杭州中恒电气股份有限公司拟对苏州普瑞智能综合服
务有限公司增资项目
资 产 评 估 报 告
中联评报字[2015]第 374 号
中联资产评估集团有限公司
二〇一五年四月十六日
杭州中恒电气股份有限公司拟对苏州普瑞智能综合服务有限公司增资项目资产评估报告
目 录
注册资产评估师声明 ...................................................................................1
摘 要 .........................................................................................................2
资 产 评 估 报 告 .................................................................................4
一、委托方、被评估单位和其他报告使用者 ........................................4
二、评估目的 ............................................................................................9
三、评估对象和评估范围 ........................................................................9
四、价值类型及其定义 .......................................................................... 11
五、评估基准日 ...................................................................................... 11
六、评估依据 .......................................................................................... 11
七、评估方法 ..........................................................................................13
八、评估程序实施过程和情况 ..............................................................15
九、评估假设 ..........................................................................................20
十、评估结论 ..........................................................................................20
十一、特别事项说明 ..............................................................................22
十二、评估报告使用限制说明 ..............................................................25
十三、评估报告日 ..................................................................................26
备查文件目录 .............................................................................................28
中联资产评估集团有限公司
杭州中恒电气股份有限公司拟对苏州普瑞智能综合服务有限公司增资项目资产评估报告
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产
评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收
集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担
相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报
并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用
评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；
与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏
见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调
查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关
注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已
经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产
权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假
