深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
深圳世联行集团股份有限公司
2019 年年度报告
2020 年 03 月
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
第一节重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真
实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连
带的法律责任。
公司负责人陈劲松、主管会计工作负责人王正宇及会计机构负责人(会计主
管人员)童朝军声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议
未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名
王正宇 董事 个人身体原因 郑伟鹤
本报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司对
投资者的实质性承诺，敬请投资者注意投资风险。
公司已在本报告中详细描述未来将面临的主要风险及应对措施，详情请查
阅本报告“第四节 经营情况讨论与分析”之“九、公司未来发展的展望”部分，请
投资者注意投资风险。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2,037,756,672 为基数，
向全体股东每 10 股派发现金红利 0.045 元（含税），送红股 0 股（含税），不以
公积金转增股本。
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
铸底夯实，面向未来
——2020 年致股东的信
尊敬的世联行投资人：
一
在世联行 2019 年度业绩预告之际，我和各位一样，焦急地盼望着“新冠疫情”得到控制，中国城市恢复原有的活力。
我们高兴地看到，至二月底，除湖北外，各地冰封已久的售楼处陆续开门迎客，到访量虽同比下降不少，但上升的趋势
是与日俱增；到三月份，交易服务认购额已恢复到去年同期约 70%。
注：2020 年 3 月份数据是将 3 月 1 日至 3 月 23 日的数据模拟至 3 月 31 日。
数据来源：世联研究
在疫情席卷全球，欧美或成为重灾区时，中国已进入以复工复产为主的阶段。这样，有一个问题就非常明确地摆在了
我们面前：
在欧美经济受疫情影响，存在巨大不确定的情况下，房地产市场会不会起到中国经济压舱石的作用？
我的回答是肯定的：
1、城市化下半场是最大的内需驱动力；
2、城市房地产市场是需求被严格打压和“调控”的市场；
3、中国居民杠杆、房地产资本市场、银行货币的“空间”和潜力，与西方比较而言，依然巨大；
4、城市旧改+新基建，为“都市圈”扩容和百姓改善生活提供了更好的基础。
如果说，可以预见的实实在在的巨量需求是存在的，那就是城市化的下半场，几乎没有之一。
3
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
二
2020 年，世联行经营的主题是“铸底夯实，面向未来”。
我们今年业绩将受到的来自外部的影响因素，主要为：
1、房地产交易代理面临着延后的买楼需求之“滞后时间”效应；
2、各地政府针对“疫情”之后的调控政策，微调的“政策力度”效应；
3、红璞公寓和世联空间面临的城市恢复活力的“复工程度”效应；
4、开发商和物业委托人的“现金回笼”效应。
我们认为中国在这“四个效应”上的趋势对我们是利好的。但，在时间上仍有“不确定”性。
对此，世联行当然不会坐等市场时机，我们已为“疫情之后”的市场，做了如下准备：
1、积极发挥世联传统 To B 的优势，以“挖掘物业价值、降低交易成本、规避专业风险、促进资产流通”为宗旨，助力
开发商建立运营线上“智慧案场”，实现线上线下代理案场的融合突破；
2、积极推进与战略协同方 58 爱房、同策咨询的合作，打造好“新房联卖平台（PMLS）”；
3、资管业务方向，含红璞公寓、物业管理、世联空间等，在不断优化资产，提升运营能力，进入“轻资产委托运营”
的发展轨道；
4、金融服务于场景，甘当银行的渠道，为房地产购买者、居住者服务；
5、变革组织，对外开放合作；对内夯实基础，让 27 年的组织，面向未来，为“重启”更健康的快速发展做难而重要的
安排。
三
写到这里，武汉传来好消息：世联行在武汉的新房代理、红璞公寓、物业管理和合资企业的全面复工申请正式批复了！
在这六十多天里，武汉前线员工始终奋战在抗疫第一线，为社区、为租客、为抗疫医护人员住宿、为方舱医院的建设做
出了世联人应有的贡献。
不是每一个冬天都同样肃杀；
不是每一次春天都同样温暖！
未来就从现在开始了！
谢谢各位投资人！
世联行董事长：陈劲松
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
目录
第一节重要提示、目录和释义 ...................................................................................................................................... 2
第二节公司简介和主要财务指标.................................................................................................................................. 9
第三节公司业务概要..................................................................................................................................................... 13
第四节经营情况讨论与分析 ........................................................................................................................................ 17
第五节重要事项 ............................................................................................................................................................. 49
第六节股份变动及股东情况 ........................................................................................................................................ 81
第七节优先股相关情况 ................................................................................................................................................ 87
第八节可转换公司债券相关情况................................................................................................................................ 88
第九节董事、监事、高级管理人员和员工情况 ...................................................................................................... 89
第十节公司治理 ............................................................................................................................................................. 98
第十一节公司债券相关情况 ......................................................................................................................................104
第十二节 财务报告.....................................................................................................................................................105
第十三节 备查文件目录 ............................................................................................................................................285
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
释义
释义项 指 释义内容
世联、世联行或公司、本公司 指 深圳世联行集团股份有限公司
世联中国 指 世联地产顾问（中国）有限公司，世联行之控股股东
FH 指 Fortune Hill Asia Limited,世联中国之控股子公司
卓群创展 指 乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企业（有限合伙），世联行之股东之一
北京世联 指 北京世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
东莞世联 指 东莞世联地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
上海世联 指 上海世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
世联行经纪 指 深圳市世联行房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
惠州世联 指 世联房地产咨询（惠州）有限公司，世联行之全资子公司
广州世联 指 广州市世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
天津世联 指 天津世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
山东世联 指 山东世联怡高物业顾问有限公司，世联行之控股子公司
四川嘉联 指 四川世联行兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资控股子公司
重庆世联 指 重庆世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
世联投资 指 深圳世联投资有限公司，世联行之全资子公司
世联小贷 指 深圳市世联小额贷款有限公司，世联行之全资子公司
盛泽担保 指 深圳市盛泽融资担保有限责任公司，世联行之全资子公司
北京安信行 指 北京安信行物业管理有限公司，世联行之控股子公司
珠海世联 指 珠海世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
杭州世联 指 杭州世联房地产营销策划有限公司，世联行之全资子公司
厦门世联 指 厦门世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
世联先锋 指 深圳世联先锋投资有限公司，世联行之全资子公司
长沙世联 指 长沙世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
沈阳世联 指 沈阳世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
大连世联 指 大连世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
成都世联 指 成都世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
苏州世联 指 苏州世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
常州世联 指 常州世联房地产代理有限公司，世联行之全资子公司
西安世联 指 西安世联投资咨询有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立
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青岛世联 指 青岛世联兴业房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立
武汉世联 指 武汉世联兴业房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立
三亚世联 指 三亚世联房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立
合肥世联 指 合肥世联投资咨询有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立
无锡世联 指 无锡世联行房地产营销有限公司，世联行之全资子公司
福州世联 指 福州世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
佛山世联 指 佛山世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
南昌世联 指 南昌世联置业有限公司，世联行之全资子公司
南京世联 指 南京世联兴业房地产投资咨询有限公司，世联行之全资子公司
长春世联 指 长春世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
南通世联 指 南通世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
昆明世联 指 昆明世联卓群房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
宁波世联 指 宁波世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
广西世联 指 广西世联行房地产代理有限公司，世联行之全资子公司
苏州居善 指 苏州居善网络技术服务有限公司，先锋投资之全资子公司
南京云掌柜 指 南京云掌柜信息技术有限公司，先锋投资之全资子公司
天津居善 指 天津居善电子商务有限公司，先锋投资之全资子公司
郑州世联 指 郑州世联兴业房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
漳州世联 指 漳州世联房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
徐州世联 指 徐州世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
杭州世联卓群 指 杭州世联卓群房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
合肥世联先锋 指 合肥世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
北京世联兴业 指 北京世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
贵阳世联 指 贵阳世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
武汉世联先锋 指 武汉世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
惠州世联先锋 指 惠州市世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
太原世联 指 太原世联卓群房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
石家庄世联 指 石家庄世联卓群房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
世联君汇 指 深圳世联君汇不动产运营管理股份有限公司，世联行之控股子公司
固安世联 指 固安世联房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
廊坊世联 指 廊坊市世联房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
香港世联 指 世联咨询(香港)有限公司，世联行之全资子公司
兰州世联 指 兰州世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
包头世联 指 包头市世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
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唐山世联 指 唐山世联行房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
前海资管 指 深圳前海世联资产管理有限公司，世联行之全资子公司
厦门立丹行 指 厦门市立丹行置业有限公司，世联行之控股子公司
先锋居善 指 深圳先锋居善科技有限公司，世联行之全资子公司
世联科创 指 深圳市世联科创科技服务有限公司，世联行之控股子公司
青岛荣置地 指 青岛荣置地顾问有限公司，世联行之控股子公司
世联集金 指 深圳世联集金财富管理有限公司，世联行之全资子公司
世联集房 指 深圳世联集房资产管理有限公司，世联行之全资子公司
深圳赋能创新 指 深圳市赋能创新投资有限公司，世联行之全资子公司
哈尔滨世联 指 哈尔滨卓群房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
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第二节公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 世联行 股票代码 002285
变更后的股票简称（如有） 无
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳世联行集团股份有限公司
公司的中文简称 世联行
公司的外文名称（如有） SHENZHEN WORLDUNION GROUP INCORPORATED
公司的外文名称缩写（如有）WORLDUNION
公司的法定代表人 陈劲松
注册地址 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼
注册地址的邮政编码 518001
办公地址 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼
办公地址的邮政编码 518001
公司网址 http://www.worldunion.com.cn/
电子信箱 info@worldunion.com.cn
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 王立 胡迁
深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商
联系地址
务中心 12 楼 务中心 12 楼
电话 0755-22162824 0755-22162824
传真 0755-22162231 0755-22162231
电子信箱 wangli8@worldunion.com.cn info@worldunion.com.cn
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体的名称 证券时报、中国证券报、上海证券报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼、深圳证券交易所
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四、注册变更情况
组织机构代码 61886755-4
2009 年 8 月 28 日-2009 年 10 月 26 日主营业务：从事投资可行性研究、项目策
划、房地产信息、房地产交易代理、企业形象设计、科研经济技术管理咨询、物
公司上市以来主营业务的变化情况（如
业管理业务（以上不含限制项目）。在本市设立 1 家非法人分支机构，经营范围
有）
与总公司相同。2009 年 10 月 27 日至今主营业务：房地产咨询、房地产代理、
房地产经纪、物业管理。
历次控股股东的变更情况（如有） 无
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 9 层
签字会计师姓名 王建新、李颖
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2019 年 2018 年 本年比上年增减 2017 年
营业收入（元） 6,649,851,992.27 7,533,638,446.39 -11.73% 8,211,546,958.79
归属于上市公司股东的净利润
81,942,292.20 415,724,734.42 -80.29% 1,003,883,544.29
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
37,414,580.41 368,753,977.19 -89.85% 962,669,658.53
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
1,574,430,963.17 967,493,134.33 62.73% -3,025,871,483.52
（元）
基本每股收益（元/股） 0.04 0.20 -80.00% 0.49
稀释每股收益（元/股） 0.04 0.20 -80.00% 0.49
加权平均净资产收益率 1.55% 8.03% -6.48% 21.85%
2019 年末 2018 年末 本年末比上年末增减 2017 年末
总资产（元） 11,666,786,817.53 13,220,234,689.96 -11.75% 13,633,494,506.97
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归属于上市公司股东的净资产
5,315,129,783.11 5,299,829,593.20 0.29% 5,068,442,723.78
（元）
七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
八、分季度主要财务指标
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 1,311,548,067.29 1,792,738,003.63 1,571,206,723.29 1,974,359,198.06
归属于上市公司股东的净利润 -24,649,986.17 87,372,072.43 3,065,083.84 16,155,122.10
归属于上市公司股东的扣除非经
-29,226,732.68 71,113,637.33 -15,962,972.22 11,490,647.98
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 127,569,204.47 358,242,278.09 399,697,545.37 688,921,935.24
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
九、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 2019 年金额 2018 年金额 2017 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
469,153.05 566,099.54 67,841.34
值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 68,501,754.99 48,349,407.17 32,765,583.35
受的政府补助除外）
企业取得子公司、联营企业及合营企业的
投资成本小于取得投资时应享有被投资单 192,725.37
位可辨认净资产公允价值产生的收益
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除同公司正常经营业务相关的有效套期保
值业务外，持有交易性金融资产、衍生金
融资产、交易性金融负债、衍生金融负债
产生的公允价值变动损益，以及处置交易 -3,000,000.00 6,250,000.00
性金融资产、衍生金融资产、交易性金融
负债、衍生金融负债和其他债权投资取得
的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资产
13,882,023.35 15,144,749.66 13,602,295.88
减值准备转回
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -7,951,603.31 8,743,504.59 4,998,272.37
减：所得税影响额 9,781,013.74 7,262,008.28 6,897,960.28
少数股东权益影响额（税后） 17,592,602.55 18,570,995.45 9,764,872.27
合计 44,527,711.79 46,970,757.23 41,213,885.76 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第三节公司业务概要
一、报告期内公司从事的主要业务
2019 国内商品房销售金额近 16 万亿，累计同比增长 6.5%，增速较 2018 年同期下降 5.7 个百分点。在“房住不炒”
的政策方针指导下，各地“因城施策”调控进一步深化，房地产市场趋于理性。报告期内，公司实现营业收入 66.50 亿元，
同比下降 11.73%；归属于上市公司股东的净利润为 0.82 亿元，同比下降 80.29%。公司与互联网企业展开合作，推进新房联
卖平台（PMLS）建立，致力于精准对接买方和卖方需求，解决新房销售中的痛点。同时，坚持轻资产运营模式，进一步提升
资产运营效能。截至报告期末，公司资产负债率比去年同期下降 5.50 个百分点，公寓管理业务经营性现金流已经回正。
（一）交易服务
2019 年，整体房地产市场的发展保持稳定态势，而房地产新房交易环节却已发生深刻变化，房地产信息端和服务端因
互联网技术而发生剧变，购房客户群体通过线上找房，经纪人线下带看房源已成为主要途径。报告期内，交易服务板块营业
收入 42.89 亿元，同比下降 18.88%。在新房交易市场中的渠道容量占比逐步升高，开发商谋求更高去化效率的背景下，公
司携手 58 同城、同策等共同建立新房联卖平台，打造中国的 PMLS 平台，深化一、二手联动服务，公司交易服务业务开始以
“交易能力”为中心的产业链重构，从内场向上下游延伸。同时，结合交易业务的渠道升级和组织开放等系列战略举措，公
司交易平台向提升效率、运营赋能和开发平台的核心目标推进。截至报告期末，代理服务业务有效覆盖 200 多个地级城市，
服务项目数量超过 3,200 个。公司项目案场在提供代理服务的基础上叠加和推广策划、电商、金融、装修等服务，努力提升
公司综合收益。报告期内，公司客户类型丰富并且结构均衡，代理服务业务稳定性增强。截至报告期末，互联网+业务以公
司代理服务案场为场景入口，链接社会共享资源信息，积极实现流量变现，现已覆盖 200 多个地级城市，链接经纪门店超过
5 万家，链接经纪人 20 多万，集房、集客累计转介客户超过 150 万批。
报告期内，开发商拿地态度谨慎，顾问业务的客户群体和客户需求进一步变化，公司顾问团队在传统顾问咨询领域突
破，拓展与服务政府机构及政府平台企业，充分发挥专业服务能力为城市发展和片区开发提供决策支持依据，助力地方产业
与经济发展，并为城市的更新和价值提升提供专业化咨询服务。同时，公司顾问团队积极拓宽服务对象，不仅服务于传统地
产开发企业和城市空间发展的相关部门，而且服务于新产业客户，如智能科技、通讯企业、现代物流企业和生物科技企业等。
报告期内，公司成功中标深圳建设宜居宜业宜游城市研究、上海自贸区（浦东机场）产业发展规划研究及空间发展规划建议、
上海浦东周家渡社区前期调研策划及可行性方案专题研究等项目。顾问业务将持续聚焦城市发展、在地精耕，持续为城市营
销提供解决方案，不断提升品牌形象。
（二）交易后服务
报告期内，金融服务业务稳中求进，积极落实国家宏观调控政策和金融监管要求，坚持合规经营，严控业务风险，金
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融服务业务实现营业收入 4.77 亿，同比下降 37.77%，贷款余额 29.36 亿。金融服务业务逐步调整，定位于为房地产服务全
产业链及其生态圈赋能的金融服务商，进一步聚焦场景业务，扩大场景业务占比，为新购房客户在精装、整装、软装时提供
融资便利；同时，通过服务场景和生态圈客户，增强与交易服务业务的协同效应，为渠道经纪人提供垫佣服务，为经纪人及
时获得佣金提供便利，增进房地产交易生态圈的持续健康发展。
报告期内，装修服务业务实现营业收入为 2.67 亿元，同比增长 8.15%。目前，装修服务业务现已落地 56 个城市，装
修面积超过 66 万平方米。装修业务拥有从标准化施工、专业化设计、总对总集采、规范化监理、定制化软装、线上商城等
一站式装修服务能力。产品方面，持续创新迭代，现已打造公寓、家装、酒店、办公、售楼中心等标准化产品体系；集采方
面，与 200 多家品牌厂商建立战略合作，补充储备供应商 300 余家；项目管理方面，使用标准化 PMIS（项目信息管理系统），
建设标准化项目施工管理能力，打造数据化装修场景。装修服务业务根植于公司业务场景，现已逐步面向市场和社会，对外
输出服务能力。报告期内，公司装修服务业务顺利完成并交付深圳银鸿大厦、清远半山豪庭、长沙蓝山郡（一期）、武汉蓝
海郡、武汉保利城等项目，并获得客户认可。
（三）资产运营服务
报告期内，公寓管理业务实现营业收入 6.15 亿元，同比增长 51.77%，经营性现金流已经回正。历时四年多的发展，
公司运营长租公寓项目 163 个（包括包租及托管模式）、运营间数超过 33,000 间，覆盖核心一、二线城市。公司通过实施数
字化管理，公寓运营数据持续改善，自有渠道出房比例提升，充分发挥老带新及内部转介优势，稳定期出租率约 85%，实现
了出租间均价和平均租期同比上涨, 续租率保持在 40%左右。同时，公寓管理业务致力于为政府、国有租赁平台、人才公寓、
开发商、基金公司等提供委托管理和全程运营总包服务。其中，2019 年在广州、武汉、宁波、天津签约委托管理项目近 5,000
间,投入运营超过 2500 间。公司持续发挥红璞公寓数字化系统优势, 输出系统服务近 2 万间。
2019 年，公寓管理业务运营数据明显提升，会员量累计超过 17 万批, 官微粉丝超过 5 万，App 下载量提升至近 11 万。
公司红璞公寓品牌荣获“2018 年度杰出影响力长租公寓品牌”、“2018 年度集中式长租公寓影响力品牌金航奖”和“2019 年
度中国集中式公寓品牌价值 TOP30”等。根据青年群体、企业客户和商务客户等多样化需求，长租公寓产品不断迭代升级，
公寓产品由 3.0 升级至 4.0, 其中白领产品拥有六大风格：法式风、工业风、素人风、简约风、原木风、轻奢复古风，并增
加改善类产品, 增加户内休闲和体验功能, 提升不同类型租户的居住体验。同时，新增蓝领产品细分为普通四人间和精品四
人间，变更多余商务配套，提升住宿空间利用率。
报告期内，工商资产运营业务实际运营面积近 56 万平方米，营业收入实现 2.83 亿元，同比上升 45.40%。“世联空间”
聚焦于深耕已布局区域市场，进一步提升精细化运营能力，依托现存项目完善中小企业服务的体系升级和数字化运营的系统
优化。2019 年，“世联空间”利用布局优势在广州、深圳等城市获取委托运营模式项目，为后续以轻资产输出品牌和运营标
准的模式，夯实基础。其中，世联空间广州聚德园项目于 2019 年 10 月面市，体现公司在项目获取、改造、招商运营等方
面的全链条服务能力，该项目荣获 2019 年中国城市更新推动进步奖。
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
（四）资产管理服务
报告期内，物业管理服务业务实现营业收入 5.94 亿元，同比增长 15.29%。物业管理服务业务聚焦于商办物业，以工
商物业及都市型产业园为标的，进一步深化物业管理项目的“企业化、社会化、经营化、规模化”的管理模式。截至报告期
末，物业管理服务业务实际在管的全委托项目 98 个，新签约的全委托物业管理项目 12 个，在管项目实际收费面积近 486
万平方米，主要由于公司进一步剥离利润率偏低项目，加强管理和服务质量，优化项目利润结构。物业管理服务持续贯彻落
实“服务+科技”的理念，实现在管项目的科技管控，积极推进物业系统上线实施，利用数据化手段优化物业管理团队服务
质量，并降低物业的运营成本。物业管理服务业务通过地区联动和业务叠加等策略，为各类客户提供多样化解决痛点的方案，
并运营公司内部专业化资源，为客户赋能，加强在市场上竞争力。2019 年，公司物业管理团队成功签约阿里巴巴乌兰察布
数据中心、小米产业园金山软件大厦和青岛市北档案馆等项目，彰显公司在高科技企业总部园区和政府项目的服务能力。
（五）铸底夯实，面向未来
面对行业变化，公司未来将积极进行战略调整，对现有业务进行整合，优化业务板块，将业务重新规划为大交易服务
板块、资产管理服务板块及金融服务业务，深化各业务之间的协同效应，形成合力持续发展新房联卖平台，整合渠道流量，
服务开发商、服务经纪公司、服务经纪人、服务购房客户。公司将把握机遇，铸底夯实，面向未来。
二、主要资产重大变化情况
1、主要资产重大变化情况
□ 适用 √ 不适用
2、主要境外资产情况
□ 适用 √ 不适用
三、核心竞争力分析
（一）企业文化
公司耕耘房地产服务行业廿六载，始终坚持“以客户为中心、以奋斗者为本、以团队为强大、以专业为生”的企业文化，
同时以“建立资产与人的联接，不断扩大入口，丰富场景和服务，让更多的人享受真正的不动产服务”为使命，构建多维度的
激励体系、优化薪酬管理体系、推进系统化的培训体系、开展人性化关怀计划等措施。一方面，世联行培养出一批自有的高
管团队；另一方面，公司积极引进外部杰出行业精英 ，使其与公司的企业文化相互结合，并进行传承。从而形成了管理与
文化相结合的优势。
（二）组织优势
公司自2010年开始变革组织结构，将组织变革成扁平灵活的矩阵式组织。矩阵组织的建立使得公司有基础将各业务线落
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
地地区公司，面向客户提供综合房地产服务。随着组织扁平化的推行，将地区公司变成了综合利润中心，以激发地区公司本
土化、综合化发展的自主性，从而有效提升公司运营效率。目前，公司已在全国拥有超200家子公司，基本覆盖全国所有核
心城市，为公司业务实现从1到100的突破打下坚实的基础。
（三）专注与开放
公司专注房地产服务业廿六载，建立了良好的诚信和品牌，为公司开放平台和链接资源夯实了基础。公司不仅专注于传
统业务场景的不断延伸，而且凭借着对行业发展的理解和客户需求的认知，持续叠加金融、装修、互联网+（电商）等服务，
并在存量房地产服务的转型上获得良好进展，如：世联红璞的公寓管理、世联空间的办公服务、小样青年社区的运营管理、
社区管家、基础物业管理服务和世联养老等服务。同时，作为一个向行业所有同仁开放的平台和枢纽，世联行也积极链接外
部资源和新的客户群体。通过专注的服务和开放的平台，公司各业务协同发展，更好地服务客户。
（四）资本市场的助力
作为国内首家A股上市的房地产服务商，公司2009年通过上市使自身业务扩展能力获得释放。世联行作为房地产服务行
业为数不多的上市企业，在并购、融资、股权激励和整合行业资源等方面，具有相对较多的优势，并且公司常年财务稳健，
资本结构稳定，资产负债率在同行业中保持较低水平。随着中国资产市场的不断完善和发展，公司的上市优势愈来愈明显，
将持续地为公司的壮大和发展提供助力。
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
第四节经营情况讨论与分析
一、概述
（一）总体情况
公司最近几期经营业绩情况如下：
项目 2019年 2018年 2017年
总营业收入（万元） 664,985.20 753,363.84 821,154.70
营业利润（万元） 24,196.65 72,962.72 147,107.56
利润总额（万元） 27,117.21 74,891.81 149,109.10
归属于上市公司股东的净利润（万元） 8,194.23 41,572.47 100,388.35
经营活动产生的现金流量净额（万元） 157,443.10 96,749.31 -302,587.15
营业收入增长率 -11.73% -8.26% 30.97%
归属于上市公司股东的净利润增长率 -80.29% -58.59% 34.35%
资产负债率 53.52% 59.02% 61.94%
本报告期公司实现营业收入664,985.20万元，同比下降11.73%，归属于上市公司股东的净利润为8,194.23万元，同比下
降80.29%，主要原因是：1）公司交易服务业务受政策调控和市场波动等因素影响，本报告期交易服务收入同比下降18.88%，
影响当期利润；2）公司金融服务业务严控风险、主动控制规模，本报告期金融服务收入同比下降，影响当期利润。同时，
本报告期公司资产运营业务和资产管理业务收入同比保持稳定增长；公寓管理业务前期暂时性的经营亏损程度呈现环比改善
趋势，毛利率同比上升33.43个百分点。
本报告期公司经营活动产生的现金流量净额同比增长了62.73%，主要原因是：1）本报告期公司支付的各项税费比上年
同期减少41,521.63万元；2）本报告期公司加强贷款回收，稳健放贷，产生现金流量净额比上年同期增加29,159.50万元。
（二）收入
1、主营业务收入按业务板块划分
业务板块 2019年 2018年 2017年
金额（万元） 比例 金额（万元） 比例 金额（万元） 比例
交易服务 428,875.43 64.89% 528,688.11 70.62% 649,760.65 79.33%
增长率 -18.88% -18.63% 22.71%
交易后服务 74,386.72 11.26% 101,340.99 13.54% 84,366.31 10.30%
增长率 -26.60% 20.12% 88.77%
资产运营服务 93,462.59 14.14% 63,380.80 8.47% 33,387.81 4.08%
增长率 47.46% 89.83% 432.42%
资产管理服务 64,156.62 9.71% 55,183.50 7.37% 51,515.37 6.29%
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
增长率 16.26% 7.12% 17.01%
合计 660,881.36 100.00% 748,593.40 100.00% 819,030.14 100.00%
公司业务分为交易服务、交易后服务、资产运营服务和资产管理服务四大板块。交易服务板块包括代理销售业务、
互联网+业务、顾问策划服务和经纪业务；交易后服务板块包括金融服务业务和装修服务业务；资产运营服务板块包括公寓
管理、工商资产运营、小样社区等业务；资产管理服务板块包括物业管理服务和资产投资服务。
（1）交易服务
交易服务业务主要是代理销售业务和互联网+业务，其收入在这一业务板块的占比达到近95%。
1）代理销售业务
项目 2019年 2018年 2017年
已结算代理销售额（亿元） 3,568.78 4,029.40 4,522.68
增长率 -11.43% -10.91% 6.42%
已结算代理销售面积（万m ） 2
3,229.74 3,751.07 4,390.39
增长率 -13.90% -14.56% 8.72%
代理销售业务收入（万元） 285,439.78 331,598.26 377,947.25
增长率 -13.92% -12.26% 7.72%
代理收费平均费率 0.80% 0.82% 0.84%
注：代理收费平均费率=代理销售业务收入/已结算代理销售额。
受市场持续波动的影响，本报告期公司实现代理销售业务收入285,439.78万元，同比下降13.92%。
本报告期下半年的代理平均费率较前期下降了0.01个百分点，主要是渠道容量占比逐步升高，我们认为这是代理费率的
正常波动。
公司目前累计已实现但未结算的代理销售额约3,832亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约28.7亿元的代理费收入；其
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
中属于公司100%控股子公司的未结算代理销售额约3,283亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约24.0亿元的代理费收入；
剩余部分为归属于山东世联、厦门立丹行、青岛荣置地、世联精工等的未结算代理销售额和未结算代理费。
2）互联网+业务
项目 2019年 2018年 2017年
在执行项目数（个） 1147 1269 1289
未结转的预收费金额（万元） 9,596.66 10,126.54 17,042.68
互联网+业务收入（万元） 120,982.62 168,056.56 235,318.26
公司互联网+业务主要是通过建立综合平台，整合营销渠道，收取团购服务费获取购房团购优惠等方式，向开发商、渠
道、购房者所提供的服务。受各城市对房地产电商政策持续收紧的影响，本报告期公司互联网+业务实现收入120,982.62万
元，同比下降28.01%；截至本报告期末，账面上尚有未结转的预收款金额9,596.66万元，这部分预收款将根据合同的约定结
转为公司的收入或退还给未购房的客户。
3）顾问策划业务
项目 2019年 2018年 2017年
顾问业务年度执行合约数(个） 822 906 987
其中：地方政府或土地运营机构策划项目数（个） 5 13 23
房地产开发商策划项目数(个) 814 893 961
顾问策划业务收入（万元） 21,349.40 25,640.00 32,191.62
本报告期公司顾问策划业务执行合约数同比减少84个，收入同比下降16.73%。
（2）交易后服务
1）金融服务业务
产品类型 2019年 2018年 2017年
金额（万元） 比重 增长率 金额（万元） 比重 增长率 金额（万元） 比重 增长率
小额贷款 44,359.68 92.97% -41.49% 75,818.35 98.88% 5.46% 71,891.36 99.14% 63.12%
投资管理 3,037.89 6.37% 878.99% 310.31 0.40% -41.28% 528.45 0.73% -14.55%
其他金融服务 316.40 0.66% -42.46% 549.88 0.72% 462.71% 97.72 0.13% --
合计 47,713.97 100.00% -37.77% 76,678.54 100.00% 5.74% 72,517.53 100.00% 62.26%
本报告期公司持续加强信贷业务审核与风控，提高信贷资产质量，主动控制信贷规模，稳健放贷；受业务调整的影响，
金融服务收入同比下降37.77%。
2）装修服务业务
产品类型 2019年 2018年 2017年
金额（万元） 比重 增长率 金额（万元） 比重 增长率 金额（万元） 比重 增长率
装修 16,112.28 60.41% -16.93% 19,396.97 78.65% 134.28% 8,279.34 69.88% --
销售 4,688.41 17.58% 6.37% 4,407.66 17.87% 32.60% 3,324.07 28.05% --
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
设计 5,872.06 22.02% 584.53% 857.82 3.48% 249.62% 245.36 2.07%
合计 26,672.75 100.00% 8.15% 24,662.45 100.00% 108.14% 11,848.77 100.00% --
公司装修服务包括装饰设计、装饰施工、装饰产品等系列装修服务业务。本报告期公司装修服务业务实现收入26,672.75
万元，同比增长8.15%。
（3）资产运营服务
资产运营服务板块包括公寓管理、工商资产运营、小样社区等运营业务，目前已拥有“红璞公寓”、“世联空间”、“小样
社区”等服务品牌。
产品类型 2019年 2018年 2017年
金额（万元） 比重 增长率 金额（万元） 比重 增长率 金额（万元） 比重 增长率
公寓管理 61,549.62 65.85% 51.77% 40,554.40 63.99% 94.85% 20,813.34 62.34% 387.64%
工商资产运营 28,252.88 30.23% 45.40% 19,430.85 30.66% 118.04% 8,911.71 26.69% 2104.34%
小样社区 3,551.38 3.80% 17.06% 3,033.88 4.79% 1.59% 2,986.42 8.94% 94.00%
其他资产服务 108.71 0.12% -69.94% 361.67 0.57% -46.53% 676.35 2.03% 1044.03%
合计 93,462.59 100.00% 47.46% 63,380.80 100.00% 89.83% 33,387.82 100.00% 432.42%
1）公寓管理业务
公寓管理业务以集中式公寓为主，以“世联红璞”为服务品牌，为城市年轻白领及青年家庭提供完善的住房服务。截至本
报告期末在线运营公寓超过3.3万间(含委托)，本报告期实现收入61,549.62万元，同比增长51.77%。
2）工商资产运营业务
公司成功创立了 “世联空间” 办公品牌，打造了“1+3+5”的产品标准化体系，并完成了项目管理系统、办公大数据系统
的开发及上线运营。截至本报告期末工商资产实际运营面积约56.05万平方米(含委托)，本报告期实现收入28,252.88万元，
同比增长45.40%。
（4）资产管理服务
产品类型 2019年 2018年 2017年
金额（万元） 比重 增长率 金额（万元） 比重 增长率 金额（万元） 比重 增长率
物业管理服务 59,365.04 92.53% 15.29% 51,489.96 93.31% 13.18% 45,494.86 88.31% 8.14%
资产投资服务 4,791.58 7.47% 29.73% 3,693.54 6.69% -38.65% 6,020.51 11.69% 207.50%
合计 64,156.62 100.00% 16.26% 55,183.50 100.00% 7.12% 51,515.37 100.00% 17.01%
1）物业管理服务
物业管理业务以工商物业及都市型产业园为服务标的，受物业所有人或使用人委托、运用现代管理与服务技术，对已经
投入使用的各类物业实施企业化、社会化、经营化、规模化的管理。
项目 2019年 2018年 2017年
新签约的全委托物业管理项目个数 12 30 9
实际在管全委托项目个数 98 116 87
在管理项目实际收费面积（万平方米） 486.08 593.18 510.38
资产服务业务收入（万元） 59,365.04 51,489.96 45,494.86
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
截至本报告期末，实际在管的全委托项目个数较上年同期减少了18个，主要是公司对收费率相对较低的项目进行业务调
整，本报告期实现收入59,365.04万元，同比增长15.29%。
2）资产投资服务
资产投资业务主要给投资公司、私募基金等大宗物业投资项目提供投资管理服务。目前公司管理的大宗投资项目，主要
集中在华东地区。
2、主营业务收入按地区分类
区域 2019年 2018年 2017年
金额（万元） 比例 金额（万元） 比例 金额（万元） 比例
华南区域 271,314.74 41.06% 312,847.20 41.79% 341,233.23 41.67%
增长率 -13.28% -8.32% 22.30%
华东区域 130,700.87 19.78% 152,185.87 20.33% 169,059.50 20.64%
增长率 -14.12% -9.98% 37.41%
华北区域 100,284.05 15.17% 99,750.79 13.33% 112,117.71 13.69%
增长率 0.53% -11.03% 15.35%
华中及西南区域 86,542.07 13.09% 97,352.42 13.00% 123,121.55 15.03%
增长率 -11.10% -20.93% 53.17%
山东区域 72,039.63 10.90% 86,457.12 11.55% 73,498.15 8.97%
增长率 -16.68% 17.63% 63.71%
合计 660,881.36 100.00% 748,593.40 100.00% 819,030.14 100.00%
本报告期，华北区域因为物业管理和资产运营业务持续增长，营业收入同比增长0.53%；因持续受市场波动的影响，交
易服务收入同比减少，致使华南区域、华东区域、华中及西南区域、山东区域营业收入同比分别下降13.28%、14.12%、11.10%
和16.68%。
二、主营业务分析
1、概述
参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。
2、收入与成本
（1）营业收入构成
单位：元
2019 年 2018 年
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 6,649,851,992.27 100% 7,533,638,446.39 100% -11.73%
分行业
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
房地产中介服务业 4,288,754,327.04 64.49% 5,286,881,133.51 70.18% -18.88%
其他行业 2,361,097,665.23 35.51% 2,246,757,312.88 29.82% 5.09%
分产品
代理销售业务 2,854,397,758.24 42.92% 3,315,982,579.76 44.02% -13.92%
互联网+业务 1,209,826,200.32 18.19% 1,680,565,551.54 22.31% -28.01%
金融服务业务 477,139,699.27 7.18% 766,785,361.60 10.18% -37.77%
资产运营服务 934,625,889.26 14.05% 633,807,977.13 8.41% 47.46%
物业管理服务 593,650,359.06 8.93% 514,899,634.19 6.83% 15.29%
装修服务业务 266,727,451.41 4.01% 246,624,506.02 3.27% 8.15%
顾问策划业务 213,493,999.77 3.21% 256,400,040.29 3.40% -16.73%
资产投资服务 47,915,879.24 0.72% 36,935,377.42 0.49% 29.73%
其他业务 52,074,755.70 0.78% 81,637,418.44 1.08% -36.21%
分地区
华南区域 2,750,814,981.98 41.37% 3,170,150,346.52 42.08% -13.23%
华东区域 1,310,767,652.80 19.71% 1,526,614,397.33 20.26% -14.14%
华北区域 1,002,675,457.89 15.08% 998,898,236.24 13.26% 0.38%
华中及西南区域 864,399,465.70 13.00% 974,170,332.01 12.93% -11.27%
山东区域 721,194,433.90 10.85% 863,805,134.29 11.47% -16.51%
（2）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
房地产中介服务业 4,288,754,327.04 3,456,018,287.22 19.42% -18.88% -9.53% -8.32%
其他行业 2,320,059,278.24 2,320,445,396.70 -0.02% 5.50% 13.02% -6.65%
分产品
代理销售业务 2,854,397,758.24 2,179,495,158.37 23.64% -13.92% -4.02% -7.88%
互联网+业务 1,209,826,200.32 1,042,661,987.93 13.82% -28.01% -15.20% -13.02%
金融服务业务 477,139,699.27 163,185,311.16 65.80% -37.77% -44.92% 4.44%
资产运营业务 934,625,889.26 1,375,657,651.13 -47.19% 47.46% 30.80% 18.75%
分地区
华南区域 2,713,147,446.10 2,206,118,917.38 18.69% -13.28% -0.17% -10.67%
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华东区域 1,307,008,690.21 1,236,052,585.24 5.43% -14.12% -4.59% -9.44%
华北区域 1,002,840,504.43 936,464,830.02 6.62% 0.53% 4.13% -3.22%
华中及西南区域 865,420,673.68 786,516,430.56 9.12% -11.10% -7.03% -3.98%
山东区域 720,396,290.86 611,310,920.72 15.14% -16.68% -1.84% -12.82%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□ 适用 √ 不适用
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
□ 是 √ 否
（4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况
□ 适用 √ 不适用
（5）营业成本构成
行业分类
单位：元
2019 年 2018 年
行业分类 项目 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
房地产中介服务
工资奖金 1,826,259,726.50 52.84% 2,081,384,208.02 54.48% -12.26%
业
其他行业 工资奖金 410,050,890.45 17.45% 366,229,735.70 17.59% 11.97%
其他行业 运营租赁费 864,091,819.63 36.78% 663,732,573.59 31.89% 30.19%
说明
1、总体情况
公司最近各期的成本情况如下：
项目 2019年 2018年 2017年
金额(万元) 占营业收入的 金额(万元) 占营业收入的 金额(万元) 占营业收入的
比重 比重 比重
营业收入 664,985.2 100.00% 753,363.84 100.00% 821,154.70 100.00%
增长率 -11.73% -8.26% 30.97%
营业成本 580,567.28 87.31% 590,172.37 78.34% 603,276.50 73.47%
增长率 -1.63% -2.17% 33.32%
营业成本中的工资奖金 223,631.06 33.63% 244,761.39 32.49% 266,137.58 32.41%
增长率 -8.63% -8.03% 8.81%
工资奖金占营业成本的比重 38.52% 41.47% 44.12%
本报告期，营业成本减少9,605.09万元，同比下降1.63%，主要原因是：1）本报告期公司交易服务业务持续受市场波动
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的影响，收入同比减少18.88%，成本同比减少36,425.97万元，主要是业务提成及奖金和支付给第三方的营销费用相应减少；
2）本报告期公司公寓管理和工商资产运营收入同比增长51.77%和45.40%，成本同比增加33,637.75万元，主要是支付给出租
方的租金费用和摊销的室内装修配置费用增加；3）本报告期公司金融服务业务成本同比减少13,306.72万元，主要是支付的
资金成本减少。
2、毛利分析
公司最近各期各项业务的毛利情况如下：
业务类别 2019年 2018年 2017年
毛利 毛利率 毛利 毛利率 毛利 毛利率
金额(万元) 占比 金额(万元) 占比 金额(万元) 占比
代理销售业务 67,490.26 79.95% 23.64% 104,522.90 64.05% 31.52% 136,484.19 62.64% 36.11%
增长率 -35.43% -7.88% -23.42% -4.59% 15.34% 2.38%
互联网+业务 16,716.42 19.80% 13.82% 45,102.78 27.64% 26.84% 53,100.73 24.37% 22.57%
增长率 -62.94% -13.02% -15.06% 4.27% 89.37% 3.29%
金融服务业务 31,395.44 37.19% 65.80% 47,053.28 28.83% 61.36% 46,074.32 21.15% 63.54%
增长率 -33.28% 4.44% 2.12% -2.18% 86.76% 8.34%
顾问策划服务 2,399.79 2.84% 11.24% 2,887.62 1.77% 11.26% 10,216.13 4.69% 31.74%
增长率 -16.89% -0.02% -71.73% -20.48% 133.70% 17.10%
资产运营服务 -44,103.18 -52.24% -47.19% -41,795.19 -25.61% -65.94% -29,466.68 -13.52% -88.26%
增长率 -5.52% 18.75% -41.84% 22.32% -476.27% -6.72%
物业管理服务 7,382.66 8.75% 12.44% 7,315.50 4.48% 14.21% 8,795.36 4.04% 19.33%
增长率 0.92% -1.77% -16.83% -5.12% 8.13% -0.01%
资产投资服务 1,406.26 1.67% 29.35% 1,738.10 1.07% 47.06% 2,296.49 1.05% 38.14%
增长率 -19.09% -17.71% -24.31% 8.92% 124.73% -14.06%
装修服务业务 3,880.21 4.60% 14.55% 271.75 0.17% 1.10% -1,898.76 -0.87% -16.02%
增长率 1327.87% 13.45% 114.31% 17.12% -- --
其他交易业务 -2,149.94 -2.55% -41.29% -3,905.27 -2.39% -47.84% -7,723.58 -3.54% -120.15%
增长率 44.95% 6.55% 49.44% 72.31% -55.79% -35.69%
合计 84,417.92 100.00% 12.69% 163,191.48 100.00% 21.66% 217,878.20 100.00% 26.53%
注:毛利=收入-成本；同期对比数据已按公司最新的业务划分做了相应的调整。
本报告期公司各项主营业务的毛利具体情况如下：
1）代理销售业务实现毛利67,490.26万元，同比下降35.43%，毛利率同比下降了7.88个百分点，主要是因为本报告期公
司代理销售业务持续受市场波动的影响，收入同比减少13.92%；同时受固薪、社保等占比较多的固定成本影响，致使毛利
率同比下降。
2）互联网+业务实现毛利16,716.42万元，同比下降62.94%，毛利率同比下降了13.02个百分点，主要是因为本报告期受
各城市对房地产电商政策持续收紧的影响，收入同比减少28.01%；同时公司积极发展扩大分销、直销业务，相关的人力和
渠道费用投入增加，使得成本同比减少比收入少，致使毛利率同比下降。
3）顾问策划业务实现毛利2,399.79万元，同比下降16.89%，毛利率同比下降了0.02个百分点，主要是因为本报告期顾问
策划业务收入受市场影响同比减少16.73%。
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4）金融服务业务实现毛利31,395.44万元，同比下降33.28%，毛利率同比上升了4.44个百分点，主要原因是：1）本报告
期公司金融服务收入同比减少37.77%；2）本报告期公司资金利息成本同比减少63.21%，抵消了收入减少的影响，致使毛利
率同比上升。
5）装修服务业务实现毛利3,880.21万元，同比增长1327.87%，毛利率同比上升了13.45个百分点，主要是因为本报告期
毛利较高的装修设计服务收入大幅增加所致。
6）物业管理服务业务实现毛利7,382.66万元，同比增长0.92%，毛利率同比下降了1.77个百分点，主要是因为本报告期
公司持续提升品牌服务能力增加相应的成本，致使毛利率同比小幅下降。
7）资产投资服务业务实现毛利1,406.26万元，同比下降19.09%，毛利率同比下降了17.71个百分点，主要是因为本报告
期公司管理的部分资产项目未达到条件暂未确认相应的管理服务费所致。
8）资产运营业务毛利为亏损44,103.18万元，同比下降5.52%，毛利率同比上升了18.75个百分点，主要原因是：1）本报
告期公司资产运营业务收入同比增长47.46%，同时公司持续提升运营效益、优化和细化运营系统，公寓业务前期经营亏损
程度持续改善；2）收房的租赁成本，公司按租赁会计准则规定的直线法进行核算，前期分摊的租赁成本比合同实际支付的
租金高，导致前期的业务毛利较低。据此我们认为现阶段公寓业务目前暂时的亏损在公司可控制的范围内。
9）其他交易业务毛利为亏损2,149.94万元，同比增长44.95%，其他交易业务目前主要是存量物业的租售服务和中高端
社区的社区管家服务，公司积极探索尝试新的业务模式，前期的拓展成本和试运营成本增加，并且公司会确保这类业务产生
的亏损在可控制的范围内。
（6）报告期内合并范围是否发生变动
√ 是 □ 否
本报告期通过投资新设增加潮州市世联环潮房地产咨询顾问有限公司、深圳市世联雅智咨询服务有限公司、杭州世联润
友房地产咨询有限公司等17家子公司；因股权处置减少北海红璞礼遇酒店管理有限公司、深圳市世联兴业养老运营管理有限
公司及其子公司共7家子公司；因注销减少苏州世联行房地产综合服务有限公司、福州市台江区善居电子商务有限公司、成
都市小样科技服务有限公司等13家子公司。
详见本附注“八、合并范围的变更”及本附注“九、在其他主体中的权益”相关内容。
（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
（8）主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 893,068,434.68
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 13.43%
前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例 1.29%
公司前 5 大客户资料
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
1 恒大地产集团有限公司 536,886,548.58 8.07%
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2 保利房地产（集团）股份有限公司 115,380,392.53 1.74%
3 万科企业股份有限公司 111,112,684.31 1.67%
4 上海更赢信息技术有限公司 85,566,289.59 1.29%
5 深圳华侨城房地产有限公司 44,122,519.67 0.66%
合计 -- 893,068,434.68 13.43%
主要客户其他情况说明
√ 适用 □ 不适用
公司对以上五大客户不存在单个客户的销售比例超过50%的情况，不存在业务严重依赖单个大客户的风险。本公司前五
大客户中，上海更赢信息技术有限公司是公司的联营公司，除此外无本公司关联方。本公司董事、监事和高级管理人员、主
要关联方或持有发行人5%以上股份的股东，未占有前五大客户任何权益。
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 184,610,087.99
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 5.69%
前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例 0.82%
公司前 5 名供应商资料
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
1 广州市瑞隆物业管理公司 51,460,037.72 1.59%
2 武汉恒正时代商业管理有限公司 50,429,798.83 1.55%
3 深圳市晶宫设计装饰工程有限公司 28,711,681.12 0.88%
4 深圳市很有蜂格网络科技有限公司 26,718,460.47 0.82%
5 浙江铁道发展集团有限公司 27,290,109.85 0.84%
合计 -- 184,610,087.99 5.69%
主要供应商其他情况说明
√ 适用 □ 不适用
本公司前五大供应商中，深圳市很有蜂格网络科技有限公司是公司的联营公司，除此外无本公司关联方。本公司董事、
监事和高级管理人员、主要关联方或持有发行人5%以上股份的股东，未占有前五大供应商的任何权益。
3、费用
单位：元
2019 年 2018 年 同比增减 重大变动说明
管理费用 385,798,236.83 452,417,484.61 -14.73%
财务费用 123,164,217.26 135,427,095.41 -9.05%
研发费用 96,419,996.68 86,926,056.54 10.92%
其他收益 47,606,308.10 32,923,635.55 44.60% 研发和小样社区的政府补助增加
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执行新金融准则，原资产减值损失项
目调整到本项目列报；本期应收账
信用减值损失 -19,753,385.69
款、贷款计提的坏账减值损失同比减
少
资产减值损失 -237,633,994.49 -100.00% 同上
资产处置收益 469,153.05 987,760.16 -52.50% 处置抵债房产收益减少
所得税费用 174,430,137.33 295,235,577.30 -40.92% 利润总额减少
外币财务报表折算差额 239,129.23 81,249.74 194.31% 子公司外币报表折算汇率变动
归属于少数股东的其他 非全资子公司外币报表折算汇率变
12,415.76 -166,441.57 107.46%
综合收益的税后净额 动
4、研发投入
□ 适用 √ 不适用
5、现金流
单位：元
项目 2019 年 2018 年 同比增减
经营活动现金流入小计 13,717,709,000.02 13,695,743,918.30 0.16%
经营活动现金流出小计 12,143,278,036.85 12,728,250,783.97 -4.60%
经营活动产生的现金流量净
1,574,430,963.17 967,493,134.33 62.73%
额
投资活动现金流入小计 88,885,353.19 49,295,542.96 80.31%
投资活动现金流出小计 366,872,474.04 621,443,980.57 -40.96%
投资活动产生的现金流量净
-277,987,120.85 -572,148,437.61 -51.41%
额
筹资活动现金流入小计 3,186,755,107.95 5,123,660,259.50 -37.80%
筹资活动现金流出小计 4,522,917,032.36 5,553,679,613.96 -18.56%
筹资活动产生的现金流量净
-1,336,161,924.41 -430,019,354.46 -210.72%
额
现金及现金等价物净增加额 -39,466,236.26 -34,056,389.76 -15.88%
相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
√ 适用 □ 不适用
（1）经营活动产生的现金流量净额同比增长62.73%，主要原因是：1）本报告期公司支付的各项税费同比减少41,521.63万
元；2）本报告期公司加强贷款回收，稳健放贷，产生现金流量净额比上年同期增加29,159.50万元。
（2）投资活动现金流入同比增长80.31%，主要原因是：1）本报告期公司收回权益性金融资产投资款同比增加2,431.38万元，
详情见合并财务报表项目注释；2）本报告期公司处置抵债、投资性房产收回的现金净额同比增加1,875.77万元。
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（3）投资活动现金流出同比下降40.96%，主要是因为本报告期公司支付的资产运营业务装修款同比减少所致。
（4）筹资活动现金流入同比下降37.80%；主要原因是：1）本报告期公司银行贷款同比减少95,502.23万元；2）本报告期公
司信贷资产证券化融资同比减少95,199.48万元。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
√ 适用 □ 不适用
本报告期，公司实现的净利润为9,674.19万元，经营活动产生的现金流量净流入157,443.10万元，存在较大的差异，主
要原因是：1）公司加强信贷业务审核与风控，提高信贷资产质量，贷款发放和回收产生的现金为净流入88,645.22万元；2）
本报告期内公司加大回款力度，收回年初应收账款及应收票据46,877.15万元。
三、非主营业务分析
□ 适用 √ 不适用
四、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
公司 2019 年起首次执行新金融工具准则、新收入准则或新租赁准则且调整执行当年年初财务报表相关项目
√ 适用 □ 不适用
单位：元
2019 年末 2019 年初
比重增
占总资产 占总资产 重大变动说明
金额 金额 减
比例 比例
货币资金 2,582,446,439.26 22.14% 2,498,869,903.60 18.93% 3.21%
应收账款 1,324,081,261.15 11.35% 1,565,030,419.84 11.85% -0.50% 公司加大回款力度已陆续收回款项
存货 13,469,074.73 0.12% 10,917,037.84 0.08% 0.04%
投资性房地产 408,930,142.29 3.51% 439,519,613.77 3.33% 0.18%
长期股权投资 153,538,034.68 1.32% 56,105,975.76 0.42% 0.90% 联营业务投资规模扩大
固定资产 136,745,705.11 1.17% 165,680,582.14 1.25% -0.08%
短期借款 1,787,170,614.77 15.32% 2,463,337,453.73 18.66% -3.34% 优化银行融资结构，减少短期借款
长期借款 485,728,635.63 4.16% 165,827,667.28 1.26% 2.90% 优化银行融资结构，增加长期借款
应收票据 481,231,518.29 4.12% 737,829,246.60 5.59% -1.47% 票据到期已陆续收回款项
预付款项 258,227,562.43 2.21% 379,318,985.74 2.87% -0.66% 采购陆续完成结算
持有待售资产 15,756,175.35 0.14% 10,012,658.83 0.08% 0.06% 资产配置优化，处置部分投资性房地产
其他流动资产 146,641,395.07 1.26% 106,000,607.45 0.80% 0.46% 待抵扣增值税进项税额增加
无形资产 4,751,718.22 0.04% 3,532,669.93 0.03% 0.01% 业务运营管理系统投入增加
持有非盈利养老项目的子公司已处置
其他非流动资产 0.00% 100,000.00 0.00% 0.00%
不纳入合并
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应付票据 3,659,552.19 0.03% 215,478.00 0.00% 0.03% 采购使用票据结算增加
预收款项 133,560,678.90 1.14% 198,317,425.36 1.50% -0.36% 服务完成已结转为收入
资产证券化项目到期，已按合同支付了
应付利息 1,158,581.75 0.01% 34,312,802.38 0.26% -0.25%
利息或收益
一年内到期的非
20,644,368.92 0.18% 13,080,411.48 0.10% 0.08% 12 个月内到期的银行长期借款增加
流动负债
其他流动负债 631,411,651.02 5.41% 1,228,061,496.19 9.30% -3.89% 到期资产证券化本金已按期偿还
2、以公允价值计量的资产和负债
√ 适用 □ 不适用
单位：元
计入权益
本期公允 本期计
的累计公 本期购买金 本期出售金
项目 期初数 价值变动 提的减 其他变动 期末数
允价值变 额 额
损益 值
动
金融资产
4.其他权益工
116,251.52 1,990,000.00 6,696.11 2,112,947.63
具投资
金融资产小
116,251.52 1,990,000.00 6,696.11 2,112,947.63
计
其他非流动
646,161,707.42 19,000,000.00 -32,414,117.41 594,747,590.01
金融资产
上述合计 646,277,958.94 1,990,000.00 19,000,000.00 -32,407,421.30 596,860,537.64
金融负债 0.00 0.00
其他变动的内容
1）其他权益工具投资的其他变动是境外子公司香港世联的美元报表合并折算为人民币报表产生的汇率折算差异。
2）其他非流动金融资产的其他变动是被投资单位本报告期减资退回或分配收回的投资款。
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
□ 是 √ 否
3、截至报告期末的资产权利受限情况
1）2018年3月10日，本集团以重庆市渝中区嘉陵江滨江路111号A栋3-21层房屋作为抵押，与招商银行股份有限公司重庆分
行签订了法人购房借款及抵押合同，合同编号为2018年渝较字第2011180201号-2018年渝较字第20111802174号，抵押期限为
2018 年 3月 15 日 至 2028 年 3 月 14日 ， 截 止 2019 年 12 月 31 日 ， 该 投 资 性 房 地 产 的 账 面 原 值 为 111,283,064.78 元 , 净 值 为
105,592,648.67元。
2）2018年4月8日，本集团以杭州市西湖区百佳园路61号1幢、2幢、3幢房产作为抵押，与中国工商银行股份有限公司深圳上
步支行签订了编号0400000007-2018年上步（抵）字0015号总授信融资合同，总授信期限为自2018年4月10日至2025年4月10
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
日，截止2019年12月31日，该投资性房地产的账面原值为196,538,340.76元，净值为180,457,931.07元。
3）2018年11月22日，本集团以位于北京市朝阳区建国门外大街甲6号1幢5层C座六层、1幢6层C座七层房产作为抵押，与平
安银行股份有限公司深圳分行签订了平银战略客户六部综字20181101第001号综合授信合同，综合授信期限为2018年11月22
日至2020年11月21日，截止2019年12月31日，该物业的账面原值为70,060,928.54元，净值为43,437,775.79元，其中投资性房
地产的账面原值为52,545,566.04元，净值为32,578,251.02元；固定资产中房地产账面原值17,515,362.50元，净值为10,859,524.77
元。
4）2019年04月18日，本集团以西安高新区高新国际商务中心数码大厦13201室，天津市和平区解放北路与曲阜道交口西南侧
信达广场塔楼第9层901-903、905-912、第10层1001-1003、1005-1012，沈阳市沈河区友好街10-3号1301-1310，合肥市政务区
东流路999号新际商务中心B座1001-1013室作为抵押，与招商银行股份有限公司深圳分行签订了编号为：755XY2019008030
的授信协议，抵押期限自2019年04月18日至2021年04月17日。截止2019年12月31日，以上物业的账面原值为94,640,681.71元，
净值为66,217,886.15元，其中投资性房地产的账面原值为37,391,421.46元，净值为26,597,526.58元；固定资产中房地产账面
原值为57,249,260.25元，净值为39,620,359.57元。
5）2019年6月28日，本集团以8家子公司的应收账款作为抵押，与中国建 设银行股份有限公司深圳市分行签订编号为
HTZ442105977CNED201900001的《人民币额度借款合同》，额度有限期为2019年06月28日至2020年03月05日，截至2019年
12月31日，登记抵押的应收账款金额为249,568,555.36元。
6）本集团在银行存入借款保证金162,606,766.87元、定期存单质押30,000,000.00元、保函保证金11,757,001.36元、冻结诉讼
保证金7,975,732.00元，及子公司世联行经纪二手楼交易资金监管账户二手楼交易客户缴存的交易结算资金306,455.57元，货
币资金合计212,645,955.80元。
五、投资状况分析
1、总体情况
√ 适用 □ 不适用
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度
134,658,000.00 314,769,845.01 -57.22%
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
4、以公允价值计量的金融资产
√ 适用 □ 不适用
单位：元
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
资产 本期公允价 计入权益的累计 报告期内购入 报告期内售出 累计投资收 资金
初始投资成本 期末金额
类别 值变动损益 公允价值变动 金额 金额 益 来源
自有
基金 224,362,425.00 -31,359,953.00 193,002,472.00
资金
自有
其他 421,915,533.94 6,696.11 6,696.11 935,835.59 19,000,000.00 35,244,360.64 403,858,065.64
资金
合计 646,277,958.94 6,696.11 6,696.11 -30,424,117.41 19,000,000.00 35,244,360.64 596,860,537.64 --
5、募集资金使用情况
√ 适用 □ 不适用
（1）募集资金总体使用情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
报告期内 累计变更 累计变更 尚未使用
本期已使 已累计使 尚未使用 闲置两年
募集资金 变更用途 用途的募 用途的募 募集资金
募集年份 募集方式 用募集资 用募集资 募集资金 以上募集
总额 的募集资 集资金总 集资金总 用途及去
金总额 金总额 总额 资金金额
金总额 额 额比例 向
首次公开
2009 年 60,041.05 6,000 60,041.05 0 23,773.83 39.60% 00 0
发行
暂时补充
流动资金
非公开发
2015 年 111,802.77 23,372.35 62,366.45 0 71,961.46 64.36% 49,436.32 30,000 万, 0
行
使用不超
过 12 个月
合计 -- 171,843.82 29,372.35 122,407.5 0 95,735.29 55.71% 49,436.32 -- 0
募集资金总体使用情况说明
1、2009 年 8 月公司首次公开发行股票募集资金承诺投资项目的总额为人民币 31,923.67 万元，计划投资于顾问代理业务全
国布局项目、集成服务管理平台项目、人力发展与培训中心项目和品牌建设项目。截至本报告期末，原承诺项目累计使用
募集资金为人民币 8,149.84 万元。本次发行超募资金为人民币 28,117.38 万元，截至本报告期末，超募资金已经全部使用
完毕。截至本报告期末，公司已经累计变更募集资金投资项目共计人民币 23,773.83 万元，累计使用变更的募集资金共计
人民币 23,773.83 万元，并已累计使用募集资金专户的存款利息收入人民币 9,291.22 万元。综上所述，截至本报告期末，
本次募集资金及专户利息已全部使用完毕。2、2015 年 5 月公司非公开发行股票募集资金净额为 111,802.77 万元，计划投
资于基于大数据的 O2M 平台建设项目以及补充流动资金，截至本报告期末，公司已累计使用募集资金人民币 39,841.31 万
元。截至本报告期末，公司已经累计变更募集资金投资项目共计人民币 71,961.46 万元，累计使用变更的募集资金共计人
民币 22,525.14 万元。综上所述，截至本报告期末，公司已累计使用募集资金人民币 62,366.45 万元。
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
（2）募集资金承诺项目情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
截至期末 项目达到 项目可行
是否已变 募集资金 调整后投 截至期末 本报告期
承诺投资项目和超 本报告期 投资进度 预定可使 是否达到 性是否发
更项目(含 承诺投资 资总额 累计投入 实现的效
募资金投向 投入金额 (3)＝ 用状态日 预计效益 生重大变
部分变更) 总额 (1) 金额(2) 益
(2)/(1) 期 化
承诺投资项目
2012 年
顾问代理业务全国
是 17,393.27 3,200 3,200 100.00% 08 月 28 -1,144.02 是 否
布局项目
日
2012 年
集成服务管理平台
是 5,732.4 2,242.45 2,242.45 100.00% 08 月 28 不适用 否
项目
日
2012 年
人力发展与培训中
是 4,248 1,396.38 1,396.38 100.00% 08 月 28 不适用 否
心项目
日
2012 年
品牌建设项目 是 4,550 1,311.01 1,311.01 100.00% 08 月 28 不适用 否
日
2017 年
基于大数据的 O2M
是 40,000 1,075.77 1,075.77 100.00% 07 月 04 不适用 否
平台建设项目
日
2017 年
补充流动资金 是 71,802.77 38,765.54 4,095.52 38,765.54 100.00% 07 月 04 不适用 否
日
承诺投资项目小计 -- 143,726.44 47,991.15 4,095.52 47,991.15 -- -- -1,144.02 -- --
超募资金投向
2010 年
收购山东世联 51%
4,000 4,000 4,000 100.00% 05 月 31 2,537.21 是 否
股权
日
2010 年
增资盛泽担保，持
4,608 4,608 4,608 100.00% 06 月 30 -150.51 否 否
有其 37.5%的股权
日
2012 年
收购青岛雅园 60%
2,100 2,100 2,100 100.00% 01 月 01 不适用 否
股权
日
四川嘉联股权收购 2011 年
990.83 990.83 990.83 100.00% 1,169.8 是 否
款余款 02 月 28
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
日
2012 年
收购盛泽担保
10,569.88 10,569.88 10,569.88 100.00% 09 月 01 -250.85 否 否
62.5%的股权
日
2012 年
收购世联投资
2,348.51 2,348.51 2,348.51 100.00% 09 月 01 504.28 否 否
100%的股权
日
2012 年
收购世联小贷 29%
2,871.16 2,871.16 2,871.16 100.00% 09 月 01 3,920.2 是 否
的股权
日
2015 年
收购厦门立丹行
629 629 629 100.00% 01 月 12 12.15 否 否
51%的股权
日
超募资金投向小计 -- 28,117.38 28,117.38 0 28,117.38 -- -- 7,742.28 -- --
合计 -- 171,843.82 76,108.53 4,095.52 76,108.53 -- -- 6,598.26 -- --
1、顾问代理业务全国布局项目募集资金总额为 17,393.27 万元，截至本报告期末，原承诺投资项
目累计投入 3,200.00 万元，募集资金变更后新投资项目累计投入 16,807.19 万元（包括使用了专户的存
款利息收入 2,613.92 万元），募集资金及专户利息已全部使用完毕。
由于不同城市的房地产市场在宏观调控下呈现出不同的发展特征，使得原募投计划涉及的资金投
放进度和城市布局变得不能适应当前的市场变化情况，所以公司在原募投计划之内适当调整了不同城
市资金投放的先后顺序，并针对原募投计划未覆盖的城市，根据公司战略和市场情况运用自有资金
13,735.84 万元进行布局，两部分合计投入 16,935.84 万元，与原募投项目的资金总额基本一致。在公
司上市后至 2019 年 12 月 31 日这期间，采用自有资金投资新设或并购的子公司共计为公司创造了净利
润 70,267.85 万元。原募投计划实施和自有资金实现布局的情况详见公司披露的《2019 年度募集资金
存放与使用情况的专项报告》中备注一的内容。
目前公司顾问代理业务地全国布局已经基本完成，原募投计划涉及需增资的核心城市子公司和绝
大多数新设的分子公司经过几年的发展和沉淀，目前流动资金充足，无需额外再投入资金。按照战略，
未达到计划进度或 公司将以上述子公司为基础继续布局三四线城市，由于这些区域市场业务发展不太成熟，公司的发展
预计收益的情况和 策略是现有子公司先就近支持，待市场成熟后再考虑开设分支机构，这样可以最大程度地节省分子公
原因（分具体项目）司的中后台运营成本，提高资金使用效率，比原募投计划实施的效果更好。公司上市以来有效利用资
源把握发展机会，业绩规模已大幅提升，公司整体效益表现良好。
对于上述无需继续投入的募集资金，公司积极考虑新的方案：
（1）2014 年 7 月 11 日，公司召开了 2014 年第一次临时股东大会，审议通过了《关于变更部分募
集资金投资项目的议案》,同意公司部分变更募集资金投资项目，使用本项目募集资金 3,500.00 万元用
于收购四川嘉联兴业地产顾问有限公司（后更名为四川世联行兴业房地产顾问有限公司，以下简称“四
川嘉联”）24.50%股权；截至本报告期，该笔款项已经支付完毕，详细情况请见本报告中关于募集资金
项目变更的内容。
（2）2014 年 11 月 12 日，公司召开了 2014 年第四次临时股东大会，审议通过了《关于部分变更
募集资金投资项目及使用超募资金的议案》，同意公司变更募集资金投资项目和使用超募资金共计
8,200.00 万用于收购厦门立丹行置业有限公司 51%的股权，其中使用本项目尚未使用的募集资金本金
