四平市“爱迪尔宝泰珠宝”文化产业园
可行性研究报告
深圳市新峰房地产评估有限公司
2020 年 12 月
四平市“爱迪尔宝泰珠宝”文化产业园可行性研究报告
目 录
一、项目总论...................................................................................................................................... 1
1.1 项目背景................................................................................................................................ 1
1.1.1 项目名称 .................................................................................................................... 1
1.1.2 委托方 ........................................................................................................................ 1
1.1.3 承担可行性研究工作的单位 ..................................................................................... 2
1.1.4 研究工作依据 ............................................................................................................ 2
1.1.5 项目建设规模和内容 ................................................................................................ 2
1.1.6 报告成立的假设条件 ................................................................................................ 3
1.2 可行性研究结论 .................................................................................................................... 4
1.2.1 项目建设期 ................................................................................................................ 4
1.2.2 投资估算和资金筹措 ................................................................................................ 4
1.2.3 项目财务指标 ............................................................................................................ 4
1.2.4 项目综合评价 ............................................................................................................. 5
二、项目投资环境分析 ...................................................................................................................... 6
2.1 经济指标............................................................................................................................. 6
2.2 城市规划............................................................................................................................. 9
2.2.1 四平市城市规划 ...................................................................................................... 9
2.2.2 四平四通八达的交通路网 ...................................................................................... 10
2.3 行业市场分析 ................................................................................................................... 10
2.3.1 项目概况 .................................................................................................................. 10
2.3.2 品牌概况 .................................................................................................................. 12
2.3.3 行业概况 .................................................................................................................. 13
2.4 投资环境小结 ................................................................................................................... 15
三、地块分析及评价........................................................................................................................ 16
3.1 地块解析.............................................................................................................................. 16
3.1.1 项目四至及现状 ...................................................................................................... 16
3.1.2 项目主要规划技术指标 .......................................................................................... 17
3.1.3 地块 SWOT 分析 .................................................................................................... 17
3.2 地块评价.............................................................................................................................. 20
四、项目市场定位............................................................................................................................ 21
4.1 项目整体占位 ..................................................................................................................... 21
4.2 项目功能定位 ..................................................................................................................... 21
4.3 价格定位............................................................................................................................. 23
五、项目总体规划及开发建设进度安排 ........................................................................................ 24
5.1 项目的开发周期 .................................................................................................................. 24
5.2 项目实施负责人 .................................................................................................................. 25
六、项目总投资估算与资金筹措 .................................................................................................... 26
6.1 项目总投资估算 .................................................................................................................. 26
6.1.1 测算前提条件 ........................................................................................................... 26
6.1.2 固定资产投资总额 ................................................................................................... 27
6.2 资金使用计划 ...................................................................................................................... 29
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四平市“爱迪尔宝泰珠宝”文化产业园可行性研究报告
6.2.1 项目地价款投入计划 ............................................................................................... 29
6.2.2 项目建安工程款投入计划估算表 ........................................................................... 29
七、销售及经营收入测定 ................................................................................................................ 30
7.1 各类物业各年销售均价 ...................................................................................................... 30
7.2 开发期销售收入估算及各期回款计划 .............................................................................. 31
7.3 土地增值税.......................................................................................................................... 32
7.4 资金来源与运用分析 .......................................................................................................... 32
7.5 销售利润.............................................................................................................................. 33
