△ 海 源 晗 熊 源 技 术 有 限 仑 司
拟 购 且 房 地 广 项 目
资 产 评 估 说 明
·
新瑞智评报字 ⒛18】 第 118号
新疆瑞智资产评估事务所
中 国 ·新疆
录
第 一 部分 关于进行资产评估有关事项的说明。¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨·
第 二 部分 评 估 对 象 与 评 估 范 围 说 明
。 ¨ ¨ ¨ … ¨ ¨ … … ¨ … ¨ … ¨ ¨ … … ¨ · 3
¨ ¨ ¨ … ¨ … … ¨ … ¨ ¨ ¨ ¨ … … ¨ ¨ … ¨ 3
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评 估 对 象
¨ ¨ … ¨ … ¨ ¨ … … … … ¨ ¨ ¨ … ¨ ¨ … 3
。 ¨ … ¨ ¨ ¨
评 估 范 围
¨ … ¨ … ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ · 茌
¨ ¨ ¨ ¨ … … …
评 估 对 象 基 本 情 况
第 三 部分 资 产 核 实 情 况 总 体 说 明
。 ¨ … ¨ ¨ … ¨ ¨ ¨ … ¨ … … … … … ¨ ¨ ¨ · 5
资产核实人员组织、实施时间和过程 。¨¨¨…………¨¨¨¨5
一
一 影响资产核实的事项及处理方法 。¨¨¨¨…¨……¨…¨¨¨6
一
一
一 核 实 结 论 。 ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ … ¨ … ¨ ¨ … … ¨ ¨ 7
第 四部 分 市 场 法 评 估 技 术 说 明
¨ ¨ ¨ ¨ ¨ … ¨ ¨ … ¨ ¨ … ¨ ¨ ¨ … … ¨ ¨ … :
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评 估 范 围
¨ ¨ ¨ ¨ … ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ … … … ¨ ¨ ¨ … … ¨ · 9
… ¨
资 产 概 况
¨ ¨ ¨ ¨ … ¨ ¨ ¨ ¨ … · 1:
评 估 过 程
.¨ ¨ ¨ … … ¨ ¨ ¨ … ¨ ¨ ¨
四、 评 估 依 据
¨ ¨ ¨ ¨ ¨ … … ¨ ¨ ¨ ¨ … ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ 1:
五、 评 估 方 法 。 ¨ … ¨ ¨ … … ¨ ¨ … ¨ ¨ ¨ … … ¨ ¨ ¨ … … ¨ ¨ … · 20
六、 评 估 结 果 及 分 析
,¨ ¨ ¨ … … … ¨ ¨ ¨ … ¨ ¨ … ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ · 23
新疆瑞智资产评估事 务所 第 1页
ζ
白了 膏i1广 ∫{1焉
第 一部分 关于进行资产评估有关事项的说 明
本部分内容 由委托人和产权持有单位编写并盖章,内 容见附件一 。
“ ”
委托方 :上 海源晗能源技术有限公司 (以 下简称 上海源晗 )
“ ”
房地产开发企业一 :新 疆嘉禧源房地产开发有限公司 (以 下简称 新疆嘉禧源 )
“ ”
房地产开发企业二 :新 疆东悦房地产开发有限公司 (以 下简称 新疆东悦 )
新疆瑞智资产评估事务所
上海源晗能源技术有 限公司资产评估 说 明
第二部分 评估对象与评估范围说明
一 、评估对 象
评估对象为单项资产 。
二 、评估范 围
评估范围为委托方拟购置的房地产 (含 房地产所 占用的土地价值 ),共 计四项 ,
具体情况如下 :
①乌市水磨沟 区会展中街 2800号 御邸世家商住小区 9栋 1层 2101室
房屋坐落 乌 鲁 木 齐 市 水 磨 沟 区会 展 中街 预售许可证 乌 房 预 许 字
2800号 万 2016100392
产权面积 1gG.52平 方 米 分摊 面积 娟 。⒛ 平 方米
总层数 29层 所在层数 1层
土地 使用权 证 鸟 国用 2015第 0046015号 结构 钢 筋混凝 土结构
万
房屋现状 已完 工 ,可 使 用 装修 情况 精 装修 ,含 家具
四至 北 :七 道湾 北路 西 四巷 ,南 :红 光 匕路 ,西 :小 区道路 ,东 :七 道 湾 北路
②乌市水磨沟 区会展中街 2800号 御邸世家商住小区 9栋 2层 2⒛ 1室
房屋 坐 落 乌 鲁 木 齐 市 水 磨 沟 区 会 展 中街 预 售许 可 证 乌 房 预 许 字
2BO0号 万 2016100392
产权 面 积 1gG.52平 方 米 分摊 面积 镉 .⒛ 平 方米
总层数 29虍 萎 所在 层数 2层
土地 使用权 证 鸟 国用 2015第 0046015号 结构 钢 筋混凝 土结 构
万
房屋现状 已完工 ,可 使用 装修情况 精装修 ,含 家具
四至 北:七 道湾 北路 西 四巷 ,南 :红 光 b路 ,西 :小 区道路 ,东 :七 道湾北路
③ 乌鲁木齐 水磨沟 区振业街 55号 浩源大 厦 1栋 30层 ;
房屋坐 落 乌鲁木 齐 市水 磨 沟 区振 业街 55号 预 售许 可 证 乌 房 预 许 字
万 2018100736
产权 面积 15阻 .36平 方 米 分摊 面积 430.57平 方 米
总层数 31 (-5) 所在层 数 30店 萎
土地使用权证 鸟 国用 ⒛ 15第 00茌 601茌 号 结构 钢筋混凝 土结构
万
房屋现状 未 完 工 ,正 在 建 设期 预计 交 工 时 2019年 末
间
四至 北 :大 成 尔雅 ,南 :振 业街 ,西 :乌 鲁木 齐文 化 中心 ,东 :会 展大 道
新疆瑞智资产评估事务所 第 3页
上海源 晗能源技术有 限公司资产评估 说 叽 :
④ 乌鲁木齐水磨沟 区振业 街 55号 浩源大 厦 1栋 31层 ;
房屋 坐 落 乌鲁木 齐 市水磨沟 区振业街 55号 预 售许可 证 号 乌 房 预 许 字
2018100736
产 权 面积 16们 .z± G平 方 米 分摊 面积 3阢 .gO平 方 米
总层数 31 (-5) 所在 层数 31丿 昙
土地使用权证 鸟 国 用 2015第 0046014号 结构 钢筋混凝 土结构
万
房屋现状 未 完 工 ,正 在建设期 预计交工 时间 2019年 末
四至 北 :大 成尔雅 ,南 :振 业街 ,西 :乌 鲁木齐文化 中心 ,东 :会 展大道
经评 估人 员现场 核查 ,本 次纳 入评估范 围的资产 与委 托评估 的资产 范 围一 致 。
评估 范 围 内的资产 权 属 清 晰 ,为 新 疆 嘉禧源 房 地 产 开 发有 限公 司开 发 的待 出
“ ”
售 商 品房 浩源 大 厦 写字楼 1栋 30层 、31层 ;新 疆 东悦 房 地产开发有 限公司开
“ “ 2⒛ 1室
发 的待 出售 商 品房 御 邸世家 商住小 区 9栋 1层 ⒉ 101室 、9栋 2层 ,
以上 房 地 产所 属 开 发 商 己取 得 商 品房 预售 合 同 ,并 己办 理所 开 发项 目的土地 使用
权 证及 进行 了 出售 前 的房产 面积测 绘 。其 中新 疆嘉禧源 房 地 产 开 发有 限公 司开发
“ ”
的待 出售商 品房 浩源 大 厦 写字楼存在抵押情况 ,评 估 师对 该情况进 行 了必要 的
“ ”
核 实 ,并 在评估报 告 中的 其他特 别事项说 明 中予 以披 露 。
三 、评 估 对 象基 本 情 况
“ ”
新疆嘉禧源房地产开发有限公司开发 的待出售商品房 浩源大厦 写字楼 ,
坐落于乌鲁木齐市水磨沟区振业街 55号 ,据 评估人员现场勘察核实 ,该 房地产
项 目还处于建设期 ,地 上 31层 、地下 5层 ,共 计 36层 ,钢 筋混凝土结构 ,预 计
⒛ 19年 末交工。此次纳入评估范围的资产位于该写字楼 1栋 30层 、31层 ,该 房
地产设计为精装写字楼 (此 为交付使用的完全状态 )。
“ “
