深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
深圳世联行集团股份有限公司
2021 年年度报告
2022 年 04 月
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真
实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连
带的法律责任。
公司负责人胡嘉、主管会计工作负责人薛文及会计机构负责人(会计主管人
员)童朝军声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议
未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名
田伟 董事 个人身体原因 胡嘉
本报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司对
投资者的实质性承诺，敬请投资者注意投资风险。
公司已在本报告中详细描述未来将面临的主要风险及应对措施，详情请查
阅本报告“第三节 经营情况讨论与分析”之“十一、公司未来发展的展望”部分，
请投资者注意投资风险。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
迎接新常态，回归专业价值
——2022 年致股东的信
尊敬的世联行投资人：
当我们提笔写下这封信时，疫情正肆虐上海，多地区亦有上升趋势；政策的“向好”和市场的不确定
性依然共存……这些事件是“黑天鹅”还是“灰犀牛”？不得而知。在过去一年，房地产行业处于急速向
下的“风险、出清”阶段，这是过去很多年都没有出现过的。
2021 年一季度，大部分城市的销售开始逐月萎缩，以北方城市为开端，逐步向南漫延，直至进入全局
性的销量下滑。若说 2020 年只是疫情影响一个季度，那 2021 年则是真正的转折年。上游开发商面临的流
动性和债务问题，对下游企业产生巨大风险。大家开始直面现实，希望“挺”过去。
只是面对和忍受市场的下滑是完全不够的。我们必须正确地理解和接受这样一个降档的市场。在世联
行成立之初，我们提出了立足基础——“挖掘物业价值，降低交易成本”。但过去几年的经验告诉我们，
当核心市场万人摇号抽签时、在市场普遍上涨时、当开发商将标准化模式复制到全国时，世联行的专业能
力失去了应有价值，高昂的渠道费更是阻碍了行业的数字化进程和精细化效率。现在，一个既不疯狂也不
单边上扬，具有地域性、有涨有跌、供大于求、需要客户定位、需要节省营销成本、挖掘存量资产价值的
“新常态”市场，正向我们走来。世联行所做的一切将变得更有价值：营销策划终于管用了，城市资产运
营创造价值了，精细化管理效率更高了。房地产专业服务的时代到来了！我们不应该张开双臂去拥抱这个
“新常态”吗？
认清现实，接受“新常态”，使我们走得更稳。2021 年，在世联行全国地区公司和同事的理解支持下，
我们迅速开展了“颗粒归仓”行动，有效保证了公司现金流的稳定。在北方严峻的市场环境下，山东公司
深耕在地市场，积极探索和逐步实施数字化转型，将“智慧案场”全面融入运营过程和绩效管理，系统性
提升经营效率，降低交易成本，以优异的成绩证明了服务商的价值。以深圳为首的大湾区团队，充分发挥
湾区一体化、团队协同的精神，在淡市中实现了逆势增长。2021 年是大资管落地转型组织调整年，我们完
成了大资管团队的顶层设计，在横琴设立了大资管业务总部，并在全国建立了九大地区，全面推进大资管
业务的发展。从组织到流程，大资管开始以全新的视野和平台构建“价值运营”的核心能力，建立价值运
营新模式，以全价值链服务为城市资产提质增效。
无论什么时代，城市的变化从未停止过，房地产业是城市的最基本要素，也是支柱产业，中国房地产
的增量仍是非常大的，存量则是巨大的。2022 年是中国房地产的“着陆”年，因城施策将加大城市的分化，
不确定性仍将是市场最大的特征。面对不确定性，我们“落地深耕，一城一策”的战略将更为重要。我们
要把之前所走的每一步变成未来前进的底层逻辑，坚持常识、价值观和方法论，坚持长期主义，凝聚共识，
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
培养以身作则的领导力，重回世联专业能力！在国家的十四五规划指引下，在最新的中央经济工作会议精
神指引下，我们面对问题、接受新常态的挑战，聚焦区域、聚集能力，轻装前行，就一定能实现时代赋予
我们的使命。
胡嘉、陈劲松
2022 年 4 月 3 日
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 ................................................ 2
第二节 公司简介和主要财务指标 .............................................. 9
第三节 管理层讨论与分析 .................................................. 14
第四节 公司治理 .......................................................... 51
第五节 环境和社会责任 .................................................... 70
第六节 重要事项 .......................................................... 71
第七节 股份变动及股东情况 ................................................ 123
第八节 优先股相关情况 ................................................... 129
第九节 债券相关情况 ..................................................... 130
第十节 财务报告 ......................................................... 131
第十一节 备查文件目录 ................................................... 314
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释义
释义项 指 释义内容
世联、世联行或公司、本公司 指 深圳世联行集团股份有限公司
大横琴 指 珠海大横琴集团有限公司，世联行之控股股东
世联中国 指 世联地产顾问（中国）有限公司，世联行之股东之一
FH 指 Fortune Hill Asia Limited,世联中国之控股子公司
北京世联 指 北京世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
东莞世联 指 东莞世联地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
上海世联 指 上海世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
深圳世联行 指 深圳世联行顾问服务有限公司，世联行之全资子公司
惠州世联 指 世联房地产咨询（惠州）有限公司，世联行之全资子公司
广州世联 指 广州市世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
天津世联 指 天津世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
山东世联 指 山东世联怡高物业顾问有限公司，世联行之控股子公司
四川嘉联 指 四川世联行兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资控股子公司
重庆世联 指 重庆世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
世联投资 指 深圳世联投资有限公司，世联行之全资子公司
世联小贷 指 深圳市世联小额贷款有限公司，世联行之全资子公司
盛泽担保 指 深圳市盛泽融资担保有限责任公司，世联行之全资子公司
北京安信行 指 北京安信行物业管理有限公司，世联行之控股子公司
珠海世联 指 珠海世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
厦门世联 指 厦门世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
世联先锋 指 深圳世联先锋投资有限公司，世联行之全资子公司
长沙世联 指 长沙世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
沈阳世联 指 沈阳世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
大连世联 指 大连世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
成都世联 指 成都世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
苏州世联 指 苏州世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
常州世联 指 常州世联房地产代理有限公司，世联行之全资子公司
西安世联 指 西安世联投资咨询有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立
青岛世联 指 青岛世联兴业房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
武汉世联 指 武汉世联兴业房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立
三亚世联 指 三亚世联房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立
安徽世联 指 安徽世联行房地产咨询有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立
无锡世联 指 无锡世联行房地产营销有限公司，世联行之全资子公司
福州世联 指 福州世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
佛山世联 指 佛山世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
南昌世联 指 南昌世联置业有限公司，世联行之全资子公司
南京世联 指 南京世联兴业房地产投资咨询有限公司，世联行之全资子公司
长春世联 指 长春世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
南通世联 指 南通世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
昆明世联 指 昆明世联卓群房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
宁波世联 指 宁波世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
广西世联 指 广西世联行房地产代理有限公司，世联行之全资子公司
苏州居善 指 苏州居善网络技术服务有限公司，先锋投资之全资子公司
南京云掌柜 指 南京云掌柜信息技术有限公司，先锋投资之全资子公司
天津居善 指 天津居善电子商务有限公司，先锋投资之全资子公司
郑州世联 指 郑州世联兴业房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
漳州世联 指 漳州世联房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
徐州世联 指 徐州世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
杭州世联卓群 指 杭州世联卓群房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
合肥世联先锋 指 合肥世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
北京世联兴业 指 北京世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
贵阳世联 指 贵阳世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
武汉世联先锋 指 武汉世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
惠州世联先锋 指 惠州市世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
太原世联 指 太原世联卓群房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
石家庄世联 指 石家庄世联卓群房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
世联君汇 指 深圳世联君汇不动产运营管理股份有限公司，世联行之控股子公司
固安世联 指 固安世联房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
廊坊世联 指 廊坊市世联房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
香港世联 指 世联咨询(香港)有限公司，世联行之全资子公司
兰州世联 指 兰州世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
包头世联 指 包头市世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
唐山世联 指 唐山世联行房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
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前海资管 指 深圳前海世联资产管理有限公司，世联行之全资子公司
厦门立丹行 指 厦门市立丹行置业有限公司，世联行之控股子公司
先锋居善 指 深圳先锋居善科技有限公司，世联行之全资子公司
世联科创 指 深圳市世联科创科技服务有限公司，世联行之控股子公司
青岛荣置地 指 青岛荣置地顾问有限公司，世联行之控股子公司
世联集金 指 深圳世联集金财富管理有限公司，世联行之全资子公司
深圳赋能创新 指 深圳市赋能创新投资有限公司，世联行之全资子公司
哈尔滨世联 指 哈尔滨卓群房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 世联行 股票代码 002285
变更后的股票简称（如有） 无
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳世联行集团股份有限公司
公司的中文简称 世联行
公司的外文名称（如有） SHENZHEN WORLDUNION GROUP INCORPORATED
公司的外文名称缩写（如有）WORLDUNION
公司的法定代表人 胡嘉
注册地址 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼
注册地址的邮政编码 518001
2013 年由深圳市罗湖区深南东路 5047 号深圳发展银行大厦 13 楼变更为深圳市罗湖区深南东
公司注册地址历史变更情况
路 2028 号罗湖商务中心 12 楼
办公地址 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼
办公地址的邮政编码 518001
公司网址 http://www.worldunion.com.cn/
电子信箱 info@worldunion.com.cn
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 吴惠明 胡迁
联系地址 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼
电话 0755-22162824 0755-22162824
传真 0755-22162231 0755-22162231
电子信箱 info@worldunion.com.cn info@worldunion.com.cn
三、信息披露及备置地点
公司披露年度报告的证券交易所网站 http://www.szse.cn
公司披露年度报告的媒体名称及网址 证券时报、巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼、深圳证券交易所
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四、注册变更情况
组织机构代码 61886755-4
2009 年 8 月 28 日-2009 年 10 月 26 日主营业务：从事投资可行性研究、项目策划、房地产信息、房地产
公司上市以来
交易代理、企业形象设计、科研经济技术管理咨询、物业管理业务（以上不含限制项目）。在本市设立 1 家
主营业务的变
非法人分支机构，经营范围与总公司相同。2009 年 10 月 27 日至今主营业务：房地产咨询、房地产代理、
化情况（如有）
房地产经纪、物业管理。
历次控股股东
2020 年 8 月 28 日，公司控制权发生变更，珠海大横琴集团有限公司成为公司单一拥有表决权比例最高的股
的变更情况（如
东，为公司控股股东。
有）
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 8 层
签字会计师姓名 郭晋龙、吴益羽
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2021 年 2020 年 本年比上年增减 2019 年
营业收入（元） 6,082,507,921.06 6,722,698,397.89 -9.52% 6,649,851,992.27
归属于上市公司股东的净利润（元） -1,129,022,859.33 110,895,980.31 -1,118.09% 81,942,292.20
归属于上市公司股东的扣除非经常性
-1,381,201,479.40 25,210,398.27 -5,578.70% 37,414,580.41
损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 1,051,069,515.57 758,395,038.15 38.59% 1,574,430,963.17
基本每股收益（元/股） -0.57 0.05 -1,240.00% 0.04
稀释每股收益（元/股） -0.57 0.05 -1,240.00% 0.04
加权平均净资产收益率 -26.12% 2.08% -28.20% 1.55%
2021 年末 2020 年末 本年末比上年末增减 2019 年末
总资产（元） 8,960,035,275.14 10,891,132,382.59 -17.73% 11,666,786,817.53
归属于上市公司股东的净资产（元） 3,703,083,304.58 5,160,275,780.63 -28.24% 5,315,129,783.11
公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确
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定性
□ 是 √ 否
扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值
√ 是 □ 否
项目 2021 年 2020 年 备注
营业收入（元） 6,082,507,921.06 6,722,698,397.89 营业全部收入
营业收入扣除金额（元） 78,479,021.36 80,629,956.30 房屋出租收入、出售投资性房地产收入等
营业收入扣除后金额（元） 6,004,028,899.70 6,642,068,441.59 交易服务收入、资产运营管理收入等
七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
八、分季度主要财务指标
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 1,249,795,688.03 1,641,087,747.68 1,584,261,817.12 1,607,362,668.23
归属于上市公司股东的净利润 17,504,574.18 53,505,450.87 42,078,984.58 -1,242,111,868.96
归属于上市公司股东的扣除非经
-74,820,714.61 45,125,498.85 32,845,309.95 -1,384,351,573.59
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -58,699,061.73 317,947,737.91 274,273,572.33 517,547,267.06
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
九、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 2021 年金额 2020 年金额 2019 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减 主要是执行新租赁准
58,609,400.91 557,914.68 469,153.05
值准备的冲销部分） 则确认的租赁终止处
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置收益
计入当期损益的政府补助（与公司正常经
营业务密切相关，符合国家政策规定、按
47,358,597.07 84,069,171.25 68,501,754.99
照一定标准定额或定量持续享受的政府补
助除外）
企业取得子公司、联营企业及合营企业的
投资成本小于取得投资时应享有被投资单 1,645,111.22
位可辨认净资产公允价值产生的收益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保
值业务外，持有交易性金融资产、交易性
涉及恒大集团的权益
金融负债产生的公允价值变动损益，以及 -85,000,000.00 60,785,285.78 -3,000,000.00
性投资价值变动
处置交易性金融资产交易性金融负债和可
供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转
9,535,731.67 4,959,941.26 13,882,023.35
回
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -26,388,936.49 -23,580,525.15 -7,951,603.31
主要转让子公司股权
其他符合非经常性损益定义的损益项目 237,624,693.01
确认收益
减：所得税影响额 -19,444,894.53 25,155,704.66 9,781,013.74
少数股东权益影响额（税后） 10,650,871.85 15,950,501.12 17,592,602.55
合计 252,178,620.07 85,685,582.04 44,527,711.79 --
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
√ 适用 □ 不适用
1）转让合并内子公司股权确认收益
处置价款与处置投资对应的合并财
子公司名称 股权处置价款 股权处置比例 股权处置方式 务报表层面享有该子公司净资产份
额的差额
西安世禾商业运营有限责任公司 0.00 55.00% 转让 -435,874.96
深圳世联集房资产管理有限公司 530,000,000.00 100.00% 转让 234,710,077.26
北京世联明德商业管理有限公司 1,500,000.00 51.00% 转让 2,002,339.81
山东红璞公寓管理有限公司 650,000.00 100.00% 转让 1,841,684.27
合计 238,118,226.38
2）购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失
购买日之前原持有股 购买日之前原持有股 购买日之前原持有股权按 购买日之前原持有股权在购
被购买方名称 权在购买日的账面价 权在购买日的公允价 照公允价值重新计量产生 买日的公允价值的确定方法
值 值 的利得或损失 及主要假设
世联惠普 4,264,961.95 3,771,428.58 -493,533.37 购买方支付对价
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将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目
的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常
性损益的项目的情形。
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第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处的行业情况
回顾2021年，这一年是我国“十四五”的开端之年，“新冠”疫情仍在海外肆虐，反复变异的病毒不
断突破防线，国内外环境复杂严峻。在中央坚强领导下，我国经济发展和疫情防控保持全球领先地位，疫
情全局可控，局部虽有反复，但各行各业的生产经营活动基本恢复正常。
2021年，我国房地产市场前高后低，经历了从上半年热度较高到下半年快速转冷的转变。上半年信贷
环境相对宽松，加之去年低基数效应，全国商品房销售规模增幅显著，在长三角、大湾区、西部核心城市、
福建等带领下商品房销售量价齐升，土地市场保持较高热度。下半年，随着热点城市调控加码以及房地产
贷款收紧政策效应的逐渐显现，房地产市场从销售到开工到房地产开发投资，均出现了快速的回落，其中
销售下行的幅度更为明显。商品房销售面积自7月以来快速回落，单月销售面积同比降幅最高达22%，7月
以后销售规模甚至低于2019年同期水平。多数地区价格战激烈，二线城市郊县和非核心城市群的三四线城
市尤甚，分化进一步加剧。四季度后行业信贷环境改善，预期持续增强，但需求端仍然疲弱，不同城市市
场分化格局仍较为突出。
全年全国商品房销售面积17.94亿平方米，同比增长1.9%；销售额18.19万亿元，同比增长4.8%。全国
房地产开发投资14.76万亿元，同比增长4.4%；其中，住宅开发投资同比增长6.4%，占房地产开发投资的
比重为75.3%。全国房屋新开工面积19.89亿平方米，同比减少11.4%；竣工10.14亿平方米，同比增长11.2%。
截止年底，全国商品房待售面积5.10亿平方米，同比增长2.4%。
政策方面，中央延续“房住不炒”总基调，全面落实行业长效机制：从房企融资“三道红线”、银行
房贷“两集中”到预售资金监管等，房地产金融审慎监管持续完善；房地产融资持续下降，其中房地产贷
款增速创8年新低，房企降杠杆成效逐渐显现；核心城市“集中供地”全面落地，集中供地首批火热，二
批次明显降温，规则不断调整；住房保障体系加快完善，保障性租赁住房建设加速。地方全面落实因城施
策，热点城市持续高频加码调控。
伴随市场下行，在融资环境收紧、商品房销售持续转弱的背景下，开发商流动性持续恶化，部分房企
信用风险加大。下半年以来，境内外市场信用债出现了大规模的违约，离岸美元债市场净融资额创历史新
低，行业整体流动性压力陡增。
展望2022年，我国经济发展的内外环境依然严峻复杂，我国房地产市场预计将迎来政策持续回暖、市
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
场逐步修复、增速前低后高的发展态势，同时市场整合与分化将加速演变。
第一，疫情、通胀、发达经济体货币政策调整以及俄乌冲突构成当前全球经济发展的重大不确定性因
素。受疫情反弹扰动，2021年下半年以来全球经济复苏放缓，同时近两年海外宽松的货币政策和积极的财
政政策导致海外主要经济体CPI与PPI飙升，通胀压力巨大。为应对通胀压力、资本外流等风险挑战，11月
以来美英欧日等主要发达经济体货币政策转向加快，流动性呈现收紧态势，财政政策边际收敛也成趋势。
此外，巴西、俄罗斯、墨西哥、韩国、新西兰、挪威等部分新兴经济体全年已多次加息。
第二，我国经济面临下行压力，疫情反复仍对消费需求形成抑制，稳地产意义重大。12月中央经济工
作会议中指出“当前我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。世纪疫情冲击下，百年
变局加速演进，外部环境更趋复杂严峻和不确定性。” 强调“明年经济工作要稳字当头、稳中求进，各
地区各部门要担负起稳定宏观经济的责任，各方面要积极推出有利于经济稳定的政策，政策发力适当靠
前。”
从房地产市场角度看，“三重压力”主要体现为：从房企拿地到消费者购房的需求持续收缩，从拿地
不足到市场供应减少的供给下行冲击，持续紧缩的房地产政策和行业景气度下行抑制居民和房企预期。在
当前经济工作“稳”字当头的背景下，房地产业作为我国经济的压舱石，稳地产对于稳宏观经济意义重大。
针对2022年的房地产工作，中央经济工作会议在重申“房住不炒”调控总基调不变的同时，强调“探
索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设；支持商品房市场更好满足
购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。
值得乐观的是，2021年9月底以来，中央及各部委首提“两个维护”并连续释放维稳信号。特别是，
12月份银保监会表示会重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产贷款、并购贷款；证监会
表示后续会支持房地产企业合理正常融资；2022年2月起，保障性租赁住房贷款不再计入“两条红线”。
同时，自2021年12月起央行连续降息、降准，房贷利率有所下调，放贷速度有所加快，预示房地产信贷政
策开始边际松动。各地方政府也积极响应，高频、精准出台稳楼市新政。后续在“因城施策促进房地产业
良性循环和健康发展”的政策导向下，预计“两会”后各地因城施策节奏或将加快，促进需求端信心恢复。
第三，我国人口增长停滞、城镇化进程放缓、房企资金面的分化，将深刻影响房企城市布局。2021年
我国人口增长和城镇化进程显著放缓，全年人口净增长仅48万，年末常住人口城镇化率达64.72%,比上年
同期增0.83个百分点，增速显著回落。未来，随着我国人口增量趋于减少、城市化整体进程持续放缓，各
城市之间的相对地位将趋于稳固，对于人口的吸引与留存将继续分化，人口将持续流入一二线及长三角、
珠三角等核心城市群城市。人口聚集效应和城市化进展的分化必然导致各城市间楼市分化，从而影响房企
的投资决策。
2021年下半年，随着商品房市场急速冰冻以及百强房企频频暴雷，房企尤其是民营房企拿地极为谨慎，
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
多家百强房企甚至全面停止拿地，国央平成为拿地的绝对主力。2022年房企整体仍处于偿债高峰期，政策
暖风传导至销售端恢复仍需时日，部分民营房企资金链仍承压，特别是部分“红色档”与“橙色档”房企，
其资金链风险较大、经营决策的容错空间骤降。新形势下，预计房企将加速销售回款，并紧盯融资窗口期，
确保现金流安全；同时将量入为出，城市布局更加聚焦在主流城市。
第四，客户购房更加理性，品牌背景重要性上升。2021年部分品牌民营房企频频暴雷，一大批楼盘停
工，严重打击购房者的信心，未来客户购房将更加关注房企的品牌和背景，央国企、财务稳健的优质民企
受青睐。同时需求端疲弱背景下，现楼与准现楼交房成为吸引购房者眼球的一大利器，未来或成为一大趋
势。
从长期来看，房地产在长期仍是十万亿级数的巨型产业。且作为关联上下游数十个产业的房地产业，
在很长一段时间都将是中国经济的压舱石。
改革开放四十多年来城市化水平快速提升，城市规模不断扩张，新城新区涌现，诞生了大量的城市资
产。随着城市化从高速发展转向高质量发展，城市建设从“粗放式扩张”进入“精细化运营”时代，城市
资产的盘活和经营，考验着政府、企业等资产持有者的“智慧”。各地方政府陆续发布城市精细化管理的
实施意见，鼓励社会资本和政府合作，积极参与投资和运营城市资产和服务。此外，政府“放管服”改革
的纵深发展，推动政府不断优化政务服务，城市综合服务需求不断增加。
中国商企和城市空间综合服务市场空间巨大，行业集中度低，整体竞争格局较为分散。根据弗若斯特
沙利文的预测，2020-2025年，中国商企和城市空间综合服务市场将保持年约20%的复合增长率增长。
二、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司主要业务情况
公司1993年成立于深圳，是境内首家登陆A股的房地产综合服务提供商，业务遍及中国200多个城市。作为中国城市空
间集成服务商，公司以“提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升”为使命，坚持以客户为中心，致力于“让更
多人享受真正的资产服务”，为创造城市美好生活不懈努力。
2020年，大横琴成为公司单一拥有表决权比例最高的股东，公司实际控制人变更为珠海市横琴新区国有资产监督管理
委员会。2021年，公司实际控制人由珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会变更为珠海市人民政府国有资产监督管理委员
会，公司充分发挥“上市公司＋国有平台”优势，全面推进“大交易+大资管”业务的协同发展。
报告期内，公司从事的主营业务包括：
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1.大交易业务
公司大交易业务以“专业服务”为理念，主要为开发商在房地产销售环节提供营销相关服务，旨在提升交易效率、降
低交易成本。大交易业务主要包括代理销售业务、互联网+业务和金融业务。
代理销售业务为开发商提供专业的营销策划和销售代理服务，公司按照代理销售额的一定比例向开发商收取佣金。互
联网+业务顺应开发商整合线上、线下全渠道营销的需求，打造行业独有的开发商、渠道、公司三方管理平台，汇集代理项
目资源，整合分销渠道，提升销售效率。金融业务定位为“大交易”和“大资管”的增值业务，支持两大业务规模化发展，
形成业务、融资闭环增长。
2.大资管业务
公司大资管业务以“价值运营”为理念，以构成城市价值的核心资产：城市综合体、公共空间（公园、政府公建）、
产业园、企业总部等为服务对象提供全价值链运营服务，旨在挖掘城市资产价值，为城市资产提质增效。大资管业务主要包
括城市资产管理业务、空间运营业务、顾问业务和招商租赁业务。
城市资产管理业务是围绕各类产业物业、公建设施和城市空间，为政府端和企业端客户提供物业管理、城市公共设施
管理、企业综合设施管理等基础运营服务和一系列叠加的高附加值服务。空间运营业务为物业所有者或持有者提供商办楼宇、
公寓、酒店等运营及装修服务。咨询顾问业务为地方政府、开发商、产业企业、资产持有机构/金融机构等客户提供政策建
议、土地规划建议、项目开发策略、产业综合服务、资产打理咨询等服务，贯穿从土地到资产退出的各阶段。招商租赁业务
为物业所有者或持有者提供新城新区、产业园、商办楼宇等各类业态的招商租赁服务。
（二）公司经营情况
报告期内，公司发挥上市平台优势、借力横琴资源，协同发展“大交易+大资管”业务，实现营业收入60.82亿元，同
比下降9.52%；实现营业毛利9.17亿，同比上升14.34%；归属于上市公司股东的净利润为亏损11.29亿元，同比下降1,118.09%，
主要因本年度计提各项资产减值准备16.6亿元，对公司2021年度归属于上市公司股东的净利润的影响是-14.36亿元。
1.大交易业务
2021年上半年，“大交易”业务持续推进案场数字化，整合营销渠道资源，收入恢复增长。下半年，房地产市场基本
面急转直下，公司迅速调整经营及拓展策略，一方面积极催收，化解应收款项风险，确保现金流稳定；另一方面调整客户结
构，加大央国企客户拓展，防止收入因市场和个别流动性危机客户影响大幅下滑。报告期内，“大交易”实现营业收入
451,767.69万元，同比下降6.81%。
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（1）代理销售业务
巩固“优势”，打造“胜势”。报告期内，公司加大对发展前景好、人口净流入等优势市场的布局和投入，稳住发展
的基本盘。在大湾区，公司发挥“主场”优势，深挖客户需求，通过综合营销代理服务为客户创造多元化价值，实现业绩同
比增长；在山东，公司全面推进数字化升级，通过案场服务全流程数字化，对项目进行精细化运营，有效识别和管控项目风
险，提升交易效率，降低客户营销成本，实现业绩同比增长。
牵手“央国企”，构筑新优势。随着央国企逐渐成为房地产市场的主导者，公司结合大客户战略，设立万保事业部，
积极探索与地方平台公司合作的新模式，扩大代理销售规模。公司在华北、西南、南方区域与万科建立了战略合作关系，截
至报告期末，万科已成为公司代理销售额第一大客户。继万科后，公司把保利也作为重点突破客户，目前已成为保利的重要
合作商。“央国企”大客户的发展，一定程度上对冲了部分流动性危机客户给公司带来的不利影响。
调整经营策略，抓应收确保现金流稳定。针对个别大客户流动性危机，公司快速反应，与其积极协商，寻求多元化解
决方案，同时提起法律诉讼维护公司合法权益。面对市场流动性风险加大，公司主动调整组织和区域布局，搭建应收款项催
收体系，主动回款催收效果显著，确保了公司现金流的稳定。
数字化赋能中台，提升运营效率。标准化业务流程、岗位规范和人才培养体系等，建设客户发展、业务运营和结算三
大数字化中台，打造从线索到现金的闭环运营管理系统，强化目标运营管理，助力服务型中台向赋能型中台转变，提升服务
品质和运营效率，降低营销成本。
报告期内，公司代理销售业务实现营业收入240,141.50万元，同比下降19.81%。
（2）互联网+业务
2021年，互联网+业务聚焦大湾区城市，整合营销渠道资源，通过精细化运营强化“连接”能力，打造渠道“铁粉”，
提升成交效率。截至报告期末，互联网+业务进驻全国200多个城市，为1,853个案场提供服务，链接超过9万个中介门店和25
万经纪人渠道资源，累计积累企微客户129.59万个。报告期内，互联网+业务实现营业收入191,664.04万元，同比增长19.24%。
（3）金融业务
2021年，金融业务支持大交易和大资管业务规模化发展，在风险控制方面，严格执行项目准入标准，加强项目过程调
研监控，定期对项目复审；同时结合内外部数据，密切关注申请人资信变化，稳定放款。报告期内，公司金融业务实现营业
收入19,962.15万元，同比下降18.67%。
2.大资管业务
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2021年是大资管落地转型组织调整年，公司完成大资管团队的顶层设计，在横琴设立了大资管业务总部，并在全国建
立九大地区，全面推进大资管业务的发展。从组织到流程，大资管开始以全新的视野和平台构建“价值运营”的核心能力，
以全价值链服务为城市资产提质增效。报告期内，公司剥离中资产模式公寓业务和重组优化办公空间部分项目，大资管业务
实现营业收入148,635.20万元，同比下降17.17%；扣除剥离项目的影响后，收入同比增长8.52%。
（1）城市资产管理业务
截至报告期末，城市资产管理业务已布局22个城市，在管全委托项目105个；在管合约面积720万平米，同比增长29.26%。
报告期内，新签约全委托项目22个，新签约面积163万平米。
2021年,公司以横琴为大资管业务总部,以横琴项目为城市资产管理业务的“试验田”，建立城市资产管理服务体系，
不断完善组织架构和服务能力，拓展业务资源，丰富公司城市资产管理产品线。截至报告期末，公司横琴在管项目有：
a.城市公共服务项目：横琴新区展厅、创意谷会客厅、横琴口岸广场展示中心、横琴质检中心；
b.公园服务项目：横琴新区湿地公园；
c.学校服务项目：保税区第一幼儿园、保税区第一小学；
d.公寓服务项目： 横琴澳门青年创业谷人才公寓、横琴新中心保障房、彩虹保障房；
e.产业园服务项目：横琴科学城、横琴国际科技创新中心；
f.综合体服务项目：横琴国际商务中心ICC（琴澳深合区管理委员会办公楼）、深南视界广场、南方传媒金融中心。
公司以横琴项目为起点建立运营能力，打造标杆，示范带动更多城市资管业务机会。报告期内，公司在盐城市新签菁
萃公寓、中华海棠园等项目；在南昌市新签西湖区南站街道环卫服务项目。
在横琴外，公司通过跟随企业客户全国化布局及老客户推荐等方式实现异地发展，新签约百度办公区、移动通信综合
楼及所辖营业厅、武汉/长沙天融信等物业管理项目，新增项目进一步加强公司与客户的粘性，提升了公司的品牌影响力。
此外，公司加强与地区公司的联动，叠加全链条业务服务，多地城市资产管理业务拓展成效明显，新签约武汉市新工厂中心
园区、黄石黄金城等项目，嘉兴市西塘恒天符，合肥市蜀山经济开发区等项目，新增项目不断巩固了公司城市资产管理业务
在当地的市场地位。
报告期内，城市资产管理业务实现营业收入73,591.25万元，同比上升16.42%。
（2）空间运营业务
2021年，公司剥离中资产模式公寓业务，并对工商物业和酒店运营存量项目进行重组优化，聚焦专业服务能力，重回
轻资产运营。2021年，新增托管项目包括横琴澳门青年创业谷人才公寓、横琴寓科创中心。横琴公寓托管项目的成功落地，
进一步提升了公司在横琴的大资管一体化服务能力。除横琴地区外，新增托管广州车陂等项目，公司公寓轻资产托管运营能
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力不断提升，屡获客户认可。2021年，公司空间运营管理系统“悠租云”通过ISO9001、ISO27001双重安全认证，新签约碧
家国际公寓、杭州中房等系统服务项目。截至报告期末，红璞公寓运营管理房间数量10,012间，“悠租云”系统输出管理房
间数量52,513间。报告期内，空间运营业务实现营业收入54,890.69万元，同比下降40.90%。
（3）咨询顾问业务
伴随市场主体从传统中小房企向政府、央国企和头部企业转变，客户需求也从传统地产咨询业务向资产盘活和空间整
治转变。顾问业务积极发挥“钩子”和“端口”作用，以“先顾问咨询+再运营管理+后升级提质”的新模式，前后为北京百
度科技园、武汉红坊里、深圳侨城坊、南昌万寿宫、横琴ICC等项目提供了“顾问+运营”全程服务；并且在横琴、盐城及赣
州等地通过政企合作，积极探索实践以“公园+展馆+基础设施”为代表的城市公共空间和设施的一体化服务。
咨询顾问业务一直依托辐射带动能力强的深圳、广州、北京等中心城市，发展通勤圈周边区域的业务。下半年受疫情
影响，中心城市向外辐射提供服务的项目数下降，对收入产生一定影响。报告期内，顾问业务实现营业收入14,184.56万元，
同比下降19.74%。
（4）招商租赁业务
公司依托全国化的网络布局，为G端和B端客户开展新城新区、产业园、商办楼宇等业态的前期定位、招商租赁及综合
运营提供服务。报告期内，招商租赁业务实现营业收入5,968.70万元，同比增长4.86%。
三、核心竞争力分析
（一）企业文化
公司耕耘房地产服务行业廿七载，始终坚持“以客户为中心、以奋斗者为本、以团队为强大、以专业为生”的企业文
化，同时以“建立资产与人的联接，不断扩大入口，丰富场景和服务，让更多的人享受真正的不动产服务”为使命，构建多
维度的激励体系、优化薪酬管理体系、推进系统化的培训体系、开展人性化关怀计划等措施。一方面，世联行培养出一批自
有的高管团队；另一方面，公司积极引进外部杰出行业精英 ，使其与公司的企业文化相互结合，并进行传承。从而形成了
管理与文化相结合的优势。
（二）组织优势
公司自2010年开始变革组织结构，将组织变革成扁平灵活的矩阵式组织。矩阵组织的建立使得公司有基础将各业务线
落地地区公司，面向客户提供综合房地产服务。随着组织扁平化的推行，将地区公司变成了综合利润中心，以激发地区公司
本土化、综合化发展的自主性，从而有效提升公司运营效率。目前，公司已在全国拥有超300家子公司，基本覆盖全国所有
核心城市，为公司持续发展打下坚实的基础。
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（三）专注与开放
公司专注房地产服务业廿七载，建立了良好的诚信和品牌，为公司开放平台和链接资源夯实了基础。作为一个向行业
所有同仁开放的平台和枢纽，世联行也积极链接外部资源和新的客户群体。通过专注的服务和开放的平台，公司各业务协同
发展，更好地服务客户。
（四）资本市场的助力
作为国内首家A股上市的房地产服务商，公司2009年通过上市使自身业务扩展能力获得释放。世联行作为房地产服务行
业为数不多的上市企业，在并购、融资、股权激励和整合行业资源等方面，具有相对较多的优势，并且公司常年财务稳健，
资本结构稳定，资产负债率在同行业中保持较低水平。随着中国资产市场的不断完善和发展，公司的上市优势愈来愈明显，
将持续地为公司的壮大和发展提供助力。
（五）国企资源叠加
2021年，公司实际控制人变更为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会。公司与大横琴在能力端、资源端和体制端
存在较强的互补效应，为了充分发挥民企灵活机制和国企资金资源优势的叠加效应，公司进一步将业务聚焦到“大交易”和
“大资管”两大体系，不断提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升，致力于成为中国不动产综合服务的领军企
业。
四、主营业务分析
1、概述
（一）总体情况
公司最近几期经营业绩情况如下：
项目 2021年 2020年 2019年
总营业收入（万元） 608,250.79 672,269.84 664,985.20
营业利润（万元） -112,983.69 30,529.83 24,196.65
利润总额（万元） -114,626.67 32,027.26 27,117.21
归属于上市公司股东的净利润（万元） -112,902.29 11,089.60 8,194.23
经营活动产生的现金流量净额（万元） 105,106.95 75,839.50 157,443.10
营业收入增长率 -9.52% 1.10% -11.73%
归属于上市公司股东的净利润增长率 -1118.09% 35.33% -80.29%
资产负债率 57.85% 51.67% 53.52%
本报告期公司实现营业收入608,250.79万元，同比下降9.52%，归属于上市公司股东的净利润为亏损
112,902.29万元，主要原因是：1）2021年公司某大客户资金周转困难，出现了商业承兑汇票逾期未兑付的情况，
部分开发商客户出现融资困难、资金链紧张的状况，公司分析评估认为其应收款项减值迹象明显，应按单项计
提预期信用减值准备，本报告期公司应收款项计提的信用减值损失同比增加104,123.39万元；2）因持续受全国
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新冠疫情和经济形势影响，2021年公司部分客户还款意愿和还款能力出现明显下降，公司贷款资产面临无法回
收的风险增大，本报告期公司贷款计提的预期信用减值损失同比增加51,690.83万元；3）本报告期公寓管理业
务战略调整，转让子公司股权确认投资收益23,471.01万元；4）本报告期大资管组织落地调整、提升运营效率，
工商资产运营业务重组优化，公寓管理业务战略调整，空间运营业务实现大幅减亏，大资管业务板块毛利实现
正收益。
本报告期公司经营活动产生的现金流量净额105,106.95万元，同比增加38.59%，主要是因为本报告期公司
执行新租赁准则支付的合同固定租金，调整到支付其他与筹资活动有关的现金项目列报。
（二）营业收入
1、主营业务收入按业务板块划分
2021年 2020年 2019年
业务板块
金额（万元） 比例 金额（万元） 比例 金额（万元） 比例
大交易业务 451,767.69 75.24% 484,756.26 72.98% 455,240.00 68.88%
增长率 -6.81% 6.48% -21.47%
大资管业务 148,635.20 24.76% 179,450.59 27.02% 205,641.36 31.12%
增长率 -17.17% -12.74% 21.78%
合计 600,402.89 100.00% 664,206.85 100.00% 660,881.36 100.00%
2020年公司借着引入国有法人股东的契机，启动了新一轮的发展战略，明确了构建“大交易+大资管”双核协同发展的业
务体系，聚焦优势业务，发挥公司特长。因此，从本报告期起业务调整为大交易、大资管两大板块，同时调整上年同期相关
数据。大交易业务板块包括代理销售业务、互联网+业务和金融服务业务；大资管业务板块包括城市资产管理业务、空间运
营业务、咨询顾问业务和招商租赁业务，空间运营包含写字楼、商业、公寓、酒店等运营业务及对应业态的装修业务。
（1）大交易业务
大交易业务主要包括代理销售业务、互联网+业务和金融服务业务。
1）代理销售业务
项目 2021年 2020年 2019年
已结算代理销售额（亿元） 3,134.79 3,842.92 3,568.78
增长率 -18.43% 7.68% -11.43%
已结算代理销售面积（万m ） 2
2,959.65 3,426.86 3,229.74
增长率 -13.63% 6.10% -13.90%
代理销售业务收入（万元） 240,141.50 299,472.73 285,439.78
增长率 -19.81% 4.92% -13.92%
代理收费平均费率 0.77% 0.78% 0.80%
注：代理收费平均费率=代理销售业务收入/已结算代理销售额。
受市场需求波动影响，以及部分客户出现流动性困难影响结算，本报告期公司实现代理销售业务收入240,141.50万元，
同比下降19.81%。
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本报告期的代理平均费率比上年同期下降了0.01个百分点，主要是渠道容量占比逐步升高，我们认为这是代理费率的正
常波动。
公司目前累计已实现但未结算的代理销售额约2,545亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约18.58亿元的代理费收入；
其中属于公司100%控股子公司的未结算代理销售额约2,002亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约14.0亿元的代理费收入；
剩余部分为归属于山东世联、厦门立丹行、青岛荣置地、世联精工等的未结算代理销售额和未结算代理费。
2）互联网+业务
项目 2021年 2020年 2019年
在执行项目数（个） 1853 1604 1147
未结转的预收费金额（万元） 4,323.12 5,406.90 9,596.66
互联网+业务收入（万元） 191,664.04 160,738.13 122,086.26
公司互联网+业务主要是顺应开发商全渠道营销需求，整合线上、线下全渠道营销资源，包括中介门店、经纪人以及公
司案场、营销人员等，打造行业独有的开发商、渠道、公司三方管理平台。公司积极铺排扩大发展分销、包销业务，本报告
期公司互联网+业务实现收入191,664.04万元，同比增长19.24%；截至本报告期末，账面上尚有未结转的预收款金额4,323.12
万元，这部分预收款将根据合同的约定结转为公司的收入或退还给未购房的客户。
3）金融服务业务
受市场环境和客户需求的变化，公司在主动控制金融服务的业务规模时，支持两大业务规模化发展，形成业务、融资闭
环增长。本报告期公司金融服务业务实现营业收入19,962.15万元，同比下降18.67%。
（2）大资管业务
大资管业务主要包括城市资产管理业务、空间运营业务、顾问服务业务和招商租赁业务。
1）城市资产管理业务
城市资产管理业务是围绕各类产业物业、公建设施和城市空间，为政府端和企业端客户提供物业管理、城市公共设施管
理、企业综合设施管理等基础运营服务和一系列叠加的高附加值服务。
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项目 2021年 2020年 2019年
新签约的全委托物业管理项目个数 22 20 12
实际在管全委托项目个数 105 101 98
在管理项目实际收费面积（万平方米） 720 557 486
资产服务业务收入（万元） 73,591.25 63,210.29 59,365.04
截至本报告期末，实际在管的全委托项目个数较上年同期净增加4个，面积净增加163万平方米，本报告期实现收入
73,591.25万元，同比增长16.42%。
2）空间运营业务
空间运营业务包括公寓、写字楼、商业、酒店等运营业务及对应业态的装修业务，目前已拥有“红璞公寓”、“世联空间”、
“小样社区”等服务品牌。
2021年 2020年 2019年
产品类型
金额（万元） 比重 增长率 金额（万元） 比重 增长率 金额（万元） 比重 增长率
工商资产运营 24,850.03 45.27% 18.25% 21,015.62 22.63% -12.18% 23,929.95 19.84% 23.65%
公寓酒店管理 14,654.38 26.70% -73.18% 54,633.15 58.82% -11.24% 61,549.62 51.03% 51.77%
装修服务 9,272.96 16.89% -20.93% 11,727.36 12.63% -56.03% 26,672.75 22.12% 8.15%
小样社区及其他 6,113.32 11.14% 11.15% 5,499.96 5.92% -34.92% 8,451.68 7.01% 19.22%
合计 54,890.69 100.00% -40.90% 92,876.09 100.00% -22.99% 120,604.00 100.00% 31.58%
工商资产运营：主要是写字楼、商业物业的运营服务，成功创立了 “世联空间” 办公品牌，打造了“1+3+5”的产品标准
化体系，并完成了项目管理系统、办公大数据系统的开发及上线运营。截至本报告期末，工商资产实际运营面积约27.73万
平方米(含委托)，运营效率持续提升，本报告期实现收入24,850.03万元，同比增长18.25%。
公寓酒店管理：公寓酒店管理业务以集中式公寓为主，以“世联红璞”为服务品牌，为城市年轻白领及青年家庭提供完善
的住房服务。本报告期公司转让了中资产模式公寓业务，重新回到轻资产运营为主，本报告期实现收入 14,654.38万元，同
比下降73.18%；扣除转让部分的影响后，实际收入同比增长20.61%。
3）咨询顾问业务
项目 2021年 2020年 2019年
顾问业务年度执行合约数(个） 624 687 822
其中：地方政府或土地运营机构策划项目数（个） 15 12 5
房地产开发商策划项目数(个) 609 675 814
顾问策划业务收入（万元） 14,184.56 17,672.25 21,349.40
公司咨询顾问业务转型战略稳步推进，本报告期公司顾问策划业务执行合约数同比减少63个，收入同比下降19.74%。
4）招商租赁业务
招商租赁业务为物业所有者或持有者提供新城新区、产业园、商办楼宇等各类业态的招商租赁服务。本报告期实现收入
5,968.70万元，同比增长4.86%。
2、主营业务收入按地区分类
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
2021年 2020年 2019年
区域
金额（万元） 比例 金额（万元） 比例 金额（万元） 比例
华南区域 280,083.92 46.65% 287,824.00 43.33% 271,314.74 41.06%
增长率 -2.69% 6.08% -13.28%
华东区域 96,553.85 16.08% 118,491.58 17.84% 130,700.87 19.78%
增长率 -18.51% -9.34% -14.12%
华北区域 90,015.73 14.99% 102,954.40 15.50% 100,284.05 15.17%
增长率 -12.57% 2.66% 0.53%
华中及西南区域 73,114.42 12.18% 86,983.96 13.10% 86,542.07 13.09%
增长率 -15.94% 0.51% -11.10%
山东区域 60,634.97 10.10% 67,952.91 10.23% 72,039.63 10.90%
增长率 -10.77% -5.67% -16.68%
合计 600,402.89 100.00% 664,206.85 100.00% 660,881.36 100.00%
本报告期，华南区域主要受公寓管理业务战略调整的影响，营业收入同比下降2.69%；因受区域交易业务下降及公寓管
理业务战略调整的影响，华东区域、华中及西南区域营业收入同比分别下降18.51%和15.94%；华北区域主要受区域交易业
务下降的影响，营业收入同比下降12.57%；山东区域主要受区域互联网+和装修业务减少的影响，营业收入同比下降10.77%。
2、收入与成本
（1）营业收入构成
单位：元
2021 年 2020 年
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 6,082,507,921.06 100% 6,722,698,397.89 100% -9.52%
分行业
房地产中介服务业 4,459,901,011.57 73.32% 4,778,831,168.75 71.09% -6.67%
其他行业 1,622,606,909.49 26.68% 1,943,867,229.14 28.91% -16.53%
分产品
代理销售业务 2,401,415,003.27 39.48% 2,994,727,346.98 44.55% -19.81%
互联网+业务 1,916,640,378.27 31.51% 1,607,381,306.62 23.91% 19.24%
金融服务业务 199,621,489.28 3.28% 245,453,873.39 3.65% -18.67%
城市资产管理业务 735,912,547.87 12.10% 632,102,946.57 9.40% 16.42%
空间运营业务 548,906,863.53 9.02% 928,760,896.57 13.82% -40.90%
顾问策划业务 141,845,630.03 2.33% 176,722,515.15 2.63% -19.74%
招商租赁业务 59,686,987.45 0.98% 56,919,556.31 0.85% 4.86%
其他业务 78,479,021.36 1.29% 80,629,956.30 1.20% -2.67%
分地区
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
华南区域 2,819,457,757.58 46.35% 2,891,613,941.59 43.01% -2.50%
华东区域 972,937,114.47 16.00% 1,196,085,122.14 17.79% -18.66%
华北区域 908,144,468.49 14.93% 1,030,508,535.61 15.33% -11.87%
华中及西南区域 772,484,436.69 12.70% 924,323,466.86 13.75% -16.43%
山东区域 609,484,143.83 10.02% 680,167,331.69 10.12% -10.39%
分销售模式
6,082,507,921.06 6,722,698,397.89
（2）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
房地产中介服务业 4,459,901,011.57 3,704,936,975.00 16.93% -6.67% -3.93% -2.37%
其他行业 1,544,127,888.13 1,400,283,726.31 9.32% -17.13% -30.04% 16.74%
分产品
代理销售业务 2,401,415,003.27 1,805,861,119.47 24.80% -19.81% -17.17% -2.40%
互联网+业务 1,916,640,378.27 1,771,236,254.32 7.59% 19.24% 16.39% 2.27%
金融服务业务 199,621,489.28 77,244,465.89 61.30% -18.67% -36.97% 11.23%
城市资产管理业务 735,912,547.87 652,839,284.04 11.29% 16.42% 21.24% -3.53%
分地区
华南区域 2,800,839,207.05 2,267,913,958.51 19.03% -2.69% -9.03% 5.65%
华东区域 965,538,541.80 812,226,817.41 15.88% -18.51% -18.54% 0.03%
华北区域 900,157,295.03 856,306,107.12 4.87% -12.57% -7.57% -5.14%
华中及西南区域 731,144,202.17 661,145,506.84 9.57% -15.94% -24.20% 9.84%
山东区域 606,349,653.65 507,628,311.43 16.28% -10.77% -10.80% 0.03%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□ 适用 √ 不适用
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
□ 是 √ 否
（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况
□ 适用 √ 不适用
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
（5）营业成本构成
单位：元
2021 年 2020 年
行业分类 项目 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
房地产中介服务业 工资奖金 1,474,998,400.76 39.81% 1,672,851,000.18 43.38% -11.83%
房地产中介服务业 技术协作费 1,423,180,760.16 38.41% 982,149,852.72 25.47% 44.90%
其他行业 工资奖金 363,661,953.64 24.89% 388,828,311.08 18.83% -6.47%
其他行业 运营租赁费 310,621,744.73 21.26% 739,945,388.90 35.84% -58.02%
说明
1）、总体情况
公司最近各期的成本情况如下：
2021年 2020年 2019年
项目 占收入比
金额（万元） 占收入比重 金额（万元） 占收入比重 金额（万元）
重
营业收入 608,250.79 100.00% 672,269.84 100.00% 664,985.20 100.00%
增长率 -9.52% 1.10% -11.73%
营业成本 516,596.73 84.93% 592,108.58 88.08% 580,567.28 87.31%
增长率 -12.75% 1.99% -1.63%
营业成本中的工资奖金 183,866.04 30.23% 206,167.93 30.67% 223,631.06 33.63%
增长率 -10.82% -7.81% -8.63%
工资奖金占营业成本比重 35.59% 34.82% 38.52%
营业成本中的技术协作费 142,318.08 23.40% 98,214.99 14.61% 61,193.73 9.20%
增长率 44.90% 60.50% 19.35%
技术协作费占营业成本比重 27.55% 16.59% 10.54%
本报告期，营业成本同比减少75,511.85万元，同比下降12.75%，主要原因是：1）本报告期公司公寓管理业务受转型调
整的影响，收入同比下降73.18%，成本同比减少58,240.97万元，主要是承租的租金费用和摊销的室内装修配置费用相应减
少；2）本报告期公司代理销售业务收入同比下降19.81%，成本同比减少37,428.28万元，主要是支付第三方的转介费用和人
力成本相应减少；3）本报告期公司互联网+业务收入同比增长19.24%，成本同比增加24,938.92万元，主要是支付第三方的
渠道服务费用增加。
2）毛利分析
2021年 2020年 2019年
业务类别 毛利 毛利 毛利
毛利率 毛利率 毛利率
金额（万元） 占比 金额（万元） 占比 金额（万元） 占比
代理销售业务 59,555.39 64.98% 24.80% 81,458.34 101.62% 27.20% 67,490.26 79.95% 23.64%
增长率 -26.89% -2.40% 20.70% 3.56% -35.43% -7.88%
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
互联网+业务 14,540.41 15.86% 7.59% 8,553.43 10.67% 5.32% 13,383.55 15.85% 10.96%
增长率 70.00% 2.27% -36.09% -5.64% -65.90% -15.88%
金融服务业务 12,237.70 13.35% 61.30% 12,289.54 15.33% 50.07% 31,395.44 37.19% 65.80%
增长率 -0.42% 11.23% -60.86% -15.73% -33.28% 4.44%
城市资产管理 8,307.33 9.06% 11.29% 9,364.38 11.68% 14.81% 7,382.66 8.75% 12.44%
增长率 -11.29% -3.52% 26.84% 2.37% 0.92% -1.77%
空间运营业务 -6,693.97 -7.30% -12.20% -36,810.50 -45.92% -39.63% -39,215.74 -46.45% -32.52%
增长率 81.82% 27.43% 6.13% -7.11% 1.42% 10.88%
顾问策划服务 1,400.60 1.53% 9.87% 2,231.69 2.78% 12.63% 2,399.79 2.84% 11.24%
增长率 -37.24% -2.76% -7.00% 1.39% -16.89% -0.02%
招商租赁业务 533.36 0.58% 8.94% 1,331.27 1.66% 23.39% 399.03 0.47% 9.23%
增长率 -59.94% -14.45% 233.63% 14.16% -8161.21% 15.55%
其他业务 1,773.24 1.93% 22.60% 1,743.12 2.17% 21.62% 1,182.92 1.40% 28.82%
增长率 1.73% 0.98% 47.36% -7.20% -39.27% -12.01%
合计 91,654.06 100.00% 15.07% 80,161.27 100.00% 11.92% 84,417.91 100.00% 12.69%
注:毛利=收入-成本；同期对比数据已按公司最新的业务划分做了相应的调整。
本报告期公司各项主营业务的毛利具体情况如下：
1）代理销售业务实现毛利59,555.39万元，同比减少26.89%，毛利率同比下降了2.40个百分点，主要是因为本报告期公
司代理销售业务收入同比减少19.81%，同时受固薪社保、固定运营费用等固定成本影响，代理销售业务成本同比减少17.17%，
使得毛利率同比下降。
2）互联网+业务实现毛利14,540.41万元，同比增长70.00%，毛利率同比上升了2.27个百分点，主要是因为本报告期公司
互联网+业务收入同比增长19.24%，同时整合资源提升效能，使得成本同比增长比收入少，致使毛利率同比上升。
3）金融服务业务实现毛利12,237.70万元，同比减少0.42%，毛利率同比上升了11.23个百分点，主要是因为本报告期公
司金融服务收入同比减少18.67%，但同时优化整合资源提升效能，使得资金成本、渠道费用、人力成本等费用下降比收入
多，致使毛利率同比上升。
4）城市资产管理业务实现毛利8,307.33万元，同比减少11.29%，毛利率同比下降了3.52个百分点，主要是因为本报告期
业务规模持续扩大，新项目的拓展费用和前期运营成本相应增加，致使毛利率同比下降。
5）顾问服务业务实现毛利1,400.60万元，同比减少37.24%，毛利率同比下降了2.76个百分点，主要是因为本报告期顾问
策划业务收入同比减少19.74%，其成本支出主要为固薪、社保等占比较高的固定成本，致使毛利率同比下降。
6）招商租赁业务实现毛利533.36万元，同比减少59.94%，毛利率同比下降了14.45个百分点，主要是因为本报告期公司
整合资源拓展扩大业务，相关的人力和渠道费用投入增加，使得成本同比增加比收入多，致使业务毛利及毛利率同比下降。
7）空间运营业务毛利为亏损6,693.97万元，亏损同比减少30,116.53万元，主要原因是：1）本报告期公司工商资产运营
收入持续扩大，同比增长18.25%，运营效率持续提升，毛利亏损同比减少11,750.91万元；2）本报告期公司转让了中资产模
式公寓业务，重新回到轻资产运营为主，使得公寓酒店管理业务毛利亏损同比减少18,262.20万元。
（6）报告期内合并范围是否发生变动
√ 是 □ 否
本报告期通过非同一控制下合并增加深圳世联惠普商业保理有限公司、深圳前海中博供应链管理有限公司2家公司；通过
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投资新设增加杭州君汇不动产管理有限公司、盐城市世联慧盐物业资产管理有限公司等26家子公司；通过收购资产购入深圳
更赢信息技术有限公司、惠州更赢信息技术有限公司等16家子公司；因股权处置减少深圳世联集房资产管理有限公司及其子
公司、北京世联明德商业管理有限公司等合计41家子公司；因注销减少深圳世联新创投资有限公司、山西辰世兴业房地产顾
问有限公司等28家子公司。
详见本附注“八、合并范围的变更”及本附注“九、在其他主体中的权益”相关内容。
（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
（8）主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 741,193,907.74
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 12.18%
前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比
0.00%
例
公司前 5 大客户资料
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
1 客户 1 340,026,112.12 5.59%
2 客户 2 124,357,740.36 2.04%
3 客户 3 121,372,856.93 2.00%
4 客户 4 101,845,059.63 1.67%
5 客户 5 53,592,138.70 0.88%
合计 -- 741,193,907.74 12.18%
主要客户其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 227,477,841.57
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 7.63%
前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额
0.00%
比例
公司前 5 名供应商资料
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
1 广州智唯易才企业管理顾问有限公司 70,376,889.72 2.36%
2 武汉恒正时代商业管理有限公司-租赁 59,199,876.11 1.98%
3 辽宁外联企业管理有限公司 34,843,658.50 1.17%
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4 湖南芷创数字科技有限公司 31,827,572.58 1.07%
5 深圳市乐有家房产交易有限公司 31,229,844.66 1.05%
合计 -- 227,477,841.57 7.63%
主要供应商其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
3、费用
单位：元
2021 年 2020 年 同比增减 重大变动说明
管理费用 404,803,871.66 396,450,646.70 2.11%
增加主要是执行新租赁准则确认的租赁融
财务费用 143,779,319.34 90,024,334.77 59.71%
资费用，上期无此项费用
研发费用 60,113,246.67 73,598,166.46 -18.32%
其他收益 45,266,930.36 71,425,066.34 -36.62% 收到各类政府补助减少
增加金额主要是转让子公司世联集房股权
投资收益 238,210,014.99 88,924,950.73 167.88%
确认的投资收益
公允价值变动收益 -85,000,000.00 涉及恒大集团的权益性投资价值变动
信用减值损失（损失以"-"号 应收款项、贷款按会计政策计提的预期信
-1,602,755,833.25 -44,613,626.95 3,492.53%
填列） 用减值损失增加
资产减值损失（损失以"-"号
-57,108,726.11 -18,031,211.86 216.72% 按会计政策计提的商誉减值增加
填列）
增加主要是执行新租赁准则确认的租赁提
资产处置收益 59,202,420.32 557,914.68 10,511.38%
前终止处置收益，上期无此项收益
营业外收入 33,576,293.70 62,296,192.21 -46.10% 收到的合同违约金和政府补助减少
所得税费用 -18,183,948.74 186,851,893.74 -109.73% 利润总额减少