八、财务与敏感性分析 .................................................................................................................... 34
8.1 盈利能力分析 ...................................................................................................................... 34
8.1.1 静态盈利分析 ........................................................................................................... 34
8.1.2 动态盈利分析 ........................................................................................................... 34
8.2 项目盈亏平衡分析 .............................................................................................................. 36
8.3 敏感性分析.......................................................................................................................... 36
九、项目风险分析............................................................................................................................ 38
9.1 项目环境风险 ...................................................................................................................... 38
9.2 时机风险............................................................................................................................. 38
9.3 规划风险............................................................................................................................. 38
9.4 项目市场风险 ..................................................................................................................... 38
9.5 项目财务风险 ..................................................................................................................... 39
9.6 项目自然灾害风险 ............................................................................................................. 39
9.7 项目社会风险 ..................................................................................................................... 40
9.8 安全生产风险 ..................................................................................................................... 40
9.9 质量风险............................................................................................................................. 40
9.10 进度控制风险 ................................................................................................................... 41
9.11 管理风险 ........................................................................................................................... 41
9.12 竞争对手........................................................................................................................... 42
十、项目开发建议............................................................................................................................ 43
10.1 建筑设计理念 .................................................................................................................... 43
10.2 项目竞争优势打造 ............................................................................................................ 44
十一、可行性研究结论及建议 ........................................................................................................ 46
十二、附表（年度成本明细表） .................................................................................................... 47
12.1 2021 年成本明细表 ...................................................................................................... 47
12.2 2022 年成本明细表 ...................................................................................................... 48
12.3 2023 年成本明细表 ...................................................................................................... 49
12.4 2024 年成本明细表 ...................................................................................................... 51
附件............................................................................................................................................... 53-70
评估公司营业执照
评估公司资质
市政府会议纪要《研究宏泰地产与吉林银行四平分行不良资产化解的问题》
吉林银行四平分行文件《四平分行关于处置宏泰地产不良贷款的请示》
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四平市“爱迪尔宝泰珠宝”文化产业园可行性研究报告
四平市“爱迪尔宝泰珠宝”文化产业园可行性研究
一、项目总论
1.1 项目背景
1.1.1 项目名称
本次进行可行性研究的项目名称：四平市“爱迪尔宝泰珠宝”文化产业园
1.1.2 委托方
委托方：吉林省城裕房地产开发有限公司（福建省爱迪尔珠宝实业股份有限
公司与四平市宝泰珠宝有限公司合资公司）
其中：
福建省爱迪尔珠宝实业股份有限公司于 2001 年 08 月 16 日成立， 2015 年 1
月成功上市,股票代码 002740。2019 年收购成都蜀茂钻石、江苏千年珠宝股权,2019
年引进福建龙岩文旅汇金集团成为股东,并不断深化合作。 福建省爱迪尔珠宝实业
股份有限公司致力爱迪尔品牌的连锁拓展专营事业，目前已在全国开设实体店柜
1500 余家。
四平市宝泰珠宝有限公司于 2003 年 04 月 17 日成立，经营范围包括金银饰品
加工、零售、维修、改制、回收、兑换；金条、珠宝回收、兑换、零售；钻石、
珠宝镶嵌零售；工艺品、玉器、服装、电器销售；场地租赁、物业管理服务；广
告制作、发布。旗下宝泰购物广场位于四平市核心商圈——英雄大路与地直街交
汇处，是四平市政府 418 工程重点项目之一，由四平市宝泰珠宝有限公司开发建
设，总投资 5 亿，占地面积 7000 ㎡，建筑面积 45000 ㎡，是一家集休闲、娱乐、
餐饮、购物为一体的一站式商业广场。商业业态规划是一个购物中心整体性的、
具有战略意义的商业组合，综合反应了购物中心的整体定位和特色。宝泰购物广
场突出时尚潮流、家庭亲子、多元体验等特色，涵盖零售百货、特色餐饮、休闲
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四平市“爱迪尔宝泰珠宝”文化产业园可行性研究报告
娱乐、儿童游乐等几大业态，引入百余个国内外高端潮流品牌，一站式满足消费
者的购物、聚会、休闲、亲子、娱乐等全方位需求。经营面积 100%自持，只租不
售，持有型商业物业代表着商业的良性发展之路。
1.1.3 承担可行性研究工作的单位
承担本次可行性研究工作的单位：深圳市新峰土地房地产评估有限公司。
1.1.4 研究工作依据
本次进行项目可行性研究工作的依据如下：
1、委托方提供的相关资料。
2、我公司对四平市房地产及珠宝行业的市场资料。
3、《房地产开发项目经济评价方法》（建设部 2000 年 9 月 18 日发布）。
4、国家及四平市经济建设的方针、政策和城市规划。
5、市政府专题会议纪要《研究宏泰地产与吉林银行四平分行不良资产化解的
问题》。
6、吉林银行四平分行文件《四平分行关于处置宏泰地产不良贷款的请示》。
1.1.5 项目建设规模和内容
项目地块北至河南路，西临师大西街、东临南迎宾街，南至师院北路；南侧
为吉林省重点大学吉林师范大学；总占地面积约为 48183.2 平方米。
项目规划指标如下：
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主要规划建筑指标表
项目 单位 数值 比例% 备注
规划总用地面积 平方米 48183.2 —— ——
总建筑面积 平方米 193126.01 —— ——
地上总建筑面积 平方米 159983.53 100% ——
住 宅 住 宅 平方米 52816.21 33.0%
底商网点 平方米 7734.65 4.8%
其 159983.53
商 业 市政大厅 平方米 36000 22.5%
中
商务办公 平方米 63432.67 39.6%
67 号楼 平方米 15560 —— 不计容
地下建筑面积 平方米 33142.48 830
其 住 宅 平方米 13142.48 40% 330 车位
中 政府大厅 平方米 20000 60% 500 车位
容积率 —— 3.32 ——
建筑密度 平方米 0.00 25.0% ——
绿地率 平方米 17827.8 37.0% ——
道 路 平方米 18309.62 38.0% ——
1.1.6 报告成立的假设条件
本项目严格按照委托方提供的规划指标进行开发，并按照委托方设定的项目
定位、产品定位和开发模式进行开发。
项目开发周期为 4 年，其中建设周期为 3 年，销售期为后 3.5 年。项目取得
成本全部在取得当年建设初期发生，配套费用、开发成本、管理费用、不可预见
费用在建设期内均匀发生。项目经营成本、各种运营税费在项目运营期内按年计
算。
根据委托方提供的资料，结合项目区域市场及珠宝行业发展的情况、委托方
对项目的预期及初步的产品定位，本报告以项目规划指标来测算，测算项目成本
及利润指标。
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1.2 可行性研究结论
1.2.1 项目建设期
项目地块面积适中，考虑市场情况，用地开发周期建议为 4 年。
1.2.2 投资估算和资金筹措
本项目的总投资估算 1,506,529,886 元，在建设期 3 年内投入。
本项目开发投资的资金来源包括三个渠道：一是企业自有资金；二是银行融
资；三是销售回款。
1.2.3 项目财务指标
本项目财务指标如下：
开发商成本利润率（税后）：16.20%；
自有资金利润率（税后）：81.37%；
税前财务净现值：177,358,554 元；
税后财务净现值：102,825,979 元；
税前财务内部收益率：20.65%；
