本报告依据中国资产评估准则编制
中化岩土集团股份有限公司拟对合并北
京主题纬度城市规划设计院有限公司形
成的商誉进行减值测试所涉及的含商誉
相关资产组可回收金额
资产评估报告
国众联评报字（2021）第 3-0086 号
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本报告估值主要信息，建议
报告使用方查证核实
国众联资产评估
土地房地产估价有限公司
二〇二一年四月十五日
中国深圳
中化岩土集团股份有限公司拟对合并北京主题纬度城市规划设计院有限公司
形成的商誉进行减值测试所涉及的含商誉相关资产组可回收金额资产评估报告
目 录
声 明 ..................................................................................................................................... 1
(摘要) ...................................................................................................................................... 3
一、委托人、被评估单位概况及其他评估报告使用者 ..................................................... 6
二、评估目的 ......................................................................................................................... 8
三、评估对象和评估范围 ..................................................................................................... 8
四、价值类型及其定义 ......................................................................................................... 8
五、评估基准日 ................................................................................................................... 10
六、评估依据 ....................................................................................................................... 11
七、评估方法 ....................................................................................................................... 11
八、评估程序实施过程及情况 ........................................................................................... 12
九、评估假设 ....................................................................................................................... 17
十、评估结论 ....................................................................................................................... 20
十一、特别事项说明 ........................................................................................................... 20
十二、评估报告使用限制说明 ........................................................................................... 21
十三、评估报告日 ............................................................................................................... 21
评估报告附件 ....................................................................................................................... 22
中化岩土集团股份有限公司拟对合并北京主题纬度城市规划设计院有限公司
形成的商誉进行减值测试所涉及的含商誉相关资产组可回收金额资产评估报告
声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发
布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及和本资
