持有至到期投资，是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本集团有明确意图和能力持有至到期的非衍生金融资
产。持有至到期投资采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值以及终止确认产生的利得或损失，均计入
当期损益。
应收款项，是指在活跃市场中没有报价，回收金额固定或可确定的非衍生金融资产；采用实际利率法，按照摊余成本进
行后续计量，其摊销或减值以及终止确认产生的利得或损失，均计入当期损益。贷款，是指在活跃市场中没有报价，回收金
额固定或可确定的非衍生金融资产，具体指本集团之子公司世联小贷发放的贷款和其他债权；本集团对贷款采用实际利率法，
按照摊余成本进行后续计量，其减值以及终止确认产生的利得或损失，均计入当期损益。
125
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
可供出售金融资产，是指初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及未被划分为其他类的金融资产。这类
资产中，在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具
结算的衍生金融资产，按成本进行后续计量；其他存在活跃市场报价或虽没有活跃市场报价但公允价值能够可靠计量的，按
公允价值计量，公允价值变动计入其他综合收益。对于此类金融资产采用公允价值进行后续计量，除减值损失及外币货币性
金融资产形成的汇兑损益外，可供出售金融资产公允价值变动直接计入股东权益，待该金融资产终止确认时，原直接计入权
益的公允价值变动累计额转入当期损益。可供出售债务工具投资在持有期间按实际利率法计算的利息，以及被投资单位宣告
发放的与可供出售权益工具投资相关的现金股利，作为投资收益计入当期损益。对于在活跃市场中没有报价且其公允价值不
能可靠计量的权益工具投资，按成本计量。
（2）金融资产转移的确认依据和计量方法
金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：①收取该金融资产现金流量的合同权利终止；②该金融资产已转移，且
本集团将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方； ③该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保
留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产控制。
企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放弃对该金融资产控制的，则按照其继续涉
入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值，与因转移而收到的对价及原计入其他综合收益
的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，
按照各自的相对公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价及应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变
动累计额之和，与分摊的前述账面金额的差额计入当期损益。
（3）金融资产减值的测试方法及会计处理方法
除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本集团于资产负债表日对其他金融资产的账面价值进行检查，
如果有客观证据表明某项金融资产发生减值的，计提减值准备。
以摊余成本计量的金融资产发生减值时，按预计未来现金流量(不包括尚未发生的未来信用损失)现值低于账面价值的差
额，计提减值准备。如果有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值
损失予以转回，计入当期损益。
当可供出售金融资产发生减值，原直接计入所有者权益的因公允价值下降形成的累计损失予以转出并计入减值损失。对
已确认减值损失的可供出售债务工具投资，在期后公允价值上升且客观上与确认原减值损失后发生的事项有关的，原确认的
减值损失予以转回并计入当期损益。对已确认减值损失的可供出售权益工具投资，期后公允价值上升直接计入所有者权益。
（4）金融负债分类、确认依据和计量方法
本集团的金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融负债，（相关分类依据参照金融资产分类依据进行披露）。按照公允价值进行后续计量，公允价值变动
126
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
形成的利得或损失以及与该金融负债相关的股利和利息支出计入当期损益。
其他金融负债，采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。
（5）金融负债终止确认条件
当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，终止确认该金融负债或义务已解除的部分。公司与债权人之间签订协
议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融
负债，并同时确认新金融负债。公司对现存金融负债全部或部分的合同条款作出实质性修改的，终止确认现存金融负债或其
一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当
期损益。
（6）金融资产和金融负债的公允价值确定方法
主要市场的价格计量金融资产和金融负债的公允价值，不存在主要市场的，以最有利市场的价格计量金融资产和金融负
债的公允价值，并且采用当时适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术。公允价值计量所使用的输入值分为三
个层次，即第一层次输入值是计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值是除第一层
次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。本集团优先
使用第一层次输入值，最后再使用第三层次输入值。
本集团截至本报告期止，暂无以公允价值计量的金融资产和金融负债。
11、应收票据及应收账款
（1）单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项
关联方的应收账款以及单项金额超过 100 万元的非关联方应
单项金额重大的判断依据或金额标准
收账款视为重大应收账款
根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，计提坏账
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法
准备
（2）按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项
组合名称 坏账准备计提方法
账龄组合 账龄分析法
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的：
√ 适用 □ 不适用
账龄 应收账款计提比例 其他应收款计提比例
3 个月以内（仅资产服务业务） 0.00%
3-6 个月（仅资产服务业务） 30.00%
6-12 个月（仅资产服务业务） 50.00%
127
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
1-2 年（仅资产服务业务） 100.00%
6 个月以内（除资产服务业务以外） 0.00%
6-12 个月（除资产服务业务以外） 10.00%
1-2 年（除资产服务业务以外） 30.00%
2－3 年 100.00%
3 年以上 100.00%
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的：
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的：
□ 适用 √ 不适用
（3）单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项
单项计提坏账准备的理由 单项金额不重大且按照组合计提坏账准备不能反映其风险特征的应收款项
坏账准备的计提方法 根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，计提坏账准备
（4） 说明
本集团将下列情形作为应收款项坏账损失确认标准：债务单位撤销、破产、资不抵债、现金流量严重不足、发生严重自
然灾害等导致停产而在可预见的时间内无法偿付债务等；债务单位逾期未履行偿债义务超过3年；其他确凿证据表明确实无
法收回或收回的可能性不大。
其他应收款、预付账款的坏账准备按个别认定法计提。在性质分类的基础上，根据坏账损失确认标准对其进行单独减值
测试。
对可能发生的坏账损失采用备抵法核算，年末单独或按组合进行减值测试，计提坏账准备，计入当期损益。对于有确凿
证据表明确实无法收回的应收款项，经本集团按规定程序批准后作为坏账损失，冲销提取的坏账准备。
12、存货
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
否
（1）存货的分类
存货主要包括原材料、低值易耗品、包装物、装修装饰业务形成的工程施工等。
（2）存货取得和发出的计价方法
存货中原材料在取得时按实际成本计价，存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。工程施工成本按照单个项目为
核算对象，项目未完工前，按单个项目归集所发生的实际成本，期末按完工百分比法结转工程施工成本。
128
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
（3）存货可变现净值的确认和跌价准备的计提方法
可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的
金额。为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值应当以合同价格为基础计算。在确定存货的可变现净值时，
以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌价准备。存货跌价准
备按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已
计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
（4）存货的盘存制度为永续盘存制
（5）低值易耗品于领用时按一次摊销法摊销；包装物于领用时按一次摊销法摊销。
13、 贷款损失准备
本集团参照人民银行《贷款风险分类指导原则》及《贷款损失准备计提指引》建立审慎的贷款损失准备制度，将贷款分
为正常、关注、次级、可疑和损失类并按类别计提贷款损失准备金。其中，正常类：借款人能够履行合同，没有足够理由怀
疑贷款本息不能按时足额偿还；关注类： 尽管借款人目前有能力偿还贷款本息，但存在一些可能对偿还产生不利影响的因
素；次级类： 借款人的还款能力出现明显问题，完全依靠其正常收入无法足额偿还贷款本息，即使执行担保，也可能会造
成一定损失；可疑类： 借款人无法足额偿还贷款本息，即使执行担保，也肯定要造成较大损失；损失类： 在采取所有可能
措施或一切必要的法律程序之后，本息仍然无法收回，或只能收回极少部分。
期末按照贷款分类办法对贷款进行分类，按照分类结果逐类差额计提，2012年7月1日起参照执行财政部财金[2012]20号
文件关于印发《金融企业准备金计提管理办法》的通知要求，计提比例为：正常类贷款，计提比例为贷款余额1.5%；关注
类贷款，计提比例为3%；次级类贷款，计提比例为30%；可疑类贷款，计提比例为60%；损失类贷款，计提比例为100%，
次级和可疑类资产的损失准备，计提比例可以根据损失情况上下浮动20%。
14、 抵债资产
抵债资产指本集团金融服务业依法行使债权或担保物权而受偿于债务人、担保人或第三人的实物资产或财产权利。
本集团在实际取得所有权并占有抵债资产时，按抵债资产的公允价值入账。在抵债资产持有保管期间，不计提折旧或摊
销费用；取得的收入和发生的直接费用，记入当期损益。取得抵债资产后转为自用的，应在相关手续办妥时，按转换日抵债
资产的账面价值转入固定资产。
处置抵债资产时，按资产处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
资产负债表日进行减值测试，有迹象表明发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。
15、长期股权投资
本集团长期股权投资主要是对子公司的投资、对联营企业的投资和对合营企业的投资。
129
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
本集团对共同控制的判断依据是所有参与方或参与方组合集体控制该安排，并且该安排相关活动的政策必须经过这些集
体控制该安排的参与方一致同意。
本集团直接或通过子公司间接拥有被投资单位20％（含）以上但低于50％的表决权时，通常认为对被投资单位具有重大
影响。持有被投资单位20%以下表决权的，还需要综合考虑在被投资单位的董事会或类似权力机构中派有代表、或参与被投
资单位财务和经营政策制定过程、或与被投资单位之间发生重要交易、或向被投资单位派出管理人员、或向被投资单位提供
关键技术资料等事实和情况判断对被投资单位具有重大影响。
对被投资单位形成控制的，为本集团的子公司。通过同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照取得被
合并方在最终控制方合并报表中净资产的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。被合并方在合并日的净资产账
面价值为负数的，长期股权投资成本按零确定。
通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并的，应在取得控制权的报告期，补充披露在母
公司财务报表中的长期股权投资的处理方法。例如：通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合
并，属于一揽子交易的，本集团将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于一览交易的，在合并日，根据
合并后享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。初始投资成
本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积，资
本公积不足冲减的，冲减留存收益。
通过非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以合并成本作为初始投资成本。
通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并的，应在取得控制权的报告期，补充披露在
母公司财务报表中的长期股权投资成本处理方法。例如：通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权，最终形成
企业合并，属于一揽子交易的，本集团将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于一览交易的，按照原持
有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。购买日之前持有的股权采用权益法核
算的，原权益法核算的相关其他综合收益暂不做调整，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的
基础进行会计处理。购买日之前持有的股权在可供出售金融资产中采用公允价值核算的，原计入其他综合收益的累计公允价
值变动在合并日转入当期投资损益。
除上述通过企业合并取得的长期股权投资外，以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为投资成本；
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为投资成本；投资者投入的长期股权投资，按照
投资合同或协议约定的价值作为投资成本；公司如有以债务重组、非货币性资产交换等方式取得的长期股权投资，应根据相
关企业会计准则的规定并结合公司的实际情况披露确定投资成本的方法。
本集团对子公司投资采用成本法核算，对合营企业及联营企业投资采用权益法核算。
后续计量采用成本法核算的长期股权投资，在追加投资时，按照追加投资支付的成本额公允价值及发生的相关交易费用
增加长期股权投资成本的账面价值。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，按照应享有的金额确认为当期投资收益。
后续计量采用权益法核算的长期股权投资，随着被投资单位所有者权益的变动相应调整增加或减少长期股权投资的账面
价值。其中在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，按照
本集团的会计政策及会计期间，并抵销与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益按照持股比例计算归属于投资企业的
部分，对被投资单位的净利润进行调整后确认。
130
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期投资收益。采用权益法核算的长期股权投资，因被投
资单位除净损益以外所有者权益的其他变动而计入所有者权益的，处置该项投资时将原计入所有者权益的部分按相应比例转
入当期投资损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改按可供出售金融资产核
算，剩余股权在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核
算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
因处置部分长期股权投资丧失了对被投资单位控制的，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影
响的，改按权益法核算，处置股权账面价值和处置对价的差额计入投资收益，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核
算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按可供出售金融资产的有关规定进行
会计处理，处置股权账面价值和处置对价的差额计入投资收益，剩余股权在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计
入当期投资损益。
本集团对于分步处置股权至丧失控股权的各项交易不属于一揽子交易的，对每一项交易分别进行会计处理。属于“一
揽子交易”的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理，但是，在丧失控制权之前每一次交易处
置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控
制权的当期损益。
16、投资性房地产
投资性房地产计量模式
成本法计量
折旧或摊销方法
本集团投资性房地产主要是已出租的或持有并计划出租的房屋建筑物。
本集团投资性房地产按其成本作为入账价值，外购投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产
的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
本集团对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率采用平均年限法计提折旧或摊销。投
资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧率如下：
类别 折旧年限（年） 预计残值率 年折旧率
房屋建筑物 30 10% 3.00%
商铺 20 10% 4.50%
当投资性房地产的用途改变为自用时，则自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无形资产。自用房地
产的用途改变为赚取租金或资本增值时，则自改变之日起，将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，以转
换前的账面价值作为转换后的入账价值。
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资
性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
资产负债表日，有迹象表明投资性房地产发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。
131
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
17、固定资产
（1）确认条件
1）本集团固定资产是指同时具有以下特征，即为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一年的有
形资产。2）固定资产包括房屋及建筑物、运输设备、电子设备和其他，按其取得时的成本作为入账的价值，其中，外购的
固定资产成本包括买价和进口关税等相关税费，以及为使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该资产的其
他支出；自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成；投资者投入的固定资产，
按投资合同或协议约定的价值作为入账价值，但合同或协议约定价值不公允的按公允价值入账；融资租赁租入的固定资产，
按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为入账价值。与固定资产有关的后续支出，包括修理
支出、更新改造支出等，符合固定资产确认条件的，计入固定资产成本，对于被替换的部分，终止确认其账面价值；不符合
固定资产确认条件的，于发生时计入当期损益。3）资产负债表日，本集团将对固定资产项目进行检查，如果存在减值迹象
的，表明该资产可能发生了减值。在进行减值测试后，如果该项固定资产的账面价值超过其可收回金额，将资产的账面价值
减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。当固定资产被处置、
或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。4）固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣
除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。5）本集团于每年期末，对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧
方法进行复核，如发生改变，则作为会计估计变更处理。
（2）折旧方法
类别 折旧方法 折旧年限 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 30 10.00% 3%
电子设备 年限平均法 5 10.00% 18%
运输设备 年限平均法 5 10.00% 18%
其他设备 年限平均法 5 10.00% 18%
商铺 年限平均法 20 10.00% 4.5%
18、在建工程
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
否
在建工程在达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或工程实际成本等，按估计的价值结转固定资产，次月起
开始计提折旧，待办理了竣工决算手续后再对固定资产原值差异进行调整。
在建工程按实际发生的成本计量。自营建筑工程按直接材料、直接工资、直接施工费等计量；出包建筑工程按应支付的
工程价款等计量；设备安装工程按所安装设备的价值、安装费用、工程试运转等所发生的支出等确定工程成本。在建工程成
本还包括应当资本化的借款费用和汇兑损益。
19、借款费用
发生的可直接归属于需要经过1年以上的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房
地产和存货等的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建
或生产活动已经开始时，开始资本化；当购建或生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，停止资本化，
132
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
其后发生的借款费用计入当期损益。如果符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超
过3个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。
专门借款当期实际发生的利息费用，扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资
收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本
化率，确定资本化金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
20、 商誉
商誉为股权投资成本或非同一控制下企业合并成本超过应享有的或企业合并中取得的被投资单位或被购买方可辨认净
资产于取得日或购买日的公允价值份额的差额。与子公司有关的商誉在合并财务报表上单独列示，与联营企业和合营企业有
关的商誉，包含在长期股权投资的账面价值中。
本集团于资产负债表日进行减值测试，有迹象表明商誉发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值
准备。
21、 无形资产
商誉为股权投资成本或非同一控制下企业合并成本超过应享有的或企业合并中取得的被投资单位或被购买方可辨认净
资产于取得日或购买日的公允价值份额的差额。与子公司有关的商誉在合并财务报表上单独列示，与联营企业和合营企业有
关的商誉，包含在长期股权投资的账面价值中。
本集团于资产负债表日进行减值测试，有迹象表明商誉发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值
准备。
（1）计价方法、使用寿命、减值测试
本集团无形资产包括土地使用权、计算机软件、车位使用权等，按取得时的实际成本计量，其中，购入的无形资产，按
实际支付的价款和相关的其他支出作为实际成本；投资者投入的无形资产，按投资合同或协议约定的价值确定实际成本，但
合同或协议约定价值不公允的，按公允价值确定实际成本；对非同一控制下合并中取得被购买方拥有的但在其财务报表中未
确认的无形资产，在对被购买方资产进行初始确认时，按公允价值确认为无形资产。
土地使用权、车位使用权从出让起始日起，按其出让年限平均摊销，其他无形资产按预计使用年限、合同规定的受益年
限和法律规定的有效年限三者中最短者分期平均摊销。摊销金额按其受益对象计入相关资产成本和当期损益。
本集团在取得无形资产时分析判断其使用寿命。使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内采用直线法摊销；使用寿命不
确定的无形资产不予摊销。本集团的计算机软件，摊销年限为2年。
对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核，如发生改变，则作为会计估计变更处
理。
本集团将无法预见该资产为公司带来经济利益的期限，或使用期限不确定等无形资产确定为使用寿命不确定的无形资
产。在每个会计期间对使用寿命不确定的无形资产的预计使用寿命进行复核，如有证据表明无形资产的使用寿命是有限的，
则估计其使用寿命并在预计使用寿命内摊销。
133
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
资产负债表日进行减值测试，有迹象表明无形资产发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值
准备。
（2）内部研究开发支出会计政策
本集团内部研究开发项目的研究阶段是指研发项目已经董事会或者相关管理层的批准，并着手收集相关资料、进行市场
调查等的阶段，这一阶段不会形成阶段性成果。开发阶段是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某
项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等，这一阶段往往形成成果的可能性较大。
研究阶段的支出，于发生时计入当期损益；开发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：
1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
3）运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场；
4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；
5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
不满足上述条件的开发阶段的支出，于发生时计入当期损益。前期已计入损益的开发支出在以后期间不再确认为资产。
已资本化的开发阶段的支出在资产负债表上列示为开发支出，自该项目达到预定可使用状态之日起转为无形资产列报。
22、长期资产减值
集团于每一资产负债表日对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用寿命有限的
无形资产等项目进行检查，当存在下列迹象时，表明资产可能发生了减值，本集团将进行减值测试。对商誉和使用寿命不确
定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年末均进行减值测试。难以对单项资产的可收回金额进行测试的，以该资产所属
的资产组或资产组组合为基础测试。
减值测试后，若该资产的账面价值超过其可收回金额，其差额确认为减值损失，上述资产的减值损失一经确认，在以后
会计期间不予转回。
出现减值的迹象如下：
（1）资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌；
（2）企业经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化，从而对企业
产生不利影响；
（3）市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响企业计算资产预计未来现金流量现值的折现率，导
致资产可收回金额大幅度降低；
（4）有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏；
（5）资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置；
（6）企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所创造的净现金流量或者实现的营业
利润（或者亏损）远远低于（或者高于）预计金额等；
（7）其他表明资产可能已经发生减值的迹象。
23、长期待摊费用
本集团的长期待摊费用主要是指已经支出，但应由当期及以后各期承担的摊销期限在1年以上(不含1年) 的摊销费用，如
134
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
租入自用办公场所的装修费、租入对外经营的公寓等房产的装修费、高尔夫球场使用等费用，该等费用在受益期内平均摊销。
如果长期待摊费用项目不能使以后会计期间受益，则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
24、职工薪酬
（1）短期薪酬的会计处理方法
短期薪酬主要包括：职工工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保险费、工伤保险费、住房公积金，
工会经费和职工教育经费、非货币性福利以及其他短期薪酬。本集团在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确
认为负债，并按照受益对象计入当期损益或相关资产成本。
（2）离职后福利的会计处理方法
离职后福利主要包括设定提存计划。其中设定提存计划主要包括基本养老保险、失业保险以及年金等，相应的应缴存金
额于发生时计入相关资产成本或当期损益。
（3）辞退福利的会计处理方法
在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿的建议，在本集团不能单
方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时，和本集团确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰
早日，确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月不能完全支付的，
按照其他长期职工薪酬处理。
职工内部退休计划采用上述辞退福利相同的原则处理。本集团将自职工停止提供服务日至正常退休日的期间拟支付
的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预计负债确认条件时，计入当期损益（辞退福利）。
（4）其他长期职工福利的会计处理方法
本集团向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划进行会计处理，除此之外按照设定收
益计划进行会计处理。
25、预计负债
当与对外担保、商业承兑汇票贴现、未决诉讼或仲裁、产品质量保证等或有事项相关的业务同时符合以下条件时，本集
团将其确认为负债：该义务是本集团承担的现时义务；该义务的履行很可能导致经济利益流出企业；该义务的金额能够可靠
地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和
货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。每个资产负债表日
对预计负债的账面价值进行复核，如有改变则对账面价值进行调整以反映当前最佳估计数。
26、股份支付
用以换取职工提供服务的以权益结算的股份支付，以授予职工权益工具在授予日的公允价值计量。该公允价值的金额在
完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的情况下，在等待期内以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按直
135
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
线法计算计入相关成本或费用，相应增加资本公积。
以现金结算的股份支付，按照本集团承担的以股份或其他权益工具为基础确定的负债的公允价值计量。如授予后立即可
行权，在授予日以承担负债的公允价值计入相关成本或费用，相应增加负债；如需完成等待期内的服务或达到规定业绩条件
以后才可行权，在等待期的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按照本集团承担负债的公允价值金额，
将当期取得的服务计入成本或费用，相应调整负债。
在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当期损益。
本集团在等待期内取消所授予权益工具的（因未满足可行权条件而被取消的除外），作为加速行权处理，即视同剩余
等待期内的股权支付计划已经全部满足可行权条件，在取消所授予权益工具的当期确认剩余等待期内的所有费用。
27、 担保赔偿准备、未到期责任准备
担保赔偿准备、未到期责任准备是本集团在从事金融融资性担保业务时，参照执行2010年3月8日经国务院批准，中国银
行业监督管理委员会、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国工业和信息化部、中华人民共和国财政部、
中华人民共和国商务部、中国人民银行、国家工商行政管理总局制定《融资性担保公司管理暂行办法》规定进行提取。
本集团按照当年融资性担保费收入的50％提取未到期责任准备金，未到期责任准备金按差额提取。按不低于当年年末
融资性担保责任余额1％的比例提取担保赔偿准备金，担保赔偿准备金累计达到当年融资性担保责任余额10％的，实行差额
提取。
28、收入
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
否
本集团的营业收入是本集团在日常活动中形成的、会导致股东权益增加且与股东投入资本无关的经济利益的总流入。收
入在其金额及相关成本能够可靠计量、相关的经济利益很可能流入本集团并且同时满足以下不同类型收入的其他确认条件
时，予以确认。本集团的营业收入主要分为劳务收入、建造合同收入、租赁收入、销售商品收入和让渡资产使用权收入：
（1）提供劳务收入
本集团对外提供劳务，在提供劳务收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入本集团，交易的完工程度能
够可靠地确定，交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量时，于劳务已实际提供时确认相关的收入。
（2）建造合同收入
在合同的结果能够可靠估计的情况下，于资产负债表日按照完工百分比法确认合同收入和合同费用。合同完工建度按
累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定。
合同的结果能够可靠估计是指同时满足：①合同总收入能够可靠地计量；②与合同相关的经济利益很可能流入企业；③
实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量；④合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地确定。
如合同的结果不能可靠地估计，但合同成本能够收回的，合同收入根据能够收回的实际合同成本予以确认，合同成本在
136
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
其发生的当期确认为合同费用；合同成本不可能收回的，在发生时立即确认为合同费用，不确认合同收入。使合同的结果不
能可靠估计的不确定因素不复存在的，按照完工百分比法确定与建造合同有关的收入和费用。
合同预计总成本超过合同总收入的，将预计损失确认为当期费用。
（3）租赁收入
本集团提供租赁服务后，按与承租方签定的合同或协议规定按直线法确认出租收入的实现。
（4）销售商品收入
在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售商品
实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入本集团，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地
计量时，确认商品销售收入的实现。
本集团与其他企业签订的合同或协议包括销售商品和提供劳务时，如销售商品部分和提供劳务部分能够区分并单独计量
的， 将销售商品部分和提供劳务部分分别处理；如销售商品部分和提供劳务部分不能够区分，或虽能区分但不能够单独计
量的， 将该合同全部作为销售商品处理。
电器家具等商品销售收入具体确认方法：销售合同约定集团本无安装义务的，以客户签收的收货验收单作为确认收入的
依据，本集团于每月末结转销售收入；销售合同约定本集团应承担安装义务的，本集团以客户签收的安装竣工单为依据，于
每月末结转销售收入。
（5）让渡资产使用权收入
与交易相关的经济利益很可能流入且收入的金额能够可靠地计量时，确认收入。
利息收入：在本集团放款时，按照他人使用本集团货币资金的时间和实际利率计算确定收入金额。计算时考虑贷款的合
同条款并且包括所有归属于实际利率组成部分的费用和所有交易成本，但不包括未来信用损失。
使用费收入，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定收入金额。
29、政府补助
（1）与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
资产相关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与资产相关的政府补助确认为
递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配计入当期损益。
（2）与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费
用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间计入当期损益；用于补偿已发生的相关费用或损失的，直接计入当
期损益。
137
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
（3） 确认标准
政府补助在本集团能够满足其所附的条件以及能够收到时予以确认。政府补助为货币性资产的，按照实际收到的金额计量，
对于按照固定的定额标准拨付的补助，按照应收的金额计量；政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量，公允价值不
能可靠取得的，按照名义金额(1元)计量。
30、递延所得税资产/递延所得税负债
本集团递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性差异)计算确认。对于
按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可抵扣亏损，确认相应的递延所得税资产。对于商誉的初始确认产生的暂
时性差异，不确认相应的递延所得税负债。对于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)的非企业合并的交
易中产生的资产或负债的初始确认形成的暂时性差异，不确认相应的递延所得税资产和递延所得税负债。于资产负债表日，
递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认递延所得税资
产。
31、 所得税的会计核算
所得税的会计核算采用资产负债表债务法。所得税费用包括当年所得税和递延所得税。除将与直接计入股东权益的交易
和事项相关的当年所得税和递延所得税计入股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，其余的当年
所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。
当年所得税是指企业按照税务规定计算确定的针对当年发生的交易和事项，应纳给税务部门的金额，即应交所得税；
递延所得税是指按照资产负债表债务法应予确认的递延所得税资产和递延所得税负债在年末应有的金额相对于原已确认金
额之间的差额。
32、租赁
（1）经营租赁的会计处理方法
经营租赁是指除融资租赁以外的其他租赁。
本集团作为承租方的租金在租赁期内的各个期间按直线法计入相关资产成本或当期损益，本集团作为出租方的租金在租赁期
内的各个期间按直线法确认为收入。
（2）融资租赁的会计处理方法
融资租赁是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。本集团作为承租方时，在租赁开始日，按租赁开始
日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额的现值两者中较低者，作为融资租入固定资产的入账价值，将最低租赁付款额作为
长期应付款的入账价值，将两者的差额记录为未确认融资费用。
（3） 售后租回的会计处理
售后租回是指卖主（即承租人）将一项自制或外购的资产出售后，又将该项资产从买主（即出租人）租回的一种特殊形
式的租赁业务。本集团作为承租方在租赁开始日，根据本准则的规定，将售后租回交易认定为融资租赁或经营租赁。
138