投入 4,693.27 万元、及该项目专用账户的利息净额投入 1,306.73 万元；使用超募资金本金投入 629.00
万元、超募资金专用账户的利息净额投入 1,571.00 万元。根据收购协议约定调整后的收购金额为
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
7,708.00 万元，截至报告期未，新项目已经累计使用原项目的募集资金 4,693.27 万元和专用账户的利
息收入 1,046.73 万元，使用超募资金 629 万元以及超募资金专户的存款利息收入 1,339 万元，收购价
款已经全部支付完毕，详细情况请见本报告中关于募集资金项目变更的内容。
（3）2017 年 9 月 15 日，本公司召开了 2017 年第二次临时股东大会，审议通过了《关于部分变更
募集资金用途的议案》，同意公司变更募集资金投资项目，将顾问代理业务全国布局项目剩余募集资金
本金余额 6,000.00 万元,及其剩余利息和其他原募集资金项目剩余利息，变更用于长租公寓建设项目。
详细情况请见本报告中关于募集资金项目变更的内容。2、集成服务管理平台项目、人力发展与培训中
心项目及品牌建设项目募集资金总额为 14,530.40 万元，截至本报告期末，原承诺投资项目累计投入
4,949.84 万元，变更后新投资项目累计投入 11,012.96 万元（包括使用了专户的存款利息收入 1,432.40
万元）；募集资金及专户利息已全部使用完毕。
公司自 2009 年上市以来，房地产市场在持续的宏观调控下运行，公司代理收入结算周期加长，从
而影响公司收入，进而影响公司利润。由于上述三个项目系费用化支出，如果仍然按照原募投计划投
入，将会影响公司当期利润，所以公司有意控制了投入进度，并采取以下措施完成相应的工作：（1）
软件采购主要由外购方式转为自行开发。（2）人力资源的日常培训工作利用公司现有场所，培训中心
项目未启动。（3）图书出版、品牌运营等的主要工作由内部自行完成。因此，上述三个项目对应的募
集资金在使用进度上远远慢于原募投计划。目前因为原募投计划资金的使用期限已经到期，公司暂停
了原募投计划的资金使用，对于确需投入的项目，公司正在使用自有资金继续投入。
针对剩余募集资金的使用问题，公司积极考虑新的方案：
（1）2013 年 9 月 12 日，公司召开了 2013 年第一次临时股东大会，审议通过了《关于部分变更募
集资金投资项目议案》，同意公司部分变更募集资金投资项目，将人力发展与培训中心项目和品牌建设
项目尚未使用的募集资金用于布局资产服务业务，即通过深圳世联兴业资产管理有限公司（后更名为
深圳世联君汇不动产运营管理股份有限公司，以下简称“世联资管”）收购北京安信行物业管理有限公
司（以下简称“北京安信行”）60.00%的股权，股权收购价款为人民币 7,800.00 万元，其中使用自有资
金投入 1,250.00 万元，使用原项目尚未使用的募集资金投入 6,090.61 万元、原项目专用账户的利息净
额投入 459.39 万元。截至本报告期末，新项目使用的募集资金已经全部支付完毕，详细情况请见本报
告中关于募集资金项目变更的内容。
（2）2015 年 1 月 9 日，公司召开了 2015 年第一次临时股东大会，审议通过了《关于部分变更募
集资金投资项目及使用自有资金的议案》，同意公司变更募集资金投资项目以及使用自有资金共计
5,375.40 万元用于收购青岛荣置地顾问有限公司 51%的股权（本次交易的股权转让价款以目标公司
2014 年实际净利润不低于承诺净利润为基础，如目标公司 2014 年实际净利润低于当年承诺净利润的，
本次交易的股权转让价款相应调整）。其中使用集成服务管理平台项目尚未使用的募集资金本金余额
3,489.95 万元、该项目专用账户的利息净额收入 564.52 万元；使用自有资金投入 1,320.93 万元。截至
本报告期末，新项目已经实际使用募集资金款 3,489.95 万元和专户存款利息 564.52 万元，已经全部支
付完毕，详细情况请见本报告中关于募集资金项目变更的内容。3、基于大数据的 O2M 平台建设项目
计划使用募集资金总额为 40,000 万元。截至本报告期末，专户存款余额为 16,484.21 万元，其中募集
资金本金可用余额为 13,872.02 万元，利息收入 2,612.18 万元。截至本报告期末，原承诺投资项目已使
用投入 1,075.77 万元，变更后新投资项目累计投入 8,052.21 万元，暂时补充流动资金 17,000.00 万元。
O2M 为公司使用的业务运营管理平台，不会直接产生经济效益，因此无法单独评估项目的效益情况。
基于大数据的 O2M 平台建设项目原计划按照“硬件+软件+团队”同时开始建设，但是项目所依赖的
移动互联网技术飞速发展，相关软件及硬件设备的更新迭代速度较快，同时公司 O2M 平台发展战略所
需要的专业人才稀缺，项目团队的组建时间较长，如果公司继续按原计划实施，会使公司先期购买的
软件及硬件设备不能满足陆续招聘的项目团队开发要求，造成极大的浪费并降低项目的建设效率。公
司为适应 O2M 项目所属行业软件及硬件更新速度较快的特点，更加经济高效地利用募集资金，公司决
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
定先组建研发团队再开发项目相关软件，因此 O2M 平台建设项目的投入速度慢于原计划。项目团队
已陆续开发的世联集、资产宝等 O2M 项目相关应用软件发生的人力成本等开发投入均使用自有资金垫
付。
O2M 平台建设项目是一个需要长期投入的项目，2017 年 9 月 15 日，本公司召开了 2017 年第二次
临时股东大会，审议通过了《关于部分变更募集资金用途的议案》，同意公司变更募集资金投资项目，
公司已将项目剩余募集资金 38,924.23 万元变更为租建长租公寓项目，对于 O2M 平台建设项目继续使
用自有资金投入，不会影响其发展，详细情况请见本报告中关于募集资金项目变更的内容。4、补充流
动资金计划使用募集资金总额为 71,802.77 万元。截至本报告期末，专户存款余额为 8,771.00 万元，其
中募集资金本金可用余额 5,564.29 万元，利息收入 3,206.71 万元。截至本报告期末，原承诺投资项目
已使用投入 38,765.54 万元，变更后新投资项目累计投入 14,472.94 万元，暂时补充流动资金 13,000.00
万元。补充流动资金项目的资金投入后的运营并不是独立的，因此无法单独评估项目的效益情况。
受市场环境变化的影响，公司代理销售业务增长有所放缓，同时公司根据市场变化主动调整了顾
问策划业务战略，转型期间顾问策划业务增长较慢，均未达到补充流动资金项目设定的目标，导致公
司补充相应项目的流动资金较少。
因此，2017 年 9 月 15 日，本公司召开了 2017 年第二次临时股东大会，审议通过了《关于部分变
更募集资金用途的议案》，同意公司变更募集资金投资项目，公司已将原代理销售业务和顾问策划业务
补流的剩余募集资金 33,037.23 万元变更为租建长租公寓项目,详细情况请见本报告中关于募集资金项
目变更的内容。
项目可行性发生重
不适用
大变化的情况说明
适用
2009 年 8 月公司首次公开发行取得超募资金 28,117.38 万元，截至本报告期末，超募资金已按原
计划使用完毕。2016 年公司转让原使用超募资金收购的青岛雅园 60%的股权，收回股权转让款 3,514.48
万元存放于超募资金银行账户中；截至本报告期末，已全部使用完毕。超募资金投入使用的具体情况
如下：
1、公司第一届股东大会于 2010 年 4 月 15 日召开，审议通过了《关于使用部分超募资金收购济南
信立怡高物业顾问有限公司的议案》，同意公司以超募资金 4,000.00 万元收购信立怡高 51.00%的股权，
股权转让款已经按协议约定支付完毕，该公司于 2010 年 5 月 31 日起纳入公司合并范围。信立怡高（后
更名为山东世联）为公司第一家并购的企业，为公司主营业务的并购整合工作积累了经验。整合初期，
该公司业绩增长不明显，但经过磨合，山东世联的经营已经步入正轨，业绩增长迅速，自并购以来，
超募资金的金额、 山东世联已累计为公司带来效益 40,482.66 万元。
用途及使用进展情 2、公司第一届股东大会于 2010 年 4 月 15 日召开，审议通过了《关于使用部分超募资金对深圳盛
况 泽担保有限公司增资扩股暨关联交易的议案》，同意公司使用超募资金 4,608.00 万元对盛泽担保进行增
资，增资后公司持有盛泽担保 37.50%的股权，增资款已于 2010 年 5 月 24 日按合同约定支付完毕。此
次投资项目的实施有助于公司扩大规模，探讨和发展日益增长的存量市场业务、延展产业链的尝试，
符合公司战略方向。由于之后二手楼交易量受市场调整的影响出现下滑，同时银行信贷政策从支持传
统的个人按揭业务调整为偏向于经营性贷款，另外随着经济环境的变化，中小企业经营困难加大，与
中小企业相关的过桥类产品的风险加大，为控制风险，公司主动控制了业务规模，因而影响了效益的
增长。随后公司于 2012 年、2014 年又陆续并购了盛泽担保及其子公司世联投资、世联小贷的股权，
持有这三家公司 100.00%的股权，并将其作为一项资产整体进行运营，调整金融服务产品结构，陆续
研发上线推出新的信贷产品，公司金融服务业务收入规模持续增长，详见本备注中第 5 点的说明。
3、2011 年 8 月 10 日公司第二届董事会第九次会议审议通过了《关于使用超募资金收购青岛雅园
物业管理有限公司的议案》，同意公司使用超募资金支付青岛雅园物业管理有限公司的股权转让款
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
2,100.00 万元，股权转让款已经按协议约定支付完毕，青岛雅园于 2012 年 1 月 1 起纳入公司合并范围。
2016 年 5 月 23 日公司召开第三届董事会第五十三次会议，审议通过《关于转让控股子公司青岛雅园
物业管理有限公司股权的议案》，同意公司按 3,514.48 万元转让公司持有的青岛雅园 60%股权，同时公
司享有未分配利润额 916.45 万元，截止 2017 年末，公司已全部收回股权转让款 3,514.48 万元和利润
分配款 916.45 万元。
4、2011 年 8 月 10 日公司第二届董事会第九次会议审议通过了《关于使用超募资金支付四川嘉联
兴业地产顾问有限公司和重庆纬联地产顾问有限公司剩余股权转让款的议案》，同意公司在满足股权转
让协议约定条件的前提下使用超募资金支付四川嘉联股权转让款余款 1,000.00 万元以及重庆纬联的股
权转让款余款 1,300.00 万元。根据协议约定，重庆纬联 2011 年的经营业绩未达到要求，该笔余款将不
再支付；四川嘉联的款项根据协议约定须按比例支付，调整后的应付金额为 990.83 万元，该笔款项已
经按协议约定支付完毕，四川嘉联于 2011 年 2 月 28 日纳入公司合并范围。受市场波动和业务整合的
影响，四川嘉联在并购后，业绩出现了较大的波动；2014 年公司增加收购了四川嘉联 24.5%的股权，
使得四川嘉联有条件开始按照公司全资控股子公司的标准纳入统一的管理，在管控方式过渡期间，其
业务开展受到暂时的影响有所下降，随着整合工作的深入，四川嘉联的业务规模逐步实现恢复性的增
长。
5、2012 年 5 月 4 日公司召开 2011 年度股东大会，审议通过了《关于使用部分超募资金收购深圳
盛泽融资担保有限责任公司 62.50%股权、收购深圳市世联小额贷款有限公司 29%股权以及收购深圳世
联投资有限公司 100.00%股权暨关联交易的议案》，同意公司使用超募资金支付深圳盛泽融资担保有限
责任公司 62.50%股权的转让款 10,569.88 万元，支付深圳市世联小额贷款有限公司 29.00%股权的转让
款 2,871.16 万元，支付深圳世联投资有限公司 100.00%股权的转让款 2,348.51 万元，2012 年公司已经
按协议约定全额支付了股权转让款。本次收购完成后，公司将直接或间接持有这三家公司 100.00%的
股权。三家公司的业务密切关联，因此将其整体视为一个资产组，并于 2012 年 8 月 31 日起纳入公司
合并范围。自并购后公司对金融业务结构进行了调整，逐步放弃收益情况欠佳、风险较大的服务产品，
例如赎楼、按揭等业务，导致金融服务业务的业绩有所下滑，特别是盛泽担保；但公司积极探索利用
主营业务机构客户和小业主客户资源，集中精力开发新的房地产金融增值服务产品，于 2013 年下半年
推出了家圆云贷产品。随着公司祥云战略的推进，家圆云贷产品的规模迅速放大，促进了公司金融服
务业务收入规模的增长，2017 年公司针对 8 类场景客户需求已研发上线 22 款信贷产品，并将原有的“家
圆云贷”产品升级为“乐贷”，自并购以来，世联小贷已累计实现净利润为 74,950.52 万元，使用募集资
金进行投资所获得的收益占 29%。
6、2014 年 11 月 12 日，公司召开了 2014 年第四次临时股东大会，审议通过了《关于部分变更募
集资金投资项目及使用超募资金的议案》，同意公司变更募集资金投资项目和使用超募资金共计
8,200.00 万用于收购厦门立丹行置业有限公司 51.00%的股权，其中使用顾问代理业务全国布局项目尚
未使用的募集资金本金投入 4,693.27 万元、及该项目专用账户的利息净额投入 1,306.73 万元；使用超
募资金本金投入 629.00 万元、超募资金专用账户的利息净额投入 1,571.00 万元。自并购以来，厦门立
丹行已累计实现净利润为 6,347.32 万元。
不适用
募集资金投资项目
实施地点变更情况
不适用
募集资金投资项目
实施方式调整情况
募集资金投资项目 适用
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
先期投入及置换情 1、2009 年 8 月公司首次公开发行股票募集资金 2009 年 12 月 9 日，公司第一届董事会第十二次会议
况 审议通过了《关于用募集资金置换预先已投入募集资金投资项目的自筹资金的议案》，公司已于 2009
年 12 月 15 日以 13,284,650.00 元募集资金置换预先已投入募集资金投资项目的自筹资金。2、2015 年
5 月公司非公开发行股票募集资金 2015 年 8 月 10 日，公司第三届董事会第三十八次会议审议通过
了《关于以募集资金置换预先投入募投项目的自筹资金的议案》，同意公司使用 144,476,680.23 元募集
资金置换预先投入募投项目的自筹资金同等金额，该项资金置换操作已经完成。
适用
1、2014 年 9 月 5 日，公司第三届董事会第十八次会议审议通过了《关于使用部分闲置募集资金暂时
补充流动资金的议案》，同意公司使用顾问代理业务全国布局项目的闲置募集资金 6,000.00 万元暂时
用闲置募集资金暂
补充流动资金，本次补充流动资金的使用期限为自董事会审议通过之日起不超过 12 个月。在本议案
时补充流动资金情
可补充流动资金的使用期限内，公司未使用募集资金进行补充流动资金。2、2019 年 11 月 26 日，公
况
司第五届董事会第三次会议审议通过了《关于使用部分闲置募集资金暂时补充流动资金的议案》，同意
公司使用不超过 30,000 万元的闲置募集资金暂时补充流动资金，使用期限自董事会审议通过之日起不
超过 12 个月。截至本报告期末，暂时补充流动资金已使用募集资金 30,000.00 万元。
项目实施出现募集 适用
资金结余的金额及 募集资金项目结余资金 19,436.32 万元（不包括利息收入和收回的股权转让款），结余的原因详见备注
原因 一。
尚未使用的募集资 公司暂未使用的募集资金存放于指定的募集资金专户中，并将继续按照约定的用途使用，如有变更，
金用途及去向 将按规定履行必要的审批和披露手续。
募集资金使用及披
露中存在的问题或 不适用
其他情况
（3）募集资金变更项目情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
变更后项目 变更后的项
截至期末实 截至期末投 项目达到预
变更后的项 对应的原承 拟投入募集 本报告期实 本报告期实 是否达到预 目可行性是
际累计投入 资进度 定可使用状
目 诺项目 资金总额 际投入金额 现的效益 计效益 否发生重大
金额(2) (3)=(2)/(1) 态日期
(1) 变化
人力发展与
资产服务业 培训中心项 2013 年 11
6,090.61 6,090.61 100.00% 2,393.45 是 否
务布局项目 目及品牌建 月 01 日
设项目
收购四川嘉 顾问代理业
2014 年 08
联 24.5%的 务全国布局 3,500 3,500 100.00% 561.96 是 否
月 27 日
股权 项目
收购厦门立 顾问代理业
2015 年 01
丹行 51%的 务全国布局 4,693.27 4,693.27 100.00% 33.15 否 否
月 12 日
股权 项目
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
收购青岛荣
集成服务管 2015 年 08
置地 51%股 3,489.95 3,489.95 100.00% -367.88 否 否
理平台项目 月 01 日
权
顾问代理业
务全国布局
租建长租公 项目、O2M 2020 年 12
77,961.46 25,276.83 28,525.14 36.59% 否 否
寓项目 平台建设项 月 31 日
目及补充流
动资金
合计 -- 95,735.29 25,276.83 46,298.97 -- -- 2,620.68 -- --
1、变更原因
（1）人力发展与培训中心项目及品牌建设项目变更
公司自 2009 年上市以来，房地产市场在持续的宏观调控下运行，公司代理收入
结算周期加长，从而影响公司收入，进而影响公司利润。由于上述三个项目系费用化
支出，如果仍然按照原募投计划投入，将会影响公司当期利润，所以公司有意控制了
投入进度，并采取以下措施完成相应的工作：1）软件采购主要由外购方式转为自行
开发；2）人力资源的日常培训工作利用公司现有场所，培训中心项目未启动；3）图
书出版、品牌运营等的主要工作由内部自行完成。因此，上述三个项目对应的募集资
金在使用进度上远远慢于原募投计划。目前因为原募投计划资金的使用期限已经到
期，公司暂停了原募投计划的资金使用，对于确需投入的项目，公司正在使用自有资
金继续投入。
根据公司的总体规划，实现从单一业务领先，到多业务领先，最后到集成服务
和企业外包服务领先，构建房地产集成服务平台，在此发展过程中，资产服务业务将
成长为公司新的增长点。为了支持公司的战略发展，现将人力发展与培训中心项目和
品牌建设项目尚未使用的募集资金用于布局资产服务业务，即通过“世联资管”收购北
变更原因、决策程序及信息披露情况 京安信行 60.00%的股权。
说明(分具体项目) （2）顾问代理业务全国布局项目变更
由于不同城市的房地产市场在宏观调控下呈现出不同的发展特征，使得原募投
计划涉及的资金投放进度和城市布局变得不能适应当前的市场变化情况，所以公司在
原募投计划之内适当调整了不同城市资金投放的先后顺序，并针对原募投计划未覆盖
的城市，根据公司战略和市场情况运用自有资金 13,735.84.00 万元进行布局或升级。
目前公司顾问代理业务的全国布局已经基本完成，原募投计划涉及需增资的核心城市
子公司和绝大多数新设的分子公司经过几年的发展和沉淀，目前流动资金充足，无需
额外再投入资金。
1）公司于 2010 年 12 月收购了四川嘉联 51.00%股权。经过 3 年多的发展，四川
嘉联在四川地区的业务覆盖率亦不断提升。为了加快公司“祥云战略”落地实施，打造
房地产集成服务平台，进一步巩固和提高公司在四川区域代理业务市场的占有率和地
位，公司现将顾问代理业务全国布局项目尚未使用的募集资金 3,500.00 万元用于继续
收购四川嘉联 24.50%的股权。项目实施将促成公司进一步提高市场占有率，加快其在
四川省域放大市场份额，并加快布局房地产综合业务服务。
2）2014 年公司启动“祥云战略”，代理业务的规模领先是公司新业务的重要基
础，公司将继续推进规模化战略，保证代理市场份额的快速增长和绝对领先。这一年，
38
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
在全国房地产市场进入调整阶段的情况下，厦门地区房地产市场则显示出一定特殊
性，整体表现较为平稳，未受到明显冲击。长期来看，国家加快城镇化建设，以及国
家调控政策不断推进长效机制和配套政策不断完善，将促使对福建当地房地产长期健
康发展。因此，公司将使用本项目尚未使用的募集资金本金投入 4,693.27 万元、本项
目专用账户的利息净额投入 1,306.73 万元，使用超募资金本金投入 629.00 万元、超募
资金专用账户的利息净额投入 1,571.00 万元，共计 8,200.00 万元用于收购厦门立丹行
51.00%的股权。本项目是公司全国规模化战略布局的一环，此次收购对公司有三大重
要价值：①把握行业整合机会，推进规模化战略，确立区域市场绝对领先地位；②加
快公司祥云战略落地实施；③实现资源的有效叠加，构建公司综合的房地产生态服务
链。
3）近年来，我国房地产市场由增量转向存量的趋势明显，未来围绕规模庞大
存量资产的运营、租赁等全方位服务，将具有广阔的发展空间；同时国家产业政策的
鼓励扶持，持续强劲的住房租赁需求，以及区别于传统租赁模式的显著特点，促进了
长租公寓这一住房租赁模式的快速成长。公司顺应行业发展趋势与市场需求变化，扩
大长租公寓运营管理规模，完善公司服务链条，有助于公司现有主营业务的持续健康
发展，公司房地产交易服务、资产管理服务、金融服务和互联网+（电商）服务等各
个业务板块的联动效应将更加明显，对公司实现战略规划具有积极的推动作用。因此，
公司将本项目尚未使用的募集资金本金 6,000.00 万元及利息收入变更投入公司的长租
公寓建设项目。
（3）集成服务管理平台项目变更
公司自 2009 年上市以来，房地产市场在持续的宏观调控下运行，公司代理收
入结算周期加长，从而影响公司收入，进而影响公司利润。由于集成服务管理平台项
目系费用化支出，如果仍然按照原募投计划投入，将会影响公司当期利润，所以公司
有意控制投入进度，并将软件采购主要由外购方式转为自行开发。因此，集成服务管
理平台项目对应的募集资金在使用进度上远远慢于原募投计划。目前因为原募投计划
资金的使用期限已经到期，公司暂停了原募投计划的资金使用，对于确需投入的项目，
公司正在使用自有资金继续投入。为推进规模化战略，公司拟通过收购青岛荣置地
51%的股权，提高青岛市场代理、顾问等主营业务市场份额，并逐步接入金融等综合
业务，强化青岛竞争优势，实现地区市场份额的绝对领先。
（4）基于大数据的 O2M 平台建设项目及补充流动资金变更
基于大数据的 O2M 平台建设项目原计划按照“硬件+软件+团队”同时开始建设，
但是项目所依赖的移动互联网技术飞速发展，相关软件及硬件设备的更新迭代速度较
快，同时公司 O2M 平台发展战略所需要的专业人才稀缺，项目团队的组建时间较长，
如果公司继续按原计划实施，会使公司先期购买的软件及硬件设备不能满足陆续招聘
的项目团队开发要求，造成极大的浪费并降低项目的建设效率。公司为适应 O2M 项
目所属行业软件及硬件更新速度较快的特点，更加经济高效地利用募集资金，公司决
定先组建研发团队再开发项目相关软件，因此 O2M 平台建设项目的投入速度慢于原
计划。公司将资金投入到更有需要、更迫切的项目中，对于 O2M 平台建设项目确需
投入的，公司正在使用自有资金继续投入，不会影响其发展。
受市场环境变化的影响，公司代理销售业务增长有所放缓，同时公司根据市场
变化主动调整了顾问策划业务战略，转型期间顾问策划业务增长较慢，均未达到补充
流动资金项目设定的目标，导致公司补充相应项目的流动资金较少。
近年来，我国房地产市场由增量转向存量的趋势明显，未来围绕规模庞大存量
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
资产的运营、租赁等全方位服务，将具有广阔的发展空间；同时国家产业政策的鼓励
扶持，持续强劲的住房租赁需求，以及区别于传统租赁模式的显著特点，促进了长租
公寓这一住房租赁模式的快速成长。公司顺应行业发展趋势与市场需求变化，将 O2M
平台建设项目剩余募集资金 38,924.23 万元和原代理销售业务和顾问策划业务补流的
剩余募集资金 33,037.23 万元变更为租建长租公寓项目，扩大长租公寓运营管理规模，
完善公司服务链条，有助于公司现有主营业务的持续健康发展，公司房地产交易服务、
资产管理服务、金融服务和互联网+（电商）服务等各个业务板块的联动效应将更加
明显，对公司实现战略规划具有积极的推动作用。
2、决策程序及信息披露情况
（1）公司于 2013 年 8 月 22 日召开第二届董事会第二十五次会议，审议通过《关
于收购北京安信行物业管理有限公司 60.00%股权的议案》和《关于部分变更募集资金
投资项目议案》，同意公司部分变更募集资金投资项目，将人力发展与培训中心项目
和品牌建设项目尚未使用的募集资金用于布局资产服务业务，即通过“世联资管”收购
北京安信行 60%的股权，拟收购北京安信行物业管理有限公司 60.00%股权的价款为
人民币 7,800.00 万元，其中使用自有资金投入 1,250.00 万元，使用原项目尚未使用的
募集资金投入 6,090.61 万元、原项目专用账户的利息净额投入 459.39 万元，此两项议
案需提交公司股东大会审议；公司第二届董事会第二十五次会议决议公告编号为：
2013-035。
公司于 2013 年 9 月 12 日召开 2013 年第一次临时股东大会，审议通过《关于收
购北京安信行物业管理有限公司 60.00%股权的议案》和《关于部分变更募集资金投资
项目议案》，2013 年第一次临时股东大会决议公告编号为：2013-042。
（2）公司于 2014 年 6 月 25 日召开第三届董事会第十二次会议，审议通过了《关
于收购四川嘉联兴业地产顾问有限公司 24.50%股权的议案》和《关于变更部分募集
资金投资项目的议案》，同意公司部分变更募集资金投资项目，使用顾问代理业务全
国布局项目募集资金 3,500.00 万元用于收购四川嘉联 24.50%股权；此两项议案需提交
公司股东大会审议；公司第三届董事会第十二次会议决议公告编号为：2014-030。
2014 年 7 月 11 日，公司召开了 2014 年第一次临时股东大会，审议通过了《关
于收购四川嘉联兴业地产顾问有限公司 24.50%股权的议案》和《关于变更部分募集
资金投资项目的议案》, 2014 年第一次临时股东大会决议公告编号为：2014-048。
（3）公司于 2014 年 10 月 24 日召开了第三届监事会第二十次会议，审议通过
了《关于收购厦门立丹行置业有限公司 51.00%股权的议案》和《关于部分变更募集
资金投资项目及使用超募资金的议案》，同意公司变更募集资金投资项目和使用超募
资金共计 8,200.00 万用于收购厦门立丹行置业有限公司 51.00%的股权，其中使用顾问
代理业务全国布局项目尚未使用的募集资金本金投入 4,693.27 万元、及该项目专用账
户的利息净额投入 1,306.73 万元；使用超募资金本金投入 629.00 万元、超募资金专用
账户的利息净额投入 1,571.00 万元；此两项议案需提交公司股东大会审议；公司第三
届董事会第二十次会议决议公告编号为： 2014-087。
2014 年 11 月 12 日，公司召开了 2014 年第四次临时股东大会，审议通过了《关
于收购厦门立丹行置业有限公司 51.00%股权的议案》和《关于部分变更募集资金投
资项目及使用超募资金的议案》，2014 年第四次临时股东大会决议公告编号为：
2014-098。
（4）公司于 2014 年 12 月 23 日召开了第三届董事会第二十五次会议，审议通
过了《关于收购青岛荣置地顾问有限公司 51%股权的议案》和《关于部分变更募集资
40
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
金投资项目及使用自有资金的议案》，同意公司变更集成服务管理平台项目以及使用
自有资金用于收购青岛荣置地顾问有限公司 51%的股权，新项目拟投入人民币
5,375.40 万元（本次交易的股权转让价款以目标公司 2014 年实际净利润不低于承诺
净利润为基础，如目标公司 2014 年实际净利润低于当年承诺净利润的，本次交易的
股权转让价款相应调整），其中使用自有资金投入 1,320.93 万元，使用原项目尚未使
用的募集资金投入 3,489.95 万元、原项目专用账户的利息净额投入 564.52 万元。此
两项议案需提交公司股东大会审议；公司第三届董事会第二十五次会议决议公告编号
为： 2014-112。
2015 年 1 月 9 日，公司召开了 2015 年第一次临时股东大会，审议通过了《关
于收购青岛荣置地顾问有限公司 51%股权的议案》和《关于部分变更募集资金投资项
目及使用自有资金的议案》，2015 年第一次临时股东大会决议公告编号为：2015-004。
（5）公司于 2017 年 8 月 22 日召开第四届董事会第十二次会议，审议通过了《关
于部分变更募集资金用途的议案》，同意公司变更顾问代理业务全国布局项目剩余募
集资金本金余额 6,000.00 万元、基于大数据的 O2M 平台建设项目募集资金本金可用
余额 38,924.23 万元和补充流动资金募集资金本金可用余额 33,037.23 万元，本次拟变
更募集资金金额为 86,754.83 万元以及 2017 年 6 月 30 日以后产生的利息收入，变更
用于公司长租公寓建设项目。此议案需提交公司股东大会审议；公司第四届董事会第
十二次会议决议公告编号为： 2017-068。
2017 年 9 月 15 日，本公司 2017 年第二次临时股东大会审议通过《关于部分变
更募集资金用途的议案》，2017 年第二次临时股东大会决议公告编号为：2017-078。
1、2013 年 9 月 12 日，公司召开了 2013 年第一次临时股东大会，审议通过《关
于收购北京安信行物业管理有限公司 60%股权的议案》和《关于部分变更募集资金投
资项目议案》，同意公司部分变更募集资金投资项目，将人力发展与培训中心项目和
品牌建设项目尚未使用的募集资金用于布局资产服务业务，即通过“世联资管”收购北
京安信行 60.00%的股权，股权收购价款为人民币 7,800.00 万元，其中使用自有资金投
入 1,250.00 万元，使用原项目尚未使用的募集资金投入 6,090.61 万元、原项目专用账
户的利息净额投入 459.39 万元。截至本报告期末，该项目按合同约定的支付计划已经
累计支付款项 7,800.00 万元，其中使用自有资金 1,250.00 万元，使用募集资金 6,090.61
万元，使用募集资金专户的存款利息收入 459.39 万元，已全部支付完毕。北京安信行
提供的主要是基础物业管理服务，目前该业务仍处于规模化发展的阶段，自并购以来，
其收入规模稳步增长，盈利水平较为稳定。
未达到计划进度或预计收益的情况
2、2014 年 7 月 11 日，公司召开了 2014 年第一次临时股东大会，审议通过了《关
和原因(分具体项目)
于变更部分募集资金投资项目的议案》,同意公司部分变更募集资金投资项目，使用顾
问代理业务全国布局项目募集资金 3,500 万元用于收购四川嘉联兴业地产顾问有限公
司（现更名为四川世联行兴业房地产顾问有限公司，以下简称“四川嘉联”）24.50%股
权；截至本报告期末，该笔款项已经支付完毕；本次收购完成后公司持有四川嘉联
75.50%的股权，使得四川嘉联有条件开始按照世联全资控股子公司的标准纳入公司的
统一管理，将大大加强公司对其的经营管控能力。2014 年在管控方式过渡期间，其业
务开展受到暂时的影响，业务规模有所下降，但公司有信心随着整合工作的深入，四
川嘉联的业务规模将会得以逐步扩大实现恢复性的增长。自 2015 年以来，四川嘉联
已累计实现净利润 7,756.60 万元。
3、2014 年 11 月 12 日，公司召开了 2014 年第四次临时股东大会，审议通过了
《关于部分变更募集资金投资项目及使用超募资金的议案》，同意公司变更募集资金
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
投资项目和使用超募资金共计 8,200.00 万用于收购厦门立丹行置业有限公司 51.00%
的股权，其中使用顾问代理业务全国布局项目尚未使用的募集资金本金投入 4,693.27
万元、及该项目专用账户的利息净额投入 1,306.73 万元；使用超募资金本金投入 629.00
万元、超募资金专用账户的利息净额投入 1,571.00 万元；厦门立丹行 2014 年实际净
利润小于当年的承诺净利润，根据股权转让协议约定第三期股权转让款无需支付，收
购价款变更为 7,708.00 万元。截至本报告期末，此次并购已使用募集资金及利息
7,708.00 万元，收购价款已经支付完毕，其中，使用原顾问代理业务全国布局项目变
更的募集资金及利息 5,740.00 万元，使用超募资金及利息 1,968.00 万元。自并购以来，
厦门立丹行累计实现净利润为 6,347.32 万元。
4、2015 年 1 月 9 日，公司召开了 2015 年第一次临时股东大会决议公告，审议
通过了《关于收购青岛荣置地顾问有限公司 51%股权的议案》以及《关于部分变更募
集资金投资项目及使用自有资金的议案》，同意公司变更集成服务管理平台项目以及
使用自有资金用于收购青岛荣置地顾问有限公司 51%的股权，新项目拟投入人民币
5,375.40 万元（本次交易的股权转让价款以目标公司 2014-2016 年实际净利润不低于
承诺净利润为基础，如目标公司 2014-2016 年实际净利润低于当年承诺净利润的，本
次交易的股权转让价款相应调整），其中使用自有资金投入 1,320.93 万元，使用原项
目尚未使用的募集资金投入 3,489.95 万元、原项目专用账户的利息净额投入 564.52
万元；青岛荣置地 2015 年实际净利润小于当年的承诺净利润，根据股权转让协议，
本公司根据实际净利润与当年承诺净利润的比例支付第四期股权转让款，收购价款变
更为 4,874.75 万元。截至本报告期末，此次并购已使用募集资金及利息 4,054.47 万元，
收购价款已经支付完毕，其中，使用原项目的募集资金 3,489.95 万元，使用募集资金
专户利息 564.52 元。自并购以来，青岛荣置地累计实现净利润为 6,690.97 万元。
5、 2017 年 9 月 15 日，本公司 2017 年第二次临时股东大会决议公告，审议通
过了《关于部分变更募集资金用途的议案》，同意公司变更顾问代理业务全国布局项
目剩余募集资金本金余额 6,000.00 万元、基于大数据的 O2M 平台建设项目募集资金
本金可用余额 38,924.23 万元和补充流动资金募集资金本金可用余额 33,037.23 万元，
及募集资金专户的利息余额，变更用于公司长租公寓建设项目。截至本报告期末，使
用原项目的募集资金 28,525.14 万元，使用募集资金专户利息 2,367.11 万元，使用超
募资金收回的股权转让款 3,514.48 万元。项目尚处于建设周期中，暂不能评估项目的
效益情况。
变更后的项目可行性发生重大变化
不适用
的情况说明
六、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□ 适用 √ 不适用
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
七、主要控股参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：元
公司 公司
主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
名称 类型
先锋 子公 电子商务
10,000,000.00 1,276,696,131.53 402,452,473.18 1,152,087,216.32 420,455,188.19 398,054,820.55
居善 司 及开发
世联 子公
小额贷款 1,500,000,000.00 2,618,877,345.65 1,850,196,375.11 355,432,968.18 177,891,727.40 135,179,322.82
小贷 司
山东 子公 房地产中
10,000,000.00 347,094,005.07 64,717,416.94 617,589,139.58 64,678,576.91 49,749,196.01
世联 司 介
报告期内取得和处置子公司的情况
√ 适用 □ 不适用
公司名称 报告期内取得和处置子公司方式 对整体生产经营和业绩的影响
深圳市世联雅智咨询服务有限公司(以下 本公司直接持有世联雅智 80%的股权，本报告
投资新设
简称“世联雅智”) 期，世联雅智尚未正式运营。
梧州世联行房地产代理有限公司(以下简 本公司间接持有梧州世联行 67%的股权，本报
投资新设
称“梧州世联行”) 告期，梧州世联行尚未正式运营。
本公司间接持有潮州世联 60%的股权，本报告
潮州市世联环潮房地产咨询顾问有限公
投资新设 期，潮州世联实现营业收入 55.72 万元，亏损
司(以下简称“潮州世联”)
26.17 万元。
香河卓群房地产经纪有限公司(以下简称 本公司间接持有香河世联卓群 100%的股权，
投资新设
“香河世联卓群”) 本报告期，香河世联卓群尚未正式运营。
杭州世联瑞铂商业管理有限公司(以下简 本公司间接持有杭州世联瑞铂 45.96%的股权，
投资新设
称“杭州世联瑞铂”) 本报告期，杭州世联瑞铂尚未正式运营。
杭州世联润友房地产咨询有限公司(以下 本公司间接持有杭州世联润友 45.96%的股权，
投资新设
简称“杭州世联润友”) 本报告期，杭州世联润友尚未正式运营。
广州世君腾跃信息科技有限公司(以下简 本公司间接持有广州世君信息 90.12%的股权，
投资新设
称“广州世君信息”) 本报告期，广州世君信息尚未正式运营。
广州世君跃达信息科技有限公司(以下简 本公司间接持有广州世君跃达 90.12%的股权，
投资新设
称“广州世君跃达”) 本报告期，广州世君跃达尚未正式运营。
青岛世联行城市运营管理有限公司(以下 本公司间接持有青岛世联运营 30.62%的股权，
投资新设
简称“青岛世联运营”) 本报告期，青岛世联运营尚未正式运营。
深圳深汕特别合作区世联晟火咨询管理 本公司间接持有世联晟火 54.07%的股权，本
投资新设
有限公司(以下简称“世联晟火”) 报告期，世联晟火尚未正式运营。
深圳小恐龙科技有限公司(以下简称“深 本公司间接持有深圳小恐龙 90.12%的股权，
投资新设
圳小恐龙”) 本报告期，深圳小恐龙尚未正式运营。
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
本公司间接持有宁波世东公寓 51%的股权，本
宁波世东公寓管理有限公司(以下简称
投资新设 报告期，宁波世东公寓实现营业收入 681.44
“宁波世东公寓”)
万元，净利润 57.28 万元
南安市立丹行房地产经经有限公司(以下 本公司间接持有南安立丹行 80%的股权，本报
投资新设
简称“南安立丹行”) 告期，南安立丹行尚未正式运营。
厦门市立丹行房地产代理有限公司(以下 本公司间接持有立丹行代理 80%的股权，本报
投资新设
简称“立丹行代理”) 告期，立丹行代理尚未正式运营。
漳州市龙文区立丹行房地产代理有限公 本公司间接持有漳州立丹行 80%的股权，本报
投资新设
司(以下简称“漳州立丹行”) 告期，漳州立丹行尚未正式运营。
青岛居善电子商务有限公司(以下简称 本公司间接持有青岛居善 75.5%的股权，本报
投资新设
“青岛居善”) 告期，青岛居善尚未正式运营。
济南居山房地产经纪有限公司(以下简称 本公司间接持有济南居山经纪 45.3%的股权，
投资新设
“济南居山经纪”) 本报告期，济南居山经纪尚未正式运营。
本公司间接持有世联养老 55%的股权，本报告
深圳市世联兴业养老运营管理有限公司
股权处置 期，世联养老实现营业收入 9.62 万元，亏损
(以下简称“世联养老”)
42.55 万元。
本公司间接持有世松泰宁 55%的股权，本报告
深圳世松泰宁护老院有限公司(以下简称
股权处置 期，世松泰宁尚未正式运营，暂无营业收入，
“世松泰宁”)
亏损 15.57 万元。
本公司间接持有世松桐林 55%的股权，本报告
深圳世松桐林护老院有限公司(以下简称
股权处置 期，世松桐林尚未正式运营，暂无营业收入，
“世松桐林”)
亏损 5.29 万元。
本公司间接持有上海养欣 55%的股权，本报告
上海养欣投资管理有限公司(以下简称
股权处置 期，上海养欣尚未正式运营，暂无营业收入，
“上海养欣”)
亏损 6.61 万元。
本公司间接持有上海世联养老 55%的股权，本
上海世联养老服务有限公司(以下简称
股权处置 报告期，上海世联养老实现营业收入 12.42 万
“上海世联养老”)
元，亏损 41.26 万元。
本公司间接持有上海阅阳健康 55%的股权，本
阅阳（上海）健康管理咨询有限公司(以
股权处置 报告期，上海阅阳健康尚未正式运营，暂无营
下简称“上海阅阳健康”)
业收入，亏损 0.14 万元。
本公司间接持有北海红璞 51%的股权，本报告
北海红璞礼遇酒店管理有限公司(以下简
股权处置 期，北海红璞实现营业收入 71.13 万元，亏损
称“北海红璞”)
26.13 万元。
福州市台江区善居电子商务有限公司(以 本公司间接持有福州善居 100%的股权，本报
工商注销
下简称“福州善居”) 告期，福州善居尚未正式运营。
本公司间接持有武汉领客 90.12%的股权，本
武汉世联领客商业经营有限公司(以下简
工商注销 报告期，武汉领客无营业收入，净利润 0.02
称“武汉领客”)
万元。
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
本公司间接持有广州世君物业 45.96%的股权，
广州世君凯晟物业管理有限公司(以下简
工商注销 本报告期，广州世君物业尚未正式运营，暂无
称“广州世君物业”)
营业收入，净利润 4.15 万元。
广州世君腾跃不动产服务有限公司(以下 本公司间接持有广州世君腾跃 90.12%的股权，
工商注销
简称“广州世君腾跃”) 本报告期，广州世君腾跃尚未正式运营。
本公司间接持有深圳君汇谊通 51.37%的股权，
深圳君汇谊通文旅运营有限公司(以下简
工商注销 本报告期，深圳君汇谊通尚未正式运营，暂无
称“深圳君汇谊通”)
营业收入，净利润 0.51 万元。
成都市小样科技服务有限公司(以下简称 本公司间接持有成都小样科技 36.95%的股权，
工商注销
“成都小样科技”) 本报告期，成都小样科技无营业收入。
广州红璞房屋租赁有限公司(以下简称 本公司间接持有广州红璞房屋 100%的股权，
工商注销
“广州红璞房屋”) 本报告期，广州红璞房屋尚未正式运营。
本公司间接持有福州世联经纪 100%的股权，
福州市仓山区世联房地产经纪服务有限
工商注销 本报告期，福州世联经纪实现营业收入 0.95
公司(以下简称“福州世联经纪”)
万元，净利润 10.64 万元
本公司间接持有广州集金 100%的股权，本报
广州集金投资管理有限公司(以下简称
工商注销 告期，广州集金实现营业收入 1.42 万元，净利
“广州集金”)
润 238.81 万元
本公司间接持有重庆集金 100%的股权，本报
重庆世联集金商务信息咨询有限公司(以
工商注销 告期，重庆集金尚未正式运营，暂无营业收入，
下简称“重庆集金”)
亏损 0.03 万元。
本公司直接持有苏州世联行 100%的股权，本
苏州世联行房地产综合服务有限公司(以
工商注销 报告期，苏州世联行尚未正式运营，暂无营业
下简称“苏州世联行”)
收入，净利润 49.16 万元。
漳州市龙文区宜安居电子商务有限公司 本公司间接持有漳州宜安居 80%的股权，本报
工商注销
(以下简称“漳州宜安居”) 告期，漳州宜安居无营业收入，亏损 0.88 万元。
霸州市世联房地产经纪有限公司(以下简 本公司直接持有霸州世联 100%的股权，本报
工商注销
称“霸州世联”) 告期，霸州世联尚未正式运营。
主要控股参股公司情况说明
1）本公司之全资子公司先锋居善负责公司互联网+业务的运营，该业务于2014年下半年开始运营，并与公司代理销售业务
相互融合、相互促进，从团购到渠道再升级至总包平台，服务不断升级迭代；本报告期受各城市对房地产电商政策持续收紧
的影响，公司营业收入同比下降27.08%。
2）本公司之全资子公司世联小贷负责各类小额信贷产品的运营，因市场环境和客户需求的变化，公司主动逐步控制金融服
务的业务规模，并积极研发新的金融服务产品，针对8类场景客户需求已研发上线22款信贷产品，业务持续发展；本报告期
公司净利润同比减少9.36%。
3）本公司之控股子公司山东世联，主要经营房地产中介服务，本报告期受市场波动的影响，公司营业收入同比下降13.42%。
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
八、公司控制的结构化主体情况
□ 适用 √ 不适用
九、公司未来发展的展望
（一）行业格局和政策分析
2019年，全球贸易纷争与大国博弈再度升级，全球经济继续呈现下行趋势，各国纷纷采取宽松的货币政策以稳经济。而
在国内经济增速放缓、拉动经济的“三驾马车”动力不足的情况下，中国亦采取了宽松的货币政策与积极的财政政策。伴随商
品房销售额屡创新高的背后是居民杠杆率的快速上升。根据央行披露数据，2018年末居民杠杆率为60.4%，同比提升11.4个
百分点，已超过欧元区和日本。因此，即使在经济下行阶段且货币宽松的大环境下，中央政治局会议上仍提出“不将房地产
作为短期刺激经济的手段”，充分体现了“房住不炒”的政策定力和防止居民杠杆率过快上升的态度。但同时，全国各区域之
间库存分化，也使得“因城施策”具备合理性。“全面落实因城施策”给与了地方政府在楼市调控方面具备较大的自主权，使得
全年楼市调控政策呈现局部（热点城市）收紧，总体边际宽松的迹象。
与此同时，过往二十年城镇化率快速增长所带来的地产上行趋势使得全行业在加杠杆、扩规模的经营模式上保持了惯性。
仅从债券融资方面来看，2019年房企债券发行与到期规模分别为1.16万亿、0.71万亿元，双双创下新高，待偿的债券余额更
是达到了3.6万亿，债务压力可见一斑。以往凭借高杠杆、高周转的模式需要经受考验，当“房住不炒”与“三稳”之下，市场热
度回落、居民趋于理性，带来的是行业增速变缓、库存抬升。此外，随着偿债高峰的到来，针对房企融资的多数渠道却呈现
收紧，刚性债务偿付也将导致房企资金链趋紧，最终体现为房企之间的促销抢收战、竞争加剧、整合加速愈加激烈。
伴随着《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》、《粤港澳大湾区发展规划纲要》、《长江三角洲区域一体化发展规
划纲要》在2019年陆续出台，城市群与都市圈的发展建设被摆在更突出的位置；尤其在2019年召开的中央财经委员会第五次
会议上，习近平主席的讲话更像是直接定调了我国区域经济发展战略的重大调整。与过去均衡发展的思路相比已经转向，转
向了以都市圈、城市群为核心的区域经济发展战略，而对于非都市圈城市的定位，则转向了“粮食安全、生态安全、边疆安
全等”。
这意味着中央的政策、资源将向都市圈与城市群倾斜，对于全国不同城市、不同区域来说是重大变局。产业格局影响
城市命运，人才格局决定产业兴衰。在4月份出台的《2019年新型城镇化建设重点任务》文件中，提出全面取消城区常住人
口300万以下的城市落户限制：全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万-500万的大
城市落户条件，完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策，这都将进一步加速人与产业向区域核心城市汇
集，极化现象继续。于是我们看到再度增加数十个城市加入抢人大战，降低落户门槛、给与购房补贴或租房补贴、人才购房
折扣等一系列纷繁的措施各显神通。
贸易纷争与大国博弈愈演愈烈之下，经济受到的影响在所难免。但居民杠杆率快速上升、企业部门杠杆率居高不下，在
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
防范化解重大金融风险的要求之下，政府大概率会参考类似于美国与日本在2008年金融危机后所采取的措施——财政端加杠
杆助力居民部门与企业部门降杠杆，而我国更侧重于防止居民杠杆过快上升。2020年是“十三五”与“全面建成小康社会”的收
官之年，为了完成早先定下的“经济总量较2010年翻一番”的目标，预计全年的基建将加速，棚改新开工的规模大概率反弹。
同时，基建所带来的区域分化将继续加强，也将促进人与产业进一步地向都市圈、城市群汇聚。
从长期来看，当城镇化率80%、人均居住面积40㎡/人、15亿人总人口，2%的年折旧率来看，仅每年折旧部分所释放的
新建住宅需求就接近10亿㎡/年，这意味着房地产在长期仍是十万亿级数的巨型产业。且作为关联上下游数十个产业的房地
产业，在很长一段时间都将是中国经济的压舱石。
（二）公司发展战略
2020年的房地产市场趋向稳定，但呈现出边际向下的趋势，公司将依托综合型业务，坚持轻资产模式运营，提升能力，
应对市场的变化。同时，公司将坚持贯彻实施以“服务、入口、开放、平台”为核心的祥云战略，将业务融入到“入口、场景、
服务”的发展战略体系。公司以交易服务和资产运营服务为入口，丰富场景和服务，提升“资管+交易+金融”平台的综合能力，
为客户提供综合型解决方案。目前已推出包括代理服务、房地产电商服务、以“房”为场景的金融服务、装修服务、资产运营
服务和物业管理服务。
面对2019年的市场转变，公司坚持“回归根本、为客户创造价值”的理念，为2020年提高效率、能力共享和赋能地区的目
标做出全局部署。
（1）大交易服务板块，代理服务业务将持续深耕都市圈，以组织下沉优势渗透三四线城市市场，扩大入口服务。互联网+
业务将持续加宽合作入口，强化自有渠道建设，积极服务C端客户。
（2）交易后服务板块，金融服务业务将主动控制业务规模，严格把控业务风险，聚焦公司交易服务场景，为经纪人提供金
融服务。装修服务业务将依托场景入口优势，积极复制成功的业务模式，并向全国拓展。
（3）资产运营服务板块，公司逐步提升现阶段已有资产的服务规模，持续增强运营效益，不断优化和细化运营系统，同时
降低企业杠杆，减少重资产投入，坚持轻资产运营模式，依托资产运营中心对“公寓、空间、商业”进行统一管理。
（4）资产管理服务板块，物业管理服务业务积极落实“服务+科技”的理念，针对物业管理行业内的人员和能源的两个痛
点，设计城市物管运营平台。同时，聚焦于商办物业，以工商物业及都市型产业园为服务标的，对已经投入使用的各类物业
实施企业化、社会化、经营化、规模化的管理。
十、接待调研、沟通、采访等活动
1、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
√ 适用 □ 不适用
接待时间 接待方式 接待对象类型 调研的基本情况索引
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
详见巨潮资讯网，《2019 年 4 月 10 日
2019 年 04 月 10 日 实地调研 机构
投资者关系活动记录表》
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
第五节重要事项
一、公司普通股利润分配及资本公积金转增股本情况
报告期内普通股利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况
√ 适用 □ 不适用
公司严格执行了《公司章程》中与利润分配相关的条款。
现金分红政策的专项说明
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求： 是
分红标准和比例是否明确和清晰： 是
相关的决策程序和机制是否完备： 是
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用： 是
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是
是
否得到了充分保护：
现金分红政策进行调整或变更的，条件及程序是否合规、透
是
明：
公司近 3 年（包括本报告期）的普通股股利分配方案（预案）、资本公积金转增股本方案（预案）情况
2018年3月29日，公司第四届董事会第二十五次会议审议通过了《2017年度利润分配预案》，以公司2017年12月31日的总股
本2,043,978,097.00股为基数，向全体股东每10股派0.8元人民币现金红利（含税），共计分配现金股利163,518,247.76元。本
次分配，不送红股，不进行资本公积金转增股本。
2019年3月27日，公司第四届董事会第三十九次会议审议通过了《2018年度利润分配预案》，以公司2018年12月31日的总股
本2,042,970,972.00股为基数，向全体股东每10股派0.21元人民币现金红利（含税），共计分配现金股利42,902,390.41元。本
次分配，不送红股，不进行资本公积金转增股本。
2020年3月27日，公司第五届董事会第七次会议审议通过了《2019年度利润分配预案》，以公司2019年12月31日的总股本
2,037,756,672.00股为基数，向全体股东每10股派0.045元人民币现金红利（含税），共计分配现金股利9,169,905.02元。本次
分配，不送红股，不进行资本公积金转增股本。
公司近三年（包括本报告期）普通股现金分红情况表
单位：元
现金分红金 现金分红总额
以其他方式现
额占合并报 （含其他方
分红年度合并报 以其他方式 金分红金额占
表中归属于 现金分红总额 式）占合并报
现金分红金额 表中归属于上市 （如回购股 合并报表中归
分红年度 上市公司普 （含其他方 表中归属于上
（含税） 公司普通股股东 份）现金分红 属于上市公司
通股股东的 式） 市公司普通股
的净利润 的金额 普通股股东的
净利润的比 股东的净利润
净利润的比例
率 的比率
2019 年 9,169,905.02 81,942,292.20 11.19% 0.00 0.00% 9,169,905.02 11.19%
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
2018 年 42,902,390.41 415,724,734.42 10.32% 0.00 0.00% 42,902,390.41 10.32%
2017 年 163,518,247.76 1,003,883,544.29 16.29% 0.00 0.00% 163,518,247.76 16.29%
公司报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正但未提出普通股现金红利分配预案
□ 适用 √ 不适用
二、本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
√ 适用 □ 不适用
每 10 股送红股数（股） 0
每 10 股派息数（元）（含税） 0.045
每 10 股转增数（股） 0
分配预案的股本基数（股） 2,037,756,672
现金分红金额（元）（含税） 9,169,905.02
以其他方式（如回购股份）现金分红金额（元） 0.00
现金分红总额（含其他方式）（元） 9,169,905.02
可分配利润（元） 1,860,402,910.42
现金分红总额（含其他方式）占利润分配总额的
100%
比例
本次现金分红情况
公司发展阶段不易区分但有重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到 20％
利润分配或资本公积金转增预案的详细情况说明
2020 年 3 月 27 日，公司第五届董事会第七次会议审议通过了《2019 年度利润分配预案》，以公司 2019 年 12 月 31 日的总
股本 2,037,756,672.00 股为基数，向全体股东每 10 股派 0.045 元人民币现金红利（含税），共计分配现金股利 9,169,905.02
元。本次分配，不送红股，不进行资本公积金转增股本。
三、承诺事项履行情况
1、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末
尚未履行完毕的承诺事项
√ 适用 □ 不适用
承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
股改承诺 无 无 无 无 无
收购报告书或权益变
无 无 无 无 无
动报告书中所作承诺
资产重组时所作承诺 无 无 无 无 无
首次公开发行或再融 深圳众志 （一）合伙企业保证并承诺，合伙企业 2014 年 12 截至公告之
再融资承诺
资时所作承诺 联高投资 参与认购世联行非公开发行的股份的认 月 02 日 日，上述承诺
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
管理合伙 购资金全部源于全体合伙人对合伙企业 得到了严格
企业（有 的合法自有资金投入。（二）合伙企业保 履行，没有发
限合伙） 证并承诺，合伙企业参与认购世联行本 生承诺人违
次非公开发行的股份的认购资金将在世 反该承诺的
联行向中国证监会报送发行方案前全部 情形。
募集到位。（三）合伙企业保证并承诺，
在合伙企业与世联行签署的《附条件生
效的股份认购合同》约定的股份锁定期
内，合伙企业全体合伙人不得转让其持
有的合伙份额或退出合伙企业。（四）合
伙企业全体合伙人作出如下不可撤销承
诺：1. 若本人将本人直接或间接持有的
世联行的股份在买入后六个月内卖出，
或者在卖出后六个月内又买入，由此所
得收益归世联行所有，世联行董事会有
权收回本人所得收益，本人将无条件向
世联行上缴本人所得收益。2. 本人不会
利用本人知悉或因本人在世联行担任的
职务可能知悉的世联行内幕信息从事证
券交易活动，也不会以协助、指使、教
唆等其他任何方式使其他与世联行或世
联行董事、监事、高级管理人员有特殊
关系，可能获知内幕信息的自然人、法
人或其他组织因获知内幕信息而买卖世
联行股份及其衍生品种。3. 本人将严格
按照《公司法》、《证券法》、《上市公司
董事、监事和高级管理人员所持本公司
股份及其变动管理规则》、《深圳证券交
易所上市公司董事、监事和高级管理人
员所持本公司股份及其变动管理业务指
引》法律、行政法规、规范性文件及深
交所业务规则及《深圳世联行地产顾问
股份有限公司章程》的相关规定，（1）
向世联行申报本人直接或间接所持有的
世联行的股份及其变动情况，在本人任
职期间每年转让的股份不超过本人直接
或间接所持有世联行股份总数的 25%。
（2）自本人向世联行申报离任日起六个
月内不转让本人直接或间接持有及新增
的世联行股份。（3）本人应在买卖世联
行股份及其衍生品种的 2 个交易日内，
通过世联行董事会向深交所申报，并在
深交所指定网站进行公告。公告内容包
括：①上年末所持世联行股份数量；②
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
上年末至本次变动前每次股份变动的日
期、数量、价格；③本次变动前持股数
量；④本次股份变动的日期、数量、价
格；⑤变动后的持股数量；⑥深交所要
求披露的其他事项。（4）在下列期间不
买卖世联行股票：①世联行定期报告公
告前 30 日内，因特殊原因推迟公告日期
的，自原公告日前 30 日起至最终公告
日；②世联行业绩预告、业绩快报公告
前 10 日内；③自可能对世联行股票交易
价格产生重大影响的重大事项发生之日
或在决策过程中，至依法披露后 2 个交
易日内；④深交所规定的其他期间。（5）
若本人直接或间接持有的世联行股份及
其变动比例达到《上市公司收购管理办
法》规定的，还应当按照《上市公司收
购管理办法》等相关法律、行政法规、
部门规章和深交所业务规则的规定履行
报告和披露等义务。（6）其他有关法律、
行政法规、规范性文件及深交所业务规
则中关于高管持股变动管理规则等相关
规定的义务。4. 合伙企业/本人将严格
按照《上市公司收购管理办法》等有关
法律、行政法规、规范性文件及深交所
业务规则和《深圳世联行地产顾问股份
有限公司章程》的规定，在履行重大权
益变动信息披露、要约收购等法定义务
时，将关联合伙人与合伙企业认定为一
致行动人，将关联合伙人直接或间接持
有的世联行股票数量与合伙企业持有的
世联行股票数量合并计算。普通合伙人
应当提醒、督促与世联行存在关联关系
的有限合伙人履行上述义务并采取以下
措施保证关联有限合伙人履行上述义
务：（1）普通合伙人在知悉相关重大权
益变动、触发要约收购等事宜时，应及
时提醒并通告与世联行存在关联关系的
有限合伙人向世联行履行相关报告义
务；（2）若与世联行存在关联关系的有
限合伙人在接到前述通告后，未及时履
行相关报告义务的，普通合伙人应主动
向世联行、证券监管机构、深交所等报
告其知悉的重大权益变动、触发要约收
购等情形，并配合世联行履行相关信息
52
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
披露义务；若合伙企业普通合伙人未能
按照合伙协议及其补充协议约定履行上
述义务，则其应承担由此给世联行及其
股东造成的损失，但其能够证明自己无
过错的情形除外。（五）合伙企业全体合
伙人之间不存在分级收益等结构化安
排，并保证在合伙企业持有世联行股份
期间，全体合伙人之间不会存在分级收
益等结构化安排。
（一）本人目前担任世联行董事、总经
理职务，任期自 2013 年 9 月 12 日起至
2016 年 9 月 11 日止。（二）本人目前持
有合伙企业 300 万元出资额，占合伙企
业出资总额的比例为 60%，且担任合伙
企业执行事务合伙人。（三）本人与合伙
企业其他合伙人签署的合伙企业合伙协
议及其补充协议均为本人真实意思表
示。（四）本人保证并承诺，合伙企业参
与认购世联行非公开发行的股份的认购
资金全部源于合伙人对合伙企业的合法
自有资金投入，且合伙企业参与认购世
联行本次非公开发行的股份的认购资金
将在世联行向中国证监会报送发行方案
前全部募集到位。 五）本人保证并承诺， 截至公告之
在合伙企业与世联行签署的《附条件生 日，上述承诺
效的股份认购合同》约定的股份锁定期 得到了严格
2014 年 12
朱敏 再融资承诺 内，本人不转让本人持有的合伙企业份 履行，没有发
月 02 日
额或退出合伙企业。（六）本人保证并承 生承诺人违
诺：1.若本人将本人直接或间接持有的 反该承诺的
世联行的股份在买入后六个月内卖出， 情形。
或者在卖出后六个月内又买入，由此所
得收益归世联行所有，世联行董事会有
权收回本人所得收益，本人将无条件向
世联行上缴本人所得收益。2.本人不会
利用本人知悉或因本人在世联行担任的
职务可能知悉的世联行内幕信息从事证
券交易活动，也不会以协助、指使、教
唆等其他任何方式使其他与世联行或世
联行董事、监事、高级管理人员有特殊
关系，可能获知内幕信息的自然人、法
人或其他组织因获知内幕信息而买卖世
联行股份及其衍生品种。3.本人将严格
按照《公司法》、《证券法》、《上市公司
董事、监事和高级管理人员所持本公司
53
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
股份及其变动管理规则》、《深圳证券交
易所上市公司董事、监事和高级管理人
员所持本公司股份及其变动管理业务指
引》法律、行政法规、规范性文件及深
交所业务规则及《深圳世联行地产顾问
股份有限公司章程》的相关规定，（1）
向世联行申报本人直接或间接所持有的
世联行的股份及其变动情况，在本人任
职期间每年转让的股份不超过本人直接
或间接所持有世联行股份总数的 25%。
（2）自本人向世联行申报离任日起六个
月内不转让本人直接或间接持有及新增
的世联行股份。（3）本人应在买卖世联
行股份及其衍生品种的 2 个交易日内，
通过世联行董事会向深交所申报，并在
深交所指定网站进行公告。公告内容包
括：①上年末所持世联行股份数量；②
上年末至本次变动前每次股份变动的日
期、数量、价格；③本次变动前持股数
量；④本次股份变动的日期、数量、价
格；⑤变动后的持股数量；⑥深交所要
求披露的其他事项。（4）在下列期间不
买卖世联行股票：①世联行定期报告公
告前 30 日内，因特殊原因推迟公告日期
的，自原公告日前 30 日起至最终公告
日；②世联行业绩预告、业绩快报公告
前 10 日内；③自可能对世联行股票交易
价格产生重大影响的重大事项发生之日
或在决策过程中，至依法披露后 2 个交
易日内；④深交所规定的其他期间。（5）
若本人直接或间接持有的世联行股份及
其变动比例达到《上市公司收购管理办
法》规定的，还应当按照《上市公司收
购管理办法》等相关法律、行政法规、
部门规章和深交所业务规则的规定履行
报告和披露等义务。（6）其他有关法律、
行政法规、规范性文件及深交所业务规
则中关于高管持股变动管理规则等相关
规定的义务。4. 本人将严格按照《上
市公司收购管理办法》等有关法律、行
政法规、规范性文件及深交所业务规则
和《深圳世联行地产顾问股份有限公司
章程》的规定，在履行重大权益变动信
息披露、要约收购等法定义务时，将本
54
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
人与合伙企业认定为一致行动人，将本
人直接或间接持有的世联行股票数量与
合伙企业持有的世联行股票数量合并计
算。本人作为合伙企业普通合伙人，将
提醒、督促与世联行存在关联关系的有
限合伙人履行上述义务并采取以下措施
保证关联有限合伙人履行上述义务： 1）
本人在知悉相关重大权益变动、触发要
约收购等事宜时，应及时提醒并通告与
世联行存在关联关系的有限合伙人向世
联行履行相关报告义务；（2）若与世联
行存在关联关系的有限合伙人在接到前
述通告后，未及时履行相关报告义务的，
本人将主动向世联行、证券监管机构、
深交所等报告其知悉的重大权益变动、
触发要约收购等情形，并配合世联行履
行相关信息披露义务；若本人未能按照
合伙协议及其补充协议约定履行上述义
务，则本人将承担由此给世联行及其股
东造成的损失，但其能够证明本人无过
错的情形除外。（七）本人保证并承诺，
本人与合伙企业其他合伙人之间不存在
分级收益等结构化安排，并保证在合伙
企业持有世联行股份期间，本人与合伙
企业其他合伙人之间不会存在分级收益
等结构化安排。（八）本人保证上述声明
及承诺事项的真实性、准确性和完整性，
并愿意承担相应的法律责任。
本人作为上市公司的控股股东/实际控
公司的控
制人及其一致行动人/上市公司的董事/ 截至公告之
股股东、
监事/高级管理人员，特出具以下承诺： 日，上述承诺
实际控制
关于股份减 本企业/本人自本次交易复牌之日起至 得到了严格
人，公司 2019 年 12
持计划的承 本次交易实施完毕期间，不存在减持世 履行，没有发
的董事、 月 13 日
诺函 联行股份的计划。上述股份包括本企业/ 生承诺人违
监事及高
本人原持有的上市公司股份及原持有的 反该承诺的
级管理人
股份在上述期间因上市公司分红送股、 情形。
员
资本公积转增股本等形成的衍生股份。
公司的控 本人/本企业作为上市公司的控股股东/
截至公告之
股股东、 实际控制人/董事/监事以及高级管理人
关于提供信 日，上述承诺
实际控制 员，特出具以下承诺：本次交易的信息
息真实、准 2019 年 12 得到了严格
人，公司 披露和申请文件均真实、准确、完整，
确、完整的 月 13 日 履行，没有发
的董事、 不存在虚假记载、误导性陈述或者重大
承诺函 生承诺人违
监事及高 遗漏，并对其真实性、准确性、完整性
反该承诺的
级管理人 承担个别和连带的法律责任。本人/本企
55
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
员 业在参与本次交易过程中，将及时向上 情形。
市公司提供本次交易相关信息，并保证
所提供的信息真实、准确、完整，不存
在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，
并对所提供信息的真实性、准确性和完
整性承担个别和连带的法律责任；如因
提供的信息存在虚假记载、误导性陈述
或者重大遗漏，给上市公司或者投资者
造成损失的，本人/本企业将依法承担赔
偿责任。如本次交易所提供或披露的信
息涉嫌虚假记载、误导性陈述或者重大
遗漏，被司法机关立案侦查或者被中国
证监会立案调查的，在形成调查结论以
前，本人/本企业不转让直接或间接持有
的上市公司股份，并于收到立案稽查通
知的两个交易日内将暂停转让的书面申
请和股票账户提交上市公司董事会，由
上市公司董事会代本人/本企业向深圳
证券交易所和登记结算公司申请锁定；
未在两个交易日内提交锁定申请的，授
权上市公司董事会核实后直接向深圳证
券交易所和登记结算公司报送本人/本
企业的身份信息和账户信息并申请锁
定；上市公司董事会未向深圳证券交易
所和登记结算公司报送本人/本企业的
身份信息和账户信息的，授权深圳证券
交易所和登记结算公司直接锁定相关股
份。如调查结论发现存在违法违规情节，
本人/本企业承诺锁定股份用于相关投
资者赔偿安排。上述承诺一经签署即产
生法律约束力，本人/本企业愿意承担由
此引起的一切法律责任。
截至公告之
日，上述承诺
2017 年股票 不为激励对象依本激励计划有关股票期 得到了严格
2017 年 08
公司 期权激励计 权行权提供贷款以及其他任何形式的财 履行，没有发
月 30 日
划承诺 务资助，包括为其贷款提供担保。 生承诺人违
反该承诺的
股权激励承诺
情形。
若公司因信息披露文件中有虚假记载、 截至公告之
2017 年股票 误导性陈述或者重大遗漏，导致不符合 日，上述承诺
2017 年 08
激励对象 期权激励计 授予权益或行使权益安排的，激励对象 得到了严格
月 30 日
划承诺 自相关信息披露文件被确认存在虚假记 履行，没有发
载、误导性陈述或者重大遗漏后，将由 生承诺人违
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
股权激励计划所获得的全部利益返还公 反该承诺的
司。 情形。
截至公告之
日，上述承诺
2018 年股票 不为激励对象依本激励计划有关股票期 得到了严格
2018 年 07
公司 期权激励计 权行权提供贷款以及其他任何形式的财 履行，没有发
月 13 日
划承诺 务资助，包括为其贷款提供担保。 生承诺人违
反该承诺的
情形。
若公司因信息披露文件中有虚假记载、 截至公告之
误导性陈述或者重大遗漏，导致不符合 日，上述承诺
授予权益或行使权益安排的，激励对象 得到了严格
股票期权激 2018 年 07
激励对象 自相关信息披露文件被确认存在虚假记 履行，没有发
励计划承诺 月 13 日
载、误导性陈述或者重大遗漏后，将由 生承诺人违
股权激励计划所获得的全部利益返还公 反该承诺的
司。 情形。
作为世联行的股东、或被法律法规认定
世联地产 为实际控制人、关联方期间，将尽可能
顾问（中 避免与世联行及其控股子公司之间的关
国）有限 联交易。对于无法避免或者有合理原因
公 而发生的关联交易，包括但不限于商品
截至公告之
司;Fortune 交易，相互提供服务或者作为代理，本
日，上述承诺
Hill Asia 公司或本人将一律严格遵循等价、有偿、
得到了严格
Limited; 关联交易方 公平交易的原则，在一项市场公平交易 2007 年 12
履行，没有发
乌鲁木齐 面的承诺 中不要求世联行及其控股子公司提供优 月 10 日
生承诺人违
卓群创展 于任何第三者给予或给予第三者的条
反该承诺的
股权投资 件，并依据世联行《关联交易管理制度》
情形。
合伙企业 等有关制度性文件及世联行公司章程履
（有限合 行合法审批程序并订立相关协议/合同，
其他对公司中小股东
伙）;陈劲 及时进行信息披露，规范相关交易行为，
所作承诺
松;佟捷 保证不通过关联交易损害世联行及其他
股东的合法权益。
世联地产 (1)依照中国法律法规被确认为世联行
顾问（中 的股东、或被法律法规认定为实际控制
国）有限 人、关联方期间，将不会在中国境内或 截至公告之
公 境外以任何方式（包括但不限于单独经 日，上述承诺
司;Fortune 营、通过合资经营或拥有另一公司或企 得到了严格
关于同业竞 2007 年 12
Hill Asia 业的股权及其它权益）直接或间接从事 履行，没有发
争的承诺 月 10 日
Limited; 或参与任何与世联行构成竞争的任何业 生承诺人违
乌鲁木齐 务或活动，不以任何方式从事或参与生 反该承诺的
卓群创展 产任何与世联行产品相同、相似或可能 情形。
股权投资 取代世联行产品的业务活动；(2)如从任
合伙企业 何第三方获得的商业机会与世联行经营
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
（有限合 的业务有竞争或可能竞争，则本公司或
伙）;陈劲 本人将立即通知世联行，并将该商业机
松;佟捷 会让予世联行；(3)承诺不利用任何方式
从事影响或可能影响世联行经营、发展
的业务或活动。
本人向深圳证券交易所承诺：一、本人
在履行上市公司董事/监事/高管的职责
时，将遵守并促使本公司和本人的授权
人遵守国家法律、行政法规和部门规章
等有关规定，履行忠实、勤勉尽责的义
务。二、本人在履行上市公司董事/监事
/高管的职责时，将遵守并促使本公司和
本人的授权人遵守中国证监会发布的部
门规章、规范性文件的有关规定。三、
本人在履行上市公司董事/监事/高管的
职责时，将遵守并促使本公司和本人的
授权人遵守《深圳证券交易所股票上市
规则》和深圳证券交易所发布的其他业
务规则、细则、指引和通知等。四、本
截至公告之
人在履行上市公司董事/监事/高管的职
日，上述承诺
公司董 责时，将遵守并促使本公司和本人的授
得到了严格
事、监事 权人遵守《公司章程》。五、本人接受深 2019 年 10
任职承诺 履行，没有发
及高级管 圳证券交易所的监管，包括及时、如实 月 09 日
生承诺人违
理人员 地答复深圳证券交易所向本人提出的任
反该承诺的
何问题，及时提供《深圳证券交易所股
情形。
票上市规则》等业务规则、细则、指引
和通知规定应当报送的资料及要求提供
的其他文件的正本或者副本，并出席本
人被要求出席的会议。六、本人授权深
圳证券交易所将本人提供的承诺与声明
的资料向中国证监会报告。七、本人将
按要求参加中国证监会和深圳证券交易
所组织的专业培训。八、本人如违反上
述承诺，愿意承担由此引起的一切法律
责任和接受深圳证券交易所的任何处
分。九、本人因履行上市公司董事/监事
/高管的职责或者本承诺而与深圳证券
交易所发生争议提起诉讼时，由深圳证
券交易所住所地法院管辖。
承诺是否按时履行 是
如承诺超期未履行完
毕的，应当详细说明未 无
完成履行的具体原因
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
及下一步的工作计划
2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预测及
其原因做出说明
□ 适用 √ 不适用
四、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金。
五、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
1、2017年财政部修订印发了《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》（财会[2017]7号）、《企业会计准则
第23号——金融资产转移》（财会[2017]8号）、《企业会计准则第24号——套期会计》（财会[2017]9号）、《企业会计准
则第37号——金融工具列报》（财会[2017]14号）（统称“新金融准则”），要求境内上市企业自2019年1月1日起施行新金融
工具相关会计准则。本集团从2019年1月1日起执行上述准则规定，对会计政策进行变更。
根据财政部发布的新金融准则，会计政策主要变更内容： 1）以企业持有金融资产的“业务模式”和“金融资产合同现金
流量特征” 作为金融资产分类的判断依据，将金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产、 以公允价值计量且其变动计入
其他综合收益的金融资产以及以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产三类；企业在初始确认时，可以将非交易性
权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。2）金融资产减值会计处理由“已发生损失法”
修改为“预期损失法”， 要求考虑金融资产未来预期信用损失情况，从而更加及时、足额地计提金融资产减值准备。3）修订
套期会计相关规定，更好地反映企业的风险管理活动。4）简化嵌入衍生工具的会计处理。 5）调整非交易性权益工具投资
的会计处理等。 6）金融工具披露要求相应调整。
根据新金融工具准则的衔接规定，在新准则施行日，企业应当按照本准则的规定对金融工具进行分类和计量，涉及前期
比较财务报表数据与本准则要求不一致的，无需调整。金融工具原账面价值和在本准则施行日的新账面价值之间的差额，应
当计入本准则施行日所在年度报告期间的期初留存收益或其他综合收益。
2、2019年4月30日财政部发布的《关于修订印发2019 年度一般企业财务报表格式的通知》（财会〔2019〕6号）文
件，变更财务报表格式。本集团从2019年6月30日的中期财务报表起执行上述准则规定，对会计政策进行变更。
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
根据《关于修订印发2019年度一般企业财务报表格式的通知》（财会[2019]6号）的相关规定，公司属于已执行新金融
准则但未执行新收入准则和新租赁准则的企业，公司结合财会[2019]6号通知附件1和附件2的要求对财务报表格式及部分科
目列报进行相应调整。公司资产负债表将原“应收票据及应收账款”项目拆分为“应收票据”和“应收账款”二个项目，原“应付
票据及应付账款”项目拆分为“应付票据”和“应付账款”二个项目；公司利润表将原 “减：资产减值损失”调整为“加：资产减值
损失（损失以“-”号 填列）”，原“减：信用减值损失”调整为“加：信用减值损失（损失以“-”号 填列）”，调整后“资产减值损
失”项目不在“营业总成本”汇总范围，并采用追溯调整法对比较数据进行调整。
七、报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
八、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
1）处置子公司
子公司名称 股权处置价款 股权处置比例 股权处置 丧失控制权的时 处置价款与处置投资对应
方式 点 的净资产份额的差额
北海红璞礼遇酒店管理有限公司 560,000.00 51.00% 转让 2019年03月31日 919,299.27
深圳市世联兴业养老运营管理有限 1,755,000.00 35.10% 转让 2019年05月31日 614,334.51
公司(以下简称"世联养老")
深圳世松泰宁护老院有限公司、深圳世松桐林护老院有限公司、上海养欣投资管理有限公司、上海世联养老服务有限公司、
阅阳（上海）健康管理咨询有限公司为世联养老的全资子公司，本集团从2019年5月31日丧失其控制权。
2）根据公司投资委员会决议，本报告期内新增以下子公司，这些子公司在本报告期内均已经完成了工商登记手续。
公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例 取得方式
深圳市世联雅智咨询服务有限公司(以下简称“世联雅智”) 深圳 深圳 电子商务 80.00% 投资新设
梧州世联行房地产代理有限公司(以下简称“梧州世联行”) 梧州 梧州 房地产中介 67.00% 投资新设
潮州市世联环潮房地产咨询顾问有限公司(以下简称“潮州世联”) 潮州 潮州 房地产中介 60.00% 投资新设
香河卓群房地产经纪有限公司(以下简称“香河世联卓群”) 香河 香河 房地产中介 100.00% 投资新设
杭州世联瑞铂商业管理有限公司(以下简称“杭州世联瑞铂”) 杭州 杭州 资产服务 45.96% 投资新设
杭州世联润友房地产咨询有限公司(以下简称“杭州世联润友”) 杭州 杭州 资产服务 45.96% 投资新设
广州世君腾跃信息科技有限公司(以下简称“广州世君信息”) 广州 广州 资产服务 90.12% 投资新设
广州世君跃达信息科技有限公司(以下简称“广州世君跃达”) 广州 广州 资产服务 90.12% 投资新设
60
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
青岛世联行城市运营管理有限公司(以下简称“青岛世联运营”) 青岛 青岛 资产服务 30.62% 投资新设
深圳深汕特别合作区世联晟火咨询管理有限公司(以下简称“世联晟 深圳 深圳 资产服务 54.07% 投资新设
火”)
深圳小恐龙科技有限公司(以下简称“深圳小恐龙”) 深圳 深圳 房地产中介 90.12% 投资新设
宁波世东公寓管理有限公司(以下简称“宁波世东公寓”) 宁波 宁波 资产服务 51.00% 投资新设
南安市立丹行房地产经经有限公司(以下简称“南安立丹行”) 南安 南安 房地产中介 80.00% 投资新设
厦门市立丹行房地产代理有限公司(以下简称“立丹行代理”) 厦门 厦门 房地产中介 80.00% 投资新设
漳州市龙文区立丹行房地产代理有限公司(以下简称“漳州立丹行”) 漳州 漳州 房地产中介 80.00% 投资新设
青岛居善电子商务有限公司(以下简称“青岛居善”) 青岛 青岛 电子商务 75.50% 投资新设
济南居山房地产经纪有限公司(以下简称“济南居山经纪”) 济南 济南 房地产中介 45.30% 投资新设
3）本报告期因为注销子公司而不再纳入合并范围的子公司情况如下：
公司名称 不再纳入合并范围的原因 持股比例 注销日净资产 注销日净利润
武汉世联领客商业经营有限公司 工商注销 90.12% 0.00 221.00
成都市小样科技服务有限公司 工商注销 36.95% 0.00 0.00
广州红璞房屋租赁有限公司 工商注销 100.00% 0.00 0.00
福州市台江区善居电子商务有限公司 工商注销 100.00% 0.00 0.00
漳州市龙文区宜安居电子商务有限公司 工商注销 80.00% 0.00 -8,784.25
霸州市世联房地产经纪有限公司 工商注销 100.00% 0.00 0.00
广州世君凯晟物业管理有限公司 工商注销 45.96% 36,060.53 41,533.29
广州世君腾跃不动产服务有限公司 工商注销 90.12% 173.26 27.63
深圳君汇谊通文旅运营有限公司 工商注销 51.37% 2,713,875.01 5,055.78
福州市仓山区世联房地产经纪服务有限公司 工商注销 100.00% 0.00 106,421.27
广州集金投资管理有限公司 工商注销 100.00% 5,315.39 2,388,083.59
重庆世联集金商务信息咨询有限公司 工商注销 100.00% 129,630.89 -290.95
苏州世联行房地产综合服务有限公司 工商注销 100.00% 0.00 491,603.46
九、聘任、解聘会计师事务所情况
现聘任的会计师事务所
境内会计师事务所名称 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬（万元） 199.2
境内会计师事务所审计服务的连续年限 11 年
境内会计师事务所注册会计师姓名 王建新、李颖
境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限 王建新 4 年、李颖 5 年
当期是否改聘会计师事务所
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□ 是 √ 否
聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况
□ 适用 √ 不适用
十、年度报告披露后面临暂停上市和终止上市情况
□ 适用 √ 不适用
十一、破产重整相关事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
十二、重大诉讼、仲裁事项
√ 适用 □ 不适用
诉讼(仲裁)基本情 涉案金额 是否形成 诉讼(仲裁)审理结果 诉讼(仲裁)判决
诉讼(仲裁)进展 披露日期 披露索引
况 （万元） 预计负债 及影响 执行情况
部分案件已结
调解结案案件：开发商向 部分案件执行完
案，部分案件已
交易及顾问业务服 我司支付服务费；诉讼审 毕，部分案件待执
11,970.74 否 判决执行中，部
务费欠款诉讼 理案件：判决被告开发商 行，部分案件我司
分案件在一审、
支付我司服务费 申请强制执行
二审阶段
调解结案案件：开发商向
部分案件已结 我司支付款项；诉讼审理
部分案件执行完
案，部分案件已 案件：部分案件判决开发
毕，部分案件执行
电商业务诉讼 10,741.46 否 判决执行中，部 商支付我司款项，部分案
中，部分案件我司
分案件在一审、 件判决我司不承担任何
申请强制执行
二审阶段 费用，个别案件判决我司
支付款项
部分案件已结 部分案件执行完
案，部分案件已 毕，部分案件已胜
金融业务贷款类诉 判决被告向我司归还欠
19,189.38 否 判决执行中，部 诉待执行，部分案
讼 款
分案件在一审 件我司申请强制
阶段 执行
部分案件已结 部分案件判决被告支付 部分案件执行完
资产运营业务诉讼 733.68 否 案，部分案件在 我司款项，个别案件判决 毕，部分案件待执
一审、二审阶段 我司支付款项 行
部分案件已结 部分案件判决我司支付
劳动争议纠纷 61.17 否 案，部分案件在 费用，部分案件驳回原告 执行完毕
一审阶段 个人请求
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
调解结案案件：被告向我
部分案件已结
司支付款项；诉讼审理案 部分案件执行完
其他纠纷 647.82 否 案，部分案件在
件：判决被告支付我司款 毕
一审阶段
项
十三、处罚及整改情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在处罚及整改情况。
十四、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
□ 适用 √ 不适用
十五、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
√ 适用 □ 不适用
1、公司于2016年2月5日分别召开了第三届董事会第四十五次会议和第三届监事会第三十三次会议审议通过《关于<深
圳世联行地产顾问股份有限公司限制性股票激励计划（草案）>及其摘要的议案》等相关议案，公司独立董事对此发表了独
立意见。具体内容详见公司于2016年2月6日在巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。
2、公司于2016年2月23日召开2016年第一次临时股东大会审议通过《关于<深圳世联行地产顾问股份有限公司限制性
股票激励计划（草案）>及其摘要的议案》、《关于提请股东大会授权董事会办理公司制性股票激励计划相关事宜的议案》。
董事会被授权确定限制性股票授予日及在公司及激励对象符合条件时向激励对象授予限制性股票并办理授予限制性股票所
必须的全部事宜。具体内容详见公司于2016年2月24日在巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。
3、根据公司2016年第一次临时股东大会的授权，公司于2016年3月13日召开第三届董事会第四十八次会议，审议通过
《关于调整公司限制性股票激励计划授予对象人数、授予数量的议案》，本次调整后，公司此次激励对象人数由468名变更
为441名，限制性股票总量由1571.25万股调整为1536.05万股。公司独立董事对上述议案发表了独立意见。具体内容详见公司
于2016年3月14日在巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。
4、公司于2016年3月13日召开第三届董事会第四十八次会议审议通过《关于向激励对象授予限制性股票的议案》，公
司独立董事对此发表了独立意见，认为激励对象主体资格合法有效，确定的授予日符合相关规定。具体内容详见公司于2016
年3月14日在巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。
5、公司于2016年4月21日召开第三届董事会第五十次会议，审议通过《关于调整公司限制性股票激励计划授予对象、
授予数量及授予价格的议案》，本次调整后，公司此次激励对象人数由441名变更为402名，限制性股票总量由1536.05万股
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
调整为1499.60万股，公司2015年度权益分配方案已于2016年4月14日实施完毕，公司总股本变更为2,023,974,722股。根据《激
励计划》的相关规定，本次股权激励计划授予的限制性股票数量由1,499.60万股调整为2,099.44万股，授予价格由5.55元/股调
整 为 3.936 元 / 股 。 公 司 独 立 董 事 对 上 述 议 案 发 表 了 独 立 意 见 。 具 体 内 容 详 见 公 司 于 2016 年 4 月 22 日 在 巨 潮 资 讯 网
(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。
6、2016年5月10日，公司披露了《关于限制性股票授予登记完成的公告》，共向402名激励对象授予2,099.44万股限制
性股票，授予股份于2016年5月11日上市。具体内容详见公司于2016年5月10日在巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)上发
布的有关公告。
7、公司于2017年5月15日召开第四届董事会第七次会议和第四届监事会第七次会议，审议通过《关于公司限制性股票激
励计划第一个解锁期解锁条件成就的议案》，公司限制性股票激励计划授予的限制性股票第一个解锁期解锁条件已成就，同
意董事会根据股东大会的授权，按照相关规定为符合解锁条件的355名激励对象办理解锁事宜。监事会对公司限制性股票激
励计划第一个解锁期解锁条件及激励对象名单进行了核查，公司独立董事对此发表了独立意见。具体内容详见公司于2017
年5月17日在巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。
