理土 新疆瑞智资产评 估事务所
本资产评估报告 依据 中国资产评估准则编制
上海源晗能源技术有限公司拟购 置房地产项 目
单项资产评估报告书
新瑞智评报字 【⒛ 18】 第 118号
新疆瑞智资产评估事务所
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中国 ·新疆
地址 :新 疆乌鲁木齐市人 民路 183号 电话 :099⒈ 2339226
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燠 |新 疆瑞智资产评估事务所
目
士
尸
摘
要
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¨ ¨ ¨ … ¨ ¨ ¨
文
… … … … ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ … ¨ ¨ … 6
一 。¨ ¨ ¨ ¨ … …
、 托 方 及 其 他 资 产 评 估 报 告 使 用 人
委
¨ … ¨ … ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ … ¨ ¨ ¨ ¨ :
。¨ ¨ ¨ ¨ … … … ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ … ¨
二 、 评 估 目 的
… ¨ ¨ ¨ … ¨ ¨ … … … … … ¨ ¨ ¨ ¨ … :
。¨ ¨ … ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ … ¨
三 、 评 估 对 象 和 评 估 范 围
¨ ¨ ¨ ¨ … ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ … :
。¨ ¨ ¨ ¨ … … … ¨ ¨ …
四 、 价 值 类 型 及 其 定 义
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五 、 评 估 基 准 日
¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ … ¨ ¨ … … … ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ … 9
。… ¨ ¨ ¨ … … ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ … ¨
六 、 评 估 依 据
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七 、 法 。¨ ¨ ¨ 。 h¨ … ¨ ¨ ¨ ¨ … ¨ … …
评 估 方
¨ ¨ ¨ ¨ … … … ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ … ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ Ⅱ 1
。¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨
八 、 评 估 程 序 实 施 过 程 和 情 况
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九 、 评 估 假 设
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。¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ … ¨ ¨ ¨ ¨ … …
十 、 评 估 结 论
¨ ¨ … ¨ ¨ ¨ ¨ … … ¨ ¨ … ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ △ 3
一 。¨ ¨ ¨ ¨ … … ¨ ¨ ¨ ¨ … ¨
十 、 特 别 事 项 说 明
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二 。¨ … … ¨ ¨ ¨ ¨ ¨
十 、 评 估 报 告 使 用 限 制 说 明
… ¨ … ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ … △ 4
三 、 。¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ … … ¨
十 评 估 报 告 日
附件 16
地址 :新 疆乌鲁木齐 市人 民路 183号 电话 :099⒈ 2339226
尸士
上海源晗能源技术有限公司 :
受贵公司委托 ,我 们对贵公司拟购置的房地产于评估基准 日 ⒛ 18年 12月 03日 的市场价
值进行评估 ,现 作如下声 明 :
一、我们在执行本资产评估业务中,遵 循了相关法律法规和资产评估准则 ,恪 守了独立、
客观和公正的原则 ;根 据我们在执业过程中收集的资料 ,评 估报告陈述的内容是客观的,我 们
对评估结论的合理性承担相应的法律责任 。
二 、评估对象涉及的资产清单 由委托方 、产权持有者 申报并经其签章确认 ;所 提供资料的