产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人
违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用
人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个
人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，
评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现
价格的保证。
三、委托人和其他相关当事人所提供资料的真实性、合法性、完整性是评估结论
生效的前提，与商誉形成相关的资产组范围已由委托人申报并经其采用盖章或其他方
式确认，资产组未来现金流量预测或财务预算已经委托人管理层批准。委托人承诺对
商誉及相关的资产组的认定及未来现金流量的预测符合企业会计准则规定。
四、我们与评估报告中的评估对象无利益关系，与相关当事方无利益关系，对相
关当事方不存在偏见。
五、资产评估师已经对资产评估报告中委托人确定的商誉及相关资产组组成进行
了核查；已经对评估对象所涉及的历史财务数据、管理层批准的预测性财务信息及其
所依赖的重大合同协议进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请
委托人及其他相关当事人按照企业会计准则要求完善以满足出具资产评估报告的要
求。
六、遵循企业会计准则要求，评估机构对委托人认定的与商誉形成相关的资产组
价值进行的估算，是委托人编制财务报告过程中分析是否存在商誉减值的诸多工作之
一，不是对商誉是否减值及损失金额的认定和保证。委托人及其审计机构应当按照企
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业会计准则规定步骤，完整履行商誉减值测试程序，正确分析并理解评估报告，恰当
使用评估结论，在编制财务报告时合理计提商誉减值损失。
七、我们具备评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。评估报告中已披露
利用其他机构报告的情形。
八、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的
限制，评估报告使用者应当充分关注评估报告中载明的特别事项说明、评估假设和限
定条件及其对评估结论的影响。
九、我们未对各类资产的重估增、减值额作任何纳税考虑。
十、本次评估以评估基准日有效的价格标准为取价标准，资产评估报告使用者应
当根据评估基准日后资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限，在资产实
际作价时给予充分考虑，进行相应调整。
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规划设计院有限公司形成的商誉进行减值测试
资产评估报告
(摘要)
国众联评报字（2021）第 3-0086 号
重要提示
以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务详细情况和正确理解评估
结论，应当阅读资产评估报告正文。本摘要单独使用可能会导致对评估结论的误解
或误用。
国众联资产评估土地房地产估价有限公司接受中化岩土集团股份有限公司的委
托，根据有关法律、法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，采用收益
法，按照必要的评估程序，对中化岩土集团股份有限公司商誉减值测试所涉及的北京
主题纬度城市规划设计院有限公司与商誉及相关资产组在 2020 年 12 月 31 日的可回收
价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。
一、委托人及资产组占有人
委 托 人：中化岩土集团股份有限公司
被评估单位：北京主题纬度城市规划设计院有限公司
二、评估目的
因委托人编制 2020 年度财务报告需要，国众联资产评估土地房地产估价有限公司
接受委托，对委托人认定的合并北京主题纬度城市规划设计院有限公司所形成的商誉
及相关资产组可回收价值进行估算，为委托人编制财务报告过程中分析是否存在商誉
减值提供价值参考。
三、评估对象和评估范围
评估对象为委托人确定并经审计机构确认的合并北京主题纬度城市规划设计院有
限公司所形成的商誉及相关资产组。
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评估范围包含直接归属于资产组的流动资产、固定资产、无形资产，以及与资产
组不可分割的负债、商誉。基准日账面值如下：
金额单位：人民币万元
序号 科目名称 账面价值
1 流动资产 1,070.55
2 其中：货币资金 280.11
3 应收账款 657.98
4 预付账款 18.18
5 其他应收款 114.28
6 非流动资产 26.91
7 其中：固定资产 20.41
8 长期待摊费用 6.50
9 资产总计 1,097.46
10 流动负债 861.73
11 其中：应付账款 255.42
12 合同负债 255.13
13 应付职工薪酬 102.00
14 应交税费 226.77
15 其他应付款 22.41
16 不含商誉资产组账面值 235.73
17 初始商誉总值 9,056.39
18 已计提商誉减值金额
19 基准日含商誉资产组账面价值 9,292.12
纳入评估范围的资产与委托人申报范围一致，并经审计机构确认。
四、评估基准日