设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明
的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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杭州中恒电气股份有限公司拟对苏州普瑞智能综合服务有限公司增资项目资产评估报告
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务有限公司增资项目
资 产 评 估 报 告
中联评报字[2015]第 374 号
摘 要
中联资产评估集团有限公司接受杭州中恒电气股份有限公司的委
托，就杭州中恒电气股份有限公司拟对苏州普瑞智能综合服务有限公司
增资之经济行为，对所涉及苏州普瑞智能综合服务有限公司的股东全部
权益在评估基准日的市场价值进行了评估。
评估对象为苏州普瑞智能综合服务有限公司股东全部权益，评估范
围是苏州普瑞智能综合服务有限公司在基准日的全部资产及相关负债，
包括流动资产和非流动资产等资产及相应负债。
评估基准日为 2015 年 2 月 28 日。
本次评估的价值类型为市场价值。
本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合委估对象的实际情况，
综合考虑各种影响因素，采用收益法方法对苏州普瑞智能综合服务有限
公司进行整体评估。
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杭州中恒电气股份有限公司拟对苏州普瑞智能综合服务有限公司增资项目资产评估报告
经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程
序，得出苏州普瑞智能综合服务有限公司股东全部权益在评估基准日
2015 年 2 月 28 日的市场价值为 6,105.82 万元。
在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告
中所载明的特殊事项以及期后重大事项。
本报告评估结果使用有效期一年，即自 2015 年 2 月 28 日至 2016
年 2 月 27 日使用有效。超过一年，需重新进行评估。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和
合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告全文。
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资 产 评 估 报 告
中联评报字[2015]第 374 号
杭州中恒电气股份有限公司：
中联资产评估集团有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律法规
和资产评估准则，采用收益法，按照必要的评估程序，对杭州中恒电气
股份有限公司拟对苏州普瑞智能综合服务有限公司增资之经济行为所
涉及的苏州普瑞智能综合服务有限公司股东全部权益在评估基准日
2015 年 2 月 28 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、被评估单位和其他报告使用者
本次资产评估的委托方为杭州中恒电气股份有限公司，被评估单位
为苏州普瑞智能综合服务有限公司。
(一)委托方概况
企业名称：杭州中恒电气股份有限公司
住 所：杭州市高新区之江科技工业园东信大道 69 号
法定代表人：朱国锭
注册资本：贰亿陆仟壹佰陆拾贰万壹仟壹佰玖拾元
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公司类型：股份有限公司（上市）
营业执照注册号：330000000036983
经营范围：一般经营项目:高频开关电源设备,不间断电源设备,逆变
器,光纤通信设备,电力自动化设备,低压成套开关设备,计算机软、硬件及
配件的生产、销售、技术开发、技术服务、技术咨询、技术转让。
(二)被评估单位概况
公司名称：苏州普瑞智能综合服务有限公司
公司地址：苏州市吴中区长桥镇友新路 178-2 号
法定代表人：毛建良
注册资本：666.67 万元整
公司类型： 有限责任公司
营业执照注册号：320594000113219
经营范围：受托管理用户变电站的运行管理及维护；用电设备智能
化管理服务；工业设备维护管理；用电综合管理咨询服务；智能化软件
系统开发和应用；合同能源管理服务；承接建筑智能化工程、消防工程、
机电设备安装工程的设计与施工；销售：电子产品、仪器仪表、电线电
缆、机电设备、电脑、计算机软件及辅助设备；电力设施承修类五级、
承试类五级（限变电、电缆）。（依法须经批准的项目，经相关部门批
准后方可开展经营活动）。
1、公司简介
公司成立于 2008 年 2 月，由毛建良、顾华等五位自然人股东共同
出资设立，法定代表人为顾华，注册资本为 100 万元，此次出资由苏州
长诚会计师事务所有限责任公司出具《苏长诚会验[2008]第 003 号》验
资报告。股权结构如下：
序号 股东 出资额（人民币元） 出资比例
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1 毛建良 450,000.00 45%
2 顾华 250,000.00 25%
3 吴天浩 100,000.00 10%
4 宓素玲 100,000.00 10%
5 陆殷儒 100,000.00 10%
合计 1,000,000.00 100%