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
售后租回交易认定为融资租赁的，售价与资产账面价值之间的差额记录为递延收益，并按照该项租赁资产的折旧进度进
行分摊，作为折旧费用的调整。
售后租回交易认定为经营租赁的，售价与资产账面价值之间的差额记录为递延收益，并在租赁期内按照与确认租金费
用相一致的方法进行分摊，作为租金费用的调整。但是，有确凿证据表明售后租回交易是按照公允价值达成的，售价与资产
账面价值之间的差额应当计入当期损益。
33、 持有待售、终止经营
（1）本集团将同时符合下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：1）根据类似交易中出售此类资产或处置组
的惯例，在当前状况下即可立即出售；2）出售极可能发生，即已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计
出售将在一年内完成。有关规定要求相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的需要获得相关批准。本集团将非流动资
产或处置组首次划分为持有待售类别前，按照相关会计准则规定计量非流动资产或处置组中各项资产和负债的账面价值。
初始计量或在资产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或处置组时，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额
的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有
待售资产减值准备。
（2）本集团专为转售而取得的非流动资产或处置组，在取得日满足“预计出售将在一年内完成”的规定条件，且短期（通常
为3个月）内很可能满足持有待售类别的其他划分条件的，在取得日将其划分为持有待售类别。在初始计量时，比较假定其
不划分为持有待售类别情况下的初始计量金额和公允价值减去出售费用后的净额，以两者孰低计量。除企业合并中取得的
非流动资产或处置组外，由非流动资产或处置组以公允价值减去出售费用后的净额作为初始计量金额而产生的差额，计入
当期损益。
（3）本集团因出售对子公司的投资等原因导致丧失对子公司控制权的，无论出售后本集团是否保留部分权益性投资，在拟
出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在母公司个别财务报表中将对子公司投资整体划分为持有待售类别，
在合并财务报表中将子公司所有资产和负债划分为持有待售类别。
（4）后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，并
在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减
值损失不得转回。
（5）对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据各项非流动资产账面价值
所占比重，按比例抵减其账面价值。
（6）后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，并在划
分为持有待售类别后适用相关计量规定的非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。已抵减的
商誉账面价值，以及非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。
（7）持有待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额，根据处置组中除商誉外，各项非流动资产账面价值所占比重，
按比例增加其账面价值。
（8）持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债的利息和其他费用继续
予以确认。
139
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
（9）终止经营，是指本集团满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已经处置或划分为持有待售类
别：1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个
单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的一部分；3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。
34、 资产证券化
本集团的资产证券化是指将部分信贷资产打包出售给合作方设立的特定目的实体。
金融资产发生转移的，根据相关金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的转移情况进行判断：已经全部转移的，终
止确认相应的金融资产；没有转移且保留了相关金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不予终止确认；既没有转移也
没有保留相关金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，根据对该项金融资产控制的涉及程度决定是否终止确认：放弃了
对该项金融资产控制的，终止确认该项金融资产；未放弃对该项金融资产控制的，按照对其继续涉入该项金融资产的程度确
认有关金融资产，并相应确认相关负债。
附回购条件的信贷资产转让，根据交易的经济实质确定是否终止确认。对于将予回购的资产与转让的信贷资产相同或
实质上相同，回购价格固定或是原转让价格加上合理回报的，本集团不终止确认所转让的信贷资产。对于在金融资产转让后
只保留了优先按照公允价值回购该信贷资产权利的(在转入方出售该信贷资产的情况下)，本集团终止确认所转让的信贷资
产。
金融资产符合整体终止确认的，转移所收到的对价与相应的账面价值的差额，计入当期损益，原直接计入所有者权益的
相关金融资产的公允价值累积变动额，也一并转入当期损益；满足部分转移终止确认条件的，将涉及转移金融资产整体的账
面价值在终止确认部分与未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，以分摊后的账面价值作为基础比照整体
转移对部分转移的部分进行处理。不符合终止确认条件的，将收到的对价确认为一项金融负债。
35、重要会计政策和会计估计变更
（1）重要会计政策变更
√ 适用 □ 不适用
会计政策变更的内容和原因 审批程序 备注
2018 年 6 月 15 日财政部发布了《财政部关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格式的
本公司第四届董事
通知》（财会〔2018〕15 号），要求执行企业会计准则的非金融企业应当按照企业会计准则 具体内容
会第三十三次会议
和本通知的要求编制 2018 年中期及以后期间的财务报表。本集团已于 2018 年 9 月 30 日起 祥见备注 1
审议批准通过
执行新准则。
备注1：
根据《财政部关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》的要求，公司在资产负债表中新增“应收票据及应
收账款”行项目，反映资产负债表日以摊余成本计量的、因销售商品、提供服务等经营活动应收取的款项，以及收到的商业
汇票，包括银行承兑汇票和商业承兑汇票；原“应收利息”、“应收股利”和“其他应收款”行项目合并为“其他应收款”行项目；
“固定资产”行项目，反映资产负债表日固定资产的期末账面价值和尚未清理完毕的固定资产清理净损益；“在建工程”行项目，
反映资产负债表日尚未达到预定可使用状态的在建工程的期末账面价值和为在建工程准备的各种物资的期末账面价值；新增
“应付票据及应付账款”行项目，反映资产负债表日因购买材料、商品和接受服务等经营活动应支付的款项，以及开出、承兑
的商业汇票，包括银行承兑汇票和商业承兑汇票；原“应付利息”、“应付股利”和“其他应付款”行项目合并为“其他应付款”行
项目；“长期应付款”行项目，反映资产负债表日企业除长期借款和应付债券以外的其他各种长期应付款项的期末账面价值。
140
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
在利润表中新增“研发费用”、“其中：利息费用”、“利息收入”行项目，“研发费用”项目反映企业进行研究与开发过程中发生
的费用化支出；“利息费用”项目反映企业为筹集生产经营所需资金等而发生的应予费用化的利息支出；“利息收入”项目反映
企业确认的利息收入。
根据《财政部关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》的要求，采用追溯调整法对比较数据进行调整，2017
年度合并资产负债表新增“应收票据及应收账款”2,155,158,738.41元；新增“应付票据及应付账款”220,517,664.99元，同时调减
“ 应 付 账 款 ”220,517,664.99 元 ； 调 增 “ 其 他 应 付 款 ”18,558,362.21 元 ， 同 时 调 减 “ 应 付 利 息 ”13,703,554.30 元 和 “ 应 付 股
利”4,854,807.91元；2017年合并利润表新增“研发费用”73,246,341.44元、财务费用项下增加披露“其中：利息费用”77,948,933.75
元和“利息收入”26,798,517.97元，调减“管理费用”73,246,341.44元。前述调整对2017年度的资产总额和净利润无影响。
（2）重要会计估计变更
□ 适用 √ 不适用
36、其他
编制财务报表时，本集团管理层需要运用估计和假设，这些估计和假设会对会计政策的应用及资产、负债、收入及费用
的金额产生影响。实际情况可能与这些估计不同。本集团管理层对估计涉及的关键假设和不确定性因素的判断进行持续评估。
会计估计变更的影响在变更当期和未来期间予以确认。
下列会计估计及关键假设存在导致未来期间的资产及负债账面值发生重大调整的重要风险。
（1）应收款项减值的会计估计
本集团在资产负债表日按摊余成本计量的应收款項，以评估是否出现减值情況，并在出现减值情況时评估减值损失的具
体金额。减值的客观证据包括显示个别或组合应收款项预计未来现金流量出现大幅下降的可判断数据，显示个别或组合应收
款项中债务人的财务状况出现重大负面的可判断数据等事項。如果有证据表明该应收款项价值已恢复，且客观上与确认该损
失后发生的事项有关，则将原确认的减值损失予以转回。
（2）贷款减值损失的会计估计
本集团定期判断是否有任何客观证据表明贷款和垫款在资产负债表日发生了减值损失。如有，本集团将估算减值损失的
金额。减值损失金额为贷款和垫款账面金额与预计未来现金流量的现值之间的差额。估算减值损失金额时，对是否存在客观
证据表明贷款和垫款已发生减值损失作出重大判断，并对预期未来现金流量的现值作出重大估计。
（3）商誉减值准备的会计估计
本集团每年对商誉进行减值测试。包含商誉的资产组和资产组组合的可收回金额为其预计未来现金流量的现值，其计算
需要采用会计估计。
如果管理层对资产组和资产组组合未来现金流量计算中采用的毛利率进行修订，修订后的毛利率低于目前采用的毛利
率，本集团需对商誉增加计提减值准备。
如果管理层对应用于现金流量折现的税前折现率进行重新修订，修订后的税前折率高于目前采用的折现率，本集团需对
商誉增加计提减值准备。
如果实际毛利率或税前折现率高于或低于管理层的估计，本集团不能转回原已计提的商誉减值损失。
（4）固定资产减值准备的会计估计
本集团在资产负债表日对存在减值迹象的房屋建筑物、机器设备等固定资产进行减值测试。固定资产的可收回金额为其
预计未来现金流量的现值和资产的公允价值减去处置费用后的净额中较高者，其计算需要采用会计估计。
141
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
如果管理层对资产组和资产组组合未来现金流量计算中采用的毛利率进行修订，修订后的毛利率低于目前采用的毛利
率，本集团需对固定资产增加计提减值准备。
如果管理层对应用于现金流量折现的税前折现率进行重新修订，修订后的税前折现率高于目前采用的折现率，本集团需
对固定资产增加计提减值准备。
如果实际毛利率或税前折现率高于或低于管理层估计，本集团不能转回原已计提的固定资产减值准备。
（5）递延所得税资产确认的会计估计
递延所得税资产的估计需要对未来各个年度的应纳税所得额及适用的税率进行估计，递延所得税资产的实现取决于集团
未来是否很可能获得足够的应纳税所得额。未来税率的变化和暂时性差异的转回时间也可能影响所得税费用（收益）以及递
延所得税的余额。上述估计的变化可能导致对递延所得税的重要调整。
（6）固定资产、无形资产的可使用年限
本集团至少于每年年度终了，对固定资产和无形资产的预计使用寿命进行复核。预计使用寿命是管理层基于同类资产
历史经验、参考同行业普遍所应用的估计并结合预期技术更新而决定的。当以往的估计发生重大变化时，则相应调整未来期
间的折旧费用和摊销费用。
六、税项
1、主要税种及税率
税种 计税依据 税率
增值税 应税货物、服务销售收入 3%、5%、6%、10%、16%
城市维护建设税 流转税额 7%
企业所得税 应纳税所得额 25%、16.5%、15%、12.5%、10%、9%或核定征收
教育费附加 流转税额 3%
自用房产税 房产原值的 70% 1.2%
出租房产税 房产租赁收入 12%
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
纳税主体名称 所得税税率
重庆善业兴居电子商务有限公司 15.00%
重庆世联行房地产顾问有限公司 15.00%
重庆世联君汇房地产运营管理有限公司 15.00%
深圳先锋居善科技有限公司 12.50%
拉萨市世联房地产服务有限公司 9.00%
世联咨询(香港)有限公司 16.50%
SHIJU(HK)LIMITED 16.50%
柳州世联房地产经纪有限公司等公司 10.00%
固安世联房地产经纪有限公司 核定征收
142
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
2、税收优惠
（1）重庆世联行房地产顾问有限公司、重庆善业兴居电子商务有限公司、重庆世联君汇房地产运营管理有限公司和拉萨市
世联房地产服务有限公司减按15%税率征收企业所得税，根据《财政部国家税务总局关于深入实施西部大开发战略有关企业
所得税问题的公告》（2012年12号），重庆市地方税务局关于执行西部大开发政策问题的通知（渝地税发[2012]96号）文件
实行税收优惠。
（2）深圳先锋居善科技有限公司于2017年8月17日收到深圳市科技创新委员会、深圳市财政委员会、深圳市国家税务局、深
圳市地方税务局联合颁发的编号为GR201744200012的《高新技术企业证书》，有效期三年。根据《中华人民共和国企业所
得税法》、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》等相关规定，深圳先锋居善科技有限公司自通过国家高新技术企业认
定后，将至2017年起三年内（2017年1月1日至2019年12月31日）享受高新技术企业所得税优惠政策，即2017年、2018年按
12.5%、2019年按15%的税率缴纳企业所得税。
（3）香港世联及其子公司香港世居适用香港地区利得税16.5%。
（4）根据《财政部 国家税务总局关于扩大小型微利企业所得税优惠政策范围的通知》(财税〔2017〕43号)的规定，自2017
年1月1日至2019年12月31日，将小型微利企业的年应纳税所得额上限由30万元提高至50万元，对年应纳税所得额低于50万元
（含50万元）的小型微利企业，其所得减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。本集团子公司柳州世联
等公司享受10%所得税率优惠。
3、其他
1）根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》,公司从2016年5月1日起应税服务全部征收增
值税，本集团主要适用增值税税率为6%，小规模纳税人适用3%，其中房地产代理销售服务、房地产策划顾问服务、金融服
务、互联网+服务、房地产经纪服务、公寓住宿服务、资产管理服务适用6%，不动产租赁适用5%、10%，装修业务适用11%，
物业服务中的代收水费适用3%、11%，物业中的代收电费及销售货物适用17%。
2）根据《财政部 国家税务总局关于调整增值税税率的通知》,公司从2018月5月1起，原适用17%和11%税率的，税率分别调
整为16%、10%。
七、合并财务报表项目注释
1、货币资金
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
库存现金 59,390.95 49,258.38
银行存款 2,409,207,328.77 2,443,273,851.10
其他货币资金 89,603,183.88 78,519,564.77
合计 2,498,869,903.60 2,521,842,674.25
其中：存放在境外的款项总额 7,893,129.58 11,040,008.30
其他说明
期末其他货币资金系1）本公司在银行存入借款保证金37,250,171.45元；2）子公司世联小贷本期定期存单质押
143
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
30,880,000.00元；3）子公司世联行经纪二手楼交易资金监管账户二手楼交易客户缴存的交易结算资金95,836.02元；4）子公
司广州世君、杭州世君、世联君汇在银行存入保函保证金共计1,953,984.12元；5）子公司杭州红璞、杭州集房、惠州先锋在
银行存入诉讼保证金共计9,931,705.30元；6）子公司武汉红璞在银行存入投标保证金2,500,000.00元；7)本公司、珠海按揭、
世联行经纪因办理工商手续变更，被临时冻结资金6,991,486.99元。
2、应收票据及应收账款
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
应收票据 741,814,699.87 309,973,522.18
应收账款 1,571,309,818.66 1,845,185,216.23
合计 2,313,124,518.53 2,155,158,738.41
（1）应收票据
1)应收票据分类列示
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
银行承兑票据 3,767,809.24 4,645,000.00
商业承兑票据 738,046,890.63 305,328,522.18
合计 741,814,699.87 309,973,522.18
2)期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
单位： 元
项目 期末终止确认金额 期末未终止确认金额
商业承兑票据 350,000,000.00 400,000,000.00
合计 350,000,000.00 400,000,000.00
3)期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
单位： 元
项目 期末转应收账款金额
商业承兑票据 103,277.53
合计 103,277.53
其他说明
1）期末本集团不存在已质押的票据。
2）期末未终止确认金额系本集团公司内部之间已贴现应收票据，合并报表已抵销。根据会计准则规定，相关风险未转移，
未终止确认应收票据，已贴现金额已记入短期借款。
3）期末应收票据比期初增加了431,841,177.69元，增长了139.32%，主要是因为本报告期公司应收服务款结算收到的票据增
加。
144
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
（2）应收账款
1)应收账款分类披露
单位： 元
期末余额 期初余额
类别 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
账面价值 账面价值
金额 比例 金额 计提比例 金额 比例 金额 计提比例
按信用风险特征组合计提坏账准备的应收账款 1,823,965,114.34 100.00% 252,655,295.68 13.85% 1,571,309,818.66 1,976,094,235.85 99.95% 130,909,019.62 6.62% 1,845,185,216.23
单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收账
915,580.00 0.05% 915,580.00 100.00% 0.00
款
合计 1,823,965,114.34 100.00% 252,655,295.68 1,571,309,818.66 1,977,009,815.85 100.00% 131,824,599.62 1,845,185,216.23
145
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例
1 年以内分项
6 个月以内 1,097,376,264.17 1,908,651.18 0.17%
6 个月至 1 年 226,844,457.37 23,860,510.18 10.52%
1 年以内小计 1,324,220,721.54 25,769,161.36 1.95%
1至2年 399,916,269.77 127,058,011.29 31.77%
2至3年 99,828,123.03 99,828,123.03 100.00%
合计 1,823,965,114.34 252,655,295.68 13.85%
确定该组合依据的说明：
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款：
2)本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 132,744,421.32 元；本期收回或转回坏账准备金额 2,048,583.20 元。
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
单位： 元
单位名称 收回或转回金额 收回方式
蚌埠柏庄领地置业有限公司 707,787.23 现金收回
成都八益国际家居博览城管理有限公司 598,880.00 现金收回
哈尔滨招商嘉天房地产开发有限责任公司 235,488.50 现金收回
广西金川阳光城实业有限公司 212,227.47 现金收回
重庆市西站投资发展有限公司 180,000.00 现金收回
重庆兴盈房地产开发有限公司 60,000.00 现金收回
惠州市华源达实业发展有限公司 54,000.00 现金收回
重庆国奥实业发展有限公司 200.00 现金收回
合计 2,048,583.20 --
公司对在财务上已经核销的应收款项， 仍然会继续催收，并根据情况逐步加大催收力度。其中本报告期陆续收回了部分前
期已核销或坏账准备的应收款项2,048,583.20元。
3)本期实际核销的应收账款情况
单位： 元
146
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
项目 核销金额
实际核销的应收账款 13,363,228.46
其中重要的应收账款核销情况：
单位： 元
应收账款性 款项是否由关
单位名称 核销金额 核销原因 履行的核销程序
质 联交易产生
厦门兴基伟业房地产开发有限公司 应结服务费 2,042,128.00 无法收回 公司规定程序 否
山东银座置业有限公司 应结服务费 1,559,962.00 无法收回 公司规定程序 否
荆州中大锦绣置业有限责任公司 应结服务费 922,921.21 无法收回 公司规定程序 否
山西太行置业房地产开发有限责任公司 应结服务费 400,000.00 无法收回 公司规定程序 否
河北玺达房地产开发有限公司 应结服务费 300,000.00 无法收回 公司规定程序 否
武汉市都市产业投资发展有限责任公司 应结服务费 250,000.00 无法收回 公司规定程序 否
阳江市丽晶投资发展有限公司 应结服务费 240,000.00 无法收回 公司规定程序 否
深圳天来实业有限公司 应结服务费 240,000.00 无法收回 公司规定程序 否
湖南乐万帮房地产开发有限公司 应结服务费 228,975.00 无法收回 公司规定程序 否
乐山金隆利置业有限公司 应结服务费 227,912.00 无法收回 公司规定程序 否
阜阳翰沃一涵置业有限公司 应结服务费 200,000.00 无法收回 公司规定程序 否
晋州万豪名家商贸城有限公司 应结服务费 180,000.00 无法收回 公司规定程序 否
四川上甲房地产开发有限责任公司 应结服务费 180,000.00 无法收回 公司规定程序 否
河南省进口物资公共保税中心集团有限公司 应结服务费 180,000.00 无法收回 公司规定程序 否
合肥拓基房地产开发有限责任公司 应结服务费 180,000.00 无法收回 公司规定程序 否
德州嘉诚置业集团有限公司 应结服务费 175,513.92 无法收回 公司规定程序 否
湖南泰达置业有限公司 应结服务费 160,000.00 无法收回 公司规定程序 否
湖南中锴置业有限公司 应结服务费 150,471.60 无法收回 公司规定程序 否
乐东永佳投资有限公司 应结服务费 150,000.00 无法收回 公司规定程序 否
泸州海吉星农产品批发市场有限公司 应结服务费 150,000.00 无法收回 公司规定程序 否
悉地（北京）国际建筑设计顾问有限公司 应结服务费 150,000.00 无法收回 公司规定程序 否
深圳市天则企业管理咨询有限公司 应结服务费 150,000.00 无法收回 公司规定程序 否
安徽宗诚置业有限公司 应结服务费 144,900.00 无法收回 公司规定程序 否
襄阳海容房地产开发有限公司 应结服务费 140,000.00 无法收回 公司规定程序 否
武汉爱飞客航空综合体发展有限公司 应结服务费 140,000.00 无法收回 公司规定程序 否
武汉晨鸣万兴置业有限公司 应结服务费 137,445.50 无法收回 公司规定程序 否
重庆国奥实业发展有限公司 应结服务费 136,500.00 无法收回 公司规定程序 否
无锡东鹏置业投资公司 应结服务费 127,642.37 无法收回 公司规定程序 否
惠州市富盈房地产开发有限公司 应结服务费 125,000.00 无法收回 公司规定程序 否
147
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
应收账款性 款项是否由关
单位名称 核销金额 核销原因 履行的核销程序
质 联交易产生
绵阳海珂实业有限公司 应结服务费 125,000.00 无法收回 公司规定程序 否
湖北省九宫山旅游开发有限公司 应结服务费 125,000.00 无法收回 公司规定程序 否
恒生地产济南有限公司 应结服务费 124,761.00 无法收回 公司规定程序 否
四川立宇投资有限公司 应结服务费 123,300.00 无法收回 公司规定程序 否
深圳市吉厦房地产开发有限公司 应结服务费 120,000.00 无法收回 公司规定程序 否
十堰绿城时代城市建设发展有限公司 应结服务费 120,000.00 无法收回 公司规定程序 否
临沂市金猴房地产开发有限公司 应结服务费 119,587.00 无法收回 公司规定程序 否
贵州润茂置业有限公司 应结服务费 114,256.04 无法收回 公司规定程序 否
天津市运通囯际旅行社有限公司 应结服务费 109,040.89 无法收回 公司规定程序 否
葛洲坝海集房地产开发有限公司 应结服务费 106,617.00 无法收回 公司规定程序 否
深圳市佳恒瑞投资咨询有限公司 应结服务费 103,212.00 无法收回 公司规定程序 否
淮北市华松房地产有限责任公司 应结服务费 100,200.00 无法收回 公司规定程序 否
珠海竹胜园房地产有限公司 应结服务费 100,000.05 无法收回 公司规定程序 否
陕西众保房地产开发有限公司 应结服务费 100,000.00 无法收回 公司规定程序 否
重庆富士达建设房地产开发有限公司 应结服务费 100,000.00 无法收回 公司规定程序 否
十堰市恒辉置业有限公司 应结服务费 99,152.02 无法收回 公司规定程序 否
天津聚文博网络科技有限公司 应结服务费 83,742.24 无法收回 公司规定程序 否
深圳市民基管理顾问有限公司 应结服务费 75,000.00 无法收回 公司规定程序 否
芜湖东方蓝海置业有限公司 应结服务费 73,665.60 无法收回 公司规定程序 否
无锡嘉煌置业有限公司 应结服务费 68,850.00 无法收回 公司规定程序 否
江西信诚置业有限公司 应结服务费 68,627.00 无法收回 公司规定程序 否
山东鲁能万创置业有限公司 应结服务费 64,000.00 无法收回 公司规定程序 否
昆山市金希凯实业投资有限公司 应结服务费 60,000.00 无法收回 公司规定程序 否
简阳世茂房地产开发有限公司 应结服务费 57,800.00 无法收回 公司规定程序 否
中粮地产集团深圳房地产开发有限公司 应结服务费 55,319.83 无法收回 公司规定程序 否
江西泰兴隆置业有限公司 应结服务费 55,000.00 无法收回 公司规定程序 否
深圳元昇轻工实业有限公司 应结服务费 55,000.00 无法收回 公司规定程序 否
湖北三江航天商业经营有限公司 应结服务费 50,000.00 无法收回 公司规定程序 否
上海晟曜资产管理有限公司 应结服务费 50,000.00 无法收回 公司规定程序 否
江阴市富盈房地产开发有限公司 应结服务费 50,000.00 无法收回 公司规定程序 否
重庆玖米企业管理咨询有限公司 应结服务费 50,000.00 无法收回 公司规定程序 否
萧县嘉泰置业有限公司 应结服务费 50,000.00 无法收回 公司规定程序 否
148
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
应收账款性 款项是否由关
单位名称 核销金额 核销原因 履行的核销程序
质 联交易产生
重庆市豪洋房地产开发有限公司 应结服务费 50,000.00 无法收回 公司规定程序 否
中交二航局房地产开发有限公司 应结服务费 50,000.00 无法收回 公司规定程序 否
青岛中高置业有限公司 应结服务费 50,000.00 无法收回 公司规定程序 否
珠海九洲文化产业投资发展有限公司 应结服务费 49,000.00 无法收回 公司规定程序 否
石家庄市诚达伟业房地产开发有限公司 应结服务费 47,400.00 无法收回 公司规定程序 否
山东迪尔置业有限公司嘉祥分公司 应结服务费 45,715.58 无法收回 公司规定程序 否
长沙南湖广场置业有限公司 应结服务费 45,628.00 无法收回 公司规定程序 否
中山公用事业集团股份有限公司 应结服务费 45,000.00 无法收回 公司规定程序 否
重庆两江新区置业发展有限公司 应结服务费 42,991.00 无法收回 公司规定程序 否
河源巴登新城投资有限公司 应结服务费 42,900.00 无法收回 公司规定程序 否
重庆合景实业集团有限公司 应结服务费 40,000.00 无法收回 公司规定程序 否
厦门匹克投资管理有限公司 应结服务费 40,000.00 无法收回 公司规定程序 否
山东兴迪尔置业集团有限公司 应结服务费 39,881.00 无法收回 公司规定程序 否
重庆海昌加勒比海旅游发展有限公司 应结服务费 39,600.00 无法收回 公司规定程序 否
山东华城金冠置业有限公司 应结服务费 37,860.00 无法收回 公司规定程序 否
山东莱钢建设置业有限公司泰安分公司 应结服务费 32,000.00 无法收回 公司规定程序 否
宁夏中房实业集团股份有限公司 应结服务费 30,000.20 无法收回 公司规定程序 否
宁夏中房集团西宁房地产开发有限责任公司 应结服务费 30,000.00 无法收回 公司规定程序 否
湄潭县德信房地产开发有限公司 应结服务费 30,000.00 无法收回 公司规定程序 否
汕头市恒悦置业有限公司 应结服务费 37,856.00 无法收回 公司规定程序 否
增城香江房地产有限公司 应结服务费 27,513.00 无法收回 公司规定程序 否
山东鲁能亘富开发有限公司唐冶分公司 应结服务费 27,500.00 无法收回 公司规定程序 否
惠州市尊豪找房网络科技有限公司 应结服务费 26,500.00 无法收回 公司规定程序 否
湖南华盛世纪城房地产开发有限公司 应结服务费 23,956.96 无法收回 公司规定程序 否
合肥国能兆元置业地产有限公司 应结服务费 23,382.00 无法收回 公司规定程序 否
湖南嘉宇实业有限公司 应结服务费 21,000.00 无法收回 公司规定程序 否
保利（长沙）西海岸置业有限公司 应结服务费 20,900.00 无法收回 公司规定程序 否
株洲大成房地产开发有限公司 应结服务费 20,000.26 无法收回 公司规定程序 否
湖南白云投资发展有限公司 应结服务费 20,000.00 无法收回 公司规定程序 否
广东省建筑设计研究院 应结服务费 20,000.00 无法收回 公司规定程序 否
芜湖县品樾房地产开发有限公司 应结服务费 20,000.00 无法收回 公司规定程序 否
中铁房地产集团武汉有限公司 应结服务费 20,000.00 无法收回 公司规定程序 否
149
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
应收账款性 款项是否由关
单位名称 核销金额 核销原因 履行的核销程序
质 联交易产生
蚌埠晨阳地产开发有限公司 应结服务费 15,928.02 无法收回 公司规定程序 否
武汉花样年投资有限公司 应结服务费 14,939.71 无法收回 公司规定程序 否
北京新华联恒业房地产开发有限公司 应结服务费 11,000.00 无法收回 公司规定程序 否
安徽通海置业有限公司 应结服务费 11,000.00 无法收回 公司规定程序 否
六安金大地置业有限公司 应结服务费 10,517.00 无法收回 公司规定程序 否
重庆鲁能开发（集团）有限公司 应结服务费 10,000.00 无法收回 公司规定程序 否
重庆业瑞房地产开发有限公司 应结服务费 9,205.89 无法收回 公司规定程序 否
重庆葆昌房地产开发有限公司 应结服务费 9,000.00 无法收回 公司规定程序 否
无锡世纪春天房地产开发有限公司 应结服务费 8,117.12 无法收回 公司规定程序 否
盘锦京邦房地产开发有限公司 应结服务费 7,300.00 无法收回 公司规定程序 否
无锡圆融置业发展有限公司 应结服务费 6,000.00 无法收回 公司规定程序 否
德州市鲁班房地产开发有限公司 应结服务费 5,000.00 无法收回 公司规定程序 否
合肥保利房地产开发有限公司 应结服务费 4,700.00 无法收回 公司规定程序 否
上海联创建筑设计有限公司 应结服务费 4,528.30 无法收回 公司规定程序 否
西安唐明宫置业有限公司 应结服务费 3,841.00 无法收回 公司规定程序 否
宁夏亘元房地产开发有限公司 应结服务费 3,360.00 无法收回 公司规定程序 否
武汉万锦雄楚房地产有限公司 应结服务费 2,000.00 无法收回 公司规定程序 否
东莞市虎门万科房地产有限公司 应结服务费 1,123.00 无法收回 公司规定程序 否
其他 应结服务费 2,582.15 无法收回 公司规定程序 否
合计 -- 13,363,228.46 -- -- --
应收账款核销说明：
本期核销的应收账款主要是公司应收的代理服务费和顾问策划费，对于这些在财务上已经核销的应收款项，公司仍会继续催
收。
4)按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
本年按欠款方归集的年末余额前五名应收账款汇总金额117,396,385.16元，占应收账款年末余额合计数的比例6.44%，相应计
提的坏账准备年末余额汇总金额7,853,944.54元。
150
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
3、预付款项
（1）预付款项按账龄列示
单位： 元
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例 金额 比例
1 年以内 322,490,476.59 85.02% 444,769,662.48 97.50%
1至2年 55,248,720.08 14.57% 9,406,751.59 2.06%
2至3年 851,184.07 0.22% 1,159,948.00 0.25%
3 年以上 728,605.00 0.19% 866,179.00 0.19%
合计 379,318,985.74 -- 456,202,541.07 --
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
单位名称（客户） 年末余额 款项性质 未结算原因
浙江金钻投资有限公司 10,907,719.83 预付租金、物业管理费 未达到结算条件
陵水骏晟房地产开发有限公司 7,147,760.00 开发商以房抵付代理费 未达到结算条件
杭州林远科技有限公司 5,000,000.00 预付工程款 未达到结算条件
杭州博妍装饰工程有限公司 3,255,719.28 预付工程款 未达到结算条件
苏州墨斗精造设计装饰工程有限公司 3,144,601.75 预付工程款 未达到结算条件
深圳市很有蜂格网络科技有限公司 2,004,850.53 预付工程款 未达到结算条件
上海晶建建设发展有限公司 1,957,281.57 预付工程款 未达到结算条件
昆明新城吾悦房地产发展有限公司 1,658,122.00 预付承销款 未达到结算条件
深圳市日天实业有限公司 1,500,000.00 预付租金、物业管理费 未达到结算条件
苏州科逸住宅设备股份有限公司 1,136,250.00 预付采购款 未达到结算条件
上海房优圈网络科技有限公司 1,000,000.00 预付佣金 未达到结算条件
合计 38,712,304.96
（2）按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
本年按预付对象归集的年末余额前五名预付款项汇总金额66,977,295.36元，占预付款项年末余额合计数的比例为17.66%。
其他说明：
期末预付账款比期初减少76,883,555.33元，下降了16.85.%，变动金额主要是：
1）本报告期公司装修业务预付工程款同比增加73,570,462.16元；
2）本报告期公司预付开发商承销款比期初减少189,294,603.61元。
4、其他应收款
单位： 元
151
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
项目 期末余额 期初余额
其他应收款 1,278,090,679.80 1,073,581,431.75
合计 1,278,090,679.80 1,073,581,431.75
152
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
（1）其他应收款
1)其他应收款分类披露
单位： 元
期末余额 期初余额
类别 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
账面价值 账面价值
金额 比例 金额 计提比例 金额 比例 金额 计提比例
按信用风险特征组合计提坏
1,279,205,073.52 100.00% 1,114,393.72 0.09% 1,278,090,679.80 1,076,574,785.47 100.00% 2,993,353.72 0.28% 1,073,581,431.75
账准备的其他应收款
单项金额不重大但单独计提
0.00
坏账准备的其他应收款
合计 1,279,205,073.52 100.00% 1,114,393.72 0.09% 1,278,090,679.80 1,076,574,785.47 100.00% 2,993,353.72 0.28% 1,073,581,431.75
153
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：
√ 适用 □ 不适用
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
计提 账面价值 计提 账面价值
金额 比例 金额 金额 比例 金额
比例 比例
个别认定不存在减
1,278,090,679.80 99.91% 1,278,090,679.80 1,071,025,491.75 99.48% 1,071,025,491.75
值的其他应收款
个别认定存在减值
1,114,393.72 0.09% 1,114,393.72 100% 0 5,549,293.72 0.52% 2,993,353.72 53.94% 2,555,940.00
的其他应收款
合计 1,279,205,073.52 100.00% 1,114,393.72 - 1,278,090,679.80 1,076,574,785.47 100.00% 2,993,353.72 - 1,073,581,431.75
期末其他应收款账面余额比期初增加了202,630,288.05元，增长了18.82%，主要是因为本报告期公司支付业务合作意向金和
押金增加所致。
1） 组合中，个别认定存在减值的其他应收款明细
单位名称 账面余额 坏账金额 计提比例 计提原因
成都高投置业有限公司 700,000.00 700,000.00 100.00% 预计无法收回
成都锦棣置业有限责任公司 200,000.00 200,000.00 100.00% 预计无法收回
方凯铭 87,041.22 87,041.22 100.00% 预计无法收回
二中校友会 84,107.50 84,107.50 100.00% 预计无法收回
胡成 40,000.00 40,000.00 100.00% 预计无法收回
黄新渊 2,400.00 2,400.00 100.00% 预计无法收回
邓文才 845 845 100.00% 预计无法收回
合计 1,114,393.72 1,114,393.72 -
组合中，个别认定未发生减值的其他应收款
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例 金额 比例
1 年以内 1,001,653,604.90 78.36% 976,790,599.41 91.21%
1-2 年 215,697,108.67 16.88% 76,933,786.24 7.18%
2-3 年 50,430,501.36 3.95% 6,028,772.49 0.56%
3-4 年 5,454,399.76 0.43% 3,533,264.77 0.33%
4-5 年 1,704,782.11 0.13% 6,777,277.43 0.63%
5 年以上 3,150,283.00 0.25% 961,791.41 0.09%
合计 1,278,090,679.80 100.00% 1,071,025,491.75 100.00%
154
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
2)本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 4,640,202.12 元；本期收回或转回坏账准备金额 1,879,400.30 元。
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
单位： 元
单位名称 转回或收回金额 收回方式
李勇/深圳鑫德宝汽车销售有限公司 1,653,960.00 现金收回
李志高/皮立志/郑菲 225,000.00 现金收回
洪达 440.30 现金收回
合计 1,879,400.30 --
公司对在财务上已经核销或认定为存在减值的应收款项， 仍然会继续催收，并根据情况逐步加大催收力度，本报告期收回
了部分前期已核销或坏账准备的应收款项1,879,400.30元。
3)本期实际核销的其他应收款情况
单位： 元
项目 核销金额
实际核销的其他应收款 6,519,602.42
其中重要的其他应收款核销情况：
单位： 元
款项是否由关联交
单位名称 其他应收款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
易产生
上海领霖餐饮管理
业务借款 4,028,179.41 无法收回 公司规定程序 否
有限公司
离职员工 代扣代缴款 1,044,277.86 无法收回 公司规定程序 否
租赁保证金等 押金、保证金 1,335,623.80 无法收回 公司规定程序 否
珠海胜亚科技园项
目私募股权投资基 受托代收款 100,100.00 无法收回 公司规定程序 否
金
广东华伦招标有限
项目保证金 10,000.00 无法收回 公司规定程序 否
公司佛山分公司
上海言虹投资管理
其他往来款款 1,421.35 无法收回 公司规定程序 否
有限公司
合计 -- 6,519,602.42 -- -- --
其他应收款核销说明：
