*ST天圣：重庆长龙实业（集团）有限公司拟转让其持有的重庆新生活文化传媒有限公司100%股权所涉及的重庆新生活文化传媒有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告2020-04-10
本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
重庆长龙实业(集团)有限公司拟转让其持有的重庆新
生活文化传媒有限公司 100%股权所涉及的重庆新生
活文化传媒有限公司股东全部权益价值项目
资产评估报告
国融兴华评报字[2020]第 550010 号
(共一册，第一册)
评估机构名称：北京国融兴华资产评估有限责任公司
评估报告日：二〇二〇年三月二十日
重庆长龙实业(集团)有限公司拟转让股权所涉及的重庆新生
活文化传媒有限公司股东全部权益价值资产评估报告
目录
声明.............................................................................................................................................1
资产评估报告摘要.................................................................................................................... 2
资产评估报告正文.................................................................................................................... 4
一、 委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人. 4
二、 评估目的.................................................................................................................. 7
三、 评估对象和评估范围.............................................................................................. 7
四、 价值类型.................................................................................................................. 9
五、 评估基准日.............................................................................................................. 9
六、 评估依据.................................................................................................................. 9
七、 评估方法.................................................................................................................11
八、 评估程序实施过程和情况.................................................................................... 14
九、 评估假设................................................................................................................ 16
十、 评估结论................................................................................................................ 17
十一、 特别事项说明........................................................................................................ 17
十二、 资产评估报告使用限制说明................................................................................ 21
十三、 资产评估报告日.................................................................................................... 21
十四、 评估机构和资产评估师签章................................................................................ 22
资产评估报告附件.................................................................................................................. 23
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电话：010-51667811 传真：82253743
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活文化传媒有限公司股东全部权益价值资产评估报告
声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协