2009 年 8 月 13 日，顾华将其拥有公司 10%的股权转让给毛建良、
5%的股权转让给蒋文渊，转让后股权结构如下：
序号 股东 出资额（人民币元） 出资比例
1 毛建良 550,000.00 55%
2 顾华 100,000.00 10%
3 吴天浩 100,000.00 10%
4 宓素玲 100,000.00 10%
5 陆殷儒 100,000.00 10%
6 蒋文渊 50,000.00 5%
合计 1,000,000.00 100%
2010 年 1 月 26 日增加注册资本 200 万元，本次增资由苏州德富信
会计师事务所于 2010 年 1 月 29 日出具了《苏德富信会验字[2010]第 041
号》验资报告，增资后股权结构如下：
序号 股东 出资额（人民币元） 出资比例
1 毛建良 1,470,000.00 49%
2 顾华 450,000.00 15%
3 吴天浩 300,000.00 10%
4 宓素玲 300,000.00 10%
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5 陆殷儒 150,000.00 5%
6 蒋文渊 150,000.00 5%
7 姚振玲 180,000.00 6%
合计 3,000,000.00 100%
2010 年 12 月 16 日, 顾华将其拥有公司 9%的股权转让给毛建良、
6%的股权转让给徐颖，转让价分别为 27 万和 18 万，转让后股权结构
如下：
序号 股东 出资额（人民币元） 出资比例
1 毛建良 1,740,000.00 58%
2 徐颖 180,000.00 6%
3 吴天浩 300,000.00 10%
4 宓素玲 300,000.00 10%
5 陆殷儒 150,000.00 5%
6 蒋文渊 150,000.00 5%
7 姚振玲 180,000.00 6%
合计 3,000,000.00 100%
2012 年 6 月 25 日增加注册资本 300 万元，增资后股权结构如下：
序号 股东 出资额（人民币元） 出资比例
1 毛建良 3,510,000.00 58.5%
2 徐颖 360,000.00 6%
3 吴天浩 600,000.00 10%
4 宓素玲 300,000.00 5%
5 陆殷儒 150,000.00 2.5%
6 蒋文渊 300,000.00 5%
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7 姚振玲 180,000.00 3%
8 殳月琴 300,000.00 5%
9 窦豆 300,000.00 5%
合计 6,000,000.00 100%
2015 年 1 月公司增加注册资本 66.67 万元，增资后股权结构如下：
序号 股东 出资额（人民币元） 出资比例
1 毛建良 3,376,700.00 50.65%
2 吴天浩 600,000.00 9%
3 宓素玲 300,000.00 4.5%
4 徐文萍 493,300.00 7.4%
5 陆殷儒 150,000.00 2.25%
6 蒋文渊 300,000.00 4.5%
7 姚振玲 180,000.00 2.7%
8 殳月琴 300,000.00 4.5%
9 窦豆 300,000.00 4.5%
10 王瑞云 666,700.00 10%
合计 6,666,700.00 100%
2、资产、财务及经营状况
截止评估基准日 2015 年 2 月 28 日，公司资产总额为 3,630.61 万元，
负债总额 3,610.06 万元，净资产额为 20.54 万元，2015 年 1-2 月实现营
业收入 90.85 万元，净利润-74.94 万元。公司近 3 年及基准日资产、财
务状况如下表：
公司资产、负债及财务状况
单位：人民币万元
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项目 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 2 月 28 日
总资产 502.72 536.08 579.97 3,630.61
负债 65.91 434.68 551.15 3,610.06
净资产 436.81 101.39 28.81 20.54
2012 年度 2013 年度 2014 年度 2015 年 1-2 月
主营业务收入 367.42 607.08 665.02 87.29
利润总额 -15.31 -244.69 -21.75 -99.92
净利润 -15.31 -188.12 -18.61 -74.94
审计机构 未经审计 瑞华会计师事务所 瑞华会计师事务所 瑞华会计师事务所
(四)委托方与被评估单位之间的关系
委托方杭州中恒电气股份有限公司拟增资被评估单位苏州普瑞智
能综合服务有限公司。
(五)委托方、业务约定书约定的其他评估报告使用者
本评估报告的使用者为委托方、被评估单位及经济行为相关的当事
方。
除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机
构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
二、评估目的
根据杭州中恒电气股份有限公司总经理办公会纪要，杭州中恒电气
股份有限公司拟以现金对苏州普瑞智能综合服务有限公司增资。
本次评估的目的是反映苏州普瑞智能综合服务有限公司股东全部
权益于评估基准日的市场价值，为上述经济行为提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象是苏州普瑞智能综合服务有限公司的股东全部权益。评估