8、公司于2017年5月15日召开第四届董事会第七次会议和第四届监事会第七次会议，审议通过《关于调整限制性股票回
购价格和回购注销部分限制性股票的议案》。鉴于公司于2017年5月11日实施完2016年度权益分派方案，按照相关规定对尚
未解锁的限制性股票的回购价格做相应的调整，限制性股票回购价格由3.936元/股调整为3.856元/股。同意董事会根据股东
大会的授权，按照相关规定对44名已离职激励对象全部已获授但尚未解锁的限制性股票共923,300股予以回购注销，对3名
2016年度个人绩效考核不符合要求的激励对象本次不能解锁的限制性股票共67,725股予以回购注销，上述回购注销数量合计
为991,025股。具体内容详见公司于2017年5月17日在巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。
9、2017年5月23日，公司披露了《关于公司限制性股票激励计划第一个解锁期限制性股票上市流通的提示性公告》，第
一个解 锁期解 锁的 限制 性股票 上市 流通日 期为 2017年 5月 24日 。具体 内容 详见 公司于 2017年 5 月23日 在巨 潮资 讯网
(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。
10、2017年11月8日，公司披露了《关于部分已授予限制性股票回购注销完成的公告》，公司已于 2017 年11月7日在中
国证券登记结算有限责任公司深圳分公司完成限制性股票的回购注销手续。本次限制性股票回购注销完成后，公司总股本由
2,044,969,122股变更为2,043,978,097股。具体内容详见公司于2017年11月8日在巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)上发布
的有关公告。
11、公司于2018年5月18日召开第四届董事会第二十七次会议和第四届监事会第二十七次会议，审议通过《关于公司限
制性股票激励计划第二个解锁期解锁条件成就的议案》，公司限制性股票激励计划授予的限制性股票第二个解锁期解锁条件
已成就，同意董事会根据股东大会的授权，按照相关规定为符合解锁条件的306名激励对象办理解锁事宜。监事会对公司限
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
制性股票激励计划第二个解锁期解锁条件及激励对象名单进行了核查，公司独立董事对此发表了独立意见。具体内容详见公
司于2018年5月19日在巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。
12、公司于2018年5月18日召开第四届董事会第二十七次会议和第四届监事会第二十七次会议，审议通过《关于调整限
制性股票回购价格和回购注销部分限制性股票的议案》。鉴于公司于2018年5月14日实施完2017年度权益分派方案，按照相
关规定对尚未解锁的限制性股票的回购价格做相应的调整，限制性股票回购价格由3.856元/股调整为3.776元/股。同意董事
会根据股东大会的授权，按照相关规定对45名已离职激励对象全部已获授但尚未解锁的限制性股票共965,475股予以回购注
销，对7名2017年度个人绩效考核不符合要求的激励对象本次不能解锁的限制性股票共41,650股予以回购注销，上述回购注
销数量合计为1,007,125股。具体内容详见公司于2018年5月19日在巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。
13、2018年5月28日，公司披露了《关于公司限制性股票激励计划第二个解锁期限制性股票上市流通的提示性公告》，
第二个解锁期解锁的限制性股票上市流通日期为2018年5月31日。具体内容详见公司于2018年 5月28日在巨潮资讯网
(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。
14、2018 年9月14日，公司披露了《关于2016年股权激励计划部分限制性股票回购注销完成的公告》，公司已在中国证
券登记结算有限责任公司深圳分公司完成本次限制性股票的回购注销手续。本次限制性股票回购注销完成后，公司总股本由
2,043,978,097股变更为2,042,970,972股。具体内容详见公司于2018年9月14日在巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)上发布
的有关公告。
15、公司于2019年8月13日召开第四届董事会第四十四次会议和第四届监事会第四十三次会议，审议通过《关于调整限
制性股票回购价格和回购注销部分限制性股票的议案》。鉴于公司于2019年5月17日实施完2018年度权益分派方案，按照相
关规定对尚未解锁的限制性股票的回购价格做相应的调整，限制性股票回购价格由3.776元/股调整为3.755元/股。同意董事
会根据股东大会的授权，按照相关规定对72名已离职激励对象全部已获授但尚未解锁的限制性股票共1,036,700股予以回购注
销；由于公司2018年度业绩未达到公司《限制性股票激励计划》中规定的第三个解除限售期的解除限售条件，公司董事会同
意回购并注销上述情况所涉及的限制性股票4,177,600股；上述回购注销数量合计为5,214,300股。具体内容详见公司于2019
年8月14日在巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。
16、2020年1月2日，公司披露了《关于2016年股权激励计划部分限制性股票回购注销完成的公告》，公司已在中国证券
登记结算有限责任公司深圳分公司完成本次限制性股票的回购注销手续。本次限制性股票回购注销完成后，公司总股本由
2,042,970,972股变更为2,037,756,672股。具体内容详见公司于2020年1月2日在巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)上发布的
有关公告。
（二）公司2017年股票期权激励计划审批程序简述
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
1、2017年8月29日，公司第四届董事会第十三次会议审议通过《关于<深圳世联行地产顾问股份有限公司2017年股票期
权激励计划（草案）>及其摘要的议案》等相关议案，公司独立董事对《深圳世联行地产顾问股份有限公司2017年股票期权
激励计划（草案）》（以下简称“《股票期权激励计划（草案）》”）发表了独立意见。具体内容详见公司于2017年8月30日
在巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。
2、2017年8月29日，公司第四届监事会第十三次会议审议通过《关于<深圳世联行地产顾问股份有限公司2017年股票期
权激励计划（草案）>及其摘要的议案》等相关议案，且认为激励对象名单符合《股票期权激励计划（草案）》规定的激励
对象范围，其作为公司股票期权激励计划激励对象的主体资格合法、有效披露。具体内容详见公司于2017年8月30日在巨潮
资讯网(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。
3、2017年8月30日至2017年9月8日，公司对本次授予激励对象名单的姓名和职务在公司内部进行了公示，在公示期内，
公司监事会未接到与激励计划拟激励对象有关的任何异议。2017年9月8日，公司监事会发表了《监事会关于公司2017年股票
期 权 激 励 计 划 激 励 对 象 名 单 的 核 查 意 见 及 公 示 情 况 说 明 》 。 具 体 内 容 详 见 公 司 于 2017 年 9 月 8 日 在 巨 潮 资 讯 网
(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。
4、2017年9月15日，公司2017年第二次临时股东大会审议通过《关于<深圳世联行地产顾问股份有限公司2017年股票期
权激励计划（草案）>及其摘要的议案》等相关议案，公司董事会被授权确定股票期权授予日、在激励对象符合条件时向激
励对象授予股票期权并办理授予股票期权所必须的全部事宜，并于2017年9月21日披露了《关于2017年股票期权激励计划内
幕信息知情人买卖公司股票情况的自查报告》。具体内容详见公司于2017年9月21日在巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)
上发布的有关公告。
5、2017年9月26日，公司第四届董事会第十五次会议审议通过《关于公司2017年股票期权激励计划授予事项的议案》，
公司独立董事对相关事项发表了独立意见，监事会对本次授予股票期权的激励对象名单进行了核实。具体内容详见公司于
2017年9月27日在巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。
6、2017年9月26日召开第四届董事会第十五次会议审议通过的《关于公司2017年股票期权激励计划授予事项的议案》，
具体内容详见公司于2017年9月27日在巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。
7、2017年11月14日，公司披露了《关于公司2017年股票期权激励计划期权授予登记完成的公告》，公司完成了2017年
股票期权激励计划授予股票期权的登记工作，向721名激励对象共授予5,989.1万份股票期权，行权价格为11.95元/股。
8、2019年12月30日，公司召开了第五届董事会第六次会议及第五届监事会第六次会议，审议通过了《关于注销2017年
股票期权激励计划部分已授予股票期权的议案》。鉴于：（1）公司2017年股票期权激励计划原激励对象袁鸿昌、吴小薇被
选举成为公司监事，不再具备激励对象资格；（2）224名激励对象因个人原因离职，不再具备激励对象资格；（3）第一个
行权期已到期，激励对象尚未行权；（4）第二个行权期行权条件未达成；根据公司《激励计划》的规定，公司将对上述721
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
名激励对象已获授但尚未行权的股票期权合计4,105.66万份进行注销。具体内容详见公司于2019年12月31日在巨潮资讯网
(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。
9、2019年12月31日，公司披露了《关于注销2017年股票期权激励计划部分已授予股票期权的公告》，根据相关规定注
销2017年股票期权激励计划部分已授予股票期权合计 4,105.66万份。具体内容详见公司于2019年12月31日在巨潮资讯网
(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。
（三）公司2018年股票期权激励计划审批程序简述
1、2018年7月12日，公司第四届董事会第二十九次会议审议通过《关于<深圳世联行地产顾问股份有限公司2018年股票
期权激励计划（草案）>及其摘要的议案》等相关议案，公司独立董事对《深圳世联行地产顾问股份有限公司2018年股票期
权激励计划（草案）》（以下简称“《激励计划》”）发表了独立意见。具体内容详见公司于2018年7月13日在巨潮资讯网
(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。
2、2018年7月12日，公司第四届监事会第二十九次会议审议通过《关于<深圳世联行地产顾问股份有限公司2018年股票
期权激励计划（草案）>及其摘要的议案》等相关议案，且认为激励对象名单符合《激励计划》规定的激励对象范围，其作
为 公 司 股 票 期 权 激 励 计 划 激 励 对 象 的 主 体 资 格 合 法 、 有 效 。 具 体 内 容 详 见 公 司 于 2018 年 7 月 13日 在 巨 潮 资 讯 网
(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。
3、2018年7月13日至2018年7月24日，公司对本次授予激励对象名单的姓名和职务在公司内部进行了公示，在公示期内，
公司监事会未接到与激励计划拟激励对象有关的任何异议。2018年7月25日，公司监事会发表了《监事会关于2018年股票期
权 激 励 计 划 激 励 对 象 名 单 的 核 查 意 见 及 公 示 情 况 说 明 》 。 具 体 内 容 详 见 公 司 于 2018 年 7 月 25 日 在 巨 潮 资 讯 网
(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。
4、2018年7月31日，公司2018年第五次临时股东大会审议通过《关于<深圳世联行地产顾问股份有限公司2018年股票期
权激励计划（草案）>及其摘要的议案》等相关议案，公司董事会被授权确定股票期权授予日、在激励对象符合条件时向激
励对象授予股票期权并办理授予股票期权所必须的全部事宜，并于2018年8月1日披露了《关于2018年股票期权激励计划内幕
信息知情人买卖公司股票情况的自查报告》。具体内容详见公司于2018年8月1日在巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)上
发布的有关公告。
5、2018年9月11日，公司第四届董事会第三十二次会议审议通过《关于调整公司2018年股票期权激励计划激励对象名单
及期权数量的议案》《关于公司2018年股票期权激励计划授予事项的议案》，公司独立董事对相关事项发表了独立意见，监
事 会 对 本 次 授 予 股 票 期 权 的 激 励 对 象 名 单 进 行 了 核 实 。 具 体 内 容 详 见 公 司 于 2018 年 9 月 12 日 在 巨 潮 资 讯 网
(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。
6、公司于2018年9月27日完成了《深圳世联行地产顾问股份有限公司2018年股票期权激励计划（草案）》所涉及到的股
票期权的授予登记工作，期权简称：世联JLC2，期权代码：037792。具体内容详见公司于2018年9月28日在巨潮资讯网
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。
十六、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生与日常经营相关的关联交易。
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
3、共同对外投资的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
4、关联债权债务往来
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在关联债权债务往来。
5、其他重大关联交易
√ 适用 □ 不适用
本报告期无其他重大关联交易。
重大关联交易临时报告披露网站相关查询
临时公告名称 临时公告披露日期 临时公告披露网站名称
关于全资子公司为公司向银行申请综合授信提供担保的公告 2019 年 01 月 16 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于为深圳市世联小额贷款有限公司提供担保的公告 2019 年 01 月 26 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于全资子公司为公司向银行申请综合授信提供担保的公告 2019 年 01 月 26 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于全资子公司为公司向银行申请综合授信提供担保的公告 2019 年 02 月 26 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于控股股东为公司提供担保暨关联交易的公告 2019 年 03 月 29 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于全资子公司为公司向银行申请综合授信提供担保的公告 2019 年 03 月 29 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于为深圳市世联小额贷款有限公司（新华津融 568 号）提
2019 年 06 月 04 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
供担保的公告
关于为深圳市世联小额贷款有限公司（云联 10 号）提供担保
2019 年 06 月 04 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
的公告
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
关于为深圳市世联小额贷款有限公司（云联 11 号）提供担保
2019 年 08 月 14 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
的公告
关于全资子公司为公司向银行申请综合授信提供担保的公告 2019 年 08 月 30 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于与上海更赢信息技术有限公司签署战略合作框架协议暨
2019 年 09 月 04 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
日常关联交易的公告
关于深圳市世联小额贷款有限公司信贷基础资产转让暨关联
2019 年 09 月 21 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
交易的公告
关于全资子公司为公司向银行申请综合授信提供担保的公告 2019 年 10 月 22 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于全资子公司为公司向银行申请综合授信提供担保的公告 2019 年 11 月 27 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于为深圳市世联小额贷款有限公司向银行申请综合授信提
2019 年 12 月 11 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
供担保的公告
关于控股股东为公司提供担保暨关联交易的公告 2019 年 12 月 11 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易预
2019 年 12 月 14 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
案
关于全资子公司为公司向银行申请综合授信提供担保的公告 2019 年 12 月 31 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
十七、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1）托管情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在托管情况。
（2）承包情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在承包情况。
（3）租赁情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在租赁情况。
2、重大担保
√ 适用 □ 不适用
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
（1）担保情况
单位：万元
公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
是否
担保对象名 担保额度相关 实际发生日 实际担保 是否为关
担保额度 担保类型 担保期 履行
称 公告披露日期 期 金额 联方担保
完毕
合同项下的保证期间按
债权人为债务人发放的
单笔贷款分别 计算，即
自单笔贷款发放之日起
至该笔贷款项下的债务
履行期限届满之日后两
年 止；债权人与债务人
就主合同项下债务履行
期限达成展期协议的，保
2017 年 09 月 20 2017 年 10 月 连带责任保
公司 10,000 0 证期间与展 期协议重新 是 否
日 18 日 证
约定的债务履行期限届
满之日后两年止，展期无
需经过保证人同意， 保
证人仍需承担连带保证
责任；若发生法律法规规
定或主合同约定的事项，
债权 人宣布债务提前到
期的，保证期间至债务提
前到期之日后两年止。
"①从保证担保合同生效
日起直至借款人与贷款
人签订的借款（贷款）合
2018 年 06 月 15 同项下各具体债务履行
借款人 250,000 是 否
日 期限届满日后另加两年。
②展期的，则保证期间延
续至展期期间届满后另
加两年。"
主合同项下被担保债务
2018 年 10 月 25 2018 年 11 月 连带责任保
公司 10,000 10,000 的履行期届满之日起两 否 否
日 16 日 证
年。
"主合同项下每一笔具体
融资业务的保证期限单
2019 年 01 月 15 2019 年 02 月 连带责任保 独计算，为自具体融资合
世联行 10,000 是
日 01 日 证 同约定的债务人履行期
限届满之日（如因法律规
定或约定的事件发生而
70
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
导致具体融资合同提前
到期，则为提前到期日）
起两年。"
"：主合同项下每一笔具
体授信业务的保证期限
单独计算，为自具体授信
合同约定的受信人履行
2019 年 01 月 25 2019 年 02 月 连带责任保 债务期限届满之日（如因
世联行 20,000 3,000 否 否
日 01 日 证 法律规定或约定的事件
发生而导致具体授信业
务合同或协议提前到期，
则为提前到期日）起两
年。"
2019 年 02 月 26 2019 年 02 月 连带责任保 主债权发生期间届满之
公司 10,000 是 否
日 27 日 证 日起两年。
：①保证人保证期间为主
合同约定的的债务人履
行债务期限届 满之日起
二年；②银行承兑汇票、
进口开证、保函项下的保
证人保证期间为债权 人
垫付款项之日起二年；③
商业汇票商业汇票贴现
的保证人保证期间为贴
现票据 到期之日起二
2019 年 03 月 29 2019 年 01 月 连带责任保 年；④债权人与债务人就
公司 20,000 是 否
日 02 日 证 合同债务履行期限达成
展期协议的，保证 人保
证期间自展期协议重新
约定的债务履行期限届
满之日起二年；⑤若发生
法 律、法规规定的或主
合同约定的事项，导致主
合同债务被债权人宣布
提前到期的， 保证人保
证期间自合同债务提前
到期之日起二年。
"一、本合同项下的保证
期间按乙方为债务人发
2019 年 03 月 29 2019 年 06 月 连带责任保 放的单笔贷款分别计算，
公司 20,000 20,000 否 否
日 28 日 证 即自单笔贷款发放之日
起至该笔贷款项下的债
务履行期限届满之日后
71
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
三年止。二、乙方与债务
人就主合同项下债务履
行期限达成展期协议的,
保证期间至展期协议重
新约定的债务履行期限
届满之日后三年止。展期
第 2 页,共 10 页无需经保
证人同意，保证人仍需承
担连带保证责任。三、若
发生法律法规规定或主
合同约定的事项，乙方宣
布债务提前到期的，保证
期间至债务提前到期之
日后三年止。"
"①从保证担保合同生效
日起直至借款人与贷款
人签订的借款（贷款）合
2019 年 04 月 10 同项下各具体债务履行
借款人 60,000 是 否
日 期限届满日后另加两年。
②展期的，则保证期间延
续至展期期间届满后另
加两年。"
"合同项下的保证期间按
债权人为债务人发放的
单笔贷款分别计算，即自
单笔贷款发放之日起至
该笔贷款项下的债务履
行期限届满之日后两年
止；债权人与债务人就主
合同项下债务履行期限
达成展期协议的，保证期
2019 年 08 月 30 连带责任保
公司 20,000 间与展期协议重新约定 否 否
日 证
的债务履行期限届满之
日后两年止，展期无需经
过保证人同意，保证人仍
需承担连带保证责任；若
发生法律法规规定或主
合同约定的事项，债权人
宣布债务提前到期的，保
证期间至债务提前到期
之日后两年止。"
2019 年 10 月 22 2020 年 01 月 连带责任保 自主合同债务人履行债
公司 10,000 10,000 否 否
日 08 日 证 务期限届满之日起两年。
72
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
主合同项下被担保债务
2019 年 11 月 27 连带责任保
公司 10,000 的履行期届满之日起两 否 否
日 证
年。
2019 年 11 月 27 2020 年 02 月 连带责任保 主债权发生期间届满之
公司 10,000 10,000 否 否
日 26 日 证 日起两年。
（1）从反担保合同生效
之日起至担保协议书项
下债务履行期届满（或高
新投宣布债务提前到期
日）后两年/三年止（具
体以相应合同约定为
准）；（2）担保协议书约
2019 年 11 月 27 定债务人分期履行还款
公司 50,000 否 否
日 义务的，或对债务人的不
同债务约定有不同的履
行期限的，均自反担保合
同生效之日起至担保协
议书项下最后一期债务
履行期限届满（或高新投
宣布债务提前到期日）后
两年止。
主合同项下被担保债务
2019 年 12 月 31 连带责任保
公司 10,000 0 的履行期届满之日起两 否 否
日 证
年。
报告期内审批的对外担保额 报告期内对外担保实
250,000 23,000
度合计（A1） 际发生额合计（A2）
报告期末已审批的对外担保 报告期末实际对外担
520,000 33,000
额度合计（A3） 保余额合计（A4）
公司对子公司的担保情况
是否
担保对象名 担保额度相关 实际发生日 实际担保 是否为关
担保额度 担保类型 担保期 履行
称 公告披露日期 期 金额 联方担保
完毕
江苏徐矿对北京安信行
享有的债权偿还期限届
满之日或北京安信行给
江苏徐矿造成损失的事
2016 年 12 月 27 连带责任保
北京安信行 100 100 件发生之日起两年。江苏 否 否
日 证
徐矿在保证期间内未要
求世联行承担保证责任
的，世联行免除保证责
任。
73
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
自本承诺函生效之日起
（含该日）向受托人（代
2017 年 12 月 20 2017 年 12 月 表受益人） 承担差额支
世联小贷 10,750 0 一般保证 是 否
日 21 日 付义务，直至优先级信托
单位的本金和预期收益
全部清偿完毕。
自本承诺函生效之日起
（含该日）向受托人（代
2018 年 01 月 17 2018 年 01 月 表受益人） 承担差额支
世联小贷 33,600 0 一般保证 是 否
日 19 日 付义务，直至优先级信托
单位的本金和预期收益
全部清偿完毕；
自本承诺函生效之日起
（含该日）向受托人（代
2018 年 01 月 17 2018 年 04 月 表受益人） 承担差额支
世联小贷 33,000 0 一般保证 是 否
日 25 日 付义务，直至优先级信托
单位的本金和预期收益
全部清偿完毕；
自本承诺函生效之日起
（含该日）向计划管理人
（代表专项资产管理计
划委 托人）承担差额支
2018 年 01 月 17 2018 年 01 月
世联小贷 5,500 0 一般保证 付义务，直至专项资产管 是 否
日 12 日
理计划的本金和预期收
益清偿完毕或 本公司按
照本承诺函的约定履行
完毕差额补足义务。
自本承诺函生效之日起
（含该日）向计划管理人
（代表专项 资产管理计
划委托人）承担差额支付
2018 年 01 月 24 2018 年 01 月
世联小贷 15,000 0 一般保证 义务，直至专项资产管理 是 否
日 26 日
计划的本金和基准 收益
清偿完毕或本公司按照
本承诺函的约定履行完
毕差额补足义务。
合同项下的每一笔具体
授信业务的保证期间单
独计算，为自 具体授信
2018 年 02 月 07 2018 年 06 月 连带责任保
世联君汇 7,000 0 业务合同或协议约定的 是 否
日 08 日 证
受信人履行债务期限届
满之日（如因法律规定或
约定的事件发生而导致
74
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
具体授信业务合同或协
议提前到期，则为提前到
期之日） 起两年。
自主合同确定的债权到
期或提前到期之次日起
2018 年 02 月 07 2018 年 06 月 连带责任保 两年；根据主合 同之约
世联集房 11,800 10,800 否 否
日 29 日 证 定宣布借款提前到期的，
则保证期间为借款提前
到期日之次日起两年。
"自《差额支付承诺函》
生效之日起（含该日）向
上海元卓承担差额支付
2018 年 06 月 15 2018 年 06 月
世联小贷 11,000 一般保证 义务，直至《债权收益权 是 否
日 22 日
转让及回购协议》约定的
回购价款及其他应付款
项全部清偿完毕。"
"自本承诺函生效之日起
（含该日）向受托人（代
2018 年 08 月 14 2018 年 08 月 表受益人）承担差额支付
世联小贷 61,000 一般保证 是 否
日 16 日 义务，直至优先级信托单
位的本金和预期收益全
部清偿完毕。"
：自本承诺函生效之日起
（含该日）向云南信托
2018 年 11 月 08 2018 年 11 月 （代表受益人） 承担差
世联小贷 13,000 13,000 一般保证 否 否
日 13 日 额支付义务，直至信托受
益人的本金和预期收益
全部清偿完毕。
"①保证期间根据主合同
项下债权人对债务人所
提供的每笔融资分别计
算，就每笔融资而言，保
证期间为该笔融资项下
债务履行期限届满之日
起两年。②如单笔主合同
2018 年 12 月 06 2019 年 01 月
世联小贷 15,000 确定的融资分批到期的，是 否
日 07 日
每批债务的保证期间为
每批融资履行期限届满
之日起两年。③如主债权
为分期偿还的，每期债权
保证期间也分期计算，保
证期间为每期债权到期
之日起两年。④如债权人
75
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
与债务人就主合同项下
任何一笔融资达成展期
协议的，该展期无须经保
证人同意，保证人仍对主
合同下的各笔融资按本
合同约定承担保证责任。
就每笔展期的融资而言，
保证期间为展期协议重
新约定的债务履行期限
届满之日起两年。⑤若债
权人根据法律法规规定
或主合同的约定宣布债
务提前到期的，则保证期
间为债权人向债务人通
知的债务履行期限届满
之日起两年。⑥银行承兑
汇票承兑、信用证和保函
项下的保证期间为债权
人垫付款项之日起两年，
分次垫款的，保证期间从
每笔垫款之日起分别计
算。⑦ 商业汇票贴现的
保证期间为贴现票据到
期之日起两年。⑧ 债权
人为债务人提供的其他
表内外各项金融业务，自
该笔金融业务项下债务
履行期限届满之日起两
年。"
"为自本担保书生效之日
起至《授信协议》项下每
笔贷款或其他融资或招
商银行深圳分行受让的
2018 年 12 月 06 2018 年 12 月 应收账款债权的到期日
世联小贷 20,000 是 否
日 20 日 或每笔垫款的垫款日另
加三年。任一项具体授信
展期，则保证期间延续至
展期期间届满后另加三
年止。"
"自本承诺函生效之日起
（含该日）向云南信托
2019 年 01 月 25 2019 年 01 月
世联小贷 13,500 13,500 一般保证 （代表受益人）承担差额 否 否
日 31 日
支付义务，直至信托受益
人的本金和预期收益全
76
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
部清偿完毕。"
自信托生效之日起（含该
日）向新华信托（代表受
益人）承 担差额支付义
务，信托到期时，如世联
2019 年 06 月 04
世联小贷 11,500 一般保证 小贷未履行回购责任，公 是 否
日
司须无条件受让 信托全
部份额，直至信托受益人
的本金和预期收益全部
清偿完毕。
自本承诺函生效之日起
（含该日）向云南信托
（代表受益人） 承担差
额支付义务，信托终止
时，若世联小贷未履行回
购义务且世联行未按《差
2019 年 06 月 04 2019 年 06 月
世联小贷 22,000 22,000 一般保证 额支付承诺函》进行差额 否 否
日 13 日
补足，世联行无条件、不
可撤销的受让本次信托
受益人 持有的信托受益
权，直至信托受益人的本
金和预期收益全部清偿
完毕。
"自本承诺函生效之日起
（含该日）向云南信托
（代表受益人）承担差额
支付义务，信托终止时，
2019 年 08 月 14 2019 年 09 月 若世联小贷未履行回购
世联小贷 22,000 22,000 一般保证 否 否
日 11 日 义务，世联行按《差额支
付承诺函》进行差额补
足，直至信托受益人的本
金和预期收益全部清偿
完毕。"
"为自担保书生效之日起
至《授信协议》项下每笔
贷款或其他融资或招商
银行深圳分行受让的应
2019 年 12 月 11 2019 年 12 月 收账款债权的到期日或
世联小贷 20,000 15,000 否 否
日 13 日 每笔垫款的垫款日另加
三年。任一项具体授信展
期，则保证期间延续至展
期期间届满后另加三年
止。"
77
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
报告期内对子公司担
报告期内审批对子公司担保
89,000 保实际发生额合计 72,500
额度合计（B1）
（B2）
报告期末已审批的对子公司 报告期末对子公司实
325,750 96,400
担保额度合计（B3） 际担保余额合计（B4）
子公司对子公司的担保情况
是否
担保对象名 担保额度相关 实际发生日 实际担保 是否为关
担保额度 担保类型 担保期 履行
称 公告披露日期 期 金额 联方担保
完毕
"自本担保书生效之日起
2018 年 02 月 07 2018 年 05 月 连带责任保 至借款或其他债务到期
重庆红璞 6,600 5,131 否 否
日 08 日 证 之日或垫款之日起另加
三年。"
报告期内对子公司担
报告期内审批对子公司担保
0 保实际发生额合计 0
额度合计（C1）
（C2）
报告期末已审批的对子公司 报告期末对子公司实
6,600 5,131
担保额度合计（C3） 际担保余额合计（C4）
公司担保总额（即前三大项的合计）
报告期内审批担保额度合计 报告期内担保实际发
339,000 95,500
（A1+B1+C1） 生额合计（A2+B2+C2）
报告期末已审批的担保额度 报告期末实际担保余
852,350 134,531
合计（A3+B3+C3） 额合计（A4+B4+C4）
实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资产的比例 25.31%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的余额（D） 0
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的
5,131
债务担保余额（E）
担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 0
上述三项担保金额合计（D+E+F） 5,131
对未到期担保，报告期内已发生担保责任或可能承担连
无
带清偿责任的情况说明（如有）
违反规定程序对外提供担保的说明（如有） 无
采用复合方式担保的具体情况说明
（2）违规对外担保情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
78
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
3、委托他人进行现金资产管理情况
（1）委托理财情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托理财。
（2）委托贷款情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托贷款。
4、其他重大合同
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
十八、社会责任情况
1、履行社会责任情况
世联行员工自发成立关注生态、孩子与一切可持续发展项目的公益组织 ——蔚蓝社，与红树林基金会等专业NGO合作
开展净滩、自然教育、腾讯益起捐等不同形式的公益活动；支援“915地球日”，组织深圳湾公园净滩活动；与各地公益机构
合作，在扶贫抗灾、希望小学等项目上积极开展点对点活动。
2019年9月，公司响应腾讯公益及深圳红树林湿地保护基金会“99公益日”行动，发起腾讯公益乐捐平台公益捐款及配捐
以及公益义卖活动，用于中国红树林植物复育，重建海上森林，治理外来入侵物种，维护海滨湿地生物多样性；世联行同济
大学基金持续支持同济大学设计创意学科及赛艇体育项目的发展；荣获“2019房产风云榜：年度公益先锋”奖。
2、履行精准扶贫社会责任情况
公司报告年度暂未开展精准扶贫工作，也暂无后续精准扶贫计划。
3、环境保护相关的情况
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位
否
经公司核查，公司及其控股子公司不属于重点排污单位。
公司及其子公司在日常生产经营中认真执行《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国水污染防治法》、《中华人
民共和国大气污染防治法》、《中华人民共和国环境噪声污染防治法》、《中华人民共和国固体废物污染防治法》等环保方
面的法律法规，报告期内未出现因违法违规而受到处罚的情况。
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
十九、其他重大事项的说明
√ 适用 □ 不适用
2019年12月13日，公司召开第五届董事会第五次会议，审议通过了《关于<深圳世联行集团股份有限公司发行股份及支
付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易预案>及其摘要的议案》等相关议案，并于《证券时报》、《中国证券报》、《上
海证券报》和巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）刊登了有关公告。自本次重组预案披露以来，公司及相关各方积极推
进本次交易的各项工作，并就有关事项不断进行沟通与协商。公司分别于2020年1月14日、2020年2月13日和2020年3月14日
披露了《关于披露发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易预案后的进展公告》（公告编号：2020-003、
2020-006、2020-009），内容详见《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》和巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)。
截至本报告披露日，本次交易所涉及的审计、评估等工作尚未完成，尽职调查等工作仍在开展中，相关中介机构从各自
专业角度积极配合推进项目进展。待各项工作完成后，公司将再次召开董事会审议本次交易的正式方案并签署相关协议，并
将按照相关法律法规的规定及时履行有关的后续审批及信息披露程序。
二十、公司子公司重大事项
□ 适用 √ 不适用
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
第六节股份变动及股东情况
一、股份变动情况
1、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
发行 公积金
数量 比例 送股 其他 小计 数量 比例
新股 转股
一、有限售条件股份 32,956,340 1.61% 0 0 0 -4,961,546 -4,961,546 27,994,794 1.37%
1、国家持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
2、国有法人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
3、其他内资持股 19,231,633 0.94% 0 0 0 -4,961,546 -4,961,546 14,270,087 0.70%
其中：境内法人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
境内自然人持股 19,231,633 0.94% 0 0 0 -4,961,546 -4,961,546 14,270,087 0.70%
4、外资持股 13,724,707 0.67% 0 0 0 0 0 13,724,707 0.67%
其中：境外法人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
境外自然人持股 13,724,707 0.67% 0 0 0 0 0 13,724,707 0.67%
二、无限售条件股份 2,010,014,632 98.39% 0 0 0 -252,754 -252,754 2,009,761,878 98.63%
1、人民币普通股 2,010,014,632 98.39% 0 0 0 -252,754 -252,754 2,009,761,878 98.63%
2、境内上市的外资股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
3、境外上市的外资股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
4、其他 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
三、股份总数 2,042,970,972 100.00% 0 0 0 -5,214,300 -5,214,300 2,037,756,672 100.00%
股份变动的原因
√ 适用 □ 不适用
2019年12月31日，公司已在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司完成2016年股权激励计划部分限制性股票的回购注销
手续。本次限制性股票回购注销完成后，公司总股本由 2,042,970,972 股变更为 2,037,756,672 股。
股份变动的批准情况
√ 适用 □ 不适用
公司于 2019 年 8 月 13 日召开第四届董事会第四十四次会议和第四届监事会第四十三次会议，审议通过《关于调整限
制性股票回购价格和回购注销部分限制性股票的议案》。鉴于公司于 2019 年 5 月 17 日实施完 2018 年度权益分派方案，
按照相关规定对尚未解锁的限制性股票的回购价格做相应的调整，限制性股票回购价格由3.776元/股调整为3.755元/股。同
意董事会根据股东大会的授权，按照相关规定对 72 名已离职激励对象全部已获授但尚未解锁的限制性股票共1,036,700 股
予以回购注销；由于公司 2018 年度业绩未达到公司《限制性股票激励计划》中规定的第三个解除限售期的解除限售条件，
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
公司董事会同意回购并注销上述情况所涉及的限制性股票 4,177,600 股；上述回购注销数量合计为5,214,300 股。
股份变动的过户情况
□ 适用 √ 不适用
股份回购的实施进展情况
□ 适用 √ 不适用
采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
√ 适用 □ 不适用
本报告期内，公司实施了《关于调整限制性股票回购价格和回购注销部分限制性股票的议案》,公司回沟注销了限制性
股票5,214,300股，期末股份总数变为2,037,756,672股，股份变动对2018年及本报告期的基本每股收益和稀释每股收益的影响
和本报告期末归属于公司普通股东的每股净资产的影响如下：
1)、本报告期基本每股收益和稀释每股收益均为0.04元，同比下降了80.00%；按2019年全年的普通股加权平均数重新计
算，2018年基本每股收益和稀释每股收益为2018年年报中披露的0.20元/股；
2)、本报告期末归属于公司普通股股东的每股净资产为2.61元/股，比上年末的每股净资产2.59元/股增长了0.77%。
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□ 适用 √ 不适用
2、限售股份变动情况
√ 适用 □ 不适用
单位：股
本期增加限售股 本期解除限售股
股东名称 期初限售股数 期末限售股数 限售原因 解除限售日期
数 数
按照高管股份管
陈劲松 13,724,707 0 0 13,724,707 高管锁定股
理的相关规定
按照高管股份管
朱敏 1,139,706 0 0 1,139,706 高管锁定股
理的相关规定
按照高管股份管
袁鸿昌 1,849,849 0 0 1,849,849 高管锁定股
理的相关规定
按照高管股份管
王正宇 1,846,849 0 0 1,846,849 高管锁定股
理的相关规定
按照高管股份管
王伟 1,883,249 0 0 1,883,249 高管锁定股
理的相关规定
按照高管股份管
滕柏松 1,539,040 513,014 0 2,052,054 高管锁定股
理的相关规定
按照高管股份管
焦安平 42,000 42,000 0 84,000 高管锁定股
理的相关规定
按照股权激励的
股权激励股份 9,391,900 0 5,214,300 4,177,600 股权激励限售股
相关规定
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
合计 31,417,300 555,014 5,214,300 26,758,014 -- --
二、证券发行与上市情况
1、报告期内证券发行（不含优先股）情况
□ 适用 √ 不适用
2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明
√ 适用 □ 不适用
1）截至本报告期末，公司总股本为2,037,756,672.00股，较期初减少了0.26%，主要是因为本报告期内公司限制性股票激励
对象中因个人原因离职及第三个解锁期公司业绩未达到解除限售条件，公司按相关规定共回购注销了股本5,214,300.00元；
股东结构没有发生重大变化，世联中国持有本公司39.51%的股权，比年初增加0.10个百分点，仍是公司最大股东。
2）截至本报告期末，公司资产负债率为53.52%，较年初下降了5.50个百分点，没有发生重大变化。
3、现存的内部职工股情况
□ 适用 √ 不适用
三、股东和实际控制人情况
1、公司股东数量及持股情况
单位：股
年度报告披露
报告期末表决
年度报告披露 日前上一月末
权恢复的优先
报告期末普通 日前上一月末 表决权恢复的
67,258 62,516 股股东总数 0 0
股股东总数 普通股股东总 优先股股东总
（如有）（参见
数 数（如有）（参
注 8）
见注 8）
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况
报告期 质押或冻结情况
持有有限 持有无限售
持股比 报告期末持股 内增减
股东名称 股东性质 售条件的 条件的股份
例 数量 变动情 股份状态 数量
股份数量 数量
况
世联地产顾问（中
境外法人 39.51% 805,051,180 0 805,051,180 质押 276,000,000
国）有限公司
北京华居天下网 境内非国有
8.99% 183,097,802 0 183,097,802
络技术有限公司 法人
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
深圳众志联高投
境内非国有
资管理合伙企业 4.46% 90,902,804 0 90,902,804 质押 66,649,998
法人
（有限合伙）
乌鲁木齐卓群创
境内非国有
展股权投资合伙 4.38% 89,164,386 0 89,164,386 质押 17,300,000
法人
企业（有限合伙）
GIC PRIVATE
境外法人 1.78% 36,327,091 0 36,327,091 0
LIMITED
中央汇金资产管
国有法人 1.02% 20,767,320 0 20,767,320 0
理有限责任公司
王云鲜 境内自然人 0.95% 19,387,261 0 19,387,261 0
陈劲松 境外自然人 0.90% 18,299,610 13,724,707 4,574,903 0
宁岩 境内自然人 0.60% 12,200,091 0 12,200,091 0
熊弋涛 境内自然人 0.59% 12,000,183 12,000,183 0
战略投资者或一般法人因配售
新股成为前 10 名股东的情况（如 无
有）（参见注 3）
1、陈劲松、佟捷夫妇为公司的实际控制人。公司控股股东世联地产顾问（中国）有限公
上述股东关联关系或一致行动 司与其他股东之间不存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规
的说明 定的一致行动人。2、除世联中国、陈劲松以外，公司前 10 名股东中未知相互之间是否存
在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。
前 10 名无限售条件股东持股情况
股份种类
股东名称 报告期末持有无限售条件股份数量
股份种类 数量
世联地产顾问（中国）有限公司 805,051,180 人民币普通股 805,051,180
北京华居天下网络技术有限公
183,097,802 人民币普通股 183,097,802
司
深圳众志联高投资管理合伙企
90,902,804 人民币普通股 90,902,804
业（有限合伙）
乌鲁木齐卓群创展股权投资合
89,164,386 人民币普通股 89,164,386
伙企业（有限合伙）
GIC PRIVATE LIMITED 36,327,091 人民币普通股 36,327,091
中央汇金资产管理有限责任公
20,767,320 人民币普通股 20,767,320
司
王云鲜 19,387,261 人民币普通股 19,387,261
宁岩 12,200,091 人民币普通股 12,200,091
熊弋涛 12,000,183 人民币普通股 12,000,183
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
中国农业银行股份有限公司－
中证 500 交易型开放式指数证券 11,098,454 人民币普通股 11,098,454
投资基金
前 10 名无限售流通股股东之间，1、陈劲松、佟捷夫妇为公司的实际控制人。公司控股股东世联地产顾问（中国）有限公
以及前 10 名无限售流通股股东 司与其他股东之间不存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规
和前 10 名股东之间关联关系或 定的一致行动人。2、公司前 10 名无限售条件股东中未知相互之间是否存在关联关系或
一致行动的说明 属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。
前 10 名普通股股东参与融资融
券业务情况说明（如有）（参见 无
注 4）
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
2、公司控股股东情况
控股股东性质：外商控股
控股股东类型：法人
法定代表人/单位负责
控股股东名称 成立日期 组织机构代码 主要经营业务
人
世联地产顾问（中国）有
陈劲松 1992 年 06 月 23 日 从事投资业务
限公司
控股股东报告期内控股
和参股的其他境内外上 无
市公司的股权情况
控股股东报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
3、公司实际控制人及其一致行动人
实际控制人性质：境外自然人
实际控制人类型：自然人
是否取得其他国家或地区居
实际控制人姓名 与实际控制人关系 国籍
留权
陈劲松 本人 中国 是
佟捷 本人 中国 是
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
陈劲松先生，中国国籍，持有香港永久性居民身份证，1964 年 1 月 8 日生，同济大学硕
士研究生学历，现任本公司董事长，任期为 2019 年 10 月 9 日至 2022 年 10 月 8 日。
主要职业及职务 目前兼任住房和城乡建设部科学技术委员会房地产市场服务专业委员会委员、深圳市法定图
则委员会委员、同济大学校董、阿拉善 SEE 生态协会终身会员、深圳市红树林湿地保护基
金会发起人兼副理事长、曾任第九任中城联盟轮值主席。
过去 10 年曾控股的境内外上
无
市公司情况
实际控制人报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□ 适用 √ 不适用
4、其他持股在 10%以上的法人股东
□ 适用 √ 不适用
5、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况
□ 适用 √ 不适用
86
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
第七节优先股相关情况
□ 适用 √ 不适用
报告期公司不存在优先股。
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
第八节可转换公司债券相关情况
□ 适用 √ 不适用
报告期公司不存在可转换公司债券。
88
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
第九节董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、董事、监事和高级管理人员持股变动
本期增持 本期减持
任期起始 任期终止日 期初持股数 其他增减 期末持股数
姓名 职务 任职状态 性别 年龄 股份数量 股份数量
日期 期 （股） 变动（股） （股）
（股） （股）
2007 年 08 2022 年 10
陈劲松 董事长 现任 男 55 18,299,610 0 0 0 18,299,610
月 21 日 月 08 日
董事、总 2007 年 08 2022 年 10
朱敏 现任 女 50 2,452,942 0 0 -350,000 2,102,942
经理 月 21 日 月 08 日
2016 年 09 2022 年 10
任克雷 董事 现任 男 69 0 0 0 0 0
月 08 日 月 08 日
2016 年 09 2022 年 10
郑伟鹤 董事 现任 男 53 0 0 0 0 0
月 08 日 月 08 日
2016 年 09 2022 年 10
钟清宇 董事 现任 女 56 0 0 0 0 0
月 08 日 月 08 日
董事、副
2019 年 10 2022 年 10
王正宇 总经理、 现任 男 45 2,462,466 0 0 0 2,462,466
月 09 日 月 08 日
财务总监
2019 年 10 2022 年 10
张建平 独立董事 现任 男 53 0 0 0 0 0
月 09 日 月 08 日
2016 年 09 2022 年 10
傅曦林 独立董事 现任 男 47 0 0 0 0 0
月 08 日 月 08 日
2019 年 10 2022 年 10
杨毅 独立董事 现任 男 44 0 0 0 0 0
月 09 日 月 08 日
监事会主 2019 年 10 2022 年 10
袁鸿昌 现任 男 48 2,466,466 0 0 0 2,466,466
席 月 09 日 月 08 日
2016 年 09 2022 年 10
季如进 监事 现任 男 69 0 0 0 0 0
月 08 日 月 08 日
2019 年 10 2022 年 10
吴小薇 监事 现任 女 40 17,500 0 0 -8750 8,750
月 09 日 月 08 日
2015 年 07 2022 年 10
焦安平 副总经理 现任 男 46 168,000 0 0 -42,000 126,000
月 20 日 月 08 日
2019 年 12 2022 年 10
李荣 副总经理 现任 女 50 1,015,200 0 8,800 -279,650 726,750
月 30 日 月 08 日
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
2019 年 12 2022 年 10
史剑华 副总经理 现任 男 41 78,750 0 0 -39,375 39,375
月 30 日 月 08 日
2019 年 12 2022 年 10
刘唯唯 副总经理 现任 男 47 35,000 0 0 -17,500 17,500
月 30 日 月 08 日
副总经理
2019 年 12 2022 年 10
王立 兼董事会 现任 男 36 0 0 0 0 0
月 10 日 月 08 日
秘书
2017 年 04 2019 年 10
邱国鹭 独立董事 离任 男 46 0 0 0 0 0
月 25 日 月 09 日
2013 年 09 2019 年 10
陈杰平 独立董事 离任 男 66 0 0 0 0 0
月 12 日 月 09 日
监事会主 2007 年 08 2019 年 10
滕柏松 离任 男 56 2,052,054 0 0 0 2,052,054
席 月 21 日 月 09 日
2007 年 08 2019 年 10
范雯 监事 离任 女 44 0 0 0 0 0
月 21 日 月 09 日
2010 年 01 2019 年 02
王伟 副总经理 离任 女 49 2,608,065 0 652,016 -72,800 1,883,249
月 01 日 月 18 日
合计 -- -- -- -- -- -- 31,656,053 0 660,816 -810,075 30,185,162
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√ 适用 □ 不适用
姓名 担任的职务 类型 日期 原因
邱国鹭 独立董事 任期满离任 2019 年 10 月 08 日 任期满离任
陈杰平 独立董事 任期满离任 2019 年 10 月 08 日 任期满离任
滕柏松 监事会主席 任期满离任 2019 年 10 月 08 日 任期满离任
范雯 监事 任期满离任 2019 年 10 月 08 日 任期满离任
王伟 副总经理 解聘 2019 年 02 月 18 日 个人原因
董事、副总经理、
袁鸿昌 任期满离任 2019 年 10 月 08 日 担任第五届监事会主席
董事会秘书
三、任职情况
公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责
1、董事主要工作经历
陈劲松先生，中国国籍，持有香港永久性居民身份证，1964年1月8日生，同济大学硕士研究生学历，现任本公司董事长，
任期为2019年10月9日至2022年10月8日。目前兼任住房和城乡建设部科学技术委员会房地产市场服务专业委员会委员、深圳
市法定图则委员会委员、同济大学校董、阿拉善SEE生态协会终身会员、深圳市红树林湿地保护基金会发起人兼副理事长、
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
上海中城联盟投资管理股份有限公司董事、九阳股份有限公司董事，曾任第九任中城联盟轮值主席。
朱敏女士，中国国籍，持有香港居民身份证，1969年5月11日生，清华大学EMBA学历。1999年加入世联行，历任世联
行代理事业部总经理、世联行副总经理；现任本公司董事、总经理，任期为2019年10月9日至2022年10月8日。
王正宇先生，中国国籍，无境外居留权，1974年8月24日生，中国人民大学本科毕业，获清华大学EMBA。1999年加入
世联行，历任北京世联常务副总经理、环渤海代理业务中心总经理、北京世联总经理及华北区域总经理。现任本公司董事、
副总经理、财务总监，董事任期为2019年10月9日至2022年10月8日。
任克雷先生，中国国籍，无境外居留权，1950年出生，毕业于北京大学经济系，本科学历。任深圳市工业设计协会会长、
深圳市设计与艺术联盟主席。现任本公司董事，任期为2019年10月9日至2022年10月8日。
郑伟鹤先生，中国国籍，1966年3月3日生，北大光华管理学院EMBA和南开大学法学硕士研究生学历。2000年6月至今，
任深圳市同创伟业创业投资有限公司董事长。2010年12月至今，任深圳同创伟业资产管理股份有限公司董事长。现任本公司
董事，任期为2019年10月9日至2022年10月8日。
钟清宇女士，中国香港特区永久居民，1963年出生于中国台湾，夏威夷大学MBA及台湾交通大学管理咨询系统硕士研
究生学历。2012-2016年担任平安信托投资管理的外部顾问，协助被投资公司解决战略、绩效和领导力方面的议题。钟女士
曾是麦肯锡顾问，目前是誉实管理顾问公司的负责人，也是麦肯锡领导力特聘专家，多年来为许多中国企业提供战略与领导
力培训及一对一高管教练，同时也协助一些上市公司推动大规模的组织与文化转型。现任本公司董事，任期为2019年10月9
日至2022年10月8日。
傅曦林先生，中国国籍、无境外永久居住权，1972年8月8日生，武汉大学法学博士，持有深沪两市董事会秘书资格、证
券业从业资格、独立董事资格证书。傅曦林主要从事重组、私募、基金、上市、并购等资本业务领域的诉讼和非诉讼业务，
拥有十余年资本市场实务经验。曾任江苏三山实业股份有限公司董事会秘书、中国平安保险（集团）股份有限公司董事会秘
书处董事会秘书、深圳国际高新技术产权交易所法律与监管部总经理、汉唐证券有限公司风险控制总部副总经理，曾兼任深
圳市朗科科技股份有限公司独立董事。现任广东华商律师事务所高级合伙人、律师，现兼任深圳国际仲裁院仲裁员、红塔红
土基金管理公司独立董事、深圳爱克莱特科技股份有限公司独立董事、天虹商场股份有限公司独立董事及深圳市水务规划设
计院股份有限公司独立董事。现任本公司独立董事，任期为2019年10月9日至2022年10月8日。
杨毅先生，中国国籍，持有香港居民身份证（非永久性），1975年11月19日生，北京大学光华管理学院高级管理人员工
商管理硕士学历，1997年大学毕业后进入天安集团工作，曾任龙岗天安数码城董事总经理。2010年7月出任深圳天安骏业投
资发展（集团）有限公司董事总裁、深圳智慧园区信息技术有限公司董事长、深圳市天安云谷产城社区研究院院长。目前还
担任龙岗区第六届党代会代表、龙岗区六届区委候补委员、龙岗区坂田街道党工委兼职副书记。任深圳市商业联合会副会长、
深圳企业联合会副会长、深圳市房地产协会副会长、深圳市国际投资推广联合会副会长、深圳市智慧园区发展促进会会长、
深圳市城市更新开发企业协会副会长、龙岗区青年企业家联合会常务副会长等职。现任本公司独立董事，任期为2019年10
月9日至2022年10月8日。
91
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
张建平先生，1966年3月13日生，对外经济贸易大学跨国经营管理专业，博士研究生。曾任对外经济贸易大学国际工商
管理学院会计与财务管理学系主任，外经济贸易大学国际商学院教研室主任、系主任、副院长，北京市会计学会理事。现任
对外经济贸易大学国际商学院教授（博导）、对外经济贸易大学资本市场和投融资研究中心主任。兼任湖南华菱钢铁股份有
限公司、中国第一重型机械股份公司独立董事及审计委员会主任，中远海控股份有限公司独立监事。现任本公司独立董事，
任期为2019年10月9日至2022年10月8日。
2、监事主要工作经历
袁鸿昌先生，中国国籍，无境外居留权，1971年3月24日生，清华大学本科及研究生毕业，获中欧EMBA。拥有中国注
册土地估价师、注册房地产经纪人专业资质。2001年加入世联行，历任华东区域副总经理、上海世联总经理、华东区域总经
理。现任本公司监事会主席，任期为2019年10月9日至2022年10月8日。
季如进先生，中国国籍，无境外居留权，1950年9月出生，1982年毕业于同济大学测量系，1987年获清华大学土木工程
系（工程测量）硕士。曾任清华大学教授，清华大学房地产研究所副所长。1991年至1995年间，作为学者先后访问了圣彼得
堡国立技术大学、莫斯科建工学院和英国曼彻斯特理工大学。曾获第五届薛暮桥价格研究奖、“全国优秀教师”等奖项。拥有
中国注册房地产估价师，土地评估师专业资质。现任中国土地估价师协会常务理事、中国房地产估价师学会常务理事、北京
市物业管理行业协会名誉会长。现任本公司监事，任期为2019年10月9日至2022年10月8日。
吴小薇女士，中国国籍，无境外居留权，1979年12月2日生，大学学历。2004年5月加盟世联行，历任经纪事业部人力资
源部人事专员、人事主管、人力资源经理、华南区域人力资源部人力资源高级经理等职位，现担任广州地区人力行政总监。
现任本公司监事，任期为2019年10月9日至2022年10月8日。
3、高级管理人员主要工作经历
朱敏女士，公司总经理，简历同上。
王正宇先生，公司副总经理、财务总监，简历同上。
焦安平先生，中国国籍，无境外居留权，1973年7月6日生，新疆工学院本科学历。2004年加入世联行，历任顾问部项
目经理、区域总监、厦门公司总经理、厦门直辖地区总经理、集团副总经理。现任本公司集团副总经理，任期为2019年12
月30日至2022年10月8日。
李荣女士，中国国籍，无境外居留权，1969年1月6日生，华中科技大学本科学历。2001年加入世联行，历任深圳区域副
总经理、华南区域总经理、集团房联宝事业部总经理，现任集团交易事业部总经理。现任本公司集团副总经理，任期为2019
年12月30日至2022年10月8日。
史剑华先生，中国国籍，无境外居留权，1978年1月22日生，江西财经大学本科学历。2004年加入世联行，历任深圳业
务总监、华南高级总监、华南事业部总经理、宁波分公司总经理、宁波地区副总经理、宁波地区总经理，现任集团资产运营
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
发展中心总经理。现任本公司集团副总经理，任期为2019年12月30日至2022年10月8日。
刘唯唯先生，中国国籍，无境外居留权，1972年11月1日生，北京航天航空大学硕士研究生学历。2010年加入世联行，
历任集团战略投资中心投资总监、高级投资总监，现任集团战略投资中心总经理。现任本公司集团副总经理，任期为2019
年12月30日至2022年10月8日。
王立（WANG LI）先生，澳大利亚籍，1983年8月生，上海对外经贸大学本科，澳大利亚墨尔本大学工商管理硕士（MBA）。
2011年至2012年就职于澳大利亚国民银行（NAB）企业战略部，任高级战略分析师。2013年至2015年就职于SEEK国际战略
投资部，任战略投资经理。2015年11月加入世联行集团战略投资中心，现任战略投资中心投资总监。于2018年11月获得深圳
证券交易所颁发的董事会秘书资格证书。现任本公司集团副总经理兼董事会秘书，任期为2019年12月10日至2022年10月8日。
在股东单位任职情况
√ 适用 □ 不适用
在股东单位 在股东单位是否
任职人员姓名 股东单位名称 任期起始日期 任期终止日期
担任的职务 领取报酬津贴
2012 年 06 月
陈劲松 世联地产顾问（中国）有限公司 董事 否
23 日
深圳众志联高投资管理合伙企业（有限合 执行事务合 2014 年 03 月
朱敏 否
伙） 伙人 21 日
在其他单位任职情况
√ 适用 □ 不适用
在其他单位 在其他单位是否
任职人员姓名 其他单位名称 任期起始日期 任期终止日期
担任的职务 领取报酬津贴
2018 年 05 月 15 2021 年 05 月 16
陈劲松 上海中城联盟投资管理股份有限公司 董事 是
日 日
2017 年 05 月 08 2020 年 05 月 07
陈劲松 九阳股份有限公司 董事 是
日 日
深圳众志联高投资管理合伙企业（有限合 执行事务合 2014 年 03 月 21
朱敏 否
伙） 伙人 日
2017 年 04 月 20 2020 年 04 月 20
任克雷 中国国际贸易中心股份有限公司 独立董事 是
日 日
2010 年 12 月 27
郑伟鹤 深圳同创伟业资产管理股份有限公司 董事长 是
日
钟清宇 誉实顾问有限公司 董事长 是
2017 年 08 月 01 2020 年 08 月 01
钟清宇 成都运达科技股份有限公司 执行董事 是
日 日
2008 年 06 月 12
傅曦林 广东华商律师事务所 高级合伙人 是
日
93
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
2012 年 12 月 01
傅曦林 深圳国际仲裁院 仲裁员 是
日
2018 年 10 月 13 2021 年 10 月 12
傅曦林 红塔红土基金管理有限公司 独立董事 是
日 日
2018 年 09 月 09 2021 年 09 月 08
傅曦林 深圳爱克莱特科技股份有限公司 独立董事 是
日 日
2019 年 09 月 19 2022 年 09 月 18
傅曦林 天虹商场股份有限公司 独立董事 是
日 日
2018 年 12 月 28 2021 年 12 月 27
傅曦林 深圳市水务规划设计院股份有限公司 独立董事 是
日 日
2016 年 02 月 16 2020 年 03 月 05
张建平 湖南华菱钢铁股份有限公司 独立董事 是
日 日
独立董事及
2019 年 06 月 25 2022 年 06 月 24
张建平 中国第一重型机械股份公司 审计委员会 是
日 日
主任
2012 年 02 月 28 2020 年 05 月 24
张建平 中远海控股份有限公司 独立监事 是
日 日
2010 年 12 月 27
郑伟鹤 深圳同创伟业资产管理股份有限公司 董事长 是
日
钟清宇 誉实顾问有限公司 董事长 是
2017 年 08 月 01 2020 年 08 月 01
钟清宇 成都运达科技股份有限公司 执行董事 是
日 日
2010 年 07 月 01
杨毅 深圳天安骏业投资发展（集团）有限公司 董事总裁 是
日
2011 年 06 月 01
杨毅 深圳智慧园区信息技术有限公司 董事长 是
日
2017 年 05 月 01
杨毅 深圳市天安云谷产城社区研究院 院长 是
日
2017 年 04 月 21 2021 年 06 月 14
袁鸿昌 深圳市物业发展(集团)股份有限公司 独立董事 是
日 日
季如进 中国房地产估价师学会 常务理事 否
季如进 中国土地估价师协会 常务理事 否
公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况
□ 适用 √ 不适用
四、董事、监事、高级管理人员报酬情况
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序：公司董事、监事与高级管理人员的报酬由董事会进行薪酬议案审核、股东大会
94
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
决定；在公司担任工作职务的董事、监事、高级管理人员薪酬由公司支付。
董事、监事、高级管理人员报酬确定依据：董事与监事报酬依据公司经营目标达成情况、职责履行情况及行业标准综合确定，
高级管理人员报酬根据公司经营目标达成情况、职责履行情况及年度绩效完成情况综合确定。
董事、监事、高级管理人员报酬的实际支付情况：董事、监事、高级管理人员的薪酬根据确定的薪酬标准支付。
公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况
单位：万元
从公司获得的税 是否在公司关联
姓名 职务 性别 年龄 任职状态
前报酬总额 方获取报酬
陈劲松 董事长 男 55 现任 48.3 否
朱敏 董事、总经理 女 50 现任 115 否
任克雷 董事 男 69 现任 18 否
郑伟鹤 董事 男 53 现任 18 否
钟清宇 董事 女 56 现任 18 否
董事、副总经理、
王正宇 男 45 现任 81.59 否
财务总监
张建平 独立董事 男 53 现任 4.09 否
傅曦林 独立董事 男 47 现任 18 否
杨毅 独立董事 男 45 现任 4.09 否
袁鸿昌 监事会主席 男 48 现任 56.05 否
季如进 监事 男 69 现任 18 否
吴小薇 监事 女 41 现任 49.36 否
焦安平 副总经理 男 46 现任 84.55 否
李荣 副总经理 女 51 现任 69.78 否
史剑华 副总经理 男 42 现任 61.57 否
刘唯唯 副总经理 男 47 现任 49.74 否
副总经理兼董事
王立 男 36 现任 40.04 否
会秘书
邱国鹭 独立董事 男 46 离任 13.91 否
陈杰平 独立董事 男 66 离任 13.91 否
滕柏松 监事会主席 男 56 离任 44.49 否
范雯 监事 女 44 离任 89.4 否
王伟 副总经理 女 49 离任 52.76 否
合计 -- -- -- -- 968.63 --
公司董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□ 适用 √ 不适用
95
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
五、公司员工情况
1、员工数量、专业构成及教育程度
母公司在职员工的数量（人） 1,140
主要子公司在职员工的数量（人） 25,458
在职员工的数量合计（人） 26,598
当期领取薪酬员工总人数（人） 25,019
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人） 10
专业构成
专业构成类别 专业构成人数（人）
策划类 3,488
顾问类 520
经营管理类 331
客户类 221
销售类 14,222
业务支持类 2,496
职能类 1,432
物业项目类 3,628
金融类 260
合计 26,598
教育程度
教育程度类别 数量（人）
博士 1
硕士 393
本科 7,092
专科 12,739
高中及以下 6,373
合计 26,598
2、薪酬政策
公司根据员工的岗位价值贡献、个人绩效、个人技能及市场薪酬水平确定员工的合理报酬，有效吸引、保留和激励员工，紧
密地将公司业绩、员工个人业绩与员工个人薪酬回报联系在一起，从而提升公司整体业务水平。员工的薪酬一般由固定工资、
浮动工资、工作性补贴构成。固定工资基于员工岗位与职级确定，浮动工资结合公司、部门及个人的业绩绩效表现给予激励，
对于不同岗位的员工，公司给予不同种类与不同金额的各类津贴。
96
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
3、培训计划
公司以员工专业成长和素质能力培养为目标，结合公司战略及发展需要，构建了以新员工入职培训、岗位专业提升培训、管
理培训、领导力建设为体系的学习路径图，通过分阶段、多样化的学习方式，帮助员工明确职业前景，找到自我成长方向和
途径。公司根据岗位特点，制定了完整的内部选拔、考核、培养和激励机制，为优秀的员工提供上升通道，实现自我价值追
求。为提高公司管理效能，公司在自主开发课程的基础上，甄选外部优秀课程，针对性提升管理人员综合素质及经营能力，
为公司可持续发展提供人才保障。
4、劳务外包情况
□ 适用 √ 不适用
97
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
第十节公司治理
一、公司治理的基本状况
报告期内，公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》和《深圳证券交易所股票上市规则》等相关
法律、法规的规定，不断完善公司法人治理结构，建立健全内部管理和控制制度，规范公司运作，加强信息披露，进一步提
高公司治理水平。
截至报告期末，公司治理的实际状况符合前述法律法规及深圳证券交易所、中国证监会发布的有关上市公司治理的规范
性文件。具体情况如下：
1、股东与股东大会
报告期内，公司召开了5次股东大会，会议的召集、召开、表决程序符合《公司章程》及《股东大会议事规则》等规定，
会议充分预留了股东发言和提问的时间，确保全体股东享有平等地位，充分行使自己的权力，不存在损害中小股东利益的情
形。报告期内的股东大会均由董事会召集召开，召开和表决程序均合法。
2、控股股东与上市公司的关系
报告期内公司控股股东能严格规范自己的行为，没有超越公司股东大会直接或间接干预公司决策和经营活动的行为。继
续保持与本公司在业务、人员、资产、机构、财务方面完全独立，各自独立核算、独立纳税、独立承担责任和风险。
3、董事与董事会
报告期内，公司董事会成员9人，其中独立董事3人，公司董事会人数和人员构成符合法律、法规和《公司章程》的要求。
2019年度公司召开董事会18次，会议的召集、召开和表决程序规范。公司全体董事能够按照《董事会议事规则》、《中小企
业板上市公司董事行为指引》等的要求认真履行董事诚实守信、勤勉尽责的义务，认真出席董事会和股东大会，积极参加相
关知识的培训，熟悉有关法律法规。独立董事能够不受影响地独立履行职责，并对公司治理提出具体的建议。公司董事会下
设战略、审计、提名、薪酬与考核四个专门委员会，对董事会负责。战略委员会主要探讨公司各业务的发展规划；审计委员
会提出内部审计和内部控制的相关意见；提名委员会审查董事、监事及高管任职资格并提出建议；薪酬与考核委员会讨论决
定公司董事、监事及高管的薪酬方案。
4、监事与监事会
报告期内，公司监事会成员3人，其中1人为职工代表，监事会的人数及构成符合法律、法规的要求。公司监事会依据《公
司章程》、《监事会议事规则》等法律法规认真履行自己的职责，出席了股东大会，列席了历次董事会；按规定的程序召开
监事会，对公司重大事项、财务状况、董事和高级管理人员履行职责的合法合规性进行监督，维护公司及股东的合法权益。
5、关于绩效评价与激励约束机制
公司正逐步建立和完善公正、透明的董事、监事和高级管理人员的绩效评价标准和激励约束机制。目前公司已对所有董
事、监事和高级管理人员建立了绩效考核体系。公司高管人员的聘任公开、透明，符合法律法规的规定。
6、利益相关者
公司充分尊重和维护利益相关者的合法权益，实现社会、股东、公司、员工等各方面利益的协调平衡，诚信对待供应商
和客户，认真培养每一位员工，坚持与利益相关者互利共赢的原则，共同推动公司持续、健康、快速发展。公司没有因部分
改制等原因存在同业竞争和关联交易问题。
98
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
7、信息披露与透明度
公司根据最新修订的《信息披露管理制度》，严格按照有关法律法规和《信息披露管理制度》的规定，加强信息披露事
务管理，履行信息披露义务。公司指定董事会秘书为公司信息披露管理负责人，并指定《证券时报》、《中国证券报》、《上
海证券报》和巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）为公司信息披露的报纸和网站。公司真实、准确、完整、及时地披露信息，
确保所有投资者公平地获取公司信息。
公司治理的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件是否存在重大差异
□ 是 √ 否
公司治理的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件不存在重大差异。
二、公司相对于控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面的独立情况
公司自上市以来，注意规范与控股股东世联中国之间的关系，建立健全各项管理制度。目前，公司在业务、资产、人员、
财务、机构方面均独立于控股股东，具有独立完整的业务体系，具备独立面向市场自主经营的能力，完全独立运作、自主经
营，独立承担责任和风险。公司不存在向大股东、实际控制人提供未公开信息等非规范治理情况。
1、业务独立
公司拥有独立完整的业务体系，能够面向市场独立经营，独立核算和决策，独立承担责任与风险，未受到公司控股股东
的干涉、控制，未与公司控股股东及其控制的其他企业之间存在关联关系而使公司经营自主权的完整性、独立性受到不良影
响。
2、人员独立
公司董事、监事及高级管理人员均严格按照《公司法》、《公司章程》规定的条件和程序产生，控股股东没有干预公司
董事会和股东大会已经作出的人事任免决定。公司总经理、副总经理、财务负责人、董事会秘书等高级管理人员均专职在本
公司领取报酬，未在控股股东单位领取报酬和担任除董事以外的其他任何职务。
3、资产独立
公司与控股股东产权关系明晰，拥有独立的采购系统、销售系统、信息系统及商标使用权等无形资产。公司控股股东、
实际控制人没有占用公司的资金、资产及其他资源。
4、机构独立
公司设有健全的组织机构体系，公司股东大会、董事会、监事会、经营层及各职能部门均独立运作，并制定了相应的内
部管理及控制制度；公司销售、人事、行政、财务等所有机构与控股股东完全分开，不存在与控股股东单位之间机构重叠、
彼此从属的情形。
5、财务独立
公司下设财务部，并有专职财务人员。建立了独立规范的会计核算体系和财务管理制度。公司独立在银行开立账户，不
存在资金或资产被股东或其他企业任意占用的情况；公司作为独立纳税人，依法独立纳税，不存在与股东混合纳税情况；不
存在控股股东干预本公司资金使用的情况。
三、同业竞争情况
□ 适用 √ 不适用
99
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
会议届次 会议类型 投资者参与比例 召开日期 披露日期 披露索引
详见披露在《证券时报》、
《中国证券报》、《上海证券
2019 年第一次 报》、巨潮资讯网的《2019
临时股东大会 49.92% 2019 年 03 月 13 日 2019 年 03 月 14 日
临时股东大会 年第一次临时股东大会决
议公告》，公告编号为：
2019-019。
详见披露在《证券时报》、
《中国证券报》、《上海证券
2018 年度股东
年度股东大会 49.63% 2019 年 04 月 30 日 2019 年 05 月 06 日 报》、巨潮资讯网的《2018
大会
年度股东大会决议公告》，
公告编号为：2019-038。
详见披露在《证券时报》、
《中国证券报》、《上海证券
2019 年第二次 报》、巨潮资讯网的《2019
临时股东大会 44.86% 2019 年 09 月 23 日 2019 年 09 月 24 日
临时股东大会 年第二次临时股东大会决
议公告》，公告编号为：
2019-076。
详见披露在《证券时报》、
《中国证券报》、《上海证券
2019 年第三次 报》、巨潮资讯网的《2019
临时股东大会 51.89% 2019 年 10 月 09 日 2019 年 10 月 10 日
临时股东大会 年第三次临时股东大会决
议公告》，公告编号为：
2019-077。
详见披露在《证券时报》、
《中国证券报》、《上海证券
2019 年第四次 报》、巨潮资讯网的《2019
临时股东大会 51.22% 2019 年 12 月 12 日 2019 年 12 月 13 日
临时股东大会 年第四次临时股东大会决
议公告》，公告编号为：
2019-101。
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□ 适用 √ 不适用
100
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
五、报告期内独立董事履行职责的情况
1、独立董事出席董事会及股东大会的情况
独立董事出席董事会及股东大会的情况
是否连续两次
本报告期应参 现场出席董事 以通讯方式参 委托出席董事 缺席董事会次 出席股东大会
独立董事姓名 未亲自参加董
加董事会次数 会次数 加董事会次数 会次数 数 次数
事会会议
张建平 6 1 5 0 0 否 0
傅曦林 18 2 16 0 0 否 1
杨毅 6 1 5 0 0 否 0
邱国鹭 12 2 10 0 0 否 0
陈杰平 12 2 10 0 0 否 0
连续两次未亲自出席董事会的说明
2、独立董事对公司有关事项提出异议的情况
独立董事对公司有关事项是否提出异议
□ 是 √ 否
报告期内独立董事对公司有关事项未提出异议。
3、独立董事履行职责的其他说明
独立董事对公司有关建议是否被采纳
√ 是 □ 否
独立董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明
独立董事利用自己的专业优势，密切关注公司的经营情况，并利用召开董事会、股东大会的机会及其他时间，多次到公司现
场工作，通过现场工作深入了解公司的经营情况，积极与其他董事、监事、管理层沟通交流，及时掌握公司的经营动态，对
公司总体发展战略以及面临的市场形势提出建设性意见。
六、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责情况
报告期内，本公司的战略委员会、审计委员会、提名委员会、薪酬与考核委员会按照各自的议事规则、工作细则认真履职，
并向董事会提供专业意见，审议了续聘会计师事务所、董监高薪酬方案、高管任职资格等事项，并将审议意见及建议呈递董
事会，为董事会作出决策发挥了积极作用。
报告期内，董事会各专业委员会对审议事项均表示赞成，未提出异议。
七、监事会工作情况
监事会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险
□ 是 √ 否
监事会对报告期内的监督事项无异议。
101
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
八、高级管理人员的考评及激励情况
高级管理人员实行年薪制，依据行业薪酬水平、经营效益、岗位职级等因素确定。2019年年初根据公司经营战略和年度经营
目标，结合高级管理人员的岗位职责，制定绩效考核目标。年终对高级管理人员的履行职责情况和年度业绩完成情况进行绩
效考核，并根据考评结果分配年度绩效薪酬。同时公司对当年度业务发展突出，或业务创新经营突出的高级管理人员予以了
特别奖励。
九、内部控制评价报告
1、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况
□ 是 √ 否
2、内控自我评价报告
内部控制评价报告全文披露日期 2020 年 03 月 31 日
公告名称：《2019 年度内部控制自我评价报告》；公告披露的网站名称：巨潮资讯
内部控制评价报告全文披露索引
网(www.cninfo.com.cn)
纳入评价范围单位资产总额占公司合并
99.41%
财务报表资产总额的比例
纳入评价范围单位营业收入占公司合并
98.69%
财务报表营业收入的比例
缺陷认定标准
类别 财务报告 非财务报告
财务报告重大缺陷的迹象包括： ①公司董
事、监事和高级管理人员的舞弊行为； ②
重述以前年度财务报表，以更正由于舞弊 非财务报告缺陷认定主要以缺陷对业
或错误导致的重大错报； ③注册会计师发 务流程有效性的影响程度、发生的可能
现的却未被公司内部控制识别的当期财务 性作判定。如果缺陷发生的可能性较
报告中的重大错报； ④审计委员会和审计 小，会降低工作效率或效果、或加大效
部对公司的对外财务报告和财务报告内部 果的不确定性、或使之偏离预期目标为
控制监督无效。 财务报告重要缺陷的迹象 一般缺陷；如果缺陷发生的可能性较
定性标准
包括： ①未依照公认会计准则选择和应用 高，会显著降低工作效率或效果、或显
会计政策； ②对于非常规或特殊交易的账 著加大效果的不确定性、或使之显著偏
务处理没有建立相应的控制机制或没有实 离预期目标为重要缺陷；如果缺陷发生
施且没有相应的补偿性控制；③对于期末 的可能性高，会严重降低工作效率或效
财务报告过程的控制存在一项或多项缺陷 果、或严重加大效果的不确定性、或使
且不能合理保证编制的财务报表达到真 之严重偏离预期目标为重大缺陷。
实、完整的目标。一般缺陷是指除上述重
大缺陷、重要缺陷之外的其他控制缺陷。
102
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
定量标准以税前利润、资产总额、营业
定量标准以税前利润、资产总额、营业收 收入作为衡量指标。①内部控制缺陷可
入作为衡量指标。①内部控制缺陷可能导 能导致或导致的损失与利润表相关的，
致或导致的损失与利润表相关的，以税前 以税前利润指标衡量。如果该缺陷单独
利润指标衡量。如果该缺陷单独或连同其 或连同其他缺陷可能导致的财务报告
他缺陷可能导致的财务报告错报金额小于 错报金额小于税前利润的 5%，则认定
税前利润的 5%，则认定为一般缺陷；如果 为一般缺陷；如果超过税前利润 5%，
超过税前利润 5%，小于 10%认定为重要 小于 10%认定为重要缺陷；如果超过税
缺陷；如果超过税前利润 10%则认定为重 前利润 10%则认定为重大缺陷。 ②内
大缺陷。②内部控制缺陷可能导致或导致 部控制缺陷可能导致或导致的损失与
的损失与资产管理相关的，以资产总额指 资产管理相关的，以资产总额指标衡
标衡量。如果该缺陷单独或连同其他缺陷 量。如果该缺陷单独或连同其他缺陷可
定量标准
可能导致的财务报告错报金额小于资产总 能导致的财务报告错报金额小于资产
额的 0.5%，则认定为一般缺陷；如果超过 总额的 0.5%，则认定为一般缺陷；如
资产总额 0.5%，小于 1%认定为重要缺陷；果超过资产总额 0.5%，小于 1%认定
如果超过资产总额 1%则认定为重大缺陷。为重要缺陷；如果超过资产总额 1%则
