深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
深圳世联行集团股份有限公司
2021 年半年度报告
2021 年 08 月
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
公司负责人胡嘉、主管会计工作负责人薛文及会计机构负责人(会计主管人
员)童朝军声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
本报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司对
投资者的实质性承诺，敬请投资者注意投资风险。
公司已在本报告中详细描述未来将面临的主要风险及应对措施，详情请查
阅本报告“第三节 管理层讨论与分析”之“十、公司面临的风险和应对措施”部
分，请投资者注意投资风险。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
目录
第一节 重要提示、目录和释义 .............................................................................. 2
第二节 公司简介和主要财务指标 .......................................................................... 8
第三节 管理层讨论与分析 .................................................................................... 11
第四节 公司治理.................................................................................................... 31
第五节 环境和社会责任 ........................................................................................ 33
第六节 重要事项.................................................................................................... 34
第七节 股份变动及股东情况 ................................................................................ 46
第八节 优先股相关情况 ........................................................................................ 51
第九节 债券相关情况 ............................................................................................ 52
第十节 财务报告.................................................................................................... 53
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备查文件目录
一、载有法定代表人、财务负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。
二、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露的所有公司文件的正本及公告的原稿。
三、载有董事长签名的2021年半年度报告文件原文。
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释义
释义项 指 释义内容
世联、世联行或公司、本公司 指 深圳世联行集团股份有限公司
大横琴 指 珠海大横琴集团有限公司，世联行之控股股东
世联中国 指 世联地产顾问（中国）有限公司，世联行之股东之一
北京世联 指 北京世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
东莞世联 指 东莞世联地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
上海世联 指 上海世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
深圳世联 指 深圳世联行顾问服务有限公司，世联行之全资子公司
惠州世联 指 世联房地产咨询（惠州）有限公司，世联行之全资子公司
广州世联 指 广州市世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
天津世联 指 天津世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
山东世联 指 山东世联怡高物业顾问有限公司，世联行之控股子公司
四川嘉联 指 四川世联行兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
重庆世联 指 重庆世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
世联投资 指 深圳世联投资有限公司，世联行之全资子公司
世联小贷 指 深圳市世联小额贷款有限公司，世联行之全资子公司
盛泽担保 指 深圳市盛泽融资担保有限责任公司，世联行之全资子公司
北京安信行 指 北京安信行物业管理有限公司，世联行之控股子公司
珠海世联 指 珠海世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
厦门世联 指 厦门世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
世联先锋 指 深圳世联先锋投资有限公司，世联行之全资子公司
长沙世联 指 长沙世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
沈阳世联 指 沈阳世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
大连世联 指 大连世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
成都世联 指 成都世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
苏州世联 指 苏州世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
常州世联 指 常州世联房地产代理有限公司，世联行之全资子公司
西安世联 指 西安世联投资咨询有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立
青岛世联 指 青岛世联兴业房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
武汉世联 指 武汉世联兴业房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立
三亚世联 指 三亚世联房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立
安徽世联 指 安徽世联行房地产咨询有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立
无锡世联 指 无锡世联行房地产营销有限公司，世联行之全资子公司
福州世联 指 福州世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
佛山世联 指 佛山世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
南昌世联 指 南昌世联置业有限公司，世联行之全资子公司
南京世联 指 南京世联兴业房地产投资咨询有限公司，世联行之全资子公司
长春世联 指 长春世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
南通世联 指 南通世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
昆明世联 指 昆明世联卓群房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
宁波世联 指 宁波世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
广西世联 指 广西世联行房地产代理有限公司，世联行之全资子公司
苏州居善 指 苏州居善网络技术服务有限公司，先锋投资之全资子公司
南京云掌柜 指 南京云掌柜信息技术有限公司，先锋投资之全资子公司
天津居善 指 天津居善电子商务有限公司，先锋投资之全资子公司
郑州世联 指 郑州世联兴业房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
漳州世联 指 漳州世联房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
徐州世联 指 徐州世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
杭州世联卓群 指 杭州世联卓群房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
合肥世联先锋 指 合肥世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
北京世联兴业 指 北京世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
贵阳世联 指 贵阳世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
武汉世联先锋 指 武汉世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
惠州世联先锋 指 惠州市世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
太原世联 指 太原世联卓群房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
石家庄世联 指 石家庄世联卓群房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
世联君汇 指 深圳世联君汇不动产运营管理股份有限公司，世联行之控股子公司
固安世联 指 固安世联房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
廊坊世联 指 廊坊市世联房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
香港世联 指 世联咨询(香港)有限公司，世联行之全资子公司
兰州世联 指 兰州世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
包头世联 指 包头市世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
唐山世联 指 唐山世联行房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
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前海资管 指 深圳前海世联资产管理有限公司，世联行之全资子公司
厦门立丹行 指 厦门市立丹行置业有限公司，世联行之控股子公司
先锋居善 指 深圳先锋居善科技有限公司，世联行之全资子公司
世联科创 指 深圳市世联科创科技服务有限公司，世联行之控股子公司
青岛荣置地 指 青岛荣置地顾问有限公司，世联行之控股子公司
世联集金 指 深圳世联集金财富管理有限公司，世联行之全资子公司
深圳赋能创新 指 深圳市赋能创新投资有限公司，世联行之全资子公司
哈尔滨世联 指 哈尔滨卓群房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司简介
股票简称 世联行 股票代码 002285
变更后的股票简称（如有） 无
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳世联行集团股份有限公司
公司的中文简称（如有） 世联行
公司的外文名称（如有） SHENZHEN WORLDUNION GROUP INCORPORATED
公司的外文名称缩写（如有）WORLDUNION
公司的法定代表人 胡嘉
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 吴惠明 胡迁
联系地址 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼
电话 0755-22162824 0755-22162824
传真 0755-22162231 0755-22162231
电子信箱 info@worldunion.com.cn info@worldunion.com.cn
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2020 年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具
体可参见 2020 年年报。
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四、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
营业收入（元） 2,890,883,435.71 2,801,094,264.77 3.21%
归属于上市公司股东的净利润（元） 71,010,025.05 -74,528,640.41 195.28%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
-29,695,215.76 -106,679,518.33 72.16%
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 259,248,676.18 285,721,521.20 -9.27%
基本每股收益（元/股） 0.04 -0.04 200.00%
稀释每股收益（元/股） 0.04 -0.04 200.00%
加权平均净资产收益率 1.38% -1.41% 2.79%
本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增减
总资产（元） 11,063,899,562.34 10,891,132,382.59 1.59%
归属于上市公司股东的净资产（元） 5,040,498,408.94 5,160,275,780.63 -2.32%
五、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
六、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 金额 说明
主要是公寓管理业务战略调整，转让子
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 81,493,368.11
公司世联集房 100%股权确认收益
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统
24,041,603.78
一标准定额或定量享受的政府补助除外）
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 5,299,879.41
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除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -3,212,189.50
减：所得税影响额 3,714,872.09
少数股东权益影响额（税后） 3,202,548.90
合计 100,705,240.81 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司从事的主要业务
2021年上半年，“房住不炒”政策继续保持定力，自去年“三道红线”、银行房地产贷款管理条例后，上半年全国多数
地区在房贷审批方面明显收紧并多次上调房贷利率、严查首付流水来源，调控更具全面化和精准化，短期政策难以放松。国
家统计局数据显示，2021年1-6月，全国商品房销售面积88,635万平方米，同比增长27.7%；全国商品房销售额92,931亿元，
增长38.9%。
根据中指院数据，2020年物业管理行业总管理面积259.6亿平方米，行业整体市场规模不断攀升，其中，TOP10企业在管
面积占市场份额10.17%，以住宅物管为主，物业管理市场空间巨大，行业集中度低。2021年上半年，国家相关部门陆续出台
多项政策文件持续推进物业管理行业的发展，其中，十部委发文中提出“推动城市管理服务下沉”，物业服务延伸城市服务，
城市服务领域的市场空间有望进一步打开，随着城市化进程的持续推进以及都市圈的形成，城市发展日趋精细化，如何以资
产管理的方式赋能城市资产，从而提升城市整体价值，变得愈发重要。
报告期内，公司全面发展“大交易+大资管”，实现营业收入289,088.34万元，同比增长3.21%；归属于母公司的净利润
为7,101万元，同比增长195.28%。
（一）“大交易”业务固本强基，继续保持增长
报告期内，大交易依托代理案场数字化和前线专业运营客户的能力，整合渠道，提升成交效率，2021年上半年继续保持
增长，实现营业收入215,352.66万元,同比增长12.34%。大交易业务主要包括代理销售业务、互联网+业务和金融业务。
1、代理销售业务
公司代理销售业务，利用互联网和数字化技术构建大交易统一数据中心，重构案场强化客户运营能力，为开发商降低总
的营销成本，提升交易效率。2021年上半年，代理业务持续推进大客户策略和案场数字化建设。通过对组织结构和团队进行
全面梳理和持续优化，加强跨区域、相邻区域的协调及整合，更好的满足市场和客户需求，推动战略客户拓展及签约。同时
全面推进代理案场数字化，目前智慧案场覆盖率已经超过80%，客户有效登记量实现了50%以上增长，客户服务体验大幅提升。
在推进案场数字化的同时利用数字化技术对项目进行精细化运营，有效识别和管控项目风险，沉淀客户资产，强化客户运营
能力。报告期内，受市场环境和结算周期等影响，代理销售业务实现业务收入111,342.39万元，同比下降10.65%。
2、互联网+业务
公司互联网+业务顺应开发商对整合线上、线下全渠道营销需求，打造行业独有的开发商、渠道、公司三方管理平台。
2021年上半年，互联网+业务聚焦大湾区城市，补足各城市业务短板，整合营销渠道资源，提升成交效率。截至报告期末，
互联网+业务进驻200多个城市，为1,810个案场提供服务，链接超过8.5万个中介门店和25万经纪人渠道资源。报告期内，互
联网+业务实现营业收入91,691.91万元，同比增长60.72%。
3、金融业务
公司金融业务定位成为“大交易”和“大资管”的增值业务，目前主要为大交易的C端客户提供交易后的融资便利。2021
年上半年，金融业务主要产品调整为向“有房有家”的客户提供金融服务。在风险控制方面，严格执行项目准入标准，加强
项目过程监控，定期对准入项目复审；同时结合内外部数据，密切关注申请人资信变化，严控风险，稳定放款。报告期内，
公司金融业务实现营业收入12,318.36万元，同比增长22.76%。
（二）“大资管”重回轻资产运营，聚焦服务能力
公司“大资管”业务协助G端和B端客户进行城市各类产业物业及公共设施的顾问、招商租赁、空间运营和城市资产管理
服务，包括商办楼宇、产业园、城市公共空间和公建设施等。2021年上半年，公司加大G端客户拓展力度，并在部分城市取
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得突破性进展。在广州，顾问业务中标广州市创新型商务区“十四五”专项规划项目，为公司未来深度参与城市运营管理服
务奠定良好的基础；在横琴，城市资管业务先后中标了横琴科创和横琴国际商务中心ICC等项目，建立了公司城市资产管理
业务在横琴的市场地位；在北京，中标百度用友、阿里巴巴察右前旗等项目，强化了公司物业管理在数据中心细分行业的领
先优势。报告期内，公司剥离中资产模式公寓业务，大资管业务实现营业收入68,851.68万元，同比下降17.68%。
1、城市资产管理业务
公司城市资产管理业务协助G端和B端客户围绕各类产业物业、城市空间和公建设施，提供物业管理、城市公共设施管理、
企业综合设施管理和多样化配套增值服务。2021年上半年，公司以横琴为城市资管业务总部，开始搭建体系化的组织结构和
业务服务平台。同时，公司以横琴项目为标杆，持续开发城市资产管理业务服务包，建立城市资产管理服务标准体系，不断
完善项目服务团队，落实项目签约。截至本报告期末，公司已签约横琴项目4个，分别为横琴科创、横琴新区展厅及创业谷
会客厅、ICC国际商务中心和横琴质检中心。在横琴以外地区，公司充分挖掘各地区公司的本土化优势和积累的客户资源优
势，积极拓展新客户。在武汉，城市资管业务中标了含商办、配套商业、公园及配套服务（邻里中心、社区服务站等）的综
合性项目黄石黄金城、新工厂中心园区和合肥蜀山经开等项目，建立了公司城市资产管理业务在当地的市场地位；城市资产
管理业务在管全委托项目数同比增加8个，达到101个；在管项目实际收费面积同比增加144万平方米，达640万平方米。报告
期内，城市资产管理业务实现营业收入31,665.37万元，同比增长14.56%。
2、空间运营业务
公司空间运营业务协助物业所有者或持有者进行工商物业、公寓及酒店等运营及装修服务。2021年上半年，公司剥离中
资产模式公寓业务，聚焦专业服务能力，重回轻资产运营，报告期末，公司在管公寓8,534间。工商物业和酒店运营聚焦存
量，对现有项目进行重组优化，同时上线公寓运营系统“悠租云”，建立全国统一标准，提升运营效率，报告期末，工商运
营业务布局12个城市，在管面积约30万平方米，红璞酒店进驻5个城市，运营1,035间房。报告期内，空间运营业务实现营业
收入28,285.03万元，同比下降40.79%。
3、顾问业务
公司顾问业务自成立以来，一直致力于帮助客户解决在城市发展相关领域遇到的问题。顾问业务积极发挥“钩子”和
“端口”的作用，以“大交易”和“大资管”业务为支撑，在城市公共空间和公建设施、主题片区开发、产业发展及招商、
商办楼宇及产业园区、文旅及新业态和资产价值评估及提升等方向上，改变服务方式，提升服务能力，以“先顾问咨询+ 再
运营管理+后升级提质”的新模式，前后为“北京百度科技园”、“武汉红坊里”、“深圳侨城坊”、“南昌万寿宫”、“横
琴ICC”等项目提供了“顾问+运营”全程服务；并且在横琴、盐城及赣州等地方通过政企合作，积极探索实践以“公园+展
馆+基础设施”为代表的城市公共空间和设施的一体化服务，为市场提供更系统且更完整的“咨询+招商+运营管理+再咨询”
的持续化闭环解决方案。报告期内，顾问业务实现营业收入7,565.80万元，同比增长3.24%。
4、招商租赁业务
公司依托全国化的网络布局，结合线上小恐龙商办平台，协助G端和B端客户开展新城新区、产业园、商办楼宇等各类招
商租赁服务。报告期内，招商租赁业务实现营业收入1,335.48万元，同比增长48.22%。
二、核心竞争力分析
（一）企业文化
公司耕耘房地产服务行业廿八载，始终坚持“以客户为中心、以奋斗者为本、以团队为强大、以专业为生”的企业文化，
同时以“建立资产与人的联接，不断扩大入口，丰富场景和服务，让更多的人享受真正的不动产服务”为使命，构建多维度的
激励体系、优化薪酬管理体系、推进系统化的培训体系、开展人性化关怀计划等措施。一方面，世联行培养出一批自有的高
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管团队；另一方面，公司积极引进外部杰出行业精英 ，使其与公司的企业文化相互结合，并进行传承。从而形成了管理与
文化相结合的优势。
（二）组织优势
公司自2010年开始变革组织结构，将组织变革成扁平灵活的矩阵式组织。矩阵组织的建立使得公司有基础将各业务线落
地地区公司，面向客户提供综合房地产服务。随着组织扁平化的推行，将地区公司变成了综合利润中心，以激发地区公司本
土化、综合化发展的自主性，从而有效提升公司运营效率。目前，公司已在全国拥有超300家子公司，基本覆盖全国所有核
心城市，为公司持续发展打下坚实的基础。
（三）专注与开放
公司专注房地产服务业廿八载，建立了良好的诚信和品牌，为公司开放平台和链接资源夯实了基础。作为一个向行业所
有同仁开放的平台和枢纽，世联行也积极链接外部资源和新的客户群体。通过专注的服务和开放的平台，公司各业务协同发
展，更好地服务客户。
（四）资本市场的助力
作为国内首家A股上市的房地产服务商，公司2009年通过上市使自身业务扩展能力获得释放。世联行作为房地产服务行
业为数不多的上市企业，在并购、融资、股权激励和整合行业资源等方面，具有相对较多的优势，并且公司常年财务稳健，
资本结构稳定，资产负债率在同行业中保持较低水平。随着中国资产市场的不断完善和发展，公司的上市优势愈来愈明显，
将持续地为公司的壮大和发展提供助力。
（五）国企资源叠加
2020年，公司实际控制人变更为珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会；2021年8月，公司实际控制人变更为珠海市
人民政府国有资产监督管理委员会。公司与大横琴在能力端、资源端和体制端存在较强的互补效应，为了充分发挥民企灵活
机制和国企资金资源优势的叠加效应，公司进一步将业务聚焦到“大交易”和“大资管”两大体系，不断提升不动产交易效
率和体验，赋能资产价值持续提升，致力于成为中国不动产综合服务的领军企业。
三、主营业务分析
（一）总体情况
公司经营业绩情况如下：
项目 2021年1-6月 2020年1-6月
总营业收入（万元） 289,088.34 280,109.43
营业利润（万元） 11,217.11 -2,004.04
利润总额（万元） 11,357.92 -934.00
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归属于上市公司股东的净利润（万元） 7,101.00 -7,452.86
经营活动产生的现金流量净额（万元） 25,924.87 28,572.15
注：以上各年半年度数据均未经审计。
本报告期公司实现营业收入289,088.34万元，同比增长3.21%，归属于上市公司股东的净利润同比增长195.28%，主要
原因是：1）大交易业务持续推进代理案场数字化，整合营销渠道资源，本报告期大交易业务收入同比增长12.34%；2）大
资管业务聚焦能力，重新回到轻资产运营，本报告期工商资产运营和公寓管理业务通过重组大幅减亏；3）本报告期公司转
让子公司股权确认投资收益8,077.36万元。
本报告期公司经营活动产生的现金流量净额25,924.87万元，同比减少9.27%，主要原因是：1）本报告期公司业务回
款同比增加35,596.24万元；2）本报告期公司支付第三方渠道服务费用同比增加约38,369.91万元。
（二）营业收入
1、主营业务收入按业务板块划分
2021年1-6月 2020年1-6月
业务板块 增长率
金额（万元） 比例 金额（万元） 比例
大交易业务 215,352.66 75.77% 191,699.90 69.62% 12.34%
大资管业务 68,851.68 24.23% 83,640.32 30.38% -17.68%
合计 284,204.34 100.00% 275,340.22 100.00% 3.22%
2020年公司借着引入国有法人股东的契机，启动了新一轮的发展战略，明确了构建“大交易+大资管”双核协同发展的业
务体系，聚焦优势业务，发挥公司特长。因此，从本报告期起业务调整为大交易、大资管两大板块，同时调整上年同期相关
数据。大交易业务板块包括代理销售业务、互联网+业务和金融服务业务；大资管业务板块包括城市资产管理业务、空间运
营业务、顾问服务业务和招商租赁业务，空间运营包含公寓、写字楼、商业、酒店等运营业务及对应业态的装修业务。
（1）大交易业务
大交易业务主要包括代理销售业务、互联网+业务和金融服务业务。
1）代理销售业务
项目 2021年1-6月 2020年1-6月 增长率
已结算代理销售额（亿元） 1,431.36 1,587.43 -9.83%
已结算代理销售面积（万m2） 1,308.97 1,428.17 -8.35%
代理销售业务收入（万元） 111,342.39 124,613.99 -10.65%
代理收费平均费率 0.78% 0.79% -0.01%
注：代理收费平均费率=代理销售业务收入/已结算代理销售额。
受市场需求和结算周期的影响，本报告期公司实现代理销售业务收入111,342.39万元，同比下降10.65%。
本报告期的代理平均费率比上年同期下降了0.01个百分点，主要是渠道容量占比逐步升高，我们认为这是代理费率的正
常波动。
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
公司目前累计已实现但未结算的代理销售额约3,274亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约24.2亿元的代理费收入；其
中属于公司100%控股子公司的未结算代理销售额约2,616亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约18.5亿元的代理费收入；
剩余部分为归属于山东世联、厦门立丹行、青岛荣置地、世联精工等的未结算代理销售额和未结算代理费。
2）互联网+业务
项目 2021年1-6月 2020年1-6月
在执行项目数（个） 1,810 1,042
未结转的预收费金额（万元） 5,061.38 7,187.30
互联网+业务收入（万元） 91,691.91 57,051.61
公司互联网+业务主要是顺应开发商全渠道营销需求，整合线上、线下全渠道营销资源，包括中介门店、经纪人以及公
司案场、营销人员等，打造行业独有的开发商、渠道、公司三方管理平台。本报告期公司整合营销渠道资源，发展扩大分销、
直销业务规模，实现收入91,691.91万元，同比增长60.72%；截至本报告期末，账面上尚有未结转的预收款金额5,061.38万元，
这部分预收款金额将根据合同的约定结转为公司的收入或退还给未购房的客户。
3）金融服务业务
受市场环境和客户需求的变化，公司在主动控制金融服务的业务规模时，积极研发新的金融服务产品，本报告期公司金
融服务业务实现营业收入12,318.36万元，同比增长22.76%。
（2）大资管业务
大资管业务主要包括城市资产管理业务、空间运营业务、顾问服务业务和招商租赁业务。
1）城市资产管理业务
城市资产管理主要是城市综合物业资产的运营业务，包括商办物业管理、城市公共设施管理、企业综合设施管理服务和
物业多种增值服务，受物业所有人或使用人委托，运用现代管理与服务技术，对已经投入使用的各类物业实施企业化、社会
化、经营化、规模化的管理。
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
项目 2021年1-6月 2020年1-6月
新签约的全委托物业管理项目个数 9 5
实际在管全委托项目个数 101 93
在管理项目实际收费面积（万平方米） 639.00 495.00
资产服务业务收入（万元） 31,665.37 27,641.17
截至本报告期末，实际在管的全委托项目个数较上年同期净增加8个，面积净增加144.00万平方米，本报告期实现收入
31,665.37万元，同比增长14.56%。
2）空间运营业务
空间运营业务包括公寓、写字楼、商业、酒店等运营业务及对应业态的装修业务，目前已拥有“红璞公寓”、“世联空间”、
“小样社区”等服务品牌。
2021年1-6月 2020年1-6月
产品类型 增长率
金额（万元） 比重 金额（万元） 比重
工商资产运营 14,906.60 52.70% 12,835.07 26.87% 16.14%
公寓酒店管理 8,479.47 29.98% 25,200.17 52.75% -66.35%
装修服务 3,398.83 12.02% 6,431.60 13.46% -47.15%
小样社区及其他 1,500.13 5.30% 3,302.99 6.91% -54.58%
合计 28,285.03 100.00% 47,769.83 100.00% -40.79%
工商资产运营：主要是写字楼、商业物业的运营服务，成功创立了 “世联空间” 办公品牌，打造了“1+3+5”的产品标准
化体系，并完成了项目管理系统、办公大数据系统的开发及上线运营。截至本报告期末，工商资产实际运营面积约29.28万
平方米(含委托)，运营效率持续提升，本报告期实现收入14,906.60万元，同比增长16.14%。
公寓酒店管理：公寓酒店管理业务以集中式公寓为主，以“世联红璞”为服务品牌，为城市年轻白领及青年家庭提供完善
的住房服务。本报告期公司转让了中资产模式公寓业务，重新回到轻资产运营为主，本报告期实现收入8,479.47万元，同比
下降66.35%；扣除转让部分的影响后，实际收入同比增长26.52%。
3）顾问服务业务
项目 2021年1-6月 2020年1-6月
顾问业务年度执行合约数(个） 312 313
其中：地方政府或土地运营机构策划项目数（个） 10 4
房地产开发商策划项目数(个) 302 309
顾问策划业务收入（万元） 7,565.80 7,328.33
公司顾问策划业务转型战略在稳步推进，本报告期实现收入同比增长3.24%。
4）招商租赁业务
招商租赁业务主要以产业及办公空间为主的产业空间的招商租赁服务。本报告期实现收入 1,335.48万元，同比增长
48.22%。
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
2、主营业务收入按地区分类
2021年1-6月 2020年1-6月
产品类型 增长率
金额（万元） 比重 金额（万元） 比重
华南区域 126,349.37 44.45% 115,419.07 41.91% 9.47%
华东区域 46,550.31 16.38% 51,459.04 18.69% -9.54%
华北区域 44,464.40 15.65% 42,692.79 15.51% 4.15%
华中及西南区域 35,552.29 12.51% 37,197.15 13.51% -4.42%
山东区域 31,287.97 11.01% 28,572.17 10.38% 9.51%
合计 284,204.34 100.00% 275,340.22 100.00% 3.22%
本报告期，华南区域主要受互联网+业务收入增加的影响，营业收入同比增长9.47%；山东区域受益于区域代理销售恢
复增长，营业收入同比增加9.51%；华东区域受公寓管理业务战略调整的影响，营业收入同比减少9.54%，华中及西南区域
受区域代理销售业务下降的影响，营业收入同比减少4.42%。
（三）营业成本
1、总体情况
公司最近各期的成本情况如下：
2021年1-6月 2020年1-6月
产品类型 增长率
金额（万元） 占收入比重 金额（万元） 占收入比重
营业收入 289,088.34 100.00% 280,109.43 100.00% 3.21%
营业成本 257,367.84 89.03% 255,824.62 91.33% 0.60%
营业成本中的工资奖金 92,329.85 31.94% 93,301.04 33.31% -1.04%
占营业成本比重 35.87% 36.47% -0.60%
营业成本中的运营租赁费 17,712.74 6.13% 42,818.00 15.29% -58.63%
占营业成本比重 6.88% 16.74% -9.86%
本报告期，营业成本增加1,543.22万元，同比增长0.60%，主要原因是：1）本报告期公司互联网+业务收入同比增长60.72%，
成本同比增加36,039.83万元，主要是支付第三方的渠道服务费用增加；2）本报告期公司公寓管理业务受转型调整的影响，
收入同比下降66.35%，成本同比减少30,635.57万元，主要是支付出租方的租金费用和摊销的室内装修配置费用相应减少。
2、毛利分析
公司最近各期各项主营业务的毛利情况如下：
2021年1-6月 2020年1-6月
产品类型 毛利增长率 毛利率增长
金额（万元） 比重 毛利率 金额（万元） 比重 毛利率
代理销售业务 21,526.64 67.44% 19.33% 34,138.38 144.59% 27.40% -36.94% -8.07%
互联网+业务 1,708.62 5.35% 1.86% 3,108.16 13.16% 5.45% -45.03% -3.59%
金融服务业务 7,872.56 24.66% 63.91% 5,018.48 21.25% 50.01% 56.87% 13.90%
城市资产管理 4,009.63 12.56% 12.66% 4,080.50 17.28% 14.76% -1.74% -2.10%
空间运营业务 -4,652.20 -14.57% -16.45% -24,020.37 -101.73% -50.28% 80.63% 33.83%
顾问服务业务 1,180.32 3.70% 15.60% 1,117.63 4.73% 15.25% 5.61% 0.35%
招商租赁业务 274.47 0.86% 20.55% 169.51 0.72% 18.81% 61.92% 1.74%
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
合计 31,920.04 100.00% 11.23% 23,612.29 100.00% 8.58% 35.18% 2.65%
注:毛利=收入-成本；同期对比数据已按公司最新的业务划分做了相应的调整。
本报告期公司各项主营业务的毛利具体情况如下：
1）代理销售业务实现毛利21,526.64万元，同比减少36.94%，毛利率同比下降了8.07个百分点，主要是因为本报告期公
司代理销售业务收入同比减少 10.65%，同时受固薪社保、固定运营费用等固定成本影响，代理销售业务成本同比只减少
0.73%，使得毛利率同比下降。
2）互联网+业务实现毛利1,708.62万元，同比减少45.03%，毛利率同比下降了3.59个百分点，主要是因为本报告期公司
整合营销道资源、积极发展扩大分销等业务规模，相关的渠道费用和人力投入增加，使得成本同比增长比收入多，致使业务
毛利及毛利率同比下降。
3）金融服务业务实现毛利7,872.56万元，同比增长56.87%，毛利率同比上升了13.90个百分点，主要是因为本报告期公
司金融服务收入同比增长22.76%，同时受固薪社保、固定运营费用等固定成本、资金成本减少影响，使得业务毛利及毛利
率同比上升。
4）城市资产管理业务实现毛利4,009.63万元，同比减少1.74%，毛利率同比下降了2.10个百分点，主要是因为本报告期
业务规模持续扩大，新项目的拓展费用和运营前期成本相应增加，致使毛利率同比下降。
5）顾问服务业务实现毛利1,180.32万元，同比增长5.61%，毛利率同比上升了0.35个百分点，主要是因为本报告期顾问
策划业务收入同比增长3.24%，其成本支出主要为固薪、社保等占比较高的固定成本，使得毛利率同比略有上升。
6）招商租赁业务实现毛利274.47万元，同比增长61.92%，毛利率同比上升了1.74个百分点，主要是因为本报告期收入
同比增长48.22%，受固薪、社保等固定成本影响，使得毛利率同比上升。
7）空间运营业务毛利为亏损4,652.20万元，亏损同比减少19,368.17万元，主要原因是：1）本报告期公司工商资产运营
收入持续扩大，同比增长16.14%，运营效率持续提升，毛利亏损同比减少7,543.39万元；2）本报告期公司转让了中资产模
式公寓业务，重新回到轻资产运营为主，使得公寓酒店管理业务毛利亏损同比减少13,914.87万元。
主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
营业收入 2,890,883,435.71 2,801,094,264.77 3.21%
营业成本 2,573,678,378.71 2,558,246,167.52 0.60%
管理费用 188,540,865.42 173,209,262.74 8.85%
增加主要是执行新租赁准则确认的租赁
财务费用 73,246,501.86 49,863,227.56 46.89%
融资费用，上期无此项费用
所得税费用 50,454,563.23 63,337,735.04 -20.34%
经营活动产生的现金流量净额 259,248,676.18 285,721,521.20 -9.27%
1）本期处置子公司收到净现金 13,586.9
万元；2）收回各类投资收到的现金同比
投资活动产生的现金流量净额 212,456,518.01 -87,536,242.26 342.71%
增加 4,931.58 万元；3）投资支付的现金
同比减少 8,113.36 万元。
筹资活动产生的现金流量净额 -753,313,374.61 -520,533,988.35 -44.72% 银行借款、资产证券化融资减少
现金及现金等价物净增加额 -281,624,170.89 -322,203,991.62 12.59% 详见上述投资活动、筹资活动变动说明
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
其他收益 22,388,017.83 39,799,792.48 -43.75% 收到各类政府补助减少
增加金额主要是转让子公司世联集房股
投资收益 83,557,273.44 -27,557,897.28 403.21%
权确认的投资收益
信用减值损失（损失以“-”号填
-3,487,026.28 -6,655,443.95 -47.61% 应收账款计提的预期信用损失准备减少
列）
资产减值损失（损失以“-”号填 增加金额主要是收购资产计提的减值准
-2,996,202.64
列） 备
增加主要是执行新租赁准则确认的租赁
资产处置收益 4,523,124.41 573,676.73 688.44%
提前终止处置收益，上期无此项收益
营业外收入 12,468,049.48 25,891,549.52 -51.85% 收到的合同违约金和政府补助减少
上海股权投资、唐山世联锐易等非全资子
少数股东损益 -7,885,355.24 1,850,872.96 -526.03%
公司利润减少
外币财务报表折算差额 -9,836.46 7,476.87 -231.56% 子公司外币报表折算汇率变动
归属于少数股东的其他综合收
3,747.09 8,517.07 -56.00% 非全资子公司外币报表折算汇率变动
益的税后净额
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□ 适用 √ 不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
营业收入构成
单位：元
本报告期 上年同期
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 2,890,883,435.71 100% 2,801,094,264.77 100% 3.21%
分行业
房地产中介服务业 2,106,001,053.97 72.85% 1,889,939,360.57 67.47% 11.43%
其他行业 784,882,381.74 27.15% 911,154,904.20 32.53% -13.86%
分产品
代理销售业务 1,113,423,927.52 38.52% 1,246,139,859.29 44.49% -10.65%
互联网+业务 916,919,123.05 31.72% 570,516,210.22 20.37% 60.72%
城市资产管理业务 316,653,659.36 10.95% 276,411,675.53 9.87% 14.56%
空间运营业务 282,850,375.52 9.78% 477,698,279.68 17.05% -40.79%
金融服务业务 123,183,567.91 4.26% 100,343,003.23 3.58% 22.76%
顾问服务业务 75,658,003.40 2.62% 73,283,291.06 2.62% 3.24%
招商租赁业务 13,354,786.62 0.46% 9,009,900.00 0.32% 48.22%
其他业务 48,839,992.33 1.69% 47,692,045.76 1.70% 2.41%
分地区
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
华南区域 1,272,016,613.28 44.00% 1,160,876,220.26 41.44% 9.57%
华东区域 467,625,354.05 16.18% 515,875,047.73 18.42% -9.35%
华北区域 444,133,320.32 15.36% 428,112,393.29 15.28% 3.74%
华中及西南区域 393,624,774.04 13.62% 410,271,486.06 14.65% -4.06%
山东区域 313,483,374.02 10.84% 285,959,117.43 10.21% 9.63%
占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
房地产中介服务业 2,106,001,053.97 1,861,845,320.44 11.59% 11.43% 23.60% -8.71%
其他行业 784,882,381.74 711,833,058.27 9.31% -13.86% -32.33% 24.76%
分产品
代理销售业务 1,113,423,927.52 898,157,561.15 19.33% -10.65% -0.73% -8.07%
互联网+业务 916,919,123.05 899,832,943.12 1.86% 60.72% 66.81% -3.59%
城市资产管理业务 316,653,659.36 276,557,317.57 12.66% 14.56% 17.38% -2.10%
空间运营业务 282,850,375.52 329,372,361.59 -16.45% -40.79% -54.12% 33.83%
金融服务业务 123,183,567.91 44,457,939.04 63.91% 22.76% -11.36% 13.90%
分地区
华南区域 1,272,016,613.28 1,074,658,397.55 15.52% 9.57% 6.96% 2.07%
华东区域 467,625,354.05 417,430,298.02 10.73% -9.35% -13.62% 4.41%
华北区域 444,133,320.32 429,069,678.75 3.39% 3.74% 7.09% -3.02%
华中及西南区域 393,624,774.04 370,171,272.80 5.96% -4.06% -12.84% 9.48%
山东区域 313,483,374.02 282,348,731.59 9.93% 9.63% 15.29% -4.43%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 期按报告期末口径调整后的主营业务数据
□ 适用 √ 不适用
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
（1）营业收入同比发生变动30%以上的原因说明，详见本节概述中有关业务分析说明。
（2）互联网+业务的营业成本同比增长66.81%，主要是因为本报告期互联网+业务营业收入同比增长60.72%，业务确认的技
术协作费、咨询费等第三方渠道费用相应增加。
（3）空间运营服务的营业成本同比减少54.12%，主要原因是：1）本报告期处置转让了中资产模式公寓业务，资产运营服
务收入同比减少40.79%，营业成本相应减少；2）本报告期执行新租赁准则，承租合同确认的租赁融资费用记入财务费用项
目列报。
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
四、非主营业务分析
□ 适用 √ 不适用
五、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
单位：元
本报告期末 上年末
占总资产 占总资产 比重增减 重大变动说明
金额 金额
比例 比例
货币资金 1,785,533,222.44 16.14% 2,259,503,860.60 20.75% -4.61%
应收账款 1,576,141,129.58 14.25% 1,593,556,080.05 14.63% -0.38%
合同资产 49,576,957.89 0.45% 33,101,769.80 0.30% 0.15% 服务合同确认合同资产增加
存货 127,029,835.73 1.15% 44,800,057.12 0.41% 0.74% 交易业务确认合同履约成本增加
投资性房地产 546,743,403.47 4.94% 589,348,768.49 5.41% -0.47%
长期股权投资 50,785,810.09 0.46% 51,824,771.01 0.48% -0.02%
固定资产 104,136,639.94 0.94% 107,844,794.33 0.99% -0.05%
执行新租赁准则确认的使用权资
使用权资产 1,408,773,464.46 12.73% 12.73%
产
优化融资结构，减少银行短期借
短期借款 670,599,438.17 6.06% 1,721,323,242.35 15.80% -9.74%
款
合同负债 61,477,434.83 0.56% 55,412,480.47 0.51% 0.05%
优化银行融资结构，增加长期借
长期借款 200,000,000.00 1.81% 1.81%
款
租赁负债 1,383,956,699.80 12.51% 12.51% 执行新租赁准则确认的租赁负债
短期保本类结构性存款到期已收
交易性金融资产 4,000,000.00 0.04% -0.04%
回
预付款项 198,770,908.51 1.80% 135,354,880.87 1.24% 0.56% 以房抵减服务款项转入增加
应收股利 1,256,575.03 0.01% -0.01% 已收到联营企业宣告分配的利润
资产配置优化，处置投资性房地
持有待售资产 2,707,445.19 0.02% 18,223,880.13 0.17% -0.15%
产
转让子公司世联集房股权后不再
长期待摊费用 147,688,475.14 1.33% 549,971,778.55 5.05% -3.72% 纳入合并，公寓酒店装修长摊相
应减少 36,235.78 万元
1）转让子公司世联集房股权后不
应付账款 188,358,125.10 1.70% 562,663,754.20 5.17% -3.47% 再纳入合并，应付账款相应减少
18,072.57 万元；2）执行新租赁准
21
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
则，按直线法计提的租赁费调整
到租赁负债
转让子公司世联集房股权后不再
预收款项 20,660,623.67 0.19% 50,264,955.10 0.46% -0.27%
纳入合并，预收公寓租赁费减少
已完成 2020 年度所得税汇算清缴
应交税费 282,500,765.32 2.55% 416,494,624.39 3.82% -1.27%
而减少
按期计提的应付统借统还借款利
应付利息 3,140,950.81 0.03% 1,389,482.78 0.01% 0.02%
息增加
增加金额是实施 2020 年利润分配
应付股利 37,104,344.80 0.34% 7,026,448.37 0.06% 0.28% 的现金股利，由于相关税务、外
汇等手续办理原因暂未支付
一年内到期的非 执行新租赁准则，12 个月内到期
267,014,406.09 2.41% 2.41%
流动负债 的租赁负债
控股股东提供的 2 年期统借统还
长期应付款 350,000,000.00 3.16% 3.16%
借款
2、主要境外资产情况
□ 适用 √ 不适用
3、以公允价值计量的资产和负债
√ 适用 □ 不适用
单位：元
计入权益的
本期公允价 本期计提的 本期购买金 本期出售金
项目 期初数 累计公允价 其他变动 期末数
值变动损益 减值 额 额
值变动
金融资产
4.其他权益
2,105,594.41 -1,312.98 2,104,281.43
工具投资
金融资产小
2,105,594.41 -1,312.98 2,104,281.43
计
其他非流动
580,742,405.52 4,000,000.00 -2,528,140.05 582,214,265.47
金融资产
上述合计 582,847,999.93 4,000,000.00 -2,529,453.03 584,318,546.90
金融负债 0.00 0.00
其他变动的内容
1）其他权益工具投资的其他变动是境外子公司香港世联的美元报表合并折算为人民币报表产生的汇率折算差异。
2）其他非流动金融资产的其他变动是本报告期被投资单位分配收回的投资款。
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
□ 是 √ 否
4、截至报告期末的资产权利受限情况
1）2018年11月22日，本集团以位于北京市朝阳区建国门外大街甲6号1幢5层C座六层、1幢6层C座七层房产作为抵押，与平
安银行股份有限公司深圳分行签订了平银战略客户六部综字20181101第001号综合授信合同，综合授信期限为2018年11月22
日至2020年11月21日，截至2021年6月30日，该物业的账面原值为70,060,928.54元，净值为40,285,034.02元，其中投资性房地
产的账面原值为70,060,928.54元，净值为40,285,034.02元。
2）2019年04月18日，本集团以西安高新区高新国际商务中心数码大厦13201室，天津市和平区解放北路与曲阜道交口西南侧
信达广场塔楼第9层901-903、905-912、第10层1001-1003、1005-1012，沈阳市沈河区友好街10-3号1301-1310，合肥市政务区
东流路999号新际商务中心B座1001-1013室作为抵押，与招商银行股份有限公司深圳分行签订了编号为：755XY2019008030
的授信协议，抵押期限自2019年04月18日至2021年04月17日，上述银行借款已全部归还，已于2021年7月15日解除抵押。截
至2021年 6月30， 以上物业 的账面 原值为 94,640,681.71元 ，净值为 61,959,055.63 元；其中 投资性房地 产的账面 原值为
45,212,574.05元，净值为29,509,840.09元；固定资产的账面原值为49,428,107.66元，净值为32,449,215.54元。
3）2020年9月22日，本集团以8家子公司的应收账款作为抵押，与中国建设银行股份有限公司深圳市分行签订编号为
HTZ442105977CNED202000010的《人民币额度借款合同》，额度有限期为2020年09月22日至2021年11月19日，截至2021年
6月30日，登记抵押的应收账款金额为296,199,020.13元。
4）子公司世联小贷将部分信贷资产出售给合作方设立的信托等特定实体，本集团对转让的信贷资产提供增信担保，根据公
司会计政策，本集团不终止确认所转让的信贷资产，将收到的对价确认为一项金融负债。截至2021年6月30日，本集团提供
增信担保不终止确认信贷资产金额为371,134,629.49元，坏账准备8,273,986.45元。
5）本集团在银行存入借款保证金68,000,000.00元、定期存单质押40,000,000.00元、保函保证金19,590,331.10元、冻结诉讼
保证金2,995,284.76元，及子公司世联行经纪二手楼交易资金监管账户二手楼交易客户缴存的交易结算资金96,617.80元，货
币资金合计130,682,233.66元。
六、投资状况分析
1、总体情况
√ 适用 □ 不适用
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度
33,466,436.07 117,770,000.00 -71.58%
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
4、金融资产投资
（1）证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2）衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
七、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
√ 适用 □ 不适用
是否按
计划如
本期初
股权出 期实
起至出
售为上 施，如
售日该 所涉及
市公司 与交易 未按计
交易价 股权为 出售对 股权出 是否为 的股权
交易对 被出售 贡献的 对方的 划实 披露日 披露索
出售日 格（万 上市公 公司的 售定价 关联交 是否已
方 股权 净利润 关联关 施，应 期 引
元） 司贡献 影响 原则 易 全部过
占净利 系 当说明
的净利 户
润总额 原因及
润（万
的比例 公司已
元）
采取的
措施
宁波江 子公司 公司启 实际承 披露网
北华燕 深圳世 动新一 接主体 站：
智辉实 联集房 轮的发 珠海横 http://w
2021 年 第三方 2020 年
业投资 资产管 -1,830.8 展战 114.36 琴华琴 ww.cnin
01 月 26 53,000 资产评 是 是 是 12 月 31
合伙企 理有限 5 略，明 % 实业投 fo.com.