税后财务内部收益率：10.55%；
项目总投资：1,506,529,886 元；
项目融资额：600,000,000 元；
项目总收入：1,728,490,820 元；
项目回收期：动态回收期为 3.04 年；
静态回收期为 3.49 年。
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1.2.4 项目综合评价
通过对该项目的市场分析可知，“爱迪尔宝泰珠宝”文化产业园项目能够成
为中国又一个大型珠宝产业基地，形成珠宝产业链，对发展地区经济和珠宝行业、
吸引外来投资等具有积极的促进作用，能够为吉林省四平市带来巨大的经济效益
和社会效益。
其次，四平市宝泰珠宝有限公司作为具有丰富珠宝运营管理经验的大型企业，
也是四平市当地注册的企业，熟悉四平市及四平地区的发展，已经为四平市的发
展做出了一定的贡献。作为珠宝运营企业，四平市宝泰珠宝有限公司熟悉珠宝首
饰企业的运作与管理，有着强大的管理团队，拥有强大的珠宝零售资源和供应商
资源，与各地珠宝首饰生产商有着密切的联系，是最有资格也是最有能力建设“爱
迪尔宝泰珠宝”文化产业园项目的企业，更是最有能力和条件将产业园建成四平
地区乃至东北三省珠宝集散地和交流中心的企业。
再者，在四平市委市政府、金融业、珠宝业及其他社会各界的大力支持下，
福建省爱迪尔珠宝实业股份有限公司与四平市宝泰珠宝有限公司联合，共同建设
高品质的产业园区。同时，通过本次财务测算、分析表明，该项目投资回报高、
资金回收期短，开发风险较低，项目经济效益可行，财务上可行。
综上所述，本项目市场机遇良好，品牌实力雄厚，各项财务指标均可行，建
议尽快、尽早开发。
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二、项目投资环境分析
2.1 经济指标
四平市以科学发展观统领经济社会发展全局，继续落实工业立市的战略方针，
实施项目带动战略，加大招商引资力度，努力拼搏,锐意进取，国民经济和社会发
展取得了明显成效。经济保持平稳较快增长，就业和社会保障工作进一步加强，
城乡居民生活不断改善，各项社会事业得到加强，实现了“十四五”经济的良好
开局。
2.1.1 GDP 总量
2013～2019 年，四平市 GDP 总量呈现平稳发展的态势，过程较为平稳。但 2018
年 GDP 总量刨除水分后（政府性行为），总值回落到真实水平：2019 年回归理性
增长，增幅 4.5%。
【2013～2019 年四平市 GDP 及涨幅图表】（单位：亿元）
2.1.2 人均 GDP
2013～2017 年，四平市人均 GDP 呈现出波折上涨态势，增长幅度逐渐放缓。
2018 年增长幅度创五年内最大跌幅为，与 GDP 情况相差不大，跌幅虽然较为明显，
但刨除水分后，整体保持稳定增长态势；2019 年环比增长为近四年最高值，继续
保持平稳增长趋势发展。
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四平市“爱迪尔宝泰珠宝”文化产业园可行性研究报告
【2013～2019 年四平市人均 GDP 及涨幅图表】（单位：元）
2.1.3 固定资产投资情况
2013～2017 年，四平市固定资产投资从 674.4 亿元增长到 879.3 亿元，一直
保持稳定增长的态势，但 2018 年总量刨除水分后（政府性行为），总值回落到真
实水平，2019 年增幅 11.22%，快速增长，为城市的产业发展提供了坚实的基础保
障。
【2013～2019 年四平市固定资产投资及增长图表】（单位：亿元）
2.1.4 人均可支配收入情况
2013～2019 年，四平市居民人均可支配收入整体呈稳步增长的态势，可见人
民收入的持续稳定提升，凸显城市的消费能力，同时也渗透出，对高端奢侈产品
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的购买能力强劲。为珠宝行业的发展，提供了基础需求。
【2013～2019 年四平市人均可支配收入及涨幅图表】（单位：元）
2.1.5 社会消费品零售总额
自 2014 年以来，四平市社会消费品零售总额逐年增加，但是增长率逐年递减，
截止 2019 年，增长率再度升高，为近五年最高值。可见，人民逐渐趋于理性消费。
【2013～2019 年四平市社会消费品零售总额增长情况图表】（单位：亿元）
2.1.6 经济小结
从 2013～2019 年的经济指标来看，四平市各项经济指标整体呈现平稳增长的
态势，自 2018 年经济数据挤掉“水分”后，GDP、固定资产总量保持稳步增长，
经济发展进入平稳期。人民收入的持续稳定提升，凸显城市的消费能力，同时也
渗透出，对高端奢侈产品的购买能力强劲。为四平市珠宝行业的发展，奠定了坚
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实基础。
2.2 城市规划
2.2.1 四平市城市规划
四平市位于松辽平原中部，吉林省西南部，辽、吉、蒙三省（区）交界处，北
与松原市接壤，西与内蒙古毗邻，南与辽宁省相连，北与长春市相依，是东北地
区重要的交通枢纽和物流集散地，因四战四平闻名于世，素有“东方马德里”之
称。
【城市区位图】
四平是吉林省南部重要的工业城市，建成已有百年历史，改革开放后城市得
到快速发展，现已经发展成为现代化大城市。在城市规划的指导下，城市建设取
得了巨大的成绩。在新的时期，四平迎来了重大发展机遇，国家“振兴东北老工
业基地”及“长吉图开发开放先导区”战略的实施，对四平的发展提出来新的要
求。为全面贯彻科学发展观，落实市委、市政府“一核三带”发展战略，紧扣“做
大一核、开发东南、拓展西北”的主题，充分发挥城市的区位交通、产业、自然
和人文资源优势，促进四平快速隆起。
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2.2.2 四平四通八达的交通路网
四平市属于黄金区位，交通便捷，水、陆、空齐全，形成庞大的快速的立体交
通网络，适合产业发展。
【城市交通路网示意图】
公路：哈大，京哈，长深，集双高速（通往北京，深圳，集安，沈阳，大连）
102，303 国道公路（通往哈尔滨，内蒙通辽，满州里，齐齐哈尔）
水运：距大连港 578 公里，距营口港 385 公里。
铁路：四平火车站是中国八大火车编组站，项目至火车站距离 5 公里，车程
10 分钟。
航空：距离龙嘉国际机场约 70 分钟车程，距桃仙国际机场 90 分钟车程，四平
市机场正在修建中，项目至机场 10 公里，15 分钟车程。
2.3 行业市场分析
2.3.1 项目概况
“爱迪尔宝泰珠宝”文化产业园项目是一个集珠宝品牌管理、品牌推广、珠
宝首饰展示、产业、设计、维修和小型加工为一体的大型产业园综合开发项目，
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四平市“爱迪尔宝泰珠宝”文化产业园可行性研究报告
项目坐落于四平市铁西区城市核心区。园区项目总占地面积 48183.2 平方米，现
场七通一平已完成，此地块规划审批容积率为 3.4；包括四平市新政务大厅（1-4
层）36000 平方米；公寓、写字楼（5-21 层）63432.67 平方米；群商 7734.65 平
方米；住宅 52816.21 平方米，地下车库面积 33142.48 平方米，另有已建成未装
饰 67 号楼（原规划为酒店办公）15560 平方米。
【项目位置示意图】
项目现状：
土地：园区目前用地已具备“七通一平”基础设施条件，并“七通一平”已
至企业用地红线边缘。
电： 电容量：东北一级电网，确保双回路不间断供电。
水： 由四平市隆源自来水公司和开发区自来水厂供水，保证日常供水能力，
主供水管道管径φ 600mm。
燃气：华生天然气公司具备为园区企业提供天然气服务条件。
雨污水：实施雨、污水分流排放，管网铺设到位。
供暖：华生热力公司具备的为园区企业提供供热条件。
光纤、电缆系统、因特网、宽带：电信、铁通、网通、联通公司为园内企业
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四平市“爱迪尔宝泰珠宝”文化产业园可行性研究报告
提供宽带（光纤、ADSL）接入业务。
2.3.2 品牌概况
“爱迪尔宝泰珠宝”文化产业园项目是由福建省爱迪尔珠宝实业股份有限公
司同四平宝泰珠宝有限公司在吉林省四平市共同投资建设的。
近十年各珠宝企业知识产权保护意识和品牌意识的不断增强，福建省爱迪尔
珠宝实业股份有限公司，致力爱迪尔品牌的连锁拓展专营事业，目前已在全国开
设实体店柜 1500 余家。为了更好的推广爱迪尔公司品牌效应，营造更加广阔的营
销氛围，福建省爱迪尔珠宝实业股份有限公司计划实施区域珠宝产业园战略。
【爱迪尔珠宝钻石展现场】
四平市宝泰珠宝有限公司，旗下宝泰购物广场位于四平市核心商圈，是一家
集休闲、娱乐、餐饮、购物为一体的一站式商业广场，是四平市政府 418 工程重
点项目之一，也是四平市的一张品牌名片。身为爱迪尔珠宝特别优秀的加盟合作
伙伴，也一直以将爱迪尔珠宝品牌在东北拓展为己任，十多年来，除了坚持通过
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“钻石展”、“明星歌友会”等人们喜闻乐见的活动进行广泛深入的品牌推广、
珠宝文化传播外，在企业自身的文化塑造、团队建设以及构建科学的管理体系等
方面不遗余力、卓有成效。
为更好践行珠宝文化产业园战略，爱迪尔珠宝和宝泰珠宝联袂在东北著名的
沈阳中街开设了旗舰店。目前，四平宝泰珠宝有限公司已启动珠宝文化产业园项
目的相关事宜。
2.3.3 行业概况
据统计我国珠宝企业有 5000 多家，零售终端约有两万多家，而珠宝从业人员
约有 50 万人之多，而且南北发展关系的不平衡。随着全国各珠宝品牌店面的不断
增加，要做到统一理念、统一管理，仅仅依靠总部来管辖全国范围内的几十家，
几百家连锁店面往往是力不从心，差之千里。为更直接有效地管理好店面，珠宝
品牌商在各区域建立专业的区域总部的需求越来越高。
珠宝企业的不断增加使珠宝市场竞争越来越激烈，同时以印度为代表的新兴
国家亦大力发展珠宝产业，其低廉的劳动力成本对广东及全国的珠宝产业形成很
大的竞争压力。为了整合资源，降低成本，珠宝产业的集群化发展趋势更加明显。
因为许多相关企业在地域上处于同一地区，在原材料和半成品、配件、设备制造
与维修、技术创新、人才培养等方面相互配合，从而降低了交易成本，提高了整
体效率。未来，中国珠宝产业的集群化趋势将会更加发展，产业集群化的优势也
将会更加明显。
目前深圳是全国最大的珠宝首饰生产基地和产业聚集核心，全国有 70％左右
的珠宝首饰产自深圳。但东北地区距离深圳路途遥远，使产业集群化的优势无法
发挥，增加了东北亚地区珠宝商的运营成本。
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【中国珠宝玉石首饰特色产业基地揭牌仪式】
很多地区或利用得天独厚的自然资源条件，或利用地域优势，或利用良好的
人力资源优势、人文环境、政策优势等，形成了一大批模式创新、特色各异的产
业基地。如“虎门服装”、“中山灯饰”、“顺德家私”等类似的产业区域总部，
带来了产业上的快速发展，形成了集散和规模效益，对带动当地经济的发展起到
巨大的推动作用。
截至目前，中国权威的政府部门和行业组织已经授予苏州相城、广州番禺、
深圳罗湖、浙江诸暨等 19 个珠宝产业重点地区“中国珠宝玉石首饰特色产业基地”
的称号，而基地所在地也都受到珠宝产业链发展的影响，促进了当地经济的发展；
中国珠宝产业的基本构架已经形成了“五个基地三大中心”，而在东北地区，还
没有专业的珠宝区域总部。
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2.4 投资环境小结
全国大多数的珠宝首饰产自深圳。东北地区几千家终端店面一直依靠传统的
珠宝物流运输方式，货品运输路程远，容易造成挤压变形，货品损坏，而退货不
方便、周期较长，占用资金，影响终端销售。
而四平素有“关东门户”之称，更是连接东北三省的枢纽站，四平区位优越，
交通便捷，资源丰富，基础设施完备，服务功能齐全。四平工业基础雄厚、体系
完备。四平农业发达，素有东北三大粮仓之一的美誉，是全国重点商品粮基地和
畜产品生产加工基地。
四平投资环境宽松，政策优惠。为提高政府服务的行政效率，专门成立了政
务大厅，实现了“一窗式受理、一站式审批、一条龙服务”和行政审批时限制，
努力为来平投资兴业的有识之士，提供最优质服务。
昔日兵家必争的战略要地，正是今日商贾青睐的经商宝地，故四平市可以打
造为吉林省乃至东北地区的珠宝区域总部。
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三、地块分析及评价
3.1 地块解析
3.1.1 项目四至及现状
该地块所在区域位于四平市铁西区北至河南路，西临师大西街、东临南迎宾
街，南至师院北路。横跃四平市政府与吉林师范大学之间，位于四平市市内核心
区域，联通政府、高等院校，融通官运人脉，周边政务区、休闲区、商务区、教
育区、医疗区和高尚住宅社区汇集，市政配套完备，十分钟即可通达市区繁华街
区，地理位置极其优越。
地块目前为在建工程状态，但是大部分为空地，仅有小部分开始建设，地块
西侧与住宅小区距离较近。
【地块四至及现状图】
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3.1.2 项目主要规划技术指标
地块规划指标
项 目 单位 数值 比例% 备注
规划总用地面积 平方米 48183.2 —— ——
总建筑面积 平方米 193126.01 —— ——
地上总建筑面积 平方米 159983.53 100% ——
住 宅 住 宅 平方米 52816.21 33.0%
底商网
平方米 7734.65 4.8%
点
其 市政大 159983.53
商 业 平方米 36000 22.5%
中 厅
商务办
平方米 63432.67 39.6%
公
67 号楼 平方米 15560 —— 不计容
地下建筑面积 平方米 33142.48 830
其 住 宅 平方米 13142.48 40% 330 车位
中 政府大厅 平方米 20000 60% 500 车位
容积率 —— 3.32 ——
建筑密度 平方米 0.00 25.0% ——
绿地率 平方米 17827.8 37.0% ——
道 路 平方米 18309.62 38.0% ——
3.1.3 地块 SWOT 分析
通过对项目地块的解读以及市场环境的研究，我们对项目所处的背景环境有
