南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
南国置业股份有限公司
2023 年半年度报告
2023 年 8 月
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南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别
和连带的法律责任。
公司负责人李明轩、主管会计工作负责人鄢浩文及会计机构负责人(会计
主管人员)唐珂声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本次半年报的董事会会议。
本半年度报告中所涉及的发展战略、经营计划等前瞻性陈述属于计划性事
项，该计划不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保
持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异，敬请投资者
注意投资风险。
公司在经营中主要存在宏观经济风险、政策风险、市场风险、经营风险、
融资利率风险等风险，敬请广大投资者注意投资风险。详细内容见本报告“第
三节管理层讨论与分析，十、公司面临的风险和应对措施”。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
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南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
目录
第一节 重要提示、目录和释义 ................................................................................................................................................. 2
第二节 公司简介和主要财务指标............................................................................................................................................. 6
第三节 管理层讨论与分析........................................................................................................................................................... 9
第四节 公司治理 ...........................................................................................................................................................................22
第五节 环境和社会责任 .............................................................................................................................................................23
第六节 重要事项 ...........................................................................................................................................................................25
第七节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................................................................36
第八节 优先股相关情况 .............................................................................................................................................................40
第九节 债券相关情况 ..................................................................................................................................................................41
第十节 财务报告 ...........................................................................................................................................................................43
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备查文件目录
一、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表；
二、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。
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南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司、南国置业 指 南国置业股份有限公司
报告期、本报告期 指 2023 年 1 月 1 日至 2023 年 6 月 30 日
中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会
深交所 指 深圳证券交易所
电建集团 指 中国电力建设集团有限公司
电建地产 指 中国电建地产集团有限公司
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南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司简介
股票简称 南国置业 股票代码 002305
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 南国置业股份有限公司
公司的中文简称（如有） 南国置业
公司的外文名称（如有） LANGOLD REAL ESTATE CO.,LTD
公司的外文名称缩写（如
LANGOLD
有）
公司的法定代表人 李明轩
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 畅文智 郭锐
联系地址 武汉市江汉区江汉北路 3 号 武汉市江汉区江汉北路 3 号
电话 027-83988055 027-83988055
传真 027-83988055 027-83988055
电子信箱 ir@langold.com.cn ir@langold.com.cn
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期是否变化
适用 □不适用
公司注册地址 武汉市武昌区南湖中央花园会所
公司注册地址的邮政编码 430064
公司办公地址 湖北省武汉市江汉区江汉北路 3 号
公司办公地址的邮政编码 430022
公司网址 http://www.langold.com.cn
公司电子信箱 ir@langold.com.cn
临时公告披露的指定网站查询日期（如有） 2023 年 02 月 17 日
临时公告披露的指定网站查询索引（如有） http://www.cninfo.com.cn
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□适用 不适用
公司披露半年度报告的证券交易所网站和媒体名称及网址，公司半年度报告备置地在报告期无变化，具体可参见 2022 年年
报。
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南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
3、其他有关资料
其他有关资料在报告期是否变更情况
□适用 不适用
四、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
是 □否
追溯调整或重述原因
会计政策变更
本报告期比上年同期
上年同期
本报告期 增减
调整前 调整后 调整后
营业收入（元） 443,831,445.75 1,596,330,913.35 1,596,330,913.35 -72.20%
归属于上市公司股东
-677,851,694.30 -371,935,872.00 -366,821,048.13 -84.79%
的净利润（元）
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 -680,222,390.70 -378,363,772.37 -373,248,948.50 -82.24%
的净利润（元）
经营活动产生的现金
449,184,671.21 -1,588,101,247.80 -1,588,101,247.80 128.28%
流量净额（元）
基本每股收益（元/
-0.3909 -0.2145 -0.2115 -84.82%
股）
稀释每股收益（元/
-0.3909 -0.2145 -0.2115 -84.82%
股）
加权平均净资产收益
-36.87% -13.47% -13.13% -23.74%
率
本报告期末比上年度
上年度末
本报告期末 末增减
调整前 调整后 调整后
总资产（元） 29,367,414,536.00 29,113,845,703.73 29,194,932,214.91 0.59%
归属于上市公司股东
1,499,621,657.60 2,097,740,898.10 2,177,473,351.90 -31.13%
的净资产（元）
会计政策变更的原因及会计差错更正的情况
2022 年 11 月，财政部发布了《企业会计准则解释第 16 号》（财会〔2022〕31 号）,对“关于单项交易产生的资产和负债
相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”的会计政策内容进行了规范说明。本公司于 2023 年 1 月 1 日起执行该
解释，并根据准则解释要求，确认租赁相关递延所得税资产及递延所得税负债，同时相应调整本期期初数及上年同期数。
五、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
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南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
六、非经常性损益项目及金额
适用 □不适用
单位：元
项目 金额 说明
计入当期损益的政府补助（与公司正
常经营业务密切相关，符合国家政策
5,468.55
规定、按照一定标准定额或定量持续
享受的政府补助除外）
除上述各项之外的其他营业外收入和
2,353,556.66
支出
其他符合非经常性损益定义的损益项
200,652.47
目
减：所得税影响额 681.92
少数股东权益影响额（税后） 188,299.36
合计 2,370,696.40
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
适用 □不适用
其他符合非经常性损益定义的损益项目包括个税手续返还 111,196.81 元、增值税加计抵减 89,455.66 元。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项
目的情况说明
□适用 不适用
公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定
为经常性损益的项目的情形。
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南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司从事的主要业务
公司是一家以商业地产为引导，涵盖多种物业类型的综合性开发、运营企业，具有房地产开发壹级资质。公司作为中
央企业控股的上市商业地产公司，主要业务包含“商业运营、城市运营、地产投资”三大板块。公司借助股东实力和上市
公司平台的资本和资源优势，已经从区域型逐步成长为全国型，成功实现了跨越式发展，业务布局已覆盖北京、深圳、广
州、武汉、重庆、成都、南京、长沙等全国多个重点核心城市。
在商业运营板块，公司运营项目 20 个，运营面积 120 万平方米，打造了泛悦 mall、泛悦汇、泛悦坊、南国大家装四条
产品线，并拥有丰富的商业运营经验及优秀成熟的团队，品牌形象较好，具有较高知名度。2023 年上半年，公司商业运营
质效稳步提升：一是招商工作成效显著，紧盯重点项目、重点铺位、重点品牌，通过优势整合，资源共享，实现优质战略
型联发品牌在重点项目的合作落地；二是运营品质稳中有进，开展项目运营品质提升专项行动，从“合规品质、服务品质、
管理品质、环境品质”四个方面持续推动品质建设；三是品牌口碑提档升级，聚焦品牌影响力及口碑提升，荣获“年度商
业地产优秀运营商、2023 智慧城市创新典范奖”等系列行业奖项。
在城市运营板块，公司运营项目 9 个，运营面积 19 万平方米，涵盖产业园、酒店、写字楼、文化产业、长租公寓 5 大
业态，依托控股股东与实际控制人资源优势，通过盘活电建集团内存量资产实现运营面积的增长，同时积极与各地方国资
平台进行合作。2023 年上半年，在集团内业务方面，公司轻资产运营的首个“悦生活”长租公寓在成都开业，首开出租率
即达 100%；顺利签订随州 PPP 项目商业策划咨询服务合同，深入参与集团内城市片区开发业务；在外部资源获取方面，
加强与地方国资平台在运营类业务的合作，通过成立合资公司、签署战略合作协议等形式进一步深化了与各合作伙伴的互
利共赢。
在地产投资板块，公司根据行业发展趋势，主动优化业务模式，加强与标杆企业合作力度，形成了“联合投资+联合操
盘”资源共享、优势互补的发展路径，与华润、招商、金地、保利等公司建立了良好的合作伙伴关系。2023 年上半年，公
司践行区域深耕战略，成功获取重庆 L63 地块，新增土地储备面积 7.69 万平方米。
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求
（二）行业发展状况
2023 年上半年，随着经济社会全面恢复常态化运行，宏观政策显效发力，国民经济回升向好。根据国家统计局数据，
2023 年上半年国内 GDP 同比增长 5.5%。
房地产开发方面，2023 年上半年，房地产市场总体呈现企稳态势。各地区、各部门坚持因城施策，支持刚性和改善性
合理住房需求，积极做好保交楼、保民生、保稳定工作。随着经济恢复向好，促进房地产健康发展政策显效。从需求端来
看，刚性和改善性合理住房需求有序释放。从供给端来看，部分房地产企业“高杠杆、高负债、高周转”的经营模式难以
为继，房地产市场供给正经历阶段性调整。随着调整逐步到位，市场供给也会逐步趋于稳定。从中长期来看，由于房地产
市场发展阶段变化及市场供求关系的调整，我国房地产市场正从过去的高速发展转向平稳发展。
在商业地产方面，2023 年是我国全力推动经济修复的一年，消费将进一步发挥经济增长主引擎的作用。中央多次表态
要扩内需、促消费，地方政府亦积极跟进，多地两会政府工作报告将恢复和扩大消费摆在优先位置，商务部更是将今年定
为“消费提振年”。上半年，居民外出就餐、休闲、旅游活动增多，实体商业经营情况整体呈回暖态势，但进入 5 月后恢
复动能减弱，商业地产市场供需两端亦未见显著改善。在商业地产市场供过于求的严峻形势下，轻资产运营成为各企业发
力的重点，独立分拆的商业运营公司强调第三方项目的获取，开发企业也强调轻重并举，加大轻资产运营拓展力度。
在城市运营方面，高质量发展已经成为时代“主旋律”和“最强音”，从中央到地方政府纷纷出台政策旨在推动产业
结构优化升级、提升城市功能和品质。在城市更新方面，政府对老旧小区改造的力度将加大，城乡基础设施维护的需求也
将加强，为城市运营业务提供了更多的发展机会。同时，长租公寓行业规模继续扩张，市场活力进一步释放，有望继续保
持良好的发展势头。
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新增土地储备项目
计容建筑 土地总价
宗地或项 土地规划 土地面积 土地取得 权益对价
所在位置 面积 权益比例 款（万
目名称 用途 （㎡） 方式 （万元）
（㎡） 元）
重庆 L63 重庆市高
住宅 76934 103861 招拍挂 66.00% 73,742 48,670
项目 新区
累计土地储备情况
剩余可开发建筑面积（万
项目/区域名称 总占地面积（万㎡） 总建筑面积（万㎡）
㎡）
重庆 L63 项目 7.69 10.39 10.39
广州雍云邸项目 8.89 20.17 4.39
总计 16.58 30.56 14.78
主要项目开发情况
规划 预计 累计
本期 累计
土地 计容 总投 投资
竣工 竣工
城市/ 项目 所在 项目 权益 开工 开发 完工 面积 建筑 资金 总金
面积 面积
区域 名称 位置 业态 比例 时间 进度 进度 （㎡ 面积 额 额
（㎡ （㎡
） （㎡ （万 （万
） ）
） 元） 元）
新洲
住
区五
宅、
一南 2018
洺悦 临街
路与 80.00 年 05 100.0 10373 18855 23979 147,7 138,1
武汉 华府 商 竣工 0
京东 % 月 26 0% 8.66 2 7.27 77.52 31.76
一期 业、
大道 日
幼儿
交汇
园
处
武汉
市新
住
洲区
宅、
五一 2019
洺悦 临街
南路 80.00 年 07 75.00 82480 17319 85623 136,9 107,7
武汉 华府 商 在建 0
以 % 月 23 % .97 9.5 .45 90.39 41.2
二期 业、
南， 日
幼儿
淘金
园
山路
以北
重庆
沙坪 2021
重庆
坝区 66.00 年 07 40.00 14161 167,0 115,9
重庆 清韵 住宅 在建 73137 0 0
书香 % 月 25 % 5.76 46 92
阶庭
溪墅 日
南
重庆
2022
重庆 沙坪
66.00 年 01 30.00 11189 198,3 127,9
重庆 泷悦 坝区 住宅 在建 74595 0 0
% 月 06 % 2 35.33 97.13
长安 书香
日
溪墅
重庆
2018
重庆 市沙
洋房/ 100.0 年 11 100.0 10217 14948 132,9 129,3
重庆 泷悦 坪坝 竣工 68125 0
别墅 0% 月 25 0% 2.9 4.83 41.31 70.87
华府 区陈
日
家桥
重庆 洺悦 重庆 高 35.76 2018 在建 90.00 15122 54775 48301 49201 552,2 504,4
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城龙 市巴 层、 % 年 03 % 9 6.81 .42 4.78 53.87 42.95
洲湾 南区 洋 月 01
龙洲 房、 日
湾街 公
道 寓、
商铺
高
重庆 层、
2018
洺悦 市巴 洋
50.00 年 03 90.00 17183 52501 40226 506,9 509,6
重庆 城公 南区 房、 在建 0
% 月 30 % 1 7.71 7.39 09 78.23
园里 箭河 公
日
路 寓、
商铺
江北
区西
临北 2018
重庆 住
滨一 100.0 年 01 100.0 13186 17577 256,7 231,7
重庆 洺悦 宅、 竣工 23976 0
路， 0% 月 31 0% 8 8.85 17.6 40.14
府 商业
南临 日
东风
港湾
住
宅、
2021
长沙 长沙 临街
100.0 年 09 60.00 55528 98840 146,7 88,99
长沙 泷悦 市岳 商 在建 0 0
0% 月 30 % .57 .85 18 6
长安 麓区 业、
日
幼儿
园
2021
长沙
湘语 30.00 年 06 80.00 32335 91539 90,63 80,40
长沙 市芙 住宅 在建 0 0
洺悦 % 月 30 % .31 .82 1.92 9
蓉区
日
南京
市秦
淮区
南部
2021
新城 住宅/
云萃 20.00 年 09 90.00 255,1 252,0
南京 嘉园 商业/ 在建 20428 57198 0 0
府 % 月 01 % 20.94 03
路以 车位
日
南、
承天
大道
以西
深圳
市南
山区
前海
合作
区前 2021
前海 住宅/ 1,043
湾片 20.00 年 06 85.00 26851 13000 963,0
深圳 润峯 商业/ 在建 0 0 ,697.
区听 % 月 30 % .97 0 75
府 车位 06
海大 日
道与
前湾
四路
交汇
处
11
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广州
白云
区北
侧为
规划
路，
东至
石沙 2021
住宅/
雍云 公 50.00 年 07 60.00 13473 536,3 415,5
广州 商业/ 在建 55502 0 0
邸 路， % 月 16 % 4 89.66 62
车位
西至 日
朝阳
联新
东
街，
南至
鸦岗
大道
西安
市灞
桥区 2022
西安
欧亚 70.00 年 05 70.00 10107 185,0 109,8
西安 泷悦 住宅 在建 45941 0 0
大道 % 月 11 % 0 00 65
长安
西安 日
华南
城
北京
市门
头沟
区长
安街
首钢 2022
园地 50.00 年 03 80.00 265,4 174,1
北京 峯范 住宅 在建 25036 67598 0 0
铁 S1 % 月 15 % 52 74.72
号线 日
四道
桥站
东南
260
米
主要项目销售情况
累计 本期 本期
计容 预售 预售 预售 累计 本期 本期
可售
建筑 （销 （销 （销 结算 结算 结算
城市/ 项目 所在 项目 权益 面积
面积 售） 售） 售） 面积 面积 金额
区域 名称 位置 业态 比例 （㎡
（㎡ 面积 面积 金额 （㎡ （㎡ （万
）
） （㎡ （㎡ （万 ） ） 元）
） ） 元）
洺悦 - -
新洲 80.00 18855 16874 11775 10712
武汉 华府 住宅 687.0 467.5 0 0
区 % 2 0 1.99 1
一期 1 1
洺悦
新洲 80.00 17319 169,2 49083
武汉 华府 住宅 0.00 0 42751 0 0
区 % 9 40 .00
二期
长沙 岳麓 住宅/ 100.0 98,08 24193 16602 21,34
长沙 98841 0 0 0
泷悦 区 商业/ 0% 2 .02 .02 3.87
12
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长安 车位
住宅/
湘语 芙蓉 30.00 72,10 48399 11596 17,37
长沙 商业/ 91540 0 0 0
洺悦 区 % 2 .20 .20 7.03
车位
洺悦 住宅/
巴南 35.76 54775 53882 38006 11929 12,54 346,6
重庆 城龙 商业/ 0.00 0
区 % 7 9 2.06 .90 8.43 17.00
洲湾 车位
洺悦 住宅/
巴南 50.00 52501 52077 40846 44297 44,36 280,2 21,08 21,33
重庆 城公 商业/
区 % 8 7 5.61 .61 7.75 37.72 0.72 1.18
园里 车位
重庆
高新 住宅/ 66.00 14161 44940 25158 35,50
重庆 清韵 95954 0.00 0.00 0
区 车位 % 6 .51 .51 6.05
阶庭
重庆
高新 住宅/ 66.00 11189 11115 47689 30053 52,66
重庆 泷悦 0.00 0.00 0
区 车位 % 2 5 .81 .81 0.96
长安
重庆
大石 住宅/ 100.0 13338 12995 10650 15604 24,37 98,56 11,14 15,84
重庆 洺悦
坝区 商业 0% 0 5 7.84 .84 8.96 6.44 1.44 0.39
府
住宅/
雍云 白云 50.00 13473 13468 8405. 3844. 12,74
广州 商业/ 0 0 0
邸 区 % 4 7 00 00 2.11
车位
住宅/
云萃 秦淮 20.00 39350 3906. 21,70
南京 商业/ 57198 57662 0 0 0
府 区 % .00 00 0.5
车位
南京 住宅/
江北 25.00 49540 49872 100,4
南京 宸光 商业/ 50083 0 0 29591 29591
新区 % .59 .14 10
府 车位
南京 住宅/
江北 20.00 64,50 64412 211,1
南京 琨玉 商业/ 64871 0 0 64071 64071
新区 % 2.21 .85 82
府 车位
西安 国际 住宅/
70.00 10107 68974 41018 74,11
西安 泷悦 港务 商业/ 95943 0 0 0
% 0 .75 .75 1.04
长安 区 车位
门头 住宅/ 50.00 60184 26854 140,6
北京 峯范 67598 67598 0 0 0
沟区 车位 % .00 .00 67.25
主要项目出租情况
可出租面积 累计已出租面
项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 平均出租率
（㎡） 积（㎡）
成都-泛悦坊 成都 生活卖场 0.00% 11543.75 7481.67 64.81%
泛悦南国广
武汉 生活卖场 100.00% 39631.81 37675.95 95.06%
场A馆
泛悦南国广
武汉 生活卖场 100.00% 107039.55 76100.9 71.10%
场B馆
泛悦南国中
武汉 生活卖场 80.00% 62980.05 20116.38 31.94%
心（二期）
泛悦南国中
武汉 生活卖场 100.00% 39761.73 26850.74 67.53%
心（一期）
泛悦南国中
武汉 写字楼 80.00% 29813.22 14072.57 47.20%
心 T1
泛悦 Mall北
武汉 生活卖场 100.00% 61128.01 44704.97 73.13%
都店
泛悦 Mall城
成都 生活卖场 41.00% 76497.94 52427.13 68.53%
市广场
泛悦 Mall南
武汉 生活卖场 100.00% 35207.91 30380.94 86.29%
湖店
13
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
泛悦 Mall雄
武汉 生活卖场 100.00% 109086.77 42302.05 38.78%
楚广场
泛悦 Mall长
襄阳 生活卖场 100.00% 61264.02 50957.75 83.18%
虹店
泛悦坊都会
武汉 生活卖场 100.00% 36865.87 29479.62 79.96%
店
泛悦坊西城
北京 生活卖场 0.00% 17138.69 14120.18 82.39%
店
泛悦汇KA 街 武汉 生活卖场 100.00% 33865.55 32268.47 95.28%
泛悦汇科华
成都 生活卖场 51.02% 52473.33 37654.17 71.76%
店
泛悦汇昙华
武汉 生活卖场 0.00% 44617.96 25605.25 57.39%
林
泛悦中心昙
武汉 写字楼 0.00% 45443.03 35654.55 78.46%
华林
泛悦中心襄
襄阳 写字楼 100.00% 17547.45 17230.86 98.20%
阳
汉口城市广场 武汉 生活卖场 70.00% 109718.71 101240.73 92.27%
华中小龟山金
武汉 产业园 75.00% 30028.61 26664.42 88.80%
融文化公园
荆州南国温德
荆州 酒店 100.00% 43615.61 - 63.23%
姆酒店
南国大家装汉
武汉 专业卖场 100.00% 185910.33 80080.18 43.07%
西店
南国大家装荆
荆州 专业卖场 100.00% 52192.48 51079.42 97.87%
州店
南国悦公馆 武汉 写字楼 100.00% 2753.5 2753.5 100.00%
万安国际 武汉 写字楼 100.00% 7567.85 7567.85 100.00%
武汉泛悦城 武汉 生活卖场 26.00% 24262.11 23834.55 98.24%
襄阳月星 襄阳 专业卖场 100.00% 40567 30467 75.10%
中城悦城 K3
武汉 医院 100.00% 8600.8 8600.8 100.00%
地块项目
“悦生活”成
成都 长租公寓 100.00% 5144.45 4899.48 95.23%
都天合玖玺店
对于出租项目权益比例为 0.00%的说明：
1、泛悦汇-昙华林及泛悦中心昙华林
2020 年 10 月 20 日，公司召开第五届董事会第九次临时会议审议通过了设立资产支持专项计划的议案,为继续盘活存
量资产和加快资金回笼，公司以全资子公司湖北森南房地产有限公司（以下简称“湖北森南”）持有的泛悦汇昙华林项目
进行资产证券化运作，将湖北森南 100%股权转让给申万宏源创新（北京）私募基金管理有限公司，并约定在专项计划存续
期间，由公司全资子公司武汉大本营商业管理有限公司（以下简称“武汉大本营”）作为资产服务机构负责泛悦汇昙华林
的日常运营，为泛悦汇昙华林物业项目的经营、管理提供服务。因此，在权益比例一栏填写权益比例为 0%。
2、成都-泛悦坊
成都-泛悦坊项目前身为成都云立方及成都美立方。
2019 年 8 月 26 日，公司召开第五届董事会第二次会议和第五届监事会第二次会议审议通过了《关于拟与电建地产成
都公司签订委托经营管理协议暨关联交易的议案》和《关于拟与成都东华房地产开发有限公司签订委托经营管理协议暨关
联交易的议案》。
公司全资子公司武汉大本营与中国水电建设集团房地产（成都）有限公司（以下简称“电建地产成都公司”）签订
《委托经营管理协议》。电建地产成都公司将其自有的中国水电云立方项目的商业物业（以下简称“云立方项目”）全
权委托武汉大本营进行专业的商业运营管理工作，由武汉大本营在委托期限内自行投资、改造、经营及管理，委托经营管
理的期限为五年。
武汉大本营与成都东华房地产开发有限公司（以下简称“东华公司”）签订《委托经营管理协议》。东华公司将其自
有的中国水电美立方项目的商业物业（以下简称“美立方项目”）全权委托武汉大本营进行专业的商业运营管理工作，
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南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
由武汉大本营在委托期限内自行投资、改造、经营及管理，委托经营管理的期限为五年。
根据上述合同，武汉大本营接受云立方和美立方项目的委托，对其进行经营及管理，但公司及武汉大本营并不持有云
立方和美立方项目公司股权，故在权益比例一栏填写权益比例为 0%。
3、泛悦坊西城店
泛悦坊西城项目的产权方为天佑京铁房地产开发有限公司(以下简称“产权方”)。2016 年 3 月 1 日产权方将项目租赁
给中文发集团文化有限公司；2017 年 9 月，中文发集团文化有限公司将项目转租给武汉大本营北京分公司，并签订综合楼
商业用房租赁合同，主要用于商务活动及配套商业经营活动，租赁期限为 8 年 6 个月。商业楼项目名称为：泛悦坊西城
店。
根据上述合同武汉大本营北京分公司租赁泛悦坊西城店项目后，对其进行经营及管理，但并不持有项目所属公司股
权，故在权益比例一栏填写权益比例为 0%。
土地一级开发情况
□适用 不适用
融资途径
融资成本区间 期限结构
融资途径 期末融资余额 /平均融资成
本 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上
2,789,635,31 2.89%- 661,422,057. 1,094,960,00 837,420,000. 195,833,255.
银行贷款
2.90 5.083%/4.01% 90 0.00 00 00
172,946,755. 172,946,755.
票据
16 16
1,471,000,00 4.14%- 900,600,000. 564,500,000.
非银行类贷款 1,600,000.00 4,300,000.00
0.00 7.4%/6.13% 00 00
4,433,582,06 1,734,968,81 1,096,560,00 841,720,000. 760,333,255.
合计
8.06 3.06 0.00 00 00
发展战略和未来一年经营计划
“十四五”期间，公司以“致力于成为国内领先的城市运营服务商”为愿景，以“电建集团运营类资产的保值增值平
台，电建地产城市运营业务的主要承载平台”为战略定位，聚焦电建集团“水、能、砂、城、数”战略中“城”的运营，
成为落实电建集团“投建营”战略“营”字环节的实施载体，抓好商业运营服务、城市综合运营业务两项核心工作，坚决
实施“1231”发展方针，即：“1 个主业”——以运营服务为主业，深耕产业运营赛道，打造具有公司特色的运营服务，
向综合运营服务类业务转型；“2 个定位”——以“电建集团运营类资产的保值增值平台、电建地产城市运营业务的主要
承载平台”为定位，打造大运营平台，成为电建集团“投、建、营”战略中“营”的环节的重要载体；“3 大业务模块”
——以“商业运营服务为核心，综合类城市运营为重要拓展方向，高质量投资适度补充”的业务发展格局，夯实基础，切
实提升经营业绩；“1 个突破口”即以“资本运作”为突破口，利用资本市场促进公司进一步转型，实现上市公司高质量
发展。
公司下半年经营计划如下：
在商业运营业务方面，公司将进一步聚焦商业能力建设，打造差异化竞争能力。紧盯商业业绩，在稳经营同时有序提
升项目运营品质，以项目出租率水平作为锚点，因店施策，“一盘一策”，确保做一成一，全力以赴达成年度业绩任务，
确保项目质量、品牌形象和市场口碑，持续提升商业精细化管理水平。紧抓消费及经济恢复机遇，提升企业经营和项目运
营水平，在巩固基本盘的同时实现高质量增长。
在城市运营业务方面，积极整合内外部资源，紧盯关键少数，围绕“内部协作、外部合作、创新业务拓展”等方向发
力获取增量，快速拓展城市综合运营业务，切实践行以城市运营为重要拓展方向的战略目标。
在资本运作方面，公司将以泛悦汇昙华林类 Reits 项目为案例，进一步研究持有型运营项目的资产证券化退出路径，
积极盘活存量资产，形成“投融建管退”业务闭环。
在提高上市公司发展质量方面，公司将继续以《提高央企控股上市公司质量工作方案》为指导，积极落实国资委各项
发展要求，进一步优化上市公司法人治理，提高上市公司发展质量，注重资本市场沟通与市值管理工作，实现上市公司价
值实现与价值创造的匹配，国有资产的不断保值增值。
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南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
适用 □不适用
截止 2023 年 6 月 30 日，本公司及相关下属公司为购买本公司商品房的客户提供购房按揭贷款的担保余额为 3.11 亿
元，担保金额随着借款人逐期还款而相应递减，不存在由于担保而发生损失的情形，因此该项担保对公司的财务状况无重
大影响。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
□适用 不适用
二、核心竞争力分析
报告期内，公司继承和发展了多年积淀的“敬业、诚信、学习、理想”的企业文化和核心竞争优势，为公司实现持续、
稳健发展奠定了基础。
持续提升的价值创造能力
经过多年商业地产开发运营实践和积累，公司已经成长为区域有影响力的商业地产开发商和运营商，公司加快了跨区
域发展步伐，在商业地产“空间”和“内容”的规划及有效编织商户组合等方面具备了较强的能力，商业开发运营管理团
队经验丰富。
成熟的运营模式及丰富的产品线
经过多年的耕耘，公司已形成了成熟的商业地产开发运营模式，泛悦 mall、泛悦汇、泛悦坊、南国大家装四条主要产
品线的开发运营能力及品牌影响力不断提升，并已具备快速复制的能力及条件。
优质股东背景及强有力的支持
南国置业控股股东为电建地产，电建地产承诺，将利用自身资源和资本优势，积极推动南国置业业务的发展，并在可
能与南国置业存在竞争的业务领域中出现新的业务发展机会时，给予南国置业相应优先选择权。电建地产成为南国置业的
控股股东进一步提升了南国置业的项目获取能力、基础管理能力及资金实力。
持续打造城市更新运营能力
中国电建华中小龟山金融文化公园是南国置业在片区开发、城市更新的一个样板，是对电建系统内部存量工业遗址
改造的精品工程，并得到了多项专业奖项的肯定（包括“最佳城市更新奖”等）。而在未来相当长的一段时间中，大量产
业类存量资产盘活、城市更新的需求将不断涌现，产业地产生态链重构，南国置业的品牌运营能力和经验将日渐明显。
商业运营能力和优质商户资源
公司成熟的商业模式及开发运营能力有助于公司商业地产项目的成功，实现公司、业主和商户多方共赢。公司在商业
领域起步较早，有一定的先发优势与品牌影响力，经过长期发展，公司已经沉淀了丰富的、合作关系密切的优质品牌商户，
并通过整合实现了商业项目品类品种互动和品牌组合，形成聚集效应，为公司全国性布局及商业运营能力的输出奠定了基
础。
三、主营业务分析
概述
参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。
主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
受房地产项目开发周
营业收入 443,831,445.75 1,596,330,913.35 -72.20% 期的影响，本期可结
转物业较上年同期减
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南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
少
受房地产项目开发周
期的影响，本期可结
营业成本 693,779,008.46 1,578,074,519.97 -56.04%
转物业较上年同期减
少
销售费用 56,788,609.65 59,784,426.20 -5.01%
管理费用 51,339,206.26 43,546,939.70 17.89%
主要原因为本期利息
财务费用 341,444,115.26 235,901,782.29 44.74%
费用增加
主要原因为本期结利
所得税费用 -18,541,702.40 37,766,812.38 -149.10% 项目减少导致应纳所
得税减少
经营活动产生的现金 主要原因为上年同期
449,184,671.21 -1,588,101,247.80 128.28%
流量净额 土地款支出金额较大
主要原因为收回部分
投资活动产生的现金
82,084,066.94 -153,854,598.79 153.35% 参股公司财务资助款
流量净额
项及利息
筹资活动产生的现金
-926,956,923.51 -1,063,972,629.25 12.88%
流量净额
主要原因为收回部分
现金及现金等价物净
-395,688,185.36 -2,805,928,475.84 85.90% 参股公司财务资助款
增加额
项及利息
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□适用 不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
营业收入构成
单位：元
本报告期 上年同期
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 443,831,445.75 100% 1,596,330,913.35 100% -72.20%
分行业
房地产业 443,831,445.75 100.00% 1,596,330,913.35 100.00% -72.20%
分产品
物业销售 163,879,975.78 36.92% 1,271,584,042.91 79.66% -87.11%
物业出租及物业
253,909,890.81 57.21% 281,251,569.29 17.62% -9.72%
管理
酒店运营及其他 26,041,579.16 5.87% 43,495,301.15 2.72% -40.13%
分地区
