深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
深圳市物业发展（集团）股份有限公司
2023 年年度报告
（公告编号：2024-06）
2024 年 03 月
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
2023 年年度报告
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别
和连带的法律责任。
公司负责人刘声向、主管会计工作负责人蔡丽莉及会计机构负责人（会
计主管人员）蔡克林声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅
第三节管理层讨论与分析中“公司未来发展的展望”的有关内容。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 595,979,092 为基数，
向全体股东每 10 股派发现金红利 3.12 元（含税），送红股 0 股（含税），不
以公积金转增股本。
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
目录
第一节 重要提示、目录和释义 .................................................................................................................................1
第二节 公司简介和主要财务指标 .............................................................................................................................5
第三节 管理层讨论与分析 .......................................................................................................................................10
第四节 公司治理 .......................................................................................................................................................33
第五节 环境和社会责任 ...........................................................................................................................................51
第六节 重要事项 .......................................................................................................................................................53
第七节 股份变动及股东情况 ...................................................................................................................................63
第八节 优先股相关情况 ...........................................................................................................................................69
第九节 债券相关情况 ...............................................................................................................................................70
第十节 财务报告 .......................................................................................................................................................71
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备查文件目录
一、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管
人员）签名并盖章的财务报表。
二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
三、报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司、集团、深物业、深物 深圳市物业发展（集团）股份有限公
指
业集团 司
深投控、投控公司 指 深圳市投资控股有限公司
皇城地产 指 深圳市皇城地产有限公司
东莞公司 指 东莞市国贸长盛房地产开发有限公司
深物业集团徐州大彭房地产开发有限
徐州公司 指
公司
扬州公司 指 深物业扬州房地产开发有限公司
物合城更公司 指 深圳市物合城市更新有限公司
荣耀地产 指 深圳市荣耀房地产开发有限公司
国贸物业 指 深圳市国贸物业管理有限公司
国贸科技园 指 深圳市国贸科技园服务有限公司
国贸美生活 指 深圳市国贸美生活服务有限公司
商业运营公司 指 深圳市深物业商业运营有限公司
国贸餐饮 指 深圳市国贸餐饮有限公司
监理公司 指 深圳市物业工程建设监理有限公司
物合公司 指 深圳市物合产业投资发展有限公司
深物公司 指 深圳市物业管理有限公司
外贸物业 指 深圳外贸物业管理有限公司
深福保物业 指 深圳市深福保物业发展有限公司
水电公司 指 深圳市深福保水电市政服务有限公司
保安公司 指 深圳市保税区保安服务有限公司
设施之家 指 深圳市设施之家科技有限公司
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 深物业 A、深物业 B 股票代码 000011、200011
变更前的股票简称（如有） 不适用
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳市物业发展(集团)股份有限公司
公司的中文简称 深物业集团
公司的外文名称（如有） ShenZhen Properties & Resources Development (Group) Ltd.
公司的外文名称缩写（如
SZPRD
有）
公司的法定代表人 刘声向
注册地址 广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大厦 39 层、42 层
注册地址的邮政编码 518014
公司注册地址历史变更情况 无
办公地址 广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大厦 16 层、20 层、39 层、42 层
办公地址的邮政编码 518014
公司网址 www.szwuye.com.cn
电子信箱 000011touzizhe@szwuye.com.cn
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 张戈坚 丁名华、陈倩颖
广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大 广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大
联系地址
厦 20 层 厦 39 层
电话 0755-82211020 0755-82211020
传真 0755-82210610、82212043 0755-82210610、82212043
电子信箱 000011touzizhe@szwuye.com.cn 000011touzizhe@szwuye.com.cn
三、信息披露及备置地点
公司披露年度报告的证券交易所网站 深圳证券交易所 http://www.szse.cn
A 股：《证券时报》
公司披露年度报告的媒体名称及网址
B 股：《大公报》及巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大厦 39 层董事会办公室
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四、注册变更情况
统一社会信用代码 无变更
公司上市以来主营业务的变化情况（如有） 无变更
深圳市国资委于 2004 年 9 月 29 日决定以新设合并的方式成立深
圳市投资控股有限公司，本次新设合并中被合并方包括公司原控
股股东深圳市投资管理公司和深圳市建设投资控股公司。本次被
合并方深建投持有深物业 323,796,324 股股份，深投管持有深物业
56,582,573 股股份，上述股份合计占深物业总股本的 63.82%。
历次控股股东的变更情况（如有）
公司于 2018 年 10 月 19 日收到实际控股股东深投控通知，深投控
已取得中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司出具的《证券
过户登记确认书》,至此，深投控股权过户工作已完成，公司控股
股东变更为深投控。
公司于本报告期内控股股东无变更。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）
深圳市福田区莲花街道福新社区鹏程一路 9 号广电金融中心
会计师事务所办公地址
16A、B、C、D、E、F 和 18A1、D2、E、F2
签字会计师姓名 陈子涵，钟钦方
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□适用 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□适用 不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
是 □否
追溯调整或重述原因
会计政策变更
本年比上年增
2022 年 2021 年
2023 年 减
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
营业收入 2,965,117,025. 3,708,669,046. 3,708,669,046. 4,911,120,528. 4,911,120,528.
-20.05%
（元） 04 85 85 33 33
归属于上市公
1,025,380,909. 1,027,457,653.
司股东的净利 464,014,492.11 537,664,698.69 537,291,574.13 -13.64%
03 96
润（元）
归属于上市公
司股东的扣除
-
非经常性损益 390,440,612.64 390,067,488.08 -144.19% 983,778,096.90 985,854,841.83
172,360,115.90
的净利润
（元）
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经营活动产生 - -
-
的现金流量净 105,233,103.86 105,233,103.86 -350.96% 1,828,979,752. 1,828,979,752.
264,092,984.33
额（元） 45 45
基本每股收益
0.7786 0.9022 0.9015 -13.63% 1.7205 1.7240
（元/股）
稀释每股收益
0.7786 0.9022 0.9015 -13.63% 1.7205 1.7240
（元/股）
加权平均净资
10.26% 12.37% 12.36% -2.10% 24.49% 25.19%
产收益率
本年末比上年
2022 年末 2021 年末
2023 年末 末增减
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
16,988,062,068 15,800,287,610 15,824,788,371 14,835,846,843 14,859,964,860
总资产（元） 7.35%
.09 .40 .56 .78 .88
归属于上市公
4,661,810,328. 4,412,555,547. 4,414,259,168. 4,590,052,057. 4,614,170,074.
司股东的净资 5.61%
75 97 34 75 85
产（元）
会计政策变更的原因及会计差错更正的情况
本公司按照《企业会计准则解释第 16 号》和《企业会计准则第 18 号——所得税》的规定对 2022 年及 2023 年的相
关财务报表项目进行了追溯调整。
公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在
不确定性
□是 否
扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值
是 □否
项目 2023 年 2022 年 备注
扣除与主营业务无关的业务
收入，主要为船步街棚改临
营业收入（元） 2,965,117,025.04 3,708,669,046.85
时安置补偿收入及咨询服务
收入。
扣除与主营业务无关的业务
收入，主要为船步街棚改临
营业收入扣除金额（元） 17,825,350.04 91,555,827.12
时安置补偿收入及咨询服务
收入。
扣除与主营业务无关的业务
收入，主要为船步街棚改临
营业收入扣除后金额（元） 2,947,291,675.00 3,617,113,219.73
时安置补偿收入及咨询服务
收入。
七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用 不适用
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公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
八、分季度主要财务指标
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 411,469,619.15 1,493,995,013.70 521,861,580.85 537,790,811.34
归属于上市公司股东
13,216,750.95 207,686,693.68 10,448,055.65 232,662,991.83
的净利润
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 13,335,100.35 207,509,610.79 11,244,393.64 -404,449,220.68
的净利润
经营活动产生的现金
-419,149,918.25 -160,871,739.90 -359,617,394.77 676,245,131.34
流量净额
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□是 否
九、非经常性损益项目及金额
适用 □不适用
单位：元
项目 2023 年金额 2022 年金额 2021 年金额 说明
非流动性资产处置损
益（包括已计提资产 主要为收到股权转让
702,127,250.52 175,644,543.02 -62,170.29
减值准备的冲销部 款
分）
计入当期损益的政府
补助（与公司正常经
营业务密切相关，符
合国家政策规定、按
7,802,977.21 10,633,227.34 23,923,655.59
照确定的标准享有、
对公司损益产生持续
影响的政府补助除
外）
除同公司正常经营业
务相关的有效套期保
值业务外，非金融企
业持有金融资产和金
1,300.91
融负债产生的公允价
值变动损益以及处置
金融资产和金融负债
产生的损益
计入当期损益的对非
金融企业收取的资金 132,289.35
占用费
同一控制下企业合并
产生的子公司期初至 9,596,148.16 21,251,005.70
合并日的当期净损益
与公司正常经营业务
70,578.79
无关的或有事项产生
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的损益
除上述各项之外的其
-2,773,489.32 2,448,235.99 2,915,682.88
他营业外收入和支出
其他符合非经常性损 主要为增值税加计抵
5,684,844.32 277,896.27 169,262.03
益定义的损益项目 减
减：所得税影响额 76,182,752.47 51,525,180.31 6,749,597.21
少数股东权益影
284,222.25 54,953.47 -154,973.43
响额（税后）
合计 636,374,608.01 147,224,086.05 41,602,812.13 --
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
适用 □不适用
主要为增值税加计抵减优惠政策有效期至 2023 年 12 月 31 日，此项收益对公司损益不产生持续影响。
公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益
项目的情况说明
□适用 不适用
公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为
经常性损益的项目的情形。
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第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
（一）宏观经济形势及行业发展现状
2023 年国际、国内形势充满不确定因素，经济处于缓慢复苏期，传统房地产市场持续承压。为防范房地产领域风险，
以 7 月中央政治局会议定调“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”为分水岭，政策力度逐渐转向“托
举并用”。报告期内，中央政策力度前稳后松，部署城中村改造、保障性住房等“三大工程”。持续落实金融政策纾困
供给侧，缓解房企资金压力。聚焦需求端出台降首付、降利率、认房不认贷等稳需求措施支持居民购房。各级政府部门
频繁优化楼市政策力促房地产市场平稳运行，政策环境趋于宽松。
全年销售市场整体低位运行，销售规模、开发投资、及土地供求均持续下行。据国家统计局数据，2023 年全年商品
房销售面积 111735 万平方米，比上年下降 8.5%，销售额 116622 亿元，下降 6.5%。新房市场调整态势未改，核心城市
政策效果持续性不足。以价换量下，重点城市二手房市场表现好于新房。1-11 月，重点 100 城新建商品住宅成交面积同
比下降约 5%，绝对规模为 2016 年以来同期最低水平。
投资百强总量创新低，整体投资意愿无明显起色。2023 年房地产投资规模整体延续 2022 年的跌势，全国房地产开
发投资 110913 亿元，比上年下降 9.6%。投资规模的降低，意味着房地产行业增量资金在逐步减少，行业吸引力在降低，
现有存量房企在逐步退出。2023 年房屋新开工面积 95376 万平方米，下降 20.4%。全年房地产开发企业房屋施工面积
838364 万平方米，比上年下降 7.2%。房屋竣工面积 99831 万平方米，增长 17.0%。
拿地力度放缓，供求规模均降至近十年同期最低水平。自去年年末以来土地市场持续遇冷，导致地方政府在供地端
更加谨慎，需求端企业拿地意愿也显著收缩。2023 年全年，全国 300 城住宅用地供求规模同比降幅均在两成以上，其中
推出 6.1 亿平方米，同比下降 22.4%；成交 4.8 亿平方米，同比下降 23.1%，绝对规模为近十年最低位。全国土地总成交
金额 37504 亿元，同比下降下降 18%。土地成交多为底价成交，成交金额较去年同期仍有较大差距，溢价率仍处于相对
低位，全年溢价率仅有 4.5%。其中，深圳 2023 年成交金额减少了 62%，总成交金额较去年全年减少额超 550 亿元。
政策助力，但资金面未见明显改善。全国房地产开发投资额 2022 年 4 月起连续下降，2023 年以来降幅整体呈现扩
大态势，房企到位资金同比延续下降趋势。10 月底中央金融工作会议明确“促进金融与房地产良性循环，健全房地产企
业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。银
行按揭贷款放款速度持续加速，但经济修复速度的不确定性仍对购房者信心产生负面影响，个人按揭贷款为 1.9 万亿元，
同比下降 7.6%。房地产企业销售回款受到了不同程度的负面影响，据国家统计局数据，全年房地产开发企业到位资金
127459 亿元，比上年下降 13.6%。2023 年以来，中央及各部委连续释放维稳信号，信贷环境边际改善，房企融资环境逐
步转好，但信贷环境边际改善传导至市场端仍需过程，按揭放款和开发贷等资金到位尚需时间。
（二）行业政策环境
2023 年，中央首提“三大工程”，对房地产行业的政策从强调“房住不炒”已经切换至 “防范化解风险、因城施策、
满足刚性及改善性需求、发展新模式等”，强调促进房地产市场平稳健康发展。需求端，降首付、降利率、认房不认贷、
延期置换退税等政策接连落地，供给端，续期“金融 16 条”、“三个不低于”、“房企白名单”等纾困措施相继提出。
综合来看，2023 年房地产行业政策有三点核心：一是供给端金融支持再加力，缓解房企资金压力；二是个人信贷端支持
持续加码，合力减轻居民按揭压力，助力购房需求释放；三是地方调控政策松绑加力提速，提振市场情绪，提升购房者
信心。
需求端集中于优化升级限购限贷政策。（1）落地“认房不认贷”，8 月 25 日，住房城乡建设部、中国人民银行、
金融监管总局联合发文推进落实“认房不用认贷”，利好置换及异地购房者，包括北上广深在内的至少 63 省市官宣“认
房不认贷”；（2）调降首付比例下限，打开限购城市降首付空间，8 月 31 日，中国人民银行和国家金融监督管理总局
发布关于调整优化差别化信贷政策通知，将住房商贷的最低首付比例统一调整为 20%，二套统一为最低 30%，不再区分
地区限购与否；（3）动态调节首套房贷利率下限，调降二套房房贷利率下限，1 月 5 日，人民银行、银保监会建立首套
房贷利率动态调节机制，此后近百城下调了首套房贷利率下限，超 20 城取消了下限。8 月 31 日，央行、金监局宣布将
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
二套房商贷利率下限由 LPR+60BP 调整为 LPR+20BP；（4）落实存量房贷降息，减轻居民负债压力，8 月 31 日，央行、
金监局发文指导商业银行下调存量首套住房贷款利率；（5）降准降息，3 月 27 日、9 月 15 日分别全面降准 0.25 个百分
点，6 月 20 日下调 1 年期 LPR10BP 至 3.55%，调降 5 年期以上 LPR 利率 10BP 至 4.2%，8 月 20 日单边调降 1 年期 LPR
利率 10BP 至 3.45%。
供给端集中于土地和金融政策。（1）土地方面，2023 年供地计划下调 10%，实际完成率四成左右。供地计划完成
率偏低。各地方政府积极优化调整土拍规则及土地供应结构吸引房企竞拍，龙头房企重仓优质地块的主旋律依旧，优势
将持续放大，“强者恒强”的局面延续，地方城投拿地力度或将持续收缩，民企保持谨慎投资态势，需要更长的修复期；
（2）政策方面，中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，
因城施策用好政策工具箱”。7 月，央行延期“金融 16 条”适用期限。8 月，证监会明确上市房企再融资不受破发、破
净、亏损限制。10 月，中央金融工作会议召开，强调健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审
慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。11 月，三部门召开金融机构座谈会，提出“三个不低于”，
据悉监管还拟定了“50 家房企白名单”。随后，工农中建交等银行相继召开房企座谈会，听取房企融资需求，并表态将
加大房企融资支持力度。2023 年，全国各省市政策松绑加力提速，273 省市 622 次政策松绑，限制性行政措施几乎都已
退出。房地产市场调控政策不断完善升级，政策自下半年以来节奏加快和力度明显加大。展望 2024 年，中央层面房地产
政策有望从三方面发力，一是金融支持“三大工程”建设，并以此为抓手推动构建房地产发展新模式，二是落实“三个
不低于”等供给端金融支持，三是下调住房交易税费，稳需求进而稳市场。在房地产市场调整态势继续深化的当下，一
线城市政策优化空间较大，房企融资链条有望进一步通畅。
（三）区域市场格局
从区域市场看，2023 年，深圳经济保持韧性，楼市政策围绕着以“稳地价、稳房价、稳预期，支持刚性和改善型住
房需求，促进房地产市场平稳发展”为中心，出台多项宽松利好政策、购房信贷政策等。上半年发布保障性住房相关政
策，取消了原来的安居型商品房、人才住房等住房类型，新增了保障性租赁住房、共有产权住房等住房类型。将“十四
五”规划期间建设和筹集保障性住房的原目标 54 万套（间），调整为不少于 74 万套（间）。下半年发布通知优化个人
住房贷款中住房套数认定标准，执行“认房不认贷”、提出提高住房公积金租房提取额度、调整优化个人住房贷款利率
下限等政策，刺激对于市场预期转变的刚需、改善客户入市，带动购房需求释放。
（四）公司所面临的形势与任务
2023 年底，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开，定调了 2024 年房地产业发展：坚持稳中求进、以进促稳、
先立后破；因城施策、一城一策，实现房地产供求关系平衡。从深物业集团来看，内外部环境存在一定挑战。各在建项
目计划陆续入市销售，销售回款是年度中心工作，加速资金回笼、严格控制支出规模、保证现金流安全稳定、防范流动
性风险是实现稳健经营的关键所在。纵深推进，加快形成物管板块高质量发展格局。多管齐下，统筹推进商业运营转型
升级。通过主动作为和确定性工作应对不确定的市场形势，保持战略定力，奋力拼搏全面完成年度各项任务目标，以更
高站位更大作为，推动集团各项事业迈上新台阶。
（五）公司所处行业地位
深物业集团与深圳改革开放相伴而生，深耕房地产和物业管理等领域近四十载，综合实力和品牌影响力不断攀升，
行业地位逐年提高，历年来荣获多项荣誉和奖项。报告期内，公司荣获“2023 年深圳市房地产开发行业综合实力二十强、
深圳市房地产开发行业诚信（优质）企业、2023 深圳 500 强企业”称号，位列第 224 位；公司下属国贸物业连续蝉联
“2023 中国物业服务企业综合实力 100 强”“2023 年中国物业服务企业品牌价值 100 强”“2023 中国产业园区物业服务
领先企业”等奖项；深圳国际贸易中心大厦位列深圳市人民政府公布的第一批深圳市历史建筑名录、深圳国际贸易中心
历史陈列入选改革开放重要史迹名单、2023 年度深圳市社会科学普及示范基地多项荣誉，彰显了公司的综合实力，体现
了行业、客户和政府部门对公司综合实力的高度认可。
报告期内，面对房地产行业形势变化，公司锁定目标，全年冲刺总体完成各项年度经营指标。主动应变，灵活施策
直面市场挑战。多措并举，深入推进商业运营市场化转型。安全生产、信访维稳主动作为，守护集团业务平稳发展。
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
二、报告期内公司从事的主要业务
（一）主要业务概述
深物业集团成立于 1982 年，公司前身为罗湖工程建设指挥部，1985 年 8 月改名为深圳市物业发展总公司，1988 年
被深圳市确定为第二批国营企业股份制改造试点单位，1990 年完成股份制改造并正式更名为深圳市物业发展（集团）股
份有限公司。1992 年 3 月，公司股票（深物业 A/B，000011/200011）正式在深交所挂牌上市。
深物业集团作为国贸大厦的建设甲方运筹主导了国贸大厦建造运营全过程，是举世闻名的“深圳速度”的重要创造
者和策划组织者，国贸大厦更有幸成为名震寰宇的邓小平“南方谈话”的重要历史现场。公司因国贸大厦而生，因改革
开放而兴，与深圳这座奇迹之城共生共长，成为新时代创新服务攻坚克难的“拓荒牛”精神的忠实践行者。深物业人高
举“敢为人先，变革图强的精神旗帜，围绕“服务大局、服务城市、服务产业、服务民生”国资功能定位，坚守初心、
砥砺奋进，走在前列，勇当尖兵，近年发展速度和发展质量均取得了较大进步。公司现已由最初建设国贸大厦时的项目
公司发展为大型综合性产业集团，新时代新阶段，公司审时度势、顺势而为，向着打造“中国领先的产城空间智慧运营
商”目标愿景奋力前行。
1. 产城空间开发
公司空间开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不同业态的开发，拥有国贸商业大厦、皇岗口岸、
天安国际大厦、前海港湾、金领假日等品牌项目。基于现有房地产开发业务，公司将通过存量优化提升与增量开发建设
并进，以下属公司皇城地产、荣耀地产、物合城更公司等作为开发主体和城市更新主体，依托公司上市平台加大资本运
作力度，合理布局城市空间开发板块。报告期内，集团稳妥推进深圳本地和异地项目开发，加快项目存量销售，提高资
金回笼速度。在此基础上，聚焦产城综合体开发建设，加快打造都市精品住宅和高端产业空间互融共生开发模式。
2. 物业管理服务
公司物管板块以国贸物业为平台，国贸物业作为国家首批物业管理一级资质企业，历经三十多年发展，已成为具备
多元业务能力和科技实力的国内一流物业服务供应商，连续多年获评“全国物业管理企业百强”和“中国产业园区物业
管理优秀企业”，在管项目遍布全国，业务辐射华南、西南、华东、华北等全国各个地区以及越南中越合作区。现有业
务已涵盖产业园区、文旅景区、政府机关、轨道交通、住宅、医院、学校、酒店等各种业态，正布局进入基层社会治理
领域，协同政府营造安全、和谐、文明、有序的城市环境，基本形成多业态综合发展的良好格局。国贸物业下设 20 余家
子公司，以总部各职能部室为平台，积极构建“市场、赋能、监管”三大中心，形成专业业态公司、专业公司、外地公
司三大模块的业务中心、利润中心，以持续、有效实现“1+1＞2”的协调发展新格局。报告期内，国贸物业完成五家新
并购企业管理权划转和一体化管理工作，年度市场拓展成绩创历史新高，管理面积净增长约 800 万平米，物业管理总面
积突破 4000 万平方米，高端产业园区运营管理规模将继续跻身国内产业园区运营管理第一梯队。
3. 产业生态运营
产业生态运营板块充分利用公司在房地产开发、物业管理和租赁三大基础行业的发展基础和全产业链发展优势，围
绕“存量资产运营增值”和“轻资产运营输出”两大战略抓手，加强内外部战略合作，致力于打造涵盖项目开发服务、
园区运营服务、配套租赁运营等的全产业生态闭环，不断优化园区内空间服务和租赁生态圈，已初步具备各类资产从前
期策划、项目清拆、建设施工管控、招商、运营、现场管控等全链条能力和经验，形成独特成熟的业务发展模式。公司
正在加快完成存量物业盘点和评估、强化管理，未来将逐步扩大租赁业务范围，提升物业租赁发展能力，在此基础上，
逐步将产业生态运营重心转向科技园区，提供产业生态导入、项目开发服务和园区运营服务等全价值链的配套服务，塑
造以科技园区为核心的“空间服务商”角色。
4. 其他业务
报告期内公司经营业务还包括餐饮业务、工程监理业务等。餐饮业务由深圳市国贸餐饮有限公司运营，国贸餐饮于
1986 年成立，1992 年作为“南巡讲话”发表地闻名中外，开业至今累计接待过 600 多名中外政要、名人和无以数计的中
外来宾，声誉远播海内外。工程监理业务由监理公司运营，其具备国家建设部房屋建筑工程甲级监理资质，前身是深物
业工程管理部，直接参与了深圳国际贸易大厦的建设和管理工作，见证了创造“深圳速度”的全过程，长期以来以服务
集团开发项目为主。
（二）公司 2023 年经营情况
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
2023 年是“十四五”承上启下的关键之年，面对不断变化的国际环境和复杂的经济形势，公司紧紧围绕落实年初制
定的重点工作部署，狠抓项目提速、资本放大、平台赋能、指标见效，全面完成年度各项任务目标。地产公司因事因势
灵活调整销售策略，精准把握有利时机启动项目预售、尾盘转介，为实现年度经营指标奠定基础；物管公司通过组织结
构重组、制度流程再造、人才优化调配等方式，提升企业整体盈利能力和核心竞争力；商业运营公司以加快转型升级为
目标，持续完善运营管理模式，各业务板块保持了平稳健康的发展态势。报告期内，集团总资产规模约 169.88 亿元，全
年营业收入约 29.7 亿元，利润总额约 7.07 亿元，总体完成年度主要经济指标。
一是产城空间开发板块主动应变、灵活施策直面市场挑战。房地产业务全年实现营业收入 12.35 亿元，占总营收比
重为 41.64%。报告期内，金领项目、光明御棠上府项目、澜湖时代项目、虎门滨海港湾项目四大新建房地产项目齐发，
营销管理积极应对市场变化、审慎研判，密切监控各重点区域市场动态，抢抓市场时机销售去化。持续强化节点目标和
资源保障协同，集团设计、招采、工程等各业务线条坚持市场化的管理理念，高度协同联动，加强精细化管控应对市场
变化，全盘统筹牵引项目建设，提前谋划开展了项目方案设计、招标采购、目标成本确定、现场施工等系列工作，实现
各在建项目高效有序开发，房地产项目开发全过程的精细化管控体系已基本成型。深扬数智城、海口红旗镇、福源工业
区、惠阳淡水等项目也已取得突破性进展。
二是物业管理板块对外拓展与内部协同并驾齐驱，持续加强市场拓展力度。物业管理业务全年实现营业收入 15.8
亿元，占总营收比重为 53.24 %，较 2022 年比重有所上升。报告期内，国贸物管公司积极开展物业管理项目拓展工作，
对外拓展与内部协同并驾齐驱。新增拓展项目 70 个，在管面积突破 4000 万㎡。继续深化与深湾超总、城建集团等单位
协同合作，承接深港科创河套开放中心、东莞清溪园区等系统内多个优质项目。国贸物业连续蝉联“2023 中国物业服务
企业综合实力 100 强” “2023 年中国物业服务企业品牌价值 100 强”“2023 中国产业园区物业服务领先企业”等奖项，
品牌价值和美誉度不断提升。国贸科技园公司积极开展前介服务及社区服务探索，拓展龙华区智慧农贸市场监管平台等
新业态项目，丰富智慧平台运维及前端咨询服务等管理经验。此外，通过充实调整平台公司班子成员、优化内部组织架
构、制定 25 条高质量发展重点任务等举措、进一步提升核心竞争力，为物管板块“十四五”时期高质量发展举旗定向。
三是产业生态运营及其他板块多措并举，培育核心运营能力。租赁运营业务全年实现营业收入 1.5 亿元，占总营收
比重为 5.12%。近年来，公司多措并举加快转型升级，探索建立增量分享机制、加大项目拓展力度等措施，推动目前单
纯的租赁业务向商业运营模式转型，助力实现产业生态运营板块发展壮大。报告期内，主动作为采取自营模式运营国贸
商城物业，在开创集团自主商业品牌、探索市场化商业运营的征程上迈出了坚定步伐。产业运营板块通过资产提质增效、
探索建立增量分享机制等措施，多路径培育核心运营能力。坚持提质增效为核心，加快推进存量资产改造升级、盘活利
用。产业招商方面，年内扩充产业联盟体系，积极推动项目招商工作等。
（三）公司 2023 年安全生产情况
2023 年，公司持续深入贯彻落实习近平总书记关于安全生产、应急管理系列重要论述和重要指示批示精神，统筹发
展和安全，守牢安全生产红线，全面压实企业主体责任。全年安全生产工作形势保持平稳有序，未发生人员重伤及以上
或重大经济损失的安全生产责任事故，顺利完成了公司 2023 年的安全生产目标。
一是全面传达落实上级单位安全工作部署：集团和所属企业共召开党委会、安委会近 200 次，听取安全生产工作汇
报，研究解决、全面部署安全生产重大事项。二是建章立制、坚持制度引领：修编发布《深物业集团安全生产和职业健
康管理制度汇编》与《深物业集团安全生产奖惩制度》等规章制度，进一步完善安全管理制度体系。三是深入开展安全
隐患排查及重大事故隐患专项整治行动：集团和所属企业领导班子深入一线检查 892 人次，共发现安全隐患 25922 项，
已整改 28768 项，整改完成率 96%。四是培育安全文化、提高安全意识：集团和所属企业组织培训 2085 次，参训人员
36100 人。五是开展应急演练、强化应急救援能力：集团和所属企业组织开展各类应急演练 985 次，参演人员共计 30255
人，通过真演真练，检验了企业应急预案的可实施性，进一步提升企业人员作业规范性水平和应急救援能力。六是本年
度内多家下属企业获得安全生产荣誉：3 家所属企业获得安全标准化 4A 级贯标证书，地产板块多个项目获得省“双优”
项目，物业传麒山项目获得深圳市安全文明先进小区等。
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
累计土地储备情况
剩余可开发建筑面积（万
项目/区域名称 总占地面积（万㎡） 总建筑面积（万㎡）
㎡）
惠阳淡水土地 1.77 4.25 4.25
海口红旗镇土地 15.80 - -
总计 17.57 4.25 4.25
主要项目开发情况
项 所 开 规划计 预计总 累计投
土地面 本期竣 累计竣
城市/区 目 在 项目 权益 开工时 发 容建筑 投资金 资总金
完工进度 积 工面积 工面积
域 名 位 业态 比例 间 进 面积 额（万 额（万
（㎡） （㎡） （㎡）
称 置 度 （㎡） 元） 元）
福
福
汇 竣
深圳 田 住宅 100% 2018.12 100% 4,274 33,430 0 43,522 91,133 77,396
华 工
区
苑
滨
海
虎 主体封顶，
港 在
东莞 门 住宅 100% 2022.03 机电工程收 51,687 113,713 0 0 321,759 258,097
湾 建
镇 尾
花
园
御 在
光 主体封顶，
棠 建
深圳 明 住宅 100% 2022.03 精装修施工 14,901 81,960 0 0 265,868 197,318
上
区 中，已预售
府
在 02#地块主
建 体达到 46-
50 层，03#
住 地块主体达
宅、 到 28 层，
澜 04#地块施
龙 产
湖 工至 20
深圳 华 业、 69% 2020.10 68,298 433,640 0 0 840,000 507,001
时 层，06 地块
区 商
代 施工至负 1
业、
至 6 层；一
公寓 期在在做土
方及桩基础
相关施工工
作
深 住 在
扬 平 宅、 建 一期 D 地块
扬州 数 山 产 67% 2023.03 正进行地上 231,612 370,258 0 0 252,911 77,307
智 乡 业、 主体施工
城 办公
主要项目销售情况
城 项 所在位 项目业 权益 计容建筑 可售面积 累计预售 本期预售 本期预售 累计结算 本期结 本期结算
市/ 目 置 态 比例 面积 （㎡） （销售） （销售） （销售）金 面积 算面积 金额（万
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
区 名 面积 面积 额（万元） （㎡） （㎡） 元）
域 称 （㎡） （㎡）
金
福田区
领 住宅、
深 福田南
假 单身公
圳 路与滨 100% 133,800.6 125,231.07 121,190.94 2,121.15 19,322.8 123,127.44 4,122.93 19,160.94
日 寓、商
市 河路交
公 业
汇处
寓
湖
畔 住宅、
瘦西湖
扬 御 商铺、
路与邗
州 景 公寓、 100% 36,141.28 48,870.98 45,121.49 2,097.68 2,075.98 45,121.49 2,097.68 1,904.57
沟路交
市 园 车库、
汇处
一 车位
期
湖
畔 住宅、
瘦西湖
扬 御 商铺、
路与邗
州 景 公寓、 100% 56,935.75 73,121.96 70,203.09 153.07 62.79 70,183.98 153.07 57.61
沟路交
市 园 车库、
汇处
二 车位
期
住宅、
松
东 商业、
湖 东莞大
莞 幼儿 100% 147,139.96 157,911.56 149,758.71 408 359 149,757.84 408 341.79
朗 朗镇
市 园、车
苑
位
光明区 住宅
玉塘街 （含人
御
深 道松白 才住
棠
圳 路与长 房）、 100% 89,143.00 78,373.92 31,189.52 31,189.52 87,728.55 0 0 0
上
市 岗二路 商业、
府
交汇处 社区菜
西北侧 市场
主要项目出租情况
可出租 累计已出租
项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 平均出租率
面积（㎡） 面积（㎡）
喜寓龙园店 深圳市 长租公寓 100.00% 3967.05 3967.05 100%
喜寓龙华店 深圳市 长租公寓 100.00% 1609.42 1609.42 100%
喜寓新湖店 深圳市 长租公寓 100.00% 1589.60 1119.7 70.44%
国贸美食城 深圳市 商业 100.00% 4152.47 1586.1 38.20%
福民综合楼 深圳市 商业、公寓 100.00% 5900.19 4693.27 79.54%
文锦渡口岸大楼
深圳市 写字楼 75.00% 5904.3 5644.3 95.6%
A座
海外联谊大厦 深圳市 商业、办公 75.00% 6635.08 6375.08 96.08＆
安华大厦 深圳市 办公 75.00% 1414 1414 100%
鹏福楼 深圳市 办公 75.00% 6494 6494 100%
金福大厦 深圳市 商业 75.00% 1652.7 1535.7 92.92%
15
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
金福大厦 深圳市 商业 100.00% 567.56 567.56 100%
福兴花园 深圳市 住宅/商业 75.00% 5,787.22 5787.22 100%
福兴花园 深圳市 商业 100.00% 1417.15 1417.15 100%
东莞塘厦
东莞市 厂房 75.00% 21135.12 21135.12 100%
厂区
太平洋商贸大厦 深圳市 商业/办公 75.00% 3149.03 2856.16 90.70%
太平洋商贸大厦 深圳市 商业/办公 15.00% 14888.76 13691.95 91.96%
康体大厦 深圳市 商业/办公 75.00% 2095.87 1925.47 91.87%
康体大厦 深圳市 商业/办公 15.00% 1146.81 1146.81 100%
绿化大厦 深圳市 商住 75.00% 7106.95 6671.74 93.88%
莲花北村 48 栋
深圳市 商铺 75.00% 1000.34 1000.34 100%
首层商铺
好年华大厦 深圳市 公寓及商业 100.00% 1802.61 1760.53 97.67%
好年华大厦 深圳市 公寓及商业 75.00% 2277.9 2277.90 100%
上梅林凯丰花园 深圳市 住宅 100.00% 1302.65 824.42 63.29%
福源工业区 深圳市 厂房 75.00% 47131.4 47131.4 100%
同路工业区 深圳市 厂房 100.00% 74845.08 73088.67 97.65%
江岭工业区 深圳市 厂房 75.00% 10396.64 10396.64 100%
21 区 深圳市 商业/办公 75.00% 9514.3 9438.7 99.21%
宝利小区 深圳市 住宅 75.00% 9020.07 8044.39 89.18%
松岗厂房 深圳市 厂房 75.00% 5700 5700 100%
布龙厂房 深圳市 厂房 75.00% 7471.36 7471.36 100%
皇岗公路大厦 深圳市 办公 75.00% 4599.72 4401.88 95.69%
粤通综合楼 深圳市 办公 75.00% 3044 3044 100%
百货广场 深圳市 办公 33% 12751.15 12751.15 100%
南方证券大厦 深圳市 办公 33% 8809.8 6590.22 74.81%
桑达工业区
深圳市 厂房 33% 3309.2 3309.2 100%
409 栋
免税单身公寓 深圳市 公寓 33.00% 3440.12 3440.12 100%
向富楼 深圳市 商业 33.00% 3109.4 3109.4 100%
土地一级开发情况
□适用 不适用
融资途径
单位：元
融资成本区间/ 期限结构
融资途径 期末融资余额
平均融资成本 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
4,700,312,585. 3,299,753,332.
银行贷款 4%-6% 409,353,332.40 227,821,043.47 763,384,877.60
87 40
非银行类贷款 400,000,000.00 4%-6% 400,000.00 400,000.00 400,000.00 398,800,000.00
5,100,312,585. 3,300,153,332. 1,162,184,877.
合计 4%-6% 409,753,332.40 228,221,043.47
87 40 60
发展战略和未来一年经营计划
2024 年度，国际、国内形势充满不确定因素，经济处于缓慢复苏期，传统房地产市场持续承压，深物业集团将继
续积极寻找战略突围方向，全面对接协同国资系统重大战略导向，紧紧抓住存量资产价值管理和产业生态运营服务核心
环节， 通过“主业延伸、边缘突破”，重点发展以产城空间开发、物业管理服务、产业生态运营、主业生态投资为主的
四大业务，以新发展理念指引高质量发展。
土地储备方面，把握房地产市场重要窗口期，通过市场竞争和资本运作实现扩张扩容，聚焦粤港澳大湾区、长三角
等经济发展潜力区域，积极通过市场化招拍挂、产业勾地、城市更新、项目合作等多方式促成项目落地，同时稳妥开展
资本运作加快市场并购步伐，为公司可持续发展获得更多资源；项目开发方面，坚持“稳中求进、以进促稳、稳中有为、
进中见效”工作总基调，紧紧围绕“稳流、控本、扩容、强基”四个方面精准用力持续发力，稳妥推进御棠上府项目、
澜湖时代项目、滨海港湾花园项目及深扬数智城项目开发建设，持续提升开发能力、强化质量管控、深化精益管理，进
一步做大做强集团地产板块的整体优势，以积极成效促进生产经营大局稳定；销售去化方面，抓住市场窗口期，把控营
销节点，全力推进御棠上府项目、澜湖时代项目、滨海港湾花园项目及深扬数智城项目住宅销售，力争完成历史项目尾
盘的年度销售目标。
上述经营计划、经营目标并不代表上市公司对 2024 年度的盈利预测，能否实现取决于市场状况变化、经营团队的
努力程度等多种因素，存在很大的不确定性，请投资者特别注意。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
适用 □不适用
1）本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至 2023 年 12 月 31
日，尚未解除担保的保证金余额为 1,133,604.61 元，该笔担保将于按揭款付清日解除。
2）本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至 2023 年 12 月
31 日，尚未结清的担保余额为 211,064,285.20 元，该笔担保将于按揭款付清日解除。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
适用 □不适用
实际投资金额
投资金额 投资金额 占项目资金 退出
项目名称 投资主体类别 累计收益 与收益分配金
（万元） 占比 峰值比例 情况
额的匹配性
强制性跟投人员（包
观澜街道蚌 含董事、高级管理人 2,647.00 66.18% 不适用 无 无 不适用
岭片区城市 员）
更新项目
自愿性跟投人员 1,353.00 33.82% 不适用 无 无 不适用
注：此项目正在进行中，项目资金峰值、累计收益和退出情况尚不适用，详见公司于 2019 年 11 月 9 日在巨潮资讯网披
露的相关公告。
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
三、核心竞争力分析
品牌和文化沉淀优势：深物业集团作为深圳市属国企，历经 40 年波澜壮阔、开拓进取的发展历程，逐步形成以房
地产开发为主营产业，涉及城市更新、物业管理、资产运营、产业投资等多元化发展格局，承载着改革开放国贸精神的
“深物业”品牌价值和综合实力得到市场的高度认可，公司因国贸大厦而生，因改革开放而兴，与深圳这座奇迹之城共
生共长。“敢为人先、变革图强”这一企业文化与攻坚克难的“拓荒牛”精神的结合化作行动指南推动深物业集团从
“深圳速度”到“深圳质量”的精彩跨越。
市场化优势：深物业集团按照一年一个样、三年大变样的市场化步伐，不断创新体制机制，持续深化内部改革，积
极对标行业标杆进行市场化运作，显著激发集团高质量发展的活力和动力。近年来，澜湖时代项目开创了国有企业与民
营企业合作开发城市更新项目的先河，标志着集团历史上首个完全市场化城市更新项目正式落地，并率先在市国资系统
实施城市更新项目跟投制度；物业管理板块，公司积极拓展省外项目、加强市场化拓展，有效提升公司物业管理业务在
全国市场的竞争力；公司同步建立了包括跟投、长效激励在内的多层次激励约束机制，按照市场化方式配置资源、选拔
人才和考核奖惩等。
全产业链优势：多年来，深物业集团形成了项目获取、开发建设、招商销售、租赁管理和物业管理等全过程全产业
链优势，特别是高端园区底层服务和物业品质服务方面已经形成明显细分优势，铸就了公司的核心竞争能力。
产城融合优势： 公司空间开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不同业态的开发，从最早的国贸
大厦城市综合体、皇岗口岸片区开发到澜湖时代项目大型产城综合体项目开发运营，深物业集团产城综合体特色开发产
品优势已经凸显，后续随着一系列城市更新项目和产业勾地项目的落地推进，产城综合体优势将进一步巩固和增强。
世界五百强控股子公司的优势：公司的控股股东深圳市投资控股有限公司，一直致力于打造国际一流的国有资本投
资运营公司和金融控股集团，目前已发展成为以科技金融、科技园区、新兴产业和高端服务业为主业的国有资本投资公
司，2023 年以营业收入约 2900 亿元人民币的成绩位列世界五百强第 391 位，依托控股股东在科技园区的全产业链优势，
公司积极转型升级，聚焦产城综合体开发建设，发展前景更加广阔。
四、主营业务分析
1、概述
参见“管理层讨论与分析”中的“二、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。
2、收入与成本
（1） 营业收入构成
单位：元
2023 年 2022 年
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 2,965,117,025.04 100% 3,708,669,046.85 100% -20.05%
分行业
房地产 1,234,537,188.62 41.64% 1,913,674,526.31 51.60% -35.49%
物业管理 1,578,719,323.98 53.24% 1,666,961,878.32 44.95% -5.29%
租赁运营 151,860,512.44 5.12% 128,032,642.22 3.45% 18.61%
分产品
房地产 1,234,537,188.62 41.64% 1,913,674,526.31 51.60% -35.49%
18
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
物业管理 1,578,719,323.98 53.24% 1,666,961,878.32 44.95% -5.29%
租赁运营 151,860,512.44 5.12% 128,032,642.22 3.45% 18.61%
分地区
深圳 2,569,038,060.46 86.64% 3,122,667,234.12 84.20% -17.73%
其他 396,078,964.58 13.36% 586,001,812.73 15.80% -32.41%
分销售模式
（2） 占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况
适用 □不适用
单位：元
营业收入比上 营业成本比上 毛利率比上年
营业收入 营业成本 毛利率
年同期增减 年同期增减 同期增减
分行业
1,234,537,188.