本项目资产评估基准日为 2020 年 12 月 31 日。评估基准日系由委托人根据企业会
计准则中的有关商誉减值测试要求确定的，确定的理由是评估基准日为会计年度报表
日有利于评估目的实现且符合会计准则关于商誉价值测试的规定，本次评估以评估基
准日有效的价格标准为取价标准。
五、评估程序实施过程
根据国家有关部门关于资产评估的规定，按照我公司与委托人签订的资产评估委
托合同，我公司评估人员已实施了对被评估单位提供的法律性文件与会计记录以及相
关资料的验证审核，对资产进行实地察看与核对，并取得了相关的产权证明文件，进
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行了必要的市场调查和交易价格的比较，以及我们认为有必要实施的其他资产评估程
序。
六、评估方法
本次评估采用收益法。
七、价值类型
本次价值类型为可回收价值。
八、评估结论
经实施清查核实、实地查勘、市场调查和评定估算等评估程序，本次采用收益法，
得出以下评估结论：
在委托人管理层批准的商誉及相关资产组未来经营规划落实的前提下，委托人确
定的北京主题纬度城市规划设计院有限公司商誉及相关资产组在评估基准日的可回
收价值为 6,644.95 万元。
本评估报告仅供委托人分析评估基准日是否存在商誉减值之用，不得用于任何其
他目的。委托人应当按照企业会计准则要求，在编制财务报告过程中正确理解评估报
告，完整履行相关工作程序，恰当使用评估结论。
报告使用人在使用本报告的评估结论时，请注意本报告正文中第十一项“特别事项
说明”对评估结论的影响；并关注评估结论成立的评估假设及前提条件。
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资产评估报告
国众联评报字（2021）第 3-0086 号
中化岩土集团股份有限公司：
国众联资产评估土地房地产估价有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法
规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，按照必要的评估程序，采用收益
法，按照必要的评估程序，对中化岩土集团股份有限公司商誉减值测试所涉及的北京
主题纬度城市规划设计院有限公司与商誉及相关资产组在 2020 年 12 月 31 日的可回收
价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。
一、委托人及其他评估报告使用者
（一）委托人概况
企业名称：中化岩土集团股份有限公司
注册地址：北京市大兴区科苑路 13 号院 1 号楼
法定代表人：吴延炜
注册资本：180554.4449 万元人民币
公司类型：股份有限公司(上市、自然人投资或控股)
股票代码：002542
经营期限：2001 年 12 月 06 日至无固定期限
统一社会信用代码：91110000710929148A
经营范围：工业、交通与民用各类建筑项目的岩土工程勘察、设计；地基与基础
工程的施工；特种专业工程施工；土石方施工；深基坑支护方案的施工；岩土工程质
量检测与评价；岩土工程新技术与设备的开发研制；岩土工程技术咨询；道路货物运
输；地质灾害治理工程小型项目的勘查、设计、施工；销售工程机械、建筑材料、化
工产品（不含危险化学品及一类易制毒化学品）；租赁工程机械设备；承包与公司实
力、规模、业绩相适应的国外工程项目；对外派遣实施上述境外工程所需的劳务人员；
工程咨询；建设工程质量检测；技术开发、技术转让、技术咨询、技术服务；货物进
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出口；技术进出口；投资管理；环境监测。（企业依法自主选择经营项目，开展经营
活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从
事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
（二）资产组占有方概况
1.概况
企业名称：北京主题纬度城市规划设计院有限公司（以下简称：主题纬度）
注册地址： 北京市朝阳区酒仙桥路 4 号(北京正东电子动力集团有限公司循环水
泵房三层 302 室)
法定代表人：王永刚
注册资本：350 万人民币元
公司类型：有限责任公司(法人独资)
经营期限：自 2009 年 09 月 23 日起至 2029 年 09 月 22 日
统一社会信用代码：911101056949926801
经营范围：风景园林工程设计；工程勘察、设计。（企业依法自主选择经营项目，
开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；
不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
2.资产、损益状况
资产组所在企业合并口径 2017 年 12 月 31 日、2018 年 12 月 31 日、2019 年 12
月 31 日及 2020 年 12 月 31 日的资产状况如下表所示：
金额单位：人民币元
项目名称 2017 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产 45,974,446.81 69,359,858.01 66,896,855.16 52,260,086.98
非流动资产 2,919,280.33 2,959,596.05 3,161,762.15 2,257,236.97
其中：固定资产 1,250,810.35 753,929.62 494,423.39 204,107.25