范围为苏州普瑞智能综合服务有限公司在基准日 2015 年 2 月 28 日的全
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部资产及相关负债，账面资产总额 3,630.61 万元、负债 3,610.06 万元、
净资产 20.54 万元。具体包括流动资产 323.75 万元；非流动资产 3,306.86
万元；流动负债 3,610.06 万元。
上述资产与负债数据摘自瑞华会计师事务所出具的苏州普瑞智能
综合服务有限公司审计报告。评估是在企业经过审计后的基础上进行的。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围
一致。
(一)委估主要资产情况
本次评估范围中的主要资产为货币资金、应收类账款、存货、固定
资产和无形资产。应收账款主要为应收苏州市普华电力工程有限公司和
湖州多媒体产业园发展有限公司等的服务费；存货主要外购电缆线、电
容投切装臵等材料及投入的项目成本；固定资产包括车辆和电子设备，
车辆主要为大通牌 SH6501A1D4 和东南牌 DN6492C3PB 等办公用车，
电子设备主要为监控系统、电脑、打印机等；无形资产主要为电力作业
智能接地棒装臵、工程数据信息采集系统和携带型短路接地线的自动线
夹等 6 项发明专利，软件著作权普华 PHJ5-S-B 服务器软件 V2.0、
PH-ZDH 客户配网自动化远程监控系统软件 V1.0 等 5 项，上述无形资
产均为苏州普瑞智能综合服务有限公司所有。
(二)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
截至评估基准日 2015 年 2 月 28 日，企业申报的评估范围内的无形
资产主要为电力作业智能接地棒装臵、工程数据信息采集系统和携带型
短路接地线的自动线夹等 6 项发明专利，软件著作权普华 PHJ5-S-B 服
务器软件 V2.0、PH-ZDH 客户配网自动化远程监控系统软件 V1.0 等 5
项，均应用于企业的变电服务。
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(三)企业申报的表外资产的类型、数量
截至评估基准日 2015 年 2 月 28 日，苏州普瑞智能综合服务有限公
司无其他未申报的表外资产。
(四)引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账
面金额
本次评估报告中，评估基准日的各项资产及负债账面价值数据引自
瑞华会计师事务所出具的苏州普瑞智能综合服务有限公司审计报告。
除上述内容外，此次评估的其他工作皆由中联资产评估集团有限公
司独自完成，未引用其他中介服务机构的报告内容。
四、价值类型及其定义
依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强
迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本项目资产评估的基准日是 2015 年 2 月 28 日。
此基准日是委托方在综合考虑被评估单位的资产规模、工作量大小、
预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。
六、评估依据
本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依
据、评估准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据和其
他参考资料等，具体如下：
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(一) 经济行为依据
1、杭州中恒电气股份有限公司总经理办公会纪要。
(二)法律法规依据
1. 《中华人民共和国公司法》(2013 年 12 月 28 日第十二届全国人
民代表大会常务委员会第六次会议通过修订)；
2. 《中华人民共和国证券法》(2014 年 8 月 31 日第十二届全国人民
代表大会常务委员会修订)；
3. 《中华人民共和国企业所得税法》(中华人民共和国第十届全国
人民代表大会第五次会议于 2007 年 3 月 16 日通过)；
4. 《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(2007 年 11 月 28 日
国务院第 197 次常务会议通过)；
5. 《中华人民共和国增值税暂行条例》中华人民共和国国务院令第
538 号；
6. 《中华人民共和国著作权法》（2001 年 10 月 27 日修改实施）;
7. 其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。
(三)评估准则依据
1. 《资产评估准则—基本准则》(财企(2004)20 号)；
2. 《资产评估职业道德准则—基本准则》(财企(2004)20 号)；
3. 《资产评估准则—评估报告》(中评协[2007]189 号，中评协[230]
号文修订)；
4. 《资产评估准则—评估程序》(中评协[2007]189 号)；
5. 《资产评估准则—无形资产》（中评协[2008]217 号）；
6. 《专利资产评估指导意见》（中评协[2008]217 号）；
7. 《资产评估准则—机器设备》(中评协[2007]189 号)；
8. 《资产评估准则—企业价值》(中评协[2011]227 号)；