房地产 818,496,053.38 33.70% -35.49% 88.84% -43.65%
62
1,578,719,323. 1,316,777,091.
物业管理 16.59% -5.29% -8.65% 3.07%
98 32
分产品
1,234,537,188.
房地产 818,496,053.38 33.70% -35.49% 88.84% -43.65%
62
1,578,719,323. 1,316,777,091.
物业管理 16.59% -5.29% -8.65% 3.07%
98 32
分地区
分销售模式
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□适用 不适用
（3） 公司实物销售收入是否大于劳务收入
□是 否
（4） 公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况
□适用 不适用
（5） 营业成本构成
行业分类
行业分类
单位：元
2023 年 2022 年
行业分类 项目 占营业成本比 占营业成本比 同比增减
金额 金额
重 重
房地产 818,496,053.38 36.65% 433,443,568.87 21.90% 14.75%
19
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
1,316,777,091. 1,441,477,771.
物业管理 58.95% 72.85% -13.90%
32 44
租赁运营 98,252,237.79 4.40% 103,856,280.91 5.25% -0.85%
说明
无。
（6） 报告期内合并范围是否发生变动
是 □否
详见本报告第十节财务报告 九、合并范围的变更。
（7） 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用 不适用
（8） 主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 1,166,098,513.59
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 39.32%
前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例 4.01%
公司前 5 大客户资料
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
1 法人 1 977,069,378.47 32.95%
2 法人 2 119,090,512.11 4.01%
3 法人 3 29,159,908.84 0.98%
4 法人 4 22,426,604.08 0.76%
5 法人 5 18,352,110.09 0.62%
合计 -- 1,166,098,513.59 39.32%
主要客户其他情况说明
适用 □不适用
法人 2 与公司存在同一控制关系。
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 988,434,400.69
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 61.79%
前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例 3.91%
公司前 5 名供应商资料
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
20
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
中建三局第一建设工程有限
1 826,670,146.63 51.68%
责任公司
2 深圳湾科技发展有限公司 62,480,975.10 3.91%
扬州市永安电气安装有限公
3 45,838,602.49 2.87%
司
深圳市晶宫建筑装饰集团有
4 26,909,176.47 1.68%
限公司
深圳市蛇口保安服务有限公
5 26,535,500.00 1.66%
司
合计 -- 988,434,400.69 61.79%
主要供应商其他情况说明
适用 □不适用
深圳湾科技发展有限公司是公司控股股东深圳市投资控股有限公司全资子公司，除此之外，其余四名供应商与公司不存
在关联关系。
3、费用
单位：元
2023 年 2022 年 同比增减 重大变动说明
支付的销售代理费用
销售费用 46,757,158.57 53,541,997.78 -12.67%
减少所致
管理费用 310,578,375.15 329,991,655.74 -5.88%
财务费用 43,846,029.30 50,571,183.83 -13.30% 利息费用增加所致
研发费用 4,133,484.37 3,244,129.11 27.41% 薪酬费用增加所致
4、研发投入
适用 □不适用
预计对公司未来发展
主要研发项目名称 项目目的 项目进展 拟达到的目标
的影响
本产品提供所见即所
开发新模块，帮助非 得的可视化设计工具
专业的开发工程师快 及丰富的可视化组件
速实现美观、实用的 模板，帮助非专业的
智慧园区可视化展示 大数据可视化效果， 开发工程师快速实现 增加产品优势和市场
已交付
平台[简称：K-BI] 满足对人事物的日常 美观、实用的大数据 竞争力
监管、辅助决策、指 可视化效果，满足对
挥调度等多场景使用 人事物的日常监管、
需求。 辅助决策、指挥调度
等多场景使用需求。
采用“云-边-端”架
构，综合应用物联
网、大数据、GIS 等
开发信息系统，帮助
3D 可视化等技术，通
不动产与设施所有
过对能源数据进行采
智慧能源管理系统[简 者、使用者实现节
已交付 集、在线监测、处 增加公司新的利润点
称:FMS-EMS] 能、降耗和环保，助
理、分析；结合“双碳
力企业 ESG 目标达
要求”，对照定额进行
成。
核算及监测，帮助不
动产与设施所有者、
使用者、实现节能、
21
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
降耗和环保，助力企
业 ESG 目标达成。
业务架构支持各种场
景的灵活配置，考虑
项目与组织、角色与
权限、运行管理等方
面的需求，以及自定
义工作流程、自定义
向资产甲方和运营方 工作标准、自定义报
智慧园区物联平台[简 提供强大的集运维工 表、自定义预警管 增加产品优势和市场
已交付
称：K-IOT] 具、管理、智能决策 理、自定义工单字段 竞争力
为一体的解决方案。 等灵活设置方面的需
求。技术架构考虑了
技术可持续性、安全
性、可靠性、性能、
容量、可扩展性、移
动端技术等方面的要
求。
该系统通过收集、管
理和分析房屋租赁相
关数据，监测和控制
租房市场中的转租和
开发用于监管房屋租
分租情况，提升租赁
赁市场中的转租和分
转分租监管系统 已交付 市场的规范性和透明 增加公司市场范围
租行为的一种信息系
度，保护租房各方的
统。
权益，减少转租和分
租中的风险和纠纷，
提高租赁市场的效率
和可信度。
增加支持各种场景的
灵活配置，更好地支
持建筑全生命周期内
增加支持各种场景的 增加支持各种场景的
的设施设备管控活动
灵活配置，支持物联 灵活配置，提升了全
全覆盖，包括移交接
集成运行监测、运维 视角的运维和数字化
FMS 设施管理系统 管（定制版功能）、运
工作管理、基础设 已交付 管理，为客户提供更
[简称：FMS] 行、维保、维修、改
置、智能分析等功 有价值的服务，为未
造及报废处置的全过
能，实现对设备设施 来拓展市提供了更有
程，支持物联集成运
的数字化运维管理。 力的支持。
行监测、运维工作管
理、基础设置、智能
分析等功能。
公司研发人员情况
2023 年 2022 年 变动比例
研发人员数量（人） 38 37 2.70%
研发人员数量占比 0.43% 0.40% 0.03%
研发人员学历结构
本科 28 23 21.74%
硕士 2 4 -50.00%
大专 8 10 -20.00%
研发人员年龄构成
30 岁以下 27 24 12.50%
30~40 岁 7 11 -36.36%
22
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
40 岁以上 4 2 100.00%
公司研发投入情况
2023 年 2022 年 变动比例
研发投入金额（元） 4,133,484.37 3,244,129.11 27.41%
研发投入占营业收入比例 0.14% 0.09% 0.05%
研发投入资本化的金额
0.00 0.00
（元）
资本化研发投入占研发投入
0.00% 0.00%
的比例
公司研发人员构成发生重大变化的原因及影响
□适用 不适用
研发投入总额占营业收入的比重较上年发生显著变化的原因
□适用 不适用
研发投入资本化率大幅变动的原因及其合理性说明
□适用 不适用
5、现金流
单位：元
项目 2023 年 2022 年 同比增减
经营活动现金流入小计 3,509,206,475.96 4,526,054,341.31 -22.47%
经营活动现金流出小计 3,773,299,460.29 4,420,821,237.45 -14.65%
经营活动产生的现金流量净
-264,092,984.33 105,233,103.86 -350.30%
额
投资活动现金流入小计 634,734,196.73 197,490,121.81 221.40%
投资活动现金流出小计 7,641,999.39 45,114,342.34 -83.06%
投资活动产生的现金流量净
627,092,197.34 152,375,779.47 311.54%
额
筹资活动现金流入小计 1,484,580,254.47 303,349,674.44 389.40%
筹资活动现金流出小计 624,251,511.63 963,797,633.48 -35.23
筹资活动产生的现金流量净
860,328,742.84 -660,447,959.04 -230.16%
额
现金及现金等价物净增加额 1,223,445,277.64 -398,048,377.77 -407.36%
相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
适用 □不适用
①经营活动现金流入同比减少，主要原因是：报告期房地产收入减少所致。
②投资活动现金流入同比增加，主要原因是：报告期收到股权转让款所致。
③投资活动现金流出同比减少，主要原因是：去年同期支付投资款所致。
④筹资活动现金流入同比增加，主要原因是：报告期新增银行借款所致。
⑤筹资活动现金流出同比减少，主要原因是：去年同期支付同一控制下股权收购款所致。
23
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
适用 □不适用
报告期公司经营活动产生的现金流量净额-264,092,984.33,与报告期净利润 449,858,861.48 元存在较大差异，主要原
因是：报告期开发成本支出增加所致。
五、非主营业务分析
适用 □不适用
单位：元
金额 占利润总额比例 形成原因说明 是否具有可持续性
主要是股权转让投资 除股权转让收益外，
投资收益 705,759,652.36 99.86%
收益 具有可持续性。
公允价值变动损益 0.00 0.00% 否
主要是计提存货跌价
资产减值 -212,173,623.03 -30.02% 否
准备
营业外收入 3,604,677.09 0.51% 主要是没收保证金 否
主要是支付违约金及
营业外支出 6,504,504.20 0.92% 否
罚款
信用减值损失 -19,844,952.87 -2.81% 主要是计提坏账准备 否
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
单位：元
2023 年末 2023 年初
比重增减 重大变动说明
金额 占总资产比例 金额 占总资产比例
2,748,798,476. 1,517,528,893. 增加银行借款
货币资金 16.18% 9.59% 6.59%
72 83 所致
应收账款 502,806,453.88 2.96% 419,933,915.30 2.65% 0.31%
合同资产 844,485.57 0.00% 1,094,632.90 0.01% -0.01%
11,098,209,095 10,975,334,223 开发成本增加
存货 65.33% 69.36% -4.03%
.74 .37 所致
投资性房地产 386,810,800.47 2.28% 405,762,739.18 2.56% -0.28%
合营投资收益
长期股权投资 84,057,750.55 0.49% 79,781,437.31 0.50% -0.01%
增加所致
固定资产 66,436,408.90 0.39% 82,745,172.12 0.52% -0.13%
在建工程 0.00% 0.00% 0.00%
租赁资产提前
使用权资产 23,516,796.22 0.14% 70,168,415.65 0.44% -0.30%
终止所致
增加银行借款
短期借款 230,915,000.00 1.36% 0.00% 1.36%
所致
结转营业收入
合同负债 820,424,953.42 4.83% 920,828,040.81 5.82% -0.99%
所致
1,399,889,274. 3,618,782,344. 增加银行借款
长期借款 8.24% 22.87% -14.63%
47 00 所致
24
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
租赁资产提前
租赁负债 10,571,092.27 0.06% 77,963,283.55 0.49% -0.43%
终止所致
预付地价款转
预付款项 11,983,086.35 0.07% 100,341,806.56 0.63% -0.56%
开发成本所致
收回部分往来
其他应收款 624,394,372.82 3.68% 639,903,523.33 4.04% -0.36% 款及计提坏账
增加所致
融资租赁终止
长期应收款 0.00 0.00% 22,651,454.07 0.14% -0.14%
所致
递延所得税资 1,276,440,386. 1,407,551,347. 系冲回可抵扣
7.51% 8.89% -1.38%
产 83 20 亏损所致
应付工程款增
应付账款 662,869,059.59 3.90% 608,283,388.52 3.84% 0.06%
加所致
1,217,303,294. 1,515,085,832. 往来款减少所
其他应付款 7.17% 9.57% -2.40%
25 45 致
一年内到期的
一年内到期的 3,092,324,853.
18.20% 218,858,766.82 1.38% 16.82% 长期借款减少
非流动负债 07
所致
待转销项税额
其他流动负债 68,373,661.13 0.40% 83,991,786.83 0.53% -0.13%
减少所致
增加售后回租
长期应付款 400,105,655.56 2.36% 0.00 0.00% 2.36%
融资款所致
境外资产占比较高
□适用 不适用
2、以公允价值计量的资产和负债
适用 □不适用
单位：元
计入权益
本期公允
的累计公 本期计提 本期购买 本期出售
项目 期初数 价值变动 其他变动 期末数
允价值变 的减值 金额 金额
损益
动
金融资产
4.其他权益 -
887,838.64 10,830.71 636,926.20
工具投资 261,743.15
-
上述合计 887,838.64 10,830.71 636,926.20
261,743.15
金融负债 0.00 0.00
其他变动的内容
其他变动系汇率变化影响。
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
□是 否
3、截至报告期末的资产权利受限情况
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 15,659,341.60 [注 1]-[注 10]
25
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
合计 15,659,341.60
[注 1]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在 2,200,000.00 元系子公司深圳市深福保物业发展有限公司的银行保函保
证金。
[注 2]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在 3,000,000.00 元系子公司深圳市设施之家科技有限公司因合同纠纷诉前
保全被法院冻结。
[注 3]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在 1,133,604.61 元系本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯
例为商品房承购人提供抵押贷款担保并支付的贷款保证金。
[注 4]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在 8,644,166.67 元系期末计提的定期存款利息。
[注 5]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在 90,000.00 元系子公司深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司房屋买
卖合同纠纷案被冻结受限资金。
[注 6]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在 129,021.18 元系子公司深圳市物业工程建设监理有限公司截止到期末法
人变更手续尚未完成，该账户处于只收不付状态。
[注 7]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在 99,103.58 元系子公司深圳市育发实业有限公司银行留存股东信息与市
场监督管理局的工商股东信息不一致，银行账户被冻结。
[注 8]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在 1,500.00 元系子公司山东深国贸物业管理有限公司的 POS 机押金。
[注 9]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在 1,000.00 元系子公司深圳市深福保物业发展有限公司江西分公司的 POS
机押金。
[注 10]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在 18,570.85 元系子公司深圳市保税区保安服务有限公司因劳动仲裁案被
冻结受限资金。
七、投资状况分析
1、总体情况
□适用 不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□适用 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 不适用
26
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
4、金融资产投资
（1） 证券投资情况
适用 □不适用
单位：元
计入
本期 权益
最初 会计 期初 公允 的累 本期 本期 报告 期末 会计
证券 证券 证券 资金
投资 计量 账面 价值 计公 购买 出售 期损 账面 核算
品种 代码 简称 来源
成本 模式 价值 变动 允价 金额 金额 益 价值 科目
损益 值变
动
金田
系金
40001 股份 其他
境内 3,565, 公允 - 田债
6、 A、 887,8 10,83 636,9 权益
外股 856.0 价值 261,7 务重
42001 金田 38.64 0.71 26.20 工具
票 6 计量 43.15 整取
6 股份 投资
得
B
3,565, -
887,8 10,83 636,9
合计 856.0 -- 0.00 261,7 0.00 0.00 -- --
38.64 0.71 26.20
6 43.15
（2） 衍生品投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
□适用 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
适用 □不适用
本期 股权 所涉 是否
初起 出售 与交 及的 按计
交易 出售 股权 是否
被出 至出 为上 易对 股权 划如
交易 出售 价格 对公 出售 为关 披露 披露
售股 售日 市公 方的 是否 期实
对方 日 （万 司的 定价 联交 日期 索引
权 该股 司贡 关联 已全 施，
元） 影响 原则 易
权为 献的 关系 部过 如未
上市 净利 户 按计
27
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
公司 润占 划实
贡献 净利 施，
的净 润总 应当
利润 额的 说明
（万 比例 原因
元） 及公
司已
采取
的措
施
详见
巨潮
资讯
网上
《关
于公
开挂
牌转
让全
资子
公司
深圳
成功
市景
化解
深圳 恒泰
历史
市景 房地
华联 遗留
恒泰 2023 2023 产开
控股 问题 市场
房地 年 12 83,50 62,80 135.3 非关 年 12 发有
股份 并实 评估 否 是 是
产开 月 22 0 1.21 4% 联方 月 26 限公
有限 现国 价格
发有 日 日 司
公司 有资
限公 100%
产保
司 股权
值增
进展
值。
暨完
成工
商变
更登
记的
公告》
（公
告编
号：
2023-
39
号）
九、主要控股参股公司分析
适用 □不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：元
公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
深圳市皇
房地产开 30,000,000. 7,923,999,3 3,005,339,5 215,220,32 45,520,508. 32,969,496.
城地产有 子公司
发及销售 00 67.48 44.18 3.33 59 22
限公司
深圳市国 子公司 物业管理 20,000,000. 1,859,543,1 380,027,86 1,575,002,5 101,844,91 67,786,715.
28
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
贸物业管 服务 00 15.90 0.65 28.77 3.39 32
理有限公
司
报告期内取得和处置子公司的情况
适用 □不适用
公司名称 报告期内取得和处置子公司方式 对整体生产经营和业绩的影响
深圳市景恒泰房地产开发有限公司 股权转让 贡献的净利润为 62801.21 万元。
主要控股参股公司情况说明
十、公司控制的结构化主体情况
□适用 不适用
十一、公司未来发展的展望
（一）行业格局和趋势
参见本报告第三节“管理层讨论与分析”中“一、报告期内公司所处的行业情况”。
（二）公司发展战略
随着传统房地产市场发展总体呈下行趋势，以传统地产为主业的深物业公司面临严峻的行业形势。
在此背景下，公司提出“1 个愿景+2 大板块+3 个驱动+4 大业务+5 个增值服务”的“12345”总体发展思路。围绕
“产城空间资产经营”和“空间数字生态运营”两大核心模式精准发力，通过“主业延伸、边缘突破”，重点发展以产
城空间开发、产业生态运营、物业管理服务、主业生态投资为主的四大业务，快速布局和嫁接高端咨询服务、定制管家
服务、智能运营平台、数据挖掘利用、商业生态圈整合等五大增值服务，以科技创新为第一驱动力，充分发挥资金资本
的撬动作用，建设门户型智能管控服务平台，立足深圳，以粤港澳大都市圈及周边地区为扩张区域，构建智能社会基点
功能，打造中国领先的产城空间智慧运营商。
未来公司将立足发展现状，把握发展步骤节奏，按照“强本固基、边缘突破、专注引领”三步走的实施路径，在发
展中谋求转型升级机遇，在转型中推动增量发展，构建公司独特发展新优势，开创公司创新发展新格局。
（三）2024 年经营计划
2023 年，面对全球经济持续下行，国内房地产市场量价齐跌的严峻形势，集团经营班子始终坚持党的全面领导，保
持战略定力，严格落实董事会、党委会各项决策部署，开拓进取、迎难而上，紧紧围绕重点任务开展工作，各项业务发
展稳中有进。全年集团未发生重大安全责任事故、未发生重大风险维稳事项，呈现了积极正面的良好开局。
2024 年，集团仍坚持“稳中求进、以进促稳、稳中有为、进中见效”的工作总基调，严格执行“以销定产、以收定
支”原则，通过主动作为和确定性工作来应对不确定的市场形势，保持战略定力。突出目标导向、问题导向、结果导向，
紧紧围绕“稳流、控本、扩容、强基”四个方面精准用力持续发力，以积极成效促进生产经营大局稳定，坚决攻克一批
影响重大项目推进的难点，将集团的发展导入各板块各项目齐头并进、竞相发展的良性轨道；在企业改革发展方面继续
勇当尖兵，全面完成年度各项任务目标，为实现集团高质量可持续发展，以及打造中国领先的产城空间智慧运营商的愿
景作出新的贡献。
一是立足现有资源禀赋和业务水平，创造条件全力争取按照规划数完成年度主要指标。实现全年营业收入、利润总
额等预算目标，有序推进重点项目营销、存量项目的开发等工作。澜湖时代、御棠上府、滨海港湾、深扬数智城项目根
据市场形势择机开盘，确保完成年度销售任务。
二是攻坚克难，着力强化节点管理，实现在建项目的全面提速。加强进度管控，落实责任，提高工程的驾驭能力、
管控能力和运营效率，前瞻性完成各新开工项目方案设计和施工图设计、各阶段成本目标确定、招标采购计划实施，做
29
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
到与节点计划无缝匹配对接并适度超前，确保各项目工作严格依照节点计划、保质保量落实到位。有序推进天俊工业园、
福源工业区项目工作进度，持续推进惠阳淡水项目片区整合及立项申报等系列工作。
三是持续加强二级平台公司独立运作能力建设、平台功能构建和作用的发挥，坚定房地产主业的发展格局。构建地
产项目开发全过程标准化模式。落实房地产工作会议成果，实施工程管理“3+1”、成本管理“1+5”的提升计划，持续
改进项目开发管理体系，力争集团的项目设计、工程、招投标、营销等每个业务线条能够补足短板、协同配合，全面对
标行业内标杆项目提升管理水平，构建起一套高效的地产项目开发全过程标准化模式，保障项目全生命周期的高效稳定
运营。物管板块加速高质量扩张，同步多措并举提升内部管理水平。根据年度目标加大对外并购和内生性拓展力度，继
续推动系统内物业管理类资产的整合工作，争取年内实现并购新增 1000 万㎡管理规模的目标；结合巡查整改的契机全面
整改，深化服务标准化体系建设，尽快实现与系统物管平台的战略定位相匹配。聚焦存量资产提质增效，加快实现转型
升级。年租金收入增长不低于 10%，平均出租率不低于 95%，建立存量物业提质增效评价考核指标体系和激励约束机制，
推动老旧物业业态转换升级，实现存量资产管理从“被动出租”到“主动经营”的转变。
四是坚持党的全面领导，推动业务重心下放，管理重点下移和管理能力下沉。持续夯实集团党建工作，加强基层党
组织和党员队伍建设，充分发挥党的政治引领作用助力经营发展，并择机开展特色主题党建和企业文化宣传创建活动；
财务管理工作以提升资源使用效率和效益为目标，优化资源配置，严格预算控制和考核，加强业财融合、财务分析、税
务管理等，多渠道筹措融资；持续健全选人用人体系，通过“内部选拔+外部引进”方式加速人才梯队建设，继续深化
多层次激励约束机制建设，并实现二三级公司全覆盖；搭建集团“产学研用”产业运营平台，逐渐完善产业运营体系，
提高招商能力和水平。
五是安全生产、信访维稳工作警钟长鸣。完善制度体系，落实安全生产季度考核以及合理的奖惩制度，深化安全生
产标准化和“双重预防机制”建设，加强常态化安全生产检查，定期梳理风险隐患，对重点领域、重要环节风险点实行
清单管理并严格落实整改，确保全年不发生任何安全生产事故；加强信访工作与集团重点经营工作的协调联动，深化以
案为鉴、以案促治，充分发挥信访工作的支持、保障、助力经营的作用。
（四）可能面临的风险
1. 市场风险
房地产市场在“房住不炒”等政策导向下，需求端仍处于下行通道，地产行业发展空间不断被压缩，行业利润大幅
降低，从以往土地红利转变为向管理要红利的时代，尤其是对成本设计、工程等业务能力提出了前所未有的挑战，城市
更新项目推进条件复杂、阻力重重，公司的经营发展面临机遇与挑战。
面对严峻形势，公司深入研究宏观经济走势和政策动向带来的机遇和挑战，积极寻求战略突围方向，坚持稳健经营，
多渠道筹措资金，着力提升管理水平，抓住土地市场机会，立足深圳，以粤港澳大都市圈及周边地区为扩张区域，着力
提升可持续发展能力。
2. 土地储备风险
公司土地储备匮乏和发展后劲不足的问题仍然存在。近年来深圳市场的住宅土地供应依然紧张，而大型房企纷纷扩
大市场份额，加快行业兼并步伐，房地产行业向头部集中，又加剧了土地储备规模的集中度。外部环境和行业形势复杂
严峻，增量市场规模进一步压缩，市场竞争不断加剧。
面对挑战，公司将继续通过市场竞争、资本运作和城市更新方式实现扩张扩容，积极加大土地储备拓展力度，促进
项目尽快落地。按物业类型来看，住宅类项目将聚焦粤港澳大湾区、长三角都市圈和现有项目区域，逐步关注并布局以
武汉为中心的中部城市群、西部成渝地区和京津冀地区重点城市；城市更新项目将以深圳、东莞及惠州等临深区域为主，
逐步跟踪广州城市更新项目；产城综合类项目将重点放在粤港澳大湾区、长三角地区、中部武汉区域及西部成渝地区。
3. 融资风险
近年来，公司积极增加土地储备，加速业务发展，在此过程中需投入大量的资金用于土地获取和项目开发。公司项
目开发资金来源除自有资金外，还需要通过银行借款、发行有价证券等方式进行外部融资。
公司目前财务状况稳健、资信状况良好，未来将进一步严控财务风险，积极探索多种融资途径，为项目开发建设筹
措资金。
上述经营计划、经营目标并不代表上市公司对 2024 年度的盈利预测，能否实现取决于市场状况变化、经营团队的努
力 程度等多种因素，存在很大的不确定性，请投资者特别注意。
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
适用 □不适用
接待
接待 接待 调研的基本
接待时间 接待方式 对象 谈论的主要内容及提供的资料
地点 对象 情况索引
类型
询问公司采取何种方式签署各业务
2023 年 01 月 28 日 公司 网络平台线上交流 个人 个人 不适用
合同，是否采取电子合同签署方式
询问公司是否采取数字化管理方式
2023 年 01 月 30 日 公司 网络平台线上交流 个人 个人 不适用
来对各业务进行有效的一体化管理
2023 年 02 月 06 日 公司 网络平台线上交流 个人 个人 询问土地储备情况 不适用
2023 年 04 月 11 日 公司 网络平台线上交流 个人 个人 询问公司市值管理计划 不适用
询问公司业务结构、一季度业绩下
2023 年 05 月 31 日 公司 电话沟通 个人 个人 不适用
滑原因
2023 年 06 月 07 日 公司 网络平台线上交流 个人 个人 询问股东人数 不适用
询问公司相关业务布局情况、物管
2023 年 06 月 09 日 公司 电话沟通 机构 个人 不适用
板块并购情况
询问公司是否制定并公开披露《信
2023 年 07 月 03 日 公司 网络平台线上交流 个人 个人 不适用
息披露暂缓与豁免业务管理制度》
2023 年 07 月 05 日 公司 网络平台线上交流 个人 个人 询问研发中心人员配置 不适用
2023 年 07 月 12 日 公司 电话沟通 个人 个人 询问公司 B 股分红派息到账时间 不适用
2023 年 07 月 17 日 公司 电话沟通 个人 个人 询问公司 A 股分红派息到账时间 不适用
2023 年 07 月 23 日 公司 网络平台线上交流 个人 个人 询问公司相关业务布局情况 不适用
2023 年 08 月 01 日 公司 网络平台线上交流 个人 个人 询问公司相关业务布局情况 不适用
2023 年 08 月 02 日 公司 电话沟通 个人 个人 询问同业竞争相关问题 不适用
2023 年 08 月 12 日 公司 网络平台线上交流 个人 个人 询问公司投资计划 不适用
2023 年 09 月 01 日 公司 电话沟通 个人 个人 询问公司目前的项目情况 不适用
2023 年 09 月 04 日 公司 网络平台线上交流 个人 个人 询问分红情况 不适用
2023 年 09 月 14 日 公司 电话沟通 个人 个人 询问公司是否有融资计划 不适用
2023 年 10 月 10 日 公司 网络平台线上交流 个人 个人 询问是否有股份回购计划 不适用
2023 年 10 月 11 日 公司 网络平台线上交流 个人 个人 询问同业竞争解决方案 不适用
2023 年 11 月 12 日 公司 网络平台线上交流 个人 个人 询问公司相关业务布局情况 不适用
2023 年 11 月 15 日 公司 电话沟通 个人 个人 询问股东人数 不适用
2023 年 11 月 19 日 公司 网络平台线上交流 个人 个人 询问公司十四五规划 不适用
2023 年 11 月 23 日 公司 网络平台线上交流 个人 个人 询问公司相关业务布局情况 不适用
询问同业竞争解决进展、公司现金
2023 年 11 月 29 日 公司 电话沟通 个人 个人 不适用
流情况
2023 年 12 月 13 日 公司 网络平台线上交流 个人 个人 询问公司在 ESG 治理方面的计划 不适用
2023 年 12 月 18 日 公司 电话沟通 机构 个人 询问公司主营业务和资本运作情况 不适用
2023 年 12 月 26 日 公司 电话沟通 个人 个人 询问同业竞争解决进展 不适用
2023 年 12 月 27 日 公司 电话沟通 个人 个人 询问景恒泰股权转让事宜 不适用
2023 年 12 月 29 日 公司 电话沟通 个人 个人 询问景恒泰股权转让事宜 不适用
十三、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况
公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案。
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
□是 否
32
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
第四节 公司治理
一、公司治理的基本状况
公司内部治理结构完整、健全、清晰，符合《公司法》、《公司章程》及其他法律、法规和规范性文件的规定，公
司股东大会、董事会、监事会均能严格按照相关规章制度规范召开，各位董事、监事均能认真履行自己的职责，勤勉尽
责。公司法人治理结构完善，公司运作规范。
公司部门机构设置遵循科学、精简、高效的原则，目前设党群办公室、董事会办公室、综合办公室（流程与信息化
中心、信访办）、纪检监察室（审计部、监事会办公室）、人力资源部（培训中心）、财务管理部（结算中心）、投资
发展部、经营管理部、设计管理部（技术中心）、成本合约部、工程管理部（安委会办公室）、产业运营办公室，各职
能部门各司其职，严格按照内部控制制度开展工作，保证公司的正常高效运转。
公司一贯重视规范内幕信息管理工作，制定完善了包括《信息披露事务管理规定》、《审计委员会年报工作规程》、
《年报信息披露重大差错责任追究制度》、《年度报告工作制度》、《内幕信息知情人管理制度》、《投资者关系管理
制度》等一系列内控制度，确保公司信息披露真实、准确、完整。报告期内，公司严格按照证券监管要求开展信息披露、
法人治理会议组织等工作，信息披露及时、准确、完整，未发生违反信息披露相关内部控制制度的事件。
公司根据市证监局要求开展上市公司质量自查工作，总结公司治理经验，及时发现公司运转中存在的不足并制定整
改计划，深入开展公司治理，持续提高公司规范运作水平。
公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定是否存在重大差异
□是 否
公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定不存在重大差异。
二、公司相对于控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面
的独立情况
公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务方面完全分开，做到了人员独立、财务独立、资产完整、机构独
立、业务分开。业务方面，公司业务独立于控股股东，具有独立完整的业务及自主经营能力；人员方面，公司在劳动人
事、薪酬管理方面与控股股东完全独立，公司人员独立，所有员工均和公司签订了劳动合同，公司在员工管理、社会保
障、工薪报酬等方面独立于股东单位或其他关联方；资产方面，公司资产完整、独立、产权关系明确，不存在资产资金
被控股股东占用的情况，公司资产完全独立于控股股东；机构方面，公司机构独立，并制定了各部门的规章制度和职责，
形成了责权分明、科学合理的内部控制体系；财务方面，本公司财务独立，有独立的财务部门、财务核算体系、财务管
理制度和独立的财务账户，独立纳税，独立进行财务决策。
本公司控股股东行为规范，不存在超越公司股东大会直接或间接干预公司经营决策、经营活动或资金使用的情形，
但控股股东可通过所持的股份对公司的重大决策产生一定影响。
三、同业竞争情况
适用 □不适用
与上市公司的 工作进度及后
问题类型 公司名称 公司性质 问题成因 解决措施
关联关系类型 续计划
深圳市投资控
同业竞争 控股股东 其他 注 11 注 22 注 33
股有限公司
注：1 根据深圳市政府关于国有资产管理体制调整工作的总体部署，深圳市国资委决定以新设合并的方式成立深投控，
合并深圳市建设投资控股公司、深圳市投资管理公司以及深圳市商贸投资控股公司。由此，深投控依法承继深圳市建设
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
投资控股公司以及深圳市投资管理公司持有的上市公司深物业 63.82%的股权。2018 年 10 月 19 日，深投控取得关于深物
业股权的《证券过户登记确认书》，完成深物业股权过户。深投控下属全资子公司深圳市城市建设开发（集团）有限公司
（以下简称“深圳城建”）、深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司（以下简称“深深房”）以及深物业均存在经营
房地产开发和商品房销售业务的情形，归属于同一行业，存在同业竞争的情形。
2 为避免同业竞争，深投控作出承诺：1.关于深圳城建的同业竞争解决方案：在作为上市公司的控股股东且上市公司在
深圳证券交易所上市期间，对于深圳城建现有的与上市公司存在同业竞争的业务，深投控将在法律法规允许的范围内，
自深物业股权过户至深投控名下之日起 12 个月内，适时启动以下同业竞争解决方案中具有实际可操作性的方案，并在深
物业股权过户至深投控名下之日起 3 年内实施完毕该方案，以解决现存的同业竞争问题：（1）深圳城建与上市公司间签
署资产托管协议，将与上市公司存在直接竞争关系的资产托管给上市公司，同时确定定价公允的托管费用，并采取有效
措施在承诺期内解决同业竞争问题；（2）将与上市公司存在直接竞争关系的资产注入上市公司；（3）将与上市公司存在
直接竞争关系的资产出让给非关联第三方；（4）其他能够有效解决同业竞争问题，并有利于保护上市公司利益和其他股
东合法权益的措施。在解决现存同业竞争问题之前，在上市公司以及深投控控股或实际控制的公司、企业、经济组织
（不包括上市公司控制的企业，以下统称“附属公司”）从事业务的过程中，涉及争议解决等对业务存在重大影响的情
形时，深投控作为控股股东应当保持中立地位，保证上市公司和各附属公司能够按照公平竞争原则参与市场竞争。2.深
深房同业竞争解决方案：深深房自 2016 年 9 月 14 日因筹划重大资产重组停牌。根据深深房 2016 年 11 月 26 日公布的中
信证券股份有限公司及华泰联合证券有限责任公司各自出具的《关于深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司重大资
产重组事项延期复牌的核查意见》，重组方案为深深房拟以发行 A 股股份及/或支付现金的方式购买恒大地产集团有限公
司 100%股权（以下简称“深深房重组”），深深房重组完成后，广州市凯隆置业有限公司将成为深深房的控股股东。若
深深房重组顺利完成，深投控将失去深深房控制权，届时深深房与深物业间同业竞争问题将得到解决。若深深房本次重
组因故终止，对于深深房现有的与上市公司存在同业竞争的业务，深投控将在法律法规允许的范围内，自深深房本次重
组终止并公告复牌之日起 12 个月内根据复牌当时的实际情况启动一种合理的同业竞争解决方案并及时履行公告义务，同
时在深深房重组终止并公告复牌之日起 3 年内实施完毕该方案并解决深物业与深深房间存在的同业竞争问题。3.其他避
免同业竞争的承诺：在作为上市公司的控股股东且上市公司在深圳证券交易所上市期间，深投控其他附属公司将不在除
已发生同业竞争关系的业务领域外新的业务领域，从事与上市公司间存在直接同业竞争关系的相关业务。深投控承诺不
以上市公司控股股东的地位谋求不正当利益，从而损害上市公司及其股东的权益。若违反上述承诺，深投控将承担相应
的法律责任，包括但不限于就由此给上市公司造成的全部损失承担赔偿责任。
3 深投控自做出相关承诺以来，一直积极致力于履行承诺。在承诺期内，深投控未以深物业控股股东的地位谋求不正当
利益，损害深物业及其股东的权益。在承诺期内，深投控积极梳理深圳城建的相关资产和业务，并致力于尽快制订解决
与深物业同业竞争实际操作可行的方案，深投控也积极推进深深房的重组事项。但考虑到客观情况，深投控尚未能实现
原避免同业竞争的承诺。深投控已于 2021 年 8 月 31 日重新做出了《关于变更避免同业竞争承诺的函》，该承诺变更事项
已经公司在 2021 年 9 月 27 日召开的 2021 年第一次临时股东大会批准。详见公司于 2021 年 9 月 11 日在巨潮资讯网披露
的《关于公司控股股东申请变更避免同业竞争承诺的公告》（公告编号：2021-32 号）。
四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
投资者参
会议届次 会议类型 召开日期 披露日期 会议决议
与比例
会议审议通过了
《2022 年度董事会
工作报告》、《2022
2022 年度股东大会 年度股东大会 60.01% 2023 年 05 月 19 日 2023 年 05 月 20 日 年度监事会工作报
告》、《2022 年度报
告》、《2022 年度财
务决算报告》、《2023
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
年度财务预算报告》、
《关于 2022 年度利
润分配及资本公积金
转增股本的预案》、
《关于 2023 年度综
合授信额度的议案》、
《关于预计 2023 年
度日常关联交易的议
案》、《关于续聘会计
师事务所的议案》，
详见巨潮资讯网编号
为 2023-12 号的
《2022 年度股东大
会决议公告》。
会议审议通过了《关
于公开挂牌转让全资
子公司深圳市景恒泰
房地产开发有限公司
2023 年第一次临时 100%股权的议案》，
临时股东大会 60.04% 2023 年 11 月 20 日 2023 年 11 月 21 日
股东大会 详见巨潮资讯网编号
为 2023-32 号的
《2023 年第一次临
时股东大会决议公
告》。
会议审议通过了《关
于公司扬州瘦西湖生
态健康谷项目
（GZ342、GZ399 地
块）后续开发的议
案》、
《关于修订<公司章
程>的议案》、《关于
修订<股东大会议事
规则>的议案》、《关
于修订<董事会议事
2023 年第二次临时 规则>的议案》、《关
临时股东大会 57.27% 2023 年 12 月 28 日 2023 年 12 月 29 日
股东大会 于修订<监事会议事
规则>的议案》、《关
于修订<独立董事工
作条例>的议案》、
《关于修订、新订<
年度会计师事务所选
聘制度>等公司治理
制度的议案》，详见
巨潮资讯网编号为
2023-40 号的《2023
年第二次临时股东大
会决议公告》。
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 不适用
35
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
五、董事、监事和高级管理人员情况
1、基本情况
本 本
期 期 其 股
期 期
增 减 他 份
初 末
持 持 增 增
持 持
股 股 减 减
性 年 任职 股 股
姓名 职务 任期起始日期 任期终止日期 份 份 变 变
别 龄 状态 数 数
数 数 动 动
（ （
量 量 （ 的
股 股
（ （ 股 原
） ）
股 股 ） 因
） ）
党委书
刘声向 男 52 记、董事 现任 2018 年 06 月 15 日 2024 年 09 月 26 日
长
董事、党
委副书
王航军 男 57 现任 2018 年 06 月 15 日 2024 年 09 月 26 日 --
记、总经
理
董事、党
张志民 男 46 现任 2022 年 06 月 29 日 2024 年 09 月 26 日
委副书记
董事、财
沈雪英 女 54 现任 2018 年 06 月 15 日 2024 年 09 月 26 日
务总监
王 戈 男 52 董事 现任 2018 年 06 月 15 日 2024 年 09 月 26 日
谢 畅 男 51 董事 现任 2020 年 04 月 07 日 2024 年 09 月 26 日
梅永红 男 59 独立董事 现任 2018 年 06 月 15 日 2024 年 09 月 26 日
李东辉 男 51 独立董事 现任 2021 年 09 月 27 日 2024 年 09 月 26 日
胡彩梅 女 41 独立董事 现任 2021 年 09 月 27 日 2024 年 09 月 26 日
监事会主
马洪涛 男 55 现任 2022 年 07 月 21 日 2024 年 09 月 26 日
席
张满华 男 48 监事 现任 2018 年 06 月 15 日 2024 年 09 月 26 日
李清华 男 41 监事 现任 2018 年 06 月 15 日 2024 年 09 月 26 日
职工监
事、国贸
王秋平 女 54 科技园执 现任 2018 年 06 月 15 日 2024 年 09 月 26 日
行董事、
党委书记
职工监
事、纪检
顾伟敏 女 42 监察室主 现任 2018 年 06 月 15 日 2024 年 09 月 26 日
任、纪委
副书记
党委委
陈鸿基 男 55 员、副总 现任 2020 年 12 月 28 日 2024 年 09 月 26 日
经理
党委委
蔡丽莉 女 51 员、副总 现任 2018 年 06 月 15 日 2024 年 09 月 26 日
经理
李 鹏 男 47 党委委 现任 2018 年 06 月 15 日 2024 年 09 月 26 日
36
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
员、副总
经理
党委委
员、副总
张戈坚 男 48 现任 2018 年 06 月 15 日 2024 年 09 月 26 日
经理、董
事会秘书
合计 -- -- -- -- -- -- 0 0 0 0 0 --
报告期是否存在任期内董事、监事离任和高级管理人员解聘的情况
□是 否
公司董事、监事、高级管理人员变动情况
□适用 不适用
2、任职情况
公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责
董事会成员：
刘声向先生 1971 年 8 月出生，中共党员，教授级高级工程师，全国一级注册建造师，大学本科学历，
工程硕士，高级管理人员工商管理硕士。1994 年 6 月加入深圳市天健（集团）股份有限公司，历任深圳市
市政工程总公司副总经理、总经理、党总支书记、天健（集团）公司副总经理。2013 年 6 月加入深圳市路
桥建设集团有限公司，任执行董事、党委书记、总经理。2017 年 9 月至今任本公司党委书记、董事长
（2018 年 6 月）。兼任深圳市投控物业管理有限公司党委书记、执行董事、总经理（2018.08--2020.05）。
刘声向先生曾荣获 2001 年深圳市优秀共产党员称号、2013 年第十一届中国土木工程詹天佑奖、2015 年深
圳市五一劳动奖章，并担任深圳市第六次党代会党代表。
王航军先生 1966 年 11 月出生，中共党员，研究生学历，经济学硕士，高级审计师。王航军先生曾任深
圳市南山区审计局副科长；深圳市投资管理公司审计部副部长、部长；深圳市投资管理公司监督部副部长、
部长；深圳市投资控股有限公司审计监察部部长；2007 年 10 月加入本公司任副总经理，现任本公司董事、
党委副书记、总经理。
张志民先生 1977 年 10 月出生，中共党员，硕士研究生学历。张志民先生于 2016 年进入深圳市人民政
府国有资产监督管理委员会工作，历任办公室（信访室）主任科员、办公室（机关党委）主任科员、办公
室（机关党委）副调研员、办公室四级调研员、办公室（机关党委）三级调研员。2022 年 5 月起任本公司
党委副书记，2022 年 6 月起任本公司董事、党委副书记、工会主席。
沈雪英女士 1969 年 10 月出生，中共党员，大学本科学历，经济学学士，高级会计师。沈雪英女士从事
近三十年上市公司财务管理工作，1991 年加入本公司财务部，历任本公司财务管理部科员、副经理，
2007-2018 年任本公司财务管理部经理，兼任中国深圳对外贸易（集团）有限公司财务总监（2020.03-至
今）。现任本公司董事、财务总监。
王 戈先生 1971 年 10 月出生，中共党员，高级工程师，大学本科学历，工学学士。王戈先生从事多年
的企业管理工作，历任深圳市建安（集团）股份有限公司工程部副部长、部长，建安集团建筑市政公司经
理、支部副书记，建安集团副总经理，董事、党委副书记、总经理等职，2017 年 3 月至今任深圳市投资控
股有限公司总工程师。
谢 畅先生 1971 年 11 月出生，中共党员，工学学士，高级工程师、经济师、政工师。谢畅先生曾任深
圳市建安（集团）股份有限公司党群工作部部长、纪委委员、资产管理部部长；深圳市赛百诺基因技术有
限公司副总经理；深圳市对外劳动服务有限公司运营管理部部长、办公室主任、董事会秘书；深圳市人才
交流服务中心有限公司办公室主任。2017 年 9 月起任深圳市投资控股有限公司综合管理部部长，2020 年 4
月起任本公司董事。
37
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
梅永红先生 1964 年 10 月出生，中共党员，毕业于华中农业大学农学系农学专业，农学学士。历任科技
部办公厅副主任兼调研室主任、科技部政策法规与体制改革司司长、山东济宁市长等职。2015 年 9 月至今
任华大集团董事、华大农业集团董事长，2018 年 8 月起任碧桂园农业控股有限公司 CEO，2022 年 5 月起
兼任华大集团执行副总裁。
李东辉先生 1972 年 6 月出生，武汉大学经济学院审计系本科，澳大利亚新南威尔士大学商学院财务与
金融学博士研究生毕业。曾任职中华人民共和国审计署金融司公务员、暨南大学管理学院执行院长，现任
深圳大学经济学院财务金融学特聘教授、博士生导师、经济学院教授委员会主任。多篇文章发表在国际顶
级期刊和中国国家重点权威学术刊物，被评为深圳市海外高层次“孔雀计划”人才、被聘为深圳市财政局
高级职称评审委员会专家、深圳报业集团深新传播智库专家、国家自然科学基金评审人。
胡彩梅女士 1982 年出生,管理学博士,经济学博士后,正高级研究员,深圳市高层次专业人才。现任中国(深
圳)综合开发研究院金融发展与国资国企研究所所长,兼任鞍钢股份独立董事，广东省发改委及深圳、济南
等城市专家库专家。长期从事国资国企改革、企业战略、金融产业发展、金融中心建设等相关领域的研究
与咨询。完成几十项国家、省、市级政府部门委托的规划制定、政策研究等课题，主持和参与多项国家社
科基金、国家高端智库课题研究，出版多部专著、译著，获得多项省、市级科研成果奖励。
监事会成员：
马洪涛先生 1968 年 10 月出生，硕士研究生，中共党员。1991 年至 2000 年任中国银行太原分行出纳、
稽核、信贷科长、办事处副主任；2000 年至 2004 年任民生银行太原分行支行长、部门总经理；2004 年至
2016 年任民生银行总行业务主管、处室总经理；2016 年至 2019 年游学并赴山区支教；2019 年至 2020 年
任科陆电子股份有限公司财务部副总经理、资金总监；2020 年至 2022 年任万和证券股份有限公司办公室
总经理；今任本公司监事会主席；2022 年 7 月起任本公司监事会主席。
张满华先生 1975 年 2 月出生，硕士研究生，中共党员。1992 年至 2004 年，在中南大学学习和工作；
2004 年至 2013 年，曾任康佳集团股份有限公司投资发展中心高级经理、深圳聚龙光电有限公司董事会秘
书、深超科技投资有限公司投资部部长；2013 年至 2018 年，任深圳市投资控股有限公司战略发展部副部
长，2018 年至今任深圳市投资控股有限公司法律与风险管理部部长。
李清华先生 1982 年 4 月出生，大学本科学历。2003 年至 2013 年，任深圳德正信国际资产评估有限公司
项目助理、项目经理、高级经理；2013 年至 2017 年，任深圳市投资控股有限公司产权管理与法律事务部
高级主管，2017 年至今任深圳市投资控股有限公司审计部副部长。
王秋平女士 1970 年 1 月出生，大学本科学历，中共党员，高级经济师。1992 年至 2015 年，在本公司总
经理办公室、计财部、经营管理部、发展管理部从事管理工作，2015 年至 2018 年任国贸物业党委书记、
副总经理、工会主席，2018 年至 2020 年任国贸物业党委书记、总经理，2020 年至 2021 年 8 月任国贸科技
园党委书记、执行董事、总经理，现任国贸科技园党委书记、执行董事。
顾伟敏女士 1981 年 10 月出生，硕士研究生，中共党员。2007 年至 2010 年，在毕马威华振会计师事务所
深圳分所从事外部审计工作；2011 年至今，在本公司审计部（监事会办公室）从事审计工作，现任本公司
纪委副书记、纪检监察室（审计部、监事会办公室）主任。
高级管理人员：
王航军先生 1966 年 11 月出生，中共党员，研究生学历，经济学硕士，高级审计师。王航军先生曾任深
圳市南山区审计局副科长；深圳市投资管理公司审计部副部长、部长；深圳市投资管理公司监督部副部长、
部长；深圳市投资控股有限公司审计监察部部长；2007 年 10 月加入本公司任副总经理，现任本公司董事、
党委副书记、总经理。
陈鸿基先生 1968 年 5 月出生，中共党员，研究生学历，哲学硕士。陈鸿基先生在深圳市政府部门工作
多年，1998 年 1 月加入深圳市建设投资控股公司，历任发展研究部科长、办公室副主任、党委办公室副主
任、董事局秘书室主任。2004 年 10 月加入深圳市投资控股有限公司，历任党群部部长、董事会办公室主
任。2012 年 7 月起任深圳市城市建设开发（集团）有限公司副总经理。2020 年 12 月起任本公司党委委员、
副总经理。
38
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
蔡丽莉女士 1972 年 11 月出生，中共党员，大学本科学历，经济学硕士。1995 年起在深圳市国税局工作，
曾任深圳市国税局征管和科技发展处副处长，深圳市福田区国税局党组成员、副局长，现任本公司党委委
员、副总经理、财务负责人。
李 鹏先生 1976 年 5 月出生，中共党员，本科学历，工学学士，中级经济师。1999 年 7 月起在本公司
从事经营管理工作，历任本公司发展管理部副经理、成本控制部经理，深圳市皇城地产有限公司党支部书
记、副总经理，现任本公司党委委员、副总经理。
张戈坚先生 1975 年 9 月出生，中共党员，硕士研究生学历，工商管理硕士，会计师、审计师。1997 年
7 月起在本公司审计部从事内部审计工作；历任本公司审计部经理、监事、成本控制部经理，现任本公司
党委委员、副总经理、董事会秘书。
沈雪英女士 1969 年 10 月出生，中共党员，大学本科学历，经济学学士，高级会计师。沈雪英女士从事
近三十年上市公司财务管理工作，1991 年加入本公司财务部，历任本公司财务管理部科员、副经理，
2007-2018 年任本公司财务管理部经理，兼任中国深圳对外贸易（集团）有限公司财务总监（2020.03-至
今）。现任本公司董事、财务总监。
在股东单位任职情况
适用 □不适用
在股东单位
任期终
任职人员姓名 股东单位名称 在股东单位担任的职务 任期起始日期 是否领取报