山东世联、北京安信行等非全资子公司利
少数股东损益 940,137.10 22,524,757.70 -95.83%
润减少
外币财务报表折算差额 -38,761.88 -66,567.63 -41.77% 子公司外币报表折算汇率变动
归属于少数股东的其他综合
10,637.77 37,131.02 -71.35% 非全资子公司外币报表折算汇率变动
收益的税后净额
4、研发投入
□ 适用 √ 不适用
5、现金流
单位：元
30
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
项目 2021 年 2020 年 同比增减
经营活动现金流入小计 8,329,935,027.18 10,865,357,035.97 -23.33%
经营活动现金流出小计 7,278,865,511.61 10,106,961,997.82 -27.98%
经营活动产生的现金流量净额 1,051,069,515.57 758,395,038.15 38.59%
投资活动现金流入小计 342,946,134.87 321,618,205.64 6.63%
投资活动现金流出小计 39,663,878.03 198,970,242.93 -80.07%
投资活动产生的现金流量净额 303,282,256.84 122,647,962.71 147.28%
筹资活动现金流入小计 1,981,021,994.68 2,768,446,495.76 -28.44%
筹资活动现金流出小计 3,434,283,603.26 4,082,725,768.91 -15.88%
筹资活动产生的现金流量净额 -1,453,261,608.58 -1,314,279,273.15 -10.57%
现金及现金等价物净增加额 -98,945,664.36 -433,325,323.79 77.17%
相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
√ 适用 □ 不适用
（1）经营活动产生的现金流量净额同比增长38.59%，主要是因为本报告期公司执行新租赁准则支付的合同固定租金，调整
到支付其他与筹资活动有关的现金项目列报。
（2）投资活动现金流出同比减少80.07%，主要原因：1）本报告期公司支付联营公司的投资款同比减少10,000.00万元；2）
本报告期公司支付的资产运营业务装修款同比减少6,478.59万元。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
√ 适用 □ 不适用
本报告期，公司实现的净利润为-112,808.27万元，经营活动产生的现金流量净流入105,106.95万元，存在较大的差异，
主要原因是：1）本报告期公司应收款项、贷款按会计政策计提的预期信用减值损失160,275.58万元；2）本报告期公司贷款
发放和回收产生的现金为净流入79,207.52万元；3）本报告期公司收付的各项押金保证金的现金净流出14,479.13万元。
五、非主营业务分析
□ 适用 √ 不适用
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
单位：元
2021 年末 2021 年初
比重增
占总资产比 占总资产比 重大变动说明
金额 金额 减
例 例
货币资金 1,866,276,970.79 20.83% 2,259,503,860.60 15.88% 4.95%
应收账款 1,410,484,586.62 15.74% 1,589,443,861.12 11.17% 4.57%
31
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
合同资产 61,614,724.43 0.69% 33,101,769.80 0.23% 0.46% 互联网+服务合同确认合同资产增加
存货 81,271,376.48 0.91% 44,800,057.12 0.31% 0.60% 交易业务确认合同履约成本增加
投资性房地产 549,783,337.13 6.14% 589,348,768.49 4.14% 2.00%
长期股权投资 42,819,291.78 0.48% 51,824,771.01 0.36% 0.12%
固定资产 87,986,875.17 0.98% 107,844,794.33 0.76% 0.22%
转让子公司世联集房股权后不再纳
使用权资产 1,045,705,271.70 11.67% 3,295,331,354.28 23.17% -11.50%
入合并而减少 178,720.34 万元
短期借款 426,786,700.30 4.76% 1,721,323,242.35 12.10% -7.34% 优化融资结构，减少银行短期借款
合同负债 55,076,785.77 0.61% 55,412,480.47 0.39% 0.22%
长期借款 199,700,000.00 2.23% 0.00% 2.23% 优化银行融资结构，增加长期借款
转让子公司世联集房股权后不再纳
租赁负债 1,116,801,325.74 12.46% 3,689,662,584.67 25.94% -13.48%
入合并而减少 209,219.03 万元
交易性金融资产 4,000,000.00 0.03% -0.03% 短期保本类结构性存款到期已收回
某大客户出现了商业承兑汇票逾期
应收票据 136,267,243.65 1.52% 699,418,701.84 4.92% -3.40% 未兑付的情况，计提的预期信用损失
增加
应收股利 0.00% 1,256,575.03 0.01% -0.01% 已收到联营企业宣告分配的利润
主动控制金融服务业务规模减少、按
贷款 855,794,982.32 9.55% 1,916,285,850.03 13.47% -3.92%
政策核销增加
持有待售资产 18,223,880.13 0.13% -0.13% 处置投资性房地产已完成交易
一年内到期的非 12 个月内到期的融资租赁应收款增
9,375,965.17 0.10% 5,581,032.91 0.04% 0.06%
流动资产 加
转让子公司世联集房股权后不再纳
其他流动资产 89,089,258.14 0.99% 139,916,488.49 0.98% 0.01%
入合并而减少
转让子公司世联集房股权后不再纳
长期待摊费用 101,612,367.30 1.13% 549,971,778.55 3.87% -2.74% 入合并，公寓酒店装修长摊相应减少
36,235.78 万元
应付账款 522,986,552.70 5.84% 276,804,013.05 1.95% 3.89% 互联网+服务业务规模扩大相应增加
转让子公司世联集房股权后不再纳
预收款项 23,142,820.45 0.26% 50,264,955.10 0.35% -0.09%
入合并，预收公寓租赁费减少
应付利息 35,195.79 0.00% 1,389,482.78 0.01% -0.01% 已按期陆续支付
其他流动负债 2,051,619.24 0.02% 467,952,578.47 3.29% -3.27% 资产证券化融资到期已清偿
境外资产占比较高
□ 适用 √ 不适用
2、以公允价值计量的资产和负债
√ 适用 □ 不适用
32
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
单位：元
计入权益的
本期公允价值 本期计提的 本期购买金 本期出售金
项目 期初数 累计公允价 其他变动 期末数
变动损益 减值 额 额
值变动
金融资产
4.其他权益
2,105,594.41 -3,301.75 2,102,292.66
工具投资
金融资产小
2,105,594.41 -3,301.75 2,102,292.66
计
其他非流动
580,742,405.52 -85,000,000.00 4,000,000.00 -2,528,140.05 497,214,265.47
金融资产
上述合计 582,847,999.93 -85,000,000.00 4,000,000.00 -2,531,441.80 499,316,558.13
金融负债 0.00 0.00
其他变动的内容
1）其他权益工具投资的其他变动是境外子公司香港世联的美元报表合并折算为人民币报表产生的汇率折算差异。
2）其他非流动金融资产的其他变动是本报告期被投资单位分配收回的投资款。
3）本报告期公允价值变动损益是公司持有的苏州工业园区睿灿投资企业（有限合伙）其投资涉及恒大集团的权益性投资价
值变动。
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
□ 是 √ 否
3、截至报告期末的资产权利受限情况
1）2021年5月18日，本集团以位于北京市朝阳区建国门外大街甲6号1幢5层C座六层、1幢6层C座七层房产作为抵押，与平安
银行股份有限公司深圳分行签订了平银战略客户六部综字20210423第001号综合授信合同，综合授信期限为2021年5月31日至
2023年5月31日，截至2021年12月31日，该物业的账面原值为70,060,928.54元，净值为39,234,120.09元。
2）2021年7月28日，本集团以西安高新区高新园国际商务中心数码大厦13201室，天津市和平区解放北路与曲阜道交口西南
侧信达广场塔楼第9层901-903、905-912、第10层1001-1003、1005-1012、沈阳市沈河区友好10-3号1301-1310、合肥市政务区
东流路999号新际商务中心B座1001-1013作为抵押，与招商银行股份有限公司深圳分行签订了755XY2021019571号综合授信
合同，综合授信期限为2021年7月27日至2022年7月26日，截至2021年12月31日，该授信未提款，该物业的账面原值为
94,640,681.71元，净值为60,539,445.51元，其中投资性房地产的账面原值为58,365,081.39元，净值为36,361,462.71元；固定资
产的账面原值为36,275,600.32元，净值为24,177,982.80元。
3）截止2021年12月31日，本集团用于有追索权保理的应收账款12,181,658.33元。
4）本集团在银行存入保函保证金20,235,266.84元、冻结诉讼保证金8,412,443.45元、子公司车辆ETC业务被冻结业务保证金
3,000.00，及子公司世联行经纪二手楼交易资金监管账户二手楼交易客户缴存的交易结算资金96,765.19元，货币资金合计
28,747,475.48元。
33
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
七、投资状况分析
1、总体情况
√ 适用 □ 不适用
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度
113,433,918.20 206,270,000.00 -45.01%
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
4、金融资产投资
（1）证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2）衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
√ 适用 □ 不适用
（1）募集资金总体使用情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
报告期内 累计变更 累计变更 尚未使用
本期已使 已累计使 尚未使用 闲置两年
募集资金 变更用途 用途的募 用途的募 募集资金
募集年份 募集方式 用募集资 用募集资 募集资金 以上募集
总额 的募集资 集资金总 集资金总 用途及去
金总额 金总额 总额 资金金额
金总额 额 额比例 向
非公开发
2015 年 111,802.77 48,548.05 111,802.77 0 71,961.46 64.36% 0 不适用 0
行
合计 -- 111,802.77 48,548.05 111,802.77 0 71,961.46 64.36% 0 -- 0
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
募集资金总体使用情况说明
2015 年 5 月公司非公开发行股票募集资金净额为 111,802.77 万元，计划投资于基于大数据的 O2M 平台建设项目以及补充
流动资金，截至本报告期末，公司已累计使用募集资金人民币 39,841.31 万元。截至本报告期末，公司已经累计变更募集
资金投资项目共计人民币 71,961.46 万元，累计使用变更的募集资金共计人民币 71,961.46 万元。综上所述，截至本报告期
末，公司已累计使用募集资金人民币 111,802.77 万元，已全部使用完毕。
（2）募集资金承诺项目情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
是否已变 截至期末 项目达到 项目可行
募集资金 调整后投 截至期末 本报告期
承诺投资项目和超募 更项目 本报告期 投资进度 预定可使 是否达到 性是否发
承诺投资 资总额 累计投入 实现的效
资金投向 (含部分 投入金额 (3)＝ 用状态日 预计效益 生重大变
总额 (1) 金额(2) 益
变更) (2)/(1) 期 化
承诺投资项目
2017 年
基于大数据的 O2M 平
是 40,000 1,075.77 1,075.77 100.00% 07 月 04 不适用 否
台建设项目
日
2017 年
补充流动资金 是 71,802.77 38,765.54 38,765.54 100.00% 07 月 04 不适用 否
日
承诺投资项目小计 -- 111,802.77 39,841.31 0 39,841.31 -- -- 0 -- --
超募资金投向
不适用
合计 -- 111,802.77 39,841.31 0 39,841.31 -- -- 0 -- --
1、基于大数据的 O2M 平台建设项目计划使用募集资金总额为 40,000 万元。截至本报告期末，原承
诺投资项目已使用投入 1,075.77 万元。O2M 为公司使用的业务运营管理平台，不会直接产生经济效
益，因此无法单独评估项目的效益情况。
基于大数据的 O2M 平台建设项目原计划按照“硬件+软件+团队”同时开始建设，但是项目所
依赖的移动互联网技术飞速发展，相关软件及硬件设备的更新迭代速度较快，同时公司 O2M 平台发
展战略所需要的专业人才稀缺，项目团队的组建时间较长，如果公司继续按原计划实施，会使公司先
未达到计划进度或预 期购买的软件及硬件设备不能满足陆续招聘的项目团队开发要求，造成极大的浪费并降低项目的建设
计收益的情况和原因 效率。公司为适应 O2M 项目所属行业软件及硬件更新速度较快的特点，更加经济高效地利用募集资
（分具体项目） 金，公司决定先组建研发团队再开发项目相关软件，因此 O2M 平台建设项目的投入速度慢于原计划。
项目团队已陆续开发的世联集、资产宝等 O2M 项目相关应用软件发生的人力成本等开发投入均使用
自有资金垫付。
O2M 平台建设项目是一个需要长期投入的项目，2017 年 9 月 15 日，本公司召开了 2017 年第
二次临时股东大会，审议通过了《关于部分变更募集资金用途的议案》，同意公司变更募集资金投资
项目，将项目剩余募集资金 38,924.23 万元及其利息变更用于长租公寓建设项目，对于 O2M 平台建设
项目继续使用自有资金投入，不会影响其发展。
35
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
2、补充流动资金计划使用募集资金总额为 71,802.77 万元。截至本报告期末，原承诺投资项目已使用
投入 38,765.54 万元。补充流动资金项目的资金投入后的运营并不是独立的，因此无法单独评估项目
的效益情况。
受市场环境变化的影响，公司代理销售业务增长有所放缓，同时公司根据市场变化主动调整了
顾问策划业务战略，转型期间顾问策划业务增长较慢，均未达到补充流动资金项目设定的目标，导致
公司补充相应项目的流动资金较少。因此，2017 年 9 月 15 日，本公司召开了 2017 年第二次临时股
东大会，审议通过了《关于部分变更募集资金用途的议案》，同意公司变更募集资金投资项目，将项
目剩余募集资金 33,037.23 万元及其利息变更用于长租公寓建设项目。
项目可行性发生重大
不适用
变化的情况说明
超募资金的金额、用途 不适用
及使用进展情况
不适用
募集资金投资项目实
施地点变更情况
适用
以前年度发生
募集资金投资项目实
施方式调整情况 2017 年 12 月 22 日，公司召开 2017 年第四次临时股东大会，审议通过《关于变更部分募集资金投资
项目实施主体的议案》，同意将募集资金投资项目“长租公寓建设项目”的实施主体变更为公司全资子
公司深圳世联集房资产管理有限公司。
适用
募集资金投资项目先 2015 年 8 月 10 日，公司第三届董事会第三十八次会议审议通过了《关于以募集资金置换预先投入募
期投入及置换情况 投项目的自筹资金的议案》，同意公司使用 144,476,680.23 元募集资金置换预先投入募投项目的自筹
资金同等金额。截至本报告期末，该项资金置换操作已经完成。
适用
1、2019 年 11 月 26 日，公司第五届董事会第三次会议审议通过了《关于使用部分闲置募集资金暂时
补充流动资金的议案》，同意公司使用不超过 30,000 万元的闲置募集资金暂时补充流动资金，使用期
限自董事会审议通过之日起不超过 12 个月。截至 2020 年 11 月 24 日，上述用于暂时补充流动资金
用闲置募集资金暂时
30,000 万元已全部归还至募集资金专用账户。
补充流动资金情况
2、2020 年 12 月 8 日，公司第五届董事会第十七次会议审议通过了《关于使用部分闲置募集资金暂
时补充流动资金的议案》，同意公司使用不超过 40,000 万元的闲置募集资金暂时补充流动资金，使用
期限自董事会审议通过之日起不超过 12 个月。截至 2021 年 11 月 1 日，上述用于暂时补充流动资金
40,000 万元已全部归还至募集资金专用账户。
项目实施出现募集资 不适用
金结余的金额及原因
尚未使用的募集资金
不适用
用途及去向
募集资金使用及披露 不适用
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
中存在的问题或其他
情况
（3）募集资金变更项目情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
变更后项目 变更后的项
截至期末实 截至期末投 项目达到预
变更后的项 对应的原承 拟投入募集 本报告期实 本报告期实 是否达到预 目可行性是
际累计投入 资进度 定可使用状
目 诺项目 资金总额 际投入金额 现的效益 计效益 否发生重大
金额(2) (3)=(2)/(1) 态日期
(1) 变化
顾问代理业
务全国布局
租建长租公 项目、O2M 2020 年 12
77,961.46 29,413.41 37.73% 不适用 是
寓项目 平台建设项 月 31 日
目及补充流
动资金
永久补充流 租建长租公 2021 年 12
48,548.05 48,548.05 48,548.05 100.00% 不适用 否
动资金 寓项目 月 31 日
合计 -- 126,509.51 48,548.05 77,961.46 -- -- 0 -- --
1、变更原因
基于大数据的 O2M 平台建设项目原计划按照“硬件+软件+团队”同时开始建
设，但是项目所依赖的移动互联网技术飞速发展，相关软件及硬件设备的更新迭代速
度较快，同时公司 O2M 平台发展战略所需要的专业人才稀缺，项目团队的组建时间
较长，如果公司继续按原计划实施，会使公司先期购买的软件及硬件设备不能满足陆
续招聘的项目团队开发要求，造成极大的浪费并降低项目的建设效率。公司为适应
O2M 项目所属行业软件及硬件更新速度较快的特点，更加经济高效地利用募集资金，
公司决定先组建研发团队再开发项目相关软件，因此 O2M 平台建设项目的投入速度
慢于原计划，公司将资金投入到更有需要、更迫切的项目中，对于 O2M 平台建设项
目确需投入的，公司正在使用自有资金继续投入，不会影响其发展。
变更原因、决策程序及信息披露情况 受市场环境变化的影响，公司代理销售业务增长有所放缓，同时公司根据市场
说明(分具体项目) 变化主动调整了顾问策划业务战略，转型期间顾问策划业务增长较慢，均未达到补充
流动资金项目设定的目标，导致公司补充相应项目的流动资金较少。
2017 年以来，我国房地产市场由增量转向存量的趋势明显，未来围绕规模庞大
存量资产的运营、租赁等全方位服务，将具有广阔的发展空间；同时国家产业政策的
鼓励扶持，持续强劲的住房租赁需求，以及区别于传统租赁模式的显著特点，促进了
长租公寓这一住房租赁模式的快速成长。公司顺应行业发展趋势与市场需求变化， 将
持续扩大长租公寓运营管理规模，完善公司服务链条，有助于公司现有主营业务的持
续健康发展，公司房地产交易服务、资产管理服务、金融服务和互联网+（电商）服
务等各个业务板块的联动效应将更加明显，对公司实现战略规划具有积极的推动作
用。因此，公司将 IPO 剩余募集资金、超募资金及基于大数据的 O2M 平台建设项目
募集资金余额 38,924.23 万元和补充流动资金募集资金余额 33,037.23 万元及其利息，
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
变更用于长租公寓建设项目。
自公司开展公寓业务以来，中资产模式帮助公司实现了快速的规模化发展，使
公司在几年内打造了一支专业的服务团队，建立了一套完整的运营管理系统平台，塑
造了良好的品牌口碑，构建了公司在集中式长租公寓行业的竞争优势；但中资产模式
前期需要投入大量的资本、回收期长，在当前市场环境下，对整体经营带来一定压力。
2020 年借着公司引入国有法人股东的契机，公司启动了新一轮的发展战略，明确了构
建“大交易+大资管”双核协同发展的业务体系，聚焦优势业务，发挥公司特长。“大
资管”业务重新回到轻资产专业服务能力上，其中公寓管理业务从中资产模式为主，
转为聚焦到轻资产模式。因此，公司转让了完成资产重组后深圳世联集房资产管理有
限公司的 100%股权及对应的所有权益。转让后，公司长租公寓建设项目终止。为了
提高募集资金使用效率，降低公司财务费用，为公司和股东创造更大价值，公司将长
租公寓建设项目终止后剩余募集资金 48,548.05 万元及其利息用于永久补充流动资金，
主要用于公司日常经营活动。
2、决策程序及信息披露情况
（1）公司于 2017 年 8 月 22 日召开第四届董事会第十二次会议，审议通过了《关于
部分变更募集资金用途的议案》，同意公司将 IPO 剩余募集资金、超募资基金 10,235.26
万元及其利息；基于大数据的 O2M 平台建设项目募集资金余额 38,924.23 万元和补充
流动资金募集资金余额 33,037.23 万元及其利息，变更用于长租公寓建设项目。本次
拟变更募集资金金额为 86,754.83 万元以及 2017 年 6 月 30 日以后产生的利息收入。
此议案需提交公司股东大会审议；公司第四届董事会第十二次会议决议公告编号为：
2017-068。
2017 年 9 月 15 日，本公司 2017 年第二次临时股东大会审议通过《关于部分变更
募集资金用途的议案》，2017 年第二次临时股东大会决议公告编号为：2017-078。
（2）公司于 2021 年 10 月 18 日召开第五届董事会第二十六次会议，审议通过了《关
于将剩余募集资金永久补充流动资金的议案》，同意公司将长租公寓建设项目终止后
剩余募集资金 54,765.48 万元（含累计利息余额，实际金额以资金转出当日专户余额
为准）永久补充流动资金。该事项尚需提交公司股东大会审议；公司第五届董事会第
二十六次会议决议公告编号为： 2021-054。
2021 年 11 月 3 日，本公司 2021 年第三次临时股东大会审议通过《关于将剩余募
集资金永久补充流动资金的议案》，2021 年第三次临时股东大会决议公告编号为：
2021-059。
2017 年 9 月 15 日，本公司 2017 年第二次临时股东大会决议公告，审议通过了
《关于部分变更募集资金用途的议案》，同意公司变更募集资金投资项目，将 IPO 剩
余募集资金、超募资金及基于大数据的 O2M 平台建设项目募集资金本金余额
未达到计划进度或预计收益的情况 38,924.23 万元和补充流动资金募集资金本金余额 33,037.23 万元，及募集资金专户的
和原因(分具体项目) 利息余额，变更用于公司长租公寓建设项目。2018 年以来，面临国内外错综复杂的经
济形势和不断变化的房地产调控政策，考虑到长租公寓项目需要持续消耗大量资金，
对公司报表影响较大，为改善该业务对公司利润、现金流的影响，公司放缓了新项目
的准入节奏。
2020 年借着公司引入国有法人股东的契机，公司启动了新一轮的发展战略，明确
变更后的项目可行性发生重大变化
了构建“大交易+大资管”双核协同发展的业务体系，聚焦优势业务，发挥公司特长。“大
的情况说明
资管”业务重新回到轻资产专业服务能力上，作为资产运营服务中的公寓管理业务从
38
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
包租模式为主，转为聚焦到收取管理费用的委托模式，实现了轻资产管理服务的输出，
原有包租模式公寓项目进行剥离。因此，2021 年 1 月 18 日，本公司召开了 2021 年第
一次临时股东大会，审议通过了《关于处置部分募集资金投资项目暨出售全资子公司
股权暨关联交易的公告》，同意公司转让长租公寓建设项目的实施主体子公司深圳世
联集房资产管理有限公司的 100%股权。本次交易完成后，公司长租公寓建设项目终
止。
长租公寓建设项目终止后，公司为了提高募集资金使用效率，降低公司财务费用，
为公司和股东创造更大价值。2021 年 11 月 3 日，本公司召开了 2021 年第三次临时股
东大会，审议通过了《关于将剩余募集资金永久补充流动资金的议案》，同意公司将
长租公寓建设项目终止后剩余募集资金余额 48,548.05 万元及其利息，变更用于永久
补充流动资金，主要用于公司日常经营活动。
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
√ 适用 □ 不适用
是否
按计
所
划如
涉
期实
及
股权出 股 施，如
本期初起 是 的
售为上 权 未按
至出售日 否 股
交易 市公司 出 计划
该股权为 为 权
交易 被出售 出售 价格 出售对公 贡献的 售 与交易对方 实施， 披露
上市公司 关 是 披露索引
对方 股权 日 （万 司的影响 净利润 定 的关联关系 应当 日期
贡献的净 联 否
元） 占净利 价 说明
利润（万 交 已
润总额 原 原因
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部
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过
采取
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施
宁波 子公司 公司启动 第 实际承接主 披露网站：
2021 2020
江北 深圳世 新一轮的 三 体珠海横琴 http://www.cninfo.com.cn/
年 01 年 12
华燕 联集房 53,000 -2,006.18 发展战略， 20.79% 方 是 华琴实业投 是 是 公告名称：《关于处置部分募
月 26 月 31
智辉 资产管 明确了构 资 资合伙企业 集资金投资项目暨出售全资
日 日
实业 理有限 建"大交易 产 （有限合 子公司股权暨关联交易的公
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
投资 公司 +大资管" 评 伙），承接华 告》 公告编号：2020-130
合伙 （资产 双核协同 估 燕智辉在
企业 重组 发展的业 价 《股权转让
（有 后） 务体系，聚 值 协议》项下
限合 100% 焦优势业 全部权利、
伙） 股权 务，发挥公 义务；公司
（简 司特长。" 控股股东的
称"华 大资管"业 全资子公司
燕智 务重新回 珠海大横琴
辉"） 到轻资产 创新发展有
专业服务 限公司作为
能力上，其 其优先级有
中公寓管 限合伙人认
理业务从 缴 49.5%的
中资产模 出资份额。
式为主，转
为聚焦到
轻资产模
式。
九、主要控股参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：元
公司名 公司类 主要业
注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
称 型 务
电子商
先锋居
子公司 务及开 10,000,000.00 1,199,535,622.60 -20,292,127.21 1,942,656,580.12 27,070,318.39 -32,167,266.97
善
发
世联小 小额贷
子公司 1,500,000,000.00 1,296,547,062.83 1,221,502,763.07 229,389,907.42 -345,025,659.32 -376,882,131.83
贷 款
北京安 物业管
子公司 10,000,000.00 288,322,011.75 138,297,028.33 607,635,791.06 55,552,448.27 41,421,485.58
信行 理
世联君 资产服
子公司 83,437,408.00 1,266,432,806.50 -305,269,592.69 498,517,064.36 -62,662,345.17 -120,444,676.67
汇 务
报告期内取得和处置子公司的情况
√ 适用 □ 不适用
报告期内取得和处
公司名称 对整体生产经营和业绩的影响
置子公司方式
深圳世联惠普商业保理有限公司(以 非同一控制下合并 本公司直接持有世联惠普 100%的股权，本报告期，世联惠普实现
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
下简称“世联惠普”) 营业收入 328.53 万元，净利润 147.03 万元
深圳前海中博供应链管理有限公司 本公司间接持有深圳前海中博 100%的股权，本报告期，深圳前海
非同一控制下合并
(以下简称“深圳前海中博”) 中博尚未正式运营。
杭州君汇不动产管理有限公司(以下 本公司间接持有杭州君汇 92.74%的股权，本报告期，杭州君汇实
投资新设
简称“杭州君汇”) 现营业收入 916.5 万元，亏损 205.91 万元。
盐城市世联慧盐物业资产管理有限公 本公司间接持有盐城世联物业 51%的股权，本报告期，盐城世联
投资新设
司(以下简称“盐城世联物业”) 物业实现营业收入 154.65 万元，净利润 7.25 万元
珠海横琴世捷汽车科技服务有限公司 本公司间接持有横琴汽车服务 100%的股权，本报告期，横琴汽车
投资新设
(以下简称“横琴汽车服务”) 服务实现营业收入 21.62 万元，亏损 81.62 万元。
珠海横琴世捷空间艺术设计有限公司 本公司间接持有横琴空间设计 100%的股权，本报告期，横琴空间
投资新设
(以下简称“横琴空间设计”) 设计实现营业收入 142.68 万元，净利润 3.27 万元
宿迁世联行房地产顾问有限公司(以 投资新设，本年已 本公司间接持有宿迁世联行 51%的股权，本报告期，宿迁世联行
下简称“宿迁世联行”) 注销 尚未正式运营，暂无营业收入，亏损 30.21 万元。
江西世联聚义置业有限公司(以下简 本公司间接持有江西世联聚义 51%的股权，本报告期，江西世联
投资新设
称“江西世联聚义”) 聚义实现营业收入 701.18 万元，亏损 307.12 万元。
中山善居电子商务有限公司(以下简 本公司间接持有中山善居 100%的股权，本报告期，中山善居实现
投资新设
称“中山善居”) 营业收入 567.94 万元，亏损 66.93 万元。
云南善居电子商务有限公司(以下简 本公司间接持有云南善居 100%的股权，本报告期，云南善居实现
投资新设
称“云南善居”) 营业收入 1675.87 万元，净利润 222.95 万元
宿迁市善居电子商务有限公司(以下 投资新设，本年已 本公司间接持有宿迁善居 51%的股权，本报告期，宿迁善居尚未
简称“宿迁善居”) 注销 正式运营，暂无营业收入，亏损 4.48 万元。
惠州世佰联房地产顾问有限公司(以 本公司间接持有惠州世佰联 100%的股权，本报告期，惠州世佰联
投资新设
下简称“惠州世佰联”) 尚未正式运营，暂无营业收入，亏损 0.01 万元。
太原善居电子商务有限公司(以下简 本公司间接持有太原善居 100%的股权，本报告期，太原善居尚未
投资新设
称“太原善居”) 正式运营。
惠州世联善居房地产顾问有限公司 本公司间接持有惠州世联善居 100%的股权，本报告期，惠州世联
投资新设
(以下简称“惠州世联善居”) 善居尚未正式运营，暂无营业收入，亏损 0.26 万元。
唐山世联君汇运营管理有限公司(以 本公司间接持有唐山君汇 47.3%的股权，本报告期，唐山君汇尚未
投资新设
下简称“唐山君汇”) 正式运营。
武汉世联君汇空间商业管理有限公司 本公司间接持有武汉君汇空间 92.74%的股权，本报告期，武汉君
投资新设
(以下简称“武汉君汇空间”) 汇空间尚未正式运营。
广州世联行城市运营服务有限公司 本公司间接持有广州城市服务 100%的股权，本报告期，广州城市
投资新设
(以下简称“广州城市服务”) 服务尚未正式运营。
福建平潭世恒城市公共资源管理有限 本公司间接持有福建平潭世恒 51%的股权，本报告期，福建平潭
投资新设
公司(以下简称“福建平潭世恒”) 世恒尚未正式运营。
桂林市红璞礼遇酒店管理有限公司 本公司间接持有桂林红璞 100%的股权，本报告期，桂林红璞尚未
投资新设
(以下简称“桂林红璞”) 正式运营。
珠海横琴世捷城市商务科技服务有限 本公司间接持有横琴商务科技 100%的股权，本报告期，横琴商务
投资新设
公司(以下简称“横琴商务科技”) 科技尚未正式运营。
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
昆山世联行房地产咨询有限公司(以 本公司直接持有昆山世联行 100%的股权，本报告期，昆山世联行
投资新设
下简称“昆山世联行”) 实现营业收入 22.64 万元，亏损 33.65 万元。
西安世联行房地产咨询有限公司(以 本公司间接持有西安世联行 100%的股权，本报告期，西安世联行
投资新设
下简称“西安世联行”) 实现营业收入 1.5 万元，净利润 1.36 万元
银川世联行房地产顾问有限公司(以 本公司直接持有银川世联行 100%的股权，本报告期，银川世联行
投资新设
下简称“银川世联行”) 尚未正式运营。
山东世华实业发展有限公司(以下简 本公司间接持有山东世华 38.51%的股权，本报告期，山东世华尚
投资新设
称“山东世华”) 未正式运营，暂无营业收入，亏损 0.05 万元。
济南红璞酒店有限公司(以下简称“济 本公司间接持有济南红璞酒店 75.5%的股权，本报告期，济南红璞
投资新设
南红璞酒店”) 酒店尚未正式运营。
三明世联泽家物业管理有限公司(以 本公司间接持有三明世联物业 28.38%的股权，本报告期，三明世
投资新设
下简称“三明世联物业”) 联物业尚未正式运营。
韶关市迈庆房地产咨询有限公司(以 本公司间接持有迈庆咨询 100%的股权，本报告期，迈庆咨询尚未
投资新设
下简称“迈庆咨询”) 正式运营。
赣州南星开发有限公司(以下简称“赣 本公司间接持有赣州南星 51%的股权，本报告期，赣州南星尚未
投资新设
州南星”) 正式运营。
惠州更赢信息技术有限公司(以下简 本公司间接持有惠州更赢 100%的股权，本报告期，惠州更赢实现
收购资产
称“惠州更赢”) 营业收入 4771.07 万元，亏损 1757.73 万元。
佛山更赢信息技术有限公司(以下简 本公司间接持有佛山更赢 100%的股权，本报告期，佛山更赢实现
收购资产
称“佛山更赢”) 营业收入 311.05 万元，净利润 23.15 万元
东莞更赢信息技术有限公司(以下简 本公司间接持有东莞更赢 100%的股权，本报告期，东莞更赢实现
收购资产
称“东莞更赢”) 营业收入 994.23 万元，亏损 4.42 万元。
福建更赢信息技术有限公司(以下简 本公司间接持有福建更赢 100%的股权，本报告期，福建更赢实现
收购资产
称“福建更赢”) 营业收入 575.95 万元，亏损 50.97 万元。
广州更赢信息技术有限公司(以下简 本公司间接持有广州更赢 100%的股权，本报告期，广州更赢实现
收购资产
称“广州更赢”) 营业收入 46.51 万元，净利润 0.49 万元
珠海更赢信息技术有限公司(以下简 本公司间接持有珠海更赢 100%的股权，本报告期，珠海更赢实现
收购资产
称“珠海更赢”) 营业收入 11024.79 万元，亏损 8.76 万元。
中山更赢信息技术有限公司(以下简 收购资产，本年已 本公司间接持有中山更赢 100%的股权，本报告期，中山更赢尚未
称“中山更赢”) 注销 正式运营，暂无营业收入，亏损 0.04 万元。
安徽兴赢信息技术有限公司(以下简 本公司间接持有安徽更赢 100%的股权，本报告期，安徽更赢实现
收购资产
称“安徽更赢”) 营业收入 293.86 万元，净利润 130.82 万元
广西更赢信息技术有限公司(以下简 收购资产，本年已 本公司间接持有广西更赢 100%的股权，本报告期，广西更赢尚未
称“广西更赢”) 注销 正式运营。
宁夏更赢信息技术有限公司(以下简 收购资产，本年已 本公司间接持有宁夏更赢 100%的股权，本报告期，宁夏更赢尚未
称“宁夏更赢”) 注销 正式运营。
青海更赢信息技术有限公司(以下简 收购资产，本年已 本公司间接持有青海更赢 100%的股权，本报告期，青海更赢尚未
称“青海更赢”) 注销 正式运营。
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
深圳更赢信息技术有限公司(以下简 本公司间接持有深圳更赢 100%的股权，本报告期，深圳更赢实现
收购资产
称“深圳更赢”) 营业收入 7705.84 万元，亏损 235.13 万元。
深圳集客电子商务有限公司(以下简 收购资产，本年已 本公司间接持有深圳集客 100%的股权，本报告期，深圳集客尚未
称“深圳集客”) 注销 正式运营。
唐山爱房房地产经纪有限公司(以下 收购资产，本年已 本公司间接持有唐山更赢 100%的股权，本报告期，唐山更赢尚未
简称“唐山更赢”) 注销 正式运营。
云南更赢信息技术有限公司(以下简 本公司间接持有云南更赢 100%的股权，本报告期，云南更赢实现
收购资产
称“云南更赢”) 营业收入 117.61 万元，亏损 123.51 万元。
山东更赢信息技术有限公司(以下简 本公司间接持有山东更赢 75.5%的股权，本报告期，山东更赢实现
收购资产
称“山东更赢”) 营业收入 577.26 万元，亏损 292.36 万元。
深圳世联集房资产管理有限公司(以 本公司直接持有世联集房 100%的股权，本报告期，世联集房实现
股权处置
下简称“世联集房”) 营业收入 104.43 万元，亏损 93.79 万元。
南京世联集房酒店管理有限公司(以 本公司间接持有南京集房 100%的股权，本报告期，南京集房实现
股权处置
下简称“南京集房”) 营业收入 47.43 万元，净利润 2.02 万元
杭州世联集房资产管理有限公司(以 本公司间接持有杭州集房 100%的股权，本报告期，杭州集房实现
股权处置
下简称“杭州集房”) 营业收入 134.45 万元，亏损 118.29 万元。
北京世联集房公寓管理有限公司(以 本公司间接持有北京集房 100%的股权，本报告期，北京集房实现
股权处置
下简称“北京集房”) 营业收入 6.48 万元，亏损 1.02 万元。
广州世联集房投资有限公司(以下简 本公司间接持有广州集房 100%的股权，本报告期，广州集房实现
股权处置
称“广州集房”) 营业收入 53.92 万元，亏损 58.99 万元。
四川世联集房商业管理有限公司(以 本公司间接持有四川集房 100%的股权，本报告期，四川集房实现
股权处置
下简称“四川集房”) 营业收入 17.06 万元，亏损 70.99 万元。
长沙世联集房公寓管理有限公司(以 本公司间接持有长沙集房 100%的股权，本报告期，长沙集房实现
股权处置
下简称“长沙集房”) 营业收入 26.14 万元，亏损 10.76 万元。
郑州红璞集房房屋租赁有限公司(以 本公司间接持有郑州集房 100%的股权，本报告期，郑州集房实现
股权处置
下简称“郑州集房”) 营业收入 10.13 万元，亏损 8.02 万元。
天津世联集房商业管理有限公司(以 本公司间接持有天津集房 100%的股权，本报告期，天津集房实现
股权处置
下简称“天津集房”) 营业收入 63.14 万元，亏损 8.42 万元。
西安红璞集房商业运营管理有限公司 本公司间接持有西安集房 100%的股权，本报告期，西安集房实现
股权处置
(以下简称“西安集房”) 营业收入 75.06 万元，亏损 63.82 万元。
深圳红璞科技管理有限公司(以下简 本公司间接持有红璞公寓 100%的股权，本报告期，红璞公寓实现
股权处置
称“红璞公寓”) 营业收入 5.84 万元，亏损 52.09 万元。
广州红璞资产管理有限公司(以下简 本公司间接持有广州红璞 100%的股权，本报告期，广州红璞实现
股权处置
称“广州红璞”) 营业收入 1336.92 万元，亏损 831.81 万元。
广州红璞酒店管理有限公司(以下简 本公司间接持有广州红璞酒店 100%的股权，本报告期，广州红璞
股权处置
称“广州红璞酒店”) 酒店尚未正式运营。
成都市红璞酒店管理有限公司(以下 本公司间接持有成都红璞 100%的股权，本报告期，成都红璞实现
股权处置
简称“成都红璞”) 营业收入 109.78 万元，亏损 28.78 万元。
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
成都市红璞旭日酒店管理有限公司 本公司间接持有成都红璞旭日 100%的股权，本报告期，成都红璞
股权处置
(以下简称“成都红璞旭日”) 旭日实现营业收入 14.6 万元，亏损 1.83 万元。
成都市红璞时光酒店管理有限公司 本公司间接持有成都红璞时光 100%的股权，本报告期，成都红璞
股权处置
(以下简称“成都红璞时光”) 时光实现营业收入 19.3 万元，净利润 5.16 万元
合肥红璞公寓管理有限公司(以下简 本公司间接持有合肥红璞 100%的股权，本报告期，合肥红璞实现
股权处置
称“合肥红璞”) 营业收入 10.05 万元，亏损 7.88 万元。
南京鸿璞酒店管理有限公司(以下简 本公司间接持有南京鸿璞 100%的股权，本报告期，南京鸿璞实现
股权处置
称“南京鸿璞”) 营业收入 12.91 万元，净利润 0.52 万元
武汉红璞公寓管理有限公司(以下简 本公司间接持有武汉红璞 100%的股权，本报告期，武汉红璞实现
股权处置
称“武汉红璞”) 营业收入 263.8 万元，亏损 173.91 万元。
杭州红璞酒店管理有限公司(以下简 本公司间接持有杭州红璞 100%的股权，本报告期，杭州红璞实现
股权处置
称“杭州红璞”) 营业收入 637.22 万元，亏损 276.72 万元。
杭州红璞世恒酒店管理有限公司(以 本公司间接持有杭州红璞世恒 100%的股权，本报告期，杭州红璞
股权处置
下简称“杭州红璞世恒”) 世恒尚未正式运营，暂无营业收入，亏损 0.02 万元。
杭州红璞世贤资产管理有限公司(以 本公司间接持有杭州红璞世贤 100%的股权，本报告期，杭州红璞
股权处置
下简称“杭州红璞世贤”) 世贤尚未正式运营。
杭州红璞世奕酒店管理有限公司(以 本公司间接持有杭州红璞世奕 100%的股权，本报告期，杭州红璞
股权处置
下简称“杭州红璞世奕”) 世奕尚未正式运营，暂无营业收入，亏损 0.02 万元。
杭州红璞世裕资产管理有限公司(以 本公司间接持有杭州红璞世裕 100%的股权，本报告期，杭州红璞
股权处置
下简称“杭州红璞世裕”) 世裕尚未正式运营。
苏州红璞公寓管理有限公司(以下简 本公司间接持有苏州红璞 100%的股权，本报告期，苏州红璞实现
股权处置
称“苏州红璞”) 营业收入 229.6 万元，亏损 3.15 万元。
深圳碧海红璞公寓管理有限公司(以 本公司间接持有碧海红璞 100%的股权，本报告期，碧海红璞实现
股权处置
下简称“碧海红璞”) 营业收入 10.21 万元，净利润 2.3 万元
长沙红璞酒店管理有限公司(以下简 本公司间接持有长沙红璞 100%的股权，本报告期，长沙红璞实现
股权处置
称“长沙红璞”) 营业收入 32.41 万元，亏损 7.38 万元。
东莞红璞酒店管理有限公司(以下简 本公司间接持有东莞红璞 100%的股权，本报告期，东莞红璞实现
股权处置
称“东莞红璞”) 营业收入 19.66 万元，亏损 9.64 万元。
宁波红璞公寓管理有限公司(以下简 本公司间接持有宁波红璞 100%的股权，本报告期，宁波红璞实现
股权处置
称“宁波红璞”) 营业收入 113.66 万元，亏损 37.54 万元。
郑州红璞酒店管理有限公司(以下简 本公司间接持有郑州红璞 100%的股权，本报告期，郑州红璞实现
股权处置
称“郑州红璞”) 营业收入 66.46 万元，亏损 56.45 万元。
北京红璞公寓管理有限公司(以下简 本公司间接持有北京红璞 100%的股权，本报告期，北京红璞实现
股权处置
称“北京红璞”) 营业收入 39.56 万元，亏损 28.32 万元。
上海红与璞酒店管理有限公司(以下 本公司间接持有上海红璞 100%的股权，本报告期，上海红璞实现
股权处置
简称“上海红璞”) 营业收入 57.15 万元，亏损 18.23 万元。
佛山红璞公寓管理有限公司(以下简 本公司间接持有佛山红璞 100%的股权，本报告期，佛山红璞实现
股权处置
称“佛山红璞”) 营业收入 29.66 万元，亏损 11.66 万元。
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
深圳平湖红璞公寓管理有限公司(以 本公司间接持有平湖红璞 100%的股权，本报告期，平湖红璞实现
股权处置
下简称“平湖红璞”) 营业收入 40.02 万元，亏损 11.83 万元。
西安红璞公寓管理有限责任公司(以 本公司间接持有西安红璞 100%的股权，本报告期，西安红璞实现
股权处置
下简称“西安红璞”) 营业收入 41.38 万元，亏损 16.78 万元。
惠州市红璞城市公寓管理有限公司 本公司间接持有惠州红璞 100%的股权，本报告期，惠州红璞实现
股权处置
(以下简称“惠州红璞”) 营业收入 12.45 万元，亏损 9.85 万元。
昆山红璞公寓管理有限公司(以下简 本公司间接持有昆山红璞 100%的股权，本报告期，昆山红璞实现
股权处置
称“昆山红璞”) 营业收入 43.59 万元，净利润 7.92 万元
南昌红璞公寓管理有限公司(以下简 本公司间接持有南昌红璞 100%的股权，本报告期，南昌红璞实现
股权处置
称“南昌红璞”) 营业收入 5.43 万元，亏损 6.13 万元。
西安世禾商业运营有限责任公司(以 本公司间接持有西安君汇商业 51.01%的股权，本报告期，西安君
股权处置
下简称“西安世禾”) 汇商业无营业收入和损益。
北京世联明德商业管理有限公司(以 本公司间接持有北京君汇明德 47.3%的股权，本报告期，北京君汇
股权处置
下简称“北京君汇明德”) 明德实现营业收入 278.16 万元，亏损 178.98 万元。
山东红璞公寓管理有限公司(以下简 本公司间接持有山东红璞公寓 75.5%的股权，本报告期，山东红璞
股权处置
称“山东红璞公寓”) 公寓实现营业收入 1528.98 万元，净利润 275.33 万元
郑州善居信息科技有限公司(以下简 本公司间接持有郑州善居 51%的股权，本报告期，郑州善居无营
工商注销
称“郑州善居”) 业收入，亏损 0.05 万元。
厦门世联无限物业管理有限公司(以 本公司间接持有厦门世联物业 47.3%的股权，本报告期，厦门世联
工商注销
下简称“厦门世联物业”) 物业尚未正式运营。
长春世联君汇物业服务有限公司(以 本公司间接持有长春君汇 92.74%的股权，本报告期，长春君汇尚
工商注销
下简称“长春君汇”) 未正式运营。
宁波世联集房公寓管理有限公司(以 本公司间接持有宁波集房 100%的股权，本报告期，宁波集房无营
工商注销
下简称“宁波集房”) 业收入，亏损 0.3 万元。
苏州世联集房公寓管理有限公司(以 本公司间接持有苏州集房 100%的股权，本报告期，苏州集房无营
工商注销
下简称“苏州集房”) 业收入，亏损 2.43 万元。
中山集房房屋租赁代理有限公司(以 本公司间接持有中山集房 100%的股权，本报告期，中山集房无营
工商注销
下简称“中山集房”) 业收入，亏损 0.07 万元。
佛山世联集房公寓管理有限公司(以 本公司间接持有佛山集房 100%的股权，本报告期，佛山集房无营
工商注销
下简称“佛山集房”) 业收入，净利润 0.18 万元。
青岛世联集房资产管理有限公司(以 本公司间接持有青岛集房 100%的股权，本报告期，青岛集房无营
工商注销
下简称“青岛集房”) 业收入，净利润 2.54 万元。
厦门市世联集金财富管理有限公司 本公司间接持有厦门集金 100%的股权，本报告期，厦门集金实现
工商注销
(以下简称“厦门集金”) 营业收入 2.19 万元，净利润 98.16 万元
深圳世联新创投资有限公司(以下简 本公司直接持有世联新创 100%的股权，本报告期，世联新创尚未
工商注销
称“世联新创”) 正式运营。
内蒙古世联行房地产顾问有限公司 本公司间接持有内蒙古世联 51%的股权，本报告期，内蒙古世联
工商注销
(以下简称“内蒙古世联”) 尚未正式运营。
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
山西辰世兴业房地产顾问有限公司 本公司间接持有山西辰世 51%的股权，本报告期，山西辰世尚未
工商注销
(以下简称“山西辰世”) 正式运营，暂无营业收入，净利润 0.35 万元。
邢台世联行房地产经纪有限公司(以 本公司直接持有邢台世联 100%的股权，本报告期，邢台世联实现
工商注销
下简称“邢台世联”) 营业收入 97.61 万元，净利润 98.11 万元
拉萨市世联房地产服务有限公司(以 本公司直接持有拉萨世联 100%的股权，本报告期，拉萨世联尚未
工商注销
下简称“拉萨世联”) 正式运营，暂无营业收入，亏损 1.8 万元。
成都世联汇智房地产经纪有限公司 本公司间接持有成都世联汇智 100%的股权，本报告期，成都世联
工商注销
(以下简称“成都世联汇智”) 汇智实现营业收入 27.11 万元，净利润 37.47 万元
福建省南安市松塔建筑装饰有限公司 本公司间接持有南安松塔 80%的股权，本报告期，南安松塔无营
工商注销
(以下简称“南安松塔”) 业收入，亏损 0.41 万元。
合肥世联松塔装饰科技有限责任公司 本公司间接持有合肥松塔 100%的股权，本报告期，合肥松塔无营
工商注销
(以下简称“合肥松塔”) 业收入，净利润 0.15 万元。
深圳世联盈安佳信投资发展有限公司 本公司直接持有世联盈安佳信 100%的股权，本报告期，世联盈安
工商注销
(以下简称“世联盈安佳信”) 佳信尚未正式运营。
深圳世联盈安投资发展有限公司(以 本公司间接持有世联盈安投资 100%的股权，本报告期，世联盈安
工商注销
下简称“世联盈安投资”) 投资尚未正式运营。
深圳世联佳信投资发展有限公司(以 本公司间接持有世联佳信投资 100%的股权，本报告期，世联佳信
工商注销
下简称“世联佳信投资”) 投资尚未正式运营。
主要控股参股公司情况说明
1）本公司之全资子公司先锋居善负责公司互联网+业务的运营，该业务于2014年下半年开始运营，并与公司代理销售业务
相互融合、相互促进，从团购到渠道再升级至总包平台，服务不断升级迭代；本报告期公司整合营销渠道资源发展扩大业务
规模，公司营业收入同比增长31.04%。
2）本公司之全资子公司世联小贷负责各类小额信贷产品的运营，因市场环境和客户需求的变化，公司在主动逐步控制金融
服务的业务规模时，积极研发新的金融服务产品；本报告期公司营业收入同比增长11.57%。
3）本公司之控股子公司北京安信行，主要经营物业管理服务，公司业务稳定发展，本报告期营业收入同比增长10.06%。
4）本公司之控股子公司世联君汇，主要经营工商资产运营服务，本报告期公司营业收入同比增长4.17%。
十、公司控制的结构化主体情况
□ 适用 √ 不适用
十一、公司未来发展的展望
（一）公司发展战略
公司以“提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升”为使命，制定了 “2111”战略，“2”代表公司业务
聚焦到“大交易”和“大资管”两大核心体系；三个“1”，分别代表“一个全国标杆、一流客户体验和一支专业的团队”。
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
“一个全国标杆”，即以横琴为模板打造出一个城市资管的全国标杆。“一流的客户体验”，即以客户为中心，借助科技工
具，为两大板块的业务客户提供高品质的服务体验。“一支专业的队伍”，即在两大业务板块分别打造出一支行业领先水准
的专业化管理团队。
2021年是公司实施“2111”战略的第一年，是重启坚定走向聚焦轻资产专业服务能力的一年，公司构建“大交易+大
资管”双核协同的业务体系，聚焦优势业务、发挥上市公司特长、借力横琴资源，形成以特色业务为“钩子”，以基石业务
为收入规模主体，以增值业务提升客户粘性的多层次业务组合。
“大交易”聚焦以案场为核心的新房代理，利用数字化赋能案场，整合渠道资源，深度服务各类客户，帮助客户提升
交易效率、降低交易成本。“大资管”基于公司现有资源，构建资产运营的综合能力，从基础运营向价值运营转变。
（二）2022年经营计划
2022年各地因城施策节奏将加快，城市分化将进一步加大。公司将继续实施“落地深耕，一城一策”的战略，坚持常
识、价值观和方法论，坚持长期主义；凝聚共识，聚焦轻资产专业服务能力；发挥国资背景和市场化运营优势；拥抱科技力
量，抓住服务业深化的机遇，全面推进 “大交易+大资管”的发展。
1.大交易业务
公司大交易业务将聚焦大湾区、山东以及中西部等优势区域，继续打造从案场向价值链上下游延伸的“案场+”业务组
合，通过策划和营销团队的转型，打造世联的C端能力，强化和构建单盘的量化管理和以区域为单元的网格化管理，提升经
营效率。
（1）在地深耕，一城一策。从城市、区域，开发商、项目、竞争对手等维度进行系统化交叉分析，创新与不同开发商
的合作模式，落地深耕当地市场。巩固山东地区和大湾区的优势市场地位，做大武汉、成都和安徽等躯干地区的规模，扶持
天津、长沙等潜力城市的发展，挖掘南昌、郑州等城市的机会，加快哈尔滨、沈阳等城市的收缩调整，深化一城一策战略。
（2）完善大客户拓管体系，保障优质房源。建立面向重点攻坚对象的端到端拓客、管客体系，以头部领先开发商和大
型政府平台类公司为目标，由领导班子亲自牵头打响大客户攻坚战。进一步提升与万科、保利两大战略客户的合作深度，同
时加大对于央国平的客户发展，构建与之对应的服务能力和服务模式，保证核心城市公司业务的基本盘。
（3）设立非住业务发展部。专注商业、办公和产业地产等细分市场的痛点，打通“投，融，管，退”，建立创新的解
决方案，构建长期稳定的业务增长点。
（4）增加精细化管理的颗粒度，提升业务运营效率。完善大交易运营中心的人事和组织运行机制，利用数字化案场等
工具，建立闭环的正反馈运营管理机制，实现数字驱动的及时化、标准化管理，增加管理深度和广度，优化人力等资源配置，
提升运营效率，赋能业务一线。
（5）优化组织架构，推进人才重构。以战略为导向，明确关键组织能力，按区域分级优化组织架构，适配管控流程。
完善各层级人才建设，启动“猎鹰”计划，吸引行业优质人才；完善岗位基础课程体系和培训体系等，开营“Captain潜才
计划”，优化人才结构，提升专业能力。
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
2.大资管业务
公司大资管业务将在2021年组织调整的基础上，锁定四大赛道，通过市场化拓展和外延方式，在落地区域构建“核心
团队、标杆项目、业务基础规模”三要素，支持落地区域规模化发展。改造和重组市场发展中心，统筹各条业务线市场机会，
实现交叉销售的一体化拓展解决方案。
（1）城市资产管理业务定位为大资管的核心业务和增长引擎，将以精细化大物业服务为基础，叠加城市管理咨询、产
业招商运营、城市资产运营等高附值服务，通过全链条服务模式让城市资产持续增值，为城市精细化管理赋能。城市资产管
理业务主要围绕以下三种物业类型提供相关服务：
a.为非传统房地产企业（科技企业或投资机构）的不动产，提供企业不动产综合解决方案（前期顾问到落地招商租赁
及运营一体化解决方案）；
b.产业园区（综合体），公司提供产办类综合物业一体化资产运营方案；
c.城市公共空间及设施，公司提供城市以城市公园为载体的公园运营综合解决方案。
通过以下路径实现规模化发展：
a.发挥标杆效应，实现异地扩张。承接横琴资源做大本地规模的同时，不断完善城市资管服务团队、品线和体系，发
挥标杆示范效应，支持横琴模式的异地化扩张。
b.挖掘现有优势，以点带面。立足优势地区优势业务建立区域中心，聚焦资源提炼标准化业务服务体系，建立赋能体
系，向周边区域复制推广。跟随现有G端和B端客户全国化发展扩张，将项目打造成标杆后，在当地进行复制推广。
c.利用钩子业务，协同发展。通过顾问业务解决客户规划痛点、招商解决出租痛点等前置服务，获取城市资产管理业
务机会。
d.搭建运营中台，提升运营效率。利用先进的硬件和互联网技术，以标杆项目试点的方式，建立大资管一体化运营平
台，提升整体运营效率。
（2）空间运营业务将聚焦国企、政府、一手业主三类客户，稳步推进公寓轻托管运营管理服务，对已布局城市进行等
级分类，因城施策。继续完善“悠租云”系统，实现跨公寓、酒店等梯度化统一管理，在满足自身业务发展需求的同时，推
动“悠租云”市场化纵深发展。
（3）咨询顾问业务紧跟市场格局变化，围绕客户资产盘活和空间整治等需求痛点，以“先顾问咨询+再运营管理+后升
级提质”的新模式，为客户提供资管一体化解决方案。以专业形象打造行业影响力，以专业能力扩大资管业务的市场端口，
以专业视角赋能大资管业务发展。
（4）招商租赁业务核心目标是建立招商租赁能力，完善业务服务模式。主要聚焦大资管落地地区的楼宇二次招商，从
单纯驻场模式转变为驻场+租户（客户）服务，提供业主代理（代理业主出租）和企业服务（如选址等）。
（三）未来经营可能面对的风险及应对策略
1、政府下一阶段执行的房地产政策存在不确定性，从而对市场成交的变动方向产生重大影响。公司在发展过程中经历
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
了多次政策调控和房地产市场的波动，形成了一套行之有效的应对方法，重要的是管理层将持续密切关注市场变化，及时调
整经营策略。
2、当前房地产市场在不同地区的发展水平不均衡；虽然目前公司业务全国化布局，但各地区公司处在不同的发展阶段。
在这种情况下，可能存在某个地区市场突然出现了市场机会，但当地公司的经营团队因缺乏经验而无法把握时机，或无法及
时规避突然出现的市场风险的情况。这需要集团管理层对于重点的地区市场予以特别关注，定期跟踪和分析这些地区的市场
变化，对于当地团队给予特别的决策指导和资源倾斜。
3、公司的业务运营及财务表现已经并可能继续受到新冠疫情的影响。 最近，新冠疫情在国内多点散发，政府采取多
项措施，包括出行及公共交通限制、延长关闭办公及公共场所、保持社交距离及强制隔离等，导致受影响期间内区域和国家
经济活动明显减少。新冠疫情的持续发展及其影响仍存在不确定性。疫情可能会扰乱公司的业务及可能导致劳动力暂时短缺。
任何超出公司控制范围的进一步限制措施，包括关闭工作场所和公共场所以及地方性和全国范围封锁，都可能对整体商业环
境产生不利影响并增加运营成本，并对业务、财务状况及经营业绩产生不利影响。
4、公司属于人力资源密集型公司，企业的成功所依靠的是自身在各方面持续改善的能力，这一点对于公司核心人员的
上进心提出很高的要求。面对剧烈变化的市场和竞争形势，核心人员是否能够不断学习、改善，持续投入工作热情，都存在
不确定性。同时，人员和机构数量的快速增长，会带来企业文化稀释和协同工作难度加大的挑战。对此，唯有继续强化企业
文化的传承和对管理人员领导力的提升，完善激励和绩效考核机制，培养潜力人才，才能创造卓越绩效。
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
√ 适用 □ 不适用
接
谈论的
接 待
主要内
接待 接待 待 对
接待对象 容及提 调研的基本情况索引
时间 地点 方 象
供的资
式 类
料
型
兴业证券阎常铭，中信建投竺劲，国信证券王粤 详见巨
横琴
2021 实 雷，平安证券郑南宏，银河证券潘玮，北京国世 潮资讯 2021 年 4 月 16 日在巨潮资讯网
国际
年 04 地 机 通资产管理有限公司刘豪，上海新天和实业集团 网投资 （http://www.cninfo.com.cn）对外披露的
商务
月 15 调 构 有限公司熊总，珠海红昆仑基金管理有限公司郭 者关系 《2021 年 4 月 15 日投资者关系活动记录
中心
日 研 锐、叶永青，深圳清水源投资管理有限公司吴伟，活动记 表》
ICC
珠海兆金资金管理有限公司高红等投资者。 录表
横琴 详见巨
2021 实 2021 年 9 月 24 日在巨潮资讯网
国际 中信建投竺劲，中信信托李炜、黄硕，南方基金 潮资讯
年 09 地 机 （http://www.cninfo.com.cn）对外披露的
商务 李金哲，工银瑞信刘龙龙，珠海兆金资金管理有 网投资
月 23 调 构 《2021 年 9 月 23 日投资者关系活动记录
中心 限公司叶永青，个人投资者刘力强。 者关系
日 研 表》
ICC 活动记
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
录表
50
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
第四节 公司治理
一、公司治理的基本状况
报告期内，公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》和《深圳证券交易所股票上市规则》等相
关法律、法规的规定，不断完善公司法人治理结构，建立健全内部管理和控制制度，规范公司运作，加强信息披露，进一步
提高公司治理水平。
截至报告期末，公司治理的实际状况符合前述法律法规及深圳证券交易所、中国证监会发布的有关上市公司治理的规
范性文件要求。具体情况如下：
1、股东与股东大会
报告期内，公司召开了5次股东大会，会议的召集、召开、表决程序符合《公司章程》及《股东大会议事规则》等规
定，会议充分预留了股东发言和提问的时间，确保全体股东享有平等地位，充分行使自己的权力，不存在损害中小股东利益
的情形。报告期内的股东大会均由董事会召集召开，召开和表决程序均合法。
2、控股股东与上市公司的关系
报告期内公司控股股东能严格规范自己的行为，没有超越公司股东大会直接或间接干预公司决策和经营活动的行为。
继续保持与本公司在业务、人员、资产、机构、财务等方面完全独立，各自独立核算、独立纳税、独立承担责任和风险。
3、董事与董事会
报告期内，公司董事会成员9人，其中独立董事3人，公司董事会人数和人员构成符合法律、法规和《公司章程》的要
求。2021年度公司召开董事会10次，会议的召集、召开和表决程序规范。公司全体董事能够按照《主板上市公司规范运作》
《董事会议事规则》等的要求认真履行董事诚实守信、勤勉尽责的义务，认真出席董事会和股东大会，积极参加相关知识的
培训，熟悉有关法律法规。独立董事能够不受影响地独立履行职责，并对公司治理提出具体的建议。公司董事会下设战略、
审计、提名、薪酬与考核四个专门委员会，对董事会负责。战略委员会主要探讨公司各业务的发展规划；审计委员会提出内
部审计和内部控制的相关意见；提名委员会审查董事、监事及高管任职资格并提出建议；薪酬与考核委员会讨论决定公司董
事、监事及高管的薪酬方案。4、监事与监事会
报告期内，公司监事会成员3人，其中1人为职工代表，监事会的人数及构成符合法律、法规的要求。公司监事会依据
《公司章程》、《监事会议事规则》等法律法规认真履行自己的职责，列席了历次董事会，出席了股东大会；按规定的程序
召开监事会，对公司重大事项、财务状况、董事和高级管理人员履行职责的合法合规性进行监督，维护公司及股东的合法权
益。
5、关于绩效评价与激励约束机制
公司正逐步建立和完善公正、透明的董事、监事和高级管理人员的绩效评价标准和激励约束机制。目前公司已对在公
司实际参与经营管理的董事、监事和高级管理人员建立了绩效考核体系。公司高管人员的聘任公开、透明，符合法律法规的
规定。
6、利益相关者
公司充分尊重和维护利益相关者的合法权益，实现社会、股东、公司、员工等各方面利益的协调平衡，诚信对待供应
商和客户，认真培养每一位员工，坚持与利益相关者互利共赢的原则，共同推动公司持续、健康、快速发展。
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
7、信息披露与透明度
公司根据最新修订的《信息披露制度》，严格按照有关法律法规和《信息披露制度》的规定，加强信息披露事务管理，
履行信息披露义务。公司指定董事会秘书为公司信息披露管理负责人，并指定《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券
报》和巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）为公司信息披露的报纸和网站。公司真实、准确、完整、及时地披露信息，确保
所有投资者公平地获取公司信息。
公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定是否存在重大差异
□ 是 √ 否
公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定不存在重大差异。
二、公司相对于控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面的
独立情况
公司自上市以来，注意规范与控股股东、实际控制人之间的关系，建立健全各项管理制度。目前，公司在业务、资产、
人员、财务、机构方面均独立于控股股东、实际控制人，具有独立完整的业务体系，具备独立面向市场自主经营的能力，完
全独立运作、自主经营，独立承担责任和风险。
1、业务独立
公司拥有独立完整的业务体系，能够面向市场独立经营，独立核算和决策，独立承担责任与风险，未受到公司控股股
东、实际控制人的干涉、控制，未与公司控股股东及其控制的其他企业之间、实际控制人存在关联关系而使公司经营自主权
的完整性、独立性受到不良影响。
2、人员独立
公司董事、监事及高级管理人员均严格按照《公司法》、《公司章程》规定的条件和程序产生，控股股东没有干预公
司董事会和股东大会作出的人事任免决定。公司总经理、副总经理、财务负责人、董事会秘书等高级管理人员均专职在本公
司领取报酬，未在控股股东单位领取报酬和担任除董事以外的其他任何职务。
3、资产独立
公司与控股股东、实际控制人产权关系明晰，拥有独立的采购系统、销售系统、信息系统及商标使用权等无形资产。
公司控股股东、实际控制人没有占用公司的资金、资产及其他资源。
4、机构独立
公司设有健全的组织机构体系，公司股东大会、董事会、监事会、经营层及各职能部门均独立运作，并制定了相应的
内部管理及控制制度；公司销售、人事、行政、财务等所有机构与控股股东完全分开，不存在与控股股东单位之间机构重叠、
彼此从属的情形。
5、财务独立
公司下设财务部，并有专职财务人员。建立了独立规范的会计核算体系和财务管理制度。公司独立在银行开立账户，
不存在资金或资产被股东或其他企业任意占用的情况；公司作为独立纳税人，依法独立纳税，不存在与股东混合纳税情况；
不存在控股股东干预本公司资金使用的情况。
三、同业竞争情况
√ 适用 □ 不适用
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与上市公司的关 工作进度及后续
问题类型 公司名称 公司性质 问题成因 解决措施
联关系类型 计划
针对同业竞争情
况，控股股东出
具了《关于避免
同业竞争的承诺
函》，承诺内容如
下：“1、针对本
次收购完成后与
上市公司存在的
部分业务存在同
业竞争的情况，
本公司将自收购
完成之日起 36 个
月内，结合企业
实际情况及所处
行业特点与发展
状况，及监管部
门皆认可的方式
履行相关决策程
序，妥善解决部
控股股东旗下有
分业务同业竞争
物业管理公司，
珠海大横琴集团 的情况。前述解
同业竞争 控股股东 地方国资委 在物业管理业务 按承诺推进中。
有限公司 决方式包括但不
方面与上市公司
限于：（1）资产
存在同业竞争。
重组：采取现金
对价或者发行股
份对价等相关法
律法规允许的不
同方式购买资
产、资产置换、
资产转让或其他
可行的重组方
式；（2）业务调
整：通过资产交
易、业务划分等
不同方式实现业
务区分，包括但
不限于在业务构
成、服务领域与
客户群体等方面
进行区分；（3）
在法律法规和相
关政策允许的范
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
围内其他可行的
解决措施。在处
理存在同业竞争
的业务的过程
中，本公司将充
分尊重和保障上
市公司中小股东
的利益，并在获
得该等上市公司
的股东大会及证
券监督管理机
关、证券交易所
同意后，积极推
动实施。2、本公
司将依法采取必
要及可行的措施
来避免本公司及
本公司控制的其
他企业与上市公
司发生恶性及不
正当的同业竞
争，保证遵守法
律法规规定及上
市公司的章程，
与其他股东一样
平等的行使股东
权利、履行股东
义务，充分尊重
上市公司的独立
自主经营，不会
利用自身控制地
位谋取不当利
益，限制任何上
市公司正常的商
业机会或发展，
并将公正对待各
相关企业，按照
其自身形成的核
心竞争优势，依
照市场商业原则
参与公平竞争，
不损害上市公司
和其他股东的合
法利益。3、在上
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
市公司审议是否
与本公司及本公
司控制的下属企
业存在同业竞争
的董事会或股东
大会上，本公司
将按规定进行回
避不参与表决。
4、如上市公司认
定本公司或本公
司控股、实际控
制的其他企业正
在或将要从事的
业务与上市公司
存在同业竞争，
则本公司将在上
市公司提出异议
后自行或要求相
关企业及时转让
或终止上述业
务。5、本公司保
证严格遵守中国
证券监督管理委
员会、证券交易
所有关规定及
《公司章程》等
公司管理制度的
规定，与其他股
东一样平等地行
使股东权利、履
行股东义务，不
利用本公司对上
市公司的控制地
位谋取不当利
益，不损害上市
公司和其他股东
的合法权益。如
违反上述承诺给
上市公司造成损
失，本公司将向
上市公司进行赔
偿。”
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
会议类 投资者参
会议届次 召开日期 披露日期 会议决议
型 与比例
详见披露在《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》、巨潮资
2021 年第一次 临时股 2021 年 01 2021 年 01
25.41% 讯网的《2021 年第一次临时股东大会决议公告》，公告编号为：
临时股东大会 东大会 月 18 日 月 19 日
2021-003。
2020 年度股东 年度股 2021 年 04 2021 年 04 详见披露在《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》、巨潮资
54.81%
大会 东大会 月 21 日 月 22 日 讯网的《2020 年度股东大会决议公告》，公告编号为：2021-026。
详见披露在《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》、巨潮资
2021 年第二次 临时股 2021 年 07 2021 年 07
53.40% 讯网的《2021 年第二次临时股东大会决议公告》，公告编号为：
临时股东大会 东大会 月 23 日 月 24 日
2021-042。
详见披露在《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》、巨潮资
2021 年第三次 临时股 2021 年 11 2021 年 11
52.92% 讯网的《2021 年第三次临时股东大会决议公告》，公告编号为：
临时股东大会 东大会 月 03 日 月 04 日
2021-059。
详见披露在《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》、巨潮资
2021 年第四次 临时股 2021 年 12 2021 年 12
52.91% 讯网的《2021 年第四次临时股东大会决议公告》，公告编号为：
临时股东大会 东大会 月 14 日 月 15 日
2021-064。
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□ 适用 √ 不适用
五、董事、监事和高级管理人员情况
1、基本情况
本期增 本期减
其他增 股份增
任职状 任期起 任期终 期初持股 持股份 持股份 期末持股
姓名 职务 性别 年龄 减变动 减变动
态 始日期 止日期 数（股） 数量 数量 数（股）
（股） 的原因
（股） （股）
2020 年 2022 年
胡嘉 董事长 现任 男 55 09 月 18 10 月 08 0 0 0 0 0
日 日
2007 年 2022 年
联席董
陈劲松 现任 男 58 08 月 21 10 月 08 18,299,610 0 0 0 18,299,610
事长
日 日
2020 年 2022 年
田伟 董事 现任 男 60 09 月 18 10 月 08 0 0 0 0 0
日 日
56
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
2020 年 2022 年
邓峰 董事 现任 男 50 09 月 18 10 月 08 0 0 0 0 0
日 日
2007 年 2022 年
董事、总
朱敏 现任 女 52 08 月 21 10 月 08 1,752,942 0 0 0 1,752,942
经理
日 日
2016 年 2022 年
任克雷 董事 现任 男 71 09 月 08 10 月 08 0 0 0 0 0
日 日
2020 年 2022 年
独立董
马志达 现任 男 48 09 月 18 10 月 08 0 0 0 0 0
事
日 日
2020 年 2022 年
独立董
郭天武 现任 男 52 09 月 18 10 月 08 0 0 0 0 0
事
日 日
2019 年 2022 年
独立董
张建平 现任 男 55 10 月 09 10 月 08 0 0 0 0 0
事
日 日
