深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
深圳世联行集团股份有限公司
2022 年年度报告
2023 年 3 月
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深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
2022 年年度报告
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别
和连带的法律责任。
公司负责人胡嘉、主管会计工作负责人薛文及会计机构负责人(会计主管
人员)童朝军声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
本报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司
对投资者的实质性承诺，敬请投资者注意投资风险。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义........................................................................................................................... 2
第二节 公司简介和主要财务指标 ...................................................................................................................... 9
第三节 管理层讨论与分析 .................................................................................................................................... 14
第四节 公司治理 ....................................................................................................................................................... 42
第五节 环境和社会责任 ......................................................................................................................................... 63
第六节 重要事项 ....................................................................................................................................................... 64
第七节 股份变动及股东情况 ............................................................................................................................... 95
第八节 优先股相关情况 ......................................................................................................................................... 103
第九节 债券相关情况 .............................................................................................................................................. 104
第十节 财务报告 ....................................................................................................................................................... 105
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备查文件目录
一、载有法定代表人、财务负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。
二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
三、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露的所有公司文件的正本及公告的原稿。
四、载有董事长胡嘉先生签名的 2022 年年度报告文件原文。
五、以上备查文件的备置地点：公司董事会办公室及深圳证券交易所。
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释义
释义项 指 释义内容
世联、世联行或公司、本公司 指 深圳世联行集团股份有限公司
大横琴 指 珠海大横琴集团有限公司，世联行之控股股东
世联中国 指 世联地产顾问（中国）有限公司，世联行之股东之一
北京世联 指 北京世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
东莞世联 指 东莞世联地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
上海世联 指 上海世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
深圳世联行 指 深圳世联行顾问服务有限公司，世联行之全资子公司
惠州世联 指 世联房地产咨询（惠州）有限公司，世联行之全资子公司
广州世联 指 广州市世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
天津世联 指 天津世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
山东世联 指 山东世联怡高物业顾问有限公司，世联行之控股子公司
四川嘉联 指 四川世联行兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资控股子公司
重庆世联 指 重庆世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
世联投资 指 深圳世联投资有限公司，世联行之全资子公司
世联小贷 指 深圳市世联小额贷款有限公司，世联行之全资子公司
盛泽担保 指 深圳市盛泽融资担保有限责任公司，世联行之全资子公司
北京安信行 指 北京安信行物业管理有限公司，世联行之控股子公司
珠海世联 指 珠海世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
厦门世联 指 厦门世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
世联先锋 指 深圳世联先锋投资有限公司，世联行之全资子公司
长沙世联 指 长沙世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
沈阳世联 指 沈阳世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
大连世联 指 大连世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
成都世联 指 成都世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
苏州世联 指 苏州世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
常州世联 指 常州世联房地产代理有限公司，世联行之全资子公司
西安世联 指 西安世联投资咨询有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立
青岛世联 指 青岛世联兴业房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立
武汉世联 指 武汉世联兴业房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立
三亚世联 指 三亚世联房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立
安徽世联 指 安徽世联行房地产咨询有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立
无锡世联 指 无锡世联行房地产营销有限公司，世联行之全资子公司
福州世联 指 福州世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
佛山世联 指 佛山世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
南昌世联 指 南昌世联置业有限公司，世联行之全资子公司
南京世联 指 南京世联兴业房地产投资咨询有限公司，世联行之全资子公司
长春世联 指 长春世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
南通世联 指 南通世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
昆明世联 指 昆明世联卓群房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
宁波世联 指 宁波世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
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广西世联 指 广西世联行房地产代理有限公司，世联行之全资子公司
苏州居善 指 苏州居善网络技术服务有限公司，先锋投资之全资子公司
南京云掌柜 指 南京云掌柜信息技术有限公司，先锋投资之全资子公司
天津居善 指 天津居善电子商务有限公司，先锋投资之全资子公司
郑州世联 指 郑州世联兴业房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
漳州世联 指 漳州世联房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
徐州世联 指 徐州世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
杭州世联卓群 指 杭州世联卓群房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
合肥世联先锋 指 合肥世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
北京世联兴业 指 北京世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
贵阳世联 指 贵阳世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
惠州世联先锋 指 惠州市世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
太原世联 指 太原世联卓群房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
石家庄世联 指 石家庄世联卓群房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
世联君汇 指 深圳世联君汇不动产运营管理有限公司，世联行之控股子公司
固安世联 指 固安世联房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
廊坊世联 指 廊坊市世联房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
香港世联 指 世联咨询(香港)有限公司，世联行之全资子公司
兰州世联 指 兰州世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
包头世联 指 包头市世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
唐山世联 指 唐山世联行房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
前海资管 指 深圳前海世联资产管理有限公司，世联行之全资子公司
厦门立丹行 指 厦门市立丹行置业有限公司，世联行之控股子公司
先锋居善 指 深圳先锋居善科技有限公司，世联行之全资子公司
世联科创 指 深圳市世联科创科技服务有限公司，世联行之控股子公司
青岛荣置地 指 青岛荣置地顾问有限公司，世联行之控股子公司
世联集金 指 深圳世联集金财富管理有限公司，世联行之全资子公司
深圳赋能创新 指 深圳市赋能创新投资有限公司，世联行之全资子公司
哈尔滨世联 指 哈尔滨卓群房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
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致股东的信：
重启：确定而光明的未来
一
如果说，2022 年是中国房地产有史以来最严峻的寒冬，是在“保交楼”、“集体断供”和“输血式
救援”之下的“硬着陆”的市场；那么，2023 年以“定向降息”、放松限制和“支柱定位”为标志，市
场 步入了暖风尽吹、万物复苏的春暖花开的季节，世联行也迎来三十岁的而立之日。
各地市场都纷纷传来“春天的消息”，无论这种阳春三月能否续接“人间美好四月天”，乃至整个兔
年，我们相信，市场经过这严峻的考验之后，所谓“房地产下半场”终于在艰难的探索中，在两会的报
告中，确定性地揭开了她应该承担的使命和责任。
二
“加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。有效
防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。”
我们理解这意味着以下几个下半场的重要特征：
1、定位两个体系，即保障体系和商品体系；
2、加强保障体系的民生居住功能，这里关键是“共有产权”、“租赁”住房的建设；
3、支持正常的市场住房需求，恢复商品房的长期资产属性；
4、恢复优质企业和房地产抵押资产的信用；
5、“城市”、“区域”和“品类”分化将更加明显，防止资本的盲目扩张；
6、庞大的存量市场步入精细运营，分类 REITS 阶段。
三
为了积极响应政府的宏观调控和重启房地产市场的号召，审视世联行过去一年的“大交易收缩战线，
大资管巩固基地”的成果，我们认为：
1、持续三年的“清理不良、降低负债”行动，已经取得了明显的成果，可以宣告在 2022 年困难
的市场环境中完成了任务；
2、世联行的房地产交易服务（简称“交易业务”），2022 年已经是“谷底”，今年业务将重启增长；
3、由于“城市”、“区域”分化持续，2023 年世联行还将主动退出一些城市，继续优化城市布局；
4、保障商品房的交易服务，成为世联行在大湾区代理业务的一个亮点；
5、交易业务已进入“新媒体技术”赋能获客新阶段，为传统代理业务增添动力和核心能力；
6、资管业务在过去两年基础工作的夯实下，2023 年有望为未来可持续增长打下合约基础；
7、为保障性人才公寓和青年长租公寓提供系统的全链条服务，正在成为世联行大资管业务的重要
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深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
增长点；
8、珠海斗门富山工业城 5.0 产业新空间的全链条资管服务启动，为高质量发展产业开创新路。世
联行，过去三年在严峻的市场环境下，持续处理重资产，回归轻资产，经历了严峻的考验。我们深知，
资产只有“轻下来”，我们的服务能力才能“实起来”，哪怕业绩数字不好看，也要回到基础能力上来。
我们也知道，只有“重资产”才能建立竞争的门槛和市场标准，这是在能力上的提升，也才能发挥
上市公司的作用，前提是对风险的把控。
2023 年，行业的系统性风险已经出清并明确，市场的“虚实”已经验证，业务的逻辑建立在“数
字化管控”的基础上。我们有理由相信，在全体世联人的努力下，会有一个明确而光明的未来！
谢谢各位的关注和支持！
胡嘉、陈劲松
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 世联行 股票代码 002285
变更前的股票简称（如有） 无
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳世联行集团股份有限公司
公司的中文简称 世联行
公司的外文名称（如有） SHENZHEN WORLDUNION GROUP INCORPORATED
公司的外文名称缩写（如有） WORLDUNION
公司的法定代表人 胡嘉
注册地址 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼
注册地址的邮政编码 518001
2013 年由深圳市罗湖区深南东路 5047 号深圳发展银行大厦 13 楼变更为深圳市罗
公司注册地址历史变更情况
湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼
办公地址 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼
办公地址的邮政编码 518001
公司网址 http://www.worldunion.com.cn/
电子信箱 info@worldunion.com.cn
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 吴惠明 胡迁
深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12
联系地址
楼 楼
电话 0755-22162824 0755-22162824
传真 0755-22162231 0755-22162231
电子信箱 info@worldunion.com.cn info@worldunion.com.cn
三、信息披露及备置地点
公司披露年度报告的证券交易所网站 http://www.szse.cn
公司披露年度报告的媒体名称及网址 证券时报、巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼、深
公司年度报告备置地点
圳证券交易所
四、注册变更情况
统一社会信用代码 91440300618867554R
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2009 年 8 月 28 日-2009 年 10 月 26 日主营业务：从事投资
可行性研究、项目策划、房地产信息、房地产交易代理、
企业形象设计、科研经济技术管理咨询、物业管理业务
公司上市以来主营业务的变化情况（如有） （以上不含限制项目）。在本市设立 1 家非法人分支机
构，经营范围与总公司相同。
2009 年 10 月 27 日至今主营业务：房地产咨询、房地产
代理、房地产经纪、物业管理。
2020 年 8 月 28 日，公司控制权发生变更，珠海大横琴集
历次控股股东的变更情况（如有） 团有限公司成为公司单一拥有表决权比例最高的股东，为
公司控股股东。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 8 层
签字会计师姓名 郭晋龙、吴益羽
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□适用 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□适用 不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□是 否
2022 年 2021 年 本年比上年增减 2020 年
营业收入（元） 3,979,430,159.12 6,082,507,921.06 -34.58% 6,722,698,397.89
归属于上市公司股东的
-343,235,201.49 -1,129,022,859.33 69.60% 110,895,980.31
净利润（元）
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益的净 -508,508,180.95 -1,381,201,479.40 63.18% 25,210,398.27
利润（元）
经营活动产生的现金流
629,764,766.78 1,051,069,515.57 -40.08% 758,395,038.15
量净额（元）
基本每股收益（元/股） -0.17 -0.57 70.18% 0.05
稀释每股收益（元/股） -0.17 -0.57 70.18% 0.05
加权平均净资产收益率 -9.72% -26.12% 16.40% 2.08%
2022 年末 2021 年末 本年末比上年末增减 2020 年末
总资产（元） 6,746,445,068.33 8,960,035,275.14 -24.71% 10,891,132,382.59
归属于上市公司股东的
3,361,256,880.00 3,703,083,304.58 -9.23% 5,160,275,780.63
净资产（元）
公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在
不确定性
□是 否
扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值
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是 □否
项目 2022 年 2021 年 备注
营业收入（元） 3,979,430,159.12 6,082,507,921.06 营业全部收入
营业收入扣除金额（元） 25,733,846.62 78,479,021.36 房屋出租收入、出售投资性房地产收入等
营业收入扣除后金额（元） 3,953,696,312.50 6,004,028,899.70 交易服务收入、资产运营管理收入等
七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
八、分季度主要财务指标
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 940,213,565.55 1,111,186,144.42 904,248,941.75 1,023,781,507.40
归属于上市公司股东
-24,396,953.42 51,013,227.42 -46,334,726.67 -323,516,748.82
的净利润
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 -66,648,744.80 25,949,094.91 -106,276,115.67 -361,532,415.39
的净利润
经营活动产生的现金
-11,098,276.32 203,968,523.45 137,812,792.42 299,081,727.23
流量净额
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□是 否
九、非经常性损益项目及金额
适用 □不适用
单位：元
项目 2022 年金额 2021 年金额 2020 年金额 说明
主要是执行新租赁准
非流动资产处置损益（包括已计提
39,134,542.98 58,609,400.91 557,914.68 则确认的租赁终止处
资产减值准备的冲销部分）
置收益
计入当期损益的政府补助（与公司
正常经营业务密切相关，符合国家
46,585,636.37 47,358,597.07 84,069,171.25
政策规定、按照一定标准定额或定
量持续享受的政府补助除外）
企业取得子公司、联营企业及合营 1,645,111.22
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企业的投资成本小于取得投资时应
享有被投资单位可辨认净资产公允
价值产生的收益
除同公司正常经营业务相关的有效
套期保值业务外，持有交易性金融
资产、交易性金融负债产生的公允 涉及恒大集团的权益
-15,000,000.00 -85,000,000.00 60,785,285.78
价值变动损益，以及处置交易性金 性投资价值变动
融资产、交易性金融负债和可供出
售金融资产取得的投资收益
主要是单项减值的应
收账款转回 2,712.02
单独进行减值测试的应收款项减值 万元和其他应收款转
55,618,807.90 9,535,731.67 4,959,941.26
准备转回 回 1,426.70 万元，收
回以前年度核销贷款
1,365.32 万元
除上述各项之外的其他营业外收入 -
-9,277,195.40 -26,388,936.49
和支出 23,580,525.15
其他符合非经常性损益定义的损益 主要转让子公司股权
62,119,103.20 237,624,693.01
项目 确认收益
减：所得税影响额 6,668,351.25 -19,444,894.53 25,155,704.66
少数股东权益影响额（税后） 7,239,564.34 10,650,871.85 15,950,501.12
合计 165,272,979.46 252,178,620.07 85,685,582.04 --
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
适用 □不适用
1）转让合并内子公司股权确认投资收益
处置价款与处置投资对应
的合并财务报表层面享有
子公司名称 股权处置价款 股权处置比例 股权处置方式
该子公司净资产份额的差
额
杭州世君房地产咨询有限公司 14,000,000.00 100.00% 转让 12,218,814.71
山东红璞酒店管理有限公司 0.00 100.00% 转让 -928,690.45
广州世君房地产咨询有限公司 0.00 100.00% 转让 15,891,827.46
昆明红璞公寓管理有限公司 0.00 100.00% 转让 8,854,965.66
深圳世联荣华装饰设计工程科技有限公司 305,449.96 60.00% 转让 5,489.58
武汉世联源正商业运营管理有限公司 33,607.98 25.00% 转让 35,675,614.64
重庆红璞礼遇酒店管理有限公司 0.00 70.00% 转让 9,042,284.15
赣州南星开发有限公司 1.00 51.00% 转让 1.00
合计 80,760,306.75
2）丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新计量产生的利得
丧失控制权之日 丧失控制权之日剩 丧失控制权之日剩 按照公允价值重新计量剩
子公司名称
剩余股权的比例 余股权的账面价值 余股权的公允价值 余股权产生的利得或损失
武汉世联源正商业运营管理有限公司 26% -1,592,256.75 34,952.30 1,627,209.05
3）与转让合并内子公司股权一并转让终止债权确认的损失
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单位名称 终止金额 债权处置价款 终止确认相关的利得和损失
广州世君房地产咨询有限公司 17,045,988.94 1,700,000.00 -15,345,988.94
昆明红璞公寓管理有限公司 3,433,080.26 1.00 -3,433,079.26
重庆红璞礼遇酒店管理有限公司 3,353,762.75 1.00 -3,353,761.75
合计 -22,132,829.95
4）子公司世联君汇持有武汉都市世联资产管理有限公司（以下简称“武汉都市”）50%的股权， 2017 年 1 月 1 日签订
《股权托管协议》，武汉市都市产业投资发展有限责任公司将其持有武汉都市的 1%表决权从 2017 年 1 月 1 日起委托给
世联君汇，世联君汇合计持有武汉都市 51%的表决权，本集团能够对武汉都市财务和经营决策实施控制，2017 年 1 月 1
日起纳入公司的合并报表。股权托管协议于 2022 年 1 月 1 日到期终止，本集团已丧失其控制权不再纳入合并，合并层
面按会计政策确认收益 2,215,541.05 元。
5）联营公司深圳惠金卓信科技有限公司注销确认投资损失 351,123.70 元。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益
项目的情况说明
□适用 不适用
公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为
经常性损益的项目的情形。
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第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
2022 年，是中国房地产极不平凡的一年。从 2021 年下半年不断出台的房地产收缩政策实施开始，在“三道红线”
限制、宏观杠杆率压制以及房地产行业大周期见顶等一系列因素叠加影响下，2022 年的房地产承受了自 1998 年房改以
来最大的挑战。
回顾 2022 年，房地产市场大幅下调，行业销售规模从 2021 年的 18 万亿下降至 13 万亿。全年商品房销售面积
13.58 亿平方米，同比下降 24.3%，其中住宅销售面积下降 26.8%。商品房销售额 13.33 万亿，同比下降 26.7%，其中住
宅销售额下降 28.3%。房地产市场销售去化压力大，开发商债务偿还压力犹存，民营开发商投资和拿地的积极性均不高。
土地市场上央国企逆势补仓，地方平台公司托底拿地。房地产企业土地购置面积 1 亿平方米，同比下降 53.4%；土地成
交价款 9166 亿元，同比下降 48.4%。房地产企业到位资金持续走弱，开工意愿低。房地产开发投资完成额在 4 月累计同
比由正转负后，降幅持续扩大，全年房地产开发投资完成额 13.29 万亿，同比下降 10%。融资端到位资金同比降幅扩大，
房地产企业到位资金 14.9 万亿，同比下降 25.9%；2022 年全国房屋新开工面积 12 亿平方米，同比下降 39.4%。住宅新
开工面积 8.81 亿平方米，同比下降 39.8%。
2022 年全年投资金额 TOP100 的房企中，有 43 家是地方平台类公司，央企和地方国企分别有 16 家和 19 家。央、
国、平拿地更有“托底”的原因，土地资源向央、国、平聚集的情况不可持续，同时地方平台类公司不是传统房地产企
业，自身开发意愿低、经验少，成为了未来房企格局的重要变数。
短期内，房地产行业整体将处在向新模式转变的过渡期。
展望 2023 年，房地产市场仍然面临较大的压力，虽然政策加持以及 GDP5%增速带来的预期使行业信心开始修复，
但是发展周期以及供需两弱的影响短期难以扭转，在“房住不炒”和行业信用收缩的大背景下，房地产市场难以恢复到
以往的行业规模。2023 年，房地产政策将主要集中在支持房地产平稳发展上。在“房住不炒”的主基调下，以“金融十
六条”为框架，加大对优质开发商的流动性支持、加大对刚性住房需求的金融支持、加大对房价过快下跌城市的政策支
持，允许居民杠杆率阶段性合理上升，力求房地产市场乃至全国经济的平稳发展。在政策倾斜和全国 GDP5%增速预期之
下，房地产市场大概率企稳，但低出生率和人口老龄化带来的购房适龄人口下降以及城镇化进程放缓，导致当前房地产
市场整体需求放缓；购房能力及消费意愿下降对商品房需求的恢复产生不利影响，供需两端的信心尚未恢复，“没钱”
和“不敢花钱”的痛点，使得市场上升动力不足，预计 2023 年房地产市场在高能级城市的带动下温和筑底。国家统计局
数据显示，2023 年 1 月份全国 70 个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为 0.0%，一年来首次止跌；一线城市商品住宅
销售价格环比转涨；第一次土拍热度回升；筑底态势初显。
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尽管从潜在需求角度来看，经济“去地产化”可能是中长期的大趋势，但就短期而言，“房住不炒”、“不强
刺激”与稳地产并行不悖，短期内通过因城施策的方式继续支持房地产供需两端同时软着陆仍有较大的必要。短期市场
环境下，房地产业的深度调整对房地产综合服务能力、提供一体化解决方案的能力提出了更高的要求和更广泛的需求。
中长期观察，“租购并举、全面发展住房租赁市场”是建设房地产长效机制的重要内容，二十大报告、两会均
强调“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，为房地产行业新模式指明方向。“十四五”期间，
全国计划筹集建设保障性租赁住房 870 万套间，其中，北京、深圳、横琴、广州、宁波等地区，共计划筹建保租房 220
万套。未来中国房地产市场主要以“二元化”的供应结构为主，保障房以国企或具有政府职能的平台公司供应为主，商
品房则以国企民企共同供应为主。
一方面，中国房地产将全面进入租购并举的时代；另一方面，土地财政模式将逐步转型，但短期内土地财政无
法通过其他模式替代的挑战仍在；房地产业摆脱当下的“高负债、高杠杆、高周转”模式并走入新发展模式已势在必行。
市场中大量“投资者”从买家中退出，市场动力以“用家”为主。房企将以客户需求为原点，关注项目配套、产品设计、
服务内容，从周转为核心的“快模式”转为以客户使用为核心的“慢模式”。此背景之下，房企的核心竞争力差别将引
领房企多元化发展。
区域分化的将更加明显，强区位与高能级兼具的城市更受青睐，房企纷纷换仓到高能级城市而放弃三四线的布局。
TOP20 房企在京津冀投资占比提升 4% 、在长三角投资占比提升 5% 、在珠三角投资占比提升 4% 、成渝地区上升 1% 其
他区域拿地比例均有下降。
从长期来看，房地产都将保持在八至十万亿级数的巨型产业。且作为关联上下游数十个产业的房地产业，在很
长一段时间都将是中国经济的压舱石。在深度城市化、城市运营带来的城市空间综合服务市场空间巨大，行业集中度开
始下滑，整体竞争格局区域分散化。
二、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司主要业务情况
公司 1993 年成立于深圳，是境内首家登陆 A 股的房地产综合服务提供商，业务遍及中国 200 多个城市。作为中国
城市空间集成服务商，公司以“提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升”为使命，坚持以客户为中心，致
力于“让更多人享受真正的资产服务”，为创造城市美好生活不懈努力。
2020 年，大横琴成为公司单一拥有表决权比例最高的股东，公司实际控制人变更为珠海市横琴新区国有资产监督
管理委员会。2021 年，公司实际控制人由珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会变更为珠海市人民政府国有资产监督
管理委员会，公司充分发挥“上市公司＋国有平台”优势，全面推进“大交易+大资管”业务的协同发展。
报告期内，公司从事的主营业务包括：
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1.大交易
公司大交易业务以“专业服务”为理念，主要为开发商在房地产销售环节提供营销相关服务，旨在提升交易效率、
降低交易成本。大交易业务主要包括代理销售业务、互联网+业务和金融业务。
代理销售业务为开发商提供专业的营销策划和销售代理服务，公司按照代理销售额的一定比例向开发商收取佣金。
互联网+业务顺应开发商整合线上、线下全渠道营销的需求，打造行业独有的开发商、渠道、公司三方管理平台，汇集代
理项目资源，整合分销渠道，提升销售效率。金融业务定位为“大交易”和“大资管”的增值辅助业务，支持两大业务
规模化发展，形成业务、融资闭环增长。
2.大资管
“大资管”业务以“价值运营”为理念，针对城市综合体、产业园、商办楼宇、企业总部、人才公寓、城市公建、
城市公共空间等城市非住宅类核心资产，提供从顾问咨询、招商租赁、物业管理及综合设施管理、资产综合运营的全过
程、全价值链综合服务，旨在挖掘城市资产价值，为城市资产提质增效。
大资管业务主要包括城市资产管理业务、招商及空间运营业务、咨询顾问业务。为提升精细化服务水平，更好的服
务客户，公司将“城市资产管理业务”更名为“物业及综合设施管理业务”。物业及综合设施管理业务是围绕各类产业
物业、公建设施和城市空间，为政府端和企业端客户提供物业管理、城市公共设施管理、企业综合设施管理等基础运营
服务和一系列叠加的高附加值服务。招商及空间运营业务为物业所有者或持有者提供商办楼宇、产业园、公寓、酒店等
招商租赁、运营及精装修服务。咨询顾问业务为地方政府、开发商、产业企业、资产持有机构/金融机构等客户提供政策
建议、土地规划建议、项目开发策略、产业综合服务、资产打理咨询等服务，贯穿从土地取地策略到资产退出的全流程。
（二）公司经营情况
2022 年，宏观经济下行压力大，房地产市场需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力持续演化，公司主要业务承
压。公司不断优化城市布局，聚焦核心区域核心业务；持续出清存量业务风险，有效防范化解应收风险，改善资产负债
结构，确保公司现金流充盈，夯实发展基础，促进企业平稳发展。截至报告期末，公司资产负债率 49.03%，同比减少 9
个百分点；销售商品、提供劳务收到的现金为 43.66 亿元，占营业收入的比例为 109.72%，同比增加 7.57 个百分点。
受房地产市场交易量下降、宏观环境以及公司主动战略调整的影响，报告期内，公司实现营业收入 397,943.02
万元，同比下降 34.58%；受收入下降、计提资产减值损失以及非经常性损益项目投资收益减少等的影响，归属于上市公
司股东的净利润为亏损 34,323.52 万元。
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1.大交易
克而瑞数据显示，2022 年，TOP100 房企销售额 72,878.70 亿元，同比下降 42.40%；拿地总金额约为 1.65 万亿，
同比下降 57%。2022 年房地产市场销售去化压力大、开发商流动性紧张，面对严峻的市场环境，公司主动收缩调整优化
城市布局，将业务聚焦大湾区、山东等优势地区，重点关注新崛起的“央国平”（央企、国企、地方平台公司）客户，
积极探索与地方平台公司合作新模式。“大交易”顺应新媒体、渠道营销以及数字化等时代大势，不断升级迭代服务模
式和运营模式，试点推进数字化营销。公司大交易业务不断强化应收款项管理，降低应收款项风险，改善公司现金流。
报告期内，大交易业务实现营业收入 262,945.68 万元，同比下降 41.80%。
（1）代理销售业务
优化城市布局，一城一策。公司深耕房地产服务 30 年，对市场一直保持高度敏感。2022 年，公司根据各地市场发
展前景、地区公司实力等快速作出调整，从全国化发展转向聚焦大湾区、山东及中西部等优势区域。继续加大对大湾区
资金、人员等资源投入，巩固大湾区市场占有率；山东区域基于智慧案场的运营管理实践，探索代理销售业务全生命周
期的服务创新，采用项目制方式升级迭代中后台管理和服务，尝试全员新媒体运营，取得初步成效；中西部区域，保持
相对完整的人才队伍，巩固代理销售业务基本盘，对互联网+业务进行尝试和创新。非核心区域以盈亏平衡和正现金流的
底线思维进行收缩和调整。
聚焦“央国平”，保障优质房源。公司主动推进“央国平”房地产企业营销代理服务模式、内容和方式等的探索和
研究，提升团队服务“央国平”的专业能力，不断加大“央国平”房地产企业的拓展力度。2022 年，公司持续提升与万
科、保利两大战略客户的合作深度，根据两大客户业务习惯和合约特点，定制专业能力培训和绩效激励政策，提升服务
效率和效果。报告期内，“央国平”客户已占公司代理销售额前十大中的八个，万科和保利已为公司代理销售额的第一、
二大客户。
新媒体数字化营销取得新突破。进入移动互联网时代，随着线上新媒体的崛起，房地产市场营销方式随之发生变
化。2022 年，公司积极探索新媒体房地产营销应用，并在部分地区公司取得突破。山东地区启动全员新媒体运营试点计
划，通过培训赋能、运营驱动、机制拉通等完成 500+账号的启动及运营，2022 年第四季度实现累计 1 亿+的曝光量，为
项目运营提效增收；惠州地区创建企业号“周知观察”，介绍惠州市场情况、政策研判，受到当地政府相关主管部门和
客户广泛欢迎，提升公司品牌专业影响力。公司通过云掌柜数字化平台，打通线上、线下流量，实现企业微信聚客运营，
目前已沉淀近 200 万的企业微信客户，为下一步私域运营奠定良好基础。
增加精细化管理颗粒度，提升业务运营效率。面对 2021 年以来急转直下的房地产市场，公司快速调整经营策略，
成立运营管理中心，从资金、成本、合约等维度统筹代理销售和互联网+业务的发展和运营。2022 年，运营管理中心以
数字化智慧案场为基础，对业务前端实现精准调控和赋能，将管理颗粒度细化至单月单人单项目，通过单项目盈亏指标
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分析，为项目经理提供具体应对策略，提升项目运营效率。在应收账款管理方面，强调各项原始凭证的完备性、数据的
及时性和准确性，严格执行公司催收流程应诉尽诉，降低应收款项规模，回收现金流。
优化组织架构，推进人才重构。公司以战略为导向，优化组织架构，通过内部培养和外部招聘不断完善各层级人才
建设。2022 年，公司开营“Captain 潜才计划”，共 33 人参训，识别潜在“明星人才”19 人；公司同时实施“猎鹰”
计划 30 余次，吸引优秀人才加盟。报告期内，公司还开展了渠道分销能力、私域运营能力以及特定岗位的专业培训，提
升实操技能。
本报告期内，受房地产市场需求和结算周期的影响，代理销售业务实现营业收入 121,953.74 万元，同比下降
49.22%。
（2）互利网+业务
2022 年，“互联网+”业务聚焦大湾区等优势城市，整合营销渠道资源，通过精细化运营强化“连接”能力，优
化项目资源，打造渠道“铁粉”。在运营方面，加强互联网+业务从合约到回款的全生命周期应收款项管理，从签约、原
始凭证、数据等完善应收款项诉讼流程，降低互联网+业务平台运营风险。截至 2022 年 12 月 31 日，“互联网+”业务进
驻全国 116 个城市，为 1587 个案场提供服务，链接超过 9 万个中介门店和 26 万经纪人渠道资源。
报告期内，受宏观环境和房地产市场环境影响，“互联网+”业务实现营业收入 132,901.35 万元，同比下降
30.66%。
（3）金融业务
2022 年，金融业务继续围绕大交易、大资管的业务场景，根据国家政策导向，谨慎开展业务；针对市场环境变化
进一步加强风险管控，适当收缩贷款规模、提高客户准入标准，严格防范新增贷款风险。报告期内，公司金融业务实现
营业收入 8,090.58 万元，同比下降 59.47%。
2.大资管
2022 年，公司大资管业务持续减亏，稳中有升。大资管业务聚焦核心地区，统筹各业务线市场机会，通过一体化
解决方案推进纵深发展。报告期内，物业及综合设施管理业务在横琴和北京等地区快速规模化发展，营业收入继续保持
双位数增长，同比增长 17.48%。面对宏观环境的不利影响，招商及空间运营业务通过主动策略调整，公寓存量项目在
2022 年底仍实现了出租率的明显提升；同时公司继续通过解约、项目或股权转让方式清理和终止亏损项目运营，业务持
续减亏。咨询顾问业务紧跟市场需求变化，聚焦服务央国平客户，通过一系列标杆项目服务，打造大资管业务价值高地。
大资管业务在 2021 年顶层设计的基础上，持续深化组织变革，重组市场发展中心、强化产品技术中心等中台部
门，确立中后台配置标准，从制度、流程、运营体系等全方位规范管理，提升运营效率，同时为前端拓展专业赋能。
报告期内，公司大资管业务实现营业收入 132,423.95 万元，同比下降 10.91%。
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（1）物业及综合设施管理业务（原“城市资产管理业务”）
物业及综合设施管理业务作为大资管的核心业务和增长引擎，2022 年在横琴、北京、武汉等区域不断向纵深推进，
多个项目加速落地，营业收入继续保持双位数增长。横琴 2022 年实现营业收入 1.47 亿元，成为大资管落地区域中营业
收入增长最快的地区。公司充分发挥大资管横琴总部优势，将其打造成全价值链、全业态标杆项目的展示基地，发挥标
杆效应，示范带动更多物业及综合设施管理业务机会。2022 年横琴地区接待了广西贺州政府、华润信托、广联达等多家
央国企和企业客户的参观考察，为横琴模式的异地扩张打下良好基础。北京是公司物业及综合设施管理业务收入规模最
大的地区，也是互联网、科技类企业综合设施管理服务的优势地区，百度（中国）有限公司已连续多年成为北京地区第
一大客户，除百度外，公司服务的科技类企业还包括小米、金山、亚信、联想等。北京地区充分发挥在企业服务细分市
场的领先优势，通过跟随客户全国化布局、老客户推荐、战略合作等方式实现规模化发展和异地扩张。2022 年为北京亦
庄“建设者之家”项目提供“物业管理+公寓运营+防疫酒店”综合防疫保障服务，为中国雄安集团城市发展投资有限公
司提供开发和建设项目的物业管理咨询和项目监管协助服务等，并荣获“2022 物业服务企业综合实力 500 强”、“AAA
级诚信经营示范单位”和“AAA 级信用企业”等殊荣。除横琴、北京外，公司充分挖掘地区公司资源，结合大资管落地
项目实践，叠加全链条服务，与当地优势企业战略合作，积极开拓新业务。2022 年，武汉地区中标长江新区管委会办公
楼园区等项目，福州地区新增服务福州广电融媒体中心写字楼、星海湾高端住宅、福州华尔街大厦甲级写字楼等项目。
截至报告期末，公司横琴在管项目有：
a.城市公共服务项目：横琴新区展厅、创意谷会客厅、横琴口岸内地通关区域及经营区域、横琴质检中心；斗门富
山二围北片区；
b.公园服务项目：横琴芒洲湿地公园；横琴星乐度露营小镇；
c.学校服务项目：横琴第一中学；
d.公寓服务项目：横琴澳门青年创业谷人才公寓、保税区新中心保障房、横琴彩虹苑保障房、横琴高级人才公寓
（含酒店）；
e.产业园服务项目：横琴科学城、横琴国际科技创新中心（含配套人才公寓）；
f.综合体服务项目：横琴国际商务中心 ICC（横琴粤澳深度合作区管理委员会及执行委员会办公楼）、南方传媒金
融中心、斗门珠峰科创中心。
截至 2022 年 12 月 31 日，物业及综合设施管理业务在管全委托项目 104 个,在管合约面积 798 万平米, 实际在管的
全委托项目面积净增加 78 万平方米。报告期内，物业及综合设施管理业务实现营业收入 86,452.98 万元，同比增长
17.48%。
（2）招商及空间运营业务
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空间运营业务聚焦增收提效、降本减亏。根据市场变化，空间运营业务适时调整项目客群定位和定价，优化项目团
队和激励机制，发挥团队主动作用提升服务质量，截至 2022 年底实现公寓存量项目出租率明显提升。在合资公司基础上，
充分挖掘合作方资源拓展新业务，2022 年新增 5 个服务项目，其中公寓超 2,400 间，综合体超 90,000 ㎡。公司继续通
过解约、项目或股权转让方式清理和终止亏损项目运营。此外，公司积极探索公共空间运营业务，2022 年在广州、福州
和北京实现拓展签约 7 个项目，为后续公共空间运营实践打下良好基础。截至 2022 年 12 月 31 日，红璞公寓运营管理房
间数量 12,926 间，“悠租云”系统输出管理房间数量 59,285 间。
招商租赁业务依托落地项目积累周边片区租客资源，优化人员配置匹配业务规模，与物业及综合设施管理业务联动
及协同渐显成效。在深圳，依托侨城坊项目在侨香片区的标杆示范效应、以及其他项目的招商业务形成的成熟能力，区
域深根成效初显，成功签约德科大厦、侨城一号、恒邦置地等项目。同时签约坂田赣锋科技大厦项目，复制在华侨城片
区深耕模式，建立新的增长点；在武汉，成功签约中发科技金融产业园等项目。
报告期内，招商及空间运营业务实现营业收入 35,528.97 万元，同比下降 41.62%。
（3）咨询顾问业务
咨询顾问业务紧跟市场格局变化，立足客户需求，优化产品组合，调整组织架构和激励机制，重建业务中台和知识
平台，加强团队跨区一体化合作，突破标杆项目，打造专业价值高地。2022 年咨询顾问团队携手战略伙伴在国际竞赛中
屡获名次：在无锡长安创新未来城战略规划与城市设计国际竞赛获得第一名、在深圳宝安创业路商务大道策划及城市设
计国际咨询获的第二名、在月湖（西）区历史文化街区业态策划概念方案征集（第二名）等。
咨询顾问业务积极发挥“钩子”和“端口”作用，以“先顾问咨询+再运营落地+持续运营提质”的新模式，加强央
国平客户的拓展，央国平客户占比持续提升。2022 年，央国平客户占公司新签约客户总数比例达 72%。
报告期内，受宏观环境对异地拓展以及央国企客户结算进度的影响，顾问业务实现营业收入 10,442.00 万元，同比
下降 26.38%。
三、核心竞争力分析
（一）企业文化
公司耕耘房地产服务行业廿九载，始终坚持“以客户为中心、以奋斗者为本、以团队为强大、以专业为生”的企
业文化，同时以“建立资产与人的联接，不断扩大入口，丰富场景和服务，让更多的人享受真正的不动产服务”为使命，
构建多维度的激励体系、优化薪酬管理体系、推进系统化的培训体系、开展人性化关怀计划等措施。一方面，世联行培
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养出一批自有的高管团队；另一方面，公司积极引进外部杰出行业精英 ，使其与公司的企业文化相互结合，并进行传承。
从而形成了管理与文化相结合的优势。
（二）组织优势
公司自 2010 年开始变革组织结构，将组织变革成扁平灵活的矩阵式组织。矩阵组织的建立使得公司有基础将各
业务线落地地区公司，面向客户提供综合房地产服务。随着组织扁平化的推行，将地区公司变成了综合利润中心，以激
发地区公司本土化、综合化发展的自主性，从而有效提升公司运营效率。目前，公司已在全国拥有 200 多家子公司，基
本覆盖全国所有核心城市，为公司持续发展打下坚实的基础。
（三）专注与开放
公司专注房地产服务业廿九载，建立了良好的诚信和品牌，为公司开放平台和链接资源夯实了基础。作为一个向行
业所有同仁开放的平台和枢纽，世联行也积极链接外部资源和新的客户群体。通过专注的服务和开放的平台，公司各业
务协同发展，更好地服务客户。
（四）资本市场的助力
作为国内首家 A 股上市的房地产服务商，公司 2009 年通过上市使自身业务扩展能力获得释放。世联行作为房地产
服务行业为数不多的上市企业，在并购、融资、股权激励和整合行业资源等方面，具有相对较多的优势，并且公司常年
财务稳健，资产负债率在同行业中保持较低水平。随着中国资产市场的不断完善和发展，上市平台将持续地为公司的壮
大和发展提供助力。
（五）国企资源叠加
2021 年，公司实际控制人变更为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会。公司与大横琴在能力端、资源端和体
制端存在较强的互补效应，为了充分发挥民企灵活机制和国企资金资源优势的叠加效应，公司进一步将业务聚焦到“大
交易”和“大资管”两大体系，不断提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升，致力于成为中国不动产综合
服务的领军企业。
四、主营业务分析
1、概述
（一）总体情况
公司最近几期经营业绩情况如下：
项目 2022 年 2021 年 2020 年
总营业收入（万元） 397,943.02 608,250.79 672,269.84
营业利润（万元） -27,708.08 -112,983.69 30,529.83
利润总额（万元） -27,385.77 -114,626.67 32,027.26
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归属于上市公司股东的净利润（万元） -34,323.52 -112,902.29 11,089.60
经营活动产生的现金流量净额（万元） 62,976.48 105,106.95 75,839.50
营业收入增长率 -34.58% -9.52% 1.10%
归属于上市公司股东的净利润增长率 69.60% -1118.09% 35.33%
资产负债率 49.03% 57.85% 51.67%
本报告期公司实现营业收入 397,943.02 万元，同比下降 34.58%，归属于上市公司股东的净利润为亏损 34,323.52
万元，主要原因是：1）受宏观经济、房地产市场影响以及公司主动战略调整，本报告期大交易业务实现收入同比减少
41.80%；2）本报告期公司计提确认的各项信用减值准备同比减少 128,791.85 万元； 3）本报告期大资管业务重组优化
确认股权转让投资收益同比减少 17,515.45 万元。
本报告期公司经营活动产生的现金流量净额 62,976.48 万元，同比下降 40.08%，主要原因是：1）金融服务业务持
续严控风险、稳健放贷，本报告期贷款回收和放贷产生现金流量净额同比减少 27,667.43 万元；2）本报告期公司营
业收入同比减少产生的现金流相应减少。
（二）营业收入
1、主营业务收入按业务板块划分
2022 年 2021 年 2020 年
业务板块
金额（万元） 比例 金额（万元） 比例 金额（万元） 比例
大交易业务 262,945.68 66.51% 451,767.69 75.24% 484,756.26 72.98%
增长率 -41.80% -6.81% 6.48%
大资管业务 132,423.95 33.49% 148,635.20 24.76% 179,450.59 27.02%
增长率 -10.91% -17.17% -12.74%
合计 395,369.63 100.00% 600,402.89 100.00% 664,206.85 100.00%
2020 年公司借着引入国有法人股东的契机，启动了新一轮的发展战略，明确了构建“大交易+大资管”双核协同发展
的业务体系，聚焦优势业务，发挥公司特长。大交易业务板块包括代理销售业务、互联网+业务和金融服务业务；大资
管业务板块包括物业及综合设施管理业务、招商及空间运营业务和咨询顾问业务，招商及空间运营业务包含写字楼、商
业、公寓、酒店等招商、运营及对应业态的装修业务。
（1）大交易业务
大交易业务主要包括代理销售业务、互联网+业务和金融服务业务。
1）代理销售业务
项目 2022 年 2021 年 2020 年
已结算代理销售额（亿元） 1,620.41 3,134.79 3,842.92
增长率 -48.31% -18.43% 7.68%
已结算代理销售面积（万 m2） 1,533.78 2,959.65 3,426.86
增长率 -48.18% -13.63% 6.10%
代理销售业务收入（万元） 121,953.74 240,141.50 299,472.73
增长率 -49.22% -19.81% 4.92%
代理收费平均费率 0.75% 0.77% 0.78%
注：代理收费平均费率=代理销售业务收入/已结算代理销售额。
受房地产市场需求和结算周期的影响，本报告期公司实现代理销售业务收入 121,953.74 万元，同比下降 49.22%。
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本报告期的代理平均费率比上年同期下降了 0.02 个百分点，主要是渠道容量占比逐步升高，部分项目服务费打折及
按单套固定金额结算服务费项目增加所致。
公司目前累计已实现但未结算的代理销售额约 1,804 亿元，将在未来的 3 至 9 个月为公司带来约 12.55 亿元的代理
费收入；其中属于公司 100%控股子公司的未结算代理销售额约 1,433 亿元，将在未来的 3 至 9 个月为公司带来约 9.30
亿元的代理费收入；剩余部分为归属于山东世联、厦门立丹行、青岛荣置地、世联精工等的未结算代理销售额和未结算
代理费。
2）互联网+业务
项目 2022 年 2021 年 2020 年
在执行项目数（个） 1587 1853 1604
未结转的预收费金额（万元） 3,096.02 4,323.12 5,406.90
互联网+业务收入（万元） 132,901.35 191,664.04 160,738.13
公司互联网+业务主要是顺应开发商全渠道营销需求，整合线上、线下全渠道营销资源，包括中介门店、经纪人以
及公司案场、营销人员等，打造行业独有的开发商、渠道、公司三方管理平台。受宏观经济及房地产行业影响，本报告
期公司互联网+业务实现营业收入 132,901.35 万元，同比下降 30.66%；截至本报告期末，账面上尚有未结转的预收款金
额 3,096.02 万元，这部分预收款将根据合同的约定结转为公司的收入或退还给未购房的客户。
3）金融服务业务
受市场环境和客户需求的变化，公司在主动控制金融服务的业务规模时，支持两大业务规模化发展，提高客户准入
标准，严格防范新增贷款风险。本报告期公司金融服务业务实现营业收入 8,090.58 万元，同比下降 59.47%。
（2）大资管业务
大资管业务主要包括物业及综合设施管理业务、招商及空间运营业务、咨询顾问业务。
1）物业及综合设施管理业务
物业及综合设施管理业务是围绕各类产业物业、公建设施和城市空间，为政府端和企业端客户提供物业管理、城市
公共设施管理、企业综合设施管理等基础运营服务和一系列叠加的高附加值服务。
项目 2022 年 2021 年 2020 年
新签约的全委托物业管理项目个数 10 22 20
实际在管全委托项目个数 104 105 101
在管理项目实际收费面积（万平方米） 798 720 557
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深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
管理服务业务收入（万元） 86,452.98 73,591.25 63,210.29
截至本报告期末，实际在管的全委托项目个数较上年同期净减少 1 个，面积净增加约 78 万平方米，本报告期实现营
业收入 86,452.98 万元，同比增长 17.48%。
2）招商及空间运营业务
招商及空间运营业务包括公寓、写字楼、商业、酒店等招商、运营及对应业态的装修业务，目前已拥有“红璞公寓”、
“世联空间”、“小样社区”等服务品牌。
2022 年 2021 年 2020 年
产品类型
金额（万元） 比重 增长率 金额（万元） 比重 增长率 金额（万元） 比重 增长率
工商资产运营 9,448.01 26.60% -61.98% 24,850.03 40.83% 18.25% 21,015.62 21.32% -12.18%
公寓酒店管理 9,977.57 28.08% -31.91% 14,654.38 24.08% -73.18% 54,633.15 55.43% -11.24%
装修服务 9,486.72 26.70% 2.31% 9,272.96 15.24% -20.93% 11,727.36 11.90% -56.03%
小样社区及其他 4,494.77 12.65% -26.48% 6,113.32 10.04% 11.15% 5,499.96 5.58% -34.92%
招商服务 2,121.90 5.97% -64.45% 5,968.70 9.81% 4.86% 5,691.96 5.77% 31.67%
合计 35,528.97 100.00% -41.62% 60,859.39 100.00% -38.26% 98,568.05 100.00% -21.10%
工商资产运营：主要是写字楼、商业物业的运营服务，成功创立了 “世联空间” 办公品牌，打造了“1+3+5”的产品标
准化体系，并完成了项目管理系统、办公大数据系统的开发及上线运营。截至本报告期末，工商资产实际运营面积约
16.20 万平方米(含委托)。本报告期公司对部分运营效益较低的项目进行处置优化，实现营业收入 9,448.01 万元，同比下
降 61.98%。
公寓酒店管理：公寓酒店管理业务以集中式公寓为主，以“世联红璞”为服务品牌，为城市年轻白领及青年家庭提供
完善的住房服务，主要以轻资产托管运营为主。受上年同期转让中资产模式公寓业务的影响，本报告期实现收入
9,977.57 万元，同比下降 31.91%。
3）咨询顾问业务
项目 2022 年 2021 年 2020 年
顾问业务年度执行合约数(个） 453 624 687
其中：地方政府或土地运营机构策划项目数（个） 91 15 12
房地产开发商策划项目数(个) 362 609 675
咨询顾问业务收入（万元） 10,442.00 14,184.56 17,672.25
公司咨询顾问业务转型战略稳步推进，受房地产市场需求的影响，本报告期实现收入 10,442.00 万元，同比下降
26.38%。
2、主营业务收入按地区分类
2022 年 2021 年 2020 年
区域
金额（万元） 比例 金额（万元） 比例 金额（万元） 比例
华南区域 190,424.03 48.16% 280,083.92 46.65% 287,824.00 43.33%
增长率 -32.01% -2.69% 6.08%
华东区域 63,880.78 16.16% 96,553.85 16.08% 118,491.58 17.84%
增长率 -33.84% -18.51% -9.34%
华北区域 62,480.39 15.80% 90,015.73 14.99% 102,954.40 15.50%
增长率 -30.59% -12.57% 2.66%
华中及西南区域 42,957.48 10.87% 73,114.42 12.18% 86,983.96 13.10%
24
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
增长率 -41.25% -15.94% 0.51%
山东区域 35,626.95 9.01% 60,634.97 10.10% 67,952.91 10.23%
增长率 -41.24% -10.77% -5.67%
合计 395,369.63 100.00% 600,402.89 100.00% 664,206.85 100.00%
本报告期，华中及西南区域主要受区域交易业务下降和空间运营业务重组优化调整的影响，主营业务收入同比下降
41.25%；其他各区域主要受宏观经济及市场环境等影响，大交易服务收入减少，致使各区域主营业务收入同比下降。
2、收入与成本
（1） 营业收入构成
单位：元
2022 年 2021 年
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 3,979,430,159.12 100% 6,082,507,921.06 100% -34.58%
分行业
房地产中介服务
2,652,970,960.27 66.67% 4,459,901,011.57 73.32% -40.52%
业
其他行业 1,326,459,198.85 33.33% 1,622,606,909.49 26.68% -18.25%
分产品
代理销售业务 1,219,537,423.66 30.65% 2,401,415,003.27 39.48% -49.22%
互联网+业务 1,329,013,542.07 33.40% 1,916,640,378.27 31.51% -30.66%
金融服务业务 80,905,825.30 2.03% 199,621,489.28 3.28% -59.47%
物业及综合设施
864,529,789.48 21.72% 735,912,547.87 12.10% 17.48%
管理业务
招商及空间运营
355,289,737.45 8.93% 608,593,850.98 10.01% -41.62%
业务
咨询顾问业务 104,419,994.54 2.62% 141,845,630.03 2.33% -26.38%
其他业务 25,733,846.62 0.65% 78,479,021.36 1.29% -67.21%
分地区
华南区域 1,924,855,870.17 48.37% 2,819,457,757.58 46.35% -31.73%
华东区域 639,006,278.83 16.06% 972,937,114.47 16.00% -34.32%
华北区域 626,909,783.47 15.75% 908,144,468.49 14.93% -30.97%
华中及西南区域 429,642,460.96 10.80% 772,484,436.69 12.70% -44.38%
山东区域 359,015,765.69 9.02% 609,484,143.83 10.02% -41.10%
（2） 占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况
适用 □不适用
单位：元
营业收入比上 营业成本比上 毛利率比上年
营业收入 营业成本 毛利率
年同期增减 年同期增减 同期增减
分行业
房地产中介服
2,652,970,960.27 2,285,768,946.03 13.84% -40.52% -38.30% -3.09%
务业
其他行业 1,300,725,352.23 1,287,635,348.37 1.01% -15.76% -8.04% -8.31%
分产品
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深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
代理销售业务 1,219,537,423.66 940,603,924.76 22.87% -49.22% -47.91% -1.93%
互联网+业务 1,329,013,542.07 1,251,028,199.43 5.87% -30.66% -29.37% -1.72%
金融服务业务 80,905,825.30 25,521,003.09 68.46% -59.47% -66.96% 7.16%
物业及综合设
864,529,789.48 804,408,790.33 6.95% 17.48% 23.22% -4.33%
施管理业务
招商及空间运
355,289,737.45 457,705,554.95 -28.83% -41.62% -31.71% -18.71%
营业务
分地区
华南区域 1,904,240,267.81 1,705,772,855.13 10.42% -32.01% -24.79% -8.61%
华东区域 638,807,777.10 576,114,638.40 9.81% -33.84% -29.07% -6.07%
华北区域 624,803,885.08 609,139,772.61 2.51% -30.59% -28.86% -2.36%
华中及西南区
429,574,840.68 398,608,484.85 7.21% -41.25% -39.71% -2.36%
域
山东区域 356,269,541.83 283,768,543.41 20.35% -41.24% -44.10% 4.07%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□适用 不适用
（3） 公司实物销售收入是否大于劳务收入
□是 否
（4） 公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况
□适用 不适用
（5） 营业成本构成
行业分类
单位：元
2022 年 2021 年
行业分类 项目 占营业成本比 占营业成本比 同比增减
金额 金额
重 重
房地产中介服
工资奖金 786,119,695.97 34.39% 1,474,998,400.76 39.81% -46.70%
务业
房地产中介服
技术协作费 1,067,454,750.30 46.70% 1,423,180,760.16 38.41% -25.00%
务业
其他行业 工资奖金 346,039,617.05 26.34% 363,661,953.64 24.89% -4.85%
其他行业 运营租赁费 148,704,934.91 11.32% 310,621,744.73 21.26% -52.13%
说明
1）、总体情况
公司最近各期的成本情况如下：
2022 年 2021 年 2020 年
项目
金额（万元） 占收入比重 金额（万元） 占收入比重 金额（万元） 占收入比重
营业收入 397,943.02 100.00% 608,250.79 100.00% 672,269.84 100.00%
增长率 -34.58% -9.52% 1.10%
营业成本 359,951.01 90.45% 516,596.73 84.93% 592,108.58 88.08%
增长率 -30.32% -12.75% 1.99%
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深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
营业成本中的工资奖金 113,215.93 28.45% 183,866.04 30.23% 206,167.93 30.67%
增长率 -38.42% -10.82% -7.81%
工资奖金占营业成本比重 31.45% 35.59% 34.82%
营业成本中的技术协作费 106,745.48 26.82% 142,318.08 23.40% 98,214.99 14.61%
增长率 -25.00% 44.90% 60.50%
技术协作费占营业成本比重 29.66% 27.55% 16.59%
本报告期，营业成本同比减少 156,645.72 万元，同比下降 30.32%，主要原因是：1）本报告期公司代理销售业务收
入同比下降 49.22%，成本同比减少 86,525.72 万元，主要是固定工资、业务提成及奖金相应减少；2）本报告期公司互联
网+业务收入同比下降 30.66%，成本同比减少 52,020.81 万元，主要是支付第三方的渠道服务费用、业务提成及奖金相应
减少；3）本报告期公司工商资产运营、公寓管理业务受转型调整的影响，收入同比下降 61.98%和 31.91%，成本同比减
少 18,210.34 万元，主要是支付出租方的租金费用和摊销的室内装修配置费用相应减少。
2）毛利分析
2022 年 2021 年 2020 年
业务类别 毛利 毛利 毛利
毛利率 毛利率 毛利率
金额（万元） 占比 金额（万元） 占比 金额（万元） 占比
代理销售业务 27,893.35 73.42% 22.87% 59,555.39 64.98% 24.80% 81,458.34 101.62% 27.20%
增长率 -53.16% -1.93% -26.89% -2.40% 20.70% 3.56%
互联网+业务 7,798.53 20.53% 5.87% 14,540.41 15.86% 7.59% 8,553.43 10.67% 5.32%
增长率 -46.37% -1.72% 70.00% 2.27% -36.09% -5.64%
金融服务业务 5,538.48 14.58% 68.46% 12,237.70 13.35% 61.30% 12,289.54 15.33% 50.07%
增长率 -54.74% 7.16% -0.42% 11.23% -60.86% -15.73%
物业及综合设施管理业
6,012.10 15.82% 6.95% 8,307.33 9.06% 11.29% 9,364.38 11.68% 14.81%
务
增长率 -27.63% -4.34% -11.29% -3.52% 26.84% 2.37%
招商及空间运营业务 -10,241.58 -26.96% -28.83% -6,160.61 -6.72% -10.12% -35,479.23 -44.26% -35.99%
增长率 -66.24% -18.71% 82.64% 27.43% 8.60% -4.92%
咨询顾问服务 1,028.32 2.71% 9.85% 1,400.60 1.53% 9.87% 2,231.69 2.78% 12.63%
增长率 -26.58% -0.02% -37.24% -2.76% -7.00% 1.39%
其他业务 -37.20 -0.10% -1.45% 1,773.24 1.93% 22.60% 1,743.12 2.17% 21.62%
增长率 -102.10% -24.05% 1.73% 0.98% 47.36% -7.20%
合计 37,992.00 100.00% 9.55% 91,654.06 100.00% 15.07% 80,161.27 100.00% 11.92%
注:毛利=收入-成本；同期对比数据已按公司最新的业务划分做了相应的调整。
本报告期公司各项主营业务的毛利具体情况如下：
1）代理销售业务实现毛利 27,893.35 万元，同比减少 53.16%，毛利率同比下降了 1.93 个百分点，主要是因为本
报告期公司代理销售业务收入同比减少 49.22%，同时受固薪社保、固定运营费用等固定成本影响，代理销售业务成本同
比减少 47.91%，使得毛利率同比下降。
2）互联网+业务实现毛利 7,798.53 万元，同比减少 46.37%，毛利率同比下降了 1.72 个百分点，主要是因为本报
告期公司互联网+业务收入同比减少 30.66%，同时整合提升渠道能力，支付渠道营销费用有所上浮，致使毛利率同比下
降。
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深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
3）金融服务业务实现毛利 5,538.48 万元，同比减少 54.74%，毛利率同比上升了 7.16 个百分点，主要是因为本报
告期公司金融服务收入同比减少 59.47%，同时人员工资奖金、资金成本减少比收入多，使得毛利率同比上升。
4）物业及综合设施管理业务实现毛利 6,012.10 万元，同比减少 27.63%，毛利率同比下降了 4.34 个百分点，主要
是因为本报告期业务规模持续扩大，新项目的拓展费用和前期运营成本相应增加，致使毛利率同比下降。
5）咨询顾问业务实现毛利 1,028.32 万元，同比减少 26.58%，毛利率同比下降了 0.02 个百分点，主要是因为本报
告期咨询顾问业务收入同比减少 26.38%，毛利率基本持平。
6）招商及空间运营业务毛利为亏损 10,241.58 万元，亏损同比增加 4,080.97 万元，主要原因是：1）公司工商资产
运营和公寓酒店管理业务进行战略调整，本报告期支付的项目优化重组的费用增加；2）本报告期子公司资产投资业务管
理的部分资产项目未达到条件暂未确认相应的管理服务费。
（6） 报告期内合并范围是否发生变动
是 □否
本报告期通过投资新设增加上海世联卓群数据服务有限公司、福州世联新玺物业管理有限公司等 14 家子公司；通过
收购资产增加珠海世纪联行物业管理有限公司等 3 家子公司；因股权处置减少杭州世君房地产咨询有限公司、广州世君
房地产咨询有限公司等 12 家子公司；因注销减少武汉世联先锋房地产顾问有限公司、湖北世联松塔装饰有限公司等 29
家子公司；因委托表决权到期终止武汉都市世联资产管理有限公司不再纳入公司合并报表范围。
详见本附注“八、合并范围的变更”及本附注“九、在其他主体中的权益”相关内容。
（7） 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用 不适用
（8） 主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 747,782,582.99
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 18.79%
前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例 3.70%
公司前 5 大客户资料
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
1 客户 1 212,228,449.71 5.33%
2 客户 2 159,547,725.28 4.01%
3 客户 3 147,189,116.04 3.70%
4 客户 4 128,057,046.89 3.22%
5 客户 5 100,760,245.07 2.53%
合计 -- 747,782,582.99 18.79%
主要客户其他情况说明
适用 □不适用
关联方交易主要是本集团给控股股东及其子公司提供物业管理、装修工程等服务。
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深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 143,595,670.24
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 6.10%
前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例 0.00%
公司前 5 名供应商资料
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
1 广州智唯易才企业管理顾问有限公司 45,164,653.62 1.92%
2 福清市清普信息科技有限公司 26,215,437.52 1.11%
3 深圳市丰德装饰设计有限公司 25,950,848.15 1.10%
4 浙江铁道发展集团有限公司 24,678,041.02 1.05%
5 湖南浩鑫人力资源服务有限公司 21,586,689.93 0.92%
合计 -- 143,595,670.24 6.10%
主要供应商其他情况说明
□适用 不适用
3、费用
单位：元
2022 年 2021 年 同比增减 重大变动说明
主要是工资奖金等人力成本
管理费用 283,750,577.65 404,803,871.66 -29.90%
减少
1）租赁融资费用同比减少
财务费用 52,411,063.36 143,779,319.34 -63.55% 7,340.93 万元；2）融资利
息同比减少 2,104.90 万元
研发费用 52,581,138.62 60,113,246.67 -12.53%
营业收入减少，各项附加税
税金及附加 19,534,012.37 35,495,800.82 -44.97%
减少
主要是转让子公司股权确认
投资收益 63,897,213.01 238,210,014.99 -73.18%
投资收益减少
公允价值变动收益（损失以 涉及恒大集团的权益性投资
-15,000,000.00 -85,000,000.00 -82.35%
“－”号填列） 价值变动
应收款项、贷款按会计政策
信用减值损失（损失以“-”号 -
-1,602,755,833.25 -80.36% 计提的预期信用减值损失减
填列） 314,837,288.47
少
租赁合同提前终止确认处置
资产处置收益 39,986,921.33 59,202,420.32 -32.46%
收益增加
营业外支出 21,305,959.88 50,006,107.13 -57.39% 罚款及违约金支出减少
利润总额增加，按会计政策
所得税费用 65,973,465.43 -18,183,948.74 462.81%
计提的所得税费增加
山东世联、世联君汇等非全
少数股东损益 3,403,999.97 940,137.10 262.07%
资子公司利润增加
子公司外币报表折算汇率变
外币财务报表折算差额 155,888.99 -38,761.88 502.17%
动
归属于少数股东的其他综合收 非全资子公司外币报表折算
54,915.11 10,637.77 416.23%
益的税后净额 汇率变动
4、研发投入
□适用 不适用
29
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
5、现金流
单位：元
项目 2022 年 2021 年 同比增减
经营活动现金流入小计 5,608,069,520.83 8,329,935,027.18 -32.68%
经营活动现金流出小计 4,978,304,754.05 7,278,865,511.61 -31.61%
经营活动产生的现金流量净额 629,764,766.78 1,051,069,515.57 -40.08%
投资活动现金流入小计 224,850,469.52 342,946,134.87 -34.44%
投资活动现金流出小计 96,292,085.03 39,663,878.03 142.77%
投资活动产生的现金流量净额 128,558,384.49 303,282,256.84 -57.61%
筹资活动现金流入小计 229,475,481.79 1,981,021,994.68 -88.42%
筹资活动现金流出小计 652,036,990.92 3,434,283,603.26 -81.01%
筹资活动产生的现金流量净额 -422,561,509.13 -1,453,261,608.58 70.92%
现金及现金等价物净增加额 335,696,278.68 -98,945,664.36 439.27%
相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
适用 □不适用
（1）经营活动现金流入同比减少 32.68%，主要原因：1）本报告期公司营业收入减少，销售商品、提供劳务收到的现
金同比减少 184,679.17 万元； 2）金融服务业务持续严控风险、稳健放贷，本报告期贷款回收的现金同比减少
64,693.23 万元。
（2）经营活动现金流出同比减少 31.61%， 主要原因：1）本报告期公司营业收入减少，支付的工资和税费同比减少约
90,542.66 万元；3）本期公司支付第三方渠道服务费同比减少约 51,556.09 万元；3）本期公司金融业务发放的贷款同
比减少了 37,025.80 万元。
（3）经营活动产生的现金流量净额同比减少 40.08%，主要原因：1）金融服务业务持续严控风险、稳健放贷，本报告
期贷款回收和放贷产生现金流量净额同比减少 27,667.43 万元；2）本报告期公司营业收入同比减少产生的现金流相应减
少。
（4）投资活动现金流入同比减少 34.44%，主要原因：1）本期收回联营企业投资和其他非流动金融资产现金同比减少
7,172.85 万元；2）本报告期公司处置房产等资产收回的净现金同比减少 2,484.90 万元。
（5）投资活动现金流出同比增加 142.77%，主要原因：1）本报告期处置子公司收到的净减少现金同比增加 4,133.64
万元；2）本报告期公司支付的公寓管理业务等装修款同比增加 1,977.95 万元。
（6）投资活动产生的现金流量净额同比减少 57.61%，详见上述投资活动现金流入和流出的变动说明。
（7）筹资活动现金流入同比减少 88.42%， 主要原因：1）本报告期公司向银行等借款融资同比减少 100,529.20 万元；
2)上期大股东统借统还借款 35,000 万元、融资存单质押及保证金净收回 25,365.00 万元、资产证券化融资 9,900.00 万
元，本期没有。
（8）筹资活动现金流出同比减少 81.01%， 主要原因：1）本报告期公司偿还银行借款同比减少 163,287.00 万元；2)
本报告期公司支付的租赁合同租金同比减少 16,087.17 万元；3）上期偿还信贷资产证券化款项 56,261.93 万元，本期没
有。
（9）筹资活动产生的现金流量净额同比增加 70.92%，详见上述筹资活动现金流入和流出的变动说明。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
适用 □不适用
30
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
本报告期，公司实现的净利润为-30,890.95 万元，经营活动产生的现金流量净流入 62,986.18 万元，存在较大的差
异，主要原因是：1）本报告期公司应收款项、贷款按会计政策计提的预期信用减值损失 31,483.73 万元；2）本报告期
公司贷款发放和回收产生的现金为净流入 47,063.36 万元；3）本报告期公司收回期初的应收账款等款项 16,017.55 万元。
五、非主营业务分析
□适用 不适用
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
单位：元
2022 年末 2022 年初
占总资产 占总资产 比重增减 重大变动说明
金额 金额
比例 比例
货币资金 2,200,844,977.88 32.62% 1,866,276,970.79 20.83% 11.79%
应收账款 1,192,903,404.34 17.68% 1,410,484,586.62 15.74% 1.94%
互联网+服务合同确认
合同资产 84,751,168.15 1.26% 61,614,724.43 0.69% 0.57%
合同资产增加
交易服务确认合同履约
存货 14,317,526.98 0.21% 81,271,376.48 0.91% -0.70%
成本陆续已结算转出
投资性房地产 566,759,391.79 8.40% 549,783,337.13 6.14% 2.26%
长期股权投资 35,973,231.20 0.53% 42,819,291.78 0.48% 0.05%
部分自有房产转为对外
固定资产 55,757,647.99 0.83% 87,986,875.17 0.98% -0.15% 租赁，转入投资性房地
产
主要是转让广州世君等
子公司股权后不再纳入
使用权资产 195,611,580.48 2.90% 1,045,705,271.70 11.67% -8.77%
合并而减少 57,176.64
万元
优化融资结构，减少银
短期借款 160,000,000.00 2.37% 426,786,700.30 4.76% -2.39%
行短期借款
合同负债 54,407,921.64 0.81% 55,076,785.77 0.61% 0.20%
12 个月内到期长期借款
长期借款 49,300,000.00 0.73% 199,700,000.00 2.23% -1.50% 20,550 万元，重分类转
出
主要是转让广州世君等
子公司股权后不再纳入
租赁负债 166,921,307.81 2.47% 1,116,801,325.74 12.46% -9.99%
合并而减少 68,931.82
万元
主要是逾期商业承兑汇
应收票据 3,503,262.06 0.05% 136,267,243.65 1.52% -1.47%
票转回应收账款
收回子公司股权处置款
及往来款项 24,324.35
其他应收款 655,188,350.73 9.71% 1,148,866,080.99 12.82% -3.11%
万元、押金、保证金净
收回 18,469.69 万元
主动控制金融服务业务
贷款 296,212,896.95 4.39% 855,794,982.32 9.55% -5.16% 规模放款减少，并陆续
收回存量款项
一年内到期的 主要是转让广州世君等
4,361,592.75 0.06% 9,375,965.17 0.10% -0.04%
非流动资产 子公司股权后不再纳入
31
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
合并而减少
主要是预缴税费陆续结
其他流动资产 46,026,643.38 0.68% 89,089,258.14 0.99% -0.31%
转减少
主要是转让广州世君等
子公司股权后不再纳入
长期应收款 10,741,602.07 0.16% 59,137,699.90 0.66% -0.50%
合并而减少 4,191.93
万元
按照会计政策在受益期
长期待摊费用 52,635,897.30 0.78% 101,612,367.30 1.13% -0.35%
摊销而减少
工商资产运营业务预收
预收款项 8,793,418.81 0.13% 23,142,820.45 0.26% -0.13%
租赁费减少
公司利润减少依法计提
应交税费 230,290,077.23 3.41% 339,342,642.50 3.79% -0.38%
所得税减少
前期少数股东股利已陆
应付股利 0.00% 4,919,543.71 0.05% -0.05%
续支付
借款结构变化,增加主
要是 12 个月内到期控
一年内到期的
631,014,437.73 9.35% 183,375,956.20 2.05% 7.30% 股股东提供统借统还借
非流动负债
款 35,000 万元和长期
借款 20,550 万元
控股股东提供统借统还
长期应付款 0.00% 350,000,000.00 3.91% -3.91% 借款 12 个月内到期，
重分类转出
境外资产占比较高
□适用 不适用
2、以公允价值计量的资产和负债
适用 □不适用
单位：元
本期
本期
本期公允价值 计入权益的累计 计提 本期购
项目 期初数 出售 其他变动 期末数
变动损益 公允价值变动 的减 买金额
金额
值
金融资产
4.其
他权
益工 2,102,292.66 10,392.88 2,112,685.54
具投
资
金融
资产 2,102,292.66 10,392.88 2,112,685.54
小计
其他
非流
- - -
动金 497,214,265.47 480,315,454.71
15,000,000.00 100,000,000.00 1,898,810.76
融资
产
上述 - - -
499,316,558.13 482,428,140.25
合计 15,000,000.00 100,000,000.00 1,888,417.88
金融
0.00 0.00
负债
32
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
其他变动的内容
1）其他权益工具投资的其他变动是境外子公司香港世联的美元报表合并折算为人民币报表产生的汇率折算差异。
2）其他非流动金融资产的其他变动是本报告期被投资单位分配收回的投资款。
3）本报告期公允价值变动损益是公司持有的苏州工业园区睿灿投资企业（有限合伙）其投资涉及恒大集团的权益性投资
价值变动。
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
