重庆新大正物业集团股份有限公司 2020 年年度报告摘要
证券代码：002968 证券简称：新大正 公告编号：2021-019
重庆新大正物业集团股份有限公司
2020 年年度报告摘要
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资
者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。
公司全体董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议
非标准审计意见提示
□ 适用 √ 不适用
董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案
√ 适用 □ 不适用
是否以公积金转增股本
√ 是 □ 否
公司经本次董事会审议通过的普通股利润分配预案为：以 107,464,000 为基数，向全体股东每 10 股
派发现金红利 5.5 元（含税），以资本公积金向全体股东每 10 股转增 5 股。
董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
□ 适用 √ 不适用
二、公司基本情况
1、公司简介
股票简称 新大正 股票代码 002968
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 翁家林 王骁
办公地址 重庆市渝中区虎踞路 78 号 1-1# 重庆市渝中区虎踞路 78 号 1-1#
电话 023-63809676 023-63809676
电子信箱 wengjl@dzwy.com wangxiao@dzwy.com
2、报告期主要业务或产品简介
（一）公司主要业务及产品
1
重庆新大正物业集团股份有限公司 2020 年年度报告摘要
公司作为独立第三方物业服务企业，主要为各类城市公共建筑提供物业服务，专注于智慧城市公共建
筑与设施的运营和管理，提供综合物业管理服务、专业管理服务和增值服务。通过不断深化研究客户需求、
作业场景及服务标准，让客户专注于主业，给客户创造价值和优质服务体验。
随着我国后勤社会化改革的持续推进、社会专业化分工的需求增加、投入市场进行物业服务公开招
投标的建筑类型逐年增多，公司紧跟市场步伐，开拓新兴产品，不断丰富自身产品结构。截至报告期末，
公司拥有学校物业、公共物业、航空物业、办公物业、商住物业五大业态，涵盖学校物业、航空物业、办
公物业、园区物业、场馆物业、医养物业、市政物业、公共物业、住宅物业、商业物业十大系列产品，并
在学校、航空和公共场馆等细分领域形成全行业领先优势。公司在主营业务专业化分工的基础上，在技术
上也实行专业化分工，设立了设施管理公司、保安服务公司、餐饮服务公司、清洁服务公司、商务公司等
专业化子公司，一方面为主营业务搭建总部技术支撑平台，另一方面也通过积极拓展外部市场为总部规模
化做贡献。
报告期内，公司开始布局城市服务领域，设立多个智慧城市运营主体，推进资产运营合作，并联合专
业机构研究社会资本参与城市运营的模式，实地踏勘多个老旧小区改造项目。
1、物业管理服务
（1）综合物业管理服务
公司专注城市公共服务与设施管理，为机关、企事业单位办公楼、场馆、公园、地铁、机场、学校、
医院等多种类型的公共设施项目提供一体化综合服务，包含建筑运维、运行及公共秩序、客户人性化体验、
环境绿化、设施设备管理、商业策划、创新服务等内容，为客户提供全方位的后勤一体化管理服务。
不同于传统住宅物业，公建物业往往具有硬件高档、空间开放、人流量大、非业主访客/游客居多、
安全要求极高等特点，除提供基础物业服务外，我们针对不同业态客户的需求特性，制定专业化及个性化
服务：如在学校物业，我们围绕“让学校专注教育”的服务理念，努力以“三全育人”为指导来设计学校
的师生生活服务、教学辅助管理、学生公寓管理等服务模式；在航空物业，我们立足“四型机场——智慧、
绿色、人文、平安”的建设核心，策划智能机械作业、空防安全、旅客宣导、手推车管理、飞行区及地面
航空安全保障等运营方案；在公共物业，我们结合建筑及客户特点，制定突发性事件处置、场馆的游客入
场安检、节假日大型活动保障等特性化服务。
公司坚持“以客户为本”的服务文化，信守“先做客户人，再做新大正人”的服务承诺，不断将服务
体验翻陈出新，赋予新的动能。近年来，伴随科技的大力发展，我们将智慧化运用于实地服务场景，“智
