中化岩土工程股份有限公司拟发行股份及支付现金
购买上海远方基础工程有限公司全部股权
所涉及股东全部权益价值
资产评估说明
京都中新评报字（2014）第 0026 号
共一册 第一册
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2014 年 04 月 17 日
上海远方基础工程有限公司－评估说明
目 录
关于资产评估说明使用范围的声明 ................................................................................. 2
企业关于进行资产评估有关事项的说明 ......................................................................... 3
一、 评估对象与评估范围说明.................................................................................. 39
二、 实物资产分布情况及特点.................................................................................. 39
三、 企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况.......................................... 40
四、 企业申报的表外资产（如有申报）的类型、数量.......................................... 40
五、 引用其他机构出具的报告的结论情况.............................................................. 40
资产核实情况总体说明.................................................................................................... 41
六、 资产核实人员组织、实施时间和过程.............................................................. 41
七、 影响资产核实的事项及处理方法...................................................................... 44
八、 核实结论.............................................................................................................. 44
资产基础法评估技术说明................................................................................................ 45
流动资产评估技术说明 ................................................................................................ 46
房屋建筑物评估技术说明 ............................................................................................ 52
设备评估技术说明 ........................................................................................................ 62
其他无形资产评估技术说明 ........................................................................................ 79
递延所得税资产评估技术说明 .................................................................................... 95
流动负债评估技术说明 ................................................................................................ 96
非流动负债评估技术说明 .......................................................................................... 100
收益法评估技术说明...................................................................................................... 101
评估结论及其分析.......................................................................................................... 146
一、评估结论 .............................................................................................................. 146
二、评估结论与账面值比较变动原因分析 .............................................................. 147
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上海远方基础工程有限公司－评估说明
关于资产评估说明使用范围的声明
本资产评估说明仅供财产评估主管机关、企业主管部门审查评估报告书和检查
评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给
其它任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。
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企业关于进行资产评估有关事项的说明
一、 委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况
本评估项目的委托方为中化岩土工程股份有限公司，被评估单位为上海远方基
础工程有限公司。
(一) 委托方概况
公司名称：中化岩土工程股份有限公司（以下简称“中化岩土”）
注册地址：北京市大兴区北京市大兴工业开发区
法定代表人：吴延炜
注册资本：20,040万元
企业类型：股份有限公司（上市、自然人投资或控股）
营业期限：自2001年12月06日至长期
经营范围：许可经营项目：承包与其实力、规模、业绩相适应的国外工程项目；
对外派遣实施上述境外工程所需的劳务人员；普通货运（道路运输许可证有效期到
2016年3月30）。一般经营项目：工业、交通与民用各类建筑项目的岩土工程勘察、
设计；地基与基础工程的施工；特种专业工程施工；土石方施工；深基坑支护方案
的施工；岩土工程质量检测与评价；岩土工程新技术与设备的开发研制；岩土工程
技术咨询。
成立日期：2001年12月06日
(二) 业务约定书约定的其他评估报告使用者概况
其他报告使用者为政府相关部门和证券监管机构。
(三) 被评估单位概况
1. 基本情况
公司名称：上海远方基础工程有限公司（以下简称“上海远方公司”）
注册地址：嘉定区安亭镇黄渡博园路 4800 号-C5052 室
经营场所：上海市闸北区江场三路 56 号 10 号楼 502 室
法定代表人：刘忠池
注册资本：3,526.06 万元
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上海远方基础工程有限公司－评估说明
实收资本：3,526.06 万元
公司类型：有限责任公司（国内合资）
营业期限：自 1994 年 8 月 29 日至 2020 年 7 月 26 日
注册号码：310115000229965
批准机关：上海市工商行政管理局嘉定分局
2. 企业性质与历史沿革：
上海远方公司为有限责任公司（国内合资），系由上海远方基础工程公司改制
设立的有限责任公司。
（1）1994 年 4 月，上海远方基础工程公司成立
1994 年 4 月，上海远方基础工程公司取得上海市浦东新区工商行政管理局核发
的注册号为 165346700 的《企业法人营业执照》，其成立时的企业名称为“上海远方
基础工程公司”；住所为浦东草高路 2825 弄 94 号（赵家浜）；注册资金为 80 万元；
经济性质为集体企业；经营范围为主营：建筑工程，市政工程，桥梁工程，线路，
管道，设备安装，金属结构件加工制造，兼营：建筑材料销售，大型物件吊装和建
筑机械租赁服务。上海新申会计师事务所出具编号为[94]4068 号的《验资证明书》
验证：上海远方基础工程公司的注册资金总额为 80 万元，其中流动资金 22.27 万元，
固定资产 57.73 万元，出资人为凌桥村村办企业上海祥盛工贸实业公司。
（2）1994 年 8 月，上海远方基础工程公司改制为股份合作制企业
1994 年 8 月，上海远方基础工程公司完成改制为股份合作制企业的变更登记，
并取得企业名称为“上海远方基础工程公司”，注册资金为 300 万元，其中集体参股
220 万元，职工个人参股 80 万元，经济性质为集体经济（股份合作）；经营范围为
主营建筑，市政，桥梁工程，线路，管道，设备安装，金属结构件加工，制造；兼
营建筑材料销售，大型物件吊装，建筑机械租赁。上海浦东新区兴沪审计事务所为
本次改制出具浦兴审事验（94）更第 68 号《验资证明书》验证：上海远方基础工程
公司的注册资金总额为 300 万元，其中货币资金出资 30 万元，由凌桥村经济合作社
投资 10 万元，个人集资 20 万元；固定资产出资 270 万元，由凌桥村经济合作社投
资 210 万元，个人集资 60 万元。
（3）1997 年 6 月，增加注册资本
1997 年 6 月公司完成增加注册资本的工商登记，本次增资将公司 300 万元资本
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公积转增实收资本，注册资金变更为人民币 600 万元，调整后集体法人股 440 万元，
占总额的 73.3%；职工个人股 80 万元，占总额的 13.3%；积累股 80 万元，占总额的
13.3%。上海浦东新区兴沪审计师事务所为本次增资出具了浦兴审验[1997]1-31 号《验
资报告》验证：公司已按照有关规定交足了应承担的注册资金 600 万元的出资额。
（4）2000 年 8 月，上海远方基础工程公司改制为有限责任公司
① 上海远方基础工程公司申请改制并进行资产评估
2000 年 4 月 8 日，上海远方基础工程公司召开股东代表大会，同意公司改制为
上海远方公司。2000 年 4 月 19 日，上海城乡资产评估事务所出具沪城评报字[2000]
第 25 号《关于上海远方基础工程公司改制所涉及的整体资产的资产评估报告》。经
评估，上海远方基础工程公司于基准日 2000 年 3 月 31 日的总资产评估值为 649.31
万元，总负债评估值为 512.88 万元，净资产评估值为 136.43 万元，其中评估资产及
其价值情况如下：
资产名称 账面值（万元） 评估价值（万元） 增值率（%）
流动资产 397.17 397.32 0.03
固定资产 344.51 251.98 -26.86
其中：机器设备 344.51 251.98 -26.86
资产总计 741.71 649.31 -12.46
负债总计 512.88 512.88 0
净资产 228.83 136.43 -40.38
② 上海远方基础工程公司申请确认产权及改制方案
2000 年 4 月 28 日，上海远方基础工程公司向浦东新区凌桥镇农村集体资产管
理委员会办公室呈报《关于上海远方基础工程公司社会职工所有者权益的确认》，上
海远方基础工程公司原有在册投资人股东共计 80 名，共出资 133.5 万元，其中黄雨
仁、杨耘野、王忠权共持股 34 万元，其他 77 人共持股 99.5 万元。
浦东新区凌桥镇农村集体资产管理委员会办公室根据沪农委（98）22 号文《上
海市农村集体资产产权界定暂行办法》和其他有关产权界定政策规定，出具了《关
于上海远方基础工程公司产权界定确认意见》（凌桥镇集资管办确字[2000]4 号）：
“经查证、核对上海远方基础工程公司历年财务会计资料，上海祥盛工贸实业公司从
未出资到位、全部是职工个人出资；经资产评估确认，截止 2000 年 3 月 31 日，企
业的净资产 1,364,298.47 元全部是职工个人所有，具体事实详见《产权界定申请表》
和《产权界定工作报告》。”
根据上海远方基础工程公司于 2000 年 4 月 18 日、4 月 27 日呈报的《产权界定
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申请表》和《产权界定工作报告》，产权界定的主要事实和情况如下：
“A、上海远方基础工程公司实收资本为 1,335,000 元，其中个人资本为 1,335,000
元，权益总额为 1,364,298.47 元，其中职工个人享有权益总额为 1,364,298.47 元。
B、1994 年 4 月，上海远方基础工程公司设立时登记为上海祥盛工贸实业公司
投资的村级集体企业，原始资本 80 万元，但凌桥村资金未到位。
C、1994 年 8 月，上海远方基础工程公司在转制为股份合作制时，将注册资本
变更为 300 万元，其中 80 万元由黄雨仁等 39 位自然人出资，220 万元由凌桥村经
济合作社出资，但凌桥村经济合作社资金未到位，实际运作资本为 80 万元。
D、1997 年 12 月，上海远方基础工程公司把历年的盈余公积转增为实收资本，
将注册资本变更为 600 万元，但实际并未将历年积累转作资本金，企业的实际经营
资本经过几年来自然人的不断增减变动，在本次产权界定时，实有资本认定为 133.5
万元，全部由黄雨仁等 80 位自然人出资。
E、本次产权界定结果即产权界定基准日（2000 年 3 月 31 日），上海远方基础
工程公司所有者权益为 1,364,298.47 元；资本金为 133.5 万元，全部由黄雨仁等 80
位自然人出资，凌桥村集体未作过投资；公司经营积累 29,298.47 元全部归现在册投
资自然人所有。”
2000 年 5 月 15 日，上海市浦东新区凌桥镇人民政府向上海市浦东新区农村发
展局呈报《关于上海远方基础工程公司改制为上海远方基础工程有限公司的请示》
（浦凌体改（2000）5 号），拟同意上海远方基础工程公司改制，经评估净资产 136.43
万元全部由现在册投资自然人所有。
2000 年 5 月 24 日，上海市浦东新区农村发展局出具浦农体改字[2000]第 031 号
《关于同意上海远方基础工程公司改制为有限责任公司的批复》，批复同意上海远方
基础工程公司由股份合作制企业改制为自然人投资的有限责任公司；经资产评估，
企业净资产为 136.43 万元由镇农村集体资产管理部门界定属现有在册自然人所有，
即上海远方基础工程公司股东共计 80 名，共出资 133.5 万元，其中黄雨仁、杨耘野、
王忠权共持股 34 万元，其他 77 人共持股 99.5 万元。
③ 黄雨仁、杨耘野、王忠权对上海远方基础工程公司增资
2000 年 6 月 26 日，黄雨仁、杨耘野、王忠权对上海远方基础工程公司合计增
资 463.57 万元，其中黄雨仁缴付 324.50 万元，杨耘野缴付 100.46 万元、王钟权缴
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付 38.61 万元。
④ 77 位自然人股东将其持有股权转让给黄雨仁、杨耘野、王忠权三人
2000 年 7 月 5 日，黄雨仁、杨耘野、王忠权与其他 77 名股东的代表徐秀娟签
订《产权交易合同》（2000 年第 OB085 号），其他 77 名股东将持有的上海远方基础
工程公司 74.53%的股权作价 136.43 万元转让给黄雨仁等 3 人，其中黄雨仁以 95.51
万元受让 59.51%的股权，王钟权以 11.39 万元受让 0.81%的股权，杨耘野以 29.52
万元受让 14.21%的股权；股权转让款已在本协议生效前由受让方支付汇至上海技术
产权交易所指定的账户。
2000 年 7 月 7 日，上海技术产权交易所出《产权转让交割单》，确认交易已于
2000 年 7 月 7 日成交。
⑤ 上海远方公司完成设立
2000 年 8 月 11 日，上海远方基础工程公司完成本次改制的工商变更登记并取得
上海市工商行政管理局浦东新区分局核发的注册号为 3101152002139《企业法人营业
执照》。上海佳瑞会计师事务所有限公司出具佳瑞验字[2000]第 3463 号《验资报告》：
改制后上海远方公司的投入资本总额为 600 万元，实收资本为 600 万元，其中：黄
雨仁出资 420 万元，占注册资本 70%；王钟权出资 50 万元，占注册资本 8.33%；杨
耘野出资 130 万元，占注册资本 21.67%。公司成立时的基本情况如下：
名称：上海远方基础工程有限公司
住所：浦东新区凌桥镇江东路 1078 弄 100 号
法定代表人：黄雨仁
注册资本：600 万元
企业类型：有限责任公司（国内合资）
经营范围：地基与基础工程施工，桩基工程施工，建筑、市政、桥梁工程，线
路、管道、设备安装，水上水下工程施工，建筑装饰，金属结构件加工制造（以上
施工凭资质证书经营），大型物件吊装，建筑机械租赁，建材销售，附分支。
经营期限：1994 年 8 月 29 日至 2010 年 8 月 10 日
本次变更完成后，上海远方公司股权结构如下：
序号 股东名称 投资额（万元） 持股比例
1 黄雨仁 420.00 70.00%
2 杨耘野 130.00 21.67%
3 王钟权 50.00 8.33%
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序号 股东名称 投资额（万元） 持股比例
合计 600.00 100.00%
（5）2002 年 5 月，上海远方公司股权转让、增加注册资本
① 上海远方公司股权转让
2002 年 4 月 20 日，上海远方公司召开股东会，同意王钟权、杨耘野将所持的
30%公司股权（折合出资 180 万元）转让给黄雨仁、朱琴芳，其中黄雨仁受让 16.66%
的股权，朱琴芳受让 13.34%股权。
根据上海汇信资产评估有限公司出具沪汇信评报字[2002]第 130 号《上海远方基
础工程有限公司整体资产评估报告》，经评估上海远方公司于基准日 2002 年 3 月 31
日的资产总额为 1,087.98 万元，负债总额为 460.10 万元，净资产评估值为 627.88 万
元。
根据转让双方签订的股权转让合同，约定王钟权、杨耘野将持有的上海远方公
司合计 30%股权转让给黄雨仁和朱琴芳，其中黄雨仁受让王忠权、杨耘野分别持有
的 8.33%的股权，受让价格均为 52.30 万元，朱琴芳受让杨耘野持有的 13.34%公司
股权，受让价格为 83.76 万元。上海产权交易所相应出具《产权转让交割单》，确认
股权交割完成。
② 上海远方公司增加注册资本
2002 年 4 月 22 日，上海远方公司召开股东会，股东黄雨仁、朱琴芳出席会议，
同意公司注册资本增加至 1,000 万元，其中黄雨仁缴纳新增出资 380 万元，朱琴芳
缴纳新增出资 20 万元；
2002 年 4 月 29 日，上海华申会计师事务所有限公司出具华会发[2002]第 0813
号《验资报告》验证：截至 2002 年 4 月 28 日止，股东已缴纳本次新增出资，其中
黄雨仁认缴 380 万元，朱琴芳认缴 20 万元，出资方式为货币，变更后的累计注册资
本为 1,000 万元。
2002 年 5 月 21 日，上海远方公司完成本次股权转让及增资的工商变更登记并
取得上海市工商行政管理局浦东新区分局换发的《企业法人营业执照》。
本次变更完成后，上海远方公司股权结构如下：
序号 股东名称 投资额（万元） 持股比例
1 黄雨仁 900.00 90.00%
2 朱琴芳 100.00 10.00%
合计 1,000.00 100.00%
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（6）2006 年 12 月，上海远方公司股权转让
2006 年 12 月 26 日，上海远方公司作出股东会决议，同意黄雨仁、朱琴芳分别
将持有的 90%、10%股权转让给刘忠池。同日，转让方黄雨仁、朱琴芳与受让方刘
忠池签订《股权转让协议》，约定黄雨仁将持有的上海远方公司 90%股权计 900 万元
出资额作价 180 万元转让给刘忠池，朱琴芳将持有的上海远方公司 10%股权计 100
万元出资额作价 20 万元转让给刘忠池，股权转让款支付方式由双方另行约定。
转让双方另行签署了《有关上海远方基础工程有限公司股权转让协议相关事宜
补充协议》。根据该补充协议，上海远方公司的固定资产、债权由转让方黄雨仁、朱
琴芳享有，负债也由其承担，剥离固定资产、债权、债务后的上海远方公司股权作
价 200 万元，由受让方刘忠池以现金和资产的形式对上海远方公司的净资产进行补
足。
根据转让方黄雨仁、朱琴芳出具的确认函，本次股权转让价款已收取完毕，资
产、债权业已剥离，债务已偿还完毕，不存在纠纷或潜在纠纷。
根据受让方刘忠池出具的确认函，本次股权转让价款已支付完毕，上海远方公
司的净资产已经补足，不存在纠纷或潜在纠纷；刘忠池同时承诺，如上海远方公司
因相关问题而承担责任，刘忠池将代为履行或在上海远方公司履行之后足额及时补
偿给上海远方公司，确保上海远方公司不致因任何情况遭受损失。
独立财务顾问和律师经核查相关协议、支付凭证、交易双方确认函等资料，认
为此次股权转让不存在潜在纠纷，对上市公司及其股东不构成重大不利影响，对本
次重大资产重组不构成障碍。
2007 年 1 月 22 日，上海远方公司完成本次股权转让及增资的变更登记并取得
上海市工商行政管理局浦东新区分局换发的《企业法人营业执照》。本次变更后，上
海远方公司股权结构如下：
序号 股东名称 投资额（万元） 持股比例
1 刘忠池 1,000.00 100.00%
合计 1,000.00 100.00%
（7）2009 年 8 月，上海远方公司增加注册资本
2009 年 8 月 10 日，上海远方公司股东刘忠池决定，同意以货币方式增加注册
资本 800 万元，新增注册资本在变更登记前一次性缴纳，同时修改公司章程。
2009 年 8 月 12 日，青岛振青会计师事务所有限公司上海分公司出具青振沪内
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验字[2009]第 0515 号《验资报告》验证：截至 2009 年 8 月 10 日止，上海远方公司
已收到股东刘忠池缴纳的新增注册资本 800 万，出资方式为货币，变更后的累计注
册资本和实收资本为 1,800 万元。
2009 年 8 月 17 日，上海远方公司完成本次增资的工商变更登记并取得上海市
工商行政管理局浦东新区分局换发的注册号为 310115000229965 的《企业法人营业
执照》。
本次变更完成后，上海远方公司的股权结构如下：
序号 股东名称 投资额（万元） 持股比例
1 刘忠池 1,800.00 100.00%
合计 1,800.00 100.00%
（8）2010 年 7 月，上海远方公司住所、经营范围变更
2010 年 7 月 26 日，上海远方公司股东刘忠池决定，同意将公司住所变更为嘉
定区安亭镇黄渡博园路 4800 号 C-5052；将经营范围变更为地基与基础工程施工，
桩基工程施工，建筑、市政、桥梁工程，线路、管道、设备安装，水上水下工程施
工，建筑装饰，（以上施工凭资质证书经营），大型物件吊装，建筑机械租赁，建材
销售。同日，股东刘忠池签署《上海远方基础工程有限公司章程修正案》。2010 年 7
月 29 日，上海远方公司完成本次变更的工商登记并取得上海市工商行政管理局嘉定
分局核发的注册号为 310115000229965 的《企业法人营业执照》。
（9）2011 年 3 月，上海远方公司增加注册资本
2011 年 2 月 22 日，上海远方公司股东刘忠池决定，同意增加注册资本 1,000 万
元，新增注册资本由刘忠池认缴。2011 年 2 月 25 日，上海佳安会计师事务所有限公
司出具佳安会验[2011]第 720 号《验资报告》验证：截至 2011 年 2 月 22 日，上海远
方公司已收到刘忠池缴纳的新增注册资本 1,000 万元，出资方式为货币，本次变更
后累计注册资本为 2,800 万元。
2011 年 3 月 3 日，上海远方公司完成本次注册资本变更的工商变更登记并取得
上海市工商行政管理局嘉定分局换发的《企业法人营业执照》。
本次变更完成后，上海远方公司股权结构如下：
序号 股东名称 投资额（万元） 持股比例
1 刘忠池 2,800.00 100.00%
合计 2,800.00 100.00%
（10）2012 年 1 月，上海远方公司增加注册资本
2011 年 12 月 30 日，上海远方公司股东刘忠池决定，同意由上海隧缘投资有限
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公司（以下简称“隧缘投资”，隧缘投资由刘忠池配偶谷丽 99.60%控股）认缴新增出
资 311 万元，增资后公司注册资本增加至 3,111 万元。该次增资前后，上海远方公司
均为刘忠池、谷丽夫妇全资控股。
2012 年 1 月 11 日，上海安华达会计师事务所（特殊普通合伙）出具沪安会验
（2012）YN1-060 号《验资报告》验证：截至 2012 年 1 月 10 日，上海远方公司已
收到隧缘投资缴纳的出资额 2,488 万元，其中 311 万元计入实收资本，2,177 万元计
入资本公积，出资方式为货币，本次变更后注册资本和实收资本变更为 3,111 万元。
2012 年 1 月 11 日，上海远方公司完成本次注册资本增加的工商变更登记并取得
上海市工商行政管理局嘉定分局换发的《企业法人营业执照》。
本次注册资本增加后，上海远方公司的股权结构如下：
序号 股东名称 投资额（万元） 持股比例
1 刘忠池 2,800.00 90.00%
2 隧缘投资 311.00 10.00%
合计 3,111.00 100.00%
（11）2013 年 8 月，增加注册资本
2013 年 7 月 10 日，上海远方公司股东刘忠池、隧缘投资召开股东会，同意新
增股东长江成长资本投资有限公司（以下简称“长江资本”）、湖北新能源创业投资基
金有限公司（以下简称“湖北新能源”）、长益顺元（上海）投资中心（有限合伙）（以
下简称“长益顺元”）；同意上海远方公司注册资本增加至 3,526.06 万元，新增注册资
本 415.06 万元分别由长江资本认缴 339.76 万元、湖北新能源认缴 59.29 万元、长益
顺元认缴 16.01 万元。
2013 年 7 月 26 日，长江资本、湖北新能源、长益顺元和上海远方公司及其原
股东刘忠池、隧缘投资签订《增资协议》，约定由投资者认缴上海远方公司新增注册
资本 415.06 万元。
2013 年 8 月 9 日，致同会计师事务所（特殊普通合伙）出具致同验字（2013）
第 310ZA0184 号《验资报告》验证：截至 2013 年 8 月 8 日，上海远方公司已收到
长江资本、湖北新能源、长益顺元缴纳的新增注册资本 415.06 万元，长江资本出资
2,865 万元，其中 339.76 万元计入注册资本，2,525.24 万元计入资本公积；湖北新能
源出资 500 万元，其中 59.29 万元计入注册资本，440.71 万元计入资本公积；长益
顺元出资 135 万元，其中 16.01 万元计入注册资本，118.99 万元计入资本公积。
2013 年 8 月 15 日，上海远方公司完成本次注册资本增加的工商变更登记并取
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得上海市工商行政管理局嘉定分局换发的《企业法人营业执照》。
本次增资后，上海远方公司的股权结构如下：
序号 股东名称 投资额（万元） 持股比例
1 刘忠池 2,800.00 79.41%
2 长江资本 339.76 9.64%
3 隧缘投资 311.00 8.82%
4 湖北新能源 59.29 1.68%
5 长益顺元 16.01 0.45%
合计 3,526.06 100.00%
（12）2013 年 12 月，股权转让
2013 年 12 月 24 日，上海远方公司召开股东会，经股东一致决议同意，鉴于张
世兵等 9 名自然人对公司发展做出的重要贡献，公司控股股东、实际控制人刘忠池
决定对其进行股权激励，刘忠池将持有的部分股权按每 1 元出资额作价 3.8 元转让
给张世兵等 9 名自然人，其他股东放弃本次股权转让的优先受让权，同意修改公司
章程。
同日，刘忠池与张世兵等 9 名自然人签署《股权转让协议》，依照 2012 年底公
司每股净资产金额，约定将部分股权按每元出资额作价 3.8 元向该等自然人转让股
权。
2014 年 1 月 3 日，上海远方公司就本次股权转让办理完毕变更登记并取得上海
市工商行政管理局嘉定分局核发的企业法人营业执照。
本次股权转让后，上海远方公司的股权结构如下：
序号 股东 投资额（万元） 持股比例
1 刘忠池 2,640.00 74.87%
2 长江资本 339.76 9.64%
3 隧缘投资 311.00 8.82%
4 湖北新能源 59.29 1.68%
5 张世兵 25.00 0.71%
6 陈兴华 25.00 0.71%
7 顾兰兴 20.00 0.57%
8 姚海明 20.00 0.57%
9 李 睿 20.00 0.57%
10 长益顺元 16.01 0.45%
11 薛 斌 15.00 0.43%
12 杨建国 15.00 0.43%
13 黎和青 10.00 0.28%
14 梁艳文 10.00 0.28%
合计 3,526.06 100.00%
3. 经营业务范围
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经营业务范围：地基与基础工程施工，桩基工程施工，建筑、市政、桥梁工程，
线路、管道、设备安装，水上水下工程施工，建筑装饰，承包与其实力、规模、业
绩相适应的国外工程项目，对外派遣实施上述境外工程所需的劳务人员（以上施工
凭资质证书经营），大型物件吊装，建筑机械租赁，建材销售，从事货物进出口及技
术进出口业务（企业经营涉及行政许可的，凭许可证件经营）。
4. 企业架构
上海远方公司实行董事会领导下的总经理负责制，股东会为公司最高权力机
构，各股东按照出资比例行使表决权。董事会由 5 名董事组成，设董事长 1 人。公
司设总经理 1 人，副总经理 3 人。公司设综合办公室、人力资源中心、物资设备中
心、工程管理中心、成本控制中心、财务会计部、经营开发部等部门。
5. 近三年资产、负债、财务状况及经营业绩
根据上海远方公司专项审计后公司财务报表显示，截至评估基准日 2013 年 12
月 31 日，上海远方公司资产为 55,923.48 万元，负债 37,188.05 万元，净资产 18,735.43
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万元。2013 年实现营业收入 39,168.87 万元，实现净利润 3,402.83 万元。近三年资
产、负债及财务状况如下：
金额单位：人民币万元
项目 2011 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
资产 36,428.80 47,068.34 55,923.48
负债 28,734.22 35,398.62 37,188.05
净资产 7,694.58 11,669.72 18,735.43
项目 2011 年 2012 年 2013 年
营业收入 24,748.25 37,159.83 39,168.87
营业成本 19,598.44 28,968.78 29,962.35
营业利润 2,550.16 2,604.57 4,308.49
利润总额 2,664.46 2,587.44 4,397.99
净利润 1,957.56 1,898.31 3,402.83
资产负债率 78.88% 75.21% 65.67%
净资产收益率 31.49% 19.61% 22.38%
审计机构 致同会计师事务所 致同会计师事务所 致同会计师事务所
审计报告文号 致同审字(2014)第 致同专字（2014）第 致同专字（2014）第
310FC0004 号 510ZA1361 号 510ZA1361 号
审计意见类型 无保留意见 无保留意见 无保留意见
6. 执行的主要会计政策
6.1 财务报表的编制基础
财务报表按照财政部 2006 年 2 月颁布的《企业会计准则—基本准则》和 38 项
具体会计准则及其应用指南、解释及其他有关规定（统称“企业会计准则”）编制。
此外，公司还按照中国证监会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号—财
务报告的一般规定》（2010 年修订）披露有关财务信息。
财务报表以持续经营为基础列报。
公司会计核算以权责发生制为基础。财务报表以历史成本为计量基础。资产如
果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司 2012 年 12 月 31
日、2013 年 12 月 31 日的合并及公司财务状况以及 2012 年度、2013 年度的合并及
公司经营成果和合并及公司现金流量等有关信息。
6.2 会计期间
公司会计期间采用公历年度，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
6.3 记账本位币
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公司以人民币为记账本位币。
6.4 现金及现金等价物的确定标准
现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物，是指公司持有
的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
6.5 外币业务和外币报表折算
公司发生外币业务，按交易发生日的即期汇率折算为记账本位币金额。
资产负债表日，对外币货币性项目，采用资产负债表日即期汇率折算。因资产
负债表日即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑
差额，计入当期损益；对以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日
的即期汇率折算；对以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的
即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，计入当期损
益。
6.6 应收款项
应收款项包括应收账款、其他应收款。
（1）单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项
单项金额重大的判断依据或金额标准：期末余额达到 200 万元（含 200 万元）
以上的应收款项为单项金额重大的应收款项。
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法：对于单项金额重大的应收款项
单独进行减值测试，有客观证据表明发生了减值，根据其未来现金流量现值低于其
账面值的差额计提坏账准备。
单项金额重大经单独测试未发生减值的应收款项，再按组合计提坏账准备。
（2）单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项
单项计提坏账准备的理由 涉诉款项、客户信用状况恶化的应收款项
根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账
坏账准备的计提方法
准备
（3）按组合计提坏账准备应收款项
经单独测试后未减值的应收款项（包括单项金额重大和不重大的应收款项）以
及未单独测试的单项金额不重大的应收款项，按账龄组合计提坏账准备，具体计提
坏账准备的比例如下：
账 龄 2013 年计提比例 2012 年计提比例
1 年以内（含 1 年） 5% 0%
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账 龄 2013 年计提比例 2012 年计提比例
1-2 年 10% 10%
2-3 年 30% 50%
3-4 年 50% 100%
4-5 年 70% 100%
5 年以上 100% 100%
注：账龄组合计提坏账准备按照重组方中化岩土工程股份有限公司账龄组合计
提坏账准备比例进行重述。
6.7 存货
（1）存货的分类
公司存货分为已完工未结算工程、原材料、在库周转材料在用周转材料等。
（2）发出存货的计价方法
公司存货取得时按实际成本计价。原材料发出时采用加权平均法计价。
建造合同按实际成本计量，包括从合同签订开始至合同完成止所发生的、与执
行合同有关的直接费用和间接费用。在建合同累计已发生的成本和累计已确认的毛
利（亏损）与已结算的价款在资产负债表中以抵销后的净额列示。在建合同累计已
发生的成本和累计已确认的毛利（亏损）之和超过已结算价款的部分作为存货列示；
在建合同已结算的价款超过累计已发生的成本与累计已确认的毛利（亏损）之和的
部分作为预收款项列示。
为订立合同而发生的差旅费、投标费等，能够单独区分和可靠计量且合同很可
能订立的，在取得合同时计入合同成本；未满足上述条件的，则计入当期损益。
（3）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计
的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证
据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
资产负债表日，存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备。公司通常
按照单个存货项目计提存货跌价准备，资产负债表日，以前减记存货价值的影响因
素已经消失的，存货跌价准备在原已计提的金额内转回。
（4）存货的盘存制度
公司存货盘存制度采用永续盘存制。
6.8 固定资产
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（1）固定资产确认条件
公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿
命超过一个会计年度的有形资产。
与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业，并且该固定资产的成本能够可
靠地计量时，固定资产才能予以确认。
公司固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量。
（2）各类固定资产的折旧方法
公司采用年限平均法计提折旧。固定资产自达到预定可使用状态时开始计提折
旧，终止确认时或划分为持有待售非流动资产时停止计提折旧。在不考虑减值准备
的情况下，按固定资产类别、预计使用寿命和预计残值，公司确定各类固定资产的
年折旧率如下：
类 别 使用年限（年） 残值率% 年折旧率%
房屋及建筑物 30 5 3.17
机器设备-大型设备 6 5 15.83
机器设备-中小型设备 3-5 5 19.00-31.67
运输设备 5 5 19.00
办公及其他设备 3 5 31.67
其中，已计提减值准备的固定资产，还应扣除已计提的固定资产减值准备累计
金额计算确定折旧率。
（3）固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法见 6.16 减值准备。
（4）融资租入固定资产的认定依据、计价方法
当公司租入的固定资产符合下列一项或数项标准时，确认为融资租入固定资
产：
①在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给公司。
②公司有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权
时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定公司将会行使这种选择
权。
③即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。