真实性 、合法性、完整性 以及恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任 。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或预期的利益关系 ;与 相关当事方没有现存 或
预期的利益关系 ,对 相关当事方不存在偏见 。
四、资产评估师本人或其业务助理人员 己对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现
场调查 ;我 们 己对评估对象及其所涉及资产 的法律权属状况给予必要的关注 ,对 评估对象及其
所涉及资产的法律权属资料进行了查验 ,委 托方及相关当事方提供 的资料能够满足出具评估报
告的要求 。
五、我们出具的评估报告中的分析 、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制 ,评
估报告使用者应 当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件 、特别事项说明及其对评估结论
的影响 。
六 、资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见 ,并
不承担相关当事人决策的责任 。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
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嫘 |新 疆瑞 智资产评 估 事务所 资产评 估报告 书
上海源晗能源技术有限公司拟购置房地产项 目
单项资产评估报告书
摘 要
新瑞智评报字 【⒛ 18】 第 118号
上 海源 晗能源 技术 有 限公 司 :
新疆瑞智资产评估 事务所接 受 贵公 司的委托 ,根 据有 关法律 、法 规和 资产评估准 则 、资产
评估 原则 ,采 用公 允 的评估 方 法 ,按 照必要 的评估程序 ,对 贵公 司拟购置 的房地产 市场价 值进
行 了评估 ,现 将 资产评 估情 况摘 要报 告如下 :
一 、评估 目的 :本 次评 估 是为 了满 足 上海 源 晗 能源 技 术有 限公 司拟 购置 房 地 产 的行 为 需
要 ,对 涉及 的房地产 进 行评 估 ,为 上 海源晗 能源技术有 限公司购置 资产 提供价值参考依据 。
二 、评估对 象及 范 围 :
1、 评估对 象为单 项 资产 ;
2、 评估 范 围为委托 方拟 购置 的房地产 (含 房 地产所 占用 的土 地价值 ),共 计 四项 ,具
体情况如下 :
① 乌市水磨沟 区会展 中街 2800号 御 邸世家商住 小 区 9栋 1层 2101室
房屋坐落 鸟鲁木齐市水磨沟 区会展 中街 ⒛ 00号 预 售许可 证 号 鸟房预许字 ⒛ 16100392
产权 面积 196.52平 方 米 分摊面积 鲷 .28平 方米
总层数 29层 所在层数 1层
土地 使用权 证 号 乌 国 用 2015第 0M6015号 结构 钢筋混凝土结构
房屋现状 已完 工 ,可 使用 装修情况 精装修 ,含 家具
四至 北 :七 道 湾 北路西 四巷 ,南 :红 光 山路 ,西 :小 区道路 ,东 :七 道湾北路
② 乌市水磨沟 区会 展 中街 2800号 御 邸世家商住 小 区 9栋 2层 2⒛ 1室
房屋坐落 鸟鲁木齐 市水磨沟 区会展 中街 2800号 预 售许可 证 号 乌房预许 字 ⒛ 16100392
产权面积 196.52平 方 米 分摊面积 钆 .28平 方米
总层数 29层 所 在 层数 2层
土地 使用权 证 号 乌 国用 2015第 0046015号 结构 钢 筋混凝 土结构
房屋现状 已完 工 ,可 使用 装修情况 精装修 ,含 家具
四至 北 :七 道湾北路 西 四巷 ,南 :红 光 山路 ,西 :小 区道路 ,东 :七 道湾北路
地址 :新 疆乌鲁木齐 市人 民路 183号 电话 :099⒈ 2339226
碑 |新 疆瑞智资产评估事务所
③乌鲁木齐水磨沟 区振业街 55号 浩源大厦 1栋 30层 ;
房屋坐落 乌鲁木齐市水磨沟 区振业街 55号 预售许可 证 号 乌 房 预 许 字 zO18100736
产权面积 15阻 .36平 方米 分摊面积 430.57平 方 米
总层数 31 (-5) 所在层数 30层
土地使用权证号 乌 国 用 2015第 0046014号 结构 钢筋混凝 土结构
房屋现状 未完 工 ,正 在建设期 预计交 工 时间 2019年 末
四至 北 :大 成尔雅 ,南 :振 业街 ,西 :乌 鲁木齐文化 中心 ,东 :会 展大 道
④乌鲁木齐水磨沟 区振业街 55号 浩源大厦 1栋 31层 ;
房屋 坐 落 鸟鲁木齐市水磨沟 区振业街 55号 预 售许可 证 号 乌房预许字 ⒛ 18100736
产杈 面积 1643.46平 方 米 分摊 面积 3e4. 90 +n x
总层数 31 (-5) 所在层数 31层
土地使用权证号 乌 国用 2015第 0046014号 结构 钢筋混凝土结构
房屋现 状 未 完 工 ,正 在建 设期 预计交 工 时间 2019年 末
四至 北 :大 成尔雅 ,南 :振 业街 ,西 :乌 鲁木齐文化 心 ,东 :会 展大道
经评 估人 员现场核查 ,本 次纳 入评 估 范 围的资产 与委托评估 的资产 范 围一 致 。
三 、价值类型 :市 场价 值 。