会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、本资产评估机构及其资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，
坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
三、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资
产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使
用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责
任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告
使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何
机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估
结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估
对象可实现价格的保证。
四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用
签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供
资料的真实性、完整性、合法性负责。
五、资产评估师已对评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已对评估对象
及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的
法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托
人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
六、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或
者预期的利益关系，与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人
不存在偏见。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估
报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告
中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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活文化传媒有限公司股东全部权益价值资产评估报告
重庆长龙实业(集团)有限公司拟转让其持有的重庆新生活文
化传媒有限公司 100%股权所涉及的重庆新生活文化传媒有
限公司股东全部权益价值项目
资产评估报告摘要
国融兴华评报字[2020]第 550010 号
重庆长龙实业(集团)有限公司：
北京国融兴华资产评估有限责任公司接受重庆长龙实业(集团)有限公司的委
托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，
按照必要的评估程序，对重庆新生活文化传媒有限公司的股东全部权益在评估基
准日的市场价值进行了评估。现将资产评估报告摘要如下：
评估目的：因重庆长龙实业(集团)有限公司拟转让其持有的重庆新生活文化
传媒有限公司 100%股权事宜，需对重庆新生活文化传媒有限公司股东全部权益
价值进行评估，为上述经济行为提供价值参考。
评估对象：本项目评估对象为重庆新生活文化传媒有限公司股东全部权益价
值。
评估范围：被评估单位的全部资产及负债。包括流动资产、固定资产、流动
负债等。
评估基准日：2019 年 12 月 31 日
价值类型：市场价值
评估方法：资产基础法
评估结论：本资产评估报告采用资产基础法评估结果作为评估结论。具体评
估结论如下：
重庆新生活文化传媒有限公司评估基准日总资产账面价值为 409.59 万元，评
估价值为 2,108.13 万元，增值额为 1,698.55 万元，增值率 414.70%；总负债账面价
值为 420.30 万元，评估价值为 420.30 万元，无增减值变化；净资产账面价值为-10.71
万元，净资产评估价值为 1,687.83 万元，增值额为 1,698.55 万元。
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活文化传媒有限公司股东全部权益价值资产评估报告
资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
资产基础法评估结果汇总表
评估基准日：2019 年 12 月 31 日
金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A×100
一、流动资产 1 27.01 27.01 - -
二、非流动资产 2 382.57 2,081.12 1,698.55 443.98
其中：固定资产 3 382.57 2,081.12 1,698.55 443.98
资产总计 4 409.59 2,108.13 1,698.55 414.70
三、流动负债 5 420.30 420.30 - -
四、非流动负债 6 - - - -
负债总计 7 420.30 420.30 - -
净资产 8 -10.71 1,687.83 1,698.55 -
本资产评估报告仅为资产评估报告中描述的经济行为提供价值参考，评估结
论的使用有效期限自评估基准日起一年有效。
资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限定条件、
特别事项说明及其对评估结论的影响。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理