③内部控制缺陷可能导致或导致的损失与 认定为重大缺陷。③内部控制缺陷可能
收入相关的，以收入总额指标衡量。如果 导致或导致的损失与收入相关的，以收
该缺陷单独或连同其他缺陷可能导致的财 入总额指标衡量。如果该缺陷单独或连
务报告错报金额小于收入总额的 1%，则认 同其他缺陷可能导致的财务报告错报
定为一般缺陷；如果超过收入总额 1%，小 金额小于收入总额的 1%，则认定为一
于 2%认定为重要缺陷；如果超过收入总额 般缺陷；如果超过收入总额 1%，小于
2%则认定为重大缺陷。 2%认定为重要缺陷；如果超过收入总
额 2%则认定为重大缺陷。
财务报告重大缺陷数量（个） 0
非财务报告重大缺陷数量（个） 0
财务报告重要缺陷数量（个） 0
非财务报告重要缺陷数量（个） 0
十、内部控制审计报告或鉴证报告
不适用
103
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
第十一节公司债券相关情况
公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券
否
104
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
第十二节 财务报告
一、审计报告
审计意见类型 标准的无保留意见
审计报告签署日期 2020 年 03 月 27 日
审计机构名称 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）
审计报告文号 XYZH/2020SZA40300
注册会计师姓名 王建新、李颖
审计报告正文
深圳世联行集团股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了深圳世联行集团股份有限公司（以下简称世联行公司）财务报表，包括2019年12月31日的合并
及母公司资产负债表，2019年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变
动表，以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了世联行公司2019年
12月31日的合并及母公司财务状况以及2019年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
2. 形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责
任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于世联行公司，
并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了
基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务
报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
1.代理销售业务、互联网+业务收入事项
关键审计事项 审计中的应对
105
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
世联行主营业务收入主要来源于代理销售业务和互 与代理销售业务、互联网+业务收入确认相关的
联网+业务。如财务报表附注六、36所披露，2019年 审计程序中包括但不限于以下：
度销售收入中房地产代理销售收入和互联网+收入
合计为人民币40.64亿元。两项目收入占世联行集团
合并营业收入的61.12%。 （1）评估世联行收入确认相关的关键内部控制的
设计和运行的有效性；
代理销售收入、互联网+业务收入占世联行营业收入
比重较大，以及单个销售项目的销售确认细小错误 （2）对代理收入，抽取样本量进行详细检查，对
汇总起来可能对世联行总体收入产生的重大影响， 照合同、开发商签字确认的结算单，追溯到世联
我们将世联行集团的房地产中介销售收入确认识别 行业务系统具体到楼盘房号核实成交情况，及银
为关键审计事项。 行回款情况；
（3）对互联网+业务，抽取银行流水和业务明细，
及与开发商的确认单；
（4）对资产负债表日前后确认的收入检查确认收
入的支持性文件，以评价收入是否已被记录到合
适的期间。
2.以摊余成本计量的金融资产预期信用损失事项
关键审计事项 审计中的应对
如财务报表披露，世联行以摊余成本计量的金融资 审计中对应收票据、应收账款、其他应收款、贷
产主要包括应收票据、应收账款、其他应收款、贷 款预期信用损失准备计提采取程序：
款，这些金融资产账面价值占世联行总资产比例较
大，其预期信用损失计提对世联行集团财务报表而
言是重要的。 （1）了解公司管理层对于应收票据、应收账款、
其他应收款、贷款划分不同风险组合的依据及管
理方法；复核预期信用损失计提政策及执行，确
世联行集团对以上金融资产评估预期信用损失时， 保公司在制定相关政策时已考虑到了不同组合的
需考虑定性和定量的信息，单项款项无法以合理的 违约风险敞口；
成本预估预期信用损失时，建立具有相似信用风险
特征的资产组，在组合的基础上计算预期信用损失。
预期信用损失需要判断金融工具的信用风险特征， （2）评估管理层预期信用损失模型计量方法的合
需要参考历史款项损失情况，通过建立预期信用损 理性；
失模型确定预期信用损失率来进行。判断过程中涉
及到若干关键参数和假设的应用，包括发生信用减
（3）获取了管理层评估应收款项是否发生减值以
值的阶段划分，违约概率、违约损失率、违约风险
及确认预期损失率所依据的数据及相关资料，评
暴露、折现率等参数估计，同时考虑前瞻性调整及
价其恰当性和充分性；
其他调整因素等，在这些参数的选取和假设的应用
过程中涉及较多的管理层判断，基于上述以摊余成
106
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
本计量的金融资产账面价值重大及涉及管理层的重 （4）通过比较前期损失准备计提数与实际发生
大判断和估计，我们将预期信用损失的确认识别为 数，评价预期信用损失准备计提的充分性。
关键审计事项。
（5）基于期后回款状况及历史数据，复核预期信
用损失计提的恰当性。
四、其他信息
世联行公司管理层(以下简称管理层)对其他信息负责。其他信息包括世联行公司2019年年度报告中涵盖的信
息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或
我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无
任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部
控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估世联行公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），
并运用持续经营假设，除非管理层计划清算世联行公司、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督世联行公司的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计
意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总
能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务
报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工
作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并
获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述
或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风
险。
107
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对世联行公
司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大
不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我
们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致
世联行公司不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
（6）就世联行公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审计意见。
我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别
出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我
们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。
我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在
审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事
项。
信永中和会计师事务所(特殊普通合伙) 中国注册会计师： （项目合伙人）
中国注册会计师：
中国 北京 二O二O年三月二十七日
108
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
二、财务报表
财务附注中报表的单位为：元
1、合并资产负债表
编制单位：深圳世联行集团股份有限公司
2019 年 12 月 31 日
单位：元
项目 2019 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 2,582,446,439.26 2,498,869,903.60
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据 481,231,518.29 741,814,699.87
应收账款 1,324,081,261.15 1,571,309,818.66
应收款项融资
预付款项 258,227,562.43 379,318,985.74
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 1,200,815,234.32 1,278,090,679.80
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 13,469,074.73 10,917,037.84
贷款 2,830,596,352.09 3,790,055,572.91
合同资产
持有待售资产 15,756,175.35 10,012,658.83
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 146,641,395.07 106,000,607.45
流动资产合计 8,853,265,012.69 10,386,389,964.70
109
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
可供出售金融资产 646,277,958.94
其他债权投资
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 153,538,034.68 56,105,975.76
其他权益工具投资 2,112,947.63
其他非流动金融资产 594,747,590.01
投资性房地产 408,930,142.29 439,519,613.77
固定资产 136,745,705.11 165,680,582.14
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 4,751,718.22 3,532,669.93
开发支出
商誉 276,216,648.91 276,216,648.91
长期待摊费用 779,401,961.27 687,965,115.60
递延所得税资产 457,077,056.72 558,446,160.21
其他非流动资产 100,000.00
非流动资产合计 2,813,521,804.84 2,833,844,725.26
资产总计 11,666,786,817.53 13,220,234,689.96
流动负债：
短期借款 1,787,170,614.77 2,463,337,453.73
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据 3,659,552.19 215,478.00
应付账款 540,338,502.01 491,409,221.46
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
预收款项 133,560,678.90 198,317,425.36
合同负债
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 727,681,933.89 1,000,855,511.02
应交税费 334,705,568.70 475,785,398.53
其他应付款 1,579,031,183.78 1,766,259,808.31
其中：应付利息 1,158,581.75 34,312,802.38
应付股利 3,926,214.16 5,574,923.53
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 20,644,368.92 13,080,411.48
其他流动负债 631,411,651.02 1,228,061,496.19
流动负债合计 5,758,204,054.18 7,637,322,204.08
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 485,728,635.63 165,827,667.28
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 54,848.95 55,760.76
其他非流动负债
非流动负债合计 485,783,484.58 165,883,428.04
负债合计 6,243,987,538.76 7,803,205,632.12
所有者权益：
股本 2,037,756,672.00 2,042,970,972.00
111
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 534,340,467.82 554,839,284.08
减：库存股 16,443,033.60 36,966,518.40
其他综合收益 177,975.87 -61,153.36
专项储备
盈余公积 860,340,177.82 756,743,387.64
一般风险准备
未分配利润 1,898,957,523.20 1,982,303,621.24
归属于母公司所有者权益合计 5,315,129,783.11 5,299,829,593.20
少数股东权益 107,669,495.66 117,199,464.64
所有者权益合计 5,422,799,278.77 5,417,029,057.84
负债和所有者权益总计 11,666,786,817.53 13,220,234,689.96
法定代表人：陈劲松 主管会计工作负责人：王正宇 会计机构负责人：童朝军
2、母公司资产负债表
单位：元
项目 2019 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 1,461,311,526.47 1,437,448,920.15
交易性金融资产 7,989,445.71
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据 13,734,821.17 421,296,581.31
应收账款 43,820,204.10 58,773,102.17
应收款项融资
预付款项 1,869,784.65 3,265,166.57
其他应收款 3,554,089,359.36 3,103,282,368.94
其中：应收利息
应收股利 4,086,467.79 4,086,467.79
存货
合同资产
112
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
持有待售资产 10,012,658.83
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 1,065,215.67 662,313.10
流动资产合计 5,083,880,357.13 5,034,741,111.07
非流动资产：
债权投资
可供出售金融资产 261,330,000.00
其他债权投资
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 2,534,724,764.02 2,437,273,712.05
其他权益工具投资
其他非流动金融资产 261,330,000.00
投资性房地产 155,635,058.12 162,393,745.56
固定资产 11,844,204.82 15,584,488.51
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 558,634.98 320,156.26
开发支出
商誉
长期待摊费用 671,662.33 1,163,265.99
递延所得税资产 28,755,514.59 51,512,021.81
其他非流动资产
非流动资产合计 2,993,519,838.86 2,929,577,390.18
资产总计 8,077,400,195.99 7,964,318,501.25
流动负债：
短期借款 1,603,100,000.00 2,163,337,453.73
交易性金融负债
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
113
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
应付账款 9,529,297.41 3,330,650.65
预收款项 1,797,995.16 9,924,881.98
合同负债
应付职工薪酬 71,763,396.18 155,194,288.36
应交税费 29,250,021.31 36,150,979.50
其他应付款 537,854,906.24 588,461,010.96
其中：应付利息
应付股利 1,204,266.00
持有待售负债
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 2,253,295,616.30 2,956,399,265.18
非流动负债：
长期借款 350,000,000.00
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 48,650.08 53,648.80
其他非流动负债
非流动负债合计 350,048,650.08 53,648.80
负债合计 2,603,344,266.38 2,956,452,913.98
所有者权益：
股本 2,037,756,672.00 2,042,970,972.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 731,999,202.97 754,028,019.23
减：库存股 16,443,033.60 36,966,518.40
其他综合收益
114
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
专项储备
盈余公积 860,340,177.82 756,743,387.64
未分配利润 1,860,402,910.42 1,491,089,726.80
所有者权益合计 5,474,055,929.61 5,007,865,587.27
负债和所有者权益总计 8,077,400,195.99 7,964,318,501.25
3、合并利润表
单位：元
项目 2019 年度 2018 年度
一、营业总收入 6,649,851,992.27 7,533,638,446.39
其中：营业收入 6,649,851,992.27 7,533,638,446.39
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 6,450,505,229.45 6,629,215,235.71
其中：营业成本 5,805,672,830.97 5,901,723,669.15
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任合同准备金
净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 39,449,947.71 52,720,930.00
销售费用
管理费用 385,798,236.83 452,417,484.61
研发费用 96,419,996.68 86,926,056.54
财务费用 123,164,217.26 135,427,095.41
其中：利息费用 140,310,786.08 158,825,428.84
利息收入 27,604,161.01 33,556,483.26
加：其他收益 47,606,308.10 32,923,635.55
投资收益（损失以“－”号填
14,297,640.47 28,926,584.37
列）
115
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
其中：对联营企业和合营企业
165,708.78 13,222,985.43
的投资收益
以摊余成本计量的金融
资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“-”号填列）
净敞口套期收益（损失以“－”
号填列）
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填
-19,753,385.69
列）
资产减值损失（损失以“-”号填
-237,633,994.49
列）
资产处置收益（损失以“-”号填
469,153.05 987,760.16
列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 241,966,478.75 729,627,196.27
加：营业外收入 51,683,979.49 45,129,192.38
减：营业外支出 22,478,379.08 25,838,295.34
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 271,172,079.16 748,918,093.31
减：所得税费用 174,430,137.33 295,235,577.30
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 96,741,941.83 453,682,516.01
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“－”
96,741,941.83 453,682,516.01
号填列）
2.终止经营净利润（净亏损以“－”
号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司所有者的净利润 81,942,292.20 415,724,734.42
2.少数股东损益 14,799,649.63 37,957,781.59
六、其他综合收益的税后净额 251,544.99 -85,191.83
归属母公司所有者的其他综合收益
239,129.23 81,249.74
的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综
合收益
1.重新计量设定受益计划变
动额
116
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
2.权益法下不能转损益的其
他综合收益
3.其他权益工具投资公允价
值变动
4.企业自身信用风险公允价
值变动
5.其他
（二）将重分类进损益的其他综合
239,129.23 81,249.74
收益
1.权益法下可转损益的其他
综合收益
2.其他债权投资公允价值变
动
3.可供出售金融资产公允价
值变动损益
4.金融资产重分类计入其他
综合收益的金额
5.持有至到期投资重分类为
可供出售金融资产损益
6.其他债权投资信用减值准
备
7.现金流量套期储备
8.外币财务报表折算差额 239,129.23 81,249.74
9.其他
归属于少数股东的其他综合收益的
12,415.76 -166,441.57
税后净额
七、综合收益总额 96,993,486.82 453,597,324.18
归属于母公司所有者的综合收益
82,181,421.43 415,805,984.16
总额
归属于少数股东的综合收益总额 14,812,065.39 37,791,340.02
八、每股收益：
（一）基本每股收益 0.04 0.20
（二）稀释每股收益 0.04 0.20
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00 元，上期被合并方实现的净利润为：0.00 元。
法定代表人：陈劲松 主管会计工作负责人：王正宇 会计机构负责人：童朝军
117
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
4、母公司利润表
单位：元
项目 2019 年度 2018 年度
一、营业收入 537,953,697.78 590,594,800.80
减：营业成本 260,813,054.79 237,451,248.67
税金及附加 5,221,467.62 5,818,512.97
销售费用
管理费用 54,982,862.54 137,056,157.87
研发费用 7,475,088.03 9,064,230.85
财务费用 116,510,955.85 138,728,352.67
其中：利息费用 129,651,133.78 155,510,144.19
利息收入 20,236,325.56 24,739,704.71
加：其他收益 935,198.63 992,734.30
投资收益（损失以“－”号填
451,618,224.80 1,067,074,661.85
列）
其中：对联营企业和合营企
-2,496,948.03 -5,833,121.99
业的投资收益
以摊余成本计量的金融
资产终止确认收益（损失以“-”号填
列）
净敞口套期收益（损失以
“－”号填列）
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号
308,154.08
填列）
资产减值损失（损失以“-”号
-3,742,626.44
填列）
资产处置收益（损失以“-”号
-110,715.02 1,121.01
填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 545,701,131.44 1,126,802,188.49
加：营业外收入 2,861,383.61 2,045,277.62
减：营业外支出 58,904.61 1,611,237.53
三、利润总额（亏损总额以“－”号填
548,503,610.44 1,127,236,228.58
列）
减：所得税费用 30,519,659.52 19,877,598.02
118
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 517,983,950.92 1,107,358,630.56
（一）持续经营净利润（净亏损
517,983,950.92 1,107,358,630.56
以“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损
以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他
综合收益
1.重新计量设定受益计划
变动额
2.权益法下不能转损益的
其他综合收益
3.其他权益工具投资公允
价值变动
4.企业自身信用风险公允
价值变动
5.其他
（二）将重分类进损益的其他综
合收益
1.权益法下可转损益的其
他综合收益
2.其他债权投资公允价值
变动
3.可供出售金融资产公允
价值变动损益
4.金融资产重分类计入其
他综合收益的金额
5.持有至到期投资重分类
为可供出售金融资产损益
6.其他债权投资信用减值
准备
7.现金流量套期储备
8.外币财务报表折算差额
9.其他
六、综合收益总额 517,983,950.92 1,107,358,630.56
七、每股收益：
（一）基本每股收益 0.25 0.55
119
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（二）稀释每股收益 0.25 0.54
5、合并现金流量表
单位：元
项目 2019 年度 2018 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 7,620,863,437.79 7,800,533,593.85
客户存款和同业存放款项净增加
额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加
额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 6,096,845,562.23 5,895,210,324.45
经营活动现金流入小计 13,717,709,000.02 13,695,743,918.30
购买商品、接受劳务支付的现金 435,289,036.82 253,790,675.57
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加
额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现
3,012,277,421.77 3,321,715,812.88
金
支付的各项税费 543,557,885.35 958,774,164.43
支付其他与经营活动有关的现金 8,152,153,692.91 8,193,970,131.09
经营活动现金流出小计 12,143,278,036.85 12,728,250,783.97
120
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经营活动产生的现金流量净额 1,574,430,963.17 967,493,134.33
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 34,424,671.70 8,100,346.70
取得投资收益收到的现金 22,711,649.86 28,775,271.60
处置固定资产、无形资产和其他
30,067,378.56 12,419,924.66
长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到
1,681,653.07
的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 88,885,353.19 49,295,542.96
购建固定资产、无形资产和其他
251,049,474.04 451,409,604.82
长期资产支付的现金
投资支付的现金 115,823,000.00 159,698,446.80
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付
9,010,976.04
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 1,324,952.91
投资活动现金流出小计 366,872,474.04 621,443,980.57
投资活动产生的现金流量净额 -277,987,120.85 -572,148,437.61
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 15,294,503.31 10,953,955.00
其中：子公司吸收少数股东投资
15,294,503.31 10,953,955.00
收到的现金
取得借款收到的现金 2,675,269,133.13 3,665,320,055.85
收到其他与筹资活动有关的现金 496,191,471.51 1,447,386,248.65
筹资活动现金流入小计 3,186,755,107.95 5,123,660,259.50
偿还债务支付的现金 3,035,479,574.21 3,498,518,412.89
分配股利、利润或偿付利息支付
341,189,641.53 529,649,761.05
的现金
其中：子公司支付给少数股东的
38,486,207.65 59,495,984.17
股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 1,146,247,816.62 1,525,511,440.02
筹资活动现金流出小计 4,522,917,032.36 5,553,679,613.96
筹资活动产生的现金流量净额 -1,336,161,924.41 -430,019,354.46
四、汇率变动对现金及现金等价物的
251,845.83 618,267.98
影响
121
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五、现金及现金等价物净增加额 -39,466,236.26 -34,056,389.76
加：期初现金及现金等价物余额 2,409,266,719.72 2,443,323,109.48
六、期末现金及现金等价物余额 2,369,800,483.46 2,409,266,719.72
6、母公司现金流量表
单位：元
项目 2019 年度 2018 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 389,110,780.87 350,725,714.79
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 9,328,050,100.35 7,640,189,544.29
经营活动现金流入小计 9,717,160,881.22 7,990,915,259.08
购买商品、接受劳务支付的现金
支付给职工以及为职工支付的现
249,508,744.92 267,649,502.89
金
支付的各项税费 41,473,093.25 82,973,827.25
支付其他与经营活动有关的现金 9,777,225,864.31 8,411,669,638.83
经营活动现金流出小计 10,068,207,702.48 8,762,292,968.97
经营活动产生的现金流量净额 -351,046,821.26 -771,377,709.89
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 2,010,554.29 62,346,512.05
取得投资收益收到的现金 455,115,172.83 1,072,945,185.93
处置固定资产、无形资产和其他
6,415,345.00 8,735,979.00
长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到
的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 463,541,072.12 1,144,027,676.98
购建固定资产、无形资产和其他
791,440.50 1,051,448.00
长期资产支付的现金
投资支付的现金 110,948,000.00 81,234,310.17
取得子公司及其他营业单位支付
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 111,739,440.50 82,285,758.17
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投资活动产生的现金流量净额 351,801,631.62 1,061,741,918.81
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 2,340,600,000.00 2,909,422,888.89
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 2,340,600,000.00 2,909,422,888.89
偿还债务支付的现金 2,249,300,000.00 2,908,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付
166,556,401.69 293,824,838.45
的现金
支付其他与筹资活动有关的现金 23,148,275.06 4,731,542.64
筹资活动现金流出小计 2,439,004,676.75 3,206,556,381.09
筹资活动产生的现金流量净额 -98,404,676.75 -297,133,492.20
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -97,649,866.39 -6,769,283.28
加：期初现金及现金等价物余额 1,396,354,625.99 1,403,123,909.27
六、期末现金及现金等价物余额 1,298,704,759.60 1,396,354,625.99
123
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7、合并所有者权益变动表
本期金额
单位：元
2019 年度
归属于母公司所有者权益
项目 其他权益工具 少数股东权
一般
其他综合 专项 所有者权益合计
股本 资本公积 减：库存股 盈余公积 风险 未分配利润 其他 小计 益
优先 永续 其
收益 储备
股 债 他 准备
一、上年期末余
2,042,970,972.00 554,839,284.08 36,966,518.40 -61,153.36 756,743,387.64 1,982,303,621.24 5,299,829,593.20 117,199,464.64 5,417,029,057.84
额
加：会计政策变
-18,789,209.65 -18,789,209.65 2,238,583.60 -16,550,626.05
更
前期差错更正
同一控制下企
业合并
其他
二、本年期初余
2,042,970,972.00 554,839,284.08 36,966,518.40 -61,153.36 756,743,387.64 1,963,514,411.59 5,281,040,383.55 119,438,048.24 5,400,478,431.79
额
三、本期增减变
动金额（减少以 -5,214,300.00 -20,498,816.26 -20,523,484.80 239,129.23 103,596,790.18 -64,556,888.39 34,089,399.56 -11,768,552.58 22,320,846.98
“－”号填列）
124
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（一）综合收益
239,129.23 81,942,292.20 82,181,421.43 14,812,065.39 96,993,486.82
总额
（二）所有者投
-5,214,300.00 -20,498,816.26 -20,523,484.80 -5,189,631.46 11,503,789.68 6,314,158.22
入和减少资本
1．所有者投入
-5,214,300.00 -14,365,396.50 -20,523,484.80 943,788.30 15,294,503.31 16,238,291.61
的普通股
2．其他权益工
具持有者投入
资本
3．股份支付计
入所有者权益 -7,663,419.76 -7,663,419.76 -7,663,419.76
的金额
4．其他 1,530,000.00 1,530,000.00 -3,790,713.63 -2,260,713.63
（三）利润分配 103,596,790.18 -146,499,180.59 -42,902,390.41 -38,084,407.65 -80,986,798.06
1．提取盈余公
103,596,790.18 -103,596,790.18
积
2．提取一般风
险准备
3．对所有者（或
-42,902,390.41 -42,902,390.41 -38,084,407.65 -80,986,798.06
股东）的分配
4．其他
（四）所有者权
益内部结转
1．资本公积转
增资本（或股
本）
125
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2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．设定受益计
划变动额结转
留存收益
5．其他综合收
益结转留存收
益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余
2,037,756,672.00 534,340,467.82 16,443,033.60 177,975.87 860,340,177.82 1,898,957,523.20 5,315,129,783.11 107,669,495.66 5,422,799,278.77
额
126
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上期金额
单位：元
2018 年年度
归属于母公司所有者权益
其他权益工
项目 具 一般 少数股东权 所有者权益合
其他综合 专项 其
股本 资本公积 减：库存股 盈余公积 风险 未分配利润 小计 益 计
优 永
其 收益 储备 他
先 续 准备
他
股 债
一、上年期末余额 2,043,978,097.00 597,016,394.86 59,249,887.20 -142,403.10 535,271,661.52 1,951,568,860.70 5,068,442,723.78 120,221,866.20 5,188,664,589.98
加：会计政策变
更
前期差错更
正
同一控制下
企业合并
其他
二、本年期初余额 2,043,978,097.00 597,016,394.86 59,249,887.20 -142,403.10 535,271,661.52 1,951,568,860.70 5,068,442,723.78 120,221,866.20 5,188,664,589.98
三、本期增减变动金
额（减少以“－”号填 -1,007,125.00 -42,177,110.78 -22,283,368.80 81,249.74 221,471,726.12 30,734,760.54 231,386,869.42 -3,022,401.56 228,364,467.86
列）
（一）综合收益总额 81,249.74 415,724,734.42 415,805,984.16 37,791,340.02 453,597,324.18
（二）所有者投入和
-1,007,125.00 -42,177,110.78 -22,283,368.80 -20,900,866.98 18,198,092.21 -2,702,774.77
减少资本
1．所有者投入的普通
-1,007,125.00 -2,795,779.00 -22,283,368.80 18,480,464.80 11,300,082.00 29,780,546.80
股
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2．其他权益工具持有
者投入资本
3．股份支付计入所有
1,886,517.21 1,886,517.21 1,886,517.21
者权益的金额
4．其他 -41,267,848.99 -41,267,848.99 6,898,010.21 -34,369,838.78
（三）利润分配 221,471,726.12 -384,989,973.88 -163,518,247.76 -59,011,833.79 -222,530,081.55
1．提取盈余公积 221,471,726.12 -221,471,726.12
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）
-163,518,247.76 -163,518,247.76 -59,011,833.79 -222,530,081.55
的分配
4．其他
（四）所有者权益内
部结转
1．资本公积转增资本
（或股本）
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动
额结转留存收益
5．其他综合收益结转
留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
128
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2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 2,042,970,972.00 554,839,284.08 36,966,518.40 -61,153.36 756,743,387.64 1,982,303,621.24 5,299,829,593.20 117,199,464.64 5,417,029,057.84
8、母公司所有者权益变动表
本期金额
单位：元
2019 年度
项目 其他权益工具 其他综合
股本 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 未分配利润 其他 所有者权益合计
优先股 永续债 其他 收益
一、上年期末余额 2,042,970,972.00 754,028,019.23 36,966,518.40 756,743,387.64 1,491,089,726.80 5,007,865,587.27
加：会计政策变
-2,171,586.71 -2,171,586.71
更
前期差错更
正
其他
二、本年期初余额 2,042,970,972.00 754,028,019.23 36,966,518.40 756,743,387.64 1,488,918,140.09 5,005,694,000.56
三、本期增减变动金
额（减少以“－”号填 -5,214,300.00 -22,028,816.26 -20,523,484.80 103,596,790.18 371,484,770.33 468,361,929.05
列）
（一）综合收益总额 517,983,950.92 517,983,950.92
（二）所有者投入和
-5,214,300.00 -22,028,816.26 -20,523,484.80 -6,719,631.46
减少资本
1．所有者投入的普通
-5,214,300.00 -14,365,396.50 -20,523,484.80 943,788.30
股
129
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2．其他权益工具持有
者投入资本
3．股份支付计入所有
-7,663,419.76 -7,663,419.76
者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 103,596,790.18 -146,499,180.59 -42,902,390.41
1．提取盈余公积 103,596,790.18 -103,596,790.18
2．对所有者（或股东）
-42,902,390.41 -42,902,390.41
的分配
3．其他
（四）所有者权益内
部结转
1．资本公积转增资本
（或股本）
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动
额结转留存收益
5．其他综合收益结转
留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
130
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（六）其他
四、本期期末余额 2,037,756,672.00 731,999,202.97 16,443,033.60 860,340,177.82 1,860,402,910.42 5,474,055,929.61
上期金额
单位：元
2018 年年度
项目 其他权益工具 其他综合
股本 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 未分配利润 其他 所有者权益合计
优先股 永续债 其他 收益
一、上年期末余额 2,043,978,097.00 762,012,129.02 59,249,887.20 535,271,661.52 768,721,070.12 4,050,733,070.46
加：会计政策变
更
前期差错
更正
其他
二、本年期初余额 2,043,978,097.00 762,012,129.02 59,249,887.20 535,271,661.52 768,721,070.12 4,050,733,070.46
三、本期增减变动金
额（减少以“－”号填 -1,007,125.00 -7,984,109.79 -22,283,368.80 221,471,726.12 722,368,656.68 957,132,516.81
列）
（一）综合收益总额 1,107,358,630.56 1,107,358,630.56
（二）所有者投入和
-1,007,125.00 -7,984,109.79 -22,283,368.80 13,292,134.01
减少资本
1．所有者投入的普
-1,007,125.00 -2,795,779.00 -22,283,368.80 18,480,464.80
通股
2．其他权益工具持
有者投入资本
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3．股份支付计入所
1,886,517.21 1,886,517.21
有者权益的金额
4．其他 -7,074,848.00 -7,074,848.00
（三）利润分配 221,471,726.12 -384,989,973.88 -163,518,247.76
1．提取盈余公积 221,471,726.12 -221,471,726.12
2．对所有者（或股
-163,518,247.76 -163,518,247.76
东）的分配
3．其他
（四）所有者权益内
部结转
1．资本公积转增资
本（或股本）
2．盈余公积转增资
本（或股本）
3．盈余公积弥补亏
损
4．设定受益计划变
动额结转留存收益
5．其他综合收益结
转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
四、本期期末余额 2,042,970,972.00 754,028,019.23 36,966,518.40 756,743,387.64 1,491,089,726.80 5,007,865,587.27
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三、公司基本情况
深圳世联行集团股份有限公司(以下简称“本公司”，在包含子公司时统称“本集团”)系由世联地产顾问(中国)有限公司于
1993年投资注册成立的,本公司所发行人民币普通股A股股票，已于2009年8月28日在深圳证券交易所上市。本公司营业执照
号为440301501120135，法定代表人陈劲松先生，注册地址:深圳市罗湖区深南东路2028号罗湖商务中心12楼。
本集团主要经营范围：房地产咨询、房地产代理、房地产经纪、专营小额贷款、物业租赁、物业管理、物业管理咨询、
商业运营管理、酒店管理服务、投资管理、投资咨询、建筑装饰设计咨询、装修设计与施工、建筑装饰工程、家电装饰材料
商品销售等。
本公司控股股东为世联地产顾问（中国）有限公司，本集团最终控制人为陈劲松、佟婕夫妇。股东大会是本公司的权力
机构，依法行使公司经营方针、筹资、投资、利润分配等重大事项决议权。董事会对股东大会负责，依法行使公司的经营决
策权；经理层负责组织实施股东大会、董事会决议事项，主持企业的生产经营管理工作。
本年度财务报告于2020年3月27日由本公司董事会批准报出。
本集团合并财务报表范围包括北京世联房地产顾问有限公司、东莞世联地产顾问有限公司、上海世联房地产顾问有限公
司等346家子公司。本报告期通过投资新设增加潮州市世联环潮房地产咨询顾问有限公司、深圳市世联雅智咨询服务有限公
司、杭州世联润友房地产咨询有限公司等17家子公司；因股权处置减少北海红璞礼遇酒店管理有限公司、深圳市世联兴业养
老运营管理有限公司及其子公司共7家子公司；因注销减少苏州世联行房地产综合服务有限公司、福州市台江区善居电子商
务有限公司、成都市小样科技服务有限公司等13家子公司。
详见本附注“八、合并范围的变更”及本附注“九、在其他主体中的权益”相关内容。
四、财务报表的编制基础
1、编制基础
本集团财务报表以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则》及相关规定，并
基于本附注五“重要会计政策、会计估计和合并财务报表的编制方法”所述会计政策和估计编制。
2、持续经营
本集团至本报告期末起至少12个月内具备持续经营能力，无影响持续经营能力的重大事项。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
本集团根据实际生产经营特点制定的具体会计政策和会计估计包括营业周期、应收款项坏账准备的确认和计量、固定资
产分类及折旧方法、无形资产摊销、贷款损失准备金、收入确认和计量等。
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1、遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司及本集团的财务状况、经营成果和现金流
量等有关信息。
2、会计期间
本集团的会计期间为公历1月1日至12月31日。
3、营业周期
本集团营业周期为12个月，并以营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。
4、记账本位币
本集团的记账本位币为人民币。编制合并财务报表采用的货币为人民币。本公司及子公司选定记账本位币的依据是主要
业务收支的计价和结算币种。本公司的部分子公司采用本公司记账本位币以外的货币作为记账本位币，在编制本财务报表时，
这些子公司的外币财务报表按照附注五、9进行了折算。
5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
本集团作为合并方，在同一控制下企业合并中取得的资产和负债，在合并日按被合并方在最终控制方合并报表中的账面
价值计量。取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
在非同一控制下企业合并中取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债在收购日以公允价值计量。合并成本为本集
团在购买日为取得对被购买方的控制权而支付的现金或非现金资产、发行或承担的负债、发行的权益性证券等的公允价值以
及在企业合并中发生的各项直接相关费用之和（通过多次交易分步实现的企业合并，其合并成本为每一单项交易的成本之
和）。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被
购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对合并中取得的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值、以及合并对价的
非现金资产或发行的权益性证券等的公允价值进行复核，经复核后，合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公
允价值份额的，将其差额计入合并当期营业外收入。
6、合并财务报表的编制方法
本集团将所有控制的子公司及结构化主体纳入合并财务报表范围。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会计政策或会计期间对子
公司财务报表进行必要的调整。
合并范围内的所有重大内部交易、往来余额及未实现利润在合并报表编制时予以抵销。子公司的所有者权益中不属于母
公司的份额以及当期净损益、其他综合收益及综合收益总额中属于少数股东权益的份额，分别在合并财务报表“少数股东权
益、少数股东损益、归属于少数股东的其他综合收益及归属于少数股东的综合收益总额”项目列示。
对于同一控制下企业合并取得的子公司，其经营成果和现金流量自合并当期期初纳入合并财务报表。编制比较合并财务
报表时，对上年财务报表的相关项目进行调整，视同合并后形成的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并的，应在取得控制权的报告期，补充披露在合
并财务报表中的处理方法。例如：通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并，编制合并报表
时，视同在最终控制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整，在编制比较报表时，以不早于本集团和被合并方同处于最
终控制方的控制之下的时点为限，将被合并方的有关资产、负债并入本集团合并财务报表的比较报表中，并将合并而增加的
净资产在比较报表中调整所有者权益项下的相关项目。为避免对被合并方净资产的价值进行重复计算，本集团在达到合并之
前持有的长期股权投资，在取得原股权之日与本集团和被合并方处于同一方最终控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关
损益、其他综合收益和其他净资产变动，应分别冲减比较报表期间的期初留存收益和当期损益。
对于非同一控制下企业合并取得子公司，经营成果和现金流量自本集团取得控制权之日起纳入合并财务报表。在编制合
并财务报表时，以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值为基础对子公司的财务报表进行调整。
通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并的，应在取得控制权的报告期，补充披露在
合并财务报表中的处理方法。例如：通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并，编制合并
报表时，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的
差额计入当期投资收益；与其相关的购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益以及除净损益、其
他综合收益和利润分配外的其他所有者权益变动，在购买日所属当期转为投资损益，由于被投资方重新计量设定受益计划净
负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
本集团在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，在合并财务报表中，处置价款与处置长期股权投资
相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本溢价或股本溢价，资本公积不足冲减
的，调整留存收益。
本集团因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权的，在编制合并财务报表时，对于剩余股权，按照其在丧
失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子
公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资损益，同时冲减商誉。与原有
子公司股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转为当期投资损益 。
本集团通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，如果处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项
交易属于一揽子交易的，应当将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前
每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权
时一并转入丧失控制权当期的投资损益。
7、合营安排分类及共同经营会计处理方法
本集团的合营安排包括共同经营和合营企业。对于共同经营项目,本集团作为共同经营中的合营方确认单独持有的资产和
承担的负债，以及按份额确认持有的资产和承担的负债，根据相关约定单独或按份额确认相关的收入和费用。与共同经营发
生购买、销售不构成业务的资产交易的，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。
8、现金及现金等价物的确定标准
本集团现金流量表之现金指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金流量表之现金等价物指持有期限不超过3个月、
流动性强、易于转换为已知金额现金且价值变动风险很小的投资。
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9、外币业务和外币报表折算
（1）外币业务
本集团外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币金额。于资产负债表日，外币货币性项目采用资产
负债表日的即期汇率折算为人民币，所产生的折算差额除了为购建或生产符合资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生
的汇兑差额按资本化的原则处理外，直接计入当期损益。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期
汇率折算为人民币，所产生的折算差额，作为公允价值变动直接计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采
用交易发生日的即期汇率折算，不改变其人民币金额。
（2）外币财务报表的折算
外币资产负债表中资产、负债类项目采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益类项目除“未分配利润”外，均按
业务发生时的即期汇率折算；利润表中的收入与费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。上述折算产生的外币报表折算
差额，在其他综合收益项目中列示。外币现金流量采用现金流量发生日的即期汇率（或实际情况）折算。汇率变动对现金的
影响额，在现金流量表中单独列示。
10、金融工具
金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
（1）金融资产
1）金融资产分类、确认依据和计量方法
本集团根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流特征，将金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产、以
公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
本集团将同时符合下列条件的金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产：①管理该金融资产的业务模式是以收取合同
现金流量为目标。②该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利
息的支付。此类金融资产按照公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额；以摊余成本进行后续计量。除被指
定为被套期项目的，按照实际利率法摊销初始金额与到期金额之间的差额，其摊销、减值、汇兑损益以及终止确认时产生的
利得或损失，计入当期损益。
本集团将同时符合下列条件的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：①管理该金融资
产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标。②该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的
现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。此类金融资产按照公允价值进行初始计量，相关交易费用
计入初始确认金额。除被指定为被套期项目的，此类金融资产，除信用减值损失或利得、汇兑损益和按照实际利率法计算的
该金融资产利息之外，所产生的其他利得或损失，均计入其他综合收益；金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累
计利得或损失应当从其他综合收益中转出，计入当期损益。
本集团按照实际利率法确认利息收入。利息收入根据金融资产账面余额乘以实际利率计算确定，但下列情况除外：①对
于购入或源生的已发生信用减值的金融资产，自初始确认起，按照该金融资产的摊余成本和经信用调整的实际利率计算确定
其利息收入。②对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产，在后续期间，按照该金
融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。
本集团将非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。该指定一经作出，不得
撤销。本集团指定的以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资，按照公允价值进行初始计量，相
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关交易费用计入初始确认金额；除了获得股利（属于投资成本收回部分的除外）计入当期损益外，其他相关的利得和损失（包
括汇兑损益）均计入其他综合收益，且后续不得转入当期损益。当其终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失
从其他综合收益中转出，计入留存收益。
除上述分类为以摊余成本计量的金融资产和分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产之外的金融
资产。本集团将其分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。此类金融资产按照公允价值进行初始计量，相
关交易费用直接计入当期损益。此类金融资产的利得或损失，计入当期损益。
本集团在非同一控制下的企业合并中确认的或有对价构成金融资产的，该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产。
2）金融资产转移的确认依据和计量方法
本集团将满足下列条件之一的金融资产予以终止确认：①收取该金融资产现金流量的合同权利终止；②金融资产发生转
移，本集团转移了金融资产所有权上几乎所有风险和报酬；③金融资产发生转移，本集团既没有转移也没有保留金融资产所
有权上几乎所有风险和报酬，且未保留对该金融资产控制的。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值，与因转移而收到的对价及原直接计入其他综合
收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，
仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付）之和的差额计入当期损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，
按照各自的相对公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价及应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变
动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以
未偿付本金金额为基础的利息的支付）之和，与分摊的前述金融资产整体账面价值的差额计入当期损益。
（2）金融负债
1）金融负债分类、确认依据和计量方法
本集团的金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融负债。按照公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该金融负债相关的股利和利
息支出计入当期损益。
其他金融负债采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。除下列各项外，本集团将金融负债分类为以摊余成本计量
的金融负债：①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和
指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。②不符合终止确认条件的金融资产转移或继续涉入被转移金融资
产所形成的金融负债。③不属于以上①或②情形的财务担保合同，以及不属于以上①情形的以低于市场利率贷款的贷款承诺。
本集团将在非同一控制下的企业合并中作为购买方确认的或有对价形成金融负债的，按照以公允价值计量且其变动计入
当期损益进行会计处理。
2）金融负债终止确认条件
当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，终止确认该金融负债或义务已解除的部分。本集团与债权人之间签订协
议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融
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负债，并同时确认新金融负债。本集团对现存金融负债全部或部分的合同条款作出实质性修改的，终止确认现存金融负债或
其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入
当期损益。
（3）金融资产和金融负债的公允价值确定方法
本集团以主要市场的价格计量金融资产和金融负债的公允价值，不存在主要市场的，以最有利市场的价格计量金融资产
和金融负债的公允价值，并且采用当时适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术。公允价值计量所使用的输入
值分为三个层次，即第一层次输入值是计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值是
除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。本
集团优先使用第一层次输入值，最后再使用第三层次输入值。公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具
有重大意义的输入值所属的最低层次决定。
本集团对权益工具的投资以公允价值计量。但在有限情况下，如果用以确定公允价值的近期信息不足，或者公允价值的
可能估计金额分布范围很广，而成本代表了该范围内对公允价值的最佳估计的，该成本可代表其在该分布范围内对公允价值
的恰当估计。
（4）金融资产和金融负债的抵销
本集团的金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列条件时，以相互抵销后的净额在
资产负债表内列示：①本集团具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；②本集团计划以净额结算，
或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
（5）金融负债与权益工具的区分及相关处理方法
本集团按照以下原则区分金融负债与权益工具：①如果本集团不能无条件地避免以交付现金或其他金融资产来履行一项
合同义务，则该合同义务符合金融负债的定义。有些金融工具虽然没有明确地包含交付现金或其他金融资产义务的条款和条
件，但有可能通过其他条款和条件间接地形成合同义务。②如果一项金融工具须用或可用本集团自身权益工具进行结算，需
要考虑用于结算该工具的本集团自身权益工具，是作为现金或其他金融资产的替代品，还是为了使该工具持有方享有在发行
方扣除所有负债后的资产中的剩余权益。如果是前者，该工具是发行方的金融负债；如果是后者，该工具是发行方的权益工
具。在某些情况下，一项金融工具合同规定本集团须用或可用自身权益工具结算该金融工具，其中合同权利或合同义务的金
额等于可获取或需交付的自身权益工具的数量乘以其结算时的公允价值，则无论该合同权利或义务的金额是固定的，还是完
全或部分地基于除本集团自身权益工具的市场价格以外的变量（例如利率、某种商品的价格或某项金融工具的价格）的变动
而变动，该合同分类为金融负债。
本集团在合并报表中对金融工具（或其组成部分）进行分类时，考虑了集团成员和金融工具持有方之间达成的所有条款
和条件。如果集团作为一个整体由于该工具而承担了交付现金、其他金融资产或者以其他导致该工具成为金融负债的方式进
行结算的义务，则该工具应当分类为金融负债。
金融工具或其组成部分属于金融负债的，相关利息、股利（或股息）、利得或损失，以及赎回或再融资产生的利得或损
失等，本集团计入当期损益。
金融工具或其组成部分属于权益工具的，其发行（含再融资）、回购、出售或注销时，本集团作为权益的变动处理，不
确认权益工具的公允价值变动。
（5）金融资产减值
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本集团以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具
投资、财务担保合同等计提减值准备并确认信用减值损失。
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指企业按照原实际利率
折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收入的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续期内预期信用损失的累计变
动确认为损失准备。在每个资产负债表日，将整个存续期内预期信用损失的变动金额作为减值损失或利得计入当期损益。即
使该资产负债表日确定的整个存续期内预期损益损失小于初始确认时估计现金流量所反映的预期信用损失的金额，也将预期
信用损失的有利变动确认为减值利得。
除上述采用简化计量方法和购买或源生的已发生信用减值意外的其他金融资产，本公司在每个资产负债表日评估相关金
融工具的信用风险自初始确认后是否显著增加，将金融工具发生信用减值的过程分为三个阶段，对于不同阶段的金融工具减
值采用不同的会计处理方法：金融工具的信用风险自初始确认后未显著增加的，本公司按照该金融工具未来12 个月的预期
信用损失计量损失准备，并按照其账面余额（即未扣除减值准备）和实际利率计算利息收入；金融工具的信用风险自初始确
认后已显著增加但未发生信用减值的，本公司按照该金融工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备，并按照其账面余额
（即未扣除减值准备）和实际利率计算利息收入；初始确认后发生信用减值的，本公司按照该金融工具整个存续期的预期信
用损失计量损失准备，并按照其摊余成本（账面余额减已计提减值准备）和实际利率计算利息收入。
对于不含重大融资成分的应收账款和合同资产，本集团始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准
备。
1）信用风险自初始确认后是否显著增加的判断
如果某项金融资产在资产负债表日确定的预计存续期内的违约概率显著高于在初始确认时确定的预计存续期内的违约
概率，则表明该金融资产的信用风险显著增加。但是，如果本集团确定金融工具在资产负债表日只具有较低的信用风险的，
可以假设该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。
除了单项评估风险的金融资产外，本集团基于共同风险特征将金融资产划分为不同的组合，在组合的基础上评估信用风
险。
2）预期信用损失的会计处理方法
为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化，本公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失
准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益，并根据金融工具的种类，抵减该金融资产在资产负债表中列示
的账面价值或计入预计负债（贷款承诺或财务担保合同）或计入其他综合收益（以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
的债权投资）。
11、应收票据
本集团对应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法，包括评估信用风险自初始确认后是否已显著增加的方法
等详见本章节“10、（6）金融资产减值”。
本集团参考历史损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险和整个存续期预期信用损失率，计
算预期信用损失。
项目 确认组合依据 计提方法
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银行承兑汇票 信用损失风险极低，在短期内履行其支付合同 参照历史损失率经验，不计提信用损失。
现金流量的义务能力很强。
商业承兑汇票 信用损失风险一般 参照历史损失率经验，计提信用损失。
12、应收账款
本集团对应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法，包括评估信用风险自初始确认后是否已显著增加的方法
等详见本章节“10、（6）金融资产减值”。
本集团对有客观证据表明某项应收账款已经发生了信用减值的，对该应收账款单项计提坏账准备并确认预期信用损失。
当单项应收账款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团以信用风险特征将应收账款分为组合。本集团采用的共
同信用风险特征包括：信用风险评级、担保品相对于金融资产的价值等。
对于划分为组合的应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况及对未来经济状况的预测，编制应收账款账
龄与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。
项目 确认组合依据 计提方法
组合 应收营业收入款 基于历史信用损失经验、使用准备矩阵计算上述应收
账款的预期信用损
13、其他应收款
其他应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
本集团对其他应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法，包括评估信用风险自初始确认后是否已显著增加的方
法等详见本章节“10、（6）金融资产减值”。
本集团对有客观证据表明某项其他应收帐款已经发生了信用减值的，对该其他应收帐款单项计提坏账准备并确认预期信
用损失。当单项应收帐款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团以信用风险特征将其他应收帐款分为组合，在
组合的基础上计算预期信用损失。确定组合依据如下：
项目 确认组合依据 计提方法
组合 款项性质 基于历史信用损失经验、结合当前状况以及对未来经济状况
的预测，通过违约风险敞口和未来整个存续期预期信用损失
率，计算预期信用损失。
14、 贷款
本集团对贷款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法，包括评估信用风险自初始确认后是否已显著增加的方法等详
见本章节“10、（6）金融资产减值”。
对于发放贷款，除已发生信用减值的金融资产以外，根据信用风险是否发生显著増加以及是否已发生信用减值，本公司
在整个存续期的预期信用损失确认损失准备。
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15、存货
本集团存货主要包括原材料、低值易耗品、包装物、装修装饰业务形成的工程施工等。
存货中原材料在取得时按实际成本计价，存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。工程施工成本按照单个项目为
核算对象，项目未完工前，按单个项目归集所发生的实际成本，期末按完工百分比法结转工程施工成本。
用于生产的原材料，其可变现净值按估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金
额确定。为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值应当以合同价格为基础计算。
在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌价准备。存货跌价准
备按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已
计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
本集团存货的盘存制度为永续盘存制。
本集团低值易耗品于领用时按一次摊销法摊销；包装物于领用时按一次摊销法摊销。
16、持有待售资产
（1）本集团将同时符合下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：1）根据类似交易中出售此类资产或处置组
的惯例，在当前状况下即可立即出售；2）出售极可能发生，即已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计
出售将在一年内完成。有关规定要求相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的需要获得相关批准。本集团将非流动资
产或处置组首次划分为持有待售类别前，按照相关会计准则规定计量非流动资产或处置组中各项资产和负债的账面价值。
初始计量或在资产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或处置组时，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额
的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有
待售资产减值准备。
（2）本集团专为转售而取得的非流动资产或处置组，在取得日满足“预计出售将在一年内完成”的规定条件，且短期（通常
为3个月）内很可能满足持有待售类别的其他划分条件的，在取得日将其划分为持有待售类别。在初始计量时，比较假定其
不划分为持有待售类别情况下的初始计量金额和公允价值减去出售费用后的净额，以两者孰低计量。除企业合并中取得的
非流动资产或处置组外，由非流动资产或处置组以公允价值减去出售费用后的净额作为初始计量金额而产生的差额，计入
当期损益。
（3）本集团因出售对子公司的投资等原因导致丧失对子公司控制权的，无论出售后本集团是否保留部分权益性投资，在拟
出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在母公司个别财务报表中将对子公司投资整体划分为持有待售类别，
在合并财务报表中将子公司所有资产和负债划分为持有待售类别。
（4）后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，并
在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减
值损失不得转回。
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（5）对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据各项非流动资产账面价值
所占比重，按比例抵减其账面价值。
（6）后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，并在划
分为持有待售类别后适用相关计量规定的非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。已抵减的
商誉账面价值，以及非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。
（7）持有待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额，根据处置组中除商誉外，各项非流动资产账面价值所占比重，
按比例增加其账面价值。
（8）持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债的利息和其他费用继续
予以确认。
17、长期股权投资
本集团长期股权投资主要是对子公司的投资、对联营企业的投资和对合营企业的投资。
本集团对共同控制的判断依据是所有参与方或参与方组合集体控制该安排，并且该安排相关活动的政策必须经过这些集
体控制该安排的参与方一致同意。
本集团直接或通过子公司间接拥有被投资单位20％（含）以上但低于50％的表决权时，通常认为对被投资单位具有重大
影响。持有被投资单位20%以下表决权的，还需要综合考虑在被投资单位的董事会或类似权力机构中派有代表、或参与被投
资单位财务和经营政策制定过程、或与被投资单位之间发生重要交易、或向被投资单位派出管理人员、或向被投资单位提供
关键技术资料等事实和情况判断对被投资单位具有重大影响。
对被投资单位形成控制的，为本集团的子公司。通过同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照取得被
合并方在最终控制方合并报表中净资产的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。被合并方在合并日的净资产账
面价值为负数的，长期股权投资成本按零确定。
通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并的，应在取得控制权的报告期，补充披露在母
公司财务报表中的长期股权投资的处理方法。例如：通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合
并，属于一揽子交易的，本集团将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于一览交易的，在合并日，根据
合并后享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。初始投资成
本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积，资
本公积不足冲减的，冲减留存收益。
通过非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以合并成本作为初始投资成本。
通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并的，应在取得控制权的报告期，补充披露在
母公司财务报表中的长期股权投资成本处理方法。例如：通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权，最终形成
