深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
深圳世联行集团股份有限公司
2022 年半年度报告
【2022 年 8 月 29 日】
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深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容
的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担
个别和连带的法律责任。
公司负责人胡嘉、主管会计工作负责人薛文及会计机构负责人(会计主管
人员)童朝军声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
本报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司
对投资者的实质性承诺，敬请投资者注意投资风险。
公司已在本报告中详细描述未来将面临的主要风险及应对措施，详情请
查阅本报告“第三节 管理层讨论与分析”之“十、公司面临的风险和应对措
施”部分，请投资者注意投资风险。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
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深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
目录
第一节 重要提示、目录和释义 ..................................... 2
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................... 7
第三节 管理层讨论与分析 ......................................... 10
第四节 公司治理 ................................................ 29
第五节 环境和社会责任........................................... 30
第六节 重要事项 ................................................ 31
第七节 股份变动及股东情况 ....................................... 40
第八节 优先股相关情况........................................... 44
第九节 债券相关情况 ............................................ 45
第十节 财务报告 ................................................ 46
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深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
备查文件目录
一、载有法定代表人、财务负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。
二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
三、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露的所有公司文件的正本及公告的原稿。
四、以上备查文件的备置地点：公司董事会办公室及深圳证券交易所。
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释义
释义项 指 释义内容
世联、世联行或公司、本公司 指 深圳世联行集团股份有限公司
大横琴 指 珠海大横琴集团有限公司，世联行之控股股东
世联中国 指 世联地产顾问（中国）有限公司，世联行之股东之一
北京世联 指 北京世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
东莞世联 指 东莞世联地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
上海世联 指 上海世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
深圳世联行 指 深圳世联行顾问服务有限公司，世联行之全资子公司
惠州世联 指 世联房地产咨询（惠州）有限公司，世联行之全资子公司
广州世联 指 广州市世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
天津世联 指 天津世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
山东世联 指 山东世联怡高物业顾问有限公司，世联行之控股子公司
四川嘉联 指 四川世联行兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资控股子公司
重庆世联 指 重庆世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
世联投资 指 深圳世联投资有限公司，世联行之全资子公司
世联小贷 指 深圳市世联小额贷款有限公司，世联行之全资子公司
盛泽担保 指 深圳市盛泽融资担保有限责任公司，世联行之全资子公司
北京安信行 指 北京安信行物业管理有限公司，世联行之控股子公司
珠海世联 指 珠海世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
厦门世联 指 厦门世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
世联先锋 指 深圳世联先锋投资有限公司，世联行之全资子公司
长沙世联 指 长沙世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
沈阳世联 指 沈阳世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
大连世联 指 大连世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
成都世联 指 成都世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
苏州世联 指 苏州世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
常州世联 指 常州世联房地产代理有限公司，世联行之全资子公司
西安世联 指 西安世联投资咨询有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立
青岛世联 指 青岛世联兴业房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立
武汉世联 指 武汉世联兴业房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立
三亚世联 指 三亚世联房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立
安徽世联 指 安徽世联行房地产咨询有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立
无锡世联 指 无锡世联行房地产营销有限公司，世联行之全资子公司
福州世联 指 福州世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
佛山世联 指 佛山世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
南昌世联 指 南昌世联置业有限公司，世联行之全资子公司
南京世联 指 南京世联兴业房地产投资咨询有限公司，世联行之全资子公司
长春世联 指 长春世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
南通世联 指 南通世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
昆明世联 指 昆明世联卓群房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
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宁波世联 指 宁波世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
广西世联 指 广西世联行房地产代理有限公司，世联行之全资子公司
苏州居善 指 苏州居善网络技术服务有限公司，先锋投资之全资子公司
南京云掌柜 指 南京云掌柜信息技术有限公司，先锋投资之全资子公司
天津居善 指 天津居善电子商务有限公司，先锋投资之全资子公司
郑州世联 指 郑州世联兴业房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
漳州世联 指 漳州世联房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
徐州世联 指 徐州世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
杭州世联卓群 指 杭州世联卓群房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
合肥世联先锋 指 合肥世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
北京世联兴业 指 北京世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
贵阳世联 指 贵阳世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
惠州世联先锋 指 惠州市世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
太原世联 指 太原世联卓群房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
石家庄世联 指 石家庄世联卓群房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
世联君汇 指 深圳世联君汇不动产运营管理股份有限公司，世联行之控股子公司
固安世联 指 固安世联房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
廊坊世联 指 廊坊市世联房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
香港世联 指 世联咨询(香港)有限公司，世联行之全资子公司
兰州世联 指 兰州世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
包头世联 指 包头市世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
唐山世联 指 唐山世联行房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
前海资管 指 深圳前海世联资产管理有限公司，世联行之全资子公司
厦门立丹行 指 厦门市立丹行置业有限公司，世联行之控股子公司
先锋居善 指 深圳先锋居善科技有限公司，世联行之全资子公司
世联科创 指 深圳市世联科创科技服务有限公司，世联行之控股子公司
青岛荣置地 指 青岛荣置地顾问有限公司，世联行之控股子公司
世联集金 指 深圳世联集金财富管理有限公司，世联行之全资子公司
深圳赋能创新 指 深圳市赋能创新投资有限公司，世联行之全资子公司
哈尔滨世联 指 哈尔滨卓群房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司简介
股票简称 世联行 股票代码 002285
变更前的股票简称（如有） 无
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳世联行集团股份有限公司
公司的中文简称（如有） 世联行
公司的外文名称（如有） SHENZHEN WORLDUNION GROUP INCORPORATED
公司的外文名称缩写（如有） WORLDUNION
公司的法定代表人 胡嘉
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 吴惠明 胡迁
深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心
联系地址
12 楼 12 楼
电话 0755-22162824 0755-22162824
传真 0755-22162231 0755-22162231
电子信箱 info@worldunion.com.cn info@worldunion.com.cn
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□适用 不适用
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化。
注册地址 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼
注册地址的邮政编码 518001
2013 年由深圳市罗湖区深南东路 5047 号深圳发展银行大厦 13 楼变更为深圳市罗湖区深南东
公司注册地址历史变更情况
路 2028 号罗湖商务中心 12 楼
办公地址 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼
办公地址的邮政编码 518001
公司网址 http://www.worldunion.com.cn/
电子信箱 info@worldunion.com.cn
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
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□适用 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化。
公司披露年度报告的证券交易所网站 http://www.szse.cn
公司披露年度报告的媒体名称及网址 证券时报、巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼、深圳证券交易所
3、其他有关资料
其他有关资料在报告期是否变更情况
□适用 不适用
四、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□是 否
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
营业收入（元） 2,051,399,709.97 2,890,883,435.71 -29.04%
归属于上市公司股东的净利润（元） 26,616,274.00 71,010,025.05 -62.52%
归属于上市公司股东的扣除非经常性
-40,699,649.89 -29,695,215.76 -37.06%
损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 192,870,247.13 259,248,676.18 -25.60%
基本每股收益（元/股） 0.01 0.04 -75.00%
稀释每股收益（元/股） 0.01 0.04 -75.00%
加权平均净资产收益率 0.72% 1.38% -0.66%
本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增减
总资产（元） 8,243,921,116.25 8,960,035,275.14 -7.99%
归属于上市公司股东的净资产（元） 3,729,846,665.13 3,703,083,304.58 0.72%
五、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
六、非经常性损益项目及金额
适用 □不适用
单位：元
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项目 金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 7,743,493.61 主要是租赁终止确认的处置收益
计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合
国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除 22,550,642.79
外）
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 26,817,668.82
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 571,728.07
主要是空间运营业务战略调整，
其他符合非经常性损益定义的损益项目 19,478,879.81
转让子公司股权确认投资收益
减：所得税影响额 6,473,387.29
少数股东权益影响额（税后） 3,373,101.92
合计 67,315,923.89
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
适用 □不适用
1）转让合并内子公司股权确认投资收益
处置价款与处置投资对应的合
股权处置 股权处置
子公司名称 股权处置价款 并财务报表层面享有该子公司
比例 方式
净资产份额的差额
杭州世君房地产咨询有限公司 14,000,000.00 100.00% 转让 12,218,814.71
山东红璞酒店管理有限公司 0.00 100.00% 转让 -928,690.45
广州世君房地产咨询有限公司 1,700,000.00 100.00% 转让 545,838.52
昆明红璞公寓管理有限公司 1.00 100.00% 转让 5,421,886.40
深圳世联荣华装饰设计工程科技有限公司 305,449.96 60.00% 转让 5,489.58
合计 17,263,338.76
2）子公司世联君汇持有武汉都市世联资产管理有限公司（以下简称“武汉都市”）50%的股权， 2017 年 1 月 1 日签订
《股权托管协议》，武汉市都市产业投资发展有限责任公司将其持有武汉都市的 1%表决权从 2017 年 1 月 1 日起委托给
世联君汇，世联君汇合计持有武汉都市 51%的表决权，本集团能够对武汉都市财务和经营决策实施控制，2017 年 1 月 1
日起纳入公司的合并报表。股权托管协议于 2022 年 1 月 1 日到期终止，本集团已丧失其控制权不再纳入合并，合并层
面按会计政策确认收益 2,215,541.05 元。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益
项目的情况说明
□适用 不适用
公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为
经常性损益的项目的情形。
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第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司主要业务情况
公司 1993 年成立于深圳，是境内首家登陆 A 股的房地产综合服务提供商，业务遍及中国 200 多个城市。作为中国
城市空间集成服务商，公司以“提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升”为使命，坚持以客户为中心，致
力于“让更多人享受真正的资产服务”，为创造城市美好生活不懈努力。
2020 年，大横琴成为公司单一拥有表决权比例最高的股东，公司实际控制人变更为珠海市横琴新区国有资产监督
管理委员会。2021 年，公司实际控制人由珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会变更为珠海市人民政府国有资产监督
管理委员会，公司充分发挥“上市公司＋国有平台”优势，全面推进“大交易+大资管”业务的协同发展。
报告期内，公司从事的主营业务包括：
1.大交易业务
公司大交易业务以“专业服务”为理念，主要为开发商在房地产销售环节提供营销相关服务，旨在提升交易效率、
降低交易成本。大交易业务主要包括代理销售业务、互联网+业务和金融业务。
代理销售业务为开发商提供专业的营销策划和销售代理服务，公司按照代理销售额的一定比例向开发商收取佣金。
互联网+业务顺应开发商整合线上、线下全渠道营销的需求，打造行业独有的开发商、渠道、公司三方管理平台，汇集代
理项目资源，整合分销渠道，提升销售效率。金融业务定位为“大交易”和“大资管”的增值业务，支持两大业务规模
化发展，形成业务、融资闭环增长。
2.大资管业务
公司大资管业务以“价值运营”为理念，以构成城市价值的核心资产：城市综合体、公共空间（公园、政府公建）、
产业园、企业总部等为服务对象提供全价值链运营服务，旨在挖掘城市资产价值，为城市资产提质增效。大资管业务主
要包括城市资产管理业务、空间运营及招商业务、顾问业务。
城市资产管理业务是围绕各类产业物业、公建设施和城市空间，为政府端和企业端客户提供物业管理、城市公共设
施管理、企业综合设施管理等基础运营服务和一系列叠加的高附加值服务。空间运营及招商业务为物业所有者或持有者
提供商办楼宇、产业园、公寓、酒店等招商租赁、运营及装修服务。咨询顾问业务为地方政府、开发商、产业企业、资
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产持有机构/金融机构等客户提供政策建议、土地规划建议、项目开发策略、产业综合服务、资产打理咨询等服务，贯穿
从土地到资产退出的各阶段。
（二）公司经营情况
2022 年上半年，受新冠肺炎疫情多点散发和局部地区小范围暴发的影响，公司业务继续承受较大压力。公司上海
地区在“封城”两个月期间业务几乎“停滞”，其他地区部分售楼处未能正常营业。招商租赁业务受新冠疫情影响，潜
在租户减少，减租降租、撤场空场等情况严重。在新冠肺炎疫情常态化防控措施影响下，顾问业务异地拓展未能正常开
展，物业管理运营成本上升。同时，部分民营房地产企业公开市场债务违约，造成潜在购房客户对公司部分代理项目心
理预期改变，导致销售停滞。
公司积极应对和适应市场环境变化，坚定执行战略调整。大交易业务聚焦能量优势区域，进行区域和组织架构调整
优化，降本增效；大资管业务提升中台专业能力，加强各管线资源的协调和统一调配，延续 2020 年以来转型策略，继续
收缩中资产模式空间运营业务，坚定转向轻资产运营，大幅降低空间业务亏损。受益于上述措施，报告期内，公司主营
业务毛利率提升 1.39 个百分点达到 12.62%。
报告期内，公司实现营业收入 205,139.97 万元，同比下降 29.04%；受收入下降、计提资产减值损失以及非经常性
损益项目投资收益减少等的影响，归属于上市公司股东的净利润为 2,661.63 万元，同比下降 62.52%。
1.大交易业务
国家统计局数据显示，2022 年 1-6 月，国内商品房销售额 66,072 亿元，同比下降 28.9%；其中，住宅销售额同比
下降 31.8%。中国指数研究院数据显示，2022 年上半年，TOP100 房企销售额均值为 356.4 亿元，同比下降 48.6%。虽然
中央和各部委频繁释放积极信号，但受整体经济环境以及多地新冠疫情反复等因素影响，房地产市场仍面临较大挑战，
购房者预期和置业信心受开发商流动性危机和大环境冲击降低。公司部分代理项目售楼处不能正常经营，部分代理项目
销售停滞，代理收入下降。报告期内，“大交易”实现营业收入 137,299.45 万元，同比下降 36.24%。公司平衡短期经
营和长期发展作出积极应对和调整，降本增效。报告期内，大交易业务毛利率提升 2.6 个百分点达到 17.05%。
（1）代理销售业务
快速调整应对市场变化，加强核心区域发展。得益于长期深耕房地产市场建立的市场敏感度，公司快速应对市场变
化，主动积极作出区域布局和组织调整，将发展重心聚焦到公司有能量优势的大湾区、山东以及中西部等区域，稳住基
本盘的发展；非核心地区则以盈亏平衡和正现金流的底线思维进行收缩和调整，降本增效。上半年公司继续推进与万科、
保利两大战略客户的深度合作。在“央国平”房地产企业逐渐成为房地产市场的主要参与者的大背景下，公司开始推进
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“央国平”房地产企业营销代理服务模式、内容和方式等的探索和研究，提升团队服务“央国平”的专业能力，不断加
大“央国平”房地产企业的拓展力度。同时在深圳等部分地区探索商办物业、车位等新产品营销代理服务。
重视现金流，确保经营稳定。公司顺应市场变化，优化开发商客户“白名单”评估体系，保持与优质民营房地产企
业的合作，加强项目风险评估，选择合适项目代理；优化合约结算条件和条款，提升项目从签约到结算再到收款的周转
效率，降低新增项目流动性风险。公司完善催收体系，加速应收款项的资金回笼，确保现金流稳定，保障公司稳健经营。
深化数字转型，提升运营效率。自新冠疫情以来，公司不断加大对业务的数字化探索，建设客户发展、业务运营和
结算三大数字化中台，打造从线索到现金的闭环运营管理系统。报告期内，公司继续推进业务数字化，完善三大赋能型
中台，强化目标运营管理，提升服务品质和运营效率，降低运营成本。公司积极探索抖音、视频号等自媒体数字化营销
新模式，多方位获取流量，提升成交效率。
吸纳优秀人才，积蓄长远发展新动能。房地产行业从“高杠杆、高周转”的发展模式转向销售降档的新常态，房地
产企业将更注重产品与服务品质，产品销售将更依赖营销代理的专业价值创造。公司主动抓住行业波动涌现的大量人才
供给，吸纳优秀专业人才的加盟，优化人员结构，通过提升人才力提升各地区及公司整体的专业能力，促进业务和组织
良性循环，为公司的长远发展蓄积新动能。
报告期内，受疫情和房地产市场环境影响，公司代理销售业务实现营业收入 69,783.00 万元，同比下降 37.33%；
但得益于降本增效，代理销售业务毛利率提升 3.41 个百分点达到 22.74%。
（2）“互联网+”业务
2022 年上半年，“互联网+”业务聚焦大湾区等优势城市，整合营销渠道资源，通过精细化运营强化“连接”能力，
优化项目列表，打造渠道“铁粉”，提升成交效率，实现业务毛利率的提升。截至 2022 年 6 月 30 日，“互联网+”业务
进驻全国 110 多个城市，为 1,516 个案场提供服务，链接超过 9 万个中介门店和 26 万经纪人渠道资源。
报告期内，受疫情和房地产市场环境影响，“互联网+”业务实现营业收入 62,003.79 万元，同比下降 32.38%；但
得益于降本增效调整和业务结构调整，“互联网+”业务毛利率提升 3.8 个百分点达到 5.66%。
（3）金融业务
2022 年上半年，金融业务加强与大交易和大资管业务的协同发展，并根据市场环境和客户需求的变化，加强风险
管控，严格执行项目及客户准入标准，谨慎开展业务，加强业务全流程监督管理，定期对项目进行巡查。报告期内，公
司金融业务实现营业收入 5,512.66 万元，同比下降 55.25%。
2.大资管业务
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公司大资管业务在 2021 年顶层设计的基础上，完善中台和各业务管线组织设置，补充专业人才，优化人力资源配
置，统筹各业务线市场机会，推进一体化拓展解决方案。上半年公司城市资产管理业务发展良好，营业收入同比增长
24.06%，除横琴地区稳定发展外，公司在多个地区实现新业务突破。
在新冠肺炎疫情散点暴发和常态化防控下，大资管其他业务受到不同程度的影响。顾问业务异地拓展不能正常推进；
物业管理运营成本上升；招商租赁业务潜在租户减少，减租降租、撤场空场等情况严重；同时公司继续主动重组和优化
空间运营存量项目，导致大资管整体收入下降。报告期内，公司大资管业务实现营业收入 66,522.76 万元，同比下降
3.38%。
（1）城市资产管理业务
2022 年上半年，城市资产管理业务发挥横琴总部优势，深耕横琴地区，新增为万山海洋开发试验区综合治理局洪
湾（执法）中队提供执法辅助服务，这是资管横琴地区首个政府综合执法服务项目，标志着资管横琴团队在拓宽新领域
方面取得重大突破；新增为金湾区市场监督管理局冷库防疫提供防疫辅助服务，助力强化进口货物疫情防控管理；新增
横琴口岸广场公寓及公寓配套车位、商业及商业配套车位及综合交通枢纽开发工程项目内地通关区域的物业管理服务，
进一步提升公司城市服务的综合服务能力。截至报告期末，公司横琴在管项目有：
a.城市公共服务项目：横琴新区展厅、创意谷会客厅、横琴口岸内地通关区域、横琴口岸广场 D2 区及其营销展示
中心、横琴质检中心；
b.公园服务项目：横琴芒洲湿地公园；横琴星乐度露营小镇
c.学校服务项目：保税区第一幼儿园；
d.公寓服务项目：横琴澳门青年创业谷人才公寓、保税区新中心保障房、横琴彩虹苑保障房、横琴高级人才公寓
（含酒店）；
e.产业园服务项目：横琴科学城、横琴国际科技创新中心（含配套人才公寓）；
f.综合体服务项目：横琴国际商务中心 ICC（横琴粤澳深度合作区管理委员会及执行委员会办公楼）、南方传媒金
融中心。
在横琴外，公司按照既定战略，通过战略合作、跟随企业客户全国化布局、老客户推荐等方式实现异地发展。加强
与地区公司的联动，叠加全链条业务服务，为城市资产提质增效。在北京，公司为“建设者之家”项目提供“物业+公寓
+防疫酒店”的物业管理等防疫系列保障性服务；在雄安，公司为中国雄安集团城市发展投资有限公司提供开发和建设项
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目的物业管理咨询和项目监管协助服务；在广州，公司携手国企平台，为黄埔创业公园提供咨询顾问服务，探索户外空
间创新实践。
截至 2022 年 6 月 30 日，城市资产管理业务已布局 18 个城市，在管全委托项目 106 个,在管合约面积 755 万平米,
实际在管的全委托项目个数较上年同期净增加 5 个，面积净增加 116 万平方米。报告期内，城市资产管理业务实现营业
收入 39,285.44 万元，同比增长 24.06%。
（2）空间运营及招商业务
2022 年上半年，一方面，新冠肺炎疫情对公司空间运营及招商业务产生不利影响；另一方面，公司通过解约、项
目或股权转让方式继续清理和终止亏损空间项目的运营。报告期内，空间运营及招商业务实现营业收入 22,121.65 万元，
同比下降 25.32%，但实现同期减亏 1,705.63 万元。
公司空间运营及招商业务聚焦国企、政府、一手业主三类客户，稳步推进公寓轻托管运营管理服务，在已布局城市
寻求与优势企业战略合作，探索规模化发展机会。2022 年上半年，公司新增托管横琴新家园和彩虹苑保障房，新增托管
北京博大等项目；空间运营管理系统“悠租云”新签约长沙长房、南沙智慧城市大数据等系统服务项目，公司公寓轻资
产托管运营能力不断提升。
截至 2022 年 6 月 30 日，红璞公寓运营管理房间数量 12,926 间，“悠租云”系统输出管理房间数量 56,945 间。
（3）咨询顾问业务
公司咨询顾问业务紧跟市场格局变化，今年上半年完成组织架构、薪酬改革及技术平台的搭建。组织架构上实现全
国顾问团队线上直管的一体化管理；提升基础员工的薪酬，加强中高层管理人员的考核，吸引优秀人才加盟，优化员工
结构；重建顾问发展研究中心，通过 KM 知识平台、集中评审及流程管控等方式提升专业能力，实现顾问技术的一体化。
咨询顾问业务积极发挥“钩子”和“端口”作用，以“先顾问咨询+再运营管理+后升级提质”的新模式，以专业能
力扩大资管业务的市场端口。2022 年上半年，公司协同合作方为珠海斗门东湖片区和富山片区提供产业策划和规划实施
指导方案，从产业现状调研、产业资源分析、产业定位和产业发展策略、区域规划指导、城市设计、项目实施方案等方
面为项目提供服务；为福州三江口植物园提供植物园商业策划咨询服务，积极探索实践以“公园+展馆+基础设施”为代
表的城市公共空间和设施一体化服务。
报告期内，受疫情对异地拓展以及央国企客户结算进度的影响，顾问业务实现营业收入 5,115.67 万元，同比下降
32.38%。
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深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
二、核心竞争力分析
（一）企业文化
公司耕耘房地产服务行业廿九载，始终坚持“以客户为中心、以奋斗者为本、以团队为强大、以专业为生”的企
业文化，同时以“建立资产与人的联接，不断扩大入口，丰富场景和服务，让更多的人享受真正的不动产服务”为使命，
构建多维度的激励体系、优化薪酬管理体系、推进系统化的培训体系、开展人性化关怀计划等措施。一方面，世联行培
养出一批自有的高管团队；另一方面，公司积极引进外部杰出行业精英 ，使其与公司的企业文化相互结合，并进行传
承。从而形成了管理与文化相结合的优势。
（二）组织优势
公司自 2010 年开始变革组织结构，将组织变革成扁平灵活的矩阵式组织。矩阵组织的建立使得公司有基础将各
业务线落地地区公司，面向客户提供综合房地产服务。随着组织扁平化的推行，将地区公司变成了综合利润中心，以激
发地区公司本土化、综合化发展的自主性，从而有效提升公司运营效率。目前，公司已在全国拥有超 300 家子公司，基
本覆盖全国所有核心城市，为公司持续发展打下坚实的基础。
（三）专注与开放
公司专注房地产服务业廿九载，建立了良好的诚信和品牌，为公司开放平台和链接资源夯实了基础。作为一个向行
业所有同仁开放的平台和枢纽，世联行也积极链接外部资源和新的客户群体。通过专注的服务和开放的平台，公司各业
务协同发展，更好地服务客户。
（四）资本市场的助力
作为国内首家 A 股上市的房地产服务商，公司 2009 年通过上市使自身业务扩展能力获得释放。世联行作为房地产
服务行业为数不多的上市企业，在并购、融资、股权激励和整合行业资源等方面，具有相对较多的优势，并且公司常年
财务稳健，资本结构稳定，资产负债率在同行业中保持较低水平。随着中国资产市场的不断完善和发展，公司的上市优
势愈来愈明显，将持续地为公司的壮大和发展提供助力。
（五）国企资源叠加
2021 年，公司实际控制人变更为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会。公司与大横琴在能力端、资源端和体
制端存在较强的互补效应，为了充分发挥民企灵活机制和国企资金资源优势的叠加效应，公司进一步将业务聚焦到“大
交易”和“大资管”两大体系，不断提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升，致力于成为中国不动产综合
服务的领军企业。
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深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
三、主营业务分析
概述
（一）总体情况
公司经营业绩情况如下：
项目 2022 年 1-6 月 2021 年 1-6 月
总营业收入（万元） 205,139.97 289,088.34
营业利润（万元） 2,025.13 11,217.11
利润总额（万元） 2,935.87 11,357.92
归属于上市公司股东的净利润（万元） 2,661.63 7,101.00
经营活动产生的现金流量净额（万元） 19,287.02 25,924.87
注：以上各年半年度数据均未经审计。
本报告期公司实现营业收入 205,139.97 万元，同比下降 29.04%，归属于上市公司股东的净利润同比下降 62.52%，
主要原因是：1）受宏观经济环境、房地产市场行情及全国多地新冠疫情反复等因素影响，本报告期大交易业务收入同比
下降 36.24%；2）针对市场环境变化,公司积极进行业务重组、组织架构调整等措施降本增效，本报告期公司业务毛利率
同比上升，增加当期利润；3）受房地产市场行情、全国多地新冠疫情反复等影响，公司贷款等资产面临无法回收的风险
增大，本报告期公司计提确认的信用减值准备同比增加 5,782.59 万元；4）本报告期公司转让子公司股权确认投资收益
同比减少 6,129.48 万元。
本报告期公司经营活动产生的现金流量净额 19,287.02 万元，同比下降 25.60%，减少 6,637.84 万元，主要是因为本
报告期公司营业收入同比减少所致。
（二）营业收入
1、主营业务收入按业务板块划分
2022 年 1-6 月 2021 年 1-6 月
业务板块 增长率
金额（万元） 比例 金额（万元） 比例
大交易业务 137,299.45 67.36% 215,352.66 75.77% -36.24%
大资管业务 66,522.76 32.64% 68,851.68 24.23% -3.38%
合计 203,822.21 100.00% 284,204.34 100.00% -28.28%
大交易业务板块包括代理销售业务、互联网+业务和金融服务业务；大资管业务板块包括城市资产管理业务、空间运
营及招商业务和顾问服务业务，空间运营及招商业务包含公寓、写字楼、商业、酒店等运营、招商及对应业态的装修业
务, 同期对比数据已按公司最新的业务划分做了相应的调整。
（1）大交易业务
大交易业务主要包括代理销售业务、互联网+业务和金融服务业务。
1）代理销售业务
项目 2022 年 1-6 月 2021 年 1-6 月 增长率
已结算代理销售额（亿元） 901.07 1,431.36 -37.05%
已结算代理销售面积（万 m2） 654.48 1,308.97 -50.00%
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深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
代理销售业务收入（万元） 69,783.00 111,342.39 -37.33%
代理收费平均费率 0.77% 0.78% -0.01%
注：代理收费平均费率=代理销售业务收入/已结算代理销售额。
受房地产市场需求和结算周期的影响，本报告期公司实现代理销售业务收入 69,783.00 万元，同比下降 37.33%。
本报告期的代理平均费率比上年同期下降了 0.01 个百分点，我们认为这是代理费率的正常波动。
公司目前累计已实现但未结算的代理销售额约 2,025 亿元，将在未来的 3 至 9 个月为公司带来约 14.58 亿元的代理费
收入；其中属于公司 100%控股子公司的未结算代理销售额约 1,610 亿元，将在未来的 3 至 9 个月为公司带来约 11.03 亿
元的代理费收入；剩余部分为归属于山东世联、厦门立丹行、青岛荣置地、世联精工等的未结算代理销售额和未结算代
理费。
2）互联网+业务
项目 2022 年 1-6 月 2021 年 1-6 月
在执行项目数（个） 1,516 1,810
未结转的预收费金额（万元） 3,063.86 5,061.38
互联网+业务收入（万元） 62,003.79 91,691.91
公司互联网+业务主要是顺应开发商全渠道营销需求，整合线上、线下全渠道营销资源，包括中介门店、经纪人以及
公司案场、营销人员等，打造行业独有的开发商、渠道、公司三方管理平台。受房地产行业环境及新冠疫情反复的影响，
本报告期公司实现收入 62,003.79 万元，同比下降 32.38%；截至本报告期末，账面上尚有未结转的预收款金额 3,063.86
万元，这部分预收款将根据合同的约定结转为公司的收入或退还给未购房的客户。
3）金融服务业务
受市场环境和客户需求的变化，公司主动控制金融服务的业务规模，持续强化产品和客户的风险管控，稳健放款，本
报告期公司金融服务业务实现收入 5,512.66 万元，同比下降 55.25%。
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深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
（2）大资管业务
大资管业务主要包括城市资产管理业务、空间运营及招商业务和顾问服务业务。
1）城市资产管理业务
城市资产管理主要是城市综合物业资产的运营业务，包括商办物业管理、城市公共设施管理、企业综合设施管理服
务和物业多种增值服务，受物业所有人或使用人委托，运用现代管理与服务技术，对已经投入使用的各类物业实施企业
化、社会化、经营化、规模化的管理。
项目 2022 年 1-6 月 2021 年 1-6 月
新签约的全委托物业管理项目个数 4 9
实际在管全委托项目个数 106 101
在管理项目实际收费面积（万平方米） 755 639
资产服务业务收入（万元） 39,285.44 31,665.37
截至本报告期末，实际在管的全委托项目个数较上年同期净增加 5 个，面积净增加 116 万平方米，本报告期实现收
入 39,285.44 万元，同比增长 24.06%。
2）空间运营及招商业务
空间运营及招商业务包括公寓、写字楼、商业、酒店等运营、招商及对应业态的装修业务，目前已拥有“红璞公寓”、
“世联空间”、“小样社区”等服务品牌。
2022 年 1-6 月 2021 年 1-6 月
产品类型 增长率
金额（万元） 比重 金额（万元） 比重
工商资产运营 8,245.20 37.27% 14,906.60 50.33% -44.69%
公寓酒店管理 5,010.39 22.65% 8,479.47 28.63% -40.91%
装修服务 6,376.52 28.82% 3,398.83 11.47% 87.61%
小样社区及其他 2,246.21 10.16% 1,500.14 5.06% 49.73%
招商服务 243.33 1.10% 1,335.48 4.51% -81.78%
合计 22,121.65 100.00% 29,620.52 100.00% -25.32%
工商资产运营：主要是写字楼、商业物业的运营服务，成功创立了 “世联空间” 办公品牌，打造了“1+3+5”的产品标
准化体系，并完成了项目管理系统、办公大数据系统的开发及上线运营。截至本报告期末，工商资产实际运营面积约
16.50 万平方米(含委托)，本报告期公司对部分运营效益较低的项目进行处置优化，实现收入 8,245.20 万元，同比下降
44.69%。
公寓酒店管理：公寓酒店管理业务以集中式公寓为主，以“世联红璞”为服务品牌，为城市年轻白领及青年家庭提供
完善的住房服务。受上年同期转让中资产模式公寓业务的影响，本报告期实现收入 5,010.39 万元，同比下降 40.91% ；
扣除转让部分的影响后，实际收入同比增长 1.98%。
3）顾问服务业务
项目 2022 年 1-6 月 2021 年 1-6 月
顾问业务年度执行合约数(个） 230 312
其中：地方政府或土地运营机构策划项目数（个） 16 10
房地产开发商策划项目数(个) 214 302
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深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
顾问策划业务收入（万元） 5,115.67 7,565.80
公司顾问策划业务转型战略稳步推进，受房地产市场需求的影响，本报告期实现收入 5,115.67 万元，同比下降
32.38%。
2、主营业务收入按地区分类
2022 年 1-6 月 2021 年 1-6 月
区域 增长率
金额（万元） 比重 金额（万元） 比重
华南区域 91,337.37 44.81% 126,349.37 44.45% -27.71%
华东区域 35,914.12 17.62% 46,550.31 16.38% -22.85%
华北区域 31,842.63 15.62% 44,464.40 15.65% -28.39%
华中及西南区域 24,919.88 12.23% 35,552.29 12.51% -29.91%
山东区域 19,808.21 9.72% 31,287.97 11.01% -36.69%
合计 203,822.21 100.00% 284,204.34 100.00% -28.28%
本报告期，各区域受市场环境及疫情反复等因素影响，大交易服务收入减少，致使各区域主营业务收入同比下降。
（三）营业成本
1、总体情况
公司最近各期的成本情况如下：
2022 年 1-6 月 2021 年 1-6 月
产品类型 增长率
金额（万元） 占收入比重 金额（万元） 占收入比重
营业收入 205,139.97 100.00% 289,088.34 100.00% -29.04%
营业成本 179,028.86 87.27% 257,367.84 89.03% -30.44%
营业成本中的工资奖金 62,622.35 30.53% 92,329.85 31.94% -32.18%
占营业成本比重 34.98% 35.87% -0.89%
营业成本中的技术协作费 52,659.67 25.67% 76,699.20 26.53% -31.34%
占营业成本比重 29.41% 29.80% -0.39%
本报告期，营业成本减少 78,338.98 万元，同比下降 30.44%，主要原因是：1）本报告期公司代理销售业务收入同
比下降 37.33%，成本同比减少 35,900.43 万元，主要是固定工资、业务提成及奖金相应减少；2）本报告期公司互联网+
业务收入同比下降 32.38%，成本同比减少 31,487.60 万元，主要是支付第三方的渠道服务费用、业务提成及奖金相应减
少；3）本报告期公司工商资产运营、公寓管理业务受转型调整的影响，收入同比下降 44.69%和 40.91%，成本同比减少
9,306.48 万元，主要是支付出租方的租金费用和摊销的室内装修配置费用相应减少。
2、毛利分析
公司最近各期各项主营业务的毛利情况如下：
2022 年 1-6 月 2021 年 1-6 月
毛利增长 毛利率
产品类型 金额（万 金额（万
比重 毛利率 比重 毛利率 率 增长
元） 元）
代理销售业务 15,867.69 61.70% 22.74% 21,526.64 67.44% 19.33% -26.29% 3.41%
互联网+业务 3,508.09 13.64% 5.66% 1,708.62 5.35% 1.86% 105.32% 3.80%
金融服务业务 4,030.99 15.67% 73.12% 7,872.56 24.66% 63.91% -48.80% 9.21%
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深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
城市资产管理 4,210.43 16.37% 10.72% 4,009.63 12.56% 12.66% 5.01% -1.94%
空间运营及招商 -2,672.10 -10.39% -12.08% -4,377.73 -13.71% -14.78% 38.96% 2.70%
顾问服务业务 773.41 3.01% 15.12% 1,180.32 3.70% 15.60% -34.47% -0.48%
合计 25,718.51 100.00% 12.62% 31,920.04 100.00% 11.23% -19.43% 1.39%
注:毛利=收入-成本；同期对比数据已按公司最新的业务划分做了相应的调整。
本报告期主营业务实现毛利 25,718.51 万元，毛利率同比上升 1.39 个百分点；各项业务的毛利具体情况如下：
1）代理销售业务实现毛利 15,867.69 万元，同比减少 26.29%，毛利率同比上升了 3.41 个百分点，主要是因为本报
告期公司代理销售业务收入同比减少 37.33%，同时公司进行业务重组、组织架构调整等措施降本增效，代理销售业务成
本同比减少 39.97%，致使毛利率同比上升。
2）互联网+业务实现毛利 3,508.09 万元，同比增长 105.32%，毛利率同比上升了 3.80 个百分点，主要是因为本报
告期公司进行业务重组、组织架构调整等措施降本增效，同时上年同期公司发展扩大直销等业务规模，人力投入较多，
使得本期成本同比减少比收入多，致使业务毛利及毛利率同比增加。
3）金融服务业务实现毛利 4,030.99 万元，同比减少 48.80%，毛利率同比上升了 9.21 个百分点，主要是因为本报
告期公司金融服务收入同比下降 55.25%，同时人员工资奖金、资金成本减少比收入多，使得毛利率同比上升。
4）城市资产管理业务实现毛利 4,210.43 万元，同比增长 5.01%，毛利率同比下降了 1.94 个百分点，主要是因为本
报告期业务规模持续扩大，新项目的拓展费用和运营前期成本相应增加，致使毛利率同比下降。
5）顾问服务业务实现毛利 773.41 万元，同比减少 34.47%，毛利率同比下降了 0.48 个百分点，主要是因为本报告
期顾问策划业务收入同比下降 32.38%，毛利率同比略有下降。
6）空间运营及招商业务毛利为亏损 2,672.10 万元，亏损同比减少 1,705.63 万元，主要原因是：1）本报告期公司
装修业务收入同比增长 87.61%，毛利同比增加 1,173.38 万元；2）本报告期公司公寓酒店管理业务回到轻资产运营为主，
使得公寓酒店管理业务毛利亏损同比减少 841.32 万元。
主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
主要受宏观经济环境、房地产市场行情及
营业收入 2,051,399,709.97 2,890,883,435.71 -29.04% 全国多地新冠疫情反复等因素影响，大交
易业务收入减少。
主要是大交易业务收入减少，固定工资、
营业成本 1,790,288,590.84 2,573,678,378.71 -30.44% 业务提成及奖金和第三方渠道服务费用相
应减少。
管理费用 146,243,852.20 188,540,865.42 -22.43%
1）租赁融资费用同比减少 2,369.94 万
财务费用 37,122,892.90 73,246,501.86 -49.32% 元；2）融资利息同比减少 1,409.96 万
元。
1）利润总额下降，依法计提的所得税费减
所得税费用 -1,214,633.05 50,454,563.23 -102.41% 少；2）上年所得税年度汇算清缴调减影
响。
经营活动产
生的现金流 192,870,247.13 259,248,676.18 -25.60%
量净额
投资活动产 1）本期处置子公司收到净现金同比减少
-15,161,646.24 212,456,518.01 -107.14%
生的现金流 15,296.59 万元；2）收回各类投资收到的
20
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
量净额 现金同比减少 6,901.28 万元。
1）银行借款融资净流出减少 88,087 万
筹资活动产 元；2）上年同期收到控股股东统借统还借
生的现金流 -104,335,408.71 -753,313,374.61 86.15% 款 35,000 万元和支付到期资产证券化融资
量净额 本金 25,155.98 万元，本期没有；3）分配
股利同比减少 9,402.42 万元。
现金及现金
等价物净增 73,418,965.49 -281,624,170.89 126.07% 详见上述投资活动、筹资活动变动说明
加额
税金及附加 9,773,646.87 16,047,214.13 -39.09% 营业收入减少，各项附加税减少
投资收益 18,777,404.97 83,557,273.44 -77.53% 主要是转让子公司股权确认投资收益减少
信用减值损
失（损失以 贷款、应收款项按会计政策计提信用减值
-61,312,898.21 -3,487,026.28 1,658.31%
“-”号填 准备增加
列）
资产处置收
7,808,577.13 4,523,124.41 72.64% 租赁合同提前终止确认处置收益增加
益
营业外支出 4,172,249.27 11,059,913.26 -62.28% 合同违约金同比减少
少数股东损 上海股投、世联君汇等非全资子公司利润
3,957,060.74 -7,885,355.24 150.18%
益 增加
外币财务报
38,672.23 -9,836.46 493.15% 子公司外币报表折算汇率变动
表折算差额
归属于少数
股东的其他
-17,753.22 3,747.09 -573.79% 非全资子公司外币报表折算汇率变动
综合收益的
税后净额
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
营业收入构成
单位：元
本报告期 上年同期
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 2,051,399,709.97 100% 2,890,883,435.71 100% -29.04%
分行业
房地产中介服务
1,369,024,609.38 66.74% 2,106,001,053.97 72.85% -34.99%
业
其他行业 682,375,100.59 33.26% 784,882,381.74 27.15% -13.06%
分产品
代理销售业务 697,830,033.75 34.02% 1,113,423,927.52 38.52% -37.33%
互联网+业务 620,037,893.39 30.23% 916,919,123.05 31.72% -32.38%
城市资产管理业
392,854,433.79 19.15% 316,653,659.36 10.95% 24.06%
务
空间运营及招商
221,216,411.73 10.78% 296,205,162.14 10.25% -25.32%
业务
金融服务业务 55,126,647.84 2.69% 123,183,567.91 4.26% -55.25%
顾问服务业务 51,156,682.24 2.49% 75,658,003.40 2.62% -32.38%
其他业务 13,177,607.23 0.64% 48,839,992.33 1.69% -73.02%
分地区
华南区域 923,816,321.38 45.03% 1,272,016,613.28 44.00% -27.37%
华东区域 359,196,293.36 17.51% 467,625,354.05 16.18% -23.19%
华北区域 319,479,791.07 15.57% 444,133,320.32 15.36% -28.07%
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深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
华中及西南区域 249,228,905.35 12.15% 393,624,774.04 13.62% -36.68%
山东区域 199,678,398.81 9.73% 313,483,374.02 10.84% -36.30%
占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况
适用 □不适用
单位：元
营业收入比上 营业成本比上 毛利率比上年
营业收入 营业成本 毛利率
年同期增减 年同期增减 同期增减
分行业
房地产中介服
1,369,024,609.38 1,167,532,790.28 14.72% -34.99% -37.29% 3.13%
务业
其他行业 682,375,100.59 622,755,800.56 8.74% -13.06% -12.51% -0.57%
分产品
代理销售业务 697,830,033.75 539,153,227.68 22.74% -37.33% -39.97% 3.41%
互联网+业务 620,037,893.39 584,956,966.75 5.66% -32.38% -34.99% 3.80%
城市资产管理
392,854,433.79 350,750,086.10 10.72% 24.06% 26.83% -1.94%
业务
空间运营及招
221,216,411.73 247,937,386.38 -12.08% -25.32% -27.07% 2.70%
商业务
金融服务业务 55,126,647.84 14,816,706.39 73.12% -55.25% -66.67% 9.21%
分地区
华南区域 923,816,321.38 805,192,890.22 12.84% -27.37% -25.07% -2.68%
华东区域 359,196,293.36 294,043,989.45 18.14% -23.19% -29.56% 7.41%
华北区域 319,479,791.07 304,647,974.60 4.64% -28.07% -29.00% 1.25%
华中及西南区
249,228,905.35 223,160,464.26 10.46% -36.68% -39.71% 4.50%
域
山东区域 199,678,398.81 163,243,272.31 18.25% -36.30% -42.18% 8.32%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 期按报告期末口径调整后的主营业务数据
□适用 不适用
四、非主营业务分析
□适用 不适用
五、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
单位：元
本报告期末 上年末
比重增减 重大变动说明
金额 占总资产比例 金额 占总资产比例
货币资金 1,967,135,537.05 23.86% 1,866,276,970.79 20.83% 3.03%
应收账款 1,435,616,662.17 17.41% 1,410,484,586.62 15.74% 1.67%
互联网+服务
合同资产 89,820,102.35 1.09% 61,614,724.43 0.69% 0.40% 合同确认合同
资产增加
交易服务确认
合同履约成本
存货 59,208,301.56 0.72% 81,271,376.48 0.91% -0.19%
陆续已结算转
出
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投资性房地产 567,931,607.23 6.89% 549,783,337.13 6.14% 0.75%
长期股权投资 42,402,512.94 0.51% 42,819,291.78 0.48% 0.03%
部分自有房产
转为对外租
固定资产 62,064,688.79 0.75% 87,986,875.17 0.98% -0.23%
赁，转入投资
性房地产
主要是转让广
州世君等子公
司股权后不再
使用权资产 651,824,384.64 7.91% 1,045,705,271.70 11.67% -3.76%
纳入合并而减
少 22,373.05
万元
短期借款 414,636,937.23 5.03% 426,786,700.30 4.76% 0.27%
大交易业务按
合同负债 77,321,406.64 0.94% 55,076,785.77 0.61% 0.33% 合同预收服务
费增加
12 个月内到
期长期借款
长期借款 52,200,000.00 0.63% 199,700,000.00 2.23% -1.60% 20,560 万
元，重分类转
出
主要是转让广
州世君等子公
司股权后不再
租赁负债 637,178,656.08 7.73% 1,116,801,325.74 12.46% -4.73%
纳入合并而减
少 31,985.12
万元
逾期商业承兑
应收票据 87,750,597.33 1.06% 136,267,243.65 1.52% -0.46% 汇票转回应收
账款
主动控制金融
服务业务规模
贷款 529,798,215.01 6.43% 855,794,982.32 9.55% -3.12% 放款减少，并
陆续收回存量
款项
主要是转让广
州世君等子公
一年内到期的
4,104,226.25 0.05% 9,375,965.17 0.10% -0.05% 司股权后不再
非流动资产
纳入合并而减
少
主要是转让广
州世君等子公
司股权后不再
长期应收款 12,184,165.27 0.15% 59,137,699.90 0.66% -0.51%
纳入合并而减
少 4,191.93
万元
借款结构变
化,增加主要
是 12 个月内
到期控股股东
一年内到期的
705,586,220.87 8.56% 183,375,956.20 2.05% 6.51% 提供统借统还
非流动负债
借款 35,000
万元和长期借
款 20,560 万
元
长期应付款 0.00% 350,000,000.00 3.91% -3.91% 控股股东提供
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深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
统借统还借款
12 个月内到
期，重分类转
出
2、主要境外资产情况
□适用 不适用
3、以公允价值计量的资产和负债
适用 □不适用
单位：元
计入权益
本期公允
的累计公 本期计提 本期购买 本期出售
项目 期初数 价值变动 其他变动 期末数
允价值变 的减值 金额 金额
损益
动
金融资产
4.其他权
益工具投 2,102,292.66 5,162.82 2,107,455.48
资
金融资产
2,102,292.66 5,162.82 2,107,455.48
小计
其他非流
动金融资 497,214,265.47 497,214,265.47
产
上述合计 499,316,558.13 5,162.82 499,321,720.95
金融负债 0.00 0.00
其他变动的内容
1）其他权益工具投资的其他变动是境外子公司香港世联的美元报表合并折算为人民币报表产生的汇率折算差异。
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
□是 否
4、截至报告期末的资产权利受限情况
1）2021 年 5 月 18 日，本集团以位于北京市朝阳区建国门外大街甲 6 号 1 幢 5 层 C 座六层、1 幢 6 层 C 座七层房产作为
抵押，与平安银行股份有限公司深圳分行签订了平银战略客户六部综字 20210423 第 001 号综合授信合同，综合授信期限
为 2021 年 5 月 31 日至 2023 年 5 月 31 日，截至 2022 年 6 月 30 日，该物业的账面原值为 70,060,928.54 元，净值为
38,183,206.17 元。
2）2021 年 7 月 28 日，本集团以西安高新区高新园国际商务中心数码大厦 13201 室，天津市和平区解放北路与曲阜道交
口西南侧信达广场塔楼第 9 层 901-903、905-912、第 10 层 1001-1003、1005-1012、沈阳市沈河区友好 10-3 号 1301-1310、