湖北 248,102,569.62 55.90% 406,338,101.99 25.45% -38.94%
四川 23,277,174.60 5.24% 98,771,105.55 6.19% -76.43%
重庆 151,026,478.89 34.03% 1,082,500,668.12 67.81% -86.05%
北京 6,903,012.14 1.56% 7,868,037.41 0.50% -12.27%
江苏 6,552,926.33 1.48% 853,000.28 0.05% 668.22%
河北 7,464,567.20 1.68%
湖南 504,716.97 0.11%
占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况
适用 □不适用
单位：元
营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上 营业成本比上 毛利率比上年
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南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
年同期增减 年同期增减 同期增减
分行业
房地产业 443,831,445.75 693,779,008.46 -56.32% -72.20% -56.04% -57.46%
分产品
物业销售 163,879,975.78 209,113,174.55 -27.60% -87.11% -80.82% -41.88%
物业出租及物
253,909,890.81 471,161,215.50 -85.56% -9.72% 2.37% -21.91%
业管理
酒店运营及其
26,041,579.16 13,504,618.41 48.14% -40.13% -51.39% 12.01%
他
分地区
湖北 248,102,569.62 472,637,047.54 -90.50% -38.94% -17.15% -50.10%
四川 23,277,174.60 28,321,460.32 -21.67% -76.43% -72.83% -16.12%
重庆 151,026,478.89 182,084,618.98 -20.56% -86.05% -79.45% -38.69%
北京 6,903,012.14 1,080,756.84 84.34% -12.27% -93.67% 201.42%
江苏 6,552,926.33 6,106,112.32 6.82% 668.22% -93.18%
河北 7,464,567.20 3,054,295.49 59.08%
湖南 504,716.97 494,716.97 1.98%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 期按报告期末口径调整后的主营业务数据
□适用 不适用
四、非主营业务分析
□适用 不适用
五、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
单位：元
本报告期末 上年末
比重增
占总资产 占总资产 重大变动说明
金额 金额 减
比例 比例
主要为土地款
货币资金 2,032,028,917.63 6.92% 2,454,491,357.80 8.41% -1.49% 支出和在建项
目建设支出
主要为应收材
应收账款 359,574,793.53 1.22% 229,032,956.71 0.78% 0.44%
料销售款增长
合同资产 1,764,948.21 0.01% 4,093,123.54 0.01% 0.00% -
主要为土地款
存货 14,248,626,073.13 48.52% 13,677,282,225.10 46.85% 1.67% 支出和在建项
目建设支出
投资性房
2,371,648,691.96 8.08% 2,466,183,406.87 8.45% -0.37% 无重大变化
地产
长期股权
3,600,415,215.59 12.26% 3,583,415,167.23 12.27% -0.01% 无重大变化
投资
固定资产 476,367,336.92 1.62% 484,595,647.08 1.66% -0.04% 无重大变化
使用权资 主要为使用权
2,441,587,559.95 8.31% 2,728,327,654.20 9.35% -1.04%
产 资产折旧摊销
主要为新增银
短期借款 6,432,057.90 0.02% 0.00 0.00% 0.02%
行借款
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南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
主要为西安泷
悦长安、重庆
合同负债 2,661,326,387.82 9.06% 1,007,625,809.83 3.45% 5.61% 泷悦长安、重
庆清韵阶庭等
项目预售
长期借款 2,698,613,255.00 9.19% 2,908,190,000.00 9.96% -0.77% 无重大变化
租赁负债 2,096,202,996.34 7.14% 2,372,197,057.12 8.13% -0.99% 无重大变化
2、主要境外资产情况
□适用 不适用
3、以公允价值计量的资产和负债
适用 □不适用
单位：元
计入权益
本期公允
的累计公 本期计提 本期购买 本期出售
项目 期初数 价值变动 其他变动 期末数
允价值变 的减值 金额 金额
损益
动
金融资产
1.交易性
金融资产
125,630,0 125,630,0
（不含衍
00.00 00.00
生金融资
产）
4.其他权
531,364.1 531,364.1
益工具投
5 5
资
应收款项 3,907,144 3,907,144
融资 .00 .00
130,068,5 3,907,144 126,161,3
上述合计
08.15 .00 64.15
金融负债 0.00 0.00
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
□是 否
4、截至报告期末的资产权利受限情况
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 33,996,953.43 保证金
存货 1,921,400,755.50 抵押
合计 1,955,397,708.93
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南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
六、投资状况分析
1、总体情况
适用 □不适用
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度
0.00 48,200,000.00 -100.00%
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□适用 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 不适用
4、金融资产投资
（1） 证券投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2） 衍生品投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
□适用 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
七、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□适用 不适用
八、主要控股参股公司分析
适用 □不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
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南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
单位：元
公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
武汉大本
商业经营 - - -
营商业管 50,000,00 5,859,048 190,805,8
子公司 管理；物 2,178,110 274,540,0 271,679,7
理有限公 0.00 ,162.59 42.17
业管理 ,389.32 83.26 15.91
司
重庆泛悦
- - -
房地产开 房地产开 20,000,00 912,223,9 145,324,6
子公司 53,986,58 39,420,15 39,385,20
发有限公 发 0.00 08.86 44.03
2.65 3.55 1.62
司
重庆康田
- -
洺悦房地 房地产开 327,058,9 3,519,080 516,063,5 5,701,834
子公司 32,663,53 27,134,82
产开发有 发 00.00 ,572.74 87.51 .86
7.59 5.36
限公司
深圳洺悦 - -
房地产开 1,000,000 1,578,399 1,382,466
房地产有 子公司 0.00 37,321,23 27,995,60
发 ,000.00 ,855.16 ,932.75
限公司 1.88 4.62
报告期内取得和处置子公司的情况
□适用 不适用
九、公司控制的结构化主体情况
□适用 不适用
十、公司面临的风险和应对措施
1、宏观经济风险
房地产行业受到宏观经济整体增长速度、城镇化进程的发展阶段以及老龄化社会加速到来等经济基本面的影响。现阶
段国内经济增长持续放缓，国际经济形势面临较多不确定因素，宏观经济形势将影响房地产市场的总体供求关系、产品供
应结构等，并可能使房地产市场短期内产生波动。
2、政策风险
房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。目前，国家对房地产行业的调控趋向将更加注重长效机制的建设和调控的
常态化、精细化，同时，地方政府在房地产调控上将具有更多自主权，区域调控政策差异化。这对于房地产企业在风险控
制、把握市场的能力以及经营管理水平上提出了更高要求，公司将加强政策研究，适应宏观调控政策的变化，在市场判
断、战略制定、项目销售、资金回笼等各环节做好充分的准备工作。
3、市场风险
房地产市场是区域性的市场，当地市场环境条件，尤其是市场供求关系，对公司在当地的销售和业绩状况影响很大。
现阶段，受宏观经济增速放缓、住房自有率提升等因素影响，近年来我国的商品房的需求增速放缓，部分地区出现需求下
降、供应过剩的情况，同时，部分热点地区存在明显过热的情况，公司需加强市场监测，谨慎判断投资拓展的区域，及时
调整产品结构、营销策略及区域布局。
4、经营风险
房地产开发具有开发周期长、投入资金大、综合性强等特点，对于项目开发的控制、销售等方面均具有较高的要求。
同时，房地产开发和经营涉及的相关行业范围广，合作单位多，需接受规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个政府
部门的审批和监管，这对公司项目的开发控制能力提出较高要求。尽管公司具备较强的项目运作能力及较为丰富的项目运
作经验，但如果项目的某个环节出现问题，可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升。
5、融资、利率风险
房地产行业是资金密集型行业，对资金需求量大，需求时间长。公司经营规模的扩大对公司的融资能力提出了更高的
要求，公司将合理安排融资计划并运用各项融资工具，加强资金管理，确保资金链安全。在个人住房贷款方面，随着市场
变化，银行也会不断调整个人住房贷款政策，首付比例和利率高低的变化都将影响购房者的按揭融资成本和潜在客户的购
买力，从而对公司销售产生影响。
21
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
第四节 公司治理
一、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
会议届次 会议类型 投资者参与比例 召开日期 披露日期 会议决议
审议通过《2022
年度董事会工作
报告》《2022 年
2022 年度股东大 2023 年 05 月 19 2023 年 05 月 20
年度股东大会 41.72% 度监事会工作报
会 日 日
告》《2022 年年
度报告及摘要》
等议案。
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 不适用
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
适用 □不适用
姓名 担任的职务 类型 日期 原因
胡泊 联席总经理 解聘 2023 年 04 月 03 日 个人原因
李强 副总经理 解聘 2023 年 04 月 03 日 个人原因
庞捷峰 副总经理 聘任 2023 年 04 月 27 日 董事会聘任
武琳 董事、董事长 离任 2023 年 06 月 20 日 国资管理要求
李明轩 总经理 解聘 2023 年 06 月 20 日 工作调整
李明轩 董事长 被选举 2023 年 06 月 25 日 董事会选举
不再担任副总经理，
昌海军 总经理 任免 2023 年 06 月 25 日
改任总经理
三、本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
□适用 不适用
公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
四、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
□适用 不适用
公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。
22
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
第五节 环境和社会责任
一、重大环保问题情况
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位
□是 否
报告期内因环境问题受到行政处罚的情况
公司或子公司名 对上市公司生产
处罚原因 违规情形 处罚结果 公司的整改措施
称 经营的影响
无 无 无 无 无 无
参照重点排污单位披露的其他环境信息
不适用
在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
□适用 不适用
未披露其他环境信息的原因
不适用
二、社会责任情况
公司重视履行社会责任，构建创造和谐社会：不断增强自我发展能力，积极回报社会。
（1）股东权益保护方面
股东大会召集、召开等程序依法规范运作。2023 年上半年，公司股东大会的召集、提案与通知、召开、表决和决议等
均符合法律规定，涉及关联交易的事项，关联股东一律回避表决，充分保障了股东的权益。同时，股东大会以“现场会议+
网络投票”方式召开，聘请律师事务所专业律师进行见证并出具专项法律意见，充分保障了股东大会的规范召开和所有股
东依法行使职权。
股东大会审议影响中小投资者利益的重大事项时，对中小投资者表决采取单独计票方式，单独计票结果及时对外披
露，有效地保护了中小投者的利益。
（2）认真履行信息披露义务
根据深圳证券交易所《股票上市规则》及公司《信息披露管理制度》的相关规定，公司及时、真实、完整、准确、公
平地完成了全年的信息披露工作。
（3）债权人权益保护方面
公司在保证财务状况稳定与公司资产、资金安全的基础上，兼顾债权人的利益。公司在各项重大经营决策过程，均充
分考虑了债权人的合法权益，及时向债权人回馈与其债权权益相关的重大信息，严格按照与债权人签订的合同履行债务，
实现股东利益与债权人利益的双赢。公司严格履行借款合同，按时向商业银行等金融机构支付利息，充分保护债权人利
益。
（4）职工权益保护方面
职工是企业的资本和财富，在整个员工权益管理过程中，公司以员工权益为企业发展的立足点，让员工充分享受到公
司的归属感、幸福感和安全感。一方面，公司严格按照劳动法要求，为员工 100%签订劳动合同，按时发放工资，为员工缴
纳五险一金及个人商业保险；另一方面，持续日益丰富员工节假日福利，陶冶员工精神世界，为员工举办三八妇女节活
动、六一活动、生日会、体育比赛等各项活动，安排知识讲座、户外拓展等健康活动。在经济效益增长的同时，努力提高
员工的收入和福利待遇，积极解决员工工作和生活中的实际问题和困难，走访慰问困难员工，维护员工的合法权益。
（5）社会公益事业方面
作为城市美好生活建设者，公司一直重视并热衷于公益事业的发展与践行，坚持“党建+团建+公益”，组织开展众多
爱心公益活动，用责任与担当为社会架起爱的桥梁。
3 月，在武昌团区委的指导下，公司团委联合武昌区粮道街道团工委、南湖街道团工委开展青春之花绽放志愿者在行
23
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
动“雷锋月”专场活动，为“外卖小哥”“快递小哥”们送上春日般的温暖贴心服务；4 月，公司团委联合辖区团组织先
后搭建 3 个区级的“青年之家”，形成“政府搭台，企业唱戏，群众受益”的共赢合作模式，让青春之花在一线绽放；6
月，公司联动湖北省武昌实验中学开展阳光义卖活动。同时，为积极响应电建集团及电建地产公司号召，公司党委、工会
面向全体在职职工发出倡议，以实际行动帮扶新疆民丰县、云南剑川县、西藏芒康县，扩大产品服务市场渠道，为支持乡
村振兴工作贡献南国力量。
公司牢记社会责任使命，提升公司社会责任感，在举行公益活动中，彰显央企责任担当，持续擦亮公司品牌形象。
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南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
第六节 重要事项
一、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕
及截至报告期末超期未履行完毕的承诺事项
适用 □不适用
承诺 承诺 履行
承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺内容
时间 期限 情况
1、电建地产及电建地产控制的其他企业目前与南
国置业主营业务不存在直接的同业竞争。2、本次
要约收购完成后，电建地产将依法采取必要的措
施来避免发生未来与南国置业主营业务的同业竞
关于同业
争及利益冲突的业务或活动，并促使电建地产控
中国电 竞争、关 2014
制的其他企业避免发生与南国置业主营业务同业 均严格
建地产 联交易、 年 05 9999-
竞争及利益冲突的业务或活动。3、本次要约收购 履行承
集团有 资金占用 月 07 12-31
完成后，对于可能构成与南国置业主营业务竞争 诺。
限公司 方面的承 日
的新业务机会，电建地产将给予南国置业优先选
诺
择权。如南国置业无意或暂不具备运营该等新业
务机会的能力，或第三方拒绝提供或不以合理的
条款将该等机会提供给南国置业，则电建地产可
以进行投资或收购。
1、电建集团及电建集团控制的除南国置业外的其
他企业（含电建地产）目前与南国置业主营业务
不存在直接的同业竞争。2、本次要约收购完成
后，电建集团将依法采取必要的措施来避免发生
关于同业 与南国置业主营业务的同业竞争及利益冲突的业
收购报告书或权
中国电 竞争、关 务或活动，并促使电建集团控制的其他企业避免 2014
益变动报告书中 均严格
力建设 联交易、 发生与南国置业主营业务同业竞争及利益冲突的 年 05 9999-
所作承诺 履行承
集团有 资金占用 业务或活动。3、本次要约收购完成后，对于可能 月 07 12-31
诺。
限公司 方面的承 构成与南国置业主营业务竞争的新业务机会，电 日
诺 建集团将给予南国置业优先选择权，如南国置业
无意或暂不具备运营该等新业务机会的能力，或
第三方拒绝提供或不以合理的条款将该等业务机
会提供给南国置业，则电建集团可以进行投资或
收购。
1、在电建地产成为南国置业的股东后，将善意履
行作为南国置业股东的义务，不利用电建地产所
处的地位，就南国置业与电建地产或电建地产控
关于同业
制的其他公司相关的任何关联交易采取任何行
中国电 竞争、关 2012
动，故意促使南国置业的股东大会或董事会作出 均严格
建地产 联交易、 年 12 9999-
侵犯南国置业和其他股东合法权益的决议。2、在 履行承
集团有 资金占用 月 20 12-31
电建地产成为公司的股东后，如果公司必须与电 诺。
限公司 方面的承 日
建地产或电建地产控制的其他公司发生任何关联
诺
交易，则电建地产承诺将促使上述交易的价格以
及其他协议条款和交易条件是在公平合理且如同
与独立第三者的正常商业交易的基础上决定。
承诺是否按时履
是
行
如承诺超期未履
行完毕的，应当
详细说明未完成 不适用
履行的具体原因
及下一步的工作
25
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
计划
二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□适用 不适用
公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。
三、违规对外担保情况
□适用 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
四、聘任、解聘会计师事务所情况
半年度财务报告是否已经审计
□是 否
公司半年度报告未经审计。
五、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□适用 不适用
六、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明
□适用 不适用
七、破产重整相关事项
□适用 不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
八、诉讼事项
重大诉讼仲裁事项
适用 □不适用
涉案金 是否形 诉讼 诉讼(仲
诉讼(仲裁)
额（万 成预计 (仲裁) 诉讼(仲裁)审理结果及影响 裁)判决执 披露日期 披露索引
基本情况
元） 负债 进展 行情况
一审判决武汉南国商业发展有
南国置业股 限公司向湖北美圣商贸有限公
份有限公 司支付股权转让款 3960.51 万
司、武汉南 元。二审判决撤销一审判决，
国商业发展 驳回美圣公司全部诉讼请求。 2019 年 www.cnin
有限公司与 5,700 否 完结 2022 年 8 月收到湖北省高级人 不适用 04 月 24 fo.com.c
湖北美圣商 民法院关于“湖北省高级人民 日 n
贸有限公司 法院 2021 年 6 月 22 日作出的
股权转让合 （2022）颚民终 779 号二审判
同纠纷 决书提出的再审申请”。2023
年 2 月 25 日湖北省高级人民法
26
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
院驳回美圣公司再审申请。
其他诉讼事项
□适用 不适用
九、处罚及整改情况
□适用 不适用
十、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
□适用 不适用
十一、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
适用 □不适用
获批
关联 占同 可获
关联 的交 是否 关联
关联 关联 关联 关联 交易 类交 得的
关联 交易 易额 超过 交易 披露 披露
交易 交易 交易 交易 金额 易金 同类
关系 定价 度 获批 结算 日期 索引
方 类型 内容 价格 （万 额的 交易
原则 （万 额度 方式
元） 比例 市价
元）
中国
水利
购买 http:
水电 同一 按合 2023
商 //www
第五 实际 工程 市场 市场 同约 不适 年4
品、 500 0.70% 500 否 .cnin
工程 控制 款 价 价 定付 用 月 29
接受 fo.co
局有 人 款 日
劳务 m.cn
限公
司
中国
水利
水电
第五 购买 http:
同一 按合 2023
工程 商 //www
实际 采购 市场 市场 同约 不适 年4
局有 品、 11.14 0.02% 11.14 否 .cnin
控制 款 价 价 定付 用 月 29
限公 接受 fo.co
人 款 日
司机 劳务 m.cn
电物
资分
公司
中国
水利
购买 http:
水电 同一 按合 2023
商 //www
第十 实际 工程 市场 市场 7,837 10.98 7,837 同约 不适 年4
品、 否 .cnin
工程 控制 款 价 价 .49 % .49 定付 用 月 29
接受 fo.co
局有 人 款 日
劳务 m.cn
限公
司
中国 同一 购买 按合 2023 http:
工程 市场 市场 444.8 444.8 不适
电建 实际 商 0.62% 否 同约 年4 //www
款 价 价 2 2 用
集团 控制 品、 定付 月 29 .cnin
27
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
江西 人 接受 款 日 fo.co
省水 劳务 m.cn
电工
程局
有限
公司
中电
建市 购买 http:
同一 按合 2023
政园 商 //www
实际 工程 市场 市场 360.7 360.7 同约 不适 年4
林工 品、 0.51% 否 .cnin
控制 款 价 价 4 4 定付 用 月 29
程有 接受 fo.co
人 款 日
限公 劳务 m.cn
司
武汉
购买 http:
汉源 同一 按合 2023
商 //www
既济 实际 工程 市场 市场 同约 不适 年4
品、 13.26 0.02% 13.26 否 .cnin
电力 控制 款 价 价 定付 用 月 29
接受 fo.co
有限 人 款 日
劳务 m.cn
公司
湖北
购买 http:
省电 同一 按合 2023
商 //www
力装 实际 采购 市场 市场 530.5 530.5 同约 不适 年4
品、 0.74% 否 .cnin
备有 控制 款 价 价 8 8 定付 用 月 29
接受 fo.co
限公 人 款 日
劳务 m.cn
司
中电
建五 购买 http:
同一 按合 2023
兴物 商 //www
实际 接受 市场 市场 148.5 148.5 同约 不适 年4
业管 品、 0.21% 否 .cnin
控制 劳务 价 价 8 8 定付 用 月 29
理有 接受 fo.co
人 款 日
限公 劳务 m.cn
司
长沙
中电
购买 http:
建江 同一 按合 2023
商 //www
河物 实际 接受 市场 市场 同约 不适 年4
品、 86.88 0.12% 86.88 否 .cnin
业管 控制 劳务 价 价 定付 用 月 29
接受 fo.co
理有 人 款 日
劳务 m.cn
限公
司
焦作
市宏
购买 http:
亮电 同一 按合 2023
商 //www
力技 实际 采购 市场 市场 同约 不适 年4
品、 48.34 0.07% 48.34 否 .cnin
术咨 控制 商品 价 价 定付 用 月 29
接受 fo.co
询有 人 款 日
劳务 m.cn
限公
司
中电
购买 http:
建物 同一 按合 2023
商 //www
业管 实际 接受 市场 市场 同约 不适 年4
品、 2.28 0.00% 2.28 否 .cnin
理有 控制 劳务 价 价 定付 用 月 29
接受 fo.co
限公 人 款 日
劳务 m.cn
司
中电 同一 购买 按合 2023 http:
接受 市场 市场 160.2 160.2 不适
建物 实际 商 0.22% 否 同约 年4 //www
劳务 价 价 2 2 用
业管 控制 品、 定付 月 29 .cnin
28
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
理有 人 接受 款 日 fo.co
限公 劳务 m.cn
司成
都分
公司
中电
建物
购买 http:
业管 同一 按合 2023
商 //www
理有 实际 接受 市场 市场 1,274 1,274 同约 不适 年4
品、 1.79% 否 .cnin
限公 控制 劳务 价 价 .27 .27 定付 用 月 29
接受 fo.co
司武 人 款 日
劳务 m.cn
汉分
公司
中电
建物
购买 http:
业管 同一 按合 2023
商 //www
理有 实际 接受 市场 市场 443.3 443.3 同约 不适 年4
品、 0.62% 否 .cnin
限公 控制 劳务 价 价 7 7 定付 用 月 29
接受 fo.co
司重 人 款 日
劳务 m.cn
庆分
公司
中电
建物
购买 http:
业管 同一 按合 2023
商 //www
理有 实际 接受 市场 市场 同约 不适 年4
品、 66.19 0.09% 66.19 否 .cnin
限公 控制 劳务 价 价 定付 用 月 29
接受 fo.co
司襄 人 款 日
劳务 m.cn
阳分
公司
中电
建物
购买 http:
业管 同一 按合 2023
商 //www
理有 实际 接受 市场 市场 同约 不适 年4
品、 89.55 0.13% 89.55 否 .cnin
限公 控制 劳务 价 价 定付 用 月 29
接受 fo.co
司西 人 款 日
劳务 m.cn
安分
公司
中国
水利
水电
购买 http:
第九 同一 按合 2023
商 //www
工程 实际 工程 市场 市场 3,786 3,786 同约 不适 年4
品、 5.31% 否 .cnin
局有 控制 款 价 价 .54 .54 定付 用 月 29
接受 fo.co
限公 人 款 日
劳务 m.cn
司岳
麓分
公司
中电
购买 http:
建建 同一 按合 2023
商 //www
筑集 实际 工程 市场 市场 6,371 6,371 同约 不适 年4
品、 8.93% 否 .cnin
团有 控制 款 价 价 .51 .51 定付 用 月 29
接受 fo.co
限公 人 款 日
劳务 m.cn
司
中国 同一 购买 按合 2023 http:
水利 实际 商 工程 市场 市场 6,465 6,465 同约 不适 年4 //www
9.06% 否
水电 控制 品、 款 价 价 .04 .04 定付 用 月 29 .cnin
第三 人 接受 款 日 fo.co
29
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
工程 劳务 m.cn
局有
限公
司国
际港
务区
建设
公司
中电
建建 购买 http:
同一 按合 2023
筑装 商 //www
实际 工程 市场 市场 2,821 2,821 同约 不适 年4
饰工 品、 3.95% 否 .cnin
控制 款 价 价 .64 .64 定付 用 月 29
程有 接受 fo.co
人 款 日
限公 劳务 m.cn
司
中电
建物
http:
业管 同一 按合 2023
//www
理有 实际 提供 物业 市场 市场 同约 不适 年4
61.71 0.14% 61.71 否 .cnin
限公 控制 劳务 管理 价 价 定付 用 月 29
fo.co
司成 人 款 日
m.cn
都分
公司
中国
水电
建设
http:
集团 同一 按合 2023
//www
房地 实际 提供 物业 市场 市场 同约 不适 年4
18.7 0.04% 18.7 否 .cnin
产 控制 劳务 管理 价 价 定付 用 月 29
fo.co
（成 人 款 日
m.cn
都）
有限
公司
成都
东华 http:
同一 按合 2023
房地 //www
实际 提供 物业 市场 市场 同约 不适 年4
产开 38.25 0.09% 38.25 否 .cnin
控制 劳务 管理 价 价 定付 用 月 29
发有 fo.co
人 款 日
限公 m.cn
司
武汉
http:
洺悦 同一 按合 2023
//www
房地 实际 提供 物业 市场 市场 156.2 156.2 同约 不适 年4
0.35% 否 .cnin
产有 控制 劳务 管理 价 价 4 4 定付 用 月 29
fo.co
限公 人 款 日
m.cn
司
31,73 31,73
合计 -- -- -- -- -- -- -- --
7.34 7.34
大额销货退回的详细情况 无
公司 2022 年度股东大会审议通过了《关于 2023 年度日常关联交易预计的议案》，预
计 2023 年与公司关联方中文发集团文化有限公司、公司实际控制人中国电力建设集
团有限公司及其下属公司的日常关联交易总额为 129,945 万元，在前述总额度范围
按类别对本期将发生的日常关联
内，交易对象可调整为其他关联方或其他下属公司。（具体内容请参见公司于 2023
交易进行总金额预计的，在报告
年 4 月 29 日在指定信息披露媒体上发布的《关于 2023 年度日常关联交易预计的公
期内的实际履行情况（如有）
告》）
报告期内，公司与实际控制人电建集团及其下属子公司、中文发集团文化有限公司实
际发生的日常关联交易总额为 31,737.34 万元，未超过获批额度。
30
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
交易价格与市场参考价格差异较
不适用
大的原因（如适用）
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易
□适用 不适用
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
3、共同对外投资的关联交易
□适用 不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
4、关联债权债务往来
适用 □不适用
是否存在非经营性关联债权债务往来
□是 否
公司报告期不存在非经营性关联债权债务往来。
5、与存在关联关系的财务公司的往来情况
适用 □不适用
存款业务
本期发生额
每日最高存
存款利率范 期初余额 本期合计存 本期合计取 期末余额
关联方 关联关系 款限额（万
围 （万元） 入金额（万 出金额（万 （万元）
元）
元） 元）
中国电建集
同一控制人 0.525%—
团财务有限 300,000 2,668.69 16,328.82 11,771.21 7,226.3
下 1.35%
责任公司
6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况
□适用 不适用
公司控股的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
7、其他重大关联交易
适用□不适用
公司于 2023 年 4 月 27 日召开第六届董事会第三次会议及第六届监事会第三次会议，于 2023 年 5 月 19 日召开 2022 年度股
东大会审议通过了《关于与电建保理公司开展商业保理业务暨关联交易的议案》，同意公司及下属子公司与中电建商业保
理有限公司开展各类商业保理业务，保理业务余额不超过 15 亿元人民币，以补充公司及下属子公司流动资金，提升公司整
体运营质量。截至本报告期末，公司及下属子公司与中电建商业保理有限公司开展各类保理业务余额为 3.04 亿元人民币。
重大关联交易临时报告披露网站相关查询
临时公告名称 临时公告披露日期 临时公告披露网站名称
31
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
关于与电建保理公司开展商业保理业
2023 年 04 月 29 日 http://www.cninfo.com.cn
务暨关联交易的公告
十二、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1） 托管情况
□适用 不适用
公司报告期不存在托管情况。
（2） 承包情况
□适用 不适用
公司报告期不存在承包情况。
（3） 租赁情况
适用 □不适用
租赁情况说明
项目 金额
租赁负债的利息费用 71,358,851.30
计入当期损益的短期租赁费用 1,621,752.37
计入当期损益的低价值资产租赁费用
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额
转租使用权资产取得的收入 103,338,972.79
与租赁相关的总现金流出 328,933,383.64
售后租回交易产生的相关损益
为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的项目
□适用 不适用
公司报告期不存在为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的租赁项目。
2、重大担保
适用 □不适用
单位：万元
公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保额 反担保
担保物 是否为
担保对 度相关 担保额 实际发 实际担 担保类 情况 是否履
（如 担保期 关联方
象名称 公告披 度 生日期 保金额 型 （如 行完毕
有） 担保
露日期 有）
重庆澋 2020 年 2020 年 连带责 2020.11
30,000 980 是 是
悦房地 07 月 15 11 月 30 任担保 .30-
32
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
产开发 日 日 2023.11
有限公 .29
司
重庆澋
2021.9.
悦房地 2021 年 2021 年
连带责 1-
产开发 04 月 15 15,000 09 月 01 15,000 否 是
任担保 2024.8.
有限公 日 日
31
司
重庆澋
2021.10
悦房地 2021 年 2021 年
连带责 .8-
产开发 04 月 15 5,000 10 月 08 5,000 否 是
任担保 2024.8.
有限公 日 日
31
司
重庆澋
2022.2.
悦房地 2021 年 2022 年
连带责 21-
产开发 04 月 15 5,000 02 月 21 2,485 否 是
任担保 2024.8.
有限公 日 日
31
司
长沙京
2022.01
蓉房地 2021 年 2022 年
连带责 .14-
产开发 10 月 11 12,000 01 月 14 5,118 否 否
任担保 2025.01
有限公 日 日
.14
司
广州招
2022.11
赢房地 2022 年 2022 年
连带责 .11-
产有限 10 月 27 75,000 11 月 11 26,640 否 否
任担保 2026.12
责任公 日 日
.17
司
报告期内审批的对 报告期内对外担保
外担保额度合计 0 实际发生额合计 55,223
（A1） （A2）
报告期末已审批的 报告期末实际对外
对外担保额度合计 355,450 担保余额合计 51,091.18
（A3） （A4）
公司对子公司的担保情况
担保额 反担保
担保物 是否为
担保对 度相关 担保额 实际发 实际担 担保类 情况 是否履
（如 担保期 关联方
象名称 公告披 度 生日期 保金额 型 （如 行完毕
有） 担保
露日期 有）
武汉南 2017.10
2017 年 2017 年
国商业 连带责 .01-
04 月 27 20,000 10 月 01 5,002 是 否
发展有 任担保 2027.09
日 日
限公司 .2
武汉南 2017.10
2017 年 2017 年
国商业 连带责 .19-
04 月 27 10,000 10 月 19 8,505 是 否
发展有 任担保 2027.09
日 日
限公司 .24
武汉南 2017.10
2017 年 2017 年
国商业 连带责 .21-
04 月 27 10,000 10 月 21 8,498 是 否
发展有 任担保 2027.09
日 日
限公司 .24
武汉南 2017.10
2017 年 2017 年
国商业 连带责 .23-
04 月 27 20,000 10 月 23 16,995 是 否
发展有 任担保 2027.09
日 日
限公司 .24
武汉临 2019 年 40,000 2020 年 23,120 连带责 2020.04 否 否
33
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
江荣城 04 月 25 04 月 30 任担保 .30-
房地产 日 日 2025.04
开发有 .29
限公司
武汉临
2020.09
江荣城 2020 年 2020 年
连带责 .02-
房地产 04 月 23 10,000 09 月 02 8,000 否 否
任担保 2025.04
开发有 日 日
.29
限公司
武汉临
2020.09
江荣城 2020 年 2020 年
连带责 .27-
房地产 04 月 23 20,000 09 月 27 16,000 否 否
任担保 2025.04
开发有 日 日
.29
限公司
重庆康
2020.10
田洺悦 2020 年 2020 年
5,279.3 连带责 .09-
房地产 04 月 23 19,800 10 月 09 否 否
4 任担保 2023.10
开发有 日 日
.08
限公司
重庆康
2021.3.
田洺悦 2020 年 2021 年
2,441.3 连带责 23-
房地产 04 月 23 5,346 03 月 23 否 否
4 任担保 2023.10
开发有 日 日
.8
限公司
重庆康
2021.3.
田洺悦 2020 年 2021 年
连带责 26-
房地产 04 月 23 19,800 03 月 26 10,098 否 否
任担保 2024.3.