了更为深入的了解，以地块自身条件为基础、市场为导向，对项目的 S（优势）、
W（劣势）、O（机会）、T（威胁）进行分析。
（1）优势（Strength）
城市建立东北地区珠宝集散地和交易中心的区域优势明显
中国珠宝产业的基本构架已经形成了“五个基地三大中心”，而在东北及内
蒙东部地区，没有相应的珠宝区域总部，因此，东北中心位置四平市建立珠宝研
发设计产业园，将能够极大的发挥区位优势，辐射东北地区，快速形成东北地区
的珠宝产业链，成为东北地区的珠宝区域总部。
新峰评估 正文 17
四平市“爱迪尔宝泰珠宝”文化产业园可行性研究报告
成本更加低廉，采购更加方便
深圳市作为中国沿海发达城市，无论是运输成本，抑或是人力资源成本、房
租成本及其他管理成本，都要高于东北地区，而四平市的生产和管理成本无疑会
是这其中各项成本最低的，极佳的成本优势，将能够吸引大量的珠宝生产商进驻，
推动东北珠宝区域总部的建设。同时，也为四平市提供了大量人才就业岗位，带
区域经济发展。
政府宏观发展战略与珠宝产业园不谋而合
依托四平市独特的地理位置和吉林省发展国家中心城市的发展战略，四平市
政府提出的“把四平市建设成为全省现代服务业中心、东北部城市绿色中心”的
宏伟发展战略，紧扣“科学发展、加快发展、和谐发展”的主题，依托自身的区
位优势、生态特色、产业基础与人文资源，着力打造具有强烈产业导向的特色园
区。
现代物流业发达，资源互补，节约成本
“现代服务业集聚区（现代物流业）”，位于四平市经济开发区 303 国道北
侧，高速公路东侧，总体规划面积约 20 万平方米。物流园功能定位为：以发展现
代物流业为主，同时相应发展服务办公、服务配套、市场贸易业，建成产业集中、
发展集约、资源共享、科技含量高、运行成本低、环境污染少的综合性新型现代
物流园区。
物流中心的建立，为项目进行珠宝首饰生产加工提供了便利的原材料及商品
运输条件，能够大大加快珠宝文化产业园内业务运转的速度，提升珠宝文化产业
园对于相关珠宝厂商的服务，同时有利于珠宝文化产业园与其他产业基地的资源
互补，节约了成本。
（2）劣势（Strength）
地块西侧紧邻住宅区，产业园形象欠佳；
容积率 3.32，开发强度较大，体验感受略差；
新峰评估 正文 18
四平市“爱迪尔宝泰珠宝”文化产业园可行性研究报告
（3）机会（Opportunity）
项目调性高，易有知名度
项目意在打造出东三省的珠宝产业园，未来将会成为四平市的城市新坐标。
稀缺资源，东北唯一
珠宝产业园在东北为稀缺资源，目前东北三省都没有相关产业，未来发展前
景可观。
政府大力支持，操盘高效便捷
2020 年四平市人民政府组织市中级人民法院、市政数局、市自然资源局、市
发改委、市财政局、市住建局、市税务局、吉林银行四平分行、宝泰公司等部门
在市政府常务会议室于 2020 年 11 月 19 日、2020 年 11 月 30 日两次主持召开“爱
迪尔宝泰珠宝文化产业园”专题会议，快速推进项目进程。经四平市人民政府协
调吉林银行股份有限公司，就“爱迪尔宝泰珠宝”文化产业园与四平市政务中心
联合开发项目达成一致意见，项目规划有政务服务中心（约 6 万平），建成后政
府回购使用，因此，项目在操盘运作中，才会得到政府方面的大力支持。规避项
目的政策操盘风险。
【市政府政务中心效果图】
新峰评估 正文 19
四平市“爱迪尔宝泰珠宝”文化产业园可行性研究报告
（4）威胁（Threat）
市场宏观调控的不确定性
东北三省的宏观经济在全国来说相对落后，且 2020 年受疫情影响，对近期市
场会有一定的威胁。
3.2 地块评价
通过对项目 SWOT 的分析，结合四平市城市发展，充分利用优势及机遇，规避
风险和劣势，我司建议：
（1）利用优势，拉升项目价值
地块占据政府、行业、物流等众多优势，着力打造辐射东北三省唯一的珠宝
产业园，拉升项目价值。
（2）规避劣势，发展机会
项目应从规划设计角度发力，尽量规避高强度开发所带来的产品压迫感，做
到与环境融合。同时，充分利用项目的稀缺优势，借助政府的大力扶持，为项目
发展赢得先机。
新峰评估 正文 20
四平市“爱迪尔宝泰珠宝”文化产业园可行性研究报告
四、项目市场定位
在珠宝行业高速发展现状、东北独特的历史和资源条件下，依托四平市政府
及各级部门的支持，以爱迪尔和宝泰公司的珠宝市场运营销售能力为基础，相关
配套支撑逐步发展，珠宝行业产业链整合等诸多有利因素的作用下，力争将“爱
迪尔宝泰珠宝”文化产业园打造为吉林省乃至东北地区的珠宝区域总部。
4.1 项目整体占位
吉林省乃至东北地区的珠宝区域总部
4.2 项目功能定位
“爱迪尔宝泰珠宝”文化产业园项目将全力打造为：
以珠宝为主体，集珠宝设计、研发、管理、
配送于一体的综合性开发项目
根据项目功能定位，借助“爱迪尔宝泰珠宝”品牌实力，在符合项目控规的
前提下，着力打造高档次、高标准的企业总部经济园区，规划建有“品牌珠宝管
理区、珠宝设计配套管理区、珠宝产业生活圈、政务中心、商务办公区、高端居
住区”等六个核心职能片区。
品牌珠宝管理区
“爱迪尔宝泰珠宝”文化产业园将进行科学规划和设计，邀请国内乃至全世
界的知名珠宝厂商进驻，建成一幢 19 层综合品牌大楼，拟每层引进一家珠宝商，
实现品牌区域化管理，汇集各类优美的珠宝、玉石展示，实现店面商品的装配及
区域总部管理功能。拟引进知名珠宝经营商有：中国黄金、中同同心（中国名牌）、
中国卡尼、中国珠宝（中国名牌）、中国金叶（中国名牌，上市公司）、老凤祥
（中国名牌）、德诚黄金等。
新峰评估 正文 21
四平市“爱迪尔宝泰珠宝”文化产业园可行性研究报告
珠宝设计配套管理区
珠宝设计配套管理区按需求分为三部分：
①珠宝设计生产楼：进行珠宝首饰的设计、小型加工生产及维修；
②珠宝软件开发管理楼：为园区珠宝品牌提供专业的软件开发、管理和服务；
③商务会议楼：不定期举办大型国内、国际珠宝研讨会、交流会、珠宝专业
培训会、珠宝拍卖活动、专业人员资质培训等。
此外，还设计多个珠宝交易洽谈室，方便珠宝商进行谈判和交易。建成后的
珠宝交易配送区计划配套有人民银行验金点、珠宝鉴定中心，并有税务、银行、
保险等服务机构。还将有 EMS、UPS 快递、24 小时滚动珠宝信息屏幕、全方位国际
珠宝信息网、为珠宝商办理出口的 FA 来源地证明、黄金经营权、珠宝进出口经营
权、代办有关营业执照、各项证件等。园区安装有严格的安保系统，保证园区的
正常和安全进行。
【珠宝设计配套管理区建筑效果图】
新峰评估 正文 22
四平市“爱迪尔宝泰珠宝”文化产业园可行性研究报告
珠宝产业生活区
珠宝产业生活区的生活配套楼面向产业园内珠宝商开放，同时，也对有相关业
务的其他珠宝商高级管理人员开放，提供优质的住宿就餐条件。内设培训教室及
情景演练教室，供各珠宝商进行专业知识及业务技能的培训。员工宿舍区将分男
女宿舍，区分管理，满足产业园内各类技术工人的住宿。珠宝生活区将开设员工
食堂，满足产业园区内所有厂商、员工的日常就餐需求及招待需求。生活区内还
将建设篮球场、网球场、室内设乒乓球室等，供员工娱乐休闲。
政务中心
四平市政府新的政务中心，-2~4 层建筑，地上约 36000 平，地下约 2 万平。
商务办公区
高端商务、办公、配套住宅区，高层建筑。
高端居住区
高端居住配套，用于满足产业园人员的基本生活，产品全部为电梯洋房。
4.3 价格定位
根据“爱迪尔宝泰珠宝”文化产业园的功能定位，并且结合四平市市场情况
进行分析，我司建议：
根据四平市市场住宅产品售价，以及地块周边住宅项目的销售情况，本项目住
宅产品目前可达到的市场均价约为：￥6200 元/㎡。
根据住宅和商业的售价比约为 1:2 的比例关系，故本项目商业部分产品市场售
价约为：￥12000 元/㎡。
通过四平市办公产品市场分析，以及四平市办公产品供求情况，办公产品销售
价格略低于商业产品，但高于住宅产品，所以判断本项目办公产品售价约为：
￥10000 元/㎡。
新峰评估 正文 23
四平市“爱迪尔宝泰珠宝”文化产业园可行性研究报告
五、项目总体规划及开发建设进度安排
5.1 项目的开发周期
本项目分为一期和二期工程，一期工程（现正在建设珠宝园区配套管理区及
珠宝产业生活区）计划于 2021 年 12 月完工；二期工程（2 幢 19 层大楼及 2 幢独
立办公中心的品牌珠宝管理及加工区）2021 年 6 月动工，二期工程预计于 2024
年全部完工，并完成内部装修，正式投入运营，二期工程具体进度计划如下：
1.2021 年 3 月，完成正式方案规划及总平图报审；
2.2021 年 4 月，完成施工图设计及报审，领取土地证及相关手续；
3.2021 年 5 月，完成工程招标，办理施工许可证；
4.2021 年 6 月，正式开工建设；
5.2022 年 8 月，大楼封顶；
6.2022 年 9 月——2023 年 7 月，完成大楼外装；
7.2023 年 8 月——2024 年 4 月，完成内部装修；
8.2024 年 5 月——7 月，完成室外配套及竣工备案；
9.2024 年 8 月，正式投入使用。
【项目布局示意图】
新峰评估 正文 24
四平市“爱迪尔宝泰珠宝”文化产业园可行性研究报告
5.2 项目实施负责人
为更好的推进“爱迪尔宝泰珠宝”文化产业园的建设，快速建成高品质的产
业园，吉林省城裕房地产开发有限公司特成立项目实施小组，其核心人员组成及
分工如下：
一、项目总指挥：陆明辉，负责项目建设的总协调和总规划。
二、项目副总指挥：李成中，具体负责项目建设各环节把控，负责项目的整
体推进。
三、项目报批负责人：吉林省吉苑工程咨询有限公司，负责项目方案的设计，
与设计园及规划部门对接，报批建筑方案，图纸报审等。
四、项目水电等配套工程负责人：吉林省吉苑工程咨询有限公司，负责产业
园区水电气暖接入、消防等手续的审批和办理。
新峰评估 正文 25
四平市“爱迪尔宝泰珠宝”文化产业园可行性研究报告
六、项目总投资估算与资金筹措
6.1 项目总投资估算
6.1.1 测算前提条件
1、测算依据
本项目的总投资估算以委托方提供的有关数据、市政府专题会议纪要
《研究宏泰地产与吉林银行四平分行不良资产化解的问题》及吉林银行四平
分行文件《四平分行关于处置宏泰地产不良贷款的请示》为依据进行核算。
2、测算期确定
我们按取得项目开发用地开始至发售完毕为止确定计算期，共 4 年进行开
发、销售，其中总建设周期为 3 年。
3、财务费用利率确定
本次财务费用采用综合利率，即综合考虑了贷款利率和融资所发生的费用。
按照本项目开发计划，遵照相关银行对于开发企业的融资要求，5 年内贷款利率
4.75%，我公司综合考虑融资成本、风险等因素确定财务费用利率为 6.3%。利息
偿还方式为用每年的销售收入偿还利息和本金。
4、基准收益率确定
本项目属珠宝高端产业园开发项目，考虑到珠宝行业市场的特征，及产业
园行业开发的平均水平，这里设定基准收益率为 10%。
5、项目技术指标确定
新峰评估 正文 26
四平市“爱迪尔宝泰珠宝”文化产业园可行性研究报告
项目规划技术指标表
项 目 单 位 数 值 比例% 备注
规划总用地面积 平方米 48183.2 —— ——
总建筑面积 平方米 193126.01 —— ——
地上总建筑面积 平方米 159983.53 100% ——
住 宅 住 宅 平方米 52816.21 33.0%
底商网点 平方米 7734.65 4.8%
其 159983.53
商 业 市政大厅 平方米 36000 22.5%
中
商务办公 平方米 63432.67 39.6%
67 号楼 平方米 15560 —— 不计容
地下建筑面积 平方米 33142.48 —— 830
其 住 宅 平方米 13142.48 40% 330 车位
中 政府大厅 平方米 20000 60% 500 车位
容积率 —— 3.32 ——
建筑密度 平方米 0.00 25.0% ——
绿地率 平方米 17827.8 37.0% ——
道 路 平方米 18309.62 38.0% ——
6.1.2 固定资产投资总额
投资估算是对项目的建设规模、技术方案、设备方案、工程方案及项目实
施进度等进行研究，并且基本确定的基础上，估算项目投入的总资金额，包括建
设投资和流动资金投资，并测算建设期内各年资金需求量。
房地产投资项目的建设总投资也称固定资产投资，它表示投资项目建设期与
筹建期间的全部投资支出，包括土地成本、建安工程成本、管理费用、财务费用
及有关税费等。本项目的投资估算价格指标参照开发商提供的资料以及四平市当
前建筑市场价格情况，根据测算，本项目规划方案条件下的总投资情况分别如下：
1、总投资估算说明：
总建设投资 1,506,529,886 元，其中：
新峰评估 正文 27
四平市“爱迪尔宝泰珠宝”文化产业园可行性研究报告
(1)土地取得费用
依据吉林银行四平分行文件《四平分行关于处置宏泰地产不良贷款的请示》
项目土地取得费用为 657,919,900 元。
※注：由于项目属于收购银行不良资产，甲方整体收购资产包的费用，即为项目土地取得成本。
(2)前期费用
项目前期费用，已经包含在整体资产包中，此处不再行计算。
(3)配套费用
包括小区基础设施配套费（含小区内给水、排水、供电、煤气及其它）、绿
化、景观、道路、安防设施等共计 78,278,384 元。
(4)开发建造成本
包括监理费、住宅、写字楼、公寓、公建配套、水电安装费、电梯费等共计
377,305,626 元。
(5)管理费用
按(1)、(2)、(3)、(4)项之和的 3%计算，为 33,405,117 元。
(6)不可预见费用
按(1)、(2)、(3)、(4)、(5)项之和的 2%计算，为 22,938,181 元。
(7)财务费用
综合考虑融资成本、风险等因素确定财务费用利率为 6.3%，融资总额 6 亿元，
计算项目财务费用为 87,780,000 元。
新峰评估 正文 28
四平市“爱迪尔宝泰珠宝”文化产业园可行性研究报告
(8) 销售费用
按总销售额的 2%计算，为 29,384,344 元。
（9）销售税费
项目增值税及附加、土地增值税、企业所得税等，共计 219,518,334 元。
项目开发总投资估算表（单位：元）
序
项 目 2021 年 2022 年 2023 年 2024 年 合 计
号
1 土地取得成本 657,919,900 0 0 0 657,919,900
2 前期工程费 0 0 0 0 0
3 配套费用 58,014,711 0 9,829,373 10,434,301 78,278,384
4 开发建造成本 277,436,069 99,869,557 0 0 377,305,626
5 管理费 29,801,120 2,996,087 294,881 313,029 33,405,117
6 不可预见费 20,463,436 2,057,313 202,485 214,947 22,938,181