本期核销的其他应收款主要是公司项目代付借款、项目保证金和员工离职无法收回的代交代扣款项。
155
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
4)其他应收款按款项性质分类情况
单位： 元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
押金、保证金 1,007,718,924.05 977,124,559.61
业务合作意向金 111,362,628.66 5,560,000.00
业务借款 82,325,806.11 53,775,803.00
预支薪资 12,569,570.78 7,758,032.46
代收代付款 31,343,240.52 20,632,561.88
物业管理应收款 85,421.37 2,245,298.95
子公司处置款 25,380,905.74
垫资赎楼 4,434,900.00
其他 8,418,576.29 5,043,629.57
合计 1,279,205,073.52 1,076,574,785.47
5)按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位： 元
占其他应收款期末
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 坏账准备期末余额
余额合计数的比例
成都太行瑞宏房地
押金、保证金 254,747,825.00 1 年以内 19.91%
产开发有限公司
深圳韦玥创意投资
业务合作意向金 105,000,000.00 1 年以内 8.21%
有限公司
广盛华侨（大亚湾）
押金、保证金 32,643,687.00 1 年以内 2.55%
房产开发有限公司
香河孔雀郡房地产
押金、保证金 29,654,810.00 1 年以内 2.32%
公司
广州保鑫房地产开
押金、保证金 24,788,214.00 1 年以内 1.94%
发有限公司
合计 -- 446,834,536.00 -- 34.93%
5、存货
公司是否需要遵守房地产行业的披露要求
否
156
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
（1）存货分类
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
库存商品 369,902.01 369,902.01
建造合同形成的
已完工未结算资 10,547,135.83 10,547,135.83 15,209,771.58 15,209,771.58
产
合计 10,917,037.84 10,917,037.84 15,209,771.58 15,209,771.58
公司是否需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 4 号—上市公司从事种业、种植业务》的披露要求
否
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 11 号——上市公司从事珠宝相关业务》的披露要求
否
（2）存货跌价准备
单位： 元
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
截止本报告期末，公司尚未结算的工程未发生减值损失，期末未计提存货跌价准备。
（3）存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
截止本报告期末，公司存货余额中没有资本化的借款费用。
（4）期末建造合同形成的已完工未结算资产情况
单位： 元
项目 金额
累计已发生成本 111,488,362.63
累计已确认毛利 24,650,613.17
已办理结算的金额 125,591,839.97
建造合同形成的已完工未结算资产 10,547,135.83
其他说明：
期末余额主要是公司装修业务尚未结算的工程成本和合同毛利。
6、 贷款
157
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
项目 期末余额 期初余额
贷款 3,790,055,572.91 4,850,582,791.30
合计 3,790,055,572.91 4,850,582,791.30
（1） 贷款分类
类别 期末余额 斯初余额
金额 比例 贷款损失准备 金额 比例 贷款损失准备
正常类 3,327,676,882.72 1.50% 49,915,153.24 4,620,521,868.42 1.50% 69,307,828.03
关注类 465,350,373.16 3.00% 13,960,511.20 279,451,728.91 3.00% 8,383,551.87
次级类 84,353,226.33 35.16% 29,661,542.42 23,573,148.59 29.53% 6,961,366.07
可疑类 30,083,661.89 79.35% 23,871,364.33 26,712,404.61 56.24% 15,023,613.26
损失类 1,364,157.86 100.00% 1,364,157.86 1,692,444.09 100.00% 1,692,444.09
合计 3,908,828,301.96 118,772,729.05 4,951,951,594.62 101,368,803.32
期末贷款金额比期初减少1,043,123,292.66,元，降低21.06%，主要是因为本报告期公司放贷规模同比下降。
（2）本期计提、转回（或收回）贷款损失准备情况
本报告期计提贷款损失准备金额100,249,371.05元，转回以前年度已核销的贷款损失准备11,216,766.16元。
其中本报告期转回以前年度核销的贷款损失准备如下：
贷款种类 转回或收回金额 收回方式
小额贷款 11,216,766.16 现金收回
合计 11,216,766.16
（3）本报告期实际核销的贷款
项目 核销金额
实际核销的贷款 94,062,211.48
本期无重要核销的小额贷款，本期核销的贷款主要是公司的小额贷款。
7、持有待售资产
单位： 元
项目 期末账面价值 公允价值 预计处置费用 预计处置时间
固定资产 10,012,658.83 17,340,918.00 2019 年 03 月 31 日
合计 10,012,658.83 17,340,918.00 --
158
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
其他说明：
公司在2018年12月份已签订资产处置合同，合同约定于2019年3月份交付，按公司会计政策划分为持有待售资产。
8、其他流动资产
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
预缴税费 106,000,607.45 44,830,296.94
合计 106,000,607.45 44,830,296.94
其他说明：
期末其他流动资产金额比期初增加主要是因为本报告期公司待抵扣的增值税进项税额同比增加所致。
9、可供出售金融资产
（1）可供出售金融资产情况
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
可供出售权益工具： 646,277,958.94 646,277,958.94 551,281,383.39 551,281,383.39
按成本计量的 646,277,958.94 646,277,958.94 551,281,383.39 551,281,383.39
合计 646,277,958.94 646,277,958.94 551,281,383.39 551,281,383.39
159
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
（2）期末按成本计量的可供出售金融资产
单位： 元
账面余额 减值准备 在被投资单 本期现金红
被投资单位
期初 本期增加 本期减少 期末 期初 本期增加 本期减少 期末 位持股比例 利
上海中城联盟投资管理股份有限公司 55,630,000.00 55,630,000.00 3.06%
深圳市世联共享投资股份有限公司 2,700,000.00 2,700,000.00 18.00%
上海中城勇略投资中心（有限合伙） 3,000,000.00 3,000,000.00 8.33%
苏州工业园区睿灿投资企业（有限合伙） 100,000,000.00 100,000,000.00 1.54% 9,104,425.28
上海海祁企业管理合伙企业（有限合伙） 100,000,000.00 100,000,000.00 8.58%
深圳英博科技产业培育有限公司 800,000.00 800,000.00 2.00%
深圳英智投资管理有限公司 2,500.00 2,500.00 2.50%
深圳英智剑桥科技投资基金合伙企业（有限
2,997,000.00 300,217.58 2,696,782.42 10.00%
合伙）
中城新产业控股有限公司 10,000,000.00 10,000,000.00 5.00%
上海腾赋企业管理合伙企业（有限合伙） 16,000,000.00 16,000,000.00 51.61%
深圳市中美泰基金管理有限公司 750,000.00 750,000.00 15.00%
上海中城创盈商业经营管理有限公司 1,000,500.00 1,000,500.00
深圳市搜社区服务发展研究院有限公司 450,000.00 450,000.00 15.00%
同创世联地产平衡一号基金 224,362,425.00 224,362,425.00
芜湖汇德肆号 1,000,000.00 1,000,000.00
芜湖汇德伍号 1,000,000.00 1,000,000.00
芜湖汇德陆号 1,000,000.00 1,000,000.00
上海万宁文化创意产业发展有限公司 16,000,000.00 16,000,000.00 20.00%
160
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
账面余额 减值准备 在被投资单 本期现金红
被投资单位
期初 本期增加 本期减少 期末 期初 本期增加 本期减少 期末 位持股比例 利
上海竑瞻企业管理有限公司 10,000.00 10,000.00 0.00%
上海呈稻企业管理合伙企业（有限合伙） 110,760,000.00 110,760,000.00 30.00%
SHIJU (HK) LIMITED 116,251.52 116,251.52 8.16%
AMAZINGLION Limited 4,568,958.39 230,049.17 4,799,007.56
合计 551,281,383.39 101,096,300.69 6,099,725.14 646,277,958.94 -- 9,104,425.28
161
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
（3） 说明
1）芜湖汇德肆号、芜湖汇德伍号、芜湖汇德陆号分别即芜湖汇德肆号投资中心（有限合伙）、芜湖汇德伍号投资中心（有
限合伙）、芜湖汇德陆号投资中心（有限合伙），本公司之三级子公司上海股投做为普通合伙人对其进行投资管理。
2）上海腾赋企业管理合伙企业（有限合伙），本公司之三级子公司上海股投做为普通合伙人对其进行投资管理，本公司之
二级子公司世联先锋做为有限合伙人对其进行投资，根据合伙协议规定，本公司对其无控制权，亦无重大影响。
3）本公司间接持有上海腾赋企业管理合伙企业（有限合伙）51.613%股权、上海万宁文化创意产业发展有限公司20.00%股
权，上海呈稻企业管理合伙企业（有限合伙）30.00%股权均为子公司上海股投公司的资产运营项目企业，本公司对项目不
具有控制权，亦无重大影响，按会计政策列入可供出售金融资产进行核算。
4 ） 子 公 司 香 港 世 联 投 资 的 AMAZINGLION Limited ， 本 报 告 期 实 施 了 股 权 重 组 计 划 ， 变 更 为 香 港 世 联 直 接 持 有
AMAZINGLION Limited的子公司深圳市很有蜂格网络科技有限公司6.87%股权，子公司深圳赋能创新持有深圳市很有蜂格
网络科技有限公司18.15%股权并有重大影响，按会计政策列入长期股权投资进行核算。
5）本报告期公司收回上海中城创盈商业经营管理有限公司投资款1,000,500.00元和深圳英智剑桥科技投资基金合伙企业（有
限合伙）投资款300,217.58元。
6）报告期本公司收到苏州工业园区睿灿投资企业（有限合伙）股利分红9,104,425.28元。
162
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
10、长期股权投资
单位： 元
本期增减变动
减值准备
被投资单位 期初余额 权益法下确认 其他综合 其他权 宣告发放现金 计提减 期末余额
追加投资 减少投资 其他 期末余额
的投资损益 收益调整 益变动 股利或利润 值准备
一、合营企业
深圳世松安老服务有限公司 0.00 0.00
合肥卓越城运营管理有限公司 510,000.00 -56,610.59 453,389.41
小计 0.00 510,000.00 -56,610.59 453,389.41
二、联营企业
深圳再生活科技管理有限公司 1,250,000.00 -406,725.59 843,274.41
深圳世联惠普商业保理有限公司 3,000,000.00 447,374.22 3,447,374.22
天津市凤凰财富基金销售有限公司 28,000,000.00 -3,238,753.34 1,105,159.57 25,866,406.23
青岛国信世联物业管理有限公司 5,337,524.31 -5,337,524.31
武汉市世联筑家商业管理有限公司 200,000.00 47,202.76 247,202.76
深圳蓝马创城投资运营有限公司 1,200,000.00 -103,525.71 1,096,474.29
江西万寿宫文旅商业管理有限公司 2,000,000.00 -914,889.92 1,085,110.08
重庆小样创业服务有限公司 468,245.45 -468,245.45
重庆小样达客网络科技服务有限公司 191,859.22 -191,859.22
深圳世联同创资产管理有限公司 21,669,659.29 18,186,501.16 -19,670,846.32 20,185,314.13
深圳市很有蜂格网络科技有限公司 2,958,913.12 -77,482.89 2,881,430.23
小计 27,667,288.27 38,608,913.12 -5,337,524.31 14,384,755.59 -19,670,846.32 55,652,586.35
163
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
本期增减变动
减值准备
被投资单位 期初余额 权益法下确认 其他综合 其他权 宣告发放现金 计提减 期末余额
追加投资 减少投资 其他 期末余额
的投资损益 收益调整 益变动 股利或利润 值准备
合计 27,667,288.27 39,118,913.12 -5,337,524.31 14,328,145.00 -19,670,846.32 56,105,975.76
其他说明
1）本集团持有深圳世松安老服务有限公司50%股权、持有深圳世联同创资产管理有限公司49%股权、持有重庆小样达客网络科技服务有限公司45.08%股权、持有重庆小样创业服
务有限公司40%股权、持有武汉市世联筑家商业管理有限公司20%股权、持有深圳再生活科技管理有限公司49%股权、持有深圳世联惠普商业保理有限公司30%股权、持有天津市
凤凰财富基金销售有限公司40%股权、持有深圳蓝马创城投资运营有限公司20%股权、持有江西万寿宫文旅商业管理有限公司40%股权、持有深圳市很有蜂格网络科技有限公司
25.02%股权，上述投资按公司会计政策均按权益法核算。
2）子公司世联君汇持有合肥卓越城运营管理有限公司51%，根据公司章程规定，公司董事长由其他股东推荐并经董事会选举后出任，董事长对公司的经营事项具有一票否决权，
本公司对其无实际控制权，不纳入合并范围，公司按权益法核算。
3）深圳世松安老服务有限公司，本公司对其投资成本为500,000.00元，截至本年末，其已累计亏损1,264,818.69元（截至上年末亏损1,262,798.15元），按照权益法核算，账面余额
减至0。
164
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
4）本报告期公司转让青岛国信世联物业管理有限公司35%股权，获得投资收益116.25万元。
11、投资性房地产
（1）采用成本计量模式的投资性房地产
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 149,662,811.93 149,662,811.93
2.本期增加金额 344,075,142.55 344,075,142.55
（1）外购 147,536,801.79 147,536,801.79
（2）存货\固定资产\在建工程转入
（3）企业合并增加 196,538,340.76 196,538,340.76
3.本期减少金额 2,381,204.69 2,381,204.69
（1）处置 921,752.00 921,752.00
（2）其他转出
（3）转入固定资产 1,459,452.69 1,459,452.69
4.期末余额 491,356,749.79 491,356,749.79
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 36,961,625.82 36,961,625.82
2.本期增加金额 15,404,945.05 15,404,945.05
（1）计提或摊销 15,404,945.05 15,404,945.05
3.本期减少金额 529,434.85 529,434.85
（1）处置 80,653.30 80,653.30
（2）其他转出
（3）转入固定资产 448,781.55 448,781.55
4.期末余额 51,837,136.02 51,837,136.02
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
165
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 439,519,613.77 439,519,613.77
2.期初账面价值 112,701,186.11 112,701,186.11
（2）采用公允价值计量模式的投资性房地产
□ 适用 √ 不适用
（3）未办妥产权证书的投资性房地产情况
单位： 元
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
惠州博罗汤泉高尔夫逸墅 3 栋 A 单元 301 号 623,222.41 资料提交中
惠州惠阳汇鑫花园 B1 栋 12 屋 04 房 663,769.39 资料提交中
漳州台商投资区阳光城凡尔赛宫 B 区 16 幢 3103 号 1,329,688.45 资料提交中
漳州台商投资区阳光城凡尔赛宫 B 区 16 幢 2903 号 1,337,894.88 资料提交中
漳州台商投资区阳光城凡尔赛宫 B 区 16 幢 2703 号 1,346,100.32 资料提交中
湖南省湘潭市九华示范区新都汇 2 栋 2 单元 100203 房 317,677.98 准备办理，资料提交中
湖南省湘潭市九华示范区新都汇 2 栋 2 单元 110207 房 489,143.27 准备办理，资料提交中
湖南省湘潭市九华示范区新都汇 2 栋 2 单元 100202 房 322,046.33 准备办理，资料提交中
其他说明
本报告期增加的投资性房地产，主要原因是:
1）本报告期公司投资购入174套公寓用作长租公寓运营；
2）本报告期公司新并购的杭州三箭装饰工程有限公司将其持有投资性房地产用作长租公寓运营。
3）投资性房地产抵押情况
2018年4月8日，本集团以杭州市西湖区百佳园路61号1幢、2幢、3幢房产作为抵押，与中国工商银行股份有限公司深圳
上步支行签订了编号0400000007-2018年上步（抵）字0015号总授信融资合同，总授信期限为自2018年4月10日至2025年4月
10日，截止2018年12月31日，该物业的账面原值为196,538,340.76元，净值为188,498,135.91元。
166
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
2018年3月10日，本集团以重庆市渝中区嘉陵江滨江路111号A栋3-21层房屋作为抵押，与招商银行股份有限公司重庆分
行签订了法人购房借款及抵押合同，合同编号为2018年渝较字第2011180201号-2018年渝较字第20111802174号，抵押期限为
2018年3月15日至2028年3月14日，截止2018年12月31日，该物业的账面原值为131,229,010.05元,净值为128,460,573.26元。
12、固定资产
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
固定资产 165,680,582.14 177,981,478.56
合计 165,680,582.14 177,981,478.56
（1）固定资产情况
单位： 元
项目 房屋及建筑物 电子设备及其他 运输设备 合计
一、账面原值：
1.期初余额 141,041,814.87 98,979,203.23 57,889,176.79 297,910,194.89
2.本期增加金额 2,083,816.58 11,138,691.03 9,089,027.45 22,311,535.06
（1）购置 624,363.89 11,138,691.03 9,089,027.45 20,852,082.37
（2）在建工程转入
（3）企业合并增加
（4）投资性房地产转入 1,459,452.69 1,459,452.69
3.本期减少金额 13,350,211.76 4,751,248.12 3,392,416.29 21,493,876.17
（1）处置或报废 4,720,703.26 3,392,416.29 8,113,119.55
（2）处置子公司 30,544.86 30,544.86
（3）转出到持有待售资产 13,350,211.76 13,350,211.76
4.期末余额 129,775,419.69 105,366,646.14 63,585,787.95 298,727,853.78
二、累计折旧
1.期初余额 31,571,116.95 55,294,823.12 33,062,776.26 119,928,716.33
2.本期增加金额 4,722,565.02 11,679,674.11 6,921,036.11 23,323,275.24
（1）计提 4,273,783.47 11,679,674.11 6,921,036.11 22,874,493.69
（2）投资性房地产转入 448,781.55 448,781.55
3.本期减少金额 3,337,552.93 3,989,419.24 2,877,747.76 10,204,719.93
（1）处置或报废 3,968,635.23 2,877,747.76 6,846,382.99
（2）处置子公司 20,784.01 20,784.01
（3）转出到持有待售资产 3,337,552.93 3,337,552.93
167
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
项目 房屋及建筑物 电子设备及其他 运输设备 合计
4.期末余额 32,956,129.04 62,985,077.99 37,106,064.61 133,047,271.64
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 96,819,290.65 42,381,568.15 26,479,723.34 165,680,582.14
2.期初账面价值 109,470,697.92 43,684,380.11 24,826,400.53 177,981,478.56
（2）未办妥产权证书的固定资产情况
单位： 元
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
振华国际广场商品房 WUH141200016 910,497.14 开发商统一办理，资料提交中
安德利迎海花园 4 号楼 1 单元 4-1-403 519,692.30 开发商统一办理，资料提交中
属于政府的企业人才住房，由深圳世联行地产顾问股份有限公司
莲馨家园房屋 3 栋 28D，29D，30D，28E， 于 2017 年 4 月 26 日与深圳市罗湖区住房与建设局签订《深圳市
6,012,552.76
29E，30E，34D，34E，34F 罗湖区企业人才住房买卖合同》，由于企业人才住房属于有限产
权住房，故无法办理房产证。
其他说明
（3）固定资产清理
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
其他说明
2018年11月22日，本集团以位于北京市朝阳区建国门外大街甲6号1幢5层C座六层、1幢6层C座七层房产作为抵押，与平
安银行股份有限公司深圳分行签订了平银战略客户六部综字20181101第001号综合授信合同，综合授信期限为2018年11月22
日至2020年11月21日，截止2018年12月31日，该物业的固定资产账面原值为70,060,928.54元，净值为45,539,603.64元，其中
投资性房地产的账面原值为52,545,566.04元，净值为34,154,617.99元；固定资产中房地产账面原值17,515,362.50元，净值为
11,384,985.65元。
168
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
2016年11月11日，本集团以西安高新区高新国际商务中心数码大厦13201室，武汉瑞通广场B座19层、21层，天津市和平
区解放北路与曲阜道交口西南侧信达广场塔楼第9层901-903、905-912、第10层1001-1003、1005-1012做为抵押，与招商银行
股份有限公司深圳分行签订了2016公二字0016320587号授信协议，抵押期限自2016年12月15日至2018年12月14日。截止2018
年12月31日，以上物业的固定资产未办理解押，账面原值为84,268,414.10元，净值为59,332,435.98元，其中投资性房地产的
账面原值为21,016,690.09元，净值为13,923,557.97元；固定资产中房地产账面原值为49,901,512.25元，净值为35,396,219.18
元；持有待售资产账面价值为10,012,658.83元。
截至2018年12月31日止，本集团无暂时闲置的固定资产。
13、无形资产
（1）无形资产情况
单位： 元
项目 土地使用权 专利权 非专利技术 软件 车位使用权 合计
一、账面原值
1.期初余额 28,817,831.81 1,535,000.00 30,352,831.81
2.本期增加金额 1,524,740.24 1,524,740.24
（1）购置 1,524,740.24 1,524,740.24
（2）内部研发
（3）企业合并增加
3.本期减少金额
（1）处置
4.期末余额 30,342,572.05 1,535,000.00 31,877,572.05
二、累计摊销
1.期初余额 25,870,231.63 91,368.98 25,961,600.61
2.本期增加金额 2,339,444.39 43,857.12 2,383,301.51
（1）计提 2,339,444.39 43,857.12 2,383,301.51
3.本期减少金额
（1）处置
4.期末余额 28,209,676.02 135,226.10 28,344,902.12
三、减值准备
1.期初余额
169
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
项目 土地使用权 专利权 非专利技术 软件 车位使用权 合计
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 2,132,896.03 1,399,773.90 3,532,669.93
2.期初账面价值 2,947,600.18 1,443,631.02 4,391,231.20
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0.00%。
（2）未办妥产权证书的土地使用权情况
单位： 元
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
其他说明：
本集团车位使用权系：根据本公司二级子公司西安世联与天地源股份有限公司西安置业分公司签订《地下停车位使用权购买
协议》，西安世联公司购买车位的使用期限从购买日起至该地块的土地使用权证终止之日止。
14、商誉
（1）商誉账面原值
单位： 元
被投资单位名称
或形成商誉的事 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
项
山东世联 42,992,074.82 42,992,074.82
四川嘉联 30,652,993.04 30,652,993.04
重庆世联 13,484,800.36 13,484,800.36
世联投资 5,515,896.34 5,515,896.34
世联小贷 5,446,386.24 5,446,386.24
盛泽担保 20,929,875.36 20,929,875.36
北京安信行 69,000,000.00 69,000,000.00
厦门立丹行 76,224,942.54 76,224,942.54
170
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
被投资单位名称
或形成商誉的事 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
项
青岛荣置地 48,125,480.21 48,125,480.21
合计 312,372,448.91 312,372,448.91
（2）商誉减值准备
单位： 元
被投资单位名称
或形成商誉的事 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
项
山东世联 21,700,500.00 21,700,500.00
重庆世联 10,495,300.00 10,495,300.00
盛泽金融组 3,960,000.00 3,960,000.00
合计 36,155,800.00 36,155,800.00
商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
说明商誉减值测试过程、关键参数（如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期增长率、利润率、折现率、预测期
等）及商誉减值损失的确认方法：
每年年末本集团对商誉进行减值测试：本集团将各并购公司整体分别作为一个资产组进行减值测试，计算可收回金额，
并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。对各并购公司实际运行经营业绩与收购定价时采取的预测经营业绩基础进
行对比。
2011年度山东世联与重庆世联均未达到收购定价时采取的预测经营业绩基础，且在可预测的期间内，重新预测经营
业绩达到收购定价时采取的预测经营业绩可能性较小，因此分别对并购山东世联、重庆世联时产生的商誉提取减值准备
2,170.05万元和1,049.53万元。
世联投资、盛泽担保、世联小贷三家公司产生现金流独立于其他资产产生现金流，且具有不可分性，所以将其整体看
做一个资产组盛泽金融组。2012年度，对资产组进行减值测试时发现，其在可预测的期间内，重新预测经营业绩和收购定价
时采取的预测经营业绩有一定差距，因此对并购世联投资、盛泽担保、世联小贷时产生的商誉提取减值准备396.00万元。
截至2018年12月31日止，本集团对所有并购公司形成的商誉进行减值测试，无需补提商誉减值准备。
商誉减值测试的影响
其他说明
15、长期待摊费用
单位： 元
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
办公楼装修费 27,764,957.50 24,785,589.37 13,450,139.24 6,205,999.07 32,894,408.56
171
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
商业物业租赁装修 68,905,099.89 50,347,842.00 22,675,537.65 14,366,976.73 82,210,427.51
公寓酒店装修 339,302,504.59 384,192,505.55 138,588,459.39 16,888,174.63 568,018,376.12
网络继保服务费 290,540.00 128,160.00 162,380.00
其他 6,162,884.77 1,366,929.55 2,731,853.93 118,436.98 4,679,523.41
合计 442,425,986.75 460,692,866.47 177,574,150.21 37,579,587.41 687,965,115.60
其他说明
期末长期待摊费用比期初增加了245,539,128.85元，增长55.50%，主要是因为本报告期公司公寓等资产服务业务快速发展而
增加的装修费。
16、递延所得税资产/递延所得税负债
（1）未经抵销的递延所得税资产
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 335,681,542.46 79,144,507.43 207,813,999.33 51,352,236.80
内部交易未实现利润 8,768,883.92 2,192,220.98 9,039,873.80 2,259,968.45
可抵扣亏损 64,346,238.83 16,086,559.71
已列支成本费用但尚未
963,957,190.95 234,444,958.98 1,215,124,895.00 297,913,163.44
发放的薪资
互联网+业务待付的第
937,774,928.00 196,190,287.63 1,118,075,365.58 234,854,960.06
三方费用
已列支成本费用但尚未
88,153,175.58 21,907,085.01 60,425,407.86 15,032,473.08
结算的费用
长期待摊费用摊销差异 1,500,785.71 374,042.81 1,188,394.85 305,735.37
无形资产摊销差异 7,001,956.34 1,750,489.08 8,712,140.22 2,178,035.06
限制性股票期权 25,424,034.32 6,356,008.58 77,297,944.86 19,324,486.22
合计 2,432,608,736.11 558,446,160.21 2,697,678,021.50 623,221,058.48
（2）未经抵销的递延所得税负债
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
固定资产折旧差异 223,043.02 55,760.76
172
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
合计 223,043.02 55,760.76
（3）未确认递延所得税资产明细
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
可抵扣亏损 1,104,228,586.24 378,748,363.16
已列支成本费用但尚未发放的薪资 36,959,274.71 42,495,903.72
资产减值准备 36,860,875.99 28,372,757.33
长期待摊费用摊销差异 392,092.02 723,225.36
互联网+业务待付的第三方费用 7,445,693.79 10,033,691.29
合计 1,185,886,522.75 460,373,940.86
（4）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
单位： 元
年份 期末金额 期初金额 备注
2018 4,156,974.14
2019 745,927.48 841,429.67
2020 17,269,333.96 18,089,009.72
2021 51,251,166.88 55,648,912.72
2022 257,334,013.28 300,012,036.91
2023 777,628,144.64
合计 1,104,228,586.24 378,748,363.16 --
其他说明：
17、其他非流动资产
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
非盈利组织股权投资款 100,000.00 100,000.00
股权收购款、收购意向金 300,100,000.00
合计 100,000.00 300,200,000.00
其他说明：
其他非流动资产本报告期主要变动情况：期初手续尚在办理中的投资款项，本报告期手续已经办理完毕转出。
173
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
18、短期借款
（1）短期借款分类
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
质押借款 30,000,000.00 68,455,989.56
抵押借款 120,000,000.00 530,000,000.00
保证借款 658,337,453.73 613,876,684.01
信用借款 1,655,000,000.00 1,235,000,000.00
合计 2,463,337,453.73 2,447,332,673.57
短期借款分类的说明：
1）本集团将仅有担保或其他非资产抵押保证条款的银行借款划分为保证借款，将有包括资产抵押作为保证条款的银行借款
归为抵押借款，将银行存单质押作为担保条款的银行借款为质押借款。
2）本集团无已到期但未偿还的短期借款。
19、应付票据及应付账款
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
应付票据 215,478.00
应付账款 491,409,221.46 220,517,664.99
合计 491,624,699.46 220,517,664.99
（1）应付票据分类列示
单位： 元
种类 期末余额 期初余额
商业承兑汇票 215,478.00 0.00
合计 215,478.00
本期末已到期未支付的应付票据总额为 0.00 元。
（2）应付账款列示
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
直线法摊销运营租赁费 286,781,155.18 119,320,865.17
应付服务费 61,392,263.52 30,036,270.64
174
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
购买资产及装修款 58,032,352.56 34,255,407.68
工程外包款 53,933,454.14 1,762,732.08
物业外包费 26,495,840.76 20,472,692.09
能源费用 1,165,515.75 789,230.53
应付租金 354,020.36 8,850,132.63
购买办公用品 313,661.85 682,638.98
经纪业务款 72,000.00
其他 2,940,957.34 4,275,695.19
合计 491,409,221.46 220,517,664.99
（3）账龄超过 1 年的重要应付账款
单位： 元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
深圳市建华宇装饰工程有限公司 4,061,952.00 尚未达到结算条件
北京鼎越工程技术有限责任公司 1,058,258.44 尚未达到结算条件
广东伟晋建设集团有限公司 872,606.58 尚未达到结算条件
益博睿信息技术（北京）有限公司 698,552.49 尚未达到结算条件
广东洲际钢构有限公司 585,080.87 尚未达到结算条件
合计 7,276,450.38 --
其他说明：
应付账款期末比期初增加270,891,556.47元，增长了122.84%，主要原因是：1）本报告期公司公寓管理等资产服务业务的运
营租赁费，按直线法摊销预先记账的应付款比期初增加167,460,290.01元；2）公司装修业务应付的工程款增加。
20、预收款项
（1）预收款项列示
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
贷款预收利息 54,608,752.43 172,026,488.40
预收装修款 42,479,296.85 57,714,760.25
预收物业费 27,321,246.99 30,091,805.97
公寓租赁费 23,011,131.64 14,746,681.03
商业物业租赁费 17,041,529.56 24,780,396.17
商品销售款 11,665,732.06 19,048,559.25
预收处置非流动资产款 8,670,458.00
175
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
代理费 6,607,130.88 6,659,730.96
顾问费 5,803,425.29 7,586,835.38
互联网+业务 492,652.20 3,805,649.75
资产管理费 358,333.28 16,075,000.00
其他 257,736.18 764,688.23
合计 198,317,425.36 353,300,595.39
（2）账龄超过 1 年的重要预收款项
单位： 元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
西安中马国际置业有限公司 854,746.00 按照合同预收服务费，尚未达到结算条件
武汉云鼎时尚商务酒店有限责任公司 563,820.00 按照合同预收租金，尚未达到结算条件
齐河齐鑫置业有限公司 250,000.00 项目尚未结束，尚未取得客户确认
安徽省寿县陆宇投资发展有限公司 225,398.00 目前正在诉讼中
河源市汇景房地产发展有限公司 195,000.00 项目尚未结束，尚未取得客户确认
武汉培美教育发展有限公司(陈美娜) 168,000.00 目前正在诉讼中
深圳市东方置地集团有限公司 140,000.00 按照合同预收顾问费，尚未达到结算条件
北京东辉益德国际投资有限责任公司 100,000.00 项目尚未结束，尚未取得客户确认
中信产业投资基金管理有限公司 100,000.00 项目尚未结束，尚未取得客户确认
枣庄泰国世博城置业有限公司 100,000.00 项目尚未结束，尚未取得客户确认
广州广电置业发展有限公司 80,000.00 项目尚未结束，尚未取得客户确认
深圳市龙康弘投资发展有限公司 76,000.00 项目尚未结束，尚未取得客户确认
深圳市鸿怡达房地产开发有限公司 70,754.72 项目尚未结束，尚未取得客户确认
合计 2,923,718.72 --
（3）期末建造合同形成的已结算未完工项目情况
单位： 元
项目 金额
累计已发生成本 0.00
累计已确认毛利 0.00
已办理结算的金额 42,479,296.85
建造合同形成的已结算未完工项目 -42,479,296.85
其他说明：
预收账款期末比期初减少154,983,170.03元，下降43.87%，主要原因是：
176
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
1）本报告期公司贷款业务预收利息比期初减少11,741.77万元；
2）本报告期公司预收装修款比期初减少1,523.55万元。
21、应付职工薪酬
（1）应付职工薪酬列示
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 1,256,367,385.08 2,893,392,071.16 3,150,366,745.36 999,392,710.88
二、离职后福利-设定提存计划 1,253,413.64 197,719,643.81 197,510,257.31 1,462,800.14
合计 1,257,620,798.72 3,091,111,714.97 3,347,877,002.67 1,000,855,511.02
