南国置业股份有限公司 2020 年年度报告摘要
股票代码:002305 股票简称:南国置业 公告编号:2021-020 号
南国置业股份有限公司
2020 年年度报告摘要
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，
投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。
董事、监事、高级管理人员异议声明
无
除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议
无
非标准审计意见提示
□ 适用 √ 不适用
董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案
□ 适用 √ 不适用
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
□ 适用 √ 不适用
二、公司基本情况
1、公司简介
股票简称 南国置业 股票代码 002305
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 畅文智 吴磊
办公地址 武汉市武昌区昙华林路 202 号 武汉市武昌区昙华林路 202 号
电话 027-83988055 027-83988055
电子信箱 ir@langold.com.cn ir@langold.com.cn
2、报告期主要业务或产品简介
（一）报告期内公司所从事的主要业务、主要产品
1
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报告期内，公司主要从事房地产的开发与运营业务。公司是一家以商业地产为引导，涵盖多
种物业类型的综合性物业开发企业。公司坚持以商业物业为引导的开发策略，形成了成熟的研发、
物业开发、商业运营和资源整合的经营模式。公司通过开发和运营商业物业，与其他类型物业形
成协同效应，相互提升各种类型物业的价值，建设城市最具活力的有机单元。根据整体定位不同，
公司开发的商业地产已打造出“南国大家装、泛悦Mall、泛悦汇、泛悦坊”四条成熟的产品线，
家居建材产品线“南国大家装”在武汉具有较大的影响力，“泛悦Mall”为区域型城市广场，“泛
悦汇”为街区型Lifestyle商业，“泛悦坊”为社区型商业中心。公司拥有丰富的商业运营经验及
团队，品牌形象较好，有较大知名度。
报告期内，公司在商业地产方面，已形成以武汉为核心区域，成都、重庆、深圳、南京、北
京、荆州、襄阳等城市多点布局的发展态势。
报告期内，在地产金融方面，公司正式发行首单类Reits产品“申万宏源-电建南国疫后重振
资产支持专项计划”，通过本次专项计划盘活了公司存量资产、加快资金回笼，提高了公司资金
使用效率、改善流动性，优化资产结构。在住宅方面，与其他头部房企加强合作，报告期在南京、
深圳获取了新增土地储备，为公司后期发展奠定基础。
（二）公司未来发展战略
未来，公司将以“建设精彩城市生活”为战略使命，以“国内领先的商业运营和资产管理商、
城市开发业务的协同商”为战略定位。为实现这一目标，公司将以“两核两驱”为战略发展模式，
即以商业地产开发与运营+财务投资为主体，以地产金融业务和产业地产为驱动，以“5+N”为战
略布局，弥补短板，优化商业模式，推动公司发展规模、质量、效益全面提升。
公司一方面将积极协同控股股东在其重要业务领域发挥更大的协同作用，促进公司商业与产
业业务规模与质量的提升；另一方面要在不断总结反思“十三五”成败得失基础上，进行“借势”、
“聚焦”、“协同”。一是要“借势”，借助“双循环”与行业变革发展之势，借助商业与住宅标杆
企业，以及控股股东电建地产的资源与能力优势，推进公司商业运营能力、商业模式的优化，使
公司具备一定的竞争能力和规模优势，为公司可持续发展提供有力支撑；二是要“聚焦”，要对
标标杆企业，聚焦商业，以人（商户、客户）为中心、以创新为手段，以公司商业管理能力提升
和商业坪效、毛利提升为依托，实现公司持续健康发展。三是要“协同”，通过商业和产业协同
实现轻资产输出，通过集采协同打通供应链金融并实现管理增值。
（三）行业情况说明
房地产行业是中国经济的重要支柱之一。国民经济持续稳定增长、人均收入水平稳步提高、
快速城市化带来的城市新增人口的住房需求，以及人们生活水平不断提高带来的住宅改善性需
求，构成了我国房地产市场快速发展的动力。为了促进房地产业的平稳健康发展，近年来国家根
2
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据市场环境的变化，适时调整房地产行业政策。长远来看，随着城镇化进程的演进以及我国人均
收入水平的进一步上升，我国房地产行业仍有较大的发展空间。
3、主要会计数据和财务指标
（1）近三年主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
单位：元
2020 年 2019 年 本年比上年增减 2018 年
营业收入 4,024,939,608.21 6,368,677,185.09 -36.80% 4,030,943,830.47