长期待摊费用 630,500.00 464,242.45 264,599.93 64,957.41
递延所得税资产 1,037,969.98 1,741,423.98 2,402,738.83 1,988,172.31
资产总计 48,893,727.14 72,319,454.06 70,058,617.31 54,517,323.95
流动负债 12,818,247.23 21,369,137.23 20,510,885.39 9,820,365.66
非流动负债 370,905.59 927,534.40 1,094,254.88 -
负债总计 13,189,152.82 22,296,671.63 21,605,140.27 9,820,365.66
净资产 35,704,574.32 50,022,782.43 48,453,477.04 44,696,958.29
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资产组所在企业合并口径 2017 年、2018 年、2019 年及 2020 年损益状况如下表所
示：
金额单位：人民币元
项 目 2017 年度 2018 年度 2019 年度 2020 年度
营业收入 47,407,071.39 46,027,134.29 46,206,491.88 28,740,838.07
减：营业成本 24,813,254.72 16,891,269.79 20,566,220.51 14,619,846.00
税金及附加 375,100.48 392,957.33 345,348.06 218,058.49
营业利润 15,686,506.56 19,469,724.87 17,860,018.01 12,528,553.83
利润总额 15,677,900.37 19,440,596.13 17,924,885.73 12,488,543.43
减：所得税 3,997,313.99 5,122,388.02 4,494,191.12 3,245,062.18
净利润 11,680,586.38 14,318,208.11 13,430,694.61 9,243,481.25
注：表中 2017 年、2018 年、2019 年、2020 年数据系致同会计师事务所（特殊普通合伙）审计。
（三）委托人以外的其他评估报告使用者
除编制、审计合并报表的上市公司和审计机构，商誉减值测试评估报告无其他报
告使用人。
二、评估目的
因委托人编制 2020 年度财务报告需要，国众联资产评估土地房地产估价有限公司
接受委托，对委托人认定的合并北京主题纬度城市规划设计院有限公司所形成的商誉
及相关资产组可回收价值进行估算，为委托人编制财务报告过程中分析是否存在商誉
减值提供价值参考。
三、评估对象和评估范围
评估对象为委托人确定并经审计机构确认的合并北京主题纬度城市规划设计院有
限公司所形成的商誉及相关资产组。
评估范围包含直接归属于资产组的流动资产、固定资产、长期待摊费用，以及与
资产组不可分割的负债、商誉。本次评估范围与前期商誉减值测试评估范围一致。基
准日账面值如下：
金额单位：人民币万元
序号 科目名称 账面价值
1 流动资产 1,070.55
2 其中：货币资金 280.11
3 应收账款 657.98
4 预付账款 18.18
8
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形成的商誉进行减值测试所涉及的含商誉相关资产组可回收金额资产评估报告
序号 科目名称 账面价值
5 其他应收款 114.28
6 非流动资产 26.91
7 其中：固定资产 20.41
8 长期待摊费用 6.50
9 资产总计 1,097.46
10 流动负债 861.73
11 其中：应付账款 255.42
12 合同负债 255.13
13 应付职工薪酬 102.00
14 应交税费 226.77
15 其他应付款 22.41
16 不含商誉资产组账面值 235.73
17 初始商誉总值 9,056.39
18 已计提商誉减值金额
19 基准日含商誉资产组账面价值 9,292.12
（一）商誉形成过程及计提减值情况
委托人于 2016 年 12 月 7 日收购北京主题纬度城市规划设计院有限公司 100%股权，
合并成本 110,000,000.00 元，合并日 100%股权形成所对应的商誉 90,563,945.21 元。
商誉以前年度未计提减值金额。
（二）纳入资产组的有关情况
1.流动资产
流动资产主要为经营相关货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款。货币资
金主要为经营用货币资金；应收账款为应收客户设计费；预付账款为分包费、会议费、
话费等；其他应收款为员工备用金、保证金等。
2.固定资产
纳入资产组的固定资产主要包括车辆及电子及办公设备。
车辆主要为柯偌士房车、摩托车，基准日账面原值为 699,078.43 元；账面净值为
40,165.35 元。车辆由相关部门进行统一管理，定期进行维修，设备保养状态良好，均
能正常使用。车辆权属清晰，产权人均为主题纬度。
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办公设备主要为办公桌椅、办公电脑等，共计 277 项，电子办公设备账面原值为
1,049,564.22 元，账面净值为 163,941.90 元。办公设备由相关部门进行统一管理，定期
进行维修，设备保养状态良好，均能正常使用。设备权属清晰，均为主题纬度购置。
3.长期待摊费用