日 估价值 日
业（有限 公司 确了构 资合伙 cn/
合伙） （资产 建“大交 企业 公告名
（简称 重组 易+大 （有限 称：《关
24
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
“华燕智 后） 资管”双 合伙）， 于处置
辉”） 100%股 核协同 承接华 部分募
权 发展的 燕智辉 集资金
业务体 在《股 投资项
系，聚 权转让 目暨出
焦优势 协议》 售全资
业务， 项下全 子公司
发挥公 部权 股权暨
司特 利、义 关联交
长。“大 务；公 易的公
资管”业 司控股 告》 公
务重新 股东的 告编
回到轻 全资子 号：
资产专 公司珠 2020-13
业服务 海大横 0
能力 琴创新
上，其 发展有
中公寓 限公司
管理业 作为其
务从中 优先级
资产模 有限合
式为 伙人认
主，转 缴
为聚焦 49.5%
到轻资 的出资
产模 份额。
式。
八、主要控股参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：元
公司 公司类
主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
名称 型
先锋 电子商务及
子公司 10,000,000.00 1,299,367,002.07 43,442,167.88 914,743,903.75 43,373,388.59 33,482,933.73
居善 开发
世联
子公司 小额贷款 1,500,000,000.00 2,229,307,286.86 1,646,112,070.56 136,921,431.31 62,682,175.68 47,727,175.66
小贷
北京
安信 子公司 物业管理 10,000,000.00 249,794,260.66 117,744,049.91 278,755,826.57 27,959,296.79 20,868,507.16
行
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
山东
子公司 房地产中介 10,000,000.00 369,158,382.65 37,800,541.39 266,656,176.85 5,888,908.31 5,818,366.58
世联
上海
子公司 房地产中介 1,161,344.80 53,779,125.47 4,422,616.15 38,250,970.13 7,751,055.75 7,749,587.43
世联
报告期内取得和处置子公司的情况
√ 适用 □ 不适用
报告期内取得和
公司名称 对整体生产经营和业绩的影响
处置子公司方式
杭州君汇不动产管理有限公司(以下简称 本公司间接持有杭州君汇 92.74%的股权，本报告期，杭州君
投资新设
“杭州君汇”) 汇实现营业收入 12.26 万元，净利润 9.63 万元
盐城市世联慧盐物业资产管理有限公司(以 本公司间接持有盐城世联物业 51%的股权，本报告期，盐城
投资新设
下简称“盐城世联物业”) 世联物业无营业收入，亏损 18.29 万元。
珠海横琴世捷汽车科技服务有限公司(以下 本公司间接持有横琴汽车服务 100%的股权，本报告期，横
投资新设
简称“横琴汽车服务”) 琴汽车服务实现营业收入 0.44 万元，亏损 0.51 万元。
珠海横琴世捷空间艺术设计有限公司(以下 本公司间接持有横琴空间设计 100%的股权，本报告期，横
投资新设
简称“横琴空间设计”) 琴空间设计尚未正式运营。
宿迁世联行房地产顾问有限公司(以下简称 本公司间接持有宿迁世联行 51%的股权，本报告期，宿迁世
投资新设
“宿迁世联行”) 联行无营业收入，亏损 25.61 万元。
江西世联聚义置业有限公司(以下简称“江 本公司间接持有江西世联聚义 51%的股权，本报告期，江西
投资新设
西世联聚义”) 世联聚义实现营业收入 141.31 万元，净利润 3.93 万元
中山善居电子商务有限公司(以下简称“中 本公司间接持有中山善居 100%的股权，本报告期，中山善
投资新设
山善居”) 居实现营业收入 144.93 万元，净利润 7.44 万元
云南善居电子商务有限公司(以下简称“云 本公司间接持有云南善居 100%的股权，本报告期，云南善
投资新设
南善居”) 居尚未正式运营，暂无营业收入，亏损 0.08 万元。
宿迁市善居电子商务有限公司(以下简称 本公司间接持有宿迁善居 51%的股权，本报告期，宿迁善居
投资新设
“宿迁善居”) 尚未正式运营，暂无营业收入，亏损 4.59 万元。
惠州更赢信息技术有限公司(以下简称“惠 本公司间接持有惠州更赢 100%的股权，本报告期，惠州更
收购资产
州更赢”) 赢实现营业收入 2772.41 万元，亏损 11.44 万元。
佛山更赢信息技术有限公司(以下简称“佛 本公司间接持有佛山更赢 100%的股权，本报告期，佛山更
收购资产
山更赢”) 赢实现营业收入 245.11 万元，净利润 11.37 万元
东莞更赢信息技术有限公司(以下简称“东 本公司间接持有东莞更赢 100%的股权，本报告期，东莞更
收购资产
莞更赢”) 赢实现营业收入 901.89 万元，亏损 0.77 万元。
福建更赢信息技术有限公司(以下简称“福 本公司间接持有福建更赢 100%的股权，本报告期，福建更
收购资产
建更赢”) 赢实现营业收入 311.27 万元，亏损 67.49 万元。
广州更赢信息技术有限公司(以下简称“广 本公司间接持有广州更赢 100%的股权，本报告期，广州更
收购资产
州更赢”) 赢实现营业收入 42.36 万元，净利润 0.14 万元
珠海更赢信息技术有限公司(以下简称“珠 本公司间接持有珠海更赢 100%的股权，本报告期，珠海更
收购资产
海更赢”) 赢实现营业收入 7794.69 万元，净利润 36.66 万元
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
中山更赢信息技术有限公司(以下简称“中 本公司间接持有中山更赢 100%的股权，本报告期，中山更
收购资产
山更赢”) 赢无营业收入，亏损 0.04 万元。
安徽兴赢信息技术有限公司(以下简称“安 本公司间接持有安徽更赢 100%的股权，本报告期，安徽更
收购资产
徽更赢”) 赢实现营业收入 301.4 万元，净利润 329.05 万元
深圳更赢信息技术有限公司(以下简称“深 本公司间接持有深圳更赢 100%的股权，深圳更赢实现营业
收购资产
圳更赢”) 收入 6467.81 万元，净利润 0.61 万元
云南更赢信息技术有限公司(以下简称“云 本公司间接持有云南更赢 100%的股权，云南更赢实现营业
收购资产
南更赢”) 收入 72.44 万元，亏损 5.75 万元。
山东更赢信息技术有限公司(以下简称“山 本公司间接持有山东更赢 75.5%的股权，山东更赢实现营业
收购资产
东更赢”) 收入 441.57 万元，亏损 1.59 万元。
深圳世联集房资产管理有限公司(以下简称 本公司直接持有世联集房 100%的股权，世联集房实现营业
股权处置
“世联集房”) 收入-15.88 万元，亏损 77.62 万元。
南京世联集房酒店管理有限公司(以下简称 本公司间接持有南京集房 100%的股权，南京集房实现营业
股权处置
“南京集房”) 收入 47.43 万元，净利润 3.1 万元
杭州世联集房资产管理有限公司(以下简称 本公司间接持有杭州集房 100%的股权，杭州集房实现营业
股权处置
“杭州集房”) 收入 134.45 万元，亏损 94.94 万元。
北京世联集房公寓管理有限公司(以下简称 本公司间接持有北京集房 100%的股权，北京集房实现营业
股权处置
“北京集房”) 收入 6.48 万元，亏损 1 万元。
广州世联集房投资有限公司(以下简称“广 本公司间接持有广州集房 100%的股权，广州集房实现营业
股权处置
州集房”) 收入 53.92 万元，亏损 46.69 万元。
四川世联集房商业管理有限公司(以下简称 本公司间接持有四川集房 100%的股权，四川集房实现营业
股权处置
“四川集房”) 收入 17.06 万元，亏损 65.71 万元。
长沙世联集房公寓管理有限公司(以下简称 本公司间接持有长沙集房 100%的股权，长沙集房实现营业
股权处置
“长沙集房”) 收入 26.14 万元，亏损 10.82 万元。
郑州红璞集房房屋租赁有限公司(以下简称 本公司间接持有郑州集房 100%的股权，郑州集房实现营业
股权处置
“郑州集房”) 收入 10.13 万元，亏损 6.74 万元。
天津世联集房商业管理有限公司(以下简称 本公司间接持有天津集房 100%的股权，天津集房实现营业
股权处置
“天津集房”) 收入 63.14 万元，亏损 8.42 万元。
西安红璞集房商业运营管理有限公司(以下 本公司间接持有西安集房 100%的股权，西安集房实现营业
股权处置
简称“西安集房”) 收入 75.06 万元，亏损 51.31 万元。
深圳红璞科技管理有限公司(以下简称“红 本公司间接持有红璞公寓 100%的股权，红璞公寓实现营业
股权处置
璞公寓”) 收入 2.52 万元，亏损 52.09 万元。
广州红璞资产管理有限公司(以下简称“广 本公司间接持有广州红璞 100%的股权，广州红璞实现营业
股权处置
州红璞”) 收入 1336.92 万元，亏损 763.75 万元。
广州红璞酒店管理有限公司(以下简称“广 本公司间接持有广州红璞酒店 100%的股权，广州红璞酒店
股权处置
州红璞酒店”) 尚未正式运营。
成都市红璞酒店管理有限公司(以下简称 本公司间接持有成都红璞 100%的股权，成都红璞实现营业
股权处置
“成都红璞”) 收入 109.78 万元，亏损 33.2 万元。
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
成都市红璞旭日酒店管理有限公司(以下简 本公司间接持有成都红璞旭日 100%的股权，成都红璞旭日
股权处置
称“成都红璞旭日”) 实现营业收入 14.6 万元，亏损 0.82 万元。
成都市红璞时光酒店管理有限公司(以下简 本公司间接持有成都红璞时光 100%的股权，成都红璞时光
股权处置
称“成都红璞时光”) 实现营业收入 19.3 万元，净利润 5.04 万元
合肥红璞公寓管理有限公司(以下简称“合 本公司间接持有合肥红璞 100%的股权，合肥红璞实现营业
股权处置
肥红璞”) 收入 10.05 万元，亏损 14.39 万元。
南京鸿璞酒店管理有限公司(以下简称“南 本公司间接持有南京鸿璞 100%的股权，南京鸿璞实现营业
股权处置
京鸿璞”) 收入 12.91 万元，净利润 0.44 万元
武汉红璞公寓管理有限公司(以下简称“武 本公司间接持有武汉红璞 100%的股权，武汉红璞实现营业
股权处置
汉红璞”) 收入 263.8 万元，亏损 165.18 万元。
杭州红璞酒店管理有限公司(以下简称“杭 本公司间接持有杭州红璞 100%的股权，杭州红璞实现营业
股权处置
州红璞”) 收入 637.22 万元，亏损 236.58 万元。
杭州红璞世恒酒店管理有限公司(以下简称 本公司间接持有杭州红璞世恒 100%的股权，杭州红璞世恒
股权处置
“杭州红璞世恒”) 尚未正式运营，暂无营业收入，亏损 0.02 万元。
杭州红璞世贤资产管理有限公司(以下简称 本公司间接持有杭州红璞世贤 100%的股权，杭州红璞世贤
股权处置
“杭州红璞世贤”) 尚未正式运营。
杭州红璞世奕酒店管理有限公司(以下简称 本公司间接持有杭州红璞世奕 100%的股权，杭州红璞世奕
股权处置
“杭州红璞世奕”) 尚未正式运营，暂无营业收入，亏损 0.02 万元。
杭州红璞世裕资产管理有限公司(以下简称 本公司间接持有杭州红璞世裕 100%的股权，杭州红璞世裕
股权处置
“杭州红璞世裕”) 尚未正式运营。
苏州红璞公寓管理有限公司(以下简称“苏 本公司间接持有苏州红璞 100%的股权，苏州红璞实现营业
股权处置
州红璞”) 收入 229.6 万元，净利润 2.54 万元
深圳碧海红璞公寓管理有限公司(以下简称 本公司间接持有碧海红璞 100%的股权，碧海红璞实现营业
股权处置
“碧海红璞”) 收入 10.21 万元，净利润 1.35 万元
长沙红璞酒店管理有限公司(以下简称“长 本公司间接持有长沙红璞 100%的股权，长沙红璞实现营业
股权处置
沙红璞”) 收入 32.41 万元，亏损 7.51 万元。
东莞红璞酒店管理有限公司(以下简称“东 本公司间接持有东莞红璞 100%的股权，东莞红璞实现营业
股权处置
莞红璞”) 收入 19.66 万元，亏损 9.55 万元。
宁波红璞公寓管理有限公司(以下简称“宁 本公司间接持有宁波红璞 100%的股权，宁波红璞实现营业
股权处置
波红璞”) 收入 113.66 万元，亏损 27.68 万元。
郑州红璞酒店管理有限公司(以下简称“郑 本公司间接持有郑州红璞 100%的股权，郑州红璞实现营业
股权处置
州红璞”) 收入 66.46 万元，亏损 53.35 万元。
北京红璞公寓管理有限公司(以下简称“北 本公司间接持有北京红璞 100%的股权，北京红璞实现营业
股权处置
京红璞”) 收入 39.56 万元，亏损 27.48 万元。
上海红与璞酒店管理有限公司(以下简称 本公司间接持有上海红璞 100%的股权，上海红璞实现营业
股权处置
“上海红璞”) 收入 57.15 万元，亏损 15.68 万元。
佛山红璞公寓管理有限公司(以下简称“佛 本公司间接持有佛山红璞 100%的股权，佛山红璞实现营业
股权处置
山红璞”) 收入 29.66 万元，亏损 9.98 万元。
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
深圳平湖红璞公寓管理有限公司(以下简称 本公司间接持有平湖红璞 100%的股权，平湖红璞实现营业
股权处置
“平湖红璞”) 收入 40.02 万元，亏损 10.96 万元。
西安红璞公寓管理有限责任公司(以下简称 本公司间接持有西安红璞 100%的股权，西安红璞实现营业
股权处置
“西安红璞”) 收入 41.38 万元，亏损 17.04 万元。
惠州市红璞城市公寓管理有限公司(以下简 本公司间接持有惠州红璞 100%的股权，惠州红璞实现营业
股权处置
称“惠州红璞”) 收入 12.45 万元，亏损 9.35 万元。
昆山红璞公寓管理有限公司(以下简称“昆 本公司间接持有昆山红璞 100%的股权，昆山红璞实现营业
股权处置
山红璞”) 收入 43.59 万元，亏损 18.53 万元。
南昌红璞公寓管理有限公司(以下简称“南 本公司间接持有南昌红璞 100%的股权，南昌红璞实现营业
股权处置
昌红璞”) 收入 5.43 万元，亏损 6.92 万元。
西安世禾商业运营有限责任公司(以下简称 本公司间接持有西安君汇商业 51.01%的股权，西安君汇商业
股权处置
“西安君汇商业”) 无营业收入。
深圳世联新创投资有限公司(以下简称“世 本公司直接持有世联新创 100%的股权，世联新创无营业收
工商注销
联新创”) 入。
山西辰世兴业房地产顾问有限公司(以下简 本公司间接持有山西辰世 51%的股权，山西辰世无营业收入，
工商注销
称“山西辰世”) 净利润 0.35 万元。
厦门世联无限物业管理有限公司(以下简称 本公司间接持有厦门世联物业 47.3%的股权，厦门世联物业
工商注销
“厦门世联物业”) 尚未正式运营。
长春世联君汇物业服务有限公司(以下简称 本公司间接持有长春君汇 92.74%的股权，长春君汇尚未正式
工商注销
“长春君汇”) 运营。
主要控股参股公司情况说明
1）本公司之全资子公司先锋居善负责公司互联网+业务的运营，该业务于2014年下半年开始运营，并与公司代理销售业务
相互融合、相互促进，从团购到渠道再升级至总包平台，服务不断升级迭代；本报告期公司整合营销渠道资源发展扩大业务
规模，公司营业收入同比增长80.51%。
2）本公司之全资子公司世联小贷负责各类小额信贷产品的运营，因市场环境和客户需求的变化，公司在主动逐步控制金融
服务的业务规模时，积极研发新的金融服务产品；本报告期公司营业收入同比增长72.04%。
3）本公司之控股子公司北京安信行，主要经营物业管理服务，公司业务稳定发展，本报告期营业收入同比增长9.86%。
4）本公司之控股子公司山东世联，主要经营房地产中介服务，本报告期公司营业收入同比增长10.84%。
5）本公司之全资子公司上海世联，主要经营房地产中介服务，本报告期公司营业收入同比增长292.71%。
九、公司控制的结构化主体情况
□ 适用 √ 不适用
十、公司面临的风险和应对措施
1、在“房住不炒”的政策背景下和“限价”、“限购”等调控手段的指导下，房地产市场的服务内容在不断转变，公司在发
29
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
展过程中经历了多次政策调控和房地产市场波动，重要的是管理层将密切关注市场动态变化，及时调整经营策略，积极开展
存量业务，准确应对市场服务的新需求，以变应变。
2、随着开发商集中度的提高，其掌握的资源也越来也集中，公司主要客户也逐步向开发商头部企业集中。因此，大房
企对公司的服务内容将提出更高要求，甚至压低费率。面临着市场的高标准，公司更需要提升业务水平，不断地适应市场的
需求和变化。并且积极利用互联网技术、不断拓宽业务渠道、扎实业务基础的同时，持续链接外部资源。
3、公司新业务的发展受政策、市场、竞争对手、行业发展阶段等影响，其发展速度和结果存在不确定性。公司将结合
世联行现有业务的优势来开展新业务，沿着与公司核心资源密切相关的方向延展，积极参与市场竞争，稳健推进新业务的规
模发展。
4、面对市场和竞争形势的剧烈变化，公司更需要核心人员能够不断学习、改善，持续投入工作热情。同时，伴随着企
业人员和机构数量的增长，企业文化可能被稀释，协同工作难度也在逐渐提高。因此，公司管理人员需要紧跟时代变化的形
势，逐步改善和提高业务能力。同时，公司要利用好平台优势积极开放吸纳各个行业中的高端人才，通过世联行的企业文化
氛围，发挥其人才优势。
30
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
第四节 公司治理
一、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
投资者参与
会议届次 会议类型 召开日期 披露日期 会议决议
比例
审议通过《关于处置部分募集
2021 年第一次临时 资金投资项目暨出售全资子
临时股东大会 25.41% 2021 年 01 月 18 日 2021 年 01 月 19 日
股东大会 公司股权暨关联交易的议
案》。
审议通过《2020 年年度报告》
及摘要、《2020 年度董事会工
作报告》、《2020 年度监事会
工作报告》、《2020 年度财务
决算及 2021 年度财务预算报
告》、《2020 年度利润分配预
案》、《2020 年度募集资金存
放与使用情况的专项报告》、
2020 年度股东大会 年度股东大会 54.81% 2021 年 04 月 21 日 2021 年 04 月 22 日
《关于续聘 2021 年会计师事
务所的议案》、《2021 年董事、
高管薪酬的议案》、《2021 年
监事薪酬的议案》、《关于购买
董事、高级管理人员责任保险
的议案》、《关于购买监事责任
保险的议案》、《关于 2021 年
度预计担保额度的议案》。
审议通过《关于拟变更公司名
2021 年第二次临时
临时股东大会 53.40% 2021 年 07 月 23 日 2021 年 07 月 24 日 称及注册地址的议案》、《关于
股东大会
修改<公司章程>的议案》。
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□ 适用 √ 不适用
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
□ 适用 √ 不适用
公司董事、监事和高级管理人员在报告期没有发生变动，具体可参见 2020 年年报。
31
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
三、本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
□ 适用 √ 不适用
公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
四、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。
32
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
第五节 环境和社会责任
一、重大环保问题情况
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位
□ 是 √ 否
报告期内因环境问题受到行政处罚的情况
对上市公司生产经
公司或子公司名称 处罚原因 违规情形 处罚结果 公司的整改措施
营的影响
无 无 无 无 无 无
参照重点排污单位披露的其他环境信息
公司不属于环境保护部门公布的重点排污单位。
未披露其他环境信息的原因
公司及主要子公司严格遵守环境保护相关法律法规要求，不属于环境保护部门公布的重点排污单位。报告期内不存在因环境
问题受到行政处罚的情况。
二、社会责任情况
报告期内公司暂未开展巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴工作。
33
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
第六节 重要事项
一、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及
截至报告期末超期未履行完毕的承诺事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末超期
未履行完毕的承诺事项。
二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。
三、违规对外担保情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
四、聘任、解聘会计师事务所情况
半年度财务报告是否已经审计
□ 是 √ 否
公司半年度报告未经审计。
五、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
六、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明
□ 适用 √ 不适用
七、破产重整相关事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
八、诉讼事项
重大诉讼仲裁事项
34
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
□ 适用 √ 不适用
本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。
其他诉讼事项
√ 适用 □ 不适用
诉讼(仲裁)基本情 涉案金额（万 是否形成 诉讼(仲裁)审理 诉讼(仲裁)判决
诉讼(仲裁)进展 披露日期 披露索引
况 元） 预计负债 结果及影响 执行情况
部分案件已结
调解结案案件：
案，部分案件已 部分案件执行
开发商向我司支
判决执行中，部 完毕，部分案件
大交易业务诉讼 付服务费；诉讼
9,910.94 否 分案件在一审、 待执行，部分案
（除金融业务外） 审理案件：判决
二审阶段，部分 件我司申请强
被告开发商支付
案件已立案，待 制执行。
我司服务费。
开庭。
部分案件已结 部分案件执行
案，部分案件已 完毕，部分案件
金融业务贷款类 判决被告向我司
9,900.72 否 判决执行中，部 已胜诉待执行，
诉讼 归还欠款
分案件在一审阶 部分案件我司
段 申请强制执行
调解结案案件：
部分案件已结
被告向我司支付
案，部分案件已
款项；诉讼审理
判决执行中，部 部分案件执行
案件：部分案件
大资管业务诉讼 9,719.29 否 分案件在一审、 完毕，部分案件
判决开发商支付
二审阶段，部分 执行中。
我司款项，部分
案件已立案，待
案件判决我司向
开庭。
原告支付款项。
部分案件判决我
司支付费用，部
部分案件已结 部分案件执行
分案件驳回原告
劳动争议纠纷 78.84 否 案，部分案件在 完毕，部分案件
个人请求，部分
一审阶段 执行中
调解案件我司支
付款项
调解结案案件：
部分案件已结 被告向我司支付
部分案件执行
其他纠纷 48.58 否 案，部分案件已 款项；诉讼审理
完毕
立案，待开庭 案件：判决被告
支付我司款项
九、处罚及整改情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在处罚及整改情况。
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
十、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
□ 适用 √ 不适用
十一、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生与日常经营相关的关联交易。
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易
√ 适用 □ 不适用
转让资 转让资产
关联交
关联关 关联交 关联交 产的账 的评估价 转让价格 关联交易 交易损益
关联方 易定价 披露日期 披露索引
系 易类型 易内容 面价值 值（万元） （万元） 结算方式 （万元）
原则
（万元） （如有）
公司将
完成资
公司控 产重组
股股东 后子公
的全资 司 100%
披露网
子公司 股权转
站：
珠海大 让给宁
http://ww
横琴创 波江北
w.cninfo.
新发展 华燕智
com.cn/
有限公 辉实业
公告名
司作为 投资合
珠海大 称：《关于
其优先 转让子 伙企业
横琴创 第三方 2020 年 处置部分
级有限 公司 （有限 50,828.8
新发展 资产评 52,951.46 53,000 现金 8,120.95 12 月 31 募集资金
合伙人 100%股 合伙） 5
有限公 估 日 投资项目
认缴 权 （简称
司 暨出售全
49.5%的 “华燕智
资子公司
出资份 辉”），实
股权暨关
额，承接 际承接
联交易的
《股权 主体珠
公告》 公
转让协 海横琴
告编号：
议》项下 华琴实
2020-130
全部权 业投资
利、义 合伙企
务。 业（有限
合伙），
将承接
36
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
华燕智
辉《股权
转让协
议》项下
全部权
利、义
务。
转让价格与账面价值或评估价值差异
无
较大的原因（如有）
本次股权转让完成后，标的公司将不再纳入公司的合并范围，短期内公司公寓管理
对公司经营成果与财务状况的影响情
业务的收入规模会有所下降；同时公司合并层面确认股权转让投资收益 8,120.95 万
况
元，最终以本年度经审计的财务报告数据为准。
如相关交易涉及业绩约定的，报告期
不适用
内的业绩实现情况
3、共同对外投资的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
4、关联债权债务往来
√ 适用 □ 不适用
是否存在非经营性关联债权债务往来
√ 是 □ 否
应付关联方债务：
期初余额 本期新增金 本期归还金 本期利息（万 期末余额（万
关联方 关联关系 形成原因 利率
（万元） 额（万元） 额（万元） 元） 元）
珠海大横琴集 公司控股 提供 2 年期统
0 35,000 0 2.70% 270.01 35,270.01
团有限公司 股东 借统还借款
关联债务对公司经营成果
公司业务发展获得了稳定的资金支持，同时降低了公司的融资费用。
及财务状况的影响
5、与关联关系的财务公司、公司控股的财务公司往来
□ 适用 √ 不适用
公司与存在关联关系的财务公司、公司控股的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
6、其他重大关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无其他重大关联交易。
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
十二、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1）托管情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在托管情况。
（2）承包情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在承包情况。
（3）租赁情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在租赁情况。
2、重大担保
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保额度相 是否 是否为
担保对 担保额 实际发生 实际担 担保物 反担保情
关公告披露 担保类型 担保期 履行 关联方
象名称 度 日期 保金额 （如有）况（如有）
日期 完毕 担保
2019 年 11 2020 年 02 连带责任 主债权发生期间届满之日
公司 10,000 4,000 无 无 否 否
月 27 日 月 21 日 担保 起两年。
1、位于 公司拟以 （1）从反担保合同生效之
武汉市 部分资产 日起至担保协议书项下债
江汉区 抵押的方 务履行期届满（或高新投宣
建设大 式、以每 布债务提前到期日）后两年
道 847 期实际发 /三年止（具体以相应合同
号（瑞通 行金额的 约定为准）；（2）担保协议
2019 年 11 2019 年 12 连带责任 广场）B 15%保证 书约定债务人分期履行还
公司 50,000 否 否
月 27 日 月 23 日 担保;抵押 座 21 层 金设定质 款义务的，或对债务人的不
【房权 押方式、 同债务约定有不同的履行
证号：鄂 以及以全 期限的，均自反担保合同生
（2019）资子公司 效之日起至担保协议书项
武汉市 深圳先锋 下最后一期债务履行期限
江汉不 居善科技 届满（或高新投宣布债务提
动产权 有限公司 前到期日）后两年止。
38
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
第 提供反担
0009660 保；此外，
号】、2 公司实际
历下区 控制人陈
经十路 劲松先生
9777 号 拟为本次
2 号楼 超短期融
1701-17 资券担保
12、 方提供反
1801-18 担保。
12【房权
证号：鲁
（2019）
济南市
不动产
权第
0131281
-013129
2 号、第
0131293
-013130
4 号】
2019 年 12 2020 年 12 连带责任 主合同项下被担保债务的
公司 10,000 5,000 无 无 否 否
月 31 日 月 01 日 担保 履行期届满之日起两年。
按债权人对债务人每笔债
权分别计算，自每笔债权合
2020 年 03 2021 年 01 连带责任
公司 15,000 10,000 无 无 同债务履行期届满之日起 否 否
月 31 日 月 28 日 担保
至该债权合同约定的债务
履行期届满之日后两年止。
主合同项下每一笔具体授
信业务的保证期限单独计
算，为自具体授信合同约定
的受信人履行债务期限届
2020 年 08 连带责任
公司 20,000 无 无 满之日（如因法律规定或约 否 否
月 21 日 担保
定的事件发生而导致具体
授信业务合同或协议提前
到期，则为提前到期日）起
两年。
①保证人保证期间为主合
同约定的的债务人履行债
2020 年 08 连带责任
公司 20,000 无 无 务期限届满之日起二年；② 是 否
月 21 日 担保
银行承兑汇票、进口开证、
保函项下的保证人保证期
39
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
间为债权人垫付款项之日
起二年；③商业汇票商业汇
票贴现的保证人保证期间
为贴现票据到期之日起二
年；④债权人与债务人就合
同债务履行期限达成展期
协议的，保证人保证期间自
展期协议重新约定的债务
履行期限届满之日起二年；
⑤若发生法律、法规规定的
或主合同约定的事项，导致
主合同债务被债权人宣布
提前到期的，保证人保证期
间自合同债务提前到期之
日起二年。
合同项下的保证期间按债
权人为债务人发放的单笔
贷款分别计算，即自单笔贷
款发放之日起至该笔贷款
项下的债务履行期限届满
之日后三年止；债权人与债
务人就主合同项下债务履
行期限达成展期协议的，保
2020 年 08 连带责任
公司 20,000 20,000 无 无 证期间与展期协议重新约 否 否
月 21 日 担保
定的债务履行期限届满之
日后三年止，展期无需经过
保证人同意，保证人仍需承
担连带保证责任；若发生法
律法规规定或主合同约定
的事项，债权人宣布债务提
前到期的，保证期间至债务
提前到期之日后三年止。
2021 年 01 连带责任 主合同项下债务人债务履
公司 10,000 无 无 否 否
月 20 日 担保 行期限届满之日起三年。
2021 年 01 2021 年 05 连带责任 主债权发生期间届满之日
公司 10,000 6,000 无 无 否 否
月 20 日 月 12 日 担保 起两年。
报告期内对外担保
报告期内审批的对外
20,000 实际发生额合计 6,000
担保额度合计（A1）
（A2）
报告期末已审批的对
报告期末实际对外
外担保额度合计 165,000 45,000
担保余额合计（A4）
（A3）
40
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
公司对子公司的担保情况
担保额度相 是否 是否为
担保对 担保额 实际发生 实际担 担保物 反担保情
关公告披露 担保类型 担保期 履行 关联方
象名称 度 日期 保金额 （如有）况（如有）
日期 完毕 担保
自本承诺函生效之日起（含
该日）向云南信托（代表受
世联小 2018 年 11 2018 年 11
13,000 13,000 一般担保 无 无 益人）承担差额支付义务，是 否
贷 月 08 日 月 13 日
直至信托受益人的本金和
预期收益全部清偿完毕。
自本承诺函生效之日起（含
该日）向云南信托（代表受
世联小 2019 年 01 2019 年 01
13,500 13,500 一般担保 无 无 益人）承担差额支付义务，否 否
贷 月 25 日 月 31 日
直至信托受益人的本金和
预期收益全部清偿完毕。
"为自担保书生效之日起至
《授信协议》项下每笔贷款
或其他融资或招商银行深
圳分行受让的应收账款债
世联小 2019 年 12 连带责任 权的到期日或每笔垫款的
20,000 0 无 无 是 否
贷 月 11 日 担保 垫款日另加三年。任一项具
体授信展期，则保证期间延
续至展期期间届满后另加
三年止。
"
"主债务履行期届满之日起
三年；债权人按照主合同宣
布主债
务履行期提前届满的、或发
生法律、行政法规规定情况
下主债务履行期提前届满
时，保证期间自债权人确定
世联小 2020 年 04 2020 年 04 连带责任 的主合同债务提前到期之
12,000 0 无 无 是 否
贷 月 09 日 月 28 日 担保;质押 日起三年；债权人与债务人
就主合同债务履行期限达
成展期协议的，保证人继续
对主债务人的主债务承担
连带责任保证担保，保证期
间自展期协议约定的债务
履行期限届满之日起三年。
"
根据主合同项下兴业银行
世联小 2020 年 06 10,000 2021 年 04 10,000 连带责任 无 无 否 否
深圳分行对世联小贷所提
41
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
贷 月 13 日 月 19 日 担保 供的每笔融资分别计算，就
每笔融资而言，保证期间为
该笔融资项下债务履行期
限届满之日起两年。
"主债务履行期届满之日起
三年；债权人按照主合同宣
布主债
务履行期提前届满的、或发
生法律、行政法规规定情况
下主债务履行期提前届满
时，保证期间自债权人确定
世联小 2020 年 08 2020 年 08 连带责任 的主合同债务提前到期之
12,000 12,000 无 无 否 否
贷 月 21 日 月 31 日 担保;质押 日起三年；债权人与债务人
就主合同债务履行期限达
成展期协议的，保证人继续
对主债务人的主债务承担
连带责任保证担保，保证期
间自展期协议约定的债务
履行期限届满之日起三年。
"
主债务履行期届满之日起
三年；债权人按照主合同宣
布主债务履行期提前届满
的、或发生法律、行政法规
规定情况下主债务履行期
提前届满时，保证期间自债
权人确定的主合同债务提
世联小 2020 年 11 2020 年 11 连带责任
16,000 16,000 无 无 前到期之日起三年；债权人 否 否
贷 月 13 日 月 18 日 担保
与债务人就主合同债务履
行期限达成展期协议的，保
证人继续对主债务人的主
债务承担连带责任保证担
保，保证期间自展期协议约
定的债务履行期限届满之
日起三年。
主债务履行期届满之日起
三年；债权人按照主合同宣
布主债 务履行期提前届满
世联小 2021 年 02 2021 年 03 连带责任 的、或发生法律、行政法规
12,000 12,000 无 无 否 否
贷 月 26 日 月 02 日 担保 规定情况下主债务履行期
提前届满 时，保证期间自
债权人确定的主合同债务
提前到期之日起三年；债权
42
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
人与债务人 就主合同债务
履行期限达成展期协议的，
保证人继续对主债务人的
主债务承担连 带责任保证
担保，保证期间自展期协议
约定的债务履行期限届满
之日起三年。
报告期内审批对子公 报告期内对子公司
司担保额度合计 12,000 担保实际发生额合 22,000
（B1） 计（B2）
报告期末已审批的对 报告期末对子公司
子公司担保额度合计 108,500 实际担保余额合计 76,500
（B3） （B4）
子公司对子公司的担保情况
担保额度相 是否 是否为
担保对 担保额 实际发生 实际担 担保物 反担保情
关公告披露 担保类型 担保期 履行 关联方
象名称 度 日期 保金额 （如有）况（如有）
日期 完毕 担保
报告期内审批对子公 报告期内对子公司
司担保额度合计 0 担保实际发生额合 0
（C1） 计（C2）
报告期末已审批的对 报告期末对子公司
子公司担保额度合计 0 实际担保余额合计 0
（C3） （C4）
公司担保总额（即前三大项的合计）
报告期内担保实际
报告期内审批担保额度合计
32,000 发生额合计 28,000
（A1+B1+C1）
（A2+B2+C2）
报告期末实际担保
报告期末已审批的担保额度合
273,500 余额合计 121,500
计（A3+B3+C3）
（A4+B4+C4）
实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净
24.10%
资产的比例
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保
0
的余额（D）
直接或间接为资产负债率超过 70%的被
0
担保对象提供的债务担保余额（E）
担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 0
上述三项担保金额合计（D+E+F） 0
43
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
对未到期担保合同，报告期内已发生担保
责任或有证据表明有可能承担连带清偿 无
责任的情况说明（如有）
违反规定程序对外提供担保的说明（如
无
有）
采用复合方式担保的具体情况说明
无
3、委托理财
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托理财。
4、日常经营重大合同
□ 适用 √ 不适用
5、其他重大合同
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
十三、其他重大事项的说明
√ 适用 □ 不适用
公司于2021年7月7日召开第五届董事会第二十三次会议、于2021年7月23日召开2021年第二次临时股东大会审议通过《关
于拟变更公司名称及注册地址的议案》，拟将公司中文名称由原“深圳世联行集团股份有限公司”变更为“世联行集团股份有
限公司”，公司英文名称由原“SHENZHEN WORLDUNION GROUP INCORPORATED”变更为“WORLDUNION GROUP
INCORPORATED”，公司变更后的具体名称最终以工商行政管理部门核定的为准；拟将公司注册地址由原“深圳市罗湖区深
南东路2028号罗湖商务中心12楼”变更为“珠海市横琴新区环岛东路3018号25楼”，公司变更后的注册地址信息最终以工商行
政管理部门核定的为准。
十四、公司子公司重大事项
√ 适用 □ 不适用
公司于2020年12月30日召开第五届董事会第十八次会议、于2021年1月18日召开2021年第一次临时股东大会，审议通过
《关于处置部分募集资金投资项目暨出售全资子公司股权暨关联交易的议案》,公司与全资子公司世联集房、宁波江北华燕
智辉实业投资合伙企业（有限合伙）（以下简称“华燕智辉”）签署《关于转让深圳世联集房资产管理有限公司股权之股权
转让协议》（以下简称“《股权转让协议》”），世联行拟向华燕智辉转让其持有的完成资产重组后世联集房100%的股权及
对应的所有权益（以下简称“目标权益”），目标权益的转让价格为人民币53,000万元。
协议同时约定，华燕智辉（作为普通合伙人）拟与珠海大横琴创新发展有限公司（作为优先级有限合伙人，以下简称“大
横琴创新”）及其他有限合伙人（作为劣后级有限合伙人）共同设立珠海横琴华琴实业投资合伙企业（有限合伙）（以下简
44
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
称“华琴实业”，作为承接华燕智辉在《股权转让协议》项下全部权利、义务的主体。华琴实业于2020年12月31日完成工商
登记，世联集房于2021年01月26日完成本次交易有关的工商股权变更登记。
协议约定，受让方分四期向公司支付股权转让款。公司于2021年1月12日收到预付款2,000万，于2021年1月21日收到第
一期剩余款项25,000万，合计27,000万元。目前，公司已向华琴实业发起第二期款项15,000万元的付款通知。
45
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
第七节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
1、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
发行 公积金
数量 比例 送股 其他 小计 数量 比例
新股 转股
一、有限售条件股份 19,842,676 0.98% 0 0 0 -707,790 -707,790 19,134,886 0.94%
1、国家持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
2、国有法人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
3、其他内资持股 6,117,969 0.30% 0 0 0 -707,790 -707,790 5,410,179 0.00%
其中：境内法人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
境内自然人持股 6,117,969 0.30% 0 0 0 -707,790 -707,790 5,410,179 0.00%
4、外资持股 13,724,707 0.00% 0 0 0 0 0 13,724,707 0.01%
其中：境外法人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
境外自然人持股 13,724,707 0.67% 0 0 0 0 0 13,724,707 0.01%
二、无限售条件股份 2,013,736,396 99.02% 0 0 0 707,790 707,790 2,014,444,186 99.06%
1、人民币普通股 2,013,736,396 99.02% 0 0 0 707,790 707,790 2,014,444,186 99.06%
2、境内上市的外资股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
3、境外上市的外资股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
4、其他 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
三、股份总数 2,033,579,072 100.00% 0 0 0 0 0 2,033,579,072 100.00%
股份变动的原因
□ 适用 √ 不适用
股份变动的批准情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动的过户情况
□ 适用 √ 不适用
股份回购的实施进展情况
□ 适用 √ 不适用
采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况
□ 适用 √ 不适用
46
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
□ 适用 √ 不适用
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□ 适用 √ 不适用
2、限售股份变动情况
√ 适用 □ 不适用
单位：股
股东名称 期初限售股数 本期解除限售股数 本期增加限售股数 期末限售股数 限售原因 解除限售日期
按照高管股份管理
朱敏 1,487,742 173,036 0 1,314,706 高管锁定股
的相关规定
按照高管股份管理
袁鸿昌 1,849,849 0 5,700 1,855,549 高管锁定股
的相关规定
按照高管股份管理
李荣 265,412 0 64,663 330,075 高管锁定股
的相关规定
按照高管股份管理
焦安平 52,500 0 10,500 63,000 高管锁定股
的相关规定
合计 3,655,503 173,036 80,863 3,563,330 -- --
二、证券发行与上市情况
□ 适用 √ 不适用
三、公司股东数量及持股情况
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
单位：股
报告期末表决权恢复的优先股股东总
报告期末普通股股东总数 47,612 0
数（如有）（参见注 8）
持股 5%以上的普通股股东或前 10 名普通股股东持股情况
报告期末持 持有有限售 持有无限售 质押、标记或冻结情况
报告期内增
股东名称 股东性质 持股比例 有的普通股 条件的普通 条件的普通
减变动情况 股份状态 数量
数量 股数量 股数量
世联地产顾问（中
境外法人 29.66% 603,238,739 0 0 603,238,739
国）有限公司
珠海大横琴集团有
国有法人 15.94% 324,077,841 0 0 324,077,841
限公司
乌鲁木齐卓群创展
境内非国有
股权投资合伙企业 2.95% 59,974,386 -6,000,000 0 59,974,386
法人
（有限合伙）
深圳众志联高投资
境内非国有
管理合伙企业（有 2.44% 49,579,557 -22,988,847 0 49,579,557
法人
限合伙）
香港中央结算有限
境外法人 1.12% 22,805,807 1,610,187 0 22,805,807
公司
易方达基金－中央
汇金资产管理有限
责任公司－易方达 其他 1.02% 20,767,320 0 0 20,767,320
基金－汇金资管单
一资产管理计划
陈劲松 境外自然人 0.90% 18,299,610 0 13,724,707 18,299,610
宁岩 境内自然人 0.62% 12,700,091 -1,100,000 0 12,700,091
#北京国世通资产
管理有限公司－国
其他 0.57% 11,593,400 6,111,400 0 11,593,400
世通价值精选一期
基金
魏玲芳 境内自然人 0.51% 10,270,571 10,270,571 0 10,270,571
战略投资者或一般法人因配售新
股成为前 10 名普通股股东的情况 不适用
（如有）（参见注 3）
1、大横琴为公司单一拥有表决权比例最高的股东，为公司控股股东。
上述股东关联关系或一致行动的
2、已知大横琴与世联中国、陈劲松不存在关联关系；陈劲松为世联中国实际控制人之
说明
一；公司前 10 名其他股东中未知相互之间是否存在关联关系或属于《上市公司股东持
股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
2020 年 8 月 4 日，公司股东世联中国与大横琴签署了《股份转让协议书之补充协议》
上述股东涉及委托/受托表决权、
与《股份表决权委托协议》，世联中国拟委托大横琴行使其持有的世联行 285,285,934 股
放弃表决权情况的说明
股份（占世联行股份总数的 14%）对应的表决权。
前 10 名股东中存在回购专户的特
深圳世联行集团股份有限公司回购专用证券账户持有 40,750,034 公司股份。
别说明（如有）（参见注 11）
前 10 名无限售条件普通股股东持股情况
股份种类
股东名称 报告期末持有无限售条件普通股股份数量
股份种类 数量
世联地产顾问（中国）有限公司 603,238,739 人民币普通股 603,238,739
珠海大横琴集团有限公司 324,077,841 人民币普通股 324,077,841
乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙
59,974,386 人民币普通股 59,974,386
企业（有限合伙）
深圳众志联高投资管理合伙企业
49,579,557 人民币普通股 49,579,557
（有限合伙）
香港中央结算有限公司 22,805,807 人民币普通股 22,805,807
易方达基金－中央汇金资产管理
有限责任公司－易方达基金－汇 20,767,320 人民币普通股 20,767,320
金资管单一资产管理计划
宁岩 12,700,091 人民币普通股 12,700,091
#北京国世通资产管理有限公司－
11,593,400 人民币普通股 11,593,400
国世通价值精选一期基金
魏玲芳 10,270,571 人民币普通股 10,270,571
#刘力强 9,920,100 人民币普通股 9,920,100
前 10 名无限售条件普通股股东之 1、大横琴为公司单一拥有表决权比例最高的股东，为公司控股股东。
间，以及前 10 名无限售条件普通 2、已知大横琴与世联中国不存在关联关系，公司前 10 名其他无限售条件股东中未知
股股东和前 10 名普通股股东之间 相互之间是否存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的
关联关系或一致行动的说明 一致行动人。
前 10 名普通股股东参与融资融券
业务股东情况说明（如有）（参见 无
注 4）
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
四、董事、监事和高级管理人员持股变动
√ 适用 □ 不适用
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
本期增持 本期减持 期初被授予 本期被授予 期末被授予的限
期初持股 期末持股
姓名 职务 任职状态 股份数量 股份数量 的限制性股 的限制性股 制性股票数量
数（股） 数（股）
（股） （股） 票数量（股）票数量（股） （股）
袁鸿昌 监事会主席 现任 2,466,466 7,600 0 2,474,066 0 0 0
合计 -- -- 2,466,466 7,600 0 2,474,066 0 0 0
五、控股股东或实际控制人变更情况
控股股东报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
实际控制人报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
第八节 优先股相关情况
□ 适用 √ 不适用
报告期公司不存在优先股。
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第九节 债券相关情况
□ 适用 √ 不适用
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
第十节 财务报告
一、审计报告
半年度报告是否经过审计
□ 是 √ 否
公司半年度财务报告未经审计。
二、财务报表
财务附注中报表的单位为：元
1、合并资产负债表
编制单位：深圳世联行集团股份有限公司
2021 年 06 月 30 日
单位：元
项目 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 1,785,533,222.44 2,259,503,860.60
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 4,000,000.00
衍生金融资产
应收票据 566,658,411.80 699,418,701.84
应收账款 1,576,141,129.58 1,593,556,080.05
应收款项融资
预付款项 198,770,908.51 135,354,880.87
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 1,468,245,229.92 1,432,568,339.29
其中：应收利息
应收股利 1,256,575.03
买入返售金融资产
存货 127,029,835.73 44,800,057.12
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
贷款 1,652,990,559.91 1,916,285,850.03
合同资产 49,576,957.89 33,101,769.80
持有待售资产 2,707,445.19 18,223,880.13
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 108,828,030.21 139,916,488.49
流动资产合计 7,536,481,731.18 8,276,729,908.22
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 50,785,810.09 51,824,771.01
其他权益工具投资 2,104,281.43 2,105,594.41
其他非流动金融资产 582,214,265.47 580,742,405.52
投资性房地产 546,743,403.47 589,348,768.49
固定资产 104,136,639.94 107,844,794.33
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 1,408,773,464.46
无形资产 2,490,323.04 3,077,834.81
开发支出
商誉 257,793,634.01 257,793,634.01
长期待摊费用 147,688,475.14 549,971,778.55
递延所得税资产 424,687,534.11 471,692,893.24
其他非流动资产
非流动资产合计 3,527,417,831.16 2,614,402,474.37
资产总计 11,063,899,562.34 10,891,132,382.59
流动负债：
短期借款 670,599,438.17 1,721,323,242.35
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
应付票据
应付账款 188,358,125.10 562,663,754.20
预收款项 20,660,623.67 50,264,955.10
合同负债 61,477,434.83 55,412,480.47
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 627,988,258.19 738,158,985.22
应交税费 282,500,765.32 416,494,624.39
其他应付款 1,539,636,805.95 1,615,112,645.44
其中：应付利息 3,140,950.81 1,389,482.78
应付股利 37,104,344.80 7,026,448.37
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 267,014,406.09
其他流动负债 358,785,466.35 467,952,578.47
流动负债合计 4,017,021,323.67 5,627,383,265.64
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 200,000,000.00
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债 1,383,956,699.80
长期应付款 350,000,000.00
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 115,431.73 115,431.73
其他非流动负债
非流动负债合计 1,934,072,131.53 115,431.73
负债合计 5,951,093,455.20 5,627,498,697.37
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
所有者权益：
股本 2,033,579,072.00 2,033,579,072.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 522,222,808.88 522,439,792.37
减：库存股 255,796,501.21 255,796,501.21
其他综合收益 101,571.78 111,408.24
专项储备
盈余公积 1,004,261,184.86 1,004,261,184.86
一般风险准备
未分配利润 1,736,130,272.63 1,855,680,824.37
归属于母公司所有者权益合计 5,040,498,408.94 5,160,275,780.63
少数股东权益 72,307,698.20 103,357,904.59
所有者权益合计 5,112,806,107.14 5,263,633,685.22
负债和所有者权益总计 11,063,899,562.34 10,891,132,382.59
法定代表人：胡嘉 主管会计工作负责人：薛文 会计机构负责人：童朝军
2、母公司资产负债表
单位：元
项目 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 844,700,120.75 1,311,197,988.09
交易性金融资产 5,321,801.70 5,321,801.70
衍生金融资产
应收票据 41,019,794.37 40,694,077.75
应收账款 70,732,367.01 193,639,561.59
应收款项融资
预付款项 5,170,106.41 3,411,678.45
其他应收款 2,800,572,749.31 1,585,323,140.67
其中：应收利息
应收股利 686,721,085.15 13,640,250.77
存货
合同资产
56
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 24,285,724.48 1,142,810.02
流动资产合计 3,791,802,664.03 3,140,731,058.27
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 2,504,967,122.69 4,091,870,830.26
其他权益工具投资
其他非流动金融资产 259,502,910.76 259,502,910.76
投资性房地产 364,261,859.28 385,574,089.18
固定资产 10,141,898.62 10,272,601.80
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 15,337,737.16
无形资产 350,426.16 354,696.22
开发支出
商誉
长期待摊费用 336,160.78 584,197.43
递延所得税资产 16,254,756.96 45,524,834.55
其他非流动资产
非流动资产合计 3,171,152,872.41 4,793,684,160.20
资产总计 6,962,955,536.44 7,934,415,218.47
流动负债：
短期借款 500,000,000.00 1,263,670,000.00
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 4,871,215.58 48,969,220.32
预收款项 14,375.47
合同负债 806,209.37 674,960.38
应付职工薪酬 56,748,499.45 109,436,958.01
57
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
应交税费 7,262,642.79 81,254,504.94
其他应付款 419,566,265.97 590,781,762.07
其中：应付利息 2,700,132.97
应付股利 33,178,130.64
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 7,566,273.09
其他流动负债 8,490.57 8,490.57
流动负债合计 996,829,596.82 2,094,810,271.76
非流动负债：
长期借款 200,000,000.00
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债 9,340,655.23
长期应付款 350,000,000.00
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 108,844.27 108,844.27
其他非流动负债
非流动负债合计 559,449,499.50 108,844.27
负债合计 1,556,279,096.32 2,094,919,116.03
所有者权益：
股本 2,033,579,072.00 2,033,579,072.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 630,535,313.25 630,535,313.25
减：库存股 255,796,501.21 255,796,501.21
其他综合收益
专项储备
盈余公积 1,004,261,184.86 1,004,261,184.86
未分配利润 1,994,097,371.22 2,426,917,033.54