归属于上市公司股东的净利润 20,405,593.51 -354,571,895.91 105.75% 84,344,162.14
归属于上市公司股东的扣除非
-324,447,380.39 -356,545,274.31 9.00% 83,112,310.45
经常性损益的净利润
-2,029,500,452.7
经营活动产生的现金流量净额 3,696,918,441.12 282.16% 2,344,024,240.63
1
基本每股收益（元/股） 0.01 -0.21 104.76% 0.05
稀释每股收益（元/股） 0.01 -0.21 104.76% 0.05
加权平均净资产收益率 0.50% -7.95% 8.45% 1.87%
本年末比上年末增
2020 年末 2019 年末 2018 年末
减
29,976,442,157.2 26,798,308,243.0 23,964,792,025.2
资产总额 11.86%
8 1 6
归属于上市公司股东的净资产 4,022,255,557.98 4,068,911,122.69 -1.15% 4,510,193,807.10
（2）分季度主要会计数据
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 83,254,712.94 1,472,449,502.48 1,373,077,214.75 1,096,158,178.04
归属于上市公司股东的净利
-186,320,437.05 -112,972,470.65 -85,143,023.80 404,841,525.01
润
归属于上市公司股东的扣除
-186,874,202.69 -117,934,794.46 -84,738,713.02 65,100,329.78
非经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净
-997,807,870.35 151,250,875.31 1,178,181,794.30 3,365,293,641.86
额
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
4、股本及股东情况
（1）普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
单位：股
3
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报告期末表决 年度报告披露日前一
报告期末普通 年度报告披露日前一个
54,119 60,747 权恢复的优先 0 个月末表决权恢复的 0
股股东总数 月末普通股股东总数
股股东总数 优先股股东总数
前 10 名股东持股情况
持有有限售条件的股份 质押或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例 持股数量
数量 股份状态 数量
中国电建地产
国有法人 22.45% 388,986,313 0
集团有限公司
武汉新天地投
国有法人 18.08% 313,215,984 0
资有限公司
许晓明 境内自然人 5.06% 87,672,068 0
尹光华 境内自然人 2.02% 35,000,000 0
东吴基金－上
海银行－东吴 境内非国有法
0.69% 11,968,070 0
鼎利 6020 号 人
资产管理计划
杨建纲 境内自然人 0.65% 11,275,500 0
盛琴美 境内自然人 0.49% 8,539,000 0
王萧 境内自然人 0.49% 8,480,300 0
曾鸿斌 境内自然人 0.48% 8,394,250 0
邓社广 境内自然人 0.47% 8,119,000 0
1、武汉新天地投资有限公司系中国电建地产集团有限公司全资子公司，属于一致行动
上述股东关联关系或一致行动
人；2、股东尹光华女士与许晓明先生系母子关系；3、公司未知其他股东之间是否存
的说明
在关联和一致行动人等情形。
参与融资融券业务股东情况说
无
明（如有）
（2）公司优先股股东总数及前 10 名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无优先股股东持股情况。
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（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
5、公司债券情况
公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑
付的公司债券
否
三、经营情况讨论与分析
1、报告期经营情况简介
（一）市场环境变化及管理层看法
2020年，新冠肺炎疫情爆发，给全球经济带来重创，国内外政治经济形势错综复杂，世界正
经历着百年未有之大变局，多数国家经济同比大幅萎缩。我国全年GDP实现2.3%增速，成为全球
主要经济体中唯一实现正增长的国家，为“十四五”开局奠定了良好基础。在经济由高速增长阶