止日期
酬津贴
深圳市投资控股有限公
王 戈 总工程师 2017 年 03 月 01 日 是
司
深圳市投资控股有限公
谢 畅 综合管理部部长 2020 年 04 月 07 日 是
司
深圳市投资控股有限公
张满华 法律与风险管理部部长 2017 年 01 月 01 日 是
司
深圳市投资控股有限公
李清华 审计部副部长 2017 年 01 月 01 日 是
司
在股东单位任职 除以上在股东单位的主要任职外，董事王戈、谢畅及监事张满华、李清华还在相关股东单位的若干
情况的说明 非上市子公司或投资企业中兼任董事或监事职务。
在其他单位任职情况
适用 □不适用
在其他单
位是否领
任职人员姓名 其他单位名称 在其他单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
取报酬津
贴
中国深圳对外贸
沈雪英 易（集团）有限 财务总监 2020 年 03 月 01 日 否
公司
华大集团、华大 华大集团董事兼执行副总
农业集团、碧桂 裁、华大农业董事长、碧
梅永红 2015 年 09 月 01 日 是
园农业控股有限 桂园农业控股有限公司
公司 CEO
特聘教授、博士生导师、
李东辉 深圳大学 2019 年 04 月 01 日 是
经济学院教授委员会主任
中国（深圳）综 金融发展与国资国企研究
胡彩梅 2016 年 11 月 01 日 是
合开发研究院 所所长
在其他单位任职
不适用
情况的说明
公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况
□适用 不适用
39
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
3、董事、监事、高级管理人员报酬情况
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况
报告期内，公司董事会与公司管理层签署 2023 年度经营目标责任书，采取经济指标、分类指标和评议指标得分结合
的考评方式，在年度结束后，由董事会考核。公司高级管理人员的报酬依据《深圳市物业发展（集团）股份有限公司高
级管理人员经营业绩考核与薪酬管理办法》、《深圳市物业发展（集团）股份有限公司长效激励约束方案》等制度规定，
由董事会完成年度考核后核定。
公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况
单位：万元
从公司获得的 是否在公司关
姓名 性别 年龄 职务 任职状态
税前报酬总额 联方获取报酬
刘声向 男 52 党委书记、董事长 现任 113.60 否
董事、党委副书记、总经
王航军 男 57 现任 107.95 否
理
张志民 男 46 董事、党委副书记 现任 96.65 否
沈雪英 女 54 董事、财务总监 现任 114.72 否
王 戈 男 52 董事 现任 0 是
谢 畅 男 51 董事 现任 0 是
梅永红 男 59 独立董事 现任 8 是
李东辉 男 51 独立董事 现任 8 否
胡彩梅 女 41 独立董事 现任 8 否
马洪涛 男 55 监事会主席 现任 103.92 否
张满华 男 48 监事 现任 0 是
李清华 男 41 监事 现任 0 是
职工监事、国贸科技园执
王秋平 女 54 现任 62.55 否
行董事、党委书记
职工监事、纪检监察室主
顾伟敏 女 42 现任 48.47 否
任、纪委副书记
陈鸿基 男 55 党委委员、副总经理 现任 96.65 否
蔡丽莉 女 51 党委委员、副总经理 现任 96.65 否
李 鹏 男 47 党委委员、副总经理 现任 96.65 否
党委委员、副总经理、董
张戈坚 男 48 现任 96.65 否
事会秘书
合计 -- -- -- -- 1058.461 --
注：1 薪酬说明： （1）上表薪酬未包括递延至 2023 年发放的长效激励奖金：刘声向、王航军、陈鸿基、
蔡丽莉、李鹏、张戈坚在 2023 年度领取的延期长效激励奖金分别为 39.77 万元、37.78 万元、10.64 万元、
28.86 万元、29.59 万元、26.10 万元。
（2）因 2023 年度考核未完成，上表数据根据相关规则预估，最终以实际发放数为准。
其他情况说明
□适用 不适用
40
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
六、报告期内董事履行职责的情况
1、本报告期董事会情况
会议届次 召开日期 披露日期 会议决议
审议通过了《关于签订<2023 年度高级管
第十届董事会第 16 次会议 2023 年 02 月 27 日
理人员绩效目标责任书>的议案》
审议通过了《2022 年度董事会工作报告》、
《2022 年年度报告及摘要》、《2022 年度财
务决算报告》、《2023 年度财务预算报
告》、关于计提及减少各项资产减值准备
的议案》、《关于 2022 年度利润分配及资本
公积金转增股本的预案》、《关于 2023 年度
综合授信融资额度的议案》、《关于 2023 年
第十届董事会第 17 次会议 2023 年 03 月 24 日 2023 年 03 月 25 日
度经营计划及投资预算的议案》、《关于预
计 2023 年度日常关联交易的议案》、《2022
年度内部控制自我评价报告》、《关于续聘
会计师事务所的议案》、《2022 年度社会责
任报告》等议案，详见巨潮资讯网编号为
2023-03 号的《第十届董事会第 17 次会议
决议公告》
审议通过了《关于召开 2022 年度股东大会
的议案》、《公司 2023 年第一季度报告》等
第十届董事会第 18 次会议 2023 年 04 月 27 日 2023 年 04 月 28 日
议案，详见巨潮资讯网编号为 2023-09 号
的《第十届董事会第 18 次会议决议公告》
审议通过了《公司 2023 年半年度报告及其
摘要》、《关于公司扬州瘦西湖生态健康谷
项目（GZ342、GZ399 地块）后续开发的
第十届董事会第 19 次会议 2023 年 08 月 25 日 2023 年 08 月 28 日
议案》等议案，详见巨潮资讯网编号为
2023-17 号的《第十届董事会第 19 次会议
决议公告》
审议通过了《关于深物业集团 2019 年-
2021 年长效激励清算的议案》、《关于兑现
2021 年度长效激励奖金的议案》、《关于兑
第十届董事会第 20 次会议 2023 年 10 月 27 日 2023 年 10 月 30 日 现 2022 年度长效激励递延奖金的议案》、
《审议公司 2023 年第三季度报告》等议
案，详见巨潮资讯网编号为 2023-24 号的
《第十届董事会第 20 次会议决议公告》
审议通过了《关于公开挂牌转让全资子公
司深圳市景恒泰房地产开发有限公司
100%股权的议案》、《关于召开 2023 年第
第十届董事会第 21 次会议 2023 年 11 月 03 日 2023 年 11 月 06 日
一次临时股东大会的议案》等议案，详见
巨潮资讯网编号为 2023-26 号的《第十届
董事会第 21 次会议决议公告》
审议通过了《关于公司 2022 年度高管考核
结果及运用方案的议案》、《关于调整第十
届董事会专门委员会部分委员的议案》、
《关于修订<公司章程>的议案》、《关于修
订<股东大会议事规则>的议案
》、《关于修订<董事会议事规则>的议案》、
第十届董事会第 22 次会议 2023 年 12 月 12 日 2023 年 12 月 13 日
《关于修订<独立董事工作条例>的议案》、
《关于修订、新订<年度会计师事务所选
聘制度>等公司治理制度的议案》、《关于
召开 2023 年第二次临时股东大会的议案》
等议案，详见巨潮资讯网编号为 2023-33
号的《第十届董事会第 22 次会议决议公
41
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
告》
2、董事出席董事会及股东大会的情况
董事出席董事会及股东大会的情况
是否连续两
本报告期应 以通讯方式
现场出席董 委托出席董 缺席董事会 次未亲自参 出席股东大
董事姓名 参加董事会 参加董事会
事会次数 事会次数 次数 加董事会会 会次数
次数 次数
议
刘声向 7 1 6 0 0 否 3
王航军 7 1 6 0 0 否 3
沈雪英 7 1 6 0 0 否 3
王 戈 7 1 6 0 0 否 3
谢 畅 7 0 7 0 0 否 3
梅永红 7 1 6 0 0 否 3
李东辉 7 1 6 0 0 否 3
胡彩梅 7 0 7 0 0 否 3
张志民 7 1 6 0 0 否 3
连续两次未亲自出席董事会的说明
不适用
3、董事对公司有关事项提出异议的情况
董事对公司有关事项是否提出异议
□是 否
报告期内董事对公司有关事项未提出异议。
4、董事履行职责的其他说明
董事对公司有关建议是否被采纳
是 □否
董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明
报告期内，公司董事严格按照《公司章程》、《董事会议事规则》及相关法律、法规等有关规定和要求，积极出席
董事会、股东大会，勤勉尽责，根据公司的实际情况，对公司的重大治理和经营决策提出了相关的意见，经过充分沟通
讨论，形成一致意见，并坚决监督和推动董事会决议的执行，确保决策科学、及时、高效，维护公司和全体股东的合法
权益。
七、董事会下设专门委员会在报告期内的情况
召 提出的 异议
其他履行
开 重要意 事项
委员会名称 成员情况 召开日期 会议内容 职责的情
会 见和建 具体
况
议 议 情况
42
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
次 （如
数 有）
1.审核通过关于续聘会计
师事务所的议案：
2.审核《公司 2022 年度审
计工作报告及 2023 年度
审计工作计划》；
3.审议《关于公司 2022 年
提供担保、关联交易等事
2023 年 03 月 23 日 同意
项的检查报告》；
4.审阅《公司 2022 年度财
务报告》；
5.审阅《公司 2022 年度合
并财务报表审计报告》；
6.审阅《公司 2022 年度
内部控制审计报告》。
1.审阅《2023 年度一季度
审计工作开展情况报
告》；
2.审阅《2023 年重大风险
监督外部
评估报告》；
李东辉、梅 审计机构
3.审阅《2022 年度内控体
永红、胡彩 2023 年 04 月 26 日 同意 和公司内
系工作报告》；
梅、王航 部审计工
4.审阅《2023 年（一季
军、张志民 作，监督
度）重大风险跟踪监测
（2023 年 12 公司内部
表》；
月 12 日经第 控制制度
5.审阅《公司 2023 年第一
审计与风险 十届董事会 执行情
5 季度报告》。
管理委员会 第 22 次会议 况，协调
1.审阅《公司 2023 年半年
审议调整 管理层、
度报告及其摘要》；
为：李东 内部审计
2.审阅《2023 年度第二季
辉、梅永 部门及相
度审计工作开展情况报
红、胡彩 关部门与
告》；
梅、刘声 外部审计
3.审阅《2023 年上半年关
向、谢畅) 2023 年 08 月 24 日 同意 机构的沟
联交易及担保事项的检查
通等。
报告》；
4.审阅《2023 年二季度重
大风险跟踪监测情况》；
5.审阅《2023 年第二季度
舆情管理报告》。
1.审阅《公司 2023 年第三
季度报告》；
2.审阅《2023 年度第三季
度审计工作开展情况报
告》；
2023 年 10 月 26 日 同意
3.审阅《2023 年（三季
度）重大风险跟踪监测情
况》；
4.审阅《2023 年第三季度
舆情管理报告》。
听取年审会计师对 2023
2023 年 12 月 20 日 年年报审计工作方案的汇 同意
报。
胡彩梅、梅 审阅《关于集团公司 2022 研究公司
薪酬与考核 永红、李东 2023 年 05 月 25 日 年度绩效考核结果的议 同意 董事及高
2
委员会 辉、 谢畅、 案》 级管理人
沈雪英 2023 年 11 月 01 日 1.审议通过《2022 年度集 同意 员的考核
43
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
团高级管理人员经营业绩 标准、薪
考核工作方案》 酬政策与
2.审核通过《深物业集团 方案，监
高级管理人员 2022 年度 督公司董
个人述职报告》 事及高级
3.审核通过《深物业集团 管理人员
高级管理人员年度绩效目 履行职责
标完成情况表》 情况，对
4.审议 2022 年度高管考核 公司董事
附加项及否决项 及高级管
5.审议 2022 年度高管考核 理人员进
评分人员名单 行年度绩
效考核并
提出建议
等。
刘声向、王
航军、张志
民、王戈、
谢畅（2023
年 12 月 12
战略发展与 日经第十届
投资决策委 董事会第 22 0
员会 次会议审议
调整为：刘
声向、王航
军、张志民
王戈、沈雪
英)
梅永红、刘
声向、王
戈、胡彩
梅、李东辉
（2023 年 12
月 12 日经第
十届董事会
提名委员会 0
第 22 次会议
审议调整
为：梅永
红、张志
民、王戈、
胡彩梅、李
东辉)
八、监事会工作情况
监事会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险
□是 否
监事会对报告期内的监督事项无异议。
九、公司员工情况
1、员工数量、专业构成及教育程度
报告期末母公司在职员工的数量（人） 98
44
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
报告期末主要子公司在职员工的数量（人） 8,719
报告期末在职员工的数量合计（人） 8,817
当期领取薪酬员工总人数（人） 8,817
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人） 0
专业构成
专业构成类别 专业构成人数（人）
生产人员 6,381
销售人员 50
技术人员 1,433
财务人员 174
行政人员 544
研发人员 38
管理人员 197
合计 8,817
教育程度
教育程度类别 数量（人）
大中专以上文化程度 2,852
高中及以下文化程度 5,965
合计 8,817
2、薪酬政策
2023 年，根据集团发展战略要求，集团公司对下属企业实行了与企业经营业绩挂钩的经理层成员考核管理制度，
进一步提高工作效率，营造良好的干事创业氛围。集团总部严格执行各项薪酬管理制度，并根据市场化原则对下属公司
的组织架构设计、部门职能划分、定岗定编、薪酬绩效制度进行了研究修订。
3、培训计划
2023 年，集团与分子公司各司其职，共同努力优化人才培养机制，加速培养领军人才，开展关键岗位与中高层次人
才专题研修班，进一步提升干部队伍的业务水平和能力素质；优化学习资源，激活内训师“人才池”，进一步夯实内部赋
能体系；持续打造学习型组织，为各层级员工提供管理能力提升、专业能力精进、岗位技能提升等课程，不断提高员工
队伍的专业素养、业务能力和执行力，实现公司发展与员工成长共赢。
4、劳务外包情况
□适用 不适用
十、公司利润分配及资本公积金转增股本情况
报告期内利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况
适用 □不适用
2023 年 12 月 28 日，经公司 2023 年第二次临时股东大会审议通过，公司修订了《未来三年（2023-2025 年）股东回
报规划》，并对中小投资者进行单独计票，独立董事对该项制度修订发表了独立意见。详见公司于 2023 年 12 月 13 日披
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
露的《第十届董事会第 22 次会议决议公告》（公告编号：2023-33 号）及《2023 年第二次临时股东大会决议公告》（公
告编号：2023-40 号）。
现金分红政策的专项说明
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求： 是
分红标准和比例是否明确和清晰： 是
相关的决策程序和机制是否完备： 是
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用： 是
公司未进行现金分红的，应当披露具体原因，以及下一步
不适用
为增强投资者回报水平拟采取的举措：
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益
是
是否得到了充分保护：
现金分红政策进行调整或变更的，条件及程序是否合规、
是
透明：
公司报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正但未提出现金红利分配预案
□适用 不适用
本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
适用 □不适用
每 10 股送红股数（股） 0
每 10 股派息数（元）（含税） 3.12
分配预案的股本基数（股） 595,979,092
现金分红金额（元）（含税） 185,945,476.70
以其他方式（如回购股份）现金分红金额（元） 0.00
现金分红总额（含其他方式）（元） 185,945,476.70
可分配利润（元） 1,495,323,958.98
现金分红总额（含其他方式）占利润分配总额的比例 100%
本次现金分红情况
公司发展阶段属成熟期且无重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到
80％
利润分配或资本公积金转增预案的详细情况说明
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 595,979,092 为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 3.12 元（含
税），送红股 0 股（含税），不以公积金转增股本。
十一、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
□适用 不适用
公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。
十二、报告期内的内部控制制度建设及实施情况
1、内部控制建设及实施情况
报告期内公司按照《企业内部控制基本规范》、《上市公司内部控制工作指引》及公司实际情况，建立健全和有效
实施内部控制，确保企业经营管理合法合规，保障经营运作程序科学合理，促使各主要环节正常有序。
46
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
公司在制定印发《公司风险、内控及合规体系建设工作指引》的基础上，定期梳理风险、内控及合规体系短板弱项，
根据新业务、新变化、新问题，明确合规重要业务领域和关键环节的应对措施，及时做好相关制度废、改、立工作，组
织发布《全面风险管理手册》及《内部控制手册》，通过规章制度的形式将合规管理经验成果进行固化，同步开展风险
管理、内部控制专题培训，培训人数 120 人，以“横向到边，纵向到底”为目标，将内部控制由集团总部进一步延伸至各
下属企业，管理领域不断拓展，有效扩大了风险管理、内部控制工作的覆盖面。
2、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况
□是 否
十三、公司报告期内对子公司的管理控制情况
后续
整合中遇到的
公司名称 整合计划 整合进展 已采取的解决措施 解决进展 解决
问题
计划
1.制定业务管理权划转方
案；
2.加快完善现代企业制
度，推进公司治理体系和
治理能力现代化，建立健
全分级授权管控体系；
1.人员包袱 3.研究脱离原股东单位扶
重； 持期后的减亏处亏措施，
2023 年将
2.薪酬福利体 持续推进提质增效，建立
深圳市物业管理有限 业务管理权
完成 系存在差异； 业务协同工作机制； 按计划推进 暂无
公司 划转至国贸
3.干部队伍储 4.研究机电维修、电梯维
物业
备无法满足业 保等领域配套服务公司的
务需要。 专业优势，打通上下游产
业链，重构业务辅助能
力；
5.深化人力资源改革，建
章立制、建立健全薪酬管
理体系、持续推进市场化
用工改革。
1.制定业务管理权划转方
案；
2.加快完善现代企业制
度，推进公司治理体系和
1.人员包袱 治理能力现代化，建立健
重，干部年龄 全分级授权管控体系；
老化严重，后 3.研究脱离原股东单位扶
备干部储备不 持期后的减亏处亏措施，
2023 年将
足； 持续推进提质增效，建立
深圳市深福保水电市 业务管理权
完成 2.薪酬福利体 业务协同工作机制； 按计划推进 暂无
政服务有限公司 划转至国贸
系存在差异； 4.研究水电维保、绿化管
物业
3.业务质量不 养等领域配套服务公司的
高； 专业优势，打通上下游产
4.减亏扭亏压 业链，重构业务辅助能
力大。 力；
5.深化人力资源改革，建
章立制、建立健全薪酬管
理体系、持续推进市场化
用工改革。
深圳市深福保物业发 2023 年将 完成 1.人员包袱 1.制定业务管理权划转方 按计划推进 暂无
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
展有限公司 业务管理权 重，干部年龄 案；
划转至国贸 老化严重，后 2.加快完善现代企业制
物业 备干部储备不 度，推进公司治理体系和
足； 治理能力现代化，建立健
2.薪酬福利体 全分级授权管控体系；
系存在差异； 3.研究脱离原股东单位扶
3.业务质量不 持期后的减亏处亏措施，
高； 持续推进提质增效，建立
4.减亏扭亏压 业务协同工作机制；
力大。 4.研究城市服务等领域配
套服务公司的专业优势，
打通上下游产业链，重构
业务辅助能力；
5.深化人力资源改革，建
章立制、建立健全薪酬管
理体系、持续推进市场化
用工改革。
1.制定业务管理权划转方
案；
2.加快完善现代企业制
度，推进公司治理体系和
1.人员包袱
治理能力现代化，建立健
重，干部年龄
全分级授权管控体系；
老化严重，后
3.研究脱离原股东单位扶
备干部储备不
2023 年将 持期后的减亏处亏措施，
足；
深圳市保税区保安服 业务管理权 持续推进提质增效，建立
完成 2.薪酬福利体 按计划推进 暂无
务有限公司 划转至国贸 业务协同工作机制；
系存在差异；
物业 4.研究保安服务等领域配
3.业务质量不
套服务公司的专业优势，
高；
打通上下游产业链，重构
4.减亏扭亏压
业务辅助能力；
力大。
5.深化人力资源改革，建
章立制、建立健全薪酬管
理体系、持续推进市场化
用工改革。
1.制定业务管理权划转方
案；
1.人员包袱
2.加快完善现代企业制
重，干部年龄
度，推进公司治理体系和
老化严重，后
治理能力现代化，建立健
备干部储备不
2023 年将 全分级授权管控体系；
足；
深圳外贸物业管理有 业务管理权 3.研究脱离原股东单位扶
完成 2.薪酬福利体 按计划推进 暂无
限公司 划转至国贸 持期后的减亏处亏措施，
系存在差异；
物业 持续推进提质增效，建立
3.业务质量不
业务协同工作机制；
高；
4.深化人力资源改革，建
4.减亏扭亏压
章立制、建立健全薪酬管
力大。
理体系、持续推进市场化
用工改革。
十四、内部控制评价报告或内部控制审计报告
1、内控评价报告
内部控制评价报告全文披露日期 2024 年 03 月 30 日
内部控制评价报告全文披露索引 巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
纳入评价范围单位资产总额占公司合
100.00%
并财务报表资产总额的比例
纳入评价范围单位营业收入占公司合
100.00%
并财务报表营业收入的比例
缺陷认定标准
类别 财务报告 非财务报告
重大缺陷：
1.严重违反国家法律、法规，导致重
大诉讼，或导致监管机构的调查、责
令停业整顿、追究刑事责任或撤换高
重大缺陷： 级管理人员；
1.控制环境无效； 2. 公司董事、监事、高级管理层及主
2.公司董事、监事或高级管理层中出 要技术人员发生非正常重大变化；
现重大舞弊行为； 3. 公司内部缺乏民主的决策程序或程
3.公司的审计机构发现当期财务报告 序不科学，导致重大决策失误；
存在重大错报，而公司内部控制运行 4. 核心管理人员或核心技术人员严重
过程中未能发现； 流失；
4.公司已经上报或披露的财务报告出 5. 媒体频现恶性负面新闻，涉及面广
现的重大差错进行错报更正； 且负面影响一直未能消除；
5.公司审计与风险管理委员会以及内 6. 公司重要业务缺乏制度控制或制度
部审计部门对内部控制监督无效。 系统失效，给公司生产经营造成重大
影响；
重要缺陷： 7.内部控制评价的重大缺陷未得到整
1.未依照公认会计准则选择和应用会 改；
定性标准
计政策； 8.其他对公司产生重大影响的负面情
2.未建立反舞弊程序和控制措施； 形。
3.对于非常规或特殊交易的账务处理
没有建立相应的控制机制或没有实施 重要缺陷：
且没有相应的补偿性控制； 1.公司民主决策程序存在但不够完
4.对于期末财务报告过程的控制存在 善，影响公司生产经营；
一项或多项缺陷且不能合理保证编制 2.违反公司内部规章，造成重要损
的财务报表达到真实、完整的目标； 失；
5.内部控制重要缺陷或一般缺陷未得 3.公司被媒体曝光负面新闻，给公司
到整改。 造成重要影响；
4.重要业务制度或系统存在重要缺
一般缺陷： 陷，未进行整改；
除上述重大缺陷、重要缺陷之外的其 5.其他对公司产生较大影响的负面情
他控制缺陷。 形。
一般缺陷：
除上述重大缺陷、重要缺陷之外的其
他控制缺陷。
重大缺陷：
营业收入潜在错报≥公司合并会计报表
营业收入的 1.00%，资产总额潜在错
重大缺陷：
报≥公司合并会计报表资产总额的
直接财产损失金额≥上年度净资产额的
0.30%，净资产潜在错报≥公司合并会
1.00%；
计报表净资产额的 1.00%；
重要缺陷：
重要缺陷：
定量标准 上年度净资产额的 0.5%≤直接财产损
公司合并会计报表营业收入的 0.50%≤
失金额<上年度净资产额的 1.00%；
错报<公司合并报表营业收入的
一般缺陷：
1.00%，公司合并会计报表资产总额
直接财产损失金额<上年度净资产额的
0.15%≤错报<公司合并会计报表资产
0.5%。
总额 0.30%，公司合并会计报表净资
产额的 0.50%≤错报<公司合并会计报
表净资产额的 1.00%；
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
一般缺陷：
营业收入错报<公司合并会计报表营业
收入的 0.50%，资产总额错报<公司合
并会计报表资产总额 0.15%，净资产
错报<公司合并会计报表净资产额的
0.50%。
财务报告重大缺陷数量（个） 0
非财务报告重大缺陷数量（个） 0
财务报告重要缺陷数量（个） 0
非财务报告重要缺陷数量（个） 0
2、内部控制审计报告
适用 □不适用
内部控制审计报告中的审议意见段
我们认为，深物业公司按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。
内控审计报告披露情况 披露
内部控制审计报告全文披露日期 2024 年 03 月 30 日
内部控制审计报告全文披露索引 巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）
内控审计报告意见类型 标准无保留意见
非财务报告是否存在重大缺陷 否
会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制审计报告
□是 否
会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致
是 □否
十五、上市公司治理专项行动自查问题整改情况
不适用。
50
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
第五节 环境和社会责任
一、重大环保问题
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位
□是 否
报告期内因环境问题受到行政处罚的情况
公司或子公司名 对上市公司生产
处罚原因 违规情形 处罚结果 公司的整改措施
称 经营的影响
不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用
参照重点排污单位披露的其他环境信息
公司高度重视环境保护工作，严格贯彻及落实相关法律法规，报告期内未发生重大环保违规事件，亦未受到环保行
政处罚。2023 年，深物业集团所属企业皇城地产公司在建项目东莞虎门滨海港湾及深圳光明御棠上府均位于片区主要道
路附近，贴近住宅小区及市政道路，对各项生态工作要求较为严格。自开工以来，主动开展防污、治污、防尘、降噪等
工作，提升周边群众满意度。项目管理部门切实履行环境风险防范责任，积极配合环保监管部门人员接收现场检查，严
格遵守环境影响评价和“三同时”要求，规范排污、降尘、降噪方式。 在建项目虎门滨海港湾及光明御棠上府总体规划
均采取有利于环保和控污的措施，要求环境保护及污染防治设施与主体工程同时设计、同时施工、同时使用，各种污染
物（如废气烟气、废水污水、垃圾、工业废渣、噪声、油污、各类建筑材料所含放射性和非放射性污染物等）及各类建
筑材料均应采取有效措施防治并达标。 深物业集团所属企业荣耀地产公司在建项目澜湖时代一、二期均位于观澜片区主
干道桂花路附近，项目周边多为工业园区，场地南侧为国家环保监测站、学校，场地东北角为居民楼。自开工以来，项
目建立污染防治管理组织架构及污染防治工作制度体系。总体规划采取有利于环保和控污的措施，充分利用地形地貌，
严格按照水土保持方案实施。
在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
□适用 不适用
未披露其他环境信息的原因
公司及公司下属子公司均不属于环境保护部门公示的重点排污单位。
二、社会责任情况
（1）年度纳税、现金分红。
深物业集团及其所属企业在 2023 年度共完成 4287 万元税款缴纳义务，并依据公司章程和股东决议，向股东分配
21514.85 万元现金分红。深物业集团在 2023 年度展现了卓越的经营成果和财务稳健性，彰显了企业的纳税意识和责任担
当，也反映出稳健的财务状况和持续增长的盈利能力，实现企业与股东之间的共赢。这些成绩不仅体现了企业的财务实
力和治理能力，也展示了其诚信经营、回报社会的责任担当。在未来的发展中，深物业集团将继续保持稳健的经营策略
和良好的财务状况，为股东和社会创造更多的价值。
（2）解决就业问题。
深物业集团及所属企业在 2023 年度共向社会提供岗位 221 个，招收人员共计 1369 人，其中应届生 18 名，退伍军
人 34 名，残疾人员 4 名。深物业集团积极响应社会责任，大力推动人才多元化战略，为企业发展注入新的活力和创新力
51
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
量。作为一家具有社会责任感的企业，始终坚持以人为本发展理念，注重人才选拔和培养，也为社会和谐稳定做出积极
贡献。
（3）员工慰问。
为树牢以人民为中心的发展思想，深入贯彻落实集团帮扶工作机制，深物业集团党委召开春节前困难员工慰问座谈
会及“七一”困难党员慰问座谈会。春节前困难员工慰问活动前，集团经过全面摸底排查、认定和分类登记建档，确定困
难慰问对象 55 名，其中包括困难党员 12 名。“七一”困难党员慰问活动共慰问困难党员 4 名。 为保障一线工人在高温天
气下安全作业，深物业集团所属企业物合城市更新公司党总支、扬州瘦西湖景悦公司开展“工地慰问送清凉 凝心聚力促
发展”活动，为一线工人送上消暑茶清凉饮料。
（4）开展公益献血活动。
深物业集团所属企业国贸物业全力打造以志愿活动为核心内容的“至善文化”，在全国各个企业开展”红色旗帜、红
色行动“公益献血活动，近两年公益献血的活动范围已从深圳区域推广至全国。2023 年度参与人数共计 730 人，成功献
血 560 人，献血总量达 190700ml。“红色旗帜红色行动”活动始于 2011 年，至今已经举办十二届，累计组织党员群众无
偿献血 1171 人次，累计献血达 39.96 万多毫升。
（5）龙华区总工会慈善事业捐赠
深物业集团所属企业荣耀地产公司积极响应政府号召参与捐赠活动，共计向龙华区总工会捐款 5000 元整，用于关
爱龙华区新就业形态劳动者、困难边缘职工和困难职工子女、开展送温暖应急慰问、慈善事业宣传与公益项目的推广和
物资采购等。
三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴的情况
深物业集团及所属企业组织开展消费帮扶行动，2023 年消费帮扶采购农产品合计 162 万元。
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
1、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期
末尚未履行完毕的承诺事项
适用 □不适用
承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
深投控下属全
资子公司深圳
市城市建设开
发（集团）公
司、控股子公
司深圳经济特
区房地产（集
团）股份有限
关于同业竞 公司存在经营
收购报告书或
深圳市投资控 争、关联交 房地产开发和
权益变动报告 2018 年 09 月 06 日 3年 正常履行中 2
股有限公司 易、资金占用 商品房销售业
书中所作承诺
方面的承诺 务的情形，与
上市公司归属
于同一行业，
与上市公司间
存在同业竞争
情形。为避免
同业竞争，深
投控作出承
诺。1
为减少及规范
关于同业竞
收购报告书或 与上市公司之
深圳市投资控 争、关联交
权益变动报告 间发生的关联 2018 年 09 月 06 日 长期 正常履行中
股有限公司 易、资金占用
书中所作承诺 交易，深投控
方面的承诺
作出承诺。3
承诺是否按时
是
履行
注：1 深投控下属全资子公司深圳市城市建设开发（集团）公司、控股子公司深圳经济特区房地产（集团）股份有限公
司存在经营房地产开发和商品房销售业务的情形，与上市公司归属于同一行业，与上市公司间存在同业竞争情形。为避
免同业竞争，深投控承诺如下：1.关于深圳城建的同业竞争解决方案：在作为上市公司的控股股东且上市公司在深圳证
券交易所上市期间，对于深圳城建现有的与上市公司存在同业竞争的业务，深投控将在法律法规允许的范围内，自深物
业股权过户至深投控名下之日起 12 个月内，适时启动以下同业竞争解决方案中具有实际可操作性的方案，并在深物业股
权过户至深投控名下之日起 3 年内实施完毕该方案，以解决现存的同业竞争问题：（1）深圳城建与上市公司间签署资产
托管协议，将与上市公司存在直接竞争关系的资产托管给上市公司，同时确定定价公允的托管费用，并采取有效措施在
承诺期内解决同业竞争问题；（2）将与上市公司存在直接竞争关系的资产注入上市公司；（3）将与上市公司存在直接竞
争关系的资产出让给非关联第三方；（4）其他能够有效解决同业竞争问题，并有利于保护上市公司利益和其他股东合法
权益的措施。在解决现存同业竞争问题之前，在上市公司以及深投控控股或实际控制的公司、企业、经济组织（不包括
上市公司控制的企业，以下统称“附属公司”）从事业务的过程中，涉及争议解决等对业务存在重大影响的情形时，深
投控作为控股股东应当保持中立地位，保证上市公司和各附属公司能够按照公平竞争原则参与市场竞争。2.深深房同业
竞争解决方案：2016 年 9 月 14 日，深深房因筹划重大资产重组停牌。根据深深房 2016 年 11 月 26 日公布的中信证券股
53
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
份有限公司及华泰联合证券有限责任公司各自出具的《关于深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司重大资产重组事
项延期复牌的核查意见》，重组方案为深深房拟以发行 A 股股份及/或支付现金的方式购买恒大地产集团有限公司 100%股
权（以下简称“深深房本次重组”）。2020 年 11 月 9 日，深深房发布公告称，基于目前市场环境，现阶段持续推进重大
资产重组的条件尚未成熟，为切实维护公司及全体股东利益，决定终止此次交易事项。交易终止后，深投控仍是深深房
的控股股东。对于深深房现有的与上市公司存在同业竞争的业务，深投控将在法律法规允许的范围内，自深深房本次重
组终止并公告复牌之日起 12 个月内根据复牌当时的实际情况启动一种合理的同业竞争解决方案并及时履行公告义务，同
时在深深房本次重组终止并公告复牌之日起 3 年内实施完毕该方案并解决深物业与深深房间存在的同业竞争问题。3.其
他避免同业竞争的承诺：在作为上市公司的控股股东且上市公司在深圳证券交易所上市期间，深投控其他附属公司将不
在除已发生同业竞争关系的业务领域外新的业务领域，从事与上市公司间存在直接同业竞争关系的相关业务。深投控承
诺不以上市公司控股股东的地位谋求不正当利益，从而损害上市公司及其股东的权益。若违反上述承诺，深投控将承担
相应的法律责任，包括但不限于就由此给上市公司造成的全部损失承担赔偿责任
2 深投控自做出相关承诺以来，一直积极致力于履行承诺。在承诺期内，深投控未以深物业控股股东的地位谋求不正当
利益，损害深物业及其股东的权益。在承诺期内，深投控积极梳理深圳城建的相关资产和业务，并致力于尽快制订解决
与深物业同业竞争实际操作可行的方案，深投控也积极推进深深房的重组事项。但考虑到客观情况，深投控尚未能实现
原避免同业竞争的承诺。深投控已于 2021 年 8 月 31 日重新做出了《关于变更避免同业竞争承诺的函》，该承诺变更事项
已经公司在 2021 年 9 月 27 日召开的 2021 年第一次临时股东大会批准。详见公司于 2021 年 9 月 11 日在巨潮资讯网披露
的《关于公司控股股东申请变更避免同业竞争承诺的公告》（公告编号：2021-32 号）。
3 为减少及规范与上市公司之间发生的关联交易，深投控承诺，在作为上市公司控股股东且上市公司在深圳证券交易所
上市期间：1. 深投控及其控股或实际控制的公司、企业、经济组织（不包括上市公司控制的企业，以下统称“附属公
司”）将严格按照法律、法规及其他规范性文件的规定行使股东的权利，履行股东的义务，保持上市公司在资产、财务、
人员、业务和机构等方面的独立性；2. 深投控承诺不利用控股股东的地位促使上市公司股东大会或董事会做出可能损害
上市公司其他股东合法权益的决议；3. 深投控或其附属公司将尽量避免与上市公司之间产生关联交易，对于不可避免与
上市公司发生关联交易时，深投控或其附属公司自身将促使所控制的主体在平等、自愿的基础上，按照公平合理和正常
的商业交易条件与上市公司进行交易，不会要求或接受上市公司给予比在任何一项市场公平交易中第三者更优惠的条件，
并善意、严格地履行与上市公司签订的各项关联交易协议；4. 深投控或其附属公司将严格按照上市公司章程以及相关法
律法规的规定履行关联交易决策程序以及相应的信息披露义务；5. 深投控或其附属公司将确保不通过与上市公司之间的
关联交易谋求超出上述规定以外的特殊利益，不利用关联交易非法转移上市公司的资金、利润，不利用关联交易恶意损
害上市公司及其股东的合法权益。6. 对于现存的与上市公司间关联交易，深投控承诺在法律法规允许的范围内，在公司
股份过户至深投控名下之日起 12 个月内，确定合理的关联交易解决方案，并在公司股份过户至深投控名下之日起 5 年内
实施完毕该方案，以彻底解决该等关联交易问题。具体形式包括：（1）现有关联交易合同执行到期后不再续约，如届时
根据上市公司经营需要确有必要续约的，严格按照关联交易程序履行相关决策程序；（2）具备实现可能的前提下，终止
现执行合同，并采取市场化公开招标等方式，重新就该等关联交易涉及服务事项进行市场询价，确定合适的服务提供商，
如涉及到关联交易的，严格按照关联交易程序履行相关决策程序；（3）现有仍在执行的关联交易合同中存在重新协商定
价可能的，进行重新协商定价，重新定价后合同金额符合市场价格水平，且不高于现执行合同金额，同时严格按照关联
交易程序履行相关决策程序；（4）其他能够减少并最终消除现存非必须关联交易的合理措施。7. 若违反上述承诺，深投
控将承担相应的法律责任，包括但不限于就由此给上市公司造成的全部损失承担赔偿责任。
2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预测
及其原因做出说明
□适用 不适用
二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□适用 不适用
54
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。
三、违规对外担保情况
□适用 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
四、董事会对最近一期“非标准审计报告”相关情况的说明
□适用 不适用
五、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的
说明
□适用 不适用
六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况说明
适用 □不适用
本公司自 2023 年 1 月 1 日采用《企业会计准则解释第 16 号》（财会〔2022〕31 号）相关规定，对于不是企业合并、
交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）、且初始确认的资产和负债导致产生等额应纳税
暂时性差异和可抵扣暂时性差异的单项交易（包括承租人在租赁期开始日初始确认租赁负债并计入使用权资产的租赁交
易，以及因固定资产等存在弃置义务而确认预计负债并计入相关资产成本的交易等，以下简称适用本解释的单项交易），
不适用《企业会计准则第 18 号—所得税》第十一条（二）、第十三条关于豁免初始确认递延所得税负债和递延所得税资
产的规定。企业对该交易因资产和负债的初始确认所产生的应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异，应当根据《企业会
计准则第 18 号—所得税》等有关规定，在交易发生时分别确认相应的递延所得税负债和递延所得税资产。本公司根据上
述会计政策变更对比较会计报表及累积影响数进行了追溯调整，导致影响如下：
会计政策变更的内容和原因 报表 受重要影响的报表项目名称和金额
2022 年 12 月 31 日 递延 所得 税资 产 影响 24,500,761.16
元，递延所得税负债影响 22,737,325.56 元，盈余公积影
承租人在租赁期开始日初始确认租 合并资产负债表
响 5,970.29 元，未分配利润影响 1,697,650.08 元，少数
赁负债并计入使用权资产的租赁交
股东权益影响 59,815.23 元。
易不适用豁免初始确认递延所得税
负债和递延所得税资产的规定，在 合并利润表 2022 年度所得税费用影响 330,314.64 元。
交易发生时分别确认相应的递延所 2022 年 12 月 31 日递延所得税资产影响 869,290.80 元，
得税负债和递延所得税资产。 母公司资产负债表 递 延 所 得 税 负 债 影 响 809,587.96 元 ， 盈 余 公 积 影 响
5,970.29 元，未分配利润影响 53,732.55 元。
母公司利润表 2022 年度所得税费用影响 2,195.78 元。
七、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
适用 □不适用
公司报告期合并报表范围变化详见本报告第十节财务报告 九、合并范围的变更。
55
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
八、聘任、解聘会计师事务所情况
现聘任的会计师事务所
境内会计师事务所名称 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬（万元） 95
境内会计师事务所审计服务的连续年限 4年
境内会计师事务所注册会计师姓名 陈子涵、钟钦方
境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限 陈子涵：4 年、钟钦方：2 年
当期是否改聘会计师事务所
□是 否
聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况
适用 □不适用
报告期内，公司因内控审计需要，聘请天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）为公司内部控制审计会计师事务所，
期间共支付内控审计费用 20 万元。
九、年度报告披露后面临退市情况
□适用 不适用
十、破产重整相关事项
□适用 不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
十一、重大诉讼、仲裁事项
适用 □不适用
诉讼（仲裁）基本情 涉案金额 是否形成 诉讼（仲 诉讼（仲裁）审 诉讼（仲裁） 披露 披露
况 （万元） 预计负债 裁）进展 理结果及影响 判决执行情况 日期 索引
两案陆续于 2023
年 3 月 23 日、3
月 24 日收到仲裁
深圳市南山区软件园
裁决。仲裁结果
第四届业主委员会
为高新分公司向
（申请人）与深圳市
软件园业委会返 因业委会换
国贸科技园服务有限
还约 54 万公共收 届，新一届业
公司（被申请人 1）、
益（业委会原诉 委会暂未成
高新区分公司（被申
73.53 否 已结案 求为 3200 万）及 立，无对公账
请人 2）软件园一期物
承担部分仲裁支 户，已与法院
业合同纠纷仲裁案，
出；科技园公司 沟通，暂缓支
申请人申请裁决被申
与软件园业委会 付。
请人 1、2 返还业主公
仲裁案，已被仲
共收益并承担律师
裁庭驳回对方全
费。
部请求（业委会
原诉求为 1300
万）。
深圳市柒天阳光酒店 柒天酒店 二审法院已驳回 执行、再审过
105.09 否
管理有限公司（原 提起再 柒天酒店的上诉 程中
56
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
告）诉深圳市物业发 审。 请求，维持原
展（集团）股份有限 判。
公司（被告）房屋租
赁合同纠纷，要求被
告支付搬迁房屋室内
装修装饰补偿费、租
赁房屋搬迁费并返还
租赁房屋补助费等。
一审判决原告深圳市
柒天阳光酒店管理有
限公司应自本判决生
效之日起十日内向被
告深圳市物业发展
（集团）股份有限公
司支付租金 1050913.6
元；二审法院驳回柒
天酒店的上诉请求，
维持原判，目前柒天
酒店已申请再审。
因心海荣耀公司违反
《深圳市龙华区观澜
街道蚌岭片区城市更
2023 年
新项目股权转让协
12 月 14
议》，已构成严重违
日于深圳
约，根据协议约定，
国际仲裁
我公司有权要求心海 17,133.68 否 暂无 暂无
院开庭审
荣耀公司根据我公司
理，尚待
在澜湖时代项目中已
仲裁院作
投入的资金按 11%的
出裁决。
年利率向我公司支付
投资损失补偿，因此
我公司提起仲裁。
2019 年 2 月 26 日，公 该案现进
司与荣耀地产、心海 入指定仲
荣耀公司、心海控股 裁员成立
公司签订了《还款协 仲裁庭阶
议书》，详见公司于 段。后被 详见
2019 年 2 月 28 日在巨 申请人于 公司
潮资讯网 向深圳中 于巨
(http://www.cninfo.com 院提起确 潮资
.cn)披露的《关于签署 认仲裁协 讯网
<还款协议书>的公告》 议效力一 披露
（公告编号：2019-9 案，导致 2023 的
号）。根据《还款协议 仲裁院暂 年 06 2023-
72,218.22 否 暂无 暂无
书》相关约定，心海 时中止对 月 09 13 号
荣耀公司、心海控股 案件的审 日 《关
公司确认应向荣耀地 理，待法 于子
产清偿欠款，心海投 院确认仲 公司
资公司、城建物业公 裁协议效 重大
司、量宏实业公司及 力的案件 仲裁
天成投资公司作为承 审结后， 的公
担连带担保责任的保 仲裁院将 告》
证人，但上述主体未 另行通知
按约清偿全部欠款， 双方当事
因此荣耀地产提起仲 人恢复仲
裁。 裁程序。
其他合同诉讼纠纷汇 见第十节 见第十节 见第十节财务报 见第十节财务
9,681
总 财务报告 财务报告 告十六、2 部分 报告十六、2
57
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
十六、2 十六、2 部分
部分 部分
十二、处罚及整改情况
□适用 不适用
公司报告期不存在处罚及整改情况。
十三、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
□适用 不适用
十四、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
适用 □不适用
获批
关联 占同 可获
关联 的交 是否 关联
关联 关联 关联 关联 交易 类交 得的
关联 交易 易额 超过 交易 披露 披露
交易 交易 交易 交易 金额 易金 同类
关系 定价 度 获批 结算 日期 索引
方 类型 内容 价格 （万 额的 交易
原则 （万 额度 方式
元） 比例 市价
元）
出售
深圳
母公 商品
湾科 2023
司的 和提 物业 物业 物业
技发 7,892. 6,904. 7,892. 年 03
全资 供劳 管理 管理 管理 5.00% 是 现金
展有 39 25 39 月 25
子公 务的 服务 服务 服务
限公 日
司 关联
司
交易
巨潮
出售
河北 物业 资讯
商品
深保 母公 管理 2023 网公
和提 物业 物业
投资 司的 服 4,016. 3,574. 4,016. 年 03 告编
供劳 管理 管理 2.54% 是 现金
发展 孙公 务， 66 01 66 月 25 号为
务的 服务 服务
有限 司 工程 日 2023-
关联
公司 服务 05 号
交易
的
购买
深圳 《202
母公 商品
湾科 2023 3年
司的 和提
技发 管理 市场 协议 6,248. 6,248. 年 03 度日
全资 供劳 4.74% 8,160 否 现金
展有 服务 原则 价 1 1 月 25 常关
子公 务的
限公 日 联交
司 关联
司 易预
交易
计公
深圳
告》
市深 母公
房屋 2023
投物 司的
受托 受托 市场 协议 6,164. 40.59 6,361. 6,164. 年 03
业发 全资 否 现金
管理 管理 原则 价 06 % 61 06 月 25
展有 子公
服务 日
限公 司
司
24,32 24,99
合计 -- -- -- -- -- -- -- --
1.21 9.87
58
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
大额销货退回的详细情况 不适用
公司 2023 年预计与关联方发生日常关联交易 34,264.03 万元，实际发生 38,139.70 万
按类别对本期将发生的日常关联 元。公司在进行 2023 年度日常关联交易预计时，主要根据市场及双方业务需求以可
交易进行总金额预计的，在报告 能发生的关联交易金额测算，实际发生额受双方业务发展、实际需求及具体执行进度
期内的实际履行情况（如有） 等影响，存在一定差异，属于正常的企业经营行为，对公司日常经营及业绩不会产生
重大影响。详见与本报告同日披露的《2024 年度日常关联交易预计公告》。
交易价格与市场参考价格差异较
不适用
大的原因（如适用）
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易
□适用 不适用
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
3、共同对外投资的关联交易
□适用 不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
4、关联债权债务往来
适用 □不适用
是否存在非经营性关联债权债务往来
是 □否
应收关联方债权
是否存在 本期新增 本期收回
期初余额 本期利息 期末余额
关联方 关联关系 形成原因 非经营性 金额（万 金额（万 利率
（万元） （万元） （万元）
资金占用 元） 元）
子公司荣
深圳市心 耀地产少
收购前经
海控股有 数股东心 否 20,150 20,150
营周转金
限公司 海荣耀的
母公司
深圳市心
子公司荣
海荣耀房 收购前经
耀地产少 否 33,047.29 33,047.29
地产开发 营周转金
数股东
有限公司
关联债权对公司经营
成果及财务状况的影 均在公司风险控制范围内，不影响公司的经营成果及财务状况。
响
应付关联方债务
本期新增 本期归还
期初余额 本期利息 期末余额
关联方 关联关系 形成原因 金额（万 金额（万 利率
（万元） （万元） （万元）
元） 元）
深圳物业
吉发仓储 合营公司 往来款 4,229.67 4,229.67
有限公司
深圳天安
国际大厦 合营公司 往来款 521.43 521.43
物业管理
59
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
有限公司
关联债务对公司经营成
均在公司风险控制范围内，不影响公司的经营成果及财务状况。
果及财务状况的影响
5、与存在关联关系的财务公司的往来情况
□适用 不适用
公司与存在关联关系的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况
□适用 不适用
公司控股的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
7、其他重大关联交易
□适用 不适用
公司报告期无其他重大关联交易。
十五、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1） 托管情况
□适用 不适用
公司报告期不存在托管情况。
（2） 承包情况
□适用 不适用
公司报告期不存在承包情况。
（3） 租赁情况
□适用 不适用
公司报告期不存在租赁情况。
2、重大担保
适用 □不适用
单位：万元
公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保额 反担保
担保物 是否为
担保对 度相关 担保额 实际发 实际担 担保类 情况 是否履
（如 担保期 关联方
象名称 公告披 度 生日期 保金额 型 （如 行完毕
有） 担保
露日期 有）
60
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
公司对子公司的担保情况
担保额 反担保
担保物 是否为
担保对 度相关 担保额 实际发 实际担 担保类 情况 是否履
（如 担保期 关联方
象名称 公告披 度 生日期 保金额 型 （如 行完毕
有） 担保
露日期 有）
深圳市
2019.11.
荣耀房 2019 年 2019 年 股权、
连带责 27-
地产开 10 月 18 500,000 11 月 27 321,812 土地使 否 是
任保证 2026.3.1
发有限 日 日 用权
7
公司
报告期内审批对子 报告期内对子公司
公司担保额度合计 担保实际发生额合 21,892.77
（B1） 计（B2）
报告期末已审批的 报告期末对子公司
对子公司担保额度 500,000 实际担保余额合计 321,811.77
合计（B3） （B4）
子公司对子公司的担保情况
担保额 反担保
担保物 是否为
担保对 度相关 担保额 实际发 实际担 担保类 情况 是否履
（如 担保期 关联方
象名称 公告披 度 生日期 保金额 型 （如 行完毕
有） 担保
露日期 有）
公司担保总额（即前三大项的合计）
报告期内审批担保 报告期内担保实际
额度合计 发生额合计 21,892.77
（A1+B1+C1） （A2+B2+C2）
报告期末已审批的 报告期末实际担保
担保额度合计 500,000 余额合计 321,811.77
（A3+B3+C3） （A4+B4+C4）
实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净
69.03%
资产的比例
其中：
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担
321,811.77
保对象提供的债务担保余额（E）
上述三项担保金额合计（D+E+F） 321,811.77
采用复合方式担保的具体情况说明
3、委托他人进行现金资产管理情况
（1） 委托理财情况
□适用 不适用
公司报告期不存在委托理财。
（2） 委托贷款情况
□适用 不适用
公司报告期不存在委托贷款。
61
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
4、其他重大合同
□适用 不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
十六、其他重大事项的说明
适用 □不适用
关于公开挂牌转让全资子公司深圳市景恒泰房地产开发有限公司 100%股权的事项
报告期内，公司第十届董事会第 21 次会议以及 2023 年第一次临时股东大会审议通过了《关于公开挂牌转让全资子
公司深圳市景恒泰房地产开发有限公司 100%股权的议案》，通过深圳联合产权交易所公开挂牌转让深圳市景恒泰房地