合肥市政务区东流路 999 号新际商务中心 B 座 1001-1013 作为抵押，与招商银行股份 有限公司深圳分行签订了
755XY2021019571 号综合授信合同，综合授信期限为 2021 年 7 月 27 日至 2022 年 7 月 26 日，截至 2022 年 6 月 30 日，
该授信未提款，该物业的账面原值为 94,640,681.71 元，净值为 59,119,835.31 元，其中投资性房地产的账面原值为
73,942,723.47 元，净值为 45,338,845.13 元；固定资产的账面原值为 20,697,958.24 元，净值为 13,780,990.18 元。
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3）本集团在银行存入保函保证金 16,081,842.68 元、冻结诉讼保证金 8,470,001.63 元、子公司车辆 ETC 业务被冻结业
务保证金 3,000.00、合作方共管账户资金 31,535,319.94 元，及子公司世联行经纪二手楼交易资金监管账户二手楼交易
客户缴存的交易结算资金 96,912.00 元，货币资金合计 56,187,076.25 元。
六、投资状况分析
1、总体情况
适用 □不适用
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度
4,800,001.00 33,466,436.07 -85.66%
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□适用 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 不适用
4、金融资产投资
（1） 证券投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2） 衍生品投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
□适用 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
七、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□适用 不适用
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八、主要控股参股公司分析
适用 □不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：元
公 公 主
司 司 要
注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
名 类 业
称 型 务
电
子
先
子 商
锋
公 务 10,000,000.00 1,155,867,040.24 17,297,825.94 552,401,926.81 48,289,623.64 36,512,073.79
居
司 及
善
开
发
世 小
子
联 额
公 1,500,000,000.00 1,301,294,120.92 1,250,676,880.05 55,238,276.19 -6,734,096.28 29,174,116.98
小 贷
司
贷 款
北
物
京 子
业
安 公 10,000,000.00 320,184,570.27 160,348,372.17 312,357,783.26 23,342,703.90 22,051,343.84
管
信 司
理
行
房
山
子 地
东
公 产 10,000,000.00 278,273,600.04 9,288,604.51 168,552,221.44 19,841,836.71 14,454,710.77
世
司 中
联
介
房
长
子 地
沙
公 产 1,000,000.00 55,607,998.17 -16,845,429.96 32,417,232.85 7,504,612.78 7,513,517.80
世
司 中
联
介
报告期内取得和处置子公司的情况
适用 □不适用
报告期内取得和
公司名称 对整体生产经营和业绩的影响
处置子公司方式
上海世联卓群数据服务有限公司(以 本公司间接持有上海世联卓群 100%的股权，本报告期，上海
投资新设
下简称“上海世联卓群”) 世联卓群尚未正式运营。
赣州先峰居善科技有限公司(以下简 本公司间接持有赣州居善 51%的股权，本报告期，赣州居善
投资新设
称“赣州居善”) 实现营业收入 5.19 万元，亏损 20.85 万元。
福州世联郑和物业管理有限公司(以 本公司间接持有福州世联郑和 47.3%的股权，本报告期，福
投资新设
下简称“福州世联郑和”) 州世联郑和尚未正式运营。
珠海世纪联行物业管理有限公司(以 本公司间接持有珠海世纪联行 51%的股权，本报告期，珠海
投资新设
下简称“珠海世纪联行”) 世纪联行无营业收入，亏损 11.8 万元。
福州世联新玺物业管理有限公司(以 本公司间接持有福州世联新玺 51%的股权，本报告期，福州
投资新设
下简称“福州世联新玺”) 世联新玺无营业收入，净利润 0.07 万元。
杭州世君房地产咨询有限公司(以下 本公司间接持有杭州世君 92.74%的股权，本报告期，杭州世
股权处置
简称“杭州世君”) 君实现营业收入 174.19 万元，净利润 37.8 万元
杭州世联瑞铂商业管理有限公司(以 本公司间接持有杭州世联瑞铂 47.3%的股权，本报告期，杭
股权处置
下简称“杭州世联瑞铂”) 州世联瑞铂无营业收入，亏损 0.05 万元。
杭州世联润友房地产咨询有限公司 股权处置 本公司间接持有杭州世联润友 47.3%的股权，本报告期，杭
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深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
(以下简称“杭州世联润友”) 州世联润友无营业收入，净利润 0.27 万元。
广州世君房地产咨询有限公司(以下 本公司间接持有广州世君 92.74%的股权，本报告期，广州世
股权处置
简称“广州世君”) 君实现营业收入 1850.41 万元，净利润 354.38 万元
广州世君腾跃信息科技有限公司(以 本公司间接持有广州世君腾跃 92.74%的股权，本报告期，广
股权处置
下简称“广州世君腾跃”) 州世君腾跃实现营业收入 356.18 万元，净利润 17.27 万元
深圳世联荣华装饰设计工程科技有 本公司间接持有世联荣华 55.64%的股权，本报告期，世联荣
股权处置
限公司(以下简称“世联荣华”) 华无营业收入，亏损 0.03 万元。
昆明红璞公寓管理有限公司(以下简 本公司间接持有昆明红璞 100%的股权，本报告期，昆明红璞
股权处置
称“昆明红璞”) 实现营业收入 178.44 万元，亏损 208.74 万元。
山东红璞酒店管理有限公司(以下简 本公司间接持有山东红璞酒店 75.5%的股权，本报告期，山
股权处置
称“山东红璞酒店”) 东红璞酒店实现营业收入 1838.95 万元，亏损 412.06 万元。
武汉都市世联资产管理有限公司(以 本公司间接持有武汉都市 46.37%的股权，本报告期，武汉都
委托权终止
下简称“武汉都市”) 市无营业收入。
惠州世佰联房地产顾问有限公司(以 本公司间接持有惠州世佰联 100%的股权，本报告期，惠州世
工商注销
下简称“惠州世佰联”) 佰联无营业收入，亏损 0.15 万元。
天津世联君汇不动产管理服务有限
本公司间接持有天津君汇不动产 92.74%的股权，本报告期，
公司(以下简称“天津君汇不动 工商注销
天津君汇不动产尚未正式运营。
产”)
武汉小恐龙科技有限公司(以下简称 本公司间接持有武汉小恐龙 92.74%的股权，本报告期，武汉
工商注销
“武汉小恐龙”) 小恐龙无营业收入，净利润 0.05 万元。
南宁红璞房屋租赁有限公司(以下简 本公司间接持有南宁红璞 100%的股权，本报告期，南宁红璞
工商注销
称“南宁红璞”) 无营业收入，亏损 0.05 万元。
合肥世联集房地产运营管理有限公 本公司间接持有合肥集房 100%的股权，本报告期，合肥集房
工商注销
司(以下简称“合肥集房”) 无营业收入。
桂林市红璞礼遇酒店管理有限公司 本公司间接持有桂林红璞礼遇 100%的股权，本报告期，桂林
工商注销
(以下简称“桂林红璞礼遇”) 红璞礼遇尚未正式运营。
昆明世联商务咨询有限公司(以下简 本公司间接持有昆明世联商务 100%的股权，本报告期，昆明
工商注销
称“昆明世联商务”) 世联商务无营业收入，净利润 36.85 万元。
广西世联松塔装饰工程有限责任公 本公司间接持有广西松塔 100%的股权，本报告期，广西松塔
工商注销
司(以下简称“广西松塔”) 无营业收入，亏损 1.35 万元。
昆明世联松塔装饰工程有限责任公 本公司间接持有昆明松塔 100%的股权，本报告期，昆明松塔
工商注销
司(以下简称“昆明松塔”) 无营业收入，净利润 1.72 万元。
湖北世联松塔装饰有限公司(以下简 本公司间接持有湖北松塔 100%的股权，本报告期，湖北松塔
工商注销
称“湖北松塔”) 无营业收入。
深圳富景慧思投资管理有限公司(以 本公司直接持有深圳富景慧思 100%的股权，本报告期，深圳
工商注销
下简称“深圳富景慧思”) 富景慧思无营业收入，净利润 4.89 万元。
天津盛泽万家房地产经纪有限公司 本公司间接持有天津盛泽 100%的股权，本报告期，天津盛泽
工商注销
(以下简称“天津盛泽”) 无营业收入，净利润 0.03 万元。
张家口世联兴业房地产经纪有限公 本公司直接持有张家口世联 100%的股权，本报告期，张家口
工商注销
司(以下简称“张家口世联”) 世联无营业收入，亏损 0.4 万元。
武汉世联先锋房地产顾问有限公司 本公司直接持有武汉世联先锋 100%的股权，本报告期，武汉
工商注销
(以下简称“武汉世联先锋”) 世联先锋无营业收入，净利润 276.23 万元。
SHIJU(HK) LIMITED(以下简称“香 本公司间接持有香港世居 51%的股权，本报告期，香港世居
工商注销
港世居”) 无营业收入，净利润 0.41 万元。
主要控股参股公司情况说明
1）本公司之全资子公司先锋居善负责公司互联网+业务的运营，受全国多地新冠疫情反复、房地产市场波动等影响，本
报告期公司营业收入同比减少 39.61%。
2）本公司之全资子公司世联小贷负责各类小额信贷产品的运营，因市场环境和客户需求的变化，公司在主动逐步控制金
融服务的业务规模，积极研发新的金融服务产品；本报告期公司营业收入同比减少 59.66%。
3）本公司之控股子公司北京安信行，主要经营物业管理服务，公司业务稳定发展，本报告期营业收入同比增长 12.05%。
4）本公司之控股子公司山东世联，主要经营房地产中介服务，本报告期公司营业收入同比减少 36.79%。
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深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
5）本公司之全资子公司长沙世联，主要经营房地产中介服务，本报告期公司营业收入同比增长 27.60%。
九、公司控制的结构化主体情况
□适用 不适用
十、公司面临的风险和应对措施
1、政府下一阶段执行的房地产政策存在不确定性，从而对市场成交的变动方向产生重大影响。公司在发展过程中
经历了多次政策调控和房地产市场的波动，形成了一套行之有效的应对方法。管理层将持续密切关注市场变化，及时调
整经营策略。
2、当前房地产市场在不同地区的发展水平不均衡；虽然目前公司业务全国化布局，但各地区公司处在不同的发展
阶段。在这种情况下，可能存在某个地区市场突然出现了市场机会，但当地公司的经营团队因缺乏经验而无法把握时机，
或无法及时规避突然出现的市场风险的情况。需要集团管理层对重点地区市场予以特别关注，定期跟踪和分析这些地区
的市场变化，给予当地团队特别的决策指导和资源倾斜。
3、公司的业务运营及财务表现已经并可能继续受到新冠疫情的影响。最近，新冠疫情在国内多点散发，政府采取
多项措施，包括出行及公共交通限制、延长关闭办公及公共场所、保持社交距离及强制隔离等，导致受影响期间内区域
和国家经济活动明显减少。新冠疫情的持续发展及其影响仍存在不确定性。疫情可能会扰乱公司的业务及可能导致劳动
力暂时短缺。任何超出公司控制范围的进一步限制措施，包括关闭工作场所和公共场所以及地方性和全国范围封锁，都
可能对整体商业环境产生不利影响并增加运营成本，并对业务、财务状况及经营业绩产生不利影响。
4、公司属于人力资源密集型公司，企业的成功所依靠的是自身在各方面持续改善的能力，这一点对于公司核心人
员的上进心提出很高的要求。面对剧烈变化的市场和竞争形势，核心人员是否能够不断学习、改善，持续投入工作热情，
都存在不确定性。同时，人员和机构数量的快速增长，会带来企业文化稀释和协同工作难度加大的挑战。对此，唯有继
续强化企业文化的传承和对管理人员领导力的提升，完善激励和绩效考核机制，培养潜力人才，才能创造卓越绩效。
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第四节 公司治理
一、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
会议类 投资者参与
会议届次 召开日期 披露日期 会议决议
型 比例
2021 年年度 年度股 2022 年 05 2022 年 05 详见披露在《证券时报》、巨潮资讯网的《2021 年度
50.32%
股东大会 东大会 月 05 日 月 06 日 股东大会决议公告》，公告编号为：2022-011。
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 不适用
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
□适用 不适用
公司董事、监事和高级管理人员在报告期没有发生变动，具体可参见 2021 年年报。
三、本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
□适用 不适用
公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
四、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
□适用 不适用
公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。
29
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
第五节 环境和社会责任
一、重大环保问题情况
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位
□是 否
报告期内因环境问题受到行政处罚的情况
公司或子公司名称 处罚原因 违规情形 处罚结果 对上市公司生产经营的影响 公司的整改措施
不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用
参照重点排污单位披露的其他环境信息
报告期内，公司依法合规运营，注重保护股东特别是中小股东的权益，保护债权人合法权益，保护公司员工的合法
权益，真诚对待供应商、客户和消费者，同时注重环境保护和节能降耗，全力降低能源消耗，积极履行企业社会责任。
在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
□适用 不适用
未披露其他环境信息的原因
不适用
二、社会责任情况
公司在促进业务发展的同时，持续履行社会责任。作为红树林基金会主要发起人之一，公司一直积极响应腾讯公益
及深圳红树林湿地保护基金会“99 公益日”行动，发起腾讯公益乐捐平台公益捐款活动，用于支持湿地保护和环境教育
工作。公司联席董事长积极投身各项公益事业，为红树林基金捐款；创立世联行同济大学基金，持续支持同济大学设计
创意学科及赛艇体育项目的发展；对深圳市思益生态研究院进行捐赠，助力开展生态保护前沿课题研究，推动环境保护
公益宣传。公司员工也积极参与各类环保公益行动，发扬主动承担社会责任的精神。
30
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
第六节 重要事项
一、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕
及截至报告期末超期未履行完毕的承诺事项
□适用 不适用
公司报告期不存在由公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期
末超期未履行完毕的承诺事项。
二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□适用 不适用
公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。
三、违规对外担保情况
□适用 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
四、聘任、解聘会计师事务所情况
半年度财务报告是否已经审计
□是 否
公司半年度报告未经审计。
五、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□适用 不适用
六、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明
□适用 不适用
七、破产重整相关事项
□适用 不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
八、诉讼事项
重大诉讼仲裁事项
□适用 不适用
本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。
其他诉讼事项
适用 □不适用
31
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
诉讼(仲裁)
诉讼(仲裁) 涉案金额 是否形成 诉讼(仲裁)进 诉讼(仲裁)审 披露日
判决执行情 披露索引
基本情况 （万元） 预计负债 展 理结果及影响 期
况
部分案件已结
调解结案案
案，部分案件 部分案件执
件：开发商向 详见巨潮资讯网
已判决执行 行完毕，部
我司支付服务 2022 年 www.cninfo.com.cn
大交易业务 中，部分案件 分案件待执
34,345.89 不适用 费；诉讼审理 07 月 15 《关于累计诉讼情
诉讼 在一审、二审 行，部分案
案件：判决被 日 况的公告》（公告编
阶段，部分案 件我司申请
告开发商支付 号：2022-014）
件已立案、待 强制执行。
我司服务费。
开庭。
判决被告向我
司归还欠款。 部分案件执
部分案件已结 已结案（含胜 行完毕，部 详见巨潮资讯网
案，部分案件 诉以及庭外和 分案件已胜 2022 年 www.cninfo.com.cn
金融业务贷
894.73 不适用 已判决执行 解还清逾期欠 诉待执行， 07 月 15 《关于累计诉讼情
款类诉讼
中，部分案件 款或还清全部 部分案件我 日 况的公告》（公告编
在一审阶段 贷款约 3.9%， 司申请强制 号：2022-014）
涉及金额约 35 执行。
万元。
部分案件已结 调解结案案
案，部分案件 件：被告向我 详见巨潮资讯网
部分案件执
已判决执行 司支付款项； 2022 年 www.cninfo.com.cn
大资管业务 行完毕，部
10,619.68 不适用 中，部分案件 诉讼审理案 07 月 15 《关于累计诉讼情
诉讼 分案件执行
在一审阶段， 件：判决客户 日 况的公告》（公告编
中。
部分案件已立 支付我司款 号：2022-014）
案、待开庭。 项。
部分案件判决
部分案件已结
我司支付费 详见巨潮资讯网
案，部分案件 部分案件执
用，部分案件 2022 年 www.cninfo.com.cn
劳动争议纠 在一审、二审 行完毕，部
2,116.98 不适用 驳回原告个人 07 月 15 《关于累计诉讼情
纷 阶段，部分案 分案件执行
请求，部分调 日 况的公告》（公告编
件已立案、待 中
解案件我司支 号：2022-014）
开庭。
付款项
详见巨潮资讯网
部分案件在一
2022 年 www.cninfo.com.cn
审阶段，部分 案件尚未判
其他纠纷 1,177.35 不适用 案件尚未判决 07 月 15 《关于累计诉讼情
案件已立案， 决
日 况的公告》（公告编
待开庭
号：2022-014）
九、处罚及整改情况
□适用 不适用
十、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
□适用 不适用
32
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
十一、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
适用 □不适用
可
是 获
关 关 否 得
关 联 联 占同类 获批的 超 的
关联 关联交易
联 交 交 关联交易价 交易金 交易额 过 关联交易结 同 披露
交易 关联交易定价原则 金额（万 披露索引
关 易 易 格 额的比 度（万 获 算方式 类 日期
方 元）
系 类 内 例 元） 批 交
型 容 额 易
度 市
价
控 （1）如有国家有关部门的定
委托服务的 委托服务的
股 价，其价格按国家有关部门的定
珠海 资 内容、收费 内容、收费
股 价执行；（2）如没有国家有关部
大横 产 模式、服务 模式、服务
东 门的定价，其价格按照地方政府 披露网站：巨潮资讯网
琴集 提 管 标准、支付 标准、支付 2020
及 及行业有关规定的定价执行； 不 （http://www.cninfo.com.cn）；公告名称：
团有 供 理 方式、期限 方式、期限 年 11
其 （3）如没有国家及地方政府及 6,874.21 13.57% 58,000 否 适 《关于与珠海大横琴集团有限公司签署资产
限公 劳 委 等具体事项 等具体事项 月 14
控 行业有关规定的定价，其价格按 用 管理委托服务框架协议暨日常关联交易的公
司及 务 托 由双方在具 由双方在具 日
股 照市场价格原则执行。（4）市场 告》；公告编号（2020-115）
其子 服 体签订的项 体签订的项
子 价格应参照第三方提供类似服务
公司 务 目服务合同 目服务合同
公 当时收取的价格或价格的平均值
中约定。 中约定
司 的标准考虑后确定。
合计 -- -- 6,874.21 -- 58,000 -- -- -- -- --
大额销货退回的详细情况 不适用
按类别对本期将发生的日
常关联交易进行总金额预
不适用
计的，在报告期内的实际
履行情况（如有）
交易价格与市场参考价格
差异较大的原因（如适 不适用
用）
33
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易
□适用 不适用
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
3、共同对外投资的关联交易
□适用 不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
4、关联债权债务往来
适用 □不适用
是否存在非经营性关联债权债务往来
□是 否
公司报告期不存在非经营性关联债权债务往来。
5、与存在关联关系的财务公司的往来情况
□适用 不适用
公司与存在关联关系的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况
□适用 不适用
公司控股的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
7、其他重大关联交易
适用 □不适用
2017 年 6 月 1 日，公司控股子公司上海世联行股权投资管理有限公司（以下简称“上股投”）与上海沪腾房地产
有限公司（2021 年 1 月更名为上海沪腾实业有限公司）（以下简称“沪腾”）、上海海祁企业管理合伙企业（有限合伙）
（以下简称“海祁”）、上海竑昂企业管理有限公司（以下简称“竑昂”）签署《华设浦汇大厦项目资产管理顾问服务
协议》，上股投为沪腾持有的“华设浦汇大厦项目” 提供招商租赁、资产运营等服务，服务期限自 2017 年 6 月 1 日起
至 2021 年 5 月 31 日。
公司控股子公司北京安信行物业管理有限公司（以下简称“安信行”）分别于 2018 年、2019 年、2020 年、2021
年、2022 年与沪腾签署《华设/浦汇大厦项目物业服务合同》，安信行为沪腾提供物业管理服务。
上股投、安信行与沪腾历年关联交易详见下表：
当年发生金额占上
收入（不含税）
期间 公司名称 关联人 关联交易内容 一年经审计净资产
（万元）
的比例
2022 年半年度 为沪腾持有的华 1,931.64 0.52%
设浦汇大厦项目
上股投、安信
2021 年度 沪腾 提供招商租赁、 217.25 0.04%
行
资产运营、物业
2020 年度 管理等服务并收 3,199.44 0.60%
34
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
取服务费。
2019 年度 3,197.64 0.60%
2018 年度 1,582.89 0.31%
2017 年度 1,462.74 0.35%
重大关联交易临时报告披露网站相关查询
临时公告披
临时公告名称 临时公告披露网站名称
露日期
关于追认关联交 2022 年 08 具体详见公司于 2022 年 8 月 29 日刊登于《证券时报》和巨潮资讯网
易事项的公告 月 29 日 （http://www.cninfo.com.cn)的《关于追认关联交易事项的公告》
公司报告期无其他重大关联交易。
十二、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1） 托管情况
□适用 不适用
公司报告期不存在托管情况。
（2） 承包情况
□适用 不适用
公司报告期不存在承包情况。
（3） 租赁情况
□适用 不适用
公司报告期不存在租赁情况。
2、重大担保
适用 □不适用
单位：万元
公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保额 反担保
担保物 是否 是否为
担保对 度相关 担保额 实际发 实际担 担保类 情况
（如 担保期 履行 关联方
象名称 公告披 度 生日期 保金额 型 （如
有） 完毕 担保
露日期 有）
（1）从反
担保合同生
效之日起至
2019 年 2019 年
担保协议书
公司 11 月 27 50,000 12 月 23 0 是 否
项下债务履
日 日
行期届满
（或高新投
宣布债务提
35
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
前到期日）
后两年/三
年止（具体
以相应合同
约定为
准）；（2）
担保协议书
约定债务人
分期履行还
款义务的，
或对债务人
的不同债务
约定有不同
的履行期限
的，均自反
担保合同生
效之日起至
担保协议书
项下最后一
期债务履行
期限届满
（或高新投
宣布债务提
前到期日）
后两年止。
主合同项下
2021 年 债务人债务
连带责
公司 01 月 20 10,000 0 履行期限届 是 否
任担保
日 满之日起三
年。
2021 年 2021 年 主债权发生
连带责
公司 01 月 20 10,000 04 月 28 0 期间届满之 是 否
任担保
日 日 日起两年。
为主合同下
被担保债务
的履行期届
满（含约定
2021 年 2021 年
连带责 期限届满以
公司 07 月 17 10,000 07 月 20 10,000 否 否
任担保 及 依照约
日 日
定或法律法
规的规定提
前到期）之
日起三年。
从合同生效
日起直至主
合同项下各
具体授信的
债务履行期
限 届满日
2021 年 后另加两
连带责
公司 07 月 17 10,000 0 年。每一具 否 否
任担保
日 体授信的保
证期间单独
计算，任一
具体授信展
期，则 保
证期间延续
至展期期间
36
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
届满后另加
两年。
2021 年 2021 年 主债权发生
连带责
公司 08 月 25 40,000 08 月 27 20,000 期间届满之 否 否
任担保
日 日 日起两年。
报告期内审批的对 报告期内对外担保
外担保额度合计 0 实际发生额合计 30,000
（A1） （A2）
报告期末已审批的 报告期末实际对外
对外担保额度合计 130,000 担保余额合计 30,000
（A3） （A4）
公司对子公司的担保情况
担保额 反担保
担保物 是否 是否为
担保对 度相关 担保额 实际发 实际担 担保类 情况
（如 担保期 履行 关联方
象名称 公告披 度 生日期 保金额 型 （如
有） 完毕 担保
露日期 有）
为自担保书
生效之日起
至《授信协
议》项下每
笔贷款 或
其他融资或
招商银行深
圳分行受让
的应收账款
2021 年 2021 年
世联小 连带责 债权的到期
07 月 17 20,000 08 月 10 0 否 否
贷 任担保 日或每笔垫
日 日
款的垫 款
日另加三
年。任一项
具体授信展
期，则保证
期间延续至
展期期间届
满后另加三
年止。
自《保证合
同》生效之
日起至主合
同项下的债
务履行期限
届满之日起
三年止。甲
2021 年 2022 年 方同意债权
世联松 连带责
11 月 26 5,800 01 月 10 5,800 期限延展 否 否
塔 任担保
日 日 的，保证期
间至展期协
议或补充协
议重新约定
的债务履行
期限届满之
日起三年
止。
报告期内审批对子 报告期内对子公司
公司担保额度合计 0 担保实际发生额合 5,800
（B1） 计（B2）
37
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
报告期末已审批的 报告期末对子公司
对子公司担保额度 25,800 实际担保余额合计 5,800
合计（B3） （B4）
子公司对子公司的担保情况
担保额 反担保
担保物 是否 是否为
担保对 度相关 担保额 实际发 实际担 担保类 情况
（如 担保期 履行 关联方
象名称 公告披 度 生日期 保金额 型 （如
有） 完毕 担保
露日期 有）
报告期内审批对子 报告期内对子公司
公司担保额度合计 0 担保实际发生额合 0
（C1） 计（C2）
报告期末已审批的 报告期末对子公司
对子公司担保额度 0 实际担保余额合计 0
合计（C3） （C4）
公司担保总额（即前三大项的合计）
报告期内审批担保 报告期内担保实际
额度合计 0 发生额合计 35,800
（A1+B1+C1） （A2+B2+C2）
报告期末已审批的 报告期末实际担保
担保额度合计 155,800 余额合计 35,800
（A3+B3+C3） （A4+B4+C4）
实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资
9.60%
产的比例
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保
0
的余额（D）
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担
5,800
保对象提供的债务担保余额（E）
担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 0
上述三项担保金额合计（D+E+F） 5,800
对未到期担保合同，报告期内发生担保责
任或有证据表明有可能承担连带清偿责任 无
的情况说明（如有）
违反规定程序对外提供担保的说明（如
无
有）
采用复合方式担保的具体情况说明
3、委托理财
□适用 不适用
公司报告期不存在委托理财。
4、其他重大合同
□适用 不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
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深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
十三、其他重大事项的说明
适用 □不适用
公司于 2021 年 7 月 7 日召开第五届董事会第二十三次会议、于 2021 年 7 月 23 日召开 2021 年第二次临时股东大会
审议通过《关于拟变更公司名称及注册地址的议案》，拟将公司中文名称由原“深圳世联行集团股份有限公司”变更为
“世联行集团股份有限公司”，公司英文名称由原“SHENZHEN WORLDUNION GROUP INCORPORATED”变更为“WORLDUNION
GROUP INCORPORATED”，公司变更后的具体名称最终以工商行政管理部门核定的为准；拟将公司注册地址由原“深圳市罗
湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼”变更为“珠海市横琴新区环岛东路 3018 号 25 楼”，公司变更后的注册地址信
息最终以工商行政管理部门核定的为准。受房地产行业和疫情变化影响，公司暂缓推进相关事宜。
十四、公司子公司重大事项
□适用 不适用
39
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
第七节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
1、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
发行 公积金
数量 比例 送股 其他 小计 数量 比例
新股 转股
一、有限售条件股份 19,136,386 0.94% 0 0 0 -544,231 -544,231 18,592,155 0.91%
1、国家持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
2、国有法人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
3、其他内资持股 5,411,679 0.27% 0 0 0 -544,231 -544,231 4,867,448 0.00%
其中：境内法人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
境内自然人持股 5,411,679 0.27% 0 0 0 -544,231 -544,231 4,867,448 0.24%
4、外资持股 13,724,707 0.67% 0 0 0 0 0 13,724,707 0.67%
其中：境外法人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
境外自然人持股 13,724,707 0.67% 0 0 0 0 0 13,724,707 0.67%
二、无限售条件股份 2,014,442,686 99.06% 0 0 0 544,231 544,231 2,014,986,917 99.09%
1、人民币普通股 2,014,442,686 99.06% 0 0 0 544,231 544,231 2,014,986,917 99.09%
2、境内上市的外资股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
3、境外上市的外资股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
4、其他 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
三、股份总数 2,033,579,072 100.00% 0 0 0 0 0 2,033,579,072 100.00%
股份变动的原因
□适用 不适用
股份变动的批准情况
□适用 不适用
股份变动的过户情况
□适用 不适用
股份回购的实施进展情况
□适用 不适用
采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况
□适用 不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
□适用 不适用
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 不适用
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2、限售股份变动情况
适用 □不适用
单位：股
本期解除限售 本期增加限售
股东名称 期初限售股数 期末限售股数 限售原因 解除限售日期
股数 股数
按照高管股份管
李荣 330,075.00 8,269.00 0.00 247,556.00 高管锁定股
理的相关规定
合计 330,075.00 8,269.00 0.00 247,556.00 -- --
二、证券发行与上市情况
□适用 不适用
三、公司股东数量及持股情况
单位：股
报告期末表决权恢复的优先股股东总数
报告期末普通股股东总数 74,153 0
（如有）（参见注 8）
持股 5%以上的普通股股东或前 10 名普通股股东持股情况
报告期末持 持有有限售 持有无限售 质押、标记或冻结情况
股东 持股比 报告期内增
股东名称 有的普通股 条件的普通 条件的普通 股份状
性质 例 减变动情况 数量
数量 股数量 股数量 态
世联地产顾问
境外
（中国）有限公 29.66% 603,238,739 0 0 603,238,739 0
法人
司
珠海大横琴集团 国有
15.94% 324,077,841 0 0 324,077,841 0
有限公司 法人
乌鲁木齐卓群创 境内
展股权投资合伙 非国
2.28% 46,372,955 -5,000,431 0 46,372,955 0
企业（有限合 有法
伙） 人
境内
深圳众志联高投
非国
资管理合伙企业 2.23% 45,251,757 -191,100 0 45,251,757 0
有法
（有限合伙）
人
香港中央结算有 境外
1.11% 22,584,641 7,528,578 0 22,584,641 0
限公司 法人
境外
陈劲松 自然 0.90% 18,299,610 0 13,724,707 4,574,903 0
人
中国工商银行股
份有限公司－南
方中证全指房地
其他 0.63% 12,759,800 9,144,600 0 12,759,800 0
产交易型开放式
指数证券投资基
金
南方基金－农业
银行－南方中证
其他 0.36% 7,391,020 0 0 7,391,020 0
金融资产管理计
划
中欧基金－农业 其他 0.36% 7,391,020 0 0 7,391,020 0
41
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
银行－中欧中证
金融资产管理计
划
广发基金－农业
银行－广发中证
其他 0.36% 7,391,020 0 0 7,391,020 0
金融资产管理计
划
战略投资者或一般法人因
配售新股成为前 10 名普
无
通股股东的情况（如有）
（参见注 3）
1、大横琴为公司单一拥有表决权比例最高的股东，为公司控股股东。
上述股东关联关系或一致 2、已知大横琴与世联中国、陈劲松不存在关联关系；陈劲松为世联中国实际控制人之一；公
行动的说明 司前 10 名其他股东中未知相互之间是否存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息
披露管理办法》规定的一致行动人。
上述股东涉及委托/受托 2020 年 8 月 4 日，公司股东世联中国与大横琴签署了《股份转让协议书之补充协议》与《股
表决权、放弃表决权情况 份表决权委托协议》，世联中国拟委托大横琴行使其持有的世联行 285,285,934 股股份对应的
的说明 表决权。
前 10 名股东中存在回购
专户的特别说明（如有） 截至 2022 年 6 月 30 日，公司回购专用证券账户持有公司股票 40,750,034 股，持股比例 2%。
（参见注 11）
前 10 名无限售条件普通股股东持股情况
股份种类
股东名称 报告期末持有无限售条件普通股股份数量 股份种
数量
类
世联地产顾问（中国）有 人民币
603,238,739 603,238,739
限公司 普通股
人民币
珠海大横琴集团有限公司 324,077,841 324,077,841
普通股
乌鲁木齐卓群创展股权投 人民币
46,372,955 46,372,955
资合伙企业（有限合伙） 普通股
深圳众志联高投资管理合 人民币
45,251,757 45,251,757
伙企业（有限合伙） 普通股
人民币
香港中央结算有限公司 22,584,641 22,584,641
普通股
中国工商银行股份有限公
司－南方中证全指房地产 人民币
12,759,800 12,759,800
交易型开放式指数证券投 普通股
资基金
南方基金－农业银行－南 人民币
7,391,020 7,391,020
方中证金融资产管理计划 普通股
中欧基金－农业银行－中 人民币
7,391,020 7,391,020
欧中证金融资产管理计划 普通股
广发基金－农业银行－广 人民币
7,391,020 7,391,020
发中证金融资产管理计划 普通股
易方达基金－农业银行－
人民币
易方达中证金融资产管理 7,376,620 7,376,620
普通股
计划
前 10 名无限售条件普通
股股东之间，以及前 10 1、大横琴为公司单一拥有表决权比例最高的股东，为公司控股股东。
名无限售条件普通股股东 2、已知大横琴与世联中国、陈劲松不存在关联关系；陈劲松为世联中国实际控制人之一；公
和前 10 名普通股股东之 司前 10 名其他股东中未知相互之间是否存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息
间关联关系或一致行动的 披露管理办法》规定的一致行动人。
说明
前 10 名普通股股东参与 #北京国世通资产管理有限公司－国世通价值精选一期基金通过投资者信用证券账户持有数量
42
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
融资融券业务情况说明 4,000,000 股。
（如有）（参见注 4）
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□是 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
四、董事、监事和高级管理人员持股变动
□适用 不适用
公司董事、监事和高级管理人员在报告期持股情况没有发生变动，具体可参见 2021 年年报。
五、控股股东或实际控制人变更情况
控股股东报告期内变更
□适用 不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
实际控制人报告期内变更
□适用 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
43
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
第八节 优先股相关情况
□适用 不适用
报告期公司不存在优先股。
44
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
第九节 债券相关情况
□适用 不适用
45
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
第十节 财务报告
一、审计报告
半年度报告是否经过审计
□是 否
公司半年度财务报告未经审计。
二、财务报表
财务附注中报表的单位为：元
1、合并资产负债表
编制单位：深圳世联行集团股份有限公司
2022 年 06 月 30 日
单位：元
项目 2022 年 6 月 30 日 2022 年 1 月 1 日
流动资产：
货币资金 1,967,135,537.05 1,866,276,970.79
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据 87,750,597.33 136,267,243.65
应收账款 1,435,616,662.17 1,410,484,586.62
应收款项融资
预付款项 154,594,704.28 135,115,619.04
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 1,163,761,862.74 1,148,866,080.99
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 59,208,301.56 81,271,376.48
贷款 529,798,215.01 855,794,982.32
合同资产 89,820,102.35 61,614,724.43
持有待售资产
一年内到期的非流动资产 4,104,226.25 9,375,965.17
其他流动资产 95,118,013.44 89,089,258.14
流动资产合计 5,586,908,222.18 5,794,156,807.63
非流动资产：
46
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款 12,184,165.27 59,137,699.90
长期股权投资 42,402,512.94 42,819,291.78
其他权益工具投资 2,107,455.48 2,102,292.66
其他非流动金融资产 497,214,265.47 497,214,265.47
投资性房地产 567,931,607.23 549,783,337.13
固定资产 62,064,688.79 87,986,875.17
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 651,824,384.64 1,045,705,271.70
无形资产 2,125,284.30 2,454,929.20
开发支出
商誉 202,109,223.21 202,109,223.21
长期待摊费用 72,620,869.63 101,612,367.30
递延所得税资产 544,428,437.11 574,952,913.99
其他非流动资产
非流动资产合计 2,657,012,894.07 3,165,878,467.51
资产总计 8,243,921,116.25 8,960,035,275.14
流动负债：
短期借款 414,636,937.23 426,786,700.30
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 515,126,422.37 522,986,552.70
预收款项 19,178,141.86 23,142,820.45
合同负债 77,321,406.64 55,076,785.77
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 683,569,138.30 764,027,168.71
应交税费 242,721,837.90 339,342,642.50
其他应付款 1,086,120,534.62 1,200,365,768.96
其中：应付利息 56,589.79 35,195.79
应付股利 3,926,214.16 4,919,543.71
应付手续费及佣金
应付分保账款
47
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 705,586,220.87 183,375,956.20
其他流动负债 2,872,094.65 2,051,619.24
流动负债合计 3,747,132,734.44 3,517,156,014.83
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 52,200,000.00 199,700,000.00
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债 637,178,656.08 1,116,801,325.74
长期应付款 350,000,000.00
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 189,737.57 88,517.37
其他非流动负债
非流动负债合计 689,568,393.65 1,666,589,843.11
负债合计 4,436,701,128.09 5,183,745,857.94
所有者权益：
股本 2,033,579,072.00 2,033,579,072.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 522,331,223.20 522,222,808.88
减：库存股 255,796,501.21 255,796,501.21
其他综合收益 111,318.59 72,646.36
专项储备
盈余公积 1,004,261,184.86 1,004,261,184.86
一般风险准备
未分配利润 425,360,367.69 398,744,093.69
归属于母公司所有者权益合计 3,729,846,665.13 3,703,083,304.58
少数股东权益 77,373,323.03 73,206,112.62
所有者权益合计 3,807,219,988.16 3,776,289,417.20
负债和所有者权益总计 8,243,921,116.25 8,960,035,275.14
法定代表人：胡嘉 主管会计工作负责人：薛文 会计机构负责人：童朝军
2、母公司资产负债表
单位：元
项目 2022 年 6 月 30 日 2022 年 1 月 1 日
流动资产：
货币资金 666,190,169.23 791,006,881.54
交易性金融资产 785,996.78 4,346,795.94
衍生金融资产
应收票据 2,952,112.94 4,232,920.70
48
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
应收账款 67,311,571.20 92,980,171.92
应收款项融资
预付款项 1,488,928.79 889,881.77
其他应收款 2,721,737,697.67 2,520,515,450.21
其中：应收利息
应收股利 493,293,706.04 493,293,706.04
存货
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产 2,739,620.91 2,619,818.02
其他流动资产 1,889,894.52 10,237,376.42
流动资产合计 3,465,095,992.04 3,426,829,296.52
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款 5,429,721.12 6,839,599.55
长期股权投资 2,599,523,351.96 2,601,131,726.20
其他权益工具投资
其他非流动金融资产 174,502,910.76 174,502,910.76
投资性房地产 352,471,218.54 359,205,197.28
固定资产 3,872,794.20 9,569,140.51
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 1,494,219.41 3,994,238.89
无形资产 91,663.26 199,504.39
开发支出
商誉
长期待摊费用 197,605.48 242,407.78
递延所得税资产 60,560,388.37 64,760,403.99
其他非流动资产
非流动资产合计 3,198,143,873.10 3,220,445,129.35
资产总计 6,663,239,865.14 6,647,274,425.87
流动负债：
短期借款 400,000,000.00 400,000,000.00
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据 14,636,937.23 14,636,937.23
应付账款 24,481,612.62 17,079,776.28
预收款项
合同负债 385,736.38 414,495.97
应付职工薪酬 87,429,212.51 107,397,399.51
49
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
应交税费 21,195,628.35 25,825,009.24
其他应付款 225,483,293.75 168,293,062.15
其中：应付利息
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 559,498,278.22 14,256,193.01
其他流动负债 23,144.18 17,214.78
流动负债合计 1,333,133,843.24 747,920,088.17
非流动负债：
长期借款 199,700,000.00
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债 5,061,473.37 9,834,568.73
长期应付款 350,000,000.00
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 184,988.64 83,768.44
其他非流动负债
非流动负债合计 5,246,462.01 559,618,337.17
负债合计 1,338,380,305.25 1,307,538,425.34
所有者权益：
股本 2,033,579,072.00 2,033,579,072.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 630,535,313.25 630,535,313.25
减：库存股 255,796,501.21 255,796,501.21
其他综合收益
专项储备
盈余公积 1,004,261,184.86 1,004,261,184.86
未分配利润 1,912,280,490.99 1,927,156,931.63
所有者权益合计 5,324,859,559.89 5,339,736,000.53
负债和所有者权益总计 6,663,239,865.14 6,647,274,425.87
3、合并利润表
单位：元
项目 2022 年半年度 2021 年半年度
一、营业总收入 2,051,399,709.97 2,890,883,435.71
其中：营业收入 2,051,399,709.97 2,890,883,435.71
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 2,010,024,513.07 2,882,697,525.65
50
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
其中：营业成本 1,790,288,590.84 2,573,678,378.71
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 9,773,646.87 16,047,214.13
销售费用
管理费用 146,243,852.20 188,540,865.42
研发费用 26,595,530.26 31,184,565.53
财务费用 37,122,892.90 73,246,501.86
其中：利息费用 48,155,417.98 85,954,367.27
利息收入 11,512,700.59 14,263,739.19
加：其他收益 15,919,596.35 22,388,017.83
投资收益（损失以“－”号填列） 18,777,404.97 83,557,273.44
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 -701,474.84 2,773,515.78
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“-”号填列）
净敞口套期收益（损失以“－”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填列） -61,312,898.21 -3,487,026.28
资产减值损失（损失以“-”号填列） -2,316,596.73 -2,996,202.64
资产处置收益（损失以“-”号填列） 7,808,577.13 4,523,124.41
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 20,251,280.41 112,171,096.82
加：营业外收入 13,279,670.55 12,468,049.48
减：营业外支出 4,172,249.27 11,059,913.26
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 29,358,701.69 113,579,233.04
减：所得税费用 -1,214,633.05 50,454,563.23
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 30,573,334.74 63,124,669.81
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） 30,573,334.74 63,124,669.81
2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司所有者的净利润 26,616,274.00 71,010,025.05
2.少数股东损益 3,957,060.74 -7,885,355.24
六、其他综合收益的税后净额 20,919.01 -6,089.37
归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额 38,672.23 -9,836.46
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收益
3.其他权益工具投资公允价值变动
4.企业自身信用风险公允价值变动
5.其他
（二）将重分类进损益的其他综合收益 38,672.23 -9,836.46
1.权益法下可转损益的其他综合收益
51
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额 38,672.23 -9,836.46
7.其他
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额 -17,753.22 3,747.09
七、综合收益总额 30,594,253.75 63,118,580.44
归属于母公司所有者的综合收益总额 26,654,946.23 71,000,188.59
归属于少数股东的综合收益总额 3,939,307.52 -7,881,608.15
八、每股收益：
（一）基本每股收益 0.01 0.04
（二）稀释每股收益 0.01 0.04
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00 元，上期被合并方实现的净利润为：0.00 元。
法定代表人：胡嘉 主管会计工作负责人：薛文 会计机构负责人：童朝军
4、母公司利润表
单位：元
项目 2022 年半年度 2021 年半年度
一、营业收入 121,012,118.69 146,914,266.65
减：营业成本 87,894,348.86 75,073,820.85
税金及附加 2,003,584.53 1,728,560.81
销售费用
管理费用 29,980,763.02 40,162,047.72
研发费用 788,712.20 1,805,885.70
财务费用 12,668,763.05 15,819,067.86
其中：利息费用 19,207,398.01 25,996,527.43
利息收入 6,583,456.08 10,984,808.94
加：其他收益 918,175.40 875,390.00
投资收益（损失以“－”号填列） -988,128.92 -335,537,172.69
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 391,625.76 656,526.18
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益（损失以
“-”号填列）
净敞口套期收益（损失以“－”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填列） -4,230,621.48 574,290.69
资产减值损失（损失以“-”号填列）
资产处置收益（损失以“-”号填列） 1,660,327.73 509.55
二、营业利润（亏损以“－”号填列） -14,964,300.24 -321,762,098.74
加：营业外收入 94,823.42 425,995.84
减：营业外支出 2,647.07 450,946.51
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） -14,872,123.89 -321,787,049.41
减：所得税费用 4,316.75 -567,158.66
四、净利润（净亏损以“－”号填列） -14,876,440.64 -321,219,890.75
（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） -14,876,440.64 -321,219,890.75
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
52
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收益
3.其他权益工具投资公允价值变动
4.企业自身信用风险公允价值变动
5.其他
（二）将重分类进损益的其他综合收益
1.权益法下可转损益的其他综合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 -14,876,440.64 -321,219,890.75
七、每股收益：
（一）基本每股收益 -0.01 -0.16
（二）稀释每股收益 -0.01 -0.16
5、合并现金流量表
单位：元
项目 2022 年半年度 2021 年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 2,170,878,166.05 3,060,852,048.79
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 615,232,749.67 1,123,267,543.90
经营活动现金流入小计 2,786,110,915.72 4,184,119,592.69
购买商品、接受劳务支付的现金 132,674,371.84 151,534,737.28