企业合并，属于一揽子交易的，本集团将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于一览交易的，按照原持
有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。购买日之前持有的股权采用权益法核
算的，原权益法核算的相关其他综合收益暂不做调整，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的
基础进行会计处理。购买日之前持有的股权在可供出售金融资产中采用公允价值核算的，原计入其他综合收益的累计公允价
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值变动在合并日转入当期投资损益。
除上述通过企业合并取得的长期股权投资外，以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为投资成本；
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为投资成本；投资者投入的长期股权投资，按照
投资合同或协议约定的价值作为投资成本；公司如有以债务重组、非货币性资产交换等方式取得的长期股权投资，应根据相
关企业会计准则的规定并结合公司的实际情况披露确定投资成本的方法。
本集团对子公司投资采用成本法核算，对合营企业及联营企业投资采用权益法核算。
后续计量采用成本法核算的长期股权投资，在追加投资时，按照追加投资支付的成本额公允价值及发生的相关交易费用
增加长期股权投资成本的账面价值。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，按照应享有的金额确认为当期投资收益。
后续计量采用权益法核算的长期股权投资，随着被投资单位所有者权益的变动相应调整增加或减少长期股权投资的账面
价值。其中在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，按照
本集团的会计政策及会计期间，并抵销与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益按照持股比例计算归属于投资企业的
部分，对被投资单位的净利润进行调整后确认。
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期投资收益。采用权益法核算的长期股权投资，因被投
资单位除净损益以外所有者权益的其他变动而计入所有者权益的，处置该项投资时将原计入所有者权益的部分按相应比例转
入当期投资损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改按可供出售金融资产核
算，剩余股权在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核
算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
因处置部分长期股权投资丧失了对被投资单位控制的，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影
响的，改按权益法核算，处置股权账面价值和处置对价的差额计入投资收益，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核
算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按可供出售金融资产的有关规定进行
会计处理，处置股权账面价值和处置对价的差额计入投资收益，剩余股权在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计
入当期投资损益。
本集团对于分步处置股权至丧失控股权的各项交易不属于一揽子交易的，对每一项交易分别进行会计处理。属于“一
揽子交易”的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理，但是，在丧失控制权之前每一次交易处
置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控
制权的当期损益。
18、投资性房地产
投资性房地产计量模式
成本法计量
折旧或摊销方法
本集团投资性房地产主要是已出租的或持有并计划出租的房屋建筑物。
本集团投资性房地产按其成本作为入账价值，外购投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产
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的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
本集团对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率采用平均年限法计提折旧或摊销。投
资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧率如下：
类别 折旧年限（年） 预计残值率 年折旧率
房屋建筑物 30 10% 3.00%
商铺 20 10% 4.50%
当投资性房地产的用途改变为自用时，则自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无形资产。自用房地产的
用途改变为赚取租金或资本增值时，则自改变之日起，将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，以转换前
的账面价值作为转换后的入账价值。
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资
性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
资产负债表日，有迹象表明投资性房地产发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。
19、固定资产
（1）确认条件
1）本集团固定资产是指同时具有以下特征，即为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一年的有
形资产。 2）固定资产包括房屋及建筑物、运输设备、电子设备和其他，按其取得时的成本作为入账的价值，其中，
外购的固定资产成本包括买价和进口关税等相关税费，以及为使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该资
产的其他支出；自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成；投资者投入的固
定资产，按投资合同或协议约定的价值作为入账价值，但合同或协议约定价值不公允的按公允价值入账；融资租赁租入的固
定资产，按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为入账价值。与固定资产有关的后续支出，
包括修理支出、更新改造支出等，符合固定资产确认条件的，计入固定资产成本，对于被替换的部分，终止确认其账面价值；
不符合固定资产确认条件的，于发生时计入当期损益。 3）资产负债表日，本集团将对固定资产项目进行检查，如果
存在减值迹象的，表明该资产可能发生了减值。在进行减值测试后，如果该项固定资产的账面价值超过其可收回金额，将资
产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。当固定
资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。 4）固定资产出售、转让、报废
或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。5）本集团于每年期末，对固定资产的预计使用寿命、
预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变，则作为会计估计变更处理。
（2）折旧方法
类别 折旧方法 折旧年限 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 30 10.00% 3%
电子设备 年限平均法 5 10.00% 18%
运输设备 年限平均法 5 10.00% 18%
其他设备 年限平均法 5 10.00% 18%
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商铺 年限平均法 20 10.00% 4.5%
（3）融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
1）认定依据:实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。具体认定依据为符合下列一项或数项条件的：在租
赁期届满时,租赁资产的所有权转移给承租人；承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择
权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人会行使这种选择权；即使资产的所有权不转移，但租赁
期占租赁资产使用寿命的大部分；承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值；几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值；
租赁资产性质特殊，如不作较大改造只有承租人才能使用。 2）计价方法:融资租入固定资产初始计价为租赁期开始日租赁
资产公允价值与最低租赁付款额现值较低者作为入账价值；租赁过程中发生的手续费、印花税等直接费用，计入租入资产初
始成本。3）融资租入固定资产后续计价采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提折旧及减值准备。
20、在建工程
在建工程在达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或工程实际成本等，按估计的价值结转固定资产，次月起
开始计提折旧，待办理了竣工决算手续后再对固定资产原值差异进行调整。
在建工程按实际发生的成本计量。自营建筑工程按直接材料、直接工资、直接施工费等计量；出包建筑工程按应支付
的工程价款等计量；设备安装工程按所安装设备的价值、安装费用、工程试运转等所发生的支出等确定工程成本。在建工程
成本还包括应当资本化的借款费用和汇兑损益。
21、借款费用
发生的可直接归属于需要经过1年以上的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房
地产和存货等的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建
或生产活动已经开始时，开始资本化；当购建或生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，停止资本化，
其后发生的借款费用计入当期损益。如果符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超
过3个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。
专门借款当期实际发生的利息费用，扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资
收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本
化率，确定资本化金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
22、 商誉
商誉为股权投资成本或非同一控制下企业合并成本超过应享有的或企业合并中取得的被投资单位或被购买方可辨认净
资产于取得日或购买日的公允价值份额的差额。与子公司有关的商誉在合并财务报表上单独列示，与联营企业和合营企业有
关的商誉，包含在长期股权投资的账面价值中。
本集团于资产负债表日进行减值测试，有迹象表明商誉发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值
准备。
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23、无形资产
（1）计价方法、使用寿命、减值测试
本集团无形资产包括土地使用权、计算机软件、车位使用权等，按取得时的实际成本计量，其中，购入的无形资产，按
实际支付的价款和相关的其他支出作为实际成本；投资者投入的无形资产，按投资合同或协议约定的价值确定实际成本，但
合同或协议约定价值不公允的，按公允价值确定实际成本；对非同一控制下合并中取得被购买方拥有的但在其财务报表中未
确认的无形资产，在对被购买方资产进行初始确认时，按公允价值确认为无形资产。
土地使用权、车位使用权从出让起始日起，按其出让年限平均摊销，其他无形资产按预计使用年限、合同规定的受益年
限和法律规定的有效年限三者中最短者分期平均摊销。摊销金额按其受益对象计入相关资产成本和当期损益。
本集团在取得无形资产时分析判断其使用寿命。使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内采用直线法摊销；使用寿命不
确定的无形资产不予摊销。本集团的计算机软件，摊销年限为2年。
对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核，如发生改变，则作为会计估计变更处
理。
本集团将无法预见该资产为公司带来经济利益的期限，或使用期限不确定等无形资产确定为使用寿命不确定的无形资
产。在每个会计期间对使用寿命不确定的无形资产的预计使用寿命进行复核，如有证据表明无形资产的使用寿命是有限的，
则估计其使用寿命并在预计使用寿命内摊销。
资产负债表日进行减值测试，有迹象表明无形资产发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值
准备。
（2）内部研究开发支出会计政策
本集团内部研究开发项目的研究阶段是指研发项目已经董事会或者相关管理层的批准，并着手收集相关资料、进行市场
调查等的阶段，这一阶段不会形成阶段性成果。开发阶段是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某
项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等，这一阶段往往形成成果的可能性较大。
研究阶段的支出，于发生时计入当期损益；开发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：
1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
3）运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场；
4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；
5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
不满足上述条件的开发阶段的支出，于发生时计入当期损益。前期已计入损益的开发支出在以后期间不再确认为资产。
已资本化的开发阶段的支出在资产负债表上列示为开发支出，自该项目达到预定可使用状态之日起转为无形资产列报。
24、长期资产减值
集团于每一资产负债表日对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用寿命有限的
无形资产等项目进行检查，当存在下列迹象时，表明资产可能发生了减值，本集团将进行减值测试。对商誉和使用寿命不确
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定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年末均进行减值测试。难以对单项资产的可收回金额进行测试的，以该资产所属
的资产组或资产组组合为基础测试。
减值测试后，若该资产的账面价值超过其可收回金额，其差额确认为减值损失，上述资产的减值损失一经确认，在以后
会计期间不予转回。
出现减值的迹象如下：
（1）资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌；
（2）企业经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化，从而对企业
产生不利影响；
（3）市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响企业计算资产预计未来现金流量现值的折现率，导
致资产可收回金额大幅度降低；
（4）有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏；
（5）资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置；
（6）企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所创造的净现金流量或者实现的营业
利润（或者亏损）远远低于（或者高于）预计金额等；
（7）其他表明资产可能已经发生减值的迹象。
25、长期待摊费用
本集团的长期待摊费用主要是指已经支出，但应由当期及以后各期承担的摊销期限在1年以上(不含1年) 的摊销费用，
如租入自用办公场所的装修费、租入对外经营的公寓等房产的装修费、高尔夫球场使用等费用，该等费用在受益期内平均摊
销。如果长期待摊费用项目不能使以后会计期间受益，则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
26、职工薪酬
（1）短期薪酬的会计处理方法
短期薪酬主要包括：职工工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保险费、工伤保险费、住房公积金，
工会经费和职工教育经费、非货币性福利以及其他短期薪酬。本集团在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确
认为负债，并按照受益对象计入当期损益或相关资产成本。
（2）离职后福利的会计处理方法
离职后福利主要包括设定提存计划。其中设定提存计划主要包括基本养老保险、失业保险以及年金等，相应的应缴存金
额于发生时计入相关资产成本或当期损益。
（3）辞退福利的会计处理方法
在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿的建议，在本集团不能单
方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时，和本集团确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰
早日，确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月不能完全支付的，
按照其他长期职工薪酬处理。
职工内部退休计划采用上述辞退福利相同的原则处理。本集团将自职工停止提供服务日至正常退休日的期间拟支付的内
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退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预计负债确认条件时，计入当期损益（辞退福利）。
（4）其他长期职工福利的会计处理方法
本集团向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划进行会计处理，除此之外按照设定收
益计划进行会计处理。
27、预计负债
当与对外担保、商业承兑汇票贴现、未决诉讼或仲裁、产品质量保证等或有事项相关的业务同时符合以下条件时，本集
团将其确认为负债：该义务是本集团承担的现时义务；该义务的履行很可能导致经济利益流出企业；该义务的金额能够可靠
地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和
货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。每个资产负债表日
对预计负债的账面价值进行复核，如有改变则对账面价值进行调整以反映当前最佳估计数。
28、 担保赔偿准备、未到期责任准备
担保赔偿准备、未到期责任准备是本集团在从事金融融资性担保业务时，参照执行2010年3月8日经国务院批准，中国银
行业监督管理委员会、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国工业和信息化部、中华人民共和国财政部、
中华人民共和国商务部、中国人民银行、国家工商行政管理总局制定《融资性担保公司管理暂行办法》规定进行提取。
本集团按照当年融资性担保费收入的50％提取未到期责任准备金，未到期责任准备金按差额提取。按不低于当年年末融
资性担保责任余额1％的比例提取担保赔偿准备金，担保赔偿准备金累计达到当年融资性担保责任余额10％的，实行差额提
取。
29、股份支付
用以换取职工提供服务的以权益结算的股份支付，以授予职工权益工具在授予日的公允价值计量。该公允价值的金额在
完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的情况下，在等待期内以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按直
线法计算计入相关成本或费用，相应增加资本公积。
以现金结算的股份支付，按照本集团承担的以股份或其他权益工具为基础确定的负债的公允价值计量。如授予后立即可
行权，在授予日以承担负债的公允价值计入相关成本或费用，相应增加负债；如需完成等待期内的服务或达到规定业绩条件
以后才可行权，在等待期的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按照本集团承担负债的公允价值金额，
将当期取得的服务计入成本或费用，相应调整负债。
在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当期损益。
本集团在等待期内取消所授予权益工具的（因未满足可行权条件而被取消的除外），作为加速行权处理，即视同剩余等
待期内的股权支付计划已经全部满足可行权条件，在取消所授予权益工具的当期确认剩余等待期内的所有费用。
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30、优先股、永续债等其他金融工具
归类为债务工具的优先股、永续债，按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用实际利率法按摊余成
本进行后续计量，其利息支出或股利分配按照借款费用进行处理，其回购或赎回产生的利得或损失计入当期损益。
归类为权益工具的优先股、永续债，在发行时收到的对价扣除交易费用后增加所有者权益，其利息支出或股利分配按
照利润分配进行处理，回购或注销作为权益变动处理。
31、收入
是否已执行新收入准则
□ 是 √ 否
本集团的营业收入是本集团在日常活动中形成的、会导致股东权益增加且与股东投入资本无关的经济利益的总流入。收
入在其金额及相关成本能够可靠计量、相关的经济利益很可能流入本集团并且同时满足以下不同类型收入的其他确认条件
时，予以确认。本集团的营业收入主要分为劳务收入、建造合同收入、租赁收入、销售商品收入和让渡资产使用权收入：
（1）提供劳务收入
本集团对外提供劳务，在提供劳务收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入本集团，交易的完工程度能
够可靠地确定，交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量时，于劳务已实际提供时确认相关的收入。
（2）建造合同收入
在合同的结果能够可靠估计的情况下，于资产负债表日按照完工百分比法确认合同收入和合同费用。合同完工建度按
累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定。
合同的结果能够可靠估计是指同时满足：①合同总收入能够可靠地计量；②与合同相关的经济利益很可能流入企业；③
实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量；④合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地确定。
如合同的结果不能可靠地估计，但合同成本能够收回的，合同收入根据能够收回的实际合同成本予以确认，合同成本在
其发生的当期确认为合同费用；合同成本不可能收回的，在发生时立即确认为合同费用，不确认合同收入。使合同的结果不
能可靠估计的不确定因素不复存在的，按照完工百分比法确定与建造合同有关的收入和费用。
合同预计总成本超过合同总收入的，将预计损失确认为当期费用。
（3）租赁收入
本集团提供租赁服务后，按与承租方签定的合同或协议规定按直线法确认出租收入的实现。
（4）销售商品收入
在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售商品
实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入本集团，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
计量时，确认商品销售收入的实现。
本集团与其他企业签订的合同或协议包括销售商品和提供劳务时，如销售商品部分和提供劳务部分能够区分并单独计量
的， 将销售商品部分和提供劳务部分分别处理；如销售商品部分和提供劳务部分不能够区分，或虽能区分但不能够单独计
量的， 将该合同全部作为销售商品处理。
电器家具等商品销售收入具体确认方法：销售合同约定集团本无安装义务的，以客户签收的收货验收单作为确认收入的
依据，本集团于每月末结转销售收入；销售合同约定本集团应承担安装义务的，本集团以客户签收的安装竣工单为依据，于
每月末结转销售收入。
（5）让渡资产使用权收入
与交易相关的经济利益很可能流入且收入的金额能够可靠地计量时，确认收入。
利息收入：在本集团放款时，按照他人使用本集团货币资金的时间和实际利率计算确定收入金额。计算时考虑贷款的合
同条款并且包括所有归属于实际利率组成部分的费用和所有交易成本，但不包括未来信用损失。
使用费收入，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定收入金额。
32、政府补助
本集团的政府补助包括从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产。其中，与资产相关的政府补助，是指本集团取得
的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助；与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补
助。如果政府文件中未明确规定补助对象，本集团按照上述区分原则进行判断，难以区分的，整体归类为与收益相关的政府
补助。
政府补助为货币性资产的，按照实际收到的金额计量，对于按照固定的定额标准拨付的补助，或对年末有确凿证据表
明能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶持资金时，按照应收的金额计量；政府补助为非货币性资产
的，按照公允价值计量，公允价值不能可靠取得的，按照名义金额(1元)计量。
为与资产相关的政府补助确认为递延收益，确认为递延收益的与资产相关的政府补助，在相关资产使用寿命内平均分
配计入当期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产
处置当期的损益。
为与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或
损失的期间计入当期损益。与日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与日常活
动无关的政府补助，计入营业外收支。
33、递延所得税资产/递延所得税负债
本集团递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性差异)计算确认。对于
按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可抵扣亏损，确认相应的递延所得税资产。对于商誉的初始确认产生的暂
时性差异，不确认相应的递延所得税负债。对于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)的非企业合并的交
易中产生的资产或负债的初始确认形成的暂时性差异，不确认相应的递延所得税资产和递延所得税负债。于资产负债表日，
递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认递延所得税资
产。
34、 所得税的会计核算
所得税的会计核算采用资产负债表债务法。所得税费用包括当年所得税和递延所得税。除将与直接计入股东权益的交易
和事项相关的当年所得税和递延所得税计入股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，其余的当年
所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。
当年所得税是指企业按照税务规定计算确定的针对当年发生的交易和事项，应纳给税务部门的金额，即应交所得税；递
延所得税是指按照资产负债表债务法应予确认的递延所得税资产和递延所得税负债在年末应有的金额相对于原已确认金额
之间的差额。
35、租赁
（1）经营租赁的会计处理方法
经营租赁是指除融资租赁以外的其他租赁。
本集团作为承租方的租金在租赁期内的各个期间按直线法计入相关资产成本或当期损益，本集团作为出租方的租金在租
赁期内的各个期间按直线法确认为收入。
（2）融资租赁的会计处理方法
融资租赁是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。
本集团作为承租方时，在租赁开始日，按租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额的现值两者中较低者，作为
融资租入固定资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，将两者的差额记录为未确认融资费用。
36、 终止经营
指本集团满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已经处置或划分为持有待售类别：1）该组成部分
代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地
区进行处置的一项相关联计划的一部分；3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。
37、 资产证券化
本集团的资产证券化是指将部分信贷资产打包出售给合作方设立的特定目的实体。
金融资产发生转移的，根据相关金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的转移情况进行判断：已经全部转移的，终
止确认相应的金融资产；没有转移且保留了相关金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不予终止确认；既没有转移也
没有保留相关金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，根据对该项金融资产控制的涉及程度决定是否终止确认：放弃了
对该项金融资产控制的，终止确认该项金融资产；未放弃对该项金融资产控制的，按照对其继续涉入该项金融资产的程度确
认有关金融资产，并相应确认相关负债。
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附回购条件的信贷资产转让，根据交易的经济实质确定是否终止确认。对于将予回购的资产与转让的信贷资产相同或
实质上相同，回购价格固定或是原转让价格加上合理回报的，本集团不终止确认所转让的信贷资产。对于在金融资产转让后
只保留了优先按照公允价值回购该信贷资产权利的(在转入方出售该信贷资产的情况下)，本集团终止确认所转让的信贷资
产。
金融资产符合整体终止确认的，转移所收到的对价与相应的账面价值的差额，计入当期损益，原直接计入所有者权益的相关
金融资产的公允价值累积变动额，也一并转入当期损益；满足部分转移终止确认条件的，将涉及转移金融资产整体的账面价
值在终止确认部分与未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，以分摊后的账面价值作为基础比照整体转移
对部分转移的部分进行处理。不符合终止确认条件的，将收到的对价确认为一项金融负债。
38、重要会计政策和会计估计变更
（1）重要会计政策变更
√ 适用 □ 不适用
会计政策变更的内容和原因 审批程序 备注
2017 年财政部修订印发了《企业会计准则第 22 号--金融工具确认和计量》（财会
[2017]7 号）、《企业会计准则第 23 号--金融资产转移》（财会[2017]8 号）、《企业会
本公司第四届董事
计准则第 24 号--套期会计》（财会[2017]9 号）、《企业会计准则第 37 号--金融工具列
会第四十二次会议 具体内容见备注 1
报》（财会[2017]14 号）（统称"新金融准则"），要求境内上市企业自 2019 年 1 月 1
审议批准通过
日起施行新金融工具相关会计准则。本集团从 2019 年 1 月 1 日起执行上述准则规
定，对会计政策进行变更。
2019 年 4 月 30 日财政部发布的《关于修订印发 2019 年度一般企业财务报表格式 本公司第四届董事
的通知》（财会〔2019〕6 号）文件，变更财务报表格式。本集团从 2019 年 6 月 30 会第四十五次会议 具体内容见备注 2
日的中期财务报表起执行上述准则规定，对会计政策进行变更。 审议批准通过
备注1：
根据财政部发布的新金融准则，会计政策主要变更内容： 1）以企业持有金融资产的“业务模式”和“金融资产合同现金流
量特征” 作为金融资产分类的判断依据，将金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产、 以公允价值计量且其变动计入其
他综合收益的金融资产以及以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产三类；企业在初始确认时，可以将非交易性权
益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。2）金融资产减值会计处理由“已发生损失法”修
改为“预期损失法”， 要求考虑金融资产未来预期信用损失情况，从而更加及时、足额地计提金融资产减值准备。3）修订套
期会计相关规定，更好地反映企业的风险管理活动。4）简化嵌入衍生工具的会计处理。 5）调整非交易性权益工具投资的
会计处理等。 6）金融工具披露要求相应调整。
根据新金融工具准则的衔接规定，在新准则施行日，企业应当按照本准则的规定对金融工具进行分类和计量，涉及前期
比较财务报表数据与本准则要求不一致的，无需调整。金融工具原账面价值和在本准则施行日的新账面价值之间的差额，应
当计入本准则施行日所在年度报告期间的期初留存收益或其他综合收益。
本集团因执行新金融工具准则对2019年1月1日合并及母公司资产负债表各项目的影响请见本附注“38、(3) 2019 年起执
行新金融工具准则调整执行当年年初财务报表相关项目情况”。
备注2：
根据《关于修订印发2019年度一般企业财务报表格式的通知》（财会[2019]6号）的相关规定，公司属于已执行新金融准
则但未执行新收入准则和新租赁准则的企业，公司结合财会[2019]6号通知附件1和附件2的要求对财务报表格式及部分科目
153
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
列报进行相应调整。公司资产负债表将原“应收票据及应收账款”项目拆分为“应收票据”和“应收账款”二个项目，原“应付票
据及应付账款”项目拆分为“应付票据”和“应付账款”二个项目；公司利润表将原 “减：资产减值损失”调整为“加：资产减值损
失（损失以“-”号 填列）”，原“减：信用减值损失”调整为“加：信用减值损失（损失以“-”号 填列）”，调整后“资产减值损失”
项目不在“营业总成本”汇总范围。
根据《关于修订印发2019年度一般企业财务报表格式的通知》的规定要求，采用追溯调整法对比较数据进行调整。对可
比期间的2018年财务报表列报项目及金额的影响如下：
报表项目 合并报表 母公司报表
调整前 调整后 调整前 调整后
2018年12月31日 2018年12月31日 2018年12月31日 2018年12月31日
应收票据 741,814,699.87 421,296,581.31
应收账款 1,571,309,818.66 58,773,102.17
应收票据及应收账款 2,313,124,518.53 480,069,683.48
应付票据 215,478.00
应付账款 491,409,221.46 3,330,650.65
应付票据及应付账款 491,624,699.46 3,330,650.65
2018年度 2018年度 2018年度 2018年度
营业总成本 6,866,849,230.20 6,629,215,235.71
资产减值损失 237,633,994.49 3,742,626.44
资产减值损失（损失以“-” -237,633,994.49 -3,742,626.44
号填列）
（2）重要会计估计变更
□ 适用 √ 不适用
（3）2019 年起执行新金融工具准则、新收入准则或新租赁准则调整执行当年年初财务报表相关项目情况
√ 适用 □ 不适用
合并资产负债表
单位：元
项目 2018 年 12 月 31 日 2019 年 01 月 01 日 调整数
流动资产：
货币资金 2,498,869,903.60 2,498,869,903.60
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金融
资产
154
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衍生金融资产
应收票据 741,814,699.87 737,829,246.60 -3,985,453.27
应收账款 1,571,309,818.66 1,565,030,419.84 -6,279,398.82
应收款项融资
预付款项 379,318,985.74 379,318,985.74
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 1,278,090,679.80 1,268,427,231.83 -9,663,447.97
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 10,917,037.84 10,917,037.84
贷款 3,790,055,572.91 3,790,055,572.91
合同资产
持有待售资产 10,012,658.83 10,012,658.83
一年内到期的非流动
资产
其他流动资产 106,000,607.45 106,000,607.45
流动资产合计 10,386,389,964.70 10,366,461,664.64 -19,928,300.06
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
可供出售金融资产 646,277,958.94 -646,277,958.94
其他债权投资
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 56,105,975.76 56,105,975.76
其他权益工具投资 116,251.52 116,251.52
其他非流动金融资产 646,161,707.42 646,161,707.42
投资性房地产 439,519,613.77 439,519,613.77
固定资产 165,680,582.14 165,680,582.14
在建工程
生产性生物资产
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油气资产
使用权资产
无形资产 3,532,669.93 3,532,669.93
开发支出
商誉 276,216,648.91 276,216,648.91
长期待摊费用 687,965,115.60 687,965,115.60
递延所得税资产 558,446,160.21 561,823,834.22 3,377,674.01
其他非流动资产 100,000.00 100,000.00
非流动资产合计 2,833,844,725.26 2,837,222,399.27 3,377,674.01
资产总计 13,220,234,689.96 13,203,684,063.91 -16,550,626.05
流动负债：
短期借款 2,463,337,453.73 2,463,337,453.73
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金融
负债
衍生金融负债
应付票据 215,478.00 215,478.00
应付账款 491,409,221.46 491,409,221.46
预收款项 198,317,425.36 198,317,425.36
合同负债
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 1,000,855,511.02 1,000,855,511.02
应交税费 475,785,398.53 475,785,398.53
其他应付款 1,766,259,808.31 1,766,259,808.31
其中：应付利息 34,312,802.38 34,312,802.38
应付股利 5,574,923.53 5,574,923.53
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
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一年内到期的非流动
13,080,411.48 13,080,411.48
负债
其他流动负债 1,228,061,496.19 1,228,061,496.19
流动负债合计 7,637,322,204.08 7,637,322,204.08
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 165,827,667.28 165,827,667.28
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 55,760.76 55,760.76
其他非流动负债
非流动负债合计 165,883,428.04 165,883,428.04
负债合计 7,803,205,632.12 7,803,205,632.12
所有者权益：
股本 2,042,970,972.00 2,042,970,972.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 554,839,284.08 554,839,284.08
减：库存股 36,966,518.40 36,966,518.40
其他综合收益 -61,153.36 -61,153.36
专项储备
盈余公积 756,743,387.64 756,743,387.64
一般风险准备
未分配利润 1,982,303,621.24 1,963,514,411.59 -18,789,209.65
归属于母公司所有者权益
5,299,829,593.20 5,281,040,383.55 -18,789,209.65
合计
少数股东权益 117,199,464.64 119,438,048.24 2,238,583.60
所有者权益合计 5,417,029,057.84 5,400,478,431.79 -16,550,626.05
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负债和所有者权益总计 13,220,234,689.96 13,203,684,063.91 -16,550,626.05
调整情况说明
2019年1月1日起本集团执行新金融工具准则，根据新金融工具准则的衔接规定，在新准则施行日，本集团按照本准则
的规定对金融工具进行分类和计量，将原“可供出售金融资产”项目列报的金融资产，调整到“其他非流动金融资产”和“其他
权益工具投资”项目列报，同时调整以摊余成本计量的金融资产账面价值。
母公司资产负债表
单位：元
项目 2018 年 12 月 31 日 2019 年 01 月 01 日 调整数
流动资产：
货币资金 1,437,448,920.15 1,437,448,920.15
交易性金融资产
以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金融
资产
衍生金融资产
应收票据 421,296,581.31 419,021,579.77 -2,275,001.54
应收账款 58,773,102.17 58,702,572.45 -70,529.72
应收款项融资
预付款项 3,265,166.57 3,265,166.57
其他应收款 3,103,282,368.94 3,102,732,451.24 -549,917.70
其中：应收利息
应收股利 4,086,467.79 4,086,467.79
存货
合同资产
持有待售资产 10,012,658.83 10,012,658.83
一年内到期的非流动
资产
其他流动资产 662,313.10 662,313.10
流动资产合计 5,034,741,111.07 5,031,845,662.11 -2,895,448.96
非流动资产：
债权投资
可供出售金融资产 261,330,000.00 -261,330,000.00
其他债权投资
持有至到期投资
长期应收款
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长期股权投资 2,437,273,712.05 2,437,273,712.05
其他权益工具投资
其他非流动金融资产 261,330,000.00 261,330,000.00
投资性房地产 162,393,745.56 162,393,745.56
固定资产 15,584,488.51 15,584,488.51
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 320,156.26 320,156.26
开发支出
商誉
长期待摊费用 1,163,265.99 1,163,265.99
递延所得税资产 51,512,021.81 52,235,884.06 723,862.25
其他非流动资产
非流动资产合计 2,929,577,390.18 2,930,301,252.43 723,862.25
资产总计 7,964,318,501.25 7,962,146,914.54 -2,171,586.71
流动负债：
短期借款 2,163,337,453.73 2,163,337,453.73
交易性金融负债
以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金融
负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 3,330,650.65 3,330,650.65
预收款项 9,924,881.98 9,924,881.98
合同负债
应付职工薪酬 155,194,288.36 155,194,288.36
应交税费 36,150,979.50 36,150,979.50
其他应付款 588,461,010.96 588,461,010.96
其中：应付利息
应付股利 1,204,266.00 1,204,266.00
持有待售负债
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一年内到期的非流动
负债
其他流动负债
流动负债合计 2,956,399,265.18 2,956,399,265.18
非流动负债：
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 53,648.80 53,648.80
其他非流动负债
非流动负债合计 53,648.80 53,648.80
负债合计 2,956,452,913.98 2,956,452,913.98
所有者权益：
股本 2,042,970,972.00 2,042,970,972.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 754,028,019.23 754,028,019.23
减：库存股 36,966,518.40 36,966,518.40
其他综合收益
专项储备
盈余公积 756,743,387.64 756,743,387.64
未分配利润 1,491,089,726.80 1,488,918,140.09 -2,171,586.71
所有者权益合计 5,007,865,587.27 5,005,694,000.56 -2,171,586.71
负债和所有者权益总计 7,964,318,501.25 7,962,146,914.54 -2,171,586.71
调整情况说明
2019年1月1日起本公司执行新金融工具准则，根据新金融工具准则的衔接规定，在新准则施行日，本公司按照本准则
的规定对金融工具进行分类和计量，将原“可供出售金融资产”项目列报的金融资产，调整到“其他非流动金融资产”项目列报，
同时调整以摊余成本计量的金融资产账面价值。
160
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（4）2019 年起执行新金融工具准则或新租赁准则追溯调整前期比较数据说明
√ 适用 □ 不适用
1）于2019年1月1日，执行新金融工具准则前后金融资产的分类和计量对比表
合并资产负债报表
项目 2018年12月31日的账面价 重分类 重新计量 2019年1月1日的账面价值
值（按原金融工具准则） （按新金融工具准则）
一、新金融工具准则下以公允价值计量的金融资产
可供出售金融资产 646,277,958.94
减：转出至其他权益工具投资 116,251.52
减：转出至其他非流动金融资产 646,161,707.42
其他权益工具投资（按新融工具 116,251.52
准则列示金额）
其他非流动金融资产（按新融工 646,161,707.42
具准则列示金额）
母公司资产负债报表
项目 2018年12月31日的账面价 重分类 重新计量 2019年1月1日的账面价值
值（按原金融工具准则） （按新金融工具准则）
一、新金融工具准则下以公允价值计量的金融资产
可供出售金融资产 261,330,000.00
减：转出至其他权益工具投资
减：转出至其他非流动金融资产 261,330,000.00
其他权益工具投资（按新融工具
准则列示金额）
其他非流动金融资产（按新融工 261,330,000.00
具准则列示金额）
2）于2019年1月1日，执行新金融工具准则将原金融资产减值准备调整到新金融工具准则金融资产减值准备的调节表
合并资产负债报表
计量类别 2018年12月31日计提的减值准备 重分类 重新计量 2019年1月1日计提的减
（按原金融工具准则） 值准备（按新金融工具准
则）
（一）以摊余成本计量的金融资产
其中：应收票据 741,814,699.87 -3,985,453.27 737,829,246.60
应收账款 1,571,309,818.66 -6,279,398.82 1,565,030,419.84
其他应收款 1,278,090,679.80 -9,663,447.97 1,268,427,231.83
161
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
母公司资产负债报表
计量类别 2018年12月31日计提的减值 重分类 重新计量 2019年1月1日计提的减
准备（按原金融工具准则） 值准备（按新金融工具准
则）
（一）以摊余成本计量的金融资产
其中：应收票据 421,296,581.31 -2,275,001.54 419,021,579.77
应收账款 58,773,102.17 -70,529.72 58,702,572.45
其他应收款 3,099,195,901.15 -549,917.70 3,098,645,983.45
39、其他
编制财务报表时，本集团管理层需要运用估计和假设，这些估计和假设会对会计政策的应用及资产、负债、收入及费用
的金额产生影响。实际情况可能与这些估计不同。本集团管理层对估计涉及的关键假设和不确定性因素的判断进行持续评估。
会计估计变更的影响在变更当期和未来期间予以确认。
下列会计估计及关键假设存在导致未来期间的资产及负债账面值发生重大调整的重要风险。
（1）应收款项减值的会计估计
本集团在资产负债表日按摊余成本计量的应收款项，以评估是否出现减值情況，并在出现减值情況时评估减值损失的具
体金额。减值的客观证据包括显示个别或组合应收款项预计未来现金流量出现大幅下降的可判断数据，显示个别或组合应收
款项中债务人的财务状况出现重大负面的可判断数据等事項。如果有证据表明该应收款项价值已恢复，且客观上与确认该损
失后发生的事项有关，则将原确认的减值损失予以转回。
（2）贷款减值损失的会计估计
本集团定期判断是否有任何客观证据表明贷款和垫款在资产负债表日发生了减值损失。如有，本集团将估算减值损失的
金额。减值损失金额为贷款和垫款账面金额与预计未来现金流量的现值之间的差额。估算减值损失金额时，对是否存在客观
证据表明贷款和垫款已发生减值损失作出重大判断，并对预期未来现金流量的现值作出重大估计。
（3）商誉减值准备的会计估计
本集团每年对商誉进行减值测试。包含商誉的资产组和资产组组合的可收回金额为其预计未来现金流量的现值，其计算
需要采用会计估计。
如果管理层对资产组和资产组组合未来现金流量计算中采用的毛利率进行修订，修订后的毛利率低于目前采用的毛利
率，本集团需对商誉增加计提减值准备。
如果管理层对应用于现金流量折现的税前折现率进行重新修订，修订后的税前折率高于目前采用的折现率，本集团需对
商誉增加计提减值准备。
如果实际毛利率或税前折现率高于或低于管理层的估计，本集团不能转回原已计提的商誉减值损失。
（4）固定资产减值准备的会计估计
本集团在资产负债表日对存在减值迹象的房屋建筑物、机器设备等固定资产进行减值测试。固定资产的可收回金额为其
预计未来现金流量的现值和资产的公允价值减去处置费用后的净额中较高者，其计算需要采用会计估计。
如果管理层对资产组和资产组组合未来现金流量计算中采用的毛利率进行修订，修订后的毛利率低于目前采用的毛利
162
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率，本集团需对固定资产增加计提减值准备。
如果管理层对应用于现金流量折现的税前折现率进行重新修订，修订后的税前折现率高于目前采用的折现率，本集团需
对固定资产增加计提减值准备。
如果实际毛利率或税前折现率高于或低于管理层估计，本集团不能转回原已计提的固定资产减值准备。
（5）递延所得税资产确认的会计估计
递延所得税资产的估计需要对未来各个年度的应纳税所得额及适用的税率进行估计，递延所得税资产的实现取决于集团
未来是否很可能获得足够的应纳税所得额。未来税率的变化和暂时性差异的转回时间也可能影响所得税费用（收益）以及递
延所得税的余额。上述估计的变化可能导致对递延所得税的重要调整。
（6）固定资产、无形资产的可使用年限
本集团至少于每年年度终了，对固定资产和无形资产的预计使用寿命进行复核。预计使用寿命是管理层基于同类资产
历史经验、参考同行业普遍所应用的估计并结合预期技术更新而决定的。当以往的估计发生重大变化时，则相应调整未来期
间的折旧费用和摊销费用。
六、税项
1、主要税种及税率
税种 计税依据 税率
增值税 应税货物、服务销售收入 3%、5%、6%、9%、10%、13%、16%
城市维护建设税 流转税额 7%
企业所得税 应纳税所得额 25%、16.5%、15%、9%、5%-10%超额累进税率或核定征收
教育费附加 流转税额 3%
自用房产税 房产原值的 70% 1.2%
出租房产税 房产租赁收入 12%
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
纳税主体名称 所得税税率
世联咨询(香港)有限公司 16.50%
SHIJU(HK)LIMITED 16.50%
重庆善业兴居电子商务有限公司 15.00%
重庆世联行房地产顾问有限公司 15.00%
重庆世联君汇房地产运营管理有限公司 15.00%
深圳先锋居善科技有限公司 15.00%
拉萨市世联房地产服务有限公司 9.00%
深圳世联新创投资有限公司等公司 5%-10%超额累进税率
固安世联房地产经纪有限公司 核定征收
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2、税收优惠
（1）香港世联及其子公司香港世居适用香港地区利得税16.5%。
（2）重庆世联行房地产顾问有限公司、重庆善业兴居电子商务有限公司、重庆世联君汇房地产运营管理有限公司和拉萨市
世联房地产服务有限公司减按15%税率征收企业所得税，根据《财政部国家税务总局关于深入实施西部大开发战略有关企业
所得税问题的公告》（2012年12号），重庆市地方税务局关于执行西部大开发政策问题的通知（渝地税发[2012]96号）文件
实行税收优惠。
（3）深圳先锋居善科技有限公司于2017年8月17日收到深圳市科技创新委员会、深圳市财政委员会、深圳市国家税务局、深
圳市地方税务局联合颁发的编号为GR201744200012的《高新技术企业证书》，有效期三年。根据《中华人民共和国企业所
得税法》、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》等相关规定，深圳先锋居善科技有限公司自通过国家高新技术企业认
定后，将至2017年起三年内（2017年1月1日至2019年12月31日）享受高新技术企业所得税优惠政策，即2017年、2018年按
12.5%、2019年按15%的税率缴纳企业所得税。
（4）根据《财政部海关总署国家税务总局关于深入实施西部大开发战略有关税收政策问题的通知》（财税[2011]58号第二
条）、《中华人民共和国企业所得税法》中华人民共和国主席令第63号第二十九条文件，拉萨市世联房地产服务有限公司于
2017年10月16日申请优惠事项备案，执行西部大开发战略中企业所得税 15%的税率，且适用“对企业所得税总属于地方分享
部分减按60%征收”的政策。公司实际承担的企业所得税税率为9%。
（5）根据《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税〔2019〕13号)的规定，自2019年1月1日
至2021年12月31日，对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴
纳企业所得税；对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企
业所得税。本集团子公司深圳世联新创投资有限公司等公司享有5%-10%超额累进所得税率优惠。
3、其他
1）根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)和《财政部 国家税务总局
关于调整增值税税率的通知》(财税〔2018〕32号)的规定，本集团主要适用增值税税率为6%，小规模纳税人适用3%，其中
房地产代理销售服务、房地产策划顾问服务、金融服务、互联网+服务、房地产经纪服务、公寓住宿服务、资产管理服务适
用6%，不动产租赁适用5%、10%，装修业务适用10%，物业服务中的代收水费适用3%、10%，物业中的代收电费及销售货
物适用16%。
2）根据《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》,公司从2019月4月1起，原适用16%税率的，调
整为13%；原适用10%税率的，调整为9%。
七、合并财务报表项目注释
1、货币资金
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
库存现金 90,027.74 59,390.95
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银行存款 2,369,710,455.72 2,409,207,328.77
其他货币资金 212,645,955.80 89,603,183.88
合计 2,582,446,439.26 2,498,869,903.60
其中：存放在境外的款项总额 6,861,326.34 7,893,129.58
因抵押、质押或冻结等对使用
212,645,955.80 89,603,183.88
有限制的款项总额
其他说明
期末其他货币资金系1）本公司在银行存入借款保证金16,2606,766.87元；2）子公司世联小贷本期定期存单质押30,000,000.00
元；3）子公司世联行经纪二手楼交易资金监管账户二手楼交易客户缴存的交易结算资金306,455.57元；4）本集团在银行存
入保函保证金共计 11,757,001.36元；5）本集团在银行存入诉讼保证金共计7,975,732.00元。
2、应收票据
（1）应收票据分类列示
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
银行承兑票据 1,850,000.00 3,767,809.24
商业承兑票据 479,381,518.29 734,061,437.36
合计 481,231,518.29 737,829,246.60
单位： 元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
计提 账面价值 计提 账面价值
金额 比例 金额 金额 比例 金额
比例 比例
其中：
按组合
计提坏
账准备 484,367,884.57 100.00% 3,136,366.28 0.65% 481,231,518.29 741,814,699.87 100.00% 3,985,453.27 0.54% 737,829,246.60
的应收
票据
其中：
银行承
1,850,000.00 0.38% 0.00 0.00% 1,850,000.00 3,767,809.24 0.51% 0.00 0.00% 3,767,809.24
兑汇票
商业承
482,517,884.57 99.62% 3,136,366.28 0.65% 479,381,518.29 738,046,890.63 99.49% 3,985,453.27 0.54% 734,061,437.36
兑汇票
合计 484,367,884.57 100.00% 3,136,366.28 0.65% 481,231,518.29 741,814,699.87 100.00% 3,985,453.27 0.54% 737,829,246.60
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按单项计提坏账准备：
单位： 元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
按组合计提坏账准备：0.00
单位： 元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
银行承兑汇票 1,850,000.00 0.00 0.00%
合计 1,850,000.00 0.00 --
确定该组合依据的说明：
对于银行承兑汇票，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过预测违约风险敞口和整
个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失，本公司对银行承兑汇票组合的预期信用损失率为0%。
按组合计提坏账准备：3,136,366.28
单位： 元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
商业承兑汇票 482,517,884.57 3,136,366.28 0.65%
合计 482,517,884.57 3,136,366.28 --
确定该组合依据的说明：
对于评估为正常的、低风险的商业承兑汇票，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通
过预测违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
按组合计提坏账准备：
单位： 元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
确定该组合依据的说明：
如是按照预期信用损失一般模型计提应收票据坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□ 适用 √ 不适用
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位： 元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
商业承兑汇票 3,985,453.27 -849,086.99 3,136,366.28
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合计 3,985,453.27 -849,086.99 3,136,366.28
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□ 适用 √ 不适用
（3）期末公司已质押的应收票据
单位： 元
项目 期末已质押金额
银行承兑票据 0.00
商业承兑票据 0.00
合计 0.00
（4）期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
单位： 元
项目 期末终止确认金额 期末未终止确认金额
银行承兑票据 0.00 0.00
商业承兑票据 400,000,000.00 0.00
合计 400,000,000.00 0.00
（5）期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
单位： 元
项目 期末转应收账款金额
商业承兑票据 0.00
合计 0.00
其他说明
1）期末本集团不存在已质押的票据。
2）期末本集团没有因出票人未履约而将其转应收账款的票据。
3）本报告期内本集团没有核销的应收票据。
4）期末应收票据比期初减少了257,446,815.30元，下降了34.71%，主要是因为本报告期公司票据到期已陆续收回款项。
3、应收账款
（1）应收账款分类披露
单位： 元
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期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
计提 账面价值 计提 账面价值
金额 比例 金额 金额 比例 金额
比例 比例
其中：
按组合计
提坏账准
1,602,231,642.22 100.00% 278,150,381.07 17.36% 1,324,081,261.15 1,823,965,114.34 100.00% 258,934,694.50 14.20% 1,565,030,419.84
备的应收
账款
其中：
以账龄特
征为基础 1,567,226,995.76 97.82% 274,056,732.94 17.49% 1,293,170,262.82 1,823,965,114.34 100.00% 258,934,694.50 14.20% 1,565,030,419.84
的组合
以取得担
保物特征 35,004,646.46 2.18% 4,093,648.13 11.69% 30,910,998.33
为组合
合计 1,602,231,642.22 100.00% 278,150,381.07 17.36% 1,324,081,261.15 1,823,965,114.34 100.00% 258,934,694.50 14.20% 1,565,030,419.84
按单项计提坏账准备：
单位： 元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
按组合计提坏账准备：274,056,732.94
单位： 元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
6 个月以内 972,730,017.13 12,638,375.32 1.30%
6 个月至 1 年 152,041,511.08 10,700,179.43 7.04%
1-2 年 243,964,471.11 92,242,966.57 37.81%
2 年以上 198,490,996.44 158,475,211.62 79.84%
合计 1,567,226,995.76 274,056,732.94 --
确定该组合依据的说明：
当单项应收账款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团依据信用风险特征将应收账款划分为帐龄组合，在
组合基础上，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预
期信用损失率，计算预期信用损失。
按组合计提坏账准备：4,093,648.13
单位： 元
名称 期末余额
168
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账面余额 坏账准备 计提比例
新房销售收款权利 35,004,646.46 4,093,648.13 11.69%
合计 35,004,646.46 4,093,648.13 --
确定该组合依据的说明：
本集团对于有担保物的应收账款按照担保物的公允价值评估信用损失，计提坏账准备。
按组合计提坏账准备：
单位： 元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
确定该组合依据的说明：
如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□ 适用 √ 不适用
按账龄披露
单位： 元
账龄 账面余额
1 年以内（含 1 年） 1,129,828,973.68
6 个月以内 975,143,317.18
6 个月至 1 年 154,685,656.50
1至2年 248,705,045.60
2至3年 223,697,622.94
合计 1,602,231,642.22
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位： 元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
坏账准备 258,934,694.50 31,117,871.98 2,945,101.62 14,847,287.03 278,150,381.07
合计 258,934,694.50 31,117,871.98 2,945,101.62 14,847,287.03 278,150,381.07
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
单位： 元
单位名称 收回或转回金额 收回方式
合肥大宁国际投资管理有限公司 1,115,592.01 现金收回
广东锦峰地产投资有限公司 736,355.01 现金收回
惠州大亚湾皇庭房地产开发有限公司 454,087.59 现金收回
169
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保利（珠海）房地产开发有限公司 206,645.16 现金收回
惠州市煌地置业有限公司 150,523.00 现金收回
深圳万禧通电子有限公司 104,601.45 现金收回
芜湖市宏金尚润置业有限公司 39,878.40 现金收回
深圳天来实业有限公司 39,398.00 现金收回
惠州市银泰达实业有限公司 23,959.00 现金收回
四川龙港建材有限责任公司 60,000.00 现金收回
天津滨海时尚置业有限公司 10,000.00 现金收回
哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司 2,875.00 现金收回
南通五洲商业投资有限公司 1,187.00 现金收回
合计 2,945,101.62 --
公司对在财务上已经核销的应收款项， 仍然会继续催收，并根据情况逐步加大催收力度。其中本报告期陆续收回了部分前
期已核销或坏账准备的应收款项2,945,101.62元。
（3）本期实际核销的应收账款情况
单位： 元
项目 核销金额
实际核销的应收账款 14,847,287.03
其中重要的应收账款核销情况：
单位： 元
款项是否由关
单位名称 应收账款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
联交易产生
济南万筑房地产开发有限公司 应结服务费 1,248,720.85 无法收回 公司规定程序 否
陵水骏晟房地产开发有限公司 应结服务费 1,113,292.20 无法收回 公司规定程序 否
当代（石狮）发展有限公司 应结服务费 1,104,443.08 无法收回 公司规定程序 否
青岛万科城地产有限公司 应结服务费 501,606.10 无法收回 公司规定程序 否
宏运地产朝阳有限公司 应结服务费 500,000.00 无法收回 公司规定程序 否
北京京投万科房地产开发有限公司 应结服务费 443,993.88 无法收回 公司规定程序 否
临沂杰夫置业有限公司 应结服务费 426,500.00 无法收回 公司规定程序 否
临沂海诺置业有限公司 应结服务费 369,934.00 无法收回 公司规定程序 否
济南万拓房地产开发有限公司 应结服务费 354,189.58 无法收回 公司规定程序 否
三明市永星房地产开发有限公司 应结服务费 350,000.00 无法收回 公司规定程序 否
华夏（永安）房地产开发有限公司 应结服务费 338,909.00 无法收回 公司规定程序 否
无锡协信远信房地产开发有限公司 应结服务费 336,906.93 无法收回 公司规定程序 否
170
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东源县东江水乡隆和投资发展有限公司 应结服务费 325,000.00 无法收回 公司规定程序 否
莆田中保实业有限公司 应结服务费 324,940.51 无法收回 公司规定程序 否
青岛和达新世纪置业有限公司 应结服务费 308,766.87 无法收回 公司规定程序 否
诺楠紫乐轩置业（惠州）有限公司 应结服务费 307,402.70 无法收回 公司规定程序 否
青岛鲁商置地发展有限公司 应结服务费 285,405.48 无法收回 公司规定程序 否
福建祥云置业有限公司 应结服务费 284,065.00 无法收回 公司规定程序 否
厦门万特福房地产开发有限公司 应结服务费 278,928.00 无法收回 公司规定程序 否
河北智恒房地产开发有限公司 应结服务费 243,508.81 无法收回 公司规定程序 否
厦门力拓化纤科技有限公司 应结服务费 231,263.00 无法收回 公司规定程序 否
重庆鼎邦置地有限公司 应结服务费 230,500.11 无法收回 公司规定程序 否
恒大鑫源（昆明）置业有限公司 应结服务费 170,000.00 无法收回 公司规定程序 否
齐齐哈尔市恒大永华房地产开发有限公
应结服务费 165,000.00 无法收回 公司规定程序 否
司
福建华商房地产开发有限公司 应结服务费 160,000.00 无法收回 公司规定程序 否
珠海市万威房地产投资有限公司 应结服务费 150,000.00 无法收回 公司规定程序 否
哈尔滨亚美国际娱乐投资有限公司 应结服务费 145,313.00 无法收回 公司规定程序 否
佛山泓迅置业有限公司 应结服务费 143,586.97 无法收回 公司规定程序 否
厦门市万科马銮湾置业有限公司 应结服务费 130,000.00 无法收回 公司规定程序 否
厦门力拓投资有限公司 应结服务费 125,248.00 无法收回 公司规定程序 否
重庆象屿置业有限公司 应结服务费 120,764.57 无法收回 公司规定程序 否
嘉里置业（深圳）有限公司 应结服务费 120,000.00 无法收回 公司规定程序 否
福建中联盛房地产开发有限公司 应结服务费 105,700.45 无法收回 公司规定程序 否
莆田市三迪房地产开发有限公司 应结服务费 105,317.94 无法收回 公司规定程序 否
上海旭浦置业有限公司 应结服务费 104,707.15 无法收回 公司规定程序 否
深圳市万悦房地产开发有限公司 应结服务费 100,984.00 无法收回 公司规定程序 否
江西万通房地产开发有限公司 应结服务费 100,234.00 无法收回 公司规定程序 否
成都远大蜀阳房地产开发有限责任公司 应结服务费 100,000.00 无法收回 公司规定程序 否
北京当代久运置业有限公司 应结服务费 100,000.00 无法收回 公司规定程序 否
深圳市金安城投资发展有限公司 应结服务费 100,000.00 无法收回 公司规定程序 否
镇江亚东天泰投资发展有限公司 应结服务费 100,000.00 无法收回 公司规定程序 否
中山市天乙物流发展有限公司 应结服务费 100,000.00 无法收回 公司规定程序 否
福建安特置业有限公司 应结服务费 90,000.00 无法收回 公司规定程序 否
河北天山景玉兰房地产开发有限公司 应结服务费 82,791.00 无法收回 公司规定程序 否
莆田艾建房地产开发有限公司 应结服务费 82,183.99 无法收回 公司规定程序 否
171
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襄阳东湖高新投资有限公司 应结服务费 80,000.00 无法收回 公司规定程序 否
景洪鸿曦房地产开发经营有限公司 应结服务费 80,000.00 无法收回 公司规定程序 否
山东鲁能亘富开发有限公司唐冶分公司 应结服务费 76,000.00 无法收回 公司规定程序 否
连云港富山房地产开发有限公司 应结服务费 75,000.00 无法收回 公司规定程序 否
莆田市滨海财富广场有限公司 应结服务费 68,324.29 无法收回 公司规定程序 否
广州创加物业发展有限公司 应结服务费 65,975.00 无法收回 公司规定程序 否
广西广房房地产开发有限公司 应结服务费 62,500.00 无法收回 公司规定程序 否
齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公
应结服务费 60,000.00 无法收回 公司规定程序 否
司
山东世外潮泉文化旅游开发有限公司 应结服务费 60,000.00 无法收回 公司规定程序 否
深圳市金地大百汇房地产开发有限公司 应结服务费 55,800.00 无法收回 公司规定程序 否
广州新图房地产开发有限公司 应结服务费 55,491.00 无法收回 公司规定程序 否
漳州恒基发展有限公司 应结服务费 55,000.00 无法收回 公司规定程序 否
宜宾市临港恒旭置业有限公司 应结服务费 53,972.71 无法收回 公司规定程序 否
济南旺地置业有限公司 应结服务费 52,366.00 无法收回 公司规定程序 否
青岛嘉合半岛天地房地产开发有限责任
应结服务费 51,300.00 无法收回 公司规定程序 否
公司
嘉太置业（厦门）有限公司 应结服务费 50,000.00 无法收回 公司规定程序 否
福建中旅丹霞旅游综合开发有限责任公
应结服务费 50,000.00 无法收回 公司规定程序 否
司
福建中澳金控投资有限公司 应结服务费 50,000.00 无法收回 公司规定程序 否
湛江市万有房地产有限公司 应结服务费 50,000.00 无法收回 公司规定程序 否
济南源浩置业有限公司 应结服务费 50,000.00 无法收回 公司规定程序 否
Mordialloc Property Group Pty Ltd 应结服务费 47,528.00 无法收回 公司规定程序 否
广东保利房地产开发有限公司 应结服务费 47,500.00 无法收回 公司规定程序 否
南京联创科技集团股份有限公司 应结服务费 47,215.70 无法收回 公司规定程序 否
盐城绿地浩盈置业有限公司 应结服务费 45,466.67 无法收回 公司规定程序 否
无锡海岸新城投资有限公司 应结服务费 44,514.38 无法收回 公司规定程序 否
芜湖市君和置业投资有限公司 应结服务费 42,928.75 无法收回 公司规定程序 否
雄县双盛房地产开发有限公司 应结服务费 41,615.85 无法收回 公司规定程序 否
南昌金融大街建设开发有限公司 应结服务费 38,000.00 无法收回 公司规定程序 否
广州市埔域房地产开发有限公司 应结服务费 35,900.00 无法收回 公司规定程序 否
山东鲁发置业有限公司 应结服务费 35,800.00 无法收回 公司规定程序 否
广州从化保利房地产开发有限公司 应结服务费 30,500.00 无法收回 公司规定程序 否
南昌紫金园置业有限公司 应结服务费 30,000.00 无法收回 公司规定程序 否
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长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司 应结服务费 28,782.59 无法收回 公司规定程序 否
广州市正林房地产开发有限公司 应结服务费 28,500.00 无法收回 公司规定程序 否
湖北保利常阳置业有限公司 应结服务费 26,500.00 无法收回 公司规定程序 否
通用地产长沙有限公司 应结服务费 25,095.00 无法收回 公司规定程序 否
广西中房置业有限责任公司 应结服务费 25,000.00 无法收回 公司规定程序 否
乐视控股（北京）有限公司 应结服务费 23,773.56 无法收回 公司规定程序 否
山东京博优家房地产经纪有限公司 应结服务费 20,000.00 无法收回 公司规定程序 否
泸州益佳房地产开发有限公司 应结服务费 20,000.00 无法收回 公司规定程序 否
上海恺熠置业有限公司 应结服务费 18,498.51 无法收回 公司规定程序 否
神华福能（福建）置业有限公司 应结服务费 18,000.00 无法收回 公司规定程序 否
重庆华创实业有限公司 应结服务费 15,916.81 无法收回 公司规定程序 否
河南国丰园置业有限公司 应结服务费 15,849.06 无法收回 公司规定程序 否
宜昌城投房地产开发有限公司 应结服务费 15,303.15 无法收回 公司规定程序 否
亚特尔控股集团股份有限公司 应结服务费 15,000.00 无法收回 公司规定程序 否
菏泽鲁商置业有限公司 应结服务费 15,000.00 无法收回 公司规定程序 否
湖南勤诚达地产有限公司 应结服务费 14,199.00 无法收回 公司规定程序 否
莆田市万科置业有限公司 应结服务费 12,350.00 无法收回 公司规定程序 否
唐山卓越房地产开发有限公司 应结服务费 10,321.77 无法收回 公司规定程序 否
惠州市嘉长源实业有限公司 应结服务费 10,188.68 无法收回 公司规定程序 否
青岛莱西电力房地产开发有限公司 应结服务费 10,000.00 无法收回 公司规定程序 否
深圳前海九华国际供应链管理有限公司 应结服务费 10,000.00 无法收回 公司规定程序 否
厦门特工房产有限公司 应结服务费 10,000.00 无法收回 公司规定程序 否
天津天安泛科技园开发有限公司 应结服务费 10,000.00 无法收回 公司规定程序 否
南昌市容州投资有限公司 应结服务费 10,000.00 无法收回 公司规定程序 否
邯郸市美创房地产开发有限公司 应结服务费 10,000.00 无法收回 公司规定程序 否
合肥保利房地产开发有限公司 应结服务费 9,250.00 无法收回 公司规定程序 否
湖南兴荣投资有限公司 应结服务费 9,239.35 无法收回 公司规定程序 否
南中投资集团（厦门）有限公司 应结服务费 8,787.46 无法收回 公司规定程序 否
长沙礼盛房地产开发有限公司 应结服务费 8,131.00 无法收回 公司规定程序 否
许昌翰远地产有限公司 应结服务费 6,989.00 无法收回 公司规定程序 否
安徽省文一投资控股集团滨江置业有限
应结服务费 6,900.00 无法收回 公司规定程序 否
公司
株洲竹胜源房地产有限公司 应结服务费 6,245.45 无法收回 公司规定程序 否
北京北广电子集团有限责任公司 应结服务费 5,660.38 无法收回 公司规定程序 否
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无锡东城房地产有限公司 应结服务费 5,482.35 无法收回 公司规定程序 否
山东康博置业有限公司 应结服务费 5,155.86 无法收回 公司规定程序 否
贵州中建四局地产开发有限公司 应结服务费 5,000.00 无法收回 公司规定程序 否
无锡鼎安房地产有限公司 应结服务费 4,719.57 无法收回 公司规定程序 否
厦门世纪中联置业有限公司 应结服务费 4,700.00 无法收回 公司规定程序 否
南京绿洋置业有限公司 应结服务费 4,136.72 无法收回 公司规定程序 否
张掖碧桂园房地产开发有限公司 应结服务费 4,014.00 无法收回 公司规定程序 否
临沂市金猴房地产开发有限公司 应结服务费 4,000.00 无法收回 公司规定程序 否
山东鲁能万创置业有限公司 应结服务费 3,500.00 无法收回 公司规定程序 否
邢台东静庵房地产开发有限公司 应结服务费 3,035.55 无法收回 公司规定程序 否
株洲华晨房地产开发有限责任公司 应结服务费 2,716.00 无法收回 公司规定程序 否
河南天邦置业有限公司 应结服务费 2,501.95 无法收回 公司规定程序 否
漳州世纪中联置业有限公司 应结服务费 2,401.00 无法收回 公司规定程序 否
港铁物业发展（深圳）有限公司 应结服务费 2,348.28 无法收回 公司规定程序 否
重庆宏帆实业有限公司 应结服务费 2,264.15 无法收回 公司规定程序 否
铜陵拓基房地产开发有限责任公司 应结服务费 2,000.00 无法收回 公司规定程序 否
湖南鸿俊房地产开发有限公司 应结服务费 2,000.00 无法收回 公司规定程序 否
东莞锦泰思朗置业有限公司 应结服务费 1,946.00 无法收回 公司规定程序 否
南昌盛锦房地产开发有限公司 应结服务费 1,800.00 无法收回 公司规定程序 否
建发房地产集团有限公司 应结服务费 1,132.08 无法收回 公司规定程序 否
阜阳新松置业有限公司 应结服务费 1,000.00 无法收回 公司规定程序 否
河北万腾房地产开发集团有限公司 应结服务费 1,000.00 无法收回 公司规定程序 否
河源市明源房地产开发有限公司 应结服务费 1,000.00 无法收回 公司规定程序 否
淮南华城置地有限公司 应结服务费 1,000.00 无法收回 公司规定程序 否
其他 应结服务费 147.23 无法收回 公司规定程序 否
合计 -- 14,847,287.03 -- -- --
应收账款核销说明：
本期核销的应收账款主要是公司应收的代理服务费，未有重大应收账款的核销。对于这些在财务上已经核销的应收款项，公
司仍会继续催收。
（4） 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
本年按欠款方归集的年末余额前五名应收账款汇总金额102,352,914.22元，占应收账款年末余额合计数的比例6.39 %，
相应计提的坏账准备年末余额汇总金额2,644,932.12元。
其他说明：
2019年6月28日，本集团以8家子公司的应收账款作为抵押，与中国建设银行股份有限公司深圳市分行签订编号为
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HTZ442105977CNED201900001的《人民币额度借款合同》，额度有限期为2019年06月28日至2020年03月05日，截至2019年
12月31日，登记抵押的应收账款金额为249,568,555.36元。
4、预付款项
（1）预付款项按账龄列示
单位： 元
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例 金额 比例
1 年以内 230,793,663.87 89.37% 322,490,476.59 85.02%
1至2年 23,797,114.68 9.22% 55,248,720.08 14.57%