（2）短期薪酬列示
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、工资、奖金、津贴和补贴 1,254,075,423.03 2,677,976,403.21 2,935,635,016.10 996,416,810.14
2、职工福利费 31,250.00 28,553,390.29 28,442,606.89 142,033.40
3、社会保险费 803,470.97 110,200,784.35 110,205,976.83 798,278.49
其中：医疗保险费 721,077.23 92,289,453.24 92,312,616.67 697,913.80
工伤保险费 25,116.57 3,977,562.59 3,977,210.88 25,468.28
生育保险费 57,277.17 8,121,180.95 8,118,758.31 59,699.81
其他 5,812,587.57 5,797,390.97 15,196.60
4、住房公积金 161,417.73 69,782,388.55 69,806,238.28 137,568.00
5、工会经费和职工教育经费 1,295,823.35 6,879,104.76 6,276,907.26 1,898,020.85
合计 1,256,367,385.08 2,893,392,071.16 3,150,366,745.36 999,392,710.88
（3）设定提存计划列示
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 1,203,937.23 191,420,951.98 191,297,614.22 1,327,274.99
2、失业保险费 49,476.41 6,298,691.83 6,212,643.09 135,525.15
合计 1,253,413.64 197,719,643.81 197,510,257.31 1,462,800.14
其他说明：
应付职工薪酬期末比期初减少了256,765,287.70元，下降20.42%，主要是因为本报告期公司按业绩计提的提成奖金减少
177
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
22、应交税费
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
增值税 47,199,486.27 84,456,780.34
企业所得税 408,097,890.92 659,692,619.51
个人所得税 11,871,188.72 18,277,230.94
城市维护建设税 3,046,901.10 6,057,870.88
教育费附加及地方教育费附加 2,208,931.98 4,396,608.29
印花税 470,750.47 1,224,691.60
房产税 2,275,976.13 569,448.61
堤围费 23,239.33 47,302.43
其他 591,033.61 484,831.72
合计 475,785,398.53 775,207,384.32
其他说明：
应交税费期末比期初减少了299,421,985.79元，下降38.62%，主要是因为本报告期公司利润减少依法计提税金减少。
23、其他应付款
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
应付利息 34,312,802.38 13,703,554.30
应付股利 5,574,923.53 4,854,807.91
其他应付款 1,726,372,082.40 1,937,674,037.15
合计 1,766,259,808.31 1,956,232,399.36
（1）应付利息
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
资产证券化应付利息 34,267,046.64 13,703,554.30
子公司占用少数股东资金利息 45,755.74
合计 34,312,802.38 13,703,554.30
重要的已逾期未支付的利息情况：
单位： 元
借款单位 逾期金额 逾期原因
其他说明：
178
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
其他说明：
1）应付利息期末比期初增加20,609,248.08元，增长150.39%，主要是因为公司通过资产证券化方式融入资金，本报告期依合
同约定计提应付的利息或收益增加。
2）截止2018年12月31日止，本集团无已逾期未支付利息。
（2）应付股利
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
普通股股利 1,204,266.00
青岛荣置地少数股东 4,328,014.16 3,962,149.49
山东世联少数股东 850,015.05
北海红璞原股东 42,643.37 42,643.37
合计 5,574,923.53 4,854,807.91
其他说明，包括重要的超过 1 年未支付的应付股利，应披露未支付原因：
1）期末普通股股利是本报告期公司实施2017年度利润分配预案应支付给员工限制性股票的现金股利，截至本报告期末暂末
支付；
2）期末应付少数股东股利是青岛荣置地实施利润分配应支付给少数股东的股利，因经营管理需要，截至本报告期末部分暂
末支付；
3）期末北海红璞原股东股利是子公司南宁红璞并购北海红璞按合同约定并购前的未分配利润归原股东，截止本报告期末暂
未支付。
（3）其他应付款
1)按款项性质列示其他应付款
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
互联网+业务待付的第三方费用 945,220,621.79 1,128,109,056.87
应付业务费用 202,859,067.44 205,334,497.89
互联网+业务暂收的服务费 101,265,355.82 170,008,818.56
押金保证金 197,302,886.60 114,559,780.85
项目跟投款 114,532,123.99 92,721,969.35
代收代付款 88,139,332.15 130,155,897.71
限制性股票回购款 35,623,188.36 59,249,887.20
资产证券化代收款 18,192,045.27 19,685,360.27
应付担保费 12,217,993.20 7,247,210.13
179
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
公寓业务暂收款 10,519,467.78 10,476,558.32
收购意向金 500,000.00
股权转让款 125,000.00
合计 1,726,372,082.40 1,937,674,037.15
2)账龄超过 1 年的重要其他应付款
单位： 元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
押金保证金 41,913,713.34 继续使用资产
合计 41,913,713.34 --
其他说明
其他应付款期末余额比期初减少了211,301,954.75元，降低了10.90%，主要是因为本报告期公司互联网+业务待付的第三方费
用减少。
24、一年内到期的非流动负债
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的长期借款 13,080,411.48 6,000,000.00
合计 13,080,411.48 6,000,000.00
其他说明：
期末余额是：
1）本报告期公司收购杭州三箭装饰股权并购贷款，其中有8,000,000.00元一年内将到期偿还；
2）本报告期公司购买房产银行贷款，其中5,080,411.48元一年内将到期偿还。
25、其他流动负债
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
资产证券化确认金融负债 1,228,061,496.19 1,428,042,400.64
一年内结转利润表的政府补助 576,000.00
合计 1,228,061,496.19 1,428,618,400.64
短期应付债券的增减变动：
单位： 元
按面值计 溢折价摊
债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额 期初余额 本期发行 本期偿还 期末余额
提利息 销
其他说明：
期末资产证券化确认金融负债的金额，主要是本公司二级子公司世联小贷分别与世联小贷资产财产权信托、世联小贷一期资
产财产权信托等签署信贷资产转让协议。本集团将收到的对价确认为一项金融负债。
180
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
26、长期借款
（1）长期借款分类
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
抵押借款 165,827,667.28 0.00
合计 165,827,667.28
长期借款分类的说明：
本集团将仅有担保或其他非资产抵押保证条款的银行借款划分为保证借款，将有包括资产抵押作为保证条款的银行借款归为
抵押借款。
其他说明，包括利率区间：
期末余额主要是本报告期公司从银行借入的贷款：
1）子公司重庆红璞从银行借入购房按揭贷款，借款期限10年，按月还本息，期末还款期限长于1年的贷款余额为57,827,667.28
元；
2）子公司世联集房从银行借入股权并购贷款，借款期限7年，期末还款期限长于1年的贷款余额为108,000,000.00元。
27、股本
单位：元
本次变动增减（+、—）
期初余额 期末余额
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
股份总数 2,043,978,097.00 -1,007,125.00 -1,007,125.00 2,042,970,972.00
其他说明：
（1）本年变动增减情况
2018年5月18日，根据本公司第四届董事会第二十七次会议和第四届监事会第二十七次会议审议通过《关于调整限制性股票
回购价格和回购注销部分限制性股票的议案》，同意董事会根据股东大会的授权，按照相关规定对45名已离职激励对象全部
已获授但尚未解锁的限制性股票共965,475股予以回购注销，对7名2017年度个人绩效考核不符合要求的激励对象本次不能解
锁的限制性股票共41,650股予以回购注销，上述回购注销数量合计为1,007,125股。本次减资事项业经信永中和会计师事务所
（特殊普通合伙）出具的XYZH/2018SZA40737验资报告验证。
（2）股权质押情况
世联地产顾问（中国）有限公司将持有的本公司无限售流通股56,000,000股（占公司总股本的2.74%）质押给广东华兴银行
股份有限公司深圳分行，为本公司办理质押借款，并于2017年1月10日在中国登记结算有限责任公司深圳分公司办理了质押
登记手续，质押期限三年。
世联地产顾问（中国）有限公司将持有的本公司无限售流通股22,000,000股（占公司总股本的1.08%）质押给东亚银行（中
国）有限公司苏州分行，为本公司办理质押借款，并于2017年7月24日在中国登记结算有限责任公司深圳分公司办理了质押
登记手续，质押期限三年。
181
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
世联地产顾问（中国）有限公司将持有的本公司无限售流通股25,000,000股（占公司总股本的1.22%）质押给交通银行深圳
分行笋岗支行，为本公司办理质押借款，并于2018年1月17日在中国登记结算有限责任公司深圳分公司办理了质押登记手续，
质押期限两年。
世联地产顾问（中国）有限公司将持有的本公司无限售流通股60,000,000股（占公司总股本的2.94%）质押给中信银行股份
有限公司深圳分行，为本公司办理质押借款，并于2018年3月14日在中国登记结算有限责任公司深圳分公司办理了质押登记
手续，质押期限为三年。
世联地产顾问（中国）有限公司将持有的本公司无限售流通股56,000,000股（占公司总股本的2.74%）质押给宁波银行股份
有限公司深圳后海支行，为本公司办理质押借款，并于2018年6月4日在中国登记结算有限责任公司深圳分公司办理了质押登
记手续，质押期限三年。
28、资本公积
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 491,791,066.98 44,063,627.99 447,727,438.99
其他资本公积 351,135.52 351,135.52
期权成本摊销 104,874,192.36 1,886,517.21 106,760,709.57
合计 597,016,394.86 1,886,517.21 44,063,627.99 554,839,284.08
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
（1）本年资本公积增加由以下事项形成：
期权成本摊销：①本公司实施限制性股票激励计划，按公司会计政策按期计提摊销的股份支付费用，增加期权成本摊销
-16,238,347.91元；②本公司实施股票期权激励计划，按公司会计政策按期计提摊销的股份支付费用，增加期权成本摊销
18,124,865.12元。
（2）本年资本公积减少由以下事项形成：
①本公司购买成都汇诚投资中心（有限合伙）持有四川嘉联24.5%的股权，购买少数股权支付的对价为30,000,000.00元。
该项交易导致少数股东权益减少367,500.00元，资本公积减少29,632,500.00元；②本公司分别购买曹阳、王萍持有上海世联
盛曜24%、6%的股权，购买少数股权支付的对价为5,000,000.00元。该项交易导致少数股东权益减少-2,913,626.99元，资本公
积减少7,913,626.99元；③本公司实施限制性股票激励计划，部分员工由于离职或在本考核期考核不合格，对其所持有的限
制股票进行回购注销处理，导致资本公积减少2,795,779.00元；④本公司之五级子公司上海领霖公司转让给本公司之二级子
公司上海世联公司，本公司所占股权比例由69.81%上升到77.46%，本公司转让后按77.46%计算在上海领霖公司账面净资产
的份额与转让前按69.81%计算的账面净资产份额之间的差额冲减资本公积429,643.27元；⑤香港世居置业少数股东债转股增
资导致本公司对其及其全资子公司澳大利亚世居股权从55%稀释为8.16%，丧失对这两家公司的控制权。同时本公司债转股
增资深圳世居直接持有其51%股权。本公司支付的对价与所获得的净资产的差额，导致资本公积减少3,292,078.73元。
29、库存股
单位： 元
182
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
限制性股票激励计划 59,249,887.20 22,283,368.80 36,966,518.40
合计 59,249,887.20 22,283,368.80 36,966,518.40
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
本期库存股的减少：
（1）部分限制性股票达到解锁条件而减少18,319,324.80元；
（2）部分持有限制性股票员工本次考核期考核不合格或者离职回购注销而减少3,964,044.00元。
30、其他综合收益
单位： 元
本期发生额
本期所得 减：前期计入 税后归属
项目 期初余额 减：所得税 税后归属 期末余额
税前发生 其他综合收益 于少数股
费用 于母公司
额 当期转入损益 东
二、将重分类进损益的其他综合收
-142,403.10 -85,191.83 81,249.74 -166,441.57 -61,153.36
益
外币财务报表折算差额 -142,403.10 -85,191.83 81,249.74 -166,441.57 -61,153.36
其他综合收益合计 -142,403.10 -85,191.83 81,249.74 -166,441.57 -61,153.36
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
本期发生额主要是境外子公司香港世联和香港世居的外币报表合并折算为人民币报表产生的汇率折算差异。
31、盈余公积
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 267,635,830.76 110,735,863.06 378,371,693.82
任意盈余公积 267,635,830.76 110,735,863.06 378,371,693.82
合计 535,271,661.52 221,471,726.12 756,743,387.64
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
本期增加是本报告期公司根据董事会决议，分别按10%的比例在本期税后利润中计提的法定盈余公积金和任意盈余公积金。
32、未分配利润
单位： 元
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 1,951,568,860.70 1,246,835,643.76
调整后期初未分配利润 1,951,568,860.70 1,246,835,643.76
183
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
加：本期归属于母公司所有者的净利润 415,724,734.42 1,003,883,544.29
减：提取法定盈余公积 110,735,863.06 67,739,741.87
提取任意盈余公积 110,735,863.06 67,739,741.87
应付普通股股利 163,518,247.76 163,597,529.76
不丧失控制权处置子公司部分股权 73,313.85
期末未分配利润 1,982,303,621.24 1,951,568,860.70
调整期初未分配利润明细：
1)、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0.00 元。
2)、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0.00 元。
3)、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0.00 元。
4)、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0.00 元。
5)、其他调整合计影响期初未分配利润 0.00 元。
33、营业收入和营业成本
单位： 元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 7,485,933,989.87 5,873,496,475.52 8,190,301,386.92 6,022,379,918.24
其他业务 47,704,456.52 28,227,193.63 21,245,571.87 10,385,052.72
合计 7,533,638,446.39 5,901,723,669.15 8,211,546,958.79 6,032,764,970.96
34、 主营业务成本明细
项目 本期金额 上期金额
工资 1,282,844,946.45 1,147,226,244.29
奖金 1,164,768,997.27 1,531,096,093.58
技术协作费 708,523,586.09 792,930,712.45
运营租赁费 663,732,573.59 336,742,406.31
咨询费 449,764,783.22 969,371,896.46
保险费 338,432,952.36 296,790,859.93
利息 175,207,964.85 44,662,729.71
装修费摊销 151,033,741.81 84,918,869.20
工程外包 143,336,062.21 57,269,788.01
广告宣传费 135,765,067.95 146,726,468.52
保安费 79,187,575.14 56,098,970.24
184
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
项目 本期金额 上期金额
保洁费 78,127,731.81 56,550,800.21
物业工程费 71,049,570.87 59,944,535.52
差旅费 68,152,660.95 69,648,917.03
物业租赁费用 62,317,431.23 80,904,108.13
业务招待费 48,098,077.79 51,577,740.65
员工宿舍费 35,110,952.48 25,487,426.80
商品 25,857,213.64 34,563,580.45
工程材料 21,258,886.78 19,954,006.99
营销渠道费 18,363,244.43 13,621,710.82
调研费 17,111,228.17 28,791,811.40
电信网络费 16,255,640.42 11,614,266.43
通讯费 14,100,631.04 13,514,725.47
折旧费 12,596,151.79 3,683,831.40
办公用品费 10,809,552.56 12,120,293.02
外购服务 10,494,744.68 10,920,173.46
低值用品及耗材 10,076,810.79 8,209,566.91
设计费 9,002,399.97 5,423,565.74
工作餐费 8,490,260.78 9,818,136.85
福利费 8,058,174.21 6,216,148.55
会务费 7,110,978.16 8,444,896.46
劳保费 6,774,488.19 5,872,847.84
出版印刷费 4,892,365.76 2,465,345.40
交通费 4,400,733.75 3,315,498.43
绿化费 2,378,866.64 1,711,730.68
手续费 2,345,517.43 4,969,011.66
培训费 2,059,117.32 2,229,857.36
运杂费 1,423,925.90 1,182,511.84
办公杂费 912,932.76 2,446,472.03
软件摊销 367,419.61 1,133,233.78
其他 2,900,514.67 2,208,128.23
合计 5,873,496,475.52 6,022,379,918.24
185
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
35、税金及附加
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
城市维护建设税 23,131,345.45 28,646,061.40
教育费附加 16,564,845.50 20,717,459.68
房产税 8,991,475.91 4,080,181.75
印花税 1,884,814.08 3,432,427.69
残保金 902,169.89 2,080,107.62
水利建设基金 664,483.38 1,016,339.99
堤围费 127,206.74 165,051.77
其他 454,589.05 281,015.61
合计 52,720,930.00 60,418,645.51
其他说明：
36、管理费用
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
工资 125,629,046.70 116,529,551.85
奖金 51,937,328.75 73,560,403.23
物业租赁费用 39,924,389.09 32,805,965.03
咨询费 38,432,084.61 20,947,485.27
保险费 31,285,988.53 28,789,767.16
福利费 20,516,397.48 16,617,481.49
期权成本摊销 16,156,875.12 15,834,480.20
折旧费 15,967,738.51 14,376,051.53
装修费摊销 11,174,612.61 8,331,134.34
办公用品费 10,937,146.90 12,211,922.75
业务招待费 10,537,018.94 11,872,747.35
差旅费 9,725,025.62 10,369,202.37
运杂费 8,573,159.58 7,986,410.45
技术协作费 8,107,513.60 3,412,655.83
会务费 7,700,634.05 6,632,050.09
招聘费 7,275,446.85 6,371,408.67
工会经费 6,658,993.17 3,798,368.28
186
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
培训费 6,196,806.20 5,519,039.95
人事费 4,763,974.89 4,551,087.20
广告宣传费 4,511,145.84 4,546,793.78
电信网络费 3,323,606.48 3,567,192.71
员工宿舍费 3,178,430.74 2,482,939.00
调研费 2,487,895.24 2,854,451.44
工作餐费 1,368,900.38 1,798,478.73
通讯费 1,288,030.80 1,256,121.84
劳保费 785,691.13 886,427.26
软件摊销 338,103.71 599,263.22
税费 173,938.16 212,456.51
出版印刷费 120,779.22 245,201.12
其他 3,340,781.71 2,024,023.26
合计 452,417,484.61 420,990,561.91
其他说明：
37、研发费用
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
工资 48,915,194.04 37,688,180.85
技术协作费 9,723,521.65 5,585,977.23
保险费 9,233,651.35 4,287,537.87
奖金 5,602,283.19 15,547,905.57
电信网络费 5,192,296.55 4,841,572.81
折旧费 3,111,505.52 2,516,660.49
软件摊销 1,778,935.44 1,162,643.94
物业租赁费用 1,514,832.63
通讯费 487,935.63 373,347.67
咨询费 394,060.30
差旅费 265,077.94 309,214.38
工作餐费 197,310.96 134,217.76
调研费 184,482.76 141,878.34
办公修理费 124,060.44 521,518.30
装修费摊销 48,584.31 97,168.63
187
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
福利费 12,174.21 2,233.83
其他 140,149.62 36,283.77
合计 86,926,056.54 73,246,341.44
其他说明：
38、财务费用
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 158,825,428.84 77,948,933.75
减：利息收入 33,556,483.26 26,798,517.97
加：汇兑损失 75,377.23 -18,530.14
加：其他支出 10,082,772.60 11,043,790.03
合计 135,427,095.41 62,175,675.67
其他说明：
本期财务费用比上期增加了73,251,419.74元，增长117..81%，主要原因是本报告期公司对外融资增加，利息支出同比增加
8,087.65万元。
39、资产减值损失
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失 137,384,623.44 65,941,451.80
十四、其他 100,249,371.05 73,446,601.78
合计 237,633,994.49 139,388,053.58
其他说明：
（1）上表中的其他是指贷款损失准备；
（2）本期资产减值损失比上期增加了98,245,940.91元，增长70.48%，主要原因是：
1）本报告期按公司会计政策评估确认的贷款坏账损失同比增加2,680.28万元；
2）本报告期按公司会计政策计提的应收账款坏账准备增加7,534.59万元。
40、其他收益
单位： 元
产生其他收益的来源 本期发生额 上期发生额
常熟创业生态圈，常熟大学科技园创新创业生态建设合作协议 7,827,758.19 6,684,840.00
房租补贴，共建众创平台项目（小样青年社区）合作协议 5,189,811.44
188
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
众创空间认定奖励补助，关于印发《集美区创新创业补助奖励实施细则》的通知 厦集科
4,000,000.00
【2016】25 号
个税手续费返还，《中华人民共和国个人所得税法》 3,816,690.98
稳岗补贴，《北京市关于失业保险支持企业稳定岗位有关问题的通知》（京人社就发〔2015〕
186 号）、武汉市人力资源和社会保障局文件关于做好我市人力资源服务企业申报稳岗补贴
工作的通知（武人社发[2017]53 号）、关于实施失业保险援企稳岗"护航行动"的通知沪人社
2,417,677.85 2,567,894.95
规〔2018]20 号、《关于开展 2017 年度稳岗补贴经办工作的通知》（穗社保中〔2018〕36 号）、
厦门市人力资源和社会保障局厦门市财政局关于做好失业保险支持企业稳定岗位工作有关
问题的通知等
社保补贴，《关于进一步加强就业专项资金管理有关问题的通知》（渝财社〔2012〕137 号）、
《厦门市人力资源和社会保障局 厦门市财政局关于进一步做好促进本市居民就业和企业 1,665,105.24 800,643.16
用工服务工作的若干意见》（厦人社[2013]126 号）等
运营绩效补助，关于苏州小样青年社区 2017 年度运营绩效补助的请示、申请文件 1,305,485.67 549,389.00
众创空间场租补贴，厦门市人民政府关于印发全面推进大众创业万众创新创建小微企业创
904,036.80
业创新基地示范城市实施意见的通知
众创空间绩效补贴，关于下达苏州市 2018 年度第九批科技发展计（科技服务体系建设）项
800,000.00 560,000.00
目及经费的通知（相科[2018]76 号\相财产[2018]168 号）
软装补贴，共建众创平台项目（小样青年社区）合作协议 674,305.20
高校毕业生见习补贴，关于申报 2018 年第三季度就业见习补贴资金的通知(合就人管
〔2018〕18 号)、重庆市人力资源和社会保障局重庆市财政局关于印发重庆市高校毕业生
667,280.23 354,600.00
就业见习实施办法的通知（渝人社发[2016]230 号）、关于印发沈阳市高校毕业生就业见习
工作实施细则的通知等
小样青年社区创客专项资金，深科技创新【2016】137 号、深圳市创客专项资金管理暂行
576,000.00 864,000.00
办法
创新券补贴收入，关于下达 2018 年度科技创新券（奖补类和平台类）兑现经费的通知（常
500,000.00
科成[2018]104 号）
生育津贴，武汉市人力资源和社会保障局、佛山市禅城区社会保险基金管理局、苏州市人
422,118.44
力资源和社会保障局、深圳市社会保险基金管理局、贵阳市人力资源和社会保障局等发放
2017 年度市级众创空间政策扶持资金，厦门市科学技术局文件厦科创〔2018〕14 号、厦门
303,490.00
市科学技术局关于拨付 2017 年度市级众创空间政策扶持资金的通知
达不到税收起征点，财政部国家税务总局关于扩大政府性基金免征范围的通知（财税
302,177.87
（2016)12 号）
市众创空间后补助补贴，申请文件表 300,000.00
运营经费补助，《福田区"老年人托养中心"建设运营管理办法》（福府办[2016]6 号文） 300,000.00
跨境免税收入，关于发布《营业税改征增值税跨境应税行为增值税免税管理办法（试行）》
214,131.77
的公告
现代服务业转型升级专项资金补贴，关于下达苏州市 2018 年度第九批科技发展计划（科技
160,000.00
服务体系建设）项目及经费的通知（常财教〔2018〕30 号）
劳务协作奖励，（一）《中华人民共和国就业促进法》；（二）厦门市人力资源和社会保障局 151,500.00 132,000.00
189
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
厦门市财政局关于进一步做好促进本市居民就业和企业用工服务的着干意见》（厦人社
[2013]126 号）；（三）《厦门市人民政府关于进一步推动工业稳增长促转型十三条措施的通
知）（厦府 2014]108 号）
科技发展计划转型资金补贴，关于下达 2017 年度常熟市服务业转型升级专项资金（现代服
150,000.00
务业项目）指标的通知（常财工贸[2018]43 号）
苏州市科技合作与交流活动，苏州市科技合作与交流活动资助实施细则（试行） 141,800.00
残疾人岗位补贴，根据北京市用人单位安排残疾人就业岗位补贴和超比例奖励标准的通知、
108,429.30
超比例安排残疾人就业单位奖励受理单（受理单号 170308，晋安区残疾人劳动服务所）
厦门软件园三期青年创业社区合作协议，厦门市集美区科技局、厦门市科学技术局、深圳
市科技创新委员会、厦门火炬高技术产业开发区管理委员会、厦门市集美区人民政府《厦 3,267,052.04
门软件园三期青年创业社区合作协议》
投资建设成都小样青年创业社区项目，成都高新技术产业开发区技术创新服务中心 2017
1,113,801.00
年高新区产业扶持及奖励资金（第九批）
苏州市 2016 年度第二十八批科技发展计划（产学研协同创新）项目经费，苏州市相城区科
技发展局 苏州市相城区财政局关于下达苏州市 2016 年度第二十八批科技发展计划（产学 400,000.00
研协同创新)项目经费的通知 （相科[2017]3 号、相财行[2017]4 号）
中小微企业新招高校生社保补贴，宁波市海曙区就业管理服务处失业保险基金/宁波市人力
资源和社会保障局 关于 2016 年下半年单位吸纳就业困难人员和中小微企业吸纳高校毕业 181,097.00
生办理社会保险补贴的通告
小微企业吸纳高校毕业生就业社会保险补贴，南宁小微企业吸纳高校毕业生可享受社保补
131,684.60
贴
创业带动就业补贴，关于印发广州市创业带动就业补贴办法通知（穗人社发[2015]57 号） 72,000.00
高校见习补助，合肥市关于申报 2017 年第三季度高校毕业生就业见习基本生活补助费的通
70,200.00
知
大学生实习政府补贴，《沈阳市高校毕业生就业见习工作实施细则》（沈人社发〔2016〕103
20,994.34
号）
其他 25,836.57 166,123.45
合计 32,923,635.55 17,936,319.54
41、投资收益
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 13,222,985.43 -401,773.08
处置长期股权投资产生的投资收益 11,169,671.91
可供出售金融资产在持有期间的投资收益 9,104,425.28 24,655,616.81
处置可供出售金融资产取得的投资收益 -4,570,498.25 6,250,000.00
合计 28,926,584.37 30,503,843.73
190
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
其他说明：
1）本报告期公司处置了持有的青岛国信世联物业管理有限公司、上海领霖餐饮管理有限公司、深圳世联山川投资管理有限
公司、世居置业服务有限公司的股权，确认投资收益11,169,671.91元；
2）本报告期公司投资苏州工业园区睿灿投资企业（有限合伙）获得投资收益9,104,425.28元；
3）本报告期公司对持有AMAZINGLION Limited 18.67%股权进行重组,确认投资损失4,570,498.25元。
42、资产处置收益
单位： 元
资产处置收益的来源 本期发生额 上期发生额
非流动资产处置收益 987,760.16 72,698.98
其中:未划分为持有待售的非流动资产处置收益 987,760.16 72,698.98
其中:固定资产处置收益 987,760.16 72,698.98
合计 987,760.16 72,698.98
43、营业外收入
单位： 元
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
债务重组利得 6,859,733.14 6,859,733.14
政府补助 15,425,771.62 14,829,264.21 15,425,771.62
罚款利得 640,085.88 517,286.75 393,687.95
无法支付经批准转作营业外收入的应付款项 1,538,109.02 2,381,869.87 1,538,109.02
收取违约金 19,176,298.83 6,118,853.53 6,507,983.96
其他 1,489,193.89 418,204.68 1,430,050.64
收购支付的对价小于享受的净资产 192,725.37
合计 45,129,192.38 24,458,204.41 32,155,336.33
计入当期损益的政府补助：
单位： 元
补贴是否 是否 与资产相
补助 发放 本期发生 上期发生金
发放主体 性质类型 影响当年 特殊 关/与收
项目 原因 金额 额
盈亏 补贴 益相关
昆明经济技术开发区国库支付
中心、南京河西中央商务区管理 因符合地方政府招商
税收返 与收益相
委员会、潍坊综合保税区国库集 补助 引资等地方性扶持政 否 否 3,599,682.19 1,590,671.89
还 关
中支付中心、 重庆酉渝企业孵 策而获得的补助
化器有限公司
191
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
补贴是否 是否 与资产相
补助 发放 本期发生 上期发生金
发放主体 性质类型 影响当年 特殊 关/与收
项目 原因 金额 额
盈亏 补贴 益相关
因符合地方政府招商
发展专 北京石龙经济开发区管理委员 与收益相
补助 引资等地方性扶持政 否 否 2,620,000.00 1,250,000.00
项资金 会 关
策而获得的补助
2017 年 因符合地方政府招商
惠州仲恺高新区东江高新科技 与收益相
创新扶 补助 引资等地方性扶持政 否 否 1,748,004.65
产业园管委会 关
持资金 策而获得的补助
厦门市思明区人民政府中华街
道办事处、上海静安区财政局、
因符合地方政府招商
财政扶 上海市金山区财政局、 上海市 与收益相
补助 引资等地方性扶持政 否 否 1,697,018.00 1,462,000.00
持资金 静安区财政局、长沙市岳麓区产 关
策而获得的补助
业发展领导小组办公室、重庆市
渝中区人民政府
因符合地方政府招商
企业发 武汉市东西湖区人民政府东山 与收益相
奖励 引资等地方性扶持政 否 否 1,110,766.00 3,041,023.00
展金 办事处 关
策而获得的补助
创新发 苏州相城经济技术开发区财政 因符合地方政府招商
与收益相
展经费 集中支付零余额账户、相城区科 补助 引资等地方性扶持政 否 否 850,000.00
关
补贴 技局 策而获得的补助
服务业 因符合地方政府招商
与收益相
发展补 宁波市高新区街道 补助 引资等地方性扶持政 否 否 690,000.00
关
助 策而获得的补助
新三板
挂牌补 因符合地方政府招商
深圳市经济贸易和信息化委员 与收益相
贴项目 奖励 引资等地方性扶持政 否 否 500,000.00 700,000.00
会 关
资助经 策而获得的补助
费
2017 年 因符合地方政府招商
惠州仲恺高新区东江高新科技 与收益相
人才补 补助 引资等地方性扶持政 否 否 364,533.78
产业园管委会 关
贴资金 策而获得的补助
2017 年
因符合地方政府招商
小微企 厦门市思明区人民政府中华街 与收益相
奖励 引资等地方性扶持政 否 否 360,773.00
业扶持 道办事处 关
策而获得的补助
资金
软件信
因符合地方政府招商
息企业 与收益相
厦门市思明区科技和信息化局 补助 引资等地方性扶持政 否 否 304,035.00
增产增 关
策而获得的补助
速奖励
192
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
补贴是否 是否 与资产相
补助 发放 本期发生 上期发生金
发放主体 性质类型 影响当年 特殊 关/与收
项目 原因 金额 额
盈亏 补贴 益相关
总部企
因符合地方政府招商
业规模 与收益相
深圳市南山区经济促进局 奖励 引资等地方性扶持政 否 否 302,500.00
扩大奖 关
策而获得的补助
励
因符合地方政府招商
办事处 与收益相
江干区人民政府 奖励 引资等地方性扶持政 否 否 220,000.00
补助 关
策而获得的补助
稳增促 因符合地方政府招商
与收益相
调专项 宁波海曙鼓楼街道 奖励 引资等地方性扶持政 否 否 210,000.00 287,800.00
关
资金 策而获得的补助
2017 年
国家高
新企业 因符合地方政府招商
与收益相
倍增支 南山区科技创新局 补助 引资等地方性扶持政 否 否 100,000.00
关
持计划 策而获得的补助
项目补
助
因符合地方政府招商
发展贡 渝中区旅游发展委员会、重庆市 与收益相
补助 引资等地方性扶持政 否 否 90,000.00
献奖 渝中区金融办 关
策而获得的补助
因符合地方政府招商
培训费 与收益相
合肥市财政局 奖励 引资等地方性扶持政 否 否 87,920.00
返还 关
策而获得的补助
创业孵 因符合地方政府招商
与收益相
化资金 江苏省科技厅 奖励 引资等地方性扶持政 否 否 82,443.00 50,000.00
关
补贴 策而获得的补助
因符合地方政府招商
企业奖 与收益相
佛山市禅城区张槎街道财政局 奖励 引资等地方性扶持政 否 否 60,000.00
励资金 关
策而获得的补助
总部企 因符合地方政府招商
厦门市思明区人民政府中华街 与收益相
业经营 补助 引资等地方性扶持政 否 否 50,489.00
道办事处 关
贡献奖 策而获得的补助
因符合地方政府招商
专项经 与收益相
组织人社局 补助 引资等地方性扶持政 否 否 50,000.00
费补贴 关
策而获得的补助
因符合地方政府招商
上限入 与收益相
贵阳市南明区发展和改革局 补助 引资等地方性扶持政 否 否 50,000.00
统奖励 关
策而获得的补助
193
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
补贴是否 是否 与资产相
补助 发放 本期发生 上期发生金
发放主体 性质类型 影响当年 特殊 关/与收
项目 原因 金额 额
盈亏 补贴 益相关
2017 年
国家高 因符合地方政府招商
与收益相
新技术 深圳市科技创新委员会 补助 引资等地方性扶持政 否 否 50,000.00
关
企业认 策而获得的补助
定奖补
创业园 因符合地方政府招商
与收益相
经费补 组织人社局 补助 引资等地方性扶持政 否 否 50,000.00
关
贴 策而获得的补助
小微服
务企业
因符合地方政府招商
进入规 武汉市青山区发展和改革委员 与收益相
补助 引资等地方性扶持政 否 否 50,000.00
模服务 会 关
策而获得的补助
企业奖
励
党建活 因符合地方政府招商
与收益相
动经费 组织人社局 补助 引资等地方性扶持政 否 否 40,000.00 80,000.00
关
补贴 策而获得的补助
仲恺高
因符合地方政府招商
新区"小 惠州仲恺高新技术产业开发区 与收益相
补助 引资等地方性扶持政 否 否 20,000.00 20,000.00
升规"专 财政局 关
策而获得的补助
项资金
2015、
2016 年 因符合地方政府招商
与收益相
度小升 惠东县发展和改革局 奖励 引资等地方性扶持政 否 否 20,000.00
关
规、个转 策而获得的补助
企奖励
校园引 因符合地方政府招商
与收益相
智经费 组织人社局 补助 引资等地方性扶持政 否 否 17,027.00
关
补贴 策而获得的补助
因符合地方政府招商
先进企 与收益相
宁波市新明街道办事处 补助 引资等地方性扶持政 否 否 10,000.00 10,000.00
业奖励 关
策而获得的补助
小微企 因符合地方政府招商
武汉市江汉区发展和改革委员 与收益相
业奖励 奖励 引资等地方性扶持政 否 否 50,000.00