④公司在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产
公允价值。
⑤租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有公司才能使用。
融资租赁租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额
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的现值两者中较低者，作为入账价值。最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，
其差额作为未确认融资费用。在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于
租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等初始直接费用，计入租入资产价值。
未确认融资费用在租赁期内各个期间采用实际利率法进行分摊。
融资租入的固定资产采用与自有固定资产一致的政策计提租赁资产折旧。能够
合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的，在租赁资产尚可使用年限内计
提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁
资产尚可使用年限两者中较短的期间内计提折旧。
（5）每年年度终了，公司对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进
行复核。
使用寿命预计数与原先估计数有差异的，调整固定资产使用寿命；预计净残值
预计数与原先估计数有差异的，调整预计净残值。
（6）大修理费用
公司对固定资产进行定期检查发生的大修理费用，有确凿证据表明符合固定资
产确认条件的部分，计入固定资产成本，不符合固定资产确认条件的计入当期损益。
固定资产在定期大修理间隔期间，照提折旧。
6.9 在建工程
公司在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项必要工程支
出、工程达到预定可使用状态前的应予资本化的借款费用以及其他相关费用等。
在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。
6.10 研究开发支出
公司将内部研究开发项目的支出，区分为研究阶段支出和开发阶段支出。
研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。
开发阶段的支出，同时满足下列条件的，才能予以资本化，即：完成该无形资
产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；具有完成该无形资产并使用或出售
的意图；无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品
存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使
用或出售该无形资产；归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。不满足
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上述条件的开发支出计入当期损益。
公司研究开发项目在满足上述条件，通过技术可行性及经济可行性研究，形成
项目立项后，进入开发阶段。
已资本化的开发阶段的支出在资产负债表上列示为开发支出，自该项目达到预
定可使用状态之日转为无形资产。
6.11 借款费用
（1）借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产
的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认
为费用，计入当期损益。借款费用同时满足下列条件的，开始资本化：
① 资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产
而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
② 借款费用已经发生；
③ 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经
开始。
（2）借款费用资本化期间
公司购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，
借款费用停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之
后所发生的借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连
续超过 3 个月的，暂停借款费用的资本化；正常中断期间的借款费用继续资本化。
6.12 收入
（1）一般原则
①销售商品
在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，既没有保留通常与所有
权相联系的继续管理权，也没有对已售商品实施有效控制，收入的金额能够可靠地
计量，相关的经济利益很可能流入企业，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地
计量时，确认商品销售收入的实现。
②提供劳务
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对在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，公司于资产负债表日按完工
百分比法确认收入。
劳务交易的完工进度按已经发生的劳务成本占估计总成本的比例确定。
提供劳务交易的结果能够可靠估计是指同时满足：A、收入的金额能够可靠地
计量；B、相关的经济利益很可能流入企业；C、交易的完工程度能够可靠地确定；
D、交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量。
如果提供劳务交易的结果不能够可靠估计，则按已经发生并预计能够得到补偿
的劳务成本金额确认提供的劳务收入，并将已发生的劳务成本作为当期费用。已经
发生的劳务成本如预计不能得到补偿的，则不确认收入。
③让渡资产使用权
与资产使用权让渡相关的经济利益能够流入及收入的金额能够可靠地计量时，
公司确认收入。
④建造合同
于资产负债表日，建造合同的结果能够可靠地估计的，公司根据完工百分比法
确认合同收入和费用。如果建造合同的结果不能可靠地估计，则区别情况处理：如
合同成本能够收回的，则合同收入根据能够收回的实际合同成本加以确认，合同成
本在其发生的当期作为费用；如合同成本不可能收回的，则在发生时作为费用，不
确认收入。
合同预计总成本超过合同总收入的，公司将预计损失确认为当期费用。
合同完工进度按实际完工量占合同预计总工作量的比例确定。
建造合同的结果能够可靠估计是指同时满足：A、合同总收入能够可靠地计量；
B、与合同相关的经济利益很可能流入企业；C、实际发生的合同成本能够清楚地区
分和可靠地计量；D、合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地确定。
（2）收入确认的具体方法
①公司地连墙、桩基业务收入确认的具体方法如下：
1）对于当期已完工且已办理结算的工程项目，按结算收入减去以前会计年度
累计已确认的收入后的金额确认当期营业收入。
2）对于当期尚未办理结算的工程项目，按实际完工量减去以前会计年度累计
已确认的收入后的差额作为当期营业收入。实际完工量是经监理或客户确认的工程
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量清单所确认的工作量，确认时点为经监理、客户确认的工程量清单的最终签署日。
6.13 政府补助
政府补助在满足政府补助所附条件并能够收到时确认。
对于货币性资产的政府补助，按照收到或应收的金额计量。其中，存在确凿证
据表明该项补助是按照固定的定额标准拨付的，可以按照应收的金额计量，否则应
当按照实际收到的金额计量。对于非货币性资产的政府补助，按照公允价值计量；
公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额 1 元计量。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产使用期限内平均分配，
计入当期损益。与收益相关的政府补助，如果用于补偿已发生的相关费用或损失，
则计入当期损益；如果用于补偿以后期间的相关费用或损失，则计入递延收益，于
费用确认期间计入当期损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益
账面余额，超出部分计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。
6.14 递延所得税资产及递延所得税负债
所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调整商誉，或与
直接计入所有者权益的交易或者事项相关的递延所得税计入所有者权益外，均作为
所得税费用计入当期损益。
公司根据资产、负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差
异，采用资产负债表债务法确认递延所得税。
各项应纳税暂时性差异均确认相关的递延所得税负债，除非该应纳税暂时性差
异是在以下交易中产生的：
（1）商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始
确认：该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所
得额；
（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该
暂时性差异转回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转
回。
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，公司以
很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得
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额为限，确认由此产生的递延所得税资产，除非该可抵扣暂时性差异是在以下交易
中产生的：
（1）该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳
税所得额；
（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同
时满足下列条件的，确认相应的递延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可
能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
于资产负债表日，公司对递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该
资产或清偿该负债期间的适用税率计量，并反映资产负债表日预期收回资产或清偿
负债方式的所得税影响。
于资产负债表日，公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间
很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所
得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
6.15 经营租赁与融资租赁
公司将实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁确认为融资
租赁，除融资租赁之外的其他租赁确认为经营租赁。
（1）公司作为出租人
融资租赁中，在租赁开始日公司按最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应
收融资租赁款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费
用及未担保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。未实现融资收益
在租赁期内各个期间采用实际利率法计算确认当期的融资收入。
经营租赁中的租金，公司在租赁期内各个期间按照直线法确认当期损益。发生
的初始直接费用，计入当期损益。
（2）公司作为承租人
融资租赁中，在租赁开始日公司将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两
者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价
值，其差额作为未确认融资费用。初始直接费用计入租入资产价值。未确认融资费
用在租赁期内各个期间采用实际利率法计算确认当期的融资费用。公司采用与自有
固定资产相一致的折旧政策计提租赁资产折旧。
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经营租赁中的租金，公司在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产成本或
当期损益；发生的初始直接费用，计入当期损益。
6.16 资产减值
公司对子公司、联营企业和合营企业的长期股权投资、固定资产、在建工程、
无形资产等（存货、递延所得税资产除外）的资产减值，按以下方法确定：
公司于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象
的，公司将估计其可收回金额，进行减值测试。对因企业使用寿命不确定的无形资
产和尚未达到可使用状态的无形资产无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金
流量的现值两者之间较高者确定。公司以单项资产为基础估计其可收回金额；难以
对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的
可收回金额。资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或
者资产组的现金流入为依据。
当资产或资产组的可收回金额低于其账面价值时，公司将其账面价值减记至可
收回金额，减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
6.17 职工薪酬
公司在职工提供服务的会计期间，将应付的职工薪酬确认为负债。
公司按规定参加由政府机构设立的职工社会保障体系，包括基本养老保险、医
疗保险、住房公积金及其他社会保障制度，相应的支出于发生时计入相关资产成本
或当期损益。
在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减
而提出给予补偿的建议，如果公司已经制定正式的解除劳动关系计划或提出自愿裁
减建议并即将实施，同时公司不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议的，确
认因解除与职工劳动关系给予补偿产生的预计负债，并计入当期损益。
6.18 税项（税率）:
（1）主要税种及税率
税 种 计税依据 法定税率
营业税 工程施工收入 3%
营业税 租赁收入 5%
城市维护建设税 实际缴纳流转税额 1%（注）
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税 种 计税依据 法定税率
企业所得税 应纳税所得额 15%、25%
说明：
1）公司注册地城建税税率为 1%，在注册地之外的地区进行施工项目时，按项
目所在地使用的城建税税率计算缴纳。
2）公司企业所得税 2012 年执行 25%税率，2013 年执行 15%税率。
（2）税收优惠及批文：2013 年 9 月 11 日，公司通过了高新技术企业审核，获
得《高新技术企业证书》，证书编号：GR201331000219；有效期：三年，企业所得
税优惠期为 2013 年 1 月 1 日至 2015 年 12 月 31 日。根据相关规定，高新技术企业
企业所得税按 15%的税率征收。
7. 经营优势、劣势
上海远方是专业化基坑围护工程承包商，是国内专业性强的地下连续墙施工企
业，专业技术涵盖地下连续墙、桩基、高压旋喷桩等围护和防渗工程；业务范围主
要包括大型民用和商住项目、地铁车站、水利水电等重大工程项目。2013 年上海远
方公司完成地下连续墙施工量 49 万立方米，在行业内处于领先地位。上海远方公司
的业务覆盖了华南、华东、华中以及华北多个城市，参与了长江引水工程、北京南
水北调配套工程、南京纬三路过江隧道、武汉南国中心、苏州中心、天津高银大厦、
深圳招商局广场、广深港客运专线（福田站）等工程建设，以及多个城市地铁车站
围护工程。还在埃及、卡塔尔、安哥拉、阿尔及利亚等海外市场都有重要的突破。
（1）企业优势
1) 上海远方公司在国内大部分适合进行地下连续墙施工的区域都有过施工案
例，积累了不同地质条件的施工经验，为今后的发展提供了良好的技术储备。
2) 上海远方公司跟国内主要客户已经形成了良好的合作关系，获取了主要客
户的信任，增加了客户粘性，为公司未来的发展奠定了良好的基础。
3) 上海远方公司从原来以地铁站项目为主，扩展到地铁站、商业地产齐头并
进的局面，反映出公司已经具备跨行业施工的能力。
4) 上海远方公司业务覆盖地区逐渐增多，并且每年都能增加新的客户，显示
公司已经具备了一定市场扩展能力。
5) 上海远方公司具有海外项目施工资质及施工经验，在开拓全球市场方面具
有先发优势。
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6) 上海远方公司具有较为先进的地下连续墙施工设备和经验丰富的工程技术
人员，具备一定的设备和人力资源优势。尤其是设备方面，上海远方公司拥有意大
利土力公司出产的铣槽机 SC-120，拥有日本三和机械出产的 TRD 工法机，拥有德
国宝峨、上海金泰、三一重工等出产的成槽机 20 多台套，以及一大批配套的机械设
备，位居国内从事地下连续墙工程企业的前例。
7) 上海远方公司在多年的地下连续墙施工过程中，积累了一定的技术经验，
并转化成了自有专利技术，具备一定的技术优势。
（2）劣势
1) 上海远方公司的管理水平，同国企施工队伍存在一定的差距。
2) 人才缺乏。现有专业技术人员及施工人员仅能满足目前的经营现状，加强
人员队伍建设特别是专业人才的培养与引进是下一步上海远方公司发展壮大重中之
重。
3) 上海远方公司的资金较为紧张：按照上海远方公司大部分的合同约定，对
于非地铁的房建项目，每个月支付当月结算金额的 75%左右付款，项目施工至正负
零完工时（大约在连续墙完工后 6-12 月）支付到合同金额的 95%，剩余 5%的合同
款需要在整个项目竣工后 1-2 年支付。对于地铁工程则相应时间要长期，合同约定
每月计价，下月支付计价款的 70%左右，待底板完成支付合同款的 70%-75%，待工
程项目完工支付 80%-95%，项目竣工验收后再支付剩余款项。但实际的收款速度慢
于合同约定时间，导致公司的应收账款金额相对较大，资金占用大，公司流动资金
紧张。
8. 风险因素
面对激烈的市场竞争，上海远方公司还面临风险，同时，也在积极寻找对策：
（1）宏观经济形势波动带来的风险
当前，国际经济依然低迷，国内经济增长放缓，宏观经济环境变化的复杂性和
不确定性直接影响到国内基本建设规模，导致上海远方公司所涉及的基础工程建设
规模下降，从而对上海远方公司的经营业绩和盈利能力产生影响。
对于宏观经济形势波动带来的风险，上海远方公司将高度关注国际经济环境的
变化，同时，根据国家的政策要求，调整公司的业务结构，以适应国家的战略转移。
（2）政策性风险
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近年来，国家对于基本建设投资规模的控制、经济转型不断加强，以及对建设
行业的规范性要求不断提高，先后出台了一系列政策法规，客观上对基建行业产生
了一定的影响。加之原材料、人工成本上涨等，将可能会影响到上海远方公司的盈
利能力。
对于政策风险，上海远方公司将加强对国家政策的跟踪分析和评价，充分利用
自身的行业地位，积极做好业务结果的调整，确保本公司经营持续、健康、快速发
展。
（3）行业竞争风险
基本建设投资是国内经济增长不可替代的组成部分。但是，建筑工程领域作为
作为一个传统产业仍然存在诸如资源浪费、自主创新不足、散乱状况仍未根本治理
等问题，特别是行业的集中度不够问题更为突出。更趋激烈的行业竞争将可能会影
响到上海远方公司的经营业绩和盈利能力。
对于行业竞争风险，上海远方公司立足于已有的在地铁、商业地产及地下空间
开发领域的市场竞争优势，同时积极向市政、交通、水利等领域拓展，加大公司在
其他领域的业务拓展能力。
（4）安全生产风险
建筑工程施工存在着安全生产的风险，存在发生意外事故、技术问题、机械故
障或损坏等的可能，如果上海远方公司在生产过程中出现安全事故，将可能被要求
支付罚金。
对于安全生产风险，上海远方公司将通过加强安全教育、增加职工安全生产意
识、规范安全生产作业流程，尽可能的规避和防范安全生产风险。上海远方公司有
专门的安全条例，有专门的安全生产监管人员，每个项目均有相应的安全员负责工
地的安全管理工作。对于工程项目第一责任人实行安全生产“一票否决”。
（5）财务风险
工程承包方先行垫付的现象普遍存在，上海远方公司存在着通过外部融资方式
解决部分资金来源，因此财务利息支出将会影响上海远方公司的盈利能力。上海远
方公司的资产负债率偏高，企业存在一定的偿债风险；上海远方公司的存货周转率
和应收款周转率偏低，企业存在一定的资金回收风险。
对于财务风险，上海远方公司将通过制定合理科学的财务计划，审慎安排资金，
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提高资金使用效率，使财务结构趋于合理，以降低财务风险。
（6）关键人员以及技术工人流失的风险
上海远方公司的盈利能力直接跟现场的生产管理、施工质量与进度等挂钩，而
生产管理、施工质量与则直接与公司关键岗位人员、生产现场的技术工人和施工人
员相关。如公司现场关键施工人员和技术工人流失，则会造成公司未来盈利下降的
风险。
为此公司已推行并将继续推行员工激励制度；在公司内部建立起与绩效相应的
薪酬体制和职业发展通道；对所有入职员工定期进行职业、技术的培训，为员工的
成长和发展创造条件，实行“待遇留人、事业留人”。
另外，上海远方公司将通过坚持完善公司法人治理，健全公司内部控制制度和
机制，扩充资本实力，积聚人才，增强核心竞争力，严格流程审批等方法强化风险
管理，保证盈利预测的实现。
二、关于经济行为的说明
根据中化岩土第 2 届董事会第 17 次临时会议决议，中化岩土拟发行股份及支付
现金购买上海远方公司全部股权，为此需要对上海远方公司股东全部权益价值进行
评估，为上述经济行为提供价值参考。
三、关于评估对象和评估范围的说明
1. 此次评估对象为上海远方公司于 2013 年 12 月 31 日的股东全部权益价值。
2. 评估范围是上海远方公司的全部资产和负债，并由上海远方公司提供的申报
表列示：
金额单位：人民币万元
项目 账面价值
流动资产 44,082.72
非流动资产 11,840.76
其中：固定资产 11,121.90
无形资产 -
递延所得税资产 718.86
资产总计 55,923.48
流动负债 35,851.75
非流动负债 1,336.30
负债合计 37,188.05
净资产（股东全部权益价值） 18,735.43
(1) 资产：
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流动资产包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、存货。存货包括
原材料、在用周转材料和在施工程。
固定资产包括房屋建筑物、设备。
房屋建筑物为公司经营所用房屋（上海市闸北区江场三路56号10号楼502室），
建筑面积753.89平方米，该房屋取得了上海市房地产权证，证号沪房地闸字（2012）
第003248号，权利人上海远方公司。
设备包括机器设备、车辆和电子设备，机器设备主要是施工设备，重要设备有
洗槽机、成槽机、履带式吊机、旋挖钻机等。
递延所得税资产为企业计提坏账准备等产生的可抵扣暂时性差异。
(2) 负债：
流动负债包括短期借款、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、应
付利息、其他应付款、一年内到期的非流动负债、其他流动负债。
非流动负债包括长期应付款和其他非流动负债。
除账内资产外，企业存在账外无形资产-技术类无形资产组合：
根据上海远方公司提供的资料，企业存在账外无形资产-技术类无形资产组合，
该无形资产组合主要包括：已授权的发明专利 1 项，实用新型专利 4 项；已受理的
发明专利 4 项，实用新型专利 1 项；专有技术 5 项。该无形资产组合主要应用于企
业地下连续墙工程施工过程中。
专利名称 专利号 专利申请日 专利类型 专利权人 专利状态
地下连续墙接缝方法 ZL 2011 1 0140580.0 2011.5.28 发明专利 上海远方公司 已授权
地下连续墙铰接接头 ZL 2011 2 0174736.2 2011.5.28 实用新型 上海远方公司 已授权
用于地下连续墙的刷
ZL 2011 2 0551046.4 2011.12.26 实用新型 上海远方公司 已授权
壁器
一种用于地下连续墙
ZL 2012 2 0438869.0 2012.8.31 实用新型 上海远方公司 已授权
的接头箱
一种用于地下连续墙
ZL 2012 2 0439015.4 2012.8.31 实用新型 刘忠池 已授权
接头的刷壁器
超深地下连续墙用护
2013 1 0370342.8 2013.8.22 发明专利 上海远方公司 取得受理通知书
壁泥浆
超深地下连续墙成槽
2013 1 0369987.X 2013.8.22 发明专利 上海远方公司 取得受理通知书
垂直度控制工艺
混合搅拌壁式地下连
2013 2 0516095.3 2013.8.23 实用新型 上海远方公司 取得受理通知书
续墙施工用组合刀具
地下连续墙铰接接头 2011 1 0140576.4 发明专利
用于地下连续墙的刷
2011 1 0441466.1 发明专利
壁方法
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除上述专利及专利申请外，还有专有技术 5 项，包括复杂岩层深基坑支护技术
服务、软地基深基坑支护技术服务、吹填土地基处理与地下连续围护技术服务、过
江隧道地下连续围护防渗止水技术服务和港口/水库堤坝围堰止水技术服务。
除上述账外无形资产外，上海远方公司无其他账面未记录的无形资产、账外资
产或负债。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
致同会计师事务所（特殊普通合伙）对上海远方公司 2012 年、2013 年会计报
表进行专项审计，以致同专字（2014）第 510ZA1361 号文出具了无保留意见的审计
报告。审计报告认为上海远方公司会计报表符合《企业会计准则》的规定，在所有
重大方面公允地反映了上海远方公司审计期间内的财务状况、经营成果和资金变动
情况，会计处理方法的选定遵循一贯性原则。
四、关于评估基准日的说明
本项目资产评估基准日为 2013 年 12 月 31 日。
本着有利于保证评估结果有效地服务于评估目的，根据中化岩土的总体安排确
定资产评估基准日。
五、可能影响评估工作的重大事项说明
本次评估范围内的房产已设定抵押，抵押合同编号为 310240A3201300209181，
抵押权人交通银行股份有限公司上海闸北分（支）行，抵押人为上海远方公司，抵
押期限 2013 年 9 月 23 日至 2016 年 9 月 22 日，抵押担保的最高债权额为人民币 1237
万元整。因抵押原因，无法出具房地产权证原件。
六、资产及负债清查情况、未来经营和收益状况预测的说明
（一）资产及负债清查情况
1．清查范围
清查范围为上海远方公司全部资产及负债。资产为人民币 559,234,762.27 元，
负债为人民币 371,880,487.52 元，净资产为人民币 187,354,274.75 元。其中流动资
产为人民币 440,827,150.94 元，非流动资产为人民币 118,407,611.33 元。非流动资
产中，固定资产为人民币 111,219,038.94 元，递延所得税资产为人民币 7,188,572.39
元。负债包括流动负债和非流动负债，流动负债为人民币 358,517,446.93 元，非流
动负债为人民币 13,363,040.59 元。
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上述资产产权归属于上海远方公司。
清查范围内的实物资产包括存货、设备、房屋建筑物，分别位于上海远方公司
各经营场地和施工工地内。存货包括原材料、在用周转材料和在施工程；设备主要
是工程机械设备、办公车辆和经营用电子设备；房屋建筑物为位于上海市闸北区江
场三路 56、58 号 502 室的经营用房产。
2．清查工作的组织、时间计划、实施方案
2.1 组织：上海远方公司对资产清查工作做了具体安排。成立了资产清查领导
小组，公司领导任组长，参加人员财务人员、实物管理人员等。
2.2 时间计划及实施方案：准备阶段。财务部门把有关账目的收发业务登记齐
全，并结出余额，在总账与所属明细账以及有关明细账之间核对无误，做到账账相
符，账证相符。物资保管部门做好实物清理工作，把准备清查的物资按类别摆放整
齐，挂上标签，注明财产物资类别、编号、名称等，做好资产清查准备工作。资产
清查阶段。清查小组深入现场，进行实际盘点，做好盘点记录。
3．清查核实措施
确定资产清查范围：上海远方公司全部资产和负债。
确定资产清查的方法：
库存现金采用实地盘点法。清点的现金与现金日记账的金额核对相符。银行存
款以开户行对账单为依据核对银行存款日记账。对应收账款、预付账款和其他应收
款列出明细，然后向对方发询证函，确认应收款项的余额。对存货的清查采用全面
盘点的方式进行，盘存结果与账簿记录进行核对。对固定资产采取全面清查办法，
以固定资产卡片核对固定资产账，以账、卡对实物，包括资产名称、型号、厂家、
起用日期、原值、已提折旧、净值、使用年限等。
4．资产清查结果
经过清查、核实，达到资产与评估申报清单、清单与审计后的资产负债表相符。
（二）未来经营和收益状况预测说明
对未来五年盈利预测，主要是根据企业前三年的历史数据，2013 年实际工程完
成情况、2014 年预计完成以前年度的工程情况，2014 年已（预）签订的工程合同、
意向书等情况，参考《“十二五”综合交通运输体系规划》、《建筑业发展“十二五”规
划》等编制的。
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1. 收入的预计：
上海远方公司的营业收入为地下连续墙工程施工收入，主要领域涉及到地铁、
商业地产及地下空间开发及市政、交通、水利等其他工程收入。经过对企业近三年
及 2014 年已签订及意向施工合同额的统计，上海远方公司地铁、商业地产和其他类
工程合同额占总合同额的比例分别为 37.38%、46.30%、16.32%，对 2014 年度企业
不同类型工程项目的收入配比，参考了上述比例水平。
A：地铁项目营业收入：
上海远方公司最早开始地下连续墙的施工业务为地铁施工项目，一直以来地铁
施工项目为上海远方公司的稳定业务，且在地铁施工业务方面积累了较为持久的长
期客户关系。近十年来，对于中国现代化建设而言，轨道交通在优化城市空间结构、
缓解城市交通拥挤、保护环境等方面等都显示出积极促进作用，已日益成为我国走
新型城市化道路的重要举措，伴随着中国城市化进程的加快，城市交通需求剧增，
城市轨道交通也进入高速发展时期。由于国家政策的正确引导和相关城市对规划建
设轨道交通的积极努力，我国城市轨道交通发展从速度、规模和现代化水平上均显
示了健康、快速的上升趋势。《“十二五”综合交通运输体系规划》提出，为适应城市
群发展需要，应以轨道交通和高速公路为骨干，建设城际快速网络，具体包括：建
设京津冀、长江三角洲、珠江三角洲三大城市群以轨道交通为主的城际交通网络，
并推进重点开发区域城市群的城际干线建设，构建都市交通圈。预计在“十二五”期
间，我国城市轨道交通仍将继续保持快速发展的态势，投资将超过 1 万亿，新增里
程 1,600 公里左右，超过以往四十多年投运总里程（1,455 公里），预计至 2015 末我
国城市轨道交通运营总里程将达到 3,000 公里左右。根据中国城市轨道交通协会网
站信息统计， 2011 年新增投运城轨里程为 288 公里，2012 年新增投运城轨里程 321
公里，2013 年新增投运城轨里程 395 公里，2011 年至 2013 年城轨平均增长率为
17.26%。上海远方公司在预测时，根据公司以前年度地铁施工合同额情况，2014 年
预签定合同及意向合同情况，对 2014 年的收入情况根据企业基准日在施工程项目收
入和意向合同在 2014 年预计确认收入情况估测，未来年度收入情况，参考企业历史
年度收入增长情况及轨道交通行业未来增长情况并结合企业现有施工能力综合确
定。
B：商业地产项目营业收入
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我国商业地产发展迅速，其中购物中心、城市综合体项目占比较高，同时也是
商业地产未来发展的重点。自 2011 年开始中国购物中心每年增长约 300 家，截至 2012
年底全国有 3,100 多家购物中心，预计至 2015 年有望达到 4,500 家；2010 年我国城
市综合体面积 5,679 万平米，预计 2015 年将达到 28,340 万平米。
摘自《2013 年商业地产发展报告》
商业地产项目的地下连续墙施工，起步较晚。近几年由于对土地使用集约化要
求的提高，使得城市越来越多的往地下发展。上海已经提出打造多层城市的概念，
地下开挖的深度也将越来越深。除了上海以外，其他二，三线城市的地基开挖深度
也将越来越大。地铁一般都建设在人口密集的地段，同时也是开发商业地产的黄金
地段。但由于地铁上盖项目距离地铁很近，为了保证施工安全，地铁周边的基坑围
护基本上都会选择使用地下连续墙。我国各地开始兴起的地铁热将会形成更多的地
铁上盖项目，从而促使对地下连续墙的需求。总体来说，在商业地产方面，连续墙
的市场容量将会保持增长态势。
建筑业发展“十二五”规划指出，建筑业发展目标至“十二五”期末产业规模目标
为，以完成全社会固定资产投资建设任务为基础，全国建筑业总产值、建筑业增加
值年均增长 15%以上；全国工程勘察设计企业营业收入年均增长 15%以上；全国工
程监理、造价咨询、招标代理等工程咨询服务企业营业收入年均增长 20%以上；全
国建筑企业对外承包工程营业额年均增长 20%以上。2003 年-2012 年，建筑业总产
值及增长情况见下图：
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数据来源：中华人民共和国国家统计局网站
长期来看，建筑上市企业收入增速将伴随投资增速的下滑而逐步放缓，但内生
积极因素正在逐步积累。积极因素主要体现在两个方面：一是财务费用对盈利能力
的负面影响或在 2014 年开始逐步减弱，二是外部环境剧烈变化倒逼建筑企业提升内
部管理水平。在中性假设下，国信证券研究报告测算的 2014 年固定资产投资增速大
约为 18.6%，由此根据线性模型预测出的建筑业总产值增速为 18.2%。兴业证券行业
研究报告对 2014 年建筑工程行业的基本面判断认为，2014 年建筑工程板块在行业
需求增速下滑与盈利空间波动收窄的驱动下，上市公司盈利增速预计达到 18%。
上海远方公司在预测时，根据公司以前年度商业地产施工合同额情况，2014 年
预签定合同及意向合同情况，对 2014 年的收入情况根据企业基准日在施工程项目收
入和意向合同在 2014 年预计确认收入情况估测，未来年度收入情况，参考企业历史
年度收入增长情况及建筑行业未来增长情况并结合企业现有施工能力综合确定。其
他工程收入主要是水利领域、市政工程领域地下连续墙的工程施工，该部分收入情
况较为稳定，本次根据历史年度其他工程收入增长情况并参考上述二类业务收入增
长情况进行预测。
2. 营业成本的估测
上海远方公司为地下连续墙工程施工企业,其营业成本主要包含人工、机械、工
程费用和材料费用。上海远方公司的地下连续墙工程施工大部分工程为清包工程，
材料费为工程施工中的零星材料的费用支出；机械费用包含公司自有设备的折旧费
和租赁设备的租赁费；工程费用为再分包工程发生的分包费用。本次对营业成本各
成本构成部分进行分项预测，加总得出营业总成本：对人工成本根据业务规模扩大
确定未来所需施工人员数量，根据确定的施工人数、人均工资水平和工资上涨幅度
确定人工成本；自有机械成本，按企业现有机械并考虑新增机械成本的折旧确定；
租赁机械成本按照以往年度该部分占收入的比例确定；其他类型成本根据企业收入
和历史收入成本率进行估测。
3. 营业税金及附加的估测
营业税：上海远方公司为工程施工企业，其收入主要为施工收入，根据施工收
入预计缴纳营业税。
城建税、教育费附加：上海远方公司为工程施工企业，工程项目遍布全国，城
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应缴纳的城建税根据施工项目所在地情况，会有不同差异，对应交城建税的测算，
根据以前年度应交城建税占营业税的比率，作为未来年度城建税的测算比率，测算
基数为未来年度营业税金额；应缴的教育费附加和地方教育费附加，缴纳基数为当
期应交的营业税。
4. 营业费用
在历史水平的基础上，考虑费用项目的现有标准和营业收入的增长变化进行估
测。
对于其中的职工薪酬，首先根据业务规模确定未来所需销售人员数量，根据确
定的销售人数、人均工资水平和工资上涨幅度确定职工薪酬。折旧费按照目前固定
资产原值和折旧率进行计算。剩余费用中与营业收入相关的费用以往年度各项费用
占营业收入的平均比例测算，与营业收入不相关的，按历史水平预测并适当考虑增
长。
5. 管理费用
在历史水平的基础上，考虑费用项目的现有标准和企业管理成本的增长变化进
行估测。
对于其中的职工薪酬，根据企业提供的管理人数、平均工资水平及未来预计增
长幅度确定。折旧费按照目前固定资产原值和折旧率进行计算。税金包含河道管理
费、房产税、印花税、堤防维护费和价格调节税，根据企业历史年度缴纳情况测算。
剩余费用中与营业收入相关的费用以往年度各项费用占营业收入的平均比例测算，
与营业收入不相关的，按历史水平预测并适当考虑增长。
6. 财务费用
假设上海远方公司的银行借款及企业内部借款保持基准日水平，未来年度借款
金额不再增加；融资租赁考虑了企业 2014 年新增一台大型设备的计划，该设备总价
预计 4000 万元，租赁期为 3 年，融资租赁利率沿用企业现租赁设备利率；利息收入
和银行手续费根据历史水平预测。
7. 营业外收入、营业外支出
营业外收支不是经常性项目，因而本次盈利预测不考虑营业外收支。
8. 所得税
上海远方公司为工程施工企业，2013 年 9 月，取得了高新技术企业资格，企业
所得税自 2013-2015 年享受 15%的税收优惠政策，本次评估 2014 年、2015 年的所得
税按上海远方公司可以享受到的税收优惠政策考虑，2016 年之后，由于考虑到高新
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企业技术资格认定需要重新提请，存在较大的不确定性，故按法定税率 25%考虑。
9. 税后经营利润
在上述收入、成本、费用等损益项目预测估算的基础上计算确定税后经营利润。
10. 资本性支出
资本性支出包括存量资产的更新改造支出，新增资产的资本投入和新增资产的
更新改造支出。本次资本性支出考虑了存量资产的更新改造支出和企业 2014 年采用
融资租赁方式新购一台双轮铣设备的支出。现有固定资产的更新支出假设按现有房
屋和设备的规模，参考固定资产经济寿命年限的基础上测算未来年度年折旧额作为
房屋和设备的更新支出。
11. 未来年度息前税后现金流量的预测
根据上述各项预测，则该企业未来各年度息前税后现金流量预测如下：
金额单位：人民币万元
项目 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2018 年以后
一、营业收入 45,000.00 50,899.50 56,660.39 61,835.74 66,057.00 66,057.00
减：营业成本 34,149.76 38,513.25 42,819.02 46,628.69 49,723.67 49,723.67