所有者权益合计 5,406,676,440.12 5,839,496,102.44
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负债和所有者权益总计 6,962,955,536.44 7,934,415,218.47
3、合并利润表
单位：元
项目 2021 年半年度 2020 年半年度
一、营业总收入 2,890,883,435.71 2,801,094,264.77
其中：营业收入 2,890,883,435.71 2,801,094,264.77
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 2,882,697,525.65 2,827,294,772.33
其中：营业成本 2,573,678,378.71 2,558,246,167.52
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 16,047,214.13 13,704,059.76
销售费用
管理费用 188,540,865.42 173,209,262.74
研发费用 31,184,565.53 32,272,054.75
财务费用 73,246,501.86 49,863,227.56
其中：利息费用 85,954,367.27 59,279,820.30
利息收入 14,263,739.19 13,550,819.52
加：其他收益 22,388,017.83 39,799,792.48
投资收益（损失以“－”号填列） 83,557,273.44 -27,557,897.28
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 2,773,515.78 -42,120,208.80
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“-”号填列）
净敞口套期收益（损失以“－”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填列） -3,487,026.28 -6,655,443.95
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资产减值损失（损失以“-”号填列） -2,996,202.64
资产处置收益（损失以“-”号填列） 4,523,124.41 573,676.73
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 112,171,096.82 -20,040,379.58
加：营业外收入 12,468,049.48 25,891,549.52
减：营业外支出 11,059,913.26 15,191,202.35
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 113,579,233.04 -9,340,032.41
减：所得税费用 50,454,563.23 63,337,735.04
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 63,124,669.81 -72,677,767.45
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） 63,124,669.81 -72,677,767.45
2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司所有者的净利润 71,010,025.05 -74,528,640.41
2.少数股东损益 -7,885,355.24 1,850,872.96
六、其他综合收益的税后净额 -6,089.37 15,993.94
归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额 -9,836.46 7,476.87
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收益
3.其他权益工具投资公允价值变动
4.企业自身信用风险公允价值变动
5.其他
（二）将重分类进损益的其他综合收益 -9,836.46 7,476.87
1.权益法下可转损益的其他综合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额 -9,836.46 7,476.87
7.其他
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额 3,747.09 8,517.07
七、综合收益总额 63,118,580.44 -72,661,773.51
归属于母公司所有者的综合收益总额 71,000,188.59 -74,521,163.54
归属于少数股东的综合收益总额 -7,881,608.15 1,859,390.03
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八、每股收益：
（一）基本每股收益 0.04 -0.04
（二）稀释每股收益 0.04 -0.04
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00 元，上期被合并方实现的净利润为：0.00 元。
法定代表人：胡嘉 主管会计工作负责人：薛文 会计机构负责人：童朝军
4、母公司利润表
单位：元
项目 2021 年半年度 2020 年半年度
一、营业收入 146,914,266.65 236,445,081.85
减：营业成本 75,073,820.85 125,258,561.20
税金及附加 1,728,560.81 2,216,936.81
销售费用
管理费用 40,162,047.72 42,873,087.27
研发费用 1,805,885.70 3,302,662.44
财务费用 15,819,067.86 45,995,550.62
其中：利息费用 25,996,527.43 51,685,973.87
利息收入 10,984,808.94 8,876,286.19
加：其他收益 875,390.00 1,446,353.52
投资收益（损失以“－”号填列） -335,537,172.69 326,314,402.57
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 656,526.18 -42,593,660.86
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益（损失以“-”号填列）
净敞口套期收益（损失以“－”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填列） 574,290.69 -1,581,433.65
资产减值损失（损失以“-”号填列）
资产处置收益（损失以“-”号填列） 509.55
二、营业利润（亏损以“－”号填列） -321,762,098.74 342,977,605.95
加：营业外收入 425,995.84 35,741.65
减：营业外支出 450,946.51 6,923,827.71
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） -321,787,049.41 336,089,519.89
减：所得税费用 -567,158.66 35,667.18
四、净利润（净亏损以“－”号填列） -321,219,890.75 336,053,852.71
（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） -321,219,890.75 336,053,852.71
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（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收益
3.其他权益工具投资公允价值变动
4.企业自身信用风险公允价值变动
5.其他
（二）将重分类进损益的其他综合收益
1.权益法下可转损益的其他综合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 -321,219,890.75 336,053,852.71
七、每股收益：
（一）基本每股收益 -0.16 0.17
（二）稀释每股收益 -0.16 0.17
5、合并现金流量表
单位：元
项目 2021 年半年度 2020 年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 3,060,852,048.79 2,704,889,616.98
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
62
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回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 1,123,267,543.90 2,282,378,368.65
经营活动现金流入小计 4,184,119,592.69 4,987,267,985.63
购买商品、接受劳务支付的现金 151,534,737.28 119,044,905.13
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 1,292,243,179.39 1,273,791,778.73
支付的各项税费 292,482,306.09 238,853,625.52
支付其他与经营活动有关的现金 2,188,610,693.75 3,069,856,155.05
经营活动现金流出小计 3,924,870,916.51 4,701,546,464.43
经营活动产生的现金流量净额 259,248,676.18 285,721,521.20
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 69,528,141.05 20,212,371.33
取得投资收益收到的现金 2,341,541.23 15,403,601.38
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 37,039,205.69 30,855,559.29
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 135,868,953.27 -46.43
收到其他与投资活动有关的现金 9,891,255.63
投资活动现金流入小计 254,669,096.87 66,471,485.57
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 15,206,157.79 45,867,727.83
投资支付的现金 27,006,421.07 108,140,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 42,212,578.86 154,007,727.83
投资活动产生的现金流量净额 212,456,518.01 -87,536,242.26
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 4,240,000.00 2,650,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 4,240,000.00 2,650,000.00
63
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取得借款收到的现金 1,165,430,106.49 1,344,563,403.94
收到其他与筹资活动有关的现金 292,650,000.00 99,000,000.00
筹资活动现金流入小计 1,462,320,106.49 1,446,213,403.94
偿还债务支付的现金 1,674,814,990.58 1,447,860,776.47
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 140,296,810.25 103,514,737.78
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 18,590,097.95 2,500,000.00
支付其他与筹资活动有关的现金 400,521,680.27 415,371,878.04
筹资活动现金流出小计 2,215,633,481.10 1,966,747,392.29
筹资活动产生的现金流量净额 -753,313,374.61 -520,533,988.35
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 -15,990.47 144,717.79
五、现金及现金等价物净增加额 -281,624,170.89 -322,203,991.62
加：期初现金及现金等价物余额 1,936,475,159.67 2,369,800,483.46
六、期末现金及现金等价物余额 1,654,850,988.78 2,047,596,491.84
6、母公司现金流量表
单位：元
项目 2021 年半年度 2020 年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 247,767,715.45 150,327,159.62
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 2,687,173,625.46 3,563,869,863.01
经营活动现金流入小计 2,934,941,340.91 3,714,197,022.63
购买商品、接受劳务支付的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 125,883,135.42 106,729,772.37
支付的各项税费 58,834,043.19 28,585,738.05
支付其他与经营活动有关的现金 3,175,708,394.54 3,270,096,774.37
经营活动现金流出小计 3,360,425,573.15 3,405,412,284.79
经营活动产生的现金流量净额 -425,484,232.24 308,784,737.84
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 51,000,000.00 3,226,983.33
取得投资收益收到的现金 51,285,700.50 14,295,039.38
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 36,466.39 28,230.00
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 270,000,000.00
收到其他与投资活动有关的现金
64
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投资活动现金流入小计 372,322,166.89 17,550,252.71
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 624,047.98 1,487,287.22
投资支付的现金 84,066,134.11 108,140,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 84,690,182.09 109,627,287.22
投资活动产生的现金流量净额 287,631,984.80 -92,077,034.51
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 960,000,000.00 1,043,770,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 153,650,000.00
筹资活动现金流入小计 1,113,650,000.00 1,043,770,000.00
偿还债务支付的现金 1,184,935,000.00 1,383,200,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 99,194,539.13 57,214,349.39
支付其他与筹资活动有关的现金 4,516,080.77 136,959,010.19
筹资活动现金流出小计 1,288,645,619.90 1,577,373,359.58
筹资活动产生的现金流量净额 -174,995,619.90 -533,603,359.58
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -312,847,867.34 -316,895,656.25
加：期初现金及现金等价物余额 1,049,547,988.09 1,298,704,759.60
六、期末现金及现金等价物余额 736,700,120.75 981,809,103.35
65
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7、合并所有者权益变动表
本期金额
单位：元
2021 年半年度
归属于母公司所有者权益
项目 其他权益工具
其他综合收 专项 一般风险 少数股东权益 所有者权益合计
股本 优先 永续 资本公积 减：库存股 盈余公积 未分配利润 其他 小计
其他 益 储备 准备
股 债
一、上年期末余额 2,033,579,072.00 522,439,792.37 255,796,501.21 111,408.24 1,004,261,184.86 1,855,680,824.37 5,160,275,780.63 103,357,904.59 5,263,633,685.22
加：会计政策变更 -80,954,979.70 -80,954,979.70 -8,301,702.46 -89,256,682.16
前期差错更正
同一控制下企
业合并
其他
二、本年期初余额 2,033,579,072.00 522,439,792.37 255,796,501.21 111,408.24 1,004,261,184.86 1,774,725,844.67 5,079,320,800.93 95,056,202.13 5,174,377,003.06
三、本期增减变动金额
-216,983.49 -9,836.46 -38,595,572.04 -38,822,391.99 -22,748,503.93 -61,570,895.92
（减少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 -9,836.46 71,010,025.05 71,000,188.59 -7,881,608.15 63,118,580.44
（二）所有者投入和减
-216,983.49 -216,983.49 622,967.96 405,984.47
少资本
1．所有者投入的普通股 3,762,609.44 3,762,609.44
2．其他权益工具持有者
投入资本
3．股份支付计入所有者
66
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权益的金额
4．其他 -216,983.49 -216,983.49 -3,139,641.48 -3,356,624.97
（三）利润分配 -109,605,597.09 -109,605,597.09 -15,489,863.74 -125,095,460.83
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）
-109,605,597.09 -109,605,597.09 -15,489,863.74 -125,095,460.83
的分配
4．其他
（四）所有者权益内部
结转
1．资本公积转增资本
（或股本）
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额
结转留存收益
5．其他综合收益结转留
存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 2,033,579,072.00 522,222,808.88 255,796,501.21 101,571.78 1,004,261,184.86 1,736,130,272.63 5,040,498,408.94 72,307,698.20 5,112,806,107.14
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上期金额
单位：元
2020 年半年度
归属于母公司所有者权益
项目 其他权益工具
其他综合收 专项 一般风险 少数股东权益 所有者权益合计
股本 优先 永续 资本公积 减：库存股 盈余公积 未分配利润 其他 小计
其他 益 储备 准备
股 债
一、上年期末余额 2,037,756,672.00 534,340,467.82 16,443,033.60 177,975.87 860,340,177.82 1,898,957,523.20 5,315,129,783.11 107,669,495.66 5,422,799,278.77
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企
业合并
其他
二、本年期初余额 2,037,756,672.00 534,340,467.82 16,443,033.60 177,975.87 860,340,177.82 1,898,957,523.20 5,315,129,783.11 107,669,495.66 5,422,799,278.77
三、本期增减变动金额
-1,372,528.30 7,476.87 -83,698,545.44 -85,063,596.87 -10,600,434.45 -95,664,031.32
（减少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 7,476.87 -74,528,640.41 -74,521,163.54 1,859,390.03 -72,661,773.51
（二）所有者投入和减
-1,372,528.30 -1,372,528.30 2,205,409.73 832,881.43
少资本
1．所有者投入的普通股 2,650,000.00 2,650,000.00
2．其他权益工具持有者
投入资本
3．股份支付计入所有者
2,144,700.00 2,144,700.00 2,144,700.00
权益的金额
4．其他 -3,517,228.30 -3,517,228.30 -444,590.27 -3,961,818.57
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
（三）利润分配 -9,169,905.03 -9,169,905.03 -14,665,234.21 -23,835,139.24
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）
-9,169,905.03 -9,169,905.03 -14,665,234.21 -23,835,139.24
的分配
4．其他
（四）所有者权益内部
结转
1．资本公积转增资本
（或股本）
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额
结转留存收益
5．其他综合收益结转留
存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 2,037,756,672.00 532,967,939.52 16,443,033.60 185,452.74 860,340,177.82 1,815,258,977.76 5,230,066,186.24 97,069,061.21 5,327,135,247.45
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
8、母公司所有者权益变动表
本期金额
单位：元
2021 年半年度
项目 其他权益工具 其他综 专项
股本 资本公积 减：库存股 盈余公积 未分配利润 其他 所有者权益合计
优先股 永续债 其他 合收益 储备
一、上年期末余额 2,033,579,072.00 630,535,313.25 255,796,501.21 1,004,261,184.86 2,426,917,033.54 5,839,496,102.44
加：会计政策变更 -1,994,174.48 -1,994,174.48
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 2,033,579,072.00 630,535,313.25 255,796,501.21 1,004,261,184.86 2,424,922,859.06 5,837,501,927.96
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列） -430,825,487.84 -430,825,487.84
（一）综合收益总额 -321,219,890.75 -321,219,890.75
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 -109,605,597.09 -109,605,597.09
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分配 -109,605,597.09 -109,605,597.09
3．其他
（四）所有者权益内部结转
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 2,033,579,072.00 630,535,313.25 255,796,501.21 1,004,261,184.86 1,994,097,371.22 5,406,676,440.12
上期金额
单位：元
2020 年半年度
项目 其他权益工具 其他综合 专项
股本 资本公积 减：库存股 盈余公积 未分配利润 其他 所有者权益合计
优先股 永续债 其他 收益 储备
一、上年期末余额 2,037,756,672.00 731,999,202.97 16,443,033.60 860,340,177.82 1,860,402,910.42 5,474,055,929.61
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 2,037,756,672.00 731,999,202.97 16,443,033.60 860,340,177.82 1,860,402,910.42 5,474,055,929.61
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列） 2,144,700.00 326,883,947.68 329,028,647.68
（一）综合收益总额 336,053,852.71 336,053,852.71
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
（二）所有者投入和减少资本 2,144,700.00 2,144,700.00
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额 2,144,700.00 2,144,700.00
4．其他
（三）利润分配 -9,169,905.03 -9,169,905.03
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分配 -9,169,905.03 -9,169,905.03
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 2,037,756,672.00 734,143,902.97 16,443,033.60 860,340,177.82 2,187,286,858.10 5,803,084,577.29
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三、公司基本情况
深圳世联行集团股份有限公司(以下简称“本公司”，在包含子公司时统称“本集团”)系由世联地产顾问(中国)有限公司于
1993年投资注册成立的，本公司所发行人民币普通股A股股票，已于2009年8月28日在深圳证券交易所上市。本公司统一社
会信用代码为91440300618867554R，法定代表人胡嘉先生，注册地址:深圳市罗湖区深南东路2028号罗湖商务中心12楼。
本集团主要经营范围：房地产咨询、房地产代理、房地产经纪、专营小额贷款、物业租赁、物业管理、物业管理咨询、
商业运营管理、酒店管理服务、投资管理、投资咨询、建筑装饰设计咨询、装修设计与施工、建筑装饰工程、家电装饰材料
商品销售等。
本公司控股股东为珠海大横琴集团有限公司，本集团最终控制方为珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会。股东大会
是本公司的权力机构，依法行使公司经营方针、筹资、投资、利润分配等重大事项决议权。董事会对股东大会负责，依法行
使公司的经营决策权；经理层负责组织实施股东大会、董事会决议事项，主持企业的生产经营管理工作。
本财务报告于2021年8月23日由本公司董事会批准报出。
本集团合并财务报表范围包括北京世联房地产顾问有限公司、东莞世联地产顾问有限公司、上海世联房地产顾问有限公
司等316家子公司。本报告期通过投资新设增加杭州君汇不动产管理有限公司、盐城市世联慧盐物业资产管理有限公司等9
家子公司；通过收购资产购入深圳更赢信息技术有限公司、惠州更赢信息技术有限公司等11家子公司；因股权处置减少深圳
世联集房资产管理有限公司及其子公司、西安世禾商业运营有限责任公司合计39家子公司；因注销减少深圳世联新创投资有
限公司、山西辰世兴业房地产顾问有限公司等4家子公司。
详见本附注“八、合并范围的变更”及本附注“九、在其他主体中的权益”相关内容。
四、财务报表的编制基础
1、编制基础
本集团财务报表以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则》及相关规定，并
基于本附注五“重要会计政策、会计估计和合并财务报表的编制方法”所述会计政策和估计编制。
2、持续经营
本集团至本报告期末起至少12个月内具备持续经营能力，无影响持续经营能力的重大事项。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
本集团根据实际生产经营特点制定的具体会计政策和会计估计包括营业周期、应收款项坏账准备的确认和计量、固定
资产分类及折旧方法、无形资产摊销、贷款损失准备金、收入确认和计量等。
1、遵循企业会计准则的声明
本集团编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司及本集团的财务状况、经营成果和现金流
73
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
量等有关信息。
2、会计期间
本集团的会计期间为公历1月1日至12月31日。
3、营业周期
本集团营业周期为12个月，并以营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。
4、记账本位币
本集团的记账本位币为人民币。本公司及子公司选定记账本位币的依据是主要业务收支的计价和结算币种。本集团部
分子公司采用人民币以外的货币作为记账本位币，在编制本财务报表时，这些子公司的外币财务报表按照附注五、9进行了
折算。
5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
本集团作为合并方，在同一控制下企业合并中取得的资产和负债，在合并日按被合并方在最终控制方合并报表中的账面
价值计量。取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
在非同一控制下企业合并中取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债在收购日以公允价值计量。合并成本为本集团
在购买日为取得对被购买方的控制权而支付的现金或非现金资产、发行或承担的负债、发行的权益性证券等的公允价值以及
在企业合并中发生的各项直接相关费用之和（通过多次交易分步实现的企业合并，其合并成本为每一单项交易的成本之和）。
合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方
可辨认净资产公允价值份额的，首先对合并中取得的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值、以及合并对价的非现金
资产或发行的权益性证券等的公允价值进行复核，经复核后，合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值
份额的，将其差额计入合并当期营业外收入。
6、合并财务报表的编制方法
本集团将所有控制的子公司及结构化主体纳入合并财务报表范围。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会计政策或会计期间对子
公司财务报表进行必要的调整。
合并范围内的所有重大内部交易、往来余额及未实现利润在合并报表编制时予以抵销。子公司的所有者权益中不属于母
公司的份额以及当期净损益、其他综合收益及综合收益总额中属于少数股东权益的份额，分别在合并财务报表“少数股东权
益、少数股东损益、归属于少数股东的其他综合收益及归属于少数股东的综合收益总额”项目列示。
对于同一控制下企业合并取得的子公司，其经营成果和现金流量自合并当期期初纳入合并财务报表。编制比较合并财务
报表时，对上年财务报表的相关项目进行调整，视同合并后形成的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并的，应在取得控制权的报告期，补充披露在合
并财务报表中的处理方法。例如：通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并，编制合并报表
74
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
时，视同在最终控制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整，在编制比较报表时，以不早于本集团和被合并方同处于最
终控制方的控制之下的时点为限，将被合并方的有关资产、负债并入本集团合并财务报表的比较报表中，并将合并而增加的
净资产在比较报表中调整所有者权益项下的相关项目。为避免对被合并方净资产的价值进行重复计算，本集团在达到合并之
前持有的长期股权投资，在取得原股权之日与本集团和被合并方处于同一方最终控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关
损益、其他综合收益和其他净资产变动，应分别冲减比较报表期间的期初留存收益和当期损益。
对于非同一控制下企业合并取得子公司，经营成果和现金流量自本集团取得控制权之日起纳入合并财务报表。在编制合
并财务报表时，以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值为基础对子公司的财务报表进行调整。
通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并的，应在取得控制权的报告期，补充披露在
合并财务报表中的处理方法。例如：通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并，编制合并
报表时，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的
差额计入当期投资收益；与其相关的购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益以及除净损益、其
他综合收益和利润分配外的其他所有者权益变动，在购买日所属当期转为投资损益，由于被投资方重新计量设定受益计划净
负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
本集团在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，在合并财务报表中，处置价款与处置长期股权投资
相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本溢价或股本溢价，资本公积不足冲减
的，调整留存收益。
本集团因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权的，在编制合并财务报表时，对于剩余股权，按照其在丧
失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子
公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资损益，同时冲减商誉。与原有
子公司股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转为当期投资损益 。
本集团通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，如果处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项
交易属于一揽子交易的，应当将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前
每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权
时一并转入丧失控制权当期的投资损益。
7、合营安排分类及共同经营会计处理方法
本集团的合营安排包括共同经营和合营企业。对于共同经营项目，本集团作为共同经营中的合营方确认单独持有的资产
和承担的负债，以及按份额确认持有的资产和承担的负债，根据相关约定单独或按份额确认相关的收入和费用。与共同经营
发生购买、销售不构成业务的资产交易的，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。
8、现金及现金等价物的确定标准
本集团现金流量表之现金指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金流量表之现金等价物指持有期限不超过3个月、
流动性强、易于转换为已知金额现金且价值变动风险很小的投资。
9、外币业务和外币报表折算
（1）外币业务
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
本集团外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币金额。于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负
债表日的即期汇率折算为人民币，所产生的折算差额除了为购建或生产符合资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的
汇兑差额按资本化的原则处理外，直接计入当期损益。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇
率折算为人民币，所产生的折算差额，作为公允价值变动直接计入当期损益。
（2）外币财务报表的折算
外币资产负债表中资产、负债类项目采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益类项目除“未分配利润”外，均按业
务发生时的即期汇率折算；利润表中的收入与费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。上述折算产生的外币报表折算差
额，在其他综合收益项目中列示。外币现金流量采用现金流量发生日的即期汇率（或实际情况）折算。汇率变动对现金的影
响额，在现金流量表中单独列示。
10、金融工具
金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
（1）金融资产
1）金融资产分类、确认依据和计量方法
本集团根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流特征，将金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产、以
公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
本集团将同时符合下列条件的金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产：①管理该金融资产的业务模式是以收取合同
现金流量为目标。②该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利
息的支付。此类金融资产按照公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额；以摊余成本进行后续计量。除被指
定为被套期项目的，按照实际利率法摊销初始金额与到期金额之间的差额，其摊销、减值、汇兑损益以及终止确认时产生的
利得或损失，计入当期损益。
本集团将同时符合下列条件的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：①管理该金融资
产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标。②该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的
现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。此类金融资产按照公允价值进行初始计量，相关交易费用
计入初始确认金额。除被指定为被套期项目的，此类金融资产，除信用减值损失或利得、汇兑损益和按照实际利率法计算的
该金融资产利息之外，所产生的其他利得或损失，均计入其他综合收益；金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累
计利得或损失应当从其他综合收益中转出，计入当期损益。
本集团按照实际利率法确认利息收入。利息收入根据金融资产账面余额乘以实际利率计算确定，但下列情况除外：①对
于购入或源生的已发生信用减值的金融资产，自初始确认起，按照该金融资产的摊余成本和经信用调整的实际利率计算确定
其利息收入。②对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产，在后续期间，按照该金
融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。
本集团将非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。该指定一经作出，不得
撤销。本集团指定的以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资，按照公允价值进行初始计量，相
关交易费用计入初始确认金额；除了获得股利（属于投资成本收回部分的除外）计入当期损益外，其他相关的利得和损失（包
括汇兑损益）均计入其他综合收益，且后续不得转入当期损益。当其终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失
从其他综合收益中转出，计入留存收益。
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
除上述分类为以摊余成本计量的金融资产和分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产之外的金融
资产。本集团将其分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。此类金融资产按照公允价值进行初始计量，相
关交易费用直接计入当期损益。此类金融资产的利得或损失，计入当期损益。
本集团在非同一控制下的企业合并中确认的或有对价构成金融资产的，该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产。
2）金融资产转移的确认依据和计量方法
本集团将满足下列条件之一的金融资产予以终止确认：①收取该金融资产现金流量的合同权利终止；②金融资产发生转
移，本集团转移了金融资产所有权上几乎所有风险和报酬；③金融资产发生转移，本集团既没有转移也没有保留金融资产所
有权上几乎所有风险和报酬，且未保留对该金融资产控制的。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值，与因转移而收到的对价及原直接计入其他综合
收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，
仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付）之和的差额计入当期损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，
按照各自的相对公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价及应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变
动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以
未偿付本金金额为基础的利息的支付）之和，与分摊的前述金融资产整体账面价值的差额计入当期损益。
（2）金融负债
1）金融负债分类、确认依据和计量方法
本集团的金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融负债。按照公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该金融负债相关的股利和利
息支出计入当期损益。
其他金融负债采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。除下列各项外，本集团将金融负债分类为以摊余成本计量
的金融负债：①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和
指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。②不符合终止确认条件的金融资产转移或继续涉入被转移金融资
产所形成的金融负债。③不属于以上①或②情形的财务担保合同，以及不属于以上①情形的以低于市场利率贷款的贷款承诺。
本集团将在非同一控制下的企业合并中作为购买方确认的或有对价形成金融负债的，按照以公允价值计量且其变动计入
当期损益进行会计处理。
2）金融负债终止确认条件
当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，终止确认该金融负债或义务已解除的部分。本集团与债权人之间签订协
议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融
负债，并同时确认新金融负债。本集团对现存金融负债全部或部分的合同条款作出实质性修改的，终止确认现存金融负债或
其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入
当期损益。
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（3）金融资产和金融负债的公允价值确定方法
本集团以主要市场的价格计量金融资产和金融负债的公允价值，不存在主要市场的，以最有利市场的价格计量金融资产
和金融负债的公允价值，并且采用当时适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术。公允价值计量所使用的输入
值分为三个层次，即第一层次输入值是计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值是
除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。本
集团优先使用第一层次输入值，最后再使用第三层次输入值。公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具
有重大意义的输入值所属的最低层次决定。
本集团对权益工具的投资以公允价值计量。但在有限情况下，如果用以确定公允价值的近期信息不足，或者公允价值的
可能估计金额分布范围很广，而成本代表了该范围内对公允价值的最佳估计的，该成本可代表其在该分布范围内对公允价值
的恰当估计。
（4）金融资产和金融负债的抵销
本集团的金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列条件时，以相互抵销后的净额在
资产负债表内列示：①本集团具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；②本集团计划以净额结算，
或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
（5）金融负债与权益工具的区分及相关处理方法
本集团按照以下原则区分金融负债与权益工具：①如果本集团不能无条件地避免以交付现金或其他金融资产来履行一项
合同义务，则该合同义务符合金融负债的定义。有些金融工具虽然没有明确地包含交付现金或其他金融资产义务的条款和条
件，但有可能通过其他条款和条件间接地形成合同义务。②如果一项金融工具须用或可用本集团自身权益工具进行结算，需
要考虑用于结算该工具的本集团自身权益工具，是作为现金或其他金融资产的替代品，还是为了使该工具持有方享有在发行
方扣除所有负债后的资产中的剩余权益。如果是前者，该工具是发行方的金融负债；如果是后者，该工具是发行方的权益工
具。在某些情况下，一项金融工具合同规定本集团须用或可用自身权益工具结算该金融工具，其中合同权利或合同义务的金
额等于可获取或需交付的自身权益工具的数量乘以其结算时的公允价值，则无论该合同权利或义务的金额是固定的，还是完
全或部分地基于除本集团自身权益工具的市场价格以外的变量（例如利率、某种商品的价格或某项金融工具的价格）的变动
而变动，该合同分类为金融负债。
本集团在合并报表中对金融工具（或其组成部分）进行分类时，考虑了集团成员和金融工具持有方之间达成的所有条款
和条件。如果集团作为一个整体由于该工具而承担了交付现金、其他金融资产或者以其他导致该工具成为金融负债的方式进
行结算的义务，则该工具应当分类为金融负债。
金融工具或其组成部分属于金融负债的，相关利息、股利（或股息）、利得或损失，以及赎回或再融资产生的利得或损
失等，本集团计入当期损益。
金融工具或其组成部分属于权益工具的，其发行（含再融资）、回购、出售或注销时，本集团作为权益的变动处理，不
确认权益工具的公允价值变动。
（5）金融资产减值
本集团以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具
投资、财务担保合同等计提减值准备并确认信用减值损失。
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指企业按照原实际利率
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折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收入的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续期内预期信用损失的累计变
动确认为损失准备。在每个资产负债表日，将整个存续期内预期信用损失的变动金额作为减值损失或利得计入当期损益。即
使该资产负债表日确定的整个存续期内预期损益损失小于初始确认时估计现金流量所反映的预期信用损失的金额，也将预期
信用损失的有利变动确认为减值利得。
除上述采用简化计量方法和购买或源生的已发生信用减值意外的其他金融资产，本公司在每个资产负债表日评估相关金
融工具的信用风险自初始确认后是否显著增加，将金融工具发生信用减值的过程分为三个阶段，对于不同阶段的金融工具减
值采用不同的会计处理方法：金融工具的信用风险自初始确认后未显著增加的，本公司按照该金融工具未来12 个月的预期
信用损失计量损失准备，并按照其账面余额（即未扣除减值准备）和实际利率计算利息收入；金融工具的信用风险自初始确
认后已显著增加但未发生信用减值的，本公司按照该金融工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备，并按照其账面余额
（即未扣除减值准备）和实际利率计算利息收入；初始确认后发生信用减值的，本公司按照该金融工具整个存续期的预期信
用损失计量损失准备，并按照其摊余成本（账面余额减已计提减值准备）和实际利率计算利息收入。
对于不含重大融资成分的应收账款和合同资产，本集团始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准
备。
1）信用风险自初始确认后是否显著增加的判断
如果某项金融资产在资产负债表日确定的预计存续期内的违约概率显著高于在初始确认时确定的预计存续期内的违约
概率，则表明该金融资产的信用风险显著增加。但是，如果本集团确定金融工具在资产负债表日只具有较低的信用风险的，
可以假设该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。
除了单项评估风险的金融资产外，本集团基于共同风险特征将金融资产划分为不同的组合，在组合的基础上评估信用风
险。
2）预期信用损失的会计处理方法
为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化，本公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失
准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益，并根据金融工具的种类，抵减该金融资产在资产负债表中列示
的账面价值或计入预计负债（贷款承诺或财务担保合同）或计入其他综合收益（以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
的债权投资）。
11、应收票据
本集团对应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法，包括评估信用风险自初始确认后是否已显著增加的方法
等详见本章节“10、（6）金融资产减值”。
本集团参考历史损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险和整个存续期预期信用损失率，计
算预期信用损失。
项目 确认组合依据 计提方法
银行承兑汇票 信用损失风险极低，在短期内履行其支付合同现金流量的义务 参照历史损失率经验，不计提信用损失。
能力很强。
商业承兑汇票 信用损失风险一般 参照历史损失率经验，计提信用损失。
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12、应收账款
本集团对应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法，包括评估信用风险自初始确认后是否已显著增加的方法
等详见本章节“10、（6）金融资产减值”。
本集团对有客观证据表明某项应收账款已经发生了信用减值的，对该应收账款单项计提坏账准备并确认预期信用损失。
当单项应收账款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团以信用风险特征将应收账款分为组合。本集团采用的共
同信用风险特征包括：信用风险评级、担保品相对于金融资产的价值等。
对于划分为以账龄特征为风险组合的应收账款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况及对未来经济状况的预测，
编制应收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。
对于划分为以取得担保物为风险组合的应收账款，本集团参考担保的价值，对担保物的预期现金流和时间进行预测，计
算预期信用损失。
13、其他应收款
其他应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
本集团对其他应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法，包括评估信用风险自初始确认后是否已显著增加的方
法等详见本章节“10、（6）金融资产减值”。
本集团对有客观证据表明某项其他应收帐款已经发生了信用减值的，对该其他应收帐款单项计提坏账准备并确认预期信
用损失。当单项应收帐款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团以信用风险特征将其他应收帐款分为组合，在
组合的基础上计算预期信用损失。确定组合依据如下：
项目 确认组合依据 计提方法
组合 款项性质 基于历史信用损失经验、结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来
整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
14、贷款
本集团对贷款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法，包括评估信用风险自初始确认后是否已显著增加的方法等详
见本章节“10、（6）金融资产减值”。
对于发放贷款，除已发生信用减值的金融资产以外，根据信用风险是否发生显著増加以及是否已发生信用减值，本公司
在整个存续期的预期信用损失确认损失准备。
15、存货
本集团存货主要包括原材料、低值易耗品、包装物等。
存货中原材料在取得时按实际成本计价，存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。
用于生产的原材料，其可变现净值按估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金
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额确定。为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值应当以合同价格为基础计算。
在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌价准备。存货跌价准
备按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已
计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
本集团存货的盘存制度为永续盘存制。
本集团低值易耗品和包装物采用一次转销法/五五摊销法进行摊销。
16、合同资产
本集团按合同已向客户提供服务或转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素的，本集
团在取得该收取对价的权利时，按合同约定应收取的对应单项履约的对价确认为合同资产。合同资产在本集团按合同约定取
得无条件的（即仅取决于时间流逝）向客户收取该对价的权利时结转确认为应收账款。
同一合同下的合同资产和合同负债按净额列示，其中净额为借方余额的，根据其流动性在“合同资产”或“其他非流动资
产”项目中列报。
本集团在资产负债表日计算合同资产预期信用损失，如果该预期信用损失大于当前合同资产减值准备的账面金额，本集
团将其差额确认为减值损失，借记“资产减值损失”，贷记“合同资产减值准备”。相反，本集团将差额确认为减值利得，做相
反的会计记录。
本集团实际发生信用损失，认定相关合同资产无法收回，经批准予以核销的，根据批准的核销金额，借记“合同资产减
值准备”，贷记“合同资产”。若核销金额大于已计提的损失准备，按其差额借记“资产减值损失”。
17、合同成本
本集团与合同成本有关的资产包括合同履约成本和合同取得成本。
（1）与合同成本有关的资产金额的确定方法
合同履约成本，即本集团为履行合同发生的成本，不属于其他会计准则规范范围且同时满足下列条件的，确认为合同履
约成本：1）该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由
客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；2）该成本增加了本集团未来用于履行履约义务的资源；3）该成本预期
能够收回。
本集团为履行合同发生的成本，不符合合同履约成本确认条件的，或者与合同履约义务中已履行部分相关的支出，在成
本发生时直接计入当期损益。
合同取得成本，即本集团为取得合同发生的增量成本且预期能够收回的，确认为合同取得成本。增量成本是指本集团不
取得合同就不会发生的成本。本集团为取得合同发生的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出，在发生时直接计入当
期损益，但是，明确由客户承担的除外。
（2）与合同成本有关的资产的摊销
本集团与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础（即在履约义务履行的时点或按履约义务
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的履约进度）进行摊销，计入当期损益。
（3）与合同成本有关的资产的减值
当合同成本的账面价值高于本集团因转让与该资产相关的商品预期能够取得的剩余对价以及为转让该相关商品估计将
要发生的成本这两项差额的，超出部分应当计提减值准备，并确认为资产减值损失。
以前期间减值的因素之后发生变化，使得前述差额高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当期
损益，但转回后的资产账面价值不应超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。
18、持有待售资产
（1）本集团将同时符合下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：1）根据类似交易中出售此类资产或处置组
的惯例，在当前状况下即可立即出售；2）出售极可能发生，即已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计