7 贷款利息 37,620,000 31,350,000 18,810,000 0 87,780,000
8 销售费用 1,670,049 6,773,144 16,153,966 4,787,185 29,384,344
9 销售税费 12,476,245 50,599,372 120,679,630 35,763,087 219,518,334
10 合计 1,095,401,529 193,645,473 165,970,335 51,512,549 1,506,529,886
6.2 资金使用计划
6.2.1 项目地价款投入计划
依照国家有关规定，本次核算中设定项目取得成本在项目开发期初一次性
投入。
6.2.2 项目建安工程款投入计划估算表
项目建安工程款投入计划是按照项目的开发计划及工程进度投入，不考
虑施工单位垫资和工程款支付滞后的情况。
根据项目开发计划、工程进度及销售进度，本项目各期的建安工程投入计
划估算详见下表：
新峰评估 正文 29
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项目建安工程款投入计划估算表（单位：元）
项 目 2021 年 2022 年 2023 年 2024 年 合 计
1、监理费 1,193,517 475,971 0 0 1,669,488
2、建筑安装工程费 0 0 0 0
2.1 主体工程: 0 0 0 0
2.1.1 住 宅 92,428,368 0 0 0 92,428,368
2.1.2 底商网点 13,535,638 0 0 0 13,535,638
2.1.3 市政大厅 84,600,000 0 0 0 84,600,000
2.1.4 商务办公 55,503,586 55,503,586 0 0 111,007,173
2.1.5 67 号楼 3,890,000 3,890,000 0 0 7,780,000
2.1.6 地下车位 26,284,960 40,000,000 0 0 66,284,960
建安成本小计 276,242,551 99,393,586 0 0 375,636,138
建造成本小计 277,436,069 99,869,557 0 0 377,305,626
七、销售及经营收入测定
7.1 各类物业各年销售均价
项目开发所有产品全部销售，价格参考以上相应市场价格，地下车库单个面
积在 40 ㎡左右（含公摊面积），初步预测价格为 12 万元/个。
项目各产品价格列表（元/㎡）
产品类型 销售单价
住 宅 6200 元/㎡
底商网点 12000 元/㎡
市政大厅 地上 9000 元/㎡
（政府回购） 地下 5000 元/㎡
商务办公 10000 元/㎡
地下车位 12 万元/个
销售价格年度增长幅度表
年 度 2021 年 2022 年 2023 年 2024 年
增长率 100% 103% 103% 103%
※注：项目计划 2021 年入市，本次市场定位给出的价格建议，即为 2021 年入市价格，故 2021 年增
长率为 100%。
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7.2 开发期销售收入估算及各期回款计划
根据项目规模和区域市场需求状况，估算各类物业销售收入估算各期回款计
划如下表。
销售收入估算表
产品类型 价格指数 销售单价 销售面积 销售收入（元）
住 宅 100% 6200 15845 98238151
底商网点 100% 12000 0 0
市政大厅 100% 9000 0 0
2021 年销售收入
商务办公 100% 10000 0 0
67 号楼 100% 10000 0 0
地下车位 —— 120000 0 0
小计 15845 98,238,151
产品类型 价格指数 销售单价 销售面积 销售收入
住 宅 103% 6386 26408 168642159
底商网点 103% 12360 2320 28680082
市政大厅 100% 9000 0 0
2022 年销售收入
商务办公 100% 10000 19030 190298010
67 号楼 100% 10000 0 0
地下车位 —— 120000 90 10800000
小计 47758 398,420,251
产品类型 价格指数 销售单价 销售面积 销售收入
住 宅 103% 6578 10563 69480569
底商网点 103% 12731 2320 29540485
市政大厅 100% 9000 56000 424000000
2023 年销售收入
商务办公 103% 10300 31716 326678251
67 号楼 103% 10300 7780 80134000
地下车位 —— 120000 170 20400000
小计 108380 950,233,304
产品类型 价格指数 销售单价 销售面积 销售收入
住 宅 103% 6775 0 0
底商网点 103% 13113 3094 40568932
市政大厅 100% 9000 0 0
2024 年销售收入
商务办公 103% 10609 12687 134591439
67 号楼 103% 10609 7780 98738743
地下车位 —— 110000 70 7700000
小计 23560 281,599,114
合 计 1,728,490,820
新峰评估 正文 31
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7.3 土地增值税
根据国家相应税费要求，须对升值部分缴纳土地增值税。计算项目土地增值税
为 58,245,532 元，详见下表。
土地增值税（单位：元）
品 项 金 额 备 注
土地成本 603,596,239 土地款及契税
建安及配套成本 417,966,981 前期、配套、建安
开发费用 79,412,178 管理费、不可预见费、销售费用
扣除项
增值税附加 57,759,120 税率 5.7%
开发商加计 204,312,644 土地加建安之后的 20%
合计 1,363,047,162 ——
销售收入（不含税） 1,557,198,937 ——
增值额 194,151,775 ——
增值比例 14.24% 按照《土地增值税暂行条例实施细则》第十
条规定，14.24%的增值率小于 50%，适用税
增值税清算 58,245,532
率为 30%，速算扣除系数为 0%。
7.4 资金来源与运用分析
项目资金来源与运用分析，详见下表。
项目资金来源与运用表（单位：元）
序
项目名称 2021 年 2022 年 2023 年 2024 年 合计
号
1 资金来源 998,238,151 398,420,251 950,233,304 281,599,114 2,628,490,820
1.1 自有资金 300,000,000 0 0 0 300,000,000
1.2 社会融资 600,000,000 0 0 0 600,000,000
1.3 销售收入 98,238,151 398,420,251 950,233,304 281,599,114 1,728,490,820
2 资金运用 1,094,271,791 293,047,842 664,544,985 51,090,150 2,102,954,768
2.1 建设投资 1,045,305,284 111,696,101 26,480,705 15,749,461 1,199,231,551
2.2 借款还本付息 37,620,000 131,350,000 518,810,000 0 687,780,000
销售税金
2.3 5,452,217 22,112,324 52,737,948 15,628,751 95,931,241
及附加
土地增值税
2.4 5,894,289 27,889,418 66,516,331 19,711,938 120,011,976
及所得税
※ 项目 2021 年融资 6 亿元，并于 2021～2023 年之间陆续还款，并附带当年利息额。
新峰评估 正文 32
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7.5 销售利润
据我公司测算，本项目销售利润总额为 383,720,148 元，纳税额（企业所得税）
为 81,368,654 元，税后净利润为：244,105,962 元。
本项目销售利润分析详见下表。
损益及利润分配表（单位：元）
序 项目
计算依据 2021 年 2022 年 2023 年 2024 年 合计
号 名称
销售
1 98,238,151 398,420,251 950,233,304 281,599,114 1,728,490,820
收入
投资
2 1,082,925,284 143,046,101 45,290,705 15,749,461 1,287,011,551
成本
增值税 9%、6%，
3 3,282,719 13,313,581 31,752,925 9,409,895 57,759,120
及附加 附加 5.7%
利润总
4 （1-2-3） (987,969,852) (745,909,284) 127,280,390 256,439,758 383,720,148
额（毛）
土地增
5 58,245,532
值税
（4-5）×
6 所得税 0 0 81,368,654
25%
税后利
7 (4-5-6) 0 0 244,105,962
润（净）
盈余
8 （7）×10% 0 0 24,410,596
公基金
可分配
9 (7-8) 0 0 219,695,366
利润
※红颜色的数字为负值。
新峰评估 正文 33
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八、财务与敏感性分析
8.1 盈利能力分析
8.1.1 静态盈利分析
1、开发商利润率
成本利润率 = 税后利润/总成本×100%
= 244,105,962 / 1,506,529,886 ×100%
= 16.20%
从项目利润率来看，项目收益能力较强，利润较高。
2、自有资金利润率
自有资金利润率 = 税后利润/开发商总自有资金×100%
= 244,105,962 / 300,000,000 ×100%
= 81.37%
本项目以上几个静态评价指标与行业相应指标相比较，可以接受且较好，故
项目可行 （详见《损益及利润分配表》）。
8.1.2 动态盈利分析
1、财务净现值 FNPV
财务净现值（FNPV）是按设定的基准收益率（10%）将项目计算期内各年净现
金流量，折现到项目建设期初的现值之和，它是考察项目在计算期内盈利能力的
动态评价指标，净现值大于或等于 0 的项目可以接受。
根据测算本项目在计算期内的累计净现值为：
税前 FNPV = 177,358,554 元；
税后 FNPV = 102,825,979 元；
本项目税后全部投资的 FNPV 均大于 0，说明本项目可行。
新峰评估 正文 34
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项目现金流量表（单位：元）
序号 项目名称 2021 年 2022 年 2023 年 2024 年
1 现金流入
1.1 住 宅 98,238,151 168,642,159 69,480,569 0
1.2 底商网点 0 28,680,082 29,540,485 40,568,932
1.3 市政大厅 0 0 424,000,000 0
1.4 商务办公 0 190,298,010 326,678,251 134,591,439
1.5 67 号楼 0 0 80,134,000 98,738,743
1.6 地下车位 0 10,800,000 20,400,000 7,700,000
小计 98,238,151 398,420,251 950,233,304 281,599,114
2 现金流出
2.1 土地成本 657,919,900 0 0 0
2.2 前期费用 0 0 0 0
2.3 配套费用 58,014,711 0 9,829,373 10,434,301
2.4 开发建设成本 277,436,069 99,869,557 0 0
2.5 管理费用 29,801,120 2,996,087 294,881 313,029
2.6 不可预见费 20,463,436 2,057,313 202,485 214,947
2.7 贷款利息 37,620,000 31,350,000 18,810,000 0
2.8 销售费用 1,670,049 6,773,144 16,153,966 4,787,185
税前成本小计 1,082,925,284 143,046,101 45,290,705 15,749,461
2.9 销售税金 12,476,245 50,599,372 120,679,630 35,763,087
税后成本小计 1,095,401,529 193,645,473 165,970,335 51,512,549
3 净现金流量
3.1 税前净现金流量 (984,687,134) 255,374,150 904,942,599 265,849,653
3.2 税后净现金流量 (997,163,379) 204,774,778 784,262,970 230,086,566
3.3 累计税前净现金流量 (984,687,134) (729,312,984) 175,629,615 441,479,269
3.4 累计税后净现金流量 (997,163,379) (792,388,601) (8,125,631) 221,960,934
2、财务内部收益率 FIRR
财务内部收益率 FIRR 是指项目在开发或经营期内各年净现金流量的现值累
计之和等于零时的贴现率。它反映项目所用资金的盈利率，是考核项目盈利功能
的主要动态指标。当财务内部收益率 FIRR 大于基准收益率时，则认为其盈利能力
已满足最低要求。
根据测算，本项目在计算期内的财务内部收益率为：
税前 FIRR = 20.65%；
税后 FIRR =10.55%；
新峰评估 正文 35
四平市“爱迪尔宝泰珠宝”文化产业园可行性研究报告
本项目全部投资税前、税后的 FIRR 均大于基准收益率（10%），说明本项
目可行。
3、动态投资回收期
动态投资回收期是指项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项
目投资回收能力的重要指标。
经计算，本项目的动态投资回收期为 3.04 年.