长期待摊费用主要为装修费的摊销，形成于 2016 年 4 月，原始发生额 970000 元，
摊销年限 5 年，账面值 64,957.41 元。
4.流动负债
流动负债主要为经营相关应付账款、合同负债、应付职工薪酬、应交税费、其他
应付款。应付账款为供应商分包费、设计费；合同负债为提前收取的设计进度款；应
付职工薪酬为工资、奖金、福利费等；应交税费为增值税、附加税等。
（三）引用其他机构出具的报告结论情况
本次评估由国众联资产评估土地房地产估价有限公司独立完成，不存在引用其
他机构出具的报告结论的情况。
纳入评估范围的资产与委托人申报范围一致，并经审计机构确认。
四、价值类型及其定义
(一)本次评估的价值类型及其含义
本次评估的价值类型为可回收价值。
(二)价值类型的选择说明
本次评估系以财务报告为目的的评估，评估结论供委托人对包含在评估对象——
资产组中的商誉进行减值测试时确定资产组现值提供参考，而根据《企业会计准则第
8 号——资产减值》第三章“资产可收回金额的计量”第六条“资产存在减值迹象的，
应当估计其可收回金额。可收回金额应当根据资产的公允价值减去处置费用后的净额
与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定”和《以财务报告为目的的评估
指南》第四章“价值类型”第十八条“执行以财务报告为目的的评估业务，应当根据
会计准则或者相关会计核算与披露的具体要求、评估对象等相关条件明确价值类型。
会计准则规定的计量属性可以理解为相对应的评估价值类型”的规定，结合本次评估
的实际情况，本次评估选择可回收价值作为本次评估的价值类型。
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五、评估基准日
本项目资产评估基准日为 2020 年 12 月 31 日。评估基准日系由委托人根据企业会
计准则中的有关商誉减值测试要求确定的，确定的理由是评估基准日为会计年度报表
日有利于评估目的实现且符合会计准则关于商誉价值测试的规定，本次评估以评估基
准日有效的价格标准为取价标准。
六、评估依据
本次资产评估工作中所遵循的法律法规依据、准则依据、具体行为依据、产权依
据和取价依据包括：
（一）主要法律法规
1.《中华人民共和国资产评估法》（2016 年 12 月 1 日施行）；
2.《中华人民共和国增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第 691 号）；
3.其他与资产评估有关的法律法规。
（二）会计准则依据
1.《企业会计准则第 8 号—资产减值》（财会［2006］3 号）；
2.《企业会计准则第 8 号—资产减值》应用指南（财会[2006]18 号）；
3.《企业会计准则第 20 号——企业合并》（财会[2006]3 号）；
4.《企业会计准则第 20 号——企业合并》应用指南（财会[2006]18 号）；
5.《企业会计准则第 39 号—公允价值计量》（财会［2014］6 号）；
6.《企业会计准则第 39 号—公允价值计量》应用指南（财会[2006]18 号）；
7.《会计监管风险提示第 8 号—商誉减值》（证监会会计部，2018 年 11 月）。
（三）资产评估准则依据
1.《资产评估职业道德准则》（中评协〔2017〕30 号）；
2.《资产评估基本准则》（财资〔2017〕43 号）；
3.《资产评估执业准则—资产评估程序》（中评协〔2018〕36 号）；
4.《资产评估执业准则—资产评估报告》（中评协〔2018〕35 号）；
5.《资产评估执业准则—资产评估委托合同》（中评协〔2017〕33 号）；
6.《资产评估执业准则—资产评估档案》（中评协〔2018〕37 号）；
7.《以财务报告为目的的评估指南》（中评协〔2017〕45 号）；
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8.《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协〔2017〕46 号）；
9.《资产评估价值类型指导意见》（中评协〔2017〕47 号）；
10.《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48 号）；
11.《资产评估执业准则——资产评估方法》（中评协〔2019〕35 号）；
12.其他与资产评估相关的准则依据。
（四）经济行为文件
1.资产评估委托合同。
（五）产权证明文件、重大合同协议
1.营业执照、企业章程、验资报告等；
2.重要设备购买合同、购置发票等；
3.其他产权证明文件。
（六）采用的取价标准及参考资料
1.企业提供的评估基准日资产清查评估明细表；
2.企业提交的财务会计经营资料及收益预测资料；
3.国家国库券利率、银行贷款利率等价格资料；
4.统计部门资料；
5.WIND 金融终端；
6.其他与评估有关的资料等。
七、评估方法
(一)评估方法的选择
本次评估选用的评估方法为收益法。
参照企业会计准则的相关规定，本资产评估报告所称收益法是指将评估对象——
资产组有关的预计未来现金流量折算成评估基准日现值的评估方法。
(二)评估方法的选择说明
《企业会计准则第 8 号——资产减值》第三章“资产可收回金额的计量”第六条规
定：“可收回金额应当根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金
流量的现值两者之间较高者确定”；第八条规定：“资产的公允价值减去处置费用后的
净额，应当根据公平交易中销售协议价格减去可直接归属于该资产处置费用的金额确