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 903,710,084.95 1,292,243,179.39
支付的各项税费 163,840,315.84 292,482,306.09
支付其他与经营活动有关的现金 1,393,015,895.96 2,188,610,693.75
经营活动现金流出小计 2,593,240,668.59 3,924,870,916.51
经营活动产生的现金流量净额 192,870,247.13 259,248,676.18
二、投资活动产生的现金流量：
53
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
收回投资收到的现金 515,304.00 69,528,141.05
取得投资收益收到的现金 2,341,541.23
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 7,990,626.26 37,039,205.69
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 10,592,779.54 135,868,953.27
收到其他与投资活动有关的现金 9,891,255.63
投资活动现金流入小计 19,098,709.80 254,669,096.87
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 5,770,634.33 15,206,157.79
投资支付的现金 800,000.00 27,006,421.07
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 27,689,721.71
投资活动现金流出小计 34,260,356.04 42,212,578.86
投资活动产生的现金流量净额 -15,161,646.24 212,456,518.01
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 4,240,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 4,240,000.00
取得借款收到的现金 219,736,000.00 1,165,430,106.49
收到其他与筹资活动有关的现金 292,650,000.00
筹资活动现金流入小计 219,736,000.00 1,462,320,106.49
偿还债务支付的现金 175,530,212.88 1,674,814,990.58
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 26,101,707.82 140,296,810.25
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 993,329.55 18,590,097.95
支付其他与筹资活动有关的现金 122,439,488.01 400,521,680.27
筹资活动现金流出小计 324,071,408.71 2,215,633,481.10
筹资活动产生的现金流量净额 -104,335,408.71 -753,313,374.61
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 45,773.31 -15,990.47
五、现金及现金等价物净增加额 73,418,965.49 -281,624,170.89
加：期初现金及现金等价物余额 1,837,529,495.31 1,936,475,159.67
六、期末现金及现金等价物余额 1,910,948,460.80 1,654,850,988.78
6、母公司现金流量表
单位：元
项目 2022 年半年度 2021 年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 99,903,725.57 247,767,715.45
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 1,713,929,677.69 2,687,173,625.46
经营活动现金流入小计 1,813,833,403.26 2,934,941,340.91
购买商品、接受劳务支付的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 63,688,293.57 125,883,135.42
支付的各项税费 2,184,519.15 58,834,043.19
支付其他与经营活动有关的现金 1,847,297,114.34 3,175,708,394.54
经营活动现金流出小计 1,913,169,927.06 3,360,425,573.15
经营活动产生的现金流量净额 -99,336,523.80 -425,484,232.24
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 3,560,799.16 51,000,000.00
取得投资收益收到的现金 51,285,700.50
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 350.00 36,466.39
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 270,000,000.00
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 3,561,149.16 372,322,166.89
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 14,041.00 624,047.98
投资支付的现金 84,066,134.11
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
54
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 14,041.00 84,690,182.09
投资活动产生的现金流量净额 3,547,108.16 287,631,984.80
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 160,000,000.00 960,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 153,650,000.00
筹资活动现金流入小计 160,000,000.00 1,113,650,000.00
偿还债务支付的现金 160,100,000.00 1,184,935,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 24,005,256.27 99,194,539.13
支付其他与筹资活动有关的现金 4,922,040.40 4,516,080.77
筹资活动现金流出小计 189,027,296.67 1,288,645,619.90
筹资活动产生的现金流量净额 -29,027,296.67 -174,995,619.90
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -124,816,712.31 -312,847,867.34
加：期初现金及现金等价物余额 791,006,881.54 1,049,547,988.09
六、期末现金及现金等价物余额 666,190,169.23 736,700,120.75
55
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
7、合并所有者权益变动表
本期金额
单位：元
2022 年半年度
归属于母公司所有者权益
其他权益工 一
项目 具 专 般 少数股东权 所有者权益合
其他综 项 风 其 益 计
股本 优 永 资本公积 减：库存股 盈余公积 未分配利润 小计
其 合收益 储 险 他
先 续 备 准
他
股 债 备
一、上年
2,033,579,072.00 522,222,808.88 255,796,501.21 72,646.36 1,004,261,184.86 398,744,093.69 3,703,083,304.58 73,206,112.62 3,776,289,417.20
期末余额
加：会计
政策变更
前
期差错更
正
同
一控制下
企业合并
其
他
二、本年
2,033,579,072.00 522,222,808.88 255,796,501.21 72,646.36 1,004,261,184.86 398,744,093.69 3,703,083,304.58 73,206,112.62 3,776,289,417.20
期初余额
三、本期
增减变动
金额（减
108,414.32 38,672.23 26,616,274.00 26,763,360.55 4,167,210.41 30,930,570.96
少以
“－”号
填列）
56
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（一）综
合收益总 38,672.23 26,616,274.00 26,654,946.23 3,939,307.52 30,594,253.75
额
（二）所
有者投入
108,414.32 108,414.32 227,902.89 336,317.21
和减少资
本
1．所有
者投入的
普通股
2．其他
权益工具
持有者投
入资本
3．股份
支付计入
所有者权
益的金额
4．其他 108,414.32 108,414.32 227,902.89 336,317.21
（三）利
润分配
1．提取
盈余公积
2．提取
一般风险
准备
3．对所
有者（或
股东）的
分配
4．其他
（四）所
有者权益
内部结转
1．资本
57
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
公积转增
资本（或
股本）
2．盈余
公积转增
资本（或
股本）
3．盈余
公积弥补
亏损
4．设定
受益计划
变动额结
转留存收
益
5．其他
综合收益
结转留存
收益
6．其他
（五）专
项储备
1．本期
提取
2．本期
使用
（六）其
他
四、本期
2,033,579,072.00 522,331,223.20 255,796,501.21 111,318.59 1,004,261,184.86 425,360,367.69 3,729,846,665.13 77,373,323.03 3,807,219,988.16
期末余额
58
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
上年金额
单位：元
2021 年半年度
归属于母公司所有者权益
其他权益工 一
项目 具 专 般 少数股东权 所有者权益
其他综 项 风 其 益 合计
股本 优 永 资本公积 减：库存股 盈余公积 未分配利润 小计
其 合收益 储 险 他
先 续 备 准
他
股 债 备
一、上年期末余额 2,033,579,072.00 522,439,792.37 255,796,501.21 111,408.24 1,004,261,184.86 1,855,680,824.37 5,160,275,780.63 103,357,904.59 5,263,633,685.22
加：会计政策
-80,954,979.70 -80,954,979.70 -8,301,702.46 -89,256,682.16
变更
前期差错
更正
同一控制
下企业合并
其他
二、本年期初余额 2,033,579,072.00 522,439,792.37 255,796,501.21 111,408.24 1,004,261,184.86 1,774,725,844.67 5,079,320,800.93 95,056,202.13 5,174,377,003.06
三、本期增减变动
金额（减少以 -216,983.49 -9,836.46 -38,595,572.04 -38,822,391.99 -22,748,503.93 -61,570,895.92
“－”号填列）
（一）综合收益总
-9,836.46 71,010,025.05 71,000,188.59 -7,881,608.15 63,118,580.44
额
（二）所有者投入
-216,983.49 -216,983.49 622,967.96 405,984.47
和减少资本
1．所有者投入的
3,762,609.44 3,762,609.44
普通股
2．其他权益工具
持有者投入资本
3．股份支付计入
所有者权益的金额
4．其他 -216,983.49 -216,983.49 -3,139,641.48 -3,356,624.97
59
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
（三）利润分配 -109,605,597.09 -109,605,597.09 -15,489,863.74 -125,095,460.83
1．提取盈余公积
2．提取一般风险
准备
3．对所有者（或
-109,605,597.09 -109,605,597.09 -15,489,863.74 -125,095,460.83
股东）的分配
4．其他
（四）所有者权益
内部结转
1．资本公积转增
资本（或股本）
2．盈余公积转增
资本（或股本）
3．盈余公积弥补
亏损
4．设定受益计划
变动额结转留存收
益
5．其他综合收益
结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 2,033,579,072.00 522,222,808.88 255,796,501.21 101,571.78 1,004,261,184.86 1,736,130,272.63 5,040,498,408.94 72,307,698.20 5,112,806,107.14
60
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
8、母公司所有者权益变动表
本期金额
单位：元
2022 年半年度
其他权益工具 其
他 专
项目 优 永 综 项 其
股本 其 资本公积 减：库存股 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
先 续 合 储 他
他 收 备
股 债
益
一、上年期
2,033,579,072.00 630,535,313.25 255,796,501.21 1,004,261,184.86 1,927,156,931.63 5,339,736,000.53
末余额
加：会
计政策变更
前期差错更
正
其他
二、本年期
2,033,579,072.00 630,535,313.25 255,796,501.21 1,004,261,184.86 1,927,156,931.63 5,339,736,000.53
初余额
三、本期增
减变动金额
（减少以 -14,876,440.64 -14,876,440.64
“－”号填
列）
（一）综合
-14,876,440.64 -14,876,440.64
收益总额
（二）所有
者投入和减
少资本
1．所有者投
入的普通股
2．其他权益
工具持有者
61
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
投入资本
3．股份支付
计入所有者
权益的金额
4．其他
（三）利润
分配
1．提取盈余
公积
2．对所有者
（或股东）
的分配
3．其他
（四）所有
者权益内部
结转
1．资本公积
转增资本
（或股本）
2．盈余公积
转增资本
（或股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．设定受益
计划变动额
结转留存收
益
5．其他综合
收益结转留
存收益
6．其他
（五）专项
储备
62
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期
2,033,579,072.00 630,535,313.25 255,796,501.21 1,004,261,184.86 1,912,280,490.99 5,324,859,559.89
末余额
上年金额
单位：元
2021 年半年度
其他权益工具 其
他 专
项目 优 永 综 项 其
股本 其 资本公积 减：库存股 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
先 续 合 储 他
他 收 备
股 债
益
一、上年期
2,033,579,072.00 630,535,313.25 255,796,501.21 1,004,261,184.86 2,426,917,033.54 5,839,496,102.44
末余额
加：会计政
-1,994,174.48 -1,994,174.48
策变更
前期差错更
正
其他
二、本年期
2,033,579,072.00 630,535,313.25 255,796,501.21 1,004,261,184.86 2,424,922,859.06 5,837,501,927.96
初余额
三、本期增
减变动金额
（减少以 -430,825,487.84 -430,825,487.84
“－”号填
列）
（一）综合
-321,219,890.75 -321,219,890.75
收益总额
（二）所有
者投入和减
少资本
63
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
1．所有者投
入的普通股
2．其他权益
工具持有者
投入资本
3．股份支付
计入所有者
权益的金额
4．其他
（三）利润
-109,605,597.09 -109,605,597.09
分配
1．提取盈余
公积
2．对所有者
（或股东） -109,605,597.09 -109,605,597.09
的分配
3．其他
（四）所有
者权益内部
结转
1．资本公积
转增资本
（或股本）
2．盈余公积
转增资本
（或股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．设定受益
计划变动额
结转留存收
益
5．其他综合
收益结转留
64
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
存收益
6．其他
（五）专项
储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期
2,033,579,072.00 630,535,313.25 255,796,501.21 1,004,261,184.86 1,994,097,371.22 5,406,676,440.12
末余额
三、公司基本情况
深圳世联行集团股份有限公司(以下简称“本公司”，在包含子公司时统称“本集团”)系由世联地产顾问(中国)有限公司于 1993 年投资注册成立的，本公司所发行人民币普通股 A
股股票，已于 2009 年 8 月 28 日在深圳证券交易所上市。本公司统一社会信用代码为 91440300618867554R，法定代表人胡嘉先生，注册地址:深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖
商务中心 12 楼。
本集团主要经营范围：房地产咨询、房地产代理、房地产经纪、专营小额贷款、物业租赁、物业管理、物业管理咨询、商业运营管理、酒店管理服务、投资管理、投资咨询、
建筑装饰设计咨询、装修设计与施工、建筑装饰工程、家电装饰材料商品销售等。
本公司控股股东为珠海大横琴集团有限公司，本集团最终控制方为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会。股东大会是本公司的权力机构，依法行使公司经营方针、筹资、
投资、利润分配等重大事项决议权。董事会对股东大会负责，依法行使公司的经营决策权；经理层负责组织实施股东大会、董事会决议事项，主持企业的生产经营管理工作。
本财务报告于 2022 年 8 月 26 日由本公司董事会批准报出。
本集团合并财务报表范围包括北京世联房地产顾问有限公司、东莞世联地产顾问有限公司、上海世联房地产顾问有限公司等 295 家子公司。本报告期通过投资新设增加上海世
联卓群数据服务有限公司、福州世联新玺物业管理有限公司等 5 家子公司；因股权处置减少杭州世君房地产咨询有限公司、广州世君房地产咨询有限公司等 8 家子公司；因注销
减少武汉世联先锋房地产顾问有限公司、湖北世联松塔装饰有限公司等 15 家子公司；因委托权终止武汉都市世联资产管理有限公司不再纳入公司合并报表范围。
详见本附注“八、合并范围的变更”及本附注“九、在其他主体中的权益”相关内容。
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四、财务报表的编制基础
1、编制基础
本集团财务报表以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则》及相关规定，
并基于本附注五“重要会计政策、会计估计和合并财务报表的编制方法”所述会计政策和估计编制。
2、持续经营
本集团至本报告期末起至少 12 个月内具备持续经营能力，无影响持续经营能力的重大事项。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
本集团根据实际生产经营特点制定的具体会计政策和会计估计包括营业周期、应收款项坏账准备的确认和计量、固
定资产分类及折旧方法、无形资产摊销、贷款损失准备金、收入确认和计量等。
1、遵循企业会计准则的声明
本集团编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司及本集团的财务状况、经营成果和现金
流量等有关信息。
2、会计期间
本集团的会计期间为公历 1 月 1 日至 12 月 31 日。
3、营业周期
本集团营业周期为 12 个月，并以营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。
4、记账本位币
本集团的记账本位币为人民币。本公司及子公司选定记账本位币的依据是主要业务收支的计价和结算币种。本集团部
分子公司采用人民币以外的货币作记账本位币，在编制本财务报表时，这些子公司的外币财务报表按照附注五、9 进行
了折算。
5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
本集团作为合并方，在同一控制下企业合并中取得的资产和负债，在合并日按被合并方在最终控制方合并报表中的
账面价值计量。取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整
留存收益。
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在非同一控制下企业合并中取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债在收购日以公允价值计量。合并成本为本
集团在购买日为取得对被购买方的控制权而支付的现金或非现金资产、发行或承担的负债、发行的权益性证券等的公允
价值以及在企业合并中发生的各项直接相关费用之和（通过多次交易分步实现的企业合并，其合并成本为每一单项交易
的成本之和）。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合
并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对合并中取得的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值、
以及合并对价的非现金资产或发行的权益性证券等的公允价值进行复核，经复核后，合并成本仍小于合并中取得的被购
买方可辨认净资产公允价值份额的，将其差额计入合并当期营业外收入。
6、合并财务报表的编制方法
本集团将所有控制的子公司及结构化主体纳入合并财务报表范围。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会计政策或会计期间
对子公司财务报表进行必要的调整。
合并范围内的所有重大内部交易、往来余额及未实现利润在合并报表编制时予以抵销。子公司的所有者权益中不属
于母公司的份额以及当期净损益、其他综合收益及综合收益总额中属于少数股东权益的份额，分别在合并财务报表“少数
股东权益、少数股东损益、归属于少数股东的其他综合收益及归属于少数股东的综合收益总额”项目列示。
对于同一控制下企业合并取得的子公司，其经营成果和现金流量自合并当期期初纳入合并财务报表。编制比较合并
财务报表时，对上年财务报表的相关项目进行调整，视同合并后形成的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并的，应在取得控制权的报告期，补充披露
在合并财务报表中的处理方法。例如：通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并，编制
合并报表时，视同在最终控制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整，在编制比较报表时，以不早于本集团和被合
并方同处于最终控制方的控制之下的时点为限，将被合并方的有关资产、负债并入本集团合并财务报表的比较报表中，
并将合并而增加的净资产在比较报表中调整所有者权益项下的相关项目。为避免对被合并方净资产的价值进行重复计算，
本集团在达到合并之前持有的长期股权投资，在取得原股权之日与本集团和被合并方处于同一方最终控制之日孰晚日起
至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益和其他净资产变动，应分别冲减比较报表期间的期初留存收益和当期损益。
对于非同一控制下企业合并取得子公司，经营成果和现金流量自本集团取得控制权之日起纳入合并财务报表。在编
制合并财务报表时，以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值为基础对子公司的财务报表进行调整。
通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并的，应在取得控制权的报告期，补充披
露在合并财务报表中的处理方法。例如：通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并，
编制合并报表时，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与
其账面价值的差额计入当期投资收益；与其相关的购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益
以及除净损益、其他综合收益和利润分配外的其他所有者权益变动，在购买日所属当期转为投资损益，由于被投资方重
新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
本集团在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，在合并财务报表中，处置价款与处置长期股权
投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本溢价或股本溢价，资本公积
不足冲减的，调整留存收益。
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本集团因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权的，在编制合并财务报表时，对于剩余股权，按照其
在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享
有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资损益，同时冲减
商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转为当期投资损益 。
本集团通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，如果处置对子公司股权投资直至丧失控制权的
各项交易属于一揽子交易的，应当将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控
制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，
在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的投资损益。
7、合营安排分类及共同经营会计处理方法
本集团的合营安排包括共同经营和合营企业。对于共同经营项目，本集团作为共同经营中的合营方确认单独持有的
资产和承担的负债，以及按份额确认持有的资产和承担的负债，根据相关约定单独或按份额确认相关的收入和费用。与
共同经营发生购买、销售不构成业务的资产交易的，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。
8、现金及现金等价物的确定标准
本集团现金流量表之现金指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金流量表之现金等价物指持有期限不超过 3
个月、流动性强、易于转换为已知金额现金且价值变动风险很小的投资。
9、外币业务和外币报表折算
（1）外币业务
本集团外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币金额。于资产负债表日，外币货币性项目采用资
产负债表日的即期汇率折算为人民币，所产生的折算差额除了为购建或生产符合资本化条件的资产而借入的外币专门借
款产生的汇兑差额按资本化的原则处理外，直接计入当期损益。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确
定日的即期汇率折算为人民币，所产生的折算差额，作为公允价值变动直接计入当期损益。
（2）外币财务报表的折算
外币资产负债表中资产、负债类项目采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益类项目除“未分配利润”外，均
按业务发生时的即期汇率折算；利润表中的收入与费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。上述折算产生的外币报
表折算差额，在其他综合收益项目中列示。外币现金流量采用现金流量发生日的即期汇率（或实际情况）折算。汇率变
动对现金的影响额，在现金流量表中单独列示。
10、金融工具
金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
（1）金融资产
1）金融资产分类、确认依据和计量方法
本集团根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流特征，将金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产、
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
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本集团将同时符合下列条件的金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产：①管理该金融资产的业务模式是以收取
合同现金流量为目标。②该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为
基础的利息的支付。此类金融资产按照公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额；以摊余成本进行后续
计量。除被指定为被套期项目的，按照实际利率法摊销初始金额与到期金额之间的差额，其摊销、减值、汇兑损益以及
终止确认时产生的利得或损失，计入当期损益。
本集团将同时符合下列条件的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：①管理该金
融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标。②该金融资产的合同条款规定，在特定日
期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。此类金融资产按照公允价值进行初始计量，
相关交易费用计入初始确认金额。除被指定为被套期项目的，此类金融资产，除信用减值损失或利得、汇兑损益和按照
实际利率法计算的该金融资产利息之外，所产生的其他利得或损失，均计入其他综合收益；金融资产终止确认时，之前
计入其他综合收益的累计利得或损失应当从其他综合收益中转出，计入当期损益。
本集团按照实际利率法确认利息收入。利息收入根据金融资产账面余额乘以实际利率计算确定，但下列情况除外：
①对于购入或源生的已发生信用减值的金融资产，自初始确认起，按照该金融资产的摊余成本和经信用调整的实际利率
计算确定其利息收入。②对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产，在后续期
间，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。
本集团将非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。该指定一经作出，
不得撤销。本集团指定的以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资，按照公允价值进行初始
计量，相关交易费用计入初始确认金额；除了获得股利（属于投资成本收回部分的除外）计入当期损益外，其他相关的
利得和损失（包括汇兑损益）均计入其他综合收益，且后续不得转入当期损益。当其终止确认时，之前计入其他综合收
益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
除上述分类为以摊余成本计量的金融资产和分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产之外的金
融资产。本集团将其分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。此类金融资产按照公允价值进行初始计
量，相关交易费用直接计入当期损益。此类金融资产的利得或损失，计入当期损益。
本集团在非同一控制下的企业合并中确认的或有对价构成金融资产的，该金融资产分类为以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产。
2）金融资产转移的确认依据和计量方法
本集团将满足下列条件之一的金融资产予以终止确认：①收取该金融资产现金流量的合同权利终止；②金融资产发
生转移，本集团转移了金融资产所有权上几乎所有风险和报酬；③金融资产发生转移，本集团既没有转移也没有保留金
融资产所有权上几乎所有风险和报酬，且未保留对该金融资产控制的。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值，与因转移而收到的对价及原直接计入其他
综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的
现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付）之和的差额计入当期损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之
间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价及应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公
允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅
为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付）之和，与分摊的前述金融资产整体账面价值的差额计入当期损益。
（2）金融负债
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1）金融负债分类、确认依据和计量方法
本集团的金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认时指定为以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金融负债。按照公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该金融负债相关的
股利和利息支出计入当期损益。
其他金融负债采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。除下列各项外，本集团将金融负债分类为以摊余成本
计量的金融负债：①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生
工具）和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。②不符合终止确认条件的金融资产转移或继续涉入
被转移金融资产所形成的金融负债。③不属于以上①或②情形的财务担保合同，以及不属于以上①情形的以低于市场利
率贷款的贷款承诺。
本集团将在非同一控制下的企业合并中作为购买方确认的或有对价形成金融负债的，按照以公允价值计量且其变动
计入当期损益进行会计处理。
2）金融负债终止确认条件
当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，终止确认该金融负债或义务已解除的部分。本集团与债权人之间签
订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认
现存金融负债，并同时确认新金融负债。本集团对现存金融负债全部或部分的合同条款作出实质性修改的，终止确认现
存金融负债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。终止确认部分的账面价值与支付的对价
之间的差额，计入当期损益。
（3）金融资产和金融负债的公允价值确定方法
本集团以主要市场的价格计量金融资产和金融负债的公允价值，不存在主要市场的，以最有利市场的价格计量金融
资产和金融负债的公允价值，并且采用当时适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术。公允价值计量所使
用的输入值分为三个层次，即第一层次输入值是计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二
层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值是相关资产或负债的不
可观察输入值。本集团优先使用第一层次输入值，最后再使用第三层次输入值。公允价值计量结果所属的层次，由对公
允价值计量整体而言具有重大意义的输入值所属的最低层次决定。
本集团对权益工具的投资以公允价值计量。但在有限情况下，如果用以确定公允价值的近期信息不足，或者公允价
值的可能估计金额分布范围很广，而成本代表了该范围内对公允价值的最佳估计的，该成本可代表其在该分布范围内对
公允价值的恰当估计。
（4）金融资产和金融负债的抵销
本集团的金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列条件时，以相互抵销后的净
额在资产负债表内列示：①本集团具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；②本集团计划以
净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
（5）金融负债与权益工具的区分及相关处理方法
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本集团按照以下原则区分金融负债与权益工具：①如果本集团不能无条件地避免以交付现金或其他金融资产来履行
一项合同义务，则该合同义务符合金融负债的定义。有些金融工具虽然没有明确地包含交付现金或其他金融资产义务的
条款和条件，但有可能通过其他条款和条件间接地形成合同义务。②如果一项金融工具须用或可用本集团自身权益工具
进行结算，需要考虑用于结算该工具的本集团自身权益工具，是作为现金或其他金融资产的替代品，还是为了使该工具
持有方享有在发行方扣除所有负债后的资产中的剩余权益。如果是前者，该工具是发行方的金融负债；如果是后者，该
工具是发行方的权益工具。在某些情况下，一项金融工具合同规定本集团须用或可用自身权益工具结算该金融工具，其
中合同权利或合同义务的金额等于可获取或需交付的自身权益工具的数量乘以其结算时的公允价值，则无论该合同权利
或义务的金额是固定的，还是完全或部分地基于除本集团自身权益工具的市场价格以外的变量（例如利率、某种商品的
价格或某项金融工具的价格）的变动而变动，该合同分类为金融负债。
本集团在合并报表中对金融工具（或其组成部分）进行分类时，考虑了集团成员和金融工具持有方之间达成的所有
条款和条件。如果集团作为一个整体由于该工具而承担了交付现金、其他金融资产或者以其他导致该工具成为金融负债
的方式进行结算的义务，则该工具应当分类为金融负债。
金融工具或其组成部分属于金融负债的，相关利息、股利（或股息）、利得或损失，以及赎回或再融资产生的利得
或损失等，本集团计入当期损益。
金融工具或其组成部分属于权益工具的，其发行（含再融资）、回购、出售或注销时，本集团作为权益的变动处理，
不确认权益工具的公允价值变动。
（5）金融资产减值
本集团以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务
工具投资、财务担保合同等计提减值准备并确认信用减值损失。
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指企业按照原实际
利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收入的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续期内预期信用损失的累
计变动确认为损失准备。在每个资产负债表日，将整个存续期内预期信用损失的变动金额作为减值损失或利得计入当期
损益。即使该资产负债表日确定的整个存续期内预期损益损失小于初始确认时估计现金流量所反映的预期信用损失的金
额，也将预期信用损失的有利变动确认为减值利得。
除上述采用简化计量方法和购买或源生的已发生信用减值意外的其他金融资产，本公司在每个资产负债表日评估相
关金融工具的信用风险自初始确认后是否显著增加，将金融工具发生信用减值的过程分为三个阶段，对于不同阶段的金
融工具减值采用不同的会计处理方法：金融工具的信用风险自初始确认后未显著增加的，本公司按照该金融工具未来 12
个月的预期信用损失计量损失准备，并按照其账面余额（即未扣除减值准备）和实际利率计算利息收入；金融工具的信
用风险自初始确认后已显著增加但未发生信用减值的，本公司按照该金融工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备，
并按照其账面余额（即未扣除减值准备）和实际利率计算利息收入；初始确认后发生信用减值的，本公司按照该金融工
具整个存续期的预期信用损失计量损失准备，并按照其摊余成本（账面余额减已计提减值准备）和实际利率计算利息收
入。
对于不含重大融资成分的应收账款和合同资产，本集团始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损
失准备。
1）信用风险自初始确认后是否显著增加的判断
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如果某项金融资产在资产负债表日确定的预计存续期内的违约概率显著高于在初始确认时确定的预计存续期内的违
约概率，则表明该金融资产的信用风险显著增加。但是，如果本集团确定金融工具在资产负债表日只具有较低的信用风
险的，可以假设该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。
除了单项评估风险的金融资产外，本集团基于共同风险特征将金融资产划分为不同的组合，在组合的基础上评估信
用风险。
2）预期信用损失的会计处理方法
为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化，本公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损
失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益，并根据金融工具的种类，抵减该金融资产在资产负债表
中列示的账面价值或计入预计负债（贷款承诺或财务担保合同）或计入其他综合收益（以公允价值计量且其变动计入其
他综合收益的债权投资）。
11、应收票据
本集团对应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法，包括评估信用风险自初始确认后是否已显著增加的
方法等详见本章节“10、（6）金融资产减值”。
本集团对有客观证据表明某项应收票据已经发生了信用减值的，对该应收票据单项计提坏账准备并确认预期信用损
失。当单项应收票据无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团以信用风险特征将应收票据分为组合。
本集团参考历史损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险和整个存续期预期信用损失率，
计算预期信用损失。
项目 确认组合依据 计提方法
信用损失风险极低，在短期内履行其支付合同现金流量的义务
银行承兑汇票 参照历史损失率经验，不计提信用损失。
能力很强。
商业承兑汇票 信用损失风险一般 参照历史损失率经验，计提信用损失。
12、应收账款
本集团对应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法，包括评估信用风险自初始确认后是否已显著增加的
方法等详见本章节“10、（6）金融资产减值”。
本集团对有客观证据表明某项应收账款已经发生了信用减值的，对该应收账款单项计提坏账准备并确认预期信用损
失。当单项应收账款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团以信用风险特征将应收账款分为组合。本集团
采用的共同信用风险特征包括：信用风险评级、担保品相对于金融资产的价值等。
对于划分为以账龄特征为风险组合的应收账款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况及对未来经济状况的
预测，编制应收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。
对于划分为以取得担保物为风险组合的应收账款，本集团参考担保的价值，对担保物的预期现金流和时间进行预测，
计算预期信用损失。
13、其他应收款
其他应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
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本集团对其他应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法，包括评估信用风险自初始确认后是否已显著增加
的方法等详见本章节“10、（6）金融资产减值”。
本集团对有客观证据表明某项其他应收款已经发生了信用减值的，对该其他应收款单项计提坏账准备并确认预期信
用损失。当单项其他应收款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团以信用风险特征将其他应收款分为组合，
在组合的基础上计算预期信用损失。确定组合依据如下：
项目 确认组合依据 计提方法
基于历史信用损失经验、结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未
组合 款项性质
来整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
14、贷款
本集团对贷款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法，包括评估信用风险自初始确认后是否已显著增加的方法等
详见本章节“10、（6）金融资产减值”。
对于发放贷款，除已发生信用减值的金融资产以外，根据信用风险是否发生显著増加以及是否已发生信用减值，本公
司在整个存续期的预期信用损失确认损失准备。
15、存货
本集团存货主要包括原材料、低值易耗品、包装物等。
存货中原材料在取得时按实际成本计价，存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。
用于生产的原材料，其可变现净值按估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后
的金额确定。为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值应当以合同价格为基础计算。
在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌价准备。存货跌
价准备按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在
原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
本集团存货的盘存制度为永续盘存制。
本集团低值易耗品和包装物采用一次转销法/五五摊销法进行摊销。
16、合同资产
本集团按合同已向客户提供服务或转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素的，
本集团在取得该收取对价的权利时，按合同约定应收取的对应单项履约的对价确认为合同资产。合同资产在本集团按合
同约定取得无条件的（即仅取决于时间流逝）向客户收取该对价的权利时结转确认为应收账款。
同一合同下的合同资产和合同负债按净额列示，其中净额为借方余额的，根据其流动性在“合同资产”或“其他非流动
资产”项目中列报。
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本集团在资产负债表日计算合同资产预期信用损失，如果该预期信用损失大于当前合同资产减值准备的账面金额，
本集团将其差额确认为减值损失，借记“资产减值损失”，贷记“合同资产减值准备”。相反，本集团将差额确认为减值利
得，做相反的会计记录。
本集团实际发生信用损失，认定相关合同资产无法收回，经批准予以核销的，根据批准的核销金额，借记“合同资产
减值准备”，贷记“合同资产”。若核销金额大于已计提的损失准备，按其差额借记“资产减值损失”。
17、合同成本
本集团与合同成本有关的资产包括合同履约成本和合同取得成本。
（1）与合同成本有关的资产金额的确定方法
合同履约成本，即本集团为履行合同发生的成本，不属于其他会计准则规范范围且同时满足下列条件的，确认为合
同履约成本：1）该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、
明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；2）该成本增加了本集团未来用于履行履约义务的资源；3）
该成本预期能够收回。
本集团为履行合同发生的成本，不符合合同履约成本确认条件的，或者与合同履约义务中已履行部分相关的支出，
在成本发生时直接计入当期损益。
合同取得成本，即本集团为取得合同发生的增量成本且预期能够收回的，确认为合同取得成本。增量成本是指本集
团不取得合同就不会发生的成本。本集团为取得合同发生的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出，在发生时直
接计入当期损益，但是，明确由客户承担的除外。
（2）与合同成本有关的资产的摊销
本集团与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础（即在履约义务履行的时点或按履约义
务的履约进度）进行摊销，计入当期损益。
（3）与合同成本有关的资产的减值
当合同成本的账面价值高于本集团因转让与该资产相关的商品预期能够取得的剩余对价以及为转让该相关商品估计
将要发生的成本这两项差额的，超出部分应当计提减值准备，并确认为资产减值损失。
以前期间减值的因素之后发生变化，使得前述差额高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入
当期损益，但转回后的资产账面价值不应超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。
18、持有待售资产
（1）本集团将同时符合下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：1）根据类似交易中出售此类资产或处置
组的惯例，在当前状况下即可立即出售；2）出售极可能发生，即已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，
预计出售将在一年内完成。有关规定要求相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的需要获得相关批准。本集团将非
流动资产或处置组首次划分为持有待售类别前，按照相关会计准则规定计量非流动资产或处置组中各项资产和负债的账
面价值。初始计量或在资产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或处置组时，其账面价值高于公允价值减去出售费
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用后的净额的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，
同时计提持有待售资产减值准备。
（2）本集团专为转售而取得的非流动资产或处置组，在取得日满足“预计出售将在一年内完成”的规定条件，且短期
（通常为 3 个月）内很可能满足持有待售类别的其他划分条件的，在取得日将其划分为持有待售类别。在初始计量时，
比较假定其不划分为持有待售类别情况下的初始计量金额和公允价值减去出售费用后的净额，以两者孰低计量。除企业
合并中取得的非流动资产或处置组外，由非流动资产或处置组以公允价值减去出售费用后的净额作为初始计量金额而产
生的差额，计入当期损益。
（3）本集团因出售对子公司的投资等原因导致丧失对子公司控制权的，无论出售后本集团是否保留部分权益性投资，
在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在母公司个别财务报表中将对子公司投资整体划分为持有待售
类别，在合并财务报表中将子公司所有资产和负债划分为持有待售类别。
（4）后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，
并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资
产减值损失不得转回。
（5）对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据各项非流动资产账面
价值所占比重，按比例抵减其账面价值。
（6）后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，并
在划分为持有待售类别后适用相关计量规定的非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。已
抵减的商誉账面价值，以及非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。
（7）持有待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额，根据处置组中除商誉外，各项非流动资产账面价值所占比
重，按比例增加其账面价值。
（8）持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债的利息和其他费用
继续予以确认。
19、长期应收款
本集团的长期应收款包括应收融资租赁款。
本集团对长期应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法，包括评估信用风险自初始确认后是否已显著增加
的方法等详见本附注“四、9（6）金融工具的减值”。
本集团对有客观证据表明某项长期应收款已经发生了信用减值的，对该长期应收款单项计提坏账准备并确认预期信
用损失。当单项长期应收款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团以信用风险特征将长期应收款分为组合。
本集团采用的共同信用风险特征包括：信用风险评级等。
20、长期股权投资
本集团长期股权投资主要是对子公司的投资、对联营企业的投资和对合营企业的投资。
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本集团对共同控制的判断依据是所有参与方或参与方组合集体控制该安排，并且该安排相关活动的政策必须经过这
些集体控制该安排的参与方一致同意。
本集团直接或通过子公司间接拥有被投资单位 20％（含）以上但低于 50％的表决权时，通常认为对被投资单位具有
重大影响。持有被投资单位 20%以下表决权的，还需要综合考虑在被投资单位的董事会或类似权力机构中派有代表、或
参与被投资单位财务和经营政策制定过程、或与被投资单位之间发生重要交易、或向被投资单位派出管理人员、或向被
投资单位提供关键技术资料等事实和情况判断对被投资单位具有重大影响。
对被投资单位形成控制的，为本集团的子公司。通过同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照取
得被合并方在最终控制方合并报表中净资产的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。被合并方在合并日的
净资产账面价值为负数的，长期股权投资成本按零确定。
通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并的，应在取得控制权的报告期，补充披露
在母公司财务报表中的长期股权投资的处理方法。例如：通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形
成企业合并，属于一揽子交易的，本集团将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于一揽子交易的，
在合并日，根据合并后享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投
资成本。初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的
差额，调整资本公积，资本公积不足冲减的，冲减留存收益。
通过非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以合并成本作为初始投资成本。
通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并的，应在取得控制权的报告期，补充披
露在母公司财务报表中的长期股权投资成本处理方法。例如：通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权，
最终形成企业合并，属于一揽子交易的，本集团将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于一揽子交
易的，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。购买日之前持有
的股权采用权益法核算的，原权益法核算的相关其他综合收益暂不做调整，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处
置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。购买日之前持有的股权在可供出售金融资产中采用公允价值核算的，原计
入其他综合收益的累计公允价值变动在合并日转入当期投资损益。
除上述通过企业合并取得的长期股权投资外，以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为投资
成本；以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为投资成本；投资者投入的长期股权
投资，按照投资合同或协议约定的价值作为投资成本；公司如有以债务重组、非货币性资产交换等方式取得的长期股权
投资，应根据相关企业会计准则的规定并结合公司的实际情况披露确定投资成本的方法。
本集团对子公司投资采用成本法核算，对合营企业及联营企业投资采用权益法核算。
后续计量采用成本法核算的长期股权投资，在追加投资时，按照追加投资支付的成本额公允价值及发生的相关交易
费用增加长期股权投资成本的账面价值。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，按照应享有的金额确认为当期投资收
益。
后续计量采用权益法核算的长期股权投资，随着被投资单位所有者权益的变动相应调整增加或减少长期股权投资的
账面价值。其中在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基
础，按照本集团的会计政策及会计期间，并抵销与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益按照持股比例计算归属
于投资企业的部分，对被投资单位的净利润进行调整后确认。
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处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期投资收益。采用权益法核算的长期股权投资，因
被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动而计入所有者权益的，处置该项投资时将原计入所有者权益的部分按相
应比例转入当期投资损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改按可供出售金融资