解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
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活文化传媒有限公司股东全部权益价值资产评估报告
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化传媒有限公司 100%股权所涉及的重庆新生活文化传媒有
限公司股东全部权益价值
资产评估报告正文
国融兴华评报字[2020]第 550010 号
重庆长龙实业(集团)有限公司：
北京国融兴华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，按照法律、行政
法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用资产基础法，
按照必要的评估程序，对重庆长龙实业(集团)有限公司拟转让其持有的重庆新生
活文化传媒有限公司 100%股权事宜，涉及的重庆新生活文化传媒有限公司股东
全部权益在 2019 年 12 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告
如下：
一、 委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使
用人
本次评估的委托人为重庆长龙实业(集团)有限公司，被评估单位为重庆新生
活文化传媒有限公司，资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人包括刘
群及天圣制药集团股份有限公司。
(一) 委托人简介
统一社会信用代码：91500112709449796U
名称：重庆长龙实业(集团)有限公司
住所：重庆市渝北区农业园区石盘河片区 B09-1/02 号地块
法定代表人：刘群
注册资本：肆仟壹佰万元
实收资本：肆仟壹佰万元
公司类型：有限责任公司
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经营范围：房地产开发(按许可证核定的有效期限和范围从事经营);农作物
种植;绿化植物、观赏性植物种植;计算机软硬件开发、销售及技术服务;农业项目
开发;农产品收购、销售;房屋销售;房屋租赁;食品生产及经营(取得相关行政许可
后,在许可范围内从事经营活动)。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开
展经营活动。)
(二) 被评估单位简介
1、注册登记情况
统一社会信用代码：91500108678670294Q
名称：重庆新生活文化传媒有限公司
住所：重庆市经开区玉马路 8 号科技创业中心融英楼 4 楼 9 号
法定代表人：程炳福
注册资本：100 万元
实收资本：100 万元
公司类型：有限责任公司(法人独资)
经营范围：设计、制作、代理、发布招牌、字牌、灯箱、展示牌、霓虹灯、
电子翻板装置、充气装置、电子显示屏、车载广告，代理报刊广告、影视、广播
广告；房屋租赁。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。)
2、公司股东及持股比例、股权变更情况
重庆新生活文化传媒有限公司成立于 2008 年 8 月 29 日，由重庆长龙实业(集
团)有限公司出资设立，注册资本为人民币 100.00 万元，重庆长龙实业(集团)有限
公司货币出资 100.00 万元，占注册资本的 100%。以上出资经重庆万隆方正会计
师事务所验资并出具重方会验字[2008]第 145 号验资报告。
基准日股权结构：
实缴出资额(人民
股东名称 统一社会信用代码 持股比例(%) 出资方式
币：万元)
重庆长龙实业(集团)有限公司 91500112709449796U 100.00 100% 货币出资
合计 100.00 100 ——
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3、公司产权和经营管理结构
重庆新生活文化传媒有限公司员工 2 人，下设财务部。
4、近二年的资产、财务和经营状况
被评估单位近二年来的财务状况如下表：
金额单位：人民币万元
项目 2019 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日
流动资产 27.01 13.41
固定资产 382.57 412.36
非流动资产 382.57 412.36
资产总计 409.59 425.77
流动负债 420.30 425.21
非流动负债 - -
负债合计 420.30 425.21
所有者权益 -10.71 0.57
被评估单位近二年来的经营状况如下表：
金额单位：人民币万元
项目 2019 年度 2018 年度
一、营业收入 23.48 21.40
减：营业成本 - -
营业税金及附加 5.11 7.11
销售费用 - -
管理费用 31.01 30.56
财务费用 -0.08 -0.03
资产减值损失
加：其他收益 1.29 -
二、营业利润 -11.28 -17.71
加：营业外收入 - -
减：营业外支出 - -
三、利润总额 -11.28 -17.71
减:所得税费用 - -
四、净利润 -11.28 -17.71
被评估单位评估基准日、2018 年度的会计报表均经北京兴华会计师事务所
(特殊普通合伙)审计并出具[2020]京会兴审字第 65000003 号审计报告，并发表了无
保留意见。
5、委托人与被评估单位之间的关系
被评估单位为委托人全资子公司。
(三) 资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
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本资产评估报告仅供委托人、刘群、天圣制药集团有限公司和国家法律、法
规规定的资产评估报告使用人使用，不得被其他任何第三方使用或依赖。
二、 评估目的
因重庆长龙实业(集团)有限公司拟转让其持有的重庆新生活文化传媒有限公