减：营业税金及附加 1,449.23 1,639.22 1,824.75 1,991.41 2,127.36 2,127.36
减：营业费用 123.84 147.03 171.29 195.02 203.00 203.00
减：管理费用 1,982.86 2,166.03 2,341.18 2,551.59 2,695.30 2,695.30
减：财务费用 1,114.12 954.43 812.67 712.86 712.71 712.71
减：资产减值损失 1,012.50 1,145.24 1,274.86 1,391.30 1,486.28 1,486.28
二、营业利润 5,167.69 6,334.30 7,416.62 8,364.87 9,108.68 9,108.68
加：营业外收入 - - - - - -
减：营业外支出 - - - - - -
三、利润总额 5,167.69 6,334.30 7,416.62 8,364.87 9,108.68 9,108.68
减：所得税 676.66 838.74 1,647.46 1,865.64 2,036.19 2,036.19
四、净利润 4,491.03 5,495.56 5,769.16 6,499.23 7,072.49 7,072.49
加：折旧、无形资产、
3,166.76 3,173.72 3,176.18 3,176.79 3,177.93 3,177.93
递延资产摊销
加：利息费用(扣除所得税) 605.59 605.59 534.35 534.35 534.35 534.35
减：追加收资（固定资产、
3,859.80 2,739.99 2,828.17 1,809.32 1,809.32 1,809.32
无形资产、递延资产）
减：净营运资金变动 5,460.69 3,496.36 3,430.58 3,069.32 2,502.82 -
五、净现金流量 -1,057.11 3,038.52 3,220.94 5,331.73 6,472.63 8,975.45
七、资料清单
1. 资产清查评估申报表；
2. 资产、负债清查结果；
3. 会计报表；
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4. 审计报告；
5. 产权证明文件；
6. 重大合同、协议等；
7. 生产经营统计资料、生产工艺流程资料；
8. 其他。
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（此页无正文，为关于进行资 产评估有关事项的说明签字页）
委托方（公章）：中化岩土工程股份有限公司
单位负责人（签字）：
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（此页无正文，为关于进行资产评估有关事项的说明签字页）
被评估单位（公章）：上海远方基础工程有限公司
单位负责人（签字）：
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评估对象和评估范围的说明
一、 评估对象与评估范围说明
此次委托评估对象为上海远方公司股东全部权益价值。
评估范围是上海远方公司的全部资产和负债，并由上海远方公司提供的申报表
列示：资产为人民币559,234,762.27 元，负债为人民币371,880,487.52 元，净资产
为人民币187,354,274.75 元。其中流动资产为人民币440,827,150.94 元，非流动资
产为人民币118,407,611.33 元。非流动资产中，固定资产为人民币111,219,038.94 元，
递延所得税资产为人民币7,188,572.39元。负债包括流动负债和非流动负债，流动负
债为人民币358,517,446.93元，非流动负债为人民币13,363,040.59 元。
1. 资产：
流动资产包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、存货。存货包括
原材料、在用周转材料和在施工程。
固定资产包括房屋建筑物、设备。
房屋建筑物为公司经营所用房屋（上海市闸北区江场三路56号10号楼502室），
建筑面积753.89平方米，该房屋取得了上海市房地产权证，证号沪房地闸字（2012）
第003248号，权利人上海远方公司。
设备包括机器设备、车辆和电子设备，机器设备主要是施工设备，重要设备有
洗槽机、成槽机、履带式吊机、旋挖钻机等。
递延所得税资产为企业计提坏账准备等产生的可抵扣暂时性差异。
2. 负债：
包括为流动负债和非流动负债，流动负债包括短期借款、应付账款、预收帐款、
应交税费、应付职工薪酬、应付利息、其他应付款、一年内到期的非流动负债、其
他流动负债。非流动负债为长期应付款、其他非流动负债。
企业存在账外无形资产-技术类无形资产组合，该无形资产组合主要包括：已
授权的发明专利1项，实用新型专利4项；已受理的发明专利4项，实用新型专利1项；
专有技术5项。
二、 实物资产分布情况及特点
上海远方公司实物资产主要包括存货、房屋建筑物和设备。
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上海远方公司经营地点为上海市闸北区江场三路 56 号 10 号楼 502 室，实物资
产包括存货、房屋建筑物、机器设备、车辆和电子设备等，企业存货主要为在施工
程，机器设备多为施工设备。在施工程及机器设备分布于各施工工地，原材料、部
分在用周转材料存放于嘉定区安亭镇安虹路横河路 70 号的仓库内。
三、 企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
企业申报的账外无形资产-技术类无形资产组合，主要包括：已授权的发明专利
1 项，实用新型专利 4 项；已受理的发明专利 4 项，实用新型专利 1 项；专有技术 5
项。
四、 企业申报的表外资产（如有申报）的类型、数量
除账外无形资产外，无此类情况。
五、 引用其他机构出具的报告的结论情况
无。
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资产核实情况总体说明
六、 资产核实人员组织、实施时间和过程
（一）资产核实人员组织和实施时间
北京京都中新资产评估有限公司接受中化岩土的委托，派出包括注册资产
评估师、房地产估价师、设备工程师、会计师在内的评估项目 组，于 2013 年
12 月 24 日至 2014 年 1 月 24 日对上海远方公司的资产和负债进行了核实工作。
根据上海远方公司的资产状况分流动资产、房屋建筑物、机器设备等评估专业
组对 相关 资 产进 行现 场勘 察核 实 。各 小组 随时 向 委托方沟 通清 查中 发现 的问
题。评估人员的核实基本按计划进度执行。
（二）资产清查核实的过程和历史盈利状况核实的过程
1. 资产清查核实的过程
(1) 现金：通过查看会计核算资料，盘点库存现金，以确定评估基准日余额的
正确性。
(2) 银行存款：要求被评估单位提供每一个账户的银行对账单及余额调节表，
根据评估申报表，经与银行对账单及银行存款余额调节表核对以及对大额银行存款
账户进行函证，据此清查核对其余额的正确性。
(3) 应收账款、预付账款、其他应收款：根据被评估单位提供的资料，评估人
员对应收款项进行了审查核实，向主管应收款项的人员调查询证，同时对大额款项
进行了函证并查验了有关的合同及原始凭证，并查验了期后回收情况，核对其余额
的正确性。
(4) 存货
评估人员首先对存货内控制度进行了核查，了解企业的存货进、出和保管核算
制度，核对企业财务记录、统计报表、工程结算单、工程量确认单等资料和实地盘
查，抽查存货的收发、结转和保管的单据、账簿记录，并查阅相关账簿记录和原始
凭单，以确认该存货的真实存在及所有权归属。
(5) 固定资产清查核实的方法
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根据资产评估的原则和规定，评估人员对评估范围内的资产进行了了解核实，
对房产、设备的相关资料进行了收集和核对，关注了相关的权属状况，在此基础上
对全部房产及主要设备进行了现场核实。
A 房屋建筑物类资产核实的方法
房屋建筑物类为房屋。
评估中，评估人员会同被评估企业有关资产管理人员，对被评估单位申报的资
产清查评估明细表进行了核实，了解房屋建筑物的实际情况。
对房屋建筑物类的勘察，第一步，主要根据申报的建筑物清查评估明细表，对
清查评估明细表中所列之建筑物以下内容进行勘察：核对房屋的地址、座落部位、
地段、层次和产权边界；核对房屋的结构、类型、式样、层高、朝向、建筑面积；
查勘房屋的装修、设施及其使用状况；确定房屋使用现况、完好程度等；进行勘测、
丈量、记录、绘图以及必要的摄影。收集并查阅房地产买卖合同、补充协议等，查
阅房地产权证，主要核对证件中所载“所有权人”、“建筑面积”、“结构”及“示意图”，
检查是否与评估清查评估明细表中所列内容一致。对房产产权现状进行调查了解，
通过询问的方式，了解产权权属，收集其它资料进行佐证，并在报告中进行批露。
第二步收集有关技术经济指标资料、当地同类型房地产市场交易信息，通过网
络查询或电话询问等方式了解，市场交易案例的相关信息。
最后评估人员通过查询、了解到的有关数据资料，进行综合分析判断，会同企
业有关人员对清查评估明细表进行修改、完善，以作到账表相符、账物相符，清查
评估明细表内容力求详实、准确。
B 设备类资产清查核实的方法如下：
机器设备类包括机器设备、车辆及电子设备，其中机器设备 137 项，车辆 1 项，
办公用电子设 97 项。
核实是在被评估单位有关财会人员、设备管理人员、技术人员的配合下进行的。
对设备的勘察，主要为①核查实物，即根据清查评估明细表所列项目，查对设备编
号、确认有无此设备，同时按机器上的铭牌核查设备名称、型号、规格、制造厂家、
制造年月。②产权核查，对一些价值较高的贵重设备和对产权发生疑问的设备进行
深入调查，主要通过查阅订货合同、购置发票、借据等为依据；对产权权属资料中
所载明的所有人与被评估单位和相关当事人不符的情况，给予高度关注，进一步通
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过询问的方式，了解产权权属，并要求委托方和相关当事人出具了“说明”和“承诺
函”。③调查了解设备的实际技术状况，如在使用、停用、已拆除、在修、待修、闲
置、待报废、未开箱等，检查有关技术文件、资料。并对运行、故障、非在用设备、
封存、闲置、维护保养情况等进行核查。
(6) 其他无形资产清查核实的方法
根据被评估单位提供的其它无形资产申报清单，查核了相关账薄及原始凭证，
了解其发生时间、原始发生额及受益匹配期限、摊余情况，资产及权力的尚存情况。
收集专利、专有技术等资产的证书、批文、转让协议等资料，通过在国家知识产权
局网站查询，核对权属情况。收集权利要求书、技术说明书、专有技术等申报资料，
结合对被评估单位专家及技术人员的访谈，了解无形资产的技术特点、技术优势、
应用情况等。
(7) 递延所得税资产清查核实的方法
根据被评估单位提供的递延所得税资产申报清单，查核了相关账薄及原始凭证，
调查了解其抵扣项目、发生时间、计取基础等信息。
(8) 流动负债清查核实的方法
列入本次评估范围的流动负债包括短期借款、应付账款、预收账款、应付职工
薪酬、应交税费、应付利息和其他应付款等。负债的清查核实工作，主要通过账账、
账表的核对，和询问企业有关人员进行。为了保证评估的公正客观，在负债的清查
核实中尽可能取得了相应的数据和证据，如往来款项着重调查清楚业务内容、发生
时间，收集函证材料；应交税费，通过核实有关账证、完税凭证，确定其真实性、
正确性。
(9) 非流动负债清查核实的方法
列入本次评估范围的非流动负债包括长期应付款和其他非流动负债。非流动负
债的清查核实工作，主要通过账账、账表的核对，和询问企业有关人员进行。为了
保证评估的公正客观，在负债的清查核实中尽可能取得了相应的数据和证据，如相
关合同、协议、支付凭证等，确定其真实性、正确性。
2. 历史盈利状况的核实过程
（1） 营业收入
评估人员搜集了企业签订的与营业收入相关的合同、协议，了解了企业营业收
入确认的方法，对营业收入进行了核实，经核实无误。
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（2） 营业成本
评估人员搜集了与营业成本相关的合同、协议，了解了历史上营业成本的构成、
与营业收入的关系等相关内容，对营业成本进行了核实，经核实无误。
（3） 营业税金及附加
评估人员了解了企业应交纳的税种、税率、计税基础和税收优惠政策，并搜集
了相关资料，查阅了企业的纳税申报表和交税凭证，经核实无误。
（4） 营业费用
评估人员取得了营业费用明细表，翻阅了企业营业费用明细账，了解了企业费
用管理制度，对营业费用进行了核实，经核实无误。
（5） 管理费用
评估人员取得了管理费用明细表，翻阅了企业管理费用明细账，了解了企业费
用管理制度，对管理费用进行了核实，经核实无误。
（6） 财务费用
评估人员对利息支付情况进行了核实，经核实无误。
（7） 营业外收支
评估人员查阅了企业营业外收支明细资料，经核实无误。
（8） 利润分配
评估人员搜集了企业利润分配制度，对历年利润分配情况进行了核实。
七、 影响资产核实的事项及处理方法
本次评估范围内的房产已设定抵押，抵押合同编号为 310240A3201300209181，
抵押权人交通银行股份有限公司上海闸北分（支）行，抵押人为上海远方公司，抵
押期限 2013 年 9 月 23 日至 2016 年 9 月 22 日，抵押担保的最高债权额为人民币 1237
万元整。因抵押原因，被评估单位无法提供房地产权证原件进行核对。
八、 核实结论
评估范围的资产和负债，经过评估人员的现场核实工作，所核结果与委
托方提供评估的资产情况一致。
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资产基础法评估技术说明
一、 流动资产评估技术说明
二、 非流动资产评估技术说明
1. 房屋建筑物评估技术说明
2. 设备评估技术说明
3. 无形资产评估技术说明
4. 递延所得税资产评估技术说明
三、 负债评估技术说明
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流动资产评估技术说明
我们对上海远方公司提供的评估基准日资产负债表、流动资产评估清单及其他
有关明细资料，进行了账表、账账、账实核对，抽查了有关原始凭证及其他证明文
件；盘点了库存现金，实地抽查了存货的实存数量，调查了存货的质量状况，推断
评估基准日存量情况；了解试算了成本核算的费用归集及分配程序。完成了我们认
为必要的核实、勘察程序。在此基础上依据此次评估目的和资产的性质采用了相应
的评估方法。
本次的评估范围为被评估单位提供的评估申报清单载明的流动资产，具体科目
账面值详见下表：
金额单位：元
科目名称 账面价值
流动资产合计 440,827,150.94
货币资金 3,835,788.41
应收账款 148,591,205.97
预付账款 8,213,259.09
其他应收款 78,718,737.95
存货 201,468,159.52
1．货币资金：
上海远方公司货币资金的账面值为 3,835,788.41 元，其中现金 50,221.77 元，银
行存款 3,785,566.64 元。
（1）现金，为上海远方公司财务部保险柜存放的库存现金。评估人员对财务部
保险柜存放的现金进行盘点，做出盘点日的现金盘点表，采取倒推的方法，用盘点
日现金余额加评估基准日到盘点日付出金额，减评估基准日到盘点日收入金额，以
计算得到的金额同评估基准日现金日记账和总账现金账户余额核对，金额相符，以
核实无误的账面值作为评估值。
（2）银行存款，上海远方公司在银行开设的 13 个银行账户，均为人民币账户。
包括农商银行曲阳支行、中国农业银行宝山支行、交通银行市北支行、交通银行分
行营业部、工商银行天目东路支行、建设银行综保、工商银行中南路支行社保户、
浙江泰隆商业银行浦东支行、民生银行上海分行营业部、北京农行朝阳支行营业部、
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中国建设银行上海第五支行、中国银行天津红桥支行、工商银行天津分行营业部开
设的人民币账户存放的存款。评估人员对各有余额的开户银行进行了函证，查阅、
审核了评估基准日银行对账单和银行存款余额调节表，再将银行存款日记账、银行
存款余额调节表和银行对账单进行核对，以核实无误的账面值作为评估值。
经评估，上海远方公司货币资金的评估值为 3,835,788.41 元，其中现金 50,221.77
元，银行存款 3,785,566.64 元，与账面值一致。
2．应收款项：
根据上海远方公司提供的资料，评估人员对应收账款、预付账款和其他应收款
进行了逐项审查核实，同时对大额款项进行了函证并查验了有关的合同及原始凭证。
（1）应收账款
应收账款评估基准日的账面值为 166,876,350.26 元，坏账准备 18,285,144.29 元，
账面净额 148,591,205.97 元。
根据上海远方公司提供的清查评估申报表，应收账款为应收总承包商的工程款，
共 91 项，账龄分别有 1 年以内、1-2 年、2-3 年及 3-4 年的情况。评估人员向财务部
门了解应收账款形成的原因，并审核了相关账薄、原始凭证、工程合同、工程结算
单等。评估人员对大额款项进行了函证，经综合分析应收账款的回收情况及债务人
状况、欠款的性质及款项发生时间采用个别认定和账龄分析结合法预计应收款项的
评估风险损失，以扣除评估预计风险损失后的账面值作为评估值。企业计提的坏账
准备评估为零。
账龄分析法计提评估风险损失的比例如下表：
账 龄 应收账款计提比例%
1 年以内 5
1-2 年 10
2-3 年 30
3-4 年 50
4-5 年 70
5 年以上 100
经评估，截止至评估基准日，应收账款预计风险损失为 18,285,144.29 元，评估
值为 148,591,205.97 元，与账面净额一致，坏账准备评估值为零。
（2）预付账款
预付账款评估基准日账面值为 8,213,259.09 元。
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根据上海远方公司提供的清查评估申报表，预付账款共 130 项，为预付的工程
款、货款、设备租赁款，账龄大部分在 1 年以内。评估人员经查阅明细账，抽查相
关会计凭证及其他原始凭证，并与上海远方公司有关人员进行询问了解，未发现不
能收到货物等相关资产或取得相关权力的风险，以账面值作为评估值。
经评估，上海远方公司预付账款的评估值为 8,213,259.09 元，与账面值一致。
（3）其他应收款
其他应收款基准日账面值为 95,147,359.66 元，坏账准备 16,428,621.71 元，账面
净额 78,718,737.95 元。
根据上海远方公司提供的清查评估申报表，其他应收款共计 216 项，业务内容
为备用金、履约保证金、民工工资保证金、投标保证金、质量保证金、其他保证金
及往来款项等，账龄分别有 1 年以内、1-2 年、2-3 年及 3-4 年的情况。评估人员向
财务部门了解其他应收款形成的原因、账龄等情况，并审核了相关账薄及原始凭证。
评估人员对大额款项进行了函证，经综合分析应收账款的回收情况及债务人状况、
欠款的性质及款项发生时间采用个别认定和账龄分析结合法预计应收款项的评估风
险损失，以扣除评估预计风险损失后的账面值作为评估值。企业计提的坏账准备评
估为零。
账龄分析法计提评估风险损失的比例如下表：
账 龄 应收账款计提比例%
1 年以内 5
1-2 年 10
2-3 年 30
3-4 年 50
4-5 年 70
5 年以上 100
经评估，截止至评估基准日，其他应收款预计风险损失为 16,428,621.71 元，评
估值为 78,718,737.95 元，与账面净额一致，坏账准备评估值为零。
3．存货：
存货包括原材料、在用周转材料、在施工程，账面值为 201,468,159.52 元。
（1） 原材料
根据上海远方公司提供的清查评估申报表，原材料账面值为 2,433,318.27 元。
评估人员通过盘点、核实原材料的总账、明细账和申报表，查阅购销合同、采
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购发票、入库单据等原始凭证，进行账表、账实核实。
原材料包括施工用材料、油料、耗材等，主要存放于嘉定区安亭镇安虹路横河
路 70 号的仓库及各施工项目工地仓库内。主要原材料的采购实行全公司统一采购，
通过公司的 ERP 系统进行统一核算。评估人员通过查阅原材料的购置合同、采购发
票等原始凭证，其在入库时已将发生的运输费、装卸费等归属原材料的各种税费分
摊计入成本，账面值构成齐全。由于领用频繁，周转较快，目前库存原材料的购入
时间较短，评估人员经市场询价，账面单价与现行市价基本接近，以市场值确定评
估值。
经评估，截止至评估基准日，原材料评估值为 2,433,318.27 元，与账面值一致。
（2）在用周转材料
上海远方公司的在用周转材料共 466 项，账面金额 4,880,906.53 元。
评估人员审核了相关账薄、原始凭证及购销合同，对在用周转材料进行了盘点。
经清查核实，在用周转材料账账、账表、账实相符。
在用周转材料分布嘉定区安亭镇安虹路横河路 70 号的仓库及各施工项目工地现
场，主要包括小型设备、备品、备件、配件、辅材等，采用三年摊销法核算。
对在用周转材料采用成本法评估，其计算公式为：
评估值＝重置成本×成新率
重置成本采用市场询价确定在用周转材料的市场单价，按实盘数量乘以市场单
价确定重置成本。
成新率按年限法确定，年限法成新率的计算公式为：
成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
评估案例：
序号：357
商品名称：电焊机（交直流）
型号：BX1-500
启用日期：2013 年 4 月
原始入账价值 6,800.00 元
摊余价值 5,288.89 元
数量：4 台
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核实后的账面数量 4 台，评估基准日市场购置单价为 1,900.00 元/台。该设备已
使用 0.8 年，尚可使用年限为 9.2 年，故：
成新率=0.8/（0.8+9.2）×100%
=92%
评估值=1,900.00×4×92%
= 6,992.00 元
经评估，在用周转材料账面值 4,880,906.53 元，评估值为 7,711,938.05 元，增值
2,831,031.52 元，增值率 58.00 %。
在用周转材料增值的主要原因是企业会计核算按三年进行摊销，评估时成新率
采用年限法评估，参考的一般经济寿命年限为 3-10 年，因此造成评估值高于账面值。
（3）在施工程
在施工程，包括包括客户已确认工作量在施工程、客户尚未确认工作量在施工
程二部分，账面值为 194,153,934.72 元
评估人员通过现场勘查、核实存货总账、明细账和申报表，查阅工程施工合同、
业主批复工程量单、项目部与分包单位签订的分包工程结算单、主要材料入库单、
材料耗料表、人工费结算单等等原始凭证，进行账表、账实核查。
被评估单位的在施工程主要是为地铁项目或房建项目地下基础施工过程中的地
下连续墙工程。地下连续墙是在地面上采用一种挖槽机械（主要为成槽机，配合不
同地质情况采用旋挖钻、铣槽机等设备），沿着深开挖工程的周边轴线，在泥浆护壁
条件下，开挖出一条狭长的深槽，清槽后，在槽内吊放钢筋笼，然后用导管法灌筑
水下混凝土筑成一个单元槽段，如此逐段进行，在地下筑成一道连续的钢筋混凝土
墙壁，作为截水、防渗、承重、挡水结构。
目前项目分布在全国多个省市，目前主要在北京市、天津市、福建省福鼎市，
湖北省武汉市、湖南省长沙市、广东省广州市、深圳市、江苏省南京市、山西省太
原市、广西壮族自治区南宁市及澳门地区。
A. 客户已确认工作量在施工程，全部为企业按照《建造合同准则》财务核
算形成的。根据《建造合同准则》的核算要求，评估基准日企业账面 “工程施
工—合同成本”+“工程施工—合同毛利 ”－“工程结算 ”借方余额列示在 “存货 —
已完工未结算工程款”科目中，该科目实际反映的是施工企业实际完成的工作
量与业主批复工作量的差额，这部分差额中已经包含了施工企业应向业主收
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取的税费及利润。这部分存货中已经包含了未来形成的利润，故本次评估按
照账面值确定评估值。
B. 客户尚未确认工作量在施工程，本次评估无法确定完工程度。评估人员通
过核实存货总账、明细账和申报表，采购合同、货款支付凭证 、工程施工合
同等资料的核实后，以核实后账面值作为评估值。
经评估，在施工程评估值为 194,153,934.72 元。
4．评估结果及分析
金额单位：元
科目名称 账面值 评估价值 增值额 增值率%
流动资产合计 440,827,150.94 443,658,182.46 2,831,031.52 0.64
货币资金 3,835,788.41 3,835,788.41 - -
应收账款 148,591,205.97 148,591,205.97 - -
预付账款 8,213,259.09 8,213,259.09 - -
其他应收款 78,718,737.95 78,718,737.95 - -
存货 201,468,159.52 204,299,191.04 2,831,031.52 1.41
经评估流动资产账面值 440,827,150.94 元，评估值 443,658,182.46 元，增值额
2,831,031.52 元，增值率 0.64 %。
流动资产增值的主要原因是企业对在用周转材料核算按三年进行摊销，评估时
成新率采用年限法评估，参考的一般经济寿命年限为 3-10 年，因此造成评估值高于
账面值。
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房屋建筑物评估技术说明
一、委托评估建（构）筑物概况
根据被评估单位提供的“房屋建筑物类评估申报清单”，纳入本次评估范围的房
屋建筑物类资产 1 项，账面原值 12,856,981.44 元，账面净值 12,246,274.74 元。委估
房产具体概况如下：
委估房产位于上海市闸北区江场三路 56、58 号 502 室，建筑面积 753.89 平方
米，规划用途为厂房用房。该楼为钢筋混凝土结构，地上 10 层，地下 1 层，于 2007
年建成使用，委估房产位于第 5 层的 502 室。该房产地处上海市市北高新技术服务
业园区内，目前企业作为办公使用。
委估房产占有的土地使用权为分摊土地使用权，土地使用权取得方式为有偿（出
让）。
二、房屋建筑物的清查核实情况
根据资产评估的有关原则和规定，对评估范围内的资产进行了现场勘察，产权
核实，市场调研和评估测算工作。首先听取委托方有关人员对企业情况和委托资产
的历史及现状的介绍，了解目前企业的资产使用现状。然后对委托方填报的建筑物
资产清单、资产的产权证明原始文件进行审核，会同有关专业技术人员到现场对实
物进行核实。结合建筑总平面图进行现场勘查核实建筑面积（使用面积），结构形式，
装饰标准，供电、供水、供暖、供气设施状况，了解房屋建筑物的使用状况，损坏
情况以及维修、保养、管理情况。
委估房产的权益情况如下：
上海市房地产权证，证号沪房地闸字（2012）第 003248 号，权利人上海远方公
司，房地坐落江场在 56、58 号，权属性质国有建设用地使用权，使用权取得方式出
让，用途工业，宗地号闸北区彭浦镇 334 街坊 62 丘，宗地（丘）面积 50276 平方米，
使用期限 2003 年 5 月 24 日至 2053 年 5 月 23 日止，室号 502，建筑面积 753.89 平
方米，建筑类型工厂，用途厂房，总层数 10 层，竣工日期 2007 年。
该房产已设定抵押，抵押合同编号为 310240A3201300209181，抵押权人交通银
行股份有限公司上海闸北分（支）行，抵押人为上海远方公司，抵押期限 2013 年 9
月 23 日至 2016 年 9 月 22 日，抵押担保的最高债权额为人民币 1237 万元整。
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三、评估依据
1. 被评估企业提供的房屋建筑物类评估申报清单；
2. 被评估企业提供的上海市房地产权证；
3. 《中华人民共和国土地管理法》（2004 年中华人民共和国主席令第 28 号）；
4. 《中华人民共和国公司法》（2005 年中华人民共和国主席令第 42 号）；
5. 《中华人民共和国物权法》（2007 年中华人民共和国主席令第 62 号）；
6. 《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007 年中华人民共和国主席令第
72 号）；
7. 《中华人民共和国城乡规划法》（2007 年中华人民共和国主席令第 74 号）；
8. 《房地产估价规范》（GB/T 50291—1999）；
9. 上海市房地产市场价格信息；
10. 对房屋建筑物的实地踏勘、记录；
11. 被评估单位提供的评估相关资料。
四、评估方法
根据委估单位提供的有关资料，经过实地察看、市场调查研究，委估房产地处
市北工业园区内，设计用途为多层工业厂房，现用于办公，周边同类型物业的交易
案例较多，因此我们对本次评估的房地产采用房地合一的方式，通过市场法做出评
定估算。
市场法，是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对
这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价
值的方法。
具体公式为：
评估值＝比较案例价格×评估对象交易情况指数/比较案例交易情况指数×评估
对象交易期日指数/比较案例交易期日指数×评估对象区域因素条件指数/比较案例区
域因素条件指数×评估对象个别因素条件指数/比较案例个别因素条件指数
市场比较法的具体步骤如下：
调查收集估价对象所在区域相关的房地产市场价格资料；
根据收集到的市场资料进行分析筛选，选择相似参照物确定为比较交易案例；
将比较交易案例与委估对象进行比较，确定修正系数；
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进行市场交易情况修正、期日修正、区域、个别因素修正；
求取比准价格；
确定委估对象房地产总价值。
五、评估案例
江场三路 56、58 号 502 室（表 4-6-1 第 1 项）
（一）价格影响因素分析
1.一般因素：
①地理位置与行政区划
上海市地处东经 120°52′至 122°12′，北纬 30°40′至 31°53′之间，位于太平洋西岸，
亚洲大陆东沿，中国南北海岸中心点，长江和黄浦江入海汇合处。北界长江，东濒
东海，南临杭州湾，西接江苏和浙江两省。是长江三角洲冲积平原的一部分，平均
高度为海拔 4 米左右。西部有天马山、薛山、凤凰山等残丘，天马山为上海陆上最
高点，海拔高度 99.8 米，立有石碑“佘山之巅”。海域上有大金山、小金山、浮山（乌
龟山）、佘山岛、小洋山岛等岩岛。在上海北面的长江入海处，有崇明岛、长兴岛、
横沙岛 3 个岛屿。崇明岛为中国第三大岛，由长江挟带下来的泥沙冲积而成，面积
为 1041.21 平方公里，海拔 3.5 米～4.5 米。长兴岛面积 88.54 平方公里，横沙岛面
积 55.74 平方公里。
②自然环境
气候特征
上海属北亚热带季风性气候，雨热同期，日照充分，雨量充沛。上海气候温和
湿润，极端最高气温 40.8℃(2013 年 8 月 7 日[3-4])，极端最低气温-12.1℃ (1893 年 1
月 19 日），春秋较短，冬夏较长。
水文特征
上海地区河湖众多，水网密布，境内水域面积 697 平方公里，相当于全市总面
积的 11%。上海河网大多属黄浦江水系，主要有黄浦江及其支流苏州河、川杨河、
淀浦河等。黄浦江源自安吉，全长 113 公里，流经市区，江道宽度 300-770 米，平
均 360 米，终年不冻，是上海的水上交通要道。苏州河上海境内段长 54 公里，河道
平均宽度 45 米。上海的最大湖泊为淀山湖，面积大约为 62 平方公里。
③上海市经济状况
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上海是中国金融中心，上海几乎囊括了全中国所有的金融市场要素：上海证券
交易所、期货交易所、中国金融交易所、上海钻石交易所、黄金交易所、金融衍生
品交易所、银行间债券市场、中国外汇交易中心、中国资金拆借市场、国家黄金储
备运营中心、国家外汇储备运营中心、各大外资银行大中华总部、中国反洗钱资金
监控中心、上海银行间同业拆放利率、中国保险交易所等。
2013 年上海实现国内生产总值 21602.12 亿元，按可比价格计算，比上年增长
7.7%，增幅比上年提高 0.2 个百分点。其中，第一产业增加值 129.28 亿元，下降 2.9%；
第二产业增加值 8027.77 亿元，增长 6.1%；第三产业增加值 13445.07 亿元，增长 8.8%。
分季度看，一季度生产总值同比增长 7.8%，二季度增长 7.6%，三季度增长 7.8%，
四季度增长 7.6%。全年第三产业增加值占生产总值的比重达到 62.2%，比上年提高
1.8 个百分点。
根据人类发展指数的排名表，上海人类发展指数超过 0.8，和北京同被列为极高
人类发展指数的中国大陆的两个城市。环上海地区自古富庶，以吴语区为核心的长
江三角洲是国际公认的六大世界级城市群之一。
2013 年 8 月 22 日国务院正式批准设立中国（上海）自由贸易试验区，该自由
贸易园区总面积为 28.785 平方公里（相当于上海市面积的 1/226）范围涵盖上海市
外高桥保税区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区等 4 个海关特殊监管区域。
④上海市工业地产市场状况
根据同策咨询研究中心数据显示，2012 年，上海工业物业成交 18.17 公顷，环
比 2011 年上扬 2 成，这也是自 2007 年逐年工业物业成交量下滑后的首次上扬。从
月度成交走势看，全年的成交主要集中在 3、4、8、10、12 月份。而 4 月、8 月、
12 月的工业物业成交量分别达 41200 平米、74529 平米，41179 平米，相当瞩目。
其中，在 8 月份浦东外高桥一仓储项目集中成交 8 幢仓储用房，合计成交面积 74154
平米，直接 8 带动当月工业物业成交量的上扬，同样受此影响，2012 年全年工业物
业成交量止跌回升。
受外部经济环境影响，中国的经济发展速度也在不断放缓，不少企业尤其是工
业企业的发展都采取稳定不扩张状态。工业企业的扩张规模直接影响到上海工业物
业市场的繁荣。同策咨询研究中心数据显示，2012 年以来工业物业的需求主要集中
在浦东新区，该区合计成交 175814 平米的工业物业，远超 2012 年有工业物业成交
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的闸北区、松江区、宝山区。这主要源于原浦东新区发展成熟的工业物业在经济相
对不甚景气的情况下较受市场欢迎，如张江创新园、张江集电港、华虹创新园、浦
庆国际机电数码园、中邦商务园等。
2012 年，上海全市工业物业存量为 114.72 万平米，合计 1289 套，其中厂房 98.02
万平米，987 套；仓储用房 16.70 万平米，302 套。原浦东新区还是居首位，存量高
达 58.44 万平米，占全市半壁江山，其余工业物业存量则分布在原南汇、徐汇、闸
北、松江、闵行、宝山、崇明、金山、虹口。从环线分布上看，中外环、内中环、
外郊环、郊环外的工业物业存量分别为 41.05 万平米、30.06 万平米、25.71 万平米、
1.79 万平米。按照 2012 年至今 15145 平米的月均去化速度，当前工业物业市场存量
可供消化 76 个月，因此来看，尽管企业总部园区项目比较受关注，但是由于需求量
有限，其价格将会长期保持平稳。
2.区域因素：
委估房产位于上海市市北高新技术服务业园区（以下简称“园区”）内。该园区
于 1992 经上海市人民政府计划委员会批准成立，由闸北区人民政府组建和统一规划
开发。
1998 年，园区成为上海高新技术产业区（现为张江高新技术产业开发区）的组
成部分；2006 年，园区被国家发展与改革委员会命名为第四批省级园区，是上海中
心城区唯一的市级开发区；2008 年，园区被命名为上海市级高新技术产业开发区；
2009 年，园区被命名为上海首个国家高技术产业基地和首批生产性服务业功能区。
园区东临泗塘河，西至彭越浦河，北至走马塘河、场中路，南至汶水路，规划
面积 3.13 平方公里，是闸北区重点产业功能区之一。近年来，园区完成区级税收一
直保持同比 30%左右的增长速度，成为闸北区经济贡献的重要支撑。
基础配套设施情况：市北高新技术服务业园区经过多年的开发建设，市政基础
设施已基本形成，水、电、燃气、通讯、排污设施已经到位，随着二期开发的进行，
根据控详规划，将在进一步完善各种基础设施配套的基础上，强化综合布线、宽带
网络、光缆通信等现代化设施配置，确保园区有一个良好的生产经营环境。
主导产业：近年来，市北高新技术服务业园区围绕产业结构调整，不断强化园
区形态和环境建设，推进产业集聚，加快园区服务理念和功能的转型，实现了从传
统的工业园区向以研发设计、服务外包、总部型企业为主导的生产性服务业集聚区
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的转变。目前，园区已引进的企业中有 70%左右的企业从事生产性服务业，一条以
产业调整带动园区发展之路正在园区显现。在园区大力推动下，园区产业调整和产
业集聚效应逐步显现。
入驻企业情况：目前，科勒（中国）投资有限公司、中国铁路工程总公司的直
属企业中国铁路工程总公司上海分公司等企业为代表的区域性及功能性总部，环达
电脑（上海）有限公司、上海研华慧胜智能科技有限公司等企业为代表的跨国企业
研发中心，赛科斯信息技术（上海）有限公司、上海智联易才人才咨询有限公司等
为代表的服务外包机构。
社会公用服务设施情况：园区所处的区域人口密度为 24258 人/平方公里；园区
3 公里之外的原上海老工业基地——彭浦工业区曾经集聚近 50 家大中型工业企业，
拥有雄浑的工业文明和广泛的工业服务人群。大宁国际社区、永和新村、大华新村
和彭浦新村 ，常住居民超过 30 万人。园区 10 公里半径的大专院校：上海大学、复
旦大学、同济大学、上海财经大学、上海外国语学院和行健学院，是培育新兴的管
理人才、专业技术人才的综合性院校，能够为入驻企业提供多层级、多领域的专业
人才。2004 年以来，园区以二期开发建设为依托，相继完成了都市信息园、前沿产
业园、总部经济园和市北半岛中心的建设，已完成建筑体量达到 50 万平方米；目前，
园区与中冶集团合作开发的祥腾财富广场，与中铁集团合作推进的 5 号地块共计 25.5
万平方米的商务办公楼宇，将成为上海北部的绝版商务地产。
3.个别因素
(1)位置
委估房产位于上海市闸北区江场三路 56、58 号 502 室，该房产地处上海市市北
高新技术服务业园区内，目前企业作为办公使用。
(2)交通
委估房产地处上海市市北高新技术服务业园区内，东临江场三路，南面临近汶
水路，中环路高架桥。周边公交线路：710 路 210 路 151 路 528 路 909 路 159 路；
地铁：地铁一号线汶水东路站，交通条件较便利。
(3)市政基础配套设施
宗地红线内已完成场地平整，红线外的市政基础配套设施基础达到“六通”程度，
即通上水、通下水、通电力、通讯、通天然气、通道路。
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(4)房地产特征
委估房产位于上海市闸北区江场三路 56、58 号 502 室，建筑面积 753.89 平方
米，规划用途为厂房。该楼为钢筋混凝土结构，地上 10 层，地下 1 层，于 2007 年
建成使用，委估房产位于第 5 层的 502 室。该房产地处上海市市北高新技术服务业
园区内，目前企业作为办公使用。
该房产于 2012 年初从上海开创企业发展有限公司购置，于 2012 年 2 月至 5 月
进行了二次装修。现做为公司管理部门的办公用房使用。
(5)估价对象权益
委估房产已取得上海市房地产权证，证号沪房地闸字（2012）第 003248 号，权
利人上海远方公司，房地坐落江场在 56、58 号，权属性质国有建设用地使用权，使
用权取得方式出让，用途工业，宗地号闸北区彭浦镇 334 街坊 62 丘，宗地（丘）面
积 50276 平方米，使用期限 2003 年 5 月 24 日至 2053 年 5 月 23 日止，室号 502，
建筑面积 753.89 平方米，建筑类型工厂，用途厂房，总层数 10 层，竣工日期 2007
年。
该房产已设定抵押，抵押合同编号为 310240A3201300209181，抵押权人交通银
行股份有限公司上海闸北分（支）行，抵押人为上海远方公司，抵押期限 2013 年 9
月 23 日至 2016 年 9 月 22 日，抵押担保的最高债权额为人民币 1237 万元整。
（二）具体测算过程
1.根据委估对象的实际情况，参考委估对象所在区域的房地产市场信息，在相
同或相似的供求圈内，选择用途相同或相似的物业作为比较交易案例。可比案例如