产开发有限公司（以下简称“景恒泰公司”）100% 股权。2023 年 12 月 22 日，景恒泰公司收到深圳市市场监督管理局出
具的《登记通知书》，本次股权转让事项所涉及的工商变更登记手续已完成，景恒泰公司 100%股权变更至华联控股名
下，公司不再持有景恒泰公司股权。具体内容详见公司在巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)披露的《关于公开挂牌转
让全资子公司深圳市景恒泰房地产开发有限公司 100%股权的公告》（公告编号：2023-28 号）、《关于公开挂牌转让全
资子公司深圳市景恒泰房地产开发有限公司 100%股权的进展公告》（公告编号：2023-31 号）、《关于公开挂牌转让全
资子公司深圳市景恒泰房地产开发有限公司 100%股权的进展公告》（公告编号：2023-37 号）。
十七、公司子公司重大事项
□适用 不适用
62
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
第七节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
1、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
发行新
数量 比例 送股 公积金转股 其他 小计 数量 比例
股
一、有限售条件股份 1,898,306 0.32% 0 0 0 0 0 1,898,306 0.32%
1、国家持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
2、国有法人持股 3,326 0.00% 0 0 0 0 0 3,326 0.00%
3、其他内资持股 1,894,980 0.32% 0 0 0 0 0 1,894,980 0.32%
其中：境内法人
1,894,980 0.32% 0 0 0 0 0 1,894,980 0.32%
持股
境内自然人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
4、外资持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
其中：境外法人
0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
持股
境外自然人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
二、无限售条件股份 594,080,786 99.68% 0 0 0 0 0 594,080,786 99.68%
1、人民币普通股 526,475,543 88.34% 0 0 0 0 0 526,475,543 88.34%
2、境内上市的外资
67,605,243 11.34% 0 0 0 0 0 67,605,243 11.34%
股
3、境外上市的外资
0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
股
4、其他 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
三、股份总数 595,979,092 100.00% 0 0 0 0 0 595,979,092 100.00%
股份变动的原因
□适用 不适用
股份变动的批准情况
□适用 不适用
股份变动的过户情况
□适用 不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
□适用 不适用
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
适用 □不适用
公司收到控股股东深圳市投资控股有限公司通知，因执行法院判决，深圳市免税商品企业有限公司所持有公司的
1,730,300 股有限售条件股份已过户至深投控名下。深投控及其一致行动人所持有公司股份数由 339,452,527 股（占公司
63
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
总股本的 56.957%）增加至 341,182,827 股（占公司总股本的 57.247%）。详见公司于 2024 年 3 月 6 日在巨潮资讯网披露
的《关于控股股东权益变动的公告》（2024-04 号）。
2、限售股份变动情况
□适用 不适用
二、证券发行与上市情况
1、报告期内证券发行（不含优先股）情况
□适用 不适用
2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明
□适用 不适用
3、现存的内部职工股情况
□适用 不适用
三、股东和实际控制人情况
1、公司股东数量及持股情况
单位：股
年度报
告披露 报告期末表
报告期末普 日前上 决权恢复的 年度报告披露日前上一
通股股东总 41,547 一月末 40,432 优先股股东 0 月末表决权恢复的优先 0
数 普通股 总数（如 股股东总数（如有）
股东总 有）
数
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）
持有有限 持有无限售 质押、标记或冻结情
持股比 报告期末持 报告期内增 况
股东名称 股东性质 售条件的 条件的股份
例 股数量 减变动情况
股份数量 数量 股份状态 数量
深圳市投资
控股有限公 国有法人 50.57% 301,414,637 0 3,326 301,411,311
司
深圳市国有
境内非国有
股权经营管 6.38% 38,037,890 0 0 38,037,890
法人
理有限公司
中国东方资
产管理股份 国有法人 2.77% 16,491,402 0 0 16,491,402
有限公司
香港中央结
境外法人 0.58% 3,469,347 2,496,834 0 3,469,347
算有限公司
段少腾 境内自然人 0.30% 1,760,565 5,000 0 1,760,565
深圳市免税 境内非国有
0.29% 1,730,300 0 1,730,300 0
商品企业有 法人
64
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
限公司
杨耀初 境内自然人 0.28% 1,690,984 50,000 0 1,690,984
中国工商银
行股份有限
公司－南方
中证全指房
其他 0.27% 1,638,834 527,300 0 1,638,834
地产交易型
开放式指数
证券投资基
金
王中 境内自然人 0.27% 1,580,000 1,580,000 0 1,580,000
李欣益 境内自然人 0.25% 1,500,000 0 0 1,500,000
战略投资者或一般法人因配
售新股成为前 10 名股东的情 无
况（如有）
上述股东关联关系或一致行 第一大股东深圳市投资控股有限公司系本公司和深圳市国有股权经营管理有限公司控股
动的说明 股东。除此之外，未知其余八名股东是否存在关联关系或属于一致行动人。
上述股东涉及委托/受托表决
不适用
权、放弃表决权情况的说明
前 10 名股东中存在回购专户
不适用
的特别说明（如有）
前 10 名无限售条件股东持股情况
股份种类
股东名称 报告期末持有无限售条件股份数量
股份种类 数量
深圳市投资控股有限公司 301,411,311 人民币普通股 301,411,311
深圳市国有股权经营管理有
38,037,890 人民币普通股 38,037,890
限公司
中国东方资产管理股份有限
16,491,402 人民币普通股 16,491,402
公司
香港中央结算有限公司 3,469,347 人民币普通股 3,469,347
段少腾 1,760,565 人民币普通股 1,760,565
杨耀初 1,690,984 境内上市外资股 1,690,984
中国工商银行股份有限公司
－南方中证全指房地产交易 1,638,834 人民币普通股 1,638,834
型开放式指数证券投资基金
王中 1,580,000 人民币普通股 1,580,000
李欣益 1,500,000 人民币普通股 1,500,000
麦富容 1,244,596 境内上市外资股 1,244,596
前 10 名无限售流通股股东之
间，以及前 10 名无限售流通 第一大股东深圳市投资控股有限公司系本公司和深圳市国有股权经营管理有限公司控股
股股东和前 10 名股东之间关 股东。除此之外，未知其余八名股东是否存在关联关系或属于一致行动人。
联关系或一致行动的说明
前 10 名普通股股东参与融资
无
融券业务情况说明（如有）
前十名股东参与转融通业务出借股份情况
□适用 不适用
前十名股东较上期发生变化
适用 □不适用
单位：股
65
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
前十名股东较上期末发生变化情况
期末股东普通账户、信用账
期末转融通出借股份且尚未
户持股及转融通出借股份且
本报告期新 归还数量
股东名称（全称） 尚未归还的股份数量
增/退出
占总股本的 占总股本的
数量合计 数量合计
比例 比例
香港中央结算有限公司 新增 0 0.00% 3,469,347 0.58%
中国工商银行股份有限公司－南方中证全
新增 0 0.00% 1,638,834 0.27%
指房地产交易型开放式指数证券投资基金
王中 新增 0 0.00% 1,580,000 0.27%
麦富容 退出 0 0.00% 1,244,596 0.21%
中信证券股份有限公司 退出 0 0.00% 1,038,364 0.17%
深圳市恒邦兆丰私募证券基金管理有限公
司－恒邦湘商共赢成长一号私募证券投资 退出 0 0.00% 0 0.00%
基金
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□是 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
2、公司控股股东情况
控股股东性质：地方国有控股
控股股东类型：法人
法定代
表人/单
控股股东名称 成立日期 组织机构代码 主要经营业务
位负责
人
银行、证券、保险、基金、担保
等金融和类金融股权的投资与并
购；在合法取得土地使用权范围
内从事房地产开发经营业务；开
展战略性新兴产业领域投资与服
务；通过重组整合、资本运作、
深圳市投资控股有限公司 何建锋 2004 年 10 月 13 日 914403007675664218
资产处置等手段，对全资、控股
和参股企业国有股权进行投资、
运营和管理；市国资委授权开展
的其他业务（以上经营范围根据
国家规定需要审批的，获得审批
后方可经营）。
公司控股股东报告期内控制的其他境内外上市公司有深纺织 A（000045）、深深房 A
控股股东报告期内控股和 （000029）、深天地 A（000023）、中国平安（601318）、国信证券（002736）、国泰君安
参股的其他境内外上市公 （601211）、天音控股（000829）、深圳国际（00152）、通产丽星（002243）、湾区发展
司的股权情况 （00737）、英飞拓（002528）、怡亚通（002183）、深圳能源（000027)、交通银行
（601328）、铁汉生态（300197）、万科企业（02202）等。
控股股东报告期内变更
□适用 不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
66
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
3、公司实际控制人及其一致行动人
实际控制人性质：地方国资管理机构
实际控制人类型：法人
法定代表人
实际控制人名称 /单位负责 成立日期 组织机构代码 主要经营业务
人
（一）贯彻执行国家、省、市有
关国有资产管理的法律、法规，
起草国有资产管理的地方性法
规、规章和政策，经批准后组织
实施。拟订经营性国有资产的监
管制度和办法并组织实施。（二）
根据市政府授权，依照法律法规
履行出资人职责，依法维护国有
资产出资人权益。（三）负责所监
管企业和委机关党的建设工作。
（四）承担监管市属企业国有资
产的责任，加强国有资产的管理
工作，进一步完善权利、义务和
责任相统一，管资产与管人、管
事相结合的国有资产管理体制。
（五）承担监督所监管企业国有
资产保值增值的责任，建立和完
善国有资产保值增值指标体系，
制定考核标准，通过统计、审计
和稽核对所监管企业国有资产的
保值增值情况进行监管，促进所
监管企业履行社会责任。（六）负
责研究编制所监管国有企业改革
发展的总体规划，指导推进国有
深圳市人民政府国有资产监 11440300K317
王勇健 2004 年 07 月 01 日 企业改革和重组，推进现代企业
督管理委员会 280672
制度建设，开展国有资本运营，
推动国有经济布局和结构战略性
调整，发挥国有资本在国家安全
和国民经济命脉等重要行业和关
键领域的作用。（七）指导推进所
监管企业完善公司治理结构，加
强所监管企业董事会、监事会等
建设，形成职责明确、运转协
调、有效制衡的治理机制。（八）
承担对所监管企业收入分配的管
理工作，规范所监管企业负责人
收入分配、职务消费。（九）按照
市委的规定，通过法定程序对所
监管企业负责人进行任免、考核
并根据其经营业绩进行奖惩，建
立符合社会主义市场经济体制和
现代企业制度要求的选人、用人
机制、完善经营者激励和约束制
度。（十）负责向所监管企业委派
或推荐董事、监事、财务总监，
按照企业负责人管理权限的规
定，负责所监管企业负责人的经
济责任审计工作。（十一）负责编
制所监管企业年度国有资本经营
67
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
预决算草案，纳入政府预算体
系，经批准后组织执行，按规定
收取所监管企业上交的国有资本
收益。（十二）负责有关集体企业
改革、发展和资产管理的战略研
究、政策制定和指导工作。（十
三）承办市政府及上级部门交办
的其他事项。
实际控制人报告期内控制的
其他境内外上市公司的股权 深圳机场、盐田港、深能源、深振业、深天健、特发信息等上市公司。
情况
实际控制人报告期内变更
□适用 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 不适用
4、公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例达到 80%
□适用 不适用
5、其他持股在 10%以上的法人股东
□适用 不适用
6、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况
□适用 不适用
四、股份回购在报告期的具体实施情况
股份回购的实施进展情况
□适用 不适用
采用集中竞价交易方式减持回购股份的实施进展情况
□适用 不适用
68
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
第八节 优先股相关情况
□适用 不适用
报告期公司不存在优先股。
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
第九节 债券相关情况
□适用 不适用
70
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
第十节 财务报告
一、审计报告
审计意见类型 标准的无保留意见
审计报告签署日期 2024 年 03 月 29 日
审计机构名称 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）
审计报告文号 天职业字[2024]20153 号
注册会计师姓名 陈子涵，钟钦方
审计报告正文
天职业字[2024]20153 号
深圳市物业发展(集团)股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了深圳市物业发展(集团)股份有限公司（以下简称“深物业集团”）财务报表，包括 2023 年 12 月 31 日的合
并及母公司资产负债表，2023 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表，
以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了深物业集团 2023 年 12 月 31
日的合并及母公司财务状况以及 2023 年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进
一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于深物业集团，并履行了职业道德
方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体
进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的
1、房地产开发销售收入的确认与计量
71
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的
深物业集团 2023 年度实现房地产开发项目收入
我们针对这一关键审计事项实施的审计程序主要包括：
12.35 亿元，占营业收入总额的 41.64%。深物业集团
了解并抽取样本测试与房产销售业务相关的关键控
在以下所有条件均已满足时确认房地产开发项目的收
制措施，评估控制程序执行的有效性。
入：(1) 房地产销售合同在开发产品已经完工并验收合
格；(2) 签订了不可逆转的销售合同，取得了买方付款 获取并检查项目竣工验收文件；对于本年确认的房
证明；(3) 发出收楼通知。 产销售收入，检查房产买卖合同并查验其真实性；检查原
始收款凭证或银行按揭手续办理情况凭据，判断是否已收
房地产业务相关收入的确认与计量对深物业集团
讫全款；检查入伙通知书或其他房产交付支持性文件，以
经营成果有重大影响，可能计量不准确或可能被确认
评价房产销售收入是否已达到公司相关会计政策规定的收
在不恰当的会计期间，因此我们将房地产开发销售收
入确认条件。
入的确认与计量作为关键审计事项。
获取并检查资产负债表日前及日后的房产交付支持
有关房地产开发销售收入的会计政策及详情参阅
性文件，评价房产销售收入是否记录于恰当的会计期间。
财务报表附注三、（三十九）、六、（三十九）。
2、存货可变现净值的评估
截止 2023 年 12 月 31 日，深物业集团开发成本、开 我们针对存货可变现净值的评估执行的主要程序如
发产品、拟开发土地（以下统称“存货”）总金额存货账 下：
面价值 110.97 亿元，占资产总额的比例为 65.32%；该等 （1）我们将评价管理层编制预算及预测各存货项
存货按成本与可变现净值孰低计量。 目的建造和其他成本相关的关键内部控制的设计和运行
管理层确定资产负债表日每个存货项目的可变现净 有效性；
值，在评估存货可变现净值过程中，管理层需对每个拟 （2）在抽样的基础上对存货项目进行实地观察，
开发产品和在建开发产品达到完工状态时将要发生的建 并询问管理层这些存货项目的进度和各项目最新预测所
造成本作出最佳估计，并估算每个存货项目的预期未来 反映的总开发成本预算，并将截止 2023 年 12 月 31 日已
净售价和未来销售费用和相关销售税金等，该过程涉及 发生的成本与预算进行比较，以评价管理层预测的准确
重大的管理层判断和估计。 性和预算过程；
由于存货是公司的重要资产，且估计存货项目达到 （3）评价管理层所采用的估值方法，并将估值中
完工状态时将要发生的建造成本和未来净售价存在固有 采用的关键估计和假设，包括与平均净售价有关的关键
风险，特别是考虑到当前的经济环境在各个城市推出的 估计和假设，与市场可获取数据和深物业集团的销售预
各种应对房地产市场的措施，我们将对深物业集团存货 算计划进行比较；
的可变现净值评估识别为关键审计事项。
（4）利用第三方专家的工作成果，评价第三方专
详见财务报表附注“三、重要会计政策及会计估计” 家的胜任能力、客观性，复核、评价第三方专家估值所
（十二）存货所述的会计政策及“六、合并财务报表主要 采用的原始数据、关键估计和假设、关键参数及估值计
项目注释”（六）存货。 算过程的恰当性、合理性。
四、其他信息
72
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
深物业集团管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括 2023 年度报告中涵盖的信息，但不包括财
务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审
计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项
需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以
使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估深物业集团的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用
持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督深物业集团的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审
计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能
由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通
常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充
分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控
制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对深物业集团持续
经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计
准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。
我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致深物业集团不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
（6）就深物业集团中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审计意见。我们
负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
73
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得
关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性
的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期合并财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们
在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟
通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
中国注册会计师
陈子涵
（项目合伙人）：
中国北京
二○二四年三月二十九日
中国注册会计师： 钟钦方
二、财务报表
财务附注中报表的单位为：元
1、合并资产负债表
编制单位：深圳市物业发展(集团)股份有限公司
2023 年 12 月 31 日
单位：元
项目 2023 年 12 月 31 日 2023 年 1 月 1 日
流动资产：
货币资金 2,748,798,476.72 1,517,528,893.83
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 502,806,453.88 419,933,915.30
应收款项融资
预付款项 11,983,086.35 100,341,806.56
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
74
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
其他应收款 624,394,372.82 639,903,523.33
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 11,098,209,095.74 10,975,334,223.37
合同资产 844,485.57 1,094,632.90
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 127,774,825.51 65,655,266.27
流动资产合计 15,114,810,796.59 13,719,792,261.56
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款 22,651,454.07
长期股权投资 84,057,750.55 79,781,437.31
其他权益工具投资 636,926.20 887,838.64
其他非流动金融资产
投资性房地产 386,810,800.47 405,762,739.18
固定资产 66,436,408.90 82,745,172.12
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 23,516,796.22 70,168,415.65
无形资产 889,801.14 1,269,382.91
开发支出
商誉 9,446,847.38 9,446,847.38
长期待摊费用 21,510,397.88 21,980,602.46
递延所得税资产 1,276,440,386.83 1,407,551,347.20
其他非流动资产 3,505,155.93 2,750,873.08
非流动资产合计 1,873,251,271.50 2,104,996,110.00
资产总计 16,988,062,068.09 15,824,788,371.56
流动负债：
短期借款 230,915,000.00
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 662,869,059.59 608,283,388.52
预收款项 2,265,223.56 2,260,847.31
合同负债 820,424,953.42 920,828,040.81
75
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 218,786,111.78 239,126,392.02
应交税费 4,026,957,347.94 3,917,278,346.81
其他应付款 1,217,303,294.25 1,515,085,832.45
其中：应付利息
应付股利 12,202,676.04 12,202,676.04
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 3,092,324,853.07 218,858,766.82
其他流动负债 68,373,661.13 83,991,786.83
流动负债合计 10,340,219,504.74 7,505,713,401.57
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 1,399,889,274.47 3,618,782,344.00
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债 10,571,092.27 77,963,283.55
长期应付款 400,105,655.56
长期应付职工薪酬
预计负债 650,000.00 766,612.52
递延收益
递延所得税负债 5,862,279.70 22,979,304.10
其他非流动负债 127,039,225.54 128,008,919.79
非流动负债合计 1,944,117,527.54 3,848,500,463.96
负债合计 12,284,337,032.28 11,354,213,865.53
所有者权益：
股本 595,979,092.00 595,979,092.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 80,488,045.38 80,488,045.38
减：库存股
其他综合收益 -3,352,337.88 -3,854,377.95
专项储备
盈余公积 116,108,727.08 48,892,576.10
一般风险准备
未分配利润 3,872,586,802.17 3,692,753,832.81
归属于母公司所有者权益合计 4,661,810,328.75 4,414,259,168.34
少数股东权益 41,914,707.06 56,315,337.69
所有者权益合计 4,703,725,035.81 4,470,574,506.03
负债和所有者权益总计 16,988,062,068.09 15,824,788,371.56
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
法定代表人：刘声向 主管会计工作负责人：蔡丽莉 会计机构负责人：蔡克林
2、母公司资产负债表
单位：元
项目 2023 年 12 月 31 日 2023 年 1 月 1 日
流动资产：
货币资金 1,477,419,010.01 532,263,736.63
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 120,029,158.78 5,137,042.71
应收款项融资
预付款项
其他应收款 4,489,713,785.01 5,162,396,869.45
其中：应收利息
应收股利 151,433,108.41
存货 50,777,366.97 793,075,051.53
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 2,617,751.73 18,130,015.97
流动资产合计 6,140,557,072.50 6,511,002,716.29
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 1,374,549,151.65 1,447,747,317.70
其他权益工具投资 867,426.20 1,118,338.64
其他非流动金融资产
投资性房地产 253,100,089.70 260,599,477.89
固定资产 22,373,578.76 31,577,309.67
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 2,700,397.70 3,238,351.85
无形资产 3,887,333.33
开发支出
商誉
长期待摊费用 380,493.32 860,115.06
递延所得税资产 1,961,067.37 153,811,385.39
其他非流动资产 2,853,376,650.86 2,362,376,650.86
非流动资产合计 4,513,196,188.89 4,261,328,947.06
77
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
资产总计 10,653,753,261.39 10,772,331,663.35
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 77,667,521.25 41,228,778.20
预收款项 227.00 952,186.65
合同负债 840,878,470.63
应付职工薪酬 57,605,546.32 56,425,731.67
应交税费 75,570,618.96 1,783,757.84
其他应付款 7,278,131,009.11 7,258,663,180.38
其中：应付利息
应付股利 29,642.40 29,642.40
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 63,605,554.05 190,431,469.82
其他流动负债 75,679,062.35
流动负债合计 7,552,580,476.69 8,466,042,637.54
非流动负债：
长期借款 400,400,000.00 462,000,000.00
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债 1,708,456.34 1,947,178.87
长期应付款 400,105,655.56
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 675,099.43 809,587.96
其他非流动负债 40,000,000.00 40,000,000.00
非流动负债合计 842,889,211.33 504,756,766.83
负债合计 8,395,469,688.02 8,970,799,404.37
所有者权益：
股本 595,979,092.00 595,979,092.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 53,876,380.11 53,876,380.11
减：库存股
其他综合收益 -3,004,584.80 -2,742,841.65
专项储备
盈余公积 116,108,727.08 48,892,576.10
未分配利润 1,495,323,958.98 1,105,527,052.42
所有者权益合计 2,258,283,573.37 1,801,532,258.98
负债和所有者权益总计 10,653,753,261.39 10,772,331,663.35
78
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
3、合并利润表
单位：元
项目 2023 年度 2022 年度
一、营业总收入 2,965,117,025.04 3,708,669,046.85
其中：营业收入 2,965,117,025.04 3,708,669,046.85
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 2,745,490,676.70 3,142,047,245.48
其中：营业成本 2,233,525,382.49 1,978,777,621.22
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任合同准备金净
额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 106,650,246.82 725,920,657.80
销售费用 46,757,158.57 53,541,997.78
管理费用 310,578,375.15 329,991,655.74
研发费用 4,133,484.37 3,244,129.11
财务费用 43,846,029.30 50,571,183.83
其中：利息费用 55,930,898.29 64,941,564.63
利息收入 19,183,529.19 21,591,864.72
加：其他收益 15,432,192.52 19,484,058.67
投资收益（损失以“－”号填
705,759,652.36 1,981,330.90
列）
其中：对联营企业和合营
4,339,433.24 2,040,461.81
企业的投资收益
以摊余成本计量的
金融资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“-”号填列）
净敞口套期收益（损失以“－”
号填列）
公允价值变动收益（损失以
117,082.19
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填
-19,844,952.87 -17,395,139.90
列）
资产减值损失（损失以“-”号填
-212,173,623.03 -528,430.23
列）
资产处置收益（损失以“-”号填
833,369.19 175,810,605.44
列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 709,632,986.51 746,091,308.44
79
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
加：营业外收入 3,604,677.09 7,198,004.28
减：营业外支出 6,504,504.20 2,556,893.74
四、利润总额（亏损总额以“－”号填
706,733,159.40 750,732,418.98
列）
减：所得税费用 257,694,738.76 221,722,125.66
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 449,858,861.48 529,010,293.32
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“－”
449,797,505.65 529,010,293.32
号填列）
2.终止经营净利润（净亏损以“－”
61,355.83
号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润 464,014,492.11 537,291,574.13
2.少数股东损益 -14,155,630.63 -8,281,280.81
六、其他综合收益的税后净额 502,040.07 4,320,275.71
归属母公司所有者的其他综合收益
502,040.07 4,320,275.71
的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他
-261,743.15 -168,720.11
综合收益
1.重新计量设定受益计划变动
额
2.权益法下不能转损益的其他
综合收益
3.其他权益工具投资公允价值
-261,743.15 -168,720.11
变动
4.企业自身信用风险公允价值
变动
5.其他
（二）将重分类进损益的其他综
763,783.22 4,488,995.82
合收益
1.权益法下可转损益的其他综
合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综
合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额 763,783.22 4,488,995.82
7.其他
归属于少数股东的其他综合收益的
税后净额
七、综合收益总额 450,360,901.55 533,330,569.03
归属于母公司所有者的综合收益总
464,516,532.18 541,611,849.84
额
归属于少数股东的综合收益总额 -14,155,630.63 -8,281,280.81
八、每股收益
（一）基本每股收益 0.7786 0.9015
（二）稀释每股收益 0.7786 0.9015
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0 元，上期被合并方实现的净利润为：0 元。
法定代表人：刘声向 主管会计工作负责人：蔡丽莉 会计机构负责人：蔡克林
4、母公司利润表
单位：元
80
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
项目 2023 年度 2022 年度
一、营业收入 1,053,809,354.95 75,486,414.74
减：营业成本 790,579,825.41 44,999,240.65
税金及附加 11,569,489.25 5,106,898.84
销售费用 1,376,939.25 400,095.36
管理费用 100,710,539.92 102,699,790.62
研发费用
财务费用 12,752,211.70 6,565,334.70
其中：利息费用 24,335,591.87 27,016,860.03
利息收入 12,114,868.86 13,235,541.77
加：其他收益 252,975.99 183,849.33
投资收益（损失以“－”号填
761,774,908.45 313,407,689.63
列）
其中：对联营企业和合营企
4,339,433.24 2,040,461.81
业的投资收益
以摊余成本计量的金
融资产终止确认收益（损失以“-”号填
列）
净敞口套期收益（损失以“－”
号填列）
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填
-3,568,827.56 280,304.06
列）
资产减值损失（损失以“-”号填
列）
资产处置收益（损失以“-”号填
111,000.73
列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 895,390,407.03 229,586,897.59
加：营业外收入 1,910,619.60
减：营业外支出 15,573.60 23,576.47
三、利润总额（亏损总额以“－”号填
897,285,453.03 229,563,321.12
列）
减：所得税费用 225,123,943.28 37,070,551.98
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 672,161,509.75 192,492,769.14
（一）持续经营净利润（净亏损以
672,161,509.75 192,492,769.14
“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额 -261,743.15 -168,720.11
（一）不能重分类进损益的其他
-261,743.15 -168,720.11
综合收益
1.重新计量设定受益计划变动
额
2.权益法下不能转损益的其他
综合收益
3.其他权益工具投资公允价值
-261,743.15 -168,720.11
变动
4.企业自身信用风险公允价值
81
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
变动
5.其他
（二）将重分类进损益的其他综
合收益
1.权益法下可转损益的其他综
合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综
合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 671,899,766.60 192,324,049.03
七、每股收益
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
5、合并现金流量表
单位：元
项目 2023 年度 2022 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 3,136,072,105.49 3,437,128,020.73
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还 17,871,338.77 10,058,351.98
收到其他与经营活动有关的现金 355,263,031.70 1,078,867,968.60
经营活动现金流入小计 3,509,206,475.96 4,526,054,341.31
购买商品、接受劳务支付的现金 2,249,429,282.59 2,510,779,597.33
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 971,486,269.04 983,205,651.52
支付的各项税费 280,607,594.18 688,906,681.47
支付其他与经营活动有关的现金 271,776,314.48 237,929,307.13
经营活动现金流出小计 3,773,299,460.29 4,420,821,237.45
82
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
经营活动产生的现金流量净额 -264,092,984.33 105,233,103.86
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 297,479.85
取得投资收益收到的现金 63,120.00
处置固定资产、无形资产和其他长
92,191.39 197,192,641.96
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
634,578,885.34
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 634,734,196.73 197,490,121.81
购建固定资产、无形资产和其他长
7,641,999.39 17,734,048.21
期资产支付的现金
投资支付的现金 0.00 27,380,294.13
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的
0.00 0.00
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 7,641,999.39 45,114,342.34
投资活动产生的现金流量净额 627,092,197.34 152,375,779.47
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 0.00 17,760,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收
0.00 17,760,000.00
到的现金
取得借款收到的现金 1,084,580,254.47 285,589,674.44
收到其他与筹资活动有关的现金 400,000,000.00 0.00
筹资活动现金流入小计 1,484,580,254.47 303,349,674.44
偿还债务支付的现金 194,193,324.00 63,300,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的
402,974,331.30 593,986,146.21
现金
其中：子公司支付给少数股东的股
245,000.00 0.00
利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 27,083,856.33 306,511,487.27
筹资活动现金流出小计 624,251,511.63 963,797,633.48
筹资活动产生的现金流量净额 860,328,742.84 -660,447,959.04
四、汇率变动对现金及现金等价物的
117,321.79 4,790,697.94
影响
五、现金及现金等价物净增加额 1,223,445,277.64 -398,048,377.77
加：期初现金及现金等价物余额 1,509,693,857.48 1,907,742,235.25
六、期末现金及现金等价物余额 2,733,139,135.12 1,509,693,857.48
6、母公司现金流量表
单位：元
项目 2023 年度 2022 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 91,759,421.31 421,114,781.33
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 1,234,735,240.99 1,762,436,455.47
83
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
经营活动现金流入小计 1,326,494,662.30 2,183,551,236.80
购买商品、接受劳务支付的现金 54,693,324.00 97,820,597.35
支付给职工以及为职工支付的现金 52,203,282.11 65,677,185.99
支付的各项税费 52,237,252.64 34,805,390.11
支付其他与经营活动有关的现金 694,228,351.07 1,082,444,909.69
经营活动现金流出小计 853,362,209.82 1,280,748,083.14
经营活动产生的现金流量净额 473,132,452.48 902,803,153.66
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 835,000,000.00 1,841,000,000.00
取得投资收益收到的现金 151,496,228.41 473,625,777.76
处置固定资产、无形资产和其他长
209.00
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 986,496,228.41 2,314,625,986.76
购建固定资产、无形资产和其他长
697,768.98 1,154,885.13
期资产支付的现金
投资支付的现金 491,000,000.00 3,124,506,071.91
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 491,697,768.98 3,125,660,957.04
投资活动产生的现金流量净额 494,798,459.43 -811,034,970.28
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 125,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 400,000,000.00
筹资活动现金流入小计 400,000,000.00 125,000,000.00
偿还债务支付的现金 188,100,000.00 63,100,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的
239,765,330.40 432,215,867.55
现金
支付其他与筹资活动有关的现金 1,603,790.70
筹资活动现金流出小计 427,865,330.40 496,919,658.25
筹资活动产生的现金流量净额 -27,865,330.40 -371,919,658.25
四、汇率变动对现金及现金等价物的
-697,037.83 12,768.24
影响
五、现金及现金等价物净增加额 939,368,543.68 -280,138,706.63
加：期初现金及现金等价物余额 528,272,695.05 808,411,401.68
六、期末现金及现金等价物余额 1,467,641,238.73 528,272,695.05
7、合并所有者权益变动表
本期金额
单位：元
84
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
2023 年度
归属于母公司所有者权益 所有
项目 少数
其他权益工具 减： 其他 一般 未分 者权
资本 专项 盈余 股东
股本 优先 永续 库存 综合 风险 配利 其他 小计 益合
公积 储备 公积 权益
其他 股 收益 准备 润 计
股 债
一、 595, 80,4 - 48,8 3,69 4,41 56,3 4,47
上年 979, 88,0 3,85 92,5 2,75 4,25 15,3 0,57
期末 092. 45.3 4,37 76.1 3,83 9,16 37.6 4,50
余额 00 8 7.95 0 2.81 8.34 9 6.03
加
：会
计政
策变
更
前
期差
错更
正
其
他
二、 595, 80,4 - 48,8 3,69 4,41 56,3 4,47
本年 979, 88,0 3,85 92,5 2,75 4,25 15,3 0,57
期初 092. 45.3 4,37 76.1 3,83 9,16 37.6 4,50
余额 00 8 7.95 0 2.81 8.34 9 6.03
三、
本期
增减
-
变动 67,2 179, 247, 233,
502, 14,4
金额 16,1 832, 551, 150,
040. 00,6
（减 50.9 969. 160. 529.
07 30.6
少以 8 36 41 78
3
“－”
号填
列）
（一 -
464, 464, 450,
）综 502, 14,1
014, 516, 360,
合收 040. 55,6
492. 532. 901.
益总 07 30.6
11 18 55
额 3
（二
）所
有者
投入
和减
少资
本
1．
所有
者投
入的
普通
股
2．
85
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
其他
权益
工具
持有
者投
入资
本
3．
股份
支付
计入
所有
者权
益的
金额
4．
其他
- - -
（三 67,2 -
282, 215, 215,
）利 16,1 245,
364, 148, 393,
润分 50.9 000.
603. 452. 452.
配 8 00
19 21 21
-
1． 67,2
67,2
提取 16,1
16,1
盈余 50.9
50.9
公积 8
8
2．
提取
一般
风险
准备
3．
对所
- - -
有者 -
215, 215, 215,
（或 245,
148, 148, 393,
股 000.
452. 452. 452.
东） 00
21 21 21
的分
配
4．
其他
（四
）所
有者
权益
内部
结转
1．
资本
公积
转增
资本
（或
股
86
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
本）
2．
盈余
公积
转增
资本
（或
股
本）
3．
盈余
公积
弥补
亏损
4．
设定
受益
计划
变动
额结
转留
存收
益
5．
其他
综合
收益
结转
留存
收益
6．
其他
（五
）专
项储
备
1．
本期
提取
2．
本期
使用
- - -
（六
1,81 1,81 1,81
）其
6,91 6,91 6,91
他
9.56 9.56 9.56
四、 595, 80,4 - 116, 3,87 4,66 41,9 4,70
本期 979, 88,0 3,35 108, 2,58 1,81 14,7 3,72
期末 092. 45.3 2,33 727. 6,80 0,32 07.0 5,03
余额 00 8 7.88 08 2.17 8.75 6 5.81
上期金额
单位：元
项目 2022 年度
87
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
归属于母公司所有者权益 所有
少数
其他权益工具 减： 其他 一般 未分 者权
资本 专项 盈余 股东
股本 优先 永续 库存 综合 风险 配利 其他 小计 益合
其他 公积 储备 公积 权益
股 债 股 收益 准备 润 计
一、 595, 80,4 - 29,6 3,78 4,48 44,9 4,53
上年 979, 88,0 8,17 37,5 8,18 6,11 79,6 1,09
期末 092. 45.3 4,65 48.4 0,75 0,79 74.1 0,46
余额 00 8 3.66 7 8.20 0.39 9 4.58
加
：会 2,07 2,07 17,0 2,09
5,75
计政 0,99 6,74 05.3 3,75
0.71
策变 4.22 4.93 1 0.24
更
前
期差
错更
正
73,8 17,9 12,1 103, 105,
1,83
其 54,3 37,3 49,5 941, 781,
9,93
他 03.6 91.7 72.0 267. 206.
9.00
2 1 3 36 36
二、 595, 154, - 47,5 3,80 4,59 46,8 4,63