出售将在一年内完成。有关规定要求相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的需要获得相关批准。本集团将非流动资
产或处置组首次划分为持有待售类别前，按照相关会计准则规定计量非流动资产或处置组中各项资产和负债的账面价值。
初始计量或在资产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或处置组时，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额
的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有
待售资产减值准备。
（2）本集团专为转售而取得的非流动资产或处置组，在取得日满足“预计出售将在一年内完成”的规定条件，且短期（通常
为3个月）内很可能满足持有待售类别的其他划分条件的，在取得日将其划分为持有待售类别。在初始计量时，比较假定其
不划分为持有待售类别情况下的初始计量金额和公允价值减去出售费用后的净额，以两者孰低计量。除企业合并中取得的
非流动资产或处置组外，由非流动资产或处置组以公允价值减去出售费用后的净额作为初始计量金额而产生的差额，计入
当期损益。
（3）本集团因出售对子公司的投资等原因导致丧失对子公司控制权的，无论出售后本集团是否保留部分权益性投资，在拟
出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在母公司个别财务报表中将对子公司投资整体划分为持有待售类别，
在合并财务报表中将子公司所有资产和负债划分为持有待售类别。
（4）后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，并
在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减
值损失不得转回。
（5）对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据各项非流动资产账面价值
所占比重，按比例抵减其账面价值。
（6）后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，并在划
分为持有待售类别后适用相关计量规定的非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。已抵减的
商誉账面价值，以及非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。
（7）持有待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额，根据处置组中除商誉外，各项非流动资产账面价值所占比重，
按比例增加其账面价值。
（8）持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债的利息和其他费用继续
予以确认。
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19、长期股权投资
本集团长期股权投资主要是对子公司的投资、对联营企业的投资和对合营企业的投资。
本集团对共同控制的判断依据是所有参与方或参与方组合集体控制该安排，并且该安排相关活动的政策必须经过这些集
体控制该安排的参与方一致同意。
本集团直接或通过子公司间接拥有被投资单位20％（含）以上但低于50％的表决权时，通常认为对被投资单位具有重大
影响。持有被投资单位20%以下表决权的，还需要综合考虑在被投资单位的董事会或类似权力机构中派有代表、或参与被投
资单位财务和经营政策制定过程、或与被投资单位之间发生重要交易、或向被投资单位派出管理人员、或向被投资单位提供
关键技术资料等事实和情况判断对被投资单位具有重大影响。
对被投资单位形成控制的，为本集团的子公司。通过同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照取得被
合并方在最终控制方合并报表中净资产的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。被合并方在合并日的净资产账
面价值为负数的，长期股权投资成本按零确定。
通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并的，应在取得控制权的报告期，补充披露在母
公司财务报表中的长期股权投资的处理方法。例如：通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合
并，属于一揽子交易的，本集团将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于一揽子交易的，在合并日，根
据合并后享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。初始投资
成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积，
资本公积不足冲减的，冲减留存收益。
通过非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以合并成本作为初始投资成本。
通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并的，应在取得控制权的报告期，补充披露在
母公司财务报表中的长期股权投资成本处理方法。例如：通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权，最终形成
企业合并，属于一揽子交易的，本集团将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于一揽子交易的，按照原
持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。购买日之前持有的股权采用权益法
核算的，原权益法核算的相关其他综合收益暂不做调整，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同
的基础进行会计处理。购买日之前持有的股权在可供出售金融资产中采用公允价值核算的，原计入其他综合收益的累计公允
价值变动在合并日转入当期投资损益。
除上述通过企业合并取得的长期股权投资外，以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为投资成本；
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为投资成本；投资者投入的长期股权投资，按照
投资合同或协议约定的价值作为投资成本；公司如有以债务重组、非货币性资产交换等方式取得的长期股权投资，应根据相
关企业会计准则的规定并结合公司的实际情况披露确定投资成本的方法。
本集团对子公司投资采用成本法核算，对合营企业及联营企业投资采用权益法核算。
后续计量采用成本法核算的长期股权投资，在追加投资时，按照追加投资支付的成本额公允价值及发生的相关交易费用
增加长期股权投资成本的账面价值。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，按照应享有的金额确认为当期投资收益。
后续计量采用权益法核算的长期股权投资，随着被投资单位所有者权益的变动相应调整增加或减少长期股权投资的账面
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价值。其中在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，按照
本集团的会计政策及会计期间，并抵销与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益按照持股比例计算归属于投资企业的
部分，对被投资单位的净利润进行调整后确认。
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期投资收益。采用权益法核算的长期股权投资，因被投
资单位除净损益以外所有者权益的其他变动而计入所有者权益的，处置该项投资时将原计入所有者权益的部分按相应比例转
入当期投资损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改按可供出售金融资产核
算，剩余股权在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核
算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
因处置部分长期股权投资丧失了对被投资单位控制的，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影
响的，改按权益法核算，处置股权账面价值和处置对价的差额计入投资收益，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核
算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按可供出售金融资产的有关规定进行
会计处理，处置股权账面价值和处置对价的差额计入投资收益，剩余股权在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计
入当期投资损益。
本集团对于分步处置股权至丧失控股权的各项交易不属于一揽子交易的，对每一项交易分别进行会计处理。属于“一揽
子交易”的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理，但是，在丧失控制权之前每一次交易处置
价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制
权的当期损益。
20、投资性房地产
投资性房地产计量模式
成本法计量
折旧或摊销方法
本集团投资性房地产主要是已出租的或持有并计划出租的房屋建筑物。
本集团投资性房地产按其成本作为入账价值，外购投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产
的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
本集团对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率采用平均年限法计提折旧或摊销。投
资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧率如下：
类别 折旧年限（年） 预计残值率 年折旧率
房屋建筑物 30 10% 3.00%
商铺 20 10% 4.50%
当投资性房地产的用途改变为自用时，则自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无形资产。自用房地产的
用途改变为赚取租金或资本增值时，则自改变之日起，将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，以转换前
的账面价值作为转换后的入账价值。
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资
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性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
资产负债表日，有迹象表明投资性房地产发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。
21、固定资产
（1）确认条件
1）本集团固定资产是指同时具有以下特征，即为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一年的有
形资产。
2）固定资产包括房屋及建筑物、运输设备、电子设备和其他，按其取得时的成本作为入账的价值，其中，外购的固定资产
成本包括买价和进口关税等相关税费，以及为使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该资产的其他支出；
自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成；投资者投入的固定资产，按投资
合同或协议约定的价值作为入账价值，但合同或协议约定价值不公允的按公允价值入账；融资租赁租入的固定资产，按租赁
开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为入账价值。与固定资产有关的后续支出，包括修理支出、
更新改造支出等，符合固定资产确认条件的，计入固定资产成本，对于被替换的部分，终止确认其账面价值；不符合固定资
产确认条件的，于发生时计入当期损益。
3）资产负债表日，本集团将对固定资产项目进行检查，如果存在减值迹象的，表明该资产可能发生了减值。在进行减值测
试后，如果该项固定资产的账面价值超过其可收回金额，将资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值
损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，
终止确认该固定资产。
4）固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
5）本集团于每年期末，对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变，则作为会计估计变更
处理。
（2）折旧方法
类别 折旧方法 折旧年限 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 30 10.00% 3%
电子设备 年限平均法 5 10.00% 18%
运输设备 年限平均法 5 10.00% 18%
其他设备 年限平均法 5 10.00% 18%
商铺 年限平均法 20 10.00% 4.5%
（3）融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
1）认定依据:实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。具体认定依据为符合下列一项或数项条件的：
在租赁期届满时,租赁资产的所有权转移给承租人；承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使
选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人会行使这种选择权；即使资产的所有权不转移，但
租赁期占租赁资产使用寿命的大部分；承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值；几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价
值；租赁资产性质特殊，如不作较大改造只有承租人才能使用。
2）计价方法:融资租入固定资产初始计价为租赁期开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值较低者作为入账价
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值；租赁过程中发生的手续费、印花税等直接费用，计入租入资产初始成本。
3）融资租入固定资产后续计价采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提折旧及减值准备。
22、在建工程
在建工程在达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或工程实际成本等，按估计的价值结转固定资产，次月起
开始计提折旧，待办理了竣工决算手续后再对固定资产原值差异进行调整。
在建工程按实际发生的成本计量。自营建筑工程按直接材料、直接工资、直接施工费等计量；出包建筑工程按应支付的
工程价款等计量；设备安装工程按所安装设备的价值、安装费用、工程试运转等所发生的支出等确定工程成本。在建工程成
本还包括应当资本化的借款费用和汇兑损益。
23、借款费用
发生的可直接归属于需要经过1年以上的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房
地产和存货等的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建
或生产活动已经开始时，开始资本化；当购建或生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，停止资本化，
其后发生的借款费用计入当期损益。如果符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超
过3个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。
专门借款当期实际发生的利息费用，扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资
收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本
化率，确定资本化金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
24、使用权资产
本集团作为承租方的租赁合同，在租赁期开始日，除短期租赁和低价值资产租赁外，本集团根据租赁合同确认使用权资
产和租赁负债。
使用权资产是指承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。使用权资产初始计量成本包括：1）租赁负债的初始计量金
额；2）在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额 (扣除已享受的租赁激励相关金额)；3）承租人发生的初始直接费用，即
达成租赁所发生的增量成本；4）承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定
状态预计将发生的成本。
本集团采用成本模式对使用权资产进行后续计量。
本集团使用直线法对使用权资产计提折旧。对能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，本集团在租赁资产剩
余使用寿命内计提折旧。否则，租赁资产在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
租赁期开始日后，本集团在对租赁负债进行重新计量时，相应调整使用权资产的账面价值。使用权资产的账面价值已调
减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，本集团将剩余金额计入当期损益。
租赁期内合同发生变更时，在租赁变更生效日，本集团按以下情形进行会计处理：
1）租赁发生变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，调减缩小或缩短部分对应的使用权资产和租赁负债的账面价值，
将这部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。
2）其他租赁变更，按变更后合同重新计量的租赁负债，相应调整使用权资产的账面价值。
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资产负债表日，有迹象表明使用权资产发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。
25、无形资产
（1）计价方法、使用寿命、减值测试
本集团无形资产包括土地使用权、计算机软件、车位使用权等，按取得时的实际成本计量，其中，购入的无形资产，按
实际支付的价款和相关的其他支出作为实际成本；投资者投入的无形资产，按投资合同或协议约定的价值确定实际成本，但
合同或协议约定价值不公允的，按公允价值确定实际成本；对非同一控制下合并中取得被购买方拥有的但在其财务报表中未
确认的无形资产，在对被购买方资产进行初始确认时，按公允价值确认为无形资产。
土地使用权、车位使用权从出让起始日起，按其出让年限平均摊销，其他无形资产按预计使用年限、合同规定的受益年
限和法律规定的有效年限三者中最短者分期平均摊销。摊销金额按其受益对象计入相关资产成本和当期损益。
本集团在取得无形资产时分析判断其使用寿命。使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内采用直线法摊销；使用寿命不
确定的无形资产不予摊销。本集团的计算机软件，摊销年限为2年。
对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核，如发生改变，则作为会计估计变更处
理。
本集团将无法预见该资产为公司带来经济利益的期限，或使用期限不确定等无形资产确定为使用寿命不确定的无形资
产。在每个会计期间对使用寿命不确定的无形资产的预计使用寿命进行复核，如有证据表明无形资产的使用寿命是有限的，
则估计其使用寿命并在预计使用寿命内摊销。
资产负债表日进行减值测试，有迹象表明无形资产发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。
（2）内部研究开发支出会计政策
本集团内部研究开发项目的研究阶段是指研发项目已经董事会或者相关管理层的批准，并着手收集相关资料、进行市场
调查等的阶段，这一阶段不会形成阶段性成果。开发阶段是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某
项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等，这一阶段往往形成成果的可能性较大。
研究阶段的支出，于发生时计入当期损益；开发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：
1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
3）运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场；
4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；
5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
不满足上述条件的开发阶段的支出，于发生时计入当期损益。前期已计入损益的开发支出在以后期间不再确认为资产。
已资本化的开发阶段的支出在资产负债表上列示为开发支出，自该项目达到预定可使用状态之日起转为无形资产列报。
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26、商誉
商誉为股权投资成本或非同一控制下企业合并成本超过应享有的或企业合并中取得的被投资单位或被购买方可辨认净
资产于取得日或购买日的公允价值份额的差额。与子公司有关的商誉在合并财务报表上单独列示，与联营企业和合营企业有
关的商誉，包含在长期股权投资的账面价值中。
本集团于资产负债表日进行减值测试，有迹象表明商誉发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值
准备。
27、长期资产减值
集团于每一资产负债表日对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用寿命有限的
无形资产等项目进行检查，当存在下列迹象时，表明资产可能发生了减值，本集团将进行减值测试。对商誉和使用寿命不确
定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年末均进行减值测试。难以对单项资产的可收回金额进行测试的，以该资产所属
的资产组或资产组组合为基础测试。
减值测试后，若该资产的账面价值超过其可收回金额，其差额确认为减值损失，上述资产的减值损失一经确认，在以后
会计期间不予转回。
出现减值的迹象如下：
（1）资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌；
（2）企业经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化，从而对企业
产生不利影响；
（3）市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响企业计算资产预计未来现金流量现值的折现率，导
致资产可收回金额大幅度降低；
（4）有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏；
（5）资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置；
（6）企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所创造的净现金流量或者实现的营业
利润（或者亏损）远远低于（或者高于）预计金额等；
（7）其他表明资产可能已经发生减值的迹象。
28、长期待摊费用
本集团的长期待摊费用主要是指已经支出，但应由当期及以后各期承担的摊销期限在1年以上(不含1年) 的摊销费用，
如租入自用办公场所的装修费、租入对外经营的公寓等房产的装修费、高尔夫球场使用等费用，该等费用在受益期内平均摊
销。如果长期待摊费用项目不能使以后会计期间受益，则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
29、合同负债
合同负债反映本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。本集团在向客户转让商品之前，客户已经支付了
合同对价或本集团已经取得了无条件收取合同对价权利的，在客户实际支付款项与到期应支付款项孰早时点，按已收款项或
应收客户对价的金额确认为合同负债。在本集团按合同约定履行了向客户提供服务或转让商品的义务时，按对应服务或商品
的对价冲减合同负债。
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同一合同下的合同资产和合同负债按净额列示，其中净额为贷方余额的，根据其流动性在“合同负债”或“其他非流动负
债”项目中列报。
30、职工薪酬
（1）短期薪酬的会计处理方法
短期薪酬主要包括：职工工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保险费、工伤保险费、住房公积金，
工会经费和职工教育经费、非货币性福利以及其他短期薪酬。本集团在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确
认为负债，并按照受益对象计入当期损益或相关资产成本。
（2）离职后福利的会计处理方法
离职后福利主要包括设定提存计划。其中设定提存计划主要包括基本养老保险、失业保险以及年金等，相应的应缴存金
额于发生时计入相关资产成本或当期损益。
（3）辞退福利的会计处理方法
在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿的建议，在本集团不能单
方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时，和本集团确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰
早日，确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月不能完全支付的，
按照其他长期职工薪酬处理。
职工内部退休计划采用上述辞退福利相同的原则处理。本集团将自职工停止提供服务日至正常退休日的期间拟支付的内
退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预计负债确认条件时，计入当期损益（辞退福利）。
（4）其他长期职工福利的会计处理方法
本集团向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划进行会计处理，除此之外按照设定收
益计划进行会计处理。
31、租赁负债
本集团作为承租方的租赁合同，在租赁期开始日，除短期租赁和低价值资产租赁外，本集团根据租赁合同确认使用权资
产和租赁负债。
租赁负债应当按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。初始计量时，本集团采用增量借款利率作
为折现率。合同租赁付款额是按合同向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，包括：
1）固定付款额及实质固定付款额；
2）取决于指数或比率的可变租赁付款额，该款项在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确定；
3）公司合理确定将行使选择权时，购买该选择权的行权价格；
4）公司将行使终止租赁选择权，行使终止租赁选择权需支付的款项；
5）根据提供的担保余值预计应支付的款项。
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本集团按照固定的合同折现率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益或相关资产成本。
租赁期开始日后，发生下列情形的，本集团按照变动后租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的
账面价值：
1）根据担保余值预计的应付金额发生变动；
2）用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动；
3）本集团对购买选择权、续租选择权或终止租赁选择权的评估结果发生变化，或续租选择权 或终止租赁选择权的实际
行使情况与原评估结果不一致。
租赁期内合同发生变更时，在租赁变更生效日，本集团按以下情形进行会计处理：
1）租赁发生变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，调减缩小或缩短部分对应的使用权资产和租赁负债的账面价值，
将这部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。
2）其他租赁变更，按变更后合同重新计量的租赁负债，相应调整使用权资产的账面价值。
32、预计负债
当与对外担保、商业承兑汇票贴现、未决诉讼或仲裁、产品质量保证等或有事项相关的业务同时符合以下条件时，本集
团将其确认为负债：该义务是本集团承担的现时义务；该义务的履行很可能导致经济利益流出企业；该义务的金额能够可靠
地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和
货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。每个资产负债表日
对预计负债的账面价值进行复核，如有改变则对账面价值进行调整以反映当前最佳估计数。
33、担保赔偿准备、未到期责任准备
担保赔偿准备、未到期责任准备是本集团在从事金融融资性担保业务时，参照执行2010年3月8日经国务院批准，中国银
行业监督管理委员会、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国工业和信息化部、中华人民共和国财政部、
中华人民共和国商务部、中国人民银行、国家工商行政管理总局制定《融资性担保公司管理暂行办法》规定进行提取。
本集团按照当年融资性担保费收入的50％提取未到期责任准备金，未到期责任准备金按差额提取。按不低于当年年末融
资性担保责任余额1％的比例提取担保赔偿准备金，担保赔偿准备金累计达到当年融资性担保责任余额10％的，实行差额提
取。
34、股份支付
用以换取职工提供服务的以权益结算的股份支付，以授予职工权益工具在授予日的公允价值计量。该公允价值的金额在
完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的情况下，在等待期内以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按直
线法计算计入相关成本或费用，相应增加资本公积。
以现金结算的股份支付，按照本集团承担的以股份或其他权益工具为基础确定的负债的公允价值计量。如授予后立即可
行权，在授予日以承担负债的公允价值计入相关成本或费用，相应增加负债；如需完成等待期内的服务或达到规定业绩条件
以后才可行权，在等待期的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按照本集团承担负债的公允价值金额，
将当期取得的服务计入成本或费用，相应调整负债。
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在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当期损益。
本集团在等待期内取消所授予权益工具的（因未满足可行权条件而被取消的除外），作为加速行权处理，即视同剩余等
待期内的股权支付计划已经全部满足可行权条件，在取消所授予权益工具的当期确认剩余等待期内的所有费用。
35、优先股、永续债等其他金融工具
归类为债务工具的优先股、永续债，按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用实际利率法按摊余成本
进行后续计量，其利息支出或股利分配按照借款费用进行处理，其回购或赎回产生的利得或损失计入当期损益。
归类为权益工具的优先股、永续债，在发行时收到的对价扣除交易费用后增加所有者权益，其利息支出或股利分配按照
利润分配进行处理，回购或注销作为权益变动处理。
36、收入
收入确认和计量所采用的会计政策
收入是本集团在日常活动中形成的、会导致股东权益增加且与股东投入资本无关的经济利益的总流入。本集团的营业收
入主要为劳务服务收入、建造合同收入、经营租赁收入、销售商品收入和让渡资产使用权收入。
（1）确认和计量方法
本集团与客户之间的合同同时满足下列条件时，本集团在履行了合同中的履约义务，即客户取得相关服务或商品控制权
时确认收入：合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务；合同明确了合同各方与所转让商品或提供劳务相关的权利和义
务；合同有明确的与所转让商品或提供劳务相关的支付条款；合同具有商业实质，即履行该合同将改变本集团未来现金流量
的风险、时间分布或金额；本集团因向客户转让商品或提供劳务而有权取得的对价很可能收回。
在合同开始日，本集团将识别合同中存在的各单项履约义务，确定各单项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时
点履行；并将交易价格按照各单项履约义务所承诺商品或劳务的单独售价的相对比例分摊至各单项履约义务；在履行了各单
项履约义务时按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量确认收入。
交易价格是本集团因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项。本集团将根据合
同条款，再考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响，并结合以往的习惯做法
确定交易价格。合同有可变对价的，本集团按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，确认的交易价格不超
过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。预期将退还给客户的款项作为退货负债，不计入
交易价格。有权收取的对价是非现金形式时，本集团按照非现金对价的公允价值确定交易价格。合同中存在重大融资成分的，
本集团按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格，该交易价格与合同对价之间的差
额，在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日，本集团预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款间隔不超过一
年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。
满足下列条件之一时，本集团属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：1）客户在本集
团履约的同时即取得并消耗本集团履约所带来的经济利益；2）客户能够控制本集团履约过程中在建商品或服务；3）本集团
履约过程中所产出的商品或服务具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款
项。
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对于在某一时段内履行的履约义务，本集团在该段时间内按照履约进度确认收入，按商品或服务的性质，采用产出法或
投入法确定履约进度。当履约进度不能合理确定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额
确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本集团在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品
或服务控制权时，本集团会考虑下列迹象：1）本集团就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品或服务负有现时
付款义务；2）本集团已将该商品的实物转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；3）本集团已将该商品实物转移给
客户，即客户已占有该实物商品；4）本集团已将该商品或服务的法定所有权或所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即
客户已取得该商品或服务所有权上的主要风险和报酬；5）客户已接受该商品或服务。
（2）具体确认方法
1）劳务服务收入
本集团按合同提供劳务服务时，已提供的服务达到合同约定的确认条款，即客户已取得相关服务控制权时，按合同条款
约定的服务对价确认服务收入的实现。包括房地产代理销售服务、房地产营销服务、房地产经纪服务、互联网+服务、物业
管理服务等服务收入。
本集团房地产顾问服务合同中一般约定按工作阶段进度分一期、二期、三期等分期收款的。本集团在按合同约定完成阶
段工作并提交相关报告，经客户以阶段工作确认书确认后，本集团按合同约定的阶段收款金额确认顾问服务收入的实现；在
终稿汇报、提交报告终稿并经客户确认之后，确认合同剩余顾问服务收入的实现。
2）建造合同收入
本集团在合同履行履约义务的时段内按履约进度确认建造合同收入的实现，合同履约进度按累计实际发生的合同成本
占合同预计总成本的比例确定。
如合同履约进度不能合理确定时，但合同成本能够收回的，合同收入根据能够收回的实际合同成本予以确认，合同成本
在其发生的当期确认为合同费用；使合同履约进度不能合理确定的因素不复存在时，按照合同履约进度确定与建造合同有关
的收入和费用。
3）经营租赁收入
本集团按合同提供租赁服务后，按与承租方签定的合同或协议约定的固定租金，按直线法确认租赁收入的实现，合同可
变租金在实际发生时确认租赁收入的实现。
4）销售商品收入
本集团按合同约定的时间、地点将商品交付给客户，待客户验收后按合同约定的商品对价确认商品销售收入的实现。
本集团签订的合同或协议包括销售商品和提供劳务时，如销售商品部分和提供劳务部分能够区分并单独计量的，将销售
商品部分和提供劳务部分分别处理；如销售商品部分和提供劳务部分不能够区分，或虽能区分但不能够单独计量的， 将该
合同全部作为销售商品处理。
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销售合同约定本集团无安装义务的，以客户签收的收货验收单作为确认收入的依据；销售合同约定本集团应承担安装义
务的，本集团以客户签收的安装竣工单作为确认收入的依据。
5）让渡资产使用权收入
本集团按合同提供资产给客户后，按合同约定的使用期间和方法计算确认收入的实现。
利息收入：在本集团放款时，按照他人使用本集团货币资金的时间和实际利率计算确定收入金额。计算时考虑贷款的合
同条款并且包括所有归属于实际利率组成部分的费用和所有交易成本，但不包括未来信用损失。
使用费收入：按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定收入金额。
同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
37、政府补助
本集团的政府补助包括从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产。其中，与资产相关的政府补助，是指本集团取得的、
用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助；与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
如果政府文件中未明确规定补助对象，本集团按照上述区分原则进行判断，难以区分的，整体归类为与收益相关的政府补助。
政府补助为货币性资产的，按照实际收到的金额计量，对于按照固定的定额标准拨付的补助，或对年末有确凿证据表明
能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶持资金时，按照应收的金额计量；政府补助为非货币性资产的，
按照公允价值计量，公允价值不能可靠取得的，按照名义金额(1元)计量。
为与资产相关的政府补助确认为递延收益，确认为递延收益的与资产相关的政府补助，在相关资产使用寿命内平均分配
计入当期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处
置当期的损益。
为与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损
失的期间计入当期损益。与日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与日常活动
无关的政府补助，计入营业外收支。
38、递延所得税资产/递延所得税负债
本集团递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性差异)计算确认。对于
按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可抵扣亏损，确认相应的递延所得税资产。对于商誉的初始确认产生的暂
时性差异，不确认相应的递延所得税负债。对于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)的非企业合并的交
易中产生的资产或负债的初始确认形成的暂时性差异，不确认相应的递延所得税资产和递延所得税负债。于资产负债表日，
递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认递延所得税资
产。
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39、所得税的会计核算
所得税的会计核算采用资产负债表债务法。所得税费用包括当年所得税和递延所得税。除将与直接计入股东权益的交易
和事项相关的当年所得税和递延所得税计入股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，其余的当年
所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。
当年所得税是指企业按照税务规定计算确定的针对当年发生的交易和事项，应纳给税务部门的金额，即应交所得税；递
延所得税是指按照资产负债表债务法应予确认的递延所得税资产和递延所得税负债在年末应有的金额相对于原已确认金额
之间的差额。
40、租赁
（1）识别
租赁是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。
在合同开始日，本集团评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别
资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。本集团进行如下评估：
1）合同是否涉及已识别资产的使用。已识别资产可能由合同明确指定或在资产可供客户使用时隐性指定，并且该资产在
物理上可区分，或者如果资产的某部分产能或其他部分在物理上不可区分但实质上代表了该资产的全部产能，从而使客户获
得因使用该资产所产生的几乎全部经济利益。如果资产的供应方在整个使用期间拥有对该资产的实质性替换权，则该资产不
属于已识别资产；
2）承租人是否有权获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益；
3）承租人是否有权在该使用期间主导已识别资产的使用。
合同中同时包含多项单独租赁的，承租人和出租人将合同予以分拆，并分别就各项单独租赁进行会计处理。合同中同时
包含租赁和非租赁部分的，承租人和出租人将租赁和非租赁部分进行分拆。
（2）会计处理方法
本集团作为租赁承租方
1）除短期租赁和低价值资产租赁外，在租赁开始日确认使用权资产和租赁负债，对未纳入租赁负债计量的可变租赁付
款额在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。
2）本集团对于短期租赁和低价值资产租赁，在租赁期内各个期间按照直线法确认租赁费用。短期租赁是指在租赁期开
始日，租赁期不超过12个月的租赁，包含购买选择权的租赁不属于短期租赁；低价值资产租赁是指单项租赁资产为全新资产
时价值低于40,000元的租赁，承租人转租或预期转租租赁资产的，原租赁不属于低价值资产租赁。
本集团作为租赁出租方
1）在租赁开始日，本集团将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁是指无论所有权最终是否转移但实质上转移了与
租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。经营租赁是指除融资租赁以外的其他租赁。
2）作为融资租赁的出租方时，在租赁期开始日，本集团对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。
应收融资租赁款进行初始计量时，将租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。租赁投资净额为未担保余值和租赁期开
始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。
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本集团按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入，未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在
实际发生时确认收入。
3）作为经营租赁出租方时，在租赁期内各个期间按直线法将租赁收款额确认为收入。租赁收款额是指出租人因让渡在
租赁期内使用租赁资产的权利而应向承租人收取的款项，包括：a）承租人需支付的固定付款额及实质固定付款额；b）取决
于指数或比率的可变租赁付款额，该款项在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确定；c）合理确定承租人将行使选
择权时，购买选择权的行权价格；d）合理确定承租人将行使终止租赁选择权需支付的款项；e）由承租人、独立第三方向出
租人提供的担保余值。
对未计入租赁收款额的可变租赁收款额在实际发生时确认收入。
41、终止经营
本集团满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已经处置或划分为持有待售类别：1）该组成部
分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营
地区进行处置的一项相关联计划的一部分；3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。
42、资产证券化
本集团的资产证券化是指将部分信贷资产打包出售给合作方设立的特定目的实体。
金融资产发生转移的，根据相关金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的转移情况进行判断：已经全部转移的，终
止确认相应的金融资产；没有转移且保留了相关金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不予终止确认；既没有转移也
没有保留相关金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，根据对该项金融资产控制的涉及程度决定是否终止确认：放弃了
对该项金融资产控制的，终止确认该项金融资产；未放弃对该项金融资产控制的，按照对其继续涉入该项金融资产的程度确
认有关金融资产，并相应确认相关负债。
附回购条件的信贷资产转让，根据交易的经济实质确定是否终止确认。对于将予回购的资产与转让的信贷资产相同或
实质上相同，回购价格固定或是原转让价格加上合理回报的，本集团不终止确认所转让的信贷资产。对于在金融资产转让后
只保留了优先按照公允价值回购该信贷资产权利的(在转入方出售该信贷资产的情况下)，本集团终止确认所转让的信贷资
产。
金融资产符合整体终止确认的，转移所收到的对价与相应的账面价值的差额，计入当期损益，原直接计入所有者权益的
相关金融资产的公允价值累积变动额，也一并转入当期损益；满足部分转移终止确认条件的，将涉及转移金融资产整体的账
面价值在终止确认部分与未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，以分摊后的账面价值作为基础比照整体
转移对部分转移的部分进行处理。不符合终止确认条件的，将收到的对价确认为一项金融负债。
43、重要会计政策和会计估计变更
（1）重要会计政策变更
√ 适用 □ 不适用
会计政策变更的内容和原因 审批程序 备注
2018 年 12 月 7 日，财政部修订印发了《企业会计准则第 21 号 本公司第五届董事会第二十二次会议审 具体内容见备注
——租赁》（财会[2018]35 号）（以下简称“新租赁准则”），要求 议通过，本次会计政策变更的议案无需提 说明
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告 交股东大会审议。
准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自 2019 年 1 月 1 日
起施行；其他执行企业会计准则的企业自 2021 年 1 月 1 日起施
行。本公司从 2021 年 1 月 1 日起开始执行。
新租赁准则在租赁定义和识别、承租人会计处理方面作了较大修改，出租人会计处理基本延续现有规定。承租人将不再
区分融资租赁和经营租赁，所有租赁（短期租赁和低价值资产租赁除外）采用统一的会计处理模型确认使用权资产和租赁负
债。使用权资产，承租人能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，应当在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无
法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，应当在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
同时承租人需确定使用权资产是否发生减值，并对已识别的减值损失进行会计处理。对于租赁负债，承租人应当计算租赁负
债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益。改进承租人后续计量，增加选择权重估和租赁变更情形下的会计处理。
丰富出租人披露内容，为报表使用者提供更多有用信息。
根据新租赁准则的衔接规定，公司将根据首次执行本准则的累积影响数，调整首次执行本准则当年年初留存收益及财务
报表其他相关项目金额，不调整可比期间信息。
（2）重要会计估计变更
□ 适用 √ 不适用
（3）2021 年起首次执行新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况
适用
是否需要调整年初资产负债表科目
√ 是 □ 否
合并资产负债表
单位：元
项目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 01 月 01 日 调整数
流动资产：
货币资金 2,259,503,860.60 2,259,503,860.60
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 4,000,000.00 4,000,000.00
衍生金融资产
应收票据 699,418,701.84 699,418,701.84
应收账款 1,593,556,080.05 1,593,556,080.05
应收款项融资
预付款项 135,354,880.87 130,358,295.75 -4,996,585.12
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
其他应收款 1,432,568,339.29 1,432,568,339.29
其中：应收利息
应收股利 1,256,575.03 1,256,575.03
买入返售金融资产
存货 44,800,057.12 44,800,057.12
贷款 1,916,285,850.03 1,916,285,850.03
合同资产 33,101,769.80 33,101,769.80
持有待售资产 18,223,880.13 18,223,880.13
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 139,916,488.49 139,916,488.49
流动资产合计 8,276,729,908.22 8,271,733,323.10 -4,996,585.12
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 51,824,771.01 51,824,771.01
其他权益工具投资 2,105,594.41 2,105,594.41
其他非流动金融资产 580,742,405.52 580,742,405.52
投资性房地产 589,348,768.49 589,348,768.49
固定资产 107,844,794.33 107,844,794.33
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 1,532,964,502.42 1,532,964,502.42
无形资产 3,077,834.81 3,077,834.81
开发支出
商誉 257,793,634.01 257,793,634.01
长期待摊费用 549,971,778.55 549,971,778.55
递延所得税资产 471,692,893.24 471,692,893.24
其他非流动资产
非流动资产合计 2,614,402,474.37 4,147,366,976.79 1,532,964,502.42
资产总计 10,891,132,382.59 12,419,100,299.89 1,527,967,917.30
流动负债：
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短期借款 1,721,323,242.35 1,721,323,242.35
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 562,663,754.20 432,753,735.44 -129,910,018.76
预收款项 50,264,955.10 50,264,955.10
合同负债 55,412,480.47 55,412,480.47
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 738,158,985.22 738,158,985.22
应交税费 416,494,624.39 416,494,624.39
其他应付款 1,615,112,645.44 1,615,112,645.44
其中：应付利息 1,389,482.78 1,389,482.78
应付股利 7,026,448.37 7,026,448.37
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 258,798,500.39 258,798,500.39
其他流动负债 467,952,578.47 467,952,578.47
流动负债合计 5,627,383,265.64 5,756,271,747.27 128,888,481.63
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债 1,488,336,117.83 1,488,336,117.83
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
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递延收益
递延所得税负债 115,431.73 115,431.73
其他非流动负债
非流动负债合计 115,431.73 1,488,451,549.56 1,488,336,117.83
负债合计 5,627,498,697.37 7,244,723,296.83 1,617,224,599.46
所有者权益：
股本 2,033,579,072.00 2,033,579,072.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 522,439,792.37 522,439,792.37
减：库存股 255,796,501.21 255,796,501.21
其他综合收益 111,408.24 111,408.24
专项储备
盈余公积 1,004,261,184.86 1,004,261,184.86
一般风险准备
未分配利润 1,855,680,824.37 1,774,725,844.67 -80,954,979.70
归属于母公司所有者权益合计 5,160,275,780.63 5,079,320,800.93 -80,954,979.70
少数股东权益 103,357,904.59 95,056,202.13 -8,301,702.46
所有者权益合计 5,263,633,685.22 5,174,377,003.06 -89,256,682.16
负债和所有者权益总计 10,891,132,382.59 12,419,100,299.89 1,527,967,917.30
调整情况说明
本集团2021年1月1日起公司执行新租赁准则，根据新租赁准则的衔接规定，在新准则施行日，除短期租赁和低价值资
产租赁外，将本集团已存在的租赁合同按准则确认使用权资产和租赁负债，并调整年初留存收益及财务报表其他相关项目金
额。影响合并资产负债表减少预付账款4,996,585.12元，增加使用权资产1,532,964,502.42元，减少应付账款129,910,018.76元，
增加一年内到期的非流动负债258,798,500.39元，增加租赁负债1,488,336,117.83元，减少未分配利润80,954,979.70元，减少少
数股东权益8,301,702.46元。
母公司资产负债表
单位：元
项目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 01 月 01 日 调整数
流动资产：
货币资金 1,311,197,988.09 1,311,197,988.09
交易性金融资产 5,321,801.70 5,321,801.70
衍生金融资产
应收票据 40,694,077.75 40,694,077.75
99
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
应收账款 193,639,561.59 193,639,561.59
应收款项融资
预付款项 3,411,678.45 2,882,793.62 -528,884.83
其他应收款 1,585,323,140.67 1,585,323,140.67
其中：应收利息
应收股利 13,640,250.77 13,640,250.77
存货
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 1,142,810.02 1,142,810.02
流动资产合计 3,140,731,058.27 3,140,202,173.44 -528,884.83
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 4,091,870,830.26 4,091,870,830.26
其他权益工具投资
其他非流动金融资产 259,502,910.76 259,502,910.76
投资性房地产 385,574,089.18 385,574,089.18
固定资产 10,272,601.80 10,272,601.80
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 19,454,436.04 19,454,436.04
无形资产 354,696.22 354,696.22
开发支出
商誉
长期待摊费用 584,197.43 584,197.43
递延所得税资产 45,524,834.55 45,524,834.55
其他非流动资产
非流动资产合计 4,793,684,160.20 4,813,138,596.24 19,454,436.04
资产总计 7,934,415,218.47 7,953,340,769.68 18,925,551.21
流动负债：
100
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
短期借款 1,263,670,000.00 1,263,670,000.00
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 48,969,220.32 48,969,220.32
预收款项 14,375.47 14,375.47
合同负债 674,960.38 674,960.38
应付职工薪酬 109,436,958.01 109,436,958.01
应交税费 81,254,504.94 81,254,504.94
其他应付款 590,781,762.07 590,781,762.07