开发有 日 日
26
限公司
武汉熙 2021.10
2020 年 2021 年
悦房地 25,372. 连带责 .29-
04 月 23 25,500 10 月 29 否 否
产有限 5 任担保 2025.10
日 日
公司 .28
长沙悦 2022.03
2021 年 2022 年
汉房地 连带责 .23-
04 月 15 70,000 03 月 28 57,000 否 否
产有限 任担保 2025.03
日 日
公司 .23
河北雄 2023/2/
2023 年 2023 年
安泷韶 连带责 24-
01 月 17 20,000 02 月 24 643.21 否 否
商贸有 任担保 2024/2/
日 日
限公司 23
报告期内审批对子 报告期内对子公司
公司担保额度合计 690,000 担保实际发生额合 186,954
（B1） 计（B2）
报告期末已审批的 报告期末对子公司
对子公司担保额度 980,446 实际担保余额合计 134,984.33
合计（B3） （B4）
子公司对子公司的担保情况
担保额 反担保
担保物 是否为
担保对 度相关 担保额 实际发 实际担 担保类 情况 是否履
（如 担保期 关联方
象名称 公告披 度 生日期 保金额 型 （如 行完毕
有） 担保
露日期 有）
报告期内审批对子 报告期内对子公司
公司担保额度合计 60,000 担保实际发生额合 0
（C1） 计（C2）
报告期末已审批的 60,000 报告期末对子公司 0
34
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
对子公司担保额度 实际担保余额合计
合计（C3） （C4）
公司担保总额（即前三大项的合计）
报告期内审批担保 报告期内担保实际
额度合计 750,000 发生额合计 242,177
（A1+B1+C1） （A2+B2+C2）
报告期末已审批的 报告期末实际担保
担保额度合计 1,395,896 余额合计 186,075.51
（A3+B3+C3） （A4+B4+C4）
实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资
124.08%
产的比例
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保
22,470
的余额（D）
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担
117,752.3
保对象提供的债务担保余额（E）
担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 111,094.43
上述三项担保金额合计（D+E+F） 251,316.73
采用复合方式担保的具体情况说明
无。
3、委托理财
□适用 不适用
公司报告期不存在委托理财。
4、其他重大合同
□适用 不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
十三、其他重大事项的说明
□适用 不适用
公司报告期不存在需要说明的其他重大事项。
十四、公司子公司重大事项
适用 □不适用
公司控股子公司湖北南国创新置业有限公司（以下简称“南国创新”）收到广水市人民检察院《审查起诉阶段委托辩护人/
申请法律援助告知书》及《犯罪嫌疑人诉讼权利义务告知书》，告知南国创新涉嫌行贿案。目前，该案件正处于审查起诉
阶段，南国创新已委托辩护人核实案情并行使相关诉讼权利。具体内容详见公司于 2023 年 6 月 22 日披露的《关于子公司
涉及诉讼事项的公告》。
35
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
第七节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
1、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
公积金转
数量 比例 发行新股 送股 其他 小计 数量 比例
股
一、有限
售条件股 128,394 0.01% -15,900 -15,900 112,494 0.01%
份
1、国
家持股
2、国
有法人持
股
3、其
他内资持 128,394 0.01% -15,900 -15,900 112,494 0.01%
股
其
中：境内
法人持股
境内
自然人持 128,394 0.01% -15,900 -15,900 112,494 0.01%
股
4、外
资持股
其
中：境外
法人持股
境外
自然人持
股
二、无限
1,734,08 1,734,10
售条件股 99.99% 15,900 15,900 99.99%
7,376 3,276
份
1、人
1,734,08 1,734,10
民币普通 99.99% 15,900 15,900 99.99%
7,376 3,276
股
2、境
内上市的
外资股
3、境
外上市的
外资股
4、其
36
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
他
三、股份 1,734,21 1,734,21
100.00% 0 0 100.00%
总数 5,770 5,770
股份变动的原因
□适用 不适用
股份变动的批准情况
□适用 不适用
股份变动的过户情况
□适用 不适用
股份回购的实施进展情况
□适用 不适用
采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况
□适用 不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
□适用 不适用
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 不适用
2、限售股份变动情况
适用 □不适用
单位：股
本期解除限售 本期增加限售
股东名称 期初限售股数 期末限售股数 限售原因 解除限售日期
股数 股数
高级管理人员
王昉 15,900 15,900 0 --
离职
按照董监高法
宁晁 112,494 112,494 董监高锁定股 定锁定比例持
续锁定
合计 128,394 15,900 0 112,494 -- --
二、证券发行与上市情况
□适用 不适用
三、公司股东数量及持股情况
单位：股
报告期末普通股股东总 报告期末表决权恢复的优先股股东总
65,552 0
数 数（如有）（参见注 8）
持股 5%以上的普通股股东或前 10 名普通股股东持股情况
持有有限 持有无限 质押、标记或冻结情况
报告期末 报告期内
售条件的 售条件的
股东名称 股东性质 持股比例 持有的普 增减变动
普通股数 普通股数 股份状态 数量
通股数量 情况
量 量
中国电建 国有法人 22.43% 388,986,3 0 0 388,986,3
37
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
地产集团 13 13
有限公司
武汉新天
313,215,9 313,215,9
地投资有 国有法人 18.06% 0 0
84 84
限公司
境内自然 14,464,80 14,464,80
曾林森 0.83% 2,278,300 0
人 0 0
中国建设
银行股份
有限公司
－安信策 境内非国 11,606,90 11,606,90
0.67% 0 0
略精选灵 有法人 0 0
活配置混
合型证券
投资基金
中国工商
银行股份
有限公司
－南方中
境内非国
证全指房 0.49% 8,491,200 3,012,300 0 8,491,200
有法人
地产交易
型开放式
指数证券
投资基金
招商银行
股份有限
公司－安
境内非国
信远见成 0.45% 7,773,900 0 0 7,773,900
有法人
长混合型
证券投资
基金
境内自然
陆利国 0.43% 7,449,100 1,774,800 0 7,449,100
人
境内自然
刘人萱 0.42% 7,344,200 172,200 0 7,344,200
人
境内自然
姚新华 0.40% 6,894,000 94,000 0 6,894,000
人
境内自然 -
陈凯 0.34% 5,850,000 0 5,850,000
人 2,120,000
战略投资者或一般法人
因配售新股成为前 10 名
无
普通股股东的情况（如
有）（参见注 3）
上述股东关联关系或一 1、武汉新天地投资有限公司系中国电建地产集团有限公司全资子公司，属于一致行动人；
致行动的说明 2、公司未知其他股东之间是否存在关联和一致行动人等情况。
上述股东涉及委托/受托
表决权、放弃表决权情 无
况的说明
前 10 名股东中存在回购
专户的特别说明（如 无
有）（参见注 11）
前 10 名无限售条件普通股股东持股情况
股份种类
股东名称 报告期末持有无限售条件普通股股份数量
股份种类 数量
中国电建地产集团有限 388,986,313 人民币普 388,986,3
38
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
公司 通股 13
武汉新天地投资有限公 人民币普 313,215,9
313,215,984
司 通股 84
人民币普 14,464,80
曾林森 14,464,800
通股 0
中国建设银行股份有限
公司－安信策略精选灵 人民币普 11,606,90
11,606,900
活配置混合型证券投资 通股 0
基金
中国工商银行股份有限
公司－南方中证全指房 人民币普
8,491,200 8,491,200
地产交易型开放式指数 通股
证券投资基金
招商银行股份有限公司
人民币普
－安信远见成长混合型 7,773,900 7,773,900
通股
证券投资基金
人民币普
陆利国 7,449,100 7,449,100
通股
人民币普
刘人萱 7,344,200 7,344,200
通股
人民币普
姚新华 6,894,000 6,894,000
通股
人民币普
陈凯 5,850,000 5,850,000
通股
前 10 名无限售条件普通
股股东之间，以及前 10
名无限售条件普通股股 1、武汉新天地投资有限公司系中国电建地产集团有限公司全资子公司，属于一致行动人；
东和前 10 名普通股股东 2、公司未知其他股东之间是否存在关联和一致行动人等情况。
之间关联关系或一致行
动的说明
上述前 10 名普通股股东中：
前 10 名普通股股东参与
曾林森通过普通账户持有 769,300 股，通过海通证券股份有限公司客户信用交易担保证券账
融资融券业务情况说明
户持有 13,695,500 股，合计持有 14,464,800 股；
（如有）（参见注 4）
姚新华通过东方证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户持有 6,894,000 股。
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□是 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
四、董事、监事和高级管理人员持股变动
□适用 不适用
公司董事、监事和高级管理人员在报告期持股情况没有发生变动，具体可参见 2022 年年报。
五、控股股东或实际控制人变更情况
控股股东报告期内变更
□适用 不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
实际控制人报告期内变更
□适用 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
39
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
第八节 优先股相关情况
□适用 不适用
报告期公司不存在优先股。
40
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
第九节 债券相关情况
适用 □不适用
一、企业债券
□适用 不适用
报告期公司不存在企业债券。
二、公司债券
适用 □不适用
1、公司债券基本信息
单位：万元
还本付息
债券名称 债券简称 债券代码 发行日 起息日 到期日 债券余额 利率 交易场所
方式
单利按年
计息，不
南国置业 计复利，
股份有限 每年付息
公司 2021 年 2021 年 2024 年 一次，到
21 南国 114910.S 深圳证券
2021 年 01 月 25 01 月 26 01 月 26 59,500 5.18% 期一次还
债 Z 交易所
非公开发 日 日 日 本，最后
行公司债 一期利息
券 随本金的
兑付一起
支付。
面向符合《公司债券发行与交易管理办法》《证券期货投资者适当性管理办法》和
《深圳证券交易所债券市场投资者适当性管理办法》等规定且拥有中国证券登记结
投资者适当性安排（如有）
算有限责任公司深圳分公司开立的 A 股证券账户的专业机构投资者（法律、法规禁
止购买者除外）非公开发行，且获配投资者总数不超过 200 人。
适用的交易机制 点击成交、询价成交、竞买成交及协商成交
是否存在终止上市交易的风险
否
（如有）和应对措施
逾期未偿还债券
□适用 不适用
2、发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
适用□不适用
“21 南国债”债券期限为 3 年，附债券发行后第 2 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。在本次债券
存续的第 2 年末，本公司决定将“21 南国债” 债券存续期后 1 年的票面利率下调为 2.80%；同时，债券持有人在回售登
记期内选择将其所持有的“21 南国债”全部回售给本公司，回售资金已于 2023 年 1 月 30 日按期发放，“21 南国债”已
于同日在深圳证券交易所摘牌。
41
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
3、报告期内信用评级结果调整情况
□适用 不适用
4、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行情况和变化情况及对债券投资者权益的影
响
适用 □不适用
1、“21 南国债”由中国电建地产集团有限公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。
2、“21 南国债”已于 2023 年 1 月 26 日到期兑付本息。
三、非金融企业债务融资工具
□适用 不适用
报告期公司不存在非金融企业债务融资工具。
四、可转换公司债券
□适用 不适用
报告期公司不存在可转换公司债券。
五、报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产 10%
适用 □不适用
对公司生产经营和偿债能力
项目名称 亏损情况 亏损原因
的影响
受电商冲击、供给增加、城
武汉大本营商业管理有限公 亏损 2.72 亿元，占上年末 市外溢等因素影响，商业市 不影响公司正常经营和偿债
司 归母净资产 12.48% 场面临着较严峻的行业形 能力
势。
六、截至报告期末公司近两年的主要会计数据和财务指标
单位：万元
项目 本报告期末 上年末 本报告期末比上年末增减
流动比率 0.95 1.02 -6.86%
资产负债率 88.05% 85.67% 2.38%
速动比率 0.28 0.31 -9.68%
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
扣除非经常性损益后净利润 -68,022.24 -37,324.89 -82.24%
EBITDA 全部债务比 -0.05% 1.44% -1.49%
利息保障倍数 -0.94 0.14 -771.43%
现金利息保障倍数 1.18 -4.4 126.82%
EBITDA 利息保障倍数 -0.03 1.22 -102.46%
贷款偿还率 100.00% 100.00% 0.00%
利息偿付率 100.00% 100.00% 0.00%
42
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
第十节 财务报告
一、审计报告
半年度报告是否经过审计
□是 否
公司半年度财务报告未经审计。
二、财务报表
财务附注中报表的单位为：元
1、合并资产负债表
编制单位：南国置业股份有限公司
2023 年 06 月 30 日
单位：元
项目 2023 年 6 月 30 日 2023 年 1 月 1 日
流动资产：
货币资金 2,032,028,917.63 2,454,491,357.80
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 125,630,000.00 125,630,000.00
衍生金融资产
应收票据 190,000.00 2,314,153.40
应收账款 359,574,793.53 229,032,956.71
应收款项融资 3,907,144.00
预付款项 62,470,450.32 34,901,773.95
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 2,889,306,139.17 2,810,438,314.74
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 14,248,626,073.13 13,677,282,225.10
合同资产 1,764,948.21 4,093,123.54
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 342,475,183.02 185,430,590.04
流动资产合计 20,062,066,505.01 19,527,521,639.28
非流动资产：
43
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 3,600,415,215.59 3,583,415,167.23
其他权益工具投资 531,364.15 531,364.15
其他非流动金融资产
投资性房地产 2,371,648,691.96 2,466,183,406.87
固定资产 476,367,336.92 484,595,647.08
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 2,441,587,559.95 2,728,327,654.20
无形资产 1,280,906.11 1,391,298.43
开发支出
商誉
长期待摊费用 290,317,843.44 292,985,848.86
递延所得税资产 123,199,112.87 109,980,188.81
其他非流动资产
非流动资产合计 9,305,348,030.99 9,667,410,575.63
资产总计 29,367,414,536.00 29,194,932,214.91
流动负债：
短期借款 6,432,057.90
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据 172,946,755.16 392,495,104.54
应付账款 1,496,735,506.88 1,754,586,559.05
预收款项 62,111,668.22 48,956,873.43
合同负债 2,661,326,387.82 1,007,625,809.83
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 7,974,387.57 12,499,291.29
应交税费 -114,829,357.98 -59,925,340.71
其他应付款 14,289,229,274.91 13,117,652,798.52
其中：应付利息
应付股利
应付手续费及佣金
应付分保账款
44
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 2,242,865,593.77 2,773,942,585.89
其他流动负债 237,719,217.38 90,244,143.66
流动负债合计 21,062,511,491.63 19,138,077,825.50
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 2,698,613,255.00 2,908,190,000.00
应付债券 592,707,288.53
其中：优先股
永续债
租赁负债 2,096,202,996.34 2,372,197,057.12
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 4,794,816,251.34 5,873,094,345.65
负债合计 25,857,327,742.97 25,011,172,171.15
所有者权益：
股本 1,734,215,770.00 1,734,215,770.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 1,297,748,821.04 1,297,748,821.04
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 265,131,520.32 265,131,520.32
一般风险准备
未分配利润 -1,797,474,453.76 -1,119,622,759.46
归属于母公司所有者权益合计 1,499,621,657.60 2,177,473,351.90
少数股东权益 2,010,465,135.43 2,006,286,691.86
所有者权益合计 3,510,086,793.03 4,183,760,043.76
负债和所有者权益总计 29,367,414,536.00 29,194,932,214.91
法定代表人：李明轩 主管会计工作负责人：鄢浩文 会计机构负责人：唐珂
2、母公司资产负债表
单位：元
项目 2023 年 6 月 30 日 2023 年 1 月 1 日
流动资产：
货币资金 219,648,705.89 314,738,135.41
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
45
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
应收账款 3,483,120.10 2,107,742.89
应收款项融资
预付款项 30,000.00 864,786.92
其他应收款 12,933,564,422.96 12,966,406,864.08
其中：应收利息
应收股利
存货 81,898,897.01 30,029,572.25
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 1,761,563.73
流动资产合计 13,240,386,709.69 13,314,147,101.55
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 3,715,189,291.62 3,639,872,812.72
其他权益工具投资 531,364.15 531,364.15
其他非流动金融资产
投资性房地产 558,152,870.79 621,056,905.34
固定资产 918,003.88 923,096.00
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 111,219,244.36 115,552,461.70
无形资产 1,280,905.94 1,359,851.72
开发支出
商誉
长期待摊费用 1,409,696.62 1,117,427.95
递延所得税资产 5,715,412.68 6,033,473.79
其他非流动资产 10,000,000.00
非流动资产合计 4,394,416,790.04 4,396,447,393.37
资产总计 17,634,803,499.73 17,710,594,494.92
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 17,372,331.97 15,714,471.99
预收款项 12,194,049.65 9,491,932.61
合同负债
应付职工薪酬 1,705,877.16 4,206,129.77
46
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
应交税费 3,962,652.00 4,154,254.16
其他应付款 12,957,524,980.25 12,102,016,035.30
其中：应付利息
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 925,951,673.10 954,138,805.87
其他流动负债
流动负债合计 13,918,711,564.13 13,089,721,629.70
非流动负债：
长期借款
应付债券 592,707,288.53
其中：优先股
永续债
租赁负债 110,862,161.30 113,449,480.78
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 110,862,161.30 706,156,769.31
负债合计 14,029,573,725.43 13,795,878,399.01
所有者权益：
股本 1,734,215,770.00 1,734,215,770.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 1,268,955,079.75 1,268,955,079.75
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 265,131,520.32 265,131,520.32
未分配利润 336,927,404.23 646,413,725.84
所有者权益合计 3,605,229,774.30 3,914,716,095.91
负债和所有者权益总计 17,634,803,499.73 17,710,594,494.92
3、合并利润表
单位：元
项目 2023 年半年度 2022 年半年度
一、营业总收入 443,831,445.75 1,596,330,913.35
其中：营业收入 443,831,445.75 1,596,330,913.35
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 1,169,549,390.42 1,950,318,371.35
47
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
其中：营业成本 693,779,008.46 1,578,074,519.97
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 26,198,450.79 33,010,703.19
销售费用 56,788,609.65 59,784,426.20
管理费用 51,339,206.26 43,546,939.70
研发费用
财务费用 341,444,115.26 235,901,782.29
其中：利息费用 378,616,880.71 326,354,865.14
利息收入 37,645,491.45 91,341,688.41
加：其他收益 202,707.02 2,613,960.09
投资收益（损失以“－”号填
17,000,048.36 46,353,575.11
列）
其中：对联营企业和合营
17,000,048.36 46,353,575.11
企业的投资收益
以摊余成本计量的
金融资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“-”号填
列）
净敞口套期收益（损失以
“－”号填列）
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号
-36,006,223.62 -5,297,229.79
填列）
资产减值损失（损失以“-”号
填列）
资产处置收益（损失以“-”号
-50,510.88
填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填
-744,571,923.79 -310,317,152.59
列）
加：营业外收入 2,443,228.49 570,031.06
减：营业外支出 86,257.83
四、利润总额（亏损总额以“－”号
-742,214,953.13 -309,747,121.53
填列）
减：所得税费用 -18,541,702.40 37,766,812.38
五、净利润（净亏损以“－”号填
-723,673,250.73 -347,513,933.91
列）
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以
-723,673,250.73 -347,513,933.91
“－”号填列）
2.终止经营净利润（净亏损以
48
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润
-677,851,694.30 -366,821,048.13
（净亏损以“-”号填列）
2.少数股东损益（净亏损以“-”
-45,821,556.43 19,307,114.22
号填列）
六、其他综合收益的税后净额
归属母公司所有者的其他综合收益
的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他
综合收益
1.重新计量设定受益计划变动
额
2.权益法下不能转损益的其他
综合收益
3.其他权益工具投资公允价值
变动
4.企业自身信用风险公允价值
变动
5.其他
（二）将重分类进损益的其他综
合收益
1.权益法下可转损益的其他综
合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综
合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
归属于少数股东的其他综合收益的
税后净额
七、综合收益总额 -723,673,250.73 -347,513,933.91
归属于母公司所有者的综合收益总
-677,851,694.30 -366,821,048.13
额
归属于少数股东的综合收益总额 -45,821,556.43 19,307,114.22
八、每股收益：
（一）基本每股收益 -0.3909 -0.2115
（二）稀释每股收益 -0.3909 -0.2115
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00 元，上期被合并方实现的净利润为：0.00 元。
法定代表人：李明轩 主管会计工作负责人：鄢浩文 会计机构负责人：唐珂
4、母公司利润表
单位：元
项目 2023 年半年度 2022 年半年度
一、营业收入 11,614,932.20 15,412,794.40
减：营业成本 15,367,927.13 15,487,820.35
税金及附加 1,409,566.55 1,282,554.76
销售费用 3,021,580.03
管理费用 46,239,758.12 33,703,402.77
研发费用
49
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
财务费用 241,722,057.87 174,394,828.58
其中：利息费用 267,287,387.43 196,528,521.90
利息收入 25,622,655.26 22,162,509.33
加：其他收益 41,607.22 46,294.15
投资收益（损失以“－”号填
-21,742,421.10 56,875,003.61
列）
其中：对联营企业和合营企
-21,742,421.10 56,875,003.61
业的投资收益
以摊余成本计量的金
融资产终止确认收益（损失以“-”号
填列）
净敞口套期收益（损失以
“－”号填列）
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号
8,671,010.82 254,359.98
填列）
资产减值损失（损失以“-”号
填列）
资产处置收益（损失以“-”号
填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填
-309,175,760.56 -152,280,154.32
列）
加：营业外收入 7,500.06 131,495.13
减：营业外支出
三、利润总额（亏损总额以“－”号
-309,168,260.50 -152,148,659.19
填列）
减：所得税费用 318,061.11 -908,835.57
四、净利润（净亏损以“－”号填
-309,486,321.61 -151,239,823.62
列）
（一）持续经营净利润（净亏损以
-309,486,321.61 -151,239,823.62
“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他
综合收益
1.重新计量设定受益计划变动
额
2.权益法下不能转损益的其他
综合收益
3.其他权益工具投资公允价值
变动
4.企业自身信用风险公允价值
变动
5.其他
（二）将重分类进损益的其他综
合收益
1.权益法下可转损益的其他综
合收益
2.其他债权投资公允价值变动
50
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
3.金融资产重分类计入其他综
合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 -309,486,321.61 -151,239,823.62
七、每股收益：
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
5、合并现金流量表
单位：元
项目 2023 年半年度 2022 年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 2,367,851,487.78 892,953,906.73
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还 8,414,458.04
收到其他与经营活动有关的现金 32,633,107.51 6,016,267.97
经营活动现金流入小计 2,408,899,053.33 898,970,174.70
购买商品、接受劳务支付的现金 1,604,795,328.89 1,918,663,932.45
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 112,456,835.66 112,751,784.21
支付的各项税费 199,846,829.84 163,637,212.10
支付其他与经营活动有关的现金 42,615,387.73 292,018,493.74
经营活动现金流出小计 1,959,714,382.12 2,487,071,422.50
经营活动产生的现金流量净额 449,184,671.21 -1,588,101,247.80
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长
214,500.00
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 82,092,066.94 662,000,271.33
51
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
投资活动现金流入小计 82,092,066.94 662,214,771.33
购建固定资产、无形资产和其他长
8,000.00 869,370.12
期资产支付的现金
投资支付的现金 48,200,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 767,000,000.00
投资活动现金流出小计 8,000.00 816,069,370.12
投资活动产生的现金流量净额 82,084,066.94 -153,854,598.79
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 50,000,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收
50,000,000.00
到的现金
取得借款收到的现金 1,227,232,057.90 700,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 2,335,890,000.00 2,775,742,747.23
筹资活动现金流入小计 3,613,122,057.90 3,475,742,747.23
偿还债务支付的现金 2,529,876,745.00 919,051,858.33
分配股利、利润或偿付利息支付的
170,268,852.77 227,381,896.93
现金
其中：子公司支付给少数股东的股
利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 1,839,933,383.64 3,393,281,621.22
筹资活动现金流出小计 4,540,078,981.41 4,539,715,376.48
筹资活动产生的现金流量净额 -926,956,923.51 -1,063,972,629.25
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -395,688,185.36 -2,805,928,475.84
加：期初现金及现金等价物余额 2,393,720,149.56 4,556,545,591.07
六、期末现金及现金等价物余额 1,998,031,964.20 1,750,617,115.23
6、母公司现金流量表
单位：元
项目 2023 年半年度 2022 年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 12,270,579.08 16,552,036.30
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 -224,653,996.56 1,082,327,209.68
经营活动现金流入小计 -212,383,417.48 1,098,879,245.98
购买商品、接受劳务支付的现金 2,671,181.52 29,011,557.70
支付给职工以及为职工支付的现金 41,172,300.63 28,760,523.28
支付的各项税费 5,580,777.24 7,501,553.18
支付其他与经营活动有关的现金 13,975,463.77 10,114,933.09
经营活动现金流出小计 63,399,723.16 75,388,567.25
经营活动产生的现金流量净额 -275,783,140.64 1,023,490,678.73
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长
214,500.00
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 49,351,091.50 7,614,284.00
投资活动现金流入小计 49,351,091.50 7,828,784.00
52
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
购建固定资产、无形资产和其他长
705,235.19
期资产支付的现金
投资支付的现金
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 15,440.00
投资活动现金流出小计 720,675.19
投资活动产生的现金流量净额 49,351,091.50 7,108,108.81
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金 2,306,107,155.19 2,650,000,000.00
筹资活动现金流入小计 2,306,107,155.19 2,650,000,000.00
偿还债务支付的现金 595,000,000.00 600,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的
68,764,535.57 100,225,581.94
现金
支付其他与筹资活动有关的现金 1,511,000,000.00 3,000,000,000.00
筹资活动现金流出小计 2,174,764,535.57 3,700,225,581.94
筹资活动产生的现金流量净额 131,342,619.62 -1,050,225,581.94
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -95,089,429.52 -19,626,794.40
加：期初现金及现金等价物余额 314,738,135.41 306,034,206.11
六、期末现金及现金等价物余额 219,648,705.89 286,407,411.71
7、合并所有者权益变动表
本期金额
单位：元
2023 年半年度
归属于母公司所有者权益 所
少
其他权益工具 其 一 有
减 未 数
项目 资 他 专 盈 般 者
： 分 股
股 优 永 本 综 项 余 风 其 小 权
库 配 东
本 其 公 合 储 公 险 他 计 益
先 续 存 利 权
他 积 收 备 积 准 合
股 债 股 润 益
益 备 计
-
1,7 1,2 2,0 2,0 4,1
265 1,1
34, 97, 97, 04, 02,
,13 99,
一、上年期 215 748 740 932 673
1,5 355
末余额 ,77 ,82 ,89 ,63 ,53
20. ,21
0.0 1.0 8.1 4.4 2.5
32 3.2
0 4 0 8 8
6
79, 79, 81,
1,3
732 732 086
加：会 54,
,45 ,45 ,51
计政策变更 057
3.8 3.8 1.1
.38
0 0 8
前
期差错更正
同
一控制下企
业合并
53
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
其
他
-
1,7 1,2 2,1 2,0 4,1
265 1,1
34, 97, 77, 06, 83,
,13 19,
二、本年期 215 748 473 286 760
1,5 622
初余额 ,77 ,82 ,35 ,69 ,04
20. ,75
0.0 1.0 1.9 1.8 3.7
32 9.4
0 4 0 6 6
6
- - -
三、本期增
677 677 4,1 673
减变动金额
,85 ,85 78, ,67
（减少以
1,6 1,6 443 3,2
“－”号填
94. 94. .57 50.
列）
30 30 73
- - - -
677 677 45, 723
（一）综合 ,85 ,85 821 ,67
收益总额 1,6 1,6 ,55 3,2
94. 94. 6.4 50.
30 30 3 73
50, 50,
（二）所有 000 000
者投入和减 ,00 ,00
少资本 0.0 0.0
0 0
50, 50,
1．所有者 000 000
投入的普通 ,00 ,00
股 0.0 0.0
0 0
2．其他权
益工具持有
者投入资本
3．股份支
付计入所有
者权益的金
额
4．其他
（三）利润
分配
1．提取盈
余公积
2．提取一
般风险准备
3．对所有
者（或股
东）的分配
4．其他
（四）所有
者权益内部
结转
1．资本公
积转增资本
54
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
（或股本）
2．盈余公
积转增资本
（或股本）
3．盈余公
积弥补亏损
4．设定受
益计划变动
额结转留存
收益
5．其他综
合收益结转
留存收益
6．其他
（五）专项
储备
1．本期提
取
2．本期使
用
（六）其他
-
1,7 1,2 1,4 2,0 3,5
265 1,7
34, 97, 99, 10, 10,
,13 97,
四、本期期 215 748 621 465 086
1,5 474
末余额 ,77 ,82 ,65 ,13 ,79
20. ,45
0.0 1.0 7.6 5.4 3.0
32 3.7
0 4 0 3 3
6
上年金额
单位：元
2022 年半年度
归属于母公司所有者权益 所
少
其他权益工具 其 一 有
减 未 数
项目 资 他 专 盈 般 者
： 分 股
股 优 永 本 综 项 余 风 其 小 权
其 库 配 东
本 先 续 公 合 储 公 险 他 计 益
他 存 利 权
股 债 积 收 备 积 准 合
股 润 益
益 备 计
1,7 1,2 - 2,9 1,7 4,6
265
34, 79, 332 46, 28, 75,
,13
一、上年期 215 703 ,45 597 488 086
1,5
末余额 ,77 ,44 2,9 ,74 ,34 ,08
20.
0.0 5.6 87. 8.1 1.5 9.6
32
0 5 80 7 0 7
38, 38, 39,
1,1
090 090 203
加：会 13,
,18 ,18 ,78
计政策变更 598
5.3 5.3 4.1
.75
7 7 2
前
期差错更正
55
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
10, -
6,2 2,6 8,9
同 500 4,2
40, 74, 15,
一控制下企 ,00 59,
921 680 601
业合并 0.0 078
.21 .52 .73
0 .79
其
他
1,7 1,2 - 2,9 1,7 4,7
265
34, 90, 298 90, 32, 23,
,13
二、本年期 215 203 ,62 928 276 205
1,5
初余额 ,77 ,44 1,8 ,85 ,62 ,47
20.
0.0 5.6 81. 4.7 0.7 5.5
32
0 5 22 5 7 2
- - - -
三、本期增 29,
10, 366 377 347
减变动金额 807
500 ,82 ,32 ,51
（减少以 ,11
,00 1,0 1,0 3,9
“－”号填 4.2
0.0 48. 48. 33.
列） 2
0 13 13 91
- - -
19,
366 366 347
307
（一）综合 ,82 ,82 ,51
,11
收益总额 1,0 1,0 3,9
4.2
48. 48. 33.
2
13 13 91
- -
10,
10, 10,
（二）所有 500
500 500
者投入和减 ,00
,00 ,00
少资本 0.0
0.0 0.0
0
0 0
1．所有者
投入的普通
股
2．其他权
益工具持有
者投入资本
3．股份支
付计入所有
者权益的金
额
- -
10,
10, 10,
500
500 500
4．其他 ,00
,00 ,00
0.0
0.0 0.0
0
0 0
（三）利润
分配
1．提取盈
余公积
2．提取一
般风险准备
3．对所有
者（或股
56
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
东）的分配
4．其他
（四）所有
者权益内部
结转
1．资本公
积转增资本
（或股本）
2．盈余公
积转增资本
（或股本）
3．盈余公
积弥补亏损
4．设定受
益计划变动
额结转留存
收益
5．其他综
合收益结转
留存收益
6．其他
（五）专项
储备
1．本期提
取
2．本期使
用
（六）其他
1,7 1,2 - 2,6 1,7 4,3
265
34, 79, 665 13, 62, 75,
,13
四、本期期 215 703 ,44 607 083 691
1,5
末余额 ,77 ,44 2,9 ,80 ,73 ,54
20.
0.0 5.6 29. 6.6 4.9 1.6
32
0 5 35 2 9 1
8、母公司所有者权益变动表
本期金额
单位：元
2023 年半年度
其他权益工具 所有
项目 减： 其他 未分
资本 专项 盈余 者权
股本 优先 永续 库存 综合 配利 其他
其他 公积 储备 公积 益合
股 债 股 收益 润
计
1,734 1,268 3,911
265,1 642,9
一、上年期 ,215, ,955, ,252,
31,52 50,27
末余额 770.0 079.7 640.4
0.32 0.35
0 5 2
3,463 3,463
加：会
,455. ,455.
计政策变更
49 49
57
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
前
期差错更正
其
他
1,734 1,268 3,914
265,1 646,4
二、本年期 ,215, ,955, ,716,
31,52 13,72
初余额 770.0 079.7 095.9
0.32 5.84
0 5 1
三、本期增
- -
减变动金额
309,4 309,4
（减少以
86,32 86,32
“－”号填
1.61 1.61
列）
- -
（一）综合 309,4 309,4
收益总额 86,32 86,32
1.61 1.61
（二）所有
者投入和减
少资本
1．所有者
投入的普通
股
2．其他权
益工具持有
者投入资本
3．股份支
付计入所有
者权益的金
额
4．其他
（三）利润
分配
1．提取盈
余公积
2．对所有
者（或股
东）的分配
3．其他
（四）所有
者权益内部
结转
1．资本公
积转增资本
（或股本）
2．盈余公
积转增资本
（或股本）
3．盈余公
积弥补亏损
4．设定受
益计划变动
58
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
额结转留存
收益
5．其他综
合收益结转
留存收益
6．其他
（五）专项
储备
1．本期提
取
2．本期使
用
（六）其他
1,734 1,268 3,605
265,1 336,9
四、本期期 ,215, ,955, ,229,
31,52 27,40
末余额 770.0 079.7 774.3
0.32 4.23
0 5 0
上年金额
单位：元
2022 年半年度
其他权益工具 所有
项目 减： 其他 未分
资本 专项 盈余 者权
股本 优先 永续 库存 综合 配利 其他
其他 公积 储备 公积 益合
股 债 股 收益 润
计
1,734 1,268 1,039 4,307
265,1
一、上年期 ,215, ,955, ,071, ,374,
31,52
末余额 770.0 079.7 772.3 142.3
0.32
0 5 1 8
2,766 2,766
加：会
,040. ,040.