本年 979, 342, 8,17 80,6 2,40 2,12 36,6 8,96
期初 092. 349. 4,65 90.8 1,32 8,80 18.5 5,42
余额 00 00 3.66 9 4.45 2.68 0 1.18
三、
本期
增减
- - - -
变动
73,8 4,32 1,31 109, 177, 9,47 168,
金额
54,3 0,27 1,88 647, 869, 8,71 390,
（减
03.6 5.71 5.21 491. 634. 9.19 915.
少以
2 64 34 15
“－”
号填
列）
（一
537, 541, - 533,
）综 4,32
291, 611, 8,28 330,
合收 0,27
574. 849. 1,28 569.
益总 5.71
13 84 0.81 03
额
（二
）所 - - - - -
17,7
有者 73,8 17,9 222, 314, 296,
60,0
投入 54,3 37,3 424, 215, 455,
00.0
和减 03.6 91.7 006. 701. 701.
0
少资 2 1 29 62 62
本
1．
所有 17,7 17,7
者投 60,0 60,0
入的 00.0 00.0
普通 0 0
股
2．
88
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
其他
权益
工具
持有
者投
入资
本
3．
股份
支付
计入
所有
者权
益的
金额
- - - - -
73,8 17,9 222, 314, 314,
4．
54,3 37,3 424, 215, 215,
其他
03.6 91.7 006. 701. 701.
2 1 29 62 62
- - -
（三 19,2
424, 405, 405,
）利 49,0
514, 265, 265,
润分 57.3
839. 782. 782.
配 4
90 56 56
-
1． 19,2
19,2
提取 49,0
49,0
盈余 57.3
57.3
公积 4
4
2．
提取
一般
风险
准备
3．
对所
- - -
有者
405, 405, 405,
（或
265, 265, 265,
股
782. 782. 782.
东）
56 56 56
的分
配
4．
其他
（四
）所
有者
权益
内部
结转
1．
资本
公积
转增
89
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
资本
（或
股
本）
2．
盈余
公积
转增
资本
（或
股
本）
3．
盈余
公积
弥补
亏损
4．
设定
受益
计划
变动
额结
转留
存收
益
5．
其他
综合
收益
结转
留存
收益
6．
其他
（五
）专
项储
备
1．
本期
提取
2．
本期
使用
（六
）其
他
四、 595, 80,4 - 48,8 3,69 4,41 56,3 4,47
本期 979, 88,0 3,85 92,5 2,75 4,25 15,3 0,57
期末 092. 45.3 4,37 76.1 3,83 9,16 37.6 4,50
余额 00 8 7.95 0 2.81 8.34 9 6.03
90
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
8、母公司所有者权益变动表
本期金额
单位：元
2023 年度
其他权益工具 所有
项目 减： 其他 未分
资本 专项 盈余 者权
股本 优先 永续 库存 综合 配利 其他
其他 公积 储备 公积 益合
股 债 股 收益 润
计
一、
595,97 53,876 - 48,892 1,105, 1,801,
上年
9,092. ,380.1 2,742, ,576.1 527,05 532,25
期末
00 1 841.65 0 2.42 8.98
余额
加
：会
计政
策变
更
前
期差
错更
正
其
他
二、
595,97 53,876 - 48,892 1,105, 1,801,
本年
9,092. ,380.1 2,742, ,576.1 527,05 532,25
期初
00 1 841.65 0 2.42 8.98
余额
三、
本期
增减
变动
- 67,216 389,79 456,75
金额
261,74 ,150.9 6,906. 1,314.
（减
3.15 8 56 39
少以
“－”号
填
列）
（一
）综 - 672,16 671,89
合收 261,74 1,509. 9,766.
益总 3.15 75 60
额
（二
）所
有者
投入
和减
少资
本
1．所
有者
投入
91
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
的普
通股
2．其
他权
益工
具持
有者
投入
资本
3．股
份支
付计
入所
有者
权益
的金
额
4．其
他
（三 - -
67,216
）利 282,36 215,14
,150.9
润分 4,603. 8,452.
8
配 19 21
1．提 -
67,216
取盈 67,216
,150.9
余公 ,150.9
8
积 8
2．对
所有
者 - -
（或 215,14 215,14
股 8,452. 8,452.
东） 21 21
的分
配
3．其
他
（四
）所
有者
权益
内部
结转
1．资
本公
积转
增资
本
（或
股
本）
2．盈
余公
积转
92
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
增资
本
（或
股
本）
3．盈
余公
积弥
补亏
损
4．设
定受
益计
划变
动额
结转
留存
收益
5．其
他综
合收
益结
转留
存收
益
6．其
他
（五
）专
项储
备
1．本
期提
取
2．本
期使
用
（六
）其
他
四、
595,97 53,876 - 116,10 1,495, 2,258,
本期
9,092. ,380.1 3,004, 8,727. 323,95 283,57
期末
00 1 584.80 08 8.98 3.37
余额
上期金额
单位：元
2022 年度
其他权益工具 所有
项目 减： 其他 未分
资本 专项 盈余 者权
股本 优先 永续 库存 综合 配利 其他
其他 公积 储备 公积 益合
股 债 股 收益 润
计
一、 595,97 53,876 - 29,637 1,337, 2,014,
93
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
上年 9,092. ,380.1 2,574, ,548.4 497,58 416,48
期末 00 1 121.54 7 6.41 5.45
余额
加
：会
5,750. 51,756 57,507
计政
71 .35 .06
策变
更
前
期差
错更
正
其
他
二、
595,97 53,876 - 29,643 1,337, 2,014,
本年
9,092. ,380.1 2,574, ,299.1 549,34 473,99
期初
00 1 121.54 8 2.76 2.51
余额
三、
本期
增减
变动 - -
- 19,249
金额 232,02 212,94
168,72 ,276.9
（减 2,290. 1,733.
0.11 2
少以 34 53
“－”号
填
列）
（一
）综 - 192,49 192,32
合收 168,72 2,769. 4,049.
益总 0.11 14 03
额
（二
）所
有者
投入
和减
少资
本
1．所
有者
投入
的普
通股
2．其
他权
益工
具持
有者
投入
资本
3．股
份支
94
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
付计
入所
有者
权益
的金
额
4．其
他
（三 - -
19,249
）利 424,51 405,26
,276.9
润分 5,059. 5,782.
2
配 48 56
1．提 -
19,249
取盈 19,249
,276.9
余公 ,276.9
2
积 2
2．对
所有
者 - -
（或 405,26 405,26
股 5,782. 5,782.
东） 56 56
的分
配
3．其
他
（四
）所
有者
权益
内部
结转
1．资
本公
积转
增资
本
（或
股
本）
2．盈
余公
积转
增资
本
（或
股
本）
3．盈
余公
积弥
补亏
损
4．设
95
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
定受
益计
划变
动额
结转
留存
收益
5．其
他综
合收
益结
转留
存收
益
6．其
他
（五
）专
项储
备
1．本
期提
取
2．本
期使
用
（六
）其
他
四、
595,97 53,876 - 48,892 1,105, 1,801,
本期
9,092. ,380.1 2,742, ,576.1 527,05 532,25
期末
00 1 841.65 0 2.42 8.98
余额
三、公司基本情况
深圳市物业发展(集团)股份有限公司(以下简称“公司”或“本公司”)系经广东省深圳市人民政府深府办复[1991]831 号
文批准，在原深圳市物业发展总公司的基础上改组成立的股份有限公司，于 1983 年 1 月 17 日在深圳市工商行政管理局
登记注册，总部位于广东省深圳市。公司现持有注册号/统一社会信用代码为 91440300192174135N 的企业法人营业执照，
注册资本 595,979,092 元，股份总数 595,979,092 股(每股面值 1 元)。其中，有限售条件的流通股份：A 股 1,898,306 股，
B 股 0 股；无限售条件的流通股份 A 股 526,475,543 股，B 股 67,605,243 股。公司股票已于 1992 年 3 月 30 日在深圳证券
交易所挂牌交易。
本公司属房地产行业。主要经营活动为房地产开发及商品房销售，商品楼宇的建筑、管理，房屋租赁，建设监理。
国内商业、物资供销业(不含专营、专卖、专控商品)。产品/提供的劳务主要有：商品住宅的开发及销售；物业管理服务；
楼宇及楼宇设备维修、庭园绿化及清洁服务；物业租赁服务；工程监理；中餐、西餐、酒的零售等。
本财务报表业经公司 2024 年 3 月 29 日第十届董事会第 25 次会议批准对外报出。
96
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，包括本公司及全部子公司的财务报表。子公司，是指被本公司
控制的企业或主体。本期纳入合并报表范围的子公司共 60 家，合并财务报表范围及其变化情况详见本财务报表附注九、
十说明。
四、财务报表的编制基础
1、编制基础
本财务报表以公司持续经营假设为基础，根据实际发生的交易事项，按照企业会计准则的有关规定，并
基于以下所述重要会计政策、会计估计进行编制。
2、持续经营
本公司不存在导致对报告期末起 12 个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
本公司根据实际生产经营特点，依据相关企业会计准则的规定，对收入确认等交易和事项制定了若干项具体会计政
策和会计估计，详见本节“金融工具”、“存货”和“收入”等各项描述。
1、遵循企业会计准则的声明
本公司基于上述编制基础编制的财务报表符合财政部已颁布的最新企业会计准则及其应用指南、解释以
及其他相关规定（统称“企业会计准则”）的要求，真实完整地反映了公司的财务状况、经营成果和现金流量
等有关信息。
此外，本财务报告编制参照了证监会发布的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务
报告的一般规定》（2023 年修订）以及《关于上市公司执行新企业会计准则有关事项的通知》（会计部函
〔2018〕453 号）的列报和披露要求。
2、会计期间
本公司的会计年度从公历 1 月 1 日至 12 月 31 日止。
3、营业周期
除房地产行业以外，公司经营业务的营业周期较短，以 12 个月作为资产和负债的流动性划分标准。房地产行业的
营业周期从房产开发至销售变现，一般在 12 个月以上，具体周期根据开发项目情况确定，并以其营业周期作为资产和负
债的流动性划分标准。
97
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
4、记账本位币
本公司采用人民币作为记账本位币。
5、重要性标准确定方法和选择依据
适用 □不适用
项目 重要性标准
重要的单项计提坏账准备的应收款项 应收款项金额大于等于 500 万元
非全资子公司收入金额超过合并营业收入的 10%，或资产总额超过合并资产总
重要的非全资子公司
额的 5%。
6、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
1.同一控制下企业合并的会计处理方法
本公司在一次交易取得或通过多次交易分步实现同一控制下企业合并，企业合并中取得的资产和负债，
按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的的账面价值计量。本公司取得的净资产账面价值与支付
的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
2.非同一控制下企业合并的会计处理方法
本公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；
如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首先对取得的被购买方各项可辨认资
产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购
买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并，应按以下顺序处理：
（1）调整长期股权投资初始投资成本。购买日之前持有股权采用权益法核算的，按照该股权在购买日
的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的
股权涉及权益法核算下的其他综合收益、其他所有者权益变动的，转为购买日所属当期收益，由于被投资方
重新计量设定受益计划净负债或净资产变动以及持有的其他权益工具投资公允价值变动而产生的其他综合收
益除外。
（2）确认商誉（或计入当期损益的金额）。将第一步调整后长期股权投资初始投资成本与购买日应享
有子公司可辨认净资产公允价值份额比较，前者大于后者，差额确认为商誉；前者小于后者，差额计入当期
损益。
通过多次交易分步处置股权至丧失对子公司控制权的情形
（1）判断分步处置股权至丧失对子公司控制权过程中的各项交易是否属于“一揽子交易”的原则
处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将
多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
98
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
（2）分步处置股权至丧失对子公司控制权过程中的各项交易属于“一揽子交易”的会计处理方法
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，应当将各项交易作为一项处置子
公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该
子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中应当确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制
权当期的损益。
在合并财务报表中，对于剩余股权，应当按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取
得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原子公司自购买日开始持续计算的净资产
的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原子公司股权投资相关的其他综合收益，应当在丧
失控制权时转为当期投资收益或留存收益。
（3）分步处置股权至丧失对子公司控制权过程中的各项交易不属于“一揽子交易”的会计处理方法
处置对子公司的投资未丧失控制权的，合并财务报表中处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产
份额的差额计入资本公积（资本溢价或股本溢价），资本溢价不足冲减的，应当调整留存收益。
处置对子公司的投资丧失控制权的，在合并财务报表中，对于剩余股权，应当按照其在丧失控制权日的
公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有
子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司
股权投资相关的其他综合收益，应当在丧失控制权时转为当期投资收益或留存收益。
7、控制的判断标准和合并财务报表的编制方法
本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。
控制，是指本公司拥有对被投资方的权力,通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投
资方的权力影响其回报金额。相关活动，是指对被投资方的回报产生重大影响的活动。被投资方的相关活动应当根据具
体情况进行判断，通常包括商品或劳务的销售和购买、金融资产的管理、资产的购买和处置、研究与开发活动以及融资
活动等。
本公司在综合考虑所有相关事实和情况的基础上对是否控制被投资方进行判断。一旦相关事实和情况的变化导致对
控制定义所涉及的相关要素发生变化的，本公司进行重新评估。
合并财务报表以母公司及其子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由本公司按照《企业会计准则第 33
号——合并财务报表》编制。
99
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8、合营安排分类及共同经营会计处理方法
1.合营安排的认定和分类
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。合营安排具有下列特征：（1）各参与方均受到
该安排的约束；（2）两个或两个以上的参与方对该安排实施共同控制。任何一个参与方都不能够单独控制该安排，对该
安排具有共同控制的任何一个参与方均能够阻止其他参与方或参与方组合单独控制该安排。
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致
同意后才能决策。
合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。
合营企业，是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
2.合营安排的会计处理
共同经营参与方应当确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理：
（1）确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；（2）确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共
同承担的负债；（3）确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；（4）按其份额确认共同经营因出售产出所产
生的收入；（5）确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
合营企业参与方应当按照《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》的规定对合营企业的投资进行会计处理。
9、现金及现金等价物的确定标准
现金流量表的现金指企业库存现金及可以随时用于支付的存款。现金等价物指持有的期限短（一般是指从购买日起
三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
10、外币业务和外币报表折算
1.外币业务折算
外币交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率折算为人民币金额。资产负债表日，外币货币性项目采用资产
负债表日即期汇率折算，因汇率不同而产生的汇兑差额，除与购建符合资本化条件资产有关的外币专门借款本金及利息
的汇兑差额外，计入当期损益；以历史成本计量的外币非货币性项目仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其人民
币金额；以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，差额计入当期损益或其他综合收
益。
2.外币财务报表折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其
他项目采用交易发生日的即期汇率折算；利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。按照上述折算
产生的外币财务报表折算差额，确认为其他综合收益。
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11、金融工具
1.金融工具的确认和终止确认
本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。常规方式买卖金融资产，是指按照合同条款的约定，
在法规或通行惯例规定的期限内收取或交付金融资产。交易日，是指本公司承诺买入或卖出金融资产的日期。
满足下列条件的，终止确认金融资产(或金融资产的一部分，或一组类似金融资产的一部分)，即从其账户和资产负
债表内予以转销：
（1）收取金融资产现金流量的权利届满；
（2）转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手协议”下承担了及时将收取的现金流量全额支付给第三方的
义务；并且（a）实质上转让了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，或（b）虽然实质上既没有转移也没有保留金
融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但放弃了对该金融资产的控制。
2.金融资产分类和计量
本公司的金融资产于初始确认时根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征分类为：以摊
余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产以及以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产。金融资产的后续计量取决于其分类。
本公司对金融资产的分类，依据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的现金流量特征进行分类。
（1）以摊余成本计量的金融资产
金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：本公司管理该金融资产的业务模式是以收取合
同现金流量为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础
的利息的支付。对于此类金融资产，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，
均计入当期损益。
（2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资
金融资产同时符合下列条件的，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：本公司管理该金融
资产的业务模式是既以收取合同现金流量为目标又以出售金融资产为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产
生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量。
其折价或溢价采用实际利率法进行摊销并确认为利息收入或费用。除减值损失及外币货币性金融资产的汇兑差额确认为
当期损益外，此类金融资产的公允价值变动作为其他综合收益确认，直到该金融资产终止确认时，其累计利得或损失转
入当期损益。与此类金融资产相关利息收入，计入当期损益。
（3）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资
本公司不可撤销地选择将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，
仅将相关股利收入计入当期损益，公允价值变动作为其他综合收益确认，直到该金融资产终止确认时，其累计利得或损
失转入留存收益。
（4）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产之外的金融资产，分类为
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时，为了能够消除或显著减少会计错配，可以将金融资
产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量，所有公
允价值变动计入当期损益。
当且仅当本公司改变管理金融资产的业务模式时，才对所有受影响的相关金融资产进行重分类。
对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，其他类别的金融资产相
关交易费用计入其初始确认金额。
3.金融负债分类和计量
本公司的金融负债于初始确认时分类为：以摊余成本计量的金融负债与以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融负债。
符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债：（1）该
项指定能够消除或显著减少会计错配；（2）根据正式书面文件载明的集团风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金
融负债组合或金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在集团内部以此为基础向关键管理人员报告；（3）该金
融负债包含需单独分拆的嵌入衍生工具。
本公司在初始确认时确定金融负债的分类。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用
直接计入当期损益，其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。
金融负债的后续计量取决于其分类：
（1）以摊余成本计量的金融负债
对于此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
（2）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债(含属于金融负债的衍生工具)和初始确认
时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
4.金融工具抵销
同时满足下列条件的，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：具有抵销已确认金额的法定
权利，且该种法定权利是当前可执行的；计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
5.金融工具减值
(1)金融工具减值计量和会计处理
公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工
具投资、租赁应收款、分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债以外的贷款承诺、不属于以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融负债或不属于金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金
融负债的财务担保合同进行减值处理并确认损失准备。
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预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指公司按照原实际
利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，
对于公司购买或源生的已发生信用减值的金融资产，按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。
对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，公司在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续期内预期信用损失
的累计变动确认为损失准备。
对于不含重大融资成分或者公司不考虑不超过一年的合同中的融资成分的应收账款，公司运用简化计量方法，按照
相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。
对于租赁应收款、包含重大融资成分的应收账款，公司运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损
失金额计量损失准备。
除上述计量方法以外的金融资产，公司在每个资产负债表日评估其信用风险自初始确认后是否已经显著增加。如果
信用风险自初始确认后已显著增加，公司按照整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备；如果信用风险自初始确
认后未显著增加，公司按照该金融工具未来 12 个月内预期信用损失的金额计量损失准备。
公司利用可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在
初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。
于资产负债表日，若公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则假定该金融工具的信用风险自初始确认后并未显
著增加。
公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估预期信用风险和计量预期信用损失。当以金融工具组合为基础时，
公司以共同风险特征为依据，将金融工具划分为不同组合。
公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计
入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值；对于以公允
价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，公司在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价
值。
(2)按组合评估预期信用风险和计量预期信用损失的金融工具
项目 确定组合的依据 计量预期信用损失的方法
其他应收款——合并范围内关联方往来组合
参考历史信用损失经验，结合当前状
其他应收款-应收利息组合 况以及对未来经济状况的预测，通过
款项性质 违约风险敞口和未来 12 个月内或整
个存续期预期信用损失率，计算预期
其他应收款——其他关联方往来组合
信用损失
参考历史信用损失经验，结合当前状
况以及对未来经济状况的预测，通过
其他应收款—信用风险特征组合 账龄组合 违约风险敞口和未来 12 个月内或整
个存续期预期信用损失率，计算预期
信用损失
（3）按组合计量预期信用损失的应收款项
1）具体组合及计量预期信用损失的方法
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
项目 确定组合的依据 计量预期信用损失的方法
应收银行承兑汇票 参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对
票据类型 未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整
应收商业承兑汇票 个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失
应收账款——政府款项组合 款项性质 除有确凿证据表明其存在减值，违约风险较
低，在信用期内不计提坏账准备
参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对
应收账款——其他关联方往来组合 款项性质 未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整
个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失
参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对
应收账款——信用风险特征组合 账龄组合 未来经济状况的预测，编制应收账款账龄与整
个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信
用损失
2)应收账款——信用风险特征组合的账龄与整个存续期预期信用损失率对照表
账龄 应收账款预期信用损失率(%)
1 年以内(含 1 年，下同) 3.00
1-2 年 10.00
2-3 年 30.00
3-4 年 50.00
4-5 年 80.00
5 年以上 100.00
6.金融资产转移
本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金
融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：放弃了
对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对该金融资产控制的，按照其
继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
通过对所转移金融资产提供财务担保方式继续涉入的，按照金融资产的账面价值和财务担保金额两者之
中的较低者，确认继续涉入形成的资产。财务担保金额，是指所收到的对价中，将被要求偿还的最高金额。
12、应收票据
详见本财务报表附注五、11 金融工具之相关说明。
13、应收账款
详见本财务报表附注五、11 金融工具之相关说明。
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14、应收款项融资
不适用。
15、其他应收款
详见本财务报表附注五、11 金融工具之相关说明。
16、合同资产
1.合同资产的确认方法及标准
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公司已向
客户转让商品或提供服务而有权收取的对价（除应收款项）列示为合同资产。
2.合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
本公司对于《企业会计准则第 14 号——收入》所规定的、不含重大融资成分（包括根据该准则不考虑
不超过一年的合同中融资成分的情况）的合同资产，采用预期信用损失的简化模型，即始终按照整个存续期
内预期信用损失的金额计量其损失准备，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入
当期损益。
对于包含重大融资成分的合同资产，本公司选择采用预期信用损失的简化模型，即始终按照整个存续期
内预期信用损失的金额计量其损失准备。
17、存货
1.存货的分类
存货包括在开发经营过程中为出售或耗用而持有的开发用土地、开发产品、意图出售而暂时出租的开发产品、周转房、
库存材料、库存设备和低值易耗品等，以及在开发过程中的开发成本。
2.发出存货的计价方法
(1)发出材料采用移动加权平均法。
(2)项目开发时，开发用土地按开发产品占地面积分摊计入项目的开发成本。
(3)发出开发产品按个别计价法核算。
(4)意图出售而暂时出租的开发产品和周转房按公司同类固定资产的预计使用年限分期平均摊销。
(5)如果公共配套设施早于有关开发产品完工的，在公共配套设施完工决算后，按有关开发项目的建筑面积分配计入有关
开发项目的开发成本；如果公共配套设施晚于有关开发产品完工的，则先由有关开发产品预提公共配套设施费，待公共
配套设施完工决算后再按实际发生数与预提数之间的差额调整有关开发产品成本。
3.存货可变现净值的确定依据
资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照单个存货成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。直
接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现
净值；需要经过加工的存货，在正常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、
估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部
分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
额。
4.存货的盘存制度
存货的盘存制度为永续盘存制。
5.低值易耗品和包装物的摊销方法
(1)低值易耗品
按照一次转销法进行摊销。
(2)包装物
按照一次转销法进行摊销。
18、持有待售资产
本公司将同时满足下列条件的集团组成部分（或非流动资产）划分为持有待售：（1）根据类似交易中
出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；（2）出售极可能发生，已经就一项出售计划
作出决议且获得确定的购买承诺（确定的购买承诺，是指企业与其他方签订的具有法律约束力的购买协议，
该协议包含交易价格、时间和足够严厉的违约惩罚等重要条款，使协议出现重大调整或者撤销的可能性极
小）。预计出售将在一年内完成。已经获得按照有关规定需得到相关权力机构或者监管部门的批准。
本公司将持有待售资产的预计净残值调整为反映其公允价值减去出售费用后的净额（但不得超过该项持
有待售的原账面价值），原账面价值高于调整后预计净残值的差额，作为资产减值损失计入当期损益，同时
计提持有待售资产减值准备。对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，应当先抵减处置组中商誉的
账面价值，再根据处置组中适用相关准则计量规定的各项非流动资产账面价值所占比重，按比例抵减其账面
价值。
后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额应当
予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。划分为持
有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后
的净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后适用本准则计量规定的非流动资
产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。已抵减的商誉账面价值，以及适用相关准则计
量规定的非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。持有待售的处置组确认的资产
减值损失后续转回金额，应当根据处置组中除商誉外适用相关准则计量规定的各项非流动资产账面价值所占
比重，按比例增加其账面价值。
企业因出售对子公司的投资等原因导致其丧失对子公司控制权的，无论出售后企业是否保留部分权益性
投资，应当在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在母公司个别财务报表中将对子公司投
资整体划分为持有待售类别，在合并财务报表中将子公司所有资产和负债划分为持有待售类别。
19、债权投资
不适用。
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20、其他债权投资
不适用。
21、长期应收款
详见本财务报表附注五、11 金融工具之相关说明。
22、长期股权投资
1.共同控制、重要影响的判断
按照相关约定对某项安排存在共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同
意后才能决策，认定为共同控制。对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者
与其他方一起共同控制这些政策的制定，认定为重大影响。
2.投资成本的确定
（1）同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行权益性证
券作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为
其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价值或发行股份的面值总额之间的差
额调整资本公积(资本溢价或股本溢价)；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
分步实现同一控制下企业合并的，应当以持股比例计算的合并日应享有被合并方账面所有者权益份额作
为该项投资的初始投资成本。初始投资成本与其原长期股权投资账面价值加上合并日取得进一步股份新支付
对价的账面价值之和的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足冲减的，冲减留存收益。
（2）非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其初始投资成本。
（3）除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始投资成本；以
发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；投资者投入的，按照投资合
同或协议约定的价值作为其初始投资成本（合同或协议约定价值不公允的除外）。
3.后续计量及损益确认方法
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资,在本公司个别财务报表中采用成本法核算；对具有
共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。
采用成本法时,长期股权投资按初始投资成本计价,除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告
但尚未发放的现金股利或利润外,按享有被投资单位宣告分派的现金股利或利润,确认为当期投资收益,并同时
根据有关资产减值政策考虑长期投资是否减值。
采用权益法时,长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额
的,归入长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净
资产公允价值份额的,其差额计入当期损益,同时调整长期股权投资的成本。
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采用权益法时,取得长期股权投资后,按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额,确认投资损
益并调整长期股权投资的账面价值。在确认应享有被投资单位净损益的份额时,以取得投资时被投资单位各项
可辨认资产等的公允价值为基础,按照本公司的会计政策及会计期间,并抵销与联营企业及合营企业之间发生
的内部交易损益按照持股比例计算归属于投资企业的部分(但内部交易损失属于资产减值损失的,应全额确认)，
对被投资单位的净利润进行调整后确认。按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分,相应
减少长期股权投资的账面价值。本公司确认被投资单位发生的净亏损,以长期股权投资的账面价值以及其他实
质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限,本公司负有承担额外损失义务的除外。对于被投资单
位除净损益以外所有者权益的其他变动,调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
4.确定对被投资单位具有控制、重大影响的依据
控制，是指拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对
被投资方的权力影响回报金额；重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，
但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。
5.长期股权投资的处置
（1）部分处置对子公司的长期股权投资，但不丧失控制权的情形
部分处置对子公司的长期股权投资，但不丧失控制权时，应当将处置价款与处置投资对应的账面价值的
差额确认为当期投资收益。
（2）部分处置股权投资或其他原因丧失了对子公司控制权的情形
部分处置股权投资或其他原因丧失了对子公司控制权的，对于处置的股权，应结转与所售股权相对应的
长期股权投资的账面价值，出售所得价款与处置长期股权投资账面价值之间差额，确认为投资收益（损失）；
同时，对于剩余股权，应当按其账面价值确认为长期股权投资或其它相关金融资产。处置后的剩余股权能够
对子公司实施共同控制或重大影响的，应按有关成本法转为权益法的相关规定进行会计处理。
6.减值测试方法及减值准备计提方法
对子公司、联营企业及合营企业的投资，在资产负债表日有客观证据表明其发生减值的，按照账面价值
与可收回金额的差额计提相应的减值准备。
23、投资性房地产
投资性房地产计量模式
成本法计量
折旧或摊销方法
1.投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
2.投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量，并采用与固定资产和无形资产相同的方法计
提折旧或进行摊销。资产负债表日，有迹象表明投资性房地产发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应
的减值准备。
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24、固定资产
（1） 确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会计年度的有形资产。固定资
产以取得时的实际成本入账，并从其达到预定可使用状态的次月起采用年限平均法计提折旧。
（2） 折旧方法
类别 折旧方法 折旧年限 残值率 年折旧率
年限平均法 20-25 5-10 3.6-4.75
运输工具 年限平均法 5 5 19
其他设备 年限平均法 5 5 19
机器设备 年限平均法 5 5 19
固定资产装修 年限平均法 5 - 20
25、在建工程
26、借款费用
1.借款费用资本化的确认原则
本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；
其他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。
2.借款费用资本化期间
（1）当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：1）资产支出已经发生；2）借款费用已经发生；3）为使资产
达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
（2）若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连续超过 3 个月，暂停借款
费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为费用，计入当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始。
（3）当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费用停止资本化。
3.借款费用资本化率以及资本化金额
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用（包括按照实际利
率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收
益后的金额，确定应予资本化的利息金额；为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支
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出超过专门借款的资产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本
化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
27、无形资产
（1） 使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序
1.无形资产包括土地使用权、软件使用权等，按成本进行初始计量。
2.使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式系统合理地摊销，
无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。具体年限如下：
项目 摊销年限(年)
土地使用权 土地使用权法定使用期
软件使用权 5
使用寿命不确定的无形资产不摊销，公司在每个会计期间均对该无形资产的使用寿命进行复核。对使用寿命不确定
的无形资产，使用寿命不确定的判断依据是：没有明确的使用期限及可预计的受益年限。
3．使用寿命确定的无形资产，在资产负债表日有迹象表明发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相
应的减值准备；使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减
值测试。
（2） 研发支出的归集范围及相关会计处理方法
（1）研发支出的归集范围
本公司将与开展研发活动直接相关的各项费用归集为研发支出，包括研发人员职工薪酬、材料投入费用、折旧费用
与摊销费用等。
（2）研发支出相关会计处理方法
内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条
件的，确认为无形资产：（1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；（2）具有完成该无形资产
并使用或出售的意图；（3）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资
产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能证明其有用性；（4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成
该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；（5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
28、长期资产减值
对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产
等长期资产，在资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象。对因企业合并所形成的商誉和使用寿
命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。商誉结合与其相关的资产组或者资产
组组合进行减值测试。
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
存在下列迹象的，表明资产可能发生了减值：
（1）资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌；（2）企
业经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化，从而对企
业产生不利影响；（3）市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响企业计算资产预计未
来现金流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度降低；（4）有证据表明资产已经陈旧过时或者其实
体已经损坏；（5）资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置；（6）企业内部报告的证据表明资
产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所创造的净现金流量或者实现的营业利润（或者亏损）远远
低于（或者高于）预计金额等；（7）其他表明资产可能已经发生减值的迹象。
资产存在减值迹象的，应当估计其可收回金额。可收回金额的计量结果表明，资产的可收回金额低于其
账面价值的，应当将资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，
同时计提相应的资产减值准备。
29、长期待摊费用
长期待摊费用核算已经发生，但应由本期和以后各期负担的分摊期限在 1 年以上(不含 1 年)的各项费用。长期待摊
费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益则
将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
30、合同负债
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公司已收或应收客户
对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。
31、职工薪酬
（1） 短期薪酬的会计处理方法
在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
（2） 离职后福利的会计处理方法
离职后福利分为设定提存计划和设定受益计划。
1）在职工为公司提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期
损益或相关资产成本。
2）对设定受益计划的会计处理通常包括下列步骤：
①根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互一致的精算假设对有关人口统计变量和财务变量等作出估
计，计量设定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的所属期间。同时，对设定受益计划所产生的义务予
以折现，以确定设定受益计划义务的现值和当期服务成本；
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
②设定受益计划存在资产的，将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或
盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，以设定受益计划的盈余和资产上
限两项的孰低者计量设定受益计划净资产；