四 、评估基准 日:⒛ 18年 12月 03日 。
五 、评估方法 :本 次采 用 市场法对委托评估 的房地产进行估 算 。
六 、评估 结论 :
截 止 评估 基准 日,上 海 源 晗 能源技术有 限公 司委托评估 的房地产评估价值 为 乡 13。 ⒛ 万元
(大 写人名 币伍仟 贰佰 壹拾 叁 万贰仟元 整 )。 具体见评估 明细表 。
本评估结论为委估 资产 于评估基准 日在完全产权 下 的市场价值 ,未 考虑 上述 资产 尚未支付
的相关 负债 以及相 关 资产 可 能承 担 的抵 押 、担保 事 宜对 评估 价值 的影 响 ;申 报 资产 的相关 负债
以及将来如果有与 申报 资产权 属相关 的纠纷 ,均 由委托方承 担 ,与 本评估机构无关 。
七 、本评估结果 的使 用有 效期 :本 评估报 告仅 为评 估报 告 中描述 的经济行 为提供价值参考
依据 ,评 估 结 论 的使 用 有 效期 为 自评 估 基准 日起 一 年 。 即 自⒛ 18年 12月 03日 至⒛ 19年 12月 02
日。如果评估基准 日至经 济 行为发生 日不到 一 年 ,但 市场条件 或 资产 状况 与评估基准 日相关状
况相 比发 生重 大变 化 时 ,评 估报 告 的结论不 能反 映 经 济 行为 实现 日价值 ,委 托方应 当委托评估
机构执行评估 更新 业 务 或重 新评 估 。
以上 内容摘 自资产 评估 报 告 正 文 ,欲 核 实本评估 项 目的详细情况和合 理理解评估 结论 ,应
认真 阅读 资产评估报 告 正 文 并特 别关注本报 告特 别事 项说 明部分 。
地址 :新 疆乌鲁木齐市人 民路 183号 电话 :0991⒓ 339226
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鸠占 新疆瑞智资产评 估事务所 资产 评 估报 告 书
上 海源 晗 能源 技 术有 限公 司拟购 置 房 地 产 项 目
单 项 资产评估 报 告书
正 文
新瑞智评报字 【⒛18】 第 118号
上海源 晗能源技术 有 限公 司 :
“ ”
新疆瑞智资产 评估 事务所 (以 下简称 新 疆瑞 智 或我事务所 )接 受 贵 公 司的委托 ,本 着独
立 、客观 、公正 的原则 ,根 据 中国资产评估 准 则和其他 相关法律 、法 规 的要求 ,为 满 足贵公司
拟购 置房地产 的需要 ,我 事务所评估 人 员在履行 了必要 的评估程序后 ,对 贵 公司拟购 置 的房地
产在符 合使用管制要求前提 下 的市场价值 ,采 用 市场 法进行 了评估 。现将有 关评估情 况及评估
结论报 告如下 :
一 、委 托方及 其他 资产评 估报 告使用人
本次资产评 估项 目的委 托方 为 上海源 晗 能源技术有 限公 司 。
(一 )委 托 方及产 权持有 者
1.委 托人注册 登记情况
名 称 :上 海源 晗能源 技术有 限公 司
统一社会 信 用 代 码 :913101151lA1K们 NUOT
讧E只 景绍扁乓手: 41000000201801240114
法 定代表 人 :赵 项题
注册 资本 :伍 亿 元 人 民币
类 型 :有 限责任 公 司 (自 然人投 资或控股 )
成 立 日期 :⒛ 18年 1月 2茌 日
经 营期 限 :⒛ 18年 1月 ⒛ 日至不约定期 限
经营范围: 从事新熊源科技领域内的技术开发 、技术转让、技术咨询 、技术服务 ,化 工
原料及产品 (除 危险化学品、监控化学品、民用爆炸物 品、易制毒化 学品)的 销售 ,企 业管理
咨询 ,商 务信息咨询 ,数 据处理服务 。 【依法须经批准的项 目,经 相关部门批准后方可开展经
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地址 :新 疆乌鲁木齐市人民路 183号 电 话 :0∞ 1ˉ
新疆瑞智资产评 估 事务所
营活动 】。
2.房 地产开发企业注册登记情况
房地产开发企业 1:
名 称 :新 疆嘉禧源房地产开发有限公司
统一社会信 用代 码 :9165010532891187gc
法定代表人 :周 举 东
注册资本 :捌 仟 贰佰伍 拾 万元人 名 币
类 型 :有 限责任 公 司 (非 自然 人投 资或控股 的法人独 资 )
(绿 地 中 心 服务楼 )
住 所 :新 疆 乌 箐 木 齐 市水磨沟 区红光 山 888号
成 立 日期 :⒛ 15年 05月 27日
经营期 限 :⒛ 15年 05月 27日 至长期
经营范 围 :房 地产 开 发及 经 营 ,房 产租赁 。(依 法须 经批 准 的项 目,经 相关部 门批准后方
可开展 经营活动 )。
房 地产开发企 业 2:
名 称 :新 疆 东悦房 地 产 开发有 限公司
统一社 会信 用代 码 :9165010532Sg1206⒛
法定代表人 :周 举 东
注册 资本 :叁 亿伍 仟 柒佰伍 拾 万元人 民币
类 型 :其 他 有 限责任 公 司
成 立 日期 :⒛ 15年 05月 27日
经营期 限 :⒛ 15年 05月 27日 至长 期
经 营范 围 :房 地产 开发及 经 营 ,房 产租赁 。(依 法 须 经批准 的项 目,经 相 关部 门批准后方
可开展 经 营活动 )。
(二 )委 托人 以外 的其 他评估 报 告使用者
本次评估报 告使用者 为 委托 方及全体股 东 。除 此之外 ,本 报 告不得被 任 何其他方使 用或依
赖。