计政策变更
13 13
前
期差错更正
其
他
1,734 1,268 1,041 4,310
265,1
二、本年期 ,215, ,955, ,837, ,140,
31,52
初余额 770.0 079.7 812.4 182.5
0.32
0 5 4 1
三、本期增
- -
减变动金额
151,2 151,2
（减少以
39,82 39,82
“－”号填
3.62 3.62
列）
- -
（一）综合 151,2 151,2
收益总额 39,82 39,82
3.62 3.62
（二）所有
者投入和减
少资本
59
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
1．所有者
投入的普通
股
2．其他权
益工具持有
者投入资本
3．股份支
付计入所有
者权益的金
额
4．其他
（三）利润
分配
1．提取盈
余公积
2．对所有
者（或股
东）的分配
3．其他
（四）所有
者权益内部
结转
1．资本公
积转增资本
（或股本）
2．盈余公
积转增资本
（或股本）
3．盈余公
积弥补亏损
4．设定受
益计划变动
额结转留存
收益
5．其他综
合收益结转
留存收益
6．其他
（五）专项
储备
1．本期提
取
2．本期使
用
（六）其他
1,734 1,268 4,158
265,1 890,5
四、本期期 ,215, ,955, ,900,
31,52 97,98
末余额 770.0 079.7 358.8
0.32 8.82
0 5 9
60
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
三、公司基本情况
（一）公司注册地、组织形式和总部地址
南国置业股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）系武汉南国置业有限公司于 2007 年 9 月整体变更设立的
股份有限公司。公司于 2009 年 10 月在深圳交易所上市，2016 年 7 月名称变更为“南国置业股份有限公司”并取得了湖北
省武汉市工商行政管理局换发的营业执照，统一社会信用代码为 914201007071989703。
经过历年的派送红股、配售新股、转增股本及增发新股，截至 2023 年 6 月 30 日，本公司累计发行股本总数
173,421.58 万股，注册资本为 173,421.58 万元。
法定代表人：李明轩
公司注册地：武汉市武昌区南湖中央花园会所
公司类型：股份有限公司（上市、自然人投资或控股）
（二）公司的业务性质和主要经营活动
所属行业：房地产业
经营范围：许可项目：房地产开发经营；建设工程施工；建设工程设计（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方
可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）；一般项目：非居住房地产租赁；物业管理；新型
建筑材料制造（不含危险化学品）；建筑材料销售；建筑装饰材料销售；园林绿化工程施工；以自有资金从事投资活动；
住房租赁（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。
（三）母公司以及公司最终母公司的名称
母公司：中国电建地产集团有限公司
公司最终母公司：中国电力建设集团有限公司
（四）财务报告的批准报出机构和财务报告批准报出日
本财务报告经公司董事会于 2023 年 8 月 30 日批准报出。
（五）营业期限
1998-07-27 至无固定期限
本公司合并范围详见本附注九“在其他主体中的权益”，合并范围变更情况详见本附注八“合并范围的变更”。
本公司 2022 年度合并范围详见本附注九“在其他主体中的权益”，合并范围变更情况详见本附注八“合并范围的变
更”。
61
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
四、财务报表的编制基础
1、编制基础
本财务报表以公司持续经营假设为基础，根据实际发生的交易事项，按照企业会计准则的有关规定，并基于以下所述
重要会计政策、会计估计进行编制。
2、持续经营
本公司不存在导致对报告期末起 12 个月内的持续经营假设产生重大疑虑的事项或情况。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
无
1、遵循企业会计准则的声明
本公司基于上述编制基础编制的财务报表符合财政部已颁布的最新企业会计准则及其应用指南、解释以及其他相关规
定（统称“企业会计准则”）的要求，真实完整地反映了公司合并及母公司的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。
此外，本财务报告编制参照了证监会发布的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规
定》（2014 年修订）以及《关于上市公司执行新企业会计准则有关事项的通知》（会计部函〔2018〕453 号）的列报和披
露要求。
2、会计期间
本公司的会计年度从公历 1 月 1 日至 12 月 31 日止。
3、记账本位币
本公司采用人民币作为记账本位币。
4、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
1、同一控制下企业合并的会计处理方法
本公司在一次交易取得或通过多次交易分步实现同一控制下企业合并，企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被
合并方在最终控制方合并财务报表中的的账面价值计量。本公司取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发
行股份面值总额）的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
2、非同一控制下企业合并的会计处理方法
62
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
本公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；如果合并成
本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公
允价值以及合并成本的计量进行复核，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其
差额计入当期损益。
通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并，应按以下顺序处理：
（1）调整长期股权投资初始投资成本。购买日之前持有股权采用权益法核算的，按照该股权在购买日的公允价值进
行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其
他综合收益、其他所有者权益变动的，转为购买日所属当期收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变
动以及持有的其他权益工具投资公允价值变动而产生的其他综合收益除外。
（2）确认商誉（或计入当期损益的金额）。将第一步调整后长期股权投资初始投资成本与购买日应享有子公司可辨
认净资产公允价值份额比较，前者大于后者，差额确认为商誉；前者小于后者，差额计入当期损益。
通过多次交易分步处置股权至丧失对子公司控制权的情形
（1）判断分步处置股权至丧失对子公司控制权过程中的各项交易是否属于“一揽子交易”的原则
处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项
作为一揽子交易进行会计处理：
1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
（2）分步处置股权至丧失对子公司控制权过程中的各项交易属于“一揽子交易”的会计处理方法
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，应当将各项交易作为一项处置子公司并丧失控
制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，
在合并财务报表中应当确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
在合并财务报表中，对于剩余股权，应当按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩
余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧
失控制权当期的投资收益。与原子公司股权投资相关的其他综合收益，应当在丧失控制权时转为当期投资收益或留存收益。
（3）分步处置股权至丧失对子公司控制权过程中的各项交易不属于“一揽子交易”的会计处理方法
处置对子公司的投资未丧失控制权的，合并财务报表中处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额计
入资本公积（资本溢价或股本溢价），资本溢价不足冲减的，应当调整留存收益。
处置对子公司的投资丧失控制权的，在合并财务报表中，对于剩余股权，应当按照其在丧失控制权日的公允价值进行
重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计
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算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，应当在丧
失控制权时转为当期投资收益或留存收益。
5、合并财务报表的编制方法
合并财务报表以母公司及其子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由本公司按照《企业会计准则第 33 号—
—合并财务报表》编制。
6、合营安排分类及共同经营会计处理方法
1、合营安排的认定和分类
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。合营安排具有下列特征：（1）各参与方均受到该
安排的约束；（2）两个或两个以上的参与方对该安排实施共同控制。任何一个参与方都不能够单独控制该安排，对该安排
具有共同控制的任何一个参与方均能够阻止其他参与方或参与方组合单独控制该安排。
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同
意后才能决策。
合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。
合营企业，是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
2、合营安排的会计处理
共同经营参与方应当确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理：
（1）确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；（2）确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同
承担的负债；（3）确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；（4）按其份额确认共同经营因出售产出所产生的
收入；（5）确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
合营企业参与方应当按照《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》的规定对合营企业的投资进行会计处理。
7、现金及现金等价物的确定标准
现金流量表的现金指企业库存现金及可以随时用于支付的存款。现金等价物指持有的期限短（一般是指从购买日起三
个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
8、金融工具
1、金融工具的确认和终止确认
本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。常规方式买卖金融资产，是指按照合同条款的约定，
在法规或通行惯例规定的期限内收取或交付金融资产。交易日，是指本公司承诺买入或卖出金融资产的日期。
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满足下列条件的，终止确认金融资产(或金融资产的一部分，或一组类似金融资产的一部分)，即从其账户和资产负债
表内予以转销：
（1）收取金融资产现金流量的权利届满；
（2）转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手协议”下承担了及时将收取的现金流量全额支付给第三方的
义务；并且（a）实质上转让了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，或（b）虽然实质上既没有转移也没有保留金融
资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但放弃了对该金融资产的控制。
2、金融资产分类和计量
本公司的金融资产于初始确认时根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征分类为：以摊余
成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产以及以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产。金融资产的后续计量取决于其分类。
本公司对金融资产的分类，依据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的现金流量特征进行分类。
（1）以摊余成本计量的金融资产
金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：本公司管理该金融资产的业务模式是以收取合同
现金流量为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利
息的支付。对于此类金融资产，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，均计入
当期损益。
（2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资
金融资产同时符合下列条件的，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：本公司管理该金融资
产的业务模式是既以收取合同现金流量为目标又以出售金融资产为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的
现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量。其折
价或溢价采用实际利率法进行摊销并确认为利息收入或费用。除减值损失及外币货币性金融资产的汇兑差额确认为当期损
益外，此类金融资产的公允价值变动作为其他综合收益确认，直到该金融资产终止确认时，其累计利得或损失转入当期损
益。与此类金融资产相关利息收入，计入当期损益。
（3）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资
本公司不可撤销地选择将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，
仅将相关股利收入计入当期损益，公允价值变动作为其他综合收益确认，直到该金融资产终止确认时，其累计利得或损失
转入留存收益。
（4）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产之外的金融资产，分类为以
公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时，为了能够消除或显著减少会计错配，可以将金融资产指
定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量，所有公允价值
变动计入当期损益。
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当且仅当本公司改变管理金融资产的业务模式时，才对所有受影响的相关金融资产进行重分类。
对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，其他类别的金融资产相关
交易费用计入其初始确认金额。
3、金融负债分类和计量
本公司的金融负债于初始确认时分类为：以摊余成本计量的金融负债与以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
负债。
符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债：（1）该项
指定能够消除或显著减少会计错配；（2）根据正式书面文件载明的公司风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负
债组合或金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在公司内部以此为基础向关键管理人员报告；（3）该金融负债
包含需单独分拆的嵌入衍生工具。
本公司在初始确认时确定金融负债的分类。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用直
接计入当期损益，其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。
金融负债的后续计量取决于其分类：
（1）以摊余成本计量的金融负债
对于此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
（2）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债(含属于金融负债的衍生工具)和初始确认时
指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
4、金融工具抵销
同时满足下列条件的，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：具有抵销已确认金额的法定权
利，且该种法定权利是当前可执行的；计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
5、金融资产减值
本公司对于以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资和财务担保合同
等，以预期信用损失为基础确认损失准备。信用损失，是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金
流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
本公司考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，以单项或组合的方式对以摊余成本计量的金融资产和以公允
价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的预期信用损失进行估计。
（1）预期信用损失一般模型
如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本公司按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金
额计量其损失准备；如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，本公司按照相当于该金融工具未来 12 个月内
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预期信用损失的金额计量其损失准备。由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。本公
司对信用风险的具体评估，详见附注“九、与金融工具相关的风险”。
通常逾期超过 30 日，本公司即认为该金融工具的信用风险已显著增加，除非有确凿证据证明该金融工具的信用风险
自初始确认后并未显著增加。
具体来说，本公司将购买或源生时未发生信用减值的金融工具发生信用减值的过程分为三个阶段，对于不同阶段的金
融工具的减值有不同的会计处理方法：
第一阶段：信用风险自初始确认后未显著增加
对于处于该阶段的金融工具，企业应当按照未来 12 个月的预期信用损失计量损失准备，并按其账面余额（即未扣除
减值准备）和实际利率计算利息收入（若该工具为金融资产，下同）。
第二阶段：信用风险自初始确认后己显著增加但尚未发生信用减值
对于处于该阶段的金融工具，企业应当按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备，并按其账面余额和实际
利率计算利息收入。
第三阶段：初始确认后发生信用减值
对于处于该阶段的金融工具，企业应当按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备，但对利息收入的计算不
同于处于前两阶段的金融资产。对于已发生信用减值的金融资产，企业应当按其摊余成本（账面余额减已计提减值准备，
也即账面价值）和实际利率计算利息收入。
对于购买或源生时已发生信用减值的金融资产，企业应当仅将初始确认后整个存续期内预期信用损失的变动确认为损
失准备，并按其摊余成本和经信用调整的实际利率计算利息收入。
（2）本公司对在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，选择不与其初始确认时的信用风险进行比较，而直接
做出该工具的信用风险自初始确认后未显著增加的假定。
如果企业确定金融工具的违约风险较低，借款人在短期内履行其支付合同现金流量义务的能力很强，并且即使较长时
期内经济形势和经营环境存在不利变化，也不一定会降低借款人履行其支付合同现金流量义务的能力，那么该金融工具可
被视为具有较低的信用风险。
（3）应收款项及租赁应收款
本公司对于《企业会计准则第 14 号——收入》所规定的、不含重大融资成分（包括根据该准则不考虑不超过一年的
合同中融资成分的情况）的应收款项，采用预期信用损失的简化模型，始终按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其
损失准备。
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本公司对包含重大融资成分的应收款项和《企业会计准则第 21 号——租赁》规范的租赁应收款，本公司作出会计政
策选择，选择采用预期信用损失的简化模型，即按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。
6、金融资产转移
本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权
上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：放弃了对该金融资产
控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的
程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
通过对所转移金融资产提供财务担保方式继续涉入的，按照金融资产的账面价值和财务担保金额两者之中的较低者，
确认继续涉入形成的资产。财务担保金额，是指所收到的对价中，将被要求偿还的最高金额。
9、应收账款
本公司对应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见第十节、五、8、（5）、金融资产减值。
本公司对单项金额重大且在初始确认后已经发生信用减值或在单项工具层面能以合理成本评估预期信用损失的充分证
据的应收账款单独确定其信用损失。
当在单项工具层面无法以合理成本评估预期信用损失的充分证据时，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以
及对未来经济状况的判断，依据信用风险特征将应收账款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。确定组合的
依据如下：
组合名称 确定组合的依据 计提方法
按账龄与整个存续期预期信用损失
账龄组合 不同客户的信用风险特征
率对照表计提
10、应收款项融资
金融资产同时符合下列条件的，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：本公司管理该金融资
产的业务模式是既以收取合同现金流量为目标又以出售金融资产为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的
现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
本公司将持有的应收款项，以贴现或背书等形式转让，且该类业务较为频繁、涉及金额也较大的，其管理业务模式实
质为既收取合同现金流量又出售，按照金融工具准则的相关规定，将其分类至以公允价值计量变动且其变动计入其他综合
收益的金融资产。
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11、其他应收款
其他应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
本公司对其他应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注三、（九）5、金融资产减值。
本公司对单项金额重大且在初始确认后已经发生信用减值或在单项工具层面能以合理成本评估预期信用损失的充分证
据的其他应收款单独确定其信用损失。
当在单项工具层面无法以合理成本评估预期信用损失的充分证据时，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以
及对未来经济状况的判断，依据信用风险特征将其他应收款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。确定组合
的依据如下：
组合名称 确定组合的依据 计提方法
按账龄与整个存续期预期信用损失
账龄组合 不同客户的信用风险特征
率对照表计提
12、存货
1、存货的分类
存货包括在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用
的材料和物料等。主要包括：库存商品、自制半成品及在产品。
2、发出存货的计价方法
存货在取得时，按成本进行初始计量，包括采购成本、加工成本和其他成本。存货发出时按月末一次加权平均法计价。
3、存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照存货类别成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。
直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现
净值；需要经过加工的存货，在正常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估
计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不
存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。
4、存货的盘存制度
存货的盘存制度为永续盘存制。
5、开发用土地的核算方法
纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；
连同房产整体开发的项目，其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊记入商品房成本。
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6、公共配套设施费用的核算方法
不能有偿转让的公共配套设施：按受益比例确定标准分配计入商品房成本；
能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发生的成本。
7、维修基金的核算方法
根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品销售（预售）时，向购房人收取或由公司计提计入有关开发产
品的开发成本，并统一上缴维修基金管理部门。
8、质量保证金的核算方法
质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留。在开发产品保修期内发生的维修费，冲减质量保证金；在开
发产品约定的保修期届满，质量保证金余额退还施工单位。
13、合同资产
1、合同资产的确认方法及标准
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公司已向客户转让商品
或提供服务而有权收取的对价（除应收款项）列示为合同资产。
2、合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
本公司对合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见第十节、五、8、金融工具。
本公司对单项金额重大且在初始确认后已经发生信用减值或在单项工具层面能以合理成本评估预期信用损失的充分证
据的合同资产单独确定其信用损失。
当在单项工具层面无法以合理成本评估预期信用损失的充分证据时，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以
及对未来经济状况的判断，依据信用风险特征将合同资产划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。确定组合的
依据如下：
组合名称 确定组合的依据 计提方法
按账龄与整个存续期预期信用损失
账龄组合 不同客户的信用风险特征
率对照表计提
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14、长期股权投资
1、投资成本的确定
（1）同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行权益性证券作为合并对
价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权
投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积(资本溢价或股本溢价)；
资本公积不足冲减的，调整留存收益。
分步实现同一控制下企业合并的，应当以持股比例计算的合并日应享有被合并方账面所有者权益份额作为该项投资的
初始投资成本。初始投资成本与其原长期股权投资账面价值加上合并日取得进一步股份新支付对价的账面价值之和的差额，
调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足冲减的，冲减留存收益。
（2）非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其初始投资成本。
（3）除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始投资成本；以发行权益性证
券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；投资者投入的，按照投资合同或协议约定的价值作为其
初始投资成本（合同或协议约定价值不公允的除外）。
2、后续计量及损益确认方法
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资,在本公司个别财务报表中采用成本法核算；对具有共同控制或重
大影响的长期股权投资，采用权益法核算。
采用成本法时,长期股权投资按初始投资成本计价,除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的
现金股利或利润外,按享有被投资单位宣告分派的现金股利或利润,确认为当期投资收益,并同时根据有关资产减值政策考虑
长期投资是否减值。
采用权益法时,长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的,归入长期股
权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的,其差额
计入当期损益,同时调整长期股权投资的成本。
采用权益法时,取得长期股权投资后,按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额,确认投资损益并调整长
期股权投资的账面价值。在确认应享有被投资单位净损益的份额时,以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值
为基础,按照本公司的会计政策及会计期间,并抵销与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益按照持股比例计算归属
于投资企业的部分(但内部交易损失属于资产减值损失的,应全额确认)，对被投资单位的净利润进行调整后确认。按照被投
资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分,相应减少长期股权投资的账面价值。本公司确认被投资单位发生的净
亏损,以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限,本公司负有承担额外
损失义务的除外。对于被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动,调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
3、确定对被投资单位具有控制、重大影响的依据
控制，是指拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权
力影响回报金额；重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他
方一起共同控制这些政策的制定。
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4、长期股权投资的处置
（1）部分处置对子公司的长期股权投资，但不丧失控制权的情形
部分处置对子公司的长期股权投资，但不丧失控制权时，应当将处置价款与处置投资对应的账面价值的差额确认为当
期投资收益。
（2）部分处置股权投资或其他原因丧失了对子公司控制权的情形
部分处置股权投资或其他原因丧失了对子公司控制权的，对于处置的股权，应结转与所售股权相对应的长期股权投资
的账面价值，出售所得价款与处置长期股权投资账面价值之间差额，确认为投资收益（损失）；同时，对于剩余股权，应
当按其账面价值确认为长期股权投资或其它相关金融资产。处置后的剩余股权能够对子公司实施共同控制或重大影响的，
应按有关成本法转为权益法的相关规定进行会计处理。
5、减值测试方法及减值准备计提方法
对子公司、联营企业及合营企业的投资，在资产负债表日有客观证据表明其发生减值的，按照账面价值与可收回金额
的差额计提相应的减值准备。
15、投资性房地产
投资性房地产计量模式
成本法计量
折旧或摊销方法
1、投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
2、投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量，并采用与固定资产和无形资产相同的方法计
提折旧或进行摊销。资产负债表日，有迹象表明投资性房地产发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的
减值准备。
16、固定资产
（1） 确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会计年度的有形资产。
（2） 折旧方法
类别 折旧方法 折旧年限 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 20-50 3-5 1.90-4.85
机器设备 年限平均法 3-10 3-5 9.50-32.33
运输工具 年限平均法 6-10 3-5 9.50-16.17
其他设备 年限平均法 3-10 3-5 9.50-32.33
（3） 固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法
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资产负债表日，有迹象表明固定资产发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。
17、借款费用
1、借款费用资本化的确认原则
本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；
其他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。
2、借款费用资本化期间
（1）当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：1）资产支出已经发生；2）借款费用已经发生；3）为使资产达
到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
（2）若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连续超过 3 个月，暂停借款费
用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资产的购建或者生产活动重新开始。
（3）当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费用停止资本化。
3、借款费用资本化金额
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用（包括按照实际利率
法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后
的金额，确定应予资本化的利息金额；为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过
专门借款的资产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。
18、使用权资产
在租赁期开始日，本公司对租赁确认使用权资产和租赁负债，应用准则进行简化处理的短期租赁和低价值资产租赁除
外。
本公司对使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：
1、租赁负债的初始计量金额；
2、在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；
3、发生的初始直接费用；
4、为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。前述
成本属于为生产存货而发生的，适用《企业会计准则第 1 号——存货》。
本公司按照《企业会计准则第 13 号——或有事项》对上述第 4 项所述成本进行确认和计量。
初始直接费用，是指为达成租赁所发生的增量成本。增量成本是指若企业不取得该租赁，则不会发生的成本。
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本公司参照《企业会计准则第 4 号——固定资产》有关折旧规定，对使用权资产计提折旧。对于能够合理确定租赁期
届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有
权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
本公司按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》的规定，确定使用权资产是否发生减值，并对已识别的减值损失进
行会计处理。
19、无形资产
（1） 计价方法、使用寿命、减值测试
1、无形资产包括软件等，按成本进行初始计量。
2、使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式系统合理地摊销，
无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。具体年限如下：
项 目 摊销年限（年）
软件 3-10
使用寿命不确定的无形资产不摊销，本公司在每个会计期间均对该无形资产的使用寿命进行复核。
3、使用寿命确定的无形资产，在资产负债表日有迹象表明发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应
的减值准备；使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测
试。
（2） 内部研究开发支出会计政策
内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件
的，确认为无形资产：（1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；（2）具有完成该无形资产并使
用或出售的意图；（3）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身
存在市场，无形资产将在内部使用的，能证明其有用性；（4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资
产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；（5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
20、长期资产减值
企业应当在资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象。
因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都应当进行减值测试。
存在下列迹象的，表明资产可能发生了减值：
（1）资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌；（2）企业经营所处的
经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化，从而对企业产生不利影响；（3）市场
利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响企业计算资产预计未来现金流量现值的折现率， 导致资产可收
回金额大幅度降低；（4）有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏；（5）资产已经或者将被闲置、终止使用或
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南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
者计划提前处置；（6）企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所创造的净现金流量或
者实现的营业利润（或者亏损）远远低于（或者高于）预计金额等；（7）其他表明资产可能已经发生减值的迹象。
资产存在减值迹象的，应当估计其可收回金额。
可收回金额应当根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用等。
资产预计未来现金流量的现值，应当按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当
的折现率对其进行折现后的金额加以确定。预计资产未来现金流量的现值，应当综合考虑资产的预计未来现金流量、使用
寿命和折现率等因素。
可收回金额的计量结果表明，资产的可收回金额低于其账面价值的，应当将资产的账面价值减记至可收回金额，减记
的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
21、长期待摊费用
长期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计
期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
22、合同负债
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公司已收或应收客户对
价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。
23、职工薪酬
（1） 短期薪酬的会计处理方法
本公司在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。其中，非
货币性福利按照公允价值计量。
对于利润分享计划的，在同时满足下列条件时确认相关的应付职工薪酬：（1）本公司因过去事项导致现在具有支付
职工薪酬的法定义务或推定义务；（2）因利润分享计划所产生的应付职工薪酬义务金额能够可靠估计。
如果本公司在职工为其提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内，不需要全部支付利润分享计划产生的应付职
工薪酬，该利润分享计划适用其他长期职工福利的有关规定。本公司根据经营业绩或职工贡献等情况提取的奖金，属于奖
金计划，比照短期利润分享计划进行处理。
（2） 离职后福利的会计处理方法
本公司职工参加了由当地劳动和社会保障部门组织实施的社会基本养老保险。本公司以当地规定的社会基本养老保险
缴纳基数和比例，按月向当地社会基本养老保险经办机构缴纳养老保险费。职工退休后，当地劳动及社会保障部门有责任
向已退休员工支付社会基本养老金。本公司在职工提供服务的会计期间，将根据上述社保规定计算应缴纳的金额确认为负
债，并计入当期损益或相关资产成本。
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南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
除了社会基本养老保险外，职工参加由本公司设立的退休福利供款计划。职工按照一定基数的一定比例向年金计划供
款。本公司按固定的金额向年金计划供款，供款在发生时计入当期损益。
（3） 辞退福利的会计处理方法
本公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系、或者为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿，在本公司不
能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议时和确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本费用时两者孰早日，确认因解
除与职工的劳动关系给予补偿而产生的负债，同时计入当期损益。
（4） 其他长期职工福利的会计处理方法
（1）内退福利
本公司向接受内部退休安排的职工提供内退福利。内退福利是指，向未达到国家规定的退休年龄、经本公司批准自愿
退出工作岗位的职工支付的工资及为其缴纳的社会保险费等。本公司自内部退休安排开始之日起至职工达到正常退休年龄
止，向内退职工支付内部退养福利。对于内退福利，本公司比照辞退福利进行会计处理，在符合辞退福利相关确认条件时，
将自职工停止提供服务日至正常退休日期间拟支付的内退福利，确认为负债，计入当期损益。精算假设变化及福利标准调
整引起的差异于发生时计入当期损益。
（2）其他补充退休福利
本公司亦向满足一定条件的职工提供国家规定的保险制度外的补充退休福利，该等补充退休福利属于设定受益计划，
资产负债表上确认的设定受益负债为设定受益义务的现值减去计划资产的公允价值。设定受益义务每年由独立精算师采用
与义务期限和币种相似的国债利率、以预期累积福利单位法计算。与补充退休福利相关的服务费用（包括当期服务成本、
过去服务成本和结算利得或损失）和利息净额计入当期损益或相关资产成本，重新计量设定受益计划净负债或净资产所产
生的变动计入其他综合收益。
24、租赁负债
在租赁期开始日，本公司对租赁确认使用权资产和租赁负债，应用准则进行简化处理的短期租赁和低价值资产租赁除
外。
租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。
租赁付款额，是指本公司向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，包括：
1、固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；
2、取决于指数或比率的可变租赁付款额，该款项在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确定；
3、购买选择权的行权价格，前提是本公司合理确定将行使该选择权；
4、行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出本公司将行使终止租赁选择权；
5、根据本公司提供的担保余值预计应支付的款项。
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在计算租赁付款额的现值时，本公司采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率的，本公司采用增量借款
利率作为折现率。
25、收入
收入确认和计量所采用的会计政策
1、收入的确认
本公司的收入主要包括物业销售收入、物业出租收入、酒店运营收入、其他收入等。
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。取得相关商品控制权是指能够主导该
商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
2、本公司依据收入准则相关规定判断相关履约义务性质属于“在某一时段内履行的履约义务”或“某一时点履行的
履约义务”，分别按以下原则进行收入确认。
（1）本公司满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务：
①客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。
②客户能够控制本公司履约过程中在建的资产。
③本公司履约过程中所产出的资产具有不可替代用途，且本公司在整个合同期内有权就累计至今已完成的履约部分收
取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，履约进度不能合理确定的除
外。本公司考虑商品的性质，采用产出法或投入法确定恰当的履约进度。
（2）对于不属于在某一时段内履行的履约义务，属于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品控制
权时点确认收入。
在判断客户是否已取得商品控制权时，本公司考虑下列迹象：
①本公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务。
②本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。
③本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。
④本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬。
⑤客户已接受该商品。
⑥其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
本公司收入确认的具体政策：
（1）物业销售收入的确认原则：已将房屋所有权上的重要风险和报酬转移给买方，不再对该房产实施继续管理权和
实际控制权，相关的收入已经收到或取得了收款的证据，并且与销售该房产有关的成本能够可靠地计量时，确认营业收入
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的实现。即本公司在房屋完工并验收合格，签订了销售合同，取得了买方付款证明，并办理完成商品房实物移交手续时，
确认收入的实现。对公司已通知买方在规定时间内办理商品房实物移交手续，而买方未在规定时间内办理完成商品房实物
移交手续且无正当理由的，在其他条件符合的情况下，公司在通知所规定的时限结束后即确认收入的实现。
（2）物业管理收入的确认原则：本公司在提供物业服务过程中确认收入。即本公司在物业管理服务已经提供，与物
业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与物业管理服务相关的成本能够可靠计量时，确认物业管理收入的实现。
3、收入的计量
本公司应当按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。在确定交易价格时，本公司考虑可变对价、合同中存在
的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。
（1）可变对价
本公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包含可变对价的交易价格，应当不超过在相关不
确定性消除时累计己确认收入极可能不会发生重大转回的金额。企业在评估累计已确认收入是否极可能不会发生重大转回
时，应当同时考虑收入转回的可能性及其比重。
（2）重大融资成分
合同中存在重大融资成分的，本公司应当按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。
该交易价格与合同对价之间的差额，应当在合同期间内采用实际利率法摊销。
（3）非现金对价
客户支付非现金对价的，本公司按照非现金对价的公允价值确定交易价格。非现金对价的公允价值不能合理估计的，
本公司参照其承诺向客户转让商品的单独售价间接确定交易价格。
（4）应付客户对价
针对应付客户对价的，应当将该应付对价冲减交易价格，并在确认相关收入与支付（或承诺支付）客户对价二者孰晚
的时点冲减当期收入，但应付客户对价是为了向客户取得其他可明确区分商品的除外。
企业应付客户对价是为了向客户取得其他可明确区分商品的，应当采用与本企业其他采购相一致的方式确认所购买的
商品。企业应付客户对价超过向客户取得可明确区分商品公允价值的，超过金额冲减交易价格。向客户取得的可明确区分
商品公允价值不能合理估计的，企业应当将应付客户对价全额冲减交易价格。
同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
无
26、政府补助
（1）政府补助类型
政府补助主要包括与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助两种类型。
（2）政府补助会计处理
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①与资产相关的政府补助，应当冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益
的，应当在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，应当将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当
期的损益。
②与收益相关的政府补助，应当分情况按照以下规定进行会计处理：
A、用于补偿企业以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入
当期损益或冲减相关成本；
B、用于补偿企业已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。
C、与本公司日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与本公司日常
活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。
（3）区分与资产相关政府补助和与收益相关政府补助的具体标准
本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助，确认为与资产相关的政府补助。
本公司取得的除与资产相关的政府补助之外的政府补助，确认为与收益相关的政府补助。
对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，应当区分不同部分分别进行会计处理；难以区分的，应
当整体归类为与收益相关的政府补助。
（4）与政府补助相关的递延收益的摊销方法以及摊销期限的确认方法
本公司取得的与资产相关的政府补助，确认为递延收益，自相关资产可供使用时起，按照相关资产的预计使用期限，
将递延收益平均分摊转入当期损益。
（5）政府补助的确认时点
政府补助为货币性资产的，应当按照收到或应收的金额计量。按照应收金额计量的政府补助，在期末有确凿证据表明
能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶持资金时予以确认。
政府补助为非货币性资产的，应当按照取得非货币性资产所有权风险和报酬转移时确认政府补助实现。其中非货币性
资产按公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
27、合同成本
合同成本分为合同履约成本与合同取得成本。
本公司企业为履行合同发生的成本同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：
1、该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客
户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
2、该成本增加了企业未来用于履行履约义务的资源；
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南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
3、该成本预期能够收回。
本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产；但是，该资产摊销不超过一
年的可以在发生时计入当期损益。
与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销。
与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司将对于超出部分计提减值准备，并确认为资产减
值损失：
1、因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
2、为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
上述资产减值准备后续发生转回的，转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面
价值。
28、递延所得税资产/递延所得税负债
1、根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按照税法规定可以确定其计
税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税
资产或递延所得税负债。
2、确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资产负债表日，有确凿证据
表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。
3、资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以
抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。
4、本公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情况产生的所得税：（1）企
业合并；（2）直接在所有者权益中确认的交易或者事项。
29、租赁
（1） 承租人
本公司为承租人时，在租赁期开始日，除选择采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，对租赁确认使用权资产
和租赁负债。
在租赁期开始日后，本公司采用成本模式对使用权资产进行后续计量。参照《企业会计准则第 4 号——固定资产》有
关折旧规定，对使用权资产计提折旧。承租人能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，应当在租赁资产剩余使
用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，应当在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者
孰短的期间内计提折旧。本公司按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》的规定，确定使用权资产是否发生减值，并对
已识别的减值损失进行会计处理。
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本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益。按照《企业会计准则第
17 号——借款费用》等其他准则规定应当计入相关资产成本的，从其规定。
本公司对于短期租赁和低价值资产租赁，选择不确认使用权资产和租赁负债，将短期租赁和低价值资产租赁的租赁付
款额，在租赁期内各个期间按照直线法或其他系统合理的方法计入相关资产成本或当期损益。
（2） 出租人
1、融资租赁
本公司作为出租人的，在租赁期开始日，对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产，并按照固定的
周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。
2、经营租赁
本公司作为出租人的，在租赁期内各个期间，采用直线法或其他系统合理的方法，将经营租赁的租赁收款额确认为租
金收入。将发生的与经营租赁有关的初始直接费用进行资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分
期计入当期损益。
对于经营租赁资产中的固定资产，本公司应当采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租赁资产，应当根据
该资产适用的企业会计准则，采用系统合理的方法进行摊销。本公司按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》的规定，
确定经营租赁资产是否发生减值，并进行相应会计处理。
30、重要会计政策和会计估计变更
（1） 重要会计政策变更
适用 □不适用
会计政策变更的内容和原因 审批程序 备注
2022 年 11 月，财政部发布了《企业会计准则解释第 16
号》（财会〔2022〕31 号）,对“关于单项交易产生的资产
和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处
理”的会计政策内容进行了规范说明。本公司于 2023 年 1 第六届董事会第四次会议
月 1 日起执行该解释，并根据准则解释要求，确认租赁相
关递延所得税资产及递延所得税负债，同时相应调整本期
期初数及上年同期数。
合并资产负债表
项目 2022-12-31 追溯调整 2023-1-1
递延所得税资产 28,893,677.63 81,086,511.18 109,980,188.81
未分配利润 -1,199,355,213.26 79,732,453.80 -1,119,622,759.46
少数股东权益 2,004,932,634.48 1,354,057.38 2,006,286,691.86
母公司资产负债表
项目 2022-12-31 追溯调整 2023-1-1
递延所得税资产 2,570,018.30 3,463,455.49 6,033,473.79
未分配利润 642,950,270.35 3,463,455.49 646,413,725.84
合并利润表
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南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
项目 2022 年上半年（调整前） 追溯调整 2022 年上半年（调整后）
所得税费用 42,227,515.42 -4,460,703.04 37,766,812.38
少数股东损益 19,961,235.05 -654,120.83 19,307,114.22
母公司利润表
项目 2022 年上半年（调整前） 追溯调整 2022 年上半年（调整后）
所得税费用 63,589.99 -972.425.56 -908,835.57
（2） 重要会计估计变更
□适用 不适用
（3） 2023 年起首次执行新会计准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况
□适用 不适用
六、税项
1、主要税种及税率
税种 计税依据 税率
增值税 应税收入 13%、9%、6%、5%、3%
城市维护建设税 实缴流转税额 7%
企业所得税 应纳税所得额 25%
教育费附加 实缴流转税额 3%
地方教育附加 实缴流转税额 2%
房产税 房产原值一次减除 30%后余值 1.2%
房产税 租金收入 12%
土地增值税 预收售房款、增值额 1%-6%预征、四级超率累进税率清算
2、税收优惠
1、本公司子公司武汉大本营商业管理有限公司根据《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公
告》（2019 年第 39 号）、《财政部 税务总局关于明确增值税小规模纳税人减免增值税等政策的公告》（2023 年第 1 号）
的规定，自 2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日，增值税加计抵减政策按照以下规定执行：（一）允许生产性服务业纳
税人按照当期可抵扣进项税额加计 5%抵减应纳税额。生产性服务业纳税人，是指提供邮政服务、电信服务、现代服务、生
活服务取得的销售额占全部销售额的比重超过 50%的纳税人。
2、本公司子公司武汉悦汉企业管理咨询有限公司、武汉泛悦城市运营管理有限公司根据《财政部 税务总局关于明确
增值税小规模纳税人减免增值税等政策的公告》（2023 年第 1 号）的规定，自 2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日，对
月销售额 10 万元以下（含本数）的增值税小规模纳税人，免征增值税。自 2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日，增值税
小规模纳税人适用 3%征收率的应税销售收入，减按 1%征收率征收增值税；适用 3%预征率的预缴增值税项目，减按 1%预征
率预缴增值税。
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3、本公司子公司成都南国住房租赁有限公司、武汉投悦房地产开发有限公司、武汉赋能企业管理咨询有限公司、南
京求真装饰工程有限公司根据财政部税务总局《关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告》（财政部税务总
局公告 2022 年第 10 号）的规定，自 2022 年 1 月 1 日至 2024 年 12 月 31 日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个
体工商户可以在 50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花
税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。
4、本公司子公司武汉北都商业有限公司、武汉南国洪广置业发展有限公司、湖北南国创新置业有限公司根据财政部
国家税务总局《关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》（财政部税务总局公告 2016 年第 12 号）的规定，自 2016 年 2
月 1 日起将免征教育费附加、地方教育附加、水利建设基金的范围，由现行按月纳税的月销售额或营业额不超过 3 万元
（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过 9 万元）的缴纳义务人，扩大到按月纳税的月销售额或营业额不超过 10 万元
（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过 30 万元）的缴纳义务人。
七、合并财务报表项目注释
1、货币资金
单位：元
项目 期末余额 期初余额
库存现金 61,011.00 58,458.80
银行存款 2,030,536,180.29 2,453,796,779.73
其他货币资金 1,431,726.34 636,119.27
合计 2,032,028,917.63 2,454,491,357.80
因抵押、质押或冻结等对
33,996,953.43 60,771,208.24
使用有限制的款项总额
2、交易性金融资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期损
125,630,000.00 125,630,000.00
益的金融资产
其中：
债务工具投资 125,630,000.00 125,630,000.00
其中：
合计 125,630,000.00 125,630,000.00
3、应收票据
（1） 应收票据分类列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
商业承兑票据 190,000.00 2,314,153.40
合计 190,000.00 2,314,153.40
83
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
单位：元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面价 账面价
计提比 值 计提比 值
金额 比例 金额 金额 比例 金额
例 例
其
中：
按组合
计提坏
200,000 10,000. 190,000 2,435,9 121,797 2,314,1
账准备 100.00% 5.00% 100.00% 5.00%
.00 00 .00 50.95 .55 53.40
的应收
票据
其
中：
账龄组 200,000 10,000. 190,000 2,435,9 121,797 2,314,1
100.00% 5.00% 100.00% 5.00%
合 .00 00 .00 50.95 .55 53.40
200,000 10,000. 190,000 2,435,9 121,797 2,314,1
合计 100.00% 5.00% 100.00% 5.00%
.00 00 .00 50.95 .55 53.40
按组合计提坏账准备：账龄组合
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
1 年以内 200,000.00 10,000.00 5.00%
合计 200,000.00 10,000.00
确定该组合依据的说明：
依据不同客户的信用风险特征。
如是按照预期信用损失一般模型计提应收票据坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□适用 不适用
（2） 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
账龄组合 121,797.55 -111,797.55 10,000.00
合计 121,797.55 -111,797.55 10,000.00
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 不适用
4、应收账款
（1） 应收账款分类披露
单位：元
84
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面价 账面价
计提比 值 计提比 值
金额 比例 金额 金额 比例 金额
例 例
其
中：
按组合
计提坏
383,164 23,589, 359,574 248,501 19,468, 229,032
账准备 100.00% 6.16% 100.00% 7.83%
,675.16 881.63 ,793.53 ,685.24 728.53 ,956.71
的应收
账款
其
中：
账龄组 383,164 23,589, 359,574 248,501 19,468, 229,032
100.00% 6.16% 100.00% 7.83%
合 ,675.16 881.63 ,793.53 ,685.24 728.53 ,956.71
383,164 23,589, 359,574 248,501 19,468, 229,032
合计 100.00% 6.16% 100.00% 7.83%
,675.16 881.63 ,793.53 ,685.24 728.53 ,956.71
按组合计提坏账准备：账龄组合
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
1 年以内（含 1 年） 371,524,022.53 18,576,201.13 5.00%
1-2 年（含 2 年） 5,783,995.24 578,399.53 10.00%
2-3 年（含 3 年） 141,357.02 42,407.11 30.00%
3-4 年（含 4 年） 2,126,544.17 850,617.66 40.00%
4-5 年（含 5 年） 93,000.00 46,500.00 50.00%
5 年以上 3,495,756.20 3,495,756.20 100.00%
合计 383,164,675.16 23,589,881.63
确定该组合依据的说明：
依据不同客户的信用风险特征。
如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□适用 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 期末余额
1 年以内（含 1 年） 371,524,022.53
1至2年 5,783,995.24
2至3年 141,357.02
3 年以上 5,715,300.37
3至4年 2,126,544.17
4至5年 93,000.00
5 年以上 3,495,756.20
合计 383,164,675.16
85
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
（2） 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
按组合计提的
19,468,728.53 4,121,153.10 23,589,881.63
坏账准备
合计 19,468,728.53 4,121,153.10 23,589,881.63
（3） 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
单位：元
占应收账款期末余额合计数
单位名称 应收账款期末余额 坏账准备期末余额
的比例
中国水利水电第八工程局有
64,334,351.41 16.79% 3,216,717.57
限公司
中国水利水电第三工程局有
44,487,245.47 11.61% 2,224,362.27
限公司
中国水利水电第五工程局有
25,888,434.51 6.76% 1,294,421.73
限公司
湖北森南房地产有限公司 16,754,100.00 4.37% 5,026,230.00
中国水利水电第九工程局有
15,013,197.34 3.92% 750,659.87
限公司
合计 166,477,328.73 43.45%
5、应收款项融资
单位：元
项目 期末余额 期初余额
融信 3,907,144.00
合计 3,907,144.00
应收款项融资本期增减变动及公允价值变动情况
□适用 不适用
如是按照预期信用损失一般模型计提应收款项融资减值准备，请参照其他应收款的披露方式披露减值准备的相关信息：
□适用 不适用
其他说明：
无
6、预付款项
（1） 预付款项按账龄列示
单位：元
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例 金额 比例
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1 年以内 62,470,450.32 100.00% 32,917,943.28 94.32%
1至2年 1,983,830.67 5.68%
合计 62,470,450.32 34,901,773.95
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
无
（2） 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
其他说明：
债务人名称 账面余额 占预付款项合计的比例（%）
湖南博长钢铁贸易有限公司 12,590,637.15 20.15
冷钢武汉工贸有限公司 9,320,043.58 14.92
中国水利水电第九工程局有限公司 7,979,490.98 12.77
中电建建筑集团有限公司 5,107,660.20 8.18
天津领筑供应链管理有限公司 4,897,998.37 7.84
合计 39,895,830.28 63.86
7、其他应收款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他应收款 2,889,306,139.17 2,810,438,314.74
合计 2,889,306,139.17 2,810,438,314.74
（1） 其他应收款
1） 其他应收款按款项性质分类情况
单位：元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
合作开发款 1,524,461,948.75 1,872,149,714.40
保证金 44,609,581.17 43,226,151.03
往来款 1,421,401,162.11 964,165,532.53
其他 2,153,321.72 2,219,923.29
合计 2,992,626,013.75 2,881,761,321.25
2） 坏账准备计提情况
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期信用 整个存续期预期信用 合计
未来 12 个月预期信用
损失(未发生信用减 损失(已发生信用减
损失
值) 值)
87
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
2023 年 1 月 1 日余额 70,912,156.20 410,850.31 71,323,006.51
2023 年 1 月 1 日余额
在本期
本期计提 31,996,868.07 31,996,868.07
2023 年 6 月 30 日余
102,909,024.27 410,850.31 103,319,874.58
额
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□适用 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 期末余额
1 年以内（含 1 年） 1,430,400,665.03
1至2年 1,377,456,281.70
2至3年 14,803,578.15
3 年以上 169,965,488.87
3至4年 1,169,978.10
4至5年 707,223.10
5 年以上 168,088,287.67
合计 2,992,626,013.75
3） 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
单项计提 610,850.31 610,850.31
按信用风险特
征组合计提
其中：账龄组
70,712,156.20 31,996,868.07 102,709,024.27
合
合计 71,323,006.51 31,996,868.07 103,319,874.58
4） 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位：元
占其他应收款期
坏账准备期末余
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
额
比例
1 年以内（含 1
广州招赢房地产
合作开发款 810,263,139.03 年）、1-2 年 27.08% 0.00
有限责任公司
（含 2 年）
88
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
1 年以内（含 1
华润置地控股有
往来款 793,200,000.00 年）、1-2 年 26.51% 69,275,000.00
限公司
（含 2 年）
招商局地产（南 1 年以内（含 1
往来款 294,000,000.00 9.82% 14,700,000.00
京）有限公司 年）
南京电建中储房 1 年以内（含 1
合作开发款 283,509,000.00 9.47% 0.00
地产有限公司 年）
1 年以内（含 1
南京聚盛房地产
合作开发款 231,793,475.00 年）、1-2 年 7.75% 0.00
开发有限公司
（含 2 年）
合计 2,412,765,614.03 80.62% 83,975,000.00
8、存货
公司是否需要遵守房地产行业的披露要求
参照披露
（1） 存货分类
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求
按性质分类：
单位：元
期末余额 期初余额
项目 存货跌价准备 存货跌价准备
账面余额 或合同履约成 账面价值 账面余额 或合同履约成 账面价值
本减值准备 本减值准备
6,050,717,24 41,391,464.8 6,009,325,78 5,308,613,49 41,391,464.8 5,267,222,03
开发成本
8.10 0 3.30 7.06 0 2.26
8,194,091,83 152,869,599. 8,041,222,23 8,353,932,49 152,869,599. 8,201,062,89
开发产品
5.44 90 5.54 0.03 90 0.13
198,078,054. 198,078,054. 208,997,302. 208,997,302.