③期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为服务成本、设定受益计划净负债或净资产的利息净
额以及重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动等三部分，其中服务成本和设定受益计划净负债
或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本，重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计
入其他综合收益，并且在后续会计期间不允许转回至损益，但可以在权益范围内转移这些在其他综合收益确
认的金额。
（3） 辞退福利的会计处理方法
向职工提供的辞退福利，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：1）
公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；2）公司确认与涉及支付辞退福
利的重组相关的成本或费用时。
（4） 其他长期职工福利的会计处理方法
向职工提供的其他长期福利，符合设定提存计划条件的，按照设定提存计划的有关规定进行会计处理；
除此之外的其他长期福利，按照设定受益计划的有关规定进行会计处理，为简化相关会计处理，将其产生的
职工薪酬成本确认为服务成本、其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额以及重新计量其他长期职工福
利净负债或净资产所产生的变动等组成项目的总净额计入当期损益或相关资产成本。
32、预计负债
（1）因对外提供担保、诉讼事项、产品质量保证、亏损合同等或有事项形成的义务成为公司承担的现
时义务，履行该义务很可能导致经济利益流出公司，且该义务的金额能够可靠的计量时，公司将该项义务确
认为预计负债。
（2）公司按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行初始计量，并在资产负债表日
对预计负债的账面价值进行复核。
33、股份支付
不适用。
34、优先股、永续债等其他金融工具
不适用。
35、收入
按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策
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1.收入的确认
本公司的收入主要包括房地产销售收入、物业管理收入、软件销售收入、出租物业收入（详见（三十九）租赁）等。
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。取得相关商品控制权是指能够主导
该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
2.本公司依据收入准则相关规定判断相关履约义务性质属于“在某一时段内履行的履约义务”或“某一时点履行的履约
义务”，分别按以下原则进行收入确认。
（1）本公司满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务：
1）客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。
2）客户能够控制本公司履约过程中在建的资产。
3）本公司履约过程中所产出的资产具有不可替代用途，且本公司在整个合同期内有权就累计至今已完成的履约部
分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，履约进度不能合理确定的
除外。本公司考虑商品的性质，采用产出法或投入法确定恰当的履约进度。
（2）对于不属于在某一时段内履行的履约义务，属于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品控
制权时点确认收入。
在判断客户是否已取得商品控制权时，本公司考虑下列迹象：
1）本公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务。
2）本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。
3）本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。
4）本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬。
5）客户已接受该商品。
6）其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
3.本公司收入确认的具体政策
（1）房地产销售合同在开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，在同时满足开
发产品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权和对已售出的开发产品
实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计
量时，确认销售收入的实现。出售自用房屋：自用房屋所有权上的主要风险和报酬转移给买方，公司不再保留通常与所
有权相联系的继续管理权和对已售出的开发产品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流
入，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。以房地产竣工验收合格(取得竣工验收报
告)，签订了不可逆转的销售合同，取得了买方付款证明(其中选择银行按揭的，收到首期款及银行按揭全款；不选择银
行按揭自行付款的，收到全部房款)，以发出收楼通知书载明收楼时点(在规定的期限内因业主原因未及时办手续的视同
收楼)与业主实际收楼时点二者较早者确认收入的实现。
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（2）提供劳务合同提供劳务交易的结果在资产负债表日能够可靠估计的（同时满足收入的金额能够可靠地计量、
相关经济利益很可能流入、交易的完工进度能够可靠地确定、交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量），采用完
工百分比法确认提供劳务的收入，已经发生的成本占估计总成本的比例确定提供劳务交易的完工进度。提供劳务交易的
结果在资产负债表日不能够可靠估计的，若已经发生的劳务成本预计能够得到补偿，按已经发生的劳务成本金额确认提
供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本；若已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿，将已经发生的劳务成本计入当
期损益，不确认劳务收入。物业管理在物业管理服务已经提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与物业
管理相关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。
（3）让渡资产使用权在同时满足相关的经济利益很可能流入、收入金额能够可靠计量时，确认让渡资产使用权的
收入。利息收入按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定；使用费收入按有关合同或协议约定的收费时
间和方法计算确定。物业出租按租赁合同、协议约定的租赁期与租赁收款额，在相关的经济利益很可能流入时确认出租
物业收入的实现。
（4）软件销售收入
1）定制软件和自主软件产品销售收入确认和计量方法
定制软件是指根据与客户签订的软件开发合同，对用户的业务进行充分实地调查，并根据用户的实际需求进行专门
的软件设计与开发，由此开发出来的软件不具有通用性。仅当公司在履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且公
司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项的情况下，按照合同期间已完成履约义务的进度在一段
时间内确认收入，已完成履约义务的进度按照为完成履约义务而实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定。否
则，于某一时点确认收入。
公司与客户签订的自主软件产品类销售合同，由客户直接采购标准版软件，即不动产与设施管理平台，根据客户需
求由实施人员部署相应模块，属于某一时点履行的履约义务，公司将产品交付给客户且客户已接受该产品后确认收入。
2）系统集成合同收入确认和计量方法
系统集成包括外购商品、软件产品的销售与安装。公司在已将外购商品、软件产品所有权上的主要风险和报酬转移
给购货方；公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；系统安装调试完
毕已投入试运行或取得购货方的初验报告;与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能可靠计量时，确认
收入实现。
3）技术服务收入确认和计量方法
技术服务收入，主要是指按合同要求向客户提供咨询、实施和产品售后服务的业务。合同约定服务期限的，将其作
为在某一时段内履行的履约义务，在服务提供期间内，按合同约定的服务期限与客户结算的服务确认收入。
（5）其他业务收入根据相关合同、协议的约定，在履行了合同中的履约义务，即客户取得相关商品控制权时，确
认其他业务收入的实现。
4.收入的计量
本公司应当按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。在确定交易价格时，本公司考虑可变对价、合同中存
在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。
（1）可变对价
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本公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包含可变对价的交易价格，应当不超过在相关
不确定性消除时累计己确认收入极可能不会发生重大转回的金额。企业在评估累计已确认收入是否极可能不会发生重大
转回时，应当同时考虑收入转回的可能性及其比重。
（2）重大融资成分
合同中存在重大融资成分的，本公司应当按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。
该交易价格与合同对价之间的差额，应当在合同期间内采用实际利率法摊销。
（3）非现金对价
客户支付非现金对价的，本公司按照非现金对价的公允价值确定交易价格。非现金对价的公允价值不能合理估计的，
本公司参照其承诺向客户转让商品的单独售价间接确定交易价格。
（4）应付客户对价
针对应付客户对价的，应当将该应付对价冲减交易价格，并在确认相关收入与支付（或承诺支付）客户对价二者孰
晚的时点冲减当期收入，但应付客户对价是为了向客户取得其他可明确区分商品的除外。
企业应付客户对价是为了向客户取得其他可明确区分商品的，应当采用与本企业其他采购相一致的方式确认所购买
的商品。企业应付客户对价超过向客户取得可明确区分商品公允价值的，超过金额冲减交易价格。向客户取得的可明确
区分商品公允价值不能合理估计的，企业应当将应付客户对价全额冲减交易价格。
同类业务采用不同经营模式涉及不同收入确认方式及计量方法的情况
36、合同成本
合同成本分为合同履约成本与合同取得成本。
本公司企业为履行合同发生的成本同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：
（1）该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确
由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
（2）该成本增加了企业未来用于履行履约义务的资源；
（3）该成本预期能够收回。
本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产；但是，该资产摊销不超过
一年的可以在发生时计入当期损益。
与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销。
与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司将对于超出部分计提减值准备，并确认为资产
减值损失：
（1）因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
（2）为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
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上述资产减值准备后续发生转回的，转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账
面价值。
37、政府补助
1.政府补助在同时满足下列条件时予以确认：(1)公司能够满足政府补助所附的条件；(2)公司能够收到政府补助。政
府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能
可靠取得的，按照名义金额计量。
2.与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助划分为与资产相关的政府补助。政府文件不明确的，
以取得该补助必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政
府补助。与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益
的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损
益。
3.与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
除与资产相关的政府补助之外的政府补助划分为与收益相关的政府补助。对于同时包含与资产相关部分和与收益相
关部分的政府补助，难以区分与资产相关或与收益相关的，整体归类为与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，
用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或
冲减相关成本；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。
4.与公司日常经营活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与公司日常活动
无关的政府补助，计入营业外收支。
38、递延所得税资产/递延所得税负债
1.根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按照税法规定可以确定其计
税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得
税资产或递延所得税负债。
2.确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资产负债表日，有确凿证据
表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资
产。
3.资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以
抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金
额。
4.本公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情况产生的所得税：（1）
企业合并；（2）直接在所有者权益中确认的交易或者事项。
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39、租赁
（1） 作为承租方租赁的会计处理方法
在租赁期开始日，公司将租赁期不超过 12 个月，且不包含购买选择权的租赁认定为短期租赁；将单项租赁资产为
全新资产时价值较低的租赁认定为低价值资产租赁。公司转租或预期转租租赁资产的，原租赁不认定为低价值资产租赁。
对于所有短期租赁和低价值资产租赁，公司在租赁期内各个期间按照工作量法将租赁付款额计入相关资产成本或当
期损益。
除上述采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，在租赁期开始日，公司对租赁确认使用权资产和租赁负债。
1)使用权资产
使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：1)租赁负债的初始计量金额；2)在租赁期开始日或之前支付的租
赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；3)承租人发生的初始直接费用；4)承租人为拆卸及移除
租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。
公司按照直线法对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，公司在租赁资产剩余
使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，公司在租赁期与租赁资产剩余使用寿命
两者孰短的期间内计提折旧。
2)租赁负债
在租赁开始日，公司将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债。计算租赁付款额现值时采用租赁内含利率作
为折现率，无法确定租赁内含利率的，采用公司增量借款利率作为折现率。租赁付款额与其现值之间的差额作为未确认
融资费用，在租赁期各个期间内按照确认租赁付款额现值的折现率确认利息费用，并计入当期损益。未纳入租赁负债计
量的可变租赁付款额于实际发生时计入当期损益。
租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定租赁付款额的指数或
比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果或实际行权情况发生变化时，公司按照变动后的租赁
付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值，如使用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债
仍需进一步调减的，将剩余金额计入当期损益。
（2） 作为出租方租赁的会计处理方法
在租赁开始日，公司将实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁划分为融资租赁，除此之
外的均为经营租赁。
1)经营租赁
公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁收款额确认为租金收入，发生的初始直接费用予以资本化并按照与租金
收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。公司取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额
在实际发生时计入当期损益。
2)融资租赁
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在租赁期开始日，公司按照租赁投资净额(未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折
现的现值之和)确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。在租赁期的各个期间，公司按照租赁内含利率计算并确
认利息收入。
公司取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
3)转租赁
公司作为转租出租人时，对原租赁合同和转租赁合同分别根据承租人和出租人会计处理要求，进行会计处理。原租
赁为短期租赁，且已采用简化会计处理方法的，将转租赁分类为经营租赁。
（3）售后租回
1)公司作为承租人
公司按照《企业会计准则第 14 号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。
售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关的部分，计量售后租回
所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失。
售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等额的金融负债，
并按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》对该金融负债进行会计处理。
2)公司作为出租人
公司按照《企业会计准则第 14 号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。
售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司根据其他适用的企业会计准则对资产购买进行会计处理，并根据《企
业会计准则第 21 号——租赁》对资产出租进行会计处理。
售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司不确认被转让资产，但确认一项与转让收入等额的金融资产，并按
照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》对该金融资产进行会计处理。
40、其他重要的会计政策和会计估计
终止经营的确认标准、会计处理方法
满足下列条件之一的、已经被处置或划分为持有待售类别且能够单独区分的组成部分确认为终止经营：
(1)该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；
(2)该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的一部分。
41、重要会计政策和会计估计变更
（1） 重要会计政策变更
适用 □不适用
单位：元
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会计政策变更的内容和原因 受重要影响的报表项目名称 影响金额
2022 年 12 月 31 日递延所得税资产 24,500,761.16
2022 年 12 月 31 日递延所得税负债 22,737,325.56
承租人在租赁期开始日初始确认租赁
负债并计入使用权资产的租赁交易不 2022 年 12 月 31 日盈余公积 5,970.29
适用豁免初始确认递延所得税负债和
2022 年 12 月 31 日未分配利润 1,697,650.08
递延所得税资产的规定，在交易发生
时分别确认相应的递延所得税负债和 2022 年 12 月 31 日少数股东权益 59,815.23
递延所得税资产。
2022 年度所得税费用 330,314.64
2022 年度净利润 -330,314.64
（2） 重要会计估计变更
□适用 不适用
（3） 2023 年起首次执行新会计准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况
□适用 不适用
调整情况说明
42、其他
本财务报表附注的期初数指 2023 年 1 月 1 日财务报表数，期末数指 2023 年 12 月 31 日财务报表数，本期
指 2023 年度，上年同期指 2022 年度。母公司同。
六、税项
1、主要税种及税率
税种 计税依据 税率
增值税 销售货物或提供应税劳务 注1
城市维护建设税 应缴流转税税额 按地区级别分别适用 7%、5%、1%
企业所得税 应纳税所得额 25%、20%、15%、16.5%
有偿转让国有土地使用权及地上建筑
土地增值税 30%-60%
物和其他附着物产权产生的增值额
从价计征的，按房产原值一次减除
房产税 30%后余值的 1.2%计缴；从租计征 1.2%、12%
的，按租金收入的 12%计缴
教育费附加 应缴流转税税额 3%
地方教育附加 应缴流转税税额 2%
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
纳税主体名称 所得税税率
重庆深国贸物业管理有限公司 15%
深圳市国贸物业管理有限公司重庆分公司 15%
119
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
深圳市设施之家科技有限公司 15%
深圳市物业工程建设监理有限公司 20%
深圳市聚联人力资源开发有限公司 20%
深圳市金海联物业管理有限公司 20%
深圳市众通达住宅修缮服务有限公司 20%
深圳市康平实业有限公司 20%
深圳市教师之家培训有限公司 20%
深圳市教育实业有限公司 20%
深圳市育发实业有限公司 20%
重庆奥博电梯有限公司 20%
深圳市深物业燕子湖发展有限公司 20%
深圳市深物业福源泰发展有限公司 20%
深圳市社会福利有限公司 20%
深圳市福源民物业管理有限责任公司 20%
深圳市梅隆实业发展有限公司 20%
深圳市体育服务有限公司 20%
深圳市鹏宏源实业发展有限公司 20%
深圳市国管机电设备有限公司 20%
深圳市深汕特别合作区国贸物业发展有限公司 20%
深圳市和霖华建设管理有限公司 20%
深圳市国贸同乐物业管理有限公司 20%
深圳外贸物业管理有限公司 20%
深圳市福保城市资源管理有限公司 20%
深圳市深物电梯有限公司 20%
深圳市深房物业清洁有限公司 20%
山东深国贸酒店管理有限公司 20%
深圳市深福保水电市政服务有限公司 20%
深圳市佳源物业管理有限公司 20%
深圳市国贸深绿园林有限公司 20%
北京设施之家科技有限公司 20%
注册于香港地区的子公司 16.50%
注册与越南地区的子公司 20%
合并范围内其他纳税主体 25%
2、税收优惠
根据国家发改委第 9 号令《产业结构调整指导目录(2011 年本)》鼓励类中的第三十七类商务服务业第 2 条物业服务的
规定，符合条件的西部企业减按 15%的税率征收企业所得税。子公司重庆深国贸物业管理有限公司、深圳市国贸物业管
理有限公司重庆分公司适用上述政策。
120
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
深圳市设施之家科技有限公司于 2022 年 12 月 19 日高新技术企业证书复检通过，证书编号：GR202244204675，有效期
三年，按照税法规定，2023 年度执行 15%的优惠企业所得税率。
根据财政部、税务总局《关于进一步实施小微企业所得税优惠政策的公告》(财政部 税务总局公告 2022 年第 13 号)，自
2022 年 1 月 1 日至 2024 年 12 月 31 日，对小型微利企业年应纳税所得额超过 100 万元但不超过 300 万元的部分，减按
25%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税。根据财政部、税务总局《关于小微企业和个体工商户所得税优
惠政策的公告》（财政部 税务总局公告 2023 年第 6 号），自 2023 年 1 月 1 日起至 2024 年 12 月 31 日，对小型微利企业
年应纳税所得额不超过 100 万元的部分，减按 25%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税。根据财政部、税
务总局《关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》（财政部 税务总局公告 2023 年第 12 号），
对小型微利企业减按 25%计算应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税政策，延续执行至 2027 年 12 月 31 日。子
公司深圳市物业工程建设监理有限公司、深圳市聚联人力资源开发有限公司等共计 29 家适用该政策。
3、其他
注 1：本公司及子公司增值税应税项目及税率如下表所示
收入类型 一般计税税率 简易计税征收率
房产销售收入 9% 5%
不动产出租收入 9% 5%
物业服务收入 6% 3%
餐饮服务收入 6% 3%
其他 13% --
七、合并财务报表项目注释
1、货币资金
单位：元
项目 期末余额 期初余额
库存现金 75,265.01 43,833.00
银行存款 2,742,094,318.81 1,512,202,363.19
其他货币资金 6,628,892.90 5,282,697.64
合计 2,748,798,476.72 1,517,528,893.83
其中：存放在境外的款项总额 62,161,463.84 66,436,595.66
其他说明：
期末存在抵押、质押、冻结等对使用有限制款项金额为 15,659,341.60 元，主要包括保证金及利息 3,333,604.61 元等；
银行存款中使用受限的资金主要包括银行冻结资金 3,681,570.32 元及定期存款利息 8,644,166.67 元；上述金额因使用受到
限制不作为现金及现金等价物。
存放在境外的款项主要系境外子公司深业发展有限公司、越南深国贸物业管理有限公司的货币资金余额。
121
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
2、交易性金融资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其中：
其中：
其他说明：
3、应收票据
（1） 应收票据分类列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
（2） 按坏账计提方法分类披露
单位：元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面价 账面价
计提比 值 计提比 值
金额 比例 金额 金额 比例 金额
例 例
其
中：
其
中：
如是按照预期信用损失一般模型计提应收票据坏账准备：
□适用 不适用
（3） 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 不适用
（4） 期末公司已质押的应收票据
单位：元
项目 期末已质押金额
122
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
（5） 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
单位：元
项目 期末终止确认金额 期末未终止确认金额
（6） 本期实际核销的应收票据情况
单位：元
项目 核销金额
其中重要的应收票据核销情况：
单位：元
款项是否由关联
单位名称 应收票据性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
交易产生
应收票据核销说明：
4、应收账款
（1） 按账龄披露
单位：元
账龄 期末账面余额 期初账面余额
1 年以内（含 1 年） 425,235,829.74 394,914,334.75
1至 2年 83,584,196.31 31,016,372.76
2至 3年 19,037,312.67 12,333,910.99
3 年以上 127,356,876.62 120,622,137.82
3至 4年 10,334,088.28 6,141,296.85
4至 5年 4,135,080.24 4,392,591.92
5 年以上 112,887,708.10 110,088,249.05
合计 655,214,215.34 558,886,756.32
（2） 按坏账计提方法分类披露
单位：元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面价 账面价
计提比 值 计提比 值
金额 比例 金额 金额 比例 金额
例 例
按单项
计提坏
115,895, 113,235, 2,660,52 111,808, 109,689, 2,119,07
账准备 17.69% 97.70% 20.01% 98.10%
721.46 195.18 6.28 371.14 294.54 6.60
的应收
账款
123
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
其
中：
按组合
计提坏
539,318, 39,172,5 500,145, 447,078, 29,263,5 417,814,
账准备 82.31% 7.26% 79.99% 6.55%
493.88 66.28 927.60 385.18 46.48 838.70
的应收
账款
其
中：
655,214, 152,407, 506,088, 558,886, 138,952, 419,933,
合计 100.00% 23.26% 100.00% 24.86%
215.34 761.46 217.25 756.32 841.02 915.30
按单项计提坏账准备：113235195.18
单位：元
期初余额 期末余额
名称
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
深圳市基永物
涉及诉讼，无
业发展有限公 93,811,328.05 93,811,328.05 93,811,328.05 93,811,328.05 100.00%
法收回
司
深圳特威实业
2,836,561.00 2,836,561.00 2,836,561.00 2,836,561.00 100.00% 预计无法收回
有限公司
深圳市鲁南实
2,818,284.84 2,818,284.84 2,818,284.84 2,818,284.84 100.00% 预计无法收回
业发展公司
深圳市汉普电
子技术开发有 1,436,020.29 1,433,070.29 1,436,020.29 1,433,070.29 99.79% 预计无法收回
限公司
单项金额不重
大但单项计提 10,906,176.96 8,790,050.36 14,993,527.28 12,335,951.00 82.28% 长期未能收回
坏账准备
合计 111,808,371.14 109,689,294.54 115,895,721.46 113,235,195.18
按组合计提坏账准备：39,172,566.28
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
信用风险特征组合 305,321,229.88 27,133,657.43 8.89%
其他关联方往来组合 212,618,383.72 12,038,908.85 5.66%
政府款项组合 21,378,880.28
合计 539,318,493.88 39,172,566.28
确定该组合依据的说明：
如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备：
□适用 不适用
（3） 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
124
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
按单项计提坏
109,689,294.54 3,545,900.64 113,235,195.18
账准备
按组合计提坏
29,263,546.48 9,909,019.80 39,172,566.28
账准备
合计 138,952,841.02 13,454,920.44 152,407,761.46
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
单位：元
确定原坏账准备计提
单位名称 收回或转回金额 转回原因 收回方式 比例的依据及其合理
性
不适用
（4） 本期实际核销的应收账款情况
单位：元
项目 核销金额
其中重要的应收账款核销情况：
单位：元
款项是否由关联
单位名称 应收账款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
交易产生
应收账款核销说明：
（5） 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况
单位：元
占应收账款和合 应收账款坏账准
应收账款期末余 合同资产期末余 应收账款和合同
单位名称 同资产期末余额 备和合同资产减
额 额 资产期末余额
合计数的比例 值准备期末余额
深圳湾科技发展
137,865,750.97 137,865,750.97 21.01% 7,568,725.60
有限公司
深圳市福田人才
109,392,112.37 109,392,112.37 16.67% 3,281,763.37
安居有限公司
深圳市基永物业
93,811,328.05 93,811,328.05 14.30% 93,811,328.05
发展有限公司
河北深保投资发
27,085,777.03 361,513.73 27,447,290.76 4.18% 812,573.31
展有限公司
深圳市福田区政
21,378,880.28 21,378,880.28 3.26%
府物业管理中心
合计 389,533,848.70 361,513.73 389,895,362.43 59.42% 105,474,390.33
125
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
5、合同资产
（1） 合同资产情况
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
市政工程质保
844,485.57 844,485.57 1,094,632.90 1,094,632.90
金
合计 844,485.57 844,485.57 1,094,632.90 1,094,632.90
（2） 报告期内账面价值发生的重大变动金额和原因
单位：元
项目 变动金额 变动原因
（3） 按坏账计提方法分类披露
单位：元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面价 账面价
计提比 值 计提比 值
金额 比例 金额 金额 比例 金额
例 例
其
中：
其
中：
按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 不适用
（4） 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
单位：元
项目 本期计提 本期收回或转回 本期转销/核销 原因
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
单位：元
确定原坏账准备计提
单位名称 收回或转回金额 转回原因 收回方式 比例的依据及其合理
性
其他说明：
（5） 本期实际核销的合同资产情况
单位：元
126
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
项目 核销金额
其中重要的合同资产核销情况
单位：元
款项是否由关联
单位名称 款项性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
交易产生
合同资产核销说明：
其他说明：
6、应收款项融资
（1） 应收款项融资分类列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
（2） 按坏账计提方法分类披露
单位：元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面价 账面价
计提比 值 计提比 值
金额 比例 金额 金额 比例 金额
例 例
其
中：
其
中：
按预期信用损失一般模型计提坏账准备
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期信用 整个存续期预期信用 合计
未来 12 个月预期信用
损失（未发生信用减 损失（已发生信用减
损失
值） 值）
2023 年 1 月 1 日余额
在本期
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
对本期发生损失准备变动的应收款项融资账面余额显著变动的情况说明：
（3） 本期计提、收回或转回的坏账准备的情况
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
127
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
单位：元
确定原坏账准备计提
单位名称 收回或转回金额 转回原因 收回方式 比例的依据及其合理
性
其他说明：
（4） 期末公司已质押的应收款项融资
单位：元
项目 期末已质押金额
（5） 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收款项融资
单位：元
项目 期末终止确认金额 期末未终止确认金额
（6） 本期实际核销的应收款项融资情况
单位：元
项目 核销金额
其中重要的应收款项融资核销情况
单位：元
款项是否由关联
单位名称 款项性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
交易产生
核销说明：
（7） 应收款项融资本期增减变动及公允价值变动情况
（8） 其他说明
7、其他应收款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他应收款 624,394,372.82 639,903,523.33
合计 624,394,372.82 639,903,523.33
128
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（1） 应收利息
1） 应收利息分类
单位：元
项目 期末余额 期初余额
2） 重要逾期利息
单位：元
是否发生减值及其判
借款单位 期末余额 逾期时间 逾期原因
断依据
其他说明：
3） 按坏账计提方法分类披露
□适用 不适用
4） 本期计提、收回或转回的坏账准备的情况
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
单位：元
确定原坏账准备计提
单位名称 收回或转回金额 转回原因 收回方式 比例的依据及其合理
性
其他说明：
5） 本期实际核销的应收利息情况
单位：元
项目 核销金额
其中重要的应收利息核销情况
单位：元
款项是否由关联
单位名称 款项性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
交易产生
核销说明：
其他说明：
129
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（2） 应收股利
1） 应收股利分类
单位：元
项目（或被投资单位） 期末余额 期初余额
2） 重要的账龄超过 1 年的应收股利
单位：元
项目（或被投资单 是否发生减值及其判
期末余额 账龄 未收回的原因
位） 断依据
3） 按坏账计提方法分类披露
□适用 不适用
4） 本期计提、收回或转回的坏账准备的情况
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
单位：元
确定原坏账准备计提
单位名称 收回或转回金额 转回原因 收回方式 比例的依据及其合理
性
其他说明：
5） 本期实际核销的应收股利情况
单位：元
项目 核销金额
其中重要的应收股利核销情况
单位：元
款项是否由关联
单位名称 款项性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
交易产生
核销说明：
其他说明：
130
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
（3） 其他应收款
1） 其他应收款按款项性质分类情况
单位：元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
押金 9,813,980.43 14,333,480.59
保证金 45,417,519.59 33,052,554.40
备用金 63,090.95 315,131.82
代扣代缴款项 2,826,478.51 7,861,406.33
往来款 597,882,606.95 645,712,452.33
其他 63,021,059.95 26,868,828.99
合计 719,024,736.38 728,143,854.46
2） 按账龄披露
单位：元
账龄 期末账面余额 期初账面余额
1 年以内（含 1 年） 39,565,801.00 45,898,989.35
1至 2年 11,760,542.45 582,305,977.29
2至 3年 571,247,946.92 32,848,373.42
3 年以上 96,450,446.01 67,090,514.40
3至 4年 31,254,533.77 1,460,635.19
4至 5年 1,068,702.68 1,563,169.64
5 年以上 64,127,209.56 64,066,709.57
合计 719,024,736.38 728,143,854.46
3） 按坏账计提方法分类披露
适用 □不适用
单位：元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面价 账面价
计提比 值 计提比 值
金额 比例 金额 金额 比例 金额
例 例
按单项
627,054, 47,169,4 579,884, 626,762, 47,091,5 579,670,
计提坏 87.21% 7.52% 86.08% 7.51%
431.42 74.26 957.16 447.67 84.18 863.49
账准备
其
中：
按组合
91,970,3 47,460,8 44,509,4 101,381, 41,148,7 60,232,6
计提坏 12.79% 51.60% 13.92% 40.59%
04.96 89.30 15.66 406.79 46.95 59.84
账准备
其
中：
719,024, 94,630,3 624,394, 728,143, 88,240,3 639,903,
合计 100.00% 13.16% 100.00% 12.12%
736.38 63.56 372.82 854.46 31.13 523.33
131
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
按单项计提坏账准备：47,169,474.26
单位：元
期初余额 期末余额
名称
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
深圳市心海控
股有限公司及
关联方深圳市
心海荣耀房地 谨慎性判断收
587,289,550.00 17,618,686.51 587,289,550.00 17,618,686.51 3.00%
产开发有限公 回风险
司、深圳市前
海高端信息服
务有限公司
深圳天俊实业
10,000,000.00 10,000,000.00
股份有限公司
上海裕通房地
产开发有限公 5,676,000.00 5,676,000.00 5,676,000.00 5,676,000.00 100.00% 长期未能收回
司
香港跃恒发展
3,271,837.78 3,271,837.78 3,271,837.78 3,271,837.78 100.00% 长期未能收回
有限公司
大梅沙旅游中
2,576,445.69 2,576,445.69 2,576,445.69 2,576,445.69 100.00% 长期未能收回
心
高架列车项目 2,542,332.43 2,542,332.43 2,542,332.43 2,542,332.43 100.00% 长期未能收回
单项金额不重
大但单项计提 15,406,281.77 15,406,281.77 15,698,265.52 15,484,171.85 98.64% 长期未能收回
坏账准备
合计 626,762,447.67 47,091,584.18 627,054,431.42 47,169,474.26
按组合计提坏账准备：47,460,889.30
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
1 年以内（含 1 年） 23,075,962.34 691,185.85 3.00%
1-2 年（含 2 年） 3,314,367.18 331,442.66 10.00%
2-3 年（含 3 年） 4,736,819.03 1,421,055.79 30.00%
3-4 年（含 4 年） 31,254,533.77 15,627,266.89 50.00%
4-5 年（含 5 年） 993,422.68 794,738.15 80.00%
5 年以上 28,595,199.96 28,595,199.96 100.00%
合计 91,970,304.96 47,460,889.30
确定该组合依据的说明：
按预期信用损失一般模型计提坏账准备：
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期信用 整个存续期预期信用 合计
未来 12 个月预期信用
损失（未发生信用减 损失（已发生信用减
损失
值） 值）
2023 年 1 月 1 日余额 58,445,816.20 29,794,514.93 88,240,331.13
2023 年 1 月 1 日余额
在本期
——转入第二阶段 -17,297,069.24 17,297,069.24
132
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
本期计提 6,369,310.29 77,890.08 6,447,200.37
本期转回 57,167.94 57,167.94
2023 年 12 月 31 日余
47,460,889.30 17,297,069.24 29,872,405.02 94,630,363.56
额
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□适用 不适用
4） 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他
按单项计提坏
47,091,584.18 77,890.08 47,169,474.26
账准备
按组合计提坏
41,148,746.95 6,369,310.29 57,167.94 47,460,889.30
账准备
合计 88,240,331.13 6,447,200.37 57,167.94 94,630,363.56
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
单位：元
确定原坏账准备计提
单位名称 收回或转回金额 转回原因 收回方式 比例的依据及其合理
性
5） 本期实际核销的其他应收款情况
单位：元
项目 核销金额
其中重要的其他应收款核销情况：
单位：元
款项是否由关联
单位名称 其他应收款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
交易产生
其他应收款核销说明：
6） 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位：元
占其他应收款期 坏账准备期末余
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄
末余额合计数的 额
133
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
比例
深圳市心海控股
有限公司及关联
方深圳市心海荣 往来款 576,568,974.73 2 年至 5 年 80.19% 17,297,069.25
耀房地产开发有
限公司
深圳市蚌岭股份
往来款 30,000,000.00 3 年至 4 年 4.17% 15,000,000.00
合作公司
深圳市前海高端
信息服务有限公 往来款 10,720,575.27 2 年至 3 年 1.49% 321,617.26
司
深圳湾科技发展
往来款 10,065,313.75 1 年以内 1.40% 301,959.41
有限公司
合计 627,354,863.75 87.25% 32,920,645.92
7） 因资金集中管理而列报于其他应收款
单位：元
其他说明：
不适用
8、预付款项
（1） 预付款项按账龄列示
单位：元
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例 金额 比例
1 年以内 11,077,693.87 88.07% 98,477,532.46 97.56%
1至 2年 388,465.12 3.09% 1,652,279.14 1.64%
2至 3年 304,932.40 2.42% 1,438.19 0.00%
3 年以上 211,994.96 6.42% 210,556.77 0.80%
合计 11,983,086.35 100,341,806.56
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
（2） 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
单位名称 期末余额 占预付账款期末余额合计数的比例(%)
扬州广电网络有限公司 2,775,769.50 22.07
重庆渝地资产经营管理有限公司 1,897,674.45 15.09
中建四局第五建筑工程有限公司 568,181.04 4.52
北京京东世纪信息技术有限公司 514,727.63 4.09
134
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
单位名称 期末余额 占预付账款期末余额合计数的比例(%)
杭州新视窗信息技术有限公司 311,946.90 2.48
合计 6,068,299.52 48.24
其他说明：
9、存货
公司是否需要遵守房地产行业的披露要求
是
（1） 存货分类
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
按性质分类：
单位：元
期末余额 期初余额
项目 存货跌价准备 存货跌价准备
账面余额 或合同履约成 账面价值 账面余额 或合同履约成 账面价值
本减值准备 本减值准备
11,174,583,667 10,955,759,631 10,778,950,699 10,772,302,295
开发成本 218,824,035.97 6,648,404.13
.43 .46 .23 .10
开发产品 141,176,477.91 141,176,477.91 199,674,693.59 199,674,693.59
合同履约成本 1,965,933.85 1,965,933.85
原材料 1,533,601.80 915,223.04 618,378.76 1,891,354.81 1,040,612.30 850,742.51
库存商品 2,564,024.46 2,094,300.39 469,724.07 2,536,973.19 2,094,300.39 442,672.80
低值易耗品 184,883.54 184,883.54 97,885.52 97,885.52
11,320,042,655 11,098,209,095 10,985,117,540 10,975,334,223
合计 221,833,559.40 9,783,316.82
.14 .74 .19 .37
按下列格式披露“开发成本”主要项目及其利息资本化情况：
单位：元
本期 其中：
本期转 本期其 利息资
项目名 开工时 预计竣 预计总 期初余 （开发 期末余 本期利 资金来
入开发 他减少 本化累
称 间 工时间 投资 额 成本） 额 息资本 源
产品 金额 计金额
增加 化金额
2020 年 2026 年 8,400,0 4,686,2 5,222,1
澜湖时 535,922 357,489 119,186 银行贷
10 月 09 月 00,000. 02,152. 24,208.