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定。不存在销售协议但存在资产活跃市场的，应当按照该资产的市场价格减去处置费
用后的金额确定。资产的市场价格通常应当根据资产的买方出价确定。在不存在销售
协议和资产活跃市场的情况下，应当以可获取的最佳信息为基础，估计资产的公允价
值减去处置费用后的净额，该净额可以参考同行业类似资产的最近交易价格或者结果
进行估计。企业按照上述规定仍然无法可靠估计资产的公允价值减去处置费用后的净
额的，应当以该资产预计未来现金流量的现值作为其可收回金额”。
就本资产评估报告所限定的评估对象——资产组而言，未发现有该资产组在公平
交易中的销售协议价格；也未发现存在一个与该资产组相同的活跃交易市场；也缺乏
或难以取得同行业类似资产组的最近交易价格或者结果；因此，本公司认为，难以按
照企业会计准则的前述要求利用“资产组可收回金额=资产组在公平交易中销售协议价
格-可直接归属于该资产组处置费用”或“资产组可收回金额=资产组的市场价格或资产
组的买方出价-该资产组处置费用”或“参考同行业类似资产的最近交易价格或者结果，
估计资产的公允价值减去处置费用后的净额”等方法确定资产组可收回金额，在评估方
法选择方面属于上述企业会计准则规定的“应当以该资产预计未来现金流量的现值作
为其可收回金额”的情形。
本次评估采用的评估方法与前期商誉减值测试评估方法一致。
（三）评估方法介绍
收益法是指通过将与商誉相关资产的预期收益资本化或折现以确定评估对象预计
未来现金流量现值的评估方法。
1.收益法的应用前提
1.1 资产组的未来预期收益可以被预测并可以用货币来衡量。
1.2 预期收益所承担的风险可以被预测并可以用货币来衡量。
1.3 资产组预期获利年限可以被预测。
2.收益法的模型
商誉及相关资产组预计未来现金流量现值计算公式如下：
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其中：P：评估对象预计未来现金流量现值；
Ai 为明确预测期的第 i 期的预期收益
r 为折现率（资本化率）
i 为预测期
An 为明确预测期后每年的预期收益
3.收益指标
根据《企业会计准则第 8 号—资产减值》，预计资产的未来现金流量，应当以资
产的当前状况为基础，不应当包括与将来可能会发生的、尚未作出承诺的重组事项或
者与资产改良有关的预计未来现金流量。商誉所在资产组产生的未来现金流量不考虑
筹资活动的现金流入或流出以及与所得税收付有关的现金流量。则：
息税前现金净流量=息税前利润+折旧和摊销-资本性支出-净营运资金变动额
4.折现率
根据《企业会计准则第 8 号—资产减值》，折现率是反映当前市场货币时间价值
和资产特定风险的税前利率。该折现率是企业在购置或者投资资产时所要求的必要报
酬率。
在预计资产的未来现金流量时已经对资产特定风险的影响作了调整的，估计折现
率不需要考虑这些特定风险。如果用于估计折现率的基础是税后的，应当将其调整为
税前的折现率。我们根据企业加权平均资金成本（WACC）确定税后折现率。
WACC＝Re×We＋（Rd×（1－T）×Wd）
其中：Re 为公司普通权益资本成本
Rd 为公司债务资本成本
We 为权益资本在资本结构中的百分比
Wd 为债务资本在资本结构中的百分比
T 为公司有效的所得税税率
税前折现率=WACC/(1-所得税税率)
（1）Re 的确定
本次评估采用资本资产定价修正模型（CAPM），来确定被评估单位普通权益资
本成本 Re，计算公式为：
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Re＝Rf＋β×（Rm－Rf）＋Rc
其中：Rf 为现行无风险报酬率；
β为企业系统风险系数；
Rm 为市场期望报酬率历史平均值；
（Rm－Rf）为市场风险溢价；
Rc 为企业特定风险调整系数
（2）无风险利率 Rf 的确定
无风险报酬率是对资金时间价值的补偿，这种补偿分两个方面，一方面是在无通
货膨胀、无风险情况下的平均利润率，是转让资金使用权的报酬；另一方面是通货膨
胀附加率，是对因通货膨胀造成购买力下降的补偿。它们共同构成无风险利率。根据
wind 查询评估基准日中国国债收益率:10 年期以上确定，因此本次无风险报酬率 Rf 取
3.95%。
（3）权益系统风险系数 β 的确定
所谓风险系数（Beta: β）指用以衡量一种证券或一个投资证券组合相对总体市场
的波动性的一种证券系统性风险的评估工具，通常用 β 系数反映了个股对市场变化的
敏感性。在计算 β 系数时通常涉及统计期间、统计周期和相对指数三个指标，本次在
计算 β 系数时采用评估基准日前 60 个月作为统计期间，统计间隔周期为月度，相对指
数为沪深 300 指数。
资产组营业收入来源于设计收入，本次评估对比公司β值选取与 CSRC 专业技术服
务业的行业数据。通过万得数据终端，选取 CSRC 专业技术服务业沪深 300 综合指数进
行调整确定有财务杠杆 β 系数。
通过以下公式，将各可比的有财务杠杆β系数转换成无财务杠杆的β系数，有财
务杠杆的β与无财务杠杆的β的转换可由下面公式得出：
β1/βu＝1＋D/E×（1－T）
式中：β1—有财务杠杆的 β；
βu—无财务杠杆的 β；
D—有息负债现时市场价值；
E—所有者权益现时市场价值；
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T—所得税率。
经计算，可比公司行业无杠杆的贝塔系数β平均值为：0.8736。
企业的目标 D/E：以企业自身的资本结构 0%确定目标 D/E。
在假设企业未来税率保持不变的前提下，企业所得税率按委估企业的现行的所得
税率取 25%。则，
被评估企业的权益系统风险系数β＝βu×[1＋D/E×（1－T）]
