北京中同华资产评估有限公司
关于《中国证监会行政许可项目审查一次反馈意见通知书》
（181427 号）中涉及置出资产评估部分之回复
中国证券监督管理委员会：
根据贵会于 2018 年 10 月 26 日下发的《中国证监会行政许可项目审查一次
反馈意见通知书》（181427 号）（以下简称“《反馈意见》”）的要求，北京中同华
资产评估有限公司以下简称（“中同华评估”）对《反馈意见》中涉及置出资产评
估部分的问题进行了落实，有关情况回复说明如下：
问题二：申请文件显示，本次交易价格以置入资产收益法评估结果为依据确
定为 765,000 万元。本次交易中，拟置出资产的作价为 58,250 万元，拟购买资产
的作价为 765,000 万元，二者差额 706,750 万元由你公司以发行股份的方式向奥
赛康药业的全体股东购买。请你公司结合本次交易置入资产和置出资产作价情
况、评估增值率情况、主要经营实体未来年度盈利预测情况、业绩承诺金额占本
次交易作价的比例等，补充披露本次交易作价的合理性，是否有利于充分保护中
小股东和上市公司的利益。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。
答复：
一、请你公司结合本次交易置入资产和置出资产作价情况、评估增值率情
况、主要经营实体未来年度盈利预测情况、业绩承诺金额占本次交易作价的比
例等，补充披露本次交易作价的合理性，是否有利于充分保护中小股东和上市
公司的利益
（二）置出资产
1、置出资产评估作价情况
本次评估采用收益法和资产基础法对拟置出资产进行评估。资产基础法的评
估值为 58,247.28 万元，收益法的评估值为 54,600.00 万元，两种方法的评估结果
差异 3,647.28 万元，差异率 6.68%。本次评估采用资产基础法结果作为拟置出资
2-11-1
产在评估基准日市场价值的最终评估结论，采用资产基础法确定的拟置出资产评
估值为 58,247.28 万元。经交易各方友好协商，以拟置出资产评估值为基础，本
次交易的拟置出资产的交易价格为 58,250.00 万元。
2、置出资产评估增值率情况
以 2018 年 5 月 31 日为基准日，本次交易的拟置出资产母公司经审计的总资
产账面价值为 67,920.25 万元，评估值为 77,036.94 万元，增值率 13.42%；负债
账面价值为 18,789.66 万元，评估值为 18,789.66 万元，无评估增减值；净资产账
面价值为 49,130.59 万元，评估值为 58,247.28 万元，增值率 18.56%。本次评估
的增减值变化主要集中在拟置出资产的固定资产、无形资产及长期股权投资，具
体情况见下表：
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A×100
长期股权投资 1 10,391.96 14,324.45 3,932.49 37.84
固定资产 2 3,063.28 7,649.75 4,586.47 149.72
无形资产 3 768.31 1,366.04 597.73 77.80
合计 14,223.55 23,340.24 9,116.69 64.10
（1）长期股权投资
长期股权投资评估值 14,324.45 万元，评估增值 3,932.49 万元，增值率
37.84%。增值原因主要系长期股权投资均采用整体评估，评估值较长期股权投资
的账面净资产有所增值，同时长期股权投资的账面价值低于长期股权投资单位的
基准日账面净资产所致。
本次评估中，长期股权投资的评估方法确定、评估结论选择均充分考虑影响
资产价值的各项因素，评估值是合理的。
（2）固定资产—房屋建筑物
固定资产账面价值为 3,063.28 万元，评估值 7,649.75 万元，增值 4,586.47 万
元，主要增值为房屋建筑物增值。
拟置出资产固定资产—房屋建筑物于评估基准日的市场价值为 6,361.45 万
2-11-2
元，与账面净值相比评估增值 4,478.80 万元，增值率 237.9%，评估增值的主要
原因是房屋建筑物建设时间较早，市场售价水平有一定涨幅，故导致评估增值。
本次评估中，房屋建筑物的评估方法确定、评估结论选择均充分考虑影响资
产价值的各项因素，采用市场法评估充分考虑了周边类似资产的市场价格，评估
值是合理的。
（3）无形资产