其中：应付利息
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 7,713,154.86 7,713,154.86
其他流动负债 8,490.57 8,490.57
流动负债合计 2,094,810,271.76 2,102,523,426.62 7,713,154.86
非流动负债：
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债 13,206,570.83 13,206,570.83
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 108,844.27 108,844.27
其他非流动负债
非流动负债合计 108,844.27 13,315,415.10 13,206,570.83
负债合计 2,094,919,116.03 2,115,838,841.72 20,919,725.69
所有者权益：
股本 2,033,579,072.00 2,033,579,072.00
其他权益工具
其中：优先股
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
永续债
资本公积 630,535,313.25 630,535,313.25
减：库存股 255,796,501.21 255,796,501.21
其他综合收益
专项储备
盈余公积 1,004,261,184.86 1,004,261,184.86
未分配利润 2,426,917,033.54 2,424,922,859.06 -1,994,174.48
所有者权益合计 5,839,496,102.44 5,837,501,927.96 -1,994,174.48
负债和所有者权益总计 7,934,415,218.47 7,953,340,769.68 18,925,551.21
调整情况说明
本公司2021年1月1日起公司执行新租赁准则，根据新租赁准则的衔接规定，在新准则施行日，除短期租赁和低价值资
产租赁外，将公司已存在的租赁合同按准则确认使用权资产和租赁负债，并调整年初留存收益及财务报表其他相关项目金额。
影响资产负债表减少预付账款528,884.83元，增加使用权资产19,454,436.04元，增加一年内到期的非流动负债7,713,154.86元，
增加租赁负债13,206,570.83元，减少未分配利润1,994,174.48元。
（4）2021 年起首次执行新租赁准则追溯调整前期比较数据说明
□ 适用 √ 不适用
44、其他
编制财务报表时，本集团管理层需要运用估计和假设，这些估计和假设会对会计政策的应用及资产、负债、收入及费用
的金额产生影响。实际情况可能与这些估计不同。本集团管理层对估计涉及的关键假设和不确定性因素的判断进行持续评估。
会计估计变更的影响在变更当期和未来期间予以确认。
下列会计估计及关键假设存在导致未来期间的资产及负债账面值发生重大调整的重要风险。
（1）应收款项减值的会计估计
本集团在资产负债表日按摊余成本计量的应收款项，以评估是否出现减值情況，并在出现减值情況时评估减值损失的具
体金额。减值的客观证据包括显示个别或组合应收款项预计未来现金流量出现大幅下降的可判断数据，显示个别或组合应收
款项中债务人的财务状况出现重大负面的可判断数据等事項。如果有证据表明该应收款项价值已恢复，且客观上与确认该损
失后发生的事项有关，则将原确认的减值损失予以转回。
（2）贷款减值损失的会计估计
本集团定期判断是否有任何客观证据表明贷款和垫款在资产负债表日发生了减值损失。如有，本集团将估算减值损失的
金额。减值损失金额为贷款和垫款账面金额与预计未来现金流量的现值之间的差额。估算减值损失金额时，对是否存在客观
证据表明贷款和垫款已发生减值损失作出重大判断，并对预期未来现金流量的现值作出重大估计。
（3）商誉减值准备的会计估计
本集团每年对商誉进行减值测试。包含商誉的资产组和资产组组合的可收回金额为其预计未来现金流量的现值，其计算
需要采用会计估计。
如果管理层对资产组和资产组组合未来现金流量计算中采用的毛利率进行修订，修订后的毛利率低于目前采用的毛利
102
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
率，本集团需对商誉增加计提减值准备。
如果管理层对应用于现金流量折现的税前折现率进行重新修订，修订后的税前折率高于目前采用的折现率，本集团需对
商誉增加计提减值准备。
如果实际毛利率或税前折现率高于或低于管理层的估计，本集团不能转回原已计提的商誉减值损失。
（4）固定资产减值准备的会计估计
本集团在资产负债表日对存在减值迹象的房屋建筑物、机器设备等固定资产进行减值测试。固定资产的可收回金额为其
预计未来现金流量的现值和资产的公允价值减去处置费用后的净额中较高者，其计算需要采用会计估计。
如果管理层对资产组和资产组组合未来现金流量计算中采用的毛利率进行修订，修订后的毛利率低于目前采用的毛利
率，本集团需对固定资产增加计提减值准备。
如果管理层对应用于现金流量折现的税前折现率进行重新修订，修订后的税前折现率高于目前采用的折现率，本集团需
对固定资产增加计提减值准备。
如果实际毛利率或税前折现率高于或低于管理层估计，本集团不能转回原已计提的固定资产减值准备。
（5）递延所得税资产确认的会计估计
递延所得税资产的估计需要对未来各个年度的应纳税所得额及适用的税率进行估计，递延所得税资产的实现取决于集团
未来是否很可能获得足够的应纳税所得额。未来税率的变化和暂时性差异的转回时间也可能影响所得税费用（收益）以及递
延所得税的余额。上述估计的变化可能导致对递延所得税的重要调整。
（6）固定资产、无形资产的可使用年限
本集团至少于每年年度终了，对固定资产和无形资产的预计使用寿命进行复核。预计使用寿命是管理层基于同类资产
历史经验、参考同行业普遍所应用的估计并结合预期技术更新而决定的。当以往的估计发生重大变化时，则相应调整未来期
间的折旧费用和摊销费用。
六、税项
1、主要税种及税率
税种 计税依据 税率
增值税 应税货物、服务销售收入 1%、3%、5%、6%、9%、13%
城市维护建设税 流转税额 7%
企业所得税 应纳税所得额 25%、16.5%、15%、9%、2.5%-10%超额累进税率
教育费附加 流转税额 3%
自用房产税 房产原值的 70% 1.2%
出租房产税 房产租赁收入 12%
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
纳税主体名称 所得税税率
世联咨询(香港)有限公司 16.50%
SHIJU(HK)LIMITED 16.50%
深圳先锋居善科技有限公司 15.00%
拉萨市世联房地产服务有限公司 9.00%
103
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
深圳世联行顾问服务有限公司等公司 2.5%-10%超额累进税率
2、税收优惠
（1）世联咨询(香港)有限公司、SHIJU(HK)LIMITED适用香港地区利得税16.5%。
（2）深圳先锋居善科技有限公司于2017年8月17日收到深圳市科技创新委员会、深圳市财政委员会、深圳市国家税务局、深
圳市地方税务局联合颁发的编号为GR201744200012的《高新技术企业证书》，有效期三年。根据《中华人民共和国企业所
得税法》、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》、《国务院关于实施企业所得税过渡优惠政策的通知》等相关规定，
深圳先锋居善科技有限公司自通过国家高新技术企业认定后，2017年起两年年内（2017年1月1日至2018年12月31日）享受“两
免三减半”所得税优惠税率即按12.5%的税率缴纳企业所得税，期满后适用高新技术企业15%税率缴纳企业所得税。
（3）根据《财政部海关总署国家税务总局关于深入实施西部大开发战略有关税收政策问题的通知》（财税[2011]58号第二
条）、《中华人民共和国企业所得税法》中华人民共和国主席令第63号第二十九条文件，拉萨市世联房地产服务有限公司于
2017年10月16日申请优惠事项备案，执行西部大开发战略中企业所得税 15%的税率，且适用“对企业所得税总属于地方分享
部分减按60%征收”的政策。公司实际承担的企业所得税税率为9%。
（4）根据《财政部 税务总局关于实施小微企业和个体工商户所得税优惠政策》(财政部 税务总局公告2021年第12号)公告的
规定，自2021年1月1日至2022年12月31日，对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按12.5%计入应纳税
所得额，按20%的税率缴纳企业所得税；根据《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税〔2019〕
13号)公告的规定，自2019年1月1日至2021年12月31日，对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按50%
计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。本集团子公司深圳世联行顾问服务有限公司等公司享有2.5%-10%超额
累进所得税率优惠。
3、其他
1）本集团主要适用增值税税率为6%，小规模纳税人适用3%，其中房地产代理销售服务、房地产策划顾问服务、金融
服务、互联网+服务、房地产经纪服务、公寓住宿服务、物业管理服务、资产管理服务等劳务服务适用6%，不动产租赁适用
5%、9%，装修业务适用9%，物业服务中的代收水费适用3%，物业中的代收电费及销售货物适用13%。
2）根据《财政部 税务总局关于延续实施应对疫情部分税费优惠政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第7号）规
定，《财政部 税务总局关于支持个体工商户复工复业增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2020年第13号）的税收优
惠政策，执行期限延长至2021年12月31日，增值税小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入，减按1%征收率征收增值税。
七、合并财务报表项目注释
1、货币资金
单位：元
项目 期末余额 期初余额
库存现金 22,782.63 60,893.16
银行存款 1,654,828,206.15 1,936,414,266.51
其他货币资金 130,682,233.66 323,028,700.93
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
合计 1,785,533,222.44 2,259,503,860.60
其中：存放在境外的款项总额 1,255,136.19 1,376,423.11
因抵押、质押或冻结等对使用有限制的款项总额 130,682,233.66 323,028,700.93
其他说明
期末其他货币资金系本集团在银行存入借款保证金68,000,000.00元、定期存单质押40,000,000.00元、保函保证金19,590,331.10
元、冻结诉讼保证金2,995,284.76元及子公司世联行经纪二手楼交易资金监管账户二手楼交易客户缴存的交易结算资金
96,617.80元。
2、交易性金融资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其中：
指定以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 4,000,000.00
其中：
保本类结构性存款 4,000,000.00
合计 4,000,000.00
其他说明：
期初银行短期保本类结构性存款本报告期已到期结转。
3、应收票据
（1）应收票据分类列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
银行承兑票据 2,860,000.00 1,300,000.00
商业承兑票据 563,798,411.80 698,118,701.84
合计 566,658,411.80 699,418,701.84
单位：元
期末余额 期初余额
类别 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
账面价值 账面价值
金额 比例 金额 计提比例 金额 比例 金额 计提比例
按单项计提
坏账准备的 570,347,287.01 100.00% 3,688,875.21 0.65% 566,658,411.80 703,986,161.95 100.00% 4,567,460.11 0.65% 699,418,701.84
应收票据
银行承兑汇
2,860,000.00 0.50% 0.00 0.00% 2,860,000.00 1,300,000.00 0.18% 0.00 0.00% 1,300,000.00
票
105
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
商业承兑汇
567,487,287.01 99.50% 3,688,875.21 0.65% 563,798,411.80 702,686,161.95 99.82% 4,567,460.11 0.65% 698,118,701.84
票
合计 570,347,287.01 100.00% 3,688,875.21 566,658,411.80 703,986,161.95 100.00% 4,567,460.11 699,418,701.84
按单项计提坏账准备：
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
按组合计提坏账准备：0.00
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
银行承兑汇票 2,860,000.00 0.00 0.00%
合计 2,860,000.00 0.00 --
确定该组合依据的说明：
对于银行承兑汇票，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过预测违约风险敞口
和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失，本公司对银行承兑汇票组合的预期信用损失率为0%。
按组合计提坏账准备：3,688,875.21
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
商业承兑汇票 567,487,287.01 3,688,875.21 0.65%
合计 567,487,287.01 3,688,875.21 --
确定该组合依据的说明：
对于评估为正常的、低风险的商业承兑汇票，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，
通过预测违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
按组合计提坏账准备：
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
确定该组合依据的说明：
如是按照预期信用损失一般模型计提应收票据坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□ 适用 √ 不适用
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
106
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
商业承兑汇票 4,567,460.11 -878,584.90 3,688,875.21
合计 4,567,460.11 -878,584.90 3,688,875.21
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□ 适用 √ 不适用
（3）期末公司已质押的应收票据
单位：元
项目 期末已质押金额
银行承兑票据 0.00
商业承兑票据 0.00
合计 0.00
（4）期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
单位：元
项目 期末终止确认金额 期末未终止确认金额
银行承兑票据 0.00 0.00
商业承兑票据 0.00 0.00
合计 0.00 0.00
（5）期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
单位：元
项目 期末转应收账款金额
商业承兑票据 3,792,644.65
合计 3,792,644.65
其他说明
1）期末本集团不存在已质押的票据；
2）期末本集团无已经背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据；
3）本报告期内本集团没有核销的应收票据，期末转应收账款的票据，截止2021年7月31日已收到款项3,704,599.12元。
4、应收账款
（1）应收账款分类披露
单位：元
107
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期末余额 期初余额
类别 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
账面价值 账面价值
金额 比例 金额 计提比例 金额 比例 金额 计提比例
其中：
按组合计提坏
账准备的应收 1,835,853,835.88 100.00% 259,712,706.30 14.15% 1,576,141,129.58 1,861,528,313.52 100.00% 267,972,233.47 14.40% 1,593,556,080.05
账款
其中：
以账龄特征为
1,812,898,499.86 98.75% 256,473,913.67 14.15% 1,556,424,586.19 1,830,159,196.53 98.31% 263,569,864.47 14.40% 1,566,589,332.06
基础的组合
取得担保物为
22,955,336.02 1.25% 3,238,792.63 14.11% 19,716,543.39 31,369,116.99 1.69% 4,402,369.00 14.03% 26,966,747.99
基础的组合
合计 1,835,853,835.88 100.00% 259,712,706.30 14.15% 1,576,141,129.58 1,861,528,313.52 100.00% 267,972,233.47 14.40% 1,593,556,080.05
按单项计提坏账准备：
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
按组合计提坏账准备：256,473,913.67
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
6 个月以内 977,570,684.23 11,242,062.87 1.15%
6 个月至 1 年 486,861,169.70 30,136,706.40 6.19%
1-2 年 135,243,592.87 45,604,139.52 33.72%
2 年以上 213,223,053.06 169,491,004.88 79.49%
合计 1,812,898,499.86 256,473,913.67 --
确定该组合依据的说明：
当单项应收账款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团依据信用风险特征将应收账款划分为帐龄组合，在
组合基础上，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预
期信用损失率，计算预期信用损失。
按组合计提坏账准备：3,238,792.63
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
新房销售收款权 22,955,336.02 3,238,792.63 14.11%
合计 22,955,336.02 3,238,792.63 --
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
确定该组合依据的说明：
本集团对于有担保物的应收账款按照担保物的公允价值评估信用损失，计提坏账准备。
按组合计提坏账准备：
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
确定该组合依据的说明：
如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□ 适用 √ 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 期末余额
1 年以内（含 1 年） 1,466,738,831.51
6 个月以内 978,055,816.81
6 个月至 1 年 488,683,014.70
1至2年 140,943,509.87
2至3年 228,171,494.50
合计 1,835,853,835.88
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
坏账准备 267,972,233.47 -2,942,556.81 232,318.00 5,860,838.79 311,550.43 259,712,706.30
合计 267,972,233.47 -2,942,556.81 232,318.00 5,860,838.79 311,550.43 259,712,706.30
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
单位：元
单位名称 收回或转回金额 收回方式
中山市天乙物流发展有限公司 100,000.00 现金收回
哈尔滨鑫隆业房地产开发有限公司 81,635.00 现金收回
惠州市南方明珠实业有限公司 30,000.00 现金收回
哈尔滨力众房地产开发有限公司 20,683.00 现金收回
合计 232,318.00 --
公司对在财务上已经核销的应收款项， 仍然会继续催收。本报告期陆续收回了部分前期已核销的应收款项232,318.00元。
109
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
（3）本期实际核销的应收账款情况
单位：元
项目 核销金额
实际核销的应收账款 5,860,838.79
其中重要的应收账款核销情况：
单位：元
款项是否由关
单位名称 应收账款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
联交易产生
深圳市华佳业房地产开发有限公司 应结服务费 1,728,395.36 无法收回 公司规定流程 否
长春中信鸿泰置业有限公司 应结服务费 673,299.00 无法收回 公司规定流程 否
青岛奥润投资集团 应结服务费 647,863.00 无法收回 公司规定流程 否
深圳市德润创展房地产开发有限公司 应结服务费 546,531.00 无法收回 公司规定流程 否
江西永修金融街项目（暂定名） 应结服务费 527,260.00 无法收回 公司规定流程 否
中昆投资有限公司 应结服务费 450,000.00 无法收回 公司规定流程 否
深圳市陶润置业有限公司 应结服务费 223,811.62 无法收回 公司规定流程 否
湖北中都房地产开发有限公司 应结服务费 200,000.00 无法收回 公司规定流程 否
安徽省文一控股集团寿蜀置业有限公司 应结服务费 127,163.06 无法收回 公司规定流程 否
安徽省文一投资控股集团滨江置业有限
应结服务费 118,713.94 无法收回 公司规定流程 否
公司
南京软件谷奇创通讯科技有限公司 应结服务费 75,000.00 无法收回 公司规定流程 否
蚌埠恒通置业有限公司 应结服务费 50,854.00 无法收回 公司规定流程 否
黄石中都房地产开发有限公司 应结服务费 50,000.00 无法收回 公司规定流程 否
鞍山新长风开发有限公司 应结服务费 47,307.00 无法收回 公司规定流程 否
松滋佳园房地产开发有限公司 应结服务费 47,130.00 无法收回 公司规定流程 否
武汉清能意盛置业有限公司 应结服务费 44,210.26 无法收回 公司规定流程 否
湘潭金鹏置业有限公司 应结服务费 39,597.29 无法收回 公司规定流程 否
无锡天润福源房地产开发有限公司 应结服务费 39,223.11 无法收回 公司规定流程 否
山东鲁能亘富开发有限公司唐冶分公司 应结服务费 31,361.00 无法收回 公司规定流程 否
荆州市荆沙人信置业有限公司 应结服务费 26,119.72 无法收回 公司规定流程 否
鹰潭市金森文化投资有限公司 应结服务费 21,000.00 无法收回 公司规定流程 否
应收 2 万以下 应结服务费 145,999.43 无法收回 公司规定流程 否
合计 -- 5,860,838.79 -- -- --
应收账款核销说明：
本期核销的应收账款主要是公司应收的代理服务费，未有重大应收账款的核销。对于这些在财务上已经核销的应收款项，公
司仍会继续催收。
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（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
单位：元
单位名称 应收账款期末余额 占应收账款期末余额合计数的比例 坏账准备期末余额
中国移动通信集团北京有限公司 17,836,206.99 0.97% 208,046.04
中山市弘泰房地产开发有限公司 14,115,347.42 0.77% 563,226.32
肇庆市骏龙智能自动化科技有限公司 14,045,000.00 0.77% 602,013.50
上海更赢信息技术有限公司 13,281,865.31 0.72% 1,184,437.83
上海沪腾房地产有限公司 11,932,917.00 0.65% 2,055,699.37
合计 71,211,336.72 3.88%
（5）其他说明
2020年9月22日，本集团以8家子公司的应收账款作为抵押，与中国建设银行股份有限公司深圳市分行签订编号为
HTZ442105977CNED202000010的《人民币额度借款合同》，额度有效期为2020年09月22日至2021年11月19日，截至2021年
06月30日，登记抵押的应收账款金额为296,199,020.13元。
5、预付款项
（1）预付款项按账龄列示
单位：元
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例 金额 比例
1 年以内 170,233,564.11 85.64% 108,596,959.40 83.31%
1至2年 25,507,849.68 12.83% 19,675,471.18 15.09%
2至3年 2,324,113.07 1.17% 1,514,050.87 1.16%
3 年以上 705,381.65 0.35% 571,814.30 0.44%
合计 198,770,908.51 -- 130,358,295.75 --
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
单位名称（客户） 期末余额 款项性质 未结算原因
南京恒裕房地产开发有限公司 7,195,361.00 开发商以房抵付代理费 未达到结算条件
重庆市沿科实业有限公司 3,911,972.00 开发商以房抵付代理费 未达到结算条件
济南绿地康鲁置业有限公司 2,297,256.00 开发商以房抵付代理费 未达到结算条件
武汉市文一置业有限公司 2,128,960.10 开发商以房抵付代理费 未达到结算条件
湘潭金鹏置业有限公司 1,477,455.00 开发商以房抵付代理费 未达到结算条件
湖南华盛世纪城房地产开发有限公司 1,331,160.00 开发商以房抵付代理费 未达到结算条件
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
昆明荣城房地产经纪有限公司 1,094,833.65 预付佣金 未达到结算条件
昆明百沃房地产经纪有限公司 943,945.75 预付佣金 未达到结算条件
云南京鹏房地产开发有限公司 745,478.47 开发商以房抵付代理费 未达到结算条件
合计 21,126,421.97
（2）按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
按预付对象归集的期末余额前五名预付款项汇总金额为44,120,513.00元，占预付款项期末余额合计数的比例为22.20%。
其他说明：
期末预付账款比期初增加了68,412,612.76元，上升了52.48%，主要是因为本报告期公司开发商以房抵付服务费转入增加。
6、其他应收款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应收股利 1,256,575.03
其他应收款 1,468,245,229.92 1,431,311,764.26
合计 1,468,245,229.92 1,432,568,339.29
（1）应收股利
1）应收股利分类
单位：元
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
重庆小样创业服务有限公司 1,256,575.03
合计 1,256,575.03
2）坏账准备计提情况
□ 适用 √ 不适用
其他说明：
本报告期公司已收到联营企业宣告分配的利润。
（2）其他应收款
1）其他应收款按款项性质分类情况
单位：元
112
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
押金、保证金 514,306,031.01 645,818,601.62
信贷资产转让款 564,562,397.64 604,730,900.00
子公司及联营公司等股权处置款 285,080,905.74 92,080,905.74
业务借款 93,943,236.64 76,181,885.78
预支薪资 6,701,575.57 8,739,476.31
代收代付款 2,815,778.85 7,132,024.76
业务合作意向金 6,362,628.66 6,362,628.66
处置资产应收款 2,335,885.14
其他 4,329,642.12 3,683,934.18
合计 1,480,438,081.37 1,444,730,357.05
2）按坏账计提方法分类情况
期末余额 期初余额
类别
账面余额 坏账准备 计提比例 账面余额 坏账准备 计提比例
按单项计提坏账准备 26,020,905.74 2,194,045.29 8.43% 26,020,905.74 2,194,045.29 8.43%
按组合计提坏账准备的应收账款 1,452,081,290.49 9,998,806.16 0.69% 1,418,709,451.31 11,224,547.50 0.79%
其中：押金、保证金 513,406,031.01 5,134,060.31 1.00% 644,918,601.62 6,449,185.89 1.00%
业务借款、预支薪资 100,604,812.21 2,006,206.76 2.00% 84,881,362.09 1,697,627.27 2.00%
代收代付、信贷资产转让款、其他 571,707,818.61 2,858,539.09 0.50% 615,546,858.94 3,077,734.34 0.50%
业务合作意向金、子公司及联营公司
268,698,513.80 0.00% 73,362,628.66
等股权处置款
合计 1,480,438,081.37 12,192,851.45 0.82% 1,444,730,357.05 13,418,592.79 0.93%
3）按坏账计提方法分类情况
期末余额 期初余额
类别
账面余额 坏账准备 计提比例 账面余额 坏账准备 计提比例
按单项计提坏账准备 26,020,905.74 2,194,045.29 8.43% 26,020,905.74 2,194,045.29 8.43%
按组合计提坏账准备的应收账款 1,452,081,290.49 9,998,806.16 0.69% 1,418,709,451.31 11,224,547.50 0.79%
其中：押金、保证金 513,406,031.01 5,134,060.31 1.00% 644,918,601.62 6,449,185.89 1.00%
业务借款、预支薪资 100,604,812.21 2,006,206.76 2.00% 84,881,362.09 1,697,627.27 2.00%
113
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代收代付、信贷资产转让款、其他 571,707,818.61 2,858,539.09 0.50% 615,546,858.94 3,077,734.34 0.50%
业务合作意向金、子公司及联营公司
268,698,513.80 0.00% 73,362,628.66
等股权处置款
合计 1,480,438,081.37 12,192,851.45 0.82% 1,444,730,357.05 13,418,592.79 0.93%
4）坏账准备计提情况
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预 整个存续期预期信用损失 整个存续期预期信用损失 合计
期信用损失 (未发生信用减值) (已发生信用减值)
2021 年 1 月 1 日余额 11,224,547.50 2,194,045.29 13,418,592.79
2021 年 1 月 1 日余额在本期 —— —— —— ——
--转入第三阶段 -113,136.70 113,136.70
本期计提 -343,823.37 -343,823.37
本期核销 -113,136.70 -113,136.70
其他变动 -768,781.27 -768,781.27
2021 年 6 月 30 日余额 9,998,806.16 2,194,045.29 12,192,851.45
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□ 适用 √ 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 期末余额
1 年以内（含 1 年） 1,104,189,022.24
1至2年 145,838,804.94
2至3年 108,145,541.98
3 年以上 122,264,712.21
3至4年 94,610,083.59
4至5年 20,964,531.54
5 年以上 6,690,097.08
合计 1,480,438,081.37
5）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
114
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本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
坏账准备 13,418,592.79 -343,823.37 0.00 113,136.70 -768,781.27 12,192,851.45
合计 13,418,592.79 -343,823.37 0.00 113,136.70 -768,781.27 12,192,851.45
其他变动主要是本期公司转让子公司世联集房股权后不再纳入合并而减少。
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
单位：元
单位名称 转回或收回金额 收回方式
6）本期实际核销的其他应收款情况
单位：元
项目 核销金额
实际核销的其他应收款 113,136.70
其中重要的其他应收款核销情况：
单位：元
款项是否由关联交
单位名称 其他应收款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
易产生
员工宿舍押金保证金 押金、保证金 87,585.88 无法收回 公司规定程序 否
离职员工 预支薪资 25,550.82 无法收回 公司规定程序 否
合计 -- 113,136.70 -- -- --
其他应收款核销说明：
7）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位：元
占其他应收款期末
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 坏账准备期末余额
余额合计数的比例
乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙
贷款处置款 564,562,397.64 1 年以内 38.13% 2,822,811.99
企业(有限合伙)
珠海横琴华琴实业投资合伙企业
股权转让款 260,000,000.00 1 年以内 17.56%
（有限合伙）
广州市全汇房地产开发有限公司 押金、保证金 29,846,115.57 3 年以内 2.02% 298,461.16
广西二十六度旅居科技有限公司 押金、保证金 27,000,000.00 2 年以内 1.82% 270,000.00
山东领邦华皓置业有限公司 押金、保证金 24,950,476.19 1 年以内 1.69% 249,504.76
合计 -- 906,358,989.40 -- 61.22% 3,640,777.91
115
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7、存货
公司是否需要遵守房地产行业的披露要求
否
（1）存货分类
单位：元
期末余额 期初余额
项目 存货跌价准备或合同 存货跌价准备或合同
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
履约成本减值准备 履约成本减值准备
库存商品 316,532.98 316,532.98 323,089.40 323,089.40
合同履约成本 126,713,302.75 126,713,302.75 44,476,967.72 44,476,967.72
合计 127,029,835.73 127,029,835.73 44,800,057.12 44,800,057.12
（2）存货跌价准备和合同履约成本减值准备
期末按可变现净值进行减值测试，库存商品和合同履约成本未发生减值，无需计提减值准备。
（3）存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
期末存货余额无含有借款费用资本化金额。
（4）合同履约成本本期摊销金额的说明
本报告期按合同在履约义务完成履行的时点摊销结转计入营业成本147,809,040.02元。
8、贷款
（1）贷款分类披露
类别 年末余额 年初余额
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
金额 比例 金额 计提 金额 比例 金额 计提比
(%) 比例 (%) 例 (%)
(%)
按 组 合 计 1,750,387,473.61 100 97,396,913.70 5.56 1,652,990,559.91 2,003,053,712.00 100 86,767,861.97 4.33 1,916,285,850.03
提坏账准
备的贷款
其中：
贷款组合 1,750,387,473.61 100 97,396,913.70 5.56 1,652,990,559.91 2,003,053,712.00 100 86,767,861.97 4.33 1,916,285,850.03
合计 1,750,387,473.61 100 97,396,913.70 1,652,990,559.91 2,003,053,712.00 100 86,767,861.97 1,916,285,850.03
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（2）贷款的五级分类
类别 期末余额 期初余额
金额 比例 金额 比例
正常类 1,315,262,636.09 75.14% 1,608,633,898.71 80.31%
关注类 352,434,384.86 20.13% 311,989,088.61 15.58%
次级类 16,558,486.02 0.95% 38,533,897.24 1.92%
可疑类 19,329,976.56 1.10% 16,420,042.44 0.82%
损失类 46,801,990.08 2.67% 27,476,785.00 1.37%
合计 1,750,387,473.61 100.00% 2,003,053,712.00 100.00%
（3）贷款损失准备计提情况
贷款损失准备 第一阶段 第二阶段 第三阶段 合计
未来12个月预期信用 整个存续期预期信用损 整个存续期预期信用损失
损失 失(未发生信用减值) (已发生信用减值)
2021年1月1日余额 24,129,508.44 9,359,672.66 53,278,680.87 86,767,861.97
--转入第二阶段
--转入第三阶段 -4,186,562.35 4,186,562.35
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本年计提 -4,400,568.90 5,399,921.24 6,652,639.02 7,651,991.36
本年转回 5,067,561.41 5,067,561.41
本年转销
本年核销 -2,090,501.04 -2,090,501.04
其他变动
2021年6月30日余额 19,728,939.54 10,573,031.55 67,094,942.61 97,396,913.70
（4）本期计提、转回（或收回）贷款损失准备情况
本报告期计提贷款损失准备金额 7,651,991.36 元，转回以前年度已核销的贷款损失准备5,067,561.41元。
其中本报告期转回以前年度核销的贷款损失准备如下:
贷款种类 转回或收回金额 收回方式
小额贷款 5,067,561.41 现金收回
合计 5,067,561.41
（5）本期实际核销的贷款
项目 核销金额
实际核销的贷款 2,090,501.04
117
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（6）其他说明
子公司世联小贷将部分信贷资产出售给合作方设立的信托等特定实体，本公司对转让的信贷资产提供增信担保，根据公
司会计政策，本公司不终止确认所转让的信贷资产，将收到的对价确认为一项金融负债。截至2021年6月30日，本公司提供
增信担保不终止确认信贷资产原值为364,834,629.49元，坏账准备7,812,986.45元。
9、合同资产
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
装修合同 6,466,159.10 78,868.75 6,387,290.35 8,994,072.24 1,308,436.91 7,685,635.33
交易服务合同 43,692,127.02 502,459.48 43,189,667.54 25,728,932.86 312,798.39 25,416,134.47
合计 50,158,286.12 581,328.23 49,576,957.89 34,723,005.10 1,621,235.30 33,101,769.80
合同资产的账面价值在本期内发生的重大变动金额和原因：
单位：元
项目 变动金额 变动原因
装修合同 -4,777,754.20 期初确认的合同资产于本期结算
装修合同 28,371,142.28 因履约进度计量的变化而增加的金额
装修合同 -26,121,301.22 本期增加并于本期结算
交易服务合同 -25,728,932.86 期初确认的合同资产于本期结算
交易服务合同 63,676,432.19 因已履行服务义务而增加的金额
交易服务合同 -19,984,305.17 本期增加并于本期结算
合计 15,435,281.02 ——
如是按照预期信用损失一般模型计提合同资产坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□ 适用 √ 不适用
本期合同资产计提减值准备情况
单位：元
项目 本期计提 本期转回 本期转销/核销 原因
装修合同 -1,229,568.16
交易服务合同 189,661.09
合计 -1,039,907.07 0.00 0.00 --
其他说明：
本集团合同资产主要涉及装修服务合同、交易服务合同。本集团根据合同约定履行装修义务、渠道服务，并按约定收取
款项。当本集团取得该无条件收取对价的权利时，合同资产将转为应收账款。
118
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10、持有待售资产
单位：元
项目 期末账面余额 减值准备 期末账面价值 公允价值 预计处置费用 预计处置时间
投资性房地产 2,707,445.19 2,707,445.19 3,289,830.00 2021 年 09 月 30 日
合计 2,707,445.19 2,707,445.19 3,289,830.00 --
其他说明：
公司在本报告期末已签订资产处置合同，预计2021年9月交付，按公司会计政策划分为持有待售资产。
11、其他流动资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
合同取得成本 2,951,385.50 2,982,379.84
预缴税费 105,876,644.71 136,934,108.65
合计 108,828,030.21 139,916,488.49
其他说明：
期末合同取得成本是本集团为签订装修合同而支付给第三方的服务费，在相关收入确认时摊销计入营业成本。
12、长期股权投资
单位：元
本期增减变动
减值准
被投资单 期初余额(账面 权益法下确 宣告发放现 期末余额(账
追加投 其他综合 其他权益 计提减值 备期末
位 价值) 减少投资 认的投资损 金股利或利 其他 面价值)
资 收益调整 变动 准备 余额
益 润
一、合营企业
合肥卓越
城运营管
0.00 0.00 0.00
理有限公
司
小计 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
二、联营企业
深圳世联
惠普商业
4,918,546.88 495,233.47 5,413,780.35
保理有限
公司
天津市润
23,524,954.83 -288,501.35 23,236,453.48
泽基金销
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售有限公
司
深圳惠金
卓信科技 1,288,209.32 131,894.79 1,420,104.11
有限公司
深圳雅智
美居信息
0.00 0.00 0.00
科技有限
公司
深圳世联
云学科技 39,542.17 32.28 39,574.45
有限公司
深圳世联
金保管理
119,732.99 -52,441.05 67,291.94
咨询有限
公司
武汉市世
联筑家商
378,747.03 185,454.07 564,201.10
业管理有
限公司
深圳蓝马
创城投资
946,841.62 -9,620.54 937,221.08
运营有限
公司
重庆小样
创业服务 137,492.96 1.00 99.18 137,591.14 0.00
有限公司
江西万寿
宫文旅商
0.00 0.00 0.00
业管理有
限公司
深圳世联
同创资产
18,042,190.59 3,470,188.55 3,674,884.56 17,837,494.58
管理有限
公司
山东省乡
村振兴齐
鲁样板研 1,084,782.42 0.00 1,084,782.42
究院有限
公司
山东世联 1,158,823.62 -1,158,823.62 0.00
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行装饰科
技有限公
司
深圳市很
有蜂格网
184,906.58 0.00 184,906.58
络科技有
限公司
小计 51,824,771.01 0.00 1.00 2,773,515.78 0.00 0.00 3,812,475.70 0.00 0.00 50,785,810.09
合计 51,824,771.01 0.00 1.00 2,773,515.78 0.00 0.00 3,812,475.70 0.00 0.00 50,785,810.09
其他说明
1）江西万寿宫文旅商业管理有限公司，本公司对其投资成本为2,000,000.00元，截至本期末，其累计亏损12,161,219.78元（截
至上年末亏损8,147,204.85元），按照权益法核算，账面余额减至0。
2）深圳雅智美居信息科技有限公司，本公司对其投资成本为250,00.00元，截至本期末，其累计亏损2,723,915.45元（截至上
年末亏损2,523,357.81元），按照权益法核算，账面余额减至0。
3）山东世联行装饰科技有限公司,本公司对其投资成本为2,610,00.00，截至本期末，其累计亏损5,689,787.44元，按照权益法
核算，账面余额减至0。
4）本报告期重庆小样创业服务有限公司已注销清算。
13、其他权益工具投资
单位：元
项目 期末余额 期初余额
世居置业服务有限公司 114,281.43 115,594.41
深圳市世联兴业养老运营管理有限公司 1,990,000.00 1,990,000.00
合计 2,104,281.43 2,105,594.41
分项披露本期非交易性权益工具投资
单位：元
指定为以公允价
其他综合收益转 其他综合收益转
值计量且其变动
项目名称 确认的股利收入 累计利得 累计损失 入留存收益的金 入留存收益的原
计入其他综合收
额 因
益的原因
世居置业服务有
不以出售为目的 不适用
限公司
深圳市世联兴业
养老运营管理有 不以出售为目的 不适用
限公司
其他说明：
121
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本集体的权益工具投资是本公司及子公司出于战略目的而计划长期持有的投资，根据新金融准则工具相关规定，在初始
确认时，将该部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值且变动计入其他综合收益的金融资产。
14、其他非流动金融资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
上海中城联盟投资管理股份有限公司 55,630,000.00 55,630,000.00
深圳市世联共享投资股份有限公司 2,700,000.00 2,700,000.00
上海中城勇略投资中心（有限合伙） 1,172,910.76 1,172,910.76
苏州工业园区睿灿投资企业（有限合伙） 100,000,000.00 100,000,000.00
上海海祁企业管理合伙企业（有限合伙） 100,000,000.00 100,000,000.00
深圳英博科技产业培育有限公司 800,000.00 800,000.00
深圳英智投资管理有限公司 2,500.00 2,500.00
深圳英智剑桥科技投资基金合伙企业（有限合伙） 2,382,425.76 2,382,425.76
上海腾赋企业管理合伙企业（有限合伙） 16,000,000.00 16,000,000.00
深圳市搜社社区服务发展研究院有限公司 450,000.00 450,000.00
同创世联地产平衡一号基金 188,306,428.95 190,834,569.00
上海竑瞻企业管理有限公司 10,000.00 10,000.00
上海呈稻企业管理合伙企业（有限合伙） 110,760,000.00 110,760,000.00
珠海镓未来科技有限公司 4,000,000.00
合计 582,214,265.47 580,742,405.52
其他说明：
1）同创世联地产平衡一号基金减少金额是本报告期被投资单位分配收回的投资款；
2）本报告期公司对珠海镓未来科技有限公司进行增资400万元，持有其股权2.27%。
15、投资性房地产
（1）采用成本计量模式的投资性房地产
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 683,933,943.25 683,933,943.25
2.本期增加金额 -12,900,932.86 -12,900,932.86
（1）外购 -12,900,932.86 -12,900,932.86
122
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（2）存货\固定资产\在建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额 18,652,763.39 18,652,763.39
（1）处置 15,661,111.32 15,661,111.32
（2）其他转出
（3）转出至持有待售 2,991,652.07 2,991,652.07
4.期末余额 652,380,247.00 652,380,247.00
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 94,585,174.76 94,585,174.76
2.本期增加金额 12,874,188.54 12,874,188.54
（1）计提或摊销 12,874,188.54 12,874,188.54
3.本期减少金额 1,822,519.77 1,822,519.77
（1）处置 1,538,312.89 1,538,312.89
（2）其他转出
（3）转出到持有待售资产 284,206.88 284,206.88
4.期末余额 105,636,843.53 105,636,843.53
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 546,743,403.47 546,743,403.47
2.期初账面价值 589,348,768.49 589,348,768.49
（2）采用公允价值计量模式的投资性房地产
□ 适用 √ 不适用
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（3）未办妥产权证书的投资性房地产情况
单位：元
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
成都金沙城项目 305 套房 218,610,406.04 权证办理中
青岛市黄岛开发区井冈山路 744 号 4,159,860.00 权证办理中
惠州惠阳汇鑫花园 B1 栋 12 屋 04 房 599,533.67 权证办理中
其他说明
1）本报告期账面原值中本期增加的外购金额为负数，主要是上年增加的房产因税费金额变动调整的原值。
2）2018年11月22日，本集团以位于北京市朝阳区建国门外大街甲6号1幢5层C座六层、1幢6层C座七层房产作为抵押，与平
安银行股份有限公司深圳分行签订了平银战略客户六部综字20210423第001号综合授信合同，综合授信期限为2021年5月18
日至2023年5月17日，截至2021年6月30日，该物业的账面原值为70,060,928.54元，净值为40,285,034.02元。
3）2019年4月18日，本集团以西安高新区高新园国际商务中心数码大厦13201室，天津市和平区解放北路与曲阜道交口西南
侧信达广场塔楼第9层901-903、905-912、第10层1001-1003、1005-1012、沈阳市沈河区友好10-3号1301-1310、合肥市政务区
东流路999号新际商务中心B座1001-1013作为抵押，与招商银行股份有限公司深圳分行签订了编号为：755XY2019008030的
授信协议，抵押期限自2019年04月18日至2021年04月17日，上述银行借款已全部归还，已于2021年7月15日解除抵押。截至
2021年6月30，以上物业的账面原值为94,640,681.71元，净值为61,959,055.63元，其中投资性房地产的账面原值为45,212,574.05
元，净值为29,509,840.09元。
16、固定资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
固定资产 104,136,639.94 107,844,794.33
合计 104,136,639.94 107,844,794.33
（1）固定资产情况
单位：元
项目 房屋及建筑物 电子设备及其他 运输设备 合计
一、账面原值：
1.期初余额 87,531,188.11 101,851,044.33 53,001,399.54 242,383,631.98
2.本期增加金额 2,473,077.89 2,792,270.46 908,673.72 6,174,022.07
（1）购置 2,473,077.89 2,792,270.46 908,673.72 6,174,022.07
（2）在建工程转入
（3）企业合并增加
124
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
3.本期减少金额 4,812,389.40 1,042,600.49 5,854,989.89
（1）处置或报废 1,812,559.35 1,042,600.49 2,855,159.84
（2）出售子公司 2,999,830.05 2,999,830.05
4.期末余额 90,004,266.00 99,830,925.39 52,867,472.77 242,702,664.16
二、累计折旧
1.期初余额 24,288,052.94 72,804,738.67 37,446,046.04 134,538,837.65
2.本期增加金额 1,341,836.59 4,524,488.42 2,737,717.08 8,604,042.09
（1）计提 1,341,836.59 4,524,488.42 2,737,717.08 8,604,042.09
3.本期减少金额 3,638,735.58 938,119.94 4,576,855.52
（1）处置或报废 1,351,444.35 938,119.94 2,289,564.29
（2）出售子公司 2,287,291.23 2,287,291.23
4.期末余额 25,629,889.53 73,690,491.51 39,245,643.18 138,566,024.22
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 64,374,376.47 26,140,433.88 13,621,829.59 104,136,639.94
2.期初账面价值 63,243,135.17 29,046,305.66 15,555,353.50 107,844,794.33
（2）未办妥产权证书的固定资产情况
单位：元
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
振华国际广场商品房 832,897.96 开发商统一办理，权证办理中
属于政府的企业人才住房，公司于 2017 年 4 月
莲馨家园房屋 3 栋 28D，29D，30D，28E，29E，30E，34D， 26 日与深圳市罗湖区住房与建设局签订《深圳
5,547,664.66
34E，34F 市罗湖区企业人才住房买卖合同》，由于企业人
才住房属于有限产权住房，无法办理房产证
历下区经十路 15078 号"波斐历景中心"103 号地下车位 174,600.00 权证尚未办理
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
历下区经十路 15078 号"波斐历景中心"104 号地下车位 174,600.00 权证尚未办理
其他说明
2019年4月18日，本集团以西安高新区高新园国际商务中心数码大厦13201室，天津市和平区解放北路与曲阜道交口西南
侧信达广场塔楼第9层901-903、905-912、第10层1001-1003、1005-1012、沈阳市沈河区友好10-3号1301-1310、合肥市政务区
东流路999号新际商务中心B座1001-1013作为抵押，与招商银行股份有限公司深圳分行签订了编号为：755XY2019008030的
授信协议，抵押期限自2019年04月18日至2021年04月17日，上述银行借款已全部归还，已于2021年7月15日解除抵押。截至
2021年6月30日，以上物业的账面原值为94,640,681.71元，净值为61,959,055.63元，其中固定资产的账面原值为49,428,107.66
元，净值为32,449,215.54元。
截至2021年6月30日止，本集团无暂时闲置的固定资产。
17、使用权资产
单位：元
项目 物业租赁 合计
1.期初余额 2,050,023,653.50 2,050,023,653.50
2.本期增加金额 6,622,197.02 6,622,197.02
（1）本期新增 6,622,197.02 6,622,197.02
3.本期减少金额 21,558,279.92 21,558,279.92
(1)本期处置 21,558,279.92 21,558,279.92
4.期末余额 2,035,087,570.60 2,035,087,570.60
1.期初余额 517,059,151.08 517,059,151.08
2.本期增加金额 115,745,804.13 115,745,804.13
（1）计提 115,745,804.13 115,745,804.13
3.本期减少金额 6,490,849.07 6,490,849.07
（1）处置 6,490,849.07 6,490,849.07
4.期末余额 626,314,106.14 626,314,106.14
1.期末账面价值 1,408,773,464.46 1,408,773,464.46
2.期初账面价值 1,532,964,502.42 1,532,964,502.42
其他说明：
本集团作为承租人，超过1年的租赁主要是自用办公场所和空间运营业务对外经营用的公寓酒店、商办物业。
18、无形资产
（1）无形资产情况
126
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单位：元
项目 土地使用权 专利权 非专利技术 软件 车位使用权 合计
一、账面原值
1.期初余额 35,405,254.98 1,535,000.00 36,940,254.98
2.本期增加金额 301,855.13 301,855.13
（1）购置 301,855.13 301,855.13
（2）内部研发
（3）企业合并增加
3.本期减少金额 1,072,103.39 1,072,103.39
（1）处置 0.00
（2）处置子公司 1,072,103.39 1,072,103.39
4.期末余额
二、累计摊销
1.期初余额 33,639,479.83 222,940.34 33,862,420.17