司 100%股权事宜，需对重庆新生活文化传媒有限公司股东全部权益价值进行评
估，为上述经济行为提供价值参考。
三、 评估对象和评估范围
(一) 评估对象
评估对象为重庆新生活文化传媒有限公司股东全部权益价值。
(二) 评估范围
评估范围是被评估单位的全部资产及负债。评估基准日，评估范围内的资产
包括流动资产、固定资产等，总资产账面价值为 409.59 万元；负债包括流动负债，
总负债账面价值为 420.30 万元；净资产账面价值-10.71 万元，具体范围以被评估
单位申报的明细表为准。
2019 年 12 月 31 日资产负债表
金额单位： 人民币万元
项目 账面价值
流动资产 27.01
非流动资产 382.57
其中：固定资产 382.57
资产总计 409.59
流动负债 420.30
非流动负债 0
负债总计 420.30
所有者权益(净资产) -10.71
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估
基准日，评估范围内的资产、负债账面价值均经北京兴华会计师事务所(特殊普
通合伙)审计并出具[2020]京会兴审字第 65000003 号审计报告，并发表了无保留意
见。
评估范围内主要资产的情况如下：
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1、房地产共计 6 项，主要为合川区合阳城街道办事处公园路 205 号、重庆
市南岸区明佳路 1 号 7-1 号、南岸区南坪街道南兴路 206 号 8-1 号、渝中区石油
路 101 号 14 幢 7-3#等。具体情况如下：
(1) 合川区合阳城街道办事处公园路 205 号附 1 号，不动产权证书渝(2018)
合川区不动产权第 000714880 号，建筑结构为混合结构，建筑面积为 425.86 平方
米，土地使用权面积为 153.24 平米，所在层数：2 层，共 1 层。简单装修，塑钢
门窗、PVC 吊顶、地面为地砖、地板。配套卫生洁具齐全。截至评估基准日，委
估房地产已抵押给谈祖钦，作为重庆华创股权投资基金管理有限公司与谈祖钦于
2018 年 7 月 17 日签订的《借款展期协议》提供抵押担保。根据被评估单位提供
的 2020 年 3 月 19 日重庆市合川区规划和自然资源局档案查询结果，该房地产抵
押权已涂销。
(2) 合川区合阳街道办事处公园路 205 号，不动产权证书渝(2018)合川区不动
产权第 000714814 号，建筑结构为混合结构，建筑面积为 234.57 平方米，土地使
用权面积为：81.33 平米，所在层数：1 层，共 1 层。现为商铺出租使用。简单装
修，塑钢门窗、PVC 吊顶、地面为地砖、地板。配套卫生洁具齐全。
(3) 重庆市南岸区明佳路 1 号 7-1 号，建筑结构为钢混结构，不动产权证书
渝(2018)南岸区不动产权第 000549254 号，建筑面积为 1284.24 平方米，土地使用
权面积为 76.85 平米，所在层数：7 层，共 1 层。简单装修，内墙刮白刷涂料，
室内铺陶瓷地砖，白钢大门、塑钢窗。水、暖、电齐全。
(4)南岸区南坪街道南兴路 206 号 8-1 号，不动产权证书渝(2018)南岸区不动产
权第 000549075 号，建筑结构为混合结构，建筑面积为 282.22 平方米，共 1 层，
成套住宅，中等装修，内墙刮白刷涂料，室内铺陶瓷地砖，防盗门、塑钢窗。水、
暖、电齐全。
(5)渝中区石油路 101 号 14 幢 7-3#，不动产权证书渝(2018)渝中区不动产权第
000595772 号，建筑结构为钢混结构，建筑面积为 146.54 平方米。成套住宅，中
等装修，内墙刮白刷涂料，室内铺陶瓷地砖，防盗门、塑钢窗。水、暖、电齐全。
(6)渝中区石油路 101 号地下车库负 3-471#，不动产权证书渝(2018)渝中区不
动产权第 000595909 号，建筑结构为钢混结构，建筑面积为 33.38 平方米，为地
下车位。
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(三) 企业申报的账面记录或者未记录的无形资产状况
企业未申报无形资产。
(四) 企业申报的表外资产的类型、数量
企业未申报表外资产。
(五) 引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产
本次评估未引用其他机构出具的报告。
四、 价值类型
根据评估目的，确定评估对象的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方，在各自理性行事且未受任何强迫的情况
下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、 评估基准日
(一)本报告评估基准日是 2019 年 12 月 31 日。
(二)按照评估基准日尽可能与资产评估应对的经济行为实现日接近的原则，
委托人确定评估基准日。
(三)本次资产评估的工作中，评估范围的界定、评估参数的选取、评估价值
的确定等，均以评估基准日企业内部的财务报表、外部经济环境以及市场情况确
定。本报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
六、 评估依据
(一)经济行为依据
1、重庆长龙实业(集团)有限公司股东会决议；
2、资产评估委托合同。
(二)法律法规依据
1、《中华人民共和国资产评估法》(2016 年 7 月 2 日第十二届全国人民代表
大会常务委员会第二十一次会议通过)；
2、《中华人民共和国公司法》(根据 2018 年 10 月 26 日第十三届全国人民代
表大会常务委员会第六次会议《关于修改〈中华人民共和国公司法〉的决定》第
四次修正)；
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3、《中华人民共和国证券法》(2019 年 12 月 28 日第十三届全国人民代表大
会常务委员会第十五次会议第二次修订)；
4、《资产评估行业财政监督管理办法》(中华人民共和国财政部令第 86 号)；
5、《中华人民共和国城市房地产管理法》(2019 年 8 月 26 日第十三届全国
人民代表大会常务委员会第十二次会议修正)；