下：
编号 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
项目名称 市北半岛国际中心 市北半岛国际中心 市北半岛国际中心
上海市闸北区江场三路 上海市闸北区江场三路 上海市闸北区江场三路
位置
238 号 238 号 238 号
用途 办公 办公 办公
交易价格 15000 元/平方米 15000 元/平方米 17000 元/平方米
2.根据对房地产价格影响因素的分析，对比较案例的市场交易情况、交易期日、
区域因素、个别因素进行修正。
以待估房地产条件为 100，将可比实例条件与之比较，一般分为五个等级，好
（优）、较好（较优）、一般、较差、差。每差一个等级，指数增加或减少 1-3%。
（1）比较案例及委估案例具体情况进行比较，情况如下：
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各因素比较表
项目 委估对象 比较案例 A 比较案例 B 比较案例 C
交 使用类别 厂房（办公） 办公 办公 办公
易 权利状态 出让 出让 出让 出让
情 交易形式 正常 正常 正常 正常
况 交易情况 正常 正常 正常 正常
交 易 期 日 2013.12.31 2014.1.7 2014.1.7 2014.1.7
繁华程度 一般 一般 一般 一般
城市主干道 城市主干道 城市主干道
道路状况 城市主干道路 路 路 路
交通便捷度 交通较便利 交通较便利 交通较便利 交通较便利
交通受限情况 无 无 无 无
城市基础设施 六通一平 六通一平 六通一平 六通一平
区 社会公共服务设
域 施 较齐全 较齐全 较齐全 较齐全
因 社会人文环境条
素 件 较优 较优 较优 较优
环境质量 一般 一般 一般 一般
自然环境条件 较优 较优 较优 较优
景观 较优 较优 较优 较优
城市规划限制 有 有 有 有
地区不动产销售
状况 较优 较优 较优 较优
临近园区道路，城 临近园区道 临近园区道 临近园区道
临街状况 市主干道 路 路 路
距公交车站或地
铁的距离 较近 一般 一般 一般
地下车位，地 地下车位， 地下车位，地
车位情况 地下车位 上车位 地上车位 上车位
个 层高 4.2 米 4.2 米 4.2 米 4.2 米
别 朝向及布局 较优 较优 较优 较优
因 建筑结构 框架 框架 框架 框架
素 楼层及面积 低层 低层 高层 低层
装修状况 中档装修 中档装修 毛坯 简装
设备标准及状况 齐全、较优 齐全、较优 齐全、较优 齐全、较优
新旧程度 较新 较新 较新 较新
物业管理 较优 较优 较优 较优
绿化环保程度 较优 较优 较优 较优
剩余土地使用权 39 46 46 46
（2）根据以上比较结果，确定各因素修正系数。
比较因素修正表
项目 比较案例 A 比较案例 B 比较案例 C
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项目 比较案例 A 比较案例 B 比较案例 C
使用类别 100/103 100/103 100/103
交
权利状态 100/100 100/100 100/100
易
交易形式 100/100 100/100 100/100
情
交易情况 100/100 100/100 100/100
况
交易情况因素小计 0.9709 0.9709 0.9709
交 易 日 期 100/100 100/100 100/100
交易日期因素小计 1 1 1
繁华程度 100/100 100/100 100/100
道路状况 100/100 100/100 100/100
交通便捷度 100/100 100/100 100/100
交通受限情况 100/100 100/100 100/100
城市基础设施 100/100 100/100 100/100
区
社会公共服务设施 100/100 100/100 100/100
域
社会人文环境条件 100/100 100/100 100/100
因
环境质量 100/100 100/100 100/100
素
自然环境条件 100/100 100/100 100/100
景观 100/100 100/100 100/100
城市规划限制 100/100 100/100 100/100
地区不动产销售状况 100/100 100/100 100/100
区域因素小计 1 1 1
临街状况 100/98 100/98 100/98
距公交车站或地铁的距离 100/99 100/99 100/99
车位情况 100/100 100/100 100/100
层高 100/100 100/100 100/100
朝向及布局 100/100 100/100 100/100
个 建筑结构 100/100 100/100 100/100
别 楼层及面积 100/100 100/101 100/100
因 装修状况 100/100 100/92 100/96
素 设备标准及状况 100/100 100/100 100/100
新旧程度 100/100 100/100 100/100
物业管理 100/100 100/100 100/100
绿化环保程度 100/100 100/100 100/100
剩余土地使用权 100/103 100/103 100/103
个别因素小计 1.0007 1.0769 1.0424
（3）求取比准价格
比较案例交易价格调整表
项目 比较案例 A 比较案例 B 比较案例 C
交易价格 15000 15000 17000
交易情况修正 0.9709 0.9709 0.9709
交易期日修正 1 1 1
区域因素修正 1 1 1
个别因素修正 1.0007 1.0769 1.0424
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调整后单价 14574 15683 17205
比准价格=（14574＋15683＋17205）÷3
≈15,820 元/平方米
估价对象房地产市场价值=15,820×753.89=11,926,540.00 元（取整）
契税=11,926,540.00×3%= 357,796.20 元
房地产总价=11,926,540.00+357,796.20=12,284,336.20 元
六、评估结果及增减值分析
本次委估房地产于评估基准日 2013 年 12 月 31 日的评估结果如下：
账面价值 评估价值 增值率%
科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值
房屋建筑物类合计 12,856,981.44 12,246,274.74 12,284,336.20 12,284,336.20 -4.45 0.31
房屋建筑物 12,856,981.44 12,246,274.74 12,284,336.20 12,284,336.20 -4.45 0.31
七、特殊事项说明
1. 假设评估现场勘察日的房产状况与评估基准日的房产状况一致。
2. 房屋建筑物类评估结果为房地合一的价格，即房地产价格。
3. 本次评估房产已设定抵押，抵押合同编号为 310240A3201300209181，抵押
权人交通银行股份有限公司上海闸北分（支）行，抵押人为上海远方公司，抵押期
限 2013 年 9 月 23 日至 2016 年 9 月 22 日，抵押担保的最高债权额为人民币 1237 万
元整。本次评估未考虑抵押、担保等他项权利的影响。
4. 假设本次评估的房地产可以按现状用途正常使用。
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设备评估技术说明
一、设备概况
本次委估的上海远方公司的设备类资产包括机器设备、运输车辆和电子设备，
具体情况详见下表：
资产类别 项 账面原值 账面净值
合计 235 167,053,041.33 98,972,764.20
机器设备 137 165,211,064.00 98,142,244.96
运输车辆 1 963,111.00 475,134.68
电子设备 97 878,866.33 355,384.56
1．清查核实方法
①为保证评估结果的准确性，根据企业设备资产的构成特点，指导公司根据实
际情况填写资产清查评估明细表，并以此作为评估的基础。
②针对资产清查评估明细表中不同的设备资产性质及特点，采取不同的清查核
实方法进行现场勘察，做到不重不漏，并对设备的实际运行状况进行认真观察和记
录。
设备评估人员对重点设备、大型设备采取查阅设备运行记录、技术档案，了解
设备的运行状况；向现场操作、维护人员了解设备的运行检修情况、更换的主要部
件及现阶段设备所能达到的主要技术指标情况；向企业设备管理人员了解设备的日
常管理情况及管理制度的落实情况，从而比较充分地了解设备的历史变更及运行情
况；到现场察看设备外观、运行情况等。对金额较小、数量较多的小型设备，主要
核对财务明细账、固定资产卡片和企业的设备更新报废台账，以抽查的方式进行清
查核实。
③根据现场实地勘察结果，进一步完善清查评估明细表，要求做到“表”、“实”
相符。
④关注本次评估范围内设备的产权问题，如抽查重大设备的购置合同；查阅固
定资产明细账及相关财务凭证，了解设备账面原值构成情况。
2．清查核实结论
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根据上海远方公司提供的资料及现场勘查，公司设备账面值未曾调账，其中融
资租赁机器设备四台(机器设备评估明细表 4-6-4,第 1、20、25、29 项)，根据融资租
赁合同，至租赁期满付清全部租金后，租赁物件的所有权即转归上海远方公司所有；
分期付款设备两台(机器设备评估明细表 4-6-4，第 23、28 项)，根据设备购买合同，
自付清全部货款时，该项设备所有权转归上海远方公司所有；售后回租设备四台（机
器设备评估明细表 4-6-4，第 6、11、12、16 项），根据售后回租合同，至租赁期满付
清全部租金后，租赁物件的所有权即转归上海远方公司所有。无报废设备，使用情
况正常。
3．设备分布情况及特点
上海远方公司经营地址位于上海闸北区江场三路 56 号 5 层，主要业务范围为地
基与基础工程施工，桩基工程施工，建筑、市政、桥梁工程，线路、管道、设备安
装，水上水下工程施工，建筑装饰，承包与其实力、规模、业绩相适应的国外工程
项目，对外派遣实施上述境外工程所需的劳务人员（以上施工凭资质证书经营），大
型物件吊装，建筑机械租赁，建材销售，从事货物进出口及技术进出口业务（企业
经营涉及行政许可的，凭许可证件经营）。
上海远方公司的机器设备主要为地下连续墙和钻孔灌注桩工程施工用设备，地
下连续墙是在地面上采用一种挖槽机械（主要为成槽机,配合不同地质情况采用旋挖
钻、铣槽机等设备），沿着深开挖工程的周边轴线，在泥浆护壁条件下，开挖出一
条狭长的深槽，清槽后，在槽内吊放钢筋笼，然后用导管法灌筑水下混凝土筑成一
个单元槽段，如此逐段进行，在地下筑成一道连续的钢筋混凝土墙壁，作为截水、
防渗、承重、挡水结构，主要工艺流程图如下：
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施工准备
测量放样 泥浆制作、循环、
过滤设备安装调试
导墙开挖、
成槽设备 浇筑、分幅 新鲜泥浆配置
安装调试
槽段开挖 泥浆储存供应
土方外运
成槽质量检验
清刷接头 泥浆循环、
加工、再生
清理沉渣
钢筋笼加工 安放钢筋笼
回收槽
内泥浆
安放接头箱
劣化泥浆
安放导管 废弃处理
商品混凝土供应 混凝土浇筑
顶拔接头箱
本施工工艺中的主要机器设备包括成槽设备（成槽机、冲击钻、砂泵或空气吸
泥机等）、混凝土浇灌机具（混凝土搅拌机、浇灌架金属导管和运输设备等）、制浆
机具（泥浆搅拌机、泥浆泵、空压机、水泵等）、槽段接头设备（金属接头管、履带
或轮胎式起重机、顶升架等）以及其他机具设备（钢筋对焊机，弯曲机，切断机，
交、直流电焊机等）。
灌注桩系是指在工程现场通过机械钻孔、钢管挤土或人力挖掘等手段在地基土
中形成桩孔，并在其内放置钢筋笼、灌注混凝土而做成的桩，依照成孔方法不同，
灌注桩又可分为沉管灌注桩、钻孔灌注桩和挖孔灌注桩等几类。钻孔灌注桩是按成
桩方法分类而定义的一种桩型。
施工的过程是：平整场地→泥浆制备→埋设护筒→铺设工作平台→安装钻机并
定位→钻进成孔→清孔并检查成孔质量→下放钢筋笼→灌注水下混凝土→拔出护筒
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→检查质量。
旋挖钻 钢筋笼
定位 制作
护筒埋设 第一次 测孔深 安放
钻孔 下导管
定位 清孔 沉淤 钢筋笼
泥浆 泥浆 泥浆
循环 处理 外运
第二次 测定 安放 灌注 旋挖钻移至
清孔 沉淤 隔水球 混凝土 下一桩位
商品
混凝土
本施工工艺中的主要设备包括高压旋喷钻、泥浆处理设备等。
车辆为一辆宝马x5越野车。电子设备主要包括电脑、打印机和扫描仪等办公用
电子设备。上海远方公司的设备类资产主要在分布在公司位于长沙、武汉、福鼎、
广州、澳门、天津等全国各地的施工项目工地及公司位于上海安虹路的仓库内。
上海远方公司有专门机构进行设备管理，制定了严格的设备管理和维修保养制
度；能做到定期检修和维护保养，使设备使用正常。经现场勘查并向车辆管理人员
咨询，设备运行正常。
二、评估程序
1.明确评估目的和评估范围，做好现场前期准备。了解委托方的基本情况，明确
本次评估目的及评估范围，指导客户填列委估清单，收集客户提供的相关资料；
2.现场勘察。核对委估清单与账目、实物的一致性。逐项核查委估设备的使用现
状，从设备的完整性、技术现状、外观情况等方面对委估设备进行鉴定；
3.市场调查。查阅或电话咨询相关设备的现行报价，在对报价资料进行职业判断
的基础上，确定委估设备的现行购置价；
4.评定估算。参考相关行业标准，对委估设备进行评定估算，填写清查评估明细
表；
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5.撰写设备评估技术说明。
三、评估方法
本次对设备采用成本法进行评估。即首先用现时条件下重新购建一个全新状态
被评估资产所需的全部成本得出重置成本，然后将被评估资产与其全新状态相比，
求出成新率。重置成本与成新率相乘作为评估值。
计算公式为：
评估值=重置成本×成新率
由于上海牌照车辆报废后牌照仍旧可以继续使用或以市场价进行交易，所以上
海牌照车辆计算公式为：
评估值=（重置成本-牌照费）×成新率+牌照费
（一）重置成本的构成及确定
重置成本是指评估基准日委估设备达到现实状态所发生的全部费用。
上海远方公司主营业务缴纳营业税，租赁动产业务缴纳增值税，上海远方公司
的设备均非专用于租赁业务，根据《财政部国家税务总局关于全国实施增值税转型
改革若干问题的通知》（财税【2008】第 170 号）、《关于固定资产进项税额抵扣问
题的通知》（财税[2009]113 号）文件，《财政部国家税务总局关于在全国开展交通
运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知》（财税〔2013〕
37 号）文件，该企业设备的增值税进项税不能抵扣，重置成本包含增值税进项税。
1.对机器设备重置成本的确定
对设备重置成本的评估，首先确定设备的购置价格；然后，加上该设备达到现
实状态所应发生的各种税费，如运杂费、安装调试费、其他合理费用、资金成本等，
求得该设备的重置成本。
其计算公式：
重置成本=含税购置价+运杂费+安装调试费+其他合理费用+资金成本
或：
重置成本=含税购置价×（1+运杂费率+基础费率+安装调试费率）×（1+其他合
理费用费率）×（1+资金成本利率）
①含税购置价的确定：
通过市场询价确定设备的现行市场价格：直接向经销商或制造商询价，或参考
商家的价格表、正式出版的价格资料、计算机网络上公开的价格信息等，并考虑其
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价格可能的下浮幅度，以及设备改造的成本费用,确定设备的现行市场价格；
使用替代的方法确定设备的现行市场价格，对一些老旧或无法查到现行市场价
格，但已出现替代的设备，按照评估的替代性原则，经过技术含量和功能差别的分
析比较，合理确定设备的现行市场价格；
采用分类价格系数调整法：对查不到现行市场价格，也无替代设备出现的老旧
设备和自制设备，将设备账面原值调整为设备原始购置价的前提下，通过测算同期、
同类设备的价格变动系数，对账面值调整获得设备的现行市场价格。
②运杂费：对需要运输的设备，参考《资产评估常用数据与参数手册》，按不同
地区、不同类型设备选取相应的比率，以设备的含税购置价为基数计算运杂费。
③安装调试费：对需要安装调试的设备，参考《资产评估常用数据与参数手册》，
按不同类型设备选取相应的比率，以设备的含税购置价为基数计算安装调试费。
④其他合理费用及资金成本：
其他合理费用和资金成本对于大型生产线和购置期较长的大型机器设备考虑，
本次纳入评估范围的机器设备均为购建期较短的单台机器设备，故本次评估，不考
虑其他合理费用和资金成本。
2．对车辆重置成本的确定
车辆的重置成本主要包括购置价（现行市场价）、车辆购置税和其他合理费用。
计算公式为：
重置成本=购置价+车辆购置税+其他合理费用
①车辆购置价的确定：通过市场途径确定车辆的现行市场价格。直接向经销商
或制造商询价，或参考商家的价格表、正式出版的价格资料、计算机网络上公开的
价格信息等确定车辆购置价。
②车辆购置税的确定：重置成本按含车辆购置税考虑。车辆购置税为不含增值
税车辆购置价的 10%。其计算公式：车辆购置税=购置价÷1.17×10%。
③其他费用的确定：其他费用包括验车费等费用，根据不同车辆所在地的具体
情况确定。
上海车辆牌照费按照评估基准日市场拍卖价格确定。
3．对电子设备重置成本的评估
对电子设备，一般销售商或生产厂家负责送货和安装调试，重置成本以市场购
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置价确定。
（二）成新率的确定
1.机器设备成新率的确定
①年限法，其计算公式为：
成新率=（1-实际使用年限/经济寿命年限）×100%
或=尚可使用年限/（实际使用年限+尚可使用年限）×100%
参考《资产评估常用数据与参数手册》等资料，并结合评估人员的经验，合理
确定各类设备的经济寿命年限。
②观测法
将被评估设备按照其结构和功能分成若干个单元，按各单元的价值确定其所占
的权数，通过观察设备的精度、观察工件的加工质量、了解设备的加工能力或查阅
其他权威部门近期做出的勘察鉴定等，分别鉴定各单元的成新率，根据各单元成新
率加权确定设备的成新率。
③综合法
对大型关键设备采用综合法评估其成新率。权重系数根据经验数据及有关资料
确定，一般观测法占60%，年限法占40%。
计算公式：
综合成新率=观测法权重×观测法成新率+年限法权重×年限法成新率
2.车辆成新率的确定
参考相关行业标准和经验数据，确定车辆的经济寿命年限和经济行驶公里数。
采用年限法、行驶里程法、观测法测算车辆的成新率，按照孰低的原则，确定车辆
的成新率。
①年限法：
成新率=（1-已使用年限/经济寿命年限）×100%
②行驶里程法：
成新率=（1-已行驶公里数/经济行驶公里数）×100%
③观测法：
依据车辆的各组成部分对车辆的重要性确定各组成部分的权重，现场观察确定
各组成部分的成新率，加权平均得出整体成新率。
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3.电子设备成新率的确定
电子设备成新率采用年限法确定。其计算公式为：
成新率=（1-已使用年限/经济寿命年限）×100%
或=尚可使用年限/（实际使用年限实际使用年限+尚可使用年限）×100%
参考《资产评估常用数据与参数手册》等资料，并结合评估人员的经验，合理
确定各类设备的经济寿命年限。
四、评估案例
案例一. SH30 型旋挖钻机（机器设备评估明细表表 4-6-4，序号 17）
（一）设备概述
设备名称：旋挖钻机
规格型号：SH30
生产厂家：上海金泰工程机械有限公司
启用日期：2011 年 1 月
账面原值：4,600,000.00 元
账面净值：2,475,694.60 元
SH30 型旋挖钻机是一种用于基础工程现场灌注桩钻孔施工的桩工机械。广泛应
用于道路、桥梁、码头、高层建筑等基础工程，可配备不同的钻具来实现旋挖钻进、
螺旋钻进等多种工法的施工。
主要技术参数如下：
钻塔有效高度(mm) 23500
主机重量（不含钻具）(t)：75000
加减压油缸行程(mm)：5700
油缸加压力(kN)： 250
油缸起拔力(kN)： 250
主卷扬机单绳拉力(kN)： 250
钢丝绳直径(mm)： 30
最大提升速度(m/min)：60
副卷扬机单绳拉力(kN)：75
钢丝绳直径(mm)：18
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最大提升速度(m/min)：45
钻孔直径(带套管)(mm)：1800
钻孔直径(不带套管 )(mm)：2500
动力头回转扭矩(kN.m)：286
回转速度(r/min)：6-30
回转中心到钻孔中心距离(mm)：3675-4010
回转中心到主机尾部距离(mm)：4160
钻孔中心到钻桅外侧距离(mm)：1250
动力头行程(mm)：5700
发动机： Cummins QSM11-C
额定功率(kW)：263
发动机最大转速(rpm)：1900
最大液压系统流量(L/min)：2×380
最大液压系统压力(bar) ：330
履带板宽度(mm)：800
底盘长度(mm)：5680
底盘宽度（缩进）(mm)： 3300
底盘宽度（伸出）(mm) ：4400
牵引力(kN) ：500
行走速度(km/h) ：1.5
经现场观察，设备运行稳定、使用环境一般、保养良好，未见异常。
（二）重置成本的确定
1、含税购置价的确定
重置成本=含税购置价×（1+运杂费率+基础费率+安装调试费率）×（1+其他合
理费用费率）×（1+资金成本利率）
依据委托方提供的相关资料，通过询价确定现行市场价含税购置价为
4,700,000.00 元，含安装调试费。
2、运杂费率的确定
运杂费率取为 0.5%。
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3、安装调试费率的确定
购置价含安装调试费，安调费率取为 0。
4、其他合理费用和资金成本费率的确定
本次评估其他合理费用和资金成本费率取为 0。
5、重置成本的确定
重置成本=含税购置价×（1+运杂费率+基础费率+安装调试费率）×（1+其他合
理费用费率）×（1+资金成本利率）
=4,700,000.00×（1+0.5%+0+0）×（1+0）×（1+0×0×1/2）
=4,723,500.00 元（取整）
（三）成新率的确定
采用年限法与观测法分别测算成新率 N1 和 N2 后，再用加权平均法，求得综合
成新率 N。
N=N1×40%+N2×60%。
1、年限法成新率 N1
N1=（1-实际已使用年限／经济寿命年限）100%
该设备于 2011 年 1 月投入使用，实际使用年限 2.99 年，该设备经济寿命年限为
12 年。
N1=（1-2.99／12）100%
=75%（取整）
2、观测法成新率 N2
根据现场勘察，该设备运行状态评分如下表，测算得出现场观测成新率 N2 为
68 %。
主要部件 运行状况 标准分 勘察分
动力头 运行基本正常，结构较完整 15 7
主机 发动机无异响，能达到既定参数 60 48
卷扬机 使用基本正常，轻微磨损 15 7
油缸加压系统 运行基本平稳，有轻微异响 10 6
合计 68
3、综合成新率
N=N1×40%+N2×60%
=75%×40%+68%×60%
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=71%（取整）
（四）评估值的确定
评估值=重置成本综合成新率
=4,723,500.0071%
=3,353,685.00 （元）
案例二. SG60 型成槽机（机器设备评估明细表表 4-6-4，序号 23）
（一）设备概述
设备名称：成槽机
规格型号：SG60
生产厂家：上海金泰工程机械有限公司
启用日期：2012 年 7 月
账面原值：6,500,000.00 元
账面净值：5,042,013.87 元
SG60 型成槽机（液压连续墙抓斗）是用于基坑围护、堤坝防渗、船坊围堰等形
成地下连续墙的专用设备，同时也可用于施工方桩。具有更强的施工机械化程度，
便捷的整机移位方式，安全舒适的操作环境，更高的作业稳定性，优越的性价比。
抓斗上的推板纠偏方式比重力纠偏方式具有更大的结构优越性，抓斗体的复位更方
便、更快捷。
主要技术参数如下：
成槽宽度（m）：0.6-1.5
成槽深度（m） ：100
最大提升力（kN）：600
卷扬机单绳拉力（kN）：2×300
系统压力(MPa) ：33
系统流量(L/min) ：2×380
抓斗重量(t) ：15-30
主机重量(不含抓斗)(t)：92.1
高度(mm)：18260
抓斗最大提升高度(mm)：14300
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履带长度(mm)：6020
抓斗中心到回转中心距离(mm)：4100-5620
回转中心到机具尾部距离(mm)：4605
柴油发动机：Cummins QSM11-C
发动机最大转速 (rpm) ：1800
发动机额定输出(kW)：298
履带底盘型号：SH36-R455LC-7/JT90
履带外侧距离(mm)：3450-4600
履带板宽度(mm)：800
牵引力(kN) ：630
行走速度(km/h) ：1.5
经现场观察，设备运行稳定、使用环境一般、保养良好，未见异常。
（二）重置成本的确定
1、含税购置价的确定
重置成本=含税购置价×（1+运杂费率+基础费率+安装调试费率）×（1+其他合
理费用费率）×（1+资金成本利率）
依据委托方提供的相关资料，通过询价确定现行市场价含税购置价为
6,600,000.00 元，含安装调试费。
2、运杂费率的确定
运杂费率取为 0.5%。
3、安装调试费率的确定
购置价含安装调试费，安调费率取为 0。
4、其他合理费用和资金成本费率的确定
本次评估其他合理费用和资金成本费率取为 0。
5、重置成本的确定
重置成本=含税购置价×（1+运杂费率+基础费率+安装调试费率）×（1+其他合
理费用费率）×（1+资金成本利率）
=6,600,000.00×（1+0.5%+0+0）×（1+0）×（1+0×0×1/2）
=6,633,000.00 元（取整）
（三）成新率的确定
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采用年限法与观测法分别测算成新率 N1 和 N2 后，再用加权平均法，求得综合
成新率 N。
N=N1×40%+N2×60%。
1、年限法成新率 N1
N1=（1-实际已使用年限／经济寿命年限）100%
该设备于 2012 年 7 月投入使用，实际使用年限 1.42 年，该设备经济寿命年限为
12 年。
N1=（1-1.42／12）100%
=88%（取整）
2、观测法成新率 N2
根据现场勘察，该设备运行状态评分如下表，测算得出现场观测成新率 N2 为
88%。
主要部件 运行状况 标准分 勘察分
斗架体总成 抓斗张合自如,轻微磨损 15 12
下底盘-履带传动系统 运行正常,轻微异响 15 12
上底盘-动力系统 发动机无异响,动力输出较为平稳 60 56
桅杆 轻微磨损,运行正常 10 8
合计 100 88
3、综合成新率
N=N1×40%+N2×60%
=88%×40%+88%×60%
=88%（取整）
（四）评估值的确定
评估值=重置成本综合成新率
=6,633,000.0088%
= 5,837,040.00（元）
案例三. 宝马 X5 越野车（车辆评估明细表表 4-6-5，第 1 项）
（一）设备概况：
车辆牌号：沪 L11979
车辆名称及规格型号：宝马 X5 越野车
生产厂商：宝马
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启用日期：2011 年 4 月
行驶公里数：170000 公里
账面原值：963,111.00 元
账面净值：475,134.68 元
该车辆的基本参数为：
车身重量：2180kg
轴距：2933mm
轮距：1644/1650mm(前/后)
全车长度：4862mm 车身宽度：1933mm 车身高度：1776mm
发动机型号：N55B30
动力类型：涡轮增压类型
排量：2979cc 变速箱：8 档手自一体
排放标准：欧Ⅳ
最大功率：225/5800kw/rpm 最大扭矩：400/5000Nm/rpm
供油方式：多点电子喷射
综合油耗：11.7L/100km
驱动方式：前置四驱
前悬挂：双叉臂独立悬架
后悬挂：四连杆式非独立悬架
转向助力：机械液压助力式
经向车辆管理人员咨询得知，该车未曾发生交通事故；经现场勘查发动机启动
声音正常，车身无刮蹭痕迹，排放达标，运行稳定。
（二）车辆重置成本的确定
计算公式：
重置成本=购置价+车辆购置税+其他合理费用
1．车辆购置价的确定
经向汽车销售市场询价得知，该型号的越野车市场裸车购置价为 865,000.00 元。
2．车辆购置税的确定
车辆购置税=865,000.00÷1.17×10%
=73,932.00 元
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3．其他合理费用的确定
其他合理费用包括验车费等费用，根据上海属地情况取 500.00 元，牌照费取
76,093.00 元（上海地区 2013 年 12 月车牌拍卖均价）。
4．重置成本的确定
重置成本=865,000.00+73,932.00+500+76,093.00=1,015,525.00 元（取整）
（三）车辆成新率的确定
根据使用年限法、行驶里程法、观测法评估的成新率，按照孰低的原则，确定
车辆成新率。
参考商务部等四部委（2012）第 12 号《机动车强制报废标准规定》，综合考虑
车辆制造质量和维修保养情况，确定该车的经济寿命年限为 15 年、经济行驶公里数
为 600000 公里。该车已使用 2.7 年，行驶 170000 公里。
1．使用年限法
成新率=（1-2.7÷15）×100%=82%(取整)
2．行驶里程法
成新率=（1-170000÷600000）×100%=72%（取整）
3．观测法
计算公式：成新率=Σ 单元权重数×单元成新率
依据车辆的各组成部分对车辆重要性原则确定各组成部分的权重，现场观察确
定各组成部分的成新率。详见下表：
序号 鉴定项目 技术状态 标准分 评定分
1 汽缸压力、机油压力较正常，燃油消耗正常，发
发动机及离
动机运行较平稳，润滑情况较好，发动机工作有 30 24
合器总成
轻微异响。
2 前后桥总成无变形，转向系统可靠，方向间隙符
前后桥总成 18 12
合要求。
3 变速杆挂档较灵活，档位准确，各密封部件无漏
变速箱总成 8 5
油。
4 车身总成 车身无损伤，油漆暗淡，门窗关闭自如。 36 31
5 制动、电器系 制动可靠，刹车距离符合要求，无漏油；电路、
8 5
统 电源、点火、信号、照明、音响等部件工作正常。
合计 100 77
观测法成新率为 77%。
按照孰低的原则，取该车成新率为 72%。
（五）评估值的确定
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评估值=（重置成本-牌照费）×成新率+牌照费
= 752,484.00 元
案例四、复印机（机器设备评估明细表表 4-6-6，序号 95）
（一） 设备概述
设备名称：复印机
规格型号：2422D
生产厂家：佳能
启用日期：2013 年 11 月
账面原值：8,300.00 元
账面净值：8,161.67 元
主要产品规格参数：
产品类型：数码复合机
颜色类型：黑白
涵盖功能：复印/打印
速度类型：低速
最大原稿尺寸：A3
内存容量：64MB
供纸容量：标配：250 页×2（前置式纸盒）+80 页（手送纸盘）
最大：250 页×4（前置式纸盒）+80 页（手送纸盘）
出纸容量：250 页
介质重量：纸盒：64-90g/m，手送纸盘：64-128g/m
耗材描述：墨粉：NPG-28：约 8300 页，NPG-28S：约 2700 页
感光鼓：NPG-28：约 55000 页，NPG-28 单鼓：约 55000 页
双面器：标配
自动输稿器：选配，双面自动输稿器
网络功能：不支持
接口类型：USB2.0
经现场观察，该复印机外观整洁，运行正常，属正常使用设备。
（二）重置成本的确定
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经询价，该型号复印机的含税市场购置价为 8,000.00 元。销售商负责送货并安
装调试，确定该复印机的重置成本为 8,000.00 元。
（三）成新率的确定
参考《资产评估常用数据与参数手册》等资料，确定复印机的经济寿命年限为
5 年。现已使用 0.13 年。
成新率=（1-0.13÷5）×100%
= 97%（取整）
（四）评估值的确定
评估值=重置成本综合成新率
=8,000.0097%
=7,760.00（元）
五、评估结果及分析
机器设备账面值 93,986,771.78 元，评估值为 130,682,839.00 元，增值额为
31,710,074.80 元，增值率为 32.04%。汇总列表如下：
金额单位：人民币元
账面价值 评估价值 增减额 增减率%
项目
原值 净值 原值 净值 原值 净值 原值 净值
合计 167,053,041.33 98,972,764.20 182,429,522.00 130,682,839.00 15,376,480.67 31,710,074.80 9.20 32.04
机器设备 165,211,064.00 98,142,244.96 180,716,830.00 129,465,302.00 15,505,766.00 31,323,057.04 9.39 31.92
车辆 963,111.00 475,134.68 1,015,525.00 752,484.00 52,414.00 277,349.32 5.44 58.37
电子设备 878,866.33 355,384.56 697,167.00 465,053.00 -181,699.33 109,668.44 -20.67 30.86
评估增减值原因分析：
1． 部分机器设备（机器设备评估明细表 4-6-4，第 10、19、27 项）为二手设
备，以及售后回租设备（机器设备评估明细表 4-6-4，第 8、18、22 项），采用协议
价入账，使评估原值增值，评估经济寿命年限（8-20 年）大于企业会计折旧年限（3-6
年），使机器设备评估净值增值；
2． 上海远方公司车辆车牌为旧车牌置换所得，账面不含牌照费，评估时按照
全新状态重置，评估原值包含牌照费，使评估原值增值，评估经济寿命年限（15 年）
大于企业会计折旧年限（5 年），使车辆评估净值增值；
3． 近年来电子设备更新换代较快，购置价格逐年下降，重置成本低于账面值，
使评估原值减值；评估经济寿命年限（5-8 年）大于企业会计折旧年限（3 年），使电
子设备评估净值增值。
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其他无形资产评估技术说明
一、评估范围
本次评估范围的其他无形资产为技术类无形资产组合，包含专利技术和专有技
术，其中专利技术共 10 项：已授权的发明专利 1 项，实用新型专利 4 项；已受理的
发明专利 4 项，实用新型专利 1 项。专有技术 5 项。该等无形资产主要应用于企业
地下连续墙工程施工过程中，本次评估将该等专利技术和专有技术作为技术类无形
资产组合。其他无形资产的账面值为零。
二、评估程序
（一）进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。
（二）到现场查阅技术文档资料，确定无形资产的存在。
（三）收集与评估有关的文件资料，并核实了解技术开发的规模大小，技术复
杂程度、类型，技术对支持条件和生产环境的要求，无形资产的有效收益或经济寿
命期，技术的维护成本和升级能力，市场竞争状况，权属关系以及技术的先进性、
稳定性和实用性等性能技术指标。
（四）听取被评估单位关于技术使用基本情况及财务状况的介绍，收集有关资
料；
（五）对影响无形资产价值的法律因素、技术因素、经济因素进行分析。
（六）在账务、权属核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的基
础上进行评定估算。
（七）完成无形资产评估结果汇总，撰写评估说明。
三、评估方法
无形资产的评估方法有三种，即收益法、成本法和市场法。一般认为无形资产
的价值特别是高科技成果的价值用重置成本很难反映其价值。因为该类资产的价值
通常主要表现在高科技人才的创造性智力劳动，该等劳动的成果很难以劳动力成本
来衡量。
市场法在资产评估中，不管是对有形资产还是无形资产的评估都是可以采用的，
采用市场比较法的前提条件是要有相同或相似的交易案例，且交易行为应该是公平
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交易。结合本次评估技术组合的自身特点及市场交易情况，据我们的市场调查及有
关业内人士的介绍，目前国内没有类似技术的转让案例，本次评估由于无法找到可
对比的历史交易案例及交易价格数据，故市场法也不适用本次评估。
收益法是指分析评估对象预期将来的业务收益情况来确定其价值的一种方法。
在国际、国内评估界广为接受的一种基于收益的无形资产评估方法为技术收入提成
方法。所谓技术收入提成方法认为在产品的生产、销售及服务过程中技术对产品和
服务创造的收入是有贡献的，采用适当方法估算确定技术对产品和服务所创造的收
入贡献率，并进而确定技术对产品和服务收入的贡献，再选取恰当的折现率，将产
品和服务中每年技术对收入的贡献折为现值，以此作为技术的评估值。本次评估范
围内的其他无形资产，共同作用于企业地下连续墙的工程施工过程中，给企业的收
入产生贡献，未来收益可以预测，故本次评估适用收益法进行评估，运用该种方法
具体分为如下四个步骤：
确定技术的经济寿命期，预测在经济寿命期内技术产品的销售收入；
分析确定技术对收入的分成率（贡献率），确定技术对产品收入贡献；
采用适当折现率将技术贡献折成现值。 折现率应考虑相应的形成该技术贡献的
风险因素和资金时间价值等因素；
将经济寿命期内技术贡献现值相加，确定技术的评估值。
收益法计算公式如下：
n
Ft
P
t 1 (1 i) t
式中：P—委估技术评估值；
Ft—未来 t 收益期的预期委估技术产生的收益额；
n—剩余经济寿命；
i—折现率。
其中：Ft=未来 t 收益期的预期收入×收入提成率。
四、评估对象介绍
委估技术类无形资产组合均应用于地下连接墙工程施工项目中。委估技术类无
形资产组合包含专利技术和专有技术：
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委估各专利技术资产详细情况见下表：
专利申请 专利
专利名称 专利号 专利权人 专利状态
日 类型
地下连续墙接缝方 ZL 2011 1 发明
2011.5.28 上海远方公司 已授权
法 0140580.0 专利
地下连续墙铰接接 ZL 2011 2 实用
2011.5.28 上海远方公司 已授权
头 0174736.2 新型
用于地下连续墙的 ZL 2011 2 2011.12.2 实用
上海远方公司 已授权
刷壁器 0551046.4 6 新型
一种用于地下连续 ZL 2012 2 实用
2012.8.31 上海远方公司 已授权
墙的接头箱 0438869.0 新型
一种用于地下连续 ZL 2012 2 实用
2012.8.31 刘忠池 已授权
墙接头的刷壁器 0439015.4 新型
超深地下连续墙用 发明 取得受理通知
2013 1 0370342.8 2013.8.22 上海远方公司
护壁泥浆 专利 书
超深地下连续墙成 发明 取得受理通知
2013 1 0369987.X 2013.8.22 上海远方公司
槽垂直度控制工艺 专利 书
混合搅拌壁式地下
实用 取得受理通知
连续墙施工用组合 2013 2 0516095.3 2013.8.23 上海远方公司
新型 书
刀具
地下连续墙铰接接 发明 已提交
2011 1 0140576.4
头 专利 申请
用于地下连续墙的 发明 已提交
2011 1 0441466.1
刷壁方法 专利 申请
委估的专有技术有 5 项，包括复杂岩层深基坑支护技术服务、软地基深基坑支
护技术服务、吹填土地基处理与地下连续围护技术服务、过江隧道地下连续围护防
渗止水技术服务和港口/水库堤坝围堰止水技术服务。
上述委估技术类资产长期可使用的部分核心技术简介如下：
（一）已授权发明专利
1、地下连续墙接缝方法
本发明涉及地下建筑类，具体涉及一种地下连续墙接缝方法，该方法在单元墙
的接缝处安装采用近似 V 型板状结构，并在 V 型板状结构顶端设置铰接管，以实现
导向功能，通过匹配相应的导向滚轮，既可用于刷壁器清洗时的导向，可使刷壁器
沿着交接管构成的导向装置上下刷壁，保证了刷泥效果，大大减少了堵漏的工作量；
也可作为锁口管沉放时的导向装置，保证了锁口管沉放位置的准确，提高了工作效
率和工程质量；同时由于翼板和折边部分的存在，使得先浇槽段接触面上除了铰接