2.本期增加金额 697,340.18 21,928.68 719,268.86
（1）计提 697,340.18 21,928.68 719,268.86
3.本期减少金额 902,005.35 902,005.35
（1）处置 0.00
（2）处置子公司 902,005.35 902,005.35
4.期末余额 33,434,814.66 244,869.02 33,679,683.68
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 1,200,192.06 1,290,130.98 2,490,323.04
2.期初账面价值 1,765,775.15 1,312,059.66 3,077,834.81
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0.00%。
127
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（2）未办妥产权证书的土地使用权情况
单位：元
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
其他说明：
本集团车位使用权系：根据本公司二级子公司西安世联与天地源股份有限公司西安置业分公司签订《地下停车位使用权
购买协议》，西安世联公司购买车位的使用期限从购买日起至该地块的土地使用权证终止之日止。
19、商誉
（1）商誉账面原值
单位：元
被投资单位名称或 本期增加 本期减少
期初余额 期末余额
形成商誉的事项 企业合并形成的 处置
山东世联 42,992,074.82 42,992,074.82
四川嘉联 30,652,993.04 30,652,993.04
重庆世联 13,484,800.36 13,484,800.36
世联投资 5,515,896.34 5,515,896.34
世联小贷 5,446,386.24 5,446,386.24
盛泽担保 20,929,875.36 20,929,875.36
北京安信行 69,000,000.00 69,000,000.00
厦门立丹行 76,224,942.54 76,224,942.54
青岛荣置地 48,125,480.21 48,125,480.21
合计 312,372,448.91 312,372,448.91
（2）商誉减值准备
单位：元
被投资单位名称 本期增加 本期减少
或形成商誉的事 期初余额 期末余额
计提 处置
项
山东世联 21,700,500.00 21,700,500.00
重庆世联 10,495,300.00 10,495,300.00
盛泽金融组 3,960,000.00 3,960,000.00
厦门立丹行 18,423,014.90 18,423,014.90
合计 54,578,814.90 54,578,814.90
商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
128
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
每年年末本集团对商誉进行减值测试：本集团将各并购公司整体分别作为一个资产组进行减值测试，计算可收回金额，
并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。对各并购公司实际运行经营业绩与收购定价时采取的预测经营业绩基础进
行对比。
2011年度山东世联与重庆世联均未达到收购定价时采取的预测经营业绩基础，且在可预测的期间内，重新预测经营业绩
达到收购定价时采取的预测经营业绩可能性较小，因此分别对并购山东世联、重庆世联时产生的商誉提取减值准备2,170.05
万元和1,049.53万元。
世联投资、盛泽担保、世联小贷三家公司产生现金流独立于其他资产产生现金流，且具有不可分性，所以将其整体看做
一个资产组盛泽金融组。2012年度，对资产组进行减值测试时发现，其在可预测的期间内，重新预测经营业绩和收购定价时
采取的预测经营业绩有一定差距，因此对并购世联投资、盛泽担保、世联小贷时产生的商誉提取减值准备396.00万元。
2020年度本集团对所有并购公司形成的商誉进行减值测试，厦门立丹行商誉提取减值准备18,423,014.90元。
说明商誉减值测试过程、关键参数（如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期增长率、利润率、折现率、预测期
等）及商誉减值损失的确认方法：
截至2021年06月30日止，本集团对所有并购公司形成的商誉进行减值测试，无需补提商誉减值准备。
商誉减值测试的影响
其他说明
20、长期待摊费用
单位：元
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
办公楼装修费 55,298,433.14 9,269,688.57 6,637,856.06 668,884.87 57,261,380.78
商业物业租赁装修 67,302,152.59 4,241,312.76 13,678,655.84 6,746,102.56 51,118,706.95
公寓酒店装修 426,035,528.33 4,146,321.04 23,379,208.08 368,606,406.87 38,196,234.42
网络续保服务费 53,930.83 53,930.83 0.00
其他 1,281,733.66 47,613.81 217,194.48 1,112,152.99
合计 549,971,778.55 17,704,936.18 43,966,845.29 376,021,394.30 147,688,475.14
其他说明
本报告期转让子公司世联集房股权后不再纳入合并，公寓酒店装修长摊相应减少362,357,754.30元。
21、递延所得税资产/递延所得税负债
（1）未经抵销的递延所得税资产
单位：元
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 342,234,263.62 80,903,707.58 349,082,796.41 77,056,164.03
内部交易未实现利润 7,072,280.68 1,768,070.17 7,072,280.68 1,768,070.17
可抵扣亏损 8,177,408.44 2,044,352.11 46,230,534.60 11,557,633.65
已列支成本费用但尚未 564,645,067.12 136,183,129.17 705,396,431.01 162,420,154.58
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发放的薪资
互联网+业务待付的第
772,351,513.83 174,011,964.80 765,823,971.51 160,086,106.55
三方费用
已列支成本费用但尚未
111,914,760.98 27,632,322.93 229,583,475.53 55,691,743.95
结算的费用
长期待摊费用摊销差异 1,573,772.26 339,847.67 1,465,519.37 328,113.95
无形资产摊销差异 4,271,763.32 1,067,940.83 244,650.76 61,162.69
已开票未确认收入 3,206,364.68 736,198.85 11,118,250.48 2,723,743.67
合计 1,815,447,194.93 424,687,534.11 2,116,017,910.35 471,692,893.24
（2）未经抵销的递延所得税负债
单位：元
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
固定资产折旧差异 461,726.89 115,431.73 461,726.89 115,431.73
合计 461,726.89 115,431.73 461,726.89 115,431.73
（3）以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
单位：元
递延所得税资产和负债 抵销后递延所得税资产 递延所得税资产和负债 抵销后递延所得税资产
项目
期末互抵金额 或负债期末余额 期初互抵金额 或负债期初余额
递延所得税资产 0.00 424,687,534.11 0.00 471,692,893.24
递延所得税负债 0.00 115,431.73 0.00 115,431.73
（4）未确认递延所得税资产明细
单位：元
项目 期末余额 期初余额
可抵扣亏损 2,085,127,327.32 1,797,965,279.58
已列支成本费用但尚未发放的薪资 63,343,191.79 32,762,554.21
资产减值准备 31,338,411.85 25,264,587.23
长期待摊费用摊销差异 4,095,177.86 1,738,657.62
互联网+业务待付的第三方费用 36,849,155.27 34,467,271.51
已列支成本费用但尚未结算的费用 20,831,915.38
无形资产摊销差异 7,141,941.85
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
合计 2,248,727,121.32 1,892,198,350.15
（5）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
单位：元
年份 期末金额 期初金额 备注
2021 22,591,916.10 33,379,353.85
2022 63,535,064.99 236,067,582.01
2023 144,118,714.93 440,435,146.73
2024 286,894,453.74 581,416,516.87
2025 308,965,345.97 506,666,680.12
2026 1,259,021,831.59
合计 2,085,127,327.32 1,797,965,279.58 --
其他说明：
22、短期借款
（1）短期借款分类
单位：元
项目 期末余额 期初余额
质押借款 290,599,438.17 381,323,242.35
抵押借款 300,000,000.00
保证借款 400,000,000.00
信用借款 380,000,000.00 640,000,000.00
合计 670,599,438.17 1,721,323,242.35
短期借款分类的说明：
本集团将仅有担保或其他非资产抵押保证条款的银行借款划分为保证借款，将有包括资产抵押作为保证条款的银行借款
归为抵押借款，将银行存单质押、应收账款权利登记质押作为担保条款的银行借款为质押借款。
（2）已逾期未偿还的短期借款情况
本期末已逾期未偿还的短期借款总额为 0.00 元，其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
单位：元
借款单位 期末余额 借款利率 逾期时间 逾期利率
合计 0.00 -- -- --
其他说明：
截至2021年6月30日止，本集团无已到期但未偿还的短期借款。
131
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23、应付账款
（1）应付账款列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
直线法摊销运营租赁费 189,554,700.32
购买资产及装修款 17,800,974.35 28,290,458.43
工程外包款 49,799,201.86 52,815,533.91
应付服务费 64,112,781.27 100,492,338.13
物业外包费 53,144,720.46 53,207,371.31
应付租金 2,664,521.07
能源费用 3,114,313.01 3,652,817.77
购买办公用品 92,308.66 77,915.06
其他 293,825.49 1,998,079.44
合计 188,358,125.10 432,753,735.44
（2）账龄超过 1 年的重要应付账款
单位：元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
深圳市宝鹰建设集团股份有限公司 11,182,428.62 尚未达到结算条件
深圳市晶宫设计装饰工程有限公司 6,844,948.87 尚未达到结算条件
深圳市建华宇装饰工程有限公司 4,343,952.19 尚未达到结算条件
申银万国创新证券投资有限公司 2,330,903.80 尚未达到结算条件
中信信诚资产管理有限公司 1,470,000.00 尚未达到结算条件
合计 26,172,233.48 --
其他说明：
应付账款期末比期初减少244,395,610.34元，下降了56.47%，主要原因是：1）转让子公司世联集房股权后不再纳入合并，
应付账款相应减少180,725,698.69元；2）本报告期公司已陆续支付期初服务费、购买资产及装修款项而减少。
24、预收款项
（1）预收款项列示
单位：元
132
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项目 期末余额 期初余额
商业物业租赁费 14,437,241.54 14,903,431.42
公寓租赁费 3,297,573.89 24,738,987.97
预收处置非流动资产款 1,540,955.37 9,618,534.37
其他 1,384,852.87 1,004,001.34
合计 20,660,623.67 50,264,955.10
（2）账龄超过 1 年的重要预收款项
单位：元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
马凌风 700,000.00 按合同预收房款，未达到过户要求
合计 700,000.00 --
其他说明：
预收款项期末比期初减少29,604,331.43元，下降了58.90%，主要原因是：1）转让子公司世联集房股权后不再纳入合并，
预收款项相应减少17,180,439.35元；2)期初预收处置非流动资产款，本报告期已完成交易结转而减少。
25、合同负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
预收装修款 11,680,185.37 11,019,234.03
预收物业费 25,035,604.68 28,356,907.90
商品销售款 785,674.67 1,286,008.25
资产管理费 3,946,121.04 0.00
顾问费 2,815,932.75 2,038,134.98
代理费 4,061,562.05 2,747,743.12
互联网+业务 12,928,361.04 8,657,026.61
其他 223,993.23 1,307,425.58
合计 61,477,434.83 55,412,480.47
报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
单位：元
项目 变动金额 变动原因
资产管理费 3,946,121.04 本期资产管理业务按合同已收到但尚未完成服务的合同款项增加
互联网+业务 5,572,300.07 本期业务互联网+按合同已收到但尚未完成服务的合同款项增加
合计 9,518,421.11 ——
133
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26、应付职工薪酬
（1）应付职工薪酬列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 735,142,505.99 1,131,464,082.65 1,242,062,017.75 624,544,570.89
二、离职后福利-设定提存计划 3,016,479.23 49,457,356.06 49,030,147.99 3,443,687.30
合计 738,158,985.22 1,180,921,438.71 1,291,092,165.74 627,988,258.19
（2）短期薪酬列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、工资、奖金、津贴和补贴 731,718,264.74 1,037,570,080.88 1,148,240,838.37 621,047,507.25
2、职工福利费 352,914.14 7,951,611.34 8,023,508.18 281,017.30
3、社会保险费 934,705.88 60,145,530.48 60,230,371.05 849,865.31
其中：医疗保险费 889,877.15 54,499,614.74 54,581,473.98 808,017.91
工伤保险费 36,554.41 725,317.01 742,128.75 19,742.67
生育保险费 8,274.32 3,835,052.74 3,821,222.33 22,104.73
其他 1,085,545.99 1,085,545.99
4、住房公积金 328,284.11 24,625,627.55 24,442,700.82 511,210.84
5、工会经费和职工教育经费 1,808,337.12 1,171,232.40 1,124,599.33 1,854,970.19
合计 735,142,505.99 1,131,464,082.65 1,242,062,017.75 624,544,570.89
（3）设定提存计划列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 2,935,372.51 47,794,715.37 47,331,629.52 3,398,458.36
2、失业保险费 81,106.72 1,662,640.69 1,698,518.47 45,228.94
合计 3,016,479.23 49,457,356.06 49,030,147.99 3,443,687.30
其他说明：
27、应交税费
134
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单位：元
项目 期末余额 期初余额
增值税 31,912,194.45 44,288,616.93
企业所得税 232,418,532.27 354,568,730.05
个人所得税 6,177,168.59 7,608,143.66
城市维护建设税 2,195,785.96 3,142,216.62
房产税 578,853.70 2,916,940.95
教育费附加及地方教育费附加 1,560,789.99 2,221,916.31
印花税 254,216.06 471,744.18
堤围费 4,065.04 7,866.62
契税 6,510,365.61
其他 888,793.65 1,268,449.07
合计 282,500,765.32 416,494,624.39
其他说明：
应交税费期末比期初减少了133,993,859.07元，下降32.17%，主要是因为本报告期完成了2020年度所得税汇算清缴工作而减
少。
28、其他应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应付利息 3,140,950.81 1,389,482.78
应付股利 37,104,344.80 7,026,448.37
其他应付款 1,499,391,510.34 1,606,696,714.29
合计 1,539,636,805.95 1,615,112,645.44
（1）应付利息
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应付统借统还借款利息 2,700,132.97
资产证券化应付利息 360,767.18 1,354,629.79
应付少数股东借款利息 80,050.66 34,852.99
合计 3,140,950.81 1,389,482.78
重要的已逾期未支付的利息情况：
单位：元
135
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截至2021年6月30日，本集团无已逾期未支付的利息。
（2）应付股利
单位：元
项目 期末余额 期初余额
世联中国 33,178,130.64 0.00
青岛荣置地少数股东 3,926,214.16 3,926,214.16
山东世联少数股东 3,100,234.21
合计 37,104,344.80 7,026,448.37
其他说明，包括重要的超过 1 年未支付的应付股利，应披露未支付原因：
1）期末应付世联中国2020年利润分配的现金股利，由于相关税务、外汇等手续办理原因暂未支付。
2）期末超过1年未支付的应付股利为青岛荣置地实施利润分配应支付给少数股东的股利，因经营管理需要，截至本报告期末
暂未支付。
（3）其他应付款
1）按款项性质列示其他应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
互联网+业务待付的第三方费用 809,200,668.67 800,291,243.02
应付业务费用 150,579,079.59 238,864,422.44
押金保证金 167,960,910.43 248,697,172.65
项目跟投款 128,267,197.01 135,742,490.04
单位往来款 65,880,294.61 22,827,689.83
代收代付款 65,391,898.42 56,393,253.25
互联网+业务暂收的服务费 50,613,833.82 54,068,955.31
装修业务暂收款 34,181,624.18 30,226,039.08
资产证券化代收款 17,249,068.71 7,045,709.68
应付担保费 9,348,508.23 8,594,341.23
公寓业务暂收款 718,426.67 3,945,397.76
合计 1,499,391,510.34 1,606,696,714.29
2）账龄超过 1 年的重要其他应付款
单位：元
136
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项目 期末余额 未偿还或结转的原因
押金保证金 33,275,155.58 继续使用资产
合计 33,275,155.58 --
其他说明
29、一年内到期的非流动负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的租赁负债 267,014,406.09 258,798,500.39
合计 267,014,406.09 258,798,500.39
其他说明：
30、其他流动负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
资产证券化确认金融负债 358,192,637.45 466,128,266.67
待转销项税额 592,828.90 1,824,311.80
合计 358,785,466.35 467,952,578.47
短期应付债券的增减变动：
其他说明：
期末资产证券化确认金融负债的金额，主要是本公司二级子公司世联小贷分别与世联小贷资产财产权信托、世联小贷资
产资金信托等签署信贷资产转让协议。本集团将收到的对价确认为一项金融负债。
31、长期借款
（1）长期借款分类
单位：元
项目 期末余额 期初余额
抵押借款 200,000,000.00
合计 200,000,000.00
长期借款分类的说明：
本集团将仅有担保或其他非资产抵押保证条款的银行借款划分为保证借款，将有包括资产抵押作为保证条款的银行借款归为
抵押借款。
其他说明，包括利率区间：
本报告期新增长期借款是公司从银行借入长期借款，期限2年，按月付息到期还本；利率按季度浮动，按人民银行公布一年
期LPR+110BP。
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32、租赁负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
租赁付款额 2,114,523,019.63 2,266,462,090.61
未确认融资费用 -463,551,913.74 -519,327,472.39
一年内到期的租赁负债 -267,014,406.09 -258,798,500.39
合计 1,383,956,699.80 1,488,336,117.83
其他说明
本集团作为承租人，超过1年的租赁主要是自用办公场所和空间运营业务对外经营用的公寓酒店、商办物业。
33、长期应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
长期应付款 350,000,000.00
合计 350,000,000.00
（1）按款项性质列示长期应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
统借统还借款 350,000,000.00
其他说明：
本报告期新增长期应付款为控股股东提供的2年期统借统还借款。
34、股本
单位：元
本次变动增减（+、-）
期初余额 期末余额
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
股份总数 2,033,579,072.00 2,033,579,072.00
其他说明：
1）本报告期公司股本未发生变动；
2）截止本报告期末，本公司持股5%以上股东无股票质押。
35、资本公积
单位：元
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项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 419,629,143.24 216,983.49 419,412,159.75
期权成本摊销 102,810,649.13 102,810,649.13
合计 522,439,792.37 216,983.49 522,222,808.88
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
本报告期公司购买珠海大横琴创新发展有限公司持有珠海世联资本30%的股权，支付对价3,000,000.00元，该项交易导致资
本公积减少216,983.49元。
36、库存股
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
股票回购 255,796,501.21 255,796,501.21
合计 255,796,501.21 255,796,501.21
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
本报告期公司库存股
37、其他综合收益
单位：元
本期发生额
减：前期
减：前期计入
本期所得 计入其他 减：所 税后归属
项目 期初余额 其他综合收 税后归属 期末余额
税前发生 综合收益 得税费 于少数股
益当期转入 于母公司
额 当期转入 用 东
损益
留存收益
二、将重分类进损益的其他综合
111,408.24 -6,089.37 -9,836.46 3,747.09 101,571.78
收益
外币财务报表折算差额 111,408.24 -6,089.37 -9,836.46 3,747.09 101,571.78
其他综合收益合计 111,408.24 -6,089.37 -9,836.46 3,747.09 101,571.78
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
本报告期发生额主要是境外子公司香港世联和香港世居的外币报表合并折算为人民币报表产生的汇率折算差异。
38、盈余公积
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 502,130,592.43 502,130,592.43
任意盈余公积 502,130,592.43 502,130,592.43
139
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合计 1,004,261,184.86 1,004,261,184.86
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
本报告期本集团的盈余公积金未发生变动。
39、未分配利润
单位：元
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 1,855,680,824.37 1,898,957,523.20
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减-） -80,954,979.70
调整后期初未分配利润 1,774,725,844.67 1,898,957,523.20
加：本期归属于母公司所有者的净利润 71,010,025.05 -74,528,640.41
应付普通股股利 109,605,597.09 9,169,905.03
期末未分配利润 1,736,130,272.63 1,815,258,977.76
调整期初未分配利润明细：
1)、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润-80,954,979.70 元。
2)、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0.00 元。
3)、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0.00 元。
4)、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0.00 元。
5)、其他调整合计影响期初未分配利润 0.00 元。
40、营业收入和营业成本
单位：元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 2,842,043,443.38 2,522,843,012.52 2,753,402,219.01 2,517,279,295.61
其他业务 48,839,992.33 50,835,366.19 47,692,045.76 40,966,871.91
合计 2,890,883,435.71 2,573,678,378.71 2,801,094,264.77 2,558,246,167.52
收入相关信息：
单位：元
合同分类 分部 1 分部 2 合计
华南区域 1,272,016,613.28 1,272,016,613.28
华东区域 467,625,354.05 467,625,354.05
华北区域 444,133,320.32 444,133,320.32
华中及西南区域 393,624,774.04 393,624,774.04
山东区域 313,483,374.02 313,483,374.02
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其中：
其中：
代理销售业务 1,113,423,927.52 1,113,423,927.52
互联网+业务 916,919,123.05 916,919,123.05
城市资产管理业务 316,653,659.36 316,653,659.36
空间运营业务 282,850,375.52 282,850,375.52
金融服务业务 123,183,567.91 123,183,567.91
顾问服务业务 75,658,003.40 75,658,003.40
招商租赁业务 13,354,786.62 13,354,786.62
其他业务 48,839,992.33 48,839,992.33
与履约义务相关的信息：
本集团服务合同在提供的服务达到合同约定的确认条款，即客户已取得相关服务控制权时确认完成履约义务；本集团装
修合同在履约期间按履约进度确认履约义务的完成；装修商品销售合同在按合同约定的时间、地点将商品交付给客户，待客
户验收时确认完成履约义务
与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：
本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为 0.00 元，其中，元预计将于年度确认
收入，元预计将于年度确认收入，元预计将于年度确认收入。
其他说明
营业收入和营业成本的说明，祥见本公司半年度报告第三节的相关分析。
41、主营业务成本明细
项目 本期发生额 上期发生金额
工资 505,179,399.41 524,997,641.85
奖金 418,119,070.35 408,012,735.62
技术协作费 594,989,536.64 351,904,978.98
咨询费 258,125,975.46 211,043,303.40
保险费 116,938,305.54 77,662,111.89
人力外包费 103,812,756.78 67,439,431.16
使用权摊销 102,455,377.82
运营租赁费 74,672,006.84 428,179,975.62
安保费用 52,868,137.29 47,354,627.59
工程费 47,883,273.81 34,604,843.53
保洁费 45,634,246.21 46,854,543.00
装修费摊销 34,784,579.50 114,007,100.40
广告宣传费 27,319,534.88 28,826,444.91
工程外包 20,525,762.84 30,225,404.89
141
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业务招待费 15,773,107.43 13,307,459.68
差旅费(含交通费) 15,517,045.81 15,439,116.17
物业租赁费用 12,145,355.01 20,887,867.52
员工宿舍费 11,938,520.75 12,858,975.67
利息 9,234,292.92 19,593,876.97
折旧费 7,130,674.98 7,657,228.11
营销渠道费 5,775,032.35 7,443,162.45
福利费 5,061,986.69 4,947,562.95
商品 4,293,408.74 6,501,745.61
通讯费 4,272,967.14 4,397,034.07
办公用品费 4,004,927.23 3,142,894.60
工程材料 3,690,956.44 3,814,886.26
代办服务支出 3,279,527.01 3,262,557.99
会务费 2,520,141.98 2,502,056.28
劳保费 2,447,435.57 2,752,086.85
诉讼费 2,350,875.75 821,984.22
其他物业管理费用 2,140,229.08 2,592,053.11
电信网络费 1,979,352.23 6,992,701.93
工作餐费 1,713,433.06 1,672,000.44
招聘费 696,012.47 356,428.91
运杂费 490,002.01 203,064.41
手续费 443,089.72 506,905.66
培训费 270,097.67 1,218,561.67
软件摊销 251,012.43 187,108.73
出版印刷费 245,741.83 129,914.28
工会经费 211,733.09 232,013.30
设计费 1,197,918.32
其他 1,658,089.76 1,546,986.61
合计 2,522,843,012.52 2,517,279,295.61
42、税金及附加
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
城市维护建设税 7,435,414.19 6,779,013.85
教育费附加 5,230,553.38 4,751,722.74
房产税 1,892,843.36 1,827,112.27
印花税 637,100.29 -902,565.76
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其他 851,302.91 1,248,776.66
合计 16,047,214.13 13,704,059.76
其他说明：
43、管理费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
工资 62,587,537.35 56,585,886.53
奖金 22,122,499.97 18,720,585.78
咨询费 19,406,436.07 22,045,838.78
保险费 14,384,412.97 8,685,404.17
使用权摊销 11,302,923.77
物业租赁费用 8,712,971.44 18,243,669.54
折旧费 6,855,397.18 6,652,096.42
装修费摊销 6,745,080.19 7,023,031.09
广告宣传费 4,405,332.65 639,064.54
技术协作费 3,727,572.63 2,001,805.48
业务招待费 3,678,101.93 2,307,962.02
办公用品费 3,589,690.73 2,752,702.48
福利费 2,849,107.81 2,623,929.85
运杂费 2,537,291.33 2,232,113.18
差旅费(含交通费) 2,385,847.70 2,258,047.44
招聘费 2,280,837.14 2,358,723.94
员工宿舍费 1,581,713.63 1,192,571.33
诉讼费 1,361,336.07 5,549,465.30
会务费 1,131,111.82 1,150,989.59
电信网络费 1,110,413.54 1,345,239.15
培训费 1,007,004.66 719,454.29
工会经费 959,499.31 801,076.60
人事费 587,386.55 983,651.00
工作餐费 498,622.41 215,167.19
人力外包费 492,301.90 1,750,482.00
通讯费 456,330.57 459,508.43
办公杂费 343,051.73 110,516.46
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劳保费 91,281.22 430,673.68
软件摊销 67,114.04 298,253.36
调研费 43,042.51 63,027.00
出版印刷费 32,411.98 43,590.52
期权成本摊销 0.00 2,144,700.00
其他 1,207,202.62 820,035.60
合计 188,540,865.42 173,209,262.74
其他说明：
44、研发费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
工资 18,535,810.44 17,435,162.95
奖金 3,064,240.96 1,720,344.74
保险费 3,244,992.80 1,460,116.04
技术协作费 2,403,305.68 6,235,101.62
电信网络费 1,512,670.68 2,366,146.43
折旧费 1,050,811.96 1,034,741.56
软件摊销 414,046.30 851,533.43
物业租赁费用 464,068.94 808,237.34
差旅费(含交通费) 102,150.04 38,808.68
咨询费 83,752.98 109,207.54
其他 308,714.75 212,654.42
合计 31,184,565.53 32,272,054.75
其他说明：
45、财务费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 85,954,367.27 59,279,820.30
减：利息收入 14,263,739.19 13,550,819.52
加：汇兑损失 5,742.59 -117.77
加：其他支出 1,550,131.19 4,134,344.55
合计 73,246,501.86 49,863,227.56
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其他说明：
本期财务费用利息费用比上期增加23,383,274.30元，增长46.89%，主要是因为:
1）本期公司执行新租赁准则确认的租赁融资费用增加51,639,772.66元；
2）本期公司对外融资规模减少，对应利息支出同比减少24,965,225.69元。
46、其他收益
单位：元
产生其他收益的来源 本期发生额 上期发生额
税费减免，《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政
8,750,758.00 5,610,351.72
部 税务总局 海关总署公告 2019 年第 39 号）
租金补贴，武昌区共建众创平台项目（小样青年社区）合作协议 3,150,000.00 2,025,000.00
个税手续费返还，《中华人民共和国个人所得税法》 1,898,243.47 3,955,637.67
税费减免-疫情减免，关于支持新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控有关税收政策的公
1,789,856.18 8,438,320.97
告(财政部税务总局公告 2020 年第 8 号)
稳岗补贴，《国务院关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见》（国发[2014]14
1,768,990.77 6,074,742.98
号）、各地市人社局关于实施稳岗补贴的工作办法
生育津贴，《女职工劳动保护特别规定》 1,027,569.35 1,372,230.01
自主创新扶持，2020 年南山区自主创新产业发展专项资金文化产业发展分项资金资
1,000,000.00 1,308,600.00
助项目扶持计划
社保补贴， 657,533.75 607,517.94
专业化众创空间考核奖励，企业众创空间绩效评估资助经费，相科【2021】12 号关
于下达苏州市 2020 年度第三十六批科技发展计划（科技服务体系建设）项目及经费 500,000.00
的通知
人才补贴，惠州仲恺高新区东江高新科技产业园管委会 390,000.00
孵化器绩效款，相科【2021】11 号关于下达 2020 年省科技型创业企业孵育计划资金
354,000.00
的通知
达不到税收起征点 290,965.64 292,046.09
企业众创空间绩效评估资助经费，相科【2021】12 号关于下达苏州市 2020 年度第三
200,000.00
十六批科技发展计划（科技服务体系建设）项目及经费的通知
高校见习补助 165,215.47 194,948.85
退役士兵减征，《财政部 税务总局 退役军人部关于进一步扶持自主就业退役士兵创
149,160.00 5,250.00
业就业有关税收政策的通知》财税〔2019〕21 号
孵化器绩效款，《番禺区科工商信局关于印发〈番禺区科技企业孵化器和众创空间管
100,000.00
理办法〉的通知》（番科工商信〔2016〕53 号）
研发补助，《南山区自主创新产业发展专项资金 2020 年度资助项目》 91,000.00 1,606,510.00
财政补贴，武汉化学工业区管理委员会财政局 63,910.00
残疾人岗位补贴，《超比例安排残疾人就业企业可享专项资金补贴》 32,472.20 8,357.20
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运营绩效补助，苏州相城经济技术开发区管理委员会 3,820,000.00
常熟创业生态圈补贴，常熟国家大学科技园管委会 2,737,500.00
星级中小企业公共服务平台补助项目 800,000.00
住房补助，深圳市南山区住房和建设局 492,000.00
工会经费返还 278,646.95
受影响企业政府补贴，深圳市 2019 年受影响企业（营收下滑）认定补贴项目 61,096.11
污水处理费返还 48,805.20
劳务协作奖励，厦门市思明区就业管理中心 42,500.00
其他 8,343.00 19,730.79
47、投资收益
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 2,773,515.78 -42,120,208.80
处置长期股权投资产生的投资收益 80,783,757.66 267,272.14
其他非流动金融资产在持有期间的投资收益 14,295,039.38
合计 83,557,273.44 -27,557,897.28
其他说明：
本期处置子公司深圳世联集房资产管理有限公司、西安世禾商业运营有限责任公司全部股权，确认投资收益80,773,640.58元。
48、信用减值损失
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
其他应收款坏账损失 343,823.37 463,682.11
应收票据坏账损失 878,584.90 -840,753.99
应收账款坏账损失 2,942,556.81 -8,742,556.62
贷款减值损失 -7,651,991.36 2,464,184.55
合计 -3,487,026.28 -6,655,443.95
其他说明：
本期信用减值损失(负数表示损失)比上期减少了3,168,417.67元，下降47.61%，主要是因为本期应收账款计提的预期信用损失
准备减少。
49、资产减值损失
单位：元
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项目 本期发生额 上期发生额
十二、合同资产减值损失 1,039,907.07
十三、其他 -4,036,109.71
合计 -2,996,202.64
其他说明：
其他是本期公司通过股权并购资产，股权价款与被收购资产净值的差额计提确认并购资产的减值损失。
50、资产处置收益
单位：元
资产处置收益的来源 本期发生额 上期发生额
未划分为持有待售的固定资产处置收益 971,560.48 573,676.73
非简易核算租赁提前终止处置收益 3,551,563.93
51、营业外收入
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额
政府补助 1,653,585.95 7,737,824.78 1,653,585.95
收取违约金 9,302,942.18 12,517,232.57 6,084,369.46
罚款利得 861,972.57 5,242,085.39 861,972.57
无法支付经批准转作营业外
233,965.82 329,207.39 233,965.82
收入的应付款项
其他 415,582.96 65,199.39 415,582.96
合计 12,468,049.48 25,891,549.52 9,249,476.76
计入当期损益的政府补助：
单位：元
补贴是否影 是否特殊补 本期发生金 上期发生金 与资产相关/
补助项目 发放主体 发放原因 性质类型
响当年盈亏 贴 额 额 与收益相关
因符合地方
潍坊综合保 政府招商引
税收返还 税区国库集 补助 资等地方性 否 否 1,429,422.00 1,812,824.78 与收益相关
中支付中心 扶持政策而
获得的补助
上海市静安 因符合地方
财政扶持金 区财政局、高 补助 政府招商引 否 否 214,163.95 1,689,000.00 与收益相关
淳阳江经济 资等地方性
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产业园、宁波 扶持政策而
海曙鼓楼街 获得的补助
道等
嘉兴市南湖
因符合地方
区人民政府
政府招商引
东栅街道办
税收奖励 补助 资等地方性 否 否 10,000.00 2,830,000.00 与收益相关
事处资金专
扶持政策而
户、门头沟石
获得的补助
龙开发区
因符合地方
政府招商引
产业扶持补 上海市静安
补助 资等地方性 否 否 960,000.00 与收益相关
贴 区财政局
扶持政策而
获得的补助
因符合地方
政府招商引
防疫补贴 徐汇区街道 补助 资等地方性 否 否 200,000.00 与收益相关
扶持政策而
获得的补助
因符合地方
政府招商引
罗湖区工业
防疫补贴 补助 资等地方性 否 否 140,000.00 与收益相关
和信息化局
扶持政策而
获得的补助
蜀山区产业 因符合地方
园、西湖区现 政府招商引
规模以上企
代服务业务 补助 资等地方性 否 否 81,000.00 与收益相关
业奖励
发展局、花果 扶持政策而
园社区中心 获得的补助
因符合地方
政府招商引
电子商务发 南昌市西湖
补助 资等地方性 否 否 25,000.00 与收益相关
展专项基金 区商务局
扶持政策而
获得的补助
其他说明：
本期营业外收入比上年同期减少13,423,500.04元，下降51.85%，减少金额主要是政府补助、资产业务收取的合同违约金减少。
52、营业外支出
148
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单位：元
项目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额
对外捐赠 2,000.00 187,476.99 2,000.00
罚款及违约金支出 10,472,508.80 7,554,893.43 10,472,508.80
赔偿支出 228,310.71 6,892,204.18 228,310.71
固定资产报废损失 251,832.95 390,424.92 251,832.95
其他 105,260.80 166,202.83 105,260.80
合计 11,059,913.26 15,191,202.35 11,059,913.26
其他说明：
53、所得税费用
（1）所得税费用表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 13,006,897.44 6,378,300.77
递延所得税费用 37,447,665.79 56,959,434.27
合计 50,454,563.23 63,337,735.04
（2）会计利润与所得税费用调整过程
单位：元
项目 本期发生额
利润总额 113,579,233.04
按法定/适用税率计算的所得税费用 28,394,808.26
子公司适用不同税率的影响 -607,273.74
调整以前期间所得税的影响 -1,531,869.16
非应税收入的影响 -20,889,318.36
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 4,599,845.00
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -9,508,504.21
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏
49,996,875.44
损的影响
所得税费用 50,454,563.23
其他说明
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54、其他综合收益
详见附注七、37。
55、现金流量表项目
（1）收到的其他与经营活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
金融业务收回贷款 724,287,880.57 1,724,854,846.51
收到保证金押金(含返还) 168,731,875.51 152,818,982.75
资产业务收到代收代付款项 106,124,120.04 74,279,806.54
互联网+业务代收款 20,841,271.50 38,480,622.66
收到项目合作款 16,190,891.00 88,579,695.73
利息收入 14,263,739.19 13,550,819.52
政府补贴收入 9,190,844.00 29,246,942.90
收取租金 4,556,081.40 3,927,219.35
装修业务暂收款 4,022,013.62 14,168,990.64
经纪业务代收 851,737.46 2,993,504.44
收回项目诚意金 100,000,000.00
收到的个税手续费等 1,903,096.92 3,952,568.61
往来款、备用金返还及其他 52,303,992.69 35,524,369.00
合计 1,123,267,543.90 2,282,378,368.65
收到的其他与经营活动有关的现金说明：
本期收到的其他与经营活动有关的现金比上期减少115,911.08万元，主要原因是：1）本期公司金融业务收回的贷款同比减少
了100,056.70万元；2）上期公司收回项目诚意金10,000.00万元，本期没有此项流入。
（2）支付的其他与经营活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
金融业务贷款 364,998,000.00 1,446,833,968.20
技术协作费 729,336,585.77 430,601,998.07
咨询费 318,162,886.95 233,198,349.72
支付押金保证金 242,595,132.03 167,735,940.50
运营租赁费 64,958,314.94 312,770,080.76
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资产业务代收代付中代付 75,132,561.36 67,698,618.81
物业管理及工程费 56,937,326.89 41,011,782.90
安保费用 56,040,225.53 47,354,627.59
保洁费 48,372,300.98 46,854,852.73
广告宣传费 33,834,993.78 29,465,792.47
返还项目合作款 23,666,184.03 16,650,728.61
物业租赁费用 21,322,395.39 39,939,774.40
业务招待费 19,451,209.36 15,615,421.70
差旅费(含交通费) 18,005,043.55 16,254,498.94
互联网+业务归还代收款 9,844,301.50 31,301,919.00
员工宿舍费 13,520,234.38 14,051,547.00
装修返还暂收款 4,209,960.86
各类办公费 8,828,705.58 6,285,766.97
营销渠道费 6,121,534.29 7,443,162.45
电信网络费 4,878,582.64 10,704,087.51
违约、罚款、赔偿支出 4,368,920.90 9,213,729.99
通讯费 4,729,297.71 4,978,729.84
世联行经纪业务代收中代付 485,304.45 3,088,264.44
手续费 1,241,564.41 4,134,226.78
往来款及其他费用 61,779,087.33 62,458,324.81
合计 2,188,610,693.75 3,069,856,155.05
支付的其他与经营活动有关的现金说明：
本期支付的其他与经营活动有关的现金比上期减少88,124.55万元，主要原因是：1）本期公司金融业务发放的贷款同比减少
了108,183.60万元；2）公司执行新租赁准则，支付非简易核算的租金按政策在筹资活动中列报，本期支付各类租金同比减少
约26,696.05万元；3）本期公司支付第三方渠道服务费同比增加约38,369.91万元。
（3）收到的其他与投资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
收到一个月到期结构性存款 4,000,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 5,891,255.63
合计 9,891,255.63
收到的其他与投资活动有关的现金说明：
本期取得深圳更赢等11家公司支付的现金净额为-5,891,255.63元，重分类到本项目列示。
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（4）收到的其他与筹资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
收回借款和存单质押保证金 193,650,000.00
收到信贷资产证券化款项 99,000,000.00 99,000,000.00
合计 292,650,000.00 99,000,000.00
收到的其他与筹资活动有关的现金说明：
（5）支付的其他与筹资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
偿还信贷资产证券化款项 251,559,777.35 268,412,867.85
支付非简易核算的租金 145,426,045.47
购买世联资本少数股东权益支付现金 3,000,000.00
非全资子公司注销退回少数股东现金 477,390.56
支付的借款和存单质押保证金 146,283,233.13
限制性股票回购款 671,882.93
股票权益分派费用 58,466.89 3,894.13
合计 400,521,680.27 415,371,878.04
支付的其他与筹资活动有关的现金说明：
本期公司执行新租赁准则，公司支付非简易核算的租金在本项目列报。
56、现金流量表补充资料
（1）现金流量表补充资料
单位：元
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量： -- --
净利润 63,124,669.81 -72,677,767.45
加：资产减值准备 2,996,202.64
信用减值损失 3,487,026.28 6,655,443.95
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 21,478,230.63 17,530,533.37
使用权资产折旧 115,745,804.13
152
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无形资产摊销 719,268.86 1,323,619.77
长期待摊费用摊销 55,834,021.92 153,500,008.40
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”号填列） -10,123,293.56 -4,701,981.87
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 202,396.21 368,688.42
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 96,001,294.08 81,114,049.40
投资损失（收益以“－”号填列） -83,557,273.44 27,557,897.28
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 37,447,665.79 56,959,434.27
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） -82,229,778.61 2,252,441.59
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 347,813,642.57 392,487,729.94
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -309,691,201.13 -376,648,575.87
其他
经营活动产生的现金流量净额 259,248,676.18 285,721,521.20
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动： -- --
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况： -- --
现金的期末余额 1,654,850,988.78 2,047,596,491.84
减：现金的期初余额 1,936,475,159.67 2,369,800,483.46
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -281,624,170.89 -322,203,991.62
（2）本期支付的取得子公司的现金净额
单位：元
金额
本期发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物 15.00
其中： --
减：购买日子公司持有的现金及现金等价物 5,891,270.63
其中： --
深圳更赢等 11 家子公司 5,891,270.63
加：以前期间发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物 0.00
153
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其中： --
取得子公司支付的现金净额 -5,891,255.63
其他说明：
此项现金活动重分类至收到其他与投资活动有关的现金。
（3）本期收到的处置子公司的现金净额
单位：元
金额
本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 270,000,000.00
其中： --
世联集房及其子公司 270,000,000.00
西安世禾 0.00
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物 134,131,046.73
其中： --
世联集房及其子公司 134,116,044.68
西安世禾 15,002.05
加：以前期间处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 0.00
其中： --
处置子公司收到的现金净额 135,868,953.27
其他说明：
本期公司转让重组后深圳世联集房资产管理有限公司100%股权，转让对价为53,000.00万元。
（4）现金和现金等价物的构成
单位：元
项目 期末余额 期初余额
一、现金 1,654,850,988.78 1,936,475,159.67
其中：库存现金 22,782.63 60,893.16
可随时用于支付的银行存款 1,654,828,206.15 1,936,414,266.51
三、期末现金及现金等价物余额 1,654,850,988.78 1,936,475,159.67
其他说明：
57、所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
股东权益变动表“所有者投入和减少资本：其他”栏中，资本公积金减少216,983.49元，系是本期公司购买世联资本30%少数