6、《中华人民共和国土地管理法》(2019 年 8 月 26 日第十三届全国人民代
表大会常务委员会第十二次会议修正)；
7、《中华人民共和国企业所得税法》(2018 年 12 月 29 日第十三届全国人民
代表大会常务委员会第七次会议通过第十三届全国人民代表大会常务委员会第
七次会议决定修改)；
8、《企业会计准则——基本准则》(财政部令第 33 号)、《财政部关于修改<
企业会计准则——基本准则>的决定》(财政部令第 76 号)；
9、《资产评估基本准则》(财资[2017]43 号)；
10、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部、国家税务总局
令第 65 号)；
11、《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税第[2016]36 号)；
12、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(2013 年 12 月 7 日国务院
令第 645 号第三次修订)；
13、《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第 21 号)；
14、财政部税务总局关于调整增值税税率的通知(财税[2018]32 号)；
15、《关于深化增值税改革有关政策的公告》财政部税务总局海关总署公告
2019 年第 39 号。
(三)评估准则依据
1、《资产评估职业道德准则》(中评协[2017]30 号)；
2、《资产评估执业准则——资产评估方法》(中评协〔2019〕35 号)；
3、《资产评估执业准则——资产评估报告》(中评协〔2018〕35 号)；
4、《资产评估执业准则——资产评估程序》(中评协〔2018〕36 号)；
5、《资产评估执业准则——资产评估档案》(中评协〔2018〕37 号)；
6、《资产评估执业准则——企业价值》(中评协〔2018〕38 号)；
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7、《资产评估执业准则—资产评估委托合同》(中评协[2017]33 号)；
8、《资产评估执业准则—不动产》(中评协[2017]38 号)；
9、《资产评估机构业务质量控制指南》(中评协[2017]46 号)；
10、《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2017]47 号)；
11、《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协[2017]48 号)；
12、《资产评估专家指引第 10 号——在新冠肺炎疫情期间合理履行资产评
估程序》。
(四)权属依据
1、不动产权证书；
2、其他有关产权证明。
(五)取价依据
1、评估基准日银行存贷款基准利率；
2、互联网获取的相关信息；
3、评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；
4、与此次资产评估有关的其他资料。
(六)其他参考依据
1、《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014)；
2、《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2014)；
3、《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)；
4、被评估单位提供的资产清单、评估申报表；
5、北京兴华会计师事务(特殊普通合伙)出具的审计报告；
七、 评估方法
收益法，是指将评估对象预期收益资本化或者折现，确定其价值的评估方法。
市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定
其价值的评估方法。
资产基础法，是指以评估对象在评估基准日的资产负债表为基础，评估表内
及可识别的表外各项资产、负债价值，确定其价值的评估方法。
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《资产评估执业准则——企业价值》规定，执行企业价值评估业务，应当根
据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析收益法、市场法和资
产基础法三种基本方法的适用性，选择评估方法。对于适合采用不同评估方法进
行企业价值评估的，资产评估专业人员应当采用两种以上评估方法进行评估。
本次评估选用的评估方法为：资产基础法。评估方法选择理由如下：
收益法是从资产的预期获利能力的角度评价资产，能完整体现企业的整体价
值，其评估结论通常具有较好的可靠性和说服力。重庆新生活文化传媒有限公司
成立后未开展主营业务，仅依靠出租部分房地产给关联方维持经营，未来经营发
展、主营业务收入及成本无法可靠预测，故本次评估未采用收益法。
市场法是以现实市场上的参照物来评价评估对象的现行公平市场价值，它具
有评估角度和评估途径直接、评估过程直观、评估数据直接取材于市场、评估结
果说服力强的特点。但目前在国内流通市场的类似公司中找一些在资产结构、经
营范围等方面与目标公司相类似的公司比较困难，难以收集评估基准日市场交易
对比案例，故本次评估不适宜采用市场法进行评估。
资产基础法从再取得资产的角度反映资产价值，即通过资产的重置成本扣减
各种贬值反映资产价值。其前提条件是：第一，被评估资产处于继续使用状态或
被假定处于继续使用状态；第二，应当具备可利用的历史资料。本次评估根据评
估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，比较符合采用资产基础法评估。
(一) 资产基础法
1、流动资产
(1)货币资金，包括现金和银行存款，通过现金盘点、核实银行对账单、银行
函证等，以核实后的价值确定评估价值。
(2)其他流动资产
主要内容为企业预缴所得税。评估人员审查了相关的文件、计提依据和相关
凭证、账簿，在确认其真实性的基础上，以核实后账面价值确定评估价值。
2、固定资产-房地产