无形资产账面价值为 768.31 万元，评估值 1,366.04 万元，增值 597.73 万元，
主要增值为专利资产。
经评估估算，拟置出资产发明专利、实用新型专利、工法等非专利技术和软
件著作权及商标、各类经营资质等无形资产组合评估价值为 1,100.00 万元，较账
面价值增值 376.10 万元。
本次评估中，无形资产的评估方法确定、评估结论选择均充分考虑影响资产
价值的各项因素，采用收益法评估充分考虑了未来收益中无形资产部分的贡献，
评估值是合理的。
二、中介机构核查意见
经核查中同华评估认为：
本次对置出资产的评估，评估方法确定、评估结论选择均充分考虑了影响资
产价值的各项因素，交易作价以置出资产评估结论为基础，不低于置出资产评估
值，交易作价具有合理性，有利于保护中小股东和上市公司的利益。
问题十五：申请文件显示，置出资产资产基础法评估增值主要为置出资产长
期股权投资、无形资产及固定资产的增值。请你公司补充披露：1）上述各项资
产评估增值的具体情况、评估过程及评估价值的公允性。2）无形资产评估增值
中账面未反映的专利资产和软件著作权资产的具体评估价值、评估过程及合理
性。3）固定资产中房屋建筑物市场法评估的评估依据、评估过程及公允性。4）
补充披露置出资产应收款项评估金额是否考虑坏账准备的影响，是否可能造成本
次交易置出资产评估金额低估。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。
2-11-3
答复：
一、置出资产长期股权投资、无形资产及固定资产评估增值的具体情况、
评估过程及评估价值的公允性，无形资产评估增值中账面未反映的专利资产和软
件著作权资产的具体评估价值、评估过程及合理性，固定资产中房屋建筑物市场
法评估的评估依据、评估过程及公允性
本次置出资产评估增值主要集中在东方新星的固定资产、无形资产及长期股
权投资，具体情况见下表：
单位：万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A×100
长期股权投资 1 10,391.96 14,324.45 3,932.49 37.84
固定资产 2 3,063.28 7,649.75 4,586.47 149.72
无形资产 3 768.31 1,366.04 597.73 77.80
合计 14,223.55 23,340.24 9,116.69 64.10
（一）长期股权投资
1、基本情况
纳入本次评估范围的长期股权投资包括拥有控制权的长期股权投资和参股
的长期股权投资，账面价值 10,391.96 万元。
评估基准日长期股权投资概况如下表所示：
号号 称投资单位投称 投资日期 投资比例% 账面价值（单位：元）
1 天津中德工程设计有限公司 2017.06 51 93,330,000.00
2 新公东方新星建设工程有限公司 2017.04 51 6,550,000.00
3 保定实华工程测工有限公司 2008.08 100 4,039,585.21
4 LSL & BNEC SDN BHD 2016.12 70 48.10
合计 103,919,633.31
注：东方新星持有 LSL & BNEC SDN BHD 70%股权，文莱自然人 Dato Paduka Haji
Ahmad Bin Kadi 持有剩余 30%股权；依据双方约定，东方新星享有 LSL & BNEC SDN BHD
100%股权对应的权利及利益。
2、评估过程
2-11-4
最终结论选终的
号号 称投资单位投称 是否整体评估 采用的评估方法
评估方法
1 天津中德工程设计有限公司 是 资产基础法、收益法 收益法
新公东方新星建设工程有限
2 是 资产基础法、收益法 收益法
公司
3 保定实华工程测工有限公司 是 资产基础法 资产基础法
4 LSL & BNEC SDN BHD 是 资产基础法、收益法 收益法
由于纳入范围的长期股权投资均为拥有控制权且称投资单位正常经营的长
期股权投资，采用同一评估基准日对称投资单位进行整体评估，以称投资单位整
体评估后的净资产乘以持股比例确定长期股权投资的评估值。其中：保定实华工
程测工有限公司近几年连续亏损的原因未采用两种方法评估外，其他子公司均采
用了资产基础法和收益法两种方法进行评估。
3、评估结论及增减值
长期股权投资评估结果及增减值情况如下表：
单位：万元
号号 称投资单位投称 账面价值 评估值 增减值 增值率%