股东权益，购买少数股权支付的对价为3,000,000.00元，该项交易导致资本公积减少216,983.49元;
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少数股东权益减少3,139,641.48元，系是：1）本期公司购买珠海大横琴创新发展有限公司持有世联资本30%的股权，支付对
价为3,000,000.00元，导致少数股东权益减少2,783,016.51元；2）本期子公司转让持有的西安世禾全部股权，该项交易导致少
数股东权益减少356,624.97元。
58、所有权或使用权受到限制的资产
单位：元
项目 期末账面价值 受限原因
期末其他货币资金系本集团在银行存入借款保证金 68,000,000.00 元、定期存单质押
货币资金 130,682,233.66 40,000,000.00 元、保函保证金 19,590,331.10 元、冻结诉讼保证金 2,995,284.76 元及子公司
世联行经纪二手楼交易资金监管账户二手楼交易客户缴存的交易结算资金 96,617.8 元。
2019 年 4 月 18 日，本集团以西安高新区高新园国际商务中心数码大厦 13201 室，天津市
和平区解放北路与曲阜道交口西南侧信达广场塔楼第 9 层 901-903、905-912、第 10 层
1001-1003、1005-1012、沈阳市沈河区友好 10-3 号 1301-1310、合肥市政务区东流路 999
号新际商务中心 B 座 1001-1013 作为抵押，与招商银行股份有限公司深圳分行签订了编号
固定资产 32,449,215.54
为：755XY2019008030 的授信协议，抵押期限自 2019 年 04 月 18 日至 2021 年 04 月 17
日，上述银行借款已全部归还，已于 2021 年 7 月 15 日解除抵押。截至 2021 年 6 月 30 日，
以上物业的账面原值为 94,640,681.71 元，净值为 61,959,055.63 元，其中固定资产的账面
原值为 49,428,107.66 元，净值为 32,449,215.54 元。
1）2018 年 11 月 22 日，本集团以位于北京市朝阳区建国门外大街甲 6 号 1 幢 5 层 C 座
六层、1 幢 6 层 C 座七层房产作为抵押，与平安银行股份有限公司深圳分行签订了平银战
略客户六部综字 20210423 第 001 号综合授信合同，综合授信期限为 2021 年 5 月 18 日至
2023 年 5 月 17 日，截至 2021 年 6 月 30 日，该物业的账面原值为 70,060,928.54 元，净值
为 40,285,034.02 元。2）2019 年 4 月 18 日，本集团以西安高新区高新园国际商务中心数
码大厦 13201 室，天津市和平区解放北路与曲阜道交口西南侧信达广场塔楼第 9 层
投资性房地产 69,794,874.11
901-903、905-912、第 10 层 1001-1003、1005-1012、沈阳市沈河区友好 10-3 号 1301-1310、
合肥市政务区东流路 999 号新际商务中心 B 座 1001-1013 作为抵押，与招商银行股份有限
公司深圳分行签订了编号为：755XY2019008030 的授信协议，抵押期限自 2019 年 04 月
18 日至 2021 年 04 月 17 日，上述银行借款已全部归还，已于 2021 年 7 月 15 日解除抵押。
截至 2021 年 6 月 30，以上物业的账面原值为 94,640,681.71 元，净值为 61,959,055.63 元，
其中投资性房地产的账面原值为 45,212,574.05 元，净值为 29,509,840.09 元。
2020 年 9 月 22 日，本集团以 8 家子公司的应收账款作为抵押，与中国建设银行股份有限
公司深圳市分行签订编号为 HTZ442105977CNED202000010 的《人民币额度借款合同》，
应收账款 296,199,020.13
额度有效期为 2020 年 09 月 22 日至 2021 年 05 月 19 日，截至 2021 年 06 月 30 日，登记
抵押的应收账款金额为 296,199,020.13 元。
子公司世联小贷将部分信贷资产出售给合作方设立的信托等特定实体，本公司对转让的信
贷资产提供增信担保，根据公司会计政策，本公司不终止确认所转让的信贷资产，将收到
贷款 357,021,643.04
的对价确认为一项金融负债。截至 2021 年 6 月 30 日，本公司提供增信担保不终止确认信
贷资产原值为 364,834,629.49 元，坏账准备 7,812,986.45 元，账面价值 357,021,643.04 元。
合计 886,146,986.48 --
其他说明：
155
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59、外币货币性项目
（1）外币货币性项目
单位：元
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
货币资金 -- -- 1,255,136.19
其中：美元 16,571.04 6.4601 107,050.63
欧元 0.07 8.0250 0.55
港币 1,335,248.62 0.83208 1,111,033.64
澳元 7,635.05 4.8528 37,051.36
泰铢 0.04 0.2179 0.01
应收账款 -- --
其中：美元
欧元
港币
长期借款 -- --
其中：美元
欧元
港币
其他应付款 816,389.89
其中：港币 981,143.51 0.83208 816,389.89
其他说明：
（2）境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币及选择
依据，记账本位币发生变化的还应披露原因。
√ 适用 □ 不适用
本集团在香港设立有香港世联、香港世居二家公司。为了业务经营管理需要，香港世联采用美元做为记账本位币，香港世居
采用港币做为记账本位币。
60、政府补助
（1）政府补助基本情况
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单位：元
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
税费减免 8,750,758.00 其他收益 8,750,758.00
租金补贴 3,150,000.00 其他收益 3,150,000.00
个税手续费返还 1,898,243.47 其他收益 1,898,243.47
税费减免-疫情减免 1,789,856.18 其他收益 1,789,856.18
稳岗补贴 1,768,990.77 其他收益 1,768,990.77
生育津贴 1,027,569.35 其他收益 1,027,569.35
自主创新扶持 1,000,000.00 其他收益 1,000,000.00
社保补贴 657,533.75 其他收益 657,533.75
专业化众创空间考核奖励，企业众创空间绩效评估资助经费 500,000.00 其他收益 500,000.00
人才补贴 390,000.00 其他收益 390,000.00
孵化器绩效款 354,000.00 其他收益 354,000.00
达不到税收起征点 290,965.64 其他收益 290,965.64
企业众创空间绩效评估资助经费 200,000.00 其他收益 200,000.00
高校见习补助 165,215.47 其他收益 165,215.47
退役士兵减征 149,160.00 其他收益 149,160.00
孵化器绩效款 100,000.00 其他收益 100,000.00
研发补助 91,000.00 其他收益 91,000.00
财政补贴 63,910.00 其他收益 63,910.00
残疾人岗位补贴 32,472.20 其他收益 32,472.20
其他 8,343.00 其他收益 8,343.00
税收返还 1,429,422.00 营业外收入 1,429,422.00
财政扶持金 214,163.95 营业外收入 214,163.95
税收奖励 10,000.00 营业外收入 10,000.00
（2）政府补助退回情况
□ 适用 √ 不适用
其他说明：
八、合并范围的变更
1、处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
√ 是 □ 否
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单位：元
丧失控 与原子
按照公
处置价款与 制权之 公司股
丧失控 丧失控 允价值
处置投资对 丧失控 日剩余 权投资
丧失控 制权之 制权之 重新计
丧失控 应的合并财 制权之 股权公 相关的
子公司 股权处 股权处 制权时 日剩余 日剩余 量剩余
股权处置价款 制权的 务报表层面 日剩余 允价值 其他综
名称 置比例 置方式 点的确 股权的 股权的 股权产
时点 享有该子公 股权的 的确定 合收益
定依据 账面价 公允价 生的利
司净资产份 比例 方法及 转入投
值 值 得或损
额的差额 主要假 资损益
失
设 的金额
深圳世
联集房
资产管
2021 年
理有限
530,000,000.00 100.00% 转让 01 月 31 1） 81,209,515.54 0.00% 0.00 0.00 0.00 0.00
公司(以
日
下简称
“世联
集房”)
西安世
禾商业
运营有
2021 年
限责任
0.00 55.00% 转让 01 月 01 2） -435,874.96 0.00% 0.00 0.00 0.00 0.00
公司(以
日
下简称
“西安
世禾”)
其他说明：
1）本集团将世联集房丧失控制权的时点确定为2021年1月31日，确认依据是：2020年12月30日签订股权转让协议出售世联集
房100%股权，转让对价为53,000.00万元，2021年1月21日收到转让款27,000.00万元，2021年1月26日完成工商变更，2021年1
月31日完成工作移交，本集团控制权已转移。同时，本集团2021年1月31日也丧失深圳红璞科技管理有限公司、杭州世联集
房资产管理有限公司等37家世联集房子公司的控制权。
2）本集团将西安世禾丧失控制权的时点确定为2021年1月1日，确认依据是：2020年6月签订股权转让协议转让持有全部55%
股权，2021年1月5日完成工作移交，本集团控制权已转移。
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□ 是 √ 否
2、其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
1）根据公司投资委员会决议，本报告期内新增以下子公司，这些子公司在本报告期内均已经完成了工商登记手续。
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主要经
公司名称 注册地 业务性质 持股比例 取得方式
营地
杭州君汇不动产管理有限公司(以下简称“杭州君汇”) 杭州 杭州 资产服务 92.74% 投资新设
盐城市世联慧盐物业资产管理有限公司(以下简称“盐城世联物业”) 盐城 盐城 资产服务 51.00% 投资新设
珠海横琴世捷汽车科技服务有限公司(以下简称“横琴汽车服务”) 珠海 珠海 资产服务 100.00% 投资新设
珠海横琴世捷空间艺术设计有限公司(以下简称“横琴空间设计”) 珠海 珠海 资产服务 100.00% 投资新设
宿迁世联行房地产顾问有限公司(以下简称“宿迁世联行”) 宿迁 宿迁 房地产中介 51.00% 投资新设
江西世联聚义置业有限公司(以下简称“江西世联聚义”) 江西 江西 房地产中介 51.00% 投资新设
中山善居电子商务有限公司(以下简称“中山善居”) 中山 中山 电子商务 100.00% 投资新设
云南善居电子商务有限公司(以下简称“云南善居”) 云南 云南 电子商务 100.00% 投资新设
宿迁市善居电子商务有限公司(以下简称“宿迁善居”) 宿迁 宿迁 电子商务 51.00% 投资新设
惠州更赢信息技术有限公司(以下简称“惠州更赢”)注1 惠州 惠州 电子商务 100.00% 收购资产
佛山更赢信息技术有限公司(以下简称“佛山更赢”) 佛山 佛山 电子商务 100.00% 收购资产
东莞更赢信息技术有限公司(以下简称“东莞更赢”) 东莞 东莞 电子商务 100.00% 收购资产
福建更赢信息技术有限公司(以下简称“福建更赢”) 福建 福建 电子商务 100.00% 收购资产
广州更赢信息技术有限公司(以下简称“广州更赢”) 广州 广州 电子商务 100.00% 收购资产
珠海更赢信息技术有限公司(以下简称“珠海更赢”) 珠海 珠海 电子商务 100.00% 收购资产
中山更赢信息技术有限公司(以下简称“中山更赢”) 中山 中山 电子商务 100.00% 收购资产
安徽兴赢信息技术有限公司(以下简称“安徽更赢”) 安徽 安徽 电子商务 100.00% 收购资产
深圳更赢信息技术有限公司(以下简称“深圳更赢”) 深圳 深圳 电子商务 100.00% 收购资产
云南更赢信息技术有限公司(以下简称“云南更赢”) 云南 云南 电子商务 100.00% 收购资产
山东更赢信息技术有限公司(以下简称“山东更赢”) 山东 山东 电子商务 75.50% 收购资产
注1：本期公司通过收购新增的子公司的主要资产是应收债权，本集团收购上述公司实质就是承接其现有的资产和负债。
2）本报告期因为注销子公司而不再纳入合并范围的子公司情况如下：
公司名称 不再纳入合并范围的原因 持股比例 注销日净资产 注销日净利润
深圳世联新创投资有限公司 工商注销 100.00% 0.00 39.10
山西辰世兴业房地产顾问有限公司 工商注销 51.00% 975,544.10 3,496.04
厦门世联无限物业管理有限公司 工商注销 47.30% 0.00 0.00
长春世联君汇物业服务有限公司 工商注销 92.74% 0.00 0.00
九、在其他主体中的权益
1、在子公司中的权益
（1）企业集团的构成
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持股比例
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
同一控制下
北京世联房地产顾问有限公司(以下简称"北京世联") 北京 北京 房地产中介 100.00%
企业合并
同一控制下
东莞世联地产顾问有限公司(以下简称"东莞世联") 东莞 东莞 房地产中介 100.00%
企业合并
同一控制下
上海世联房地产顾问有限公司(以下简称"上海世联") 上海 上海 房地产中介 100.00%
企业合并
同一控制下
深圳世联行顾问服务有限公司(以下简称"深圳世联") 深圳 深圳 房地产中介 100.00%
企业合并
同一控制下
世联房地产咨询(惠州)有限公司(以下简称"惠州世联") 惠州 惠州 房地产中介 100.00%
企业合并
同一控制下
广州市世联房地产咨询有限公司(以下简称"广州世联") 广州 广州 房地产中介 100.00%
企业合并
同一控制下
天津世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称"天津世联") 天津 天津 房地产中介 100.00%
企业合并
非同一控制
山东世联怡高物业顾问有限公司(以下简称"山东世联") 济南 济南 房地产中介 75.50%
下企业合并
非同一控制
四川世联行兴业房地产顾问有限公司(以下简称"四川嘉联") 四川 成都 房地产中介 100.00%
下企业合并
非同一控制
重庆世联行房地产顾问有限公司(以下简称"重庆世联") 重庆 重庆 房地产中介 100.00%
下企业合并
非同一控制
深圳世联投资有限公司(以下简称"世联投资") 深圳 深圳 金融服务 100.00%
下企业合并
非同一控制
深圳市世联小额贷款有限公司(以下简称"世联小贷") 深圳等 深圳 金融服务 100.00%
下企业合并
非同一控制
深圳市盛泽融资担保有限责任公司(以下简称"盛泽担保") 深圳 深圳 金融服务 100.00%
下企业合并
非同一控制
北京安信行物业管理有限公司(以下简称"北京安信行") 北京 北京 资产服务 55.64%
下企业合并
非同一控制
厦门市立丹行置业有限公司(以下简称"厦门立丹行") 厦门 厦门 房地产中介 80.00%
下企业合并
非同一控制
青岛荣置地顾问有限公司(以下简称"青岛荣置地") 青岛 青岛 房产中介 51.00%
下企业合并
珠海世联房地产咨询有限公司(以下简称"珠海世联") 珠海 珠海 房地产中介 100.00% 投资设立
厦门世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称"厦门世联") 厦门 厦门 房地产中介 100.00% 投资设立
深圳世联先锋投资有限公司(以下简称"世联先锋") 深圳 深圳 房地产中介 100.00% 投资设立
长沙世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称"长沙世联") 长沙 长沙 房地产中介 100.00% 投资设立
160
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
沈阳世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称"沈阳世联") 沈阳 沈阳 房地产中介 100.00% 投资设立
大连世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称"大连世联") 大连 大连 房地产中介 100.00% 投资设立
成都世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称"成都世联") 成都 成都 房地产中介 100.00% 投资设立
苏州世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称"苏州世联") 苏州 苏州 房地产中介 100.00% 投资设立
常州世联房地产代理有限公司(以下简称"常州世联") 常州 常州 房地产中介 100.00% 投资设立
西安世联投资咨询有限公司(以下简称"西安世联") 西安 西安 房地产中介 24.00% 76.00% 投资设立
青岛世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称"青岛世联") 青岛 青岛 房地产中介 99.00% 1.00% 投资设立
武汉世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称"武汉世联") 武汉 武汉 房地产中介 99.00% 1.00% 投资设立
三亚世联房地产顾问有限公司(以下简称"三亚世联") 三亚 三亚 房地产中介 99.00% 1.00% 投资设立
安徽世联行房地产咨询有限公司(以下简称"合肥世联") 合肥 合肥 房地产中介 99.00% 1.00% 投资设立
无锡世联行房地产营销有限公司(以下简称"无锡世联") 无锡 无锡 房地产中介 100.00% 投资设立
福州世联房地产顾问有限公司(以下简称"福州世联") 福州 福州 房地产中介 100.00% 投资设立
佛山世联房地产顾问有限公司(以下简称"佛山世联") 佛山 佛山 房地产中介 100.00% 投资设立
南昌世联置业有限公司(以下简称"南昌世联") 南昌 南昌 房地产中介 100.00% 投资设立
南京世联兴业房地产投资咨询有限公司(以下简称"南京世联") 南京 南京 房地产中介 100.00% 投资设立
长春世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称"长春世联") 长春 长春 房地产中介 100.00% 投资设立
南通世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称"南通世联") 南通 南通 房地产中介 100.00% 投资设立
昆明世联卓群房地产经纪有限公司(以下简称"昆明世联") 昆明 昆明 房地产中介 100.00% 投资设立
宁波世联房地产咨询有限公司(以下简称"宁波世联") 宁波 宁波 房地产中介 100.00% 投资设立
广西世联行房地产代理有限公司(以下简称"南宁世联") 南宁 南宁 房地产中介 100.00% 投资设立
苏州居善网络技术服务有限公司(以下简称"苏州居善") 苏州 苏州 电子商务 100.00% 投资设立
南京云掌柜信息技术有限公司(以下简称"南京云掌柜") 南京 南京 电子商务 100.00% 投资设立
天津居善电子商务有限公司(以下简称"天津居善") 天津 天津 电子商务 100.00% 投资设立
郑州世联兴业房地产咨询有限公司(以下简称"郑州世联") 郑州 郑州 房地产中介 100.00% 投资设立
漳州世联房地产经纪有限公司(以下简称"漳州世联") 漳州 漳州 房地产中介 100.00% 投资设立
徐州世联房地产顾问有限公司(以下简称"徐州世联") 徐州 徐州 房地产中介 100.00% 投资设立
杭州世联卓群房地产咨询有限公司(以下简称"杭州世联卓群") 杭州 杭州 房地产中介 100.00% 投资设立
合肥世联先锋房地产顾问有限公司(以下简称"合肥世联先锋") 合肥 合肥 房地产中介 100.00% 投资设立
北京世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称"北京世联兴业") 北京 北京 房地产中介 100.00% 投资设立
贵阳世联房地产顾问有限公司(以下简称"贵阳世联") 贵阳 贵阳 房地产中介 100.00% 投资设立
武汉世联先锋房地产顾问有限公司(以下简称"武汉世联先锋") 武汉 武汉 房地产中介 100.00% 投资设立
惠州市世联先锋房地产顾问有限公司(以下简称"惠州世联先锋") 惠州 惠州 房地产中介 100.00% 投资设立
太原世联卓群房地产顾问有限公司(以下简称"太原世联") 太原 太原 房地产中介 100.00% 投资设立
石家庄世联卓群房地产经纪有限公司(以下简称"石家庄世联") 石家庄 石家庄 房地产中介 100.00% 投资设立
161
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
深圳世联君汇不动产运营管理股份有限公司(以下简称"世联君汇") 深圳 深圳 资产服务 92.74% 投资设立
固安世联房地产经纪有限公司(以下简称"固安世联") 固安 固安 房地产中介 100.00% 投资设立
廊坊市世联房地产经纪有限公司(以下简称"廊坊世联") 廊坊 廊坊 房地产中介 100.00% 投资设立
世联咨询(香港)有限公司(以下简称"香港世联") 香港 香港 房地产中介 100.00% 投资设立
兰州世联行房地产顾问有限公司(以下简称"兰州世联") 兰州 兰州 房地产中介 100.00% 投资设立
包头市世联行房地产顾问有限公司(以下简称"包头世联") 包头 包头 房地产中介 100.00% 投资设立
唐山世联行房地产经纪有限公司(以下简称"唐山世联") 唐山 唐山 房地产中介 100.00% 投资设立
深圳前海世联资产管理有限公司(以下简称"前海资管") 深圳 深圳 资产服务 100.00% 投资设立
深圳市世联科创科技服务有限公司(以下简称"世联科创") 深圳 深圳 房地产中介 38.02% 投资设立
深圳世联领客商业运营有限公司(以下简称"世联领客") 深圳 深圳 资产服务 92.74% 投资设立
深圳世联集金财富管理有限公司(以下简称"世联集金") 深圳 深圳 资产服务 100.00% 投资设立
宁波世联兴业房地产咨询有限公司(以下简称"宁波世联兴业") 宁波 宁波 房产中介 100.00% 投资设立
深圳先锋居善科技有限公司(以下简称"先锋居善") 深圳 深圳 房地产中介 100.00% 投资设立
上海善居电子商务有限公司(以下简称"上海善居") 上海 上海 电子商务 100.00% 投资设立
扬州世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称"扬州世联") 扬州 扬州 房地产中介 100.00% 投资设立
非同一控制
广州盛泽按揭服务有限公司(以下简称"广州按揭") 广州 广州 金融服务 100.00%
下企业合并
非同一控制
深圳盛泽按揭代理有限公司(以下简称"深圳按揭") 深圳 深圳 金融服务 100.00%
下企业合并
非同一控制
上海盛泽邦家投资管理有限公司(以下简称"上海盛泽") 上海 上海 金融服务 100.00%
下企业合并
非同一控制
成都世联汇智房地产经纪有限公司(以下简称"成都世联汇智") 成都 成都 房地产中介 100.00%
下企业合并
非同一控制
泰安世联怡高房地产咨询有限公司(以下简称"泰安世联怡高") 泰安 泰安 房地产中介 75.50%
下企业合并
非同一控制
临沂世联怡高房地产经纪有限公司(以下简称"临沂世联怡高") 临沂 临沂 房地产中介 75.50%
下企业合并
非同一控制
青岛世联怡高房地产顾问有限公司(以下简称"青岛世联怡高") 青岛 青岛 房地产中介 75.50%
下企业合并
芜湖世联先锋信息咨询有限公司(以下简称"芜湖世联") 芜湖 芜湖 房地产中介 100.00% 投资设立
非同一控制
福州市立丹行市场营销策划有限公司(以下简称"福州立丹行") 福州 福州 房地产中介 80.00%
下企业合并
非同一控制
泉州市立丹行房地产经纪有限公司(以下简称"泉州立丹行") 泉州 泉州 房地产中介 80.00%
下企业合并
非同一控制
三明市立丹行房地产营销策划有限公司(以下简称"三明立丹行") 三明 三明 房地产中介 80.00%
下企业合并
162
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
非同一控制
莆田市立丹行房地产代理有限公司(以下简称"莆田立丹行") 莆田 莆田 房地产中介 80.00%
下企业合并
惠东红璞元屿海公寓管理有限公司(以下简称"红璞元屿海") 惠州 惠州 资产服务 100.00% 投资设立
北京善居电子商务有限公司(以下简称"北京善居") 北京 北京 电子商务 100.00% 投资设立
石家庄善居房地产经纪有限公司(以下简称"石家庄善居") 石家庄 石家庄 电子商务 100.00% 投资设立
大连善居电子商务有限公司(以下简称"大连善居") 大连 大连 电子商务 100.00% 投资设立
成都市善居电子商务有限公司(以下简称"成都善居") 成都 成都 电子商务 100.00% 投资设立
重庆善业兴居电子商务有限公司(以下简称"重庆善居") 重庆 重庆 电子商务 100.00% 投资设立
惠州市善居电子商务有限公司(以下简称"惠州善居") 惠州 惠州 电子商务 100.00% 投资设立
佛山市善居电子商务有限公司(以下简称"佛山善居") 佛山 佛山 电子商务 100.00% 投资设立
东莞市善卓居电子商务有限公司(以下简称"东莞善居") 东莞 东莞 电子商务 100.00% 投资设立
厦门市善居先锋电子商务有限公司(以下简称"厦门善居") 厦门 厦门 电子商务 100.00% 投资设立
广州市善居电子商务有限公司(以下简称"广州善居") 广州 广州 电子商务 100.00% 投资设立
珠海市善居电子商务有限公司(以下简称"珠海善居") 珠海 珠海 电子商务 100.00% 投资设立
徐州市善居电子商务有限公司(以下简称"徐州善居") 徐州 徐州 电子商务 100.00% 投资设立
合肥善居电子商务有限公司(以下简称"合肥善居") 合肥 合肥 电子商务 100.00% 投资设立
陕西善居商务信息咨询有限公司(以下简称"陕西善居") 陕西 西安 电子商务 100.00% 投资设立
吉林省善居电子商务有限公司(以下简称"吉林善居") 吉林 长春 电子商务 100.00% 投资设立
昆明善居电子商务有限公司(以下简称"昆明善居") 昆明 昆明 电子商务 100.00% 投资设立
南昌善居电子商务有限公司(以下简称"南昌善居") 南昌 南昌 电子商务 100.00% 投资设立
武汉市善居先锋房地产信息服务有限公司(以下简称"武汉善居") 武汉 武汉 电子商务 100.00% 投资设立
广西善居电子商务有限公司(以下简称"广西善居") 广西 南宁 电子商务 100.00% 投资设立
长沙市善居电子商务有限公司(以下简称"长沙善居") 长沙 长沙 电子商务 100.00% 投资设立
沈阳善居电子商务有限公司(以下简称"沈阳善居") 沈阳 沈阳 电子商务 100.00% 投资设立
惠东红璞富力湾公寓管理有限公司(以下简称"红璞富力湾") 惠州 惠州 资产服务 100.00% 投资设立
惠东红璞双月湾公寓管理有限公司(以下简称"红璞双月湾") 惠州 惠州 资产服务 100.00% 投资设立
天津世联商业运营管理有限公司(以下简称"天津红璞紫阳") 天津 天津 资产服务 100.00% 投资设立
天津世联沃客众创空间有限公司(以下简称"天津众创") 天津 天津 资产服务 92.74% 投资设立
重庆红璞公寓管理有限公司(以下简称"重庆红璞") 重庆 重庆 资产服务 100.00% 投资设立
苏州小样科技服务有限公司(以下简称"苏州小样科技") 苏州 苏州 资产服务 38.02% 投资设立
厦门市小样创业信息科技有限公司(以下简称"厦门小样创业") 厦门 厦门 资产服务 38.02% 投资设立
苏州小样创咖文化科技有限公司(以下简称"苏州创咖文化") 苏州 苏州 资产服务 38.02% 投资设立
厦门市世联集金财富管理有限公司(以下简称"厦门集金") 厦门 厦门 资产服务 100.00% 投资设立
珠海世联集金财富管理有限公司(以下简称"珠海集金") 珠海 珠海 资产服务 100.00% 投资设立
163
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
北京世联集金财富管理有限公司(以下简称"北京集金") 北京 北京 资产服务 100.00% 投资设立
成都世联集金商务服务有限公司(以下简称"成都集金") 成都 成都 资产服务 100.00% 投资设立
佛山世联集金商务管理有限公司(以下简称"佛山集金") 佛山 佛山 资产服务 100.00% 投资设立
昆明世联商务咨询有限公司(以下简称"昆明世联商务") 昆明 昆明 资产服务 100.00% 投资设立
上海世联行股权投资管理有限公司(以下简称"上海股投") 上海 上海 资产服务 51.00% 投资设立
深圳世联集今财富管理有限公司(以下简称"世联集今") 深圳 深圳 资产服务 100.00% 投资设立
北京世联行兴业房地产经纪有限公司(以下简称"北京世联行") 北京 北京 房地产中介 100.00% 投资新设
珠海横琴善居科技有限公司(以下简称"珠海横琴善居") 珠海 珠海 电子商务 100.00% 投资新设
常州善居电子商务有限公司(以下简称"常州善居") 常州 常州 电子商务 100.00% 投资新设
昆山善业兴居商务信息咨询有限公司(以下简称"昆山善居") 昆山 昆山 电子商务 100.00% 投资新设
海口善居电子商务有限公司(以下简称"海口善居") 海口 海口 电子商务 100.00% 投资新设
南通市善居电子商务有限公司(以下简称"南通善居") 南通 南通 电子商务 100.00% 投资新设
上海善居兴电子商务有限公司(以下简称"上海善居兴") 上海 上海 电子商务 100.00% 投资新设
上海芮鸿投资合伙企业（有限合伙）(以下简称"上海芮鸿") 上海 上海 投资管理 45.90% 投资新设
上海世联领客商业经营管理有限公司(以下简称"上海领客") 上海 上海 房地产中介 92.74% 投资新设
南京世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称"南京君汇") 南京 南京 房地产中介 92.74% 投资新设
合肥世联君汇资产顾问运营管理有限公司(以下简称"合肥君汇") 合肥 合肥 房地产中介 92.74% 投资新设
杭州世君房地产咨询有限公司(以下简称"杭州世君") 杭州 杭州 房地产中介 92.74% 投资新设
广州世君房地产咨询有限公司(以下简称"广州世君") 广州 广州 房地产中介 92.74% 投资新设
苏州世联君汇物业运营管理有限公司(以下简称"苏州君汇") 苏州 苏州 房地产中介 92.74% 投资新设
北京世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称"北京君汇") 北京 北京 房地产中介 92.74% 投资新设
西安世联君汇商业运营管理有限公司(以下简称"西安君汇") 西安 西安 房地产中介 92.74% 投资新设
重庆世联君汇房地产运营管理有限公司(以下简称"重庆君汇") 重庆 重庆 房地产中介 92.74% 投资新设
长沙世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称"长沙君汇") 长沙 长沙 房地产中介 92.74% 投资新设
河南世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称"河南君汇") 河南 河南 房地产中介 92.74% 投资新设
武汉世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称"武汉君汇") 武汉 武汉 房地产中介 92.74% 投资新设
天津世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称"天津君汇") 天津 天津 房地产中介 92.74% 投资新设
上海世君房地产顾问有限公司(以下简称"上海世君") 上海 上海 房地产中介 92.74% 投资新设
厦门世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称"厦门君汇") 厦门 厦门 房地产中介 92.74% 投资新设
深圳运泰君汇物业管理有限公司(以下简称"深圳运泰君汇") 深圳 深圳 资产服务 46.37% 投资新设
常熟小样科技服务有限公司(以下简称"常熟小样") 常熟 常熟 资产服务 38.02% 投资新设
苏州园小样信息技术有限公司(以下简称"苏州园小样") 苏州 苏州 资产服务 38.02% 投资新设
广州市小样信息科技服务有限公司(以下简称"广州小样科技") 广州 广州 资产服务 38.02% 投资新设
深圳市小样科技服务有限公司(以下简称"深圳小样") 深圳 深圳 资产服务 38.02% 投资新设
164
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
深圳市赋能创新投资有限公司(以下简称"深圳赋能创新") 深圳 深圳 投资管理 100.00% 投资新设
重庆世联协兴装饰设计有限公司(以下简称"重庆装饰") 重庆 重庆 电子商务 100.00% 投资新设
重庆红璞新新公寓管理有限公司(以下简称"重庆红璞新新") 重庆 重庆 资产服务 100.00% 投资新设
珠海红璞科技发展有限公司(以下简称"珠海红璞") 珠海 珠海 资产服务 100.00% 投资新设
厦门红璞兴业公寓管理有限公司(以下简称"厦门红璞") 厦门 厦门 资产服务 100.00% 投资新设
惠东红璞阳光假日公寓管理有限公司(以下简称"红璞阳光假日") 惠东 惠东 资产服务 100.00% 投资新设
昆明红璞公寓管理有限公司(以下简称"昆明红璞") 昆明 昆明 资产服务 100.00% 投资新设
南宁红璞房屋租赁有限公司(以下简称"南宁红璞") 南宁 南宁 资产服务 100.00% 投资新设
成都市红璞时代酒店管理有限公司(以下简称"成都红璞时代") 成都 成都 资产服务 100.00% 投资新设
东莞市世联集金投资管理有限公司(以下简称"东莞集金") 东莞 东莞 房地产中介 100.00% 投资新设
惠州世联集金房地产经纪有限公司(以下简称"惠州集金") 惠州 惠州 房地产中介 100.00% 投资新设
宁波世联集金商务服务有限公司(以下简称"宁波集金") 宁波 宁波 房地产中介 100.00% 投资新设
天津世联集金商务信息咨询有限公司(以下简称"天津集金") 天津 天津 房地产中介 100.00% 投资新设
上海世联盛曜房地产顾问有限公司(以下简称"上海世联盛曜") 上海 上海 房地产中介 30.00% 70.00% 投资新设
合肥世联卓群商务管理有限公司(以下简称"合肥世联卓群") 合肥 合肥 房地产中介 100.00% 投资新设
嘉兴卓群房地产营销策划有限公司(以下简称"嘉兴世联") 嘉兴 嘉兴 房地产中介 100.00% 投资新设
西安世联兴业房地产经纪有限责任公司(以下简称"西安世联经纪") 西安 西安 房地产中介 100.00% 投资新设
邯郸世联卓群房地产经纪有限公司(以下简称"邯郸世联") 邯郸 邯郸 房地产中介 100.00% 投资新设
哈尔滨卓群房地产经纪有限公司(以下简称"哈尔滨世联") 哈尔滨 哈尔滨 房地产中介 100.00% 投资新设
厦门市宜安居电子商务有限公司(以下简称"厦门宜安居") 厦门 厦门 电子商务 80.00% 投资新设
厦门市家适居电子商务有限公司(以下简称"厦门家适居") 厦门 厦门 房地产中介 80.00% 投资新设
山东居善电子商务有限公司(以下简称"山东居善") 山东 山东 电子商务 75.50% 投资新设
山东红璞酒店管理有限公司(以下简称"山东红璞酒店") 济南 济南 资产服务 75.50% 投资新设
山东红璞公寓管理有限公司(以下简称"山东红璞公寓") 山东 山东 资产服务 75.50% 投资新设
SHIJU（HK）LIMITED(以下简称"香港世居") 香港 香港 房地产中介 51.00% 投资新设
深圳富景慧思投资管理有限公司(以下简称"深圳富景慧思") 深圳 深圳 投资管理 100.00% 投资新设
武汉世联源正商业运营管理有限公司(以下简称"武汉世联源正") 武汉 武汉 资产服务 47.30% 投资新设
深圳世联松塔装饰科技有限责任公司(以下简称"世联松塔") 深圳 深圳 电子商务 100.00% 投资新设
合肥汇创房地产咨询有限公司(以下简称"合肥世联汇创") 合肥 合肥 房地产中介 100.00% 投资新设
北京小样青年社区科技服务有限公司(以下简称"北京小样") 北京 北京 资产服务 38.02% 投资新设
武汉市小样商务信息咨询有限公司(以下简称"武汉小样") 武汉 武汉 资产服务 38.02% 投资新设
合肥红璞观远公寓管理有限公司(以下简称"合肥红璞观远") 合肥 合肥 资产服务 70.00% 投资新设
成都世联君汇商业管理有限公司(以下简称"成都君汇") 成都 成都 房地产中介 92.74% 投资新设
武汉都市世联资产管理有限公司(以下简称"武汉都市") 武汉 武汉 房地产中介 46.37% 股权委托合
165
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
并
湛江善居电子商务有限公司(以下简称"湛江善居") 湛江 湛江 电子商务 100.00% 投资新设
无锡善居电子商务有限公司(以下简称"无锡善居") 无锡 无锡 电子商务 100.00% 投资新设
兰州善居电子商务有限公司(以下简称"兰州善居") 兰州 兰州 电子商务 100.00% 投资新设
天津善居电子商务有限公司(以下简称"天津善居") 天津 天津 电子商务 100.00% 投资新设
河南世联精工房地产营销策划有限公司(以下简称"世联精工") 河南 河南 房地产中介 51.00% 投资新设
惠州市世创文化传播有限公司(以下简称"惠州世创") 惠州 惠州 电子商务 100.00% 投资新设
北京世联明德商业管理有限公司(以下简称"北京君汇明德") 北京 北京 房地产中介 47.30% 投资新设
青岛世联君汇不动产运营管理有限公司(以下简称"青岛君汇") 青岛 青岛 房地产中介 70.02% 投资新设
深圳世联君汇物业管理有限公司(以下简称"深圳君汇物业") 深圳 深圳 资产服务 92.74% 投资新设
广州汇君物业管理有限公司(以下简称"广州汇君物业") 广州 广州 资产服务 92.74% 投资新设
凉山州国兴世联企业管理咨询有限公司(以下简称"凉山州世联物业") 凉山州 凉山州 资产服务 47.30% 投资新设
济南世君房地产顾问有限公司(以下简称"济南世君") 济南 济南 房地产中介 70.02% 投资新设
宁波世联君汇房地产咨询有限公司(以下简称"宁波君汇") 宁波 宁波 房地产中介 92.74% 投资新设
惠州世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称"惠州君汇") 惠州 惠州 房地产中介 92.74% 投资新设
成都市红璞凯睿酒店管理有限公司(以下简称"成都红璞凯睿") 成都 成都 资产服务 100.00% 投资新设
重庆红璞礼遇酒店管理有限公司(以下简称"重庆红璞礼遇") 重庆 重庆 资产服务 70.00% 投资新设
杭州红璞世谦资产管理有限公司(以下简称"杭州红璞世谦") 杭州 杭州 资产服务 100.00% 投资新设
宁波鸿璞空间创意设计有限公司(以下简称"宁波鸿璞空间") 宁波 宁波 资产服务 60.00% 投资新设
天津红璞酒店管理有限公司(以下简称"天津红璞") 天津 天津 资产服务 100.00% 投资新设
惠州红璞都市公寓管理有限公司(以下简称"惠州红璞都市") 惠州 惠州 资产服务 100.00% 投资新设
龙门红璞假日公寓管理有限公司(以下简称"龙门红璞") 龙门 龙门 资产服务 100.00% 投资新设
山东世联松塔装饰工程有限公司(以下简称"山东松塔") 山东 山东 电子商务 75.50% 投资新设
天津盛泽万家房地产经纪有限公司(以下简称"天津盛泽") 天津 天津 金融服务 100.00% 投资新设
石家庄世联汇创房地产经纪有限公司(以下简称"石家庄汇创") 石家庄 石家庄 房地产中介 100.00% 投资新设
衡水世联汇创房地产经纪有限公司(以下简称"衡水世联") 衡水 衡水 房地产中介 100.00% 投资新设
邢台世联行房地产经纪有限公司(以下简称"邢台世联") 邢台 邢台 房地产中介 100.00% 投资新设
张家口世联兴业房地产经纪有限公司(以下简称"张家口世联") 张家口 张家口 房地产中介 100.00% 投资新设
柳州世联房地产经纪有限公司(以下简称"柳州世联") 柳州 柳州 房地产中介 51.00% 投资新设
拉萨市世联房地产服务有限公司(以下简称"拉萨世联") 拉萨 拉萨 房地产中介 100.00% 投资新设
厦门市立丹行松塔装饰有限公司(以下简称"厦门立丹行松塔") 厦门 厦门 电子商务 80.00% 投资新设
深圳世联同行共营地产咨询有限公司(以下简称"世联同行") 深圳 深圳 房地产中介 100.00% 投资新设
杭州三箭装饰工程有限公司(以下简称"杭州三箭") 杭州 杭州 资产服务 100.00% 收购资产
柳州善居电子商务有限公司(以下简称"柳州善居") 柳州 柳州 电子商务 51.00% 投资新设
166
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
西宁善居商务信息咨询有限公司(以下简称"西宁善居") 西宁 西宁 电子商务 100.00% 投资新设
福州世联君汇商业管理有限公司(以下简称"福州君汇") 福州 福州 资产服务 92.74% 投资新设
南昌世联君汇房地产咨询有限公司(以下简称"南昌君汇") 南昌 南昌 资产服务 92.74% 投资新设
东莞世联君汇商业管理有限公司(以下简称"东莞君汇") 东莞 东莞 资产服务 92.74% 投资新设
佛山世君商务管理有限公司(以下简称"佛山世君") 佛山 佛山 资产服务 92.74% 投资新设
山西世联君汇房地产咨询有限公司(以下简称"山西君汇") 山西 山西 资产服务 92.74% 投资新设
苏州红与璞酒店管理有限公司(以下简称"苏州红与璞") 苏州 苏州 资产服务 100.00% 投资新设
珠海世联集房公寓管理有限公司(以下简称"珠海集房") 珠海 珠海 资产服务 100.00% 投资新设
厦门世联红璞公寓管理有限公司(以下简称"厦门集房") 厦门 厦门 资产服务 100.00% 投资新设
宁波世联集房公寓管理有限公司(以下简称"宁波集房") 宁波 宁波 资产服务 100.00% 投资新设
苏州世联集房公寓管理有限公司(以下简称"苏州集房") 苏州 苏州 资产服务 100.00% 投资新设
南昌世联集房商业管理有限公司(以下简称"南昌集房") 南昌 南昌 资产服务 100.00% 投资新设
武汉世联集房公寓管理有限公司(以下简称"武汉集房") 武汉 武汉 资产服务 100.00% 投资新设
中山集房房屋租赁代理有限公司(以下简称"中山集房") 中山 中山 资产服务 100.00% 投资新设
重庆集房商业管理有限公司(以下简称"重庆集房") 重庆 重庆 资产服务 100.00% 投资新设
惠州世联集房公寓管理有限公司(以下简称"惠州集房") 惠州 惠州 资产服务 100.00% 投资新设
佛山世联集房公寓管理有限公司(以下简称"佛山集房") 佛山 佛山 资产服务 100.00% 投资新设
青岛世联集房资产管理有限公司(以下简称"青岛集房") 青岛 青岛 资产服务 100.00% 投资新设
长沙红璞实创公寓管理有限公司(以下简称"长沙红璞实创") 长沙 长沙 资产服务 70.00% 投资新设
中山世联松塔装饰有限公司(以下简称"中山松塔") 中山 中山 电子商务 100.00% 投资新设
广西世联松塔装饰工程有限责任公司(以下简称"广西松塔") 广西 广西 电子商务 100.00% 投资新设
四川世联松塔装饰设计有限责任公司(以下简称"四川松塔") 四川 四川 电子商务 100.00% 投资新设
惠州世联松塔装饰有限责任公司(以下简称"惠州松塔") 惠州 惠州 电子商务 100.00% 投资新设
西安世联松塔装饰有限公司(以下简称"西安松塔") 西安 西安 电子商务 100.00% 投资新设
厦门世联松塔建筑装饰有限公司(以下简称"厦门松塔") 厦门 厦门 电子商务 100.00% 投资新设
昆明世联松塔装饰工程有限责任公司(以下简称"昆明松塔") 昆明 昆明 电子商务 100.00% 投资新设
湖北世联松塔装饰有限公司(以下简称"湖北松塔") 湖北 湖北 电子商务 100.00% 投资新设
绍兴世联智行房地产信息咨询有限公司(以下简称"绍兴世联") 绍兴 绍兴 房地产中介 51.00% 投资新设
昆山世联君汇商业运营管理有限公司(以下简称"昆山君汇") 昆山 昆山 资产服务 92.74% 投资新设
合肥世联集房地产运营管理有限公司(以下简称"合肥集房") 合肥 合肥 资产服务 100.00% 投资新设
徐州红璞公寓管理有限公司(以下简称"徐州红璞") 徐州 徐州 资产服务 100.00% 投资新设
深圳世联盈安佳信投资发展有限公司(以下简称"深圳盈安佳信") 深圳 深圳 投资管理 100.00% 投资新设
深圳世联盈安投资发展有限公司(以下简称"深圳盈安") 深圳 深圳 投资管理 100.00% 投资新设
深圳世联佳信投资发展有限公司(以下简称"深圳佳信") 深圳 深圳 投资管理 100.00% 投资新设
167
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
惠东世联行百利房地产咨询有限公司(以下简称"惠东世联") 惠东 惠东 房地产中介 100.00% 投资新设
珠海横琴世联行咨询有限公司 (以下简称"横琴世联咨询") 珠海 珠海 房地产中介 51.00% 49.00% 投资新设
银川善居电子商务有限公司(以下简称"银川善居") 银川 银川 电子商务 100.00% 投资新设
郑州善居信息科技有限公司(以下简称"郑州善居") 郑州 郑州 电子商务 51.00% 投资新设
深圳世联荣华装饰设计工程科技有限公司(以下简称"世联荣华") 深圳 深圳 资产服务 55.64% 投资新设
广西世联君汇房地产咨询有限公司(以下简称"广西君汇") 广西 广西 资产服务 92.74% 投资新设
成都市红璞凯嘉酒店管理有限公司(以下简称"成都市红璞凯嘉") 成都 成都 资产服务 100.00% 投资新设
合肥世联松塔装饰科技有限责任公司(以下简称"合肥松塔") 合肥 合肥 电子商务 100.00% 投资新设
深圳世联筑业科技有限公司(以下简称"世联筑业") 深圳 深圳 电子商务 100.00% 投资新设
常德三湘世联房地产咨询有限公司(以下简称"常德三湘世联") 常德 常德 房地产中介 51.00% 投资新设
唐山世联锐易房地产经纪有限公司(以下简称"唐山世联锐易") 唐山 唐山 房地产中介 51.00% 投资新设
深圳世联桂园项目管理有限公司(以下简称"世联桂园") 深圳 深圳 房地产中介 100.00% 投资新设
福建省南安市松塔建筑装饰有限公司(以下简称"南安松塔") 福建 福建 电子商务 80.00% 投资新设
厦门市宜兴居电子商务有限公司(以下简称"厦门宜兴居") 厦门 厦门 电子商务 80.00% 投资新设
天津世联君汇不动产管理服务有限公司(以下简称"天津君汇不动产") 天津 天津 资产服务 92.74% 投资新设
深圳市世联雅智咨询服务有限公司(以下简称"世联雅智") 深圳 深圳 电子商务 80.00% 投资新设
梧州世联行房地产代理有限公司(以下简称"梧州世联行") 梧州 梧州 房地产中介 67.00% 投资新设
潮州市世联环潮房地产咨询顾问有限公司(以下简称"潮州世联") 潮州 潮州 房地产中介 60.00% 投资新设
杭州世联瑞铂商业管理有限公司(以下简称"杭州世联瑞铂") 杭州 杭州 资产服务 47.30% 投资新设
杭州世联润友房地产咨询有限公司(以下简称"杭州世联润友") 杭州 杭州 资产服务 47.30% 投资新设
广州世君腾跃信息科技有限公司(以下简称"广州世君信息") 广州 广州 资产服务 92.74% 投资新设
青岛世联行城市运营管理有限公司(以下简称"青岛世联运营") 青岛 青岛 资产服务 31.51% 投资新设
深圳深汕特别合作区世联晟火咨询管理有限公司(以下简称"世联晟火
深圳 深圳 资产服务 55.64% 投资新设
")
深圳小恐龙科技有限公司(以下简称"深圳小恐龙") 深圳 深圳 房地产中介 92.74% 投资新设
宁波世东公寓管理有限公司(以下简称"宁波世东公寓") 宁波 宁波 资产服务 51.00% 投资新设
南安市立丹行房地产经纪有限公司(以下简称"南安立丹行") 南安 南安 房地产中介 80.00% 投资新设
厦门市立丹行房地产代理有限公司(以下简称"立丹行代理") 厦门 厦门 房地产中介 80.00% 投资新设
漳州市龙文区立丹行房地产代理有限公司(以下简称"漳州立丹行") 漳州 漳州 房地产中介 80.00% 投资新设
青岛居善电子商务有限公司(以下简称"青岛居善") 青岛 青岛 电子商务 75.50% 投资新设
济南居山房地产经纪有限公司(以下简称"济南居山经纪") 济南 济南 房地产中介 45.30% 投资新设
珠海横琴世联行顾问服务有限公司(以下简称"横琴世联顾问") 珠海 珠海 房地产中介 100.00% 投资新设
珠海世联资本私募基金管理有限公司(以下简称"珠海世联资本") 珠海 珠海 资产服务 100.00% 投资新设
湛江市世联房地产咨询有限公司(以下简称"湛江世联") 湛江 湛江 房地产中介 100.00% 投资新设
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
珠海横琴世联资产管理有限公司(以下简称"横琴世联资管") 珠海 珠海 资产服务 100.00% 投资新设
广西蜂巢美嘉装饰设计有限公司(以下简称"广西蜂巢装饰") 广西 广西 装修服务 51.00% 投资新设
龙岩市上杭县立丹行房地产代理有限公司(以下简称"龙岩立丹行") 龙岩 龙岩 房地产中介 80.00% 投资新设
青岛世联怡高资产运营有限公司(以下简称"青岛怡高运营") 青岛 青岛 资产服务 75.50% 投资新设
厦门市立丹行联合营销策划有限公司(以下简称"立丹行联合") 厦门 厦门 房地产中介 40.80% 投资新设
珠海横琴悠租云科技有限公司(以下简称"珠海悠租云") 珠海 珠海 电子商务 100.00% 投资新设
深圳世联君汇韦玥物业管理有限责任公司(以下简称"深圳君汇韦玥") 深圳 深圳 资产服务 47.30% 投资新设
武汉小恐龙科技有限公司(以下简称"武汉小恐龙") 武汉 武汉 房地产中介 92.74% 投资新设
珠海横琴世联物业管理有限公司(以下简称"横琴世联物业") 珠海 珠海 资产服务 100.00% 投资新设
龙岩上杭县宜居电子商务有限公司(以下简称"龙岩宜居") 龙岩 龙岩 电子商务 80.00% 投资新设
乌鲁木齐居联电子商务有限公司(以下简称"乌鲁木齐善居") 乌鲁木齐 乌鲁木齐 电子商务 100.00% 投资新设
内蒙古世联行房地产顾问有限公司(以下简称"内蒙古世联") 内蒙古 内蒙古 房地产中介 51.00% 投资新设
杭州世联集房酒店管理有限公司(以下简称"杭州酒店管理") 杭州 杭州 资产服务 100.00% 投资新设
北京世联育米商业管理有限公司(以下简称"北京世联育米") 北京 北京 资产服务 47.30% 投资新设
南京世鑫酒店管理有限公司(以下简称"南京世鑫酒店") 南京 南京 资产服务 70.00% 投资新设
惠州更赢信息技术有限公司(以下简称"惠州更赢") 惠州 惠州 电子商务 100.00% 收购资产
佛山更赢信息技术有限公司(以下简称"佛山更赢") 佛山 佛山 电子商务 100.00% 收购资产
东莞更赢信息技术有限公司(以下简称"东莞更赢") 东莞 东莞 电子商务 100.00% 收购资产
福建更赢信息技术有限公司(以下简称"福建更赢") 福建 福建 电子商务 100.00% 收购资产
广州更赢信息技术有限公司(以下简称"广州更赢") 广州 广州 电子商务 100.00% 收购资产
珠海更赢信息技术有限公司(以下简称"珠海更赢") 珠海 珠海 电子商务 100.00% 收购资产
中山更赢信息技术有限公司(以下简称"中山更赢") 中山 中山 电子商务 100.00% 收购资产
安徽兴赢信息技术有限公司(以下简称"安徽更赢") 安徽 安徽 电子商务 100.00% 收购资产
深圳更赢信息技术有限公司(以下简称"深圳更赢") 深圳 深圳 电子商务 100.00% 收购资产
云南更赢信息技术有限公司(以下简称"云南更赢") 云南 云南 电子商务 100.00% 收购资产
山东更赢信息技术有限公司(以下简称"山东更赢") 山东 山东 电子商务 75.50% 收购资产
杭州君汇不动产管理有限公司(以下简称"杭州君汇") 杭州 杭州 资产服务 92.74% 投资新设
盐城市世联慧盐物业资产管理有限公司(以下简称"盐城世联物业") 盐城 盐城 资产服务 51.00% 投资新设
珠海横琴世捷汽车科技服务有限公司(以下简称"横琴汽车服务") 珠海 珠海 资产服务 100.00% 投资新设
珠海横琴世捷空间艺术设计有限公司(以下简称"横琴空间设计") 珠海 珠海 资产服务 100.00% 投资新设
宿迁世联行房地产顾问有限公司(以下简称"宿迁世联行") 宿迁 宿迁 房地产中介 51.00% 投资新设
江西世联聚义置业有限公司(以下简称"江西世联聚义") 江西 江西 房地产中介 51.00% 投资新设
中山善居电子商务有限公司(以下简称"中山善居") 中山 中山 电子商务 100.00% 投资新设
云南善居电子商务有限公司(以下简称"云南善居") 云南 云南 电子商务 100.00% 投资新设
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
宿迁市善居电子商务有限公司(以下简称"宿迁善居") 宿迁 宿迁 电子商务 51.00% 投资新设
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
本集团二级子公司青岛君汇投资持有青岛世联运营45%的股权，根据青岛世联运营公司章程的约定：青岛君汇持股45%，
享有55%的投票表决权，本集团能够对其财务和经营决策实施控制。
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：
1）本集团通过子公司世联君汇持有世联科创41%的股权，根据2016年6月10日签订的《表决权委托协议》，深圳世联小样投
资管理合伙企业(有限合伙)将其持有世联科创的10%表决权委托给世联君汇，子公司世联君汇合计持有世联科创51%的表决
权，本集团能够对其财务和经营决策实施控制。
2）本集团通过子公司世联君汇持有深圳运泰君汇50%的股权，根据2016年10月签订的《关于运泰君汇物业管理有限公司之
股权托管协议》，运泰建业置业(深圳)有限公司将其持有深圳运泰君汇的1%表决权委托给世联君汇，子公司世联君汇合计持
有深圳运泰君汇51%的表决权，本集团能够对其财务和经营决策实施控制。
3）本集团通过子公司世联君汇持有武汉都市50%的股权，根据2017年1月1日签订的《股权托管协议》，武汉市都市产业投
资发展有限责任公司将其持有武汉都市的1%表决权从2017年1月1日起委托给世联君汇，子公司世联君汇合计持有武汉都市
51%的表决权，同时武汉都市的董事会中，世联君汇占有过半数表决权，本集团能够对其财务和经营决策实施控制。
4）本公司间接持有上海腾赋企业管理合伙企业（有限合伙）51.613%股权，根据合伙协议规定，上海腾赋企业管理合伙企
业（有限合伙）将聚合各合伙人的资本投资于某商业物业取得租金收益，本公司无论作为普通合伙人亦或有限合伙人均对其
无控制权，亦无重大影响，故不纳入合并范围。
5）本公司间接持有合肥卓越城运营管理有限公司51%的股权，根据公司章程规定，合肥卓越城运营管理有限公司董事长由
其他股东推荐并经董事会选举后出任，董事长对公司的经营事项具有一票否决权，本公司对其无实际控制权，故不纳入合并
范围。
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
截止本报告期末，本集团没有纳入合并范围的重要的结构化主体。
确定公司是代理人还是委托人的依据：
截止本报告期末，本集团没有作为代理人或委托人的子公司
其他说明：
本集团拥有对上述公司的权力，通过参与该公司的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对该公司的权力影响其回报
金额从而合并该等公司。
（2）重要的非全资子公司
单位：元
本期归属于少数股东的 本期向少数股东宣告分
子公司名称 少数股东持股比例 期末少数股东权益余额
损益 派的股利
山东世联 24.50% 1,425,499.81 0.00 9,261,132.64
厦门立丹行 20.00% -522,726.30 0.00 42,490.64
青岛荣置地 49.00% -1,652,107.44 0.00 10,438,705.90
170
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
上海股投 49.00% -7,279,693.32 0.00 -10,883,981.09
世联君汇 7.26% 1,888,893.73 15,489,863.74 46,997,653.59
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
其他说明：
（3）重要非全资子公司的主要财务信息
单位：元
期末余额 期初余额
子公司名
非流动资 非流动负 非流动资 非流动负
称 流动资产 资产合计 流动负债 负债合计 流动资产 资产合计 流动负债 负债合计
产 债 产 债
230,168,46 138,989,91 369,158,38 286,586,13 44,771,708 331,357,84 235,315,89 144,976,05 380,291,94 297,482,68 50,827,085 348,309,76
山东世联
8.65 4.00 2.65 2.85 .41 1.26 1.99 1.21 3.20 3.13 .26 8.39
厦门立丹 53,550,409 8,792,848. 62,343,257 60,296,019 1,834,785. 62,130,804 54,911,206 8,735,909. 63,647,116 59,260,198 1,560,832. 60,821,031
行 .79 07 .86 .42 24 .66 .58 97 .55 .88 99 .87
青岛荣置 41,038,903 9,222,305. 50,261,209 28,130,482 28,957,727 48,548,480 9,970,514. 58,518,994 33,117,791 33,843,865
827,245.60 726,074.10
地 .85 44 .29 .25 .85 .34 28 .62 .25 .35
14,957,197 113,608,04 128,565,24 155,632,22 155,632,22 30,966,685 113,676,28 144,642,96 156,853,45 156,853,45
上海股投
.45 8.35 5.80 0.05 0.05 .24 2.25 7.49 0.08 0.08
540,619,59 1,260,604, 1,801,224, 821,540,97 1,141,436, 1,962,977, 569,736,14 1,365,449, 1,935,185, 840,330,63 1,199,156, 2,039,487,
世联君汇
6.82 960.62 557.44 3.19 191.53 164.72 9.47 309.76 459.23 7.63 580.87 218.50
单位：元
本期发生额 上期发生额
子公司名称 经营活动现金 经营活动现金
营业收入 净利润 综合收益总额 营业收入 净利润 综合收益总额
流量 流量
山东世联 266,656,176.85 5,818,366.58 5,818,366.58 20,332,842.35 240,586,999.56 15,311,450.71 15,311,450.71 -24,117,324.38
厦门立丹行 42,480,835.86 -2,613,631.48 -2,613,631.48 -1,685,012.02 37,437,352.33 -6,103,225.88 -6,103,225.88 8,177,805.98
青岛荣置地 40,602,315.43 -3,371,647.83 -3,371,647.83 -703,945.29 38,860,862.96 -2,673,410.68 -2,673,410.68 -1,506,647.85
上海股投 3,960,388.78 -14,856,491.66 -14,856,491.66 16,458.20 21,231,131.32 82,842.86 82,842.86 -16,198,634.27
世联君汇 535,448,494.38 -41,604,359.30 -41,604,359.30 70,339,158.34 478,160,624.61 -60,873,000.20 -60,873,000.20 -47,069,781.68
其他说明：
1）本表数据来源于重要非全资子公司的财务报表，不是根据股东的持股比例计算出来的金额；
2）世联君汇持有北京安信行60%股权，持有世联科创41%股权，世联君汇的财务数据包括北京安信行和世联科创的财务数
据。
（4）使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
截止本报告期，使用企业集团资产和清偿企业集团债务，无重大限制。
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
（1）在子公司所有者权益份额发生变化的情况说明
珠海世联资本：2020年3月，本公司购买珠海大横琴创新发展有限公司持有珠海世联资本30%股权，购买少数股权支付的对
价为3,000,000.00元，该项交易导致资本公积减少216,983.49元，少数股东权益减少2,783,016.51。截至2021年6月30日，本公
司直接持有珠海世联资本100.00%股权。
（2）交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响
单位：元
珠海世联资本