新疆东悦房地产开发有限公司开发的待出售商品房 御邸世家 商住小 区 ,
坐落于乌鲁木齐市水磨沟 区会展中街 2800号 ,据 评估人员现场勘察核实 ,该 房
地产项 目己建成并交付使用 ,为 层数 29层 的高层住宅 ,钢 筋混凝土——板塔结
合结构 。此次纳入评估范围的资产位于小区 9栋 1层 ⒉101室 、9栋 2层 2⒛ 1
室 ,该 房地产设计为高档住宅 ,含 装修 、家具 。
·
新疆瑞 智资产评估事务所 第 4页
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:
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第三部分 资产核实情况J总 体说明
∶二》卢
一 、 资 产 核 实 人 员 组 织 、实施 时 间和 过 程
接受 资产 评估 委托后 ,新 疆瑞智资产评估 事务所 指定 了评估 项 目总体 负责
人 、现场 负责人 ,组 建 了评 估项 目组 。根据 上海源 晗能源技术有 限公 司提供 的评
估 申报表 ,制 定 了详细 的现场清 查核实计划 ,评 估 项 目组在 企业相 关人 员 的配合
下 ,于 ⒛ 18年 12月 16日 至 12月 20日 ,对 纳入 评估 范 围的资产 进行 了现场清
查核实 。
(一 )资 产 核 实 主要 步骤
1,指 导产权 持有 单位相关人 员进行填表 与准备相 关 资料
“
评估 人 员指 导企 业在 自行 资产清查 的基础 上 ,按 照评估机 构提供 的 评估 申
”
报表 及其 填写要求对 纳入评估 范 围的资产进 行填报 ,同 时要求 企业相关人 员按
“ ”
照评估人 员下发 的 评 估 资料 清 单 准备 资产 的产权 证 明文件和 反 映性 能 、状态 、
经 济技术指标 等 情况 的文件 资料 。
2.初 步 审查产 权 持有 单位 填报 的评估 申报表
评估人 员通 过翻 阅有 关 资料 ,了 解 纳入评估 范 围的资产 的具体 情况 ,然 后 审
“ ”
阅企 业 提供 的 评 估 申报表 ,初 步检查有无 填项不全 、错填 、 项 目不 明确 、不完
“ ”
善等情况 ,并 根据 经验及 掌握 的有关 资料 ,检 查 评估 申报表 是 否符 合要求 ,对
于存在 的 问题反 馈 给 企业进 行补 充完善 。
3.现 场 实 地 勘察和数 据核 实
根据 评估 范 围涉及 资产 的特 点 、数量和分布状 况 ,评 估 人 员在 企业 相关人 员
的配合 下 ,按 照 资产评估 准 则 的规定 ,对 各项 资产进 行 了现场清 查核 实 ,并 对纳
入评估 范 围 内的资产 ,根 据 资产 的具体情况及特 点 ,采 取 了不 同的清查核实方
法 。房地产类 资产清 查 内容 主要为核实资产 的现状 、使用状 态 、产权及 其他影 响
评估作价 的重要 事 项 。
4.补 充 、修 改和完 善评估 申报表
评估人 员根 据 现场 实地勘察 结果 ,并 和企 业相 关人 员充分沟 通 ,进 一 步完善
“ ”
资产 资产评估 申报表 、 以做 到 :表 、 实相 符及 复合客观 和 实 际情 况 。
5.核 实 主要 资质及产 权 证 明文件
新疆瑞智资产评估事 务所 第 5页
上海源晗能源技术有限公司资产评估说朋
评估人 员对纳入 评估 范 围的房地产类 资产 的产权进 行核 实调查 ,以 确 认产杈 i
是否清 晰 ,并 对 新疆嘉禧源和新疆 东悦两家 房 地产开发 公 司在 此次评估 过程 中出
售 的房地产 ,是 否符合 商 品房 买卖 的相关程序进行 了必要 的核实 。
(二 )资 产清查 核实 主要方法
在清查核 实 工 作 中 ,评 估人 员针对 资产 的特 点及 实 际情况 ,采 取 了不 同的清
°
查核 实方法 。
1、 己开发完成 的房地产核 实
根据 企业提 供 的评估 申报表 ,评 估人 员在产权 持有 单位有 关人 员 的配合 下对
纳入评估 范 围的房地产 进 行 了勘察 ,核 实方法 如下 :
对 于房地产 的座落 位置 、建筑面积 、建成年月与 企业 提供 的有关 资料进 行核
对 ;核 实房屋建筑物 的结构类 型 、层数 、层 高 、檐高 、 跨度 、柱 距 、 建筑面积 ;
勘 察并记 录房屋建筑物 的装 修 、设施及 其使用状况 ;查 阅房地产 开发企 业 的营 业
执 照 、 商 品房 预售 许 可证 、土地证 、房屋建 设 工 程规划 许可 证 、房产测 绘报 告 、
“ ” “ ” “
竣 工验 收资料等 ,主 要核对 房屋所有权 证 中所载 所有权 人 、 建筑 面积 、 结
” “ ”
构 及 示意 图 ,检查 是 否与评估 申报表 中所 列 内容 一 致 ,核 实该房 地产是否 能进
行商 品房 买卖 。
2、 未开发完成 的房 地产核 实
根据 企业 提供 的评 估 申报表 ,评 估人 员在产权持有 单位 有 关人 员 的配合 下对
纳入评估 范 围的房 地 产 进 行 了勘察 ,核 实方法如 下 :
对 于房地产 的座落位置 、建筑面积 、 预计建成年 月 与企 业 提供 的有关 资料 进
行核对 ;核 实房 屋建筑物 的结构类型 、层数 、层 高 、檐 高 、跨 度 、柱 距 、建筑面
积 ;查 阅房地产开 发企 业 的营 业 执 照 、 商 品房预售许可证 、土地 证 、房屋建设 工
“ ” “
程规划许可 证 、房产 测 绘报 告等 ,主 要核对 房屋所有权 证 中所载 所有权人 、 建
” “ ” ⒎‘ ”
筑面积 、 结构 及 示 意 图 ,检 查是否与评估 申报表 中所 列 内容 一 致 ,核 实该房
地产是否 能进 行 商 品房 买卖 ;查 阅该房地产 的项 目建筑 设计 图纸 、装修设计 图
纸 、完 工 效果 图等 ,确 认 交付使 用后 的状态 ,并 对 可 能影 响房地产 交付使用 的各
种 因素进 行必要 的关注 。
二 、影 响 资产 核 实 的事 项及 处 理 方 法
通 过 资产清查 ,评 估 人 员发现影 响资产 核实 的事项及 处 理方法如 下 :
新疆瑞智 资产评估事务所 第 6页
由于本 次纳入评 估 范 围的资产存在抵押情况 ,这 对 该赉 艹
影响 ,评 估人员通过和委托方及房地产开发企业进行交流沟通 ,并 对收集的资料
进行分析 ,确 定该事项对此次评估最终价值的影响程度 ,通 过核实 ,上 述事项对
房地产的价值影响较小 ,但 仍需提醒评估报告使用者对此事项进行关注 。
由于资料来源的不完全而可能导致的评估对象与实际状况之间的差异 ,未 在
本事务所考虑的范围之内。
三 、核 实 结 论
评估人员依据客观 、独立、公正 、科学的原则 ,对 评估范围内的资产及负债
的实际状况进行了认真、详细的清查 ,我 们认为上述清查在所有重要的方面反映
了委托评估资产的真实状况 ,资 产清查的结果有助于对资产的市场价值进行公允
的评定估算 。
(一 )资 产状况的清查结论
经清查 ,实 、表相符 ,不 存在错报 、漏报的情况 。
(二 )资 产产权的清查结论
经清查 ,资 产产杈清晰 ,不 存在瑕疵事项 。
新疆瑞智资产评估事务所 第 7页
上海源 晗能源技 术有 限公司资产评估 说 明
第 四部分 市场 法评估技术说 明
一 、 评估 范 围
纳入评估 范 围的资产 为委 托方拟购置 的房地产 (含 房 地产所 占用 的土地 价值 ),
共计 四项 ,具 体情 况 如 下 :
① 乌市水磨沟 区会 展 中街 2800号 御 邸世家 商住 小 区 9栋 1层 2101室
房屋坐落 乌 鲁 木 齐 市 水 磨 沟 区 会 展 中街 预 售许 可 证 乌 房 预 许 字
2800号 万 2016100392
产权 面积 196.52平 方 米
分摊 面积 镉 .28平 方米
总层数 29店 萎 所在 层数 1层
土地 使 用 权证 乌 国用 ⒛ 15第 0046015号 结构 钢 筋混凝 土结构
万
房屋现 状 已完 工 ,可 使用 装修 情 况 精 装修 ,含 家 具