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9. 《资产评估准则—利用专家工作》中评协[2012]244 号；
10. 《资产评估职业道德准则--独立性》中评协[2012]248 号；
11. 《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189 号)；
12. 《中评协关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知》
(中评协[2011]230 号)；
13. 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协
[2003]18 号)；
14. 《企业会计准则—基本准则》(财政部令第 33 号)；
15. 《企业会计准则第 1 号—存货》等 38 项具体准则(财会[2006]3
号)；
16. 《企业会计准则—应用指南》(财会[2006]18 号)。
(四)资产权属依据
1. 《机动车行驶证》；
2. 重要资产购臵合同或凭证；
3. 专利、著作权证书
4. 其他参考资料。
(五)取价依据
1. 《增值税转型改革若干问题的通知》(财税【2008】170 号)；
2. 《营业税改征增值税试点实施办法》（财税【2013】106 号）；
3. 其他参考资料。
(六)其它参考资料
1. 被评估单位 2012 年、2013 年、2014 年报表和评估基准日审计报
告；
2. 《资产评估常用方法与参数手册》(机械工业出版社 2011 年版)；
3. wind 资讯金融终端；
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杭州中恒电气股份有限公司拟对苏州普瑞智能综合服务有限公司增资项目资产评估报告
4. 《投资估价》([美]Damodanran 著，[加]林谦译，清华大学出版社)；
5. 《价值评估：公司价值的衡量与管理(第 3 版)》 ([美]Copeland，
T.等著，郝绍伦，谢关平译，电子工业出版社)；
6. 2013 年相关上市公司市场回顾及展望；
7. 2013 年国民经济与社会发展统计公报；
8. 其他参考资料。
七、评估方法
(一)评估方法的选择
依据资产评估准则的规定，企业价值评估可以采用收益法、市场法、
资产基础法三种方法。收益法是企业整体资产预期获利能力的量化与现
值化，强调的是企业的整体预期盈利能力。市场法是以现实市场上的参
照物来评价估值对象的现行公平市场价值，它具有估值数据直接取材于
市场，估值结果说服力强的特点。资产基础法是指在合理评估企业各项
资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的思路。
被评估单位是一家技术服务公司，也是一家轻资产公司，资产的贡
献度不足以体现企业价值，因此本次评估不适合资产基础法评估。
被评估企业未来年度预期收益与风险可以合理地估计，故本次评估
可以选择收益法进行评估。
因国内产权交易市场交易信息的获取途径有限，且同类企业在产品
结构和主营业务构成方面差异较大，结合本次评估被评估单位的特殊性，
选取同类型市场参照物的难度极大，故本次评估未采用市场法。
综上，本次评估确定采用收益法进行评估。
(二)收益法简介
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（一）概述
根据《资产评估准则-企业价值》，确定按照收益途径、采用现金流
折现方法（DCF）对拟增资对象的价值进行估算。
现金流折现方法（DCF）是通过将企业未来预期的现金流折算为现
值，估计企业价值的一种方法，即通过估算企业未来预期现金流和采用
适宜的折现率，将预期现金流折算成现时价值，得到企业价值。其适用
的基本条件是：企业具备持续经营的基础和条件，经营与收益之间存有
较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化。使用现金
流折现法的关键在于未来预期现金流的预测，以及数据采集和处理的客
观性和可靠性等。当对未来预期现金流的预测较为客观公正、折现率的
选取较为合理时，其估值结果具有较好的客观性，易于为市场所接受。
（二）评估思路
根据本次尽职调查情况以及评估对象的资产构成和主营业务特点，
本次评估是以评估对象的报表口径估算其权益资本价值，本次评估的基
本评估思路是：
1、对纳入报表范围的资产和主营业务，按照最近几年的历史经营
状况的变化趋势和业务类型等分别估算预期收益（净现金流量），并折
现得到经营性资产的价值；
2、对纳入报表范围，但在预期收益（净现金流量）估算中未予考
虑的诸如基准日存在货币资金，应收、应付股利等现金类资产和负债；
呆滞或闲臵设备；房产等以及未计及收益的在建工程等类资产，定义其
为基准日存在的溢余性或非经营性资产（负债），单独测算其价值；
3、由上述各项资产和负债价值的加和，得出评估对象的企业价值，
经扣减付息债务价值后，得出评估对象的净资产价值。
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（三）评估模型
(1)基本模型
本次评估的基本模型为：
E BD (1)
式中：
E：评估对象的所有者权益(净资产)价值；
B：评估对象的企业价值；
B P I C (2)
P：评估对象的经营性资产价值；
n
Ri Rn 1
P
i 1 (1 r ) r (1 r ) n
i
(3)
式中：
Ri：评估对象未来第 i 年的预期收益(自由现金流量)；
r：折现率；
n：评估对象的未来经营期；
I：长期股权投资价值；
C：评估对象基准日存在的溢余或非经营性资产(负债)的价值；