□是 否
3、截至报告期末的资产权利受限情况
1）2021 年 5 月 18 日，本集团以位于北京市朝阳区建国门外大街甲 6 号 1 幢 5 层 C 座六层、1 幢 6 层 C 座七层房产作为
抵押，与平安银行股份有限公司深圳分行签订了平银战略客户六部综字 20210423 第 001 号综合授信合同，综合授信期限
为 2021 年 5 月 31 日至 2023 年 5 月 31 日，截至 2022 年 12 月 31 日，该物业的账面原值为 70,060,928.54 元，净值为
37,132,292.24 元。
2）2021 年 7 月 28 日，以西安高新区高新园国际商务中心数码大厦 13201 室、天津市和平区解放北路与曲阜道交口西南
侧信达广场塔楼第 9 层 901-903、905-912、第 10 层 1001-1003、1005-1012、沈阳市沈河区友好 10-3 号 1301-1310、合肥
市 政 务 区 东 流 路 999 号 新 际 商 务 中 心 B 座 1001-1013 作 为 抵 押 ， 与 招 商 银 行 股 份 有 限 公 司 深 圳 分 行 签 订 了
755XY2021019571 号综合授信合同，综合授信期限为 2021 年 7 月 27 日至 2022 年 7 月 26 日，截至 2022 年 12 月 31 日，
该授信未提款，正在办理抵押解除手续；该物业的账面原值为 94,640,681.71 元，净值为 57,700,225.19 元，其中投资
性房地产的账面原值为 73,942,723.47 元，净值为 44,229,704.43 元；固定资产的账面原值为 20,697,958.24 元，净值
为 13,470,520.76 元。
3）本集团在银行存入保函保证金 13,541,561.27 元、冻结诉讼保证金 11,067,918.51 元、子公司车辆 ETC 业务被冻结
业务保证金 3,000.00 元、共管账户余额 1,466,224.59 元、账户受益人信息未更新临时管控资金 1,443,452.74 元，及子
公 司 世 联 行 经 纪 二 手 楼 交 易 资 金 监 管 账 户 二 手 楼 交 易 客 户 缴 存 的 交 易 结 算 资 金 97,046.78 元 ， 货 币 资 金 合 计
27,619,203.89 元。
七、投资状况分析
1、总体情况
适用 □不适用
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度
8,342,504.31 113,433,918.20 -92.65%
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□适用 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 不适用
33
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
4、金融资产投资
（1） 证券投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2） 衍生品投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
□适用 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
适用 □不适用
是否
按计
本期 划如
股权
初起 期实
出售
至出 施，
为上
售日 所涉 如未
市公
该股 与交 及的 按计
交易 出售 司贡 股权 是否
被出 权为 易对 股权 划实
交易 出售 价格 对公 献的 出售 为关 披露 披露
售股 上市 方的 是否 施，
对方 日 （万 司的 净利 定价 联交 日期 索引
权 公司 关联 已全 应当
元） 影响 润占 原则 易
贡献 关系 部过 说明
净利
的净 户 原因
润总
利润 及公
额的
（万 司已
比例
元） 采取
的措
施
青岛 杭州 大资
君雅 世君 管业 第三
2022
不动 房地 务重 方资
年 01 - 不适 不适
产管 产咨 1,400 35.16 组优 产评 否 是 是
月 31 3.60% 用 用
理咨 询有 化， 估价
日
询合 限公 重新 值
伙企 司 回到
34
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
业 100% 轻资
（有 股权 产专
限合 业服
伙） 务能
55%、 力
青岛 上，
君翰 聚焦
不动 到轻
产管 资产
理咨 模式
询合
伙企
业
（有
限合
伙）
45%
大资 综合
管业 考虑
务重 公司
组优 的实
武汉
化， 际经
武汉 世联
重新 营情
源正 源正
回到 况，
世纪 商业 2022
- 轻资 - 目前
商业 运营 年 07 不适 不适
3.36 276.2 产专 10.50 处于 否 是 是
运营 管理 月 01 用 用
5 业服 % 亏损
管理 有限 日
务能 及未
有限 公司
力 来发
公司 25%股
上， 展，
权
聚焦 交易
到轻 各方
资产 协商
模式 确定
九、主要控股参股公司分析
适用 □不适用
35
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：元
公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
先锋居善 子公司 电子商务及开发 10,000,000.00 1,047,956,336.63 -41,631,777.63 1,219,386,556.73 14,926,300.49 -19,058,906.45
世联小贷 子公司 小额贷款 1,500,000,000.00 1,238,192,991.52 1,214,948,088.80 85,925,456.92 -44,630,595.61 -6,554,674.27
北京安信行 子公司 物业管理 10,000,000.00 303,903,157.21 138,188,517.65 646,500,228.99 37,775,342.52 30,957,603.50
山东世联 子公司 房地产中介 10,000,000.00 267,199,047.38 13,475,806.43 282,901,942.46 24,462,481.28 18,644,845.23
重庆世联 子公司 房地产中介 2,000,000.00 15,411,266.26 -61,966,189.97 7,801,816.65 -10,382,890.41 -35,114,752.27
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深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
报告期内取得和处置子公司的情况
适用 □不适用
报告期内
取得和处
公司名称 对整体生产经营和业绩的影响
置子公司
方式
惠州纵创电子商务有限公司(以下简称“惠 本公司间接持有惠州纵创商务 100%的股权，本报告期，惠州纵
投资新设
州纵创商务”) 创商务实现营业收入 3 万元，亏损 0.77 万元。
惠州倬富电子商务有限公司(以下简称“惠 本公司间接持有惠州倬富商务 100%的股权，本报告期，惠州倬
投资新设
州倬富商务”) 富商务尚未正式运营。
赣州先峰居善科技有限公司(以下简称“赣 本公司间接持有赣州居善 51%的股权，本报告期，赣州居善实
投资新设
州居善”) 现营业收入 50.59 万元，亏损 24.45 万元。
商丘帜远企业管理咨询有限公司(以下简称 本公司间接持有商丘帜远 100%的股权，本报告期，商丘帜远尚
投资新设
“商丘帜远”) 未正式运营，暂无营业收入，亏损 2.21 万元。
福州世联郑和物业管理有限公司(以下简称 本公司间接持有福州世联郑和 47.3%的股权，本报告期，福州
投资新设
“福州世联郑和”) 世联郑和尚未正式运营。
中山市小样信息科技服务有限公司(以下简 本公司间接持有中山小样 38.02%的股权，本报告期，中山小样
投资新设
称“中山小样”) 实现营业收入 102.74 万元，净利润 81.13 万元
福州世联新玺物业管理有限公司(以下简称 本公司间接持有福州世联新玺 51%的股权，本报告期，福州世
投资新设
“福州世联新玺”) 联新玺实现营业收入 36.04 万元，亏损 2.37 万元。
成都世联行城市管理服务有限公司(以下简 本公司间接持有成都城市服务 100%的股权，本报告期，成都城
投资新设
称“成都城市服务”) 市服务尚未正式运营。
珠海横琴世联嘉实企业管理有限公司(以下 本公司间接持有横琴世联嘉实 100%的股权，本报告期，横琴世
投资新设
简称“横琴世联嘉实”) 联嘉实尚未正式运营。
福州仓山世联福杉物业管理有限公司(以下 本公司间接持有福州世联福杉 51%的股权，本报告期，福州世
投资新设
简称“福州世联福杉”) 联福杉尚未正式运营。
柳州世联保安服务有限公司(以下简称“柳 本公司间接持有柳州世联保安 51%的股权，本报告期，柳州世
投资新设
州世联保安”) 联保安尚未正式运营。
上海世联卓群数据服务有限公司(以下简称 本公司间接持有上海世联卓群 100%的股权，本报告期，上海世
投资新设
“上海世联卓群”) 联卓群实现营业收入 89.06 万元，净利润 8.72 万元
济南世华合兴管理服务有限公司(以下简称 本公司间接持有济南世华 38.51%的股权，本报告期，济南世华
投资新设
“济南世华”) 尚未正式运营，暂无营业收入，亏损 0.09 万元。
珠海横琴世联嘉诚企业管理有限公司(以下 本公司间接持有横琴世联嘉诚 100%的股权，本报告期，横琴世
投资新设
简称“横琴世联嘉诚”) 联嘉诚尚未正式运营。
珠海世纪联行物业管理有限公司(以下简称 本公司间接持有珠海世纪联行 51%的股权，本报告期，珠海世
收购资产
“珠海世纪联行”) 纪联行尚未正式运营，暂无营业收入，净利润 16.12 万元。
柳州世联物业管理有限公司(以下简称“柳 本公司间接持有柳州世联物业 51%的股权，本报告期，柳州世
收购资产
州世联物业”) 联物业实现营业收入 30.35 万元，净利润 4.43 万元
柳州世联万力文化旅游投资有限公司(以下 本公司间接持有柳州世联文旅 35.7%的股权，本报告期，柳州
收购资产
简称“柳州世联文旅”) 世联文旅尚未正式运营。
杭州世君房地产咨询有限公司(以下简称 本公司间接持有杭州世君 92.74%的股权，本报告期，杭州世君
股权处置
“杭州世君”) 实现营业收入 174.19 万元，净利润 37.8 万元
杭州世联瑞铂商业管理有限公司(以下简称 本公司间接持有杭州世联瑞铂 47.3%的股权，本报告期，杭州
股权处置
“杭州世联瑞铂”) 世联瑞铂尚未正式运营，暂无营业收入，亏损 0.05 万元。
杭州世联润友房地产咨询有限公司(以下简 本公司间接持有杭州世联润友 47.3%的股权，本报告期，杭州
股权处置
称“杭州世联润友”) 世联润友尚未正式运营，暂无营业收入，净利润 0.27 万元。
广州世君房地产咨询有限公司(以下简称 本公司间接持有广州世君 92.74%的股权，本报告期，广州世君
股权处置
“广州世君”) 实现营业收入 1850.41 万元，净利润 354.38 万元
广州世君腾跃信息科技有限公司(以下简称 本公司间接持有广州世君腾跃 92.74%的股权，本报告期，广州
股权处置
“广州世君腾跃”) 世君腾跃实现营业收入 356.18 万元，净利润 17.27 万元
武汉世联源正商业运营管理有限公司(以下 本公司间接持有武汉世联源正 47.3%的股权，本报告期，武汉
股权处置
简称“武汉世联源正”) 世联源正实现营业收入 177.55 万元，亏损 9.43 万元。
武汉世联君汇空间商业管理有限公司(以下 本公司间接持有武汉君汇空间 55.93%的股权，本报告期，武汉
股权处置
简称“武汉君汇空间”) 君汇空间实现营业收入 3717.41 万元，亏损 521.26 万元。
深圳世联荣华装饰设计工程科技有限公司 股权处置 本公司间接持有世联荣华 55.64%的股权，本报告期，世联荣华
37
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
(以下简称“世联荣华”) 暂无营业收入，亏损 0.03 万元。
昆明红璞公寓管理有限公司(以下简称“昆 本公司间接持有昆明红璞 100%的股权，本报告期，昆明红璞实
股权处置
明红璞”) 现营业收入 178.44 万元，亏损 208.74 万元。
赣州南星开发有限公司(以下简称“赣州南 本公司间接持有赣州南星 51%的股权，本报告期，赣州南星尚
股权处置
星”) 未正式运营。
重庆红璞礼遇酒店管理有限公司(以下简称 本公司间接持有重庆红璞礼遇 70%的股权，本报告期，重庆红
股权处置
“重庆红璞礼遇”) 璞礼遇实现营业收入 489.21 万元，亏损 365.32 万元。
山东红璞酒店管理有限公司(以下简称“山 本公司间接持有山东红璞酒店 75.5%的股权，本报告期，山东
股权处置
东红璞酒店”) 红璞酒店实现营业收入 1838.95 万元，亏损 412.06 万元。
委托表决
武汉都市世联资产管理有限公司(以下简称 本公司间接持有武汉都市 46.37%的股权，本报告期，武汉都市
权到期终
“武汉都市”) 暂无营业收入。
止
惠州世佰联房地产顾问有限公司(以下简称 本公司间接持有惠州世佰联 100%的股权，本报告期，惠州世佰
工商注销
“惠州世佰联”) 联暂无营业收入，净利润 0.01 万元。
天津世联君汇不动产管理服务有限公司(以 本公司间接持有天津君汇不动产 92.74%的股权，本报告期，天
工商注销
下简称“天津君汇不动产”) 津君汇不动产尚未正式运营。
昆山世联君汇商业运营管理有限公司(以下 本公司间接持有昆山君汇 92.74%的股权，本报告期，昆山君汇
工商注销
简称“昆山君汇”) 暂无营业收入，净利润 0.01 万元。
武汉小恐龙科技有限公司(以下简称“武汉 本公司间接持有武汉小恐龙 92.74%的股权，本报告期，武汉小
工商注销
小恐龙”) 恐龙暂无营业收入，净利润 0.05 万元。
福建平潭世恒城市公共资源管理有限公司 本公司间接持有平潭城市管理 51%的股权，本报告期，平潭城
工商注销
(以下简称“平潭城市管理”) 市管理尚未正式运营。
合肥红璞观远公寓管理有限公司(以下简称 本公司间接持有合肥红璞观远 70%的股权，本报告期，合肥红
工商注销
“合肥红璞观远”) 璞观远暂无营业收入，亏损 0.03 万元。
南宁红璞房屋租赁有限公司(以下简称“南 本公司间接持有南宁红璞 100%的股权，本报告期，南宁红璞暂
工商注销
宁红璞”) 无营业收入，亏损 0.05 万元。
成都市红璞时代酒店管理有限公司(以下简 本公司间接持有成都红璞时代 100%的股权，本报告期，成都红
工商注销
称“成都红璞时代”) 璞时代暂无营业收入，亏损 5.61 万元。
徐州红璞公寓管理有限公司(以下简称“徐 本公司间接持有徐州红璞 100%的股权，本报告期，徐州红璞尚
工商注销
州红璞”) 未正式运营。
南京世鑫酒店管理有限公司(以下简称“南 本公司间接持有南京世鑫酒店 70%的股权，本报告期，南京世
工商注销
京世鑫酒店”) 鑫酒店尚未正式运营。
南昌世联集房商业管理有限公司(以下简称 本公司间接持有南昌集房 100%的股权，本报告期，南昌集房无
工商注销
“南昌集房”) 营业收入，净利润 0.09 万元。
重庆集房商业管理有限公司(以下简称“重 本公司间接持有重庆集房 100%的股权，本报告期，重庆集房无
工商注销
庆集房”) 营业收入。
惠州世联集房公寓管理有限公司(以下简称 本公司间接持有惠州集房 100%的股权，本报告期，惠州集房无
工商注销
“惠州集房”) 营业收入，净利润 0.31 万元。
合肥世联集房地产运营管理有限公司(以下 本公司间接持有合肥集房 100%的股权，本报告期，合肥集房暂
工商注销
简称“合肥集房”) 无营业收入。
桂林市红璞礼遇酒店管理有限公司(以下简 本公司间接持有桂林红璞礼遇 100%的股权，本报告期，桂林红
工商注销
称“桂林红璞礼遇”) 璞礼遇尚未正式运营。
昆明世联商务咨询有限公司(以下简称“昆 本公司间接持有昆明世联商务 100%的股权，本报告期，昆明世
工商注销
明世联商务”) 联商务暂无营业收入，净利润 36.85 万元。
广西世联松塔装饰工程有限责任公司(以下 本公司间接持有广西松塔 100%的股权，本报告期，广西松塔暂
工商注销
简称“广西松塔”) 无营业收入，亏损 1.35 万元。
四川世联松塔装饰设计有限责任公司(以下 本公司间接持有四川松塔 100%的股权，本报告期，四川松塔暂
工商注销
简称“四川松塔”) 无营业收入，亏损 0.01 万元。
昆明世联松塔装饰工程有限责任公司(以下 本公司间接持有昆明松塔 100%的股权，本报告期，昆明松塔暂
工商注销
简称“昆明松塔”) 无营业收入，净利润 1.72 万元。
湖北世联松塔装饰有限公司(以下简称“湖 本公司间接持有湖北松塔 100%的股权，本报告期，湖北松塔暂
工商注销
北松塔”) 无营业收入。
常德三湘世联房地产咨询有限公司(以下简 本公司间接持有常德三湘世联 51%的股权，本报告期，常德三
工商注销
称“常德三湘世联”) 湘世联暂无营业收入，净利润 0.03 万元。
深圳富景慧思投资管理有限公司(以下简称 本公司直接持有深圳富景慧思 100%的股权，本报告期，深圳富
工商注销
“深圳富景慧思”) 景慧思暂无营业收入，净利润 4.89 万元。
广州盛泽按揭服务有限公司(以下简称“广 工商注销 本公司间接持有广州按揭 100%的股权，本报告期，广州按揭暂
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深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
州按揭”) 无营业收入，净利润 2.09 万元。
天津盛泽万家房地产经纪有限公司(以下简 本公司间接持有天津盛泽 100%的股权，本报告期，天津盛泽暂
工商注销
称“天津盛泽”) 无营业收入，净利润 0.03 万元。
合肥世联卓群商务管理有限公司(以下简称 本公司间接持有合肥世联卓群 100%的股权，本报告期，合肥世
工商注销
“合肥世联卓群”) 联卓群实现营业收入 2.55 万元，亏损 12.8 万元。
张家口世联兴业房地产经纪有限公司(以下 本公司直接持有张家口世联 100%的股权，本报告期，张家口世
工商注销
简称“张家口世联”) 联暂无营业收入，亏损 0.4 万元。
武汉世联先锋房地产顾问有限公司(以下简 本公司直接持有武汉世联先锋 100%的股权，本报告期，武汉世
工商注销
称“武汉世联先锋”) 联先锋暂无营业收入，净利润 276.23 万元。
三明世联泽家物业管理有限公司(以下简称 本公司间接持有三明世联物业 28.38%的股权，本报告期，三明
工商注销
“三明世联物业”) 世联物业尚未正式运营。
SHIJU 本公司间接持有香港世居 51%的股权，本报告期，香港世居暂
工商注销
(HK) LIMITED(以下简称“香港世居”) 无营业收入，净利润 68.26 万元。
主要控股参股公司情况说明
1）本公司之全资子公司先锋居善负责公司互联网+业务的运营，受宏观经济、房地产市场波动等影响，本报告期公司营业
收入同比减少 37.23%。
2）本公司之全资子公司世联小贷负责各类小额信贷产品的运营，因市场环境和客户需求的变化，公司在主动逐步控制金融
服务的业务规模，积极研发新的金融服务产品；本报告期公司营业收入同比减少 62.54%。
3）本公司之控股子公司北京安信行，主要经营物业管理服务，公司业务稳定发展，本报告期营业收入同比增长 6.40%。
4）本公司之控股子公司山东世联，主要经营房地产中介服务，本报告期公司营业收入同比减少 44.66%。
5）本公司之全资子公司重庆世联，主要经营房地产中介服务，本报告期公司营业收入同比减少 87.26%。
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深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
十、公司控制的结构化主体情况
□适用 不适用
十一、公司未来发展的展望
（一）公司发展战略
公司以“提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升”为使命，制定了 “2111”战略，“2”代表公司业务聚
焦到“大交易”和“大资管”两大核心体系；三个“1”，分别代表“一个全国标杆、一流客户体验和一支专业的团队”。
“一个全国标杆”，即以横琴为模板打造出一个城市资管的全国标杆。“一流的客户体验”，即以客户为中心，借助科技工具，
为两大板块的业务客户提供高品质的服务体验。“一支专业的队伍”，即在两大业务板块分别打造出一支行业领先水准的专
业化管理团队。
2022 年是公司实施“2111”战略的第二年，是重启坚定走向聚焦轻资产专业服务能力的一年，公司构建“大交易+大
资管”双核协同的业务体系，聚焦优势业务、发挥上市公司特长、借力横琴资源，形成以特色业务为“钩子”，以基石业务
为收入规模主体，以增值业务提升客户粘性的多层次业务组合。
“大交易”聚焦以案场为核心的新房代理，利用数字化赋能案场，整合渠道资源，深度服务各类客户，帮助客户提升
交易效率、降低交易成本。“大资管”基于公司现有资源，构建资产运营的综合能力，从基础运营向价值运营转变。
（二）2023 年经营计划
2023年以“定向降息”、放松限制和“支柱定位”为标志，房地产市场步入了暖风尽吹、企稳恢复的季节。3月7日，
住房和城乡建设部部长倪虹在全国两会谈及当前房地产形势时表示，对房地产市场的企稳回升“充满信心”。此外，随着
房地产市场供求平衡打破、房子资本属性的弱化和去化，房地产产业开始分化，“建设不动产、管理不动产、经营不动产”
的产业格局逐渐成型，新的发展机会也应运而生。
2023年，公司将继续聚焦核心地区核心业务，更好的统筹发展和风险，着力扩大“大资管”业务，推动“大交易”业
务优结构稳规模；凝聚共识，聚焦轻资产专业服务能力；发挥国资背景和市场化运营优势；拥抱科技力量，抓住不动产管
理和经营的机遇，实现企业的长远发展。
1.大交易
2023 年，“城市”、“区域”持续分化，公司将继续聚焦核心地区，优化城市布局，分级分类管理地区公司，同时加快
保障性商品房交易服务，在确保安全与效率的基础上重启增长。
地区公司分类管理，一城一策。根据市场环境和公司情况，将地区公司分为三类，设置不同的发展目标、配置不同的
资源，因地制宜发展。
推进“销渠策媒一体化”综合业务。随着市场环境和市场格局的变化，销售代理或者渠道分销等单一价值环节的营销
服务不能满足部分开发商的需求，尤其是中小型民营企业开发商和地区平台公司，新的市场需求将催生新的服务模式。作
为房地产营销领域的领先企业，公司已建立从案场向价值链上下游延伸的全链条营销服务，2023 年公司将结合新的市场需
求，聚合“销渠策媒”能力，为客户提供综合解决方案，为客户降低交易成本，扩大销售。
加码数字化营销，搭建新媒体能力矩阵。在新媒体数字营销取得突破的基础上，通过建立新媒体运营组织规范运营标
准，强化建设地区公司自媒体运营、全员新媒体运营和自媒体获客三大能力。
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深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
完善交易运营管理体系，打造数据驱动的敏捷组织。通过运营管理线上化，打通人力系统与业务系统数据，标准化、
优化合约商务条件，体系化管理应收款项，实现全线上化、自动化分析经营结果，形成数据驱动的敏捷组织。积极探索如
何持续服务好“大交易”业务积累下来的成交客户，构建客户的运营能力，实现“大交易”可持续发展。
优化组织架构，改革绩效考核，提升员工专业能力。以战略为导向，根据业务发展情况，简化部门层级与架构，细化
考核单元，缩短考核周期，改革管理岗位绩效考核。在 2022 年的基础上，继续执行“猎鹰”计划，优化人才结构，通过岗
位认证和培训等提升员工专业能力。
2.大资管
大资管业务主要服务于 G 端和 B 端客户，以“挖掘城市资产价值，建立价值运营新模式，以全价值链服务为城市资产
提质增效”为使命，愿景是成为中国领先的城市资产全价值链运营服务商。2023 年，大资管业务将聚焦企业自用型产办物
业（产业园、办公楼）的综合设施管理、租赁型产办物业的资产运营管理以及租赁型保障性人才公寓运营管理三类核心业
务，深耕横琴、北京、深圳、武汉、福建五大地区，围绕“核心团队、标杆项目、业务规模”三大发展要素，充分发挥现
有地区优势，利用咨询顾问钩子业务进行一体化解决方案拓展，实现地区规模化发展。同时继续优化组织架构，完善运营
体系，降本增效。
物业及综合设施管理业务（原“城市资产管理业务”）
物业及综合设施管理是大资管的核心业务和增长引擎。2023 年，物业及综合设施管理将聚焦企业综合设施设备服务和
产办“招商+物业管理”两类核心服务，深耕五大地区，实现快速发展。
招商及空间运营业务
空间运营业务紧跟国家十四五规划政策导向，聚焦保障性租赁住房，依托“悠租云”科技平台，提供轻资产托管运营
服务。2023 年，公司将充分发挥横琴基地示范作用，拓展空间运营服务品类、树标杆，为其他地区发展培养和储备人才，
深挖新项目机会，不断做大基地规模。横琴之外，空间运营业务将聚焦已有项目地区纵深发展，打造线上标准化管控体系，
保障项目安全高效运转。
招商业务继续聚焦落地资管地区产办物业全周期招商服务，与物业及综合设施管理联动发展，积累片区招商资源和能
力，以深圳实践为蓝本，打造流程、工具、模板等标准化体系。
咨询顾问业务
2023 年，咨询顾问业务将立足市场需求，提供从战略设计、投资决策、产品定位、运营指导及价值评价的项目全生命
周期、持续可闭环的系统化解决方案，做强深圳、北京、广州等优势地区，并逐步为区域大资管业务长期发展奠定基础。
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
□适用 不适用
公司报告期内未发生接待调研、沟通、采访等活动。
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深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
第四节 公司治理
一、公司治理的基本状况
报告期内，公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》和《深圳证券交易所股票上市规则》等
相关法律、法规的规定，不断完善公司法人治理结构，建立健全内部管理和控制制度，规范公司运作，加强信息披露，进
一步提高公司治理水平。
截至报告期末，公司治理的实际状况符合前述法律法规及深圳证券交易所、中国证监会发布的有关上市公司治理的
规范性文件要求。具体情况如下：
1、股东与股东大会
报告期内，公司召开了 2 次股东大会，会议的召集、召开、表决程序符合《公司章程》及《股东大会议事规则》等
规定，会议充分预留了股东发言和提问的时间，确保全体股东享有平等地位，充分行使自己的权力，不存在损害中小股东
利益的情形。报告期内的股东大会均由董事会召集召开，召开和表决程序均合法。
2、控股股东与上市公司的关系
报告期内公司控股股东能严格规范自己的行为，没有超越公司股东大会直接或间接干预公司决策和经营活动的行为。
继续保持与本公司在业务、人员、资产、机构、财务等方面完全独立，各自独立核算、独立纳税、独立承担责任和风险。
3、董事与董事会
报告期内，公司董事会成员 9 人，其中独立董事 3 人，公司董事会人数和人员构成符合法律、法规和《公司章程》
的要求。2022 年度公司召开董事会 7 次，会议的召集、召开和表决程序规范。公司全体董事能够按照《主板上市公司规范
运作》《董事会议事规则》等的要求认真履行董事诚实守信、勤勉尽责的义务，认真出席董事会和股东大会，积极参加相
关知识的培训，熟悉有关法律法规。独立董事能够不受影响地独立履行职责，并对公司治理提出具体的建议。公司董事会
下设战略、审计、提名、薪酬与考核四个专门委员会，对董事会负责。战略委员会主要探讨公司各业务的发展规划；审计
委员会提出内部审计和内部控制的相关意见；提名委员会审查董事、监事及高管任职资格并提出建议；薪酬与考核委员会
讨论决定公司董事、监事及高管的薪酬方案。
4、监事与监事会
报告期内，公司监事会成员 3 人，其中 1 人为职工代表，监事会的人数及构成符合法律、法规的要求。公司监事会
依据《公司章程》、《监事会议事规则》等法律法规认真履行自己的职责，列席了历次董事会，出席了股东大会；按规定
的程序召开监事会，对公司重大事项、财务状况、董事和高级管理人员履行职责的合法合规性进行监督，维护公司及股东
的合法权益。
5、关于绩效评价与激励约束机制
公司正逐步建立和完善公正、透明的董事、监事和高级管理人员的绩效评价标准和激励约束机制。目前公司已对在
公司实际参与经营管理的董事、监事和高级管理人员建立了绩效考核体系。公司高管人员的聘任公开、透明，符合法律法
规的规定。
6、利益相关者
公司充分尊重和维护利益相关者的合法权益，实现社会、股东、公司、员工等各方面利益的协调平衡，诚信对待供
应商和客户，认真培养每一位员工，坚持与利益相关者互利共赢的原则，共同推动公司持续、健康、快速发展。
7、信息披露与透明度
公司根据最新修订的《信息披露制度》，严格按照有关法律法规和《信息披露制度》的规定，加强信息披露事务管
理 ， 履 行 信 息 披 露 义 务 。 公 司 指 定 董 事 会 秘 书 为 公 司 信 息披 露 管 理 负 责 人 ， 并 指 定《 证 券 时 报 》 和 巨 潮 资 讯 网
（www.cninfo.com.cn）为公司信息披露的报纸和网站。公司真实、准确、完整、及时地披露信息，确保所有投资者公平地
获取公司信息。
公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定是否存在重大差异
□是 否
公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定不存在重大差异。
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深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
二、公司相对于控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面
的独立情况
公司自上市以来，注意规范与控股股东、实际控制人之间的关系，建立健全各项管理制度。目前，公司在业务、资
产、人员、财务、机构方面均独立于控股股东、实际控制人，具有独立完整的业务体系，具备独立面向市场自主经营的能
力，完全独立运作、自主经营，独立承担责任和风险。
1、业务独立
公司拥有独立完整的业务体系，能够面向市场独立经营，独立核算和决策，独立承担责任与风险，未受到公司控股
股东、实际控制人的干涉、控制，未与公司控股股东及其控制的其他企业之间、实际控制人存在关联关系而使公司经营自
主权的完整性、独立性受到不良影响。
2、人员独立
公司董事、监事及高级管理人员均严格按照《公司法》、《公司章程》规定的条件和程序产生，控股股东没有干预
公司董事会和股东大会作出的人事任免决定。公司总经理、副总经理、财务负责人、董事会秘书等高级管理人员均专职在
本公司领取报酬，未在控股股东单位领取报酬和担任除董事以外的其他任何职务。
3、资产独立
公司与控股股东、实际控制人产权关系明晰，拥有独立的采购系统、销售系统、信息系统及商标使用权等无形资产。
公司控股股东、实际控制人没有占用公司的资金、资产及其他资源。
4、机构独立
公司设有健全的组织机构体系，公司股东大会、董事会、监事会、经营层及各职能部门均独立运作，并制定了相应
的内部管理及控制制度；公司销售、人事、行政、财务等所有机构与控股股东完全分开，不存在与控股股东单位之间机构
重叠、彼此从属的情形。
5、财务独立
公司下设财务部，并有专职财务人员。建立了独立规范的会计核算体系和财务管理制度。公司独立在银行开立账户，
不存在资金或资产被股东或其他企业任意占用的情况；公司作为独立纳税人，依法独立纳税，不存在与股东混合纳税情况；
不存在控股股东干预本公司资金使用的情况。
三、同业竞争情况
适用 □不适用
与上市公司的 工作进度及后
问题类型 公司名称 公司性质 问题成因 解决措施
关联关系类型 续计划
针对同业竞争
情况，控股股
东出具了《关
于避免同业竞
争的承诺
函》，承诺内
控股股东旗下 容如下：
有物业管理公 “1、针对本
承诺人按照承
珠海大横琴集 司，在物业管 次收购完成后
同业竞争 控股股东 地方国资委 诺推进相关事
团有限公司 理业务方面与 与上市公司存
宜。
上市公司存在 在的部分业务
同业竞争。 存在同业竞争
的情况，本公
司将自收购完
成之日起 36
个月内，结合
企业实际情况
及所处行业特
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深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
点与发展状
况，及监管部
门皆认可的方
式履行相关决
策程序，妥善
解决部分业务
同业竞争的情
况。前述解决
方式包括但不
限于：（1）资
产重组：采取
现金对价或者
发行股份对价
等相关法律法
规允许的不同
方式购买资
产、资产置
换、资产转让
或其他可行的
重组方式；
（2）业务调
整：通过资产
交易、业务划
分等不同方式
实现业务区
分，包括但不
限于在业务构
成、服务领域
与客户群体等
方面进行区
分；（3）在法
律法规和相关
政策允许的范
围内其他可行
的解决措施。
在处理存在同
业竞争的业务
的过程中，本
公司将充分尊
重和保障上市
公司中小股东
的利益，并在
获得该等上市
公司的股东大
会及证券监督
管理机关、证
券交易所同意
后，积极推动
实施。2、本
公司将依法采
取必要及可行
的措施来避免
本公司及本公
司控制的其他
企业与上市公
司发生恶性及
不正当的同业
竞争，保证遵
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深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
守法律法规规
定及上市公司
的章程，与其
他股东一样平
等的行使股东
权利、履行股
东义务，充分
尊重上市公司
的独立自主经
营，不会利用
自身控制地位
谋取不当利
益，限制任何
上市公司正常
的商业机会或
发展，并将公
正对待各相关
企业，按照其
自身形成的核
心竞争优势，
依照市场商业
原则参与公平
竞争，不损害
上市公司和其
他股东的合法
利益。3、在
上市公司审议
是否与本公司
及本公司控制
的下属企业存
在同业竞争的
董事会或股东
大会上，本公
司将按规定进
行回避不参与
表决。4、如
上市公司认定
本公司或本公
司控股、实际
控制的其他企
业正在或将要
从事的业务与
上市公司存在
同业竞争，则
本公司将在上
市公司提出异
议后自行或要
求相关企业及
时转让或终止
上述业务。
5、本公司保
证严格遵守中
国证券监督管
理委员会、证
券交易所有关
规定及《公司
章程》等公司
管理制度的规
45
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
定，与其他股
东一样平等地
行使股东权
利、履行股东
义务，不利用
本公司对上市
公司的控制地
位谋取不当利
益，不损害上
市公司和其他
股东的合法权
益。如违反上
述承诺给上市
公司造成损
失，本公司将
向上市公司进
行赔偿。”
四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
会议届次 会议类型 投资者参与比例 召开日期 披露日期 会议决议
详见披露在《证
券时报》巨潮资
2021 年度股东大 2022 年 05 月 05 2022 年 05 月 06 讯网的《2021 年
年度股东大会 50.32%
会 日 日 度股东大会决议
公告》，公告编号
为：2022-011。
详见披露在《证
券时报》巨潮资
讯网的《2022 年
2022 年第一次临 2022 年 12 月 29 2022 年 12 月 30
临时股东大会 52.72% 第一次临时股东
时股东大会 日 日
大会决议公告》，
公告编号为：
20222-044。
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 不适用
五、董事、监事和高级管理人员情况
1、基本情况
股
份
增
本期增 本期减
任期 任期 其他增 减
任职 期初持股数 持股份 持股份 期末持股数
姓名 职务 性别 年龄 起始 终止 减变动 变
状态 （股） 数量 数量 （股）
日期 日期 （股） 动
（股） （股）
的
原
因
46
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
2020 2025
董事 年 09 年 12
胡嘉 现任 男 56 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
长 月 18 月 28
日 日
2007 2025
联席
陈劲 年 08 年 12
董事 现任 男 59 18,299,610.00 0.00 0.00 0.00 18,299,610.00
松 月 21 月 28
长
日 日
2020 2022
年 09 年 12
田伟 董事 离任 男 61 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
月 18 月 29
日 日
2020 2022
年 09 年 12
邓峰 董事 离任 男 51 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
月 18 月 29
日 日
2010
年 2025
董 09 年 12
朱敏 现任 女 53 1,752,942.00 0.00 0.00 0.00 1,752,942.00
事、 月 月 28
15 日
日
2013 2025
总经 年9 年 12
朱敏 现任 女 53 1,752,942.00 0.00 0.00 0.00 1,752,942.00
理 月 12 月 29
日 日
2016 2025
任克 年 09 年 12
董事 现任 男 72 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
雷 月 08 月 28
日 日
2020 2025
马志 独立 年 09 年 12
现任 男 49 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
达 董事 月 18 月 28
日 日
2020 2025
郭天 独立 年 09 年 12
现任 男 53 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
武 董事 月 18 月 28
日 日
2019 2025
张建 独立 年 10 年 12
现任 男 56 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
平 董事 月 09 月 28
日 日
2019 2025
监事
袁鸿 年 10 年 12
会主 现任 男 50 2,476,066.00 0.00 0.00 0.00 2,476,066.00
昌 月 09 月 28
席
日 日
2016 2022
季如 年 09 年 12
监事 离任 男 72 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
进 月 08 月 29
日 日
2019 2025
吴小 年 10 年 12
监事 现任 女 43 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
薇 月 09 月 28
日 日
2019 2025
刘唯 副总
现任 男 50 年 12 年 12 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
唯 经理
月 30 月 28
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深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
日 日
2019 2023
副总 年 12 年 01
李荣 任免 女 53 330,075.00 0.00 0.00 0.00 330,075.00
经理 月 30 月 13
日 日
2015 2023
焦安 副总 年 07 年 01
任免 男 49 84,000.00 0.00 0.00 0.00 84,000.00
平 经理 月 20 月 13
日 日
2019 2025
史剑 副总 年 12 年 12
现任 男 44 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
华 经理 月 30 月 28
日 日
2020 2023
财务 年 09 年3
薛文 现任 女 49 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
总监 月 19 月 28
日 日
2021 2025
董事
吴惠 年 01 年 12
会秘 现任 女 43 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
明 月 19 月 28
书
日 日
2022 2025
裴书 年 12 年 12
董事 现任 女 35 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
华 月 29 月 28
日 日
2022 2025
陈卫 年 12 年 12
董事 现任 男 49 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
城 月 29 月 28
日 日
2022 2025
霍佳 年 12 年 12
监事 现任 男 61 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
震 月 29 月 28
日 日
2023 2025
副总 年 01 年 12
王兵 现任 男 44 4,000.00 0.00 0.00 0.00 4,000.00
经理 月 13 月 28
日 日
2023 2025
副总 年 01 年 12
岳欣 现任 男 52 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
经理 月 13 月 28
日 日
合计 -- -- -- -- -- -- 22,946,693.00 0.00 0.00 0.00 22,946,693.00 --
报告期是否存在任期内董事、监事离任和高级管理人员解聘的情况
□是 否
公司董事、监事、高级管理人员变动情况
适用 □不适用
姓名 担任的职务 类型 日期 原因
田伟 董事 任期满离任 2022 年 12 月 29 日 任期满离任
邓峰 董事 任期满离任 2022 年 12 月 29 日 任期满离任
季如进 监事 任期满离任 2022 年 12 月 29 日 任期满离任
李荣 副总经理 任期满离任 2023 年 01 月 13 日 任期满离任
焦安平 副总经理 任期满离任 2023 年 01 月 13 日 任期满离任
裴书华 董事 被选举 2022 年 12 月 29 日 被选举
陈卫城 董事 被选举 2022 年 12 月 29 日 被选举
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深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
霍佳震 监事 被选举 2022 年 12 月 29 日 被选举
王兵 副总经理 聘任 2023 年 01 月 13 日 聘任
岳欣 副总经理 聘任 2023 年 01 月 13 日 聘任
2、任职情况
公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责
1、董事主要工作经历
胡嘉先生，中国国籍，无境外居留权，1967 年生，在职研究生学历。现任珠海大横琴集团有限公司董事长、法定代表
人，大横琴（香港）投资有限公司董事长，大横琴（澳门）发展有限公司董事长，粤澳中医药科技产业园开发有限公司董
事。现任本公司董事、董事长，董事任期为 2022 年 12 月 29 日至 2025 年 12 月 28 日；董事长任期为 2023 年 1 月 13 日至
2025 年 12 月 28 日。
胡嘉先生未持有本公司股份，与公司其他董事、监事、高级管理人员及持有公司百分之五以上股份的股东、实际控
制人之间不存在关联关系，不存在《公司法》《公司章程》中规定的不得担任公司董事的情形，不属于失信被执行人，不
存在《上市公司自律监管指引第 1 号—主板上市公司规范运作》第 3.2.2 条所规定的情况，未受到过中国证监会的行政处
罚，未受到深圳证券交易所的公开谴责和通报批评，也不存在被深圳证券交易所公开认定为不适合担任上市公司董事、监
事、高级管理人员的情形。
陈劲松先生，中国国籍，持有香港永久性居民身份证，1964 年生，同济大学管理工程研究生学历、硕士学位。1988 年
-1994 年任职中建工程总公司。目前兼任住房和城乡建设部科学技术委员会房地产市场服务专业委员会委员、深圳市决策
咨询委员会先行示范区专家、同济大学校董、阿拉善 SEE 生态协会终身会员、深圳市红树林湿地保护基金会发起人、终身
荣誉理事，曾任第九任中城联盟轮值主席。现任本公司董事、联席董事长，董事任期为 2022 年 12 月 29 日至 2025 年 12 月
28 日；联席董事长任期为 2023 年 1 月 13 日至 2025 年 12 月 28 日。
陈劲松先生系本公司持股 5%以上股东世联地产顾问（中国）有限公司董事，陈劲松、佟捷夫妇通过世联中国共同持有
世联行 29.66%的股权，陈劲松先生间接持有公司 295,586,982 股股票，直接持有公司 18,299,610 股股票。不存在《公司
法》《公司章程》中规定的不得担任公司董事的情形，不属于失信被执行人，不存在《上市公司自律监管指引第 1 号—主
板上市公司规范运作》第 3.2.2 条所规定的情况，未受到过中国证监会的行政处罚，未受到深圳证券交易所的公开谴责和
通报批评，也不存在被深圳证券交易所公开认定为不适合担任上市公司董事、监事、高级管理人员的情形。
朱敏女士，中国国籍，持有香港居民身份证，1969 年生，清华大学 EMBA 学历。1999 年加入世联行，历任世联行代理
事业部总经理、世联行副总经理；现任本公司董事、总经理，董事任期为 2022 年 12 月 29 日至 2025 年 12 月 28 日；总经
理任期为 2023 年 1 月 13 日至 2025 年 12 月 28 日。
朱敏女士通过深圳众志联高投资管理合伙企业（有限合伙）间接持有公司 26,847,634 股股票，其个人直接持有公司
1,752,942 股股票，与公司其他董事、监事、高级管理人员及持有公司百分之五以上股份的股东、实际控制人之间不存在
关联关系，不存在《公司法》《公司章程》中规定的不得担任公司高级管理人员的情形，不属于失信被执行人，不存在
《上市公司自律监管指引第 1 号—主板上市公司规范运作》第 3.2.2 条所规定的情况，未受到过中国证监会的行政处罚，
未受到深圳证券交易所的公开谴责和通报批评，也不存在被深圳证券交易所公开认定为不适合担任上市公司董事、监事、
高级管理人员的情形。
任克雷先生，中国国籍，无境外居留权，1950 年生，毕业于北京大学经济系，本科学历。任深圳市工业设计协会会长、
深圳市设计与艺术联盟主席。现任本公司董事，任期为 2022 年 12 月 29 日至 2025 年 12 月 28 日。
任克雷先生未持有本公司股份，与公司其他董事、监事、高级管理人员及持有公司百分之五以上股份的股东、实际控
制人之间不存在关联关系，不存在《公司法》《公司章程》中规定的不得担任公司董事的情形，不属于失信被执行人，未
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深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
受过中国证监会及其他有关部门的处罚和证券交易所的惩戒，不存在《上市公司自律监管指引第 1 号—主板上市公司规范
运作》第 3.2.2 条所规定的情况。
裴书华女士，中国国籍，无境外居留权，1988 年生，研究生学历。 现任珠海交通集团有限公司董事、财务总监，珠
海大横琴集团有限公司董事、珠海港控股集团有限公司董事、珠海华发集团有限公司董事。现任本公司董事，任期为 2022
年 12 月 29 日至 2025 年 12 月 28 日。
裴书华女士未持有本公司股份，与公司其他董事、监事、高级管理人员及持有公司百分之五以上股份的股东、实际控
制人之间不存在关联关系，不存在《公司法》《公司章程》中规定的不得担任公司董事的情形，不属于失信被执行人，未
受过中国证监会及其他有关部门的处罚和证券交易所的惩戒，不存在《上市公司自律监管指引第 1 号—主板上市公司规范
运作》第 3.2.2 条所规定的情况。
陈卫城先生，中国国籍，1974 年生，研究生学历。现任珠海大横琴集团有限公司助理总经理。现任本公司董事，任期
为 2022 年 12 月 29 日至 2025 年 12 月 28 日。
陈卫城先生未持有本公司股份，与公司其他董事、监事、高级管理人员及持有公司百分之五以上股份的股东、实际控
制人之间不存在关联关系，不存在《公司法》《公司章程》中规定的不得担任公司董事的情形，不属于失信被执行人，未
受过中国证监会及其他有关部门的处罚和证券交易所的惩戒，不存在《上市公司自律监管指引第 1 号—主板上市公司规范
运作》第 3.2.2 条所规定的情况。
马志达先生，中国国籍，持有澳门永久性居民身份证，1974 年生，北京大学政府管理学院政治系政治学博士学位。现
任东西汇投资股份有限公司董事长、礼达联马（珠海）股权投资管理有限公司董事长、澳马集团有限公司董事长、澳门泊
车管理股份有限公司董事、中国人民政治协商会议广东省委员会委员、澳门特别行政区经济发展委员会委员、澳门特别行
政区统计咨询委员会委员、澳门特别行政区环境咨询委员会委员、澳门中华总商会青年委员会主任等。现任本公司独立董
事，任期为 2022 年 12 月 29 日至 2025 年 12 月 28 日。
马志达先生未持有本公司股份，与公司其他董事、监事、高级管理人员及持有公司百分之五以上股份的股东、实际控
制人之间不存在关联关系，不存在《公司法》《公司章程》中规定的不得担任公司董事的情形，不属于失信被执行人，未
受过中国证监会及其他有关部门的处罚和证券交易所的惩戒，不存在《上市公司自律监管指引第 1 号—主板上市公司规范
运作》第 3.2.2 条所规定的情况。
郭天武先生，中国国籍，1970 年生，法学博士，中山大学法学院教授、博士生导师，国家高端智库中山大学粤港澳发
展研究院首席专家。目前兼任中华司法研究会特约研究员、广东省粤澳合作法律咨询委员会粤方专家、广州市人民政府法
律顾问、广州市人民政府决策咨询专家、广东省法学会诉讼法学研究会副会长、广东省法学会港澳基本法研究会副会长、
广东岭南律师事务所兼职律师、广东广弘控股股份有限公司独立董事。现任本公司独立董事，任期为 2022 年 12 月 29 日至
2025 年 12 月 28 日。
郭天武先生未持有本公司股份，与公司其他董事、监事、高级管理人员及持有公司百分之五以上股份的股东、实际控
制人之间不存在关联关系，不存在《公司法》《公司章程》中规定的不得担任公司董事的情形，不属于失信被执行人，未
受过中国证监会及其他有关部门的处罚和证券交易所的惩戒，不存在《上市公司自律监管指引第 1 号—主板上市公司规范
运作》第 3.2.2 条所规定的情况。
张建平先生，中国国籍，无境外永久居留权，1966 年生。张建平先生自 1991 年 7 月起在对外经济贸易大学国际商学
院任教，曾任会计与财务管理学系主任、国际商学院副院长，现为对外经济贸易大学国际商学院教授、博士生导师、对外
经济贸易大学资本市场与投融资研究中心主任。目前还担任中国第一重型机械股份公司独立董事、中远海运控股股份有限
公司独立监事、北京万通新发展集团股份有限公司独立董事。张建平先生曾担任北京大学国发院、上海交通大学、浙江大
学、长江商学院、东北财经大学、武汉大学、中南财经大学、北京科技大学和德克萨斯大学（美国）等十余家大学的 EMBA
“高级财务管理”客座教授，曾获得 10 项国家级或省部级荣誉和 4 项校级荣誉，出版（包括合编）16 本著作，发表了二
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深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
十多篇科研论文，主持过两项省部级课题，参与七项国家自然科学基金、社科基金和部委委托项目。现任本公司独立董事，
任期为 2022 年 12 月 29 日至 2025 年 12 月 28 日。
张建平先生未持有本公司股份，与公司其他董事、监事、高级管理人员及持有公司百分之五以上股份的股东、实际控
制人之间不存在关联关系，不存在《公司法》《公司章程》中规定的不得担任公司董事的情形，不属于失信被执行人，未
受过中国证监会及其他有关部门的处罚和证券交易所的惩戒，不存在《上市公司自律监管指引第 1 号—主板上市公司规范
运作》第 3.2.2 条所规定的情况。
2、监事主要工作经历
袁鸿昌先生，中国国籍，无境外居留权，1971 年生，清华大学本科及研究生毕业，获中欧 EMBA。拥有中国注册土地估
价师、注册房地产经纪人专业资质。2001 年加入世联行，历任华东区域副总经理、上海世联总经理、华东区域总经理。现
任本公司监事会主席，董事任期为 2022 年 12 月 29 日至 2025 年 12 月 28 日。
袁鸿昌直接持有本公司 2,476,066 股股票，与公司其他董事、监事、高级管理人员及持有公司百分之五以上股份的股
东、实际控制人之间不存在关联关系，不存在《公司法》《公司章程》中规定的不得担任公司监事的情形，不属于失信被
执行人，未受过中国证监会及其他有关部门的处罚和证券交易所的惩戒，不存在《上市公司自律监管指引第 1 号—主板上
市公司规范运作》第 3.2.2 条所规定的情况。
霍佳震先生，中国国籍，1962 年生，同济大学博士研究生学历。现任同济大学经济与管理学院德国博世（BOSCH)基金
讲席教授，研究与教学领域为供应链管理和企业运营管理。兼任同济大学中国科技管理研究院常务副院长、国务院学位委
员会学科评议组成员、中国物流学会常务理事、上海管理科学学会理事长等。目前在东方日升新能源股份有限公司、协鑫
集成科技股份有限公司、上海交运集团股份有限公司等上市公司担任独立董事。现任本公司监事，任期为 2022 年 12 月 29
日至 2025 年 12 月 28 日。
霍佳震先生未持有本公司股份，与公司其他董事、监事、高级管理人员及持有公司百分之五以上股份的股东、实际控
制人之间不存在关联关系，不存在《公司法》《公司章程》中规定的不得担任公司董事的情形，不属于失信被执行人，未
受过中国证监会及其他有关部门的处罚和证券交易所的惩戒，不存在《上市公司自律监管指引第 1 号—主板上市公司规范
运作》第 3.2.2 条所规定的情况。
吴小薇女士，中国国籍，无境外居留权，1979 年生，大学学历。2004 年 5 月加盟世联行，历任经纪事业部人力资源
部人事专员、人事主管、人力资源经理、华南区域人力资源部人力资源高级经理等职位，现担任广州地区人力行政总监。
现任本公司监事，任期为 2022 年 12 月 29 日至 2025 年 12 月 28 日。
吴小薇女士未持有本公司股份，与公司其他董事、监事、高级管理人员及持有公司百分之五以上股份的股东、实际控
制人之间不存在关联关系，不存在《公司法》《公司章程》中规定的不得担任公司监事的情形，不属于失信被执行人，未
受过中国证监会及其他有关部门的处罚和证券交易所的惩戒，不存在《上市公司自律监管指引第 1 号—主板上市公司规范
运作》第 3.2.2 条所规定的情况。
3、高级管理人员主要工作经历
刘唯唯先生，中国国籍，无境外居留权，1972 年生，北京航天航空大学硕士研究生学历。2010 年加入世联行，历任集
团战略投资中心投资总监、高级投资总监，现任集团副总经理、战略投资中心总经理，集团副总经理任期为 2023 年 1 月
13 日至 2025 年 12 月 28 日。
刘唯唯先生未持有公司股份，与公司其他董事、监事、高级管理人员及持有公司百分之五以上股份的股东、实际控制
人之间不存在关联关系，不存在《公司法》《公司章程》中规定的不得担任公司高级管理人员的情形，不属于失信被执行
人，不存在《上市公司自律监管指引第 1 号—主板上市公司规范运作》第 3.2.2 条所规定的情况，未受到过中国证监会的
行政处罚，未受到深圳证券交易所的公开谴责和通报批评，也不存在被深圳证券交易所公开认定为不适合担任上市公司董
事、监事、高级管理人员的情形。
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深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
王兵先生，中国国籍，无境外居留权，1979 年生，天津大学硕士研究生学历，历任公司咨询事业部高级经理、事业部
总经理。曾任职卓越商企服务集团，负责市场发展、投资并购及投后企业的整合运营。现任集团副总经理、集团资管业务
发展中心总经理，负责全国资管业务的经营管理工作。集团副总经理任期为 2023 年 1 月 13 日至 2025 年 12 月 28 日。
王兵先生持有公司股份 4,000 股，与公司其他董事、监事、高级管理人员及持有公司百分之五以上股份的股东、实际
控制人之间不存在关联关系，不存在《公司法》《公司章程》中规定的不得担任公司高级管理人员的情形，不属于失信被
执行人，不存在《上市公司自律监管指引第 1 号—主板上市公司规范运作》第 3.2.2 条所规定的情况，未受到过中国证监
会的行政处罚，未受到深圳证券交易所的公开谴责和通报批评，也不存在被深圳证券交易所公开认定为不适合担任上市公
司董事、监事、高级管理人员的情形。
岳欣先生，中国国籍，无境外居留权，1971 年出生，深圳大学大专学历。于 2002 年 9 月加入世联行，现任集团副总
经理、集团交易业务发展中心总经理，世联行广州地区总经理、世联行佛山地区董事长；自 2022 年 1 月始，同步管理世联
行西安地区、天津地区、长沙地区。集团副总经理 任期为 2023 年 1 月 13 日至 2025 年 12 月 28 日。
岳欣先生未持有公司股份，与公司其他董事、监事、高级管理人员及持有公司百分之五以上股份的股东、实际控制人
之间不存在关联关系，不存在《公司法》《公司章程》中规定的不得担任公司高级管理人员的情形，不属于失信被执行人，
不存在《上市公司自律监管指引第 1 号—主板上市公司规范运作》第 3.2.2 条所规定的情况，未受到过中国证监会的行政
处罚，未受到深圳证券交易所的公开谴责和通报批评，也不存在被深圳证券交易所公开认定为不适合担任上市公司董事、
监事、高级管理人员的情形。
史剑华先生，中国国籍，无境外居留权，1978 年生，江西财经大学本科学历。2004 年加入世联行，历任深圳业务总监、
华南高级总监、华南事业部总经理、宁波分公司总经理、宁波地区副总经理、宁波地区总经理、集团资产运营发展中心总
经理。现任集团副总经理、资管业务发展中心 COO，集团副总经理任期为 2023 年 1 月 13 日至 2025 年 12 月 28 日。
史剑华先生未持有公司股份，与公司其他董事、监事、高级管理人员及持有公司百分之五以上股份的股东、实际控制
人之间不存在关联关系，不存在《公司法》《公司章程》中规定的不得担任公司高级管理人员的情形，不属于失信被执行
人，不存在《上市公司自律监管指引第 1 号—主板上市公司规范运作》第 3.2.2 条所规定的情况，未受到过中国证监会的
行政处罚，未受到深圳证券交易所的公开谴责和通报批评，也不存在被深圳证券交易所公开认定为不适合担任上市公司董
事、监事、高级管理人员的情形。
薛文女士，中国国籍，1974 年生，重庆大学工业管理工程专科毕业，注册会计师、注册税务师、注册国际内部审计师。
曾任珠海大横琴置业有限公司财务部经理、珠海大横琴泛旅游发展有限公司副总经理、珠海大横琴股份有限公司财务部副
经理、格力地产股份有限公司财务部高级经理、利安达会计师事务所珠海分所审计部高级经理。曾任本公司财务总监，任
期为 2020 年 9 月 19 日至 2023 年 3 月 28 日。
薛文女士未持有公司股份，与公司其他董事、监事、高级管理人员及持有公司百分之五以上股份的股东、实际控制人
之间不存在关联关系，不存在《公司法》《公司章程》中规定的不得担任公司高级管理人员的情形，不属于失信被执行人，
不存在《上市公司自律监管指引第 1 号—主板上市公司规范运作》第 3.2.2 条所规定的情况，未受到过中国证监会的行政
处罚，未受到深圳证券交易所的公开谴责和通报批评，也不存在被深圳证券交易所公开认定为不适合担任上市公司董事、
监事、高级管理人员的情形。
吴惠明女士，中国国籍，1980 年生，清华大学研究生学历、硕士学位。香港公司治理公会（HKCGI）资深会员，拥有
公司治理师（CGP）和特许秘书（CS）专业资格。曾任贏家時尚控股有限公司、武汉禾元生物科技股份有限公司等董事会秘
书；2020 年 9 月加入世联行，现任本公司董事会秘书，任期为 2023 年 1 月 13 日至 2025 年 12 月 28 日。
吴惠明女士未持有公司股份，与公司其他董事、监事、高级管理人员及持有公司百分之五以上股份的股东、实际控制
人之间不存在关联关系，不存在《公司法》《公司章程》中规定的不得担任公司高级管理人员的情形，不属于失信被执行
人，不存在《上市公司自律监管指引第 1 号—主板上市公司规范运作》第 3.2.2 条所规定的情况，未受到过中国证监会的
52
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
行政处罚，未受到深圳证券交易所的公开谴责和通报批评，也不存在被深圳证券交易所公开认定为不适合担任上市公司董
事、监事、高级管理人员的情形。
在股东单位任职情况
适用 □不适用
任期起始日 任期终止日 在股东单位是否
任职人员姓名 股东单位名称 在股东单位担任的职务
期 期 领取报酬津贴
2013 年 12
胡嘉 珠海大横琴集团有限公司 董事长、党委副书记 是
月 01 日
党委书记、董事、副总 2017 年 06 2022 年 11
田伟 珠海大横琴集团有限公司 是
经理、工会主席 月 01 日 月 22 日
2017 年 11
邓峰 珠海大横琴集团有限公司 党委副书记 是
月 01 日
世联地产顾问（中国）有 2012 年 06
陈劲松 董事 否
限公司 月 23 日
深圳众志联高投资管理合 2014 年 03
朱敏 执行事务合伙人 否
伙企业（有限合伙） 月 21 日
2022 年 01 2025 年 01
裴书华 珠海大横琴集团有限公司 董事 否
月 14 日 月 14 日
2022 年 07 2025 年 07
陈卫城 珠海大横琴集团有限公司 助理总经理 是
月 18 日 月 18 日
在股东单位任职
田伟先生已于 2022 年退休，不再在股东单位担任任何职务。
情况的说明
在其他单位任职情况
适用 □不适用
任职人员 在其他单位担任 在其他单位是否领取
其他单位名称 任期起始日期 任期终止日期
姓名 的职务 报酬津贴
港中旅（深圳）投资发展有限 2019 年 11 月 2022 年 11 月
朱敏 独立董事 是
公司 01 日 01 日
深圳世联同创资产管理有限公 2015 年 10 月
朱敏 总经理 否
司 09 日
2022 年 12 月
裴书华 珠海交通集团有限公司 董事、财务总监 否
16 日
2022 年 05 月
裴书华 珠海港控股集团有限公司 董事 否
25 日
2022 年 11 月
裴书华 珠海华发集团有限公司 董事 否
01 日
2019 年 06 月 2022 年 06 月
张建平 中国第一重型机械股份公司 独立董事 是
25 日 24 日
2014 年 05 月
张建平 中远海运控股股份有限公司 独立监事 是
20 日
北京万通新发展集团股份有限 2021 年 02 月 2024 年 02 月
张建平 独立董事 是
公司 09 日 08 日
2020 年 08 月 2023 年 08 月
郭天武 广东广弘控股股份有限公司 独立董事 是
31 日 30 日
2020 年 05 月 2023 年 05 月
霍佳震 东方日升新能源股份有限公司 独立董事 是
12 日 11 日
2023 年 02 月 2024 年 02 月
霍佳震 协鑫集成科技股份有限公司 独立董事 是
24 日 09 日
2021 年 04 月 2024 年 04 月
霍佳震 上海交运集团股份有限公司 独立董事 是
26 日 25 日
马志达 澳马集团有限公司 董事
普强时代（珠海横琴）信息技
马志达 董事
术有限公司
53
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
马志达 东西汇投资股份有限公司 董事
马志达 礼达控股股份有限公司 董事
马志达 澳门泊车管理股份有限公司 董事
马志达 澳马建筑集团有限公司 董事
马志达 清朗环保顾问有限公司 董事
马志达 剑鱼投资有限公司 董事
河南东龙楷林物业服务有限公 2019 年 10 月
袁鸿昌 董事 否
司 31 日
2018 年 04 月
袁鸿昌 上海竑昂企业管理有限公司 董事 否
05 日
2017 年 12 月
袁鸿昌 上海沪腾实业有限公司 董事 否
27 日
2020 年 07 月
袁鸿昌 上海桥瑞信息科技有限公司 董事 否
08 日
上海博隆装备技术股份有限公 2020 年 10 月
袁鸿昌 董事 是
司 23 日
2019 年 04 月
袁鸿昌 上海养欣投资管理有限公司 董事 否
16 日
上海曜世方里商业经营管理有 2021 年 06 月
袁鸿昌 董事长 否
限公司 10 日
北京博大世联科技服务有限公
史剑华 经理 否
司
史剑华 北京怡汇商业运营有限公司 董事、经理 否
武汉新控城市运营服务有限公 2022 年 07 月
史剑华 董事 否
司 04 日
武汉新控城市运营服务有限公 2022 年 07 月
王兵 董事
司 04 日
王兵 武汉市雨阳物业管理有限公司 董事
王兵 浙江港湾物业服务有限公司 董事
公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况
适用 □不适用
1、公司于 2022 年 2 月收到深圳中国证券监督管理委员会深圳监管局（以下简称“深圳证监局”）出具的《深圳证监局关
于对李荣采取出具警示函措施的决定》（以下简称“警示函”），深圳证券交易所出具的《关于对深圳世联行集团股份有
限公司副总经理李荣的监管函》（公司部监管函〔2022〕第 24 号，以下简称“监管函”）， 《警示函》具体内容如下：
“李荣：你在担任深圳世联行集团股份有限公司（以下简称世联行或公司）副总经理期间，于 2021 年 9 月 1 日通过交易所
集中竞价方式减持公司股票 110,025 股，减持比例 0.0054%。你作为公司高级管理人员，未在减持上述股份的 15 个交易日
前向证券交易所报告并预先披露减持计划，违反了《上市公司股东、董监高减持股份的若干规定》（证监会公告[2017]9
号，以下简称《若干规定》）第八条第一款的规定。根 据《若干规定》第十四条的规定，我局决定对你采取出具警示函的
监管措施。
如对本监管措施不服的，可以在收到本决定书之日起 60 日内向中国证券监督管理委员会提出行政复议申请，也可以在收到
本决定时之日起 6 个月内向有管辖权的人民法院提起诉讼。复议与诉讼期间，上述监管措施不停止执行。”
《监管函》具体内容如下：
“李荣：
你作为深圳世联行集团股份有限公司（以下简称“公司”）副总经理，分别于 2020 年 3 月 6 日、2021 年 9 月 1 日通过集
中竞价方式卖出公司股票 7,000 股、110,025 股，合计成交金额为 83.36 万元。你未按照规定在首次减持前十五个交易日
预披露股份减持计划。
你的上述行为违反了本所《股票上市规则（2018 年 11 月修订）》第 1.4 条、第 3.1.8 条，《股票上市规则（2020 年修
订）》第 1.4 条、第 3.1.8 条以及《上市公司股东及董事、监事、高级管理人员减持股份实施细则》第十三条的规定。本
所希望你及公司全体董事、监事、高级管理人员吸取教训，严格遵守《证券法》《公司法》等法律以及本所《股票上市规
则》等规定，真实、准确、完整、及时、公平地履行信息披露义务，杜绝此类事件的再次发生。”
2、公司于 2022 年 12 月收到深圳证监局出具的《深圳证监局关于对深圳世联行集团股份有限公司、陈劲松、胡嘉、朱敏、
王正宇、薛文、袁鸿昌采取出具警示函措施的决定》（以下简称“警示函”），《警示函》具体内容如下：
“深圳世联行集团股份有限公司、陈劲松、胡嘉、朱敏、王正宇、薛文、袁鸿昌：
54
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
经查，你公司存在以下问题：
一、未按规定披露重大会计估计变更
2020 年、2021 年,你公司贷款资产减值损失方法发生变化，对公司财务报告影响较大，构成重大会计估计变更，但你公司
未按规定对上述事项履行信息披露义务，违反了《上市公司信息披露管理办法》（证监会令第 40 号）第三十条第一款、第
二款第十九项，《上市公司信息披露管理办法》（证监会令第 182 号）第二十二条第一款、第二款第十四项，《企业会计
准则第 28 号——会计政策，会计估计变更和差错更正》（财会〔2006〕3 号）第十六条，《公开发行证券的公司信息披露
内容与格式准则第 2 号——年度报告的内容与格式》（证监会公告〔2017〕17 号）第三十二条的规定。
二、未按规定审议和披露关联交易
2019 年、2020 年和 2022 年上半年，你公司与关联方上海沪腾实业有限公司发生关联交易，但你公司未按规定及时履行审
议程序和信息披露义务，迟至 2022 年 8 月 29 日才披露上述关联交易情况，违反了《上市公司信息披露管理办法》（证监
会令第 40 号）第四十八条和《上市公司信息披露管理办法》（证监会令第 182 号）第四十一条的规定。
你公司时任董事长陈劲松、胡嘉，时任总经理朱敏，时任财务总监王正宇、薛文，时任副总经理、董事会秘书袁鸿昌对上
述问题负有主要责任。根据《上市公司信息披露管理办法》（证监会令第 40 号）第五十八条第二款、第三款，第五十九条；
《上市公司信息披露管理办法》（证监会令第 182 号）第五十一条第二款、第三款，第五十二条的规定，我局决定对你公
司、陈劲松、胡嘉、朱敏、王正宇、薛文、袁鸿昌采取出具警示函的行政监管措施。
如对本监管措施不服，可以在收到本决定书之日起 60 日内向中国证券监督管理委员会提出行政复议申请，也可以在收到本
决定书之日起 6 个月内向有管辖权的人民法院提起诉讼。复议与诉讼期间，上述监管措施不停止执行。”
3、董事、监事、高级管理人员报酬情况
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序：公司董事、监事与高级管理人员的报酬由董事会进行薪酬议案审核、股东大
会决定；在公司担任工作职务的董事、监事、高级管理人员薪酬由公司支付。
董事、监事、高级管理人员报酬确定依据：董事与监事报酬依据公司经营目标达成情况、职责履行情况及行业标准综合确
定，高级管理人员报酬根据公司经营目标达成情况、职责履行情况及年度绩效完成情况综合确定。
董事、监事、高级管理人员报酬的实际支付情况：董事、监事、高级管理人员的薪酬依据确定的薪酬标准，根据当年实际
经营目标达成情况、履职情况及对公司的价值贡献综合考核后支付。
公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况
单位：万元
从公司获得的 是否在公司关
姓名 职务 性别 年龄 任职状态
税前报酬总额 联方获取报酬
胡嘉 董事长 男 56 现任 0 是
陈劲松 联席董事长 男 59 现任 60.56 否
田伟 董事 男 61 离任 0 是
邓峰 董事 男 51 离任 0 是
朱敏 董事、总经理 女 53 现任 180.07 否
任克雷 董事 男 72 现任 18 否
马志达 独立董事 男 49 现任 18 是
郭天武 独立董事 男 53 现任 18 否
张建平 独立董事 男 56 现任 18 否
袁鸿昌 监事会主席 男 50 现任 77.69 是
季如进 监事 男 72 离任 17.95 否
吴小薇 监事 女 43 现任 48.24 否
刘唯唯 副总经理 男 50 现任 80.83 否
李荣 副总经理 女 53 任免 64.53 否
焦安平 副总经理 男 49 任免 86.53 否
史剑华 副总经理 男 44 现任 87.12 否
薛文 财务总监 女 49 现任 98.14 否
吴惠明 董事会秘书 女 43 现任 56.04 否
裴书华 董事 女 35 现任 0 是
陈卫城 董事 男 49 现任 0 是
霍佳震 监事 男 61 现任 0.14 否
合计 -- -- -- -- 929.84 --
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深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
六、报告期内董事履行职责的情况
1、本报告期董事会情况
会议届次 召开日期 披露日期 会议决议
第五届董事会第二十九 内容详见巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）
2022 年 04 月 11 日 2022 年 04 月 13 日
次会议 公告编号：2022-005
第五届董事会第三十次 内容详见巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）
2022 年 04 月 27 日 2022 年 04 月 28 日
会议 公告编号：2022-010
第五届董事会第三十一 内容详见巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）
2022 年 08 月 26 日 2022 年 08 月 29 日
次会议 公告编号：2022-017
第五届董事会第三十二 内容详见巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）
2022 年 09 月 13 日 2022 年 09 月 14 日
次会议 公告编号：2022-022
第五届董事会第三十三 内容详见巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）
2022 年 09 月 27 日 2022 年 09 月 28 日
次会议 公告编号：2022-031
第五届董事会第三十四 内容详见巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）
2022 年 10 月 26 日 2022 年 10 月 27 日
次会议 公告编号：2022-033
第五届董事会第三十五 内容详见巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）
2022 年 12 月 12 日 2022 年 12 月 13 日
次会议 公告编号：2022-038
2、董事出席董事会及股东大会的情况
董事出席董事会及股东大会的情况
是否连续两
本报告期应 以通讯方式
现场出席董 委托出席董 缺席董事会 次未亲自参 出席股东大
董事姓名 参加董事会 参加董事会
事会次数 事会次数 次数 加董事会会 会次数
次数 次数
议
胡嘉 7 1 6 0 0 否 0
陈劲松 7 1 6 0 0 否 0
田伟 7 0 6 1 0 否 0
邓峰 7 1 6 0 0 否 0
朱敏 7 1 6 0 0 否 2
任克雷 7 1 6 0 0 否 0
马志达 7 1 6 0 0 否 0
郭天武 7 1 6 0 0 否 1
张建平 7 1 6 0 0 否 0
裴书华 0 0 0 0 0 否 0
陈卫城 0 0 0 0 0 否 0
连续两次未亲自出席董事会的说明
3、董事对公司有关事项提出异议的情况
董事对公司有关事项是否提出异议
□是 否
报告期内董事对公司有关事项未提出异议。
4、董事履行职责的其他说明
董事对公司有关建议是否被采纳
是 □否
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深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明
公司董事严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《深圳证券交易所股票上市规则》、《公司章程》
等法律法规及公司制度的规定，依法履行职责。报告期内，公司董事认真出席董事会会议和股东大会，并对提交董事会审
议的各项议案各抒己见、深入讨论，为公司的健康发展建言献策，在做出决策时充分考虑中小股东的利益和诉求，切实增
强了董事会决策的科学性与可行性。同时，公司董事积极参加有关培训，提高履职能力,主动关注公司经营管理信息、财务
状况、重大事项等，推动公司生产经营各项工作持续、稳定、健康发展。独立董事勤勉尽责，积极了解公司经营状况、内
部控制体系建设以及公司董事会、股东大会决议的执行情况，提醒公司充分发挥内部审计部门的审核力度，及时发现实际
运作中存在的问题，及时调整及修订公司流程、制度，做到有法可依，有据可寻。督促公司依据监管部门公司治理的相关
要求，加大公司内部控制管理，逐步提升公司管理水平。并利用出席公司相关会议的机会，积极深入公司及子公司进行现
场调研，并利用自己的专业知识做出独立、公正的判断。
七、董事会下设专门委员会在报告期内的情况
异议事项具
召开会议次 提出的重要 其他履行职
委员会名称 成员情况 召开日期 会议内容 体情况（如
数 意见和建议 责的情况
有）
战略委员会
严格按照
《公司法》、
胡嘉先生、 《公司章
陈劲松先 程》、《战略
生、朱敏女 委员会工作
士、任克雷 细则》等相
2022 年 04 讨论 2022 年
战略委员会 先生、田伟 1 关法律法规 不适用 不适用
月 11 日 度战略规划
先生、邓峰 开展工作，
先生、马志 勤勉尽责，
达先生（独 并根据公司
立董事） 的实际情
况，提出了
相关的意
见。
郭天武先生
（独立董
对新一届董
事）、陈劲松 2022 年 09 审查董事的
提名委员会 0 不适用 事的任职资 不适用
先生、张建 月 08 日 任职资格
格进行审查
平先生（独
立董事）
审计委员会
严格按照
《公司法》、
《公司章
程》、《审计
审议《关于
委员会工作
续聘 2022 年 每季度审阅
张建平先生 细则》等相
会计师事务 内控审计工
（独立董 关法律法规
所的议案》 作报告，与
事）、马志达 2022 年 04 开展工作，
审计委员会 2 《关于聘任 年审会计师 不适用
先生（独立 月 11 日 勤勉尽责，
公司 2022 年 沟通 2022 年
董事）、邓峰 并根据公司
度内部控制 度审计工
先生 的实际情
审计机构的 作。
况，提出了
议案》
相关的意
见，经过充
分沟通讨
论，一致通
过该议案。
57
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
薪酬委员会
严格按照
《公司法》、
《公司章
程》、《薪酬
与考核委员
会议事规
郭天武先生
则》等相关
（独立董 审议《2022
法律法规开
薪酬与考核 事）、朱敏女 2022 年 04 年董事、高
1 展工作，勤 不适用 不适用
委员会 士、张建平 月 11 日 管薪酬的议
勉尽责，并
先生（独立 案》
根据公司的
董事）
实际情况，
提出了相关
的意见，经
过充分沟通
讨论，一致
通过该议
案。
八、监事会工作情况
监事会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险
□是 否
监事会对报告期内的监督事项无异议。
九、公司员工情况
1、员工数量、专业构成及教育程度
报告期末母公司在职员工的数量（人） 342
报告期末主要子公司在职员工的数量（人） 10,501
报告期末在职员工的数量合计（人） 10,843
当期领取薪酬员工总人数（人） 10,843
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人） 0
专业构成
专业构成类别 专业构成人数（人）
销售类 4,117
策划类 1,216
顾问类 185
经营管理类 295
客户类 93
职能类 940
业务支持类 667
金融类 94
工程类 55
资管运营类 3,181
合计 10,843
教育程度
教育程度类别 数量（人）
博士 2
58
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
硕士 182
本科 3,006
专科 4,969
高中及以下 2,684
合计 10,843
2、薪酬政策
公司构建以“价值贡献”为核心的评价和分配体系，根据员工的岗位职责、价值贡献、个人绩效、个人技能及市场薪酬水
平确定员工的合理报酬，有效吸引、保留和激励员工，紧密地将公司业绩、员工个人业绩与员工个人薪酬回报联系在一起，
从而激发员工活力，促进组织目标实现。
3、培训计划
公司从战略落地及业务发展角度出发，构建了以新员工入职培训、岗位专业提升培训、管理培训、领导力建设为体系的人
才成长学习路径图。公司始终将员工专业成长和素质能力培养作为目标，通过分阶段、多样化的学习方式，线上线下相结
合的学习手段，帮助员工明确职业前景，找到自我成长方向和途径。根据不同岗位的特点，公司制定了完整的内部选拔、
考核、培养和激励机制，为优秀的员工提供上升通道，实现自我价值追求。为提高公司管理效能，公司在持续自主开发内
部课程的基础上，积极甄选和引进外部优秀课程，针对性提升管理人员综合素质及经营能力，培养复合型经营人才，为公
司可持续发展提供保障。
4、劳务外包情况
适用 □不适用
劳务外包的工时总数（小时） 1,580,616
劳务外包支付的报酬总额（元） 87,895,570.23
十、公司利润分配及资本公积金转增股本情况
报告期内利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况
适用 □不适用
公司制定了《2022-2024 年度股东分红回报规划》，并严格按照规划执行。
现金分红政策的专项说明
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求： 是
分红标准和比例是否明确和清晰： 是
相关的决策程序和机制是否完备： 是
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用： 是
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充分保护： 是
现金分红政策进行调整或变更的，条件及程序是否合规、透明： 不适用
公司报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正但未提出现金红利分配预案
□适用 不适用
本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
□适用 不适用
公司计划年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
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深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
十一、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
□适用 不适用
公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。
十二、报告期内的内部控制制度建设及实施情况
1、内部控制建设及实施情况
公司根据《企业内部控制基本规范》及其配套指引的规定和其他内部控制监管要求，按照公司实际情况，
健全内部管理、强化信息披露，规范公司运作行为，已经建立了有效的内部控制体系；并根据业务的不
断发展，本年度不断完善和健全公司内控体系，同时通过加强内审部门对内控制度执行情况的监督力度，
保证内控制度得到有效执行。公司《2022 年度内部控制自我评价报告》反映了公司内部控制的建设和实
施情况，报告期公司不存在内部控制设计和执行的重大缺陷。
2、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况
□是 否
十三、公司报告期内对子公司的管理控制情况
整合中遇到的 已采取的解决
公司名称 整合计划 整合进展 解决进展 后续解决计划
问题 措施
不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用
十四、内部控制自我评价报告或内部控制审计报告
1、内控自我评价报告
内部控制评价报告全文披露日期 2023 年 03 月 30 日
内部控制评价报告全文披露索引 详见巨潮资讯网(www.cninfo.com.cn)披露的《2022 年度内部控制评价报告》
纳入评价范围单位资产总额占公司合
99.40%
并财务报表资产总额的比例
纳入评价范围单位营业收入占公司合
98.61%
并财务报表营业收入的比例
缺陷认定标准
类别 财务报告 非财务报告
财务报告重大缺陷的迹象包括： 非财务报告缺陷认定主要以缺陷对业
①公司董事、监事和高级管理人员的 务流程有效性的影响程度、发生的可
舞弊行为； 能性作判定。如果缺陷发生的可能性
②重述以前年度财务报表，以更正由 较小，会降低工作效率或效果、或加
于舞弊或错误导致的重大错报； 大效果的不确定性、或使之偏离预期
定性标准 ③注册会计师发现的却未被公司内部 目标为一般缺陷；如果缺陷发生的可
控制识别的当期财务报告中的重大错 能性较高，会显著降低工作效率或效
报； 果、或显著加大效果的不确定性、或
④审计委员会和审计部对公司的对外 使之显著偏离预期目标为重要缺陷；
财务报告和财务报告内部控制监督无 如果缺陷发生的可能性高，会严重降
效。 低工作效率或效果、或严重加大效果
60
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
财务报告重要缺陷的迹象包括： 的不确定性、或使之严重偏离预期目
①未依照公认会计准则选择和应用会 标为重大缺陷。
计政策；
②对于非常规或特殊交易的账务处理
没有建立相应的控制机制或没有实施
且没有相应的补偿性控制；
③对于期末财务报告过程的控制存在
一项或多项缺陷且不能合理保证编制
的财务报表达到真实、完整的目标。
一般缺陷是指除上述重大缺陷、重要
缺陷之外的其他控制。
定量标准以税前利润、资产总额、营 定量标准以税前利润、资产总额、营
业收入作为衡量指标。 业收入作为衡量指标。
①内部控制缺陷可能导致或导致的损 ①内部控制缺陷可能导致或导致的损
失与利润表相关的，以税前利润指标 失与利润表相关的，以税前利润指标
衡量。如果该缺陷单独或连同其他缺 衡量。如果该缺陷单独或连同其他缺
陷可能导致的财务报告错报金额小于 陷可能导致的财务报告错报金额小于
税前利润的 5%，则认定为一般缺陷； 税前利润的 5%，则认定为一般缺陷；
如果超过税前利润 5%，小于 10%认定 如果超过税前利润 5%，小于 10%认定
为重要缺陷；如果超过税前利润 10% 为重要缺陷；如果超过税前利润 10%
则认定为重大缺陷。 则认定为重大缺陷。
②内部控制缺陷可能导致或导致的损 ②内部控制缺陷可能导致或导致的损
失与资产管理相关的，以资产总额指 失与资产管理相关的，以资产总额指
标衡量。如果该缺陷单独或连同其他 标衡量。如果该缺陷单独或连同其他
定量标准
缺陷可能导致的财务报告错报金额小 缺陷可能导致的财务报告错报金额小
于资产总额的 0.5%，则认定为一般缺 于资产总额的 0.5%，则认定为一般缺
陷；如果超过资产总额 0.5%，小于 1% 陷；如果超过资产总额 0.5%，小于 1%
认定为重要缺陷；如果超过资产总额 认定为重要缺陷；如果超过资产总额
1%则认定为重大缺陷。 1%则认定为重大缺陷。
③内部控制缺陷可能导致或导致的损 ③内部控制缺陷可能导致或导致的损
失与收入相关的，以收入总额指标衡 失与收入相关的，以收入总额指标衡
量。如果该缺陷单独或连同其他缺陷 量。如果该缺陷单独或连同其他缺陷
可能导致的财务报告错报金额小于收 可能导致的财务报告错报金额小于收
入总额的 1%，则认定为一般缺陷；如 入总额的 1%，则认定为一般缺陷；如
果超过收入总额 1%，小于 2%认定为重 果超过收入总额 1%，小于 2%认定为重
要缺陷；如果超过收入总额 2%则认定 要缺陷；如果超过收入总额 2%则认定
为重大缺陷。 为重大缺陷。
财务报告重大缺陷数量（个） 0
非财务报告重大缺陷数量（个） 0
财务报告重要缺陷数量（个） 0
非财务报告重要缺陷数量（个） 0
2、内部控制审计报告
适用 □不适用
内部控制审计报告中的审议意见段
内控审计报告披露情况 披露
内部控制审计报告全文披露日期 2023 年 03 月 30 日
详见巨潮资讯网(www.cninfo.com.cn)披露的《2022 年度
内部控制审计报告全文披露索引
内部控制审计报告》
内控审计报告意见类型 标准无保留意见
非财务报告是否存在重大缺陷 否
会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制审计报告
61
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
□是 否
会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致
是 □否
十五、上市公司治理专项行动自查问题整改情况
不适用。
62
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
第五节 环境和社会责任
一、重大环保问题
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位
□是 否
二、社会责任情况
公司在股东权益保护、职工权益保护、供应商、客户和消费者权益保护、环境保护与可持续发展、 公共关系和社会公益事
业等方面履行社会责任的具体情况，请参见公司于同日披露的《2022 年社会责任报告》。
三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴的情况
公司报告期内暂未开展巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作。
63
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
1、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末
尚未履行完毕的承诺事项
适用 □不适用
承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
股改承诺 无 无 无 无 无
"1、确保上市
公司人员独立
（1）保证上
市公司的总经
理、副总经
理、财务负责
人、董事会秘
书等高级管理
人员在上市公
司专职工作，
不在本公司及
本公司控制的
其他公司中担
任除董事、监
事以外的其他
职务，且不在
本公司及本公
司控制的其他
公司中领薪。
截至公告之
（2）保证上
日，上述承诺
收购报告书或 关于保证上市 市公司的财务
2020 年 08 月 得到了严格履
权益变动报告 大横琴 公司独立性的 人员独立，不
08 日 行，没有发生