根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件,以及三种
评估基本方法的适用条件,本次评估选用市场比较法和收益现值法进行评估。
(1)市场法介绍
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对于市场交易活跃，可取得同一地区类似房地产交易案例的建筑物，采用市
场比较法评估，以同一供需圈内房屋交易的市场价格，通过楼层、面积、装修等
因素调整后确定评估价值。
采用市场法得出的房地产评估价值包含了土地使用权价值。
市场法的计算步骤如下：
1)根据替代原理，以处于同一地区或同一供需圈的，具有相同或相似用途的
房地产交易实例价格为参照价格，通过比较待估房地产与交易实例的区域状况、
实物状况、权益状况、交易时间和交易情况等，对交易实例的房地产价格进行区
域状况修正、实物状况修正、权益状况修正、交易日期修正和交易情况修正后，
得出待评估房地产在评估基准日的价格。
2)修正系数的确定
交易情况修正系数=正常市场价格指数/实际成交价格指数
交易日期修正系数=估价时点价格指数/成交日期价格指数
区域状况修正系数=区域状况条件指数/可比实例区域状况条件指数
实物状况修正系数=实物状况条件指数/可比实例实物状况条件指数
权益状况修正系数=权益状况条件指数/可比实例权益状况条件指数
3)比准价格的求取
比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域
状况修正系数×实物状况修正系数×权益状况修正系数
4)评估价值的确定
根据具体情况，对选取的可比案例进行综合分析，再根据比准价格，确定最
终的评估价值。
(2)收益现值法
收益现值法，系通过估算委估资产在未来的预期收益，并采用适宜的折现率
折算成现值，然后累加求和，得出被评估资产的评估价值的一种资产评估方法。
收益法的基本公式如下：
V=
式中 V─收益价格(元)；
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Ai─未来第 i 年的净收益(元)；
R─折现率(%)；
t─未来可获收益的年限(年)。
收益现值法是利用预期收益原理，求取委估房地产未来正常净收益，选用适
当的折现率(还原率)将其折现到评估基准日时点后累加，得到各年净收益现值总
和，以此估算委估房地产的客观合理价格或价值的方法。
采用收益现值法进行评估，首先确定估价项目的年总收益，再扣除年经营费
用计算出年纯收益和年现金流量，并进一步求取委估资产的市场价值。
本次收益法评估的具体评估步骤如下：
1)确定委估资产的剩余收益年限；
2)预测在收益年限内的年总收益，主要为租金收益；
3)预测年经营费用、管理费用及税金；
4)求取年净收益。
选用适当的折现率将年净收益折现到评估基准日时点后累加，得到各年净收
益现值总和，即评估价值。
3、 负债
对企业负债的评估，主要是进行审查核实，评估人员对相关的文件、合同、
账本及相关凭证进行核实，确认其真实性后，以核实后的账面值或根据其实际应
承担的负债确定评估值。
八、 评估程序实施过程和情况
评估人员对评估对象涉及的资产和负债实施了评估。主要评估程序实施过程
和情况如下：
(一) 接受委托
我公司与委托人就评估目的、评估对象和评估范围、评估基准日等评估业务
基本事项，以及各方的权利、义务等达成一致，并与委托人协商拟定了相应的评
估计划，评估报告提交时间及方式等评估业务基本事项。
(二) 前期准备
根据评估基本事项拟定评估方案、组建评估团队、实施项目相关人员培训。
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(三) 现场调查
评估人员对评估对象涉及的资产和负债进行了必要的清查核实，对被评估单
位的经营管理状况等进行了必要的尽职调查。
1、指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料
评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清查的基础上，
按照评估机构提供的“资产评估明细表”及其填写要求、资料清单等，对纳入评估
范围的资产进行细致准确地填报，同时收集准备资产的产权证明文件和反映性
能、状态、经济技术指标等情况的文件资料等。
2、初步审查和完善被评估单位填报的资产评估明细表
评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况，然
后仔细审查各类“资产评估明细表”，检查有无填项不全、错填、资产项目不明确
等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查“资产评估明细表”有无漏项等，同
时反馈给被评估单位对“资产评估明细表”进行完善。
3、现场实地勘查
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在被评估单位相
关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项资产进行了现场勘查，
并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的勘查方法。
4、补充、修改和完善资产评估明细表
评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充分沟通，进一
步完善“资产评估明细表”，以做到：账、表、实相符。
5、查验产权证明文件资料
评估人员对纳入评估范围的房地产的产权证明文件资料进行查验，对权属资
料不完善、权属不清晰的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。
(四) 资料收集
评估人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集，包括直接从市场等
渠道独立获取的资料，从委托人等相关当事方获取的资料，以及从政府部门、各
类专业机构和其他相关部门获取的资料，并对收集的评估资料进行了必要分析、
归纳和整理，形成评定估算的依据。
(五) 评定估算