8.2 项目盈亏平衡分析
项目盈亏平衡点（临界点），是指项目销售（经营）收入扣除销售（经营）
税费后与总投资相等的状态。具体分析如下：
销售量盈亏分析表
总成本（元） 总销售收入（元） 盈亏平衡点
1,506,529,886 1,728,490,820 87.16%
由上表可以看出，本项目整体销售达到 87.16%，可实现盈亏平衡，静态
回收期 3.5 年。
结论：
根据市场及项目定位分析，该项目的销售收入及销售价格较易实现，以此为
基础，通过专业测算分析，本项目经济上可行。
8.3 敏感性分析
我们选取本项目销售收入、开发成本（除土地成本）作为敏感性因素，针对
项目财务内部收益率做单因素敏感性分析，计算结果见下表：
新峰评估 正文 36
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敏感性分析表
内部收益率（税
序号 不确定因素 变化率 敏感系数
后）
1 基本方案 0% 10.55%
5% 14.06% 0.70
2 销售价格
-5% 7.01% 0.71
5% 7.18% 0.67
3 开发成本
-5% 14.24% 0.74
通过上表可知：选取敏感性因素在-5～5%区间变化时，本项目税后财务内部
收益率向好，虽然数值变化较大，但敏感系数相对稳定。同时，在销售价格下降
5%、开发成本上升 5%的时候，内部收益率下降基准收益率 10%以下。
从方案敏感性分析可知，未来应加大对项目价格下降及成本增加的把控力度，
避免项目利润损失，以便降低项目运行风险。
新峰评估 正文 37
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九、项目风险分析
9.1 项目环境风险
我们项目所在地属于城市核心区域，道路绿化等配套完善，近市政府及文教
等资源，治安环境良好。我们项目将会尽量提高项目自身的管控。
9.2 时机风险
我们的项目于 2021 年 5 月动工，总工期有三年的时间，分三阶段完成。介于
这两年房地产市场火爆迅猛的发展，四平的地价在 2018 内基本翻了两翻，但是现
在有时处于一个相对来说比较调整的阶段，下一阶段房地产的形势业界众说纷纭，
结合项目周边开发建设情况及市区优质地段的稀缺性，来这里买房的人主要的是
看重这边的环境与城市本身的发展潜力，所以我们项目的动工工期虽然比较长，
但是介于以上分析，风险系数还是比较小。需要注意的是由于今年物价的上升，
通货膨胀率达到了历年的最高，钢材更是水涨船高。根据惯性定律，今后几年钢
材的价格可能会对我们的成本构成比较大风险。解决措施：我们要随时注意跟进
各个项目的进度，以及周边楼盘的变化，同时要加强注意市场的变化，做得好有
时不如作的巧，时机的把握在于不断更新分析各方面数据的基础之上，失时调整
自己的战略规划。
9.3 规划风险
由于我们项目为停工续建工程，新老规划有间隔点、规划条件具有不确定性，
需注意市级政府的管理变更，尽快落实相应规划条件，并且能够在开发建设中吸
取经验不断更新、进步。
9.4 项目市场风险
关于市场风险最主要的还是影响到房价的各个因素，比如国家宏观政策，政
府限制条件，市场健康程度（泡沫化程度）等，在这其中宏观的国家政策有最为
关键，今年以来国家为了抑制居民投资过热，防止流动性过剩等问题，突出房住
不炒的政策，从这点可以看出我们国家对于打击这种过热投资的决心，九月初央
行又发出了，以家庭为单位购买第二套房产的按揭最少要四成以上，这些政策的
新峰评估 正文 38
四平市“爱迪尔宝泰珠宝”文化产业园可行性研究报告
重点打击对象无疑是我们居高不下的楼价，今年已经结束，今后几年的政策我们
认为不会有太大改变。
解决措施：紧密同吉林银行收购 6 万平商业承作市政务大厅的有利时机，配
合银行出台针对个人购房信贷优惠政策，由于我们的项目初步定为中上端的产品
所以在自我产品的完善度上，我们将本着精益求精的态度去做我们的产品，时尚，
典雅，温馨，舒适这些都是我们项目的主题，相信在比照了类似楼盘的基础上我
们的楼盘将会占据优势地位。
9.5 项目财务风险
财务风险是由于企业融资，负债经营来的风险，所以我们这里主要讨论的是
银行借款以及在市场疲软，销售不畅，利润下降时最大限度的控制杠杆效应的负
面影响效应。销售率的风险分析，从项目的盈亏平衡分析中可以得出，本项目在
假设总投资和销售单价不变的情况下，当销售率既盈亏平衡点 BEP 达到 72% 时，
项目达到了静态盈亏平衡点，即投资刚能够保本。与资料显示，对于本项目开发，
由于吉林银行定向回购近 6 万平方米，去化全部产品的 30%，其他产品的去化仅需
40%时，即可达到平衡点，项目风险是比较低的，可见本项目在目前的市场环境下
开发建设，风险较小。但是由于盈亏平衡分析是静态分析，没有考虑到资金的时
间价值，所以并不能完全从盈亏平衡中去判断项目盈利能力的大小，期间仍然需
要重视销售率不足或是下降带来的财务风险。
解决措施：制定严密的资金计划表：1.严格按照进度表和资金计划表进行开
发建设，控制成本；2.在项目开发过程中，加强营销，确保甚至超越预期的销售
率，在开发过程中在保证质量的前提下严格控制成本；3.寻找合作伙伴，使风险
均摊。
9.6 项目自然灾害风险
本项目所在地处于普通平地，周围已有一些建成的住宅区，考虑到项目是在
东北，常年盛行东南风和东北风，春季比较潮湿，冬季寒冷。在上述的天气中都
会对我们的项目影响较大，因为我们项目战线比较长所以不能随意的更改时期，
新峰评估 正文 39
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所以这些自然灾害对我们的项目进度的影响会找程很大的问题。解决措施：由于
雨季一般都是会在 7、8 月份较为频繁，我们只能在雨季到来之前，强烈要求施工
单位做好预防措施或者在工期内允许的条件下在保证施工质量的前提下，尽快赶
工，完成比较容易受影响的施工部分。同是我们也要在建筑材料质量方面把关，
并且采用防水防潮功能的较强的材质。
9.7 项目社会风险
根据我们地块所处的地理位置，周边环境，交通条件，区位特点，人们的生
活水平等实际情况来看，我们的项目的投资建设对项目周边不会有很大的影响，
但由于是一项工期较为长久的项目，所以要考虑在工期期间周围会不会有一些类
似于学校，医院，其他住在小区之类的功能性设施的出现，因为如果出现我们的
施工所产生的噪音可能会对他们产生影响。
解决措施：我们会尽量了解这些设施的出现，以及周边环境的改变等情况，
同时我们也要安排好我们自己的周期，使之尽量合理施工。
9.8 安全生产风险
在施工过程中，容易出现意外事故，保障施工人员的生命安全也是我们必须
重视的一大问题。如果有人员出现意外，将建设给带来一定的阻碍。
解决措施：我们将成立一个专门的安全监督队伍，每天准时进行巡查监督。
项目安全控制必须坚持安全第一，预防为主的方针。项目经理部应健全管理体系
和安全生产责任制。安全员持证上岗，保证项目安全目标的实现，项目经理是项
目安全生产的负责人。项目经理部根据项目特点，制定安全施工组织设计或安全
技术措施，根据施工中人的不安全行为，物的不安全状态，作业环境的不安全因
素和管理缺陷进行相应的安全控制。项目安全控制遵循下列程序：A 确定施工安全
目标 ；B 编制项目安全保证计划； C 项目安全计划实施；D 项目安全保证计划验
证；E 持续改进；F 兑现合同承诺。
9.9 质量风险
如果施工过程中出现了滥用劣质的建筑材料，会给房屋质量保障带来风险。
新峰评估 正文 40
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如果出现倒塌，那么将给我们的销售带来风险。会损害我们楼盘的声誉，并且带
来我们的信誉风险。
解决措施：我们的项目是一个超级大盘所以各方面都受到很大的关注，必须
要树立品牌，要给业主带来永久的信用承诺的原则，决不建造劣质的商品房，我
们将高度在质量监督上把关，所有的建筑材料都有质量保证，决不因为要降低成
本而偷工减料。我们将会加强施工人员的专业道德，从人民的生命安全出发。有
可能在建筑材料上的成本有所增加，但是我们可在别的方面如营销卖点中进行补
充，收回成本。项目质量控制坚持质量第一，预防为主的方针和计划、执行、检
查、处理、循环工作的方法。对人、材料、机械、方法、环境的功能因素的质量
都要严格控制。同时制定一套控制程序确定项目质量的目标，编制项目质量的计
划，实施项目质量计划，包括施工准备阶段质量控制，施工阶段质量控制和竣工
验收阶段质量控制。
9.10 进度控制风险
我们的施工进度如果没有按期完成的话，将给我们带来许多问题，最重要的
是资金风险，这样会增加我们的开发成本，同时也会影响我们预期的销售计划，
与一系列问题。解决措施：严格遵循我们的项目开发进度计划，如果碰到意外情
况如台风暴雨，应该适当空出一定的不确定时间。同时根据以下程序来施工：A
施工合同确定的开工日期，总工期和竣工日期的确定施工进度目标，明确计划开
工日期，计划总工期和计划竣工日期。并确定项目分期分批的开工，竣工日期。B
编制施工进度计划表。施工进度计划根据工艺关系，组织关系，搭接关系，起止
时间，劳动力计划，材料计划，机械计划及其他保证计划等因素综合确定。C 向监
理工程师提出开工申请报告并按监理工程师下达的开工指定的日期开工。D 实施施
工进度计划，应及时进行调整出现进度偏差时，并不断预测未来进度状况。
9.11 管理风险
施工中如果没有能达到很好管理整个施工队伍，也会带来一定的风险。
解决措施：施工现场管理，做到文明施工，安全有序，整洁卫生，不扰民不
新峰评估 正文 41
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损害公共利益。承包人项目经理部负责施工现场文明形象管理的总体策划和部署：
各分包人在承包人项目经理部的指导和协调下，按照分区划分原则，搞好分包人
施工用地区域的场容文明形象管理规划并严格执行，并纳入承包人的现场管理范
畴，接受监督，管理与协调。
9.12 竞争对手
楼盘区域内的具有竞争力的对手主要有：项目东侧的阳光新城、项目北侧的
蓝山英郡，南侧的中央公园等。这些竞争对手基本都是在我们地块周围能够对我
们在同一区域内形成直接威胁的楼盘，但于我们的项目产品结构类型不同。同时
考虑到了我们项目的开发期面市时间问题，所以对我们的项目在未来的销售上面
已不具备任何竞争威胁。
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十、项目开发建议
10.1 建筑设计理念