库存商品
29 29 71 71
14,442,887,1 194,261,064. 14,248,626,0 13,871,543,2 194,261,064. 13,677,282,2
合计
37.83 70 73.13 89.80 70 25.10
按下列格式披露“开发成本”主要项目及其利息资本化情况：
单位：元
本期 其中：
本期转 本期其 利息资
项目名 开工时 预计竣 预计总 期初余 （开发 期末余 本期利 资金来
入开发 他减少 本化累
称 间 工时间 投资 额 成本） 额 息资本 源
产品 金额 计金额
增加 化金额
2022 年 2025 年 1,983, 1,225, 132,28 1,357, 43,570 16,726
重庆泷
04 月 05 月 353,30 346,02 6,205. 632,22 ,085.7 ,663.6
悦长安
27 日 31 日 0.00 4.08 07 9.15 3 0
2021 年 2023 年 1,670, 1,167, 45,932 1,213, 62,755 15,887
重庆清
05 月 12 月 459,00 928,89 ,882.8 861,77 ,523.3 ,579.1
韵阶庭
30 日 30 日 0.00 3.00 6 5.86 5 7
2021 年 2024 年 1,482, 1,080, 73,869 1,154, 95,512 17,525
长沙泷
09 月 06 月 340,50 290,28 ,121.1 159,40 ,610.3 ,345.9
悦长安
20 日 30 日 0.00 3.27 0 4.37 3 3
2022 年 2024 年 1,775, 1,055, 78,904 1,134, 70,224
西安泷 8,389,
05 月 08 月 430,00 441,11 ,700.3 345,81 ,389.4
悦长安 585.29
07 日 18 日 0.00 1.73 0 2.03 5
89
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
武汉洺 2019 年 2023 年 1,349, 666,76 19,740 686,50 164,49 16,054
悦华府 09 月 12 月 608,50 8,888. ,726.6 9,615. 6,116. ,593.7
二期 01 日 31 日 0.00 38 2 00 55 2
荆州南 2012 年 1,306, 112,83 113,07
233,99 727,86
国城市 07 月 000,00 8,296. 2,287.
0.94 6.66
广场 08 日 0.00 60 54
重庆西 2025 年 1,594, 391,13 391,13
永 LB3 11 月 141,50 6,124. 6,124.
项目 20 日 0.00 15 15
11,161 5,308, 742,10 6,050, 437,28 74,583
合计 ,332,8 613,49 3,751. 717,24 6,592. ,767.7
00.00 7.06 04 8.10 07 1
按下列格式项目披露“开发产品”主要项目信息：
单位：元
其中：本期
利息资本化
项目名称 竣工时间 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 利息资本化
累计金额
金额
泛悦南国 2018 年 12 2,556,635, 2,556,635,
中心二期 月 30 日 879.41 879.41
成都泛悦城 2021 年 01 1,548,991, 17,784,375 1,531,206,
市广场 月 07 日 206.38 .48 830.90
2021 年 04 975,918,84 172,608,64 803,310,19
重庆洺悦府
月 13 日 3.22 4.61 8.61
武汉泷悦华 2021 年 03 893,181,28 893,181,28
府 月 31 日 3.41 3.41
武汉洺悦华 2022 年 03 789,654,31 789,654,31
府 月 28 日 8.19 8.19
武汉洺悦华 2022 年 08 262,486,66 262,486,66
府二期 月 01 日 3.91 3.91
成都泛悦国 2015 年 12 261,225,31 1,356,361. 259,868,95
际 月 31 日 7.80 44 6.36
重庆泷悦华 2021 年 12 221,702,35 221,702,35
府 月 24 日 7.39 7.39
重庆洺悦芳 2022 年 06 179,888,48 11,593,031 168,295,45
华 月 30 日 7.02 .68 5.34
2019 年 12 175,257,76 175,257,76
武汉洺悦府
月 27 日 7.34 7.34
襄阳南国城 2016 年 11 165,013,66 1,532,040. 163,481,62
市广场 月 30 日 4.65 81 3.84
南京雍澜和 2022 年 11 144,700,70 6,835,525. 137,865,18
府 月 03 日 6.13 33 0.80
武汉洺悦芳 2022 年 03 111,019,52 111,019,52
华 月 28 日 0.88 0.88
荆州南国城 2019 年 12 27,617,211 27,617,211
市广场 月 31 日 .43 .43
武汉南国花 2012 年 12 19,419,840 19,419,840
郡 月 30 日 .28 .28
武汉南国 2008 年 12 6,750,000. 6,750,000.
SOHO 月 31 日 00 00
深圳玺云著 2022 年 12 6,507,019. 6,507,019.
花园 月 01 日 76 76
武汉风华天 2005 年 08 3,833,613. 3,833,613.
城 月 31 日 62 62
武汉雄楚广 2014 年 12 3,534,931. 3,534,931.
场 月 12 日 83 83
90
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
武汉泛悦
2011 年 11
MALL北都 567,739.03 567,739.03
月 07 日
店
武汉中央花 2006 年 12
26,118.35 26,118.35
园 月 30 日
武汉泛悦
2008 年 12 51,869,324 51,869,324
MALL南湖
月 31 日 .76 .76
店
8,353,932, 51,869,324 211,709,97 8,194,091,
合计
490.03 .76 9.35 835.44
（2） 存货跌价准备和合同履约成本减值准备
按下列格式披露存货跌价准备金计提情况：
按性质分类：
单位：元
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额 备注
计提 其他 转回或转销 其他
41,391,464 41,391,464
开发成本
.80 .80
152,869,59 152,869,59
开发产品
9.90 9.90
194,261,06 194,261,06
合计
4.70 4.70
按主要项目分类：
单位：元
本期增加金额 本期减少金额
项目名称 期初余额 期末余额 备注
计提 其他 转回或转销 其他
开发成本：
武汉洺悦华 41,391,464 41,391,464
府二期 .80 .80
开发产品：
其中：成都
5,882,303. 5,882,303.
泛悦城市广
03 03
场
成都泛悦国 15,061,011 15,061,011
际 .68 .68
武汉洺悦芳 23,700,729 23,700,729
华 .56 .56
7,619,867. 7,619,867.
武汉洺悦府
34 34
重庆泷悦华 19,960,757 19,960,757
府 .39 .39
武汉洺悦华 78,728,079 78,728,079
府 .27 .27
武汉洺悦华 1,916,851. 1,916,851.
府二期 63 63
194,261,06 194,261,06
合计
4.70 4.70
91
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
（3） 存货期末余额中利息资本化率的情况
本期存货—开发成本新增借款费用资本化金额 74,583,767.71 元，用于计算确定借款费用资本化金额的资本化率为
3.70%-7.40%。
（4） 存货受限情况
按项目披露受限存货情况：
单位：元
项目名称 期初余额 期末余额 受限原因
重庆泷悦长安高新区西永组
中国工商银行股份有限公司
团 L 分区 L37-1-1/06 地块
984,988,391.80 重庆南岸支行 2.718 亿元长
（37348 ㎡）、L37-1-2/06
期借款
地块（37247 ㎡）
重庆泷悦长安高新区西永组
团 L 分区 L37-1-1/06 地块 中国民生银行重庆分行长期
395,066,000.00
（37348 ㎡）、L37-1-2/06 借款 5.998 亿元长期借款
地块（37247 ㎡）
西安泷悦长安项目 1#楼、
中信银行西安长乐中路支行
7#至 11#楼在建住宅，14# 552,896,600.00
2.08 亿贷款
楼、15#楼在建商业
西安泷悦长安项目 1#楼、
中信银行西安长乐中路支行
10#、12#楼在建住宅，14# 444,245,600.00
1.96 亿贷款
楼、15#楼在建商业
建行武汉江岸支行 4.925 亿
武汉泷悦华府二期办公楼 723,119,572.54
元长期借款
重庆清韵阶亭项目土地使用 交通银行重庆袁家岗支行
706,469,912.63 402,064,955.50
权 2.43 亿元长期借款
武汉洺悦华府二期 1-3 号
建行武汉江岸支行 5.89 亿
楼、5-7 号楼部分共计 782 329,820,600.00
元长期借款
套住宅在建工程宅
武汉洺悦华府二期 1-3 号
楼、5-7 号楼、8-13 号楼住 建行武汉江岸支行 5.5 亿元
680,024,200.00
宅；19-21 号楼商铺共计 长期借款
1257 套在建工程
重庆洺悦芳华项目 A 区
1019 个车位，B 区 366 个车
中国工商银行股份有限公司
位（渝（2022）高新区不动
83,189,000.00 重庆南岸支行 2.2 亿元长期
产权第 001051973 号、渝
借款
（2022）高新区不动产权第
001048643 号）
合计 3,380,484,076.97 1,921,400,755.50
9、合同资产
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
按组合计提预
期信用损失的
合同资产
其中：账龄组 1,857,840.22 92,892.01 1,764,948.21 4,366,970.68 273,847.14 4,093,123.54
92
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
合
合计 1,857,840.22 92,892.01 1,764,948.21 4,366,970.68 273,847.14 4,093,123.54
如是按照预期信用损失一般模型计提合同资产减值准备，请参照其他应收款的披露方式披露减值准备的相关信息：
□适用 不适用
本期合同资产计提减值准备情况：
单位：元
项目 本期计提 本期转回 本期转销/核销 原因
合同资产 -180,955.13 信用风险
合计 -180,955.13
10、其他流动资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
合同取得成本 38,051,952.96 254,036.97
待抵扣增值税 304,423,230.06 185,176,553.07
合计 342,475,183.02 185,430,590.04
11、长期股权投资
单位：元
本期增减变动
期初余 期末余
权益法 宣告发 减值准
被投资 额（账 其他综 额（账
追加投 减少投 下确认 其他权 放现金 计提减 备期末
单位 面价 合收益 其他 面价
资 资 的投资 益变动 股利或 值准备 余额
值） 调整 值）
损益 利润
一、合营企业
武汉双
联创和
0.00 0.00
置业有
限公司
中文发
21,751 - 12,569
集团文
,481.1 9,181, ,703.7
化有限
3 777.34 9
公司
重庆启
润房地 275,39 - 267,71
产开发 9,794. 7,686, 3,527.
有限公 97 267.33 64
司
北京金
-
水慧业 376,40 361,73
14,669
房地产 5,550. 5,607.
,942.7
开发有 40 66
4
限公司
广州招
赢房地 922,42 - 919,58
产有限 7,324. 2,845, 1,405.
责任公 20 918.22 98
司
93
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
-
1,595, 1,561,
34,383
小计 984,15 600,24
,905.6
0.70 5.07
3
二、联营企业
南京电
建中储 109,43 - 103,03
房地产 3,097. 6,395, 8,086.
有限公 43 010.45 98
司
武汉洺
281,49 - 281,48
悦房地
7,432. 12,494 4,937.
产有限
08 .43 65
公司
重庆澋
悦房地 173,28 - 169,28
产开发 6,430. 3,997, 8,693.
有限公 71 736.73 98
司
北京海
赋私募 -
2,418, 2,024,
基金管 393,30
114.59 812.68
理有限 1.91
公司
伟宸
（嘉
兴）股
276,53 282,06
权投资 5,530,
2,851. 3,716.
合伙企 865.18
69 87
业（有
限合
伙）
南京智
盛房地 485,72 486,99
1,273,
产开发 2,709. 6,173.
463.88
有限公 84 72
司
长沙京
蓉房地 12,831 - 10,836
产开发 ,622.2 1,995, ,622.2
有限公 1 000.00 1
司
南京聚
盛房地 14,304 14,632
328,46
产开发 ,376.6 ,836.8
0.11
有限公 9 0
司
南京悦
霖房地 37,672 45,375
7,703,
产开发 ,702.3 ,799.7
097.46
有限公 0 6
司
南京锦
75,296 12,592 87,888
华置业
,291.4 ,290.7 ,582.2
有限公
4 8 2
司
深圳市 548,40 933,25 549,33
94
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
国润金 4,992. 6.38 8,248.
海房地 39 77
产有限
公司
南京悦
怡装饰 3,602, 3,602,
有限公 322.88 322.88
司
南京锦
达装饰 2,244, 2,244,
有限公 136.00 136.00
司
1,987, 51,383 2,038,
小计 431,01 ,953.9 814,97
6.53 9 0.52
3,583, 17,000 3,600,
合计 415,16 ,048.3 415,21
7.23 6 5.59
12、其他权益工具投资
单位：元
项目 期末余额 期初余额
中电建路桥集团杭州萧山城市建设发
531,364.15 531,364.15
展有限公司
合计 531,364.15 531,364.15
分项披露本期非交易性权益工具投资
单位：元
指定为以公允
其他综合收益 价值计量且其 其他综合收益
确认的股利收
项目名称 累计利得 累计损失 转入留存收益 变动计入其他 转入留存收益
入
的金额 综合收益的原 的原因
因
中电建路桥集
计划长期持有
团杭州萧山城
的非交易性权
市建设发展有
益工具
限公司
13、投资性房地产
（1） 采用成本计量模式的投资性房地产
适用 □不适用
单位：元
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 2,578,027,976.49 2,578,027,976.49
2.本期增加金额
（1）外购
95
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（2）存货\
固定资产\在建工程转
入
（3）企业合
并增加
3.本期减少金额 55,430,304.59 55,430,304.59
（1）处置
（2）其他转
55,430,304.59 55,430,304.59
出
4.期末余额 2,522,597,671.90 2,522,597,671.90
二、累计折旧和累计
摊销
1.期初余额 111,844,569.62 111,844,569.62
2.本期增加金额 42,665,390.15 42,665,390.15
（1）计提或
42,665,390.15 42,665,390.15
摊销
3.本期减少金额 3,560,979.83 3,560,979.83
（1）处置
（2）其他转
3,560,979.83 3,560,979.83
出
4.期末余额 150,948,979.94 150,948,979.94
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转
出
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 2,371,648,691.96 2,371,648,691.96
2.期初账面价值 2,466,183,406.87 2,466,183,406.87
（2） 采用公允价值计量模式的投资性房地产
□适用 不适用
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求
公司是否存在当期处于建设期的投资性房地产
□是 否
96
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公司是否存在当期新增以公允价值计量的投资性房地产
□是 否
（3） 未办妥产权证书的投资性房地产情况
单位：元
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
泛悦南国广场 714,151,439.19 开发产品未售前出租
泛悦南国中心一期 508,114,976.60 开发产品未售前出租
襄阳南国城市广场 324,941,711.71 开发产品未售前出租
泛悦 Mall雄楚广场 138,402,669.19 开发产品未售前出租
武汉泛悦 MALL北都店 117,152,896.37 开发产品未售前出租
南国悦公馆 47,759,477.22 不计容
泛悦 MALL南湖店 18,240,083.56 开发产品未售前出租
泛悦汇KA 街 37,572,350.61 开发产品未售前出租
泛悦坊都会店 7,261,539.38 开发产品未售前出租
武汉风华天城 3,048,156.26 开发产品未售前出租
合计 1,916,645,300.09
14、固定资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
固定资产 476,367,336.92 484,595,647.08
合计 476,367,336.92 484,595,647.08
（1） 固定资产情况
单位：元
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输工具 其他设备 合计
一、账面原值：
1.期初余额 578,319,295.83 1,699,618.40 6,322,295.24 13,556,189.66 599,897,399.13
2.本期增加
121,600.00 121,600.00
金额
（1）购
121,600.00 121,600.00
置
（2）在
建工程转入
（3）企
业合并增加
3.本期减少
103,814.59 103,814.59
金额
（1）处
103,814.59 103,814.59
置或报废
4.期末余额 578,319,295.83 1,699,618.40 6,322,295.24 13,573,975.07 599,915,184.54
二、累计折旧
97
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
1.期初余额 97,488,422.72 1,419,030.21 5,502,603.37 10,891,695.75 115,301,752.05
2.本期增加
7,792,214.58 33,686.43 83,668.58 387,329.69 8,296,899.28
金额
（1）计
7,792,214.58 33,686.43 83,668.58 387,329.69 8,296,899.28
提
3.本期减少
50,803.71 50,803.71
金额
（1）处
50,803.71 50,803.71
置或报废
4.期末余额 105,280,637.30 1,452,716.64 5,586,271.95 11,228,221.73 123,547,847.62
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加
金额
（1）计
提
3.本期减少
金额
（1）处
置或报废
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面
473,038,658.53 246,901.76 736,023.29 2,345,753.34 476,367,336.92
价值
2.期初账面
480,830,873.11 280,588.19 819,691.87 2,664,493.91 484,595,647.08
价值
15、使用权资产
单位：元
项目 房屋及建筑物 合计
一、账面原值
1.期初余额 4,044,332,620.61 4,044,332,620.61
2.本期增加金额 6,024,602.70 6,024,602.70
3.本期减少金额 17,019,443.76 17,019,443.76
4.期末余额 4,033,337,779.55 4,033,337,779.55
二、累计折旧
1.期初余额 1,162,386,205.82 1,162,386,205.82
2.本期增加金额 275,745,253.19 275,745,253.19
（1）计提 275,745,253.19 275,745,253.19
98
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
3.本期减少金额
（1）处置
4.期末余额 1,438,131,459.01 1,438,131,459.01
三、减值准备
1.期初余额 153,618,760.59 153,618,760.59
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置
4.期末余额 153,618,760.59 153,618,760.59
四、账面价值
1.期末账面价值 2,441,587,559.95 2,441,587,559.95
2.期初账面价值 2,728,327,654.20 2,728,327,654.20
16、无形资产
（1） 无形资产情况
单位：元
项目 土地使用权 专利权 非专利技术 软件 合计
一、账面原值
1.期初余额 4,761,726.41 4,761,726.41
2.本期增加
金额
（1）购
置
（2）内
部研发
（3）企
业合并增加
3.本期减少
金额
（1）处
置
4.期末余额 4,761,726.41 4,761,726.41
二、累计摊销
1.期初余额 3,370,427.98 3,370,427.98
2.本期增加
110,392.32 110,392.32
金额
（1）计 110,392.32 110,392.32
99
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
提
3.本期减少
金额
（1）处
置
4.期末余额 3,480,820.30 3,480,820.30
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加
金额
（1）计
提
3.本期减少
金额
（1）处
置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面
1,280,906.11 1,280,906.11
价值
2.期初账面
1,391,298.43 1,391,298.43
价值
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0.00%
17、长期待摊费用
单位：元
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
泛悦南国广场
5,450,178.63 317,323.44 5,132,855.19
改造
武汉泛悦坊都
2,555,841.35 154,250.94 2,401,590.41
会店改造
武汉泛悦
MALL南湖店改 4,374,578.55 218,617.94 276,380.16 4,316,816.33
造
泛悦南国广场
56,438,252.74 14,408,757.89 1,972,936.92 68,874,073.71
B 馆改造
泛悦 MALL长虹
1,877,352.08 660,994.92 157,400.47 2,380,946.53
店-改造
泛悦坊西城店
882,848.43 882,848.43
公共区域装修
泛悦 MALL科华
4,997,815.38 301,303.77 4,696,511.61
店改造
武汉泛悦汇KA
5,606,089.46 304,897.41 2,473,995.12 3,436,991.75
街改造
小龟山产业园首
20,313,961.08 944,835.42 19,369,125.66
开区改造
100
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
泛悦 Mall雄楚
广场装修工程改 60,253,357.53 624,307.67 3,700,989.56 57,176,675.64
造
武汉泛悦
MALL北都店改 7,920,919.43 2,285,291.41 501,422.81 9,704,788.03
造
南国大家装荆州
831,403.00 51,896.52 779,506.48
店改造
武汉循礼门酒店
1,117,427.95 292,268.67 1,409,696.62
改造项目
泛悦 Mall城市
广场办公区域装 899,697.85 49,924.44 849,773.41
修
财产保险费 91,511.64 39,441.67 52,069.97
小龟山产业园大
118,082,938.41 9,771,616.35 108,311,322.06
区改造
泛悦南国中心
1,014,899.51 61,378.87 953,520.64
一期改造
南国悦公馆改造 276,775.84 15,376.44 261,399.40
泛悦南国中心
210,180.00 210,180.00
二期改造
合计 292,985,848.86 19,005,315.91 21,673,321.33 290,317,843.44
18、递延所得税资产/递延所得税负债
（1） 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
单位：元
递延所得税资产和负 抵销后递延所得税资 递延所得税资产和负 抵销后递延所得税资
项目
债期末互抵金额 产或负债期末余额 债期初互抵金额 产或负债期初余额
递延所得税资产 610,396,889.98 123,199,112.87 682,081,913.55 109,980,188.81
递延所得税负债 610,396,889.98 682,081,913.55
（2） 未确认递延所得税资产明细
单位：元
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 245,269,939.96 246,653,734.77
可抵扣亏损 4,802,655,871.19 4,140,226,595.09
合计 5,047,925,811.15 4,386,880,329.86
（3） 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
单位：元
年份 期末金额 期初金额 备注
2023 年 14,882,519.12
2024 年 749,634,902.12 751,013,234.29
2025 年 774,154,904.78 774,154,904.78
2026 年 1,470,110,531.11 1,470,110,616.97
2027 年 1,128,510,704.00 1,130,065,319.93
101
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
2028 年 680,244,829.18
合计 4,802,655,871.19 4,140,226,595.09
19、短期借款
（1） 短期借款分类
单位：元
项目 期末余额 期初余额
保证借款 6,432,057.90
合计 6,432,057.90
短期借款分类的说明：
期末保证借款 6,432,057.90 元，其中：中国农业银行股份有限公司容城县支行对子公司河北雄安泷韶商贸有限公司借款
6,432,057.90 元，由南国置业股份有限公司提供连带责任保证。
20、应付票据
单位：元
种类 期末余额 期初余额
商业承兑汇票 172,946,755.16 392,495,104.54
合计 172,946,755.16 392,495,104.54
本期末已到期未支付的应付票据总额为 0.00 元。
21、应付账款
（1） 应付账款列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
工程款 1,278,680,762.59 1,529,060,449.79
监理费 1,220,029.42 1,248,578.88
设计营销及其他 216,834,714.87 224,277,530.38
合计 1,496,735,506.88 1,754,586,559.05
（2） 账龄超过 1 年的重要应付账款
单位：元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
中建三局第一建设工程有限责任公司 104,275,900.98 未到偿还期
中国水利水电第五工程局有限公司 70,799,485.87 未到偿还期
中电建建筑集团有限公司 29,693,327.83 未到偿还期
深圳市中筑营造建设工程有限公司 17,142,520.96 未到偿还期
南京国忠建筑工程有限公司 10,177,226.01 未到偿还期
102
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
合计 232,088,461.65
22、预收款项
（1） 预收款项列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
租金及其他 62,111,668.22 48,956,873.43
合计 62,111,668.22 48,956,873.43
（2） 账龄超过 1 年的重要预收款项
单位：元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
湖北省注册会计师协会 3,986,290.72 预收租金
武汉家驿酒店管理有限公司 2,983,650.41 预收租金
合计 6,969,941.13
23、合同负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
预收售房款 2,639,278,859.05 984,269,171.83
物管费 21,475,117.23 16,775,047.73
材料款 390,524.71 6,371,475.38
装修费 181,886.83 210,114.89
合计 2,661,326,387.82 1,007,625,809.83
报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
单位：元
项目 变动金额 变动原因
西安泷悦长安 694,031,561.90 预售
重庆泷悦长安 482,697,578.97 预售
重庆清韵阶庭 331,605,047.55 预售
长沙泷悦长安 121,924,638.53 预售
合计 1,630,258,826.95
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中“房地产业”的披露要求
预售金额前五的项目收款信息：
单位：元
序号 项目名称 期初余额 期末余额 预计竣工时间 预售比例
1,015,967,211.8
1 西安泷悦长安 381,919,907.34 2024 年 08 月 18 日
3
2 重庆泷悦长安 226,503,850.64 709,201,429.61 2025 年 05 月 31 日
3 重庆清韵阶庭 207,223,559.10 538,828,606.73 2023 年 12 月 30 日
103
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
4 长沙泷悦长安 62,556,920.18 196,216,136.69 2024 年 06 月 30 日
5 重庆洺悦府 59,444,367.26 108,667,617.21 2021 年 04 月 13 日
24、应付职工薪酬
（1） 应付职工薪酬列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 8,318,051.62 91,922,758.25 96,374,465.85 3,866,344.02
二、离职后福利-设定
4,181,239.67 8,736,768.58 8,809,964.70 4,108,043.55
提存计划
三、辞退福利 6,013,181.45 6,013,181.45
合计 12,499,291.29 106,672,708.28 111,197,612.00 7,974,387.57
（2） 短期薪酬列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、工资、奖金、津贴
6,154,300.55 73,605,171.39 77,286,673.98 2,472,797.96
和补贴
2、职工福利费 262,010.68 4,133,882.17 4,376,312.85 19,580.00
3、社会保险费 145,120.75 5,553,946.69 5,573,179.08 125,888.36
其中：医疗保险
24,143.18 5,161,202.06 5,179,364.14 5,981.10
费
工伤保险
74,353.77 141,492.10 142,562.41 73,283.46
费
生育保险
46,623.80 251,252.53 251,252.53 46,623.80
费
4、住房公积金 685,019.68 6,724,917.59 7,409,937.27
5、工会经费和职工教
1,071,599.96 1,402,844.21 1,226,366.47 1,248,077.70
育经费
8、其他短期薪酬 501,996.20 501,996.20
合计 8,318,051.62 91,922,758.25 96,374,465.85 3,866,344.02
（3） 设定提存计划列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 4,005,781.86 7,518,682.21 7,603,880.11 3,920,583.96
2、失业保险费 175,457.81 298,300.93 302,005.19 171,753.55
3、企业年金缴费 919,785.44 904,079.40 15,706.04
合计 4,181,239.67 8,736,768.58 8,809,964.70 4,108,043.55
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南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
25、应交税费
单位：元
项目 期末余额 期初余额
增值税 30,982,838.79 31,235,892.93
企业所得税 -115,048,606.47 -72,826,467.78
个人所得税 690,233.34 684,269.84
城市维护建设税 -6,290,888.57 -4,503,426.84
土地增值税 -24,335,866.80 -14,975,462.32
土地使用税 715,441.91 780,971.09
房产税 3,247,778.58 2,057,658.69
教育费附加及地方教育附加 -3,775,365.76 -2,550,554.92
契税 106,981.02
印花税 -1,014,923.00 64,797.58
合计 -114,829,357.98 -59,925,340.71
26、其他应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他应付款 14,289,229,274.91 13,117,652,798.52
合计 14,289,229,274.91 13,117,652,798.52
（1） 其他应付款
1） 按款项性质列示其他应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
往来款 13,878,954,898.49 12,703,019,348.65
拆迁补偿款 92,103,393.87 97,490,289.01
保证金 193,780,003.68 149,888,392.70
不可预见费 105,910,042.81 135,718,496.69
物业维修基金、押金 18,480,936.06 31,536,271.47
合计 14,289,229,274.91 13,117,652,798.52
2） 账龄超过 1 年的重要其他应付款
单位：元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
中国电建地产集团有限公司 4,371,358,783.87 暂无偿还计划
深圳市国润金海房地产有限公司 475,000,000.00 暂无偿还计划
中电建丝路（陕西）建设投资发展有
355,506,069.44 暂无偿还计划
限公司
重庆康田置业（集团）有限公司 101,259,450.00 暂无偿还计划
南京锦华置业有限公司 79,500,000.00 暂无偿还计划
中储发展股份有限公司 58,165,234.85 暂无偿还计划
北京飞悦临空科技产业发展有限公司 41,942,747.23 暂无偿还计划
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南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
合计 5,482,732,285.39
27、一年内到期的非流动负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的长期借款 1,555,590,000.00 2,072,090,000.00
一年内到期的租赁负债 667,893,893.74 657,461,474.67
1 年内到期的应付债券应计利息 28,252,583.41
1 年内到期的长期借款应计利息 19,381,700.03 16,138,527.81
合计 2,242,865,593.77 2,773,942,585.89
28、其他流动负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
未终止确认的应收票据 1,535,950.95
待转销项税 237,719,217.38 88,708,192.71
合计 237,719,217.38 90,244,143.66
29、长期借款
（1） 长期借款分类
单位：元
项目 期末余额 期初余额
抵押借款 2,196,613,255.00 2,377,190,000.00
保证借款 502,000,000.00 531,000,000.00
合计 2,698,613,255.00 2,908,190,000.00
长期借款分类的说明：
期末抵押借款 2,652,133,255.00 元，其中：
（1）中国建设银行股份有限公司武汉江岸支行对子公司武汉熙悦房地产有限公司借款，期初借款余额
497,500,000.00 元（其中 10,000,000.00 元于一年内到期，期初转至一年内到期的非流动负债），本期归还 5,000,000.00
元，期末借款余额 492,500,000.00 元，有 15,000,000.00 元于一年内到期，已转至一年内到期的非流动负债，以武汉熙悦
房地产有限公司的房产作为抵押，并由中国电建地产集团有限公司、南国置业股份有限公司按股权比例提供连带责任保证；
（2）光大兴陇信托有限责任公司对子公司武汉南国洪广置业发展有限公司借款，期初借款余额 202,400,000.00 元，
有 4,000,000.00 元于一年内到期，期初转至一年内到期的非流动负债，本期归还 202,400,000.00 元，期末借款余额 0 元，
以武汉南国洪广置业发展有限公司的房产作为抵押，以武汉南国洪广置业发展有限公司的应收账款作为质押，并由中国电
建地产集团有限公司出具差额支付承诺函，截止 2023 年 6 月 30 日该笔抵押与质押已解除；
106
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
（3）光大兴陇信托有限责任公司对子公司武汉北都商业有限公司借款，期初借款余额 276,200,000.00 元，有
4,000,000.00 元于一年内到期，期初转至一年内到期的非流动负债，本期归还 276,200,000.00 元，期末借款余额 0 元，以
武汉北都商业有限公司的房产作为抵押，以武汉北都商业有限公司的应收账款作为质押，并由中国电建地产集团有限公司
出具差额支付承诺函，截止 2023 年 6 月 30 日该笔抵押与质押已解除；
（4）光大兴陇信托有限责任公司对子公司武汉南国商业发展有限公司借款，期初借款余额 259,400,000.00 元，有
4,000,000.00 元于一年内到期，期初转至一年内到期的非流动负债，本期归还 259,400,000.00 元，期末借款余额 0 元，以
武汉南国商业发展有限公司的房产作为抵押，以武汉南国商业发展有限公司的应收账款作为质押，并由中国电建地产集团
有限公司出具差额支付承诺函，截止 2023 年 6 月 30 日该笔抵押与质押已解除；
（5）中国工商银行股份有限公司武汉江岸支行对子公司武汉南国商业发展有限公司借款，期初借款 390,000,000.00
元，本期归还 390,000,000.00 元，期末借款余额 0 元，以武汉南国商业发展有限公司的房产作为抵押，并由南国置业股份
有限公司提供连带责任保证，截止 2023 年 6 月 30 日该笔抵押与连带责任保证已解除；
（6）中信银行股份有限公司西安长乐中路支行对子公司西安泷悦泰恒置业有限公司借款，期初余额 208,000,000.00
元，本期增加 50,000,000.00 元，本期归还 62,166,745.00 元，期末借款余额 195,833,255.00 元，以西安泷悦长安项目
1#、10#楼在建住宅，14#楼、15#楼在建商业作为抵押；
（7）中国建设银行股份有限公司武汉江岸支行对子公司武汉临江荣城房地产开发有限公司借款，期初借款余额
589,000,000.00 元 （ 其 中 589,000,000.00 元 于 一 年 内 到 期 ， 期 初 转 至 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 ） ， 本 期 归 还
39,000,000.00 元，期末借款余额 550,000,000.00 元，有 100,000,000.00 元于一年内到期，已转至一年内到期的非流动负
债，本期公司中国建设银行股份有限公司武汉江岸支行签订借款展期协议借款期限延长 24 个月，与以武汉临江荣城房地产
开发有限公司部份房产作为抵押，并由南国置业股份有限公司提供连带责任担保；
（8）交通银行股份有限公司重庆袁家岗支行对子公司重庆康田洺悦房地产开发有限公司借款，期初借款余额
243,000,000.00 元，有 120,000,000.00 元于一年内到期，期初转至一年内到期的非流动负债，本期新增 63,000,000.00
元，本期归还 83,000,000.00 元，期末借款余额 243,000,000.00 元，有 100,000,000.00 元于一年内到期，已转至一年内
到期的非流动负债，以重庆康田洺悦房地产开发有限公司清韵阶亭项目土地使用权（渝（ 2021）高新区不动产权第
000643926 号、渝（2021）高新区不动产权第 000645288 号）作抵押，截止 2023 年 6 月 30 日该笔抵押已解除；
（9）中国工商银行股份有限公司重庆南岸支行对子公司重庆康田洺悦房地产开发有限公司借款，期初借款余额
271,800,000.00 元，本期归还 271,800,000.00 元，期末借款余额 0 元，以重庆康田洺悦房地产开发有限公司泷悦长安项目
高新区西永组团 L 分区 L37-1-1/06 地块（37348 ㎡）、L37-1-2/06 地块（37247 ㎡）土地使用权作抵押，截止 2023 年 6 月
30 日该笔抵押已解除；
（10）中国工商银行股份有限公司重庆南岸支行对子公司重庆康田洺悦房地产开发有限公司借款，期初借款余额
220,000,000.00 元，本期归还 220,000,000.00 元，期末借款余额 0 元，以重庆康田洺悦房地产开发有限公司洺悦芳华项目
A 区 1019 个车位，B 区 366 个车位（渝（2022）高新区不动产权第 001051973 号、渝（2022）高新区不动产权第 001048643
号）作抵押，截止 2023 年 6 月 30 日该笔抵押已解除；
（11）中国民生银行股份有限公司重庆分行对子公司重庆康田洺悦房地产开发有限公司借款 599,800,000.00 元，有
239,920,000.00 元于一年内到期，已转至一年内到期的非流动负债，以重庆康田洺悦房地产开发有限公司泷悦长安项目高
新区西永组团 L 分区 L37-1-1/06 地块、L37-1-2/06 地块土地使用权作抵押。
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南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
（12）招商证券资产管理有限公司（“招商申万-电建南国 1 号商业物业资产支持专项计划”）对子公司武汉南国商
业发展有限公司借款 571,000,000.00 元，有 600,000.00 元于一年内到期，已转至一年内到期的非流动负债，以武汉南国
商业发展有限公司的房产作为抵押，以武汉南国商业发展有限公司的应收账款作为质押，并由中国电建地产集团有限公司
出具流动性支持及差额支付承诺；
期末保证借款 1,602,070,000.00 元，其中：
（1）交通银行股份有限公司湖南省分行对子公司长沙悦汉房地产有限公司借款，期初借款余额 195,000,000.00 元，
本期归还 5,000,000.00 元，期末借款余额 190,000,000.00 元，有 20,000,000.00 元于一年内到期，已转至一年内到期的
非流动负债，由南国置业股份有限公司提供连带责任保证；
（2）交通银行股份有限公司湖南省分行对子公司长沙悦汉房地产有限公司借款，期初借款余额 97,500,000.00 元，
本期归还 2,500,000.00 元，期末借款余额 95,000,000.00 元，有 10,000,000.00 元于一年内到期，已转至一年内到期的非
流动负债，由南国置业股份有限公司提供连带责任保证；
（3）交通银行股份有限公司湖南省分行对子公司长沙悦汉房地产有限公司借款，期初借款余额 97,500,000.00 元，
本期归还 2,500,000.00 元，期末借款余额 95,000,000.00 元，有 10,000,000.00 元于一年内到期，已转至一年内到期的非
流动负债，由南国置业股份有限公司提供连带责任保证；
（4）交通银行股份有限公司湖南省分行对子公司长沙悦汉房地产有限公司借款，期初借款余额 100,000,000.00 元，
本期归还 2,500,000.00 元，期末借款余额 97,500,000.00 元，有 7,500,000.00 元于一年内到期，已转至一年内到期的非
流动负债，由南国置业股份有限公司提供连带责任保证；
（5）交通银行股份有限公司湖南省分行对子公司长沙悦汉房地产有限公司借款，期初借款余额 80,000,000.00 元，
本期归还 2,000,000.00 元，期末借款余额 78,000,000.00 元，有 6,000,000.00 元于一年内到期，已转至一年内到期的非
流动负债，由南国置业股份有限公司提供连带责任保证；
（6）中意资产管理有限公司以保险资金投资不动产计划通过宁波银行股份有限公司对南国置业股份有限公司借款，
期初借款余额 900,000,000.00 元，期末借款余额 900,000,000.00 元，有 900,000,000.00 元于一年内到期，已转至一年内
到期的非流动负债，由中国电建地产集团有限公司出具担保函；
（7）中国工商银行股份有限公司重庆南岸支行对子公司重庆康田洺悦房地产开发有限公司借款，期初借款余额
116,980,000.00 元，有 116,980,000.00 元于一年内到期，期初转至一年内到期的非流动负债，本期归还 58,410,000.00
元，期末借款余额 58,570,000.00 元，有 58,570,000.00 元于一年内到期，已转至一年内到期的非流动负债，由南国置业
股份有限公司、重庆康田置业（集团）有限公司承担连带担保责任；
（8）交通银行股份有限公司重庆袁家岗支行对子公司重庆康田洺悦房地产开发有限公司借款，期初借款余额
153,000,000.00 元，有 153,000,000.00 元于一年内到期，期初转至一年内到期的非流动负债，本期归还 65,000,000.00
元，期末借款余额 88,000,000.00 元，有 88,000,000.00 元于一年内到期，已转至一年内到期的非流动负债，由南国置业
股份有限公司、重庆康田置业（集团）有限公司承担连带担保责任。
108
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
30、应付债券
（1） 应付债券
单位：元
项目 期末余额 期初余额
21 南国债 592,707,288.53
合计 592,707,288.53
（2） 应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
单位：元
按面值
债券名 发行日 债券期 发行金 期初余 本期发 溢折价 本期偿 期末余
面值 计提利
称 期 限 额 额 行 摊销 还 额
息
595,00 2021 年 595,00 592,70 595,00
21 南国 2,292,
0,000. 01 月 3年 0,000. 7,288. 0,000.