慧卫生间”“能源管理系统”“高校慧服务”等一系列业务智慧化措施助力更新服务，并在具有大型机具
使用场景的公建场所大力推广人机替换，运用科技赋能，提高服务质量和效率，持续实现产品力和竞争力
的有效提升。
公司“基础物业服务+个性化服务+科技赋能”有效结合的后勤一体化综合物业管理服务形式，不仅能
2
重庆新大正物业集团股份有限公司 2020 年年度报告摘要
够充分满足客户后勤需求，增强客户黏性，还能有效节约客户建筑物资产及设备设施使用成本，提高设施
运行效率，最终实现在管物业资产的保值、增值。
（2）专业管理服务
专业创造价值。通过不断探索专业化的发展道路，我们根据物业的不同属性提供专业化的管理服务，
设立了保洁、保安、设施、餐饮、商管五大专业子公司，独立运营，提供环境绿化管理、秩序维护保障、
设备设施维护及保养、餐饮服务、商业运营管理专业服务。公司通过划分专业业务深入运营，实现技术上
的专业化分工，为主营业务提供服务标准、技术支撑，对专业技术能力进行整合和产品研究；另一方面以
此支持拓展外部市场经营领域，为集团创造一流物业企业做有力支撑。
（3）增值服务
增值服务是公司的溢价服务的体现。我们向客户提供合作内容以外的创新服务，让公司的专业能力、
品牌影响力、抗风险能力给客户带来更好的服务体验升级和更多的附加价值。除基础物业服务的补充外，
我们针对各类业态客户需求不同，提供政务服务、商务服务、招商租赁、企业推介等多项增值服务产品，
为客户创造有价值的服务。
2、五大业态介绍
公司通过向业主及使用人提供物业管理区域内的保洁、绿化、秩序维护等基础物业服务，来获取物业
服务费的收入。公司五大业态主要提供综合物业管理服务：
（1）学校物业
学校物业面向全国学校提供综合一体化后勤服务，包括各类高校、专科学校及中小学，提供基础物业
管理及与校园生活配套的公寓、安全、学习辅助及师生生活服务等。公司秉承“管理、服务、环境”育人
理念，提供客户服务、安保管理、工程维保、保洁服务、绿化管理、教学管理、场馆管理、公寓管理、教
师公寓管理、会议服务、接待礼仪等全套后勤服务，并提供学生创业励志服务、勤工俭学基地、学生实习
基地等。2015年，公司起草编制了重庆市《高校物业管理服务规范》（地方标准），是第二届高校物业企
业联盟主席单位，服务校区曾获得全国物业管理示范校区、全国优秀项目、优秀标杆项目等荣誉。
（2）公共物业
公共物业涵盖的物业服务类型丰富，涉及城市多种功能体，包含集产业、科技、仓储、物流等功能为
一体的园区物业，以文化中心、博物馆、体育馆、综合会议展览中心等为主体的场馆物业，以医院及其医
疗机构、福利院、新型养老产业等为主体的医养物业，包括道路、公园、景点景区及旅游区物业等各类城
市公共市政设施的市政物业，包括公路、公交、铁路、轨道为主体的城市各类公共交通及其附属场所物业，
及未归属的城市公共建筑与设施类等。公司公共物业的服务内容涵盖对公共设施设备的综合管理运行维
护、会议服务，礼仪接待，安保应急服务，大型活动的策划及实施，对于公共故障的应急处置以及能源节
3
重庆新大正物业集团股份有限公司 2020 年年度报告摘要
能管理具有丰富的经验。
（3）航空物业
航空物业涵盖机场航站楼、办公楼、地勤公司、贵宾楼、航空公司食品基地、停机坪、停车场等范围，
公司航空物业人信守“先做机场人，再做新大正人”的承诺，专研积累机场物业特色服务管理经验，除为
机场提供日常物业服务外，还提供停机坪瞭望、手推车管理、停车场管理、高空清洁等特色客户服务，并
构建了新大正航空可视化智慧服务平台、航空物业信息化管理系统等以实现对项目的区域管理、可视化集
控。公司所服务机场项目荣获“全球旅客吞吐量2500万-4000万层级最佳机场第一名”“总干事机场卓越
服务质量奖”。报告期内，中国物业管理协会同意由公司申请立项并起草编制《机场航站楼物业服务规范》
团体标准，将涵盖机场航站楼物业服务基本要求、机场安全管控，航站楼常规保洁服务、手推车管理、停
车场管理、工程维修管理等内容。
（4）办公物业
办公物业主要为党、政、军机关、企（事）业单位和商用写字楼等的主体提供物业管理及服务。在政
务会议服务，礼仪接待，安保应急服务，大型活动的策划及实施方面制定特色服务、管理规范。公司为党
政机关提供的节能改造方案及实施效果曾得到了国务院机关事务管理局的表扬，成为政府机关办公楼节能
管理的典范。
（5）商住物业