地址 :新 疆乌鲁木齐市人 民路 183号 电话 :0∞ 1-2339” 6
理⒋ 新疆瑞智资产评 估事务所 资产评 估报告 书
二 、 评估 目的
本次评估 是为 了满 足 上海源 晗 能源技术有 限公 司拟购置 房地产 的行为 需要 ,对 涉及 的房地
产进行评估 ,为 上海 源 晗 能源 技术有 限公司购 置 资产提供 价值参考依 据 。
三 、评估对 象和评 估 范 围
1、 评估对 象为 单项 资产 ;
2、 评估 范 围为委 托 方拟购置 的房 地 产 (含 房 地 产所 占用 的 土地 价值 ),共 计 四项 ,具 体
情况如 下 :
① 乌市水磨沟 区会展 中街 2800号 御 邸世家商住 小 区 9栋 1层 ⒉ 101室
房屋 坐落 鸟鲁木齐市水 磨沟 区会展 中街 2800号 预 售许可 证 号 鸟房 预 许 字 ⒛ 16100392
产权 面积 196=52平 方 米 分摊面积 娟 .28平 方米
总层数 29层 所在层数 1层
土地使用权 证 号 鸟 国 用 2015第 0046015号 结构 钢筋混凝 土结构
房屋现状 已完 工 ,可 使用 装修 情况 精装修 ,含 家具
四至 北 :七 道湾 北路西 四巷 ,南 :红 光 山路 ,西 :小 区道路 ,东 :七 道湾北路
② 乌市水磨沟 区会展 中街 2800号 御 邸世家 商住 小 区 9栋 2层 ⒉⒛ 1室
房屋 坐落 乌鲁木齐 市水磨沟 区会展 中街 2800号 预售许可证 号 乌房预许字 ⒛ 16100392
产权面积 196.52平 方 米
分摊 面积 鲷 .28平 方米
总层数 29店萎 所在层数 2层
土地使用权 证 号 鸟 国用 2015第 0046015号 结构 钢筋混凝 土结构
房屋现状 已完 工 ,可 使用 装修 情况 精装修 ,含 家具
四至 北 :七 道湾 北路西 四巷 ,南 :红 光 山路 ,西 :小 区道路 ,东 :七 道湾北路
③乌鲁木齐水磨沟区振业街 55号 浩源大厦 1栋 30层 ;
房屋坐落 乌鲁木齐市水磨沟 区振业街 55号 预 售许可 证号 鸟房预 许 字 ⒛ 18100736
产权 面积 1584.36平 方 米 分摊 面积 430.57 +n x
总层数 31 (-5) 所在层数 30店 萎
土地使用权 证 号 鸟 国用 2015第 0046014号 结构 钢筋混凝 土结构
房屋现状 未完 工 ,正 在建设期 预计交 工 时间 2019年 末
四至 北 :大 成尔雅 ,南 :振 业街 ,西 :乌 鲁木齐文化 中心 ,东 :会 展大道
④ 乌鲁木齐 水磨沟 区振 业街 55号 浩源 大厦 1栋 31层 ;
房屋坐落 鸟鲁木齐 市水磨沟 区振业街 55号 预售许可 证 号 鸟房 预 许 字 ⒛ 18100736
产权面积 1643.娟 平 方 米 分摊面积 3阢 。 90平 方 米
总层数 31 (-5) 所在层数 31层
土地使用权证号 乌 国 用 2015第 0046014号 结构 钢筋混凝 土结构
房屋现状 未完 工 ,正 在建设期 预计交 工 时 间 2019年 末
四至 北 :大 成尔雅 ,南 :振 业街 ,西 :乌 鲁木齐文化 中心 ,东 :会 展大道
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鸠 |新 疆瑞智资产评估事务所 资产评 估报 告 书
经评估人 员现场核 查 ,本 次纳入评估 范 围的资产 与委托评估 的资产 范 围一 致 。
四 、价值类 型及其 定义
本次评估采 用持续使 用 的市场价值作 为选 定 的价值类 型 ,具 体 定义如 下 :
市场价值是指 自愿 买方和 自愿卖方在各 自理性行事且未受任 何强 迫 的情况 下 ,评 估 对 象在
评估基准 日进行 正 常公平 交 易的价值估计数 额 。
持续使用在本报 告 中是指被评估对 象 的持续使用状 态会按其 现状持续 下去 ,并 在可预见 的
未来 ,不 会发 生重大 改变 。
根据 《资产评估价 值类 型指导意见 》 (中 评 协 ⒓01刀 仰 号 ),本 次评估 是对委 估 的房地产
的市场价值进行评估 ,为 委托 方拟购置 房 地 产 之 目的提供价值参 考 ,一 股 为公开 、公平 市场条
件 下 的价值 ,满 足市场价值 的基本 定义 ,因 此 采 用市场价值作 为选 定 的价 值类 型 。
·
五 、评估基准 日
根据 资产评估委托合 同约定 ,本 次评估 的评估基准 日为 2018年 12月 03日 。
本次评估 工 作 中所 采 用 的价格及其他参数均 为评估基准 日的标准 。
以 2018年 12月 03日 作 为评 估基准 日,是 委托方根据 实现 经济 行为 的需要确 定 的 。
六 、评估依据
(一 )经 济行为依据
l、 上 海源 晗 能源 技 术有 限公 司与新 疆瑞 智资产评估事务所 签 订 的 《资产评 估委托合 同》 。
(二 )法 律法规依据
1.《 中华人 民共和 国资产 评估法 》 (⒛ 16年 12月 1日 起施 行 )。
2.中 华人 民共和 国圭席令 第 72号 《中华人 民共和 国城 市房地产 管理法 》 (2007年 8月 30
日);
3.建 设部 《中华人 民共和 国国家标准房 地产估价规 范 》 (C1B//T50291-1999);
4.其 他 与 资产评估 相 关 的法律 、法 规等 。
(三 )准 则依据