债 711.47
00 26 日 00 53 00
595,00 592,70 595,00
2,292,
合计 0,000. 7,288. 0,000.
711.47
00 53 00
31、租赁负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
租赁付款额 3,219,196,450.53 3,551,353,577.56
未确认融资费用 -450,702,860.45 -521,695,045.77
重分类至一年内到期的非流动负债 -672,290,593.74 -657,461,474.67
合计 2,096,202,996.34 2,372,197,057.12
32、股本
单位：元
本次变动增减（+、-）
期初余额 期末余额
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
1,734,215, 1,734,215,
股份总数
770.00 770.00
33、资本公积
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢
1,279,703,445.65 1,279,703,445.65
价）
其他资本公积 18,045,375.39 18,045,375.39
合计 1,297,748,821.04 1,297,748,821.04
109
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34、盈余公积
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 265,131,520.32 265,131,520.32
合计 265,131,520.32 265,131,520.32
35、未分配利润
单位：元
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 -1,199,355,213.26 -332,452,987.80
调整期初未分配利润合计数（调增+，
79,732,453.80 33,831,106.58
调减-）
调整后期初未分配利润 -1,119,622,759.46 -298,621,881.22
加：本期归属于母公司所有者的净利
-677,851,694.30 -366,821,048.13
润
期末未分配利润 -1,797,474,453.76 -665,442,929.35
调整期初未分配利润明细：
1)、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0.00 元。
2)、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 79,732,453.80 元。
3)、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0.00 元。
4)、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0.00 元。
5)、其他调整合计影响期初未分配利润 0.00 元。
36、营业收入和营业成本
单位：元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 443,831,445.75 694,500,996.06 1,596,330,913.35 1,578,074,519.97
合计 443,831,445.75 694,500,996.06 1,596,330,913.35 1,578,074,519.97
收入相关信息：
单位：元
合同分类 分部 1 分部 2 合计
商品类型
其中：
物业销售 163,879,975.78 163,879,975.78
物业出租及物业管理 253,909,890.81 253,909,890.81
酒店运营及其他 26,041,579.16 26,041,579.16
按经营地区分类
110
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
其中：
湖北 248,102,569.62 248,102,569.62
四川 23,277,174.60 23,277,174.60
重庆 151,026,478.89 151,026,478.89
北京 6,903,012.14 6,903,012.14
江苏 6,552,926.33 6,552,926.33
河北 7,464,567.20 7,464,567.20
湖南 504,716.97 504,716.97
市场或客户类型
其中：
合同类型
其中：
按商品转让的时间分
类
其中：
在某一时点确认收入 167,214,102.66 167,214,102.66
在某一时间段确认收
276,617,343.09 276,617,343.09
入
按合同期限分类
其中：
按销售渠道分类
其中：
合计
与履约义务相关的信息：
房地产收入：本公司与客户之间的销售商品仅包含转让商品的履约义务，本公司以控制权转移时点确认收入；取得商品的
现时收款权利，商品所有权上的所有风险和报酬的转移、客户接受该商品。
物业管理服务：本公司与客户之间的服务合同通常包含物业管理等履约义务，由于本公司履约时客户即取得并消耗本公司
履约所带来经济利益，本公司将其作为在某一时段内履行的履约义务，按照履约进度确认收入。
与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：
本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为 2,661,326,387.82 元，其中，
739,941,609.69 元预计将于 2023 年度确认收入，1,212,183,348.52 元预计将于 2024 年度确认收入，709,201,429.61 元
预计将于 2025 年度确认收入。
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求
报告期内确认收入金额前五的项目信息：
单位：元
序号 项目名称 收入金额
1 重庆洺悦府 145,324,644.03
2 成都泛悦城市广场 6,553,786.50
3 南京雍澜和府 6,259,960.39
4 重庆洺悦芳华 5,701,834.86
111
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5 成都泛悦国际 39,750.00
37、税金及附加
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
城市维护建设税 2,479,213.12 1,088,086.12
教育费附加 1,066,283.65 465,787.15
房产税 8,279,084.90 10,087,622.07
土地使用税 2,918,805.96 2,638,679.35
车船使用税 510.00 635.00
印花税 1,197,583.21 1,031,942.05
土地增值税 9,401,673.75 17,116,837.45
其他税金 855,296.20 581,114.00
合计 26,198,450.79 33,010,703.19
38、销售费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
广告宣传费 16,673,561.50 17,023,160.11
销售代理费 30,643,190.24 27,633,051.06
其他 9,471,857.91 15,128,215.03
合计 56,788,609.65 59,784,426.20
39、管理费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 39,176,021.56 33,449,259.84
办公费 335,882.28 393,948.46
差旅费 684,415.34 407,956.31
专业服务费 3,574,120.70 2,461,487.53
业务招待费 125,246.00 113,538.80
折旧费 387,483.63 472,213.98
其他 7,056,036.75 6,248,534.78
合计 51,339,206.26 43,546,939.70
40、财务费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 307,258,029.41 242,863,042.40
减：利息收入 37,645,491.45 91,341,688.41
手续费及其他支出 472,726.00 888,605.56
112
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未确认融资费用 71,358,851.30 83,491,822.74
合计 341,444,115.26 235,901,782.29
41、其他收益
单位：元
产生其他收益的来源 本期发生额 上期发生额
代扣代缴税款手续费 111,196.81 160,666.07
稳岗补贴 8,614.53
水费补贴 2,054.55
增值税进项加计扣除 89,455.66 2,444,679.49
合计 202,707.02 2,613,960.09
42、投资收益
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 17,000,048.36 46,353,575.11
合计 17,000,048.36 46,353,575.11
43、信用减值损失
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
其他应收款坏账损失 -31,996,868.07 633,088.68
应收账款坏账损失 -4,121,153.10 -5,930,318.47
应收票据坏账损失 111,797.55
合计 -36,006,223.62 -5,297,229.79
44、资产处置收益
单位：元
资产处置收益的来源 本期发生额 上期发生额
固定资产处置收益 -50,510.88
45、营业外收入
单位：元
计入当期非经常性损益的金
项目 本期发生额 上期发生额
额
政府补助 3,414.00 3,414.00
非流动资产毁损报废利得 131,495.13
违约金、罚款收入 2,075,522.59 2,075,522.59
其他 364,291.90 438,535.93 364,291.90
合计 2,443,228.49 570,031.06 2,443,228.49
113
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计入当期损益的政府补助：
单位：元
补贴是否 与资产相
是否特殊 本期发生 上期发生
补助项目 发放主体 发放原因 性质类型 影响当年 关/与收益
补贴 金额 金额
盈亏 相关
因符合地
方政府招
学府鑫苑 武汉企信
商引资等
项目 2021 创合产业 与收益相
奖励 地方性扶 否 否 3,414.00
年度奖励 园发展有 关
持政策而
资金 限公司
获得的补
助
46、营业外支出
单位：元
计入当期非经常性损益的金
项目 本期发生额 上期发生额
额
赔偿支出 86,257.83 86,257.83
合计 86,257.83 86,257.83
47、所得税费用
（1） 所得税费用表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 -5,322,778.34 42,286,000.67
递延所得税费用 -13,218,924.06 -4,519,188.29
合计 -18,541,702.40 37,766,812.38
（2） 会计利润与所得税费用调整过程
单位：元
项目 本期发生额
利润总额 -742,214,953.13
按法定/适用税率计算的所得税费用 -185,553,738.28
调整以前期间所得税的影响 -7,874,422.13
非应税收入的影响 -4,250,012.09
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 12,524.60
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -1,544,852.79
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣
180,668,798.29
亏损的影响
所得税费用 -18,541,702.40
114
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48、现金流量表项目
（1） 收到的其他与经营活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
存款利息收入 3,413,775.44 5,147,925.76
代收代付资金 364,086.12 298,311.15
滞纳金、赔偿、罚款收入、盘盈资
2,075,522.59 570,031.06
金、捐赠收入
政府补助（不含税费返还） 5,468.55
收到的保证金、押金 26,774,254.81
合计 32,633,107.51 6,016,267.97
（2） 支付的其他与经营活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
日常费用类支出 34,849,936.37 51,259,746.47
支付的保证金、押金 2,862,742.24
滞纳金、赔偿、罚款支出、盘亏资
86,257.83
金、捐款支出
代收代付资金 7,679,193.53 237,896,005.03
合计 42,615,387.73 292,018,493.74
（3） 收到的其他与投资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
其中：收回关联企业融资款项及利息 82,092,066.94 662,000,271.33
合计 82,092,066.94 662,000,271.33
（4） 支付的其他与投资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
支付关联企业融资款 767,000,000.00
合计 767,000,000.00
（5） 收到的其他与筹资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
关联企业融资款项 2,335,890,000.00 2,775,742,747.23
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合计 2,335,890,000.00 2,775,742,747.23
（6） 支付的其他与筹资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
归还的关联企业融资款项 1,511,000,000.00 3,041,180,000.00
租赁付款额 328,933,383.64 352,101,621.22
合计 1,839,933,383.64 3,393,281,621.22
49、现金流量表补充资料
（1） 现金流量表补充资料
单位：元
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流
量：
净利润 -723,673,250.73 -347,513,933.91
加：资产减值准备 36,006,223.62 5,297,229.79
固定资产折旧、油气资产折
50,962,289.43 55,615,041.52
耗、生产性生物资产折旧
使用权资产折旧 275,745,253.19 315,814,047.16
无形资产摊销 110,392.32 167,821.50
长期待摊费用摊销 21,673,321.33 16,809,428.28
处置固定资产、无形资产和其
他长期资产的损失（收益以“－”号 50,510.88
填列）
固定资产报废损失（收益以
-131,495.13
“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以
“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填
378,616,880.71 326,354,865.14
列）
投资损失（收益以“－”号填
-17,000,048.36 -46,353,575.11
列）
递延所得税资产减少（增加以
-13,218,924.06 -4,519,188.29
“－”号填列）
递延所得税负债增加（减少以
“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号
-571,343,848.03 -1,140,814,804.01
填列）
经营性应收项目的减少（增加
9,747,807.73 -540,285,810.03
以“－”号填列）
经营性应付项目的增加（减少 1,001,508,063.18 -228,540,874.71
116
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
以“－”号填列）
其他
经营活动产生的现金流量净额 449,184,671.21 -1,588,101,247.80
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资
活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 1,998,031,964.20 1,750,617,115.23
减：现金的期初余额 2,393,720,149.56 4,556,545,591.07
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -395,688,185.36 -2,805,928,475.84
（2） 现金和现金等价物的构成
单位：元
项目 期末余额 期初余额
一、现金 1,998,031,964.20 2,393,720,149.56
其中：库存现金 61,011.00 58,458.80
可随时用于支付的银行存款 1,996,539,226.86 2,393,025,571.49
可随时用于支付的其他货币资
1,431,726.34 636,119.27
金
三、期末现金及现金等价物余额 1,998,031,964.20 2,393,720,149.56
其中：母公司或集团内子公司使用受
33,996,953.43 559,876.30
限制的现金和现金等价物
50、所有权或使用权受到限制的资产
单位：元
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 33,996,953.43 保证金
存货 1,921,400,755.50 抵押
合计 1,955,397,708.93
51、政府补助
（1） 政府补助基本情况
单位：元
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
学府鑫苑项目 2021 年度奖 3,414.00 营业外收入 3,414.00
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励资金
水费补贴 2,054.55 其他收益 2,054.55
合计 5,468.55 5,468.55
八、合并范围的变更
1、其他
本报告期公司合并范围未发生变更。
九、在其他主体中的权益
1、在子公司中的权益
（1） 企业集团的构成
持股比例
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
武汉大本营商
商业经营管 同一控制下的
业管理有限公 湖北武汉 湖北武汉 100.00%
理；物业管理 企业合并
司
武汉悦鹤企业
管理咨询有限 湖北武汉 湖北武汉 企业管理咨询 100.00% 投资设立
公司
武汉泛悦企业
管理咨询有限 湖北武汉 湖北武汉 企业管理咨询 100.00% 投资设立
公司
武汉三型企业
管理咨询有限 湖北武汉 湖北武汉 企业管理咨询 100.00% 投资设立
公司
武汉北都商业 房地产开发； 同一控制下的
湖北武汉 湖北武汉 100.00%
有限公司 商业经营管理 企业合并
武汉南国洪广
房地产开发； 非同一控制下
置业发展有限 湖北武汉 湖北武汉 100.00%
商业经营管理 的企业合并
公司
武汉明涛房地
湖北武汉 湖北武汉 房地产开发 100.00% 投资设立
产有限公司
武汉临江荣城
非同一控制下
房地产开发有 湖北武汉 湖北武汉 房地产开发 80.00%
的企业合并
限公司
武汉临江悦城
非同一控制下
房地产开发有 湖北武汉 湖北武汉 房地产开发 80.00%
的企业合并
限公司
武汉悦汉企业
管理咨询有限 湖北武汉 湖北武汉 企业管理咨询 100.00% 投资设立
公司
长沙悦汉房地
湖南长沙 湖南长沙 房地产开发 100.00% 投资设立
产有限公司
湖北南国创新
湖北武汉 湖北武汉 房地产开发 80.00% 投资设立
置业有限公司
武汉南国融汇
房地产开发；
商业有限责任 湖北武汉 湖北武汉 51.00% 投资设立
商业经营管理
公司
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南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
成都泛悦北城
房地产开发；
房地产开发有 四川成都 四川成都 41.00% 投资设立
商业经营管理
限公司
成都南国商业 商业经营管
四川成都 四川成都 100.00% 投资设立
管理有限公司 理；物业管理
成都中电建海
同一控制下的
赋房地产开发 四川成都 四川成都 房地产开发 51.02%
企业合并
有限公司
重庆泛悦房地
产开发有限公 重庆 重庆 房地产开发 100.00% 投资设立
司
武汉南国商业 同一控制下的
湖北武汉 湖北武汉 房地产开发 100.00%
发展有限公司 企业合并
襄阳南国商业
发展有限责任 湖北襄阳 湖北襄阳 房地产开发 100.00% 投资设立
公司
武汉南国洪创 房地产开发；
湖北武汉 湖北武汉 100.00% 投资设立
商业有限公司 商业经营管理
荆州南国商业 房地产开发；
湖北荆州 湖北荆州 100.00% 投资设立
发展有限公司 商业经营管理
荆州南国酒店
湖北荆州 湖北荆州 酒店管理 100.00% 投资设立
管理有限公司
武汉熙悦房地
湖北武汉 湖北武汉 房地产开发 51.00% 投资设立
产有限公司
湖北南国宏泰
园区运营管
产业园投资发 湖北武汉 湖北武汉 75.00% 投资设立
理；物业管理
展有限公司
重庆六真房地
产开发有限公 重庆 重庆 房地产开发 100.00% 投资设立
司
武汉投悦房地
产开发有限公 湖北武汉 湖北武汉 房地产开发 100.00% 投资设立
司
重庆康田洺悦
房地产开发有 重庆 重庆 房地产开发 66.00% 投资设立
限公司
深圳洺悦房地
深圳 深圳 房地产开发 51.00% 投资设立
产有限公司
南京十心房地
江苏南京 江苏南京 房地产开发 51.00% 投资设立
产有限公司
武汉赋能企业
管理咨询有限 湖北武汉 湖北武汉 企业管理咨询 100.00% 投资设立
公司
南京求真装饰
江苏南京 江苏南京 装饰 51.00% 投资设立
工程有限公司
武汉泛悦城市
运营管理有限 湖北武汉 湖北武汉 企业管理咨询 100.00% 投资设立
公司
西安泷悦泰恒 非同一控制下
陕西西安 陕西西安 房地产开发 70.00%
置业有限公司 的企业合并
河北雄安泷韶
河北雄安 河北雄安 建筑材料销售 100.00% 投资设立
商贸有限公司
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
注 1：2014 年 12 月 17 日，本公司与中国电建地产集团有限公司（以下简称“电建地产”）、中电建建筑集团有限公
司（变更前名称为：中国水利水电第二工程局有限公司）、中国水利水电第五工程局有限公司、北京汉富国开投资管理有
限公司分别出资 4,100.00 万元、1,900.00 万元、1,000.00 万元、1,000.00 万元、2,000.00 万元成立成都泛悦北城房地产
119
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
开发有限公司（以下简称“成都泛悦”）。截至 2023 年 6 月 30 日，成都泛悦股权结构为本公司、电建地产、北京飞悦临
空科技产业发展有限公司分别持股 41.00%、39.00%、20.00%。根据合作协议，电建地产将其所持有成都泛悦 10%的表决权
让渡给本公司行使，并认可本公司拥有成都泛悦的实际控制权，故纳入合并报表范围。
注 2：2021 年 2 月 25 日，本公司之子公司武汉大本营商业管理有限公司（以下简称“大本营”）向武汉市洪山区市
场监督管理局申请注册成立的武汉悦鹤企业管理咨询有限公司（以下简称“武汉悦鹤”），注册资金 1,000.00 万元。截至
2023 年 6 月 30 日注册资本尚未到位。由于大本营对武汉悦鹤具有 100%的实际控制权，故纳入合并报表范围。
注 3：2021 年 3 月 1 日，本公司之子公司武汉悦汉企业管理咨询有限公司（以下简称“洪广”）向武汉市武昌区市场
监督管理局申请注册成立的武汉悦汉企业管理咨询有限公司（以下简称“武汉悦汉”），注册资金 1,000.00 万元。截至
2023 年 6 月 30 日注册资本尚未到位。由于洪广对武汉悦汉具有 100%的实际控制权，故纳入合并报表范围。
注 4：2021 年 3 月 15 日，本公司与招商局地产（南京）有限公司投资新设成立南京求真装饰工程有限公司（以下简
称“南京求真”），注册资金 200.00 万元。截至 2023 年 6 月 30 日注册资本尚未到位。依据公司章程，公司设董事会，董
事会由 5 名董事组成，其中由南国置业股份有限公司推荐 3 名董事，招商局地产（南京）有限公司推荐 1 名董事，由招商
局地产（南京）有限公司推荐并由职工代表大会选举产生 1 名职工董事。董事长 1 名，由南国置业股份有限公司推荐的董
事中选举产生。由于本公司对南京求真具有实际控制权，故纳入合并报表范围。
注 5：2021 年 2 月 25 日，本公司向武汉市硚口区市场监督管理局申请注册的武汉悦添企业管理咨询有限公司，注册
资金 1,000.00 万元。2023 年 6 月 30 日，公司更名为武汉泛悦城市运营管理有限公司，截至 2023 年 6 月 30 日注册资本尚
未到位。由于本公司对武汉泛悦城市运营管理有限公司具有 100%的实际控制权，故纳入合并报表范围。
注 6：2020 年 09 月 27 日，本公司之子公司武汉大本营商业管理有限公司（以下简称“大本营”）向武汉市武昌区行
政审批局申请注册成立的武汉三型企业管理咨询有限公司（以下简称“武汉三型”），注册资金 1,000.00 万元。截至 2023
年 6 月 30 日注册资本尚未到位。由于大本营对武汉三型具有 100%的实际控制权，故纳入合并报表范围。
注 7：2020 年 09 月 28 日，本公司之子公司武汉大本营商业管理有限公司（以下简称“大本营”）向武汉市洪山区行
政审批局申请注册成立的武汉泛悦企业管理咨询有限公司（以下简称“武汉泛悦”），注册资金 1,000.00 万元。截至 2026
年 6 月 30 日注册资本尚未到位。由于大本营对武汉泛悦具有 100%的实际控制权，故纳入合并报表范围。
注 8：2020 年 10 月 29 日，本公司投资设立全资子公司武汉赋能企业管理咨询有限公司（以下简称“武汉赋能”），
注册资本为人民币 1,000.00 万元。截至 2023 年 6 月 30 日注册资本尚未到位。由于本公司为其独资法人，对武汉赋能具有
100%的实际控制权，故纳入合并报表范围。
（2） 重要的非全资子公司
单位：元
本期归属于少数股东 本期向少数股东宣告 期末少数股东权益余
子公司名称 少数股东持股比例
的损益 分派的股利 额
成都中电建海赋房地
48.98% -1,864,006.97 186,314,365.32
产开发有限公司
武汉南国融汇商业有
49.00% -221,304.55 215,857,721.57
限责任公司
湖北南国创新置业有
20.00% 343,805.17 39,319,112.70
限公司
成都泛悦北城房地产
59.00% -8,829,544.02 11,961,780.33
开发有限公司
武汉熙悦房地产有限
49.00% -7,270,462.82 131,578,633.97
公司
湖北南国宏泰产业园
25.00% 880,066.46 -656,662.62
投资发展有限公司
武汉临江悦城房地产
20.00% -87,920.07 69,726,881.78
开发有限公司
武汉临江荣城房地产 20.00% -400,554.53 70,484,203.25
120
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开发有限公司
深圳洺悦房地产有限
49.00% -13,717,846.26 677,367,858.86
公司
重庆康田洺悦房地产
34.00% -9,225,840.62 175,461,593.76
开发有限公司
南京十心房地产有限
49.00% -997,469.43 415,394,897.54
公司
南京求真装饰工程有
49.00% 89,281.97 10,551,329.08
限公司
西安泷悦泰恒置业有
30.00% -4,519,760.76 7,103,419.89
限公司
合计 -45,821,556.43 2,010,465,135.43
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
本公司之子公司成都泛悦北城房地产开发有限公司少数股东持股比例为 59%，表决权比例为 49%，系根据合作协议，
电建地产将其所持有成都泛悦 10%的表决权让渡给本公司行使。
（3） 重要非全资子公司的主要财务信息
单位：元
期末余额 期初余额
子公
司名 非流 非流 非流 非流
流动 资产 流动 负债 流动 资产 流动 负债
称 动资 动负 动资 动负
资产 合计 负债 合计 资产 合计 负债 合计
产 债 产 债
成都
中电
建海
272,6 123,3 396,0 15,65 15,65 274,5 125,3 399,8 15,65 15,65
赋房
78,20 65,76 43,97 5,310 5,310 36,72 14,79 51,52 7,215 7,215
地产
0.07 9.95 0.02 .71 .71 7.57 6.75 4.32 .82 .82
开发
有限
公司
武汉
南国
- - - -
融汇 401,2 2,049 403,3 402,3 2,110 404,4
37,19 37,19 36,49 36,49
商业 82,38 ,833. 32,21 74,95 ,187. 85,14
3,748 3,748 2,464 2,464
有限 0.10 58 3.68 3.15 18 0.33
.74 .74 .02 .02
责任
公司
湖北
南国 2,635 2,635 2,438 2,438 2,681 2,681 2,486 2,486
创新 ,265, 277,8 ,543, ,947, ,947, ,100, 30,19 ,130, ,254, ,254,
置业 459.0 92.06 351.1 787.6 787.6 397.8 1.43 589.2 051.5 051.5
有限 8 4 2 2 0 3 6 6
公司
成都
泛悦
北城 1,572 1,572 1,552 1,552 1,589 1,589 1,554 1,554
房地 ,138, 413,1 ,551, ,277, ,277, ,507, 393,6 ,900, ,661, ,661,
产开 754.2 81.99 936.2 732.2 732.2 241.4 25.06 866.4 333.6 333.6
发有 4 3 7 7 2 8 8 8
限公
司
121
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
武汉
熙悦 1,292 1,292 1,024 1,395 1,395 1,112
531,7 492,5 624,8 487,5
房地 ,741, 61,96 ,803, ,276, ,625, 61,96 ,687, ,321,
76,08 00,00 21,51 00,00
产有 944.8 9.38 914.2 089.8 044.4 9.38 013.7 510.1
9.83 0.00 0.14 0.00
限公 6 4 3 0 8 4
司
湖北
南国
宏泰
产业 2,983 244,6 247,6 117,6 132,5 250,2 7,376 251,9 259,3 152,9 117,9 270,8
园投 ,691. 16,74 00,43 42,40 84,68 27,08 ,266. 30,69 06,96 06,52 63,58 70,10
资发 94 6.80 8.74 5.23 4.03 9.26 23 3.98 0.21 3.43 2.63 6.06
展有
限公
司
武汉
临江
悦城
685,3 685,5 360,2 360,2 755,0 755,2 378,3 378,3
房地 247,8 253,2
10,29 58,19 36,90 36,90 11,41 64,68 17,68 17,68
产开 99.18 66.06
4.25 3.43 8.78 8.78 6.91 2.97 9.03 9.03
发有
限公
司
武汉
临江
荣城 1,043 1,043 1,257 1,257
140,4 550,0 690,4 901,9 901,9
房地 ,926, 35,91 ,962, ,444, 36,43 ,480,
20,95 00,00 20,95 36,32 36,32
产开 931.1 3.89 845.0 550.8 8.41 989.2
0.27 0.00 0.27 1.75 1.75
发有 9 8 2 3
限公
司
深圳
洺悦 1,561 1,578 1,707 1,715
17,31 195,9 195,9 7,961 304,9 304,9
房地 ,081, ,399, ,478, ,439,
8,750 32,92 32,92 ,125. 76,60 76,60
产有 105.1 855.1 019.8 144.8
.00 2.41 2.41 00 7.51 7.51
限公 6 6 8 8
司
重庆
康田
洺悦 3,518 3,519 2,516 3,003 2,783 2,783 1,821 2,387
486,4 565,6
房地 ,735, 345,2 ,080, ,546, ,016, ,228, 373,5 ,602, ,773, ,463,
70,00 90,00
产开 332.9 39.81 572.7 985.2 985.2 960.6 98.15 558.8 045.9 045.9
0.00 0.00
发有 3 4 3 3 7 2 5 5
限公
司
南京
十心
942,9 3,863 946,8 99,05 99,05 969,4 3,130 972,5 122,7 122,7
房地
38,27 ,596. 01,87 7,183 7,183 35,85 ,288. 66,14 85,80 85,80
产有
6.21 39 2.60 .72 .72 9.61 43 8.04 7.27 7.27
限公
司
南京
求真
36,05 36,05 14,51 14,51 45,64 45,64 24,29 24,29
装饰
2,819 2,819 9,494 9,494 5,475 5,475 4,359 4,359
工程
.20 .20 .55 .55 .87 .87 .32 .32
有限
公司
122
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
西安
泷悦 1,906 1,906 1,667 1,883 1,224 1,224 1,185
216,2 977,4 208,0
泰恒 ,413, ,413, ,161, ,361, ,438, ,438, ,482,
00,00 82,22 00,00
置业 296.9 296.9 867.8 867.8 172.3 172.3 223.7
0.00 3.72 0.00
有限 6 6 6 6 2 2 2
公司
单位：元
本期发生额 上期发生额
子公司名
称 综合收益 经营活动 综合收益 经营活动
营业收入 净利润 营业收入 净利润
总额 现金流量 总额 现金流量
成都中电
- - -
建海赋房 3,783,314 159,931.3 159,931.3 1,846,479
39,750.00 3,805,649 3,805,649 502,166.0
地产开发 .75 2 2 .40
.19 .19 6
有限公司
武汉南国
- - - - - -
融汇商业 1,637,202
451,641.9 451,641.9 49,670,17 3,045,187 3,045,187 53,251,93
有限责任 .75
3 3 8.48 .35 .35 1.49
公司
湖北南国 -
2,563,796 1,719,025 1,719,025 4,063,543 423,588.1 423,588.1 48,278,90
创新置业 47,820,17
.74 .85 .85 .81 1 1 5.02
有限公司 7.85
成都泛悦
- - - - -
北城房地 6,553,786 94,139,78 15,068,83
14,965,32 14,965,32 36,443,36 19,816,08 19,816,08
产开发有 .50 2.26 8.41
8.84 8.84 9.77 1.24 1.24
限公司
武汉熙悦 - - - - -
26,690,18
房地产有 14,837,67 14,837,67 2,009,029 2,009,029 228,036,7
4.57
限公司 9.23 9.23 .81 .81 92.81
湖北南国
宏泰产业 - - -
17,183,35 3,520,265 3,520,265 14,897,30 864,239.2
园投资发 3,636,769 3,320,433 3,320,433
6.57 .82 .82 5.06 3
展有限公 .47 .04 .04
司
武汉临江
- - - -
悦城房地 84,107,08 10,063,61 10,063,61
439,600.3 439,600.3 14,025,19 15,543,87
产开发有 2.60 8.52 8.52
5 5 3.81 2.86
限公司
武汉临江
- - - -
荣城房地 50,624,23 71,486,89
2,002,772 2,002,772 4,043,823 4,043,823
产开发有 5.52 0.71
.67 .67 .67 .67
限公司
深圳洺悦 - - - -
288,978.6 288,978.6
房地产有 27,995,60 27,995,60 427,648,3 2,046,559
0 0
限公司 4.62 4.62 95.89 ,336.58
重庆康田
- -
洺悦房地 5,701,834 89,250,37 786,557,0 117,083,9 117,083,9 49,283,68
27,134,82 27,134,82
产开发有 .86 9.54 94.50 12.89 12.89 1.55
5.36 5.36
限公司
南京十心 - - - - - -
6,259,960 853,000.2
房地产有 2,035,651 2,035,651 134,118,2 6,835,673 6,835,673 514,460,6
.39 8
限公司 .89 .89 38.39 .83 .83 50.65
南京求真 - - - -
292,965.9 182,208.1 182,208.1
装饰工程 9,647,557 327,427.9 327,427.9 20,142,72
4 0 0
有限公司 .71 5 5 4.61
西安泷悦 - - 555,437,3 4,506,998 4,506,998 -
泰恒置业 15,065,86 15,065,86 89.14 .92 .92 35,284,05
123
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
有限公司 9.20 9.20 5.77
2、在合营安排或联营企业中的权益
（1） 重要的合营企业或联营企业
持股比例 对合营企业或
合营企业或联 联营企业投资
主要经营地 注册地 业务性质
营企业名称 直接 间接 的会计处理方
法
一、合营企业
1、武汉双联
房地产开发、
创和置业有限 湖北武汉 湖北武汉 50.00% 权益法
商品房销售
公司
图书、期刊、
2、中文发集
电子出版物、
团文化有限公 北京 北京 50.00% 权益法
音像制品批
司
发、零售
3、重庆启润
房地产开发、
房地产开发有 重庆 重庆 35.76% 权益法
房屋租赁
限公司
4、北京金水
慧业房地产开 北京 北京 房地产开发 50.00% 权益法
发有限公司
5、广州招赢
房地产有限责 广东广州 广东广州 房地产开发 50.00% 权益法
任公司
二、联营企业
1、南京电建
中储房地产有 江苏南京 江苏南京 房地产开发 26.01% 权益法
限公司
2、武汉洺悦
房地产有限公 湖北武汉 湖北武汉 房地产开发 26.00% 权益法
司
3、重庆澋悦
房地产开发有 重庆 重庆 房地产开发 50.00% 权益法
限公司
4、北京海赋 投资管理、资
私募基金管理 北京 北京 产管理、股权 24.00% 权益法
有限公司 投资
5、伟宸（嘉
兴）股权投资 股权投资及相
浙江嘉兴 浙江嘉兴 48.13% 权益法
合伙企业（有 关咨询服务
限合伙）
6、南京智盛
房地产开发有 江苏南京 江苏南京 房地产开发 49.00% 权益法
限公司
7、长沙京蓉
房地产开发有 湖南长沙 湖南长沙 房地产开发 30.00% 权益法
限公司
8、南京聚盛
房地产开发有 江苏南京 江苏南京 房地产开发 20.00% 权益法
限公司
9、南京悦霖
江苏南京 江苏南京 房地产开发 20.00% 权益法
房地产开发有
124
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
限公司
10、南京锦华
江苏南京 江苏南京 房地产开发 25.00% 权益法
置业有限公司
11、深圳市国
润金海房地产 广东深圳 广东深圳 房地产开发 20.00% 权益法
有限公司
（2） 重要合营企业的主要财务信息
单位：元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
重庆启 北京金 广州招 重庆启 北京金 广州招
武汉双 中文发 武汉双 中文发
润房地 水慧业 赢房地 润房地 水慧业 赢房地
联创和 集团文 联创和 集团文
产开发 房地产 产有限 产开发 房地产 产有限
置业有 化有限 置业有 化有限
有限公 开发有 责任公 有限公 开发有 责任公
限公司 公司 限公司 公司
司 限公司 司 司 限公司 司
3,124,8 3,369,5 4,188,7 2,944,9 2,498,2 4,189,6
流动资 10,591, 19,365, 23,513, 29,765,
45,685. 73,329. 34,885. 59,968. 44,030. 95,963.