商住物业包含了商业和住宅两大物业类型：一是以购物中心、百货商场、商业街等以商业使用为主体
的商业物业，公司形成了系统完善的商业运营管理体系、丰富的商业实操与商业整合经验，提供商（市）
场管理、资产经营、组织客户联谊互动活动、工程维修快捷服务等。二是以大型社区类的公租房为主的住
宅物业，服务的最大单体公租房近200万方，具备完整的公租房社区运营经验，并连续荣获重庆市公租房
物业服务工作先进单位。公司于2008年起草、编制了《重庆市商务楼宇物业管理服务规范》（地方标准），
于2014年参与编制了全国首个公租房物业管理服务地方标准《公共租赁住房物业管理服务规范》。
（二）公司现有经营模式
1、采购模式
公司提供的服务主要为物业管理服务，采购商品以物业管理服务中所需的专项物业服务和耗材为主。
公司采购模式主要为集中采购，采购针对物业服务中所需的保洁、绿化等专项服务、专项维护设备、清洁
用品、绿化用品、养护材料和安保用品等，公司采购方相对固定，主要目的为降低成本并保证供货商的稳
定性。
2、服务模式
公司作为综合性物业管理服务提供商，根据不同客户的需求，与客户签订定制化的物业服务合同，提
4
重庆新大正物业集团股份有限公司 2020 年年度报告摘要
供基础管理管理与后勤保障一体化服务。公司面向多数客户提供安保管理、工程维护、保洁服务、绿化服
务等基础物业管理服务，并针对不同业态的特征与客户的需求，提供差异化的特色服务。
3、销售模式
公司主要采取直销的模式，主要通过公开招投标获取客户，所有业务均为市场获取。公司主要通过市
场开发团队，在公共媒介上获得公开招标信息，或通过原有客户推荐获得招标邀请。获得招标信息后，公
司市场团队组织经营管理、专业技术和财务团队等方面的人员对招标物业进行实地考察和评估分析，对招
标活动进行策划，制定相应的投标策略和风险控制措施。确定参加某项目投标后，公司按照潜在客户的要
求，以满足客户服务需求和公司自身发展为目标编制标书内容。市场团队组织人员携带标书参加开标会议，
进行现场答辩。公司收到中标通知后，按标书内容拟订《物业管理服务合同》及相关服务方案，并与客户
进行沟通和洽谈。双方达成一致后，签订《物业管理服务合同》，公司随即按照合同内容及服务方案计划
开展服务工作。
3、主要会计数据和财务指标
（1）近三年主要会计数据和财务指标
追溯调整或重述原因：因公积金转增股本对基本每股收益与稀释每股收益进行重述。
单位：元
本年比上年
2019 年 2018 年
增减
项目 2020 年
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
营业收入 1,318,348,771.98 1,054,603,480.18 未调整 25.01% 885,845,642.72 未调整
归属于上市公司股东的
131,206,852.86 104,459,561.90 未调整 25.61% 88,077,934.68 未调整
净利润
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益的净 113,771,854.95 84,501,748.30 未调整 34.64% 83,408,818.21 未调整
利润
经营活动产生的现金流
173,325,797.49 51,234,109.73 未调整 238.30% 113,519,116.35 未调整
量净额
基本每股收益（元/股） 1.22 1.89 1.26 -3.17% 1.64 1.09
稀释每股收益（元/股） 1.22 1.89 1.26 -3.17% 1.64 1.09
加权平均净资产收益率 16.51% 33.50% 未调整 -16.99% 37.10% 未调整
本年末比上
2019 年末 2018 年末
年末增减
项目 2020 年末
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
资产总额 1,232,555,506.35 995,353,271.92 未调整 23.83% 498,360,400.43 未调整
归属于上市公司股东的
850,302,006.73 753,526,048.90 未调整 12.84% 268,125,491.10 未调整
净资产
5
重庆新大正物业集团股份有限公司 2020 年年度报告摘要
（2）分季度主要会计数据
单位：元