书中所作承诺 承诺 在本公司及本
承诺人违反该
公司控制的其
承诺的情形。
他公司中兼职
或领取报酬。
2、确保上市
公司资产独立
完整（1）保
证上市公司具
有独立完整的
资产，上市公
司的资产全部
处于上市公司
的控制之下，
并为上市公司
独立拥有和运
营。保证本公
司及本公司控
制的其他公司
不以任何方式
违法违规占用
上市公司的资
64
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
金、资产。
（2）保证不
以上市公司的
资产为本公司
及本公司控制
的其他公司的
债务违规提供
担保。3、确
保上市公司的
财务独立
（1）保证上
市公司建立独
立的财务部门
和独立的财务
核算体系。
（2）保证上
市公司具有规
范独立的财务
会计制度和对
子公司的财务
管理制度。
（3）保证上
市公司独立在
银行开户，不
与本公司及本
公司控制的其
他公司共用银
行账户。（4）
保证上市公司
能够作出独立
的财务决策，
本公司及本公
司控制的其他
公司不通过违
法违规的方式
干预上市公司
的资金使用、
调度。（5）保
证上市公司依
法独立纳税。
4、确保上市
公司机构独立
（1）保证上
市公司依法建
立健全股份公
司法人治理结
构，拥有独
立、完整的组
织机构。（2）
保证上市公司
的股东大会、
董事会、独立
董事、监事
会、高级管理
人员等依照法
律、法规和公
司章程独立行
使职权。（3）
65
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
保证上市公司
拥有独立、完
整的组织机
构，与本公司
及本公司控制
的其他公司间
不存在机构混
同的情形。
5、确保上市
公司业务独立
（1）保证上
市公司拥有独
立开展经营活
动的资产、人
员、资质和能
力，具有面向
市场独立自主
持续经营的能
力。（2）保证
尽量减少本公
司及本公司控
制的其他公司
与上市公司的
关联交易，无
法避免或有合
理原因的关联
交易则按照公
开、公平、公
正的原则依法
进行。6、保
证上市公司在
其他方面与本
公司及本公司
控制的其他公
司保持独立本
公司保证严格
履行本承诺函
中各项承诺，
如因违反该等
承诺并因此给
上市公司造成
损失的，本公
司将承担相应
的赔偿责任。
"
"1、针对本次
收购完成后与
上市公司存在
的部分业务存
在同业竞争的
截至公告之
情况，本公司
关于避免同业 2020 年 08 月 2023 年 8 月 7 日，承诺人按
大横琴 将自收购完成
竞争的承诺 08 日 日 照承诺推进相
之日起 36 个
关事宜。
月内，结合企
业实际情况及
所处行业特点
与发展状况，
及监管部门皆
66
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
认可的方式履
行相关决策程
序，妥善解决
部分业务同业
竞争的情况。
前述解决方式
包括但不限
于：（1）资产
重组：采取现
金对价或者发
行股份对价等
相关法律法规
允许的不同方
式购买资产、
资产置换、资
产转让或其他
可行的重组方
式；（2）业务
调整：通过资
产交易、业务
划分等不同方
式实现业务区
分，包括但不
限于在业务构
成、服务领域
与客户群体等
方面进行区
分；（3）在法
律法规和相关
政策允许的范
围内其他可行
的解决措施。
在处理存在同
业竞争的业务
的过程中，本
公司将充分尊
重和保障上市
公司中小股东
的利益，并在
获得该等上市
公司的股东大
会及证券监督
管理机关、证
券交易所同意
后，积极推动
实施。2、本
公司将依法采
取必要及可行
的措施来避免
本公司及本公
司控制的其他
企业与上市公
司发生恶性及
不正当的同业
竞争，保证遵
守法律法规规
定及上市公司
的章程，与其
67
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
他股东一样平
等的行使股东
权利、履行股
东义务，充分
尊重上市公司
的独立自主经
营，不会利用
自身控制地位
谋取不当利
益，限制任何
上市公司正常
的商业机会或
发展，并将公
正对待各相关
企业，按照其
自身形成的核
心竞争优势，
依照市场商业
原则参与公平
竞争，不损害
上市公司和其
他股东的合法
利益。3、在
上市公司审议
是否与本公司
及本公司控制
的下属企业存
在同业竞争的
董事会或股东
大会上，本公
司将按规定进
行回避不参与
表决。4、如
上市公司认定
本公司或本公
司控股、实际
控制的其他企
业正在或将要
从事的业务与
上市公司存在
同业竞争，则
本公司将在上
市公司提出异
议后自行或要
求相关企业及
时转让或终止
上述业务。
5、本公司保
证严格遵守中
国证券监督管
理委员会、证
券交易所有关
规定及《公司
章程》等公司
管理制度的规
定，与其他股
东一样平等地
行使股东权
68
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
利、履行股东
义务，不利用
本公司对上市
公司的控制地
位谋取不当利
益，不损害上
市公司和其他
股东的合法权
益。如违反上
述承诺给上市
公司造成损
失，本公司将
向上市公司进
行赔偿。"
"1、截至本承
诺出具之日，
本公司及本公
司控制的其他
公司与上市公
司之间不存在
其他关联交易
或依照法律法
规应披露而未
披露的关联交
易。2、本次
权益变动完成
后，本公司及
本公司控制的
其他公司将按
法律、法规及
其他规范性文
件规定的要求
尽可能避免、
减少与上市公 截至公告之
司的关联交 日，上述承诺
关于关联交易 易；对于无法 2020 年 08 月 得到了严格履
大横琴
的承诺 避免或有合理 08 日 行，没有发生
原因而发生的 承诺人违反该
关联交易，本 承诺的情形。
公司及本公司
控制的其他公
司将遵循市场
公正、公平、
公开的原则，
与上市公司依
法签订协议，
履行合法程
序，按照有关
法律、法规、
其他规范性文
件及上市公司
章程等规定，
依法履行相关
内部决策程序
并及时履行信
息披露义务，
保证关联交易
定价公允、合
69
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
理，交易条件
公平，保证不
利用关联交易
非法转移上市
公司的资金、
利润，亦不利
用该等交易从
事任何损害上
市公司及其他
股东合法权益
的行为。 3、
本承诺在本公
司作为上市公
司直接/间接
控股股东期间
持续有效。本
公司保证严格
履行本承诺函
中各项承诺，
如因违反该等
承诺并因此给
上市公司造成
损失的，本公
司将承担相应
的赔偿责任。
"
资产重组时所
无 无 无 无 无
作承诺
（一）合伙企
业保证并承
诺，合伙企业
参与认购世联
行非公开发行
的股份的认购
资金全部源于
全体合伙人对
合伙企业的合
法自有资金投
入。（二）合
伙企业保证并
截至公告之
承诺，合伙企
深圳众志联高 日，上述承诺
首次公开发行 业参与认购世
投资管理合伙 2014 年 12 月 得到了严格履
或再融资时所 再融资承诺 联行本次非公
企业（有限合 02 日 行，没有发生
作承诺 开发行的股份
伙） 承诺人违反该
的认购资金将
承诺的情形。
在世联行向中
国证监会报送
发行方案前全
部募集到位。
（三）合伙企
业保证并承
诺，在合伙企
业与世联行签
署的《附条件
生效的股份认
购合同》约定
的股份锁定期
70
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
内，合伙企业
全体合伙人不
得转让其持有
的合伙份额或
退出合伙企
业。（四）合
伙企业全体合
伙人作出如下
不可撤销承
诺：1. 若本
人将本人直接
或间接持有的
世联行的股份
在买入后六个
月内卖出，或
者在卖出后六
个月内又买
入，由此所得
收益归世联行
所有，世联行
董事会有权收
回本人所得收
益，本人将无
条件向世联行
上缴本人所得
收益。2. 本
人不会利用本
人知悉或因本
人在世联行担
任的职务可能
知悉的世联行
内幕信息从事
证券交易活
动，也不会以
协助、指使、
教唆等其他任
何方式使其他
与世联行或世
联行董事、监
事、高级管理
人员有特殊关
系，可能获知
内幕信息的自
然人、法人或
其他组织因获
知内幕信息而
买卖世联行股
份及其衍生品
种。3. 本人
将严格按照
《公司法》、
《证券法》、
《上市公司董
事、监事和高
级管理人员所
持本公司股份
及其变动管理
规则》、《深圳
71
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
证券交易所上
市公司董事、
监事和高级管
理人员所持本
公司股份及其
变动管理业务
指引》法律、
行政法规、规
范性文件及深
交所业务规则
及《深圳世联
行地产顾问股
份有限公司章
程》的相关规
定，（1）向世
联行申报本人
直接或间接所
持有的世联行
的股份及其变
动情况，在本
人任职期间每
年转让的股份
不超过本人直
接或间接所持
有世联行股份
总数的 25%。
（2）自本人
向世联行申报
离任日起六个
月内不转让本
人直接或间接
持有及新增的
世联行股份。
（3）本人应
在买卖世联行
股份及其衍生
品种的 2 个交
易日内，通过
世联行董事会
向深交所申
报，并在深交
所指定网站进
行公告。公告
内容包括：①
上年末所持世
联行股份数
量；②上年末
至本次变动前
每次股份变动
的日期、数
量、价格；③
本次变动前持
股数量；④本
次股份变动的
日期、数量、
价格；⑤变动
后的持股数
量；⑥深交所
72
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
要求披露的其
他事项。（4）
在下列期间不
买卖世联行股
票：①世联行
定期报告公告
前 30 日内，
因特殊原因推
迟公告日期
的，自原公告
日前 30 日起
至最终公告
日；②世联行
业绩预告、业
绩快报公告前
10 日内；③自
可能对世联行
股票交易价格
产生重大影响
的重大事项发
生之日或在决
策过程中，至
依法披露后 2
个交易日内；
④深交所规定
的其他期间。
（5）若本人
直接或间接持
有的世联行股
份及其变动比
例达到《上市
公司收购管理
办法》规定
的，还应当按
照《上市公司
收购管理办
法》等相关法
律、行政法
规、部门规章
和深交所业务
规则的规定履
行报告和披露
等义务。（6）
其他有关法
律、行政法
规、规范性文
件及深交所业
务规则中关于
高管持股变动
管理规则等相
关规定的义
务。4. 合
伙企业/本人
将严格按照
《上市公司收
购管理办法》
等有关法律、
行政法规、规
73
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
范性文件及深
交所业务规则
和《深圳世联
行地产顾问股
份有限公司章
程》的规定，
在履行重大权
益变动信息披
露、要约收购
等法定义务
时，将关联合
伙人与合伙企
业认定为一致
行动人，将关
联合伙人直接
或间接持有的
世联行股票数
量与合伙企业
持有的世联行
股票数量合并
计算。普通合
伙人应当提
醒、督促与世
联行存在关联
关系的有限合
伙人履行上述
义务并采取以
下措施保证关
联有限合伙人
履行上述义
务：（1）普通
合伙人在知悉
相关重大权益
变动、触发要
约收购等事宜
时，应及时提
醒并通告与世
联行存在关联
关系的有限合
伙人向世联行
履行相关报告
义务；（2）若
与世联行存在
关联关系的有
限合伙人在接
到前述通告
后，未及时履
行相关报告义
务的，普通合
伙人应主动向
世联行、证券
监管机构、深
交所等报告其
知悉的重大权
益变动、触发
要约收购等情
形，并配合世
联行履行相关
74
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
信息披露义
务；若合伙企
业普通合伙人
未能按照合伙
协议及其补充
协议约定履行
上述义务，则
其应承担由此
给世联行及其
股东造成的损
失，但其能够
证明自己无过
错的情形除
外。（五）合
伙企业全体合
伙人之间不存
在分级收益等
结构化安排，
并保证在合伙
企业持有世联
行股份期间，
全体合伙人之
间不会存在分
级收益等结构
化安排。
（一）本人目
前担任世联行
董事、总经理
职务，任期自
2013 年 9 月
12 日起至
2016 年 9 月
11 日止。
（二）本人目
前持有合伙企
业 300 万元出
资额，占合伙
企业出资总额
的比例为
截至公告之
60%，且担任
日，上述承诺
合伙企业执行
2014 年 12 月 得到了严格履
朱敏 再融资承诺 事务合伙人。
02 日 行，没有发生
（三）本人与
承诺人违反该
合伙企业其他
承诺的情形。
合伙人签署的
合伙企业合伙
协议及其补充
协议均为本人
真实意思表
示。（四）本
人保证并承
诺，合伙企业
参与认购世联
行非公开发行
的股份的认购
资金全部源于
合伙人对合伙
企业的合法自
75
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
有资金投入，
且合伙企业参
与认购世联行
本次非公开发
行的股份的认
购资金将在世
联行向中国证
监会报送发行
方案前全部募
集到位。
（五）本人保
证并承诺，在
合伙企业与世
联行签署的
《附条件生效
的股份认购合
同》约定的股
份锁定期内，
本人不转让本
人持有的合伙
企业份额或退
出合伙企业。
（六）本人保
证并承诺：1.
若本人将本人
直接或间接持
有的世联行的
股份在买入后
六个月内卖
出，或者在卖
出后六个月内
又买入，由此
所得收益归世
联行所有，世
联行董事会有
权收回本人所
得收益，本人
将无条件向世
联行上缴本人
所得收益。2.
本人不会利用
本人知悉或因
本人在世联行
担任的职务可
能知悉的世联
行内幕信息从
事证券交易活
动，也不会以
协助、指使、
教唆等其他任
何方式使其他
与世联行或世
联行董事、监
事、高级管理
人员有特殊关
系，可能获知
内幕信息的自
然人、法人或
76
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
其他组织因获
知内幕信息而
买卖世联行股
份及其衍生品
种。3.本人将
严格按照《公
司法》、《证券
法》、《上市公
司董事、监事
和高级管理人
员所持本公司
股份及其变动
管理规则》、
《深圳证券交
易所上市公司
董事、监事和
高级管理人员
所持本公司股
份及其变动管
理业务指引》
法律、行政法
规、规范性文
件及深交所业
务规则及《深
圳世联行地产
顾问股份有限
公司章程》的
相关规定，
（1）向世联
行申报本人直
接或间接所持
有的世联行的
股份及其变动
情况，在本人
任职期间每年
转让的股份不
超过本人直接
或间接所持有
世联行股份总
数的 25%。
（2）自本人
向世联行申报
离任日起六个
月内不转让本
人直接或间接
持有及新增的
世联行股份。
（3）本人应
在买卖世联行
股份及其衍生
品种的 2 个交
易日内，通过
世联行董事会
向深交所申
报，并在深交
所指定网站进
行公告。公告
内容包括：①
77
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
上年末所持世
联行股份数
量；②上年末
至本次变动前
每次股份变动
的日期、数
量、价格；③
本次变动前持
股数量；④本
次股份变动的
日期、数量、
价格；⑤变动
后的持股数
量；⑥深交所
要求披露的其
他事项。（4）
在下列期间不
买卖世联行股
票：①世联行
定期报告公告
前 30 日内，
因特殊原因推
迟公告日期
的，自原公告
日前 30 日起
至最终公告
日；②世联行
业绩预告、业
绩快报公告前
10 日内；③自
可能对世联行
股票交易价格
产生重大影响
的重大事项发
生之日或在决
策过程中，至
依法披露后 2
个交易日内；
④深交所规定
的其他期间。
（5）若本人
直接或间接持
有的世联行股
份及其变动比
例达到《上市
公司收购管理
办法》规定
的，还应当按
照《上市公司
收购管理办
法》等相关法
律、行政法
规、部门规章
和深交所业务
规则的规定履
行报告和披露
等义务。（6）
其他有关法
78
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
律、行政法
规、规范性文
件及深交所业
务规则中关于
高管持股变动
管理规则等相
关规定的义
务。4. 本
人将严格按照
《上市公司收
购管理办法》
等有关法律、
行政法规、规
范性文件及深
交所业务规则
和《深圳世联
行地产顾问股
份有限公司章
程》的规定，
在履行重大权
益变动信息披
露、要约收购
等法定义务
时，将本人与
合伙企业认定
为一致行动
人，将本人直
接或间接持有
的世联行股票
数量与合伙企
业持有的世联
行股票数量合
并计算。本人
作为合伙企业
普通合伙人，
将提醒、督促
与世联行存在
关联关系的有
限合伙人履行
上述义务并采
取以下措施保
证关联有限合
伙人履行上述
义务：（1）本
人在知悉相关
重大权益变
动、触发要约
收购等事宜
时，应及时提
醒并通告与世
联行存在关联
关系的有限合
伙人向世联行
履行相关报告
义务；（2）若
与世联行存在
关联关系的有
限合伙人在接
79
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
到前述通告
后，未及时履
行相关报告义
务的，本人将
主动向世联
行、证券监管
机构、深交所
等报告其知悉
的重大权益变
动、触发要约
收购等情形，
并配合世联行
履行相关信息
披露义务；若
本人未能按照
合伙协议及其
补充协议约定
履行上述义
务，则本人将
承担由此给世
联行及其股东
造成的损失，
但其能够证明
本人无过错的
情形除外。
（七）本人保
证并承诺，本
人与合伙企业
其他合伙人之
间不存在分级
收益等结构化
安排，并保证
在合伙企业持
有世联行股份
期间，本人与
合伙企业其他
合伙人之间不
会存在分级收
益等结构化安
排。（八）本
人保证上述声
明及承诺事项
的真实性、准
确性和完整
性，并愿意承
担相应的法律
责任。
公司董事陈劲
松在 IPO 时承
诺：在本人担
任深圳世联地
产顾问股份有
2009 年 08 月
陈劲松 IPO 时承诺 限公司的董事 担任董事期间 严格履行中。
14 日
期间，每年转
让深圳世联地
产顾问股份有
限公司的股份
不超过其所持
80
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
有股份总数的
25%；在离职
后半年内不转
让其所持有的
深圳世联地产
顾问股份有限
公司的股份。
股权激励承诺 无 无 无 无 无
(1)依照中国
法律法规被确
认为世联行的
股东、或被法
律法规认定为
实际控制人、
关联方期间，
将不会在中国
境内或境外以
任何方式（包
括但不限于单
独经营、通过
合资经营或拥
有另一公司或
企业的股权及
其它权益）直
接或间接从事
或参与任何与
世联行构成竞
争的任何业务
世联地产顾问 截至公告之
或活动，不以
（中国）有限 日，上述承诺
任何方式从事
公司;Fortune 关于同业竞争 2007 年 12 月 得到了严格履
或参与生产任
Hill Asia 的承诺 10 日 行，没有发生
其他对公司中 何与世联行产
Limited;陈劲 承诺人违反该
小股东所作承 品相同、相似
松;佟捷 承诺的情形。
诺 或可能取代世
联行产品的业
务活动；(2)
如从任何第三
方获得的商业
机会与世联行
经营的业务有
竞争或可能竞
争，则本公司
或本人将立即
通知世联行，
并将该商业机
会让予世联
行；(3)承诺
不利用任何方
式从事影响或
可能影响世联
行经营、发展
的业务或活
动。
本人向深圳证 截至公告之
公司董事、监
券交易所承 2019 年 10 月 日，上述承诺
事及高级管理 任职承诺
诺：一、本人 09 日 得到了严格履
人员
在履行上市公 行，没有发生
81
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
司董事/监事/ 承诺人违反该
高管的职责 承诺的情形。
时，将遵守并
促使本公司和
本人的授权人
遵守国家法
律、行政法规
和部门规章等
有关规定，履
行忠实、勤勉
尽责的义务。
二、本人在履
行上市公司董
事/监事/高管
的职责时，将
遵守并促使本
公司和本人的
授权人遵守中
国证监会发布
的部门规章、
规范性文件的
有关规定。
三、本人在履
行上市公司董
事/监事/高管
的职责时，将
遵守并促使本
公司和本人的
授权人遵守
《深圳证券交
易所股票上市
规则》和深圳
证券交易所发
布的其他业务
规则、细则、
指引和通知
等。四、本人
在履行上市公
司董事/监事/
高管的职责
时，将遵守并
促使本公司和
本人的授权人
遵守《公司章
程》。五、本
人接受深圳证
券交易所的监
管，包括及
时、如实地答
复深圳证券交
易所向本人提
出的任何问
题，及时提供
《深圳证券交
易所股票上市
规则》等业务
规则、细则、
指引和通知规
82
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
定应当报送的
资料及要求提
供的其他文件
的正本或者副
本，并出席本
人被要求出席
的会议。六、
本人授权深圳
证券交易所将
本人提供的承
诺与声明的资
料向中国证监
会报告。七、
本人将按要求
参加中国证监
会和深圳证券
交易所组织的
专业培训。
八、本人如违
反上述承诺，
愿意承担由此
引起的一切法
律责任和接受
深圳证券交易
所的任何处
分。九、本人
因履行上市公
司董事/监事/
高管的职责或
者本承诺而与
深圳证券交易
所发生争议提
起诉讼时，由
深圳证券交易
所住所地法院
管辖。
其他承诺 无 无 无 无 无
承诺是否按时
是
履行
如承诺超期未
履行完毕的，
应当详细说明
未完成履行的 无
具体原因及下
一步的工作计
划
2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预测及
其原因做出说明
□适用 不适用
二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□适用 不适用
83
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。
三、违规对外担保情况
□适用 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
四、董事会对最近一期“非标准审计报告”相关情况的说明
□适用 不适用
五、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的
说明
□适用 不适用
六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况说明
□适用 不适用
公司报告期无会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况。
七、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
适用 □不适用
1、本报告期没有通过非同一控制下企业合并取得的子公司。
2、本报告期没有通过同一控制下企业合并取得的子公司。
3、处置子公司
处置价款与处置
股权处置 股权处置
子公司名称 股权处置价款 丧失控制权的时点 投资对应的净资
比例 方式
产份额的差额
杭州世君房地产咨询有限公司(以下简称“杭州
14,000,000.00 100.00% 转让 2022 年 1 月 31 日 12,218,814.71
世君”)
山东红璞酒店管理有限公司 0.00 100.00% 转让 2022 年 3 月 31 日 -928,690.45
广州世君房地产咨询有限公司(以下简称“广州
0.00 100.00% 转让 2022 年 5 月 9 日 15,891,827.46
世君”)
昆明红璞公寓管理有限公司 0.00 100.00% 转让 2022 年 5 月 11 日 8,854,965.66
深圳世联荣华装饰设计工程科技有限公司 305,449.96 60.00% 转让 2022 年 6 月 23 日 5,489.58
武汉世联源正商业运营管理有限公司(以下简称
33,607.98 25.00% 转让 2022 年 7 月 4 日 35,675,614.64
“武汉世联源正”)
重庆红璞礼遇酒店管理有限公司 0.00 70.00% 转让 2022 年 8 月 12 日 9,042,284.15
赣州南星开发有限公司 1.00 51.00% 转让 2022 年 11 月 9 日 1.00
1）杭州世君下辖控股子公司杭州世联瑞铂商业管理有限公司、杭州世联润友房地产咨询有限公司的控制权一并丧失其控制
权；
2）广州世君下辖全资子公司广州世君腾跃信息科技有限公司的控制权一并丧失其控制权；
3）武汉世联源正下辖控股子公司武汉世联君汇空间商业管理有限公司的控制权一并丧失其控制权；
84
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
4、其他原因的合并范围变动
公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例 变动原因
惠州纵创电子商务有限公司 惠州 惠州 电子商务 100.00% 投资新设
惠州倬富电子商务有限公司 惠州 惠州 电子商务 100.00% 投资新设
赣州先峰居善科技有限公司 赣州 赣州 电子商务 51.00% 投资新设
商丘帜远企业管理咨询有限公司 商丘 商丘 金融服务 100.00% 投资新设
福州世联郑和物业管理有限公司 福州 福州 资产服务 47.30% 投资新设
中山市小样信息科技服务有限公司 中山 中山 资产服务 38.02% 投资新设
福州世联新玺物业管理有限公司 福州 福州 资产服务 51.00% 投资新设
成都世联行城市管理服务有限公司 成都 成都 资产服务 100.00% 投资新设
珠海横琴世联嘉实企业管理有限公司 珠海 珠海 资产服务 100.00% 投资新设
福州仓山世联福杉物业管理有限公司 福州 福州 资产服务 51.00% 投资新设
柳州世联保安服务有限公司 柳州 柳州 资产服务 51.00% 投资新设
上海世联卓群数据服务有限公司 上海 上海 房地产中介 100.00% 投资新设
济南世华合兴管理服务有限公司 济南 济南 资产服务 38.51% 投资新设
珠海横琴世联嘉诚企业管理有限公司 珠海 珠海 资产服务 100.00% 投资新设
珠海世纪联行物业管理有限公司 珠海 珠海 资产服务 51.00% 收购资产
柳州世联物业管理有限公司 柳州 柳州 资产服务 51.00% 收购资产
柳州世联万力文化旅游投资有限公司 柳州 柳州 资产服务 35.70% 收购资产
武汉都市世联资产管理有限公司 武汉 武汉 资产服务 46.37% 委托表决权到期终止
惠州世佰联房地产顾问有限公司 惠州 惠州 房地产中介 100.00% 工商注销
天津世联君汇不动产管理服务有限公司 天津 天津 资产服务 92.74% 工商注销
昆山世联君汇商业运营管理有限公司 昆山 昆山 资产服务 92.74% 工商注销
武汉小恐龙科技有限公司 武汉 武汉 房地产中介 92.74% 工商注销
福建平潭世恒城市公共资源管理有限公司 福建 福建 资产服务 51.00% 工商注销
合肥红璞观远公寓管理有限公司 合肥 合肥 资产服务 70.00% 工商注销
南宁红璞房屋租赁有限公司 南宁 南宁 资产服务 100.00% 工商注销
成都市红璞时代酒店管理有限公司 成都 成都 资产服务 100.00% 工商注销
徐州红璞公寓管理有限公司 徐州 徐州 资产服务 100.00% 工商注销
南京世鑫酒店管理有限公司 南京 南京 资产服务 70.00% 工商注销
南昌世联集房商业管理有限公司 南昌 南昌 资产服务 100.00% 工商注销
重庆集房商业管理有限公司 重庆 重庆 资产服务 100.00% 工商注销
惠州世联集房公寓管理有限公司 惠州 惠州 资产服务 100.00% 工商注销
合肥世联集房地产运营管理有限公司 合肥 合肥 资产服务 100.00% 工商注销
桂林市红璞礼遇酒店管理有限公司 桂林 桂林 资产服务 100.00% 工商注销
昆明世联商务咨询有限公司 昆明 昆明 房地产中介 100.00% 工商注销
广西世联松塔装饰工程有限责任公司 广西 广西 装修服务 100.00% 工商注销
四川世联松塔装饰设计有限责任公司 四川 四川 装修服务 100.00% 工商注销
昆明世联松塔装饰工程有限责任公司 昆明 昆明 装修服务 100.00% 工商注销
湖北世联松塔装饰有限公司 湖北 湖北 装修服务 100.00% 工商注销
常德三湘世联房地产咨询有限公司 常德 常德 房地产中介 51.00% 工商注销
深圳富景慧思投资管理有限公司 深圳 深圳 投资管理 100.00% 工商注销
广州盛泽按揭服务有限公司 广州 广州 金融服务 100.00% 工商注销
85
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
天津盛泽万家房地产经纪有限公司 天津 天津 金融服务 100.00% 工商注销
合肥世联卓群商务管理有限公司 合肥 合肥 房地产中介 100.00% 工商注销
张家口世联兴业房地产经纪有限公司 张家口 张家口 房地产中介 100.00% 工商注销
武汉世联先锋房地产顾问有限公司 武汉 武汉 房地产中介 100.00% 工商注销
三明世联泽家物业管理有限公司 三明 三明 资产服务 28.38% 工商注销
SHIJU (HK) LIMITED 香港 香港 房地产中介 51.00% 工商注销
八、聘任、解聘会计师事务所情况
现聘任的会计师事务所
境内会计师事务所名称 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬（万元） 199.2
境内会计师事务所审计服务的连续年限 14 年
境内会计师事务所注册会计师姓名 郭晋龙、吴益羽
境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限 郭晋龙 2 年、吴益羽 3 年
当期是否改聘会计师事务所
□是 否
聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况
适用 □不适用
本报告期，公司根据《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 1 号——主板上市公司规范运作》要求，聘请信永中和会
计师事务所（特殊普通合伙）对公司内部控制进行审计，内部控制审计费用为 30 万元。
九、年度报告披露后面临退市情况
□适用 不适用
十、破产重整相关事项
□适用 不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
十一、重大诉讼、仲裁事项
适用 □不适用
是
诉讼 否
(仲 形 诉讼(仲裁)
涉案金额 诉讼(仲裁)进 诉讼(仲裁)审理结果 披露
裁) 成 判决执行情 披露索引
（万元） 展 及影响 日期
基本 预 况
情况 计
负
86
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
债
部分案件已结
调解结案案件：大部
案，部分案件 部分案件执
分案件开发商向我司
大交 已判决执行 行完毕，部 2023 详见巨潮资讯网
支付服务费，个别案
易业 中，部分案件 分案件待执 年 01 www.cninfo.com.cn《关
27,590.51 否 件我司支付服务费；
务诉 在一审、二审 行，部分案 月 20 于累计诉讼情况的公
诉讼审理案件：判决
讼 阶段，部分案 件我司申请 日 告》
被告开发商支付我司
件已立案、待 强制执行。
服务费。
开庭。
部分案件执
判决被告向我司归还
金融 部分案件已结 行完毕，部
欠款。已结案（含胜 2023 详见巨潮资讯网
业务 案，部分案件 分案件已胜
诉以及庭外和解还清 年 01 www.cninfo.com.cn《关
贷款 702.17 否 已判决执行 诉待执行，
逾期欠款或还清全部 月 20 于累计诉讼情况的公
类诉 中，部分案件 部分案件我
贷款约 5%，涉及金 日 告》
讼 在一审阶段 司申请强制
额约 34.46 万元。
执行。
大资 部分案件在一 2023 详见巨潮资讯网
管业 审阶段，部分 案件尚未判 年 01 www.cninfo.com.cn《关
249.52 否 案件尚未判决
务诉 案件已立案、 决 月 20 于累计诉讼情况的公
讼 待开庭。 日 告》
部分案件已结
案，部分案件 2023 详见巨潮资讯网
劳动 案件判决我司支付部
在一审、二审 案件执行完 年 01 www.cninfo.com.cn《关
争议 570.32 否 分费用，驳回原告部
阶段，部分案 毕 月 20 于累计诉讼情况的公
纠纷 分诉求
件已立案、待 日 告》
开庭。
十二、处罚及整改情况
适用 □不适用
调查处
名称/姓名 类型 原因 结论（如有） 披露日期 披露索引
罚类型
收到上述警示函后，公司及相
关责任人高度重视警示函中指
详见巨潮资讯
出的问题，深刻反思公司在规
网
1、未按规定披 范运作及信息披露工作中存在
www.cninfo.c
陈劲松、胡 露重大会计估 的不足，在今后的经营管理中
高级 om.cn《关于
嘉、朱敏、王 计变更 将认真吸取教训，加强对相关 2022 年 12
管理 其他 公司及相关人
正宇、薛文、 2、未按规定审 法律法规和规范性文件的学 月 14 日
人员 员收到深圳证
袁鸿昌 议和披露关联 习，持续完善内部控制体系建
监局警示函的
交易 设，不断提高公司规范运作水
公告》（2022-
平及信息披露质量，杜绝此类
042）
事件的再次发生，维护公司及
全体股东的利益。
十三、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
□适用 不适用
十四、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
□适用 不适用
87
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
公司报告期未发生与日常经营相关的关联交易。
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易
□适用 不适用
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
3、共同对外投资的关联交易
□适用 不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
4、关联债权债务往来
适用 □不适用
是否存在非经营性关联债权债务往来
□是 否
公司报告期不存在非经营性关联债权债务往来。
5、与存在关联关系的财务公司的往来情况
□适用 不适用
公司与存在关联关系的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况
□适用 不适用
公司控股的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
7、其他重大关联交易
适用 □不适用
本报告期无其他重大关联交易。
重大关联交易临时报告披露网站相关查询
临时公告名称 临时公告披露日期 临时公告披露网站名称
具体详见公司于 2022 年 8 月 29 日刊登于《证券时报》和巨潮
关于追认关联交易事项的公告 2022 年 08 月 29 日 资讯网（http://www.cninfo.com.cn)的《关于追认关联交易
事项的公告》
88
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
十五、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1） 托管情况
□适用 不适用
公司报告期不存在托管情况。
（2） 承包情况
□适用 不适用
公司报告期不存在承包情况。
（3） 租赁情况
□适用 不适用
公司报告期不存在租赁情况。
2、重大担保
适用 □不适用
单位：万元
公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保额 反担保
担保物 是否为
担保对 度相关 担保额 实际发 实际担 担保类 情况 是否履
（如 担保期 关联方
象名称 公告披 度 生日期 保金额 型 （如 行完毕
有） 担保
露日期 有）
（1）从
反担保
合同生
效之日
起至担
保协议
书项下
债务履
行期届
满（或
一般保
2019 年 高新投
证、连
公司 11 月 27 50,000 0 宣布债 是 否
带责任
日 务提前
保证
到期
日）后
两年/三
年止
（具体
以相应
合同约
定为
准）；
（2）担
89
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
保协议
书约定
债务人
分期履
行还款
义务
的，或
对债务
人的不
同债务
约定有
不同的
履行期
限的，
均自反
担保合
同生效
之日起
至担保
协议书
项下最
后一期
债务履
行期限
届满
（或高
新投宣
布债务
提前到
期日）
后两年
止。
主合同
项下债
务人债
2021 年
连带责 务履行
公司 01 月 20 10,000 0 是 否
任保证 期限届
日
满之日
起三
年。
主债权
2021 年 2021 年 发生期
连带责
公司 01 月 20 10,000 05 月 12 0 间届满 否
任保证
日 日 之日起
两年。
为主合
同下被
担保债
务的履
行期届
2021 年 2021 年 满（含
连带责
公司 07 月 17 10,000 12 月 01 0 约定期 是 否
任保证
日 日 限届满
以及 依
照约定
或法律
法规的
规定提
90
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
前到
期）之
日起三
年。
从合同
生效日
起直至
主合同
项下各
具体授
信的债
务履行
期限 届
满日后
另加两
年。每
2021 年 一具体
连带责
公司 07 月 17 10,000 0 授信的 是 否
任保证
日 保证期
间单独
计算，
任一具
体授信
展期，
则 保证
期间延
续至展
期期间
届满后
另加两
年。
主债权
2021 年 2021 年 发生期
连带责
公司 08 月 25 40,000 10 月 01 0 间届满 是 否
任保证
日 日 之日起
两年。
合同项
下所担
保的债
务逐笔
单独计
算保证
2022 年 2022 年 期间，
公司 10 月 26 40,000 05 月 07 6,000 各债务 否 否
日 日 保证期
间为该
笔债务
履行期
限届满
之日起
三年。
主合同
项下债
2022 年 务履行
公司 12 月 12 10,000 0 期限届 否 否
日 满之日
起三
年。
91
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
为主合
同下被
担保债
务的履
行期届
满（含
约定期
2022 年 2022 年 限届满
公司 12 月 12 10,000 06 月 23 10,000 以及依 否 否
日 日 照约定
或法律
法规的
规定提
前到
期）之
日起三
年。
报告期内审批的对 报告期内对外担保
外担保额度合计 60,000 实际发生额合计 46,000
（A1） （A2）
报告期末已审批的 报告期末实际对外
对外担保额度合计 190,000 担保余额合计 16,000
（A3） （A4）
公司对子公司的担保情况
担保额 反担保
担保物 是否为
担保对 度相关 担保额 实际发 实际担 担保类 情况 是否履
（如 担保期 关联方
象名称 公告披 度 生日期 保金额 型 （如 行完毕
有） 担保
露日期 有）
为自担
保书生
效之日
起至
《授信
协议》
项下每
笔贷款
或其他
融资或
招商银
行深圳
分行受
2021 年
世联小 连带责 让的应
07 月 17 20,000 0 是 否
贷 任保证 收账款
日
债权的
到期日
或每笔
垫款的
垫 款日
另加三
年。任
一项具
体授信
展期，
则保证
期间延
续至展
92
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
期期间
届满后
另加三
年止。
自《保
证合
同》生
效之日
起至主
合同项
下的债
务履行
期限届
满之日
起三年
止。甲
2021 年 2022 年 方同意
世联松 连带责
11 月 26 5,800 01 月 14 5,510 债权期 否 否
塔 任保证
日 日 限延展
的，保
证期间
至展期
协议或
补充协
议重新
约定的
债务履
行期限
届满之
日起三
年止。
报告期内审批对子 报告期内对子公司
公司担保额度合计 0 担保实际发生额合 5,800
（B1） 计（B2）
报告期末已审批的 报告期末对子公司
对子公司担保额度 25,800 实际担保余额合计 5,510
合计（B3） （B4）
子公司对子公司的担保情况
担保额 反担保
担保物 是否为
担保对 度相关 担保额 实际发 实际担 担保类 情况 是否履
（如 担保期 关联方
象名称 公告披 度 生日期 保金额 型 （如 行完毕
有） 担保
露日期 有）
报告期内审批对子 报告期内对子公司
公司担保额度合计 0 担保实际发生额合 0
（C1） 计（C2）
报告期末已审批的 报告期末对子公司
对子公司担保额度 0 实际担保余额合计 0
合计（C3） （C4）
公司担保总额（即前三大项的合计）
报告期内审批担保 报告期内担保实际
额度合计 60,000 发生额合计 51,800
（A1+B1+C1） （A2+B2+C2）
报告期末已审批的 报告期末实际担保
215,800 21,510
担保额度合计 余额合计
93
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
（A3+B3+C3） （A4+B4+C4）
实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资
6.40%
产的比例
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保
0
的余额（D）
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担
5,510
保对象提供的债务担保余额（E）
担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 0
上述三项担保金额合计（D+E+F） 5,510
对未到期担保合同，报告期内发生担保责
任或有证据表明有可能承担连带清偿责任 无
的情况说明（如有）
违反规定程序对外提供担保的说明（如
无
有）
采用复合方式担保的具体情况说明
3、委托他人进行现金资产管理情况
（1） 委托理财情况
□适用 不适用
公司报告期不存在委托理财。
（2） 委托贷款情况
□适用 不适用
公司报告期不存在委托贷款。
4、其他重大合同
□适用 不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
十六、其他重大事项的说明
□适用 不适用
十七、公司子公司重大事项
□适用 不适用
94
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
第七节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
1、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
公积
发行
数量 比例 送股 金转 其他 小计 数量 比例
新股
股
一、
有限
- -
售条 19,136,386.00 0.94% 0.00 0.00 0.00 18,592,155.00 0.91%
544,231.00 544,231.00
件股
份
1、
国家 0.00 0.00% 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00%
持股
2、
国有
0.00 0.00% 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00%
法人
持股
3、
其他 - -
5,411,679.00 0.27% 0.00 0.00 0.00 4,867,448.00 0.24%
内资 544,231.00 544,231.00
持股
其
中：
境内 0.00 0.00% 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00%
法人
持股
境内
自然 - -
5,411,679.00 0.27% 0.00 0.00 0.00 4,867,448.00 0.24%
人持 544,231.00 544,231.00
股
4、外
资持 13,724,707.00 0.67% 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 13,724,707.00 0.67%
股
其
中：
境外 0.00 0.00% 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00%
法人
持股
境外
自然
13,724,707.00 0.67% 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 13,724,707.00 0.67%
人持
股
二、
2,014,442,686.00 99.06% 0.00 0.00 0.00 544,231.00 544,231.00 2,014,986,917.00 99.09%
无限
95
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
售条
件股
份
1、人
民币
2,014,442,686.00 99.06% 0.00 0.00 0.00 544,231.00 544,231.00 2,014,986,917.00 99.09%
普通
股
2、境
内上
市的 0.00 0.00% 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00%
外资
股
3、境
外上
市的 0.00 0.00% 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00%
外资
股
4、其
0.00 0.00% 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00%
他
三、
股份 2,033,579,072.00 100.00% 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2,033,579,072.00 100.00%
总数
股份变动的原因
□适用 不适用
股份变动的批准情况
□适用 不适用
股份变动的过户情况
□适用 不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
□适用 不适用
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 不适用
2、限售股份变动情况
适用 □不适用
单位：股
本期增加 本期解除
股东名称 期初限售股数 期末限售股数 限售原因 解除限售日期
限售股数 限售股数
陈劲松 13,724,707 0 0 13,724,707 高管锁定股 按照高管股份管理的相关规定
朱敏 1,314,706 0 0 1,314,706 高管锁定股 按照高管股份管理的相关规定
袁鸿昌 1,857,049 0 0 1,857,049 高管锁定股 按照高管股份管理的相关规定
李荣 330,075 0 82,519 247,556 高管锁定股 按照高管股份管理的相关规定
焦安平 63,000 0 0 63,000 高管锁定股 按照高管股份管理的相关规定
合计 17,289,537.00 0.00 82,519.00 17,207,018.00 -- --
96
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
二、证券发行与上市情况
1、报告期内证券发行（不含优先股）情况
□适用 不适用
2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明
□适用 不适用
3、现存的内部职工股情况
□适用 不适用
三、股东和实际控制人情况
1、公司股东数量及持股情况
单位：股
年度报
报告
告披露 报告期末表
期末 年度报告披露日前上
日前上 决权恢复的
普通 一月末表决权恢复的
63,615 一月末 63,827 优先股股东 0 0
股股 优先股股东总数（如
普通股 总数（如有）
东总 有）（参见注 8）
股东总 （参见注 8）
数
数
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况
质押、标记或冻结情
况
股东 股东性 持股比 报告期末持股数 报告期内增 持有有限售条 持有无限售条件 股
名称 质 例 量 减变动情况 件的股份数量 的股份数量 份
数量
状
态
世联
地产
顾问
境外法
（中 29.66% 603,238,739.00 0.00 0.00 603,238,739.00
人
国）
有限
公司
珠海
大横
琴集 国有法
15.94% 324,077,841.00 0.00 0.00 324,077,841.00
团有 人
限公
司
乌鲁
木齐
境内非
卓群
国有法 2.27% 46,172,955.00 -5200431.00 0.00 46,172,955.00
创展
人
股权
投资
97
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
合伙
企业
（有
限合
伙）
深圳
众志
联高
投资
境内非
管理
国有法 2.20% 44,746,057.00 -696800.00 0.00 44,746,057.00
合伙
人
企业
（有
限合
伙）
香港
中央
境外法
结算 1.56% 31,707,963.00 16651900.00 0.00 31,707,963.00
人
有限
公司
陈劲 境外自
0.90% 18,299,610.00 0.00 13,724,707.00 4,574,903
松 然人
#北
京国
世通
资产
管理
有限
公司 其他 0.39% 8,000,000.00 -964736.00 0.00 8,000,000.00
－国
世通
价值
精选
一期
基金
南方
基金
－农
业银
行－
南方 其他 0.36% 7,391,020.00 0.00 0.00 7,391,020.00
中证
金融
资产
管理
计划
中欧
基金
－农
业银
行－
中欧 其他 0.36% 7,391,020.00 0.00 0.00 7,391,020.00
中证
金融
资产
管理
计划
98
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
广发
基金
－农
业银
行－
广发 其他 0.36% 7,391,020.00 0.00 0.00 7,391,020.00
中证
金融
资产
管理
计划
战略投资者或
一般法人因配
售新股成为前
不适用
10 名股东的情
况（如有）（参
见注 3）
1、大横琴为公司单一拥有表决权比例最高的股东，为公司控股股东。
上述股东关联
2、已知大横琴与世联中国、陈劲松不存在关联关系；陈劲松为世联中国实际控制人之一；公司前 10
关系或一致行
名其他股东中未知相互之间是否存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定
动的说明
的一致行动人。
上述股东涉及
委托/受托表决 2020 年 8 月 4 日，公司股东世联中国与大横琴签署了《股份转让协议书之补充协议》与《股份表决权
权、放弃表决 委托协议》，世联中国拟委托大横琴行使其持有的世联行 285,285,934 股股份对应的表决权。
权情况的说明
前 10 名股东中
存在回购专户
的特别说明 截至 2022 年 12 月 31 日，公司回购专用证券账户持有公司股份 40,750,034 股，持股比例 2%。
（如有）（参见
注 10）
前 10 名无限售条件股东持股情况
股份种类
股
股东名称 报告期末持有无限售条件股份数量 份
数量
种
类
人
民
世联地产顾问
币
（中国）有限 603,238,739.00 603,238,739.00
普
公司
通
股
人
民
珠海大横琴集 币
324,077,841.00 324,077,841.00
团有限公司 普
通
股
人
乌鲁木齐卓群 民
创展股权投资 币
46,172,955.00 46,172,955.00
合伙企业（有 普
限合伙） 通
股
深圳众志联高 44,746,057.00 人 44,746,057.00
99
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
投资管理合伙 民
企业（有限合 币
伙） 普
通
股
人
民
香港中央结算 币
31,707,963.00 31,707,963.00
有限公司 普
通
股
人
#北京国世通资
民
产管理有限公
币
司－国世通价 8,000,000.00 8,000,000.00
普
值精选一期基
通
金
股
人
南方基金－农 民
业银行－南方 币
7,391,020.00 7,391,020.00
中证金融资产 普
管理计划 通
股
人
中欧基金－农 民
业银行－中欧 币
7,391,020.00 7,391,020.00
中证金融资产 普
管理计划 通
股
人
广发基金－农 民
业银行－广发 币
7,391,020.00 7,391,020.00
中证金融资产 普
管理计划 通
股
人
易方达基金－ 民
农业银行－易 币
7,376,620.00 7,376,620.00
方达中证金融 普
资产管理计划 通
股
前 10 名无限售
流通股股东之
间，以及前 10 1、大横琴为公司单一拥有表决权比例最高的股东，为公司控股股东。
名无限售流通 2、已知大横琴与世联中国、陈劲松不存在关联关系；陈劲松为世联中国实际控制人之一；公司前 10
股股东和前 10 名其他股东中未知相互之间是否存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定
名股东之间关 的一致行动人。
联关系或一致
行动的说明
前 10 名普通股
股东参与融资
融券业务情况 #北京国世通资产管理有限公司－国世通价值精选一期基金持有的股份为投资者信用证券账户持有。
说明（如有）
（参见注 4）
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□是 否
100
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
2、公司控股股东情况
控股股东性质：地方国有控股
控股股东类型：法人
法定代表
组织机构代
控股股东名称 人/单位 成立日期 主要经营业务
码
负责人
2009 年 章程记载的经营范围：项目投资及投资管理；基础设施项目投
珠海大横琴集
胡嘉 04 月 23 68863099-0 资、建设；房地产开发（凭资质证经营）；污水处理。(依法须
团有限公司
日 经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)
控股股东报告
控股股东珠海大横琴集团有限公司通过下属三级全资子公司珠海大横琴创新发展有限公司直接投资参
期内控股和参
股上市公司北京东方中科集成科技股份有限公司 1.02%股权、上市公司三六零安全科技股份有限公司
股的其他境内
0.33%股权；控股股东珠海大横琴集团有限公司通过下属二级全资子公司大横琴（澳门）有限公司直接
外上市公司的
投资参股香港上市公司博维智慧科技有限公司 8.973%股权。
股权情况
控股股东报告期内变更
□适用 不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
3、公司实际控制人及其一致行动人
实际控制人性质：地方国资管理机构
实际控制人类型：法人
法定代表人/单位负责
实际控制人名称 成立日期 组织机构代码 主要经营业务
人
珠海市人民政府国有
李文基 11440400719245578R -
资产监督管理委员会
通裕重工（300185.SZ）20.34%、天能重工（300569.SZ）28.16%、秀强股份（300160.SZ）
25.02%、*ST 日海（002313）16.67%、欧比特（300053.SZ）15.08%、阳普医疗（300030.SZ）
实际控制人报告期内
10.84%、宝鹰股份（002047.SZ）31%、光库科技（300620.SZ）23.76%、维业股份
控制的其他境内外上
（300621.SZ）29.99%、华灿光电（300323.SZ）24.87%、格力地产（600185.SH）44.81%、*ST
市公司的股权情况
科华（002022.SZ）18.64%、迪信通（06188.HK）67.77%、华发股份（600325.SH）28.49%、华
发物业服务（0982.HK）38.78%、庄臣（01955.HK）44.25%、华金资本（000532.SZ）40.66%。
实际控制人报告期内变更
□适用 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
101
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 不适用
4、公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例达到 80%
□适用 不适用
5、其他持股在 10%以上的法人股东
适用 □不适用
法定代表人/
法人股东名称 成立日期 注册资本 主要经营业务或管理活动
单位负责人
世联地产顾问（中国）有限公司 陈劲松 1992 年 06 月 23 日 2,091,183 港元 从事投资业务
6、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况
□适用 不适用
四、股份回购在报告期的具体实施情况
股份回购的实施进展情况
□适用 不适用
采用集中竞价交易方式减持回购股份的实施进展情况
□适用 不适用
102
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
第八节 优先股相关情况
□适用 不适用
报告期公司不存在优先股。
103
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
第九节 债券相关情况
□适用 不适用
104
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
第十节 财务报告
一、审计报告
审计意见类型 标准的无保留意见
审计报告签署日期 2023 年 03 月 28 日
审计机构名称 信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)
审计报告文号 XYZH/2023SZAA4B0114
注册会计师姓名 郭晋龙、吴益羽
审计报告正文
深圳世联行集团股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了深圳世联行集团股份有限公司（以下简称世联行）财务报表，包括 2022 年 12 月 31
日的合并及母公司资产负债表，2022 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并
及母公司股东权益变动表，以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了世联行
2022 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2022 年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报
表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，
我们独立于世联行，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、
适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应
对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
1. 代理销售业务、互联网+业务收入事项
关键审计事项 审计中的应对
105
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
世联行营业收入主要来源于代理销售业务和互联网 与代理销售业务、互联网+业务收入确认相关的
+业务。如财务报表附注六、40 所披露，2022 年度 审计程序中包括但不限于以下：
营业收入中房地产代理销售业务收入和互联网+业 （1）了解、评估世联行收入确认相关的关键内
务收入合计为人民币 25.49 亿元。两项目业务收入 部控制的设计，并测试了关键控制执行的有效
占世联行合并营业收入的 64.04%。 性；
（2）对代理收入，抽取样本量进行详细检查，
代理销售业务收入、互联网+业务收入占世联行营 对照合同、开发商签字确认的结算单，追溯到
业收入比重较大，以及单个销售项目的销售确认细 世联行业务系统具体到楼盘房号核实成交情
小错误汇总起来可能对世联行总体收入产生的重大 况，及银行回款情况；
影响，我们将世联行的房地产中介销售收入确认识 （3）对互联网+业务，抽取样本量进行详细检
别为关键审计事项。 查，对照合同、开发商签字确认的结算单，追
溯到世联行业务系统中对应的楼盘房源，核实
其成交金额、成交房源套数、结算佣金等情
况，并检查银行回单回款情况；
（4）对资产负债表日前后确认的收入检查确认
收入的支持性文件，以评价收入是否已被记录
到合适的期间。
2. 以摊余成本计量的金融资产预期信用损失事项
关键审计事项 审计中的应对
106
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
如财务报表披露，世联行以摊余成本计量的金融资 审计中对应收票据、应收账款、其他应收款、
产主要包括应收票据、应收账款、其他应收款、贷 贷款预期信用损失准备计提采取程序：
款，这些金融资产账面价值占世联行总资产比例较 （1）了解管理层对于应收票据、应收账款、其
大，其预期信用损失计提对世联行财务报表而言是 他应收款、贷款划分不同风险组合的依据及管
重要的。 理方法；复核预期信用损失计提政策及执行，
确保世联行在制定相关政策时已考虑到了不同
世联行对以上金融资产评估预期信用损失时，需考 组合的违约风险敞口；
虑定性和定量的信息，单项款项无法以合理的成本 （2）评估管理层预期信用损失模型计量方法的
预估预期信用损失时，建立具有相似信用风险特征 合理性；
的资产组，在组合的基础上计算预期信用损失。预 （3）获取了管理层评估应收款项是否发生减值
期信用损失需要判断金融工具的信用风险特征，需 以及确认预期损失率所依据的数据及相关资
要参考历史款项损失情况，通过建立预期信用损失 料，评价其恰当性和充分性；
模型确定预期信用损失率来进行。判断过程中涉及 （4）通过比较前期损失准备计提数与实际发生
到若干关键参数和假设的应用，包括发生信用减值 数，评价预期信用损失准备计提的充分性。
的阶段划分，违约概率、违约损失率、违约风险暴 （5）基于期后回款状况及历史数据，复核预期
露、折现率等参数估计，同时考虑前瞻性调整及其 信用损失计提的恰当性。
他调整因素等，在这些参数的选取和假设的应用过
程中涉及较多的管理层判断，基于上述以摊余成本
计量的金融资产账面价值重大及涉及管理层的重大
判断和估计，我们将预期信用损失的确认识别为关
键审计事项。
四、其他信息
世联行管理层(以下简称管理层)对其他信息负责。其他信息包括世联行 2022 年年度报告中涵盖
的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结
论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与
财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方
面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
107
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护
必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估世联行的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如
适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算世联行、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督世联行的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出
具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在
某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来
可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也
执行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这
些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、
故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发
现由于错误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发
表意见。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致
对世联行持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出
结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相
关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的
信息。然而，未来的事项或情况可能导致世联行不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
（6）就世联行中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审
计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
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深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在
审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理
认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键
审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情
形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我
们确定不应在审计报告中沟通该事项。
信永中和会计师事务所(特殊普通合伙) 中国注册会计师： （项目合伙人）
中国注册会计师：
中国 北京 二○二三年三月二十八日
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深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
二、财务报表
财务附注中报表的单位为：元
1、合并资产负债表
编制单位：深圳世联行集团股份有限公司
2022 年 12 月 31 日
单位：元
项目 2022 年 12 月 31 日 2022 年 1 月 1 日
流动资产：
货币资金 2,200,844,977.88 1,866,276,970.79
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据 3,503,262.06 136,267,243.65
应收账款 1,192,903,404.34 1,410,484,586.62
应收款项融资
预付款项 174,189,119.14 135,115,619.04
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 655,188,350.73 1,148,866,080.99
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 14,317,526.98 81,271,376.48
贷款 296,212,896.95 855,794,982.32
合同资产 84,751,168.15 61,614,724.43
持有待售资产
一年内到期的非流动资产 4,361,592.75 9,375,965.17
其他流动资产 46,026,643.38 89,089,258.14
流动资产合计 4,672,298,942.36 5,794,156,807.63
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款 10,741,602.07 59,137,699.90
长期股权投资 35,973,231.20 42,819,291.78
其他权益工具投资 2,112,685.54 2,102,292.66
其他非流动金融资产 480,315,454.71 497,214,265.47
投资性房地产 566,759,391.79 549,783,337.13
固定资产 55,757,647.99 87,986,875.17
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深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 195,611,580.48 1,045,705,271.70
无形资产 1,866,719.08 2,454,929.20
开发支出
商誉 149,435,262.69 202,109,223.21
长期待摊费用 52,635,897.30 101,612,367.30
递延所得税资产 522,936,653.12 574,952,913.99
其他非流动资产
非流动资产合计 2,074,146,125.97 3,165,878,467.51
资产总计 6,746,445,068.33 8,960,035,275.14
流动负债：
短期借款 160,000,000.00 426,786,700.30
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 508,598,433.77 522,986,552.70
预收款项 8,793,418.81 23,142,820.45
合同负债 54,407,921.64 55,076,785.77
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 642,285,610.90 764,027,168.71
应交税费 230,290,077.23 339,342,642.50
其他应付款 853,909,197.07 1,200,365,768.96
其中：应付利息 39,814.39 35,195.79
应付股利 4,919,543.71
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 631,014,437.73 183,375,956.20
其他流动负债 2,272,595.17 2,051,619.24
流动负债合计 3,091,571,692.32 3,517,156,014.83
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 49,300,000.00 199,700,000.00
应付债券
其中：优先股
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深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
永续债
租赁负债 166,921,307.81 1,116,801,325.74
长期应付款 350,000,000.00
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 166,014.74 88,517.37
其他非流动负债
非流动负债合计 216,387,322.55 1,666,589,843.11
负债合计 3,307,959,014.87 5,183,745,857.94
所有者权益：
股本 2,033,579,072.00 2,033,579,072.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 523,475,696.80 522,222,808.88
减：库存股 255,796,501.21 255,796,501.21
其他综合收益 228,535.35 72,646.36
专项储备
盈余公积 1,004,261,184.86 1,004,261,184.86
一般风险准备
未分配利润 55,508,892.20 398,744,093.69
归属于母公司所有者权益合计 3,361,256,880.00 3,703,083,304.58
少数股东权益 77,229,173.46 73,206,112.62
所有者权益合计 3,438,486,053.46 3,776,289,417.20
负债和所有者权益总计 6,746,445,068.33 8,960,035,275.14
法定代表人：胡嘉 主管会计工作负责人：薛文 会计机构负责人：童朝军
2、母公司资产负债表
单位：元
项目 2022 年 12 月 31 日 2022 年 1 月 1 日
流动资产：
货币资金 671,446,151.65 791,006,881.54
交易性金融资产 4,346,795.94
衍生金融资产
应收票据 4,232,920.70
应收账款 34,162,943.45 92,980,171.92
应收款项融资
预付款项 352,325.96 889,881.77
其他应收款 2,500,228,304.63 2,520,515,450.21
其中：应收利息
应收股利 515,714,161.55 493,293,706.04
存货
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产 2,863,706.36 2,619,818.02
112
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
其他流动资产 970,616.45 10,237,376.42
流动资产合计 3,210,024,048.50 3,426,829,296.52
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款 4,760,374.42 6,839,599.55
长期股权投资 2,591,867,681.09 2,601,131,726.20
其他权益工具投资
其他非流动金融资产 158,330,000.00 174,502,910.76
投资性房地产 345,737,240.37 359,205,197.28
固定资产 3,206,348.46 9,569,140.51
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 7,441,288.82 3,994,238.89
无形资产 30,554.43 199,504.39
开发支出
商誉
长期待摊费用 405,096.79 242,407.78
递延所得税资产 68,830,418.07 64,760,403.99
其他非流动资产
非流动资产合计 3,180,609,002.45 3,220,445,129.35
资产总计 6,390,633,050.95 6,647,274,425.87
流动负债：
短期借款 160,000,000.00 400,000,000.00
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据 14,636,937.23
应付账款 3,383,691.87 17,079,776.28
预收款项
合同负债 182,136.11 414,495.97
应付职工薪酬 93,419,005.41 107,397,399.51
应交税费 27,593,639.19 25,825,009.24
其他应付款 205,948,837.00 168,293,062.15
其中：应付利息
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 565,213,063.21 14,256,193.01
其他流动负债 4,643.00 17,214.78
流动负债合计 1,055,745,015.79 747,920,088.17
非流动负债：
长期借款 199,700,000.00
113
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债 9,197,068.74 9,834,568.73
长期应付款 350,000,000.00
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 162,741.30 83,768.44
其他非流动负债
非流动负债合计 9,359,810.04 559,618,337.17
负债合计 1,065,104,825.83 1,307,538,425.34
所有者权益：
股本 2,033,579,072.00 2,033,579,072.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 630,535,313.25 630,535,313.25
减：库存股 255,796,501.21 255,796,501.21
其他综合收益
专项储备
盈余公积 1,004,261,184.86 1,004,261,184.86
未分配利润 1,912,949,156.22 1,927,156,931.63
所有者权益合计 5,325,528,225.12 5,339,736,000.53
负债和所有者权益总计 6,390,633,050.95 6,647,274,425.87
3、合并利润表
单位：元
项目 2022 年度 2021 年度
一、营业总收入 3,979,430,159.12 6,082,507,921.06
其中：营业收入 3,979,430,159.12 6,082,507,921.06
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 4,007,786,937.06 5,810,159,584.91
其中：营业成本 3,599,510,145.06 5,165,967,346.42
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 19,534,012.37 35,495,800.82
销售费用
114
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
管理费用 283,750,577.65 404,803,871.66
研发费用 52,581,138.62 60,113,246.67
财务费用 52,411,063.36 143,779,319.34
其中：利息费用 77,006,040.29 171,464,333.24
利息收入 25,782,711.48 27,096,545.27
加：其他收益 37,764,438.40 45,266,930.36
投资收益（损失以“－”号填列） 63,897,213.01 238,210,014.99
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 -2,861,229.85 585,321.98
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益 -22,132,829.95
汇兑收益（损失以“-”号填列）
净敞口套期收益（损失以“－”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填列） -15,000,000.00 -85,000,000.00
信用减值损失（损失以“-”号填列） -314,837,288.47 -1,602,755,833.25
资产减值损失（损失以“-”号填列） -60,535,318.41 -57,108,726.11
资产处置收益（损失以“-”号填列） 39,986,921.33 59,202,420.32
三、营业利润（亏损以“－”号填列） -277,080,812.08 -1,129,836,857.54
加：营业外收入 24,529,035.87 33,576,293.70
减：营业外支出 21,305,959.88 50,006,107.13
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） -273,857,736.09 -1,146,266,670.97
减：所得税费用 65,973,465.43 -18,183,948.74
五、净利润（净亏损以“－”号填列） -339,831,201.52 -1,128,082,722.23
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） -339,831,201.52 -1,128,082,722.23
2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润 -343,235,201.49 -1,129,022,859.33
2.少数股东损益 3,403,999.97 940,137.10
六、其他综合收益的税后净额 210,804.10 -28,124.11
归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额 155,888.99 -38,761.88
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收益
3.其他权益工具投资公允价值变动
4.企业自身信用风险公允价值变动
5.其他
（二）将重分类进损益的其他综合收益 155,888.99 -38,761.88
1.权益法下可转损益的其他综合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额 155,888.99 -38,761.88
7.其他
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额 54,915.11 10,637.77
七、综合收益总额 -339,620,397.42 -1,128,110,846.34
归属于母公司所有者的综合收益总额 -343,079,312.50 -1,129,061,621.21
归属于少数股东的综合收益总额 3,458,915.08 950,774.87
八、每股收益
（一）基本每股收益 -0.17 -0.57
（二）稀释每股收益 -0.17 -0.57
115
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00 元，上期被合并方实现的净利润为：0.00 元。
法定代表人：胡嘉 主管会计工作负责人：薛文 会计机构负责人：童朝军
4、母公司利润表
单位：元
项目 2022 年度 2021 年度
一、营业收入 223,204,247.20 390,390,811.67
减：营业成本 134,767,080.14 178,633,652.68
税金及附加 4,080,112.09 4,737,937.79
销售费用
管理费用 79,801,948.07 119,646,004.32
研发费用 1,171,507.50 3,185,184.32
财务费用 22,053,009.49 26,880,477.16
其中：利息费用 35,310,273.46 48,709,125.87
利息收入 13,327,683.17 19,718,870.20
加：其他收益 2,800,412.04 2,758,734.98
投资收益（损失以“－”号填列） 31,539,820.72 -319,206,806.26
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 190,432.92 1,656,873.14
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益（损失以“-”号填
列）
净敞口套期收益（损失以“－”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填列） -15,000,000.00 -85,000,000.00
信用减值损失（损失以“-”号填列） -15,273,940.51 -65,319,077.39
资产减值损失（损失以“-”号填列） -6,004,581.99 -1,166,744.46
资产处置收益（损失以“-”号填列） 1,703,072.64 -24,983.23
二、营业利润（亏损以“－”号填列） -18,904,627.19 -410,651,320.96
加：营业外收入 1,289,760.64 1,443,966.23
减：营业外支出 557,922.83 109,159.08
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） -18,172,789.38 -409,316,513.81
减：所得税费用 -3,965,013.97 -19,818,200.83
四、净利润（净亏损以“－”号填列） -14,207,775.41 -389,498,312.98
（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） -14,207,775.41 -389,498,312.98
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收益
3.其他权益工具投资公允价值变动
4.企业自身信用风险公允价值变动
5.其他
（二）将重分类进损益的其他综合收益
1.权益法下可转损益的其他综合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
116
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
7.其他
六、综合收益总额 -14,207,775.41 -389,498,312.98
七、每股收益
（一）基本每股收益 -0.01 -0.20
（二）稀释每股收益 -0.01 -0.20
5、合并现金流量表
单位：元
项目 2022 年度 2021 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 4,366,095,322.86 6,212,886,999.37
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还 12,870,715.06
收到其他与经营活动有关的现金 1,229,103,482.91 2,117,048,027.81
经营活动现金流入小计 5,608,069,520.83 8,329,935,027.18
购买商品、接受劳务支付的现金 262,122,189.90 302,760,594.63
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 1,623,781,957.49 2,323,706,319.87
支付的各项税费 241,536,611.71 447,038,769.86
支付其他与经营活动有关的现金 2,850,863,994.95 4,205,359,827.25
经营活动现金流出小计 4,978,304,754.05 7,278,865,511.61
经营活动产生的现金流量净额 629,764,766.78 1,051,069,515.57
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 188,346,958.15 74,542,645.80
取得投资收益收到的现金 5,506,399.26 5,079,430.26
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 21,029,332.57 45,878,292.54
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 9,967,779.54 211,543,746.00
收到其他与投资活动有关的现金 5,902,020.27
投资活动现金流入小计 224,850,469.52 342,946,134.87
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 50,211,447.99 30,431,943.63
投资支付的现金 3,950,000.00 5,326,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 3,111,666.84
支付其他与投资活动有关的现金 42,130,637.04 794,267.56
投资活动现金流出小计 96,292,085.03 39,663,878.03
投资活动产生的现金流量净额 128,558,384.49 303,282,256.84
117
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三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 8,012,000.00 3,940,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 8,012,000.00 3,940,000.00
取得借款收到的现金 220,915,000.00 1,226,431,994.68
收到其他与筹资活动有关的现金 548,481.79 750,650,000.00
筹资活动现金流入小计 229,475,481.79 1,981,021,994.68
偿还债务支付的现金 424,361,212.88 2,311,453,471.59