会 关
资金 策而获得的补助
194
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
补贴是否 是否 与资产相
补助 发放 本期发生 上期发生金
发放主体 性质类型 影响当年 特殊 关/与收
项目 原因 金额 额
盈亏 补贴 益相关
"四上"
因符合地方政府招商
服务业 与收益相
长沙市芙蓉区国库集中支付局 奖励 引资等地方性扶持政 否 否 20,000.00
单位奖 关
策而获得的补助
励
2016 年
因符合地方政府招商
年度经 与收益相
长沙市芙蓉区国库集中支付局 补助 引资等地方性扶持政 否 否 40,000.00
济发展 关
策而获得的补助
奖励
鼓楼区
因符合地方政府招商
服务业 福州市鼓楼区洪山镇会计核算 与收益相
补助 引资等地方性扶持政 否 否 40,000.00
专项奖 中心 关
策而获得的补助
励
2016 年
产业转 因符合地方政府招商
与收益相
型升级 深圳市罗湖区财政局 补助 引资等地方性扶持政 否 否 667,400.00
关
专项资 策而获得的补助
金
因符合地方政府招商
税收补 与收益相
徐州市鼓楼区黄楼街道办事处 补助 引资等地方性扶持政 否 否 711,300.00
助 关
策而获得的补助
优惠扶
因符合地方政府招商
持资金 惠州仲恺高新区东江高新科技 与收益相
补助 引资等地方性扶持政 否 否 684,069.32
（税收 产业园管委会 关
策而获得的补助
优惠）
2016 年
因符合地方政府招商
区商贸 合肥市蜀山区财政国库支付中 与收益相
补助 引资等地方性扶持政 否 否 150,000.00
政策奖 心 关
策而获得的补助
补资金
因符合地方政府招商
财政返 北京市密云区经济开发区财政 与收益相
补助 引资等地方性扶持政 否 否 525,000.00
还 所 关
策而获得的补助
市级工
业经济 因符合地方政府招商
苏州市相城区经济和信息化局、 与收益相
升级版 补助 引资等地方性扶持政 否 否 450,000.00
苏州市相城区财政局 关
专项资 策而获得的补助
金
195
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
补贴是否 是否 与资产相
补助 发放 本期发生 上期发生金
发放主体 性质类型 影响当年 特殊 关/与收
项目 原因 金额 额
盈亏 补贴 益相关
A1-3 星
级中小
因符合地方政府招商
企业公 苏州市相城区经济和信息化局、 与收益相
补助 引资等地方性扶持政 否 否 40,000.00
共服务 苏州市相城区财政局 关
策而获得的补助
平台补
助项目
2017 年
相城区
第一批 因符合地方政府招商
苏州市相城区经济和信息化局、 与收益相
转型升 补助 引资等地方性扶持政 否 否 100,000.00
苏州市相城区财政局 关
级创新 策而获得的补助
发展（科
技）经费
科技载 因符合地方政府招商
苏州市相城区经济和信息化局、 与收益相
体扶持 补助 引资等地方性扶持政 否 否 600,000.00
苏州市相城区财政局 关
资金 策而获得的补助
众创空
因符合地方政府招商
间认定 与收益相
天津市和平区科学技术协会 补助 引资等地方性扶持政 否 否 1,000,000.00
扶持资 关
策而获得的补助
金
2017 年
苏州工
业园区
科技发
因符合地方政府招商
展资金 与收益相
苏州工业园区管理委员会 补助 引资等地方性扶持政 否 否 500,000.00
（众创 关
策而获得的补助
政策兑
现-众创
空间启
动资金）
2017 年
专项资
因符合地方政府招商
金企业 与收益相
深圳市中小企业服务署 补助 引资等地方性扶持政 否 否 750,000.00
信息化 关
策而获得的补助
项目资
助
企业科 因符合地方政府招商
与收益相
协奖励 苏州相城经济技术开发区 补助 引资等地方性扶持政 否 否 10,000.00
关
经费 策而获得的补助
196
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
补贴是否 是否 与资产相
补助 发放 本期发生 上期发生金
发放主体 性质类型 影响当年 特殊 关/与收
项目 原因 金额 额
盈亏 补贴 益相关
因符合地方政府招商
与收益相
其他 徐州市鼓楼区黄楼街道办事处 补助 引资等地方性扶持政 否 否 20,580.00
关
策而获得的补助
其他说明：
本期营业外收入比上期增加20,670,987.97元，增长了84.52%，主要是本报告期公司收取的合同违约金增加所致。
44、营业外支出
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额
债务重组损失 10,000,000.00
对外捐赠 1,641,500.00 1,797,740.00 1,641,500.00
赔偿支出 1,495,689.71 492,494.76 1,495,689.71
罚款及违约金支出 10,753,330.69 1,709,480.10 3,322,756.09
固定资产处置损失 421,660.62 4,857.64 421,660.62
其他 1,526,114.32 438,228.00 1,526,114.32
合计 25,838,295.34 4,442,800.50 8,407,720.74
其他说明：
本期营业外支出比上期增加了21,395,494.84元，增长了481.58%，主要原因是：
1）本报告期公司确认了上海世联盛曜债务重组损失1,000万元；
2）本报告期公司确认的罚款及违约金支出增加。
45、所得税费用
（1）所得税费用表
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 244,675,276.18 638,595,808.22
递延所得税费用 50,560,301.12 -203,347,764.70
合计 295,235,577.30 435,248,043.52
（2）会计利润与所得税费用调整过程
单位： 元
项目 本期发生额
197
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
项目 本期发生额
利润总额 748,918,093.31
按法定/适用税率计算的所得税费用 187,229,523.33
子公司适用不同税率的影响 -39,328,332.65
调整以前期间所得税的影响 754,235.93
非应税收入的影响 3,305,746.36
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 37,033,612.30
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -4,353,755.19
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 116,143,713.12
加计扣除影响 -5,549,165.90
所得税费用 295,235,577.30
其他说明
本期所得税费用比上期减少了140,012,466.22元，下降了32.17%，主要是因为公司本报告期盈利减少，依法需要缴纳企业所
得税减少。
46、其他综合收益
详见附注七、29。
47、现金流量表项目
（1）收到的其他与经营活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
金融业务收回贷款 3,838,803,045.61 7,849,936,848.48
收到返还的保证金押金 1,034,601,644.28 222,827,526.41
互联网+业务代收款 730,110,162.79 587,338,225.16
物业公司收到代收代付款项 69,938,151.89 198,086,732.68
政府补贴收入 48,349,407.17 31,898,962.39
利息收入 33,556,483.26 26,798,517.97
经纪业务代收 14,610,809.36 21,498,958.18
收取租金 10,201,719.76 11,773,771.86
金融业务垫资赎楼收回 4,434,900.00 138,167.34
收回业务合作意向金 1,697,371.34
往来款、备用金返还及其他 108,906,628.99 95,273,349.94
合计 5,895,210,324.45 9,045,571,060.41
198
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
收到的其他与经营活动有关的现金说明：
本期收到的其他与经营活动有关的现金比上期减少315,036.07万元，下降了34.83%，主要原因是：
1）本报告期公司收回的贷款比上期减少401,113.38万元；
2）本报告期公司收回的保证金押金比上期增加81,177.41万元。
（2）支付的其他与经营活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
金融业务贷款 3,243,945,891.48 11,499,510,654.57
支付的押金保证金 1,582,268,413.80 1,400,136,998.85
调研、技术协作费 778,836,496.07 591,754,824.40
咨询费 633,850,612.47 621,746,944.39
运营租赁费 533,053,766.87 237,356,240.58
互联网+业务归还代收款 336,281,837.32 536,816,360.24
物业管理及工程费（包括物业中外包费用） 224,720,595.79 160,691,251.01
广告宣传费 141,291,786.47 150,165,026.13
物业租赁费用 139,638,750.85 122,648,689.21
支付业务合作意向金 107,000,000.00 5,560,000.00
差旅费 78,076,114.15 78,865,878.78
物业代收代付中代付 66,889,013.55 189,312,943.14
业务招待费 58,587,245.72 63,205,429.97
各类办公费 27,672,777.20 29,261,774.50
电信网络费 23,954,194.31 19,341,259.51
通讯费 15,871,987.47 14,975,404.30
会务费 14,954,563.73 15,681,306.74
世联行经纪业务代收中代付 14,468,112.93 19,551,378.83
运杂费、交通费 13,955,792.41 12,388,152.45
违约、罚款、赔偿支出 13,775,134.72 2,640,202.86
设计费 9,002,399.97 4,649,794.68
培训费 7,835,938.52 7,749,210.45
往来款、备用金支付及其他 128,038,705.29 150,588,864.34
合计 8,193,970,131.09 15,934,598,589.93
支付的其他与经营活动有关的现金说明：
199
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
本期支付的其他与经营活动有关的现金比上期减少了774,062.85万元，下降了48.58%，主要原因是：
1）本报告期公司金融业务贷款比上期减少825,556.48万元；
2）本报告期公司支付的押金保证金比上期增加18,213.14万元；
3）本报告期公司公寓运营租赁费支付比上期增加29,569.75万元；
4）本报告期公司支付业务合作意向金增加10,144.00万元。
（3）收到的其他与投资活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
合并日支付的现金小于被合并企业持有的现金等价物 0.00 17,064,831.84
合计 17,064,831.84
收到的其他与投资活动有关的现金说明：
上期是因为公司通过股权委托合并武汉都市产生现金净流入1,706.48万元，本期无此项流入。
（4）支付的其他与投资活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
处置子公司款项 1,324,952.91
股权投资管理费 0.00 500,000.00
合计 1,324,952.91 500,000.00
支付的其他与投资活动有关的现金说明：
本期公司处置子公司形成的现金净流出，上期公司投资苏州工业园区睿灿投资企业（有限合伙），按照投资协议支付执行事
务合伙人的合伙企业管理费。
（5）收到的其他与筹资活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
收到信贷资产证券化款项 1,447,386,248.65 2,228,479,828.20
合计 1,447,386,248.65 2,228,479,828.20
收到的其他与筹资活动有关的现金说明：
本期收到的其他与筹资活动有关的现金比上期减少了78,109.36万元，下降了35.05%，主要是因为本期公司信贷资产证券化
的规模减少。
（6）支付的其他与筹资活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
200
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
项目 本期发生额 上期发生额
偿还信贷资产证券化款项 1,487,879,897.38 998,426,044.34
购买四川嘉联少数股东权益支付现金 30,000,000.00
购买上海世联盛曜少数股东权益支付现金 2,900,000.00
支付世联中国委托担保费用 2,480,632.93 7,657,042.79
限制性股票回购款 2,184,537.60 967,075.20
股票权益分派费用 66,372.11 200,004.07
资产评级费 300,000.00
融资中介费 400,000.00
合计 1,525,511,440.02 1,007,950,166.40
支付的其他与筹资活动有关的现金说明：
本期支付的其他与筹资活动有关的现金比上期增加了51,756.13万元，增长51.35%，主要原因是：
1）本报告期公司偿还到期的信贷资产证券化款项同比增加48,945.39万元；
2）本报告期公司支付购买四川嘉联等公司少数股东股权款3,290.00万元，上年同期无此项流出。
48、现金流量表补充资料
（1）现金流量表补充资料
单位： 元
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量： -- --
净利润 453,682,516.01 1,055,842,932.36
加：资产减值准备 237,633,994.49 139,388,053.58
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 38,279,438.74 24,994,905.75
无形资产摊销 2,383,301.51 2,988,469.92
长期待摊费用摊销 215,153,737.62 84,697,736.80
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”号填列） -566,099.54 -67,841.34
财务费用（收益以“－”号填列） 336,917,880.51 128,678,741.95
投资损失（收益以“－”号填列） -28,926,584.37 -30,503,843.73
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 50,504,540.36 -203,347,764.70
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 55,760.76
存货的减少（增加以“－”号填列） 4,292,733.74 -15,209,771.58
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 443,842,524.08 -5,791,082,052.13
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -785,760,609.58 1,577,748,949.60
201
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
补充资料 本期金额 上期金额
经营活动产生的现金流量净额 967,493,134.33 -3,025,871,483.52
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动： -- --
3．现金及现金等价物净变动情况： -- --
现金的期末余额 2,409,266,719.72 2,443,323,109.48
减：现金的期初余额 2,443,323,109.48 3,259,271,051.79
现金及现金等价物净增加额 -34,056,389.76 -815,947,942.31
（2）本期支付的取得子公司的现金净额
单位： 元
金额
本期发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物 9,300,000.00
其中： --
杭州三箭公司 9,300,000.00
减：购买日子公司持有的现金及现金等价物 289,023.96
其中： --
杭州三箭公司 289,023.96
加：以前期间发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物 188,000,000.00
其中： --
杭州三箭公司 188,000,000.00
取得子公司支付的现金净额 197,010,976.04
其他说明：
本报告期公司新并购的子公司杭州三箭装饰购买日为2018年1月1日，本报告期支付930.00万，其股权转让款上年度公司已支
付了95.29%。
（3）本期收到的处置子公司的现金净额
单位： 元
金额
其中： --
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物 1,324,952.91
其中： --
山川投资公司 508,259.12
上海领霖公司 803.18
香港世居置业公司 757,990.61
202
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
澳大利亚世居公司 57,900.00
其中： --
处置子公司收到的现金净额 -1,324,952.91
其他说明：
此项此项现金活动重分类至支付其他与投资活动有关的现金。
（4）现金和现金等价物的构成
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
一、现金 2,409,266,719.72 2,443,323,109.48
其中：库存现金 59,390.95 49,258.38
可随时用于支付的银行存款 2,409,207,328.77 2,443,273,851.10
三、期末现金及现金等价物余额 2,409,266,719.72 2,443,323,109.48
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物 89,603,183.88 78,519,564.77
其他说明：
期末其他货币资金系1）本公司在银行存入借款保证金37,250,171.45元；2）子公司世联小贷本期定期存单质押30,880,000.00
元；3）子公司世联行经纪二手楼交易资金监管账户二手楼交易客户缴存的交易结算资金95,836.02元；4）子公司广州世君、
杭州世君、世联君汇在银行存入保函保证金共计1,953,984.12元；5）子公司杭州红璞、杭州集房、惠州先锋在银行存入诉讼
保证金共计9,931,705.30元；6）子公司武汉红璞在银行存入投标保证金2,500,000.00元；7)本公司、珠海按揭、世联行经纪因
办理工商手续变更，被临时冻结资金6,991,486.99元。
49、所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
股东权益变动表“股东投入和减少资本：其他”栏中，
资本公积减少41,267,848.99元，系1）本公司购买成都汇诚投资中心（有限合伙）持有四川嘉联24.5%的股权，购买少数
股权支付的对价为30,000,000.00元。该项交易导致少数股东权益减少367,500.00元，资本公积减少29,632,500.00元；2）本公
司分别购买曹阳、王萍持有上海世联盛曜24%、6%的股权，购买少数股权支付的对价为5,000,000.00元。该项交易导致少数
股东权益减少-2,913,626.99元，资本公积减少7,913,626.99元；3）本公司之五级子公司上海领霖公司转让给本公司之二级子
公司上海世联公司，本公司所占股权比例由69.81%上升到77.46%，本公司转让后按77.46%计算在上海领霖公司账面净资产
的份额与转让前按69.81%计算的账面净资产份额之间的差额冲减资本公积429,643.27元；4）香港世居置业少数股东债转股
增资导致本公司对其及其全资子公司澳大利亚世居股权从55%稀释为8.16%，丧失对这两家公司的控制权。本公司债转股增
资深圳世居直接持有其51%股权。本公司支付的对价与所获得的净资产的差额，导致资本公积减少3,292,078.73元。
少数股东权益减少-6,898,010.21元，主要是因为：1）香港世居置业少数股东债转股增资导致本公司对其及其全资子公
司澳大利亚世居股权从55%稀释为8.16%，丧失对这两家公司的控制权，本公司债转股增资深圳世居直接持有其51%股权，
该事项导致少数股东权益减少-5,329,843.68元；2）本公司本年转让所持有的上海领霖公司的全部股权，该事项导致少数股
东权益减少-1,568,166.53元。
203
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
50、所有权或使用权受到限制的资产
单位： 元
项目 期末账面价值 受限原因
年末其他货币资金系 1）本公司在银行存入借款保证金 37,250,171.45 元；2）子公司世联小贷
本期定期存单质押 30,880,000.00 元；3）子公司世联行经纪二手楼交易资金监管账户二手楼
交易客户缴存的交易结算资金 95,836.02 元；4）子公司广州世君、杭州世君、世联君汇在银
货币资金 89,603,183.88
行存入保函保证金共计 1,953,984.12 元；5）子公司杭州红璞、杭州集房、惠州先锋在银行存
入诉讼保证金共计 9,931,705.30 元；6）子公司武汉红璞在银行存入投标保证金 2,500,000.00
元；7)本公司、珠海按揭、世联行经纪因办理工商手续变更，被临时冻结资金 6,991,486.99 元。
2016 年 11 月 11 日，本集团以西安高新区高新国际商务中心数码大厦 13201 室，武汉瑞通广
场 B 座 19 层、21 层，天津市和平区解放北路与曲阜道交口西南侧信达广场塔楼第 9 层 901-903、
905-912、第 10 层 1001-1003、1005-1012 做为抵押，与招商银行股份有限公司深圳分行签订
了 2016 公二字 0016320587 号授信协议，抵押期限自 2016 年 12 月 15 日至 2018 年 12 月 14
日。截至 2018 年 12 月 31 日，以上物业的固定资产未办理解押，账面原值为 84,268,414.10
元，净值为 59,332,435.98 元，其中投资性房地产的账面原值为 21,016,690.09 元，净值为
13,923,557.97 元；固定资产中房地产账面原值为 49,901,512.25 元，净值为 35,396,219.18 元；
固定资产 104,872,039.62
持有待售资产账面价值为 10,012,658.83 元。2018 年 11 月 22 日，本集团以位于北京市朝阳区
建国门外大街甲 6 号 1 幢 5 层 C 座六层、1 幢 6 层 C 座七层房产作为抵押，与平安银行股份
有限公司深圳分行签订了平银战六综字 20160701 第 001 号综合授信合同，综合授信期限为
2018 年 11 月 22 日至 2020 年 11 月 22 日，截至 2018 年 12 月 31 日，该物业的账面原值为
70,060,928.54 元，净值为 45,539,603.64 元，其中投资性房地产的账面原值为 52,545,566.04 元，
净值为 34,154,617.99 元；固定资产中房地产账面原值为 17,515,362.50 元，净值为 11,384,985.65
元。
2018 年 3 月 10 日，本集团以重庆市渝中区嘉陵江滨江路 111 号 A 栋 3-21 层房屋作为抵押，
与招商银行股份有限公司重庆分行签订了法人购房借款及抵押合同，合同编号为 2018 年渝较
字第 2011180201 号-2018 年渝较字第 20111802174 号，抵押期限为 2018 年 3 月 15 日至 2028
年 3 月 14 日，截至 2018 年 12 月 31 日，该物业的账面原值为 131,229,010.05 元，净值为
128,460,573.26 元。
投资性房地
316,958,709.17
产
2018 年 4 月 8 日，本集团以杭州市西湖区百佳园路 61 号 1 幢、2 幢、3 幢房产作
为抵押，与中国工商银行股份有限公司深圳上步支行签订了编号 0400000007-2018 年上步（抵）
字 0015 号总授信融资合同，总授信期限为自 2018 年 4 月 10 日至 2025 年 4 月 10 日，截至
2018 年 12 月 31 日，该物业的账面原值为 196,538,340.76 元，净值为 188,498,135.91 元。
其他说明：
204
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
51、外币货币性项目
（1）外币货币性项目
单位： 元
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
货币资金 -- -- 7,892,499.46
其中：美元 18,953.81 6.8632 130,083.79
欧元
港币 8,024,039.42 0.8830 7,085,226.81
澳元 7,572.46 4.8250 36,537.12
英镑 73,840.13 8.6762 640,651.74
应收账款 -- -- 781,324.96
其中：美元
欧元
港币
澳元 10,000.00 4.8250 48,250.00
英镑 84,492.63 8.6762 733,074.96
长期借款 -- --
其中：美元
欧元
港币
预付款项 754,409.95
其中：港币 861,002.00 0.8762 754,409.95
其他应收款 16,242.97
其中：英镑 470.00 8.6762 4,077.81
美元 1,772.52 6.8632 12,165.16
应付账款 30,364.71
其中：港币 34,655.00 0.8762 30,364.71
其他说明：
（2）境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币及选择
依据，记账本位币发生变化的还应披露原因。
√ 适用 □ 不适用
本集团在香港设立有香港世联、香港世居二家公司。为了业务经营管理需要，香港世联采用美元做为记账本位币，香港世居
采用港币做为记账本位币。
205
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
52、政府补助
（1）政府补助基本情况
单位： 元
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
常熟创业生态圈 7,827,758.19 其他收益 7,827,758.19
房租补贴 5,189,811.44 其他收益 5,189,811.44
众创空间认定奖励补助 4,000,000.00 其他收益 4,000,000.00
个税手续费返还 3,816,690.98 其他收益 3,816,690.98
稳岗补贴 2,417,677.85 其他收益 2,417,677.85
社保补贴 1,665,105.24 其他收益 1,665,105.24
运营绩效补助 1,305,485.67 其他收益 1,305,485.67
众创空间场租补贴 904,036.80 其他收益 904,036.80
众创空间绩效补贴 800,000.00 其他收益 800,000.00
软装补贴 674,305.20 其他收益 674,305.20
高校毕业生见习补贴、补助 667,280.23 其他收益 667,280.23
小样青年社区创客专项资金 576,000.00 其他收益 576,000.00
创新券补贴收入 500,000.00 其他收益 500,000.00
生育津贴 422,118.44 其他收益 422,118.44
2017 年度市级众创空间政策扶持资金 303,490.00 其他收益 303,490.00
市众创空间后补助补贴 300,000.00 其他收益 300,000.00
运营经费补助 300,000.00 其他收益 300,000.00
跨境收入免税 214,131.77 其他收益 214,131.77
现代服务业转型升级专项资金补贴 160,000.00 其他收益 160,000.00
劳务协作奖励 151,500.00 其他收益 151,500.00
科技发展计划转型资金补贴 150,000.00 其他收益 150,000.00
苏州市科技合作与交流活动 141,800.00 其他收益 141,800.00
残疾人岗位补贴 108,429.30 其他收益 108,429.30
达不到税收起征点 302,177.87 其他收益 302,177.87
其他 25,836.57 其他收益 25,836.57
税收返还 3,599,682.19 营业外收入 3,599,682.19
发展专项资金 2,620,000.00 营业外收入 2,620,000.00
2017 年创新扶持资金 1,748,004.65 营业外收入 1,748,004.65
企业发展金 1,110,766.00 营业外收入 1,110,766.00
206
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
财政扶持资金 1,697,018.00 营业外收入 1,697,018.00
创新发展经费补贴 850,000.00 营业外收入 850,000.00
服务业发展补助 690,000.00 营业外收入 690,000.00
新三板挂牌补贴项目资助经费 500,000.00 营业外收入 500,000.00
2017 年人才补贴资金 364,533.78 营业外收入 364,533.78
中小企业扶持发展基金 360,773.00 营业外收入 360,773.00
软件信息企业增产增速奖励 304,035.00 营业外收入 304,035.00
总部企业规模扩大奖励 302,500.00 营业外收入 302,500.00
办事处补助 220,000.00 营业外收入 220,000.00
稳增促调专项资金 210,000.00 营业外收入 210,000.00
2017 年国家高新企业倍增支持计划项目补助 100,000.00 营业外收入 100,000.00
发展贡献奖 90,000.00 营业外收入 90,000.00
培训费返还 87,920.00 营业外收入 87,920.00
创业孵化资金补贴 82,443.00 营业外收入 82,443.00
企业奖励资金 60,000.00 营业外收入 60,000.00
总部企业经营贡献奖 50,489.00 营业外收入 50,489.00
2017 年国家高新技术企业认定奖补 50,000.00 营业外收入 50,000.00
创业园经费补贴 50,000.00 营业外收入 50,000.00
上限入统奖励 50,000.00 营业外收入 50,000.00
小微服务企业进入规模服务企业奖励 50,000.00 营业外收入 50,000.00
专项经费补贴 50,000.00 营业外收入 50,000.00
党建活动经费补贴 40,000.00 营业外收入 40,000.00
2015、2016 年度小升规、个转企奖励 20,000.00 营业外收入 20,000.00
仲恺高新区"小升规"专项资金 20,000.00 营业外收入 20,000.00
校园引智经费补贴 17,027.00 营业外收入 17,027.00
先进企业奖励 10,000.00 营业外收入 10,000.00
其他 20,580.00 营业外收入 20,580.00
（2）政府补助退回情况
□ 适用 √ 不适用
其他说明：
207
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
八、合并范围的变更
1、处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
√ 是 □ 否
单位： 元
按照
公允 丧失控 与原子
处置价款与 丧失 价值 制权之 公司股
丧失
处置投资对 控制 重新 日剩余 权投资
控制 丧失控制 丧失控制
股权 应的合并财 权之 计量 股权公 相关的
子公司 股权处置价 股权处 丧失控制 权时 权之日剩 权之日剩
处置 务报表层面 日剩 剩余 允价值 其他综
名称 款 置比例 权的时点 点的 余股权的 余股权的
方式 享有该子公 余股 股权 的确定 合收益
确定 账面价值 公允价值
司净资产份 权的 产生 方法及 转入投
依据
额的差额 比例 的利 主要假 资损益
得或 设 的金额
损失
山川投 2018 年 09
5,680,905.74 100.00% 转让 1） 1,125,868.58
资 月 30 日
上海领 2018 年 12
0.00 77.46% 转让 2） 6,013,091.39
霖 月 31 日
香港世 2018 年 12
0.00 46.84% 转让 3） 2,868,236.24 8.16% 116,251.52 116,251.52
居置业 月 31 日
其他说明：
1）本集团将山川投资丧失控制权的时点确定为2018年9月30日，确认依据为：2018年9月28日，本公司出售山川投资100%股
权，出售对价为5,680,905.74元。
2）本集团将上海领霖丧失控制权的时点确定为2018年12月31日，确认依据为：2018月12月31日，本公司出售上海领霖77.46%
股权，出售对价为0元。
3）本集团将香港世居置业丧失控制权的时点确定为2018年12月31日，确认依据为：2018年12月完成债转股及工作交接，重
组对价为0元。
4）Shiju Real Estate Australia Pty Ltd为香港世居置业的全资子公司，本集团从2018年12月31日丧失其控制权。
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□ 是 √ 否
2、其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
1）根据公司投资委员会决议，本报告期内新增以下子公司，这些子公司在本报告期内均已经完成了工商登记手续。
公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例 取得方式
柳州善居电子商务有限公司(以下简称"柳州善居") 柳州 柳州 电子商务 51.00% 投资新设
208
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例 取得方式
西宁善居商务信息咨询有限公司(以下简称"西宁善居") 西宁 西宁 电子商务 100.00% 投资新设
广州世君凯晟物业管理有限公司(以下简称"广州世君物业") 广州 广州 资产服务 45.96% 投资新设
福州世联君汇商业管理有限公司(以下简称"福州君汇") 福州 福州 房地产中介 90.12% 投资新设
南昌世联君汇房地产咨询有限公司(以下简称"南昌君汇") 南昌 南昌 房地产中介 90.12% 投资新设
东莞世联君汇商业管理有限公司(以下简称"东莞君汇") 东莞 东莞 房地产中介 90.12% 投资新设
深圳世联金保管理咨询有限公司(以下简称"世联金保") 深圳 深圳 资产服务 50.47% 投资新设
佛山世君房地产顾问有限公司(以下简称"佛山世君") 佛山 佛山 房地产中介 90.12% 投资新设
山西世联君汇房地产咨询有限公司(以下简称"山西君汇") 山西 山西 房地产中介 90.12% 投资新设
苏州红与璞酒店管理有限公司(以下简称"苏州红与璞") 苏州 苏州 资产服务 100.00% 投资新设
珠海世联集房公寓管理有限公司(以下简称"珠海集房") 珠海 珠海 资产服务 100.00% 投资新设
厦门世联红璞公寓管理有限公司(以下简称"厦门集房") 厦门 厦门 资产服务 100.00% 投资新设
宁波世联集房公寓管理有限公司(以下简称"宁波集房") 宁波 宁波 资产服务 100.00% 投资新设
苏州世联集房公寓管理有限公司(以下简称"苏州集房") 苏州 苏州 资产服务 100.00% 投资新设
四川世联集房商业管理有限公司(以下简称"四川集房") 四川 四川 资产服务 100.00% 投资新设
南昌世联集房商业管理有限公司(以下简称"南昌集房") 南昌 南昌 资产服务 100.00% 投资新设
长沙世联集房公寓管理有限公司(以下简称"长沙集房") 长沙 长沙 资产服务 100.00% 投资新设
昆明世联集房酒店管理有限公司(以下简称"昆明集房") 昆明 昆明 资产服务 100.00% 投资新设
武汉世联集房公寓管理有限公司(以下简称"武汉集房") 武汉 武汉 资产服务 100.00% 投资新设
郑州红璞集房房屋租赁有限公司(以下简称"郑州集房") 郑州 郑州 资产服务 100.00% 投资新设
中山集房房屋租赁代理有限公司(以下简称"中山集房") 中山 中山 资产服务 100.00% 投资新设
天津世联集房商业管理有限公司(以下简称"天津集房") 天津 天津 资产服务 100.00% 投资新设
重庆集房商业管理有限公司(以下简称"重庆集房") 重庆 重庆 资产服务 100.00% 投资新设
惠州世联集房公寓管理有限公司(以下简称"惠州集房") 惠州 惠州 资产服务 100.00% 投资新设
佛山世联集房公寓管理有限公司(以下简称"佛山集房") 佛山 佛山 资产服务 100.00% 投资新设
西安红璞集房商业运营管理有限公司(以下简称"西安集房") 西安 西安 资产服务 100.00% 投资新设
青岛世联集房资产管理有限公司(以下简称"青岛集房") 青岛 青岛 资产服务 100.00% 投资新设
长沙红璞实创公寓管理有限公司(以下简称"长沙红璞实创") 长沙 长沙 资产服务 70.00% 投资新设
东莞世联集房商业管理有限公司(以下简称"东莞集房") 东莞 东莞 资产服务 100.00% 投资新设
中山世联松塔装饰有限公司(以下简称"中山松塔") 中山 中山 装修服务 80.00% 投资新设
广西世联松塔装饰工程有限责任公司(以下简称"广西松塔") 广西 广西 装修服务 80.00% 投资新设
四川世联松塔装饰设计有限责任公司(以下简称"四川松塔") 四川 四川 装修服务 80.00% 投资新设
惠州世联松塔装饰有限责任公司(以下简称"惠州松塔") 惠州 惠州 装修服务 80.00% 投资新设
西安世联松塔装饰有限公司(以下简称"西安松塔") 西安 西安 装修服务 80.00% 投资新设
厦门世联松塔建筑装饰有限公司(以下简称"厦门松塔") 厦门 厦门 装修服务 80.00% 投资新设
昆明世联松塔装饰工程有限责任公司(以下简称"昆明松塔") 昆明 昆明 装修服务 80.00% 投资新设
湖北世联松塔装饰有限公司(以下简称"湖北松塔") 湖北 湖北 装修服务 80.00% 投资新设
绍兴世联智行房地产信息咨询有限公司(以下简称"绍兴世联") 绍兴 绍兴 房地产中介 51.00% 投资新设
重庆世联君汇物业管理发展有限公司(以下简称"重庆君汇物业") 重庆 重庆 资产服务 90.12% 投资新设
昆山世联君汇商业运营管理有限公司(以下简称"昆山君汇") 昆山 昆山 资产服务 90.12% 投资新设
209
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例 取得方式
合肥世联集房地产运营管理有限公司(以下简称"合肥集房") 合肥 合肥 资产服务 100.00% 投资新设
徐州红璞公寓管理有限公司(以下简称"徐州红璞") 徐州 徐州 资产服务 100.00% 投资新设
深圳世联盈安佳信投资发展有限公司(以下简称"深圳盈安佳信") 深圳 深圳 投资管理 100.00% 投资新设
深圳世联盈安投资发展有限公司(以下简称"深圳盈安") 深圳 深圳 投资管理 100.00% 投资新设
深圳世联佳信投资发展有限公司(以下简称"深圳佳信") 深圳 深圳 投资管理 100.00% 投资新设
霸州市世联房地产经纪有限公司(以下简称"霸州世联") 霸州 霸州 投资管理 100.00% 投资新设
惠东世联行百利房地产咨询有限公司(以下简称"惠东世联") 惠东 惠东 房地产中介 100.00% 投资新设
珠海横琴赢远创意咨询服务有限公司(以下简称"珠海横琴赢远") 珠海 珠海 房地产中介 100.00% 投资新设
银川善居电子商务有限公司(以下简称"银川善居") 银川 银川 电子商务 100.00% 投资新设
郑州善居信息科技有限公司(以下简称"郑州善居") 郑州 郑州 电子商务 51.00% 投资新设
天津世联君汇不动产管理服务有限公司(以下简称"天津君汇不动产") 天津 天津 资产服务 90.12% 投资新设
深圳世联荣华装饰设计工程科技有限公司(以下简称"世联荣华") 深圳 深圳 资产服务 54.07% 投资新设
广西世联君汇房地产咨询有限公司(以下简称"广西君汇") 广西 广西 资产服务 90.12% 投资新设
长春世联君汇物业服务有限公司(以下简称"长春君汇") 长春 长春 资产服务 90.12% 投资新设
厦门璞寓企业管理有限公司(以下简称"厦门璞寓") 厦门 厦门 资产服务 100.00% 投资新设
成都市红璞凯嘉酒店管理有限公司(以下简称"成都市红璞凯嘉") 成都 成都 资产服务 100.00% 投资新设
合肥世联松塔装饰科技有限责任公司(以下简称"合肥松塔") 合肥 合肥 电子商务 80.00% 投资新设
深圳世联筑业科技有限公司(以下简称"世联筑业") 深圳 深圳 电子商务 80.00% 投资新设
常德三湘世联房地产咨询有限公司(以下简称"常德三湘世联") 常德 常德 房地产中介 51.00% 投资新设
唐山世联锐易房地产经纪有限公司(以下简称"唐山世联锐易") 唐山 唐山 房地产中介 51.00% 投资新设
深圳世联桂园项目管理有限公司(以下简称"世联桂园") 深圳 深圳 房地产中介 100.00% 投资新设
福建省南安市松塔建筑装饰有限公司(以下简称"南安松塔") 福建 福建 电子商务 80.00% 投资新设
厦门市立丹行君汇物业管理有限公司(以下简称"立丹行君汇") 厦门 厦门 资产服务 80.00% 投资新设
厦门市宜兴居电子商务有限公司(以下简称"厦门宜兴居") 厦门 厦门 电子商务 80.00% 投资新设
杭州三箭装饰工程有限公司(以下简称"杭州三箭")注1 杭州 杭州 资产服务 100.00% 收购资产
注1：本期公司通过收购新增的杭州三箭的主要资产为公寓。本集团收购上述公司的实质是购买其拥有的公寓用于长租公寓
的运营。
2）本报告期因为注销子公司而不再纳入合并范围的子公司情况如下：
公司名称 不再纳入合并范围的原因 持股比例 注销日净资产 注销日净利润
重庆世联君汇兴业房地产顾问有限公司 工商注销 63.09% 1,629.36 -221.24
厦门市立言立行房地产经纪有限公司 工商注销 80.00% 0.00 48,469.62
北京科创联和科技服务有限公司 工商注销 36.95% 0.00 0.00
深圳市小样商务服务有限公司 工商注销 36.95% 0.00 0.00
厦门市立德功行房产中介服务有限公司 工商注销 80.00% 0.00 160,901.97
深圳市罗湖区不倒翁养老服务中心 注销登记 55.00% 0.00 59.33
210
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
九、在其他主体中的权益
1、在子公司中的权益
（1）企业集团的构成
主要经 持股比例
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
营地 直接 间接
同一控制下
北京世联房地产顾问有限公司(以下简称"北京世联") 北京 北京 房地产中介 100.00%
企业合并
同一控制下
东莞世联地产顾问有限公司(以下简称"东莞世联") 东莞 东莞 房地产中介 100.00%
企业合并
同一控制下
上海世联房地产顾问有限公司(以下简称"上海世联") 上海 上海 房地产中介 100.00%
企业合并
同一控制下
深圳市世联行房地产经纪有限公司(以下简称"世联行经纪") 深圳 深圳 房地产中介 100.00%
企业合并
同一控制下
世联房地产咨询(惠州)有限公司(以下简称"惠州世联") 惠州 惠州 房地产中介 100.00%