管局部开口外，均为连续、平整表面，更加便于其表面的清理洗刷，同时也便于锁
口管的抽拔。很好的解决先浇槽段接触面滞留或局部夹泥清刷困难的问题，让接缝
处更紧密，能更好的防止接缝处的渗漏。
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（二）已授权实用新型
1、地下连续墙铰接接头
本实用新型涉及地下建筑类，具体涉及一种地下连续墙铰接接头，该接头固定
连接于地下连续墙钢筋笼的凹面端，其特征在于所述接头由铰接管、位于铰接管两
侧的翼板以及位于翼板边缘的折边部分构成，所述铰接管呈 Ω 状，局部开口，其开
口处的两端分别连接翼板，所述翼板外缘连接折边部分，其优点是：近似 Ω 状的铰
接管，可作为后期沉放物体的导向通道，既可用于刷壁清洗时的导向，保证了刷泥
效果，也可作为锁口管沉放时的导向装置，保证了锁口管沉放位置的准确，提高了
工作效率和工程质量；更加便于表面的清理洗刷，同时也便于锁口管的抽拔，很好
的解决先浇槽段接触面滞留或局部夹泥清刷困难的问题，同时让接缝处更紧密，能
更好的防止渗漏。
2、用于地下连续墙的刷壁器
本实用新型涉及一种建筑工程领域，尤其是一种用于地下连续墙的刷壁器，其
特征在于：所述固定架上设置有用于与成槽机连接固定的连接板，所述连接板上的
连接面与所述成槽机斗架体的刮泥板的外立面结构匹配，所述连接板的宽度不大于
所述刮泥板的宽度。本实用新型的优点是：采用螺栓连接，拆装方便操作简单；成
槽机上下卷扬机的速度快效率高，与吊车相比节约了很多时间；由于成槽机的斗架
体比较重，所以刷壁器在遇到障碍物时能利用重量的优势清除障碍物，且成槽机上
下的垂直度很好，保证了刷壁的彻底性，刷壁效果好；缩短工序节约工作面；因与
成槽机斗架体连接在一起，所以本刷壁器可依靠斗架体的重量来完成刷壁，加工成
本低。
3、一种用于地下连续墙的接头箱
本实用新型涉及地下建筑类，具体涉及一种用于地下连续墙的接头箱，其具体
方案如下：该接头箱为一近似梯形箱体，其特征在于所述接头箱靠近接头的一侧面
上，位于其中心线位置处设置有一凹型导向槽，沿所述的凹型导向槽上局部设置有
磁铁。本实用新型的优点是接头箱始终可与地下连续墙接头始终紧密相贴，保证接
头不致变形而影响后续施工，在浇筑混凝土时可有效防止混凝土绕流至邻近槽段，
提高接头施工质量。
4、一种用于地下连续墙接头的刷壁器
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本实用新塑涉及地下建筑类，具体涉及一种用于地下连续墙接头的刷壁器。本
实用新型的提出是为了有效解决传统接头刷壁工艺无法完全清除附着于接头上的泥
砂，具体方案如下：该刷壁器主要由钢框架和安装于所述钢框架之刷壁面上的钢丝
刷组成，其特征在于所述刷壁面上开设有一凹型导向槽，在所述刷壁器底部且位于
所述刷壁面的背面突设有直角三角形凸肋板，其中所述的直角三角形凸肋板的小角
度顶点与所述刷壁器底边齐平；其中钢框架近似呈梯形箱体，钢丝刷沿着钢框架的
竖直方向 40~60cm 均匀分布。本实用新型的优点是该导向刷壁器在使用时可控制性
好，并且与接头钢板的摩擦力大，可彻底清除附着在接头钢板上的泥、砂，刷壁效
果十分显著。
（三）取得通知书的专利、实用新型
1、超深地下连续墙用护壁泥浆（受理通知书）
本发明公开了一种超深地下连续墙用护壁泥浆，其特征在于，按照重量份数计
算包括组分：膨润土 80-160 份；纯碱 1-10 份；羧甲基纤维素 0.5-8 份；重晶石粉
10-50 份；水 800-1200 份。本发明中的超深地下连续墙护壁泥浆，使用过程中，最
少可以保持 120 小时不坍塌，最长可以保持 168 小时，完全可以满足超深地下连续
墙的施工要求。本发明中的护壁泥浆能够承受 6 米水头压力差。
2、超深地下连续墙成槽垂直度控制工艺（受理通知书）
本发明公开了一种超深地下连续墙成槽垂直度控制工艺，利用液压抓斗挖掘形
成槽，在挖掘之前，首先按照槽的宽度设置两段导墙，两段导墙之间的距离与槽的
宽度相同；导墙自地面向地下延伸指定的深度；利用钢丝绳吊挂液压抓斗，使液压
抓斗在两段导墙之间挖掘；其特征在于，成槽过程中，槽深小于 5-15 米时，利用量
尺测量两段导墙与钢丝绳的距离，如钢丝绳与两段导墙的距离相等或者相差不超过
30 厘米，则垂直度符合要求，继续掘进；槽深大于 5-15 米后，每掘进一定深度，
采用超声测壁仪测量槽壁垂直度，若侧壁垂直度满足要求，继续掘进。本发明中的
超深地下连续墙成槽垂直度控制工艺，可将施工深度超过 60 米的地下连续墙最终
将成槽垂直度控制在 1/1000 以内，可保证两端带工字钢接头的超长钢筋笼顺利下放
到设计深度，缩短超深地下连续墙的施工时间。
3、混合搅拌壁式地下连续墙施工用组合刀具（授权通知书）
本实用新型公开了一种混合搅拌壁式地下连续墙施工用组合刀具，包括刀具箱，
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所述刀具箱安装有环绕刀具箱往复运动的链条；其特征在于，所述链条上安装有四
个以上不同尺寸的铣刀；所述的四个以上的不同尺寸的铣刀的排列方式为，在刀具
箱的左侧或右侧，最大尺寸的铣刀设置在刀具箱上端，自上而下按照尺寸依次减小
顺序设置铣刀，至最小尺寸的铣刀后，再按照尺寸依次增大的顺序设置铣刀，直至
将最大尺寸的铣刀设置在刀具箱下端。本实用新型中的混合搅拌壁式地下连续墙施
工用组合刀具，根据粘性土和砂土的特点，采用特殊的铣刀组合方式，可将铣槽工
效由普通刀具的 3m/min 提高至 3.9m/min，缩短了施工时间，提高了施工效率。
（四）企业已申报的发明专利
1、复杂岩层深基坑支护技术服务
关键技术：
（1）根据泥岩、砂岩、花岗岩、玄武岩等岩层地质的不同，采用铣槽机与冲击
锤的不个同组合方式进行成槽处理；
（2）成槽垂直度控制技术：采用超声波侧壁仪监测成槽垂直度，并配合采用旋
挖钻机先行引孔的方式将成槽垂直度控制在 1/1000 以内；
（3）钢筋笼吊装技术：不同幅型、重量、长度的钢筋笼的最佳吊点设置，起吊
一次成功；
（4）接头处理技术：根据地质及支护深度不同采用圆弧型锁口管柔性接头、工
字型止水钢板接头、H 型止水钢板接头。
主要技术指标：
（1） 成墙垂直度控制在 1/1000 内；
（2） 沉降变化量＜±2mm；
（3） 墙体抗压强度平均值＞35MPa；
（4） 渗透系数平均值 K。
2、软地基深基坑支护技术服务
关键技术：
（1）护壁泥浆中膨润土、纯碱、CMC（羧甲基纤维素）、重晶石粉等组分的配
比设计，以达到长时间稳定及防渗漏要求；
（2）成槽垂直度控制技术：采用超声波侧壁仪监测成槽垂直度，并配合采用旋
挖钻机先行引孔的方式将成槽垂直度控制在 1/1000 以内；
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（3）成槽纠偏技术：通过在成槽设备上设置可伸缩推杆配合另一侧槽壁上设置
的平板进行纠偏；
（4）钢筋笼吊装技术：根据钢筋笼幅型、重量、长度的不同设计最佳吊点，起
吊一次成功；
（5）接头处理技术：采用 V 型止水钢板接头。
主要技术指标：
（1）泥浆护壁时间最少可保持 120 小时不坍塌，并能承受 6 米水头压力差；
（2）成墙垂直度控制在 1/1000 内；
（3）沉降变化量<±3mm；
（4）墙体抗压强度平均值>35MPa；
（5）渗透系数平均值 K。
3、吹填土地基处理与地下连续围护技术服务
关键技术：
（1）固化法加固吹填土地基处理技术：固化剂组分材料选用及配比设计，固化
剂、混合料、干土比重选择与控制；
（2）采用真空-堆载联合预压加固技术进行吹填土地基处理；
（3）成槽垂直度控制技术：采用超声波侧壁仪监测成槽垂直度，并配合采用旋
挖钻机先行引孔的方式将成槽垂直度控制在 1/1000 以内；
（4）成槽纠偏技术：通过在成槽设备上设置可伸缩推杆配合另一侧槽壁上设置
的平板进行纠偏。
主要技术指标：
（1）处理后的地基含水率：-1%~+2%、承载力>180Kpa；压实度：95%；
（2）沉降变化量<±3mm；
（3）渗透系数平均值 K
4、过江隧道地下连续围护防渗止水技术服务
关键技术：
（1）护壁泥浆中膨润土、纯碱、CMC（羧甲基纤维素）、重晶石粉等组分的配
比设计，以达到长时间稳定及防渗漏要求；
（2）成槽垂直度控制技术：采用超声波侧壁仪监测成槽垂直度，并配合采用旋
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挖钻机先行引孔的方式将成槽垂直度控制在 1/1000 以内；
（3）成槽纠偏技术：通过在成槽设备上设置可伸缩推杆配合另一侧槽壁上设置
的平板进行纠偏；
（4）钢筋笼吊装技术：根据钢筋笼幅型、重量、长度的不同设计最佳吊点，起
吊一次成功；
（5）接头处理技术：根据连续围护深度不同分别采用圆弧型锁口管柔性接头、
十字止水钢板接头和 V 型止水钢板接头。
主要技术指标：
（1）泥浆护壁时间最少可保持 120 小时不坍塌，并能承受 6 米水头压力差；
（2）成墙垂直度控制在 1/1000 内；
（3）渗透系数平均值 K
（4）沉降变化量<±2mm。
5、港口/水库堤坝围堰止水技术服务
关键技术：
（1）根据地下防渗深度要求不同，采用液压抓头、铣槽机或两者的有效组合完
成高效成槽处理；
（2）成槽垂直度控制技术：采用超声波侧壁仪监测成槽垂直度，并配合采用旋
挖钻机先行引孔的方式将成槽垂直度控制在 1/1000 以内；
（3）钢筋笼吊装技术：不同幅型、重量、长度的钢筋笼的最佳吊点设置，起吊
一次成功；
（4）接头处理技术：采用圆弧型锁口管柔性防水连接；
（5）墙体接缝处采用高压旋喷桩加固防渗。
主要技术指标：
（1）成墙垂直度控制在 1/1000 内；
（2）沉降变化量<±3mm；
（3）墙体抗压强度平均值>35MPa；
（4）渗透系数平均值 K。
（六）专利、专有技术在同行业竞争中的优势
1、上海远方公司拥有地基与基础工程专业壹级承包资质，拥有近 20 年的地下
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围护及防渗技术服务和项目管理经验，有良好的客户基础，并一直得到行业的肯定。
2、采用上海远方公司专有的垂直度控制技术形成的围护墙体垂直度可以控制在
1/1000 内，远优于相关标准中临时结构≤1/200、永久结构≤1/300 的规定；
3、采用上海远方公司自主知识产权的接缝技术形成的围护墙体抗渗性提高明
显，渗透系数达到 10-7cm/s；
4、护壁泥浆最少可以保持 120 小时不坍塌，最长可以保持 168 小时，完全可以
满足超深地下连续墙的施工要求，并能够承受 6 米水头压力差，远优于仅能承受 2-3
米水头差的普通泥浆。
五、评估测算过程
评估人员收集了专利证书、专有技术立项资料等，向企业技术人员了解不同技
术的研发背景、功能特点、用途、特性、单项技术之间的关系、对企业现有业务价
值的贡献等因素；通过企业技术和财务负责人的分析，评估范围内的技术类无形资
产组合应用于企业承接的地下连续墙工程施工项目中，是通过承接的地下连续墙工
程施工项目获取收益。
（一）评估方法
本次评估对其他无形资产按资产组合形式采用收益法评估，即通过估算企业待
估技术产品所能产生的未来收益，以适宜的折现率将预期收益额折为现值，然后累
加求和，得出技术组合价值的一种评估方法。利用收益法进行技术组合的评估涉及
三个要素：预期收益额、折现率和受益年限。具体计算公式如下：
n
Ft
P
t 1 (1 i) t
式中：P—无形资产评估值；
Ft—未来 t 收益期的预期收益额；
n—剩余经济寿命；
i—折现率。
其中：Ft=未来 t 收益期的预期收入×收入提成率；
（二）评估假设前提
1、假设委估技术的实施是完全按照有关法律、法规执行的，不会违反国家法律
及社会公共利益、也不会侵犯他人包括专利技术在内的任何受国家法律依法保护的
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权利。
2、企业经营环境及经营方式与本次评估所采用收益法预测假设前提保持一致。
3、企业未来经营成果与本次评估收益法预测结果基本一致，无大的差异；
相关假设前提详见本评估说明书“收益法评估技术说明——评估的假设前提条
件”。
（三）无形资产寿命年限的确定
无形资产寿命年限即收益期限是指委估资产能给其所有人带来收益的期限。
收益期限确定的原则主要考虑两方面的内容：被评估无形资产的法定保护年限
和剩余经济寿命，依据本次评估对象的具体情况和资料分析，按“孰短”原则来确定
评估收益期限。
本次评估的无形资产包括发明、实用新型专利和专有技术，其中发明专利的法
定保护期限为 20 年，实用新型专利的法定保护期限为 10 年。
经咨询相关行业内专家及行业内经验数据，在综合法定保护期限、技术更新周
期等因素后认为待估技术类无形资产组合的综合剩余寿命为 8 年左右。因此确定本
次评估范围内无形资产的平均经济寿命为评估基准日后 8 年（2014 年 1 月 1 日－2021
年 12 月 31 日）。
（四）无形资产收益的确定
1、产品销售收入
本次采用营业收入提成法对委估技术进行评估，委估技术对应产品的收入为企
业地下连续墙施工的工程收入，为企业营业收入扣除桩基施工收入。营业收入具体
预测过程详见收益法评估技术说明。
技术类无形资产组和对应的地下连续墙施工收入参考 2013 年地下连续墙收入
占营业总收入的比率来进行预测，具体预测结果详见下表：
金额单位：人民币元
年份 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
营业收入合计 38,303.07 43,324.60 48,228.15 52,633.30 56,226.35
2、技术分成率的确定
根据待估专利技术分成率的取值范围及调整系数，最终得到分成率。计算公式
为：
K＝m＋(n－m)×r
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式中：K—待估专利技术的分成率；
m—分成率的取值下限；
n—分成率的取值上限；
r—分成率的调整系数。
（1）确定待估技术分成率的取值范围
收入分成率主要参考国际技术贸易及国内技术转让实务中，已有的一些经验数
据和惯例，通关综合分析得出。本次评估参考《技术资产评估方法﹒参数﹒实务》
等书中有关收入提成的经验统计，得出与本项目技术产品相关的收入分成率在
0.86%~2.57%之间。即技术的分成率取值下限为 m=0.86%，上限为 n=2.57%。
（2）确定待估专利分成率的调整系数
评估人员分析了待估技术的自身特点征，综合考虑了各影响因素的取值，由下
表(综合评价表)得到待估专利的技术分成率的调整系数。专利资产价值主要受四方面
因素的影响，即法律因素、技术因素、经济因素及风险因素，其中，风险因素对专
利技术的影响主要在折现率中体现，其余三个因素均可在分成率中得到体现。
确定技术分成率没有统一的标准，一般与技术的复杂程度、产品的产量、销售
额、提成年限、利润高低有着直接的联系；不同技术领域、不同交易条件其分成率
也有所不同，一般会考虑以下因素：
1）技术类型及法律状态：委估技术为专利技术或正在申请的专利技术和专有技
术，能受国家法律的保护。
2）保护范围。技术说明涵盖该类技术的某些必要技术特征。
3）侵权判定。委估技术为专利技术，通过对某产品的分析，可以判定侵权。
4）技术所属领域。委估技术属地基施工-地下连续墙工艺，技术及产品发展前
景很好。
5）替代技术。存在若干的替代技术。
6）先进性。委估技术达到国内先进水平。
7）创新性。委估技术属于首创技术。
8）技术成熟度。委估技术在行业内小规模应用。
9）应用范围。委估技术专门应用于地下连续墙施工领域中。
10） 技术防御力。委估技术复杂程度一般，所需资金多。
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11） 供求关系。解决了行业中一般技术问题。
根据对技术的上述特点进行评分，分成率评价表如下：
分 值 合
权重 考虑因素 权重 得分数
100 80 60 40 20 0 计
技术类型及法律状态 1 0.4 20 8
0.3 法律因素 权利范围 2 0.3 40 12
侵权判定 3 0.3 60 0 18 38
技术所属领域 4 0.1 80 8
替代技术 5 0.2 80 16
先进性 6 0.2 80 16
0.5 技术因素 创新性 7 0.1 100 10
成熟度 8 0.2 40 8
应用范围 9 0.1 50 5
技术防御力 10 0.1 50 5 68
0.2 经济因素 供求关系 11 1.0 60 60 60
合计 r= 0.57
经上表计算得出委估技术分成率的调整系数为 0.57。
（3）确定待估专利技术分成率
由于我们评估的技术应该被理解为评估基准日的技术状态，因此随着时间的推
移，上述技术会不断的得到改进和完善，表现为技术中不断会有新的技术改进或增
加，使得截止评估基准日时的技术所占的比重呈下降趋势。另一方面技术也会逐渐
进入衰退期。上述两种因素综合表现在评估基准日的技术在预测年度的全部技术分
成率上，也就是技术分成率逐渐降低，因此我们根据这一情况，考虑技术分成率在
寿命期内逐渐下降。综合考虑，确定委估技术对收入分成率在基准日分成率基础上，
以后年度逐年降低 0.12%个百分点。
经过测算，预测期委估技术提成率如下表：
项目 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年
技术提成率 1.84% 1.72% 1.60% 1.48% 1.36% 1.24% 1.12% 1.00%
（五）无形资产折现率的确定
折现率采用风险累加法确定。
折现率=无风险报酬率+风险报酬率
1、无风险报酬率取 5 年国债到期收益率 4.06%。
2、风险报酬率的确定：
风险报酬率：
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影响风险报酬率的因素包括市场风险、资金风险和管理风险。根据被评估资产
的特点和目前评估惯例，各个风险系数的取值范围在 0%-10%之间，具体的数值根
据测评表求得。
（1）对于市场风险，按市场风险取值表确定其风险系数。
市场风险取值表
分 值
权重 考虑因素 合计
100 80 60 40 20 0
40% 市场容量风险 80 32
30% 市场现有竞争风险 40 12
30% 市场潜在竞争风险 46 14
合计 57.8
市场潜在竞争风险评测取值表
分值
权重 考虑因素 合计
100 80 60 40 20 0
30% 规模经济性(A) 60 18
40% 投资额及转换费用(B) 40 16
30% 销售网络(C) 40 12
合计 46
市场容量风险。市场总容量大且平稳(0)；市场总容量一般，但发展前景好(20)；
市场总容量一般且发展平稳(40)；市场总容量小，呈增长趋势(80)；市场总容量小，
发展平稳(100)。委估技术产品市场总容量小，呈增长趋势，取 80 分。
市场现有竞争风险。市场为新市场，无其他厂商(0)；市场总供应商数量较少，
实力无明显优势(20)；市场总供应商数量较多，但其中有几个供应商具有技术优势
(40)；市场总供应商数量较多，但其中有几个供应商具有较明显的优势(60)；市场总
服务数量众多，且无明显优势(100)。委估技术施工企业较多，但其中有个别的企业
施工具有较明显的优势，取 40 分。
市场潜在竞争风险。市场潜在竞争风险有以下三个因素决定。
一是规模经济性。市场存在明显的规模经济(0)；市场存在一定的规模经济(20)；
市场存在较小规模(60)；市场基本不具规模经济(100)。委估技术所在市场存在较小
规模，取 60 分。
二是投资额及转换费用。项目的投资额及转换费用高(0)；项目的投资额及转换
费用中等(40)；项目的投资额及转换费用中等偏上，取 60 分；项目的投资额及转换
费用低(100)。委估资产投资额及转换费用中等，取 40 分。
三是销售网络。产品的销售依赖固有的销售网络(0)；产品的销售在一定程度上
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依赖固有的销售网络(40)；产品在较小程度上依赖固有的销售网络，取 60 分；产品
的销售不依赖固有的销售网络(100)。委估资产销售在一定程度上依赖固有的销售网
络，取 40 分。
经评分测算，市场风险系数为 4.60%。
（2）对于资金风险，按资金风险取值表确定其风险系数。
分值
权重 考虑因素 合计
100 80 60 40 20 0
50% 融资风险 1 80 40
50% 流动资金风险 2 80 40
合计 80
融资风险。项目投资额低，取 0 分，项目投资额中等，取 40 分，项目投资额高
取 100 分。委估资产投资额较高，取 80 分。
流动资金风险。流动资金需要额少，取 0 分；流动资金需要额中等取 40 分；流
动资金需要额较高取 60 分；流动资金需要额高，取 100 分。委估资产所需流动资金
较高，取 80 分。
经评分测算，资金风险系数为 8.00%。
（3）对于管理风险，按管理风险取值表确定其风险系数。
管理风险取值表
分值
权重 考虑因素 合计
100 80 60 40 20 0
40% 销售服务风险 1 80 32
30% 质量管理风险 2 40 12
30% 技术开发风险 3 60 18
合计 62
销售服务风险。已有销售网点和人员(0)；除利用现有网点外，还需要建立一部
分新销售服务网点(20)；必须开辟与现有网点数相当的新网点和增加一部分新人力投
入(60)；全部是新网点和新的销售服务人员(100)。委估技术资产必须建立一部分新
销售服务网点和增加一部分新人力投入，取 80 分。
质量管理风险。质保体系建立完善，实施全过程质量控制(0)；质保体系建立但
不完善，部分服务过程实施质量控制(20)；质保体系建立但不完善，大部分服务过程
实施质量控制(40)；质保体系尚待建立，只在个别环节实施质量控制(100)。企业质
保体系建立但不完善，大部分服务过程实施质量控制，质量管理风险取 40 分。
技术开发风险。技术力量强，R&D 投入高(0)；技术力量较强，R&D 投入较高
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(40)；技术力量一般，有一定 R&D 投入(60)；技术力量弱，R&D 投入少(100)。企业
技术力量一般，有一定 R&D 投入(40)，取 60 分。
经测算，管理风险系数取 6.20%。
综上，市场风险、资金风险和管理风险三项风险系数分别为 5.78%、8.00%、
6.20%。风险报酬率合计取 19.98%。
3、折现率的确定。
折现率=无风险报酬率+风险报酬率
=4.06%+19.98%=24.04%。
（六）无形资产评估值的确定
其他无形资产价值测算表
金额单位：人民币万元
项 目 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
委估技术净销售 38,303.07 43,324.60 48,228.15 52,633.30
技术提成率 1.84% 1.72% 1.60% 1.48%
技术贡献(3=1*2) 700.00 700.00 800.00 800.00
折现年限 1.00 2.00 3.00 4.00
折现系数 0.8062 0.6499 0.5240 0.4224
技术贡献现值 564.33 454.96 419.18 337.94
续表 金额单位：人民币万元
项目 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年
委估技术净销售 56,226.35 56,226.35 56,226.35 56,226.35
技术提成率 1.36% 1.24% 1.12% 1.00%
技术贡献(3=1*2) 800.00 700.00 600.00 600.00
折现年限 5.00 6.00 7.00 8.00
折现系数 0.3406 0.2746 0.2213 0.1784
技术贡献现值 272.45 192.19 132.81 107.07
技术评估值 2,481.00 （百位取整）
经过以上测算，其他无形资产评估值为 2,481.00 万元（取整）。
六、评估结论及增减值分析
（一）其他无形资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
无形资产-其他无形资产 - 2,481.00 2,481.00
（二）其他无形资产评估结果增减值分析
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其他无形资产评估增值 2,481.00 万元。增值的原因是：企业自创的无形资产账
面未记录价值，而委估无形资产通过产业化应用后，被市场所接受且具有一定的获
利能力，能给企业带来超额收益，通过以收益途径对无形资产进行评估，体现了上
海远方公司知识产权的价值，故有较大的增值。
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递延所得税资产评估技术说明
根据被评估单位提供的递延所得税资产评估清单及其他有关明细资料，递延所
得税资产，共 3 项，账面值 7,188,572.39 元。 递延所得税资产产生于可抵扣暂时性
差异。
评估人员对递延所得税资产科目进行了账表、账账、账实核对，抽查了有关原
始凭证及其他证明文件。完成了我们认为必要的核实、勘察程序。在此基础上依据
此次评估目的和递延所得税资产的性质采用了相应的评估方法。
上海远方公司递延所得税资产是因应收账款坏账准备、其他应收账款坏账准备、
企业年末计提未发放的员工工资（含奖金）及企业执行的固定资产折旧年限等 3 项，
因与税法相关规定的不同，产生了可抵扣暂时性差异。评估时根据各因素产生的差
异金额，乘以企业现行所得税率 15%，确定递延所得税资产评估值。其中应收账款
和其他应收款坏账准备产生的递延所得税资产为 5,207,064.90 元，企业年末计提未
发放的员工工资（含奖金）的差额产生的递延所得税资产为 560,686.76 元，因固定
资产设备折旧年限不同引起的递延所得税资产为 1,420,820.73 元。
经评估，递延所得税资产的账面值 7,188,572.39 元，评估值 7,188,572.39 元。
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流动负债评估技术说明
我们对上海远方处提供的评估基准日资产负债表、流动负债评估清单和其他有
关明细资料，进行了账表、账账、账实核对，抽查了有关原始凭证，完成了我们认
为必要的核实、分析程序。在此基础上依据此次评估目的和流动负债的性质采用了
相应的评估方法。
本次的评估范围为被评估单位提供的评估申报清单载明的流动负债，具体科目
账面值详见下表：
金额单位：元
科目名称 账面价值
流动负债合计 358,517,446.93
短期借款 88,640,000.00
应付账款 133,884,550.47
预收账款 13,448,659.47
应付职工薪酬 3,737,911.76
应交税费 20,165,617.61
应付利息 177,843.45
其他应付款 65,915,754.66
一年内到期的非流动负债 17,993,590.56
其他流动负债 14,553,518.95
1. 短期借款
短期借款评估基准日账面值为 88,640,000.00 元。
短期借款为应付浙江泰隆商业银行股份有限公司上海分行、中国民生银行股份
有限公司上海分行、交通银行股份有限公司上海闸北分（支）行 3 家银行的 16 笔短
期银行借款。评估人员首先核对了审核报表账账的一致性，在核对一致性的基础上
抽查了其借款合同及其抵押合同，审查核实了其借款业务的内容。其中采用质押形
式的借款金额为 68,640,000.00 元，采用抵押形式的借款金额为 15,000,000.00 元，采
用信用形式的借款金额为 5,000,000.00 元。
经审查核实，短期借款的账面值真实准确，为实际应承担的债务，以审查核实
的账面值确定评估值。
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经评估，短期借款的评估值为 88,640,000.00 元。
2. 应付账款
应付账款评估基准日账面值为 133,884,550.47 元。
应付账款为应付蒋玉平钢筋笼制作施工队、武汉凯佳基础工程有限公司（陶加
文）、上海诸建建筑机械工程有限公司等 1458 家企业的工程款、材料款、设备租赁
款等。评估人员首先审核报表、账账的一致性，在核对一致性的基础上抽查其原始
凭证和购货合同，审查、核实其业务内容及性质。经审查核实，应付账款的账面值
真实准确，为实际应承担的债务，以审查核实的账面值确定评估值。
经评估，应付账款的评估值为 133,884,550.47 元。
3. 预收账款
预收账款评估基准日账面值为 13,448,659.47 元。
预收账款为预收 2009-06 上海华江路、2009-07 埃及塞得港、2010-07 南汇临港
新城、2011-06 南京玄武湖风井、2011-13 长沙省政府站、2011-18 南京纬三(中交二
江南)等 26 个项目的项目工程款。评估人员首先审核报表、账账的一致性，在核对
一致性的基础上抽查其原始凭证和工程施工合同、工程结算量单，审查、核实其业
务内容及性质。经审查核实，预收账款的账面值真实准确，为实际应承担的债务，、
以审查核实的账面值确定评估值。
经评估，预收账款评估值为 13,448,659.47 元。
4. 应付职工薪酬
应付职工薪酬账面值为 3,737,911.76 元，为应付职工薪酬年终结余。评估人员
首先审核其报表、总账、明细账的一致性，然后对其内容，计提依据进行复核，向
财务部门了解应付职工薪酬的形成原因，查询相关账薄及其计提和发放标准。经核
实，应付职工薪酬的账面值真实，以核实后的账面值确定为评估值。
经评估，应付职工薪酬评估值为 3,737,911.76 元。
5. 应交税费
应交税费评估基准日账面值为 20,165,617.61 元。
应交税费为应交上海市及各地国税局、地税局 12 月份计提的增值税、营业税、
教育费附加、河道管理费、堤防维护费、价格调节基金、地方教育费附加、城建税、
所得税等。评估人员首先审核其报表、总账、明细账之间的一致性，然后对其计税
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依据、纳税申报表及完税凭证进行复核。经评估核实，应交税金的账面值真实准确，
为实际应负债务，以审查核实的账面值确定评估值。
经评估，应交税费评估值为 20,165,617.61 元。
6. 应付利息
应付利息评估基准日账面值为 177,843.45 元。
应付利息为企业银行短期借款计提的利息。评估人员首先审核报表、账账的一
致性，在核对一致性的基础上抽查其原始凭证和借款合同 。经审查核实，账面值为
企业在 2013 年 12 月末根据短期借款从结息日到月末应计提的利息。评估时根据借
款合同的约定，测算各笔借款从结息日至评估基准日应计取的应付利息，经核实后，
以账面值作为评估值。
经评估，应付利息评估值为 177,843.45 元。
7. 其他应付款
其他应付款账面值为 65,915,754.66 元，共 86 项，为个人借款和单位往来款等。
评估人员通过审核报表、总账、明细账的一致性，在核对一致性的基础上抽查其原
始凭证、借款协议，审核其业务内容，核实评估清单所列的其他应付款。经评估核
实，其他应付款真实准确，为实际应负债务，以审查核实的账面值确认评估值。
经评估，其他应付款评估值为 65,915,754.66 元。
8. 一年内到期的非流动负债
一年内到期的非流动负债账面值为 17,993,590.56 元，共 1 项，为一年内到期的
长期应付款。评估人员通过审核报表、总账、明细账的一致性，在核对一致性的基
础上抽查其原始凭证、合同协议，审核其业务内容，核实评估清单所列的长期应付
款。经评估核实，一年内到期的非流动负债真实准确，以审查核实的账面值确认评
估值。
经评估，一年内到期的非流动负债评估值为 17,993,590.56 元。
9. 其他流动负债
其他流动负债账面值为 14,553,518.95 元，共 1 项，为分期付款购入固定资产的
余额。评估人员通过审核报表、总账、明细账的一致性，在核对一致性的基础上抽
查其原始凭证、合同协议，审核其业务内容，核实评估清单所列的长期应付款。经
评估核实，其他流动负债真实准确，以审查核实的账面值确认评估值。
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经评估，一年内到期的非流动负债评估值为 14,553,518.95 元。
10. 流动负债评估结果及分析
流动负债账面值为 345,068,787.46 元，评估值为 345,068,787.46 元，与账面值相
等。评估结果详见下表：
金额单位：元
科目名称 账面价值 评估值 增值额 增值率%
流动负债合计 358,517,446.93 358,517,446.93 - -
短期借款 88,640,000.00 88,640,000.00 - -
应付账款 133,884,550.47 133,884,550.47 - -
预收账款 13,448,659.47 13,448,659.47
应付职工薪酬 3,737,911.76 3,737,911.76 - -
应交税费 20,165,617.61 20,165,617.61 - -
应付利息 177,843.45 177,843.45 - -
其他应付款 65,915,754.66 65,915,754.66 - -
一年内到期的非流动负债 17,993,590.56 17,993,590.56
其他流动负债 14,553,518.95 14,553,518.95
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非流动负债评估技术说明
我们对上海远方处提供的评估基准日资产负债表、非流动负债评估清单和其他
有关明细资料，进行了账表、账账、账实核对，抽查了有关原始凭证，完成了我们
认为必要的核实、分析程序。在此基础上依据此次评估目的和非流动负债的性质采
用了相应的评估方法。
本次的评估范围为被评估单位提供的评估申报清单载明的非流动负债，包括长
期应付款、其他非流动负债。
1. 长期应付款
长期应付款评估基准日账面值为 8,390,658.50 元，为融资租赁的应付款、未确
认的融资费和售后租回应付款。我们对上海远方公司提供的评估基准日资产负债表、
长期应付款评估清单和其他有关明细资料，进行了账表、账账、账实核对，抽查了
有关原始凭证，完成了我们认为必要的核实、分析程序。在收集了融资租赁合同、
售后租回合同、核实相关付款情况、未来支付情况、会计核算等事项，在此基础上
依据长期应付款的性质按核实后的账面值确定评估值。
长期应付款账面值为 8,390,658.50 元，评估值为 8,390,658.50 元。
2. 其他非流动负债
其他非流动负债评估基准日账面值为 4,972,382.09 元，为未实现的售后租回损
益。我们对上海远方公司提供的评估基准日资产负债表、其他非流动负债评估清单
和其他有关明细资料，进行了账表、账账、账实核对，抽查了有关原始凭证，完成
了我们认为必要的核实、分析程序。在收集了售后租回合同、核实相关付款情况、
未来支付情况、会计核算等事项，在此基础上依据其他非流动负债的性质按核实后
的账面值确定评估值。
长期应付款账面值为 4,972,382.09 元，评估值为 4,972,382.09 元。
3. 非流动负债评估结果
经评估，非流动负债账面值为 13,363,040.59 元，评估值 13,363,040.59 元，与账
面值一致。
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收益法评估技术说明
一、 评估对象
本项目评估对象为上海远方公司的股东全部权益价值，具体评估范围详见清查
核实说明。
二、 收益法的应用前提及选择的理由和依据
(一) 收益法的定义和原理
收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估
资产价值的一种资产评估方法。
本次收益法评估选用企业自由现金流量折现模型。其基本计算公式为：
企业自由现金流量=税后净利润+折旧与摊销+利息费用-资本性支出-营运资金
净增加额
股东权益价值计算，股东全部权益价值是根据被评估企业实际经营情况，以其
正常经营条件下，未来预测期内企业自由现金流量折现扣除付息债务后再加上单独
评估资产现值确定的。计算公式：P＝P1＋P2
公式中：P 为被评估公司股东全部权益价值；
P1 为企业经营活动产生的自由现金流量现值扣除付息债务后的价值
（也称作营业资产价值）；计算公式为：
n i
Rn
P1= Ri (1 r ) (1 r ) n -付息债务
i 1 r
公式中：Ri为第i年企业自由现金流量；
r为加权平均资金成本；
i为预测年度。
P2 为可以单独估算的资产价值。
按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为企业自由现金流
量，则折现率r选取加权平均资本成本（WACC），即投资性资本报酬率，这是由股东
权益资本与付息债务资本的结构和报酬率所决定的一种综合报酬率，也称投资性资
本成本。计算公式为：
WACC=Ke We+Kd Wd
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Ke：股东权益资本成本
Kd：债务资本成本（税后）
We：股东权益资本在资本结构中的百分比
Wd：付息债务资本在资本结构中的百分比
考虑我国和行业的现状与前景，经分析上海远方公司的经营优势与风险，评估
人员对企业提供的盈利预测进行了必要的分析、判断和沟通，在此基础上，确定评
估所使用的盈利预测数据。
单独评估资产，指不对盈利预测经营现金流产生贡献的资产、不参与营业现金
流循环的资产、难以预测未来经营现金流且可独立评估的资产。单独评估资产采用
资产基础法评估结果。
付息债务，指评估基准日为企业提供资金并需要企业支付利息的债务。
(二) 收益法的应用前提
收益法适用的前提条件：
1. 企业的资产评估范围产权明确；
2. 企业的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；
3. 企业获得未来预期收益所承担的风险可以预测并可以用货币衡量；
4. 企业预期获利年限可以预测。
(三) 收益法选择的理由和依据
上海远方公司的资产及负债构成要素完整，使用状况正常，要素资产功能和状
态良好，提供的服务产品能够满足市场需求，未来收益可以预测，适于用收益法进
行企业价值评估。
三、 收益预测的假设条件
盈利预测是采用收益法评估的基础，而任何预测都建立在一定假设条件下，并
受到该假设条件的限制；同时盈利预测亦是建立在一定的基础之上的。
对上海远方公司要素资产未来盈利预测是建立在下列假设和限制条件，且在下
列盈利预测基础下：
(一) 假设和限制条件
对上海远方公司要素资产未来盈利预测是建立在下列假设和限制条件：
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1. 企业所遵循的国家有关法律、法规、政策、制度仍如现时状况而无重大改
变；
2. 企业所在地区以及经济业务涉及地区的社会政治、经济环境无重大变化；
3. 企业具有对其资产完全占有和支配的权利，并在经营范围、方式和决策程
序上与现时大方向保持一致；
4. 有关金融信贷利率、赋税基准及税率、外汇汇率及市场行情在正常或政府
既定的范围内变化；
5. 无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素造成对企业生产经营活动重大不
利影响；
6. 企业的资产及业务不存在法律纠纷和障碍，资产产权清晰；
7. 假设企业的经营者是负责的，且公司管理层有能力担当其责任；
8. 假设企业所提供的财务资料所采取的会计政策和编写此份报告时所采用的
会计政策在重要方面基本一致；
9. 除非另有说明，假设企业完全遵守所有有关的法律和法规，并能够持续经
营下去；
10. 假设国家的税收政策在企业未来的经营过程中保持相对稳定；
11. 假设企业提供的历史经营数据真实；
12. 上海远方公司提供的工程施工合同均能够执行，且无重大的合同洽商变更
和调整。
评估过程中，评估人员根据资产评估的要求，采用的现行政策条款和行业惯例、
统计参数或通用行业参数相关的前提条件在评估基准日时不存在背离因素影响，当
未来经济环境发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件的改变而推导出不
同评估结果的责任。
(二) 盈利预测基础
1. 本次评估的预测基础是建立在企业正常经营的前提条件下，未考虑偶然因素
和不可比因素，是企业正常经营的收益。
2. 本次评估的盈利预测是以企业现实存量资产为出发点，并适当考虑企业可预
见的资产购置及考虑存量资产的合理改进等因素对企业正常收益的影响。
3. 本次评估的盈利预测是建立在上海远方公司审计结果的基础上，依据企业提
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供的盈利预测，结合评估人员调查搜集到的有关信息资料，对企业的盈利预测进行
必要的分析、判断和调整。
4. 上海远方公司提供的以前年度经营资料。
5. 上海远方公司以前年度尚未完工的施工合同资料.