2至3年 3,476,528.01 1.35% 851,184.07 0.22%
3 年以上 160,255.87 0.06% 728,605.00 0.19%
合计 258,227,562.43 -- 379,318,985.74 --
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
单位名称（客户） 年末余额 款项性质 未结算原因
南京恒裕房地产开发有限公司 6,287,870.00 预付承销款 未达到结算条件
苏州科逸资产管理有限公司 3,739,159.08 预付租金、物业管理费 未达到结算条件
复泰（南京）企业管理有限公司 2,857,142.85 预付租金、物业管理费 未达到结算条件
湖南华盛世纪城房地产开发有限公司 1,331,160.00 开发商以房抵付代理费 未达到结算条件
句容天工置业有限公司 1,098,137.00 预付承销款 未达到结算条件
浙江博妍建筑装饰工程有限公司 1,035,666.71 预付工程款 未达到结算条件
江苏安信电气工程有限公司 949,385.75 预付工程款 未达到结算条件
招商银行股份有限公司深圳分行 903,650.00 预付服务费 未达到结算条件
深圳市美术装饰工程有限公司 790,017.73 预付工程款 未达到结算条件
深圳市很有蜂格网络科技有限公司 653,699.37 预付工程款 未达到结算条件
江苏安信电气工程有限公司苏州分公司 622,472.73 预付工程款 未达到结算条件
合计 20,268,361.22
（2）按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
本年按预付对象归集的年末余额前五名预付款项汇总金额91,837,274.89元，占预付款项年末余额合计数的比例为35.56%。
其他说明：
期末预付账款比期初减少121,091,423.31元，下降了31.92%，变动金额主要是：
1）本报告期内公司装修工程陆续完工已结转，期未预付工程款比期初减少72,222,708.07元；
2）本报告期公司公寓等资产业务预付租金比期初减少46,718,930.43元。
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5、其他应收款
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
其他应收款 1,200,815,234.32 1,268,427,231.83
合计 1,200,815,234.32 1,268,427,231.83
（1）其他应收款
1）其他应收款按款项性质分类情况
单位： 元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
押金、保证金 899,678,735.28 1,007,718,924.05
业务借款 149,757,397.43 82,325,806.11
业务合作意向金 115,441,827.26 111,362,628.66
子公司处置款 25,080,905.74 25,380,905.74
预支薪资 8,465,978.45 12,569,570.78
代收代付款 6,717,860.14 31,428,661.89
其他 8,134,087.83 8,418,576.29
合计 1,213,276,792.13 1,279,205,073.52
2） 按坏账计提方法分类情况
类别 期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 计提比例 账面余额 坏账准备 计提比例
按单项计提坏账准备 1,027,352.50 1,027,352.50 100.00% 1,114,393.72 1,114,393.72 100.00%
按组合计提坏账准备 1,212,249,439.63 11,434,205.31 0.94% 1,278,090,679.80 9,663,447.97 0.76%
其中：
押金、保证金 898,778,735.28 8,987,787.20 1.00% 1,006,818,924.05 8,043,743.30 0.80%
业务借款、预支薪资 158,180,130.88 2,372,701.51 1.50% 94,765,090.67 1,421,175.04 1.50%
代收代付、其他 14,767,840.47 73,716.60 0.50% 39,763,130.68 198,529.63 0.50%
业务合作意向金、子公司处置款 140,522,733.00 136,743,534.40
合计 1,213,276,792.13 12,461,557.81 1.03% 1,279,205,073.52 10,777,841.69 0.84%
对单项应收帐款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团按款项性质信用风险特征将其他应收帐款分为组
合，在组合基础上，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存
续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
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3）坏账准备计提情况
单位： 元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预期信 整个存续期预期信用损失 整个存续期预期信用损失 合计
用损失 (未发生信用减值) (已发生信用减值)
2019 年 1 月 1 日余额 9,663,447.97 1,114,393.72 10,777,841.69
2019 年 1 月 1 日余额在
—— —— —— ——
本期
--转入第三阶段 -7,708,654.40 7,708,654.40 0.00
本期计提 9,479,411.74 9,479,411.74
本期转回 -87,041.22 -87,041.22
本期核销 -7,708,654.40 -7,708,654.40
2019 年 12 月 31 日余额 11,434,205.31 1,027,352.50 12,461,557.81
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□ 适用 √ 不适用
按账龄披露
单位： 元
账龄 账面余额
1 年以内（含 1 年） 450,043,112.31
1至2年 609,870,042.43
2至3年 114,212,039.78
3 年以上 39,151,597.61
3至4年 32,313,367.99
4至5年 2,800,794.15
5 年以上 4,037,435.47
合计 1,213,276,792.13
4）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位： 元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
坏账准备 10,777,841.69 9,392,370.52 7,708,654.40 12,461,557.81
合计 10,777,841.69 9,392,370.52 7,708,654.40 12,461,557.81
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
177
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单位： 元
单位名称 转回或收回金额 收回方式
5）本期实际核销的其他应收款情况
单位： 元
项目 核销金额
实际核销的其他应收款 7,708,654.40
其中重要的其他应收款核销情况：
单位： 元
款项是否由关
单位名称 其他应收款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
联交易产生
上海领霖餐饮管理有限公司 业务借款 4,704,702.05 无法收回 公司规定程序 否
离职员工 代扣代缴款 1,524,232.63 无法收回 公司规定程序 否
离职员工 业务借款 370,858.92 无法收回 公司规定程序 否
租赁保证金等 押金、保证金 922,401.80 无法收回 公司规定程序 否
上海祺乐企业管理合伙企业（有限合伙）其他 186,459.00 无法收回 公司规定程序 否
合计 -- 7,708,654.40 -- -- --
其他应收款核销说明：
6）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位： 元
占其他应收款期末
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 坏账准备期末余额
余额合计数的比例
成都太行瑞宏房地产开发有限
押金保证金 253,119,150.00 1-2 年 20.86% 2,531,191.50
公司
深圳市韦玥创意投资有限公司 业务合作意向金 100,000,000.00 1-2 年 8.24%
怀来京御幸福房地产开发有限
押金保证金 44,737,124.00 1 年以内 3.69% 447,371.24
公司
广州市全汇房地产开发有限公
押金保证金 30,000,000.00 2 年以内 2.47% 300,000.00
司
云南国际信托有限公司 押金保证金 24,000,000.00 1 年以内 1.98% 240,000.00
合计 -- 451,856,274.00 -- 37.24% 3,518,562.74
6、存货
是否已执行新收入准则
□ 是 √ 否
178
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（1）存货分类
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
库存商品 322,874.41 322,874.41 369,902.01 369,902.01
建造合同形成的
已完工未结算资 13,146,200.32 13,146,200.32 10,547,135.83 10,547,135.83
产
合计 13,469,074.73 13,469,074.73 10,917,037.84 10,917,037.84
（2）存货跌价准备
单位： 元
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
（3）存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
（4）期末建造合同形成的已完工未结算资产情况
单位： 元
项目 金额
累计已发生成本 127,746,100.14
累计已确认毛利 12,741,928.62
已办理结算的金额 127,341,828.44
建造合同形成的已完工未结算资产 13,146,200.32
其他说明：
期末余额主要是公司装修业务尚未结算的工程成本和合同毛利。
7、 贷款
（1）贷款分类披露
类别 期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
金额 比例 金额 计提比 金额 比例 金额 计提比
例 例
按组合计 2,936,367,565.12 100.00% 105,771,213.03 3.60% 2,830,596,352.09 3,908,828,301.96 100.00% 118,772,729.05 3.04% 3,790,055,572.91
提坏账准
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备的贷款
其中：
贷款组合 2,936,367,565.12 100.00% 105,771,213.03 3.60% 2,830,596,352.09 3,908,828,301.96 100.00% 118,772,729.05 3.04% 3,790,055,572.91
合计 2,936,367,565.12 100.00% 105,771,213.03 3.60% 2,830,596,352.09 3,908,828,301.96 100.00% 118,772,729.05 3.04% 3,790,055,572.91
180
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（2）贷款五级分类
类别 期末余额 期初余额
金额 比例 金额 比例
正常类 2,529,301,490.30 86.14% 3,327,676,882.72 85.13%
关注类 313,180,913.84 10.67% 465,350,373.16 11.91%
次级类 38,901,768.14 1.32% 84,353,226.33 2.16%
可疑类 50,843,710.88 1.73% 30,083,661.89 0.77%
损失类 4,139,681.96 0.14% 1,364,157.86 0.03%
合计 2,936,367,565.12 100.00% 3,908,828,301.96 100.00%
（3）贷款损失准备计提情况
贷款损失准备 第一阶段 第二阶段 第三阶段 合计
未来12个月预期信用损 整个存续期预期信用损失 整个存续期预期信用损失
失 (未发生信用减值) (已发生信用减值)
2019年1月1日余额 49,915,153.24 13,960,511.20 54,897,064.61 118,772,729.05
2019年1月1日余额在本期 —— —— —— ——
--转入第二阶段
--转入第三阶段 -4,030,667.93 4,030,667.93
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 -11,975,630.88 -534,415.86 3,539,198.65 -8,970,848.09
本期转回
本期转销
本期核销 -4,030,667.93 -4,030,667.93
其他变动
2019年12月31日余额 37,939,522.36 9,395,427.41 58,436,263.26 105,771,213.03
（4）本期计提、转回（或收回）贷款损失准备情况
本报告期计提贷款损失准备金额-8,970,848.09元，转回以前年度已核销的贷款损失准备10,936,921.73元。
其中本报告期转回以前年度核销的贷款损失准备如下：
贷款种类 转回或收回金额 收回方式
小额贷款 10,936,921.73 现金收回
合计 10,936,921.73
（5）本期实际核销的贷款
181
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项目 核销金额
实际核销的贷款 4,030,667.93
8、持有待售资产
单位： 元
项目 期末账面余额 减值准备 期末账面价值 公允价值 预计处置费用 预计处置时间
投资性房地产 15,756,175.35 15,756,175.35 18,993,829.50 2020 年 03 月 31 日
合计 15,756,175.35 15,756,175.35 18,993,829.50 --
其他说明：
公司在2019年已签订资产处置合同，预计2020年3月交付，按公司会计政策划分为持有待售资产。
9、其他流动资产
是否已执行新收入准则
□ 是 √ 否
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
预缴税费 146,641,395.07 106,000,607.45
合计 146,641,395.07 106,000,607.45
其他说明：
期末其他流动资产金额比期初增加主要是因为本报告期公司预缴所得税同比增加所致。
10、长期股权投资
单位： 元
本期增减变动 减值
被投资单 期初余额(账 权益法下确 其他综 其他 宣告发放现 计提 期末余额(账面 准备
减少 其
位 面价值) 追加投资 认的投资损 合收益 权益 金股利或利 减值 价值) 期末
投资 他
益 调整 变动 润 准备 余额
一、合营企业
深圳世松
安老服务
有限公司
合肥卓越
城运营管
453,389.41 -242,964.33 210,425.08
理有限公
司
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小计 453,389.41 -242,964.33 210,425.08
二、联营企业
深圳再生
活科技管
843,274.41 -177,187.28 666,087.13
理有限公
司
深圳世联
惠普商业
3,447,374.22 303,269.16 3,750,643.38
保理有限
公司
天津市润
泽基金销
25,866,406.23 -1,549,016.19 24,317,390.04
售有限公
司
深圳惠金
卓信科技 400,000.00 -234,846.69 165,153.31
有限公司
深圳雅智
美居信息
250,000.00 -200,569.31 49,430.69
科技有限
公司
深圳世联
云学科技 298,000.00 -34,774.03 263,225.97
有限公司
上海更赢
信息技术 100,000,000.00 100,000,000.00
有限公司
武汉市世
联筑家商
247,202.76 251,613.56 498,816.32
业管理有
限公司
深圳蓝马
创城投资
1,096,474.29 -72,009.12 1,024,465.17
运营有限
公司
江西万寿
宫文旅商
1,085,110.08 -1,085,110.08
业管理有
限公司
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重庆小样
创业服务 337,101.19 337,101.19
有限公司
重庆小样
达客网络
科技服务
有限公司
深圳世联
同创资产
20,185,314.13 5,352,000.08 -7,461,649.86 18,075,664.35
管理有限
公司
山东省乡
村振兴齐
鲁样板研 1,170,000.00 122.22 1,170,122.22
究院有限
公司
山东世联
行装饰科
2,610,000.00 -294,229.32 2,315,770.68
技有限公
司
深圳市很
有蜂格网
2,881,430.23 -2,187,691.08 693,739.15
络科技有
限公司
小计 55,652,586.35 104,728,000.00 408,673.11 -7,461,649.86 153,327,609.60
合计 56,105,975.76 104,728,000.00 165,708.78 -7,461,649.86 153,538,034.68
其他说明
1）本集团持有深圳世松安老服务有限公司50%股权、深圳世联同创资产管理有限公司49%股权、重庆小样达客网络科技服
务有限公司22.08%股权、重庆小样创业服务有限公司40%股权、武汉市世联筑家商业管理有限公司20%股权、深圳再生活科
技管理有限公司49%股权、深圳世联惠普商业保理有限公司30%股权、天津市润泽基金销售有限公司40%股权、深圳蓝马创
城投资运营有限公司20%股权、江西万寿宫文旅商业管理有限公司40%股权、深圳市很有蜂格网络科技有限公司25.02%股权，
深圳惠金卓信科技有限公司40%股权，深圳世联云学科技有限公司17.53%股权，深圳雅智美居信息科技有限公司40%股权，
上海更赢信息技术有限公司40%股权，山东省乡村振兴齐鲁样板研究院有限公司39%股权，山东世联行装饰科技有限公司股
权43.50%，上述投资按公司会计政策均按权益法核算。
2）子公司世联君汇持有合肥卓越城运营管理有限公司51%，根据公司章程规定，公司董事长由其他股东推荐并经董事会选
举后出任，董事长对公司的经营事项具有一票否决权，本公司对其无实际控制权，不纳入合并范围，公司按权益法核算。
3）江西万寿宫文旅商业管理有限公司，本公司对其投资成本为2,000,000.00元，截至本年末，其累计亏损6,595,669.05元（截
至上年末亏损2,287,224.81元），按照权益法核算，账面余额减至0。
4）深圳世松安老服务有限公司为世联养老的合营企业，本报告期公司转让世联养老35.1%股权，丧失了对世联养老的控制
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权。
5）本报告期子公司转让持有重庆小样达客网络科技服务有限公司23%股权。
11、其他权益工具投资
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
SHIJU (HK) LIMITED 122,947.63 116,251.52
深圳市世联兴业养老运营管理有限公司 1,990,000.00
合计 2,112,947.63 116,251.52
分项披露本期非交易性权益工具投资
单位： 元
指定为以公允价
其他综合收益转 其他综合收益转
值计量且其变动
项目名称 确认的股利收入 累计利得 累计损失 入留存收益的金 入留存收益的原
计入其他综合收
额 因
益的原因
SHIJU (HK)
不以出售为目的 不适用
LIMITED
深圳市世联兴业
养老运营管理有 不以出售为目的 不适用
限公司
其他说明：
本集体的权益工具投资是本公司及子公司出于战略目的而计划长期持有的投资，根据新金融准则工具相关规定，在初始
确认时，将该部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值且变动计入其他综合收益的金融资产。
12、其他非流动金融资产
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
同创世联地产平衡一号基金 193,002,472.00 224,362,425.00
上海呈稻企业管理合伙企业（有限合伙） 110,760,000.00 110,760,000.00
苏州工业园区睿灿投资企业（有限合伙） 100,000,000.00 100,000,000.00
上海海祁企业管理合伙企业（有限合伙） 100,000,000.00 100,000,000.00
上海中城联盟投资管理股份有限公司 55,630,000.00 55,630,000.00
上海腾赋企业管理合伙企业（有限合伙） 16,000,000.00 16,000,000.00
上海万宁文化创意产业发展有限公司 16,000,000.00
中城新产业控股有限公司 10,000,000.00 10,000,000.00
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上海中城勇略投资中心（有限合伙） 3,000,000.00 3,000,000.00
深圳市世联共享投资股份有限公司 2,700,000.00 2,700,000.00
深圳英智剑桥科技投资基金合伙企业（有限合伙） 2,382,425.76 2,696,782.42
芜湖汇德肆号 1,000,000.00
芜湖汇德伍号 1,000,000.00
芜湖汇德陆号 1,000,000.00
深圳英博科技产业培育有限公司 800,000.00 800,000.00
深圳市搜社区服务发展研究院有限公司 450,000.00 450,000.00
深圳市中美泰基金管理有限公司 10,192.25 750,000.00
上海竑瞻企业管理有限公司 10,000.00 10,000.00
深圳英智投资管理有限公司 2,500.00 2,500.00
合计 594,747,590.01 646,161,707.42
其他说明：
13、投资性房地产
（1）采用成本计量模式的投资性房地产
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 491,356,749.79 491,356,749.79
2.本期增加金额 14,177,251.96 14,177,251.96
（1）外购 827,041.72 827,041.72
（2）存货\固定资产
\在建工程转入
（3）企业合并增加
(4)固定资产转入 13,350,210.24 13,350,210.24
3.本期减少金额 25,291,643.20 25,291,643.20
（1）处置 8,693,954.59 8,693,954.59
（2）其他转出
（3）转出至持有待售 16,597,688.61 16,597,688.61
4.期末余额 480,242,358.55 480,242,358.55
二、累计折旧和累计摊
销
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1.期初余额 51,837,136.02 51,837,136.02
2.本期增加金额 20,725,219.80 20,725,219.80
（1）计提或摊销 17,387,667.22 17,387,667.22
（2）固定资产转入 3,337,552.58 3,337,552.58
3.本期减少金额 1,250,139.56 1,250,139.56
（1）处置 408,626.30 408,626.30
（2）其他转出 841,513.26 841,513.26
4.期末余额 71,312,216.26 71,312,216.26
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 408,930,142.29 408,930,142.29
2.期初账面价值 439,519,613.77 439,519,613.77
（2）采用公允价值计量模式的投资性房地产
□ 适用 √ 不适用
（3）未办妥产权证书的投资性房地产情况
单位： 元
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
惠州惠阳汇鑫花园 B1 栋 12 屋 04 房 638,075.10 资料提供中
其他说明
2018年4月8日，本集团以杭州市西湖区百佳园路61号1幢、2幢、3幢房产作为抵押，与中国工商银行股份有限公司深圳
上步支行签订了编号0400000007-2018年上步（抵）字0015号总授信融资合同，总授信期限为自2018年4月10日至2025年4月
10日，截止2019年12月31日，该物业的账面原值为196,538,340.76元，净值为180,457,931.07元。
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2018年3月10日，本集团以重庆市渝中区嘉陵江滨江路111号A栋3-21层房屋作为抵押，与招商银行股份有限公司重庆分
行签订了法人购房借款及抵押合同，合同编号为2018年渝较字第2011180201号-2018年渝较字第20111802174号，抵押期限为
2018年3月15日至2028年3月14日，截止2019年12月31日，未解押物业的账面原值111,283,064.78，净值为105,592,648.67。
14、固定资产
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
固定资产 136,745,705.11 165,680,582.14
合计 136,745,705.11 165,680,582.14
（1）固定资产情况
单位： 元
项目 房屋及建筑物 电子设备及其他 运输设备 合计
一、账面原值：
1.期初余额 129,775,419.69 105,366,646.14 63,585,787.95 298,727,853.78
2.本期增加金额 78,021.48 5,300,680.96 2,022,665.55 7,401,367.99
（1）购置 78,021.48 5,300,680.96 2,022,665.55 7,401,367.99
（2）在建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额 14,893,888.87 7,799,181.47 7,444,414.45 30,137,484.79
（1）处置或报废 1,543,678.63 6,248,629.42 6,644,414.45 14,436,722.50
（2）处置子公司 1,550,552.05 800,000.00 2,350,552.05
（3）转出至投资性
13,350,210.24 13,350,210.24
房地产
4.期末余额 114,959,552.30 102,868,145.63 58,164,039.05 275,991,736.98
二、累计折旧
1.期初余额 32,956,129.04 62,985,077.99 37,106,064.61 133,047,271.64
2.本期增加金额 3,460,982.82 10,932,435.22 6,105,917.32 20,499,335.36
（1）计提 3,460,982.82 10,932,435.22 6,105,917.32 20,499,335.36
3.本期减少金额 3,632,781.05 5,349,414.14 5,318,379.94 14,300,575.13
（1）处置或报废 295,228.47 4,761,635.25 4,898,379.94 9,955,243.66
（2）处置子公司 587,778.89 420,000.00 1,007,778.89
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（3）转出至投
3,337,552.58 3,337,552.58
资性房地产
4.期末余额 32,784,330.81 68,568,099.07 37,893,601.99 139,246,031.87
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 82,175,221.49 34,300,046.56 20,270,437.06 136,745,705.11
2.期初账面价值 96,819,290.65 42,381,568.15 26,479,723.34 165,680,582.14
（2）未办妥产权证书的固定资产情况
单位： 元
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
振华国际广场商品房 879,457.47 开发商统一办理，资料提交中
属于政府的企业人才住房，公司于 2017 年 4 月 26 日与深圳市
莲馨家园房屋 3 栋 28D，29D，30D，28E，
5,826,597.52 罗湖区住房与建设局签订《深圳市罗湖区企业人才住房买卖合
29E，30E，34D，34E，34F
同》，由于企业人才住房属于有限产权住房，无法办理房产证。
其他说明
2018年11月22日，本集团以位于北京市朝阳区建国门外大街甲6号1幢5层C座六层、1幢6层C座七层房产作为抵押，与
平安银行股份有限公司深圳分行签订了平银战六综字20160701第001号综合授信合同，综合授信期限为2018年11月22日至
2020年11月22日，截至2019年12月31日，该物业的账面原值为70,060,928.54元，净值为43,437,775.79元，其中投资性房地产
的账面原值为52,545,566.04元，净值为32,578,251.02元；固定资产中房地产账面原值为17,515,362.50元，净值为10,859,524.77
元。
2019年04月18日，本集团以西安高新区高新国际商务中心数码大厦13201室，天津市和平区解放北路与曲阜道交口西南
侧信达广场塔楼第9层901-903、905-912、第10层1001-1003、1005-1012，沈阳市沈河区友好10-3号1301-1310，合肥市政务区
东流路999号新际商务中心B座1001-1013室作为抵押，与招商银行股份有限公司深圳分行签订了755XY2019008030的授信协
议，抵押期限自2019年04月18日至2021年04月17日。截至2019年12月31日，以上物业的账面原值为94,640,681.71元，净值为
67,637,496.27元，其中投资性房地产的账面原值为37,391,421.46元，净值为26,597,526.58元；固定资产中房地产账面原值为
57,249,260.25元，净值为39,620,359.57元。
截止2019年12月31日止，本集团无暂时闲置的固定资产。
189
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15、无形资产
（1）无形资产情况
单位： 元
项目 土地使用权 专利权 非专利技术 软件 车位使用权 合计
一、账面原值
1.期初余额 30,342,572.05 1,535,000.00 31,877,572.05
2.本期增加
4,346,969.69 4,346,969.69
金额
（1）购置 4,346,969.69 4,346,969.69
（2）内部
研发
（3）企业
合并增加
3.本期减少金
额
（1）处置
4.期末余额 34,689,541.74 1,535,000.00 36,224,541.74
二、累计摊销
1.期初余额 28,209,676.02 135,226.10 28,344,902.12
2.本期增加
3,084,064.28 43,857.12 3,127,921.40
金额
（1）计提 3,084,064.28 43,857.12 3,127,921.40
3.本期减少
金额
（1）处置
4.期末余额 31,293,740.30 179,083.22 31,472,823.52
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加
金额
（1）计提
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3.本期减少
金额
（1）处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面
3,395,801.44 1,355,916.78 4,751,718.22
价值
2.期初账面
2,132,896.03 1,399,773.90 3,532,669.93
价值
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例。
（2）未办妥产权证书的土地使用权情况
单位： 元
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
其他说明：
本集团车位使用权系：根据本公司二级子公司西安世联与天地源股份有限公司西安置业分公司签订《地下停车位使用权
购买协议》，西安世联公司购买车位的使用期限从购买日起至该地块的土地使用权证终止之日止。
16、商誉
（1）商誉账面原值
单位： 元
被投资单位名称 本期增加 本期减少
或形成商誉的事 期初余额 期末余额
企业合并形成的 处置
项
山东世联 42,992,074.82 42,992,074.82
四川嘉联 30,652,993.04 30,652,993.04
重庆世联 13,484,800.36 13,484,800.36
世联投资 5,515,896.34 5,515,896.34
世联小贷 5,446,386.24 5,446,386.24
盛泽担保 20,929,875.36 20,929,875.36
北京安信行 69,000,000.00 69,000,000.00
厦门立丹行 76,224,942.54 76,224,942.54
青岛荣置地 48,125,480.21 48,125,480.21
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合计 312,372,448.91 312,372,448.91
（2）商誉减值准备
单位： 元
被投资单位名称 本期增加 本期减少
或形成商誉的事 期初余额 期末余额
计提 处置
项
山东世联 21,700,500.00 21,700,500.00
重庆世联 10,495,300.00 10,495,300.00
盛泽金融组 3,960,000.00 3,960,000.00
合计 36,155,800.00 36,155,800.00
商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
每年年末本集团对商誉进行减值测试：本集团将各并购公司整体分别作为一个资产组进行减值测试，计算可收回金额，
并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。对各并购公司实际运行经营业绩与收购定价时采取的预测经营业绩基础进
行对比。
2011年度山东世联与重庆世联均未达到收购定价时采取的预测经营业绩基础，且在可预测的期间内，重新预测经营业
绩达到收购定价时采取的预测经营业绩可能性较小，因此分别对并购山东世联、重庆世联时产生的商誉提取减值准备2,170.05
万元和1,049.53万元。
世联投资、盛泽担保、世联小贷三家公司产生现金流独立于其他资产产生现金流，且具有不可分性，所以将其整体看做
一个资产组盛泽金融组。2012年度，对资产组进行减值测试时发现，其在可预测的期间内，重新预测经营业绩和收购定价时
采取的预测经营业绩有一定差距，因此对并购世联投资、盛泽担保、世联小贷时产生的商誉提取减值准备396.00万元。
截至2019年12月31日止，本集团对所有并购公司形成的商誉进行减值测试，无需补提商誉减值准备。
说明商誉减值测试过程、关键参数（如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期增长率、利润率、折现率、预测期
等）及商誉减值损失的确认方法：
1)重要假设及理由
假设被评估单位持续经营，并在经营范围、管理层等影响到经营的关键方面与目前情况无重大变化；被评估单位所处的
社会经营环境不产生较大的变化，国家及公司所在地区有关法律、法规、政策与现时无重大变化；假设被评估单位经营范围、
经营方式等在一贯性的基础上不断改进，随着经济发展，进行适时调整和创新；假设被评估单位所提供服务可以适应社会市
场需求； 假设利率、赋税基准及税率，在国家正常范围内无重大变化等。
重要参数：
资产组名称 预测期 预测期增长率 稳定期增长率 利润率 税前折现率
山东世联 2020年-2024年 0.00% 0.00% 12.00% 13.00%
四川嘉联 2020年-2024年 0.00% 0.00% 15.00% 13.00%
重庆世联 2020年-2024年 0.00% 0.00% 15.00% 13.00%
盛泽金融组 2020年-2024年 0.00% 0.00% 20.00% 13.00%
北京安信行 2020年-2024年 0.00% 0.00% 7.50% 13.00%
厦门立丹行 2020年-2024年 0.00% 0.00% 15.00% 13.00%
青岛荣置地 2020年-2024年 0.00% 0.00% 15.00% 13.00%
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以上资产组收购时间较长，结合市场预期和公司经营情况，我们认为其进入稳定期，同时遵循谨慎性原则制定以上利润
率；税前折现率采用风险累加法确定，包括无风险报酬率和风险报酬率。
2）商誉减值测算表
单位：万元
项目 山东世联 青岛荣置地 四川嘉联 重庆世联 盛泽金融组 北京安信行 厦门立丹行
商誉账面余额 4,299.21 4,812.55 3,065.30 1,348.48 3,189.22 6,900.00 7,622.49
商誉减值准备余额 2,170.05 1,049.53 396.00
商誉的账面价值 2,129.16 4,812.55 3,065.30 298.95 2,793.22 6,900.00 7,622.49
未确认归属于少数股东权益 2,045.66 4,623.82 2,945.09 287.23 4,600.00 7,323.57
的商誉价值
包含未确认少数股东权益的 4,174.82 9,436.37 6,010.39 586.18 2,793.22 11,500.00 14,946.07
商誉价值
资产组的账面价值 6,471.74 1,432.33 2,748.58 1,823.21 51,298.53 11,388.55 1,509.63
包含整体商誉的资产组的公 10,646.56 10,868.70 8,758.97 2,409.39 54,091.75 22,888.55 16,455.70
允价值
资产组预计未来现金流量的 82,332.99 13,076.92 28,864.41 13,585.68 91,210.26 37,015.38 19,230.77
现值（可收回金额）
整体商誉减值损失
按比例计算应确认的当期商
誉减值损失
商誉减值测试的影响
其他说明
商誉减值测试详见本公司2019年商誉减值测试报告。
17、长期待摊费用
单位： 元
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
办公楼装修费 32,894,408.56 29,208,433.34 14,916,156.04 731,767.83 46,454,918.03
商业物业租赁装修 82,210,427.51 81,830,007.76 38,204,756.94 3,889,304.60 121,946,373.73
公寓酒店装修 568,018,376.12 288,857,629.71 226,349,604.15 22,084,377.75 608,442,023.93
网络继保服务费 162,380.00 123,060.00 39,320.00
其他 4,679,523.41 637,198.49 2,797,396.32 0.00 2,519,325.58
合计 687,965,115.60 400,533,269.30 282,390,973.45 26,705,450.18 779,401,961.27
其他说明
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18、递延所得税资产/递延所得税负债
（1）未经抵销的递延所得税资产
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 376,194,706.39 86,769,404.46 355,609,842.52 82,522,181.44
内部交易未实现利润 11,091,329.28 2,772,832.32 8,768,883.92 2,192,220.98
可抵扣亏损 75,555,792.00 18,138,329.03 64,346,238.83 16,086,559.71
已列支成本费用但尚未
698,493,398.91 165,297,094.83 963,957,190.95 234,444,958.98
发放的薪资
互联网+业务待付的第
791,728,583.17 173,189,775.83 937,774,928.00 196,190,287.63
三方费用
已列支成本费用但尚未
24,333,258.47 4,954,952.71 88,153,175.58 21,907,085.01
结算的费用
长期待摊费用摊销差异 899,036.52 222,308.47 1,500,785.71 374,042.81
无形资产摊销差异 5,320,716.00 1,330,179.00 7,001,956.34 1,750,489.08
限制性股票期权 17,608,720.27 4,402,180.07 25,424,034.32 6,356,008.58
合计 2,001,225,541.01 457,077,056.72 2,452,537,036.17 561,823,834.22
（2）未经抵销的递延所得税负债
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
固定资产折旧差异 219,395.78 54,848.95 223,043.02 55,760.76
合计 219,395.78 54,848.95 223,043.02 55,760.76
（3）未确认递延所得税资产明细
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
可抵扣亏损 1,517,609,496.91 1,104,228,586.24
已列支成本费用但尚未发放的薪资 29,188,534.98 36,959,274.71
资产减值准备 23,324,811.80 36,860,875.99
长期待摊费用摊销差异 2,620,017.36 392,092.02
互联网+业务待付的第三方费用 2,537,973.26 7,445,693.79
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合计 1,575,280,834.31 1,185,886,522.75
（4）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
单位： 元
年份 期末金额 期初金额 备注
2019 745,927.48
2020 14,394,545.41 17,269,333.96
2021 40,535,046.05 51,251,166.88
2022 239,256,506.14 257,334,013.28
2023 479,864,135.42 777,628,144.64
2024 743,559,263.89
合计 1,517,609,496.91 1,104,228,586.24 --
19、其他非流动资产
是否已执行新收入准则
□ 是 √ 否
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
非盈利组织股权投资款 0.00 100,000.00
合计 100,000.00
其他说明：
期初非盈利组织股权投资款是由子公司世联养老投资的，本报告期公司处置了世联养老的部分股权，已不再纳入公司合并。
20、短期借款
（1）短期借款分类
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
质押借款 129,070,614.77 30,000,000.00
抵押借款 70,000,000.00 120,000,000.00
保证借款 543,500,000.00 658,337,453.73
信用借款 1,044,600,000.00 1,655,000,000.00
合计 1,787,170,614.77 2,463,337,453.73
短期借款分类的说明：
本集团将仅有担保或其他非资产抵押保证条款的银行借款划分为保证借款，将有包括资产抵押作为保证条款的银行借款归为
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抵押借款，将银行存单质押作为担保条款的银行借款为质押借款。
（2）已逾期未偿还的短期借款情况
本期末已逾期未偿还的短期借款总额为 0.00 元，其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
单位： 元
借款单位 期末余额 借款利率 逾期时间 逾期利率
其他说明：
截至2019年12月31日止，本集团无已到期但未偿还的短期借款。
21、应付票据
单位： 元
种类 期末余额 期初余额
商业承兑汇票 3,659,552.19 215,478.00
合计 3,659,552.19 215,478.00
本期末已到期未支付的应付票据总额为 0.00 元。
22、应付账款
（1）应付账款列示
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
直线法摊销运营租赁费 341,562,628.76 286,781,155.18
购买资产及装修款 56,801,420.82 58,032,352.56
工程外包款 48,550,368.92 53,933,454.14
应付服务费 48,429,531.07 61,392,263.52
物业外包费 32,354,295.10 26,495,840.76
应付租金 8,938,149.87 354,020.36
能源费用 1,337,397.25 1,165,515.75
购买办公用品 47,962.38 313,661.85
其他 2,316,747.84 2,940,957.34
合计 540,338,502.01 491,409,221.46
（2）账龄超过 1 年的重要应付账款
单位： 元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
196
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陕西派美装饰工程有限公司 1,820,000.00 尚未达到结算条件
北京鼎越工程技术有限责任公司 1,058,258.44 尚未达到结算条件
深圳市建装装饰工程有限公司 802,041.43 尚未达到结算条件
江苏奇寓家具制造有限公司 586,357.00 尚未达到结算条件
益博睿信息技术（北京）有限公司 521,561.33 尚未达到结算条件
广州景升装饰工程有限公司 434,759.36 尚未达到结算条件
合计 5,222,977.56 --
其他说明：
应付账款期末比期初增加48,929,280.55元，增长了9.96%，主要是因为本报告期公司公寓管理、商业运营等资产服务业务的
运营租赁费，按直线法摊销预先记账的应付款增加所致。
23、预收款项
是否已执行新收入准则
□ 是 √ 否
（1）预收款项列示
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
公寓租赁费 32,779,466.99 23,011,131.64
预收物业费 27,397,610.18 27,321,246.99
预收装修款 20,268,537.99 42,479,296.85
预收处置非流动资产款 13,746,992.10 8,670,458.00
商业物业租赁费 12,505,927.04 17,041,529.56
商品销售款 10,203,981.04 11,665,732.06
代理费 7,913,393.40 6,607,130.88
顾问费 4,442,753.30 5,803,425.29
资产管理费 2,836,862.61 358,333.28
互联网+业务 742,918.69 492,652.20
贷款预收利息 601,094.06 54,608,752.43
其他 121,141.50 257,736.18
合计 133,560,678.90 198,317,425.36
（2）账龄超过 1 年的重要预收款项
单位： 元
197
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项目 期末余额 未偿还或结转的原因
西安中马国际置业有限公司 854,746.00 项目尚未结束，尚未取得客户确认
菏泽襄政房地产开发有限公司 300,000.00 项目尚未结束，尚未取得客户确认
深圳市沧然实业发展有限公司 169,811.32 项目尚未结束，尚未取得客户确认
济南盛唐置业有限公司 130,304.00 项目尚未结束，尚未取得客户确认
成都双流和骏置业有限公司 115,597.70 项目尚未结束，尚未取得客户确认
惠州市亚新房地产有限公司 108,266.00 项目尚未结束，尚未取得客户确认
合计 1,678,725.02 --
（3）期末建造合同形成的已结算未完工项目情况
单位： 元
项目 金额
累计已发生成本 0.00
累计已确认毛利 0.00
已办理结算的金额 20,268,537.99
建造合同形成的已结算未完工项目 -20,268,537.99
其他说明：
预收账款期末比期初减少64,756,746.46元，下降32.65%，主要原因是本报告期公司贷款业务预收利息减少。
24、应付职工薪酬
（1）应付职工薪酬列示
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 999,392,710.88 2,602,215,067.48 2,875,087,411.71 726,520,366.65
二、离职后福利-设定提
1,462,800.14 174,867,331.19 175,168,564.09 1,161,567.24
存计划
合计 1,000,855,511.02 2,777,082,398.67 3,050,255,975.80 727,681,933.89
（2）短期薪酬列示
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、工资、奖金、津贴和
996,416,810.14 2,411,842,789.82 2,684,703,555.33 723,556,044.63
补贴
198
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
2、职工福利费 142,033.40 22,927,330.47 22,980,640.57 88,723.30
3、社会保险费 798,278.49 97,971,736.48 97,824,487.79 945,527.18
其中：医疗保险费 697,913.80 84,769,271.92 84,606,032.82 861,152.90
工伤保险费 25,468.28 2,804,954.88 2,814,071.30 16,351.86
生育保险费 59,699.81 8,273,597.36 8,265,274.75 68,022.42
其
15,196.60 2,123,912.32 2,139,108.92
他
4、住房公积金 137,568.00 65,278,518.53 65,168,298.78 247,787.75
5、工会经费和职工教育
1,898,020.85 4,194,692.18 4,410,429.24 1,682,283.79
经费
合计 999,392,710.88 2,602,215,067.48 2,875,087,411.71 726,520,366.65
（3）设定提存计划列示
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 1,327,274.99 169,169,527.16 169,389,908.52 1,106,893.63
2、失业保险费 135,525.15 5,697,804.03 5,778,655.57 54,673.61
合计 1,462,800.14 174,867,331.19 175,168,564.09 1,161,567.24
其他说明：
应付职工薪酬期末比期初减少了 273,173,577.13 元，下降27.29%，主要是因为本报告期公司利润下降计提的业绩奖金减少
所致。
25、应交税费
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
增值税 35,158,829.48 47,199,486.27
企业所得税 278,864,069.19 408,097,890.92
个人所得税 8,845,812.33 11,871,188.72
城市维护建设税 2,663,832.83 3,046,901.10
教育费附加及地方教育费附加 1,960,070.59 2,208,931.98
印花税 848,552.24 470,750.47
房产税 5,448,061.25 2,275,976.13
堤围费 11,164.19 23,239.33
其他 905,176.60 591,033.61
合计 334,705,568.70 475,785,398.53
199
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
其他说明：
应交税费期末比期初减少了141,079,829.83元，下降29.65%，主要是因为本报告期公司利润减少依法计提税金减少。
26、其他应付款
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
应付利息 1,158,581.75 34,312,802.38
应付股利 3,926,214.16 5,574,923.53
其他应付款 1,573,946,387.87 1,726,372,082.40
合计 1,579,031,183.78 1,766,259,808.31
（1）应付利息
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
资产证券化应付利息 1,069,930.01 34,267,046.64
应付少数股东资金利息 88,651.74 45,755.74
合计 1,158,581.75 34,312,802.38
重要的已逾期未支付的利息情况：
单位： 元
借款单位 逾期金额 逾期原因
其他说明：
1）应付利息期末比期初减少33,154,220.63元，降低了96.62%，主要是因为前期计提的资产证券化应付的利息或收益，本报
告期项目到期依合同约定已陆续支付。
2）截止2019年12月31日止，本集团无已逾期未支付的利息。
（2）应付股利
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
普通股股利 1,204,266.00
青岛荣置地少数股东 3,926,214.16 4,328,014.16
北海红璞原股东 42,643.37
合计 3,926,214.16 5,574,923.53
其他说明，包括重要的超过 1 年未支付的应付股利，应披露未支付原因：
期末应付少数股东股利是青岛荣置地实施利润分配应支付给少数股东的股利，因经营管理需要，截至本报告期末部分暂末支
付。
200
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
（3）其他应付款
1）按款项性质列示其他应付款
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
互联网+业务待付的第三方费用 794,266,556.43 945,220,621.79
押金保证金 258,714,170.23 197,302,886.60
应付业务费用 126,746,770.99 169,684,211.09
装修业务暂收款 106,126,826.66 33,174,856.35
互联网+业务暂收的服务费 95,966,610.85 101,265,355.82
代收代付款 71,688,698.57 88,139,332.15
项目跟投款 60,585,327.63 114,532,123.99
资产证券化代收款 22,547,235.45 18,192,045.27
限制性股票回购款 16,146,013.87 35,623,188.36
应付担保费 14,704,711.54 12,217,993.20
公寓业务暂收款 6,453,465.65 10,519,467.78
收购意向金 500,000.00
合计 1,573,946,387.87 1,726,372,082.40
2）账龄超过 1 年的重要其他应付款
单位： 元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
押金保证金 34,482,923.12 继续使用资产
合计 34,482,923.12 --
其他说明
其他应付款期末余额比期初减少了152,425,694.53元，降低了8.83%，主要是因为本报告期公司互联网+业务待付的第三方费
用减少。
27、一年内到期的非流动负债
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的租赁负债 20,644,368.92 13,080,411.48
合计 20,644,368.92 13,080,411.48
其他说明：
期末余额是：
201
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
1）本报告期公司收购杭州三箭装饰股权的并购贷款，其中有15,000,000.00元一年内将到期偿还；
2）本报告期公司购买房产的银行按揭贷款，其中5,644,368.92元一年内将到期偿还。
28、其他流动负债
是否已执行新收入准则
□ 是 √ 否
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
资产证券化确认金融负债 631,411,651.02 1,228,061,496.19
合计 631,411,651.02 1,228,061,496.19
短期应付债券的增减变动：
单位： 元
按面值计 溢折价摊
债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额 期初余额 本期发行 本期偿还 期末余额
提利息 销
其他说明：
期末资产证券化确认金融负债的金额，主要是本公司二级子公司世联小贷分别与世联小贷资产财产权信托、世联小贷资
产资金信托等签署信贷资产转让协议。本集团将收到的对价确认为一项金融负债。
29、长期借款
（1）长期借款分类
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
抵押借款 335,728,635.63 165,827,667.28
信用借款 150,000,000.00
合计 485,728,635.63 165,827,667.28
长期借款分类的说明：
本集团将仅有担保或其他非资产抵押保证条款的银行借款划分为保证借款，将有包括资产抵押作为保证条款的银行借款归为
抵押借款。
其他说明，包括利率区间：
期末余额主要是本报告期公司从银行借入的贷款：
1）公司从银行借入长期借款，期限2年，按月付息到期还本。其中150,000,000.00元为信用借款、200,000,000.00元为抵押借
款；
2）子公司重庆红璞从银行借入购房按揭贷款，借款期限10年，按月还本息，期末还款期限长于1年的贷款余额为42,728,635.63
元；
3）子公司世联集房从银行借入股权并购贷款，借款期限7年，期末还款期限长于1年的贷款余额为93,000,000.00元。
202
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
30、股本
单位：元
本次变动增减（+、-）
期初余额 期末余额
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
股份总数 2,042,970,972.00 -5,214,300.00 -5,214,300.00 2,037,756,672.00
其他说明：
（1）本期变动增减情况
2019年8月13日，根据本公司第四届董事会第四十四次会议通过的《关于调整限制性股票回购价格和回购注销部分限制性股
票的议案》，同意将激励对象中因个人原因已离职不符合激励条件的72人所持已获授但尚未解锁的限制性股票1,036,700股，
以及因公司2018年度业绩未达到公司《限制性股票激励计划》中规定的第三个解除限售期的解除限售条件所涉及的限制性股
票4,177,600股全部进行回购注销处理，上述回购注销数量合计为5,214,300.00股。本次减资事项业经信永中和会计师事务所
（特殊普通合伙）出具的XYZH/2019SZA40814验资报告验证。
（2）股权质押情况
世联地产顾问（中国）有限公司将持有的本公司无限售流通股56,000,000股（占公司总股本的2.75%）质押给广东华兴银行
股份有限公司深圳分行，为本公司办理质押借款，并于2017年1月10日在中国登记结算有限责任公司深圳分公司办理了质押
登记手续，质押期限三年。
世联地产顾问（中国）有限公司将持有的本公司无限售流通股25,000,000股（占公司总股本的1.23%)质押给交通银行深圳分
行笋岗支行，为本公司办理质押借款，并于2018年1月17日在中国登记结算有限责任公司深圳分公司办理了质押登记手续，
质押期限两年。
世联地产顾问（中国）有限公司将持有的本公司无限售流通股56,000,000股（占公司总股本的2.75%）质押给兴业银行股份
有限公司深圳分行，为本公司办理质押借款，并于2019年1月15日在中国登记结算有限责任公司深圳分公司办理了质押登记
手续，质押期限一年。
世联地产顾问（中国）有限公司将持有的本公司无限售流通股90,000,000股（占公司总股本的4.42%）质押给招商银行股份
有限公司深圳分行，为本公司办理质押借款，并于2019年4月26日在中国登记结算有限责任公司深圳分公司办理了质押登记
手续，质押期限二年。
31、资本公积
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 447,727,438.99 14,365,396.50 433,362,042.49
其他资本公积 351,135.52 1,530,000.00 1,881,135.52
期权成本摊销 106,760,709.57 7,663,419.76 99,097,289.81
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
合计 554,839,284.08 1,530,000.00 22,028,816.26 534,340,467.82
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
（1）本期资本公积增加由以下事项形成：本公司之三级子公司上海股投，少数股东进行溢价增资，本公司持股比例由
60%下降至51%，该项交易导致本公司资本公积增加1,530,000.00元。
（2）本期资本公积减少由以下事项形成：①本公司实施限制性股票激励计划，部分员工由于离职或在本考核期考核不
合格，对其所持有的限制股票进行回购注销处理，导致资本公积减少14,365,396.50元；②本公司实施限制性股票激励计划，
按公司会计政策按期计提摊销的股份支付费用，增加期权成本摊销-2,505,820.71元；③本公司实施股票期权激励计划，按公
司会计政策按期计提摊销的股份支付费用，增加期权成本摊销-5,157,599.05元。
32、库存股
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
限制性股票激励计划 36,966,518.40 20,523,484.80 16,443,033.60
合计 36,966,518.40 20,523,484.80 16,443,033.60
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
本期库存股的减少系2018年公司业绩未达到解锁条件及部分持有限制性股票员工本次考核期考核不合格或者离职回购注销
而减少20,523,484.80元。
33、其他综合收益
单位： 元
本期发生额
减：前期计 减：前期
入其他综 计入其他 减：所 税后归属
项目 期初余额 本期所得税 税后归属于 期末余额
合收益当 综合收益 得税 于少数股
前发生额 母公司
期转入损 当期转入 费用 东
益 留存收益
二、将重分类进损益的其他综合
-61,153.36 251,544.99 239,129.23 12,415.76 177,975.87
收益
外币财务报表折算差额 -61,153.36 251,544.99 239,129.23 12,415.76 177,975.87
其他综合收益合计 -61,153.36 251,544.99 239,129.23 12,415.76 177,975.87
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
本期发生额主要是境外子公司香港世联和香港世居的外币报表合并折算为人民币报表产生的汇率折算差异。
34、盈余公积
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
法定盈余公积 378,371,693.82 51,798,395.09 430,170,088.91
任意盈余公积 378,371,693.82 51,798,395.09 430,170,088.91
合计 756,743,387.64 103,596,790.18 860,340,177.82
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
本期增加是本报告期公司根据董事会决议，分别按10%的比例在本期税后利润中计提的法定盈余公积金和任意盈余公积金。
35、未分配利润
单位： 元
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 1,982,303,621.24 1,951,568,860.70
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减-） -18,789,209.65
调整后期初未分配利润 1,963,514,411.59 1,951,568,860.70
加：本期归属于母公司所有者的净利润 81,942,292.20 415,724,734.42
减：提取法定盈余公积 51,798,395.09 110,735,863.06
提取任意盈余公积 51,798,395.09 110,735,863.06
应付普通股股利 42,902,390.41 163,518,247.76
期末未分配利润 1,898,957,523.20 1,982,303,621.24
调整期初未分配利润明细：
1)、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0.00 元。
2)、由于会计政策变更，影响期初未分配利润-18,789,209.65 元。
3)、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0.00 元。
4)、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0.00 元。
5)、其他调整合计影响期初未分配利润 0.00 元。
36、营业收入和营业成本
单位： 元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 6,608,813,605.28 5,776,463,683.92 7,485,933,989.87 5,873,496,475.52
其他业务 41,038,386.99 29,209,147.05 47,704,456.52 28,227,193.63
合计 6,649,851,992.27 5,805,672,830.97 7,533,638,446.39 5,901,723,669.15
是否已执行新收入准则
□ 是 √ 否
其他说明
营业收入和营业成本的说明，祥见本公司年度报告第四节的相关分析。
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
37、 主营业务成本明细
主营业务成本 本期金额 上期金额
工资 1,191,555,749.97 1,282,844,946.45
奖金 1,044,754,866.98 1,164,768,997.27
运营租赁费 864,091,819.63 663,732,573.59
技术协作费 646,706,207.01 708,523,586.09
咨询费 527,998,759.41 449,764,783.22
保险费 297,338,976.65 338,432,952.36
装修费摊销 240,721,801.08 151,033,741.81
广告宣传费 109,424,292.96 135,765,067.95
保洁费 100,481,490.00 78,127,731.81
工程外包 98,250,497.95 143,336,062.21
保安费 96,662,895.25 79,187,575.14
物业工程费 91,818,748.04 71,049,570.87
利息 64,467,339.37 175,207,964.85
差旅费 53,601,962.24 68,152,660.95
物业租赁费用 42,218,116.37 62,317,431.23
业务招待费 39,716,843.08 48,098,077.79
员工宿舍费 34,051,556.97 35,110,952.48
营销渠道费 24,913,402.92 18,363,244.43
商品 19,549,812.78 25,857,213.64
人力外包费 19,286,706.27
电信网络费 17,883,191.50 16,255,640.42
设计费 17,526,497.39 9,002,399.97
折旧费 16,069,475.14 12,596,151.79
工程材料 15,706,270.78 21,258,886.78
通讯费 13,853,599.13 14,100,631.04
调研费 10,958,704.25 17,111,228.17
低值用品及耗材 10,737,826.04 10,076,810.79
外购服务 10,665,118.64 10,494,744.68
办公用品费 8,902,891.46 10,809,552.56
福利费 7,817,932.73 8,058,174.21
206
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
劳保费 6,397,467.90 6,774,488.19
工作餐费 4,842,657.75 8,490,260.78
会务费 4,627,420.37 7,110,978.16
交通费 3,668,217.73 4,400,733.75
培训费 3,136,677.31 2,059,117.32
绿化费 2,949,255.39 2,378,866.64
手续费 1,874,896.09 2,345,517.43
出版印刷费 1,720,521.74 4,892,365.76
运杂费 1,039,833.31 1,423,925.90
软件摊销 449,696.62 367,419.61
办公杂费 443,658.28 912,932.76
其他 7,580,029.44 2,900,514.67
合计 5,776,463,683.92 5,873,496,475.52
38、税金及附加
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
城市维护建设税 17,729,215.62 23,131,345.45
教育费附加 12,624,553.01 16,564,845.50
房产税 4,815,296.42 8,991,475.91
印花税 1,683,313.70 1,884,814.08
残保金 1,402,757.27 902,169.89
水利建设基金 488,147.61 664,483.38
堤围费 74,684.40 127,206.74
其他 631,979.68 454,589.05
合计 39,449,947.71 52,720,930.00
其他说明：
39、管理费用
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
工资 116,934,989.30 125,629,046.70
207
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
咨询费 46,360,039.21 38,432,084.61
物业租赁费用 42,021,700.61 39,924,389.09
保险费 28,329,516.40 31,285,988.53
人力外包费 19,904,461.96
奖金 16,042,631.19 51,937,328.75
福利费 15,133,579.43 20,516,397.48
折旧费 13,951,482.71 15,967,738.51
诉讼费 13,858,918.05 22,924.47
装修费摊销 10,850,186.50 11,174,612.61
办公用品费 7,958,759.69 10,937,146.90
运杂费 7,357,539.13 8,573,159.58
差旅费 6,556,800.87 9,725,025.62
业务招待费 6,457,480.50 10,537,018.94
技术协作费 5,975,492.06 8,107,513.60
招聘费 5,505,321.62 7,275,446.85
工会经费 4,255,514.46 6,658,993.17
培训费 4,116,862.85 6,196,806.20
人事费 3,323,215.60 4,763,974.89
员工宿舍费 3,159,387.85 3,178,430.74
电信网络费 3,065,602.90 3,323,606.48
广告宣传费 2,901,311.99 4,511,145.84
会务费 1,992,999.62 7,700,634.05
通讯费 1,231,258.80 1,288,030.80
工作餐费 847,596.06 1,368,900.38
软件摊销 790,434.69 338,103.71
调研费 513,099.29 2,487,895.24
出版印刷费 358,095.59 120,779.22
劳保费 262,322.81 785,691.13
期权成本摊销 -7,449,109.51 16,156,875.12
其他 3,230,744.60 3,491,795.40
合计 385,798,236.83 452,417,484.61
其他说明：
208
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
40、研发费用
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
工资 39,029,613.28 48,915,194.04
技术协作费 30,518,178.08 9,723,521.65
保险费 7,361,866.77 9,233,651.35
奖金 5,926,420.82 5,602,283.19
电信网络费 4,909,627.54 5,192,296.55
折旧费 2,833,641.64 3,111,505.52
软件摊销 2,629,425.41 1,778,935.44
物业租赁费用 1,724,783.43 1,514,832.63
咨询费 406,606.55 394,060.30
差旅费 359,212.65 265,077.94
通讯费 325,507.01 487,935.63
广告宣传费 200,231.85 63,371.09
办公修理费 131,290.83 124,060.44
装修费摊销 39,320.00 48,584.31
福利费 5,855.80 12,174.21
工作餐费 309.00 197,310.96
调研费 184,482.76
其他 18,106.02 76,778.53
合计 96,419,996.68 86,926,056.54
其他说明：
41、财务费用
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 140,310,786.08 158,825,428.84
减：利息收入 27,604,161.01 33,556,483.26
加：汇兑损失 218,887.36 75,377.23
加：其他支出 10,238,704.83 10,082,772.60
合计 123,164,217.26 135,427,095.41
其他说明：
209
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42、其他收益
单位： 元
产生其他收益的来源 本期发生额 上期发生额
常熟创业生态圈，常熟大学科技园创新创业生态建设合作协议 8,638,653.18 7,827,758.19
房租补贴，共建众创平台项目（小样青年社区）合作协议 7,171,353.56 5,189,811.44
税费减免，《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政
6,877,039.24
部 税务总局 海关总署公告 2019 年第 39 号）
稳岗补贴，《国务院关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见》（国发[2014]14 号）、
3,375,341.48 2,417,677.85
各地市人社局关于实施稳岗补贴的工作办法
企业研究开发资助，《关于促进科技创新的若干措施》（深发〔2016〕7 号） 2,943,000.00
生育津贴，《女职工劳动保护特别规定》 2,659,688.17 422,118.44
个税手续费返还，《中华人民共和国个人所得税法》 2,251,149.71 3,816,690.98
运营绩效补助，关于苏州小样青年社区 2017 年度运营绩效补助的请示、申请文件 2,245,347.80 1,305,485.67
财政扶持资金，<厦门市中央外经贸发展专项资金管理办法实施细则>的通知》（厦财企
〔2015〕65 号）、南昌市人民政府办公厅关于印发南昌市扶持企业发展资金管理办法的 1,547,138.97
通知(洪府厅发〔2009〕63 号)、中小企业扶持发展基金（0016）
2017 年度市级众创空间政策扶持资金，厦门市科学技术局文件厦科创〔2018〕14 号、
1,400,000.00 303,490.00
厦门市科学技术局关于拨付 2017 年度市级众创空间政策扶持资金的通知
社保补贴，根据《厦门市人力资源和社会保障局 厦门市财政局关于进一步做好促进本
市居民就业和企业用工服务工作的若干意见》(厦人社[2013]126 号)、厦门市人力资源
和社会保障局、厦门市财政局关于调整和规范《厦门市人力资源和社会保障局 厦门市
1,197,873.88 1,665,105.24
财政局关于进一步做好促进本市居民就业和企业用工服务工作的若干意见》执行口径
的通知（厦人社[2015]148 号)、厦门市人力资源和社会保障局关于做好用人单位招用本
市农村劳动力社会保险差额补助工作有关问题的通知（厦人社[2015]214 号)
江苏省大学生创业园，市政府关于印发苏州市创建创业型城市促进创业带动就业实施
1,000,000.00
意见的通知 苏府〔2009〕164 号
2018 年度市级众创空间政策扶持资金，厦门市科学技术局文件厦科创〔2018〕14 号、
970,822.45
厦门市科学技术局关于拨付 2018 年度市级众创空间政策扶持资金的通知
众创空间场租补贴，厦门市人民政府关于印发全面推进大众创业万众创新创建小微企
904,036.80 904,036.80
业创业创新基地示范城市实施意见的通知
关于兑现相城区科技创新高质量发展政策性奖励的通知，相科协【2019】18 号 880,000.00
高校毕业生见习补贴，安徽省财政厅《关于 2018 年民生工程资金筹措事项的通知》(财
预〔2018〕362 号)、《济宁市就业补助资金管理办法》、重庆市人力资源和社会保障局
重庆市财政局关于印发重庆市高校毕业生就业见习实施办法的通知（渝人社发 491,474.21 667,280.23
[2016]230 号）、根据《厦门市人力资源和社会保障局 厦门市财政局关于进一步做好促
进本市居民就业和企业用工服务工作的若干意见》(厦人社[2013]126 号)
210
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
达不到税收起征点，《财政部 国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》
(财税[2016]12 号)/《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》 488,275.97 302,177.87
（财税〔2019〕13 号）
C-1-1 国家级、省级、市级特色工业产业园区、集聚区、基地、平台奖励项目，关于下
达 2019 年度相城区工业经济高质量发展转型资金计划（第四批）的通知，相工信【2019】 400,000.00
78 号
A1-3 星级中小企业公共服务平台补助项目，关于下达相城区 2018 年度工业经济和信息
化专项资金的通知，相经【2018】88 号，相财产【2018】284 号、关于下达 2018 年度
第二批省级工业和信息产业转型升级专项资金指标的通知，相工信【2019】14 号、关 320,000.00
于下达相城区 2018 年度工业经济和信息化专项资金（剩余资金）的通知，相工信【2019】
11 号
现代服务业转型升级专项资金补贴，关于下达苏州市 2018 年度第九批科技发展计划（科
300,000.00 160,000.00
技服务体系建设）项目及经费的通知（常财教〔2018〕30 号）
公共服务平台类，《北京朝阳国家文化产业创新实验区管理委员会》通知 300,000.00
劳务协作奖，（一）厦门市人力资源和社会保障局 厦门市财政局关于进一步做好促进
本市居民就业和企业用工服务的若干意见》（厦人社[2013]126） （二）《厦门市人
民政府关于进一步推动工业稳增长促转型十三条措施的通知》（厦府[2014]108 号）
251,000.00 151,500.00
（三）《厦门市人力资源和社会保障局 厦门市财政局关于调整和规范〈厦门市人力资
源和社会保障局厦门市财政局关于进一步做好促进本市居民就业和企业用工服务工作
的若干意见〉执行口径的通知》（厦人社[2015]148 号）
残疾人岗位补贴，《超比例安排残疾人就业企业可享专项资金补贴》 219,937.89 108,429.30
众创空间认定奖励补助，关于印发《集美区创新创业补助奖励实施细则》的通知 厦集
200,000.00 4,000,000.00
科【2016】25 号
科技发展计划转型资金补贴，关于下达 2017 年度常熟市服务业转型升级专项资金（现
200,000.00 150,000.00
代服务业项目）指标的通知（常财工贸[2018]43 号）
市众创空间后补助补贴，苏州市科学技术局、苏州市财政局 关于下达苏州市 2017 年
度第四批科学发展计划（科学服务体系建设专项）项目及经费的通知 （苏科资【2017】 100,000.00 300,000.00
204 号）
苏州市科技合作与交流活动，苏州市科技合作与交流活动资助实施细则（试行） 98,070.00 141,800.00
软装补贴，共建众创平台项目（小样青年社区）合作协议 66,000.00 674,305.20
2017 年新增规模服务业单位奖励，关于开展 2019 年度市级现代服务业集聚区和服务业
50,000.00
龙头企业申报工作的通知
2019 年度苏州市创业孵化示范基地认定，关于公布 2019 年度苏州市创业孵化示范基地
30,000.00
认定情况的通知，苏人保就管【2019】31 号
退役士兵减征，《财政部 税务总局 退役军人部关于进一步扶持自主就业退役士兵创业
12,000.00
就业有关税收政策的通知》财税〔2019〕21 号
众创空间绩效补贴，关于下达苏州市 2018 年度第九批科技发展计（科技服务体系建设）
800,000.00
项目及经费的通知（相科[2018]76 号\相财产[2018]168 号）
211
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小样青年社区创客专项资金，深科技创新【2016】137 号、深圳市创客专项资金管理暂
576,000.00
行办法
创新券补贴收入，关于下达 2018 年度科技创新券（奖补类和平台类）兑现经费的通知
500,000.00
（常科成[2018]104 号）
运营经费补助，《福田区“老年人托养中心”建设运营管理办法》（福府办[2016]6 号文） 300,000.00
跨境免税收入，关于发布《营业税改征增值税跨境应税行为增值税免税管理办法（试
214,131.77
行）》的公告
其他 18,104.79 25,836.57
合计 47,606,308.10 32,923,635.55
43、投资收益
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 165,708.78 13,222,985.43
处置长期股权投资产生的投资收益 919,299.27 11,169,671.91
可供出售金融资产在持有期间的投资收益 9,104,425.28
处置可供出售金融资产取得的投资收益 -4,570,498.25
丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新计
962,632.42
量产生的利得
其他非流动金融资产在持有期间的投资收
15,250,000.00
益
处置其他非流动金融资产取得的投资收益 -3,000,000.00
合计 14,297,640.47 28,926,584.37
其他说明：
1）本报告期公司处置了持有北海红璞礼遇酒店管理有限公司51%股权，确认投资收益919,299.27元；
2）本报告期公司处置了持有深圳市世联兴业养老运营管理有限公司35.10%股权，确认投资收益962,632.42元；
44、信用减值损失
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
其他应收款坏账损失 -9,392,370.52
应收账款坏账损失 -31,117,871.98
贷款减值损失 19,907,769.82
应收票据坏账损失 849,086.99
合计 -19,753,385.69
其他说明：
212
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执行新金融准则，从本期起应收账款等金融资产的预期减值损失调整在本项目列报；本期的应收账款、贷款计提的坏账减值