企业合并
同一控制下
广州市世联房地产咨询有限公司(以下简称"广州世联") 广州 广州 房地产中介 100.00%
企业合并
同一控制下
天津世联兴业房地产咨询有限公司(以下简称"天津世联") 天津 天津 房地产中介 100.00%
企业合并
非同一控制
山东世联怡高物业顾问有限公司(以下简称"山东世联") 济南 济南 房地产中介 75.50%
下企业合并
非同一控制
四川世联行兴业房地产顾问有限公司(以下简称"四川嘉联") 四川 成都 房地产中介 100.00%
下企业合并
非同一控制
重庆世联行房地产顾问有限公司(以下简称"重庆世联") 重庆 重庆 房地产中介 100.00%
下企业合并
非同一控制
深圳世联投资有限公司(以下简称"世联投资") 深圳 深圳 金融服务 100.00%
下企业合并
非同一控制
深圳市世联小额贷款有限公司(以下简称"世联小贷") 深圳等 深圳 金融服务 100.00%
下企业合并
非同一控制
深圳市盛泽融资担保有限责任公司(以下简称"盛泽担保") 深圳 深圳 金融服务 100.00%
下企业合并
非同一控制
北京安信行物业管理有限公司(以下简称"北京安信行") 北京 北京 资产服务 54.07%
下企业合并
非同一控制
厦门市立丹行置业有限公司(以下简称"厦门立丹行") 厦门 厦门 房地产中介 80.00%
下企业合并
青岛荣置地顾问有限公司(以下简称"青岛荣置地") 青岛 青岛 房产中介 51.00% 非同一控制
211
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
主要经 持股比例
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
营地 直接 间接
下企业合并
非同一控制
北海红璞礼遇酒店管理有限公司(以下简称"北海红璞") 北海 北海 资产服务 51.00%
下企业合并
珠海世联房地产咨询有限公司(以下简称"珠海世联") 珠海 珠海 房地产中介 100.00% 投资设立
杭州世联房地产咨询有限公司(以下简称"杭州世联") 杭州 杭州 房地产中介 100.00% 投资设立
厦门世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称"厦门世联") 厦门 厦门 房地产中介 100.00% 投资设立
深圳世联先锋投资有限公司(以下简称"世联先锋") 深圳 深圳 房地产中介 100.00% 投资设立
长沙世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称"长沙世联") 长沙 长沙 房地产中介 100.00% 投资设立
沈阳世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称"沈阳世联") 沈阳 沈阳 房地产中介 100.00% 投资设立
大连世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称"大连世联") 大连 大连 房地产中介 100.00% 投资设立
成都世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称"成都世联") 成都 成都 房地产中介 100.00% 投资设立
苏州世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称"苏州世联") 苏州 苏州 房地产中介 100.00% 投资设立
常州世联房地产代理有限公司(以下简称"常州世联") 常州 常州 房地产中介 100.00% 投资设立
西安世联投资咨询有限公司(以下简称"西安世联") 西安 西安 房地产中介 24.00% 76.00% 投资设立
青岛世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称"青岛世联") 青岛 青岛 房地产中介 99.00% 1.00% 投资设立
武汉世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称"武汉世联") 武汉 武汉 房地产中介 99.00% 1.00% 投资设立
三亚世联房地产顾问有限公司(以下简称"三亚世联") 三亚 三亚 房地产中介 99.00% 1.00% 投资设立
合肥世联投资咨询有限公司(以下简称"合肥世联") 合肥 合肥 房地产中介 99.00% 1.00% 投资设立
无锡世联行房地产咨询有限公司(以下简称"无锡世联") 无锡 无锡 房地产中介 100.00% 投资设立
福州世联房地产顾问有限公司(以下简称"福州世联") 福州 福州 房地产中介 100.00% 投资设立
佛山世联房地产顾问有限公司(以下简称"佛山世联") 佛山 佛山 房地产中介 100.00% 投资设立
南昌世联置业有限公司(以下简称"南昌世联") 南昌 南昌 房地产中介 100.00% 投资设立
南京世联兴业房地产投资咨询有限公司(以下简称"南京世联") 南京 南京 房地产中介 100.00% 投资设立
长春世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称"长春世联") 长春 长春 房地产中介 100.00% 投资设立
南通世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称"南通世联") 南通 南通 房地产中介 100.00% 投资设立
昆明世联卓群房地产经纪有限公司(以下简称"昆明世联") 昆明 昆明 房地产中介 100.00% 投资设立
宁波世联房地产咨询有限公司(以下简称"宁波世联") 宁波 宁波 房地产中介 100.00% 投资设立
南宁世联房地产咨询有限公司(以下简称"南宁世联") 南宁 南宁 房地产中介 100.00% 投资设立
苏州居善网络技术服务有限公司(以下简称"苏州居善") 苏州 苏州 电子商务 100.00% 投资设立
南京云掌柜信息技术有限公司(以下简称"南京云掌柜") 南京 南京 电子商务 100.00% 投资设立
天津居善电子商务有限公司(以下简称"天津居善") 天津 天津 电子商务 100.00% 投资设立
郑州世联兴业房地产咨询有限公司(以下简称"郑州世联") 郑州 郑州 房地产中介 100.00% 投资设立
漳州世联房地产咨询有限公司(以下简称"漳州世联") 漳州 漳州 房地产中介 100.00% 投资设立
212
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
主要经 持股比例
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
营地 直接 间接
徐州世联房地产顾问有限公司(以下简称"徐州世联") 徐州 徐州 房地产中介 100.00% 投资设立
杭州世联卓群房地产咨询有限公司(以下简称"杭州世联卓群") 杭州 杭州 房地产中介 100.00% 投资设立
合肥世联先锋房地产顾问有限公司(以下简称"合肥世联先锋") 合肥 合肥 房地产中介 100.00% 投资设立
北京世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称"北京世联兴业") 北京 北京 房地产中介 100.00% 投资设立
贵阳世联房地产顾问有限公司(以下简称"贵阳世联") 贵阳 贵阳 房地产中介 100.00% 投资设立
武汉世联先锋房地产顾问有限公司(以下简称"武汉世联先锋") 武汉 武汉 房地产中介 100.00% 投资设立
惠州市世联先锋房地产顾问有限公司(以下简称"惠州世联先锋") 惠州 惠州 房地产中介 100.00% 投资设立
太原世联卓群房地产顾问有限公司(以下简称"太原世联") 太原 太原 房地产中介 100.00% 投资设立
石家庄世联卓群房地产咨询有限公司(以下简称"石家庄世联") 石家庄 石家庄 房地产中介 100.00% 投资设立
深圳世联君汇不动产运营管理股份有限公司(以下简称"世联君汇") 深圳 深圳 资产服务 90.12% 投资设立
固安世联房地产经纪有限公司(以下简称"固安世联") 固安 固安 房地产中介 100.00% 投资设立
廊坊市世联房地产经纪有限公司(以下简称"廊坊世联") 廊坊 廊坊 房地产中介 100.00% 投资设立
世联咨询(香港)有限公司(以下简称"香港世联") 香港 香港 房地产中介 100.00% 投资设立
兰州世联行房地产顾问有限公司(以下简称"兰州世联") 兰州 兰州 房地产中介 100.00% 投资设立
包头市世联行房地产顾问有限公司(以下简称"包头世联") 包头 包头 房地产中介 100.00% 投资设立
唐山世联行房地产经纪有限公司(以下简称"唐山世联") 唐山 唐山 房地产中介 100.00% 投资设立
深圳前海世联资产管理有限公司(以下简称"前海资管") 深圳 深圳 资产服务 100.00% 投资设立
深圳市世联科创科技服务有限公司(以下简称"世联科创") 深圳 深圳 房地产中介 36.95% 投资设立
深圳世联领客商业运营有限公司(以下简称"世联领客") 深圳 深圳 资产服务 90.12% 投资设立
深圳世联集金财富管理有限公司(以下简称"世联集金") 深圳 深圳 资产服务 100.00% 投资设立
深圳世联集房资产管理有限公司(以下简称"世联集房") 深圳 深圳 资产服务 100.00% 投资设立
宁波世联兴业房地产咨询有限公司(以下简称"宁波世联兴业") 宁波 宁波 房产中介 100.00% 投资设立
深圳世联新创投资有限公司(以下简称"世联新创") 深圳 深圳 资产服务 100.00% 投资设立
深圳先锋居善科技有限公司(以下简称"先锋居善") 深圳 深圳 房地产中介 100.00% 投资设立
上海善居电子商务有限公司(以下简称"上海善居") 上海 上海 电子商务 100.00% 投资设立
扬州世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称"扬州世联") 扬州 扬州 房地产中介 100.00% 投资设立
深圳市世联兴业养老运营管理有限公司(以下简称"世联养老") 深圳 深圳 资产服务 55.00% 投资设立
深圳红璞公寓管理有限公司(以下简称"红璞公寓") 深圳 深圳 资产服务 100.00% 投资设立
非同一控制
广州盛泽按揭服务有限公司(以下简称"广州按揭") 广州 广州 金融服务 100.00%
下企业合并
非同一控制
深圳盛泽按揭代理有限公司(以下简称"深圳按揭") 深圳 深圳 金融服务 100.00%
下企业合并
上海盛泽邦家投资管理有限公司(以下简称"上海盛泽") 上海 上海 金融服务 100.00% 非同一控制
213
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
主要经 持股比例
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
营地 直接 间接
下企业合并
非同一控制
北京盛泽万家投资管理有限公司(以下简称"北京盛泽") 北京 北京 金融服务 100.00%
下企业合并
非同一控制
成都世联汇智房地产经纪有限公司(以下简称"成都世联汇智") 成都 成都 房地产中介 100.00%
下企业合并
非同一控制
泰安世联怡高房地产咨询有限公司(以下简称"泰安世联怡高") 泰安 泰安 房地产中介 75.50%
下企业合并
非同一控制
临沂世联怡高房地产经纪有限公司(以下简称"临沂世联怡高") 临沂 临沂 房地产中介 75.50%
下企业合并
非同一控制
青岛世联怡高房地产顾问有限公司(以下简称"青岛世联怡高") 青岛 青岛 房地产中介 75.50%
下企业合并
芜湖世联先锋信息咨询有限公司(以下简称"芜湖世联") 芜湖 芜湖 房地产中介 100.00% 投资设立
深圳市世居海外置业服务有限公司(以下简称"深圳世居") 深圳 深圳 房地产中介 51.00% 投资设立
非同一控制
福州市立丹行市场营销策划有限公司(以下简称"福州立丹行") 福州 福州 房地产中介 80.00%
下企业合并
非同一控制
泉州市立丹行房地产经纪有限公司(以下简称"泉州立丹行") 泉州 泉州 房地产中介 80.00%
下企业合并
非同一控制
三明市立丹行房地产营销策划有限公司(以下简称"三明立丹行") 三明 三明 房地产中介 80.00%
下企业合并
非同一控制
莆田市立丹行房地产代理有限公司(以下简称"莆田立丹行") 莆田 莆田 房地产中介 80.00%
下企业合并
惠东红璞元屿海公寓管理有限公司(以下简称"红璞元屿海") 惠州 惠州 资产服务 100.00% 投资设立
北京善居电子商务有限公司(以下简称"北京善居") 北京 北京 电子商务 100.00% 投资设立
石家庄善居电子商务有限公司(以下简称"石家庄善居") 石家庄 石家庄 电子商务 100.00% 投资设立
大连善居电子商务有限公司(以下简称"大连善居") 大连 大连 电子商务 100.00% 投资设立
成都市善居电子商务有限公司(以下简称"成都善居") 成都 成都 电子商务 100.00% 投资设立
重庆善业兴居电子商务有限公司(以下简称"重庆善居") 重庆 重庆 电子商务 100.00% 投资设立
惠州市善居电子商务有限公司(以下简称"惠州善居") 惠州 惠州 电子商务 100.00% 投资设立
佛山市善居电子商务有限公司(以下简称"佛山善居") 佛山 佛山 电子商务 100.00% 投资设立
东莞市善卓居电子商务有限公司(以下简称"东莞善居") 东莞 东莞 电子商务 100.00% 投资设立
厦门市善居先锋电子商务有限公司(以下简称"厦门善居") 厦门 厦门 电子商务 100.00% 投资设立
广州市善居电子商务有限公司(以下简称"广州善居") 广州 广州 电子商务 100.00% 投资设立
珠海市善居电子商务有限公司(以下简称"珠海善居") 珠海 珠海 电子商务 100.00% 投资设立
徐州市善居电子商务有限公司(以下简称"徐州善居") 徐州 徐州 电子商务 100.00% 投资设立
214
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
主要经 持股比例
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
营地 直接 间接
合肥善居电子商务有限公司(以下简称"合肥善居") 合肥 合肥 电子商务 100.00% 投资设立
陕西善居商务信息咨询有限公司(以下简称"陕西善居") 陕西 西安 电子商务 100.00% 投资设立
吉林省善居电子商务有限公司(以下简称"吉林善居") 吉林 长春 电子商务 100.00% 投资设立
昆明善居电子商务有限公司(以下简称"昆明善居") 昆明 昆明 电子商务 100.00% 投资设立
南昌善居电子商务有限公司(以下简称"南昌善居") 南昌 南昌 电子商务 100.00% 投资设立
武汉市善居先锋电子商务有限公司(以下简称"武汉善居") 武汉 武汉 电子商务 100.00% 投资设立
福州市台江区善居电子商务有限公司(以下简称"福州善居") 福州 福州 电子商务 100.00% 投资设立
广西善居电子商务有限公司(以下简称"广西善居") 广西 南宁 电子商务 100.00% 投资设立
长沙市善居电子商务有限公司(以下简称"长沙善居") 长沙 长沙 电子商务 100.00% 投资设立
沈阳善居电子商务有限公司(以下简称"沈阳善居") 沈阳 沈阳 电子商务 100.00% 投资设立
深圳世松泰宁护老院有限公司(以下简称"世松泰宁") 深圳 深圳 资产服务 55.00% 投资设立
深圳世松桐林护老院有限公司(以下简称"世松桐林") 深圳 深圳 资产服务 55.00% 投资设立
惠东红璞富力湾公寓管理有限公司(以下简称"红璞富力湾") 惠州 惠州 资产服务 100.00% 投资设立
惠东红璞双月湾公寓管理有限公司(以下简称"红璞双月湾") 惠州 惠州 资产服务 100.00% 投资设立
广州红璞资产管理有限公司(以下简称"广州红璞") 广州 广州 资产服务 100.00% 投资设立
天津红璞紫阳酒店管理有限公司(以下简称"天津红璞紫阳") 天津 天津 资产服务 100.00% 投资设立
天津世联沃客众创空间有限公司(以下简称"天津众创") 天津 天津 资产服务 90.12% 投资设立
成都市红璞酒店管理有限公司(以下简称"成都红璞") 成都 成都 资产服务 100.00% 投资设立
重庆红璞公寓管理有限公司(以下简称"重庆红璞") 重庆 重庆 资产服务 100.00% 投资设立
苏州小样科技服务有限公司(以下简称"苏州小样科技") 苏州 苏州 资产服务 36.95% 投资设立
厦门市小样创业信息科技有限公司(以下简称"厦门小样创业") 厦门 厦门 资产服务 36.95% 投资设立
成都市小样科技服务有限公司(以下简称"成都小样科技") 成都 成都 资产服务 36.95% 投资设立
成都小样商务服务有限公司(以下简称"成都小样商务") 成都 成都 资产服务 36.95% 投资设立
苏州小样创咖文化科技有限公司(以下简称"苏州创咖文化") 苏州 苏州 资产服务 36.95% 投资设立
广州集金投资管理有限公司(以下简称"广州集金") 广州 广州 资产服务 100.00% 投资设立
厦门市世联集金财富管理有限公司(以下简称"厦门集金") 厦门 厦门 资产服务 100.00% 投资设立
珠海世联集金财富管理有限公司(以下简称"珠海集金") 珠海 珠海 资产服务 100.00% 投资设立
南京世联集金资产管理有限公司(以下简称"南京集金") 南京 南京 资产服务 100.00% 投资设立
北京世联集金财富管理有限公司(以下简称"北京集金") 北京 北京 资产服务 100.00% 投资设立
成都世联集金商务服务有限公司(以下简称"成都集金") 成都 成都 资产服务 100.00% 投资设立
佛山世联集金商务管理有限公司(以下简称"佛山集金") 佛山 佛山 资产服务 100.00% 投资设立
哈尔滨世联集金资产管理有限公司(以下简称"哈尔滨集金") 哈尔滨 哈尔滨 资产服务 100.00% 投资设立
215
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
主要经 持股比例
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
营地 直接 间接
昆明世联商务咨询有限公司(以下简称"昆明世联商务") 昆明 昆明 资产服务 100.00% 投资设立
上海世联行股权投资管理有限公司(以下简称"上海股投") 上海 上海 资产服务 60.00% 投资设立
深圳世联集今财富管理有限公司(以下简称"世联集今") 深圳 深圳 资产服务 100.00% 投资设立
北京世联行兴业房地产经纪有限公司(以下简称"北京世联行") 北京 北京 房地产中介 100.00% 投资新设
珠海世联行房地产经纪代理有限公司(以下简称"珠海世联行") 珠海 珠海 房地产中介 100.00% 投资新设
常州善居电子商务有限公司(以下简称"常州善居") 常州 常州 电子商务 100.00% 投资新设
昆山善业兴居商务信息咨询有限公司(以下简称"昆山善居") 昆山 昆山 电子商务 100.00% 投资新设
海口善居电子商务有限公司(以下简称"海口善居") 海口 海口 电子商务 100.00% 投资新设
南通市善居电子商务有限公司(以下简称"南通善居") 南通 南通 电子商务 100.00% 投资新设
上海善居兴电子商务有限公司(以下简称"上海善居兴") 上海 上海 电子商务 100.00% 投资新设
上海养欣投资管理有限公司(以下简称"上海养欣") 上海 上海 投资管理 55.00% 投资新设
上海芮鸿投资合伙企业(有限合伙)(以下简称"上海芮鸿") 上海 上海 投资管理 54.00% 投资新设
福州市仓山区世联房地产经纪服务有限公司(以下简称"福州世联
福州 福州 房地产中介 100.00% 投资新设
经纪")
上海世联领客商业经营管理有限公司(以下简称"上海领客") 上海 上海 房地产中介 90.12% 投资新设
南京世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称"南京君汇") 南京 南京 房地产中介 90.12% 投资新设
合肥世联君汇资产顾问运营管理有限公司(以下简称"合肥君汇") 合肥 合肥 房地产中介 90.12% 投资新设
杭州世君房地产咨询有限公司(以下简称"杭州世君") 杭州 杭州 房地产中介 90.12% 投资新设
广州世君房地产咨询有限公司(以下简称"广州世君") 广州 广州 房地产中介 90.12% 投资新设
苏州世联君汇物业运营管理有限公司(以下简称"苏州君汇") 苏州 苏州 房地产中介 90.12% 投资新设
北京世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称"北京君汇") 北京 北京 房地产中介 90.12% 投资新设
西安世联君汇商业运营管理有限公司(以下简称"西安君汇") 西安 西安 房地产中介 90.12% 投资新设
重庆世联君汇房地产运营管理有限公司(以下简称"重庆君汇") 重庆 重庆 房地产中介 90.12% 投资新设
长沙世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称"长沙君汇") 长沙 长沙 房地产中介 90.12% 投资新设
河南世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称"河南君汇") 河南 河南 房地产中介 90.12% 投资新设
武汉世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称"武汉君汇") 武汉 武汉 房地产中介 90.12% 投资新设
天津世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称"天津君汇") 天津 天津 房地产中介 90.12% 投资新设
上海世君房地产顾问有限公司(以下简称"上海世君") 上海 上海 房地产中介 90.12% 投资新设
厦门世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称"厦门君汇") 厦门 厦门 房地产中介 90.12% 投资新设
深圳运泰君汇物业管理有限公司(以下简称"深圳运泰君汇") 深圳 深圳 资产服务 45.06% 投资新设
常熟小样科技服务有限公司(以下简称"常熟小样") 常熟 常熟 资产服务 36.95% 投资新设
苏州园小样信息技术有限公司(以下简称"苏州园小样") 苏州 苏州 资产服务 36.95% 投资新设
216
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
主要经 持股比例
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
营地 直接 间接
广州市小样信息科技服务有限公司(以下简称"广州小样科技") 广州 广州 资产服务 36.95% 投资新设
深圳市小样科技服务有限公司(以下简称"深圳小样") 深圳 深圳 资产服务 36.95% 投资新设
深圳市赋能创新投资有限公司(以下简称"深圳赋能创新") 深圳 深圳 投资管理 100.00% 投资新设
广州小样互联网金融信息服务有限公司(以下简称"广州小样金融") 广州 广州 资产服务 60.00% 投资新设
重庆世联协兴装饰设计有限公司(以下简称"重庆装饰") 重庆 重庆 电子商务 80.00% 投资新设
重庆红璞新新公寓管理有限公司(以下简称"重庆红璞新新") 重庆 重庆 资产服务 100.00% 投资新设
合肥红璞公寓管理有限公司(以下简称"合肥红璞") 合肥 合肥 资产服务 100.00% 投资新设
南京鸿璞酒店管理有限公司(以下简称"南京鸿璞") 南京 南京 资产服务 100.00% 投资新设
武汉红璞公寓管理有限公司(以下简称"武汉红璞") 武汉 武汉 资产服务 100.00% 投资新设
杭州红璞物业管理有限公司(以下简称"杭州红璞") 杭州 杭州 资产服务 100.00% 投资新设
苏州红璞公寓管理有限公司(以下简称"苏州红璞") 苏州 苏州 资产服务 100.00% 投资新设
深圳碧海红璞公寓管理有限公司(以下简称"碧海红璞") 深圳 深圳 资产服务 100.00% 投资新设
长沙红璞酒店管理有限公司(以下简称"长沙红璞") 长沙 长沙 资产服务 100.00% 投资新设
珠海红璞公寓管理有限公司(以下简称"珠海红璞") 珠海 珠海 资产服务 100.00% 投资新设
厦门红璞兴业公寓管理有限公司(以下简称"厦门红璞") 厦门 厦门 资产服务 100.00% 投资新设
惠东红璞阳光假日公寓管理有限公司(以下简称"红璞阳光假日") 惠东 惠东 资产服务 100.00% 投资新设
东莞红璞酒店管理有限公司(以下简称"东莞红璞") 东莞 东莞 资产服务 100.00% 投资新设
宁波红璞公寓管理有限公司(以下简称"宁波红璞") 宁波 宁波 资产服务 100.00% 投资新设
郑州红璞酒店管理有限公司(以下简称"郑州红璞") 郑州 郑州 资产服务 100.00% 投资新设
石家庄红璞酒店管理有限公司(以下简称"石家庄红璞") 石家庄 石家庄 资产服务 100.00% 投资新设
昆明红璞公寓管理有限公司(以下简称"昆明红璞") 昆明 昆明 资产服务 100.00% 投资新设
北京红璞公寓管理有限公司(以下简称"北京红璞") 北京 北京 资产服务 100.00% 投资新设
上海红与璞酒店管理有限公司(以下简称"上海红璞") 上海 上海 资产服务 100.00% 投资新设
南宁红璞房屋租赁有限公司(以下简称"南宁红璞") 南宁 南宁 资产服务 100.00% 投资新设
成都市红璞时代酒店管理有限公司(以下简称"成都红璞时代") 成都 成都 资产服务 100.00% 投资新设
东莞市世联集金投资管理有限公司(以下简称"东莞集金") 东莞 东莞 房地产中介 100.00% 投资新设
惠州世联集金投资管理有限公司(以下简称"惠州集金") 惠州 惠州 房地产中介 100.00% 投资新设
合肥世联集金投资管理有限公司(以下简称"合肥集金") 合肥 合肥 房地产中介 100.00% 投资新设
宁波世联集金商务服务有限公司(以下简称"宁波集金") 宁波 宁波 房地产中介 100.00% 投资新设
天津世联集金商务信息咨询有限公司(以下简称"天津集金") 天津 天津 房地产中介 100.00% 投资新设
郑州世联集金商务信息咨询有限公司(以下简称"郑州集金") 郑州 郑州 房地产中介 100.00% 投资新设
武汉世联集金商务咨询有限公司(以下简称"武汉集金") 武汉 武汉 房地产中介 100.00% 投资新设
217
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
主要经 持股比例
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
营地 直接 间接
重庆世联集金商务信息咨询有限公司(以下简称"重庆集金") 重庆 重庆 房地产中介 100.00% 投资新设
上海世联盛曜房地产顾问有限公司(以下简称"上海世联盛曜") 上海 上海 房地产中介 30.00% 70.00% 投资新设
合肥世联卓群商务管理有限公司(以下简称"合肥世联卓群") 合肥 合肥 房地产中介 100.00% 投资新设
嘉兴卓群房地产营销策划有限公司(以下简称"嘉兴世联") 嘉兴 嘉兴 房地产中介 100.00% 投资新设
苏州世联行房地产综合服务有限公司(以下简称"苏州世联行") 苏州 苏州 房地产中介 100.00% 投资新设
西安世联兴业房地产经纪有限责任公司(以下简称"西安世联经纪") 西安 西安 房地产中介 100.00% 投资新设
邯郸世联卓群房地产经纪有限公司(以下简称"邯郸世联") 邯郸 邯郸 房地产中介 100.00% 投资新设
哈尔滨卓群房地产经纪有限公司(以下简称"哈尔滨世联") 哈尔滨 哈尔滨 房地产中介 100.00% 投资新设
厦门市宜安居电子商务有限公司(以下简称"厦门宜安居") 厦门 厦门 电子商务 80.00% 投资新设
漳州市龙文区宜安居电子商务有限公司(以下简称"漳州宜安居") 漳州 漳州 电子商务 80.00% 投资新设
厦门市家适居房产中介服务有限公司(以下简称"厦门家适居") 厦门 厦门 房地产中介 80.00% 投资新设
山东居善电子商务有限公司(以下简称"山东居善") 山东 山东 电子商务 75.50% 投资新设
山东红璞酒店管理有限公司(以下简称"山东红璞酒店") 济南 济南 资产服务 75.50% 投资新设
山东红璞公寓管理有限公司(以下简称"山东红璞公寓") 山东 山东 资产服务 75.50% 投资新设
SHIJU（HK）LIMITED(以下简称"香港世居") 香港 香港 房地产中介 51.00% 投资新设
深圳富景慧思投资管理有限公司(以下简称"深圳富景慧思") 深圳 深圳 投资管理 100.00% 投资新设
武汉世联源正商业运营管理有限公司(以下简称"武汉世联源正") 武汉 武汉 资产服务 45.96% 投资新设
深圳世联松塔装饰有限责任公司(以下简称"世联松塔") 深圳 深圳 电子商务 80.00% 投资新设
成都市红璞时光酒店管理有限公司(以下简称"成都红璞时光") 成都 成都 资产服务 100.00% 投资新设
杭州红璞世恒酒店管理有限公司(以下简称"杭州红璞世恒") 杭州 杭州 资产服务 100.00% 投资新设
厦门市红璞立丹行公寓管理有限公司(以下简称"厦门立丹行红璞") 厦门 厦门 资产服务 80.00% 投资新设
合肥汇创房地产咨询有限公司(以下简称"合肥世联汇创") 合肥 合肥 房地产中介 100.00% 投资新设
北京小样青年社区科技服务有限公司(以下简称"北京小样") 北京 北京 资产服务 36.95% 投资新设
武汉市小样商务信息咨询有限公司(以下简称"武汉小样") 武汉 武汉 资产服务 36.95% 投资新设
上海世联养老服务有限公司 (以下简称"上海养老") 上海 上海 资产服务 55.00% 投资新设
广州红璞酒店管理有限公司(以下简称"广州红璞酒店") 广州 广州 资产服务 100.00% 投资新设
广州红璞房屋租赁有限公司(以下简称"广州红璞房屋") 广州 广州 资产服务 100.00% 投资新设
合肥红璞观远公寓管理有限公司(以下简称"合肥红璞观远") 合肥 合肥 资产服务 70.00% 投资新设
成都世联君汇商业管理有限公司(以下简称"成都君汇") 成都 成都 房地产中介 90.12% 投资新设
武汉世联领客商业经营有限公司(以下简称"武汉领客") 武汉 武汉 房地产中介 90.12% 投资新设
股权委托合
武汉都市世联资产管理有限公司(以下简称"武汉都市") 武汉 武汉 房地产中介 45.06%
并
218
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
主要经 持股比例
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
营地 直接 间接
湛江善居电子商务有限公司(以下简称"湛江善居") 湛江 湛江 电子商务 100.00% 投资新设
无锡善居电子商务有限公司(以下简称"无锡善居") 无锡 无锡 电子商务 100.00% 投资新设
兰州善居电子商务有限公司(以下简称"兰州善居") 兰州 兰州 电子商务 100.00% 投资新设
天津善居电子商务有限公司(以下简称"天津善居") 天津 天津 电子商务 100.00% 投资新设
阅阳（上海）健康管理咨询有限公司(以下简称"阅阳健康") 上海 上海 资产服务 55.00% 投资新设
河南世联精工房地产营销策划有限公司(以下简称"世联精工") 河南 河南 房地产中介 51.00% 投资新设
惠州市世创文化传播有限公司(以下简称"惠州世创") 惠州 惠州 电子商务 100.00% 投资新设
北京世联明德商业管理有限公司(以下简称"北京君汇明德") 北京 北京 房地产中介 45.96% 投资新设
西安世禾商业运营有限责任公司(以下简称"西安君汇商业") 西安 西安 房地产中介 49.57% 投资新设
青岛世联君汇不动产运营管理有限公司(以下简称"青岛君汇") 青岛 青岛 房地产中介 90.12% 投资新设
深圳世联君汇物业管理有限公司(以下简称"深圳君汇物业") 深圳 深圳 资产服务 90.12% 投资新设
深圳君汇谊通文旅运营有限公司(以下简称"深圳君汇谊通") 深圳 深圳 房地产中介 51.37% 投资新设
广州汇君物业管理有限公司(以下简称"广州汇君物业") 广州 广州 资产服务 90.12% 投资新设
凉山州国投世联物业服务有限公司(以下简称"凉山州世联物业") 凉山州 凉山州 资产服务 45.96% 投资新设
济南世君房地产顾问有限公司(以下简称"济南世君") 济南 济南 房地产中介 68.04% 投资新设
宁波世联君汇房地产咨询有限公司(以下简称"宁波君汇") 宁波 宁波 房地产中介 90.12% 投资新设
惠州世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称"惠州君汇") 惠州 惠州 房地产中介 90.12% 投资新设
成都市红璞旭日酒店管理有限公司(以下简称"成都红璞旭日") 成都 成都 资产服务 100.00% 投资新设
成都市红璞凯睿酒店管理有限公司(以下简称"成都红璞凯睿") 成都 成都 资产服务 100.00% 投资新设
重庆红璞玖玖公寓管理有限公司(以下简称"重庆红璞玖玖") 重庆 重庆 资产服务 100.00% 投资新设
重庆红璞样公寓管理有限公司(以下简称"重庆红璞样") 重庆 重庆 资产服务 100.00% 投资新设
重庆红璞礼遇酒店管理有限公司(以下简称"重庆红璞礼遇") 重庆 重庆 资产服务 70.00% 投资新设
杭州红璞世谦资产管理有限公司(以下简称"杭州红璞世谦") 杭州 杭州 资产服务 100.00% 投资新设
杭州红璞世贤资产管理有限公司(以下简称"杭州红璞世贤") 杭州 杭州 资产服务 100.00% 投资新设
杭州红璞世奕酒店管理有限公司(以下简称"杭州红璞世奕") 杭州 杭州 资产服务 100.00% 投资新设
杭州红璞世裕资产管理有限公司(以下简称"杭州红璞世裕") 杭州 杭州 资产服务 100.00% 投资新设
宁波鸿璞空间创意设计有限公司(以下简称"宁波鸿璞空间") 宁波 宁波 资产服务 60.00% 投资新设
佛山红璞公寓管理有限公司(以下简称"佛山红璞") 佛山 佛山 资产服务 100.00% 投资新设
深圳平湖红璞公寓管理有限公司(以下简称"平湖红璞") 深圳 深圳 资产服务 100.00% 投资新设
西安红璞公寓管理有限责任公司(以下简称"西安红璞") 西安 西安 资产服务 100.00% 投资新设
惠州市红璞城市公寓管理有限公司(以下简称"惠州红璞") 惠州 惠州 资产服务 100.00% 投资新设
天津红璞酒店管理有限公司(以下简称"天津红璞") 天津 天津 资产服务 100.00% 投资新设
219
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
主要经 持股比例
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
营地 直接 间接
昆山红璞公寓管理有限公司(以下简称"昆山红璞") 昆山 昆山 资产服务 100.00% 投资新设
惠州红璞都市公寓管理有限公司(以下简称"惠州红璞都市") 惠州 惠州 资产服务 100.00% 投资新设
龙门红璞假日公寓管理有限公司(以下简称"龙门红璞") 龙门 龙门 资产服务 100.00% 投资新设
南昌红璞公寓管理有限公司(以下简称"南昌红璞") 南昌 南昌 资产服务 100.00% 投资新设
南京世联集房酒店管理有限公司(以下简称"南京集房") 南京 南京 资产服务 100.00% 投资新设
杭州世联集房资产管理有限公司(以下简称"杭州集房") 杭州 杭州 资产服务 100.00% 投资新设
北京世联集房公寓管理有限公司(以下简称"北京集房") 北京 北京 资产服务 100.00% 投资新设
广州世联集房投资有限公司(以下简称"广州集房") 广州 广州 资产服务 100.00% 投资新设
山东世联松塔装饰工程有限公司(以下简称"山东松塔") 山东 山东 电子商务 60.40% 投资新设
天津世联装饰有限公司(以下简称"天津松塔") 天津 天津 电子商务 80.00% 投资新设
天津盛泽万家房地产经纪有限公司(以下简称"天津盛泽") 天津 天津 金融服务 100.00% 投资新设
石家庄世联汇创房地产经纪有限公司(以下简称"石家庄汇创") 石家庄 石家庄 房地产中介 100.00% 投资新设
衡水世联汇创房地产经纪有限公司(以下简称"衡水世联") 衡水 衡水 房地产中介 100.00% 投资新设
邢台世联行房地产经纪有限公司(以下简称"邢台世联") 邢台 邢台 房地产中介 100.00% 投资新设
张家口世联兴业房地产经纪有限公司(以下简称"张家口世联") 张家口 张家口 房地产中介 100.00% 投资新设
柳州世联房地产经纪有限公司(以下简称"柳州世联") 柳州 柳州 房地产中介 51.00% 投资新设
拉萨市世联房地产服务有限公司(以下简称"拉萨世联") 拉萨 拉萨 房地产中介 100.00% 投资新设
厦门市立丹行松塔装饰有限公司(以下简称"厦门立丹行松塔") 厦门 厦门 电子商务 80.00% 投资新设
怀来卓群房地产经纪有限公司(以下简称"怀来世联") 怀来 怀来 房地产中介 100.00% 投资新设
深圳世联同行共营地产咨询有限公司(以下简称"世联同行") 深圳 深圳 房地产中介 100.00% 投资新设
广州世君创展商务服务有限公司(以下简称"广州世君创展") 广州 广州 房地产中介 90.12% 投资新设
广州世君腾跃不动产服务有限公司(以下简称"广州世君腾跃") 广州 广州 房地产中介 90.12% 投资新设
广州世君众享文化发展有限公司(以下简称"广州世君众享") 广州 广州 房地产中介 90.12% 投资新设
杭州三箭装饰工程有限公司(以下简称"杭州三箭") 杭州 杭州 资产服务 100.00% 收购资产
柳州善居电子商务有限公司(以下简称"柳州善居") 柳州 柳州 电子商务 51.00% 投资新设
西宁善居商务信息咨询有限公司(以下简称"西宁善居") 西宁 西宁 电子商务 100.00% 投资新设
广州世君凯晟物业管理有限公司(以下简称"广州世君物业") 广州 广州 资产服务 45.96% 投资新设
福州世联君汇商业管理有限公司(以下简称"福州君汇") 福州 福州 资产服务 90.12% 投资新设
南昌世联君汇房地产咨询有限公司(以下简称"南昌君汇") 南昌 南昌 资产服务 90.12% 投资新设
东莞世联君汇商业管理有限公司(以下简称"东莞君汇") 东莞 东莞 资产服务 90.12% 投资新设
深圳世联金保管理咨询有限公司(以下简称"世联金保") 深圳 深圳 资产服务 50.47% 投资新设
佛山世君房地产顾问有限公司(以下简称"佛山世君") 佛山 佛山 资产服务 90.12% 投资新设
220
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
主要经 持股比例
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
营地 直接 间接
山西世联君汇房地产咨询有限公司(以下简称"山西君汇") 山西 山西 资产服务 90.12% 投资新设
苏州红与璞酒店管理有限公司(以下简称"苏州红与璞") 苏州 苏州 资产服务 100.00% 投资新设
珠海世联集房公寓管理有限公司(以下简称"珠海集房") 珠海 珠海 资产服务 100.00% 投资新设
厦门世联红璞公寓管理有限公司(以下简称"厦门集房") 厦门 厦门 资产服务 100.00% 投资新设
宁波世联集房公寓管理有限公司(以下简称"宁波集房") 宁波 宁波 资产服务 100.00% 投资新设
苏州世联集房公寓管理有限公司(以下简称"苏州集房") 苏州 苏州 资产服务 100.00% 投资新设
四川世联集房商业管理有限公司(以下简称"四川集房") 四川 四川 资产服务 100.00% 投资新设
南昌世联集房商业管理有限公司(以下简称"南昌集房") 南昌 南昌 资产服务 100.00% 投资新设
长沙世联集房公寓管理有限公司(以下简称"长沙集房") 长沙 长沙 资产服务 100.00% 投资新设
昆明世联集房酒店管理有限公司(以下简称"昆明集房") 昆明 昆明 资产服务 100.00% 投资新设
武汉世联集房公寓管理有限公司(以下简称"武汉集房") 武汉 武汉 资产服务 100.00% 投资新设
郑州红璞集房房屋租赁有限公司(以下简称"郑州集房") 郑州 郑州 资产服务 100.00% 投资新设
中山集房房屋租赁代理有限公司(以下简称"中山集房") 中山 中山 资产服务 100.00% 投资新设
天津世联集房商业管理有限公司(以下简称"天津集房") 天津 天津 资产服务 100.00% 投资新设
重庆集房商业管理有限公司(以下简称"重庆集房") 重庆 重庆 资产服务 100.00% 投资新设
惠州世联集房公寓管理有限公司(以下简称"惠州集房") 惠州 惠州 资产服务 100.00% 投资新设
佛山世联集房公寓管理有限公司(以下简称"佛山集房") 佛山 佛山 资产服务 100.00% 投资新设
西安红璞集房商业运营管理有限公司(以下简称"西安集房") 西安 西安 资产服务 100.00% 投资新设
青岛世联集房资产管理有限公司(以下简称"青岛集房") 青岛 青岛 资产服务 100.00% 投资新设
长沙红璞实创公寓管理有限公司(以下简称"长沙红璞实创") 长沙 长沙 资产服务 70.00% 投资新设
东莞世联集房商业管理有限公司(以下简称"东莞集房") 东莞 东莞 资产服务 100.00% 投资新设
中山世联松塔装饰有限公司(以下简称"中山松塔") 中山 中山 电子商务 80.00% 投资新设
广西世联松塔装饰工程有限责任公司(以下简称"广西松塔") 广西 广西 电子商务 80.00% 投资新设
四川世联松塔装饰设计有限责任公司(以下简称"四川松塔") 四川 四川 电子商务 80.00% 投资新设
惠州世联松塔装饰有限责任公司(以下简称"惠州松塔") 惠州 惠州 电子商务 80.00% 投资新设
西安世联松塔装饰有限公司(以下简称"西安松塔") 西安 西安 电子商务 80.00% 投资新设
厦门世联松塔建筑装饰有限公司(以下简称"厦门松塔") 厦门 厦门 电子商务 80.00% 投资新设
昆明世联松塔装饰工程有限责任公司(以下简称"昆明松塔") 昆明 昆明 电子商务 80.00% 投资新设
湖北世联松塔装饰有限公司(以下简称"湖北松塔") 湖北 湖北 电子商务 80.00% 投资新设
绍兴世联智行房地产信息咨询有限公司(以下简称"绍兴世联") 绍兴 绍兴 房地产中介 51.00% 投资新设
重庆世联君汇物业管理发展有限公司(以下简称"重庆君汇物业") 重庆 重庆 资产服务 90.12% 投资新设
昆山世联君汇商业运营管理有限公司(以下简称"昆山君汇") 昆山 昆山 资产服务 90.12% 投资新设
221
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
主要经 持股比例
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
营地 直接 间接
合肥世联集房地产运营管理有限公司(以下简称"合肥集房") 合肥 合肥 资产服务 100.00% 投资新设
徐州红璞公寓管理有限公司(以下简称"徐州红璞") 徐州 徐州 资产服务 100.00% 投资新设
深圳世联盈安佳信投资发展有限公司(以下简称"深圳盈安佳信") 深圳 深圳 投资管理 100.00% 投资新设
深圳世联盈安投资发展有限公司(以下简称"深圳盈安") 深圳 深圳 投资管理 100.00% 投资新设
深圳世联佳信投资发展有限公司(以下简称"深圳佳信") 深圳 深圳 投资管理 100.00% 投资新设
霸州市世联房地产经纪有限公司(以下简称"霸州世联") 霸州 霸州 投资管理 100.00% 投资新设
惠东世联行百利房地产咨询有限公司(以下简称"惠东世联") 惠东 惠东 房地产中介 100.00% 投资新设
珠海横琴赢远创意咨询服务有限公司(以下简称"珠海横琴赢远") 珠海 珠海 房地产中介 51.00% 49.00% 投资新设
银川善居电子商务有限公司(以下简称"银川善居") 银川 银川 电子商务 100.00% 投资新设
郑州善居信息科技有限公司(以下简称"郑州善居") 郑州 郑州 电子商务 51.00% 投资新设
深圳蓝马创城运营管理有限公司(以下简称"深圳蓝马") 深圳 深圳 资产服务 63.09% 投资新设
深圳世联荣华装饰设计工程科技有限公司(以下简称"世联荣华") 深圳 深圳 资产服务 54.07% 投资新设
广西世联君汇房地产咨询有限公司(以下简称"广西君汇") 广西 广西 资产服务 90.12% 投资新设
长春世联君汇物业服务有限公司(以下简称"长春君汇") 长春 长春 资产服务 90.12% 投资新设
厦门璞寓企业管理有限公司(以下简称"厦门璞寓") 厦门 厦门 资产服务 100.00% 投资新设
成都市红璞凯嘉酒店管理有限公司(以下简称"成都市红璞凯嘉") 成都 成都 资产服务 100.00% 投资新设
合肥世联松塔装饰科技有限责任公司(以下简称"合肥松塔") 合肥 合肥 电子商务 80.00% 投资新设
深圳世联筑业科技有限公司(以下简称"世联筑业") 深圳 深圳 电子商务 80.00% 投资新设
常德三湘世联房地产咨询有限公司(以下简称"常德三湘世联") 常德 常德 房地产中介 51.00% 投资新设
唐山世联锐易房地产经纪有限公司(以下简称"唐山世联锐易") 唐山 唐山 房地产中介 51.00% 投资新设