6. 上海远方公司提供的 2014 年意向施工合同资料。
7. 依据的会计处理方法保持一贯性。
四、 企业经营、资产、财务分析
(一) 宏观经济环境状况及被评估单位所在行业状况及发展前景
上海远方公司是以地下连续墙为主的地基与基础工程专业施工企业，业务涉及
市政、轨道交通及商业地产的基坑维护、码头修建等方面。上海远方公司的发展除
受到国家宏观经济的影响外，还受轨道交通行业和建筑业未来发展规划的影响。
1.我国宏观经济发展状况
我国自改革开放以来，国民经济持续快速发展，历年GDP增长率见下图：
2011 年是“十二五”时期开局之年，GDP 增长率 9.2%，实现了“十二五”时期良好
开局。2012 年是“十二五”时期承前启后的重要一年，GDP 增长率 7.8%，增速虽比
2011 年有所回落，但仍明显快于世界主要国家或地区，经济增速走出下行区间，结
构调整出现优化迹象，经济改革步入新周期。
2013 年，面对极为错综复杂的国内外形势，党中央、国务院团结带领全国各族
人民，深入贯彻落实党的十八大精神，坚持稳中求进的工作总基调，坚定不移推进
改革开放，科学创新宏观调控方式，国民经济呈现稳中有进，稳中向好的发展态势。
初步核算，全年国内生产总值 568,845 亿元，按可比价格计算，比上年增长 7.7%，
创 14 年来最低增速；城乡居民人均收入分别为 29,547 元和 8,896 元，全年居民消费
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价格(CPI)上涨 2.6%。
固定资产投资较快增长
全年固定资产投资（不含农户）436528 亿元，比上年名义增长 19.6%（扣除价
格因素实际增长 19.2%）。其中，国有及国有控股投资 144056 亿元，增长 16.3%；
民间投资 274794 亿元，增长 23.1%，占全部投资的比重为 63%。分地区看，东部地
区投资比上年增长 17.9%，中部地区增长 22.8%，西部地区增长 23.0%。分产业看，
第一产业投资 9241 亿元，比上年增长 32.5%；第二产业投资 184804 亿元，增长 17.4%；
第三产业投资 242482 亿元，增长 21.0%。在第二产业投资中，工业投资 181864 亿
元，比上年增长 17.8%；其中，采矿业投资 14750 亿元，增长 10.9%；制造业投资
147370 亿元，增长 18.5%；电力、热力、燃气及水生产和供应业投资 19744 亿元，
增长 18.4%。全年基础设施（不包括电力、热力、燃气及水生产和供应)投资 71695
亿元，比上年增长 21.2%。从到位资金情况看，全年到位资金 480381 亿元，比上年
增长 20.1%。其中，国家预算资金增长 17.0%，国内贷款增长 14.4%，自筹资金增长
20.8%，利用外资下降 3.7%。全年新开工项目计划总投资 357815 亿元，比上年增长
14.2%；新开工项目 389256 个，比上年增加 66194 个。从环比看，12 月份固定资产
投资（不含农户）增长 1.41%。
全年全国房地产开发投资 86013 亿元，比上年名义增长 19.8%（扣除价格因素
实际增长 19.4%），其中住宅投资增长 19.4%。房屋新开工面积 201208 万平方米，
比上年增长 13.5%，其中住宅新开工面积增长 11.6%。全国商品房销售面积 130551
万平方米，比上年增长 17.3%，其中住宅销售面积增长 17.5%。全国商品房销售额
81428 亿元，增长 26.3%，其中住宅销售额增长 26.6%。全年房地产开发企业土地购
置面积 38814 万平方米，比上年增长 8.8%。12 月末，全国商品房待售面积 49295
万平方米，同比增长 35.2%。全年房地产开发企业到位资金 122122 亿元，比上年增
长 26.5%。其中，国内贷款增长 33.1%，自筹资金增长 21.3%，利用外资增长 32.8%。
居民消费价格基本稳定
全年居民消费价格比上年上涨 2.6%。其中，城市上涨 2.6%，农村上涨 2.8%。
分类别看，食品价格比上年上涨 4.7%，烟酒及用品上涨 0.3%，衣着上涨 2.3%，家
庭设备用品及维修服务上涨 1.5%，医疗保健和个人用品上涨 1.3%，交通和通信下
降 0.4%，娱乐教育文化用品及服务上涨 1.8%，居住上涨 2.8%。在食品价格中，粮
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食价格上涨 4.6%，油脂价格上涨 0.3%，猪肉价格上涨 0.3%，鲜菜价格上涨 8.1%。
12 月份，居民消费价格同比上涨 2.5%，环比上涨 0.3%。全年工业生产者出厂价格
比上年下降 1.9%，12 月份同比下降 1.4%，环比持平。全年工业生产者购进价格比
上年下降 2.0%，12 月份同比下降 1.4%，环比持平。
居民收入继续增加
全年城镇居民人均总收入 29547 元。其中，城镇居民人均可支配收入 26955 元，
比上年名义增长 9.7%，扣除价格因素实际增长 7.0%。在城镇居民人均总收入中，
工资性收入比上年名义增长 9.2%，经营净收入增长 9.8%，财产性收入增长 14.6%，
转移性收入增长 10.1%。全年城镇居民人均可支配收入中位数 24200 元，比上年名
义增长 10.1%。按城镇居民五等份收入分组，低收入组人均可支配收入 11434 元，
中等偏下收入组人均可支配收入 18483 元，中等收入组人均可支配收入 24518 元，
中等偏上收入组人均可支配收入 32415 元，高收入组人均可支配收入 56389 元。全
年农村居民人均纯收入 8896 元，比上年名义增长 12.4%，扣除价格因素实际增长
9.3%。其中，工资性收入比上年名义增长 16.8%，家庭经营纯收入增长 7.4%，财产
性收入增长 17.7%，转移性收入增长 14.2%。农村居民人均纯收入中位数 7907 元，
比上年名义增长 12.7%。按农村居民五等份收入分组，低收入组人均纯收入 2583 元，
中等偏下收入组人均纯收入 5516 元，中等收入组人均纯收入 7942 元，中等偏上收
入组人均纯收入 11373 元，高收入组人均纯收入 21273 元。2013 年全国居民收入
基尼系数为 0.473。全年农民工总量 26894 万人，比上年增加 633 万人，增长 2.4%，
其中，本地农民工 10284 万人，增长 3.6%，外出农民工 16610 万人，增长 1.7%。
外出农民工月均收入水平 2609 元，比上年增长 13.9%。
货币信贷平稳增长
12 月末，广义货币（M2）余额 110.65 万亿元，比上年末增长 13.6%，狭义货
币（M1）余额 33.73 万亿元，增长 9.3%，流通中货币（M0）余额 5.86 万亿元，增
长 7.1%。12 月末，人民币贷款余额 71.9 万亿元，人民币存款余额 104.38 万亿元。
全年新增人民币贷款 8.89 万亿元，比上年多增 6879 亿元，新增人民币存款 12.56
万亿元，比上年多增 1.74 万亿元。
总体看来，2013 年经济运行总体平稳，稳中有进，稳中向好，成绩来之不易。
但也要清醒认识到，我国经济正处于发展转型的关键时期，长期积累的深层次矛盾
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尚待缓解，经济企稳回升的基础仍需巩固。下一阶段，要认真贯彻落实十八届三中
全会和中央经济工作会议精神，坚持稳中求进，改革创新，把改革贯穿于经济社会
发展各个领域各个环节，以改革促发展进步、促转型升级、促民生改善，推动经济
社会持续健康发展。
资料来源: 国家统计局
2.行业发展状况
（1）轨道交通行业
1）轨道交通行业发展现状
2013 年末，我国累计有 19 个城市建成投运城轨线路 87 条，运营里程 2539 公
里。2013 年实际新增 2 个运营城市、16 条运营线路、395 公里运营里程。在 2539
公里运营里程中，地铁 2074 公里，占总里程的 81.7%；轻轨 192 公里，占总里程的
7.6%；单轨 75 公里，占总里程的 3.0%；现代有轨电车 100 公里，占总里程的 3.9%；
磁浮交通 30 公里，占总里程的 1.2%；市域快轨 67 公里，占总里程的 2.6%。
2013 年全国已开通城市轨道交通线路运营里程统计表
制式及运营里程（公里） 2013 2012
运
总里 年新 年末
营
程 现代 增里 运营
序号 城市 线 磁浮 市域 程 备注:
（公 里程
路 地铁 轻轨 单轨 有轨 交通 快轨
里） 电车 （公 （公
(条)
里） 里）
1 北京 465 17 465.0 ／ ／ ／ ／ ／ 23.0 442
2 上海 577 16 538.4 ／ ／ 9.0 29.9 ／ 99.3 477.9
3 天津 139 5 78.6 52.3 ／ 7.9 ／ ／ 1.7 137
4 重庆 170 4 94.6 ／ 75.3 ／ ／ ／ 38.8 131.1
5 广州 246 9 246.4 ／ ／ ／ ／ ／ 24.5 221.8
6 深圳 178 5 178.3 ／ ／ ／ ／ ／ 0.0 178.3
7 武汉 73 3 44.2 28.5 ／ ／ ／ ／ 16.5 56.2
8 南京 82 3 81.6 ／ ／ ／ ／ ／ 0.0 81.6
9 沈阳 115 6 55.1 ／ ／ 60.0 ／ ／ 65.3 49.8
10 长春 48 2 ／ 48.3 ／ ／ ／ ／ 0.0 48.3
11 大连 87 4 ／ 63.2 ／ 23.4 ／ ／ 0.0 86.6
市域快轨成
12 成都 115 3 48.2 ／ ／ ／ ／ 67.0 8.7 39.5 灌线 67 公里
属于调增
13 西安 46 2 45.9 ／ ／ ／ ／ ／ 25.3 20.6
首条线路投
14 哈尔滨 17 1 17.5 ／ ／ ／ ／ ／ 17.5 0
入运营
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制式及运营里程（公里） 2013 2012
运
总里 年新 年末
营
程 现代 增里 运营
序号 城市 线 磁浮 市域 程 备注:
（公 里程
路 地铁 轻轨 单轨 有轨 交通 快轨
里） 电车 （公 （公
(条)
里） 里）
15 苏州 51 2 51.3 ／ ／ ／ ／ ／ 26.1 25.2
首条线路投
16 郑州 26 1 26.2 ／ ／ ／ ／ ／ 26.2 0
入运营
17 昆明 40 2 40.1 ／ ／ ／ ／ ／ 22.1 18
18 杭州 48 1 48.0 ／ ／ ／ ／ ／ 0.0 48
19 佛山 15 1 14.8 ／ ／ ／ ／ ／ 0.0 14.8
合计 2539 87 2074 192 75 100 30 67 395 2077
摘自：中国城市轨道交通协会网站信息
根据中国城市轨道交通协会网站信息统计，2011 年新增投运城轨里程为 288 公
里，2012 年新增投运城轨里程 321 公里，2013 年新增投运城轨里程 395 公里，2011
年至 2013 年城轨平均增长率为 17.26%。
2）轨道交通行业未来发展规划
近十年来，对于中国现代化建设而言，轨道交通在优化城市空间结构，缓解城
市交通拥挤，保护环境等方面等都显示出积极促进作用，已日益成为我国走新型城
市化道路的重要举措，伴随着中国城市化进程的加快，城市交通需求剧增，城市轨
道交通也进入高速发展时期。由于国家政策的正确引导和相关城市对规划建设轨道
交通的积极努力，我国城市轨道交通发展从速度、规模和现代化水平上均显示了健
康、快速的上升趋势。国务院印发《“十二五”综合交通运输体系规划》提出，为适
应城市群发展需要，应以轨道交通和高速公路为骨干，建设城际快速网络，具体包
括：建设京津冀、长江三角洲、珠江三角洲三大城市群以轨道交通为主的城际交通
网络，并推进重点开发区域城市群的城际干线建设，构建都市交通圈。
①“十二五”时期，综合交通运输体系发展的主要目标是：
初步形成以“五纵五横”为主骨架的综合交通运输网络，总里程达 490 万公里。
基本建成国家快速铁路网，营业里程达 4 万公里以上，运输服务基本覆盖 50 万
以上人口城市；加强煤运通道建设，强化重载货运网，煤炭年运输能力达到 30 亿吨；
建设以西部地区为重点的开发性铁路；全国铁路运输服务基本覆盖大宗货物集散地
和 20 万以上人口城市。
基本建成国家高速公路网，通车里程达 8.3 万公里，运输服务基本覆盖 20 万以
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上人口城市；国道中二级及以上公路里程比重达到 70%以上；农村公路基本覆盖乡
镇和建制村，乡镇通班车率达到 100%、建制村通班车率达到 92%。
“十二五”时期交通基础设施发展目标
指标 单位 2010 年 2015 年
综合交通网总里程 万公里 432 490
铁路营业里程 万公里 9.1 12
复线率 % 41 50
电气化率 % 46 60
公路通车里程 万公里 400.8 450
国家高速公路 万公里 5.8 8.3
乡镇通沥青（水泥）路率 % 96.6 98
建制村通沥青（水泥）路率 % 81.7 90
内河高等级航道里程 万公里 1.02 1.3
管道输油（气）进程 万公里 7.85 15
城市轨道交通营运里程 公里 1400 3000
沿海港口深水泊位数 个 1774 2214
民用运输机场数 个 175 230
注：①综合交通网总里程不含民航航线、国际活动航线里程。
②沿海港口深水泊位数含长江南京以下港口。
完善煤炭、进口油气和铁矿石、集装箱、粮食运输系统，海运服务通达全球；
70%以上的内河高等级航道达到规划标准，运输效率和服务水平显著提升。
扩大和优化民用航空网络， 80%以上的人口在直线距离 100 公里内能够享受到
航空服务。
形成跨区域、与周边国家和地区紧密相连的原油、成品油和天然气运输网络。
强化城市公共交通网络，市区人口 100 万以上的城市实现中心城区 500 米范围
内公交站点全覆盖。
基本建成 42 个全国性综合交通枢纽。
增强邮政普遍服务能力，发展农村邮政，实现乡乡设所、村村通邮。
②主要任务
A 建设城际快速网络。
以轨道交通和高速公路为骨干，以国省干线公路、通勤航空为补充，加快推进
城市群(圈、带)多层次城际快速交通网络建设，适应城市群发展需要。建设京津冀、
长江三角洲、珠江三角洲三大城市群以轨道交通为主的城际交通网络。在城市群内
主要城市之间，加快高速公路改扩建。在中小城市与城镇之间及城镇分布较为密集
的走廊经济带上，视运输需求，加密高等级公路网络、提升省道技术等级或以城市
快速路的形式建设相对开放的快捷通道，并注重与区际交通网络的衔接。
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城际快速网络重点工程
城际轨道交通
优化京津冀地区、长江三角洲地区、珠江三角洲地区城际轨道交通布局和建设，加快建设基
本骨架，逐步推进部分路网加密线、外围延长线及内部联络线的建设，基本形成网络，提高
轨道交通区域一体化和同城化程度。在山东半岛地区、江淮地区、中原城市群、武汉城市圈、
长株潭城市群、关中－天水地区、辽中南地区、重庆经济区和成都经济区，规划建设以中心
城市为依托、周边中小城市为重点、有效发挥辐射作用的骨干线路，拓展发展空间，提高产
业和人口承载能力。在哈大齐工业走廊和牡绥地区、长吉图经济区、海峡西岸经济区、北部
湾地区，以充分利用既有铁路资源与建设新线相结合，实现城际轨道交通快速服务，强化城
市间经济联系和功能分工。根据冀中南地区、太原城市群、鄱阳湖生态经济区、呼包鄂榆地
区、兰州－西宁地区、宁夏沿黄经济区、黔中地区、滇中地区、藏中南地区和天山北坡地区
等区域的城镇化发展趋势和要求，适时规划建设城际轨道交通。
推进重点开发区域城市群的城际干线建设，构建都市交通圈。加快中心城市到
区域主要城市的城际快速通道建设，发展较快的城市群区域，以轨道交通和高速公
路为主；尚处于形成初期的城市群区域，以高等级公路为主。进一步完善区域中小
城市及城镇间公路网络。
充分利用区际通道运输能力，服务城际交通。优先考虑利用新建铁路客运专线
和既有铁路开行城际列车，提高综合交通运输的效率和效益。城际交通与区际以及
城市交通在通道布局、服务范围、运营组织等方面需合理分工、有机衔接。准确把
握城际轨道交通功能定位和技术标准，线路、车站应尽量覆盖规划人口 10 万以上的
城镇，最大程度拓展吸引范围和辐射半径。
B 强化城市公共交通。
实施公共交通优先发展战略，满足市民基本出行和生活需求。逐步建设规模合
理、网络通畅、结构优化、有效衔接的城市综合交通系统。完善城市公共交通基础
设施，科学优化城市交通各子系统关系，统筹区域交通、城市对外交通、市区交通
以及各种交通方式协调发展，加快智能交通建设，合理引导需求，提升城市综合交
通承载力，支撑城市可持续发展。
优先发展公共交通，提高公共交通出行分担比例。积极发展多种形式的大容量
公共交通，提高线网密度和站点覆盖率，构建安全可靠、方便快捷、经济适用的公
共交通系统。根据不同城市规模和特点，制定差别化的轨道交通发展目标，有序推
进轻轨、地铁、有轨电车等城市轨道交通网络建设。市区人口超过 1000 万的城市，
逐步完善轨道交通网络。市区人口超过 300 万的城市，初步形成轨道交通网络主骨
架。市区人口超过 100 万的城市，结合自身条件建设大容量地面公共交通系统。
旧城改造和新城开发必须坚持交通基础设施同步规划和建设，发挥大容量公共
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交通在引导城市功能布局、土地综合开发和利用等方面的作用。统筹规划，优化城
市道路网结构，改善城市交通微循环。保障公共交通设施用地，鼓励公共交通用地
的综合开发，增强公共交通可持续发展能力。合理分配城市道路资源，落实地面公
共交通路权优先政策，加快公共交通专用道建设，规范出租车健康、有序、合理发
展。完善机动车等停车系统及与公共交通设施的接驳系统。有效引导机动车的合理
使用，推进自行车、步行等交通系统建设，方便换乘，倡导绿色出行。
统筹考虑城市内多种轨道交通方式的衔接协调发展。充分利用既有铁路资源，
结合铁路新线建设和枢纽功能优化调整，统一规划和布局，鼓励有条件的大城市发
展市郊铁路，以解决中心城区与郊区、卫星城镇、郊区与郊区、城市带及城市圈内
大运量城市交通需求问题。加快城市及其综合客运枢纽周边道路的建设，大、中城
市可推进绕城高速公路建设。优化城市货运通道、枢纽场站和物流园区的布局，缓
解城市出入口和枢纽周边交通压力。
城市轨道交通重点工程
建设北京、上海、广州、深圳等城市轨道交通网络化系统，建成天津、重庆、成都、沈阳、长
春、武汉、西安、南京、杭州、福州、南昌、昆明、大连、青岛、宁波、哈尔滨、苏州、无锡、
长沙、郑州、东莞、南宁等城市轨道交通主骨架，规划建设合肥、贵阳、石家庄、太原、厦门、
兰州、济南、乌鲁木齐、佛山、常州、温州等城市轨道交通骨干线路。
摘自：“十二五”综合交通运输体系规划
根据国家发改委基础产业司司长黄民的介绍，到 2015 年，全国地铁运营总里程
数将达 3000 公里，到 2020 年将有 40 个城市建设地铁，总规划里程达 7000 公里，
届时地铁的里程数将达到目前的 4 倍左右。
（2）建筑行业
1）建筑行业发展现状
2003 年-2012 年，建筑业总产值及增长情况见下图：
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数据来源：中华人民共和国国家统计局网站
国家统计局发布了 2013 年前三季度我国建筑业数据。数据显示，2013 年前三
季度，全国建筑业总产值已突破 10 万亿元，达 101498 亿元，同比增长 19.1%。
2）建筑行业发展规划
建筑业十二五规划指出，发展目标至“十二五”期末，努力实现如下目标：①产
业规模目标。以完成全社会固定资产投资建设任务为基础，全国建筑业总产值、建
筑业增加值年均增长 15%以上；全国工程勘察设计企业营业收入年均增长 15%以上；
全国工程监理、造价咨询、招标代理等工程咨询服务企业营业收入年均增长 20%以
上；全国建筑企业对外承包工程营业额年均增长 20%以上。巩固建筑业支柱产业地
位。②人才队伍建设目标。基本实施勘察设计注册工程师执业资格管理制度，健全
注册建造师、注册监理工程师、注册造价工程师执业制度。培养造就一批满足工程
建设需要的专业技术人才、复合型人才和高技能人才。加强劳务人员培训考核，提
高劳务人员技能和标准化意识，施工现场建筑工人持证上岗率达到 90%以上。调整
优化队伍结构，促进大型企业做强做大，中小企业做专做精，形成一批具有较强国
际竞争力的国际型工程公司和工程咨询设计公司。③技术进步目标。在高层建筑、
地下工程、高速铁路、公路、水电、核电等重要工程建设领域的勘察设计、施工技
术、标准规范达到国际先进水平。加大科技投入，大型骨干工程勘察设计单位的年
度科技经费支出占企业年度勘察设计营业收入的比例不低于 3%，其他工程勘察设计
单位年度科技经费支出占企业年度营业收入的比例不低于 1.5%；施工总承包特级企
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业年度科技经费支出占企业年度营业收入的比例不低于 0.5%。特级及一级建筑施工
企业，甲级勘察、设计、监理、造价咨询、招标代理等工程咨询服务企业建立和运
行内部局域网及管理信息平台。施工总承包特级企业实现施工项目网络实时监控的
比例达到 60%以上。大型骨干工程设计企业基本建立协同设计、三维设计的设计集
成系统，大型骨干勘察企业建立三维地层信息系统。④建筑节能目标。绿色建筑、
绿色施工评价体系基本确立；建筑产品施工过程的单位增加值能耗下降 10%，C60
以上的混凝土用量达到总用量 10%，HRB400 以上钢筋用量达到总用量 45%，钢结
构工程比例增加。新建工程的工程设计符合国家建筑节能标准要达到 100%，新建工
程的建筑施工符合国家建筑节能标准要求；全行业对资源节约型社会的贡献率明显
提高。⑤建筑市场监管目标。建筑市场监管法规进一步完善；市场准入清出、工程
招标投标、工程监理、合同管理和工程造价管理等制度基本健全；工程担保、保险
制度逐步推行；个人注册执业制度进一步推进；全国建筑市场监管信息系统基本完
善；有效的行政执法联动、行业自律、社会监督相结合的建筑市场监管体系基本形
成；市场各方主体行为基本规范，建筑市场秩序明显好转。⑥质量安全监管目标。
质量安全法规制度体系进一步完善，工程建设标准体系进一步健全；全国建设工程
质量整体水平保持稳中有升，国家重点工程质量达到国际先进水平，工程质量通病
治理取得显著进步，建筑工程安全性、耐久性普遍增强；住宅工程质量投诉率逐年
下降，住宅品质的满意度大幅度提高；安全生产形势保持稳定好转，有效遏制房屋
建筑和市政工程安全较大事故，坚决遏制重大及以上生产安全事故，到 2015 年，房
屋建筑和市政工程生产安全事故死亡人数比 2010 年下降 11%以上。
摘自：建筑业发展“十二五”规划
长期来看，建筑上市企业收入增速将伴随投资增速的下滑而逐步放缓，但内生
积极因素正在逐步积累。积极因素主要体现在两个方面：一是财务费用对盈利能力
的负面影响或在 2014 年开始逐步减弱，二是外部环境剧烈变化倒逼建筑企业提升内
部管理水平。在中性假设下，国信证券研究报告测算的 2014 年固定资产投资增速大
约为 18.6%，由此根据线性模型预测出的建筑业总产值增速为 18.2%。兴业证券行业
研究报告对 2014 年建筑工程行业的基本面判断认为，2014 年建筑工程板块在行业
需求增速下滑与盈利空间波动收窄的驱动下，上市公司盈利增速预计达到 18%。
(二) 企业营运状况
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1. 企业生产经营状况
上海远方公司成立于 1994 年，经营多次股权变更及增资，目前上海远方公司
注册资金为 3,526.06 万元人民币。上海远方公司是以地下连续墙为主的地基与基础
工程专业施工企业，业务涉及市政、轨道交通及商业地产的基坑维护、码头修建等
方面，上海远方公司具有地基与基础工程专业承包一级资质证书和管道工程专业承
包三级资质，并通过 ISO9001 质量管理体系认证、ISO14001 环境管理体系认证及
职业健康安全管理体系认证，并取得海外工程资质。
上海远方公司实行董事会领导下的总经理负责制，股东会为公司最高权力机
构，各股东按照出资比例行使表决权。董事会由 5 名董事组成，设董事长 1 人。公
司设总经理 1 人，副总经理 3 人。公司设综合办公室、人力资源中心、物资设备中
心、工程管理中心、成本控制中心、财务会计部、经营开发部等部门。
2. 企业经营业绩及优劣势分析
上海远方公司是专业化基坑围护工程承包商，是国内专业性强的地下连续墙施
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工企业，专业技术涵盖地下连续墙、桩基、高压旋喷桩等围护和防渗工程；业务范
围主要包括大型民用和商住项目、地铁车站、水利水电等重大工程项目。2013 年上
海远方公司完成地下连续墙施工量约 50 万立方米，在行业内处于领先地位。上海远
方公司的业务覆盖了华南、华东、华中以及华北多个城市，参与了长江引水工程、
北京南水北调配套工程、南京纬三路过江隧道、武汉南国中心、苏州中心、天津高
银大厦、深圳招商局广场、广深港客运专线（福田站）等工程建设，以及多个城市
地铁车站围护工程。还在埃及、卡塔尔、安哥拉、阿尔及利亚等海外市场都有重要
的突破。
（1）企业优势
8) 上海远方公司在国内大部分适合进行地下连续墙施工的区域都有过施工案
例，积累了不同地质条件的施工经验，为今后的发展提供了良好的技术储备。
9) 上海远方公司跟国内主要客户已经形成了良好的合作关系，获取了主要客
户的信任，增加了客户粘性，为公司未来的发展奠定了良好的基础。
10) 上海远方公司从原来以地铁站项目为主，扩展到地铁站，商业地产齐头并
进的局面，反映出公司已经具备跨行业施工的能力。
11) 上海远方公司业务覆盖地区逐渐增多，并且每年都能增加新的客户，显示
公司已经具备了一定市场扩展能力。
12) 上海远方公司具有海外项目施工资质及施工经验，在开拓全球市场方面具
有先发优势。
13) 上海远方公司具有较为先进的地下连续墙施工设备和经验丰富的工程技术
人员，具备一定的设备和人力资源优势。尤其是设备方面，上海远方公司拥有意大
利土力公司出产的铣槽机 SC-120，拥有日本三和机械出产的 TRD 工法机，拥有德
国宝峨、上海金泰、三一重工等出产的成槽机 20 多台套，以及一大批配套的机械设
备，位居国内从事地下连续墙工程企业的前例。
14) 上海远方公司在多年的地下连续墙施工过程中，积累了一定的技术经验，
并转化成了自有专利技术，具备一定的技术优势。
（2）劣势
4) 上海远方公司的管理水平，同国企施工队伍存在一定的差距。
5) 人才缺乏。现有专业技术人员及施工人员仅能满足目前的经营现状，加强
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人员队伍建设特别是专业人才的培养与引进是下一步上海远方公司发展壮大重中之
重。
6) 上海远方公司的资金较为紧张：按照上海远方公司大部分的合同约定，对
于非地铁的房建项目，每个月支付当月结算金额的 75%左右付款，项目施工至正负
零完工时（大约在连续墙完工后 6-12 月）支付到合同金额的 95%，剩余 5%的合同
款需要在整个项目竣工后 1-2 年支付。对于地铁工程则相应时间要长期，合同约定
每月计价，下月支付计价款的 70%左右，待底板完成支付合同款的 70%-75%，待工
程项目完工支付 80%-95%，再项目竣工验收后再支付剩余款项。但实际的收款速度
慢于合同约定时间，导致公司的应收账款金额相对较大，资金占用大，公司流动资
金紧张。
3. 公司发展定位
（1）市场定位：
以国内市场为主，国外市场为辅。同时逐渐提高地铁以外的商业地产的业务结
构占比。
（2）品牌定位：
以地铁项目为基础，努力把上海远方公司打造成地下连续墙施工专业领域的知
名公司。
4. 公司发展战略
成为国内地下连续墙施工为主的地基与基础维护专业施工领域的排头兵。
（三）企业历史年度财务分析
1.企业财务状况
以下是上海远方公司近三年资产、负债状况：
金额单位：人民币万元
项 目 2011 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 292.15 1,016.04 383.58
应收票据 - 787.23
应收账款净额 15,315.54 14,521.29 14,859.12
预付账款 803.18 472.43 821.33
其他应收款净额 6,063.50 7,525.72 7,871.87
存货 3,418.81 11,864.19 20,146.82
流动资产合计 25,893.18 36,186.89 44,082.72
固定资产净额 9,269.54 9,817.62 11,121.90
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项 目 2011 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
递延所得税资产 114.48 1,063.83 718.86
非流动资产合计 10,535.62 10,881.45 11,840.76
资产总计 36,428.80 47,068.34 55,923.48
流动负债： - -
短期借款 - 6,261.68 8,864.00
应付账款 7,339.20 11,724.30 13,388.46
预收账款 - 56.81 1,344.86
应付职工薪酬 1,182.77 935.92 373.79
应交税费 1,394.49 2,511.91 2,016.56
应付利息 - 19.78 17.78
其他应付款 14,426.96 7,421.06 6,591.58
一年内到期的非流动负债 2,177.07 1,111.17 1,799.36
其他流动负债 - 4,039.88 1,455.35
流动负债合计 26,520.49 34,082.51 35,851.74
长期负债： - -
长期借款 429.00 297.00
长期应付款 1,754.12 975.83 839.07
其他非流动负债 30.61 43.29 497.24
长期负债合计 2,213.73 1,316.12 1,336.31
负债合计 28,734.22 35,398.62 37,188.05
股东权益合计 7,694.58 11,669.72 18,735.43
负债和股东权益总计 36,428.80 47,068.34 55,923.48
数据来源：远方公司2011年年度审计报告、2012及2013年专项审计报告
以下是上海远方公司2011-2013年的经营成果：
金额单位：人民币万元
项目 2011 年 2012 年 2013 年
一、营业收入 24,748.25 37,159.83 39,168.87
减：营业成本 19,598.44 28,968.78 29,962.35
减：营业税金及附加 784.96 1,242.78 1,303.02
减：营业费用 151.59 120.81 119.42
减：管理费用 906.47 1,791.17 1,837.97
减：财务费用 385.62 545.38 1,036.61
减：资产减值损失 371.01 1,886.34 601.01
二、营业利润 2,550.16 2,604.57 4,308.49
加：营业外收入 136.16 9.13 94.63
减：营业外支出 21.86 26.26 5.13
三、利润总额 2,664.46 2,587.44 4,397.99
减：所得税 706.90 689.13 995.16
四、净利润 1,957.56 1,898.31 3,402.83
数据来源：远方公司2011年年度审计报告、2012及2013年专项审计报告
2.经营性资产、非经营性资产、溢余资产分析
（1） 经营范围说明
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地基与基础工程施工，桩基工程施工，建筑、市政、桥梁工程，线路、管道、
设备安装，水上水下工程施工，建筑装饰，承包与其实力、规模、业绩相适应的国
外工程项目，对外派遣实施上诉境外工程所需的劳务人员（以上施工凭资质证书经
营），大型物件吊装，建筑机械租赁，建材销售，从事货物进出口及技术进出口业务。
【企业经营涉及行政许可的，凭许可证件经营】
上海远方公司是以地下连续墙为主的地基与基础工程专业施工企业，业务涉及
市政、轨道交通及商业地产的基坑维护、码头修建等方面，具有建筑业企业地基与
基础工程专业承包一级，管道工程专业承包三级资质。
（2） 主要经营性资产调查分析
截至评估基准日，主要经营性资产包括：流动资产、固定资产和未予资本化的
其他无形资产。
流动资产包括货币资金、应收账款、其他应收款、存货和其他流动资产，存货
包括原材料、在用周转材料和在施工程，原材料主要为上海远方公司施工用柴油、
膨润土、焊条等；在用周转材料主要包括工具、管件、泵和焊机等；在施工程主要
为上海远方公司正在施工的工程施工项目。
固定资产包括房屋建筑物和设备类资产，房屋建筑物为上海远方公司购置的位
于上海市闸北区江场三路56号10栋502室的办公用房屋建筑物，房地产权证证号沪
房地闸字（2012）第003248号，权利人上海远方公司，房地坐落在江场56、58号，
权属性质国有建设用地使用权，使用权取得方式出让，用途工业，宗地号闸北区彭
浦镇334街坊62丘，宗地（丘）面积50276平方米，使用期限2003年5月24日至2053
年5月23日止，室号502，建筑面积753.89平方米，建筑类型工厂，用途厂房，总层
数10层，竣工日期2007年。
设备类资产包括机器设备、车辆和电子设备。机器设备主要为地下连续墙和钻
孔灌注桩工程施工用设备，地下连续墙是在地面上采用一种挖槽机械（主要为成槽
机,配合不同地质情况采用旋挖钻、铣槽机等设备），沿着深开挖工程的周边轴线，
在泥浆护壁条件下，开挖出一条狭长的深槽，清槽后，在槽内吊放钢筋笼，然后用
导管法灌筑水下混凝土筑成一个单元槽段，如此逐段进行，在地下筑成一道连续的
钢筋混凝土墙壁，作为截水、防渗、承重、挡水结构，主要工艺流程图如下：
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施工准备
测量放样 泥浆制作、循环、
过滤设备安装调试
导墙开挖、
成槽设备 浇筑、分幅 新鲜泥浆配置
安装调试
槽段开挖 泥浆储存供应
土方外运
成槽质量检验
清刷接头 泥浆循环、
加工、再生
清理沉渣
钢筋笼加工 安放钢筋笼
回收槽
内泥浆
安放接头箱
劣化泥浆
安放导管 废弃处理
商品混凝土供应 混凝土浇筑
顶拔接头箱
本施工工艺中的主要机器设备包括成槽设备（成槽机、冲击钻、砂泵或空气吸
泥机等）、混凝土浇灌机具（混凝土搅拌机、浇灌架金属导管和运输设备等）、制浆
机具（泥浆搅拌机、泥浆泵、空压机、水泵等）、槽段接头设备（金属接头管、履带