四至 北 :七 道湾 北路 西 四巷 ,南 :红 光 匕路 ,西 :小 区道 路 ,东 :七 道湾 北路
②乌市水磨沟区会展中街 2800号 御邸世家商住小 区 9栋 2层 ⒉⒛1室
房屋 坐 落 乌 鲁 木 齐 市 水 磨 沟 区 会 展 中街 预 售许 可 证 乌 房 预 许 字
2800号 万 2016100392
产杈 面积 196.52平 方 米 分摊 面积 猸 .28平 方米
总层数 29店 丢 所 在 层数 2层
土地 使 用杈 证 鸟 ·国 用 2015第 0046015号 结构 钢 筋混凝 土结构
万
房屋现状 已完 工 ,可 使用 装修 情况 精装修 ,含 家 具
四至 北 :七 道湾 北路 西 四巷 ,南 :红 光 L路 ,西 :小 区道路 ,东 :七 道湾 北路
③乌鲁木齐水磨沟 区振业街 55号 浩源大厦 1栋 30层 ;
房屋坐 落 乌鲁木齐市水磨沟 区振业街 55号 预 售许 可 证 乌 房 预 许 字
万 2018100736
产权面积 1584.36平 方 米 分摊 面积 430.57平 方 米
总层数 31 (-5) 所 在 层数 30店萎
土地使用权证 鸟 国 用 2015第 0046014号 结构 钢 筋混凝 土结构
百
房屋现状 未 完 工 ,正 在 建设期 预计 交 工 时 2019年 末
间
四至 北l大 成尔雅 ,南 :振 业街 ,西 :乌 鲁木齐文化 中心 ,东 :会 展大道
④ 乌鲁木齐 水磨沟 区振 业 街 55号 浩源 大 厦 l栋 31层 ;
房屋 坐 落 乌鲁木齐市水磨沟 区振业街 55号 预 售许 可 证 乌 房 预 许 字
万 2018100736
产权 面积 16茌 3。 猸 平 方 米 分摊 面积 394.90平 方 米
新疆瑞智资产评估事务所 第 8页
上海源晗能源 技术有限公司资产评佰 说明
总层数 31 (-5) 所在层数 31层
.钢
土地使用权证 乌 国 用 2015第 0046014号 结构 筋混 凝 芏结 构
号
房屋现状 未完 工 ,正 在建设期 预计 交 工 时 2019年 末
间
四至 北 :大 成尔雅 ,南 :振 业街 ,西 :乌 鲁木齐文化 中心 ,东 :会 展大道
二 、 资产 概 况
1.资 产 分布情 况
纳入评估 范 围 内的资产 为浩源大 厦写字楼 1栋 30层 、31层 ,御 邸世家 商住 小
区 9栋 1层 2101室 、栋 2层 2-⒛ 1室 ,分 别位 于乌鲁木 齐 市水 磨沟 区振业街 55
号 、乌鲁木齐 市水 磨沟 区会 展 中街 2800号 。
2.资 产类 型介 绍
纳入评估 范 围的资产 为待 出售 商 品房 ,具 体情况如 下 :
“ ”
(一 )、 新疆嘉禧源 房 地产 开 发有 限公司开发 的待 出售 商 品房 浩源大 厦 写字
楼 1栋 30层 、31层
⊙ 、评估对 象范 围
据评 估人 员现场勘 察 核 实 ,该 房地产项 目还处于建设期 。此 次纳入评估 范 围
“ ”
的资产 为 浩源 大 厦 写字楼 1栋 30层 、31层 ,该 房 地 产 设计 为精装 写字楼
(此 为交付使 用 的完全状 态 )。
② 、评 估对 象基 本状 况
评估对 象坐落 于 乌鲁木齐 市水磨沟 区振业街 55号 ,四 至为 :北 临大成尔
雅 ,南 临振 业街 ,西 临乌鲁木 齐 文化 中心 ,东 临会展 大 道 。
“ ”
此 次纳入 评估 范 围的资产 位 于 浩源大厦 写字楼 1栋 30层 、31层 ,该 写
字楼为 地 上 31层 、地 下 5层 ,共 计 36层 ,钢 筋 混凝 土 结构 ,预 计 ⒛ 19年 末 交
工。
③ 、评估 对 象 区位 状况
评估对 象坐 落于 乌鲁 木齐 市水磨沟 区振 业 街 55号 ,地 处 乌鲁木齐 市商 业五
级地价 区 。评估对 象周 边有 新 疆 医科大学第 二 附属 医院 、恒 大绿洲 小 区 、天宁花
苑小 区、万科 中央 公 园 、 新疆 地矿局地质 小 区等 ;该 区域 临 33、 105、 502、
新疆瑞智资产评估事务所 第 9页
上海源晗能源技术有 限公司资产评估说 明
5” 路等 公交线 路 ,交 通 相对便捷 。评估 对 象房地产所在 区域 的基础 设施条
:
518、
“ ”
件 己达 到 七通 一 平 :即 通 电 、通 路 、通 上 水 、通 下水 、通 讯 、通 气 、通 暖和
场地 内平整 。
④ 、评估对 象权 属状况
评估对 象 己取得 乌房 预许字 ⒛ 18100736号 《乌鲁木齐 商 品房 预售 许可
证 》、 乌 国用 (2015)第 0046014号 《中华人 民共和 国土地 使用权 证 》及 建字第
650105201601043号 《中华人 民共和 国建设 工 程 规划许 可证 》 ,依 据房地合 一 原
则 ,本 次评估 结果包含 应分摊 土 地使用权价值 。 -
“ ”
新疆嘉禧 源 房地 产 开 发有 限公司开发 的待 出售 商 品房 浩源 大 厦 写字楼存
“
在抵押情况 ,评 估 师对 该情 况进 行 了必要 的核实 ,并 在评估报 告 中的 其他特 别
”
事 项说 明 中予 以披 露 。
”
(二 )、 新疆 东悦 房 地 产 开发有 限公 司开发 的待 出售 商 品房 “御 邸世家 商住 小
区 9栋 1层 2101室 、9栋 2层 2-201
① 、评估 对 象 范 围
此次纳入评 估 范 围的资产位 于新疆 东悦房 地产 开发有 限公 司开 发 的待 出售 商
“ ”
品房 御 邸世家 商住 小 区 9栋 1层 ⒉1Q1室 、9栋 2层 ⒉⒛ 1室 ,该 房 地产设计
为高档住宅 ,带 装修 、家具 。
② 、评估对 象基本状 况
评估对 象坐 落 于 乌鲁木齐 市水磨沟 区会展 中街 2800号 ,北 临 七道湾 北路 西
四巷 ,南 临 红 光 山路 ,西 临小 区道 路 ,东 临七道湾 北路
此次纳入 评估 范 围的资产位 于新疆 东悦房 地 产 开发有 限公 司开 发 的待 出售 商
“ ”
品房 御 邸世家 商住 小 区 9栋 1层 ⒉101室 、9栋 2层 ⒉⒛ 1室 ,据 评 估人 员现
场勘察核实 ,该 房 地 产 项 目己建成并交付使用 ,该 商住 小 区为 29层 的高层住
宅 ,钢 筋混凝 土 — — 板 塔 结合 结构 。
③ 、评估对 象 区位 状况
评估对 象坐落 于 乌鲁木齐 市水磨沟 区会展 中街 28OO号 ,地 处 乌鲁木齐 市住
宅六级地 价 区 。评 估对 象周边有 乌鲁木齐 市 53中 学 、红 光 嘉苑 小 区、 中 国会展
新疆瑞智资产评估事务所 第 10页
,
九里 、金 河湾 小 区等 ;该 区 域 临 78、 101、 532路 等 公 交 线 路 ,交 通 」 Ⅰ
“ ”
对象房地产所在 区域 的基 础 设施条件 己达 到 七通 一 平 :即 通 电 、通 路 、通 上
水 、通 下水 、通 讯 、通 气 、通 暖和场 地 内平 整 。
④ 、评 估对 象权属状 况
评估对 象 己取得 乌房 预许 字 ⒛ 1610∞ ” 号 《乌鲁木 齐 商 品房 预售许 可
证 》、 乌 国用 (⒛ 15)第 OO46015号 《中华人 民共和 国土地 使用权 证 》及
650101⒛ 16"130118.01⒛ 号 《中华人 民共和 国建筑 工 程 施 工 许可 证 》 ,依 据房
地合 一 原则 ,本 次评估 结 果包含应分摊 土地 使用权价值 。
本 次评估 ,对 于委估 资产评估人 员 以产权 持有单位 (房 地产 开发企 业 )提 供
的相关 资料及房 屋面积 测 绘报 告确认房 地产 的合法产权及建筑 面积等 。
3.土 地权 利状况
委估宗地 土地 所有权 均 属 国家所有 ,根 据 乌鲁木齐 市 国土 资源 局颁 发 的 《国有
土 地使用证 》-ˉ 乌 国用 (⒛ 15)第 O0佰 014号 、证 载 土 地使用 者为 :新 疆嘉禧源
房地产开发有 限公 司 ; 《国有 土地 使用 证 》¨¨乌 国用 (2015)第 OO佰 015号 、证
载 土地 使用者为 :新 疆 东悦房 地产开发有 限公司 ;
4.土 地利用 状况