1.《 资产评估执 业准 则 一 资产评估程序 》(中 评协 [2017]31号 ,2017年 10月 1日 起实施 );
2.《 资产评估执 业准 则 一 资产评估报 告 》(中 评协 [2017]32号 ,2017年 10月 1日 起实施 );
3,《 资产评估执 业准 则 一 资产评估委 托合 同》 (中 评协 [2017]33号 ,⒛ 17年 10月 1日 起
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嘿 |新 疆瑞智资产评估事务所 资产评 估报告 书
实施 );
茌。 《资产评估执 业 准 则 一 资产 评 估档案 》(中 评协 [2017]34号 ,⒛ 17年 10月 1日 起 实施 );
5.《 资产评估执 业准 则 一不动 产 》 (中 评协 [2017]38号 ,⒛ 17年 10月 1日 起实施 );
6,中 国资 产 评 估 协 会 《关 于 修 改 评 估 报 告 等 准 则 中有 关 签 章 条 款 》 的通 知 (中 评 协
[2011]230号 ,2011年 12月 30日 );
)产 权依据
(四
1.乌 房预许 字 ⒛ 18100736号 《乌鲁木齐 商 品房预售许可 证 》 ;
2,乌 房预许字 ⒛ 16100392号 《乌鲁木齐 商 品房预售许可 证 》 ;
3.乌 国用 (⒛ 15)第 00娟 014号 《中华人 民共和 国土地 使 用权 证 》 ;
4.乌 国用 (⒛ 15)第 00娟 015号 《中华人 民共和 国土地 使 用权 证 》 ;
5.建 字第 650105⒛ 1601⒁ 3号 《中华人 民共和 国建设 工 程规划 许 可证 》 ;
6.650101201607130118.0129号 《中 华 人 民 共 和 国 建 筑 工 程 施 工 许 可 证 》 ;
7,委 托方提供 的其他有 关委估 资产 的产权 证 明文件 。
(五 )取 价依 据
1.网 站 、期刊等 公开渠道所 取得 的价格信 息 ;
2.评 估人 员现场勘 查 、核实 资料及 同类 资产 市场 交 易案例 调查 资料 ;
3.资 产评估 常用数 据 与参 与手册 ;
4.评 估师确 认为必要 的其他 资料 。
(六 )其 他 依据
l,委 托方提供 的 《资产评估 申报 明细表 》 ;
2.委 托方提供 的其他有 关 资料 。
七 、评估 方法
(一 )评 估方法介 绍
1.成 本法 是指 首 先估 测 被 评 估 资产 的重置 成本 ,然 后估测被 评 估 资产 业 己存在 的各种贬
值 因素 ,并 将其 从 重置 成本 中予 以扣 除而得 到被 评估 资产价值 的各 种评估方 法 的总称 。
2.市 场法 是指将 评估 对 象与可 比上市 公 司或者可 比交 易案例 进 行 比较 ,确 定评估对 象价
值 的评估方法 。
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碑 |新 疆瑞智资产评 估事务所 资产评 估报 告 书
。
市场 法常用 的两种 具体方 法 是上市公 司 比较法和交 易案例 比较法
法。
3.收 益法是指通 过将 被评 估 企业预期 收 益资本化 或折现 ,确 定评估 对 象价值 的评估方
收 益法 常用 的具体 方 法包 括 股利折现 法和现金流 量折现 法 。
(二 )评 估方 法 的选 择
收 益法适用 的前提条件 是 : (1)被 评估对 象 的未来预期 收 益 可 以预测 并 可 以用货 币衡量 ;
(2)资 产拥有者获 得 预期 收 益所承担 的风 险也可 以预测 并 可 以用 货 币衡 量 ; (3)被 评估对 象
预期获利年 限可 以预测 。
市场法 适用 的前提条件 是 : (l)存 在 一 个 活跃 的公开 市场 且 市场数据 比较充分 ; (2)公
开市场 上 有可 比的交 易案例 。
成本法 适用 的前提条件 是 : (1)被 评估对 象处于 继续使用 状态 或被 假 定处于 继续使用状
态; (2)能 够确 定被评估 对 象具有预 期获利潜 力 ; (3)具 备 可利 用 的历史资料 。
(三 )评 估方 法 的确 定
地产 为商
本次纳 入评估 范 围的资产 为 上海源 晗 能源技术有 限公 司拟购 置 的房 地产 ,该 批房
品房 ,规 划 用途为住 宅及 办 公楼 ,此 类 型 资产 根据评估 方法 的适用 条件分 析 ,不 适
宜采用成本
、
法和收 益法 ,故 本次评估 未采 用 成本 法和 收 益法 。经评估 人 员现场勘 察及 收集 的相关数据 信
J胄
分析 ,目 前 ,商 品房 市场 交 易信 息相对透 明和成熟 ,交 易案例较 多 ,符 合 市场 法 的适用条件
,
因此本次评估采 用 了市场 法 进 行评估 。
市场法
比
市场 法 也称 市场 比较法 ,它 是 指将估价 对 象与估价 时点 的近 期有 过交 易类似房 地产加 以
。
较 ,对 类似房 地产 的成 交价 格做 适 当修 正 ,以 此估算估价对 象 的客观 合 理价格 或价值 的方法
计算 公式为 :
×区域 因素
估价对 象房 地产价格 =可 比实例价 格 ×交 易情况修 正 系数 ×交 易 日期修 正系数
修 正 系数 ×个 别 因素修 正系数
八 、评估程序 实施 过程 和 情 况
本次评估程 序 主要 分 四个 阶段 进 行 。
(一 )评 估准备 阶段
与委托方洽谈 ,明 确 评 估 业 务基 本事项 ,对 自身专 业胜任 能力 、独 立 性和 业 务风 险进 行综