1 天津中德设计工程有限公司 9,333.00 9,792.00 459.00 4.92
新公东方新星建设工程有限
2 655.00 816.00 161.00 24.58
公司
3 保定实华工程测工有限公司 403.96 2,616.45 2,212.49 547.70
4 LSL & BNEC SDN BHD 0.0048 1,100.00 1,100.00 22,868,922.87
合计 10,391.96 14,324.45 3,932.49 37.84
长期股权投资评估值为 14,324.45 万元，评估增值 3,932.49 万元，增值率为
37.84%。长期股权投资增值主要系进行整体评估后评估值较长期股权投资单位的
基准日账面净资产有所增值，同时长期股权投资的账面价值低于长期股权投资单
位的基准日账面净资产所致。
本次评估中，长期股权投资的评估方法确定、评估结论选择均充分考虑影响
资产价值的各项因素，评估值是合理的。
（二）固定资产
1、基本情况
2-11-5
固定资产账面价值为 3,063.28 万元，评估值 7,649.75 万元，增值 4,586.47 万
元，其评估增值主要系房屋建筑物增值。
房屋建筑物为东方新星所属的位于北京丰台区南四环西路 188 号七区 28 号
楼 1-7 层办公楼，房屋总建筑面积 1,916.62 平方米，房屋占地面积 1,166.24 平方
米。账面原值为 27,702,664.50 元，账面净值为 19,077,077.60 元。
上述办公楼为东方新星公司 2007 年 7 月购入，已终得《中华人民共和国房
屋所有权证》。
2、评估过程
上述办公楼属于独栋办公房地产，周边类似物业市场较为活跃。根据本次评
估的特定目的及称评估房地产的特点，拟采用比较法确定前述房屋的市场价值。
比较法是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比
较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求终估价对象价值的方法。运
用市场法评估一般采用以下步骤：
（1）可比实例选终
委估对象的规划用途为工业用房，实际用途为企业总部办公场所；该区域
为科技园区总部基地，区域建设规划以办公为主；经综合分析，该房地产最高、
最佳的利用方式为办公。
根据替代性原则，本次评估选终近期同一供需圈内三个用途相同或相近的
成交案例进行比较求出评估对象房地产价值，选择原则如下：
1）与评估对象类似的房地产；
2）成交日期与评估时点相近，不宜超过一年；
3）成交价格为正常价格或可修正为正常价格。
根据以上案例选终原则，本次评估从评估人员掌握的交易资料中选终了三
个比较实例，基本情况如下。
项目投称 项目位置 用途 交易价格（元/㎡） 交易日期
北京市丰台区南
总部基地独栋 土地剩余约
四环西路 188 号 34,293 2018 年 7 月
写字楼 35.42 年
总部基地
中关村丰台科 北京市丰台区南 土地剩余约 35,000 2018 年 7 月
2-11-6
技园独栋写字 四环西路 188 号 35.42 年
楼 总部基地
北京市丰台区南
总部基地临街 土地剩余约
四环西路 188 号 32,632 2018 年 7 月
独栋 35.42 年
总部基地
（2）编制比较因素条件说明表
参与比较的因素条件应是对评估对象与比较案例之间的价格差异产生作用
的因素，通过对评估对象与三个比较案例各自特点的分析，本次评估选择了交易
日期、交易情况、区位因素、实物因素、权益因素进行比较，详见下表：
比较因素条件说明表
比较因素 估价对象 实 例一 实 例 二 实 例 三
北京办公楼（独 总部基地独栋写 中关村丰台科技 总部基地临街独
楼盘投称
栋写字楼） 字楼 园独栋写字楼 栋
北京市丰台区南 北京市丰台区南 北京市丰台区南 北京市丰台区南
位 置 四环西路 188 号 四环西路 188 号 四环西路 188 号 四环西路 188 号
七区 28 号楼 总部基地 总部基地 总部基地
交易价格 待估 34293 35000 32632
交易方式及情况 买卖、正常 买卖、正常 买卖、正常 买卖、正常
交易日期 2018 年 5 月 31 日 2018 年 7 月 2018 年 7 月 2018 年 7 月
位于位于南四环 位于位于南四环 位于位于南四环 位于位于南四环