乌 国用 (⒛ 15)第 00佰 014号 宗地 :位 于乌鲁木齐水磨沟 区会 展大道 西侧 ,土
“ ”
地用途为 :商 服用 地 ,土 地开 发程度 为 红 线 内外 七通 一 平 指通路 、通 供水 、通 排
“ ”
水 、通 电、通 暖 、通 气 、通 讯 、及 红 线 内 场地平整 。地上 主要 建筑为 :新 疆嘉禧
“ ”
源房地产 开发有 限公 司开发 的待 出售商 品房 浩源大 厦 写字楼 。
乌 国用 (⒛ 15)第 OO46015号 宗地 :位 于乌鲁木齐 水磨沟 区七道湾路 西侧 ,土
“ ”
地用途为 :商 业 用地 、住 宅用地 ,土 地开 发程 度为 红 线 内外 七通 一 平 指通路 、通
“ ”
供水 、通排水 、通 电 、通 暖 、通 气 、通 讯 、及 红线 内 场 地平整 。地 上主 要建筑为 :
“ “
新疆 东悦房地产 开发有 限公 司开 发 的待 出售 商 品房 御 邸世 家 商住 小 区 。
5、 价格影 响 因素分 析
(1)。 一 般 因素
① 地理位置
乌鲁木齐是 中国大 陆现代 化 高速发展 的新 兴城 市 ,高 度 集 中的经济地位 ,政 治
新疆瑞智资产评估事务所 第 H页
麓 ,准 噶尔盆地南缘 。西部和东部与昌吉回族 自治州接壤 ,南 部与 巴音郭楞蒙古自
治州相邻 ,东 南部与吐鲁番地 区交界 ,是 欧亚大陆中部重要城市 。
②土地及城市人 口等
乌鲁木齐市下辖七区一县 ,总 面积 14216.3平 方公里 ,人 口 353万 。
③经济区位优势
乌鲁木齐是第二座亚 欧大陆桥经济带 。中国西部地区重要的经济中心。乌鲁木
齐毗邻中亚各国,自 古以来就是沟通东西商贸的重要枢纽 ,对 中亚地区具有较强的
辐射作用 。
⒛ 14年 实现地区生产总值 (GDP)2510亿 元 ,按 可 比价格计算 ,比 上年增长
10,5%。 其中,第 一产业实现增加值 30亿 元 ,增 长 5.6%;第 二产业实现增加值 9S5
亿元 ,增 长 12,2%;第 三产业实现增加值 1525亿 元 ,增 长 9.3%。 三次产业结构 比
例 为 1。 ⒉ 38.⒈ 60,7。 全 年 完 成 地 方 财 政 收 入 笱 2,叨 亿 元 ,比 上 年 增 长 13,0%。 全
年实现外 贸进 出 口总 额 眨 .85亿 美元 ,比 上 年增长 6.3%,其 中 :出 口总额 ”.17亿
美 元 ,增 长 12.8%;进 口 总 额 10.68亿 美 元 ,下 降 ⒛ ,6%。
②乌鲁木齐水磨沟区概况
水磨沟区,隶 属于新疆维吾尔 自治区乌鲁木齐市 ,位 于乌鲁木齐市的东北部 ,
是乌鲁木齐市四个中心城区之一 。坐落于准噶尔盆地南缘,天 山山脉博格达峰西端
北麓 ,现 行区划南 以红山路为界与天山区为邻 ,东 南与大阪城 区相连 ,西 以河滩快
速路为界与沙依 巴克区、新市 区相邻 ,北 和东与米东区相连 。
“
实行 区市共建 ,以 市为主 ,科 技厅归 口管理 ,重 大科技业务隶属科技部火炬
” “ ”
中心 的管理体制 ,代 表乌鲁木齐市委 、市政府统一领导和 封 闭管理 区内经济
和社会事务 ,行 使市一级人 民政府的经济管理权限。
新疆瑞智资产评估事务所 第 12页
艹
0
,
面积 :辖 区总面积约 ”7.56平 方公里 。
交通 :国 际机场 、铁路 、公路三位一体 。随着高铁 、轻轨等重大交通项 目的建
设 ,交 通优势愈加突出。
城区:水 磨沟 区辖 7个 街道 1个 乡;水 磨沟街道 、六道湾街道、苇湖梁街道 、
八道湾街道、新 民路街道 、南湖南路街道 、南湖北路街道、七道湾乡 ,环 境优美 ,
基础设施配套完善 。
根据 《乌鲁木齐市城市总体规划 ⒛⒆-20⒛ 年》,乌 鲁木齐水磨沟 区主要 以纺
织 、煤炭 、 电力 、轻工、旅游 、居住为建设重点 。
6、 市场背景分析
影响房地产价格的一般因素主要指影响城镇房地产总体水平的社会 、经济 、政
策和 自然因素等 ,内 容包括城市经济发展水平 、产业税收政策 、人 口与城镇发展 、
土地利用规划 、房地产市场 总体情况 、同类房地产市场状况等 。
乌鲁木齐是新疆维吾尔 自治区首府 ,全 疆政治 、经济 、文化中心 ,也 是第二座
亚欧大陆桥中国西部桥头堡和我国向西开放的重要门户 。她地处亚欧大陆中心,天
山山脉中段北麓 ,准 噶尔盆地南缘 。全市辖 7区 1县 (天 山区、沙依 巴克 区、新市
区、水磨沟区、头 电河 区、达坂城区、米东区、乌鲁木齐县 ),总 面积 1.辊 万平
方公里 ,建 成区面积 261.88平 方公里 。
【地理位置 】乌鲁木齐市位于亚欧大陆腹地 ,地 处北天 山北麓、准噶尔盆地南
°
缘 ,地 处 东 经 86° 3733"-88° 58⒓ 4",北 纬 辊 绣 32"-44° 08⒑ 0"。 面 积 :全 市 面
积按新 区划调整后为 14216平 方千米 ,其 中建成 区面积 365.88平 方千米 。海拔 580
新疆瑞智资产评估事务所 .
第 13页
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米 ~呢 0米 。 自然坡度 12%o~15%0。 地 处天 山山系北天 山西段 与 东段 的结合 部 ,∶
东 、南 、西三面环 山 ,地 势 东南高 、西北低 ,北 为准 噶尔盆 地南缘 。海拔 68O-” 0
米 ,市 区平均海 拔 800米 。有 乌鲁木齐河 、头 电河 、 白杨河 、柴 窝 堡湖等水系 ,乌
鲁木齐河 自西南 向北斜 贯市 区 。
乌鲁木齐 市位 于新疆 中部 ,辖 区东 以恰 克 马克塔格 至 大 河沿 一 线 与 吐 鲁番 市
接壤 ;西 以头 电河 与 昌吉市为界 ;南 以喀拉塔格 一 克孜勒伊接 南 山矿 区 ,突 出部分
折 向东南 ,沿 未 日洛 克 一 阿拉沟 以东与托克 逊 县相连 。在 夏泽格 山脊 线 3以 南与
和硕县 毗连 ;西 南 与和静县为邻 ;北 部沿博格 达 山脊 与吉木萨 尔县 、阜康 市 、米泉
市分界 。
【自然 资源 】储 量丰 富 。乌鲁木齐 东有 吐 哈油 田 ,南 有塔 里木 油 田 ,北 有准 东
油 田 ,西 有克拉 玛依油 田。地 下煤炭储量在 百亿 吨 以上 ,可 采煤 层 总厚度 80米 ,
“ ”
素有 油海 上 的煤城 之称 。湖 盐 、芒硝 、石膏 、油页岩 、铜 、锰 、铁矿 也有很大
储量 。拥有耕 地 5.4万 公 顷 、牧草场 ω 万公 顷 、野 生草原植物 300余 种 、可 养殖
水面 16⒄ 公 顷 。热力 、风力 资源 极为丰 富 ,拥 有我 国西部最大 的风 力发 电厂 。
1旅 游 资源 】独 具特 色 。乌鲁木齐 地 势起伏 剧烈 ,气 候 差异 显 著 ,有 险峻 的冰
峰峡谷 、出露完 整 的地质刻面 、规模宏大 的化石产 地 ,是 高 山探 险 、滑冰滑雪 、沙
海猎 奇 、科 学考察 等活动 的极好场所 。从巍巍 天 山到古尔班通 古特 沙漠 之 间 ,依 次
分布着 高 山冰 雪景观 、高 山亚 高 山草甸草原景观 、山地 森林 景观 、山地草原景观 、
山麓荒漠 景观 、沙漠 景观 。干变 万化 的垂 直 自然 景观 为科 学考 察和 旅游观光提供 了
“ ”
丰富 的 内容 。乌鲁木齐 市 区有 著名 的红 山、鉴湖 、阅微 草堂等 八 景 ,市 郊有 南
山风景 区、天 山天池 等旅游胜 地 。
1民 族风情 】多姿 多彩 。居住在 乌鲁木齐 的众 多 民族 ,团 结和 睦 ,共 建家 园 ,
创造 了多姿 多彩 、富有神 奇魅 力 的 民族文化 。他们 的 民族 风俗 、宗 教文化 、建筑风
貌 、节 日庆 典 、服饰装束 、工 艺 土 产 、风 味佳肴 、娱 乐 习俗等 构成 了浓 郁 多姿 的民
族 风情 ,独 特 的赛 马 、叼羊 、姑 娘追 、达 瓦 孜表演 、阿肯弹 唱等 民族 文体 活动 以及
边疆 民族 的能歌 善 舞 、热 情好客 ,对 异 国他 乡 的游 客深具魅 力 。
1人 口、 人 民生 活和社会保 障 】