损失同比减少。
45、资产减值损失
是否已执行新收入准则
□ 是 √ 否
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失 -137,384,623.44
十四、其他 -100,249,371.05
合计 -237,633,994.49
其他说明：
（1）上表中的其他是指贷款损失准备；
（2）执行新金融准则，从本期起应收账款等金融资产的减值损失调整在“信用减值损失”项目列报。
46、资产处置收益
单位： 元
资产处置收益的来源 本期发生额 上期发生额
未划分为持有待售的非流动资产处置收益 469,153.05 987,760.16
47、营业外收入
单位： 元
计入当期非经常性损益的金
项目 本期发生额 上期发生额
额
债务重组利得 6,859,733.14
政府补助 20,895,446.89 15,425,771.62 20,895,446.89
罚款利得 2,299,541.05 640,085.88 2,299,541.05
无法支付经批准转作营业外
4,628,101.20 1,538,109.02 4,628,101.20
收入的应付款项
收取违约金 21,664,993.70 19,176,298.83 5,403,236.87
其他 2,195,896.65 1,489,193.89 2,195,896.65
合计 51,683,979.49 45,129,192.38 35,422,222.66
计入当期损益的政府补助：
单位： 元
补贴是否影 是否特 上期发生金 与资产相关/
补助项目 发放主体 发放原因 性质类型 本期发生金额
响当年盈亏 殊补贴 额 与收益相关
213
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厦门市思明区人
民政府中华街道
办事处、上海静
安区财政局、上 因符合地方政
海市金山区财政 府招商引资等
财政扶持资
局、 上海市静安 补助 地方性扶持政 否 否 11,651,430.00 1,697,018.00 与收益相关
金
区财政局、长沙 策而获得的补
市岳麓区产业发 助
展领导小组办公
室、重庆市渝中
区人民政府
昆明经济技术开
发区国库支付中
心、南京河西中 因符合地方政
央商务区管理委 府招商引资等
税收返还 员会、潍坊综合 补助 地方性扶持政 否 否 3,629,860.70 3,599,682.19 与收益相关
保税区国库集中 策而获得的补
支付中心、 重庆 助
酉渝企业孵化器
有限公司
因符合地方政
府招商引资等
发展专项资 北京石龙经济开
补助 地方性扶持政 否 否 2,480,000.00 2,620,000.00 与收益相关
金 发区管理委员会
策而获得的补
助
因符合地方政
府招商引资等
南宁高新技术产
入驻补贴 补助 地方性扶持政 否 否 1,000,000.00 与收益相关
业开发区财政局
策而获得的补
助
产业转型资 因符合地方政
金-2019 年第 府招商引资等
深圳市罗湖区财
一次联系会 补助 地方性扶持政 否 否 1,000,000.00 与收益相关
政局
议—专业服 策而获得的补
务业 助
因符合地方政
民营及中小
府招商引资等
企业创新发 深圳市经济贸易
补助 地方性扶持政 否 否 300,000.00 与收益相关
展培育扶持 和信息化委员会
策而获得的补
计划
助
214
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
因符合地方政
武汉市东西湖区 府招商引资等
企业发展金 人民政府东山办 奖励 地方性扶持政 否 否 219,988.00 1,110,766.00 与收益相关
事处 策而获得的补
助
因符合地方政
府招商引资等
功臣企业返 天津市和平区政
奖励 地方性扶持政 否 否 170,277.19 与收益相关
税 府
策而获得的补
助
因符合地方政
2018 年度党 府招商引资等
中共苏州市相城
组织规范化 补助 地方性扶持政 否 否 150,000.00 与收益相关
区委组织部
建设经费 策而获得的补
助
因符合地方政
渝中区旅游发展 府招商引资等
发展贡献奖 委员会、重庆市 补助 地方性扶持政 否 否 50,000.00 90,000.00 与收益相关
渝中区金融办 策而获得的补
助
因符合地方政
府招商引资等
先进企业奖 宁波市新明街道
补助 地方性扶持政 否 否 143,891.00 10,000.00 与收益相关
励 办事处
策而获得的补
助
因符合地方政
科技发展计 府招商引资等
罗湖区科技创新
划转型资金 补助 地方性扶持政 否 否 50,000.00 与收益相关
局
补贴 策而获得的补
助
福州市台江
区财政局
因符合地方政
2017 年度第
府招商引资等
三批促进服 福州市台江区财
奖励 地方性扶持政 否 否 50,000.00 与收益相关
务业限下企 政局
策而获得的补
业新增限上
助
转型升级奖
励金
215
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因符合地方政
惠州仲恺高新区 府招商引资等
2017 年创新
东江高新科技产 补助 地方性扶持政 否 否 1,748,004.65 与收益相关
扶持资金
业园管委会 策而获得的补
助
苏州相城经济技 因符合地方政
术开发区财政集 府招商引资等
创新发展经
中支付零余额账 补助 地方性扶持政 否 否 850,000.00 与收益相关
费补贴
户、相城区科技 策而获得的补
局 助
因符合地方政
府招商引资等
服务业发展 宁波市高新区街
补助 地方性扶持政 否 否 690,000.00 与收益相关
补助 道
策而获得的补
助
因符合地方政
新三板挂牌 府招商引资等
深圳市经济贸易
补贴项目资 奖励 地方性扶持政 否 否 500,000.00 与收益相关
和信息化委员会
助经费 策而获得的补
助
因符合地方政
惠州仲恺高新区 府招商引资等
2017 年人才
东江高新科技产 补助 地方性扶持政 否 否 364,533.78 与收益相关
补贴资金
业园管委会 策而获得的补
助
因符合地方政
2017 年小微 厦门市思明区人 府招商引资等
企业扶持资 民政府中华街道 奖励 地方性扶持政 否 否 360,773.00 与收益相关
金 办事处 策而获得的补
助
因符合地方政
软件信息企 府招商引资等
厦门市思明区科
业增产增速 补助 地方性扶持政 否 否 304,035.00 与收益相关
技和信息化局
奖励 策而获得的补
助
因符合地方政
府招商引资等
总部企业规 深圳市南山区经
奖励 地方性扶持政 否 否 302,500.00 与收益相关
模扩大奖励 济促进局
策而获得的补
助
216
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因符合地方政
府招商引资等
办事处补助 江干区人民政府 奖励 地方性扶持政 否 否 220,000.00 与收益相关
策而获得的补
助
因符合地方政
府招商引资等
稳增促调专 宁波海曙鼓楼街
奖励 地方性扶持政 否 否 210,000.00 与收益相关
项资金 道
策而获得的补
助
因符合地方政
2017 年国家
府招商引资等
高新企业倍 南山区科技创新
补助 地方性扶持政 否 否 100,000.00 与收益相关
增支持计划 局
策而获得的补
项目补助
助
因符合地方政
府招商引资等
培训费返还 合肥市财政局 奖励 地方性扶持政 否 否 87,920.00 与收益相关
策而获得的补
助
因符合地方政
府招商引资等
创业孵化资
江苏省科技厅 奖励 地方性扶持政 否 否 82,443.00 与收益相关
金补贴
策而获得的补
助
因符合地方政
府招商引资等
企业奖励资 佛山市禅城区张
奖励 地方性扶持政 否 否 60,000.00 与收益相关
金 槎街道财政局
策而获得的补
助
因符合地方政
厦门市思明区人 府招商引资等
总部企业经
民政府中华街道 补助 地方性扶持政 否 否 50,489.00 与收益相关
营贡献奖
办事处 策而获得的补
助
因符合地方政
府招商引资等
上限入统奖 贵阳市南明区发
补助 地方性扶持政 否 否 50,000.00 与收益相关
励 展和改革局
策而获得的补
助
217
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
因符合地方政
小微服务企
府招商引资等
业进入规模 武汉市青山区发
补助 地方性扶持政 否 否 50,000.00 与收益相关
服务企业奖 展和改革委员会
策而获得的补
励
助
因符合地方政
2017 年国家 府招商引资等
深圳市科技创新
高新技术企 补助 地方性扶持政 否 否 50,000.00 与收益相关
委员会
业认定奖补 策而获得的补
助
因符合地方政
府招商引资等
专项经费补
组织人社局 补助 地方性扶持政 否 否 50,000.00 与收益相关
贴
策而获得的补
助
因符合地方政
府招商引资等
创业园经费
组织人社局 补助 地方性扶持政 否 否 50,000.00 与收益相关
补贴
策而获得的补
助
因符合地方政
府招商引资等
党建活动经
组织人社局 补助 地方性扶持政 否 否 40,000.00 与收益相关
费补贴
策而获得的补
助
因符合地方政
2015、2016 府招商引资等
惠东县发展和改
年度小升规、 奖励 地方性扶持政 否 否 20,000.00 与收益相关
革局
个转企奖励 策而获得的补
助
因符合地方政
仲恺高新区 惠州仲恺高新技 府招商引资等
“小升规”专 术产业开发区财 补助 地方性扶持政 否 否 20,000.00 与收益相关
项资金 政局 策而获得的补
助
因符合地方政
府招商引资等
校园引智经
组织人社局 补助 地方性扶持政 否 否 17,027.00 与收益相关
费补贴
策而获得的补
助
218
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因符合地方政
府招商引资等
徐州市鼓楼区黄
其他 补助 地方性扶持政 否 否 20,580.00 与收益相关
楼街道办事处
策而获得的补
助
其他说明：
48、营业外支出
单位： 元
计入当期非经常性损益的金
项目 本期发生额 上期发生额
额
债务重组损失 10,000,000.00
对外捐赠 26,500.00 1,641,500.00 26,500.00
固定资产报废处置损失 421,660.62
赔偿支出 4,797,341.92 1,495,689.71 4,797,341.92
罚款支出 15,068,335.79 10,753,330.69 15,068,335.79
其他 2,586,201.37 1,526,114.32 2,586,201.37
合计 22,478,379.08 25,838,295.34 22,478,379.08
其他说明：
49、所得税费用
（1）所得税费用表
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 69,897,670.08 244,675,276.18
递延所得税费用 104,532,467.25 50,560,301.12
合计 174,430,137.33 295,235,577.30
（2）会计利润与所得税费用调整过程
单位： 元
项目 本期发生额
利润总额 271,172,079.16
按法定/适用税率计算的所得税费用 67,793,019.79
子公司适用不同税率的影响 33,618,712.45
调整以前期间所得税的影响 1,541,359.74
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不可抵扣的成本、费用和损失的影响 18,776,960.74
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -9,347,275.37
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏
69,350,536.45
损的影响
加计扣除影响 -7,303,176.47
所得税费用 174,430,137.33
其他说明
本期所得税费用比上期减少了120,805,439.97元，下降了40.92%，主要是因为公司本报告期盈利减少，依法需要缴纳企业所
得税减少。
50、其他综合收益
详见附注七、33。
51、现金流量表项目
（1）收到的其他与经营活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
金融业务收回贷款 4,846,095,110.80 3,838,803,045.61
收到的保证金押金(含返还) 734,447,280.57 1,034,601,644.28
互联网+业务代收款 195,955,640.08 730,110,162.79
物业公司收到代收代付款项 145,771,440.71 69,938,151.89
政府补贴收入 64,286,439.78 48,349,407.17
利息收入 27,604,161.01 33,556,483.26
收取租金 9,429,470.59 10,201,719.76
收回业务合作意向金 5,000,000.00 1,697,371.34
经纪业务代收 3,455,375.85 14,610,809.36
金融业务垫资赎楼收回 4,434,900.00
往来款、备用金返还及其他 64,800,642.84 108,906,628.99
合计 6,096,845,562.23 5,895,210,324.45
收到的其他与经营活动有关的现金说明：
（2）支付的其他与经营活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
220
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金融业务贷款 3,959,642,936.46 3,243,945,891.48
调研、技术协作费 806,924,444.94 778,836,496.07
支付的押金保证金 765,928,447.23 1,582,268,413.80
运营租赁费 757,716,382.53 533,053,766.87
咨询费 639,147,895.63 633,850,612.47
物业管理及工程费（包括物业中外包费
306,825,477.59 224,720,595.79
用）
物业租赁费用 159,474,486.15 139,638,750.85
互联网+业务归还代收款 144,599,417.32 336,281,837.32
广告宣传费 112,584,925.28 141,291,786.47
物业代收代付中代付 78,445,181.87 66,889,013.55
差旅费 60,472,536.82 78,076,114.15
业务招待费 46,125,683.85 58,587,245.72
世联行经纪业务代收中代付 36,656,504.53 14,468,112.93
电信网络费 25,513,717.93 23,954,194.31
违约、罚款、赔偿支出 21,925,618.77 13,775,134.72
通讯费 15,410,474.94 15,871,987.47
运杂费、交通费 12,206,830.47 13,955,792.41
各类办公费 11,556,457.90 27,672,777.20
支付业务合作意向金 9,579,198.60 107,000,000.00
培训费 7,673,245.16 7,835,938.52
会务费 6,620,419.99 14,954,563.73
设计费 4,852,613.86 9,002,399.97
往来款、备用金支付及其他 162,270,795.09 128,038,705.29
合计 8,152,153,692.91 8,193,970,131.09
支付的其他与经营活动有关的现金说明：
（3）支付的其他与投资活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
处置子公司款项 1,324,952.91
合计 1,324,952.91
支付的其他与投资活动有关的现金说明：
本期公司没有发生处置子公司形成的现金净流出。
221
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（4）收到的其他与筹资活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
收到信贷资产证券化款项 496,191,471.51 1,447,386,248.65
合计 496,191,471.51 1,447,386,248.65
收到的其他与筹资活动有关的现金说明：
本期收到的其他与筹资活动有关的现金比上期减少了95,119.48万元，下降65.72%，主要是因为本期公司信贷资产证券化的
规模减小。
（5）支付的其他与筹资活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
偿还信贷资产证券化款项 1,121,764,965.19 1,487,879,897.38
限制性股票回购款 18,651,149.03 2,184,537.60
支付世联中国委托担保费用 4,479,578.94 2,480,632.93
退还已注销非全资子公司少数股东股权
1,334,576.37
投资款
股票权益分派费用 17,547.09 66,372.11
购买四川嘉联少数股东权益支付现金 30,000,000.00
购买上海世联盛曜少数股东权益支付现
2,900,000.00
金
合计 1,146,247,816.62 1,525,511,440.02
支付的其他与筹资活动有关的现金说明：
本期支付的其他与筹资活动有关的现金比上期减少了37,926.36万元，下降24.86%，主要原因是：
1）本期公司偿还到期的信贷资产证券化款项同比减少36,611.49万元；
2）上期公司支付购买四川嘉联等公司少数股东股权款3,290.00万元，本期无此项流出。
52、现金流量表补充资料
（1）现金流量表补充资料
单位： 元
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量： -- --
净利润 96,741,941.83 453,682,516.01
222
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加：资产减值准备 19,753,385.69 237,633,994.49
固定资产折旧、油气资产折耗、
37,887,002.58 38,279,438.74
生产性生物资产折旧
无形资产摊销 3,127,921.40 2,383,301.51
长期待摊费用摊销 309,096,423.63 215,153,737.62
处置固定资产、无形资产和其他
-469,153.05 -566,099.54
长期资产的损失（收益以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 225,598,872.65 336,917,880.51
投资损失（收益以“－”号填列） -14,297,640.47 -28,926,584.37
递延所得税资产减少（增加以
104,532,467.25 50,504,540.36
“－”号填列）
递延所得税负债增加（减少以
-911.81 55,760.76
“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） -2,552,036.89 4,292,733.74
经营性应收项目的减少（增加以
1,374,937,513.27 443,842,524.08
“－”号填列）
经营性应付项目的增加（减少以
-579,924,822.91 -785,760,609.58
“－”号填列）
经营活动产生的现金流量净额 1,574,430,963.17 967,493,134.33
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活
-- --
动：
3．现金及现金等价物净变动情况： -- --
现金的期末余额 2,369,800,483.46 2,409,266,719.72
减：现金的期初余额 2,409,266,719.72 2,443,323,109.48
现金及现金等价物净增加额 -39,466,236.26 -34,056,389.76
（2）本期收到的处置子公司的现金净额
单位： 元
金额
本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 2,315,000.00
其中： --
世联养老 1,755,000.00
北海红璞 560,000.00
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物 633,346.93
其中： --
世联养老 548,690.62
223
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北海红璞 84,656.31
其中： --
处置子公司收到的现金净额 1,681,653.07
其他说明：
（3）现金和现金等价物的构成
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
一、现金 2,369,800,483.46 2,409,266,719.72
其中：库存现金 90,027.74 59,390.95
可随时用于支付的银行存款 2,369,710,455.72 2,409,207,328.77
三、期末现金及现金等价物余额 2,369,800,483.46 2,409,266,719.72
其中：母公司或集团内子公司使用受限制
212,645,955.80 89,603,183.88
的现金和现金等价物
其他说明：
本集团使用受限制货币资金：1）本公司在银行存入借款保证金16,2606,766.87元；2）子公司世联小贷本期定期存单质押
30,000,000.00元；3）子公司世联行经纪二手楼交易资金监管账户二手楼交易客户缴存的交易结算资金306,455.57元；4）本
集团在银行存入保函保证金共计11,757,001.36元；5）本集团在银行存入诉讼保证金共计7,975,732.00元。
53、所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
股东权益变动表“股东投入和减少资本：其他”栏中，资本公积增加 1,530,000.00元，系本公司之三级子公司上海股投，
少数股东进行溢价增资，本公司持股比例由60%下降至51%，该项交易导致本公司资本公积增加1,530,000.00元。
少数股东权益减少3,790,713.63元，主要是因为：1）本公司之四级子公司广州世君凯晟物业管理有限公司在本年度进行
注销，该事项导致少数股东权益减少208,669.66元；2）本公司之三级子公司深圳君汇谊通文旅运营有限公司在本年度进行注
销，该事项导致少数股东权益减少1,161,000.00元；3）本公司本年转让所持有的北海红璞礼遇酒店管理有限公司的全部股权，
该事项导致少数股东权益减少-571,347.68元；4）本公司本年转让深圳市世联兴业养老运营管理有限公司部分股权，本公司
所占公司股权比例由55%下降至19.9%，丧失对该公司及其下属子公司的控制权，该事项导致少数股东权益减少1,462,391.65
元；5）本公司之三级子公司上海股投的少数股东本报告期溢价增资，所享受权益小于实际出资额，该项交易导致少数股东
权益增加-1,530,000.00。
54、所有权或使用权受到限制的资产
单位： 元
项目 期末账面价值 受限原因
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使用受限制的货币资金系 1）本公司在银行存入借款保证金 162,606,766.87 元；2）子
公司世联小贷本期定期存单质押 30,000,000.00 元；3）子公司世联行经纪二手楼交易
货币资金 212,645,955.80 资金监管账户二手楼交易客户缴存的交易结算资金 306,455.57 元；4）本集团在银行存
入保函保证金共计 11,757,001.36 元；5）本集团在银行存入诉讼保证金共计 7,975,732.00
元。
1）2018 年 11 月 22 日，本集团以位于北京市朝阳区建国门外大街甲 6 号 1 幢 5 层 C
座六层、1 幢 6 层 C 座七层房产作为抵押，与平安银行股份有限公司深圳分行签订了
平银战略客户六部综字 20181101 第 001 号综合授信合同，综合授信期限为 2018 年 11
月 22 日至 2020 年 11 月 21 日，截至 2019 年 12 月 31 日，该物业的账面原值为
70,060,928.54 元，净值为 43,437,775.79 元，其中投资性房地产的账面原值为
52,545,566.04 元，净值为 32,578,251.02 元；固定资产中房地产账面原值为 17,515,362.50
元，净值为 10,859,524.77 元。2）2019 年 04 月 18 日，本集团以西安高新区高新国际
固定资产 109,655,661.94 商务中心数码大厦 13201 室，天津市和平区解放北路与曲阜道交口西南侧信达广场塔
楼第 9 层 901-903、905-912、第 10 层 1001-1003、1005-1012，沈阳市沈河区友好 10-3
号 1301-1310,合肥市政务区东流路 999 号新际商务中心 B 座 1001-1013，作为抵押，与
招商银行股份有限公司深圳分行签订了 755XY2019008030 的授信协议，抵押期限自
2019 年 04 月 18 日至 2021 年 04 月 17 日。截至 2019 年 12 月 31 日，以上物业的账面
原值为 94,640,681.71 元，净值为 66,217,886.15 元，其中投资性房地产的账面原值为
37,391,421.46 元，净值为 26,597,526.58 元；固定资产中房地产账面原值为 57,249,260.25
元，净值为 39,620,359.57 元。
1）2018 年 4 月 8 日，本集团以杭州市西湖区百佳园路 61 号 1 幢、2 幢、3 幢房产作
为抵押，与中国工商银行股份有限公司深圳上步支行签订了编号 0400000007-2018 年
上步（抵）字 0015 号总授信融资合同，总授信期限为自 2018 年 4 月 10 日至 2025 年
4 月 10 日，截止 2019 年 12 月 31 日，该物业的账面原值为 196,538,340.76 元，净值为
投资性房地
286,050,579.74 180,457,931.07 元。2）2018 年 3 月 10 日，本集团以重庆市渝中区嘉陵江滨江路 111
产
号 A 栋 3-21 层房屋作为抵押，与招商银行股份有限公司重庆分行签订了法人购房借款
及抵押合同，合同编号为 2018 年渝较字第 2011180201 号-2018 年渝较字第 20111802174
号，抵押期限为 2018 年 3 月 15 日至 2028 年 3 月 14 日，截止 2019 年 12 月 31 日，该
物业未解押的投资性账面原值 111,283,064.78，净值为 105,592,648.67。
2019 年 6 月 28 日，本集团以 8 家子公司的应收账款作为抵押，与中国建设银行股份
有限公司深圳市分行签订编号为 HTZ442105977CNED201900001 的《人民币额度借款
应收账款 249,568,555.36
合同》，额度有限期为 2019 年 06 月 28 日至 2020 年 03 月 05 日，截至 2019 年 12 月
31 日，登记抵押的应收账款金额为 249,568,555.36 元。
合计 857,920,752.84 --
其他说明：
55、外币货币性项目
（1）外币货币性项目
单位： 元
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
225
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
货币资金 -- -- 6,864,621.75
其中：美元 16,370.95 6.9762 114,207.02
欧元 0.07 7.8155 0.55
港币 7,271,818.50 0.8958 6,513,949.58
泰铢 228,341.97 0.2328 53,154.70
英镑 20,033.65 9.1501 183,309.90
应收账款 -- -- 597,677.95
其中：美元
欧元 67,400.00 7.8155 526,764.67
港币
英镑 7,750.00 9.1501 70,913.28
长期借款 -- --
其中：美元
欧元
港币
其他应收款 24,529.21
其中：英镑 1,077.82 9.1501 9,862.16
美元 2,102.44 6.9762 14,667.05
应付账款 14,332.48
其中：港币 16,000.00 0.8958 14,332.48
其他说明：
（2）境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币及选择
依据，记账本位币发生变化的还应披露原因。
√ 适用 □ 不适用
本集团在香港设立有香港世联、香港世居二家公司。为了业务经营管理需要，香港世联采用美元做为记账本位币，香港世居
采用港币做为记账本位币。
56、政府补助
（1）政府补助基本情况
单位： 元
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
常熟创业生态圈 8,638,653.18 其他收益 8,638,653.18
房租补贴 7,171,353.56 其他收益 7,171,353.56
226
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
众创空间认定奖励补助 200,000.00 其他收益 200,000.00
个税手续费返还 2,251,149.71 其他收益 2,251,149.71
稳岗补贴 3,375,341.48 其他收益 3,375,341.48
社保补贴 1,197,873.88 其他收益 1,197,873.88
运营绩效补助 2,245,347.80 其他收益 2,245,347.80
众创空间场租补贴 904,036.80 其他收益 904,036.80
软装补贴 66,000.00 其他收益 66,000.00
高校毕业生见习补贴 491,474.21 其他收益 491,474.21
生育津贴 2,659,688.17 其他收益 2,659,688.17
2017 年度市级众创空间政策扶持资金 1,400,000.00 其他收益 1,400,000.00
达不到税收起征点 488,275.97 其他收益 488,275.97
市众创空间后补助补贴 100,000.00 其他收益 100,000.00
现代服务业转型升级专项资金补贴 300,000.00 其他收益 300,000.00
劳务协作奖 251,000.00 其他收益 251,000.00
科技发展计划转型资金补贴 200,000.00 其他收益 200,000.00
苏州市科技合作与交流活动 98,070.00 其他收益 98,070.00
残疾人岗位补贴 219,937.89 其他收益 219,937.89
2017 年新增规模服务业单位奖励 50,000.00 其他收益 50,000.00
相城区科技创新高质量发展政策性奖励
880,000.00 其他收益 880,000.00
拟兑现项目
2018 年度市级众创空间政策扶持资金 970,822.45 其他收益 970,822.45
2019 年度苏州市创业孵化示范基地认定 30,000.00 其他收益 30,000.00
A1-3 星级中小企业公共服务平台补助项
320,000.00 其他收益 320,000.00
目
C-1-1 国家级、省级、市级特色工业产业
400,000.00 其他收益 400,000.00
园区、集聚区、基地、平台奖励项目
财政扶持资金 1,547,138.97 其他收益 1,547,138.97
公共服务平台类 300,000.00 其他收益 300,000.00
江苏省大学生创业园 1,000,000.00 其他收益 1,000,000.00
企业研究开发资助 2,943,000.00 其他收益 2,943,000.00
税费减免 6,877,039.24 其他收益 6,877,039.24
退役士兵减征 12,000.00 其他收益 12,000.00
其他 18,104.79 其他收益 18,104.79
财政扶持资金 11,651,430.00 营业外收入 11,651,430.00
税收返还 3,629,860.70 营业外收入 3,629,860.70
227
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
发展专项资金 2,480,000.00 营业外收入 2,480,000.00
入驻补贴 1,000,000.00 营业外收入 1,000,000.00
产业转型资金-2019 年第一次联系会议—
1,000,000.00 营业外收入 1,000,000.00
专业服务业
民营及中小企业创新发展培育扶持计划 300,000.00 营业外收入 300,000.00
企业发展金 219,988.00 营业外收入 219,988.00
功臣企业返税 170,277.19 营业外收入 170,277.19
2018 年度党组织规范化建设经费 150,000.00 营业外收入 150,000.00
发展贡献奖 50,000.00 营业外收入 50,000.00
先进企业奖励 143,891.00 营业外收入 143,891.00
科技发展计划转型资金补贴 50,000.00 营业外收入 50,000.00
福州市台江区财政局 2017 年度第三批促
进服务业限下企业新增限上转型升级奖 50,000.00 营业外收入 50,000.00
励金
（2）政府补助退回情况
□ 适用 √ 不适用
其他说明：
八、合并范围的变更
1、处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
√ 是 □ 否
单位： 元
处置价款 丧失控 与原子
与处置投 制权之 公司股
丧失 按照公允
资对应的 丧失控 日剩余 权投资
控制 丧失控制 丧失控制 价值重新
股权 丧失控 合并财务 制权之 股权公 相关的
子公司 股权处置价 股权处 权时 权之日剩 权之日剩 计量剩余
处置 制权的 报表层面 日剩余 允价值 其他综
名称 款 置比例 点的 余股权的 余股权的 股权产生
方式 时点 享有该子 股权的 的确定 合收益
确定 账面价值 公允价值 的利得或
公司净资 比例 方法及 转入投
依据 损失
产份额的 主要假 资损益
差额 设 的金额
228
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
北海红
璞礼遇
酒店管
2019 年
理有限
560,000.00 51.00% 转让 03 月 31 1) 919,299.27 0.00% 0.00 0.00 0.00 0 0.00
公司(以
日
下简称"
北海红
璞")
深圳市
世联兴
业养老
运营管 2019 年 按股权
理有限 1,755,000.00 35.10% 转让 05 月 31 2) 614,334.51 19.90% 646,702.09 995,000.00 348,297.91 转让价 0.00
公司(以 日 格
下简称"
世联养
老")
其他说明：
1）本集团将北海红璞丧失控制权的时点确定为2019年3月31日，确认依据为：2019年3月签订合同，本公司出售北海红璞51%
股权，出售对价为560,000.00元；2019年3月19日收到全部股权转让款。
2）本集团将世联养老丧失控制权的时点确定为2019年5月31日，确认依据为：2019年5月23日签订合同，本公司出售世联养
老35.1%股权，出售对价为1,755,000.00元；2019月6月5日，办理完成股权变更工商备案登记手续。
3）深圳世松泰宁护老院有限公司、深圳世松桐林护老院有限公司、上海养欣投资管理有限公司、上海世联养老服务有限公
司、阅阳（上海）健康管理咨询有限公司为世联养老的全资子公司，本集团从2019年5月31日丧失其控制权。
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□ 是 √ 否
2、其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
1）根据公司投资委员会决议，本报告期内新增以下子公司，这些子公司在本报告期内均已经完成了工商登记手续。
公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例 取得方式
深圳市世联雅智咨询服务有限公司(以下简称“世联雅智”) 深圳 深圳 电子商务 80.00% 投资新设
梧州世联行房地产代理有限公司(以下简称“梧州世联行”) 梧州 梧州 房地产中介 67.00% 投资新设
潮州市世联环潮房地产咨询顾问有限公司(以下简称“潮州世联”) 潮州 潮州 房地产中介 60.00% 投资新设
香河卓群房地产经纪有限公司(以下简称“香河世联卓群”) 香河 香河 房地产中介 100.00% 投资新设
杭州世联瑞铂商业管理有限公司(以下简称“杭州世联瑞铂”) 杭州 杭州 资产服务 45.96% 投资新设
杭州世联润友房地产咨询有限公司(以下简称“杭州世联润友”) 杭州 杭州 资产服务 45.96% 投资新设
229
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
广州世君腾跃信息科技有限公司(以下简称“广州世君信息”) 广州 广州 资产服务 90.12% 投资新设
广州世君跃达信息科技有限公司(以下简称“广州世君跃达”) 广州 广州 资产服务 90.12% 投资新设
青岛世联行城市运营管理有限公司(以下简称“青岛世联运营”) 青岛 青岛 资产服务 30.62% 投资新设
深圳深汕特别合作区世联晟火咨询管理有限公司(以下简称“世联晟 深圳 深圳 资产服务 54.07% 投资新设
火”)
深圳小恐龙科技有限公司(以下简称“深圳小恐龙”) 深圳 深圳 房地产中介 90.12% 投资新设
宁波世东公寓管理有限公司(以下简称“宁波世东公寓”) 宁波 宁波 资产服务 51.00% 投资新设
南安市立丹行房地产经纪有限公司(以下简称“南安立丹行”) 南安 南安 房地产中介 80.00% 投资新设
厦门市立丹行房地产代理有限公司(以下简称“立丹行代理”) 厦门 厦门 房地产中介 80.00% 投资新设
漳州市龙文区立丹行房地产代理有限公司(以下简称“漳州立丹行”) 漳州 漳州 房地产中介 80.00% 投资新设
青岛居善电子商务有限公司(以下简称“青岛居善”) 青岛 青岛 电子商务 75.50% 投资新设
济南居山房地产经纪有限公司(以下简称“济南居山经纪”) 济南 济南 房地产中介 45.30% 投资新设
2）本报告期因为注销子公司而不再纳入合并范围的子公司情况如下：
公司名称 不再纳入合并范围的原因 持股比例 注销日净资产 注销日净利润
武汉世联领客商业经营有限公司 工商注销 90.12% 0.00 221.00
成都市小样科技服务有限公司 工商注销 36.95% 0.00 0.00
广州红璞房屋租赁有限公司 工商注销 100.00% 0.00 0.00
福州市台江区善居电子商务有限公司 工商注销 100.00% 0.00 0.00
漳州市龙文区宜安居电子商务有限公司 工商注销 80.00% 0.00 -8,784.25
霸州市世联房地产经纪有限公司 工商注销 100.00% 0.00 0.00
广州世君凯晟物业管理有限公司 工商注销 45.96% 36,060.53 41,533.29
广州世君腾跃不动产服务有限公司 工商注销 90.12% 173.26 27.63
深圳君汇谊通文旅运营有限公司 工商注销 51.37% 2,713,875.01 5,055.78
福州市仓山区世联房地产经纪服务有限公司 工商注销 100.00% 0.00 106,421.27
广州集金投资管理有限公司 工商注销 100.00% 5,315.39 2,388,083.59
重庆世联集金商务信息咨询有限公司 工商注销 100.00% 129,630.89 -290.95
苏州世联行房地产综合服务有限公司 工商注销 100.00% 0.00 491,603.46
九、在其他主体中的权益
1、在子公司中的权益
（1）企业集团的构成
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例 取得方式
230
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
直接 间接
北京世联房地产顾问有限公司(以下
北京 北京 房地产中介 100.00% 同一控制下企业合并
简称"北京世联")
东莞世联地产顾问有限公司(以下简
东莞 东莞 房地产中介 100.00% 同一控制下企业合并
称"东莞世联")
上海世联房地产顾问有限公司(以下
上海 上海 房地产中介 100.00% 同一控制下企业合并
简称"上海世联")
深圳市世联行房地产经纪有限公司
深圳 深圳 房地产中介 100.00% 同一控制下企业合并
(以下简称"世联行经纪")
世联房地产咨询(惠州)有限公司(以
惠州 惠州 房地产中介 100.00% 同一控制下企业合并
下简称"惠州世联")
广州市世联房地产咨询有限公司(以
广州 广州 房地产中介 100.00% 同一控制下企业合并
下简称"广州世联")
天津世联兴业房地产顾问有限公司
天津 天津 房地产中介 100.00% 同一控制下企业合并
(以下简称"天津世联")
山东世联怡高物业顾问有限公司(以 非同一控制下企业合
济南 济南 房地产中介 75.50%
下简称"山东世联") 并
四川世联行兴业房地产顾问有限公 非同一控制下企业合
四川 成都 房地产中介 100.00%
司(以下简称"四川嘉联") 并
重庆世联行房地产顾问有限公司(以 非同一控制下企业合
重庆 重庆 房地产中介 100.00%
下简称"重庆世联") 并
深圳世联投资有限公司(以下简称" 非同一控制下企业合
深圳 深圳 金融服务 100.00%
世联投资") 并
深圳市世联小额贷款有限公司(以下 非同一控制下企业合
深圳等 深圳 金融服务 100.00%
简称"世联小贷") 并
深圳市盛泽融资担保有限责任公司 非同一控制下企业合
深圳 深圳 金融服务 100.00%
(以下简称"盛泽担保") 并
北京安信行物业管理有限公司(以下 非同一控制下企业合
北京 北京 资产服务 54.07%
简称"北京安信行") 并
厦门市立丹行置业有限公司(以下简 非同一控制下企业合
厦门 厦门 房地产中介 80.00%
称"厦门立丹行") 并
青岛荣置地顾问有限公司(以下简称 非同一控制下企业合
青岛 青岛 房产中介 51.00%
"青岛荣置地") 并
珠海世联房地产咨询有限公司(以下
珠海 珠海 房地产中介 100.00% 投资设立
简称"珠海世联")
杭州世联房地产营销策划有限公司
杭州 杭州 房地产中介 100.00% 投资设立
(以下简称"杭州世联")
231
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
厦门世联兴业房地产顾问有限公司
厦门 厦门 房地产中介 100.00% 投资设立
(以下简称"厦门世联")
深圳世联先锋投资有限公司(以下简
深圳 深圳 房地产中介 100.00% 投资设立
称"世联先锋")
长沙世联兴业房地产顾问有限公司
长沙 长沙 房地产中介 100.00% 投资设立
(以下简称"长沙世联")
沈阳世联兴业房地产顾问有限公司
沈阳 沈阳 房地产中介 100.00% 投资设立
(以下简称"沈阳世联")
大连世联兴业房地产顾问有限公司
大连 大连 房地产中介 100.00% 投资设立
(以下简称"大连世联")
成都世联兴业房地产顾问有限公司
成都 成都 房地产中介 100.00% 投资设立
(以下简称"成都世联")
苏州世联兴业房地产顾问有限公司
苏州 苏州 房地产中介 100.00% 投资设立
(以下简称"苏州世联")
常州世联房地产代理有限公司(以下
常州 常州 房地产中介 100.00% 投资设立
简称"常州世联")
西安世联投资咨询有限公司(以下简
西安 西安 房地产中介 24.00% 76.00% 投资设立
称"西安世联")
青岛世联兴业房地产顾问有限公司
青岛 青岛 房地产中介 99.00% 1.00% 投资设立
(以下简称"青岛世联")
武汉世联兴业房地产顾问有限公司
武汉 武汉 房地产中介 99.00% 1.00% 投资设立
(以下简称"武汉世联")
三亚世联房地产顾问有限公司(以下
三亚 三亚 房地产中介 99.00% 1.00% 投资设立
简称"三亚世联")
合肥世联投资咨询有限公司(以下简
合肥 合肥 房地产中介 99.00% 1.00% 投资设立
称"合肥世联")
无锡世联行房地产营销有限公司
无锡 无锡 房地产中介 100.00% 投资设立
(以下简称"无锡世联")
福州世联房地产顾问有限公司(以下
福州 福州 房地产中介 100.00% 投资设立
简称"福州世联")
佛山世联房地产顾问有限公司(以下
佛山 佛山 房地产中介 100.00% 投资设立
简称"佛山世联")
南昌世联置业有限公司(以下简称"
南昌 南昌 房地产中介 100.00% 投资设立
南昌世联")
南京世联兴业房地产投资咨询有限
南京 南京 房地产中介 100.00% 投资设立
公司(以下简称"南京世联")
长春世联兴业房地产顾问有限公司
长春 长春 房地产中介 100.00% 投资设立
(以下简称"长春世联")
232
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
南通世联兴业房地产顾问有限公司
南通 南通 房地产中介 100.00% 投资设立
(以下简称"南通世联")
昆明世联卓群房地产经纪有限公司
昆明 昆明 房地产中介 100.00% 投资设立
(以下简称"昆明世联")
宁波世联房地产咨询有限公司(以下
宁波 宁波 房地产中介 100.00% 投资设立
简称"宁波世联")
广西世联行房地产代理有限公司
南宁 南宁 房地产中介 100.00% 投资设立
(以下简称"南宁世联")
苏州居善网络技术服务有限公司(以
苏州 苏州 电子商务 100.00% 投资设立
下简称"苏州居善")
南京云掌柜信息技术有限公司(以下
南京 南京 电子商务 100.00% 投资设立
简称"南京云掌柜")
天津居善电子商务有限公司(以下简
天津 天津 电子商务 100.00% 投资设立
称"天津居善")
郑州世联兴业房地产咨询有限公司
郑州 郑州 房地产中介 100.00% 投资设立
(以下简称"郑州世联")
漳州世联房地产经纪有限公司(以下
漳州 漳州 房地产中介 100.00% 投资设立
简称"漳州世联")
徐州世联房地产顾问有限公司(以下
徐州 徐州 房地产中介 100.00% 投资设立
简称"徐州世联")
杭州世联卓群房地产咨询有限公司
杭州 杭州 房地产中介 100.00% 投资设立
(以下简称"杭州世联卓群")
合肥世联先锋房地产顾问有限公司
合肥 合肥 房地产中介 100.00% 投资设立
(以下简称"合肥世联先锋")
北京世联兴业房地产顾问有限公司
北京 北京 房地产中介 100.00% 投资设立
(以下简称"北京世联兴业")
贵阳世联房地产顾问有限公司(以下
贵阳 贵阳 房地产中介 100.00% 投资设立
简称"贵阳世联")
武汉世联先锋房地产顾问有限公司
武汉 武汉 房地产中介 100.00% 投资设立
(以下简称"武汉世联先锋")
惠州市世联先锋房地产顾问有限公
惠州 惠州 房地产中介 100.00% 投资设立
司(以下简称"惠州世联先锋")
太原世联卓群房地产顾问有限公司
太原 太原 房地产中介 100.00% 投资设立
(以下简称"太原世联")
石家庄世联卓群房地产经纪有限公
石家庄 石家庄 房地产中介 100.00% 投资设立
司 (以下简称"石家庄世联")
深圳世联君汇不动产运营管理股份
深圳 深圳 资产服务 90.12% 投资设立
有限公司(以下简称"世联君汇")
233
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
固安世联房地产经纪有限公司(以下
固安 固安 房地产中介 100.00% 投资设立
简称"固安世联")
廊坊市世联房地产经纪有限公司(以
廊坊 廊坊 房地产中介 100.00% 投资设立
下简称"廊坊世联")
世联咨询(香港)有限公司(以下简称"
香港 香港 房地产中介 100.00% 投资设立
香港世联")
兰州世联行房地产顾问有限公司(以
兰州 兰州 房地产中介 100.00% 投资设立
下简称"兰州世联")
包头市世联行房地产顾问有限公司
包头 包头 房地产中介 100.00% 投资设立
(以下简称"包头世联")
唐山世联行房地产经纪有限公司(以
唐山 唐山 房地产中介 100.00% 投资设立
下简称"唐山世联")
深圳前海世联资产管理有限公司(以
深圳 深圳 资产服务 100.00% 投资设立
下简称"前海资管")
深圳市世联科创科技服务有限公司
深圳 深圳 房地产中介 36.95% 投资设立
(以下简称"世联科创")
深圳世联领客商业运营有限公司(以
深圳 深圳 资产服务 90.12% 投资设立
下简称"世联领客")
深圳世联集金财富管理有限公司(以
深圳 深圳 资产服务 100.00% 投资设立
下简称"世联集金")
深圳世联集房资产管理有限公司(以
深圳 深圳 资产服务 100.00% 投资设立
下简称"世联集房")
宁波世联兴业房地产咨询有限公司
宁波 宁波 房产中介 100.00% 投资设立
(以下简称"宁波世联兴业")
深圳世联新创投资有限公司(以下简
深圳 深圳 资产服务 100.00% 投资设立
称"世联新创")
深圳先锋居善科技有限公司(以下简
深圳 深圳 房地产中介 100.00% 投资设立
称"先锋居善")
上海善居电子商务有限公司(以下简
上海 上海 电子商务 100.00% 投资设立
称"上海善居")
扬州世联兴业房地产顾问有限公司
扬州 扬州 房地产中介 100.00% 投资设立
(以下简称"扬州世联")
深圳红璞科技管理有限公司(以下简
深圳 深圳 资产服务 100.00% 投资设立
称"红璞公寓")
广州盛泽按揭服务有限公司(以下简 非同一控制下企业合
广州 广州 金融服务 100.00%
称"广州按揭") 并
深圳盛泽按揭代理有限公司(以下简 非同一控制下企业合
深圳 深圳 金融服务 100.00%
称"深圳按揭") 并
234
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
上海盛泽邦家投资管理有限公司(以 非同一控制下企业合
上海 上海 金融服务 100.00%
下简称"上海盛泽") 并
北京盛泽万家投资管理有限公司(以 非同一控制下企业合
北京 北京 金融服务 100.00%
下简称"北京盛泽") 并
成都世联汇智房地产经纪有限公司 非同一控制下企业合
成都 成都 房地产中介 100.00%
(以下简称"成都世联汇智") 并
泰安世联怡高房地产咨询有限公司 非同一控制下企业合
泰安 泰安 房地产中介 75.50%
(以下简称"泰安世联怡高") 并
临沂世联怡高房地产经纪有限公司 非同一控制下企业合
临沂 临沂 房地产中介 75.50%
(以下简称"临沂世联怡高") 并
青岛世联怡高房地产顾问有限公司 非同一控制下企业合
青岛 青岛 房地产中介 75.50%
(以下简称"青岛世联怡高") 并
芜湖世联先锋信息咨询有限公司(以
芜湖 芜湖 房地产中介 100.00% 投资设立
下简称"芜湖世联")
深圳市世居海外置业服务有限公司
深圳 深圳 房地产中介 51.00% 投资设立
(以下简称"深圳世居")
福州市立丹行市场营销策划有限公 非同一控制下企业合
福州 福州 房地产中介 80.00%
司(以下简称"福州立丹行") 并
泉州市立丹行房地产经纪有限公司 非同一控制下企业合
泉州 泉州 房地产中介 80.00%
(以下简称"泉州立丹行") 并
三明市立丹行房地产营销策划有限 非同一控制下企业合
三明 三明 房地产中介 80.00%
公司(以下简称"三明立丹行") 并
莆田市立丹行房地产代理有限公司 非同一控制下企业合
莆田 莆田 房地产中介 80.00%
(以下简称"莆田立丹行") 并
惠东红璞元屿海公寓管理有限公司
惠州 惠州 资产服务 100.00% 投资设立
(以下简称"红璞元屿海")
北京善居电子商务有限公司(以下简
北京 北京 电子商务 100.00% 投资设立
称"北京善居")
石家庄善居电子商务有限公司(以下
石家庄 石家庄 电子商务 100.00% 投资设立
简称"石家庄善居")
大连善居电子商务有限公司(以下简
大连 大连 电子商务 100.00% 投资设立
称"大连善居")
成都市善居电子商务有限公司(以下
成都 成都 电子商务 100.00% 投资设立
简称"成都善居")
重庆善业兴居电子商务有限公司(以
重庆 重庆 电子商务 100.00% 投资设立
下简称"重庆善居")
惠州市善居电子商务有限公司(以下
惠州 惠州 电子商务 100.00% 投资设立
简称"惠州善居")
235
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
佛山市善居电子商务有限公司(以下
佛山 佛山 电子商务 100.00% 投资设立
简称"佛山善居")
东莞市善卓居电子商务有限公司(以
东莞 东莞 电子商务 100.00% 投资设立
下简称"东莞善居")
厦门市善居先锋电子商务有限公司
厦门 厦门 电子商务 100.00% 投资设立
(以下简称"厦门善居")
广州市善居电子商务有限公司(以下
广州 广州 电子商务 100.00% 投资设立
简称"广州善居")
珠海市善居电子商务有限公司(以下
珠海 珠海 电子商务 100.00% 投资设立
简称"珠海善居")
徐州市善居电子商务有限公司(以下
徐州 徐州 电子商务 100.00% 投资设立
简称"徐州善居")
合肥善居电子商务有限公司(以下简
合肥 合肥 电子商务 100.00% 投资设立
称"合肥善居")
陕西善居商务信息咨询有限公司(以
陕西 西安 电子商务 100.00% 投资设立
下简称"陕西善居")
吉林省善居电子商务有限公司(以下
吉林 长春 电子商务 100.00% 投资设立
简称"吉林善居")
昆明善居电子商务有限公司(以下简
昆明 昆明 电子商务 100.00% 投资设立
称"昆明善居")
南昌善居电子商务有限公司(以下简
南昌 南昌 电子商务 100.00% 投资设立
称"南昌善居")
武汉市善居先锋房地产信息服务有
武汉 武汉 电子商务 100.00% 投资设立
限公司(以下简称"武汉善居")
广西善居电子商务有限公司(以下简
广西 南宁 电子商务 100.00% 投资设立
称"广西善居")
长沙市善居电子商务有限公司(以下
长沙 长沙 电子商务 100.00% 投资设立
简称"长沙善居")
沈阳善居电子商务有限公司(以下简
沈阳 沈阳 电子商务 100.00% 投资设立
称"沈阳善居")
惠东红璞富力湾公寓管理有限公司
惠州 惠州 资产服务 100.00% 投资设立
(以下简称"红璞富力湾")
惠东红璞双月湾公寓管理有限公司
惠州 惠州 资产服务 100.00% 投资设立
(以下简称"红璞双月湾")
广州红璞资产管理有限公司(以下简
广州 广州 资产服务 100.00% 投资设立
称"广州红璞")
天津红璞紫阳酒店管理有限公司(以
天津 天津 资产服务 100.00% 投资设立
下简称"天津红璞紫阳")
236
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
天津世联沃客众创空间有限公司(以
天津 天津 资产服务 90.12% 投资设立
下简称"天津众创")
成都市红璞酒店管理有限公司(以下
成都 成都 资产服务 100.00% 投资设立
简称"成都红璞")
重庆红璞公寓管理有限公司(以下简
重庆 重庆 资产服务 100.00% 投资设立
称"重庆红璞")
苏州小样科技服务有限公司(以下简
苏州 苏州 资产服务 36.95% 投资设立
称"苏州小样科技")
厦门市小样创业信息科技有限公司
厦门 厦门 资产服务 36.95% 投资设立
(以下简称"厦门小样创业")
成都小样商务服务有限公司(以下简
成都 成都 资产服务 36.95% 投资设立
称"成都小样商务")
苏州小样创咖文化科技有限公司(以
苏州 苏州 资产服务 36.95% 投资设立
下简称"苏州创咖文化")
厦门市世联集金财富管理有限公司
厦门 厦门 资产服务 100.00% 投资设立
(以下简称"厦门集金")
珠海世联集金财富管理有限公司(以
珠海 珠海 资产服务 100.00% 投资设立
下简称"珠海集金")
南京世联集金资产管理有限公司(以
南京 南京 资产服务 100.00% 投资设立
下简称"南京集金")
北京世联集金财富管理有限公司(以
北京 北京 资产服务 100.00% 投资设立
下简称"北京集金")
成都世联集金商务服务有限公司(以
成都 成都 资产服务 100.00% 投资设立
下简称"成都集金")
佛山世联集金商务管理有限公司(以
佛山 佛山 资产服务 100.00% 投资设立
下简称"佛山集金")
哈尔滨世联集金资产管理有限公司
哈尔滨 哈尔滨 资产服务 100.00% 投资设立
(以下简称"哈尔滨集金")
昆明世联商务咨询有限公司(以下简
昆明 昆明 资产服务 100.00% 投资设立
称"昆明世联商务")
上海世联行股权投资管理有限公司
上海 上海 资产服务 51.00% 投资设立
(以下简称"上海股投")
深圳世联集今财富管理有限公司(以
深圳 深圳 资产服务 100.00% 投资设立
下简称"世联集今")
北京世联行兴业房地产经纪有限公
北京 北京 房地产中介 100.00% 投资新设
司(以下简称"北京世联行")
珠海世联行房地产经纪代理有限公
珠海 珠海 房地产中介 100.00% 投资新设
司(以下简称"珠海世联行")
237
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
常州善居电子商务有限公司(以下简
常州 常州 电子商务 100.00% 投资新设
称"常州善居")
昆山善业兴居商务信息咨询有限公
昆山 昆山 电子商务 100.00% 投资新设
司(以下简称"昆山善居")
海口善居电子商务有限公司(以下简
海口 海口 电子商务 100.00% 投资新设
称"海口善居")
南通市善居电子商务有限公司(以下
南通 南通 电子商务 100.00% 投资新设
简称"南通善居")
上海善居兴电子商务有限公司(以下
上海 上海 电子商务 100.00% 投资新设
简称"上海善居兴")
上海芮鸿投资合伙企业(有限合
上海 上海 投资管理 45.90% 投资新设
伙)(以下简称"上海芮鸿")
上海世联领客商业经营管理有限公
上海 上海 房地产中介 90.12% 投资新设
司(以下简称"上海领客")
南京世联君汇房地产顾问有限公司
南京 南京 房地产中介 90.12% 投资新设
(以下简称"南京君汇")
合肥世联君汇资产顾问运营管理有
合肥 合肥 房地产中介 90.12% 投资新设
限公司(以下简称"合肥君汇")
杭州世君房地产咨询有限公司(以下
杭州 杭州 房地产中介 90.12% 投资新设
简称"杭州世君")
广州世君房地产咨询有限公司(以下
广州 广州 房地产中介 90.12% 投资新设
简称"广州世君")
苏州世联君汇物业运营管理有限公
苏州 苏州 房地产中介 90.12% 投资新设
司(以下简称"苏州君汇")
北京世联君汇房地产顾问有限公司
北京 北京 房地产中介 90.12% 投资新设
(以下简称"北京君汇")
西安世联君汇商业运营管理有限公
西安 西安 房地产中介 90.12% 投资新设
司(以下简称"西安君汇")
重庆世联君汇房地产运营管理有限
重庆 重庆 房地产中介 90.12% 投资新设
公司(以下简称"重庆君汇")
长沙世联君汇房地产顾问有限公司
长沙 长沙 房地产中介 90.12% 投资新设
(以下简称"长沙君汇")
河南世联君汇房地产顾问有限公司
河南 河南 房地产中介 90.12% 投资新设
(以下简称"河南君汇")
武汉世联君汇房地产顾问有限公司
武汉 武汉 房地产中介 90.12% 投资新设
(以下简称"武汉君汇")
天津世联君汇房地产顾问有限公司
天津 天津 房地产中介 90.12% 投资新设
(以下简称"天津君汇")
238
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
上海世君房地产顾问有限公司(以下
上海 上海 房地产中介 90.12% 投资新设
简称"上海世君")
厦门世联君汇房地产顾问有限公司
厦门 厦门 房地产中介 90.12% 投资新设
(以下简称"厦门君汇")
深圳运泰君汇物业管理有限公司(以
深圳 深圳 资产服务 45.06% 投资新设
下简称"深圳运泰君汇")
常熟小样科技服务有限公司(以下简
常熟 常熟 资产服务 36.95% 投资新设
称"常熟小样")
苏州园小样信息技术有限公司(以下
苏州 苏州 资产服务 36.95% 投资新设
简称"苏州园小样")
广州市小样信息科技服务有限公司
广州 广州 资产服务 36.95% 投资新设
(以下简称"广州小样科技")
深圳市小样科技服务有限公司(以下
深圳 深圳 资产服务 36.95% 投资新设
简称"深圳小样")
深圳市赋能创新投资有限公司(以下
深圳 深圳 投资管理 100.00% 投资新设
简称"深圳赋能创新")
广州小样达客互联网信息服务有限
广州 广州 资产服务 60.00% 投资新设
公司 (以下简称"广州小样金融")
重庆世联协兴装饰设计有限公司(以
重庆 重庆 电子商务 100.00% 投资新设
下简称"重庆装饰")
重庆红璞新新公寓管理有限公司(以
重庆 重庆 资产服务 100.00% 投资新设
下简称"重庆红璞新新")
合肥红璞公寓管理有限公司(以下简
合肥 合肥 资产服务 100.00% 投资新设
称"合肥红璞")
南京鸿璞酒店管理有限公司(以下简
南京 南京 资产服务 100.00% 投资新设
称"南京鸿璞")
武汉红璞公寓管理有限公司(以下简
武汉 武汉 资产服务 100.00% 投资新设
称"武汉红璞")
杭州红璞酒店管理有限公司 (以下
杭州 杭州 资产服务 100.00% 投资新设
简称"杭州红璞")
苏州红璞公寓管理有限公司(以下简
苏州 苏州 资产服务 100.00% 投资新设
称"苏州红璞")
深圳碧海红璞公寓管理有限公司(以
深圳 深圳 资产服务 100.00% 投资新设
下简称"碧海红璞")
长沙红璞酒店管理有限公司(以下简
长沙 长沙 资产服务 100.00% 投资新设
称"长沙红璞")
珠海红璞公寓管理有限公司(以下简
珠海 珠海 资产服务 100.00% 投资新设
称"珠海红璞")
239
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
厦门红璞兴业公寓管理有限公司(以
厦门 厦门 资产服务 100.00% 投资新设
下简称"厦门红璞")
惠东红璞阳光假日公寓管理有限公
惠东 惠东 资产服务 100.00% 投资新设
司(以下简称"红璞阳光假日")
东莞红璞酒店管理有限公司(以下简
东莞 东莞 资产服务 100.00% 投资新设
称"东莞红璞")
宁波红璞公寓管理有限公司(以下简
宁波 宁波 资产服务 100.00% 投资新设
称"宁波红璞")
郑州红璞酒店管理有限公司(以下简
郑州 郑州 资产服务 100.00% 投资新设
称"郑州红璞")
石家庄红璞酒店管理有限公司(以下
石家庄 石家庄 资产服务 100.00% 投资新设
简称"石家庄红璞")
昆明红璞公寓管理有限公司(以下简
昆明 昆明 资产服务 100.00% 投资新设
称"昆明红璞")
北京红璞公寓管理有限公司(以下简
北京 北京 资产服务 100.00% 投资新设
称"北京红璞")
上海红与璞酒店管理有限公司(以下
上海 上海 资产服务 100.00% 投资新设
简称"上海红璞")
南宁红璞房屋租赁有限公司(以下简
南宁 南宁 资产服务 100.00% 投资新设
称"南宁红璞")
成都市红璞时代酒店管理有限公司
成都 成都 资产服务 100.00% 投资新设
(以下简称"成都红璞时代")
东莞市世联集金投资管理有限公司
东莞 东莞 房地产中介 100.00% 投资新设
(以下简称"东莞集金")
惠州世联集金投资管理有限公司(以
惠州 惠州 房地产中介 100.00% 投资新设
下简称"惠州集金")
合肥世联集金投资管理有限公司(以
合肥 合肥 房地产中介 100.00% 投资新设
下简称"合肥集金")
宁波世联集金商务服务有限公司(以
宁波 宁波 房地产中介 100.00% 投资新设
下简称"宁波集金")
天津世联集金商务信息咨询有限公
天津 天津 房地产中介 100.00% 投资新设
司(以下简称"天津集金")
郑州世联集金商务信息咨询有限公
郑州 郑州 房地产中介 100.00% 投资新设
司(以下简称"郑州集金")
武汉世联集金商务咨询有限公司(以
武汉 武汉 房地产中介 100.00% 投资新设
下简称"武汉集金")
上海世联盛曜房地产顾问有限公司
上海 上海 房地产中介 30.00% 70.00% 投资新设
(以下简称"上海世联盛曜")
240
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
合肥世联卓群商务管理有限公司(以
合肥 合肥 房地产中介 100.00% 投资新设
下简称"合肥世联卓群")
嘉兴卓群房地产营销策划有限公司
嘉兴 嘉兴 房地产中介 100.00% 投资新设
(以下简称"嘉兴世联")
西安世联兴业房地产经纪有限责任
西安 西安 房地产中介 100.00% 投资新设
公司(以下简称"西安世联经纪")
邯郸世联卓群房地产经纪有限公司
邯郸 邯郸 房地产中介 100.00% 投资新设
(以下简称"邯郸世联")
哈尔滨卓群房地产经纪有限公司(以
哈尔滨 哈尔滨 房地产中介 100.00% 投资新设
下简称"哈尔滨世联")
厦门市宜安居电子商务有限公司(以
厦门 厦门 电子商务 80.00% 投资新设
下简称"厦门宜安居")
厦门市家适居电子商务有限公司(以
厦门 厦门 房地产中介 80.00% 投资新设
下简称"厦门家适居")
山东居善电子商务有限公司(以下简
山东 山东 电子商务 75.50% 投资新设
称"山东居善")
山东红璞酒店管理有限公司(以下简
济南 济南 资产服务 75.50% 投资新设
称"山东红璞酒店")
山东红璞公寓管理有限公司(以下简
山东 山东 资产服务 75.50% 投资新设
称"山东红璞公寓")
SHIJU（HK）LIMITED(以下简称"
香港 香港 房地产中介 51.00% 投资新设
香港世居")
深圳富景慧思投资管理有限公司(以
深圳 深圳 投资管理 100.00% 投资新设
下简称"深圳富景慧思")
武汉世联源正商业运营管理有限公
武汉 武汉 资产服务 45.96% 投资新设
司(以下简称"武汉世联源正")
深圳世联松塔装饰科技有限责任公
深圳 深圳 电子商务 80.00% 投资新设
司 (以下简称"世联松塔")
成都市红璞时光酒店管理有限公司
成都 成都 资产服务 100.00% 投资新设
(以下简称"成都红璞时光")
杭州红璞世恒酒店管理有限公司(以
杭州 杭州 资产服务 100.00% 投资新设
下简称"杭州红璞世恒")
厦门市红璞立丹行公寓管理有限公
厦门 厦门 资产服务 80.00% 投资新设
司(以下简称"厦门立丹行红璞")
合肥汇创房地产咨询有限公司(以下
合肥 合肥 房地产中介 100.00% 投资新设
简称"合肥世联汇创")
北京小样青年社区科技服务有限公
北京 北京 资产服务 36.95% 投资新设
司(以下简称"北京小样")
241
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
武汉市小样商务信息咨询有限公司
武汉 武汉 资产服务 36.95% 投资新设
(以下简称"武汉小样")
广州红璞酒店管理有限公司(以下简
广州 广州 资产服务 100.00% 投资新设
称"广州红璞酒店")
合肥红璞观远公寓管理有限公司(以
合肥 合肥 资产服务 70.00% 投资新设
下简称"合肥红璞观远")
成都世联君汇商业管理有限公司(以
成都 成都 房地产中介 90.12% 投资新设
下简称"成都君汇")
武汉都市世联资产管理有限公司(以
武汉 武汉 房地产中介 45.06% 股权委托合并
下简称"武汉都市")
湛江善居电子商务有限公司(以下简
湛江 湛江 电子商务 100.00% 投资新设
称"湛江善居")
无锡善居电子商务有限公司(以下简
无锡 无锡 电子商务 100.00% 投资新设
称"无锡善居")
兰州善居电子商务有限公司(以下简
兰州 兰州 电子商务 100.00% 投资新设
称"兰州善居")
天津善居电子商务有限公司(以下简
天津 天津 电子商务 100.00% 投资新设
称"天津善居")
河南世联精工房地产营销策划有限
河南 河南 房地产中介 51.00% 投资新设
公司(以下简称"世联精工")
惠州市世创文化传播有限公司(以下
惠州 惠州 电子商务 100.00% 投资新设
简称"惠州世创")
北京世联明德商业管理有限公司(以
北京 北京 房地产中介 45.96% 投资新设
下简称"北京君汇明德")
西安世禾商业运营有限责任公司(以
西安 西安 房地产中介 49.57% 投资新设
下简称"西安君汇商业")
青岛世联君汇不动产运营管理有限
青岛 青岛 房地产中介 68.04% 投资新设
公司(以下简称"青岛君汇")
深圳世联君汇物业管理有限公司(以
深圳 深圳 资产服务 90.12% 投资新设
下简称"深圳君汇物业")
广州汇君物业管理有限公司(以下简
广州 广州 资产服务 90.12% 投资新设
称"广州汇君物业")
凉山州国投世联物业服务有限公司
凉山州 凉山州 资产服务 45.96% 投资新设
(以下简称"凉山州世联物业")
济南世君房地产顾问有限公司(以下
济南 济南 房地产中介 68.04% 投资新设
简称"济南世君")
宁波世联君汇房地产咨询有限公司
宁波 宁波 房地产中介 90.12% 投资新设
(以下简称"宁波君汇")
242
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
惠州世联君汇房地产顾问有限公司
惠州 惠州 房地产中介 90.12% 投资新设
(以下简称"惠州君汇")
成都市红璞旭日酒店管理有限公司
成都 成都 资产服务 100.00% 投资新设
(以下简称"成都红璞旭日")
成都市红璞凯睿酒店管理有限公司
成都 成都 资产服务 100.00% 投资新设
(以下简称"成都红璞凯睿")
重庆红璞玖玖公寓管理有限公司(以
重庆 重庆 资产服务 100.00% 投资新设
下简称"重庆红璞玖玖")
重庆红璞样公寓管理有限公司(以下
重庆 重庆 资产服务 100.00% 投资新设
简称"重庆红璞样")
重庆红璞礼遇酒店管理有限公司(以
重庆 重庆 资产服务 70.00% 投资新设
下简称"重庆红璞礼遇")
杭州红璞世谦资产管理有限公司(以
杭州 杭州 资产服务 100.00% 投资新设
下简称"杭州红璞世谦")
杭州红璞世贤资产管理有限公司(以
杭州 杭州 资产服务 100.00% 投资新设
下简称"杭州红璞世贤")
杭州红璞世奕酒店管理有限公司(以
杭州 杭州 资产服务 100.00% 投资新设
下简称"杭州红璞世奕")
杭州红璞世裕资产管理有限公司(以
杭州 杭州 资产服务 100.00% 投资新设
下简称"杭州红璞世裕")
宁波鸿璞空间创意设计有限公司(以
宁波 宁波 资产服务 60.00% 投资新设
下简称"宁波鸿璞空间")
佛山红璞公寓管理有限公司(以下简
佛山 佛山 资产服务 100.00% 投资新设
称"佛山红璞")
深圳平湖红璞公寓管理有限公司(以
深圳 深圳 资产服务 100.00% 投资新设
下简称"平湖红璞")
西安红璞公寓管理有限责任公司(以
西安 西安 资产服务 100.00% 投资新设
下简称"西安红璞")
惠州市红璞城市公寓管理有限公司
惠州 惠州 资产服务 100.00% 投资新设
(以下简称"惠州红璞")
天津红璞酒店管理有限公司(以下简
天津 天津 资产服务 100.00% 投资新设
称"天津红璞")
昆山红璞公寓管理有限公司(以下简
昆山 昆山 资产服务 100.00% 投资新设
称"昆山红璞")
惠州红璞都市公寓管理有限公司(以
惠州 惠州 资产服务 100.00% 投资新设
下简称"惠州红璞都市")
龙门红璞假日公寓管理有限公司(以
龙门 龙门 资产服务 100.00% 投资新设
下简称"龙门红璞")
243
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
南昌红璞公寓管理有限公司(以下简
南昌 南昌 资产服务 100.00% 投资新设
称"南昌红璞")
南京世联集房酒店管理有限公司(以
南京 南京 资产服务 100.00% 投资新设
下简称"南京集房")
杭州世联集房资产管理有限公司(以
杭州 杭州 资产服务 100.00% 投资新设
下简称"杭州集房")
北京世联集房公寓管理有限公司(以
北京 北京 资产服务 100.00% 投资新设
下简称"北京集房")
广州世联集房投资有限公司(以下简
广州 广州 资产服务 100.00% 投资新设
称"广州集房")
山东世联松塔装饰工程有限公司(以
山东 山东 电子商务 60.40% 投资新设
下简称"山东松塔")
天津世联装饰有限公司(以下简称"
天津 天津 电子商务 80.00% 投资新设
天津松塔")
天津盛泽万家房地产经纪有限公司
天津 天津 金融服务 100.00% 投资新设
(以下简称"天津盛泽")
石家庄世联汇创房地产经纪有限公
石家庄 石家庄 房地产中介 100.00% 投资新设
司(以下简称"石家庄汇创")
衡水世联汇创房地产经纪有限公司
衡水 衡水 房地产中介 100.00% 投资新设
(以下简称"衡水世联")
邢台世联行房地产经纪有限公司(以
邢台 邢台 房地产中介 100.00% 投资新设
下简称"邢台世联")
张家口世联兴业房地产经纪有限公
张家口 张家口 房地产中介 100.00% 投资新设
司(以下简称"张家口世联")
柳州世联房地产经纪有限公司(以下
柳州 柳州 房地产中介 51.00% 投资新设
简称"柳州世联")
拉萨市世联房地产服务有限公司(以
拉萨 拉萨 房地产中介 100.00% 投资新设
下简称"拉萨世联")
厦门市立丹行松塔装饰有限公司(以
厦门 厦门 电子商务 80.00% 投资新设
下简称"厦门立丹行松塔")
怀来卓群房地产经纪有限公司(以下
怀来 怀来 房地产中介 100.00% 投资新设
简称"怀来世联")
深圳世联同行共营地产咨询有限公
深圳 深圳 房地产中介 100.00% 投资新设
司(以下简称"世联同行")
广州世君创展商务服务有限公司(以
广州 广州 房地产中介 90.12% 投资新设
下简称"广州世君创展")
广州世君众享文化发展有限公司(以
广州 广州 房地产中介 90.12% 投资新设
下简称"广州世君众享")
244
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
杭州三箭装饰工程有限公司(以下简
杭州 杭州 资产服务 100.00% 收购资产
称"杭州三箭")
柳州善居电子商务有限公司(以下简
柳州 柳州 电子商务 51.00% 投资新设
称"柳州善居")
西宁善居商务信息咨询有限公司(以
西宁 西宁 电子商务 100.00% 投资新设
下简称"西宁善居")
福州世联君汇商业管理有限公司(以
福州 福州 资产服务 90.12% 投资新设
下简称"福州君汇")
南昌世联君汇房地产咨询有限公司
南昌 南昌 资产服务 90.12% 投资新设
(以下简称"南昌君汇")
东莞世联君汇商业管理有限公司(以
东莞 东莞 资产服务 90.12% 投资新设
下简称"东莞君汇")
深圳世联金保管理咨询有限公司(以
深圳 深圳 资产服务 50.47% 投资新设
下简称"世联金保")
佛山世君商务管理有限公司(以下简
佛山 佛山 资产服务 90.12% 投资新设
称"佛山世君")
山西世联君汇房地产咨询有限公司
山西 山西 资产服务 90.12% 投资新设
(以下简称"山西君汇")
苏州红与璞酒店管理有限公司(以下
苏州 苏州 资产服务 100.00% 投资新设
简称"苏州红与璞")
珠海世联集房公寓管理有限公司(以
珠海 珠海 资产服务 100.00% 投资新设
下简称"珠海集房")
厦门世联红璞公寓管理有限公司(以
厦门 厦门 资产服务 100.00% 投资新设
下简称"厦门集房")
宁波世联集房公寓管理有限公司(以
宁波 宁波 资产服务 100.00% 投资新设
下简称"宁波集房")
苏州世联集房公寓管理有限公司(以
苏州 苏州 资产服务 100.00% 投资新设
下简称"苏州集房")
四川世联集房商业管理有限公司(以
四川 四川 资产服务 100.00% 投资新设
下简称"四川集房")
南昌世联集房商业管理有限公司(以
南昌 南昌 资产服务 100.00% 投资新设
下简称"南昌集房")
长沙世联集房公寓管理有限公司(以
长沙 长沙 资产服务 100.00% 投资新设
下简称"长沙集房")
昆明世联集房酒店管理有限公司(以
昆明 昆明 资产服务 100.00% 投资新设
下简称"昆明集房")
武汉世联集房公寓管理有限公司(以
武汉 武汉 资产服务 100.00% 投资新设
下简称"武汉集房")
245
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
郑州红璞集房房屋租赁有限公司(以
郑州 郑州 资产服务 100.00% 投资新设
下简称"郑州集房")
中山集房房屋租赁代理有限公司(以
中山 中山 资产服务 100.00% 投资新设
下简称"中山集房")
天津世联集房商业管理有限公司(以
天津 天津 资产服务 100.00% 投资新设
下简称"天津集房")
重庆集房商业管理有限公司(以下简
重庆 重庆 资产服务 100.00% 投资新设
称"重庆集房")
惠州世联集房公寓管理有限公司(以
惠州 惠州 资产服务 100.00% 投资新设
下简称"惠州集房")
佛山世联集房公寓管理有限公司(以
佛山 佛山 资产服务 100.00% 投资新设
下简称"佛山集房")
西安红璞集房商业运营管理有限公
西安 西安 资产服务 100.00% 投资新设
司(以下简称"西安集房")
青岛世联集房资产管理有限公司(以
青岛 青岛 资产服务 100.00% 投资新设
下简称"青岛集房")
长沙红璞实创公寓管理有限公司(以
长沙 长沙 资产服务 70.00% 投资新设
下简称"长沙红璞实创")
东莞世联集房商业管理有限公司(以
东莞 东莞 资产服务 100.00% 投资新设
下简称"东莞集房")
中山世联松塔装饰有限公司(以下简
中山 中山 电子商务 80.00% 投资新设
称"中山松塔")
广西世联松塔装饰工程有限责任公
广西 广西 电子商务 80.00% 投资新设
司(以下简称"广西松塔")
四川世联松塔装饰设计有限责任公
四川 四川 电子商务 80.00% 投资新设
司(以下简称"四川松塔")
惠州世联松塔装饰有限责任公司(以
惠州 惠州 电子商务 80.00% 投资新设
下简称"惠州松塔")
西安世联松塔装饰有限公司(以下简
西安 西安 电子商务 80.00% 投资新设
称"西安松塔")
厦门世联松塔建筑装饰有限公司(以
厦门 厦门 电子商务 80.00% 投资新设
下简称"厦门松塔")
昆明世联松塔装饰工程有限责任公
昆明 昆明 电子商务 80.00% 投资新设
司(以下简称"昆明松塔")
湖北世联松塔装饰有限公司(以下简
湖北 湖北 电子商务 80.00% 投资新设
称"湖北松塔")
绍兴世联智行房地产信息咨询有限
绍兴 绍兴 房地产中介 51.00% 投资新设
公司(以下简称"绍兴世联")
246
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
重庆世联君汇物业管理发展有限公
重庆 重庆 资产服务 58.58% 投资新设
司(以下简称"重庆君汇物业")
昆山世联君汇商业运营管理有限公
昆山 昆山 资产服务 90.12% 投资新设
司(以下简称"昆山君汇")
合肥世联集房地产运营管理有限公
合肥 合肥 资产服务 100.00% 投资新设
司(以下简称"合肥集房")
徐州红璞公寓管理有限公司(以下简
徐州 徐州 资产服务 100.00% 投资新设
称"徐州红璞")
深圳世联盈安佳信投资发展有限公
深圳 深圳 投资管理 100.00% 投资新设
司(以下简称"深圳盈安佳信")
深圳世联盈安投资发展有限公司(以
深圳 深圳 投资管理 100.00% 投资新设
下简称"深圳盈安")
深圳世联佳信投资发展有限公司(以
深圳 深圳 投资管理 100.00% 投资新设
下简称"深圳佳信")
惠东世联行百利房地产咨询有限公
惠东 惠东 房地产中介 100.00% 投资新设
司(以下简称"惠东世联")
珠海横琴赢远创意咨询服务有限公
珠海 珠海 房地产中介 51.00% 49.00% 投资新设
司(以下简称"珠海横琴赢远")
银川善居电子商务有限公司(以下简
银川 银川 电子商务 100.00% 投资新设
称"银川善居")
郑州善居信息科技有限公司(以下简
郑州 郑州 电子商务 51.00% 投资新设
称"郑州善居")
深圳蓝马创城运营管理有限公司(以
深圳 深圳 资产服务 63.09% 投资新设
下简称"深圳蓝马")
深圳世联荣华装饰设计工程科技有
深圳 深圳 资产服务 54.07% 投资新设
限公司(以下简称"世联荣华")
广西世联君汇房地产咨询有限公司
广西 广西 资产服务 90.12% 投资新设
(以下简称"广西君汇")
长春世联君汇物业服务有限公司(以
长春 长春 资产服务 90.12% 投资新设
下简称"长春君汇")
厦门璞寓企业管理有限公司(以下简
厦门 厦门 资产服务 100.00% 投资新设
称"厦门璞寓")
成都市红璞凯嘉酒店管理有限公司
成都 成都 资产服务 100.00% 投资新设
(以下简称"成都市红璞凯嘉")
合肥世联松塔装饰科技有限责任公
合肥 合肥 电子商务 80.00% 投资新设
司(以下简称"合肥松塔")
深圳世联筑业科技有限公司(以下简
深圳 深圳 电子商务 80.00% 投资新设
称"世联筑业")
247
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
常德三湘世联房地产咨询有限公司
常德 常德 房地产中介 51.00% 投资新设
(以下简称"常德三湘世联")
唐山世联锐易房地产经纪有限公司
唐山 唐山 房地产中介 51.00% 投资新设
(以下简称"唐山世联锐易")
深圳世联桂园项目管理有限公司(以
深圳 深圳 房地产中介 100.00% 投资新设
下简称"世联桂园")
福建省南安市松塔建筑装饰有限公
福建 福建 电子商务 80.00% 投资新设
司(以下简称"南安松塔")
厦门市立丹行君汇物业管理有限公
厦门 厦门 资产服务 80.00% 投资新设
司(以下简称"厦门立丹行君汇")
厦门市宜兴居电子商务有限公司(以
厦门 厦门 电子商务 80.00% 投资新设
下简称"厦门宜兴居")
天津世联君汇不动产管理服务有限
天津 天津 资产服务 90.12% 投资新设
公司(以下简称"天津君汇不动产")
深圳市世联雅智咨询服务有限公司
深圳 深圳 电子商务 80.00% 投资新设
(以下简称“世联雅智”)
梧州世联行房地产代理有限公司(以
梧州 梧州 房地产中介 67.00% 投资新设
下简称“梧州世联行”)
潮州市世联环潮房地产咨询顾问有
潮州 潮州 房地产中介 60.00% 投资新设
限公司(以下简称“潮州世联”)
香河卓群房地产经纪有限公司(以下
香河 香河 房地产中介 100.00% 投资新设
简称“香河世联卓群”)
杭州世联瑞铂商业管理有限公司(以
杭州 杭州 资产服务 45.96% 投资新设
下简称“杭州世联瑞铂”)
杭州世联润友房地产咨询有限公司
杭州 杭州 资产服务 45.96% 投资新设
(以下简称“杭州世联润友”)
广州世君腾跃信息科技有限公司(以
广州 广州 资产服务 90.12% 投资新设
下简称“广州世君信息”)
广州世君跃达信息科技有限公司(以
广州 广州 资产服务 90.12% 投资新设
下简称“广州世君跃达”)
青岛世联行城市运营管理有限公司
青岛 青岛 资产服务 30.62% 投资新设
(以下简称“青岛世联运营”)
深圳深汕特别合作区世联晟火咨询
管理有限公司(以下简称“世联晟 深圳 深圳 资产服务 54.07% 投资新设
火”)
深圳小恐龙科技有限公司(以下简称
深圳 深圳 房地产中介 90.12% 投资新设
“深圳小恐龙”)
宁波世东公寓管理有限公司(以下简
宁波 宁波 资产服务 51.00% 投资新设
称“宁波世东公寓”)
248
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
南安市立丹行房地产经纪有限公司
南安 南安 房地产中介 80.00% 投资新设
(以下简称“南安立丹行”)
厦门市立丹行房地产代理有限公司
厦门 厦门 房地产中介 80.00% 投资新设
(以下简称“立丹行代理”)
漳州市龙文区立丹行房地产代理有
漳州 漳州 房地产中介 80.00% 投资新设
限公司(以下简称“漳州立丹行”)
青岛居善电子商务有限公司(以下简
青岛 青岛 电子商务 75.50% 投资新设
称“青岛居善”)
济南居山房地产经纪有限公司(以下
济南 济南 房地产中介 45.30% 投资新设
简称“济南居山经纪”)
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
本集团二级子公司青岛君汇投资持有青岛世联运营 45%的股权，根据青岛世联运营公司章程的约定：青岛君汇持股 45%，
享有 55%的投票表决权，本集团能够对其财务和经营决策实施控制。
截止 2019 年 12 月 31 日，除青岛世联运营外，本集团没有子公司的持股比例不同于表决权的。
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：
1）本集团通过子公司世联君汇持有世联科创41%的股权，根据2016年6月10日签订的《表决权委托协议》，深圳世联小样投
资管理合伙企业(有限合伙)将其持有世联科创的10%表决权委托给世联君汇，子公司世联君汇合计持有世联科创51%的表决
权，本集团能够对其财务和经营决策实施控制。
2）本集团通过子公司世联君汇持有深圳运泰君汇50%的股权，根据2016年10月签订的《关于运泰君汇物业管理有限公司之
股权托管协议》，运泰建业置业(深圳)有限公司将其持有深圳运泰君汇的1%表决权委托给世联君汇，子公司世联君汇合计持
有深圳运泰君汇51%的表决权，本集团能够对其财务和经营决策实施控制。
3）本集团通过子公司世联君汇持有武汉都市50%的股权，根据2017年1月1日签订的《股权托管协议》，武汉市都市产业投
资发展有限责任公司将其持有武汉都市的1%表决权从2017年1月1日起委托给世联君汇，子公司世联君汇合计持有武汉都市
51%的表决权，同时武汉都市的董事会中，世联君汇占有过半数表决权，本集团能够对其财务和经营决策实施控制。
4）本公司间接持有上海腾赋企业管理合伙企业（有限合伙）51.613%股权，根据合伙协议规定，上海腾赋企业管理合伙企
业（有限合伙）将聚合各合伙人的资本投资于某商业物业取得租金收益，本公司无论作为普通合伙人亦或有限合伙人均对其
无控制权，亦无重大影响，故不纳入合并范围。
5）本公司间接持有合肥卓越城运营管理有限公司51%的股权，根据公司章程规定，合肥卓越城运营管理有限公司董事长由
其他股东推荐并经董事会选举后出任，董事长对公司的经营事项具有一票否决权，本公司对其无实际控制权，故不纳入合并
范围。
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
截止本报告期末，本集团没有纳入合并范围的重要的结构化主体。
确定公司是代理人还是委托人的依据：
249
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
截止本报告期末，本集团没有作为代理人或委托人的子公司。
其他说明：
本集团拥有对上述公司的权力，通过参与该公司的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对该公司的权力影响其回报金
额从而合并该等公司。
（2）重要的非全资子公司
单位： 元
本期归属于少数股东的 本期向少数股东宣告分
子公司名称 少数股东持股比例 期末少数股东权益余额
损益 派的股利
山东世联 24.50% 11,774,953.49 26,345,830.24 15,855,767.15
青岛荣置地 49.00% -3,534,519.87 7,018,417.94
厦门立丹行 20.00% 177,659.31 2,316,089.22 3,019,262.71
上海股投 49.00% -6,611,720.21 1,742,219.33
世联君汇 9.88% 13,267,430.95 9,416,521.94 68,941,234.29
松塔装饰 20.00% 166,470.05 3,066,506.92
世联养老 45.00% -501,393.02 0.00 0.00
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
其他说明：
本报告期公司处置了世联养老的部分股权，截至本报告期止，公司持有其19.90%股权，已不再纳入公司合并。
250
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
（3）重要非全资子公司的主要财务信息
单位： 元
期末余额 期初余额
子公司名称 非流动 非流动
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 负债合计
负债 负债
山东世联 266,236,829.35 80,857,175.72 347,094,005.07 282,376,588.13 282,376,588.13 334,324,760.33 85,306,917.24 419,631,677.57 297,034,276.84 297,034,276.84