＝0.8736×[1＋0%×（1－25%）]
＝0.8736
（4）市场超额收益率 ERP 的确定
根据本公司确定市场风险溢价（MRP)为 6.92%。
（5）企业特定风险调整系数的确定
本次评估考虑到评估对象在公司的融资条件、资本流动性以及公司的治理结
构等方面与可比上市公司的差异性所可能产生的特性个体风险，设公司特性风险
调整系数 Rc=3%，主要考虑因素如下：
序号 因素 被评估单位特征
1 企业所处经营阶段 被评估单位业务处于稳步增长阶段
2 历史经营状况 被评估单位成立时间较长，其经营业绩逐年稳步发展
3 主要产品所处发展阶段 被评估单位的设计业务处于稳步发展阶段，目前已经较为成熟。
4 公司内部管理及控制机制 公司内部管理机制及控制机制健全
5 管理人员的经验和资历 管理人员经营丰富，资历较深，对行业发展有较强的掌控力
（5）权益资本成本的确定：
Re=3.95%+0.8736×6.92%+3%
=13%
（6）WACC 的确定
WACC＝（Re×We）＋〔Rd×（1－T）×Wd〕
＝13%×100%+0%×（1-25%）×0%
＝13%
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（7）由于在预计资产的未来现金流量时均以税前现金流量作为预测基础的，而用
于估计折现率的基础是税后的，应当将其调整为税前的折现率，以便于与资产未来现
金流量的估计基础相一致。因此：
折现率=WACC/(1-所得税率)= 17.33%
5.收益期及预测期的确定
北京主题纬度城市规划设计院有限公司目前生产经营正常，故本次评估收益期按
永续确定。
《企业会计准则》规定了“建立在该预算或者预测基础上的预计现金流量最多涵盖
5 年”，本次预测期确定为 2021 年-2025 年。自 2026 年 1 月 1 日起被评估单位将保持
稳定的盈利水平。
八、评估程序实施过程及情况
根据国家有关部门关于资产评估的规定，按照我公司与委托人签订的资产评估委
托合同，我公司评估人员已实施了对被评估单位提供的法律性文件与会计记录以及相
关资料的验证审核，对资产的实地察看与核对，并取得了相关的产权证明文件，进行
了必要的市场调查和交易价格的比较，以及我们认为有必要实施的其他资产评估程序。
资产评估的详细过程如下：
（一）评估准备阶段
（1）与委托人沟通并参加商誉减值测试相关工作启动会及中介协调会，了解项目
基本情况，明确评估目的。
（2）了解商誉及相关资产组组成情况、商誉形成的过程、商誉及资产组初始及后
续计量、以前年度商誉减值测试情况。
（3）了解商誉及相关资产组合并以来的经营情况和未来可能涉及的重大调整情
况。
(4) 就了解的事项与委托人和审计机构沟通，明确商誉减值测试的对象及范围，
编制资产评估工作计划。
(5) 在委托人确认的商誉减值测试工作范围内，布置资产评估准备工作，协助企
业进行申报工作，收集资产评估所需资料。
（二）现场评估阶段
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（1）通过函证或审阅会计师函证等替代程序、访谈、查验重要的业务合同或会计
凭证，对委托人确定的资产组组成及业务的真实性进行必要的核查。包括但不限于：
历史期现金流入，资产组与商誉的相关性、合理性，合并协同效应，合并估价分摊，
资产组构成变动，后续会计计量，财务报告披露等。
（2）查阅、收集并抽查验证资产组涉及的产能及主要产权证明文件。
（3）对商誉减值迹象进行核查，包括但不限于现金流或经营利润变动，承诺的业
绩与实际业绩，行业产能过剩，相关产业政策，市场及竞争情况，技术壁垒和技术进
步，产品与服务升级换代，核心团队变化等。
（4）根据含商誉资产组的实际状况和特点，确定价值类型、评估假设和相应的评
估方法。
（5）通过搜集的同行业可比公司信息、行业研报等公开资料，结合企业历史经营
情况，对管理层批准的预计未来现金流量或财务预算进行核查验证，包括但不限于宏
观经济环境、行业发展趋势、市场容量和竞争状况、地域因素等外部环境信息、公司
产能、生产现状、在手合同及订单、商业计划等内部经营信息，评价上述信息与委托
人提供的财务预算或预测数据的一致性。
（6）就资产组组成及业务、财务预算或预测数据核查中的问题，与委托人对其真
实性、合理性、可行性进行分析、沟通、讨论或调整。
（7）在对资产组组成、预计未来现金流量和委托人、审计机构达成一致的基础上，
对资产组预计未来现金流量现值进行初步评估测算。
（三）提交报告阶段
在上述工作基础上，起草初步资产评估报告，经初步审核后与委托人和审计机构
就评估结果交换意见。在独立分析相关意见后，按评估机构内部资产评估报告审核制
度和程序进行修正调整，最后出具正式资产评估报告。
九、评估假设
(一)基本假设
资产持续经营假设：是将企业整体资产作为被评估单位而做出的评估假定。即企
业作为经营主体，在所处的外部环境下，按照经营目标，持续经营下去。企业经营者
负责并有能力担当责任；企业合法经营，并能够获取适当利润，以维持持续经营能力。
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(二)一般假设：
1.国家对被评估单位所处行业的有关法律法规和政策在预期无重大变化；
2.社会经济环境及经济发展除社会公众已知变化外，在预期无其他重大变化；
3.国家现行银行信贷利率、外汇汇率的变动能保持在合理范围内；
4.国家目前的税收制度除社会公众已知变化外，无其他重大变化；
5.无其他人力不可抗拒及不可预测因素的重大不利影响；
6.被评估单位公司会计政策与核算方法基准日后无重大变化；
7.现金流在每个预测期间均匀产生；
8.本次评估测算各项参数取值均未考虑通货膨胀因素，价格均为不变价；