与西四环的夹 与西四环的夹 与西四环的夹 与西四环的夹
角，地处中关村 角，地处中关村 角，地处中关村 角，地处中关村
聚集度
科技园丰台园， 科技园丰台园， 科技园丰台园， 科技园丰台园，
办公较密集，聚 办公较密集，聚 办公较密集，聚 办公较密集，聚
集度较好 集度较好 集度较好 集度较好
周边有 477、480、 周边有 477、480、 周边有 477、480、 周边有 477、480、
470、692、840、 470、692、840、 470、692、840、 470、692、840、
967、959、969 等 967、959、969 等 967、959、969 等 967、959、969 等
多路公交车到达 多路公交车到达 多路公交车到达 多路公交车到达
楼下，距离地铁 9 楼下，距离地铁 9 楼下，距离地铁 9 楼下，距离地铁 9
区 号线仅需步行 10 号线仅需步行 10 号线仅需步行 10 号线仅需步行 10
位 交通便捷
分钟，距北京西 分钟，距北京西 分钟，距北京西 分钟，距北京西
状 度
况 站、南站 15 分钟 站、南站 15 分钟 站、南站 15 分钟 站、南站 15 分钟
车程，25 分钟到 车程，25 分钟到 车程，25 分钟到 车程，25 分钟到
达南苑机场，40 达南苑机场，40 达南苑机场，40 达南苑机场，40
分钟到达首都机 分钟到达首都机 分钟到达首都机 分钟到达首都机
场。交通通达度 场。交通通达度 场。交通通达度 场。交通通达度
好，交通便捷。 好，交通便捷。 好，交通便捷。 好，交通便捷。
距区域中 距北京市中心约 距北京市中心约 距北京市中心约 距北京市中心约
心距离 14 公里 14 公里 14 公里 14 公里
地上 7 层，属于 地上 7 层，属于 地上 7 层，属于 地上 7 层，属于
楼层
中高层结构 中高层结构 中高层结构 中高层结构
基础设施 周边配套较齐 周边配套较齐 周边配套较齐 周边配套较齐
及周边配 全，配套设施完 全，配套设施完 全，配套设施完 全，配套设施完
2-11-7
套情况 善，玛雅、顺峰、 善，玛雅、顺峰、 善，玛雅、顺峰、 善，玛雅、顺峰、
洋丰、华荣、双 洋丰、华荣、双 洋丰、华荣、双 洋丰、华荣、双
赢等多个酒店环 赢等多个酒店环 赢等多个酒店环 赢等多个酒店环
绕，欧尚、资和 绕，欧尚、资和 绕，欧尚、资和 绕，欧尚、资和
信、永旺等大型 信、永旺等大型 信、永旺等大型 信、永旺等大型
及快客、全时、 及快客、全时、 及快客、全时、 及快客、全时、
7-11 等多个便 7-11 等多个便 7-11 等多个便 7-11 等多个便
利，同时周边有 利，同时周边有 利，同时周边有 利，同时周边有
三个大型美食广 三个大型美食广 三个大型美食广 三个大型美食广
场及几十家特色 场及几十家特色 场及几十家特色 场及几十家特色
餐饮店。建设、 餐饮店。建设、 餐饮店。建设、 餐饮店。建设、
交通 、工商、北 交通 、工商、北 交通 、工商、北 交通 、工商、北
京等多家银行紧 京等多家银行紧 京等多家银行紧 京等多家银行紧
邻。可满足入驻 邻。可满足入驻 邻。可满足入驻 邻。可满足入驻
企业的衣食住 企业的衣食住 企业的衣食住 企业的衣食住
行。 行。 行。 行。
2007 年 6 月建成、 2007 年 6 月建成、 2007 年 6 月建成、 2007 年 6 月建成、
成新度及 成新率 85%，外 成新率 85%，外 成新率 85%，外 成新率 85%，外
外观 观造型时尚感较 观造型时尚感较 观造型时尚感较 观造型时尚感较
好 好 好 好
结构 钢混框架结构 钢混框架结构 钢混框架结构 钢混框架结构
空间布局 较好 较好 较好 较好
实
物 装修情况 中等装修 精装修 精装修 中等装修
状
况 建筑面积 1916.62 建筑面积 2187 平 建筑面积 2203 平 建筑面积 1900 平
面积 平方米，面积适 方米，面积适中， 方米，面积适中， 方米，面积适中，
中，适宜办公 适宜办公 适宜办公 适宜办公
设施设备
设施设备较完善 设施设备完善 设施设备完善 设施设备完善
条件
土地剩余 土地剩余约 35.42 土地剩余约 35.42 土地剩余约 35.42 土地剩余约 35.42
年限 年 年 年 年
权 用途 工业用房 工业用房 工业用房 工业用房
益
状 其他限制