段转向高质量发展阶段的背景下，国家继续坚持从增量扩能为主向存量调整、增量做优并举转变，
经济发展动力逐步从传统增长点转向新的增长点。
5
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2020年住宅地产继续坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位， 各地继续按照“稳地
价、稳房价、稳预期”的要求，落实“一城一策”、差别调控的综合措施，保持政策连续性和稳
定性，楼市预期进一步回归理性，市场运行总体平稳。国家统计局数据显示，2020年全国商品房
销售面积17.61亿平方米，同比增长2.6%；商品房销售额17.36万亿元，同比增长8.7%；房地产开
发投资14.14万亿元，同比增长7.0%。房地产金融监管不断步加强，“三道红线”试点实施，对企
业管理水平和融资能力提出了更高要求，预计行业资源将进一步向优势企业集中，市场集中度将
进一步提升。
在商业地产方面，2020年社会消费品零售总额39.20万亿元，同比下降3.9%。按零售业态划
分，2020年超市零售额比上年增长3.1%，百货店、专业店分别下降9.8%和5.4%，疫情对消费结构
带来了暂时冲击。随着国家提出“加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新
发展格局”，消费需求有望进一步释放，消费结构将不断升级。同时，国内疫情有效控制和电商
对实体商业冲击出现拐点，商业地产将面临较好的发展机遇。
总的来看，我国房地产行业经过30多年的发展，已经从高速成长阶段进入了稳定增长阶段，
地产行业已经从政策红利、土地红利阶段走向了管理红利阶段，粗放式的发展模式将难以为继。
同时，城市间的分化和差异将会日益明显。未来中国的城镇化进程将更多体现在城市群的协同发
展上，公司将紧随国家发展战略，研究京津冀、长三角、大湾区等国家级城市群的发展机会，重
点关注公司已有优势资源的城市群，抓住发展机遇，推动公司规模和效益同步增长。
（二）主要项目所处区域的市场分析
公司是一家以商业地产为引导，涵盖多种物业类型的综合性物业开发企业，以武汉为核心，
布局于成都、重庆、深圳、南京、荆州、襄阳等城市。
武汉市场：2020年，武汉因新冠疫情成为全球焦点，在各级政府科学防控和全国人民的支持
与帮助下，武汉浴火重生，生产生活、经济建设各方面逐渐复苏。2020年，武汉继续坚持“房住
不炒”的政策定位，同时实施各项举措意在保障刚需群体需求和人才引进落地；疫情后经济全面
复苏，社会各项生产、就业、物价水平等各项指标等持续回温，武汉房地产市场也在3月后回暖
并趋于稳定，后续月份均维持去年同期水平。
成都市场：2020年，成都实现GDP17716.67亿元，同比增长4.14%。成都GDP增速、规模以上
工业增加值、固定资产投资等多项经济指标于2020年二季度由负转正。在以城市化和内循环为核
心的经济发展新格局下，年内成渝地区双城经济圈加快建设，公园城市示范区的新发展理念深入
践行、东部新区建设加速推进、国际化营商环境不断优化，为做强成都不断蓄能。
重庆市场：2020年，重庆实现GDP25002.79亿元，同比增长5.92%。重庆紧抓西部大开发、成
渝双城经济圈、西部陆海新通道等发展机遇，致力于促进投资和消费增长。重庆房地产市场政策
6
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稳中略松，放宽落户，盘活存量市场，加快城市更新，基于成渝双城经济圈战略布局进行主城扩
容，有效提升城市能级及对外辐射扩张力。
深圳市场：2020年，深圳实现GDP27670.24亿元，同比增长2.76%。2020年，深圳城市规划持
续推进，从重点片区规划、城市更新到交通枢纽、城际、地铁建设以及教育规划建设方面，疫情
影响下的深圳楼市较为活跃。
南京市场：2020年，南京实现GDP14817.95亿元，同比增长5.62%，GDP总数首次进入全国前
十。高质量的先进制造业与良好的民生经济环境，为南京进一步巩固了在众省会城市中的领先地
位，近年南京更以“高端金融服务业中心”与“科创新名城”作为发展重点，加速产业转型布局。
（三）报告期内公司总体经营发展情况的回顾
2020年是公司调整转折年，这一年对公司来说极不平凡，面对百年不遇的新冠疫情的正面冲
击，公司广大干部职工团结一致，积极应对疫情带来的严峻挑战。公司一手抓防疫抗疫，稳商复
产；围绕 “五个品质”与“三高三聚焦”，以“五大创新”和“精细化管理”为中心，提质增效。
一手抓战略聚焦，公司顺应行业发展趋势，主动进行业务模式调整。住宅开发由原来的“投资+
操盘”调整为投资管控模式，通过与标杆企业合作获取更多的管理红利，业务进一步聚焦商业主
营业务，并据此优化了组织架构和管理体系，强化商业核心能力建设及提升运营精细化管理水平。
2020年，公司全年实现营业收入40.25亿元，同比下降36.80%；当期实现归属于上市公司股
东的净利润2040.56万元，较上年同期增长105.75%。