据 第 六 次 人 口普 查 和 2016年 公 安人 口年 报 资料 测 算 ,年 末 全 市 常 住 人 口
351.%万 人 。
全年城镇 居 民人 均可支配 收入 34190元 ,比 上年增长 8.2%。 其 中 ,工 资性 收
新疆瑞智资产评估事 务所 第 14页
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入 ⒛ ” 2元 ,增 长 7.1%;经 营 净 收入 乃 ∞ 元 ,增 长 4.9%Ⅱ 财 产 净 收入 ⒛ 匆 元 ,
增长 2.9%;转 移 净 收入 胼 13元 ,增 长 13.8%。 城镇 居 民人 均 消 费支 出 ” 915元 ,
增长 12.8%;其 中食 品烟 酒 8089元 ,占 消 费支 出的 比重 为 ⒛ .0%。
【气 候 条 件 】
乌 鲁 木 齐 属 中温 带 大 陆 性 干 旱 气 候 ,春 秋 两季 较 短 ,冬 夏 两 季 较 长 ,昼 夜 温 差
大 。年平均降水量为 194毫 米 ,最 暖的七、八月平均气温为 25.7° C,最 冷的一月平
-15.2° C。 温 最 锣 .8° C,最 低 叫 1.5° C。
均 气 温 为 极 端 气 高
乌鲁木齐深 处大 陆腹 地 ,属 于 中温带大 陆干旱气候 区 。气候特 点是 :温 差大 ,
寒暑变化剧烈 ;降 水少 ,且 随高度 垂直递增 ;冬 季寒冷漫长 ,四 季 分配不均 ,冬 季
有逆温层 出现 。每年 6至 10月 是乌鲁木齐旅游 的黄金季 节 ,因 为这段 时 间花木 争艳 ,
瓜果溢香 。
【城 市 经济状 况 】
2016年 全 年 实现 地 区生产 总值 (GDP)2458.98亿 元 ,按 可 比价计算 ,
比上年增长 7.6%。 其 中 ,第 一 产 业增加值 28,37亿 元 ,增 长 3.0%;第 二 产 业增加
值 ⒛ 4。 %亿 元 ,增 长 1.7%;第 三 产 业增加值 1725.67亿 元 ,增 长 10.4%。 二 、三
产 业 分别拉动 经济增长 0.6和 7,0个 百分 点 ;三 次产 业 结构 为 1。 ⒈ 28。 ⒎ 70.2。 按
常住人 口计算 ,全 年人 均地 区生产 总值 69565元 ,增 长 3.6%。
【城 市建设 、环 境保 护和 安全 生产 】
全 市建成 区面积 达 到 们 6平 方 公里 ,比 上 年增加 6.⒄ 平 方公里 。其 中 :居 住
用地 148.80平 方 公里 ,公 共 管 理 与公共服务用 地 ⒛ .硐 平方 公里 ,工 业用地 80.⒛
平方公里 ,道 路 与交通 设施 用地 68.ω 平 方公里 ,公 用 设施 用 地 21.90平 方公里 。
城 区绿化覆 盖面积 2。 %万 公 顷 ,比 上 年增长 2.1%,建 成 区园林 绿地面积 2.83
万公 顷 ,增 长 2.1%。 建 成 区绿化覆 盖率达 们 ,9%,比 上年 提 高 0.6个 百分 点 ;建 成
区绿地 率 37.6%,提 高 0.6个 百分 点 。
2.97亿 立 方 米 ,比 上 年 下 降 0,5%,用 水 普 及 率 ∞ %%。 天 然 气
城 市 供 水 总 量
30.78亿 立 ,增 长 11.0%,燃 气 普 及 率 99.85%。 供 热 总 量 6685,“ 万
供 气 总 量 方 米
,增 长 12.5%,供 热 面 积 15OO3.30万 平 方 米 ,其 中 住 宅 10100.⒛ 万 平 方 米 ,
吉 焦
增 长 15.6%。
道 路 长 度 ⒛ 14.∞ 公 里 ,增 长 3,5%;道 路 面 积 3345.85万 平 方 米 ,增 长 3,8%;
新疆瑞智资产评估事务所 第 15页
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道 路照 明灯 13.46万 盏 ,增 长 4.3%。 桥梁 179座 ,增 加 5座 ;其 中立 交桥 ω 座 ,
增加 2座 。
道 路保洁面积 3311万 平 方米 ,增 长 9.5%。 生活垃圾清 运 量 145.∝ 万吨 ,增
长 4,7%;无 害化 处 理量 138.81万 吨 ,增 长 4.6%;生 活 垃 圾无 害化 处理率达 95.7%。
营业 性客 货 运 输 车辆 6。 叨 万辆 。其 中 ,出 租汽 车 1,23万 辆 ;城 市公交车辆 0.47
万辆 。每万人拥 有 公共汽 车 17.⒛ 标 台 。建成 BRT6号 线支 线 ,新 增和优化 公交线
路 30条 ,试 点开通定 制 公交线路 2条 。地铁 1号 线 14座 车站封 顶 ,贯 通 区间 17.3
公里 ,首 列 电动客 车接 车进 场 。
完成加油 站 、储 油库 油气 回收治理改造 191座 。改造 换热站 116座 、老 旧供热
管 网 190公 里 。实施 既有 建筑供 热计量及 节 能改造 506万 平 方米 ,新 增 电采 暖面
“ ”
积 ” 万平方米 ,完 成燃气 锅炉烟 气余 热 回收改造 1715蒸 吨 。淘汰 黄标车 及老
旧车辆 1.12万 辆 。深 化 排污 权有偿使用交 易试 点 ,减 排 二 氧化 硫 37硐 吨 、氮氧化
物 7758吨 。全 年 空气优 良天数达 舛 6天 ,优 良率达 臼 。2%,环 境 空气 质量持续 改
盖
全年共发生各类生产经营性安全事故 “8起 ,死 亡 ” 人 。亿元 GDP安 全生
产事故死亡人数 0.∞ 6人 ,下 降 ⒛ .0%;工 矿商贸企业就业人员十万人生产安全事
故 死 亡 人 数 2.054人 ,增 长 17,0%;道 路 交 通 万 车 死 亡 人 数 1.996人 ,下 降 24.0%;
煤矿 百万 吨死 亡 人数 为 0。
【教 育和科 学技术 】
年末共有普 通 高等 学校 25所 ;全 年招 生 5。 16万 人 ,下 降 1.6%;在 校生 17.38
万人 ,下 降 3.7%;毕 业 生 3.71万 人 ,下 降 6.3%。
中等 职业 教 育学校 38所 ;全 年 招生 2,61万 人 ,增 长 4,6%;在 校 生 6.29万 人 ,
增长 3.4%;毕 业 生 1.58万 人 ,下 降 8.6%。
普通 高 中 58所 ;全 年 招生 2.19万 人 ,下 降 6.3%;在 校 生 6.68万 人 ,下 降
1.4%;毕 业 生 2.19万 人 ,增 长 0.2%。
初 中 95所 ;全 年 招生 3.38万 人 ,增 长 1,8%;在 校 生 10。 ⒄ 万 人 ,下 降 l,2%:
毕业生 3。 辊 万人 ,增 长 0.2%。
小学 132所 ;全 年招 生 3,98万 人 ,增 长 l。 9%;在 校 生 ” .14万 人 ,增 长 4.7%;
毕 业 生 3。 ⒆ 万 人 ,增 长 1,5%。
新疆瑞智资产评估 事务所 第 16页
上海源晗能源技术有限公司资产评估说明
特殊 教 育学校 4所 ;全 年招生 60人 ,下 降 38,1%;在 校 生 辊 5人 ,下 降 13.4%;
毕 业生 122人 ,增 长 19.6%。
幼儿 园 硐 0所 ;全 年 招 生 3.30万 人 ,增 长 27.1%:在 园幼儿 8.50万 人 ,增 长
12.8%;毕 业 幼儿 2。 “ 万人 ,增 长 5.2%。
小学学龄 儿 童 净入 学率 100%;刂 、学毕 业 升入初 中升学率 100%;初 中毕 业升
入高 中阶段升 学率 “ .1%。
全 年投入 市级教 育 经 费 71.%亿 元 ,比 上 年增长 1.9%。 其 中 ,落 实各类城乡
义务 教 育保 障资金 ,4.29亿 元 ,发 放普 惠性 、公益性 民办幼儿 园奖补 资金 3482万
元 。新 (改 )建 中小学校 21所 、城 乡学校 少年 宫 “ 个 。新建 公办幼儿 园 5所 ,实
现农村 适龄儿童 免 费入 园 。
全年 争取 自治 区各 类科技计划 项 目支持 830项 ,支 持 资 金 1.3亿 元 。年末拥有
各类科研机 构 78个 ,各 类重 点实验 室 ” 个 ,其 中 ,国 家 级重 点实验 室 1个 ,自 治