符合规划条件 符合规划条件 符合规划条件 符合规划条件
况 条件
（3）编制比较因素条件指数表
根据对评估对象和比较案例情况分析，把各比较案例的自身状况按照参比
因素分别与评估对象的相应状况进行比较，编制比较因素条件指数表，比较因素
条件指数确定如下：
A、交易日期：委估房产的评估基准日是 2018 年 5 月 31 日，可比案例一、
二和三均为 7 月，根据北京市的房价平均增长走势，案例一二三均修正 1。
B、交易情况：买卖正常交易，故不做修正。
C、区位状况：
2-11-8
聚集度：委估房产与可比案例均处于南四环与西四环的夹角，地处中关村
科技园丰台园，办公较密集，聚集度较好，故不做修正。
道路通达度及交通便捷度：根据委估区域内交通便捷度分为便捷、较便捷、
一般、便捷度较差、便捷度差五个等级，委估房产与案例周边交通均便捷，通达
度好，故不做修正。
距区域中心距离：以委估对象为 100，每相差 1 公里修正 2，委估房产与案
例距市中心均大约 14 公里，故不作修正。
楼层：委估房产与案例均为地上七层，故不作修正。
基础设施及周边配套情况：委估房产与案例均基础设施配套齐全，故不做
修正。
D、实物状况
成新度：成新度分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以委估对象为
100，每相差一个等级修正 1，委估房产与案例均不做修正。
结构：结构分为钢混、砖混、砖木等，以委估对象为 100，每相差一个等级
修正 1，委估房产与案例均为钢混结构，故不做修正。
装修情况：装修情况分为精装修 、中等装修、毛坯三个等级，以委估对象
为 100，每相差一个等级修正 2，委估房产与案例三均为中等装修，案例一二为
精装修，故修正 2。
空间布局布局：布局及建筑特征分为好、较好、一般、较差、差五个等级，
以委估对象为 100，每相差一个等级修正 1，委估房产与案例均为较好，故不做
修正。
面积：面积为建筑面积及土地面积，分为较大、适中、较小三个等级，以
委估对象为 100，每相差一个等级修正 2，委估房产与案例均面积适中，适宜办
公，故不做修正。
设施设备条件：设施设备条件分为完善、较完善、一般、较不完善、不完
善五个等级，以委估对象为 100，每相差一个等级修正 1，委估房产与案例均为
较完善，故不做修正。
土地剩余年限：委估房产与可比案例土地剩余年限均约 35.42 年，故不做修
正。
2-11-9
E、权益状况
用途：用途均为同一用途，不做修正。
其他限制条件：委估房产与可比案例均符合规划条件，故不做修正。
根据以上比较因素条件说明表，编制比较因素条件指数表，详见下表：
比较因素条件指数表
比较因素 估价对象 实 例一 实 例 二 实 例 三
中关村丰台科
北京办公楼（独 总部基地独栋
楼盘投称 技园独栋写字 总部基地临街独栋
栋写字楼） 写字楼
楼
北京市丰台区 北京市丰台区
北京市丰台区南 北京市丰台区南四
南四环西路 南四环西路
位 置 四环西路 188 号 环西路 188 号总部基
188 号总部基 188 号总部基
七区 28 号楼 地
地 地
交易价格 待估 34293 35000 32632
交易方式及情况 100 100 100 100
交易日期 100 101 101 101
聚集度 100 100 100 100
交通便捷度 100 100 100 100
区 距区域中心
100 100 100 100
位 距离
状
况 楼层 100 100 100 100
基础设施及
周边配套情 100 100 100 100
况
成新度及外
100 100 100 100
观
结构 100 100 100 100
空间布局 100 100 100 100
实
物 装修情况 100 102 102 100
状
况 面积 100 100 100 100
设施设备条
100 100 100 100
件
土地剩余年
100 100 100 100
限
权 用途 100 100 100 100
益
状 其他限制条
100 100 100 100
况 件
（4）编制比较因素修正系数表
根据比较因素条件指数表，编制比较因素修正系数表。
2-11-10
因素比较修正系数表
比较因素 估价对象 实 例一 实 例 二 实 例 三
北京办公楼 中关村丰台科
总部基地临街
楼盘投称 （独栋写字 总部基地独栋写字楼 技园独栋写字
独栋
楼） 楼
北京市丰台区
北京市丰台区 北京市丰台区