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 54,541,055.16 215,164,989.08
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 17,345,989.38 28,901,250.14
支付其他与筹资活动有关的现金 173,134,722.88 907,665,142.59
筹资活动现金流出小计 652,036,990.92 3,434,283,603.26
筹资活动产生的现金流量净额 -422,561,509.13 -1,453,261,608.58
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 -65,363.46 -35,828.19
五、现金及现金等价物净增加额 335,696,278.68 -98,945,664.36
加：期初现金及现金等价物余额 1,837,529,495.31 1,936,475,159.67
六、期末现金及现金等价物余额 2,173,225,773.99 1,837,529,495.31
6、母公司现金流量表
单位：元
项目 2022 年度 2021 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 179,450,426.08 402,928,047.59
收到的税费返还 5,062,753.94
收到其他与经营活动有关的现金 2,969,759,262.21 4,411,941,459.62
经营活动现金流入小计 3,154,272,442.23 4,814,869,507.21
购买商品、接受劳务支付的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 109,635,581.82 198,551,179.65
支付的各项税费 4,542,283.35 62,075,012.08
支付其他与经营活动有关的现金 3,086,999,244.86 5,053,769,023.41
经营活动现金流出小计 3,201,177,110.03 5,314,395,215.14
经营活动产生的现金流量净额 -46,904,667.80 -499,525,707.93
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 190,827,550.09 398,106,661.36
取得投资收益收到的现金 11,358,584.01 261,623,707.19
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 6,480,641.00 79,266.39
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 208,666,775.10 659,809,634.94
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 324,585.00 7,270,759.71
投资支付的现金 183,039,134.11
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 324,585.00 190,309,893.82
投资活动产生的现金流量净额 208,342,190.10 469,499,741.12
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 160,000,000.00 950,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 611,650,000.00
筹资活动现金流入小计 160,000,000.00 1,561,650,000.00
偿还债务支付的现金 400,200,000.00 1,625,035,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 34,610,261.55 149,544,739.45
支付其他与筹资活动有关的现金 7,631,443.38 15,585,400.29
筹资活动现金流出小计 442,441,704.93 1,790,165,139.74
筹资活动产生的现金流量净额 -282,441,704.93 -228,515,139.74
118
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四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -121,004,182.63 -258,541,106.55
加：期初现金及现金等价物余额 791,006,881.54 1,049,547,988.09
六、期末现金及现金等价物余额 670,002,698.91 791,006,881.54
119
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7、合并所有者权益变动表
本期金额
单位：元
2022 年度
归属于母公司所有者权益
其他权益工具 一
项目 专 般 少数股东 所有者权益
优 永 其他综 项 风 其 权益 合计
股本 其 资本公积 减：库存股 盈余公积 未分配利润 小计
先 续 合收益 储 险 他
他 备 准
股 债
备
一、上年期
2,033,579,072.00 522,222,808.88 255,796,501.21 72,646.36 1,004,261,184.86 398,744,093.69 3,703,083,304.58 73,206,112.62 3,776,289,417.20
末余额
加：会计政
策变更
前期差错更
正
同一控制下
企业合并
其他
二、本年期
2,033,579,072.00 522,222,808.88 255,796,501.21 72,646.36 1,004,261,184.86 398,744,093.69 3,703,083,304.58 73,206,112.62 3,776,289,417.20
初余额
三、本期增
减变动金额
-
（减少以 1,252,887.92 155,888.99 -341,826,424.58 4,023,060.84 -337,803,363.74
343,235,201.49
“－”号填
列）
（一）综合 -
155,888.99 -343,079,312.50 3,458,915.08 -339,620,397.42
收益总额 343,235,201.49
（二）所有 1,252,887.92 1,252,887.92 13,152,278.23 14,405,166.15
120
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者投入和减
少资本
1．所有者投
8,012,000.00 8,012,000.00
入的普通股
2．其他权益
工具持有者
投入资本
3．股份支付
计入所有者
权益的金额
4．其他 1,252,887.92 1,252,887.92 5,140,278.23 6,393,166.15
（三）利润 -
-12,588,132.47
分配 12,588,132.47
1．提取盈余
公积
2．提取一般
风险准备
3．对所有者
-
（或股东） -12,588,132.47
12,588,132.47
的分配
4．其他
（四）所有
者权益内部
结转
1．资本公积
转增资本
（或股本）
2．盈余公积
转增资本
（或股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．设定受益
计划变动额
121
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结转留存收
益
5．其他综合
收益结转留
存收益
6．其他
（五）专项
储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期
2,033,579,072.00 523,475,696.80 255,796,501.21 228,535.35 1,004,261,184.86 55,508,892.20 3,361,256,880.00 77,229,173.46 3,438,486,053.46
末余额
上期金额
单位：元
2021 年度
归属于母公司所有者权益
其他权益工 一
项目 具 专 般 少数股东权 所有者权益
其他综 项 风 其 益 合计
股本 优 永 资本公积 减：库存股 盈余公积 未分配利润 小计
其 合收益 储 险 他
先 续 备 准
他
股 债 备
一、上年期
2,033,579,072.00 522,439,792.37 255,796,501.21 111,408.24 1,004,261,184.86 1,855,680,824.37 5,160,275,780.63 103,357,904.59 5,263,633,685.22
末余额
加：会计政
-218,308,274.26 -218,308,274.26 -7,592,865.98 -225,901,140.24
策变更
前期差错更
正
同一控制下
企业合并
其他
二、本年期 2,033,579,072.00 522,439,792.37 255,796,501.21 111,408.24 1,004,261,184.86 1,637,372,550.11 4,941,967,506.37 95,765,038.61 5,037,732,544.98
122
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初余额
三、本期增
减变动金额
- - -
（减少以 -216,983.49 -38,761.88 -22,558,925.99
1,238,628,456.42 1,238,884,201.79 1,261,443,127.78
“－”号填
列）
（一）综合 - - -
-38,761.88 950,774.87
收益总额 1,129,022,859.33 1,129,061,621.21 1,128,110,846.34
（二）所有
者投入和减 -216,983.49 -216,983.49 225,608.18 8,624.69
少资本
1．所有者
投入的普通 4,240,000.00 4,240,000.00
股
2．其他权
益工具持有
者投入资本
3．股份支
付计入所有
者权益的金
额
4．其他 -216,983.49 -216,983.49 -4,014,391.82 -4,231,375.31
（三）利润
-109,605,597.09 -109,605,597.09 -23,735,309.04 -133,340,906.13
分配
1．提取盈
余公积
2．提取一
般风险准备
3．对所有
者（或股 -109,605,597.09 -109,605,597.09 -23,735,309.04 -133,340,906.13
东）的分配
4．其他
（四）所有
者权益内部
结转
123
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1．资本公
积转增资本
（或股本）
2．盈余公
积转增资本
（或股本）
3．盈余公
积弥补亏损
4．设定受
益计划变动
额结转留存
收益
5．其他综
合收益结转
留存收益
6．其他
（五）专项
储备
1．本期提
取
2．本期使
用
（六）其他
四、本期期
2,033,579,072.00 522,222,808.88 255,796,501.21 72,646.36 1,004,261,184.86 398,744,093.69 3,703,083,304.58 73,206,112.62 3,776,289,417.20
末余额
8、母公司所有者权益变动表
124
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本期金额
单位：元
2022 年度
其他权益工具
项目 其他
优 专项
股本 永续 资本公积 减：库存股 综合 盈余公积 未分配利润 其他 所有者权益合计
先 其他 储备
债 收益
股
一、上
年期末 2,033,579,072.00 630,535,313.25 255,796,501.21 1,004,261,184.86 1,927,156,931.63 5,339,736,000.53
余额
加
：会计
政策变
更
前
期差错
更正
其
他
二、本
年期初 2,033,579,072.00 630,535,313.25 255,796,501.21 1,004,261,184.86 1,927,156,931.63 5,339,736,000.53
余额
三、本
期增减
变动金
额（减
-14,207,775.41 -14,207,775.41
少以
“－”
号填
列）
（一）
综合收 -14,207,775.41 -14,207,775.41
益总额
（二）
所有者
125
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投入和
减少资
本
1．所
有者投
入的普
通股
2．其
他权益
工具持
有者投
入资本
3．股
份支付
计入所
有者权
益的金
额
4．其
他
（三）
利润分
配
1．提
取盈余
公积
2．对
所有者
（或股
东）的
分配
3．其
他
（四）
所有者
权益内
126
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部结转
1．资
本公积
转增资
本（或
股本）
2．盈
余公积
转增资
本（或
股本）
3．盈
余公积
弥补亏
损
4．设
定受益
计划变
动额结
转留存
收益
5．其
他综合
收益结
转留存
收益
6．其
他
（五）
专项储
备
1．本
期提取
2．本
期使用
（六）
127
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其他
四、本
期期末 2,033,579,072.00 630,535,313.25 255,796,501.21 1,004,261,184.86 1,912,949,156.22 5,325,528,225.12
余额
上期金额
单位：元
2021 年度
其他权益工具
项目 其他
优 专项
股本 永续 资本公积 减：库存股 综合 盈余公积 未分配利润 其他 所有者权益合计
先 其他 储备
债 收益
股
一、上
年期末 2,033,579,072.00 630,535,313.25 255,796,501.21 1,004,261,184.86 2,426,917,033.54 5,839,496,102.44
余额
加
：会计
-656,191.84 -656,191.84
政策变
更
前
期差错
更正
其
他
二、本
年期初 2,033,579,072.00 630,535,313.25 255,796,501.21 1,004,261,184.86 2,426,260,841.70 5,838,839,910.60
余额
三、本
期增减
变动金
额（减 -499,103,910.07 -499,103,910.07
少以
“－”
号填
128
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列）
（一）
综合收 -389,498,312.98 -389,498,312.98
益总额
（二）
所有者
投入和
减少资
本
1．所
有者投
入的普
通股
2．其
他权益
工具持
有者投
入资本
3．股
份支付
计入所
有者权
益的金
额
4．其
他
（三）
利润分 -109,605,597.09 -109,605,597.09
配
1．提
取盈余
公积
2．对
所有者
-109,605,597.09 -109,605,597.09
（或股
东）的
129
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分配
3．其
他
（四）
所有者
权益内
部结转
1．资
本公积
转增资
本（或
股本）
2．盈
余公积
转增资
本（或
股本）
3．盈
余公积
弥补亏
损
4．设
定受益
计划变
动额结
转留存
收益
5．其
他综合
收益结
转留存
收益
6．其
他
（五）
专项储
130
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备
1．本
期提取
2．本
期使用
（六）
其他
四、本
期期末 2,033,579,072.00 630,535,313.25 255,796,501.21 1,004,261,184.86 1,927,156,931.63 5,339,736,000.53
余额
三、公司基本情况
深圳世联行集团股份有限公司(以下简称“本公司”，在包含子公司时统称“本集团”)系由世联地产顾问(中国)有限公司于 1993 年投资注册成立的，本公司所发行人民币普通股 A
股股票，已于 2009 年 8 月 28 日在深圳证券交易所上市。本公司统一社会信用代码为 91440300618867554R，法定代表人胡嘉先生，注册地址:深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖
商务中心 12 楼。
本集团主要经营范围：房地产咨询、房地产代理、房地产经纪、专营小额贷款、物业租赁、物业管理、物业管理咨询、商业运营管理、酒店管理服务、投资管理、投资咨询、
建筑装饰设计咨询、装修设计与施工、建筑装饰工程、家电装饰材料商品销售等。
本公司控股股东为珠海大横琴集团有限公司，本集团最终控制方为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会。股东大会是本公司的权力机构，依法行使公司经营方针、筹资、
投资、利润分配等重大事项决议权。董事会对股东大会负责，依法行使公司的经营决策权；经理层负责组织实施股东大会、董事会决议事项，主持企业的生产经营管理工作。
本财务报告于 2023 年 3 月 28 日由本公司董事会批准报出。
本集团合并财务报表范围包括北京世联房地产顾问有限公司、东莞世联地产顾问有限公司、上海世联房地产顾问有限公司等 289 家子公司。本报告期通过投资新设增加上海世
联卓群数据服务有限公司、福州世联新玺物业管理有限公司等 14 家子公司；通过收购资产增加珠海世纪联行物业管理有限公司等 3 家子公司；因股权处置减少杭州世君房地产咨
询有限公司、广州世君房地产咨询有限公司等 12 家子公司；因注销减少武汉世联先锋房地产顾问有限公司、湖北世联松塔装饰有限公司等 29 家子公司；因委托表决权到期终止
武汉都市世联资产管理有限公司不再纳入公司合并报表范围。
详见本附注“八、合并范围的变更”及本附注“九、在其他主体中的权益”相关内容。
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深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
四、财务报表的编制基础
1、编制基础
本集团财务报表以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则》及相关规定，并
基于本附注五“重要会计政策、会计估计和合并财务报表的编制方法”所述会计政策和估计编制。
2、持续经营
本集团至本报告期末起至少 12 个月内具备持续经营能力，无影响持续经营能力的重大事项。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
本集团根据实际生产经营特点制定的具体会计政策和会计估计包括营业周期、应收款项坏账准备的确认和计量、固定
资产分类及折旧方法、无形资产摊销、贷款损失准备金、收入确认和计量等。
1、遵循企业会计准则的声明
本集团编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司及本集团的财务状况、经营成果和现金流
量等有关信息。
2、会计期间
本集团的会计期间为公历 1 月 1 日至 12 月 31 日。
3、营业周期
本集团营业周期为 12 个月，并以营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。
4、记账本位币
本集团的记账本位币为人民币。本公司及子公司选定记账本位币的依据是主要业务收支的计价和结算币种。本集团部分
子公司采用人民币以外的货币作记账本位币，在编制本财务报表时，这些子公司的外币财务报表按照附注五、9 进行了折
算。
5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
本集团作为合并方，在同一控制下企业合并中取得的资产和负债，在合并日按被合并方在最终控制方合并报表中的账面
价值计量。取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收
益。
在非同一控制下企业合并中取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债在收购日以公允价值计量。合并成本为本集
团在购买日为取得对被购买方的控制权而支付的现金或非现金资产、发行或承担的负债、发行的权益性证券等的公允价值
以及在企业合并中发生的各项直接相关费用之和（通过多次交易分步实现的企业合并，其合并成本为每一单项交易的成本
之和）。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得
的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对合并中取得的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值、以及合并
对价的非现金资产或发行的权益性证券等的公允价值进行复核，经复核后，合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认
净资产公允价值份额的，将其差额计入合并当期营业外收入。
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6、合并财务报表的编制方法
本集团将所有控制的子公司及结构化主体纳入合并财务报表范围。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会计政策或会计期间对
子公司财务报表进行必要的调整。
合并范围内的所有重大内部交易、往来余额及未实现利润在合并报表编制时予以抵销。子公司的所有者权益中不属于
母公司的份额以及当期净损益、其他综合收益及综合收益总额中属于少数股东权益的份额，分别在合并财务报表“少数股东
权益、少数股东损益、归属于少数股东的其他综合收益及归属于少数股东的综合收益总额”项目列示。
对于同一控制下企业合并取得的子公司，其经营成果和现金流量自合并当期期初纳入合并财务报表。编制比较合并财
务报表时，对上年财务报表的相关项目进行调整，视同合并后形成的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并的，应在取得控制权的报告期，补充披露在
合并财务报表中的处理方法。例如：通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并，编制合并
报表时，视同在最终控制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整，在编制比较报表时，以不早于本集团和被合并方同
处于最终控制方的控制之下的时点为限，将被合并方的有关资产、负债并入本集团合并财务报表的比较报表中，并将合并
而增加的净资产在比较报表中调整所有者权益项下的相关项目。为避免对被合并方净资产的价值进行重复计算，本集团在
达到合并之前持有的长期股权投资，在取得原股权之日与本集团和被合并方处于同一方最终控制之日孰晚日起至合并日之
间已确认有关损益、其他综合收益和其他净资产变动，应分别冲减比较报表期间的期初留存收益和当期损益。
对于非同一控制下企业合并取得子公司，经营成果和现金流量自本集团取得控制权之日起纳入合并财务报表。在编制
合并财务报表时，以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值为基础对子公司的财务报表进行调整。
通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并的，应在取得控制权的报告期，补充披露
在合并财务报表中的处理方法。例如：通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并，编制
合并报表时，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面
价值的差额计入当期投资收益；与其相关的购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益以及除净
损益、其他综合收益和利润分配外的其他所有者权益变动，在购买日所属当期转为投资损益，由于被投资方重新计量设定
受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
本集团在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，在合并财务报表中，处置价款与处置长期股权投
资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本溢价或股本溢价，资本公积不足
冲减的，调整留存收益。
本集团因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权的，在编制合并财务报表时，对于剩余股权，按照其在
丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原
有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资损益，同时冲减商誉。
与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转为当期投资损益 。
本集团通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，如果处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项
交易属于一揽子交易的，应当将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之
前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控
制权时一并转入丧失控制权当期的投资损益。
7、合营安排分类及共同经营会计处理方法
本集团的合营安排包括共同经营和合营企业。对于共同经营项目，本集团作为共同经营中的合营方确认单独持有的资
产和承担的负债，以及按份额确认持有的资产和承担的负债，根据相关约定单独或按份额确认相关的收入和费用。与共同
经营发生购买、销售不构成业务的资产交易的，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。
8、现金及现金等价物的确定标准
本集团现金流量表之现金指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金流量表之现金等价物指持有期限不超过 3 个
月、流动性强、易于转换为已知金额现金且价值变动风险很小的投资。
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9、外币业务和外币报表折算
（1）外币业务
本集团外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币金额。于资产负债表日，外币货币性项目采用资产
负债表日的即期汇率折算为人民币，所产生的折算差额除了为购建或生产符合资本化条件的资产而借入的外币专门借款产
生的汇兑差额按资本化的原则处理外，直接计入当期损益。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的
即期汇率折算为人民币，所产生的折算差额，作为公允价值变动直接计入当期损益。
（2）外币财务报表的折算
外币资产负债表中资产、负债类项目采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益类项目除“未分配利润”外，均按
业务发生时的即期汇率折算；利润表中的收入与费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。上述折算产生的外币报表折
算差额，在其他综合收益项目中列示。外币现金流量采用现金流量发生日的即期汇率（或实际情况）折算。汇率变动对现
金的影响额，在现金流量表中单独列示。
10、金融工具
金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
（1）金融资产
1）金融资产分类、确认依据和计量方法
本集团根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流特征，将金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产、
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
本集团将同时符合下列条件的金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产：①管理该金融资产的业务模式是以收取合
同现金流量为目标。②该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础
的利息的支付。此类金融资产按照公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额；以摊余成本进行后续计量。
除被指定为被套期项目的，按照实际利率法摊销初始金额与到期金额之间的差额，其摊销、减值、汇兑损益以及终止确认
时产生的利得或损失，计入当期损益。
本集团将同时符合下列条件的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：①管理该金融
资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标。②该金融资产的合同条款规定，在特定日期产
生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。此类金融资产按照公允价值进行初始计量，相关交
易费用计入初始确认金额。除被指定为被套期项目的，此类金融资产，除信用减值损失或利得、汇兑损益和按照实际利率
法计算的该金融资产利息之外，所产生的其他利得或损失，均计入其他综合收益；金融资产终止确认时，之前计入其他综
合收益的累计利得或损失应当从其他综合收益中转出，计入当期损益。
本集团按照实际利率法确认利息收入。利息收入根据金融资产账面余额乘以实际利率计算确定，但下列情况除外：①
对于购入或源生的已发生信用减值的金融资产，自初始确认起，按照该金融资产的摊余成本和经信用调整的实际利率计算
确定其利息收入。②对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产，在后续期间，按
照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。
本集团将非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。该指定一经作出，不
得撤销。本集团指定的以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资，按照公允价值进行初始计量，
相关交易费用计入初始确认金额；除了获得股利（属于投资成本收回部分的除外）计入当期损益外，其他相关的利得和损
失（包括汇兑损益）均计入其他综合收益，且后续不得转入当期损益。当其终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利
得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
除上述分类为以摊余成本计量的金融资产和分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产之外的金融
资产。本集团将其分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。此类金融资产按照公允价值进行初始计量，
相关交易费用直接计入当期损益。此类金融资产的利得或损失，计入当期损益。
本集团在非同一控制下的企业合并中确认的或有对价构成金融资产的，该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产。
2）金融资产转移的确认依据和计量方法
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本集团将满足下列条件之一的金融资产予以终止确认：①收取该金融资产现金流量的合同权利终止；②金融资产发生
转移，本集团转移了金融资产所有权上几乎所有风险和报酬；③金融资产发生转移，本集团既没有转移也没有保留金融资
产所有权上几乎所有风险和报酬，且未保留对该金融资产控制的。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值，与因转移而收到的对价及原直接计入其他综
合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（ 涉及转移的金融资产同时符合下列条件：①集团管理该金融资
产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标；②该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生
的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。）之和的差额计入当期损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，
按照各自的相对公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价及应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值
变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产同时符合下列条件：①集团管理该金融资产的业务模式既以
收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标；②该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为
对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。）之和，与分摊的前述金融资产整体账面价值的差额计入当期损益。
（2）金融负债
1）金融负债分类、确认依据和计量方法
本集团的金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认时指定为以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融负债。按照公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该金融负债相关的股利
和利息支出计入当期损益。
其他金融负债采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。除下列各项外，本集团将金融负债分类为以摊余成本计
量的金融负债：①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）
和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。②不符合终止确认条件的金融资产转移或继续涉入被转移金
融资产所形成的金融负债。③不属于以上①或②情形的财务担保合同，以及不属于以上①情形的以低于市场利率贷款的贷
款承诺。
本集团将在非同一控制下的企业合并中作为购买方确认的或有对价形成金融负债的，按照以公允价值计量且其变动计
入当期损益进行会计处理。
2）金融负债终止确认条件
当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，终止确认该金融负债或义务已解除的部分。本集团与债权人之间签订
协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存
金融负债，并同时确认新金融负债。本集团对现存金融负债全部或部分的合同条款作出实质性修改的，终止确认现存金融
负债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差
额，计入当期损益。
（3）金融资产和金融负债的公允价值确定方法
本集团以主要市场的价格计量金融资产和金融负债的公允价值，不存在主要市场的，以最有利市场的价格计量金融资
产和金融负债的公允价值，并且采用当时适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术。公允价值计量所使用的
输入值分为三个层次，即第一层次输入值是计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输
入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输
入值。本集团优先使用第一层次输入值，最后再使用第三层次输入值。公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量
整体而言具有重大意义的输入值所属的最低层次决定。
本集团对权益工具的投资以公允价值计量。但在有限情况下，如果用以确定公允价值的近期信息不足，或者公允价值
的可能估计金额分布范围很广，而成本代表了该范围内对公允价值的最佳估计的，该成本可代表其在该分布范围内对公允
价值的恰当估计。
（4）金融资产和金融负债的抵销
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本集团的金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列条件时，以相互抵销后的净额
在资产负债表内列示：①本集团具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；②本集团计划以净额
结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
（5）金融负债与权益工具的区分及相关处理方法
本集团按照以下原则区分金融负债与权益工具：①如果本集团不能无条件地避免以交付现金或其他金融资产来履行一
项合同义务，则该合同义务符合金融负债的定义。有些金融工具虽然没有明确地包含交付现金或其他金融资产义务的条款
和条件，但有可能通过其他条款和条件间接地形成合同义务。②如果一项金融工具须用或可用本集团自身权益工具进行结
算，需要考虑用于结算该工具的本集团自身权益工具，是作为现金或其他金融资产的替代品，还是为了使该工具持有方享
有在发行方扣除所有负债后的资产中的剩余权益。如果是前者，该工具是发行方的金融负债；如果是后者，该工具是发行
方的权益工具。在某些情况下，一项金融工具合同规定本集团须用或可用自身权益工具结算该金融工具，其中合同权利或
合同义务的金额等于可获取或需交付的自身权益工具的数量乘以其结算时的公允价值，则无论该合同权利或义务的金额是
固定的，还是完全或部分地基于除本集团自身权益工具的市场价格以外的变量（例如利率、某种商品的价格或某项金融工
具的价格）的变动而变动，该合同分类为金融负债。
本集团在合并报表中对金融工具（或其组成部分）进行分类时，考虑了集团成员和金融工具持有方之间达成的所有条
款和条件。如果集团作为一个整体由于该工具而承担了交付现金、其他金融资产或者以其他导致该工具成为金融负债的方
式进行结算的义务，则该工具应当分类为金融负债。
金融工具或其组成部分属于金融负债的，相关利息、股利（或股息）、利得或损失，以及赎回或再融资产生的利得或
损失等，本集团计入当期损益。
金融工具或其组成部分属于权益工具的，其发行（含再融资）、回购、出售或注销时，本集团作为权益的变动处理，
不确认权益工具的公允价值变动。
（6）金融资产减值
本集团以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工
具投资、财务担保合同等计提减值准备并确认信用减值损失。
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指企业按照原实际利
率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收入的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续期内预期信用损失的累计
变动确认为损失准备。在每个资产负债表日，将整个存续期内预期信用损失的变动金额作为减值损失或利得计入当期损益。
即使该资产负债表日确定的整个存续期内预期损益损失小于初始确认时估计现金流量所反映的预期信用损失的金额，也将
预期信用损失的有利变动确认为减值利得。
除上述采用简化计量方法和购买或源生的已发生信用减值意外的其他金融资产，本公司在每个资产负债表日评估相关
金融工具的信用风险自初始确认后是否显著增加，将金融工具发生信用减值的过程分为三个阶段，对于不同阶段的金融工
具减值采用不同的会计处理方法：金融工具的信用风险自初始确认后未显著增加的，本公司按照该金融工具未来 12 个月的
预期信用损失计量损失准备，并按照其账面余额（即未扣除减值准备）和实际利率计算利息收入；金融工具的信用风险自
初始确认后已显著增加但未发生信用减值的，本公司按照该金融工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备，并按照其
账面余额（即未扣除减值准备）和实际利率计算利息收入；初始确认后发生信用减值的，本公司按照该金融工具整个存续
期的预期信用损失计量损失准备，并按照其摊余成本（账面余额减已计提减值准备）和实际利率计算利息收入。
对于不含重大融资成分的应收账款和合同资产，本集团始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失
准备。
1）信用风险自初始确认后是否显著增加的判断
如果某项金融资产在资产负债表日确定的预计存续期内的违约概率显著高于在初始确认时确定的预计存续期内的违约
概率，则表明该金融资产的信用风险显著增加。但是，如果本集团确定金融工具在资产负债表日只具有较低的信用风险的，
可以假设该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。
除了单项评估风险的金融资产外，本集团基于共同风险特征将金融资产划分为不同的组合，在组合的基础上评估信用
风险。
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2）预期信用损失的会计处理方法
为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化，本公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损
失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益，并根据金融工具的种类，抵减该金融资产在资产负债表中
列示的账面价值或计入预计负债（贷款承诺或财务担保合同）或计入其他综合收益（以公允价值计量且其变动计入其他综
合收益的债权投资）。
11、应收票据
本集团对应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法，包括评估信用风险自初始确认后是否已显著增加的方
法等详见本章节“10、（6）金融资产减值”。
本集团对有客观证据表明某项应收票据已经发生了信用减值的，对该应收票据单项计提坏账准备并确认预期信用损失。
当单项应收票据无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团以信用风险特征将应收票据分为组合。
本集团参考历史损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险和整个存续期预期信用损失率，
计算预期信用损失。
项目 确认组合依据 计提方法
信用损失风险极低，在短期内履行其支付合同现金流量的义务
银行承兑汇票 参照历史损失率经验，不计提信用损失。
能力很强。
商业承兑汇票 信用损失风险一般 参照历史损失率经验，计提信用损失。
12、应收账款
本集团对应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法，包括评估信用风险自初始确认后是否已显著增加的方
法等详见本章节“10、（6）金融资产减值”。
本集团对有客观证据表明某项应收账款已经发生了信用减值的，对该应收账款单项计提坏账准备并确认预期信用损失。
当单项应收账款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团以信用风险特征将应收账款分为组合。本集团采用的
共同信用风险特征包括：信用风险评级、担保品相对于金融资产的价值等。
对于划分为以账龄特征为风险组合的应收账款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况及对未来经济状况的预
测，编制应收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。
对于划分为以取得担保物为风险组合的应收账款，本集团参考担保的价值，对担保物的预期现金流和时间进行预测，
计算预期信用损失。
13、其他应收款
其他应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
本集团对其他应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法，包括评估信用风险自初始确认后是否已显著增加的
方法等详见本章节“10、（6）金融资产减值”。
本集团对有客观证据表明某项其他应收款已经发生了信用减值的，对该其他应收款单项计提坏账准备并确认预期信用
损失。当单项其他应收款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团以信用风险特征将其他应收款分为组合，在
组合的基础上计算预期信用损失。确定组合依据如下：
项目 确认组合依据 计提方法
基于历史信用损失经验、结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未
组合 款项性质
来整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
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14、贷款
本集团对贷款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法，包括评估信用风险自初始确认后是否已显著增加的方法等详
见本章节“10、（6）金融资产减值”。
对于发放贷款，除已发生信用减值的金融资产以外，根据信用风险是否发生显著増加以及是否已发生信用减值，本公司
在整个存续期的预期信用损失确认损失准备。
15、存货
本集团存货主要包括原材料、低值易耗品、包装物等。
存货中原材料在取得时按实际成本计价，存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。
用于生产的原材料，其可变现净值按估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的
金额确定。为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值应当以合同价格为基础计算。
在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌价准备。存货跌价
准备按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原
已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
本集团存货的盘存制度为永续盘存制。
本集团低值易耗品和包装物采用一次转销法/五五摊销法进行摊销。
16、合同资产
本集团按合同已向客户提供服务或转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素的，本
集团在取得该收取对价的权利时，按合同约定应收取的对应单项履约的对价确认为合同资产。合同资产在本集团按合同约
定取得无条件的（即仅取决于时间流逝）向客户收取该对价的权利时结转确认为应收账款。
同一合同下的合同资产和合同负债按净额列示，其中净额为借方余额的，根据其流动性在“合同资产”或“其他非流动资
产”项目中列报。
本集团在资产负债表日计算合同资产预期信用损失，如果该预期信用损失大于当前合同资产减值准备的账面金额，本
集团将其差额确认为减值损失，借记“资产减值损失”，贷记“合同资产减值准备”。相反，本集团将差额确认为减值利得，
做相反的会计记录。
本集团实际发生信用损失，认定相关合同资产无法收回，经批准予以核销的，根据批准的核销金额，借记“合同资产减
值准备”，贷记“合同资产”。若核销金额大于已计提的损失准备，按其差额借记“资产减值损失”。
17、合同成本
本集团与合同成本有关的资产包括合同履约成本和合同取得成本。
（1）与合同成本有关的资产金额的确定方法
合同履约成本，即本集团为履行合同发生的成本，不属于其他会计准则规范范围且同时满足下列条件的，确认为合同
履约成本：1）该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确
由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；2）该成本增加了本集团未来用于履行履约义务的资源；3）该成本
预期能够收回。
本集团为履行合同发生的成本，不符合合同履约成本确认条件的，或者与合同履约义务中已履行部分相关的支出，在
成本发生时直接计入当期损益。
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合同取得成本，即本集团为取得合同发生的增量成本且预期能够收回的，确认为合同取得成本。增量成本是指本集团
不取得合同就不会发生的成本。本集团为取得合同发生的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出，在发生时直接计
入当期损益，但是，明确由客户承担的除外。
（2）与合同成本有关的资产的摊销
本集团与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础（即在履约义务履行的时点或按履约义务
的履约进度）进行摊销，计入当期损益。
（3）与合同成本有关的资产的减值
当合同成本的账面价值高于本集团因转让与该资产相关的商品预期能够取得的剩余对价以及为转让该相关商品估计将
要发生的成本这两项差额的，超出部分应当计提减值准备，并确认为资产减值损失。
以前期间减值的因素之后发生变化，使得前述差额高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当
期损益，但转回后的资产账面价值不应超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。
18、持有待售资产
（1）本集团将同时符合下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：1）根据类似交易中出售此类资产或处置组
的惯例，在当前状况下即可立即出售；2）出售极可能发生，即已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预
计出售将在一年内完成。有关规定要求相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的需要获得相关批准。本集团将非流动
资产或处置组首次划分为持有待售类别前，按照相关会计准则规定计量非流动资产或处置组中各项资产和负债的账面价值。
初始计量或在资产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或处置组时，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额
的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有
待售资产减值准备。
（2）本集团专为转售而取得的非流动资产或处置组，在取得日满足“预计出售将在一年内完成”的规定条件，且短期（通
常为 3 个月）内很可能满足持有待售类别的其他划分条件的，在取得日将其划分为持有待售类别。在初始计量时，比较假
定其不划分为持有待售类别情况下的初始计量金额和公允价值减去出售费用后的净额，以两者孰低计量。除企业合并中取
得的非流动资产或处置组外，由非流动资产或处置组以公允价值减去出售费用后的净额作为初始计量金额而产生的差额，
计入当期损益。
（3）本集团因出售对子公司的投资等原因导致丧失对子公司控制权的，无论出售后本集团是否保留部分权益性投资，在
拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在母公司个别财务报表中将对子公司投资整体划分为持有待售类别，
在合并财务报表中将子公司所有资产和负债划分为持有待售类别。
（4）后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，
并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产
减值损失不得转回。
（5）对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据各项非流动资产账面价
值所占比重，按比例抵减其账面价值。
（6）后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，并在
划分为持有待售类别后适用相关计量规定的非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。已抵减
的商誉账面价值，以及非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。
（7）持有待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额，根据处置组中除商誉外，各项非流动资产账面价值所占比重，
按比例增加其账面价值。
（8）持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债的利息和其他费用继
续予以确认。
19、长期应收款
本集团的长期应收款包括应收融资租赁款。
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本集团对长期应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法，包括评估信用风险自初始确认后是否已显著增加的
方法等详见本章节“10（6）金融工具的减值”。
本集团对有客观证据表明某项长期应收款已经发生了信用减值的，对该长期应收款单项计提坏账准备并确认预期信用
损失。当单项长期应收款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团以信用风险特征将长期应收款分为组合。本
集团采用的共同信用风险特征包括：信用风险评级等。
20、长期股权投资
本集团长期股权投资主要是对子公司的投资、对联营企业的投资和对合营企业的投资。
本集团对共同控制的判断依据是所有参与方或参与方组合集体控制该安排，并且该安排相关活动的政策必须经过这些
集体控制该安排的参与方一致同意。
本集团直接或通过子公司间接拥有被投资单位 20％（含）以上但低于 50％的表决权时，通常认为对被投资单位具有重
大影响。持有被投资单位 20%以下表决权的，还需要综合考虑在被投资单位的董事会或类似权力机构中派有代表、或参与
被投资单位财务和经营政策制定过程、或与被投资单位之间发生重要交易、或向被投资单位派出管理人员、或向被投资单
位提供关键技术资料等事实和情况判断对被投资单位具有重大影响。
对被投资单位形成控制的，为本集团的子公司。通过同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照取得
被合并方在最终控制方合并报表中净资产的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。被合并方在合并日的净资
产账面价值为负数的，长期股权投资成本按零确定。
通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并的，应在取得控制权的报告期，补充披露在
母公司财务报表中的长期股权投资的处理方法。例如：通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企
业合并，属于一揽子交易的，本集团将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于一揽子交易的，在合并
日，根据合并后享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。
初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整
资本公积，资本公积不足冲减的，冲减留存收益。
通过非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以合并成本作为初始投资成本。
通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并的，应在取得控制权的报告期，补充披露
在母公司财务报表中的长期股权投资成本处理方法。例如：通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权，最终
形成企业合并，属于一揽子交易的，本集团将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于一揽子交易的，
按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。购买日之前持有的股权采
用权益法核算的，原权益法核算的相关其他综合收益暂不做调整，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产
或负债相同的基础进行会计处理。购买日之前持有的股权为指定以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权
益工具，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在合并日转入当期投资损益。
除上述通过企业合并取得的长期股权投资外，以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为投资成
本；以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为投资成本；投资者投入的长期股权投资，
按照投资合同或协议约定的价值作为投资成本；公司如有以债务重组、非货币性资产交换等方式取得的长期股权投资，应
根据相关企业会计准则的规定并结合公司的实际情况披露确定投资成本的方法。
本集团对子公司投资采用成本法核算，对合营企业及联营企业投资采用权益法核算。
后续计量采用成本法核算的长期股权投资，在追加投资时，按照追加投资支付的成本额公允价值及发生的相关交易费
用增加长期股权投资成本的账面价值。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，按照应享有的金额确认为当期投资收益。
后续计量采用权益法核算的长期股权投资，随着被投资单位所有者权益的变动相应调整增加或减少长期股权投资的账
面价值。其中在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，
按照本集团的会计政策及会计期间，并抵销与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益按照持股比例计算归属于投资
企业的部分，对被投资单位的净利润进行调整后确认。
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期投资收益。采用权益法核算的长期股权投资，因被
投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动而计入所有者权益的，处置该项投资时将原计入所有者权益的部分按相应比
例转入当期投资损益。
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因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权适用《企业会计准则第
22 号—金融工具确认和计量（财会[2017]7 号）》核算的，剩余股权在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价
值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投
资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
因处置部分长期股权投资丧失了对被投资单位控制的，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大
影响的，改按权益法核算，处置股权账面价值和处置对价的差额计入投资收益，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益
法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，适用《企业会计准则第 22 号—金
融工具确认和计量（财会[2017]7 号 ）》核算的，处置股权账面价值和处置对价的差额计入投资收益，剩余股权在丧失控
制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期投资损益。
本集团对于分步处置股权至丧失控股权的各项交易不属于一揽子交易的，对每一项交易分别进行会计处理。属于“一揽
子交易”的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理，但是，在丧失控制权之前每一次交易处置
价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控
制权的当期损益。
21、投资性房地产
投资性房地产计量模式
成本法计量
折旧或摊销方法
本集团投资性房地产主要是已出租的或持有并计划出租的房屋建筑物。
本集团投资性房地产按其成本作为入账价值，外购投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产
的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
本集团对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率采用平均年限法计提折旧或摊销。投
资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧率如下：
类别 折旧年限（年） 预计残值率 年折旧率
房屋建筑物 30 10% 3.00%
商铺 20 10% 4.50%
当投资性房地产的用途改变为自用时，则自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无形资产。自用房地产的
用途改变为赚取租金或资本增值时，则自改变之日起，将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，以转换
前的账面价值作为转换后的入账价值。
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资
性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
资产负债表日，有迹象表明投资性房地产发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。
22、固定资产
（1） 确认条件
1）本集团固定资产是指同时具有以下特征，即为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一年的有
形资产。
2）固定资产包括房屋及建筑物、运输设备、电子设备和其他，按其取得时的成本作为入账的价值，其中，外购的固定资产
成本包括买价和进口关税等相关税费，以及为使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该资产的其他支出；
自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成；投资者投入的固定资产，按投
资合同或协议约定的价值作为入账价值，但合同或协议约定价值不公允的按公允价值入账；融资租赁租入的固定资产，按
租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为入账价值。与固定资产有关的后续支出，包括修理
支出、更新改造支出等，符合固定资产确认条件的，计入固定资产成本，对于被替换的部分，终止确认其账面价值；不符
合固定资产确认条件的，于发生时计入当期损益。
3）资产负债表日，本集团将对固定资产项目进行检查，如果存在减值迹象的，表明该资产可能发生了减值。在进行减值测
试后，如果该项固定资产的账面价值超过其可收回金额，将资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减
值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益
时，终止确认该固定资产。
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4）固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
5）本集团于每年期末，对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变，则作为会计估计变更
处理。
（2） 折旧方法
类别 折旧方法 折旧年限 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 30 10.00% 3%
电子设备 年限平均法 5 10.00% 18%
运输设备 年限平均法 5 10.00% 18%
其他设备 年限平均法 5 10.00% 18%
商铺 年限平均法 20 10.00% 4.5%
（3） 融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
1）认定依据:实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。具体认定依据为符合下列一项或数项条件的：
在租赁期届满时,租赁资产的所有权转移给承租人；承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使
选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人会行使这种选择权；即使资产的所有权不转移，
但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分；承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值；几乎相当于租赁开始日租赁资产公
允价值；租赁资产性质特殊，如不作较大改造只有承租人才能使用。2）计价方法:融资租入固定资产初始计价为租赁期开
始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值较低者作为入账价值；租赁过程中发生的手续费、印花税等直接费用，计入
租入资产初始成本。3）融资租入固定资产后续计价采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提折旧及减值准备。
23、在建工程
在建工程在达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或工程实际成本等，按估计的价值结转固定资产，次月起
开始计提折旧，待办理了竣工决算手续后再对固定资产原值差异进行调整。
在建工程按实际发生的成本计量。自营建筑工程按直接材料、直接工资、直接施工费等计量；出包建筑工程按应支付的
工程价款等计量；设备安装工程按所安装设备的价值、安装费用、工程试运转等所发生的支出等确定工程成本。在建工程
成本还包括应当资本化的借款费用和汇兑损益。
24、借款费用
发生的可直接归属于需要经过 1 年以上的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性
房地产和存货等的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的
购建或生产活动已经开始时，开始资本化；当购建或生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，停止资
本化，其后发生的借款费用计入当期损益。如果符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时
间连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。
专门借款当期实际发生的利息费用，扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资
收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资
本化率，确定资本化金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
25、使用权资产
使用权资产是指承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。本集团作为承租方的租赁合同，在租赁期开始日，除短期
租赁和低价值资产租赁外，本集团根据租赁合同确认使用权资产。
（1）初始计量
在租赁期开始日，本集团按照成本对使用权资产进行初始计量。初始计量成本包括：1）租赁负债的初始计量金额；2）
在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额 (扣除已享受的租赁激励相关金额)；3）承租人发生的初始直接费用，即达成租赁
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所发生的增量成本；4）承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计
将发生的成本。
（2）后续计量
本集团采用成本模式对使用权资产进行后续计量。租赁期开始日后，本集团按照租赁准则有关规定重新计量租赁负债
的，相应调整使用权资产的账面价值。使用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，本集团将剩余
金额计入当期损益。
本集团根据与使用权资产有关的经济利益的预期消耗方式做出决定，按直线法对使用权资产计提折旧，通常自租赁期
开始的当月计提折旧，计提的折旧金额根据使用权资产的用途，计入相关资产的成本或者当期损益。
本集团在确定使用权资产的折旧年限时，对能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，本集团在租赁资产剩
余使用寿命内计提折旧。否则，租赁资产在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
资产负债表日，有迹象表明使用权资产发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。使用权
资产发生减值，按照扣除减值损失之后的使用权资产的账面价值，进行后续折旧。
（3）租赁期内合同发生变更时，在租赁变更生效日，本集团按以下情形进行会计处理：
1）租赁发生变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，调减缩小或缩短部分对应的使用权资产和租赁负债的账面价值，
将这部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。
2）其他租赁变更，按变更后合同重新计量的租赁负债，相应调整使用权资产的账面价值。
26、无形资产
（1） 计价方法、使用寿命、减值测试
本集团无形资产包括土地使用权、计算机软件、车位使用权等，按取得时的实际成本计量，其中，购入的无形资产，
按实际支付的价款和相关的其他支出作为实际成本；投资者投入的无形资产，按投资合同或协议约定的价值确定实际成本，
但合同或协议约定价值不公允的，按公允价值确定实际成本；对非同一控制下合并中取得被购买方拥有的但在其财务报表
中未确认的无形资产，在对被购买方资产进行初始确认时，按公允价值确认为无形资产。
土地使用权、车位使用权从出让起始日起，按其出让年限平均摊销，其他无形资产按预计使用年限、合同规定的受益
年限和法律规定的有效年限三者中最短者分期平均摊销。摊销金额按其受益对象计入相关资产成本和当期损益。
本集团在取得无形资产时分析判断其使用寿命。使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内采用直线法摊销；使用寿命
不确定的无形资产不予摊销。本集团的计算机软件，摊销年限为 2 年。
对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核，如发生改变，则作为会计估计变更
处理。
本集团将无法预见该资产为公司带来经济利益的期限，或使用期限不确定等无形资产确定为使用寿命不确定的无形资
产。在每个会计期间对使用寿命不确定的无形资产的预计使用寿命进行复核，如有证据表明无形资产的使用寿命是有限的，
则估计其使用寿命并在预计使用寿命内摊销。
资产负债表日进行减值测试，有迹象表明无形资产发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准
备。
（2） 内部研究开发支出会计政策
本集团内部研究开发项目的研究阶段是指研发项目已经董事会或者相关管理层的批准，并着手收集相关资料、进行市
场调查等的阶段，这一阶段不会形成阶段性成果。开发阶段是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用
于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等，这一阶段往往形成成果的可能性较大。
研究阶段的支出，于发生时计入当期损益；开发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：
1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
3）运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场；
4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；
5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
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不满足上述条件的开发阶段的支出，于发生时计入当期损益。前期已计入损益的开发支出在以后期间不再确认为资产。
已资本化的开发阶段的支出在资产负债表上列示为开发支出，自该项目达到预定可使用状态之日起转为无形资产列报。
27、商誉
商誉为股权投资成本或非同一控制下企业合并成本超过应享有的或企业合并中取得的被投资单位或被购买方可辨认净
资产于取得日或购买日的公允价值份额的差额。与子公司有关的商誉在合并财务报表上单独列示，与联营企业和合营企业
有关的商誉，包含在长期股权投资的账面价值中。
本集团于资产负债表日进行减值测试，有迹象表明商誉发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值
准备。
28、长期资产减值
集团于每一资产负债表日对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用寿命有限
的无形资产、使用权资产等项目进行检查，当存在下列迹象时，表明资产可能发生了减值，本集团将进行减值测试。对商
誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年末均进行减值测试。难以对单项资产的可收回金额进行测
试的，以该资产所属的资产组或资产组组合为基础测试。
减值测试后，若该资产的账面价值超过其可收回金额，其差额确认为减值损失，上述资产的减值损失一经确认，在以
后会计期间不予转回。
出现减值的迹象如下：
（1）资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌；
（2）企业经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化，从而对企业
产生不利影响；
（3）市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响企业计算资产预计未来现金流量现值的折现率，导
致资产可收回金额大幅度降低；
（4）有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏；
（5）资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置；
（6）企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所创造的净现金流量或者实现的营业
利润（或者亏损）远远低于（或者高于）预计金额等；
（7）其他表明资产可能已经发生减值的迹象。
29、长期待摊费用
本集团的长期待摊费用主要是指已经支出，但应由当期及以后各期承担的摊销期限在 1 年以上(不含 1 年) 的摊销费用，
如租入自用办公场所的装修费、租入对外经营的公寓等房产的装修费、高尔夫球场使用等费用，该等费用在受益期内平均
摊销。如果长期待摊费用项目不能使以后会计期间受益，则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
30、合同负债
合同负债反映本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。本集团在向客户转让商品之前，客户已经支付
了合同对价或本集团已经取得了无条件收取合同对价权利的，在客户实际支付款项与到期应支付款项孰早时点，按已收款
项或应收客户对价的金额确认为合同负债。在本集团按合同约定履行了向客户提供服务或转让商品的义务时，按对应服务
或商品的对价冲减合同负债。
同一合同下的合同资产和合同负债按净额列示，其中净额为贷方余额的，根据其流动性在“合同负债”或“其他非流动负
债”项目中列报。
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31、职工薪酬
（1） 短期薪酬的会计处理方法
短期薪酬主要包括：职工工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保险费、工伤保险费、住房公积
金，工会经费和职工教育经费、非货币性福利以及其他短期薪酬。本集团在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期
薪酬确认为负债，并按照受益对象计入当期损益或相关资产成本。
（2） 离职后福利的会计处理方法
离职后福利主要包括设定提存计划。其中设定提存计划主要包括基本养老保险、失业保险以及年金等，相应的应缴存金
额于发生时计入相关资产成本或当期损益。
（3） 辞退福利的会计处理方法
在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿的建议，在本集团不能单
方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时，和本集团确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者
孰早日，确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月不能完全支
付的，按照其他长期职工薪酬处理。
职工内部退休计划采用上述辞退福利相同的原则处理。本集团将自职工停止提供服务日至正常退休日的期间拟支付的内
退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预计负债确认条件时，计入当期损益（辞退福利）。
（4） 其他长期职工福利的会计处理方法
本集团向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划进行会计处理，除此之外按照设定收
益计划进行会计处理。
32、租赁负债
本集团作为承租方的租赁合同，在租赁期开始日，除短期租赁和低价值资产租赁外，本集团根据租赁合同确认租赁负
债。
（1）初始计量
租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。
租赁付款额是指本集团按合同向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，包括：1）固定付款额及
实质固定付款额；2）取决于指数或比率的可变租赁付款额，该款项在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确定；3）
本集团合理确定将行使选择权时，购买该选择权的行权价格；4）本集团将行使终止租赁选择权，行使终止租赁选择权需支
付的款项；5）根据本集团提供的担保余值预计应支付的款项。
在计算租赁付款额的现值时，本集团采用租赁内含利率作为折现率，该利率是指使出租人的租赁收款额的现值与未担
保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人的初始直接费用之和的利率。本集团因无法确定租赁内含利率的，采用
增量借款利率作为折现率。该增量借款利率，是指本集团在类似经济环境下为获得与使用权资产价值接近的资产，在类似
期间以类似抵押条件借入资金须支付的利率。该利率与下列事项相关：1）本集团自身情况，即集团的偿债能力和信用状况；
2）“借款”的期限，即租赁期；3）“借入”资金的金额，即租赁负债的金额；4）“抵押条件”，即标的资产的性质和质量；5）
经济环境，包括承租人所处的司法管辖区、计价货币、合同签订时间等。本集团以银行贷款利率为基础，考虑上述因素进
行调整而得出该增量借款利率。
（2）后续计量
在租赁期开始日后，本集团按以下原则对租赁负债进行后续计量：1）确认租赁负债的利息时，增加租赁负债的账面金
额；2）支付租赁付款额时，减少租赁负债的账面金额；3）因重估或租赁变更等原因导致租赁付款额发生变动时，重新计
量租赁负债的账面价值。
本集团按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益或相关资产成本。周期性
利率是指本集团对租赁负债进行初始计量时所采用的折现率，或者因租赁付款额发生变动或因租赁变更而需按照修订后的
折现率对租赁负债进行重新计量时，本集团所采用的修订后的折现率。
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租赁期内合同发生变更时，在租赁变更生效日，本集团按以下情形进行会计处理：
1）租赁发生变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，调减缩小或缩短部分对应的使用权资产和租赁负债的账面价值，
将这部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。
2）其他租赁变更，按变更后合同重新计量的租赁负债，相应调整使用权资产的账面价值。
（3）重新计量
租赁期开始日后，发生下列情形的，本集团按照变动后租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产
的账面价值：
1）实质固定付款额发生变动（该情形下，采用原折现率折现）；2）保余值预计的应付金额发生变动（该情形下，采
用原折现率折现）；3）用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动（该情形下，采用修订后的折现率折现）；4）购买选
择权的评估结果发生变化（该情形下，采用修订后的折现率折现）；5）续租选择权或终止租赁选择权的评估结果或实际行
使情况发生变化（该情形下，采用修订后的折现率折现）。
33、预计负债
当与对外担保、商业承兑汇票贴现、未决诉讼或仲裁、产品质量保证等或有事项相关的业务同时符合以下条件时，本
集团将其确认为负债：该义务是本集团承担的现时义务；该义务的履行很可能导致经济利益流出企业；该义务的金额能够
可靠地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性
和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。每个资产负债
表日对预计负债的账面价值进行复核，如有改变则对账面价值进行调整以反映当前最佳估计数。
34、担保赔偿准备、未到期责任准备
担保赔偿准备、未到期责任准备是本集团在从事金融融资性担保业务时，参照执行 2010 年 3 月 8 日经国务院批准，中
国银行业监督管理委员会、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国工业和信息化部、中华人民共和国财
政部、中华人民共和国商务部、中国人民银行、国家工商行政管理总局制定《融资性担保公司管理暂行办法》规定进行提
取。
本集团按照当年融资性担保费收入的 50％提取未到期责任准备金，未到期责任准备金按差额提取。按不低于当年年末
融资性担保责任余额 1％的比例提取担保赔偿准备金，担保赔偿准备金累计达到当年融资性担保责任余额 10％的，实行差
额提取。
35、股份支付
用以换取职工提供服务的以权益结算的股份支付，以授予职工权益工具在授予日的公允价值计量。该公允价值的金额
在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的情况下，在等待期内以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，
按直线法计算计入相关成本或费用，相应增加资本公积。
以现金结算的股份支付，按照本集团承担的以股份或其他权益工具为基础确定的负债的公允价值计量。如授予后立即
可行权，在授予日以承担负债的公允价值计入相关成本或费用，相应增加负债；如需完成等待期内的服务或达到规定业绩
条件以后才可行权，在等待期的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按照本集团承担负债的公允价值
金额，将当期取得的服务计入成本或费用，相应调整负债。
在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当期损益。
本集团在等待期内取消所授予权益工具的（因未满足可行权条件而被取消的除外），作为加速行权处理，即视同剩余
等待期内的股权支付计划已经全部满足可行权条件，在取消所授予权益工具的当期确认剩余等待期内的所有费用。
36、优先股、永续债等其他金融工具
归类为债务工具的优先股、永续债，按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用实际利率法按摊余成
本进行后续计量，其利息支出或股利分配按照借款费用进行处理，其回购或赎回产生的利得或损失计入当期损益。
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归类为权益工具的优先股、永续债，在发行时收到的对价扣除交易费用后增加所有者权益，其利息支出或股利分配按
照利润分配进行处理，回购或注销作为权益变动处理。
37、收入
收入确认和计量所采用的会计政策
收入是本集团在日常活动中形成的、会导致股东权益增加且与股东投入资本无关的经济利益的总流入。本集团的营业
收入主要为劳务服务收入、建造合同收入、经营租赁收入、销售商品收入和让渡资产使用权收入。
（1）确认和计量方法
本集团与客户之间的合同同时满足下列条件时，本集团在履行了合同中的履约义务，即客户取得相关服务或商品控制权
时确认收入：合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务；合同明确了合同各方与所转让商品或提供劳务相关的权利和
义务；合同有明确的与所转让商品或提供劳务相关的支付条款；合同具有商业实质，即履行该合同将改变本集团未来现金
流量的风险、时间分布或金额；本集团因向客户转让商品或提供劳务而有权取得的对价很可能收回。
在合同开始日，本集团将识别合同中存在的各单项履约义务，确定各单项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时
点履行；并将交易价格按照各单项履约义务所承诺商品或劳务的单独售价的相对比例分摊至各单项履约义务；在履行了各
单项履约义务时按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量确认收入。
交易价格是本集团因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项。本集团将根据合
同条款，再考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响，并结合以往的习惯做