区级重 点实验室 仰 个 ,市 级重 点实验 室 ⒛ 个 。批 准成 立 的 工 程 技术研 究 中 心 ⒛
个 ,其 中国家级 3个 ,自 治 区级 ” 个 ,市 级 45个 。组 织 实施 127项 重 点产 业 关
键技术研 究和成果转化 项 目,新 增 高新技术 企业 45家 、创 新 型 (试 点 )企 业 佴 家 ,
新建 工 程 技术研 究 中 心 (重 点实验 室 )6家 。
全年受理专利 申请 57⒆ 件 ,比 上 年增长 14,3%;专 利授权 总量 2926件 ,其 中 ,
发 明 483件 ,占 专利授权 量 的 比重 为 16,5%。 技术 市场 登记 技术合 同 “ 7份 ,合 同
成交金额 3.86亿 元 ,其 中 ,技 术 交 易额 3.” 亿元 。
1房 地产 市场状 况及 住宅房地产 市场状况 】
⒛ 16年 全年 乌鲁木 齐楼 市新 建商 品住宅成 交 51” 7套 ,成 交面积 557.83万 平
方米 ,成 交金额 341.31亿 元 。相 比 ⒛ 15年 56361套 的住 宅成 交 ,⒛ 16年 住 宅成
“ ”
交 同 比微 降 9.1%,得 益于 契税全额补贴政策 以及 ⒛ 16年 全 民购 房季 活动 的举
办 ,⒛ 16年 购 房者抓住 购 房 时机 ,享 受购 房 红 利 ,乌 鲁木 齐 市楼 市销售 并未预冷 。
乌鲁木齐城 市骨 架 搭建 也趋 于成熟 ,数 据 显 示 ,乌 市交通 部 门除 了确 保 地铁 1
号线 ⒛ 18年 通 车 、2号 线 一 期 工 程 ⒛ 19年 通 车外 ,还 将 陆续启动 3、 4、 5、 6号
线 的建设和 乌 昌轻 轨 、 市 区至南 山中低速磁 悬浮铁 路 6个 轨道 交通项 目。地 铁框
架 带来城 市效率 的提 升 ,而 高铁 经 济则有 效增强 了城 市吸 附力 ,双 管齐 下 ,不 但有
效消 除 了乌鲁 木齐 的地 域 分界 ,也 让 板块建设更加 血 肉丰满 。
2016年 乌 市新 建 商 品住 宅 均 价 6ll8.51元 /平 方米 ,相 比 2015年 住 宅均 价
新疆瑞智资产评估事务所 第 17页
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5654,27元 /平 方米每平方米上涨 了 硐0多 元 。尽管近两年全国楼 市整体下行 ,乌 箐
木齐也处于去库存的状态之中,但 在乌市契税财政补贴等各项利好政策的刺激下 ,
乌鲁木齐楼市整体上仍保持平稳运行 ,房 价也是稳中缓升 ,保 持平稳 。
⒛16年 乌市二手住宅成交 48366套 ,环 比上涨 33.51%,成 交金额 也突破 ⒛0
亿元 。相较于新建商品住宅市场 ,⒛ 16年 乌市二手住宅成交量与其不相 上下,且
较往年上涨超三成 。这与乌市 ⒛16年 实行的二手住宅契税补贴政策有关 ,政 策 红
利刺激楼市需求 ,再 加上二手房多配套成熟 、日趋完善 ,成 为许多购房者 的选择之
一 。另外 ,乌 市二手房网签系统即将上线 ,正 式运营后对二手房成交将有积极影 响 。
三 、 评估 过程
1.第 一 阶段 :考 察评 估对 象特征
评估人 员依据委托 方提供 的相关 资产和产权 持有人 的配合 ,对 资产评估 申报
表 中的房屋建筑物 进 行 现场勘 察 ,了 解 房屋建筑物 的 内外结构 、 功能性 能 、装修
标准 、数量质量 以及 地 理位 置 等 现状 ,并 做 出鉴定报 告 。对存 在 的差 异进行 适 当
的调整 ,做 到表 实相符 。
2.第 二 阶段 :搜 集 资料
评估人 员根据准 则 收集 资料 ,包 括房地产 交 易资料 ,各 种 网络交 易平 台 、报
纸 上 有关 的信 J冒 、,房 地产 销售 商销售 房产 的资料 ,并 根据 评估 申报表 ,搜 集房屋
建筑物所有权 证 明及 有 关 资料 。并保 证 收集 资料 的准确性 。
3.第 三 阶段 :评 估测 算 阶段
评估人 员在 现场勘 查 工 作 后 ,根 据 现场勘 查 结果 以及 房 地产 市场 交 易的调查
情况 ,合 理选 出三 个 与评 估对 象状 况相似 的交 易案例 ,分 析评 估对 象与选取 的三
个交 易案例在 房 地产位置 、 面积 、用途 、成交 时 间 、环 境条件 、使用年 限 、房屋
状况 、交 易条件 等方面 的差 异 ,将 评估对 象与房 地产市场 交 易案例进行 因素修
正 ,从 而得 出房 屋建筑 物 的评估 值 。
4.第 四阶段 :房 地 产 评 估技术说 明撰 写阶段
“ ”
根据 资产评估准 则等 资产评估相关规 定等 ,编 制 房 地产 评估 技术说 明 。
四 、 评 估 依据
(一 )经 济行 为依据
1、 上海源 晗 能源 技术有 限公 司与新 疆 瑞智 资产评估事 务所 签 订 的 《资产评估
新疆瑞智 资产评估事务所 第 18页
委托合 同》 。
(二 )法 律法规依据
1.《 中华人民共和 国资产评估法》 (⒛ 16年 12月 1日 起施行 )。
2.中 华人民共和 国主席令第 72号 《中华人民共和 国城市房地产管理法》(⒛ 07
年 8月 30日 );
3.建 设部 《中华人民共和国国家标准房地产评估规范》 (GB/T5⑿ 91△ 999);
茌。其他与资产评估相关的法律 、法规等 。
(三 )准 则依据
1.《 资产评估执业准则 一资产评估程序 》 (中 评协 [2017]31号 ,⒛ 17年 10月
1日 起实施 );
2.《 资产评估执业准则 一资产评估报告》 (中 评协 [2017]32号 ,⒛ 17年 10月
1日 起实施 );
3.《 资产评估执业准则 一资产评估委托合同》(中 评协 [2017]33号 ,⒛ 17年
10月 1日 起实施 );
4.《 资产评估执业准则 一资产评估档案 》 (中 评协 [2017]m号 ,⒛ 17年 10月
1日 起实施 );
5.《 资产评估执业准则 一不动产 》(中 评协 [2017]38号 ,⒛ 17年 10月 1日
起实施 );
6.中 国资产评估协会 《关于修改评估报告等准则中有关签章条款》的通知 (中
评 协 [2011]230号 ,⒛ 11年 12月 30日 );
(四 )产 权依据
1.乌 房预许字 ⒛18100736号 《乌鲁木齐商品房预售许可证》 ;
2.乌 房预许字 ⒛ 161003∞ 号 《乌鲁木齐商 品房预售许可证》 ;
3.乌 国用 (⒛ 15)第 00娟 014号 《中华人民共和 国土地使用权证》 ;
4.乌 国用 (⒛ 15)第 OO娟 015号 《中华人民共和国土地使用权证》 ;
5.建 字第 650105⒛ 1601⒁ 3号 《中华人民共和国建设工程规划许可证》 ;
6.650101⒛ 1607130118.0129号 《中 华 人 民 共 和 国 建 筑 工 程 施 工 许 可 证 》 ;
7.委 托方提供的其他有关委估 资产的产权证明文件 。
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¨¨叩
(五 )取 价依据
1.网 站 、期刊等 公开 渠道所取得 的价格信 息 ;
2.评 估人 员现场勘 查 、 核实资料及 同类 资产 市场 交 易案例 调查 资料 ;
3,资 产评 估常 用数据 与参与手册 ;
4.评 估师确 认 为必要 的其他 资料 。
(六 )其 他依据
1.委 托方提供 的 《资产评估 申报 明细表 》 ;
2.委 托 方提供 的其他 有关 资料 。
五 、 评 估方 法
主要采 用 市场 比较法 进 行评估 。
1.市 场 比较法
评估对象房地产价格〓可比实例价格 ×交易情况修 正系数 ×交易 日期修正系
数 ×区域因素修正系数 ×个别因素修正系数
(1)可 比实例的选取
评估人员对委估房地产的特点和实际情况进行详细分析 ,并 研究委托方及产
权持有方提供 的资料 ,通 过实地勘查 、分析委估房地产的特点和对周边区域的调
查 ,根 据评估对象的特点和实际情况 ,经 过 比较分析 ,选 取 A、 B、 C三 个交易