产核算，剩余股权在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用
权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进
行会计处理。
因处置部分长期股权投资丧失了对被投资单位控制的，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重
大影响的，改按权益法核算，处置股权账面价值和处置对价的差额计入投资收益，并对该剩余股权视同自取得时即采用
权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按可供出售金融资产的
有关规定进行会计处理，处置股权账面价值和处置对价的差额计入投资收益，剩余股权在丧失控制之日的公允价值与账
面价值间的差额计入当期投资损益。
本集团对于分步处置股权至丧失控股权的各项交易不属于一揽子交易的，对每一项交易分别进行会计处理。属于“一
揽子交易”的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理，但是，在丧失控制权之前每一次交易
处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入
丧失控制权的当期损益。
21、投资性房地产
投资性房地产计量模式
成本法计量
折旧或摊销方法
本集团投资性房地产主要是已出租的或持有并计划出租的房屋建筑物。
本集团投资性房地产按其成本作为入账价值，外购投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资
产的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
本集团对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率采用平均年限法计提折旧或摊销。
投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧率如下：
类别 折旧年限（年） 预计残值率 年折旧率
房屋建筑物 30 10% 3.00%
商铺 20 10% 4.50%
当投资性房地产的用途改变为自用时，则自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无形资产。自用房地产
的用途改变为赚取租金或资本增值时，则自改变之日起，将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，以
转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投
资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
资产负债表日，有迹象表明投资性房地产发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。
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22、固定资产
（1） 确认条件
1）本集团固定资产是指同时具有以下特征，即为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一年的
有形资产。
2）固定资产包括房屋及建筑物、运输设备、电子设备和其他，按其取得时的成本作为入账的价值，其中，外购的固定资
产成本包括买价和进口关税等相关税费，以及为使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该资产的其他
支出；自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成；投资者投入的固定资
产，按投资合同或协议约定的价值作为入账价值，但合同或协议约定价值不公允的按公允价值入账；融资租赁租入的固
定资产，按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为入账价值。与固定资产有关的后续支
出，包括修理支出、更新改造支出等，符合固定资产确认条件的，计入固定资产成本，对于被替换的部分，终止确认其
账面价值；不符合固定资产确认条件的，于发生时计入当期损益。
3）资产负债表日，本集团将对固定资产项目进行检查，如果存在减值迹象的，表明该资产可能发生了减值。在进行减值
测试后，如果该项固定资产的账面价值超过其可收回金额，将资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资
产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经
济利益时，终止确认该固定资产。
4）固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
5）本集团于每年期末，对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变，则作为会计估计变
更处理。
（2） 折旧方法
类别 折旧方法 折旧年限 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 30 10.00% 3%
电子设备 年限平均法 5 10.00% 18%
运输设备 年限平均法 5 10.00% 18%
其他设备 年限平均法 5 10.00% 18%
商铺 年限平均法 20 10.00% 4.5%
（3） 融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
1）认定依据:实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。具体认定依据为符合下列一项或数项条件的：
在租赁期届满时,租赁资产的所有权转移给承租人；承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行
使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人会行使这种选择权；即使资产的所有权不转
移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分；承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值；几乎相当于租赁开始日租赁
资产公允价值；租赁资产性质特殊，如不作较大改造只有承租人才能使用。
2）计价方法:融资租入固定资产初始计价为租赁期开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值较低者作为入账价值；
租赁过程中发生的手续费、印花税等直接费用，计入租入资产初始成本。
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3）融资租入固定资产后续计价采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提折旧及减值准备。
23、在建工程
在建工程在达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或工程实际成本等，按估计的价值结转固定资产，次月
起开始计提折旧，待办理了竣工决算手续后再对固定资产原值差异进行调整。
在建工程按实际发生的成本计量。自营建筑工程按直接材料、直接工资、直接施工费等计量；出包建筑工程按应支付
的工程价款等计量；设备安装工程按所安装设备的价值、安装费用、工程试运转等所发生的支出等确定工程成本。在建
工程成本还包括应当资本化的借款费用和汇兑损益。
24、借款费用
发生的可直接归属于需要经过 1 年以上的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资
性房地产和存货等的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必
要的购建或生产活动已经开始时，开始资本化；当购建或生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，
停止资本化，其后发生的借款费用计入当期损益。如果符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、
且中断时间连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。
专门借款当期实际发生的利息费用，扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投
资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款
的资本化率，确定资本化金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
25、使用权资产
使用权资产是指承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。本集团作为承租方的租赁合同，在租赁期开始日，除短
期租赁和低价值资产租赁外，本集团根据租赁合同确认使用权资产。
（1）初始计量
在租赁期开始日，本集团按照成本对使用权资产进行初始计量。初始计量成本包括：1）租赁负债的初始计量金额；
2）在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额 (扣除已享受的租赁激励相关金额)；3）承租人发生的初始直接费用，即达
成租赁所发生的增量成本；4）承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定
状态预计将发生的成本。
（2）后续计量
本集团采用成本模式对使用权资产进行后续计量。租赁期开始日后，本集团按照租赁准则有关规定重新计量租赁负
债的，相应调整使用权资产的账面价值。使用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，本集团将
剩余金额计入当期损益。
本集团根据与使用权资产有关的经济利益的预期消耗方式做出决定，按直线法对使用权资产计提折旧，通常自租赁
期开始的当月计提折旧，计提的折旧金额根据使用权资产的用途，计入相关资产的成本或者当期损益。
本集团在确定使用权资产的折旧年限时，对能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，本集团在租赁资产
剩余使用寿命内计提折旧。否则，租赁资产在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
资产负债表日，有迹象表明使用权资产发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。使用
权资产发生减值，按照扣除减值损失之后的使用权资产的账面价值，进行后续折旧。
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（3）租赁期内合同发生变更时，在租赁变更生效日，本集团按以下情形进行会计处理：
1）租赁发生变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，调减缩小或缩短部分对应的使用权资产和租赁负债的账面价值，
将这部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。
2）其他租赁变更，按变更后合同重新计量的租赁负债，相应调整使用权资产的账面价值。
26、无形资产
（1） 计价方法、使用寿命、减值测试
本集团无形资产包括土地使用权、计算机软件、车位使用权等，按取得时的实际成本计量，其中，购入的无形资产，
按实际支付的价款和相关的其他支出作为实际成本；投资者投入的无形资产，按投资合同或协议约定的价值确定实际成
本，但合同或协议约定价值不公允的，按公允价值确定实际成本；对非同一控制下合并中取得被购买方拥有的但在其财
务报表中未确认的无形资产，在对被购买方资产进行初始确认时，按公允价值确认为无形资产。
土地使用权、车位使用权从出让起始日起，按其出让年限平均摊销，其他无形资产按预计使用年限、合同规定的受
益年限和法律规定的有效年限三者中最短者分期平均摊销。摊销金额按其受益对象计入相关资产成本和当期损益。
本集团在取得无形资产时分析判断其使用寿命。使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内采用直线法摊销；使用寿
命不确定的无形资产不予摊销。本集团的计算机软件，摊销年限为 2 年。
对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核，如发生改变，则作为会计估计变
更处理。
本集团将无法预见该资产为公司带来经济利益的期限，或使用期限不确定等无形资产确定为使用寿命不确定的无形
资产。在每个会计期间对使用寿命不确定的无形资产的预计使用寿命进行复核，如有证据表明无形资产的使用寿命是有
限的，则估计其使用寿命并在预计使用寿命内摊销。
资产负债表日进行减值测试，有迹象表明无形资产发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值
准备。
（2） 内部研究开发支出会计政策
本集团内部研究开发项目的研究阶段是指研发项目已经董事会或者相关管理层的批准，并着手收集相关资料、进行
市场调查等的阶段，这一阶段不会形成阶段性成果。开发阶段是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识
应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等，这一阶段往往形成成果的可能性较大。
研究阶段的支出，于发生时计入当期损益；开发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：
1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
3）运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场；
4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；
5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
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不满足上述条件的开发阶段的支出，于发生时计入当期损益。前期已计入损益的开发支出在以后期间不再确认为资
产。已资本化的开发阶段的支出在资产负债表上列示为开发支出，自该项目达到预定可使用状态之日起转为无形资产列
报。
27、商誉
商誉为股权投资成本或非同一控制下企业合并成本超过应享有的或企业合并中取得的被投资单位或被购买方可辨认
净资产于取得日或购买日的公允价值份额的差额。与子公司有关的商誉在合并财务报表上单独列示，与联营企业和合营
企业有关的商誉，包含在长期股权投资的账面价值中。
本集团于资产负债表日进行减值测试，有迹象表明商誉发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减
值准备。
28、长期资产减值
集团于每一资产负债表日对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用寿命有
限的无形资产等项目进行检查，当存在下列迹象时，表明资产可能发生了减值，本集团将进行减值测试。对商誉和使用
寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年末均进行减值测试。难以对单项资产的可收回金额进行测试的，
以该资产所属的资产组或资产组组合为基础测试。
减值测试后，若该资产的账面价值超过其可收回金额，其差额确认为减值损失，上述资产的减值损失一经确认，在
以后会计期间不予转回。
出现减值的迹象如下：
（1）资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌；
（2）企业经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化，从而对企
业产生不利影响；
（3）市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响企业计算资产预计未来现金流量现值的折现率，
导致资产可收回金额大幅度降低；
（4）有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏；
（5）资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置；
（6）企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所创造的净现金流量或者实现的营
业利润（或者亏损）远远低于（或者高于）预计金额等；
（7）其他表明资产可能已经发生减值的迹象。
29、长期待摊费用
本集团的长期待摊费用主要是指已经支出，但应由当期及以后各期承担的摊销期限在 1 年以上(不含 1 年) 的摊销费
用，如租入自用办公场所的装修费、租入对外经营的公寓等房产的装修费、高尔夫球场使用等费用，该等费用在受益期
内平均摊销。如果长期待摊费用项目不能使以后会计期间受益，则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
30、合同负债
合同负债反映本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。本集团在向客户转让商品之前，客户已经支
付了合同对价或本集团已经取得了无条件收取合同对价权利的，在客户实际支付款项与到期应支付款项孰早时点，按已
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收款项或应收客户对价的金额确认为合同负债。在本集团按合同约定履行了向客户提供服务或转让商品的义务时，按对
应服务或商品的对价冲减合同负债。
同一合同下的合同资产和合同负债按净额列示，其中净额为贷方余额的，根据其流动性在“合同负债”或“其他非流动
负债”项目中列报。
31、职工薪酬
（1） 短期薪酬的会计处理方法
短期薪酬主要包括：职工工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保险费、工伤保险费、住房公
积金，工会经费和职工教育经费、非货币性福利以及其他短期薪酬。本集团在职工提供服务的会计期间，将实际发生的
短期薪酬确认为负债，并按照受益对象计入当期损益或相关资产成本。
（2） 离职后福利的会计处理方法
离职后福利主要包括设定提存计划。其中设定提存计划主要包括基本养老保险、失业保险以及年金等，相应的应缴存
金额于发生时计入相关资产成本或当期损益。
（3） 辞退福利的会计处理方法
在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿的建议，在本集团不能
单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时，和本集团确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本
两者孰早日，确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月不能
完全支付的，按照其他长期职工薪酬处理。
职工内部退休计划采用上述辞退福利相同的原则处理。本集团将自职工停止提供服务日至正常退休日的期间拟支付的
内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预计负债确认条件时，计入当期损益（辞退福利）。
（4） 其他长期职工福利的会计处理方法
本集团向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划进行会计处理，除此之外按照设定
收益计划进行会计处理。
32、租赁负债
本集团作为承租方的租赁合同，在租赁期开始日，除短期租赁和低价值资产租赁外，本集团根据租赁合同确认租赁
负债。
（1）初始计量
租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。
租赁付款额是指本集团按合同向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，包括：1）固定付款额
及实质固定付款额；2）取决于指数或比率的可变租赁付款额，该款项在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确定；
3）本集团合理确定将行使选择权时，购买该选择权的行权价格；4）本集团将行使终止租赁选择权，行使终止租赁选择
权需支付的款项；5）根据本集团提供的担保余值预计应支付的款项。
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在计算租赁付款额的现值时，本集团采用租赁内含利率作为折现率，该利率是指使出租人的租赁收款额的现值与未
担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人的初始直接费用之和的利率。本集团因无法确定租赁内含利率的，
采用增量借款利率作为折现率。该增量借款利率，是指本集团在类似经济环境下为获得与使用权资产价值接近的资产，
在类似期间以类似抵押条件借入资金须支付的利率。该利率与下列事项相关：1）本集团自身情况，即集团的偿债能力和
信用状况；2）“借款”的期限，即租赁期；3）“借入”资金的金额，即租赁负债的金额；4）“抵押条件”，即标的资产的性
质和质量；5）经济环境，包括承租人所处的司法管辖区、计价货币、合同签订时间等。本集团以银行贷款利率为基础，
考虑上述因素进行调整而得出该增量借款利率。
（2）后续计量
在租赁期开始日后，本集团按以下原则对租赁负债进行后续计量：1）确认租赁负债的利息时，增加租赁负债的账面
金额；2）支付租赁付款额时，减少租赁负债的账面金额；3）因重估或租赁变更等原因导致租赁付款额发生变动时，重
新计量租赁负债的账面价值。
本集团按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益或相关资产成本。周期
性利率是指本集团对租赁负债进行初始计量时所采用的折现率，或者因租赁付款额发生变动或因租赁变更而需按照修订
后的折现率对租赁负债进行重新计量时，本集团所采用的修订后的折现率。
租赁期内合同发生变更时，在租赁变更生效日，本集团按以下情形进行会计处理：
1）租赁发生变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，调减缩小或缩短部分对应的使用权资产和租赁负债的账面价值，
将这部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。
2）其他租赁变更，按变更后合同重新计量的租赁负债，相应调整使用权资产的账面价值。
（3）重新计量
租赁期开始日后，发生下列情形的，本集团按照变动后租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资
产的账面价值：
1）实质固定付款额发生变动（该情形下，采用原折现率折现）；2）保余值预计的应付金额发生变动（该情形下，
采用原折现率折现）；3）用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动（该情形下，采用修订后的折现率折现）；4）购
买选择权的评估结果发生变化（该情形下，采用修订后的折现率折现）；5）续租选择权或终止租赁选择权的评估结果或
实际行使情况发生变化（该情形下，采用修订后的折现率折现）。
33、预计负债
当与对外担保、商业承兑汇票贴现、未决诉讼或仲裁、产品质量保证等或有事项相关的业务同时符合以下条件时，
本集团将其确认为负债：该义务是本集团承担的现时义务；该义务的履行很可能导致经济利益流出企业；该义务的金额
能够可靠地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定
性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。每个资产
负债表日对预计负债的账面价值进行复核，如有改变则对账面价值进行调整以反映当前最佳估计数。
34、担保赔偿准备、未到期责任准备
担保赔偿准备、未到期责任准备是本集团在从事金融融资性担保业务时，参照执行 2010 年 3 月 8 日经国务院批准，
中国银行业监督管理委员会、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国工业和信息化部、中华人民共和
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国财政部、中华人民共和国商务部、中国人民银行、国家工商行政管理总局制定《融资性担保公司管理暂行办法》规定
进行提取。
本集团按照当年融资性担保费收入的 50％提取未到期责任准备金，未到期责任准备金按差额提取。按不低于当年年
末融资性担保责任余额 1％的比例提取担保赔偿准备金，担保赔偿准备金累计达到当年融资性担保责任余额 10％的，实
行差额提取。
35、股份支付
用以换取职工提供服务的以权益结算的股份支付，以授予职工权益工具在授予日的公允价值计量。该公允价值的金
额在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的情况下，在等待期内以对可行权权益工具数量的最佳估计为基
础，按直线法计算计入相关成本或费用，相应增加资本公积。
以现金结算的股份支付，按照本集团承担的以股份或其他权益工具为基础确定的负债的公允价值计量。如授予后立
即可行权，在授予日以承担负债的公允价值计入相关成本或费用，相应增加负债；如需完成等待期内的服务或达到规定
业绩条件以后才可行权，在等待期的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按照本集团承担负债的公
允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用，相应调整负债。
在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当期损益。
本集团在等待期内取消所授予权益工具的（因未满足可行权条件而被取消的除外），作为加速行权处理，即视同剩
余等待期内的股权支付计划已经全部满足可行权条件，在取消所授予权益工具的当期确认剩余等待期内的所有费用。
36、优先股、永续债等其他金融工具
归类为债务工具的优先股、永续债，按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用实际利率法按摊余
成本进行后续计量，其利息支出或股利分配按照借款费用进行处理，其回购或赎回产生的利得或损失计入当期损益。
归类为权益工具的优先股、永续债，在发行时收到的对价扣除交易费用后增加所有者权益，其利息支出或股利分配
按照利润分配进行处理，回购或注销作为权益变动处理。
37、收入
收入确认和计量所采用的会计政策
收入是本集团在日常活动中形成的、会导致股东权益增加且与股东投入资本无关的经济利益的总流入。本集团的营业
收入主要为劳务服务收入、建造合同收入、经营租赁收入、销售商品收入和让渡资产使用权收入。
（1）确认和计量方法
本集团与客户之间的合同同时满足下列条件时，本集团在履行了合同中的履约义务，即客户取得相关服务或商品控制
权时确认收入：合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务；合同明确了合同各方与所转让商品或提供劳务相关的权
利和义务；合同有明确的与所转让商品或提供劳务相关的支付条款；合同具有商业实质，即履行该合同将改变本集团未
来现金流量的风险、时间分布或金额；本集团因向客户转让商品或提供劳务而有权取得的对价很可能收回。
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在合同开始日，本集团将识别合同中存在的各单项履约义务，确定各单项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一
时点履行；并将交易价格按照各单项履约义务所承诺商品或劳务的单独售价的相对比例分摊至各单项履约义务；在履行
了各单项履约义务时按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量确认收入。
交易价格是本集团因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项。本集团将根据
合同条款，再考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响，并结合以往的习
惯做法确定交易价格。合同有可变对价的，本集团按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，确认的交
易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。预期将退还给客户的款项作为退
货负债，不计入交易价格。有权收取的对价是非现金形式时，本集团按照非现金对价的公允价值确定交易价格。合同中
存在重大融资成分的，本集团按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格，该交易
价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日，本集团预计客户取得商品或服务控制权
与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。
满足下列条件之一时，本集团属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：1）客户在本集
团履约的同时即取得并消耗本集团履约所带来的经济利益；2）客户能够控制本集团履约过程中在建商品或服务；3）本
集团履约过程中所产出的商品或服务具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分
收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本集团在该段时间内按照履约进度确认收入，按商品或服务的性质，采用产出法
或投入法确定履约进度。当履约进度不能合理确定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成
本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本集团在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商
品或服务控制权时，本集团会考虑下列迹象：1）本集团就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品或服务负有
现时付款义务；2）本集团已将该商品的实物转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；3）本集团已将该商品实
物转移给客户，即客户已占有该实物商品；4）本集团已将该商品或服务的法定所有权或所有权上的主要风险和报酬转移
给客户，即客户已取得该商品或服务所有权上的主要风险和报酬；5）客户已接受该商品或服务。
（2）具体确认方法
1）劳务服务收入
本集团按合同提供劳务服务时，已提供的服务达到合同约定的确认条款，即客户已取得相关服务控制权时，按合同
条款约定的服务对价确认服务收入的实现。包括房地产代理销售服务、房地产营销服务、房地产经纪服务、互联网+服
务、物业管理服务等服务收入。
本集团房地产顾问服务合同中一般约定按工作阶段进度分一期、二期、三期等分期收款的。本集团在按合同约定完
成阶段工作并提交相关报告，经客户以阶段工作确认书确认后，本集团按合同约定的阶段收款金额确认顾问服务收入的
实现；在终稿汇报、提交报告终稿并经客户确认之后，确认合同剩余顾问服务收入的实现。
2）建造合同收入
本集团在合同履行履约义务的时段内按履约进度确认建造合同收入的实现，合同履约进度按累计实际发生的合同成本
占合同预计总成本的比例确定。
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如合同履约进度不能合理确定时，但合同成本能够收回的，合同收入根据能够收回的实际合同成本予以确认，合同
成本在其发生的当期确认为合同费用；使合同履约进度不能合理确定的因素不复存在时，按照合同履约进度确定与建造
合同有关的收入和费用。
3）经营租赁收入
本集团按合同提供租赁服务后，按与承租方签定的合同或协议约定的固定租金，按直线法确认租赁收入的实现，合同
可变租金在实际发生时确认租赁收入的实现。
4）销售商品收入
本集团按合同约定的时间、地点将商品交付给客户，待客户验收后按合同约定的商品对价确认商品销售收入的实现。
本集团签订的合同或协议包括销售商品和提供劳务时，如销售商品部分和提供劳务部分能够区分并单独计量的，将
销售商品部分和提供劳务部分分别处理；如销售商品部分和提供劳务部分不能够区分，或虽能区分但不能够单独计量的，
将该合同全部作为销售商品处理。
销售合同约定本集团无安装义务的，以客户签收的收货验收单作为确认收入的依据；销售合同约定本集团应承担安
装义务的，本集团以客户签收的安装竣工单作为确认收入的依据。
5）让渡资产使用权收入
本集团按合同提供资产给客户后，按合同约定的使用期间和方法计算确认收入的实现。
利息收入：在本集团放款时，按照他人使用本集团货币资金的时间和实际利率计算确定收入金额。计算时考虑贷款的
合同条款并且包括所有归属于实际利率组成部分的费用和所有交易成本，但不包括未来信用损失。
使用费收入：按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定收入金额。
同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
38、政府补助
本集团的政府补助包括从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产。其中，与资产相关的政府补助，是指本集团取
得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助；与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的
政府补助。如果政府文件中未明确规定补助对象，本集团按照上述区分原则进行判断，难以区分的，整体归类为与收益
相关的政府补助。
政府补助为货币性资产的，按照实际收到的金额计量，对于按照固定的定额标准拨付的补助，或对年末有确凿证据
表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶持资金时，按照应收的金额计量；政府补助为非货币
性资产的，按照公允价值计量，公允价值不能可靠取得的，按照名义金额(1 元)计量。
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为与资产相关的政府补助确认为递延收益，确认为递延收益的与资产相关的政府补助，在相关资产使用寿命内平均
分配计入当期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转
入资产处置当期的损益。
为与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用
或损失的期间计入当期损益。与日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与
日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
39、递延所得税资产/递延所得税负债
本集团递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性差异)计算确认。
对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可抵扣亏损，确认相应的递延所得税资产。对于商誉的初始确认
产生的暂时性差异，不确认相应的递延所得税负债。对于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)的非
企业合并的交易中产生的资产或负债的初始确认形成的暂时性差异，不确认相应的递延所得税资产和递延所得税负债。
于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认递延所得
税资产。
40、所得税的会计核算
所得税的会计核算采用资产负债表债务法。所得税费用包括当年所得税和递延所得税。除将与直接计入股东权益的
交易和事项相关的当年所得税和递延所得税计入股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，其
余的当年所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。
当年所得税是指企业按照税务规定计算确定的针对当年发生的交易和事项，应纳给税务部门的金额，即应交所得税；
递延所得税是指按照资产负债表债务法应予确认的递延所得税资产和递延所得税负债在年末应有的金额相对于原已确认
金额之间的差额。
41、租赁
（1） 租赁的识别
租赁是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。
在合同开始日，本集团评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识
别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。本集团进行如下评估：
1）合同是否涉及已识别资产的使用。已识别资产可能由合同明确指定或在资产可供客户使用时隐性指定，并且该资
产在物理上可区分，或者如果资产的某部分产能或其他部分在物理上不可区分但实质上代表了该资产的全部产能，从而
使客户获得因使用该资产所产生的几乎全部经济利益。如果资产的供应方在整个使用期间拥有对该资产的实质性替换权，
则该资产不属于已识别资产。
2）承租人是否有权获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益。
3）承租人是否有权在该使用期间主导已识别资产的使用。
合同中同时包含多项单独租赁的，承租人和出租人将合同予以分拆，并分别就各项单独租赁进行会计处理。合同中同
时包含租赁和非租赁部分的，承租人和出租人将租赁和非租赁部分进行分拆。
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（2） 会计处理方法
本集团作为租赁承租方：
1）租赁确认
除短期租赁和低价值资产租赁外，在租赁开始日确认使用权资产和租赁负债。使用权资产和租赁负债的确认和计量参
见前述“使用权资产”以及“租赁负债”政策说明。
对未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。
2）租赁变更
租赁变更，是指原合同条款之外的租赁范围、租赁对价、租赁期限的变更，包括增加或终止一项或多项租赁资产的使
用权，延长或缩短合同规定的租赁期等。租赁变更生效日，是指双方就租赁变更达成一致的日期。
租赁发生变更且同时符合下列条件的，本集团将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：①该租赁变更通过增加
一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围或延长了租赁期限；②增加的对价与租赁范围扩大部分或租赁期限延长
部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本集团按照租赁准则有关规定对变更后合同的对
价进行分摊，重新确定变更后的租赁期；并采用修订后的折现率对变更后的租赁付款额进行折现，以重新计量租赁负债。
在计算变更后租赁付款额的现值时，本集团采用剩余租赁期间的租赁内含利率作为折现率；无法确定剩余租赁期间的租
赁内含利率的，本集团采用租赁变更生效日的承租人增量借款利率作为折现率。就上述租赁负债调整的影响，本集团区
分以下情形进行会计处理：①租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，承租人应当调减使用权资产的账面价值，并
将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。②其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，承租人相应调
整使用权资产的账面价值。
3）短期租赁和低价值资产租赁
短期租赁是指在租赁期开始日，租赁期不超过 12 个月的租赁，包含购买选择权的租赁不属于短期租赁；低价值资产租
赁是指单项租赁资产为全新资产时价值低于 40,000 元的租赁，承租人转租或预期转租租赁资产的，原租赁不属于低价值
资产租赁。
本集团对于短期租赁和低价值资产租赁，选择不确认使用权资产和租赁负债，本集团将短期租赁和低价值资产租赁的
租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法或其他系统合理的方法计入相关资产成本或当期损益。
本集团作为租赁出租方：
在租赁开始日，本集团将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁是指无论所有权最终是否转移但实质上转移了与租
赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。经营租赁是指除融资租赁以外的其他租赁。
一项租赁存在下列一种或多种情形的，本集团通常将其分类为融资租赁：①在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移
给承租人；②承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款与预计行使选择权时租赁资产的公允价值相比足够低，
因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将行使该选择权；③资产的所有权虽然不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命
的大部分（不低于租赁资产使用寿命的 75%）；④在租赁开始日，租赁收款额的现值几乎相当于租赁资产的公允价值
（不低于租赁资产公允价值的 90%。）；⑤租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。一项租赁存
在下列一项或多项迹象的，本集团也可能将其分类为融资租赁：①若承租人撤销租赁，撤销租赁对出租人造成的损失由
承租人承担；②资产余值的公允价值波动所产生的利得或损失归属于承租人；③承租人有能力以远低于市场水平的租金
继续租赁至下一期间。
1）融资租赁
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在租赁期开始日，本集团对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。应收融资租赁款进行初始计量
时，将租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。
租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。租赁收款额，
是指出租人因让渡在租赁期内使用租赁资产的权利而应向承租人收取的款项，包括：①承租人需支付的固定付款额及实
质固定付款额；存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；②取决于指数或比率的可变租赁付款额，该款项在初始计量
时根据租赁期开始日的指数或比率确定；③购买选择权的行权价格，前提是合理确定承租人将行使该选择权；④承租人
行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权；⑤由承租人、与承租人有关的
一方以及有经济能力履行担保义务的独立第三方向出租人提供的担保余值。
本集团按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。该周期性利率，是指确定租赁投资净额采用
内含折现率（转租情况下，若转租的租赁内含利率无法确定，采用原租赁的折现率（根据与转租有关的初始直接费用进
行调整）），或者融资租赁的变更未作为一项单独租赁进行会计处理，且满足假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被
分类为融资租赁条件时按相关规定确定的修订后的折现率。
融资租赁发生变更且同时符合下列条件的，本集团将该变更作为一项单独租赁进行会计处理：①该变更通过增加一项
或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；②增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额
相当。
如果融资租赁的变更未作为一项单独租赁进行会计处理，且满足假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为经营
租赁条件的，本集团自租赁变更生效日开始将其作为一项新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的租赁投资净额
作为租赁资产的账面价值。
2）经营租赁
在租赁期内各个期间，本集团采用直线法将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。
本集团发生的与经营租赁有关的初始直接费用应当资本化至租赁标的资产的成本，在租赁期内按照与租金收入相同的
确认基础分期计入当期损益。
对于经营租赁资产中的固定资产，本集团采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租赁资产，采用系统合理
的方法进行摊销。
本集团取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额,在实际发生时计入当期损益。
经营租赁发生变更的，本集团自变更生效日开始，将其作为一项新的租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或
应收的租赁收款额视为新租赁的收款额。
42、资产证券化
本集团的资产证券化是指将部分信贷资产打包出售给合作方设立的特定目的实体。
金融资产发生转移的，根据相关金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的转移情况进行判断：已经全部转移的，
终止确认相应的金融资产；没有转移且保留了相关金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不予终止确认；既没有
转移也没有保留相关金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，根据对该项金融资产控制的涉及程度决定是否终止确
认：放弃了对该项金融资产控制的，终止确认该项金融资产；未放弃对该项金融资产控制的，按照对其继续涉入该项金
融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认相关负债。
附回购条件的信贷资产转让，根据交易的经济实质确定是否终止确认。对于将予回购的资产与转让的信贷资产相同
或实质上相同，回购价格固定或是原转让价格加上合理回报的，本集团不终止确认所转让的信贷资产。对于在金融资产
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转让后只保留了优先按照公允价值回购该信贷资产权利的(在转入方出售该信贷资产的情况下)，本集团终止确认所转让
的信贷资产。
金融资产符合整体终止确认的，转移所收到的对价与相应的账面价值的差额，计入当期损益，原直接计入所有者权
益的相关金融资产的公允价值累积变动额，也一并转入当期损益；满足部分转移终止确认条件的，将涉及转移金融资产
整体的账面价值在终止确认部分与未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，以分摊后的账面价值作为
基础比照整体转移对部分转移的部分进行处理。不符合终止确认条件的，将收到的对价确认为一项金融负债。
43、 终止经营
本集团满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已经处置或划分为持有待售类别：1）该组成
部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要
经营地区进行处置的一项相关联计划的一部分；3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。
44、重要会计政策和会计估计变更
（1） 重要会计政策变更
□适用 不适用
（2） 重要会计估计变更
□适用 不适用
45、其他
编制财务报表时，本集团管理层需要运用估计和假设，这些估计和假设会对会计政策的应用及资产、负债、收入及
费用的金额产生影响。实际情况可能与这些估计不同。本集团管理层对估计涉及的关键假设和不确定性因素的判断进行
持续评估。会计估计变更的影响在变更当期和未来期间予以确认。
下列会计估计及关键假设存在导致未来期间的资产及负债账面值发生重大调整的重要风险。
（1）应收款项减值的会计估计
本集团在资产负债表日按摊余成本计量的应收款项，以评估是否出现减值情況，并在出现减值情況时评估减值损失
的具体金额。减值的客观证据包括显示个别或组合应收款项预计未来现金流量出现大幅下降的可判断数据，显示个别或
组合应收款项中债务人的财务状况出现重大负面的可判断数据等事項。如果有证据表明该应收款项价值已恢复，且客观
上与确认该损失后发生的事项有关，则将原确认的减值损失予以转回。
（2）贷款减值损失的会计估计
本集团定期判断是否有任何客观证据表明贷款和垫款在资产负债表日发生了减值损失。如有，本集团将估算减值损
失的金额。减值损失金额为贷款和垫款账面金额与预计未来现金流量的现值之间的差额。估算减值损失金额时，对是否
存在客观证据表明贷款和垫款已发生减值损失作出重大判断，并对预期未来现金流量的现值作出重大估计。
（3）商誉减值准备的会计估计
本集团每年对商誉进行减值测试。包含商誉的资产组和资产组组合的可收回金额为其预计未来现金流量的现值，其
计算需要采用会计估计。
90
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
如果管理层对资产组和资产组组合未来现金流量计算中采用的毛利率进行修订，修订后的毛利率低于目前采用的毛
利率，本集团需对商誉增加计提减值准备。
如果管理层对应用于现金流量折现的税前折现率进行重新修订，修订后的税前折率高于目前采用的折现率，本集团
需对商誉增加计提减值准备。
如果实际毛利率或税前折现率高于或低于管理层的估计，本集团不能转回原已计提的商誉减值损失。
（4）固定资产减值准备的会计估计
本集团在资产负债表日对存在减值迹象的房屋建筑物、机器设备等固定资产进行减值测试。固定资产的可收回金额
为其预计未来现金流量的现值和资产的公允价值减去处置费用后的净额中较高者，其计算需要采用会计估计。
如果管理层对资产组和资产组组合未来现金流量计算中采用的毛利率进行修订，修订后的毛利率低于目前采用的毛
利率，本集团需对固定资产增加计提减值准备。
如果管理层对应用于现金流量折现的税前折现率进行重新修订，修订后的税前折现率高于目前采用的折现率，本集
团需对固定资产增加计提减值准备。
如果实际毛利率或税前折现率高于或低于管理层估计，本集团不能转回原已计提的固定资产减值准备。
（5）递延所得税资产确认的会计估计
递延所得税资产的估计需要对未来各个年度的应纳税所得额及适用的税率进行估计，递延所得税资产的实现取决于
集团未来是否很可能获得足够的应纳税所得额。未来税率的变化和暂时性差异的转回时间也可能影响所得税费用（收益）
以及递延所得税的余额。上述估计的变化可能导致对递延所得税的重要调整。
（6）固定资产、无形资产的可使用年限
本集团至少于每年年度终了，对固定资产和无形资产的预计使用寿命进行复核。预计使用寿命是管理层基于同类资
产历史经验、参考同行业普遍所应用的估计并结合预期技术更新而决定的。当以往的估计发生重大变化时，则相应调整
未来期间的折旧费用和摊销费用。
六、税项
1、主要税种及税率
税种 计税依据 税率
增值税 应税货物、服务销售收入 1%、3%、5%、6%、9%、13%
城市维护建设税 流转税额 7%
企业所得税 应纳税所得额 25%、16.5%、15%、2.5%-5%超额累进税率
教育费附加 流转税额 3%
自用房产税 房产原值的 70% 1.2%
出租房产税 房产租赁收入 12%
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
纳税主体名称 所得税税率
世联咨询(香港)有限公司 16.50%
重庆世联君汇房地产运营管理有限公司 15.00%
深圳先锋居善科技有限公司 15.00%
珠海横琴善居科技有限公司等公司 2.5%-5%超额累进税率
91
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2、税收优惠
（1）世联咨询(香港)有限公司、SHIJU(HK)LIMITED 适用香港地区利得税 16.5%。
（2）根据《财政部 税务总局 国家发展改革委关于延续西部大开发企业所得税政策的公告》（财政部公告 2020 年第 23
号），重庆世联君汇房地产运营管理有限公司享受税收优惠，减按 15%税率征收企业所得税。
（3）深圳先锋居善科技有限公司于 2017 年 8 月 17 日收到深圳市科技创新委员会、深圳市财政委员会、深圳市国家税务
局、深圳市地方税务局联合颁发的编号为 GR201744200012 的《高新技术企业证书》，有效期三年。根据《中华人民共
和国企业所得税法》、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》、《国务院关于实施企业所得税过渡优惠政策的通知》
等相关规定，深圳先锋居善科技有限公司自通过国家高新技术企业认定后，2017 年起两年年内（2017 年 1 月 1 日至
2018 年 12 月 31 日）享受“两免三减半”所得税优惠税率即按 12.5%的税率缴纳企业所得税，期满后适用高新技术企业 15%
税率缴纳企业所得税。
（4）根据《财政部 税务总局关于实施小微企业和个体工商户所得税优惠政策》(财政部 税务总局公告 2021 年第 12 号)
公告的规定，自 2021 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日，对小型微利企业年应纳税所得额不超过 100 万元的部分，减按
12.5%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税；根据《财政部 税务总局关于进一步实施小微企业所得税优惠
政策的公告》（财政部 税务总局公告 2022 年第 13 号），2022 年 1 月 1 日至 2024 年 12 月 31 日，对小型微利企业年应
纳税所得额超过 100 万元但不超过 300 万元的部分，减按 25%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税。本集团
子公司珠海横琴善居科技有限公司等公司享有 2.5%-5%超额累进所得税率优惠。
3、其他
1）本集团主要适用增值税税率为 6%，小规模纳税人适用 3%，其中房地产代理销售服务、房地产策划顾问服务、金
融服务、互联网+服务、房地产经纪服务、公寓住宿服务、物业管理服务、资产管理服务等劳务服务适用 6%，不动产租
赁适用 5%、9%，装修业务适用 9%，物业服务中的代收水费适用 3%，物业中的代收电费及销售货物适用 13%。
2）根据 《财政部 税务总局关于对增值税小规模纳税人免征增值税的公告》（财政部 税务总局公告 2022 年第 15
号）的规定：《财政部 税务总局关于延续实施应对疫情部分税费优惠政策的公告》（财政部 税务总局公告 2021 年第
7 号）的税收优惠政策，增值税小规模纳税人适用 3%征收率的应税销售收入，减按 1%征收率征收增值税，执行期限延
长至 2022 年 3 月 31 日；2022 年 4 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日，增值税小规模纳税人适用 3%征收率的应税销售收入免
征增值税。
七、合并财务报表项目注释
1、货币资金
单位：元
项目 期末余额 期初余额
库存现金 26,535.63 53,808.40
银行存款 1,910,921,925.17 1,837,475,686.91
其他货币资金 56,187,076.25 28,747,475.48
合计 1,967,135,537.05 1,866,276,970.79
其中：存放在境外的款项总额 1,011,448.32 1,072,524.42
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因抵押、质押或冻结等对使用有限制的款项总额 56,187,076.25 28,747,475.48
其他说明
期末其他货币资金系 1）本集团在银行存入保函保证金共计 16,081,842.68 元；2）本集团在银行存入诉讼保证金共
计 8,470,001.63 元；3）子公司世联行经纪的二手楼交易客户缴存在资金监管账户的交易结算资金 96,912.00 元；4）子
公司杭州世联卓群因车辆 ETC 业务，被冻结业务保证金 3,000.00 元；5）子公司横琴物业、珠海红璞业务合作方共管账
户资金 31,535,319.94 元。
2、应收票据
（1） 应收票据分类列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
银行承兑票据 560,000.00
商业承兑票据 87,750,597.33 135,707,243.65
合计 87,750,597.33 136,267,243.65
93
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单位：元
期末余额 期初余额
类别 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
账面价值 账面价值
金额 比例 金额 计提比例 金额 比例 金额 计提比例
按单项计
提坏账准
377,756,154.72 97.68% 298,931,023.70 79.13% 78,825,131.02 433,633,346.33 90.87% 340,657,471.70 78.56% 92,975,874.63
备的应收
票据
其中：
商业承兑
377,756,154.72 97.68% 298,931,023.70 79.13% 78,825,131.02 433,633,346.33 90.87% 340,657,471.70 78.56% 92,975,874.63
汇票
按组合计
提坏账准
8,988,385.01 2.32% 62,918.70 0.70% 8,925,466.31 43,592,597.35 9.13% 301,228.33 0.69% 43,291,369.02
备的应收
票据
其中：
银行承兑
560,000.00 0.11% 0.00 0.00% 560,000.00
汇票
商业承兑
8,988,385.01 2.32% 62,918.70 0.70% 8,925,466.31 43,032,597.35 9.02% 301,228.33 0.70% 42,731,369.02
汇票
合计 386,744,539.73 100.00% 298,993,942.40 87,750,597.33 477,225,943.68 100.00% 340,958,700.03 136,267,243.65
按单项计提坏账准备：298,931,023.70
94
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单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
客户财务困难，预计
集团客户 1 366,851,154.72 293,478,523.70 80.00%
无法全额收回款项
客户财务困难，预计
集团客户 2 10,905,000.00 5,452,500.00 50.00%
无法全额收回款项
合计 377,756,154.72 298,931,023.70
按组合计提坏账准备：0.00
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
银行承兑汇票 0.00 0.00 0.00%
合计 0.00 0.00
确定该组合依据的说明：
对于银行承兑汇票，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过预测违约风险敞
口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失，本公司对银行承兑汇票组合的预期信用损失率为 0%
按组合计提坏账准备：62,918.70
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
商业承兑汇票 8,988,385.01 62,918.70 0.70%
合计 8,988,385.01 62,918.70
确定该组合依据的说明：
对于评估为正常的、低风险的商业承兑汇票，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预
测，通过预测违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
如是按照预期信用损失一般模型计提应收票据坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□适用 不适用
（2） 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
商业承兑汇票 340,958,700.03 -41,964,757.63 298,993,942.40
合计 340,958,700.03 -41,964,757.63 298,993,942.40
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
95
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□适用 不适用
（3） 期末公司已质押的应收票据
单位：元
项目 期末已质押金额
银行承兑票据 0.00
商业承兑票据 0.00
合计 0.00