项目 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 274,732,550.11 292,594,461.50 325,382,044.31 425,639,716.06
归属于上市公司股东的净利润 24,738,432.03 29,022,469.51 36,195,961.66 41,249,989.66
归属于上市公司股东的扣除非
23,757,508.67 27,217,666.57 28,103,711.25 34,692,968.46
经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -100,626,483.17 77,277,229.43 22,558,117.22 174,116,934.01
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标不存在重大差异
4、股本及股东情况
（1）普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
单位：股
年度报告披露日前 报告期末表决权 年度报告披露日前一
报告期末普通股股
5,318 一个月末普通股股 5,460 恢复的优先股股 0 个月末表决权恢复的 0
东总数
东总数 东总数 优先股股东总数
前 10 名股东持股情况
持有有限售条 质押或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例 持股数量
件的股份数量 股份状态 数量
王宣 境内自然人 28.92% 31,083,060 31,083,060 - -
重庆大正商务信息咨询合伙企业（有限合伙）境内非国有法人 17.45% 18,750,000 18,750,000 - -
李茂顺 境内自然人 6.98% 7,500,000 7,500,000 - -
罗渝陵 境内自然人 4.14% 4,450,900 - - -
湖北荣巽嵩山物业服务产业投资基金（有限 - - -
其他 3.67% 3,948,000
合伙）
陈建华 境内自然人 1.74% 1,875,000 1,875,000 - -
廖才勇 境内自然人 1.67% 1,800,000 1,800,000 - -
深圳市创新投资集团有限公司 国有法人 1.54% 1,650,000 - - -
朱蕾 境内自然人 1.40% 1,502,250 - - -
中国光大银行股份有限公司－国投瑞银创新 - - -
其他 1.33% 1,428,594
动力混合型证券投资基金
上述股东中王宣、李茂顺、陈建华、廖才勇四人为一致行
上述股东关联关系或一致行动的说明
动人关系
参与融资融券业务股东情况说明（如有） 未知其他是否参与融资融券业务
（2）公司优先股股东总数及前 10 名优先股股东持股情况表
公司报告期无优先股股东持股情况。
6
重庆新大正物业集团股份有限公司 2020 年年度报告摘要
（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
5、公司债券情况
公司不存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公
司债券。
三、经营情况讨论与分析
1、报告期经营情况简介
2020年，公司实现营业收入131,834.88万元，同比增长25.01%，实现归属于上市公司股东的净利润
13,120.69万元，同比增长25.61%；基本每股收益1.22元，较上年同期下降3.17%。截至报告期末，公司在
册员工24,629人。
报告期内，公司重新定位了城市经营区域，打破原有大区管理体系，建立贵阳、西安、武汉、南昌、
广州等中心城市的全国化布局的“桥头堡”，以新组织形态、新运作模式、新业务团队不断加速公司全国
化布局。报告期内，公司秉持高度市场化的企业文化，勇于求新求变、完善组织架构、提升运营能力，在
增强公司内生活力的同时，依托上市平台并购突破、加快合资合作，以“内生+并购+合作”多条腿走路，
克服疫情影响，实现了业绩持续稳定增长。
（一）项目情况
报告期内，公司在管项目369个，签约面积约8000万方，较上一年度稳步提升。受益于公司在公建物
业领域获得客户的广泛认可及上市后品牌知名度的提升，公司业务拓展全国化步伐持续推进，管理的业