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评估人员针对各类资产的具体情况，根据选用的评估方法，选取相应的公式
和参数进行分析、计算和判断，形成了初步评估结论。项目负责人对各类资产评
估初步结论进行汇总，撰写并形成初步资产评估报告。
(六) 内部审核
根据我公司评估业务流程管理办法规定，项目负责人在完成初步资产评估报
告后提交公司内部审核。项目负责人在内部审核完成后，与委托人或者委托人同
意的其他相关当事人就资产评估报告有关内容进行沟通，根据反馈意见进行合理
修改后出具并提交资产评估报告。
(七) 评估档案归档
按照资产评估准则的要求对工作底稿、资产评估报告及其他相关资料进行整
理，形成资产评估档案。
九、 评估假设
本资产评估报告分析估算采用的假设条件如下：
(一) 基本假设
1、公开市场假设，即假定在市场上交易的资产或拟在市场上交易的资产，
资产交易双方彼此地位平等；
2、交易假设，即假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据
待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一
个最基本的前提假设；
3、持续经营假设，即假设被评估单位以现有资产、资源条件为基础，在可
预见的将来不会因为各种原因而停止营业，而是合法地持续不断地经营下去。
(二) 一般假设
1、假设国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，
本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；
2、针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营；
3、假设和被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费
用等评估基准日后不发生重大变化；
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4、假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的，且有能力担
当其职务；
5、除非另有说明，假设公司完全遵守所有有关的法律法规；
6、假设本次评估测算的各项参数取值是按照现时价格体系确定的，未考虑
基准日后通货膨胀因素的影响；
7、假设评估基准日后无不可抗力及不可预见因素对被评估单位造成重大不
利影响。
(三) 特殊假设
1、假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本资产评估报告时
所采用的会计政策在重要方面保持一致；
2、假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的基础上，经
营范围、方式与目前保持一致。
本资产评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立，当上述假
设条件发生较大变化时，签名资产评估师及本评估机构将不承担由于假设条件改
变而推导出不同评估结论的责任。
十、 评估结论
截止评估基准日 2019 年 12 月 31 日，重庆新生活文化传媒有限公司的股东
全部权益价值评估结果如下：
重庆新生活文化传媒有限公司评估基准日总资产账面价值为 409.59 万元，评
估价值为 2,108.13 万元，增值额为 1,698.55 万元，增值率 414.70%；总负债账面价
值为 420.30 万元，评估价值为 420.30 万元，无增减值变化；净资产账面价值为-10.71
万元，净资产评估价值为 1,687.83 万元，增值额为 1,698.55 万元。
资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
资产基础法评估结果汇总表
评估基准日：2019 年 12 月 31 日
金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A×100
一、流动资产 1 27.01 27.01 - -
二、非流动资产 2 382.57 2,081.12 1,698.55 443.98
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其中：固定资产 3 382.57 2,081.12 1,698.55 443.98
资产总计 4 409.59 2,108.13 1,698.55 414.70
三、流动负债 5 420.30 420.30 - -
四、非流动负债 6 - - - -
负债总计 7 420.30 420.30 - -
净资产 8 -10.71 1,687.83 1,698.55 -
十一、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和专
业能力所能评定估算的有关事项：
(一)本评估报告的评估结论未考虑委估资产可能存在的产权登记或权属变更
过程中的相关费用和税项；未考虑抵押、担保、未决诉讼等事项对评估结论的影
响；未考虑评估值增减可能产生的纳税义务变化。
(二)本评估报告是在委托人及被评估单位相关当事方提供与资产评估相关资
料基础上做出的。提供必要的资料并保证所提供的资料的真实性、合法性、完整
性以及保证经营的合法性是委托人及相关当事方的责任；资产评估专业人员的责
任是对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意
见。资产评估专业人员对该资料及其来源进行必要的核查验证和披露，不代表对
上述资料的真实性、合法性、完整性提供任何保证，对该资料及其来源确认或者
发表意见超出资产评估专业人员的执业范围。
(三)本次评估前，北京兴华会计师事务所(特殊普通合伙)对重庆新生活文化传
媒有限公司以 2019 年 12 月 31 日为基准日进行了专项审计，并出具了审计报告
([2020]京会兴审字第 65000003 号)，重庆新生活文化传媒有限公司按照审计调整后
的结果进行申报，本次对重庆新生活文化传媒有限公司股东全部权益价值的评估