案例为可 比实例 ,并 以选取的三个交易案例建立价格可 比基础 ;
(2)编 制比较因素条件说明表
根据待估对象和 比较案例的特殊性以及房地产的一般条件要求 ,评 估选择
比较因素主要有 :
a交 易 日期 :通 过分析可比实例的成交 日期至价值时点期间房地产价格的波
动 ,进 行交易 日期修正 ;
b交 易情况 :对 存在的特殊交易情况进行分析 ,确 定其对房地产价格的影响
程度 ,进 行交易情况修 正 ;
G区 域因素 :根 据影响房地产价格的主要区位状况因素以及本次待估对象的
特点,选 取比较因素 。影响待估对象价格的区域因素主要有 :
1)商 业繁华程度 :指 区域的商业繁华度 ,如 是否是区域的商服中心 ,人
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流 、车流 量 多大等 ,分 为 不繁华 、 一 股 、较繁华 、繁骅 四个 等 级 ,以 评估 对象 为
1OO,每 增加 一 个等 级 ,相 应往 上 修 正 2%。
2)距 商服 中 心距 离 :指 评估对 象 到 区域 商服 中心 的距 离远 近 。 以评估对 象为
9 1OO,每 增加 或减 少 1000米 ,相 应往 下或往 上 修 正 2%。
3)道 路等级 :指 评估 对 象 临街 的道路是城 市主干 道 、 次干 道 、 支路 、街巷 ,
以评估对 象为 100,每 变 动 一 个等 级 ,相 应修 正 2%。
4)交 通 便捷程 度 :主 要 指城 市公共 交通 的通 达程度 ,如 评 估对 象 附近通过几
条 公共汽 车 、距 公交车站 的距 离远 近等 ,分 为不便捷 、一 般 、较 便捷 、便捷 四个
∶ 等 级 ,以 评估对 象为 100,每 增 加 一 个等级 ,相 应往 上 修 正 2%。
5)城 市基础 设施完各 程度 :指 评估对 象所在 区域是否具备 一 定 的城市基础
设施 ,如 供排 水保 证率 、供 电 、汽保 证 率等 ,分 为保 证 率 95%以 上 、95J0%、
90-85%、 85-80%、 80%以 下五个 等 级 ,以 评估对 象为 100,每 变 动 一 个 等 级 ,相
‘ 应修 正 2%。
Ⅱ
6)社 会 公共服务 设施 完备程度 :指 评估对 象周 边是否具备 一 定 的基本 生活
服务设施 ,如 菜 市场 、 商店 、银 行 、 邮局 、酒店 、学校 、医 疗 设施 等 ,分 为不完
备 、一 般 、较完备 、完备 四个等 级 ,以 评 估对 象为 100,每 增 加 一 个等 级 ,相 应
∶ 往 上 修 正 3%。
j 7)绿
化 景观 :指 评估 对 象 附近 以及 小 区的 自然环境 、绿化环 境 、人文环境
等 ,分 为差 、较差 、 一 般 、 较好 、好五个等级 ,以 评估对 象为 100,每 增加 一 个
等级 ,相 应往 上 修 正 2%。
8)环 境质量 :指 评 估对 象 附近 以及 小 区的环境质量优 劣状况 、 水环境质
‘ 量 、噪声程度 、空气 质量等 ,分 为无污 染 、 略有污染 、有污 染 、污 染较 重 、严 重
污染 五个等级 ,以 评估对 象为 100,每 变 动 一 个 等级 ,相 应修 正 2%。
9)城 市规划 限制 :指 评估 对 象所在 区域是 否存在城 市规划 限制 ,分 为有 限
制 、一 般 限制 、无 限制 三 个 等 级 ,以 评估对 象为 100,每 变 动 一 个 等 级 ,相 应修
i 正 3%。
∴ d个 别 因素 :根 据影 响房地产价格 的主要 实物状况 因素 以及 本 次待估 对 象 的
特 点 ,选 取 比较 因素 。影 响待估 对 象价格 的个 别 因素主要有 :
1)结 构 因素 :可 分为钢 结构 、钢混 、砖 混 、砖 木等 ,以 评估对 象为 100,每
新疆瑞智资产评估事 务所 第 21页
{打 :I∷ ∷Ⅱ∵ ∶∷ i∶
相 差 一 个等 级修 正 5%。 ∶
⑷ 用途 因素 :用 途相 同 ,无 需调整 。
3)楼 层 因素 :高 层 住 宅 以中间层为 基准 ,计 算调整 系数 ,对 每 上 下差 一楼层
进 行调整 。
⑶ 建筑年 限 :每 相差 一 成新 ,进 行系数调整 ,一 股 为 ±2%。
5)朝 向因素 :南 北朝 向为基准 ,东 西朝 向调整 系数 -1%,北 朝 向2%。
o建 筑面积 :评 估对 象和可 比实例 的规模 范 围控 制在 0.5乇 倍 之 间 ,一 般无
需调整 ,但 涉及税 收临界 点时 ,适 当调整 范 围为 ±2%。
D地 段等 级 :地 段 等级相 同 ,无 需调整 。
⑴平面布 局 :分 为好 、较好 、 一 般 、较差 、差 ,每 级距 调整系数为 ±2%。
”装修情 况 :分 为好 、较好 、一 般 、较差 、差 ,每 级 距 调整 系数为 ±10%。
1⑴ 物 业 管 理 ;物 业 管理是影 响评估 对象价值 的主要 因素 :分 为好 、较好 、一
股 、较差 、差 ,每 级距 调整 系数为 ±2%
11)设 备设施 :包 括 电梯 、空 调 、排风 、采 暖等 ,每 相 差 一 项 ,调 整系数为 ±
5o/o
1⑷ 临街状况 :指 评估对 象是否 临街 ,几 面 临街 ,分 为不 临街 、 一 面 临街 、两
面 临街 、三 面 临街 、 四面 临街 五个等级 ,以 评估对 象为 100,每 相差 一 个等级修
正 2%。
(3)编 制 比较 因素条件 指数表
根据 比较 因素条件 说 明表 中各个 因素 的 比较 ,求 取 出交 易情况 修 正 值 、交
易 日期修正值 、 区域 因素修 正 值 、个 别 因素修 正 值 。
(4)编 制价 格测 算表 并求 出比准价
通过 比较 因素条件 指数表 ,计 算 出交 易情况修 正系 数 、 交 易 日期修 正 系
数 、区域 因素修 正 系数及个 别 因素修 正 系数 ,利 用 市场 比较 法计算 公式 :
评估对 象房地 产价 格 =可 比实例价格 ×交 易情况修 正系 数 ×交 易 日期修 正 系
数 ×区域 因素修 正 系数 ×个 别 因素修 正 系数
分别计算 出选 取 的 三 个 可 比案例 的 比准价格 。
(5)确 定测 算 结杲
新疆瑞智资产评估事务所 第” 页
上海源晗能源技术有限公司资产评估说明
根据上述测算过程 ,求 取三个 比较案例测算的 比准价格 ,再 采用简单算 ~
术平均法将上述三个 比准价格的简单算术平均数作为市场 比较法的测算结果 。
六 、 评估结果及分析
1.评 估结果
截止评估基准 日,上 海源晗能源技术有限公司委托评估 的房地产评评估值为
犯13。 ⒛ 万元 (大 写人名 币伍仟贰佰壹拾叁万贰仟元整 )。 具体见评估明细表 。
物 理状况
计量 建筑 评估单价
序号 建筑物 名称 所在层 单位 面积 /容 积 (元/m勹
结构 总层数 评估价值
数
l 浩源大厦 A座 30层 钢混 (-5) m2 1,58436 22j656,34800 14,30000
2 浩源大 厦 A座 31层 钢混 (-5) m2 1,64346 23,501J47800 14,30000
3 卸邸世家商住小 区 9#楼 一 层 2101 钢混 29 l m2 19652 2,987,104,00 15,20000
2⒛
0
4 御邸世家商住小 区 9#楼 二 层 29 m2 19652 2,987,10400 15,20000
∠
1 钢混
ˉ
计 52,132,03400
(~)典 型案 例
案例 一 :住 宅 (房 屋评估 明细表第 3项 )
1.概 况 :
乌市水磨沟 区会 展 中街 2800号 御 邸世家 商住 小 区 9栋 1层 ⒉ 101室
房屋 坐 落 乌 鲁 木 齐 市 水 磨 沟 区 会 展 中街 预 售许 可 证 乌 房 预 许 字
2800号 万 2016100392
产权面积 1gG。 52平
方 米 分摊 面积 46,28平 方 米
总层数 29层 所在 层 数 1层
土地 使用权 证 乌 国用 2015第 0046015号 结构 钢 筋混凝 土结构