态种类及规模的日益扩大，公司承接全国各类优质大中型项目的能力凸显；同时随着社会物业市场化的
快速推进，更多规模化、综合类项目进入市场，新项目规模及质量均有较大提升。公司在全国业务的拓
展上，着重加大了对标志性项目、战略性项目、创新性项目的拓展，报告期内新签年合同额1000万（含）
以上项目12个，包括广州白云国际机场、南京禄口国际机场、青岛胶东机场、中国进出口商品交易会展
7
重庆新大正物业集团股份有限公司 2020 年年度报告摘要
馆（即“广交会展馆”）、广西大学、南阳市三馆一院、贵州移动、北京金风科技园区等大型优质项目，
项目整体品质提升明显，品牌形象持续提升。
（二）新开发业务情况
报告期内，公司新开发项目和业务合同签约总金额逾9.2亿元，年合同金额约4.7亿元，签约项目的服
务期间1至5年不等，签约总金额较去年同期增长约54%。区域拓展方面，省外地区（除成渝地区外）市场
开发额约占新开发项目和业务合同签约总金额的78%，公司全国化布局已经初见成效。
作为独立第三方物业企业，公司主要通过公开招投标获得业务增长。2020年上半年受疫情影响，公司
市场开拓放缓，下半年公司克服困难，积极进行全国业务的开拓，在航空、办公、公共等重点业态的开发
上取得了较大突破。截至报告期末，公司已进驻全国16座机场，并在包括军区干休所、军事学校等类型的
军事类项目、金融物业项目、高速公路及轨道交通项目等细分业态中取得了突破，为公司后续的业绩增长
提供有力保障。
（三）全国市场布局情况
报告期，随着公司聚焦中心城市及聚焦优势业务策略的执行落地，组织管控模式随之相应调整。为了
提升管理效率，报告期内公司在项目管理架构中新增项目管理部，负责同片区或同业态的单个大型或多个
物业服务中心，公司项目统计口径由原来的物业服务中心调整为项目管理部（一个项目管理部包含一个或
多个物业服务中心）。故部分区域或业态项目数量相应有所减少，系由管理口径变化所致。
报告期内，公司新进驻上海、山东、广东、甘肃、安徽等区域，经营范围覆盖全国21个省市，45座城
市，进一步深耕中心城市业务，经营触角遍布至华北、华南、华东、西南等全国大部分地区，有力推动外
地市场规模和效益双增长。
2020年 2019年
区域
在管项目（个） 主营业务收入（万元） 在管项目（个） 主营业务收入（万元）
重庆 209 86,764.59 220 80,130.96
贵州 27 10,619.15 30 10,264.93
北京 4 6,085.06 2 2,591.72
四川 57 8,297.06 31 2,391.50
陕西 14 2,492.44 11 1,813.96
福建 1 1,431.79 1 1,522.98
云南 5 2,288.87 2 1,170.26
湖北 6 2,441.45 5 1,125.17
河南 7 1,396.39 7 1,068.48
江苏 11 3,064.52 5 830.22
江西 8 1,330.65 4 686.24
8
重庆新大正物业集团股份有限公司 2020 年年度报告摘要
广西 3 1,008.09 2 631.28
浙江 1 1,047.80 1 500.60
湖南 3 330.84 2 319.49
天津 1 317.77 1 235.13
河北 2 180.10 1 109.96
上海 2 101.57
山东 1 78.72
广东 3 2,236.39
甘肃 1 134.37
安徽 3 116.41
合计 369 131,764.03 325 105,392.87
报告期内，公司扎实推进全国化进程，重庆市内业务保持稳步增长，全国其他区域业务规模进一步提
升。其中：
1、重庆地区主营业务收入同期相比实现稳定增长，实现主营业务收入86,764.59万元，全国业务占比
65.85%。
2、重庆以外全国其他区域大部分实现了主营业务收入的增长，其中，由于拓展项目快速增加及拓展
项目质量较高，北京、陕西、江苏、广东均实现收入较大幅度增长，四川区域报告期内因收购民兴物业，
在原有项目基础上实现项目数量及收入增加（民兴物业项目数量因按照公司管理架构要求，按照公司要求
以项目管理部实施管理，故项目数量增长平缓；同时因并购时间较短，故进入公司并表金额较少）。
（四）五大业态经营情况
2020年度 2019年度
项目
在管数量（个） 主营业务收入占比 在管数量（个） 主营业务收入占比
学校物业 68 19.35% 66 22.35%
航空物业 16 12.50% 9 10.04%