--现金 3,000,000.00
购买成本/处置对价合计 3,000,000.00
减：按取得/处置的股权比例计算的子公司净资产份额 2,783,016.51
差额 -216,983.49
其中：调整资本公积 -216,983.49
其他说明
3、在合营安排或联营企业中的权益
（1）重要的合营企业或联营企业
持股比例 对合营企业或联
合营企业或联营
主要经营地 注册地 业务性质 营企业投资的会
企业名称 直接 间接
计处理方法
深圳世联同创资 受托资产管理、
深圳 深圳 49.00% 权益法
产管理有限公司 投资管理
天津市润泽基金
天津 天津 基金销售 40.00% 权益法
销售有限公司
在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：
截止2021年6月30日本公司没有持股比例不同于表决权比例的合营企业或联营企业。
持有 20%以下表决权但具有重大影响，或者持有 20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：
1）本公司持有深圳世联云学科技有限公司17.53%股权，董事会共三位董事，本公司推荐委任一位董事，具有重大影响。
2）截止2021年6月30日，本集团没有持有20%或以上表决权但不具有重大影响的合营企业或联营企业。
（2）重要联营企业的主要财务信息
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
单位：元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
深圳世联同创资产管理 天津市润泽基金销售有 深圳世联同创资产管理 天津市润泽基金销售有
有限公司 限公司 有限公司 限公司
流动资产 42,263,461.75 466,038.69 44,932,769.41 652,405.71
非流动资产 1,162,640.70 280,320.18 663,000.40 500,153.03
资产合计 43,426,102.45 746,358.87 45,595,769.81 1,152,558.74
流动负债 7,023,052.29 16,272,948.90 8,774,972.68 15,957,895.39
负债合计 7,023,052.29 16,272,948.90 8,774,972.68 15,957,895.39
归属于母公司股东权益 36,403,050.16 -15,526,590.03 36,820,797.13 -14,805,336.65
按持股比例计算的净资
17,837,494.58 -6,210,636.01 18,042,190.59 -5,922,134.66
产份额
--商誉 29,447,089.49 29,447,089.49
对联营企业权益投资的
17,837,494.58 23,236,453.48 18,042,190.59 23,524,954.83
账面价值
营业收入 7,734,714.02 54,480.66 3,088,284.91 151,755.12
净利润 7,580,366.23 -721,253.37 2,145,328.16 -1,295,807.86
综合收益总额 7,580,366.23 -721,253.37 2,145,328.16 -1,295,807.86
本年度收到的来自联营
3,674,884.56 1,108,562.00
企业的股利
其他说明
（3）不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
单位：元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
合营企业： -- --
下列各项按持股比例计算的合计数 -- --
--净利润 -158,044.32
--综合收益总额 -158,044.32
联营企业： -- --
投资账面价值合计 9,711,862.03 10,257,625.59
下列各项按持股比例计算的合计数 -- --
--净利润 -408,171.42 455,382.30
--综合收益总额 -408,171.42 455,382.30
其他说明
173
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
（4）合营企业或联营企业发生的超额亏损
单位：元
累积未确认前期累计的 本期未确认的损失（或本期分
合营企业或联营企业名称 本期末累积未确认的损失
损失 享的净利润）
深圳雅智美居信息科技有限公司 237,242.21 57,540.88 294,783.09
江西万寿宫文旅商业管理有限公司 1,258,881.94 1,605,605.97 2,864,487.91
其他说明
十、与金融工具相关的风险
本集团的主要金融工具包括借款、应收款项、应付款项、交易性金融资产、交易性金融负债等，各项金融工具的详细情
况说明见本节七。与这些金融工具有关的风险，以及本集团为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本集团管理层
对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。
1.各类风险管理目标和政策
本集团从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本集团经营业绩的负面影响降低到最低水
平，使股东及其它权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本集团风险管理的基本策略是确定和分析本集团所面临
的各种风险，建立适当的风险承受底线并进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。
（1）市场风险
1）汇率风险
本集团承受汇率风险主要与美元和港币有关，除本集团二级子公司香港世联以美元、三子公司香港世居以港币进行日常
经营活动外，本集团的其它主要业务活动以人民币计价结算。于2021年6月30日，除下表所述资产及负债的港币余额和零星
的港币、澳元、英镑等余额外，本集团的资产及负债均为人民币余额。该等港币等余额的资产和负债产生的汇率风险可能对
本集团的经营业绩产生影响。
项目 2021年6月30日（折人民币） 2020年12月31日（折人民币）
货币资金-美元 107,050.63 33,045.95
货币资金-港币 1,111,033.64 1,305,174.92
货币资金-欧元 0.55 0.56
货币资金-泰铢 0.01 0.01
货币资金-澳元 37,051.36 38,299.66
其他应付款-港币 816,389.89 15,488.32
2）利率风险
本集团的利率风险产生于银行借款等带息债务。浮动利率的金融负债使本集团面临现金流量利率风险，固定利率的金融
负债使本集团面临公允价值利率风险。本集团根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。于2021年6
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
月30日，本集团的带息债务主要为人民币计价的浮动利率借款合同，金额合计为 450,000,000.00元（2020年12月31日：
390,000,000.00元），及人民币计价的固定利率合同，金额为1,128,792,075.62元（2020年12月31日：1,331,323,242.35元）。
本集团因利率变动引起金融工具公允价值变动的风险主要与固定利率银行借款有关。对于固定利率借款，本集团的目标
是保持其浮动利率。
本集团因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率银行借款有关。本集团的政策是保持这些借款的浮
动利率，以消除利率变动的公允价值风险。
（2）信用风险
于2021年6月30日日，可能引起本集团财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另一方未能履行义务而导致本集团
金融资产产生的损失以及本集团承担的财务担保，具体包括：
合并资产负债表中已确认的金融资产的账面金额；对于以公允价值计量的金融工具而言，账面价值反映了其风险敞口，
但并非最大风险敞口，其最大风险敞口将随着未来公允价值的变化而改变。
为降低信用风险，本集团成立专门部门确定信用额度、进行信用审批，并执行其它监控程序以确保采取必要的措施回收
过期债权。此外，本集团于每个资产负债表日审核每一单项应收款的回收情况，以确保就无法回收的款项计提充分的坏账准
备。因此，本集团管理层认为本集团所承担的信用风险已经大为降低。
本集团的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。
本集团采用了必要的政策确保所有销售客户均具有良好的信用记录。除应收账款金额前五名外，本集团无其他重大信用
集中风险。
截至2021年6月30日，本集团应收账款前五名金额合计：71,211,336.72元，世联小贷前五名贷款金额合计：20,999,454.64
元。
（3）流动风险
流动风险为本集团在到期日无法履行其财务义务的风险。本集团管理流动性风险的方法是确保有足够的资金流动性来履
行到期债务，而不至于造成不可接受的损失或对企业信誉造成损害。本集团定期分析负债结构和期限，以确保有充裕的资金。
本集团管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。同时与金融机构进行融资磋商，以保持一定的授信额度，
减低流动性风险。
本集团将借款、资产证券化、发行融资产品等作为主要资金来源。
本集团持有的金融资产和金融负债按未折现剩余合同义务的到期期限分析如下：
项目 一年以内 一到二年 二到五年 五年以上 合计
金融资产
货币资金 1,785,533,222.44 1,785,533,222.44
应收票据 570,347,287.01 570,347,287.01
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
应收账款 1,835,853,835.88 1,835,853,835.88
其他应收款 1,480,438,081.37 1,480,438,081.37
贷款 699,746,358.00 479,405,162.54 571,059,839.37 176,113.70 1,750,387,473.61
其他权益工具投资 2,104,281.43 2,104,281.43
其他非流动金融资产 582,214,265.47 582,214,265.47
金融负债
短期借款 670,599,438.17 670,599,438.17
应付账款 196,496,419.69 196,496,419.69
其他应付款 1,499,391,510.34 1,499,391,510.34
应付股利 37,104,344.80 37,104,344.80
应付利息 3,140,950.81 3,140,950.81
长期借款 200,000,000.00 200,000,000.00
长期应付款 350,000,000.00 350,000,000.00
2.敏感性分析
本集团采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或股东权益可能产生的影响。由于任何风险变量
很少孤立的发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险变量变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在假
设每一变量的变化是独立的情况下进行的。
（1）外汇风险敏感性分析
外汇风险敏感性分析假设：所有境外经营净投资套期及现金流量套期均高度有效。
在上述假设的基础上，在其它变量不变的情况下，汇率可能发生的合理变动对当期损益和权益的税后影响如下：
项目 汇率变动 本期 上期
对净利润的影响 对股东权益的影响 对净利润的影响 对股东权益的影响
所有外币 对人民币升值5% 103,576.30 103,576.30 332.110.47 332.110.47
所有外币 对人民币贬值5% -103,576.30 -103,576.30 -332.110.47 -332.110.47
十一、公允价值的披露
1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
单位：元
期末公允价值
项目 第一层次公允价值计
第二层次公允价值计量 第三层次公允价值计量 合计
量
一、持续的公允价值计量 -- -- -- --
176
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
（一）交易性金融资产 582,214,265.47 582,214,265.47
（2）权益工具投资 582,214,265.47 582,214,265.47
（三）其他权益工具投资 2,104,281.43 2,104,281.43
持续以公允价值计量的
584,318,546.90 584,318,546.90
资产总额
二、非持续的公允价值计
-- -- -- --
量
2、持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感性分析
上表中的权益工具投资和其他权益工具投资系本集团持有的不存在活跃市场的非上市企业股权或私募基金。被投资企业
经营环境经营情况、财务状况未发生重大变化，所以本集团按持有的权益作为公允价值的合理估计进行计量。
3、持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政策
截止本报告期末止，本集团持续的公允价值计量项目各层次之间没有发生转换。
4、本期内发生的估值技术变更及变更原因
截止本报告期末止，本集团金融工具的公允价值计量方法未发生改变。
5、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
截止本报告期末止，本集团不以公允价值计量的各项金融资产和金融负债的账面价值与公允价值之间无重大差异。
十二、关联方及关联交易
1、本企业的母公司情况
注册 母公司对本企业的 母公司对本企业的表决权
母公司名称 业务性质 注册资本
地 持股比例 比例
珠海大横琴集团有限公司 珠海 项目投资及投资管理 100,000,000.00 15.94% 29.97%
本企业的母公司情况的说明
珠海大横琴集团有限公司成立于2009年04月23日，公司统一社会信用代码为91440400688630990W，注册地址为：珠海市
横琴新区祥澳路93号201号，注册资本：10,000万元人民币，珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会持有其100%股权，经
营范围：项目投资及投资管理；基础设施项目投资、建设；房地产开发（凭资质证经营）；污水处理。
本企业最终控制方是珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会。
其他说明：
本公司控股股东珠海大横琴集团有限公司持有本公司股份15.94%，世联地产顾问（中国）有限公司将持有的深圳世联行集
团股份有限公司 285,285,934 股股份所对应的表决权（占世联行股份总数的 14.00%）委托给珠海大横琴集团有限公司行使，
控股股东珠海大横琴集团有限公司合计对本公司表决权比例为29.97%；本公司最终控制方为珠海市横琴新区国有资产监督
管理委员会，珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会通过珠海大横琴集团有限公司间接对本公司持股比例为15.94%，间
177
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
接表决权比例为29.97%。
2、本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注九、1。。
3、本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注九、3。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：
合营或联营企业名称 与本企业关系
江西万寿宫文旅商业管理有限公司 联营企业
深圳世联惠普商业保理有限公司 联营企业
深圳市很有蜂格网络科技有限公司 联营企业
深圳雅智美居信息科技有限公司 联营企业
天津市润泽基金销售有限公司 联营企业
深圳惠金卓信科技有限公司 联营企业
深圳世联同创资产管理有限公司 联营企业
深圳世联金保管理咨询有限公司 联营企业
其他说明
4、其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
世联地产顾问（中国）有限公司 持股 5%以上股东
珠海大横琴集团有限公司 持股 5%以上股东
大横琴（澳门）发展一人有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
横琴国际商务中心开发有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴城市公共资源经营管理有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴道路信息发展有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴发展有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴泛旅游发展有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴孵化器管理有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海市横琴新区英才人力资源服务有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴安居投资有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴创新发展有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海琴建园林有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
珠海大横琴科学城开发管理有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴口岸实业有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海蓝湾建设开发有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海市横琴新区建设工程质量检测中心有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴国际广告文化创意产业发展有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
中国电建集团市政规划设计研究院有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
陈劲松 持股 5%以上股东实际控制人
朱敏 高管
焦安平 高管
吴小薇 高管
袁鸿昌 高管
深圳同创添富投资企业（有限合伙） 董事直接或间接控制的公司(2020 年 9 月 17 日离任董事)
上海中城荣耀股权投资基金管理有限公司 董事直接或间接控制的公司
FortuneHillAsiaLimited（以下简称“F.H”） 直接或间接持有公司 5%以上股份的自然人之控制公司
上海城凯投资有限公司 董事直接或间接控制的公司
上海中城联盟投资管理股份有限公司 董事直接或间接控制的公司
深圳市世联共享投资股份有限公司 董事直接或间接控制的公司
其他说明
5、关联交易情况
（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
单位：元
获批的交易 是否超过
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
额度 交易额度
深圳世联惠普商业保理有限公司 保理 8,389,176.07 8,389,176.07 否
珠海大横琴集团有限公司 借款利息、咨询服务 3,116,496.86 3,116,496.86 否
世联地产顾问（中国）有限公司 担保费 754,167.00 754,167.00 否 2,236,458.00
广告宣传、咨询服务
深圳雅智美居信息科技有限公司 642,637.14 642,637.14 否
和家电
珠海大横琴城市公共资源经营管理有限公司 采购物资 318,891.58 318,891.58 否
珠海市横琴新区英才人力资源服务有限公司 劳务派遣 193,496.53 193,496.53 否
珠海大横琴泛旅游发展有限公司 旅游服务及广告宣传 138,428.00 138,428.00 否
深圳世联金保管理咨询有限公司 保险经纪 116,053.12 116,053.12 否
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
横琴国际商务中心开发有限公司 餐饮服务 9,440.00 9,440.00 否
深圳惠金卓信科技有限公司 技术服务及项目管理 否 3,689,557.32
深圳市很有蜂格网络科技有限公司 装修业务 否 -439,203.65
出售商品/提供劳务情况表
单位：元
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
横琴国际商务中心开发有限公司 物业管理服务 3,878,164.10
咨询服务、装修工程服务、物业管
珠海大横琴发展有限公司 2,816,595.09
理服务
珠海大横琴创新发展有限公司 装修工程服务及物业管理服务 3,333,783.69
深圳同创添富投资企业（有限合伙） 渠道分销服务 1,860,568.83
深圳市世联共享投资股份有限公司 贴息 1,580,153.17
珠海大横琴泛旅游发展有限公司 装修工程服务及转介佣金 1,067,916.05
珠海大横琴国际广告文化创意产业发展有限公司 装修工程服务 832,150.38
深圳世联惠普商业保理有限公司 渠道服务 831,985.11
中国电建集团市政规划设计研究院有限公司 物业管理服务 690,652.31
江西万寿宫文旅商业管理有限公司 策划服务及物业管理服务 508,777.02
珠海大横琴安居投资有限公司 装修工程服务 395,102.77
珠海大横琴口岸实业有限公司 顾问服务 384,905.65
深圳雅智美居信息科技有限公司 转介佣金/贴息 381,058.01 61,205.60
上海中城联盟投资管理股份有限公司 物业管理服务 359,175.64 357,013.19
珠海大横琴道路信息发展有限公司 装修工程服务 218,971.91
珠海琴建园林有限公司 物业管理服务 146,485.88
珠海蓝湾建设开发有限公司 物业管理服务 181,585.10
珠海市横琴新区建设工程质量检测中心有限公司 物业管理服务 106,297.96
大横琴（澳门）发展一人有限公司 装修工程服务 71,766.70
珠海大横琴孵化器管理有限公司 装修工程服务 58,833.93
天津市润泽基金销售有限公司 营销服务 17,813.85 25,332.88
深圳惠金卓信科技有限公司 办公服务 47,790.57
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
购销商品、提供和接受劳务的定价参考相关的市场价格。上期发生额出现负数是因为发生了前期销售退回冲减产生的。
（2）关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
180
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
单位：元
本期确认的
委托方/出包 受托方/承 托管收益/承包收
受托/承包资产类型 受托/承包起始日 受托/承包终止日 托管收益/承
方名称 包方名称 益定价依据
包收益
位于深圳市福田区竹子
林紫竹六道路敦煌大厦 1
按照税前月租金
F.H 深圳世联 栋 3 楼、7 楼、8 楼、9 2021 年 01 月 01 日 2021 年 12 月 31 日 98,307.05
的 3%收取服务费
楼，共 16 个单位，建筑
面积约 4,218.17 平米
运营管理人员人
珠海大横琴 横琴国际科技创新中心
力成本+运营服
创新发展有 珠海红璞 4#公寓 100 套房屋，建筑 2021 年 01 月 15 日 2021 年 04 月 14 日 223,350.00
务费+系统服务
限公司 面积约 7569.8 平方
费
关联托管/承包情况说明
1）2010年子公司深圳世联与FH签订《房屋托管协议》，由深圳世联在2010年1月1日至2010年12月31日期间内就深圳市
福田区竹子林紫竹六道路敦煌大厦1栋3楼、7楼、8楼、9楼，共16个单位，建筑面积约4,218.17平米向FH提供房屋托管服务，
如代其收取该物业的租金等。首次租赁成功佣金为税前月租金50%，日常托管佣金按照税前月租金的3%收取服务费，而后
双方续签协议，将服务期限延长至2021年12月31日。本报告期，世联行经纪共向F.H收取服务费98,307.05元。
2）2021年子公司珠海红璞与珠海大横琴创新发展有限公司签订《横琴国际科技创新中心4#15F-24F 临时托管服务协议》，
由珠海红璞在2021年01月15日至2021年04月14日期间内就横琴国际科技创新中心4#15F-24F，共100个单位，建筑面积约
7,569.8平方米向珠海大横琴创新发展有限公司提供房屋托管服务，如提供房源管理，租约管理等。运营管理期间，珠海红璞
按月度收取服务费，月度服务费的构成为运营管理人员人力成本+运营服务费+系统服务费。本报告期，珠海红璞共向珠海
大横琴创新发展有限公司收取服务费223,350.00元。
（3）关联租赁情况
本公司作为承租方：
单位：元
出租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费
珠海大横琴发展有限公司 员工宿舍 157,896.00
F.H 办公物业 120,000.00 110,000.00
珠海大横琴城市公共资源经营管理有限公司 员工宿舍 19,296.04
关联租赁情况说明
物业租赁定价参考相关的市场价格。
（4）关联担保情况
本公司作为担保方
181
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
单位：元
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕
世联小贷 108,066,452.49 2018 年 11 月 13 日 2021 年 11 月 12 日 是
世联小贷 110,901,939.81 2019 年 01 月 30 日 2022 年 01 月 29 日 否
世联小贷 50,000,000.00 2020 年 01 月 02 日 2023 年 01 月 01 日 是
世联小贷 107,850,000.00 2020 年 04 月 28 日 2023 年 04 月 27 日 是
世联小贷 100,000,000.00 2020 年 06 月 28 日 2023 年 06 月 27 日 是
世联小贷 107,500,000.00 2020 年 08 月 31 日 2027 年 08 月 30 日 否
世联小贷 150,500,000.00 2020 年 11 月 19 日 2023 年 11 月 18 日 否
世联小贷 150,000,000.00 2020 年 12 月 04 日 2023 年 12 月 03 日 是
世联小贷 107,500,000.00 2021 年 03 月 02 日 2028 年 03 月 01 日 否
世联小贷 80,000,000.00 2021 年 04 月 21 日 2023 年 10 月 21 日 否
本公司作为被担保方
单位：元
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕
世联中国、合肥世联、西安世联 150,000,000.00 2020 年 08 月 31 日 2023 年 08 月 30 日 是
世联中国 50,000,000.00 2020 年 10 月 30 日 2023 年 10 月 29 日 是
世联中国 150,000,000.00 2020 年 02 月 14 日 2023 年 02 月 13 日 是
世联中国 150,000,000.00 2020 年 04 月 30 日 2023 年 04 月 29 日 是
先锋居善 40,000,000.00 2020 年 10 月 22 日 2023 年 10 月 21 日 否
先锋居善 50,000,000.00 2020 年 12 月 01 日 2023 年 11 月 30 日 否
先锋居善 47,500,000.00 2020 年 01 月 16 日 2023 年 01 月 15 日 是
先锋居善 47,500,000.00 2020 年 03 月 24 日 2023 年 03 月 23 日 是
先锋居善 100,000,000.00 2020 年 05 月 28 日 2023 年 05 月 27 日 是
先锋居善 100,000,000.00 2020 年 09 月 27 日 2023 年 09 月 26 日 是
先锋居善 100,000,000.00 2021 年 01 月 28 日 2024 年 08 月 27 日 否
先锋居善 100,000,000.00 2021 年 03 月 26 日 2025 年 03 月 25 日 否
先锋居善 100,000,000.00 2021 年 05 月 17 日 2025 年 05 月 16 日 否
先锋居善 60,000,000.00 2021 年 05 月 12 日 2024 年 05 月 11 日 否
关联担保情况说明
（5）关联方资金拆借
182
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
单位：元
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
深圳世联惠普商业保理有限公司 125,135,311.29 2021 年 01 月 04 日 2022 年 04 月 03 日 提供应收账款保理
珠海大横琴集团有限公司 350,000,000.00 2021 年 03 月 25 日 2023 年 03 月 24 日 统借统还借款
拆出
（6）关联方资产转让、债务重组情况
单位：元
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
珠海大横琴创新发展有限公司 转让珠海世联资本私募基金管理有限公司 30%股权 3,000,000.00
（7）关键管理人员报酬
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
胡嘉 0.00
陈劲松 441,000.00 40,252.00
田伟 0.00
邓峰 0.00
朱敏 531,480.03 536,181.80
任克雷 90,000.00 90,000.00
马志达 90,000.00
郭天武 90,000.00
张建平 90,000.00 90,000.00
袁鸿昌 241,512.00 145,512.00
季如进 90,000.00 90,000.00
吴小薇 383,024.84 166,779.86
薛文 331,512.00
刘唯唯 212,612.00 212,392.00
李荣 301,512.00 301,512.00
焦安平 253,512.00 307,512.00
史剑华 242,832.00 218,832.00
183
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
吴惠明 227,094.76
王立（已离任） 15,194.53 152,832.00
（8）其他关联交易
2020年12月31日，本公司与宁波江北华燕智辉实业投资合伙企业（有限合伙）签署《股权转让协议》，以53,000万元转
让完成资产重组后的深圳世联集房资产管理有限公司100%股权及对应的所有权益。实际承接主体为珠海横琴华琴实业投资
合伙企业（有限合伙），将承接《股权转让协议》项下全部权利、义务，公司控股股东的全资子公司珠海大横琴创新发展有
限公司作为其优先级有限合伙人认缴49.5%的出资份额，根据相关规定，上述交易构成了关联交易。2021年1月26日完成股
权转让手续，公司合并层面确认股权转让投资收益8,120.95万元，最终以本年度经审计的财务报告数据为准；载止本报告期，
公司按协议约定已收到转让款27,000万元。
6、关联方应收应付款项
（1）应收项目
单位：元
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
横琴国际商务中心
应收账款 4,110,853.95 47,274.82
开发有限公司
珠海大横琴创新发
应收账款 4,292,360.46 49,362.16
展有限公司
珠海大横琴泛旅游
应收账款 1,679,105.63 19,309.72 174,000.00 2,001.00
发展有限公司
珠海大横琴发展有
应收账款 1,211,333.90 13,930.33 9,010.00 103.62
限公司
珠海大横琴国际广
应收账款 告文化创意产业发 692,939.41 7,968.80
展有限公司
珠海大横琴口岸实
应收账款 408,000.00 4,692.00
业有限公司
珠海琴建园林有限
应收账款 385,774.68 4,436.41
公司
珠海大横琴安居投
应收账款 275,666.10 3,170.17
资有限公司
珠海大横琴道路信
应收账款 238,679.38 2,744.81
息发展有限公司
珠海蓝湾建设开发
应收账款 192,480.20 2,213.52
有限公司
184
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
珠海大横琴科学城
应收账款 160,000.00 9,904.00 480,000.00 5,520.00
开发管理有限公司
珠海市横琴新区建
应收账款 设工程质量检测中 112,675.84 1,295.78
心有限公司
中国电建集团市政
应收账款 规划设计研究院有 51,695.57 594.50
限公司
深圳同创添富投资
应收账款 48,000.00 552.00 6,158,626.62 1,185,043.92
企业（有限合伙）
天津市润泽基金销
应收账款 2,768.00 31.83
售有限公司
江西万寿宫文旅商
应收账款 149,278.72 1,716.71
业管理有限公司
深圳雅智美居信息
预付账款 13,250.00 13,250.00
科技有限公司
珠海大横琴泛旅游
预付账款 12,000.00
发展有限公司
深圳市很有蜂格网
预付账款 90,430.10
络科技有限公司
珠海横琴华琴实业
其他应收款 投资合伙企业（有限 260,000,000.00
合伙)
深圳市很有蜂格网
其他应收款 4,362,628.66 4,362,628.66
络科技有限公司
深圳世联惠普商业
其他应收款 534,035.56 2,670.18 29,353.19 146.77
保理有限公司
其他应收款 焦安平 240,000.00 480.00
其他应收款 朱敏 95,096.16 190.19
珠海大横琴发展有
其他应收款 52,632.00 526.32
限公司
其他应收款 陈劲松 17,203.22 34.41
珠海大横琴城市公
其他应收款 共资源经营管理有 10,000.00 100.00 5,000.00 50.00
限公司
其他应收款 袁鸿昌 124,435.31 248.87
185
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
（2）金融资产
项目名称 关联方 期末余额 期初余额
其他非流动金融资产 深圳世联同创资产管理有限公司 188,306,428.95 190,834,569.00
其他非流动金融资产 上海中城荣耀股权投资基金管理有限公司 1,172,910.76 1,172,910.76
合计 189,479,339.71 192,007,479.76
（3）应付项目
单位：元
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付账款 珠海大横琴集团有限公司 416,363.89
应付账款 珠海市横琴新区英才人力资源服务有限公司 33,208.32
应付账款 深圳市很有蜂格网络科技有限公司 1,258.70 1,258.70
合同负债 珠海市横琴新区英才人力资源服务有限公司 468,500.00
合同负债 珠海大横琴发展有限公司 218,318.51 993,172.83
合同负债 大横琴（澳门）发展一人有限公司 101,091.20
合同负债 上海中城联盟投资管理股份有限公司 55,454.20 54,454.20
合同负债 天津市润泽基金销售有限公司 6,851.48
合同负债 珠海大横琴安居投资有限公司 105,272.66
合同负债 珠海大横琴孵化器管理有限公司 6,960.00
其他应付款 深圳世联同创资产管理有限公司 15,000,000.00 15,000,000.00
其他应付款 世联地产顾问（中国）有限公司 9,348,508.23 8,594,341.23
其他应付款 F.H 1,407,193.72 2,271,465.68
其他应付款 中国电建集团市政规划设计研究院有限公司 127,573.60
其他应付款 深圳市很有蜂格网络科技有限公司 25,702.15 28,272.72
其他应付款 上海城凯投资有限公司 20,192.79 20,192.79
其他应付款 天津市润泽基金销售有限公司 5,536.00 2,039,529.83
其他应付款 焦安平 650,200.00 650,200.00
其他应付款 袁鸿昌 535,000.00 535,000.00
其他应付款 吴小薇 141,700.73 141,700.73
应付利息 珠海大横琴集团有限公司 2,700,132.97
短期借款 深圳世联惠普商业保理有限公司 90,282,080.79 118,353,242.35
长期应付款 珠海大横琴集团有限公司 350,000,000.00
186
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
十三、股份支付
1、股份支付总体情况
□ 适用 √ 不适用
2、以权益结算的股份支付情况
□ 适用 √ 不适用
3、以现金结算的股份支付情况
□ 适用 √ 不适用
4、股份支付的修改、终止情况
无
十四、承诺及或有事项
1、重要承诺事项
资产负债表日存在的重要承诺
本集团截止资产负债表日无重大承诺事项。
2、或有事项
（1）资产负债表日存在的重要或有事项
除本附注十二、5.关联方交易中所列担保事项外，无其他重大或有事项。
（2）公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明
公司不存在需要披露的重要或有事项。
十五、资产负债表日后事项
1、其他资产负债表日后事项说明
本集团无其他重大资产负债表日后事项。
187
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
十六、其他重要事项
1、其他
经营租出资产
经营租赁租出资产类别 期末金额 期初金额
房屋 546,743,403.47 589,348,768.49
合计 546,743,403.47 589,348,768.49
十七、母公司财务报表主要项目注释
1、应收账款
（1）应收账款分类披露
单位：元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
账面价值 计提比 账面价值
金额 比例 金额 计提比例 金额 比例 金额
例
其中：
按组合计提坏账
73,926,801.31 100.00% 3,194,434.30 4.32% 70,732,367.01 199,781,942.77 100.00% 6,142,381.18 3.07% 193,639,561.59
准备的应收账款
其中：
以账龄特征为基
础的组合计提坏
73,926,801.31 100.00% 3,194,434.30 4.32% 70,732,367.01 199,781,942.77 100.00% 6,142,381.18 3.07% 193,639,561.59
账准备的应收账
款
合计 73,926,801.31 100.00% 3,194,434.30 4.32% 70,732,367.01 199,781,942.77 100.00% 6,142,381.18 3.07% 193,639,561.59
按单项计提坏账准备：
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
按组合计提坏账准备：3,194,434.30
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
188
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
6 个月以内 37,060,522.99 426,196.01 1.15%
6 个月至 1 年 35,272,696.71 2,183,379.93 6.19%
1-2 年 1,489,796.07 502,359.23 33.72%
2 年以上 103,785.54 82,499.13 79.49%
合计 73,926,801.31 3,194,434.30 --
确定该组合依据的说明：
当单项应收账款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特征将应收账款划分为帐龄组合，在组
合基础上，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期
信用损失率，计算预期信用损失。
如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□ 适用 √ 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 期末余额
1 年以内（含 1 年） 72,333,219.70
6 个月内 37,060,522.99
6 个月至 1 年 35,272,696.71
1至2年 1,489,796.07
2至3年 103,785.54
合计 73,926,801.31
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
坏账准备 6,142,381.18 -449,208.90 0.00 2,498,737.98 0.00 3,194,434.30
合计 6,142,381.18 -449,208.90 0.00 2,498,737.98 0.00 3,194,434.30
（3）本期实际核销的应收账款情况
单位：元
项目 核销金额
实际核销的应收账款 2,498,737.98
其中重要的应收账款核销情况：
单位：元
189
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
款项是否由关联交
单位名称 应收账款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
易产生
深圳市华佳业房地产
应结服务费 1,728,395.36 无法收回 公司规定程序 否
开发有限公司
深圳市德润创展房地
应结服务费 546,531.00 无法收回 公司规定程序 否
产开发有限公司
深圳市陶润置业有限
应结服务费 223,811.62 无法收回 公司规定程序 否
公司
合计 -- 2,498,737.98 -- -- --
应收账款核销说明：
（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
单位：元
单位名称 应收账款期末余额 占应收账款期末余额合计数的比例 坏账准备期末余额
深圳市合正房地产集团有限公司 9,991,112.22 13.51% 618,449.87
深圳市昌益祥投资有限公司 7,504,011.12 10.15% 464,498.29
建滔数码发展（深圳）有限公司 4,313,064.18 5.83% 49,600.24
深圳市恒地投资有限公司 4,270,369.00 5.78% 49,109.22
深圳市天珺房地产开发有限公司 4,143,167.66 5.60% 248,674.12
合计 30,221,724.18 40.87%
2、其他应收款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应收股利 686,721,085.15 13,640,250.77
其他应收款 2,113,851,664.16 1,571,682,889.90
合计 2,800,572,749.31 1,585,323,140.67
（1）应收股利
1）应收股利分类
单位：元
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
东莞世联 10,568,600.94
惠州世联 10,708,466.17
190
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
广州世联 17,341,108.55
珠海世联 11,427,232.15
厦门世联 1,413,213.25
世联先锋 504,174,062.10
佛山世联 17,115,048.85
惠州世联先锋 15,347,998.86
世联松塔 12,089,108.10
世联投资 1,717,453.95
世联同行 774,697.69
上海世联 2,248,118.08
常州世联 4,004,768.75
合肥世联 2,977,918.18
无锡世联 1,150,294.12
宁波世联 1,319,444.77
徐州世联 4,554,607.03
杭州世联卓群 6,254,596.15
合肥世联先锋 3,424,637.92
合肥世联汇创 2,476,242.71
杭州三箭 1,874,618.01
沈阳世联 4,293,139.38
大连世联 2,702,985.95
长春世联 2,984,730.61
太原世联 3,157,127.15
兰州世联 4,887,633.39
南宁世联 4,397,723.89
贵阳世联 2,151,687.31
四川嘉联 14,923,528.14
重庆世联 8,063,420.93
南昌世联 2,110,404.28
青岛荣置地 4,086,467.79 4,086,467.79
山东世联 9,553,782.98
合计 686,721,085.15 13,640,250.77
191
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
2）重要的账龄超过 1 年的应收股利
单位：元
项目(或被投资单位) 期末余额 账龄 未收回的原因 是否发生减值及其判断依据
青岛荣置地 4,086,467.79 2-3 年 因经营管理需要，暂未支付 否；被投资单位为子公司
合计 4,086,467.79 -- -- --
3）坏账准备计提情况
□ 适用 √ 不适用
其他说明：
（2）其他应收款
1）其他应收款按款项性质分类情况
单位：元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
应收子公司往来款项 1,804,897,037.61 1,458,684,781.68
业务借款 18,377,776.88 17,720,136.85
押金、保证金 5,618,049.33 19,567,910.65
子公司及联营公司等股权处置款 279,400,000.00 70,400,000.00
业务合作意向金 6,362,628.66 6,362,628.66
预支薪资 243,035.01 306,778.42
其他 352,979.83 167,709.60
合计 2,115,251,507.32 1,573,209,945.86
2）坏账准备计提情况
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预期信 整个存续期预期信用损失 整个存续期预期信用损失 合计
用损失 (未发生信用减值) (已发生信用减值)
2021 年 1 月 1 日余额 557,055.96 970,000.00 1,527,055.96
2021 年 1 月 1 日余额在
—— —— —— ——
本期
本期计提 -127,212.80 -127,212.80
2021 年 6 月 30 日余额 429,843.16 970,000.00 1,399,843.16
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
192
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
□ 适用 √ 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 期末余额
1 年以内（含 1 年） 1,378,257,734.31
1至2年 704,986,307.75
2至3年 28,019,829.58
3 年以上 3,987,635.68
3至4年 2,238,498.56
4至5年 1,053,371.82
5 年以上 695,765.30
合计 2,115,251,507.32
3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
坏账准备 1,527,055.96 -127,212.80 1,399,843.16
合计 1,527,055.96 -127,212.80 0.00 0.00 0.00 1,399,843.16
4）本期实际核销的其他应收款情况
不适用。
5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位：元
占其他应收款期末
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 坏账准备期末余额
余额合计数的比例
深圳世联君汇不动产运营
应收子公司往来款项 309,500,000.00 2 年内 14.63%
管理股份有限公司
珠海横琴华琴实业投资合
子公司股权转让款 260,000,000.00 1 年内 12.29%
伙企业（有限合伙）
深圳世联投资有限公司 应收子公司往来款项 188,204,200.93 2 年内 8.90%
上海世联行股权投资管理
应收子公司往来款项 134,066,805.63 2 年内 6.34%
有限公司
193
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武汉世联兴业房地产顾问
应收子公司往来款项 99,975,399.85 2 年内 4.73%
有限公司
合计 -- 991,746,406.41 -- 46.89%
3、长期股权投资
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 2,483,328,023.24 19,547,701.39 2,463,780,321.85 4,070,888,256.99 19,547,701.39 4,051,340,555.60
对联营、合营企
41,186,800.84 41,186,800.84 40,530,274.66 40,530,274.66
业投资
合计 2,524,514,824.08 19,547,701.39 2,504,967,122.69 4,111,418,531.65 19,547,701.39 4,091,870,830.26
（1）对子公司投资
单位：元
本期增减变动
期初余额(账面价 期末余额(账面价 减值准备期末
被投资单位 计提减
值) 追加投资 减少投资 其他 值) 余额
值准备
北京世联 12,305,967.22 12,305,967.22
天津世联 1,066,200.03 1,066,200.03
东莞世联 3,021,913.58 3,021,913.58
惠州世联 4,532,617.63 4,532,617.63
广州世联 3,758,510.00 3,758,510.00
深圳世联 8,360,764.56 8,360,764.56 19,547,701.39
大连世联 1,000,000.00 1,000,000.00
珠海世联 1,121,549.83 1,121,549.83
青岛荣置地 49,512,480.16 49,512,480.16
世联集金 10,000,000.00 10,000,000.00
厦门世联 3,000,000.00 3,000,000.00
世联小贷 1,514,211,600.00 1,514,211,600.00
世联先锋 10,000,000.00 10,000,000.00
长沙世联 1,000,000.00 1,000,000.00
沈阳世联 1,000,000.00 1,000,000.00
成都世联 1,000,000.00 1,000,000.00
苏州世联 1,000,000.00 1,000,000.00
194
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
西安世联 990,000.00 990,000.00
青岛世联 990,000.00 990,000.00
武汉世联 4,950,000.00 4,950,000.00
常州世联 3,000,000.00 3,000,000.00
合肥世联 990,000.00 990,000.00
三亚世联 990,000.00 990,000.00
无锡世联 5,000,000.00 5,000,000.00
福州世联 5,000,000.00 5,000,000.00
盛泽担保 159,278,800.00 159,278,800.00
山东世联 106,126,335.23 106,126,335.23
南昌世联 5,000,000.00 5,000,000.00
佛山世联 5,000,000.00 5,000,000.00
长春世联 1,000,000.00 1,000,000.00
南京世联 5,000,000.00 5,000,000.00
宁波世联 5,000,000.00 5,000,000.00
四川嘉联 94,908,287.07 94,908,287.07
重庆世联 30,250,000.00 30,250,000.00
昆明世联 5,000,000.00 5,000,000.00
南通世联 1,000,000.00 1,000,000.00
南宁世联 5,000,000.00 5,000,000.00
武汉世联先锋 1,000,000.00 1,000,000.00
漳州世联 3,000,000.00 3,000,000.00
徐州世联 5,000,000.00 5,000,000.00
贵阳世联 3,000,000.00 3,000,000.00
北京世联兴业 1,000,000.00 1,000,000.00
杭州世联卓群 3,000,000.00 3,000,000.00
世联投资 23,485,100.00 23,485,100.00
郑州世联 5,000,000.00 5,000,000.00
合肥世联先锋 3,000,000.00 3,000,000.00
惠州世联先锋 1,000,000.00 1,000,000.00
太原世联 3,000,000.00 3,000,000.00
石家庄世联 1,000,000.00 1,000,000.00
世联君汇 97,541,300.00 97,541,300.00
固安世联 1,000,000.00 1,000,000.00
195
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廊坊世联 1,000,000.00 1,000,000.00
香港世联 7,565,399.97 7,565,399.97
厦门立丹行 139,860,008.76 139,860,008.76
世联集房 1,590,560,233.75 1,590,560,233.75 0.00
深圳赋能创新 1,060,000.00 1,060,000.00
哈尔滨世联 1,000,000.00 1,000,000.00
世联松塔 8,000,000.00 8,000,000.00
唐山世联 1,000,000.00 1,000,000.00
包头世联 3,000,000.00 3,000,000.00
拉萨世联 1,000,000.00 1,000,000.00
张家口世联 1,000,000.00 1,000,000.00
世联同行 1,020,000.00 1,020,000.00
世联桂园 5,580,000.00 5,580,000.00
横琴世联咨询 510,000.00 510,000.00
前海资管 2,000,000.00 2,000,000.00
横琴世联顾问 1,000,000.00 1,000,000.00
珠海世联资本 7,000,000.00 3,000,000.00 10,000,000.00
杭州三箭 57,793,487.81 57,793,487.81
合计 4,051,340,555.60 3,000,000.00 1,590,560,233.75 0.00 0.00 2,463,780,321.85 19,547,701.39
（2）对联营、合营企业投资
单位：元
本期增减变动
减值
追 其他
期初余额(账 权益法下确 宣告发放 期末余额(账 准备
投资单位 加 综合 其他权益 计提减值
面价值) 减少投资 认的投资损 现金股利 其他 面价值) 期末
投 收益 变动 准备
益 或利润 余额
资 调整
一、合营企业
二、联营企业
深圳世联
惠普商业
4,918,546.88 734,990.16 5,653,537.04
保理有限
公司
天津市润
泽基金销 23,524,954.83 -288,501.35 23,236,453.48
售有限公
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司
深圳惠金
卓信科技 1,288,209.32 131,894.79 1,420,104.11
有限公司
深圳雅智
美居信息
0.00 0.00
科技有限
公司
深圳世联
云学科技 39,542.17 32.28 39,574.45
有限公司
上海世联
盛曜房地
10,759,021.46 78,110.30 10,837,131.76
产顾问有
限公司
小计 40,530,274.66 656,526.18 41,186,800.84
合计 40,530,274.66 656,526.18 41,186,800.84
（3）其他说明
1）本报告期公司已按对价53,000万元转让子公司世联集房全部股权；
2）因确认深圳雅智美居信息科技有限公司的投资损失超过了投资本金，按会计政策核算期末余额减计为0。
4、营业收入和营业成本
单位：元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 66,008,506.76 52,806,835.42 191,951,637.90 121,943,593.05
其他业务 80,905,759.89 22,266,985.43 44,493,443.95 3,314,968.15
合计 146,914,266.65 75,073,820.85 236,445,081.85 125,258,561.20
收入相关信息：
单位：元
合同分类 分部 1 分部 2 合计
代理销售业务 65,518,129.39 65,518,129.39
营销策划业务 490,377.37 490,377.37
其他业务 80,905,759.89 80,905,759.89
与履约义务相关的信息：
本公司服务合同在提供的服务达到合同约定的确认条款，即客户已取得相关服务控制权时确认完成履约义务。
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与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：
本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为 0.00 元，其中，元预计将于年度确认
收入，元预计将于年度确认收入，元预计将于年度确认收入。
其他说明：
5、投资收益
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 724,366,534.88 357,613,024.05
权益法核算的长期股权投资收益 656,526.18 -42,593,660.86
处置长期股权投资产生的投资收益 -1,060,560,233.75 -3,000,000.00
其他非流动金融资产在持有期间的投资收益 14,295,039.38
合计 -335,537,172.69 326,314,402.57
十八、补充资料
1、当期非经常性损益明细表
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 金额 说明
主要是公寓管理业务战略调整，转让子
非流动资产处置损益 81,493,368.11
公司世联集房 100%股权确认收益
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统
24,041,603.78
一标准定额或定量享受的政府补助除外）
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 5,299,879.41
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -3,212,189.50
减：所得税影响额 3,714,872.09
少数股东权益影响额 3,202,548.90
合计 100,705,240.81 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因。
□ 适用 √ 不适用
198
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文
2、净资产收益率及每股收益
每股收益
报告期利润 加权平均净资产收益率
基本每股收益（元/股） 稀释每股收益（元/股）
归属于公司普通股股东的净利润 1.38% 0.04 0.04
扣除非经常性损益后归属于公司
-0.58% -0.015 -0.015
普通股股东的净利润
3、境内外会计准则下会计数据差异
（1）同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
（2）同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
（3）境内外会计准则下会计数据差异原因说明，对已经境外审计机构审计的数据进行差异调节的，应注
明该境外机构的名称
不适用
深圳世联行集团股份有限公司
法定代表人：胡嘉
二〇二一年八月二十五日
199