2019 年 2022 年
监事会 二级市
袁鸿昌 现任 男 50 10 月 09 10 月 08 2,466,466 9,600 0 0 2,476,066
主席 场买入
日 日
2016 年 2022 年
季如进 监事 现任 男 71 09 月 08 10 月 08 0 0 0 0 0
日 日
2019 年 2022 年
吴小薇 监事 现任 女 42 10 月 09 10 月 08 0 0 0 0 0
日 日
2019 年 2022 年
副总经
刘唯唯 现任 男 49 12 月 30 10 月 08 0 0 0 0 0
理
日 日
2019 年 2022 年
副总经 二级市
李荣 现任 女 52 12 月 30 10 月 08 440,100 0 -110,025 0 330,075
理 场卖出
日 日
2015 年 2022 年
副总经
焦安平 现任 男 48 07 月 20 10 月 08 84,000 0 0 0 84,000
理
日 日
2019 年 2022 年
副总经
史剑华 现任 男 43 12 月 30 10 月 08 0 0 0 0 0
理
日 日
薛文 财务总 现任 女 48 2020 年 2022 年 0 0 0 0 0
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
监 09 月 19 10 月 08
日 日
2021 年 2022 年
董事会
吴惠明 现任 女 42 01 月 19 10 月 08 0 0 0 0 0
秘书
日 日
副总经
2019 年 2021 年
理兼董
王立 离任 男 38 12 月 10 01 月 18 0 0 0 0 0
事会秘
日 日
书
合计 -- -- -- -- -- -- 23,043,118 9,600 -110,025 0 22,942,693 --
报告期是否存在任期内董事、监事离任和高级管理人员解聘的情况
√ 是 □ 否
报告期内，原副总经理兼董事会秘书王立先生因个人原因主动离辞职。
公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√ 适用 □ 不适用
姓名 担任的职务 类型 日期 原因
王立 副总经理兼董事会秘书 解聘 2021 年 01 月 18 日 个人原因
吴惠明 董事会秘书 2021 年 01 月 19 日 公司聘任
2、任职情况
公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责
1、董事主要工作经历
胡嘉先生，中国国籍，1967年8月24日生，兰州大学研究生学历、硕士学位，现任珠海大横琴集团有限公司董事长。
曾任珠海大横琴投资有限公司董事长、阳江市海陵岛琴海投资发展有限公司董事长、珠海大横琴股份有限公司董事长、珠海
大横琴置业有限公司董事长、珠海横琴总部大厦发展有限公司董事。目前兼任粤澳中医药科技产业园开发有限公司董事、大
横琴（香港）投资有限公司董事、大横琴（澳门）有限公司董事长。现任现任本公司董事、董事长，任期为2020年9月18日
至2022年10月8日。
陈劲松先生，中国国籍，持有香港永久性居民身份证，1964年1月8日生，同济大学管理工程研究生学历、硕士学位。
1988年-1994年任职中建工程总公司。目前兼任住房和城乡建设部科学技术委员会房地产市场服务专业委员会委员、深圳市
决策咨询委员会先行示范区专家、深圳市法定图则委员会委员、同济大学校董、阿拉善SEE生态协会终身会员、深圳市红树
林湿地保护基金会发起人、终身荣誉理事，曾任第九任中城联盟轮值主席。现任本公司董事、联席董事长，任期为2020年9
月18日至2022年10月8日。
田伟先生，中国国籍，1962年11月8日生，安徽财贸学院（现安徽财经大学）本科学历、学士学位。现任珠海大横琴
集团有限公司党委书记、董事、副总经理、工会主席。曾任珠海大横琴口岸实业有限公司董事、珠海大横琴投资有限公司党
委书记、副总经理、工会主席、横琴国际融资租赁有限公司董事、大横琴（香港）投资有限公司董事、珠海大横琴股份有限
公司董事、珠海大横琴置业有限公司董事、珠海市横琴新区三江人力资源综合服务中心有限公司董事、珠海横琴总部大厦发
展有限公司董事。目前兼任粤澳中医药科技产业园开发有限公司董事、大横琴（澳门）有限公司副董事长。现任本公司董事，
任期为2020年9月18日至2022年10月8日。
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
邓峰先生，中国国籍，1972年12月5日生，中国人民大学硕士学位、研究生学历，现任珠海大横琴集团有限公司党委
副书记，珠海大横琴发展有限公司董事、总经理。曾任中共珠海市纪委派驻市国土局纪检组副组长、行政监察专员办公室主
任，珠海大横琴投资有限公司党委副书记、纪委书记，珠海大横琴集团有限公司纪委书记。现任本公司董事，任期为2020
年9月18日至2022年10月8日。
朱敏女士，中国国籍，持有香港居民身份证，1969年5月11日生，清华大学EMBA学历。1999年加入世联行，历任世
联行代理事业部总经理、世联行副总经理；现任本公司董事、总经理，任期为2019年10月9日至2022年10月8日。
任克雷先生，中国国籍，无境外居留权，1950年出生，毕业于北京大学经济系，本科学历。任深圳市工业设计协会会
长、深圳市设计与艺术联盟主席。现任本公司董事，任期为2019年10月9日至2022年10月8日。
郭天武先生，中国国籍，1970年12月生，法学博士，中山大学法学院教授、博士生导师，国家高端智库中山大学粤港
澳发展研究院首席专家。目前兼任中华司法研究会特约研究员、广东省粤澳合作法律咨询委员会粤方专家、广州市人民政府
法律顾问、广州市人民政府决策咨询专家、广东省法学会诉讼法学研究会副会长、广东省法学会港澳基本法研究会副会长、
广东岭南律师事务所兼职律师、广东广弘控股股份有限公司独立董事。现任本公司董事，任期为2020年9月18日至2022年10
月8日。
马志达先生，中国国籍，持有澳门永久性居民身份证，1974年4月30日出生，北京大学政府管理学院政治系政治学博
士学位。现任东西汇投资股份有限公司董事长、礼达联马（珠海）股权投资管理有限公司董事长、澳马集团有限公司董事长、
澳门泊车管理股份有限公司董事、中国人民政治协商会议广东省委员会委员、澳门特别行政区经济发展委员会委员、澳门特
别行政区统计咨询委员会委员、澳门特别行政区环境咨询委员会委员、澳门中华总商会青年委员会主任等。现任本公司董事，
任期为2020年9月18日至2022年10月8日。
张建平先生，1966年3月出生，中国国籍，无境外永久居留权。张建平先生自1991年7月起在对外经济贸易大学国际商
学院任教，曾任会计与财务管理学系主任、国际商学院副院长，现为对外经济贸易大学国际商学院教授、博士生导师、对外
经济贸易大学资本市场与投融资研究中心主任。目前还担任中国第一重型机械股份公司独立董事、中远海运控股股份有限公
司独立监事、北京万通新发展集团股份有限公司独立董事。张建平先生曾担任北京大学国发院、上海交通大学、浙江大学、
长江商学院、东北财经大学、武汉大学、中南财经大学、北京科技大学和德克萨斯大学（美国）等十余家大学的EMBA“高
级财务管理”客座教授，曾获得10项国家级或省部级荣誉和4项校级荣誉，出版（包括合编）16本著作，发表了二十多篇科研
论文，主持过两项省部级课题，参与七项国家自然科学基金、社科基金和部委委托项目。现任本公司独立董事，任期为2019
年10月9日至2022年10月8日。
2、监事主要工作经历
袁鸿昌先生，中国国籍，无境外居留权，1971年3月24日生，清华大学本科及研究生毕业，获中欧EMBA。拥有中国
注册土地估价师、注册房地产经纪人专业资质。2001年加入世联行，历任华东区域副总经理、上海世联总经理、华东区域总
经理。现任本公司监事会主席，任期为2019年10月9日至2022年10月8日。
季如进先生，中国国籍，无境外居留权，1950年9月出生，1982年毕业于同济大学测量系，1987年获清华大学土木工
程系（工程测量）硕士。曾任清华大学教授，清华大学房地产研究所副所长。1991年至1995年间，作为学者先后访问了圣彼
得堡国立技术大学、莫斯科建工学院和英国曼彻斯特理工大学。曾获第五届薛暮桥价格研究奖、“全国优秀教师”等奖项。拥
有中国注册房地产估价师，土地评估师专业资质。现任中国土地估价师协会常务理事、北京市物业管理行业协会名誉会长。
现任本公司监事，任期为2019年10月9日至2022年10月8日。
吴小薇女士，中国国籍，无境外居留权，1979年12月2日生，大学学历。2004年5月加盟世联行，历任经纪事业部人
力资源部人事专员、人事主管、人力资源经理、华南区域人力资源部人力资源高级经理等职位，现担任广州地区人力行政总
监。现任本公司监事，任期为2019年10月9日至2022年10月8日。
3、高级管理人员主要工作经历
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
朱敏女士，公司总经理，简历同上。
焦安平先生，中国国籍，无境外居留权，1973年7月6日生，新疆工学院本科学历。2004年加入世联行，历任顾问部项
目经理、区域总监、厦门公司总经理、厦门直辖地区总经理。现任本公司集团副总经理，任期为2019年12月30日至2022年10
月8日。
李荣女士，中国国籍，无境外居留权，1969年1月6日生，华中科技大学本科学历。2001年加入世联行，历任深圳区域
副总经理、华南区域总经理、集团房联宝事业部总经理、集团交易事业部总经理。现任本公司集团副总经理，任期为2019
年12月30日至2022年10月8日。
史剑华先生，中国国籍，无境外居留权，1978年1月22日生，江西财经大学本科学历。2004年加入世联行，历任深圳
业务总监、华南高级总监、华南事业部总经理、宁波分公司总经理、宁波地区副总经理、宁波地区总经理、集团资产运营发
展中心总经理。现任本公司集团副总经理，任期为2019年12月30日至2022年10月8日。
刘唯唯先生，中国国籍，无境外居留权，1972年11月1日生，北京航天航空大学硕士研究生学历。2010年加入世联行，
历任集团战略投资中心投资总监、高级投资总监，现任集团战略投资中心总经理。现任本公司集团副总经理，任期为2019
年12月30日至2022年10月8日。
薛文女士，中国国籍，1974年10月30日生，重庆大学工业管理工程专科毕业，注册会计师、注册税务师、注册国际内
部审计师。曾任珠海大横琴置业有限公司财务部经理、珠海大横琴泛旅游发展有限公司副总经理、珠海大横琴股份有限公司
财务部副经理、格力地产股份有限公司财务部高级经理、利安达会计师事务所珠海分所审计部高级经理。现任本公司财务总
监，任期为2020年9月19日至2022年10月8日。
吴惠明女士，中国国籍，1980年7月7日生，清华大学研究生学历、硕士学位。香港公司治理公会（HKCGI）资深会员，
拥有公司治理师（CGP）和特许秘书（CS）专业资格。曾任贏家時尚控股有限公司、武汉禾元生物科技股份有限公司等董
事会秘书；2020年9月加入世联行，现任本公司董事会秘书，任期为2021年1月19日至2022年10月8日。
在股东单位任职情况
√ 适用 □ 不适用
在股东单位 在股东单位是否领
任职人员姓名 股东单位名称 任期起始日期 任期终止日期
担任的职务 取报酬津贴
2013 年 12 月 01
胡嘉 珠海大横琴集团有限公司 董事长 是
日
党委书记、董
2017 年 06 月 01
田伟 珠海大横琴集团有限公司 事、副总经 是
日
理、工会主席
2017 年 11 月 01
邓峰 珠海大横琴集团有限公司 党委副书记 是
日
2012 年 06 月 23
陈劲松 世联地产顾问（中国）有限公司 董事 否
日
深圳众志联高投资管理合伙企业（有限合 执行事务合 2014 年 03 月 21
朱敏 否
伙） 伙人 日
在股东单位任
无
职情况的说明
在其他单位任职情况
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
√ 适用 □ 不适用
在其他单位 在其他单位是否
任职人员姓名 其他单位名称 任期起始日期 任期终止日期
担任的职务 领取报酬津贴
2019 年 06 月 25 2022 年 06 月 24
张建平 中国第一重型机械股份公司 独立董事 是
日 日
2014 年 05 月 20
张建平 中远海运控股股份有限公司 独立监事 是
日
2021 年 02 月 09 2024 年 02 月 08
张建平 北京万通新发展集团股份有限公司 独立董事 是
日 日
2017 年 04 月 21 2021 年 06 月 14
袁鸿昌 深圳市物业发展(集团)股份有限公司 独立董事 是
日 日
2020 年 08 月 31 2023 年 08 月 30
郭天武 广东广弘控股股份有限公司 独立董事 是
日 日
2019 年 11 月 01 2022 年 11 月 01
朱敏 港中旅（深圳）投资发展有限公司 独立董事 是
日 日
公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况
□ 适用 √ 不适用
3、董事、监事、高级管理人员报酬情况
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序：公司董事、监事与高级管理人员的报酬由董事会进行薪酬议案审核、股东大会
决定；在公司担任工作职务的董事、监事、高级管理人员薪酬由公司支付。
董事、监事、高级管理人员报酬确定依据：董事与监事报酬依据公司经营目标达成情况、职责履行情况及行业标准综合确定，
高级管理人员报酬根据公司经营目标达成情况、职责履行情况及年度绩效完成情况综合确定。
董事、监事、高级管理人员报酬的实际支付情况：董事、监事、高级管理人员的薪酬依据确定的薪酬标准，根据当年实际经
营目标达成情况、履职情况及对公司的价值贡献综合考核后支付。
公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况
单位：万元
从公司获得的税 是否在公司关联
姓名 职务 性别 年龄 任职状态
前报酬总额 方获取报酬
胡嘉 董事长 男 55 现任 0 是
陈劲松 联席董事长 男 58 现任 83.79 否
田伟 董事 男 60 现任 0 是
邓峰 董事 男 50 现任 0 是
朱敏 董事、总经理 女 52 现任 210.75 否
任克雷 董事 男 71 现任 18 否
马志达 独立董事 男 48 现任 18 否
郭天武 独立董事 男 52 现任 18 否
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
张建平 独立董事 男 55 现任 18 否
袁鸿昌 监事会主席 男 50 现任 95.42 否
季如进 监事 男 71 现任 18 否
吴小薇 监事 女 42 现任 50.27 否
刘唯唯 副总经理 男 49 现任 103.36 否
李荣 副总经理 女 52 现任 79.58 否
焦安平 副总经理 男 48 现任 95.79 否
史剑华 副总经理 男 43 现任 90.53 否
薛文 财务总监 女 48 现任 106.52 否
吴惠明 董事会秘书 女 42 现任 59.64 否
副总经理兼董事
王立 男 38 离任 1.52 否
会秘书
合计 -- -- -- -- 1,067.17 --
六、报告期内董事履行职责的情况
1、本报告期董事会情况
会议届次 召开日期 披露日期 会议决议
内容详见巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）公告
第五届董事会第十九次会议 2021 年 01 月 19 日 2021 年 01 月 20 日
编号：2021-004
内容详见巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）公告
第五届董事会第二十次会议 2021 年 02 月 25 日 2021 年 02 月 26 日
编号：2021-013
内容详见巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）公告
第五届董事会第二十一次会议 2021 年 03 月 29 日 2021 年 03 月 31 日
编号：2021-017
内容详见巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）公告
第五届董事会第二十二次会议 2021 年 04 月 28 日 2021 年 04 月 29 日
编号：2021-028
内容详见巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）公告
第五届董事会第二十三次会议 2021 年 07 月 07 日 2021 年 07 月 08 日
编号：2021-033
内容详见巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）公告
第五届董事会第二十四次会议 2021 年 07 月 16 日 2021 年 07 月 17 日
编号：2021-038
内容详见巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）公告
第五届董事会第二十五次会议 2021 年 08 月 23 日 2021 年 08 月 25 日
编号：2021-045
内容详见巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）公告
第五届董事会第二十六次会议 2021 年 10 月 18 日 2021 年 10 月 19 日
编号：2021-052
审议通过《2021 年第三季度报告》，内容详见巨
第五届董事会第二十七次会议 2021 年 10 月 28 日 2021 年 10 月 29 日
潮资讯网（www.cninfo.com.cn）
第五届董事会第二十八次会议 2021 年 11 月 26 日 2021 年 11 月 27 日 内容详见巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）公告
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
编号：2021-060
2、董事出席董事会及股东大会的情况
董事出席董事会及股东大会的情况
本报告期应参 现场出席董事 以通讯方式参 委托出席董事 缺席董事 是否连续两次未亲 出席股东大会
董事姓名
加董事会次数 会次数 加董事会次数 会次数 会次数 自参加董事会会议 次数
胡嘉 10 1 9 0 0 否 0
陈劲松 10 1 9 0 0 否 0
田伟 10 1 9 0 0 否 0
邓峰 10 1 9 0 0 否 0
朱敏 10 1 9 0 0 否 4
任克雷 10 1 9 0 0 否 0
马志达 10 1 9 0 0 否 0
郭天武 10 1 9 0 0 否 1
张建平 10 1 9 0 0 否 0
连续两次未亲自出席董事会的说明
不适用
3、董事对公司有关事项提出异议的情况
董事对公司有关事项是否提出异议
□ 是 √ 否
报告期内董事对公司有关事项未提出异议。
4、董事履行职责的其他说明
董事对公司有关建议是否被采纳
√ 是 □ 否
董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明
公司董事严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《深圳证券交易所股票上市规则》、《公司章程》等
法律法规及公司制度的规定，依法履行职责。报告期内，公司董事认真出席董事会会议和股东大会，并对提交董事会审议的
各项议案各抒己见、深入讨论，为公司的健康发展建言献策，在做出决策时充分考虑中小股东的利益和诉求，切实增强了董
事会决策的科学性与可行性。同时，公司董事积极参加有关培训，提高履职能力,主动关注公司经营管理信息、财务状况、
重大事项等，推动公司生产经营各项工作持续、稳定、健康发展。独立董事勤勉尽责，积极了解公司经营状况、内部控制体
系建设以及公司董事会、股东大会决议的执行情况，提醒公司充分发挥内部审计部门的审核力度，及时发现实际运作中存在
的问题，及时调整及修订公司流程、制度，做到有法可依，有据可寻。督促公司依据监管部门公司治理的相关要求，加大公
司内部控制管理，逐步提升公司管理水平。并利用出席公司相关会议的机会，积极深入公司及子公司进行现场调研，并利用
自己的专业知识做出独立、公正的判断。
63
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
七、董事会下设专门委员会在报告期内的情况
提出的重要意 其他履行职责 异议事项具体
委员会名称 成员情况 召开会议次数 召开日期 会议内容
见和建议 的情况 情况（如有）
战略委员会严
格按照《公司
法》、《公司章
胡嘉先生、陈
程》、《战略委
劲松先生、 朱
员会工作细
敏女士、任克
2021 年 03 月 讨论 2021 年度 则》等相关法
战略委员会 雷先生、田伟 1 不适用 不适用
29 日 战略规划 律法规开展工
先生、邓峰先
作，勤勉尽责，
生、马志达先
并根据公司的
生（独立董事）
实际情况，提
出了相关的意
见。
郭天武先生
（独立董事）、 审议了董事会
提名委员会 陈劲松先生、 0 不适用 不适用 秘书吴惠明女 不适用
张建平先生 士的任职资格
（独立董事）
审计委员会严
格按照《公司
法》、《公司章
程》、《审计委
员会工作细
每季度审阅内
张建平先生 则》等相关法
审议《关于续 控审计工作报
（独立董事）、 律法规开展工
2021 年 03 月 聘 2021 年会计 告，与年审会
审计委员会 马志达先生 1 作，勤勉尽责， 不适用
28 日 师事务所的议 计师沟通 2021
（独立董事）、 并根据公司的
案》 年度审计工
邓峰先生 实际情况，提
作。
出了相关的意
见，经过充分
沟通讨论，一
致通过该议
案。
薪酬委员会严
郭天武先生 格按照《公司
（独立董事）、 审议《2021 年 法》、《公司章
薪酬与考核委 2021 年 03 月
朱敏女士、张 1 董事、高管薪 程》、《薪酬与 不适用 不适用
员会 29 日
建平先生（独 酬的议案》 考核委员会议
立董事） 事规则》等相
关法律法规开
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
展工作，勤勉
尽责，并根据
公司的实际情
况，提出了相
关的意见，经
过充分沟通讨
论，一致通过
该议案。
八、监事会工作情况
监事会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险
□ 是 √ 否
监事会对报告期内的监督事项无异议。
九、公司员工情况
1、员工数量、专业构成及教育程度
报告期末母公司在职员工的数量（人） 548
报告期末主要子公司在职员工的数量（人） 13,458
报告期末在职员工的数量合计（人） 14,006
当期领取薪酬员工总人数（人） 14,006
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人） 0
专业构成
专业构成类别 专业构成人数（人）
销售类 5,987
策划类 1,813
顾问类 280
经营管理类 330
客户类 135
职能类 1,059
业务支持类 1,210
金融类 124
资产运营类 3,068
合计 14,006
教育程度
教育程度类别 数量（人）
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博士 2
硕士 235
本科 3,971
专科 6,771
高中及以下 3,027
合计 14,006
2、薪酬政策
公司根据员工的岗位价值贡献、个人绩效、个人技能及市场薪酬水平确定员工的合理报酬，有效吸引、保留和激励员工，紧
密地将公司业绩、员工个人业绩与员工个人薪酬回报联系在一起，从而提升公司整体业务水平。员工的薪酬一般由固定工资、
浮动工资、工作性补贴构成。固定工资基于员工岗位与职级确定，浮动工资结合公司、部门及个人的业绩绩效表现给予激励，
对于不同岗位的员工，公司给予不同种类与不同金额的各类津贴。
3、培训计划
公司从战略落地及业务发展角度出发，构建了以新员工入职培训、岗位专业提升培训、管理培训、领导力建设为体系的
人才成长学习路径图。公司始终将员工专业成长和素质能力培养作为目标，通过分阶段、多样化的学习方式，线上线下相结
合的学习手段，帮助员工明确职业前景，找到自我成长方向和途径。根据不同岗位的特点，公司制定了完整的内部选拔、考
核、培养和激励机制，为优秀的员工提供上升通道，实现自我价值追求。为提高公司管理效能，公司在持续自主开发内部课
程的基础上，积极甄选和引进外部优秀课程，针对性提升管理人员综合素质及经营能力，培养复合型经营人才，为公司可持
续发展提供保障。
4、劳务外包情况
√ 适用 □ 不适用
劳务外包的工时总数（小时） 3,439,327.5
劳务外包支付的报酬总额（元） 205,733,445.35
十、公司利润分配及资本公积金转增股本情况
报告期内利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况
√ 适用 □ 不适用
公司严格执行了《公司章程》中与利润分配相关的条款。
现金分红政策的专项说明
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求： 是
分红标准和比例是否明确和清晰： 是
相关的决策程序和机制是否完备： 是
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用： 是
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是 是
66
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
否得到了充分保护：
现金分红政策进行调整或变更的，条件及程序是否合规、透
是
明：
公司报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正但未提出现金红利分配预案
□ 适用 √ 不适用
本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
□ 适用 √ 不适用
公司计划年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
十一、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。
十二、报告期内的内部控制制度建设及实施情况
1、内部控制建设及实施情况
公司根据《企业内部控制基本规范》及其配套指引的规定和其他内部控制监管要求，按照公司实际情况，健全内部管理、
强化信息披露，规范公司运作行为，已经建立了有效的内部控制体系；并根据业务的不断发展，本年度不断完善和健全公司
内控体系，同时通过加强内审部门对内控制度执行情况的监督力度，保证内控制度得到有效执行。公司《2021年度内部控制
自我评价报告》反映了公司内部控制的建设和实施情况， 报告期公司不存在内部控制建设和实施的重大缺陷。
2、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况
□ 是 √ 否
十三、公司报告期内对子公司的管理控制情况
公司名称 整合计划 整合进展 整合中遇到的问题 已采取的解决措施 解决进展 后续解决计划
不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用
十四、内部控制自我评价报告或内部控制审计报告
1、内控自我评价报告
内部控制评价报告全文披露日期 2022 年 4 月 13 日
内部控制评价报告全文披露索引 详见巨潮资讯网(www.cninfo.com.cn)披露的《2021 年度内部控制评价报告》
纳入评价范围单位资产总额占公司合并
99.36%
财务报表资产总额的比例
纳入评价范围单位营业收入占公司合并 99.61%
67
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
财务报表营业收入的比例
缺陷认定标准
类别 财务报告 非财务报告
财务报告重大缺陷的迹象包括：
①公司董事、监事和高级管理人员的舞弊
行为；
②重述以前年度财务报表，以更正由于舞
弊或错误导致的重大错报；
③注册会计师发现的却未被公司内部控制
识别的当期财务报告中的重大错报； 非财务报告缺陷认定主要以缺陷对业
务流程有效性的影响程度、发生的可能
性作判定。如果缺陷发生的可能性较
④审计委员会和审计部对公司的对外财务
小，会降低工作效率或效果、或加大效
报告和财务报告内部控制监督无效。
果的不确定性、或使之偏离预期目标为
一般缺陷；如果缺陷发生的可能性较
定性标准 财务报告重要缺陷的迹象包括：
高，会显著降低工作效率或效果、或显
著加大效果的不确定性、或使之显著偏
①未依照公认会计准则选择和应用会计政 离预期目标为重要缺陷；如果缺陷发生
策； 的可能性高，会严重降低工作效率或效
果、或严重加大效果的不确定性、或使
②对于非常规或特殊交易的账务处理没有 之严重偏离预期目标为重大缺陷。
建立相应的控制机制或没有实施且没有相
应的补偿性控制；
③对于期末财务报告过程的控制存在一项
或多项缺陷且不能合理保证编制的财务报
表达到真实、完整的目标。
一般缺陷是指除上述重大缺陷、重要缺陷
之外的其他控制缺陷。
定量标准以税前利润、资产总额、营业收 定量标准以税前利润、资产总额、营业
入作为衡量指标。 收入作为衡量指标。
①内部控制缺陷可能导致或导致的损失与 ①内部控制缺陷可能导致或导致的损
定量标准
利润表相关的，以税前利润指标衡量。如 失与利润表相关的，以税前利润指标衡
果该缺陷单独或连同其他缺陷可能导致的 量。如果该缺陷单独或连同其他缺陷可
财务报告错报金额小于税前利润的 5%，则 能导致的财务报告错报金额小于税前
认定为一般缺陷；如果超过税前利润 5%，利润的 5%，则认定为一般缺陷；如果
68
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
小于 10%认定为重要缺陷；如果超过税前 超过税前利润 5%，小于 10%认定为重
利润 10%则认定为重大缺陷。 要缺陷；如果超过税前利润 10%则认定
为重大缺陷。
②内部控制缺陷可能导致或导致的损失与
资产管理相关的，以资产总额指标衡量。 ②内部控制缺陷可能导致或导致的损
如果该缺陷单独或连同其他缺陷可能导致 失与资产管理相关的，以资产总额指标
的财务报告错报金额小于资产总额的 衡量。如果该缺陷单独或连同其他缺陷
0.5%，则认定为一般缺陷；如果超过资产 可能导致的财务报告错报金额小于资
总额 0.5%，小于 1%认定为重要缺陷；如 产总额的 0.5%，则认定为一般缺陷；
果超过资产总额 1%则认定为重大缺陷。 如果超过资产总额 0.5%，小于 1%认定
为重要缺陷；如果超过资产总额 1%则
③内部控制缺陷可能导致或导致的损失与 认定为重大缺陷。
收入相关的，以收入总额指标衡量。如果
该缺陷单独或连同其他缺陷可能导致的财 ③内部控制缺陷可能导致或导致的损
务报告错报金额小于收入总额的 1%，则认 失与收入相关的，以收入总额指标衡
定为一般缺陷；如果超过收入总额 1%，小 量。如果该缺陷单独或连同其他缺陷可
于 2%认定为重要缺陷；如果超过收入总额 能导致的财务报告错报金额小于收入
2%则认定为重大缺陷。 总额的 1%，则认定为一般缺陷；如果
超过收入总额 1%，小于 2%认定为重
要缺陷；如果超过收入总额 2%则认定
为重大缺陷。
财务报告重大缺陷数量（个） 0
非财务报告重大缺陷数量（个） 0
财务报告重要缺陷数量（个） 0
非财务报告重要缺陷数量（个） 0
2、内部控制审计报告
□ 适用 √ 不适用
十五、上市公司治理专项行动自查问题整改情况
根据中国证券监督管理委员会上市公司治理专项自查清单填报系统，公司本着实事求是的原则，严格对照《公司法》《证券
法》《主板上市公司规范运作》等有关法律法规、以及内部规章制度，对专项活动自查事项进行了自查，并进行了认真地梳
理填报。通过本次自查，公司认为本公司治理符合《公司法》《证券法》《主板上市公司规范运作》等有关法律、法规的要
求，公司治理结构较为完善，运作规范，不存在重大问题的失误。
69
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
第五节 环境和社会责任
一、重大环保问题
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位
□ 是 √ 否
报告期内因环境问题受到行政处罚的情况
对上市公司生产经
公司或子公司名称 处罚原因 违规情形 处罚结果 公司的整改措施
营的影响
不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用
参照重点排污单位披露的其他环境信息
报告期内，公司依法合规运营，注重保护股东特别是中小股东的权益，保护债权人合法权益，保护公司员工的合法权益，真
诚对待供应商、客户和消费者，同时注重环境保护和节能降耗，全力降低能源消耗，积极履行企业社会责任。
在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
□ 适用 √ 不适用
未披露其他环境信息的原因
不适用
二、社会责任情况
2021年，世联行积极参与各类公益活动，持续履行社会责任：7月，世联资管北京安信行积极参与中国福利基金会和北
京叶柏公益发展中心共同发起的“心课桌计划”，为贫困地区学校的孩子们通过公益捐款筹集新的课桌椅；9月，公司积极响
应腾讯公益及深圳红树林湿地保护基金会“99公益日”行动，发起腾讯公益乐捐平台公益捐款活动，用于支持湿地保护和环境
教育工作；10月，世联资管积极配合南海未来城项目完成长三角龙舟比赛、自行车比赛及建党100周年演出。
三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴的情况
公司报告年度暂未开展精准扶贫工作。
70
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
1、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末
尚未履行完毕的承诺事项
√ 适用 □ 不适用
承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
股改承诺 无 无 无 无 无
"1、确保上市
公司人员独
立（1）保证
上市公司的
总经理、副总
经理、财务负
责人、董事会
秘书等高级
管理人员在
上市公司专
职工作，不在
本公司及本
公司控制的 截至公告之
其他公司中 日，上述承诺
关于保证上 担任除董事、 得到了严格
收购报告书或权益变动报告书中所 2020 年 08 月
大横琴 市公司独立 监事以外的 履行，没有发
作承诺 08 日
性的承诺 其他职务，且 生承诺人违
不在本公司 反该承诺的
及本公司控 情形。
制的其他公
司中领薪。
（2）保证上
市公司的财
务人员独立，
不在本公司
及本公司控
制的其他公
司中兼职或
领取报酬。2、
确保上市公
司资产独立
71
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
完整（1）保
证上市公司
具有独立完
整的资产，上
市公司的资
产全部处于
上市公司的
控制之下，并
为上市公司
独立拥有和
运营。保证本
公司及本公
司控制的其
他公司不以
任何方式违
法违规占用
上市公司的
资金、资产。
（2）保证不
以上市公司
的资产为本
公司及本公
司控制的其
他公司的债
务违规提供
担保。3、确
保上市公司
的财务独立
（1）保证上
市公司建立
独立的财务
部门和独立
的财务核算
体系。（2）保
证上市公司
具有规范独
立的财务会
计制度和对
子公司的财
务管理制度。
（3）保证上
市公司独立
在银行开户，
不与本公司
72
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
及本公司控
制的其他公
司共用银行
账户。（4）保
证上市公司
能够作出独
立的财务决
策，本公司及
本公司控制
的其他公司
不通过违法
违规的方式
干预上市公
司的资金使
用、调度。（5）
保证上市公
司依法独立
纳税。4、确
保上市公司
机构独立（1）
保证上市公
司依法建立
健全股份公
司法人治理
结构，拥有独
立、完整的组
织机构。（2）
保证上市公
司的股东大
会、董事会、
独立董事、监
事会、高级管
理人员等依
照法律、法规
和公司章程
独立行使职
权。（3）保证
上市公司拥
有独立、完整
的组织机构，
与本公司及
本公司控制
的其他公司
间不存在机
73
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
构混同的情
形。5、确保
上市公司业
务独立（1）
保证上市公
司拥有独立
开展经营活
动的资产、人
员、资质和能
力，具有面向
市场独立自
主持续经营
的能力。（2）
保证尽量减
少本公司及
本公司控制
的其他公司
与上市公司
的关联交易，
无法避免或
有合理原因
的关联交易
则按照公开、
公平、公正的
原则依法进
行。6、保证
上市公司在
其他方面与
本公司及本
公司控制的
其他公司保
持独立本公
司保证严格
履行本承诺
函中各项承
诺，如因违反
该等承诺并
因此给上市
公司造成损
失的，本公司
将承担相应
的赔偿责任。
"
大横琴 关于避免同 "1、针对本次 2020 年 08 月 2023 年 8 月 7 截至公告之
74
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
业竞争的承 收购完成后 08 日 日 日，上述承诺
诺 与上市公司 得到了严格
存在的部分 履行，没有发
业务存在同 生承诺人违
业竞争的情 反该承诺的
况，本公司将 情形。
自收购完成
之日起 36 个
月内，结合企
业实际情况
及所处行业
特点与发展
状况，及监管
部门皆认可
的方式履行
相关决策程
序，妥善解决
部分业务同
业竞争的情
况。前述解决
方式包括但
不限于：（1）
资产重组：采
取现金对价
或者发行股
份对价等相
关法律法规
允许的不同
方式购买资
产、资产置
换、资产转让
或其他可行
的重组方式；
（2）业务调
整：通过资产
交易、业务划
分等不同方
式实现业务
区分，包括但
不限于在业
务构成、服务
领域与客户
群体等方面
进行区分；
75
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
（3）在法律
法规和相关
政策允许的
范围内其他
可行的解决
措施。在处理
存在同业竞
争的业务的
过程中，本公
司将充分尊
重和保障上
市公司中小
股东的利益，
并在获得该
等上市公司
的股东大会
及证券监督
管理机关、证
券交易所同
意后，积极推
动实施。2、
本公司将依
法采取必要
及可行的措
施来避免本
公司及本公
司控制的其
他企业与上
市公司发生
恶性及不正
当的同业竞
争，保证遵守
法律法规规
定及上市公
司的章程，与
其他股东一
样平等的行
使股东权利、
履行股东义
务，充分尊重
上市公司的
独立自主经
营，不会利用
自身控制地
76
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
位谋取不当
利益，限制任
何上市公司
正常的商业
机会或发展，
并将公正对
待各相关企
业，按照其自
身形成的核
心竞争优势，
依照市场商
业原则参与
公平竞争，不
损害上市公
司和其他股
东的合法利
益。3、在上
市公司审议
是否与本公
司及本公司
控制的下属
企业存在同
业竞争的董
事会或股东
大会上，本公
司将按规定
进行回避不
参与表决。4、
如上市公司
认定本公司
或本公司控
股、实际控制
的其他企业
正在或将要
从事的业务
与上市公司
存在同业竞
争，则本公司
将在上市公
司提出异议
后自行或要
求相关企业
及时转让或
终止上述业
77
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
务。5、本公
司保证严格
遵守中国证
券监督管理
委员会、证券
交易所有关
规定及《公司
章程》等公司
管理制度的
规定，与其他
股东一样平
等地行使股
东权利、履行
股东义务，不
利用本公司
对上市公司
的控制地位
谋取不当利
益，不损害上
市公司和其
他股东的合
法权益。如违
反上述承诺
给上市公司
造成损失，本
公司将向上
市公司进行
赔偿。"
"1、截至本承
诺出具之日，
本公司及本
公司控制的
其他公司与
截至公告之
上市公司之
日，上述承诺
间不存在其
得到了严格
关于关联交 他关联交易 2020 年 08 月
大横琴 履行，没有发
易的承诺 或依照法律 08 日
生承诺人违
法规应披露
反该承诺的
而未披露的
情形。
关联交易。2、
本次权益变
动完成后，本
公司及本公
司控制的其
78
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
他公司将按
法律、法规及
其他规范性
文件规定的
要求尽可能
避免、减少与
上市公司的
关联交易；对
于无法避免
或有合理原
因而发生的
关联交易，本
公司及本公
司控制的其
他公司将遵
循市场公正、
公平、公开的
原则，与上市
公司依法签
订协议，履行
合法程序，按
照有关法律、
法规、其他规
范性文件及
上市公司章
程等规定，依
法履行相关
内部决策程
序并及时履
行信息披露
义务，保证关
联交易定价
公允、合理，
交易条件公
平，保证不利
用关联交易
非法转移上
市公司的资
金、利润，亦
不利用该等
交易从事任
何损害上市
公司及其他
股东合法权
79
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
益的行为。
3、本承诺在
本公司作为
上市公司直
接/间接控股
股东期间持
续有效。本公
司保证严格
履行本承诺
函中各项承
诺，如因违反
该等承诺并
因此给上市
公司造成损
失的，本公司
将承担相应
的赔偿责任。
"
资产重组时所作承诺 无 无 无 无 无
（一）合伙企
业保证并承
诺，合伙企业
参与认购世
联行非公开
发行的股份
的认购资金
全部源于全
体合伙人对
合伙企业的 截至公告之
合法自有资 日，上述承诺
深圳众志联
金投入。（二） 得到了严格
高投资管理 2014 年 12 月
首次公开发行或再融资时所作承诺 再融资承诺 合伙企业保 履行，没有发
合伙企业（有 02 日
证并承诺，合 生承诺人违
限合伙）
伙企业参与 反该承诺的
认购世联行 情形。
本次非公开
发行的股份
的认购资金
将在世联行
向中国证监
会报送发行
方案前全部
募集到位。
（三）合伙企
80
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
业保证并承
诺，在合伙企
业与世联行
签署的《附条
件生效的股
份认购合同》
约定的股份
锁定期内，合
伙企业全体
合伙人不得
转让其持有
的合伙份额
或退出合伙
企业。（四）
合伙企业全
体合伙人作
出如下不可
撤销承诺：1.
若本人将本
人直接或间
接持有的世
联行的股份
在买入后六
个月内卖出，
或者在卖出
后六个月内
又买入，由此
所得收益归
世联行所有，
世联行董事
会有权收回
本人所得收
益，本人将无
条件向世联
行上缴本人
所得收益。2.
本人不会利
用本人知悉
或因本人在
世联行担任
的职务可能
知悉的世联
行内幕信息
从事证券交
81
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
易活动，也不
会以协助、指
使、教唆等其
他任何方式
使其他与世
联行或世联
行董事、监
事、高级管理
人员有特殊
关系，可能获
知内幕信息
的自然人、法
人或其他组
织因获知内
幕信息而买
卖世联行股
份及其衍生
品种。3. 本人
将严格按照
《公司法》、
《证券法》、
《上市公司
董事、监事和
高级管理人
员所持本公
司股份及其
变动管理规
则》、《深圳证
券交易所上
市公司董事、
监事和高级
管理人员所
持本公司股
份及其变动
管理业务指
引》法律、行
政法规、规范
性文件及深
交所业务规
则及《深圳世
联行地产顾
问股份有限
公司章程》的
相关规定，
82
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
（1）向世联
行申报本人
直接或间接
所持有的世
联行的股份
及其变动情
况，在本人任
职期间每年
转让的股份
不超过本人
直接或间接
所持有世联
行股份总数
的 25%。（2）
自本人向世
联行申报离
任日起六个
月内不转让
本人直接或
间接持有及
新增的世联
行股份。（3）
本人应在买
卖世联行股
份及其衍生
品种的 2 个交
易日内，通过
世联行董事
会向深交所
申报，并在深
交所指定网
站进行公告。
公告内容包
括：①上年末
所持世联行
股份数量；②
上年末至本
次变动前每
次股份变动
的日期、数
量、价格；③
本次变动前
持股数量；④
本次股份变
83
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
动的日期、数
量、价格；⑤
变动后的持
股数量；⑥深
交所要求披
露的其他事
项。（4）在下
列期间不买
卖世联行股
票：①世联行
定期报告公
告前 30 日内，
因特殊原因
推迟公告日
期的，自原公
告日前 30 日
起至最终公
告日；②世联
行业绩预告、
业绩快报公
告前 10 日内；
③自可能对
世联行股票
交易价格产
生重大影响
的重大事项
发生之日或
在决策过程
中，至依法披
露后 2 个交易
日内；④深交
所规定的其
他期间。（5）
若本人直接
或间接持有
的世联行股
份及其变动
比例达到《上
市公司收购
管理办法》规
定的，还应当
按照《上市公
司收购管理
办法》等相关
84
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
法律、行政法
规、部门规章
和深交所业
务规则的规
定履行报告
和披露等义
务。（6）其他
有关法律、行
政法规、规范
性文件及深
交所业务规
则中关于高
管持股变动
管理规则等
相关规定的
义务。4. 合
伙企业/本人
将严格按照
《上市公司
收购管理办
法》等有关法
律、行政法
规、规范性文
件及深交所
业务规则和
《深圳世联
行地产顾问
股份有限公
司章程》的规
定，在履行重
大权益变动
信息披露、要
约收购等法
定义务时，将
关联合伙人
与合伙企业
认定为一致
行动人，将关
联合伙人直
接或间接持
有的世联行
股票数量与
合伙企业持
有的世联行
85
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
股票数量合
并计算。普通
合伙人应当
提醒、督促与
世联行存在
关联关系的
有限合伙人
履行上述义
务并采取以
下措施保证
关联有限合
伙人履行上
述义务：（1）
普通合伙人
在知悉相关
重大权益变
动、触发要约
收购等事宜
时，应及时提
醒并通告与
世联行存在
关联关系的
有限合伙人
向世联行履
行相关报告
义务；（2）若
与世联行存
在关联关系
的有限合伙
人在接到前
述通告后，未
及时履行相
关报告义务
的，普通合伙
人应主动向
世联行、证券
监管机构、深
交所等报告
其知悉的重
大权益变动、
触发要约收
购等情形，并
配合世联行
履行相关信
86
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
息披露义务；
若合伙企业
普通合伙人
未能按照合
伙协议及其
补充协议约
定履行上述
义务，则其应
承担由此给
世联行及其
股东造成的
损失，但其能
够证明自己
无过错的情
形除外。（五）
合伙企业全
体合伙人之
间不存在分
级收益等结
构化安排，并
保证在合伙
企业持有世
联行股份期
间，全体合伙
人之间不会
存在分级收
益等结构化
安排。
（一）本人目
前担任世联
行董事、总经
理职务，任期
自 2013 年 9
截至公告之
月 12 日起至
日，上述承诺
2016 年 9 月
得到了严格
11 日止。（二）2014 年 12 月
朱敏 再融资承诺 履行，没有发
本人目前持 02 日
生承诺人违
有合伙企业
反该承诺的
300 万元出资
情形。
额，占合伙企
业出资总额
的比例为
60%，且担任
合伙企业执
87
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
行事务合伙
人。（三）本
人与合伙企
业其他合伙
人签署的合
伙企业合伙
协议及其补
充协议均为
本人真实意
思表示。（四）
本人保证并
承诺，合伙企
业参与认购
世联行非公
开发行的股
份的认购资
金全部源于
合伙人对合
伙企业的合
法自有资金
投入，且合伙
企业参与认
购世联行本
次非公开发
行的股份的
认购资金将
在世联行向
中国证监会
报送发行方
案前全部募
集到位。（五）
本人保证并
承诺，在合伙
企业与世联
行签署的《附
条件生效的
股份认购合
同》约定的股
份锁定期内，
本人不转让
本人持有的
合伙企业份
额或退出合
伙企业。（六）
88
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
本人保证并
承诺：1.若本
人将本人直
接或间接持
有的世联行
的股份在买
入后六个月
内卖出，或者
在卖出后六
个月内又买
入，由此所得
收益归世联
行所有，世联
行董事会有
权收回本人
所得收益，本
人将无条件
向世联行上
缴本人所得
收益。2.本人
不会利用本
人知悉或因
本人在世联
行担任的职
务可能知悉
的世联行内
幕信息从事
证券交易活
动，也不会以
协助、指使、
教唆等其他
任何方式使
其他与世联
行或世联行
董事、监事、
高级管理人
员有特殊关
系，可能获知
内幕信息的
自然人、法人
或其他组织
因获知内幕
信息而买卖
世联行股份
89
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
及其衍生品
种。3.本人将
严格按照《公
司法》、《证券
法》、《上市公
司董事、监事
和高级管理
人员所持本
公司股份及
其变动管理
规则》、《深圳
证券交易所
上市公司董
事、监事和高
级管理人员
所持本公司
股份及其变
动管理业务
指引》法律、
行政法规、规
范性文件及
深交所业务
规则及《深圳
世联行地产
顾问股份有
限公司章程》
的相关规定，
（1）向世联
行申报本人
直接或间接
所持有的世
联行的股份
及其变动情
况，在本人任
职期间每年
转让的股份
不超过本人
直接或间接
所持有世联
行股份总数
的 25%。（2）
自本人向世
联行申报离
任日起六个
90
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
月内不转让
本人直接或
间接持有及
新增的世联
行股份。（3）
本人应在买
卖世联行股
份及其衍生
品种的 2 个交
易日内，通过
世联行董事
会向深交所
申报，并在深
交所指定网
站进行公告。
公告内容包
括：①上年末
所持世联行
股份数量；②
上年末至本
次变动前每
次股份变动
的日期、数
量、价格；③
本次变动前
持股数量；④
本次股份变
动的日期、数
量、价格；⑤
变动后的持
股数量；⑥深
交所要求披
露的其他事
项。（4）在下
列期间不买
卖世联行股
票：①世联行
定期报告公
告前 30 日内，
因特殊原因
推迟公告日
期的，自原公
告日前 30 日
起至最终公
91
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
告日；②世联
行业绩预告、
业绩快报公
告前 10 日内；
③自可能对
世联行股票
交易价格产
生重大影响
的重大事项
发生之日或
在决策过程
中，至依法披
露后 2 个交易
日内；④深交
所规定的其
他期间。（5）
若本人直接
或间接持有
的世联行股
份及其变动
比例达到《上
市公司收购
管理办法》规
定的，还应当
按照《上市公
司收购管理
办法》等相关
法律、行政法
规、部门规章
和深交所业
务规则的规
定履行报告
和披露等义
务。（6）其他
有关法律、行
政法规、规范
性文件及深
交所业务规
则中关于高
管持股变动
管理规则等
相关规定的
义务。4. 本
人将严格按
92
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
照《上市公司
收购管理办
法》等有关法
律、行政法
规、规范性文
件及深交所
业务规则和
《深圳世联
行地产顾问
股份有限公
司章程》的规
定，在履行重
大权益变动
信息披露、要
约收购等法
定义务时，将
本人与合伙
企业认定为
一致行动人，
将本人直接
或间接持有
的世联行股
票数量与合
伙企业持有
的世联行股
票数量合并
计算。本人作
为合伙企业
普通合伙人，
将提醒、督促
与世联行存
在关联关系
的有限合伙
人履行上述
义务并采取
以下措施保
证关联有限
合伙人履行
上述义务：
（1）本人在
知悉相关重
大权益变动、
触发要约收
购等事宜时，
93
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
应及时提醒
并通告与世
联行存在关
联关系的有
限合伙人向
世联行履行
相关报告义
务；（2）若与
世联行存在
关联关系的
有限合伙人
在接到前述
通告后，未及
时履行相关
报告义务的，
本人将主动
向世联行、证
券监管机构、
深交所等报
告其知悉的
重大权益变
动、触发要约
收购等情形，
并配合世联
行履行相关
信息披露义
务；若本人未
能按照合伙
协议及其补
充协议约定
履行上述义
务，则本人将
承担由此给
世联行及其
股东造成的
损失，但其能
够证明本人
无过错的情
形除外。（七）
本人保证并
承诺，本人与
合伙企业其
他合伙人之
间不存在分
94
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
级收益等结
构化安排，并
保证在合伙
企业持有世
联行股份期
间，本人与合
伙企业其他
合伙人之间
不会存在分
级收益等结
构化安排。
（八）本人保
证上述声明
及承诺事项
的真实性、准
确性和完整
性，并愿意承
担相应的法
律责任。
公司董事陈
劲松在 IPO 时
承诺：在本人
担任深圳世
联地产顾问
股份有限公
司的董事期
间，每年转让
深圳世联地
产顾问股份
2009 年 08 月 担任董事期
陈劲松 IPO 时承诺 有限公司的 严格履行中。
14 日 间
股份不超过
其所持有股
份总数的
25%；在离职
后半年内不
转让其所持
有的深圳世
联地产顾问
股份有限公
司的股份。
股权激励承诺 无 无 无 无 无
世联地产顾 关联交易方 作为世联行 2007 年 12 月 截至公告之
其他对公司中小股东所作承诺
问（中国）有 面的承诺 的股东、或被 10 日 日，上述承诺
95
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
限公 法律法规认 得到了严格
司;Fortune 定为实际控 履行，没有发
Hill Asia 制人、关联方 生承诺人违
Limited;陈劲 期间，将尽可 反该承诺的
松;佟捷 能避免与世 情形。
联行及其控
股子公司之
间的关联交
易。对于无法
避免或者有
合理原因而
发生的关联
交易，包括但
不限于商品
交易，相互提
供服务或者
作为代理，本
公司或本人
将一律严格
遵循等价、有
偿、公平交易
的原则，在一
项市场公平
交易中不要
求世联行及
其控股子公
司提供优于
任何第三者
给予或给予
第三者的条
件，并依据世
联行《关联交
易管理制度》
等有关制度
性文件及世
联行公司章
程履行合法
审批程序并
订立相关协
议/合同，及时
进行信息披
露，规范相关
交易行为，保
证不通过关
96
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
联交易损害
世联行及其
他股东的合
法权益。
(1)依照中国
法律法规被
确认为世联
行的股东、或
被法律法规
认定为实际
控制人、关联
方期间，将不
会在中国境
内或境外以
任何方式（包
括但不限于
单独经营、通
过合资经营
或拥有另一
公司或企业
的股权及其
世联地产顾 截至公告之
它权益）直接
问（中国）有 日，上述承诺
或间接从事
限公 得到了严格
关于同业竞 或参与任何 2007 年 12 月
司;Fortune 履行，没有发
争的承诺 与世联行构 10 日
Hill Asia 生承诺人违
成竞争的任
Limited;陈劲 反该承诺的
何业务或活
松;佟捷 情形。
动，不以任何
方式从事或
参与生产任
何与世联行
产品相同、相
似或可能取
代世联行产
品的业务活
动；(2)如从任
何第三方获
得的商业机
会与世联行
经营的业务
有竞争或可
能竞争，则本
公司或本人
将立即通知
97
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
世联行，并将
该商业机会
让予世联行；
(3)承诺不利
用任何方式
从事影响或
可能影响世
联行经营、发
展的业务或
活动。
本人向深圳
证券交易所
承诺：一、本
人在履行上
市公司董事/
监事/高管的
职责时，将遵
守并促使本
公司和本人
的授权人遵
守国家法律、
行政法规和
部门规章等
有关规定，履
截至公告之
行忠实、勤勉
日，上述承诺
尽责的义务。
公司董事、监 得到了严格
二、本人在履 2019 年 10 月
事及高级管 任职承诺 履行，没有发
行上市公司 09 日
理人员 生承诺人违
董事/监事/高
反该承诺的
管的职责时，
情形。
将遵守并促
使本公司和
本人的授权
人遵守中国
证监会发布
的部门规章、
规范性文件
的有关规定。
三、本人在履
行上市公司
董事/监事/高
管的职责时，
将遵守并促
使本公司和
98
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
本人的授权
人遵守《深圳
证券交易所
股票上市规
则》和深圳证
券交易所发
布的其他业
务规则、细
则、指引和通
知等。四、本
人在履行上
市公司董事/
监事/高管的
职责时，将遵
守并促使本
公司和本人
的授权人遵
守《公司章
程》。五、本
人接受深圳
证券交易所
的监管，包括
及时、如实地
答复深圳证
券交易所向
本人提出的
任何问题，及
时提供《深圳
证券交易所
股票上市规
则》等业务规
则、细则、指
引和通知规
定应当报送
的资料及要
求提供的其
他文件的正
本或者副本，
并出席本人
被要求出席
的会议。六、
本人授权深
圳证券交易
所将本人提
99
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
供的承诺与
声明的资料
向中国证监
会报告。七、
本人将按要
求参加中国
证监会和深
圳证券交易
所组织的专
业培训。八、
本人如违反
上述承诺，愿
意承担由此
引起的一切
法律责任和
接受深圳证
券交易所的
任何处分。
九、本人因履
行上市公司
董事/监事/高
管的职责或
者本承诺而
与深圳证券
交易所发生
争议提起诉
讼时，由深圳
证券交易所
住所地法院
管辖。
承诺是否按时履行 是
如承诺超期未履行完毕的，应当详
细说明未完成履行的具体原因及下 无
一步的工作计划
2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预测及
其原因做出说明
□ 适用 √ 不适用
二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。
100
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
三、违规对外担保情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
四、董事会对最近一期“非标准审计报告”相关情况的说明
□ 适用 √ 不适用
五、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况说明
√ 适用 □ 不适用
2018年12月7日，财政部修订印发了《企业会计准则第21号--租赁》（财会[2018]35号）（以下简称"新租赁准则"），要
求在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自2019年1月1
日起施行；其他执行企业会计准则的企业自2021年1月1日起施行。本公司第五届董事会第二十二次会议审议通过，本公司从
2021年1月1日起开始执行。
新租赁准则在租赁定义和识别、承租人会计处理方面作了较大修改，出租人会计处理基本延续现有规定。承租人将不再
区分融资租赁和经营租赁，所有租赁（短期租赁和低价值资产租赁除外）采用统一的会计处理模型确认使用权资产和租赁负
债。使用权资产，承租人能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，应当在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无
法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，应当在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
同时承租人需确定使用权资产是否发生减值，并对已识别的减值损失进行会计处理。对于租赁负债，承租人应当计算租赁负
债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益。改进承租人后续计量，增加选择权重估和租赁变更情形下的会计处理。
丰富出租人披露内容，为报表使用者提供更多有用信息。
根据新租赁准则的衔接规定，公司将根据首次执行本准则的累积影响数，调整首次执行本准则当年年初留存收益及财务
报表其他相关项目金额，不调整可比期间信息。
七、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
1、本报告期通过非同一控制下企业合并取得的子公司
公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例 取得方式
深圳世联惠普商业保理有限公司(以下简称"世联惠普") 深圳 深圳 商业保理 100% 非同一控制下企业合并
世联惠普下辖1家全资子公司：深圳前海中博供应链管理有限公司。
2、本报告期没有通过同一控制下企业合并取得的子公司。
3、处置子公司
股权处置 股权处 处置价款与处置投资对应的净
子公司名称 股权处置价款 丧失控制权的时点
比例 置方式 资产份额的差额
101
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
西安世禾商业运营有限责任公司 0.00 55.00% 转让 2021年1月5日 -435,874.96
深圳世联集房资产管理有限公司
530,000,000.00 100.00% 转让 2021年1月26日 234,710,077.26
(以下简称“世联集房”)
北京世联明德商业管理有限公司 1,500,000.00 51.00% 转让 2021年9月15日 2,002,339.81
山东红璞公寓管理有限公司 650,000.00 75.50% 转让 2021年12月31日 1,841,684.27
世联集房下辖深圳红璞科技管理有限公司、杭州世联集房资产管理有限公司等37家子公司的控制权一并丧失其控制权。
4、其他原因的合并范围变动
公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例 变动原因
杭州君汇不动产管理有限公司 杭州 杭州 资产服务 92.74% 投资新设
盐城市世联慧盐物业资产管理有限公司 盐城 盐城 资产服务 51.00% 投资新设
珠海横琴世捷汽车科技服务有限公司 珠海 珠海 资产服务 100.00% 投资新设
珠海横琴世捷空间艺术设计有限公司 珠海 珠海 资产服务 100.00% 投资新设
宿迁世联行房地产顾问有限公司 宿迁 宿迁 房地产中介 51.00% 投资新设，本年已注销
江西世联聚义置业有限公司 江西 江西 房地产中介 51.00% 投资新设
中山善居电子商务有限公司 中山 中山 电子商务 100.00% 投资新设
云南善居电子商务有限公司 云南 云南 电子商务 100.00% 投资新设
宿迁市善居电子商务有限公司 宿迁 宿迁 电子商务 51.00% 投资新设，本年已注销
惠州世佰联房地产顾问有限公司 惠州 惠州 房地产中介 100.00% 投资新设
太原善居电子商务有限公司 太原 太原 电子商务 100.00% 投资新设
惠州世联善居房地产顾问有限公司 惠州 惠州 电子商务 100.00% 投资新设
唐山世联君汇运营管理有限公司 唐山 唐山 资产服务 47.30% 投资新设
武汉世联君汇空间商业管理有限公司 武汉 武汉 资产服务 92.74% 投资新设
广州世联行城市运营服务有限公司 广州 广州 房地产中介 100.00% 投资新设
福建平潭世恒城市公共资源管理有限公司 福建 福建 资产服务 51.00% 投资新设
桂林市红璞礼遇酒店管理有限公司 桂林 桂林 资产服务 100.00% 投资新设
珠海横琴世捷城市商务科技服务有限公司 珠海 珠海 资产服务 100.00% 投资新设
昆山世联行房地产咨询有限公司 昆山 昆山 房地产中介 100.00% 投资新设
西安世联行房地产咨询有限公司 西安 西安 房地产中介 100.00% 投资新设
银川世联行房地产顾问有限公司 银川 银川 房地产中介 100.00% 投资新设
山东世华实业发展有限公司 山东 山东 房地产中介 38.51% 投资新设
济南红璞酒店有限公司 济南 济南 资产服务 75.50% 投资新设
三明世联泽家物业管理有限公司 三明 三明 资产服务 28.38% 投资新设
韶关市迈庆房地产咨询有限公司 韶关 韶关 房地产中介 100.00% 投资新设
赣州南星开发有限公司 赣州 赣州 资产服务 51.00% 投资新设
惠州更赢信息技术有限公司 惠州 惠州 电子商务 100.00% 收购资产
佛山更赢信息技术有限公司 佛山 佛山 电子商务 100.00% 收购资产
东莞更赢信息技术有限公司 东莞 东莞 电子商务 100.00% 收购资产
福建更赢信息技术有限公司 福建 福建 电子商务 100.00% 收购资产
广州更赢信息技术有限公司 广州 广州 电子商务 100.00% 收购资产
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
珠海更赢信息技术有限公司 珠海 珠海 电子商务 100.00% 收购资产
中山更赢信息技术有限公司 中山 中山 电子商务 100.00% 收购资产，本年已注销
安徽兴赢信息技术有限公司 安徽 安徽 电子商务 100.00% 收购资产
广西更赢信息技术有限公司 广西 广西 电子商务 100.00% 收购资产，本年已注销
宁夏更赢信息技术有限公司 宁夏 宁夏 电子商务 100.00% 收购资产，本年已注销
青海更赢信息技术有限公司 青海 青海 电子商务 100.00% 收购资产，本年已注销
深圳更赢信息技术有限公司 深圳 深圳 电子商务 100.00% 收购资产
深圳集客电子商务有限公司 深圳 深圳 电子商务 100.00% 收购资产，本年已注销
唐山爱房房地产经纪有限公司 唐山 唐山 电子商务 100.00% 收购资产，本年已注销
云南更赢信息技术有限公司 云南 云南 电子商务 100.00% 收购资产
山东更赢信息技术有限公司 山东 山东 电子商务 75.50% 收购资产
郑州善居信息科技有限公司 郑州 郑州 电子商务 51.00% 工商注销
厦门世联无限物业管理有限公司 厦门 厦门 资产服务 47.30% 工商注销
长春世联君汇物业服务有限公司 长春 长春 资产服务 92.74% 工商注销
宁波世联集房公寓管理有限公司 宁波 宁波 资产服务 100.00% 工商注销
苏州世联集房公寓管理有限公司 苏州 苏州 资产服务 100.00% 工商注销
中山集房房屋租赁代理有限公司 中山 中山 资产服务 100.00% 工商注销
佛山世联集房公寓管理有限公司 佛山 佛山 资产服务 100.00% 工商注销
青岛世联集房资产管理有限公司 青岛 青岛 资产服务 100.00% 工商注销
厦门市世联集金财富管理有限公司 厦门 厦门 房地产中介 100.00% 工商注销
深圳世联新创投资有限公司 深圳 深圳 投资管理 100.00% 工商注销
内蒙古世联行房地产顾问有限公司 内蒙古 内蒙古 房地产中介 51.00% 工商注销
山西辰世兴业房地产顾问有限公司 山西 山西 房地产中介 51.00% 工商注销
邢台世联行房地产经纪有限公司 邢台 邢台 房地产中介 100.00% 工商注销
拉萨市世联房地产服务有限公司 拉萨 拉萨 房地产中介 100.00% 工商注销
成都世联汇智房地产经纪有限公司 成都 成都 房地产中介 100.00% 工商注销
福建省南安市松塔建筑装饰有限公司 福建 福建 装修服务 80.00% 工商注销
合肥世联松塔装饰科技有限责任公司 合肥 合肥 装修服务 100.00% 工商注销
深圳世联盈安佳信投资发展有限公司 深圳 深圳 投资管理 100.00% 工商注销
深圳世联盈安投资发展有限公司 深圳 深圳 投资管理 100.00% 工商注销
深圳世联佳信投资发展有限公司 深圳 深圳 投资管理 100.00% 工商注销
八、聘任、解聘会计师事务所情况
现聘任的会计师事务所
境内会计师事务所名称 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬（万元） 199.2
境内会计师事务所审计服务的连续年限 13 年
103
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
境内会计师事务所注册会计师姓名 郭晋龙、吴益羽
境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限 郭晋龙 1 年、吴益羽 2 年
当期是否改聘会计师事务所
□ 是 √ 否
聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况
□ 适用 √ 不适用
九、年度报告披露后面临退市情况
□ 适用 √ 不适用
十、破产重整相关事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
十一、重大诉讼、仲裁事项
√ 适用 □ 不适用
诉讼(仲裁)基本情 涉案金额 是否形成预计 诉讼(仲 诉讼(仲裁)审理 诉讼(仲裁)判
披露日期 披露索引
况 （万元） 负债 裁)进展 结果及影响 决执行情况
部分案件
已结案，部
大部分案件开发
分案件已
商支付我司款 部分案件执行
判决执行 详见巨潮资讯网
项，部分案件我 完毕，部分案
中，部分案 2022 年 01 www.cninfo.com.cn
大交易业务诉讼 40,328.09 否 司向原告支付款 件待执行，部
件在一审、 月 22 日 《关于累计诉讼情
项，部分案件我 分案件我司申
二审阶段， 况的公告》
司不承担任何费 请强制执行。
部分案件
用。
已立案，待
开庭。
判决被告向我司
部分案件执行
部分案件 归还欠款。已结
完毕，部分案
已结案，部 案（含胜诉以及
件已胜诉待执 详见巨潮资讯网
分案件已 庭外和解还清逾
金融业务贷款类诉 行，部分案件 2022 年 01 www.cninfo.com.cn
14,882.98 否 判决执行 期欠款或还清全
讼 我司申请强制 月 22 日 《关于累计诉讼情
中，部分案 部贷款约
执行。目前已 况的公告》
件在一审 42.2%，涉及金额
追回款项
阶段 约 6,285.38 万
1,267.37 万元。
元。
部分案件 大部分案件原告 部分案件执行 2022 年 01 详见巨潮资讯网
大资管业务诉讼 10,849.69 否
已结案，部 支付我司款项， 完毕，部分案 月 22 日 www.cninfo.com.cn
104
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
分案件已 部分案件我司向 件执行中。 《关于累计诉讼情
判决执行 原告支付款项， 况的公告》
中，部分案 部分案件我司不
件在一审、承担任何费用。
二审阶段，
部分案件
已立案，待
开庭。
部分案件
部分案件判决我
已结案，部
司支付费用，部 详见巨潮资讯网
分案件在 部分案件执行
分案件驳回原告 2022 年 01 www.cninfo.com.cn
劳动争议纠纷 722.18 否 一审阶段， 完毕，部分案
个人请求，部分 月 22 日 《关于累计诉讼情
部分案件 件执行中
调解案件我司支 况的公告》
已立案，待
付款项
开庭
部分案件
已结案，， 调解结案案件：
详见巨潮资讯网
部分案件 被告向我司支付
部分案件执行 2022 年 01 www.cninfo.com.cn
其他纠纷 1,072.72 否 在一审阶 款项；诉讼审理
完毕 月 22 日 《关于累计诉讼情
段，部分案 案件：判决被告
况的公告》
件已立案，支付我司款项
待开庭
十二、处罚及整改情况
√ 适用 □ 不适用
名称/姓名 类型 原因 调查处罚类型 结论（如有） 披露日期 披露索引
作为公司高级管 李荣收到上述
理人员，未在减 《警示函》《监管
持公司股份的 15 函》后，高度重
个交易日前向证 视《警示函》《监
详见披露在《证
券交易所报告并 管函》中指出的
券时报》巨潮资
预先披露减持计 问题，表示将充
讯网的《关于公
划，违反了《上 分吸取教训，切
司高级管理人员
市公司股东、董 实加强对《证券 2022 年 02 月 07
李荣 高级管理人员 其他 收到深圳证监局
监高减持股份的 法》《公司法》《股 日
警示函、深圳证
若干规定》（证监 票上市规则》等
券交易所监管函
会公告[2017]9 相关法律法规、
的公告》，公告编
号，以下简称《若 规范性文件的学
号为：2022-003。
干规定》）第八条 习，进一步提高
第一款的规定。 规范运作意识，
违反了深交所 严格规范股票买
《股票上市规则 卖行为，杜绝此
105
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
（2018 年 11 月修 类事件再次发
订）》第 1.4 条、 生。
第 3.1.8 条，《股
票上市规则
（2020 年修订）》
第 1.4 条、第 3.1.8
条以及《上市公
司股东及董事、
监事、高级管理
人员减持股份实
施细则》第十三
条的规定。
十三、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
□ 适用 √ 不适用
十四、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生与日常经营相关的关联交易。
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易
√ 适用 □ 不适用
转让资产 转让资产
关联交易 关联交易 关联交易 转让价格 关联交易 交易损益
关联方 关联关系 的账面价 的评估价 披露日期 披露索引
类型 内容 定价原则 （万元） 结算方式 （万元）
值（万元）值（万元）
公司控股 公司将完 披露网
股东的全 成资产重 站：
资子公司 组后子公 http://ww
珠海大横 司 100% w.cninfo.