南四环西路 北京市丰台区南四环
位 置 南四环西路 188 南四环西路 188
188 号七区 28 西路 188 号总部基地
号总部基地 号总部基地
号楼
交易价格 待估 34293 35000 32632
交易方式及情况 100 100 / 100 100 / 100 100 / 100
交易日期 100 100 / 101 100 / 101 100 / 101
聚集度 100 100 / 100 100 / 100 100 / 100
交通便捷度 100 100 / 100 100 / 100 100 / 100
区 距区域中心
100 100 / 100 100 / 100 100 / 100
位 距离
状
况 楼层 100 100 / 100 100 / 100 100 / 100
基础设施及
周边配套情 100 100 / 100 100 / 100 100 / 100
况
成新度及外
100 100 / 100 100 / 100 100 / 100
观
结构 100 100 / 100 100 / 100 100 / 100
空间布局 100 100 / 100 100 / 100 100 / 100
实
物 装修情况 100 100 / 102 100 / 102 100 / 100
状
况 面积 100 100 / 100 100 / 100 100 / 100
设施设备条
100 100 / 100 100 / 100 100 / 100
件
土地剩余年
100 100 / 100 100 / 100 100 / 100
限
权 用途 100 100 / 100 100 / 100 100 / 100
益
状 其他限制条
100 100 / 100 100 / 100 100 / 100
况 件
修正系数 1.0000 0.9707 0.9707 0.9901
比准价格（元/平方
33191 33288 33975 32309
米）
（5）计算评估对象结果
三个比较实例比准价格的权重各占三分之一，加权之后作为本次市场比较
法评估测算结果：按单价为 33,191.00 元/平方米，委估房屋建筑面积为 1916.62
平方米。
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委估房屋总价（房地合一价）=33,191.00 元/平方米×1,916.62 平方米＝63,6
14,534.42 元。评估值折合万元为 6,361.45 万元。
3、评估结论及增减值
固定资产账面价值为 3,063.28 万元，评估值 7,649.75 万元，增值 4,586.47 万
元，主要增值为房屋建筑物增值。拟置出资产固定资产—房屋建筑物于评估基准
日的市场价值为 6,361.45 万元，与账面净值相比评估增值 4,478.80 万元，增值率
237.9%，评估增值的主要原因是房屋建筑物建设时间较早，市场售价水平有一定
涨幅，故导致评估增值。
本次评估中，房屋建筑物的评估方法确定、评估结论选择均充分考虑影响资
产价值的各项因素，采用市场法评估充分考虑了周边类似资产的市场价格，评估
值是合理的。
（三）无形资产
1、基本情况
东方新星的主营业务是为石油化工行业、新型煤化工行业的大型建设项目提
供工程勘察和岩土工程施工服务。无形资产为发明专利、实用新型专利、工法等
非专利技术和软件著作权及商标、各类经营资质等无形资产组合以及办公软件
等；具体包括 9 项发明专利，17 项实用新型专利，2 项已经受理申请但尚未授权
的发明专利，19 项计算机软件著作权，2 项商标，5 项省部级工法以及多项办公
软件等。
2、评估过程
无形资产的评估方法有三种途径的方法，即成本途径法、市场比较途径法和
收益途径法。
一般认为无形资产的价值用重置成本很难反映，因此未采用成本途径法。由
于无法找到可对比的交易案例及交易价格数据，故市场途径法也不适用本次评
估。
本次评估的无形资产的未来收益可以预期，适合采用收益途径的评估方法。
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无形资产收益途径方法又可以进一步分为三种具体操作方式，分别为许可费节省
法（提成法/分成法）、增量收益法和超额收益法，其中以许可费节省法最为常用，
特别是以转让、许可使用等目的的无形资产的评估。本次评估采用基于收益法途