:0991-⒛ 39” 6
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理 |新 疆瑞智资产评估事务所 资产评 估报告 书
目组 ,编
合分析和评价 ,接 受委 托 ,签 订 资产评估 业 务 约 定书 ;确 定项 目负责人 ,组 成评估项
制评估 计划 ;辅 导被 评估 单位 填报 资产评估 申报表 ,准 备评估所 需资料
。
(二 )现 场调查及 收集评 估 资料 阶段
根据 此次评估 业 务 的具体情 况 ,按 照评估程序准 则和 其他相关 规 定 的要求 ,评 估 人员
通过
询 问 、核对 、勘 查 、检 查等方 式进 行 实地 调查 ,从 各种 可能 的途径 获取评估 资料
,核 实评 估 范
围 ,核 实评估 对 象现状 ,关 注评估 对 象法律权 属 。
(三 )评 定估算 阶段
对 收集 的评估 资料 进 行必要 分析 、归纳和 整 理 ,形 成评 定估算 的依据 ;根 据评估对 象
、价
值类 型 、评估 资料 收集 情况等 相关条件 ,选 择适用 的评 估方 法 ,选 取相 应 的公式和参数
进 行分
析 、计算和判 断 ,形 成初 步评估 结果 。
(四 )编 制和提 交评估 报 告阶段
根据各评估 小 组对 纳入评估 范 围 内的资产 的初步评估 结果 ,编 制相关评估 说 明 ,在 核 实确
认相 关评估 说 明具 体 资产 项 目评 估 结果准确无 误 ,评 估 工 作没 有 发 生重 复 和遗漏 情况 的基础
上 ,依 据资产评估 说 明进 行 资产评 估汇 总分析 ,确 定最 终评估 结论 ,撰 写资产评估报 告书 ;根
据相关 法律 、法 规 、资产评 估准 则和评估机构 内部质量控制 制度 ,对 评估报 告及评估 程序 执行
必
情况进行 必要 的 内部 审核 ;与 委托 方 或者委托方许 可 的相 关 当事方就评 估报 告有关 内容 进 行
要沟 通 ;按 资产评估 业 务 约定 书 的要求 向委托方提交 正式 资产评估 报 告书 。
九 、评估假 设
1、 基本假设
(1)公 开市场 假 设 :公 开 市场 是指充分发 达 与完善 的市场 条件 ,是 一 个 有 自愿 的买者和卖
者 的竞争性 市场 ,在 这个 市场 上 ,买 者和卖者 的地位 是平等 的 ,彼 此 都有获取足够 市场信 启 的
、
。
机会和 时 间 ,买 卖 双 方 的交 易行 为都是 自愿 的 、理智 的而 非强制 的或不 受 限制 的条件 下进 行 的
(2)持 续使 用假 设 :该 假 设首 先设 定被评估 资产 正处于使 用状态 ,包 括 正 在使用 中的资产
。持
和备用资产 :其 次根据有 关数 据和信 息 ,推 断这 些处于使 用状态 的资产 还将继续使用 下去
续使用假 设 既说 明 了被评 估 资产所 面 临 的市场条件 或市场环境 ,同 时又着重说 明 了资产 的存续
状态 。
(3)交 易假 设 :该 假 设是 资产 评估得 以进 行 的一 个 最基 本 的前 提假 设 ,交 易假 设 是假 定
地址 :新 疆乌鲁木齐市人 民路 183号 电话 :0∞ 1-⒛ 39” 6
碑⒋ 新疆瑞智资产评 估事务所 资产评 估报告 书
所有待评估资产 己经处在交易过程中,评 估师根据待评估资产 的交易条件等模拟市场进行估
价。
(4)本 次评估假设被评估资产按原设计用途继续使用 。
2、 特殊假设
(1)本 次评估 以本资产评估报告所 列明的特定评估 目的为基本假设前提 ;
(2)委 托方和产权持有人提供 的相关基础资料真实 、准确 、完整 ;
(3)国 家现行 的有关法律及政策 、产业政策、国家宏观经济形式无重大变化 ,评 估对像
所处地区的政治 、经济和社会环境无重大变化 ,无 其他人力不可抗拒及不可预见因素造成的重
大不利影响 。
(4)本 次评估 不考虑通货膨胀 因素的影 响 。依据本次评估 目的,确 定本次估算 的价值类
型为市场价值 。估算中的一切取价标准均为估值基准 日有效的价格标准及价值体系 。
(5)在 执行本次评估程序过程 中,对 资产的法律权属 ,评 估师进行了必要的、独立的核
实工作 ,但 并不表示评估师对评估对象法律权属进行了确认或发表了意见 。评估师执行资产评
估业务的 目的只是对评估对象价值进行估算并发表专业意见 。
本报告评估 结果的计算是 以评估对 象在评估基准 日的状况和评估报告对评估对象的假设
和限制条件为依据进行 。根据资产评估 的要求 ,认 定这些假设在评估基准 日时成立 ,当 未来经
济环境发生较大变化 ,将 不承担 由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任 。
十 、评估结论
截止评估基准 日,上 海源晗能源技术有限公司委托评估的房 地产评估价值为 mB。 ⒛ 万元
(大 写人名币伍仟贰佰壹拾叁万贰仟元整 )。 具体见评估 明细表 。
十一、特别事项说明
以下为在评估过程 中 己发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能评定估
算的有关事项 ,提 请报告使用者予以关注 :
1、 产权瑕疵 :无 。
2、 未决事项 、法律纠纷等不确定 因素 :无 。
3、 重大期后事项 : 无 。
地址 :新 疆乌鲁木齐市人民路 183号 电话 :09919339226