（4） 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
单位：元
项目 期末终止确认金额 期末未终止确认金额
银行承兑票据 0.00 0.00
商业承兑票据 2,288,704.00 15,636,937.23
合计 2,288,704.00 15,636,937.23
（5） 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
单位：元
项目 期末转应收账款金额
商业承兑票据 82,107,181.57
合计 82,107,181.57
其他说明：
1）期末本集团不存在已质押的票据；
2）期末本集团已经背书或贴现未终止确认金额中 14,636,937.23 元系本集团内部公司之间已贴现的应收票据，合并报表
已抵销。根据会计准则规定，相关风险未转移，未终止确认应收票据，已贴现金额已记入短期借款；
3）期末本集团转应收账款的票据主要是集团客户 1、客户 3 等客户资金周转困难，出现了商业承兑汇票逾期未兑付的情
况。
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3、应收账款
（1） 应收账款分类披露
单位：元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
计提比 账面价值 计提比 账面价值
金额 比例 金额 金额 比例 金额
例 例
按单项计提
坏账准备的 947,079,112.95 39.67% 738,907,252.56 78.02% 208,171,860.39 902,782,938.14 39.07% 705,402,361.08 78.14% 197,380,577.06
应收账款
其中：
客户 1-14 947,079,112.95 39.67% 738,907,252.56 78.02% 208,171,860.39 902,782,938.14 39.07% 705,402,361.08 78.14% 197,380,577.06
按组合计提
坏账准备的 1,440,522,053.38 60.33% 213,077,251.60 14.79% 1,227,444,801.78 1,407,900,333.87 60.93% 194,796,324.31 13.84% 1,213,104,009.56
应收账款
其中：
以账龄特征
为基础的组 1,413,958,985.63 59.22% 207,894,279.11 14.70% 1,206,064,706.52 1,397,109,204.60 60.46% 193,889,315.45 13.88% 1,203,219,889.15
合
取得担保物
为基础的组 26,563,067.75 1.11% 5,182,972.49 19.51% 21,380,095.26 10,791,129.27 0.47% 907,008.86 8.41% 9,884,120.41
合
合计 2,387,601,166.33 100.00% 951,984,504.16 1,435,616,662.17 2,310,683,272.01 100.00% 900,198,685.39 1,410,484,586.62
按单项计提坏账准备：738,907,252.56
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单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
集团客户 1 850,723,209.59 680,577,891.60 80.00% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
集团客户 2 35,834,895.20 25,084,426.69 70.00% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
集团客户 3 8,639,585.21 4,319,792.66 50.00% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
集团客户 4 13,846,171.92 11,076,937.54 80.00% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
集团客户 5 13,921,023.52 4,176,307.07 30.00% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
集团客户 6 2,659,874.37 2,127,899.49 80.00% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
集团客户 7 6,331,034.75 3,165,517.39 50.00% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
集团客户 8 3,865,743.49 1,932,871.63 50.00% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
集团客户 9 362,170.70 289,736.56 80.00% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
集团客户 10 130,000.00 104,000.00 80.00% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
客户 11 9,427,064.53 4,713,532.26 50.00% 项目涉及诉讼存在风险，预计无法全额收回款项
客户 12 757,178.67 757,178.67 100.00% 预计无法收回款项
客户 13 461,161.00 461,161.00 100.00% 预计无法收回款项
客户 14 120,000.00 120,000.00 100.00% 预计无法收回款项
合计 947,079,112.95 738,907,252.56
按组合计提坏账准备：207,894,279.11
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
6 个月以内 755,418,731.12 6,269,975.47 0.83%
6 个月至 1 年 346,541,203.94 16,633,977.79 4.80%
1-2 年 121,014,070.63 37,320,739.38 30.84%
2 年以上 190,984,979.94 147,669,586.47 77.32%
合计 1,413,958,985.63 207,894,279.11
确定该组合依据的说明：
当单项应收账款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团依据信用风险特征将应收账款划分为帐龄组合，
在组合基础上，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存
续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
按组合计提坏账准备：5,182,972.49
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
新房销售收款权利 26,563,067.75 5,182,972.49 19.51%
合计 26,563,067.75 5,182,972.49
确定该组合依据的说明：
本集团对于有担保物的应收账款按照担保物的公允价值评估信用损失，计提坏账准备。
如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□适用 不适用
按账龄披露
单位：元
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账龄 期末余额
1 年以内（含 1 年） 1,362,884,097.07
其中：6 个月以内 804,585,292.09
6 个月至 1 年 558,298,804.98
1至2年 651,298,564.29
2至3年 373,418,504.97
合计 2,387,601,166.33
（2） 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
坏账准备 900,198,685.39 44,646,829.20 15,735,652.66 8,053,239.53 -543,423.56 951,984,504.16
合计 900,198,685.39 44,646,829.20 15,735,652.66 8,053,239.53 -543,423.56 951,984,504.16
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
单位：元
单位名称 收回或转回金额 收回方式
集团客户 1 3,465,208.85 现金收回
集团客户 2 638,688.19 现金收回
集团客户 3 3,636,894.98 现金收回
集团客户 4 587,298.40 现金收回
集团客户 5 687,421.21 现金收回
集团客户 6 4,932,879.74 现金收回及以房抵债
集团客户 8 10,000.00 现金收回
集团客户 9 1,252,000.00 现金收回
客户 12 2,439.53 现金收回
惠州市南方明珠实业有限公司 354,569.97 现金收回
济南万林房地产开发有限公司 168,251.79 现金收回
合计 15,735,652.66
公司对在财务上已经核销的应收款项， 仍然会继续催收。本报告期陆续收回了部分前期已核销的应收款项
522,821.76 元，收回单项计提坏账准备应收款项 23,296,778.95 元，转回坏账准备 15,212,830.90 元。
（3） 本期实际核销的应收账款情况
单位：元
项目 核销金额
实际核销的应收账款 8,053,239.53
其中重要的应收账款核销情况：
单位：元
应收账款性 款项是否由关
单位名称 核销金额 核销原因 履行的核销程序
质 联交易产生
深圳市中核兴业实业有限公司 应结服务费 1,506,060.00 无法收回 公司规定程序 否
仙游汇英通商业管理有限公司 应结服务费 1,490,822.29 无法收回 公司规定程序 否
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文一博(北京朝阳区工体 A1-3 租户) 应结服务费 1,372,141.77 无法收回 公司规定程序 否
泉州安盈房地产开发有限公司 应结服务费 687,911.00 无法收回 公司规定程序 否
四川经典房地产开发有限公司 应结服务费 351,601.00 无法收回 公司规定程序 否
成都同森锦城投资有限公司 应结服务费 275,671.43 无法收回 公司规定程序 否
惠州市光大置业有限公司 应结服务费 273,580.08 无法收回 公司规定程序 否
沈阳华锦置业有限公司 应结服务费 250,212.00 无法收回 公司规定程序 否
湖北福星惠誉常青置业有限公司 应结服务费 163,370.57 无法收回 公司规定程序 否
惠州众望光耀城房地产有限公司 应结服务费 159,000.00 无法收回 公司规定程序 否
长沙永峰生态动物园建设开发有限公
应结服务费 143,727.00 无法收回 公司规定程序 否
司
成都乐家置业有限公司 应结服务费 143,149.83 无法收回 公司规定程序 否
广东宏诚石油化工有限公司 应结服务费 132,000.00 无法收回 公司规定程序 否
青岛海之达房地产开发有限公司 应结服务费 122,600.00 无法收回 公司规定程序 否
广州璟晔房地产开发有限公司 应结服务费 115,500.00 无法收回 公司规定程序 否
张家口市万龙房地产开发有限公司 应结服务费 108,139.74 无法收回 公司规定程序 否
南充蓝实置业有限公司 应结服务费 106,725.17 无法收回 公司规定程序 否
成都荣盛伟业房地产开发有限公司 应结服务费 104,475.92 无法收回 公司规定程序 否
成都雄飞大衍房地产开发有限公司 应结服务费 103,522.52 无法收回 公司规定程序 否
恒大地产集团滦平有限公司 应结服务费 101,027.67 无法收回 公司规定程序 否
珠海市金地房地产开发有限公司 应结服务费 100,000.15 无法收回 公司规定程序 否
仁寿德胜房地产开发有限公司 应结服务费 100,000.00 无法收回 公司规定程序 否
应收 10 万以下汇总 应结服务费 142,001.39 无法收回 公司规定程序 否
合计 8,053,239.53
应收账款核销说明：
本期核销的应收账款主要是公司应收的代理服务费，未有重大应收账款的核销。对于这些在财务上已经核销的应收款
项，公司仍会继续催收。
（4） 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
单位：元
单位名称 应收账款期末余额 占应收账款期末余额合计数的比例 坏账准备期末余额
建滔数码发展（深圳）有限公司 32,426,555.89 1.36% 25,941,244.72
昆明市海伦堡房地产开发有限公司 30,399,573.00 1.27% 642,758.09
上海沪腾实业有限公司 30,110,153.00 1.26% 6,233,653.70
深圳市华侨城新玺发展有限公司 20,362,997.56 0.85% 169,012.88
中国移动通信集团北京有限公司 16,931,145.18 0.71% 161,523.42
合计 130,230,424.63 5.45%
4、预付款项
（1） 预付款项按账龄列示
单位：元
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例 金额 比例
1 年以内 119,571,011.67 77.34% 102,597,547.79 75.93%
1至2年 14,764,104.26 9.55% 18,366,689.01 13.59%
2至3年 17,741,667.72 11.48% 12,262,332.22 9.08%
3 年以上 2,517,920.63 1.63% 1,889,050.02 1.40%
合计 154,594,704.28 135,115,619.04
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账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
单位名称（客户） 期末余额 款项性质 未结算原因
南京恒裕房地产开发有限公司 9,634,738.00 预付项目包销款 未达到结算条件
重庆市沿科实业有限公司 3,911,972.00 开发商以房抵付代理费 未达到结算条件
成都太行瑞宏房地产开发有限公司 2,914,833.00 预付项目包销款 未达到结算条件
济南绿地康鲁置业有限公司 2,297,256.00 开发商以房抵付代理费 未达到结算条件
湖南华盛世纪城房地产开发有限公司 1,331,160.00 开发商以房抵付代理费 未达到结算条件
广东聚廷峰房地产开发有限公司 1,175,542.55 预付开发商抵债房定金 未达到结算条件
潍坊北辰置业有限公司 1,049,060.00 开发商以房抵付代理费 未达到结算条件
云南京鹏房地产开发有限公司 745,478.47 开发商以房抵付代理费 未达到结算条件
合计 23,060,040.02
（2） 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
本期按预付对象归集的期末余额前五名预付款项汇总金额为 35,451,058.64 元，占预付款项年末余额合计数的比例为
22.93%。
其他说明：
5、其他应收款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他应收款 1,163,761,862.74 1,148,866,080.99
合计 1,163,761,862.74 1,148,866,080.99
（1） 其他应收款
1） 其他应收款按款项性质分类情况
单位：元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
押金、保证金 490,702,591.17 549,632,957.73
信贷资产转让款 322,523,100.00 322,669,997.64
子公司及联营公司等股权处置款 209,988,749.13 210,613,749.13
业务借款 111,655,432.50 70,374,702.59
已处置子公司处置前的往来款项等 70,170,706.51 58,251,102.04
预支薪资 8,321,811.19 8,863,427.96
代收代付款 14,191,252.65 7,208,558.76
业务合作意向金 2,000,000.00 2,000,000.00
处置资产应收款 7,085,436.96
其他 5,637,965.85 2,850,286.01
合计 1,242,277,045.96 1,232,464,781.86
101
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2） 按坏账计提方法分类情况
期末余额 期初余额
类别
账面余额 坏账准备 计提比例 账面余额 坏账准备 计提比例
按单项计提坏账准备 146,576,915.87 70,858,821.22 48.34% 159,519,383.19 76,262,795.07 47.81%
按组合计提 坏账准备
1,095,700,130.09 7,656,362.00 0.70% 1,072,945,398.67 7,335,905.80 0.68%
的应收账款
押金、保证金 374,234,309.64 3,742,343.10 1.00% 419,355,598.88 4,193,555.99 1.00%
业务借款、预支薪资 114,949,515.09 2,298,990.30 2.00% 75,136,586.55 1,502,731.73 2.00%
代收代付、 信贷资产
349,435,955.46 1,615,028.60 0.46% 332,669,267.81 1,639,618.08 0.49%
转让款、其他
合作意向金 、子公司
及联营公司 等股权处 186,907,843.39 0.00% 187,532,843.39 0.00%
置款
已处置子公 司处置前
70,172,506.51 0.00% 58,251,102.04 0.00%
的往来款项等
合计 1,242,277,045.96 78,515,183.22 6.32% 1,232,464,781.86 83,598,700.87 6.78%
按单项计提其他应收款坏账准备
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
集团客户 1 36,020,478.10 28,816,382.48 80.00% 预计无法全额收回
集团客户 5 35,556,470.36 10,666,941.11 30.00% 预计无法全额收回
集团客户 4 24,623,071.67 19,698,457.34 80.00% 预计无法全额收回
客户 4 12,939,800.00 646,990.00 5.00% 预计无法全额收回
客户 6 6,460,200.00 323,010.00 5.00% 预计无法全额收回
客户 7 6,000,000.00 1,500,000.00 25.00% 预计无法全额收回
客户 8 5,865,990.00 2,932,995.00 50.00% 预计无法全额收回
客户 9 3,789,164.13 189,458.21 5.00% 预计无法全额收回
客户 10 3,650,000.00 1,825,000.00 50.00% 预计无法全额收回
客户 11 2,500,000.00 250,000.00 10.00% 预计无法全额收回
客户 12 2,000,000.00 1,000,000.00 50.00% 预计无法全额收回
客户 13 1,891,741.61 94,587.08 5.00% 预计无法全额收回
客户 14 1,860,000.00 930,000.00 50.00% 预计无法全额收回
客户 16 1,200,000.00 600,000.00 50.00% 预计无法全额收回
客户 17 780,000.00 195,000.00 25.00% 预计无法全额收回
客户 18 500,000.00 500,000.00 100.00% 预计无法收回
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客户 19 500,000.00 250,000.00 50.00% 预计无法全额收回
客户 21 200,000.00 200,000.00 100.00% 预计无法收回
客户 22 200,000.00 200,000.00 100.00% 预计无法收回
客户 24 40,000.00 40,000.00 100.00% 预计无法收回
合计 146,576,915.87 70,858,821.22 — —
2021 年部分客户资金周转困难、资金链紧张的状况，公司的其他应收款项将面临无法及时回收的风险，公司分析评估
认为其应收款项减值迹象明显，按单项计提预期信用减值准备。
3） 坏账准备计提情况
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期信用 整个存续期预期信用 合计
未来 12 个月预期信用
损失(未发生信用减 损失(已发生信用减
损失
值) 值)
2022 年 1 月 1 日余额 7,335,905.80 76,262,795.07 83,598,700.87
2022 年 1 月 1 日余额
在本期
--转入第三阶段 -392,140.59 392,140.59 0.00
本期计提 830,265.87 -10,690,540.31 -9,860,274.44
本期转回 5,736,566.46 5,736,566.46
本期核销 -842,140.59 -842,140.59
其他变动 -117,669.08 -117,669.08
2022 年 6 月 30 日余
7,656,362.00 70,858,821.22 78,515,183.22
额
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□适用 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 期末余额
1 年以内（含 1 年） 268,201,096.05
1至2年 701,575,542.89
2至3年 96,374,733.62
3 年以上 176,125,673.40
3至4年 77,983,267.06
4至5年 82,013,316.62
5 年以上 16,129,089.72
合计 1,242,277,045.96
4） 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
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单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
坏账准备 83,598,700.87 -9,860,274.44 5,736,566.46 842,140.59 -117,669.08 78,515,183.22
合计 83,598,700.87 -9,860,274.44 5,736,566.46 842,140.59 -117,669.08 78,515,183.22
其他变动主要是本报告期转让子公司不再纳入合并范围，坏账准备相应减少。
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
单位：元
单位名称 转回或收回金额 收回方式
珠海横琴保利利和投资有限公司 720,000.00 现金收回
沈阳润地房地产有限公司 976,539.20 现金收回
河北澳福房地产开发有限公司 3,987,905.86 现金收回
保证金等 52,121.40 现金收回
合计 5,736,566.46 ——
本期其他应收账款收回或转回金额为 5,736,566.46 元，其中：收回单项计提坏账准备应收款项 13,405,556.32 元，
转回坏账准备 5,684,445.06 元；收回以前年度核销其他应收账款 52,121.40 元。
5） 本期实际核销的其他应收款情况
单位：元
项目 核销金额
实际核销的其他应收款 842,140.59
其中重要的其他应收款核销情况：
单位：元
单位名称 其他应收款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序 款项是否由关联交易产生
深圳市正展实业有限公司 押金、保证金 350,000.00 无法收回 公司规定程序 否
恒大地产集团合肥有限公司 押金、保证金 240,156.00 无法收回 公司规定程序 否
禾乐合众置业有限公司 押金、保证金 150,000.00 无法收回 公司规定程序 否
其他应收 10 万以下汇总 押金、保证金等 101,984.59 无法收回 公司规定程序 否
合计 842,140.59
其他应收款核销说明：
6） 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位：元
占其他应收款期末余 坏账准备期末余
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄
额合计数的比例 额
乌鲁木齐卓群创展股权投资 1-2
信贷资产转让款 322,523,100.00 25.96% 1,612,615.50
合伙企业(有限合伙) 年
珠海横琴华琴实业投资合伙 1-2
子公司处置款 184,907,843.39 14.88%
企业（有限合伙） 年
深圳世联集房资产管理有限 已处置子公司处置 48,932,335.97 2年 3.94%
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公司 前的往来款项等 以内
广州市全汇房地产开发有限 4年
押金、保证金 29,846,115.57 2.40% 298,461.16
公司 以内
广西二十六度旅居科技有限 1-2
押金、保证金 25,307,866.00 2.04% 253,078.66
公司 年
合计 611,517,260.93 49.23% 2,164,155.32
6、存货
公司是否需要遵守房地产行业的披露要求
否
（1） 存货分类
单位：元
期末余额 期初余额
项目 存货跌价准备 存货跌价准备
账面余额 或合同履约成 账面价值 账面余额 或合同履约成 账面价值
本减值准备 本减值准备
库存商品 182,326.07 182,326.07 181,816.07 181,816.07
合同履约成本 59,025,975.49 59,025,975.49 81,089,560.41 81,089,560.41
合计 59,208,301.56 59,208,301.56 81,271,376.48 81,271,376.48
（2） 存货跌价准备和合同履约成本减值准备
期末按可变现净值进行减值测试，库存商品和合同履约成本未发生减值，无需计提减值准备。
（3） 存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
期末存货余额无含有借款费用资本化金额。
（4） 合同履约成本本期摊销金额的说明
本报告期按合同在履约义务完成履行的时点摊销结转计入营业成本 49,029,695.52 元。
7、贷款
（1）贷款分类披露
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
比 计提 账面价值 比 计提 账面价值
金额 金额 金额 金额
例 比例 例 比例
按组合计提
坏账准备的 583,115,447.04 100% 53,317,232.03 9.14% 529,798,215.01 896,591,848.68 100% 40,796,866.36 4.55% 855,794,982.32
贷款
其中：
贷款组合 583,115,447.04 100% 53,317,232.03 9.14% 529,798,215.01 896,591,848.68 100% 40,796,866.36 4.55% 855,794,982.32
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合计 583,115,447.04 100% 53,317,232.03 529,798,215.01 896,591,848.68 100% 40,796,866.36 855,794,982.32
（2）贷款的五级分类
期末余额 期初余额
类别
金额 比例 金额 比例
正常类 495,712,100.09 85.01% 790,281,523.26 88.14%
关注类 28,366,907.96 4.86% 54,320,974.58 6.06%
次级类 20,150,050.10 3.46% 40,253,362.52 4.49%
可疑类 13,547,694.54 2.32% 9,852,234.20 1.10%
损失类 25,338,694.35 4.35% 1,883,754.12 0.21%
合计 583,115,447.04 100.00% 896,591,848.68 100.00%
（3）贷款损失准备计提情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
贷款损失准备 未来 12 个月预期信 整个存续期预期信用损 整个存续期预期信用损失 合计
用损失 失(未发生信用减值) (已发生信用减值)
2021 年 12 月 31 日余额 15,805,630.47 1,629,629.24 23,361,606.65 40,796,866.36
2021 年 12 月 31 日贷款账面
余额在本年
--转入第二阶段
--转入第三阶段 -41,099,230.19 41,099,230.19 0.00
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本年计提 -5,891,388.47 40,320,608.19 13,164,605.40 47,593,825.12
本年转回 5,345,449.70 5,345,449.70
本年转销
本年核销 -40,418,909.15 -40,418,909.15
其他变动
2022 年 6 月 30 日余额 9,914,242.00 851,007.24 42,551,982.79 53,317,232.03
（4）本期计提、转回（或收回）贷款损失准备情况
本报告期计提贷款损失准备金额 47,593,825.12 元，转回以前年度已核销的贷款损失准备 5,345,449.70 元。
其中本报告期转回以前年度核销的贷款损失准备如下:
贷款种类 转回或收回金额 收回方式
小额贷款 5,345,449.70 现金收回
合计 5,345,449.70
（5）本期实际核销的贷款
项目 核销金额
实际核销的贷款 40,418,909.15
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8、合同资产
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
装修合同 8,731,238.78 1,730,578.54 7,000,660.24 12,751,008.09 905,399.97 11,845,608.12
交易服务合同 85,284,266.45 2,464,824.34 82,819,442.11 50,742,522.49 973,406.18 49,769,116.31
合计 94,015,505.23 4,195,402.88 89,820,102.35 63,493,530.58 1,878,806.15 61,614,724.43
合同资产的账面价值在本期内发生的重大变动金额和原因：
单位：元
项目 变动金额 变动原因
装修合同 -6,331,399.80 期初确认的合同资产于本期结算
装修合同 57,021,639.77 因履约进度计量的变化而增加的金额
装修合同 -54,710,009.28 本期增加并于本期结算
交易服务合同 -31,852,815.13 期初确认的合同资产于本期结算
交易服务合同 82,584,651.30 因已履行服务义务而增加的金额
交易服务合同 -16,190,092.21 本期增加并于本期结算
合计 30,521,974.65 ——
如是按照预期信用损失一般模型计提合同资产减值准备，请参照其他应收款的披露方式披露减值准备的相关信息：
□适用 不适用
本期合同资产计提减值准备情况：
单位：元
项目 本期计提 本期转回 本期转销/核销 原因
装修合同 825,178.57
交易服务合同 1,491,418.16
合计 2,316,596.73 ——
其他说明
本集团合同资产主要涉及装修服务合同、交易服务合同。本集团根据合同约定履行装修义务、渠道服务后，按约定享
有收取相应的服务款项。当本集团取得该无条件收取对价的权利时，合同资产将转为应收账款。
9、一年内到期的非流动资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的长期应收款 4,104,226.25 9,375,965.17
合计 4,104,226.25 9,375,965.17
重要的债权投资/其他债权投资
单位：元
期末余额 期初余额
债权项目
面值 票面利率 实际利率 到期日 面值 票面利率 实际利率 到期日
其他说明：
一年内到期的长期应收款是本集团 12 个月内到期的应收融资租赁款
107
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10、其他流动资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
合同取得成本 16,703.75 22,620.25
预缴税费 95,101,309.69 89,066,637.89
合计 95,118,013.44 89,089,258.14
其他说明：
期末合同取得成本是本集团为签订装修合同而支付给第三方的服务费，在相关收入确认时摊销计入营业成本。
11、长期应收款
（1） 长期应收款情况
单位：元
期末余额 期初余额
项目 折现率区间
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
融资租赁款 12,184,165.27 12,184,165.27 59,137,699.90 59,137,699.90 6.103%-6.284%
其中：未实
-1,149,432.20 -1,149,432.20 -12,951,105.06 -12,951,105.06 6.103%-6.284%
现融资收益
合计 12,184,165.27 12,184,165.27 59,137,699.90 59,137,699.90
坏账准备减值情况
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预期 整个存续期预期信用损失 整个存续期预期信用损失 合计
信用损失 (未发生信用减值) (已发生信用减值)
2022 年 1 月 1 日余额 0.00
2022 年 1 月 1 日余额在本期
2022 年 6 月 30 日余额 0.00
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□适用 不适用
1）期末融资租赁款未发生减值，无需计提坏账减值准备。
2）期末融资租赁款比期初减少 46,953,534.63 元，下降了 79.40%，主要是因为本报告期公司处置子公司后不再纳入合
并而减少 41,919,254.14 元。
108
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12、长期股权投资
单位：元
本期增减变动
被投资单 期初余额（账 权益法下确 宣告发放 期末余额（账 减值准备期末
位 面价值） 其他综合 其他权益 计提减值 面价值） 余额
追加投资 减少投资 认的投资损 现金股利 其他
收益调整 变动 准备
益 或利润
一、合营企业
合肥卓越
城运营管
437,320.42 -147,580.31 -289,740.11 0.00
理有限公
司
济高世联
产业运营
服务（深 1,005,652.69 -957,851.67 47,801.02
圳）有限
公司
武汉都市
世联资产
0.00
管理有限
公司
-
小计 1,442,973.11 -289,740.11 47,801.02
1,105,431.98
二、联营企业
天津市润
泽基金销
22,000,000.00 121,008.64 22,121,008.64 1,166,744.46
售有限公
司
深圳惠金
卓信科技 1,412,420.46 37,937.93 1,450,358.39
有限公司
深圳雅智
美居信息
0.00
科技有限
公司
深圳世联 0.00
109
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
金保管理
咨询有限
公司
武汉市世
联筑家商
451,125.80 8,486.56 459,612.36
业管理有
限公司
深圳蓝马
创城投资
919,166.37 -20,676.05 898,490.32
运营有限
公司
江西万寿
宫文旅商
0.00
业管理有
限公司
深圳世联
同创资产
15,508,823.62 -40,269.53 15,468,554.09
管理有限
公司
山东省乡
村振兴齐
鲁样板研 1,084,782.42 1,084,782.42
究院有限
公司
山东世联
行装饰科
0.00
技有限公
司
北京博大
世联科技
800,000.00 71,905.70 871,905.70
服务有限
公司
小计 41,376,318.67 800,000.00 178,393.25 42,354,711.92 1,166,744.46
合计 42,819,291.78 800,000.00 -927,038.73 -289,740.11 42,402,512.94 1,166,744.46
其他说明
1）公司持有武汉都市世联资产管理有限公司 50%股权，公司通过委托表决权纳入集团合并报表；本报告期股权托管协议到期终止，已丧失其控制权不再纳入合并，调整按权益
法核算；本公司对其投资成本为 500,000.00 元，截至本期末累计亏损 2,490,967.41 元，按照权益法核算，账面余额减至 0。
110
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2）本报告期公司持有的合肥卓越城运营管理有限公司股权已全部转让，6 月份完成工商变更手续，确认股权转让投资收益 225,563.89 元。
3）江西万寿宫文旅商业管理有限公司，本公司对其投资成本为 2,000,000.00 元，截至本期末累计亏损 10,246,848.30 元（截至上年末亏损 15,710,291.12 元），按照权益法核算，
账面余额减至 0。
4）深圳雅智美居信息科技有限公司，本公司对其投资成本为 250,00.00 元，截至本期末累计亏损 1,994,173.94 元（截至上年末亏损 2,109,712.68 元），按照权益法核算，账面余
额减至 0。
5）山东世联行装饰科技有限公司，本公司对其投资成本为 2,610,00.00 元，截至本期末累计亏损 13,138,913.78 元（截至上年末亏损 10,032,644.24 元），按照权益法核算，账
面余额减至 0。
6）深圳世联金保管理咨询有限公司，本公司对其投资成本为 280,000.00 元，截至本期末累计亏损 1,064,775.40 元（截至上年末亏损 937,940.25 元），按照权益法核算，账面余
额减至 0。
7）本报告期公司投资设立北京博大世联科技服务有限公司，注册资本 1000 万元，公司持有其股权 40%，按权益法核算。
111
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
13、其他权益工具投资
单位：元
项目 期末余额 期初余额
SHIJU (HK) LIMITED 117,455.48 112,292.66
深圳市世联兴业养老运营管理有限公司 1,990,000.00 1,990,000.00
合计 2,107,455.48 2,102,292.66
分项披露本期非交易性权益工具投资
单位：元
其他综合收益 其他综合收益
确认的股 累计 累计 指定为以公允价值计量且其变
项目 转入留存收益 转入留存收益
利收入 利得 损失 动计入其他综合收益的原因
的金额 的原因
SHIJU (HK) LIMITED 不以出售为目的 不适用
深圳市世联兴业养老
不以出售为目的 不适用
运营管理有限公司
其他说明：
本集体的权益工具投资是本公司及子公司出于战略目的而计划长期持有的投资，根据新金融准则工具相关规定，在初
始确认时，将该部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值且变动计入其他综合收益的金融资产。
14、其他非流动金融资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
上海中城联盟投资管理股份有限公司 55,630,000.00 55,630,000.00
深圳市世联共享投资股份有限公司 2,700,000.00 2,700,000.00
上海中城勇略投资中心（有限合伙） 1,172,910.76 1,172,910.76
苏州工业园区睿灿投资企业（有限合伙） 15,000,000.00 15,000,000.00
上海海祁企业管理合伙企业（有限合伙） 100,000,000.00 100,000,000.00
深圳英博科技产业培育有限公司 800,000.00 800,000.00
深圳英智投资管理有限公司 2,500.00 2,500.00
深圳英智剑桥科技投资基金合伙企业（有限合伙） 2,382,425.76 2,382,425.76
上海腾赋企业管理合伙企业（有限合伙） 16,000,000.00 16,000,000.00
深圳市搜社社区服务发展研究院有限公司 450,000.00 450,000.00
同创世联地产平衡一号基金 188,306,428.95 188,306,428.95
珠海镓未来科技有限公司 4,000,000.00 4,000,000.00
上海竑瞻企业管理有限公司 10,000.00 10,000.00
上海呈稻企业管理合伙企业（有限合伙） 110,760,000.00 110,760,000.00
合计 497,214,265.47 497,214,265.47
其他说明：
15、投资性房地产
（1） 采用成本计量模式的投资性房地产
适用 □不适用
112
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单位：元
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 669,837,892.06 669,837,892.06
2.本期增加金额 36,692,446.10 36,692,446.10
（1）外购 17,036,302.34 17,036,302.34
（2）存货\固定资产\
19,656,143.76 19,656,143.76
在建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额 1,353,073.79 1,353,073.79
（1）处置 1,353,073.79 1,353,073.79
（2）其他转出
4.期末余额 705,177,264.37 705,177,264.37
二、累计折旧和累计
摊销
1.期初余额 120,054,554.93 120,054,554.93
2.本期增加金额 17,431,272.69 17,431,272.69
（1）计提或摊销 11,541,388.09 11,541,388.09
（2）固定资产转入 5,889,884.60 5,889,884.60
3.本期减少金额 240,170.48 240,170.48
（1）处置 240,170.48 240,170.48
（2）其他转出
4.期末余额 137,245,657.14 137,245,657.14
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 567,931,607.23 567,931,607.23
2.期初账面价值 549,783,337.13 549,783,337.13
（2） 采用公允价值计量模式的投资性房地产
□适用 不适用
113
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（3） 未办妥产权证书的投资性房地产情况
单位：元
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
青岛市黄岛开发区井冈山路 744 号 3,977,737.43 权证尚未办理
其他说明
1）2021 年 5 月 18 日，本集团以位于北京市朝阳区建国门外大街甲 6 号 1 幢 5 层 C 座六层、1 幢 6 层 C 座七层房产作为
抵押，与平安银行股份有限公司深圳分行签订了平银战略客户六部综字 20210423 第 001 号综合授信合同，综合授信期限
为 2021 年 5 月 31 日至 2023 年 5 月 31 日，截至 2022 年 06 月 30 日，该物业的账面原值为 70,060,928.54 元，净值为
38,183,206.17 元。
2）2021 年 7 月 28 日，本集团以西安高新区高新园国际商务中心数码大厦 13201 室，天津市和平区解放北路与曲阜道交
口西南侧信达广场塔楼第 9 层 901-903、905-912、第 10 层 1001-1003、1005-1012、沈阳市沈河区友好 10-3 号 1301-
1310、合肥市政务区东流路 999 号新际商务中心 B 座 1001-1013 作为抵押，与招商银行股份有限公司深圳分行签订了
755XY2021019571 号综合授信合同，综合授信期限为 2021 年 7 月 27 日至 2022 年 7 月 26 日，截至 2022 年 06 月 30 日，
该授信未提款，该物业的账面原值为 94,640,681.71 元，净值为 59,119,835.31 元，其中投资性房地产的账面原值为
73,942,723.47 元，净值为 45,338,845.14 元。
16、固定资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
固定资产 62,064,688.79 87,986,875.17
合计 62,064,688.79 87,986,875.17
（1） 固定资产情况
单位：元
项目 房屋及建筑物 电子设备及其他 运输设备 合计
一、账面原值：
1.期初余额 75,737,381.43 96,059,828.99 47,269,115.04 219,066,325.46
2.本期增加金额 1,076,392.76 38,866.61 1,115,259.37
（1）购置 1,076,392.76 38,866.61 1,115,259.37
（2）在建工程转入
（3）企业合
并增加
3.本期减少金额 26,436,533.74 3,814,878.73 2,282,030.02 32,533,442.49
（1）处置或报废 6,780,389.98 1,458,344.49 2,282,030.02 10,520,764.49
（2）处置子公司 2,356,534.24 2,356,534.24
（3）转出至投资性房
19,656,143.76 19,656,143.76
地产
4.期末余额 49,300,847.69 93,321,343.02 45,025,951.63 187,648,142.34
二、累计折旧
1.期初余额 21,268,769.48 74,196,263.77 35,614,417.04 131,079,450.29
114
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
2.本期增加金额 842,211.64 3,301,643.52 1,983,971.37 6,127,826.53
（1）计提 842,211.64 3,301,643.52 1,983,971.37 6,127,826.53
3.本期减少金额 6,802,833.31 3,038,823.42 1,782,166.54 11,623,823.27
（1）处置或报废 912,948.71 1,265,619.58 1,782,166.54 3,960,734.83
（2）处置子公司 1,773,203.84 1,773,203.84
（3）转出至投资性房
5,889,884.60 5,889,884.60
地产
4.期末余额 15,308,147.81 74,459,083.87 35,816,221.87 125,583,453.55
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 33,992,699.88 18,862,259.15 9,209,729.76 62,064,688.79
2.期初账面价值 54,468,611.95 21,863,565.22 11,654,698.00 87,986,875.17
（2） 未办妥产权证书的固定资产情况
单位：元
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
历下区经十路 15078 号“波斐历景中心”103 号地下车位 166,500.00 权证尚未办理
历下区经十路 15078 号“波斐历景中心”104 号地下车位 166,500.00 权证尚未办理
其他说明
1）2021 年 7 月 28 日，本集团以西安高新区高新园国际商务中心数码大厦 13201 室，天津市和平区解放北路与曲阜道交
口西南侧信达广场塔楼第 9 层 901-903、905-912、第 10 层 1001-1003、1005-1012、沈阳市沈河区友好 10-3 号 1301-
1310、合肥市政务区东流路 999 号新际商务中心 B 座 1001-1013 作为抵押，与招商银行股份有限公司深圳分行签订了
755XY2021019571 号综合授信合同，综合授信期限为 2021 年 7 月 27 日至 2022 年 7 月 26 日，截至 2022 年 6 月 30 日，
该物业的账面原值为 94,640,681.71 元，净值为 59,119,835.31 元，其中固定资产的账面原值为 20,697,958.24 元，净
值为 13,780,990.17 元。
2）截至 2022 年 6 月 30 日止，本集团无暂时闲置的固定资产。
17、使用权资产
单位：元
项目 物业租赁 合计
一、账面原值
1.期初余额 1,614,853,985.70 1,614,853,985.70
2.本期增加金额 16,758,123.95 16,758,123.95
（1）租入 16,758,123.95 16,758,123.95
115
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3.本期减少金额 522,185,618.86 522,185,618.86
（1）处置 40,028,674.24 40,028,674.24
（2）处置子公司 401,298,229.31 401,298,229.31
（3）变更调整 80,858,715.31 80,858,715.31
4.期末余额 1,109,426,490.79 1,109,426,490.79
二、累计折旧
1.期初余额 569,148,714.00 569,148,714.00
2.本期增加金额 84,250,152.35 84,250,152.35
（1）计提 84,250,152.35 84,250,152.35
3.本期减少金额 195,796,760.20 195,796,760.20
（1）处置 18,229,065.08 18,229,065.08
（2）处置子公司 177,567,695.12 177,567,695.12
4.期末余额 457,602,106.15 457,602,106.15
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 651,824,384.64 651,824,384.64
2.期初账面价值 1,045,705,271.70 1,045,705,271.70
其他说明：
本集团作为承租人，超过 1 年的租赁主要是自用办公场所和空间运营业务对外经营用的公寓酒店、商办物业。
18、无形资产
（1） 无形资产情况
单位：元
项目 土地使用权 专利权 非专利技术 软件 车位使用权 合计
一、账面原值
1.期初余额 34,843,158.48 1,908,800.00 36,751,958.48
2.本期增加金额 7,227.43 7,227.43
（1）购置 7,227.43 7,227.43
（2）内部研发
（3）企业合并增加
3.本期减少金额 246,642.44 246,642.44
（1）处置 237,240.73 237,240.73
116
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
（2）处置子公司 9,401.71 9,401.71
4.期末余额 34,603,743.47 1,908,800.00 36,512,543.47
二、累计摊销
1.期初余额 34,030,231.82 266,797.46 34,297,029.28
2.本期增加金额 299,306.00 30,339.18 329,645.18
（1）计提 299,306.00 30,339.18 329,645.18
3.本期减少金额 239,415.29 239,415.29
（1）处置 230,013.58 230,013.58
（2）处置子公司 9,401.71 9,401.71
4.期末余额 34,090,122.53 297,136.64 34,387,259.17
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 513,620.94 1,611,663.36 2,125,284.30
2.期初账面价值 812,926.66 1,642,002.54 2,454,929.20
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0.00%
（2） 未办妥产权证书的土地使用权情况
其他说明
本集团车位使用权系：1）根据本公司二级子公司西安世联与天地源股份有限公司西安置业分公司签订《地下停车位
使用权购买协议》，西安世联公司购买车位的使用期限从购买日起至该地块的土地使用权证终止之日止；2）子公司由抵
偿债务取得的没有产权证车位使用权。
19、商誉
（1） 商誉账面原值
单位：元
被投资单位名 本期增加 本期减少
称或形成商誉 期初余额 企业合并形成 期末余额
的事项 处置
的
山东世联 42,992,074.82 42,992,074.82
四川嘉联 30,652,993.04 30,652,993.04
重庆世联 13,484,800.36 13,484,800.36
世联投资 5,515,896.34 5,515,896.34
世联小贷 5,446,386.24 5,446,386.24
盛泽担保 20,929,875.36 20,929,875.36
117
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北京安信行 69,000,000.00 69,000,000.00
厦门立丹行 76,224,942.54 76,224,942.54
青岛荣置地 48,125,480.21 48,125,480.21
合计 312,372,448.91 312,372,448.91
（2） 商誉减值准备
单位：元
被投资单位名 本期增加 本期减少
称或形成商誉 期初余额 期末余额
的事项 计提 处置
山东世联 21,700,500.00 21,700,500.00
重庆世联 10,495,300.00 10,495,300.00
盛泽金融组 3,960,000.00 3,960,000.00
厦门立丹行 49,608,407.79 49,608,407.79
青岛荣置地 24,499,017.91 24,499,017.91
合计 110,263,225.70 110,263,225.70
商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
每期期末本集团对商誉进行减值测试，本集团将各合并公司整体分别作为一个资产组进行减值测试，计算可收回金额，
并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。对各合并公司实际运行经营业绩与收购定价时采取的预测经营业绩基
础进行对比。
世联投资、盛泽担保、世联小贷三家公司产生现金流独立于其他资产产生现金流，且具有不可分性，所以将其整体看
做一个资产组盛泽金融组。
说明商誉减值测试过程、关键参数（如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期增长率、利润率、折现率、预
测期等）及商誉减值损失的确认方法：
1）本集团将各合并公司整体分别作为一个资产组进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应
的减值损失。对各合并公司实际运行经营业绩与收购定价时采取的预测经营业绩基础进行对比。
2）2011 年度山东世联与重庆世联均未达到收购定价时采取的预测经营业绩基础，且在可预测的期间内，重新预测经营
业绩达到收购定价时采取的预测经营业绩可能性较小，因此分别对并购山东世联、重庆世联时产生的商誉提取减值准备
21,700,500.00 元和 10,495,300.00 元。
3）2012 年度，对盛泽金融组进行减值测试时发现，其在可预测的期间内，重新预测经营业绩和收购定价时采取的预测
经营业绩有一定差距，因此对并购世联投资、盛泽担保、世联小贷时产生的商誉提取减值准备 396.00 万元。
4）2020 年度本集团对所有并购公司形成的商誉进行减值测试，厦门立丹行商誉提取减值准备 18,423,014.90 元。2021
年度本集团对所有并购公司形成的商誉进行减值测试，厦门立丹行、青岛荣置地商誉提取减值准备 31,185,392.89 元、
24,499,017.91 元。
商誉减值测试的影响
其他说明
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20、长期待摊费用
单位：元
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
办公楼装修费 29,806,134.79 251,535.27 14,298,041.90 15,759,628.16
商业物业租赁装修 56,174,642.45 106,730.87 18,713,326.16 7,481,991.78 30,086,055.38
公寓酒店装修 15,217,917.30 17,177,591.87 3,463,940.37 2,706,159.85 26,225,408.95
其他 413,672.76 337,724.77 201,620.39 549,777.14
合计 101,612,367.30 17,873,582.78 36,676,928.82 10,188,151.63 72,620,869.63
其他说明
本报告期"其他减少金额"主要是转让子公司股权后不再纳入合并而减少的。
21、递延所得税资产/递延所得税负债
（1） 未经抵销的递延所得税资产
单位：元
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 1,211,762,717.65 286,926,591.05 1,175,109,611.75 275,319,358.09
内部交易未实现利润 1,096,162.08 274,040.52 1,096,162.08 274,040.52
已列支成本费用但尚
623,426,371.23 145,015,617.56 695,998,312.37 158,215,905.36
未发放的薪资
互联网+业务待付的第
378,788,309.39 78,024,278.58 444,422,157.58 93,383,504.13
三方费用
其他非流动金融资产
85,000,000.00 21,250,000.00 85,000,000.00 21,250,000.00
公允价值变动
已列支成本费用但尚
38,811,010.23 9,170,306.35 73,610,457.63 17,745,228.70
未结算的费用
已开票未确认收入 7,413,819.70 1,653,580.83 30,683,795.70 6,908,153.23
使用权资产摊销差异 4,618,224.88 906,366.18 8,584,848.00 1,724,548.17
长期待摊费用摊销差
640,705.56 151,816.08 468,156.46 100,159.68
异
无形资产摊销差异 4,341,066.44 1,055,839.96 128,064.43 32,016.11
合计 2,355,898,387.16 544,428,437.11 2,515,101,566.00 574,952,913.99
（2） 未经抵销的递延所得税负债
单位：元
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
固定资产折旧差异 761,023.45 184,988.64 356,142.65 88,517.37
合计 761,023.45 184,988.64 356,142.65 88,517.37
（3） 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
119
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单位：元
递延所得税资产和负 抵销后递延所得税资 递延所得税资产和负 抵销后递延所得税资
项目
债期末互抵金额 产或负债期末余额 债期初互抵金额 产或负债期初余额
递延所得税资产 0.00 544,428,437.11 0.00 574,952,913.99
递延所得税负债 0.00 189,737.57 0.00 88,517.37
（4） 未确认递延所得税资产明细
单位：元
项目 期末余额 期初余额
可抵扣亏损 2,151,983,274.54 2,160,604,692.96