或轮胎式起重机、顶升架等）以及其他机具设备（钢筋对焊机，弯曲机，切断机，
交、直流电焊机等）。
灌注桩系是指在工程现场通过机械钻孔、钢管挤土或人力挖掘等手段在地基土
中形成桩孔，并在其内放置钢筋笼、灌注混凝土而做成的桩，依照成孔方法不同，
灌注桩又可分为沉管灌注桩、钻孔灌注桩和挖孔灌注桩等几类。钻孔灌注桩是按成
桩方法分类而定义的一种桩型。
施工的过程是：平整场地→泥浆制备→埋设护筒→铺设工作平台→安装钻机并
定位→钻进成孔→清孔并检查成孔质量→下放钢筋笼→灌注水下混凝土→拔出护筒
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→检查质量。
旋挖钻 钢筋笼
定位 制作
护筒埋设 第一次 测孔深 安放
钻孔 下导管
定位 清孔 沉淤 钢筋笼
泥浆 泥浆 泥浆
循环 处理 外运
第二次 测定 安放 灌注 旋挖钻
移至下一
清孔 沉淤 隔水球 混凝土 桩位
商品
混凝土
本施工工艺中的主要设备包括回旋钻机和旋挖钻机等。
车辆为一辆宝马x5越野车。电子设备主要包括电脑、打印机和扫描仪等办公用
电子设备。上海远方公司的设备类资产主要在分布在公司位于长沙、武汉、福鼎、
广州、澳门、天津等全国各地的施工项目工地及公司位于上海安虹路的仓库内。
未予资本化的技术类无形资产组和包括专利技术和专有技术：专利技术资产详
细情况见下表：
专利名称 专利号 专利申请日 专利类型 专利权人 专利状态
上海远
地下连续墙接缝方法 ZL 2011 1 0140580.0 2011 年 5 月 28 日 发明专利 已授权
方公司
上海远
地下连续墙铰接接头 ZL 2011 2 0174736.2 2011 年 5 月 28 日 实用新型 已授权
方公司
用于地下连续墙的刷 上海远
ZL 2011 2 0551046.4 2011 年 12 月 26 日 实用新型 已授权
壁器 方公司
一种用于地下连续墙 上海远
ZL 2012 2 0438869.0 2012 年 8 月 31 日 实用新型 已授权
的接头箱 方公司
一种用于地下连续墙
ZL 2012 2 0439015.4 2012 年 8 月 31 日 实用新型 刘忠池 已授权
接头的刷壁器
超深地下连续墙用护 上海远 取得受理
2013 1 0370342.8 2013 年 8 月 22 日 发明专利
壁泥浆 方公司 通知书
超深地下连续墙成槽 上海远 取得受理
2013 1 0369987.X 2013 年 8 月 22 日 发明专利
垂直度控制工艺 方公司 通知书
混合搅拌壁式地下连 上海远 取得受理
2013 2 0516095.3 2013 年 8 月 23 日 实用新型
续墙施工用组合刀具 方公司 通知书
已提交
地下连续墙铰接接头 2011 1 0140576.4 发明专利
申请
北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第120页
上海远方基础工程有限公司－评估说明
专利名称 专利号 专利申请日 专利类型 专利权人 专利状态
用于地下连续墙的刷 已提交
2011 1 0441466.1 发明专利
壁方法 申请
专有技术有 5 项，包括复杂岩层深基坑支护技术服务、软地基深基坑支护技术
服务、吹填土地基处理与地下连续围护技术服务、过江隧道地下连续围护防渗止水
技术服务和港口/水库堤坝围堰止水技术服务。
部分核心技术简介如下：
1）地下连续墙接缝方法（发明专利）
本发明涉及地下建筑类，具体涉及一种地下连续墙接缝方法，该方法在单元墙
的接缝处安装采用近似V型板状结构，并在V型板状结构顶端设置铰接管，以实现导
向功能，通过匹配相应的导向滚轮，既可用于刷壁器清洗时的导向，可使刷壁器沿
着交接管构成的导向装置上下刷壁，保证了刷泥效果，大大减少了堵漏的工作量；
也可作为锁口管沉放时的导向装置，保证了锁口管沉放位置的准确，提高了工作效
率和工程质量；同时由于翼板和折边部分的存在，使得先浇槽段接触面上除了铰接
管局部开口外，均为连续、平整表面，更加便于其表面的清理洗刷，同时也便于锁
口管的抽拔。很好的解决先浇槽段接触面滞留或局部夹泥清刷困难的问题，让接缝
处更紧密，能更好的防止接缝处的渗漏。
2）地下连续墙铰接接头（实用新型）
本实用新型涉及地下建筑类，具体涉及一种地下连续墙铰接接头，该接头固定
连接于地下连续墙钢筋笼的凹面端，其特征在于所述接头由铰接管、位于铰接管两
侧的翼板以及位于翼板边缘的折边部分构成，所述铰接管呈Ω状，局部开口，其开
口处的两端分别连接翼板，所述翼板外缘连接折边部分，其优点是：近似Ω状的铰
接管，可作为后期沉放物体的导向通道，既可用于刷壁清洗时的导向，保证了刷泥
效果，也可作为锁口管沉放时的导向装置，保证了锁口管沉放位置的准确，提高了
工作效率和工程质量；更加便于表面的清理洗刷，同时也便于锁口管的抽拔，很好
的解决先浇槽段接触面滞留或局部夹泥清刷困难的问题，同时让接缝处更紧密，能
更好的防止渗漏。
3）用于地下连续墙的刷壁器（实用新型）
本实用新型涉及一种建筑工程领域，尤其是一种用于地下连续墙的刷壁器，其
特征在于：所述固定架上设置有用于与成槽机连接固定的连接板，所述连接板上的
连接面与所述成槽机斗架体的刮泥板的外立面结构匹配，所述连接板的宽度不大于
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所述刮泥板的宽度。本实用新型的优点是：采用螺栓连接，拆装方便操作简单；成
槽机上下卷扬机的速度快效率高，与吊车相比节约了很多时间；由于成槽机的斗架
体比较重，所以刷壁器在遇到障碍物时能利用重量的优势清除障碍物，且成槽机上
下的垂直度很好，保证了刷壁的彻底性，刷壁效果好；缩短工序节约工作面；因与
成槽机斗架体连接在一起，所以本刷壁器可依靠斗架体的重量来完成刷壁，加工成
本低。
4）一种用于地下连续墙的接头箱（实用新型）
本实用新型涉及地下建筑类，具体涉及一种用于地下连续墙的接头箱，其具体
方案如下：该接头箱为一近似梯形箱体，其特征在于所述接头箱靠近接头的一侧面
上，位于其中心线位置处设置有一凹型导向槽，沿所述的凹型导向槽上局部设置有
磁铁。本实用新型的优点是接头箱始终可与地下连续墙接头始终紧密相贴，保证接
头不致变形而影响后续施工，在浇筑混凝土时可有效防止混凝土绕流至邻近槽段，
提高接头施工质量。
5）一种用于地下连续墙接头的刷壁器（实用新型）
本实用新塑涉及地下建筑类，具体涉及一种用于地下连续墙接头的刷壁器。本
实用新型的提出是为了有效解决传统接头刷壁工艺无法完全清除附着于接头上的泥
砂，具体方案如下：该刷壁器主要由钢框架和安装于所述钢框架之刷壁面上的钢丝
刷组成，其特征在于所述刷壁面上开设有一凹型导向槽，在所述刷壁器底部且位于
所述刷壁面的背面突设有直角三角形凸肋板，其中所述的直角三角形凸肋板的小角
度顶点与所述刷壁器底边齐平；其中钢框架近似呈梯形箱体，钢丝刷沿着钢框架的
竖直方向40~60cm均匀分布。本实用新型的优点是该导向刷壁器在使用时可控制性
好，并且与接头钢板的摩擦力大，可彻底清除附着在接头钢板上的泥、砂，刷壁效
果十分显著。
6）超深地下连续墙用护壁泥浆（发明专利，取得受理通知书）
本发明公开了一种超深地下连续墙用护壁泥浆，其特征在于，按照重量份数计
算包括组分：膨润土 80-160 份；纯碱 1-10 份；羧甲基纤维素 0.5-8 份；重晶石粉
10-50 份；水 800-1200 份。本发明中的超深地下连续墙护壁泥浆，使用过程中，最
少可以保持 120 小时不坍塌，最长可以保持 168 小时，完全可以满足超深地下连续
墙的施工要求。本发明中的护壁泥浆能够承受 6 米水头压力差。
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7）超深地下连续墙成槽垂直度控制工艺（发明专利，受理通知书）
本发明公开了一种超深地下连续墙成槽垂直度控制工艺，利用液压抓斗挖掘形
成槽，在挖掘之前，首先按照槽的宽度设置两段导墙，两段导墙之间的距离与槽的
宽度相同；导墙自地面向地下延伸指定的深度；利用钢丝绳吊挂液压抓斗，使液压
抓斗在两段导墙之间挖掘；其特征在于，成槽过程中，槽深小于 5-15 米时，利用量
尺测量两段导墙与钢丝绳的距离，如钢丝绳与两段导墙的距离相等或者相差不超过
30 厘米，则垂直度符合要求，继续掘进；槽深大于 5-15 米后，每掘进一定深度，
采用超声测壁仪测量槽壁垂直度，若侧壁垂直度满足要求，继续掘进。本发明中的
超深地下连续墙成槽垂直度控制工艺，可将施工深度超过 60 米的地下连续墙最终
将成槽垂直度控制在 1/1000 以内，可保证两端带工字钢接头的超长钢筋笼顺利下放
到设计深度，缩短超深地下连续墙的施工时间。
8）混合搅拌壁式地下连续墙施工用组合刀具（实用新型，授权通知书）
本实用新型公开了一种混合搅拌壁式地下连续墙施工用组合刀具，包括刀具箱，
所述刀具箱安装有环绕刀具箱往复运动的链条；其特征在于，所述链条上安装有四
个以上不同尺寸的铣刀；所述的四个以上的不同尺寸的铣刀的排列方式为，在刀具
箱的左侧或右侧，最大尺寸的铣刀设置在刀具箱上端，自上而下按照尺寸依次减小
顺序设置铣刀，至最小尺寸的铣刀后，再按照尺寸依次增大的顺序设置铣刀，直至
将最大尺寸的铣刀设置在刀具箱下端。本实用新型中的混合搅拌壁式地下连续墙施
工用组合刀具，根据粘性土和砂土的特点，采用特殊的铣刀组合方式，可将铣槽工
效由普通刀具的 3m/min 提高至 3.9m/min，缩短了施工时间，提高了施工效率。
9）复杂岩层深基坑支护技术服务（专有技术）
关键技术：
①根据泥岩、砂岩、花岗岩、玄武岩等岩层地质的不同，采用铣槽机与冲击锤
的不个同组合方式进行成槽处理；
②成槽垂直度控制技术：采用超声波侧壁仪监测成槽垂直度，并配合采用旋挖
钻机先行引孔的方式将成槽垂直度控制在 1/1000 以内；
③钢筋笼吊装技术：不同幅型、重量、长度的钢筋笼的最佳吊点设置，起吊一
次成功；
④接头处理技术：根据地质及支护深度不同采用圆弧型锁口管柔性接头、工字
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型止水钢板接头、H 型止水钢板接头。
主要技术指标：
①成墙垂直度控制在 1/1000 内；
②沉降变化量＜±2mm；
③墙体抗压强度平均值＞35MPa；
④渗透系数平均值 K。
10）软地基深基坑支护技术服务（专有技术）
关键技术：
①护壁泥浆中膨润土、纯碱、CMC（羧甲基纤维素）、重晶石粉等组分的配比设
计，以达到长时间稳定及防渗漏要求；
②成槽垂直度控制技术：采用超声波侧壁仪监测成槽垂直度，并配合采用旋挖
钻机先行引孔的方式将成槽垂直度控制在 1/1000 以内；
③成槽纠偏技术：通过在成槽设备上设置可伸缩推杆配合另一侧槽壁上设置的
平板进行纠偏；
④钢筋笼吊装技术：根据钢筋笼幅型、重量、长度的不同设计最佳吊点，起吊
一次成功；
⑤接头处理技术：采用 V 型止水钢板接头。
主要技术指标：
①泥浆护壁时间最少可保持 120 小时不坍塌，并能承受 6 米水头压力差；
②成墙垂直度控制在 1/1000 内；
③沉降变化量<±3mm；
④墙体抗压强度平均值>35MPa；
⑤渗透系数平均值 K。
11）吹填土地基处理与地下连续围护技术服务（专有技术）
关键技术：
①固化法加固吹填土地基处理技术：固化剂组分材料选用及配比设计，固化剂、
混合料、干土比重选择与控制；
②采用真空-堆载联合预压加固技术进行吹填土地基处理；
③成槽垂直度控制技术：采用超声波侧壁仪监测成槽垂直度，并配合采用旋挖
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钻机先行引孔的方式将成槽垂直度控制在 1/1000 以内；
④成槽纠偏技术：通过在成槽设备上设置可伸缩推杆配合另一侧槽壁上设置的
平板进行纠偏。
主要技术指标：
（1）处理后的地基含水率：-1%~+2%、承载力>180Kpa；压实度：95%；
（2）沉降变化量<±3mm；
（3）渗透系数平均值 K
12）过江隧道地下连续围护防渗止水技术服务（专有技术）
关键技术：
①护壁泥浆中膨润土、纯碱、CMC（羧甲基纤维素）、重晶石粉等组分的配比设
计，以达到长时间稳定及防渗漏要求；
②成槽垂直度控制技术：采用超声波侧壁仪监测成槽垂直度，并配合采用旋挖
钻机先行引孔的方式将成槽垂直度控制在 1/1000 以内；
③成槽纠偏技术：通过在成槽设备上设置可伸缩推杆配合另一侧槽壁上设置的
平板进行纠偏；
④钢筋笼吊装技术：根据钢筋笼幅型、重量、长度的不同设计最佳吊点，起吊
一次成功；
⑤接头处理技术：根据连续围护深度不同分别采用圆弧型锁口管柔性接头、十
字止水钢板接头和 V 型止水钢板接头。
主要技术指标：
①泥浆护壁时间最少可保持 120 小时不坍塌，并能承受 6 米水头压力差；
②成墙垂直度控制在 1/1000 内；
③渗透系数平均值 K
④沉降变化量<±2mm。
13）港口/水库堤坝围堰止水技术服务（专有技术）
关键技术：
①根据地下防渗深度要求不同，采用液压抓头、铣槽机或两者的有效组合完成
高效成槽处理；
②成槽垂直度控制技术：采用超声波侧壁仪监测成槽垂直度，并配合采用旋挖
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钻机先行引孔的方式将成槽垂直度控制在 1/1000 以内；
③钢筋笼吊装技术：不同幅型、重量、长度的钢筋笼的最佳吊点设置，起吊一
次成功；
④接头处理技术：采用圆弧型锁口管柔性防水连接；
⑤墙体接缝处采用高压旋喷桩加固防渗。
主要技术指标：
①成墙垂直度控制在 1/1000 内；
②沉降变化量<±3mm；
③墙体抗压强度平均值>35MPa；
④渗透系数平均值 K。
以上专利和专有技术共同作用，应用于企业承接的地下连续墙工程施工项目中，
通过节约成本、提高设备利用率和施工质量等方面对公司的收入产生贡献，该专利
和专有技术的贡献，使上海远方公司在同行业竞争中具有一定的技术优势：
1）上海远方公司拥有地基与基础工程专业壹级承包资质，拥有近 20 年的地下
围护及防渗技术服务和项目管理经验，有良好的客户基础，并一直得到行业的肯定。
2）采用上海远方公司专有的垂直度控制技术形成的围护墙体垂直度可以控制在
1/1000 内，远优于相关标准中临时结构≤1/200、永久结构≤1/300 的规定；
3）采用上海远方公司自主知识产权的接缝技术形成的围护墙体抗渗性提高明
显，渗透系数达到 10-7cm/s；
4）护壁泥浆最少可以保持 120 小时不坍塌，最长可以保持 168 小时，完全可以
满足超深地下连续墙的施工要求，并能够承受 6 米水头压力差，远优于仅能承受 2-3
米水头差的普通泥浆。
（3） 非经营性资产、溢余资产调查分析
上海远方公司不存在非经营性资产。
企业因坏账和以前年度工资产生的可在未来年度抵扣的所得税差异 576.76 万
元，本次收益预测中未考虑该资产对企业未来年度自由现金流的影响，故对该部分
资产作为溢余资产考虑。
其他应收款中，有应收企业为公司员工个人的代垫购车款 22.46 万元，该笔款
项非为企业常态发生款项，本次作为溢余资产考虑。
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（4） 资产负债表分析
审计对上海远方公司资产减值准备的计提政策采用了同收购方中化岩土一致的
会计政策。2013 年，中化岩土进行了资产减值准备的会计估计变更，2012 年同 2013
年的资产减值准备计提政策不一致。为了保证数据可比性，本次评估对按照审计提
供的按 2013 年中化岩土坏账准备政策对 2012 年、2013 年坏账值准备进行了相应的
调整。
其他应付款中有部分应付个人的借款，其为上海远方公司通过个人借款途经筹
集到的有息借款，根据款项实际性质及考虑到企业未来年度对该部分借款的需求,本
次调整作为有息负债考虑。
（5） 损益表分析
根据本次评估目的，审计对上海远方公司资产减值准备的计提政策采用了同收
购方中化岩土一致的会计政策。2013 年，中化岩土进行了资产减值准备的会计估计
变更，2012 年同 2013 年的资产减值准备计提政策不一致。为了保证数据可比性，
本次评估对按照审计提供的按 2013 年中化岩土坏账准备政策对 2012 年、2013 年资
产减值损失进行了相应的调整。
营业外收支属于非经常性损益，需要进行调整。
（6） 调整后财务报表
经过上述分析调整，调整后财务报表如下：
金额单位：人民币万元
项 目 2011 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 292.15 1,016.04 383.58
应收票据 - 787.23 -
应收账款净额 14,845.34 14,802.00 14,859.12
预付账款 803.18 472.43 821.33
其他应收款净额 6,063.50 7,525.72 7,849.41
存货 3,418.81 11,864.19 20,146.82
流动资产合计 25,422.98 36,467.61 44,060.26
固定资产净额 9,269.54 9,817.62 11,121.90
递延所得税资产 - 142.08 142.10
非流动资产合计 10,421.14 9,959.70 11,264.00
资产总计 35,844.12 46,427.31 55,324.26
流动负债： - - -
短期借款 - 6,261.68 11,642.71
应付账款 7,339.20 11,724.30 13,388.46
预收账款 - 56.81 1,344.86
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项 目 2011 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
应付职工薪酬 1,182.77 935.92 373.79
应交税费 1,394.49 2,511.91 2,016.56
应付利息 - 19.78 17.78
其他应付款 14,426.96 7,421.06 3,812.87
一年内到期的非流动负债 2,177.07 1,111.17 1,799.36
其他流动负债 - 4,039.88 1,455.35
流动负债合计 26,520.49 34,082.51 35,851.74
长期负债： - - -
长期借款 429.00 297.00 -
长期应付款 1,754.12 975.83 839.07
其他非流动负债 30.61 43.29 497.24
长期负债合计 2,213.73 1,316.12 1,336.31
负债合计 28,734.22 35,398.63 37,188.05
股东权益合计 7,109.90 11,028.68 18,136.21
负债和股东权益总计 35,844.12 46,427.31 55,324.26
金额单位：人民币万元
项目 2011 年 2012 年 2013 年
一、营业收入 24,748.25 37,159.83 39,168.87
减：营业成本 19,598.44 28,968.78 29,962.35
减：营业税金及附加 784.96 1,242.78 1,303.02
减：营业费用 151.59 120.81 119.42
减：管理费用 906.47 1,791.17 1,837.97
减：财务费用 385.62 545.38 1,036.61
减：资产减值损失 710.71 1,814.15 881.72
二、营业利润 2,210.46 2,676.76 4,027.78
加：营业外收入 0.00 0.00 0.00
减：营业外支出 0.00 0.00 0.00
三、利润总额 2,210.46 2,676.76 4,027.78
减：所得税 706.90 689.13 995.16
四、净利润 1,503.56 1,987.63 3,032.62
3.企业财务指标分析
土木工程建筑业2012年企业绩效评价标准值（摘选）：
指标 优秀值 良好值 平均值 较低值 较差值
一、盈利能力状况
净资产收益率(%) 12.50 8.00 4.80 2.70 -1.70
销售(营业)收益率(%) 10.30 7.50 5.10 1.50 0.20
二、资产质量状况
应收账款周转率(次) 10.50 7.40 3.10 2.10 0.90
流动资产周转率(次) 1.40 1.00 0.80 0.50 0.30
存货周转率（次） 25.40 12.90 4.40 2.60 1.00
三、债务风险状况
资产负债率(%) 51.20 62.70 77.50 85.90 91.00
速动比率(%) 137.40 115.30 86.10 69.00 48.80
上海远方公司主要财务指标：
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比率 2011 2012 2013
资产负债率 78.88% 75.21% 66.50%
流动比率 0.98 1.06 1.23
速动比率 0.85 0.71 0.67
应收账款周转率 1.87 2.49 2.67
存货周转率 9.99 3.79 1.87
销售毛利率 20.81% 22.04% 23.50%
销售利润率 10.77% 6.96% 11.23%
净资产收益率(权益报酬率) 31.49% 19.61% 22.38%
（1）偿债能力分析
① 资产负债率
从资产负债率指标看，资产负债率较高，处于行业的平均水平，有一定的偿债
风险。
② 流动比率
流动比率是反映企业变现能力的比率，反映了企业流动资产的持有量能否满足
短期债务清偿要求的能力。一般认为流动比率维持在 2：1 即 200%左右比较安全。
从企业历年的流动比率看，前三年的流动比率低于上述标准，短期偿债能力需要关
注。
③ 速动比率
速动比率与流动比率同是反映企业流动资产变现能力的指标，所反映的是企业
即时变现能力。一般认为速动比率在 1：1 即 100%左右比较安全。从企业历年的流
动比率看，前三年的速动比率低于上述标准，从另一个方面说明企业短期偿债能力
需要关注。
（2）营运能力分析
下述应收账款周转率、存货周转率是依据损益表、资产负债表计算得出：
应收账款周转率（次）=营业收入/平均应收账款
存货周转率（次）=营业成本/平均存货
应收账款周转率处于行业平均水平，存货周转率处于行业较差水平。
（3）盈利能力分析
下述净资产报酬率、销售利润是依据损益表、资产负债表计算得出：
净资产收益率=净利润/净资产×100%
销售利润率=净利润/营业收入×100%
净资产收益率与行业企业绩效评价标准值比较，平均值高于行业优秀值水平；
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上海远方基础工程有限公司－评估说明
销售利润率平均值与行业企业绩效评价标准值比较，高于行业优秀值水平。
从上述偿债能力、营运能力、盈利能力指标各年水平及增减趋势看，上海远方
公司短期偿债能力、营运能力需要关注，盈利能力较强。
五、 评估计算及分析过程
（一）收益年限的确定
1、预测期的确定
本次评估选定的预测期为2014年到2018年。
2、收益年限的确定
上海远方公司每年投入一定量的资产维持现有设备更新，未发现企业不能持续
经营的迹象。本次评估假设企业未来会持续经营，评估收益期限确定为永续期，即
2014年至永续。
（二）未来收益的确定
上海远方公司在近几年历史财务数据的基础上，考虑宏观经济状况和未来国家
对上海远方公司行业的政策，作出了2014年到2018年的盈利预测；评估人员在了解
分析行业发展趋势及上海远方公司近几年的实际经营成果，对上海远方公司2014年
到2018年盈利预测进行了必要的分析、判断和沟通，在此基础上确定2014年到2018
年的盈利预测。
1. 生产经营模式与收益主体、口径的相关性
目前上海远方公司的主营业务为地下连续墙为主的地基与基础工程专业施工
企业，业务涉及市政、轨道交通及商业地产的基坑维护、码头修建等方面。获取企
业价值的途径包括可以预测收益的资产产生的归属于企业的未来现金流折现、扣除
付息债务，然后加上单独评估资产现值。
2. 营业收入的估测
（1）营业收入历史数据分析
上海远方公司的营业收入主要为地下连续墙工程施工收入和灌注桩工程施工收
入，主要领域涉及到地铁、商业地产及地下空间开发收入及市政、交通、水利等其
他工程收入，下表为近 3 年营业收入水平：
金额单位：人民币万元
项目 2011 年 2012 年 2013 年 平均
地铁项目施工收入 10,552.57 8,813.90 18,384.34
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项目 2011 年 2012 年 2013 年 平均
商业地产项目施工收入 9,707.00 20,863.14 14,135.92
其他工程项目收入（包含市政、水利等） 4,488.68 7,482.79 6,648.61
收入合计 24,748.25 37,159.83 39,168.87
地铁项目占收入比例 42.64% 23.72% 46.94% 37.77%
商业地产项目占收入比例 39.22% 56.14% 36.09% 43.82%
其他工程项目占收入比例 18.14% 20.14% 16.97% 18.42%
地铁项目收入增长比例 -16.48% 108.58% 46.05%
商业地产项目收入增长比例 114.93% -32.24% 41.35%
其他工程项目收入增长比例 66.70% -11.15% 27.78%
收入合计增长比例 50.15% 5.41% 27.78%
对上表的数据分析如下：
① 地铁项目为上海远方公司的主要施工项目，根据以上数据，该类型收入占
总收入的水平较为稳定，为上海远方公司主要的收入类型；
② 商业地产项目收入，由于项目承揽的不确定性，近三年在总收入占比中有
一定的波动，根据未来上海远方公司的发展规划，该类型项目的收入将有一定的增
加，将会成为未来上海远方公司收入中的另外一个主要收入类型。
（2）营业收入预测
① 行业发展规划
上海远方公司的地下墙施工项目涉及的主要领域为地铁、商业地产和市政、水
利工程等行业。经过调查分析，上海远方公司业务增长主要受到轨道交通和建筑业
行业发展的影响。
② 主要竞争对手
主要竞争对手为总包商下属的施工队、从总包商剥离出来的施工队和其他民营
施工队：
对比总包商下属的施工队，上海远方公司的优势在于能够持续不断的从事连续
墙的施工，而总包商下属的施工队只为总包商承包的项目服务，持续性较低。上海
远方公司的劣势在管理水平上与这些国企施工队仍有差距。
对比一般民营分包商和从总包商出来的人员自行组建的民营企业而言，上海远
方公司的优势在施工技术水平和规模上。
③ 营业收入预测
上海远方公司的营业收入主要包括地铁项目工程施工收入、商业地产项目工程
施工收入和其他工程收入（包含水利、市政等）。经过对企业近三年及 2014 年已签
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及意向施工合同额的统计，上海远方公司地铁、商业地产和其他类工程合同额占总
合同额的比例为 37.38%、46.30%、16.32%，对 2014 年度企业不同类型工程项目的
收入配比，参考了上述比例水平。
A：地铁项目营业收入：
上海远方公司最早开始地下连续墙的施工业务为地铁施工项目，一直以来地铁
施工项目为上海远方公司的稳定业务，且在地铁施工业务方面积累了较为持久的长
期客户关系。近十年来，对于中国现代化建设而言，轨道交通在优化城市空间结构、
缓解城市交通拥挤、保护环境等方面等都显示出积极促进作用，已日益成为我国走
新型城市化道路的重要举措，伴随着中国城市化进程的加快，城市交通需求剧增，
城市轨道交通也进入高速发展时期。由于国家政策的正确引导和相关城市对规划建
设轨道交通的积极努力，我国城市轨道交通发展从速度、规模和现代化水平上均显
示了健康、快速的上升趋势。《“十二五”综合交通运输体系规划》提出，为适应城市
群发展需要，应以轨道交通和高速公路为骨干，建设城际快速网络，具体包括：建
设京津冀、长江三角洲、珠江三角洲三大城市群以轨道交通为主的城际交通网络，
并推进重点开发区域城市群的城际干线建设，构建都市交通圈。预计在“十二五”期
间，我国城市轨道交通仍将继续保持快速发展的态势，投资将超过 1 万亿，新增里
程 1,600 公里左右，超过以往四十多年投运总里程（1,455 公里），预计至 2015 末我
国城市轨道交通运营总里程将达到 3,000 公里左右。根据中国城市轨道交通协会网
站信息统计， 2011 年新增投运城轨里程为 288 公里，2012 年新增投运城轨里程 321
公里，2013 年新增投运城轨里程 395 公里，2011 年至 2013 年城轨平均增长率为
17.26%。上海远方公司在预测时，根据公司以前年度地铁施工合同额情况，2014 年
预签定合同及意向合同情况，对 2014 年的收入情况根据企业基准日在施工程项目收
入和意向合同在 2014 年预计确认收入情况估测，未来年度收入情况，参考企业历史
年度收入增长情况及轨道交通行业未来增长情况并结合企业现有施工能力综合确
定。
B：商业地产项目营业收入
我国商业地产发展迅速，其中购物中心、城市综合体项目占比较高，同时也是
商业地产未来发展的重点。自 2011 年开始中国购物中心每年增长约 300 家，截至 2012
年底全国有 3,100 多家购物中心，预计至 2015 年有望达到 4,500 家；2010 年我国城
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市综合体面积 5,679 万平米，预计 2015 年将达到 28,340 万平米。
摘自《2013 年商业地产发展报告》
商业地产项目的地下连续墙施工，起步较晚。近几年由于对土地使用集约化要
求的提高，使得城市越来越多的往地下发展。上海已经提出打造多层城市的概念，
地下开挖的深度也将越来越深。除了上海以外，其他二，三线城市的地基开挖深度
也将越来越大。地铁一般都建设在人口密集的地段，同时也是开发商业地产的黄金
地段。但由于地铁上盖项目距离地铁很近，为了保证施工安全，地铁周边的基坑围
护基本上都会选择使用地下连续墙。我国各地开始兴起的地铁热将会形成更多的地
铁上盖项目，从而促使对地下连续墙的需求。总体来说，在商业地产方面，连续墙
的市场容量将会保持增长态势。
建筑业发展“十二五”规划指出，建筑业发展目标至“十二五”期末产业规模目标
为，以完成全社会固定资产投资建设任务为基础，全国建筑业总产值、建筑业增加
值年均增长 15%以上；全国工程勘察设计企业营业收入年均增长 15%以上；全国工
程监理、造价咨询、招标代理等工程咨询服务企业营业收入年均增长 20%以上；全
国建筑企业对外承包工程营业额年均增长 20%以上。2003 年-2012 年，建筑业总产
值及增长情况见下图：
数据来源：中华人民共和国国家统计局网站
长期来看，建筑上市企业收入增速将伴随投资增速的下滑而逐步放缓，但内生
积极因素正在逐步积累。积极因素主要体现在两个方面：一是财务费用对盈利能力
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的负面影响或在 2014 年开始逐步减弱，二是外部环境剧烈变化倒逼建筑企业提升内
部管理水平。在中性假设下，国信证券研究报告测算的 2014 年固定资产投资增速大
约为 18.6%，由此根据线性模型预测出的建筑业总产值增速为 18.2%。兴业证券行业
研究报告对 2014 年建筑工程行业的基本面判断认为，2014 年建筑工程板块在行业
需求增速下滑与盈利空间波动收窄的驱动下，上市公司盈利增速预计达到 18%。
上海远方公司在预测时，根据公司以前年度商业地产施工合同额情况，2014 年
预签定合同及意向合同情况，对 2014 年的收入情况根据企业基准日在施工程项目收
入和意向合同在 2014 年预计确认收入情况估测，未来年度收入情况，参考企业历史
年度收入增长情况及建筑行业未来增长情况并结合企业现有施工能力综合确定。其
他工程收入主要是水利领域、市政工程领域地下连续墙的工程施工，该部分收入情
况较为稳定，本次根据历史年度其他工程收入增长情况并参考上述二类业务收入增
长情况进行预测。
我们通过分析，认为上述预测基本合理，采用上述预测数据。
营业收入预测数据如下表：
金额单位：人民币万元
收入类型 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
地铁项目施工收入 16,821.00 19,007.73 21,098.58 22,786.47 24,153.66
商业地产施工项目收入 20,835.00 23,960.25 27,075.08 30,053.34 32,457.61
其他工程收入（包含市政、水利等） 7,344.00 7,931.52 8,486.73 8,995.93 9,445.73
合计 45,000.00 50,899.50 56,660.39 61,835.74 66,057.00
收入增长率 14.89% 13.11% 11.32% 9.13% 6.83%
3. 营业成本的估测
（1）营业成本历史数据分析
下表为近三年营业成本水平：
金额单位：人民币万元
成本类型 2011 年 2012 年 2013 年 平均值
地铁项目施工成本 8,442.05 7,135.71 15,443.39
人工费 1,702.45 1,506.92 3,142.24
材料费 1,512.32 1,309.39 2,812.56
机械费-自有设备 946.23 801.97 1,720.45
机械费-租赁设备 1,612.45 1,322.55 3,001.24
间接费 1,194.00 993.17 2,106.87
工程费用 832.47 697.70 1,627.30
其他费用 642.13 504.01 1,032.73
商业地产项目施工成本 7,423.78 16,547.89 10,090.25
人工费 612.16 1,333.20 900.45
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成本类型 2011 年 2012 年 2013 年 平均值
材料费 2,340.44 5,432.11 3,415.86
机械费-自有设备 449.59 1,032.76 642.17
机械费-租赁设备 2,157.62 4,291.08 2,711.32
间接费 543.91 1,308.26 688.14
工程费用 803.50 1,718.01 1,096.35
其他费用 516.56 1,432.47 635.96
其他工程成本（包含市政、水利等） 3,732.61 5,285.18 4,428.71
人工费 473.50 662.33 586.80
材料费 983.61 1,337.63 1,204.97
机械费-自有设备 220.70 305.53 273.16
机械费-租赁设备 719.65 1,076.43 904.99
间接费 386.95 574.30 457.26
工程费用 613.50 846.53 604.67
其他费用 334.70 482.43 396.86