C C1 C2 (4)
C1：基准日流动类溢余或非经营性资产(负债)价值；
C2：基准日非流动类溢余或非经营性资产(负债)价值；
D：评估对象的付息债务价值；
(2)收益指标
本次评估，使用企业的自由现金流量作为评估对象经营性资产的收益指
标，其基本定义为：
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R =息税前利润×(1－t)+折旧摊销-追加资本 (5)
根据评估对象的经营历史以及未来市场发展等，估算其未来经营期内的
自由现金流量。将未来经营期内的自由现金流量进行折现并加和，测算得到
企业的经营性资产价值。
(3)折现率
本次评估采用资本资产加权平均成本模型(WACC)确定折现率 r
r rd wd re we
(6)
式中：Wd：评估对象的债务比率；
D
wd
( E D) (7)
We：评估对象的权益比率；
E
we
( E D) (8)
rd：所得税后的付息债务利率；
re：权益资本成本。本次评估按资本资产定价模型(CAPM)确定权益
资本成本 re；
re r f e (rm r f )
(9)
式中：
rf：无风险报酬率；
rm：市场期望报酬率；
βe：评估对象权益资本的预期市场风险系数；
D
e u (1 (1 t ) )
E （10）
βu：可比公司的预期无杠杆市场风险系数；
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t
u
Di
1 (1 t)
Ei （11）
βt：可比公司股票（资产）的预期市场平均风险系数；
t 34%K 66% x （12）
式中：
K：未来预期股票市场的平均风险值，通常假设K=1；
βx：可比公司股票（资产）的历史市场平均风险系数；
Cov( R X ; RP )
x
P （13）
式中：
Cov( R X , RP ) :一定时期内样本股票的收益率和股票市场组合收益率
的协方差；
σp：一定时期内股票市场组合收益率的方差。
八、评估程序实施过程和情况
整个评估工作分四个阶段进行：
(一)评估准备阶段
1、2015 年 1 月下旬，委托方召集本项目各中介协调会，有关各方
就本次评估的目的、评估基准日、评估范围等问题协商一致，并制订出
本次资产评估工作计划。
2、配合企业进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。2015
年 2 月上旬，评估项目组人员对委估资产进行了详细了解，布臵资产评
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估工作，协助企业进行委估资产申报工作，收集资产评估所需文件资料。
(二)现场评估阶段
项目组现场评估阶段的时间为2015年3月2日至2015年3月8日。主要
工作如下：
1、听取委托方及被评估单位有关人员介绍企业总体情况和委估资
产的历史及现状，了解企业的财务制度、经营状况、固定资产技术状态
等情况。
2、对企业提供的资产评估申报明细表进行审核、鉴别，并与企业
有关财务记录数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整。
3、根据资产评估申报明细表，对固定资产进行了全面核实，对流
动资产中的存货类实物资产进行了替代盘点核实程序。
4、查阅收集委估资产的产权证明文件。
5、根据委估资产的实际状况和特点，确定各类资产的具体评估方
法。
6、对通用设备，主要通过市场调研和查询有关资料，收集价格资
料。
7、对企业提供的权属资料进行查验。
8、对评估范围内的资产及负债，在核实的基础上做出初步评估测
算。
（三）评估汇总阶段
2015年3月9日至3月12日对各类资产评估及负债审核的初步结果进
行分析汇总，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。
（四）提交报告阶段
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在上述工作基础上，起草资产评估报告，与委托方就评估结果交换
意见，在全面考虑有关意见后，按评估机构内部资产评估报告三审制度
和程序对报告进行反复修改、校正，最后出具正式资产评估报告。
九、评估假设
本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设：
(一)一般假设
1.交易假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根
据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得
以进行的一个最基本的前提假设。
2.公开市场假设
公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的
资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会
和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。
公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
3.资产持续经营假设
资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和
使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基
础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。