琴创新发 股权转让 com.cn/
珠海大横 展有限公 给宁波江 公告名
转让子公 2020 年
琴创新发 司作为其 北华燕智 第三方资 称：《关于
司 100% 50,828.85 52,951.46 53,000 现金 23,471.01 12 月 31
展有限公 优先级有 辉实业投 产评估 处置部分
股权 日
司 限合伙人 资合伙企 募集资金
认缴 业（有限 投资项目
49.5%的 合伙）（简 暨出售全
出资份 称"华燕 资子公司
额，承接 智辉"）， 股权暨关
《股权转 实际承接 联交易的
106
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
让协议》 主体珠海 公告》 公
项下全部 横琴华琴 告编号：
权利、义 实业投资 2020-130
务。 合伙企业
（有限合
伙），将承
接华燕智
辉《股权
转让协
议》项下
全部权
利、义务。
转让价格与账面价值或评估价值差异较
无
大的原因（如有）
本次股权转让完成后，标的公司将不再纳入公司的合并范围，短期内公司公寓管
对公司经营成果与财务状况的影响情况 理业务的收入规模会有所下降；同时本报告期公司合并层面确认股权转让投资收
益 23,471.01 万元。
如相关交易涉及业绩约定的，报告期内
不适用
的业绩实现情况
3、共同对外投资的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
4、关联债权债务往来
√ 适用 □ 不适用
是否存在非经营性关联债权债务往来
□ 是 √ 否
公司报告期不存在非经营性关联债权债务往来。
5、与存在关联关系的财务公司的往来情况
□ 适用 √ 不适用
公司与存在关联关系的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况
□ 适用 √ 不适用
公司控股的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
107
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
7、其他重大关联交易
√ 适用 □ 不适用
本报告期无其他重大关联交易。
重大关联交易临时报告披露网站相关查询
临时公告名称 临时公告披露日期 临时公告披露网站名称
关于控股股东向公司提供借款暨日常关联交易的公告 2020 年 09 月 19 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于与珠海大横琴集团有限公司签署资产管理委托服务框架
2020 年 11 月 14 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
协议暨日常关联交易的公告
十五、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1）托管情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在托管情况。
（2）承包情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在承包情况。
（3）租赁情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在租赁情况。
2、重大担保
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
反担保
担保额度
担保对象 实际发生 实际担保 担保物（如 情况 是否履行 是否为关
相关公告 担保额度 担保类型 担保期
名称 日期 金额 有） （如 完毕 联方担保
披露日期
有）
一般保证; （1）从反
2019 年 11
公司 50,000 连带责任 担保合同 否 否
月 27 日
保证 生效之日
108
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
起至担保
协议书项
下债务履
行期届满
（或高新
投宣布债
务提前到
期日）后
两年/三
年止（具
体以相应
合同约定
为准）；
（2）担保
协议书约
定债务人
分期履行
还款义务
的，或对
债务人的
不同债务
约定有不
同的履行
期限的，
均自反担
保合同生
效之日起
至担保协
议书项下
最后一期
债务履行
期限届满
（或高新
投宣布债
务提前到
期日）后
两年止。
主合同项
下被担保
2019 年 12 2020 年 03 连带责任 债务的履
公司 10,000 是 否
月 31 日 月 24 日 保证 行期届满
之日起两
年。
109
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
按债权人
对债务人
每笔债权
分别计
算，自每
笔债权合
同债务履
2020 年 03 2021 年 01 连带责任
公司 15,000 行期届满 是 否
月 31 日 月 28 日 保证
之日起至
该债权合
同约定的
债务履行
期届满之
日后两年
止。
主合同项
下每一笔
具体授信
业务的保
证期限单
独计算，
为自具体
授信合同
约定的受
信人履行
债务期限
2020 年 08 连带责任 届满之日
公司 20,000 是 否
月 21 日 保证 （如因法
律规定或
约定的事
件发生而
导致具体
授信业务
合同或协
议提前到
期，则为
提前到期
日）起两
年。
①保证人
2020 年 08 连带责任 保证期间
公司 20,000 是 否
月 21 日 保证 为主合同
约定的的
110
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
债务人履
行债务期
限届满之
日起二
年；②银
行承兑汇
票、进口
开证、保
函项下的
保证人保
证期间为
债权人垫
付款项之
日起二
年；③商
业汇票商
业汇票贴
现的保证
人保证期
间为贴现
票据到期
之日起二
年；④债
权人与债
务人就合
同债务履
行期限达
成展期协
议的，保
证人保证
期间自展
期协议重
新约定的
债务履行
期限届满
之日起二
年；⑤若
发生法
律、法规
规定的或
主合同约
定的事
项，导致
主合同债
111
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
务被债权
人宣布提
前到期
的，保证
人保证期
间自合同
债务提前
到期之日
起二年。
合同项下
的保证期
间按债权
人为债务
人发放的
单笔贷款
分别计
算，即自
单笔贷款
发放之日
起至该笔
贷款项下
的债务履
行期限届
满之日后
三年止；
债权人与
2020 年 08 连带责任
公司 20,000 债务人就 是 否
月 21 日 保证
主合同项
下债务履
行期限达
成展期协
议的，保
证期间与
展期协议
重新约定
的债务履
行期限届
满之日后
三年止，
展期无需
经过保证
人同意，
保证人仍
需承担连
112
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
带保证责
任；若发
生法律法
规规定或
主合同约
定的事
项，债权
人宣布债
务提前到
期的，保
证期间至
债务提前
到期之日
后三年
止。
主合同项
下债务人
2021 年 01 连带责任 债务履行
公司 10,000 否 否
月 20 日 保证 期限届满
之日起三
年。
主债权发
2021 年 01 2021 年 05 连带责任 生期间届
公司 10,000 6,000 否 否
月 20 日 月 12 日 保证 满之日起
两年。
为主合同
下被担保
债务的履
行期届满
（含约定
期限届满
2021 年 07 2021 年 12 连带责任
公司 10,000 10,000 以及 依 否 否
月 17 日 月 01 日 保证
照约定或
法律法规
的规定提
前到期）
之日起三
年。
从合同生
效日起直
2021 年 07 连带责任
公司 10,000 至主合同 否 否
月 17 日 保证
项下各具
体授信的
113
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
债务履行
期限 届
满日后另
加两年。
每一具体
授信的保
证期间单
独计算，
任一具体
授信展
期，则 保
证期间延
续至展期
期间届满
后另加两
年。
主债权发
2021 年 08 2021 年 10 连带责任 生期间届
公司 40,000 14,000 否 否
月 25 日 月 01 日 保证 满之日起
两年。
报告期内审批的对外担 报告期内对外担保实际
80,000 30,000
保额度合计（A1） 发生额合计（A2）
报告期末已审批的对外 报告期末实际对外担保
215,000 30,000
担保额度合计（A3） 余额合计（A4）
公司对子公司的担保情况
反担保
担保额度
担保对象 实际发生 实际担保 担保物（如 情况 是否履行 是否为关
相关公告 担保额度 担保类型 担保期
名称 日期 金额 有） （如 完毕 联方担保
披露日期
有）
自本承诺
函生效之
日起（含
该日）向
云南信托
（代表受
2018 年 11 2018 年 11
世联小贷 13,000 0 一般保证 益人） 承 是 否
月 08 日 月 13 日
担差额支
付义务，
直至信托
受益人的
本金和预
期收益全
114
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
部清偿完
毕。
"自本承
诺函生效
之日起
（含该
日）向云
南信托
（代表受
2019 年 01 2019 年 01 益人）
世联小贷 13,500 0 一般保证 是 否
月 25 日 月 31 日 承担差额
支付义
务，直至
信托受益
人的本金
和预期收
益全部清
偿完毕。"
"为自担
保书生效
之日起至
《授信协
议》项下
每笔贷款
或其他融
资或招商
银行深圳
分行受让
的应收账
款债权的
2019 年 12 2020 年 01 连带责任
世联小贷 20,000 0 到期日或 是 否
月 11 日 月 02 日 保证
每笔垫款
的垫款日
另加三
年。任一
项具体授
信展期，
则保证期
间延续至
展期期间
届满后另
加三年
止。
115
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
"
"主债务
履行期届
满之日起
三年；债
权人按照
主合同宣
布主债务
履行期提
前届满
的、或发
生法律、
行政法规
规定情况
下主债务
履行期提
前届满
时，保证
期间自债
权人确定
的主合同
债务提前
2020 年 04 2020 年 04 连带责任
世联小贷 12,000 到期之日 是 否
月 09 日 月 28 日 保证
起三年；
债权人与
债务人就
主合同债
务履行期
限达成展
期协议
的，保证
人继续对
主债务人
的主债务
承担连带
责任保证
担保，保
证期间自
展期协议
约定的债
务履行期
限届满之
日起三
年。"
116
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
根据主合
同项下兴
业银行深
圳分行对
世联小贷
所提供的
每笔融资
分别计
2020 年 06 2020 年 04 连带责任
世联小贷 10,000 算，就每 是 否
月 13 日 月 20 日 保证
笔融资而
言，保证
期间为该
笔融资项
下债务履
行期限届
满之日起
两年。
"主债务
履行期届
满之日起
三年；债
权人按照
主合同宣
布主债
务履行期
提前届满
的、或发
生法律、
行政法规
2020 年 08 2020 年 08 连带责任 规定情况
世联小贷 12,000 是 否
月 21 日 月 31 日 保证 下主债务
履行期提
前届满
时，保证
期间自债
权人确定
的主合同
债务提前
到期之日
起三年；
债权人与
债务人就
主合同债
117
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
务履行期
限达成展
期协议
的，保证
人继续对
主债务人
的主债务
承担连带
责任保证
担保，保
证期间自
展期协议
约定的债
务履行期
限届满之
日起三
年。"
主债务履
行期届满
之日起三
年；债权
人按照主
合同宣布
主债务履
行期提前
届满的、
或发生法
律、行政
法规规定
情况下主
2020 年 11 2020 年 11 连带责任
世联小贷 16,000 债务履行 是 否
月 13 日 月 18 日 保证
期提前届
满时，保
证期间自
债权人确
定的主合
同债务提
前到期之
日起三
年；债权
人与债务
人就主合
同债务履
行期限达
118
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
成展期协
议的，保
证人继续
对主债务
人的主债
务承担连
带责任保
证担保，
保证期间
自展期协
议约定的
债务履行
期限届满
之日起三
年。
主债务履
行期届满
之日起三
年；债权
人按照主
合同宣布
主债 务
履行期提
前届满
的、或发
生法律、
行政法规
规定情况
下主债务
2021 年 02 2021 年 03 连带责任
世联小贷 12,000 履行期提 是 否
月 26 日 月 02 日 保证
前届满
时，保证
期间自债
权人确定
的主合同
债务提前
到期之日
起三年；
债权人与
债务人
就主合同
债务履行
期限达成
展期协议
119
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
的，保证
人继续对
主债务人
的主债务
承担连
带责任保
证担保，
保证期间
自展期协
议约定的
债务履行
期限届满
之日起三
年。
为自担保
书生效之
日起至
《授信协
议》项下
每笔贷款
或其他融
资或招商
银行深圳
分行受让
的应收账
款债权的
2021 年 07 连带责任
世联小贷 20,000 到期日或 否 否
月 17 日 保证
每笔垫款
的垫 款
日另加三
年。任一
项具体授
信展期，
则保证期
间延续至
展期期间
届满后另
加三 年
止。
自《保证
合同》生
2021 年 11 2022 年 01 连带责任
世联松塔 5,800 3,000 效之日起 否 否
月 26 日 月 14 日 保证
至主合同
项下的债
120
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
务履行期
限届满之
日起三年
止。甲方
同意债权
期限延展
的，保证
期间至展
期协议或
补充协议
重新约定
的债务履
行期限届
满之日起
三年止。
报告期内审批对子公司 报告期内对子公司担保
37,800 3,000
担保额度合计（B1） 实际发生额合计（B2）
报告期末已审批的对子
报告期末对子公司实际
公司担保额度合计 134,300 3,000
担保余额合计（B4）
（B3）
子公司对子公司的担保情况
反担保
担保额度
担保对象 实际发生 实际担保 担保物（如 情况 是否履行 是否为关
相关公告 担保额度 担保类型 担保期
名称 日期 金额 有） （如 完毕 联方担保
披露日期
有）
报告期内审批对子公司 报告期内对子公司担保
0 0
担保额度合计（C1） 实际发生额合计（C2）
报告期末已审批的对子
报告期末对子公司实际
公司担保额度合计 0 0
担保余额合计（C4）
（C3）
公司担保总额（即前三大项的合计）
报告期内审批担保额度合计 报告期内担保实际发生
117,800 33,000
（A1+B1+C1） 额合计（A2+B2+C2）
报告期末已审批的担保额度合 报告期末实际担保余额
349,300 33,000
计（A3+B3+C3） 合计（A4+B4+C4）
实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资产
8.91%
的比例
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的余
0
额（D）
121
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对
3,000
象提供的债务担保余额（E）
担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 0
上述三项担保金额合计（D+E+F） 3,000
对未到期担保合同，报告期内已发生担保责任
或有证据表明有可能承担连带清偿责任的情况 无
说明（如有）
违反规定程序对外提供担保的说明（如有） 无
采用复合方式担保的具体情况说明
3、委托他人进行现金资产管理情况
（1）委托理财情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托理财。
（2）委托贷款情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托贷款。
4、其他重大合同
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
十六、其他重大事项的说明
√ 适用 □ 不适用
公司于2021年7月7日召开第五届董事会第二十三次会议、于2021年7月23日召开2021年第二次临时股东大会审议通过《关
于拟变更公司名称及注册地址的议案》，拟将公司中文名称由原“深圳世联行集团股份有限公司”变更为“世联行集团股份有
限公司”，公司英文名称由原“SHENZHEN WORLDUNION GROUP INCORPORATED”变更为“WORLDUNION GROUP
INCORPORATED”，公司变更后的具体名称最终以工商行政管理部门核定的为准；拟将公司注册地址由原“深圳市罗湖区深
南东路2028号罗湖商务中心12楼”变更为“珠海市横琴新区环岛东路3018号25楼”，公司变更后的注册地址信息最终以工商行
政管理部门核定的为准。受房地产行业和疫情变化影响，公司暂缓推进相关事宜。
十七、公司子公司重大事项
□ 适用 √ 不适用
122
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
第七节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
1、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
发行新 公积金
数量 比例 送股 其他 小计 数量 比例
股 转股
一、有限售条件股份 19,842,676 0.98% 0 0 0 -706,290 -706,290 19,136,386 0.94%
1、国家持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
2、国有法人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
3、其他内资持股 6,117,969 0.31% 0 0 0 -706,290 -706,290 5,411,679 0.27%
其中：境内法人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
境内自然人持股 6,117,969 0.31% 0 0 0 -706,290 -706,290 5,411,679 0.27%
4、外资持股 13,724,707 0.67% 0 0 0 0 0 13,724,707 0.67%
其中：境外法人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
境外自然人持股 13,724,707 0.67% 0 0 0 0 0 13,724,707 0.67%
二、无限售条件股份 2,013,736,396 99.02% 0 0 0 706,290 706,290 2,014,442,686 99.06%
1、人民币普通股 2,013,736,396 99.02% 0 0 0 706,290 706,290 2,014,442,686 99.06%
2、境内上市的外资股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
3、境外上市的外资股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
4、其他 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
三、股份总数 2,033,579,072 100.00% 0 0 0 0 0 2,033,579,072 100.00%
股份变动的原因
□ 适用 √ 不适用
股份变动的批准情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动的过户情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
□ 适用 √ 不适用
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□ 适用 √ 不适用
123
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
2、限售股份变动情况
√ 适用 □ 不适用
单位：股
股东名称 期初限售股数 本期增加限售股数 本期解除限售股数 期末限售股数 限售原因 解除限售日期
陈劲松 13,724,707 0 0 13,724,707 高管锁定股 按照高管股份管理的相关规定
朱敏 1,487,742 0 0 1,487,742 高管锁定股 按照高管股份管理的相关规定
袁鸿昌 1,849,849 7,200 0 1,857,049 高管锁定股 按照高管股份管理的相关规定
李荣 265,412 64,663 0 330,075 高管锁定股 按照高管股份管理的相关规定
焦安平 52,500 10,500 0 63,000 高管锁定股 按照高管股份管理的相关规定
合计 17,380,210 82,363 0 17,462,573 -- --
二、证券发行与上市情况
1、报告期内证券发行（不含优先股）情况
□ 适用 √ 不适用
2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明
□ 适用 √ 不适用
3、现存的内部职工股情况
□ 适用 √ 不适用
三、股东和实际控制人情况
1、公司股东数量及持股情况
单位：股
年度报告披露
年度报告披露 日前上一月末
报告期末表决权恢
报告期末普通 日前上一月末 表决权恢复的
77,137 73,061 复的优先股股东总 0 0
股股东总数 普通股股东总 优先股股东总
数（如有） 参见注 8）
数 数（如有）（参
见注 8）
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况
报告期内 持有有限 持有无限售 质押、标记或冻结情况
持股比 报告期末持
股东名称 股东性质 增减变动 售条件的 条件的股份
例 股数量 股份状态 数量
情况 股份数量 数量
124
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
世联地产顾问
（中国）有限公 境外法人 29.66% 603,238,739 0 0 603,238,739
司
珠海大横琴集团
国有法人 15.94% 324,077,841 0 0 324,077,841
有限公司
乌鲁木齐卓群创
展股权投资合伙 境内非国有法人 2.53% 51,373,386 -14,601,000 0 51,373,386
企业（有限合伙）
深圳众志联高投
资管理合伙企业 境内非国有法人 2.23% 45,442,857 -27,125,547 0 45,442,857
（有限合伙）
陈劲松 境外自然人 0.90% 18,299,610 0 13,724,707 40,750,034
香港中央结算有
境外法人 0.74% 15,056,063 -6,139,557 0 15,056,063
限公司
易方达基金－中
央汇金资产管理
有限责任公司－
其他 0.71% 14,500,022 -6,267,298 0 14,500,022
易方达基金－汇
金资管单一资产
管理计划
#刘力强 境内自然人 0.57% 11,620,012 - 0 11,620,012
#赵俊玲 境内自然人 0.44% 8,989,708 - 0 8,989,708
#北京国世通资
产管理有限公司
其他 0.44% 8,964,736 3,482,736 0 8,964,736
－国世通价值精
选一期基金
战略投资者或一般法人因配售新
股成为前 10 名股东的情况（如有）不适用
（参见注 3）
1、大横琴为公司单一拥有表决权比例最高的股东，为公司控股股东。
上述股东关联关系或一致行动的 2、已知大横琴与世联中国、陈劲松不存在关联关系；陈劲松为世联中国实际控制人之一；
说明 公司前 10 名其他股东中未知相互之间是否存在关联关系或属于《上市公司股东持股变
动信息披露管理办法》规定的一致行动人。
2020 年 8 月 4 日，公司股东世联中国与大横琴签署了《股份转让协议书之补充协议》与
上述股东涉及委托/受托表决权、
《股份表决权委托协议》，世联中国拟委托大横琴行使其持有的世联行 285,285,934 股股
放弃表决权情况的说明
份对应的表决权。
前 10 名股东中存在回购专户的特 截至 2021 年 12 月 31 日，公司回购专用证券账户持有公司股份 40,750,034 股，持股比例
别说明（如有）（参见注 10） 2%。
前 10 名无限售条件股东持股情况
125
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
股份种类
股东名称 报告期末持有无限售条件股份数量
股份种类 数量
世联地产顾问（中国）有限公司 603,238,739 人民币普通股 603,238,739
珠海大横琴集团有限公司 324,077,841 人民币普通股 324,077,841
乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙
51,373,386 人民币普通股 51,373,386
企业（有限合伙）
深圳众志联高投资管理合伙企业
45,442,857 人民币普通股 45,442,857
（有限合伙）
香港中央结算有限公司 15,056,063 人民币普通股 15,056,063
易方达基金－中央汇金资产管理
有限责任公司－易方达基金－汇 14,500,022 人民币普通股 14,500,022
金资管单一资产管理计划
#刘力强 11,620,012 人民币普通股 11,620,012
#赵俊玲 8,989,708 人民币普通股 8,989,708
#北京国世通资产管理有限公司－
8,964,736 人民币普通股 8,964,736
国世通价值精选一期基金
南方基金－农业银行－南方中证
7,391,020 人民币普通股 7,391,020
金融资产管理计划
中欧基金－农业银行－中欧中证
7,391,020 人民币普通股 7,391,020
金融资产管理计划
博时基金－农业银行－博时中证
7,391,020 人民币普通股 7,391,020
金融资产管理计划
广发基金－农业银行－广发中证
7,391,020 人民币普通股 7,391,020
金融资产管理计划
易方达基金－农业银行－易方达
7,391,020 人民币普通股 7,391,020
中证金融资产管理计划
前 10 名无限售流通股股东之间， 1、大横琴为公司单一拥有表决权比例最高的股东，为公司控股股东。
以及前 10 名无限售流通股股东和 2、已知大横琴与世联中国、陈劲松不存在关联关系；陈劲松为世联中国实际控制人之一；
前 10 名股东之间关联关系或一致 公司前 10 名其他股东中未知相互之间是否存在关联关系或属于《上市公司股东持股变
行动的说明 动信息披露管理办法》规定的一致行动人。
前 10 名普通股股东参与融资融券 #刘力强、#赵俊玲、#北京国世通资产管理有限公司－国世通价值精选一期基金持有的股
业务情况说明（如有）（参见注 4）份均为投资者信用证券账户持有。
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
2、公司控股股东情况
控股股东性质：地方国有控股
126
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
控股股东类型：法人
法定代表
组织机构代
控股股东名称 人/单位 成立日期 主要经营业务
码
负责人
2009 年 章程记载的经营范围：项目投资及投资管理；基础设施项目投资、
珠海大横琴集团有限公
胡嘉 04 月 23 68863099-0 建设；房地产开发（凭资质证经营）；污水处理。(依法须经批准
司
日 的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)
控股股东报告期内控股 控股股东珠海大横琴集团有限公司通过下属三级全资子公司珠海大横琴创新发展有限公司直接投
和参股的其他境内外上 资参股上市公司北京东方中科集成科技股份有限公司 1.02%股权、上市公司三六零安全科技股份有
市公司的股权情况 限公司 0.33%股权。
控股股东报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
3、公司实际控制人及其一致行动人
实际控制人性质：地方国资管理机构
实际控制人类型：法人
法定代表人/单位
实际控制人名称 成立日期 组织机构代码 主要经营业务
负责人
珠海市人民政府国有资产监督
李文基 11440400719245578R -
管理委员会
持有华发股份（600325.SH）28.49%、华金资本（000532.SZ）40.66%、维业股份（300621.SZ）
29.99%、光库科技（300620.SZ）23.95%、华灿光电（300323.SZ）24.87%、格力地产（600185.SH）
43.57%、欧比特（300053.SZ）15.08%、珠海港（000507.SZ）29.98%、秀强股份（300160.SZ）
实际控制人报告期内控制的其
25.01%、通裕重工（300185.SZ）20.34%、天能重工（300569.SZ）29.19%、宝鹰股份（002047.SZ）
他境内外上市公司的股权情况
26.57%、日海智能（002313.SZ）16.67%、长园集团（600525.SZ）14.53%、英博尔（300681.SZ）
5.00%、科华生物（002022.SZ）18.62%、庄臣控股（1955.HK）44.25%、华发物业服务（0982.HK）
36.88%、开拓药业（9939.HK）6.77%、迪信通（6188.HK）90.76%。
实际控制人报告期内变更
√ 适用 □ 不适用
原实际控制人名称 珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会
新实际控制人名称 珠海市人民政府国有资产监督管理委员会
变更日期 2021 年 08 月 21 日
指定网站查询索引 巨潮资讯网
指定网站披露日期 2021 年 08 月 21 日
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
127
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□ 适用 √ 不适用
4、公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例达到 80%
□ 适用 √ 不适用
5、其他持股在 10%以上的法人股东
√ 适用 □ 不适用
法人股东名称 法定代表人/单位负责人 成立日期 注册资本 主要经营业务或管理活动
世联地产顾问（中国）有限公司 陈劲松 1992 年 06 月 23 日 2,091,183 港元 从事投资业务
6、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况
□ 适用 √ 不适用
四、股份回购在报告期的具体实施情况
股份回购的实施进展情况
□ 适用 √ 不适用
采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况
□ 适用 √ 不适用
128
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
第八节 优先股相关情况
□ 适用 √ 不适用
报告期公司不存在优先股。
129
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
第九节 债券相关情况
□ 适用 √ 不适用
130
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
第十节 财务报告
一、审计报告
审计意见类型 标准的无保留意见
审计报告签署日期 2022 年 04 月 11 日
审计机构名称 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）
审计报告文号 XYZH/2022SZAA40174
注册会计师姓名 郭晋龙、吴益羽
审计报告正文
深圳世联行集团股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了深圳世联行集团股份有限公司（以下简称世联行）财务报表，包括2021年12月31日的
合并及母公司资产负债表，2021年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公
司股东权益变动表，以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了世联行
2021年12月31日的合并及母公司财务状况以及2021年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表
审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们
独立于世联行，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，
为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对
以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
1. 代理销售业务、互联网+业务收入事项
关键审计事项 审计中的应对
世联行主营业务收入主要来源于代理销售业务和互 与代理销售业务、互联网+业务收入确认相关的审
联网+业务。如财务报表附注六、41所披露，2021年 计程序中包括但不限于以下：
度销售收入中房地产代理销售收入和互联网+收入 （1）了解、评估世联行收入确认相关的关键内部
合计为人民币43.18亿元。两项目收入占世联行合并 控制的设计，并测试了关键控制执行的有效性；
营业收入的70.99%。
131
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
（2）对代理收入，抽取样本量进行详细检查，对
代理销售收入、互联网+业务收入占世联行营业收入 照合同、开发商签字确认的结算单，追溯到世联
比重较大，以及单个销售项目的销售确认细小错误汇 行业务系统具体到楼盘房号核实成交情况，及银
总起来可能对世联行总体收入产生的重大影响，我们 行回款情况；
将世联行的房地产中介销售收入确认识别为关键审 （3）对互联网+业务，抽取银行流水和业务明细，
计事项。 及与开发商的确认单；
（4）对资产负债表日前后确认的收入检查确认收
入的支持性文件，以评价收入是否已被记录到合
适的期间。
1. 以摊余成本计量的金融资产预期信用损失事项
关键审计事项 审计中的应对
如财务报表披露，世联行以摊余成本计量的金融资产 审计中对应收票据、应收账款、其他应收款、贷
主要包括应收票据、应收账款、其他应收款、贷款，款预期信用损失准备计提采取程序：
这些金融资产账面价值占世联行总资产比例较大，其 （1）了解公司管理层对于应收票据、应收账款、
预期信用损失计提对世联行财务报表而言是重要的。其他应收款、贷款划分不同风险组合的依据及管
理方法；复核预期信用损失计提政策及执行，确
世联行对以上金融资产评估预期信用损失时，需考虑 保公司在制定相关政策时已考虑到了不同组合的
定性和定量的信息，单项款项无法以合理的成本预估 违约风险敞口；
预期信用损失时，建立具有相似信用风险特征的资产 （2）评估管理层预期信用损失模型计量方法的合
组，在组合的基础上计算预期信用损失。预期信用损 理性；
失需要判断金融工具的信用风险特征，需要参考历史 （3）获取了管理层评估应收款项是否发生减值以
款项损失情况，通过建立预期信用损失模型确定预期 及确认预期损失率所依据的数据及相关资料，评
信用损失率来进行。判断过程中涉及到若干关键参数 价其恰当性和充分性；
和假设的应用，包括发生信用减值的阶段划分，违约 （4）通过比较前期损失准备计提数与实际发生
概率、违约损失率、违约风险暴露、折现率等参数估 数，评价预期信用损失准备计提的充分性。
计，同时考虑前瞻性调整及其他调整因素等，在这些 （5）基于期后回款状况及历史数据，复核预期信
参数的选取和假设的应用过程中涉及较多的管理层 用损失计提的恰当性。
判断，基于上述以摊余成本计量的金融资产账面价值
重大及涉及管理层的重大判断和估计，我们将预期信
用损失的确认识别为关键审计事项。
四、其他信息
世联行管理层(以下简称管理层)对其他信息负责。其他信息包括世联行2021年年度报告中涵盖的
信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结
论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财
务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，
我们无任何事项需要报告。
132
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必
要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估世联行的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适
用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算世联行、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督世联行的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具
包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一
重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影
响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执
行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些
风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故
意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由
于错误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表
意见。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对
世联行持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论
认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披
露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。
然而，未来的事项或情况可能导致世联行不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
（6）就世联行中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审计
意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审
计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
133
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认
为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审
计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，
如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不
应在审计报告中沟通该事项。
信永中和会计师事务所(特殊普通合伙) 中国注册会计师：
（项目合伙人）
中国注册会计师：
中国 北京 二〇二二年四月十一日
二、财务报表
财务附注中报表的单位为：元
1、合并资产负债表
编制单位：深圳世联行集团股份有限公司
2021 年 12 月 31 日
单位：元
项目 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 1,866,276,970.79 2,259,503,860.60
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 4,000,000.00
衍生金融资产
应收票据 136,267,243.65 699,418,701.84
应收账款 1,410,484,586.62 1,593,556,080.05
应收款项融资
134
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预付款项 135,115,619.04 135,354,880.87
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 1,148,866,080.99 1,432,568,339.29
其中：应收利息
应收股利 1,256,575.03
买入返售金融资产
存货 81,271,376.48 44,800,057.12
贷款 855,794,982.32 1,916,285,850.03
合同资产 61,614,724.43 33,101,769.80
持有待售资产 18,223,880.13
一年内到期的非流动资产 9,375,965.17
其他流动资产 89,089,258.14 139,916,488.49
流动资产合计 5,794,156,807.63 8,276,729,908.22
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款 59,137,699.90
长期股权投资 42,819,291.78 51,824,771.01
其他权益工具投资 2,102,292.66 2,105,594.41
其他非流动金融资产 497,214,265.47 580,742,405.52
投资性房地产 549,783,337.13 589,348,768.49
固定资产 87,986,875.17 107,844,794.33
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 1,045,705,271.70
无形资产 2,454,929.20 3,077,834.81
开发支出
商誉 202,109,223.21 257,793,634.01
长期待摊费用 101,612,367.30 549,971,778.55
递延所得税资产 574,952,913.99 471,692,893.24
135
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
其他非流动资产
非流动资产合计 3,165,878,467.51 2,614,402,474.37
资产总计 8,960,035,275.14 10,891,132,382.59
流动负债：
短期借款 426,786,700.30 1,721,323,242.35
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 522,986,552.70 562,663,754.20
预收款项 23,142,820.45 50,264,955.10
合同负债 55,076,785.77 55,412,480.47
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 764,027,168.71 738,158,985.22
应交税费 339,342,642.50 416,494,624.39
其他应付款 1,200,365,768.96 1,615,112,645.44
其中：应付利息 35,195.79 1,389,482.78
应付股利 4,919,543.71 7,026,448.37
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 183,375,956.20
其他流动负债 2,051,619.24 467,952,578.47
流动负债合计 3,517,156,014.83 5,627,383,265.64
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 199,700,000.00
应付债券
其中：优先股
永续债
136
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租赁负债 1,116,801,325.74
长期应付款 350,000,000.00
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 88,517.37 115,431.73
其他非流动负债
非流动负债合计 1,666,589,843.11 115,431.73
负债合计 5,183,745,857.94 5,627,498,697.37
所有者权益：
股本 2,033,579,072.00 2,033,579,072.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 522,222,808.88 522,439,792.37
减：库存股 255,796,501.21 255,796,501.21
其他综合收益 72,646.36 111,408.24
专项储备
盈余公积 1,004,261,184.86 1,004,261,184.86
一般风险准备
未分配利润 398,744,093.69 1,855,680,824.37
归属于母公司所有者权益合计 3,703,083,304.58 5,160,275,780.63
少数股东权益 73,206,112.62 103,357,904.59
所有者权益合计 3,776,289,417.20 5,263,633,685.22
负债和所有者权益总计 8,960,035,275.14 10,891,132,382.59
法定代表人：胡嘉 主管会计工作负责人：薛文 会计机构负责人：童朝军
2、母公司资产负债表
单位：元
项目 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 791,006,881.54 1,311,197,988.09
交易性金融资产 4,346,795.94 5,321,801.70
衍生金融资产
137
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应收票据 4,232,920.70 40,694,077.75
应收账款 92,980,171.92 193,639,561.59
应收款项融资
预付款项 889,881.77 3,411,678.45
其他应收款 2,520,515,450.21 1,585,323,140.67
其中：应收利息
应收股利 493,293,706.04 13,640,250.77
存货
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产 2,619,818.02
其他流动资产 10,237,376.42 1,142,810.02
流动资产合计 3,426,829,296.52 3,140,731,058.27
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款 6,839,599.55
长期股权投资 2,601,131,726.20 4,091,870,830.26
其他权益工具投资
其他非流动金融资产 174,502,910.76 259,502,910.76
投资性房地产 359,205,197.28 385,574,089.18
固定资产 9,569,140.51 10,272,601.80
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 3,994,238.89
无形资产 199,504.39 354,696.22
开发支出
商誉
长期待摊费用 242,407.78 584,197.43
递延所得税资产 64,760,403.99 45,524,834.55
其他非流动资产
非流动资产合计 3,220,445,129.35 4,793,684,160.20
资产总计 6,647,274,425.87 7,934,415,218.47
138
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
流动负债：
短期借款 400,000,000.00 1,263,670,000.00
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据 14,636,937.23
应付账款 17,079,776.28 48,969,220.32
预收款项 14,375.47
合同负债 414,495.97 674,960.38
应付职工薪酬 107,397,399.51 109,436,958.01
应交税费 25,825,009.24 81,254,504.94
其他应付款 168,293,062.15 590,781,762.07
其中：应付利息
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 14,256,193.01
其他流动负债 17,214.78 8,490.57
流动负债合计 747,920,088.17 2,094,810,271.76
非流动负债：
长期借款 199,700,000.00
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债 9,834,568.73
长期应付款 350,000,000.00
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 83,768.44 108,844.27
其他非流动负债
非流动负债合计 559,618,337.17 108,844.27
负债合计 1,307,538,425.34 2,094,919,116.03
所有者权益：
股本 2,033,579,072.00 2,033,579,072.00
其他权益工具
139
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
其中：优先股
永续债
资本公积 630,535,313.25 630,535,313.25
减：库存股 255,796,501.21 255,796,501.21
其他综合收益
专项储备
盈余公积 1,004,261,184.86 1,004,261,184.86
未分配利润 1,927,156,931.63 2,426,917,033.54
所有者权益合计 5,339,736,000.53 5,839,496,102.44
负债和所有者权益总计 6,647,274,425.87 7,934,415,218.47
3、合并利润表
单位：元
项目 2021 年度 2020 年度
一、营业总收入 6,082,507,921.06 6,722,698,397.89
其中：营业收入 6,082,507,921.06 6,722,698,397.89
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 5,810,159,584.91 6,515,663,168.66
其中：营业成本 5,165,967,346.42 5,921,085,762.67
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 35,495,800.82 34,504,258.06
销售费用
管理费用 404,803,871.66 396,450,646.70
研发费用 60,113,246.67 73,598,166.46
财务费用 143,779,319.34 90,024,334.77
其中：利息费用 171,464,333.24 108,103,044.52
140
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
利息收入 27,096,545.27 25,077,284.89
加：其他收益 45,266,930.36 71,425,066.34
投资收益（损失以“－”号填列） 238,210,014.99 88,924,950.73
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 585,321.98 -53,624,612.00
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“-”号填列）
净敞口套期收益（损失以“－”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填列） -85,000,000.00
信用减值损失（损失以“-”号填列） -1,602,755,833.25 -44,613,626.95
资产减值损失（损失以“-”号填列） -57,108,726.11 -18,031,211.86
资产处置收益（损失以“-”号填列） 59,202,420.32 557,914.68
三、营业利润（亏损以“－”号填列） -1,129,836,857.54 305,298,322.17
加：营业外收入 33,576,293.70 62,296,192.21
减：营业外支出 50,006,107.13 47,321,882.63
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） -1,146,266,670.97 320,272,631.75
减：所得税费用 -18,183,948.74 186,851,893.74
五、净利润（净亏损以“－”号填列） -1,128,082,722.23 133,420,738.01
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） -1,128,082,722.23 133,420,738.01
2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润 -1,129,022,859.33 110,895,980.31
2.少数股东损益 940,137.10 22,524,757.70
六、其他综合收益的税后净额 -28,124.11 -29,436.61
归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额 -38,761.88 -66,567.63
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收益
3.其他权益工具投资公允价值变动
4.企业自身信用风险公允价值变动
5.其他
（二）将重分类进损益的其他综合收益 -38,761.88 -66,567.63
1.权益法下可转损益的其他综合收益
2.其他债权投资公允价值变动
141
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额 -38,761.88 -66,567.63
7.其他
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额 10,637.77 37,131.02
七、综合收益总额 -1,128,110,846.34 133,391,301.40
归属于母公司所有者的综合收益总额 -1,129,061,621.21 110,829,412.68
归属于少数股东的综合收益总额 950,774.87 22,561,888.72
八、每股收益：
（一）基本每股收益 -0.57 0.05
（二）稀释每股收益 -0.57 0.05
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00 元，上期被合并方实现的净利润为：0.00 元。
法定代表人：胡嘉 主管会计工作负责人：薛文 会计机构负责人：童朝军
4、母公司利润表
单位：元
项目 2021 年度 2020 年度
一、营业收入 390,390,811.67 630,360,865.30
减：营业成本 178,633,652.68 355,515,832.66
税金及附加 4,737,937.79 5,558,115.81
销售费用
管理费用 119,646,004.32 101,651,551.72
研发费用 3,185,184.32 6,074,046.15
财务费用 26,880,477.16 77,947,529.72
其中：利息费用 48,709,125.87 89,729,074.19
利息收入 19,718,870.20 16,627,901.20
加：其他收益 2,758,734.98 2,826,195.99
投资收益（损失以“－”号填列） -319,206,806.26 682,825,810.66
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 1,656,873.14 -54,194,010.69
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益（损失以“-”号填列）
净敞口套期收益（损失以“－”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填列） -85,000,000.00
信用减值损失（损失以“-”号填列） -65,319,077.39 -8,000,872.77
142
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
资产减值损失（损失以“-”号填列） -1,166,744.46
资产处置收益（损失以“-”号填列） -24,983.23
二、营业利润（亏损以“－”号填列） -410,651,320.96 761,264,923.12
加：营业外收入 1,443,966.23 1,894,038.72
减：营业外支出 109,159.08 1,505,224.55
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） -409,316,513.81 761,653,737.29
减：所得税费用 -19,818,200.83 42,048,702.10
四、净利润（净亏损以“－”号填列） -389,498,312.98 719,605,035.19
（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） -389,498,312.98 719,605,035.19
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收益
3.其他权益工具投资公允价值变动
4.企业自身信用风险公允价值变动
5.其他
（二）将重分类进损益的其他综合收益
1.权益法下可转损益的其他综合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 -389,498,312.98 719,605,035.19
七、每股收益：
（一）基本每股收益 -0.20 0.35
（二）稀释每股收益 -0.20 0.35
5、合并现金流量表
单位：元
项目 2021 年度 2020 年度
一、经营活动产生的现金流量：
143
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
销售商品、提供劳务收到的现金 6,212,886,999.37 6,428,986,010.11
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 2,117,048,027.81 4,436,371,025.86
经营活动现金流入小计 8,329,935,027.18 10,865,357,035.97
购买商品、接受劳务支付的现金 302,760,594.63 299,325,213.65
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 2,323,706,319.87 2,465,409,513.30
支付的各项税费 447,038,769.86 396,745,406.71
支付其他与经营活动有关的现金 4,205,359,827.25 6,945,481,864.16
经营活动现金流出小计 7,278,865,511.61 10,106,961,997.82
经营活动产生的现金流量净额 1,051,069,515.57 758,395,038.15
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 74,542,645.80 230,689,681.49
取得投资收益收到的现金 5,079,430.26 28,089,041.30
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 45,878,292.54 62,839,482.85
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 211,543,746.00
收到其他与投资活动有关的现金 5,902,020.27
投资活动现金流入小计 342,946,134.87 321,618,205.64
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 30,431,943.63 90,797,365.64
144
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
投资支付的现金 5,326,000.00 108,000,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 3,111,666.84
支付其他与投资活动有关的现金 794,267.56 172,877.29
投资活动现金流出小计 39,663,878.03 198,970,242.93
投资活动产生的现金流量净额 303,282,256.84 122,647,962.71
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 3,940,000.00 5,650,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 3,940,000.00 5,650,000.00
取得借款收到的现金 1,226,431,994.68 2,426,196,495.76
收到其他与筹资活动有关的现金 750,650,000.00 336,600,000.00
筹资活动现金流入小计 1,981,021,994.68 2,768,446,495.76
偿还债务支付的现金 2,311,453,471.59 3,000,723,714.20
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 215,164,989.08 210,736,852.11
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 28,901,250.14 28,413,468.59
支付其他与筹资活动有关的现金 907,665,142.59 871,265,202.60
筹资活动现金流出小计 3,434,283,603.26 4,082,725,768.91
筹资活动产生的现金流量净额 -1,453,261,608.58 -1,314,279,273.15
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 -35,828.19 -89,051.50
五、现金及现金等价物净增加额 -98,945,664.36 -433,325,323.79
加：期初现金及现金等价物余额 1,936,475,159.67 2,369,800,483.46
六、期末现金及现金等价物余额 1,837,529,495.31 1,936,475,159.67
6、母公司现金流量表
单位：元
项目 2021 年度 2020 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 402,928,047.59 438,494,704.31
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 4,411,941,459.62 7,728,150,044.73
经营活动现金流入小计 4,814,869,507.21 8,166,644,749.04
购买商品、接受劳务支付的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 198,551,179.65 208,791,106.17
支付的各项税费 62,075,012.08 40,912,279.14
145
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
支付其他与经营活动有关的现金 5,053,769,023.41 7,505,057,693.08
经营活动现金流出小计 5,314,395,215.14 7,754,761,078.39
经营活动产生的现金流量净额 -499,525,707.93 411,883,670.65
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 398,106,661.36 208,521,778.49
取得投资收益收到的现金 261,623,707.19 624,582,637.76
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 79,266.39 33,230.00
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 659,809,634.94 833,137,646.25
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 7,270,759.71 2,622,727.22
投资支付的现金 183,039,134.11 265,130,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 190,309,893.82 267,752,727.22
投资活动产生的现金流量净额 469,499,741.12 565,384,919.03
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 950,000,000.00 1,783,770,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 611,650,000.00
筹资活动现金流入小计 1,561,650,000.00 1,783,770,000.00
偿还债务支付的现金 1,625,035,000.00 2,531,695,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 149,544,739.45 98,338,979.22
支付其他与筹资活动有关的现金 15,585,400.29 380,161,381.97
筹资活动现金流出小计 1,790,165,139.74 3,010,195,361.19
筹资活动产生的现金流量净额 -228,515,139.74 -1,226,425,361.19
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -258,541,106.55 -249,156,771.51
加：期初现金及现金等价物余额 1,049,547,988.09 1,298,704,759.60
六、期末现金及现金等价物余额 791,006,881.54 1,049,547,988.09
7、合并所有者权益变动表
146
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
本期金额
单位：元
2021 年度
归属于母公司所有者权益
其他权 一
项目 益工具 专 般
其他综合 项 风 其 少数股东权益 所有者权益合计
股本 优永 资本公积 减：库存股 盈余公积 未分配利润 小计
其 收益 储 险 他
先续
他 备 准
股债
备
一、上年期末余
2,033,579,072.00 522,439,792.37 255,796,501.21 111,408.24 1,004,261,184.86 1,855,680,824.37 5,160,275,780.63 103,357,904.59 5,263,633,685.22
额
加：会计政策变
-218,308,274.26 -218,308,274.26 -7,592,865.98 -225,901,140.24
更
前期差错更正
同一控制下企业
合并
其他
二、本年期初余
2,033,579,072.00 522,439,792.37 255,796,501.21 111,408.24 1,004,261,184.86 1,637,372,550.11 4,941,967,506.37 95,765,038.61 5,037,732,544.98
额
三、本期增减变
动金额（减少以 -216,983.49 -38,761.88 -1,238,628,456.42 -1,238,884,201.79 -22,558,925.99 -1,261,443,127.78
“－”号填列）
（一）综合收益
-38,761.88 -1,129,022,859.33 -1,129,061,621.21 950,774.87 -1,128,110,846.34
总额
（二）所有者投 -216,983.49 -216,983.49 225,608.18 8,624.69
147
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
入和减少资本
1．所有者投入的
4,240,000.00 4,240,000.00
普通股
2．其他权益工具
持有者投入资本
3．股份支付计入
所有者权益的金
额
4．其他 -216,983.49 -216,983.49 -4,014,391.82 -4,231,375.31
（三）利润分配 -109,605,597.09 -109,605,597.09 -23,735,309.04 -133,340,906.13
1．提取盈余公积
2．提取一般风险
准备
3．对所有者（或
-109,605,597.09 -109,605,597.09 -23,735,309.04 -133,340,906.13
股东）的分配
4．其他
（四）所有者权
益内部结转
1．资本公积转增
资本（或股本）
2．盈余公积转增
资本（或股本）
3．盈余公积弥补
亏损
4．设定受益计划
变动额结转留存
148
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
收益
5．其他综合收益
结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余
2,033,579,072.00 522,222,808.88 255,796,501.21 72,646.36 1,004,261,184.86 398,744,093.69 3,703,083,304.58 73,206,112.62 3,776,289,417.20
额
上期金额
单位：元
2020 年年度
归属于母公司所有者权益
其他权 一
项目 益工具 专 般
其他综合 项 风 其 少数股东权益 所有者权益合计
股本 优永 资本公积 减：库存股 盈余公积 未分配利润 小计
其 收益 储 险 他
先续
他 备 准
股债
备
一、上年期末余
2,037,756,672.00 534,340,467.82 16,443,033.60 177,975.87 860,340,177.82 1,898,957,523.20 5,315,129,783.11 107,669,495.66 5,422,799,278.77
额
加：会计政策变
-1,081,767.07 -1,081,767.07 -682,940.94 -1,764,708.01
更
前期差错更正
同一控制下企
149
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
业合并
其他
二、本年期初余
2,037,756,672.00 534,340,467.82 16,443,033.60 177,975.87 860,340,177.82 1,897,875,756.13 5,314,048,016.04 106,986,554.72 5,421,034,570.76
额
三、本期增减变
动金额（减少以 -4,177,600.00 -11,900,675.45 239,353,467.61 -66,567.63 143,921,007.04 -42,194,931.76 -153,772,235.41 -3,628,650.13 -157,400,885.54
“－”号填列）
（一）综合收益
-66,567.63 110,895,980.31 110,829,412.68 22,561,888.72 133,391,301.40
总额
（二）所有者投
-4,177,600.00 -11,900,675.45 239,353,467.61 -255,431,743.06 5,323,163.95 -250,108,579.11
入和减少资本
1．所有者投入
-4,177,600.00 -11,490,488.80 239,353,467.61 -255,021,556.41 5,154,779.24 -249,866,777.17
的普通股
2．其他权益工
具持有者投入
资本
3．股份支付计
入所有者权益 3,713,359.32 3,713,359.32 3,713,359.32
的金额
4．其他 -4,123,545.97 -4,123,545.97 168,384.71 -3,955,161.26
（三）利润分配 143,921,007.04 -153,090,912.07 -9,169,905.03 -31,513,702.80 -40,683,607.83
1．提取盈余公
143,921,007.04 -143,921,007.04
积
2．提取一般风
险准备
3．对所有者（或 -9,169,905.03 -9,169,905.03 -31,513,702.80 -40,683,607.83
150
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
股东）的分配
4．其他
（四）所有者权
益内部结转
1．资本公积转
增资本（或股
本）
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．设定受益计
划变动额结转
留存收益
5．其他综合收
益结转留存收
益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余
2,033,579,072.00 522,439,792.37 255,796,501.21 111,408.24 1,004,261,184.86 1,855,680,824.37 5,160,275,780.63 103,357,904.59 5,263,633,685.22
额
151
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
8、母公司所有者权益变动表
本期金额
单位：元
2021 年度
项目 其他权益工具 其他综合
股本 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 未分配利润 其他 所有者权益合计
优先股 永续债 其他 收益
一、上年期末余额 2,033,579,072.00 630,535,313.25 255,796,501.21 1,004,261,184.86 2,426,917,033.54 5,839,496,102.44
加：会计政策变更 -656,191.84 -656,191.84
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 2,033,579,072.00 630,535,313.25 255,796,501.21 1,004,261,184.86 2,426,260,841.70 5,838,839,910.60
三、本期增减变动金
额（减少以“－”号填 -499,103,910.07 -499,103,910.07
列）
（一）综合收益总额 -389,498,312.98 -389,498,312.98
（二）所有者投入和
减少资本
1．所有者投入的普通
股
2．其他权益工具持有
者投入资本
3．股份支付计入所有
者权益的金额
4．其他
152
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
（三）利润分配 -109,605,597.09 -109,605,597.09
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）
-109,605,597.09 -109,605,597.09
的分配
3．其他
（四）所有者权益内
部结转
1．资本公积转增资本
（或股本）
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动
额结转留存收益
5．其他综合收益结转
留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 2,033,579,072.00 630,535,313.25 255,796,501.21 1,004,261,184.86 1,927,156,931.63 5,339,736,000.53
153
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
上期金额
单位：元
2020 年年度
项目 其他权益工具 其他综合
股本 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 未分配利润 其他 所有者权益合计
优先股 永续债 其他 收益
一、上年期末余额 2,037,756,672.00 731,999,202.97 16,443,033.60 860,340,177.82 1,860,402,910.42 5,474,055,929.61
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 2,037,756,672.00 731,999,202.97 16,443,033.60 860,340,177.82 1,860,402,910.42 5,474,055,929.61
三、本期增减变动金
额（减少以“－”号填 -4,177,600.00 -101,463,889.72 239,353,467.61 143,921,007.04 566,514,123.12 365,440,172.83
列）
（一）综合收益总额 719,605,035.19 719,605,035.19
（二）所有者投入和
-4,177,600.00 -101,463,889.72 239,353,467.61 -344,994,957.33
减少资本
1．所有者投入的普
-4,177,600.00 -11,490,488.80 239,353,467.61 -255,021,556.41
通股
2．其他权益工具持
有者投入资本
3．股份支付计入所
3,713,359.32 3,713,359.32
有者权益的金额
4．其他 -93,686,760.24 -93,686,760.24
（三）利润分配 143,921,007.04 -153,090,912.07 -9,169,905.03
1．提取盈余公积 143,921,007.04 -143,921,007.04
154
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
2．对所有者（或股
-9,169,905.03 -9,169,905.03
东）的分配
3．其他
（四）所有者权益内
部结转
1．资本公积转增资
本（或股本）
2．盈余公积转增资
本（或股本）
3．盈余公积弥补亏
损
4．设定受益计划变
动额结转留存收益
5．其他综合收益结
转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 2,033,579,072.00 630,535,313.25 255,796,501.21 1,004,261,184.86 2,426,917,033.54 5,839,496,102.44
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
三、公司基本情况
深圳世联行集团股份有限公司(以下简称“本公司”，在包含子公司时统称“本集团”)系由世联地产顾问(中国)有限公司于
1993年投资注册成立的，本公司所发行人民币普通股A股股票，已于2009年8月28日在深圳证券交易所上市。本公司统一社
会信用代码为91440300618867554R，法定代表人胡嘉先生，注册地址:深圳市罗湖区深南东路2028号罗湖商务中心12楼。
本集团主要经营范围：房地产咨询、房地产代理、房地产经纪、专营小额贷款、物业租赁、物业管理、物业管理咨询、
商业运营管理、酒店管理服务、投资管理、投资咨询、建筑装饰设计咨询、装修设计与施工、建筑装饰工程、家电装饰材料
商品销售等。
本公司控股股东为珠海大横琴集团有限公司，本集团最终控制方为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会。股东大会
是本公司的权力机构，依法行使公司经营方针、筹资、投资、利润分配等重大事项决议权。董事会对股东大会负责，依法行
使公司的经营决策权；经理层负责组织实施股东大会、董事会决议事项，主持企业的生产经营管理工作。
本财务报告于2022年4月11日由本公司董事会批准报出。
本集团合并财务报表范围包括北京世联房地产顾问有限公司、东莞世联地产顾问有限公司、上海世联房地产顾问有限
公司等314家子公司。本报告期通过非同一控制下合并增加深圳世联惠普商业保理有限公司、深圳前海中博供应链管理有限
公司2家公司；通过投资新设增加杭州君汇不动产管理有限公司、盐城市世联慧盐物业资产管理有限公司等26家子公司；通
过收购资产购入深圳更赢信息技术有限公司、惠州更赢信息技术有限公司等16家子公司；因股权处置减少深圳世联集房资产
管理有限公司及其子公司、北京世联明德商业管理有限公司等合计41家子公司；因注销减少深圳世联新创投资有限公司、山
西辰世兴业房地产顾问有限公司等28家子公司。
详见本附注“八、合并范围的变更”及本附注“九、在其他主体中的权益”相关内容。
四、财务报表的编制基础
1、编制基础
本集团财务报表以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则》及相关规定，并
基于本附注五“重要会计政策、会计估计和合并财务报表的编制方法”所述会计政策和估计编制。
2、持续经营
本集团至本报告期末起至少12个月内具备持续经营能力，无影响持续经营能力的重大事项。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
本集团根据实际生产经营特点制定的具体会计政策和会计估计包括营业周期、应收款项坏账准备的确认和计量、固定
资产分类及折旧方法、无形资产摊销、贷款损失准备金、收入确认和计量等。
1、遵循企业会计准则的声明
本集团编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司及本集团的财务状况、经营成果和现金流
156
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
量等有关信息。
2、会计期间
本集团的会计期间为公历1月1日至12月31日。
3、营业周期
本集团营业周期为12个月，并以营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。
4、记账本位币
本集团的记账本位币为人民币。本公司及子公司选定记账本位币的依据是主要业务收支的计价和结算币种。本集团部
分子公司采用人民币以外的货币作为记账本位币，在编制本财务报表时，这些子公司的外币财务报表按照附注五、9进行了
折算。
5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
本集团作为合并方，在同一控制下企业合并中取得的资产和负债，在合并日按被合并方在最终控制方合并报表中的账面
价值计量。取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
在非同一控制下企业合并中取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债在收购日以公允价值计量。合并成本为本集团
在购买日为取得对被购买方的控制权而支付的现金或非现金资产、发行或承担的负债、发行的权益性证券等的公允价值以及
在企业合并中发生的各项直接相关费用之和（通过多次交易分步实现的企业合并，其合并成本为每一单项交易的成本之和）。
合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方
可辨认净资产公允价值份额的，首先对合并中取得的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值、以及合并对价的非现金
资产或发行的权益性证券等的公允价值进行复核，经复核后，合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值
份额的，将其差额计入合并当期营业外收入。
6、合并财务报表的编制方法
本集团将所有控制的子公司及结构化主体纳入合并财务报表范围。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会计政策或会计期间对子
公司财务报表进行必要的调整。
合并范围内的所有重大内部交易、往来余额及未实现利润在合并报表编制时予以抵销。子公司的所有者权益中不属于母
公司的份额以及当期净损益、其他综合收益及综合收益总额中属于少数股东权益的份额，分别在合并财务报表“少数股东权
益、少数股东损益、归属于少数股东的其他综合收益及归属于少数股东的综合收益总额”项目列示。
对于同一控制下企业合并取得的子公司，其经营成果和现金流量自合并当期期初纳入合并财务报表。编制比较合并财务
报表时，对上年财务报表的相关项目进行调整，视同合并后形成的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并的，应在取得控制权的报告期，补充披露在合
并财务报表中的处理方法。例如：通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并，编制合并报表
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时，视同在最终控制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整，在编制比较报表时，以不早于本集团和被合并方同处于最
终控制方的控制之下的时点为限，将被合并方的有关资产、负债并入本集团合并财务报表的比较报表中，并将合并而增加的
净资产在比较报表中调整所有者权益项下的相关项目。为避免对被合并方净资产的价值进行重复计算，本集团在达到合并之
前持有的长期股权投资，在取得原股权之日与本集团和被合并方处于同一方最终控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关
损益、其他综合收益和其他净资产变动，应分别冲减比较报表期间的期初留存收益和当期损益。
对于非同一控制下企业合并取得子公司，经营成果和现金流量自本集团取得控制权之日起纳入合并财务报表。在编制合
并财务报表时，以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值为基础对子公司的财务报表进行调整。
通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并的，应在取得控制权的报告期，补充披露在
合并财务报表中的处理方法。例如：通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并，编制合并
报表时，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的
差额计入当期投资收益；与其相关的购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益以及除净损益、其
他综合收益和利润分配外的其他所有者权益变动，在购买日所属当期转为投资损益，由于被投资方重新计量设定受益计划净
负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
本集团在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，在合并财务报表中，处置价款与处置长期股权投资
相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本溢价或股本溢价，资本公积不足冲减
的，调整留存收益。
本集团因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权的，在编制合并财务报表时，对于剩余股权，按照其在丧
失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子
公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资损益，同时冲减商誉。与原有
子公司股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转为当期投资损益 。
本集团通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，如果处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项
交易属于一揽子交易的，应当将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前
每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权
时一并转入丧失控制权当期的投资损益。
7、合营安排分类及共同经营会计处理方法
本集团的合营安排包括共同经营和合营企业。对于共同经营项目，本集团作为共同经营中的合营方确认单独持有的资产
和承担的负债，以及按份额确认持有的资产和承担的负债，根据相关约定单独或按份额确认相关的收入和费用。与共同经营
发生购买、销售不构成业务的资产交易的，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。
8、现金及现金等价物的确定标准
本集团现金流量表之现金指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金流量表之现金等价物指持有期限不超过3个月、
流动性强、易于转换为已知金额现金且价值变动风险很小的投资。
9、外币业务和外币报表折算
（1）外币业务
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本集团外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币金额。于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负
债表日的即期汇率折算为人民币，所产生的折算差额除了为购建或生产符合资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的
汇兑差额按资本化的原则处理外，直接计入当期损益。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇
率折算为人民币，所产生的折算差额，作为公允价值变动直接计入当期损益。
（2）外币财务报表的折算
外币资产负债表中资产、负债类项目采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益类项目除“未分配利润”外，均按业
务发生时的即期汇率折算；利润表中的收入与费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。上述折算产生的外币报表折算差
额，在其他综合收益项目中列示。外币现金流量采用现金流量发生日的即期汇率（或实际情况）折算。汇率变动对现金的影
响额，在现金流量表中单独列示。
10、金融工具
金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
（1）金融资产
1）金融资产分类、确认依据和计量方法
本集团根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流特征，将金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产、以
公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
本集团将同时符合下列条件的金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产：①管理该金融资产的业务模式是以收取合同
现金流量为目标。②该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利
息的支付。此类金融资产按照公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额；以摊余成本进行后续计量。除被指
定为被套期项目的，按照实际利率法摊销初始金额与到期金额之间的差额，其摊销、减值、汇兑损益以及终止确认时产生的
利得或损失，计入当期损益。
本集团将同时符合下列条件的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：①管理该金融资
产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标。②该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的
现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。此类金融资产按照公允价值进行初始计量，相关交易费用
计入初始确认金额。除被指定为被套期项目的，此类金融资产，除信用减值损失或利得、汇兑损益和按照实际利率法计算的
该金融资产利息之外，所产生的其他利得或损失，均计入其他综合收益；金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累
计利得或损失应当从其他综合收益中转出，计入当期损益。
本集团按照实际利率法确认利息收入。利息收入根据金融资产账面余额乘以实际利率计算确定，但下列情况除外：①对
于购入或源生的已发生信用减值的金融资产，自初始确认起，按照该金融资产的摊余成本和经信用调整的实际利率计算确定
其利息收入。②对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产，在后续期间，按照该金
融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。
本集团将非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。该指定一经作出，不得
撤销。本集团指定的以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资，按照公允价值进行初始计量，相
关交易费用计入初始确认金额；除了获得股利（属于投资成本收回部分的除外）计入当期损益外，其他相关的利得和损失（包
括汇兑损益）均计入其他综合收益，且后续不得转入当期损益。当其终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失
从其他综合收益中转出，计入留存收益。
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除上述分类为以摊余成本计量的金融资产和分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产之外的金融
资产。本集团将其分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。此类金融资产按照公允价值进行初始计量，相
关交易费用直接计入当期损益。此类金融资产的利得或损失，计入当期损益。
本集团在非同一控制下的企业合并中确认的或有对价构成金融资产的，该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产。
2）金融资产转移的确认依据和计量方法