径的许可费节省法。
所谓许可费节省法就是通过估算假设的专利/专有技术资产受让人如果拥有
该专利/专有技术资产，就可以节省许可费支出，将专利/专有技术资产经济寿命
期内每年节省的许可费支出通过适当的折现率折现，并以此作为专利/专有技术
资产价值的一种评估方法。在技术无形资产实际交易中，技术许可费率往往体现
为技术产品销售收入的提成率，所以，本次评估中采用基于销售收入的提成率作
为许可费节省法中的许可费率。本次许可费节省法评估分为如下几个步骤：
（1）确定技术的经济寿命期，预测在经济寿命期内技术应用产生技术产品
的销售收入；
（2）分析确定技术提成率（贡献率）；
（3）计算技术对销售收入的贡献；
（4）采用适当折现率将技术对销售收入的贡献折成现值。折现率应考虑相
应的形成该现金流的风险因素和资金时间价值等因素；
（5）将经济寿命期内技术对销售收入的贡献的现值相加，确定技术的公平
市场价值。
本次评估中，将上述除办公软件外的无形资产作为一个资产组组合进行整体
评估。
3、评估结论及增减值
本次评估中，无形资产账面价值为 768.31 万元，评估值 1,366.04 万元，增
值 597.73 万元，主要增值来自于专利资产，其中，经评估，拟置出资产发明专
利、实用新型专利、软件著作权、商标以及工法组成的无形资产组合评估价值为
1,100.00 万元，较账面价值增值 376.10 万元。
本次评估中，无形资产的评估方法确定、评估结论选择均充分考虑影响资产
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价值的各项因素，采用收益法评估充分考虑了未来收益中无形资产部分的贡献，
评估值是合理的。
二、置出资产应收款项评估金额是否考虑坏账准备的影响，是否可能造成
本次交易置出资产评估金额低估
截至评估基准日，东方新星应收账款账面余额 352,433,003.51 元，坏账准备
58,946,022.60 元，账面净值 293,486,980.91 元。
委估应收账款共 105 笔，按照账龄情况分类如下：
单位：元
年限 应收账款账面余额 所占比例
1 年以下 176,227,351.63 50%
1 年-2 年 74,339,396.74 21%
2 年-3 年 53,262,214.84 15%
3 年-4 年 36,496,605.70 10%
4 年-5 年 7,267,373.10 2%
5 年以上 4,840,061.50 1%
总计 352,433,003.51 100%
对于期后已收回和有充分理由相信能全额收回的，按账面余额确认评估值；
对于收回的可能性不确定的款项，参照账龄分析估计可能的风险损失额，以账面
余额扣减估计的风险损失额确定评估值，具体计算公式为：评估值=账面余额×(1
-预计风险损失率)。
本次评估采用账龄分析法确认应收账款的风险损失，与审计机构的判断方法
一致，符合行业的普遍做法和惯例。不存在置出资产评估金额低估的情形。
三、中介机构核查意见
经核查，中同华评估认为：
长期股权投资的评估方法确定、评估结论选择均充分考虑影响资产价值的各
项因素，评估值是合理的；房屋建筑物的评估方法确定、评估结论选择均充分考
虑影响资产价值的各项因素，采用市场法评估充分考虑了周边类似资产的市场价
格，评估值是合理的；无形资产的评估方法确定、评估结论选择均充分考虑影响
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资产价值的各项因素，采用收益法评估充分考虑了未来收益中无形资产部分的贡
献，评估值是合理的；置出资产采用账龄分析法确认应收账款的风险损失，与审
计机构的判断方法统一一致，符合行业的普遍做法和惯例，不存在置出资产评估
金额低估的情况。
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（此页无正文，为北京中同华资产评估有限公司关于《中国证监会行政许可项目审查一次
反馈意见通知书》（181427 号）中涉及置出资产评估部分之回复的签字盖章页）
北京中同华资产评估有限公司
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资产评估师：
资产评估师：
年 月 日
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