(二)特殊假设
1、国家现行的宏观经济、金融以及产业等政策不发生重大变化。
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2、评估对象在未来经营期内的所处的社会经济环境以及所执行的
税赋、税率等政策无重大变化。
3、评估对象在未来经营期内的管理层尽职，且公司管理层有能力
担当其职务。
4、评估对象在未来经营期内的资产规模、构成，主营业务、产品
的结构，收入与成本的构成以及销售策略和成本控制等能按照公司规划
预测发展。
5、在未来的经营期内，评估对象的各项期间费用不会在现有基础
上发生大幅的变化，仍将保持其最近几年的变化趋势持续。
6、被评估单位在 2015 年度初通过租赁的方式已变更了新的经营场
所，假设保持 2015 年度已租赁状况不变的情况下，被评估单位可继续
以租赁方式取得经营场所的使用权持续经营。
7、本次收益法评估中所采用的评估假设是在目前条件下，对委估
对象未来经营的一个合理预测，如果未来出现可能影响假设前提实现的
各种不可预测和不可避免的因素，则会影响盈利预测的实现程度。我们
愿意在此提醒委托方和其他有关方面，我们并不保证上述假设可以实现，
也不承担实现或帮助实现上述假设的义务。并且，我们愿意提请有关方
面注意，影响假设前提实现的各种不可预测和不可避免的因素很可能会
出现，因此有关方面在使用我们的评估结论前应该明确设定的假设前提，
并综合考虑其他因素做出决策。
8、企业未来年度的收入预测，截止评估基准日苏州工业园区经济
贸易发展局出具了《关于优化用电及需求响应的实施意见》，指定了苏
州普瑞智能综合服务有限公司作为电能服务商配合苏州工业园区实施
优化用电及需求响应的试点工作，实施对苏州工业园区内440余家企业
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变电站服务。本次评估假设政府未来对于指定苏州普瑞智能综合服务有
限公司执行变电站服务的支持政策不变，苏州普瑞智能综合服务有限公
司能完成政府指定项目的变电站服务。
9、本次评估不考虑通货膨胀因素的影响。
十、评估结论
我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着
独立、公正、科学、客观的原则，履行了资产评估法定的和必要的程序，
采用公认的评估方法，对苏州普瑞智能综合服务有限公司纳入评估范围
的资产实施了实地勘察、市场调查、询证和评估计算，采用现金流折现
方法(DCF)对企业股东全部权益价值进行评估得出的结论如下：
苏州普瑞智能综合服务有限公司在评估基准日 2015 年 2 月 28 日的
净资产账面值为 20.54 万元，评估后的股东全部权益资本价值(净资产价
值)为 6,105.82 万元，评估增值 6,085.28 万元，增值率为 29621.53%。
本次评估收益法评估结果增值较大，主要原因是企业的账面值只体
现了现有的净资产数额，收益法评估结果能体现在几方面的经营优势价
值，经营优势的价值的存在是评估值增值较大的原因，经营优势如下：
（1）经过多年的努力，企业根据专利技术的特性，已经建立较好的
经营模式，并锻炼培养了一支年富力强、有知识、有经验的优秀管理团
队，管理团队历经市场的磨练，已经成长成熟。
（2）政策支持，2014 年国家发改委指定苏州市为全国首家智慧用电
试点城市，通过智慧用电的精细化管理，使企事业单位在不影响主要生
产经营的状态下主动调峰，降低峰值负荷减缓国家电网的负荷压力。
现公司通过不断的沟通努力，发扬了公司自有的技术优势，使智能
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电力系统管理平台被苏州市经信委、苏州供电公司认定为智慧用电苏州
试点唯一指定服务商，形成了可靠的业务渠道。
（3）良好的品牌形象：公司依靠一流的优质服务，在市场上树立了
良好的形象。
十一、特别事项说明
（一）产权瑕疵事项
无。
（二）未决事项、法律纠纷等不确定因素
无。
（三）重大期后事项
1. 2015 年 3 月，宓素玲将其拥有公司 4.5%的股权划转给毛建良、
窦豆将其拥有公司 4.5%的股权划转给毛建良，王瑞云将其拥有公司 10%
的股权划转给李爱连，不涉及实际对价，转让后股权结构如下：
序号 股东 出资额（人民币元） 出资比例
1 毛建良 3,976,700.00 59.65%
2 吴天浩 600,000.00 9%
3 徐文萍 493,300.00 7.4%
4 陆殷儒 150,000.00 2.25%
5 蒋文渊 300,000.00 4.5%
6 姚振玲 180,000.00 2.7%
7 殳月琴 300,000.00 4.5%
8 李爱连 666,700.00 10%
合计 6,666,700.00 100%
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2.本次评估过程中，即评估基准日后至报告出具日之前，2015年3
月1日银行存贷款利率发生了变化(金融机构一年期贷款基准利率下调
0.25个百分点至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%)。
本次评估，资产基础法未考虑基准日后利率变化对估值的影响；收益法
估值中财务费用按照企业实际情况估算，未考虑基准日后出具报告前的
利率变化，提请报告使用者注意。
（四）其他需要说明的事项
1. 企业办公经营场所为租赁，本次评估假设企业按照基准日现有的
经营能力在未来经营期内以合理的价格持续租赁。
2.根据工商登记资料，2014年苏州普瑞智能综合服务有限公司与朱