本集团将满足下列条件之一的金融资产予以终止确认：①收取该金融资产现金流量的合同权利终止；②金融资产发生转
移，本集团转移了金融资产所有权上几乎所有风险和报酬；③金融资产发生转移，本集团既没有转移也没有保留金融资产所
有权上几乎所有风险和报酬，且未保留对该金融资产控制的。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值，与因转移而收到的对价及原直接计入其他综合
收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，
仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付）之和的差额计入当期损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，
按照各自的相对公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价及应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变
动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以
未偿付本金金额为基础的利息的支付）之和，与分摊的前述金融资产整体账面价值的差额计入当期损益。
（2）金融负债
1）金融负债分类、确认依据和计量方法
本集团的金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融负债。按照公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该金融负债相关的股利和利
息支出计入当期损益。
其他金融负债采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。除下列各项外，本集团将金融负债分类为以摊余成本计量
的金融负债：①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和
指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。②不符合终止确认条件的金融资产转移或继续涉入被转移金融资
产所形成的金融负债。③不属于以上①或②情形的财务担保合同，以及不属于以上①情形的以低于市场利率贷款的贷款承诺。
本集团将在非同一控制下的企业合并中作为购买方确认的或有对价形成金融负债的，按照以公允价值计量且其变动计入
当期损益进行会计处理。
2）金融负债终止确认条件
当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，终止确认该金融负债或义务已解除的部分。本集团与债权人之间签订协
议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融
负债，并同时确认新金融负债。本集团对现存金融负债全部或部分的合同条款作出实质性修改的，终止确认现存金融负债或
其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入
当期损益。
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（3）金融资产和金融负债的公允价值确定方法
本集团以主要市场的价格计量金融资产和金融负债的公允价值，不存在主要市场的，以最有利市场的价格计量金融资产
和金融负债的公允价值，并且采用当时适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术。公允价值计量所使用的输入
值分为三个层次，即第一层次输入值是计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值是
除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。本
集团优先使用第一层次输入值，最后再使用第三层次输入值。公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具
有重大意义的输入值所属的最低层次决定。
本集团对权益工具的投资以公允价值计量。但在有限情况下，如果用以确定公允价值的近期信息不足，或者公允价值的
可能估计金额分布范围很广，而成本代表了该范围内对公允价值的最佳估计的，该成本可代表其在该分布范围内对公允价值
的恰当估计。
（4）金融资产和金融负债的抵销
本集团的金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列条件时，以相互抵销后的净额在
资产负债表内列示：①本集团具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；②本集团计划以净额结算，
或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
（5）金融负债与权益工具的区分及相关处理方法
本集团按照以下原则区分金融负债与权益工具：①如果本集团不能无条件地避免以交付现金或其他金融资产来履行一项
合同义务，则该合同义务符合金融负债的定义。有些金融工具虽然没有明确地包含交付现金或其他金融资产义务的条款和条
件，但有可能通过其他条款和条件间接地形成合同义务。②如果一项金融工具须用或可用本集团自身权益工具进行结算，需
要考虑用于结算该工具的本集团自身权益工具，是作为现金或其他金融资产的替代品，还是为了使该工具持有方享有在发行
方扣除所有负债后的资产中的剩余权益。如果是前者，该工具是发行方的金融负债；如果是后者，该工具是发行方的权益工
具。在某些情况下，一项金融工具合同规定本集团须用或可用自身权益工具结算该金融工具，其中合同权利或合同义务的金
额等于可获取或需交付的自身权益工具的数量乘以其结算时的公允价值，则无论该合同权利或义务的金额是固定的，还是完
全或部分地基于除本集团自身权益工具的市场价格以外的变量（例如利率、某种商品的价格或某项金融工具的价格）的变动
而变动，该合同分类为金融负债。
本集团在合并报表中对金融工具（或其组成部分）进行分类时，考虑了集团成员和金融工具持有方之间达成的所有条款
和条件。如果集团作为一个整体由于该工具而承担了交付现金、其他金融资产或者以其他导致该工具成为金融负债的方式进
行结算的义务，则该工具应当分类为金融负债。
金融工具或其组成部分属于金融负债的，相关利息、股利（或股息）、利得或损失，以及赎回或再融资产生的利得或损
失等，本集团计入当期损益。
金融工具或其组成部分属于权益工具的，其发行（含再融资）、回购、出售或注销时，本集团作为权益的变动处理，不
确认权益工具的公允价值变动。
（5）金融资产减值
本集团以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具
投资、财务担保合同等计提减值准备并确认信用减值损失。
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指企业按照原实际利率
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折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收入的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续期内预期信用损失的累计变
动确认为损失准备。在每个资产负债表日，将整个存续期内预期信用损失的变动金额作为减值损失或利得计入当期损益。即
使该资产负债表日确定的整个存续期内预期损益损失小于初始确认时估计现金流量所反映的预期信用损失的金额，也将预期
信用损失的有利变动确认为减值利得。
除上述采用简化计量方法和购买或源生的已发生信用减值意外的其他金融资产，本公司在每个资产负债表日评估相关金
融工具的信用风险自初始确认后是否显著增加，将金融工具发生信用减值的过程分为三个阶段，对于不同阶段的金融工具减
值采用不同的会计处理方法：金融工具的信用风险自初始确认后未显著增加的，本公司按照该金融工具未来12 个月的预期
信用损失计量损失准备，并按照其账面余额（即未扣除减值准备）和实际利率计算利息收入；金融工具的信用风险自初始确
认后已显著增加但未发生信用减值的，本公司按照该金融工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备，并按照其账面余额
（即未扣除减值准备）和实际利率计算利息收入；初始确认后发生信用减值的，本公司按照该金融工具整个存续期的预期信
用损失计量损失准备，并按照其摊余成本（账面余额减已计提减值准备）和实际利率计算利息收入。
对于不含重大融资成分的应收账款和合同资产，本集团始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准
备。
1）信用风险自初始确认后是否显著增加的判断
如果某项金融资产在资产负债表日确定的预计存续期内的违约概率显著高于在初始确认时确定的预计存续期内的违约
概率，则表明该金融资产的信用风险显著增加。但是，如果本集团确定金融工具在资产负债表日只具有较低的信用风险的，
可以假设该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。
除了单项评估风险的金融资产外，本集团基于共同风险特征将金融资产划分为不同的组合，在组合的基础上评估信用风
险。
2）预期信用损失的会计处理方法
为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化，本公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失
准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益，并根据金融工具的种类，抵减该金融资产在资产负债表中列示
的账面价值或计入预计负债（贷款承诺或财务担保合同）或计入其他综合收益（以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
的债权投资）。
11、应收票据
本集团对应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法，包括评估信用风险自初始确认后是否已显著增加的方法
等详见本章节“10、（6）金融资产减值”。
本集团参考历史损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险和整个存续期预期信用损失率，计
算预期信用损失。
项目 确认组合依据 计提方法
银行承兑汇票 信用损失风险极低，在短期内履行其支付合同现金流量的义务 参照历史损失率经验，不计提信用损失。
能力很强。
商业承兑汇票 信用损失风险一般 参照历史损失率经验，计提信用损失。
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12、应收账款
本集团对应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法，包括评估信用风险自初始确认后是否已显著增加的方法
等详见本章节“10、（6）金融资产减值”。
本集团对有客观证据表明某项应收账款已经发生了信用减值的，对该应收账款单项计提坏账准备并确认预期信用损失。
当单项应收账款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团以信用风险特征将应收账款分为组合。本集团采用的共
同信用风险特征包括：信用风险评级、担保品相对于金融资产的价值等。
对于划分为以账龄特征为风险组合的应收账款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况及对未来经济状况的预测，
编制应收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。
对于划分为以取得担保物为风险组合的应收账款，本集团参考担保的价值，对担保物的预期现金流和时间进行预测，计
算预期信用损失。
13、其他应收款
其他应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
本集团对其他应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法，包括评估信用风险自初始确认后是否已显著增加的方
法等详见本章节“10、（6）金融资产减值”。
本集团对有客观证据表明某项其他应收款已经发生了信用减值的，对该其他应收款单项计提坏账准备并确认预期信用损
失。当单项其他应收款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团以信用风险特征将其他应收款分为组合，在组合
的基础上计算预期信用损失。确定组合依据如下：
项目 确认组合依据 计提方法
组合 款项性质 基于历史信用损失经验、结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来
整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
14、贷款
本集团对贷款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法，包括评估信用风险自初始确认后是否已显著增加的方法等详
见本章节“10、（6）金融资产减值”。
对于发放贷款，除已发生信用减值的金融资产以外，根据信用风险是否发生显著増加以及是否已发生信用减值，本公司
在整个存续期的预期信用损失确认损失准备。
15、存货
本集团存货主要包括原材料、低值易耗品、包装物等。
存货中原材料在取得时按实际成本计价，存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。
用于生产的原材料，其可变现净值按估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金
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额确定。为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值应当以合同价格为基础计算。
在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌价准备。存货跌价准
备按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已
计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
本集团存货的盘存制度为永续盘存制。
本集团低值易耗品和包装物采用一次转销法/五五摊销法进行摊销。
16、合同资产
本集团按合同已向客户提供服务或转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素的，本集
团在取得该收取对价的权利时，按合同约定应收取的对应单项履约的对价确认为合同资产。合同资产在本集团按合同约定取
得无条件的（即仅取决于时间流逝）向客户收取该对价的权利时结转确认为应收账款。
同一合同下的合同资产和合同负债按净额列示，其中净额为借方余额的，根据其流动性在“合同资产”或“其他非流动资
产”项目中列报。
本集团在资产负债表日计算合同资产预期信用损失，如果该预期信用损失大于当前合同资产减值准备的账面金额，本集
团将其差额确认为减值损失，借记“资产减值损失”，贷记“合同资产减值准备”。相反，本集团将差额确认为减值利得，做相
反的会计记录。
本集团实际发生信用损失，认定相关合同资产无法收回，经批准予以核销的，根据批准的核销金额，借记“合同资产减
值准备”，贷记“合同资产”。若核销金额大于已计提的损失准备，按其差额借记“资产减值损失”。
17、合同成本
本集团与合同成本有关的资产包括合同履约成本和合同取得成本。
（1）与合同成本有关的资产金额的确定方法
合同履约成本，即本集团为履行合同发生的成本，不属于其他会计准则规范范围且同时满足下列条件的，确认为合同履
约成本：1）该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由
客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；2）该成本增加了本集团未来用于履行履约义务的资源；3）该成本预期
能够收回。
本集团为履行合同发生的成本，不符合合同履约成本确认条件的，或者与合同履约义务中已履行部分相关的支出，在成
本发生时直接计入当期损益。
合同取得成本，即本集团为取得合同发生的增量成本且预期能够收回的，确认为合同取得成本。增量成本是指本集团不
取得合同就不会发生的成本。本集团为取得合同发生的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出，在发生时直接计入当
期损益，但是，明确由客户承担的除外。
（2）与合同成本有关的资产的摊销
本集团与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础（即在履约义务履行的时点或按履约义务
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的履约进度）进行摊销，计入当期损益。
（3）与合同成本有关的资产的减值
当合同成本的账面价值高于本集团因转让与该资产相关的商品预期能够取得的剩余对价以及为转让该相关商品估计将
要发生的成本这两项差额的，超出部分应当计提减值准备，并确认为资产减值损失。
以前期间减值的因素之后发生变化，使得前述差额高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当期
损益，但转回后的资产账面价值不应超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。
18、持有待售资产
（1）本集团将同时符合下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：1）根据类似交易中出售此类资产或处置组
的惯例，在当前状况下即可立即出售；2）出售极可能发生，即已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计
出售将在一年内完成。有关规定要求相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的需要获得相关批准。本集团将非流动资
产或处置组首次划分为持有待售类别前，按照相关会计准则规定计量非流动资产或处置组中各项资产和负债的账面价值。
初始计量或在资产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或处置组时，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额
的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有
待售资产减值准备。
（2）本集团专为转售而取得的非流动资产或处置组，在取得日满足“预计出售将在一年内完成”的规定条件，且短期（通常
为3个月）内很可能满足持有待售类别的其他划分条件的，在取得日将其划分为持有待售类别。在初始计量时，比较假定其
不划分为持有待售类别情况下的初始计量金额和公允价值减去出售费用后的净额，以两者孰低计量。除企业合并中取得的
非流动资产或处置组外，由非流动资产或处置组以公允价值减去出售费用后的净额作为初始计量金额而产生的差额，计入
当期损益。
（3）本集团因出售对子公司的投资等原因导致丧失对子公司控制权的，无论出售后本集团是否保留部分权益性投资，在拟
出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在母公司个别财务报表中将对子公司投资整体划分为持有待售类别，
在合并财务报表中将子公司所有资产和负债划分为持有待售类别。
（4）后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，并
在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减
值损失不得转回。
（5）对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据各项非流动资产账面价值
所占比重，按比例抵减其账面价值。
（6）后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，并在划
分为持有待售类别后适用相关计量规定的非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。已抵减的
商誉账面价值，以及非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。
（7）持有待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额，根据处置组中除商誉外，各项非流动资产账面价值所占比重，
按比例增加其账面价值。
（8）持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债的利息和其他费用继续
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予以确认。
19、长期应收款
本集团的长期应收款包括应收融资租赁款。
本集团对长期应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法，包括评估信用风险自初始确认后是否已显著增加的方
法等详见本附注“四、9（6）金融工具的减值”。
本集团对有客观证据表明某项长期应收款已经发生了信用减值的，对该长期应收款单项计提坏账准备并确认预期信用损
失。当单项长期应收款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团以信用风险特征将长期应收款分为组合。本集团
采用的共同信用风险特征包括：信用风险评级等。
20、长期股权投资
本集团长期股权投资主要是对子公司的投资、对联营企业的投资和对合营企业的投资。
本集团对共同控制的判断依据是所有参与方或参与方组合集体控制该安排，并且该安排相关活动的政策必须经过这些集
体控制该安排的参与方一致同意。
本集团直接或通过子公司间接拥有被投资单位20％（含）以上但低于50％的表决权时，通常认为对被投资单位具有重大
影响。持有被投资单位20%以下表决权的，还需要综合考虑在被投资单位的董事会或类似权力机构中派有代表、或参与被投
资单位财务和经营政策制定过程、或与被投资单位之间发生重要交易、或向被投资单位派出管理人员、或向被投资单位提供
关键技术资料等事实和情况判断对被投资单位具有重大影响。
对被投资单位形成控制的，为本集团的子公司。通过同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照取得被
合并方在最终控制方合并报表中净资产的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。被合并方在合并日的净资产账
面价值为负数的，长期股权投资成本按零确定。
通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并的，应在取得控制权的报告期，补充披露在母
公司财务报表中的长期股权投资的处理方法。例如：通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合
并，属于一揽子交易的，本集团将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于一揽子交易的，在合并日，根
据合并后享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。初始投资
成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积，
资本公积不足冲减的，冲减留存收益。
通过非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以合并成本作为初始投资成本。
通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并的，应在取得控制权的报告期，补充披露在
母公司财务报表中的长期股权投资成本处理方法。例如：通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权，最终形成
企业合并，属于一揽子交易的，本集团将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于一揽子交易的，按照原
持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。购买日之前持有的股权采用权益法
核算的，原权益法核算的相关其他综合收益暂不做调整，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同
的基础进行会计处理。购买日之前持有的股权在可供出售金融资产中采用公允价值核算的，原计入其他综合收益的累计公允
价值变动在合并日转入当期投资损益。
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除上述通过企业合并取得的长期股权投资外，以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为投资成本；
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为投资成本；投资者投入的长期股权投资，按照
投资合同或协议约定的价值作为投资成本；公司如有以债务重组、非货币性资产交换等方式取得的长期股权投资，应根据相
关企业会计准则的规定并结合公司的实际情况披露确定投资成本的方法。
本集团对子公司投资采用成本法核算，对合营企业及联营企业投资采用权益法核算。
后续计量采用成本法核算的长期股权投资，在追加投资时，按照追加投资支付的成本额公允价值及发生的相关交易费用
增加长期股权投资成本的账面价值。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，按照应享有的金额确认为当期投资收益。
后续计量采用权益法核算的长期股权投资，随着被投资单位所有者权益的变动相应调整增加或减少长期股权投资的账面
价值。其中在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，按照
本集团的会计政策及会计期间，并抵销与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益按照持股比例计算归属于投资企业的
部分，对被投资单位的净利润进行调整后确认。
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期投资收益。采用权益法核算的长期股权投资，因被投
资单位除净损益以外所有者权益的其他变动而计入所有者权益的，处置该项投资时将原计入所有者权益的部分按相应比例转
入当期投资损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改按可供出售金融资产核
算，剩余股权在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核
算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
因处置部分长期股权投资丧失了对被投资单位控制的，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影
响的，改按权益法核算，处置股权账面价值和处置对价的差额计入投资收益，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核
算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按可供出售金融资产的有关规定进行
会计处理，处置股权账面价值和处置对价的差额计入投资收益，剩余股权在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计
入当期投资损益。
本集团对于分步处置股权至丧失控股权的各项交易不属于一揽子交易的，对每一项交易分别进行会计处理。属于“一揽
子交易”的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理，但是，在丧失控制权之前每一次交易处置
价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制
权的当期损益。
21、投资性房地产
投资性房地产计量模式
成本法计量
折旧或摊销方法
本集团投资性房地产主要是已出租的或持有并计划出租的房屋建筑物。
本集团投资性房地产按其成本作为入账价值，外购投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产
的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
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本集团对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率采用平均年限法计提折旧或摊销。投
资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧率如下：
类别 折旧年限（年） 预计残值率 年折旧率
房屋建筑物 30 10% 3.00%
商铺 20 10% 4.50%
当投资性房地产的用途改变为自用时，则自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无形资产。自用房地产的
用途改变为赚取租金或资本增值时，则自改变之日起，将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，以转换前
的账面价值作为转换后的入账价值。
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资
性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
资产负债表日，有迹象表明投资性房地产发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。
22、固定资产
（1）确认条件
1）本集团固定资产是指同时具有以下特征，即为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一年的有
形资产。
2）固定资产包括房屋及建筑物、运输设备、电子设备和其他，按其取得时的成本作为入账的价值，其中，外购的固定资产
成本包括买价和进口关税等相关税费，以及为使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该资产的其他支出；
自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成；投资者投入的固定资产，按投资
合同或协议约定的价值作为入账价值，但合同或协议约定价值不公允的按公允价值入账；融资租赁租入的固定资产，按租赁
开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为入账价值。与固定资产有关的后续支出，包括修理支出、
更新改造支出等，符合固定资产确认条件的，计入固定资产成本，对于被替换的部分，终止确认其账面价值；不符合固定资
产确认条件的，于发生时计入当期损益。
3）资产负债表日，本集团将对固定资产项目进行检查，如果存在减值迹象的，表明该资产可能发生了减值。在进行减值测
试后，如果该项固定资产的账面价值超过其可收回金额，将资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值
损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，
终止确认该固定资产。
4）固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
5）本集团于每年期末，对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变，则作为会计估计变更
处理。
（2）折旧方法
类别 折旧方法 折旧年限 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 30 10.00% 3%
电子设备 年限平均法 5 10.00% 18%
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运输设备 年限平均法 5 10.00% 18%
其他设备 年限平均法 5 10.00% 18%
商铺 年限平均法 20 10.00% 4.5%
（3）融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
1）认定依据:实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。具体认定依据为符合下列一项或数项条件的：在租
赁期届满时,租赁资产的所有权转移给承租人；承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择
权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人会行使这种选择权；即使资产的所有权不转移，但租赁
期占租赁资产使用寿命的大部分；承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值；几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值；
租赁资产性质特殊，如不作较大改造只有承租人才能使用。
2）计价方法:融资租入固定资产初始计价为租赁期开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值较低者作为入账价值；租
赁过程中发生的手续费、印花税等直接费用，计入租入资产初始成本。
3）融资租入固定资产后续计价采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提折旧及减值准备。
23、在建工程
在建工程在达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或工程实际成本等，按估计的价值结转固定资产，次月起
开始计提折旧，待办理了竣工决算手续后再对固定资产原值差异进行调整。
在建工程按实际发生的成本计量。自营建筑工程按直接材料、直接工资、直接施工费等计量；出包建筑工程按应支付的
工程价款等计量；设备安装工程按所安装设备的价值、安装费用、工程试运转等所发生的支出等确定工程成本。在建工程成
本还包括应当资本化的借款费用和汇兑损益。
24、借款费用
发生的可直接归属于需要经过1年以上的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房
地产和存货等的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建
或生产活动已经开始时，开始资本化；当购建或生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，停止资本化，
其后发生的借款费用计入当期损益。如果符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超
过3个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。
专门借款当期实际发生的利息费用，扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资
收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本
化率，确定资本化金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
25、使用权资产
使用权资产是指承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。本集团作为承租方的租赁合同，在租赁期开始日，除短期租
赁和低价值资产租赁外，本集团根据租赁合同确认使用权资产。
（1）初始计量
在租赁期开始日，本集团按照成本对使用权资产进行初始计量。初始计量成本包括：1）租赁负债的初始计量金额；2）
在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额 (扣除已享受的租赁激励相关金额)；3）承租人发生的初始直接费用，即达成租赁
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所发生的增量成本；4）承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计
将发生的成本。
（2）后续计量
本集团采用成本模式对使用权资产进行后续计量。租赁期开始日后，本集团按照租赁准则有关规定重新计量租赁负债的，
相应调整使用权资产的账面价值。使用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，本集团将剩余金额计
入当期损益。
本集团根据与使用权资产有关的经济利益的预期消耗方式做出决定，按直线法对使用权资产计提折旧，通常自租赁期开
始的当月计提折旧，计提的折旧金额根据使用权资产的用途，计入相关资产的成本或者当期损益。
本集团在确定使用权资产的折旧年限时，对能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，本集团在租赁资产剩余
使用寿命内计提折旧。否则，租赁资产在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
资产负债表日，有迹象表明使用权资产发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。使用权资
产发生减值，按照扣除减值损失之后的使用权资产的账面价值，进行后续折旧。
（3）租赁期内合同发生变更时，在租赁变更生效日，本集团按以下情形进行会计处理：
1）租赁发生变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，调减缩小或缩短部分对应的使用权资产和租赁负债的账面价值，
将这部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。
2）其他租赁变更，按变更后合同重新计量的租赁负债，相应调整使用权资产的账面价值。
26、无形资产
（1）计价方法、使用寿命、减值测试
本集团无形资产包括土地使用权、计算机软件、车位使用权等，按取得时的实际成本计量，其中，购入的无形资产，按
实际支付的价款和相关的其他支出作为实际成本；投资者投入的无形资产，按投资合同或协议约定的价值确定实际成本，但
合同或协议约定价值不公允的，按公允价值确定实际成本；对非同一控制下合并中取得被购买方拥有的但在其财务报表中未
确认的无形资产，在对被购买方资产进行初始确认时，按公允价值确认为无形资产。
土地使用权、车位使用权从出让起始日起，按其出让年限平均摊销，其他无形资产按预计使用年限、合同规定的受益年
限和法律规定的有效年限三者中最短者分期平均摊销。摊销金额按其受益对象计入相关资产成本和当期损益。
本集团在取得无形资产时分析判断其使用寿命。使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内采用直线法摊销；使用寿命不
确定的无形资产不予摊销。本集团的计算机软件，摊销年限为2年。
对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核，如发生改变，则作为会计估计变更处
理。
本集团将无法预见该资产为公司带来经济利益的期限，或使用期限不确定等无形资产确定为使用寿命不确定的无形资
产。在每个会计期间对使用寿命不确定的无形资产的预计使用寿命进行复核，如有证据表明无形资产的使用寿命是有限的，
则估计其使用寿命并在预计使用寿命内摊销。
资产负债表日进行减值测试，有迹象表明无形资产发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。
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（2）内部研究开发支出会计政策
本集团内部研究开发项目的研究阶段是指研发项目已经董事会或者相关管理层的批准，并着手收集相关资料、进行市场
调查等的阶段，这一阶段不会形成阶段性成果。开发阶段是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某
项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等，这一阶段往往形成成果的可能性较大。
研究阶段的支出，于发生时计入当期损益；开发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：
1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
3）运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场；
4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；
5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
不满足上述条件的开发阶段的支出，于发生时计入当期损益。前期已计入损益的开发支出在以后期间不再确认为资产。
已资本化的开发阶段的支出在资产负债表上列示为开发支出，自该项目达到预定可使用状态之日起转为无形资产列报。
27、商誉
商誉为股权投资成本或非同一控制下企业合并成本超过应享有的或企业合并中取得的被投资单位或被购买方可辨认净
资产于取得日或购买日的公允价值份额的差额。与子公司有关的商誉在合并财务报表上单独列示，与联营企业和合营企业有
关的商誉，包含在长期股权投资的账面价值中。
本集团于资产负债表日进行减值测试，有迹象表明商誉发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值
准备。
28、长期资产减值
集团于每一资产负债表日对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用寿命有限的
无形资产等项目进行检查，当存在下列迹象时，表明资产可能发生了减值，本集团将进行减值测试。对商誉和使用寿命不确
定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年末均进行减值测试。难以对单项资产的可收回金额进行测试的，以该资产所属
的资产组或资产组组合为基础测试。
减值测试后，若该资产的账面价值超过其可收回金额，其差额确认为减值损失，上述资产的减值损失一经确认，在以后
会计期间不予转回。
出现减值的迹象如下：
（1）资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌；
（2）企业经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化，从而对企业
产生不利影响；
（3）市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响企业计算资产预计未来现金流量现值的折现率，导
致资产可收回金额大幅度降低；
（4）有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏；
（5）资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置；
（6）企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所创造的净现金流量或者实现的营业
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利润（或者亏损）远远低于（或者高于）预计金额等；
（7）其他表明资产可能已经发生减值的迹象。
29、长期待摊费用
本集团的长期待摊费用主要是指已经支出，但应由当期及以后各期承担的摊销期限在1年以上(不含1年) 的摊销费用，
如租入自用办公场所的装修费、租入对外经营的公寓等房产的装修费、高尔夫球场使用等费用，该等费用在受益期内平均摊
销。如果长期待摊费用项目不能使以后会计期间受益，则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
30、合同负债
合同负债反映本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。本集团在向客户转让商品之前，客户已经支付了
合同对价或本集团已经取得了无条件收取合同对价权利的，在客户实际支付款项与到期应支付款项孰早时点，按已收款项或
应收客户对价的金额确认为合同负债。在本集团按合同约定履行了向客户提供服务或转让商品的义务时，按对应服务或商品
的对价冲减合同负债。
同一合同下的合同资产和合同负债按净额列示，其中净额为贷方余额的，根据其流动性在“合同负债”或“其他非流动负
债”项目中列报。
31、职工薪酬
（1）短期薪酬的会计处理方法
短期薪酬主要包括：职工工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保险费、工伤保险费、住房公积金，
工会经费和职工教育经费、非货币性福利以及其他短期薪酬。本集团在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确
认为负债，并按照受益对象计入当期损益或相关资产成本。
（2）离职后福利的会计处理方法
离职后福利主要包括设定提存计划。其中设定提存计划主要包括基本养老保险、失业保险以及年金等，相应的应缴存金
额于发生时计入相关资产成本或当期损益。
（3）辞退福利的会计处理方法
在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿的建议，在本集团不能单
方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时，和本集团确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰
早日，确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月不能完全支付的，
按照其他长期职工薪酬处理。
职工内部退休计划采用上述辞退福利相同的原则处理。本集团将自职工停止提供服务日至正常退休日的期间拟支付的内
退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预计负债确认条件时，计入当期损益（辞退福利）。
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（4）其他长期职工福利的会计处理方法
本集团向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划进行会计处理，除此之外按照设定收
益计划进行会计处理。
32、租赁负债
本集团作为承租方的租赁合同，在租赁期开始日，除短期租赁和低价值资产租赁外，本集团根据租赁合同确认租赁负债。
（1）初始计量
租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。
租赁付款额是指本集团按合同向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，包括：1）固定付款额及
实质固定付款额；2）取决于指数或比率的可变租赁付款额，该款项在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确定；3）
本集团合理确定将行使选择权时，购买该选择权的行权价格；4）本集团将行使终止租赁选择权，行使终止租赁选择权需支
付的款项；5）根据本集团提供的担保余值预计应支付的款项。
在计算租赁付款额的现值时，本集团采用租赁内含利率作为折现率，该利率是指使出租人的租赁收款额的现值与未担保
余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人的初始直接费用之和的利率。本集团因无法确定租赁内含利率的，采用增量
借款利率作为折现率。该增量借款利率，是指本集团在类似经济环境下为获得与使用权资产价值接近的资产，在类似期间以
类似抵押条件借入资金须支付的利率。该利率与下列事项相关：1）本集团自身情况，即集团的偿债能力和信用状况；2）“借
款”的期限，即租赁期；3）“借入”资金的金额，即租赁负债的金额；4）“抵押条件”，即标的资产的性质和质量；5）经济环
境，包括承租人所处的司法管辖区、计价货币、合同签订时间等。本集团以银行贷款利率为基础，考虑上述因素进行调整而
得出该增量借款利率。
（2）后续计量
在租赁期开始日后，本集团按以下原则对租赁负债进行后续计量：1）确认租赁负债的利息时，增加租赁负债的账面金
额；2）支付租赁付款额时，减少租赁负债的账面金额；3）因重估或租赁变更等原因导致租赁付款额发生变动时，重新计量
租赁负债的账面价值。
本集团按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益或相关资产成本。周期性利
率是指本集团对租赁负债进行初始计量时所采用的折现率，或者因租赁付款额发生变动或因租赁变更而需按照修订后的折现
率对租赁负债进行重新计量时，本集团所采用的修订后的折现率。
租赁期内合同发生变更时，在租赁变更生效日，本集团按以下情形进行会计处理：
1）租赁发生变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，调减缩小或缩短部分对应的使用权资产和租赁负债的账面价值，
将这部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。
2）其他租赁变更，按变更后合同重新计量的租赁负债，相应调整使用权资产的账面价值。
（3）重新计量
租赁期开始日后，发生下列情形的，本集团按照变动后租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的
账面价值：
1）实质固定付款额发生变动（该情形下，采用原折现率折现）；2）保余值预计的应付金额发生变动（该情形下，采用
原折现率折现）；3）用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动（该情形下，采用修订后的折现率折现）；4）购买选择权
的评估结果发生变化（该情形下，采用修订后的折现率折现）；5）续租选择权或终止租赁选择权的评估结果或实际行使情
况发生变化（该情形下，采用修订后的折现率折现）。
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33、预计负债
当与对外担保、商业承兑汇票贴现、未决诉讼或仲裁、产品质量保证等或有事项相关的业务同时符合以下条件时，本集
团将其确认为负债：该义务是本集团承担的现时义务；该义务的履行很可能导致经济利益流出企业；该义务的金额能够可靠
地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和
货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。每个资产负债表日
对预计负债的账面价值进行复核，如有改变则对账面价值进行调整以反映当前最佳估计数。
34、担保赔偿准备、未到期责任准备
担保赔偿准备、未到期责任准备是本集团在从事金融融资性担保业务时，参照执行2010年3月8日经国务院批准，中国银
行业监督管理委员会、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国工业和信息化部、中华人民共和国财政部、
中华人民共和国商务部、中国人民银行、国家工商行政管理总局制定《融资性担保公司管理暂行办法》规定进行提取。
本集团按照当年融资性担保费收入的50％提取未到期责任准备金，未到期责任准备金按差额提取。按不低于当年年末融
资性担保责任余额1％的比例提取担保赔偿准备金，担保赔偿准备金累计达到当年融资性担保责任余额10％的，实行差额提
取。
35、股份支付
用以换取职工提供服务的以权益结算的股份支付，以授予职工权益工具在授予日的公允价值计量。该公允价值的金额在
完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的情况下，在等待期内以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按直
线法计算计入相关成本或费用，相应增加资本公积。
以现金结算的股份支付，按照本集团承担的以股份或其他权益工具为基础确定的负债的公允价值计量。如授予后立即可
行权，在授予日以承担负债的公允价值计入相关成本或费用，相应增加负债；如需完成等待期内的服务或达到规定业绩条件
以后才可行权，在等待期的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按照本集团承担负债的公允价值金额，
将当期取得的服务计入成本或费用，相应调整负债。
在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当期损益。
本集团在等待期内取消所授予权益工具的（因未满足可行权条件而被取消的除外），作为加速行权处理，即视同剩余等
待期内的股权支付计划已经全部满足可行权条件，在取消所授予权益工具的当期确认剩余等待期内的所有费用。
36、优先股、永续债等其他金融工具
归类为债务工具的优先股、永续债，按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用实际利率法按摊余成本
进行后续计量，其利息支出或股利分配按照借款费用进行处理，其回购或赎回产生的利得或损失计入当期损益。
归类为权益工具的优先股、永续债，在发行时收到的对价扣除交易费用后增加所有者权益，其利息支出或股利分配按照
利润分配进行处理，回购或注销作为权益变动处理。
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37、收入
收入确认和计量所采用的会计政策
收入是本集团在日常活动中形成的、会导致股东权益增加且与股东投入资本无关的经济利益的总流入。本集团的营业收
入主要为劳务服务收入、建造合同收入、经营租赁收入、销售商品收入和让渡资产使用权收入。
（1）确认和计量方法
本集团与客户之间的合同同时满足下列条件时，本集团在履行了合同中的履约义务，即客户取得相关服务或商品控制权
时确认收入：合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务；合同明确了合同各方与所转让商品或提供劳务相关的权利和义
务；合同有明确的与所转让商品或提供劳务相关的支付条款；合同具有商业实质，即履行该合同将改变本集团未来现金流量
的风险、时间分布或金额；本集团因向客户转让商品或提供劳务而有权取得的对价很可能收回。
在合同开始日，本集团将识别合同中存在的各单项履约义务，确定各单项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时
点履行；并将交易价格按照各单项履约义务所承诺商品或劳务的单独售价的相对比例分摊至各单项履约义务；在履行了各单
项履约义务时按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量确认收入。
交易价格是本集团因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项。本集团将根据合
同条款，再考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响，并结合以往的习惯做法
确定交易价格。合同有可变对价的，本集团按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，确认的交易价格不超
过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。预期将退还给客户的款项作为退货负债，不计入
交易价格。有权收取的对价是非现金形式时，本集团按照非现金对价的公允价值确定交易价格。合同中存在重大融资成分的，
本集团按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格，该交易价格与合同对价之间的差
额，在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日，本集团预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款间隔不超过一
年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。
满足下列条件之一时，本集团属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：1）客户在本集
团履约的同时即取得并消耗本集团履约所带来的经济利益；2）客户能够控制本集团履约过程中在建商品或服务；3）本集团
履约过程中所产出的商品或服务具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款
项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本集团在该段时间内按照履约进度确认收入，按商品或服务的性质，采用产出法或
投入法确定履约进度。当履约进度不能合理确定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额
确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本集团在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品
或服务控制权时，本集团会考虑下列迹象：1）本集团就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品或服务负有现时
付款义务；2）本集团已将该商品的实物转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；3）本集团已将该商品实物转移给
客户，即客户已占有该实物商品；4）本集团已将该商品或服务的法定所有权或所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即
客户已取得该商品或服务所有权上的主要风险和报酬；5）客户已接受该商品或服务。
（2）具体确认方法
1）劳务服务收入
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本集团按合同提供劳务服务时，已提供的服务达到合同约定的确认条款，即客户已取得相关服务控制权时，按合同条款
约定的服务对价确认服务收入的实现。包括房地产代理销售服务、房地产营销服务、房地产经纪服务、互联网+服务、物业
管理服务等服务收入。
本集团房地产顾问服务合同中一般约定按工作阶段进度分一期、二期、三期等分期收款的。本集团在按合同约定完成阶
段工作并提交相关报告，经客户以阶段工作确认书确认后，本集团按合同约定的阶段收款金额确认顾问服务收入的实现；在
终稿汇报、提交报告终稿并经客户确认之后，确认合同剩余顾问服务收入的实现。
2）建造合同收入
本集团在合同履行履约义务的时段内按履约进度确认建造合同收入的实现，合同履约进度按累计实际发生的合同成本
占合同预计总成本的比例确定。
如合同履约进度不能合理确定时，但合同成本能够收回的，合同收入根据能够收回的实际合同成本予以确认，合同成本
在其发生的当期确认为合同费用；使合同履约进度不能合理确定的因素不复存在时，按照合同履约进度确定与建造合同有关
的收入和费用。
3）经营租赁收入
本集团按合同提供租赁服务后，按与承租方签定的合同或协议约定的固定租金，按直线法确认租赁收入的实现，合同可
变租金在实际发生时确认租赁收入的实现。
4）销售商品收入
本集团按合同约定的时间、地点将商品交付给客户，待客户验收后按合同约定的商品对价确认商品销售收入的实现。
本集团签订的合同或协议包括销售商品和提供劳务时，如销售商品部分和提供劳务部分能够区分并单独计量的，将销售
商品部分和提供劳务部分分别处理；如销售商品部分和提供劳务部分不能够区分，或虽能区分但不能够单独计量的， 将该
合同全部作为销售商品处理。
销售合同约定本集团无安装义务的，以客户签收的收货验收单作为确认收入的依据；销售合同约定本集团应承担安装义
务的，本集团以客户签收的安装竣工单作为确认收入的依据。
5）让渡资产使用权收入
本集团按合同提供资产给客户后，按合同约定的使用期间和方法计算确认收入的实现。
利息收入：在本集团放款时，按照他人使用本集团货币资金的时间和实际利率计算确定收入金额。计算时考虑贷款的合
同条款并且包括所有归属于实际利率组成部分的费用和所有交易成本，但不包括未来信用损失。
使用费收入：按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定收入金额。
同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
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38、政府补助
本集团的政府补助包括从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产。其中，与资产相关的政府补助，是指本集团取得的、
用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助；与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
如果政府文件中未明确规定补助对象，本集团按照上述区分原则进行判断，难以区分的，整体归类为与收益相关的政府补助。
政府补助为货币性资产的，按照实际收到的金额计量，对于按照固定的定额标准拨付的补助，或对年末有确凿证据表明
能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶持资金时，按照应收的金额计量；政府补助为非货币性资产的，
按照公允价值计量，公允价值不能可靠取得的，按照名义金额(1元)计量。
为与资产相关的政府补助确认为递延收益，确认为递延收益的与资产相关的政府补助，在相关资产使用寿命内平均分配
计入当期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处
置当期的损益。
为与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损
失的期间计入当期损益。与日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与日常活动
无关的政府补助，计入营业外收支。
39、递延所得税资产/递延所得税负债
本集团递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性差异)计算确认。对于
按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可抵扣亏损，确认相应的递延所得税资产。对于商誉的初始确认产生的暂
时性差异，不确认相应的递延所得税负债。对于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)的非企业合并的交
易中产生的资产或负债的初始确认形成的暂时性差异，不确认相应的递延所得税资产和递延所得税负债。于资产负债表日，
递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认递延所得税资
产。
40、所得税的会计核算
所得税的会计核算采用资产负债表债务法。所得税费用包括当年所得税和递延所得税。除将与直接计入股东权益的交易
和事项相关的当年所得税和递延所得税计入股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，其余的当年
所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。
当年所得税是指企业按照税务规定计算确定的针对当年发生的交易和事项，应纳给税务部门的金额，即应交所得税；递
延所得税是指按照资产负债表债务法应予确认的递延所得税资产和递延所得税负债在年末应有的金额相对于原已确认金额
之间的差额。
41、租赁
（1）租赁的识别
租赁是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。
在合同开始日，本集团评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别
资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。本集团进行如下评估：
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1）合同是否涉及已识别资产的使用。已识别资产可能由合同明确指定或在资产可供客户使用时隐性指定，并且该资产在
物理上可区分，或者如果资产的某部分产能或其他部分在物理上不可区分但实质上代表了该资产的全部产能，从而使客户获
得因使用该资产所产生的几乎全部经济利益。如果资产的供应方在整个使用期间拥有对该资产的实质性替换权，则该资产不
属于已识别资产。
2）承租人是否有权获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益。
3）承租人是否有权在该使用期间主导已识别资产的使用。
合同中同时包含多项单独租赁的，承租人和出租人将合同予以分拆，并分别就各项单独租赁进行会计处理。合同中同时
包含租赁和非租赁部分的，承租人和出租人将租赁和非租赁部分进行分拆。
（2）会计处理方法
本集团作为租赁承租方：
1）租赁确认
除短期租赁和低价值资产租赁外，在租赁开始日确认使用权资产和租赁负债。使用权资产和租赁负债的确认和计量参见
前述“使用权资产”以及“租赁负债”政策说明。
对未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。
2）租赁变更
租赁变更，是指原合同条款之外的租赁范围、租赁对价、租赁期限的变更，包括增加或终止一项或多项租赁资产的使用
权，延长或缩短合同规定的租赁期等。租赁变更生效日，是指双方就租赁变更达成一致的日期。
租赁发生变更且同时符合下列条件的，本集团将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：①该租赁变更通过增加一
项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围或延长了租赁期限；②增加的对价与租赁范围扩大部分或租赁期限延长部分的
单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本集团按照租赁准则有关规定对变更后合同的对价
进行分摊，重新确定变更后的租赁期；并采用修订后的折现率对变更后的租赁付款额进行折现，以重新计量租赁负债。在计
算变更后租赁付款额的现值时，本集团采用剩余租赁期间的租赁内含利率作为折现率；无法确定剩余租赁期间的租赁内含利
率的，本集团采用租赁变更生效日的承租人增量借款利率作为折现率。就上述租赁负债调整的影响，本集团区分以下情形进
行会计处理：①租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，承租人应当调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全
终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。②其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，承租人相应调整使用权资产的账面价
值。
3）短期租赁和低价值资产租赁
短期租赁是指在租赁期开始日，租赁期不超过12个月的租赁，包含购买选择权的租赁不属于短期租赁；低价值资产租赁
是指单项租赁资产为全新资产时价值低于40,000元的租赁，承租人转租或预期转租租赁资产的，原租赁不属于低价值资产租
赁。
本集团对于短期租赁和低价值资产租赁，选择不确认使用权资产和租赁负债，本集团将短期租赁和低价值资产租赁的租
赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法或其他系统合理的方法计入相关资产成本或当期损益。
本集团作为租赁出租方：
在租赁开始日，本集团将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁是指无论所有权最终是否转移但实质上转移了与租赁
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资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。经营租赁是指除融资租赁以外的其他租赁。
一项租赁存在下列一种或多种情形的，本集团通常将其分类为融资租赁：①在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给
承租人；②承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款与预计行使选择权时租赁资产的公允价值相比足够低，因而
在租赁开始日就可以合理确定承租人将行使该选择权；③资产的所有权虽然不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分
（不低于租赁资产使用寿命的75%）；④在租赁开始日，租赁收款额的现值几乎相当于租赁资产的公允价值（不低于租赁资
产公允价值的90%。）；⑤租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。一项租赁存在下列一项或多项迹
象的，本集团也可能将其分类为融资租赁：①若承租人撤销租赁，撤销租赁对出租人造成的损失由承租人承担；②资产余值
的公允价值波动所产生的利得或损失归属于承租人；③承租人有能力以远低于市场水平的租金继续租赁至下一期间。
1）融资租赁
在租赁期开始日，本集团对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。应收融资租赁款进行初始计量时，
将租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。
租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。租赁收款额，是
指出租人因让渡在租赁期内使用租赁资产的权利而应向承租人收取的款项，包括：①承租人需支付的固定付款额及实质固定
付款额；存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；②取决于指数或比率的可变租赁付款额，该款项在初始计量时根据租赁
期开始日的指数或比率确定；③购买选择权的行权价格，前提是合理确定承租人将行使该选择权；④承租人行使终止租赁选
择权需支付的款项，前提是租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权；⑤由承租人、与承租人有关的一方以及有经济能力
履行担保义务的独立第三方向出租人提供的担保余值。
本集团按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。该周期性利率，是指确定租赁投资净额采用内
含折现率（转租情况下，若转租的租赁内含利率无法确定，采用原租赁的折现率（根据与转租有关的初始直接费用进行调整）），
或者融资租赁的变更未作为一项单独租赁进行会计处理，且满足假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为融资租赁条
件时按相关规定确定的修订后的折现率。
融资租赁发生变更且同时符合下列条件的，本集团将该变更作为一项单独租赁进行会计处理：①该变更通过增加一项或
多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；②增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
如果融资租赁的变更未作为一项单独租赁进行会计处理，且满足假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为经营租
赁条件的，本集团自租赁变更生效日开始将其作为一项新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的租赁投资净额作为租
赁资产的账面价值。
2）经营租赁
在租赁期内各个期间，本集团采用直线法将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。
本集团发生的与经营租赁有关的初始直接费用应当资本化至租赁标的资产的成本，在租赁期内按照与租金收入相同的确
认基础分期计入当期损益。
对于经营租赁资产中的固定资产，本集团采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租赁资产，采用系统合理的
方法进行摊销。
本集团取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额,在实际发生时计入当期损益。
经营租赁发生变更的，本集团自变更生效日开始，将其作为一项新的租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应
收的租赁收款额视为新租赁的收款额。
42、终止经营
本集团满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已经处置或划分为持有待售类别：1）该组成部
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分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营
地区进行处置的一项相关联计划的一部分；3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。
43、资产证券化
本集团的资产证券化是指将部分信贷资产打包出售给合作方设立的特定目的实体。
金融资产发生转移的，根据相关金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的转移情况进行判断：已经全部转移的，终
止确认相应的金融资产；没有转移且保留了相关金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不予终止确认；既没有转移也
没有保留相关金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，根据对该项金融资产控制的涉及程度决定是否终止确认：放弃了
对该项金融资产控制的，终止确认该项金融资产；未放弃对该项金融资产控制的，按照对其继续涉入该项金融资产的程度确
认有关金融资产，并相应确认相关负债。
附回购条件的信贷资产转让，根据交易的经济实质确定是否终止确认。对于将予回购的资产与转让的信贷资产相同或
实质上相同，回购价格固定或是原转让价格加上合理回报的，本集团不终止确认所转让的信贷资产。对于在金融资产转让后
只保留了优先按照公允价值回购该信贷资产权利的(在转入方出售该信贷资产的情况下)，本集团终止确认所转让的信贷资
产。
金融资产符合整体终止确认的，转移所收到的对价与相应的账面价值的差额，计入当期损益，原直接计入所有者权益
的相关金融资产的公允价值累积变动额，也一并转入当期损益；满足部分转移终止确认条件的，将涉及转移金融资产整体的
账面价值在终止确认部分与未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，以分摊后的账面价值作为基础比照整
体转移对部分转移的部分进行处理。不符合终止确认条件的，将收到的对价确认为一项金融负债。
44、重要会计政策和会计估计变更
（1）重要会计政策变更
√ 适用 □ 不适用
会计政策变更的内容和原因 审批程序 备注
具体
2018 年 12 月 7 日，财政部修订印发了《企业会计准则第 21 号--租赁》（财会[2018]35 号）本公司第五届董事会第二
内容
（以下简称"新租赁准则"），要求在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财 十二次会议审议通过，本
见备
务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自 2019 年 1 月 1 日起施行；其他执行 次会计政策变更的议案无
注说
企业会计准则的企业自 2021 年 1 月 1 日起施行。本公司从 2021 年 1 月 1 日起开始执行。需提交股东大会审议。
明
新租赁准则在租赁定义和识别、承租人会计处理方面作了较大修改，出租人会计处理基本延续现有规定。承租人将不再
区分融资租赁和经营租赁，所有租赁（短期租赁和低价值资产租赁除外）采用统一的会计处理模型确认使用权资产和租赁负
债。使用权资产，承租人能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，应当在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无
法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，应当在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
同时承租人需确定使用权资产是否发生减值，并对已识别的减值损失进行会计处理。对于租赁负债，承租人应当计算租赁负
债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益。改进承租人后续计量，增加选择权重估和租赁变更情形下的会计处理。
丰富出租人披露内容，为报表使用者提供更多有用信息。
根据新租赁准则的衔接规定，公司将根据首次执行本准则的累积影响数，调整首次执行本准则当年年初留存收益及财务
报表其他相关项目金额，不调整可比期间信息。
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1）本集团作为承租人，对于首次执行日前已存在的经营租赁，本集团在首次执行日根据剩余租赁付款额按首次执行日本
集团的增量借款利率折现的现值计量租赁负债，并根据每项租赁选择以下两种方法之一计量使用权资产：a、假设自租赁期
开始日即采用新租赁准则的账面价值，采用首次执行日的本集团的增量借款利率作为折现率；b、与租赁负债相等的金额，
并根据预付租金进行必要调整。
本集团于2021年1月1日计入资产负债表的租赁负债所采用的增量借款利率为 5.94%-6.37%。
本集团于首次执行日对使用权资产进行减值测试，并调使用权资产的账面价值；对于首次执行日前的经营租赁，本集团
在应用上述方法的同时根据每项租赁选择采用下列一项或多项简化处理：
a、将于首次执行日后 12 个月内完成的租赁作为短期租赁处理；
b、计量租赁负债时，具有相似特征的租赁采用同一折现率；
c、使用权资产的计量不包含初始直接费用；
d、存在续租选择权或终止租赁选择权的，根据首次执行日前选择权的实际行使及其他最新情况确定租赁期；
e、作为使用权资产减值测试的替代，评估包含租赁的合同在首次执行日前是否为亏损合同，并根据首次执行日前计入资
产负债表的亏损准备金额调整使用权资产；
f、首次执行日之前发生的租赁变更，不进行追溯调整，根据租赁变更的最终安排，按照新租赁准则进行会计处理。
2）本集团作为出租人，对于首次执行日前划分为经营租赁且在首次执行日后仍存续的转租赁，本集团在首次执行日基于
原租赁和转租赁的剩余合同期限和条款进行重新评估，并按照新租赁准则的规定进行分类。重分类为融资租赁的，本集团将
其作为一项新的融资租赁进行会计处理。
（2）重要会计估计变更
□ 适用 √ 不适用
（3）2021 年起首次执行新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况
√ 适用 □ 不适用
是否需要调整年初资产负债表科目
√ 是 □ 否
合并资产负债表
单位：元
项目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 01 月 01 日 调整数
流动资产：
货币资金 2,259,503,860.60 2,259,503,860.60
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 4,000,000.00 4,000,000.00
衍生金融资产
应收票据 699,418,701.84 699,418,701.84
应收账款 1,593,556,080.05 1,589,443,861.12 -4,112,218.93
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应收款项融资
预付款项 135,354,880.87 119,093,385.35 -16,261,495.52
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 1,432,568,339.29 1,432,568,339.29
其中：应收利息
应收股利 1,256,575.03 1,256,575.03
买入返售金融资产
存货 44,800,057.12 44,800,057.12
贷款 1,916,285,850.03 1,916,285,850.03
合同资产 33,101,769.80 33,101,769.80
持有待售资产 18,223,880.13 18,223,880.13
一年内到期的非流动资产 5,581,032.91 5,581,032.91
其他流动资产 139,916,488.49 139,916,488.49
流动资产合计 8,276,729,908.22 8,261,937,226.68 -14,792,681.54
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款 52,460,377.46 52,460,377.46
长期股权投资 51,824,771.01 51,824,771.01
其他权益工具投资 2,105,594.41 2,105,594.41
其他非流动金融资产 580,742,405.52 580,742,405.52
投资性房地产 589,348,768.49 589,348,768.49
固定资产 107,844,794.33 107,844,794.33
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 3,295,331,354.28 3,295,331,354.28
无形资产 3,077,834.81 3,077,834.81
开发支出
商誉 257,793,634.01 257,793,634.01
长期待摊费用 549,971,778.55 549,971,778.55
182
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
递延所得税资产 471,692,893.24 471,692,893.24
其他非流动资产
非流动资产合计 2,614,402,474.37 5,962,194,206.11 3,347,791,731.74
资产总计 10,891,132,382.59 14,224,131,432.79 3,332,999,050.20
流动负债：
短期借款 1,721,323,242.35 1,721,323,242.35
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 562,663,754.20 275,569,567.98 -287,094,186.22
预收款项 50,264,955.10 50,264,955.10
合同负债 55,412,480.47 55,412,480.47
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 738,158,985.22 738,158,985.22
应交税费 416,494,624.39 416,494,624.39
其他应付款 1,615,112,645.44 1,615,112,645.44
其中：应付利息 1,389,482.78 1,389,482.78
应付股利 7,026,448.37 7,026,448.37
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 156,331,791.99 156,331,791.99
其他流动负债 467,952,578.47 467,952,578.47
流动负债合计 5,627,383,265.64 5,496,620,871.41 -130,762,394.23
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款
应付债券
其中：优先股
183
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
永续债
租赁负债 3,689,662,584.67 3,689,662,584.67
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 115,431.73 115,431.73
其他非流动负债
非流动负债合计 115,431.73 3,689,778,016.40 3,689,662,584.67
负债合计 5,627,498,697.37 9,186,398,887.81 3,558,900,190.44
所有者权益：
股本 2,033,579,072.00 2,033,579,072.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 522,439,792.37 522,439,792.37
减：库存股 255,796,501.21 255,796,501.21
其他综合收益 111,408.24 111,408.24
专项储备
盈余公积 1,004,261,184.86 1,004,261,184.86
一般风险准备
未分配利润 1,855,680,824.37 1,637,372,550.11 -218,308,274.26
归属于母公司所有者权益合计 5,160,275,780.63 4,941,967,506.37 -218,308,274.26
少数股东权益 103,357,904.59 95,765,038.61 -7,592,865.98
所有者权益合计 5,263,633,685.22 5,037,732,544.98 -225,901,140.24
负债和所有者权益总计 10,891,132,382.59 14,224,131,432.79 3,332,999,050.20
调整情况说明
本集团2021年1月1日起公司执行新租赁准则，根据新租赁准则的衔接规定，在新准则施行日，除短期租赁和低价值资
产租赁外，将本集团已存在的租赁合同按准则确认使用权资产和租赁负债，并调整年初留存收益及财务报表其他相关项目金
额。影响合并资产负债表减少应收账款4,112,218.93元，减少预付账款16,261,495.52元，增加一年内到期的非流动资产
5,581,032.91元，增加长期应收款52,460,377.46元，增加使用权资产3,295,331,354.28元，减少应付账款287,094,186.22元，增
加一年内到期的非流动负债156,331,791.99元，增加租赁负债3,689,662,584.67元，减少未分配利润218,308,274.26元，减少少
数股东权益7,592,865.98元。
母公司资产负债表
184
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
单位：元
项目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 01 月 01 日 调整数
流动资产：
货币资金 1,311,197,988.09 1,311,197,988.09
交易性金融资产 5,321,801.70 5,321,801.70
衍生金融资产
应收票据 40,694,077.75 40,694,077.75
应收账款 193,639,561.59 193,639,561.59
应收款项融资
预付款项 3,411,678.45 2,177,233.38 -1,234,445.07
其他应收款 1,585,323,140.67 1,585,158,175.04 -164,965.63
其中：应收利息
应收股利 13,640,250.77 13,640,250.77
存货
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产 2,391,675.09 2,391,675.09
其他流动资产 1,142,810.02 1,142,810.02
流动资产合计 3,140,731,058.27 3,141,723,322.66 992,264.39
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款 10,243,898.82 10,243,898.82
长期股权投资 4,091,870,830.26 4,091,870,830.26
其他权益工具投资
其他非流动金融资产 259,502,910.76 259,502,910.76
投资性房地产 385,574,089.18 385,574,089.18
固定资产 10,272,601.80 10,272,601.80
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 9,701,517.99 9,701,517.99
无形资产 354,696.22 354,696.22
开发支出
185
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
商誉
长期待摊费用 584,197.43 584,197.43
递延所得税资产 45,524,834.55 45,524,834.55
其他非流动资产
非流动资产合计 4,793,684,160.20 4,813,629,577.01 19,945,416.81
资产总计 7,934,415,218.47 7,955,352,899.67 20,937,681.20
流动负债：
短期借款 1,263,670,000.00 1,263,670,000.00
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 48,969,220.32 48,263,660.08 -705,560.24
预收款项 14,375.47 14,375.47
合同负债 674,960.38 674,960.38
应付职工薪酬 109,436,958.01 109,436,958.01
应交税费 81,254,504.94 81,254,504.94
其他应付款 590,781,762.07 590,781,762.07
其中：应付利息
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 7,733,364.15 7,733,364.15
其他流动负债 8,490.57 8,490.57
流动负债合计 2,094,810,271.76 2,101,838,075.67 7,027,803.91
非流动负债：
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债 14,566,069.13 14,566,069.13
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 108,844.27 108,844.27
186
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
其他非流动负债
非流动负债合计 108,844.27 14,674,913.40 14,566,069.13
负债合计 2,094,919,116.03 2,116,512,989.07 21,593,873.04
所有者权益：
股本 2,033,579,072.00 2,033,579,072.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 630,535,313.25 630,535,313.25
减：库存股 255,796,501.21 255,796,501.21
其他综合收益
专项储备
盈余公积 1,004,261,184.86 1,004,261,184.86
未分配利润 2,426,917,033.54 2,426,260,841.70 -656,191.84
所有者权益合计 5,839,496,102.44 5,838,839,910.60 -656,191.84
负债和所有者权益总计 7,934,415,218.47 7,955,352,899.67 20,937,681.20
调整情况说明
本公司2021年1月1日起公司执行新租赁准则，根据新租赁准则的衔接规定，在新准则施行日，除短期租赁和低价值资
产租赁外，将公司已存在的租赁合同按准则确认使用权资产和租赁负债，并调整年初留存收益及财务报表其他相关项目金额。
影响资产负债表减少预付账款1,234,445.07元，减少其他应收账款164,965.63无，增加一年内到期的非流动资产2,391,675.09
元，增加长期应收款10,243,898.82元，增加使用权资产9,701,517.99元，减少应付账款705,560.24元，增加一年内到期的非流
动负债7,733,364.15元，增加租赁负债14,566,069.13元，减少未分配利润656,191.84元。
（4）2021 年起首次执行新租赁准则追溯调整前期比较数据说明
□ 适用 √ 不适用
45、其他
编制财务报表时，本集团管理层需要运用估计和假设，这些估计和假设会对会计政策的应用及资产、负债、收入及费用
的金额产生影响。实际情况可能与这些估计不同。本集团管理层对估计涉及的关键假设和不确定性因素的判断进行持续评估。
会计估计变更的影响在变更当期和未来期间予以确认。
下列会计估计及关键假设存在导致未来期间的资产及负债账面值发生重大调整的重要风险。
（1）应收款项减值的会计估计
本集团在资产负债表日按摊余成本计量的应收款项，以评估是否出现减值情況，并在出现减值情況时评估减值损失的具
体金额。减值的客观证据包括显示个别或组合应收款项预计未来现金流量出现大幅下降的可判断数据，显示个别或组合应收
款项中债务人的财务状况出现重大负面的可判断数据等事項。如果有证据表明该应收款项价值已恢复，且客观上与确认该损
失后发生的事项有关，则将原确认的减值损失予以转回。
187
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
（2）贷款减值损失的会计估计
本集团定期判断是否有任何客观证据表明贷款和垫款在资产负债表日发生了减值损失。如有，本集团将估算减值损失的
金额。减值损失金额为贷款和垫款账面金额与预计未来现金流量的现值之间的差额。估算减值损失金额时，对是否存在客观
证据表明贷款和垫款已发生减值损失作出重大判断，并对预期未来现金流量的现值作出重大估计。
（3）商誉减值准备的会计估计
本集团每年对商誉进行减值测试。包含商誉的资产组和资产组组合的可收回金额为其预计未来现金流量的现值，其计算
需要采用会计估计。
如果管理层对资产组和资产组组合未来现金流量计算中采用的毛利率进行修订，修订后的毛利率低于目前采用的毛利
率，本集团需对商誉增加计提减值准备。
如果管理层对应用于现金流量折现的税前折现率进行重新修订，修订后的税前折率高于目前采用的折现率，本集团需对
商誉增加计提减值准备。
如果实际毛利率或税前折现率高于或低于管理层的估计，本集团不能转回原已计提的商誉减值损失。
（4）固定资产减值准备的会计估计
本集团在资产负债表日对存在减值迹象的房屋建筑物、机器设备等固定资产进行减值测试。固定资产的可收回金额为其
预计未来现金流量的现值和资产的公允价值减去处置费用后的净额中较高者，其计算需要采用会计估计。
如果管理层对资产组和资产组组合未来现金流量计算中采用的毛利率进行修订，修订后的毛利率低于目前采用的毛利
率，本集团需对固定资产增加计提减值准备。
如果管理层对应用于现金流量折现的税前折现率进行重新修订，修订后的税前折现率高于目前采用的折现率，本集团需
对固定资产增加计提减值准备。
如果实际毛利率或税前折现率高于或低于管理层估计，本集团不能转回原已计提的固定资产减值准备。
（5）递延所得税资产确认的会计估计
递延所得税资产的估计需要对未来各个年度的应纳税所得额及适用的税率进行估计，递延所得税资产的实现取决于集团
未来是否很可能获得足够的应纳税所得额。未来税率的变化和暂时性差异的转回时间也可能影响所得税费用（收益）以及递
延所得税的余额。上述估计的变化可能导致对递延所得税的重要调整。
（6）固定资产、无形资产的可使用年限
本集团至少于每年年度终了，对固定资产和无形资产的预计使用寿命进行复核。预计使用寿命是管理层基于同类资产
历史经验、参考同行业普遍所应用的估计并结合预期技术更新而决定的。当以往的估计发生重大变化时，则相应调整未来期
间的折旧费用和摊销费用。
六、税项
1、主要税种及税率
税种 计税依据 税率
增值税 应税货物、服务销售收入 1%、3%、5%、6%、9%、13%
城市维护建设税 流转税额 7%
企业所得税 应纳税所得额 25%、16.5%、15%、2.5%-10%超额累进税率
教育费附加 流转税额 3%