万
房屋现状 已完工 ,可 使用 装修 情况 精 装修 ,含 家具
四至 北 :七 道湾 北路 西 四巷 ,南 :红 光 匕路 ,西 :小 区道 路 ,东 :七 道 湾 北 路
2.市 场 比较法 计算 :
(1)可 比实例 的选 取
评估人 员对 委估御 邸世 家 商住 小 区 9栋 1层 2101室 的特 点和 实 际情况进行
详细分析 ,并 研 究委托 方及 产 权 持有 方提供 的资料 ,通 过 实地勘 查 、分析委估房 地
新疆瑞智资产评估事务所 第 23页
上海 源晗能源技 术有 限公司资产评估 说明
l ;丿 ∵ l∶
·
产 的特 点和对 周边 区域 的调查 ,根 据评估对象 的特 点和 实 清况 j经 过 比较分析 ,
I 选取 A、 B、 C三 个 交 易案例 为可 比实例 ,情 况 如 下 :
实例 A:位 于 乌 鲁木齐 市水磨沟 区会展 中街 2800号 ,板 塔 结合 ,建 筑面积
1%,52平 方米 ,高 档 装 修 ,高 层 ,交 易 日期 ⒛ 17年 7月 ,交 易价格 为 16,146.00元
9 /平 方米 。
实例 B:位 于 乌鲁 木 齐 市水磨沟 区会展 中街 2800号 ,板 塔 结合 ,建 筑面积
19652平 方 米 ,高 档 装 修 ,中 层 ,交 易 日 期 ⒛ 17年 10月 ,交 易 价 格 为 14,500OO
元/平 方米 。
i 实例 C:位 于 乌鲁木齐 市水磨沟 区红光 山路 888号 ,板 楼 结构 ,建 筑 面积 181
平方米 ,高 档装修 ,低 层 ,交 易 日期 ⒛ 18年 12月 ,交 易价格为 15,800.00元 /平 方
米。
(2)编 制 比较 因素条件 说 明表
根据待估 对 象和 比较案例 的特殊 性 以及房地产 的 一 般条件 要 求 ,评 估选择
比较 因素主要有 : a交 易 日期 、 b交 易情况 、c区 域 因素 、d个 别 因素
。 比较 因素条件 说 明表
(3)编 制 比较 因素条件 指数表
项 目 待 估对 象 案例 A 案例 B 案例 C
房产名称 浩源 ·御 邸世家 浩源 ·御邸世家 浩源 ·御 邸世家 绿城 ·百合公 寓
地理位置 会展 中街 会展 中街 会展 中街 红光 山路
房产用途 住宅 住宅 住宅 住宅
°
建筑面积 196.52 196.52 196.52 °
交易 时间 2018,12 2017.7 2017.10 2018.12
交易条件 正常 正常 正常 正常
交易价格 / 16146 14500 15800
区
繁华 繁华 繁华 繁华
域 商业 繁 华程度
因 -1000
距市 中心 距 离 / / /
素
道路 等级 城 市次干道 城市次干道 城 市次干道 城市次干 道
新疆瑞智资产评估事务所 第Ⅲ页
上海 宫瘾技术有 限公司资产评估说 明
∶
交通便捷度 便捷 便捷 ` 便捷 便捷
城市基础 设施 95%以 上
95%以 上 95%以 上 95%以 上
完备程度
社会公 共服 务
设施 完备 程度 完备 完备 完备 完备
绿化 、景 观 34o/o 34% 34o/o 45.00%
环境质量 无污染 无污 染 无污 染 无污 染
城市规划 限制 贡:限 串刂 无:限 芾刂 无:限 芾刂 无:限 芾刂
临街 状 况 四面 四面 四面 四面
建筑结构 板塔结合 板 塔 结合 板 塔 结合 板楼
平 面布 局 合理 合理 合理 合理
一般 一般 一股 一般
个 建筑 面积
别 完各 完备 完备 完各
设各设施
因
素 装修 情 况 高档装修 高档装修 高档装修 高档装修
一 二层 高层 高层 低层
昕处楼 层
高冒北 高霰北 屑冒北 高哥北
朝向
新旧程 度 18年 18年 18年 15年
物业 管理 2历 ymγ 月 2元 /mγ 月 2历 ymγ 月 2.80元 /m2月
根据 比较 因素条件 说 明表 中各个 因素 的 比较 ,求 取 出交 易情 况修 正 值 、交
易 日期修 正 值 、 区域 因素修 正 值 、个 别 因素修 正 值 。
区域 因素 修 正 事 项表
比较因素条件指数表
斤宀
万
口 区域 因素 待 估对 象 案例 A 案例 B 案例 C
l
商 业 繁 华程度 100 100 100 100
0 ∩0
乙
距 市 中心 距 离 100 100 100 υ∠
3 道路 等级 100 100 100 100
4 交通便捷度 100 100 100 100
城市基础 设施
5 100 100 100 100
完各程度
新疆瑞智资产评估事务所 第 25页
社会公共服 务 100
6 100 100 100
设施 完各程度
7 绿化 、景观 100 100 100 100
8 环境质量 100 100 100 100
9 城市规划 限制 100 100 100 100
10 其他 100 100 100 100
合计 100 100 100 100.2
相对 分值 100 100.00 100.00 100.20
调整 系数 100/100 100/100 100/100 100/100
个 别 因素修 正 事 项 表
比较因素条件指数表
序
号 个别 因素 待估对 象 案例 A 案例 B 案例 C
l 临街 状 况 100 100 100 100
0
∠
建 筑 结构 100 100 100 95
3 平 面布 局 100 100 100 100
4 建筑 面积 100 100 100 100
5 设各 设施 100 100 100 100
6 装修 情况 100 100 100 100
7 昕处 楼 层 100 110 110 90
8 朝向 100 100 100 100
9 折旧程度 100 100 100 96
10 物业 管理 100 100 100 100
合计 100 101 101 98.1
相对分值 100 101,00 101.00 98.10
调整 系数 100/100 100/101 100/101 100/98
(4)编 制价 格测 算表 并求 出比准价格
通过 比较 因素条件 指 数表 ,计 算 出交 易情况修 正 系数 、 交 易 日期修 正 系
数 、区域 因素修 正 系数及个 别 因素修 正系 数 ,利 用市场 比较法 计 算 公式 :
评估对 象房 地产 价格 =可 比实例 价格 ×交 易情况修 正系 数 ×交 易 日期修 正 系 ˉ
数 ×区域 因素修 正 系数 ×个 别 因素修 正 系数 ˉ
新疆瑞智资产评估 事务所 第 26页 —
」
‘ ˇ
'i
踉公司资产评估说钼誉
分别计算 出选 取 的 三 个 可 比案例 的 比准 价格 。
因素条件说 明表
序号 各项 因素 待估对 象 案例 A 案例 B 案例 C
1 物业名 称 浩源 ·御 邸世家 浩 源 ·御 邸世 家 浩源 ·御 邸世家 绿 城 ·百合公 寓
0
乙
交易价格 16146 14500 15800
3 交易情况修 正 100/ 100 100/ 100 100/ 100
4 交易 日期修 正 1O0/ 102 100/ 102 100/ 100
5 区域 因素修 正 100/ 100.00 100/ 100.00 100/ 100.20
6 个别因素修 正 100/ 101.00 100/ 101.00 100/ 98.10
7 比准价格 15,672,68 14,074.94 16,073.87
(5)确 定测 算 结果
根据 上述 测 算过 程 ,求 取 三 个 比较案例测算 的 比准价 格 ,再 采用 简单算
术平均法将 上述三个 比准 价格 的简单算术平均数作 为 市场 比较法 的测 算结果 。
评估对 象房地产 单价 =(实 例 A比 准价格 +实 例 B比 准 价格 +实 例 C比 准价格 )/3
= (15600+1茌 000+16000) /3
=15,200.00元 /平 米
评估对象房地产价值=评 估对象房地产单价 ×面积
〓15200× 196.52
=2,987,10壬 .00元
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