产 427.25 555.43 852.55 899.14
30 20 04 39 38 24
其中：
现金和 10,417, 1,293,1 126,719 512,771 55,310, 23,315, 12,319, 80,007, 229,662 42,152,
现金等 688.03 01.67 ,836.07 ,851.82 571.11 472.85 428.14 928.50 ,825.52 098.19
价物
非流动 213,251 80,771, 723,016 156,883 1,650,2 280,890 112,146 581,570 15,729, 1,650,2
资产 .05 172.65 .15 ,229.22 58.29 .21 ,791.21 .84 633.07 58.29
3,125,5 3,526,4 4,190,3 2,945,5 2,513,9 4,191,3
资产合 10,804, 100,136 23,794, 141,912
68,701. 56,558. 85,143. 41,539. 73,663. 46,221.
计 678.30 ,728.08 742.76 ,690.35
45 42 33 23 45 53
2,321,9 2,275,1 1,824,2 2,175,4 1,267,5 1,802,4
流动负 33,709, 17,933, 34,707, 36,000,
29,383. 38,588. 20,419. 07,884. 12,562. 36,179.
债 785.07 314.50 075.88 391.06
30 92 62 39 64 29
非流动 71,574, 55,000, 393,650 532,800 76,920, 493,650 532,800
负债 693.07 000.00 ,000.00 ,000.00 024.11 ,000.00 ,000.00
2,376,9 2,668,7 2,357,0 2,175,4 1,761,1 2,335,2
负债合 33,709, 89,508, 34,707, 112,920
29,383. 88,588. 20,419. 07,884. 62,562. 36,179.
计 785.07 007.57 075.88 ,415.17
30 92 62 39 64 29
少数股
东权益
归属于
- 1,833,3 - 1,856,1
母公司 10,628, 748,639 857,667 28,992, 770,133 752,811
22,905, 64,723. 10,912, 10,042.
股东权 720.51 ,318.15 ,969.50 275.18 ,654.84 ,100.81
106.77 71 333.12 24
益
按持股
比例计
5,314,3 267,713 428,833 916,682 14,496, 275,399 376,405 922,427
算的净
60.26 ,420.17 ,984.75 ,361.86 137.59 ,794.97 ,550.40 ,324.20
资产份
额
调整事 7,255,3 7,255,3
项 43.54 43.54
7,255,3 7,255,3
--商誉
43.54 43.54
125
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
--内部
交易未
实现利
润
--其他
对合营
企业权
12,569, 267,713 428,833 916,682 21,751, 275,399 376,405 922,427
益投资
703.80 ,420.17 ,984.75 ,361.86 481.13 ,794.97 ,550.40 ,324.20
的账面
价值
存在公
开报价
的合营
企业权
益投资
的公允
价值
营业收 23,096, 13,259, 777,736 20,544, 14,298, 915,836
入 030.24 492.00 .59 276.97 469.99 ,851.02
- - - - - - -
财务费 1,333,1 2,331,5
3,302.6 162,458 173,001 93,591. 17,740. 10,193. 159,545
用 36.70 59.93
2 .48 .65 63 64 48 .53
- - -
所得税 53,660,
204,399 6,910,5 3,511,6
费用 787.46
.89 04.11 26.23
- - - - - - - -
160,982
净利润 11,992, 18,363, 21,494, 29,339, 5,691,8 9,102,2 2,974,8 10,534,
,362.46
773.65 554.67 336.69 885.48 36.43 36.31 46.44 878.68
终止经
营的净
利润
其他综
合收益
- - - - - - - -
综合收 160,982
11,992, 18,363, 21,494, 29,339, 5,691,8 9,102,2 2,974,8 10,534,
益总额 ,362.46
773.65 554.67 336.69 885.48 36.43 36.31 46.44 878.68
本年度
收到的
来自合
营企业
的股利
（3） 重要联营企业的主要财务信息
单位：元
期末余额或本期发生额
南京电建中储房地产 武汉洺悦房地产有限 重庆澋悦房地产开发 北京海赋私募基金管
项目 有限公司 公司 有限公司 理有限公司
流动资产 1,941,079,812.59 2,026,125,315.11 3,808,237,352.23 9,785,844.89
非流动资产 74,457.25 135,765,830.25 2,016,514.44
126
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
资产合计 1,941,154,269.84 2,161,891,145.36 3,810,253,866.67 9,785,844.89
流动负债 1,545,006,299.90 1,031,746,769.77 3,053,839,957.86 1349125.39
非流动负债 47,510,000.00 417,836,520.84
负债合计 1,545,006,299.90 1,079,256,769.77 3,471,676,478.70 1,349,125.39
少数股东权益
归属于母公司股东权益 396,147,969.94 1,082,634,375.59 338,577,387.97 8,436,719.50
按持股比例计算的净资产份额 103,038,086.98 281,484,937.65 169,288,693.99 2,024,812.68
调整事项 0.00 0.00 0.00 0.00
——商誉
——内部交易未实现利润
——其他
对联营企业权益投资的账面价
值 103,038,086.98 281,484,937.65 169,288,693.99 2,024,812.68
存在公开报价的联营权益投资
的公允价值
营业收入 3,208,770.40 28,348,822.87 195,765,203.07 188,679.24
净利润 -24,586,737.59 -48,055.49 -7,995,473.46 -1,638,757.93
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -24,586,737.59 -48,055.49 -7,995,473.46 -1,638,757.93
本期收到的来自联营企业的股
利
续上表：
期末余额或本期发生额
伟宸（嘉兴）股权投
资合伙企业（有限合 南京智盛房地产开发 长沙京蓉房地产开发 南京聚盛房地产开发
项目 伙） 有限公司 有限公司 有限公司
流动资产 24,953,503.82 1,124,237,052.70 1,084,260,000.00 3,252,570,339.05
非流动资产 560,000,000.00 93,184.05 3,620,000.00 10,398,032.05
资产合计 584,953,503.82 1,124,330,236.75 1,087,880,000.00 3,262,968,371.10
流动负债 560,118,443.84 131,110,250.94 881,650,000.00 2,989,836,567.75
非流动负债 170,590,000.00 200,000,000.00
负债合计 560,118,443.84 131,110,250.94 1,052,240,000.00 3,189,836,567.75
少数股东权益
归属于母公司股东权益 24,835,059.98 993,219,985.81 35,640,000.00 73,131,803.35
按持股比例计算的净资产份额 11,953,114.37 486,677,793.05 10,692,000.00 14,626,360.67
调整事项 0.00 0.00 0.00 0.00
——商誉
——内部交易未实现利润
——其他
对联营企业权益投资的账面价
值 11,953,114.37 486,677,793.05 10,692,000.00 14,626,360.67
存在公开报价的联营权益投资
的公允价值
营业收入 0.00 15,188,287.44 0.00 0.00
127
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
净利润 11,287,479.95 1,949,149.40 -6,650,000.00 1,642,300.53
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 11,287,479.95 1,949,149.40 -6,650,000.00 1,642,300.53
本期收到的来自联营企业的股
利
续上表：
期末余额或本期发生额
南京悦霖房地产开发有限 深圳市国润金海房地产有
项目 公司 南京锦华置业有限公司 限公司
流动资产 314,374,252.55 1,266,473,169.20 12,870,547,277.11
非流动资产 71,210,889.74 5,217,591.48 20,495,633.32
资产合计 385,585,142.29 1,271,690,760.68 12,891,042,910.43
流动负债 105,193,208.79 920,516,229.49 10,151,512,912.58
非流动负债 53,357,356.26 0.00 274,628.02
负债合计 158,550,565.05 920,516,229.49 10,151,787,540.60
少数股东权益
归属于母公司股东权益 227,034,577.24 351,174,531.19 2,739,255,369.83
按持股比例计算的净资产份额 45,406,915.45 87,793,632.80 547,851,073.97
调整事项 0.00 0.00 0.00
——商誉
——内部交易未实现利润
——其他
对联营企业权益投资的账面价值 45,406,915.45 87,793,632.80 547,851,073.97
存在公开报价的联营权益投资的公允价
值
营业收入 1,883,881,805.76 898,587,700.00 396,129.59
净利润 185,741,491.52 49,271,531.63 4,666,281.76
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 185,741,491.52 49,271,531.63 4,666,281.76
本期收到的来自联营企业的股利
续上表：
期初余额或上期发生额
南京电建中储房地产 武汉洺悦房地产有限 重庆澋悦房地产开发 北京海赋私募基金管
项目 有限公司 公司 有限公司 理有限公司
流动资产 1,914,070,460.78 2,055,878,162.26 3,773,864,287.67 10,075,584.64
非流动资产 99,187.79 135,765,830.25 2,980,774.52
资产合计 1,914,169,648.57 2,191,643,992.51 3,776,845,062.19 10,075,584.64
流动负债 1,493,434,941.04 1,055,721,561.43 3,020,535,679.92 107.21
非流动负债 53,240,000.00 409,736,520.84
负债合计 1,493,434,941.04 1,108,961,561.43 3,430,272,200.76 107.21
128
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
少数股东权益
归属于母公司股东权益 420,734,707.53 1,082,682,431.08 346,572,861.43 10,075,477.43
按持股比例计算的净资产份额 109,433,097.43 281,497,432.08 173,286,430.71 2,418,114.59
调整事项
——商誉
——内部交易未实现利润
——其他
对联营企业权益投资的账面价
值 109,433,097.43 281,497,432.08 173,286,430.71 2,418,114.59
存在公开报价的联营权益投资
的公允价值
营业收入 5,073,584.68 69,835,488.06 122,877,945.88
净利润 -17,842,853.14 14,066,924.50 12,693,212.93 27,883.09
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -17,842,853.14 14,066,924.50 12,693,212.93 27,883.09
本期收到的来自联营企业的股
利
续上表：
期初余额或上期发生额
伟宸（嘉兴）股权投
资合伙企业（有限合 南京智盛房地产开发 长沙京蓉房地产开发 南京聚盛房地产开发
项目 伙） 有限公司 有限公司 有限公司
流动资产 13,666,023.87 1,149,898,722.41 948,744,828.36 3,445,118,736.74
非流动资产 560,000,000.00 95,299.05 2,836,769.22 10,402,004.80
资产合计 573,666,023.87 1,149,994,021.46 951,581,597.58 3,455,520,741.54
流动负债 112,000.00 158,723,185.05 809,302,023.56 2,963,453,738.72
非流动负债 100,000,000.00 420,577,500.00
负债合计 112,000.00 158,723,185.05 909,302,023.56 3,384,031,238.72
少数股东权益
归属于母公司股东权益 573,554,023.87 991,270,836.41 42,279,574.02 71,489,502.82
按持股比例计算的净资产份额 276,532,851.69 485,722,709.84 12,683,872.21 14,297,900.57
调整事项 147,750.00 6,476.12
——商誉 147,750.00 6,476.12
——内部交易未实现利润
——其他
对联营企业权益投资的账面价
值 276,532,851.69 485,722,709.84 12,831,622.21 14,304,376.69
存在公开报价的联营权益投资
的公允价值
营业收入 4,617,669.25 950,946.16
净利润 4,608,464.05 4,493,678.54 -1,877,072.24 -7,731,453.35
终止经营的净利润
其他综合收益
129
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
综合收益总额 4,608,464.05 4,493,678.54 -1,877,072.24 -7,731,453.35
本期收到的来自联营企业的股
利
续上表：
期初余额或上期发生额
南京悦霖房地产开发有限 深圳市国润金海房地产有
项目 公司 南京锦华置业有限公司 限公司
流动资产 2,246,947,298.31 1,958,180,185.53 12,843,678,377.06
非流动资产 1,202,592.95 4,397,108.27 19,658,712.01
资产合计 2,248,149,891.26 1,962,577,293.80 12,863,337,089.07
流动负债 2,162,867,736.95 1,651,392,128.03 10,120,845,593.78
非流动负债 46,766,667.00 10,000,000.00 466,533.33
负债合计 2,209,634,403.95 1,661,392,128.03 10,121,312,127.11
少数股东权益
归属于母公司股东权益 38,515,487.31 301,185,165.77 2,742,024,961.96
按持股比例计算的净资产份额 7,703,097.46 75,296,291.44 548,404,992.39
调整事项
——商誉
——内部交易未实现利润
——其他
对联营企业权益投资的账面价值 7,703,097.46 75,296,291.44 548,404,992.39
存在公开报价的联营权益投资的公允价
值
营业收入 321,923.72 252,111.50 716,231.89
净利润 1,574,589.49 434,806.60 -26906880.66
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 1,574,589.49 434,806.60 -26,906,880.66
本期收到的来自联营企业的股利
（4） 合营企业或联营企业发生的超额亏损
单位：元
本期未确认的损失（或本期
合营企业或联营企业名称 累积未确认前期累计的损失 本期末累积未确认的损失
分享的净利润）
武汉双联创和置业有限公司 5,456,166.56 5,996,386.83 11,452,553.39
十、与金融工具相关的风险
本公司的主要金融工具，包括银行借款、应收款项融资、其他应收款、应付票据、应付债券。这些金融工具的主要目
的在于为本公司的运营融资。本公司具有多种因经营而直接产生的其他金融资产和负债，如应收账款和应付账款等。
130
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
本公司的金融工具导致的主要风险是信用风险、流动性风险及市场风险。
（一）金融工具分类
1、资产负债表日的各类金融资产的账面价值
（1）2023 年 6 月 30 日
以公允价值计量且其变 以公允价值计量且其变
以摊余成本计量的金融
金融资产项目 动计入当期损益的金融 动计入其他综合收益的 合计
资产
资产 金融资产
货币资金 2,032,028,917.63 2,032,028,917.63
交易性金融资产 125,630,000.00 125,630,000.00
应收票据 190,000.00 190,000.00
应收账款 359,574,793.53 359,574,793.53
应收款项融资
其他应收款 2,889,306,139.17 2,889,306,139.17
其他权益工具投资 531,364.15 531,364.15
合计 5,281,099,850.33 125,630,000.00 531,364.15 5,407,261,214.48
（2）2022 年 12 月 31 日
以公允价值计量且其变 以公允价值计量且其变
以摊余成本计量的金融
金融资产项目 动计入当期损益的金融 动计入其他综合收益的 合计
资产
资产 金融资产
货币资金 2,454,491,357.80 2,454,491,357.80
交易性金融资产 125,630,000.00 125,630,000.00
应收票据 2,314,153.40 2,314,153.40
应收账款 229,032,956.71 229,032,956.71
应收款项融资 3,907,144.00 3,907,144.00
其他应收款 2,810,438,314.74 2,810,438,314.74
其他权益工具投资 531,364.15 531,364.15
合计 5,496,276,782.65 125,630,000.00 4,438,508.15 5,626,345,290.80
2、资产负债表日的各类金融负债的账面价值
（1）2023 年 6 月 30 日
131
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
以公允价值计量且其变动计入
金融负债项目 其他金融负债 合计
当期损益的金融负债
应付票据 172,946,755.16 172,946,755.16
应付账款 1,496,735,506.88 1,496,735,506.88
其他应付款 14,289,229,274.91 14,289,229,274.91
一年内到期的非流动负债 2,242,865,593.77 2,242,865,593.77
其他流动负债 237,719,217.38 237,719,217.38
长期借款 2,698,613,255.00 2,698,613,255.00
应付债券
租赁负债 2,096,202,996.34 2,096,202,996.34
合计 23,234,312,599.44 23,234,312,599.44
（2）2022 年 12 月 31 日
以公允价值计量且其变动计入
金融负债项目 其他金融负债 合计
当期损益的金融负债
应付票据 392,495,104.54 392,495,104.54
应付账款 1,754,586,559.05 1,754,586,559.05
其他应付款 13,117,652,798.52 13,117,652,798.52
一年内到期的非流动负债 2,773,942,585.89 2,773,942,585.89
其他流动负债 1,535,950.95 1,535,950.95
长期借款 2,908,190,000.00 2,908,190,000.00
应付债券 592,707,288.53 592,707,288.53
租赁负债 2,372,197,057.12 2,372,197,057.12
合计 23,913,307,344.60 23,913,307,344.60
（二）信用风险
本公司仅与经认可的、信誉良好的第三方进行交易。按照本公司的政策，需对所有要求采用信用方式进行交易的客户
进行信用审核。另外，本公司对应收账款余额进行持续监控，以确保本公司不致面临重大坏账风险。对于未采用相关经营
单位的记账本位币结算的交易，除非本公司信用控制部门特别批准，否则本公司不提供信用交易条件。
本公司其他金融资产包括货币资金、应收账款、应收款项融资、其他应收款，这些金融资产的信用风险源自交易对手
违约，最大风险敞口等于这些工具的账面金额。
信用风险显著增加判断标准
本公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。
132
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，本公司考虑在无须付出不必要的额外成本或努力即可获得合理且有依
据的信息，包括基于本公司历史数据的定性和定量分析、外部信用风险评级以及前瞻性信息。本公司以单项金融工具或者
具有相似信用风险特征的金融工具组合为基础，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违
约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的变化情况。
当触发以下一个或多个定量、定性标准时，本公司认为金融工具的信用风险已发生显著增加：
定量标准主要为报告日剩余存续期违约概率较初始确认时上升超过一定比例
定性标准主要债务人经营或财务情况出现重大不利变化、预警客户清单等
已发生信用减值资产的定义
为确定是否发生信用减值，本公司所采用的界定标准，与内部针对相关金融工具的信用风险管理目标保持一致，同时
考虑定量、定性指标。本公司评估债务人是否发生信用减值时，主要考虑以下因素：
发行方或债务人发生重大财务困难；
债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的让步；
债务人很可能破产或进行其他财务重组；
发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失；
以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实；
金融资产发生信用减值，有可能是多个事件的共同作用所致，未必是可单独识别的事件所致。
预期信用损失计量的参数
根据信用风险是否发生显著增加以及是否已发生信用减值，本公司对不同的资产分别以 12 个月或整个存续期的预期
信用损失计量减值准备。预期信用损失计量的关键参数包括违约概率、违约损失率和违约风险敞口。本公司考虑历史统计
数据(如交易对手评级、担保方式及抵质押物类别、还款方式等)的定量分析及前瞻性信息，建立违约概率、违约损失率及
违约风险敞口模型。
相关定义如下：
违约概率是指债务人在未来 12 个月或在整个剩余存续期，无法履行其偿付义务的可能性。本公司的违约概率以应
收款项历史迁移率模型为基础进行调整，加入前瞻性信息，以反映当前宏观经济环境下债务人违约概率；
违约损失率是指本公司对违约风险暴露发生损失程度作出的预期。根据交易对手的类型、追索的方式和优先级，以
及担保品的不同，违约损失率也有所不同。违约损失率为违约发生时风险敞口损失的百分比，以未来 12 个月内或整个存续
期为基准进行计算；
违约风险敞口是指，在未来 12 个月或在整个剩余存续期中，在违约发生时，本公司应被偿付的金额。
前瞻性信息
133
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
信用风险显著增加的评估及预期信用损失的计算均涉及前瞻性信息。本公司通过进行历史数据分析，识别出影响各业
务类型信用风险及预期信用损失的关键经济指标。
本公司因应收账款和其他应收款产生的信用风险敞口的量化数据，参见“第十节、七、4、应收账款”、“第十节七、
7、其他应收款”。
（三）流动性风险
本公司采用循环流动性计划工具管理资金短缺风险。该工具既考虑其金融工具的到期日，也考虑本公司运营产生的预
计现金流量。
本公司的目标是运用银行借款、应付债券等多种融资手段以保持融资的持续性与灵活性的平衡。本公司的政策是，根
据财务报表中反映的借款的账面价值，本公司于 2023 年 6 月 30 日[35.41]%（2022 年：[36.01]%）的债务在不足 1 年内到
期。
金融负债按未折现的合同现金流量所作的到期期限分析：
2023 年 6 月 30 日
项目 1 年以内（含 1 年） 1 年以上至 5 年 5 年以上 合计
应付票据 172,946,755.16 172,946,755.16
应付账款 1,496,735,506.88 1,496,735,506.88
其他应付款 4,077,529,274.91 10,211,700,000.00 14,289,229,274.91
一年内到期的非流动负债 2,242,865,593.77 2,242,865,593.77
其他流动负债 237,719,217.38 237,719,217.38
长期借款 2,698,613,255.00 2,698,613,255.00
应付债券
租赁负债 2,096,202,996.34 2,096,202,996.34
合计 8,227,796,348.10 15,006,516,251.34 23,234,312,599.44
接上表：
2022 年 12 月 31 日
项目 1 年以内（含 1 年） 1 年以上至 5 年 5 年以上 合计
应付票据 392,495,104.54 392,495,104.54
应付账款 1,754,586,559.05 1,754,586,559.05
其他应付款 3,688,952,798.52 9,428,700,000.00 13,117,652,798.52
一年内到期的非流动负债 2,773,942,585.89 2,773,942,585.89
其他流动负债 1,535,950.95 1,535,950.95
长期借款 2,411,187,600.00 497,002,400.00 2,908,190,000.00
应付债券 592,707,288.53 592,707,288.53
租赁负债 1,605,092,214.96 767,104,842.16 2,372,197,057.12
合计 8,611,512,998.95 14,037,687,103.49 1,264,107,242.16 23,913,307,344.60
（四）市场风险
134
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险。市场风险主要包括利率风险、
其他价格风险，如权益工具投资价格风险。
1、利率风险
本公司面临的市场利率变动的风险主要与本公司以浮动利率计息的借款有关。
截至 2023 年 6 月 30 日，本公司不存在以浮动利率计息的借款。
2、汇率风险
本公司面临的外汇变动风险主要与本公司的经营活动（当收支以不同于本公司记账本位币的外币结算时）及其与境外
子公司的净投资有关。
截至 2023 年 6 月 30 日，本公司不存在以外币结算的经营活动，也不存在境外子公司。
3、权益工具投资价格风险
权益工具投资价格风险，是指权益性证券的公允价值因股票指数水平和个别证券价值的变化而降低的风险。
截至 2023 年 6 月 30 日，本公司不存在权益性证券。
十一、公允价值的披露
1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
单位：元
期末公允价值
项目 第一层次公允价值计 第二层次公允价值计 第三层次公允价值计
合计
量 量 量
一、持续的公允价值
-- -- -- --
计量
（一）交易性金融资
125,630,000.00 125,630,000.00
产
1.以公允价值计量且
其变动计入当期损益 125,630,000.00 125,630,000.00
的金融资产
（1）债务工具投资 125,630,000.00 125,630,000.00
二、非持续的公允价
-- -- -- --
值计量
十二、关联方及关联交易
1、本企业的母公司情况
母公司对本企业 母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本
的持股比例 的表决权比例
房地产开发；销
中国电建地产集 售商品房；房地 9,000,000,000.0
中国北京 40.49% 40.49%
团有限公司 产信息咨询；物 0元
业管理
本企业的母公司情况的说明
本企业最终控制方是中国电力建设集团有限公司。
135
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
2、本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注九、在其他主体中的权益 1、在子公司中的权益。
3、本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注九、在其他主体中的权益 2、在合营企业或联营企业中的权益。
4、其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
安康中电建置业有限公司 同一控制人所属子公司
成都金洺华府房地产开发有限公司 同一控制人所属子公司
成都岷江海赋投资有限责任公司 同一控制人所属子公司
成都洺悦蓉城房地产开发有限公司 同一控制人所属子公司
电建地产（深圳）有限公司 同一控制人所属子公司
佛山泛悦置业有限公司 同一控制人所属子公司
广州洺悦置业有限公司 同一控制人所属子公司
杭州泛悦置业有限公司 同一控制人所属子公司
杭州泷悦置业有限公司 同一控制人所属子公司
湖北鼎汉投资有限公司 同一控制人所属子公司
湖北省电力建设第一工程有限公司 同一控制人所属子公司
湖北省电力装备有限公司 同一控制人所属子公司
江西省电力装璜有限责任公司 同一控制人所属子公司
南京泓通置业有限公司 同一控制人所属子公司
山东洺悦置业有限公司 同一控制人所属子公司
上海泷临置业有限公司 同一控制人所属子公司
武汉汉源既济电力有限公司 同一控制人所属子公司
武汉汉镇既济电力设备有限公司 同一控制人所属子公司
武汉澋悦房地产有限公司 同一控制人所属子公司
武汉洺悦领江房地产有限公司 同一控制人所属子公司
武汉市泷悦房地产有限公司 同一控制人所属子公司
西安泛悦置业有限公司 同一控制人所属子公司
浙江华东工程咨询有限公司 同一控制人所属子公司
郑州悦宸置业有限公司 同一控制人所属子公司
郑州中电建文博置业有限公司 同一控制人所属子公司
中电建（湖北）建设管理有限公司 同一控制人所属子公司
中电建建筑集团有限公司 同一控制人所属子公司
中电建建筑装饰工程有限公司 同一控制人所属子公司
中电建商业保理有限公司 同一控制人所属子公司
北京智慧金源信息科技有限公司 同一控制人所属子公司
中电建市政园林工程有限公司 同一控制人所属子公司
中电建丝路（陕西）建设投资发展有限公司 同一控制人所属子公司
中电建五兴物业管理有限公司 同一控制人所属子公司
中电建物业管理有限公司 同一控制人所属子公司
中电建物业管理有限公司重庆分公司 同一控制人所属子公司
中电建物业管理有限公司成都分公司 同一控制人所属子公司
中电建西元（北京）房地产开发有限公司 同一控制人所属子公司
中国电建地产集团抚顺有限公司 同一控制人所属子公司
中国电建集团江西省水电工程局有限公司 同一控制人所属子公司
中国电建市政建设集团有限公司 同一控制人所属子公司
136
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
中国水利水电第八工程局有限公司 同一控制人所属子公司
中国水利水电第十工程局有限公司 同一控制人所属子公司
中国水利水电第五工程局有限公司 同一控制人所属子公司
北京飞悦临空科技产业发展有限公司 同一控制人所属子公司
北京京能海赋置业有限公司 母公司联合营
北京西元祥泰房地产开发有限公司 母公司联合营
河南泛悦置业有限公司 同一控制人所属子公司
河南泷通置业有限责任公司 同一控制人所属子公司
湖南金光华海赋房地产开发有限公司 同一控制人所属子公司
山东津岳房地产开发有限公司 同一控制人所属子公司
山西中电建置业有限公司 同一控制人所属子公司
苏州澋洺置业有限公司 同一控制人所属子公司
郑州悦恒置业有限公司 同一控制人所属子公司
中电建河北雄安智汇城建设发展有限公司 同一控制人所属子公司
中电建物业管理有限公司武汉分公司 同一控制人所属子公司
中国电建地产长沙有限公司 同一控制人所属子公司
中国电建集团河南工程有限公司 同一控制人所属子公司
中国电建集团山东电力建设第一工程有限公司 同一控制人所属子公司
中国电力建设集团有限公司华中区域总部 同一控制人所属子公司
中国水利水电第九工程局有限公司 同一控制人所属子公司
中国水利水电第七工程局有限公司 同一控制人所属子公司
中国水利水电第三工程局有限公司 同一控制人所属子公司
中国水利水电第三工程局有限公司国际港务区建设公司 同一控制人所属子公司
中国水利水电第五工程局有限公司机电物资分公司 同一控制人所属子公司
中国水利水电建设工程咨询北京有限公司 同一控制人所属子公司
中国电建集团武汉重工装备有限公司 同一控制人所属子公司
中电建物业管理有限公司襄阳分公司 同一控制人所属子公司
重庆武地洺悦房地产开发有限公司 母公司联合营
武汉统建智诚置业有限公司 母公司联合营
中国电建集团四川工程有限公司 同一控制人所属子公司
中电建三局（陕西）市政工程有限公司 同一控制人所属子公司
中电建宁夏工程有限公司 同一控制人所属子公司
中国水电建设集团房地产（成都）有限公司 同一控制人所属子公司
湖南京宁置业有限公司 同一控制人所属子公司
成都洺悦房地产开发有限公司 同一控制人所属子公司
南京中水电星湖湾房地产有限公司 同一控制人所属子公司
北京海赋兴业房地产开发有限公司 同一控制人所属子公司
中电建京西（北京）置业有限公司 同一控制人所属子公司
中国水电建设集团（唐山）房地产开发有限公司 同一控制人所属子公司
深圳市福粤置业有限公司 同一控制人所属子公司
佛山泛澋置业有限公司 同一控制人所属子公司
龙赫置业（北京）有限公司 同一控制人所属子公司
成都洺悦锦府房地产开发有限公司 同一控制人所属子公司
南京泛悦建设管理有限公司 同一控制人所属子公司
上海漕宜置业有限公司 母公司联合营
三亚电建康年酒店管理有限公司 同一控制人所属子公司
南京金潭建设管理有限公司 同一控制人所属子公司
贵阳和悦置业有限公司 同一控制人所属子公司
成都德川嘉悦置业有限公司 同一控制人所属子公司
成都德川成悦置业有限公司 同一控制人所属子公司
郑州王榭堂乾置业有限公司 同一控制人所属子公司
中国水利水电第九工程局有限公司岳麓分公司 同一控制人所属子公司
北京海赋丰业房地产开发有限公司 同一控制人所属子公司
中国水利水电第十二工程局有限公司 同一控制人所属子公司
江西中电建工程造价咨询有限公司 同一控制人所属子公司
中电建物业管理有限公司西安分公司 同一控制人所属子公司
137
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
焦作市宏亮电力技术咨询有限公司 同一控制人所属子公司
长沙中电建江河物业管理有限公司 同一控制人所属子公司
贵州天韵石尚有限公司 同一控制人所属子公司
中电建路桥集团有限公司 同一控制人所属子公司
成都东华房地产开发有限公司 同一控制人所属子公司
武汉电德悦谷置业有限公司 母公司联合营
上海泷港置业有限公司 同一控制人所属子公司
北京中水北方经贸有限责任公司 同一控制人所属子公司
北京华科软科技有限公司 同一控制人所属子公司
中电建武汉铁塔有限公司 同一控制人所属子公司
中国水利水电第四工程局有限公司 同一控制人所属子公司
南京金羚房地产开发有限公司 同一控制人所属子公司
北京海赋置业有限公司 同一控制人所属子公司
武汉统建城市开发有限责任公司 母公司联合营
成都交投洺悦国宾善成实业有限公司 母公司联合营
5、关联交易情况
（1） 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
单位：元
是否超过交易额
关联方 关联交易内容 本期发生额 获批的交易额度 上期发生额
度
中国水利水电第
五工程局有限公 工程款 5,000,000.00 否 212,508,374.01
司
中国水利水电第
五工程局有限公
采购款 111,441.45 否 11,812,133.31
司机电物资分公
司
中国水利水电第
十工程局有限公 工程款 78,374,851.06 否 175,234,900.00
司
中国电建集团江
西省水电工程局 工程款 4,448,232.46 否 17,190,570.59
有限公司
中电建市政园林
工程款 3,607,371.06 否 40,286,824.96
工程有限公司
武汉汉源既济电
工程款 132,587.72 否 4,227,700.26
力有限公司
湖北省电力装备
采购款 5,305,838.41 否 3,269,181.87
有限公司
中电建五兴物业
接受劳务 1,485,800.74 否 2,240,898.82
管理有限公司
长沙中电建江河
物业管理有限公 接受劳务 868,786.49 否
司
中国水利水电建
设工程咨询北京 接受劳务 否 544,880.99
有限公司
焦作市宏亮电力
采购商品 483,443.60 否
技术咨询有限公
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司
小计 99,818,352.99 否 467,315,464.81
中电建物业管理
接受劳务 22,786.31 否 8,319,749.79
有限公司
中电建物业管理
有限公司成都分 接受劳务 1,602,193.66 否 16,150.66
公司
中电建物业管理
有限公司武汉分 接受劳务 12,742,717.31 否 1,218,850.62
公司
中电建物业管理
有限公司重庆分 接受劳务 4,433,700.77 否 5,675,289.68
公司
中电建物业管理
有限公司襄阳分 接受劳务 661,913.87 否
公司
中电建物业管理
有限公司西安分 接受劳务 895,543.91 否
公司
小计 20,358,855.83 否 15,230,040.75
中国水利水电第
九工程局有限公 工程款 37,865,401.37 否 31,041,600.00
司岳麓分公司
中电建建筑集团
工程款 63,715,089.55 否 203,461,823.15
有限公司
中国水利水电第
三工程局有限公
工程款 64,650,390.21 否
司国际港务区建
设公司
中电建建筑装饰
工程款 28,216,443.68 否 56,324,123.69
工程有限公司
中国水利水电第
九工程局有限公 工程款 否 743,149.32
司
小计 194,447,324.81 否 291,570,696.16
合计 314,624,533.63 否 774,116,201.72
出售商品/提供劳务情况表
单位：元
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
中电建物业管理有限公司成
提供劳务 617,090.94
都分公司
中国水电建设集团房地产
提供劳务 187,026.84
（成都）有限公司
成都东华房地产开发有限公
提供劳务 382,488.78
司
武汉洺悦房地产有限公司 提供劳务 1,562,440.01
（2） 关联租赁情况
本公司作为承租方：
单位：元
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简化处理的短期 未纳入租赁负债
租赁和低价值资 计量的可变租赁 承担的租赁负债 增加的使用权资
支付的租金
出租方 租赁资 产租赁的租金费 付款额（如适 利息支出 产
名称 产种类 用（如适用） 用）
本期发 上期发 本期发 上期发 本期发 上期发 本期发 上期发 本期发 上期发
生额 生额 生额 生额 生额 生额 生额 生额 生额 生额
中文发
10,887 14,037
集团文 房屋及 1,257, 2,293,
,829.3 ,468.0
化有限 建筑物 639.54 176.80
8 0
公司
湖北省
电力建
房屋及 5,933, 6,000, 3,173, 3,341,
设第一
建筑物 635.00 000.00 662.92 167.96
工程有
限公司
（3） 关联担保情况
本公司作为担保方
单位：元
担保是否已经履行完
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
毕
重庆澋悦房地产开发
9,800,000.00 2020 年 11 月 30 日 2023 年 11 月 29 日 是
有限公司
重庆澋悦房地产开发
224,700,000.00 2021 年 09 月 01 日 2024 年 08 月 31 日 否
有限公司
广州招赢房地产有限
236,800,000.00 2022 年 11 月 11 日 2026 年 12 月 07 日 否
责任公司
长沙京蓉房地产开发
49,411,764.71 2022 年 01 月 14 日 2025 年 01 月 14 日 否
有限公司
本公司作为被担保方
单位：元
担保是否已经履行完
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