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自用房产税 房产原值的 70% 1.2%
出租房产税 房产租赁收入 12%
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
纳税主体名称 所得税税率
世联咨询(香港)有限公司 16.50%
SHIJU(HK)LIMITED 16.50%
重庆世联君汇房地产运营管理有限公司 15.00%
深圳先锋居善科技有限公司 15.00%
珠海横琴世联行咨询有限公司等公司 2.5%-10%超额累进税率
2、税收优惠
（1）世联咨询(香港)有限公司、SHIJU(HK)LIMITED适用香港地区利得税16.5%。
（2）根据《财政部 税务总局 国家发展改革委关于延续西部大开发企业所得税政策的公告》（财政部公告2020年第23号），
重庆世联君汇房地产运营管理有限公司享受税收优惠，减按15%税率征收企业所得税。
（3）深圳先锋居善科技有限公司于2017年8月17日收到深圳市科技创新委员会、深圳市财政委员会、深圳市国家税务局、深
圳市地方税务局联合颁发的编号为GR201744200012的《高新技术企业证书》，有效期三年。根据《中华人民共和国企业所
得税法》、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》、《国务院关于实施企业所得税过渡优惠政策的通知》等相关规定，
深圳先锋居善科技有限公司自通过国家高新技术企业认定后，2017年起两年年内（2017年1月1日至2018年12月31日）享受“两
免三减半”所得税优惠税率即按12.5%的税率缴纳企业所得税，期满后适用高新技术企业15%税率缴纳企业所得税。
（4）根据《财政部 税务总局关于实施小微企业和个体工商户所得税优惠政策》(财政部 税务总局公告2021年第12号)公告的
规定，自2021年1月1日至2022年12月31日，对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按12.5%计入应纳税
所得额，按20%的税率缴纳企业所得税；根据《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税〔2019〕
13号)公告的规定，自2019年1月1日至2021年12月31日，对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按50%
计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。本集团子公司珠海横琴世联行咨询有限公司等公司享有2.5%-10%超额
累进所得税率优惠。
3、其他
1）本集团主要适用增值税税率为6%，小规模纳税人适用3%，其中房地产代理销售服务、房地产策划顾问服务、金融服
务、互联网+服务、房地产经纪服务、公寓住宿服务、物业管理服务、资产管理服务等劳务服务适用6%，不动产租赁适用5%、
9%，装修业务适用9%，物业服务中的代收水费适用3%，物业中的代收电费及销售货物适用13%。
2）根据《财政部 税务总局关于延续实施应对疫情部分税费优惠政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第7号）规
定，《财政部 税务总局关于支持个体工商户复工复业增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2020年第13号）的税收优
惠政策，执行期限延长至2021年12月31日，增值税小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入，减按1%征收率征收增值税。
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
七、合并财务报表项目注释
1、货币资金
单位：元
项目 期末余额 期初余额
库存现金 53,808.40 60,893.16
银行存款 1,837,475,686.91 1,936,414,266.51
其他货币资金 28,747,475.48 323,028,700.93
合计 1,866,276,970.79 2,259,503,860.60
其中：存放在境外的款项总额 1,072,524.42 1,376,423.11
因抵押、质押或冻结等对使用有限制的款项总额 28,747,475.48 323,028,700.93
其他说明
期末其他货币资金系1）本集团在银行存入保函保证金共计20,235,266.84元；2）本集团在银行存入诉讼保证金
共计8,412,443.45元；3）子公司世联行经纪的二手楼交易客户缴存在资金监管账户的交易结算资金96,765.19元；
4）子公司杭州世联卓群因车辆ETC业务，被冻结业务保证金3,000.00元。
2、交易性金融资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其中：
指定以公允价值计量且其变动计入当期
4,000,000.00
损益的金融资产
其中：
保本类结构性存款 4,000,000.00
合计 4,000,000.00
其他说明：
期初银行短期保本类结构性存款本报告期已到期结转。
3、应收票据
（1）应收票据分类列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
银行承兑票据 560,000.00 1,300,000.00
商业承兑票据 135,707,243.65 698,118,701.84
合计 136,267,243.65 699,418,701.84
190
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
单位：元
期末余额 期初余额
类别 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
账面价值 账面价值
金额 比例 金额 计提比例 金额 比例 金额 计提比例
按单项计提坏账准备的应收
433,633,346.33 90.87% 340,657,471.70 78.56% 92,975,874.63
票据
其中：
商业承兑汇票 433,633,346.33 90.87% 340,657,471.70 78.56% 92,975,874.63
按组合计提坏账准备的应收
43,592,597.35 9.13% 301,228.33 0.69% 43,291,369.02 703,986,161.95 100.00% 4,567,460.11 0.65% 699,418,701.84
票据
其中：
其中：银行承兑汇票 560,000.00 0.11% 0.00 0.00% 560,000.00 1,300,000.00 0.18% 0.00 0.00% 1,300,000.00
商业承兑汇票 43,032,597.35 9.02% 301,228.33 0.70% 42,731,369.02 702,686,161.95 99.82% 4,567,460.11 0.65% 698,118,701.84
合计 477,225,943.68 100.00% 340,958,700.03 136,267,243.65 703,986,161.95 100.00% 4,567,460.11 699,418,701.84
191
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
按单项计提坏账准备：340,657,471.70
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
集团客户 1 412,802,662.17 330,242,129.62 80.00% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
集团客户 2 10,905,000.00 5,452,500.00 50.00% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
客户 3 9,925,684.16 4,962,842.08 50.00% 因诉讼该项目承兑存在风险，预计无法全额收回款项
合计 433,633,346.33 340,657,471.70 -- --
按组合计提坏账准备：0.00
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
银行承兑汇票 560,000.00 0.00 0.00%
合计 560,000.00 0.00 --
确定该组合依据的说明：
对于银行承兑汇票，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过预测违约风险敞口
和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失，本公司对银行承兑汇票组合的预期信用损失率为0%。
按组合计提坏账准备：301,228.33
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
商业承兑汇票 43,032,597.35 301,228.33 0.70%
合计 43,592,597.35 301,228.33 --
确定该组合依据的说明：
对于评估为正常的、低风险的商业承兑汇票，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，
通过预测违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
按组合计提坏账准备：
单位：元
□ 适用 √ 不适用
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
商业承兑汇票 4,567,460.11 336,391,239.92 340,958,700.03
192
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合计 4,567,460.11 336,391,239.92 340,958,700.03
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□ 适用 √ 不适用
（3）期末公司已质押的应收票据
单位：元
项目 期末已质押金额
银行承兑票据 0.00
商业承兑票据 0.00
合计 0.00
（4）期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
单位：元
项目 期末终止确认金额 期末未终止确认金额
商业承兑票据 14,636,937.23
合计 0.00 14,636,937.23
（5）期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
单位：元
项目 期末转应收账款金额
商业承兑票据 266,104,021.90
合计 266,104,021.90
其他说明
1）期末本集团不存在已质押的票据；
2）期末本集团已经背书或贴现未终止确认金额系本集团内部公司之间已贴现的应收票据，合并报表已抵销。根据会计准则
规定，相关风险未转移，未终止确认应收票据，已贴现金额已记入短期借款。
3）期末本集团转应收账款的票据是2021年某大客户资金周转困难，出现了商业承兑汇票逾期未兑付的情况。
4、应收账款
（1）应收账款分类披露
193
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单位：元
期末余额 期初余额
类别 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
账面价值 账面价值
金额 比例 金额 计提比例 金额 比例 金额 计提比例
按单项计提坏账准备的应收
902,782,938.14 39.07% 705,402,361.08 78.14% 197,380,577.06
账款
其中：
客户 1-13 902,782,938.14 39.07% 705,402,361.08 78.14% 197,380,577.06
按组合计提坏账准备的应收
1,407,900,333.87 60.93% 194,796,324.31 13.84% 1,213,104,009.56 1,857,368,253.90 100.00% 267,924,392.78 14.42% 1,589,443,861.12
账款
其中：
以账龄特征为基础的组合 1,397,109,204.60 60.46% 193,889,315.45 13.88% 1,203,219,889.15 1,825,999,136.91 98.31% 263,522,023.78 14.43% 1,562,477,113.13
取得担保物为基础的组合 10,791,129.27 0.47% 907,008.86 8.41% 9,884,120.41 31,369,116.99 1.69% 4,402,369.00 14.03% 26,966,747.99
合计 2,310,683,272.01 100.00% 900,198,685.39 1,410,484,586.62 1,857,368,253.90 100.00% 267,924,392.78 1,589,443,861.12
194
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按单项计提坏账准备：705,402,361.08
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
集团客户 1 805,389,871.09 644,332,102.42 80.00% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
集团客户 2 35,247,862.11 24,673,503.54 70.00% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
集团客户 3 14,427,868.13 7,213,934.11 50.00% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
集团客户 4 13,474,003.66 10,779,202.93 80.00% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
集团客户 5 13,360,213.57 4,008,064.09 30.00% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
集团客户 6 8,825,974.04 7,060,779.22 80.00% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
集团客户 7 5,655,191.75 2,827,595.88 50.00% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
集团客户 8 2,941,800.01 1,470,900.02 50.00% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
集团客户 9 1,989,374.58 1,591,499.67 80.00% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
集团客户 10 759,618.20 759,618.20 100.00% 预计无法收回款项
集团客户 11 461,161.00 461,161.00 100.00% 预计无法收回款项
集团客户 12 120,000.00 120,000.00 100.00% 预计无法收回款项
集团客户 13 130,000.00 104,000.00 80.00% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
合计 902,782,938.14 705,402,361.08 -- --
按组合计提坏账准备：193,889,315.45
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
6 个月以内 975,944,867.68 8,100,342.40 0.83%
6 个月至 1 年 119,856,381.44 5,753,106.31 4.80%
1-2 年 113,884,272.37 35,119,874.96 30.84%
2 年以上 187,423,683.11 144,915,991.78 77.32%
合计 1,397,109,204.60 193,889,315.45 --
确定该组合依据的说明：
当单项应收账款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团依据信用风险特征将应收账款划分为帐龄组合，在
组合基础上，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预
期信用损失率，计算预期信用损失。
按组合计提坏账准备：907,008.86
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
195
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新房销售收款权利 10,791,129.27 907,008.86 8.41%
合计 10,791,129.27 907,008.86 --
确定该组合依据的说明：
本集团对于有担保物的应收账款按照担保物的公允价值评估信用损失，计提坏账准备。
按组合计提坏账准备：
□ 适用 √ 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 账面余额
1 年以内（含 1 年） 1,514,658,240.48
其中：6 个月以内 1,167,106,441.24
6 个月至 1 年 347,551,799.24
1至2年 519,278,719.19
2至3年 276,746,312.34
合计 2,310,683,272.01
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
坏账准备 267,924,392.78 646,556,096.84 1,410,603.89 16,006,012.65 313,604.53 900,198,685.39
合计 267,924,392.78 646,556,096.84 1,410,603.89 16,006,012.65 313,604.53 900,198,685.39
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
单位：元
单位名称 收回或转回金额 收回方式
连云港德源泰置业有限公司 988,285.89 现金收回
北京中海新城置业有限公司 100,000.00 现金收回
中山市天乙物流发展有限公司 100,000.00 现金收回
青岛德源泰置业有限公司龙口分公司 90,000.00 现金收回
哈尔滨鑫隆业房地产开发有限公司 81,635.00 现金收回
惠州市南方明珠实业有限公司 30,000.00 现金收回
哈尔滨力众房地产开发有限公司 20,683.00 现金收回
合计 1,410,603.89 --
公司对在财务上已经核销的应收款项， 仍然会继续催收。本报告期陆续收回了部分前期已核销的应收款项1,410,603.89元。
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（3）本期实际核销的应收账款情况
单位：元
项目 核销金额
实际核销的应收账款 16,006,012.65
其中重要的应收账款核销情况：
单位：元
单位名称 应收账款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序 款项是否由关联交易产生
深圳市华佳业房地产开发有限公司 应结服务费 1,728,395.36 无法收回 公司规定程序 否
济南源浩置业有限公司 应结服务费 965,608.00 无法收回 公司规定程序 否
济南东进龙鼎置业有限公司 应结服务费 965,361.00 无法收回 公司规定程序 否
深圳市德润创展房地产开发有限公司 应结服务费 746,531.00 无法收回 公司规定程序 否
临沂杰夫置业有限公司 应结服务费 689,451.00 无法收回 公司规定程序 否
长春中信鸿泰置业有限公司 应结服务费 673,299.00 无法收回 公司规定程序 否
青岛奥润投资集团 应结服务费 647,863.00 无法收回 公司规定程序 否
厦门青年阳光酒店管理有限公司 应结服务费 487,314.71 无法收回 公司规定程序 否
中昆投资有限公司 应结服务费 450,000.00 无法收回 公司规定程序 否
中科惠瑞实业投资（上海）有限公司 应结服务费 400,000.00 无法收回 公司规定程序 否
恩施州交运运输集团有限公司 应结服务费 360,000.00 无法收回 公司规定程序 否
青岛广润置业有限公司 应结服务费 357,952.70 无法收回 公司规定程序 否
日照黄金海岸置业有限公司 应结服务费 331,313.00 无法收回 公司规定程序 否
天津金侨置地房地产开发有限公司 应结服务费 287,831.79 无法收回 公司规定程序 否
元江果香四季项目管理有限公司 应结服务费 285,000.00 无法收回 公司规定程序 否
安徽省文一控股集团寿蜀置业有限公司 应结服务费 245,877.00 无法收回 公司规定程序 否
河北滏淼房地产开发有限公司 应结服务费 230,499.00 无法收回 公司规定程序 否
深圳市陶润置业有限公司 应结服务费 223,811.62 无法收回 公司规定程序 否
深圳金瑞榕泽投资有限公司 应结服务费 210,000.00 无法收回 公司规定程序 否
湖北中都房地产开发有限公司 应结服务费 200,000.00 无法收回 公司规定程序 否
南京大吉温泉度假有限责任公司 应结服务费 200,000.00 无法收回 公司规定程序 否
武汉中百商业网点开发有限公司 应结服务费 200,000.00 无法收回 公司规定程序 否
应收 20 万以下汇总 应结服务费 5,119,904.47 无法收回 公司规定程序 否
合计 -- 16,006,012.65 -- -- --
应收账款核销说明：
本期核销的应收账款主要是公司应收的代理服务费，未有重大应收账款的核销。对于这些在财务上已经核销的应收款项，公
司仍会继续催收。
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（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
单位：元
单位名称 应收账款期末余额 占应收账款期末余额合计数的比例 坏账准备期末余额
建滔数码发展（深圳）有限公司 29,348,396.44 1.27% 23,478,717.15
昆明市海伦堡房地产开发有限公司 26,079,243.53 1.13% 284,876.60
深圳市华侨城新玺发展有限公司 20,089,549.46 0.87% 166,743.26
惠州福晟源房地产有限公司 18,805,391.85 0.81% 156,084.74
中山市弘泰房地产开发有限公司 15,416,950.13 0.67% 12,333,560.10
合计 109,739,531.41 4.75%
5、预付款项
（1）预付款项按账龄列示
单位：元
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例 金额 比例
1 年以内 102,597,547.79 75.93% 97,332,049.00 81.73%
1至2年 18,366,689.01 13.59% 19,675,471.18 16.52%
2至3年 12,262,332.22 9.08% 1,514,050.87 1.27%
3 年以上 1,889,050.02 1.40% 571,814.30 0.48%
合计 135,115,619.04 -- 119,093,385.35 --
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
单位名称（客户） 期末余额 款项性质 未结算原因
南京恒裕房地产开发有限公司 7,195,361.00 预付项目包销款 未达到结算条件
成都太行瑞宏房地产开发有限公司 6,595,583.00 预付项目包销款 未达到结算条件
重庆市沿科实业有限公司 3,911,972.00 开发商以房抵付代理费 未达到结算条件
济南绿地康鲁置业有限公司 2,297,256.00 开发商以房抵付代理费 未达到结算条件
武汉市文一置业有限公司 2,128,960.10 开发商以房抵付代理费 未达到结算条件
湘潭金鹏置业有限公司 1,477,455.00 开发商以房抵付代理费 未达到结算条件
湖南华盛世纪城房地产开发有限公司 1,331,160.00 开发商以房抵付代理费 未达到结算条件
云南京鹏房地产开发有限公司 745,478.47 开发商以房抵付代理费 未达到结算条件
合计 25,683,225.57
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（2）按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
本期按预付对象归集的期末余额前五名预付款项汇总金额为31,861,075.91元，占预付款项年末余额合计数的比例为
23.58%。
其他说明：
6、其他应收款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应收股利 1,256,575.03
其他应收款 1,148,866,080.99 1,431,311,764.26
合计 1,148,866,080.99 1,432,568,339.29
（1）应收股利
1）应收股利分类
单位：元
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
重庆小样创业服务有限公司 1,256,575.03
合计 1,256,575.03
2）坏账准备计提情况
□ 适用 √ 不适用
其他说明：
本报告期公司已收到联营企业宣告分配的利润。
（2）其他应收款
1）其他应收款按款项性质分类情况
单位：元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
押金、保证金 549,632,957.73 645,818,601.62
信贷资产转让款 322,669,997.64 604,730,900.00
子公司及联营公司等股权处置款 210,613,749.13 92,080,905.74
业务借款 70,374,702.59 76,181,885.78
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已处置子公司处置前的往来款项等 58,251,102.04
预支薪资 8,863,427.96 8,739,476.31
代收代付款 7,208,558.76 7,132,024.76
业务合作意向金 2,000,000.00 6,362,628.66
其他 2,850,286.01 3,683,934.18
合计 1,232,464,781.86 1,444,730,357.05
2）按坏账计提方法分类情况
类别 期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 计提比例 账面余额 坏账准备 计提比例
按单项计提坏账准备 159,519,383.19 76,262,795.07 47.81% 26,020,905.74 2,194,045.29 8.43%
按组合计提坏账准备的应收账款 1,072,945,398.67 7,335,905.80 0.68% 1,418,709,451.31 11,224,547.50 0.79%
其中：押金、保证金 419,355,598.88 4,193,555.99 1.00% 644,918,601.62 6,449,185.89 1.00%
业务借款、预支薪资 75,136,586.55 1,502,731.73 2.00% 84,881,362.09 1,697,627.27 2.00%
代收代付、信贷资产转让款、其他 332,669,267.81 1,639,618.08 0.49% 615,546,858.94 3,077,734.34 0.50%
合作意向金、子公司及联营公司等股 187,532,843.39 0.00% 73,362,628.66
权处置款
已处置子公司处置前的往来款项等 58,251,102.04 0.00%
合计 1,232,464,781.86 83,598,700.87 6.78% 1,444,730,357.05 13,418,592.79 0.93%
按单项计提其他应收款坏账准备
名称 期末余额
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
集团客户1 35,556,470.36 10,666,941.11 30.00 预计无法全额收回
集团客户2 35,133,868.10 28,107,094.48 80.00 预计无法全额收回
集团客户3 29,581,474.99 23,665,179.99 80.00 预计无法全额收回
客户4 12,939,800.00 646,990.00 5.00 预计无法全额收回
客户5 7,200,000.00 720,000.00 10.00 预计无法全额收回
客户6 6,460,200.00 323,010.00 5.00 预计无法全额收回
客户7 6,000,000.00 1,500,000.00 25.00 预计无法全额收回
客户8 5,865,990.00 2,932,995.00 50.00 预计无法全额收回
客户9 3,789,164.13 189,458.21 5.00 预计无法全额收回
客户10 3,650,000.00 1,825,000.00 50.00 预计无法全额收回
客户11 2,500,000.00 250,000.00 10.00 预计无法全额收回
客户12 2,000,000.00 1,000,000.00 50.00 预计无法全额收回
客户13 1,891,741.61 94,587.08 5.00 预计无法全额收回
客户14 1,860,000.00 930,000.00 50.00 预计无法全额收回
客户15 1,220,674.00 976,539.20 80.00 预计无法全额收回
200
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
客户16 1,200,000.00 600,000.00 50.00 预计无法全额收回
客户17 780,000.00 195,000.00 25.00 预计无法全额收回
客户18 500,000.00 500,000.00 100.00 预计无法收回
客户19 500,000.00 250,000.00 50.00 预计无法全额收回
客户20 350,000.00 350,000.00 100.00 预计无法收回
客户21 200,000.00 200,000.00 100.00 预计无法收回
客户22 200,000.00 200,000.00 100.00 预计无法收回
客户23 100,000.00 100,000.00 100.00 预计无法收回
客户24 40,000.00 40,000.00 100.00 预计无法收回
合计 159,519,383.19 76,262,795.07 — —
3）坏账准备计提情况
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预期信 整个存续期预期信用损失 整个存续期预期信用损失 合计
用损失 (未发生信用减值) (已发生信用减值)
2021 年 1 月 1 日余额 11,224,547.50 2,194,045.29 13,418,592.79
2021 年 1 月 1 日余额在
—— —— —— ——
本期
--转入第三阶段 -7,358,541.62 7,358,541.62
本期计提 3,469,899.92 73,987,114.67 77,457,014.59
本期核销 -7,358,541.62 -7,358,541.62
其他变动 81,635.11 81,635.11
2021 年 12 月 31 日余额 7,335,905.80 76,262,795.07 83,598,700.87
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
√ 适用 □ 不适用
2021年公司部分客户资金周转困难、资金链紧张的状况，公司的其他应收款项将面临无法及时回收的风险，公司分析评估
认为其应收款项减值迹象明显，按单项计提预期信用减值准备。
按账龄披露
单位：元
账龄 账面余额
1 年以内（含 1 年） 519,075,898.54
1至2年 441,506,281.62
2至3年 126,980,509.31
3 年以上 144,902,092.39
3至4年 108,780,662.70
4至5年 28,738,543.48
201
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
5 年以上 7,382,886.21
合计 1,232,464,781.86
4）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
坏账准备 13,418,592.79 77,457,014.59 7,358,541.62 81,635.11 83,598,700.87
合计 13,418,592.79 77,457,014.59 7,358,541.62 81,635.11 83,598,700.87
其他变动主要是本期公司转让子公司及并购新公司发生的变动。
5）本期实际核销的其他应收款情况
单位：元
项目 核销金额
实际核销的其他应收款 7,358,541.62
其中重要的其他应收款核销情况：
单位：元
款项是否由关联交
单位名称 其他应收款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
易产生
深圳市很有蜂格网 公司已注销，无法收
业务合作意向金 4,362,628.66 公司规定程序 是
络科技有限公司 回
青岛加洲房地产开
押金、保证金 1,280,000.00 无法收回 公司规定程序 否
发有限公司
付国娴 业务借款 446,000.00 无法收回 公司规定程序 否
上海城建置业无锡
押金、保证金 350,000.00 无法收回 公司规定程序 否
蠡湖有限公司
徐少游/罗兴华 押金、保证金 321,072.00 无法收回 公司规定程序 否
其他应收 20 万以下
押金、保证金等 598,840.96 无法收回 公司规定程序 否
汇总
合计 -- 7,358,541.62 -- -- --
其他应收款核销说明：
6）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位：元
202
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
占其他应收款期末
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 坏账准备期末余额
余额合计数的比例
乌鲁木齐卓群创展
股权投资合伙企业 信贷资产转让款 322,669,997.64 1-2 年 26.18% 1,613,349.99
(有限合伙)
珠海横琴华琴实业
投资合伙企业（有限 子公司处置款 184,907,843.39 1 年以内 15.00%
合伙）
深圳世联集房资产 已处置子公司处置
48,932,335.97 2 年以内 3.97%
管理有限公司 前的往来款项等
广州市全汇房地产
押金、保证金 29,846,115.57 3 年以内 2.42% 298,461.16
开发有限公司
广西二十六度旅居
押金、保证金 27,000,000.00 1-2 年 2.19% 270,000.00
科技有限公司
合计 -- 613,356,292.57 -- 49.76% 2,181,811.15
7、存货
公司是否需要遵守房地产行业的披露要求
否
（1）存货分类
单位：元
期末余额 期初余额
存货跌价准备或 存货跌价准备或
项目
账面余额 合同履约成本减 账面价值 账面余额 合同履约成本减 账面价值
值准备 值准备
库存商品 181,816.07 181,816.07 323,089.40 323,089.40
合同履约成本 81,089,560.41 81,089,560.41 44,476,967.72 44,476,967.72
合计 81,271,376.48 81,271,376.48 44,800,057.12 44,800,057.12
（2）存货跌价准备和合同履约成本减值准备
期末按可变现净值进行减值测试，库存商品和合同履约成本未发生减值，无需计提减值准备。
（3）存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
期末存货余额无含有借款费用资本化金额。
203
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
（4）合同履约成本本期摊销金额的说明
本报告期按合同在履约义务完成履行的时点摊销结转计入营业成本286,040,867.21元。
8、贷款
（1）贷款分类披露
类别 期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
金额 比例 金额 计提 金额 比例 金额 计提比
比例 例
按组合计提坏 896,591,848.68 100% 40,796,866.36 4.55% 855,794,982.32 2,003,053,712.00 100% 86,767,861.97 4.33% 1,916,285,850.03
账准备的贷款
其中：
贷款组合 896,591,848.68 100% 40,796,866.36 4.55% 855,794,982.32 2,003,053,712.00 100% 86,767,861.97 4.33% 1,916,285,850.03
合计 896,591,848.68 100% 40,796,866.36 855,794,982.32 2,003,053,712.00 100% 86,767,861.97 1,916,285,850.03
（2）贷款的五级分类
期末余额 期初余额
类别
金额 比例 金额 比例
正常类 790,281,523.26 88.14% 1,608,633,898.71 80.31%
关注类 54,320,974.58 6.06% 311,989,088.61 15.58%
次级类 40,253,362.52 4.49% 38,533,897.24 1.92%
可疑类 9,852,234.20 1.10% 16,420,042.44 0.82%
损失类 1,883,754.12 0.21% 27,476,785.00 1.37%
合计 896,591,848.68 100.00% 2,003,053,712.00 100.00%
（3）贷款损失准备计提情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
贷款损失准备 未来12个月 整个存续期预期信用 整个存续期预期信用 合计
预期信用损失 损失(未发生信用减值) 损失(已发生信用减值)
2021年1月1日余额 24,129,508.44 9,359,672.66 53,278,680.87 86,767,861.97
2021年1月1日贷款账
— — — —
面余额在本年
--转入第二阶段
--转入第三阶段 -596,447,605.29 596,447,605.29 0.00
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本年计提 -8,323,877.97 588,717,561.87 -38,042,202.00 542,351,481.90
204
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
本年转回 8,125,127.78 8,125,127.78
本年转销
本年核销 -596,447,605.29 -596,447,605.29
其他变动
2021年12月31日余额 15,805,630.47 1,629,629.24 23,361,606.65 40,796,866.36
（4）本期计提、转回（或收回）贷款损失准备情况
本报告期计提贷款损失准备金额542,351,481.90 元，转回以前年度已核销的贷款损失准备8,125,127.78元。
其中本报告期转回以前年度核销的贷款损失准备如下:
贷款种类 转回或收回金额 收回方式
小额贷款 8,125,127.78 现金收回
合计 8,125,127.78
（5）本期实际核销的贷款
项目 核销金额
实际核销的贷款 596,447,605.29
9、合同资产
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
装修服务业务 12,751,008.09 905,399.97 11,845,608.12 8,994,072.24 1,308,436.91 7,685,635.33
互联网+业务 50,742,522.49 973,406.18 49,769,116.31 25,728,932.86 312,798.39 25,416,134.47
合计 63,493,530.58 1,878,806.15 61,614,724.43 34,723,005.10 1,621,235.30 33,101,769.80
合同资产的账面价值在本期内发生的重大变动金额和原因：
单位：元
项目 变动金额 变动原因
装修合同 4,105,518.26 期初确认的合同资产于本期结算
装修合同 92,729,637.79 因履约进度计量的变化而增加的金额
装修合同 -84,867,183.68 本期增加并于本期结算
交易服务合同 -25,728,932.86 期初确认的合同资产于本期结算
交易服务合同 247,799,198.97 因已履行服务义务而增加的金额
交易服务合同 -197,056,676.48 本期增加并于本期结算
合计 36,981,562.00 ——
205
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
如是按照预期信用损失一般模型计提合同资产坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□ 适用 √ 不适用
本期合同资产计提减值准备情况
单位：元
项目 本期计提 本期转回 本期转销/核销 原因
装修服务业务 -403,036.94
互联网+业务 660,607.79
合计 257,570.85 --
其他说明：
本集团合同资产主要涉及装修服务合同、交易服务合同。本集团根据合同约定履行装修义务、渠道服务后，按约定享有收取
相应的服务款项。当本集团取得该无条件收取对价的权利时，合同资产将转为应收账款。
10、一年内到期的非流动资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的长期应收款 9,375,965.17 5,581,032.91
合计 9,375,965.17 5,581,032.91
其他说明：
一年内到期的长期应收款是本集团12个月内到期的应收融资租赁款
11、其他流动资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
合同取得成本 22,620.25 2,982,379.84
预缴税费 89,066,637.89 136,934,108.65
合计 89,089,258.14 139,916,488.49
其他说明：
期末合同取得成本是本集团为签订装修合同而支付给第三方的服务费，在相关收入确认时摊销计入营业成本。
12、长期应收款
（1）长期应收款情况
单位：元
期末余额 期初余额
项目 折现率区间
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
融资租赁款 59,137,699.90 59,137,699.90 52,460,377.46 52,460,377.46 6.103%-6.284
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
%
其中：未实 6.103%-6.284
-12,951,105.06 -12,951,105.06 -14,459,857.10 -14,459,857.10
现融资收益 %
合计 59,137,699.90 59,137,699.90 52,460,377.46 52,460,377.46 --
坏账准备减值情况
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预期信 整个存续期预期信用损失 整个存续期预期信用损失 合计
用损失 (未发生信用减值) (已发生信用减值)
2021 年 1 月 1 日余额在
—— —— —— ——
本期
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□ 适用 √ 不适用
期末融资租赁款未发生减值，无需计提坏账减值准备。
207
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
13、长期股权投资
单位：元
本期增减变动
期初余额(账 期末余额(账 减值准备期末
被投资单位 权益法下确认 其他综合收益 宣告发放现金
面价值) 追加投资 减少投资 其他权益变动 计提减值准备 其他 面价值) 余额
的投资损益 调整 股利或利润
一、合营企业
合肥卓越城运
营管理有限公 437,320.42 437,320.42
司
小计 437,320.42 437,320.42
二、联营企业
深圳世联惠普
商业保理有限 4,918,546.88 948,915.07 -5,867,461.95
公司
天津市润泽基
金销售有限公 23,524,954.83 -358,210.37 -1,166,744.46 22,000,000.00 1,166,744.46
司
深圳惠金卓信
1,288,209.32 124,211.14 1,412,420.46
科技有限公司
深圳雅智美居
信息科技有限
公司
深圳世联云学
39,542.17 39,498.99 -43.18
科技有限公司
208
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
深圳世联金保
管理咨询有限 119,732.99 -119,732.99
公司
武汉市世联筑
家商业管理有 378,747.03 72,378.77 451,125.80
限公司
深圳蓝马创城
投资运营有限 946,841.62 -27,675.25 919,166.37
公司
重庆小样创业
137,492.96 1.00 10,478.71 -147,970.67
服务有限公司
江西万寿宫文
旅商业管理有
限公司
深圳世联同创
资产管理有限 18,042,190.59 1,141,517.59 -3,674,884.56 15,508,823.62
公司
山东省乡村振
兴齐鲁样板研 1,084,782.42 1,084,782.42
究院有限公司
山东世联行装
饰科技有限公 1,158,823.62 -1,158,823.62
司
济高世联产业
运营服务（深 1,326,000.00 -320,347.31 1,005,652.69
圳）有限公司
深圳市很有蜂 184,906.58 -164,667.00 -20,239.58
209
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
格网络科技有
限公司
小计 51,824,771.01 1,326,000.00 39,499.99 148,001.56 -3,822,855.23 -1,166,744.46 -5,887,701.53 42,381,971.36 1,166,744.46
合计 51,824,771.01 1,326,000.00 39,499.99 585,321.98 -3,822,855.23 -1,166,744.46 -5,887,701.53 42,819,291.78 1,166,744.46
其他说明
1）江西万寿宫文旅商业管理有限公司，本公司对其投资成本为2,000,000.00元，截至本期末累计亏损15,710,291.12元（截至上年末亏损8,147,204.85元），按照权益法核算，账面余
额减至0。
2）深圳雅智美居信息科技有限公司，本公司对其投资成本为250,00.00元，截至本期末累计亏损2,109,712.68 元（截至上年末亏损2,523,357.81元），按照权益法核算，账面余额减
至0。
3）山东世联行装饰科技有限公司，本公司对其投资成本为2,610,00.00元，截至本期末累计亏损10,032,644.24元，按照权益法核算，账面余额减至0。
4）深圳世联金保管理咨询有限公司，本公司对其投资成本为280,000.00元，截至本期末累计亏损937,940.25元，按照权益法核算，账面余额减至0。
5）本报告期深圳世联云学科技有限公司、重庆小样创业服务有限公司、深圳市很有蜂格网络科技有限公司已注销清算。
210
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
14、其他权益工具投资
单位：元
项目 期末余额 期初余额
SHIJU (HK) LIMITED 112,292.66 115,594.41
深圳市世联兴业养老运营管理有限公司 1,990,000.00 1,990,000.00
合计 2,102,292.66 2,105,594.41
分项披露本期非交易性权益工具投资
单位：元
指定为以公允价
其他综合收益转 其他综合收益转
值计量且其变动
项目名称 确认的股利收入 累计利得 累计损失 入留存收益的金 入留存收益的原
计入其他综合收
额 因
益的原因
SHIJU (HK)
不以出售为目的 不适用
LIMITED
深圳市世联兴业
养老运营管理有 不以出售为目的 不适用
限公司
其他说明：
本集体的权益工具投资是本公司及子公司出于战略目的而计划长期持有的投资，根据新金融准则工具相关规定，在初始
确认时，将该部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值且变动计入其他综合收益的金融资产。
15、其他非流动金融资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
上海中城联盟投资管理股份有限公司 55,630,000.00 55,630,000.00
深圳市世联共享投资股份有限公司 2,700,000.00 2,700,000.00
上海中城勇略投资中心（有限合伙） 1,172,910.76 1,172,910.76
苏州工业园区睿灿投资企业（有限合伙） 15,000,000.00 100,000,000.00
上海海祁企业管理合伙企业（有限合伙） 100,000,000.00 100,000,000.00
深圳英博科技产业培育有限公司 800,000.00 800,000.00
深圳英智投资管理有限公司 2,500.00 2,500.00
深圳英智剑桥科技投资基金合伙企业
2,382,425.76 2,382,425.76
（有限合伙）
上海腾赋企业管理合伙企业（有限合伙） 16,000,000.00 16,000,000.00
深圳市搜社社区服务发展研究院有限公 450,000.00 450,000.00
211
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
司
同创世联地产平衡一号基金 188,306,428.95 190,834,569.00
珠海镓未来科技有限公司 4,000,000.00
上海竑瞻企业管理有限公司 10,000.00 10,000.00
上海呈稻企业管理合伙企业（有限合伙） 110,760,000.00 110,760,000.00
合计 497,214,265.47 580,742,405.52
其他说明：
1）本报告期公司对苏州工业园区睿灿投资企业（有限合伙）确认公允价值变动损失8,500万元；
2）同创世联地产平衡一号基金减少金额是本报告期被投资单位分配收回的投资款；
3）本报告期公司对珠海镓未来科技有限公司进行增资400万元，持有其股权2.27%。
16、投资性房地产
（1）采用成本计量模式的投资性房地产
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 683,933,943.25 683,933,943.25
2.本期增加金额 18,467,047.06 18,467,047.06
（1）外购 5,314,539.73 5,314,539.73
（2）存货\固定资产\在建工程转入 13,152,507.33 13,152,507.33
（3）企业合并增加
3.本期减少金额 32,563,098.25 32,563,098.25
（1）处置 18,652,763.39 18,652,763.39
（2）其他转出 1,009,400.00 1,009,400.00
（3）其他减少 12,900,934.86 12,900,934.86
4.期末余额 669,837,892.06 669,837,892.06
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 94,585,174.76 94,585,174.76
2.本期增加金额 31,652,113.35 31,652,113.35
（1）计提或摊销 26,292,467.98 26,292,467.98
（2）固定资产转入 5,359,645.37 5,359,645.37
3.本期减少金额 6,182,733.18 6,182,733.18
212
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
（1）处置 1,846,302.28 1,846,302.28
（2）其他转出 422,689.60 422,689.60
（3）其他减少 3,913,741.30 3,913,741.30
4.期末余额 120,054,554.93 120,054,554.93
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 549,783,337.13 549,783,337.13
2.期初账面价值 589,348,768.49 589,348,768.49
（2）采用公允价值计量模式的投资性房地产
□ 适用 √ 不适用
（3）未办妥产权证书的投资性房地产情况
单位：元
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
青岛市黄岛开发区井冈山路 744 号 4,074,279.62 权证尚未办理
其他说明
其他说明
1）本报告期账面原值中本期“其他减少”的金额上年增加的房产因税费金额变动调整的原值。
2）2021年5月18日，本集团以位于北京市朝阳区建国门外大街甲6号1幢5层C座六层、1幢6层C座七层房产作为抵押，与平安
银行股份有限公司深圳分行签订了平银战略客户六部综字20210423第001号综合授信合同，综合授信期限为2021年5月31日至
2023年5月31日，截至2021年12月31日，该物业的账面原值为70,060,928.54元，净值为39,234,120.09元。
3）2021年7月28日，本集团以西安高新区高新园国际商务中心数码大厦13201室，天津市和平区解放北路与曲阜道交口西南
侧信达广场塔楼第9层901-903、905-912、第10层1001-1003、1005-1012、沈阳市沈河区友好10-3号1301-1310、合肥市政务区
东流路999号新际商务中心B座1001-1013作为抵押，与招商银行股份有限公司深圳分行签订了755XY2021019571号综合授信
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
合同，综合授信期限为2021年7月27日至2022年7月26日，截至2021年12月31日，该授信未提款，该物业的账面原值为
94,640,681.71元，净值为60,539,445.51元，其中投资性房地产的账面原值为58,365,081.39元，净值为36,361,462.71元。
17、固定资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
固定资产 87,986,875.17 107,844,794.33
合计 87,986,875.17 107,844,794.33
（1）固定资产情况
单位：元
项目 房屋及建筑物 电子设备及其他 运输设备 合计
一、账面原值：
1.期初余额 87,531,188.11 101,851,044.33 53,001,399.54 242,383,631.98
2.本期增加金额 3,482,477.89 4,529,164.14 2,297,593.76 10,309,235.79
（1）购置 2,473,077.89 4,492,149.96 2,297,593.76 9,262,821.61
（2）在建工程转入
（3）企业合并增加 37,014.18 37,014.18
（4）投资性房地产转入 1,009,400.00 1,009,400.00
3.本期减少金额 15,276,284.57 10,320,379.48 8,029,878.26 33,626,542.31
（1）处置或报废 2,123,777.24 6,954,612.21 8,029,878.26 17,108,267.71
（2）处置及注销子公司 3,365,767.27 3,365,767.27
（3）转出至投资性房地产 13,152,507.33 13,152,507.33
4.期末余额 75,737,381.43 96,059,828.99 47,269,115.04 219,066,325.46
二、累计折旧
1.期初余额 24,288,052.94 72,804,738.67 37,446,046.04 134,538,837.65
2.本期增加金额 2,878,714.71 8,795,013.12 5,177,622.93 16,851,350.76
（1）计提 2,456,025.11 8,784,859.95 5,177,622.93 16,418,507.99
（2）收购资产增加 10,153.17 10,153.17
（3）投资性房地产转入 422,689.60 422,689.60
3.本期减少金额 5,897,998.17 7,403,488.02 7,009,251.93 20,310,738.12
（1）处置或报废 538,352.80 4,534,002.38 7,009,251.93 12,081,607.11
（2）处置及注销子公司 2,869,485.64 2,869,485.64
（3）转出至投资性房地产 5,359,645.37 5,359,645.37
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
4.期末余额 21,268,769.48 74,196,263.77 35,614,417.04 131,079,450.29
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 54,468,611.95 21,863,565.22 11,654,698.00 87,986,875.17
2.期初账面价值 63,243,135.17 29,046,305.66 15,555,353.50 107,844,794.33
（2）未办妥产权证书的固定资产情况
单位：元
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
莲馨家园房屋 3 栋 28D，29D， 属于政府的企业人才住房，由本公司于 2017 年 4 月 26 日与深圳市罗湖区住房
30D，28E，29E，30E，34D， 5,454,687.04 与建设局签订《深圳市罗湖区企业人才住房买卖合同》，由于企业人才住房属
34E，34F 于有限产权住房，故无法办理房产证。
振华国际广场商品房 817,378.13 开发商统一办理，权证办理中
历下区经十路 15078 号“波斐历
170,550.00 权证尚未办理
景中心”103 号地下车位
历下区经十路 15078 号“波斐历
170,550.00 权证尚未办理
景中心”104 号地下车位
其他说明
2021年7月28日，本集团以西安高新区高新园国际商务中心数码大厦13201室，天津市和平区解放北路与曲阜道交口西南
侧信达广场塔楼第9层901-903、905-912、第10层1001-1003、1005-1012、沈阳市沈河区友好10-3号1301-1310、合肥市政务区
东流路999号新际商务中心B座1001-1013作为抵押，与招商银行股份有限公司深圳分行签订了755XY2021019571号综合授信
合同，综合授信期限为2021年7月27日至2022年7月26日，截至2021年12月31日，该物业的账面原值为94,640,681.71元，净值
为60,539,445.51元，其中固定资产的账面原值为36,275,600.32元，净值为24,177,982.80元。
截至2021年12月31日止，本集团无暂时闲置的固定资产。
18、使用权资产
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
单位：元
项目 物业租赁 合计
一、账面原值：
1.期初余额 4,675,223,725.53 4,675,223,725.53
2.本期增加金额 241,413,770.00 241,413,770.00
（1）租入 241,413,770.00 241,413,770.00
3.本期减少金额 3,301,783,509.83 3,301,783,509.83
（1）处置 567,686,930.81 567,686,930.81
（2）处置子公司 2,734,096,579.02 2,734,096,579.02
4.期末余额 1,614,853,985.70 1,614,853,985.70
二、累计折旧
1.期初余额 1,379,892,371.25 1,379,892,371.25
2.本期增加金额 250,886,844.96 250,886,844.96
（1）计提 250,886,844.96 250,886,844.96
3.本期减少金额 1,061,630,502.21 1,061,630,502.21
（1）处置 140,188,781.42 140,188,781.42
（2）处置子公司 921,441,720.79 921,441,720.79
4.期末余额 569,148,714.00 569,148,714.00
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 1,045,705,271.70 1,045,705,271.70
2.期初账面价值 3,295,331,354.28 3,295,331,354.28
其他说明：
本集团作为承租人，超过1年的租赁主要是自用办公场所和空间运营业务对外经营用的公寓酒店、商办物业。
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19、无形资产
（1）无形资产情况
单位：元
项目 土地使用权 专利权 非专利技术 软件 车位使用权 合计
一、账面原值
1.期初余额 35,405,254.98 1,535,000.00 36,940,254.98
2.本期增加金额 365,459.43 373,800.00 739,259.43
（1）购置 365,459.43 373,800.00 739,259.43
（2）内部研发
（3）企业合并增
加
3.本期减少金额 927,555.93 927,555.93
（1）处置 19,200.00 19,200.00
（2）处置子公司 908,355.93 908,355.93
4.期末余额 34,843,158.48 1,908,800.00 36,751,958.48
二、累计摊销
1.期初余额 33,639,479.83 222,940.34 33,862,420.17
2.本期增加金额 1,229,269.56 43,857.12 1,273,126.68
（1）计提 1,229,269.56 43,857.12 1,273,126.68
3.本期减少金额 838,517.57 838,517.57
（1）处置 19,200.00 19,200.00
（2）处置子公司 819,317.57 819,317.57
4.期末余额 34,030,231.82 266,797.46 34,297,029.28
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 812,926.66 1,642,002.54 2,454,929.20
2.期初账面价值 1,765,775.15 1,312,059.66 3,077,834.81
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0.00%。
（2）未办妥产权证书的土地使用权情况
单位：元
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
其他说明：
本集团车位使用权系：根据本公司二级子公司西安世联与天地源股份有限公司西安置业分公司签订《地下停车位使用权
购买协议》，西安世联公司购买车位的使用期限从购买日起至该地块的土地使用权证终止之日止；本期购置是子公司由抵偿
债务取得的没有产权证车位使用权。
20、商誉
（1）商誉账面原值
单位：元
被投资单位名称 本期增加 本期减少
或形成商誉的事 期初余额 期末余额
企业合并形成的 处置
项
山东世联 42,992,074.82 42,992,074.82
四川嘉联 30,652,993.04 30,652,993.04
重庆世联 13,484,800.36 13,484,800.36
世联投资 5,515,896.34 5,515,896.34
世联小贷 5,446,386.24 5,446,386.24
盛泽担保 20,929,875.36 20,929,875.36
北京安信行 69,000,000.00 69,000,000.00
厦门立丹行 76,224,942.54 76,224,942.54
青岛荣置地 48,125,480.21 48,125,480.21
合计 312,372,448.91 312,372,448.91
（2）商誉减值准备
单位：元
被投资单位名称 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
或形成商誉的事
计提 处置
项
山东世联 21,700,500.00 21,700,500.00
重庆世联 10,495,300.00 10,495,300.00
盛泽金融组 3,960,000.00 3,960,000.00
厦门立丹行 18,423,014.90 31,185,392.89 49,608,407.79
青岛荣置地 24,499,017.91 24,499,017.91
合计 54,578,814.90 55,684,410.80 110,263,225.70
商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
每年年末本集团对商誉进行减值测试：本集团将各合并公司整体分别作为一个资产组进行减值测试，计算可收回金额，
并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。对各合并公司实际运行经营业绩与收购定价时采取的预测经营业绩基础进
行对比。
世联投资、盛泽担保、世联小贷三家公司产生现金流独立于其他资产产生现金流，且具有不可分性，所以将其整体看做
一个资产组盛泽金融组。
截至2021年12月31日止，本集团对所有并购公司形成的商誉进行减值测试，需分别补提厦门立丹行、青岛荣置地商誉减
值准备31,185,392.89元、24,499,017.91元。
说明商誉减值测试过程、关键参数（如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期增长率、利润率、折现率、预测期
等）及商誉减值损失的确认方法：
1）重要假设及其理由
假设被评估单位持续经营，并在经营范围、管理层等影响到经营的关键方面与目前情况无重大变化；被评估单位所处的
社会经营环境不产生较大的变化，国家及公司所在地区有关法律、法规、政策与现时无重大变化；假设被评估单位经营范围、
经营方式等在一贯性的基础上不断改进，随着经济发展，进行适时调整和创新；假设被评估单位所提供服务可以适应社会市
场需求；假设利率、赋税基准及税率，在国家正常范围内无重大变化等。
重要参数：
资产组名称 预测期 预测期增长率 稳定期增长率 利润率 税前折现率
山东世联 2022年-2026年 0.00% 0.00% 12.00% 13.00%
四川嘉联 2022年-2026年 0.00% 0.00% 15.00% 13.00%
重庆世联 2022年-2026年 0.00% 0.00% 15.00% 13.00%
盛泽金融组 2022年-2026年 0.00% 0.00% 20.00% 13.00%
北京安信行 2022年-2026年 0.00% 0.00% 7.50% 13.00%
厦门立丹行 2022年-2026年 0.00% 0.00% 15.00% 13.00%
青岛荣置地 2022年-2026年 0.00% 0.00% 15.00% 13.00%
以上资产组收购时间较长，结合市场预期和公司经营情况，我们认为其进入稳定期，同时遵循谨慎性原则制定以上利润
率；税前折现率采用风险累加法确定，包括无风险报酬率和风险报酬率。
2）商誉减值测算表（单位：万元）
项目 山东世联 四川嘉联 重庆世联 盛泽金融组 北京安信行 厦门立丹行 青岛荣置地
商誉账面余额 4,299.21 3,065.30 1,348.48 3,189.22 6,900.00 7,622.49 4,812.55
219
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
商誉减值准备余额 2,170.05 1,049.53 396.00 1,842.30
商誉的账面价值 2,129.16 3,065.30 298.95 2,793.22 6,900.00 5,780.19 4,812.55
未确认归属于少数股东权益的商誉价值 2,045.66 2,945.09 287.23 4,600.00 5,553.52 4,623.82
包含未确认少数股东权益的商誉价值 4,174.82 6,010.39 586.18 2,793.22 11,500.00 11,333.71 9,436.37
资产组的账面价值 -516.61 -1,392.48 -2,685.14 -12,463.43 13,829.70 936.01 3,046.21
包含整体商誉的资产组的公允价值 3,658.21 4,617.91 -2,098.96 -9,670.22 25,329.70 12,269.72 12,482.58
资产组预计未来现金流量的现值（可收回金 32,413.44 28,132.41 8,960.45 59,047.18 51,525.44 6,154.94 7,678.85
额）
整体商誉减值损失 6,114.78 4,803.73
按比例计算应确认的当期商誉减值损失 3,118.54 2,449.90
山东世联、四川嘉联及重庆世联的资产组的账面价值为负数，主要是由于本年向股东分红及对某客户单项计提大额信用减值
损失所致；盛泽金融组的资产组的账面价值为负数，主要是由于本年向股东分红及对无法回收贷款计提大额信用减值损失所
致。
商誉减值测试的影响
其他说明
商誉减值测试可详见本公司2021年商誉减值测试报告。
21、长期待摊费用
单位：元
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
办公楼装修费 55,298,433.14 17,856,107.30 35,378,476.77 7,969,928.88 29,806,134.79
商业物业租赁装修 67,302,152.59 2,084,694.18 8,922,678.12 4,289,526.20 56,174,642.45
公寓酒店装修 426,035,528.33 64,053.57 41,602,390.70 369,279,273.90 15,217,917.30
网络续保服务费 53,930.83 53,930.83 0.00
其他 1,281,733.66 4,061,713.57 4,435,646.33 494,128.14 413,672.76
合计 549,971,778.55 24,066,568.62 90,393,122.75 382,032,857.12 101,612,367.30
其他说明
本报告期转让子公司世联集房等股权后不再纳入合并，公寓酒店装修长摊相应减少367,584,442.61元。
22、递延所得税资产/递延所得税负债
（1）未经抵销的递延所得税资产
单位：元
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 1,175,109,611.75 275,319,358.09 349,082,796.41 77,056,164.03
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
内部交易未实现利润 1,096,162.08 274,040.52 7,072,280.68 1,768,070.17
可抵扣亏损 46,230,534.60 11,557,633.65
已列支成本费用但尚未
695,998,312.37 158,215,905.36 705,396,431.01 162,420,154.58
发放的薪资
互联网+业务待付的第
444,422,157.58 93,383,504.13 765,823,971.51 160,086,106.55
三方费用
其他非流动金融资产公
85,000,000.00 21,250,000.00
允价值变动
已列支成本费用但尚未
73,610,457.63 17,745,228.70 229,583,475.53 55,691,743.95
结算的费用
已开票未确认收入 30,683,795.70 6,908,153.23 11,118,250.48 2,723,743.67
使用权资产摊销差异 8,584,848.00 1,724,548.17
长期待摊费用摊销差异 468,156.46 100,159.68 1,465,519.37 328,113.95
无形资产摊销差异 128,064.43 32,016.11 244,650.76 61,162.69
合计 2,515,101,566.00 574,952,913.99 2,116,017,910.35 471,692,893.24
（2）未经抵销的递延所得税负债
单位：元
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
固定资产折旧差异 356,142.65 88,517.37 461,726.89 115,431.73
合计 356,142.65 88,517.37 461,726.89 115,431.73
（3）以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
单位：元
递延所得税资产和负债 抵销后递延所得税资产 递延所得税资产和负债 抵销后递延所得税资产
项目
期末互抵金额 或负债期末余额 期初互抵金额 或负债期初余额
递延所得税资产 0.00 574,952,913.99 0.00 471,692,893.24
递延所得税负债 0.00 88,517.37 0.00 115,431.73
（4）未确认递延所得税资产明细
单位：元
项目 期末余额 期初余额
可抵扣亏损 2,160,604,692.96 1,797,965,279.58
资产减值准备 193,488,891.51 25,264,587.23
221
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
互联网+业务待付的第三方费用 93,716,049.35 34,467,271.51
已列支成本费用但尚未发放的薪资 68,028,856.34 32,762,554.21
使用权资产摊销差异 21,059,052.86
已列支成本费用但尚未结算的费用 2,053,778.93
已开票未确认收入 623,059.84
长期待摊费用摊销差异 2,031.25 1,738,657.62
合计 2,539,576,413.04 1,892,198,350.15
（5）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
单位：元
年份 期末金额 期初金额 备注
2021 33,379,353.85
2022 46,615,089.25 236,067,582.01
2023 102,827,366.31 440,435,146.73
2024 209,000,082.52 581,416,516.87
2025 276,297,580.15 506,666,680.12
2026 1,525,864,574.73
合计 2,160,604,692.96 1,797,965,279.58 --
其他说明：
23、短期借款
（1）短期借款分类
单位：元
项目 期末余额 期初余额
质押借款 26,786,700.30 381,323,242.35
抵押借款 300,000,000.00
保证借款 400,000,000.00
信用借款 400,000,000.00 640,000,000.00
合计 426,786,700.30 1,721,323,242.35
短期借款分类的说明：
本集团将仅有担保或其他非资产抵押保证条款的银行借款划分为保证借款，将有包括资产抵押作为保证条款的银行借款
归为抵押借款，将银行存单质押、应收票据及应收账款权利登记质押作为担保条款的银行借款为质押借款。
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（2）已逾期未偿还的短期借款情况
本期末已逾期未偿还的短期借款总额为 0.00 元，其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
单位：元
借款单位 期末余额 借款利率 逾期时间 逾期利率
合计 0.00 -- -- --
其他说明：
截至本报告期末，本集团无已到期但未偿还的短期借款。
24、应付账款
（1）应付账款列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应付服务费 391,210,008.54 100,492,338.13
物业外包费 55,401,642.87 53,207,371.31
工程外包款 52,999,131.98 52,815,533.91
购买资产及装修款 16,958,718.79 28,245,398.09
应付租金 3,423,576.60 2,664,521.07
能源费用 1,769,159.58 3,652,817.77
购买办公用品 49,653.92 77,915.06
直线法摊销运营租赁费 32,415,593.20
其他 1,174,660.42 1,998,079.44
合计 522,986,552.70 275,569,567.98
（2）账龄超过 1 年的重要应付账款
单位：元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
深圳市宝鹰建设集团股份有限公司 21,625,073.38 尚未达到结算条件
深圳市晶宫设计装饰工程有限公司 5,844,948.87 尚未达到结算条件
深圳市建华宇装饰工程有限公司 2,913,333.04 尚未达到结算条件
申银万国创新证券投资有限公司 2,330,903.80 尚未达到结算条件
中信信诚资产管理有限公司 1,470,000.00 尚未达到结算条件
河南名之邸装饰工程有限公司 1,058,548.67 尚未达到结算条件
北京鼎越工程技术有限责任公司 1,058,258.44 尚未达到结算条件
223
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合计 36,301,066.20 --
其他说明：
应付账款期末比期初增加247,416,984.72元，增加了89.78%，主要是因为本期互联网+服务业务规模扩大应付渠道费相应增
加。
25、预收款项
（1）预收款项列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
预收处置非流动资产款 175,125.37 9,618,534.37
商业物业租赁费 16,938,140.12 14,903,431.42
公寓租赁费 4,025,119.64 24,738,987.97
其他 2,004,435.32 1,004,001.34
合计 23,142,820.45 50,264,955.10
（2）账龄超过 1 年的重要预收款项
单位：元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
合计 0.00 --
26、合同负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
预收物业费 29,553,913.29 28,356,907.90
预收装修款 10,463,665.69 11,019,234.03
代理费 6,058,200.94 2,747,743.12
互联网+业务 5,127,806.31 8,657,026.61
顾问费 1,201,538.58 2,038,134.98
商品销售款 542,174.67 1,286,008.25
其他 2,129,486.29 1,307,425.58
合计 55,076,785.77 55,412,480.47
报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
单位：元
224
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项目 变动金额 变动原因
合计 0.00 ——
27、应付职工薪酬
（1）应付职工薪酬列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 735,142,505.99 2,238,641,117.76 2,211,503,969.33 762,279,654.42
二、离职后福利-设定提
3,016,479.23 134,205,445.16 135,474,410.10 1,747,514.29
存计划
合计 738,158,985.22 2,372,846,562.92 2,346,978,379.43 764,027,168.71
（2）短期薪酬列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、工资、奖金、津贴和
731,718,264.74 2,093,981,814.31 2,066,456,517.04 759,243,562.01
补贴
2、职工福利费 352,914.14 21,286,651.42 21,332,634.26 306,931.30
3、社会保险费 934,705.88 73,296,149.99 73,222,776.15 1,008,079.72
其中：医疗保险费 889,877.15 62,813,877.20 62,762,264.85 941,489.50
工伤保险费 36,554.41 2,328,445.48 2,306,884.72 58,115.17
生育保险费 8,274.32 3,541,865.53 3,541,664.80 8,475.05
其他 4,611,961.78 4,611,961.78
4、住房公积金 328,284.11 47,333,312.43 47,553,230.33 108,366.21
5、工会经费和职工教育
1,808,337.12 2,743,189.61 2,938,811.55 1,612,715.18
经费
合计 735,142,505.99 2,238,641,117.76 2,211,503,969.33 762,279,654.42
（3）设定提存计划列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 2,935,372.51 129,928,931.58 131,173,700.36 1,690,603.73
2、失业保险费 81,106.72 4,276,513.58 4,300,709.74 56,910.56
合计 3,016,479.23 134,205,445.16 135,474,410.10 1,747,514.29
225
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
其他说明：
28、应交税费
单位：元
项目 期末余额 期初余额
增值税 34,318,140.02 44,288,616.93
企业所得税 292,731,901.99 354,568,730.05
个人所得税 5,917,396.04 7,608,143.66
城市维护建设税 2,162,429.30 3,142,216.62
教育费附加及地方教育费附加 1,552,277.79 2,221,916.31
房产税 1,184,850.46 2,916,940.95
印花税 303,598.13 471,744.18
堤围费 4,065.04 7,866.62
其他 1,167,983.73 1,268,449.07
合计 339,342,642.50 416,494,624.39
其他说明：
应交税费期末比期初减少了77,151,981.89元，主要是因为本报告期公司利润减少依法计提所得税减少。
29、其他应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应付利息 35,195.79 1,389,482.78
应付股利 4,919,543.71 7,026,448.37
其他应付款 1,195,411,029.46 1,606,696,714.29
合计 1,200,365,768.96 1,615,112,645.44
（1）应付利息
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应付少数股东利息 35,195.79 34,852.99
资产证券化应付利息 1,354,629.79
合计 35,195.79 1,389,482.78
重要的已逾期未支付的利息情况：
单位：元
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借款单位 逾期金额 逾期原因
合计 0.00 --
其他说明：
截至2021年12月31日，本集团无已逾期未支付的利息。
（2）应付股利
单位：元
项目 期末余额 期初余额
青岛荣置地少数股东 3,926,214.16 3,926,214.16
济南怡高少数股东 993,329.55 3,100,234.21
合计 4,919,543.71 7,026,448.37
其他说明，包括重要的超过 1 年未支付的应付股利，应披露未支付原因：
期末超过1年未支付的应付股利为青岛荣置地实施利润分配应支付给少数股东的股利，因经营管理需要，截至本报告期末暂
未支付。
（3）其他应付款
1）按款项性质列示其他应付款
单位：元
款项性质 年末余额 年初余额
互联网+业务待付的第三方费用 538,138,206.93 800,291,243.02
押金保证金 163,154,324.15 248,697,172.65
应付业务费用 161,707,258.48 261,692,112.27
项目跟投款 131,691,918.31 135,742,490.04
已处置子公司处置前的往来款项 93,826,387.14
代收代付款 45,535,990.73 56,393,253.25
互联网+业务暂收的服务费 43,231,184.37 54,068,955.31
装修业务暂收款 16,092,238.38 30,226,039.08
资产证券化代收款 1,367,165.17 7,045,709.68
公寓业务暂收款 581,617.52 3,945,397.76
应付担保费 8,594,341.23
其他 84,738.28
合计 与金融 1,606,696,714.29
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2）账龄超过 1 年的重要其他应付款
单位：元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
押金保证金 40,102,774.46 继续使用资产
合计 40,102,774.46 --
其他说明
30、一年内到期的非流动负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的长期借款 639,438.99
一年内到期的长期应付款 7,271,250.00
一年内到期的租赁负债 175,465,267.21 156,331,791.99
合计 183,375,956.20 156,331,791.99
其他说明：
31、其他流动负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
资产证券化确认金融负债 466,128,266.67
待转销项税额 2,051,619.24 1,824,311.80
合计 2,051,619.24 467,952,578.47
短期应付债券的增减变动：
单位：元
按面值计 溢折价摊
债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额 期初余额 本期发行 本期偿还 期末余额
提利息 销
合计 -- -- --
其他说明：
期初的资产证券化确认金融负债，本报告期项目陆续到期已完成清算。
32、长期借款
（1）长期借款分类
单位：元
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项目 期末余额 期初余额
抵押借款 199,700,000.00
合计 199,700,000.00
长期借款分类的说明：
本集团将仅有担保或其他非资产抵押保证条款的银行借款划分为保证借款，将有包括资产抵押作为保证条款的银行借款归为
抵押借款。
其他说明，包括利率区间：
本报告期新增长期借款是公司从银行借入长期借款，期限2年，按月付息，半年还本10万，到期剩余本金；利率按季度浮动，
按人民银行公布一年期LPR+110BP。
33、租赁负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
租赁付款额 1,605,816,272.47 5,136,019,171.18
未确认融资费用 -313,549,679.52 -1,290,024,794.52
一年内到期的租赁负债 -175,465,267.21 -156,331,791.99
合计 1,116,801,325.74 3,689,662,584.67
其他说明
租赁负债期末比期初减少了2,572,861,258.93元，下降了69.73%，主要是因为本报告期转让子公司世联集房股权后不再纳入
合并而减少。
34、长期应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
长期应付款 350,000,000.00
合计 350,000,000.00
（1）按款项性质列示长期应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
股东统借统还借款 350,000,000.00
其他说明：
本报告期新增长期应付款为控股股东提供的2年期统借统还借款。
229
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35、股本
单位：元
本次变动增减（+、-）
期初余额 期末余额
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
股份总数 2,033,579,072.00 2,033,579,072.00
其他说明：
1）本报告期公司股本未发生变动；
2）截止本报告期末，本公司持股5%以上股东无股票质押。
36、资本公积
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 419,629,143.24 216,983.49 419,412,159.75
期权成本摊销 102,810,649.13 102,810,649.13
合计 522,439,792.37 216,983.49 522,222,808.88
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
本报告期公司购买珠海大横琴创新发展有限公司持有珠海世联资本30%的股权，支付对价3,000,000.00元，该项交易导致资
本公积减少216,983.49元。
37、库存股
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
股票回购 255,796,501.21 255,796,501.21
合计 255,796,501.21 255,796,501.21
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
本报告期公司库存股未发生变动。
38、其他综合收益
单位：元
本期发生额
减：前期
减：前期计入
本期所得 计入其他 税后归属
项目 期初余额 其他综合收 减：所得 税后归属 期末余额
税前发生 综合收益 于少数股
益当期转入 税费用 于母公司
额 当期转入 东
损益
留存收益
230
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二、将重分类进损益的其他综合
111,408.24 -28,124.11 -38,761.88 10,637.77 72,646.36
收益
外币财务报表折算差额 111,408.24 -28,124.11 -38,761.88 10,637.77 72,646.36
其他综合收益合计 111,408.24 -28,124.11 -38,761.88 10,637.77 72,646.36
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
本报告期发生额主要是境外子公司香港世联和香港世居的外币报表合并折算为人民币报表产生的汇率折算差异。
39、盈余公积
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 502,130,592.43 502,130,592.43
任意盈余公积 502,130,592.43 502,130,592.43
合计 1,004,261,184.86 1,004,261,184.86
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
本报告期本集团的盈余公积金未发生变动。
40、未分配利润
单位：元
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 1,855,680,824.37 1,898,957,523.20
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减-） -218,308,274.26 -1,081,767.07
调整后期初未分配利润 1,637,372,550.11 1,897,875,756.13
加：本期归属于母公司所有者的净利润 -1,129,022,859.33 110,895,980.31
减：提取法定盈余公积 71,960,503.52
提取任意盈余公积 71,960,503.52
应付普通股股利 109,605,597.09 9,169,905.03
期末未分配利润 398,744,093.69 1,855,680,824.37
调整期初未分配利润明细：
1)、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0.00 元。
2)、由于会计政策变更，影响期初未分配利润-218,308,274.26 元。
3)、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0.00 元。
4)、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0.00 元。
5)、其他调整合计影响期初未分配利润 0.00 元。
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41、营业收入和营业成本
单位：元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 6,004,028,899.70 5,105,220,701.31 6,642,068,441.59 5,857,886,988.88
其他业务 78,479,021.36 60,746,645.11 80,629,956.30 63,198,773.79
合计 6,082,507,921.06 5,165,967,346.42 6,722,698,397.89 5,921,085,762.67
经审计扣除非经常损益前后净利润孰低是否为负值
√ 是 □ 否
单位：元
项目 本年度（万元） 具体扣除情况 上年度（万元） 具体扣除情况
营业收入金额 6,082,507,921.06 营业全部收入 6,722,698,397.89 营业全部收入
营业收入扣除项目合 房屋出租收入、出售投资 房屋出租收入、出售
78,479,021.36 80,629,956.30
计金额 性房地产收入等 投资性房地产收入等
营业收入扣除项目合
计金额占营业收入的 1.29% 1.20%