法确定交易价格。合同有可变对价的，本集团按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，确认的交易价格
不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。预期将退还给客户的款项作为退货负债，
不计入交易价格。有权收取的对价是非现金形式时，本集团按照非现金对价的公允价值确定交易价格。合同中存在重大融
资成分的，本集团按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格，该交易价格与合同对
价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日，本集团预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款
间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。
满足下列条件之一时，本集团属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：1）客户在本集团
履约的同时即取得并消耗本集团履约所带来的经济利益；2）客户能够控制本集团履约过程中在建商品或服务；3）本集团
履约过程中所产出的商品或服务具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款
项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本集团在该段时间内按照履约进度确认收入，按商品或服务的性质，采用产出法或
投入法确定履约进度。当履约进度不能合理确定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金
额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本集团在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品
或服务控制权时，本集团会考虑下列迹象：1）本集团就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品或服务负有现时
付款义务；2）本集团已将该商品的实物转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；3）本集团已将该商品实物转移
给客户，即客户已占有该实物商品；4）本集团已将该商品或服务的法定所有权或所有权上的主要风险和报酬转移给客户，
即客户已取得该商品或服务所有权上的主要风险和报酬；5）客户已接受该商品或服务。
（2）具体确认方法
1）劳务服务收入
本集团按合同提供劳务服务时，已提供的服务达到合同约定的确认条款，即客户已取得相关服务控制权时，按合同条
款约定的服务对价确认服务收入的实现。包括房地产代理销售服务、房地产营销服务、房地产经纪服务、互联网+服务、
物业管理服务等服务收入。
本集团房地产顾问服务合同中一般约定按工作阶段进度分一期、二期、三期等分期收款的。本集团在按合同约定完成
阶段工作并提交相关报告，经客户以阶段工作确认书确认后，本集团按合同约定的阶段收款金额确认顾问服务收入的实现；
在终稿汇报、提交报告终稿并经客户确认之后，确认合同剩余顾问服务收入的实现。
2）建造合同收入
本集团在合同履行履约义务的时段内按履约进度确认建造合同收入的实现，合同履约进度按累计实际发生的合同成本占
合同预计总成本的比例确定。
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如合同履约进度不能合理确定时，但合同成本能够收回的，合同收入根据能够收回的实际合同成本予以确认，合同成
本在其发生的当期确认为合同费用；使合同履约进度不能合理确定的因素不复存在时，按照合同履约进度确定与建造合同
有关的收入和费用。
3）经营租赁收入
本集团按合同提供租赁服务后，按与承租方签定的合同或协议约定的固定租金，按直线法确认租赁收入的实现，合同可
变租金在实际发生时确认租赁收入的实现。
4）销售商品收入
本集团按合同约定的时间、地点将商品交付给客户，待客户验收后按合同约定的商品对价确认商品销售收入的实现。
本集团签订的合同或协议包括销售商品和提供劳务时，如销售商品部分和提供劳务部分能够区分并单独计量的，将销
售商品部分和提供劳务部分分别处理；如销售商品部分和提供劳务部分不能够区分，或虽能区分但不能够单独计量的， 将
该合同全部作为销售商品处理。
销售合同约定本集团无安装义务的，以客户签收的收货验收单作为确认收入的依据；销售合同约定本集团应承担安装
义务的，本集团以客户签收的安装竣工单作为确认收入的依据。
5）让渡资产使用权收入
本集团按合同提供资产给客户后，按合同约定的使用期间和方法计算确认收入的实现。
利息收入：在本集团放款时，按照他人使用本集团货币资金的时间和实际利率计算确定收入金额。计算时考虑贷款的合
同条款并且包括所有归属于实际利率组成部分的费用和所有交易成本，但不包括未来信用损失。
使用费收入：按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定收入金额。
同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
38、政府补助
本集团的政府补助包括从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产。其中，与资产相关的政府补助，是指本集团取得
的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助；与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府
补助。如果政府文件中未明确规定补助对象，本集团按照上述区分原则进行判断，难以区分的，整体归类为与收益相关的
政府补助。
政府补助为货币性资产的，按照实际收到的金额计量，对于按照固定的定额标准拨付的补助，或对年末有确凿证据表
明能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶持资金时，按照应收的金额计量；政府补助为非货币性资
产的，按照公允价值计量，公允价值不能可靠取得的，按照名义金额(1 元)计量。
为与资产相关的政府补助确认为递延收益，确认为递延收益的与资产相关的政府补助，在相关资产使用寿命内平均分
配计入当期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资
产处置当期的损益。
为与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或
损失的期间计入当期损益。与日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与日常
活动无关的政府补助，计入营业外收支。
39、递延所得税资产/递延所得税负债
本集团递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性差异)计算确认。对
于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可抵扣亏损，确认相应的递延所得税资产。对于商誉的初始确认产生
的暂时性差异，不确认相应的递延所得税负债。对于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)的非企业合
并的交易中产生的资产或负债的初始确认形成的暂时性差异，不确认相应的递延所得税资产和递延所得税负债。于资产负
债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
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本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认递延所得税
资产。
40、所得税的会计核算
所得税的会计核算采用资产负债表债务法。所得税费用包括当年所得税和递延所得税。除将与直接计入股东权益的交
易和事项相关的当年所得税和递延所得税计入股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，其余的
当年所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。
当年所得税是指企业按照税务规定计算确定的针对当年发生的交易和事项，应纳给税务部门的金额，即应交所得税；
递延所得税是指按照资产负债表债务法应予确认的递延所得税资产和递延所得税负债在年末应有的金额相对于原已确认金
额之间的差额。
41、租赁
（1） 租赁的识别
租赁是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。
在合同开始日，本集团评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别
资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。本集团进行如下评估：
1）合同是否涉及已识别资产的使用。已识别资产可能由合同明确指定或在资产可供客户使用时隐性指定，并且该资产
在物理上可区分，或者如果资产的某部分产能或其他部分在物理上不可区分但实质上代表了该资产的全部产能，从而使客
户获得因使用该资产所产生的几乎全部经济利益。如果资产的供应方在整个使用期间拥有对该资产的实质性替换权，则该
资产不属于已识别资产。
2）承租人是否有权获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益。
3）承租人是否有权在该使用期间主导已识别资产的使用。
合同中同时包含多项单独租赁的，承租人和出租人将合同予以分拆，并分别就各项单独租赁进行会计处理。合同中同时
包含租赁和非租赁部分的，承租人和出租人将租赁和非租赁部分进行分拆。
（2） 会计处理方法
本集团作为租赁承租方：
1）租赁确认
除短期租赁和低价值资产租赁外，在租赁开始日确认使用权资产和租赁负债。使用权资产和租赁负债的确认和计量参
见前述“使用权资产”以及“租赁负债”政策说明。
对未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。
2）租赁变更
租赁变更，是指原合同条款之外的租赁范围、租赁对价、租赁期限的变更，包括增加或终止一项或多项租赁资产的使
用权，延长或缩短合同规定的租赁期等。租赁变更生效日，是指双方就租赁变更达成一致的日期。
租赁发生变更且同时符合下列条件的，本集团将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：①该租赁变更通过增加
一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围或延长了租赁期限；②增加的对价与租赁范围扩大部分或租赁期限延长部
分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本集团按照租赁准则有关规定对变更后合同的对
价进行分摊，重新确定变更后的租赁期；并采用修订后的折现率对变更后的租赁付款额进行折现，以重新计量租赁负债。
在计算变更后租赁付款额的现值时，本集团采用剩余租赁期间的租赁内含利率作为折现率；无法确定剩余租赁期间的租赁
内含利率的，本集团采用租赁变更生效日的承租人增量借款利率作为折现率。就上述租赁负债调整的影响，本集团区分以
下情形进行会计处理：①租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，承租人应当调减使用权资产的账面价值，并将部分
终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。②其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，承租人相应调整使用权
资产的账面价值。
3）短期租赁和低价值资产租赁
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短期租赁是指在租赁期开始日，租赁期不超过 12 个月的租赁，包含购买选择权的租赁不属于短期租赁；低价值资产租
赁是指单项租赁资产为全新资产时价值低于 40,000 元的租赁，承租人转租或预期转租租赁资产的，原租赁不属于低价值资
产租赁。
本集团对于短期租赁和低价值资产租赁，选择不确认使用权资产和租赁负债，本集团将短期租赁和低价值资产租赁的
租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法或其他系统合理的方法计入相关资产成本或当期损益。
本集团作为租赁出租方：
在租赁开始日，本集团将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁是指无论所有权最终是否转移但实质上转移了与租
赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。经营租赁是指除融资租赁以外的其他租赁。
一项租赁存在下列一种或多种情形的，本集团通常将其分类为融资租赁：①在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移
给承租人；②承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款与预计行使选择权时租赁资产的公允价值相比足够低，
因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将行使该选择权；③资产的所有权虽然不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的
大部分（不低于租赁资产使用寿命的 75%）；④在租赁开始日，租赁收款额的现值几乎相当于租赁资产的公允价值（不低
于租赁资产公允价值的 90%。）；⑤租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。一项租赁存在下列一
项或多项迹象的，本集团也可能将其分类为融资租赁：①若承租人撤销租赁，撤销租赁对出租人造成的损失由承租人承担；
②资产余值的公允价值波动所产生的利得或损失归属于承租人；③承租人有能力以远低于市场水平的租金继续租赁至下一
期间。
1）融资租赁
在租赁期开始日，本集团对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。应收融资租赁款进行初始计量
时，将租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。
租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。租赁收款额，
是指出租人因让渡在租赁期内使用租赁资产的权利而应向承租人收取的款项，包括：①承租人需支付的固定付款额及实质
固定付款额；存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；②取决于指数或比率的可变租赁付款额，该款项在初始计量时根
据租赁期开始日的指数或比率确定；③购买选择权的行权价格，前提是合理确定承租人将行使该选择权；④承租人行使终
止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权；⑤由承租人、与承租人有关的一方以及
有经济能力履行担保义务的独立第三方向出租人提供的担保余值。
本集团按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。该周期性利率，是指确定租赁投资净额采用
内含折现率（转租情况下，若转租的租赁内含利率无法确定，采用原租赁的折现率（根据与转租有关的初始直接费用进行
调整）），或者融资租赁的变更未作为一项单独租赁进行会计处理，且满足假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类
为融资租赁条件时按相关规定确定的修订后的折现率。
融资租赁发生变更且同时符合下列条件的，本集团将该变更作为一项单独租赁进行会计处理：①该变更通过增加一项
或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；②增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相
当。
如果融资租赁的变更未作为一项单独租赁进行会计处理，且满足假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为经营
租赁条件的，本集团自租赁变更生效日开始将其作为一项新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的租赁投资净额作
为租赁资产的账面价值。
2）经营租赁
在租赁期内各个期间，本集团采用直线法将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。
本集团发生的与经营租赁有关的初始直接费用应当资本化至租赁标的资产的成本，在租赁期内按照与租金收入相同的确
认基础分期计入当期损益。
对于经营租赁资产中的固定资产，本集团采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租赁资产，采用系统合理的
方法进行摊销。
本集团取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额,在实际发生时计入当期损益。
经营租赁发生变更的，本集团自变更生效日开始，将其作为一项新的租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应
收的租赁收款额视为新租赁的收款额。
42、资产证券化
本集团的资产证券化是指将部分信贷资产打包出售给合作方设立的特定目的实体。
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金融资产发生转移的，根据相关金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的转移情况进行判断：已经全部转移的，终
止确认相应的金融资产；没有转移且保留了相关金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不予终止确认；既没有转移
也没有保留相关金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，根据对该项金融资产控制的涉及程度决定是否终止确认：放
弃了对该项金融资产控制的，终止确认该项金融资产；未放弃对该项金融资产控制的，按照对其继续涉入该项金融资产的
程度确认有关金融资产，并相应确认相关负债。
附回购条件的信贷资产转让，根据交易的经济实质确定是否终止确认。对于将予回购的资产与转让的信贷资产相同或
实质上相同，回购价格固定或是原转让价格加上合理回报的，本集团不终止确认所转让的信贷资产。对于在金融资产转让
后只保留了优先按照公允价值回购该信贷资产权利的(在转入方出售该信贷资产的情况下)，本集团终止确认所转让的信贷
资产。
金融资产符合整体终止确认的，转移所收到的对价与相应的账面价值的差额，计入当期损益，原直接计入所有者权益
的相关金融资产的公允价值累积变动额，也一并转入当期损益；满足部分转移终止确认条件的，将涉及转移金融资产整体
的账面价值在终止确认部分与未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，以分摊后的账面价值作为基础比
照整体转移对部分转移的部分进行处理。不符合终止确认条件的，将收到的对价确认为一项金融负债。
43、终止经营
本集团满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已经处置或划分为持有待售类别：1）该组成部
分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营
地区进行处置的一项相关联计划的一部分；3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。
44、重要会计政策和会计估计变更
（1） 重要会计政策变更
□适用 不适用
（2） 重要会计估计变更
□适用 不适用
45、其他
编制财务报表时，本集团管理层需要运用估计和假设，这些估计和假设会对会计政策的应用及资产、负债、收入及费
用的金额产生影响。实际情况可能与这些估计不同。本集团管理层对估计涉及的关键假设和不确定性因素的判断进行持续
评估。会计估计变更的影响在变更当期和未来期间予以确认。
下列会计估计及关键假设存在导致未来期间的资产及负债账面值发生重大调整的重要风险。
（1）应收款项减值的会计估计
本集团在资产负债表日按摊余成本计量的应收款项，以评估是否出现减值情況，并在出现减值情況时评估减值损失的
具体金额。减值的客观证据包括显示个别或组合应收款项预计未来现金流量出现大幅下降的可判断数据，显示个别或组合
应收款项中债务人的财务状况出现重大负面的可判断数据等事項。如果有证据表明该应收款项价值已恢复，且客观上与确
认该损失后发生的事项有关，则将原确认的减值损失予以转回。
（2）贷款减值损失的会计估计
本集团定期判断是否有任何客观证据表明贷款和垫款在资产负债表日发生了减值损失。如有，本集团将估算减值损失
的金额。减值损失金额为贷款和垫款账面金额与预计未来现金流量的现值之间的差额。估算减值损失金额时，对是否存在
客观证据表明贷款和垫款已发生减值损失作出重大判断，并对预期未来现金流量的现值作出重大估计。
（3）商誉减值准备的会计估计
本集团每年对商誉进行减值测试。包含商誉的资产组和资产组组合的可收回金额为其预计未来现金流量的现值，其计
算需要采用会计估计。
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深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
如果管理层对资产组和资产组组合未来现金流量计算中采用的毛利率进行修订，修订后的毛利率低于目前采用的毛利
率，本集团需对商誉增加计提减值准备。
如果管理层对应用于现金流量折现的税前折现率进行重新修订，修订后的税前折率高于目前采用的折现率，本集团需
对商誉增加计提减值准备。
如果实际毛利率或税前折现率高于或低于管理层的估计，本集团不能转回原已计提的商誉减值损失。
（4）固定资产减值准备的会计估计
本集团在资产负债表日对存在减值迹象的房屋建筑物、机器设备等固定资产进行减值测试。固定资产的可收回金额为
其预计未来现金流量的现值和资产的公允价值减去处置费用后的净额中较高者，其计算需要采用会计估计。
如果管理层对资产组和资产组组合未来现金流量计算中采用的毛利率进行修订，修订后的毛利率低于目前采用的毛利
率，本集团需对固定资产增加计提减值准备。
如果管理层对应用于现金流量折现的税前折现率进行重新修订，修订后的税前折现率高于目前采用的折现率，本集团
需对固定资产增加计提减值准备。
如果实际毛利率或税前折现率高于或低于管理层估计，本集团不能转回原已计提的固定资产减值准备。
（5）递延所得税资产确认的会计估计
递延所得税资产的估计需要对未来各个年度的应纳税所得额及适用的税率进行估计，递延所得税资产的实现取决于集
团未来是否很可能获得足够的应纳税所得额。未来税率的变化和暂时性差异的转回时间也可能影响所得税费用（收益）以
及递延所得税的余额。上述估计的变化可能导致对递延所得税的重要调整。
（6）固定资产、无形资产的可使用年限
本集团至少于每年年度终了，对固定资产和无形资产的预计使用寿命进行复核。预计使用寿命是管理层基于同类资产
历史经验、参考同行业普遍所应用的估计并结合预期技术更新而决定的。当以往的估计发生重大变化时，则相应调整未来
期间的折旧费用和摊销费用。
六、税项
1、主要税种及税率
税种 计税依据 税率
增值税 应税货物、服务销售收入 1%、3%、5%、6%、9%、13%
城市维护建设税 流转税额 5%、7%
25%、16.5%、15%、2.5%-5%超额累进
企业所得税 应纳税所得额
税率
教育费附加 流转税额 3%
地方教育费附加 流转税额 2%
自用房产税 房产原值的 70% 1.2%
出租房产税 房产租赁收入 12%
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
纳税主体名称 所得税税率
世联咨询(香港)有限公司 16.50%
SHIJU(HK)LIMITED 16.50%
重庆世联君汇房地产运营管理有限公司 15.00%
深圳先锋居善科技有限公司 15.00%
珠海横琴世联行咨询有限公司等公司 2.5%-5%超额累进税率
2、税收优惠
（1）世联咨询(香港)有限公司、SHIJU(HK)LIMITED 适用香港地区利得税 16.5%。
（2）根据《财政部 税务总局 国家发展改革委关于延续西部大开发企业所得税政策的公告》（财政部公告 2020 年第 23
号），重庆世联君汇房地产运营管理有限公司享受税收优惠，减按 15%税率征收企业所得税。
（3）深圳先锋居善科技有限公司于 2020 年 12 月 11 日收到深圳市科技创新委员会、深圳市财政局、国家税务总局深圳市
税务局联合颁发的编号为 GR202044201009 的《高新技术企业证书》，有效期三年。根据《中华人民共和国企业所得税法》
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深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
《中华人民共和国企业所得税法实施条例》等相关规定，深圳先锋居善科技有限公司通过国家高新技术企业认定，适用高
新技术企业 15%税率缴纳企业所得税。
（4）根据《财政部 税务总局关于实施小微企业和个体工商户所得税优惠政策》(财政部 税务总局公告 2021 年第 12 号)公
告的规定，自 2021 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日，对小型微利企业年应纳税所得额不超过 100 万元的部分，减按 12.5%
计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税；根据《财政部 税务总局关于进一步实施小微企业所得税优惠政策的
公告》（财政部 税务总局公告 2022 年第 13 号），2022 年 1 月 1 日至 2024 年 12 月 31 日，对小型微利企业年应纳税所得
额超过 100 万元但不超过 300 万元的部分，减按 25%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税。本集团子公司珠海
横琴世联行咨询有限公司等公司享有 2.5%-5%超额累进所得税率优惠。
3、其他
1）本集团主要适用增值税税率为 6%，小规模纳税人适用 3%，其中房地产代理销售服务、房地产咨询顾问服务、金融
服务、互联网+服务、房地产经纪服务、公寓住宿服务、物业管理服务、资产管理服务等劳务服务适用 6%，不动产租赁适
用 5%、9%，装修业务适用 9%，物业服务中的代收水费适用 3%，物业中的代收电费及销售货物适用 13%。
2）根据 《财政部 税务总局关于对增值税小规模纳税人免征增值税的公告》（财政部 税务总局公告 2022 年第 15 号）
的规定：（财政部 税务总局公告 2021 年第 7 号）的税收优惠政策，增值税小规模纳税人适用 3%征收率的应税销售收入，
减按 1%征收率征收增值税，执行期限延长至 2022 年 3 月 31 日；2022 年 4 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日，增值税小规模纳
税人适用 3%征收率的应税销售收入免征增值税。
七、合并财务报表项目注释
1、货币资金
单位：元
项目 期末余额 期初余额
库存现金 9,365.92 53,808.40
银行存款 2,173,216,408.07 1,837,475,686.91
其他货币资金 27,619,203.89 28,747,475.48
合计 2,200,844,977.88 1,866,276,970.79
其中：存放在境外的款项总额 940,717.37 1,072,524.42
因抵押、质押或冻结等对使用有限制的款项总额 27,619,203.89 28,747,475.48
其他说明：
期末其他货币资金系 1）本集团在银行存入保函保证金共计 13,541,561.27 元；2）本集团在银行存入诉讼保证金共计
11,067,918.51 元；3）本公司浙商银行账户受益人信息未更新，账户被临时管控冻结资金 1,443,452.74 元；4）子公司兰州
善居兴业、苏州居善的共管账户资金使用受到限制，共计 1,466,224.59 元；6）子公司世联行经纪的二手楼交易客户缴存在
资金监管账户的交易结算资金 97,046.78 元；7）子公司杭州世联卓群因车辆 ETC 业务，被冻结业务保证金 3,000.00 元。
2、应收票据
（1） 应收票据分类列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
银行承兑票据 250,000.00 560,000.00
商业承兑票据 3,253,262.06 135,707,243.65
合计 3,503,262.06 136,267,243.65
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深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
单位：元
期末余额 期初余额
类别 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
账面价值 账面价值
金额 比例 金额 计提比例 金额 比例 金额 计提比例
按单项计提
坏账准备的 433,633,346.33 90.87% 340,657,471.70 78.56% 92,975,874.63
应收票据
其中：
商业承兑汇
433,633,346.33 90.87% 340,657,471.70 78.56% 92,975,874.63
票
按组合计提
坏账准备的 3,526,195.43 100.00% 22,933.37 0.65% 3,503,262.06 43,592,597.35 9.13% 301,228.33 0.69% 43,291,369.02
应收票据
其中：
其中：银行
250,000.00 7.09% 250,000.00 560,000.00 0.11% 560,000.00
承兑汇票
商业承兑汇
3,276,195.43 92.91% 22,933.37 0.70% 3,253,262.06 43,032,597.35 9.02% 301,228.33 0.70% 42,731,369.02
票
合计 3,526,195.43 100.00% 22,933.37 3,503,262.06 477,225,943.68 100.00% 340,958,700.03 136,267,243.65
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深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
按组合计提坏账准备：0
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
银行承兑汇票 250,000.00
合计 250,000.00 0.00
确定该组合依据的说明：
对于银行承兑汇票，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过预测违约风险敞
口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失，本公司对银行承兑汇票组合的预期信用损失率为 0%。
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深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
按组合计提坏账准备：22,933.37
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
商业承兑汇票 3,276,195.43 22,933.37 0.70%
合计 3,276,195.43 22,933.37
确定该组合依据的说明：
对于评估为正常的、低风险的商业承兑汇票，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，
通过预测违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失
如是按照预期信用损失一般模型计提应收票据坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□适用 不适用
（2） 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
商业承兑汇票 340,958,700.03 -340,935,766.66 22,933.37
合计 340,958,700.03 -340,935,766.66 22,933.37
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 不适用
（3） 期末公司已质押的应收票据
单位：元
项目 期末已质押金额
银行承兑票据 0.00
商业承兑票据 0.00
合计 0.00
（4） 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
单位：元
项目 期末终止确认金额 期末未终止确认金额
商业承兑票据 14,636,937.23
合计 14,636,937.23 0.00
（5） 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
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单位：元
项目 期末转应收账款金额
商业承兑票据 460,028,203.81
合计 460,028,203.81
其他说明：
1）期末本集团不存在已质押的票据；
2）期末本集团转应收账款的票据主要是 2021 年某大客户资金周转困难，出现了商业承兑汇票逾期未兑付的情况，同时其
减值准备转出 340,842,235.70 元到应收账款的减值准备；
3） 期末本集团已经背书或贴现已终止确认金额系本集团内部公司之间已贴现的应收票据，本报告期内票据已到期兑付。
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深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
3、应收账款
（1） 应收账款分类披露
单位：元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
计提比 账面价值 计提比 账面价值
金额 比例 金额 金额 比例 金额
例 例
按单项
计提坏
账准备 1,356,897,785.13 52.07% 1,194,557,756.03 88.04% 162,340,029.10 902,782,938.14 39.07% 705,402,361.08 78.14% 197,380,577.06
的应收
账款
其中：
单个客
1,356,897,785.13 52.07% 1,194,557,756.03 88.04% 162,340,029.10 902,782,938.14 39.07% 705,402,361.08 78.14% 197,380,577.06
户
按组合
计提坏
账准备 1,248,943,814.26 47.93% 218,380,439.02 17.49% 1,030,563,375.24 1,407,900,333.87 60.93% 194,796,324.31 13.84% 1,213,104,009.56
的应收
账款
其中：
其中：
以账龄
特征为 1,203,473,841.99 46.18% 206,381,401.91 17.15% 997,092,440.08 1,397,109,204.60 60.46% 193,889,315.45 13.88% 1,203,219,889.15
基础的
组合
取得担
保物为
45,469,972.27 1.75% 11,999,037.11 26.39% 33,470,935.16 10,791,129.27 0.47% 907,008.86 8.41% 9,884,120.41
基础的
组合
合计 2,605,841,599.39 100.00% 1,412,938,195.05 1,192,903,404.34 2,310,683,272.01 100.00% 900,198,685.39 1,410,484,586.62
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深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
按单项计提坏账准备：1,194,557,756.03
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
集团客户 1 1,206,554,638.39 1,085,899,174.46 90.00% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
集团客户 2 30,999,813.18 21,699,869.28 70.00% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
集团客户 3 17,236,034.75 13,788,827.80 80.00% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
集团客户 4 12,235,923.66 9,795,738.92 80.06% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
集团客户 5 11,694,007.59 3,508,202.28 30.00% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
集团客户 6 7,540,818.34 3,770,409.23 50.00% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
集团客户 7 3,723,873.99 2,979,099.19 80.00% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
集团客户 8 2,459,874.37 1,967,899.49 80.00% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
集团客户 9 408,658.48 340,926.79 83.43% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
集团客户 10 130,000.00 104,000.00 80.00% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
客户 11 9,720,568.58 9,720,568.58 100.00% 预计无法收回款项
客户 12 9,427,064.53 2,828,119.36 100.00% 预计无法收回款项
客户 13 7,593,095.48 4,555,857.27 30.00% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
客户 14 5,195,856.00 5,195,856.00 60.00% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
客户 15 4,564,136.55 4,564,136.55 100.00% 预计无法收回款项
客户 16 3,072,533.06 3,072,533.06 100.00% 预计无法收回款项
客户 17 2,176,512.80 1,088,256.40 100.00% 预计无法收回款项
客户 18 2,020,319.50 1,010,159.75 50.00% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
客户 19 1,488,146.92 1,488,146.92 50.00% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
客户 20 1,382,918.54 1,382,918.54 100.00% 预计无法收回款项
客户 21 1,382,562.00 1,382,562.00 100.00% 预计无法收回款项
客户 22 1,126,947.83 563,473.92 100.00% 预计无法收回款项
客户 23 1,033,074.18 1,033,074.18 50.00% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
客户 24 898,911.00 449,455.50 100.00% 预计无法收回款项
客户 25 850,000.00 850,000.00 50.00% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
客户 26 757,178.67 757,178.67 100.00% 预计无法收回款项
客户 27 733,995.00 733,995.00 100.00% 预计无法收回款项
客户 28 600,669.00 600,669.00 100.00% 预计无法收回款项
客户 29 560,000.00 560,000.00 100.00% 预计无法收回款项
客户 30 542,963.00 542,963.00 100.00% 预计无法收回款项
客户 31 531,733.24 531,733.24 100.00% 预计无法收回款项
客户 32 521,128.49 521,128.49 100.00% 预计无法收回款项
客户 33 520,301.00 520,301.00 100.00% 预计无法收回款项
客户 34 518,157.00 518,157.00 100.00% 预计无法收回款项
客户 35 372,931.20 372,931.20 100.00% 预计无法收回款项
客户 36 357,124.54 357,124.54 100.00% 预计无法收回款项
客户 37 305,100.00 152,550.00 100.00% 预计无法收回款项
客户 38 290,686.00 290,686.00 50.00% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
客户 39 259,166.00 129,583.00 100.00% 预计无法收回款项
客户 40 248,201.18 248,201.18 50.00% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
客户 41 240,000.00 240,000.00 100.00% 预计无法收回款项
客户 42 240,000.00 240,000.00 100.00% 预计无法收回款项
客户 43 230,594.50 115,297.25 100.00% 预计无法收回款项
客户 44 230,386.00 230,386.00 50.00% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
客户 45 225,000.00 225,000.00 100.00% 预计无法收回款项
客户 46 210,000.00 210,000.00 100.00% 预计无法收回款项
单项计提金
额 20 万以下 3,486,180.59 3,420,605.99 98.70% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
合计
合计 1,356,897,785.13 1,194,557,756.03
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深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
按组合计提坏账准备：206,381,401.91
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
6 个月以内 675,714,497.71 5,743,573.24 0.85%
6 个月至 1 年 163,894,119.21 8,194,705.96 5.00%
1-2 年 201,968,187.56 64,431,135.15 31.90%
2 年以上 161,897,037.51 128,011,987.56 79.07%
合计 1,203,473,841.99 206,381,401.91
确定该组合依据的说明：
当单项应收账款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团依据信用风险特征将应收账款划分为帐龄组合，在
组合基础上，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期
预期信用损失率，计算预期信用损失。
按组合计提坏账准备：11,999,037.11
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
新房销售收款权利 45,469,972.27 11,999,037.11 26.39%
合计 45,469,972.27 11,999,037.11
确定该组合依据的说明：
本集团对于有担保物的应收账款按照担保物的公允价值评估信用损失，计提坏账准备。
如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□适用 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 账面余额
1 年以内（含 1 年） 868,480,839.69
其中：6 个月以内 682,625,341.31
6 个月至 1 年 185,855,498.38
1至2年 709,697,383.18
2至3年 1,027,663,376.52
合计 2,605,841,599.39
（2） 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
单项计提
705,402,361.08 517,305,765.01 -27,120,211.14 1,030,158.92 1,194,557,756.03
坏账准备
160
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组合计提
194,796,324.31 39,698,430.64 522,821.76 16,088,207.53 -548,930.16 218,380,439.02
坏账准备
合计 900,198,685.39 557,004,195.65 -26,597,389.38 17,118,366.45 -548,930.16 1,412,938,195.05
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
单位：元
单位名称 收回或转回金额 收回方式
长泰永隆置业发展有限公司 3,560,019.71 现金收回
惠州狮峰实业有限公司 3,346,680.75 现金收回
惠州市天翔房地产开发有限公司 2,163,766.39 现金收回
东莞市鸿钏房地产开发有限公司 1,811,622.50 现金收回
佛山市顺德区理想城房地产投资有限公司 1,558,073.30 以房抵债方式收回
惠州市恺乐居置业有限公司 1,459,500.00 现金收回
茂名烁城房地产开发有限公司 1,252,000.00 现金收回
揭阳市恒港置业有限公司 1,236,160.00 现金收回
宿迁苏宁置业有限公司 949,553.90 现金收回
福建乐统房地产开发有限公司 772,860.02 以房抵债方式收回
潮州市恒大置业有限公司 557,385.50 现金收回
大连恒诚房地产开发有限公司 516,756.33 现金收回
深圳市横岗佳兆业投资咨询有限公司 462,048.76 现金收回
济南源浩置业有限公司 456,000.00 现金收回
福建华夏世纪园发展有限公司 440,000.00 现金收回
佛山市佳誉房地产开发有限公司 399,316.56 现金收回
佛山恒曜盛房地产开发有限公司 362,400.00 现金收回
惠州市南方明珠实业有限公司 354,569.97 现金收回
威海市恒荣置业有限公司 336,000.00 现金收回
济南东禾置业有限公司 320,000.00 现金收回
珠海市恒大海泉湾置业有限公司 306,600.26 现金收回
深圳市吉丽房地产开发有限公司 280,000.00 现金收回
泉州奥嘉置业有限公司 264,797.46 现金收回
揭阳市恒山投资管理有限公司 260,889.50 现金收回
惠州庆达房地产有限公司 240,631.18 现金收回
惠州市佳兆业盛盈城市投资有限公司 234,858.13 现金收回
珠海恒大海泉湾置业有限公司 234,084.66 现金收回
宁德金世通房地产开发有限公司 218,395.28 现金收回
惠东县沣盛帝景贸易有限公司 213,035.60 现金收回
肥东裕泰房地产开发有限公司 201,743.20 现金收回
长丰裕泰房地产开发有限公司 201,320.80 现金收回
收回或转回坏账 20 万以下汇总 2,671,963.14 现金收回
合计 27,643,032.90
公司对在财务上已经核销的应收款项， 仍然会继续催收。本报告期陆续收回了部分前期已核销的应收款项 522,821.76 元；
其他是本报告期公司收回按单独测试计提减值的应收款项而转回的减值。
（3） 本期实际核销的应收账款情况
单位：元
项目 核销金额
实际核销的应收账款 17,118,366.45
其中重要的应收账款核销情况：
单位：元
161
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应收账款性 款项是否由关
单位名称 核销金额 核销原因 履行的核销程序
质 联交易产生
深圳市中核兴业实业有限公司 应结服务费 1,506,060.00 无法收回 公司规定程序 否
仙游汇英通商业管理有限公司 应结服务费 1,490,822.29 无法收回 公司规定程序 否
文一博 应结服务费 1,372,141.77 无法收回 公司规定程序 否
济南中铁置业有限公司 应结服务费 758,370.01 无法收回 公司规定程序 否
泉州安盈房地产开发有限公司 应结服务费 687,911.00 无法收回 公司规定程序 否
济南绿地康鲁置业有限公司 应结服务费 667,256.00 无法收回 公司规定程序 否
山东新富房地产集团有限公司 应结服务费 604,200.00 无法收回 公司规定程序 否
东莞市星宇荔苑广场开发有限公司 应结服务费 461,161.00 无法收回 公司规定程序 否
北京智优恒联教育科技有限公司 应结服务费 400,000.00 无法收回 公司规定程序 否
浙江开化山里人旅游开发有限公司 应结服务费 400,000.00 无法收回 公司规定程序 否
四川经典房地产开发有限公司 应结服务费 351,601.00 无法收回 公司规定程序 否
焦作市三合房地产开发有限公司 应结服务费 340,000.00 无法收回 公司规定程序 否
沈阳华锦置业有限公司 应结服务费 325,212.00 无法收回 公司规定程序 否
中山市翔富装饰工程有限公司 应结服务费 310,157.08 无法收回 公司规定程序 否
潍坊恒信建设集团有限公司 应结服务费 308,787.22 无法收回 公司规定程序 否
长春金越房地产开发有限公司 应结服务费 300,000.00 无法收回 公司规定程序 否
吉林太阳城有限公司 应结服务费 297,548.62 无法收回 公司规定程序 否
成都同森锦城投资有限公司 应结服务费 275,671.43 无法收回 公司规定程序 否
惠州市光大置业有限公司 应结服务费 273,580.08 无法收回 公司规定程序 否
湖北中辉文化旅游发展有限公司 应结服务费 270,000.00 无法收回 公司规定程序 否
长春弘基房地产开发有限公司 应结服务费 235,152.96 无法收回 公司规定程序 否
应收 20 万以下汇总 应结服务费 5,482,733.99 无法收回 公司规定程序 否
合计 17,118,366.45
应收账款核销说明：
本期核销的应收账款主要是公司应收的代理服务费，未有重大应收账款的核销。对于这些在财务上已经核销的应收款项，
公司仍会继续催收。
（4） 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
单位：元
单位名称 应收账款期末余额 占应收账款期末余额合计数的比例 坏账准备期末余额
建滔数码发展（深圳）有限公司 34,218,255.89 1.31% 30,796,430.29
梅州大百汇品牌产业园有限公司 24,852,363.08 0.96% 22,367,126.77
珠海大横琴人才公寓建设有限公司 24,203,159.54 0.93% 335,544.73
百度在线网络技术(北京)有限公司 22,341,025.54 0.86% 189,898.71
深圳市易和家天下资产管理有限公司 21,685,468.93 0.83% 184,326.49
合计 127,300,272.98 4.89%
4、预付款项
（1） 预付款项按账龄列示
单位：元
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例 金额 比例
1 年以内 125,055,263.41 71.79% 102,597,547.79 75.93%
1至2年 29,450,589.85 16.91% 18,366,689.01 13.59%
2至3年 10,752,606.35 6.17% 12,262,332.22 9.08%
3 年以上 8,930,659.53 5.13% 1,889,050.02 1.40%
162
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合计 174,189,119.14 135,115,619.04
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
单位名称（客户） 期末余额 款项性质 未结算原因
南京恒裕房地产开发有限公司 9,634,738.00 预付包销房款 未达到结算条件
湛江凯胜糖业有限公司 4,440,243.36 开发商以房抵付代理费 未达到结算条件
重庆市沿科实业有限公司 3,911,972.00 开发商以房抵付代理费 未达到结算条件
朝阳宏运房地产开发有限公司 3,438,521.00 开发商以房抵付代理费 未达到结算条件
成都太行瑞宏房地产开发有限公司 2,914,833.00 预付包销房款 未达到结算条件
汉寿金御置业有限公司 2,388,000.00 开发商以房抵付代理费 未达到结算条件
岳阳金玺置业有限公司 1,648,571.42 开发商以房抵付代理费 未达到结算条件
湖南华盛世纪城房地产开发有限公司 1,331,160.00 开发商以房抵付代理费 未达到结算条件
三河银燕房地产开发有限公司 1,254,546.00 开发商以房抵付代理费 未达到结算条件
广东聚廷峰房地产开发有限公司 1,175,542.55 抵债房定金 未达到结算条件
武汉瑞兆置业有限公司 1,170,000.00 开发商以房抵付代理费 未达到结算条件
潍坊北辰置业有限公司 1,049,060.00 开发商以房抵付代理费 未达到结算条件
重庆佳成富邦置业有限公司 880,762.24 开发商以房抵付代理费 未达到结算条件
潍坊恒信建设集团有限公司 825,464.00 开发商以房抵付代理费 未达到结算条件
西安汇泓房地产开发有限公司 819,799.00 开发商以房抵付代理费 未达到结算条件
合计 36,883,212.57
（2） 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
本年按预付对象归集的年末余额前五名预付款项汇总金额为 58,542,668.07 元，占预付款项年末余额合计数的比例为
33.61%。
其他说明：
5、其他应收款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他应收款 655,188,350.73 1,148,866,080.99
163
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合计 655,188,350.73 1,148,866,080.99
（1） 其他应收款
1） 其他应收款按款项性质分类情况
单位：元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
押金、保证金 364,936,029.33 549,632,957.73
信贷资产转让款 280,000,000.00 322,669,997.64
业务借款 71,446,635.67 70,374,702.59
子公司及联营公司等股权处置款 25,623,151.72 210,613,749.13
代收代付款 14,993,552.26 7,208,558.76
预支薪资 6,156,467.76 8,863,427.96
已处置子公司处置前的往来款项等 58,251,102.04
业务合作意向金 2,000,000.00
其他 6,563,200.38 2,850,286.01
合计 769,719,037.12 1,232,464,781.86
2） 按坏账计提方法分类情况
期末余额 期初余额
类别
账面余额 坏账准备 计提比例 账面余额 坏账准备 计提比例
按单项计提坏账准备 435,873,101.40 110,533,194.01 25.36% 159,519,383.19 76,262,795.07 47.81%
按组合计提坏账准备的应收账款 333,845,935.72 3,997,492.38 1.20% 1,072,945,398.67 7,335,905.80 0.68%
押金、保证金 240,113,801.07 2,468,998.27 1.03% 419,355,598.88 4,193,555.99 1.00%
业务借款、预支薪资 72,615,276.83 1,421,935.32 1.96% 75,136,586.55 1,502,731.73 2.00%
代收代付、信贷资产转让款、其
20,574,611.84 106,558.79 0.52% 332,669,267.81 1,639,618.08 0.49%
他
合作意向金、子公司及联营公司
542,245.98 187,532,843.39
等股权处置款
已处置子公司处置前的往来款项
58,251,102.04
等
合计 769,719,037.12 114,530,686.39 1,232,464,781.86 83,598,700.87
单项计提其他应收坏账准备
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
集团客户 1 34,283,945.10 30,855,550.59 90.00% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
集团客户 4 22,520,921.66 18,016,737.33 80.00% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
164
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集团客户 5 1,353,764.25 406,129.28 30.00% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
客户 6 280,000,000.00 26,600,000.00 9.50% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
客户 7 29,846,115.57 5,969,223.11 20.00% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
客户 8 16,728,964.13 2,777,418.21 16.60% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
客户 9 11,373,274.81 3,411,982.44 30.00% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
客户 10 8,351,941.61 1,386,627.08 16.60% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
客户 11 6,000,000.00 6,000,000.00 100.00% 预计无法收回
客户 12 5,865,990.00 2,932,995.00 50.00% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
客户 13 3,650,000.00 1,825,000.00 50.00% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
客户 14 2,500,000.00 250,000.00 10.00% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
客户 15 2,000,000.00 1,000,000.00 50.00% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
客户 16 1,860,000.00 930,000.00 50.00% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
客户 17 1,500,000.00 1,500,000.00 100.00% 预计无法收回
客户 18 1,160,000.00 580,000.00 50.00% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
客户 19 1,016,533.00 914,879.70 90.00% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
客户 20 954,986.00 954,986.00 100.00% 预计无法收回
客户 21 800,000.00 800,000.00 100.00% 预计无法收回
客户 22 780,000.00 195,000.00 25.00% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
客户 23 607,020.00 607,020.00 100.00% 预计无法收回
客户 24 500,000.00 400,000.00 80.00% 客户财务困难，预计无法全额收回款项
客户 25 500,000.00 500,000.00 100.00% 预计无法收回
客户 26 401,251.47 401,251.47 100.00% 预计无法收回
客户 27 375,120.80 375,120.80 100.00% 预计无法收回
客户 28 300,000.00 300,000.00 100.00% 预计无法收回
客户 29 200,000.00 200,000.00 100.00% 预计无法收回
客户 30 200,000.00 200,000.00 100.00% 预计无法收回
单项计提坏
账 20 万以下 243,273.00 243,273.00 100.00% 预计无法收回
汇总
合计 435,873,101.40 110,533,194.01
3） 坏账准备计提情况
单位：元
坏账准备 第一阶段 第二阶段 第三阶段 合计
165
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
整个存续期预期信用 整个存续期预期信用
未来 12 个月预期信用
损失(未发生信用减 损失(已发生信用减
损失
值) 值)
2022 年 1 月 1 日余额 7,335,905.80 76,262,795.07 83,598,700.87
2022 年 1 月 1 日余额
在本期
——转入第三阶段 -6,460,140.42 6,460,140.42
本期计提 3,121,727.00 34,360,039.36 37,481,766.36
本期转回 55,621.40 55,621.40
本期核销 -6,460,140.42 -6,460,140.42
其他变动 -145,261.82 -145,261.82
2022 年 12 月 31 日余
3,997,492.38 110,533,194.01 114,530,686.39
额
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□适用 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 账面余额
1 年以内（含 1 年） 115,013,587.07
1至2年 115,749,843.30
2至3年 354,314,547.30
3 年以上 184,641,059.45
3至4年 77,467,910.15
4至5年 79,140,095.95
5 年以上 28,033,053.35
合计 769,719,037.12
4） 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
单项计提
76,262,795.07 49,127,549.40 -14,266,994.46 590,156.00 110,533,194.01
坏账准备
组合计提
7,335,905.80 2,621,211.42 55,621.40 5,869,984.42 -145,261.82 3,997,492.38
坏账准备
合计 83,598,700.87 51,748,760.82 -14,211,373.06 6,460,140.42 -145,261.82 114,530,686.39
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
单位：元
单位名称 转回或收回金额 收回方式
山东领邦华皓置业有限公司 6,848,829.39 以房抵债方式收回
166
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
河北澳福房地产开发有限公司 5,669,625.87 现金收回
沈阳润地房地产有限公司 976,539.20 现金收回
珠海横琴保利利和投资有限公司 720,000.00 现金收回
上海城建置业无锡蠡湖有限公司 48,519.40 现金收回
揭阳市恒港置业有限公司 32,000.00 现金收回
昆山高科电子艺术创意产业发展有限公司 20,000.00 现金收回
胡先金 7,102.00 现金收回
合计 14,322,615.86 ——
本期其他应收账款收回或转回金额为 14,322,615.86 元，其中：收回单项计提坏账准备应收款项 38,417,137.63 元，转
回坏账准备 14,266,994.46 元；收回以前年度核销其他应收账款 52,121.40 元。
5） 本期实际核销的其他应收款情况
单位：元
项目 核销金额
实际核销的其他应收款 6,460,140.42
其中重要的其他应收款核销情况：
单位：元
款项是否由关
单位名称 其他应收款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
联交易产生
公司被吊销，
新疆首信保险经纪有限公司 业务合作意向金 2,000,000.00 公司规定程序 否
无法收回
公司员工 预支薪资 1,906,092.12 无法收回 公司规定程序 否
青岛国信置业有限公司 押金、保证金 434,272.00 无法收回 公司规定程序 否
深圳市正展实业有限公司 押金、保证金 350,000.00 无法收回 公司规定程序 否
合肥粤通置业有限公司 押金、保证金 240,156.00 无法收回 公司规定程序 否
大连晟煜房地产开发有限公
押金、保证金 230,000.00 无法收回 公司规定程序 否
司
青岛鲁能广宇房地产开发有
押金、保证金 200,000.00 无法收回 公司规定程序 否
限公司
青岛国信开发区置业有限公
押金、保证金 190,000.00 无法收回 公司规定程序 否
司
昆明市海伦堡房地产开发有
押金、保证金 160,000.00 无法收回 公司规定程序 否
限公司
禾乐合众置业有限公司 押金、保证金 150,000.00 无法收回 公司规定程序 否
济南莱建置业有限公司 押金、保证金 105,331.82 无法收回 公司规定程序 否
广州保晋置业有限公司 押金、保证金 100,000.00 无法收回 公司规定程序 否
其他应收 10 万以下汇总 押金、保证金等 394,288.48 无法收回 公司规定程序 否
合计 6,460,140.42
其他应收款核销说明：
6） 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位：元
占其他应收款
坏账准备期末余
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 期末余额合计
额
数的比例
乌鲁木齐卓群创展股权投资
信贷资产转让款 280,000,000.00 1-2 年 36.38% 26,600,000.00
合伙企业(有限合伙)
167
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
广州市全汇房地产开发有限
押金、保证金 29,846,115.57 3-5 年 3.88% 5,969,223.11
公司
广西二十六度旅居科技有限
押金、保证金 25,307,866.00 2-3 年 3.29% 253,078.66
公司
云南美鑫投资有限公司 押金、保证金 20,000,000.00 1-2 年 2.60% 18,000,000.00
北京鸿格企业管理咨询中心
押金、保证金 14,890,000.00 1-2 年 1.93% 148,900.00
（有限合伙）
合计 370,043,981.57 48.08% 50,971,201.77
7） 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
与终止确认相关的利得和损失（损失以“-”
单位名称 终止确认金额
号填列）
广州世君 16,797,259.37 -15,345,988.94
昆明红璞 3,433,080.26 -3,433,079.26
重庆红璞礼遇 3,353,762.75 -3,353,761.75
合计 23,584,102.38 -22,132,829.95
其他说明：
与处置转让子公司股权一并转移而终止确认的款项。
6、存货
公司是否需要遵守房地产行业的披露要求
否
（1） 存货分类
单位：元
期末余额 期初余额
项目 存货跌价准备 存货跌价准备
账面余额 或合同履约成 账面价值 账面余额 或合同履约成 账面价值
本减值准备 本减值准备
库存商品 264,766.07 264,766.07 181,816.07 181,816.07
合同履约成本 14,052,760.91 14,052,760.91 81,089,560.41 81,089,560.41
合计 14,317,526.98 14,317,526.98 81,271,376.48 81,271,376.48
（2） 存货跌价准备和合同履约成本减值准备
期末按可变现净值进行减值测试，库存商品和合同履约成本未发生减值，无需计提减值准备。
168
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
（3） 存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
期末存货余额无含有借款费用资本化金额。
（4） 合同履约成本本期摊销金额的说明
本报告期按合同在履约义务完成履行的时点摊销结转计入营业成本 106,753,677.75 元。
7、贷款
（1）贷款分类披露
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计
比 计提 账面价值 比 提 账面价值
金额 金额 金额 金额
例 比例 例 比
例
按组合计提
坏账准备的 329,998,348.69 100% 33,785,451.74 10.24% 296,212,896.95 896,591,848.68 100% 40,796,866.36 4.55% 855,794,982.32
贷款
其中：
贷款组合 329,998,348.69 100% 33,785,451.74 10.24% 296,212,896.95 896,591,848.68 100% 40,796,866.36 4.55% 855,794,982.32
合计 329,998,348.69 100% 33,785,451.74 296,212,896.95 896,591,848.68 100% 40,796,866.36 855,794,982.32
（2）贷款的五级分类
期末余额 期初余额
类别
金额 比例 金额 比例
正常类 293,530,091.82 88.95% 790,281,523.26 88.14%
关注类 13,970,454.20 4.23% 54,320,974.58 6.06%
次级类 11,105,690.04 3.37% 40,253,362.52 4.49%
可疑类 4,240,984.93 1.29% 9,852,234.20 1.10%
损失类 7,151,127.70 2.17% 1,883,754.12 0.21%
合计 329,998,348.69 100.00% 896,591,848.68 100.00%
（3）贷款损失准备计提情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
贷款损失准备 未来 12 个月预期信 整个存续期预期信用损 整个存续期预期信用损失 合计
用损失 失(未发生信用减值) (已发生信用减值)
2021 年 12 月 31 日余额 15,805,630.47 1,629,629.24 23,361,606.65 40,796,866.36
2021 年 12 月 31 日贷款账面
余额在本年
--转入第二阶段 -224,730.25 224,730.25
--转入第三阶段 -1,160,625.70 -946,402.96 2,107,028.66 0.00
--转回第二阶段
169
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
--转回第一阶段 642,838.82 -217,396.56 -425,442.26
本年计提 -8,282,568.22 5,122,546.02 91,567,326.46 88,407,304.26
本年转回 13,653,159.14 13,653,159.14
本年转销
本年核销 -109,071,878.02 -109,071,878.02
其他变动
2022 年 12 月 31 日余额 6,780,545.12 5,813,105.99 21,191,800.63 33,785,451.74
（4）本期计提、转回（或收回）贷款损失准备情况
本报告期计提贷款损失准备金额 88,407,304.26 元，转回以前年度已核销的贷款损失准备 13,653,159.14 元。
其中本报告期转回以前年度核销的贷款损失准备如下:
贷款种类 转回或收回金额 收回方式
小额贷款 13,653,159.14 现金收回
合计 13,653,159.14
（5）本期实际核销的贷款
项目 核销金额
实际核销的贷款 109,071,878.02
8、合同资产
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
代理及互联网+
82,341,476.57 2,287,262.36 80,054,214.21 50,742,522.49 973,406.18 49,769,116.31
业务
装修服务业务 6,145,273.63 1,448,319.69 4,696,953.94 12,751,008.09 905,399.97 11,845,608.12
合计 88,486,750.20 3,735,582.05 84,751,168.15 63,493,530.58 1,878,806.15 61,614,724.43
合同资产的账面价值在本期内发生的重大变动金额和原因：
单位：元
项目 变动金额 变动原因
装修合同 -8,280,539.43 期初确认的合同资产于本期结算
装修合同 94,867,239.81 因履约进度计量的变化而增加的金额
装修合同 -93,192,434.84 本期增加并于本期结算
交易服务合同 -48,072,557.75 期初确认的合同资产于本期结算
交易服务合同 270,319,880.80 因已履行服务义务而增加的金额
交易服务合同 -190,648,368.97 本期增加并于本期结算
合计 24,993,219.62 ——
如是按照预期信用损失一般模型计提合同资产坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□适用 不适用
本期合同资产计提减值准备情况：
170
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
单位：元
项目 本期计提 本期转回 本期转销/核销 原因
代理及互联网+业务 1,313,856.18
装修服务业务 542,919.72
合计 1,856,775.90 ——
其他说明：
本集团合同资产主要涉及装修服务合同、交易服务合同。本集团根据合同约定履行装修义务、渠道服务后，按约定享有
收取相应的服务款项。当本集团取得该无条件收取对价的权利时，合同资产将转为应收账款。
9、一年内到期的非流动资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的长期应收款 4,361,592.75 9,375,965.17
合计 4,361,592.75 9,375,965.17
重要的债权投资/其他债权投资
单位：元
期末余额 期初余额
债权项目
面值 票面利率 实际利率 到期日 面值 票面利率 实际利率 到期日
其他说明：
一年内到期的长期应收款是本集团 12 个月内到期的应收融资租赁款
10、其他流动资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
合同取得成本 16,703.75 22,620.25
预缴税费 46,009,939.63 89,066,637.89
合计 46,026,643.38 89,089,258.14
其他说明：
期末合同取得成本是本集团为签订装修合同而支付给第三方的服务费，在相关收入确认时摊销计入营业成本。
11、长期应收款
（1） 长期应收款情况
单位：元
期末余额 期初余额 折现率区
项目
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值 间
融资租赁
10,741,602.07 10,741,602.07 59,137,699.90 59,137,699.90
款
其中：未
- -
实现融资 -797,965.86 -797,965.86
12,951,105.06 12,951,105.06
收益
171
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
合计 10,741,602.07 10,741,602.07 59,137,699.90 59,137,699.90
坏账准备减值情况
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期信用 整个存续期预期信用 合计
未来 12 个月预期信用
损失(未发生信用减 损失(已发生信用减
损失
值) 值)
2022 年 1 月 1 日余额
在本期
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□适用 不适用
1）期末融资租赁款未发生减值，无需计提坏账减值准备。
2）期末融资租赁款比期初减少 48,396,097.83 元，下降了 81.84%，主要是因为本报告期公司处置子公司后不再纳入合并而
减少 41,919,254.14 元。
172
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
12、长期股权投资
单位：元
本期增减变动
被投资 期初余额（账 其他综 宣告发放现 期末余额（账 减值准备期末
单位 面价值） 权益法下确认 其他权 面价值） 余额
追加投资 减少投资 合收益 金股利或利 计提减值准备 其他
的投资损益 益变动
调整 润
一、合营企业
合肥卓
越城运
营管理 437,320.42 515,304.00 77,983.58
有限公
司
山东济
高世联
产业运 -
1,005,652.69 0.00
营服务 1,005,652.69
有限公
司
武汉都
市世联
资产管
理有限
公司
武汉新
控城市
运营服 500,000.00 500,000.00
务有限
公司
北京怡
汇商业
2,450,000.00 46,925.24 2,496,925.24
运营有
限公司
北京博
800,000.00 284,399.93 1,084,399.93
大世联
173
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
科技服
务有限
公司
小计 1,442,973.11 3,750,000.00 515,304.00 -596,343.94 4,081,325.17
二、联营企业
天津市
润泽基
-
金销售 22,000,000.00 4,581.99 16,000,000.00 7,171,326.45
6,004,581.99
有限公
司
深圳惠
金卓信 -
1,412,420.46 751,123.70 37,476.58
科技有 698,773.34
限公司
深圳雅
智美居
信息科
技有限
公司
深圳世
联金保
管理咨
询有限
公司
武汉市
世联筑
家商业 451,125.80 59,439.22 510,565.02
管理有
限公司
深圳蓝
马创城
投资运 919,166.37 -51,839.15 867,327.22
营有限
公司
江西万
寿宫文
旅商业
管理有
174
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
限公司
深圳世
联同创
-
资产管 15,508,823.62 13,232,931.89
2,275,891.73
理有限
公司
山东省
乡村振
兴齐鲁
1,084,782.42 1,084,782.42
样板研
究院有
限公司
山东世
联行装
饰科技
有限公
司
武汉世
联源正
商业运
-34,952.30 34,952.30
营管理
有限公
司
武汉世
联君汇
空间商
业管理
有限公
司
宁波中
艾世联
商业管 200,000.00 -3,700.52 196,299.48
理有限
公司
- - -
小计 41,376,318.67 200,000.00 751,123.70 34,952.30 31,891,906.03 7,171,326.45
2,264,885.91 698,773.34 6,004,581.99
- - -
合计 42,819,291.78 3,950,000.00 1,266,427.70 34,952.30 35,973,231.20 7,171,326.45
2,861,229.85 698,773.34 6,004,581.99
其他说明：
175
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1）本报告期持有合肥卓越城运营管理有限公司的全部股权已转让。
2）本报告期深圳惠金卓信科技有限公司已注销清算。
3）山东济高世联产业运营服务有限公司，本公司对其投资成本为 1,326,000.00 元，截至本期末累计亏损 5,048,860.91 元，
按照权益法核算，账面余额减至 0。
4）武汉都市世联资产管理有限公司，在本报告期因委托表决权到期终止，由成本法转权益法核算。本公司对其投资成本为
500,000.00 元，截至本期末累计亏损 2,460,277.90 元，按照权益法核算，账面余额减至 0。
5）深圳雅智美居信息科技有限公司，本公司对其投资成本为 250,00.00 元，截至本期末累计亏损 2,099,883.28 元（截至
上年末亏损 2,109,712.68 元），按照权益法核算，账面余额减至 0。
6）深圳世联金保管理咨询有限公司，本公司对其投资成本为 280,000.00 元，截至本期末累计亏损 1,063,133.17 元（截至
上年末亏损 937,940.25 元），按照权益法核算，账面余额减至 0。
7）江西万寿宫文旅商业管理有限公司，本公司对其投资成本为 2,000,000.00 元，截至本期末累计亏损 6,813,408.59 元
（截至上年末亏损 15,710,291.12 元），按照权益法核算，账面余额减至 0。
8）山东世联行装饰科技有限公司，本公司对其投资成本为 2,610,00.00 元，截至本期末累计亏损 16,244,326.17 元（截至
上年末亏损 10,032,644.24 元），按照权益法核算，账面余额减至 0。
9）武汉世联源正商业运营管理有限公司，在本报告期因处置了持有的武汉世联源正 25%股权，故由成本法转权益法核算。
截至本期末累计亏损 9,820,632.51 元，按照权益法核算，账面余额减至 0。
10）武汉世联君汇空间商业管理有限公司，系武汉世联源正商业运营管理有限公司子公司，截至本期末累计亏损
12,620,624.14 元，按照权益法核算，账面余额减至 0。
13、其他权益工具投资
单位：元
项目 期末余额 期初余额
世居置业服务有限公司 122,685.54 112,292.66
深圳市世联兴业养老运营管理有限公司 1,990,000.00 1,990,000.00
合计 2,112,685.54 2,102,292.66
分项披露本期非交易性权益工具投资
单位：元
指定为以公允
确认的 其他综合收益 价值计量且其 其他综合收益
项目名称 股利收 累计利得 累计损失 转入留存收益 变动计入其他 转入留存收益
入 的金额 综合收益的原 的原因
因
不以出售为目
世居置业服务有限公司 不适用
的
深圳市世联兴业养老运 不以出售为目
不适用
营管理有限公司 的
其他说明：
本集体的权益工具投资是本公司及子公司出于战略目的而计划长期持有的投资，根据新金融准则工具相关规定，在初始
确认时，将该部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值且变动计入其他综合收益的金融资产。
14、其他非流动金融资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
上海中城联盟投资管理股份有限公司 55,630,000.00 55,630,000.00
深圳市世联共享投资股份有限公司 2,700,000.00 2,700,000.00
上海中城勇略投资中心（有限合伙） 0.00 1,172,910.76
苏州工业园区睿灿投资企业（有限合伙） 0.00 15,000,000.00
上海海祁企业管理合伙企业（有限合伙） 100,000,000.00 100,000,000.00
176
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
深圳英博国际创新有限公司 800,000.00 800,000.00
深圳英智投资管理有限公司 2,500.00 2,500.00
深圳英智剑桥科技投资基金合伙企业（有限合伙） 1,656,525.76 2,382,425.76
上海腾赋企业管理合伙企业（有限合伙） 16,000,000.00 16,000,000.00
深圳市搜社社区服务发展研究院有限公司 450,000.00 450,000.00
同创世联地产平衡一号基金 188,306,428.95 188,306,428.95
珠海镓未来科技有限公司 4,000,000.00 4,000,000.00
上海竑瞻企业管理有限公司 10,000.00 10,000.00
上海呈稻企业管理合伙企业（有限合伙） 110,760,000.00 110,760,000.00
合计 480,315,454.71 497,214,265.47
其他说明：
1）上海中城勇略投资中心（有限合伙）减少金额是本报告期被投资单位分配收回的投资款；
2）对苏州工业园区睿灿投资企业（有限合伙）减少金额是本报告期公司确认公允价值变动损失 1,500 万元；
3）深圳英智剑桥科技投资基金合伙企业（有限合伙）减少金额是本报告期被投资单位分配收回的投资款。
15、投资性房地产
（1） 采用成本计量模式的投资性房地产
适用 □不适用
单位：元
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 669,837,892.06 669,837,892.06
2.本期增加金额 51,879,094.11 51,879,094.11
（1）外购 32,222,950.35 32,222,950.35
（2）存货\固定资产\
19,656,143.76 19,656,143.76
在建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额 6,294,808.33 6,294,808.33
（1）处置 6,294,808.33 6,294,808.33
（2）其他转出
4.期末余额 715,422,177.84 715,422,177.84
二、累计折旧和累计
摊销
1.期初余额 120,054,554.93 120,054,554.93
2.本期增加金额 29,006,568.58 29,006,568.58