是在注册会计师审计的基础上进行的，本评估机构提请报告的使用者在使用本资
产评估报告时要关注上述审计报告。
(四)关于引用其他机构出具的报告结论的情况特别说明以及该事项可能对评
估结论的影响；
本次评估未引用其他机构出具的报告。
(五)关于权属资料不全面或者存在瑕疵的情形特别说明以及该事项可能对
评估结论的影响；
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本次评估未发现权属资料不全面或者存在瑕疵的情形特别说明以及该事项
可能对评估结论的影响。
(六)关于评估程序受到限制的情形特别说明以及该事项可能对评估结论的影
响；
本次评估无评估程序受到限制的情形。
(七)关于评估资料不完整的情形特别说明以及该事项可能对评估结论的影
响；
本次评估无评估资料不完整的情形。
(八)关于评估基准日存在的法律、经济等未决事项特别说明以及该事项可能
对评估结论的影响；
委托人未向评估机构提供委估资产存在的法律、经济等未决事项。
(九)关于担保/租赁/或有负债(或有资产)等事项的性质、金额及与评估对象的
关系特别说明以及该事项可能对评估结论的影响；
1、重庆华创股权投资基金管理有限公司与谈祖钦及重庆新生活文化传媒有
限公司于 2018 年 7 月 17 日签订抵押合同，重庆新生活文化传媒有限公司将坐落
于合川区合阳城街道办事处公园路 205 号附 1 号房地产(不动产权证证号为“渝
(2018)合川区不动产权第 000714880 号)作为重庆华创股权投资基金管理有限公司
与谈祖钦于 2018 年 7 月 17 日签订的《借款展期协议》提供抵押担保。根据被评
估单位提供的 2020 年 3 月 19 日重庆市合川区规划和自然资源局档案查询结果，
该房地产抵押权已涂销。
2、2020 年 1 月 3 日，被评估单位与李小明签订房屋买卖合同，将《渝(2018)
渝中区不动产权第 000595772 号》房地产以壹佰捌拾万元价格售出，截至评估报
告日出具日，该房地产仅签订房屋买卖合同，收取定金，尚未办理相关过户手续。
后续存在不确定性，本次评估未考虑上述事项对评估价值的影响。
本次评估未考虑上述事项对评估结论的影响；委托人亦未向评估机构提供委
估资产其他关于担保、租赁、或有负债(或有资产)等事项。
(十)关于评估基准日至资产评估报告日之间可能对评估结论产生影响的事项
特别说明；
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限公司于 2018 年 7 月 17 日签订抵押合同，重庆新生活文化传媒有限公司将坐落
于合川区合阳城街道办事处公园路 205 号附 1 号房地产(不动产权证证号为“渝
(2018)合川区不动产权第 000714880 号)作为重庆华创股权投资基金管理有限公司
与谈祖钦于 2018 年 7 月 17 日签订的《借款展期协议》提供抵押担保。根据被评
估单位提供的 2020 年 3 月 19 日重庆市合川区规划和自然资源局档案查询结果，
该房地产抵押权已涂销。
2、2020 年 1 月 3 日，被评估单位与李小明签订房屋买卖合同，将《渝(2018)
渝中区不动产权第 000595772 号》房地产以壹佰捌拾万元价格售出，截至评估报
告日出具日，该房地产仅签订房屋买卖合同，收取定金，尚未办理相关过户手续。
后续存在不确定性。
本次评估未考虑上述期后事项对评估结论的影响。
(十一) 纳入评估范围的房屋建筑物部分出租，本次评估未考虑股权转让事宜
对房产出租的影响。出租情况如下：
序 租赁期终止 租赁
权证编号 房屋坐落 承租人 年租金(元)
号 日 面积
渝(2018)渝中区不 渝中区石油路 101
1 动产权第 号地下车库负 谭俊伟 4800 元/年 2020/12/31 33.38
000595909 号 3-471#
渝(2018)合川区不 合川区合阳城街道
2 动产权第 办事处公园路 205
000714814 号 号
张奉庆 241710 元/年 2021/6/14 469.15
渝(2018)合川区不 合川区合阳城街道
3 动产权第 办事处公园路 205
000714880 号 号附 1 号
评估基准日后至评估报告有效期内，若被评估资产数量及作价标准发生重大
变化，并对评估结论产生影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行
调整或重新评估。我们不对评估基准日以后被评估资产价值发生的重大变化承担
责任。
资产评估报告使用人应注意以上特别事项对评估结论产生的影响。
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十二、资产评估报告使用限制说明
(一)本资产评估报告只能用于资产评估报告载明的评估目的和用途、只能由
资产评估报告载明的资产评估报告使用人使用。本资产评估报告的全部或者部
分内容被摘抄、引用或者被披露于公开媒体，需评估机构审阅相关内容，法律、
法规规定以及相关当事方另有约定的除外；
(二)委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产
评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业
人员不承担责任；
(三)除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、
行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评
估报告的使用人；
(四)资产评估报告使用人应当正确理解评估结论。评估结论不等同于评估对
象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证；
(五)本资产评估报告经承办该评估业务的资产评估师签名并加盖评估机构公
章，经相关管理部门备案(核准)后方可正式使用；
(六)本资产评估报告所揭示的评估结论仅对资产评估报告中描述的经济行为
有效，评估结论使用有效期为自评估基准日起一年。
十三、资产评估报告日
本资产评估报告日期为二〇二〇年三月二十日。
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