比重
一、与主营业务无关
—— —— —— ——
的业务收入
1．正常经营之外的其
他业务收入。如出租
固定资产、无形资产、
包装物，销售材料，
用材料进行非货币性
房屋出租收入、出售投资 房屋出租收入、出售
资产交换，经营受托 78,479,021.36 80,629,956.3
性房地产收入等 投资性房地产收入等
管理业务等实现的收
入，以及虽计入主营
业务收入，但属于上
市公司正常经营之外
的收入。
与主营业务无关的业 房屋出租收入、出售投资 房屋出租收入、出售
78,479,021.36 80,629,956.30
务收入小计 性房地产收入等 投资性房地产收入等
二、不具备商业实质
—— —— —— ——
的收入
不具备商业实质的收
0.00 无 0.00 无
入小计
交易服务收入、资产运营 交易服务收入、资产
营业收入扣除后金额 6,004,028,899.70 6,642,068,441.59
管理收入等 运营管理收入等
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收入相关信息：
单位：元
合同分类 分部 1 分部 2 合计
商品类型
其中：
代理销售业务 2,401,415,003.27 2,401,415,003.27
互联网+业务 1,916,640,378.27 1,916,640,378.27
金融服务业务 199,621,489.28 199,621,489.28
城市资产管理业务 735,912,547.87 735,912,547.87
空间运营业务 548,906,863.53 548,906,863.53
顾问策划业务 141,845,630.03 141,845,630.03
招商租赁业务 59,686,987.45 59,686,987.45
按经营地区分类
其中：
华南区域 2,800,839,207.05 2,800,839,207.05
华东区域 965,538,541.80 965,538,541.80
华北区域 900,157,295.03 900,157,295.03
华中及西南区域 731,144,202.17 731,144,202.17
山东区域 606,349,653.65 606,349,653.65
与履约义务相关的信息：
本集团服务合同在提供的服务达到合同约定的确认条款，即客户已取得相关服务控制权时确认完成履约义务；本集团装修合
同在履约期间按履约进度确认履约义务的完成；装修商品销售合同在按合同约定的时间、地点将商品交付给客户，待客户验
收时确认完成履约义务。
与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：
本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为 0.00 元，其中，元预计将于年度确认
收入，元预计将于年度确认收入，元预计将于年度确认收入。
其他说明
营业收入和营业成本的说明，详见公司本年度报告第三节的相关分析。
42、主营业务成本明细
项目 本期发生额 上期发生额
工资 945,000,205.01 1,058,734,519.79
奖金 893,660,149.39 1,002,944,791.47
技术协作费 1,444,000,641.01 992,146,109.06
咨询费 306,701,193.02 727,950,291.58
保险费 225,415,426.56 156,978,153.51
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使用权资产摊销 223,663,264.36
人力外包费 211,135,110.01 192,439,421.83
保洁费 117,081,423.73 102,682,191.59
物业工程费 116,798,816.57 93,295,568.08
保安费 116,431,773.81 101,044,612.72
运营租赁费等 86,958,480.37 739,945,388.90
装修费摊销 82,663,436.44 249,565,081.25
广告宣传费 52,941,252.92 58,033,121.17
工程外包 43,979,856.84 48,049,363.27
业务招待费 32,478,366.42 37,573,320.69
差旅费 30,497,445.05 39,851,308.64
员工宿舍费 23,336,954.95 27,930,778.94
物业租赁费用 22,677,278.20 39,282,757.78
折旧费 14,007,089.27 15,374,197.24
商品 12,534,539.89 12,388,253.30
利息 11,713,514.59 37,766,953.61
营销渠道费 9,849,954.10 19,277,728.62
福利费 9,821,062.09 10,586,514.00
通讯费 9,251,244.65 12,096,992.65
工程材料 8,565,243.41 12,333,961.89
办公用品费 8,233,717.63 7,883,621.71
外购服务 8,137,897.98 8,322,669.33
劳保费 5,493,925.39 7,022,978.03
诉讼费 4,461,273.33 2,423,686.34
工作餐费 4,051,038.39 4,945,716.26
会务费 3,718,174.48 2,978,166.42
电信网络费 3,541,159.80 14,591,499.04
绿化费 3,176,969.37 2,510,600.73
交通费 2,399,221.62 2,744,603.61
低值用品及耗材 2,286,845.30 4,288,894.31
设计费 1,269,440.77 2,486,999.88
运杂费 1,158,908.00 699,405.07
出版印刷费 1,015,036.56 463,984.41
手续费 964,112.97 1,154,252.84
培训费 603,849.72 2,091,322.74
软件摊销 446,607.26 388,748.26
办公杂费 162,365.25 186,842.71
其他 2,936,434.83 4,431,615.61
合计 5,105,220,701.31 5,857,886,988.88
234
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43、税金及附加
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
城市维护建设税 15,744,985.53 16,981,036.09
教育费附加 11,392,373.67 12,158,929.47
房产税 6,086,441.66 4,898,422.77
土地使用税 247,788.23
车船使用税 41,670.00
印花税 1,076,688.33 -206,771.29
水利建设专项基金 246,992.03 543,780.96
其他 658,861.37 90,281.60
堤围费 38,578.46
合计 35,495,800.82 34,504,258.06
其他说明：
44、管理费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
工资 126,992,996.24 117,119,947.49
奖金 79,019,759.12 44,178,856.39
咨询费 29,164,259.65 52,704,782.64
保险费 28,406,072.92 18,266,516.86
使用权资产摊销 25,291,600.56
物业租赁费用 18,304,692.84 37,722,887.82
折旧费 12,016,330.61 12,774,088.99
福利费 10,901,155.13 11,835,272.19
装修费摊销 10,791,799.07 11,421,463.63
业务招待费 7,930,169.31 6,556,131.09
办公用品费 7,252,453.40 6,427,395.63
广告宣传费 6,281,537.71 2,958,881.60
运杂费 5,471,403.23 5,707,681.62
差旅费 4,799,335.31 5,196,109.90
收购资产摊销费 4,021,973.57
招聘费 3,439,527.60 5,121,499.78
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人力外包费 3,217,863.15 6,659,791.39
员工宿舍费 3,176,362.75 2,678,094.34
人事费 2,460,965.85 3,351,399.60
工会经费 2,345,850.96 2,500,195.47
电信网络费 2,239,065.88 2,751,790.77
诉讼费 2,059,909.78 7,548,759.98
会务费 1,580,438.96 1,753,185.98
培训费 1,568,527.43 1,923,576.09
通讯费 1,083,489.58 1,261,891.28
工作餐费 901,019.19 611,104.76
技术协作费 866,577.04 18,254,857.54
劳保费 266,291.93 968,807.54
软件摊销 131,611.44 409,422.20
调研费 43,735.05 108,412.23
出版印刷费 77,485.32 143,091.05
期权成本摊销 3,713,359.32
其他 2,699,611.08 3,821,391.53
合计 404,803,871.66 396,450,646.70
其他说明：
45、研发费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
工资 31,985,854.82 35,137,583.22
奖金 6,832,380.98 13,192,282.39
技术协作费 8,299,271.82 11,462,373.04
保险费 5,684,861.29 2,704,576.05
电信网络费 3,127,778.03 4,473,904.13
折旧费 2,005,763.86 2,179,693.07
软件摊销 572,002.89 1,859,390.42
物业租赁费用 527,761.86 1,745,902.80
咨询费 354,578.59 135,310.96
通讯费 286,903.72 455,986.02
差旅费 108,186.73 117,231.69
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办公修理费 95,247.01 80,651.64
调研费 72,503.74 375.21
广告宣传费 58,252.42 1,149.06
福利费 32,943.00 1,260.00
装修费摊销 28,000.00 39,320.00
其他 40,955.91 11,176.76
合计 60,113,246.67 73,598,166.46
其他说明：
46、财务费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 171,464,333.24 108,103,044.52
减：利息收入 27,096,545.27 25,077,284.89
加：汇兑损失 16,774.11 -592,564.25
加：其他支出 -605,242.74 7,591,139.39
合计 143,779,319.34 90,024,334.77
其他说明：
本期财务费用利息费用比上期增加53,754,984.57元，增长59.71%，主要是因为:
1）本期公司执行新租赁准则确认的租赁融资费用增加112,698,516.84元，上期无此项费用。
2）本期公司对外融资规模减少，相应利息支出同比减少49,337,228.12元。
47、其他收益
单位：元
产生其他收益的来源 本期发生额 上期发生额
税费减免，《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政
18,408,904.81 15,362,247.02
部 税务总局 海关总署公告 2019 年第 39 号）
众创空间考核奖励等，【相科（2020）89 号】关于下达 2020 年相城区科技企业孵化
器（含众创空间）绩效评估资助经费的通知、相科（2019）103 号】关于下达 2019
年省科技型创业企业孵育计划资金的通知、【相科（2020）114 号】关于下达 2019 年
5,256,107.54 3,164,000.00
度载体建设类高质量发展政策性奖励资金的通知、武汉市政府 2021 年市级众创空间
区级配套补贴、厦门市众创空间管理办法、厦门火炬高新区支持众创空间发展办法的
通知等
房租补贴，《深圳市鼓励总部企业发展实施办法》（深府规（2017）7 号）、《横琴新区
科技型企业办公场地租金补贴暂行办法（修订）》、共建众创平台项目（小样青年社区） 5,132,920.00 12,780,174.03
合作协议、《南山区自主创新产业发展专项资金 2020 年度资助项目》
237
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财政扶持资金，《番禺区科工商信局关于印发〈番禺区科技企业孵化器和众创空间管
理办法〉的通知》（番科工商信〔2016〕53 号）、常科委【2021】12 号关于下达 2021
年度科技创新券（A 券、B 券）兑现经费的通知、惠州仲恺高新区东江高新科技产业 3,867,599.44 1,204,742.06
园管委会扶持资金及人才补贴资金、笕桥街道 20 年度新引进服务企业扶持资金、总
部经济企业财政奖励协议书等
稳岗补贴，《国务院关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见》（国发[2014]14
2,742,661.58 9,479,306.05
号）、各地市人社局关于实施稳岗补贴的工作办法
生育津贴，《女职工劳动保护特别规定》 2,248,306.83 2,501,568.74
社保补贴，就业补贴，关于开展企业以工代训补贴工作的通知、企业吸纳就业补助申
2,158,902.46 1,749,638.47
报办理指南、关于明确跨省务工奖励的通知等
个税手续费返还，《中华人民共和国个人所得税法》 2,148,036.43 4,986,283.99
企业研究开发资助，《关于促进科技创新的若干措施》（深发〔2016〕7 号） 1,000,000.00 1,606,000.00
疫情培训等补贴，关于疫情防控期间落实企业新录用职工岗前培训补贴的通知等 993,507.42 1,073,932.27
高校毕业生见习补贴，广东省人民政府关于印发广东省进一步稳定和促进就业若干政
384,712.89 215,932.65
策措施的通知、南宁市劳动就业服务管理中心奖励等
税费减免-疫情减免，关于支持新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控有关税收政策的公
193,215.28 8,032,710.49
告(财政部税务总局公告 2020 年第 8 号)
退役士兵减征，《财政部 税务总局 退役军人部关于进一步扶持自主就业退役士兵创
185,393.54 21,750.00
业就业有关税收政策的通知》财税〔2019〕21 号
达不到税收起征点，《财政部 国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通
知》(财税[2016]12 号)、《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的 170,089.94 248,866.46
通知》（财税〔2019〕13 号）
高新技术企业补助资金，国家高新技术企业倍增支持计划、深圳市南山区科技创新局
150,000.00
支付的 2020 年国家高新技术企业认定奖补资金项目
创业园工作奖励，相人社开(2021 J 8 号关于下达 2020 年苏州市留学回国人员创新创
50,000.00 100,000.00
业园工作奖励的通知
恺高新区"小升规"扶持资金，惠仲经发通〔2021〕53 号-仲恺高新区经济发展局 关于
40,000.00
做好 2021 年度"小升规"专项资金申报工作的通知
残疾人岗位补贴，《超比例安排残疾人就业企业可享专项资金补贴》 32,472.20 6,000.00
发明专利资助，国内发明专利、国外发明专利资助 7,500.00
其他 96,600.00 63,130.00
2019 年绩效补助，国家级奖励费，苏州苏州相城经济技术开发区管理委员会经发局
3,520,000.00
项目合作协议
常熟创业生态圈，常熟大学科技园创新创业生态建设合作协议 2,737,500.00
南山区自主创新产业发展专项资金-总部企业办公用房扶持项目，关于下达 2020 年度
1,000,000.00
南山区自主创新产业发展专项资金科技创新分项资金拟资助项目（第一批）的通知
省工业和信息产业转型升级项目，【相工信（2020）5 号】关于下达 2019 年度第一批、
800,000.00
第二批省级工业和信息产业转型升级专项资金指标的通知
238
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高端服务业发展专项资金，【相发改投（2020）2 号】关于下达高端服务业发展专项
500,000.00
资金的通知
2019 年内新增的限额（规模）企业给予补助，关于兑现 2019 年柳州市新增限额（规
100,000.00
模）以上服务业企业扶持资金的通知
污水处理费，深圳市水务局关于阶段性实施工商企业用水价格优惠政策的通知 85,908.00
2019 年深圳受影响企业政府补贴，《2019 年深圳受影响企业政策》 61,096.11
软装补贴，共建众创平台项目（小样青年社区）合作协议 24,280.00
48、投资收益
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 585,321.98 -53,624,612.00
处置长期股权投资产生的投资收益 238,118,226.38 106,154,438.68
丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新计量产生的利得 124,440.00
其他非流动金融资产在持有期间的投资收益 26,280,876.30
处置其他非流动金融资产取得的投资收益 9,989,807.75
购买日之前原持有股权按照公允价值重新计量产生的损失 -493,533.37
合计 238,210,014.99 88,924,950.73
其他说明：
本期处置子公司深圳世联集房资产管理有限公司、西安世禾商业运营有限责任公司等全部股权，确认投资收益238,118,226.38
元。
49、公允价值变动收益
单位：元
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
其他非流动金融资产 -85,000,000.00
合计 -85,000,000.00
其他说明：
本期发生额是公司持有的苏州工业园区睿灿投资企业（有限合伙）其所投资企业出现流动性经营困难所确认的公允价值变动。
50、信用减值损失
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
其他应收款坏账损失 -77,457,014.59 -4,386,397.63
应收票据坏账损失 -336,391,239.92 -1,431,093.83
239
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应收账款坏账损失 -646,556,096.84 -13,352,927.41
贷款减值损失 -542,351,481.90 -25,443,208.08
合计 -1,602,755,833.25 -44,613,626.95
其他说明：
1）2021年公司某大客户资金周转困难，出现了商业承兑汇票逾期未兑付的情况，其他部分开发商客户也有出现融资困难、
资金链紧张的状况，公司的应收款项将面临无法及时回收的风险，公司分析评估认为其应收款项减值迹象明显，本报告期公
司应收款项计提信用减值损失增加。
2）因持续受全国新冠疫情和经济形势影响，2021年公司部分客户还款意愿和还款能力出现明显下降，公司贷款资产面临无
法回收的风险增大，本报告期公司贷款计提信用减值损失增加。
51、资产减值损失
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
三、长期股权投资减值损失 -1,166,744.46
十一、商誉减值损失 -55,684,410.80 -18,423,014.90
十二、合同资产减值损失 -257,570.85 391,803.04
合计 -57,108,726.11 -18,031,211.86
其他说明：
1）受区域市场变化影响资产组盈利能力有所下降，厦门立丹行、青岛荣置地合并所形成的商誉进行减值测试分别确认减值
3,118.54万元、2,449.90万元。
2）本报告期公司投资的天津市润泽基金销售有限公司经测试其可收回金额低于其账面价值，确认减值准备116.67万元。
52、资产处置收益
单位：元
资产处置收益的来源 本期发生额 上期发生额
未划分为持有待售的非流动资产处置收益 59,202,420.32 557,914.68
其中：固定资产处置收益 -1,223,381.30 557,914.68
使用权资产处置收益 60,425,801.62
53、营业外收入
单位：元
计入当期非经常性损益的金
项目 本期发生额 上期发生额
额
政府补助 2,091,666.71 12,644,104.91 2,091,666.71
收取违约金 12,327,166.67 27,958,278.19 5,511,802.13
无法支付经批准转作营业外 7,500,060.89 5,286,224.59 7,500,060.89
240
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收入的应付款项
罚款利得 5,041,472.07 6,596,021.48 5,041,472.07
信贷资产转让利得 2,146,897.64 6,476,433.33 2,146,897.64
非同一控制下收购形成 1,645,111.22 1,645,111.22
其他 2,823,918.50 3,335,129.71 2,823,918.50
合计 33,576,293.70 62,296,192.21 26,760,929.16
计入当期损益的政府补助：
单位：元
补贴是否影 是否特殊补 本期发生金 上期发生金 与资产相关/
补助项目 发放主体 发放原因 性质类型
响当年盈亏 贴 额 额 与收益相关
厦门市思明
区人民政府
中华街道办
事处、上海静
安区财政局、
上海市金山 因符合地方
区财政局、 政府招商引
财政扶持资
上海市静安 补助 资等地方性 否 否 1,661,000.75 4,841,111.13 与收益相关
金
区财政局、长 扶持政策而
沙市岳麓区 获得的补助
产业发展领
导小组办公
室、重庆市渝
中区人民政
府
潍坊综合保 因符合地方
税区国库集 政府招商引
税收返还 中支付中心、 补助 资等地方性 否 否 247,665.96 2,738,304.00 与收益相关
深圳市罗湖 扶持政策而
区税务局等 获得的补助
因符合地方
蜀山区发改 政府招商引
规上企业政
委、历下区发 补助 资等地方性 否 否 90,000.00 190,000.00 与收益相关
府奖励
改委 扶持政策而
获得的补助
因符合地方
厦门市人力 政府招商引
一企一策补
资源和社会 奖励 资等地方性 否 否 83,000.00 与收益相关
贴款
保障局 扶持政策而
获得的补助
241
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因符合地方
兴市南湖区
政府招商引
人民政府东
纳税奖励 奖励 资等地方性 否 否 10,000.00 与收益相关
栅街道办事
扶持政策而
处
获得的补助
因符合地方
北京石龙经 政府招商引
发展专项资
济开发区管 补助 资等地方性 否 否 2,830,000.00 与收益相关
金
理委员会 扶持政策而
获得的补助
产业转型资 因符合地方
金-2019 年第 政府招商引
深圳市罗湖
一次联系会 补助 资等地方性 否 否 1,003,000.00 与收益相关
区财政局
议-专业服务 扶持政策而
业 获得的补助
因符合地方
政府招商引
财政局，街道
疫情补贴 补助 资等地方性 否 否 419,521.78 与收益相关
办等
扶持政策而
获得的补助
因符合地方
2019 年企业 庐阳区人民 政府招商引
高管人才补 政府海棠街 补助 资等地方性 否 否 309,868.00 与收益相关
贴 道办事处 扶持政策而
获得的补助
因符合地方
奖励锐创中
政府招商引
心 2019 年度 武汉市青山
补助 资等地方性 否 否 200,000.00 与收益相关
楼宇贡献奖 区商务局
扶持政策而
金
获得的补助
因符合地方
广州市住房 政府招商引
项目租赁备
和城乡建设 补助 资等地方性 否 否 45,300.00 与收益相关
案奖励
局 扶持政策而
获得的补助
因符合地方
政府招商引
职业技能鉴 南宁职业技
补助 资等地方性 否 否 38,000.00 与收益相关
定补贴 能指导中心
扶持政策而
获得的补助
18 年西湖区 南昌市西湖 因符合地方
补助 否 否 25,000.00 与收益相关
电子商务发 区商务局 政府招商引
242
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展专项基金 资等地方性
扶持政策而
获得的补助
因符合地方
2019 年"两新 长沙市人力 政府招商引
"党员活动教 资源和社会 补助 资等地方性 否 否 4,000.00 与收益相关
育经费 保障局 扶持政策而
获得的补助
因符合地方
南宁高新技 政府招商引
入驻补贴 术产业开发 补助 资等地方性 否 否 与收益相关
区财政局 扶持政策而
获得的补助
因符合地方
民营及中小
深圳市经济 政府招商引
企业创新发
贸易和信息 补助 资等地方性 否 否 与收益相关
展培育扶持
化委员会 扶持政策而
计划
获得的补助
因符合地方
武汉市东西
政府招商引
湖区人民政
企业发展金 奖励 资等地方性 否 否 与收益相关
府东山办事
扶持政策而
处
获得的补助
因符合地方
政府招商引
功臣企业返 天津市和平
奖励 资等地方性 否 否 与收益相关
税 区政府
扶持政策而
获得的补助
因符合地方
2018 年度党 中共苏州市 政府招商引
组织规范化 相城区委组 补助 资等地方性 否 否 与收益相关
建设经费 织部 扶持政策而
获得的补助
因符合地方
渝中区旅游
政府招商引
发展委员会、
发展贡献奖 补助 资等地方性 否 否 与收益相关
重庆市渝中
扶持政策而
区金融办
获得的补助
因符合地方
先进企业奖 宁波市新明 政府招商引
补助 否 否 与收益相关
励 街道办事处 资等地方性
扶持政策而
243
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获得的补助
因符合地方
科技发展计 政府招商引
罗湖区科技
划转型资金 补助 资等地方性 否 否 与收益相关
创新局
补贴 扶持政策而
获得的补助
福州市台江
区财政局
因符合地方
2017 年度第
政府招商引
三批促进服 福州市台江
奖励 资等地方性 否 否 与收益相关
务业限下企 区财政局
扶持政策而
业新增限上
获得的补助
转型升级奖
励金
其他说明：
本期营业外收入比上年同期减少28,719,898.51元，下降46.10%，减少金额主要是政府补助、资产业务收取的合同违约金减少。
54、营业外支出
单位：元
计入当期非经常性损益的金
项目 本期发生额 上期发生额
额
罚款支出 41,115,803.60 31,657,121.83 41,115,803.60
赔偿支出 7,001,614.46 12,792,433.43 7,001,614.46
非流动资产损失 593,019.41 987,233.85 593,019.41
捐赠支出 43,497.50 207,476.99 43,497.50
其他 1,252,172.16 1,677,616.53 1,252,172.16
合计 50,006,107.13 47,321,882.63 50,006,107.13
其他说明：
55、所得税费用
（1）所得税费用表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 96,498,211.69 201,158,817.15
递延所得税费用 -114,682,160.43 -14,306,923.41
合计 -18,183,948.74 186,851,893.74
244
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（2）会计利润与所得税费用调整过程
单位：元
项目 本期发生额
利润总额 -1,146,266,670.97
按法定/适用税率计算的所得税费用 -286,566,667.74
子公司适用不同税率的影响 -24,505,224.12
调整以前期间所得税的影响 -8,971,263.07
非应税收入的影响 327,653,705.04
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 13,243,515.19
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -13,972,185.68
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 -19,034,842.90
加计扣除影响 -6,030,985.46
所得税费用 -18,183,948.74
其他说明
56、其他综合收益
详见附注七、38。
57、现金流量表项目
（1）收到的其他与经营活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
金融业务收回贷款 1,409,243,160.39 3,412,946,561.80
收到返还的保证金押金 444,347,182.99 604,355,598.24
物业公司收到代收代付款项 98,872,329.88 105,139,330.77
互联网+业务代收款 55,903,036.95 73,069,267.73
政府补贴收入 28,400,993.50 60,425,347.28
利息收入 27,096,545.27 25,077,284.89
收取租金 11,160,953.83 7,405,056.80
收回业务合作意向金 4,362,628.66 109,079,198.60
经纪业务代收 3,639,821.89 6,949,117.00
往来款、备用金返还及其他 34,021,374.45 31,924,262.75
合计 2,117,048,027.81 4,436,371,025.86
245
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收到的其他与经营活动有关的现金说明：
本期收到的其他与经营活动有关的现金比上期减少231,932.3万元，主要原因是：1）本期公司金融业务收回的贷款同比减少
了200,370.34万元；2）上期公司收回项目诚意金10,000.00万元，本期没有此项流入。
（2）支付的其他与经营活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
调研、技术协作费 1,468,119,882.27 1,002,474,630.85
金融业务贷款 617,168,000.00 3,126,046,766.51
支付的押金保证金 589,138,433.88 503,311,275.98
咨询费 549,823,606.25 727,870,263.91
物业管理及工程费（包括物业中外包费用） 361,719,455.20 291,291,460.55
物业代收代付中代付 127,404,448.69 97,324,585.04
运营租赁费 63,890,606.50 687,176,507.14
广告宣传费 59,281,043.05 60,992,002.77
违约、罚款、赔偿支出 49,413,087.72 36,570,030.21
物业租赁费用 46,661,580.41 101,177,726.84
业务招待费 40,408,535.73 44,129,451.78
差旅费 40,355,639.67 50,604,239.56
互联网+业务归还代收款 28,573,894.36 52,254,846.00
各类办公费 15,749,860.45 14,497,860.05
通讯费 10,621,637.95 13,358,883.93
运杂费、交通费 9,029,532.85 9,151,690.30
电信网络费 8,908,003.71 17,343,289.81
会务费 5,297,456.02 4,731,352.40
世联行经纪业务代收中代付 3,636,918.59 7,160,643.89
培训费 2,140,754.04 4,014,898.83
设计费 1,269,440.77 2,486,999.88
往来款、备用金支付及其他 106,748,009.14 91,512,457.93
合计 4,205,359,827.25 6,945,481,864.16
支付的其他与经营活动有关的现金说明：
本期支付的其他与经营活动有关的现金比上期减少274,012.20万元，主要原因是：1）本期公司金融业务发放的贷款同比减少
了250,887.88万元；2）公司执行新租赁准则，支付非简易核算的租金按政策在筹资活动中列报，本期支付各类租金同比减少
约62,328.59万元；3）本期公司支付第三方渠道服务费同比增加约46,564.53万元。
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（3）收到的其他与投资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
取得子公司款项 5,902,020.27
合计 5,902,020.27
收到的其他与投资活动有关的现金说明：
本期取得深圳更赢等16家公司支付的现金净额为-5,902,020.27元，重分类到本项目列示。
（4）支付的其他与投资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
处置子公司款项 794,267.56 172,877.29
合计 794,267.56 172,877.29
支付的其他与投资活动有关的现金说明：
本期处置子公司山东红璞公寓管理有限公司、西安世禾商业运营有限责任公司收到的现金净额为-794,267.56元，重分类到本
项目列示。
（5）收到的其他与筹资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
收到股东统借统还借款 350,000,000.00
收回定期存单质押、资金信托质押及借
301,650,000.00
款保证金
收到信贷资产证券化款项 99,000,000.00 336,600,000.00
合计 750,650,000.00 336,600,000.00
收到的其他与筹资活动有关的现金说明：
（6）支付的其他与筹资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
偿还信贷资产证券化款项 562,619,333.21 476,468,599.87
新租赁准则下支付的租赁负债 333,591,729.62
支付世联中国委托担保费用 7,918,222.31 9,941,827.31
购买世联资本少数股东权益支付现金 3,000,000.00
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退还已注销非全资子公司少数股东投资
477,390.56 495,220.76
款和分配款
股票回购款 255,796,501.21
支付的借款和存贷质押保证金 109,043,233.13
限制性股票回购款 15,371,874.26
购买世联君汇少数股东权益支付现金 2,540,000.00
购买世联松塔少数股东权益支付现金 1,600,000.00
股票回购进项税 4,070.96
股票权益分派费用 58,466.89 3,875.10
合计 907,665,142.59 871,265,202.60
支付的其他与筹资活动有关的现金说明：
本期公司执行新租赁准则，公司支付非简易核算的租金在本项目列报，上期无此项支出。
58、现金流量表补充资料
（1）现金流量表补充资料
单位：元
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量： -- --
净利润 -1,128,082,722.23 133,420,738.01
加：资产减值准备 57,108,726.11 18,031,211.86
信用减值损失 1,602,755,833.25 44,613,626.95
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 42,710,975.97 38,009,108.58
使用权资产折旧 250,886,844.96
无形资产摊销 1,273,126.68 2,590,496.65
长期待摊费用摊销 103,045,073.89 321,224,826.28
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以
-59,202,420.32 429,319.17
“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 593,019.41
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） 85,000,000.00
财务费用（收益以“－”号填列） 183,234,922.12 149,705,330.23
投资损失（收益以“－”号填列） -238,210,014.99 -88,924,950.73
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -112,796,687.20 -14,367,506.19
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -26,914.36 60,582.78
存货的减少（增加以“－”号填列） -36,471,319.36 -44,477,182.71
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经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 501,189,892.82 113,161,806.87
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -200,293,709.96 84,917,630.40
其他 -1,645,111.22
经营活动产生的现金流量净额 1,051,069,515.57 758,395,038.15
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动： -- --
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况： -- --
现金的期末余额 1,837,529,495.31 1,936,475,159.67
减：现金的期初余额 1,936,475,159.67 2,369,800,483.46
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -98,945,664.36 -433,325,323.79
（2）本期支付的取得子公司的现金净额
单位：元
金额
本期发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物 8,800,015.00
其中： --
深圳更赢等 16 家公司 15.00
世联保理 8,800,000.00
减：购买日子公司持有的现金及现金等价物 11,590,368.43
其中： --
深圳更赢等 16 家公司 5,902,035.27
世联保理 5,688,333.16
其中： --
取得子公司支付的现金净额 -2,790,353.43
其他说明：
其中取得深圳更赢等16家公司支付的现金净额为-5,902,020.27元，重分类到“收到其他与投资活动有关的现金”项目列报。
（3）本期收到的处置子公司的现金净额
单位：元
金额
249
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 346,617,156.61
其中： --
西安世禾 0.00
世联集房 345,092,156.61
北京世联明德 1,200,000.00
山东红璞 325,000.00
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物 135,867,678.17
其中： --
西安世禾 15,002.05
世联集房 134,116,044.68
北京世联明德 632,365.93
山东红璞 1,104,265.51
其中： --
处置子公司收到的现金净额 210,749,478.44
其他说明：
其中处置西安世禾、山东红璞收到的现金净额为-794,267.56元，重分类到“支付其他与投资活动有关的现金”项目列报。
（4）现金和现金等价物的构成
单位：元
项目 期末余额 期初余额
一、现金 1,837,529,495.31 1,936,475,159.67
其中：库存现金 53,808.40 60,893.16
可随时用于支付的银行存款 1,837,475,686.91 1,936,414,266.51
三、期末现金及现金等价物余额 1,837,529,495.31 1,936,475,159.67
其他说明：
59、所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
（1）股东权益变动表“股东投入或减少资本：其他”
本公司购买二级子公司世联资本少数股东持有的30%股权，购买少数股权支付的对价为3,000,000.00元，该项交易导致
资本公积减少216,983.49元。
（2）少数股东权益减少4,014,391.82元，系：
1）本公司购买二级子公司世联资本少数股东持有的30%股权，购买少数股权支付的对价为3,000,000.00元，该项交易导
250
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
致少数股东权益减少2,783,016.51元；
2）本公司之三级子公司世联君汇处置持有的西安世禾55%股权，该项交易导致少数股东权益减少356,624.97元；
3）本公司之三级子公司北京君汇处置持有的北京世联明德51%股权，该项交易导致少数股东权益增加482,640.22元；
4）本公司之三级子公司山西辰世兴业房地产顾问有限公司于2021年5月31日注销，该事项导致少数股东权益减少
477,390.56元；
5）本公司子三级子公司宿迁世联行和六级子公司宿迁市善居电子商务有限公司均于2021年12月9日注销，该事项导致少
数股东权益减少880,000.00元。
60、所有权或使用权受到限制的资产
单位：元
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 28,747,475.48 详见本附注“七、1.货币资金”相关内容。
固定资产 24,177,982.80 详见本附注“七、17.固定资产”相关内容。
应收账款 12,181,658.33 用于有追索权的保理
详见本附注“七、16.投资性房地产”相关
投资性房地产 75,595,582.80
内容。
合计 140,702,699.41 --
其他说明：
61、外币货币性项目
（1）外币货币性项目
单位：元
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
货币资金 -- -- 1,072,524.39
其中：美元 14,592.33 6.3757 93,036.32
欧元 0.07 7.2197 0.51
港币 1,198,003.36 0.8176 979,487.55
泰铢 0.05 0.19169 0.01
应收账款 -- --
长期借款 -- --
其他说明：
（2）境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币及选择
依据，记账本位币发生变化的还应披露原因。
√ 适用 □ 不适用
本集团在香港设立有香港世联、香港世居二家公司。为了业务经营管理需要，香港世联采用美元做为记账本位币，香港世居
251
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
采用港币做为记账本位币。
62、政府补助
（1）政府补助基本情况
单位：元
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
税费减免 18,408,904.81 其他收益 18,408,904.81
众创空间考核奖励等 5,256,107.54 其他收益 5,256,107.54
房租补贴 5,132,920.00 其他收益 5,132,920.00
财政扶持资金 3,867,599.44 其他收益 3,867,599.44
稳岗补贴 2,742,661.58 其他收益 2,742,661.58
生育津贴 2,248,306.83 其他收益 2,248,306.83
社保补贴 2,158,902.46 其他收益 2,158,902.46
个税手续费返还 2,148,036.43 其他收益 2,148,036.43
企业研究开发资助 1,000,000.00 其他收益 1,000,000.00
疫情培训等补贴 993,507.42 其他收益 993,507.42
高校毕业生见习补贴 384,712.89 其他收益 384,712.89
税费减免-疫情减免 193,215.28 其他收益 193,215.28
退役士兵减征 185,393.54 其他收益 185,393.54
达不到税收起征点 170,089.94 其他收益 170,089.94
高新技术企业补助资金 150,000.00 其他收益 150,000.00
创业园工作奖励 50,000.00 其他收益 50,000.00
恺高新区"小升规"扶持资金 40,000.00 其他收益 40,000.00
残疾人岗位补贴 32,472.20 其他收益 32,472.20
发明专利资助 7,500.00 其他收益 7,500.00
其他 96,600.00 其他收益 96,600.00
财政扶持资金 1,661,000.75 营业外收入 1,661,000.75
税收返还 247,665.96 营业外收入 247,665.96
规上企业政府奖励 90,000.00 营业外收入 90,000.00
一企一策补贴款 83,000.00 营业外收入 83,000.00
纳税奖励 10,000.00 营业外收入 10,000.00
（2）政府补助退回情况
□ 适用 √ 不适用
252
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其他说明：
八、合并范围的变更
1、非同一控制下企业合并
（1）本期发生的非同一控制下企业合并
单位：元
购买日至期 购买日至期
被购买方名 股权取得时 股权取得成 股权取得比 股权取得方 购买日的确
购买日 末被购买方 末被购买方
称 点 本 例 式 定依据
的收入 的净利润
深圳世联惠
普商业保理 支付完毕股
2021 年 09 月 2021 年 09 月
有限公司(以 8,800,000.00 70.00% 购买 权转让款，取 3,285,289.00 1,470,343.04
14 日 14 日
下简称"世联 得控制权
惠普")
其他说明：
世联惠普下辖1家全资子公司深圳前海中博供应链管理有限公司，也同日纳入合并范围。
（2）合并成本及商誉
单位：元
合并成本 世联惠普
--现金 8,800,000.00
--非现金资产的公允价值
--发行或承担的债务的公允价值
--发行的权益性证券的公允价值
--或有对价的公允价值
--购买日之前持有的股权于购买日的公允价值 3,771,428.58
--其他
合并成本合计 12,571,428.58
减：取得的可辨认净资产公允价值份额 14,216,539.80
商誉/合并成本小于取得的可辨认净资产公允价值份额的金额 -1,645,111.22
合并成本公允价值的确定方法、或有对价及其变动的说明：
大额商誉形成的主要原因：
其他说明：
253
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（3）被购买方于购买日可辨认资产、负债
单位：元
世联惠普
购买日公允价值 购买日账面价值
资产：
货币资金 5,688,333.16 5,688,333.16
应收款项 59,976,139.23 59,976,139.23
存货
固定资产
无形资产
递延所得税资产 131,979.34 131,979.34
负债：
借款
应付款项 51,579,911.93 51,579,911.93
递延所得税负债
净资产 14,216,539.80 14,216,539.80
减：少数股东权益
取得的净资产 14,216,539.80 14,216,539.80
可辨认资产、负债公允价值的确定方法：
购买日，可辨认资产、负债的公允价值按其账面价值确认计量。
企业合并中承担的被购买方的或有负债：
购买日，合并世联惠普中没有需承担的或有负债。
其他说明：
（4）购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失
是否存在通过多次交易分步实现企业合并且在报告期内取得控制权的交易
√ 是 □ 否
单位：元
购买日之前原持有 购买日之前原持有 购买日之前与原持
购买日之前原持有 购买日之前原持有
股权按照公允价值 股权在购买日的公 有股权相关的其他
被购买方名称 股权在购买日的账 股权在购买日的公
重新计量产生的利 允价值的确定方法 综合收益转入投资
面价值 允价值
得或损失 及主要假设 收益的金额
世联惠普 4,264,961.95 3,771,428.58 -493,533.37 购买方支付对价 0.00
其他说明：
254
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2、处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
√ 是 □ 否
单位：元
丧失控 与原子
按照公
制权之 公司股
处置价款与处 丧失控 丧失控 允价值
丧失控 日剩余 权投资
丧失控 置投资对应的 制权之 制权之 重新计
丧失控 制权之 股权公 相关的
子公司 股权处 股权处 制权时 合并财务报表 日剩余 日剩余 量剩余
股权处置价款 制权的 日剩余 允价值 其他综
名称 置比例 置方式 点的确 层面享有该子 股权的 股权的 股权产
时点 股权的 的确定 合收益
定依据 公司净资产份 账面价 公允价 生的利
比例 方法及 转入投
额的差额 值 值 得或损
主要假 资损益
失
设 的金额
西安世
禾商业
运营有
2021 年
限责任
0.00 55.00% 转让 01 月 05 1） -435,874.96
公司(以
日
下简称
“西安
世禾”)
深圳世
联集房
资产管
2021 年
理有限
530,000,000.00 100.00% 转让 01 月 26 2） 234,710,077.26
公司(以
日
下简称
“世联
集房”)
北京世
联明德
商业管
理有限 2021 年
公司(以 1,500,000.00 51.00% 转让 09 月 15 3） 2,002,339.81
下简称 日
“北京
世联明
德”)
山东红
2021 年
璞公寓
650,000.00 100.00% 转让 12 月 31 4） 1,841,684.27
管理有
日
限公司
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(以下简
称“山
东红
璞”)
其他说明：
1）本集团将西安世禾丧失控制权的时点确定为2021年1月5日，确认依据为：2020年6月11日签订股权转让协议，出售西安世
禾55%股权，出售对价为0元，2021年1月5日完成工作移交。西安世禾自2021年1月1日起不再纳入公司合并报表范围。
2）本集团将世联集房丧失控制权的时点确定为2021年1月26日，确认依据为：2020年12月30日签订股权转让协议出售世联集
房100%股权，转让对价为53,000.00万元，截止2021年1月21日收到转让款27,000.00万元，2021年1月26日完成工商变更。世
联集房自2021年2月1日起不再纳入公司合并报表范围。
世联集房下辖深圳红璞科技管理有限公司、杭州世联集房资产管理有限公司等37家子公司自2021年2月1日起不再纳入公
司合并报表范围。
3）本集团将北京世联明德丧失控制权的时点确定为2021年9月15日，确认依据为：2021年8月13日签订股权转让协议，出售
北京世联明德51%股权，出售对价为150.00万元，2021年8月31日完成工作移交，2021年9月15日收到80.00万元股权转让款。
北京世联明德自2021年9月1日起不再纳入公司合并报表范围。
4）本集团将山东红璞丧失控制权的时点确定为2021年12月31日，确认依据为：2021年12月29日签订股权转让协议，出售山
东红璞100%股权，出售对价为65.00万元，2021年12月29日完成工商变更，2021年12月31日收到32.50万元并完成工作移交。
山东红璞自2021年12月31日起不再纳入公司合并报表范围。
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□ 是 √ 否
3、其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
1）根据公司投资委员会决议，本报告期内新增以下子公司，这些子公司在本报告期内均已经完成了工商登记手续。
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例 取得方式
惠州世佰联房地产顾问有限公司 惠州 惠州 房地产中介 100.00% 新设成立
云南善居电子商务有限公司 昆明 昆明 电子商务 100.00% 新设成立
宿迁市善居电子商务有限公司 徐州 徐州 电子商务 51.00% 新设成立
中山善居电子商务有限公司 珠海 珠海 电子商务 100.00% 新设成立
太原善居电子商务有限公司 太原 太原 电子商务 100.00% 新设成立
惠州世联善居房地产顾问有限公司 惠州 惠州 电子商务 100.00% 新设成立
杭州君汇不动产管理有限公司 杭州 杭州 资产服务 92.74% 新设成立
盐城市世联慧盐物业资产管理有限公司 盐城 盐城 资产服务 51.00% 新设成立
珠海横琴世捷汽车科技服务有限公司 珠海横琴 珠海横琴 资产服务 100.00% 新设成立
珠海横琴世捷空间艺术设计有限公司 珠海横琴 珠海横琴 资产服务 100.00% 新设成立
珠海横琴世捷城市商务科技服务有限公司 珠海横琴 珠海横琴 资产服务 100.00% 新设成立
宿迁世联行房地产顾问有限公司 徐州 徐州 房地产中介 51.00% 新设成立
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
昆山世联行房地产咨询有限公司 南通 南通 房地产中介 100.00% 新设成立
西安世联行房地产咨询有限公司 西安 西安 房地产中介 100.00% 新设成立
江西世联聚义置业有限公司 南昌 南昌 房地产中介 51.00% 新设成立
山东世华实业发展有限公司 济南 济南 资产服务 38.51% 新设成立
三明世联泽家物业管理有限公司 三明 三明 资产服务 28.38% 新设成立
唐山世联君汇运营管理有限公司 唐山 唐山 资产服务 47.30% 新设成立
桂林市红璞礼遇酒店管理有限公司 桂林 桂林 资产服务 100.00% 新设成立
福建平潭世恒城市公共资源管理有限公司 平潭 平潭 资产服务 51.00% 新设成立
武汉世联君汇空间商业管理有限公司 武汉 武汉 资产服务 92.74% 新设成立
银川世联行房地产顾问有限公司 银川 银川 房地产中介 100.00% 新设成立
济南红璞酒店有限公司 济南 济南 资产服务 75.50% 新设成立
赣州南星开发有限公司 赣州 赣州 资产服务 51.00% 新设成立
韶关市迈庆房地产咨询有限公司 韶关 韶关 房地产中介 100.00% 新设成立
广州世联行城市运营服务有限公司 广州 广州 资产服务 100.00% 新设成立
深圳更赢信息技术有限公司 深圳 深圳 电子商务 100.00% 收购资产
惠州更赢信息技术有限公司 惠州 惠州 电子商务 100.00% 收购资产
佛山更赢信息技术有限公司 佛山 佛山 电子商务 100.00% 收购资产
东莞更赢信息技术有限公司 东莞 东莞 电子商务 100.00% 收购资产
福建更赢信息技术有限公司 厦门 厦门 电子商务 100.00% 收购资产
广州更赢信息技术有限公司 广州 广州 电子商务 100.00% 收购资产
珠海更赢信息技术有限公司 珠海 珠海 电子商务 100.00% 收购资产
安徽兴赢信息技术有限公司 合肥 合肥 电子商务 100.00% 收购资产
云南更赢信息技术有限公司 昆明 昆明 电子商务 100.00% 收购资产
山东更赢信息技术有限公司 济南 济南 电子商务 75.50% 收购资产
中山更赢信息技术有限公司 中山 中山 电子商务 100.00% 收购资产
广西更赢信息技术有限公司 南宁 南宁 电子商务 100.00% 收购资产
宁夏更赢信息技术有限公司 银川 银川 电子商务 100.00% 收购资产
青海更赢信息技术有限公司 西宁 西宁 电子商务 100.00% 收购资产
深圳集客电子商务有限公司 深圳 深圳 电子商务 100.00% 收购资产
唐山爱房房地产经纪有限公司 唐山 唐山 电子商务 100.00% 收购资产
2）本报告期因为注销子公司而不再纳入合并范围的子公司情况如下：
不再纳入合并范围的
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例
原因
深圳世联新创投资有限公司 深圳 深圳 投资管理 100.00% 工商注销
山西辰世兴业房地产顾问有限公司 山西 山西 房地产中介 51.00% 工商注销
厦门世联无限物业管理有限公司 厦门 厦门 资产服务 47.30% 工商注销
长春世联君汇物业服务有限公司 长春 长春 资产服务 92.74% 工商注销
成都世联汇智房地产经纪有限公司 成都 成都 房地产中介 100.00% 工商注销
厦门市世联集金财富管理有限公司 厦门 厦门 资产服务 100.00% 工商注销
邢台世联行房地产经纪有限公司 邢台 邢台 房地产中介 100.00% 工商注销
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
拉萨市世联房地产服务有限公司 拉萨 拉萨 房地产中介 100.00% 工商注销
宁波世联集房公寓管理有限公司 宁波 宁波 资产服务 100.00% 工商注销
苏州世联集房公寓管理有限公司 苏州 苏州 资产服务 100.00% 工商注销
中山集房房屋租赁代理有限公司 中山 中山 资产服务 100.00% 工商注销
佛山世联集房公寓管理有限公司 佛山 佛山 资产服务 100.00% 工商注销
青岛世联集房资产管理有限公司 青岛 青岛 资产服务 100.00% 工商注销
深圳世联盈安佳信投资发展有限公司 深圳 深圳 投资管理 100.00% 工商注销
深圳世联盈安投资发展有限公司 深圳 深圳 投资管理 100.00% 工商注销
深圳世联佳信投资发展有限公司 深圳 深圳 投资管理 100.00% 工商注销
郑州善居信息科技有限公司 郑州 郑州 电子商务 51.00% 工商注销
合肥世联松塔装饰科技有限责任公司 合肥 合肥 装修服务 100.00% 工商注销
福建省南安市松塔建筑装饰有限公司 福建 福建 装修服务 80.00% 工商注销
内蒙古世联行房地产顾问有限公司 内蒙古 内蒙古 房地产中介 51.00% 工商注销
中山更赢信息技术有限公司 中山 中山 电子商务 100.00% 工商注销
宿迁世联行房地产顾问有限公司 宿迁 宿迁 房地产中介 51.00% 工商注销
宿迁市善居电子商务有限公司 宿迁 宿迁 电子商务 51.00% 工商注销
广西更赢信息技术有限公司 南宁 南宁 电子商务 100.00% 工商注销
宁夏更赢信息技术有限公司 银川 银川 电子商务 100.00% 工商注销
青海更赢信息技术有限公司 西宁 西宁 电子商务 100.00% 工商注销
深圳集客电子商务有限公司 深圳 深圳 电子商务 100.00% 工商注销
唐山爱房房地产经纪有限公司 唐山 唐山 电子商务 100.00% 工商注销
九、在其他主体中的权益
1、在子公司中的权益
（1）企业集团的构成
主要经营 持股比例
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
地 直接 间接
房地产中 同一控制下企业合
北京世联房地产顾问有限公司(以下简称"北京世联") 北京 北京 100.00%
介 并
房地产中 同一控制下企业合
东莞世联地产顾问有限公司(以下简称"东莞世联") 东莞 东莞 100.00%
介 并
房地产中 同一控制下企业合
上海世联房地产顾问有限公司(以下简称"上海世联") 上海 上海 100.00%
介 并
房地产中 同一控制下企业合
深圳世联行顾问服务有限公司(以下简称"深圳世联行") 深圳 深圳 100.00%
介 并
世联房地产咨询(惠州)有限公司(以下简称"惠州世联") 惠州 惠州 房地产中 100.00% 同一控制下企业合
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
介 并
房地产中 同一控制下企业合
广州市世联房地产咨询有限公司(以下简称"广州世联") 广州 广州 100.00%
介 并
房地产中 同一控制下企业合
天津世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称"天津世联") 天津 天津 100.00%
介 并
房地产中 非同一控制下企业
山东世联怡高物业顾问有限公司(以下简称"山东世联") 济南 济南 75.50%
介 合并
四川世联行兴业房地产顾问有限公司(以下简称"四川嘉联 房地产中 非同一控制下企业
四川 成都 100.00%
") 介 合并
房地产中 非同一控制下企业
重庆世联行房地产顾问有限公司(以下简称"重庆世联") 重庆 重庆 100.00%
介 合并
非同一控制下企业
深圳世联投资有限公司(以下简称"世联投资") 深圳 深圳 金融服务 100.00%
合并
非同一控制下企业
深圳市世联小额贷款有限公司(以下简称"世联小贷") 深圳等 深圳 金融服务 100.00%
合并
非同一控制下企业
深圳市盛泽融资担保有限责任公司(以下简称"盛泽担保") 深圳 深圳 金融服务 100.00%
合并
非同一控制下企业
北京安信行物业管理有限公司(以下简称"北京安信行") 北京 北京 资产服务 55.64%
合并
房地产中 非同一控制下企业
厦门市立丹行置业有限公司(以下简称"厦门立丹行") 厦门 厦门 80.00%
介 合并
非同一控制下企业
青岛荣置地顾问有限公司(以下简称"青岛荣置地") 青岛 青岛 房产中介 51.00%
合并
房地产中
珠海世联房地产咨询有限公司(以下简称"珠海世联") 珠海 珠海 100.00% 投资设立
介
房地产中
厦门世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称"厦门世联") 厦门 厦门 100.00% 投资设立
介
房地产中
深圳世联先锋投资有限公司(以下简称"世联先锋") 深圳 深圳 100.00% 投资设立
介
房地产中
长沙世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称"长沙世联") 长沙 长沙 100.00% 投资设立
介
房地产中
沈阳世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称"沈阳世联") 沈阳 沈阳 100.00% 投资设立
介
房地产中
大连世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称"大连世联") 大连 大连 100.00% 投资设立
介
房地产中
成都世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称"成都世联") 成都 成都 100.00% 投资设立
介
房地产中
苏州世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称"苏州世联") 苏州 苏州 100.00% 投资设立
介
259
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
房地产中
常州世联房地产代理有限公司(以下简称"常州世联") 常州 常州 100.00% 投资设立
介
房地产中
西安世联投资咨询有限公司(以下简称"西安世联") 西安 西安 24.00% 76.00% 投资设立
介
房地产中
青岛世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称"青岛世联") 青岛 青岛 99.00% 1.00% 投资设立
介
房地产中
武汉世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称"武汉世联") 武汉 武汉 99.00% 1.00% 投资设立
介
房地产中
三亚世联房地产顾问有限公司(以下简称"三亚世联") 三亚 三亚 99.00% 1.00% 投资设立
介
房地产中
安徽世联行房地产咨询有限公司(以下简称"合肥世联") 合肥 合肥 99.00% 1.00% 投资设立
介
房地产中
无锡世联行房地产营销有限公司(以下简称"无锡世联") 无锡 无锡 100.00% 投资设立
介
房地产中
福州世联房地产顾问有限公司(以下简称"福州世联") 福州 福州 100.00% 投资设立
介
房地产中
佛山世联房地产顾问有限公司(以下简称"佛山世联") 佛山 佛山 100.00% 投资设立
介
房地产中
南昌世联置业有限公司(以下简称"南昌世联") 南昌 南昌 100.00% 投资设立
介
南京世联兴业房地产投资咨询有限公司(以下简称"南京世 房地产中
南京 南京 100.00% 投资设立
联") 介
房地产中
长春世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称"长春世联") 长春 长春 100.00% 投资设立
介
房地产中
南通世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称"南通世联") 南通 南通 100.00% 投资设立
介
房地产中
昆明世联卓群房地产经纪有限公司(以下简称"昆明世联") 昆明 昆明 100.00% 投资设立
介
房地产中
宁波世联房地产咨询有限公司(以下简称"宁波世联") 宁波 宁波 100.00% 投资设立
介
房地产中
广西世联行房地产代理有限公司(以下简称"广西世联") 广西 广西 100.00% 投资设立
介
苏州居善网络技术服务有限公司(以下简称"苏州居善") 苏州 苏州 电子商务 100.00% 投资设立
南京云掌柜信息技术有限公司(以下简称"南京云掌柜") 南京 南京 电子商务 100.00% 投资设立
天津居善电子商务有限公司(以下简称"天津居善") 天津 天津 电子商务 100.00% 投资设立
房地产中
郑州世联兴业房地产咨询有限公司(以下简称"郑州世联") 郑州 郑州 100.00% 投资设立
介
漳州世联房地产经纪有限公司(以下简称"漳州世联") 漳州 漳州 房地产中 100.00% 投资设立
260
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
介
房地产中
徐州世联房地产顾问有限公司(以下简称"徐州世联") 徐州 徐州 100.00% 投资设立
介
杭州世联卓群房地产咨询有限公司(以下简称"杭州世联卓 房地产中
杭州 杭州 100.00% 投资设立
群") 介
合肥世联先锋房地产顾问有限公司(以下简称"合肥世联先 房地产中
合肥 合肥 100.00% 投资设立
锋") 介
北京世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称"北京世联兴 房地产中
北京 北京 100.00% 投资设立
业") 介
房地产中
贵阳世联房地产顾问有限公司(以下简称"贵阳世联") 贵阳 贵阳 100.00% 投资设立
介
武汉世联先锋房地产顾问有限公司(以下简称"武汉世联先 房地产中
武汉 武汉 100.00% 投资设立
锋") 介
惠州市世联先锋房地产顾问有限公司(以下简称"惠州世联 房地产中
惠州 惠州 100.00% 投资设立
先锋") 介
房地产中
太原世联卓群房地产顾问有限公司(以下简称"太原世联") 太原 太原 100.00% 投资设立
介
石家庄世联卓群房地产经纪有限公司(以下简称"石家庄世 房地产中
石家庄 石家庄 100.00% 投资设立
联") 介
深圳世联君汇不动产运营管理股份有限公司(以下简称"世
深圳 深圳 资产服务 92.74% 投资设立
联君汇")
房地产中
固安世联房地产经纪有限公司(以下简称"固安世联") 固安 固安 100.00% 投资设立
介
房地产中
廊坊市世联房地产经纪有限公司(以下简称"廊坊世联") 廊坊 廊坊 100.00% 投资设立
介
房地产中
世联咨询(香港)有限公司(以下简称"香港世联") 香港 香港 100.00% 投资设立
介
房地产中
兰州世联行房地产顾问有限公司(以下简称"兰州世联") 兰州 兰州 100.00% 投资设立
介
房地产中
包头市世联行房地产顾问有限公司(以下简称"包头世联") 包头 包头 100.00% 投资设立
介
房地产中
唐山世联行房地产经纪有限公司(以下简称"唐山世联") 唐山 唐山 100.00% 投资设立
介
深圳前海世联资产管理有限公司(以下简称"前海资管") 深圳 深圳 资产服务 100.00% 投资设立
房地产中
深圳市世联科创科技服务有限公司(以下简称"世联科创") 深圳 深圳 38.02% 股权委托
介
深圳世联领客商业运营有限公司(以下简称"世联领客") 深圳 深圳 资产服务 92.74% 投资设立
深圳世联集金财富管理有限公司(以下简称"世联集金") 深圳 深圳 资产服务 100.00% 投资设立
261
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
宁波世联兴业房地产咨询有限公司(以下简称"宁波世联兴
宁波 宁波 房产中介 100.00% 投资设立
业")
房地产中
深圳先锋居善科技有限公司(以下简称"先锋居善") 深圳 深圳 100.00% 投资设立
介
上海善居电子商务有限公司(以下简称"上海善居") 上海 上海 电子商务 100.00% 投资设立
房地产中
扬州世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称"扬州世联") 扬州 扬州 100.00% 投资设立
介
非同一控制下企业
广州盛泽按揭服务有限公司(以下简称"广州按揭") 广州 广州 金融服务 100.00%
合并
非同一控制下企业
深圳盛泽按揭代理有限公司(以下简称"深圳按揭") 深圳 深圳 金融服务 100.00%
合并
非同一控制下企业
上海盛泽邦家投资管理有限公司(以下简称"上海盛泽") 上海 上海 金融服务 100.00%
合并
泰安世联怡高房地产咨询有限公司(以下简称"泰安世联怡 房地产中 非同一控制下企业
泰安 泰安 75.50%
高") 介 合并
临沂世联怡高房地产经纪有限公司(以下简称"临沂世联怡 房地产中 非同一控制下企业
临沂 临沂 75.50%
高") 介 合并
青岛世联怡高房地产顾问有限公司(以下简称"青岛世联怡 房地产中 非同一控制下企业
青岛 青岛 75.50%
高") 介 合并
房地产中
芜湖世联先锋信息咨询有限公司(以下简称"芜湖世联") 芜湖 芜湖 100.00% 投资设立
介
福州市立丹行市场营销策划有限公司(以下简称"福州立丹 房地产中 非同一控制下企业
福州 福州 80.00%
行") 介 合并
泉州市立丹行房地产经纪有限公司(以下简称"泉州立丹行 房地产中 非同一控制下企业
泉州 泉州 80.00%
") 介 合并
三明市立丹行房地产营销策划有限公司(以下简称"三明立 房地产中 非同一控制下企业
三明 三明 80.00%
丹行") 介 合并
莆田市立丹行房地产代理有限公司(以下简称"莆田立丹行 房地产中 非同一控制下企业
莆田 莆田 80.00%
") 介 合并
惠东红璞元屿海公寓管理有限公司(以下简称"红璞元屿海
惠州 惠州 资产服务 100.00% 投资设立
")
北京善居电子商务有限公司(以下简称"北京善居") 北京 北京 电子商务 100.00% 投资设立
石家庄善居房地产经纪有限公司(以下简称"石家庄善居") 石家庄 石家庄 电子商务 100.00% 投资设立
大连善居电子商务有限公司(以下简称"大连善居") 大连 大连 电子商务 100.00% 投资设立
成都市善居电子商务有限公司(以下简称"成都善居") 成都 成都 电子商务 100.00% 投资设立
重庆善业兴居电子商务有限公司(以下简称"重庆善居") 重庆 重庆 电子商务 100.00% 投资设立
惠州市善居电子商务有限公司(以下简称"惠州善居") 惠州 惠州 电子商务 100.00% 投资设立
佛山市善居电子商务有限公司(以下简称"佛山善居") 佛山 佛山 电子商务 100.00% 投资设立
262
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
东莞市善卓居电子商务有限公司(以下简称"东莞善居") 东莞 东莞 电子商务 100.00% 投资设立
厦门市善居先锋电子商务有限公司(以下简称"厦门善居") 厦门 厦门 电子商务 100.00% 投资设立
广州市善居电子商务有限公司(以下简称"广州善居") 广州 广州 电子商务 100.00% 投资设立
珠海市善居电子商务有限公司(以下简称"珠海善居") 珠海 珠海 电子商务 100.00% 投资设立
徐州市善居电子商务有限公司(以下简称"徐州善居") 徐州 徐州 电子商务 100.00% 投资设立
合肥善居电子商务有限公司(以下简称"合肥善居") 合肥 合肥 电子商务 100.00% 投资设立
陕西善居商务信息咨询有限公司(以下简称"陕西善居") 陕西 西安 电子商务 100.00% 投资设立
吉林省善居电子商务有限公司(以下简称"吉林善居") 吉林 长春 电子商务 100.00% 投资设立
昆明善居电子商务有限公司(以下简称"昆明善居") 昆明 昆明 电子商务 100.00% 投资设立
南昌善居电子商务有限公司(以下简称"南昌善居") 南昌 南昌 电子商务 100.00% 投资设立
武汉市善居先锋房地产信息服务有限公司(以下简称"武汉
武汉 武汉 电子商务 100.00% 投资设立
善居")
广西善居电子商务有限公司(以下简称"广西善居") 广西 南宁 电子商务 100.00% 投资设立
长沙市善居电子商务有限公司(以下简称"长沙善居") 长沙 长沙 电子商务 100.00% 投资设立
沈阳善居电子商务有限公司(以下简称"沈阳善居") 沈阳 沈阳 电子商务 100.00% 投资设立
惠东红璞富力湾公寓管理有限公司(以下简称"红璞富力湾
惠州 惠州 资产服务 100.00% 投资设立
")
惠东红璞双月湾公寓管理有限公司(以下简称"红璞双月湾
惠州 惠州 资产服务 100.00% 投资设立
")
天津世联商业运营管理有限公司(以下简称"天津世联商业
天津 天津 资产服务 100.00% 投资设立
")
天津世联沃客众创空间有限公司(以下简称"天津众创") 天津 天津 资产服务 92.74% 投资设立
重庆红璞公寓管理有限公司(以下简称"重庆红璞") 重庆 重庆 资产服务 100.00% 投资设立
苏州小样科技服务有限公司(以下简称"苏州小样科技") 苏州 苏州 资产服务 38.02% 投资设立
厦门市小样创业信息科技有限公司(以下简称"厦门小样创
厦门 厦门 资产服务 38.02% 投资设立
业")
苏州小样创咖文化科技有限公司(以下简称"苏州创咖文化
苏州 苏州 资产服务 38.02% 投资设立
")
珠海世联集金商务管理有限公司(以下简称"珠海集金") 珠海 珠海 资产服务 100.00% 投资设立
北京世联集金财富管理有限公司(以下简称"北京集金") 北京 北京 资产服务 100.00% 投资设立
成都世联集金商务服务有限公司(以下简称"成都集金") 成都 成都 资产服务 100.00% 投资设立
佛山世联集金商务管理有限公司(以下简称"佛山集金") 佛山 佛山 资产服务 100.00% 投资设立
昆明世联商务咨询有限公司(以下简称"昆明世联商务") 昆明 昆明 资产服务 100.00% 投资设立
上海世联行股权投资管理有限公司(以下简称"上海股投") 上海 上海 资产服务 51.00% 投资设立
深圳世联集今财富管理有限公司(以下简称"世联集今") 深圳 深圳 资产服务 100.00% 投资设立
北京世联行兴业房地产经纪有限公司(以下简称"北京世联 北京 北京 房地产中 100.00% 投资设立
263
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
行") 介
珠海横琴善居科技有限公司(以下简称"珠海横琴善居") 珠海 珠海 电子商务 100.00% 投资设立
常州善居电子商务有限公司(以下简称"常州善居") 常州 常州 电子商务 100.00% 投资设立
昆山善业兴居商务信息咨询有限公司(以下简称"昆山善居
昆山 昆山 电子商务 100.00% 投资设立
")
海口善居电子商务有限公司(以下简称"海口善居") 海口 海口 电子商务 100.00% 投资设立
南通市善居电子商务有限公司(以下简称"南通善居") 南通 南通 电子商务 100.00% 投资设立
上海善居兴电子商务有限公司(以下简称"上海善居兴") 上海 上海 电子商务 100.00% 投资设立
上海芮鸿投资合伙企业（有限合伙）(以下简称"上海芮鸿
上海 上海 投资管理 45.90% 投资设立
")
上海世联领客商业经营管理有限公司(以下简称"上海领客 房地产中
上海 上海 92.74% 投资设立
") 介
房地产中
南京世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称"南京君汇") 南京 南京 92.74% 投资设立
介
合肥世联君汇资产顾问运营管理有限公司(以下简称"合肥 房地产中
合肥 合肥 92.74% 投资设立
君汇") 介
房地产中
杭州世君房地产咨询有限公司(以下简称"杭州世君") 杭州 杭州 92.74% 投资设立
介
房地产中
广州世君房地产咨询有限公司(以下简称"广州世君") 广州 广州 92.74% 投资设立
介
苏州世联君汇物业运营管理有限公司(以下简称"苏州君汇 房地产中
苏州 苏州 92.74% 投资设立
") 介
房地产中
北京世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称"北京君汇") 北京 北京 92.74% 投资设立
介
西安世联君汇商业运营管理有限公司(以下简称"西安君汇 房地产中
西安 西安 92.74% 投资设立
") 介
重庆世联君汇房地产运营管理有限公司(以下简称"重庆君 房地产中
重庆 重庆 92.74% 投资设立
汇") 介
房地产中
长沙世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称"长沙君汇") 长沙 长沙 92.74% 投资设立
介
房地产中
河南世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称"河南君汇") 河南 河南 92.74% 投资设立
介
房地产中
武汉世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称"武汉君汇") 武汉 武汉 92.74% 投资设立
介
房地产中
天津世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称"天津君汇") 天津 天津 92.74% 投资设立
介
房地产中
上海世君房地产顾问有限公司(以下简称"上海世君") 上海 上海 92.74% 投资设立
介
264
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
房地产中
厦门世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称"厦门君汇") 厦门 厦门 92.74% 投资设立
介
深圳运泰君汇物业管理有限公司(以下简称"深圳运泰君汇
深圳 深圳 资产服务 46.37% 股权委托
")
常熟小样科技服务有限公司(以下简称"常熟小样") 常熟 常熟 资产服务 38.02% 投资设立
苏州园小样信息技术有限公司(以下简称"苏州园小样") 苏州 苏州 资产服务 38.02% 投资设立
广州市小样信息科技服务有限公司(以下简称"广州小样科
广州 广州 资产服务 38.02% 投资设立
技")
深圳市小样科技服务有限公司(以下简称"深圳小样") 深圳 深圳 资产服务 38.02% 投资设立
深圳市赋能创新投资有限公司(以下简称"深圳赋能创新") 深圳 深圳 投资管理 100.00% 投资设立
重庆世联协兴装饰设计有限公司(以下简称"重庆装饰") 重庆 重庆 电子商务 100.00% 投资设立
重庆红璞新新公寓管理有限公司(以下简称"重庆红璞新新
重庆 重庆 资产服务 100.00% 投资设立
")
珠海红璞科技发展有限公司(以下简称"珠海红璞") 珠海 珠海 资产服务 100.00% 投资设立
厦门红璞兴业公寓管理有限公司(以下简称"厦门红璞") 厦门 厦门 资产服务 100.00% 投资设立
惠东红璞阳光假日公寓管理有限公司(以下简称"红璞阳光
惠东 惠东 资产服务 100.00% 投资设立
假日")
昆明红璞公寓管理有限公司(以下简称"昆明红璞") 昆明 昆明 资产服务 100.00% 投资设立
南宁红璞房屋租赁有限公司(以下简称"南宁红璞") 南宁 南宁 资产服务 100.00% 投资设立
成都市红璞时代酒店管理有限公司(以下简称"成都红璞时
成都 成都 资产服务 100.00% 投资设立
代")
房地产中
东莞市世联集金投资管理有限公司(以下简称"东莞集金") 东莞 东莞 100.00% 投资设立
介
房地产中
惠州世联集金房地产经纪有限公司(以下简称"惠州集金") 惠州 惠州 100.00% 投资设立
介
房地产中
宁波世联集金商务服务有限公司(以下简称"宁波集金") 宁波 宁波 100.00% 投资设立
介
天津世联集金商务信息咨询有限公司(以下简称"天津集金 房地产中
天津 天津 100.00% 投资设立
") 介
上海世联盛曜房地产顾问有限公司(以下简称"上海世联盛 房地产中
上海 上海 30.00% 70.00% 投资设立
曜") 介
合肥世联卓群商务管理有限公司(以下简称"合肥世联卓群 房地产中
合肥 合肥 100.00% 投资设立
") 介
房地产中
嘉兴卓群房地产营销策划有限公司(以下简称"嘉兴世联") 嘉兴 嘉兴 100.00% 投资设立
介
西安世联兴业房地产经纪有限责任公司(以下简称"西安世 房地产中
西安 西安 100.00% 投资设立
联经纪") 介
265
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
房地产中
邯郸世联卓群房地产经纪有限公司(以下简称"邯郸世联") 邯郸 邯郸 100.00% 投资设立
介
房地产中
哈尔滨卓群房地产经纪有限公司(以下简称"哈尔滨世联") 哈尔滨 哈尔滨 100.00% 投资设立
介
厦门市宜安居电子商务有限公司(以下简称"厦门宜安居") 厦门 厦门 电子商务 80.00% 投资设立
房地产中
厦门市家适居电子商务有限公司(以下简称"厦门家适居") 厦门 厦门 80.00% 投资设立
介
山东居善电子商务有限公司(以下简称"山东居善") 山东 山东 电子商务 75.50% 投资设立
山东红璞酒店管理有限公司(以下简称"山东红璞酒店") 济南 济南 资产服务 75.50% 投资设立
房地产中
SHIJU（HK）LIMITED(以下简称"香港世居") 香港 香港 51.00% 投资设立
介
深圳富景慧思投资管理有限公司(以下简称"深圳富景慧思
深圳 深圳 投资管理 100.00% 投资设立
")
武汉世联源正商业运营管理有限公司(以下简称"武汉世联
武汉 武汉 资产服务 47.30% 投资设立
源正")
深圳世联松塔装饰科技有限责任公司(以下简称"世联松塔
深圳 深圳 电子商务 100.00% 投资设立
")
房地产中
合肥汇创房地产咨询有限公司(以下简称"合肥世联汇创") 合肥 合肥 100.00% 投资设立
介
北京小样青年社区科技服务有限公司(以下简称"北京小样
北京 北京 资产服务 38.02% 投资设立
")
武汉市小样商务信息咨询有限公司(以下简称"武汉小样") 武汉 武汉 资产服务 38.02% 投资设立
合肥红璞观远公寓管理有限公司(以下简称"合肥红璞观远
合肥 合肥 资产服务 70.00% 投资设立
")
房地产中
成都世联君汇商业管理有限公司(以下简称"成都君汇") 成都 成都 92.74% 投资设立
介
房地产中
武汉都市世联资产管理有限公司(以下简称"武汉都市") 武汉 武汉 46.37% 股权委托
介
湛江善居电子商务有限公司(以下简称"湛江善居") 湛江 湛江 电子商务 100.00% 投资设立
无锡善居电子商务有限公司(以下简称"无锡善居") 无锡 无锡 电子商务 100.00% 投资设立
兰州善居电子商务有限公司(以下简称"兰州善居") 兰州 兰州 电子商务 100.00% 投资设立
天津善居电子商务有限公司(以下简称"天津善居") 天津 天津 电子商务 100.00% 投资设立
河南世联精工房地产营销策划有限公司(以下简称"世联精 房地产中
河南 河南 51.00% 投资设立
工") 介
惠州市世创文化传播有限公司(以下简称"惠州世创") 惠州 惠州 电子商务 100.00% 投资设立
青岛世联君汇不动产运营管理有限公司(以下简称"青岛君 房地产中
青岛 青岛 70.02% 投资设立
汇") 介
266
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
深圳世联君汇物业管理有限公司(以下简称"深圳君汇物业
深圳 深圳 资产服务 92.74% 投资设立
")
广州汇君物业管理有限公司(以下简称"广州汇君物业") 广州 广州 资产服务 92.74% 投资设立
凉山州国兴世联企业管理咨询有限公司(以下简称"凉山州
凉山州 凉山州 资产服务 47.30% 投资设立
世联物业")
房地产中
济南世君房地产顾问有限公司(以下简称"济南世君") 济南 济南 70.02% 投资设立
介
房地产中
宁波世联君汇房地产咨询有限公司(以下简称"宁波君汇") 宁波 宁波 92.74% 投资设立
介
房地产中
惠州世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称"惠州君汇") 惠州 惠州 92.74% 投资设立
介
成都市红璞凯睿酒店管理有限公司(以下简称"成都红璞凯
成都 成都 资产服务 100.00% 投资设立
睿")
重庆红璞礼遇酒店管理有限公司(以下简称"重庆红璞礼遇
重庆 重庆 资产服务 70.00% 投资设立
")
杭州红璞世谦资产管理有限公司(以下简称"杭州红璞世谦
杭州 杭州 资产服务 100.00% 投资设立
")
宁波鸿璞空间创意设计有限公司(以下简称"宁波鸿璞空间
宁波 宁波 资产服务 60.00% 投资设立
")
天津红璞酒店管理有限公司(以下简称"天津红璞") 天津 天津 资产服务 100.00% 投资设立
惠州红璞都市公寓管理有限公司(以下简称"惠州红璞都市
惠州 惠州 资产服务 100.00% 投资设立
")
龙门红璞假日公寓管理有限公司(以下简称"龙门红璞") 龙门 龙门 资产服务 100.00% 投资设立
山东世联松塔装饰工程有限公司(以下简称"山东松塔") 山东 山东 电子商务 75.50% 投资设立
天津盛泽万家房地产经纪有限公司(以下简称"天津盛泽") 天津 天津 金融服务 100.00% 投资设立
石家庄世联汇创房地产经纪有限公司(以下简称"石家庄汇 房地产中
石家庄 石家庄 100.00% 投资设立
创") 介
房地产中
衡水世联汇创房地产经纪有限公司(以下简称"衡水世联") 衡水 衡水 100.00% 投资设立
介
张家口世联兴业房地产经纪有限公司(以下简称"张家口世 房地产中
张家口 张家口 100.00% 投资设立
联") 介
房地产中
柳州世联房地产经纪有限公司(以下简称"柳州世联") 柳州 柳州 51.00% 投资设立
介
厦门市立丹行松塔装饰有限公司(以下简称"厦门立丹行松
厦门 厦门 电子商务 80.00% 投资设立
塔")
深圳世联同行共营地产咨询有限公司(以下简称"世联同行 房地产中
深圳 深圳 100.00% 投资设立
") 介
杭州三箭装饰工程有限公司(以下简称"杭州三箭") 杭州 杭州 资产服务 100.00% 收购资产
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
柳州善居电子商务有限公司(以下简称"柳州善居") 柳州 柳州 电子商务 51.00% 投资设立
西宁善居商务信息咨询有限公司(以下简称"西宁善居") 西宁 西宁 电子商务 100.00% 投资设立
福州世联君汇商业管理有限公司(以下简称"福州君汇") 福州 福州 资产服务 92.74% 投资设立
南昌世联君汇不动产管理有限公司(以下简称"南昌君汇") 南昌 南昌 资产服务 92.74% 投资设立
东莞世联君汇商业管理有限公司(以下简称"东莞君汇") 东莞 东莞 资产服务 92.74% 投资设立
佛山世君商务管理有限公司(以下简称"佛山世君") 佛山 佛山 资产服务 92.74% 投资设立
山西世联君汇房地产咨询有限公司(以下简称"山西君汇") 山西 山西 资产服务 92.74% 投资设立
苏州红与璞酒店管理有限公司(以下简称"苏州红与璞") 苏州 苏州 资产服务 100.00% 投资设立
珠海世联集房公寓管理有限公司(以下简称"珠海集房") 珠海 珠海 资产服务 100.00% 投资设立
厦门世联红璞公寓管理有限公司(以下简称"厦门集房") 厦门 厦门 资产服务 100.00% 投资设立
南昌世联集房商业管理有限公司(以下简称"南昌集房") 南昌 南昌 资产服务 100.00% 投资设立
武汉世联集房公寓管理有限公司(以下简称"武汉集房") 武汉 武汉 资产服务 100.00% 投资设立
重庆集房商业管理有限公司(以下简称"重庆集房") 重庆 重庆 资产服务 100.00% 投资设立
惠州世联集房公寓管理有限公司(以下简称"惠州集房") 惠州 惠州 资产服务 100.00% 投资设立
长沙红璞实创公寓管理有限公司(以下简称"长沙红璞实创
长沙 长沙 资产服务 70.00% 投资设立
")
中山世联松塔装饰有限公司(以下简称"中山松塔") 中山 中山 电子商务 100.00% 投资设立
广西世联松塔装饰工程有限责任公司(以下简称"广西松塔
广西 广西 电子商务 100.00% 投资设立
")
四川世联松塔装饰设计有限责任公司(以下简称"四川松塔
四川 四川 电子商务 100.00% 投资设立
")
惠州世联松塔装饰有限责任公司(以下简称"惠州松塔") 惠州 惠州 电子商务 100.00% 投资设立
西安世联松塔装饰有限公司(以下简称"西安松塔") 西安 西安 电子商务 100.00% 投资设立
厦门世联松塔建筑装饰有限公司(以下简称"厦门松塔") 厦门 厦门 电子商务 100.00% 投资设立
昆明世联松塔装饰工程有限责任公司(以下简称"昆明松塔
昆明 昆明 电子商务 100.00% 投资设立
")
湖北世联松塔装饰有限公司(以下简称"湖北松塔") 湖北 湖北 电子商务 100.00% 投资设立
绍兴世联智行房地产信息咨询有限公司(以下简称"绍兴世 房地产中
绍兴 绍兴 51.00% 投资设立
联") 介
昆山世联君汇商业运营管理有限公司(以下简称"昆山君汇
昆山 昆山 资产服务 92.74% 投资设立
")
合肥世联集房地产运营管理有限公司(以下简称"合肥集房
合肥 合肥 资产服务 100.00% 投资设立
")
徐州红璞公寓管理有限公司(以下简称"徐州红璞") 徐州 徐州 资产服务 100.00% 投资设立
惠东世联行百利房地产咨询有限公司(以下简称"惠东世联 房地产中
惠东 惠东 100.00% 投资设立
") 介
268
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
房地产中
珠海横琴世联行咨询有限公司(以下简称"横琴世联咨询") 珠海 珠海 51.00% 49.00% 投资设立
介
银川善居电子商务有限公司(以下简称"银川善居") 银川 银川 电子商务 100.00% 投资设立
深圳世联荣华装饰设计工程科技有限公司(以下简称"世联
深圳 深圳 资产服务 55.64% 投资设立
荣华")
广西世联君汇房地产咨询有限公司(以下简称"广西君汇") 广西 广西 资产服务 92.74% 投资设立
成都市红璞凯嘉酒店管理有限公司(以下简称"成都市红璞
成都 成都 资产服务 100.00% 投资设立
凯嘉")
深圳世联筑业科技有限公司(以下简称"世联筑业") 深圳 深圳 电子商务 100.00% 投资设立
常德三湘世联房地产咨询有限公司(以下简称"常德三湘世 房地产中
常德 常德 51.00% 投资设立
联") 介
唐山世联锐易房地产经纪有限公司(以下简称"唐山世联锐 房地产中
唐山 唐山 51.00% 投资设立
易") 介
房地产中
深圳世联桂园项目管理有限公司(以下简称"世联桂园") 深圳 深圳 100.00% 投资设立
介
厦门市宜兴居电子商务有限公司(以下简称"厦门宜兴居") 厦门 厦门 电子商务 80.00% 投资设立
天津世联君汇不动产管理服务有限公司(以下简称"天津君
天津 天津 资产服务 92.74% 投资设立
汇不动产")
深圳市世联雅智咨询服务有限公司(以下简称"世联雅智") 深圳 深圳 电子商务 80.00% 投资设立
房地产中
梧州世联行房地产代理有限公司(以下简称"梧州世联行") 梧州 梧州 67.00% 投资设立
介
潮州市世联环潮房地产咨询顾问有限公司(以下简称"潮州 房地产中
潮州 潮州 60.00% 投资设立
世联") 介
杭州世联瑞铂商业管理有限公司(以下简称"杭州世联瑞铂
杭州 杭州 资产服务 47.30% 投资设立
")
杭州世联润友房地产咨询有限公司(以下简称"杭州世联润
杭州 杭州 资产服务 47.30% 投资设立
友")
广州世君腾跃信息科技有限公司(以下简称"广州世君腾跃
广州 广州 资产服务 92.74% 投资设立
")
青岛世联行城市运营管理有限公司(以下简称"青岛世联运
青岛 青岛 资产服务 31.51% 投资设立
营")
深圳深汕特别合作区世联晟火咨询管理有限公司(以下简
深圳 深圳 资产服务 55.64% 投资设立
称"世联晟火")
房地产中
深圳小恐龙科技有限公司(以下简称"深圳小恐龙") 深圳 深圳 92.74% 投资设立
介
宁波世东公寓管理有限公司(以下简称"宁波世东公寓") 宁波 宁波 资产服务 51.00% 投资设立
南安市立丹行房地产经纪有限公司(以下简称"南安立丹行 房地产中
南安 南安 80.00% 投资设立
") 介
269
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
厦门市立丹行房地产代理有限公司(以下简称"立丹行代理 房地产中
厦门 厦门 80.00% 投资设立
") 介
漳州市龙文区立丹行房地产代理有限公司(以下简称"漳州 房地产中
漳州 漳州 80.00% 投资设立
立丹行") 介
青岛居善电子商务有限公司(以下简称"青岛居善") 青岛 青岛 电子商务 75.50% 投资设立
房地产中
济南居山房地产经纪有限公司(以下简称"济南居山经纪") 济南 济南 45.30% 投资设立
介
珠海横琴世联行顾问服务有限公司(以下简称"横琴世联顾 房地产中
珠海 珠海 100.00% 投资设立
问") 介
珠海世联资本私募基金管理有限公司(以下简称"珠海世联
珠海 珠海 资产服务 100.00% 投资设立
资本")
房地产中
湛江市世联房地产咨询有限公司(以下简称"湛江世联") 湛江 湛江 100.00% 投资设立
介
珠海横琴世联资产管理有限公司(以下简称"横琴世联资管
珠海 珠海 资产服务 100.00% 投资设立
")
广西蜂巢美嘉装饰设计有限公司(以下简称"广西蜂巢装饰
广西 广西 装修服务 51.00% 投资设立
")
龙岩市上杭县立丹行房地产代理有限公司(以下简称"龙岩 房地产中
龙岩 龙岩 80.00% 投资设立
立丹行") 介
青岛世联怡高资产运营有限公司(以下简称"青岛怡高运营
青岛 青岛 资产服务 75.50% 投资设立
")
厦门市立丹行联合营销策划有限公司(以下简称"立丹行联 房地产中
厦门 厦门 40.80% 投资设立
合") 介
珠海横琴悠租云科技有限公司(以下简称"珠海悠租云") 珠海 珠海 电子商务 100.00% 投资设立
深圳世联君汇韦玥物业管理有限责任公司(以下简称"深圳
深圳 深圳 资产服务 47.30% 投资设立
君汇韦玥")
房地产中
武汉小恐龙科技有限公司(以下简称"武汉小恐龙") 武汉 武汉 92.74% 投资设立
介
珠海横琴世联云城市服务有限公司(以下简称"横琴世联云
珠海 珠海 资产服务 100.00% 投资设立
服务")
龙岩上杭县宜居电子商务有限公司(以下简称"龙岩宜居") 龙岩 龙岩 电子商务 80.00% 投资设立
乌鲁木齐居联电子商务有限公司(以下简称"乌鲁木齐善居 乌鲁木
乌鲁木齐 电子商务 100.00% 投资设立
") 齐
杭州世联集房酒店管理有限公司(以下简称"杭州酒店管理
杭州 杭州 资产服务 100.00% 投资设立
")
北京世联育米商业管理有限公司(以下简称"北京世联育米
北京 北京 资产服务 47.30% 投资设立
")
南京世鑫酒店管理有限公司(以下简称"南京世鑫酒店") 南京 南京 资产服务 70.00% 投资设立
270
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