公共物业 69 21.01% 72 20.89%
办公物业 138 24.84% 92 21.29%
商住物业 78 22.30% 88 25.43%
合计 369 100.00% 325 100.00%
1、学校物业
学校业态因师生来自全国各地，人数众多，且日常工作、学习、生活均需长时间聚集，因此在疫情恢
复阶段的学校开学、重启招投标时间均较其他业态晚，表现为学校业态2020年度收入占比降低。学校业态
在疫情恢复后积极开拓市场，2020年度业务收入较上年同期增长8.25%。报告期内，公司遵循全国化战略
要求，对学校物业的异地项目管控、帮扶模式进行了优化，以有效支撑产销协同城市的项目运营管理，实
9
重庆新大正物业集团股份有限公司 2020 年年度报告摘要
现学校物业异地项目品质的稳定提升。公司建立了项目品质保障的分级管理体系以及标杆项目引领机制，
通过开展专题研究提升在公寓、教学等特色板块的竞争力，增强公司在学校物业板块的综合一体化服务运
营能力。同时，通过积极创新学校业态的产品模式，完成了新洁居、S潮宝等增值服务项目的上线运营。
2020年度，公司新进驻广西大学、西藏民族大学、重庆医科大学、贵阳职业技术学院、南京航空航天大学、
阜阳师范大学等重要项目，并荣获由中国房地产测评中心评选的“2020学校物业服务领先企业”。
2、航空物业
报告期内，公司新增广州白云国际机场、南京禄口国际机场等大中型机场；截至报告期末，公司已布
局全国16座机场，领先国内航空物业，航空物业2020年度业务收入较上年同期增长55.65%。报告期内，公
司通过持续优化标准流程，提升前介管理及项目运营管理能力，在航空物业领域实现优质的服务品质和良
好的客户口碑；同时积极开发市场，在新项目拓展中表现优异，较上一年度航空业态的营业收入及营收占
比均实现较大幅度提升。作为近年市场新开放的业态，行业内对于航空业态服务标准内容的定位、技术要
求的选择都属于摸索阶段，报告期内公司获中国物业管理协会同意对《机场航站楼物业服务规范》团体标
准立项，该标准涵盖机场航站楼物业服务基本要求、机场安全管控，航站楼常规保洁服务、手推车管理、
停车场管理、工程维修管理等内容，公司将把新大正航空物业高品质服务标准融入到团体标准之中，推动
航空物业管理服务向好发展。
3、公共物业
报告期内，公司在医院、交通等重要的城市功能业态中加大投入，承担了基层公共卫生安全防控的重
任，对疫情的突发事件应急处置能力和对现场人员管控得到了客户的高度认可。报告期内，公司公共业态
项目品质持续改善，大中型优质项目数量增加，整体营业收入持续稳定增长，业务收入较上年同期增长
25.77%。
随着我国后勤社会化改革持续推进，大量基础建设当中的公共物业与设施设备投入运营，公共物业前
景可期。公司公共物业作为服务产品类型最为丰富、新产品涉足最多的产品孵化中心，在市场拓展及运营
中会及时根据市场情况进行重点方向的实时调整，以最灵活的市场机制，应对多变的市场环境。截至报告
披露日，公司在交通类物业产品取得了较好的前期拓展成果，已进入重庆、南京绕越、河南商登高速公路
部分服务区以及重庆、苏州、贵阳、长沙、洛阳等地轨道交通部分线路；同时，基于外地拓展标志性项目
的积极影响，报告期内中公司加大对重点中心城市的重要项目拓展，取得了广交会展馆、北京金风科技园
区、南阳市三馆一院等大型标志性项目，亦彰显了在公共物业领域的品牌竞争力与影响力。
4、办公物业
随着城市化进程的加深，存量市场的增加，对以写字楼、党政军机关为代表的办公物业的运营能力提
出了更高要求。面对客户高品质、高标准、智能化、多元化的服务需求，公司以部分服务的机关项目作为
10
重庆新大正物业集团股份有限公司 2020 年年度报告摘要
办公业态标准化建设试点，以点带面，打造办公业态集约化、精细化、专业化管理水准，并以此对标、学
习，不断提升现场服务品质和标准化水平；同时通过推进智能化技术和装备在办公物业服务领域的应用，
为客户提供多元化、菜单式服务，助推服务升级。报告期内，公司深入挖掘办公业态新客户、新需求，开
发了包括通讯公司、烟草公司、干休所等新项目类型；与此同时，受益于收并购民兴物业带来的项目并表，
办公业态在管项目数量、营业收入、营收占比均实现大幅增加，业务收入较上年同期增长45.84%。
5、商住物业
商住物业2020年度业务收入较上年同期增长9.63%，作为与百姓最为贴近的板块，防疫抗疫中投入了