代项目 ,056.32 ,702.39 ,192.41 款
15 日 10 日 00 53 85
深物
业福
2018 年 2023 年
昌花园 911,330 747,287 787,279 39,992,
12 月 05 月 0.00 其他
二期 ,000.00 ,571.94 ,703.02 131.08
27 日 15 日
（福汇
华苑）
虎门滨 2022 年 2024 年 3,217,5 2,361,5 198,080 2,559,6 9,600,9 9,600,9 银行贷
海港湾 03 月 04 月 90,000. 67,910. ,476.58 48,387. 85.30 85.30 款
135
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
项目 22 日 30 日 00 93 51
光明御 2022 年 2024 年 2,658,6 1,792,2 1,995,2
202,943 3,810,1 3,810,1 银行贷
棠上府 03 月 10 月 80,000. 78,782. 22,707.
,925.14 46.41 46.41 款
项目 07 日 21 日 00 42 56
御品峦
山
（A117
236,433 236,433
-12 号 0.00 其他
,505.64 ,505.64
宗地商
住建设
项目）
海口红
6,648,4 6,648,4
旗镇土 其他
04.13 04.13
地
深惠花 37,256, 31,716. 37,287,
其他
园 048.16 38 764.54
福源泰 12,754, 3,348,0 16,102,
其他
项目 337.65 52.49 390.14
深扬数 2023 年 2026 年 2,529,1 1,295,6
863,966 431,687
智城项 03 月 08 月 10,000. 53,963. 其他
,304.45 ,658.55
目 06 日 31 日 00 00
34,555, 7,340,1 41,895,
其他 其他
681.38 60.32 841.70
17,716, 10,778, 1,419,3 11,174,
787,279 236,433 370,900 132,597
合计 -- -- 710,000 950,699 46,176. 583,667 --
,703.02 ,505.64 ,834.10 ,324.12
.00 .23 86 .43
按下列格式项目披露“开发产品”主要项目信息：
单位：元
其中：本期
利息资本化
项目名称 竣工时间 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 利息资本化
累计金额
金额
深物业廊桥 2012 年 12 83,077,702.9
3,447,316.75 3,447,316.75
国际 月 01 日 6
深物业湖畔 2015 年 06 56,815,090.2 26,673,381.3 30,141,708.9
御景一期 月 01 日 8 6 2
深物业半山 2022 年 01 10,446,911.4
3,607,397.06 70,407.65 3,536,989.41
御景二期 月 12 日 3
深物业松湖 2017 年 07 24,200,327.4 23,046,940.0 27,205,315.9
1,153,387.44
朗苑 月 01 日 7 3 5
深物业湖畔 2017 年 11 30,517,813.2 30,279,330.7 30,539,392.6
238,482.45
御景二期 月 01 日 3 8 5
深物业金领 2019 年 12 72,260,564.4 35,314,083.6 36,946,480.8
假日 月 01 日 4 1 3
深物业福昌
花园二期 2023 年 05 787,279,703. 782,328,176.
0.00 4,951,526.83
（福汇华 月 15 日 02 19
苑）
1995 年 12 26,385,636.2
国贸广场 4,839,083.10 4,839,083.10
月 01 日 9
2001 年 06
皇御苑 A 区 790,140.58 790,140.58
月 01 日
福昌大厦裙 1999 年 11
645,532.65 645,532.65
楼 月 01 日
其他项目 2,551,428.03 2,551,428.03
合计 -- 199,674,693. 787,279,703. 845,777,918. 141,176,477. 177,654,959.
136
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
59 02 70 91 28
按下列格式分项目披露“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”：
单位：元
项目名称 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
（2） 存货跌价准备和合同履约成本减值准备
按下列格式披露存货跌价准备金计提情况：
按性质分类：
单位：元
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额 备注
计提 其他 转回或转销 其他
212,175,631. 218,824,035.
开发成本 6,648,404.13
84 97
原材料 1,040,612.30 37.12 125,426.38 915,223.04
库存商品 2,094,300.39 2,094,300.39
212,175,668. 221,833,559.
合计 9,783,316.82 125,426.38
96 40
按主要项目分类：
单位：元
本期增加金额 本期减少金额
项目名称 期初余额 期末余额 备注
计提 其他 转回或转销 其他
海口红旗镇
6,648,404.13 6,648,404.13
土地
虎门滨海港 187,141,155. 187,141,155.
湾项目 12 12
深扬数智城 25,034,476.7 25,034,476.7
项目 2 2
212,175,631. 218,824,035.
合计 6,648,404.13
84 97
（3） 存货期末余额中利息资本化率的情况
项目名称 期初资本化金额 本期资本化金额 本期结转金额 期末资本化金额
深物业金领假日 341,681.06 77,414.17 264,266.89
澜湖时代项目 238,303,509.98 119,186,192.41 357,489,702.39
深物业廊桥国际 2,971,986.54 2,971,986.54
深物业湖畔御景一期 1,249,515.42 1,249,515.42
虎门滨海港湾项目 9,600,985.30 9,600,985.30
光明御棠上府项目 3,810,146.41 3,810,146.41
深扬数智城项目 460,955.00 460,955.00
合计 242,866,693.00 133,058,279.12 77,414.17 375,847,557.95
137
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
（4） 存货受限情况
按项目披露受限存货情况：
单位：元
项目名称 期初余额 期末余额 受限原因
10、持有待售资产
单位：元
项目 期末账面余额 减值准备 期末账面价值 公允价值 预计处置费用 预计处置时间
其他说明：
11、一年内到期的非流动资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
（1） 一年内到期的债权投资
□适用 不适用
（2） 一年内到期的其他债权投资
□适用 不适用
12、其他流动资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
预缴增值税 22,096,062.08 16,846,758.27
待抵扣进项税 97,304,885.00 28,950,002.85
预缴所得税 4,608,593.92 1,436,395.15
预缴土地增值税 862,126.84 16,438,505.72
预缴城建税 1,692,524.35 1,156,118.20
预缴教育费附加 1,208,945.98 825,798.74
应收软件销售增值税即征即退款 1,687.34 1,687.34
合计 127,774,825.51 65,655,266.27
其他说明：
138
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
13、债权投资
（1） 债权投资的情况
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
债权投资减值准备本期变动情况
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
（2） 期末重要的债权投资
单位：元
期末余额 期初余额
债权项
目 票面利 实际利 逾期本 票面利 实际利 逾期本
面值 到期日 面值 到期日
率 率 金 率 率 金
（3） 减值准备计提情况
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期信用 整个存续期预期信用 合计
未来 12 个月预期信用
损失（未发生信用减 损失（已发生信用减
损失
值） 值）
2023 年 1 月 1 日余额
在本期
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
（4） 本期实际核销的债权投资情况
单位：元
项目 核销金额
其中重要的债权投资核销情况
债权投资核销说明：
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□适用 不适用
其他说明：
139
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
14、其他债权投资
（1） 其他债权投资的情况
单位：元
累计在其
他综合收
本期公允 累计公允
项目 期初余额 应计利息 利息调整 期末余额 成本 益中确认 备注
价值变动 价值变动
的减值准
备
其他债权投资减值准备本期变动情况
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
（2） 期末重要的其他债权投资
单位：元
期末余额 期初余额
其他债
权项目 票面利 实际利 逾期本 票面利 实际利 逾期本
面值 到期日 面值 到期日
率 率 金 率 率 金
（3） 减值准备计提情况
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期信用 整个存续期预期信用 合计
未来 12 个月预期信用
损失（未发生信用减 损失（已发生信用减
损失
值） 值）
2023 年 1 月 1 日余额
在本期
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
（4） 本期实际核销的其他债权投资情况
单位：元
项目 核销金额
其中重要的其他债权投资核销情况
其他债权投资核销说明：
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□适用 不适用
其他说明：
140
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
15、其他权益工具投资
单位：元
指定为以
公允价值
本期计入 本期计入 本期末累 本期末累
本期确认 计量且其
其他综合 其他综合 计计入其 计计入其
项目名称 期末余额 期初余额 的股利收 变动计入
收益的利 收益的损 他综合收 他综合收
入 其他综合
得 失 益的利得 益的损失
收益的原
因
金田实业
（集团） 2,835,868.4 不以交易
636,926.20 887,838.64 261,743.15
股份有限 8 为目的
公司
2,835,868.4
合计 636,926.20 887,838.64 261,743.15
8
本期存在终止确认
单位：元
项目名称 转入留存收益的累计利得 转入留存收益的累计损失 终止确认的原因
分项披露本期非交易性权益工具投资
单位：元
指定为以公允
其他综合收益 价值计量且其 其他综合收益
确认的股利收
项目名称 累计利得 累计损失 转入留存收益 变动计入其他 转入留存收益
入
的金额 综合收益的原 的原因
因
金田实业（集
不以交易为目
团）股份有限 2,953,430.11
的
公司
其他说明：
16、长期应收款
（1） 长期应收款情况
单位：元
期末余额 期初余额
项目 折现率区间
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
22,651,454.0 22,651,454.0
融资租赁款
7 7
其中：
13,169,492.6 13,169,492.6
未实现融资
5 5
收益
22,651,454.0 22,651,454.0
合计
7 7
141
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
（2） 按坏账计提方法分类披露
单位：元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面价 账面价
计提比 值 计提比 值
金额 比例 金额 金额 比例 金额
例 例
其
中：
其
中：
按预期信用损失一般模型计提坏账准备
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期信用 整个存续期预期信用 合计
未来 12 个月预期信用
损失（未发生信用减 损失（已发生信用减
损失
值） 值）
2023 年 1 月 1 日余额
在本期
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
（3） 本期计提、收回或转回的坏账准备的情况
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
单位：元
确定原坏账准备计提
单位名称 收回或转回金额 转回原因 收回方式 比例的依据及其合理
性
其他说明：
（4） 本期实际核销的长期应收款情况
单位：元
项目 核销金额
其中重要的长期应收款核销情况：
单位：元
款项是否由关联
单位名称 款项性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
交易产生
142
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
长期应收款核销说明：
17、长期股权投资
单位：元
本期增减变动
期初 权益 宣告 期末
减值 减值
被投 余额 法下 其他 发放 余额
准备 其他 计提 准备
资单 （账 追加 减少 确认 综合 现金 （账
期初 权益 减值 其他 期末
位 面价 投资 投资 的投 收益 股利 面价
余额 变动 准备 余额
值） 资损 调整 或利 值）
益 润
一、合营企业
深圳
物业
44,730 48,065
吉发 3,335,
,585.2 ,818.5
仓储 233.21
9 0
有限
公司
深圳
天安
国际
大厦 7,037, 12,985 7,050,
物业 952.31 .03 937.34
管理
有限
公司
51,768 55,116
3,348,
小计 ,537.6 ,755.8
218.24
0 4
二、联营企业
深圳
物方
18,983 18,983 18,983
陶瓷
,614.1 ,614.1 ,614.1
工业
4 4 4
有限
公司
深圳
康富
健康 165,00 165,00 165,00
产品 0.00 0.00 0.00
有限
公司
深圳
市兴
浩仿
756,67 756,67 756,67
瓷制
0.68 0.68 0.68
品有
限公
司
深圳
市社 326,69 326,69 326,69
会福 3.24 3.24 3.24
利公
143
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
司福
达电
子厂
深圳
市福
隆实
1,684, 1,684, 1,684,
业发
350.00 350.00 350.00
展有
限公
司
好年
2,733, 2,733, 2,733,
华大
570.05 570.05 570.05
酒店
深圳
市教
育基 500,00 500,00 500,00
金龙 0.00 0.00 0.00
华投
资
深圳
市康
乐体
540,06 540,06 540,06
育俱
0.00 0.00 0.00
乐部
皇发
分部
深圳
市观
澜镇
1,168, 1,168, 1,168,
福民
973.20 973.20 973.20
丹坑
村厂
房
深圳
市雄
牛保
500,00 500,00 500,00
龄球
0.00 0.00 0.00
娱乐
有限
公司
深圳
市莲
花彩
田物 1,475, 1,475, 1,475,
业管 465.91 465.91 465.91
理有
限公
司
深圳
市洋
源实 1,030, 1,030, 1,030,
业有 000.00 000.00 000.00
限公
司
嘉凯
600,00 600,00 600,00
锋公
0.00 0.00 0.00
司宝
144
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
安公
司
桂园
350,00 350,00 350,00
汽修
0.00 0.00 0.00
厂
深圳
市无
为本
500,00 500,00 500,00
屋顶
0.00 0.00 0.00
绿化
有限
公司
深圳
市元
平塑
240,00 240,00 240,00
钢门
0.00 0.00 0.00
窗有
限公
司
深圳
市有
方印
100,00 100,00 100,00
务发
0.00 0.00 0.00
行有
限公
司
深圳
市路
盛实
100,00 100,00 100,00
业发
0.00 0.00 0.00
展有
限公
司
中建
科工
集团
28,012 28,940
智慧 991,21 63,120
,899.7 ,994.7
停车 5.00 .00
1 1
科技
有限
公司
59,767 60,695 31,754
991,21 63,120
小计 ,296.9 ,391.9 ,397.2
5.00 .00
3 3 2
111,53 115,81 31,754
4,339, 63,120
合计 5,834. 2,147. ,397.2
433.24 .00
53 77 2
可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定
□适用 不适用
可收回金额按预计未来现金流量的现值确定
□适用 不适用
前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因
公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因
145
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
其他说明：
18、其他非流动金融资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
19、投资性房地产
（1） 采用成本计量模式的投资性房地产
适用 □不适用
单位：元
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 861,702,509.37 14,495,902.20 37,192,716.83 913,391,128.40
2.本期增加金额 20,538,975.46 20,538,975.46
（1）外购
（2）存货\
固定资产\在建工程转 20,538,975.46 20,538,975.46
入
（3）企业
合并增加
3.本期减少金额 -178,092.04 -178,092.04
（1）处置
（2）其他
转出
（3）汇兑调整 -178,092.04 -178,092.04
4.期末余额 882,419,576.87 14,495,902.20 37,192,716.83 934,108,195.90
二、累计折旧和累计
摊销
1.期初余额 472,271,039.79 13,360,585.89 21,996,763.54 507,628,389.22
2.本期增加金额 30,494,065.85 952,969.32 8,052,783.60 39,499,818.77
（1）计提
27,649,799.76 952,969.32 8,052,783.60 36,655,552.68
或摊销
（2）其他 2,844,266.09 2,844,266.09
3.本期减少金额 -169,187.44 -169,187.44
（1）处置
（2）其他
转出
146
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
（3）汇兑调整 -169,187.44 -169,187.44
4.期末余额 502,934,293.08 14,313,555.21 30,049,547.14 547,297,395.43
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他
转出
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 379,485,283.79 182,346.99 7,143,169.69 386,810,800.47
2.期初账面价值 389,431,469.58 1,135,316.31 15,195,953.29 405,762,739.18
可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定
□适用 不适用
可收回金额按预计未来现金流量的现值确定
□适用 不适用
前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因
公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因
其他说明：
（2） 采用公允价值计量模式的投资性房地产
□适用 不适用
（3） 转换为投资性房地产并采用公允价值计量
单位：元
转换前核算科 对其他综合收
项目 金额 转换理由 审批程序 对损益的影响
目 益的影响
（4） 未办妥产权证书的投资性房地产情况
单位：元
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
该房产为物业管理用房，曾被第三方
马古岭 6 栋 507 单元 22,679.21 物管公司占用，现已收回，但未办理
权证
147
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
该土地为 2017 年终审判胜诉后取得，
美林土地[注 1]
相关产权证书正在办理中
合计 22,679.21
其他说明：
注 1：截至 2023 年 12 月 31 日，美林土地账面原值为 3,885,469.40 元，累计计提折旧 3,885,469.40
元，账面价值为 0 元。
20、固定资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
固定资产 66,436,408.90 82,745,172.12
固定资产清理
合计 66,436,408.90 82,745,172.12
（1） 固定资产情况
单位：元
项目 合计
一、账面原
值：
1.期初余
129,859,285.29 6,457,738.92 19,461,561.97 37,715,645.88 57,075,135.08 250,569,367.14
额
2.本期增
6,600.00 631,228.99 22,350.00 4,534,125.03 5,194,304.02
加金额
（1
6,600.00 631,228.99 22,350.00 4,534,125.03 5,194,304.02
）购置
（2
）在建工程转
入
（3
）企业合并增
加
3.本期减
5,432,051.73 155,270.00 741,446.82 3,143,412.94 9,472,181.49
少金额
（1
155,270.00 741,446.82 3,143,412.94 4,040,129.76
）处置或报废
（2）汇兑调
-82,418.03 -82,418.03
整
（3）其他 5,514,469.76 5,514,469.76
4.期末余
124,427,233.56 6,309,068.92 19,351,344.14 37,737,995.88 58,465,847.17 246,291,489.67
额
二、累计折旧
1.期初余
95,882,680.45 2,648,956.94 13,790,571.17 18,649,255.82 36,777,013.48 167,748,477.86
额
2.本期增 2,091,157.50 479,295.76 1,641,080.73 7,481,877.56 6,932,155.58 18,625,567.13
148
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
加金额
（1
2,091,157.50 479,295.76 1,641,080.73 7,481,877.56 6,932,155.58 18,625,567.13
）计提
3.本期减
2,768,468.99 154,765.10 680,236.38 2,991,210.91 6,594,681.38
少金额
（1
154,765.10 680,236.38 2,991,210.91 3,826,212.39
）处置或报废
（2）汇兑调
-75,797.10 -75,797.10
整
（3）其他 2,844,266.09 2,844,266.09
4.期末余
95,205,368.96 2,973,487.60 14,751,415.52 26,131,133.38 40,717,958.15 179,779,363.61
额
三、减值准备
1.期初余
额
2.本期增
加金额
（1
）计提
3.本期减
少金额
（1
）处置或报废
4.期末余
额
四、账面价值
1.期末账
29,221,864.60 3,335,581.32 4,599,928.62 11,606,862.50 17,672,171.86 66,436,408.90
面价值
2.期初账
33,976,604.84 3,808,781.98 5,670,990.80 19,066,390.06 20,222,404.44 82,745,172.12
面价值
（2） 暂时闲置的固定资产情况
单位：元
项目 账面原值 累计折旧 减值准备 账面价值 备注
（3） 通过经营租赁租出的固定资产
单位：元
项目 期末账面价值
（4） 未办妥产权证书的固定资产情况
单位：元
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
149
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前期有产权纠纷，现已胜诉，产权证
呼伦贝尔广厦数码大厦 2 单元 406 房 2,191,229.86
正在办理中。
由于规划调整，该房产写字楼将拆
迁，并于现址附近新建高层写字楼，
三翔商务大厦办公楼 401、402 房 575,652.74 公司将于新写字楼建成后以现有房产
进行以置换，故该房产的房产证明一
直无法办理。
合计 2,766,882.60
其他说明：
（5） 固定资产的减值测试情况
□适用 不适用
（6） 固定资产清理
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
21、在建工程
单位：元
项目 期末余额 期初余额
（1） 在建工程情况
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
（2） 重要在建工程项目本期变动情况
单位：元
其
工程
本期 利息 中：
本期 累计 本期
本期 转入 资本 本期
项目 预算 期初 其他 期末 投入 工程 利息 资金
增加 固定 化累 利息
名称 数 余额 减少 余额 占预 进度 资本 来源
金额 资产 计金 资本
金额 算比 化率
金额 额 化金
例
额
（3） 本期计提在建工程减值准备情况
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 计提原因
150
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
其他说明：
（4） 在建工程的减值测试情况
□适用 不适用
（5） 工程物资
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
其他说明：
22、使用权资产
（1） 使用权资产情况
单位：元
项目 合计
一、账面原值
1.期初余额 96,978,273.81 96,978,273.81
2.本期增加金额 34,372,695.47 34,372,695.47
（1）新增租赁 34,372,695.47 34,372,695.47
3.本期减少金额 75,290,063.42 75,290,063.42
（1）终止租赁 75,290,063.42 75,290,063.42
4.期末余额 56,060,905.86 56,060,905.86
二、累计折旧
1.期初余额 26,809,858.16 26,809,858.16
2.本期增加金额 18,139,758.01 18,139,758.01
（1）计提 18,139,758.01 18,139,758.01
3.本期减少金额 12,405,506.53 12,405,506.53
（1）处置
（2）终止租赁 12,405,506.53 12,405,506.53
4.期末余额 32,544,109.64 32,544,109.64
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置
151
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4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 23,516,796.22 23,516,796.22
2.期初账面价值 70,168,415.65 70,168,415.65
（2） 使用权资产的减值测试情况
适用 □不适用
可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定
□适用 不适用
可收回金额按预计未来现金流量的现值确定
□适用 不适用
前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因
公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因
其他说明：
23、无形资产
（1） 无形资产情况
单位：元
项目 土地使用权 专利权 非专利技术 软件使用权 合计
一、账面原值
1.期初余额 3,060,312.13 3,060,312.13
2.本期增加
金额
（1）购
置
（2）内
部研发
（3）企
业合并增加
3.本期减少
金额
（1）处
置
4.期末余额 3,060,312.13 3,060,312.13
二、累计摊销
1.期初余额 1,790,929.22 1,790,929.22
152
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
2.本期增加
379,581.77 379,581.77
金额
（1）计
379,581.77 379,581.77
提
3.本期减少
金额
（1）处
置
4.期末余额 2,170,510.99 2,170,510.99
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加
金额
（1）计
提
3.本期减少
金额
（1）处
置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面
889,801.14 889,801.14
价值
2.期初账面
1,269,382.91 1,269,382.91
价值
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例。
（2） 未办妥产权证书的土地使用权情况
单位：元
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
其他说明：
（3） 无形资产的减值测试情况
□适用 不适用
24、商誉
（1） 商誉账面原值
单位：元
被投资单位名 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
153
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
称或形成商誉 企业合并形成
的事项 处置
的
深圳市设施之
家科技有限公 9,446,847.38 9,446,847.38
司
合计 9,446,847.38 9,446,847.38
（2） 商誉减值准备
单位：元
被投资单位名 本期增加 本期减少
称或形成商誉 期初余额 期末余额
的事项 计提 处置
合计
（3） 商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
所属资产组或组合的构成及
名称 所属经营分部及依据 是否与以前年度保持一致
依据
在考虑到能够受益于企业合
并的协同效应以及管理层对
深圳市设施之家科技有限公 生产经营活动的管理或监控
物业管理，配套服务 是
司 方式情况下确定的能够独立
产生现金流量的资产组或资
产组组合。
资产组或资产组组合发生变化
名称 变化前的构成 变化后的构成 导致变化的客观事实及依据
其他说明
（4） 可收回金额的具体确定方法
可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定
□适用 不适用
可收回金额按预计未来现金流量的现值确定
适用 □不适用
单位：元
稳定期的关
预测期 预测期的关 稳定期的关
项目 账面价值 可收回金额 减值金额 键参数的确
的年限 键参数 键参数
定依据
收入增长率
深圳市设施
1%—8%， 基于谨慎性
之家科技有 61,791,091.57 62,756,889.73 5 无增长
折现率 确认
限公司
12.53%
合计 61,791,091.57 62,756,889.73
前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因
154
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公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因
（5） 业绩承诺完成及对应商誉减值情况
形成商誉时存在业绩承诺且报告期或报告期上一期间处于业绩承诺期内
适用 □不适用
单位：元
业绩承诺完成情况 商誉减值金额
项目 本期 上期
本期 上期
承诺业绩 实际业绩 完成率 承诺业绩 实际业绩 完成率
其他说明：
2021 年 5 月，公司之子公司深圳市物合产业投资发展有限公司（简称“物合公司”）通过收购股权及定向增资的方式
取得深圳市设施之家科技有限公司（简称“设施之家”或“目标公司”）35%的股权。根据物合公司与原股东签订的股权收
购合作框架协议约定，设施之家及其原股东承诺目标公司 2021 年至 2023 年度营业收入增长比例或净利润达到协议约定
的目标值，并由物合公司对其三年内的经营业绩进行考核。截止到报告日，尚未完成业绩考核，故暂无法评估其完成情
况。
根据商誉减值测试结果，可收回金额高于其账面价值，不需计提商誉减值准备。
25、长期待摊费用
单位：元
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
装修费 21,980,602.46 7,834,029.87 7,726,470.46 577,763.99 21,510,397.88
合计 21,980,602.46 7,834,029.87 7,726,470.46 577,763.99 21,510,397.88
其他说明：
26、递延所得税资产/递延所得税负债
（1） 未经抵销的递延所得税资产
单位：元
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 95,315,243.86 21,090,356.76 72,321,489.09 15,066,804.41
155
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内部交易未实现利润 437,266,319.66 109,316,579.92 439,263,809.16 109,815,952.29
可抵扣亏损 607,016,948.61 151,737,271.44 1,159,867,308.26 288,683,459.58
已预提待抵扣的土地
3,911,198,870.69 977,799,717.67 3,838,271,429.24 959,567,857.31
增值税
房地产企业预售收入
32,620,985.74 8,155,246.44 35,766,814.24 8,941,703.56
计算的预计利润
其他预提费用 7,694,020.20 1,923,505.05 4,512,525.55 974,808.89
租赁负债 26,502,156.29 6,417,709.55 100,176,641.92 24,500,761.16
合计 5,117,614,545.05 1,276,440,386.83 5,650,180,017.46 1,407,551,347.20
（2） 未经抵销的递延所得税负债
单位：元
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
固定资产账面价值大
704,413.18 176,103.29 967,914.16 241,978.54
于计税基础
使用权资产 23,516,796.22 5,686,176.41 70,168,415.65 22,737,325.56
合计 24,221,209.40 5,862,279.70 71,136,329.81 22,979,304.10
（3） 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
单位：元
递延所得税资产和负 抵销后递延所得税资 递延所得税资产和负 抵销后递延所得税资
项目
债期末互抵金额 产或负债期末余额 债期初互抵金额 产或负债期初余额
递延所得税资产 1,276,440,386.83 1,407,551,347.20
递延所得税负债 5,862,279.70 22,979,304.10
（4） 未确认递延所得税资产明细
单位：元
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 261,260,204.35 52,448,071.36
可抵扣亏损 254,378,951.24 508,734,563.66
合计 515,639,155.59 561,182,635.02
（5） 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
单位：元
年份 期末金额 期初金额 备注
2023 年 265,603,820.64
2024 年 124,895,242.05 124,895,242.05
2025 年 22,711,013.85 22,711,013.85
2026 年 14,238,807.00 14,238,807.00
2027 年 81,285,680.12 81,285,680.12
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2028 年 11,248,208.22
合计 254,378,951.24 508,734,563.66
其他说明：
27、其他非流动资产
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
预付固定资
产、投资性房
870,062.16 870,062.16 115,779.31 115,779.31
地产、无形资
产等购置款
其他[注 1] 2,635,093.77 2,635,093.77 2,635,093.77 2,635,093.77
合计 3,505,155.93 3,505,155.93 2,750,873.08 2,750,873.08
其他说明：
注 1：该款项主要系投资性房地产的下账资产，因该资产涉及船步街棚改的搬迁物业后续待移交，期限超过一年。
28、所有权或使用权受到限制的资产
单位：元
期末 期初
项目
账面余额 账面价值 受限类型 受限情况 账面余额 账面价值 受限类型 受限情况
保证金、
押金、定
15,659,341. 15,659,341. 7,835,036.3 7,835,036.3 期存款利
货币资金 冻结 注 1-注 10 冻结
60 60 5 5 息、司法
冻结资金
等
福田区福
民新村的 542,507,31 542,507,31
抵押
土地使用 4.43 4.43
权
15,659,341. 15,659,341. 550,342,35 550,342,35
合计
60 60 0.78 0.78
其他说明：
[注 1]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在 2,200,000.00 元系子公司深圳市深福保物业发展有限公司的银行保函保
证金。
[注 2]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在 3,342,374.71 元系子公司深圳市设施之家科技有限公司因合同纠纷诉前
保全被法院冻结。
[注 3]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在 1,133,604.61 元系本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯
例为商品房承购人提供抵押贷款担保并支付的贷款保证金。
[注 4]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在 8,644,166.67 元系期末计提的定期存款利息。
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[注 5]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在 90,000.00 元系子公司深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司房屋买
卖合同纠纷案被冻结受限资金。
[注 6]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在 129,021.18 元系子公司深圳市物业工程建设监理有限公司截止到期末法
人变更手续尚未完成，该账户处于只收不付状态。
[注 7]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在 99,103.58 元系子公司深圳市育发实业有限公司银行留存股东信息与市
场监督管理局的工商股东信息不一致，银行账户被冻结。
[注 8]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在 1,500.00 元系子公司山东深国贸物业管理有限公司的 POS 机押金。
[注 9]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在 1,000.00 元系子公司深圳市深福保物业发展有限公司江西分公司的 POS
机押金。
[注 10]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在 18,570.85 元系子公司深圳市保税区保安服务有限公司因劳动仲裁案被
冻结受限资金。
29、短期借款
（1） 短期借款分类
单位：元
项目 期末余额 期初余额
信用借款 230,915,000.00
合计 230,915,000.00
短期借款分类的说明：
期末信用借款（1）用于本公司之子公司深圳市国贸物业管理有限公司日常经营使用，借款期限自 2023 年 9 月 28
日至 2024 年 3 月 26 日。
期末信用借款（2）用于本公子之子公司深圳市国贸科技园服务有限公司日常经营使用，借款期限自 2023 年 12 月 1
日至 2024 年 11 月 29 日。
期末信用借款（3）用于本公司之子公司深圳市国贸物业管理有限公司日常经营使用，借款期限自 2023 年 12 月 4
日至 2024 年 6 月 4 日。
（2） 已逾期未偿还的短期借款情况
本期末已逾期未偿还的短期借款总额为元，其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
单位：元
借款单位 期末余额 借款利率 逾期时间 逾期利率
其他说明：
158
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30、交易性金融负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其中：
其中：
其他说明：
31、衍生金融负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
32、应付票据
单位：元
种类 期末余额 期初余额
本期末已到期未支付的应付票据总额为元，到期未付的原因为。
33、应付账款
（1） 应付账款列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应付工程建设款 540,851,975.20 484,123,042.01
预估应付款 40,980,345.76 32,863,907.25
其他 81,036,738.63 91,296,439.26
合计 662,869,059.59 608,283,388.52
（2） 账龄超过 1 年或逾期的重要应付账款
单位：元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
深圳市规划国土局 25,000,000.00 历史遗留问题
中国建筑第四工程局有限公司 12,017,672.93 工程未结算
深圳市前海高端信息服务有限公司 8,126,060.00 工程未结算
合计 45,143,732.93
其他说明：
159
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34、其他应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应付股利 12,202,676.04 12,202,676.04
其他应付款 1,205,100,618.21 1,502,883,156.41
合计 1,217,303,294.25 1,515,085,832.45
（1） 应付利息
单位：元
项目 期末余额 期初余额
重要的已逾期未支付的利息情况：
单位：元
借款单位 逾期金额 逾期原因
其他说明：
（2） 应付股利
单位：元
项目 期末余额 期初余额
普通股股利 12,202,676.04 12,202,676.04
合计 12,202,676.04 12,202,676.04
其他说明，包括重要的超过 1 年未支付的应付股利，应披露未支付原因：
项目 未支付金额 未支付原因
深圳市城市绿化管理处 10,869,036.68 对方公司改制，尚未明确支付对象
深圳市城市绿化管理处工会委员会 1,300,000.00 对方公司改制，尚未明确支付对象
其他 33,639.36 无法获取对方账户、尚未支付的尾款
合计 12,202,676.04
（3） 其他应付款
1） 按款项性质列示其他应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
押金 290,979,176.07 316,108,932.91
保证金 11,806,030.93 13,585,641.99
代收款 4,832,329.12 3,596,458.33
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往来款 611,443,690.41 855,267,729.70
预提费用 200,129,074.12 224,646,116.70
代扣代缴款项 17,030,579.72 19,052,869.33
其他 68,879,737.84 70,625,407.45
合计 1,205,100,618.21 1,502,883,156.41
2） 账龄超过 1 年或逾期的重要其他应付款
单位：元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
扬州旅发置业有限公司 369,623,672.79 合并外关联方往来款
深圳湾科技发展有限公司 143,003,641.12 项目未结算
深圳物业吉发仓储有限公司 42,296,665.14 往来款，无特定还款期限
深圳今日头条科技有限公司 12,340,689.03 租赁期限未满
深圳前海微众银行股份有限公司 6,698,953.04 租赁期限未满
合计 573,963,621.12
3） 按交易对手方归集的期末余额前五名的其他应付款情况
其他说明：
35、预收款项
（1） 预收款项列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
租金 2,265,223.56 2,260,847.31
合计 2,265,223.56 2,260,847.31
（2） 账龄超过 1 年或逾期的重要预收款项
单位：元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
单位：元
项目 变动金额 变动原因
36、合同负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
预收房款 747,372,309.30 857,317,217.99
预收物业费 30,554,843.87 15,740,950.87
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预收其他款项 42,497,800.25 47,769,871.95
合计 820,424,953.42 920,828,040.81
账龄超过 1 年的重要合同负债
单位：元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
单位：元
项目 变动金额 变动原因
37、应付职工薪酬
（1） 应付职工薪酬列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 234,726,107.97 874,016,347.55 890,873,383.85 217,869,071.67
二、离职后福利-设定
1,650,684.05 77,418,329.18 78,330,132.15 738,881.08
提存计划
三、辞退福利 2,749,600.00 280,143.53 2,851,584.50 178,159.03
合计 239,126,392.02 951,714,820.26 972,055,100.50 218,786,111.78
（2） 短期薪酬列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、工资、奖金、津贴
216,273,079.86 762,337,469.94 775,409,080.68 203,201,469.12
和补贴
2、职工福利费 1,408,479.54 8,017,681.72 8,376,723.46 1,049,437.80
3、社会保险费 71,070.35 29,533,078.01 29,587,983.54 16,164.82
其中：医疗保险
60,059.54 26,315,323.45 26,361,499.22 13,883.77
费
工伤保险
1,263.70 1,258,003.44 1,259,251.18 15.96
费
生育保险
2,154.62 1,959,751.12 1,959,640.65 2,265.09
费
其他商业保险 7,592.49 7,592.49
4、住房公积金 1,279,643.31 28,547,576.64 28,661,368.07 1,165,851.88
5、工会经费和职工教
11,352,966.60 16,509,911.48 19,370,797.18 8,492,080.90
育经费
8、非货币性福利 4,340,868.31 29,070,629.76 29,467,430.92 3,944,067.15
合计 234,726,107.97 874,016,347.55 890,873,383.85 217,869,071.67