（1）计提或摊销 23,116,676.39 23,116,676.39
（2）固定资产转入 5,889,892.19 5,889,892.19
3.本期减少金额 398,337.46 398,337.46
（1）处置 398,337.46 398,337.46
（2）其他转出
4.期末余额 148,662,786.05 148,662,786.05
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深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 566,759,391.79 566,759,391.79
2.期初账面价值 549,783,337.13 549,783,337.13
（2） 采用公允价值计量模式的投资性房地产
□适用 不适用
（3） 未办妥产权证书的投资性房地产情况
单位：元
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
佳兆业悦峰 1-1301# 2,311,631.16 权证尚未办理
其他说明：
1）2021 年 5 月 18 日，本集团以位于北京市朝阳区建国门外大街甲 6 号 1 幢 5 层 C 座六层、1 幢 6 层 C 座七层房产作为
抵押，与平安银行股份有限公司深圳分行签订了平银战略客户六部综字 20210423 第 001 号综合授信合同，综合授信期限为
2021 年 5 月 31 日至 2023 年 5 月 31 日，截至 2022 年 12 月 31 日，该物业的账面原值为 70,060,928.54 元，净值为
37,132,292.24 元。
2）2021 年 7 月 28 日，本集团以西安高新区高新园国际商务中心数码大厦 13201 室，天津市和平区解放北路与曲阜道
交口西南侧信达广场塔楼第 9 层 901-903、905-912、第 10 层 1001-1003、1005-1012、沈阳市沈河区友好 10-3 号 1301-
1310、合肥市政务区东流路 999 号新际商务中心 B 座 1001-1013 作为抵押，与招商银行股份有限公司深圳分行签订了
755XY2021019571 号综合授信合同，综合授信期限为 2021 年 7 月 27 日至 2022 年 7 月 26 日，截至 2022 年 12 月 31 日，该
抵押解除手续尚未完成，该物业的账面原值为 94,640,681.71 元，净值为 57,700,225.19 元，其中投资性房地产的账面原
值为 73,942,723.47 元，净值为 44,229,704.43 元。
16、固定资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
固定资产 55,757,647.99 87,986,875.17
合计 55,757,647.99 87,986,875.17
（1） 固定资产情况
单位：元
项目 房屋及建筑物 电子设备及其他 运输设备 合计
178
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一、账面原值：
1.期初余额 75,737,381.43 96,059,828.99 47,269,115.04 219,066,325.46
2.本期增加金额 2,087,215.97 242,143.10 2,329,359.07
（1）购置 2,087,215.97 242,143.10 2,329,359.07
（2）在建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额 27,471,189.58 14,674,386.79 4,094,838.69 46,240,415.06
（1）处置或报废 7,815,045.82 12,217,372.10 4,094,838.69 24,127,256.61
（2）处置子公司 2,457,014.69 2,457,014.69
（3）转出至投资性房
19,656,143.76 19,656,143.76
地产
4.期末余额 48,266,191.85 83,472,658.17 43,416,419.45 175,155,269.47
二、累计折旧
1.期初余额 21,268,769.48 74,196,263.77 35,614,417.04 131,079,450.29
2.本期增加金额 1,593,871.41 5,650,176.28 3,531,259.24 10,775,306.93
（1）计提 1,593,871.41 5,650,176.28 3,531,259.24 10,775,306.93
3.本期减少金额 7,051,158.29 12,100,300.14 3,305,677.31 22,457,135.74
（1）处置或报废 1,161,266.10 10,232,072.69 3,305,677.31 14,699,016.10
（2）处置子公司 1,868,227.45 1,868,227.45
（3）转出至投资性房
5,889,892.19 5,889,892.19
地产
4.期末余额 15,811,482.60 67,746,139.91 35,839,998.97 119,397,621.48
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 32,454,709.25 15,726,518.26 7,576,420.48 55,757,647.99
2.期初账面价值 54,468,611.95 21,863,565.22 11,654,698.00 87,986,875.17
（2） 未办妥产权证书的固定资产情况
单位：元
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
历下区经十路 15078 号“波斐历景中心”103 号地下车位 162,450.00 权证尚未办理
历下区经十路 15078 号“波斐历景中心”104 号地下车位 162,450.00 权证尚未办理
其他说明：
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深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
2021 年 7 月 28 日，本集团以西安高新区高新园国际商务中心数码大厦 13201 室，天津市和平区解放北路与曲阜道交
口西南侧信达广场塔楼第 9 层 901-903、905-912、第 10 层 1001-1003、1005-1012、沈阳市沈河区友好 10-3 号 1301-1310、
合肥市政务区东流路 999 号新际商务中心 B 座 1001-1013 作为抵押，与招商银行股份有限公司深圳分行签订了
755XY2021019571 号综合授信合同，综合授信期限为 2021 年 7 月 27 日至 2022 年 7 月 26 日，截至 2022 年 12 月 31 日，该
抵押解除手续尚未完成，该物业的账面原值为 94,640,681.71 元，净值为 57,700,225.19 元，其中固定资产的账面原值为
20,697,958.24 元，净值为 13,470,520.76 元。
截至 2022 年 12 月 31 日止，本集团无暂时闲置的固定资产。
17、使用权资产
单位：元
项目 物业租赁 合计
一、账面原值
1.期初余额 1,614,853,985.70 1,614,853,985.70
2.本期增加金额 34,615,285.39 34,615,285.39
（1）租入 34,539,141.58 34,539,141.58
（2）租赁负债调整 76,143.81 76,143.81
3.本期减少金额 1,287,848,242.34 1,287,848,242.34
（1）处置 267,049,410.44 267,049,410.44
（2）合并范围变动 922,161,305.76 922,161,305.76
（3）租赁到期 78,518,203.33 78,518,203.33
（4）租赁负债调整 20,119,322.81 20,119,322.81
4.期末余额 361,621,028.75 361,621,028.75
二、累计折旧
1.期初余额 569,148,714.00 569,148,714.00
2.本期增加金额 129,811,824.28 129,811,824.28
（1）计提 129,811,824.28 129,811,824.28
3.本期减少金额 532,951,090.01 532,951,090.01
（1）处置 132,843,598.10 132,843,598.10
（2）合并范围变动 321,589,288.58 321,589,288.58
（3）租赁到期 78,518,203.33 78,518,203.33
（4）租赁负债调整
4.期末余额 166,009,448.27 166,009,448.27
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 195,611,580.48 195,611,580.48
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2.期初账面价值 1,045,705,271.70 1,045,705,271.70
其他说明：
本集团作为承租人，超过 1 年的租赁主要是自用办公场所和空间运营业务对外经营用的公寓酒店、商办物业。
18、无形资产
（1） 无形资产情况
单位：元
项目 土地使用权 专利权 非专利技术 软件 车位使用权 合计
一、账面原值
1.期初余额 34,843,158.48 1,908,800.00 36,751,958.48
2.本期增加金额 7,227.43 7,227.43
（1）购置 7,227.43 7,227.43
（2）内部研发
（3）企业合并增加
3.本期减少金额 577,471.13 577,471.13
（1）处置 240,422.59 240,422.59
（2）处置子公司 337,048.54 337,048.54
4.期末余额 34,272,914.78 1,908,800.00 36,181,714.78
二、累计摊销
1.期初余额 34,030,231.82 266,797.46 34,297,029.28
2.本期增加金额 526,404.94 57,874.62 584,279.56
（1）计提 526,404.94 57,874.62 584,279.56
3.本期减少金额 566,313.14 566,313.14
（1）处置 229,264.60 229,264.60
（2）处置子公司 337,048.54 337,048.54
4.期末余额 33,990,323.62 324,672.08 34,314,995.70
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 282,591.16 1,584,127.92 1,866,719.08
2.期初账面价值 812,926.66 1,642,002.54 2,454,929.20
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0.00%。
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（2） 未办妥产权证书的土地使用权情况
其他说明：不适用
19、商誉
（1） 商誉账面原值
单位：元
被投资单位名 本期增加 本期减少
称或形成商誉 期初余额 企业合并形成 期末余额
的事项 处置
的
山东世联 42,992,074.82 42,992,074.82
四川嘉联 30,652,993.04 30,652,993.04
重庆世联 13,484,800.36 13,484,800.36
世联投资 5,515,896.34 5,515,896.34
世联小贷 5,446,386.24 5,446,386.24
盛泽担保 20,929,875.36 20,929,875.36
北京安信行 69,000,000.00 69,000,000.00
厦门立丹行 76,224,942.54 76,224,942.54
青岛荣置地 48,125,480.21 48,125,480.21
合计 312,372,448.91 312,372,448.91
（2） 商誉减值准备
单位：元
被投资单位名 本期增加 本期减少
称或形成商誉 期初余额 期末余额
的事项 计提 处置
山东世联 21,700,500.00 21,700,500.00
重庆世联 10,495,300.00 2,989,500.36 13,484,800.36
盛泽金融组 3,960,000.00 27,932,157.94 31,892,157.94
厦门立丹行 49,608,407.79 5,544,363.50 55,152,771.29
青岛荣置地 24,499,017.91 16,207,938.72 40,706,956.63
合计 110,263,225.70 52,673,960.52 162,937,186.22
商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
每年年末本集团对商誉进行减值测试：本集团将各合并公司整体分别作为一个资产组进行减值测试，计算可收回金额，
并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。对各合并公司实际运行经营业绩与收购定价时采取的预测经营业绩基础
进行对比。
世联投资、盛泽担保、世联小贷三家公司产生现金流独立于其他资产产生现金流，且具有不可分性，所以将其整体看
做一个资产组盛泽金融组。
截至 2022 年 12 月 31 日，本集团对所有并购公司形成的商誉进行减值测试，需分别补提重庆世联、盛泽金融组、厦
门立丹行和青岛荣置地商誉减值准备 2,989,500.36 元、27,932,157.94 元、5,544,363.50 元和 16,207,938.72 元。
说明商誉减值测试过程、关键参数（如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期增长率、利润率、折现率、预测
期等）及商誉减值损失的确认方法：
1）重要假设及其理由
182
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
假设被评估单位持续经营，并在经营范围、管理层等影响到经营的关键方面与目前情况无重大变化；被评估单位所处
的社会经营环境不产生较大的变化，国家及公司所在地区有关法律、法规、政策与现时无重大变化；假设被评估单位经营
范围、经营方式等在一贯性的基础上不断改进，随着经济发展，进行适时调整和创新；假设被评估单位所提供服务可以适
应社会市场需求； 假设利率、赋税基准及税率，在国家正常范围内无重大变化等。
重要参数：
资产组名称 预测期 预测期增长率 稳定期增长率 利润率 税前折现率
山东世联 2023 年-2027 年 0.00% 0.00% 10.00% 13.00%
四川嘉联 2023 年-2027 年 0.00% 0.00% 8.90% 13.00%
重庆世联 2023 年-2027 年 0.00% 0.00% 0.00% 13.00%
盛泽金融组 2023 年-2027 年 -35%~0.00% 0.00% 0.52%~2.26% 13.00%
北京安信行 2023 年-2027 年 0.00% 0.00% 5.64% 13.00%
厦门立丹行 2023 年-2027 年 0.00% 0.00% 7.18% 13.00%
青岛荣置地 2023 年-2027 年 0.00% 0.00% 5.65% 13.00%
以上资产组收购时间较长，结合市场预期和公司经营情况，我们认为其进入稳定期，同时遵循谨慎性原则制定以上利
润率；税前折现率采用风险累加法确定，包括无风险报酬率和风险报酬率。盛泽金融组受市场环境和客户需求的影响，公
司将加强业务风险管理，控制放款规模，评估预测期的收入下降约 35%~0.00%，预测期利润率 0.52%~2.26%；重庆世联受区
域市场变化不利影响，2022 年收入下降约 87%，预期短期内无法恢复，公司评估预测期收入降低后基本不盈利，评估预测
期利润率为 0。
2） 商誉减值测算表
项目 山东世联 四川嘉联 重庆世联 盛泽金融组 北京安信行 厦门立丹行 青岛荣置地
商誉账面余额 4,299.21 3,065.30 1,348.48 3,189.22 6,900.00 7,622.49 4,812.55
商誉减值准备余额 2,170.05 1,049.53 396 4,960.84 2,449.90
商誉的账面价值 2,129.16 3,065.30 298.95 2,793.22 6,900.00 2,661.65 2,362.65
未确认归属于少数股东权益
2,045.66 2,945.09 287.23 4,600.00 2,557.27 2,270.00
的商誉价值
包含未确认少数股东权益的
4,174.82 6,010.39 586.18 2,793.22 11,500.00 5,218.92 4,632.65
商誉价值
资产组的账面价值 1,347.58 -1,808.22 -6,196.62 -13,449.13 13,818.85 658.88 2,888.98
包含整体商誉的资产组的公
5,522.40 4,202.17 -5,610.44 -10,655.91 25,318.85 5,877.80 7,521.63
允价值
资产组预计未来现金流量的
21,846.15 7,300.62 0 344.43 39,630.15 4,790.68 4,343.59
现值（可收回金额）
整体商誉减值损失 586.18 2,793.22 1,087.12 3,178.04
按比例计算应确认的当期商
298.95 2,793.22 554.44 1,620.79
誉减值损失
商誉减值测试的影响
其他说明：
商誉减值测试可详见本公司 2022 年商誉减值测试报告。
183
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20、长期待摊费用
单位：元
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
办公楼装修费 29,806,134.79 6,731,473.47 19,278,472.68 3,318,247.21 13,940,888.37
商业物业租赁装
56,174,642.45 2,211,931.58 27,382,851.77 15,245,349.03 15,758,373.23
修
公寓酒店装修 15,217,917.30 27,568,350.17 13,455,230.08 6,518,003.02 22,813,034.37
其他 413,672.76 290,071.43 0.00 123,601.33
合计 101,612,367.30 36,511,755.22 60,406,625.96 25,081,599.26 52,635,897.30
其他说明：
本报告期其他减少金额主要是项目提前终止将剩余尚未摊销的装修费一次全部摊销完毕。
21、递延所得税资产/递延所得税负债
（1） 未经抵销的递延所得税资产
单位：元
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 1,275,256,410.65 286,759,026.34 1,175,109,611.75 275,319,358.09
内部交易未实现利润 1,096,162.08 274,040.52
已列支成本费用但尚
568,020,736.24 124,633,210.70 695,998,312.37 158,215,905.36
未发放的薪资
互联网+业务待付的第
338,923,861.84 70,053,970.58 444,422,157.58 93,383,504.13
三方费用
其他非流动金融资产
100,000,000.00 25,000,000.00 85,000,000.00 21,250,000.00
公允价值变动
已列支成本费用但尚
62,580,142.78 12,871,540.48 73,610,457.63 17,745,228.70
未结算的费用
已开票未确认收入 8,670,213.70 2,065,524.18 30,683,795.70 6,908,153.23
使用权资产折旧差异 7,055,755.24 1,510,282.77 8,584,848.00 1,724,548.17
长期待摊费用摊销差
101,857.78 17,955.32 468,156.46 100,159.68
异
无形资产摊销差异 100,571.00 25,142.75 128,064.43 32,016.11
合计 2,360,709,549.23 522,936,653.12 2,515,101,566.00 574,952,913.99
（2） 未经抵销的递延所得税负债
单位：元
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
固定资产折旧差异 665,683.87 166,014.74 356,142.65 88,517.37
合计 665,683.87 166,014.74 356,142.65 88,517.37
（3） 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
单位：元
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递延所得税资产和负 抵销后递延所得税资 递延所得税资产和负 抵销后递延所得税资
项目
债期末互抵金额 产或负债期末余额 债期初互抵金额 产或负债期初余额
递延所得税资产 522,936,653.12 574,952,913.99
递延所得税负债 166,014.74 88,517.37
（4） 未确认递延所得税资产明细
单位：元
项目 期末余额 期初余额
可抵扣亏损 2,408,740,563.91 2,160,604,692.96
资产减值准备 296,927,764.40 193,488,891.51
互联网+业务待付的第三方费用 80,370,564.16 93,716,049.35
已列支成本费用但尚未发放的薪资 74,264,874.66 68,028,856.34
使用权资产折旧差异 20,188,083.68 21,059,052.86
已列支成本费用但尚未结算的费用 2,251,581.44 2,053,778.93
已开票未确认收入 1,582,209.90 623,059.84
长期待摊费用摊销差异 75,687.02 2,031.25
合计 2,884,401,329.17 2,539,576,413.04
（5） 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
单位：元
年份 期末金额 期初金额 备注
2022 46,615,089.25
2023 85,088,487.29 102,827,366.31
2024 174,661,660.93 209,000,082.52
2025 130,203,664.74 276,297,580.15
2026 1,233,717,479.77 1,525,864,574.73
2027 785,069,271.18
合计 2,408,740,563.91 2,160,604,692.96
其他说明：
22、短期借款
（1） 短期借款分类
单位：元
项目 期末余额 期初余额
质押借款 26,786,700.30
信用借款 160,000,000.00 400,000,000.00
合计 160,000,000.00 426,786,700.30
短期借款分类的说明：
本集团将仅有担保或其他非资产抵押保证条款的银行借款划分为保证借款，将有包括资产抵押作为保证条款的银行借款归
为抵押借款，将银行存单质押、应收票据及应收账款权利登记质押作为担保条款的银行借款为质押借款。
185
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（2） 已逾期未偿还的短期借款情况
本期末已逾期未偿还的短期借款总额为 0.00 元，其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
单位：元
借款单位 期末余额 借款利率 逾期时间 逾期利率
合计 0.00 -- -- --
其他说明：
截至本报告期末，本集团无已到期但未偿还的短期借款。
23、应付账款
（1） 应付账款列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应付服务费 370,315,566.96 391,210,008.54
物业外包费 85,049,036.17 55,401,642.87
工程外包款 24,608,128.15 52,999,131.98
购买资产及装修款 12,626,760.40 16,958,718.79
采购商品 8,523,735.33
应付租金 5,141,742.74 3,423,576.60
能源费用 2,176,312.39 1,769,159.58
购买办公用品 51,821.97 49,653.92
其他 105,329.66 1,174,660.42
合计 508,598,433.77 522,986,552.70
（2） 账龄超过 1 年的重要应付账款
单位：元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
申银万国创新证券投资有限公司 2,330,903.80 尚未达到结算条件
武汉网能电力有限公司 1,970,839.62 尚未达到结算条件
河南名之邸装饰工程有限公司 1,570,605.52 尚未达到结算条件
中信信诚资产管理有限公司 1,470,000.00 尚未达到结算条件
深圳市极尚建设集团股份有限公司 1,026,623.13 尚未达到结算条件
合计 8,368,972.07
其他说明：
24、预收款项
（1） 预收款项列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
预收租金费 5,570,859.63 4,025,119.64
商业物业租赁费 2,877,840.35 16,938,140.12
预收处置非流动资产款 175,125.37 175,125.37
186
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其他 169,593.46 2,004,435.32
合计 8,793,418.81 23,142,820.45
（2） 账龄超过 1 年的重要预收款项
单位：元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
合计 0.00 --
25、合同负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
预收服务费 28,515,250.88 12,387,545.83
预收物业费 21,901,342.00 29,553,913.29
预收装修款 3,037,446.50 10,463,665.69
商品销售款 344,817.36 542,174.67
其他 609,064.90 2,129,486.29
合计 54,407,921.64 55,076,785.77
报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
单位：元
变动金
项目 变动原因
额
16,127
预收服
,705.0 本报告期按合同预收开发商的渠道服务费增加
务费
5
-
预收物
7,652, 本报告期预收物业费减少
业费
571.29
-
预收装
7,426, 年初预收的装修款在本报告期已陆续完成工程结算
修款
219.19
1,048,
合计 ——
914.57
26、应付职工薪酬
（1） 应付职工薪酬列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 762,279,654.42 1,414,143,353.16 1,539,069,161.72 637,353,845.86
二、离职后福利-设定
1,747,514.29 109,314,350.38 106,130,099.63 4,931,765.04
提存计划
合计 764,027,168.71 1,523,457,703.54 1,645,199,261.35 642,285,610.90
（2） 短期薪酬列示
单位：元
187
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项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、工资、奖金、津贴
759,243,562.01 1,308,016,369.34 1,440,673,890.02 626,586,041.33
和补贴
2、职工福利费 306,931.30 11,775,251.72 11,967,993.38 114,189.64
3、社会保险费 1,008,079.72 56,835,380.96 56,378,135.64 1,465,325.04
其中：医疗保险费 941,489.50 50,657,092.83 50,252,375.41 1,346,206.92
工伤保险费 58,115.17 1,996,504.24 1,987,820.69 66,798.72
生育保险费 8,475.05 1,931,299.04 1,887,454.69 52,319.40
其他 2,250,484.85 2,250,484.85
4、住房公积金 108,366.21 35,926,862.35 28,259,456.31 7,775,772.25
5、工会经费和职工教
1,612,715.18 1,589,488.79 1,789,686.37 1,412,517.60
育经费
合计 762,279,654.42 1,414,143,353.16 1,539,069,161.72 637,353,845.86
（3） 设定提存计划列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 1,690,603.73 106,099,553.15 102,966,211.23 4,823,945.65
2、失业保险费 56,910.56 3,214,797.23 3,163,888.40 107,819.39
合计 1,747,514.29 109,314,350.38 106,130,099.63 4,931,765.04
其他说明：
27、应交税费
单位：元
项目 期末余额 期初余额
增值税 23,498,215.35 34,318,140.02
企业所得税 198,809,785.07 292,731,901.99
个人所得税 3,791,475.70 5,917,396.04
城市维护建设税 981,536.41 2,162,429.30
房产税 968,505.34 1,184,850.46
教育费附加及地方教育费附加 717,392.14 1,552,277.79
印花税 168,247.38 303,598.13
堤围费 4,065.04
其他 1,354,919.84 1,167,983.73
合计 230,290,077.23 339,342,642.50
其他说明：
应交税费期末比期初减少了 109,052,565.27 元，主要是因为本报告期公司利润减少依法计提所得税减少。
28、其他应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应付利息 39,814.39 35,195.79
188
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应付股利 4,919,543.71
其他应付款 853,869,382.68 1,195,411,029.46
合计 853,909,197.07 1,200,365,768.96
（1） 应付利息
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应付少数股东利息 39,814.39 35,195.79
合计 39,814.39 35,195.79
重要的已逾期未支付的利息情况：
单位：元
借款单位 逾期金额 逾期原因
合计 0.00
其他说明：
截至 2022 年 12 月 31 日，本集团无已逾期未支付的利息。
（2） 应付股利
单位：元
项目 期末余额 期初余额
青岛荣置地少数股东 3,926,214.16
济南怡高少数股东 993,329.55
合计 4,919,543.71
其他说明，包括重要的超过 1 年未支付的应付股利，应披露未支付原因：
（3） 其他应付款
1） 按款项性质列示其他应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
互联网+业务待付的第三方费用 419,294,426.00 538,138,206.93
押金保证金 115,849,555.85 163,154,324.15
项目跟投款 106,642,542.09 131,691,918.31
应付业务费用 93,512,623.67 161,707,258.48
代收代付款 66,534,798.23 45,535,990.73
互联网+业务暂收的服务费 30,392,066.40 43,231,184.37
装修业务暂收款 19,501,271.33 16,092,238.38
资产证券化代收款 1,755,397.59 1,367,165.17
公寓业务暂收款 386,701.52 581,617.52
已处置子公司处置前的往来款项 93,826,387.14
其他 84,738.28
合计 853,869,382.68 1,195,411,029.46
189
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2） 账龄超过 1 年的重要其他应付款
单位：元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
押金保证金 52,000,327.73 继续使用资产
合计 52,000,327.73
其他说明：
29、一年内到期的非流动负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的长期借款 205,500,000.00 639,438.99
一年内到期的长期应付款 357,575,676.03 7,271,250.00
一年内到期的租赁负债 67,938,761.70 175,465,267.21
合计 631,014,437.73 183,375,956.20
其他说明：
一年内到期长期应付款为控股股东提供的 2 年期统借统还借款。
30、其他流动负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
待转销项税额 2,272,595.17 2,051,619.24
合计 2,272,595.17 2,051,619.24
短期应付债券的增减变动：
单位：元
按面值
债券名 发行日 债券期 发行金 期初余 本期发 溢折价 本期偿 期末余
面值 计提利
称 期 限 额 额 行 摊销 还 额
息
合计
其他说明：
31、长期借款
（1） 长期借款分类
单位：元
项目 期末余额 期初余额
抵押借款 199,700,000.00
信用借款 49,300,000.00
190
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合计 49,300,000.00 199,700,000.00
长期借款分类的说明：
本集团将仅有担保或其他非资产抵押保证条款的银行借款划分为保证借款，将有包括资产抵押作为保证条款的银行借款归
为抵押借款。
其他说明，包括利率区间：
本报告期新增长期借款是公司从银行借入长期借款，期限 2 年，固定利率按季付息，每半年偿还本金 5%，到期偿还剩余本
金。
32、租赁负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
租赁付款额 264,757,423.97 1,605,816,272.47
减：未确认融资费用 -29,897,354.46 -313,549,679.52
减：一年内到期的租赁负债 -67,938,761.70 -175,465,267.21
合计 166,921,307.81 1,116,801,325.74
其他说明：
租赁负债期末比期初减少 949,880,017.93 元，下降了 85.05%，主要是转让广州世君等子公司股权后不再纳入合并而减少
68,931.82 万元。
33、长期应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
长期应付款 350,000,000.00
合计 350,000,000.00
（1） 按款项性质列示长期应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
股东统借统还借款 350,000,000.00
其他说明：
公司控股股东提供的 2 年期统借统还借款将在 12 个月内到期，重分类调整到“一年内到期的非流动负债”项目列报。
（2） 专项应付款
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
其他说明：
191
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34、股本
单位：元
本次变动增减（+、-）
期初余额 公积金转 期末余额
发行新股 送股 其他 小计
股
股份总数 2,033,579,072.00 2,033,579,072.00
其他说明：
1）本报告期公司股本未发生变动；
2）截止本报告期末，本公司持股 5%以上股东无股票质押。
35、资本公积
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢
419,412,159.75 1,450,491.71 197,603.79 420,665,047.67
价）
期权成本摊销 102,810,649.13 102,810,649.13
合计 522,222,808.88 1,450,491.71 197,603.79 523,475,696.80
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
（1）本报告期公司购买长沙红璞实创少数股东持有的 30%股权，购买少数股权支付的对价为 1 元，该项交易导致资本公积
增加 306,018.58 元；
（2）本报告期公司购买世联雅智少数股东持有的 20%股权，购买少数股权支付的对价为 1 元，该项交易导致资本公积增加
11,178.01 元；
（3）本报告期青岛君汇收到少数股东济南云锵企业管理咨询合伙企业（有限合伙）支付的经营补亏款，该项交易导致资本
公积增加 384,042.72 元；
（4）本报告期购买青岛君汇少数股东持有的 24.5%股权，购买少数股权支付的对价为 324,503.31 元，该项交易导致资本
公积增加 749,252.40 元；
（5）本报告期武汉君汇将持有的武汉世联空间 81%股权以 1 元价格转让给同级非全资子公司武汉世联源正，本公司间接持
有武汉世联空间的股权由 92.7407%下降为 55.9319%，该项交易导致资本公积减少 197,603.79 元。
36、库存股
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
股份回购 255,796,501.21 255,796,501.21
合计 255,796,501.21 255,796,501.21
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
本报告期公司库存股未发生变动。
37、其他综合收益
单位：元
本期发生额
项目 期初余额 减：前期 减：前期 税后归属 期末余额
本期所得税 减：所得 税后归属于
计入其他 计入其他 于少数股
192
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前发生额 综合收益 综合收益 税费用 母公司 东
当期转入 当期转入
损益 留存收益
二、将重
分类进损
72,646.36 210,804.10 155,888.99 54,915.11 228,535.35
益的其他
综合收益
外币
财务报表 72,646.36 210,804.10 155,888.99 54,915.11 228,535.35
折算差额
其他综合
72,646.36 210,804.10 155,888.99 54,915.11 228,535.35
收益合计
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
本报告期发生额主要是境外子公司香港世联和香港世居的的外币报表合并折算为人民币报表产生的汇率折算差异。
38、盈余公积
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 502,130,592.43 502,130,592.43
任意盈余公积 502,130,592.43 502,130,592.43
合计 1,004,261,184.86 1,004,261,184.86
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
本报告期本集团的盈余公积金未发生变动。
39、未分配利润
单位：元
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 398,744,093.69 1,855,680,824.37
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减-） 0.00 -218,308,274.26
调整后期初未分配利润 398,744,093.69 1,637,372,550.11
加：本期归属于母公司所有者的净利润 -343,235,201.49 -1,129,022,859.33
应付普通股股利 109,605,597.09
期末未分配利润 55,508,892.20 398,744,093.69
调整期初未分配利润明细：
1)、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0.00 元。
2)、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0.00 元。
3)、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0.00 元。
4)、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0.00 元。
5)、其他调整合计影响期初未分配利润 0.00 元。
40、营业收入和营业成本
单位：元
193
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 3,953,696,312.50 3,573,404,294.40 6,004,028,899.70 5,105,220,701.31
其他业务 25,733,846.62 26,105,850.66 78,479,021.36 60,746,645.11
合计 3,979,430,159.12 3,599,510,145.06 6,082,507,921.06 5,165,967,346.42
经审计扣除非经常损益前后净利润孰低是否为负值
是 □否
单位：元
项目 本年度 具体扣除情况 上年度 具体扣除情况
营业收入金额 3,979,430,159.12 营业全部收入 6,082,507,921.06 营业全部收入
营业收入扣除项目合 房屋出租收入、出售 房屋出租收入、出售
25,733,846.62 78,479,021.36
计金额 投资性房地产收入等 投资性房地产收入等
营业收入扣除项目合
计金额占营业收入的 0.65% 1.29%
比重
一、与主营业务无关
的业务收入
1．正常经营之外的其
他业务收入。如出租
固定资产、无形资
产、包装物，销售材
料，用材料进行非货
房屋出租收入、出售 房屋出租收入、出售
币性资产交换，经营 25,733,846.62 78,479,021.36
投资性房地产收入等 投资性房地产收入等
受托管理业务等实现
的收入，以及虽计入
主营业务收入，但属
于上市公司正常经营
之外的收入。
与主营业务无关的业 房屋出租收入、出售 房屋出租收入、出售
25,733,846.62 78,479,021.36
务收入小计 投资性房地产收入等 投资性房地产收入等
二、不具备商业实质
的收入
不具备商业实质的收
0.00 0 0.00 0
入小计
交易服务收入、资产 交易服务收入、资产
营业收入扣除后金额 3,953,696,312.50 6,004,028,899.70
运营管理收入等 运营管理收入等
收入相关信息：
单位：元
合同分类 分部 1 分部 2 合计
商品类型 3,953,696,312.50 3,953,696,312.50
其中：
互联网+业务 1,329,013,542.07 1,329,013,542.07
代理销售业务 1,219,537,423.66 1,219,537,423.66
物业及综合设施管理
864,529,789.48 864,529,789.48
业务
招商及空间运营业务 355,289,737.45 355,289,737.45
咨询顾问业务 104,419,994.54 104,419,994.54
金融服务业务 80,905,825.30 80,905,825.30
按经营地区分类 3,953,696,312.50 3,953,696,312.50
194
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
其中：
华南区域 1,904,240,267.81 1,904,240,267.81
华东区域 638,807,777.10 638,807,777.10
华北区域 624,803,885.08 624,803,885.08
华中及西南区域 429,574,840.68 429,574,840.68
山东区域 356,269,541.83 356,269,541.83
市场或客户类型
其中：
合同类型
其中：
按商品转让的时间分
类
其中：
按合同期限分类
其中：
按销售渠道分类
其中：
合计
与履约义务相关的信息：
本集团服务合同在提供的服务达到合同约定的确认条款，即客户已取得相关服务控制权时确认完成履约义务；本集团装
修合同在履约期间按履约进度确认履约义务的完成；装修商品销售合同在按合同约定的时间、地点将商品交付给客户，待
客户验收时确认完成履约义务。
与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：
本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为 0.00 元，其中，元预计将于年度确认
收入，元预计将于年度确认收入，元预计将于年度确认收入。
其他说明：
营业收入和营业成本的说明，详见公司本报告第三节的相关分析。
41、主营业务成本明细
项目 本期发生额 上期发生金额
技术协作费 1,067,454,750.30 1,444,000,641.01
工资 684,954,107.73 945,000,205.01
奖金 447,205,205.29 893,660,149.39
咨询费 206,938,400.76 306,701,193.02
保险费 171,174,602.21 225,415,426.56
保洁费 159,440,711.24 117,081,423.73
保安费 154,114,014.14 116,431,773.81
物业工程费 121,803,085.72 116,798,816.57
195
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
使用权资产折旧 95,919,299.78 223,663,264.36
人力外包费 87,895,570.23 211,135,110.01
工程外包 73,995,685.17 43,979,856.84
装修费摊销 53,753,621.52 82,663,436.44
运营租赁费等 52,785,635.13 86,958,480.37
广告宣传费 21,183,612.64 52,941,252.92
业务招待费 19,676,733.49 32,478,366.42
折旧费 19,488,323.17 14,007,089.27
商品 15,272,572.09 12,534,539.89
诉讼费 14,027,867.72 4,461,273.33
员工宿舍费 13,702,855.72 23,336,954.95
差旅费 10,655,328.69 30,497,445.05
物业租赁费用 9,796,765.07 22,677,278.20
绿化费 8,950,418.52 3,176,969.37
工程材料 8,605,332.45 8,565,243.41
福利费 7,280,316.54 9,821,062.09
外购服务 7,091,834.64 8,137,897.98
营销渠道费 6,238,267.44 9,849,954.10
办公用品费 6,039,096.05 8,233,717.63
低值用品及耗材 4,222,327.38 2,286,845.30
劳保费 4,080,746.83 5,493,925.39
通讯费 2,625,814.29 9,251,244.65
会务费 2,571,589.61 3,718,174.48
工作餐费 2,083,698.58 4,051,038.39
电信网络费 1,754,332.54 3,541,159.80
交通费 1,707,083.02 2,399,221.62
运杂费 1,460,375.69 1,158,908.00
设计费 1,049,345.11 1,269,440.77
出版印刷费 603,130.11 1,015,036.56
培训费 500,962.41 603,849.72
办公杂费 446,837.40 162,365.25
软件摊销 358,941.28 446,607.26
调研费 289,358.24
利息 276,448.81 11,713,514.59
手续费 126,237.15 964,112.97
其他 3,803,052.50 2,936,434.83
合计 3,573,404,294.40 5,105,220,701.31
42、税金及附加
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
城市维护建设税 7,239,588.13 15,744,985.53
196
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教育费附加 5,372,613.51 11,392,373.67
房产税 5,177,173.34 6,086,441.66
土地使用税 902,270.04 247,788.23
车船使用税 38,313.33 41,670.00
印花税 284,838.88 1,076,688.33
水利建设专项基金 202,903.06 246,992.03
其他 316,312.08 658,861.37
合计 19,534,012.37 35,495,800.82
其他说明：
本期税金及附加比上期减少 15,961,788.45 元，下降 44.97%，主要是因为本报告期营业收入减少，同时享受国家纾困的部
分税收优惠政策，各项税金及附加税相应减少。
43、管理费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
工资 106,521,322.40 126,992,996.24
咨询费 28,580,996.88 29,164,259.65
奖金 27,277,126.47 79,019,759.12
保险费 25,330,089.30 28,406,072.92
使用权资产折旧 17,758,405.53 25,291,600.56
物业租赁费用 15,628,812.10 18,304,692.84
装修费摊销 10,929,315.88 10,791,799.07
折旧费 8,216,713.79 12,016,330.61
福利费 4,465,562.74 10,901,155.13
业务招待费 4,416,405.89 7,930,169.31
人力外包费 4,196,933.48 3,217,863.15
办公用品费 4,143,880.90 7,252,453.40
运杂费 3,981,339.85 5,471,403.23
员工宿舍费 3,018,962.15 3,176,362.75
诉讼费 2,747,969.65 2,059,909.78
技术协作费 2,693,928.03 866,577.04
差旅费 1,886,666.08 4,799,335.31
人事费 1,806,993.63 2,460,965.85
电信网络费 1,649,092.75 2,239,065.88
广告宣传费 1,553,430.32 6,281,537.71
招聘费 1,435,442.36 3,439,527.60
工会经费 1,354,298.87 2,345,850.96
工作餐费 705,424.68 901,019.19
培训费 531,864.74 1,568,527.43
会务费 408,485.72 1,580,438.96
通讯费 375,006.97 1,083,489.58
劳保费 237,814.13 266,291.93
出版印刷费 93,899.42 77,485.32
软件摊销 79,852.72 131,611.44
调研费 587.28 43,735.05
收购资产摊销费 4,021,973.57
其他 1,723,952.94 2,699,611.08
合计 283,750,577.65 404,803,871.66
其他说明：
197
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44、研发费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
工资 29,494,219.98 31,985,854.82
技术协作费 7,168,379.05 8,299,271.82
奖金 6,702,935.86 6,832,380.98
保险费 5,151,370.05 5,684,861.29
电信网络费 1,696,789.87 3,127,778.03
折旧费 1,327,762.49 2,005,763.86
咨询费 624,606.41 354,578.59
软件摊销 168,949.96 572,002.89
通讯费 135,885.00 286,903.72
差旅费 29,613.81 108,186.73
福利费 20,509.00 32,943.00
办公修理费 14,852.35 95,247.01
物业租赁费用 527,761.86
调研费 72,503.74
广告宣传费 58,252.42
装修费摊销 28,000.00
其他 45,264.79 40,955.91
合计 52,581,138.62 60,113,246.67
其他说明：
45、财务费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 77,006,040.29 171,464,333.24
其中：融资租赁费 39,289,189.26 112,698,516.84
减：利息收入 25,782,711.48 27,096,545.27
加：汇兑损失 60,667.92 16,774.11
加：其他支出 1,127,066.63 -605,242.74
合计 52,411,063.36 143,779,319.34
其他说明：
本期财务费用比上期减少 91,368,255.98 元，下降 63.55%，主要是因为:
1）本期公司因非简易核算的租赁合同减少，确认的租赁融资费用减少 73,409,327.58 元；
2）本期公司对外融资规模减少，相应利息支出同比减少 21,048,965.37 元。
46、其他收益
单位：元
产生其他收益的来源 本期发生额 上期发生额
税费减免-加计扣除,《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革
14,029,221.31 18,408,904.81
有关政策的公告》（2019 年 39 号）
稳岗补贴,人力资源社会保障部财政部国家税务总局关于做好《失业保险稳
4,348,418.79 2,742,661.58
岗位提技能防失业工作的通知》(人社部发〔2022〕23 号)、深圳市人力资
198
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源和社会保障局深人社发〔2020〕11 号等
租房补贴,《深圳市鼓励总部企业发展实施办法》（深府规（2017）7 号）、
《横琴新区科技型企业办公场地租金补贴暂行办法（修订）》、《南山区自主 2,995,343.15 5,132,920.00
创新产业发展专项资金 2020 年度资助项目》
众创空间考核奖励,相城经济技术开发区孵化器委托运营协议、相科
〔2022〕109 号、关于下达 2021 年度科技孵化器高质量发展的政策性奖励 2,640,000.00 5,256,107.54
的通知等
生育津贴,《女职工劳动保护特别规定》 2,311,528.38 2,248,306.83
个税手续费返还,《财政部税务总局人民银行关于进一步加强代扣代收代征
税款手续费管理的通知》（2019 年 11 号）、《中华人民共和国个人所得税 1,947,036.99 2,148,036.43
法》等
财政扶持资金,昆明经开区关于促进招商引资若干政策的规定、南京市秦淮
区财政局扶持补助、厦门市促进民营经济健康发展的若干意见（2018 年 26 1,662,778.59 3,867,599.44
号）等
创新扶持及人才补贴资金,惠州东江开发区管委会落户扶持协议书 1,510,000.00
高新企业资助,《深圳市高新技术企业培育资助管理办法》、资金下达文件-
1,000,000.00 150,000.00
国家高新技术企业认定奖补
研发补助,《关于促进科技创新的若干措施》（深发 2016 年 7 号） 1,000,000.00 1,000,000.00
创业园工作奖励,相人社开〔2022〕43 号《关于下达 2021 年度苏州市留学
1,000,000.00 50,000.00
回国人员创新创业园工作奖励的通知》
培训补贴,《人力资源社会保障部财政部国家税务总局关于做好失业保险稳
岗位提技能防失业工作的通知》（人社部发〔2022〕23 号）、《人力资源社
会保障部关于大力开展以工代训工作的通知》（人社部发[2020]30 号）、青 728,927.92 993,507.42
岛市人力资源社会保障局发布《关于进一步加大以工代训力度支持企业稳
岗扩岗的通知》等
社保补贴,《关于阶段性减免企业社会保险费的通知》人社部发〔2020〕11
709,545.37 2,158,902.46
号
就业补贴,广东省人力资源和社会保障厅广东省财政厅关于印发《广东省就
业创业补贴申请办理指导清单(2021 年修订版)》的通知（粤人社规 362,425.77
〔2021〕12 号）
服务产业资助,《软件和信息技术服务业、互联网和相关服务业企业稳增长
329,400.00
奖励项目实施细则》
经济企业财政奖励,总部经济企业财政奖励协议书 238,021.98
接管老旧小区奖励金,青组文【2022】8 号文关于印发《青山区（化工区）
146,970.00
党建引领老旧小区物业服务高质高效可持续发展的实施方案》的通知
扩岗补助,《关于加快落实一次性扩岗补助政策有关工作的通知》（2022 年
139,430.00
41 号）
开办费补助,《中共武汉市委关于贯彻落实党的十九届四中全会精神加快推
进超大城市治理现代化的决定》-（武发【2020】8 号)、《关于全市党建引 120,000.00
领老旧小区物业服务高质高效可持续发展的实施意见》
毕业生补贴,《惠州市人力资源和社会保障局关于吸纳高校毕业生一次性就
业补贴办事指南》、广东省人民政府《关于印发广东省进一步稳定和促进就 108,351.74 384,712.89
业若干政策措施的通知》（2020 年 12 号）等
高新区“小升规”扶持资金,惠仲经发通〔2021〕53 号--仲恺高新区经济
40,000.00
发展局关于做好 2021 年度“小升规”专项资金申报工作的通知
发明专利资助,国内发明专利、国外发明专利资助 7,500.00
税费减免 (财政部税务总局公告 2020 年第 8 号) 193,215.28
其他,《2022 年 4-5 月深圳市工商用户电费补贴工作方案》、《关于加大扶
持力度促进残疾人就业创业高质量发展的通知》（2021 年 16 号）、《上海市 437,038.41 484,555.68
残疾人就业保障金征收使用管理实施办法》等
合计 37,764,438.40 45,266,930.36
47、投资收益
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
199
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权益法核算的长期股权投资收益 -2,861,229.85 585,321.98
处置长期股权投资产生的投资收益 82,624,724.10 238,118,226.38
丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新计量产生的利得 1,627,209.05
其他非流动金融资产在持有期间的投资收益 4,639,339.66
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益 -22,132,829.95
购买日之前原持有股权按照公允价值重新计量产生的损失 -493,533.37
合计 63,897,213.01 238,210,014.99
其他说明：
本期处置杭州世君房地产咨询有限公司、山东红璞酒店管理有限公司、广州世君房地产咨询有限公司、昆明红璞公寓管
理有限公司、深圳世联荣华装饰设计工程科技有限公司、重庆红璞礼遇酒店管理有限公司、赣州南星开发有限公司等子公
司股权，确认投资收益 82,624,724.10 元。
48、公允价值变动收益
单位：元
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
其他非流动金融资产 -15,000,000.00 -85,000,000.00
合计 -15,000,000.00 -85,000,000.00
其他说明：
本期发生额是公司持有的苏州工业园区睿灿投资企业（有限合伙）其所投资企业出现流动性经营困难所确认的公允价值变
动。
49、信用减值损失
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
其他应收款坏账损失 -37,481,766.36 -77,457,014.59
应收票据坏账损失 340,935,766.66 -336,391,239.92
应收账款坏账损失 -529,883,984.51 -646,556,096.84
贷款减值损失 -88,407,304.26 -542,351,481.90
合计 -314,837,288.47 -1,602,755,833.25
其他说明：
1）本期信用减值损失(负数表示损失)比上期减少了 1,287,918,544.78 元，主要是因为本期应收款项、贷款按会计政策计
提的预期信用减值损失减少；
2）本期商业承兑汇票逾期未兑付转为应收账款，同时其减值准备转出 340,842,235.70 元到应收账款的减值准备。
50、资产减值损失
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
三、长期股权投资减值损失 -6,004,581.99 -1,166,744.46
十一、商誉减值损失 -52,673,960.52 -55,684,410.80
十二、合同资产减值损失 -1,856,775.90 -257,570.85
合计 -60,535,318.41 -57,108,726.11
其他说明：
200
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1） 受区域市场变化影响资产组盈利能力有所下降，本期重庆世联、盛泽金融组、厦门立丹行和青岛荣置地分别计提商誉
减值准备 2,989,500.36 元、27,932,157.94 元、5,544,363.50 元和 16,207,938.72 元；
2）本期公司投资的天津市润泽基金销售有限公司经测试其可收回金额低于其账面价值，确认减值准备 6,004,581.99 元。
51、资产处置收益
单位：元
资产处置收益的来源 本期发生额 上期发生额
未划分为持有待售的非流动资产处置收益 39,986,921.33 59,202,420.32
其中：固定资产处置收益 2,299,169.58 -1,223,381.30
其中：非简易核算租赁提前终止处置收益 37,687,751.75 60,425,801.62
52、营业外收入
单位：元
计入当期非经常性损益的金
项目 本期发生额 上期发生额
额
政府补助 8,821,197.97 2,091,666.71 8,821,197.97
收取违约金 7,502,398.02 12,327,166.67 2,970,946.25
无法支付经批准转作营业外
5,577,512.70 7,500,060.89 5,577,512.70
收入的应付款项
罚款利得 1,345,412.27 5,041,472.07 1,345,412.27
信贷资产转让利得 1,010,000.00 2,146,897.64 1,010,000.00
非同一控制下收购形成 1,645,111.22
其他 272,514.91 2,823,918.50 272,514.91
合计 24,529,035.87 33,576,293.70 19,997,584.10
计入当期损益的政府补助：
单位：元
补贴是否 与资产相
是否特殊
补助项目 发放主体 发放原因 性质类型 影响当年 本期发生金额 上期发生金额 关/与收益
补贴
盈亏 相关
因符合地
方政府招
中关村科
商引资等
重大贡献 技园区门 与收益相
补助 地方性扶 否 否 6,210,000.00
奖 头沟园服 关
持政策而
务中心
获得的补
助
因符合地
方政府招
罗湖区工 商引资等
发展专项 与收益相
业和信息 补助 地方性扶 否 否 1,000,000.00
资金 关
化局 持政策而
获得的补
助
因符合地
上海市静 方政府招
财政扶持 安区税务 商引资等 与收益相
补助 否 否 884,000.00 1,661,000.75
资金 局、金山 地方性扶 关
财政局等 持政策而
获得的补
201
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助
因研究开
青岛市市
发、技术
地区税收 北区财政 与收益相
补助 更新及改 否 否 270,859.87
优惠 国库支付 关
造等获得
中心等
的补助
因符合地
方政府招
商引资等
服务业发 宁波新明 与收益相
补助 地方性扶 否 否 220,000.00
展补助 街道 关
持政策而
获得的补
助
因符合地
方政府招
规上企业 商引资等
西湖区政 与收益相
政府奖励 补助 地方性扶 否 否 236,338.10 430,665.96
府等 关
等 持政策而
获得的补
助
其他说明：
53、营业外支出
单位：元
计入当期非经常性损益的金
项目 本期发生额 上期发生额
额
对外捐赠 95,738.00 43,497.50 95,738.00
罚款支出 17,186,023.21 41,115,803.60 17,186,023.21
赔偿支出 1,813,580.20 7,001,614.46 1,813,580.20
非流动资产处置损失 926,360.65 593,049.41 926,360.65
其他 1,284,257.82 1,252,142.16 1,284,257.82
合计 21,305,959.88 50,006,107.13 21,305,959.88
其他说明：
本期营业外支出比上期减少 28,700,147.25 元，下降 57.39%，减少金额主要是支付合同违约金减少。
54、所得税费用
（1） 所得税费用表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 15,264,621.50 96,498,211.69
递延所得税费用 50,708,843.93 -114,682,160.43
合计 65,973,465.43 -18,183,948.74
（2） 会计利润与所得税费用调整过程
单位：元
202
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项目 本期发生额
利润总额 -273,857,736.09
按法定/适用税率计算的所得税费用 -68,464,434.02
子公司适用不同税率的影响 -10,823,278.31
调整以前期间所得税的影响 -14,781,945.48
非应税收入的影响 -66,293,170.57
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 24,434,039.78
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -26,593,627.17
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣
233,923,113.00
亏损的影响
加计扣除影响 -5,427,231.80
所得税费用 65,973,465.43
其他说明：
55、其他综合收益
详见附注七、37。
56、现金流量表项目
（1） 收到的其他与经营活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
金融业务收回贷款 762,310,872.36 1,409,243,160.39
收到返还的保证金押金 287,839,864.06 444,347,182.99
互联网+业务代收款 37,594,913.89 55,903,036.95
政府补贴收入 32,533,160.31 28,400,993.50
利息收入 25,782,711.48 27,096,545.27
物业公司收到代收代付款项 14,169,958.51 98,872,329.88
收取租金 12,741,479.22 11,160,953.83
经纪业务代收 8,355,634.96 3,639,821.89
收回业务合作意向金 4,362,628.66
往来款、备用金返还及其他 47,774,888.12 34,021,374.45
合计 1,229,103,482.91 2,117,048,027.81
收到的其他与经营活动有关的现金说明：
本期收到的其他与经营活动有关的现金比上期减少 88,794.45 万元，主要原因是：1）本期公司金融业务收回的贷款同
比减少了 64,693.23 万元；2）收到返还的保证金押金同比减少 15,650.73 万元。
（2） 支付的其他与经营活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
调研、技术协作费 1,227,091,579.00 1,468,119,882.27
物业管理及工程费（包括物业中外包
425,974,998.34 361,719,455.20
费用）
支付的押金保证金 292,867,441.95 589,138,433.88
203
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咨询费 275,291,029.97 549,823,606.25
金融业务贷款 246,909,995.13 617,168,000.00
运营租赁费 52,785,635.13 63,890,606.50
物业代收代付中代付 46,381,074.49 127,404,448.69
物业租赁费用 34,585,832.89 46,661,580.41
业务招待费 24,093,139.38 40,408,535.73
广告宣传费 22,737,042.96 59,281,043.05
互联网+业务归还代收款 21,320,305.00 28,573,894.36
违约、罚款、赔偿支出 18,346,999.57 49,413,087.72
差旅费 15,360,731.84 40,355,639.67
各类办公费 10,762,884.69 15,749,860.45
运杂费、交通费 7,148,798.56 9,029,532.85
世联行经纪业务代收中代付 7,133,332.86 3,636,918.59
电信网络费 5,100,215.16 8,908,003.71
通讯费 3,136,706.26 10,621,637.95
会务费 2,980,075.33 5,297,456.02
使用受到限制的资金 2,909,958.92
设计费 1,049,345.11 1,269,440.77
培训费 1,032,827.15 2,140,754.04
往来款、备用金支付及其他 105,864,045.26 106,748,009.14
合计 2,850,863,994.95 4,205,359,827.25
支付的其他与经营活动有关的现金说明：
本期支付的其他与经营活动有关的现金比上期减少 135,449.58 万元，主要原因是：1）本期公司支付第三方渠道服务费同
比减少约 51,556.09 万元；2）本期公司金融业务发放的贷款同比减少了 37,025.80 万元；3）本期公司支付的押金保证金
（含返回的）同比减少约 29,627.10 万元。
（3） 收到的其他与投资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
取得子公司款项 5,902,020.27
合计 5,902,020.27
收到的其他与投资活动有关的现金说明：
上期取得深圳更赢等 16 家公司支付的现金净额为-5,902,020.27 元，重分类到本项目列示；本期没有。
（4） 支付的其他与投资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
处置子公司款项 42,130,637.04 794,267.56
合计 42,130,637.04 794,267.56
支付的其他与投资活动有关的现金说明：
本期处置昆明红璞公寓管理有限公司等子公司收到的现金净额为负值部分，重分类到本项目列报。
（5） 收到的其他与筹资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
收到子公司少数股东支付的经营补亏 548,481.79
204
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款
收到股东统借统还借款 350,000,000.00
收回定期存单质押、资金信托质押及
301,650,000.00
借款保证金
收到信贷资产证券化款项 99,000,000.00
合计 548,481.79 750,650,000.00
收到的其他与筹资活动有关的现金说明：
（6） 支付的其他与筹资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
新租赁准则下支付的租赁负债 172,719,861.45 333,591,729.62
购买青岛君汇少数股东权益支付现金 324,503.31
购买长沙红璞实创少数股东权益支付
1.00
现金
退还已注销非全资子公司少数股东股
90,357.12 477,390.56
权投资款和分配款
偿还信贷资产证券化款项 562,619,333.21
支付世联中国委托担保费用 7,918,222.31
购买世联资本少数股东权益支付现金 3,000,000.00
股票权益分派费用 58,466.89
合计 173,134,722.88 907,665,142.59
支付的其他与筹资活动有关的现金说明：
57、现金流量表补充资料
（1） 现金流量表补充资料
单位：元
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量
净利润 -339,831,201.52 -1,128,082,722.23
加：资产减值准备 60,535,318.41 57,108,726.11
信用减值损失 314,837,288.47 1,602,755,833.25
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产
33,891,983.32 42,710,975.97
折旧
使用权资产折旧 129,811,824.28 250,886,844.96
无形资产摊销 584,279.56 1,273,126.68
长期待摊费用摊销 74,762,995.39 103,045,073.89
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
-39,986,921.33 -59,202,420.32
（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 852,378.35 593,019.41
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） 15,000,000.00 85,000,000.00
财务费用（收益以“－”号填列） 76,940,676.83 183,234,922.12
投资损失（收益以“－”号填列） -63,897,213.01 -238,210,014.99
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递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 50,708,843.93 -112,796,687.20
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 77,497.37 -26,914.36
存货的减少（增加以“－”号填列） 66,953,849.50 -36,471,319.36
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 784,761,723.02 501,189,892.82
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -536,238,555.79 -200,293,709.96
其他 -1,645,111.22
经营活动产生的现金流量净额 629,764,766.78 1,051,069,515.57
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 2,173,225,773.99 1,837,529,495.31
减：现金的期初余额 1,837,529,495.31 1,936,475,159.67
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 335,696,278.68 -98,945,664.36
（2） 本期收到的处置子公司的现金净额
单位：元
金额
本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 16,039,059.94
其中：
杭州世君 14,000,000.00
广州世君 1,700,000.00
世联荣华 305,449.96
武汉世联源正 33,607.98
重庆红璞礼遇 1.00
昆明红璞 1.00
山东红璞酒店 0.00
赣州南星 0.00
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物 48,201,917.44
其中：
杭州世君 5,669,041.81
广州世君 63,178.65
世联荣华 492,901.12
武汉世联源正 12,913,000.30
重庆红璞礼遇 1,561,524.01
昆明红璞 1,076,365.09
山东红璞酒店 12,539.25
赣州南星 0.00
武汉都市(委托表决权到期终止） 26,413,367.21
加：以前期间处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 185,532,843.39
其中：
北京世联明德商业管理有限公司 300,000.00
山东红璞公寓管理有限公司 325,000.00
深圳世联集房资产管理有限公司 184,907,843.39
206
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处置子公司收到的现金净额 153,369,985.89
其他说明：
1）其中处置世联荣华、武汉世联源正、重庆红璞礼遇、昆明红璞和山东红璞酒店收到的现金净额为-15,717,269.83 元，
重分类到“支付其他与投资活动有关的现金”项目列报。
2）本期武汉都市委托表决权到期终止不再纳入合并范围，丧失控制权日现金为 26,413,367.21 元，重分类到“支付其他与
投资活动有关的现金”项目列报。
（3） 现金和现金等价物的构成
单位：元
项目 期末余额 期初余额
一、现金 2,173,225,773.99 1,837,529,495.31
其中：库存现金 9,365.92 53,808.40
可随时用于支付的银行存款 2,173,216,408.07 1,837,475,686.91
三、期末现金及现金等价物余额 2,173,225,773.99 1,837,529,495.31
其他说明：
58、所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
股东权益变动表“股东投入或减少资本：其他”栏中，
（1）资本公积增加 1,252,887.92 元，系：
1）本公司购买二级子公司世联雅智少数股东持有的 20%股权，该项交易导致资本公积增加 11,178.01 元；
2）本公司之二级子公司世联君汇购买其子公司青岛君汇少数股东持有的 24.5%股权，该项交易导致资本公积增加
749,252.40 元；本公司之三级子公司青岛君汇收到少数股东济南云锵企业管理咨询合伙企业（有限合伙）支付的经营补亏
款，该项交易导致资本公积增加 384,042.72 元；
3）本公司之四级子公司珠海红璞购买其子公司长沙红璞实创少数股东持有的 30%股权，该项交易导致资本公积增加
306,018.58 元；
4）本公司之三级子公司武汉君汇将持有的武汉世联空间 81%股权以 1 元价格转让给同级非全资子公司武汉世联源正，
本公司间接持有武汉世联空间的股权由 92.7407%下降为 55.9319%，该项交易导致资本公积减少 197,603.79 元。
（2）少数股东权益增加 5,140,278.23 元，系：
1）本公司购买二级子公司世联雅智少数股东持有的 20%股权，该项交易导致少数股东权益减少 11,179.01 元；
2）本公司之三级子公司青岛君汇收到少数股东支付的经营补亏款，该项交易导致少数股东权益增加 164,439.07 元；
本公司之二级子公司世联君汇购买其子公司青岛君汇少数股东持有的 24.5% 股权，该项交易导致少数股东权益减少
1,132,403.62 元；
3）本公司之四级子公司珠海红璞购买其子公司长沙红璞实创少数股东持有的 30%股权，该项交易导致少数股东权益
减少 306,019.58 元；
4）本公司之二级子公司世联君汇处置持有的杭州世君 100%股权，该项交易导致少数股东权益减少 1,679,249.03 元；
5 ）本公司之二级子公司世联君汇处置持有的世联荣华 60%股权，该项交易导致少数股东权益减少 199,973.59
元；
207
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6）本公司之二级子公司世联君汇处置持有的武汉世联源正 25%股权，该项交易导致少数股东权益增加 2,107,878.13
元；
7）本公司之三级子公司武汉君汇处置持有的武汉世联空间 81%股权，该项交易导致少数股东权益增加 197,603.79 元；
8）本公司之二级子公司重庆红璞处置持有的重庆红璞礼遇 70%股权，该项交易导致少数股东权益增加 3,873,998.37
元 ；
9）本公司之二级子公司世联君汇持有武汉都市 50%的股权，根据 2017 年 1 月 1 日签订的《股权托管协议》，武汉市
都市产业投资发展有限责任公司将其持有武汉都市的 1%表决权从 2017 年 1 月 1 日起委托给世联君汇，本年委托权到期，
该事项导致少数股东权益增加 2,215,541.08 元；
10）本公司之三级子公司常德三湘世联于 2022 年 7 月 27 日注销，该事项导致少数股东权益减少 90,357.13 元；
11）本公司之五级子公司合肥红璞观远于 2022 年 7 月 26 日注销，该事项导致少数股东权益减少 0.25 元。
59、所有权或使用权受到限制的资产
单位：元
项目 期末账面价值 受限原因
详见本附注“七、1.货币资金”相关
货币资金 27,619,203.89
内容。
详见本附注“七、16.固定资产”相关
固定资产 13,795,420.76
内容。
详见本附注“七、15.投资性房地产”
投资性房地产 83,673,627.83
相关内容。
合计 125,088,252.48
其他说明：
60、外币货币性项目
（1） 外币货币性项目
单位：元
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
货币资金 1,956,652.78
其中：美元 11,430.45 6.9646 79,608.51
欧元
港币 963,996.15 0.8933 861,137.76
澳门元 1,170,264.38 0.8681 1,015,906.51
应收账款
其中：美元
欧元
港币
长期借款
其中：美元
欧元
208
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
港币
其他应付款 374,131.61
其中：澳门元 430,977.55 0.8681 374,131.61
其他说明：
（2） 境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币及选
择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因。
适用 □不适用
本集团在香港设立有香港世联。为了业务经营管理需要，香港世联采用美元作为记账本位币。
61、政府补助
（1） 政府补助基本情况
单位：元
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
税费减免-加计扣除 14,029,221.31 其他收益 14,029,221.31
稳岗补贴 4,348,418.79 其他收益 4,348,418.79
租房补贴 2,995,343.15 其他收益 2,995,343.15
众创空间考核奖励 2,640,000.00 其他收益 2,640,000.00
生育津贴 2,311,528.38 其他收益 2,311,528.38
个税手续费返还 1,947,036.99 其他收益 1,947,036.99
财政扶持资金 1,662,778.59 其他收益 1,662,778.59
创新扶持及人才补贴资金 1,510,000.00 其他收益 1,510,000.00
高新企业资助 1,000,000.00 其他收益 1,000,000.00
研发补助 1,000,000.00 其他收益 1,000,000.00
创业园工作奖励 1,000,000.00 其他收益 1,000,000.00
培训补贴 728,927.92 其他收益 728,927.92
社保补贴 709,545.37 其他收益 709,545.37
就业补贴 362,425.77 其他收益 362,425.77
服务产业资助 329,400.00 其他收益 329,400.00
经济企业财政奖励 238,021.98 其他收益 238,021.98
接管老旧小区奖励金 146,970.00 其他收益 146,970.00
扩岗补助 139,430.00 其他收益 139,430.00
开办费补助 120,000.00 其他收益 120,000.00
毕业生补贴 108,351.74 其他收益 108,351.74
其他 437,038.41 其他收益 437,038.41
重大贡献奖 6,210,000.00 营业外收入 6,210,000.00
发展专项资金 1,000,000.00 营业外收入 1,000,000.00
财政扶持资金 884,000.00 营业外收入 884,000.00
地区税收优惠 270,859.87 营业外收入 270,859.87
服务业发展补助 220,000.00 营业外收入 220,000.00
其他 236,338.10 营业外收入 236,338.10
（2） 政府补助退回情况
□适用 不适用
其他说明：
209
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
八、合并范围的变更
1、处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
是 □否
210
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
单位：元
与
丧 原
失 子
控 公
制 司
权 股
之 权
日 投
丧
剩 资
失
余 相
丧 控
处置价款与 丧失 股 关
股 失 制 丧失控
处置投资对 控制 按照公允价 权 的
权 控 权 丧失控制权 制权之
子公 应的合并财 权之 值重新计量 公 其
股权处置价 股权处 处 制 时 之日剩余股 日剩余
司名 务报表层面 日剩 剩余股权产 允 他
款 置比例 置 权 点 权的账面价 股权的
称 享有该子公 余股 生的利得或 价 综
方 的 的 值 公允价
司净资产份 权的 损失 值 合
式 时 确 值
额的差额 比例 的 收
点 定
确 益
依
定 转
据
方 入
法 投
及 资
主 损
要 益
假 的
设 金
额
杭州
世君
房地
产咨
202
询有
2
限公
年
司 14,000,000. 100.00 转 1 12,218,814.