资产减值准备 169,219,766.12 193,488,891.51
互联网+业务待付的第三方费用 87,280,701.39 93,716,049.35
已列支成本费用但尚未发放的薪资 2,166,667.00 68,028,856.34
使用权资产摊销差异 10,895,431.05 21,059,052.86
已列支成本费用但尚未结算的费用 6,070,915.27 2,053,778.93
已开票未确认收入 11,603,445.85 623,059.84
长期待摊费用摊销差异 874,638.97 2,031.25
合计 2,440,094,840.19 2,539,576,413.04
（5） 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
单位：元
年份 期末金额 期初金额 备注
2022 46,860,728.12 46,615,089.25
2023 82,804,164.37 102,827,366.31
2024 179,228,387.27 209,000,082.52
2025 172,767,297.15 276,297,580.15
2026 1,219,558,327.28 1,525,864,574.73
2027 450,764,370.35
合计 2,151,983,274.54 2,160,604,692.96
其他说明
22、短期借款
（1） 短期借款分类
单位：元
项目 期末余额 期初余额
质押借款 14,636,937.23 26,786,700.30
信用借款 400,000,000.00 400,000,000.00
合计 414,636,937.23 426,786,700.30
短期借款分类的说明：
本集团将仅有担保或其他非资产抵押保证条款的银行借款划分为保证借款，将有包括资产抵押作为保证条款的银行借
款归为抵押借款，将银行存单质押、应收票据及应收账款权利登记质押作为担保条款的银行借款为质押借款。
120
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（2） 已逾期未偿还的短期借款情况
本期末已逾期未偿还的短期借款总额为 0.00 元，其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
单位：元
借款单位 期末余额 借款利率 逾期时间 逾期利率
合计 0.00 -- -- --
其他说明
截至本报告期末，本集团无已到期但未偿还的短期借款。
23、应付账款
（1） 应付账款列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应付服务费 390,654,884.50 391,210,008.54
物业外包费 74,472,832.46 55,401,642.87
工程外包款 30,653,209.48 52,999,131.98
购买资产及装修款 12,636,567.34 16,958,718.79
应付租金 1,398,332.39 3,423,576.60
能源费用 4,339,390.25 1,769,159.58
购买办公用品 93,776.77 49,653.92
其他 877,429.18 1,174,660.42
合计 515,126,422.37 522,986,552.70
（2） 账龄超过 1 年的重要应付账款
单位：元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
深圳市晶宫设计装饰工程有限公司 5,844,948.87 尚未达到结算条件
深圳市瑞安兴业房地产顾问有限公司 4,392,633.49 尚未达到结算条件
申银万国创新证券投资有限公司 2,330,903.80 尚未达到结算条件
中信信诚资产管理有限公司 1,470,000.00 尚未达到结算条件
河南名之邸装饰工程有限公司 1,058,548.67 尚未达到结算条件
北京鼎越工程技术有限责任公司 1,029,656.87 尚未达到结算条件
深圳市极尚建筑装饰设计工程有限公司 1,026,623.13 尚未达到结算条件
合计 17,153,314.83
其他说明：
24、预收款项
（1） 预收款项列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
预收处置非流动资产款 175,125.37 175,125.37
商业物业租赁费 16,121,384.66 16,938,140.12
公寓租赁费 2,629,002.93 4,025,119.64
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深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
其他 252,628.90 2,004,435.32
合计 19,178,141.86 23,142,820.45
（2） 账龄超过 1 年的重要预收款项
单位：元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
合计 0.00
其他说明：
25、合同负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
预收物业费 33,899,092.61 29,553,913.29
预收装修款 6,831,624.61 10,463,665.69
代理费 11,040,598.67 6,058,200.94
互联网+业务 16,520,577.37 5,127,806.31
顾问费 1,468,612.41 1,201,538.58
商品销售款 389,066.02 542,174.67
其他 7,171,834.95 2,129,486.29
合计 77,321,406.64 55,076,785.77
报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
单位：元
项目 变动金额 变动原因
互联网+业务 11,392,771.06 本报告期按合同预收开发商的渠道服务费增加
其他 5,042,348.66 本报告期公司预收的各类资产管理服务费增加
代理费 4,982,397.73 本报告期公司收到未结算的项目代理费增加
合计 21,417,517.45 ——
26、应付职工薪酬
（1） 应付职工薪酬列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 762,279,654.42 773,594,024.60 855,706,403.33 680,167,275.69
二、离职后福利-设定
1,747,514.29 55,667,799.49 54,013,451.17 3,401,862.61
提存计划
合计 764,027,168.71 829,261,824.09 909,719,854.50 683,569,138.30
（2） 短期薪酬列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、工资、奖金、津贴
759,243,562.01 717,613,842.55 807,167,430.25 669,689,974.31
和补贴
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2、职工福利费 306,931.30 5,849,459.68 5,859,461.98 296,929.00
3、社会保险费 1,008,079.72 30,402,904.86 29,503,584.19 1,907,400.39
其中：医疗保险费 941,489.50 26,054,906.47 25,231,880.16 1,764,515.81
工伤保险费 58,115.17 965,828.44 939,407.08 84,536.53
生育保险费 8,475.05 1,469,149.48 1,419,276.48 58,348.05
其他 0.00 1,913,020.47 1,913,020.47 0.00
4、住房公积金 108,366.21 18,967,394.42 12,213,453.63 6,862,307.00
5、工会经费和职工教
1,612,715.18 760,423.09 962,473.28 1,410,664.99
育经费
合计 762,279,654.42 773,594,024.60 855,706,403.33 680,167,275.69
（3） 设定提存计划列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 1,690,603.73 53,893,921.39 52,291,064.31 3,293,460.81
2、失业保险费 56,910.56 1,773,878.10 1,722,386.86 108,401.80
合计 1,747,514.29 55,667,799.49 54,013,451.17 3,401,862.61
其他说明
27、应交税费
单位：元
项目 期末余额 期初余额
增值税 23,148,341.02 34,318,140.02
企业所得税 213,581,270.44 292,731,901.99
个人所得税 2,770,397.10 5,917,396.04
城市维护建设税 900,509.93 2,162,429.30
教育费附加及地方教育费附加 669,358.03 1,552,277.79
房产税 532,396.50 1,184,850.46
印花税 85,154.03 303,598.13
堤围费 4,065.04 4,065.04
其他 1,030,345.81 1,167,983.73
合计 242,721,837.90 339,342,642.50
其他说明
应交税费期末比期初减少 96,620,804.60 元，下降 28.47%，主要是因为本报告期完成了 2021 年度所得税汇算清缴工作
而减少。
28、其他应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应付利息 56,589.79 35,195.79
应付股利 3,926,214.16 4,919,543.71
其他应付款 1,082,137,730.67 1,195,411,029.46
123
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
合计 1,086,120,534.62 1,200,365,768.96
（1） 应付利息
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应付少数股东借款利息 56,589.79 35,195.79
合计 56,589.79 35,195.79
重要的已逾期未支付的利息情况：
单位：元
借款单位 逾期金额 逾期原因
合计 0.00
其他说明：
截至报告期末，本集团无已逾期未支付的利息。
（2） 应付股利
单位：元
项目 期末余额 期初余额
青岛荣置地少数股东 3,926,214.16 3,926,214.16
山东世联少数股东 993,329.55
合计 3,926,214.16 4,919,543.71
其他说明，包括重要的超过 1 年未支付的应付股利，应披露未支付原因：
期末超过 1 年未支付的应付股利为青岛荣置地实施利润分配应支付给少数股东的股利，因公司经营管理需要，截至本报
告期末暂未支付。
（3） 其他应付款
1） 按款项性质列示其他应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
互联网+业务待付的第三方费用 468,976,697.22 538,138,206.93
押金保证金 128,933,092.47 163,154,324.15
应付业务费用 149,110,579.37 161,707,258.48
项目跟投款 115,031,045.77 131,691,918.31
已处置子公司处置前的往来款项 95,732,350.26 93,826,387.14
代收代付款 76,064,309.67 45,535,990.73
互联网+业务暂收的服务费 30,638,578.33 43,231,184.37
装修业务暂收款 15,925,461.16 16,092,238.38
资产证券化代收款 1,298,768.73 1,367,165.17
公寓业务暂收款 299,913.55 581,617.52
其他 126,934.14 84,738.28
合计 1,082,137,730.67 1,195,411,029.46
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2） 账龄超过 1 年的重要其他应付款
单位：元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
押金保证金 33,263,973.25 继续使用资产
项目跟投款 73,057,086.29 项目尚在执行中
合计 106,321,059.54
其他说明
29、一年内到期的非流动负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的长期借款 205,600,000.00 639,438.99
一年内到期的长期应付款 352,565,120.01 7,271,250.00
一年内到期的租赁负债 147,421,100.86 175,465,267.21
合计 705,586,220.87 183,375,956.20
其他说明：
一年内到期长期应付款为控股股东提供的 2 年期统借统还借款。
30、其他流动负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
待转销项税额 2,872,094.65 2,051,619.24
合计 2,872,094.65 2,051,619.24
短期应付债券的增减变动：
不适用。
31、长期借款
（1） 长期借款分类
单位：元
项目 期末余额 期初余额
抵押借款 199,700,000.00
信用借款 52,200,000.00
合计 52,200,000.00 199,700,000.00
长期借款分类的说明：
本集团将仅有担保或其他非资产抵押保证条款的银行借款划分为保证借款，将有包括资产抵押作为保证条款的银行借款
归为抵押借款。
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其他说明，包括利率区间：
本报告期新增长期借款是公司从银行借入长期借款，期限 2 年，固定利率按季付息，每半年偿还本金 5%，到期偿还剩余
本金。
32、租赁负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
租赁付款额 950,081,861.36 1,605,816,272.47
未确认融资费用 -165,482,104.42 -313,549,679.52
一年内到期的租赁负债 -147,421,100.86 -175,465,267.21
合计 637,178,656.08 1,116,801,325.74
其他说明：
租赁负债期末比期初减少 479,622,669.66 元，下降了 42.95%，主要是因为本报告期转让子公司股权后不再纳入合并而
减少 31,985.12 万元。
33、长期应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
长期应付款 350,000,000.00
合计 350,000,000.00
（1） 按款项性质列示长期应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
股东统借统还借款 0.00 350,000,000.00
其他说明：
公司控股股东提供的 2 年期统借统还借款将在 12 个月内到期，重分类调整到“一年内到期的非流动负债”项目列报。
34、股本
单位：元
本次变动增减（+、-）
期初余额 期末余额
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
股份总数 2,033,579,072.00 2,033,579,072.00
其他说明：
1）本报告期公司股本未发生变动；
2）截止本报告期末，本公司持股 5%以上股东无股票质押。
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35、资本公积
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 419,412,159.75 306,018.58 197,604.26 419,520,574.07
期权成本摊销 102,810,649.13 102,810,649.13
合计 522,222,808.88 306,018.58 197,604.26 522,331,223.20
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
1）本期资本公积增加事项：本公司购买长沙实创物业管理服务有限公司持有长沙红璞实创 30%的股权，购买少数股权支
付的对价为 1 元，该项交易导致少数股东权益减少 306,019.58 元，资本公积增加 306,018.58 元。
2）本期资本公积减少事项：本公司之二级子公司武汉君汇将其持有武汉君汇空间 81%股权转让给三级子公司武汉世联源
正，本公司间接持有股权比例由 92.74%下降到 55.93%，导致资本公积减少 197,604.26 元。
36、库存股
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
股票回购 255,796,501.21 255,796,501.21
合计 255,796,501.21 255,796,501.21
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
本报告期公司库存股未发生变动。
37、其他综合收益
单位：元
本期发生额
减：前期 减：前期
项目 期初余额 本期所得 计入其他 计入其他 税后归属 期末余额
减：所得 税后归属
税前发生 综合收益 综合收益 于少数股
税费用 于母公司
额 当期转入 当期转入 东
损益 留存收益
二、将重
分类进损
72,646.36 20,919.01 38,672.23 -17,753.22 111,318.59
益的其他
综合收益
外币
财务报表 72,646.36 20,919.01 38,672.23 -17,753.22 111,318.59
折算差额
其他综合
72,646.36 20,919.01 38,672.23 -17,753.22 111,318.59
收益合计
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
本报告期发生额主要是境外子公司香港世联和香港世居的外币报表合并折算为人民币报表产生的汇率折算差异。
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38、盈余公积
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 502,130,592.43 502,130,592.43
任意盈余公积 502,130,592.43 502,130,592.43
合计 1,004,261,184.86 1,004,261,184.86
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
本报告期本集团的盈余公积金未发生变动。
39、未分配利润
单位：元
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 398,744,093.69 1,855,680,824.37
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减-） -80,954,979.70
调整后期初未分配利润 398,744,093.69 1,774,725,844.67
加：本期归属于母公司所有者的净利润 26,616,274.00 71,010,025.05
应付普通股股利 109,605,597.09
期末未分配利润 425,360,367.69 1,736,130,272.63
调整期初未分配利润明细：
1)、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0.00 元。
2)、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0.00 元。
3)、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0.00 元。
4)、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0.00 元。
5)、其他调整合计影响期初未分配利润 0.00 元。
40、营业收入和营业成本
单位：元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 2,038,222,102.74 1,781,036,969.15 2,842,043,443.38 2,522,843,012.52
其他业务 13,177,607.23 9,251,621.69 48,839,992.33 50,835,366.19
合计 2,051,399,709.97 1,790,288,590.84 2,890,883,435.71 2,573,678,378.71
收入相关信息：
单位：元
合同分类 分部 1 分部 2 合计
商品类型
其中：
代理销售业务 697,830,033.75 697,830,033.75
互联网+业务 620,037,893.39 620,037,893.39
城市资产管理业务 392,854,433.79 392,854,433.79
空间运营及招商业务 221,216,411.73 221,216,411.73
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金融服务业务 55,126,647.84 55,126,647.84
顾问服务业务 51,156,682.24 51,156,682.24
其他业务 13,177,607.23 13,177,607.23
按经营地区分类
其中：
华南区域 923,816,321.40 923,816,321.40
华东区域 359,196,293.40 359,196,293.40
华北区域 319,479,791.10 319,479,791.10
华中及西南区域 249,228,905.40 249,228,905.40
山东区域 199,678,398.80 199,678,398.80
与履约义务相关的信息：
本集团服务合同在提供的服务达到合同约定的确认条款，即客户已取得相关服务控制权时确认完成履约义务；本集团
装修合同在履约期间按履约进度确认履约义务的完成；装修商品销售合同在按合同约定的时间、地点将商品交付给客户，
待客户验收时确认完成履约义务。
与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：
本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为 0.00 元，其中，元预计将于年度确
认收入，元预计将于年度确认收入，元预计将于年度确认收入。
其他说明
营业收入和营业成本的说明，详见公司本报告第三节的相关分析。
41、主营业务成本明细
项目 本期发生额 上期发生金额
工资 352,099,950.78 505,179,399.41
奖金 274,123,570.47 418,119,070.35
技术协作费 532,360,610.41 774,989,536.64
保险费 89,735,589.16 116,938,305.54
使用权摊销 68,746,957.91 102,455,377.82
保洁费 68,059,914.34 45,634,246.21
安保费用 63,730,278.73 52,868,137.29
人力外包费 55,708,189.97 103,812,756.78
工程费 48,771,274.82 47,883,273.81
咨询费 47,018,627.42 78,125,975.46
工程外包 39,600,265.06 20,525,762.84
运营租赁费 35,553,436.12 74,672,006.84
装修费摊销 13,980,809.40 34,784,579.50
广告宣传费 11,656,107.37 27,319,534.88
业务招待费 9,628,564.75 15,773,107.43
员工宿舍费 7,469,149.85 11,938,520.75
商品 6,915,025.86 4,293,408.74
诉讼费 6,894,481.55 2,350,875.75
工程材料 6,706,591.47 3,690,956.44
折旧费 5,986,937.86 7,130,674.98
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差旅费(含交通费) 5,890,389.55 15,517,045.81
物业租赁费用 4,487,620.64 12,145,355.01
其他物业管理费用 4,373,538.59 2,140,229.08
福利费 4,193,982.97 5,061,986.69
办公用品费 3,002,962.14 4,004,927.23
代办服务支出 2,991,629.03 3,279,527.01
营销渠道费 2,956,542.81 5,775,032.35
通讯费 1,414,399.15 4,272,967.14
劳保费 1,408,472.90 2,447,435.57
会务费 946,932.77 2,520,141.98
电信网络费 931,510.31 1,979,352.23
工作餐费 824,581.95 1,713,433.06
培训费 128,416.15 270,097.67
手续费 298,582.33 443,089.72
利息 253,840.36 9,234,292.92
工会经费 134,670.88 211,733.09
运杂费 515,858.32 490,002.01
软件摊销 196,288.68 251,012.43
出版印刷费 335,947.42 245,741.83
招聘费 35,011.80 696,012.47
其他 969,457.10 1,658,089.76
合计 1,781,036,969.15 2,522,843,012.52
本期主营业务成本比上期减少 741,806,043.37 元，下降了 29.40%，主要是因为本报告期大交易业务收入减少，固定
工资、业务提成及奖金等人力成本和第三方渠道服务费用相应减少。
42、税金及附加
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
城市维护建设税 4,015,593.67 7,435,414.19
教育费附加 2,992,971.14 5,230,553.38
房产税 2,530,436.98 1,892,843.36
印花税 126,482.40 637,100.29
其他 108,162.68 851,302.91
合计 9,773,646.87 16,047,214.13
其他说明：
本期税金及附加比上期减少 6,273,567.26 元，下降 39.09%，主要是因为本报告期营业收入减少，同时享受国家防疫纾
困的部分税收优惠政策，各项税金及附加税相应减少。
43、管理费用
单位：元
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项目 本期发生额 上期发生额
工资 53,561,462.96 62,587,537.35
奖金 19,918,172.61 22,122,499.97
保险费 12,600,266.76 14,384,412.97
使用权摊销 11,232,227.27 11,302,923.77
物业租赁费用 9,009,175.20 8,712,971.44
咨询费 8,460,081.02 19,406,436.07
装修费摊销 6,459,499.19 6,745,080.19
折旧费 4,440,896.80 6,855,397.18
人力外包费 2,857,954.12 492,301.90
办公用品费 1,904,005.43 3,589,690.73
业务招待费 1,796,383.67 3,678,101.93
运杂费 1,734,977.16 2,537,291.33
福利费 1,655,476.71 2,849,107.81
技术协作费 1,455,116.27 3,727,572.63
广告宣传费 1,450,962.04 4,405,332.65
员工宿舍费 1,262,793.86 1,581,713.63
招聘费 1,079,351.41 2,280,837.14
差旅费(含交通费) 978,245.30 2,385,847.70
诉讼费 860,975.15 1,361,336.07
电信网络费 730,678.16 1,110,413.54
会务费 244,701.82 1,131,111.82
人事费 523,167.74 587,386.55
工会经费 625,752.21 959,499.31
工作餐费 486,497.60 498,622.41
培训费 197,173.50 1,007,004.66
通讯费 191,157.64 456,330.57
办公杂费 142,054.21 343,051.73
劳保费 77,277.05 91,281.22
软件摊销 32,851.02 67,114.04
调研费 0.00 43,042.51
出版印刷费 82,520.77 32,411.98
其他 191,997.55 1,207,202.62
合计 146,243,852.20 188,540,865.42
其他说明
44、研发费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
工资 14,349,751.61 18,535,810.44
奖金 3,560,934.12 3,064,240.96
保险费 3,047,457.39 3,244,992.80
技术协作费 2,924,814.23 2,403,305.68
电信网络费 1,001,980.43 1,512,670.68
折旧费 828,836.15 1,050,811.96
咨询费 600,274.34 83,752.98
软件摊销 114,916.63 414,046.30
物业租赁费用 7,700.94 464,068.94
差旅费(含交通费) 29,027.77 102,150.04
其他 129,836.65 308,714.75
合计 26,595,530.26 31,184,565.53
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其他说明
45、财务费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 48,155,417.98 85,954,367.27
减：利息收入 11,512,700.59 14,263,739.19
加：汇兑损失 -9,431.53 5,742.59
加：其他支出 489,607.04 1,550,131.19
合计 37,122,892.90 73,246,501.86
其他说明
本期财务费用比上期减少 36,123,608.96 元，下降 49.32%，主要是因为:
1）本期公司因非简易核算的租赁合同减少，确认的租赁融资费用减少 23,699,356.89 元；
2）本期公司对外融资规模减少，相应利息支出同比减少 14,099,592.40 元。
46、其他收益
单位：元
产生其他收益的来源 本期发生额 上期发生额
税费减免，《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》
（财政部 税务总局 海关总署公告 2019 年第 39 号）(财政部税务总局公告 2020 6,025,387.87 10,540,614.18
年第 8 号)
个税手续费返还，《中华人民共和国个人所得税法》 1,687,263.11 1,898,243.47
稳岗补贴，《国务院关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见》（国发
1,560,616.97 1,768,990.77
[2014]14 号）、各地市人社局关于实施稳岗补贴的工作办法
财政补贴，《仲恺高新区经济发展局 关于做好 2021 年度“小升规”专项资金申
1,547,847.40 63,910.00
报工作的通知》、新创办小微企业扶持资金等
生育津贴，《女职工劳动保护特别规定》 1,253,159.19 1,027,569.35
社保补贴， 1,135,634.14 657,533.75
研发补助，南山区自主创新产业发展专项资金资助项目 1,000,000.00 91,000.00
自主创新扶持，南山区自主创新产业发展专项资金文化产业发展分项资金资助
829,400.00 1,000,000.00
项目扶持计划
租金补贴，横琴地区办公室租赁补贴 693,885.26 3,150,000.00
达不到税收起征点 54,345.05 290,965.64
残疾人岗位补贴，《超比例安排残疾人就业企业可享专项资金补贴》 46,785.24 32,472.20
高校见习补助 43,554.88 165,215.47
企业众创空间绩效评估资助经费，常财教[2022]4 号关于下达苏州市 2021 年度
25,000.00 200,000.00
第四十七批科技发展计划（科技创业孵化载体绩效补助）项目经费的通知
退役士兵减征，《财政部 税务总局 退役军人部关于进一步扶持自主就业退役士
16,717.24 149,160.00
兵创业就业有关税收政策的通知》财税〔2019〕21 号
专业化众创空间考核奖励，企业众创空间绩效评估资助经费，相科【2021】12
号关于下达苏州市 2020 年度第三十六批科技发展计划（科技服务体系建设）项 500,000.00
目及经费的通知
人才补贴，惠州仲恺高新区东江高新科技产业园管委会 390,000.00
孵化器绩效款，相科【2021】11 号关于下达 2020 年省科技型创业企业孵育计划
354,000.00
资金的通知
孵化器绩效款，《番禺区科工商信局关于印发〈番禺区科技企业孵化器和众创空 100,000.00
132
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
间管理办法〉的通知》（番科工商信〔2016〕53 号）
其他 8,343.00
47、投资收益
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -927,038.73 2,773,515.78
处置长期股权投资产生的投资收益 17,488,902.65 80,783,757.66
委托权终止丧失控制权确认的投资收益 2,215,541.05
合计 18,777,404.97 83,557,273.44
其他说明
委托权终止丧失控制权确认的投资收益：本集团通过委托表决权纳入集团合并报表的子公司武汉都市世联资产管理有限
公司，本报告期股权托管协议到期终止，本集团已丧失其控制权不再纳入集团合并报表，在合并层面按会计政策确认收
益 2,215,541.05 元。
48、信用减值损失
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
其他应收款坏账损失 4,175,829.38 343,823.37
应收票据坏账损失 41,964,757.63 878,584.90
应收账款坏账损失 -59,859,660.10 2,942,556.81
贷款坏账损失 -47,593,825.12 -7,651,991.36
合计 -61,312,898.21 -3,487,026.28
其他说明
1）本期信用减值损失(负数表示损失)比上期增加了 57,825,871.93 元，主要是因为本期贷款按会计政策计提的预期信用
损失增加；
2）本期应收票据与应收账款坏账损失的变动，主要是公司部分应收票据到期未兑付转回应收账款所致。
49、资产减值损失
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
十二、合同资产减值损失 -2,316,596.73 1,039,907.07
十三、其他 -4,036,109.71
合计 -2,316,596.73 -2,996,202.64
其他说明：
50、资产处置收益
单位：元
133
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资产处置收益的来源 本期发生额 上期发生额
未划分为持有待售的固定资产处置收益 2,698,602.50 971,560.48
非简易核算租赁提前终止处置收益 5,109,974.63 3,551,563.93
51、营业外收入
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额
政府补助 6,631,046.44 1,653,585.95 6,631,046.44
收取违约金 5,229,613.19 9,302,942.18 3,259,882.90
罚款利得 751,410.62 861,972.57 751,410.62
无法支付经批准转作营业外收入的应付款项 413,224.15 233,965.82 413,224.15
其他 254,376.15 415,582.96 254,376.15
合计 13,279,670.55 12,468,049.48 11,309,940.26
计入当期损益的政府补助：
单位：元
补贴是否 与资产相
是否特殊
补助项目 发放主体 发放原因 性质类型 影响当年 本期发生金额 上期发生金额 关/与收益
补贴
盈亏 相关
重庆市不 因符合地
动产登记 方政府招
中心、潍 商引资等
与收益相
税收返还 坊综合保 补助 地方性扶 否 否 95,451.15 1,429,422.00
关
税区国库 持政策而
集中支付 获得的补
中心 助
因符合地
金山财政
方政府招
局、宁波
商引资等
财政扶持 新明街 与收益相
补助 地方性扶 否 否 325,595.29 214,163.95
金 道、高淳 关
持政策而
阳江经济
获得的补
产业园
助
因符合地
方政府招
商引资等
门头沟石 与收益相
税收奖励 补助 地方性扶 否 否 6,210,000.00 10,000.00
龙开发区 关
持政策而
获得的补
助
其他说明：
52、营业外支出
单位：元
计入当期非经常性损益的金
项目 本期发生额 上期发生额
额
对外捐赠 738.00 2,000.00 738.00
罚款及违约金支出 3,960,525.91 10,472,508.80 3,960,525.91
赔偿支出 22,655.24 228,310.71 22,655.24
134
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固定资产报废损失 111,019.24 251,832.95 111,019.24
其他 77,310.88 105,260.80 77,310.88
合计 4,172,249.27 11,059,913.26 4,172,249.27
其他说明：
本期营业外支出比上期减少 6,887,663.99 元，下降 62.28%，减少金额主要是支付合同违约金减少。
53、所得税费用
（1） 所得税费用表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 -31,199,717.96 13,006,897.44
递延所得税费用 29,985,084.91 37,447,665.79
合计 -1,214,633.05 50,454,563.23
（2） 会计利润与所得税费用调整过程
单位：元
项目 本期发生额
利润总额 29,358,701.69
按法定/适用税率计算的所得税费用 7,339,675.42
子公司适用不同税率的影响 -6,529,197.22
调整以前期间所得税的影响 -32,536,726.56
非应税收入的影响 -74,980,411.78
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 -1,992,405.74
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -16,858,328.52
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣
124,342,761.35
亏损的影响
所得税费用 -1,214,633.05
其他说明：
本期所得税费用比上期减少了 51,669,196.28 元，主要原因是：1）本期利润总额下降，依法计提的所得税费相应减少；
2）上年所得税汇算清缴的调整影响。
54、其他综合收益
详见附注七、37
55、现金流量表项目
（1） 收到的其他与经营活动有关的现金
135
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单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
金融业务收回贷款 429,512,048.62 724,287,880.57
收到保证金押金(含返还) 58,021,912.36 168,731,875.51
资产业务收到代收代付款项 37,178,739.42 106,124,120.04
互联网+业务代收款 10,009,230.85 20,841,271.50
收到项目合作款 7,078,178.57 16,190,891.00
利息收入 11,512,700.59 14,263,739.19
政府补贴收入 14,764,724.23 9,190,844.00
收取租金 6,710,743.14 4,556,081.40
经纪业务代收 2,685,907.36 851,737.46
收到的个税手续费、留底退税等 13,073,090.15 1,903,096.92
装修业务暂收款 0.00 4,022,013.62
往来款、备用金返还及其他 24,685,474.38 52,303,992.69
合计 615,232,749.67 1,123,267,543.90
收到的其他与经营活动有关的现金说明：
本期收到的其他与经营活动有关的现金比上期减少 50,803.48 万元，主要原因是：1）本期公司金融业务收回的贷款同比
减少 29,477.58 万元；2）本期公司收到保证金押金(含返还)同比减少 11,071.00 万元。
（2） 支付的其他与经营活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
金融业务贷款 145,312,000.00 364,998,000.00
技术协作费 623,325,896.84 729,336,585.77
支付押金保证金 113,616,611.45 242,595,132.03
咨询费 74,105,961.81 318,162,886.95
保洁费 72,143,509.20 48,372,300.98
安保费用 67,554,095.45 56,040,225.53
物业管理及工程费 63,442,489.17 56,937,326.89
资产业务代收代付中代付 53,767,132.62 75,132,561.36
返还项目合作款 23,739,051.11 23,666,184.03
互联网+业务归还代收款 16,318,455.00 9,844,301.50
物业租赁费用 14,314,766.59 21,322,395.39
广告宣传费 13,893,493.57 33,834,993.78
业务招待费 11,424,948.42 19,451,209.36
诉讼费 10,064,873.02 3,712,211.82
员工宿舍费 8,731,943.71 13,520,234.38
差旅费(含交通费) 6,897,662.62 18,005,043.55
各类办公费 5,887,989.30 8,828,705.58
营销渠道费 3,133,935.38 6,121,534.29
电信网络费 2,824,019.03 4,878,582.64
违约、罚款、赔偿支出 1,569,648.66 4,368,920.90
通讯费 1,605,556.79 4,729,297.71
世联行经纪业务代收中代付 1,295,227.41 485,304.45
手续费 788,189.37 1,241,564.41
运营租赁费 0.00 64,958,314.94
往来款及其他费用 57,258,439.44 58,066,875.51
合计 1,393,015,895.96 2,188,610,693.75
支付的其他与经营活动有关的现金说明：
136
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
本期支付的其他与经营活动有关的现金比上期减少 79,559.48 万元，主要原因是：1）本期公司金融业务发放的贷款同比
减少 21,968.60 万元；2）本期公司支付第三方渠道费和咨询费同比减少 35,006.76 万元；3）本期公司支付押金保证金
同比减少 12,897.85 万元。
（3） 收到的其他与投资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
收到一个月到期结构性存款 4,000,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 5,891,255.63
合计 9,891,255.63
收到的其他与投资活动有关的现金说明：
本期没有收到的其他与投资活动有关的现金事项。
（4） 支付的其他与投资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 27,689,721.71
合计 27,689,721.71
支付的其他与投资活动有关的现金说明：
本期处置昆明红璞公寓管理有限公司等子公司收到的现金净额为负值部分，重分类到本项目列报。
（5） 收到的其他与筹资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
收回借款和存单质押保证金 193,650,000.00
收到信贷资产证券化款项 99,000,000.00
合计 292,650,000.00
收到的其他与筹资活动有关的现金说明：
本期没有收到的其他与筹资活动有关的现金事项。
（6） 支付的其他与筹资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
偿还信贷资产证券化款项 251,559,777.35
支付非简易核算的租金 122,439,488.01 145,426,045.47
购买世联资本少数股东权益支付现金 3,000,000.00
非全资子公司注销退回少数股东现金 477,390.56
股票权益分派费用 58,466.89
合计 122,439,488.01 400,521,680.27
支付的其他与筹资活动有关的现金说明：
137
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
本期支付的其他与筹资活动有关的现金比上期减少 27,808.22 万元，主要是因为上期偿还到期信贷资产证券化款项
25,155.98 万元，本期没有此项支付。
56、现金流量表补充资料
（1） 现金流量表补充资料
单位：元
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 30,573,334.74 63,124,669.81
加：资产减值准备 2,316,596.73 2,996,202.64
信用减值损失 61,312,898.21 3,487,026.28
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 17,669,214.62 21,478,230.63
使用权资产折旧 84,250,152.35 115,745,804.13
无形资产摊销 329,645.18 719,268.86
长期待摊费用摊销 36,676,928.82 55,834,021.92
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以
-8,415,821.86 -10,123,293.56
“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 107,561.40 202,396.21
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 47,960,350.24 96,001,294.08
投资损失（收益以“－”号填列） -18,777,404.97 -83,557,273.44
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 29,883,864.71 37,447,665.79
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 101,220.20
存货的减少（增加以“－”号填列） 22,063,074.92 -82,229,778.61
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 183,309,674.44 347,813,642.57
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -296,491,042.60 -309,691,201.13
其他
经营活动产生的现金流量净额 192,870,247.13 259,248,676.18
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 1,910,948,460.80 1,654,850,988.78
减：现金的期初余额 1,837,529,495.31 1,936,475,159.67
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 73,418,965.49 -281,624,170.89
（2） 本期收到的处置子公司的现金净额
单位：元
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金额
本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 16,005,450.96
其中：
武汉都市世联资产管理有限公司 0.00
杭州世君房地产咨询有限公司 14,000,000.00
山东红璞酒店管理有限公司 0.00
广州世君房地产咨询有限公司 1,700,000.00
昆明红璞公寓管理有限公司 1.00
深圳世联荣华装饰设计工程科技有限公司 305,449.96
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物 33,727,393.13
其中：
武汉都市世联资产管理有限公司 26,413,367.21
杭州世君房地产咨询有限公司 5,669,041.81
山东红璞酒店管理有限公司 12,539.25
广州世君房地产咨询有限公司 63,178.65
昆明红璞公寓管理有限公司 1,076,365.09
深圳世联荣华装饰设计工程科技有限公司 492,901.12
加：以前期间处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 625,000.00
其中：
北京世联明德商业管理有限公司 300,000.00
山东红璞公寓管理有限公司 325,000.00
处置子公司收到的现金净额 -17,096,942.17
其他说明：
其中处置山东红璞酒店管理有限公司、昆明红璞公寓管理有限公司、深圳世联荣华装饰设计工程科技有限公司收到的现
金净额分别为-12,539.25 元、-1,076,364.09 元和-187,451.16 元；武汉都市世联资产管理有限公司是股权托管协议到
期终止不再纳入集团合并报表，现金净额为-26,413,367.21 元；上述合计现金净额为-27,689,721.71 元，重分类到“支付
其他与投资活动有关的现金”项目列报。
（3） 现金和现金等价物的构成
单位：元
项目 期末余额 期初余额
一、现金 1,910,948,460.80 1,837,529,495.31
其中：库存现金 26,535.63 53,808.40
三、期末现金及现金等价物余额 1,910,948,460.80 1,837,529,495.31
其他说明：
57、所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
股东权益变动表“所有者投入和减少资本：其他”栏中，
（1）资本公积金增加 108,414.32 元：
139
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
1）本期资本公积增加事项：本公司购买长沙实创物业管理服务有限公司持有长沙红璞实创 30%的股权，购买少数股
权支付的对价为 1 元，该项交易导致少数股东权益减少 306,019.58 元、资本公积增加 306,018.58 元；
2）本期资本公积减少事项：本公司之子公司世联君汇将其持有武汉世联空间 81%股权转让给本公司之二级子公司武汉世
联源正，本公司间接持有股权比例由 92.74%下降到 55.93%，导致资本公积减少 197,604.26 元。
（2）少数股东权益增加 227,902.89 元：
1）本公司之三级子公司武汉都市的股权托管协议到期终止不再纳入集团合并报表，该事项导致少数股东权益增加
2,215,541.09 元；
2）本公司之二级子公司世联君汇处置持有杭州世君 100%股权，杭州世君持有四级子公司杭州世联瑞铂和杭州世联润
友世联君汇 51%股权，该项交易导致少数股东权益减少 1,679,249.03 元；
3）本公司之二级子公司世联君汇处置持有世联荣华 60%股权，该项交易导致少数股东权益减少 199,973.60 元；
4）本公司之三级子珠海红璞购买少数股东持有长沙红璞实创 30%股权，该事项导致少数股东权益减少 306,019.58 元；
5）本公司子三级子公司武汉君汇将其持有武汉世联空间 81%股权 1 元转让给本公司之三级子公司武汉世联源正，本
公司间接持有股权比例有 92.74%下降为 55.93%，该项交易导致少数股东权益增加 197,604.01 元。
58、所有权或使用权受到限制的资产
单位：元
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 56,187,076.25 详见本附注“七、1.货币资金”相关内容。
固定资产 13,780,990.17 详见本附注“七、16.固定资产”相关内容。
投资性房地产 83,522,051.31 详见本附注“七、15.投资性房地产”相关内容。
合计 153,490,117.73
其他说明：
59、外币货币性项目
（1） 外币货币性项目
单位：元
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
货币资金 1,011,448.32
其中：美元 13,134.57 6.7114 88,151.35
欧元 0.08 7.0084 0.57
港币 1,079,638.91 0.85519 923,296.40
其他说明：
140
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
（2） 境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币及
选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因。
适用 □不适用
本集团在香港设立有香港世联。为了业务经营管理需要，香港世联采用美元做为记账本位币。
60、政府补助
（1） 政府补助基本情况
单位：元
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
税费减免 6,025,387.87 其他收益 6,025,387.87
个税手续费返还 1,687,263.11 其他收益 1,687,263.11
稳岗补贴 1,560,616.97 其他收益 1,560,616.97
财政补贴 1,547,847.40 其他收益 1,547,847.40
生育津贴 1,253,159.19 其他收益 1,253,159.19
社保补贴， 1,135,634.14 其他收益 1,135,634.14
研发补助 1,000,000.00 其他收益 1,000,000.00
自主创新扶持 829,400.00 其他收益 829,400.00
租金补贴 693,885.26 其他收益 693,885.26
达不到税收起征点 54,345.05 其他收益 54,345.05
残疾人岗位补贴 46,785.24 其他收益 46,785.24
高校见习补助 43,554.88 其他收益 43,554.88
企业众创空间绩效评估资助
25,000.00 其他收益 25,000.00
经费
退役士兵减征 16,717.24 其他收益 16,717.24
税收返还 95,451.15 营业外收入 95,451.15
财政扶持金 325,595.29 营业外收入 323,390.00
税收奖励 6,210,000.00 营业外收入 6,210,000.00
（2） 政府补助退回情况
□适用 不适用
八、合并范围的变更
1、处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
是 □否
141
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
单位：元
丧失控制 与原子公
处置价款与处 按照公允
权之日剩 司股权投
置投资对应的 丧失控制 丧失控制 丧失控制 价值重新
股权 丧失控制 余股权公 资相关的
股权处 丧失控制权 合并财务报表 权之日剩 权之日剩 权之日剩 计量剩余
子公司名称 股权处置价款 处置 权时点的 允价值的 其他综合
置比例 的时点 层面享有该子 余股权的 余股权的 余股权的 股权产生
方式 确定依据 确定方法 收益转入
公司净资产份 比例 账面价值 公允价值 的利得或
及主要假 投资损益
额的差额 损失
设 的金额
杭州世君房地产
咨询有限公司 2022 年 01
14,000,000.00 100.00% 转让 1） 12,218,814.71
（以下简称“杭 月 18 日
州世君”）
山东红璞酒店管
理有限公司（以 2022 年 03
0.00 100.00% 转让 2） -928,690.45
下简称“济南红 月 28 日
璞”）
广州世君房地产
咨询有限公司 2022 年 04
1,700,000.00 100.00% 转让 3） 545,838.52
（以下简称“广 月 26 日
州世君”）
昆明红璞公寓管
理有限公司（以 2022 年 05
1.00 100.00% 转让 4） 5,421,886.40
下简称“昆明红 月 11 日
璞”）
深圳世联荣华装
饰设计工程科技
2022 年 06
有限公司（以下 305,449.96 60.00% 转让 5） 5,489.58
月 23 日
简称“世联荣
华”）
其他说明：
1）本集团将杭州世君丧失控制权的时点确定为 2022 年 1 月 18 日，确认依据为：2021 年 12 月签订股权转让协议出售杭州世君 100%股权，转让对价为 14,000,000.00 元，2022
年 1 月收到转让款 800.00 万元，2022 年 1 月 18 日完成工商变更。杭州世君自 2022 年 1 月 31 日起不再纳入公司合并报表范围。其子公司杭州世联瑞铂商业管理有限公司、杭州
世联润友房地产咨询有限公司自 2022 年 1 月 31 日起不再纳入公司合并报表范围。
142
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
2）本集团将济南红璞丧失控制权的时点确定为 2022 年 3 月 28 日，确认依据为：2022 年 3 月 28 日签订股权转让协议出
售济南红璞 100%股权，转让对价为 0 元，2022 年 3 月 28 日完成工商变更。济南红璞自 2022 年 3 月 31 日起不再纳入公
司合并报表范围。
3）本集团将广州世君丧失控制权的时点确定为 2022 年 4 月 26 日，确认依据为：2022 年 4 月 14 日签订股权转让协议出
售广州世君 100%股权，转让对价为 1,700,000.00 元，2022 年 3 月 9 日收到转让款 42.00 万元，2022 年 4 月 21 日收到
转让款 58.00 万元，2022 年 4 月 26 日完成工商变更。广州世君自 2022 年 4 月 30 日起不再纳入公司合并报表范围。其
子公司广州世君腾跃信息科技有限公司自 2022 年 4 月 30 日起不再纳入公司合并报表范围。
4）本集团将昆明红璞丧失控制权的时点确定为 2022 年 5 月 11 日，确认依据为：2022 年 4 月 29 日签订股权转让协议出
售昆明红璞 100%股权，转让对价为 1 元，2022 年 4 月 30 日完成工作移交，2022 年 5 月 11 日完成工商变更。昆明红璞
自 5 月 1 日起不再纳入公司合并报表范围。
5）本集团将世联荣华丧失控制权的时点确定为 2022 年 6 月 23 日，确认依据为：2022 年 6 月 8 日签订股权转让协议出
售世联荣华 60.00%股权，转让对价为 305,449.96 元，2022 年 6 月 15 日收到转让款 305,449.96 元，2022 年 6 月 23 日
完成工作移交。世联荣华自 6 月 30 日起不再纳入公司合并报表范围。
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□是 否
2、其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
1）根据公司投资委员会决议，本报告期内新增以下子公司，这些子公司在本报告期内均已经完成了工商登记手续。
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例 取得方式
赣州先峰居善科技有限公司 赣州 赣州 电子商务 51.00% 新设成立
福州世联新玺物业管理有限公司 福州 福州 资产服务 51.00% 新设成立
福州世联郑和物业管理有限公司 福州 福州 资产服务 47.30% 新设成立
珠海世纪联行物业管理有限公司 珠海 珠海 资产服务 51.00% 新设成立
上海世联卓群数据服务有限公司 上海 上海 房地产中介 100.00% 新设成立