青岛荣置地 38,484,068.47 8,174,744.90 46,658,813.37 32,335,511.44 32,335,511.44 53,538,558.20 10,213,546.99 63,752,105.19 41,918,217.67 41,918,217.67
厦门立丹行 73,269,540.58 11,107,026.61 84,376,567.19 69,280,253.64 69,280,253.64 101,859,903.32 14,236,249.80 116,096,153.12 88,583,151.67 88,583,151.67
上海股投 21,247,338.87 113,065,603.71 134,312,942.58 135,612,244.74 135,612,244.74 48,186,587.84 131,542,712.88 179,729,300.72 175,484,496.22 175,484,496.22
世联君汇 544,456,695.49 215,617,869.73 760,074,565.22 707,977,678.17 707,977,678.17 521,960,028.99 178,242,652.58 700,202,681.57 546,818,841.31 546,818,841.31
松塔装饰 284,408,134.02 8,822,346.78 293,230,480.80 279,512,104.63 279,512,104.63 241,796,178.24 22,060,894.43 263,857,072.67 253,224,692.13 253,224,692.13
世联养老 2,409,897.75 2,912,450.87 5,322,348.62 958,382.68 958,382.68
251
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
单位： 元
本期发生额 上期发生额
子公司名称 综合收益总 经营活动现 综合收益总 经营活动现
营业收入 净利润 营业收入 净利润
额 金流量 额 金流量
山东世联 617,589,139.58 49,749,196.01 49,749,196.01 165,108,081.39 713,298,575.31 107,534,000.98 107,534,000.98 123,422,987.66
青岛荣置地 96,813,761.55 -7,213,305.85 -7,213,305.85 -507,422.67 134,061,449.87 19,583,887.52 19,583,887.52 20,032,754.36
厦门立丹行 135,415,961.96 888,296.54 888,296.54 -23,146,853.39 220,529,266.13 10,614,420.55 10,614,420.55 16,372,307.60
上海股投 49,601,824.92 -13,566,072.72 -13,566,072.72 -8,200,309.00 36,935,377.42 -7,967,601.80 -7,967,601.80 -7,283,925.16
世联君汇 1,077,497,326.40 -99,563,800.53 -99,563,800.53 78,959,753.08 940,468,471.55 -38,418,045.74 -38,418,045.74 -67,598,124.68
松塔装饰 268,325,793.96 2,088,163.60 2,088,163.60 -2,412,472.54 271,892,631.36 5,034,014.23 5,034,014.23 58,566,981.49
世联养老 220,437.73 -1,114,206.71 -1,114,206.71 -2,168,813.31 386,760.76 -1,693,340.09 -1,693,340.09 -1,777,558.04
其他说明：
1）本表数据来源于重要非全资子公司的财务报表，不是根据股东的持股比例计算出来的金额；
2）世联君汇持有北京安信行60%股权，持有世联科创41%股权，世联君汇的财务数据包括北京安信行和世联科创的财务数
据。
3）本报告期公司处置了世联养老的部分股权，截至本报告期止，公司持有其19.90%股权，已不再纳入公司合并。
（4）使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
截止本报告期，使用企业集团资产和清偿企业集团债务，无重大限制。
2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
（1）在子公司所有者权益份额发生变化的情况说明
2019年12月10日，上海股投少数股东进行溢价增资，本公司持股比例由60%下降至51%，该项交易导致本公
司享受净资产增加1,530,000.00元。截至2019年12月31日，本公司通过子公司世联先锋间接持有上海股投51%股
权。
（2）交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响
单位： 元
上海股投
减：按取得/处置的股权比例计算的子公司净资产份额 1,530,000.00
差额 -1,530,000.00
其中：调整资本公积 -1,530,000.00
其他说明
252
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3、在合营安排或联营企业中的权益
（1）重要的合营企业或联营企业
持股比例 对合营企业或联
合营企业或联营企业
主要经营地 注册地 业务性质 营企业投资的会
名称 直接 间接
计处理方法
深圳世联同创资产管 受托资产管理、
深圳 深圳 49.00% 权益法
理有限公司 投资管理
天津市润泽基金销售
天津 天津 基金销售 40.00% 权益法
有限公司
上海更赢信息技术有
上海 上海 新房交易服务 40.00% 权益法
限公司
在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：
截止2019年12月31日，本集团没有持股比例不同于表决权比例的合营企业或联营企业。
持有 20%以下表决权但具有重大影响，或者持有 20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：
1）本公司持有深圳世联云学科技有限公司17.53%股权，董事会共三位董事，本公司推荐委任一位董事，具有重大影响。
2）截止2019年12月31日，本集团没有持有20%或以上表决权但不具有重大影响的合营企业或联营企业。
（2）重要联营企业的主要财务信息
单位： 元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
深圳世联同创资 天津市润泽基金 上海更赢信息技 深圳世联同创资 天津市润泽基金 上海更赢信息技
产管理有限公司 销售有限公司 术有限公司 产管理有限公司 销售有限公司 术有限公司
流动资产 63,161,159.86 1,016,800.76 523,629,663.38 57,755,969.28 1,753,224.70
非流动资产 3,682,532.44 387,603.88 74,199,835.33 91,272.64 1,165,062.65
资产合计 366,335.99 916,925.96 46,946,858.47 242,177.27 853,839.15
流动负债 63,527,495.85 1,933,726.72 570,576,521.85 57,998,146.55 2,607,063.85
非流动负债 26,638,384.94 14,757,975.35 363,315,568.96 16,803,627.91 11,558,772.01
负债合计 26,638,384.94 14,757,975.35 363,315,568.96 16,803,627.91 11,558,772.01
归属于母公司股
36,889,110.91 -12,824,248.63 207,260,952.89 41,194,518.64 -8,951,708.16
东权益
按持股比例计算
18,075,664.35 -5,129,699.45 82,904,381.16 20,185,314.13 -3,580,683.26
的净资产份额
--商誉 29,447,089.49 17,095,618.84 29,447,089.49
对联营企业权益
18,075,664.35 24,317,390.04 100,000,000.00 20,185,314.13 25,866,406.23
投资的账面价值
253
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
营业收入 26,317,116.98 514,230.27 228,608,809.40 54,619,559.99 16,456.53
净利润 18,438,367.71 -3,872,540.47 -95,738,336.11 37,115,308.49 -5,333,984.42
综合收益总额 18,438,367.71 -3,872,540.47 -95,738,336.11 37,115,308.49 -5,333,984.42
本年度收到的来
自联营企业的股 7,461,649.86 19,670,846.32
利
其他说明
（3）不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
单位： 元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
合营企业： -- --
投资账面价值合计 210,425.08 453,389.41
下列各项按持股比例计算的合计数 -- --
--净利润 -242,964.33 -56,610.59
--综合收益总额 -242,964.33 -56,610.59
联营企业： -- --
投资账面价值合计 10,934,555.21 9,600,865.99
下列各项按持股比例计算的合计数 -- --
--净利润 -2,309,200.70 -1,008,047.13
--综合收益总额 -2,309,200.70 -1,008,047.13
其他说明
（4）合营企业或联营企业发生的超额亏损
单位： 元
累积未确认前期累计认的损 本期未确认的损失（或本期分
合营企业或联营企业名称 本期末累积未确认的损失
失 享的净利润）
重庆小样达客网络科技服务
40,911.06 70,392.79 111,303.85
有限公司
江西万寿宫文旅商业管理有
638,267.62 638,267.62
限公司
重庆小样创业服务有限公司 32,339.67 -369,440.86 0.00
其他说明
254
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十、与金融工具相关的风险
本集团的主要金融工具包括借款、应收款项、应付款项、交易性金融资产、交易性金融负债等，各项金融工具的详细情
况说明见本附注六。与这些金融工具有关的风险，以及本集团为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本集团管理
层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。
1、各类风险管理目标和政策
本集团从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本集团经营业绩的负面影响降低到最低水
平，使股东及其它权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本集团风险管理的基本策略是确定和分析本集团所面临
的各种风险，建立适当的风险承受底线并进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。
（1）市场风险
1）汇率风险
本集团承受汇率风险主要与美元和港币有关，除本集团二级子公司香港世联以美元、三子公司香港世居以港币进行日常
经营活动外，本集团的其它主要业务活动以人民币计价结算。于2019年12月31日，除下表所述资产及负债的美元余额和零星
的欧元及港币余额外，本集团的资产及负债均为人民币余额。该等美元余额的资产和负债产生的汇率风险可能对本集团的经
营业绩产生影响。
项目 2019年12月31日（折人民币） 2018年12月31日（折人民币）
货币资金-美元 114,207.02 130,083.79
货币资金-港币 6,513,949.58 7,085,226.81
货币资金-欧元 0.55
货币资金-澳元 36,537.12
货币资金-英镑 183,309.90 640,651.74
货币资金-泰铢 53,154.70
应收账款-澳元 48,250.00
应收账款-英镑 70,913.28 733,074.96
应收账款-欧元 526,764.67
其他应收款-英镑 9,862.16 4,077.81
其他应收款-美元 14,667.05 12,165.16
应付账款-港币 14,332.48 30,364.71
本集团密切关注汇率变动对本集团的影响。
2）利率风险
255
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
本集团的利率风险产生于银行借款等带息债务。浮动利率的金融负债使本集团面临现金流量利率风险，固定利率的金
融负债使本集团面临公允价值利率风险。本集团根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。于2019
年12月31日，本集团的带息债务主要为人民币计价的浮动利率借款合同，金额合计为1,118,100,000.00元（2018年12月31日：
1,151,000,000.00元），及人民币计价的固定利率合同，金额为1,175,443,619.32元（2018年12月31日：1,491,245,532.49元）
本集团因利率变动引起金融工具公允价值变动的风险主要与固定利率银行借款有关。对于固定利率借款，本集团的目
标是保持其浮动利率。
本集团因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率银行借款有关。本集团的政策是保持这些借款的
浮动利率，以消除利率变动的公允价值风险。
（2）信用风险
于2019年12月31日，可能引起本集团财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另一方未能履行义务而导致本集团金
融资产产生的损失以及本集团承担的财务担保，具体包括：
合并资产负债表中已确认的金融资产的账面金额；对于以公允价值计量的金融工具而言，账面价值反映了其风险敞口，
但并非最大风险敞口，其最大风险敞口将随着未来公允价值的变化而改变。
为降低信用风险，本集团成立专门部门确定信用额度、进行信用审批，并执行其它监控程序以确保采取必要的措施回收
过期债权。此外，本集团于每个资产负债表日审核每一单项应收款的回收情况，以确保就无法回收的款项计提充分的坏账准
备。因此，本集团管理层认为本集团所承担的信用风险已经大为降低。
本集团的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。
本集团采用了必要的政策确保所有销售客户均具有良好的信用记录。除应收账款金额前五名外，本集团无其他重大信用
集中风险。
截止2019年12月31日，本集团应收账款前五名金额合计：893,068,434.68元，世联小贷前五名贷款金额合计：25,000,000.00
元。
（3）流动风险
流动风险为本集团在到期日无法履行其财务义务的风险。本集团管理流动性风险的方法是确保有足够的资金流动性来履
行到期债务，而不至于造成不可接受的损失或对企业信誉造成损害。本集团定期分析负债结构和期限，以确保有充裕的资金。
本集团管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。同时与金融机构进行融资磋商，以保持一定的授信额度，
减低流动性风险。
本集团将银行借款、资产证券化、发行融资产品等作为主要资金来源。
本集团持有的金融资产和金融负债按未折现剩余合同义务的到期期限分析如下：
2019年12月31日金额：
项目 一年以内 一到二年 二到五年 五年以上 合计
金融资产
货币资金 2,582,446,439.26 2,582,446,439.26
应收票据 484,367,884.57 484,367,884.57
应收账款 1,602,231,642.22 1,602,231,642.22
256
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
其它应收款 1,213,276,792.13 1,213,276,792.13
贷款 883,203,009.66 594,479,391.06 1,449,344,103.94 9,341,060.46 2,936,367,565.12
其他权益工具投资 2,112,947.63 2,112,947.63
其他非流动金融资产 594,747,590.01 594,747,590.01
金融负债
短期借款 1,787,170,614.77 1,787,170,614.77
应付票据 3,659,552.19 3,659,552.19
应付账款 540,338,502.01 540,338,502.01
其它应付款 1,573,946,387.87 1,573,946,387.87
应付股利 3,926,214.16 3,926,214.16
应付利息 1,158,581.75 1,158,581.75
2.敏感性分析
本集团采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或股东权益可能产生的影响。由于任何风险变量
很少孤立的发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险变量变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在假
设每一变量的变化是独立的情况下进行的。
(1)外汇风险敏感性分析
外汇风险敏感性分析假设：所有境外经营净投资套期及现金流量套期均高度有效。
在上述假设的基础上，在其它变量不变的情况下，汇率可能发生的合理变动对当期损益和权益的税后影响如下：
项目 汇率变动 2019年度 2018年度
对净利润的影响 对股东权益的影响 对净利润的影响 对股东权益的影响
所有外币 对人民币升值5% 343,231.09 343,231.09 394,624.97 394,624.97
所有外币 对人民币贬值5% -343,231.09 -343,231.09 -394,624.97 -394,624.97
十一、公允价值的披露
1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
单位： 元
257
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
期末公允价值
项目 第一层次公允价值计
第二层次公允价值计量 第三层次公允价值计量 合计
量
一、持续的公允价值计量 -- -- -- --
1.以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融 594,747,590.01 594,747,590.01
资产
（2）权益工具投资 594,747,590.01 594,747,590.01
2.指定以公允价值计量且
其变动计入当期损益的 2,112,947.63 2,112,947.63
金融资产
（2）权益工具投资 2,112,947.63 2,112,947.63
持续以公允价值计量的
596,860,537.64 596,860,537.64
资产总额
二、非持续的公允价值计
-- -- -- --
量
2、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
上表中的权益工具投资和其他权益工具投资系本公司持有的不存在活跃市场的非上市公司股权，在估值时，本公司采用永续
增长模型对所持股权的价值进行估值。
3、持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政策
截止本报告期末止，本集团持续的公允价值计量项目各层次之间没有发生转换。
4、本期内发生的估值技术变更及变更原因
截止本报告期末止，本集团金融工具的公允价值计量方法未发生改变。
5、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
截止本报告期末止，本集团不以公允价值计量的各项金融资产和金融负债的账面价值与公允价值之间无重大差异。
十二、关联方及关联交易
1、本企业的母公司情况
母公司对本企业的 母公司对本企业的
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本
持股比例 表决权比例
世联地产顾问（中国）有限公司 香港 投资控股 HKD2,091,183.00 39.51% 39.51%
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本企业的母公司情况的说明
世联中国成立于1992年6月23日，公司注册证书编号为0364009，商业登记证号码16470396-000-06-18-8，注册地址为：香
港湾仔道6-8号瑞安中心33字楼3312室；法定股本10,000港元，已发行股本1,000股（每股面值1港元），其中陈劲松持有490
股，占发行股本的49%；佟捷持有490股，占发行股本的49%；苏静持有20股，占发行股本的2%。世联中国董事为陈劲松和
佟捷，经营范围为从事投资业务。陈劲松、佟捷夫妇为公司的实际控制人。
本企业最终控制方是陈劲松、佟捷（夫妇）。
其他说明：
2、本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注九、1。
3、本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注九、3。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：
合营或联营企业名称 与本企业关系
深圳雅智美居信息科技有限公司 联营企业
深圳惠金卓信科技有限公司 联营企业
上海更赢信息技术有限公司（以下称为上海更赢） 联营企业
深圳市很有蜂格网络科技有限公司 联营企业
义乌小样达客网络科技有限公司 联营企业重庆小样达客网络科技服务有限公司全资子公司
深圳世联同创资产管理有限公司 联营企业
天津市润泽基金销售有限公司 联营企业
安徽更赢信息技术有限公司 联营企业上海更赢全资子公司
东莞更赢信息技术有限公司 联营企业上海更赢全资子公司
佛山更赢信息技术有限公司 联营企业上海更赢全资子公司
福建更赢信息技术有限公司 联营企业上海更赢全资子公司
广州更赢信息技术有限公司 联营企业上海更赢全资子公司
惠州更赢信息技术有限公司 联营企业上海更赢全资子公司
宁夏更赢信息技术有限公司 联营企业上海更赢全资子公司
青海更赢信息技术有限公司 联营企业上海更赢全资子公司
山东更赢信息技术有限公司 联营企业上海更赢全资子公司
深圳更赢信息技术有限公司 联营企业上海更赢全资子公司
深圳集客电子商务有限公司 联营企业上海更赢全资子公司
云南更赢信息技术有限公司 联营企业上海更赢全资子公司
中山更赢信息技术有限公司 联营企业上海更赢全资子公司
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
珠海更赢信息技术有限公司 联营企业上海更赢全资子公司
福建更赢信息科技有限公司 联营企业上海更赢全资子公司
其他说明
1）本集团持有深圳雅智美居信息科技有限公司20%股权；
2）本集团持有深圳惠金卓信科技有限公司40%股权；
3）本集团持有上海更赢信息技术有限公司40%股权。
4、其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
世联地产顾问（中国）有限公司 控股股东
深圳同创锦绣资产管理有限公司 董事直接或间接控制的公司
北京怡然居客科技发展有限公司 持股 5%以上股东实际控制人控制的公司
北京搜房网络技术有限公司 持股 5%以上股东实际控制人控制的公司
搜房媒体技术（北京）有限公司 直接或间接持有公司 5%以上股份的自然人之控制公司
武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司 持股 5%以上股东实际控制人控制的公司
长春怡然居客房地产经纪有限公司 持股 5%以上股东实际控制人控制的公司
北京拓世寰宇网络技术有限公司 持股 5%以上股东实际控制人控制的公司
上海中城荣耀股权投资基金管理有限公司 董事直接或间接控制的公司
上海城凯投资有限公司 董事直接或间接控制的公司
FortuneHillAsiaLimited（以下简称“F.H”） 直接或间接持有公司 5%以上股份的自然人之控制公司
上海中城联盟投资管理股份有限公司 董事直接或间接控制的公司
北京丽满万家网络技术有限公司 持股 5%以上股东实际控制人控制的公司
房天下金融信息服务（北京）有限公司 持股 5%以上股东实际控制人控制的公司
深圳市世联共享投资股份有限公司 董事直接或间接控制的公司
深圳同创添富投资企业（有限合伙） 直接或间接持有公司 5%以上股份的自然人之控制公司
周晓华 股东
北京搜房科技发展有限公司 持股 5%以上股东实际控制人控制的公司
其他说明
5、关联交易情况
（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
260
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
单位： 元
关联方 关联交易内容 本期发生额 获批的交易额度 是否超过交易额度 上期发生额
世联地产顾问（中国）有限公司 担保费 7,079,860.00 7,079,860.00 否 7,451,416.00
深圳同创锦绣资产管理有限公司 咨询服务 2,276,992.79 2,276,992.79 否 25,213,840.64
北京怡然居客科技发展有限公司 渠道费 586,771.41 586,771.41 否 2,062,332.17
深圳市很有蜂格网络科技有限公司 装修业务 26,718,460.47 26,718,460.47 否 29,938,932.70
武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公
转介佣金 75,471.70 75,471.70 否 9,433.96
司
F.H 租赁费 240,000.00 240,000.00 否 200,000.00
安徽更赢信息技术有限公司 转介佣金 955,293.37 955,293.37 否
东莞更赢信息技术有限公司 转介佣金 1,158.34 1,158.34 否
佛山更赢信息技术有限公司 转介佣金 268,871.71 268,871.71 否
福建更赢信息技术有限公司 转介佣金 295,597.44 295,597.44 否
广州更赢信息技术有限公司 转介佣金 207,668.04 207,668.04 否
惠州更赢信息技术有限公司 转介佣金 3,546,639.88 3,546,639.88 否
宁夏更赢信息技术有限公司 转介佣金 1,097.91 1,097.91 否
青海更赢信息技术有限公司 转介佣金 35,741.90 35,741.90 否
山东更赢信息技术有限公司 转介佣金 2,357,186.23 2,357,186.23 否
上海更赢信息技术有限公司 转介佣金 5,385,301.37 5,385,301.37 否
深圳更赢信息技术有限公司 转介佣金 6,765,207.77 6,765,207.77 否
深圳集客电子商务有限公司 转介佣金 1,200,600.77 1,200,600.77 否
云南更赢信息技术有限公司 转介佣金 514,642.96 514,642.96 否
中山更赢信息技术有限公司 转介佣金 483.48 483.48 否
珠海更赢信息技术有限公司 转介佣金 421,960.28 421,960.28 否
北京拓世寰宇网络技术有限公司 技术服务费 16,377.36 16,377.36 否
技术服务费及
深圳惠金卓信科技有限公司 18,161,572.71 18,161,572.71 否
项目管理费
北京搜房网络技术有限公司 电信网络服务 否 49,479.81
搜房媒体技术（北京）有限公司 广告宣传 否 46,188.68
长春怡然居客房地产经纪有限公司 转介佣金 否 9,433.96
义乌小样达客网络科技有限公司 运营咨询费 否 207,547.17
北京搜房科技发展有限公司 广告宣传 否 21,792.45
上海城凯投资有限公司 代办服务 否 188,679.24
出售商品/提供劳务情况表
单位： 元
261
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
上海中城联盟投资管理股份有限公司 物业管理服务 731,353.58 722,252.44
天津市润泽基金销售有限公司 营销服务 93,315.41 20,235.40
安徽更赢信息技术有限公司 转介佣金 108,490.57
佛山更赢信息技术有限公司 转介佣金 66,037.74
福建更赢信息技术有限公司 转介佣金 779,029.93
惠州更赢信息技术有限公司 转介佣金 13,321,902.11
上海更赢信息技术有限公司 转介佣金 46,530,807.67
深圳更赢信息技术有限公司 转介佣金 24,760,021.57
深圳惠金卓信科技有限公司 办公服务费 832,793.40
深圳同创添富投资企业（有限合伙） 代理服务 8,052,336.88
深圳雅智美居信息科技有限公司 贴息 381,186.42
北京怡然居客科技发展有限公司 代理服务 70,053.49
深圳世联同创资产管理有限公司 咨询服务费 3,684,779.63
北京丽满万家网络技术有限公司 电商代理销售 976,415.06
房天下金融信息服务（北京）有限公司 渠道服务费 92,599.38
北京搜房网络技术有限公司 代理服务 101,886.79
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
本期发生的购销商品、提供和接受劳务的定价参考了相关的市场价格。
（2）关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
单位： 元
委托方/出包方名 受托方/承包方名 受托/承包 受托/承包终 托管收益/承包收 本期确认的托管
受托/承包资产类型
称 称 起始日 止日 益定价依据 收益/承包收益
位于深圳市福田区竹子林
紫竹六道路敦煌大厦 1 栋 按照税前月租金
2019 年 01 2019 年 12月
F.H 世联行经纪 3 楼、7 楼、8 楼、9 楼， 的 3%收取服务 205,366.45
月 01 日 31 日
共 16 个单位，建筑面积约 费
4,218.17 平米
关联托管/承包情况说明
2010年4月26日，子公司世联行经纪与FH签订《房屋托管协议》，由世联行经纪在2010年1月1日至2010年12月31日期
间内就深圳市福田区竹子林紫竹六道路敦煌大厦1栋3楼、7楼、8楼、9楼，共16个单位，建筑面积约4,218.17平米向FH提供
房屋托管服务，如代其收取该物业的租金等。首次租赁成功佣金为税前月租金50%，日常托管佣金按照税前月租金的3%收
取服务费，而后双方续签协议，将服务期限延长至2019年12月31日。本报告期，世联行经纪共向F.H收取服务费205366.45元。
本公司委托管理/出包情况表：
单位： 元
262
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
委托方/出包方名 受托方/承包方名 委托/出包资产类 托管费/出包费定 本期确认的托管
委托/出包起始日 委托/出包终止日
称 称 型 价依据 费/出包费
关联管理/出包情况说明
（3）关联担保情况
本公司作为担保方
单位： 元
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕
世联小贷 150,000,000.00 2018 年 11 月 08 日 2021 年 11 月 07 日 是
世联小贷 50,000,000.00 2018 年 12 月 20 日 2021 年 12 月 19 日 是
世联小贷 34,706,207.04 2018 年 01 月 12 日 2021 年 01 月 11 日 是
世联小贷 311,460,000.00 2018 年 01 月 19 日 2021 年 01 月 18 日 是
世联小贷 40,854,172.50 2018 年 01 月 26 日 2021 年 10 月 25 日 是
世联小贷 11,150,640.00 2018 年 01 月 26 日 2021 年 01 月 25 日 是
世联小贷 130,917,519.35 2018 年 04 月 25 日 2021 年 04 月 24 日 是
世联小贷 579,690,000.00 2018 年 08 月 16 日 2021 年 08 月 15 日 是
世联小贷 108,066,452.49 2018 年 11 月 13 日 2021 年 11 月 12 日 否
世联小贷 75,993,000.00 2018 年 12 月 13 日 2021 年 12 月 12 日 是
北京安信行 1,000,000.00 2018 年 09 月 01 日 2021 年 08 月 31 日 否
世联集房 118,000,000.00 2018 年 06 月 29 日 2028 年 06 月 28 日 否
世联君汇 20,000,000.00 2018 年 06 月 08 日 2021 年 06 月 07 日 是
世联君汇 50,000,000.00 2018 年 08 月 17 日 2021 年 08 月 16 日 是
世联小贷 150,000,000.00 2019 年 01 月 07 日 2022 年 01 月 06 日 是
世联小贷 150,000,000.00 2019 年 12 月 13 日 2022 年 12 月 12 日 否
世联小贷 110,901,939.81 2019 年 01 月 30 日 2022 年 01 月 29 日 否
世联小贷 75,993,000.00 2018 年 12 月 13 日 2021 年 12 月 12 日 是
世联小贷 212,500,000.00 2019 年 06 月 13 日 2022 年 06 月 12 日 否
世联小贷 215,051,000.00 2019 年 09 月 11 日 2022 年 09 月 10 日 否
本公司作为被担保方
单位： 元
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕
世联中国 17,000,000.00 2018 年 03 月 30 日 2021 年 03 月 29 日 是
世联中国 70,000,000.00 2018 年 04 月 27 日 2021 年 04 月 26 日 是
世联中国 30,000,000.00 2018 年 06 月 05 日 2021 年 06 月 04 日 是
世联中国 30,000,000.00 2018 年 06 月 05 日 2021 年 06 月 04 日 是
263
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
世联中国 30,000,000.00 2018 年 06 月 05 日 2021 年 06 月 04 日 是
世联中国 30,000,000.00 2018 年 06 月 06 日 2021 年 06 月 05 日 是
世联中国 30,000,000.00 2018 年 06 月 06 日 2021 年 06 月 05 日 是
世联中国 30,000,000.00 2018 年 06 月 06 日 2021 年 06 月 05 日 是
世联中国 30,000,000.00 2018 年 06 月 06 日 2021 年 06 月 05 日 是
世联中国 30,000,000.00 2018 年 06 月 06 日 2021 年 06 月 05 日 是
世联中国 30,000,000.00 2018 年 06 月 06 日 2021 年 06 月 05 日 是
世联中国 30,000,000.00 2018 年 06 月 07 日 2021 年 05 月 28 日 是
世联中国 50,000,000.00 2018 年 07 月 30 日 2021 年 07 月 29 日 是
世联中国 100,000,000.00 2018 年 10 月 19 日 2021 年 10 月 18 日 是
世联中国 35,000,000.00 2018 年 11 月 15 日 2021 年 11 月 14 日 是
先锋居善 60,000,000.00 2018 年 02 月 08 日 2021 年 02 月 07 日 是
先锋居善 40,000,000.00 2018 年 03 月 12 日 2021 年 03 月 11 日 是
先锋居善 100,000,000.00 2018 年 08 月 29 日 2021 年 08 月 28 日 是
先锋居善 50,000,000.00 2018 年 11 月 16 日 2021 年 11 月 15 日 是
世联中国 400,000,000.00 2019 年 04 月 29 日 2022 年 04 月 28 日 否
世联中国 70,000,000.00 2019 年 11 月 18 日 2022 年 11 月 17 日 否
世联中国 7,500,000.00 2019 年 01 月 11 日 2022 年 01 月 10 日 是
世联中国 67,500,000.00 2019 年 01 月 11 日 2022 年 01 月 10 日 否
世联中国 6,000,000.00 2019 年 01 月 15 日 2022 年 01 月 14 日 否
世联中国 100,000,000.00 2019 年 02 月 01 日 2022 年 01 月 31 日 是
先锋居善 50,000,000.00 2019 年 08 月 19 日 2022 年 08 月 18 日 否
先锋居善 50,000,000.00 2019 年 09 月 11 日 2022 年 09 月 10 日 否
先锋居善 100,000,000.00 2019 年 02 月 28 日 2022 年 02 月 27 日 是
先锋居善 80,000,000.00 2019 年 06 月 28 日 2022 年 06 月 27 日 否
先锋居善 120,000,000.00 2019 年 09 月 30 日 2022 年 09 月 29 日 否
先锋居善 20,000,000.00 2019 年 02 月 01 日 2022 年 01 月 31 日 是
先锋居善 50,000,000.00 2019 年 02 月 01 日 2022 年 01 月 31 日 是
先锋居善 60,000,000.00 2019 年 02 月 27 日 2022 年 02 月 26 日 否
先锋居善 40,000,000.00 2019 年 08 月 21 日 2022 年 08 月 20 日 否
先锋居善 30,000,000.00 2019 年 02 月 01 日 2022 年 01 月 31 日 否
关联担保情况说明
264
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
（4）关联方资产转让、债务重组情况
单位： 元
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
深圳市世联共享投资股份有限公司 出售世联小贷贷款债权 9,999,346.32
深圳市世联共享投资股份有限公司 出售云南信托世联小贷资产财产信托 24,517,773.30
（5）关键管理人员报酬
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
陈劲松 483,000.00 883,000.00
朱敏 1,150,000.00 4,891,900.00
任克雷 180,000.00 180,000.00
郑伟鹤 180,000.00 180,000.00
钟清宇 180,000.00 180,000.00
袁鸿昌 560,500.00 1,435,700.00
傅曦林 180,000.00 180,000.00
季如进 180,000.00 180,000.00
王正宇 815,900.00 2,192,000.00
焦安平 845,500.00 2,741,100.00
张建平 40,900.00 0.00
杨毅 40,900.00 0.00
吴小薇 493,600.00 0.00
李荣 697,800.00 0.00
史剑华 615,700.00 0.00
刘唯唯 497,400.00 0.00
王立 400,400.00 0.00
6、关联方应收应付款项
（1）应收项目
265
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
单位： 元
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
其他应收款 深圳市很有蜂格网络科技有限公司 4,362,628.66 4,659,541.46 1,484.56
其他应收款 深圳世联同创资产管理有限公司 3,905,866.40 19,529.33
其他应收款 周晓华 3,939.60 59.09 2,150.00 32.25
其他应收款 福建更赢信息科技有限公司 60,000.00 300.00
预付账款 北京怡然居客科技发展有限公司 80,000.00 287,487.82 0.00
预付账款 深圳市很有蜂格网络科技有限公司 1,060,016.49 13,546,820.80 0.00
预付账款 惠州更赢信息技术有限公司 3,703,623.03
预付账款 山东更赢信息技术有限公司 22,596.86
预付账款 上海更赢信息技术有限公司 3,810,569.02
预付账款 深圳更赢信息技术有限公司 15,086,545.82
预付账款 云南更赢信息技术有限公司 2,000,000.00
预付账款 深圳集客电子商务有限公司 1,972,000.00
应收账款 天津市润泽基金销售有限公司 1,980.00 25.74 1,980.00 21.38
应收账款 福建更赢信息技术有限公司 790,771.76 10,280.03
应收账款 惠州更赢信息技术有限公司 13,587,828.20 176,641.75
应收账款 上海更赢信息技术有限公司 37,315,486.80 485,101.35
应收账款 深圳更赢信息技术有限公司 18,932,129.87 246,117.70
应收账款 深圳同创添富投资企业（有限合伙） 6,930,176.72 90,092.30
（2） 金融资产
项目名称 关联方 期末余额 期初余额
其他非流动金融资产 深圳世联同创资产管理有限公司 193,002,472.00 224,362,425.00
其他非流动金融资产 上海中城荣耀股权投资基金管理有限公司 3,000,000.00 3,000,000.00
合计 196,002,472.00 227,362,425.00
（3）应付项目
单位： 元
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
其他应付款 F.H 2,564,365.68 2,183,243.82
其他应付款 上海城凯投资有限公司 20,192.79 20,192.79
其他应付款 世联地产顾问（中国）有限公司 14,704,711.54 12,217,993.20
266
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
其他应付款 深圳市很有蜂格网络科技有限公司 452,832.86 1,080,755.41
其他应付款 深圳世联同创资产管理有限公司 15,000,000.00 15,000,000.00
其他应付款 深圳同创锦绣资产管理有限公司 0.00 25,019,201.90
其他应付款 上海更赢信息技术有限公司 21,420.00 0.00
预收账款 上海中城联盟投资管理股份有限公司 54,454.20 64,445.40
预收账款 深圳雅智美居信息科技有限公司 156.00
应付账款 深圳市很有蜂格网络科技有限公司 2,949,563.28 36,827.65
十三、股份支付
1、股份支付总体情况
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
公司本期授予的各项权益工具总额 0.00
公司本期行权的各项权益工具总额 0.00
公司本期失效的各项权益工具总额 24,983,300.00
公司期末发行在外的股票期权行权价格的范围和合同剩余期限 2018 年授予价格每股 6.30 元，合同剩余年限二年
其他说明
1）、2016年2月23日，本公司2016年度第一次临时股东大会审议通过《关于<深圳世联行地产顾问股份有限公司限制性股票
激励计划（草案）>及其摘要的议案》。本计划的激励对象为公司董事、高级管理人员、中层管理人员、核心骨干及子公司
管理人员（不包括独立董事、监事）等468人；授予的限制性股票总计1,571.25万股，约占股本总额144,569.6230万股的1.09%；
本计划限制性股票授予价格为每股5.55元。审议通过《关于提请股东大会授权董事会办理公司限制性股票激励计划相关事宜
的议案》， 董事会被授权确定限制性股票授予日及在公司及激励对象符合条件时向激励对象授予限制性股票并办理授予限
制性股票所必须的全部事宜。披露网站：http://www.cninfo.com.cn/ 公告名称：《2016年第一次临时股东大会决议公告》 公
告编号：2016-014。
2）、根据2016年度第一次临时股东大会授权，2016年3月13日召开第三届董事会第四十八次会议，审议通过了《关于调整
公司限制性股票激励计划授予对象人数、授予数量的议案》，本次调整后，公司此次激励对象人数由468名变更为441名，限
制性股票总量由1,571.25万股调整为1,536.05万股。审议通过了《关于向激励对象授予限制性股票的议案》，股权激励授予日
为2016年3月11日，股权激励授予限制性股票1,536.05万股，授予价格为每股5.55元。披露网站：http://www.cninfo.com.cn/ 公
告名称：《关于限制性股票激励计划调整的公告》 公告编号：2016-032、公告名称：《关于向激励对象授予限制性股票的
公告》 公告编号：2016-033。
3）、2016年4月21日召开第三届董事会第五十次会议，审议通过了《关于调整公司限制性股票激励计划授予对象、授予数量
及授予价格的议案》，本次调整后，公司此次激励对象人数由441名变更为402名，限制性股票总量由1,536.05 万股调整为
1,499.60万股。公司2015年度权益分配方案已于2016年4月14日实施完毕，公司总股本变更为2,023,974,722股，根据《限制性
股票激励计划》的相关规定，本次股权激励计划授予的限制性股票数量由1,499.60万股调整为2,099.44 万股，授予价格由5.55
元/股调整为3.936元/股。披露网站：http://www.cninfo.com.cn/ 公告名称：《关于限制性股票激励计划调整公告》 公告编号：
2016-046。
267
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
4）、2016年4月26日信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）出具了《关于深圳世联行地产顾问股份有限公司股权激励之限
制性股票的验资报告》（XYZH/2016SZA40645），对公司截至2016年4月25日止新增注册资本及实收资本（股本）情况进行
了审验，截至2016年4月25日止公司实际已收到朱敏、范莹、焦安平、王伟等402人缴纳的新增注册资本（实收资本）合计人
民币20,994,400.00元，新增实收资本占新增注册资本的100%。授予股份的上市日期为2016年5月11日。披露网站：
http://www.cninfo.com.cn/ 公告名称：《关于限制性股票授予登记完成的公告》 公告编号：2016-052。
5）、2017年5月15日，公司召开第四届董事会第七次会议，审议通过了《关于公司限制性股票激励计划第一个解锁期解锁条
件成就的议案》，公司限制性股票激励计划授予的限制性股票第一个解锁期解锁条件已成就，同意董事会根据股东大会的授
权，按照相关规定为符合解锁条件的355名激励对象办理解锁事宜，本次解锁的限制性股票数量为4,950,050股，占公司目前
股本总额的0.2421%，本次解锁的限制性股票上市流通日期为 2017 年 5 月 24日。情况披露网站：http://www.cninfo.com.cn/
公告名称：《 关于公司限制性股票激励计划第一个解锁期解锁条件成就的公告》 公告编号：2017-027。
6）、2017年5月15日，公司召开第四届董事会第七次会议，审议通过了《关于调整限制性股票回购价格和回购注销部分限制
性股票的议案》。同意董事会根据股东大会的授权，按照相关规定对44名已离职激励对象全部已获授但尚未解锁的限制性股
票共923,300股予以回购注销，对3名2016年度个人绩效考核不符合要求的激励对象本次不能解锁的限制性股票共67,725股予
以回购注销，上述回购注销数量合计为991,025股。披露网站：http://www.cninfo.com.cn/ 公告名称：《关于调整限制性股票
回购价格和回购注销部分限制性股票的公告》 公告编号： 2017-028。
7）、2017年9月15日，本公司2017年第二次临时股东大会审议通过《关于<深圳世联行地产顾问股份有限公司2017年股票期
权激励计划（草案）>及其摘要的议案》。本计划的激励对象为公司董事、高级管理人员、中层管理人员、核心骨干及子公
司管理人员（不包括独立董事、监事）等746人，授予的股票期权总计6000.00万份，每一份股票期权拥有在有效期内以行权
价格购买1股公司股票的权利，约占股本总额2,044,969,122股的2.93%；本计划股票期权的行权价格为每股11.95元。审议通
过《关于提请股东大会授权董事会办理股权激励相关事宜的议案》，董事会被授权确定股票期权授予日、在激励对象符合条
件时向激励对象授予股票期权并办理授予股票期权所必须的全部事宜，披露网站：http://www.cninfo.com.cn/ 公告名称：
《2017年第二次临时股东大会决议公告》 公告编号：2017-078。
8）、 根据2017年第二次临时股东大会授权，2017年9月26日召开第四届董事会第十五次会议审议通过《关于调整公司2017
年股票期权激励计划激励对象名单及期权数量的议案》，本次调整后，公司此次激励对象人数由746名变更为730名，股票期
权总量由6000万份调整为5,993.6万份。审议通过《关于公司2017年股票期权激励计划授予事项的议案》，股票期权授予日为
2017年9月26日，授予股票期权5,993.6万份，行权价格为11.95元/股。披露网站：http://www.cninfo.com.cn/ 公告名称：《关
于调整公司2017年股票期权激励计划激励对象名单及期权数量的公告》 公告编号：2017-090，公告名称：《关于公司2017
年股票期权激励计划授予事项的公告》公告编号：2017-091。
9）、2017年11月10日，公司完成《深圳世联行地产顾问股份有限公司2017年股票期权激励计划（草案）》所涉及到的股票
期权的授予登记工作，期权简称：世联JLC1，期权代码：037754，登记时间：2017年11月10日，登记授予激励对象: 721名, 登
记授予股票期权数理：5,989.1万份。披露网站：http://www.cninfo.com.cn/ 公告名称：《关于公司2017年股票期权激励计划
期权授予登记完成的公告》 公告编号：2017-113。
10）、公司已于2017年11月7日在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司完成限制性股票的回购注销手续。本次限制性
股票回购注销991,025股后，公司总股本由 2,044,969,122 股变更为 2,043,978,097 股。披露网站：http://www.cninfo.com.cn/ 公
告名称：《关于部分已授予限制性股票回购注销完成的公告》公告编号：2017-112。
11）、2018年5月18日，公司召开第四届董事会第二十七次会议，审议通过了《关于公司限制性股票激励计划第二个解锁期
解锁条件成就的议案》，公司限制性股票激励计划授予的限制性股票第二个解锁期解锁条件已成就，同意董事会根据股东大
会的授权，按照相关规定为符合解锁条件的306名激励对象办理解锁事宜。本次解锁的限制性股票数量为4,654,300股，占公
268
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
司目前股本总额的0.23%，次解锁的限制性股票上市流通日期为 2018 年 5 月 24日。披露网站：http://www.cninfo.com.cn/ 公
告名称：《关于公司限制性股票激励计划第二个解锁期解锁条件成就的公告》公告编号：2018-062。
12）、2018年5月18日，公司召开第四届董事会第二十七次会议，审议通过了《关于调整限制性股票回购价格和回购注销部
分限制性股票的议案》。同意董事会根据股东大会的授权，按照相关规定对45名已离职激励对象全部已获授但尚未解锁的限
制性股票共965,475股予以回购注销，对7名2017年度个人绩效考核不符合要求的激励对象本次不能解锁的限制性股票共
41,650股予以回购注销，上述回购注销数量合计为1,007,125股。披露网站：http://www.cninfo.com.cn/ 公告名称：《关于调
整限制性股票回购价格和回购注销部分限制性股票的公告》公告编号：2018-063。
13）、2018年7月12日，公司第四届董事会第二十九次会议审议通过《关于<深圳世联行地产顾问股份有限公司2018年股票
期 权 激励 计 划（ 草案 ） >及 其摘 要 的议 案》 等相 关 议案 ，公 司 独立 董事 对 相关 议案 发 表 了 独立 意 见。 披露 网站 ：
http://www.cninfo.com.cn/ 公告名称：《关于<深圳世联行地产顾问股份有限公司2018年股票期权激励计划（草案）>及其摘
要》公告编号：2018-080。
14）、2018年7月31日，公司2018年第五次临时股东大会审议通过《关于<深圳世联行地产顾问股份有限公司2018年股票期
权激励计划（草案）>及其摘要的议案》等相关议案，公司董事会被授权确定股票期权授予日、在激励对象符合条件时向激
励对象授予股票期权并办理授予股票期权所必须的全部事宜，并于2018年8月1日披露了《关于2018年股票期权激励计划内幕
信息知情人买卖公司股票情况的自查报告》公告编号：2018-084。
15）、根据2018年第五次临时股东大会授权，2018年9月11日召开第四届董事会第三十二次会议审议通过《关于调整公司2018
年股票期权激励计划激励对象名单及期权数量的议案》，本次调整后，公司此次激励对象人数由原229名调整为226名，股票
期权总数由原6,000万份调整为5,996.70万份；审议通过《关于公司2018年股票期权激励计划授予事项的议案》，股票期权授
予日为2018年9月11日，授予股票期权5,996.7万份，行权价格为6.30元。披露网站：http://www.cninfo.com.cn/ 。公告名称：
《关于调整公司2018年股票期权激励计划激励对象名单及期权数量的议案》公告编号：2018-098，公告名称：《关于公司2018
年股票期权激励计划授予事项的议案》公告编号：2018-099。
16）2018年9月27日，公司完成了《深圳世联行地产顾问股份有限公司2018年股票期权激励计划（草案）》所涉及到的股票
期权的授予登记工作，期权简称：世联JLC2，期权代码：037792，登记时间：2018年9月27日，登记授予激励对象: 226名, 登
记授予股票期权数理：5,996.7万份。披露网站：http://www.cninfo.com.cn/ 公告名称：《关于公司2018年股票期权激励计划
期权授予登记完成的公告》 公告编号：2018-102。
17）2019年8月13日，公司召开第四届董事会第四十四次会议和第四届监事会第四十三次会议，审议通过《关于调整限制性
股票回购价格和回购注销部分限制性股票的议案》。鉴于公司于2019年5月17日实施完2018年度权益分派方案，按照相关规
定对尚未解锁的限制性股票的回购价格做相应的调整，限制性股票回购价格由3.776元/股调整为3.755元/股。同意董事会根
据股东大会的授权，按照相关规定对72名已离职激励对象全部已获授但尚未解锁的限制性股票共1,036,700股予以回购注销；
由于公司2018年度业绩未达到公司《限制性股票激励计划》中规定的第三个解除限售期的解除限售条件，公司董事会同意回
购并注销上述情况所涉及的限制性股票4,177,600股；上述回购注销数量合计为5,214,300股。披露网站：
http://www.cninfo.com.cn/ 公告名称：《关于调整限制性股票回购价格和回购注销部分限制性股票的议案》公告编号：
2019-054 ,《 关于回购注销部分限制性股票的减资公告》 公告编号：2019-055。
18）2019年12月30日，公司召开了第五届董事会第六次会议及第五届监事会第六次会议，审议通过了《关于注销2017年股票
期权激励计划部分已授予股票期权的议案》。鉴于：（1）公司2017年股票期权激励计划原激励对象袁鸿昌、吴小薇被选举
成为公司监事，不再具备激励对象资格；（2）224名激励对象因个人原因离职，不再具备激励对象资格；（3）第一个行权
期已到期，激励对象尚未行权；（4）第二个行权期行权条件未达成；根据公司《激励计划》的规定，公司将对上述721名激
励对象已获授但尚未行权的股票期权合计4,105.66万份进行注销。披露网站：http://www.cninfo.com.cn/ 公告名称：《关于
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
注销2017年股票期权激励计划部分已授予股票期权的公告》 公告编号：2019-118。
2、以权益结算的股份支付情况
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
授予日权益工具公允价值的确定方法 布莱克-舒尔茨（Black-ScholesModel）模型
分年度对公司财务业绩指标、个人业绩指标进行考核，以
可行权权益工具数量的确定依据
达到考核目标的激励对象所持有的数量
本期估计与上期估计有重大差异的原因 无
以权益结算的股份支付计入资本公积的累计金额 33,215,089.81
本期以权益结算的股份支付确认的费用总额 -7,449,109.51
其他说明
项目 限制性股票 股票期权 合计
以权益结算的股份支付计入资本公积的累计金额 9,956,589.54 23,258,500.27 33,215,089.81
本年以权益结算的股份支付确认的费用总额 -2,291,510.46 -5,157,599.05 -7,449,109.51
3、以现金结算的股份支付情况
□ 适用 √ 不适用
4、股份支付的修改、终止情况
本报告期没有发生股份支付的修改、终止情况。
十四、承诺及或有事项
1、重要承诺事项
资产负债表日存在的重要承诺
本集团截止资产负债表日无重大承诺事项。
2、或有事项
（1）资产负债表日存在的重要或有事项
除本附注十二、5.关联方交易中所列担保事项外，无其他重大或有事项。
（2）公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明
公司不存在需要披露的重要或有事项。
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
十五、资产负债表日后事项
1、重要的非调整事项
单位： 元
项目 内容 对财务状况和经营成果的影响数 无法估计影响数的原因
新型冠状病毒肺炎疫情于 2020 年年初在全国
爆发，相关防控工作在全国范围内持续进行。
本集团密切关注此次疫情发展情况，采取多种
措施对疫情进行防控并尽力降低其对本集团
新型冠状病
业务产生的影响。本集团评估了此次疫情对本
毒肺炎疫情
集团财务状况、经营成果等方面的影响，预计
将对本集团的生产和经营造成一定的暂时性
影响，影响程度取决于疫情防控的进展情况、
持续时间以及各地防控政策的实施情况。
2、利润分配情况
单位： 元
拟分配的利润或股利 9,169,905.02
经审议批准宣告发放的利润或股利 9,169,905.02
3、其他资产负债表日后事项说明
除存在上述资产负债表日后事项披露事项外，本集团无其他重大资产负债表日后事项。
十六、其他重要事项
1、其他
(1)经营租出资产
经营租赁租出资产类别 年末金额 年初金额
房屋 408,930,142.29 451,730,426.20
合计 408,930,142.29 451,730,426.20
(2)重大经营租赁最低租赁付款额
剩余租赁期 最低租赁付款额
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
1年以内 820,308,293.46
1-2年 772,648,898.55
2-3年 770,449,653.19
3年以上 5,231,011,802.54
合计 7,594,418,647.74
十七、母公司财务报表主要项目注释
1、应收账款
（1）应收账款分类披露
单位： 元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
计提 账面价值 计提 账面价值
金额 比例 金额 金额 比例 金额
比例 比例
其中：
按组合计提
坏账准备的 47,700,064.20 100.00% 3,879,860.10 8.13% 43,820,204.10 64,989,826.37 100.00% 6,287,253.92 9.67% 58,702,572.45
应收账款
其中：
以账龄特征
为基础的组
合计提坏账 47,700,064.20 100.00% 3,879,860.10 8.13% 43,820,204.10 64,989,826.37 100.00% 6,287,253.92 9.67% 58,702,572.45
准备的应收
账款
合计 47,700,064.20 100.00% 3,879,860.10 8.13% 43,820,204.10 64,989,826.37 100.00% 6,287,253.92 9.67% 58,702,572.45
按单项计提坏账准备：
单位： 元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
按组合计提坏账准备：3,879,860.10
单位： 元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
6 个月以内 38,511,341.10 500,647.41 1.30%
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
6 个月至 1 年 2,723,625.00 191,743.20 7.04%
1-2 年 4,697,275.38 1,776,039.82 37.81%
2 年以上 1,767,822.72 1,411,429.67 79.84%
合计 47,700,064.20 3,879,860.10 --
确定该组合依据的说明：
当单项应收账款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特征将应收账款划分为帐龄组合，在
组合基础上，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预
期信用损失率，计算预期信用损失。
按组合计提坏账准备：
单位： 元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
确定该组合依据的说明：
如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□ 适用 √ 不适用
按账龄披露
单位： 元
账龄 账面余额
1 年以内（含 1 年） 41,234,966.10
6 个月以内 38,511,341.10
6 个月至 1 年 2,723,625.00
1至2年 4,697,275.38
2至3年 1,767,822.72
合计 47,700,064.20
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位： 元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
坏账准备 6,287,253.92 -1,908,027.54 499,366.28 3,879,860.10
合计 6,287,253.92 -1,908,027.54 499,366.28 3,879,860.10
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
单位： 元
单位名称 收回或转回金额 收回方式
273
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
（3）本期实际核销的应收账款情况
单位： 元
项目 核销金额
实际核销的应收账款 499,366.28
其中重要的应收账款核销情况：
单位： 元
应收账款性 款项是否由关
单位名称 核销金额 核销原因 履行的核销程序
质 联交易产生
嘉里置业（深圳）有限公司 应结服务费 120,000.00 无法收回 公司规定程序 否
深圳市万悦房地产开发有限公司 应结服务费 100,984.00 无法收回 公司规定程序 否
江西万通房地产开发有限公司 应结服务费 100,234.00 无法收回 公司规定程序 否
深圳市金安城投资发展有限公司 应结服务费 100,000.00 无法收回 公司规定程序 否
深圳市金地大百汇房地产开发有限公司 应结服务费 55,800.00 无法收回 公司规定程序 否
泸州益佳房地产开发有限公司 应结服务费 20,000.00 无法收回 公司规定程序 否
港铁物业发展（深圳）有限公司 应结服务费 2,348.28 无法收回 公司规定程序 否
合计 -- 499,366.28 -- -- --
应收账款核销说明：
（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
单位： 元
单位名称 应收账款期末余额 占应收账款期末余额合计数的比例 坏账准备期末余额
建滔数码发展（深圳）有限公司 5,013,178.00 10.51% 65,171.31
新余市新湾正略营销咨询有限公司 3,510,048.47 7.36% 45,630.63
深圳市远为科技发展有限公司 3,181,019.00 6.67% 193,671.32
深圳市横岗佳兆业投资咨询有限公司 2,794,533.29 5.86% 36,328.93
深圳市深旅物业管理有限公司 2,785,210.81 5.84% 36,207.74
合计 17,283,989.57 36.24%
2、其他应收款
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
应收股利 4,086,467.79 4,086,467.79
其他应收款 3,550,002,891.57 3,098,645,983.45
合计 3,554,089,359.36 3,102,732,451.24
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
（1）应收股利
1）应收股利分类
单位： 元
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
青岛荣置地 4,086,467.79 4,086,467.79
合计 4,086,467.79 4,086,467.79
2）重要的账龄超过 1 年的应收股利
单位： 元
项目(或被投资单位) 期末余额 账龄 未收回的原因 是否发生减值及其判断依据
青岛荣置地 4,086,467.79 1-2 年 尚未支付 否；被投资单位为子公司
合计 4,086,467.79 -- -- --
3）坏账准备计提情况
□ 适用 √ 不适用
其他说明：
（2）其他应收款
1）其他应收款按款项性质分类情况
单位： 元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
应收子公司往来款项 3,426,627,707.66 3,026,725,242.25
业务借款 52,791,885.34 25,052,815.42
押金、保证金 45,233,027.32 15,234,255.66
子公司处置款 19,400,000.00 19,700,000.00
业务合作意向金 6,362,628.66 6,362,628.66
预支薪资 844,518.93 2,251,703.76
其他 3,956,296.62
合计 3,551,259,767.91 3,099,282,942.37
2） 按坏账计提方法分类情况
类别 期末余额 期初余额
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
账面余额 坏账准备 计提比例 账面余额 坏账准备 计提比例
按单项计提坏账准备 87,041.22 87,041.22 100.00%
按组合计提坏账准备 3,551,259,767.91 1,256,876.34 0.04% 3,099,195,901.15 549,917.70 0.02%
其中：
押金、保证金 45,233,027.32 452,330.28 1.00% 15,234,255.66 121,874.05 0.80%
业务借款、预支薪资 53,636,404.27 804,546.06 1.50% 27,217,477.96 408,262.17 1.50%
代收代付、其他 3,956,296.62 19,781.48 0.50%
业务合作意向金、子公司处置款 25,762,628.66 26,062,628.66
应收子公司往来款项 3,426,627,707.66 3,026,725,242.25
合计 3,551,259,767.91 1,256,876.34 0.04% 3,099,282,942.37 636,958.92 0.02%
对单项应收帐款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团按款项性质信用风险特征将其他应收帐款分为组
合，在组合基础上，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存
续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
3）坏账准备计提情况
单位： 元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预期信 整个存续期预期信用损失 整个存续期预期信用损失 合计
用损失 (未发生信用减值) (已发生信用减值)
2019 年 1 月 1 日余额 549,917.70 87,041.22 636,958.92
2019 年 1 月 1 日余额在
—— —— —— ——
本期
--转入第三阶段 -3,165,097.15 3,165,097.15
本期计提 3,872,055.79 3,872,055.79
本期转回 -87,041.22 -87,041.22
本期核销 -3,165,097.15 -3,165,097.15
2019 年 12 月 31 日余额 1,256,876.34 0.00 1,256,876.34
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□ 适用 √ 不适用
按账龄披露
单位： 元
账龄 账面余额
1 年以内（含 1 年） 3,494,122,095.63
1至2年 51,790,057.44
2至3年 2,300,125.03
3 年以上 3,047,489.81
3至4年 2,427,930.77
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
4至5年 480,855.01
5 年以上 138,704.03
合计 3,551,259,767.91
4）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位： 元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
坏账准备 636,958.92 3,785,014.57 3,165,097.15 1,256,876.34
合计 636,958.92 3,785,014.57 3,165,097.15 1,256,876.34
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
单位： 元
单位名称 转回或收回金额 收回方式
5）本期实际核销的其他应收款情况
单位： 元
项目 核销金额
实际核销的其他应收款 3,165,097.15
其中重要的其他应收款核销情况：
单位： 元
款项是否由关联交
单位名称 其他应收款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
易产生
广州集金投资管理有限公司 应收子公司往来款项 2,040,000.00 无法收回 公司规定程序 否
苏州世联行房地产综合服务有
应收子公司往来款项 646,185.32 无法收回 公司规定程序 否
限公司
离职员工 代扣代缴款 463,111.83 无法收回 公司规定程序 否
租赁保证金等 押金、保证金 15,800.00 无法收回 公司规定程序 否
合计 -- 3,165,097.15 -- -- --
其他应收款核销说明：
本报告期核销主要是子公司注销无法收回的往来款。
6）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位： 元
277
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
占其他应收款期末
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 坏账准备期末余额
余额合计数的比例
深圳红璞科技管理有限公
应收子公司往来款项 996,310,400.54 1 年以内 28.06%
司
深圳世联集房资产管理有
应收子公司往来款项 578,880,466.38 1 年以内 16.30%
限公司
深圳世联君汇物业管理有
应收子公司往来款项 237,000,000.00 1 年以内 6.67%
限公司
深圳世联投资有限公司 应收子公司往来款项 201,346,179.74 1 年以内 5.67%
深圳先锋居善科技有限公
应收子公司往来款项 166,068,744.59 1 年以内 4.68%
司
合计 -- 2,179,605,791.25 -- 61.38%
3、长期股权投资
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 2,414,404,535.43 19,547,701.39 2,394,856,834.04 2,415,404,535.43 19,547,701.39 2,395,856,834.04
对联营、合营企
139,867,929.98 139,867,929.98 41,416,878.01 41,416,878.01
业投资
合计 2,554,272,465.41 19,547,701.39 2,534,724,764.02 2,456,821,413.44 19,547,701.39 2,437,273,712.05
（1）对子公司投资
单位： 元
期初余额(账面价 本期增减变动 期末余额(账面价 减值准备期末
被投资单位
值) 追加投资 减少投资 计提减值准备 其他 值) 余额
北京世联 12,305,967.22 12,305,967.22
天津世联 1,066,200.03 1,066,200.03
东莞世联 3,021,913.58 3,021,913.58
惠州世联 4,532,617.63 4,532,617.63
广州世联 3,758,510.00 3,758,510.00
世联行经纪 8,360,764.56 8,360,764.56 19,547,701.39
大连世联 1,000,000.00 1,000,000.00
珠海世联 1,121,549.83 1,121,549.83
杭州世联 3,000,000.00 3,000,000.00
278
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
青岛荣置地 49,512,480.16 49,512,480.16
世联集金 10,000,000.00 10,000,000.00
厦门世联 3,000,000.00 3,000,000.00
世联小贷 1,514,211,600.00 1,514,211,600.00
世联先锋 10,000,000.00 10,000,000.00
长沙世联 1,000,000.00 1,000,000.00
沈阳世联 1,000,000.00 1,000,000.00
成都世联 1,000,000.00 1,000,000.00
苏州世联 1,000,000.00 1,000,000.00
西安世联 990,000.00 990,000.00
青岛世联 990,000.00 990,000.00
武汉世联 4,950,000.00 4,950,000.00
常州世联 3,000,000.00 3,000,000.00
合肥世联 990,000.00 990,000.00
三亚世联 990,000.00 990,000.00
无锡世联 5,000,000.00 5,000,000.00
福州世联 5,000,000.00 5,000,000.00
盛泽担保 159,278,800.00 159,278,800.00
山东世联 106,126,335.23 106,126,335.23
南昌世联 5,000,000.00 5,000,000.00
佛山世联 5,000,000.00 5,000,000.00
长春世联 1,000,000.00 1,000,000.00
南京世联 5,000,000.00 5,000,000.00
宁波世联 5,000,000.00 5,000,000.00
四川嘉联 94,908,287.07 94,908,287.07
重庆世联 30,250,000.00 30,250,000.00
昆明世联 5,000,000.00 5,000,000.00
南通世联 1,000,000.00 1,000,000.00
南宁世联 5,000,000.00 5,000,000.00
武汉世联先锋 1,000,000.00 1,000,000.00
漳州世联 3,000,000.00 3,000,000.00
徐州世联 5,000,000.00 5,000,000.00
贵阳世联 3,000,000.00 3,000,000.00
北京世联兴业 1,000,000.00 1,000,000.00
279
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
杭州世联卓群 3,000,000.00 3,000,000.00
世联投资 23,485,100.00 23,485,100.00
郑州世联 5,000,000.00 5,000,000.00
合肥世联先锋 3,000,000.00 3,000,000.00
惠州世联先锋 1,000,000.00 1,000,000.00
太原世联 3,000,000.00 3,000,000.00
石家庄世联 1,000,000.00 1,000,000.00
世联君汇 95,001,300.00 95,001,300.00
固安世联 1,000,000.00 1,000,000.00
廊坊世联 1,000,000.00 1,000,000.00
香港世联 7,565,399.97 7,565,399.97
厦门立丹行 139,860,008.76 139,860,008.76
世联集房 3,010,000.00 3,010,000.00
深圳赋能创新 1,060,000.00 1,060,000.00
哈尔滨世联 1,000,000.00 1,000,000.00
苏州世联行 1,000,000.00 1,000,000.00 0.00
世联松塔 6,400,000.00 6,400,000.00
唐山世联 1,000,000.00 1,000,000.00
包头世联 3,000,000.00 3,000,000.00
拉萨世联 1,000,000.00 1,000,000.00
张家口世联 1,000,000.00 1,000,000.00
世联同行 1,020,000.00 1,020,000.00
世联桂园 5,580,000.00 5,580,000.00
珠海赢远 510,000.00 510,000.00
合计 2,395,856,834.04 1,000,000.00 2,394,856,834.04 19,547,701.39
（2）对联营、合营企业投资
280
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
单位： 元
本期增减变动
期初余额(账 权益法下确 其他综 其他 宣告发放 期末余额(账面 减值准备
投资单位 减少 计提减 其
面价值) 追加投资 认的投资损 合收益 权益 现金股利 价值) 期末余额
投资 值准备 他
益 调整 变动 或利润
一、合营企业
二、联营企业
深圳再生
活科技管
843,274.41 -177,187.28 666,087.13
理有限公
司
深圳世联
惠普商业
3,447,374.22 303,269.16 3,750,643.38
保理有限
公司
天津市润
泽基金销
25,866,406.23 -1,549,016.19 24,317,390.04
售有限公
司
上海世联
11,259,823.15 -603,823.69 10,655,999.46
盛曜
上海更赢
信息技术 100,000,000.00 100,000,000.00
有限公司
深圳雅智
美居信息
250,000.00 -200,569.31 49,430.69
科技有限
公司
深圳世联
云学科技 298,000.00 -34,774.03 263,225.97
有限公司
深圳惠金
卓信科技 400,000.00 -234,846.69 165,153.31
有限公司
小计 41,416,878.01 100,948,000.00 -2,496,948.03 139,867,929.98
合计 41,416,878.01 100,948,000.00 -2,496,948.03 139,867,929.98
（3）其他说明
本报告期公司投资设立4家联营企业，公司持有上海更赢信息技术有限公司40%股权、深圳雅智美居信息科技有限公司
281
深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
20%股权、深圳世联云学科技有限公司17.529%股权、深圳惠金卓信科技有限公司40%股权。
4、营业收入和营业成本
单位： 元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 320,203,505.26 228,047,245.03 330,923,947.32 212,288,470.44
其他业务 217,750,192.52 32,765,809.76 259,670,853.48 25,162,778.23
合计 537,953,697.78 260,813,054.79 590,594,800.80 237,451,248.67
是否已执行新收入准则
□ 是 √ 否
其他说明：
（1）主营业务—按产品分类
产品名称 本年发生额 上年发生额
收入 成本 收入 成本
代理销售业务 313,192,863.93 211,764,360.68 322,592,057.76 210,713,178.30
营销策划业务 4,833,580.21 4,358,504.95 8,331,889.56 1,575,292.14
互联网+业务 2,177,061.12 11,924,379.40
合计 320,203,505.26 228,047,245.03 330,923,947.32 212,288,470.44
（2）前五名客户的营业收入情况
客户名称 营业收入 占全部营业收入的比例
深圳华侨城房地产有限公司 40,948,469.29 7.61%
恒大地产集团有限公司 30,886,846.00 5.74%
运泰建业置业(深圳)有限公司 28,141,946.33 5.23%
深圳市汇海置业有限公司 24,180,825.55 4.49%
深圳市星河房地产开发有限公司 13,009,264.50 2.42%
合计 137,167,351.67 25.49%
5、投资收益
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 439,865,172.83 1,063,803,358.56
权益法核算的长期股权投资收益 -2,496,948.03 -5,833,121.99
处置长期股权投资产生的投资收益 -1,000,000.00
可供出售金融资产在持有期间的投资收益 9,104,425.28
282
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其他非流动金融资产在持有期间的投资收
15,250,000.00
益
合计 451,618,224.80 1,067,074,661.85
十八、补充资料
1、当期非经常性损益明细表
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 469,153.05
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受
68,501,754.99
的政府补助除外）
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融
资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金
-3,000,000.00
融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资
收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 13,882,023.35
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -7,951,603.31
减：所得税影响额 9,781,013.74
少数股东权益影响额 17,592,602.55
合计 44,527,711.79 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因。
□ 适用 √ 不适用
2、净资产收益率及每股收益
每股收益
报告期利润 加权平均净资产收益率
基本每股收益（元/股） 稀释每股收益（元/股）
归属于公司普通股股东的净利润 1.55% 0.04 0.04
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的
0.71% 0.018 0.018
净利润
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
3、境内外会计准则下会计数据差异
（1）同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
（2）同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
（3）境内外会计准则下会计数据差异原因说明，对已经境外审计机构审计的数据进行差异调节的，应注
明该境外机构的名称
不适用。
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深圳世联行集团股份有限公司 2019 年年度报告全文
第十三节 备查文件目录
一、载有法定代表人、财务负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。
二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
三、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露的所有公司文件的正本及公告的原稿。
四、载有董事长陈劲松先生签名的2019年年度报告文件原文。
五、以上备查文件的备置地点：公司董事会办公室及深圳证券交易所。
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