01
（以 00 % 让 ） 71
月
下简
31
称
日
“杭
州世
君”
）
山东
红璞
酒店
管理 202
有限 2
公司 年
100.00 转 2
（以 03 -928,690.45
% 让 ）
下简 月
称 31
“山 日
东红
璞酒
店”
211
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
）
广州
世君
房地
产咨
202
询有
2
限公
年
司 100.00 转 3 15,891,827.
05
（以 % 让 ） 46
月
下简
09
称
日
“广
州世
君”
）
昆明
红璞
公寓
管理 202
有限 2
公司 年
100.00 转 4 8,854,965.6
（以 05
% 让 ） 6
下简 月
称 11
“昆 日
明红
璞”
）
深圳
世联
荣华
装饰
设计
202
工程
2
科技
年
有限 转 5
305,449.96 60.00% 06 5,489.58
公司 让 ）
月
（以
23
下简
日
称
“世
联荣
华”
）
武汉
世联
源正
商业
202
运营
2
管理 处
年 -
有限 转 6 35,675,614. 26.00 34,952. 1,627,209. 置
33,607.98 25.00% 07 1,592,256.
公司 让 ） 64 % 30 05 价
月 75
(以下 款
04
简称"
日
武汉
世联
源正
")
212
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
重庆
红璞
礼遇
酒店 202
管理 2
有限 年
转 7 9,042,284.1
公司 70.00% 08
让 ） 5
(以下 月
简称" 12
重庆 日
红璞
礼遇
")
赣州
南星
202
开发
2
有限
年
公司 转 8
1.00 51.00% 11 1.00
(以下 让 ）
月
简称"
09
赣州
日
南星
")
其他说明：
1）本集团将杭州世君丧失控制权的时点确定为 2022 年 1 月 31 日，确认依据为：2021 年 12 月 31 日签订股权转让协议出
售杭州世君 100%股权，出售对价为 1,400.00 万元，2022 年 1 月 4 日及 5 日合计收到款项 800.00 万元，2022 年 1 月 18 日
完成工商变更，2022 年 1 月 31 日完成工作移交。杭州世君自 2022 年 2 月 1 日起不再纳入公司合并报表范围。杭州世君下
辖杭州世联瑞铂商业管理有限公司、杭州世联润友房地产咨询有限公司自 2022 年 2 月 1 日起不再纳入公司合并报表范围
213
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
2）本集团将山东红璞酒店丧失控制权的时点确定为 2022 年 3 月 31 日，确认依据为：2022 年 3 月 28 日签订股权转让协议
出售山东红璞酒店 100%股权，转让对价为 0 元，2022 年 3 月 28 日完成工商变更，2022 年 3 月 31 日完成工作移交。山东
红璞酒店自 2022 年 4 月 1 日起不再纳入公司合并报表范围。
3）本集团将广州世君丧失控制权的时点确定为 2022 年 5 月 9 日，确认依据为：2022 年 4 月 14 日签订股权转让协议，以
170.00 万元的价款出售持有的广州世君 100%股权及广州世君的债权，2022 年 4 月 29 日收齐全部款项 170.00 万元，2022
年 4 月 26 日完成工商变更，2022 年 5 月 9 日完成工作移交。广州世君自 2022 年 5 月 1 日起不再纳入公司合并报表范围。
广州世君下辖广州世君腾跃信息科技有限公司自 2022 年 5 月 1 日起不再纳入公司合并报表范围。
4）本集团将昆明红璞丧失控制权的时点确定为 2022 年 5 月 11 日，确认依据为：2022 年 4 月 29 日签订股权转让协议，以
1 元的价格打包出售持有的昆明红璞 100%股权及债权，2022 年 4 月 30 日完成工作移交，2022 年 5 月 11 日完成工商变更。
昆明红璞自 5 月 1 日起不再纳入公司合并报表范围。
5）本集团将世联荣华丧失控制权的时点确定为 2022 年 6 月 23 日，确认依据为：2022 年 6 月 8 日签订股权转让协议出售
世联荣华 60.00%股权，转让对价为 305,449.96 元，2022 年 6 月 15 日收到转让款 305,449.96 元，2022 年 6 月 23 日完成
工作移交，2022 年 7 月 22 日完成工商变更。世联荣华自 7 月 1 日起不再纳入公司合并报表范围。
6）本集团将武汉世联源正丧失控制权的时点确定为 2022 年 7 月 4 日，确认依据为：2022 年 1 月 1 日签订股权转让协议出
售武汉世联源正 25%股权，出售对价为 33,607.98 元，2022 年 7 月 4 日完成工商变更，2022 年 6 月 30 日完成工作移交。
武汉世联源正自 7 月 1 日起不再纳入公司合并报表范围。武汉世联源正下辖武汉世联君汇空间商业管理有限公司自 2022 年
7 月 1 日起不再纳入公司合并报表范围。
7）本集团将重庆红璞礼遇丧失控制权的时点确定为 2022 年 8 月 12 日，确认依据为：2022 年 8 月 12 日签订股权转让协议，
以 1 元的价格打包出售持有的重庆红璞礼遇 100%股权及债权，2022 年 8 月 11 日收到转让款 1 元，2022 年 8 月 12 日完成
工商变更。重庆红璞礼遇自 8 月 1 日起不再纳入公司合并报表范围。
8）本集团将赣州南星丧失控制权的时点确定为 2022 年 11 月 9 日，确认依据为：2022 年 8 月 29 日签订股权转让协议出售
赣州南星 51%股权，出售对价为 1 元，2022 年 11 月 9 日完成工商变更。赣州南星自 11 月 1 日起不再纳入公司合并报表范
围。
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□是 否
2、其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
1）根据公司投资委员会决议，本报告期内新增以下子公司，这些子公司在本报告期内均已经完成了工商登记手续。
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例 取得方式
珠海世纪联行物业管理有限公司 珠海 珠海 资产服务 51.00% 收购资产
柳州世联物业管理有限公司 柳州 柳州 资产服务 51.00% 收购资产
柳州世联万力文化旅游投资有限公司 柳州 柳州 资产服务 35.70% 收购资产
福州世联郑和物业管理有限公司 福州 福州 资产服务 47.30% 新设成立
上海世联卓群数据服务有限公司 上海 上海 房地产中介 100.00% 新设成立
214
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
福州世联新玺物业管理有限公司 福州 福州 资产服务 51.00% 新设成立
赣州先峰居善科技有限公司 赣州 赣州 电子商务 51.00% 新设成立
中山市小样信息科技服务有限公司 中山 中山 资产服务 38.02% 新设成立
商丘帜远企业管理咨询有限公司 商丘 商丘 金融服务 100.00% 新设成立
济南世华合兴管理服务有限公司 济南 济南 资产服务 38.51% 新设成立
成都世联行城市管理服务有限公司 成都 成都 资产服务 100.00% 新设成立
惠州纵创电子商务有限公司 惠州 惠州 电子商务 100.00% 新设成立
惠州倬富电子商务有限公司 惠州 惠州 电子商务 100.00% 新设成立
柳州世联保安服务有限公司 柳州 柳州 资产服务 51.00% 新设成立
珠海横琴世联嘉诚企业管理有限公司 珠海 珠海 资产服务 100.00% 新设成立
珠海横琴世联嘉实企业管理有限公司 珠海 珠海 资产服务 100.00% 新设成立
福州仓山世联福杉物业管理有限公司 福州 福州 资产服务 51.00% 新设成立
2）本报告期因为注销子公司而不再纳入合并范围的子公司如下：
不再纳入合并范围
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例
的原因
张家口世联兴业房地产经纪有限公司 张家口 张家口 房地产中介 100.00% 工商注销
合肥世联集房地产运营管理有限公司 合肥 合肥 资产服务 100.00% 工商注销
广西世联松塔装饰工程有限责任公司 广西 广西 电子商务 100.00% 工商注销
深圳富景慧思投资管理有限公司 深圳 深圳 投资管理 100.00% 工商注销
武汉世联先锋房地产顾问有限公司 武汉 武汉 房地产中介 100.00% 工商注销
武汉小恐龙科技有限公司 武汉 武汉 房地产中介 92.74% 工商注销
湖北世联松塔装饰有限公司 湖北 湖北 电子商务 100.00% 工商注销
桂林市红璞礼遇酒店管理有限公司 桂林 桂林 资产服务 100.00% 工商注销
南宁红璞房屋租赁有限公司 南宁 南宁 资产服务 100.00% 工商注销
天津世联君汇不动产管理服务有限公司 天津 天津 资产服务 92.74% 工商注销
天津盛泽万家房地产经纪有限公司 天津 天津 金融服务 100.00% 工商注销
SHIJU（HK）LIMITED 香港 香港 房地产中介 51.00% 工商注销
惠州世佰联房地产顾问有限公司 惠州 惠州 房地产中介 100.00% 工商注销
合肥世联卓群商务管理有限公司 合肥 合肥 房地产中介 100.00% 工商注销
昆明世联商务咨询有限公司 昆明 昆明 资产服务 100.00% 工商注销
昆明世联松塔装饰工程有限责任公司 昆明 昆明 电子商务 100.00% 工商注销
常德三湘世联房地产咨询有限公司 常德 常德 房地产中介 51.00% 工商注销
合肥红璞观远公寓管理有限公司 合肥 合肥 资产服务 70.00% 工商注销
惠州世联集房公寓管理有限公司 惠州 惠州 资产服务 100.00% 工商注销
南昌世联集房商业管理有限公司 南昌 南昌 资产服务 100.00% 工商注销
徐州红璞公寓管理有限公司 徐州 徐州 资产服务 100.00% 工商注销
南京世鑫酒店管理有限公司 南京 南京 资产服务 70.00% 工商注销
广州盛泽按揭服务有限公司 广州 广州 金融服务 100.00% 工商注销
重庆集房商业管理有限公司 重庆 重庆 资产服务 100.00% 工商注销
福建平潭世恒城市公共资源管理有限公司 福建 福建 资产服务 51.00% 工商注销
215
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
昆山世联君汇商业运营管理有限公司 昆山 昆山 资产服务 92.74% 工商注销
三明世联泽家物业管理有限公司 三明 三明 资产服务 28.38% 工商注销
成都市红璞时代酒店管理有限公司 成都 成都 资产服务 100.00% 工商注销
四川世联松塔装饰设计有限责任公司 四川 四川 电子商务 100.00% 工商注销
3、其他
本公司通过子公司世联君汇持有武汉都市 50%的股权，根据 2017 年 1 月 1 日签订的《股权托管协议》，武汉市都市产
业投资发展有限责任公司将其持有武汉都市的 1%表决权从 2017 年 1 月 1 日起委托给世联君汇，世联君汇合计持有武汉都
市 51%的表决权，同时武汉都市的董事会中，世联君汇占有过半数表决权，故本公司对武汉都市具有实际控制权，纳入合
并范围。该项委托表决权于本年到期终止，本集团对武汉都市不再具有控制权，本年因丧失对武汉都市的控制权确认投资
收益 2,215,541.05 元。
九、在其他主体中的权益
1、在子公司中的权益
（1） 企业集团的构成
主要经 持股比例
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
营地 直接 间接
北京世联房地产顾问有限公司(以下简称"北 同一控制下
北京 北京 房地产中介 100.00%
京世联") 企业合并
东莞世联地产顾问有限公司(以下简称"东莞 同一控制下
东莞 东莞 房地产中介 100.00%
世联") 企业合并
上海世联房地产顾问有限公司(以下简称"上 同一控制下
上海 上海 房地产中介 100.00%
海世联") 企业合并
深圳世联行顾问服务有限公司(以下简称"深 同一控制下
深圳 深圳 房地产中介 100.00%
圳世联行") 企业合并
世联房地产咨询(惠州)有限公司(以下简称" 同一控制下
惠州 惠州 房地产中介 100.00%
惠州世联") 企业合并
广州市世联房地产咨询有限公司(以下简称" 同一控制下
广州 广州 房地产中介 100.00%
广州世联") 企业合并
天津世联兴业房地产顾问有限公司(以下简 同一控制下
天津 天津 房地产中介 100.00%
称"天津世联") 企业合并
山东世联怡高物业顾问有限公司(以下简称" 非同一控制
济南 济南 房地产中介 75.50%
山东世联") 下企业合并
四川世联行兴业房地产顾问有限公司(以下 非同一控制
四川 成都 房地产中介 100.00%
简称"四川嘉联") 下企业合并
重庆世联行房地产顾问有限公司(以下简称" 非同一控制
重庆 重庆 房地产中介 100.00%
重庆世联") 下企业合并
深圳世联投资有限公司(以下简称"世联投资 非同一控制
深圳 深圳 金融服务 100.00%
") 下企业合并
深圳市世联小额贷款有限公司(以下简称"世 非同一控制
深圳 深圳 金融服务 100.00%
联小贷") 下企业合并
深圳市盛泽融资担保有限责任公司(以下简 非同一控制
深圳 深圳 金融服务 100.00%
称"盛泽担保") 下企业合并
北京安信行物业管理有限公司(以下简称"北 非同一控制
北京 北京 资产服务 55.64%
京安信行") 下企业合并
厦门市立丹行置业有限公司(以下简称"厦门 非同一控制
厦门 厦门 房地产中介 80.00%
立丹行") 下企业合并
青岛荣置地顾问有限公司(以下简称"青岛荣 青岛 青岛 房产中介 51.00% 非同一控制
216
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
置地") 下企业合并
珠海世联房地产咨询有限公司(以下简称"珠
珠海 珠海 房地产中介 100.00% 投资设立
海世联")
厦门世联兴业房地产顾问有限公司(以下简
厦门 厦门 房地产中介 100.00% 投资设立
称"厦门世联")
深圳世联先锋投资有限公司(以下简称"世联
深圳 深圳 房地产中介 100.00% 投资设立
先锋")
长沙世联兴业房地产顾问有限公司(以下简
长沙 长沙 房地产中介 100.00% 投资设立
称"长沙世联")
沈阳世联兴业房地产顾问有限公司(以下简
沈阳 沈阳 房地产中介 100.00% 投资设立
称"沈阳世联")
大连世联兴业房地产顾问有限公司(以下简
大连 大连 房地产中介 100.00% 投资设立
称"大连世联")
成都世联兴业房地产顾问有限公司(以下简
成都 成都 房地产中介 100.00% 投资设立
称"成都世联")
苏州世联兴业房地产顾问有限公司(以下简
苏州 苏州 房地产中介 100.00% 投资设立
称"苏州世联")
常州世联房地产代理有限公司(以下简称"常
常州 常州 房地产中介 100.00% 投资设立
州世联")
西安世联投资咨询有限公司(以下简称"西安
西安 西安 房地产中介 24.00% 76.00% 投资设立
世联")
青岛世联兴业房地产顾问有限公司(以下简
青岛 青岛 房地产中介 99.00% 1.00% 投资设立
称"青岛世联")
武汉世联兴业房地产顾问有限公司(以下简
武汉 武汉 房地产中介 99.00% 1.00% 投资设立
称"武汉世联")
三亚世联房地产顾问有限公司(以下简称"三
三亚 三亚 房地产中介 99.00% 1.00% 投资设立
亚世联")
安徽世联行房地产咨询有限公司(以下简称"
合肥 合肥 房地产中介 99.00% 1.00% 投资设立
合肥世联")
无锡世联行房地产营销有限公司(以下简称"
无锡 无锡 房地产中介 100.00% 投资设立
无锡世联")
福州世联房地产顾问有限公司(以下简称"福
福州 福州 房地产中介 100.00% 投资设立
州世联")
佛山世联房地产顾问有限公司(以下简称"佛
佛山 佛山 房地产中介 100.00% 投资设立
山世联")
南昌世联置业有限公司(以下简称"南昌世联
南昌 南昌 房地产中介 100.00% 投资设立
")
南京世联兴业房地产投资咨询有限公司(以
南京 南京 房地产中介 100.00% 投资设立
下简称"南京世联")
长春世联兴业房地产顾问有限公司(以下简
长春 长春 房地产中介 100.00% 投资设立
称"长春世联")
南通世联兴业房地产顾问有限公司(以下简
南通 南通 房地产中介 100.00% 投资设立
称"南通世联")
昆明世联卓群房地产经纪有限公司(以下简
昆明 昆明 房地产中介 100.00% 投资设立
称"昆明世联")
宁波世联房地产咨询有限公司(以下简称"宁
宁波 宁波 房地产中介 100.00% 投资设立
波世联")
广西世联行房地产代理有限公司(以下简称"
广西 广西 房地产中介 100.00% 投资设立
广西世联")
苏州居善网络技术服务有限公司(以下简称"
苏州 苏州 电子商务 100.00% 投资设立
苏州居善")
南京云掌柜信息技术有限公司(以下简称"南
南京 南京 电子商务 100.00% 投资设立
京云掌柜")
天津居善电子商务有限公司(以下简称"天津
天津 天津 电子商务 100.00% 投资设立
居善")
郑州世联兴业房地产咨询有限公司(以下简
郑州 郑州 房地产中介 100.00% 投资设立
称"郑州世联")
217
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
漳州世联房地产经纪有限公司(以下简称"漳
漳州 漳州 房地产中介 100.00% 投资设立
州世联")
徐州世联房地产顾问有限公司(以下简称"徐
徐州 徐州 房地产中介 100.00% 投资设立
州世联")
杭州世联卓群房地产咨询有限公司(以下简
杭州 杭州 房地产中介 100.00% 投资设立
称"杭州世联卓群")
合肥世联先锋房地产顾问有限公司(以下简
合肥 合肥 房地产中介 100.00% 投资设立
称"合肥世联先锋")
北京世联兴业房地产顾问有限公司(以下简
北京 北京 房地产中介 100.00% 投资设立
称"北京世联兴业")
贵阳世联房地产顾问有限公司(以下简称"贵
贵阳 贵阳 房地产中介 100.00% 投资设立
阳世联")
惠州市世联先锋房地产顾问有限公司(以下
惠州 惠州 房地产中介 100.00% 投资设立
简称"惠州世联先锋")
太原世联卓群房地产顾问有限公司(以下简
太原 太原 房地产中介 100.00% 投资设立
称"太原世联")
石家庄世联卓群房地产经纪有限公司(以下
石家庄 石家庄 房地产中介 100.00% 投资设立
简称"石家庄世联")
深圳世联君汇不动产运营管理有限公司(以
深圳 深圳 资产服务 92.74% 投资设立
下简称"世联君汇")
固安世联房地产经纪有限公司(以下简称"固
固安 固安 房地产中介 100.00% 投资设立
安世联")
廊坊市世联房地产经纪有限公司(以下简称"
廊坊 廊坊 房地产中介 100.00% 投资设立
廊坊世联")
世联咨询(香港)有限公司(以下简称"香港世
香港 香港 房地产中介 100.00% 投资设立
联")
兰州世联行房地产顾问有限公司(以下简称"
兰州 兰州 房地产中介 100.00% 投资设立
兰州世联")
包头市世联行房地产顾问有限公司(以下简
包头 包头 房地产中介 100.00% 投资设立
称"包头世联")
唐山世联行房地产经纪有限公司(以下简称"
唐山 唐山 房地产中介 100.00% 投资设立
唐山世联")
深圳前海世联资产管理有限公司(以下简称"
深圳 深圳 资产服务 100.00% 投资设立
前海资管")
深圳市世联科创科技服务有限公司(以下简
深圳 深圳 房地产中介 38.02% 股权委托
称"世联科创")
深圳世联领客商业运营有限公司(以下简称"
深圳 深圳 资产服务 92.74% 投资设立
世联领客")
深圳世联集金财富管理有限公司(以下简称"
深圳 深圳 资产服务 100.00% 投资设立
世联集金")
宁波世联兴业房地产咨询有限公司(以下简
宁波 宁波 房产中介 100.00% 投资设立
称"宁波世联兴业")
深圳先锋居善科技有限公司(以下简称"先锋
深圳 深圳 房地产中介 100.00% 投资设立
居善")
上海善居电子商务有限公司(以下简称"上海
上海 上海 电子商务 100.00% 投资设立
善居")
扬州世联兴业房地产顾问有限公司(以下简
扬州 扬州 房地产中介 100.00% 投资设立
称"扬州世联")
深圳盛泽按揭代理有限公司(以下简称"深圳 非同一控制
深圳 深圳 金融服务 100.00%
按揭") 下企业合并
上海盛泽邦家投资管理有限公司(以下简称" 非同一控制
上海 上海 金融服务 100.00%
上海盛泽") 下企业合并
泰安世联怡高房地产咨询有限公司(以下简 非同一控制
泰安 泰安 房地产中介 75.50%
称"泰安世联怡高") 下企业合并
临沂世联怡高房地产经纪有限公司(以下简 非同一控制
临沂 临沂 房地产中介 75.50%
称"临沂世联怡高") 下企业合并
青岛世联怡高房地产顾问有限公司(以下简 青岛 青岛 房地产中介 75.50% 非同一控制
218
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
称"青岛世联怡高") 下企业合并
芜湖世联先锋信息咨询有限公司(以下简称"
芜湖 芜湖 房地产中介 100.00% 投资设立
芜湖世联")
福州市立丹行市场营销策划有限公司(以下 非同一控制
福州 福州 房地产中介 80.00%
简称"福州立丹行") 下企业合并
泉州市立丹行房地产经纪有限公司(以下简 非同一控制
泉州 泉州 房地产中介 80.00%
称"泉州立丹行") 下企业合并
三明市立丹行房地产营销策划有限公司(以 非同一控制
三明 三明 房地产中介 80.00%
下简称"三明立丹行") 下企业合并
莆田市立丹行房地产代理有限公司(以下简 非同一控制
莆田 莆田 房地产中介 80.00%
称"莆田立丹行") 下企业合并
惠东红璞元屿海公寓管理有限公司(以下简
惠州 惠州 资产服务 100.00% 投资设立
称"红璞元屿海")
北京善居电子商务有限公司(以下简称"北京
北京 北京 电子商务 100.00% 投资设立
善居")
石家庄善居房地产经纪有限公司(以下简称"
石家庄 石家庄 电子商务 100.00% 投资设立
石家庄善居")
大连善居电子商务有限公司(以下简称"大连
大连 大连 电子商务 100.00% 投资设立
善居")
成都市善居电子商务有限公司(以下简称"成
成都 成都 电子商务 100.00% 投资设立
都善居")
重庆善业兴居电子商务有限公司(以下简称"
重庆 重庆 电子商务 100.00% 投资设立
重庆善居")
惠州市善居电子商务有限公司(以下简称"惠
惠州 惠州 电子商务 100.00% 投资设立
州善居")
佛山市善居电子商务有限公司(以下简称"佛
佛山 佛山 电子商务 100.00% 投资设立
山善居")
东莞市善卓居电子商务有限公司(以下简称"
东莞 东莞 电子商务 100.00% 投资设立
东莞善居")
厦门市善居先锋电子商务有限公司(以下简
厦门 厦门 电子商务 100.00% 投资设立
称"厦门善居")
广州市善居电子商务有限公司(以下简称"广
广州 广州 电子商务 100.00% 投资设立
州善居")
珠海市善居电子商务有限公司(以下简称"珠
珠海 珠海 电子商务 100.00% 投资设立
海善居")
徐州市善居电子商务有限公司(以下简称"徐
徐州 徐州 电子商务 100.00% 投资设立
州善居")
合肥善居电子商务有限公司(以下简称"合肥
合肥 合肥 电子商务 100.00% 投资设立
善居")
陕西善居商务信息咨询有限公司(以下简称"
陕西 西安 电子商务 100.00% 投资设立
陕西善居")
吉林省善居电子商务有限公司(以下简称"吉
吉林 长春 电子商务 100.00% 投资设立
林善居")
昆明善居电子商务有限公司(以下简称"昆明
昆明 昆明 电子商务 100.00% 投资设立
善居")
南昌善居电子商务有限公司(以下简称"南昌
南昌 南昌 电子商务 100.00% 投资设立
善居")
武汉市善居先锋房地产信息服务有限公司
武汉 武汉 电子商务 100.00% 投资设立
(以下简称"武汉善居")
广西善居电子商务有限公司(以下简称"广西
广西 南宁 电子商务 100.00% 投资设立
善居")
长沙市善居电子商务有限公司(以下简称"长
长沙 长沙 电子商务 100.00% 投资设立
沙善居")
沈阳善居电子商务有限公司(以下简称"沈阳
沈阳 沈阳 电子商务 100.00% 投资设立
善居")
惠东红璞富力湾公寓管理有限公司(以下简
惠州 惠州 资产服务 100.00% 投资设立
称"红璞富力湾")
219
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
惠东红璞双月湾公寓管理有限公司(以下简
惠州 惠州 资产服务 100.00% 投资设立
称"红璞双月湾")
天津世联商业运营管理有限公司(以下简称"
天津 天津 资产服务 100.00% 投资设立
天津世联商业")
天津世联沃客众创空间有限公司(以下简称"
天津 天津 资产服务 92.74% 投资设立
天津众创")
重庆红璞公寓管理有限公司(以下简称"重庆
重庆 重庆 资产服务 100.00% 投资设立
红璞")
苏州小样科技服务有限公司(以下简称"苏州
苏州 苏州 资产服务 38.02% 投资设立
小样科技")
厦门市小样创业信息科技有限公司(以下简
厦门 厦门 资产服务 38.02% 投资设立
称"厦门小样创业")
苏州小样创咖文化科技有限公司(以下简称"
苏州 苏州 资产服务 38.02% 投资设立
苏州创咖文化")
珠海世联集金商务管理有限公司(以下简称"
珠海 珠海 资产服务 100.00% 投资设立
珠海集金")
北京世联集金财富管理有限公司(以下简称"
北京 北京 资产服务 100.00% 投资设立
北京集金")
成都世联集金商务服务有限公司(以下简称"
成都 成都 资产服务 100.00% 投资设立
成都集金")
佛山世联集金商务管理有限公司(以下简称"
佛山 佛山 资产服务 100.00% 投资设立
佛山集金")
上海世联行股权投资管理有限公司(以下简
上海 上海 资产服务 51.00% 投资设立
称"上海股投")
深圳世联集今财富管理有限公司(以下简称"
深圳 深圳 资产服务 100.00% 投资设立
世联集今")
北京世联行兴业房地产经纪有限公司(以下
北京 北京 房地产中介 100.00% 投资设立
简称"北京世联行")
珠海横琴善居科技有限公司(以下简称"珠海
珠海 珠海 电子商务 100.00% 投资设立
横琴善居")
常州善居电子商务有限公司(以下简称"常州
常州 常州 电子商务 100.00% 投资设立
善居")
昆山善业兴居商务信息咨询有限公司(以下
昆山 昆山 电子商务 100.00% 投资设立
简称"昆山善居")
海口善居电子商务有限公司(以下简称"海口
海口 海口 电子商务 100.00% 投资设立
善居")
南通市善居电子商务有限公司(以下简称"南
南通 南通 电子商务 100.00% 投资设立
通善居")
上海善居兴电子商务有限公司(以下简称"上
上海 上海 电子商务 100.00% 投资设立
海善居兴")
上海芮鸿投资合伙企业（有限合伙）(以下
上海 上海 投资管理 45.90% 投资设立
简称"上海芮鸿")
上海世联领客商业经营管理有限公司(以下
上海 上海 房地产中介 92.74% 投资设立
简称"上海领客")
南京世联君汇房地产顾问有限公司(以下简
南京 南京 房地产中介 92.74% 投资设立
称"南京君汇")
合肥世联君汇资产顾问运营管理有限公司
合肥 合肥 房地产中介 92.74% 投资设立
(以下简称"合肥君汇")
苏州世联君汇物业运营管理有限公司(以下
苏州 苏州 房地产中介 92.74% 投资设立
简称"苏州君汇")
北京世联君汇房地产顾问有限公司(以下简
北京 北京 房地产中介 92.74% 投资设立
称"北京君汇")
西安世联君汇商业运营管理有限公司(以下
西安 西安 房地产中介 92.74% 投资设立
简称"西安君汇")
重庆世联君汇房地产运营管理有限公司(以
重庆 重庆 房地产中介 92.74% 投资设立
下简称"重庆君汇")
长沙世联君汇房地产顾问有限公司(以下简 长沙 长沙 房地产中介 92.74% 投资设立
220
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
称"长沙君汇")
河南世联君汇房地产顾问有限公司(以下简
河南 河南 房地产中介 92.74% 投资设立
称"河南君汇")
武汉世联君汇房地产顾问有限公司(以下简
武汉 武汉 房地产中介 92.74% 投资设立
称"武汉君汇")
天津世联君汇房地产顾问有限公司(以下简
天津 天津 房地产中介 92.74% 投资设立
称"天津君汇")
上海世君房地产顾问有限公司(以下简称"上
上海 上海 房地产中介 92.74% 投资设立
海世君")
厦门世联君汇房地产顾问有限公司(以下简
厦门 厦门 房地产中介 92.74% 投资设立
称"厦门君汇")
深圳运泰君汇物业管理有限公司(以下简称"
深圳 深圳 资产服务 46.37% 股权委托
深圳运泰君汇")
常熟小样科技服务有限公司(以下简称"常熟
常熟 常熟 资产服务 38.02% 投资设立
小样")
苏州园小样信息技术有限公司(以下简称"苏
苏州 苏州 资产服务 38.02% 投资设立
州园小样")
广州市小样信息科技服务有限公司(以下简
广州 广州 资产服务 38.02% 投资设立
称"广州小样科技")
深圳市小样科技服务有限公司(以下简称"深
深圳 深圳 资产服务 38.02% 投资设立
圳小样")
深圳市赋能创新投资有限公司(以下简称"深
深圳 深圳 投资管理 100.00% 投资设立
圳赋能创新")
重庆世联协兴装饰设计有限公司(以下简称"
重庆 重庆 电子商务 100.00% 投资设立
重庆装饰")
重庆红璞新新公寓管理有限公司(以下简称"
重庆 重庆 资产服务 100.00% 投资设立
重庆红璞新新")
珠海红璞科技发展有限公司(以下简称"珠海
珠海 珠海 资产服务 100.00% 投资设立
红璞")
厦门红璞兴业公寓管理有限公司(以下简称"
厦门 厦门 资产服务 100.00% 投资设立
厦门红璞")
惠东红璞阳光假日公寓管理有限公司(以下
惠东 惠东 资产服务 100.00% 投资设立
简称"红璞阳光假日")
东莞市世联集金投资管理有限公司(以下简
东莞 东莞 房地产中介 100.00% 投资设立
称"东莞集金")
惠州世联集金房地产经纪有限公司(以下简
惠州 惠州 房地产中介 100.00% 投资设立
称"惠州集金")
宁波世联集金商务服务有限公司(以下简称"
宁波 宁波 房地产中介 100.00% 投资设立
宁波集金")
天津世联集金商务信息咨询有限公司(以下
天津 天津 房地产中介 100.00% 投资设立
简称"天津集金")
上海世联盛曜房地产顾问有限公司(以下简
上海 上海 房地产中介 30.00% 70.00% 投资设立
称"上海世联盛曜")
嘉兴卓群房地产营销策划有限公司(以下简
嘉兴 嘉兴 房地产中介 100.00% 投资设立
称"嘉兴世联")
西安世联兴业房地产经纪有限责任公司(以
西安 西安 房地产中介 100.00% 投资设立
下简称"西安世联经纪")
邯郸世联卓群房地产经纪有限公司(以下简
邯郸 邯郸 房地产中介 100.00% 投资设立
称"邯郸世联")
哈尔滨卓群房地产经纪有限公司(以下简称"
哈尔滨 哈尔滨 房地产中介 100.00% 投资设立
哈尔滨世联")
厦门市宜安居电子商务有限公司(以下简称"
厦门 厦门 电子商务 80.00% 投资设立
厦门宜安居")
厦门市家适居电子商务有限公司(以下简称"
厦门 厦门 房地产中介 80.00% 投资设立
厦门家适居")
山东居善电子商务有限公司(以下简称"山东
山东 山东 电子商务 75.50% 投资设立
居善")
221
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
深圳世联松塔装饰科技有限责任公司(以下
深圳 深圳 电子商务 100.00% 投资设立
简称"世联松塔")
合肥汇创房地产咨询有限公司(以下简称"合
合肥 合肥 房地产中介 100.00% 投资设立
肥世联汇创")
北京小样青年社区科技服务有限公司(以下
北京 北京 资产服务 38.02% 投资设立
简称"北京小样")
武汉市小样商务信息咨询有限公司(以下简
武汉 武汉 资产服务 38.02% 投资设立
称"武汉小样")
成都世联君汇商业管理有限公司(以下简称"
成都 成都 房地产中介 92.74% 投资设立
成都君汇")
湛江善居电子商务有限公司(以下简称"湛江
湛江 湛江 电子商务 100.00% 投资设立
善居")
无锡善居电子商务有限公司(以下简称"无锡
无锡 无锡 电子商务 100.00% 投资设立
善居")
兰州善居电子商务有限公司(以下简称"兰州
兰州 兰州 电子商务 100.00% 投资设立
善居")
天津善居电子商务有限公司(以下简称"天津
天津 天津 电子商务 100.00% 投资设立
善居")
河南世联精工房地产营销策划有限公司(以
河南 河南 房地产中介 51.00% 投资设立
下简称"世联精工")
惠州市世创文化传播有限公司(以下简称"惠
惠州 惠州 电子商务 100.00% 投资设立
州世创")
青岛世联君汇不动产运营管理有限公司(以
青岛 青岛 房地产中介 92.74% 投资设立
下简称"青岛君汇")
深圳世联君汇物业管理有限公司(以下简称"
深圳 深圳 资产服务 92.74% 投资设立
深圳君汇物业")
广州汇君物业管理有限公司(以下简称"广州
广州 广州 资产服务 92.74% 投资设立
汇君物业")
凉山州国兴世联企业管理咨询有限公司(以
凉山州 凉山州 资产服务 47.30% 投资设立
下简称"凉山州世联物业")
济南世君房地产顾问有限公司(以下简称"济
济南 济南 房地产中介 70.02% 投资设立
南世君")
宁波世联君汇房地产咨询有限公司(以下简
宁波 宁波 房地产中介 92.74% 投资设立
称"宁波君汇")
惠州世联君汇房地产顾问有限公司(以下简
惠州 惠州 房地产中介 92.74% 投资设立
称"惠州君汇")
成都市红璞凯睿酒店管理有限公司(以下简
成都 成都 资产服务 100.00% 投资设立
称"成都红璞凯睿")
杭州红璞世谦资产管理有限公司(以下简称"
杭州 杭州 资产服务 100.00% 投资设立
杭州红璞世谦")
宁波鸿璞空间创意设计有限公司(以下简称"
宁波 宁波 资产服务 60.00% 投资设立
宁波鸿璞空间")
天津红璞酒店管理有限公司(以下简称"天津
天津 天津 资产服务 100.00% 投资设立
红璞")
惠州红璞都市公寓管理有限公司(以下简称"
惠州 惠州 资产服务 100.00% 投资设立
惠州红璞都市")
龙门红璞假日公寓管理有限公司(以下简称"
龙门 龙门 资产服务 100.00% 投资设立
龙门红璞")
山东世联松塔装饰工程有限公司(以下简称"
山东 山东 电子商务 75.50% 投资设立
山东松塔")
石家庄世联汇创房地产经纪有限公司(以下
石家庄 石家庄 房地产中介 100.00% 投资设立
简称"石家庄汇创")
衡水世联汇创房地产经纪有限公司(以下简
衡水 衡水 房地产中介 100.00% 投资设立
称"衡水世联")
柳州世联房地产经纪有限公司(以下简称"柳
柳州 柳州 房地产中介 51.00% 投资设立
州世联")
厦门市立丹行松塔装饰有限公司(以下简称" 厦门 厦门 电子商务 80.00% 投资设立
222
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
厦门立丹行松塔")
深圳世联同行共营地产咨询有限公司(以下
深圳 深圳 房地产中介 100.00% 投资设立
简称"世联同行")
杭州三箭装饰工程有限公司(以下简称"杭州
杭州 杭州 资产服务 100.00% 收购资产
三箭")
柳州善居电子商务有限公司(以下简称"柳州
柳州 柳州 电子商务 51.00% 投资设立
善居")
西宁善居商务信息咨询有限公司(以下简称"
西宁 西宁 电子商务 100.00% 投资设立
西宁善居")
福州世联君汇商业管理有限公司(以下简称"
福州 福州 资产服务 92.74% 投资设立
福州君汇")
南昌世联君汇不动产管理有限公司(以下简
南昌 南昌 资产服务 92.74% 投资设立
称"南昌君汇")
东莞世联君汇商业管理有限公司(以下简称"
东莞 东莞 资产服务 92.74% 投资设立
东莞君汇")
佛山世君商务管理有限公司(以下简称"佛山
佛山 佛山 资产服务 92.74% 投资设立
世君")
山西世联君汇房地产咨询有限公司(以下简
山西 山西 资产服务 92.74% 投资设立
称"山西君汇")
苏州红与璞酒店管理有限公司(以下简称"苏
苏州 苏州 资产服务 100.00% 投资设立
州红与璞")
珠海横琴世联行商业运营管理有限公司(以
珠海 珠海 资产服务 100.00% 投资设立
下简称"珠海集房")
厦门世联红璞公寓管理有限公司(以下简称"
厦门 厦门 资产服务 100.00% 投资设立
厦门集房")
武汉世联集房公寓管理有限公司(以下简称"
武汉 武汉 资产服务 100.00% 投资设立
武汉集房")
长沙红璞实创公寓管理有限公司(以下简称"
长沙 长沙 资产服务 100.00% 投资设立
长沙红璞实创")
中山世联松塔装饰有限公司(以下简称"中山
中山 中山 电子商务 100.00% 投资设立
松塔")
惠州世联松塔装饰有限责任公司(以下简称"
惠州 惠州 电子商务 100.00% 投资设立
惠州松塔")
西安世联松塔装饰有限公司(以下简称"西安
西安 西安 电子商务 100.00% 投资设立
松塔")
厦门世联松塔建筑装饰有限公司(以下简称"
厦门 厦门 电子商务 100.00% 投资设立
厦门松塔")
绍兴世联智行房地产信息咨询有限公司(以
绍兴 绍兴 房地产中介 51.00% 投资设立
下简称"绍兴世联")
惠东世联行百利房地产咨询有限公司(以下
惠东 惠东 房地产中介 100.00% 投资设立
简称"惠东世联")
珠海横琴世联行咨询有限公司(以下简称"横
珠海 珠海 房地产中介 51.00% 49.00% 投资设立
琴世联咨询")
银川善居电子商务有限公司(以下简称"银川
银川 银川 电子商务 100.00% 投资设立
善居")
广西世联君汇房地产咨询有限公司(以下简
广西 广西 资产服务 92.74% 投资设立
称"广西君汇")
成都市红璞凯嘉酒店管理有限公司(以下简
成都 成都 资产服务 100.00% 投资设立
称"成都市红璞凯嘉")
深圳世联筑业科技有限公司(以下简称"世联
深圳 深圳 电子商务 100.00% 投资设立
筑业")
唐山世联锐易房地产经纪有限公司(以下简
唐山 唐山 房地产中介 51.00% 投资设立
称"唐山世联锐易")
深圳世联桂园项目管理有限公司(以下简称"
深圳 深圳 房地产中介 100.00% 投资设立
世联桂园")
厦门市宜兴居电子商务有限公司(以下简称"
厦门 厦门 电子商务 80.00% 投资设立
厦门宜兴居")
223
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
深圳市世联雅智咨询服务有限公司(以下简
深圳 深圳 电子商务 100.00% 投资设立
称"世联雅智")
梧州世联行房地产代理有限公司(以下简称"
梧州 梧州 房地产中介 67.00% 投资设立
梧州世联行")
潮州市世联环潮房地产咨询顾问有限公司
潮州 潮州 房地产中介 60.00% 投资设立
(以下简称"潮州世联")
青岛世联行城市运营管理有限公司(以下简
青岛 青岛 资产服务 41.73% 投资设立
称"青岛世联运营")
深圳深汕特别合作区世联晟火咨询管理有限
深圳 深圳 资产服务 55.64% 投资设立
公司(以下简称"世联晟火")
深圳小恐龙科技有限公司(以下简称"深圳小
深圳 深圳 房地产中介 92.74% 投资设立
恐龙")
宁波世东公寓管理有限公司(以下简称"宁波
宁波 宁波 资产服务 51.00% 投资设立
世东公寓")
南安市立丹行房地产经纪有限公司(以下简
南安 南安 房地产中介 80.00% 投资设立
称"南安立丹行")
厦门市立丹行房地产代理有限公司(以下简
厦门 厦门 房地产中介 80.00% 投资设立
称"立丹行代理")
漳州市龙文区立丹行房地产代理有限公司
漳州 漳州 房地产中介 80.00% 投资设立
(以下简称"漳州立丹行")
青岛居善电子商务有限公司(以下简称"青岛
青岛 青岛 电子商务 75.50% 投资设立
居善")
济南居山房地产经纪有限公司(以下简称"济
济南 济南 房地产中介 45.30% 投资设立
南居山经纪")
珠海横琴世联行顾问服务有限公司(以下简
珠海 珠海 房地产中介 100.00% 投资设立
称"横琴世联顾问")
珠海世联资本私募基金管理有限公司(以下
珠海 珠海 资产服务 100.00% 投资设立
简称"珠海世联资本")
湛江市世联房地产咨询有限公司(以下简称"
湛江 湛江 房地产中介 100.00% 投资设立
湛江世联")
珠海横琴世联资产管理有限公司(以下简称"
珠海 珠海 资产服务 100.00% 投资设立
横琴世联资管")
广西蜂巢美嘉装饰设计有限公司(以下简称"
广西 广西 装修服务 51.00% 投资设立
广西蜂巢装饰")
龙岩市上杭县立丹行房地产代理有限公司
龙岩 龙岩 房地产中介 80.00% 投资设立
(以下简称"龙岩立丹行")
青岛世联怡高资产运营有限公司(以下简称"
青岛 青岛 资产服务 75.50% 投资设立
青岛怡高运营")
厦门市立丹行联合营销策划有限公司(以下
厦门 厦门 房地产中介 40.80% 投资设立
简称"立丹行联合")
珠海横琴悠租云科技有限公司(以下简称"珠
珠海 珠海 电子商务 100.00% 投资设立
海悠租云")
深圳世联君汇韦玥物业管理有限责任公司
深圳 深圳 资产服务 47.30% 投资设立
(以下简称"深圳君汇韦玥")
珠海横琴世联云城市服务有限公司(以下简
珠海 珠海 资产服务 100.00% 投资设立
称"横琴世联云服务")
龙岩上杭县宜居电子商务有限公司(以下简
龙岩 龙岩 电子商务 80.00% 投资设立
称"龙岩宜居")
乌鲁木齐居联电子商务有限公司(以下简称" 乌鲁木 乌鲁木
电子商务 100.00% 投资设立
乌鲁木齐善居") 齐 齐
杭州世联集房酒店管理有限公司(以下简称"
杭州 杭州 资产服务 100.00% 投资设立
杭州酒店管理")
北京世联育米商业管理有限公司(以下简称"
北京 北京 资产服务 47.30% 投资设立
北京世联育米")
惠州更赢信息技术有限公司(以下简称"惠州
惠州 惠州 电子商务 100.00% 收购资产
更赢")
佛山更赢信息技术有限公司(以下简称"佛山 佛山 佛山 电子商务 100.00% 收购资产
224
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
更赢")
东莞更赢信息技术有限公司(以下简称"东莞
东莞 东莞 电子商务 100.00% 收购资产
更赢")
福建更赢信息技术有限公司(以下简称"福建
福建 福建 电子商务 100.00% 收购资产
更赢")
广州更赢信息技术有限公司(以下简称"广州
广州 广州 电子商务 100.00% 收购资产
更赢")
珠海更赢信息技术有限公司(以下简称"珠海
珠海 珠海 电子商务 100.00% 收购资产
更赢")
安徽兴赢信息技术有限公司(以下简称"安徽
安徽 安徽 电子商务 100.00% 收购资产
更赢")
深圳更赢信息技术有限公司(以下简称"深圳
深圳 深圳 电子商务 100.00% 收购资产
更赢")
云南更赢信息技术有限公司(以下简称"云南
云南 云南 电子商务 100.00% 收购资产
更赢")
山东更赢信息技术有限公司(以下简称"山东
山东 山东 电子商务 75.50% 收购资产
更赢")
杭州君汇不动产管理有限公司(以下简称"杭
杭州 杭州 资产服务 92.74% 投资设立
州君汇")
盐城市世联慧盐物业资产管理有限公司(以
盐城 盐城 资产服务 51.00% 投资设立
下简称"盐城世联物业")
珠海横琴世捷汽车科技服务有限公司(以下
珠海 珠海 资产服务 100.00% 投资设立
简称"横琴汽车服务")
珠海横琴世捷空间艺术设计有限公司(以下
珠海 珠海 资产服务 100.00% 投资设立
简称"横琴空间设计")
江西世联聚义置业有限公司(以下简称"江西
江西 江西 房地产中介 51.00% 投资设立
世联聚义")
中山善居电子商务有限公司(以下简称"中山
中山 中山 电子商务 100.00% 投资设立
善居")
云南善居电子商务有限公司(以下简称"云南
云南 云南 电子商务 100.00% 投资设立
善居")
银川世联行房地产顾问有限公司(以下简称"
银川 银川 房地产中介 100.00% 投资设立
银川世联行")
昆山世联行房地产咨询有限公司(以下简称"
昆山 昆山 房地产中介 100.00% 投资设立
昆山世联行")
深圳世联惠普商业保理有限公司(以下简称" 非同一控制
深圳 深圳 金融服务 100.00%
世联惠普") 下企业合并
深圳前海中博供应链管理有限公司(以下简 非同一控制
深圳 深圳 电子商务 100.00%
称"深圳前海中博") 下企业合并
惠州世联善居房地产顾问有限公司(以下简
惠州 惠州 房地产中介 100.00% 投资设立
称"惠州世联善居")
西安世联行房地产咨询有限公司(以下简称"
西安 西安 房地产中介 100.00% 投资设立
西安世联行")
珠海横琴世捷城市商务科技服务有限公司
珠海 珠海 资产服务 100.00% 投资设立
(以下简称"横琴商务科技")
韶关市迈庆房地产咨询有限公司(以下简称"
韶关 韶关 房地产中介 100.00% 投资设立
迈庆咨询")
济南红璞酒店有限公司(以下简称"济南红璞
济南 济南 资产服务 75.50% 投资设立
酒店")
山东世华实业发展有限公司(以下简称"山东
山东 山东 资产服务 38.51% 投资设立
世华")
太原善居电子商务有限公司(以下简称"太原
太原 太原 电子商务 100.00% 投资设立
善居")
广州世联行城市运营服务有限公司(以下简
广州 广州 资产服务 100.00% 投资设立
称"广州城市服务")
唐山世联君汇运营管理有限公司(以下简称"
唐山 唐山 房地产中介 47.30% 投资设立
唐山君汇")
225
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
珠海世纪联行物业管理有限公司(以下简称"
珠海 珠海 资产服务 51.00% 收购资产
珠海世纪联行")
柳州世联物业管理有限公司(以下简称"柳州
柳州 柳州 资产服务 51.00% 收购资产
物业")
柳州世联万力文化旅游投资有限公司(以下
柳州 柳州 资产服务 35.70% 收购资产
简称"柳州世联文旅")
福州世联郑和物业管理有限公司(以下简称"
福州 福州 资产服务 47.30% 新设成立
福州世联郑和")
上海世联卓群数据服务有限公司(以下简称"
上海 上海 房地产中介 100.00% 新设成立
上海世联卓群")
福州世联新玺物业管理有限公司(以下简称"
福州 福州 资产服务 51.00% 新设成立
福州世联新玺")
赣州先峰居善科技有限公司(以下简称"赣州
赣州 赣州 电子商务 51.00% 新设成立
居善")
中山市小样信息科技服务有限公司(以下简
中山 中山 资产服务 38.02% 新设成立
称"中山小样")
商丘帜远企业管理咨询有限公司(以下简称"
商丘 商丘 金融服务 100.00% 新设成立
商丘帜远")
济南世华合兴管理服务有限公司(以下简称"
济南 济南 资产服务 38.51% 新设成立
济南世华")
成都世联行城市管理服务有限公司(以下简
成都 成都 资产服务 100.00% 新设成立
称"成都城市服务")
惠州纵创电子商务有限公司(以下简称"惠州
惠州 惠州 电子商务 100.00% 新设成立
纵创")
惠州倬富电子商务有限公司(以下简称"惠州
惠州 惠州 房地产中介 100.00% 新设成立
倬富")
柳州世联保安服务有限公司(以下简称"柳州
柳州 柳州 资产服务 51.00% 新设成立
世联保安")
珠海横琴世联嘉诚企业管理有限公司(以下
珠海 珠海 资产服务 100.00% 新设成立
简称"横琴世联嘉诚")
珠海横琴世联嘉实企业管理有限公司(以下
珠海 珠海 资产服务 100.00% 新设成立
简称"横琴世联嘉实")
福州仓山世联福杉物业管理有限公司(以下
福州 福州 资产服务 51.00% 新设成立
简称"福州世联福杉")
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
本集团二级子公司青岛君汇投资持有青岛世联运营 45%的股权，根据青岛世联运营公司章程的约定：青岛君汇持股 45%，
享有 55%的投票表决权，本集团能够对其财务和经营决策实施控制。
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：
1）本集团通过子公司世联君汇持有世联科创 41%的股权，根据 2016 年 6 月 10 日签订的《表决权委托协议》，深圳世联小
样投资管理合伙企业(有限合伙)将其持有世联科创的 10%表决权委托给世联君汇，子公司世联君汇合计持有世联科创 51%的
表决权，本集团能够对其财务和经营决策实施控制。
2）本集团通过子公司世联君汇持有深圳运泰君汇 50%的股权，根据 2016 年 10 月签订的《关于运泰君汇物业管理有限公司
之股权托管协议》，运泰建业置业(深圳)有限公司将其持有深圳运泰君汇的 1%表决权委托给世联君汇，子公司世联君汇合
计持有深圳运泰君汇 51%的表决权，本集团能够对其财务和经营决策实施控制。
3）本公司间接持有上海腾赋企业管理合伙企业（有限合伙）51.613%股权，根据合伙协议规定，上海腾赋企业管理合伙企
业（有限合伙）将聚合各合伙人的资本投资于某商业物业取得租金收益，本公司无论作为普通合伙人亦或有限合伙人均对
其无控制权，亦无重大影响，故不纳入合并范围。
226
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
4）本公司间接持有济高世联产业运营服务（深圳）有限公司 51%的股权，根据公司章程规定，股东会决议需经代表三分之
二以上表决权的股东通过，董事会表决事项需经全体董事一致同意通过，本公司对其无实际控制权，故不纳入合并范围。
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
截止本报告期末，本集团没有纳入合并范围的重要的结构化主体。
确定公司是代理人还是委托人的依据：
截止本报告期末，本集团没有作为代理人或委托人的子公司。
其他说明：
本集团拥有对上述公司的权力，通过参与该公司的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对该公司的权力影响其回报
金额从而合并该等公司。
（2） 重要的非全资子公司
单位：元
本期归属于少数股东 本期向少数股东宣告 期末少数股东权益余
子公司名称 少数股东持股比例
的损益 分派的股利 额
山东世联 24.50% 4,565,054.54 3,299,358.51
青岛荣置地 49.00% -770,423.13 14,155,988.65
厦门立丹行 20.00% -555,128.85 1,316,884.70
上海股投 49.00% -13,823,526.38 -18,619,367.70
世联君汇 7.26% 16,579,614.41 12,588,132.47 65,392,297.80
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
其他说明：
227
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
（3） 重要非全资子公司的主要财务信息
单位：元
子 期末余额 期初余额
公
司 非流动资 非流动负 非流动资 非流动负
流动资产 资产合计 流动负债 负债合计 流动资产 资产合计 流动负债 负债合计
名 产 债 产 债
称
山
东 184,841, 84,013,3 268,854, 248,443, 6,935,12 255,379, 185,058, 99,883,28 284,941,6 281,564, 8,543,79 290,107,8
世 558.80 15.78 874.58 943.32 4.83 068.15 414.66 4.49 99.15 006.40 9.01 05.41
联
青
岛
41,412,4 3,466,14 44,878,5 15,988,8 15,988,8 59,495,9 7,755,243 67,251,15 36,686,2 102,867. 36,789,09
荣
31.80 8.92 80.72 07.95 07.95 11.72 .70 5.42 23.19 36 0.55
置
地
厦
门
54,003,3 3,696,30 57,699,6 49,913,7 1,197,04 51,110,8 63,347,8 6,997,458 70,345,35 59,447,8 1,537,46 60,985,28
立
35.38 3.04 38.42 87.86 5.95 33.81 96.47 .20 4.67 22.16 4.79 6.95
丹
行
上
海 19,690,2 111,591, 131,281, 182,141, 320,000. 182,461, 44,076,4 113,602,1 157,678,6 188,487, 160,000. 188,647,2
股 56.58 331.77 588.35 185.82 00 185.82 62.85 63.81 26.66 283.70 00 83.70
投
世
联 469,330, 204,416, 673,746, 723,165, 86,501,6 809,667, 570,304, 1,010,243 1,580,547 829,375, 913,033, 1,742,408
君 619.93 254.79 874.72 989.52 36.49 626.01 288.13 ,588.83 ,876.96 010.21 631.21 ,641.42
汇
单位：元
子 本期发生额 上期发生额
公
司 综合收益总 经营活动现 综合收益总 经营活动现
名 营业收入 净利润 营业收入 净利润
额 金流量 额 金流量
称
山
- -
东 282,901,942 18,641,912 18,641,912 9,324,808. 511,238,382. 66,557,905.
16,876,249 16,876,249
世 .46 .69 .69 96 56 11
.51 .51
联
青
岛 - -
75,935,508. 17,175,248 95,107,599.3 5,786,935. 5,786,935.
荣 1,572,292. 1,572,292. -395,413.82
22 .10 9 60 60
置 10 10
地
厦
门 - -
58,879,243. 86,622,947.9 6,533,983. 6,533,983. 16,502,855.