2）本报告期因为注销子公司而不再纳入合并范围的子公司如下：
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例
张家口世联兴业房地产经纪有限公司 张家口 张家口 房地产中介 100.00%
深圳富景慧思投资管理有限公司 深圳 深圳 投资管理 100.00%
武汉世联先锋房地产顾问有限公司 武汉 武汉 房地产中介 100.00%
广西世联松塔装饰工程有限责任公司 广西 广西 装修服务 100.00%
天津盛泽万家房地产经纪有限公司 天津 天津 金融服务 100.00%
昆明世联商务咨询有限公司 昆明 昆明 资产服务 100.00%
143
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
昆明世联松塔装饰工程有限责任公司 昆明 昆明 装修服务 100.00%
武汉小恐龙科技有限公司 武汉 武汉 房地产中介 92.74%
南宁红璞房屋租赁有限公司 南宁 南宁 资产服务 100.00%
合肥世联集房地产运营管理有限公司 合肥 合肥 资产服务 100.00%
湖北世联松塔装饰有限公司 湖北 湖北 装修服务 100.00%
天津世联君汇不动产管理服务有限公司 天津 天津 资产服务 92.74%
桂林市红璞礼遇酒店管理有限公司 桂林 桂林 资产服务 100.00%
惠州世佰联房地产顾问有限公司 惠州 惠州 房地产中介 100.00%
SHIJU（HK）LIMITED 香港 香港 房地产中介 51.00%
3、其他
本集团持有武汉都市世联资产管理有限公司 50%股权，2017 年 1 月 1 日通过委托表决权纳入集团合并报表；2022 年
1 月 1 日股权托管协议到期终止，本集团自 2022 年 1 月 1 日起丧失其控制权，不再纳入集团的合并报表范围。
九、在其他主体中的权益
1、在子公司中的权益
（1） 企业集团的构成
持股比例
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
北京世联房地产顾问有限公司(以下 同一控制下企
北京 北京 房地产中介 100.00%
简称"北京世联") 业合并
东莞世联地产顾问有限公司(以下简 同一控制下企
东莞 东莞 房地产中介 100.00%
称"东莞世联") 业合并
上海世联房地产顾问有限公司(以下 同一控制下企
上海 上海 房地产中介 100.00%
简称"上海世联") 业合并
深圳世联行顾问服务有限公司(以下 同一控制下企
深圳 深圳 房地产中介 100.00%
简称"深圳世联行") 业合并
世联房地产咨询(惠州)有限公司(以 同一控制下企
惠州 惠州 房地产中介 100.00%
下简称"惠州世联") 业合并
广州市世联房地产咨询有限公司(以 同一控制下企
广州 广州 房地产中介 100.00%
下简称"广州世联") 业合并
天津世联兴业房地产顾问有限公司 同一控制下企
天津 天津 房地产中介 100.00%
(以下简称"天津世联") 业合并
山东世联怡高物业顾问有限公司(以 非同一控制下
济南 济南 房地产中介 75.50%
下简称"山东世联") 企业合并
四川世联行兴业房地产顾问有限公 非同一控制下
四川 成都 房地产中介 100.00%
司(以下简称"四川嘉联") 企业合并
重庆世联行房地产顾问有限公司(以 非同一控制下
重庆 重庆 房地产中介 100.00%
下简称"重庆世联") 企业合并
深圳世联投资有限公司(以下简称" 非同一控制下
深圳 深圳 金融服务 100.00%
世联投资") 企业合并
深圳市世联小额贷款有限公司(以下 非同一控制下
深圳等 深圳 金融服务 100.00%
简称"世联小贷") 企业合并
深圳市盛泽融资担保有限责任公司 非同一控制下
深圳 深圳 金融服务 100.00%
(以下简称"盛泽担保") 企业合并
144
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
北京安信行物业管理有限公司(以下 非同一控制下
北京 北京 资产服务 55.64%
简称"北京安信行") 企业合并
厦门市立丹行置业有限公司(以下简 非同一控制下
厦门 厦门 房地产中介 80.00%
称"厦门立丹行") 企业合并
青岛荣置地顾问有限公司(以下简称 非同一控制下
青岛 青岛 房产中介 51.00%
"青岛荣置地") 企业合并
珠海世联房地产咨询有限公司(以下
珠海 珠海 房地产中介 100.00% 投资设立
简称"珠海世联")
厦门世联兴业房地产顾问有限公司
厦门 厦门 房地产中介 100.00% 投资设立
(以下简称"厦门世联")
深圳世联先锋投资有限公司(以下简
深圳 深圳 房地产中介 100.00% 投资设立
称"世联先锋")
长沙世联兴业房地产顾问有限公司
长沙 长沙 房地产中介 100.00% 投资设立
(以下简称"长沙世联")
沈阳世联兴业房地产顾问有限公司
沈阳 沈阳 房地产中介 100.00% 投资设立
(以下简称"沈阳世联")
大连世联兴业房地产顾问有限公司
大连 大连 房地产中介 100.00% 投资设立
(以下简称"大连世联")
成都世联兴业房地产顾问有限公司
成都 成都 房地产中介 100.00% 投资设立
(以下简称"成都世联")
苏州世联兴业房地产顾问有限公司
苏州 苏州 房地产中介 100.00% 投资设立
(以下简称"苏州世联")
常州世联房地产代理有限公司(以下
常州 常州 房地产中介 100.00% 投资设立
简称"常州世联")
西安世联投资咨询有限公司(以下简
西安 西安 房地产中介 24.00% 76.00% 投资设立
称"西安世联")
青岛世联兴业房地产顾问有限公司
青岛 青岛 房地产中介 99.00% 1.00% 投资设立
(以下简称"青岛世联")
武汉世联兴业房地产顾问有限公司
武汉 武汉 房地产中介 99.00% 1.00% 投资设立
(以下简称"武汉世联")
三亚世联房地产顾问有限公司(以下
三亚 三亚 房地产中介 99.00% 1.00% 投资设立
简称"三亚世联")
安徽世联行房地产咨询有限公司(以
合肥 合肥 房地产中介 99.00% 1.00% 投资设立
下简称"合肥世联")
无锡世联行房地产营销有限公司(以
无锡 无锡 房地产中介 100.00% 投资设立
下简称"无锡世联")
福州世联房地产顾问有限公司(以下
福州 福州 房地产中介 100.00% 投资设立
简称"福州世联")
佛山世联房地产顾问有限公司(以下
佛山 佛山 房地产中介 100.00% 投资设立
简称"佛山世联")
南昌世联置业有限公司(以下简称"
南昌 南昌 房地产中介 100.00% 投资设立
南昌世联")
南京世联兴业房地产投资咨询有限
南京 南京 房地产中介 100.00% 投资设立
公司(以下简称"南京世联")
长春世联兴业房地产顾问有限公司
长春 长春 房地产中介 100.00% 投资设立
(以下简称"长春世联")
南通世联兴业房地产顾问有限公司
南通 南通 房地产中介 100.00% 投资设立
(以下简称"南通世联")
昆明世联卓群房地产经纪有限公司
昆明 昆明 房地产中介 100.00% 投资设立
(以下简称"昆明世联")
宁波世联房地产咨询有限公司(以下
宁波 宁波 房地产中介 100.00% 投资设立
简称"宁波世联")
广西世联行房地产代理有限公司(以
广西 广西 房地产中介 100.00% 投资设立
下简称"广西世联")
苏州居善网络技术服务有限公司(以
苏州 苏州 电子商务 100.00% 投资设立
下简称"苏州居善")
南京云掌柜信息技术有限公司(以下 南京 南京 电子商务 100.00% 投资设立
145
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
简称"南京云掌柜")
天津居善电子商务有限公司(以下简
天津 天津 电子商务 100.00% 投资设立
称"天津居善")
郑州世联兴业房地产咨询有限公司
郑州 郑州 房地产中介 100.00% 投资设立
(以下简称"郑州世联")
漳州世联房地产经纪有限公司(以下
漳州 漳州 房地产中介 100.00% 投资设立
简称"漳州世联")
徐州世联房地产顾问有限公司(以下
徐州 徐州 房地产中介 100.00% 投资设立
简称"徐州世联")
杭州世联卓群房地产咨询有限公司
杭州 杭州 房地产中介 100.00% 投资设立
(以下简称"杭州世联卓群")
合肥世联先锋房地产顾问有限公司
合肥 合肥 房地产中介 100.00% 投资设立
(以下简称"合肥世联先锋")
北京世联兴业房地产顾问有限公司
北京 北京 房地产中介 100.00% 投资设立
(以下简称"北京世联兴业")
贵阳世联房地产顾问有限公司(以下
贵阳 贵阳 房地产中介 100.00% 投资设立
简称"贵阳世联")
惠州市世联先锋房地产顾问有限公
惠州 惠州 房地产中介 100.00% 投资设立
司(以下简称"惠州世联先锋")
太原世联卓群房地产顾问有限公司
太原 太原 房地产中介 100.00% 投资设立
(以下简称"太原世联")
石家庄世联卓群房地产经纪有限公
石家庄 石家庄 房地产中介 100.00% 投资设立
司(以下简称"石家庄世联")
深圳世联君汇不动产运营管理股份
深圳 深圳 资产服务 92.74% 投资设立
有限公司(以下简称"世联君汇")
固安世联房地产经纪有限公司(以下
固安 固安 房地产中介 100.00% 投资设立
简称"固安世联")
廊坊市世联房地产经纪有限公司(以
廊坊 廊坊 房地产中介 100.00% 投资设立
下简称"廊坊世联")
世联咨询(香港)有限公司(以下简称
香港 香港 房地产中介 100.00% 投资设立
"香港世联")
兰州世联行房地产顾问有限公司(以
兰州 兰州 房地产中介 100.00% 投资设立
下简称"兰州世联")
包头市世联行房地产顾问有限公司
包头 包头 房地产中介 100.00% 投资设立
(以下简称"包头世联")
唐山世联行房地产经纪有限公司(以
唐山 唐山 房地产中介 100.00% 投资设立
下简称"唐山世联")
深圳前海世联资产管理有限公司(以
深圳 深圳 资产服务 100.00% 投资设立
下简称"前海资管")
深圳市世联科创科技服务有限公司
深圳 深圳 房地产中介 38.02% 股权委托
(以下简称"世联科创")
深圳世联领客商业运营有限公司(以
深圳 深圳 资产服务 92.74% 投资设立
下简称"世联领客")
深圳世联集金财富管理有限公司(以
深圳 深圳 资产服务 100.00% 投资设立
下简称"世联集金")
宁波世联兴业房地产咨询有限公司
宁波 宁波 房产中介 100.00% 投资设立
(以下简称"宁波世联兴业")
深圳先锋居善科技有限公司(以下简
深圳 深圳 房地产中介 100.00% 投资设立
称"先锋居善")
上海善居电子商务有限公司(以下简
上海 上海 电子商务 100.00% 投资设立
称"上海善居")
扬州世联兴业房地产顾问有限公司
扬州 扬州 房地产中介 100.00% 投资设立
(以下简称"扬州世联")
广州盛泽按揭服务有限公司(以下简 非同一控制下
广州 广州 金融服务 100.00%
称"广州按揭") 企业合并
深圳盛泽按揭代理有限公司(以下简 非同一控制下
深圳 深圳 金融服务 100.00%
称"深圳按揭") 企业合并
146
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
上海盛泽邦家投资管理有限公司(以 非同一控制下
上海 上海 金融服务 100.00%
下简称"上海盛泽") 企业合并
泰安世联怡高房地产咨询有限公司 非同一控制下
泰安 泰安 房地产中介 75.50%
(以下简称"泰安世联怡高") 企业合并
临沂世联怡高房地产经纪有限公司 非同一控制下
临沂 临沂 房地产中介 75.50%
(以下简称"临沂世联怡高") 企业合并
青岛世联怡高房地产顾问有限公司 非同一控制下
青岛 青岛 房地产中介 75.50%
(以下简称"青岛世联怡高") 企业合并
芜湖世联先锋信息咨询有限公司(以
芜湖 芜湖 房地产中介 100.00% 投资设立
下简称"芜湖世联")
福州市立丹行市场营销策划有限公 非同一控制下
福州 福州 房地产中介 80.00%
司(以下简称"福州立丹行") 企业合并
泉州市立丹行房地产经纪有限公司 非同一控制下
泉州 泉州 房地产中介 80.00%
(以下简称"泉州立丹行") 企业合并
三明市立丹行房地产营销策划有限 非同一控制下
三明 三明 房地产中介 80.00%
公司(以下简称"三明立丹行") 企业合并
莆田市立丹行房地产代理有限公司 非同一控制下
莆田 莆田 房地产中介 80.00%
(以下简称"莆田立丹行") 企业合并
惠东红璞元屿海公寓管理有限公司
惠州 惠州 资产服务 100.00% 投资设立
(以下简称"红璞元屿海")
北京善居电子商务有限公司(以下简
北京 北京 电子商务 100.00% 投资设立
称"北京善居")
石家庄善居房地产经纪有限公司(以
石家庄 石家庄 电子商务 100.00% 投资设立
下简称"石家庄善居")
大连善居电子商务有限公司(以下简
大连 大连 电子商务 100.00% 投资设立
称"大连善居")
成都市善居电子商务有限公司(以下
成都 成都 电子商务 100.00% 投资设立
简称"成都善居")
重庆善业兴居电子商务有限公司(以
重庆 重庆 电子商务 100.00% 投资设立
下简称"重庆善居")
惠州市善居电子商务有限公司(以下
惠州 惠州 电子商务 100.00% 投资设立
简称"惠州善居")
佛山市善居电子商务有限公司(以下
佛山 佛山 电子商务 100.00% 投资设立
简称"佛山善居")
东莞市善卓居电子商务有限公司(以
东莞 东莞 电子商务 100.00% 投资设立
下简称"东莞善居")
厦门市善居先锋电子商务有限公司
厦门 厦门 电子商务 100.00% 投资设立
(以下简称"厦门善居")
广州市善居电子商务有限公司(以下
广州 广州 电子商务 100.00% 投资设立
简称"广州善居")
珠海市善居电子商务有限公司(以下
珠海 珠海 电子商务 100.00% 投资设立
简称"珠海善居")
徐州市善居电子商务有限公司(以下
徐州 徐州 电子商务 100.00% 投资设立
简称"徐州善居")
合肥善居电子商务有限公司(以下简
合肥 合肥 电子商务 100.00% 投资设立
称"合肥善居")
陕西善居商务信息咨询有限公司(以
陕西 西安 电子商务 100.00% 投资设立
下简称"陕西善居")
吉林省善居电子商务有限公司(以下
吉林 长春 电子商务 100.00% 投资设立
简称"吉林善居")
昆明善居电子商务有限公司(以下简
昆明 昆明 电子商务 100.00% 投资设立
称"昆明善居")
南昌善居电子商务有限公司(以下简
南昌 南昌 电子商务 100.00% 投资设立
称"南昌善居")
武汉市善居先锋房地产信息服务有
武汉 武汉 电子商务 100.00% 投资设立
限公司(以下简称"武汉善居")
广西善居电子商务有限公司(以下简 广西 南宁 电子商务 100.00% 投资设立
147
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
称"广西善居")
长沙市善居电子商务有限公司(以下
长沙 长沙 电子商务 100.00% 投资设立
简称"长沙善居")
沈阳善居电子商务有限公司(以下简
沈阳 沈阳 电子商务 100.00% 投资设立
称"沈阳善居")
惠东红璞富力湾公寓管理有限公司
惠州 惠州 资产服务 100.00% 投资设立
(以下简称"红璞富力湾")
惠东红璞双月湾公寓管理有限公司
惠州 惠州 资产服务 100.00% 投资设立
(以下简称"红璞双月湾")
天津世联商业运营管理有限公司(以
天津 天津 资产服务 100.00% 投资设立
下简称"天津世联商业")
天津世联沃客众创空间有限公司(以
天津 天津 资产服务 92.74% 投资设立
下简称"天津众创")
重庆红璞公寓管理有限公司(以下简
重庆 重庆 资产服务 100.00% 投资设立
称"重庆红璞")
苏州小样科技服务有限公司(以下简
苏州 苏州 资产服务 38.02% 投资设立
称"苏州小样科技")
厦门市小样创业信息科技有限公司
厦门 厦门 资产服务 38.02% 投资设立
(以下简称"厦门小样创业")
苏州小样创咖文化科技有限公司(以
苏州 苏州 资产服务 38.02% 投资设立
下简称"苏州创咖文化")
珠海世联集金商务管理有限公司(以
珠海 珠海 资产服务 100.00% 投资设立
下简称"珠海集金")
北京世联集金财富管理有限公司(以
北京 北京 资产服务 100.00% 投资设立
下简称"北京集金")
成都世联集金商务服务有限公司(以
成都 成都 资产服务 100.00% 投资设立
下简称"成都集金")
佛山世联集金商务管理有限公司(以
佛山 佛山 资产服务 100.00% 投资设立
下简称"佛山集金")
上海世联行股权投资管理有限公司
上海 上海 资产服务 51.00% 投资设立
(以下简称"上海股投")
深圳世联集今财富管理有限公司(以
深圳 深圳 资产服务 100.00% 投资设立
下简称"世联集今")
北京世联行兴业房地产经纪有限公
北京 北京 房地产中介 100.00% 投资设立
司(以下简称"北京世联行")
珠海横琴善居科技有限公司(以下简
珠海 珠海 电子商务 100.00% 投资设立
称"珠海横琴善居")
常州善居电子商务有限公司(以下简
常州 常州 电子商务 100.00% 投资设立
称"常州善居")
昆山善业兴居商务信息咨询有限公
昆山 昆山 电子商务 100.00% 投资设立
司(以下简称"昆山善居")
海口善居电子商务有限公司(以下简
海口 海口 电子商务 100.00% 投资设立
称"海口善居")
南通市善居电子商务有限公司(以下
南通 南通 电子商务 100.00% 投资设立
简称"南通善居")
上海善居兴电子商务有限公司(以下
上海 上海 电子商务 100.00% 投资设立
简称"上海善居兴")
上海芮鸿投资合伙企业（有限合
上海 上海 投资管理 45.90% 投资设立
伙）(以下简称"上海芮鸿")
上海世联领客商业经营管理有限公
上海 上海 房地产中介 92.74% 投资设立
司(以下简称"上海领客")
南京世联君汇房地产顾问有限公司
南京 南京 房地产中介 92.74% 投资设立
(以下简称"南京君汇")
合肥世联君汇资产顾问运营管理有
合肥 合肥 房地产中介 92.74% 投资设立
限公司(以下简称"合肥君汇")
苏州世联君汇物业运营管理有限公
苏州 苏州 房地产中介 92.74% 投资设立
司(以下简称"苏州君汇")
148
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
北京世联君汇房地产顾问有限公司
北京 北京 房地产中介 92.74% 投资设立
(以下简称"北京君汇")
西安世联君汇商业运营管理有限公
西安 西安 房地产中介 92.74% 投资设立
司(以下简称"西安君汇")
重庆世联君汇房地产运营管理有限
重庆 重庆 房地产中介 92.74% 投资设立
公司(以下简称"重庆君汇")
长沙世联君汇房地产顾问有限公司
长沙 长沙 房地产中介 92.74% 投资设立
(以下简称"长沙君汇")
河南世联君汇房地产顾问有限公司
河南 河南 房地产中介 92.74% 投资设立
(以下简称"河南君汇")
武汉世联君汇房地产顾问有限公司
武汉 武汉 房地产中介 92.74% 投资设立
(以下简称"武汉君汇")
天津世联君汇房地产顾问有限公司
天津 天津 房地产中介 92.74% 投资设立
(以下简称"天津君汇")
上海世君房地产顾问有限公司(以下
上海 上海 房地产中介 92.74% 投资设立
简称"上海世君")
厦门世联君汇房地产顾问有限公司
厦门 厦门 房地产中介 92.74% 投资设立
(以下简称"厦门君汇")
深圳运泰君汇物业管理有限公司(以
深圳 深圳 资产服务 46.37% 股权委托
下简称"深圳运泰君汇")
常熟小样科技服务有限公司(以下简
常熟 常熟 资产服务 38.02% 投资设立
称"常熟小样")
苏州园小样信息技术有限公司(以下
苏州 苏州 资产服务 38.02% 投资设立
简称"苏州园小样")
广州市小样信息科技服务有限公司
广州 广州 资产服务 38.02% 投资设立
(以下简称"广州小样科技")
深圳市小样科技服务有限公司(以下
深圳 深圳 资产服务 38.02% 投资设立
简称"深圳小样")
深圳市赋能创新投资有限公司(以下
深圳 深圳 投资管理 100.00% 投资设立
简称"深圳赋能创新")
重庆世联协兴装饰设计有限公司(以
重庆 重庆 电子商务 100.00% 投资设立
下简称"重庆装饰")
重庆红璞新新公寓管理有限公司(以
重庆 重庆 资产服务 100.00% 投资设立
下简称"重庆红璞新新")
珠海红璞科技发展有限公司(以下简
珠海 珠海 资产服务 100.00% 投资设立
称"珠海红璞")
厦门红璞兴业公寓管理有限公司(以
厦门 厦门 资产服务 100.00% 投资设立
下简称"厦门红璞")
惠东红璞阳光假日公寓管理有限公
惠东 惠东 资产服务 100.00% 投资设立
司(以下简称"红璞阳光假日")
成都市红璞时代酒店管理有限公司
成都 成都 资产服务 100.00% 投资设立
(以下简称"成都红璞时代")
东莞市世联集金投资管理有限公司
东莞 东莞 房地产中介 100.00% 投资设立
(以下简称"东莞集金")
惠州世联集金房地产经纪有限公司
惠州 惠州 房地产中介 100.00% 投资设立
(以下简称"惠州集金")
宁波世联集金商务服务有限公司(以
宁波 宁波 房地产中介 100.00% 投资设立
下简称"宁波集金")
天津世联集金商务信息咨询有限公
天津 天津 房地产中介 100.00% 投资设立
司(以下简称"天津集金")
上海世联盛曜房地产顾问有限公司
上海 上海 房地产中介 30.00% 70.00% 投资设立
(以下简称"上海世联盛曜")
合肥世联卓群商务管理有限公司(以
合肥 合肥 房地产中介 100.00% 投资设立
下简称"合肥世联卓群")
嘉兴卓群房地产营销策划有限公司
嘉兴 嘉兴 房地产中介 100.00% 投资设立
(以下简称"嘉兴世联")
西安世联兴业房地产经纪有限责任 西安 西安 房地产中介 100.00% 投资设立
149
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
公司(以下简称"西安世联经纪")
邯郸世联卓群房地产经纪有限公司
邯郸 邯郸 房地产中介 100.00% 投资设立
(以下简称"邯郸世联")
哈尔滨卓群房地产经纪有限公司(以
哈尔滨 哈尔滨 房地产中介 100.00% 投资设立
下简称"哈尔滨世联")
厦门市宜安居电子商务有限公司(以
厦门 厦门 电子商务 80.00% 投资设立
下简称"厦门宜安居")
厦门市家适居电子商务有限公司(以
厦门 厦门 房地产中介 80.00% 投资设立
下简称"厦门家适居")
山东居善电子商务有限公司(以下简
山东 山东 电子商务 75.50% 投资设立
称"山东居善")
武汉世联源正商业运营管理有限公
武汉 武汉 资产服务 47.30% 投资设立
司(以下简称"武汉世联源正")
深圳世联松塔装饰科技有限责任公
深圳 深圳 电子商务 100.00% 投资设立
司(以下简称"世联松塔")
合肥汇创房地产咨询有限公司(以下
合肥 合肥 房地产中介 100.00% 投资设立
简称"合肥世联汇创")
北京小样青年社区科技服务有限公
北京 北京 资产服务 38.02% 投资设立
司(以下简称"北京小样")
武汉市小样商务信息咨询有限公司
武汉 武汉 资产服务 38.02% 投资设立
(以下简称"武汉小样")
合肥红璞观远公寓管理有限公司(以
合肥 合肥 资产服务 70.00% 投资设立
下简称"合肥红璞观远")
成都世联君汇商业管理有限公司(以
成都 成都 房地产中介 92.74% 投资设立
下简称"成都君汇")
湛江善居电子商务有限公司(以下简
湛江 湛江 电子商务 100.00% 投资设立
称"湛江善居")
无锡善居电子商务有限公司(以下简
无锡 无锡 电子商务 100.00% 投资设立
称"无锡善居")
兰州善居电子商务有限公司(以下简
兰州 兰州 电子商务 100.00% 投资设立
称"兰州善居")
天津善居电子商务有限公司(以下简
天津 天津 电子商务 100.00% 投资设立
称"天津善居")
河南世联精工房地产营销策划有限
河南 河南 房地产中介 51.00% 投资设立
公司(以下简称"世联精工")
惠州市世创文化传播有限公司(以下
惠州 惠州 电子商务 100.00% 投资设立
简称"惠州世创")
青岛世联君汇不动产运营管理有限
青岛 青岛 房地产中介 70.02% 投资设立
公司(以下简称"青岛君汇")
深圳世联君汇物业管理有限公司(以
深圳 深圳 资产服务 92.74% 投资设立
下简称"深圳君汇物业")
广州汇君物业管理有限公司(以下简
广州 广州 资产服务 92.74% 投资设立
称"广州汇君物业")
凉山州国兴世联企业管理咨询有限
凉山州 凉山州 资产服务 47.30% 投资设立
公司(以下简称"凉山州世联物业")
济南世君房地产顾问有限公司(以下
济南 济南 房地产中介 70.02% 投资设立
简称"济南世君")
宁波世联君汇房地产咨询有限公司
宁波 宁波 房地产中介 92.74% 投资设立
(以下简称"宁波君汇")
惠州世联君汇房地产顾问有限公司
惠州 惠州 房地产中介 92.74% 投资设立
(以下简称"惠州君汇")
成都市红璞凯睿酒店管理有限公司
成都 成都 资产服务 100.00% 投资设立
(以下简称"成都红璞凯睿")
重庆红璞礼遇酒店管理有限公司(以
重庆 重庆 资产服务 70.00% 投资设立
下简称"重庆红璞礼遇")
杭州红璞世谦资产管理有限公司(以
杭州 杭州 资产服务 100.00% 投资设立
下简称"杭州红璞世谦")
150
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
宁波鸿璞空间创意设计有限公司(以
宁波 宁波 资产服务 60.00% 投资设立
下简称"宁波鸿璞空间")
天津红璞酒店管理有限公司(以下简
天津 天津 资产服务 100.00% 投资设立
称"天津红璞")
惠州红璞都市公寓管理有限公司(以
惠州 惠州 资产服务 100.00% 投资设立
下简称"惠州红璞都市")
龙门红璞假日公寓管理有限公司(以
龙门 龙门 资产服务 100.00% 投资设立
下简称"龙门红璞")
山东世联松塔装饰工程有限公司(以
山东 山东 电子商务 75.50% 投资设立
下简称"山东松塔")
石家庄世联汇创房地产经纪有限公
石家庄 石家庄 房地产中介 100.00% 投资设立
司(以下简称"石家庄汇创")
衡水世联汇创房地产经纪有限公司
衡水 衡水 房地产中介 100.00% 投资设立
(以下简称"衡水世联")
柳州世联房地产经纪有限公司(以下
柳州 柳州 房地产中介 51.00% 投资设立
简称"柳州世联")
厦门市立丹行松塔装饰有限公司(以
厦门 厦门 电子商务 80.00% 投资设立
下简称"厦门立丹行松塔")
深圳世联同行共营地产咨询有限公
深圳 深圳 房地产中介 100.00% 投资设立
司(以下简称"世联同行")
杭州三箭装饰工程有限公司(以下简
杭州 杭州 资产服务 100.00% 收购资产
称"杭州三箭")
柳州善居电子商务有限公司(以下简
柳州 柳州 电子商务 51.00% 投资设立
称"柳州善居")
西宁善居商务信息咨询有限公司(以
西宁 西宁 电子商务 100.00% 投资设立
下简称"西宁善居")
福州世联君汇商业管理有限公司(以
福州 福州 资产服务 92.74% 投资设立
下简称"福州君汇")
南昌世联君汇不动产管理有限公司
南昌 南昌 资产服务 92.74% 投资设立
(以下简称"南昌君汇")
东莞世联君汇商业管理有限公司(以
东莞 东莞 资产服务 92.74% 投资设立
下简称"东莞君汇")
佛山世君商务管理有限公司(以下简
佛山 佛山 资产服务 92.74% 投资设立
称"佛山世君")
山西世联君汇房地产咨询有限公司
山西 山西 资产服务 92.74% 投资设立
(以下简称"山西君汇")
苏州红与璞酒店管理有限公司(以下
苏州 苏州 资产服务 100.00% 投资设立
简称"苏州红与璞")
珠海世联集房公寓管理有限公司(以
珠海 珠海 资产服务 100.00% 投资设立
下简称"珠海集房")
厦门世联红璞公寓管理有限公司(以
厦门 厦门 资产服务 100.00% 投资设立
下简称"厦门集房")
南昌世联集房商业管理有限公司(以
南昌 南昌 资产服务 100.00% 投资设立
下简称"南昌集房")
武汉世联集房公寓管理有限公司(以
武汉 武汉 资产服务 100.00% 投资设立
下简称"武汉集房")
重庆集房商业管理有限公司(以下简
重庆 重庆 资产服务 100.00% 投资设立
称"重庆集房")
惠州世联集房公寓管理有限公司(以
惠州 惠州 资产服务 100.00% 投资设立
下简称"惠州集房")
长沙红璞实创公寓管理有限公司(以
长沙 长沙 资产服务 100.00% 投资设立
下简称"长沙红璞实创")
中山世联松塔装饰有限公司(以下简
中山 中山 电子商务 100.00% 投资设立
称"中山松塔")
四川世联松塔装饰设计有限责任公
四川 四川 电子商务 100.00% 投资设立
司(以下简称"四川松塔")
惠州世联松塔装饰有限责任公司(以 惠州 惠州 电子商务 100.00% 投资设立
151
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
下简称"惠州松塔")
西安世联松塔装饰有限公司(以下简
西安 西安 电子商务 100.00% 投资设立
称"西安松塔")
厦门世联松塔建筑装饰有限公司(以
厦门 厦门 电子商务 100.00% 投资设立
下简称"厦门松塔")
绍兴世联智行房地产信息咨询有限
绍兴 绍兴 房地产中介 51.00% 投资设立
公司(以下简称"绍兴世联")
昆山世联君汇商业运营管理有限公
昆山 昆山 资产服务 92.74% 投资设立
司(以下简称"昆山君汇")
徐州红璞公寓管理有限公司(以下简
徐州 徐州 资产服务 100.00% 投资设立
称"徐州红璞")
惠东世联行百利房地产咨询有限公
惠东 惠东 房地产中介 100.00% 投资设立
司(以下简称"惠东世联")
珠海横琴世联行咨询有限公司(以下
珠海 珠海 房地产中介 51.00% 49.00% 投资设立
简称"横琴世联咨询")
银川善居电子商务有限公司(以下简
银川 银川 电子商务 100.00% 投资设立
称"银川善居")
广西世联君汇房地产咨询有限公司
广西 广西 资产服务 92.74% 投资设立
(以下简称"广西君汇")
成都市红璞凯嘉酒店管理有限公司
成都 成都 资产服务 100.00% 投资设立
(以下简称"成都市红璞凯嘉")
深圳世联筑业科技有限公司(以下简
深圳 深圳 电子商务 100.00% 投资设立
称"世联筑业")
常德三湘世联房地产咨询有限公司
常德 常德 房地产中介 51.00% 投资设立
(以下简称"常德三湘世联")
唐山世联锐易房地产经纪有限公司
唐山 唐山 房地产中介 51.00% 投资设立
(以下简称"唐山世联锐易")
深圳世联桂园项目管理有限公司(以
深圳 深圳 房地产中介 100.00% 投资设立
下简称"世联桂园")
厦门市宜兴居电子商务有限公司(以
厦门 厦门 电子商务 80.00% 投资设立
下简称"厦门宜兴居")
深圳市世联雅智咨询服务有限公司
深圳 深圳 电子商务 80.00% 投资设立
(以下简称"世联雅智")
梧州世联行房地产代理有限公司(以
梧州 梧州 房地产中介 67.00% 投资设立
下简称"梧州世联行")
潮州市世联环潮房地产咨询顾问有
潮州 潮州 房地产中介 60.00% 投资设立
限公司(以下简称"潮州世联")
青岛世联行城市运营管理有限公司
青岛 青岛 资产服务 31.51% 投资设立
(以下简称"青岛世联运营")
深圳深汕特别合作区世联晟火咨询
管理有限公司(以下简称"世联晟火 深圳 深圳 资产服务 55.64% 投资设立
")
深圳小恐龙科技有限公司(以下简称
深圳 深圳 房地产中介 92.74% 投资设立
"深圳小恐龙")
宁波世东公寓管理有限公司(以下简
宁波 宁波 资产服务 51.00% 投资设立
称"宁波世东公寓")
南安市立丹行房地产经纪有限公司
南安 南安 房地产中介 80.00% 投资设立
(以下简称"南安立丹行")
厦门市立丹行房地产代理有限公司
厦门 厦门 房地产中介 80.00% 投资设立
(以下简称"立丹行代理")
漳州市龙文区立丹行房地产代理有
漳州 漳州 房地产中介 80.00% 投资设立
限公司(以下简称"漳州立丹行")
青岛居善电子商务有限公司(以下简
青岛 青岛 电子商务 75.50% 投资设立
称"青岛居善")
济南居山房地产经纪有限公司(以下
济南 济南 房地产中介 45.30% 投资设立
简称"济南居山经纪")
珠海横琴世联行顾问服务有限公司 珠海 珠海 房地产中介 100.00% 投资设立
152
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
(以下简称"横琴世联顾问")
珠海世联资本私募基金管理有限公
珠海 珠海 资产服务 100.00% 投资设立
司(以下简称"珠海世联资本")
湛江市世联房地产咨询有限公司(以
湛江 湛江 房地产中介 100.00% 投资设立
下简称"湛江世联")
珠海横琴世联资产管理有限公司(以
珠海 珠海 资产服务 100.00% 投资设立
下简称"横琴世联资管")
广西蜂巢美嘉装饰设计有限公司(以
广西 广西 装修服务 51.00% 投资设立
下简称"广西蜂巢装饰")
龙岩市上杭县立丹行房地产代理有
龙岩 龙岩 房地产中介 80.00% 投资设立
限公司(以下简称"龙岩立丹行")
青岛世联怡高资产运营有限公司(以
青岛 青岛 资产服务 75.50% 投资设立
下简称"青岛怡高运营")
厦门市立丹行联合营销策划有限公
厦门 厦门 房地产中介 40.80% 投资设立
司(以下简称"立丹行联合")
珠海横琴悠租云科技有限公司(以下
珠海 珠海 电子商务 100.00% 投资设立
简称"珠海悠租云")
深圳世联君汇韦玥物业管理有限责
深圳 深圳 资产服务 47.30% 投资设立
任公司(以下简称"深圳君汇韦玥")
珠海横琴世联云城市服务有限公司
珠海 珠海 资产服务 100.00% 投资设立
(以下简称"横琴世联云服务")
龙岩上杭县宜居电子商务有限公司
龙岩 龙岩 电子商务 80.00% 投资设立
(以下简称"龙岩宜居")
乌鲁木齐居联电子商务有限公司(以
乌鲁木齐 乌鲁木齐 电子商务 100.00% 投资设立
下简称"乌鲁木齐善居")
杭州世联集房酒店管理有限公司(以
杭州 杭州 资产服务 100.00% 投资设立
下简称"杭州酒店管理")
北京世联育米商业管理有限公司(以
北京 北京 资产服务 47.30% 投资设立
下简称"北京世联育米")
南京世鑫酒店管理有限公司(以下简
南京 南京 资产服务 70.00% 投资设立
称"南京世鑫酒店")
惠州更赢信息技术有限公司(以下简
惠州 惠州 电子商务 100.00% 收购资产
称"惠州更赢")
佛山更赢信息技术有限公司(以下简
佛山 佛山 电子商务 100.00% 收购资产
称"佛山更赢")
东莞更赢信息技术有限公司(以下简
东莞 东莞 电子商务 100.00% 收购资产
称"东莞更赢")
福建更赢信息技术有限公司(以下简
福建 福建 电子商务 100.00% 收购资产
称"福建更赢")
广州更赢信息技术有限公司(以下简
广州 广州 电子商务 100.00% 收购资产
称"广州更赢")
珠海更赢信息技术有限公司(以下简
珠海 珠海 电子商务 100.00% 收购资产
称"珠海更赢")
安徽兴赢信息技术有限公司(以下简
安徽 安徽 电子商务 100.00% 收购资产
称"安徽更赢")
深圳更赢信息技术有限公司(以下简
深圳 深圳 电子商务 100.00% 收购资产
称"深圳更赢")
云南更赢信息技术有限公司(以下简
云南 云南 电子商务 100.00% 收购资产
称"云南更赢")
山东更赢信息技术有限公司(以下简
山东 山东 电子商务 75.50% 收购资产
称"山东更赢")
杭州君汇不动产管理有限公司(以下
杭州 杭州 资产服务 92.74% 投资设立
简称"杭州君汇")
盐城市世联慧盐物业资产管理有限
盐城 盐城 资产服务 51.00% 投资设立
公司(以下简称"盐城世联物业")
珠海横琴世捷汽车科技服务有限公
珠海 珠海 资产服务 100.00% 投资设立
司(以下简称"横琴汽车服务")
153
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
珠海横琴世捷空间艺术设计有限公
珠海 珠海 资产服务 100.00% 投资设立
司(以下简称"横琴空间设计")
江西世联聚义置业有限公司(以下简
江西 江西 房地产中介 51.00% 投资设立
称"江西世联聚义")
中山善居电子商务有限公司(以下简
中山 中山 电子商务 100.00% 投资设立
称"中山善居")
云南善居电子商务有限公司(以下简
云南 云南 电子商务 100.00% 投资设立
称"云南善居")
银川世联行房地产顾问有限公司(以
银川 银川 房地产中介 100.00% 投资设立
下简称"银川世联行")
昆山世联行房地产咨询有限公司(以
昆山 昆山 房地产中介 100.00% 投资设立
下简称"昆山世联行")
深圳世联惠普商业保理有限公司(以 非同一控制下
深圳 深圳 金融服务 100.00%
下简称"世联惠普") 企业合并
深圳前海中博供应链管理有限公司 非同一控制下
深圳 深圳 电子商务 100.00%
(以下简称"深圳前海中博") 企业合并
赣州南星开发有限公司(以下简称"
赣州 赣州 资产服务 51.00% 投资设立
赣州南星")
惠州世联善居房地产顾问有限公司
惠州 惠州 房地产中介 100.00% 投资设立
(以下简称"惠州世联善居")
西安世联行房地产咨询有限公司(以
西安 西安 房地产中介 100.00% 投资设立
下简称"西安世联行")
珠海横琴世捷城市商务科技服务有
珠海 珠海 资产服务 100.00% 投资设立
限公司(以下简称"横琴商务科技")
韶关市迈庆房地产咨询有限公司(以
韶关 韶关 房地产中介 100.00% 投资设立
下简称"迈庆咨询")
济南红璞酒店有限公司(以下简称"
济南 济南 资产服务 75.50% 投资设立
济南红璞酒店")
山东世华实业发展有限公司(以下简
山东 山东 资产服务 38.51% 投资设立
称"山东世华")
福建平潭世恒城市公共资源管理有
福建 福建 资产服务 51.00% 投资设立
限公司(以下简称"平潭城市管理")
太原善居电子商务有限公司(以下简
太原 太原 电子商务 100.00% 投资设立
称"太原善居")
广州世联行城市运营服务有限公司
广州 广州 资产服务 100.00% 投资设立
(以下简称"广州城市服务")
武汉世联君汇空间商业管理有限公
武汉 武汉 资产服务 55.93% 投资设立
司(以下简称"武汉君汇空间")
三明世联泽家物业管理有限公司(以
三明 三明 资产服务 28.38% 投资设立
下简称"三明世联物业")
唐山世联君汇运营管理有限公司(以
唐山 唐山 房地产中介 47.30% 投资设立
下简称"唐山君汇")
赣州先峰居善科技有限公司(以下简
赣州 赣州 电子商务 51.00% 投资设立
称"赣州居善")
福州世联新玺物业管理有限公司(以
福州 福州 资产服务 51.00% 投资设立
下简称"福州世联新玺")
福州世联郑和物业管理有限公司(以
福州 福州 资产服务 47.30% 投资设立
下简称"福州世联郑和")
珠海世纪联行物业管理有限公司(以
珠海 珠海 资产服务 51.00% 投资设立
下简称"珠海世纪联行")
上海世联卓群数据服务有限公司(以
上海 上海 房地产中介 100.00% 投资设立
下简称"上海世联卓群")
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
本集团二级子公司青岛君汇投资持有青岛世联运营 45%的股权，根据青岛世联运营公司章程的约定：青岛君汇持股
45%，享有 55%的投票表决权，本集团能够对其财务和经营决策实施控制。
154
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：
1）本集团通过子公司世联君汇持有世联科创 41%的股权，根据 2016 年 6 月 10 日签订的《表决权委托协议》，深圳
世联小样投资管理合伙企业(有限合伙)将其持有世联科创的 10%表决权委托给世联君汇，子公司世联君汇合计持有世联
科创 51%的表决权，本集团能够对其财务和经营决策实施控制。
2）本集团通过子公司世联君汇持有深圳运泰君汇 50%的股权，根据 2016 年 10 月签订的《关于运泰君汇物业管理有
限公司之股权托管协议》，运泰建业置业(深圳)有限公司将其持有深圳运泰君汇的 1%表决权委托给世联君汇，子公司世
联君汇合计持有深圳运泰君汇 51%的表决权，本集团能够对其财务和经营决策实施控制。
3）本公司间接持有上海腾赋企业管理合伙企业（有限合伙）51.613%股权，根据合伙协议规定，上海腾赋企业管理合
伙企业（有限合伙）将聚合各合伙人的资本投资于某商业物业取得租金收益，本公司无论作为普通合伙人亦或有限合伙
人均对其无控制权，亦无重大影响，故不纳入合并范围。
4）本公司间接持有济高世联产业运营服务（深圳）有限公司 51%的股权，根据公司章程规定，股东会决议需经代表
三分之二以上表决权的股东通过，董事会表决事项需经全体董事一致同意通过，本公司对其无实际控制权，故不纳入合
并范围。
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
截止本报告期末，本集团没有纳入合并范围的重要的结构化主体。
确定公司是代理人还是委托人的依据：
截止本报告期末，本集团没有作为代理人或委托人的子公司。
其他说明：
本集团拥有对上述公司的权力，通过参与该公司的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对该公司的权力影响其
回报金额从而合并该等公司。
（2） 重要的非全资子公司
单位：元
本期归属于少数股东 本期向少数股东宣告 期末少数股东权益余
子公司名称 少数股东持股比例
的损益 分派的股利 额
山东世联 24.50% 3,541,404.14 0.00 2,275,708.11
厦门立丹行 20.00% 582,035.80 0.00 2,454,049.35
青岛荣置地 49.00% -4,256,382.27 0.00 10,670,029.51
上海股投 49.00% 1,805,340.86 0.00 -10,990,500.47
世联君汇 7.26% 5,021,659.27 0.00 65,270,563.04
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
其他说明：
155
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
（3） 重要非全资子公司的主要财务信息
156
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
单位：元
子 期末余额 期初余额
公
司
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
名
称
山
东
187,788,649.13 92,091,595.88 279,880,245.01 263,026,767.79 7,564,872.71 270,591,640.50 185,058,414.66 99,883,284.49 284,941,699.15 281,564,006.40 8,543,799.01 290,107,805.41
世
联
厦
门
立 63,951,656.79 6,719,309.70 70,670,966.49 56,866,568.25 1,534,151.54 58,400,719.79 63,347,896.47 6,997,458.20 70,345,354.67 59,447,822.16 1,537,464.79 60,985,286.95
丹
行
青
岛
荣 46,049,613.09 6,911,250.15 52,960,863.24 30,846,475.92 338,816.88 31,185,292.80 59,495,911.72 7,755,243.70 67,251,155.42 36,686,223.19 102,867.36 36,789,090.55
置
地
上
海
54,983,030.18 113,624,415.69 168,607,445.87 194,931,708.25 960,000.00 195,891,708.25 44,076,462.85 113,602,163.81 157,678,626.66 188,487,283.70 160,000.00 188,647,283.70
股
投
世
联
537,306,106.51 633,574,296.11 1,170,880,402.62 833,530,435.82 505,888,587.57 1,339,419,023.39 570,304,288.13 1,010,243,588.83 1,580,547,876.96 829,375,010.21 913,033,631.21 1,742,408,641.42
君
汇
157
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
单位：元
本期发生额 上期发生额
子公司名称 经营活动现金流 经营活动现金流
营业收入 净利润 综合收益总额 营业收入 净利润 综合收益总额
量 量
山东世联 168,552,221.44 14,454,710.77 14,454,710.77 -4,446,116.66 266,656,176.85 5,818,366.58 5,818,366.58 20,332,842.35
厦门立丹行 44,007,991.49 2,910,178.98 2,910,178.98 -2,498,632.72 42,480,835.86 -2,613,631.48 -2,613,631.48 -1,685,012.02
青岛荣置地 29,314,298.01 -8,686,494.43 -8,686,494.43 385,818.54 40,602,315.43 -3,371,647.83 -3,371,647.83 -703,945.29
上海股投 14,627,357.94 3,684,394.66 3,684,394.66 -36,438.34 3,960,388.78 -14,856,491.66 -14,856,491.66 16,458.20
世联君汇 481,899,004.31 -7,014,174.77 -7,014,174.77 21,375,574.69 535,448,494.38 -41,604,359.30 -41,604,359.30 70,339,158.34
其他说明：
1）本表数据来源于重要非全资子公司的财务报表，不是根据股东的持股比例计算出来的金额；
2）世联君汇持有北京安信行 60%股权，持有世联科创 41%股权，世联君汇的财务数据包括北京安信行和世联科创的财务数据。
（4） 使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
截止本报告期，使用企业集团资产和清偿企业集团债务，无重大限制。
158
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2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
（1） 在子公司所有者权益份额发生变化的情况说明
长沙红璞实创：2022 年 1 月，本公司购买长沙实创物业管理服务有限公司持有长沙红璞实创 30%股权，购买少数股权支
付的对价为 1 元，该项交易导致资本公积增加 306,018.58 元，少数股东权益减少 306,019.58 元。截至 2022 年 6 月 30
日，本公司间接持有长沙红璞实创 100.00%股权。
（2） 交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响
单位：元
长沙红璞实创
购买成本/处置对价 1.00
--现金 1.00
--非现金资产的公允价值
购买成本/处置对价合计 1.00
减：按取得/处置的股权比例计算的子公司净资产份额 306,019.58
差额 -306,018.58
其中：调整资本公积 306,018.58
调整盈余公积
调整未分配利润
其他说明
3、在合营安排或联营企业中的权益
（1） 重要的合营企业或联营企业
持股比例 对合营企业或联营
合营企业或联营企业
主要经营地 注册地 业务性质 企业投资的会计处
名称 直接 间接 理方法
深圳世联同创资产管 受托资产管
深圳 深圳 49.00% 权益法
理有限公司 理、投资管理
天津市润泽基金销售
天津 天津 基金销售 40.00% 权益法
有限公司
武汉都市世联资产管 酒店运营、物
武汉 武汉 50.00% 权益法
理有限公司 业招商服务
在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：
截止 2022 年 6 月 30 日本公司没有持股比例不同于表决权比例的合营企业或联营企业。
持有 20%以下表决权但具有重大影响，或者持有 20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：
截止 2022 年 6 月 30 日本集团没有持有 20%或以上表决权但不具有重大影响的合营企业或联营企业。
159
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（2） 重要合营企业的主要财务信息
单位：元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
武汉都市世联资产管理有限公司 武汉都市世联资产管理有限公司
流动资产 33,815,266.69 31,633,624.92
其中：现金和现金等价物 26,801,149.13 26,413,367.21
非流动资产 36,054,510.18 38,388,783.41
资产合计 69,869,776.87 70,022,408.33
流动负债 16,818,049.26 17,486,048.27
非流动负债 55,286,049.03 56,967,442.20
负债合计 72,104,098.29 74,453,490.47
少数股东权益
归属于母公司股东权益 -2,234,321.42 -4,431,082.14
按持股比例计算的净资产份额 -1,117,160.71 -2,215,541.07
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他
对合营企业权益投资的账面价值 0.00 0.00
存在公开报价的合营企业权益投资的
公允价值
营业收入 15,671,535.77 11,006,518.98
财务费用 1,674,540.09 1,676,446.41
所得税费用 743,354.01 101,094.43
净利润 2,196,760.72 -2,134,052.97
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 2,196,760.72 -2,134,052.97
本年度收到的来自合营企业的股利
其他说明
本集团持有武汉都市世联资产管理有限公司 50%股权，通过委托表决权纳入集团合并报表；2022 年 1 月 1 日股权托管协
议到期终止，已丧失其控制权不再纳入合并，2022 年 1 月 1 日起调整按权益法核算。
（3） 重要联营企业的主要财务信息
单位：元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
深圳世联同创资产管 天津市润泽基金销售 深圳世联同创资产管 天津市润泽基金销售
理有限公司 有限公司 理有限公司 有限公司
流动资产 36,836,596.14 720,422.51 38,570,584.37 314,070.09
非流动资产 1,820,910.82 75,629.23 1,820,910.82 137,174.48
资产合计 38,657,506.96 796,051.74 40,391,495.19 451,244.57
160
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
流动负债 7,089,029.23 16,194,392.73 8,740,834.75 16,152,107.15
非流动负债 0.00 0.00
负债合计 7,089,029.23 16,194,392.73 8,740,834.75 16,152,107.15
少数股东权益
归属于母公司股东权
31,568,477.73 -15,398,340.99 31,650,660.44 -15,700,862.58
益
按持股比例计算的净
15,468,554.09 -6,159,336.40 15,508,823.62 -6,280,345.03
资产份额
调整事项
--商誉 29,447,089.49 29,447,089.49
--内部交易未实现利
润
--其他 -1,166,744.46 -1,166,744.46
对联营企业权益投资
15,468,554.09 22,121,008.64 15,508,823.62 22,000,000.00
的账面价值
存在公开报价的联营
企业权益投资的公允
价值
营业收入 0.00 600,000.00 7,734,714.02 74,670.02
净利润 -82,182.71 302,521.59 7,580,366.23 -721,253.37
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -82,182.71 302,521.59 7,580,366.23 -721,253.37
本年度收到的来自联
3,674,884.56
营企业的股利
其他说明
天津市润泽基金销售有限公司-其他：上年经测试其可收回金额低于其账面价值，确认的减值准备。
（4） 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
单位：元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计 47,801.02 1,442,973.11
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 -1,105,431.98 0.00
--综合收益总额 -1,105,431.98 0.00
联营企业：
投资账面价值合计 4,765,149.19 3,867,495.05
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 97,654.14 -408,171.42
--综合收益总额 97,654.14 -408,171.42
其他说明
161
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
（5） 合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
截止本报告期，无重大限制。
（6） 合营企业或联营企业发生的超额亏损
单位：元
本期未确认的损失（或本期
合营企业或联营企业名称 累积未确认前期累计的损失 本期末累积未确认的损失
分享的净利润）
深圳雅智美居信息科技有限
154,513.18 -23,107.75 131,405.43
公司
江西万寿宫文旅商业管理有
4,284,116.45 -2,185,377.13 2,098,739.32
限公司
深圳世联金保管理咨询有限
11,807.91 39,459.82 51,267.73
公司
山东世联行装饰科技有限公
3,143,399.77 1,351,227.25 4,494,627.02
司
武汉都市世联资产管理有限
2,215,541.07 -1,098,380.36 1,117,160.71
公司
其他说明
十、与金融工具相关的风险
本集团的主要金融工具包括借款、应收款项、应付款项等，各项金融工具的详细情况说明见本附注六。与这些金融工
具有关的风险，以及本集团为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本集团管理层对这些风险敞口进行管理和
监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。
1、各类风险管理目标和政策
本集团从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本集团经营业绩的负面影响降低到最低水
平，使股东及其它权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本集团风险管理的基本策略是确定和分析本集团所
面临的各种风险，建立适当的风险承受底线并进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的
范围之内。
（1）市场风险
1）汇率风险
本集团承受汇率风险主要与美元和港币有关，除本集团二级子公司香港世联以美元、三级子公司香港世居以港币进行
日常经营活动外，本集团的其它主要业务活动以人民币计价结算。于 2021 年 12 月 31 日，除下表所述资产及负债的港币
余额和零星的美元、欧元、泰铢等余额外，本集团的资产及负债均为人民币余额。该等港币等余额的资产和负债产生的
汇率风险可能对本集团的经营业绩产生影响。
162
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
项目 2022 年 6 月 30 日（折人民币） 2021 年 12 月 31 日（折人民币）
货币资金-美元 88,151.35 93,036.32
货币资金-港币 923,296.40 979,487.55
货币资金-欧元 0.57 0.51
货币资金-泰铢 0.01
本集团密切关注汇率变动对本集团的影响。
2）利率风险
本集团的利率风险产生于银行借款、向股东借款等带息债务。浮动利率的金融负债使本集团面临现金流量利率风险，
固定利率的金融负债使本集团面临公允价值利率风险。本集团根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相
对比例。于 2022 年 6 月 30 日，本集团的带息债务主要为人民币计价的浮动利率借款合同，金额合计为 200,000,000.00
元（2021 年 12 月 31 日：200,000,000.00 元），及人民币计价的固定利率合同，金额为 827,567,177.25 元（2021 年 12
月 31 日：784,397,389.29 元）。
本集团因利率变动引起金融工具公允价值变动的风险主要与固定利率银行借款有关。对于固定利率借款，本集团的目
标是保持其浮动利率。
本集团因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率银行借款有关。本集团的政策是保持这些借款的
浮动利率，以消除利率变动的公允价值风险。
（2）信用风险
于 2022 年 6 月 30 日，可能引起本集团财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另一方未能履行义务而导致本集
团金融资产产生的损失以及本集团承担的财务担保，具体包括：
合并资产负债表中已确认的金融资产的账面金额；对于以公允价值计量的金融工具而言，账面价值反映了其风险敞口，
但并非最大风险敞口，其最大风险敞口将随着未来公允价值的变化而改变。
为降低信用风险，本集团成立专门部门确定信用额度、进行信用审批，并执行其它监控程序以确保采取必要的措施回
收过期债权。此外，本集团于每个资产负债表日审核每一单项应收款的回收情况，以确保就无法回收的款项计提充分的
坏账准备。因此，本集团管理层认为本集团所承担的信用风险已经大为降低。
本集团的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。
本集团采用了必要的政策确保所有销售客户均具有良好的信用记录。除应收账款金额前五名外，本集团无其他重大信
用集中风险。
截至 2022 年 6 月 30 日，本集团应收账款前五名金额合计：116,187,368.95 元，世联小贷前五名贷款金额合计：
16,438,333.30 元。
（3）流动风险
流动风险为本集团在到期日无法履行其财务义务的风险。本集团管理流动性风险的方法是确保有足够的资金流动性来
履行到期债务，而不至于造成不可接受的损失或对企业信誉造成损害。本集团定期分析负债结构和期限，以确保有充裕
163
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
的资金。本集团管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。同时与金融机构进行融资磋商，以保持一
定的授信额度，减低流动性风险。
本集将银行借款、资产证券化、发行融资产品等作为主要资金来源。
本集团持有的金融资产和金融负债按未折现剩余合同义务的到期期限分析如下：
项目 一年以内 一到二年 二到五年 五年以上 合计
金融资产
货币资金 1,967,135,537.05 1,967,135,537.05
应收票据 87,750,597.33 87,750,597.33
应收账款 1,435,616,662.17 1,435,616,662.17
其他应收款 1,163,761,862.74 1,163,761,862.74
贷款 273,373,007.01 141,807,412.28 114,617,795.72 529,798,215.01
一年内到期的长期应收款 4,104,226.25 4,104,226.25
长期应收款 4,685,954.98 7,498,210.29 12,184,165.27
其他权益工具投资 2,107,455.48 2,107,455.48
其他非流动金融资产 497,214,265.47 497,214,265.47
金融负债 -
短期借款 414,636,937.23 414,636,937.23
应付账款 515,126,422.37 515,126,422.37
其他应付款 1,086,120,534.62 1,086,120,534.62
应付股利 3,926,214.16 3,926,214.16
应付利息 56,589.79 56,589.79
一年内到期的长期借款 205,600,000.00 205,600,000.00
一年内到期的长期应付款 352,565,120.01 352,565,120.01
长期借款 52,200,000.00 52,200,000.00
2、敏感性分析
本集团采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或股东权益可能产生的影响。由于任何风险变
量很少孤立的发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险变量变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容
是在假设每一变量的变化是独立的情况下进行的。
（1）外汇风险敏感性分析
外汇风险敏感性分析假设：所有境外经营净投资套期及现金流量套期均高度有效。
在上述假设的基础上，在其它变量不变的情况下，汇率可能发生的合理变动对当期损益和权益的税后影响如下：
164
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本期 上期
项目 汇率变动