9.未来的经营管理班子尽职，并继续保持现有的经营管理模式持续经营；
10.被评估单位的经营模式没有发生重大变化；
11.在未来的经营期内，资产评估对象的营业和管理等各项期间费用不会在现有基
础上发生大幅的变化，并随经营规模的变化而同步变动。
（三）特别假设
1.对于本次评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项（包括其权属或负担性限
制），我公司按准则要求进行一般性的调查。除在工作报告中已有揭示以外，假定评
估过程中所评资产的权属为良好的和可在市场上进行交易的；同时也不涉及任何留置
权、地役权，没有受侵犯或无其他负担性限制的。
2.对于本评估报告中全部或部分价值评估结论所依据而由被评估单位及其他各方
提供的信息资料，我公司只是按照评估程序进行了独立审查。但对这些信息资料的真
实性、准确性不做任何保证。
3.对于本评估报告中价值估算所依据的资产使用方所需由有关地方、国家政府机
构、私人组织或团体签发的一切执照、使用许可证、同意函或其他法律或行政性授权
文件假定已经或可以随时获得或更新。
4.我们对价值的估算是根据评估基准日本地货币购买力作出的。
5.假设北京主题纬度城市规划设计院有限公司对所有有关的资产所做的一切改良
是遵守所有相关法律条款和有关上级主管机构在其他法律、规划或工程方面的规定的。
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6.本评估报告中的估算是在假定所有重要的及潜在的可能影响价值分析的因素都
已在我们与被评估单位之间充分揭示的前提下做出的。
本次评估结果仅在满足上述评估假设条件的情况下成立，若本次评估中遵循的评估
假设条件发生变化时，评估结果一般会失效。
十、评估结论
经实施清查核实、实地查勘、市场调查和评定估算等评估程序，本次采用收益法，
得出以下评估结论：
在委托人管理层批准的商誉及相关资产组未来经营规划落实的前提下，委托人确
定的北京主题纬度城市规划设计院有限公司商誉及相关资产组在评估基准日的可回
收价值是 6,644.95 万元。
本评估报告仅供委托人分析评估基准日是否存在商誉减值之用，不得用于任何其
他目的。委托人应当按照企业会计准则要求，在编制财务报告过程中正确理解评估报
告，完整履行相关工作程序，恰当使用评估结论。
十一、特别事项说明
以下事项并非本公司评估师执业水平和能力所能评定和估算，但该事项确实可能
影响评估结论，本评估报告使用者对此应特别引起注意：
(一)对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在委托时未作特殊说明而评
估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
(二)委托人和其他相关当事人所提供资料的真实性、合法性、完整性是评估结论
生效的前提，与商誉形成相关的资产组范围已由委托人申报并经其采用盖章或其他方
式确认，资产组未来现金流量预测或财务预算已经委托人管理层批准。委托人承诺对
商誉及相关的资产组的认定及未来现金流量的预测符合企业会计准则规定。本公司对
委托人和其他相关当事人所提供资料进行了独立审查，但不对上述资料的真实性负责。
(三)本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，基于委托人及其他相关当事
人对资产组组合预计的使用安排、经营规划及盈利预测下产生，依赖于管理层对未来
经营规划及落实情况，如实际经营情况与经营规划发生偏差，而时任管理层未采取相
应补救措施弥补偏差，则评估结论会发生变化。
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(四)主题纬度是主营创意策划、规划、建筑、景观设计的轻资产公司，王永刚、
冯瑛及公司的主要管理人员和设计团队是形成公司竞争力的重要资源，王永刚、冯瑛
及公司主要管理人员和设计团队的稳定是主题纬度保持目前市场定位和参与市场竞争
的前提，也是实施目前经营计划的保证，如后续公司的主要管理人员及设计团队发生
变化，则评估结论会发生变化。
(五)本次评估时，我们依据现时的实际情况作了我们认为必要、合理的假设，在
资产评估报告中列示，这些假设是我们进行资产评估的前提条件。当未来经济环境和
以上假设发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件的改变而推导出不同资产
评估结果的责任。
十二、评估报告使用限制说明
本评估报告仅供委托人分析评估基准日是否存在商誉减值之用，不得用于任何其
他目的。委托人应当按照企业会计准则要求，在编制财务报告过程中正确理解评估报
告，完整履行相关工作程序，恰当使用评估结论。
十三、评估报告日
本评估报告专业意见形成于 2021 年 04 月 15 日。
国众联资产评估土地房地产估价有限公司
资产评估师：
资产评估师：
二〇二一年四月十五日
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评估报告附件
目 录
一、收益法结果汇总表
二、委托人营业执照复印件
三、被评估单位营业执照复印件
四、部分产权证明文件复印件
五、委托人承诺函复印件
六、被评估单位承诺函复印件
七、资产评估师承诺函
八、资产评估机构营业执照复印件
九、《深圳市财政委员会关于国众联资产评估土地房地产估价有限公司登记备案
公告》（深财资备案[2017]011 号）复印件
十、资产评估师职业资格证书登记卡复印件
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