碑 |新 疆瑞智资产评估事务所 资产评 估报告 书
4、 其他特 别事项说 明 :① 本 次纳入评 估范 围的位 于乌鲁木齐水磨沟 区振 业 街 55号 浩 源大
厦 1栋 30层 、31层 房 地产 ,面 积共计 3227.82平 方米 ,由 新疆嘉禧源 房 地产开发有 限公 司
开 发 ,2018年 取得 《商 品房 预售许 可 证 》 ,截 至 出报 告 日,工 程 尚未竣 工 ,本 次是 以该房地
产建成 并投入使用后 的状态进 行评估 。② 浩源 大 厦 1栋 房 地产 于 ⒛ 18年 10月 15日 经新 疆鸿
联房 地 产评估有 限公 司 出具 的鸿 评 字 (⒛ 18)第 SL027号 抵押价 值评估报 告后 ,在 天 山农 商
行进行抵押 ,抵 押期 限为 三 年 ,贷 款 金额为叁亿伍 仟万元人 民币 ;
5、 以上特 别事项 可 能对评估 结论产 生 的影 响 ,提 请评估报 告使用 者 予 以关注 。
十 二 、评估报 告使 用 限制说 明
1、 本 次评估 目的 的评 估报 告使用 者 为委托方及 全 体股 东 。 除 此 之 外 ,本 报 告不得被 任 何
其他方使用或依赖 。
2、 委托人或者其他 资产评 估报 告使用人未按 照法律 、行政法 规规 定和 资产评 估报 告载 明
的使用范 围使用 资产 评估报 告 的 ,资 产评估机 构及其 资产评估 专 业 人 员不承 担 责任 ;
3、 除委托人 、 资产评估 委托合 同中约定 的其 他资产评估报 告使用人 和法律 、 行政法 规规
定的资产评估报 告使 用人之外 ,其 他任 何机构和个人 不 能成为 资产 评估报 告 的使用人 ;
4、 资产评估报 告使用 人应 当 正 确 理解评估结论 。评估 结论不等 同于评估对 象可实现价格 ,
评估结 论不应 当被认 为是对评估对 象可实现价格 的保证 。
5、 本报告书所 揭 示 的评 估 结论 使用有 效期为 自评估基准 日起 一 年 ,即 自 ⒛ 18年 12月 03
日至 2019年 12月 03日 止 。如果评估 基准 日至经济行为发 生 日不 到 一 年 ,但 市场条件 或 资产
状况与评估基准 日相 关 状况 相 比发 生重大变化 时 ,评 估报 告 的结论不 能反 映 经济行为实现 日价
值 ,委 托方应 当委托 评估 机 构执 行评 估更新 业 务或 重新评估 。
十 三 、评估报 告 日
·
本报 告书 一 式叁份 。提交委 托 方 的时 间为 :2018年 12月 28日 。
本报 告 日为本机 构及评估 师专 业 意见形成 日。
地址:新 疆乌鲁木齐市人 民路 183号 电话 :0∞ 1-2339” 6
(此 页无 正文 )
评估机构执行 事务合 伙人 :
中国资产评估师 :
中国资产评 估 师 :
地址 :新 疆乌鲁木齐市人 民路 183号 电 话 :0∞ 1ˉ ⒛ 39226
器 新疆瑞智资产评估事务所
附件
1.资 产评估明细表 ;
2.委 托方及房地产开发企业 《营业执照》复印件 ;
3.乌 房预许字 ⒛18100736号 《乌鲁木齐商 品房预售许可证》 ;
吐.乌 房预许字 ⒛ 161003∞ 号 《乌鲁木齐商 品房预售许可证》 ;
5.乌 国用 (⒛ 15)第 00猸 01砼 号 《中华人民共和国土地使用权证》 ;
6.乌 国用 (⒛ 15)第 00娟 015号 《中华人民共和国土地使用权证》 ;
7.建 字第 650105⒛ 1601043号 《中华人名共和国建设工程规划许可证》 ;
8.650101⒛ 1607130118.01⒛ 号 《中 华 人 名 共 和 国 建 筑 工 程 施 工 许 可 证 》 ;
9.房 屋测绘成果表 ;
10.被 评估资产影像 资料 ;
11.评 估机构备案公告复印件 ;
12.评 估机构法人营业执 照复印件 ;
13.资 产评估师职业资格证书登记卡 。
地址:新 疆乌鲁木齐市人民路 183号 电话 :0∞ 1-2339” 6
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证 照 编 号 亻1clll0000201801240114
镪 称
上海源晗能源 技术有 限公司
类 型
有限责任公司 (自 然人投资或 控股 )
馕 所
中国 1上 海 9自 山贸 易试验 区罗 山路 1502弄 14号
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日 ⒛18年 1月 24冂 至 不约定期限
经 营范围
从事 新 能源科技领 圾 内的技术开发、技术转 让、技术 咨询、技本
服务 ,化 工 原料 及产 品 (除 危险化 学 品、监控化 学品、民用爆炸
物 品、易制薄化学 品 )的 销售 ,企 xll/管 理 咨询 ,商 务信虑、咨询 ,
数据处理服务 。
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新疆 嘉禧源房 地产开发有 限公 司
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22 Λ座 办 公 区 788,18 1184.47
Λ靡 办 公 区 1062.15 473。 17 1535.32
24 A座 办公 Fxˉ 1062.15 /l73.17 1535.32
25 A座 办 公 区 1062.15 亻73.17 1535.32