对净利润的影响 对股东权益的影响 对净利润的影响 对股东权益的影响
所有外币 对人民币升值 5% 50,572.42 50,572.42 103,576.30 103,576.30
所有外币 对人民币贬值 5% -50,572.42 -50,572.42 -103,576.30 -103,576.30
十一、公允价值的披露
1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
单位：元
期末公允价值
项目 第一层次公允价 第二层次公允价值计 第三层次公允价值计
合计
值计量 量 量
一、持续的公允价值计量 -- -- -- --
（一）交易性金融资产 497,214,265.47 497,214,265.47
1.以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融资 497,214,265.47 497,214,265.47
产
（2）权益工具投资 497,214,265.47 497,214,265.47
（三）其他权益工具投资 2,107,455.48 2,107,455.48
持续以公允价值计量的资
499,321,720.95 499,321,720.95
产总额
二、非持续的公允价值计
-- -- -- --
量
2、持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感性分析
上表中的权益工具投资和其他权益工具投资系本集团持有的不存在活跃市场的非上市企业股权或私募基金。被投资企
业经营环境经营情况、财务状况未发生重大变化，所以本集团按持有的权益作为公允价值的合理估计进行计量。
3、持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政策
截止本报告期末止，本集团持续的公允价值计量项目各层次之间没有发生转换。
4、本期内发生的估值技术变更及变更原因
截止本报告期末止，本集团金融工具的公允价值计量方法未发生改变。
5、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
截止本报告期末止，本集团不以公允价值计量的各项金融资产和金融负债的账面价值与公允价值之间无重大差异。
165
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
十二、关联方及关联交易
1、本企业的母公司情况
注册 母公司对本企业的持股 母公司对本企业的表决权
母公司名称 业务性质 注册资本
地 比例 比例
珠海大横琴集团有限 项目投资及投资
珠海 100,000,000.00 15.94% 29.97%
公司 管理
本企业的母公司情况的说明
珠海大横琴集团有限公司成立于 2009 年 04 月 23 日，公司统一社会信用代码为 91440400688630990W，注册地址为：
珠海市横琴新区环岛东路 3018 号 28-29 层，注册资本：10,000 万元人民币，珠海市人民政府国有资产监督管理委员会
持有 90%股权，经营范围：项目投资及投资管理；基础设施项目投资、建设；房地产开发（凭资质证经营）；污水处理。
本企业最终控制方是珠海市人民政府国有资产监督管理委员会。
其他说明：
本公司控股股东珠海大横琴集团有限公司持有本公司股权 15.94%，世联地产顾问（中国）有限公司将持有的本公司
285,285,934 股股份所对应的表决权委托给珠海大横琴集团有限公司行使，控股股东珠海大横琴集团有限公司合计对本
公司表决权比例为 29.97%；本公司最终控制方为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会，珠海市人民政府国有资产监
督管理委员会通过珠海大横琴集团有限公司间接对本公司持股比例为 15.94%，间接表决权比例为 29.97%。
2、本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注九、1。
3、本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注九、3。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：
合营或联营企业名称 与本企业关系
江西万寿宫文旅商业管理有限公司 联营企业
深圳世联金保管理咨询有限公司 联营企业
深圳雅智美居信息科技有限公司 联营企业
天津市润泽基金销售有限公司 联营企业
深圳世联同创资产管理有限公司 联营企业
北京博大世联科技服务有限公司 联营企业
武汉都市世联资产管理有限公司 合营企业
深圳世联惠普商业保理有限公司 联营企业、2021 年 9 月 14 日并购为本公司全资子公司
其他说明
本集团子公司世联君汇持有武汉都市世联资产管理有限公司 50%的股权。
4、其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
世联地产顾问（中国）有限公司 持股 5%以上股东
珠海大横琴集团有限公司 持股 5%以上股东
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大横琴（澳门）有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
横琴国际商务中心开发有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴安居投资有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴城市公共资源经营管理有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴城市建设有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴城市新中心发展有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴创新发展有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴创新发展有限公司希尔顿花园酒店 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴道路信息发展有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴发展有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴泛旅游发展有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴孵化器管理有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴股份有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴国际广告文化创意产业发展有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴科技发展有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴科学城开发管理有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴口岸实业有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴琴建发展有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴人才公寓建设有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴商业管理有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴星乐度文旅发展有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴英才人力资源服务有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴置业有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海蓝湾建设开发有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海市横琴新区建设工程质量检测中心有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
上海中城联盟投资管理股份有限公司 董事直接或间接控制的公司
上海中城荣耀股权投资基金管理有限公司 董事直接或间接控制的公司
深圳市世联共享投资股份有限公司 董事直接或间接控制的公司
董事直接或间接控制的公司（2020 年 9 月 17 日离任董
深圳同创添富投资企业（有限合伙）
事）
焦安平 高管
李荣 高管
吴小薇 监事
袁鸿昌 监事会主席
朱敏 高管
上海沪腾实业有限公司 监事担任董事的公司
Fortune_Hill_Asia_Limited（以下简称"F.H"） 直接或间接持有公司 5%以上股份的自然人之控制公司
其他说明
5、关联交易情况
（1） 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
单位：元
是否超过交易额
关联方 关联交易内容 本期发生额 获批的交易额度 上期发生额
度
珠海大横琴集团
借款利息 5,010,556.02 5,010,556.02 否 2,700,132.97
有限公司
珠海大横琴集团
融资服务费 725,470.39 725,470.39 否 416,363.89
有限公司
武汉都市世联资 招商佣金 1,184,723.22 1,184,723.22 否
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产管理有限公司
珠海大横琴英才
人力资源服务有 人力外包费用 911,572.46 911,572.46 否 193,496.53
限公司
珠海大横琴城市
公共资源经营管 人力外包费用 247,613.81 247,613.81 否 318,891.58
理有限公司
珠海大横琴琴建
绿化费 171,089.49 171,089.49 否
发展有限公司
天津市润泽基金
咨询服务 150,000.00 150,000.00 否
销售有限公司
珠海大横琴泛旅
客房服务 15,283.77 15,283.77 否 138,428.00
游发展有限公司
珠海大横琴创新
发展有限公司希 采购食品 1,978.00 1,978.00 否
尔顿花园酒店
珠海大横琴星乐
度文旅发展有限 采购食品 912.60 912.60 否
公司
珠海大横琴人才
公寓建设有限公 网络服务费 230.00 230.00 否
司
深圳市世联共享
投资股份有限公 再保理利息 -6,016.28 -6,016.28 否
司
深圳世联惠普商
保理 否 8,389,176.07
业保理有限公司
世联地产顾问
（中国）有限公 担保费 否 754,167.00
司
深圳雅智美居信 广告宣传、咨询
否 642,637.14
息科技有限公司 服务和家电
深圳世联金保管
保险经纪 否 116,053.12
理咨询有限公司
横琴国际商务中
餐饮服务 否 9,440.00
心开发有限公司
出售商品/提供劳务情况表
单位：元
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
珠海大横琴创新发展有限公司 装修服务及物业服务 20,772,829.15 3,333,783.69
上海沪腾实业有限公司 物业服务及资产管理 19,316,378.43 2,024,700.89
咨询服务、装修服务、物业服务、租
珠海大横琴发展有限公司 14,030,426.11 2,816,595.09
车服务、商品销售、系统服务
珠海大横琴口岸实业有限公司 装修服务及物业服务 7,441,694.03 384,905.65
北京博大世联科技服务有限公司 物业服务及系统服务 5,553,742.99
顾问服务、装修服务、物业服务、租
珠海大横琴泛旅游发展有限公司 3,607,190.95 1,067,916.05
车服务、商品销售、系统服务
珠海大横琴国际广告文化创意产业发
装修服务、商品销售、设计服务 3,092,277.07 832,150.38
展有限公司
珠海大横琴城市建设有限公司 装修服务 2,641,638.85
珠海大横琴股份有限公司 物业服务及商品销售 2,128,967.70
珠海大横琴集团有限公司 物业服务、商品销售、绿植租摆 1,993,706.36
珠海大横琴琴建发展有限公司 物业服务 1,919,957.08 146,485.88
珠海大横琴人才公寓建设有限公司 物业服务 1,689,746.57
珠海大横琴置业有限公司 物业服务 1,104,522.19
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横琴国际商务中心开发有限公司 物业服务及绿植租摆 954,958.85 3,878,164.10
武汉都市世联资产管理有限公司 物业服务及车位服务 864,410.54
珠海大横琴城市新中心发展有限公司 物业服务及绿植租摆 661,304.43
上海中城联盟投资管理股份有限公司 物业管理服务 348,444.01 359,175.64
珠海市横琴新区建设工程质量检测中
物业服务 318,893.82 106,297.96
心有限公司
珠海大横琴科学城开发管理有限公司 顾问服务 308,121.70
珠海大横琴安居投资有限公司 物业服务、市调服务 491,826.35 395,102.77
江西万寿宫文旅商业管理有限公司 策划服务及物业管理服务 202,851.42 508,777.02
珠海大横琴孵化器管理有限公司 物业服务 200,393.76 58,833.93
珠海大横琴英才人力资源服务有限公
物业服务 190,110.74
司
大横琴（澳门）有限公司 物业服务及绿植租摆 139,149.78 71,766.70
珠海大横琴创新发展有限公司希尔顿
租车服务及车辆接送服务 83,187.93
花园酒店
天津市润泽基金销售有限公司 办公物业 49,362.42 17,813.85
珠海大横琴道路信息发展有限公司 物业服务 37,383.60 218,971.91
珠海大横琴科技发展有限公司 商品销售 19,065.00
深圳同创添富投资企业（有限合伙） 渠道分销服务 1,860,568.83
深圳市世联共享投资股份有限公司 贴息 1,580,153.17
深圳世联惠普商业保理有限公司 保理 831,985.11
深圳雅智美居信息科技有限公司 转介佣金 贴息 381,058.01
珠海蓝湾建设开发有限公司 物业管理服务 181,585.10
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
购销商品、提供和接受劳务的定价参考相关的市场价格。发生额出现负数是因为发生了前期销售退回冲减产生的。
（2） 关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
单位：元
本期确认的托
委托方/出包方 受托方/承包方 受托/承包资产 受托/承包起始 受托/承包终止 托管收益/承包
管收益/承包收
名称 名称 类型 日 日 收益定价依据
益
按“月度酒店
珠海大横琴泛 总营业收入的
2021 年 10 月 2023 年 09 月
旅游发展有限 珠海红璞 酒店 4%+经营毛利分 97,772.27
01 日 30 日
公司 成”收取服务
费
按“运营人力
成本+基础酬金
珠海大横琴泛
2022 年 01 月 2023 年 12 月 +奖励酬金+系
旅游发展有限 珠海红璞 公寓 1,937,482.56
01 日 31 日 统服务费+增值
公司
服务费”收取
服务费
按“物业基础
成本费用+公寓
珠海大横琴安
2021 年 09 月 2024 年 08 月 运营管理成本
居投资有限公 珠海红璞 保障房 1,156,802.95
01 日 31 日 费用+管理酬
司
金”收取服务
费
按“运营管理
珠海大横琴发 2021 年 01 月 2026 年 01 月 人员人力成本+
珠海红璞 公寓 959,192.17
展有限公司 15 日 14 日 运营服务费+系
统服务费+增值
169
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服务”收取服
务费
珠海大横琴创
按“实际的运
新发展有限公
2021 年 11 月 2026 年 11 月 营成本+租金的
司、珠海大横 珠海红璞 公寓 706,921.91
21 日 20 日 4%至6%”收取
琴发展有限公
服务费
司
按照税前月租
2022 年 01 月 2022 年 12 月
F.H 深圳世联行 商办物业 金的 3%收取服 74,570.86
01 日 31 日
务费
按房租租金的
珠海大横琴发 2022 年 04 月 2022 年 06 月
珠海红璞 房屋 4%至 6%收取服 56,603.76
展有限公司 01 日 30 日
务费
本公司委托管理/出包情况表：
单位：元
委托方/出包 受托方/承包 委托/出包资 委托/出包起 委托/出包终 托管费/出包 本期确认的托
方名称 方名称 产类型 始日 止日 费定价依据 管费/出包费
关联管理/出包情况说明
（3） 关联租赁情况
本公司作为出租方：
单位：元
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
本公司作为承租方：
单位：元
未纳入租赁负
简化处理的短期租赁和低
债计量的可变 承担的租赁负债利 增加的使用权
价值资产租赁的租金费用 支付的租金
出租 租赁 租赁付款额 息支出 资产
（如适用）
方名 资产 （如适用）
称 种类 本期 上期 上期 上期 本期 上期
本期发生额 上期发生额 发生 发生 本期发生额 发生 本期发生额 发生 发生 发生
额 额 额 额 额 额
横琴
国际
商务 租赁
中心 办公 599,917.89 0.00 141,721.39 0.00
开发 室
有限
公司
办公
F.H 120,000.00 120,000.00
物业
珠海 租赁
大横 员工 10,527.10 157,896.00
琴发 宿舍
170
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展有
限公
司
珠海
大横
琴城
租赁
市新
员工 3,343.50
中心
宿舍
发展
有限
公司
珠海
大横
琴城
市公
租赁
共资
员工 19,296.04
源经
宿舍
营管
理有
限公
司
关联租赁情况说明
物业租赁定价参考相关的市场价格。
（4） 关联担保情况
本公司作为担保方
单位：元
担保是否已经履行完
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
毕
世联松塔 30,000,000.00 2022 年 01 月 14 日 2027 年 01 月 13 日 否
世联松塔 28,000,000.00 2022 年 03 月 30 日 2027 年 03 月 29 日 否
本公司作为被担保方
单位：元
担保是否已经履行完
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
毕
先锋居善 100,000,000.00 2021 年 09 月 01 日 2024 年 08 月 30 日 否
先锋居善 60,000,000.00 2021 年 05 月 12 日 2024 年 05 月 11 日 是
先锋居善 50,000,000.00 2021 年 07 月 23 日 2024 年 07 月 22 日 是
先锋居善 50,000,000.00 2021 年 12 月 01 日 2024 年 11 月 30 日 是
先锋居善 40,000,000.00 2021 年 10 月 19 日 2024 年 10 月 18 日 否
先锋居善 100,000,000.00 2022 年 06 月 24 日 2025 年 06 月 23 日 否
先锋居善 60,000,000.00 2022 年 05 月 07 日 2025 年 05 月 06 日 否
关联担保情况说明
（5） 关联方资金拆借
单位：元
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
171
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拆入
珠海大横琴集团有限
350,000,000.00 2021 年 03 月 25 日 2023 年 03 月 24 日 统借统还借款
公司
拆出
（6） 关联方资产转让、债务重组情况
单位：元
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
珠海大横琴创新发展有限公 转让珠海世联资本私募基金
3,000,000.00
司 管理有限公司 30%股权
（7） 关键管理人员报酬
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
胡嘉 0.00 0.00
陈劲松 277,600.00 441,000.00
田伟 0.00 0.00
邓峰 0.00 0.00
朱敏 433,848.95 531,480.03
任克雷 90,000.00 90,000.00
马志达 90,000.00 90,000.00
郭天武 90,000.00 90,000.00
张建平 90,000.00 90,000.00
袁鸿昌 192,000.00 241,512.00
季如进 90,000.00 90,000.00
吴小薇 183,819.30 383,024.84
刘唯唯 169,100.00 212,612.00
李荣 210,000.00 301,512.00
焦安平 201,600.00 253,512.00
史剑华 288,440.00 242,832.00
薛文 264,000.00 331,512.00
吴惠明 183,500.00 227,094.76
王立（已离任） 15,194.53
6、关联方应收应付款项
（1） 应收项目
单位：元
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
武汉都市世联资
其他应收款 898,505.70 372,851.02
产管理有限公司
珠海大横琴琴建
其他应收款 448,046.74 4,480.47
发展有限公司
其他应收款 袁鸿昌 424,435.31 8,488.71 124,435.31 2,488.71
其他应收款 焦安平 240,000.00 4,800.00 240,000.00 4,800.00
珠海大横琴城市
其他应收款 公共资源经营管 111,000.00 1,110.00 91,000.00 910.00
理有限公司
172
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
其他应收款 吴小薇 69,000.00 1,380.00
珠海大横琴口岸
其他应收款 68,000.00 680.00 68,000.00 680.00
实业有限公司
珠海大横琴发展
其他应收款 52,632.00 526.32 52,632.00 526.32
有限公司
珠海大横琴英才
其他应收款 人力资源服务有 6,659.54 66.59
限公司
其他应收款 朱敏 1,700.00 17.00 95,096.16 1,901.92
上海沪腾实业有
应收账款 30,110,153.00 6,233,653.70 10,089,595.20 2,586,938.88
限公司
珠海大横琴创新
应收账款 13,620,712.32 113,051.91 4,260,396.96 35,361.29
发展有限公司
珠海大横琴口岸
应收账款 7,975,126.32 74,292.35 1,386,580.71 72,729.02
实业有限公司
珠海大横琴泛旅
应收账款 4,165,775.61 35,487.20 908,285.12 7,538.77
游发展有限公司
北京博大世联科
应收账款 3,820,967.57 31,714.03
技服务有限公司
珠海大横琴城市
应收账款 2,879,386.34 23,898.91
建设有限公司
珠海大横琴发展
应收账款 2,200,600.62 25,762.78 1,280,869.13 10,693.09
有限公司
珠海大横琴人才
应收账款 公寓建设有限公 1,873,173.77 15,547.34 529,541.78 4,395.20
司
珠海大横琴琴建
应收账款 1,410,946.11 11,710.86 573,756.98 4,762.18
发展有限公司
珠海大横琴安居
应收账款 1,276,711.77 10,825.27 191,917.24 1,592.91
投资有限公司
珠海大横琴置业
应收账款 1,135,091.55 9,421.27
有限公司
珠海大横琴城市
应收账款 新中心发展有限 1,026,813.23 8,522.55 1,380,165.90 11,455.38
公司
珠海大横琴国际
应收账款 广告文化创意产 894,808.02 21,294.90 2,080,328.15 44,776.42
业发展有限公司
横琴国际商务中
应收账款 259,626.20 2,154.90 862,373.28 7,157.70
心开发有限公司
珠海大横琴集团
应收账款 242,702.06 2,014.43 117,351.30 974.02
有限公司
珠海大横琴科学
应收账款 城开发管理有限 162,203.00 1,346.28
公司
珠海大横琴股份
应收账款 138,492.97 1,149.49
有限公司
珠海市横琴新区
应收账款 建设工程质量检 112,675.85 935.21 112,675.84 935.21
测中心有限公司
天津市润泽基金
应收账款 100,334.00 2,846.59 50,726.00 722.86
销售有限公司
珠海大横琴道路
应收账款 信息发展有限公 85,704.35 711.35 257,480.57 8,769.99
司
珠海大横琴创新
应收账款 70,350.00 583.91 79,440.00 659.35
发展有限公司希
173
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尔顿花园酒店
大横琴（澳门）
应收账款 44,052.60 365.63 70,671.07 586.58
有限公司
江西万寿宫文旅
应收账款 商业管理有限公 22,244.97 184.63 23,057.82 191.38
司
珠海大横琴商业
应收账款 13,968.08 115.94
管理有限公司
珠海大横琴发展
预付账款 193,620.00
有限公司
珠海大横琴英才
预付账款 人力资源服务有 34,379.92
限公司
珠海大横琴泛旅
预付账款 21,480.00 21,480.00
游发展有限公司
（2） 其他非流动金融资产
项目名称 关联方 期末余额 期初余额
其他非流动金融资产 深圳世联同创资产管理有限公司 188,306,428.95 188,306,428.95
其他非流动金融资产 上海中城荣耀股权投资基金管理有限公司 1,172,910.76 1,172,910.76
合计 189,479,339.71 189,479,339.71
（3） 应付项目
单位：元
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
其他应付款 深圳世联同创资产管理有限公司 15,000,000.00 15,000,000.00
其他应付款 F.H 3,389,931.40 1,228,677.82
其他应付款 横琴国际商务中心开发有限公司 3,380,430.94 3,291,970.50
其他应付款 天津市润泽基金销售有限公司 5,536.00 2,031,225.83
其他应付款 珠海大横琴泛旅游发展有限公司 1,077,833.58 1,088,320.49
其他应付款 焦安平 650,200.00 16,914.00
其他应付款 袁鸿昌 535,000.00 535,000.00
其他应付款 珠海大横琴口岸实业有限公司 500,000.00
其他应付款 吴小薇 255,100.73 205,992.73
其他应付款 珠海大横琴股份有限公司 215,025.72 215,025.72
其他应付款 珠海大横琴集团有限公司 183,372.28 183,372.28
其他应付款 珠海大横琴安居投资有限公司 127,604.20 27,604.20
其他应付款 珠海大横琴发展有限公司 80,854.47 70,805.80
其他应付款 珠海大横琴英才人力资源服务有限公司 76,442.36 35,402.90
其他应付款 珠海大横琴孵化器管理有限公司 55,002.90 35,402.90
其他应付款 大横琴（澳门）有限公司 17,196.40 17,196.40
其他应付款 珠海大横琴琴建发展有限公司 10,000.00
其他应付款 深圳市世联共享投资股份有限公司 693,243.41
其他应付款 李荣 10,000.00
其他应付款 朱敏 2,518.81
应付账款 珠海大横琴集团有限公司 768,998.61
应付账款 珠海大横琴英才人力资源服务有限公司 184,188.86 30,090.50
应付账款 珠海大横琴城市公共资源经营管理有限公司 177,142.60 5,998.02
应付账款 珠海大横琴发展有限公司 108,792.00 105,264.00
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应付账款 珠海大横琴人才公寓建设有限公司 108,755.48
应付账款 横琴国际商务中心开发有限公司 1,920.00 1,920.00
应付账款 深圳世联金保管理咨询有限公司 75,607.88 75,607.88
应付账款 珠海大横琴城市新中心发展有限公司 3,343.50
合同负债 珠海大横琴国际广告文化创意产业发展有限公司 927,461.00 927,586.00
合同负债 珠海大横琴口岸实业有限公司 250,500.00
合同负债 珠海大横琴发展有限公司 217,277.95 3,490,494.59
合同负债 珠海大横琴泛旅游发展有限公司 208,760.90
合同负债 珠海大横琴股份有限公司 202,854.45 202,854.45
合同负债 珠海大横琴琴建发展有限公司 85,599.27
合同负债 珠海大横琴孵化器管理有限公司 33,398.96 35,402.90
合同负债 珠海大横琴安居投资有限公司 26,041.70
合同负债 珠海大横琴英才人力资源服务有限公司 22,498.96 286,035.90
合同负债 上海中城联盟投资管理股份有限公司 54,454.20 54,454.20
长期应付款 珠海大横琴集团有限公司 350,000,000.00
一年内到期的长期应付款 珠海大横琴集团有限公司 352,565,120.01 7,271,250.00
一年内到期的非流动负债 横琴国际商务中心开发有限公司 4,995,162.61 2,956,833.61
租赁负债 横琴国际商务中心开发有限公司 594,857.40 3,091,382.89
十三、股份支付
1、股份支付总体情况
□适用 不适用
2、以权益结算的股份支付情况
□适用 不适用
3、以现金结算的股份支付情况
□适用 不适用
4、股份支付的修改、终止情况
不适用。
十四、承诺及或有事项
1、或有事项
（1） 资产负债表日存在的重要或有事项
2021 年 3 月 25 日，申银万国创新证券投资有限公司（以下简称“申银创新”）向上海国际经济贸易仲裁委员会提起仲
裁，根据上海股投与申银创新及其他方共同签订的《上海祺浩投资合伙业（有限合伙）合伙协议》及上海股投于与申银
创新签订的《关于上海祺浩投资合伙企业（有限合伙）的补充协议》，申银创新请求裁定上海股投收购申银创新持有的
上海祺浩投资合伙业（有限合伙）合伙份额，收购价款为 61,785,402.74 元，并赔偿其律师费损失 15 万元及承担本案全
部仲裁费用。此后，上海股投向上海国际经济贸易仲裁委员会提起仲裁反请求，请求裁决申银创新向上海股投返还资产
管理费及投资顾问费 9,323,614.50 元，并赔偿损失，以及赔偿律师费损失人民币 15 万元并承担全部反请求仲裁费用。
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2022 年 6 月 14 日双方已签署和解协议，由上海股投指定的第三方以合适的价格受让申银创新持有的合伙企业合伙份
额，实现调解结案。
除上述事项及本附注十二、5.关联方交易中所列担保事项外，无其他重大或有事项。
（2） 公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明
公司不存在需要披露的重要或有事项。
2、其他
经营租赁应收租金：本集团作为出租人，2022 年 6 月 30 日之后应收的含税租赁及管理费收款额的未折现金额汇总如下：
项目 2022 年 6 月 30 日
一年以内 92,644,014.48
一到五年 83,193,306.64
五年以上 7,006,929.92
合计 182,844,251.04
除上述事项外，本集团截止资产负债表日无重大承诺事项。
十五、资产负债表日后事项
1、其他资产负债表日后事项说明
截至本财务报表批准报出日止，本集团无其他重大资产负债表日后事项。
十六、其他重要事项
1、其他
1）租赁
经营租赁租出资产类别 期末金额 期初金额
投资性房地产-房屋 567,931,607.23 549,783,337.13
使用权资产 636,973,870.50 981,941,758.36
合计 1,204,905,477.73 1,531,725,095.49
2）重大经营租赁最低租赁付款额
剩余租赁期 最低租赁付款额
1 年以内 195,460,516.79
1-2 年 152,224,461.93
2-3 年 135,329,123.26
3 年以上 467,067,759.38
合计 950,081,861.36
3） 恒大集团事项
176
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2021 年下半年以来，恒大集团资金周转困难，导致本集团应收该客户及其关联公司的部分房屋代理销售等款项不能按
时回收，公司管理层对该应收款项的可回收性进行了分析评估，认为减值迹象明显，基于谨慎性原则，公司对该客户及
其关联公司的应收账款、应收票据、合同资产以及其他应收款等按照会计政策计提了信用减值损失和资产减值损失，同
时对通过间接投资持有该客户子公司恒大地产集团有限公司的其他非流动金融资产确认公允价值变动损失。
截止报告期末，本集团应收该客户及其关联方的应收款项总额（包括应收账款、应收票据、合同资产以及其他应收
款）合计约 12.54 亿元，通过间接投资持有该客户子公司恒大地产集团有限公司的其他非流动金融资产为 1 亿元。公司
对恒大集团及其关联公司的应收款项全面提起诉讼，但即使诉讼判决公司胜诉，公司仍可能面临无财产可供执行的情况。
十七、母公司财务报表主要项目注释
1、应收账款
（1） 应收账款分类披露
177
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单位：元
期末余额 期初余额
类别 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
账面价值 账面价值
金额 比例 金额 计提比例 金额 比例 金额 计提比例
按单项计提
坏账准备的 63,516,648.20 53.31% 49,938,703.21 78.62% 13,577,944.99 56,529,166.47 40.77% 44,348,717.85 78.45% 12,180,448.62
应收账款
其中：
客户 1-4 63,516,648.20 53.31% 49,938,703.21 78.62% 13,577,944.99 56,529,166.47 40.77% 44,348,717.85 78.45% 12,180,448.62
按组合计提
坏账准备的 55,620,367.94 46.69% 1,886,741.73 3.39% 53,733,626.21 82,139,448.77 59.23% 1,339,725.47 1.63% 80,799,723.30
应收账款
其中：
其中：以账
龄特征为基 55,620,367.94 46.69% 1,886,741.73 3.39% 53,733,626.21 82,139,448.77 59.23% 1,339,725.47 1.63% 80,799,723.30
础的组合
合计 119,137,016.14 100.00% 51,825,444.94 67,311,571.20 138,668,615.24 100.00% 45,688,443.32 92,980,171.92
按单项计提坏账准备：49,938,703.21
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单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
集团客户 1 54,922,693.82 43,938,155.03 80.00% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
集团客户 2 4,959,541.00 3,967,632.80 80.00% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
集团客户 3 2,356,478.41 1,649,534.89 70.00% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
集团客户 4 1,277,934.97 383,380.49 30.00% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
合计 63,516,648.20 49,938,703.21
按组合计提坏账准备：1,886,741.73
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
6 个月以内 34,770,194.89 288,592.62 0.83%
6 个月至 1 年 18,965,875.65 910,362.03 4.80%
1-2 年 1,654,801.40 510,340.75 30.84%
2-3 年 229,496.00 177,446.33 77.32%
合计 55,620,367.94 1,886,741.73
确定该组合依据的说明：
当单项应收账款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特征将应收账款划分为帐龄组合，
在组合基础上，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存
续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□适用 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 期末余额
1 年以内（含 1 年） 79,234,950.66
其中：6 个月以内 51,266,984.25
6 个月至 1 年 27,967,966.41
1至2年 36,424,056.49
2至3年 3,478,008.99
合计 119,137,016.14
（2） 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
坏账准备 45,688,443.32 6,169,772.62 32,771.00 51,825,444.94
合计 45,688,443.32 6,169,772.62 0.00 32,771.00 51,825,444.94
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（3） 本期实际核销的应收账款情况
单位：元
项目 核销金额
实际核销的应收账款 32,771.00
其中重要的应收账款核销情况：
单位：元
款项是否由关联
单位名称 应收账款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
交易产生
深圳市五二九七
投资发展有限公 应结服务费 32,771.00 无法收回 公司规定程序 否
司
合计 32,771.00
应收账款核销说明：
（4） 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
单位：元
单位名称 应收账款期末余额 占应收账款期末余额合计数的比例 坏账准备期末余额
建滔数码发展（深圳）有限公司 32,426,555.89 27.22% 25,941,244.72
深圳市华侨城新玺发展有限公司 20,362,997.56 17.09% 169,012.88
深圳市福民合建投资有限公司 11,916,304.27 10.00% 571,982.61
深圳市万京投资有限公司 8,425,398.16 7.07% 6,740,318.52
深圳市宝鸿房地产开发有限公司 7,133,182.13 5.99% 5,706,545.68
合计 80,264,438.01 67.37%
2、其他应收款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应收股利 493,293,706.04 493,293,706.04
其他应收款 2,228,443,991.63 2,027,221,744.17
合计 2,721,737,697.67 2,520,515,450.21
（1） 应收股利
1） 应收股利分类
单位：元
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
世联先锋 334,174,062.10 334,174,062.10
广州世联 17,341,108.55 17,341,108.55
佛山世联 17,115,048.85 17,115,048.85
惠州世联先锋 15,347,998.86 15,347,998.86
四川嘉联 14,923,528.14 14,923,528.14
珠海世联 11,427,232.15 11,427,232.15
惠州世联 10,708,466.17 10,708,466.17
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东莞世联 10,568,600.94 10,568,600.94
重庆世联 8,063,420.93 8,063,420.93
杭州世联卓群 6,254,596.15 6,254,596.15
兰州世联 4,887,633.39 4,887,633.39
南宁世联 4,397,723.89 4,397,723.89
沈阳世联 4,293,139.38 4,293,139.38
青岛荣置地 4,086,467.79 4,086,467.79
常州世联 4,004,768.75 4,004,768.75
合肥世联先锋 3,424,637.92 3,424,637.92
长春世联 2,984,730.61 2,984,730.61
合肥世联 2,977,918.18 2,977,918.18
大连世联 2,702,985.95 2,702,985.95
上海世联 2,248,118.08 2,248,118.08
贵阳世联 2,151,687.31 2,151,687.31
南昌世联 2,110,404.28 2,110,404.28
杭州三箭 1,874,618.01 1,874,618.01
世联投资 1,717,453.95 1,717,453.95
厦门世联 1,413,213.25 1,413,213.25
宁波世联 1,319,444.77 1,319,444.77
世联同行 774,697.69 774,697.69
合计 493,293,706.04 493,293,706.04
2） 重要的账龄超过 1 年的应收股利
单位：元
是否发生减值及其判
项目(或被投资单位) 期末余额 账龄 未收回的原因
断依据
因经营管理需要，暂 否；被投资单位为子
青岛荣置地 4,086,467.79 3-4 年
未支付 公司
合计 4,086,467.79
3） 坏账准备计提情况
□适用 不适用
（2） 其他应收款
1） 其他应收款按款项性质分类情况
单位：元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
应收子公司往来款项 1,958,510,947.43 1,767,258,883.95
子公司及联营公司等股权处置款 204,306,043.39 204,307,843.39
已处置子公司处置前的往来款项等 36,628,546.44 36,464,961.44
业务借款 18,379,956.49 15,453,991.29
处置资产应收款 7,085,436.96
押金、保证金 3,444,309.46 3,499,176.12
业务合作意向金 2,000,000.00 2,000,000.00
预支薪资 292,059.94 347,598.10
其他 315.00
合计 2,230,647,300.11 2,029,332,769.29
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2） 坏账准备计提情况
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期信用 整个存续期预期信用 合计
未来 12 个月预期信用
损失(未发生信用减 损失(已发生信用减
损失
值) 值)
2022 年 1 月 1 日余额 341,025.12 1,770,000.00 2,111,025.12
2022 年 1 月 1 日余额
在本期
--转入第三阶段 -3,091,796.47 3,091,796.47 0.00
本期计提 3,184,079.83 3,184,079.83
本期核销 -3,091,796.47 -3,091,796.47
2022 年 6 月 30 日余
433,308.48 1,770,000.00 2,203,308.48
额
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□适用 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 期末余额
1 年以内（含 1 年） 1,971,856,361.48
1至2年 225,589,363.05
2至3年 7,872,390.40
3 年以上 25,329,185.18
3至4年 23,974,328.36
4至5年 255,590.32
5 年以上 1,099,266.50
合计 2,230,647,300.11
3） 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
坏账准备 2,111,025.12 3,184,079.83 3,091,796.47 2,203,308.48
合计 2,111,025.12 3,184,079.83 3,091,796.47 2,203,308.48
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
单位：元
单位名称 转回或收回金额 收回方式
182
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4） 本期实际核销的其他应收款情况
单位：元
项目 核销金额
应收子公司往来款项 3,091,796.47
其中重要的其他应收款核销情况：
单位：元
款项是否由关联
单位名称 其他应收款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
交易产生
武汉世联先锋房
应收子公司往来
地产顾问有限公 2,762,263.83 无法收回 公司规定程序 否
款项
司
昆明世联商务咨 应收子公司往来
280,000.00 无法收回 公司规定程序 否
询有限公司 款项
深圳富景慧思投 应收子公司往来
49,232.64 无法收回 公司规定程序 否
资管理有限公司 款项
南昌世联集房商 应收子公司往来
300.00 无法收回 公司规定程序 否
业管理有限公司 款项
合计 3,091,796.47
其他应收款核销说明：
本期核销其他应收款是子公司已注销清算无法收回的往来款项。
5） 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位：元
占其他应收款期
坏账准备期末余
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
额
比例
深圳世联君汇不
应收子公司往来
动产运营管理股 412,042,887.52 1 年以内 18.47% 0.00
款项
份有限公司
珠海横琴华琴实
业投资合伙企业 子公司处置款 184,907,843.39 1-2 年 8.29% 0.00
（有限合伙）
深圳世联投资有 应收子公司往来
180,704,200.93 1 年以内 8.10% 0.00
限公司 款项
上海世联行股权
应收子公司往来
投资管理有限公 145,625,138.98 1 年以内 6.53% 0.00
款项
司
武汉世联兴业房
应收子公司往来
地产顾问有限公 104,451,670.70 1 年以内 4.68% 0.00
款项
司
合计 1,027,731,741.52 46.07%
3、长期股权投资
183
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单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 2,583,565,985.19 19,547,701.39 2,564,018,283.80 2,585,565,985.19 19,547,701.39 2,566,018,283.80
对联营、合营
36,671,812.62 1,166,744.46 35,505,068.16 36,280,186.86 1,166,744.46 35,113,442.40
企业投资
合计 2,620,237,797.81 20,714,445.85 2,599,523,351.96 2,621,846,172.05 20,714,445.85 2,601,131,726.20
（1） 对子公司投资
单位：元
本期增减变动
期初余额（账面价 期末余额（账面价 减值准备期末
被投资单位 计提减
值） 追加投资 减少投资 其他 值） 余额
值准备
北京世联 12,305,967.22 12,305,967.22
天津世联 1,239,200.03 1,239,200.03
东莞世联 3,021,913.58 3,021,913.58
惠州世联 4,532,617.63 4,532,617.63
广州世联 3,758,510.00 3,758,510.00
深圳世联行 8,360,764.56 8,360,764.56 19,547,701.39
大连世联 1,000,000.00 1,000,000.00
珠海世联 1,121,549.83 1,121,549.83
青岛荣置地 49,512,480.16 49,512,480.16
世联集金 10,000,000.00 10,000,000.00
厦门世联 3,000,000.00 3,000,000.00
世联小贷 1,514,211,600.00 1,514,211,600.00
世联先锋 10,000,000.00 10,000,000.00
长沙世联 1,000,000.00 1,000,000.00
沈阳世联 1,000,000.00 1,000,000.00
成都世联 1,000,000.00 1,000,000.00
苏州世联 1,000,000.00 1,000,000.00
西安世联 990,000.00 990,000.00
青岛世联 990,000.00 990,000.00
武汉世联 4,950,000.00 4,950,000.00
常州世联 3,000,000.00 3,000,000.00
合肥世联 990,000.00 990,000.00
三亚世联 990,000.00 990,000.00
无锡世联 5,000,000.00 5,000,000.00
福州世联 5,000,000.00 5,000,000.00
盛泽担保 159,278,800.00 159,278,800.00
山东世联 106,126,335.23 106,126,335.23
南昌世联 5,000,000.00 5,000,000.00
佛山世联 5,000,000.00 5,000,000.00
长春世联 1,000,000.00 1,000,000.00
南京世联 5,000,000.00 5,000,000.00
宁波世联 5,000,000.00 5,000,000.00
四川嘉联 94,908,287.07 94,908,287.07
重庆世联 30,250,000.00 30,250,000.00
昆明世联 5,000,000.00 5,000,000.00
南通世联 1,000,000.00 1,000,000.00
南宁世联 5,000,000.00 5,000,000.00
武汉世联先
1,000,000.00 1,000,000.00 0.00
锋
184
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
漳州世联 3,000,000.00 3,000,000.00
徐州世联 5,000,000.00 5,000,000.00
贵阳世联 3,000,000.00 3,000,000.00
北京世联兴
1,000,000.00 1,000,000.00
业
杭州世联卓
3,000,000.00 3,000,000.00
群
世联投资 23,485,100.00 23,485,100.00
郑州世联 5,000,000.00 5,000,000.00
合肥世联先
3,000,000.00 3,000,000.00
锋
惠州世联先
1,000,000.00 1,000,000.00
锋
太原世联 3,000,000.00 3,000,000.00
石家庄世联 1,000,000.00 1,000,000.00
世联君汇 97,541,300.00 97,541,300.00
固安世联 1,000,000.00 1,000,000.00
廊坊世联 1,000,000.00 1,000,000.00
香港世联 7,565,399.97 7,565,399.97
厦门立丹行 139,860,008.76 139,860,008.76
深圳赋能创
1,060,000.00 1,060,000.00
新
哈尔滨世联 1,000,000.00 1,000,000.00
世联松塔 8,000,000.00 8,000,000.00
唐山世联 1,000,000.00 1,000,000.00
包头世联 3,000,000.00 3,000,000.00
张家口世联 1,000,000.00 1,000,000.00 0.00
世联同行 1,020,000.00 1,020,000.00
世联桂园 5,580,000.00 5,580,000.00
珠海赢远 510,000.00 510,000.00
前海资管 2,000,000.00 2,000,000.00
横琴世联行 1,000,000.00 1,000,000.00
世联资本 10,000,000.00 10,000,000.00
杭州三箭 57,793,487.81 57,793,487.81
世联惠普 103,064,961.95 103,064,961.95
合计 2,566,018,283.80 2,000,000.00 2,564,018,283.80 19,547,701.39
（2） 对联营、合营企业投资
单位：元
本期增减变动
宣告
投资 期初余额（账 其他 发放 期末余额（账 减值准备期末
权益法下确 其他 计提
单位 面价值） 追加 减少 综合 现金 面价值） 余额
认的投资损 权益 减值 其他
投资 投资 收益 股利
益 变动 准备
调整 或利
润
一、合营企业
二、联营企业
天津
市润
泽基 22,000,000.00 121,008.64 22,121,008.64 1,166,744.46
金销
售有
185
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限公
司
深圳
惠金
卓信
1,412,420.46 37,937.93 1,450,358.39
科技
有限
公司
深圳
雅智
美居
信息
科技
有限
公司
上海
世联
盛曜
房地
11,701,021.94 232,679.19 11,933,701.13
产顾
问有
限公
司
小计 35,113,442.40 391,625.76 35,505,068.16 1,166,744.46
合计 35,113,442.40 391,625.76 35,505,068.16 1,166,744.46
（3） 其他说明
1）本期子公司减少投资主要是因为子公司工商注销清算而减少；
2）因确认深圳雅智美居信息科技有限公司的投资损失超过了投资本金，按会计政策核算期末余额减计为 0；
4、营业收入和营业成本
单位：元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 56,187,599.48 75,597,549.78 66,008,506.76 52,806,835.42
其他业务 64,824,519.21 12,296,799.08 80,905,759.89 22,266,985.43
合计 121,012,118.69 87,894,348.86 146,914,266.65 75,073,820.85
收入相关信息：
单位：元
合同分类 分部 1 分部 2 合计
商品类型
其中：
代理销售业务 55,719,674.96 55,719,674.96
营销策划业务 467,924.52 467,924.52
其他业务 64,824,519.21 64,824,519.21
与履约义务相关的信息：
本公司服务合同在提供的服务达到合同约定的确认条款，即客户已取得相关控制权时确认完成履约义务。
186
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：
本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为 0.00 元，其中，元预计将于年度确
认收入，元预计将于年度确认收入，元预计将于年度确认收入。
其他说明：
5、投资收益
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 724,366,534.88
权益法核算的长期股权投资收益 391,625.76 656,526.18
处置长期股权投资产生的投资收益 -1,379,754.68 -1,060,560,233.75
合计 -988,128.92 -335,537,172.69
十八、补充资料
1、当期非经常性损益明细表
适用 □不适用
单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 7,743,493.61 主要是租赁终止确认的处置收益
计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，
符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政 22,550,642.79
府补助除外）
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 26,817,668.82
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 571,728.07
主要是空间运营业务战略调整，转让
其他符合非经常性损益定义的损益项目 19,478,879.81
子公司股权确认投资收益
减：所得税影响额 6,473,387.29
少数股东权益影响额 3,373,101.92
合计 67,315,923.89 --
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
适用 □不适用
1）转让合并内子公司股权确认投资收益
处置价款与处置投资对应的合并财务
股权处置价 股权处置 股权处
子公司名称 报表层面享有该子公司净资产份额的
款 比例 置方式
差额
杭州世君房地产咨询有限公司 14,000,000.00 100.00% 转让 12,218,814.71
山东红璞酒店管理有限公司 0.00 100.00% 转让 -928,690.45
广州世君房地产咨询有限公司 1,700,000.00 100.00% 转让 545,838.52
昆明红璞公寓管理有限公司 1.00 100.00% 转让 5,421,886.40
深圳世联荣华装饰设计工程科技有限公司 305,449.96 60.00% 转让 5,489.58
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深圳世联行集团股份有限公司 2022 年半年度报告全文
合计 17,263,338.76
2）子公司世联君汇持有武汉都市世联资产管理有限公司（以下简称“武汉都市”）50%的股权， 2017 年 1 月 1 日签订
《股权托管协议》，武汉市都市产业投资发展有限责任公司将其持有武汉都市的 1%表决权从 2017 年 1 月 1 日起委托给
世联君汇，世联君汇合计持有武汉都市 51%的表决权，本集团能够对武汉都市财务和经营决策实施控制，2017 年 1 月 1
日起纳入公司的合并报表。股权托管协议于 2022 年 1 月 1 日到期终止，本集团已丧失其控制权不再纳入合并，合并层
面按会计政策确认收益 2,215,541.05 元。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益
项目的情况说明
□适用 不适用
2、净资产收益率及每股收益
加权平均净 每股收益
报告期利润
资产收益率 基本每股收益（元/股） 稀释每股收益（元/股）
归属于公司普通股股东的净利润 0.72% 0.01 0.01
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东
-1.10% -0.020 -0.020
的净利润
3、境内外会计准则下会计数据差异
（1） 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用 不适用
（2） 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用 不适用
（3） 境内外会计准则下会计数据差异原因说明，对已经境外审计机构审计的数据进行差异调节的，
应注明该境外机构的名称
不适用
深圳世联行集团股份有限公司
法定代表人： 胡嘉
二〇二二年八月二十九日
188