2020年，公司商业运营项目已达到20个，累计商业运营面积110.8万平方米。2020年，公司
在建项目数量为14个，全口径计容建筑面积363.26万平方米，报告期内竣工面积116.15万平方米。
报告期内，公司控股股东电建地产为公司提供了强大的资金、信用支持，同时在土地储备、
业务拓展、外部资源导入等方面，公司也与控股股东进行了大量的协同合作。
1、地产金融模式初见成效
在投资拓展方面，公司紧跟国家城市发展规律，聚焦核心区域下重点及机会城市。继2019年
底首进深圳后，2020年公司继续在深圳和南京加大投资，成功获取南京新区G13、G14、G15、G16
项目及深圳前海项目，新增土地储备面积38.69万方，新增货值207亿元，为公司稳健发展提供有
力保障；此外，公司初步探索出适合自身发展的地产金融模式，与华润置地、招商、金地等标杆
企业建立了良好的战略合作关系。
2、商业运营能力不断提升
在商业运营方面，面对疫情冲击，公司一方面通过租金减免、资源对接、百日攻坚、存量资
产盘活等多种方式，积极稳商保商，取得了较好效果，商业经营整体稳定，经受住了疫情考验。
另一方面公司对标标杆企业，商业核心能力、精细化管理能力、资产运营管理能力得到一定提升。
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一是完善招商管理体系，提高招商管理效能；二是夯实基础补短板，提升运营管理能力；三是对
标行业探索创新，提升商业竞争力；四是试点开展阿米巴经营模式，提高经营意识，激发团队活
力；五是通过多项等措施，内部挖潜降低商业运营成本；六是加强数字化管理系统和平台建设，
提高管理和决策质量。
3、产业地产稳步推进
在产业地产方面，华中小龟山金融文化公园顺利竣工，公司与政府紧密对接，政企联动、优
势互补、资源互通、价值共享。目前已有国内及省内龙头金融平台入驻，未来将有望被打造为武
汉市乃至湖北省有影响力的金融产业园区。二是加强对中文文化公司管控与融合，整合相关IP资
源，发挥协同效应，积极寻求产业地产项目落地机会。
4、创新融资模式，资金保障良好
2020年，公司全年新增银行贷款13.69亿元，信托贷款13亿元，成功发行超短融、应收账款
ABS产品共计5.12亿元，进一步提升了在资本市场的影响力。公司积极探索房地产金融创新，拓
宽筹融资渠道，降低融资成本，于报告期内正式发行首单类Reits产品“申万宏源-电建南国疫后
重振资产支持专项计划”，共计金额18.1亿元。通过本次专项计划盘活了公司存量资产，提高了
公司资金使用效率，优化了资产结构。
5、积极践行央企责任担当
公司坚守战“疫”一线，争分夺秒复工复产，稳定项目运营，践行央企责任担当。在疫情最
严重的时候，公司积极组织募捐、协调物料，涌现出了一大批“最美逆行者”和“战疫英雄”；
为缓解中小商户经营困境，稳定商业经营，公司克服自身经营困难，累计为商户减免租金、物管
费等合计1.67亿元，运营服务品质及市场口碑进一步提升。
2、报告期内主营业务是否存在重大变化
□ 是 √ 否
3、占公司主营业务收入或主营业务利润 10%以上的产品情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
营业收入比上 营业利润比上 毛利率比上年
产品名称 营业收入 营业利润 毛利率
年同期增减 年同期增减 同期增减
3,637,967,41 661,226,574.
房地产销售 10.39% -38.78% 19.22% -2.49%
7.26 53
物业出租及物 319,898,607. -570,986,041
-166.46% -14.15% 13.59% -24.18%
业管理 07 .00
酒店运营及其 67,073,583.8 -10,503,503.
-13.21% 26.17% 53.11% 25.79%
他 8 28
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4、是否存在需要特别关注的经营季节性或周期性特征
□ 是 √ 否
5、报告期内营业收入、营业成本、归属于上市公司普通股股东的净利润总额或者构成较前一报
告期发生重大变化的说明
√ 适用 □ 不适用
2020年，公司全年实现营业收入40.25亿元，同比下降36.80%；当期实现归属于上市公司股东的
净利润2040.56万元，较上年同期增长105.75%。
6、面临退市情况
□ 适用 √ 不适用
7、涉及财务报告的相关事项
（1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
报告期内会计政策和会计估计变更详见“第十二节 财务报告 五、重要会计政策及会计估计32、
重要会计政策和会计估计变更”。
（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
（3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
报告期内合并范围变动详见“第十二节 财务报告 八、合并范围的变更”。
南国置业股份有限公司
董事长：秦普高
2021 年 4 月 15 日
9