1、产业园区总体设计理念
在产业园区的形态上，采用新中式设计手法，白色墙面，深灰金属型材，并
采用了徽派风格的门窗，更加突出了中式风格。奥运会之后的中国更具影响力，
中国元素被世界各大设计师采用。产业园内所有的建筑形态都以中国元素为主，
特别是徽派的建筑风格，结合现代设计理念，能够完美的诠释新中式的含义。在
交叉口处设置玻璃幕墙，把街道的景观纳入办公室内，更可以丰富建筑立面。这
些开口面对日夜川流不息的人群，似在表达着建筑的宽容和亲和。
在功能结构上，以低层和高层建筑结合构成，人性化地兼顾了美观便利及各
珠宝厂商的安全与私密，同时功能上配套完整、布局合理。在材料和色彩选择上，
建筑主体强调深灰色金属型材，透明玻璃，徽派元素门窗这几种元素相互穿插、
对比。透明强调给人以舒适、自然、和谐的感受，加强“亲和力”的营造；大面
积的灰色应用，使得建筑沉稳、大方；局部面积的玻璃幕墙突出建筑的通透质地，
与门窗形成强烈对比的金属材质，则散发着强烈的现代气息。总体来说，这种材
料、色彩的搭配，给人以朴素、庄重，雅致之感,符合研发中心的功能要求。
2.园区内交通组织
建筑的交通组织以人、车流线互不干扰为原则，正对入口设计一个中心花园，
方便园区使用，充分表达了对人的尊重，体现以人为本的态度。进出的车道通过
景观植物的引导分开，避免对中心景观区的视线干扰。
3.与城市环境的关系
为了将建筑与城市环境更好地融合，在设计中将采用以下一些手法：首先是
将建筑、场地、公共绿地进行一体化设计，将公共绿地的景观设计纳入到建筑的
场地规划设计之中。其次，在形态上，采用了较为自然地形态，加入坡地等提升
自然品位的要素，与建筑严谨、理性的风格形成对比。
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在中心景观区，较为密集地、规模地种植大量乔木，以形成较好景观，同时
消除停车带来的负面影响，此外，树林还可以阻挡交通干道的噪声，形成庭院内
部较好的环境。行人入口处正对建筑主入口敞开，并进行了小尺度化的景观设计，
与街道的步行环境巧妙融合。
此外，空间的处理上也要考虑到与城市的关系。在外部空间，一方面将停车
与绿化相结合，尽量增加场地的绿地率，减小机动车对环境产生的负面影响，另
一方面，在行人入口处将设计小尺度的广场和园林化的铺地、绿化景观，尽量扩
大行人的“领地”，使室外空间更加怡人。内部空间处理上，首先是处理好入口
处内、外部空间的衔接。在入口处将玻璃幕墙向室内凹入，将室内楼板向外凸出，
在入口大厅的上方做 2 层的挑高空间，这样形成了富有层次感的入口空间。
4.建筑节能设计与措施
产业园区建筑将采用框架结构体系，局部玻璃幕墙采用新型隔热、隔声玻璃，
墙体采用节能材料，“爱迪尔宝泰珠宝”文化产业园项目将采用地源热泵系统制
冷、制暖、供热水统设计，并采用新风系统。
10.2 项目竞争优势打造
1、爱迪尔自身的设计加工需求旺盛，是产业园建设发展的核心竞争力
爱迪尔作为项目的投资方之一，其所有的产品基本是来自深圳及相关厂家供
应，不仅在货品的供应周期、供应款式上受到地域、时间的限制，更由于地域的
关系，造成了采购成本、管理成本和运输成本的浪费。“爱迪尔宝泰珠宝”文化
产业园项目建立后，公司绝大部分的产品研发设计、生产加工及批零销售等都将
在珠宝文化产业园中进行，既满足了公司对于产品的需求，实现了珠宝文化产业
园的正常运转，同时也能够更好的节约成本，给珠宝文化产业园创造的效益。
此外，项目还可以根据市场需求，设计出具有公司品牌特色和文化的产品，
满足市场上对于货品款式和文化理念的诉求，进一步提升公司的品牌文化和内涵。
爱迪尔自身销售产品的生产和制造需求是珠宝文化产业园运转的基础，可以满足
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珠宝文化产业园的正常运转。
2、宝泰爱迪尔其他合作伙伴的需求，是项目发展的源动力
“爱迪尔宝泰珠宝”文化产业园有着来自国内各地不同产品的供应商，这些
供应商为东北各类珠宝企业提供珠宝首饰产品。一旦珠宝文化产业园建立，无论
是从成本节约、运输便利或是地域优势的角度出发，必将有大量的供应商希望在
珠宝文化产业园内设立自己的生产基地，供应给东北乃至全国各地的珠宝零售商，
这势必将拉动设计产业园生产加工的发展，对建设四平市东北地区珠宝集散地也
有着很强的促进作用。
3、实施品牌战略，进行营销模式创新
集散地内部分珠宝厂商可以依托“爱迪尔宝泰珠宝”文化产业园项目的零售
终端，实施名牌战略，优化产品结构，不断提高设计和生产工艺的技术含量，创
立具有自主知识产权的企业品牌，逐渐实现向市场终端型的营销转变，用高附加
值的品牌影响来抢占终端利润的制高点。
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十一、可行性研究结论及建议
本项目规模中等，市场风险不是很大，经济测算指标也很理想，尽早开发，
尽早收益。同时对项目操盘提出以下建议：
建议聘请专业销售公司，制定有效的营销策划，充分挖掘项目价值点，
吸引目标客户，以实现项目价值最大化；
开发商尽量选用有多年工程管理经验的高素质管理人才，进行质量控
制、工期控制、成本控制， 以确保项目按工程计划完成，最大限度地
降低工程管理风险。
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十二、附表（年度成本明细表）
12.1 2021 年成本明细表
单价 计算基数 总价（元）
一、土地取得成本
1、土地出让金 4112 48183 657,919,900
2、契税：按土地出让金额的 4%计算 0
小计 657,919,900
二、前期费用
前期咨询费（按 5 元/平方米建筑面积计算） 5 193,126 965,630
招标代理服务费（按 5 元/平方米建筑面积计算） 5 193,126 965,630
地质勘察费（按 11 元/平方米建筑面积计算） 11 193,126 2,124,386
结构设计费（按 45 元/平方米建筑面积计算） 45 193,126 8,690,670
施工图审查费（按 4 元/平方米建筑面积计算） 4 193,126 772,504
城市建设配套费（按住宅 99，非住宅 134 元/平方米建筑
面积计算） 122.5 193,126 23,648,280
地震灾害评估费（按 1 元/平方米建筑面积计算） 1 193,126 193,126
人防费（按 7.5 元/平方米人防面积计算） 7.5 33,142 248,569
临时设施费（按 25 元/平方米建筑面积计算） 25 193,126 4,828,150
保障性住房建设资金（按 5 元/平方米建筑面积计算） 5 193,126 965,630
方案设计费（按 7 元/平方米建筑面积计算） 7 193,126 1,351,882
小计 0
三、配套费用
1、基础设施配套费：
区内给水、排水按 60 元/平方米建筑面积计算 60 208,686 12,521,161
区内供电工程按 53 元平方米建筑面积计算 53 208,686 11,060,359
区内煤气工程：按 65 元/平方米建筑面积计算 65 208,686 13,564,591
区内供暖工程：按 100 元/平方米建筑面积计算 100 208,686 20,868,601
2、绿化、广场：按 300 元/平方米计算 500 0 0
3、道路、地上停车位：按 50 元/平方米计算 50 0 0
4、安防系统：按 50 元/平方米.建筑面积计算 50 0 0
小计: 58,014,711
四、开发建造成本
1、监理费:按 8 元/平方米.建筑面积计算 8.0 149,190 1,193,517
2、建筑安装工程费（包括门窗、水、暖、电、燃气、电
梯、空调、消防、保温等）
2.1 主体工程:
2.1.1 住宅 1750 52,816 92,428,368
2.1.2 底商网点 1750 7,735 13,535,638
2.1.3 市政大厅 2350 36,000 84,600,000
2.1.4 商务办公 1750 31,716 55,503,586
2.1.5 67 号楼 500 7,780 3,890,000
2.1.6 地下车位 2000 13,142 26,284,960
新峰评估 正文 47
四平市“爱迪尔宝泰珠宝”文化产业园可行性研究报告
建安成本小计 276,242,551
建造成本小计 277,436,069
一～四项小计 993,370,679
五、管理费用：按一、四项总费用的 3%计算 3% 29,801,120
一～五项小计 1,023,171,800
六、不可预见费：按一～五项总费用的 2%计算 2% 20,463,436
七、投资利息：含融资费用，按年贷款利率为 4.75%计算 6.3% 600,000,000 37,620,000
八、销售费用：按总销售额的 2%计算（含广告费及销售管
98,238,151 1,670,049
理费） 1.7%
九、销售税费：按总销售额的 12.7%计算 12.70% 98,238,151 12,476,245
1、增值税：按销售额的 5%计算 5%
2、城市维护建设税按增值税的 7%计算
3、教育附加费按增值税的 3%计算
4、地方教育附加费按增值税的 2%计算
5、印花税按 0.1%的销售额计算
6、土地增值税:按销售额的 2%计算 1,964,763
7、所得税：按销售额的 5％计算
一～九项小计 1,095,401,529
12.2 2022 年成本明细表
单价 计算基数 总价（元）
一、土地取得成本
1、土地出让金 0
2、契税：按土地出让金额的 4%计算 0
小计 0
二、前期费用
前期咨询费（按 5 元/平方米建筑面积计算） 5 0
招标代理服务费（按 5 元/平方米建筑面积计算） 5 0
地质勘察费（按 11 元/平方米建筑面积计算） 11 0
结构设计费（按 45 元/平方米建筑面积计算） 45 0
施工图审查费（按 4 元/平方米建筑面积计算） 4 0
城市建设配套费（按住宅 99，非住宅 134 元/平方米建筑
面积计算） 122.45 0
地震灾害评估费（按 1 元/平方米建筑面积计算） 1 0
人防费（按 7.5 元/平方米人防面积计算） 7.5 0
临时设施费（按 25 元/平方米建筑面积计算） 25 0
保障性住房建设资金（按 5 元/平方米建筑面积计算） 5 0
方案设计费（按 7 元/平方米建筑面积计算） 7 0
小计 0
三、配套费用