Λ座办公区 1062.15 亻73.17 1535.32
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23 B座 酒丿占 l× 479.00 1281,31
28 A座 办 公 区 500.8/l 1533.犭 0
29 A肺 办 公 区 l153.79 1040.99 2194.78
30 Λ座办公区 1153.79 158⒋ 36
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房产分层 图
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房屋 整 幢面积 (预 测绘 )成 果表
委托方 新疆东悦房地产开发有限公开发有限公司
建筑物座落 乌鲁木齐 市水磨沟 区会展 中街 2800号 御 邸世家商住小 区 9栋 住宅楼
建筑物名称 御 邸世家商住小区 9栋 住宅楼
建成年代 建筑物用途 居住
建筑物 结构 钢筋 混凝土 住宅 总套数 168
地上层数 29 地下层数 0
总建筑面 积 24033.46 |公 建建筑面积 0.00m2 |人 防 建 筑 面 积 | 0,00`
幢号 建筑面积 套 内面积 分摊面积 分摊系数
9 24033。 46 18711.31 5322.15 0.000000
合计 24033。 46 18711.31 5322.15
分摊 区域的名称 总套 内建筑面积 自有共有 建筑 面积 从全楼所得建筑面积 分摊 系数
住宅 区 10417.75 2767.66 0.00 0.265668
住宅 区 2 8293.56 2554.91 0.00 0.308060
合计 18711.31 5322.57
住宅 (168)套 商业 (0)套 服务型公寓 办公 经适房 (0)套 车库 库房 其它
地 24033.46 0.00 0.00 0.00 0.00 0 00 0.00 0.00
上
人防 非人 防 工业 社 区用房 物业管理用房 ∷公 建 文化 仓储
部
分 0.00 0.00 0.00 0.00 r, ·0,00 0.00 0.00 0.00
医疗 卫生 教育 商业服务 (公 寓0)套 | ^∶ 科研
0.00 0.00 0.00 | 0.00 | 0.00
地上 部分总计 : 24033.46
住宅 (0)套 商业 服务型公寓 办公 地 下室 车库 库房 其它
地 0.00 0.00 0.00 0,00 0.00 0.00 0.00 0.00
下
部 人防 非人 防 工 业 社 区用房 物业管理用房 公建 文化 仓储
分 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
医疗 卫 生 教育 商业 服 务 (0)套 宗教 科研
0.00 0.00 0,00 0,00 0.00
地下部分总计 : 0.00
闭合面积 : 24033.46
测绘 单位 新疆精准测绘有限公司
资质等 级
特殊说明
测绘人员 李凯 凯
检核人员 喻志玲 测绘 日期 ⒛ 16年 07月 07日
分层分户面积 明细表
建筑物 名称 : 乌鲁木齐市水磨沟 区会展 中街 2800号 御邸世家商住小区9栋 住宅楼
建筑面
层次 房号 套内 积矿 分摊系数
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0.265668
35.02
77.44
110.37 : 0.265668
4 6 2 8 % 〓 无 住宅
150.24 : 0.308060 〓 〓 〓 〓
〓
〓 〓宅
4 3 5 6 泓
≡
叨 无 住〓
l41。 41 : 0.308060
层 合计 615.04 ∶ 75.75 : 790.79
129.40
98.01
98.01
1刁 04∶ 110.37 ∶ 0.265668∶ 39.69
846.60
住宅 :
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各 案 公告
新财企函告 (⒛ 18)30号
新疆瑞智资产评估事务所 (普 通合伙 )报 来的 《资产评
估机构各案表》及有关材料收悉 。根据 《中华人 民共和 国资
产评估法 》、《资产评估行 业财政 监督管理办法》
予以备案 。
一 、 资产评估 机构名称为新疆瑞智 资
通合伙 )。
soio。 沪
二 t执 行合伙事务 的合伙人为王健雄 。
三 、资产评估 机构 的合伙人的基本情况等备案相关信息
已录入备案信 息管理系统 ,可 通过 中国资产评估协 会官方 网
站进行查询 。
特此公告 。
新疆维吾尔 自治区财政厅
2018年 6月 6日
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名
一 称
类 型
主要经营场所
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执行事务合伙人
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合 伙 期 限
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经 营 范 围
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登 记 机 关