深圳世联桂园项目管理有限公司(以下简称"世联桂园") 深圳 深圳 房地产中介 100.00% 投资新设
福建省南安市松塔建筑装饰有限公司(以下简称"南安松塔") 福建 福建 电子商务 80.00% 投资新设
厦门市立丹行君汇物业管理有限公司(以下简称"厦门立丹行君汇") 厦门 厦门 资产服务 80.00% 投资新设
厦门市宜兴居电子商务有限公司(以下简称"厦门宜兴居") 厦门 厦门 电子商务 80.00% 投资新设
天津世联君汇不动产管理服务有限公司(以下简称"天津君汇不动
天津 天津 资产服务 90.12% 投资新设
产")
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
截止2018年12月31日，本集团没有子公司的持股比例不同于表决权的。
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：
1）本集团通过子公司世联君汇持有世联科创41%的股权，根据2016年6月10日签订的《表决权委托协议》，深圳世联小样投
资管理合伙企业(有限合伙)将其持有世联科创的10%表决权委托给世联君汇，子公司世联君汇合计持有世联科创51%的表决
权，本集团能够对其财务和经营决策实施控制。
222
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
2）本集团通过子公司世联君汇持有深圳运泰君汇50%的股权，根据2016年10月签订的《关于运泰君汇物业管理有限公司之
股权托管协议》，运泰建业置业(深圳)有限公司将其持有深圳运泰君汇的1%表决权委托给世联君汇，子公司世联君汇合计持
有深圳运泰君汇51%的表决权，本集团能够对其财务和经营决策实施控制。
3）本集团通过子公司世联君汇持有武汉都市50%的股权，根据2017年1月1日签订的《股权托管协议》，武汉市都市产业投
资发展有限责任公司将其持有武汉都市的1%表决权从2017年1月1日起委托给世联君汇，子公司世联君汇合计持有武汉都市
51%的表决权，同时武汉都市的董事会中，世联君汇占有过半数表决权，本集团能够对其财务和经营决策实施控制。
4）本公司间接持有上海腾赋企业管理合伙企业（有限合伙）51.613%股权，根据合伙协议规定，上海腾赋企业管理合伙企
业（有限合伙）将聚合各合伙人的资本投资于某商业物业取得租金收益，本公司无论作为普通合伙人亦或有限合伙人均对其
无控制权，亦无重大影响，故不纳入合并范围。
5）本公司间接持有合肥卓越城运营管理有限公司51%的股权，根据公司章程规定，合肥卓越城运营管理有限公司董事长由
其他股东推荐并经董事会选举后出任，董事长对公司的经营事项具有一票否决权，本公司对其无实际控制权，故不纳入合并
范围。
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
截止本报告期末，本集团没有纳入合并范围的重要的结构化主体。
确定公司是代理人还是委托人的依据：
截止本报告期末，本集团没有作为代理人或委托人的子公司。
其他说明：
本集团拥有对上述公司的权力，通过参与该公司的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对该公司的权力影响其回报金
额从而合并该等公司。
（2）重要的非全资子公司
单位： 元
本期归属于少数股东的 本期向少数股东宣告分
子公司名称 少数股东持股比例 期末少数股东权益余额
损益 派的股利
山东世联 24.50% 26,345,830.24 30,171,261.16 30,449,962.71
世联养老 45.00% -762,003.04 1,963,784.67
青岛荣置地 49.00% 9,596,104.88 7,209,214.16 10,698,604.88
厦门立丹行 20.00% 2,122,884.11 5,119,313.17
上海股投 40.00% -3,186,752.79 1,700,026.73
广州小样金融 40.00% -38,111.49 -177,777.25
世联君汇 9.88% 9,862,051.33 16,489,992.18 59,431,389.53
松塔装饰 20.00% 992,806.03 2,112,479.30
四川嘉联 0.00% 0.00 5,141,366.29 0.00
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
本报告期公司收购了四川嘉联的少数股东股权，截至本报告期止，公司持有其100%股权。
其他说明：
223
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
（3）重要非全资子公司的主要财务信息
单位： 元
期末余额 期初余额
子公司名称 非流动 非流动
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 负债合计
负债 负债
山东世联 334,324,760.33 85,306,917.24 419,631,677.57 297,034,276.84 297,034,276.84 377,741,508.31 31,537,663.52 409,279,171.83 271,067,767.33 271,067,767.33
世联养老 2,409,897.75 2,912,450.87 5,322,348.62 958,382.68 958,382.68 4,288,340.33 9,558,344.32 13,846,684.65 7,789,378.62 7,789,378.62
青岛荣置地 53,538,558.20 10,213,546.99 63,752,105.19 41,918,217.67 41,918,217.67 50,805,438.34 7,058,821.53 57,864,259.87 40,901,577.92 40,901,577.92
厦门立丹行 101,859,903.32 14,236,249.80 116,096,153.12 88,583,151.67 88,583,151.67 114,878,593.68 15,783,053.34 130,661,647.02 113,763,066.12 113,763,066.12
上海股投 48,186,587.84 131,542,712.88 179,729,300.72 175,484,496.22 175,484,496.22 41,449,080.19 131,489,284.53 172,938,364.72 160,725,958.42 160,725,958.42
广州小样金融 556.88 556.88 445,000.00 445,000.00 1,863.75 93,971.86 95,835.61 445,000.00 445,000.00
世联君汇 521,960,028.99 178,242,652.58 700,202,681.57 546,818,841.31 546,818,841.31 440,127,090.66 166,706,343.12 606,833,433.78 387,710,186.37 387,710,186.37
松塔装饰 241,796,178.24 22,060,894.43 263,857,072.67 253,224,692.13 253,224,692.13 148,985,648.46 10,358,590.94 159,344,239.40 153,745,873.09 153,745,873.09
224
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
单位： 元
本期发生额 上期发生额
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
山东世联 713,298,575.31 107,534,000.98 107,534,000.98 123,422,987.66 611,918,527.14 86,427,823.84 86,427,823.84 130,892,137.33
世联养老 386,760.76 -1,693,340.09 -1,693,340.09 -1,777,558.04 124,929.63 -4,743,484.80 -4,743,484.80 -3,764,471.73
青岛荣置地 134,061,449.87 19,583,887.52 19,583,887.52 20,032,754.36 91,081,424.49 14,712,681.95 14,712,681.95 -12,647,224.96
厦门立丹行 220,529,266.13 10,614,420.55 10,614,420.55 16,372,307.60 179,104,156.94 15,221,997.65 15,221,997.65 30,981,049.20
上海股投 36,935,377.42 -7,967,601.80 -7,967,601.80 -7,283,925.16 60,213,584.76 3,360,340.55 3,360,340.55 16,336,600.13
广州小样金融 -95,278.73 -95,278.73 -1,306.87 -583,342.40 -583,342.40 -88,098.30
世联君汇 940,468,471.55 -38,418,045.74 -38,418,045.74 -67,598,124.68 786,142,902.06 30,497,741.16 30,497,741.16 77,210,032.60
松塔装饰 271,892,631.36 5,034,014.23 5,034,014.23 58,566,981.49 116,801,803.00 -2,401,633.69 -2,401,633.69 -2,232,744.38
225
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
其他说明：
1）本表数据来源于重要非全资子公司的财务报表，不是根据股东的持股比例计算出来的金额；
2）世联君汇持有北京安信行60%股权，持有世联科创41%股权，世联君汇的财务数据包括北京安信行和世联科创的财务数
据。
（4）使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
截止本报告期，使用企业集团资产和清偿企业集团债务，无重大限制。
2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
（1）在子公司所有者权益份额发生变化的情况说明
1）2017年12月20日，本公司购买成都汇诚投资中心（有限合伙）持有四川嘉联24.5%的股权，购买少数股权支付的对价为
30,000,000.00元。该项交易导致少数股东权益减少367,500.00元，资本公积减少29,632,500.00元。截至2018月12月31日止，本
公司持有四川嘉联100%股权。
2）2017年11月24日，本公司分别购买曹阳、王萍持有上海世联盛曜24%、6%的股权，购买少数股权支付的对价为5,000,000.00
元。该项交易导致少数股东权益增加2,913,626.99元，资本公积减少7,913,626.99元。截至2018月12月31日止，本公司直接持
有上海世联盛曜30%股权，通过子公司上海世联间接持有上海世联盛曜70%股权。
3）2018年12月19日，香港世居置业少数股东债转股增资导致本公司对其及其全资子公司澳大利亚世居股权从55%稀释为
8.16%，丧失对这两家公司的控制权。本公司债转股增资深圳世居直接持有其51%股权。该项交易导致少数股东权益增加
5,329,843.68元，资本公积减少3,292,078.73元。截至2018月12月31日止，本公司间接持有香港世居置业8.16%，直接持有深
圳世居51%股权。
（2）交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响
单位： 元
四川嘉联 上海世联盛曜 深圳世居
--现金 30,000,000.00 5,000,000.00
--非现金资产的公允价值 7,074,848.00
购买成本/处置对价合计 30,000,000.00 5,000,000.00 7,074,848.00
减：按取得/处置的股权比例计算的子公司净资产份额 367,500.00 -2,913,626.99 3,782,769.27
差额 29,632,500.00 7,913,626.99 3,292,078.73
其中：调整资本公积 29,632,500.00 7,913,626.99 3,292,078.73
其他说明
226
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
3、在合营安排或联营企业中的权益
（1）重要的合营企业或联营企业
持股比例 对合营企业或联
合营企业或联营企业名称 主要经营地 注册地 业务性质 营企业投资的会
直接 间接
计处理方法
受托资产管
深圳世联同创资产管理有限公司 深圳 深圳 49.00% 权益法
理、投资管理
天津市凤凰财富基金销售有限公司 天津 天津 基金销售 40.00% 权益法
在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：
截止2018年12月31日，本集团没有持股比例不同于表决权比例的合营企业或联营企业。
持有 20%以下表决权但具有重大影响，或者持有 20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：
本公司间接持有上海万宁文化创意产业发展有限公司股权20.00%，由于该公司为上海股权公司资产运营项目公司，本公司
对项目无重大影响。
（2）重要联营企业的主要财务信息
单位： 元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
深圳世联同创资产 天津市凤凰财富基 深圳世联同创资产 天津市凤凰财富基
管理有限公司 金销售有限公司 管理有限公司 金销售有限公司
流动资产 57,755,969.28 1,753,224.70 44,797,265.66
非流动资产 242,177.27 853,839.15 209,627.73
资产合计 57,998,146.55 2,607,063.85 45,006,893.39
流动负债 16,803,627.91 11,558,772.01 783,098.91
负债合计 16,803,627.91 11,558,772.01 783,098.91
归属于母公司股东权益 41,194,518.64 -8,951,708.16 44,223,794.48
按持股比例计算的净资产份额 20,185,314.13 -3,580,683.26 21,669,659.29
--商誉 29,447,089.49
对联营企业权益投资的账面价值 20,185,314.13 25,866,406.23 21,669,659.29
营业收入 54,619,559.99 16,456.53 3,238,286.02
净利润 37,115,308.49 -5,333,984.42 -671,968.98
综合收益总额 37,115,308.49 -5,333,984.42 -671,968.98
本年度收到的来自联营企业的股利 19,670,846.32 1,358,985.17
其他说明
227
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
（3）不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
单位： 元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
合营企业： -- --
投资账面价值合计 453,389.41
下列各项按持股比例计算的合计数 -- --
--净利润 -56,610.59
--综合收益总额 -56,610.59
联营企业： -- --
投资账面价值合计 9,600,865.99 660,104.67
下列各项按持股比例计算的合计数 -- --
--净利润 -1,008,047.13 -156,799.75
--综合收益总额 -1,008,047.13 -156,799.75
其他说明
（4）合营企业或联营企业发生的超额亏损
单位： 元
累积未确认前期累计认的 本期未确认的损失（或本
合营企业或联营企业名称 本期末累积未确认的损失
损失 期分享的净利润）
深圳世松安老服务有限公司 131,399.08 1,010.27 132,409.35
重庆小样创业服务有限公司 32,339.67 32,339.67
重庆小样达客网络科技服务有限公司 83,526.76 83,526.76
其他说明
十、与金融工具相关的风险
本集团的主要金融工具包括借款、应收款项、应付款项、交易性金融资产、交易性金融负债等，
各项金融工具的详细情况说明见本附注六。与这些金融工具有关的风险，以及本集团为降低这些风险
所采取的风险管理政策如下所述。本集团管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控
制在限定的范围之内。
1. 各类风险管理目标和政策
本集团从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本集团经营业绩的负
面影响降低到最低水平，使股东及其它权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本集团风险
管理的基本策略是确定和分析本集团所面临的各种风险，建立适当的风险承受底线并进行风险管理，
并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。
228
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
(1) 市场风险
1. 汇率风险
本集团承受汇率风险主要与美元、港币有关，除本公司二级子公司香港世联以美元、三子公司香
港世居以港币进行日常经营活动外，本集团的其它主要业务活动以人民币计价结算。于2018年12月31
日，除下表所述资产及负债的美元余额、港币余额、英镑余额和澳元余额外，本集团的资产及负债均
为人民币余额。该等美元余额的资产和负债产生的汇率风险可能对本集团的经营业绩产生影响。
项目 2018年12月31日（折人民币） 2017年12月31日（折人民币）
货币资金-美元 130,083.79 88,000.25
货币资金-港币 7,085,226.81 10,740,016.48
货币资金-澳元 36,537.12 128,774.14
货币资金-英镑 640,651.74 83,217.43
应收账款-美元 485,789.39
应收账款-港币 66,415.82
应收账款-澳元 48,250.00 544,294.06
应收账款-英镑 733,074.96 145,497.68
预付款项-港币 754,409.95
其他应收款-英镑 4,077.81
其他应收款-美元 12,165.16
应付账款-港币 30,364.71 74,111.77
其他应付款-澳元 157,417.84
其他应付款-港币 4,654,086.37
本集团密切关注汇率变动对本集团的影响。
1. 利率风险
本集团的利率风险产生于银行借款等带息债务。浮动利率的金融负债使本集团面临现金流量利率
风险，固定利率的金融负债使本集团面临公允价值利率风险。本集团根据当时的市场环境来决定固定
利率及浮动利率合同的相对比例。于2018年12月31日，本集团的带息债务主要为人民币的浮动利率借
款合同，金额合计为1,151,000,000.00元（2017年12月31日：851,000,000.00元），及人民币计价的固定
利率合同，金额为1,491,245,532.49元（2017年12月31日：1,596,332,673.57元）
本集团因利率变动引起金融工具公允价值变动的风险主要与固定利率银行借款有关。对于固定利
率借款，本集团的目标是保持其浮动利率。
本集团因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率银行借款有关。本集团的政
策是保持这些借款的浮动利率，以消除利率变动的公允价值风险。
(2) 信用风险
229
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
于2018年12月31日，可能引起本集团财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另一方未能履
行义务而导致本集团金融资产产生的损失以及本集团承担的财务担保，具体包括：
合并资产负债表中已确认的金融资产的账面金额；对于以公允价值计量的金融工具而言，账面价
值反映了其风险敞口，但并非最大风险敞口，其最大风险敞口将随着未来公允价值的变化而改变。
为降低信用风险，本集团成立专门部门确定信用额度、进行信用审批，并执行其它监控程序以确
保采取必要的措施回收过期债权。此外，本集团于每个资产负债表日审核每一单项应收款的回收情况，
以确保就无法回收的款项计提充分的坏账准备。因此，本集团管理层认为本集团所承担的信用风险已
经大为降低。
本集团的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。
本集团采用了必要的政策确保所有销售客户均具有良好的信用记录。除应收账款金额前五名外，
本集团无其他重大信用集中风险。
截止2018年12月31日，本集团应收账款前五名金额合计：117,396,385.16元，世联小贷前五名贷款
金额合计：25,000,000.00元。
(3) 流动风险
流动风险为本集团在到期日无法履行其财务义务的风险。本集团管理流动性风险的方法是确保有
足够的资金流动性来履行到期债务，而不至于造成不可接受的损失或对企业信誉造成损害。本集团定
期分析负债结构和期限，以确保有充裕的资金。本集团管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保
遵守借款协议。同时与金融机构进行融资磋商，以保持一定的授信额度，减低流动性风险。
本集团将银行借款、资产证券化、发行融资产品等作为主要资金来源。
本集团持有的金融资产和金融负债按未折现剩余合同义务的到期期限分析如下：
2018年12月31日金额：
项目 一年以内 一到二年 二到五年 五年以上 合计
金融资产： 8,505,462,730.01 2,353,717,527.16 39,250,726.84 530,068.22 10,898,961,052.23
货币资金 2,498,869,903.60 2,498,869,903.60
应收票据 741,814,699.87 741,814,699.87
应收账款 1,823,965,114.34 1,823,965,114.34
其它应收款 1,279,205,073.52 1,279,205,073.52
贷款 1,515,329,979.74 2,353,717,527.16 39,250,726.84 530,068.22 3,908,828,301.96
可供出售金融资产 646,277,958.94 646,277,958.94
金融负债： 4,721,221,961.50 4,721,221,961.50
短期借款 2,463,337,453.73 2,463,337,453.73
应付票据 215,478.00 215,478.00
230
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
项目 一年以内 一到二年 二到五年 五年以上 合计
应付账款 491,409,221.46 491,409,221.46
其它应付款 1,726,372,082.40 1,726,372,082.40
应付股息 5,574,923.53 5,574,923.53
应付利息 34,312,802.38 34,312,802.38
1. 敏感性分析
本集团采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或股东权益可能产生的影
响。由于任何风险变量很少孤立的发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险变量变化的最终影
响金额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每一变量的变化是独立的情况下进行的。
(1)外汇风险敏感性分析
外汇风险敏感性分析假设：所有境外经营净投资套期及现金流量套期均高度有效。
在上述假设的基础上，在其它变量不变的情况下，汇率可能发生的合理变动对当期损益和权益的
税后影响如下：
2018 年度 2017 年度
項目 汇率变动 对净利润 对所有者权 对净利润的 对所有者权
的影响 益的影响 影响 益的影响
所有外币 对人民币升值 5% 394,624.97 394,624.97 552,000.42 552,000.42
所有外币 对人民币贬值 5% -394,624.97 -394,624.97 -552,000.42 -552,000.42
十一、公允价值的披露
1、其他
截止2018年12月31日，本集团无以公允价值计量的资产和负债。
十二、关联方及关联交易
1、本企业的母公司情况
母公司对本企业的 母公司对本企业的
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本
持股比例 表决权比例
世联地产顾问（中
香港 投资控股 HKD2,091,183.00 39.41% 39.41%
国）有限公司
本企业的母公司情况的说明
世联中国成立于1992年6月23日，公司注册证书编号为0364009，商业登记证号码16470396-000-06-18-8，注册地址为:香
231
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
港湾仔道6-8号瑞安中心33字楼3312室；法定股本10,000港元，已发行股本1,000股（每股面值1港元），其中陈劲松持有490
股，占发行股本的49%；佟捷持有490股，占发行股本的49%；苏静持有20股，占发行股本的2%。世联中国董事为陈劲松和
佟捷，经营范围为从事投资业务。陈劲松、佟捷夫妇为公司的实际控制人。
本企业最终控制方是陈劲松、佟捷（夫妇）。
其他说明：
2、本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注九、1。
3、本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注九、3。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：
合营或联营企业名称 与本企业关系
深圳世联同创资产管理有限公司 联营企业
天津市凤凰财富基金销售有限公司 联营企业
深圳市很有蜂格网络有限公司 联营企业
义乌小样达客网络科技有限公司 联营企业子公司
其他说明
1）本集团持有深圳世联同创资产管理有限公司49%股权。
2）本集团持有天津市凤凰财富基金销售有限公司40%股权。
3）本集团持有深圳市很有蜂格网络有限公司25.02%股权。
4）义乌小样达客网络科技有限公司是本公司联营企业重庆小样达客网络科技服务有限公司的全资子公司。
4、其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
世联地产顾问（中国）有限公司 控股股东
上海中城荣耀股权投资基金管理有限公司 董事直接或间接控制的公司
上海城凯投资有限公司 董事直接或间接控制的公司
上海中城联盟投资管理股份有限公司 董事直接或间接控制的公司
深圳同创锦绣资产管理有限公司 董事直接或间接控制的公司
深圳同创添富投资企业（有限合伙） 董事直接或间接控制的公司
共青城创赢投资管理合伙企业（有限合伙） 董事直接或间接控制的公司
深圳市世联共享投资股份有限公司 董事直接或间接控制的公司
北京怡然居客科技发展有限公司 持股 5%以上股东实际控制人控制的公司
232
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
北京搜房网络技术有限公司 持股 5%以上股东实际控制人控制的公司
武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司 持股 5%以上股东实际控制人控制的公司
长春怡然居客房地产经纪有限公司 持股 5%以上股东实际控制人控制的公司
北京宏岸图升网络技术有限公司 持股 5%以上股东实际控制人控制的公司
北京拓世寰宇网络技术有限公司 持股 5%以上股东实际控制人控制的公司
北京丽满万家网络技术有限公司 持股 5%以上股东实际控制人控制的公司
房天下金融信息服务（北京）有限公司 持股 5%以上股东实际控制人控制的公司
北京搜房科技发展有限公司 持股 5%以上股东实际控制人控制的公司
深圳怡然居客房地产经纪有限公司 持股 5%以上股东实际控制人控制的公司
搜房媒体技术（北京）有限公司 直接或间接持有公司 5%以上股份的自然人之控制公司
FortuneHillAsiaLimited（以下简称“F.H”） 直接或间接持有公司 5%以上股份的自然人之控制公司
深圳市很有蜂格网络科技有限公司 联营企业
深圳世联同创资产管理有限公司 联营企业
天津市凤凰财富基金销售有限公司 联营企业
义乌小样达客网络科技有限公司 联营企业子公司
周晓华 股东
厦门世联恒晟共享投资管理合伙企业（有限合伙） 高级管理人员直接或间接控制的公司
济南世联共享信息咨询合伙企业（有限合伙） 高级管理人员直接或间接控制的公司
天津世联共享商务信息咨询合伙企业（有限合伙） 高级管理人员直接或间接控制的公司
深圳世联共享房融信息咨询合伙企业（有限合伙） 高级管理人员直接或间接控制的公司
其他说明
5、关联交易情况
（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
单位： 元
关联交易内 获批的交易额 是否超过
关联方 本期发生额 上期发生额
容 度 交易额度
深圳市很有蜂格网络有限公司 装修业务 29,938,932.70 29,938,932.70 否 2,805,305.97
深圳同创锦绣资产管理有限公司 咨询服务 25,213,840.64 25,213,840.64 否
世联地产顾问（中国）有限公司 担保费 7,451,416.00 7,451,416.00 否 6,744,179.00
北京怡然居客科技发展有限公司 渠道费 2,062,332.17 2,062,332.17 否 3,197,587.47
义乌小样达客网络科技有限公司 运营咨询费 207,547.17 207,547.17 否
233
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
关联交易内 获批的交易额 是否超过
关联方 本期发生额 上期发生额
容 度 交易额度
F.H 租赁费 200,000.00 200,000.00 否
上海城凯投资有限公司 代办服务 188,679.24 188,679.24 否 970,873.79
电信网络服
北京搜房网络技术有限公司 49,479.81 49,479.81 否 604,474.12
务
搜房媒体技术（北京）有限公司 广告宣传 46,188.68 46,188.68 否 5,257.36
北京搜房科技发展有限公司 广告宣传 21,792.45 21,792.45 否 52,613.20
武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司 转介佣金 9,433.96 9,433.96 否 432,075.47
长春怡然居客房地产经纪有限公司 转介佣金 9,433.96 9,433.96 否 172,773.57
北京拓世寰宇网络技术有限公司 广告推广 否 89,486.68
购买发行商
深圳世联同创资产管理有限公司 否 15,627,228.75
品
购买发行产
上海中城荣耀股权投资基金管理有限公司 否 2,400,000.00
品
深圳怡然居客房地产经纪有限公司 渠道费 否 15,833.09
厦门世联恒晟共享投资管理合伙企业（有限合伙） 渠道费 否 37,644.03
济南世联共享信息咨询合伙企业（有限合伙） 渠道费 否 11,550.07
天津世联共享商务信息咨询合伙企业（有限合伙） 渠道费 否 121,713.47
深圳世联共享房融信息咨询合伙企业（有限合伙） 渠道费 否 177,992.56
深圳市世联共享投资股份有限公司 咨询服务 否 15,407,296.38
出售商品/提供劳务情况表
单位： 元
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
深圳世联同创资产管理有限公司 咨询服务费 3,684,779.63
北京丽满万家网络技术有限公司 电商代理销售 976,415.06 2,174,528.26
上海中城联盟投资管理股份有限公司 物业管理服务 722,252.44 723,098.71
北京搜房网络技术有限公司 代理服务 101,886.79 792,452.80
房天下金融信息服务（北京）有限公司 渠道服务费 92,599.38
天津市凤凰财富基金销售有限公司 营销服务 20,235.40
深圳同创添富投资企业（有限合伙） 营销服务 9,877,358.31
深圳市世联共享投资股份有限公司 资产托管服务 4,179,381.66
共青城创赢投资管理合伙企业（有限合伙） 资产托管服务 147,537.74
上海城凯投资有限公司 策划服务 8,716,981.16
上海城凯投资有限公司 办公物业招商 46,373.15
234
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
本期发生的购销商品、提供和接受劳务的定价参考了相关的市场价格。
（2）关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
单位： 元
委托方/出 受托方/承 托管收益/承包收 本期确认的托管
受托/承包资产类型 受托/承包起始日 受托/承包终止日
包方名称 包方名称 益定价依据 收益/承包收益
位于深圳市福田区竹子林紫
竹六道路敦煌大厦 1 栋 3 楼、 按照税前月租金
2018 年 01 月 01 2018 年 12 月 31
F.H 世联行经纪 7 楼、8 楼、9 楼，共 16 个 的 3%收取服务 253,908.36
日 日
单位，建筑面积约 4,218.17 费
平米
关联托管/承包情况说明
2010年4月26日，子公司世联行经纪与FH签订《房屋托管协议》，由世联行经纪在2010年1月1日至2010年12月31日期间
内就深圳市福田区竹子林紫竹六道路敦煌大厦1栋3楼、7楼、8楼、9楼，共16个单位，建筑面积约4,218.17平米向FH提供房
屋托管服务，如代其收取该物业的租金等。首次租赁成功佣金为税前月租金50%，日常托管佣金按照税前月租金的3%收取
服务费，而后双方续签协议，将服务期限延长至2018年12月31日。本报告期，世联行经纪共向FH收取服务费253,908.36元。
本公司委托管理/出包情况表：
单位： 元
委托方/出包方名 受托方/承包方名 委托/出包资产类 托管费/出包费定 本期确认的托管
委托/出包起始日 委托/出包终止日
称 称 型 价依据 费/出包费
关联管理/出包情况说明
（3）关联担保情况
本公司作为担保方
单位： 元
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕
世联小贷 150,000,000.00 2017 年 06 月 07 日 2020 年 06 月 06 日 是
世联小贷 100,000,000.00 2017 年 06 月 08 日 2020 年 06 月 07 日 是
世联小贷 50,000,000.00 2017 年 09 月 20 日 2020 年 09 月 19 日 是
世联小贷 150,000,000.00 2018 年 05 月 08 日 2021 年 11 月 07 日 是
世联小贷 100,000,000.00 2018 年 06 月 07 日 2021 年 12 月 06 日 是
世联小贷 50,000,000.00 2018 年 06 月 07 日 2021 年 12 月 06 日 是
世联小贷 150,000,000.00 2018 年 11 月 08 日 2021 年 11 月 07 日 否
世联小贷 50,000,000.00 2018 年 12 月 20 日 2021 年 12 月 19 日 否
世联小贷 320,700,000.00 2017 年 05 月 27 日 2020 年 05 月 24 日 是
235
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕
世联小贷 246,599,100.00 2017 年 06 月 23 日 2020 年 06 月 22 日 是
世联小贷 312,475,000.00 2017 年 07 月 25 日 2020 年 07 月 24 日 是
世联小贷 213,660,000.00 2017 年 08 月 29 日 2020 年 08 月 28 日 是
世联小贷 288,852,920.00 2017 年 10 月 27 日 2020 年 10 月 26 日 是
世联小贷 107,680,560.78 2017 年 12 月 21 日 2020 年 12 月 20 日 是
世联小贷 34,706,207.04 2018 年 01 月 12 日 2021 年 01 月 11 日 否
世联小贷 311,460,000.00 2018 年 01 月 19 日 2021 年 01 月 18 日 否
世联小贷 40,854,172.50 2018 年 01 月 26 日 2021 年 10 月 25 日 否
世联小贷 11,150,640.00 2018 年 01 月 26 日 2021 年 01 月 25 日 否
世联小贷 37,692,010.00 2018 年 01 月 26 日 2020 年 07 月 25 日 是
世联小贷 176,862,493.68 2018 年 04 月 25 日 2021 年 04 月 24 日 是
世联小贷 130,917,519.35 2018 年 04 月 25 日 2021 年 04 月 24 日 否
世联小贷 29,402,706.85 2018 年 06 月 22 日 2020 年 12 月 19 日 是
世联小贷 579,690,000.00 2018 年 08 月 16 日 2021 年 08 月 15 日 否
世联小贷 108,066,452.49 2018 年 11 月 13 日 2021 年 11 月 12 日 否
世联小贷 75,993,000.00 2018 年 12 月 13 日 2021 年 12 月 12 日 否
北京安信行 1,000,000.00 2017 年 01 月 09 日 2018 年 08 月 31 日 是
北京安信行 1,000,000.00 2018 年 09 月 01 日 2021 年 08 月 31 日 否
世联集房 118,000,000.00 2018 年 06 月 29 日 2021 年 06 月 28 日 否
世联君汇 20,000,000.00 2018 年 06 月 08 日 2021 年 06 月 07 日 否
世联君汇 50,000,000.00 2018 年 08 月 17 日 2021 年 08 月 16 日 否
本公司作为被担保方
单位： 元
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕
世联中国 150,000,000.00 2017 年 01 月 06 日 2020 年 01 月 05 日 是
世联中国 50,000,000.00 2017 年 01 月 13 日 2020 年 01 月 12 日 是
世联中国 27,000,000.00 2017 年 01 月 20 日 2020 年 01 月 19 日 是
世联中国 50,000,000.00 2017 年 02 月 16 日 2020 年 02 月 15 日 是
世联中国 20,000,000.00 2017 年 02 月 27 日 2020 年 02 月 26 日 是
世联中国 70,000,000.00 2017 年 04 月 24 日 2020 年 04 月 23 日 是
世联中国 10,000,000.00 2017 年 04 月 26 日 2020 年 04 月 25 日 是
世联中国 150,000,000.00 2017 年 04 月 26 日 2020 年 04 月 25 日 是
世联中国 30,000,000.00 2017 年 06 月 07 日 2020 年 06 月 06 日 是
236
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕
世联中国 30,000,000.00 2017 年 06 月 07 日 2020 年 06 月 06 日 是
世联中国 30,000,000.00 2017 年 06 月 07 日 2020 年 06 月 06 日 是
世联中国 30,000,000.00 2017 年 06 月 08 日 2020 年 06 月 07 日 是
世联中国 30,000,000.00 2017 年 06 月 08 日 2020 年 06 月 07 日 是
世联中国 30,000,000.00 2017 年 06 月 08 日 2020 年 06 月 07 日 是
世联中国 30,000,000.00 2017 年 06 月 09 日 2020 年 06 月 08 日 是
世联中国 30,000,000.00 2017 年 06 月 09 日 2020 年 06 月 08 日 是
世联中国 30,000,000.00 2017 年 06 月 09 日 2020 年 06 月 08 日 是
世联中国 30,000,000.00 2017 年 06 月 09 日 2020 年 06 月 08 日 是
世联中国 50,000,000.00 2017 年 08 月 04 日 2020 年 08 月 03 日 是
世联中国 20,000,000.00 2017 年 08 月 24 日 2020 年 08 月 23 日 是
世联中国 30,000,000.00 2017 年 08 月 24 日 2020 年 08 月 23 日 是
世联中国 14,000,000.00 2017 年 11 月 10 日 2020 年 11 月 09 日 是
世联中国 200,000,000.00 2018 年 01 月 08 日 2021 年 12 月 14 日 是
世联中国 20,000,000.00 2018 年 02 月 05 日 2021 年 12 月 14 日 是
世联中国 50,000,000.00 2018 年 02 月 05 日 2021 年 02 月 04 日 是
世联中国 17,000,000.00 2018 年 03 月 30 日 2021 年 03 月 29 日 否
世联中国 220,000,000.00 2018 年 04 月 23 日 2021 年 04 月 22 日 是
世联中国 10,000,000.00 2018 年 04 月 26 日 2021 年 10 月 26 日 是
世联中国 70,000,000.00 2018 年 04 月 27 日 2021 年 04 月 26 日 否
世联中国 30,000,000.00 2018 年 06 月 05 日 2021 年 06 月 04 日 否
世联中国 30,000,000.00 2018 年 06 月 05 日 2021 年 06 月 04 日 否
世联中国 30,000,000.00 2018 年 06 月 05 日 2021 年 06 月 04 日 否
世联中国 30,000,000.00 2018 年 06 月 06 日 2021 年 06 月 05 日 否
世联中国 30,000,000.00 2018 年 06 月 06 日 2021 年 06 月 05 日 否
世联中国 30,000,000.00 2018 年 06 月 06 日 2021 年 06 月 05 日 否
世联中国 30,000,000.00 2018 年 06 月 06 日 2021 年 05 月 24 日 否
世联中国 30,000,000.00 2018 年 06 月 06 日 2021 年 05 月 24 日 否
世联中国 30,000,000.00 2018 年 06 月 06 日 2021 年 05 月 24 日 否
世联中国 30,000,000.00 2018 年 06 月 07 日 2021 年 05 月 28 日 否
世联中国 50,000,000.00 2018 年 07 月 30 日 2021 年 07 月 29 日 否
世联中国 100,000,000.00 2018 年 10 月 19 日 2021 年 10 月 18 日 否
世联中国 35,000,000.00 2018 年 11 月 15 日 2021 年 11 月 14 日 否
237
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕
先锋居善 100,000,000.00 2017 年 10 月 18 日 2020 年 10 月 17 日 是
先锋居善 60,000,000.00 2018 年 02 月 08 日 2021 年 02 月 07 日 否
先锋居善 40,000,000.00 2018 年 03 月 12 日 2021 年 03 月 11 日 否
先锋居善 100,000,000.00 2018 年 08 月 29 日 2021 年 08 月 28 日 否
先锋居善 50,000,000.00 2018 年 11 月 16 日 2021 年 11 月 15 日 否
关联担保情况说明
（4）关联方资产转让、债务重组情况
单位： 元
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
深圳市世联共享投资股份有限公司 出售云南信托世联小贷资产财产信托 24,517,773.30 35,823,897.38
深圳市世联共享投资股份有限公司 出售世联小贷“家园云贷”贷款债权 7,764,066.60
深圳市世联共享投资股份有限公司 购买债权 54,023,303.80
共青城创赢投资管理合伙企业（有限合伙） 出售世联小贷资产财产信托 180,000,000.00
共青城创赢投资管理合伙企业（有限合伙） 购买债权 179,250,000.00
（5）关键管理人员报酬
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
陈劲松 883,000.00 3,080,100.00
朱敏 4,891,900.00 9,650,700.00
任克雷 180,000.00 180,000.00
郑伟鹤 180,000.00 180,000.00
钟清宇 180,000.00 180,000.00
袁鸿昌 1,435,700.00 2,581,400.00
陈杰平 180,000.00 180,000.00
邱国鹭 180,000.00 121,500.00
傅曦林 180,000.00 180,000.00
滕柏松 489,300.00 1,328,600.00
范雯 1,370,200.00 1,545,500.00
季如进 180,000.00 236,500.00
王伟 1,749,000.00 4,447,400.00
王正宇 2,192,000.00 2,968,300.00
238
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
焦安平 2,741,100.00 3,726,600.00
（6）其他关联交易
2018年 5 月 18 日，公司召开第四届董事会第二十七次会议审议通过《关于与关联方共同投资暨关联交易的议案》，
同意公司与世联地产顾问（中国）有限公司（以下简称“世联中国”）、深圳市世联共享投资股份有限公司（以下简称“世联
共享”）共同出资 1,000 万美元设立公司参股子公司世联惠商融资租赁（广州）有限公司（以下简称“世联惠商”），公司以
自有资金出资 250 万美元，持有其 25%的股权；世联中国出资 250 万美元，持有其 25%的股权；世联共享出资 500 万美
元，持有其50%的股权。世联中国是本公司的控股股东、世联共享是本公司的合营公司，因此根据《深圳证券交易所股票上
市规则》的相关规定，世联中国、世联共享为为公司的关联法人，上述投资构成了关联交易。
6、关联方应收应付款项
（1）应收项目
单位： 元
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
其他应收账 上海城凯投资有限公司 28,575.44
其他应收款 深圳世联同创资产管理有限公司 3,905,866.40
其他应收款 周晓华 2150.00 7,782.70
其他应收款 深圳市很有蜂格网络科技有限公司 4,659,541.46 5,000,000.00
预付账款 北京搜房网络技术有限公司 2,310.00
预付账款 北京怡然居客科技发展有限公司 287,487.82 260,000.00
预付账款 深圳市很有蜂格网络科技有限公司 13,546,820.80 2,268,965.55
应收账款 天津市凤凰财富基金销售有限公司 1,980.00
应收账款 北京丽满万家网络技术有限公司 675,000.00
（2） 可供出售金融资产
项目名称 关联方 年末余额 年初余额
可供出售金融资产 深圳世联同创资产管理有限公司 224,362,425.00 224,362,425.00
可供出售金融资产 上海中城荣耀股权投资基金管理有限公司 3,000,000.00 3,000,000.00
合计 227,362,425.00 227,362,425.00
（3）应付项目
单位： 元
239
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
其他应付款 F.H 2,183,243.82 440,390.17
其他应付款 上海城凯投资有限公司 20,192.79 285,517.41
其他应付款 世联地产顾问（中国）有限公司 12,217,993.20 7,247,210.13
其他应付款 深圳市很有蜂格网络科技有限公司 1,080,755.41 170,596.68
其他应付款 深圳世联同创资产管理有限公司 15,000,000.00
其他应付款 北京怡然居客科技发展有限公司 26,500.00
其他应付款 深圳同创锦绣资产管理有限公司 25,019,201.90
预收账款 上海中城联盟投资管理股份有限公司 64,445.40 66,416.60
应付账款 北京怡然居客科技发展有限公司 40,000.00
应付账款 深圳市很有蜂格网络科技有限公司 36,827.65 1,158.70
十三、股份支付
1、股份支付总体情况
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
公司本期授予的各项权益工具总额 59,967,000.00
公司本期行权的各项权益工具总额 4,654,300.00
公司本期失效的各项权益工具总额 24,223,025.00
①2017 年授予价格每股 11.95 元，合同剩余年限三年；②
公司期末发行在外的股票期权行权价格的范围和合同剩余期限
2018 年授予价格每股 6.30 元，合同剩余年限三年
公司期末发行在外的其他权益工具行权价格的范围和合同剩余
授予限制性股票行权价格每股 3.936 元，合同剩余年限二年
期限
其他说明
1）、2016年2月23日，本公司2016年度第一次临时股东大会审议通过《关于<深圳世联行地产顾问股份有限公司限制性股票
激励计划（草案）>及其摘要的议案》。本计划的激励对象为公司董事、高级管理人员、中层管理人员、核心骨干及子公司
管理人员（不包括独立董事、监事）等468人；授予的限制性股票总计1,571.25万股，约占股本总额144,569.6230万股的1.09%；
本计划限制性股票授予价格为每股5.55元。审议通过《关于提请股东大会授权董事会办理公司限制性股票激励计划相关事宜
的议案》， 董事会被授权确定限制性股票授予日及在公司及激励对象符合条件时向激励对象授予限制性股票并办理授予限
制性股票所必须的全部事宜。披露网站：http://www.cninfo.com.cn/ 公告名称：《2016年第一次临时股东大会决议公告》 公
告编号：2016-014。
2）、根据2016年度第一次临时股东大会授权，2016年3月13日召开第三届董事会第四十八次会议，审议通过了《关于调整
公司限制性股票激励计划授予对象人数、授予数量的议案》，本次调整后，公司此次激励对象人数由468名变更为441名，限
制性股票总量由1,571.25万股调整为1,536.05万股。审议通过了《关于向激励对象授予限制性股票的议案》，股权激励授予日
为2016年3月11日，股权激励授予限制性股票1,536.05万股，授予价格为每股5.55元。披露网站：http://www.cninfo.com.cn/ 公
告名称：《关于限制性股票激励计划调整的公告》 公告编号：2016-032、公告名称：《关于向激励对象授予限制性股票的
240
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
公告》 公告编号：2016-033。
3）、2016年4月21日召开第三届董事会第五十次会议，审议通过了《关于调整公司限制性股票激励计划授予对象、授予数量
及授予价格的议案》，本次调整后，公司此次激励对象人数由441名变更为402名，限制性股票总量由1,536.05 万股调整为
1,499.60万股。公司2015年度权益分配方案已于2016年4月14日实施完毕，公司总股本变更为2,023,974,722股，根据《限制性
股票激励计划》的相关规定，本次股权激励计划授予的限制性股票数量由1,499.60万股调整为2,099.44 万股，授予价格由5.55
元/股调整为3.936元/股。披露网站：http://www.cninfo.com.cn/ 公告名称：《关于限制性股票激励计划调整公告》 公告编号：
2016-046。
4）、2016年4月26日信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）出具了《关于深圳世联行地产顾问股份有限公司股权激励之限
制性股票的验资报告》（XYZH/2016SZA40645），对公司截至2016年4月25日止新增注册资本及实收资本（股本）情况进行
了审验，截至2016年4月25日止公司实际已收到朱敏、范莹、焦安平、王伟等402人缴纳的新增注册资本（实收资本）合计人
民币20,994,400.00元，新增实收资本占新增注册资本的100%。授予股份的上市日期为2016年5月11日。披露网站：
http://www.cninfo.com.cn/ 公告名称：《关于限制性股票授予登记完成的公告》 公告编号：2016-052。
5）、2017年5月15日，公司召开第四届董事会第七次会议，审议通过了《关于公司限制性股票激励计划第一个解锁期解锁条
件成就的议案》，公司限制性股票激励计划授予的限制性股票第一个解锁期解锁条件已成就，同意董事会根据股东大会的授
权，按照相关规定为符合解锁条件的355名激励对象办理解锁事宜，本次解锁的限制性股票数量为4,950,050股，占公司目前
股本总额的0.2421%，本次解锁的限制性股票上市流通日期为 2017 年 5 月 24日。情况披露网站：http://www.cninfo.com.cn/
公告名称：《 关于公司限制性股票激励计划第一个解锁期解锁条件成就的公告》 公告编号：2017-027。
6）、2017年5月15日，公司召开第四届董事会第七次会议，审议通过了《关于调整限制性股票回购价格和回购注销部分限制
性股票的议案》。同意董事会根据股东大会的授权，按照相关规定对44名已离职激励对象全部已获授但尚未解锁的限制性股
票共923,300股予以回购注销，对3名2016年度个人绩效考核不符合要求的激励对象本次不能解锁的限制性股票共67,725股予
以回购注销，上述回购注销数量合计为991,025股。披露网站：http://www.cninfo.com.cn/ 公告名称：《关于调整限制性股票
回购价格和回购注销部分限制性股票的公告》 公告编号： 2017-028。
7）、2017年9月15日，本公司2017年第二次临时股东大会审议通过《关于<深圳世联行地产顾问股份有限公司2017年股票期
权激励计划（草案）>及其摘要的议案》。本计划的激励对象为公司董事、高级管理人员、中层管理人员、核心骨干及子公
司管理人员（不包括独立董事、监事）等746人，授予的股票期权总计6000.00万份，每一份股票期权拥有在有效期内以行权
价格购买1股公司股票的权利，约占股本总额2,044,969,122股的2.93%；本计划股票期权的行权价格为每股11.95元。审议通
过《关于提请股东大会授权董事会办理股权激励相关事宜的议案》，董事会被授权确定股票期权授予日、在激励对象符合条
件时向激励对象授予股票期权并办理授予股票期权所必须的全部事宜，披露网站：http://www.cninfo.com.cn/ 公告名称：
《2017年第二次临时股东大会决议公告》 公告编号：2017-078。
8）、 根据2017年第二次临时股东大会授权，2017年9月26日召开第四届董事会第十五次会议审议通过《关于调整公司2017
年股票期权激励计划激励对象名单及期权数量的议案》，本次调整后，公司此次激励对象人数由746名变更为730名，股票期
权总量由6000万份调整为5,993.6万份。审议通过《关于公司2017年股票期权激励计划授予事项的议案》，股票期权授予日为
2017年9月26日，授予股票期权5,993.6万份，行权价格为11.95元/股。披露网站：http://www.cninfo.com.cn/ 公告名称：《关
于调整公司2017年股票期权激励计划激励对象名单及期权数量的公告》 公告编号：2017-090，公告名称：《关于公司2017
年股票期权激励计划授予事项的公告》公告编号：2017-091。
9）、2017年11月10日，公司完成《深圳世联行地产顾问股份有限公司2017年股票期权激励计划（草案）》所涉及到的股票
期权的授予登记工作，期权简称：世联JLC1，期权代码：037754，登记时间：2017年11月10日，登记授予激励对象: 721名, 登
241
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
记授予股票期权数理：5,989.1万份。披露网站：http://www.cninfo.com.cn/ 公告名称：《关于公司2017年股票期权激励计划
期权授予登记完成的公告》 公告编号：2017-113。
10）、公司已于2017年11月7日在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司完成限制性股票的回购注销手续。本次限制性
股票回购注销991,025股后，公司总股本由 2,044,969,122 股变更为 2,043,978,097 股。披露网站：http://www.cninfo.com.cn/ 公
告名称：《关于部分已授予限制性股票回购注销完成的公告》公告编号：2017-112。
11）、2018年5月18日，公司召开第四届董事会第二十七次会议，审议通过了《关于公司限制性股票激励计划第二个解锁期
解锁条件成就的议案》，公司限制性股票激励计划授予的限制性股票第二个解锁期解锁条件已成就，同意董事会根据股东大
会的授权，按照相关规定为符合解锁条件的306名激励对象办理解锁事宜。本次解锁的限制性股票数量为4,654,300股，占公
司目前股本总额的0.23%，次解锁的限制性股票上市流通日期为 2018 年 5 月 24日。披露网站：http://www.cninfo.com.cn/ 公
告名称：《关于公司限制性股票激励计划第二个解锁期解锁条件成就的公告》公告编号：2018-062。
12）、2018年5月18日，公司召开第四届董事会第二十七次会议，审议通过了《关于调整限制性股票回购价格和回购注销部
分限制性股票的议案》。同意董事会根据股东大会的授权，按照相关规定对45名已离职激励对象全部已获授但尚未解锁的限
制性股票共965,475股予以回购注销，对7名2017年度个人绩效考核不符合要求的激励对象本次不能解锁的限制性股票共
41,650股予以回购注销，上述回购注销数量合计为1,007,125股。披露网站：http://www.cninfo.com.cn/ 公告名称：《关于调
整限制性股票回购价格和回购注销部分限制性股票的公告》公告编号：2018-063。
13）、2018年7月12日，公司第四届董事会第二十九次会议审议通过《关于<深圳世联行地产顾问股份有限公司2018年股票
期 权 激 励 计 划 （草 案 ） > 及其 摘 要 的 议 案 》等 相 关 议案， 公 司 独 立 董 事对 相 关 议案发 表 了 独 立 意 见。 披 露 网站：
http://www.cninfo.com.cn/ 公告名称：《关于<深圳世联行地产顾问股份有限公司2018年股票期权激励计划（草案）>及其摘
要》公告编号：2018-080。
14）、2018年7月31日，公司2018年第五次临时股东大会审议通过《关于<深圳世联行地产顾问股份有限公司2018年股票期
权激励计划（草案）>及其摘要的议案》等相关议案，公司董事会被授权确定股票期权授予日、在激励对象符合条件时向激
励对象授予股票期权并办理授予股票期权所必须的全部事宜，并于2018年8月1日披露了《关于2018年股票期权激励计划内幕
信息知情人买卖公司股票情况的自查报告》公告编号：2018-084。
15）、根据2018年第五次临时股东大会授权，2018年9月11日召开第四届董事会第三十二次会议审议通过《关于调整公司2018
年股票期权激励计划激励对象名单及期权数量的议案》，本次调整后，公司此次激励对象人数由原229名调整为226名，股票
期权总数由原6,000万份调整为5,996.70万份；审议通过《关于公司2018年股票期权激励计划授予事项的议案》，股票期权授
予日为2018年9月11日，授予股票期权5,996.7万份，行权价格为6.30元。披露网站：http://www.cninfo.com.cn/ 。公告名称：
《关于调整公司2018年股票期权激励计划激励对象名单及期权数量的议案》公告编号：2018-098，公告名称：《关于公司2018
年股票期权激励计划授予事项的议案》公告编号：2018-099。
16）2018年9月27日，公司完成了《深圳世联行地产顾问股份有限公司2018年股票期权激励计划（草案）》所涉及到的股票
期权的授予登记工作，期权简称：世联JLC2，期权代码：037792，登记时间：2018年9月27日，登记授予激励对象: 226名, 登
记授予股票期权数理：5,996.7万份。披露网站：http://www.cninfo.com.cn/ 公告名称：《关于公司2018年股票期权激励计划
期权授予登记完成的公告》 公告编号：2018-102。
242
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
2、以权益结算的股份支付情况
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
授予日权益工具公允价值的确定方法 布莱克-舒尔茨（Black-ScholesModel）模型
分年度对公司财务业绩指标、个人业绩指标进行考核，以达到考核目
可行权权益工具数量的确定依据
标的激励对象所持有的数量
本期估计与上期估计有重大差异的原因 无
以权益结算的股份支付计入资本公积的累计金额 40,664,199.32
本期以权益结算的股份支付确认的费用总额 16,156,875.12
其他说明
项目 限制性股票 股票期权 合计
以权益结算的股份支付计入资本公积的累计金额 12,248,100.00 28,416,099.32 40,664,199.32
本年以权益结算的股份支付确认的费用总额 -1,967,990.00 18,124,865.12 16,156,875.12
十四、承诺及或有事项
1、重要承诺事项
资产负债表日存在的重要承诺
本集团截止资产负债表日无重大承诺事项。
2、或有事项
（1）资产负债表日存在的重要或有事项
除本附注十二、5.关联方交易中所列担保事项外，无其他重大或有事项。
（2）公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明
公司不存在需要披露的重要或有事项。
243
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
十五、资产负债表日后事项
1、重要的非调整事项
单位： 元
对财务状况和经营成果的影
项目 内容 无法估计影响数的原因
响数
2、利润分配情况
单位： 元
拟分配的利润或股利 42,902,390.41
经审议批准宣告发放的利润或股利 42,902,390.41
3、其他资产负债表日后事项说明
除存在上述资产负债表日后事项披露事项外，本集团无其他重大资产负债表日后事项。
十六、其他重要事项
1、其他
(1)经营租出资产
经营租赁租出资产类别 年末金额 年初金额
房屋 451,730,426.20 112,701,186.11
合计 451,730,426.20 112,701,186.11
(2)重大经营租赁最低租赁付款额
剩余租赁期 最低租赁付款额
1年以内 743,069,971.98
1-2年 734,890,309.09
2-3年 716,452,317.93
3年以上 5,383,358,932.04
合计 7,577,771,531.04
244
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
十七、母公司财务报表主要项目注释
1、应收票据及应收账款
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
应收票据 421,296,581.31 6,481,466.10
应收账款 58,773,102.17 77,929,090.83
合计 480,069,683.48 84,410,556.93
（1）应收票据
1)应收票据分类列示
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
商业承兑票据 421,296,581.31 6,481,466.10
合计 421,296,581.31 6,481,466.10
2)期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
单位： 元
项目 期末终止确认金额 期末未终止确认金额
商业承兑票据 400,000,000.00
合计 400,000,000.00
3)期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
单位： 元
项目 期末转应收账款金额
其他说明
1）期末无已用于质押的应收票据；
2）期末无因出票人未履约而将其转应收账款的票据
245
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
。
（2）应收账款
1)应收账款分类披露
单位： 元
期末余额 期初余额
类别 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
账面价值 账面价值
金额 比例 金额 计提比例 金额 比例 金额 计提比例
按信用风险特征组合计提坏
64,989,826.37 100.00% 6,216,724.20 9.57% 58,773,102.17 81,746,024.05 100.00% 3,816,933.22 4.67% 77,929,090.83
账准备的应收账款
合计 64,989,826.37 100.00% 6,216,724.20 58,773,102.17 81,746,024.05 100.00% 3,816,933.22 77,929,090.83
246
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例
1 年以内分项
6 个月以内 54,007,208.52 0.00%
6 个月至 1 年 1,278,927.19 127,892.72 10.00%
1 年以内小计 55,286,135.71 127,892.72 0.23%
1至2年 5,164,084.54 1,549,225.36 30.00%
2至3年 4,539,606.12 4,539,606.12 100.00%
合计 64,989,826.37 6,216,724.20
确定该组合依据的说明：
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款：
2)本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 3,383,337.81 元；本期收回或转回坏账准备金额 0.00 元。
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
单位： 元
单位名称 收回或转回金额 收回方式
3)本期实际核销的应收账款情况
单位： 元
项目 核销金额
实际核销的应收账款 983,546.83
其中重要的应收账款核销情况：
单位： 元
款项是否由关
单位名称 应收账款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
联交易产生
阳江市丽晶投资发展有限公司 应结服务费 240,000.00 无法收回 公司规定程序 否
晋州万豪名家商贸城有限公司 应结服务费 180,000.00 无法收回 公司规定程序 否
乐东永佳投资有限公司 应结服务费 150,000.00 无法收回 公司规定程序 否
深圳市吉厦房地产开发有限公司 应结服务费 120,000.00 无法收回 公司规定程序 否
深圳市民基管理顾问有限公司 应结服务费 75,000.00 无法收回 公司规定程序 否
247
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
款项是否由关
单位名称 应收账款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
联交易产生
江西信诚置业有限公司 应结服务费 68,627.00 无法收回 公司规定程序 否
中粮地产集团深圳房地产开发有限公司 应结服务费 55,319.83 无法收回 公司规定程序 否
深圳元昇轻工实业有限公司 应结服务费 55,000.00 无法收回 公司规定程序 否
重庆海昌加勒比海旅游发展有限公司 应结服务费 39,600.00 无法收回 公司规定程序 否
合计 -- 983,546.83 -- -- --
应收账款核销说明：
4)按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
期末按欠款方归集的年末余额前五名应收账款汇总金额26,629,635.95元，占应收账款年末余额合计数的比例40.98%，相
应计提的坏账准备年末余额汇总金额1,102,795.05元。
2、其他应收款
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
应收股利 4,086,467.79 4,123,869.88
其他应收款 3,099,195,901.15 2,794,230,508.90
合计 3,103,282,368.94 2,798,354,378.78
（1）应收股利
1)应收股利
单位： 元
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
青岛荣置地 4,086,467.79 4,123,869.88
合计 4,086,467.79 4,123,869.88
2)重要的账龄超过 1 年的应收股利
单位： 元
是否发生减值及其判断
项目(或被投资单位) 期末余额 账龄 未收回的原因
依据
其他说明：
截至2018年12月31日，本公司无重要的账龄超过1年的应收股利。
248
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
（2）其他应收款
1)其他应收款分类披露
单位： 元
期末余额 期初余额
类别 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
账面价值 账面价值
金额 比例 金额 计提比例 金额 比例 金额 计提比例
按信用风险特征组合计提坏账准备的其他应
3,099,195,901.15 100.00% 3,099,195,901.15 2,794,230,508.90 100.00% 2,794,230,508.90
收款
单项金额不重大但单独计提坏账准备的其他
87,041.22 0.00% 87,041.22 100.00% 87,041.22 0.00% 87,041.22 100.00%
应收款
合计 3,099,282,942.37 100.00% 87,041.22 3,099,195,901.15 2,794,317,550.12 100.00% 87,041.22 2,794,230,508.90
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：
√ 适用 □ 不适用
249
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
1）个别认定发生减值的其他应收款
单位名称 账面余额 坏账金额 计提比例 计提原因
方凯铭 87,041.22 87,041.22 100.00% 预计无法收回
合计 87,041.22 87,041.22 -
2）个别认定未发生减值的其他应收款
年末余额 年初余额
账龄
金额 比例 金额 比例
1 年以内 3,091,890,205.97 99.77% 2,787,064,242.73 99.74%
1-2 年 4,129,475.20 0.13% 3,177,046.44 0.11%
2-3 年 2,546,068.06 0.08% 518,694.93 0.02%
3－4 年 513,343.49 0.02% 144,158.20 0.01%
4－5 年 70,287.69 0.00% 3,222,450.60 0.12%
5 年以上 46,520.74 0.00% 103,916.00 0.00%
合计 3,099,195,901.15 100.00% 2,794,230,508.90 100.00%
2)本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 359,288.63 元；本期收回或转回坏账准备金额 440.30 元。
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
单位： 元
单位名称 转回或收回金额 收回方式
洪达 440.30 现金收回
合计 440.30 --
3)本期实际核销的其他应收款情况
单位： 元
项目 核销金额
实际核销的其他应收款 359,728.93
其中重要的其他应收款核销情况：
单位： 元
款项是否由关联交
单位名称 其他应收款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
易产生
离职员工 代扣代缴款 158,910.13 无法收回 公司规定程序 否
租赁保证金等 押金、保证金 200,818.80 无法收回 公司规定程序 否
合计 -- 359,728.93 -- -- --
其他应收款核销说明：
4)其他应收款按款项性质分类情况
250
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
单位： 元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
应收子公司往来款项 3,026,725,242.25 2,764,671,139.46
业务合作意向金 6,362,628.66 5,000,000.00
押金、保证金 15,234,255.66 5,051,551.74
业务借款 25,052,815.42 18,412,665.97
子公司处置款 19,700,000.00
预支薪资 2,251,703.76 700,094.04
其他 3,956,296.62 482,098.91
合计 3,099,282,942.37 2,794,317,550.12
5)按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位： 元
占其他应收款期末余 坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄
额合计数的比例 期末余额
深圳红璞公寓科技管理有限公司 应收子公司往来款项 1,097,299,945.20 1 年以内 35.40%
深圳世联集今财富管理有限公司 应收子公司往来款项 105,000,000.00 1 年以内 3.39%
深圳市世联小额贷款有限公司 应收子公司往来款项 467,814,501.64 1 年以内 15.09%
深圳世联投资有限公司 应收子公司往来款项 162,649,334.07 1 年以内 5.25%
上海世联行股权投资管理有限公司 应收子公司往来款项 107,586,592.99 1 年以内 3.47%
合计 -- 1,940,350,373.90 -- 62.60%
3、长期股权投资
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 2,415,404,535.43 19,547,701.39 2,395,856,834.04 2,377,294,535.43 19,547,701.39 2,357,746,834.04
对联营、合营企业投资 41,416,878.01 41,416,878.01
合计 2,456,821,413.44 19,547,701.39 2,437,273,712.05 2,377,294,535.43 19,547,701.39 2,357,746,834.04
（1）对子公司投资
单位： 元
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 本期计提减值准备 减值准备期末余额
北京世联 12,305,967.22 12,305,967.22
天津世联 1,066,200.03 1,066,200.03
251
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 本期计提减值准备 减值准备期末余额
东莞世联 3,021,913.58 3,021,913.58
惠州世联 4,532,617.63 4,532,617.63
广州世联 3,758,510.00 3,758,510.00
世联行经纪 27,908,465.95 27,908,465.95 19,547,701.39
大连世联 1,000,000.00 1,000,000.00
珠海世联 1,121,549.83 1,121,549.83
杭州世联 3,000,000.00 3,000,000.00
青岛荣置地 49,512,480.16 49,512,480.16
世联集金 10,000,000.00 10,000,000.00
厦门世联 3,000,000.00 3,000,000.00
世联小贷 1,514,211,600.00 1,514,211,600.00
世联先锋 10,000,000.00 10,000,000.00
长沙世联 1,000,000.00 1,000,000.00
沈阳世联 1,000,000.00 1,000,000.00
成都世联 1,000,000.00 1,000,000.00
苏州世联 1,000,000.00 1,000,000.00
西安世联 990,000.00 990,000.00
青岛世联 990,000.00 990,000.00
武汉世联 4,950,000.00 4,950,000.00
常州世联 3,000,000.00 3,000,000.00
合肥世联 990,000.00 990,000.00
三亚世联 990,000.00 990,000.00
无锡世联 5,000,000.00 5,000,000.00
福州世联 5,000,000.00 5,000,000.00
盛泽担保 159,278,800.00 159,278,800.00
山东世联 106,126,335.23 106,126,335.23
南昌世联 5,000,000.00 5,000,000.00
佛山世联 5,000,000.00 5,000,000.00
长春世联 1,000,000.00 1,000,000.00
南京世联 5,000,000.00 5,000,000.00
宁波世联 5,000,000.00 5,000,000.00
四川嘉联 64,908,287.07 30,000,000.00 94,908,287.07
重庆世联 30,250,000.00 30,250,000.00
252
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 本期计提减值准备 减值准备期末余额
昆明世联 5,000,000.00 5,000,000.00
南通世联 1,000,000.00 1,000,000.00
南宁世联 5,000,000.00 5,000,000.00
武汉世联先锋 1,000,000.00 1,000,000.00
漳州世联 3,000,000.00 3,000,000.00
徐州世联 5,000,000.00 5,000,000.00
贵阳世联 3,000,000.00 3,000,000.00
北京世联兴业 1,000,000.00 1,000,000.00
杭州世联卓群 3,000,000.00 3,000,000.00
世联投资 23,485,100.00 23,485,100.00
郑州世联 5,000,000.00 5,000,000.00
合肥世联先锋 3,000,000.00 3,000,000.00
惠州世联先锋 1,000,000.00 1,000,000.00
太原世联 3,000,000.00 3,000,000.00
石家庄世联 1,000,000.00 1,000,000.00
世联君汇 95,001,300.00 95,001,300.00
固安世联 1,000,000.00 1,000,000.00
廊坊世联 1,000,000.00 1,000,000.00
香港世联 7,565,399.97 7,565,399.97
厦门立丹行 139,860,008.76 139,860,008.76
世联集房 3,010,000.00 3,010,000.00
深圳赋能创新 1,060,000.00 1,060,000.00
哈尔滨世联 1,000,000.00 1,000,000.00
苏州世联行 1,000,000.00 1,000,000.00
世联松塔 6,400,000.00 6,400,000.00
唐山世联 1,000,000.00 1,000,000.00
包头世联 3,000,000.00 3,000,000.00
拉萨世联 1,000,000.00 1,000,000.00
张家口世联 1,000,000.00 1,000,000.00
世联同行 1,020,000.00 1,020,000.00
世联桂园 5,580,000.00 5,580,000.00
珠海赢远 510,000.00 510,000.00
合计 2,377,294,535.43 38,110,000.00 2,415,404,535.43 19,547,701.39
253
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
（2）对联营、合营企业投资
单位： 元
本期增减变动
期初 减值准备
投资单位 减少投 权益法下确认 其他综合收 其他权 宣告发放现金 期末余额
余额 追加投资 计提减值准备 其他 期末余额
资 的投资损益 益调整 益变动 股利或利润
一、合营企业
二、联营企业
深圳再生活科技管理有限公司 1,250,000.00 -406,725.59 843,274.41
深圳世联惠普商业保理有限公司 3,000,000.00 447,374.22 3,447,374.22
天津市凤凰财富基金销售有限公司 28,000,000.00 -2,133,593.77 25,866,406.23
上海世联盛曜 15,000,000.00 -3,740,176.85 11,259,823.15
小计 47,250,000.00 -5,833,121.99 41,416,878.01
合计 47,250,000.00 -5,833,121.99 41,416,878.01
254
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
（3）其他说明
本报告期公司投资设立3家联营企业，公司持有天津市凤凰财富基金销售有限公司40%股权、持有深圳世联惠普商业保理有
限公司30%股权、持有深圳再生活科技管理有限公司49%股权；本报告期收购上海世联盛曜30%股权。
期末长期股权投资余额比期初增加了49,369,823.15元，主要原因是：
1）本报告期收购四川嘉联24.5%少数股权，收购对价3,000.00万元；
2）本报告期投资联营企业共计4,725.00万元。
4、营业收入和营业成本
单位： 元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 330,923,947.32 212,288,470.44 345,647,489.00 247,115,159.99
其他业务 259,670,853.48 25,162,778.23 306,449,971.52 36,626,026.99
合计 590,594,800.80 237,451,248.67 652,097,460.52 283,741,186.98
其他说明：
（1）主营业务—按产品分类
本年发生额 上年发生额
产品名称
收入 成本 收入 成本
代理销售业务 322,592,057.76 210,713,178.30 322,388,896.23 226,891,691.15
营销策划业务 8,331,889.56 1,575,292.14 23,258,592.77 20,223,468.84
合计 330,923,947.32 212,288,470.44 345,647,489.00 247,115,159.99
（2）前五名客户的营业收入情况
客户名称 营业收入 占全部营业收入的比例
恒大地产集团有限公司 47,693,437.91 8.08%
深圳华侨城股份有限公司 41,002,272.68 6.94%
刘萍 28,555,089.12 4.83%
运泰建业置业(深圳)有限公司 14,043,006.92 2.38%
龙光地产股份有限公司 12,438,804.65 2.11%
合计 143,732,611.28 24.34%
255
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
5、投资收益
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 1,063,803,358.56 514,482,306.34
权益法核算的长期股权投资收益 -5,833,121.99
可供出售金融资产在持有期间的投资收益 9,104,425.28 5,335,062.81
处置可供出售金融资产取得的投资收益 54,877,793.21
合计 1,067,074,661.85 574,695,162.36
十八、补充资料
1、当期非经常性损益明细表
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 566,099.54
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量
48,349,407.17
享受的政府补助除外）
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 15,144,749.66
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 8,743,504.59
减：所得税影响额 7,262,008.28
少数股东权益影响额 18,570,995.45
合计 46,970,757.23 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因。
□ 适用 √ 不适用
2、净资产收益率及每股收益
每股收益
报告期利润 加权平均净资产收益率
基本每股收益（元/股） 稀释每股收益（元/股）
归属于公司普通股股东的净利润 8.03% 0.20 0.20
扣除非经常性损益后归属于公司
7.12% 0.18 0.18
普通股股东的净利润
256
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
3、境内外会计准则下会计数据差异
（1）同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
（2）同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
（3）境内外会计准则下会计数据差异原因说明，对已经境外审计机构审计的数据进行差异调节的，应注
明该境外机构的名称
257
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告全文
第十二节 备查文件目录
一、载有法定代表人、财务负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。
二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
三、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露的所有公司文件的正本及公告的原稿。
四、载有董事长陈劲松先生签名的2018年年度报告文件原文。
五、以上备查文件的备置地点：公司董事会办公室及深圳证券交易所。
深圳世联行地产顾问股份有限公司
法定代表人： 陈劲松
二〇一九年三月二十九日
258