合计 19,598.44 28,968.78 29,962.35
收入成本率 79.19% 77.96% 76.50% 77.88%
营业成本分析：上海远方公司为地下连续墙工程为主的施工企业,其营业成本主
要包含人工、机械、工程费用和材料费用。上海远方公司的地下连续墙工程施工大
部分工程为清包工程，材料费为工程施工中的零星材料的费用支出；机械费用包含
公司自有设备的折旧费和租赁设备的租赁费；工程费用为再分包工程发生的分包费
用。从上表可以看出，上海远方公司的收入成本率在逐年下降。
（2）营业成本估测
本次对营业成本各成本构成部分进行分项预测，加总得出营业总成本：对人工
成本根据业务规模扩大确定未来所需施工人员数量，根据确定的施工人数、人均工
资水平和工资上涨幅度确定人工成本；自有机械成本，按企业现有机械并考虑新增
机械成本的折旧确定；租赁机械成本按照以往年度该部分占收入的比例确定；其他
类型成本构成及企业的减值损失根据企业收入和历史收入成本率进行估测，经过测
算上海远方公司的营业成本如下表所示：
金额单位：人民币万元
成本类型 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
地铁项目施工成本 14,143.41 16,010.53 17,838.14 19,327.90 20,530.35
人工费 3,294.59 3,900.62 4,524.01 5,042.15 5,457.34
材料费 2,573.61 2,908.18 3,228.08 3,486.33 3,695.51
机械费-自有设备 1,168.33 1,170.97 1,171.90 1,172.14 1,172.57
机械费-租赁设备 2,745.19 3,102.06 3,443.29 3,718.75 3,941.88
间接费 1,927.69 2,178.29 2,417.90 2,611.33 2,768.01
工程费用 1,488.66 1,682.18 1,867.22 2,016.60 2,137.60
其他费用 945.34 1,068.23 1,185.74 1,280.60 1,357.44
商业地产项目施工成本 14,957.37 17,024.09 19,087.41 21,037.13 22,610.50
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成本类型 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
人工费 944.15 1,117.83 1,296.48 1,444.97 1,563.95
材料费 5,033.74 5,788.80 6,541.34 7,260.89 7,841.76
机械费-自有设备 1,414.29 1,417.49 1,418.62 1,418.90 1,419.43
机械费-租赁设备 3,996.15 4,595.58 5,193.00 5,764.23 6,225.37
间接费 1,014.66 1,166.86 1,318.56 1,463.60 1,580.69
工程费用 1,616.80 1,859.32 2,101.03 2,332.14 2,518.71
其他费用 937.58 1,078.21 1,218.38 1,352.40 1,460.59
其他工程成本（包含市政、
5,048.98 5,478.63 5,893.47 6,263.66 6,582.82
水利等）
人工费 615.52 728.74 845.21 942.01 1,019.58
材料费 1,330.73 1,437.19 1,537.80 1,630.06 1,711.57
机械费-自有设备 491.93 493.04 493.43 493.53 493.71
机械费-租赁设备 999.52 1,079.48 1,155.04 1,224.35 1,285.56
间接费 505.27 545.69 583.89 618.92 649.87
工程费用 667.57 720.98 771.44 817.73 858.62
其他费用 438.44 473.51 506.66 537.06 563.91
合计 34,149.76 38,513.25 42,819.02 46,628.69 49,723.67
收入成本率 75.17% 75.24% 75.29% 75.28% 75.26%
4. 营业税金及附加的估测
营业税金及附加包括营业税、城市建设维护税、教育费附加。近三年的营业税
金及附加数据如下表(该数据业已经中国注册会计师审计)：
金额单位：人民币万元
项目 2011 2012 2013
营业税 720.72 1,135.99 1,228.58
城市维护建设税 16.38 42.86 12.41
教育费附加 37.93 57.08 37.22
地方教育费附加 9.93 6.85 24.81
合计 784.96 1,242.78 1,303.02
营业税：上海远方公司为工程施工企业，其收入均为施工收入，缴纳营业税，
税率为 3%。
城建税、教育费附加：上海远方公司为工程施工企业，工程项目遍布全国，城
应缴纳的城建税根据施工项目所在地情况，会有不同差异，对应交城建税的测算，
根据以前年度应交城建税占营业税的比率，作为未来年度城建税的测算比率，测算
基数为未来年度营业税金额；应缴的教育费附加包含教育费附加和地方教育费附加，
税率分为 3%、2%，缴纳基数为当期应交的营业税。河道管理费在管理费用考虑。
营业税金及附加预测数据如下表：
金额单位：人民币万元
项目 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第136页
上海远方基础工程有限公司－评估说明
项目 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
营业税 1,350.00 1,526.99 1,699.81 1,855.07 1,981.71
城市维护建设税 31.73 35.88 39.95 43.59 46.57
教育费附加 40.50 45.81 50.99 55.65 59.45
地方教育费附加 27.00 30.54 34.00 37.10 39.63
合计 1,449.23 1,639.22 1,824.75 1,991.41 2,127.36
5. 销售费用
（1）销售费用是企业销售过程中的费用支出，以前年度历史数据如下表所示(该
数据业已经中国注册会计师审计)：
金额单位：人民币万元
项目 2011 年 2012 年 2013 年 平均值
工资及其他 54.69 55.39 76.01
办公费 6.40 7.51 2.62
差旅交通费 42.90 18.22 15.15
汽车费 4.54 14.73 7.39
业务招待费 39.10 19.76 9.44
其他费用 3.96 5.20 8.81
合计 151.59 120.81 119.42
费用率 0.61% 0.33% 0.30% 0.41%
（2）销售费用估测
在历史水平的基础上，考虑费用项目的现有标准和营业收入的增长变化进行估
测。
对于职工薪酬，首先根据业务规模确定未来所需销售人员数量，根据确定的销
售人数、人均工资水平和工资上涨幅度确定职工薪酬。折旧费按照目前固定资产原
值和折旧率进行计算。剩余费用中与营业收入相关的，按以往年度各项费用占营业
收入的平均比例测算，与营业收入不相关的，按历史水平预测并适当考虑增长。
金额单位：人民币万元
项目 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
工资及其他 73.89 90.53 108.38 126.38 129.69
办公费 3.15 3.56 3.97 4.33 4.62
差旅交通费 17.55 19.85 22.10 24.12 25.76
汽车费 8.55 9.67 10.77 11.75 12.55
业务招待费 10.80 12.22 13.60 14.84 15.85
其他费用 9.90 11.20 12.47 13.60 14.53
合计 123.84 147.03 171.29 195.02 203.00
费用率 0.28% 0.29% 0.30% 0.32% 0.31%
6. 管理费用
（1）管理费用是企业进行经营管理发生的费用，以前年度管理费用如下表所示
(该数据业已经中国注册会计师审计)：
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上海远方基础工程有限公司－评估说明
金额单位：人民币万元
项目 2011 年 2012 年 2013 年 平均值
工资及其他 461.07 956.60 938.28
办公费 88.75 228.09 166.87
差旅交通费 56.89 60.50 124.06
汽车费 24.04 50.12 64.56
折旧费 22.84 66.43 92.22
业务招待费 41.76 42.91 30.56
聘请中介机构费用 45.21 180.22 90.35
税金 8.71 22.13 32.75
研发支出 124.02 235.34
其他费用 157.20 60.15 62.98
合计 906.47 1,791.17 1,837.97
费用率 3.66% 4.82% 4.69% 4.39%
（2）管理费用估测
在历史水平的基础上，考虑费用项目的现有标准和企业管理成本的增长变化进
行估测。
对于职工薪酬，根据企业提供的管理人数、平均工资水平及未来预计增长幅度
确定。折旧费按照目前固定资产原值和折旧率进行计算。税金包含河道管理费、房
产税、印花税、堤防维护费和价格调节税，根据企业历史年度缴纳情况测算。剩余
费用中与营业收入相关的，按以往年度各项费用占营业收入的平均比例测算，与营
业收入不相关的，按历史水平预测并适当考虑增长。管理费用估测数据如下表：
金额单位：人民币万元
项目 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
工资及其他 1,006.17 1,081.71 1,151.74 1,267.71 1,334.42
办公费 191.70 216.83 241.37 263.42 281.40
差旅交通费 142.65 161.35 179.61 196.02 209.40
汽车费 74.25 83.98 93.49 102.03 108.99
折旧费 92.22 92.22 92.22 92.22 92.22
业务招待费 35.10 39.70 44.20 48.23 51.52
聘请中介机构费用 50.00 50.00 50.00 50.00 50.00
税金 47.87 52.38 56.80 60.77 64.00
研发支出 270.45 305.91 340.53 371.63 397.00
其他费用 72.45 81.95 91.22 99.56 106.35
合计 1,982.86 2,166.03 2,341.18 2,551.59 2,695.30
费用率 4.41% 4.26% 4.13% 4.13% 4.08%
7. 财务费用
（1）财务费用包括借款利息支出、融资租赁费用利息和手续费支出、利息收入
和银行手续费支出。以前年度管理费用如下表所示(该数据业已经中国注册会计师审
计)：
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金额单位：人民币万元
项目 2011 年 2012 年 2013 年
短期银行借款 14.02 88.67 336.93
融资租赁 212.68 242.20 209.40
企业内部单位借款 154.45 194.52 489.04
利息收入 1.97 1.88 2.54
银行手续费 6.44 21.87 3.78
财务费用合计 385.62 545.38 1,036.61
（2）财务费用估测
银行借款及企业内部借款保持基准日水平，未来年度借款金额不再增加；融资
租赁考虑了企业 2014 年新增一台大型设备的计划，该设备总价预计 4000 万元，租
赁期为 3 年，融资租赁利率沿用企业现租赁设备利率；利息收入和银行手续费根据
历史水平预测。财务费用估测数据如下表：
金额单为：人民币万元
项目 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
短期银行借款 531.84 531.84 531.84 531.84 531.84
融资租赁 400.99 241.42 99.80 - -
企业内部单位借款 180.62 180.62 180.62 180.62 180.62
利息收入 2.32 2.82 3.34 3.69 4.12
银行手续费 2.99 3.37 3.75 4.09 4.36
财务费用合计 1,114.12 954.43 812.67 712.86 712.70
8. 营业外收入、营业外支出和资产减值损失
营业外收支不是经常性项目，因而本次盈利预测不考虑营业外收支。
资产减值损失的预测参考 2013 年度企业资产减值损失占收入的比例预测,预测
数据如下：
项目 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
资产减值损失 1,012.50 1,145.24 1,274.86 1,391.30 1,486.28
9. 所得税
上海远方公司为工程施工企业，2013 年 9 月，取得了高新技术企业资格，企业
所得税自 2013-2015 年享受 15%的税收优惠政策，本次评估 2014 年、2015 年的所得
税按上海远方公司可以享受到的税收优惠政策考虑，2016 年之后，由于考虑到高新
企业技术资格认定需要重新申请，存在较大的不确定性，故按法定税率 25%考虑。
10. 税后经营利润
在上述收入、成本、费用等损益项目预测估算的基础上计算确定税后经营利润。
11. 营运资金增加
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营运资金增加额系指企业在不改变当前主营业务条件下，为维持正常经营而需
新增投入的营运性资金，即为保持企业持续经营能力所需的新增资金。本报告所定
义的营运资金增加额为：
营运资金增加额=当期营运资金-上期营运资金
其中：营运资金=最低货币保有量+应收款项+存货-应付款项
存货=销售成本/存货周转率
应收款项=销售收入/应收款项周转率
其中，应收款项主要包括应收账款、预付账款等诸项。
应付款项=销售成本/应付款项周转率
其中，应付款项主要包括应付账款、预收账款等诸项。
通过统计企业近几年的付现成本情况，并和企业相关人员进行沟通了解，确定
按付现成本的一定比例作为最低现金保有量；评估人员对历史年度的营运资本进行
分析，计算出历史年度存货周转率、应收款项周转率和应付账款周转率，根据企业
近几年经营情况，本次评估取 2013 年值作为未来年度的周转率。通过未来年度预测
的收入、成本及上述周转率，计算出未来年度存货、应收款项、应付款项占用额。
通过以上计算，确定未来年度营运资金占用额，并由此计算未来年度营运资金增加
额。经估算，预测期营运资金变动情况如下：
金额单位：人民币万元
项目 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
最低货币保有量 2,850.32 3,217.25 3,580.67 3,909.28 4,179.73
存货 22,919.30 25,847.82 28,737.60 31,294.42 33,371.59
应收款项 15,517.24 17,551.55 19,538.07 21,322.67 22,778.28
应付款项 14,348.64 16,182.04 17,991.18 19,591.89 20,892.30
营运资本 26,938.22 30,434.58 33,865.16 36,934.48 39,437.30
营运资本增加额 5,460.69 3,496.36 3,430.58 3,069.32 2,502.82
12. 资本性支出和折旧与摊销
（1）资本性支出
资本性支出包括存量资产的更新改造支出，新增资产的资本投入和新增资产的
更新改造支出。本次资本性支出考虑了存量资产的更新改造支出和企业 2014 年采用
融资租赁方式新购一台双轮铣设备的支出。现有固定资产的更新支出假设按现有房
屋和设备的规模，在评估经济寿命年限的基础上测算未来年度年折旧额作为房屋和
设备的更新支出。资本性支出的预测数据如下：
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金额单位：人民币万元
项目 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
固定资产更新 1,809.32 1,809.32 1,809.32 1,809.32 1,809.32
新增设备更新支出 2,050.48 930.67 1,018.85
资本性支出 3,859.80 2,739.99 2,828.17 1,809.32 1,809.32
（2）折旧与摊销
根据上海远方公司折旧政策和现有固定资产情况，本次预测折旧预测数据如下：
金额单位：人民币万元
项目 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
固定资产折旧 3,166.76 3,173.72 3,176.18 3,176.79 3,177.93
合计 3,166.76 3,173.72 3,176.18 3,176.79 3,177.93
13. 未来年度息前税后现金流量的预测
根据上述各项预测，则该企业未来各年度息前税后现金流量预测如下：
金额单位：人民币万元
项目 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2018 年以后
一、营业收入 45,000.00 50,899.50 56,660.39 61,835.74 66,057.00 66,057.00
减：营业成本 34,149.76 38,513.25 42,819.02 46,628.69 49,723.67 49,723.67
减：营业税金及附加 1,449.23 1,639.22 1,824.75 1,991.41 2,127.36 2,127.36
减：营业费用 123.84 147.03 171.29 195.02 203.00 203.00
减：管理费用 1,982.86 2,166.03 2,341.18 2,551.59 2,695.30 2,695.30
减：财务费用 1,114.12 954.43 812.67 712.86 712.71 712.71
减：资产减值损失 1,012.50 1,145.24 1,274.86 1,391.30 1,486.28 1,486.28
二、营业利润 5,167.69 6,334.30 7,416.62 8,364.87 9,108.68 9,108.68
加：营业外收入 - - - - - -
减：营业外支出 - - - - - -
三、利润总额 5,167.69 6,334.30 7,416.62 8,364.87 9,108.68 9,108.68
减：所得税 676.66 838.74 1,647.46 1,865.64 2,036.19 2,036.19
四、净利润 4,491.03 5,495.56 5,769.16 6,499.23 7,072.49 7,072.49
加：折旧、无形资产、
3,166.76 3,173.72 3,176.18 3,176.79 3,177.93 3,177.93
递延资产摊销
加：利息费用(扣除所
605.59 605.59 534.35 534.35 534.35 534.35
得税)
减：追加收资（固定
资产、无形资产、递 3,859.80 2,739.99 2,828.17 1,809.32 1,809.32 1,809.32
延资产）
减：净营运资金变动 5,460.69 3,496.36 3,430.58 3,069.32 2,502.82 -
五、净现金流量 -1,057.11 3,038.52 3,220.94 5,331.73 6,472.63 8,975.45
（三）折现率的确定
按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为企业自由现金流
量，则折现率r选取加权平均资本成本（WACC），即投资性资本报酬率，这是由股东
权益资本与付息债务资本的结构和报酬率所决定的一种综合报酬率，也称投资性资
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本成本。计算公式为：
WACC=Ke We+Kd Wd
Ke：股东权益资本成本
Kd：债务资本成本（税后）
We：股东权益资本在资本结构中的百分比
Wd：付息债务资本在资本结构中的百分比
1、Ke 的确定
根据资本资产定价模型（CAPM），且在此基础上考虑上海远方公司个体风险获
得，计算公式为：
Ke =Rf+β×Rpm+A
其中：Rf无风险报酬率
β行业风险系数
Rpm市场风险溢价
A个别风险调整
（1）无风险报酬率 Rf
无风险报酬率选取国债的平均到期收益率，具体选取的数据为自评估基准日起
距到期时间为5年以上的国债的到期收益率（复利）。经查询同花顺iFinD，距到期日
为5年以上的国债的到期收益率（复利）为4.06%。
（2）市场风险溢价 Rpm
根据同花顺 iFinD 查询，中国资本市场沪深 300 指数上市公司 2008 年至 2012
年加权净资产收益率的平均值约为 12.88%，即社会平均报酬率为 12.88%，扣除无风
险报酬率后，市场风险溢价为 8.82%。
市场风险溢价 Rpm=12.88%-4.06%=8.82%
（3）企业风险系数β
根据同花顺 iFinD 查询，选取交易日为 2013 年 12 月 31 日的最近 5 年土木工程
建筑业加权剔除财务杠杆调整后的 β 值。计算过程如下表：
板块名称 土木工程建筑业
证券数量 46
标的指数 沪深 300
计算周期 周
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时间范围
2009.1.1
2013.12.31
收益率计算方法 普通收益率
加权方式 算数平均
加权原始 Beta 0.9962
加权调整 Beta 0.9975
加权剔除财务杠杆原始 Beta 0.5522
加权剔除财务杠杆调整 Beta 0.7000
企业在预测期内，现有资本结构基本能满足企业正常的生产经营需要。故本次
预测考虑企业的现有资金需求情况和未来新增的营运资金后，以企业现有的资本结
构 D/E（有息负债/权益市场价值）作为目标资本结构。采用迭代的计算途径，按有
息负债和股东权益市场价值计算企业资本结构 D/E（有息负债/权益）的比值，然后
估算目标公司 β 为：
时间 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
含财务杠杆 β 0.8726 0.8726 0.8523 0.8523 0.8523
含财务杠杆 β=不含财务杠杆 β×[1+D/E×（1-T）]
T 为有效的所得税率，企业有效的所得税率为 2014、2015 年 15%，2016 年之后
25%。
（4）风险调整系数
根据前述对上海远方公司的近年来的财务指标进行分析，可知上海远方公司的
资产负债率偏高，企业存在一定的偿债风险；上海远方公司的存货周转率和应收款
周转率偏低，企业存在一定的资金回收风险；上海远方公司为民营企业，相对同类
上市公司经营规模较小，内控制度有一定的欠缺，存在一定的经营风险，经过以上
分析，企业个别风险系数取 3%；
A=3%
（5）权益资本报酬率
Ke =Rf+β×RPm+A
时间 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
Ke 14.76% 14.76% 14.58% 14.58% 14.58%
2、Kd 的确定
根据前述分析，本次预测以企业现有的资本结构作为目标资本结构，即 Kd=基
准日实际贷款利率×（1-T），T 为有效所得税率，企业有效的所得税率为 2014、2015
年 15%，2016 年之后 25%。
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时间 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
Kd 5.20% 5.20% 4.59% 4.59% 4.59%
3、We、Wd 的确定
按现有目标资本结构估算，企业的借款为 11,643 万元，权益现值取收益法评估
值。根据迭代计算，We =77.50%，Wd =22.50%。
4、折现率 r 的估算
根据WACC=Ke We+Kd Wd，按公司有效的所得税税率及上述指标估算：
时间 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
折现率 r 12.61% 12.61% 12.33% 12.33% 12.33%
六、企业价值评估测算
考虑到上海远方公司目前经营状况，为得到较稳定的收益状况，结合评估惯例，
评估人员在上海远方公司盈利预测的基础上，分析、判断和沟通了企业截至 2018 年
的盈利预测。在此基础上：
1、计算 2014 年至 2018 年息前税后现金流量；
2、预测期后至永续的息前税后现金流量；
3、再按照选定的折现率对上述二阶段息前税后现金流量进行折现：
n
∑［R t × (1＋r) - t ] + R n / r × (1＋r) -n = 51,146.53（万元）
t＝1
4、扣减付息债务后的营业资产价值
P1= 51,146.53 - 11,642.71 = 39,503.82（万元）
5、估算单独评估资产现值
经我们调查、分析，企业无非经营性资产。
经我们调查、分析，企业存在溢余资产。
企业基准日的递延所得税资产为工资和企业计提的坏账准备产生的可在以后年
度抵扣的所得税差异，本次对未来年度现金流的预测，未考虑该所得税的影响，本
次作为溢余资产单独加回；其他应收账款中应收企业待垫的购车款，非为企业常态
发生款项，本次作为溢余资产单独加回，评估值采用资产基础法的评估结果。
即单独评估资产现值 P2= 599.22（万元）
6、加总求和测算出上海远方公司的企业价值：
P= P 1+P2= 39,503.82 +599.22= 40,103.00（万元 取整）
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通过以上指标的估算，评估值计算结果如下所示：
金额单位：人民币万元
项目 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 至永续
息前税后现金流量 -1,057.11 3,038.52 3,220.94 5,331.73 6,472.63 8,975.45
折现系数 0.8880 0.7886 0.7020 0.6249 0.5563 4.5118
折现值 -938.71 2,396.18 2,261.10 3,331.80 3,600.72 40,495.44
折现值合计 -938.71 1,457.47 3,718.57 7,050.37 10,651.09 51,146.53
减：付息债务 11,642.71
加：非经营性资产 -
加：溢余资产 599.22
股东全部权益 40,103.00
六、 评估结果及增减值原因分析
经收益法评估，上海远方公司在评估基准日持续经营和其他假设前提下股东全
部权益价值的账面值 18,735.43 万元，评估值 40,103.00 万元，增值额 21,367.57 万元，
增值率 114.05%。
收益法评估增值的主要原因是：1、轨道化交通的快速发展，给地下连续墙行业
的发展带来了一个很好的契机。2、我国仍处于城市化进程的大背景下，近些年来，
国家对土地使用集约化要求的提高，使得城市越来越多的往地下发展，随着地下开
挖深度约来越深，地下连续墙的市场需求也逐步加大。3、上海远方公司专注于地下
连续墙的工程施工，在该领域具有专业优势和技术优势，特别是在超深地下连续墙
的施工中，属于国内较早涉猎此行业的民营企业，在该领域积累了一定的技术优势。
4、上海远方公司现有地下连续墙施工行业的先进施工设备，设备自有量在同行业施
工企业中占有优势。5、目前上海远方公司处于一个预期增长期内，预期的增长对企
业的价值影响较大，收益法评估结果全面的反映了公司的价值，包含了上海远方公
司账面未记录的专利技术等无形资产的价值，以及公司多年以来所积累的客户资源、
资质、人力资源等对企业价值的贡献。而资产账面值只是企业各项资产历史投入成
本的摊销额，无法反映企业客户关系、人力资源、品牌资质等无形资产的价值，也
不能体现企业各项资产共同作用所带来的协同效应所产生的价值，故本次评估溢价
较高。
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评估结论及其分析
一、评估结论
1. 收益法评估结果：在持续经营和其他假设前提下，上海远方公司股东全部权
益账面值 18,735.43 万元，评估值 40,103.00 万元，增值额 21,367.57 万元，增值率
114.05%。评估结论未考虑流动性折扣对评估对象价值的影响。
2. 资产基础法评估结果：在持续经营和其他假设前提下，上海远方公司资产
账面值 55,923.48 万元，评估值 61,862.39 万元，增值额 5,938.91 万元，增值率
10.62 %。负债账面值 37,188.05 万元，评估值 37,188.05 万元，与账面值一致。股东
全部权益账面值 18,735.43 万元，评估值 24,674.34 万元，增值额 5,938.91 万元，增
值率为 31.70 %。
评估汇总情况见下表：
金额单位：人民币万元
项目 账面价值 评估价值 增减值 增值
率%
流动资产 44,082.72 44,365.82 283.10 0.64
非流动资产 11,840.76 17,496.57 5,655.81 47.77
其中：固定资产 11,121.90 14,296.71 3,174.81 28.55
其他无形资产 - 2,481.00 2,481.00
递延所得税资产 718.86 718.86 - -
资产总计 55,923.48 61,862.39 5,938.91 10.62
流动负债 35,851.75 35,851.75 - -
非流动负债 1,336.30 1,336.30 - -
负债合计 37,188.05 37,188.05 - -
净资产（股东全部权益价值） 18,735.43 24,674.34 5,938.91 31.70
资产基础法评估结果详见评估明细表。
3. 二种评估方法结果差异分析及最终评估结论收益法评估结果高于资产基础
法 15,428.66 万元，其主要原因是：（1）轨道化交通的快速发展，给地下连续墙行业
的发展带来了一个很好的契机。（2）我国仍处于城市化进程的大背景下，近些年来，
国家对土地使用集约化要求的提高，使得城市越来越多的往地下发展，随着地下开
挖深度越来越深，地下连续墙的市场需求也逐步加大。（3）上海远方公司专注于地
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下连续墙的工程施工，在该领域具有明显的专业优势和一定的技术优势，特别是在
超深地下连续墙的施工中，属于国内较早涉猎此行业的民营企业，在该领域积累了
一定的技术优势。（4）上海远方公司现有地下连续墙施工行业的先进施工设备，设
备自有量在同行业施工企业中占有优势。（5）目前上海远方公司处于一个预期增长
期内，预期的增长对企业的价值影响较大，收益法评估结果全面的反映了公司的价
值，包含了上海远方公司账面未记录的专利技术等无形资产的价值，以及公司多年
以来所积累的客户资源、资质、人力资源等对企业价值的贡献。评估人员分别从投
入和产出两个不同方面给出了评估意见，采用资产基础法评估结果是资产的重置价
值，就本项目而言，无法全面体现股东全部权益的市场价值。收益法是对企业未来
收益进行预测，股东全部权益的市场价值可以得到充分的反映。经过分析判断，我
们认为收益法的结果更能反映上海远方公司评估基准日的市场价值，本次评估最终
选取收益法的评估值 40,103.00 万元作为最终评估结论。最终评估结论没有考虑流动
性对评估对象价值的影响。
二、评估结论与账面值比较变动原因分析
（一） 收益法增值原因分析
股东全部权益价值评估增值额 21,334.57 万元，增值率 113.87%，其主要原因：
1、轨道化交通的快速发展，给地下连续墙行业的发展带来了一个很好的契机。2、
我国仍处于城市化进程的大背景下，近些年来，国家对土地使用集约化要求的提高，
使得城市越来越多的往地下发展，随着地下开挖深度约来越深，地下连续墙的市场
需求也逐步加大。3、上海远方公司专注于地下连续墙的工程施工，在该领域具有专
业优势和技术优势，特别是在超深地下连续墙的施工中，属于国内较早涉猎此行业
的民营企业，在该领域积累了一定的技术优势。4、上海远方公司现有地下连续墙施
工行业的先进施工设备，设备自有量在同行业施工企业中占有优势。5、目前上海远
方公司处于一个预期增长期内，预期的增长对企业的价值影响较大，收益法评估结
果全面的反映了公司的价值，包含了上海远方公司账面未记录的专利技术等无形资
产的价值，以及公司多年以来所积累的客户资源、资质、人力资源等对企业价值的
贡献。而资产账面值只是企业各项资产历史投入成本的摊销额，无法反映企业客户
关系、人力资源、品牌资质等无形资产的价值，也不能体现企业各项资产共同作用
所带来的协同效应所产生的价值，故本次评估溢价较高。
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上海远方基础工程有限公司－评估说明
（二） 资产基础法增值原因分析：
1. 流动资产增值 283.10 万元，增值率 0.64%。流动资产增值的主要原因是企
业对在用周转材料核算是按三年进行摊销，评估时成新率采用年限法评估，参考的
一般经济寿命年限为 3-10 年，因此造成评估值高于账面值。
2. 固定资产增值 3,174.81 万元，增值率 28.55%，主要由机器设备类资产增值
引起，机器设备增值 3,171.01 万元，增值率 32.04%，其主要原因是机器设备类资产
评估参照的经济寿命年限（8-20 年）大于企业会计折旧年限（3-6 年），使机器设备
评估净值增值；
3. 其他无形资产增值 2,481.00 万元。增值的原因是：企业自创的无形资产组
合账面未记录价值，而委估无形资产组合通过产业化应用后，被市场所接受且具有
一定的获利能力，能给企业带来超额收益，通过以收益途径对无形资产进行评估，
体现了上海远方公司知识产权的价值，故有较大的增值。
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