1、基础设施配套费：
区内给水、排水按 60 元/平方米建筑面积计算 60 0 0
新峰评估 正文 48
四平市“爱迪尔宝泰珠宝”文化产业园可行性研究报告
区内供电工程按 53 元平方米建筑面积计算 53 0 0
区内煤气工程：按 65 元/平方米建筑面积计算 65 0 0
区内供暖工程：按 100 元/平方米建筑面积计算 100 0 0
2、绿化、广场：按 300 元/平方米计算 500 0 0
3、道路、地上停车位：按 50 元/平方米计算 50 0 0
4、安防系统：按 50 元/平方米.建筑面积计算 50 0 0
小计: 0
四、开发建造成本
1、监理费:按 8 元/平方米.建筑面积计算 8 59,496 475,971
2、建筑安装工程费（包括门窗、水、暖、电、燃气、电
梯、空调、消防、保温等）
2.1 主体工程:
2.1.1 住宅 1750 0 0
2.1.2 底商网点 1750 0 0
2.1.3 市政大厅 2350 0 0
2.1.4 商务办公 1750 31,716 55,503,586
2.1.5 67 号楼 500 7,780 3,890,000
2.1.6 地下车位 2000 20,000 40,000,000
建安成本小计 99,393,586
建造成本小计 99,869,557
一～四项小计 99,869,557
五、管理费用：按一、四项总费用的 3%计算 3% 2,996,087
一～五项小计 102,865,644
六、不可预见费：按一～五项总费用的 2%计算 2% 2,057,313
七、投资利息：含融资费用，按年贷款利率为 4.75%计算 6.3% 500,000,000 31,350,000
八、销售费用：按总销售额的 2%计算（含广告费及销售管
398,420,251 6,773,144
理费） 1.7%
九、销售税费：按总销售额的 12.7%计算 12.7% 398,420,251 50,599,372
1、增值税：按销售额的 5%计算 5%
2、城市维护建设税按增值税的 7%计算
3、教育附加费按增值税的 3%计算
4、地方教育附加费按增值税的 2%计算
5、印花税按 0.1%的销售额计算
6、土地增值税:按销售额的 2%计算 7,968,405
7、所得税：按销售额的 5％计算
一～九项小计 193,645,473
12.3 2023 年成本明细表
单价 计算基数 总价（元）
一、土地取得成本
1、土地出让金 0
2、契税：按土地出让金额的 4%计算 0
新峰评估 正文 49
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小计 0
二、前期费用
前期咨询费（按 5 元/平方米建筑面积计算） 5 0
招标代理服务费（按 5 元/平方米建筑面积计算） 5 0
地质勘察费（按 11 元/平方米建筑面积计算） 11 0
结构设计费（按 45 元/平方米建筑面积计算） 45 0
施工图审查费（按 4 元/平方米建筑面积计算） 4 0
城市建设配套费（按住宅 99，非住宅 134 元/平方米建筑
面积计算） 122.45 0
地震灾害评估费（按 1 元/平方米建筑面积计算） 1 0
人防费（按 7.5 元/平方米人防面积计算） 7.5 0
临时设施费（按 25 元/平方米建筑面积计算） 25 0
保障性住房建设资金（按 5 元/平方米建筑面积计算） 5 0
方案设计费（按 7 元/平方米建筑面积计算） 7 0
小计 0
三、配套费用
1、基础设施配套费：
区内给水、排水按 60 元/平方米建筑面积计算 60 0 0
区内供电工程按 53 元平方米建筑面积计算 53 0 0
区内煤气工程：按 65 元/平方米建筑面积计算 65 0 0
区内供暖工程：按 100 元/平方米建筑面积计算 100 0 0
2、绿化、广场：按 300 元/平方米计算 500 17,828 8,913,892
3、道路、地上停车位：按 50 元/平方米计算 50 18,310 915,481
4、安防系统：按 50 元/平方米.建筑面积计算 50 0 0
小计: 9,829,373
四、开发建造成本
1、监理费:按 8 元/平方米.建筑面积计算 8 0 0
2、建筑安装工程费（包括门窗、水、暖、电、燃气、电
梯、空调、消防、保温等）
2.1 主体工程:
2.1.1 住宅 1750 0 0
2.1.2 底商网点 1750 0 0
2.1.3 市政大厅 2350 0 0
2.1.4 商务办公 1750 0 0
2.1.5 67 号楼 500 0 0
2.1.6 地下车位 2000 0 0
建安成本小计 0
建造成本小计 0
一～四项小计 9,829,373
五、管理费用：按一、四项总费用的 3%计算 3% 294,881
一～五项小计 10,124,254
六、不可预见费：按一～五项总费用的 2%计算 2% 202,485
七、投资利息：含融资费用，按年贷款利率为 4.75%计算 6.3% 300,000,000 18,810,000
新峰评估 正文 50
四平市“爱迪尔宝泰珠宝”文化产业园可行性研究报告
八、销售费用：按总销售额的 2%计算（含广告费及销售管
950,233,304 16,153,966
理费） 1.7%
九、销售税费：按总销售额的 12.7%计算 12.7% 950,233,304 120,679,630
1、增值税：按销售额的 5%计算 5%
2、城市维护建设税按增值税的 7%计算
3、教育附加费按增值税的 3%计算
4、地方教育附加费按增值税的 2%计算
5、印花税按 0.1%的销售额计算
6、土地增值税:按销售额的 2%计算 19,004,666
7、所得税：按销售额的 5％计算
一～九项小计 165,970,335
12.4 2024 年成本明细表
单价 计算基数 总价（元）
一、土地取得成本
1、土地出让金 0
2、契税：按土地出让金额的 4%计算 0
小计 0
二、前期费用
前期咨询费（按 5 元/平方米建筑面积计算） 5 0
招标代理服务费（按 5 元/平方米建筑面积计算） 5 0
地质勘察费（按 11 元/平方米建筑面积计算） 11 0
结构设计费（按 45 元/平方米建筑面积计算） 45 0
施工图审查费（按 4 元/平方米建筑面积计算） 4 0
城市建设配套费（按住宅 99，非住宅 134 元/平方米建筑
面积计算） 122.45 0
地震灾害评估费（按 1 元/平方米建筑面积计算） 1 0
人防费（按 7.5 元/平方米人防面积计算） 7.5 0
临时设施费（按 25 元/平方米建筑面积计算） 25 0
保障性住房建设资金（按 5 元/平方米建筑面积计算） 5 0
方案设计费（按 7 元/平方米建筑面积计算） 7 0
小计 0
三、配套费用
1、基础设施配套费：
区内给水、排水按 60 元/平方米建筑面积计算 60 0
区内供电工程按 53 元平方米建筑面积计算 53 0
区内煤气工程：按 65 元/平方米建筑面积计算 65 0
区内供暖工程：按 100 元/平方米建筑面积计算 100 0
2、绿化、广场：按 300 元/平方米计算 500 0 0
3、道路、地上停车位：按 50 元/平方米计算 50 0 0
4、安防系统：按 50 元/平方米.建筑面积计算 50 208,686 10,434,301
小计: 10,434,301
新峰评估 正文 51
四平市“爱迪尔宝泰珠宝”文化产业园可行性研究报告
四、开发建造成本
1、监理费:按 8 元/平方米.建筑面积计算 8 0 0
2、建筑安装工程费（包括门窗、水、暖、电、燃气、电
梯、空调、消防、保温等）
2.1 主体工程:
2.1.1 住宅 1750 0 0
2.1.2 底商网点 1750 0 0
2.1.3 市政大厅 2350 0 0
2.1.4 商务办公 1750 0 0
2.1.5 67 号楼 500 0 0
2.1.6 地下车位 2000 0 0
建安成本小计 0
建造成本小计 0
一～四项小计 10,434,301
五、管理费用：按一、四项总费用的 3%计算 3% 313,029
一～五项小计 10,747,330
六、不可预见费：按一～五项总费用的 2%计算 2% 214,947
七、投资利息：含融资费用，按年贷款利率为 4.75%计算 6.3% 0
八、销售费用：按总销售额的 2%计算（含广告费及销售管
281,599,114 4,787,185
理费） 1.7%
九、销售税费：按总销售额的 12.7%计算 12.7% 281,599,114 35,763,087
1、增值税：按销售额的 5%计算 5%
2、城市维护建设税按增值税的 7%计算
3、教育附加费按增值税的 3%计算
4、地方教育附加费按增值税的 2%计算
5、印花税按 0.1%的销售额计算
6、土地增值税:按销售额的 2%计算 5,631,982
7、所得税：按销售额的 5％计算
一～九项小计 51,512,549
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附件：评估公司营业执照
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四平市“爱迪尔宝泰珠宝”文化产业园可行性研究报告
附件：评估公司资质
新峰评估 正文 54
四平市“爱迪尔宝泰珠宝”文化产业园可行性研究报告
附件：市政府会议纪要《研究宏泰地产与吉林银行四平分行不良资产化解的问题》
新峰评估 正文 55
四平市“爱迪尔宝泰珠宝”文化产业园可行性研究报告
新峰评估 正文 56
四平市“爱迪尔宝泰珠宝”文化产业园可行性研究报告
附件：吉林银行四平分行文件《四平分行关于处置宏泰地产不良贷款的请示》
新峰评估 正文 57
四平市“爱迪尔宝泰珠宝”文化产业园可行性研究报告
新峰评估 正文 58
四平市“爱迪尔宝泰珠宝”文化产业园可行性研究报告
新峰评估 正文 59
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新峰评估 正文 60
四平市“爱迪尔宝泰珠宝”文化产业园可行性研究报告
新峰评估 正文 61
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新峰评估 正文 62
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新峰评估 正文 66
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新峰评估 正文 70