毕
中国电建地产集团有
241,325,000.00 2021 年 10 月 29 日 2025 年 10 月 28 日 否
限公司
中国电建地产集团有
190,000,000.00 2018 年 08 月 23 日 2023 年 08 月 23 日 否
限公司
中国电建地产集团有
80,000,000.00 2018 年 10 月 24 日 2023 年 08 月 23 日 否
限公司
中国电建地产集团有
140,000,000.00 2019 年 01 月 25 日 2023 年 08 月 22 日 否
限公司
中国电建地产集团有
70,000,000.00 2019 年 03 月 08 日 2023 年 08 月 22 日 否
限公司
中国电建地产集团有
60,000,000.00 2018 年 10 月 24 日 2023 年 08 月 22 日 否
限公司
中国电建地产集团有
160,000,000.00 2019 年 03 月 11 日 2023 年 08 月 22 日 否
限公司
中国电建地产集团有
200,000,000.00 2019 年 03 月 11 日 2023 年 08 月 22 日 否
限公司
中国电建地产集团有 259,400,000.00 2021 年 01 月 29 日 2032 年 06 月 30 日 是
140
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
限公司
中国电建地产集团有
276,200,000.00 2021 年 01 月 29 日 2032 年 06 月 30 日 是
限公司
中国电建地产集团有
202,400,000.00 2021 年 01 月 29 日 2032 年 06 月 30 日 是
限公司
中国电建地产集团有
595,000,000.00 2021 年 01 月 26 日 2023 年 01 月 25 日 是
限公司
（4） 关联方资金拆借
单位：元
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
中国电建地产集团有
117,000,000.00 2015 年 12 月 30 日 已归还 83,716.66
限公司
中国电建地产集团有 已归还
780,000,000.00 2021 年 12 月 22 日 2024 年 12 月 21 日
限公司 20,000,000.00
中国电建地产集团有
1,050,000,000.00 2021 年 12 月 31 日 2024 年 12 月 30 日
限公司
中国电建地产集团有
490,000,000.00 2022 年 01 月 17 日 2025 年 01 月 16 日
限公司
中国电建地产集团有
800,000,000.00 2022 年 01 月 27 日 2025 年 01 月 26 日
限公司
中国电建地产集团有
300,000,000.00 2022 年 01 月 29 日 2025 年 01 月 28 日
限公司
中国电建地产集团有
350,000,000.00 2022 年 03 月 31 日 2025 年 03 月 30 日
限公司
中国电建地产集团有
50,000,000.00 2022 年 05 月 18 日 2025 年 05 月 17 日
限公司
中国电建地产集团有
35,000,000.00 2022 年 06 月 06 日 2025 年 06 月 05 日
限公司
中国电建地产集团有
225,400,000.00 2022 年 06 月 17 日 2025 年 06 月 16 日
限公司
中国电建地产集团有
125,000,000.00 2022 年 06 月 30 日 2025 年 06 月 29 日
限公司
中国电建地产集团有
17,300,000.00 2022 年 07 月 14 日 2025 年 07 月 13 日
限公司
中国电建地产集团有
400,000,000.00 2022 年 07 月 20 日 2025 年 07 月 19 日
限公司
中国电建地产集团有
120,000,000.00 2022 年 07 月 27 日 2025 年 07 月 26 日
限公司
中国电建地产集团有
300,000,000.00 2022 年 08 月 11 日 2025 年 08 月 10 日
限公司
中国电建地产集团有
70,000,000.00 2022 年 09 月 14 日 2025 年 09 月 13 日
限公司
中国电建地产集团有
130,000,000.00 2022 年 09 月 27 日 2025 年 09 月 26 日
限公司
中国电建地产集团有
60,000,000.00 2022 年 11 月 10 日 2025 年 11 月 09 日
限公司
中国电建地产集团有
800,000,000.00 2022 年 12 月 30 日 2025 年 12 月 29 日
限公司
中国电建地产集团有
280,000,000.00 2022 年 12 月 31 日 2025 年 12 月 30 日
限公司
中国电建地产集团有 100,000,000.00 2023 年 01 月 13 日 2026 年 01 月 12 日
141
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
限公司
中国电建地产集团有
400,000,000.00 2023 年 01 月 16 日 2026 年 01 月 15 日
限公司
中国电建地产集团有
210,000,000.00 2023 年 01 月 17 日 2026 年 01 月 16 日
限公司
中国电建地产集团有
170,000,000.00 2023 年 04 月 03 日 2026 年 04 月 02 日
限公司
中国电建地产集团有
320,000,000.00 2023 年 04 月 26 日 2026 年 04 月 25 日
限公司
中国电建地产集团有
850,000,000.00 2023 年 06 月 08 日 2026 年 06 月 07 日
限公司
中国电建地产集团有
27,690,000.00 2023 年 06 月 14 日 2026 年 06 月 13 日
限公司
中国电建地产集团有
244,000,000.00 2023 年 06 月 29 日 2026 年 06 月 28 日
限公司
中国电建地产集团有
624,600,000.00 2022 年 06 月 17 日 2025 年 06 月 16 日
限公司
中国电建地产集团有
930,400,000.00 2022 年 07 月 14 日 2025 年 07 月 13 日
限公司
北京飞悦临空科技产
83,885,494.45 2022 年 12 月 29 日 未约定到期日
业发展有限公司
中电建丝路（陕西）
建设投资发展有限公 400,000,000.00 2021 年 10 月 13 日 2023 年 10 月 12 日
司
拆出
中文发集团文化有限
10,000,000.00 2020 年 08 月 01 日 2024 年 07 月 31 日 已归还
公司
南京电建中储房地产
260,100,000.00 2020 年 08 月 20 日 2022 年 08 月 20 日 已归还
有限公司
南京电建中储房地产
26,010,000.00 2021 年 10 月 16 日 2022 年 10 月 16 日 已归还
有限公司
重庆启润房地产开发
242,967,900.00 2021 年 12 月 17 日 2022 年 12 月 17 日 已归还
有限公司
重庆启润房地产开发
242,967,900.00 2022 年 12 月 17 日 2023 年 12 月 17 日
有限公司
南京电建中储房地产
26,010,000.00 2022 年 10 月 16 日 2025 年 10 月 16 日
有限公司
南京电建中储房地产
257,499,000.00 2022 年 08 月 20 日 2025 年 08 月 20 日
有限公司
长沙京蓉房地产开发
147,526,700.00 2021 年 08 月 13 日 已归还
有限公司
长沙京蓉房地产开发
561,000.00 2021 年 08 月 30 日 已归还
有限公司
长沙京蓉房地产开发
3,750,000.00 2021 年 11 月 01 日 已归还
有限公司
长沙京蓉房地产开发
3,408,900.00 2021 年 12 月 14 日 已归还
有限公司
长沙京蓉房地产开发 已归还
147,526,700.00 2022 年 01 月 17 日
有限公司 111,710,100.00
广州招赢房地产有限
594,000,000.00 2021 年 06 月 15 日 已归还
责任公司
广州招赢房地产有限 已归还
630,021,128.55 2021 年 06 月 15 日
责任公司 141,900,000.00
广州招赢房地产有限
8,250,000.00 2021 年 09 月 10 日
责任公司
广州招赢房地产有限
3,300,000.00 2021 年 10 月 26 日
责任公司
142
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
广州招赢房地产有限
257,406,338.95 2022 年 08 月 31 日
责任公司
南京聚盛房地产开发
95,411,128.60 2021 年 06 月 04 日 已归还
有限公司
南京聚盛房地产开发
111,600,000.00 2021 年 06 月 18 日 已归还
有限公司
南京聚盛房地产开发
5,000,000.00 2021 年 07 月 09 日 已归还
有限公司
南京聚盛房地产开发
8,000,000.00 2021 年 10 月 22 日 已归还
有限公司
南京聚盛房地产开发 已归还
219,627,000.00 2021 年 10 月 25 日
有限公司 20,988,871.40
6、关联方应收应付款项
（1） 应收项目
单位：元
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
中国水利水电第
应收账款 九工程局有限公 15,013,197.34 750,659.87 17,594,707.33 879,735.37
司
中国水利水电第
应收账款 五工程局有限公 25,888,434.51 1,294,421.73 17,080,252.77 868,772.64
司
重庆启润房地产
应收账款 11,120,770.42 556,038.52 12,049,985.80 879,803.83
开发有限公司
中国水利水电第
应收账款 八工程局有限公 64,334,351.41 3,216,717.57 11,298,129.61 564,906.48
司
中电建丝路（陕
应收账款 西）建设投资发 7,999,344.90 399,967.25 9,509,762.59 475,488.13
展有限公司
中国水利水电第
应收账款 三工程局有限公 44,487,245.47 2,224,362.27 8,336,628.77 541,135.18
司
重庆澋悦房地产
应收账款 7,617,113.89 380,855.69 7,193,521.91 379,963.25
开发有限公司
中国电建集团江
应收账款 西省水电工程局 1,430,339.01 71,516.95 7,090,304.59 354,515.23
有限公司
中电建建筑集团
应收账款 5,602,184.79 280,109.24 5,802,184.79 290,109.24
有限公司
成都洺悦蓉城房
应收账款 地产开发有限公 4,150,513.88 207,525.69 5,224,701.74 455,530.66
司
中国水利水电第
应收账款 十工程局有限公 3,143,637.41 157,181.87 5,143,637.41 276,892.04
司
中电建路桥集团
应收账款 8,332,366.42 416,618.32 3,708,916.44 185,445.82
有限公司
中电建三局（陕
应收账款 西）市政工程有 3,498,595.94 174,929.80 3,498,595.94 174,929.80
限公司
143
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
河南泛悦置业有
应收账款 2,999,329.52 149,966.48 2,999,329.52 149,966.48
限公司
深圳市福粤置业
应收账款 2,612,941.24 130,647.06 2,978,482.29 148,924.11
有限公司
成都东华房地产
应收账款 2,316,545.41 115,827.27 1,934,056.63 96,702.83
开发有限公司
中国电建集团河
应收账款 2,051,957.60 102,597.88 1,693,937.58 84,696.88
南工程有限公司
中国水利水电第
应收账款 七工程局有限公 2,438,898.77 121,944.94 1,650,061.04 82,503.05
司
成都岷江海赋投
应收账款 1,439,370.59 71,968.53 1,439,370.59 103,035.55
资有限责任公司
南京泓通置业有
应收账款 1,109,344.66 55,467.23 1,188,225.74 115,448.35
限公司
成都金洺华府房
应收账款 地产开发有限公 1,368,076.60 68,403.83 1,099,121.98 54,956.10
司
武汉洺悦房地产
应收账款 2,499,904.01 124,995.20 937,464.00 46,873.20
有限公司
中国电建集团山
应收账款 东电力建设第一 934,875.07 46,743.75 934,875.07 93,487.51
工程有限公司
上海泷临置业有
应收账款 729,433.13 36,471.66 823,834.62 41,191.73
限公司
中电建河北雄安
应收账款 智汇城建设发展 700,000.00 35,000.00
有限公司
中国电建集团四
应收账款 342,221.87 17,111.09 674,937.01 33,746.85
川工程有限公司
中电建物业管理
应收账款 667,090.94 33,354.55 507,805.46 25,390.27
有限公司
中国水利水电第
三工程局有限公
应收账款 484,280.30 24,214.02 484,280.30 24,214.02
司国际港务区建
设公司
重庆武地洺悦房
应收账款 地产开发有限公 438,474.95 21,923.75 438,474.95 21,923.75
司
中电建市政园林
应收账款 3,846.33 192.32 278,799.14 15,764.46
工程有限公司
中国电建集团华
应收账款 227,508.07 11,375.40 227,508.07 11,375.40
中投资有限公司
中国水电建设集
应收账款 团房地产（成 386,490.51 19,324.53 199,463.67 9,973.18
都）有限公司
湖南金光华海赋
应收账款 房地产开发有限 674,700.35 33,735.02 191,592.45 11,623.78
公司
湖北鼎汉投资有
应收账款 126,067.56 6,303.38 169,945.06 8,497.25
限公司
南京电建中储房
应收账款 137,468.40 6,873.42 137,468.40 8,890.19
地产有限公司
杭州泷悦置业有
应收账款 58,995.99 2,949.80 130,997.67 9,390.03
限公司
成都德川嘉悦置
应收账款 106,986.00 5,349.30
业有限公司
144
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
武汉澋悦房地产
应收账款 100,132.30 5,006.62 100,132.30 10,013.23
有限公司
成都德川成悦置
应收账款 79,478.00 3,973.90 79,478.00 3,973.90
业有限公司
佛山泛澋置业有
应收账款 75,894.88 3,794.74 75,894.88 3,794.74
限公司
中电建西元（北
应收账款 京）房地产开发 45,619.26 2,280.96 45,619.26 2,974.42
有限公司
中电建物业管理
应收账款 有限公司武汉分 38,361.60 3,836.16 38,361.60 3,836.16
公司
杭州泛悦置业有
应收账款 35,299.49 1,764.97 35,299.49 3,084.54
限公司
南京金潭建设管
应收账款 24,948.00 1,247.40
理有限公司
河南泷通置业有
应收账款 20,862.40 1,043.12 20,862.40 1,043.12
限责任公司
武汉双联创和置
应收账款 16,800.00 840.00 16,800.00 1,680.00
业有限公司
中国电建地产集
应收账款 10,237.48 511.87 10,237.48 511.87
团有限公司
郑州悦恒置业有
应收账款 9,976.43 498.82 9,976.43 997.64
限公司
南京泛悦建设管
应收账款 8,447.00 422.35 8,447.00 422.35
理有限公司
湖北省电力装备
应收账款 6,240.00 624.00 6,240.00 624.00
有限公司
西安泛悦置业有
应收账款 5,650.48 282.52 5,650.48 282.52
限公司
郑州悦宸置业有
应收账款 2,813.37 140.67 2,813.37 140.67
限公司
苏州澋洺置业有
应收账款 1,812.03 90.60 1,812.03 90.60
限公司
北京西元祥泰房
应收账款 地产开发有限公 1,624.26 81.21 1,624.26 81.21
司
北京京能海赋置
应收账款 1,151.91 57.60 1,151.91 115.19
业有限公司
成都洺悦房地产
应收账款 967.14 48.36 967.14 48.36
开发有限公司
山西中电建置业
应收账款 941.18 47.06 941.18 47.06
有限公司
山东洺悦置业有
应收账款 281.19 14.06 281.19 14.06
限公司
山东津岳房地产
应收账款 93.50 4.68 93.50 4.68
开发有限公司
中国电建地产集
应收账款 25,351.91 1,267.60
团抚顺有限公司
中电建物业管理
应收账款 有限公司成都分
公司
中电建生态环境
应收账款 9,347,741.36 467,387.07
集团有限公司
中电建生态环境
应收账款 集团有限公司长 1,251,014.86 62,550.74
沙分公司
145
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
中电建宁夏工程
应收账款 1,553,334.47 77,666.72
有限公司
中国电建集团河
应收账款 8,166,032.26 408,301.61
北工程有限公司
合计 247,472,076.02 12,375,833.89 135,945,978.83 7,601,179.66
焦作市宏亮电力
预付账款 技术咨询有限公 3,215,757.73 212,799.60
司
合计 3,215,757.73 212,799.60
广州招赢房地产
其他应收款 810,263,139.03 810,263,139.03
有限责任公司
南京聚盛房地产
其他应收款 231,793,475.00 284,806,224.79
开发有限公司
南京电建中储房
其他应收款 283,509,000.00 283,509,000.00
地产有限公司
重庆启润房地产
其他应收款 272,394,012.33 262,567,310.60
开发有限公司
长沙京蓉房地产
其他应收款 48,439,377.53 53,073,867.85
开发有限公司
北京金水慧业房
其他应收款 地产开发有限公 37,299,916.67
司
中文发集团文化
其他应收款 4,000,000.00 4,000,000.00 13,000,000.00 13,000,000.00
有限公司
中电建物业管理
其他应收款 296,144.77 14,807.24 3,888,776.97 376,156.44
有限公司
武汉洺悦房地产
其他应收款 829,023.00 41,451.15 829,023.00 248,706.90
有限公司
北京华科软科技
其他应收款 100,000.00 5,000.00 100,000.00 10,000.00
有限公司
中电建建筑集团
其他应收款 10,000.00 500.00 10,000.00 1,000.00
有限公司
1,651,634,171.6 1,749,347,258.9
合计 4,061,758.39 13,635,863.34
6 1
中国水利水电第
合同资产 十工程局有限公 3,563,493.64 178,174.68 1,006,732.36 79,479.93
司
重庆启润房地产
合同资产 2,370,167.50 118,508.38 248,748.17 12,437.41
开发有限公司
重庆澋悦房地产
合同资产 2,166,336.86 108,316.84 122,748.05 6,137.40
开发有限公司
北京海赋丰业房
合同资产 地产开发有限公 516,672.22 25,833.61 74,342.02 3,717.10
司
中国电力建设集
合同资产 团有限公司华中 6,886,804.74 344,340.24
区域总部
江西省电力装璜
合同资产 4,366,611.55 218,330.58
有限责任公司
合计 19,870,086.51 993,504.33 1,452,570.60 101,771.84
（2） 应付项目
单位：元
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
146
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
应付账款 中电建建筑集团有限公司 159,645,863.30 107,942,333.67
中国水利水电第五工程局有
应付账款 75,799,485.87 70,809,485.87
限公司
中国水利水电第九工程局有
应付账款 68,112,871.04 65,764,645.11
限公司岳麓分公司
中国水利水电第十工程局有
应付账款 53,369,426.33 57,519,548.90
限公司
中国水利水电第三工程局有
应付账款 29,392,304.41 22,123,479.55
限公司国际港务区建设公司
中国电建集团江西省水电工
应付账款 10,707,424.11 17,258,844.61
程局有限公司
中电建市政园林工程有限公
应付账款 2,866,516.84 16,164,981.58
司
应付账款 中文发集团文化有限公司 68,824.81 11,944,794.29
应付账款 湖北省电力装备有限公司 9,908,945.43 11,800,427.24
应付账款 中电建物业管理有限公司 15,259,474.25 9,615,830.06
中电建建筑装饰工程有限公
应付账款 26,806,672.79 8,330,248.79
司
湖北省电力建设第一工程有
应付账款 8,226,438.09 8,226,438.09
限公司
焦作市宏亮电力技术咨询有
应付账款 1,208,845.17 6,251,304.10
限公司
中国电建市政建设集团有限
应付账款 5,645,800.76 5,645,800.76
公司
应付账款 武汉汉源既济电力有限公司 4,172,644.43 5,364,242.22
应付账款 贵州天韵石尚有限公司 2,089,346.72 2,589,436.45
中电建五兴物业管理有限公
应付账款 3,103,385.15 2,439,432.96
司
江西省电力装璜有限责任公
应付账款 1,917,966.60
司
江西中电建工程造价咨询有
应付账款 160,256.39 967,160.89
限公司
中国水利水电第五工程局有
应付账款 6,300.00 863,541.89
限公司机电物资分公司
中国水利水电第九工程局有
应付账款 602,685.29 602,685.29
限公司
武汉汉镇既济电力设备有限
应付账款 441,230.63
公司
应付账款 武汉澋悦房地产有限公司 382,705.63
中国电建集团武汉重工装备
应付账款 163,029.35 163,029.35
有限公司
中国水利水电第八工程局有
应付账款 134,653.07 134,653.07
限公司
应付账款 浙江华东工程咨询有限公司 53,100.00 53,100.00
合计 477,504,293.60 435,317,347.60
中国水利水电第九工程局有
应付票据 3,200,000.00 112,136,321.47
限公司
中国水利水电第十工程局有
应付票据 37,465,273.49 81,447,546.72
限公司
应付票据 中电建建筑集团有限公司 16,029,002.69 51,420,281.14
中国水利水电第五工程局有
应付票据 28,081,757.96
限公司
合计 245,004,149.33
其他应付款 中国电建地产集团有限公司 11,170,121,775.75 10,284,371,004.92
深圳市国润金海房地产有限
其他应付款 475,000,000.00 500,000,000.00
公司
其他应付款 中电建丝路（陕西）建设投 391,416,459.73 457,422,893.05
147
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
资发展有限公司
南京智盛房地产开发有限公
其他应付款 388,521,439.13 339,521,439.13
司
其他应付款 中电建商业保理有限公司 266,839,635.20 267,997,123.38
北京金水慧业房地产开发有
其他应付款 426,250,000.00 212,250,000.00
限公司
重庆康田置业（集团）有限
其他应付款 93,838,725.00 101,396,925.00
公司
北京飞悦临空科技产业发展
其他应付款 98,085,494.45 83,885,494.45
有限公司
其他应付款 南京锦华置业有限公司 87,000,000.00 79,500,000.00
南京悦霖房地产开发有限公
其他应付款 25,000,000.00
司
其他应付款 南京智融装饰工程有限公司 9,800,000.00 9,800,000.00
武汉市新洲公路工程建设有
其他应付款 7,243,000.00 7,243,000.00
限公司
其他应付款 河南泛悦置业有限公司 566,270.25 1,108,553.46
北京海赋丰业房地产开发有
其他应付款 900,000.00 900,000.00
限公司
其他应付款 中文发集团文化有限公司 196,780.12
其他应付款 中国电建地产长沙有限公司 670,237.79 68,758.41
中国水利水电第七工程局有
其他应付款 52,394.67
限公司
其他应付款 郑州悦宸置业有限公司 20,439.64 6,627.00
其他应付款 武汉汉源既济电力有限公司 700.00 700.00
其他应付款 中电建物业管理有限公司 185,467.51
其他应付款 中国电建地产武汉有限公司 98,010.75
合计 13,416,557,655.20 12,370,721,693.59
中国水利水电第七工程局有
合同负债 3,362,831.86
限公司
中国水利水电第十二工程局
合同负债 1,360,824.95
有限公司
北京海赋丰业房地产开发有
合同负债 421,271.48
限公司
中国电建集团华中投资有限
合同负债 6,957,433.18
公司
重庆启润房地产开发有限公
合同负债 2,343,015.13
司
重庆澋悦房地产开发有限公
合同负债 2,370,307.12
司
中国水利水电第十工程局有
合同负债 2,576,164.95
限公司
江西省电力装璜有限责任公
合同负债 4,366,611.55
司
合计 19,034,803.41 4,723,656.81
十三、母公司财务报表主要项目注释
1、应收账款
（1） 应收账款分类披露
单位：元
类别 期末余额 期初余额
148
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
账面价 账面价
计提比 值 计提比 值
金额 比例 金额 金额 比例 金额
例 例
其
中：
按组合
计提坏
3,700,6 217,556 3,483,1 2,223,7 116,017 2,107,7
账准备 100.00% 5.88% 100.00% 5.22%
76.69 .59 20.10 60.46 .57 42.89
的应收
账款
其
中：
账龄组 3,700,6 217,556 3,483,1 2,223,7 116,017 2,107,7
100.00% 5.88% 100.00% 5.22%
合 76.69 .59 20.10 60.46 .57 42.89
3,700,6 217,556 3,483,1 2,223,7 116,017 2,107,7
合计 100.00% 5.88% 100.00% 5.22%
76.69 .59 20.10 60.46 .57 42.89
按组合计提坏账准备：账龄组合
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
1 年以内（含 1 年） 3,050,221.79 152,511.10 5.00%
1-2 年（含 2 年） 650,454.90 65,045.49 10.00%
合计 3,700,676.69 217,556.59
如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□适用 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 期末余额
1 年以内（含 1 年） 3,050,221.79
1至2年 650,454.90
合计 3,700,676.69
（2） 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
单位：元
占应收账款期末余额合计数
单位名称 应收账款期末余额 坏账准备期末余额
的比例
武汉力盛威久体育文化有限
1,049,021.92 28.35% 70,738.75
公司
湖北徐记鲜生酒店有限公司 667,410.86 18.03% 33,370.54
武汉市洪山区住房保障和房
534,407.65 14.44% 30,537.59
屋管理局
武汉赫之拉管理有限公司 385,492.29 10.42% 19,298.12
上海红辣椒餐饮管理有限公
251,689.20 6.80% 14,382.24
司
合计 2,888,021.92 78.04%
149
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
2、其他应收款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他应收款 12,933,564,422.96 12,966,406,864.08
合计 12,933,564,422.96 12,966,406,864.08
（1） 其他应收款
1） 其他应收款按款项性质分类情况
单位：元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
合作开发款 696,533,267.80 686,706,566.06
保证金 7,500,000.00 7,500,000.00
往来款 12,229,531,155.16 12,282,364,353.63
合计 12,933,564,422.96 12,976,570,919.69
2） 坏账准备计提情况
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期信用 整个存续期预期信用 合计
未来 12 个月预期信用
损失(未发生信用减 损失(已发生信用减
损失
值) 值)
2023 年 1 月 1 日余额 10,164,055.61 10,164,055.61
2023 年 1 月 1 日余额
在本期
本期计提 -8,772,549.84 -8,772,549.84
2023 年 6 月 30 日余
1,391,505.77 1,391,505.77
额
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□适用 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 期末余额
1 年以内（含 1 年） 12,761,506,178.77
1至2年 11,427,988.73
3 年以上 160,630,255.46
5 年以上 160,630,255.46
合计 12,933,564,422.96
3） 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
150
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
按组合计提坏 10,164,055.6 -
1,391,505.77
账准备 1 8,772,549.84
10,164,055.6 -
合计 1,391,505.77
1 8,772,549.84
4） 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位：元
占其他应收款期
坏账准备期末余
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
额
比例
武汉大本营商业 4,474,930,389.9
往来款 1 年以内 34.60%
管理有限公司 4
湖北南国创新置 2,165,042,653.4
往来款 1 年以内 16.74%
业有限公司 6
成都泛悦北城房
1,257,099,361.4
地产开发有限公 往来款 1 年以内 9.72%
0
司
武汉南国商业发 1,058,011,384.1
往来款 1 年以内 8.18%
展有限公司 8
武汉明涛房地产
往来款 825,688,733.61 1 年以内 6.38%
有限公司
9,780,772,522.5
合计 75.62%
9
3、长期股权投资
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
2,840,667,33 241,636,711. 2,599,030,62 2,743,608,43 241,636,711. 2,501,971,72
对子公司投资
6.70 99 4.71 6.70 99 4.71
对联营、合营 1,116,158,66 1,116,158,66 1,137,901,08 1,137,901,08
企业投资 6.91 6.91 8.01 8.01
3,956,826,00 241,636,711. 3,715,189,29 3,881,509,52 241,636,711. 3,639,872,81
合计
3.61 99 1.62 4.71 99 2.72
（1） 对子公司投资
单位：元
期初余额 本期增减变动 期末余额
减值准备期
被投资单位 （账面价 计提减值准 （账面价
追加投资 减少投资 其他 末余额
值） 备 值）
武汉南国商
652,413,39 652,413,39
业发展有限
4.39 4.39
公司
武汉大本营 241,636,71
151
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
商业管理有 1.99
限公司
湖北南国创
8,000,000. 8,000,000.
新置业有限
00 00
公司
武汉北都商 310,870,78 310,870,78
业有限公司 3.52 3.52
武汉南国洪
10,000,000 10,000,000
广置业发展
.00 .00
有限公司
成都中电建
海赋房地产 128,434,14 128,434,14
开发有限公 6.80 6.80
司
武汉南国融
200,000,00 200,000,00
汇商业有限
0.00 0.00
责任公司
成都泛悦北
41,000,000 41,000,000
城房地产开
.00 .00
发有限公司
重庆泛悦房
20,000,000 20,000,000
地产开发有
.00 .00
限公司
重庆六真房
20,000,000 20,000,000
地产开发有
.00 .00
限公司
湖北南国宏
泰产业园投 15,000,000 15,000,000
资发展有限 .00 .00
公司
深圳洺悦房
510,000,00 510,000,00
地产有限公
0.00 0.00
司
重庆康田洺
118,800,00 97,058,900 215,858,90
悦房地产开
0.00 .00 0.00
发有限公司
南京十心房
408,000,00 408,000,00
地产有限公
0.00 0.00
司
武汉投悦房
20,000,000 20,000,000
地产开发有
.00 .00
限公司
成都南国住
20,000,000 20,000,000
房租赁有限
.00 .00
公司
武汉明涛房
19,453,400 19,453,400
地产有限公
.00 .00
司
2,501,971, 97,058,900 2,599,030, 241,636,71
合计
724.71 .00 624.71 1.99
（2） 对联营、合营企业投资
单位：元
投资单 期初余 本期增减变动 期末余 减值准
位 额（账 追加投 减少投 权益法 其他综 其他权 宣告发 计提减 其他 额（账 备期末
152
南国置业股份有限公司 2023 年半年度报告全文
面价 资 资 下确认 合收益 益变动 放现金 值准备 面价 余额
值） 的投资 调整 股利或 值）
损益 利润
一、合营企业
武汉双
联创和
0.00 0.00
置业有
限公司
中文发
21,751 - 12,569
集团文
,481.1 9,181, ,703.7
化有限
3 777.34 9
公司
重庆启
润房地 275,39 - 267,71
产开发 9,794. 7,686, 3,527.
有限公 97 267.33 64
司
-
297,15 280,28
16,868
小计 1,276. 3,231.
,044.6
10 43
7
二、联营企业
南京电
建中储 109,43 - 103,03
房地产 3,097. 6,395, 8,086.
有限公 43 010.45 98
司
武汉洺
281,49 - 281,48
悦房地
7,432. 12,494 4,937.
产有限
08 .43 65
公司
重庆澋
悦房地 173,28 - 169,28
产开发 6,430. 3,997, 8,693.
有限公 71 736.73 98
司
伟宸
（嘉
兴）股
276,53 282,06
权投资 5,530,
2,851. 3,716.
合伙企 865.18
69 87
业（有
限合
伙）
840,74 - 835,87
小计 9,811. 4,874, 5,435.
91 376.43 48
-
1,137, 1,116,
21,742
合计 901,08 158,66
,421.1
8.01 6.91
0
4、营业收入和营业成本
单位：元
153
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本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 11,614,932.20 15,367,927.13 15,412,794.40 15,487,820.35
合计 11,614,932.20 15,367,927.13 15,412,794.40 15,487,820.35
收入相关信息：
单位：元
合同分类 分部 1 分部 2 合计
商品类型
其中：
物业出租及物业管理 11,614,932.20 11,614,932.20
按经营地区分类
其中：
湖北 11,614,932.20 11,614,932.20
市场或客户类型
其中：
合同类型
其中：
按商品转让的时间分
类
其中：
在某一时间段确认收
11,614,932.20 11,614,932.20
入
按合同期限分类
其中：
按销售渠道分类
其中：
合计 11,614,932.20 11,614,932.20
与履约义务相关的信息：
房地产收入：本公司与客户之间的销售商品仅包含转让商品的履约义务，本公司以控制权转移时点确认收入；取得商品的
现时收款权利，商品所有权上的所有风险和报酬的转移、客户接受该商品。
物业管理服务：本公司与客户之间的服务合同通常包含物业管理等履约义务，由于本公司履约时客户即取得并消耗本公司
履约所带来经济利益，本公司将其作为在某一时段内履行的履约义务，按照履约进度确认收入。
与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：
本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为 0.00 元，其中，0.00 元预计将于年
度确认收入，0.00 元预计将于年度确认收入，0.00 元预计将于年度确认收入。
5、投资收益
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
154
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权益法核算的长期股权投资收益 -21,742,421.10 56,875,003.61
合计 -21,742,421.10 56,875,003.61
十四、补充资料
1、当期非经常性损益明细表
适用 □不适用
单位：元
项目 金额 说明
计入当期损益的政府补助（与公司正
常经营业务密切相关，符合国家政策
5,468.55
规定、按照一定标准定额或定量持续
享受的政府补助除外）
除上述各项之外的其他营业外收入和
2,353,556.66
支出
其他符合非经常性损益定义的损益项
200,652.47
目
减：所得税影响额 681.92
少数股东权益影响额 188,299.36
合计 2,370,696.40 --
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
适用 □不适用
其他符合非经常性损益定义的损益项目包括个税手续返还 111,196.81 元、增值税加计抵减 89,455.66 元。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项
目的情况说明
□适用 不适用
2、净资产收益率及每股收益
每股收益
报告期利润 加权平均净资产收益率
基本每股收益（元/股） 稀释每股收益（元/股）
归属于公司普通股股东的净
-36.87% -0.3909 -0.3909
利润
扣除非经常性损益后归属于
-37.00% -0.3922 -0.3922
公司普通股股东的净利润
3、境内外会计准则下会计数据差异
（1） 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用 不适用
（2） 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用 不适用
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（3） 境内外会计准则下会计数据差异原因说明，对已经境外审计机构审计的数据进行差异调节的，应
注明该境外机构的名称
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