惠州更赢信息技术有限公司(以下简称"惠州更赢") 惠州 惠州 电子商务 100.00% 收购资产
佛山更赢信息技术有限公司(以下简称"佛山更赢") 佛山 佛山 电子商务 100.00% 收购资产
东莞更赢信息技术有限公司(以下简称"东莞更赢") 东莞 东莞 电子商务 100.00% 收购资产
福建更赢信息技术有限公司(以下简称"福建更赢") 福建 福建 电子商务 100.00% 收购资产
广州更赢信息技术有限公司(以下简称"广州更赢") 广州 广州 电子商务 100.00% 收购资产
珠海更赢信息技术有限公司(以下简称"珠海更赢") 珠海 珠海 电子商务 100.00% 收购资产
安徽兴赢信息技术有限公司(以下简称"安徽更赢") 安徽 安徽 电子商务 100.00% 收购资产
深圳更赢信息技术有限公司(以下简称"深圳更赢") 深圳 深圳 电子商务 100.00% 收购资产
云南更赢信息技术有限公司(以下简称"云南更赢") 云南 云南 电子商务 100.00% 收购资产
山东更赢信息技术有限公司(以下简称"山东更赢") 山东 山东 电子商务 75.50% 收购资产
杭州君汇不动产管理有限公司(以下简称"杭州君汇") 杭州 杭州 资产服务 92.74% 投资设立
盐城市世联慧盐物业资产管理有限公司(以下简称"盐城世
盐城 盐城 资产服务 51.00% 投资设立
联物业")
珠海横琴世捷汽车科技服务有限公司(以下简称"横琴汽车
珠海 珠海 资产服务 100.00% 投资设立
服务")
珠海横琴世捷空间艺术设计有限公司(以下简称"横琴空间
珠海 珠海 资产服务 100.00% 投资设立
设计")
房地产中
江西世联聚义置业有限公司(以下简称"江西世联聚义") 江西 江西 51.00% 投资设立
介
中山善居电子商务有限公司(以下简称"中山善居") 中山 中山 电子商务 100.00% 投资设立
云南善居电子商务有限公司(以下简称"云南善居") 云南 云南 电子商务 100.00% 投资设立
房地产中
银川世联行房地产顾问有限公司(以下简称"银川世联行") 银川 银川 100.00% 投资设立
介
房地产中
昆山世联行房地产咨询有限公司(以下简称"昆山世联行") 昆山 昆山 100.00% 投资设立
介
非同一控制下企业
深圳世联惠普商业保理有限公司(以下简称"世联惠普") 深圳 深圳 金融服务 100.00%
合并
深圳前海中博供应链管理有限公司(以下简称"深圳前海中 非同一控制下企业
深圳 深圳 电子商务 100.00%
博") 合并
赣州南星开发有限公司(以下简称"赣州南星") 赣州 赣州 资产服务 51.00% 投资设立
惠州世联善居房地产顾问有限公司(以下简称"惠州世联善 房地产中
惠州 惠州 100.00% 投资设立
居") 介
房地产中
西安世联行房地产咨询有限公司(以下简称"西安世联行") 西安 西安 100.00% 投资设立
介
珠海横琴世捷城市商务科技服务有限公司(以下简称"横琴
珠海 珠海 资产服务 100.00% 投资设立
商务科技")
韶关市迈庆房地产咨询有限公司(以下简称"迈庆咨询") 韶关 韶关 房地产中 100.00% 投资设立
271
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
介
济南红璞酒店有限公司(以下简称"济南红璞酒店") 济南 济南 资产服务 75.50% 投资设立
山东世华实业发展有限公司(以下简称"山东世华") 山东 山东 资产服务 38.51% 投资设立
福建平潭世恒城市公共资源管理有限公司(以下简称"平潭
福建 福建 资产服务 51.00% 投资设立
城市管理")
太原善居电子商务有限公司(以下简称"太原善居") 太原 太原 电子商务 100.00% 投资设立
房地产中
惠州世佰联房地产顾问有限公司(以下简称"惠州世佰联") 惠州 惠州 100.00% 投资设立
介
广州世联行城市运营服务有限公司(以下简称"广州城市服
广州 广州 资产服务 100.00% 投资设立
务")
武汉世联君汇空间商业管理有限公司(以下简称"武汉君汇
武汉 武汉 资产服务 92.74% 投资设立
空间")
桂林市红璞礼遇酒店管理有限公司(以下简称"桂林红璞礼
桂林 桂林 资产服务 100.00% 投资设立
遇")
三明世联泽家物业管理有限公司(以下简称"三明世联物业
三明 三明 资产服务 28.38% 投资设立
")
房地产中
唐山世联君汇运营管理有限公司(以下简称"唐山君汇") 唐山 唐山 47.30% 投资设立
介
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
本集团二级子公司青岛君汇投资持有青岛世联运营45%的股权，根据青岛世联运营公司章程的约定：青岛君汇持股45%，
享有55%的投票表决权，本集团能够对其财务和经营决策实施控制。
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：
1）本集团通过子公司世联君汇持有世联科创41%的股权，根据2016年6月10日签订的《表决权委托协议》，深圳世联
小样投资管理合伙企业(有限合伙)将其持有世联科创的10%表决权委托给世联君汇，子公司世联君汇合计持有世联科创51%
的表决权，本集团能够对其财务和经营决策实施控制。
2）本集团通过子公司世联君汇持有深圳运泰君汇50%的股权，根据2016年10月签订的《关于运泰君汇物业管理有限
公司之股权托管协议》，运泰建业置业(深圳)有限公司将其持有深圳运泰君汇的1%表决权委托给世联君汇，子公司世联君汇
合计持有深圳运泰君汇51%的表决权，本集团能够对其财务和经营决策实施控制。
3）本集团通过子公司世联君汇持有武汉都市50%的股权，根据2017年1月1日签订的《股权托管协议》，武汉市都市
产业投资发展有限责任公司将其持有武汉都市的1%表决权从2017年1月1日起委托给世联君汇，子公司世联君汇合计持有武
汉都市51%的表决权，同时武汉都市的董事会中，世联君汇占有过半数表决权，本集团能够对其财务和经营决策实施控制。
4）本公司间接持有上海腾赋企业管理合伙企业（有限合伙）51.613%股权，根据合伙协议规定，上海腾赋企业管理合
伙企业（有限合伙）将聚合各合伙人的资本投资于某商业物业取得租金收益，本公司无论作为普通合伙人亦或有限合伙人均
对其无控制权，亦无重大影响，故不纳入合并范围。
5）本公司间接持有合肥卓越城运营管理有限公司51%的股权，根据公司章程规定，合肥卓越城运营管理有限公司董
事长由其他股东推荐并经董事会选举后出任，董事长对公司的经营事项具有一票否决权，本公司对其无实际控制权，故不纳
入合并范围。
272
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
截止本报告期末，本集团没有纳入合并范围的重要的结构化主体。
确定公司是代理人还是委托人的依据：
截止本报告期末，本集团没有作为代理人或委托人的子公司。
其他说明：
本集团拥有对上述公司的权力，通过参与该公司的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对该公司的权力影响其回报金
额从而合并该等公司。
（2）重要的非全资子公司
单位：元
本期归属于少数股东的 本期向少数股东宣告分
子公司名称 少数股东持股比例 期末少数股东权益余额
损益 派的股利
山东世联 24.50% -4,134,681.13 4,966,647.73 -1,265,696.03
青岛荣置地 49.00% 2,835,598.44 14,926,411.78
厦门立丹行 20.00% 1,306,796.61 1,872,013.55
上海股投 49.00% -9,191,553.56 -12,795,841.32
世联君汇 7.26% 13,414,744.47 15,489,863.74 59,714,981.03
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
其他说明：
273
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
（3）重要非全资子公司的主要财务信息
单位：元
子 期末余额 期初余额
公
司
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
名
称
山
东
185,058,414.66 99,883,284.49 284,941,699.15 281,564,006.40 8,543,799.01 290,107,805.41 235,506,691.04 144,488,302.88 379,994,993.92 290,472,691.01 57,540,128.10 348,012,819.11
世
联
青
岛
荣 59,495,911.72 7,755,243.70 67,251,155.42 36,686,223.19 102,867.36 36,789,090.55 48,548,480.34 9,970,514.28 58,518,994.62 32,866,823.05 977,042.30 33,843,865.35
置
地
厦
门
立 63,347,896.47 6,997,458.20 70,345,354.67 59,447,822.16 1,537,464.79 60,985,286.95 54,894,273.89 8,735,909.97 63,630,183.86 58,707,695.55 2,096,403.63 60,804,099.18
丹
行
上
海
44,076,462.85 113,602,163.81 157,678,626.66 188,487,283.70 160,000.00 188,647,283.70 30,966,685.24 113,676,282.25 144,642,967.49 156,853,450.08 156,853,450.08
股
投
274
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
世
联
570,304,288.13 1,010,243,588.83 1,580,547,876.96 829,375,010.21 913,033,631.21 1,742,408,641.42 565,623,930.54 1,389,697,232.74 1,955,321,163.28 653,905,315.90 1,391,789,104.68 2,045,694,420.58
君
汇
单位：元
本期发生额 上期发生额
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
山东世联 511,238,382.56 -16,876,249.51 -16,876,249.51 66,557,905.11 548,557,542.57 20,272,031.56 20,272,031.56 -3,663,734.26
青岛荣置地 95,107,599.39 5,786,935.60 5,786,935.60 -395,413.82 98,745,922.83 10,351,827.34 10,351,827.34 -2,370,319.27
厦门立丹行 86,622,947.98 6,533,983.04 6,533,983.04 16,502,855.87 77,204,304.80 -12,270,228.87 -12,270,228.87 9,436,647.17
上海股投 39,077,401.28 -18,758,174.45 -18,758,174.45 66,537.52 33,291,949.52 -10,911,180.43 -10,911,180.43 -16,068,647.87
世联君汇 1,128,292,214.26 -56,123,658.65 -56,123,658.65 218,016,226.58 1,052,422,377.65 -64,086,794.14 -64,086,794.14 6,328,990.87
其他说明：
1）本表数据来源于重要非全资子公司的财务报表，不是根据股东的持股比例计算出来的金额；
2）世联君汇持有北京安信行60%股权，持有世联科创41%股权，世联君汇的财务数据包括北京安信行和世联科创的财务数据。
（4）使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
截止本报告期，使用企业集团资产和清偿企业集团债务，无重大限制。
2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
（1）在子公司所有者权益份额发生变化的情况说明
世联资本：2021年3月，本公司购买珠海大横琴创新发展有限公司持有世联资本30%股权，购买少数股权支付的对价为3,000,000.00元，该项交易导致资本公积减少216,983.49元，
少数股东权益减少2,783,016.51。截至2021年12月31日，本公司直接持有世联资本100.00%股权。
275
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
（2）交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响
单位：元
世联资本
购买成本/处置对价 3,000,000.00
--现金 3,000,000.00
--非现金资产的公允价值
购买成本/处置对价合计 3,000,000.00
减：按取得/处置的股权比例计算的子公司净资产份额 2,783,016.51
差额 216,983.49
其中：调整资本公积 -216,983.49
调整盈余公积
调整未分配利润
其他说明
3、在合营安排或联营企业中的权益
（1）重要的合营企业或联营企业
持股比例 对合营企业或联
合营企业或联营
主要经营地 注册地 业务性质 营企业投资的会
企业名称 直接 间接
计处理方法
深圳世联同创资 受托资产管理、
深圳 深圳 49.00% 权益法
产管理有限公司 投资管理
天津市润泽基金
天津 天津 基金销售 40.00% 权益法
销售有限公司
在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：
截止2021年12月31日本公司没有持股比例不同于表决权比例的合营企业或联营企业。
持有 20%以下表决权但具有重大影响，或者持有 20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：
截止2021年12月31日，本集团没有持有20%或以上表决权但不具有重大影响的合营企业或联营企业。
（2）重要联营企业的主要财务信息
单位：元
276
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
深圳世联同创资产管理 天津市润泽基金销售有 深圳世联同创资产管理 天津市润泽基金销售有
有限公司 限公司 有限公司 限公司
流动资产 38,570,584.37 314,070.09 44,932,769.41 652,405.71
非流动资产 1,820,910.82 137,174.48 663,000.40 500,153.03
资产合计 40,391,495.19 451,244.57 45,595,769.81 1,152,558.74
流动负债 8,740,834.75 16,152,107.15 8,774,972.68 15,957,895.39
非流动负债
负债合计 8,740,834.75 16,152,107.15 8,774,972.68 15,957,895.39
少数股东权益
归属于母公司股东权益 31,650,660.44 -15,700,862.58 36,820,797.13 -14,805,336.65
按持股比例计算的净资
15,508,823.62 -6,280,345.03 18,042,190.59 -5,922,134.66
产份额
调整事项
--商誉 29,447,089.49 29,447,089.49
--内部交易未实现利润
--其他 -1,166,744.46
对联营企业权益投资的
15,508,823.62 22,000,000.00 18,042,190.59 23,524,954.83
账面价值
存在公开报价的联营企
业权益投资的公允价值
营业收入 7,734,714.02 74,670.02 6,794,381.13 185,570.73
净利润 2,827,976.51 -895,797.36 3,013,207.21 -1,981,088.02
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 2,827,976.51 -895,797.36 3,013,207.21 -1,981,088.02
本年度收到的来自联营
3,674,884.56 1,608,165.00
企业的股利
其他说明
天津市润泽基金销售有限公司-其他：本报告期经测试其可收回金额低于其账面价值，确认的减值准备。
（3）不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
单位：元
277
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
合营企业： -- --
投资账面价值合计 437,320.42 0.00
下列各项按持股比例计算的合计数 -- --
--净利润 437,320.42 -210,425.08
--综合收益总额 437,320.42 -210,425.08
联营企业： -- --
投资账面价值合计 4,873,147.74 10,257,625.59
下列各项按持股比例计算的合计数 -- --
--净利润 -635,305.66 1,286,957.66
--综合收益总额 -635,305.66 1,286,957.66
其他说明
（4）合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
截止本报告期，无重大限制。
（5）合营企业或联营企业发生的超额亏损
单位：元
本期未确认的损失（或本期分
合营企业或联营企业名称 累积未确认前期累计的损失 本期末累积未确认的损失
享的净利润）
深圳雅智美居信息科技有限公
237,242.21 -82,729.03 154,513.18
司
江西万寿宫文旅商业管理有限
1,258,881.94 3,025,234.51 4,284,116.45
公司
深圳世联金保管理咨询有限公
11,807.91 11,807.91
司
山东世联行装饰科技有限公司 3,143,399.77 3,143,399.77
其他说明
十、与金融工具相关的风险
本集团的主要金融工具包括借款、应收款项、应付款项等，各项金融工具的详细情况说明见本附注六。与这些金融工具
有关的风险，以及本集团为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本集团管理层对这些风险敞口进行管理和监控以
确保将上述风险控制在限定的范围之内。
1、各类风险管理目标和政策
本集团从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本集团经营业绩的负面影响降低到最低水平，
278
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
使股东及其它权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本集团风险管理的基本策略是确定和分析本集团所面临的各
种风险，建立适当的风险承受底线并进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。
（1）市场风险
1）汇率风险
本集团承受汇率风险主要与美元和港币有关，除本集团二级子公司香港世联以美元、三级子公司香港世居以港币进行日
常经营活动外，本集团的其它主要业务活动以人民币计价结算。于2021年12月31日，除下表所述资产及负债的港币余额和零
星的美元、欧元、泰铢等余额外，本集团的资产及负债均为人民币余额。该等港币等余额的资产和负债产生的汇率风险可能
对本集团的经营业绩产生影响。
项目 2021年12月31日（折人民币） 2020年12月31日（折人民币）
货币资金-美元 93,036.32 33,045.95
货币资金-港币 979,487.55 1,305,174.92
货币资金-欧元 0.51 0.56
货币资金-澳元 38,299.66
货币资金-泰铢 0.01 0.01
其他应收款-英镑 15,488.32
其他应收款-美元 19,511.08
本集团密切关注汇率变动对本集团的影响。
2）利率风险
本集团的利率风险产生于银行借款、向股东借款等带息债务。浮动利率的金融负债使本集团面临现金流量利率风险，
固定利率的金融负债使本集团面临公允价值利率风险。本集团根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比
例。于2021年12月31日，本集团的带息债务主要为人民币计价的浮动利率借款合同，金额合计为200,000,000.00元（2020年
12月31日：390,000,000.00元），及人民币计价的固定利率合同，金额为784,397,389.29元（2020年12月31日：1,331,323,242.35
元）。
本集团因利率变动引起金融工具公允价值变动的风险主要与固定利率银行借款有关。对于固定利率借款，本集团的目
标是保持其浮动利率。
本集团因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率银行借款有关。本集团的政策是保持这些借款的
浮动利率，以消除利率变动的公允价值风险。
（2）信用风险
于2021年12月31日，可能引起本集团财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另一方未能履行义务而导致本集团
金融资产产生的损失以及本集团承担的财务担保，具体包括：
合并资产负债表中已确认的金融资产的账面金额；对于以公允价值计量的金融工具而言，账面价值反映了其风险敞口，
279
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
但并非最大风险敞口，其最大风险敞口将随着未来公允价值的变化而改变。
为降低信用风险，本集团成立专门部门确定信用额度、进行信用审批，并执行其它监控程序以确保采取必要的措施回
收过期债权。此外，本集团于每个资产负债表日审核每一单项应收款的回收情况，以确保就无法回收的款项计提充分的坏账
准备。因此，本集团管理层认为本集团所承担的信用风险已经大为降低。
本集团的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。
本集团采用了必要的政策确保所有销售客户均具有良好的信用记录。除应收账款金额前五名外，本集团无其他重大信
用集中风险。
截至2021年12月31日，本集团应收账款前五名金额合计：109,739,531.41元，世联小贷前五名贷款金额合计：19,939,454.64
元。
（3）流动风险
流动风险为本集团在到期日无法履行其财务义务的风险。本集团管理流动性风险的方法是确保有足够的资金流动性来履
行到期债务，而不至于造成不可接受的损失或对企业信誉造成损害。本集团定期分析负债结构和期限，以确保有充裕的资金。
本集团管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。同时与金融机构进行融资磋商，以保持一定的授信额度，
减低流动性风险。
本集团将银行借款、资产证券化、发行融资产品等作为主要资金来源。
本集团持有的金融资产和金融负债按未折现剩余合同义务的到期期限分析如下：
2021年12月31日金额：
项目 一年以内 一到二年 二到五年 五年以上 合计
金融资产
货币资金 1,866,276,970.79 1,866,276,970.79
应收票据 477,225,943.68 477,225,943.68
应收账款 2,310,683,272.01 2,310,683,272.01
其他应收款 1,232,464,781.86 1,232,464,781.86
贷款 387,831,106.28 258,498,162.97 248,670,410.98 1,592,168.45 896,591,848.68
一年内到期的长期应收款 9,375,965.17 9,375,965.17
长期应收款 10,361,562.41 24,373,214.04 24,402,923.45 59,137,699.90
其他权益工具投资 2,102,292.66 2,102,292.66
其他非流动金融资产 497,214,265.47 497,214,265.47
金融负债
短期借款 426,786,700.30 426,786,700.30
应付账款 522,986,552.70 522,986,552.70
其他应付款 1,195,411,029.46 1,195,411,029.46
应付股利 4,919,543.71 4,919,543.71
280
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
应付利息 35,195.79 35,195.79
一年内到期的长期借款 639,438.99 639,438.99
一年内到期的长期应付款 7,271,250.00 7,271,250.00
长期借款 199,700,000.00 199,700,000.00
长期应付款 350,000,000.00 350,000,000.00
2、敏感性分析
本集团采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或股东权益可能产生的影响。由于任何风险变
量很少孤立的发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险变量变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在
假设每一变量的变化是独立的情况下进行的。
（1）外汇风险敏感性分析
外汇风险敏感性分析假设：所有境外经营净投资套期及现金流量套期均高度有效。
在上述假设的基础上，在其它变量不变的情况下，汇率可能发生的合理变动对当期损益和权益的税后影响如下：
项目 汇率变动 2021年度 2020年度
对净利润的影响 对股东权益的影响 对净利润的影响 对股东权益的影响
所有外币 对人民币升值5% 53,626.22 53,626.22 68,826.06 68,826.06
所有外币 对人民币贬值5% -53,626.22 -53,626.22 -68,826.06 -68,826.06
十一、公允价值的披露
1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
单位：元
期末公允价值
项目
第一层次公允价值计量 第二层次公允价值计量 第三层次公允价值计量 合计
一、持续的公允价值计量 -- -- -- --
（一）交易性金融资产 497,214,265.47 497,214,265.47
1.以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融 497,214,265.47 497,214,265.47
资产
（2）权益工具投资 497,214,265.47 497,214,265.47
（三）其他权益工具投资 2,102,292.66 2,102,292.66
持续以公允价值计量的
499,316,558.13 499,316,558.13
资产总额
二、非持续的公允价值计
-- -- -- --
量
281
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
2、持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感性分析
上表中的权益工具投资和其他权益工具投资系本集团持有的不存在活跃市场的非上市企业股权或私募基金。本公司对持
有的苏州工业园区睿灿投资企业（有限合伙）合伙份额在考虑其所投资企业的流动性折扣后确定公允价值，除此之外的被投
资企业经营环境经营情况、财务状况未发生重大变化，所以本集团按持有的权益作为公允价值的合理估计进行计量。
3、持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政策
截止本报告期末止，本集团持续的公允价值计量项目各层次之间没有发生转换。
4、本期内发生的估值技术变更及变更原因
截止本报告期末止，本集团金融工具的公允价值计量方法未发生改变。
5、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
截止本报告期末止，本集团不以公允价值计量的各项金融资产和金融负债的账面价值与公允价值之间无重大差异。
十二、关联方及关联交易
1、本企业的母公司情况
注册 母公司对本企业的持股比 母公司对本企业的表决权比
母公司名称 业务性质 注册资本
地 例 例
珠海大横琴集团有限公 项目投资及投资管
珠海 100,000,000.00 15.94% 29.97%
司 理
本企业的母公司情况的说明
珠海大横琴集团有限公司成立于2009年04月23日，公司统一社会信用代码为91440400688630990W，注册地址为：珠海市
横琴新区祥澳路93号201号，注册资本：10,000万元人民币，珠海市人民政府国有资产监督管理委员会持有90%股权，经营
范围：项目投资及投资管理；基础设施项目投资、建设；房地产开发（凭资质证经营）；污水处理。
本企业最终控制方是珠海市人民政府国有资产监督管理委员会。
其他说明：
本公司控股股东珠海大横琴集团有限公司持有本公司股权15.94%，世联地产顾问（中国）有限公司
将持有的本公司285,285,934股股份所对应的表决权委托给珠海大横琴集团有限公司行使，控股股东珠
海大横琴集团有限公司合计对本公司表决权比例为29.97%；本公司最终控制方为珠海市人民政府国有
资产监督管理委员会，珠海市人民政府国有资产监督管理委员会通过珠海大横琴集团有限公司间接对
本公司持股比例为15.94%，间接表决权比例为29.97%。
2、本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注九、1。
282
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
3、本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注九、3。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：
合营或联营企业名称 与本企业关系
深圳世联惠普商业保理有限公司 见说明
深圳雅智美居信息科技有限公司 联营企业
江西万寿宫文旅商业管理有限公司 联营企业
深圳世联金保管理咨询有限公司 联营企业
天津市润泽基金销售有限公司 联营企业
深圳世联同创资产管理有限公司 联营企业
深圳惠金卓信科技有限公司 联营企业
深圳市很有蜂格网络科技有限公司 本年注销的联营企业
上海更赢信息技术有限公司 上年处置的联营企业
其他说明
本公司于2021年9月14日完成收购深圳世联惠普商业保理有限公司70%股权，收购完成后，深圳世
联惠普商业保理有限公司由联营企业变更为本公司全资子公司。
4、其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
珠海大横琴集团有限公司 持股 5%以上股东
世联地产顾问（中国）有限公司 持股 5%以上股东
横琴国际商务中心开发有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴英才人力资源服务有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴城市公共资源经营管理有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴泛旅游发展有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴人才公寓建设有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴发展有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海市横琴新区建设工程质量检测中心有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴创新发展有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴口岸实业有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴国际广告文化创意产业发展有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴股份有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴城市新中心发展有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
283
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
珠海大横琴创新发展有限公司希尔顿花园酒店 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴安居投资有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴科学城开发管理有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴道路信息发展有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴孵化器管理有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴商业管理有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海蓝湾建设开发有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴公共设施建设管理有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海琴建园林有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴大厦开发有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴置业有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
大横琴（澳门）有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
横琴金融投资集团有限公司 持股 5%以上股东实际控制人控制的公司
深圳市世联共享投资股份有限公司 董事直接或间接控制的公司
上海中城联盟投资管理股份有限公司 董事直接或间接控制的公司
上海中城荣耀股权投资基金管理有限公司 董事直接或间接控制的公司
上海城凯投资有限公司 董事直接或间接控制的公司
深圳同创添富投资企业（有限合伙） 董事直接或间接控制的公司（2020 年 9 月 17 日离任董事）
焦安平 高管
袁鸿昌 高管
朱敏 高管
李荣 高管
吴小薇 高管
陈劲松 持股 5%以上股东实际控制人
北京怡然居客科技发展有限公司 见说明
北京拓世寰宇网络技术有限公司 见说明
北京搜房科技发展有限公司济南第一分公司 见说明
FortuneHillAsiaLimited（以下简称"F.H"） 直接或间接持有公司 5%以上股份的自然人之控制公司
安徽更赢信息技术有限公司 已处置的联营企业之全资控股公司
东莞更赢信息技术有限公司 已处置的联营企业之全资控股公司
佛山更赢信息技术有限公司 已处置的联营企业之全资控股公司
福建更赢信息技术有限公司 已处置的联营企业之全资控股公司
广州更赢信息技术有限公司 已处置的联营企业之全资控股公司
惠州更赢信息技术有限公司 已处置的联营企业之全资控股公司
284
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
宁夏更赢信息技术有限公司 已处置的联营企业之全资控股公司
山东更赢信息技术有限公司 已处置的联营企业之全资控股公司
深圳更赢信息技术有限公司 已处置的联营企业之全资控股公司
深圳集客电子商务有限公司 已处置的联营企业之全资控股公司
云南更赢信息技术有限公司 已处置的联营企业之全资控股公司
中山更赢信息技术有限公司 已处置的联营企业之全资控股公司
珠海更赢信息技术有限公司 已处置的联营企业之全资控股公司
沈阳更赢信息技术咨询有限公司 已处置的联营企业之全资控股公司
长春爱房带客通网络科技有限公司 已处置的联营企业之全资控股公司
长沙更赢信息技术有限公司 已处置的联营企业之全资控股公司
重庆更赢信息技术有限公司 已处置的联营企业之全资控股公司
其他说明
北京怡然居客科技发展有限公司、北京拓世寰宇网络技术有限公司、北京搜房科技发展有限公司
济南第一分公司原系持股5%以上股东北京华居天下网络技术有限公司的实际控制人控制的公司。因
北京华居天下网络技术有限公司于2020年8月12日不再是公司持股5%以上股东，故其实际控制人控制
的公司不再是关联方。
5、关联交易情况
（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
单位：元
关联方 关联交易内容 本期发生额 获批的交易额度 是否超过交易额度 上期发生额
深圳世联惠普商业
保理 11,026,871.45 11,026,871.45 否 10,878,158.17
保理有限公司
珠海大横琴集团有
借款利息 7,710,688.99 7,710,688.99 否
限公司
珠海大横琴集团有
咨询服务 1,283,943.38 1,283,943.38 否
限公司
珠海大横琴英才人
力资源服务有限公 人力外包 695,909.50 695,909.50 否
司
深圳雅智美居信息
广告宣传 642,637.14 642,637.14 否 7,524.76
科技有限公司
珠海大横琴城市公
共资源经营管理有 采购物资 307,280.15 307,280.15 否
限公司
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
珠海大横琴泛旅游 旅游服务及广告
239,428.00 239,428.00 否
发展有限公司 宣传
深圳世联金保管理
保险经纪 190,912.41 190,912.41 否
咨询有限公司
珠海大横琴人才公
采购设备 170,500.70 170,500.70 否
寓建设有限公司
珠海大横琴发展有
采购劳务 23,086.80 23,086.80 否
限公司
横琴国际商务中心
餐饮服务 11,360.00 11,360.00 否
开发有限公司
深圳市世联共享投
再保理利息 5,550.86 5,550.86 否
资股份有限公司
珠海市横琴新区建
设工程质量检测中 咨询服务 3,247.17 3,247.17 否
心有限公司
世联地产顾问（中
担保 -676,118.92 -676,118.92 否 3,831,457.00
国）有限公司
深圳更赢信息技术
转介佣金 否 59,563,948.67
有限公司
珠海更赢信息技术
转介佣金 否 55,718,126.62
有限公司
惠州更赢信息技术
转介佣金 否 44,284,225.95
有限公司
佛山更赢信息技术
转介佣金 否 16,793,324.27
有限公司
广州更赢信息技术
转介佣金 否 16,633,412.44
有限公司
上海更赢信息技术
转介佣金 否 12,984,690.43
有限公司
东莞更赢信息技术
转介佣金 否 11,658,046.81
有限公司
长春爱房带客通网
转介佣金 否 10,304,822.98
络科技有限公司
云南更赢信息技术
转介佣金 否 4,222,562.92
有限公司
深圳惠金卓信科技 技术服务费及项
否 3,689,557.32
有限公司 目管理费
安徽更赢信息技术
转介佣金 否 3,365,803.63
有限公司
286
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
山东更赢信息技术
转介佣金 否 2,565,778.00
有限公司
深圳市很有蜂格网
装修业务 否 979,711.96
络科技有限公司
宁夏更赢信息技术
转介佣金 否 753,773.57
有限公司
重庆更赢信息技术
转介佣金 否 499,999.99
有限公司
福建更赢信息技术
转介佣金 否 310,511.89
有限公司
沈阳更赢信息技术
转介佣金 否 119,841.50
咨询有限公司
北京怡然居客科技
渠道费 否 70,152.48
发展有限公司
北京搜房科技发展
有限公司济南第一 端口使用费 否 31,239.62
分公司
深圳集客电子商务
转介佣金 否 30,782.99
有限公司
长沙更赢信息技术
转介佣金 否 25,000.00
有限公司
珠海大横琴创新发
咨询服务 否 12,404.60
展有限公司
北京拓世寰宇网络
技术服务费 否 2,622.64
技术有限公司
中山更赢信息技术
转介佣金 否 1,570.75
有限公司
出售商品/提供劳务情况表
单位：元
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
咨询服务、装修工程服务、
珠海大横琴发展有限公司 7,097,089.76 355,435.86
物业管理服务
珠海大横琴创新发展有限公司 物业服务及装修服务 6,747,564.65 179,405.94
珠海大横琴口岸实业有限公司 装修工程服务及顾问服务 4,814,709.30
珠海大横琴泛旅游发展有限公 装修工程服务、转介佣金、
4,165,699.35
司 酒店住宿服务
珠海大横琴国际广告文化创意
装修工程服务 3,477,270.30
产业发展有限公司
287
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
珠海大横琴股份有限公司 物业管理服务 1,903,833.87
珠海大横琴集团有限公司 物业管理服务 1,662,280.61
横琴金融投资集团有限公司 物业管理服务 1,593,066.45
深圳市世联共享投资股份有限
贴息 1,580,153.17 11,106,476.73
公司
珠海大横琴城市新中心发展有
物业服务及绿植租摆 1,538,521.54
限公司
珠海大横琴创新发展有限公司
物业服务 1,327,570.13
希尔顿花园酒店
珠海大横琴安居投资有限公司 物业服务及装修服务 1,236,591.89
横琴国际商务中心开发有限公
物业管理服务 1,141,246.91
司
深圳世联惠普商业保理有限公
转介佣金 1,096,781.65
司
江西万寿宫文旅商业管理有限
策划服务及物业管理服务 1,010,382.06
公司
珠海大横琴科学城开发管理有
物业管理服务 729,224.07 679,245.26
限公司
上海中城联盟投资管理股份有
物业管理服务 706,035.76 729,121.64
限公司
深圳雅智美居信息科技有限公
转介佣金 636,152.35 7,946,695.37
司
珠海大横琴英才人力资源服务
物业管理服务 541,818.50
有限公司
大横琴（澳门）有限公司 物业服务及装修服务 482,228.54
珠海琴建园林有限公司 物业管理服务 384,776.62
珠海市横琴新区建设工程质量
物业管理服务 372,042.86
检测中心有限公司
珠海大横琴道路信息发展有限
装修工程服务 359,992.91
公司
珠海大横琴孵化器管理有限公
物业服务及装修服务 359,424.58
司
珠海大横琴商业管理有限公司 物业管理服务 266,386.11
珠海蓝湾建设开发有限公司 物业管理服务 181,585.10
珠海大横琴公共设施建设管理
物业管理服务 156,262.25
有限公司
珠海大横琴大厦开发有限公司 物业管理服务 104,174.86
288
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
珠海大横琴置业有限公司 物业管理服务 104,174.86
天津市润泽基金销售有限公司 营销服务 65,297.00 42,766.54
珠海大横琴人才公寓建设有限
绿植租摆 35,749.69
公司
上海更赢信息技术有限公司 转介佣金 78,288,070.72
惠州更赢信息技术有限公司 转介佣金 73,160,736.83
深圳更赢信息技术有限公司 转介佣金 72,110,472.51
云南更赢信息技术有限公司 转介佣金 35,624,266.22
珠海更赢信息技术有限公司 转介佣金 30,251,481.50
山东更赢信息技术有限公司 转介佣金 29,273,131.74
福建更赢信息技术有限公司 转介佣金 10,823,064.85
东莞更赢信息技术有限公司 转介佣金 7,172,708.08
安徽更赢信息技术有限公司 转介佣金 4,061,131.22
佛山更赢信息技术有限公司 转介佣金 2,660,230.68
广州更赢信息技术有限公司 转介佣金 2,225,304.55
深圳集客电子商务有限公司 转介佣金 333,712.13
深圳惠金卓信科技有限公司 办公服务费 47,790.57
陈劲松 装修工程服务 40,841.28
长沙更赢信息技术有限公司 转介佣金 15,235.85
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
购销商品、提供和接受劳务的定价参考相关的市场价格。发生额出现负数是因为发生了前期销售退回冲减产生的。
（2）关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
单位：元
委托方/出包方名 受托方/承包方名 受托/承包资产类 托管收益/承包收 本期确认的托管
受托/承包起始日 受托/承包终止日
称 称 型 益定价依据 收益/承包收益
横琴新区环岛东 按"运营管理人
路 1889 号 13 栋、 员人力成本+运
珠海大横琴发展 14 栋、15 栋、16 2021 年 01 月 15 2026 年 01 月 14 营服务费+系统
珠海红璞 1,927,607.18
有限公司 栋#房屋共计 518 日 日 服务费+增值服
套，面积 24396 务"收取服务费
平方米 用
横琴国际科技创 按"运营管理人
珠海大横琴创新 新中心 4#公寓 2021 年 01 月 15 2021 年 04 月 14 员人力成本+运
珠海红璞 223,350.00
发展有限公司 100 套房屋，建筑 日 日 营服务费+系统
面积约 7569.8 平 服务费"收取服
289
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
方米 务费用
位于深圳市福田
区竹子林紫竹六
道路敦煌大厦 1
按照税前月租金
栋 3 楼、7 楼、8 2021 年 01 月 01 2021 年 12 月 31
F.H 深圳世联行 的 3%收取服务 181,277.84
楼、9 楼，共 16 日 日
费
个单位，建筑面
积约 4,218.17 平
方米
关联托管/承包情况说明
1）2021年子公司珠海红璞与珠海大横琴发展有限公司签订《横琴.澳门青年创业谷人才公寓委托管理协议》，由珠海红璞
在2021年01月15日至2026年01月14日期间内就横琴新区环岛东路1889号13栋、14栋、15栋、16栋，房屋共计518套，面积24,396
平方米向珠海大横琴发展有限公司提供房屋托管服务，如提供房源管理，租约管理、运营管理等。运营管理期间，珠海红璞
按季度收取服务费，季度服务费的构成为运营管理人员人力成本+运营服务费+系统服务费。本报告期，珠海红璞共向珠海
大横琴发展有限公司收取服务费1,927,607.18元。
2）2021年子公司珠海红璞与珠海大横琴创新发展有限公司签订《横琴国际科技创新中心4#15F-24F 临时托管服务协议》，
由珠海红璞在2021年01月15日至2021年04月14日期间内就横琴国际科技创新中心4#15F-24F，共100个单位，建筑面积约
7,569.8平方米向珠海大横琴创新发展有限公司提供房屋托管服务，如提供房源管理，租约管理等。运营管理期间，珠海红璞
按月度收取服务费，月度服务费的构成为运营管理人员人力成本+运营服务费+系统服务费。本报告期，珠海红璞共向珠海
大横琴创新发展有限公司收取服务费223,350.00元。
3）2010年子公司深圳世联与FH签订《房屋托管协议》，由深圳世联在2010年1月1日至2010年12月31日期间内就深圳市福
田区竹子林紫竹六道路敦煌大厦1栋3楼、7楼、8楼、9楼，共16个单位，建筑面积约4,218.17平米向FH提供房屋托管服务，
如代其收取该物业的租金等。首次租赁成功佣金为税前月租金50%，日常托管佣金按照税前月租金的3%收取服务费，而后
双方续签协议，将服务期限延长至2021年12月31日。本报告期，世联行经纪共向F.H收取服务费181,277.84元。
本公司委托管理/出包情况表：
单位：元
委托方/出包方名 受托方/承包方名 委托/出包资产类 托管费/出包费定 本期确认的托管
委托/出包起始日 委托/出包终止日
称 称 型 价依据 费/出包费
关联管理/出包情况说明
（3）关联租赁情况
本公司作为出租方：
单位：元
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
本公司作为承租方：
单位：元
出租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费
横琴国际商务中心开发有限 租赁办公室 2,569,050.19
290
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
公司
珠海大横琴发展有限公司 租赁员工宿舍 421,056.00
F.H 办公物业 240,000.00 230,000.00
珠海大横琴城市公共资源经
租赁员工宿舍 19,296.04
营管理有限公司
珠海大横琴城市新中心发展
租赁员工宿舍 3,343.50
有限公司
关联租赁情况说明
物业租赁定价参考相关的市场价格。
（4）关联担保情况
本公司作为担保方
单位：元
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕
世联小贷 150,500,000.00 2020 年 11 月 19 日 2023 年 11 月 18 日 是
世联小贷 150,000,000.00 2020 年 12 月 04 日 2023 年 12 月 03 日 是
世联小贷 110,901,939.81 2019 年 01 月 30 日 2022 年 01 月 29 日 是
世联小贷 108,066,452.49 2018 年 11 月 13 日 2021 年 11 月 12 日 是
世联小贷 107,850,000.00 2020 年 04 月 28 日 2027 年 04 月 27 日 是
世联小贷 107,500,000.00 2020 年 08 月 31 日 2027 年 08 月 30 日 是
世联小贷 107,500,000.00 2021 年 03 月 02 日 2024 年 03 月 01 日 是
世联小贷 100,000,000.00 2020 年 06 月 28 日 2023 年 06 月 27 日 是
世联小贷 80,000,000.00 2021 年 04 月 21 日 2023 年 10 月 21 日 是
世联小贷 50,000,000.00 2020 年 01 月 02 日 2023 年 01 月 01 日 是
本公司作为被担保方
单位：元
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕
世联中国、合肥世联、
150,000,000.00 2020 年 08 月 31 日 2023 年 08 月 30 日 是
西安世联
世联中国 150,000,000.00 2020 年 02 月 14 日 2023 年 02 月 13 日 是
世联中国 150,000,000.00 2020 年 04 月 30 日 2023 年 04 月 29 日 是
先锋居善 100,000,000.00 2020 年 05 月 28 日 2023 年 05 月 27 日 是
先锋居善 100,000,000.00 2020 年 09 月 27 日 2023 年 09 月 26 日 是
先锋居善 100,000,000.00 2021 年 01 月 28 日 2024 年 08 月 27 日 是
先锋居善 100,000,000.00 2021 年 03 月 26 日 2024 年 03 月 25 日 是
291
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
先锋居善 100,000,000.00 2021 年 05 月 17 日 2024 年 05 月 16 日 是
先锋居善 100,000,000.00 2021 年 09 月 01 日 2024 年 08 月 30 日 否
先锋居善 60,000,000.00 2021 年 05 月 12 日 2024 年 05 月 11 日 否
世联中国 50,000,000.00 2020 年 10 月 30 日 2023 年 10 月 29 日 是
先锋居善 50,000,000.00 2020 年 12 月 01 日 2023 年 11 月 30 日 是
先锋居善 50,000,000.00 2021 年 07 月 23 日 2024 年 07 月 22 日 否
先锋居善 50,000,000.00 2021 年 12 月 01 日 2024 年 11 月 30 日 否
先锋居善 47,500,000.00 2020 年 01 月 16 日 2023 年 01 月 15 日 是
先锋居善 47,500,000.00 2020 年 03 月 24 日 2023 年 03 月 23 日 是
先锋居善 40,000,000.00 2020 年 10 月 22 日 2023 年 10 月 21 日 是
先锋居善 40,000,000.00 2021 年 10 月 19 日 2024 年 10 月 18 日 否
关联担保情况说明
（5）关联方资金拆借
单位：元
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
深圳世联惠普商业保理有限公司 183,507,174.52 2021 年 01 月 04 日 2022 年 06 月 20 日 提供应收账款保理
珠海大横琴集团有限公司 350,000,000.00 2021 年 03 月 25 日 2023 年 03 月 24 日 统借统还借款
拆出
（6）关联方资产转让、债务重组情况
单位：元
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
深圳市世联共享投资股份有限公司 购买债权 10,078,025.71
珠海大横琴创新发展有限公司 转让珠海世联资本私募基金管理有限公司 30%股权 3,000,000.00
（7）关键管理人员报酬
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
胡嘉 0.00 0.00
陈劲松 837,900.00 520,300.00
田伟 0.00 0.00
邓峰 0.00 0.00
292
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
朱敏 2,107,482.49 3,005,700.00
任克雷 180,000.00 180,000.00
马志达 180,000.00 51,900.00
郭天武 180,000.00 51,900.00
张建平 180,000.00 180,000.00
袁鸿昌 954,238.50 805,800.00
季如进 180,000.00 180,000.00
吴小薇 502,722.30 493,300.00
刘唯唯 1,033,646.50 1,300,700.00
李荣 795,830.38 1,146,700.00
焦安平 957,948.00 1,067,500.00
史剑华 905,267.69 842,600.00
薛文 1,065,187.33 306,100.00
吴惠明 596,361.40 128,000.00
钟清宇 129,000.00
郑伟鹤 129,000.00
杨毅 129,000.00
王正宇 402,900.00
傅曦林 129,000.00
王立 15,194.53 410,500.00
（8）其他关联交易
本公司于2020年12月30日与全资子公司世联集房、 宁波江北华燕智辉实业投资合伙企业（有限合伙） （以下简称“华燕
智辉”） 签署《关于转让深圳世联集房资产管理有限公司股权之股权转让协议》 （以下简称“《股权转让协议》”），本公
司向华燕智辉转让持有的完成资产重组后世联集房100%的股权及对应的所有权益（以下简称“目标权益”），目标权益的转
让价格为人民币53,000万元。
本公司控股股东珠海大横琴集团有限公司（以下简称“大横琴集团”）的全资子公司珠海大横琴创新发展有限公司（作为
优先级有限合伙人，以下简称“大横琴创新”）与华燕智辉（作为普通合伙人） 及其他有限合伙人（作为劣后级有限合伙人）
共同设立珠海横琴华琴实业投资合伙企业（有限合伙），作为承接华燕智辉在《股权转让协议》项下全部权利、义务的主体。
其中，大横琴创新认缴前述主体49.5%的出资份额。大横琴集团为公司控股股东，根据《深圳证券交易所股票上市规则》的
相关规定，其全资子公司大横琴创新为公司的关联法人，上述交易构成了关联交易。
6、关联方应收应付款项
（1）应收项目
单位：元
293
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
其他应收款 焦安平 240,000.00 4,800.00
其他应收款 袁鸿昌 124,435.31 2,488.71
其他应收款 朱敏 95,096.16 1,901.92
珠海大横琴口岸实
其他应收款 68,000.00 680.00
业有限公司
珠海大横琴发展有
其他应收款 52,632.00 526.32
限公司
珠海大横琴城市公
其他应收款 共资源经营管理有 91,000.00 910.00 5,000.00 50.00
限公司
深圳市很有蜂格网
其他应收款 4,362,628.66
络科技有限公司
深圳世联惠普商业
其他应收款 29,353.19 146.77
保理有限公司
珠海大横琴创新发
应收账款 4,260,396.96 35,361.29
展有限公司
珠海大横琴国际广
应收账款 告文化创意产业发 2,080,328.15 44,776.42
展有限公司
珠海大横琴口岸实
应收账款 1,386,580.71 72,729.02
业有限公司
珠海大横琴城市新
应收账款 1,380,165.90 11,455.38
中心发展有限公司
珠海大横琴发展有
应收账款 1,280,869.13 10,693.09 9,010.00 103.62
限公司
珠海大横琴泛旅游
应收账款 908,285.12 7,538.77 174,000.00 2,001.00
发展有限公司
横琴国际商务中心
应收账款 862,373.28 7,157.70
开发有限公司
珠海琴建园林有限
应收账款 573,756.98 4,762.18
公司
珠海大横琴人才公
应收账款 529,541.78 4,395.20
寓建设有限公司
珠海大横琴道路信
应收账款 257,480.57 8,769.99
息发展有限公司
应收账款 珠海大横琴安居投 191,917.24 1,592.91
294
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
资有限公司
珠海大横琴集团有
应收账款 117,351.30 974.02
限公司
珠海市横琴新区建
应收账款 设工程质量检测中 112,675.84 935.21
心有限公司
珠海大横琴创新发
应收账款 展有限公司希尔顿 79,440.00 659.35
花园酒店
大横琴（澳门）有限
应收账款 70,671.07 586.58
公司
江西万寿宫文旅商
应收账款 23,057.82 191.38 149,278.72 1,716.71
业管理有限公司
珠海大横琴商业管
应收账款 13,968.08 115.94
理有限公司
深圳同创添富投资
应收账款 6,158,626.62 1,185,043.92
企业（有限合伙）
珠海大横琴科学城
应收账款 480,000.00 5,520.00
开发管理有限公司
珠海大横琴泛旅游
预付账款 21,480.00
发展有限公司
深圳市很有蜂格网
预付账款 90,430.10
络科技有限公司
深圳雅智美居信息
预付账款 13,250.00
科技有限公司
（2）其他非流动金融资产
项目名称 关联方 期末余额 期初余额
其他非流动金融资产 深圳世联同创资产管理有限公司 188,306,428.95 190,834,569.00
其他非流动金融资产 上海中城荣耀股权投资基金管理有限公司 1,172,910.76 1,172,910.76
合计 189,479,339.71 192,007,479.76
（3）应付项目
单位：元
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
其他应付款 深圳世联同创资产管理有限公司 15,000,000.00 15,000,000.00
295
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
其他应付款 横琴国际商务中心开发有限公司 3,291,970.50
其他应付款 天津市润泽基金销售有限公司 2,031,225.83 2,039,529.83
其他应付款 F.H 1,228,677.82 2,271,465.68
其他应付款 珠海大横琴泛旅游发展有限公司 1,088,320.49
其他应付款 深圳市世联共享投资股份有限公司 693,243.41
其他应付款 袁鸿昌 535,000.00
其他应付款 珠海大横琴股份有限公司 215,025.72
其他应付款 吴小薇 205,992.73
其他应付款 珠海大横琴集团有限公司 183,372.28
其他应付款 横琴金融投资集团有限公司 181,669.02
其他应付款 珠海大横琴发展有限公司 70,805.80
其他应付款 珠海大横琴英才人力资源服务有限公司 35,402.90
其他应付款 珠海大横琴孵化器管理有限公司 35,402.90
其他应付款 珠海大横琴安居投资有限公司 27,604.20
其他应付款 大横琴（澳门）有限公司 17,196.40
其他应付款 焦安平 16,914.00 650,200.00
其他应付款 李荣 10,000.00
其他应付款 朱敏 2,518.81
其他应付款 世联地产顾问（中国）有限公司 8,594,341.23
其他应付款 深圳市很有蜂格网络科技有限公司 28,272.72
其他应付款 上海城凯投资有限公司 20,192.79
应付账款 珠海大横琴发展有限公司 105,264.00
应付账款 深圳世联金保管理咨询有限公司 75,607.88
应付账款 珠海大横琴英才人力资源服务有限公司 30,090.50
应付账款 珠海大横琴城市公共资源经营管理有限公司 5,998.02
应付账款 珠海大横琴城市新中心发展有限公司 3,343.50
应付账款 横琴国际商务中心开发有限公司 1,920.00
应付账款 深圳市很有蜂格网络科技有限公司 1,258.70
合同负债 珠海大横琴发展有限公司 3,490,494.59 993,172.83
珠海大横琴国际广告文化创意产业发展有限
合同负债 927,586.00
公司
合同负债 珠海大横琴英才人力资源服务有限公司 286,035.90
合同负债 珠海大横琴股份有限公司 202,854.45
合同负债 上海中城联盟投资管理股份有限公司 54,454.20 54,454.20
296
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
合同负债 珠海大横琴孵化器管理有限公司 35,402.90 6,960.00
合同负债 珠海大横琴安居投资有限公司 105,272.66
预收账款 天津市润泽基金销售有限公司 6,851.48
短期借款 深圳世联惠普商业保理有限公司 118,353,242.35
长期应付款 珠海大横琴集团有限公司 350,000,000.00
一年内到期的长期应付款 珠海大横琴集团有限公司 7,271,250.00
一年内到期的非流动负债 横琴国际商务中心开发有限公司 2,956,833.61
租赁负债 横琴国际商务中心开发有限公司 3,091,382.89
十三、股份支付
1、股份支付总体情况
□ 适用 √ 不适用
2、以权益结算的股份支付情况
□ 适用 √ 不适用
3、以现金结算的股份支付情况
□ 适用 √ 不适用
4、股份支付的修改、终止情况
无
十四、承诺及或有事项
1、或有事项
（1）资产负债表日存在的重要或有事项
2021年3月25日，申银万国创新证券投资有限公司（以下简称“申银创新”）向上海国际经济贸易仲裁委员会提起仲裁，
根据上海股投与申银创新及其他方共同签订的《上海祺浩投资合伙业（有限合伙）合伙协议》及上海股投于与申银创新签订
的《关于上海祺浩投资合伙企业（有限合伙）的补充协议》，申银创新请求裁定上海股投收购申银创新持有的上海祺浩投资
合伙业（有限合伙）合伙份额，收购价款为61,785,402.74元，并赔偿其律师费损失15万元及承担本案全部仲裁费用。此后，
上海股投向上海国际经济贸易仲裁委员会提起仲裁反请求，请求裁决申银创新向上海股投返还资产管理费及投资顾问费
9,323,614.50元，并赔偿损失，以及赔偿律师费损失人民币 15万元并承担全部反请求仲裁费用。目前案件正在审理中。
除上述事项及本附注十二、5.关联方交易中所列担保事项外，无其他重大或有事项。
297
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
（2）公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明
公司不存在需要披露的重要或有事项。
2、其他
经营租赁应收租金：本集团作为出租人，2021年12月31日之后应收的含税租赁及管理费收款额的未折现金额汇总如下：
项目 2021年12月31日
一年以内 171,141,307.22
一到五年 183,851,540.00
五年以上 66,902,784.98
合计 421,895,632.20
除上述事项外，本集团截止资产负债表日无重大承诺事项。
十五、资产负债表日后事项
1、利润分配情况
单位：元
拟分配的利润或股利 0.00
经审议批准宣告发放的利润或股利 0.00
2、其他资产负债表日后事项说明
截至本财务报表批准报出日止，本集团无其他重大资产负债表日后事项。
十六、其他重要事项
1、其他
1）租赁
经营租赁租出资产类别 期末金额 期初金额
投资性房地产-房屋 549,783,337.13 589,348,768.49
使用权资产 981,941,758.36 3,202,149,886.48
合计 1,531,725,095.49 3,791,498,654.97
2）重大经营租赁最低租赁付款额
剩余租赁期 最低租赁付款额
1年以内 243,561,084.28
1-2年 234,277,544.17
298
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
2-3年 222,780,911.41
3年以上 836,462,595.23
合计 1,537,082,135.09
3）恒大集团事项
2021年下半年以来，恒大集团资金周转困难，导致本集团应收该客户及其关联公司的部分房屋代理销售等款项不能按时
回收，公司管理层对该应收款项的可回收性进行了分析评估，认为减值迹象明显，基于谨慎性原则，公司对该客户及其关联
公司的应收账款、应收票据、合同资产以及其他应收款等按照会计政策计提了信用减值损失和资产减值损失，同时对通过间
接投资持有该客户子公司恒大地产集团有限公司的其他非流动金融资产确认公允价值变动损失。
截止报告期末，本集团应收该客户及其关联方的应收款项总额（包括应收账款、应收票据、合同资产以及其他应收款）
合计12.53亿元，通过间接投资持有该客户子公司恒大地产集团有限公司的其他非流动金融资产为1亿元。
十七、母公司财务报表主要项目注释
1、应收账款
（1）应收账款分类披露
单位：元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
计提比 账面价值 计提 账面价值
金额 比例 金额 金额 比例 金额
例 比例
按单
项计
提坏
账准 56,529,166.47 40.77% 44,348,717.85 78.45% 12,180,448.62
备的
应收
账款
其
中：
按组
合计
提坏
账准 82,139,448.77 59.23% 1,339,725.47 1.63% 80,799,723.30 199,781,942.77 100.00% 6,142,381.18 3.07% 193,639,561.59
备的
应收
账款
其
299
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
中：
其
中：
以账
龄特
82,139,448.77 59.23% 1,339,725.47 1.63% 80,799,723.30 199,781,942.77 100.00% 6,142,381.18 3.07% 193,639,561.59
征为
基础
的组
合
合计 138,668,615.24 100.00% 45,688,443.32 92,980,171.92 199,781,942.77 100.00% 6,142,381.18 193,639,561.59
按单项计提坏账准备：44,348,717.85
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
客户财务困难，预计无
集团客户 1 48,459,855.09 38,767,884.07 80.00%
法全额收回款项
客户财务困难，预计无
集团客户 1 2,356,478.41 1,649,534.89 70.00%
法全额收回款项
客户财务困难，预计无
集团客户 1 1,277,934.97 383,380.49 30.00%
法全额收回款项
客户财务困难，预计无
集团客户 1 4,434,898.00 3,547,918.40 80.00%
法全额收回款项
合计 56,529,166.47 44,348,717.85 -- --
按单项计提坏账准备：
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
按组合计提坏账准备：1,339,725.47
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
6 个月以内 79,780,168.37 662,175.40 0.83%
6 个月至 1 年 192,212.00 9,226.18 4.80%
1-2 年 2,167,068.40 668,323.89 30.84%
合计 82,139,448.77 1,339,725.47 --
确定该组合依据的说明：
当单项应收账款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特征将应收账款划分为帐龄组合，在
组合基础上，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预
300
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
期信用损失率，计算预期信用损失。
如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□ 适用 √ 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 账面余额
1 年以内（含 1 年） 114,327,985.09
其中：6 个月以内 100,730,405.27
6 个月至 1 年 13,597,579.82
1至2年 21,273,153.12
2至3年 3,067,477.03
合计 138,668,615.24
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
坏账准备 6,142,381.18 42,148,585.66 2,602,523.52 45,688,443.32
合计 6,142,381.18 42,148,585.66 2,602,523.52 45,688,443.32
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
单位：元
单位名称 收回或转回金额 收回方式
（3）本期实际核销的应收账款情况
单位：元
项目 核销金额
实际核销的应收账款 2,602,523.52
其中重要的应收账款核销情况：
单位：元
款项是否由关联交
单位名称 应收账款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
易产生
深圳市德润创展房地
应结服务费 112,093.53 无法收回 公司规定程序 否
产开发有限公司
深圳市陶润置业有限
应结服务费 45,903.76 无法收回 公司规定程序 否
公司
301
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
深圳市华佳业房地产
应结服务费 332,988.20 无法收回 公司规定程序 否
开发有限公司
深圳市华佳业房地产
应结服务费 1,395,407.16 无法收回 公司规定程序 否
开发有限公司
深圳市陶润置业有限
应结服务费 177,907.86 无法收回 公司规定程序 否
公司
深圳市德润创展房地
应结服务费 434,437.47 无法收回 公司规定程序 否
产开发有限公司
深圳市渔丰实业股份
应结服务费 33,785.54 无法收回 公司规定程序 否
有限公司
深圳华建观澜房地产
应结服务费 70,000.00 无法收回 公司规定程序 否
有限公司
合计 -- 2,602,523.52 -- -- --
应收账款核销说明：
（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
单位：元
占应收账款期末余额合计数
单位名称 应收账款期末余额 坏账准备期末余额
的比例
建滔数码发展（深圳）有限公司 29,348,396.44 21.16% 23,478,717.15
深圳市华侨城新玺发展有限公司 20,089,549.46 14.49% 166,743.26
深圳华侨城房地产有限公司 12,984,658.00 9.36% 107,772.66
深圳市福民合建投资有限公司 11,916,304.27 8.59% 98,905.33
深圳市万京投资有限公司 8,299,238.20 5.98% 6,639,390.56
合计 82,638,146.37 59.58% --
2、其他应收款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应收股利 493,293,706.04 13,640,250.77
其他应收款 2,027,221,744.17 1,571,517,924.27
合计 2,520,515,450.21 1,585,158,175.04
302
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
（1）应收股利
1）应收股利分类
单位：元
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
世联先锋 334,174,062.10
广州世联 17,341,108.55
佛山世联 17,115,048.85
惠州世联先锋 15,347,998.86
四川嘉联 14,923,528.14
珠海世联 11,427,232.15
惠州世联 10,708,466.17
东莞世联 10,568,600.94
重庆世联 8,063,420.93
杭州世联卓群 6,254,596.15
兰州世联 4,887,633.39
南宁世联 4,397,723.89
沈阳世联 4,293,139.38
青岛荣置地 4,086,467.79 4,086,467.79
常州世联 4,004,768.75
合肥世联先锋 3,424,637.92
长春世联 2,984,730.61
合肥世联 2,977,918.18
大连世联 2,702,985.95
上海世联 2,248,118.08
贵阳世联 2,151,687.31
南昌世联 2,110,404.28
杭州三箭 1,874,618.01
世联投资 1,717,453.95
厦门世联 1,413,213.25
宁波世联 1,319,444.77
世联同行 774,697.69
山东世联 9,553,782.98
合计 493,293,706.04 13,640,250.77
303
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
2）重要的账龄超过 1 年的应收股利
单位：元
项目(或被投资单位) 期末余额 账龄 未收回的原因 是否发生减值及其判断依据
青岛荣置地 4,086,467.79 3-4 年 因经营管理需要，暂未支付 否；被投资单位为子公司
合计 4,086,467.79 -- -- --
3）坏账准备计提情况
□ 适用 √ 不适用
其他说明：
（2）其他应收款
1）其他应收款按款项性质分类情况
单位：元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
应收子公司往来款项 1,767,258,883.95 1,458,684,781.68
子公司及联营公司等股权处置款 204,307,843.39 70,400,000.00
已处置子公司处置前的往来款项等 36,464,961.44
业务借款 15,453,991.29 17,720,136.85
押金、保证金 3,499,176.12 19,567,910.65
业务合作意向金 2,000,000.00 6,362,628.66
预支薪资 347,598.10 306,778.42
其他 315.00 1,915.00
合计 2,029,332,769.29 1,573,044,151.26
2）坏账准备计提情况
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预期信 整个存续期预期信用损失 整个存续期预期信用损失 合计
用损失 (未发生信用减值) (已发生信用减值)
2021 年 1 月 1 日余额 556,226.99 970,000.00 1,526,226.99
2021 年 1 月 1 日余额在
—— —— —— ——
本期
--转入第三阶段 -5,920,252.95 5,920,252.95 0.00
304
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本期计提 5,705,051.08 800,000.00 6,505,051.08
本期核销 -5,920,252.95 -5,920,252.95
2021 年 12 月 31 日余额 341,025.12 1,770,000.00 2,111,025.12
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□ 适用 √ 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 账面余额
1 年以内（含 1 年） 1,991,202,677.44
1至2年 560,446.71
2至3年 12,337,325.78
3 年以上 25,232,319.36
3至4年 23,938,426.04
4至5年 1,041,726.82
5 年以上 252,166.50
合计 2,029,332,769.29
3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
坏账准备 1,526,226.99 6,505,051.08 5,920,252.95 2,111,025.12
合计 1,526,226.99 6,505,051.08 5,920,252.95 2,111,025.12
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
单位：元
单位名称 转回或收回金额 收回方式
4）本期实际核销的其他应收款情况
单位：元
项目 核销金额
实际核销的其他应收款 5,920,252.95
其中重要的其他应收款核销情况：
单位：元
305
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款项是否由关联交
单位名称 其他应收款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
易产生
深圳市很有蜂格网络
业务合作意向金 4,362,628.66 无法收回 公司规定程序 是
科技有限公司
厦门市世联集金财富
应收子公司往来款项 910,716.78 无法收回 公司规定程序 否
管理有限公司
付国娴 业务借款 446,000.00 无法收回 公司规定程序 否
合肥红璞观远公寓管
应收子公司往来款项 200,907.51 无法收回 公司规定程序 否
理有限公司
合计 -- 5,920,252.95 -- -- --
其他应收款核销说明：
5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位：元
占其他应收款期末
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 坏账准备期末余额
余额合计数的比例
深圳世联君汇不动产运营
应收子公司往来款项 353,200,700.01 1 年以内 17.41% 0.00
管理股份有限公司
珠海横琴华琴实业投资合
子公司处置款 184,907,843.39 1 年以内 9.11% 0.00
伙企业（有限合伙）
深圳世联投资有限公司 应收子公司往来款项 180,704,200.93 1 年以内 8.90% 0.00
上海世联行股权投资管理
应收子公司往来款项 142,281,666.75 1 年以内 7.01% 0.00
有限公司
武汉世联兴业房地产顾问
应收子公司往来款项 105,275,399.85 1 年以内 5.19% 0.00
有限公司
合计 -- 966,369,810.93 -- 47.62% 0.00
3、长期股权投资
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 2,585,565,985.19 19,547,701.39 2,566,018,283.80 4,070,888,256.99 19,547,701.39 4,051,340,555.60
对联营、合营企
36,280,186.86 1,166,744.46 35,113,442.40 40,530,274.66 40,530,274.66
业投资
合计 2,621,846,172.05 20,714,445.85 2,601,131,726.20 4,111,418,531.65 19,547,701.39 4,091,870,830.26
306
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
（1）对子公司投资
单位：元
本期增减变动
期初余额(账面 期末余额(账面 减值准备期末
被投资单位 计提减值准
价值) 追加投资 减少投资 其他 价值) 余额
备
北京世联 12,305,967.22 12,305,967.22
天津世联 1,066,200.03 173,000.00 1,239,200.03
东莞世联 3,021,913.58 3,021,913.58
惠州世联 4,532,617.63 4,532,617.63
广州世联 3,758,510.00 3,758,510.00
深圳世联行 8,360,764.56 8,360,764.56 19,547,701.39
大连世联 1,000,000.00 1,000,000.00
珠海世联 1,121,549.83 1,121,549.83
青岛荣置地 49,512,480.16 49,512,480.16
世联集金 10,000,000.00 10,000,000.00
厦门世联 3,000,000.00 3,000,000.00
世联小贷 1,514,211,600.00 1,514,211,600.00
世联先锋 10,000,000.00 10,000,000.00
长沙世联 1,000,000.00 1,000,000.00
沈阳世联 1,000,000.00 1,000,000.00
成都世联 1,000,000.00 1,000,000.00
苏州世联 1,000,000.00 1,000,000.00
西安世联 990,000.00 990,000.00
青岛世联 990,000.00 990,000.00
武汉世联 4,950,000.00 4,950,000.00
常州世联 3,000,000.00 3,000,000.00
合肥世联 990,000.00 990,000.00
三亚世联 990,000.00 990,000.00
无锡世联 5,000,000.00 5,000,000.00
福州世联 5,000,000.00 5,000,000.00
盛泽担保 159,278,800.00 159,278,800.00
山东世联 106,126,335.23 106,126,335.23
南昌世联 5,000,000.00 5,000,000.00
佛山世联 5,000,000.00 5,000,000.00
307
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
长春世联 1,000,000.00 1,000,000.00
南京世联 5,000,000.00 5,000,000.00
宁波世联 5,000,000.00 5,000,000.00
四川嘉联 94,908,287.07 94,908,287.07
重庆世联 30,250,000.00 30,250,000.00
昆明世联 5,000,000.00 5,000,000.00
南通世联 1,000,000.00 1,000,000.00
南宁世联 5,000,000.00 5,000,000.00
武汉世联先锋 1,000,000.00 1,000,000.00
漳州世联 3,000,000.00 3,000,000.00
徐州世联 5,000,000.00 5,000,000.00
贵阳世联 3,000,000.00 3,000,000.00
北京世联兴业 1,000,000.00 1,000,000.00
杭州世联卓群 3,000,000.00 3,000,000.00
世联投资 23,485,100.00 23,485,100.00
郑州世联 5,000,000.00 5,000,000.00
合肥世联先锋 3,000,000.00 3,000,000.00
惠州世联先锋 1,000,000.00 1,000,000.00
太原世联 3,000,000.00 3,000,000.00
石家庄世联 1,000,000.00 1,000,000.00
世联君汇 97,541,300.00 97,541,300.00
固安世联 1,000,000.00 1,000,000.00
廊坊世联 1,000,000.00 1,000,000.00
香港世联 7,565,399.97 7,565,399.97
厦门立丹行 139,860,008.76 139,860,008.76
世联集房 1,590,560,233.75 1,590,560,233.75
深圳赋能创新 1,060,000.00 1,060,000.00
哈尔滨世联 1,000,000.00 1,000,000.00
世联松塔 8,000,000.00 8,000,000.00
唐山世联 1,000,000.00 1,000,000.00
包头世联 3,000,000.00 3,000,000.00
拉萨世联 1,000,000.00 1,000,000.00
张家口世联 1,000,000.00 1,000,000.00
世联同行 1,020,000.00 1,020,000.00
308
深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
世联桂园 5,580,000.00 5,580,000.00
珠海赢远 510,000.00 510,000.00
前海资管 2,000,000.00 2,000,000.00
横琴世联行 1,000,000.00 1,000,000.00
世联资本 7,000,000.00 3,000,000.00 10,000,000.00
杭州三箭 57,793,487.81 57,793,487.81
世联惠普 103,064,961.95 103,064,961.95
合计 4,051,340,555.60 106,237,961.95 1,591,560,233.75 2,566,018,283.80 19,547,701.39
（2）对联营、合营企业投资
单位：元
本期增减变动
其
他 宣告
综 发放
投资 期初余额(账 权益法下确 其他 期末余额(账 减值准备期
追加 合 现金 计提减值准
单位 面价值) 减少投资 认的投资损 权益 其他 面价值) 末余额
投资 收 股利 备
益 变动
益 或利
调 润
整
一、合营企业
二、联营企业
深圳
世联
惠普
商业 4,918,546.88 948,915.07 -5,867,461.95 0.00
保理
有限
公司
天津
市润
泽基
金销 23,524,954.83 -358,210.37 -1,166,744.46 22,000,000.00 1,166,744.46
售有
限公
司
深圳
惠金 1,288,209.32 124,211.14 1,412,420.46
卓信
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科技
有限
公司
深圳
雅智
美居
信息 0.00 0.00
科技
有限
公司
深圳
世联
云学
39,542.17 39,498.99 -43.18 0.00
科技
有限
公司
上海
世联
盛曜
房地
10,759,021.46 942,000.48 11,701,021.94
产顾
问有
限公
司
小计 40,530,274.66 39,498.99 1,656,873.14 -1,166,744.46 -5,867,461.95 35,113,442.40 1,166,744.46
合计 40,530,274.66 39,498.99 1,656,873.14 -1,166,744.46 -5,867,461.95 35,113,442.40 1,166,744.46
（3）其他说明
1）本报告期公司已按对价53,000万元转让子公司世联集房全部股权；
2）本报告期内完成收购深圳世联惠普商业保理有限公司70%股权，收购完成后，深圳世联惠普商业保理有限公司由联营企
业变更为本公司全资子公司；
3）因确认深圳雅智美居信息科技有限公司的投资损失超过了投资本金，按会计政策核算期末余额减计为0；
4）本报告期深圳世联云学科技有限公司已注销清算。
4、营业收入和营业成本
单位：元
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深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 202,070,340.39 146,148,218.79 464,669,450.22 324,816,506.79
其他业务 188,320,471.28 32,485,433.89 165,691,415.08 30,699,325.87
合计 390,390,811.67 178,633,652.68 630,360,865.30 355,515,832.66
收入相关信息：
单位：元
合同分类 分部 1 分部 2 合计
合同类型
其中：
代理销售业务 199,941,566.77 199,941,566.77
营销策划业务 2,128,773.62 2,128,773.62
其他业务 188,320,471.28 188,320,471.28
合计 390,390,811.67 390,390,811.67
与履约义务相关的信息：
本公司服务合同在提供的服务达到合同约定的确认条款，即客户已取得相关控制权时确认完成履约义务。
与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：
本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为 0.00 元，其中，元预计将于年度确认
收入，元预计将于年度确认收入，元预计将于年度确认收入。
其他说明：
5、投资收益
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 739,671,918.71 607,613,024.05
权益法核算的长期股权投资收益 1,656,873.14 -54,194,010.69
处置长期股权投资产生的投资收益 -1,060,535,598.11 103,125,921.00
其他非流动金融资产在持有期间的投资收益 26,280,876.30
合计 -319,206,806.26 682,825,810.66
十八、补充资料
1、当期非经常性损益明细表
√ 适用 □ 不适用
单位：元
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项目 金额 说明
主要是执行新租赁准则确认的租赁终止
非流动资产处置损益 58,609,400.91
处置收益
计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符
合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补 47,358,597.07
助除外）
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投
1,645,111.22
资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易
性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及
-85,000,000.00 涉及恒大集团的权益性投资价值变动
处置交易性金融资产交易性金融负债和可供出售金融资产取得
的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 9,535,731.67
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -26,388,936.49
其他符合非经常性损益定义的损益项目 237,624,693.01 主要转让子公司股权确认收益
减：所得税影响额 -19,444,894.53
少数股东权益影响额 10,650,871.85
合计 252,178,620.07 --
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
√ 适用 □ 不适用
1）转让合并内子公司股权确认收益
处置价款与处置投资对应的合并财
股权处置方
子公司名称 股权处置价款 股权处置比例 务报表层面享有该子公司净资产份
式
额的差额
西安世禾商业运营有限责任公司 0.00 55.00% 转让 -435,874.96
深圳世联集房资产管理有限公司 530,000,000.00 100.00% 转让 234,710,077.26
北京世联明德商业管理有限公司 1,500,000.00 51.00% 转让 2,002,339.81
山东红璞公寓管理有限公司 650,000.00 100.00% 转让 1,841,684.27
合计 238,118,226.38
2）购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失
被购买方名称 购买日之前原持有股 购买日之前原持有股 购买日之前原持有股权按 购买日之前原持有股权在购
权在购买日的账面价 权在购买日的公允价 照公允价值重新计量产生 买日的公允价值的确定方法
值 值 的利得或损失 及主要假设
世联惠普 4,264,961.95 3,771,428.58 -493,533.37 购买方支付对价
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目
的情况说明
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□ 适用 √ 不适用
2、净资产收益率及每股收益
每股收益
报告期利润 加权平均净资产收益率
基本每股收益（元/股） 稀释每股收益（元/股）
归属于公司普通股股东的净利润 -26.12% -0.57 -0.57
扣除非经常性损益后归属于公司
-31.95% -0.6930 -0.6930
普通股股东的净利润
3、境内外会计准则下会计数据差异
（1）同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
（2）同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
（3）境内外会计准则下会计数据差异原因说明，对已经境外审计机构审计的数据进行差异调节的，应注
明该境外机构的名称
不适用
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第十一节 备查文件目录
一、载有法定代表人、财务负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。
二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
三、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露的所有公司文件的正本及公告的原稿。
四、载有董事长胡嘉先生签名的 2021 年年度报告文件原文。
五、以上备查文件的备置地点：公司董事会办公室及深圳证券交易所。
深圳世联行集团股份有限公司
法定代表人：胡嘉
二〇二二年四月十三日
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