立 2,771,263. 2,771,263. 48,172.08
67 8 04 04 87
丹 11 11
行
上 - - - - -
23,590,229. 39,077,401.2
海 28,210,940 28,210,940 8,119,991. 18,758,174 18,758,174 66,537.52
67 8
股 .43 .43 50 .45 .45
228
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
投
世
- -
联 948,452,977 35,906,618 35,906,618 46,742,084 1,128,292,21 218,016,226
56,123,658 56,123,658
君 .63 .47 .47 .76 4.26 .58
.65 .65
汇
其他说明：
1）本表数据来源于重要非全资子公司的财务报表，不是根据股东的持股比例计算出来的金额；
2）世联君汇持有北京安信行 60%股权，持有世联科创 41%股权，世联君汇的财务数据包括北京安信行和世联科创的财务数
据。
（4） 使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
截止本报告期，使用企业集团资产和清偿企业集团债务，无重大限制。
2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
（1） 在子公司所有者权益份额发生变化的情况说明
1）2022 年，本公司之四级子公司珠海红璞购买长沙实创物业管理服务有限公司持有长沙红璞实创 30%的股权，购买少数股
权支付的对价为 1 元，该项交易导致少数股东权益减少 306,019.58 元，资本公积增加 306,018.58 元。截至 2022 年 12 月
31 日，本公司间接持有长沙红璞实创 100.00%股权。
2）2022 年，本公司之三级子公司武汉君汇将持有的武汉世联空间 81%股权转让给本公司之三级子公司武汉世联源正，本公
司间接持有武汉世联空间的股权由 92.7407%下降为 55.9319%，该项交易导致少数股东权益增加 197,603.79 元，资本公积
减少 197,603.79 元。
3）2022 年，本公司购买深圳雅智美居信息科技有限公司持有世联雅智 20%的股权，购买少数股权支付的对价为 1 元，该项
交易导致少数股东权益减少 11,179.01 元，资本公积增加 11,178.01 元。截至 2022 年 12 月 31 日，本公司直接持有世联雅
智 100.00%股权。
4）2022 年，本公司之二级子公司世联君汇购买济南云锵企业管理咨询合伙企业（有限合伙）持有青岛君汇 24.5%的股权，
购买少数股权支付的对价为 324,503.31 元，该项交易导致少数股东权益减少 1,132,403.62 元，资本公积增加 807,900.31
元（本公司直接持有世联君汇 92.7407%股权，该项交易导致本集团资本公积增加 749,252.40 元）。
229
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
（2） 交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响
单位：元
长沙红璞实创 武汉世联空间 世联雅智 青岛君汇
购买成本/处置对价 1.00 1.00 324,503.31
--现金 1.00 1.00 324,503.31
--非现金资产的公允
价值
购买成本/处置对价合
1.00 0.00 1.00 324,503.31
计
减：按取得/处置的股
权比例计算的子公司 306,019.58 -197,603.79 11,179.01 1,132,403.62
净资产份额
差额 -306,018.58 197,603.79 -11,178.01 -807,900.31
其中：调整资本公积 -306,018.58 197,603.79 -11,178.01 -807,900.31
调整盈余公积
调整未分配利润
其他说明：
3、在合营安排或联营企业中的权益
（1） 重要的合营企业或联营企业
合营企业或联营企业名 主要经 注册 持股比例 对合营企业或联营企业
业务性质
称 营地 地 直接 间接 投资的会计处理方法
武汉都市世联资产管理 酒店运营、物业招
武汉 武汉 46.37% 权益法
有限公司 商服务
深圳世联同创资产管理 受托资产管理、投
深圳 深圳 49.00% 权益法
有限公司 资管理
天津市润泽基金销售有
天津 天津 基金销售 40.00% 权益法
限公司
在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：
截止 2022 年 12 月 31 日本公司没有持股比例不同于表决权比例的合营企业或联营企业。
持有 20%以下表决权但具有重大影响，或者持有 20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：
截止 2022 年 12 月 31 日本集团没有持有 20%或以上表决权但不具有重大影响的合营企业或联营企业。
（2） 重要合营企业的主要财务信息
单位：元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
武汉都市世联资产管理有限公司 武汉都市世联资产管理有限公司
流动资产 43,028,041.61 31,633,624.92
230
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
其中：现金和现金等价物 32,118,575.04 26,413,367.21
非流动资产 33,704,217.77 38,388,783.41
资产合计 76,732,259.38 70,022,408.33
流动负债 27,197,545.48 17,486,048.27
非流动负债 50,994,991.80 56,967,442.20
负债合计 78,192,537.28 74,453,490.47
少数股东权益
归属于母公司股东权益 -1,460,277.90 -4,431,082.14
按持股比例计算的净资产份额 -730,138.95 -2,215,541.07
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他
对合营企业权益投资的账面价值
存在公开报价的合营企业权益投资的
公允价值
营业收入 28,423,226.87 27,301,970.02
财务费用 3,242,747.70 3,359,251.82
所得税费用 974,657.15 -418,360.71
净利润 2,970,804.24 -688,433.65
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 2,970,804.24 -688,433.65
本年度收到的来自合营企业的股利
其他说明：
本集团持有武汉都市世联资产管理有限公司 50%股权，通过委托表决权纳入集团合并报表；2022 年 1 月 1 日委托表决权
到期终止，已丧失其控制权不再纳入合并，2022 年 1 月 1 日起调整按权益法核算。
（3） 重要联营企业的主要财务信息
单位：元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
深圳世联同创资产管 天津市润泽基金销 深圳世联同创资 天津市润泽基金
理有限公司 售有限公司 产管理有限公司 销售有限公司
流动资产 31,975,191.52 491,065.61 38,570,584.37 314,070.09
非流动资产 2,904,957.02 40,806.17 1,820,910.82 137,174.48
资产合计 34,880,148.54 531,871.78 40,391,495.19 451,244.57
流动负债 7,874,165.08 16,221,279.39 8,740,834.75 16,152,107.15
非流动负债
负债合计 7,874,165.08 16,221,279.39 8,740,834.75 16,152,107.15
少数股东权益
231
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
归属于母公司股东权益 27,005,983.46 -15,689,407.61 31,650,660.44 -15,700,862.58
按持股比例计算的净资产份额 13,232,931.89 -6,275,763.04 15,508,823.62 -6,280,345.03
调整事项
--商誉 29,447,089.49 29,447,089.49
--内部交易未实现利润
--其他 -7,171,326.45 -1,166,744.46
对联营企业权益投资的账面价值 13,232,931.89 16,000,000.00 15,508,823.62 22,000,000.00
存在公开报价的联营企业权益投资
的公允价值
营业收入 1,031,480.12 7,734,714.02 74,670.02
净利润 -4,644,677.00 11,454.97 2,827,976.51 -895,797.36
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -4,644,677.00 11,454.97 2,827,976.51 -895,797.36
本年度收到的来自联营企业的股利 3,674,884.56
其他说明：
天津市润泽基金销售有限公司-其他：经测试其可收回金额低于其账面价值，确认的减值准备。
（4） 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
单位：元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计 4,081,325.17 1,442,973.11
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 -596,343.94 116,973.11
--其他综合收益 0.00 0.00
--综合收益总额 -596,343.94 116,973.11
联营企业：
投资账面价值合计 2,658,974.14 3,867,495.05
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 6,423.83 -314,958.35
--其他综合收益 0.00 0.00
--综合收益总额 6,423.83 -314,958.35
其他说明：
（5） 合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
截止本报告期，无重大限制。
232
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（6） 合营企业或联营企业发生的超额亏损
单位：元
累积未确认前期 本期未确认的损失（或本期
合营企业或联营企业名称 本期末累积未确认的损失
累计的损失 分享的净利润）
深圳雅智美居信息科技有限公司 154,513.18 -1,965.88 152,547.30
江西万寿宫文旅商业管理有限公司 4,284,116.45 -3,558,753.01 725,363.44
深圳世联金保管理咨询有限公司 11,807.91 38,944.63 50,752.54
山东世联行装饰科技有限公司 3,143,399.77 2,702,081.64 5,845,481.41
山东济高世联产业运营服务有限公司 1,248,919.06 1,248,919.06
武汉都市世联资产管理有限公司 730,138.95 730,138.95
武汉世联源正商业运营管理有限公司 2,553,364.45 2,553,364.45
武汉世联君汇空间商业管理有限公司 2,397,918.59 2,397,918.59
其他说明：
十、与金融工具相关的风险
本集团的主要金融工具包括借款、应收款项、应付款项等，各项金融工具的详细情况说明见本附注六。与这些金融工具
有关的风险，以及本集团为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本集团管理层对这些风险敞口进行管理和监控
以确保将上述风险控制在限定的范围之内。
1.各类风险管理目标和政策
本集团从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本集团经营业绩的负面影响降低到最低水平，
使股东及其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本集团风险管理的基本策略是确定和分析本集团所面临的
各种风险，建立适当的风险承受底线并进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。
（1）市场风险
1)汇率风险
本集团承受汇率风险主要与美元、港币和澳门元有关，除本集团二级子公司香港世联咨询以美元进行日常经营活动外，
本集团的其他主要业务活动以人民币计价结算。于 2022 年 12 月 31 日，除下表所述资产及负债的美元、港币和澳门元余额
外，本集团的资产及负债均为人民币余额。该等港币和澳门元等余额的资产和负债产生的汇率风险可能对本集团的经营业
绩产生影响。
项目 2022 年 12 月 31 日（折人民币） 2022 年 1 月 1 日（折人民币）
货币资金-美元 79,608.51 93,036.32
货币资金-港币 861,137.76 979,487.55
货币资金-澳门元 1,015,906.51
货币资金-欧元 0.51
货币资金-泰铢 0.01
其他应付款-澳门元 374,131.61
本集团密切关注汇率变动对本集团的影响。
2)利率风险
233
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
本集团的利率风险产生于银行借款、向股东借款等带息债务。浮动利率的金融负债使本集团面临现金流量利率风险，固
定利率的金融负债使本集团面临公允价值利率风险。本集团根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比
例。于 2022 年 12 月 31 日，本集团的带息债务主要为人民币计价的浮动利率借款合同，金额合计为 160,000,000.00 元
（2022 年 1 月 1 日：200,000,000.00 元），及人民币计价的固定利率合同，金额为 612,375,676.03 元（2022 年 1 月 1 日：
784,397,389.29 元）。
本集团因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率银行借款有关。本集团的政策是保持这些借款的浮
动利率，以消除利率变动的公允价值风险。
（2）信用风险
于 2022 年 12 月 31 日，可能引起本集团财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另一方未能履行义务而导致本集
团金融资产产生的损失以及本集团承担的财务担保，具体包括：
合并资产负债表中已确认的金融资产的账面金额；对于以公允价值计量的金融工具而言，账面价值反映了其风险敞口，
但并非最大风险敞口，其最大风险敞口将随着未来公允价值的变化而改变。
为降低信用风险，本集团成立专门部门确定信用额度、进行信用审批，并执行其他监控程序以确保采取必要的措施回收
过期债权。此外，本集团于每个资产负债表日审核每一单项应收款的回收情况，以确保就无法回收的款项计提充分的坏账
准备。因此，本集团管理层认为本集团所承担的信用风险已经大为降低。
本集团的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。
本集团采用了必要的政策确保所有销售客户均具有良好的信用记录。除应收账款金额前五名外，本集团无其他重大信用集
中风险。
截至 2022 年 12 月 31 日，本集团应收账款前五名金额合计：127,300,272.98 元，世联小贷前五名贷款金额合计：
17,352,336.69 元。
（3）流动风险
流动风险为本集团在到期日无法履行其财务义务的风险。本集团管理流动性风险的方法是确保有足够的资金流动性来履
行到期债务，而不至于造成不可接受的损失或对企业信誉造成损害。本集团定期分析负债结构和期限，以确保有充裕的资
金。本集团管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。同时与金融机构进行融资磋商，以保持一定的授
信额度，减低流动性风险。
本集团将银行借款作为主要资金来源。
本集团持有的金融资产和金融负债按未折现剩余合同义务的到期期限分析如下：
2022 年 12 月 31 日金额：
项目 一年以内 一到二年 二到五年 五年以上 合计
金融资产
货币资金 2,200,844,977.88 2,200,844,977.88
应收票据 3,526,195.43 3,526,195.43
应收账款 2,605,841,599.39 2,605,841,599.39
其他应收款 769,719,037.12 769,719,037.12
贷款 239,347,975.28 42,636,060.52 48,014,312.89 329,998,348.69
一年内到期的长期应收款 4,361,592.75 4,361,592.75
长期应收款 4,859,439.79 5,882,162.28 10,741,602.07
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项目 一年以内 一到二年 二到五年 五年以上 合计
其他权益工具投资 2,112,685.54 2,112,685.54
其他非流动金融资产 480,315,454.71 480,315,454.71
金融负债
短期借款 160,000,000.00 160,000,000.00
应付账款 508,598,433.77 508,598,433.77
其他应付款 853,869,382.68 853,869,382.68
应付股利
应付利息 39,814.39 39,814.39
一年内到期的长期借款 205,500,000.00 205,500,000.00
一年内到期的长期应付款 357,575,676.03 357,575,676.03
一年内到期的租赁负债 67,938,761.70 67,938,761.70
长期借款 49,300,000.00 49,300,000.00
长期应付款
租赁负债 61,853,743.33 101,115,759.16 3,951,805.32 166,921,307.81
2.敏感性分析
本集团采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或股东权益可能产生的影响。由于任何风险变量
很少孤立的发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险变量变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在
假设每一变量的变化是独立的情况下进行的。
（1）外汇风险敏感性分析
外汇风险敏感性分析假设：所有境外经营净投资套期及现金流量套期均高度有效。
在上述假设的基础上，在其他变量不变的情况下，汇率可能发生的合理变动对当期损益和权益的税后影响如下：
2022 年度 2021 年度
项目 汇率变动 对股东权益的影 对股东权益的影
对净利润的影响 对净利润的影响
响 响
所有外币 对人民币升值 5% 79,130.83 79,130.83 53,626.22 53,626.22
所有外币 对人民币贬值 5% -79,130.83 -79,130.83 -53,626.22 -53,626.22
十一、公允价值的披露
1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
单位：元
期末公允价值
项目
第一层次公允价值计 第二层次公允价值计 第三层次公允价值计 合计
235
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量 量 量
一、持续的公允价值
-- -- -- --
计量
（一）交易性金融资
480,315,454.71 480,315,454.71
产
1.以公允价值计量且
其变动计入当期损益 480,315,454.71 480,315,454.71
的金融资产
（2）权益工具投资 480,315,454.71 480,315,454.71
（三）其他权益工具
2,112,685.54 2,112,685.54
投资
持续以公允价值计量
482,428,140.25 482,428,140.25
的资产总额
二、非持续的公允价
-- -- -- --
值计量
2、持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感性分析
上表中的权益工具投资和其他权益工具投资系本集团持有的不存在活跃市场的非上市企业股权或私募基金。本公司对持有
的苏州工业园区睿灿投资企业（有限合伙）合伙份额在考虑其所投资企业的流动性折扣后确定公允价值。除此之外的其他
被投资企业经营环境经营情况、财务状况未发生重大变化，所以本集团按持有的权益作为公允价值的合理估计进行计量。
3、持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政策
截止本报告期末止，本集团持续的公允价值计量项目各层次之间没有发生转换。
4、本期内发生的估值技术变更及变更原因
截止本报告期末止，本集团金融工具的公允价值计量方法未发生改变。
5、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
截止本报告期末止，本集团不以公允价值计量的各项金融资产和金融负债的账面价值与公允价值之间无重大差异。
十二、关联方及关联交易
1、本企业的母公司情况
母公司对本企业 母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本
的持股比例 的表决权比例
珠海大横琴集团 项目投资及投资
珠海 10211302211.30 15.94% 29.97%
有限公司 管理
本企业的母公司情况的说明
珠海大横琴集团有限公司成立于 2009 年 04 月 23 日，公司统一社会信用代码为 91440400688630990W，注册地址为：珠
海市横琴新区环岛东路 3018 号 28-29 层，注册资本：1021130.22113 万元人民币，珠海市人民政府国有资产监督管理委员
会持有 90.2069%股权，经营范围：项目投资及投资管理；基础设施项目投资、建设；房地产开发（凭资质证经营）；污水
处理等。
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本企业最终控制方是珠海市人民政府国有资产监督管理委员会。
其他说明：
本公司控股股东珠海大横琴集团有限公司持有本公司股权 15.94%，世联地产顾问（中国）有限公司将持有的本公司
285,285,934 股股份所对应的表决权委托给珠海大横琴集团有限公司行使，控股股东珠海大横琴集团有限公司合计对本公
司表决权比例为 29.97%；本公司最终控制方为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会，珠海市人民政府国有资产监督管
理委员会通过珠海大横琴集团有限公司间接对本公司持股比例为 14.3790%，间接表决权比例为 27.0350%。
2、本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注“九、1。
3、本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注“九、3。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：
合营或联营企业名称 与本企业关系
江西万寿宫文旅商业管理有限公司 联营企业
深圳世联金保管理咨询有限公司 联营企业
深圳雅智美居信息科技有限公司 联营企业
天津市润泽基金销售有限公司 联营企业
深圳世联同创资产管理有限公司 联营企业
北京博大世联科技服务有限公司 合营企业
武汉都市世联资产管理有限公司 合营企业
深圳世联惠普商业保理有限公司 见说明
其他说明：
深圳世联惠普商业保理有限公司原系本公司的联营企业，本公司于 2021 年 9 月 14 日收购其 70%股权变更为本公司全资子
公司。
4、其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
世联地产顾问（中国）有限公司 持股 5%以上股东
珠海大横琴集团有限公司 持股 5%以上股东
大横琴（澳门）有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
横琴国际商务中心开发有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴安居投资有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴城市公共资源经营管理有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴城市建设有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴城市新中心发展有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴创新发展有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴创新发展有限公司希尔顿花园酒店 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴道路信息发展有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴发展有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴泛旅游发展有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴孵化器管理有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴股份有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴国际广告文化创意产业发展有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴科技发展有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴科学城开发管理有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴口岸实业有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
237
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珠海大横琴琴建发展有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴人才公寓建设有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴商业管理有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴星乐度文旅发展有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴英才人力资源服务有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴置业有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海蓝湾建设开发有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海市横琴新区建设工程质量检测中心有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海斗门大横琴电子有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海斗门大横琴建设发展有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴大厦开发有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴城市广场开发有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海大横琴公共设施建设管理有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
珠海斗门大横琴产业发展有限公司 持股 5%以上股东控制的公司
上海中城联盟投资管理股份有限公司 董事直接或间接控制的公司
上海中城荣耀股权投资基金管理有限公司 董事直接或间接控制的公司
深圳市世联共享投资股份有限公司 董事直接或间接控制的公司
珠海横琴总部大厦发展有限公司 持股 5%以上股东监事担任高管的公司
朱敏 高管
焦安平 高管
李荣 高管
吴小薇 监事
袁鸿昌 监事
上海沪腾实业有限公司 监事担任董事的公司
Fortune_Hill_Asia_Limited 直接或间接持有公司 5%以上股份的自然人之控制公司
其他说明：
5、关联交易情况
（1） 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
单位：元
获批的交易额 是否超过
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
度 交易额度
借款利息、咨询服务
珠海大横琴集团有限公司 11,666,296.93 11,666,296.93 否 8,994,632.37
及人力外包费用
珠海大横琴城市公共资源经 人力外包费用、车位
1,414,478.18 1,414,478.18 否 307,280.15
营管理有限公司 管理费
珠海大横琴英才人力资源服
人力外包费用 1,053,429.28 1,053,429.28 否 695,909.50
务有限公司
天津市润泽基金销售有限公
咨询服务 600,000.00 600,000.00 否
司
珠海大横琴道路信息发展有
网络服务费 580,362.50 580,362.50 否
限公司
珠海大横琴星乐度文旅发展
采购商品 191,352.60 191,352.60 否
有限公司
珠海大横琴发展有限公司 咨询服务 151,089.53 151,089.53 否 23,086.80
珠海大横琴创新发展有限公
采购劳务 103,280.00 103,280.00 否
司
珠海大横琴泛旅游发展有限
采购商品 26,560.49 26,560.49 否 239,428.00
公司
珠海大横琴创新发展有限公 采购商品 12,218.00 12,218.00 否
238
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
司希尔顿花园酒店
深圳市世联共享投资股份有
再保理利息 -5,550.86 -5,550.86 否 5,550.86
限公司
珠海大横琴人才公寓建设有
采购设备 -82,412.43 -82,412.43 否 170,500.70
限公司
深圳世联惠普商业保理有限
保理 11,026,871.45
公司
世联地产顾问（中国）有限
担保费 -676,118.92
公司
深圳雅智美居信息科技有限 广告宣传、咨询服务
642,637.14
公司 和家电
深圳世联金保管理咨询有限
保险经纪 190,912.41
公司
横琴国际商务中心开发有限
餐饮服务 11,360.00
公司
珠海市横琴新区建设工程质
咨询服务 3,247.17
量检测中心有限公司
出售商品/提供劳务情况表
单位：元
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
珠海大横琴创新发展有限公司 装修服务及物业服务 27,224,150.05 6,747,564.65
珠海大横琴人才公寓建设有限公司 物业服务 22,844,868.28 35,749.69
北京博大世联科技服务有限公司 物业服务及系统服务 20,603,776.08
珠海大横琴口岸实业有限公司 装修服务及物业服务 19,733,258.88 4,814,709.30
咨询服务、装修服务、物业
珠海大横琴发展有限公司 16,163,966.93 7,097,089.76
服务、商品销售、系统服务
上海沪腾实业有限公司 物业服务及资产管理 14,627,357.94 2,172,510.45
顾问服务、装修服务、物业
珠海大横琴泛旅游发展有限公司 5,786,244.44 4,165,699.35
服务、商品销售、系统服务
珠海大横琴国际广告文化创意产业发展有 装修服务、商品销售、设计
5,324,986.54 3,477,270.30
限公司 服务
珠海斗门大横琴电子有限公司 物业服务 4,750,145.66
珠海大横琴股份有限公司 物业服务及商品销售 4,180,967.43 1,903,833.87
物业服务、商品销售、绿植
珠海大横琴集团有限公司 3,297,863.20 1,662,280.61
租摆
珠海大横琴城市建设有限公司 装修服务 3,171,834.69
珠海大横琴安居投资有限公司 物业服务、市调服务 2,998,007.20 1,236,591.89
横琴国际商务中心开发有限公司 物业服务及绿植租摆 2,741,976.47 1,141,246.91
企业服务、保洁服务及绿化
珠海大横琴星乐度文旅发展有限公司 2,740,645.20
外包服务
珠海大横琴琴建发展有限公司 物业服务 2,665,088.57 384,776.62
珠海大横琴科学城开发管理有限公司 顾问服务 1,656,807.06 729,224.07
大横琴（澳门）有限公司 物业服务及绿植租摆 1,569,249.88 482,228.54
珠海大横琴城市新中心发展有限公司 物业服务及绿植租摆 1,161,632.04 1,538,521.54
珠海横琴总部大厦发展有限公司 装修服务 997,758.82
珠海斗门大横琴产业发展有限公司 物业服务 701,552.16
江西万寿宫文旅商业管理有限公司 策划服务及代理服务 691,168.35 1,010,382.06
珠海大横琴城市公共资源经营管理有限公
物业服务 689,816.92
司
珠海市横琴新区建设工程质量检测中心有
物业服务 655,299.74 372,042.86
限公司
珠海大横琴科技发展有限公司 商品销售 552,483.35
珠海大横琴置业有限公司 物业服务 535,520.77 104,174.86
上海中城联盟投资管理股份有限公司 物业服务 519,889.89 706,035.76
珠海大横琴公共设施建设管理有限公司 物业服务 437,644.65 156,262.25
239
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
珠海大横琴孵化器管理有限公司 物业服务 400,787.52 359,424.58
珠海大横琴英才人力资源服务有限公司 物业服务 391,106.38 541,818.50
珠海大横琴城市广场开发有限公司 项目服务 250,483.01
珠海大横琴大厦开发有限公司 物业服务 246,743.19 104,174.86
珠海大横琴创新发展有限公司希尔顿花园
租车服务及车辆接送服务 139,524.43 1,327,570.13
酒店
珠海大横琴道路信息发展有限公司 物业服务 37,383.60 359,992.91
上海中城荣耀股权投资基金管理有限公司 物业服务 27,921.24
珠海斗门大横琴建设发展有限公司 商品销售 14,376.89
深圳市世联共享投资股份有限公司 贴息 1,580,153.17
深圳世联惠普商业保理有限公司 保理 1,096,781.65
深圳雅智美居信息科技有限公司 转介佣金 贴息 636,152.35
珠海蓝湾建设开发有限公司 物业管理服务 181,585.10
珠海大横琴商业管理有限公司 物业服务 266,386.11
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
购销商品、提供和接受劳务的定价参考相关的市场价格；发生额出现负数是因为发生了前期销售退回冲减产生的。
（2） 关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
单位：元
托管收益/承 本期确认的托
委托方/出包 受托方/承包 受托/承包资 受托/承包起 受托/承包终
包收益定价依 管收益/承包
方名称 方名称 产类型 始日 止日
据 收益
按“运营人力
成本+基础酬
珠海大横琴泛
2022 年 01 月 2023 年 12 月 金+奖励酬金+
旅游发展有限 珠海红璞 公寓 3,031,589.57
01 日 31 日 系统服务费+
公司
增值服务费”
收取服务费
按“物业基础
成本费用+公
珠海大横琴安
2021 年 09 月 2024 年 08 月 寓运营管理成
居投资有限公 珠海红璞 保障房 2,985,384.07
01 日 31 日 本费用+管理
司
酬金”收取服
务费
珠海大横琴安 按“成本+酬
2022 年 11 月 2023 年 06 月
居投资有限公 珠海红璞 集中隔离酒店 金”收取运营 2,484,753.48
21 日 30 日
司 服务费
按“运营管理
人员人力成本
珠海大横琴发 2021 年 01 月 2026 年 01 月 +运营服务费+
珠海红璞 公寓 1,830,679.33
展有限公司 15 日 14 日 系统服务费+
增值服务”收
取服务费
珠海大横琴创
按“实际的运
新发展有限公
2021 年 11 月 2026 年 11 月 营成本+租金
司、珠海大横 珠海红璞 公寓 1,816,107.53
21 日 20 日 的 4%至 6%”
琴发展有限公
收取服务费
司
按“月度酒店
珠海大横琴泛
2021 年 10 月 2023 年 09 月 总营业收入的
旅游发展有限 珠海红璞 酒店 703,856.86
01 日 30 日 4%+经营毛利
公司
分成”收取服
240
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
务费
按房租租金的
珠海大横琴发 2022 年 04 月 2022 年 12 月
珠海红璞 房屋 4%至 6%收取服 274,571.25
展有限公司 01 日 31 日
务费
Fortune_Hill 按照税前月租
2022 年 01 月 2022 年 12 月
_Asia_Limite 深圳世联行 商办物业 金的 3%收取服 146,096.33
01 日 31 日
d 务费
关联托管/承包情况说明
本公司委托管理/出包情况表：
单位：元
委托方/出包 受托方/承包 委托/出包资 委托/出包起 委托/出包终 托管费/出包 本期确认的托
方名称 方名称 产类型 始日 止日 费定价依据 管费/出包费
关联管理/出包情况说明
（3） 关联租赁情况
本公司作为出租方：
单位：元
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
天津市润泽基金销售有限公
办公物业 98,970.42 65,297.00
司
本公司作为承租方：
单位：元
未纳入租
赁负债计 增加
简化处理的短期租赁
量的可变 承担的租赁负债利息 的使
租 和低价值资产租赁的 支付的租金
租赁付款 支出 用权
赁 租金费用（如适用）
额（如适 资产
资 用）
出租方名称
产
种 本 上 本 上
类 期 期 期 期
本期发 上期发 本期发生 上期发 本期发 上期发
发 发 发 发
生额 生额 额 生额 生额 生额
生 生 生 生
额 额 额 额
租
赁
横琴国际商务中心开 0.0 0.0 1,799,753 380,900 171,265 363,297
办
发有限公司 0 0 .67 .25 .46 .88
公
室
租
赁
武汉都市世联资产管 693,420
办
理有限公司 .16
公
室
租
赁
珠海大横琴发展有限 305,760 421,056
员
公司 .00 .00
工
宿
241
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
舍
办
Fortune_Hill_Asia_L 公 240,000 240,000
imited 物 .00 .00
业
租
赁
珠海大横琴泛旅游发 员 161,386
展有限公司 工 .18
宿
舍
租
赁
珠海大横琴城市新中 员 3,343.5
341.54
心发展有限公司 工 0
宿
舍
租
赁
珠海大横琴城市公共
员 19,296.
资源经营管理有限公
工 04
司
宿
舍
关联租赁情况说明
物业租赁定价参考相关的市场价格。
（4） 关联担保情况
本公司作为担保方
单位：元
担保是否已经履行完
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
毕
世联松塔 30,000,000.00 2022 年 01 月 14 日 2027 年 01 月 13 日 否
世联松塔 28,000,000.00 2022 年 03 月 30 日 2027 年 03 月 29 日 否
本公司作为被担保方
单位：元
担保是否已经履行完
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
毕
先锋居善 100,000,000.00 2021 年 09 月 01 日 2024 年 08 月 30 日 是
先锋居善 100,000,000.00 2022 年 06 月 24 日 2025 年 06 月 23 日 否
先锋居善 60,000,000.00 2021 年 05 月 12 日 2024 年 05 月 11 日 是
先锋居善 60,000,000.00 2022 年 05 月 07 日 2025 年 05 月 06 日 否
先锋居善 50,000,000.00 2021 年 07 月 23 日 2024 年 07 月 22 日 是
先锋居善 50,000,000.00 2021 年 12 月 01 日 2024 年 11 月 30 日 是
先锋居善 40,000,000.00 2021 年 10 月 19 日 2024 年 10 月 18 日 是
关联担保情况说明
242
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
（5） 关联方资金拆借
单位：元
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
珠海大横琴集团有限
350,000,000.00 2021 年 03 月 25 日 2023 年 03 月 24 日 统借统还借款
公司
拆出
（6） 关联方资产转让、债务重组情况
单位：元
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
珠海大横琴创新发展有限公司 转让珠海世联资本私募基金管理有限公司 30%股权 3,000,000.00
珠海大横琴星乐度文旅发展有限公司 购买赣州南星开发有限公司 51%股权 1.00
深圳雅智美居信息科技有限公司 转让深圳市世联雅智咨询服务有限公司 20%股权 1.00
（7） 关键管理人员报酬
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
胡嘉 0.00 0.00
陈劲松 605,610.00 837,900.00
朱敏 1,800,702.05 2,107,482.49
任克雷 180,000.00 180,000.00
裴书华 0.00 0.00
陈卫城 0.00 0.00
马志达 180,000.00 180,000.00
郭天武 180,000.00 180,000.00
张建平 180,000.00 180,000.00
袁鸿昌 776,915.60 954,238.50
霍佳震 1,379.31
季如进 179,482.76 180,000.00
吴小薇 482,410.50 502,722.30
刘唯唯 808,305.60 1,033,646.50
史剑华 871,220.60 905,267.69
李荣 645,309.00 795,830.38
焦安平 865,337.42 957,948.00
薛文 981,365.60 1,065,187.33
吴惠明 560,385.60 596,361.40
王立 15,194.53
6、关联方应收应付款项
（1） 应收项目
单位：元
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
珠海大横琴琴建
其他应收款 448,046.74 4,480.47 448,046.74 4,480.47
发展有限公司
243
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
其他应收款 焦安平 240,000.00 4,800.00 240,000.00 4,800.00
其他应收款 袁鸿昌 124,435.31 2,488.71 124,435.31 2,488.71
武汉都市世联资
其他应收款 89,682.00 896.82
产管理有限公司
珠海大横琴口岸
其他应收款 68,000.00 680.00 68,000.00 680.00
实业有限公司
珠海大横琴发展
其他应收款 46,616.00 457.36 52,632.00 526.32
有限公司
珠海大横琴城市
其他应收款 公共资源经营管 22,000.00 220.00 91,000.00 910.00
理有限公司
其他应收款 朱敏 95,096.16 1,901.92
珠海大横琴人才
应收账款 公寓建设有限公 24,203,159.54 335,544.73 529,541.78 4,395.20
司
珠海大横琴创新
应收账款 11,809,555.36 240,096.21 4,260,396.96 35,361.29
发展有限公司
上海沪腾实业有
应收账款 7,734,791.20 3,286,403.35 10,089,595.20 2,586,938.88
限公司
珠海大横琴口岸
应收账款 7,668,706.83 250,646.96 1,386,580.71 72,729.02
实业有限公司
北京博大世联科
应收账款 6,957,082.40 59,135.20
技服务有限公司
珠海大横琴安居
应收账款 6,657,435.84 55,949.77 191,917.24 1,592.91
投资有限公司
珠海大横琴泛旅
应收账款 5,413,920.24 50,155.27 908,285.12 7,538.77
游发展有限公司
珠海斗门大横琴
应收账款 5,035,154.40 42,798.81
电子有限公司
珠海大横琴发展
应收账款 1,690,795.41 68,526.49 1,280,869.13 10,693.09
有限公司
珠海大横琴星乐
应收账款 度文旅发展有限 1,572,196.22 13,360.67
公司
珠海大横琴琴建
应收账款 1,147,114.07 9,750.47 573,756.98 4,762.18
发展有限公司
珠海横琴总部大
应收账款 1,087,557.12 9,244.24
厦发展有限公司
珠海大横琴城市
应收账款 新中心发展有限 676,835.34 184,732.28 1,380,165.90 11,455.38
公司
武汉都市世联资
应收账款 530,063.60 18,425.50
产管理有限公司
大横琴（澳门）
应收账款 450,229.05 3,826.34 70,671.07 586.58
有限公司
横琴国际商务中
应收账款 353,049.64 2,992.83 862,373.28 7,157.70
心开发有限公司
江西万寿宫文旅
应收账款 商业管理有限公 265,751.13 2,258.88 23,057.82 191.38
司
珠海大横琴城市
应收账款 227,299.81 1,932.05
建设有限公司
珠海大横琴集团
应收账款 224,689.98 1,909.48 117,351.30 974.02
有限公司
珠海大横琴科技
应收账款 210,322.03 1,784.16
发展有限公司
应收账款 珠海大横琴国际 166,942.03 1,419.01 2,080,328.15 44,776.42
244
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
广告文化创意产
业发展有限公司
天津市润泽基金
应收账款 149,942.00 16,283.84 50,726.00 530.92
销售有限公司
珠海大横琴股份
应收账款 139,230.97 1,404.79
有限公司
珠海市横琴新区
应收账款 建设工程质量检 132,666.69 1,127.67 112,675.84 935.21
测中心有限公司
珠海大横琴道路
应收账款 信息发展有限公 85,704.35 4,285.22 257,480.57 8,769.99
司
珠海大横琴城市
应收账款 广场开发有限公 52,494.00 446.20
司
珠海大横琴科学
应收账款 城开发管理有限 50,340.50 427.89
公司
珠海大横琴公共
应收账款 设施建设管理有 43,083.47 366.21
限公司
珠海大横琴创新
应收账款 发展有限公司希 38,520.00 319.72 79,440.00 659.35
尔顿花园酒店
珠海大横琴置业
应收账款 15,165.25 128.77
有限公司
珠海大横琴商业
应收账款 13,968.08 118.73 13,968.08 115.94
管理有限公司
珠海大横琴人才
预付账款 公寓建设有限公 110,143.91
司
珠海大横琴发展
预付账款 41,155.68
有限公司
武汉都市世联资
预付账款 27,395.41
产管理有限公司
珠海大横琴泛旅
预付账款 21,480.00 21,480.00
游发展有限公司
珠海大横琴国际
合同资产 广告文化创意产 396,847.88 9,420.06 141,833.18 1,177.22
业发展有限公司
珠海大横琴发展
合同资产 337,789.72 31,367.93 54,337.09 1,632.55
有限公司
珠海大横琴创新
合同资产 42,916.68 13,707.58 42,916.68 356.21
发展有限公司
珠海大横琴道路
合同资产 信息发展有限公 9,811.03 490.55
司
珠海大横琴安居
合同资产 6,459.93 2,063.30 12,919.86 107.23
投资有限公司
横琴国际商务中
合同资产 684.30 218.57
心开发有限公司
（2） 其他非流动金融资产
项目名称 关联方 期末余额 期初余额
其他非流动金融资产 深圳世联同创资产管理有限公司 188,306,428.95 188,306,428.95
245
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
上海中城荣耀股权投资基金管理
其他非流动金融资产 0.00 1,172,910.76
有限公司
合计 188,306,428.95 189,479,339.71
（3） 应付项目
单位：元
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
其他应付款 深圳世联同创资产管理有限公司 15,000,000.00 15,000,000.00
其他应付款 Fortune_Hill_Asia_Limited 3,145,736.55 1,228,677.82
其他应付款 横琴国际商务中心开发有限公司 2,842,678.70 3,291,970.50
其他应付款 天津市润泽基金销售有限公司 2,031,225.83 2,031,225.83
其他应付款 珠海大横琴泛旅游发展有限公司 1,623,567.55 1,088,320.49
其他应付款 焦安平 650,200.00 16,914.00
其他应付款 袁鸿昌 535,000.00 535,000.00
其他应付款 吴小薇 327,531.13 205,992.73
其他应付款 珠海大横琴股份有限公司 215,025.72 215,025.72
其他应付款 珠海大横琴集团有限公司 183,372.28 183,372.28
其他应付款 珠海大横琴发展有限公司 75,354.47 70,805.80
其他应付款 珠海大横琴英才人力资源服务有限公司 35,402.90 35,402.90
其他应付款 珠海大横琴孵化器管理有限公司 55,002.90 55,002.90
其他应付款 珠海大横琴安居投资有限公司 127,604.20 27,604.20
其他应付款 大横琴（澳门）有限公司 17,196.40 17,196.40
其他应付款 深圳雅智美居信息科技有限公司 12,589.00 12,588.00
其他应付款 珠海大横琴琴建发展有限公司 10,000.00
其他应付款 珠海大横琴科技发展有限公司 5,000.00
其他应付款 李荣 3,000.00 10,000.00
其他应付款 深圳市世联共享投资股份有限公司 693,243.41
其他应付款 朱敏 2,518.81
应付账款 珠海大横琴泛旅游发展有限公司 593,850.67
应付账款 珠海大横琴英才人力资源服务有限公司 146,851.41 30,090.50
应付账款 珠海大横琴道路信息发展有限公司 140,604.00
应付账款 珠海大横琴星乐度文旅发展有限公司 107,440.00
应付账款 深圳世联金保管理咨询有限公司 75,607.88 75,607.88
珠海大横琴城市公共资源经营管理有限
应付账款 5,998.02 5,998.02
公司
应付账款 横琴国际商务中心开发有限公司 1,920.00 1,920.00
应付账款 珠海大横琴城市新中心发展有限公司 341.54 3,343.50
应付账款 珠海大横琴发展有限公司 105,264.00
合同负债 珠海斗门大横琴产业发展有限公司 703,846.35
合同负债 珠海大横琴发展有限公司 417,277.95 3,490,494.59
合同负债 珠海大横琴口岸实业有限公司 250,500.00
合同负债 珠海大横琴股份有限公司 202,854.45 202,854.45
合同负债 珠海大横琴孵化器管理有限公司 33,398.96 35,402.90
合同负债 珠海大横琴英才人力资源服务有限公司 33,398.96 286,035.90
合同负债 珠海大横琴安居投资有限公司 26,041.70
珠海大横琴国际广告文化创意产业发展
合同负债 927,586.00
有限公司
合同负债 上海中城联盟投资管理股份有限公司 54,454.20
长期应付款 珠海大横琴集团有限公司 350,000,000.00
一年内到期的长
珠海大横琴集团有限公司 357,575,676.03 7,271,250.00
期应付款
一年内到期的租 横琴国际商务中心开发有限公司 2,140,464.08 2,956,833.61
246
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
赁负债
租赁负债 横琴国际商务中心开发有限公司 2,404,665.90 3,091,382.89
十三、股份支付
1、股份支付总体情况
□适用 不适用
2、以权益结算的股份支付情况
□适用 不适用
3、以现金结算的股份支付情况
□适用 不适用
4、股份支付的修改、终止情况
无
5、其他
无
十四、承诺及或有事项
1、或有事项
（1） 资产负债表日存在的重要或有事项
除本附注十二、5.关联方交易中所列担保事项外，无其他重大或有事项。
（2） 公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明
公司不存在需要披露的重要或有事项。
2、其他
经营租赁应收租金：本集团作为出租人，2022 年 12 月 31 日之后应收的含税租赁及管理费收款额的未折现金额汇总如下：
项目 2022 年 12 月 31 日
一年以内 41,280,861.68
一到五年 35,960,568.06
五年以上
合计 77,241,429.74
247
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
十五、资产负债表日后事项
1、利润分配情况
单位：元
拟分配的利润或股利 0.00
经审议批准宣告发放的利润或股利 0.00
2、其他资产负债表日后事项说明
截至本财务报表批准报出日止，本集团无其他重大资产负债表日后事项。
十六、其他重要事项
1、租赁
经营租赁租出资产类别 期末金额 期初金额
投资性房地产-房屋 566,759,391.79 549,783,337.13
使用权资产 150,055,264.43 981,941,758.36
合计 716,814,656.22 1,531,725,095.49
2、重大经营租赁最低租赁付款额
剩余租赁期 最低租赁付款额
1 年以内 84,766,597.01
1-2 年 63,680,071.95
2-3 年 49,567,658.60
3 年以上 63,627,740.08
合计 261,642,067.64
3、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
2021 年下半年以来，恒大集团资金周转困难，导致本集团应收该客户及其关联公司的部分房屋代理销售等款项不能按
时回收，公司管理层对该应收款项的可回收性进行了分析评估，认为减值迹象明显，基于谨慎性原则，公司对该客户及其
关联公司的应收账款、应收票据、合同资产以及其他应收款等按照会计政策计提了信用减值损失和资产减值损失，同时对
通过间接投资持有恒大地产集团有限公司的其他非流动金融资产确认公允价值变动损失。
截止报告期末，本集团应收该客户及其关联方的应收款项总额（包括应收账款、应收票据、合同资产以及其他应收款）
合计 12.41 亿元，通过间接投资持有恒大地产集团有限公司的其他非流动金融资产投资成本为 1 亿元。
248
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
十七、母公司财务报表主要项目注释
249
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
1、应收账款
（1） 应收账款分类披露
单位：元
期末余额 期初余额
类 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
别 计提 账面价值 计提 账面价值
金额 比例 金额 金额 比例 金额
比例 比例
按
单
项
计
提
坏
账 77,098,193 74.12 67,874,95 88.0 9,223,241 56,529,166 40.77 44,348,71 78.4 12,180,44
准 .79 % 2.37 4% .42 .47 % 7.85 5% 8.62
备
的
应
收
账
款
其
中
：
按
组
合
计
提
坏
账 26,925,123 25.88 1,985,421 7.37 24,939,70 82,139,448 59.23 1,339,725 1.63 80,799,72
准 .40 % .37 % 2.03 .77 % .47 % 3.30
备
的
应
收
账
款
其
中
：
以
账
龄
特
17,808,819 17.12 1,250,932 7.02 16,557,88 82,139,448 59.23 1,339,725 1.63 80,799,72
征
.13 % .59 % 6.54 .77 % .47 % 3.30
为
基
础
的
250
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
组
合
取
得
担
保
物
9,116,304. 734,488.7 8.06 8,381,815
为 8.76%
27 8 % .49
基
础
的
组
合
合 104,023,31 100.0 69,860,37 34,162,94 138,668,61 100.0 45,688,44 92,980,17
计 7.19 0% 3.74 3.45 5.24 0% 3.32 1.92
251
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
按单项计提坏账准备：67,874,952.37
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
客户财务困难，预计
集团客户 1 70,050,057.07 63,045,051.35 90.00%
无法全额收回款项
客户财务困难，预计
集团客户 4 4,073,793.00 3,259,034.40 80.00%
无法全额收回款项
客户财务困难，预计
集团客户 2 1,696,408.75 1,187,486.13 70.00%
无法全额收回款项
客户财务困难，预计
集团客户 5 1,277,934.97 383,380.49 30.00%
无法全额收回款项
合计 77,098,193.79 67,874,952.37
按组合计提坏账准备：1,250,932.59
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
6 个月以内 11,909,169.35 101,227.94 0.85%
6 个月至 1 年 3,303,396.29 165,169.81 5.00%
1-2 年 2,266,757.49 724,002.35 31.94%
2 年以上 329,496.00 260,532.49 79.07%
合计 17,808,819.13 1,250,932.59
确定该组合依据的说明：
当单项应收账款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团依据信用风险特征将应收账款划分为帐龄组合，在
组合基础上，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期
预期信用损失率，计算预期信用损失。
按组合计提坏账准备：734,488.78
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
新房销售收款权利 9,116,304.27 734,488.78 8.06%
合计 9,116,304.27 734,488.78
确定该组合依据的说明：
本集团对于有担保物的应收账款按照担保物的公允价值评估信用损失，计提坏账准备。
如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□适用 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 账面余额
1 年以内（含 1 年） 16,490,500.61
其中：6 个月以内 11,909,169.35
6 个月至 1 年 4,581,331.26
1至2年 51,281,187.00
252
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
2至3年 36,251,629.58
合计 104,023,317.19
（2） 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
坏账准备 45,688,443.32 24,955,634.18 -750,932.76 32,771.00 69,860,373.74
合计 45,688,443.32 24,955,634.18 -750,932.76 32,771.00 69,860,373.74
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
单位：元
单位名称 收回或转回金额 收回方式
深圳市横岗佳兆业投资咨询有限公司 462,048.76 现金收回
舒城裕丰房地产开发有限公司 114,984.00 现金收回
舒城孔雀城房地产开发有限公司 173,900.00 现金收回
合计 750,932.76
（3） 本期实际核销的应收账款情况
单位：元
项目 核销金额
实际核销的应收账款 32,771.00
其中重要的应收账款核销情况：
单位：元
款项是否由关联
单位名称 应收账款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
交易产生
深圳市五二九七
投资发展有限公 应结服务费 32,771.00 无法收回 公司规定程序 否
司
合计 32,771.00
应收账款核销说明：
（4） 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
单位：元
占应收账款期末余额合计数
单位名称 应收账款期末余额 坏账准备期末余额
的比例
建滔数码发展（深圳）有限
34,218,255.89 32.89% 30,796,430.29
公司
深圳市万京投资有限公司 9,305,984.73 8.95% 8,375,386.26
深圳市福民合建投资有限公
9,116,304.27 8.76% 734,488.78
司
深圳市宝鸿房地产开发有限
7,133,182.13 6.86% 6,419,863.92
公司
舒城孔雀城房地产开发有限 3,754,694.00 3.61% 3,003,755.20
253
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公司
合计 63,528,421.02 61.07%
2、其他应收款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应收股利 515,714,161.55 493,293,706.04
其他应收款 1,984,514,143.08 2,027,221,744.17
合计 2,500,228,304.63 2,520,515,450.21
（1） 应收股利
1） 应收股利分类
单位：元
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
常州世联 4,004,768.75 4,004,768.75
大连世联 2,702,985.95 2,702,985.95
东莞世联 10,568,600.94 10,568,600.94
佛山世联 17,115,048.85 17,115,048.85
广州世联 23,008,767.32 17,341,108.55
贵阳世联 2,151,687.31 2,151,687.31
杭州三箭 4,076,363.29 1,874,618.01
杭州世联卓群 6,254,596.15 6,254,596.15
合肥世联 2,977,918.18 2,977,918.18
合肥世联先锋 3,424,637.92 3,424,637.92
惠州世联 10,708,466.17 10,708,466.17
惠州世联先锋 18,976,230.37 15,347,998.86
兰州世联 4,887,633.39 4,887,633.39
南昌世联 2,110,404.28 2,110,404.28
广西世联 4,397,723.89 4,397,723.89
宁波世联 1,319,444.77 1,319,444.77
青岛荣置地 4,086,467.79
厦门世联 1,413,213.25 1,413,213.25
上海世联 5,903,099.27 2,248,118.08
沈阳世联 4,293,139.38 4,293,139.38
世联同行 2,315,355.21 774,697.69
世联投资 2,906,531.06 1,717,453.95
世联先锋 334,174,062.10 334,174,062.10
四川嘉联 14,923,528.14 14,923,528.14
长春世联 2,984,730.61 2,984,730.61
重庆世联 8,063,420.93 8,063,420.93
珠海世联 11,427,232.15 11,427,232.15
无锡世联 2,679,224.93
横琴世联咨询 868,765.95
徐州世联 1,425,626.50
世联松塔 3,650,954.54
合计 515,714,161.55 493,293,706.04
254
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2） 重要的账龄超过 1 年的应收股利
单位：元
是否发生减值及其判断依
项目(或被投资单位) 期末余额 账龄 未收回的原因
据
常州世联 4,004,768.75 1-2 年 因经营管理需要，暂未支付 否；被投资单位为子公司
大连世联 2,702,985.95 1-2 年 因经营管理需要，暂未支付 否；被投资单位为子公司
东莞世联 10,568,600.94 1-2 年 因经营管理需要，暂未支付 否；被投资单位为子公司
佛山世联 17,115,048.85 1-2 年 因经营管理需要，暂未支付 否；被投资单位为子公司
广州世联 17,341,108.55 1-2 年 因经营管理需要，暂未支付 否；被投资单位为子公司
贵阳世联 2,151,687.31 1-2 年 因经营管理需要，暂未支付 否；被投资单位为子公司
杭州三箭 1,874,618.01 1-2 年 因经营管理需要，暂未支付 否；被投资单位为子公司
杭州世联卓群 6,254,596.15 1-2 年 因经营管理需要，暂未支付 否；被投资单位为子公司
合肥世联 2,977,918.18 1-2 年 因经营管理需要，暂未支付 否；被投资单位为子公司
合肥世联先锋 3,424,637.92 1-2 年 因经营管理需要，暂未支付 否；被投资单位为子公司
惠州世联 10,708,466.17 1-2 年 因经营管理需要，暂未支付 否；被投资单位为子公司
惠州世联先锋 15,347,998.86 1-2 年 因经营管理需要，暂未支付 否；被投资单位为子公司
兰州世联 4,887,633.39 1-2 年 因经营管理需要，暂未支付 否；被投资单位为子公司
南昌世联 2,110,404.28 1-2 年 因经营管理需要，暂未支付 否；被投资单位为子公司
广西世联 4,397,723.89 1-2 年 因经营管理需要，暂未支付 否；被投资单位为子公司
宁波世联 1,319,444.77 1-2 年 因经营管理需要，暂未支付 否；被投资单位为子公司
厦门世联 1,413,213.25 1-2 年 因经营管理需要，暂未支付 否；被投资单位为子公司
上海世联 2,248,118.08 1-2 年 因经营管理需要，暂未支付 否；被投资单位为子公司
沈阳世联 4,293,139.38 1-2 年 因经营管理需要，暂未支付 否；被投资单位为子公司
世联同行 774,697.69 1-2 年 因经营管理需要，暂未支付 否；被投资单位为子公司
世联投资 1,717,453.95 1-2 年 因经营管理需要，暂未支付 否；被投资单位为子公司
世联先锋 334,174,062.10 1-2 年 因经营管理需要，暂未支付 否；被投资单位为子公司
四川嘉联 14,923,528.14 1-2 年 因经营管理需要，暂未支付 否；被投资单位为子公司
长春世联 2,984,730.61 1-2 年 因经营管理需要，暂未支付 否；被投资单位为子公司
重庆世联 8,063,420.93 1-2 年 因经营管理需要，暂未支付 否；被投资单位为子公司
珠海世联 11,427,232.15 1-2 年 因经营管理需要，暂未支付 否；被投资单位为子公司
合计 489,207,238.25
3） 坏账准备计提情况
□适用 不适用
其他说明：
（2） 其他应收款
1） 其他应收款按款项性质分类情况
单位：元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
应收子公司往来款项 1,952,341,123.45 1,767,258,883.95
子公司及联营公司等股权处置款 19,400,000.00 204,307,843.39
业务借款 13,667,910.75 15,453,991.29
押金、保证金 3,045,985.46 3,499,176.12
预支薪资 155,354.26 347,598.10
已处置子公司处置前的往来款项等 36,464,961.44
业务合作意向金 2,000,000.00
255
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其他 885,128.96 315.00
合计 1,989,495,502.88 2,029,332,769.29
2） 坏账准备计提情况
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期信用 整个存续期预期信用 合计
未来 12 个月预期信用
损失(未发生信用减 损失(已发生信用减
损失
值) 值)
2022 年 1 月 1 日余额 341,025.12 1,770,000.00 2,111,025.12
2022 年 1 月 1 日余额
在本期
--转入第三阶段 -5,130,587.14 5,130,587.14
本期计提 5,090,921.82 2,910,000.00 8,000,921.82
本期核销 5,130,587.14 5,130,587.14
2022 年 12 月 31 日余
301,359.80 4,680,000.00 4,981,359.80
额
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□适用 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 账面余额
1 年以内（含 1 年） 1,954,190,088.28
1至2年 1,772,427.86
2至3年 375,856.73
3 年以上 33,157,130.01
3至4年 9,270,620.86
4至5年 22,715,744.00
5 年以上 1,170,765.15
合计 1,989,495,502.88
3） 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
坏账准备 2,111,025.12 8,000,921.82 5,130,587.14 4,981,359.80
合计 2,111,025.12 8,000,921.82 5,130,587.14 4,981,359.80
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
单位：元
单位名称 转回或收回金额 收回方式
256
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4） 本期实际核销的其他应收款情况
单位：元
项目 核销金额
实际核销的其他应收款 5,130,587.14
其中重要的其他应收款核销情况：
单位：元
款项是否由关
单位名称 其他应收款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
联交易产生
武汉世联先锋房地产顾问有限
应收子公司往来款项 2,762,263.83 无法收回 公司规定程序 是
公司
新疆首信保险经纪有限公司 业务合作意向金 2,000,000.00 无法收回 公司规定程序 否
昆明世联商务咨询有限公司 应收子公司往来款项 280,000.00 无法收回 公司规定程序 是
深圳富景慧思投资管理有限公
应收子公司往来款项 49,232.64 无法收回 公司规定程序 是
司
南昌世联集房商业管理有限公
应收子公司往来款项 300.00 无法收回 公司规定程序 是
司
其他应收 1 万以下汇总 业务借款 38,790.67 无法收回 公司规定程序 否
合计 5,130,587.14
其他应收款核销说明：
5） 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位：元
占其他应收款期末 坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄
余额合计数的比例 期末余额
深圳世联君汇不动产运营管理
应收子公司往来款项 412,042,887.52 1 年以内 20.72% 0.00
有限公司
深圳世联投资有限公司 应收子公司往来款项 180,704,200.93 1 年以内 9.08% 0.00
上海世联行股权投资管理有限
应收子公司往来款项 149,024,027.88 1 年以内 7.49% 0.00
公司
武汉世联兴业房地产顾问有限
应收子公司往来款项 102,079,170.44 1 年以内 5.13% 0.00
公司
北京世联房地产顾问有限公司 应收子公司往来款项 94,786,330.06 1 年以内 4.76% 0.00
合计 938,636,616.83 47.18% 0.00
3、长期股权投资
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 2,583,565,986.19 19,547,701.39 2,564,018,284.80 2,585,565,985.19 19,547,701.39 2,566,018,283.80
对联营、合营
35,020,722.74 7,171,326.45 27,849,396.29 36,280,186.86 1,166,744.46 35,113,442.40
企业投资
合计 2,618,586,708.93 26,719,027.84 2,591,867,681.09 2,621,846,172.05 20,714,445.85 2,601,131,726.20
257
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（1） 对子公司投资
单位：元
本期增减变动
被投资单 期初余额（账面价 期末余额（账面价 减值准备期末
位 值） 计提减值 值） 余额
追加投资 减少投资 其他
准备
北京世联 12,305,967.22 12,305,967.22
天津世联 1,239,200.03 1,239,200.03
东莞世联 3,021,913.58 3,021,913.58
惠州世联 4,532,617.63 4,532,617.63
广州世联 3,758,510.00 3,758,510.00
深圳世联
8,360,764.56 8,360,764.56 19,547,701.39
行
大连世联 1,000,000.00 1,000,000.00
珠海世联 1,121,549.83 1,121,549.83
青岛荣置
49,512,480.16 49,512,480.16
地
世联集金 10,000,000.00 10,000,000.00
厦门世联 3,000,000.00 3,000,000.00
世联小贷 1,514,211,600.00 1,514,211,600.00
世联先锋 10,000,000.00 10,000,000.00
长沙世联 1,000,000.00 1,000,000.00
沈阳世联 1,000,000.00 1,000,000.00
成都世联 1,000,000.00 1,000,000.00
苏州世联 1,000,000.00 1,000,000.00
西安世联 990,000.00 990,000.00
青岛世联 990,000.00 990,000.00
武汉世联 4,950,000.00 4,950,000.00
常州世联 3,000,000.00 3,000,000.00
合肥世联 990,000.00 990,000.00
三亚世联 990,000.00 990,000.00
无锡世联 5,000,000.00 5,000,000.00
福州世联 5,000,000.00 5,000,000.00
盛泽担保 159,278,800.00 159,278,800.00
山东世联 106,126,335.23 106,126,335.23
南昌世联 5,000,000.00 5,000,000.00
佛山世联 5,000,000.00 5,000,000.00
长春世联 1,000,000.00 1,000,000.00
南京世联 5,000,000.00 5,000,000.00
宁波世联 5,000,000.00 5,000,000.00
四川嘉联 94,908,287.07 94,908,287.07
重庆世联 30,250,000.00 30,250,000.00
昆明世联 5,000,000.00 5,000,000.00
南通世联 1,000,000.00 1,000,000.00
南宁世联 5,000,000.00 5,000,000.00
武汉世联
1,000,000.00 1,000,000.00 0.00
先锋
漳州世联 3,000,000.00 3,000,000.00
徐州世联 5,000,000.00 5,000,000.00
贵阳世联 3,000,000.00 3,000,000.00
北京世联
1,000,000.00 1,000,000.00
兴业
杭州世联
3,000,000.00 3,000,000.00
卓群
世联投资 23,485,100.00 23,485,100.00
258
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
郑州世联 5,000,000.00 5,000,000.00
合肥世联
3,000,000.00 3,000,000.00
先锋
惠州世联
1,000,000.00 1,000,000.00
先锋
太原世联 3,000,000.00 3,000,000.00
石家庄世
1,000,000.00 1,000,000.00
联
世联君汇 97,541,300.00 97,541,300.00
固安世联 1,000,000.00 1,000,000.00
廊坊世联 1,000,000.00 1,000,000.00
香港世联 7,565,399.97 7,565,399.97
厦门立丹
139,860,008.76 139,860,008.76
行
深圳赋能
1,060,000.00 1,060,000.00
创新
哈尔滨世
1,000,000.00 1,000,000.00
联
世联松塔 8,000,000.00 8,000,000.00
唐山世联 1,000,000.00 1,000,000.00
包头世联 3,000,000.00 3,000,000.00
张家口世
1,000,000.00 1,000,000.00 0.00
联
世联同行 1,020,000.00 1,020,000.00
世联桂园 5,580,000.00 5,580,000.00
珠海赢远 510,000.00 510,000.00
前海资管 2,000,000.00 2,000,000.00
横琴世联
1,000,000.00 1,000,000.00
行
世联资本 10,000,000.00 10,000,000.00
杭州三箭 57,793,487.81 57,793,487.81
世联惠普 103,064,961.95 103,064,961.95
世联雅智 0.00 1.00 1.00
合计 2,566,018,283.80 1.00 2,000,000.00 0.00 0.00 2,564,018,284.80 19,547,701.39
259
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
（2） 对联营、合营企业投资
单位：元
本期增减变动
其
投 他 其
期初余额 追 综 他 期末余额
资 权益法下 宣告发放 减值准备期
（账面价 加 合 权 计提减值准 其 （账面价
单 减少投资 确认的投 现金股利 末余额
值） 投 收 益 备 他 值）
位 资损益 或利润
资 益 变
调 动
整
一、合营企业
二、联营企业
天
津
市
润
泽
基 -
22,000,000. 16,000,000. 7,171,326.
金 4,581.99 6,004,581.
00 00 45
销 99
售
有
限
公
司
深
圳
惠
金
卓
-
信 1,412,420.4 751,123. 37,476.5
698,773.
科 6 70 8
34
技
有
限
公
司
深
圳
雅
智
美
居
信
息
科
技
有
限
公
司
上
11,701,021. 148,374. 11,849,396.
海
94 35 29
世
260
深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
联
盛
曜
房
地
产
顾
问
有
限
公
司
- -
小 35,113,442. 751,123. 190,432. 27,849,396. 7,171,326.
698,773. 6,004,581.
计 40 70 92 29 45
34 99
- -
合 35,113,442. 751,123. 190,432. 27,849,396. 7,171,326.
698,773. 6,004,581.
计 40 70 92 29 45
34 99
（3） 其他说明
1）本报告期深圳惠金卓信科技有限公司已注销清算；
2）因确认深圳雅智美居信息科技有限公司的投资损失超过了投资本金，按会计政策核算期末余额减计为 0。
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深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
4、营业收入和营业成本
单位：元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 114,119,188.95 112,795,384.59 202,070,340.39 146,148,218.79
其他业务 109,085,058.25 21,971,695.55 188,320,471.28 32,485,433.89
合计 223,204,247.20 134,767,080.14 390,390,811.67 178,633,652.68
收入相关信息：
单位：元
合同分类 分部 1 分部 2 合计
商品类型 223,204,247.20 223,204,247.20
其中：
代理销售业务 107,511,741.93 107,511,741.93
咨询顾问业务 6,607,447.02 6,607,447.02
其他业务 109,085,058.25 109,085,058.25
与履约义务相关的信息：
本公司服务合同在提供的服务达到合同约定的确认条款，即客户已取得相关控制权时确认完成履约义务。
与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：
本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为 0.00 元，其中，0.00 元预计将于 0
年度确认收入，0.00 元预计将于 0 年度确认收入，0.00 元预计将于 0 年度确认收入。
其他说明：
5、投资收益
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 26,506,923.30 739,671,918.71
权益法核算的长期股权投资收益 190,432.92 1,656,873.14
处置长期股权投资产生的投资收益 -1,730,878.38 -1,060,535,598.11
其他非流动金融资产在持有期间的投资收益 6,573,342.88
合计 31,539,820.72 -319,206,806.26
十八、补充资料
1、当期非经常性损益明细表
适用 □不适用
单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 39,134,542.98 主要是执行新租赁准则确认的租赁终
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深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
止处置收益
计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相
关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续 46,585,636.37
享受的政府补助除外）
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持
有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变
-15,000,000.00 涉及恒大集团的权益性投资价值变动
动损益，以及处置交易性金融资产交易性金融负债和可
供出售金融资产取得的投资收益
主要是单项减值的应收账款转回
2,712.02 万元和其他应收款转回
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 55,618,807.90
1,426.70 万元，收回以前年度核销贷
款 1,365.32 万元
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -9,277,195.40
其他符合非经常性损益定义的损益项目 62,119,103.20 主要转让子公司股权确认收益
减：所得税影响额 6,668,351.25
少数股东权益影响额 7,239,564.34
合计 165,272,979.46 --
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
适用 □不适用
1）转让合并内子公司股权确认投资收益
处置价款与处置投资对应的
股权处置
子公司名称 股权处置价款 股权处置比例 合并财务报表层面享有该子
方式
公司净资产份额的差额
杭州世君房地产咨询有限公司 14,000,000.00 100.00% 转让 12,218,814.71
山东红璞酒店管理有限公司 0.00 100.00% 转让 -928,690.45
广州世君房地产咨询有限公司 0.00 100.00% 转让 15,891,827.46
昆明红璞公寓管理有限公司 0.00 100.00% 转让 8,854,965.66
深圳世联荣华装饰设计工程科技有限公司 305,449.96 60.00% 转让 5,489.58
武汉世联源正商业运营管理有限公司 33,607.98 25.00% 转让 35,675,614.64
重庆红璞礼遇酒店管理有限公司 0.00 70.00% 转让 9,042,284.15
赣州南星开发有限公司 1.00 51.00% 转让 1.00
合计 80,760,306.75
2）丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新计量产生的利得
丧失控制权之日 丧失控制权之日剩 丧失控制权之日剩 按照公允价值重新计量剩
子公司名称
剩余股权的比例 余股权的账面价值 余股权的公允价值 余股权产生的利得或损失
武汉世联源正商业运营管理有限公司 26% -1,592,256.75 34,952.30 1,627,209.05
3）与转让合并内子公司股权一并转让终止债权确认的损失
单位名称 终止金额 债权处置价款 终止确认相关的利得和损失
广州世君房地产咨询有限公司 17,045,988.94 1,700,000.00 -15,345,988.94
昆明红璞公寓管理有限公司 3,433,080.26 1.00 -3,433,079.26
重庆红璞礼遇酒店管理有限公司 3,353,762.75 1.00 -3,353,761.75
合计 -22,132,829.95
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深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
4）子公司世联君汇持有武汉都市世联资产管理有限公司（以下简称“武汉都市”）50%的股权， 2017 年 1 月 1 日签订
《股权托管协议》，武汉市都市产业投资发展有限责任公司将其持有武汉都市的 1%表决权从 2017 年 1 月 1 日起委托给世
联君汇，世联君汇合计持有武汉都市 51%的表决权，本集团能够对武汉都市财务和经营决策实施控制，2017 年 1 月 1 日起
纳入公司的合并报表。股权托管协议于 2022 年 1 月 1 日到期终止，本集团已丧失其控制权不再纳入合并，合并层面按会
计政策确认收益 2,215,541.05 元。
5）联营公司深圳惠金卓信科技有限公司注销确认投资损失 351,123.70 元。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项
目的情况说明
□适用 不适用
2、净资产收益率及每股收益
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率 基本每股收益（元/股） 稀释每股收益（元/股）
归属于公司普通股股东的净利润 -9.72% -0.17 -0.17
扣除非经常性损益后归属于公司普通股
-14.40% -0.255 -0.255
股东的净利润
3、境内外会计准则下会计数据差异
（1） 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用 不适用
（2） 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用 不适用
（3） 境内外会计准则下会计数据差异原因说明，对已经境外审计机构审计的数据进行差异调节的，应
注明该境外机构的名称
不适用
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