大量的人力物力，在防疫期间的担当表现在社会中取得了良好的口碑效应，突显了在危急状态下，作为城
市运行和百姓美好生活保障的基础性行业的价值和作用。伴随疫情管控的有效推进，积极配合进入防疫状
态的商业领域也开始回暖，报告期内，公司注重加强与在管客户的深度合作及商业资产经营，大力支持业
务的恢复发展；对增值服务持续进行深入研究，特别是注重满足客户多元化和差异化服务产品的研发和拓
展；通过介入老旧城区改造与社区治理，挖掘老旧小区改造带来的项目机会；以党建引领商住社区物业建
设，积极探索“物业+生活服务”的发展模式。
（五）其他重大事项
1、开展合资合作
报告期内，公司通过开展多种形式的合资合作，以此推动优势资源互惠互利。
城市服务方面，公司于2020年7月与青岛融源影视文化旅游产业发展有限公司（以下简称“青岛融源”）
共同投资成立青岛大正融源智慧城市运营服务有限公司，开始布局城市服务的战略。青岛融源作为李沧区
政府资产运营管理平台，公司负责为李沧区提供智慧城市建设和运营保障服务,双方就青岛李沧区基础设
施建设、智慧城市建设及运营管理进行深入合作。同年12月，公司联合重庆辉尚金控投资集团有限公司(以
下简称“辉尚金控”)、贵阳市甲乙智慧城市设计有限公司新增设立贵阳市大正辉尚智慧城市运营服务有
限公司，充分发掘和利用各方在各自领域的优势资源，共同努力开发运作贵州城市运营及物业服务业务，
实现各方的合作共赢，公司城市服务战略更进一步。
收并购方面，公司于2020年10月实施了上市后的首次并购，通过收购四川民兴物业管理有限公司拓展
四川市场，巩固了公司在西南区域公共物业市场的领先优势，进一步提升公司在全国市场的综合竞争力与
品牌影响力，推动公司经营规模快速扩张。
2、加强领导班子建设
报告期内，公司顺利完成了董事会、监事会换届工作，聘任了总裁及高管团队。新一届董事会以中长
期战略规划、经营班子搭建、公司治理提升以及投资者关系管理等方面作为工作重点；新一届监事会勤勉
尽责，依法履行监督职能、保障公司规范运作；新一届高管团队积极推动经营管理工作执行落实，努力提
11
重庆新大正物业集团股份有限公司 2020 年年度报告摘要
升经营业绩，回报广大股东的信任和支持。
报告期内，公司还加大了对优秀人才特别是综合型高级管理人才的引进力度，集团总部及业务条线引
进中高层人才16人，并根据市场的变化和发展，组建了创新业务孵化、城市运营拓展、信息化建设等团队，
支撑公司规模化发展与数字化战略的实施。
3、实施股权激励
结合公司未来发展战略，报告期内公司聘请了外部咨询机构普华永道对整体激励架构体系进行了研
讨，研讨出从下至上的具有新大正特色的合伙人激励体系整体规划，旨在进一步建立、健全公司长效激励
机制，吸引和留住优秀人才，充分调动公司中高层干部干事创业的积极性，有效地将股东利益、公司利益
和核心团队个人利益结合在一起。公司于2021年3月10日召开的2021年第一次临时股东大会审议通过了
2021年限制性股票激励计划相关事项，本次股权激励是公司自2001年市场化以来的人才激励体系的一贯延
续。
4、孵化创新业务
2020年，公司大力拓展创新业务、积极打造创新驱动引擎，挖掘增值服务空间，布局城市运营领域，
全力开辟多样化、多元化发展之路。报告期内，公司设立创新孵化中心，通过专业化团队推进增值服务业
务深度开发、推动新型业务模式研究与发展，通过打造“S潮宝”平台，深挖增值业务潜在价值，并在年
内实现5所学校上线。城市服务方面，设立了智慧城市运营主体，统筹推进智慧城市服务业务发展，通过
同多家专业机构合作，研究社会资本参与城市运营的模式，对多个老旧小区改造项目进行实地踏勘，助力
公司未来城市运营业务快速发展。
5、推进信息化建设
物业行业的发展，信息化是未来发展的重点方向。公司信息化建设的目标是以客户为中心，链接各方
资源，成为平台化的智慧城市服务运营商。通过科技驱动物业革命，加速智慧物业服务平台建设，推动物
业服务线上线下融合发展，布局智慧城市，满足业主们多样化多层次的服务需求，实现资产的增值和保值，
为用户带来更好的服务体验。
报告期内，公司夯实数字化平台建设基础，全面升级现有数据、信息系统，积极搭建智慧物业服务平
台，推动设施设备智能化、产品服务标准化升级，以一步提升了客户体验与员工效率。公司2021年2月22
日召开的第二届董事会第五次会议审议通过了在深圳设立全资子公司并变更其为部分信息化募投项目的