寅峰共同出资设立昆山市普瑞智能管理服务有限公司，注册资本300万
元，苏州普瑞智能综合服务有限公司出资方式为现金出资，股权比例为
25%，截止报告出具日苏州普瑞智能综合服务有限公司尚未履行出资义
务，本次评估未考虑该出资行为对评估值的影响。
3. 根据工商登记资料，2014年苏州普瑞智能综合服务有限公司与河
南景郑电力安装工程有限公司共同出资设立河南开拓电力能源服务有
限公司，注册资本600万元，苏州普瑞智能综合服务有限公司出资方式
为现金出资，股权比例为25%，截止报告出具日苏州普瑞智能综合服务
有限公司尚未履行出资义务，本次评估未考虑该出资行为对评估值的影
响。
4.评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资产
价值量做出专业判断，并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的所
对应的经济行为做出任何判断。评估工作在很大程度上，依赖于委托方
及被评估单位提供的有关资料。因此，评估工作是以委托方及被评估单
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位提供的有关经济行为文件，有关资产所有权文件、证件及会计凭证，
有关法律文件的真实合法为前提。
5.评估过程中，评估人员观在对设备进行勘察时，因检测手段限制
及部分设备正在运行等原因，主要依赖于评估人员的外观观察和被评估
单位提供的近期检测资料及向有关操作使用人员的询问情况等判断设
备状况。
6.本次评估范围及采用的由被评估单位提供的数据、报表及有关资
料，委托方及被评估单位对其提供资料的真实性、完整性负责。
7.评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由被评估单位提
供，委托方及被评估单位对其真实性、合法性承担法律责任。
8.在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变
化时，应按以下原则处理：
(1)当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应
调整；
(2)当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，
委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
(3)对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实
际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
十二、评估报告使用限制说明
(一)本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。同时，本
次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确
定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特
殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告也
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未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对
资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情
况发生变化时，评估结论一般会失效。评估机构不承担由于这些条件的
变化而导致评估结果失效的相关法律责任。
本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的
有关规定，并得到有关部门的批准。
(二)本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。评估
报告的使用权归委托方所有，未经委托方许可，本评估机构不会随意向
他人公开。
(三)未征得本评估机构同意并审阅相关内容，评估报告的全部或者
部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相
关当事方另有约定的除外。
(四)评估结论的使用有效期：评估结论的使用有效期：根据国家现
行规定，本资产评估报告结论使用有效期为一年，自评估基准日2015年
2月28日起计算，至2016年2月27日止。超过一年，需重新进行资产评估。
十三、评估报告日
评估报告日为二〇一五年四月十六日。
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评估机构法定代表人：
注册资产评估师：
注册资产评估师：
二〇一五年四月十六日
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备查文件目录
1. 经济行为文件(复印件)；
2. 评估基准日审计报告；
3. 委托方及被评估单位企业法人营业执照(复印件)；
4. 委托方及被评估单位承诺函；
5. 签字注册资产评估师承诺函；
6. 中联资产评估集团有限公司资产评估资格证书(复印件)；
7. 中联资产评估集团有限公司企业法人营业执照(复印件)；
8. 签字注册资产评估师资格证书(复印件)。
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