实施主体的相关议案，以企业化、市场化的方式来加快推进公司信息化项目进展。短期来看此全资子公司
将作为公司内部配套孵化的一个信息化团队，从长远来看可以视为公司未来转型的一个方向，在满足公司
内部的信息化需求后，希望未来能够成为面对外部的一个独立的业务板块。报告期内，公司下辖重庆中国
三峡博物馆、江北区行政中心、重庆师范大学大学城校区、重庆科技学院大学城校区东区获得重庆市物业
12
重庆新大正物业集团股份有限公司 2020 年年度报告摘要
管理协会办法的智能物业示范项目奖项。
6、疫情防控工作
2020年，新冠疫情爆发后，公司始终坚守在疫情防控的一线，在维护公共秩序、弥补公共卫生供给、
协助基层管理方面贡献了重要的力量。2020年2月起，公司及二级业务单位陆续下发了100多份专项文件，
对疫情防控工作进行了全面的安排落实。春节起至整个疫情期间，公司全体上下近2万员工分全国30多个
城市冲锋一线坚守岗位，在机场、学校、公共交通、小区等地，积极为复工复产创造条件，主动协助政府、
社区进行人员管控筛查，共同筑牢了疫情防控战线，实现了自疫情以来至今“零员工感染、零管理项目继
发性/爆发性感染”，全面展现新大正出色的全国化运营能力和高效的管理能力。2020年，公司收到来自
业主、来自客户、来自行业协会、社会媒体的慰问和感谢信200多件, 在重庆市委、市政府主办的重庆市
抗击新冠肺炎疫情表彰大会上，新大正城南家园项目经理谢晓丽荣获“重庆市抗击新冠肺炎疫情先进个人”
称号。
2、报告期内主营业务是否存在重大变化
□ 是 √ 否
3、占公司主营业务收入或主营业务利润 10%以上的产品情况
单位：元
营业收入比上 营业利润比上 毛利率比上年
产品名称 营业收入 营业利润 毛利率
年同期增减 年同期增减 同期增减
综合物业管理服务 985,083,116.93 789,692,772.92 19.83% 24.07% 24.20% -0.08%
专项物业管理服务 209,870,120.72 181,874,018.88 13.34% 25.68% 23.76% 1.35%
4、是否存在需要特别关注的经营季节性或周期性特征
□ 是 √ 否
5、报告期内营业收入、营业成本、归属于上市公司普通股股东的净利润总额或者构成较前一报告期发生
重大变化的说明
□ 适用 √ 不适用
6、面临退市情况
□ 适用 √ 不适用
7、涉及财务报告的相关事项
（1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
企业会计准则变化引起的会计政策变更
13
重庆新大正物业集团股份有限公司 2020 年年度报告摘要
1.公司自2020年1月1日起执行财政部修订后的《企业会计准则第14号——收入》(以下简称新收入准
则)。根据相关新旧准则衔接规定，对可比期间信息不予调整，首次执行日执行新准则的累积影响数追溯
调整本报告期期初留存收益及财务报表其他相关项目金额。
执行新收入准则对公司2020年1月1日财务报表的主要影响如下：
资产负债表
项 目
2019年12月31日 新收入准则调整影响 2020年1月1日
预收款项 23,436,740.52 -23,436,740.52 -
合同负债 - 22,030,536.09 22,030,536.09
其他流动负债 - 1,406,204.43 1,406,204.43
2.对2020年1月1日之前发生的合同变更，公司采用简化处理方法，对所有合同根据合同变更的最终安
排，识别已履行的和尚未履行的履约义务、确定交易价格以及在已履行的和尚未履行的履约义务之间分摊
交易价格。采用该简化方法对公司财务报表无重大影响。
3.公司自2020年1月1日起执行财政部于2019年度颁布的《企业会计准则解释第13号》，该项会计政策
变更采用未来适用法处理。
（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
（3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
报告期内，公司合并报表范围增加并购及新设子公司3个：
1、四川民兴物业管理有限公司，2020年11月10日收购其100%股权；
2、青岛大正融源智慧城市运营服务有限公司，2020年7月10日公司投资设立，持股比例65%；
3、贵阳市大正辉尚智慧城市运营服务有限公司，2020年12月31日投资设立，持股比例50%，暂未出资。
14