（3） 设定提存计划列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
162
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
1、基本养老保险 145,676.75 59,806,897.45 59,931,532.14 21,042.06
2、失业保险费 4,125.03 1,544,057.60 1,545,466.23 2,716.40
3、企业年金缴费 1,500,882.27 16,067,374.13 16,853,133.78 715,122.62
合计 1,650,684.05 77,418,329.18 78,330,132.15 738,881.08
其他说明：
38、应交税费
单位：元
项目 期末余额 期初余额
增值税 17,768,402.21 15,392,042.91
企业所得税 91,035,828.65 57,096,046.69
个人所得税 3,681,965.62 3,141,049.35
城市维护建设税 981,394.80 1,464,551.01
土地增值税 3,911,198,870.69 3,838,271,429.24
土地使用税 180,900.74 153,626.98
房产税 539,730.69 600,966.66
教育费附加 644,625.80 707,668.15
地方教育附加 322,573.66 383,745.82
其他 603,055.08 67,220.00
合计 4,026,957,347.94 3,917,278,346.81
其他说明：
39、持有待售负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
40、一年内到期的非流动负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的长期借款 3,075,993,789.05 196,645,408.45
一年内到期的长期应付款 400,000.00
一年内到期的租赁负债 15,931,064.02 22,213,358.37
合计 3,092,324,853.07 218,858,766.82
其他说明：
163
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
41、其他流动负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
待转销项税额 68,373,661.13 83,991,786.83
合计 68,373,661.13 83,991,786.83
短期应付债券的增减变动：
单位：元
按面
溢折
债券 票面 发行 债券 发行 期初 本期 值计 本期 期末 是否
面值 价摊
名称 利率 日期 期限 金额 余额 发行 提利 偿还 余额 违约
销
息
合计
其他说明：
42、长期借款
（1） 长期借款分类
单位：元
项目 期末余额 期初余额
质押借款 373,646,731.07 3,156,782,344.00
抵押借款 625,842,543.40
信用借款 400,400,000.00 462,000,000.00
合计 1,399,889,274.47 3,618,782,344.00
长期借款分类的说明：
期末质押借款（1）用于本公司之子公司深圳市国贸物业管理有限公司收购五家物管企业深圳市物业管理有限公司、
深圳外贸物业管理有限公司、深圳市深福保物业发展有限公司、深圳市深福保水电市政服务有限公司、深圳市保税区保
安服务有限公司 100%股权。借款期限自 2022 年 5 月 18 日至 2027 年 4 月 26 日，其质押物为深圳市国贸物业管理有限公
司持有的该五家公司 100%股权。
期末质押借款（2）用于本公司之子公司东莞市物合置业有限公司虎门滨海港湾花园项目的开发，借款期限自 2023
年 3 月 30 日至 2027 年 8 月 5 日，其质押物为未来五年东莞市物合置业有限公司的所有应收账款。
期末抵押借款（1）用于本公司之子公司深圳市光明物合置业有限公司(以下简称光明物合)光明御棠上府项目的开发，
借款期限自 2022 年 07 月 27 日至 2028 年 05 月 24 日，其抵押物为深圳市光明物合置业有限公司持有的光明御棠上府项
目土地使用权。
期末抵押借款（2）用于本公司之子公司东莞市物合置业有限公司(以下简称东莞物合)虎门滨海港湾项目的开发，借
款期限自 2022 年 08 月 05 日至 2027 年 08 月 05 日，其抵押物为东莞市物合置业有限公司持有的东莞虎门滨海港湾花园
项目土地使用权。
164
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
期末抵押借款（3）用于本公司之子公司深圳市荣耀房地产开发有限公司(以下简称荣耀地产)澜湖时代项目的开发，
借款期限自 2023 年 3 月 30 日至 2026 年 3 月 30 日，其抵押物为深圳市荣耀房地产开发有限公司持有的澜湖时代项目土
地使用权，并由本公司提供连带责任保证。
期末信用借款用于支付收购深圳市投控物业管理有限公司股权款,借款期限自 2020 年 5 月 18 日至 2025 年 5 月 10 日。
其他说明，包括利率区间：
43、应付债券
（1） 应付债券
单位：元
项目 期末余额 期初余额
（2） 应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
单位：元
按面
溢折
债券 票面 发行 债券 发行 期初 本期 值计 本期 期末 是否
面值 价摊
名称 利率 日期 期限 金额 余额 发行 提利 偿还 余额 违约
销
息
合计 —— ——
（3） 可转换公司债券的说明
（4） 划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
单位：元
发行在外 期初 本期增加 本期减少 期末
的金融工
具 数量 账面价值 数量 账面价值 数量 账面价值 数量 账面价值
其他金融工具划分为金融负债的依据说明
其他说明：
165
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
44、租赁负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
租赁付款额 34,767,450.58 119,208,080.55
未确认的融资费用 -8,265,294.29 -19,031,438.63
减：1 年内到期的租赁负债 -15,931,064.02 -22,213,358.37
合计 10,571,092.27 77,963,283.55
其他说明：
45、长期应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
长期应付款 400,105,655.56
合计 400,105,655.56
（1） 按款项性质列示长期应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
售后回租融资款 400,105,655.56 0.00
其他说明：
期末长期应付款系本公司与永赢金融租赁有限公司的售后回租融资款，租赁期限为 2023 年 12 月 22 日
至 2027 年 12 月 22 日。
（2） 专项应付款
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
其他说明：
46、长期应付职工薪酬
（1） 长期应付职工薪酬表
单位：元
项目 期末余额 期初余额
（2） 设定受益计划变动情况
设定受益计划义务现值：
166
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
计划资产：
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
设定受益计划净负债（净资产）
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
设定受益计划的内容及与之相关风险、对公司未来现金流量、时间和不确定性的影响说明：
设定受益计划重大精算假设及敏感性分析结果说明：
其他说明：
47、预计负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额 形成原因
未决诉讼 650,000.00 766,612.52 设施之家与新基点诉讼案
合计 650,000.00 766,612.52
其他说明，包括重要预计负债的相关重要假设、估计说明：
详见附注十六、2 之说明。
48、递延收益
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
其他说明：
49、其他非流动负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
公用设施专用基金 549,961.59 634,414.79
房屋本体基金 15,997,716.45 15,105,690.42
入伙保证金 6,335,914.04 7,058,030.03
电设备维护金 4,019,415.44 4,019,415.44
代管维修金 52,002,751.04 53,798,172.96
澜湖时代项目员工跟投款 40,000,000.00 40,000,000.00
其他 8,133,466.98 7,393,196.15
167
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
合计 127,039,225.54 128,008,919.79
其他说明：
50、股本
单位：元
本次变动增减（+、-）
期初余额 期末余额
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
股份总数 595,979,092.00 595,979,092.00
其他说明：
51、其他权益工具
（1） 期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
（2） 期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
单位：元
发行在外 期初 本期增加 本期减少 期末
的金融工
具 数量 账面价值 数量 账面价值 数量 账面价值 数量 账面价值
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
其他说明：
52、资本公积
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
其他资本公积 80,488,045.38 80,488,045.38
合计 80,488,045.38 80,488,045.38
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
53、库存股
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
168
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
54、其他综合收益
单位：元
本期发生额
减：前期 减：前期
项目 期初余额 本期所得 计入其他 计入其他 税后归属 期末余额
减：所得 税后归属
税前发生 综合收益 综合收益 于少数股
税费用 于母公司
额 当期转入 当期转入 东
损益 留存收益
一、不能
重分类进 - -
- -
损益的其 2,742,841.6 3,004,584.8
261,743.15 261,743.15
他综合收 5 0
益
其他
- -
权益工具 - -
2,742,841.6 3,004,584.8
投资公允 261,743.15 261,743.15
5 0
价值变动
二、将重
-
分类进损 -
1,111,536.3 763,783.22 763,783.22
益的其他 347,753.08
0
综合收益
外币 -
-
财务报表 1,111,536.3 763,783.22 763,783.22
347,753.08
折算差额 0
- -
其他综合
3,854,377.9 502,040.07 502,040.07 3,352,337.8
收益合计
5 8
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
55、专项储备
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
56、盈余公积
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 48,527,172.97 67,216,150.98 115,743,323.95
任意盈余公积 365,403.13 365,403.13
合计 48,892,576.10 67,216,150.98 116,108,727.08
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
169
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57、未分配利润
单位：元
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 3,692,753,832.81 3,788,180,758.20
调整期初未分配利润合计数（调增+，
14,220,566.25
调减-）
调整后期初未分配利润 3,692,753,832.81 3,802,401,324.45
加：本期归属于母公司所有者的净利
464,014,492.11 537,291,574.13
润
减：提取法定盈余公积 67,216,150.98 19,249,276.92
应付普通股股利 215,148,452.21 405,265,782.56
其他 1,816,919.56 222,424,006.29
期末未分配利润 3,872,586,802.17 3,692,753,832.81
调整期初未分配利润明细：
1）、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 1,697,650.08 元。
2）、由于会计政策变更，影响期初未分配利润元。
3）、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润元。
4）、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润元。
5）、其他调整合计影响期初未分配利润元。
58、营业收入和营业成本
单位：元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 2,947,291,675.00 2,233,525,382.49 3,690,816,438.73 1,978,777,621.22
其他业务 17,825,350.04 17,852,608.12
合计 2,965,117,025.04 2,233,525,382.49 3,708,669,046.85 1,978,777,621.22
经审计扣除非经常损益前后净利润孰低是否为负值
是 □否
单位：元
项目 本年度 具体扣除情况 上年度 具体扣除情况
扣除与主营业务无关
的业务收入，主要为
扣除与主营业务无关
船步街棚改临时安置
的业务收入，主要为
补偿收入、咨询服务
营业收入金额 2,965,117,025.04 船步街棚改临时安置 3,708,669,046.85
收入及同一控制合并
补偿收入及咨询服务
下合并当期期初至合
收入。
并日被合并方的收
入。
扣除与主营业务无关 扣除与主营业务无关
营业收入扣除项目合
17,825,350.04 的业务收入，主要为 91,555,827.12 的业务收入，主要为
计金额
船步街棚改临时安置 船步街棚改临时安置
170
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
补偿收入及咨询服务 补偿收入、咨询服务
收入。 收入及同一控制合并
下合并当期期初至合
并日被合并方的收
入。
营业收入扣除项目合
计金额占营业收入的 0.60% 2.47%
比重
一、与主营业务无关
的业务收入
1．正常经营之外的
其他业务收入。如出
租固定资产、无形资
产、包装物，销售材 扣除与主营业务无关 扣除与主营业务无关
料，用材料进行非货 的业务收入，主要为 的业务收入，主要为
币性资产交换，经营 17,825,350.04 船步街棚改临时安置 17,852,608.12 船步街棚改临时安置
受托管理业务等实现 补偿收入及咨询服务 补偿收入及咨询服务
的收入，以及虽计入 收入。 收入。
主营业务收入，但属
于上市公司正常经营
之外的收入。
本公司之子公司国贸
物管于 2022 年 1 月
通过同一控制下的企
业合并方式取得了深
圳市物业管理有限公
司 100%股权。
本公司之子公司国贸
5.同一控制下企业合 物管于 2022 年 2 月
并的子公司期初至合 73,703,219.00 通过同一控制下的企
并日的收入。 业合并方式取得了深
圳市深福保物业发展
有限公司、深圳市深
福保水电市政服务有
限公司、深圳市保税
区保安服务有限公
司、深圳外贸物业管
理公司 100%股权。
扣除与主营业务无关
的业务收入，主要为
扣除与主营业务无关
船步街棚改临时安置
的业务收入，主要为
与主营业务无关的业 补偿收入、咨询服务
17,825,350.04 船步街棚改临时安置 91,555,827.12
务收入小计 收入及同一控制合并
补偿收入及咨询服务
下合并当期期初至合
收入。
并日被合并方的收
入。
二、不具备商业实质
的收入
不具备商业实质的收
0.00 2023 年无扣除项目 0.00 2022 年无扣除项目
入小计
三、与主营业务无关
或不具备商业实质的 0.00 2023 年无扣除项目 0.00 2022 年无扣除项目
其他收入
扣除与主营业务无关 扣除与主营业务无关
营业收入扣除后金额 2,947,291,675.00 3,617,113,219.73
的业务收入，主要为 的业务收入，主要为
171
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
船步街棚改临时安置 船步街棚改临时安置
补偿收入及咨询服务 补偿收入、咨询服务
收入。 收入及同一控制合并
下合并当期期初至合
并日被合并方的收
入。
营业收入、营业成本的分解信息：
单位：元
分部 1 分部 2 合计
合同分类
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本 营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
2,965,117,0 2,233,525,3 2,965,117,0 2,233,525,3
业务类型
25.04 82.49 25.04 82.49
其中：
房地产业 1,234,537,1 818,496,05 1,234,537,1 818,496,05
务 88.62 3.38 88.62 3.38
1,578,719,3 1,316,777,0 1,578,719,3 1,316,777,0
物业管理
23.98 91.32 23.98 91.32
151,860,51 98,252,237. 151,860,51 98,252,237.
租赁业务
2.44 79 2.44 79
按经营地
区分类
其中：
2,569,038,0 1,865,113,1 2,569,038,0 1,865,113,1
深圳地区
60.46 32.68 60.46 32.68
396,078,96 368,412,24 396,078,96 368,412,24
其他地区
4.58 9.81 4.58 9.81
市场或客
户类型
其中：
合同类型
其中：
按商品转
让的时间
分类
其中：
按合同期
限分类
其中：
按销售渠
道分类
其中：
合计
与履约义务相关的信息：
项目 履行履约义务 重要的支付条 公司承诺转让 是否为主要责 公司承担的预 公司提供的质
172
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
的时间 款 商品的性质 任人 期将退还给客 量保证类型及
户的款项 相关义务
其他说明
与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：
本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为 820,424,953.42 元，其中，
817,430,542.61 元预计将于 2024 年度确认收入，1,812,877.92 元预计将于 2025 年度确认收入，1,181,532.89 元预计将于
2026 至 2027 年度确认收入。
合同中可变对价相关信息：
重大合同变更或重大交易价格调整
单位：元
序号 项目名称 收入金额
1 深物业福昌花园二期 977,069,378.47
2 深物业金领假日 191,609,379.17
3 深物业湖畔御景一期 19,045,688.07
4 深物业松湖朗苑 3,417,922.80
5 深物业湖畔御景二期 576,078.89
其他说明：
59、税金及附加
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
城市维护建设税 7,295,168.53 11,647,933.20
教育费附加 3,290,186.80 5,019,133.52
房产税 11,160,717.95 5,773,106.72
土地使用税 2,118,518.10 783,939.43
地方教育附加 2,153,783.29 3,314,949.88
土地增值税 78,815,376.80 695,789,536.89
其他税费 1,816,495.35 3,592,058.16
合计 106,650,246.82 725,920,657.80
其他说明：
60、管理费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 228,440,720.91 238,534,091.52
173
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
行政办公费用 26,172,003.04 28,064,014.57
资产摊销及折旧费用 24,574,492.30 26,431,430.81
诉讼费用 5,304,840.82 960,169.09
其他 26,086,318.08 36,001,949.75
合计 310,578,375.15 329,991,655.74
其他说明：
61、销售费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
中介代理费 7,326,766.93 30,682,192.07
咨询及销售服务费 7,845,564.84 5,037,241.10
广告宣传费 10,747,667.28 2,582,813.39
职工薪酬 9,989,326.02 7,740,228.91
其他 10,847,833.50 7,499,522.31
合计 46,757,158.57 53,541,997.78
其他说明：
62、研发费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 3,808,250.90 2,948,680.83
折旧及摊销费 65,160.46 87,038.92
其他 260,073.01 208,409.36
合计 4,133,484.37 3,244,129.11
其他说明：
63、财务费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 55,928,873.37 64,941,564.63
减：利息收入 -19,183,529.19 -21,591,864.72
汇兑净损失 761,442.10 -600,187.19
其他 6,339,243.02 7,821,671.11
合计 43,846,029.30 50,571,183.83
其他说明：
174
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
64、其他收益
单位：元
产生其他收益的来源 本期发生额 上期发生额
与收益相关的政府补助 7,802,977.21 10,637,742.42
与资产相关的政府补助
代扣个人所得税手续费返还 382,244.19 282,364.88
增值税进项加计抵减 5,302,600.13 8,204,836.92
增值税退税 1,944,370.99 359,114.45
合计 15,432,192.52 19,484,058.67
65、公允价值变动收益
单位：元
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 117,082.19
合计 117,082.19
其他说明：
66、投资收益
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 4,339,433.24 2,040,461.81
处置长期股权投资产生的投资收益 701,420,219.12
资金结算中心理财投资 -59,130.91
合计 705,759,652.36 1,981,330.90
其他说明：
本期处置长期股权投资产生的投资收益是处置子公司深圳市景恒泰房地产开发有限公司（以下简称“景恒泰公司”）
100%股权所致。公司第十届董事会第 21 次会议以及 2023 年第一次临时股东大会审议通过了《关于公开挂牌转让全资子
公司深圳市景恒泰房地产开发有限公司 100%股权的议案》，董事会及股东大会同意公司通过深圳联合产权交易所公开挂
牌转让深圳市景恒泰公司 100%股权，挂牌价 83,500.00 万元。2023 年 12 月 21 日，公司与华联控股股份有限公司（以下
简称“华联控股”）签署了《产权交易合同》、《〈产权交易合同〉之补充协议》（以下简称“交易合同”）。2023 年 12 月 22 日，
华联控股按交易合同约定一次性支付全部交易价款 83,500.00 万元。2023 年 12 月 22 日，本次股权转让事项所涉及的工
商变更登记手续已完成，景恒泰公司 100%股权变更至华联控股名下，公司不再持有景恒泰公司股权。
67、信用减值损失
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
175
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坏账损失 -19,844,952.87 -17,395,139.90
合计 -19,844,952.87 -17,395,139.90
其他说明：
68、资产减值损失
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、存货跌价损失及合同履约成本减
-212,173,623.03 -528,430.23
值损失
合计 -212,173,623.03 -528,430.23
其他说明：
69、资产处置收益
单位：元
资产处置收益的来源 本期发生额 上期发生额
固定资产处置收益 4,611.81 -130,574.60
投资性房地产处置收益 175,811,822.99
使用权资产处置收益 594,704.56
其他 234,052.82 129,357.05
合计 833,369.19 175,810,605.44
70、营业外收入
单位：元
计入当期非经常性损益的金
项目 本期发生额 上期发生额
额
非货币性资产交换利得 16,447.29 5,963.68 16,447.29
罚没收入 2,041,279.63 354,580.59 2,041,279.63
无法支付款项 34,134.00 3,129,253.59 34,134.00
盘盈利得 300.00 300.00
其他 1,512,516.17 3,708,206.42 1,512,516.17
合计 3,604,677.09 7,198,004.28 3,604,677.09
其他说明：
71、营业外支出
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金
176
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额
非货币性资产交换损失 142,785.08 207,427.68 142,785.08
对外捐赠 79,840.57 26,000.00 79,840.57
诉讼支出 694,346.32 258,891.82 694,346.32
非常损失 8,800.00 8,800.00
罚款及滞纳金 1,962,837.07 121,377.17 1,962,837.07
其他 3,615,895.16 1,943,197.07 3,615,895.16
合计 6,504,504.20 2,556,893.74 6,504,504.20
其他说明：
72、所得税费用
（1） 所得税费用表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 142,880,361.95 324,691,681.99
递延所得税费用 113,993,935.97 -102,969,556.33
合计 256,874,297.92 221,722,125.66
（2） 会计利润与所得税费用调整过程
单位：元
项目 本期发生额
利润总额 706,733,159.40
按法定/适用税率计算的所得税费用 176,683,289.85
子公司适用不同税率的影响 -5,415,376.77
调整以前期间所得税的影响 5,569,790.87
非应税收入的影响 -1,084,858.31
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 25,375,468.22
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 708,571.83
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣
55,037,412.23
亏损的影响
所得税费用 256,874,297.92
其他说明：
73、其他综合收益
详见附注七、54。
177
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
74、现金流量表项目
（1） 与经营活动有关的现金
收到的其他与经营活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
收取的大额往来款项 117,918,299.90 531,021,536.31
收取的利息收入 19,183,529.19 21,591,864.72
收到的各类押金、保证金、各种专项
114,428,356.99 118,560,933.18
基金净额
收到的政府补助 7,802,977.21 10,637,742.42
收到的其他零星款项 88,094,832.06 30,089,906.24
本期减少受限资金 7,835,036.35 366,965,985.73
合计 355,263,031.70 1,078,867,968.60
收到的其他与经营活动有关的现金说明：
支付的其他与经营活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
付现管理费用 63,006,009.01 61,038,183.86
付现销售费用 36,673,353.00 48,198,423.56
支付的水电费等各类代收代付款项净
115,368,992.19 79,085,946.82
额
支付的其他零星款项 41,068,618.68 47,884,937.67
本期新增受限资金 15,659,341.60 1,721,815.22
合计 271,776,314.48 237,929,307.13
支付的其他与经营活动有关的现金说明：
（2） 与投资活动有关的现金
收到的其他与投资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
收到的重要的与投资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
处置子公司及其他营业单位收到的现
634,578,885.34
金净额
合计 634,578,885.34
178
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
收到的其他与投资活动有关的现金说明：
支付的其他与投资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
支付的重要的与投资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
支付的其他与投资活动有关的现金说明：
（3） 与筹资活动有关的现金
收到的其他与筹资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
收到售后回租融资款 400,000,000.00
合计 400,000,000.00 0.00
收到的其他与筹资活动有关的现金说明：
支付的其他与筹资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
同一控制下企业合并合并方于合并日
1,816,919.56 271,489,501.62
支付的现金对价
同一控制下被合并企业向原股东分配
5,339,999.94
利润
租赁负债付款额 25,266,936.77 29,681,985.71
合计 27,083,856.33 306,511,487.27
支付的其他与筹资活动有关的现金说明：
筹资活动产生的各项负债变动情况
□适用 不适用
（4） 以净额列报现金流量的说明
项目 相关事实情况 采用净额列报的依据 财务影响
（5） 不涉及当期现金收支、但影响企业财务状况或在未来可能影响企业现金流量的重大活动及财务
影响
179
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
75、现金流量表补充资料
（1） 现金流量表补充资料
单位：元
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量
净利润 449,858,861.48 529,010,293.32
加：资产减值准备 232,018,575.90 17,923,570.13
固定资产折旧、油气资产折
55,281,119.81 89,598,947.26
耗、生产性生物资产折旧
使用权资产折旧 18,139,758.01 22,380,277.42
无形资产摊销 379,581.77 484,006.42
长期待摊费用摊销 7,726,470.46 7,522,321.06
处置固定资产、无形资产和其
他长期资产的损失（收益以“－”号填 -833,369.19 -170,564,114.45
列）
固定资产报废损失（收益以
126,337.79 201,464.00
“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以
-117,082.19
“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填
55,167,431.27 69,585,200.52
列）
投资损失（收益以“－”号填
-705,759,652.36 -1,981,330.90
列）
递延所得税资产减少（增加以
131,110,960.37 -102,903,681.08
“－”号填列）
递延所得税负债增加（减少以
-17,117,024.40 -65,875.25
“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号填
-485,801,483.89 -1,729,017,854.81
列）
经营性应收项目的减少（增加
-69,297,620.74 611,487,330.14
以“－”号填列）
经营性应付项目的增加（减少
64,907,069.39 761,689,632.27
以“－”号填列）
其他
经营活动产生的现金流量净额 -264,092,984.33 105,233,103.86
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资
活动
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 2,733,139,135.12 1,509,693,857.48
减：现金的期初余额 1,509,693,857.48 1,907,742,235.25
180
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 1,223,445,277.64 -398,048,377.77
（2） 本期支付的取得子公司的现金净额
单位：元
金额
其中：
其中：
其中：
其他说明：
（3） 本期收到的处置子公司的现金净额
单位：元
金额
本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 835,000,000.00
其中：
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物 200,421,114.66
其中：
其中：
处置子公司收到的现金净额 634,578,885.34
其他说明：
（4） 现金和现金等价物的构成
单位：元
项目 期末余额 期初余额
一、现金 2,733,139,135.12 1,509,693,857.48
其中：库存现金 75,265.01 43,833.00
可随时用于支付的银行存款 2,729,897,603.00 1,506,148,081.54
可随时用于支付的其他货币资
3,166,267.11 3,501,942.94
金
三、期末现金及现金等价物余额 2,733,139,135.12 1,509,693,857.48
（5） 使用范围受限但仍属于现金及现金等价物列示的情况
单位：元
仍属于现金及现金等价物的
项目 本期金额 上期金额
理由
181
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
此为项目预售监管额度内资
金，我方可按预售资金监管
光明御棠上府项目预售资金 640,559,629.03 0.00 相关规定申请用于支付该项
目建设支出及相关法定税
费。
合计 640,559,629.03 0.00
（6） 不属于现金及现金等价物的货币资金
单位：元
不属于现金及现金等价物的
项目 本期金额 上期金额
理由
其他说明：
（7） 其他重大活动说明
76、所有者权益变动表项目注释
说明对上年年末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
77、外币货币性项目
（1） 外币货币性项目
单位：元
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
货币资金 63,425,102.95
其中：美元 120,000.00 7.0827 849,924.00
欧元
港币 63,245,266.17 0.9062 57,312,860.20
越南盾 17,960,132,240.00 0.000293 5,262,318.75
应收账款 5,944,668.99
其中：美元
欧元
港币
越南盾 20,288,972,667.00 0.000293 5,944,668.99
长期借款
其中：美元
欧元
港币
预付账款 85,071.12
其中：越南盾 290,345,128.00 0.000293 85,071.12
其他应收款 275,544.61
其中：港币 66,215.94 0.9062 60,004.88
182
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
越南盾 735,630,492.00 0.000293 215,539.73
应付账款 648,634.87
其中：港币 56,000.00 0.9062 50,747.20
越南盾 2,040,572,245.00 0.000293 597,887.67
其他应付款 1,845,634.27
其中：港币 356,603.25 0.9062 323,153.87
越南盾 5,196,178,850.00 0.000293 1,522,480.40
其他说明：
（2） 境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币及
选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因。
适用 □不适用
项目 境外主要经营地 记账本位币 记账本位币的选择依据
深业发展有限公司及其子公司 香港 港币 公司位于香港，主要使用港币结算
越南深国贸物业管理有限公司 越南 越南盾 公司位于越南，主要使用越南盾结算
78、租赁
（1） 本公司作为承租方
适用 □不适用
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额
□适用 不适用
简化处理的短期租赁或低价值资产的租赁费用
适用 □不适用
在损益中确认的金额
单位：人民币元
类别 本年发生额
使用权资产的折旧费用(注 1) 18,139,758.01
租赁负债的利息费用(注 2) 3,818,066.83
短期租赁费用 7,843,708.84
低价值资产租赁费用
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额(注 3)
转租使用权资产取得的收入 2,330,334.89
与租赁相关的现金流出总额 25,266,936.77
注 1:2023 年度，不存在资本化的使用权资产的折旧费用。
183
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
注 2:2023 年度，不存在资本化的租赁负债的利息费用。
注 3:2023 年度，不存在未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额。
涉及售后租回交易的情况
2023 年 12 月公司与永赢金融租赁有限公司签订售后回租合同，约定转让部分办公设备，回租期 48 个月。由
于固定资产自始至终都没有转移给购买方，判断不属于销售，收款的款项作为负债进行账务处理。
（2） 本公司作为出租方
作为出租人的经营租赁
适用 □不适用
单位：元
其中：未计入租赁收款额的可变租赁
项目 租赁收入
付款额相关的收入
租赁项目 151,860,512.44
合计 151,860,512.44
作为出租人的融资租赁
□适用 不适用
未来五年每年未折现租赁收款额
适用 □不适用
每年未折现租赁收款额
项目
期末金额 期初金额
第一年 124,863,019.23 153,626,556.21
第二年 70,271,138.44 115,333,626.11
第三年 42,292,889.70 59,371,122.09
第四年 32,718,754.54 40,073,621.45
第五年 24,297,422.32 32,034,337.31
五年后未折现租赁收款额总额 14,891,056.43 33,038,892.86
单位：元
未折现租赁收款额与租赁投资净额的调节表
（3） 作为生产商或经销商确认融资租赁销售损益
□适用 不适用
79、其他
184
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
八、研发支出
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
人员费用 3,808,250.90 2,948,680.83
折旧摊销费 65,160.46 87,038.92
其他 260,073.01 208,409.36
合计 4,133,484.37 3,244,129.11
其中：费用化研发支出 4,133,484.37 3,244,129.11
1、符合资本化条件的研发项目
单位：元
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 内部开发 确认为无 转入当期 期末余额
其他
支出 形资产 损益
合计
重要的资本化研发项目
预计经济利益产 开始资本化的时 开始资本化的具
项目 研发进度 预计完成时间
生方式 点 体依据
开发支出减值准备
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 减值测试情况
2、重要外购在研项目
资本化或费用化的判断标准和具体依
项目名称 预期产生经济利益的方式
据
其他说明：
九、合并范围的变更
1、非同一控制下企业合并
（1） 本期发生的非同一控制下企业合并
单位：元
购买日至 购买日至 购买日至
被购买方 股权取得 股权取得 股权取得 股权取得 购买日的 期末被购 期末被购 期末被购
购买日
名称 时点 成本 比例 方式 确定依据 买方的收 买方的净 买方的现
入 利润 金流
其他说明：
185
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
（2） 合并成本及商誉
单位：元
合并成本
--现金
--非现金资产的公允价值
--发行或承担的债务的公允价值
--发行的权益性证券的公允价值
--或有对价的公允价值
--购买日之前持有的股权于购买日的公允价值
--其他
合并成本合计
减：取得的可辨认净资产公允价值份额
商誉/合并成本小于取得的可辨认净资产公允价值份额的金
额
合并成本公允价值的确定方法：
或有对价及其变动的说明
大额商誉形成的主要原因：
其他说明：
（3） 被购买方于购买日可辨认资产、负债
单位：元
购买日公允价值 购买日账面价值
资产：
货币资金
应收款项
存货
固定资产
无形资产
负债：
借款
应付款项
递延所得税负债
净资产
减：少数股东权益
186
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
取得的净资产
可辨认资产、负债公允价值的确定方法：
企业合并中承担的被购买方的或有负债：
其他说明：
（4） 购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失
是否存在通过多次交易分步实现企业合并且在报告期内取得控制权的交易
□是 否
（5） 购买日或合并当期期末无法合理确定合并对价或被购买方可辨认资产、负债公允价值的相关说明
（6） 其他说明
2、同一控制下企业合并
（1） 本期发生的同一控制下企业合并
单位：元
合并当期 合并当期
构成同一
企业合并 期初至合 期初至合 比较期间 比较期间
被合并方 控制下企 合并日的
中取得的 合并日 并日被合 并日被合 被合并方 被合并方
名称 业合并的 确定依据
权益比例 并方的收 并方的净 的收入 的净利润
依据
入 利润
其他说明：
（2） 合并成本
单位：元
合并成本
--现金
--非现金资产的账面价值
--发行或承担的债务的账面价值
--发行的权益性证券的面值
--或有对价
或有对价及其变动的说明：
187
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其他说明：
（3） 合并日被合并方资产、负债的账面价值
单位：元
合并日 上期期末
资产：
货币资金
应收款项
存货
固定资产
无形资产
负债：
借款
应付款项
净资产
减：少数股东权益
取得的净资产
企业合并中承担的被合并方的或有负债：
其他说明：
3、反向购买
交易基本信息、交易构成反向购买的依据、上市公司保留的资产、负债是否构成业务及其依据、合并成本的确定、按照
权益性交易处理时调整权益的金额及其计算：
4、处置子公司
本期是否存在丧失子公司控制权的交易或事项
是 □否
单位：元
丧失 丧失 丧失 丧失 处置 丧失 丧失 丧失 按照 丧失 与原
控制 控制 控制 丧失 控制 价款 控制 控制 控制 公允 控制 子公
子公
权时 权时 权时 控制 权时 与处 权之 权之 权之 价值 权之 司股
司名
点的 点的 点的 权的 点的 置投 日剩 日合 日合 重新 日合 权投
称
处置 处置 处置 时点 判断 资对 余股 并财 并财 计量 并财 资相
价款 比例 方式 依据 应的 权的 务报 务报 剩余 务报 关的
188
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
合并 比例 表层 表层 股权 表层 其他
财务 面剩 面剩 产生 面剩 综合
报表 余股 余股 的利 余股 收益
层面 权的 权的 得或 权公 转入
享有 账面 公允 损失 允价 投资
该子 价值 价值 值的 损益
公司 确定 或留
净资 方法 存收
产份 及主 益的
额的 要假 金额
差额 设
签署
产权
交易
深圳 合同
市景 并收
恒泰 2023 齐全
835,00 701,42
房地 100.00 出售 年 12 部交
0,000. 0,219. 0.00% 0.00 0.00 0.00 0.00
产开 % 股权 月 22 易价
00 12
发有 日 款，
限公 且完
司 成工
商变
更登
记。
其他说明：
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□是 否
5、其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
子公司深圳市物业发展集团湛江分公司于 2023 年 6 月完成工商注销登记。
子公司深圳市华政鹏物业管理发展有限公司于 2023 年 9 月完成工商注销登记。
6、其他
十、在其他主体中的权益
1、在子公司中的权益
（1） 企业集团的构成
单位：元
子公司名称 注册资本 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例 取得方式
189
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直接 间接
深圳市皇城
30,000,000.0
地产有限公 深圳市 深圳市 房地产业 100.00% 设立
0
司
深圳市物合
100,000,000.
产业投资发 深圳市 深圳市 房地产业 100.00% 设立
00
展有限公司
深圳市设施
15,453,000.0 软件和信息 非同一控制
之家科技有 深圳市 深圳市 35.00%
0 技术服务业 企业合并
限公司
北京设施之
软件和信息 非同一控制
家科技有限 5,000,000.00 北京市 北京市 17.85%
技术服务业 企业合并
公司
深物业集团
徐州大彭房 50,000,000.0
徐州市 徐州市 房地产业 100.00% 设立
地产开发有 0
限公司
东莞市国贸
长盛房地产 20,000,000.0
东莞市 东莞市 房地产业 100.00% 设立
开发有限公 0
司
深物业扬州
50,000,000.0
房地产开发 扬州市 扬州市 房地产业 100.00% 设立
0
有限公司
深圳市国贸
20,000,000.0
物业管理有 深圳市 深圳市 房地产业 100.00% 设立
0
限公司
深圳市国贸
美生活服务 5,000,000.00 深圳市 深圳市 房地产业 100.00% 设立
有限公司
山东深国贸
物业管理有 5,000,000.00 济南市 济南市 服务业 100.00% 设立
限公司
重庆深国贸
物业管理有 5,000,000.00 重庆市 重庆市 房地产业 100.00% 设立
限公司
重庆奥博电
5,000,000.00 重庆市 重庆市 服务业 100.00% 设立
梯有限公司
深圳市天阙
电梯技术有 5,000,000.00 深圳市 深圳市 服务业 100.00% 设立
限公司
深圳市国管
机电设备有 1,200,000.00 深圳市 深圳市 服务业 100.00% 设立
限公司
深圳市国贸
住宿和餐饮
餐饮有限公 2,000,000.00 深圳市 深圳市 100.00% 设立
业
司
深圳市物业
工程建设监 3,000,000.00 深圳市 深圳市 服务业 100.00% 设立
理有限公司
深圳市深物
40,000,000.0
业商业运营 深圳市 深圳市 服务业 100.00% 设立
0
有限公司
港币
深业发展有
20,000,000.0 香港 香港 房地产业 100.00% 设立
限公司
0
汇恒发展有 港币 2.00 香港 香港 房地产业 100.00% 设立
190
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
限公司
置茂置业有
港币 100.00 香港 香港 房地产业 70.00% 设立
限公司
胜达时投资 非同一控制
港币 4.00 香港 香港 房地产业 70.00%
有限公司 企业合并
扬州瘦西湖
10,000,000.0
景悦物业发 扬州市 扬州市 房地产业 51.00% 设立
0
展有限公司
山东深国贸
住宿和餐饮
酒店管理有 3,000,000.00 济南市 济南市 100.00% 设立
业
限公司
深圳市深汕
特别合作区
5,000,000.00 深圳市 深圳市 房地产业 65.00% 设立
国贸物业发
展有限公司
深圳市国贸
同乐物业管 2,000,000.00 深圳市 深圳市 房地产业 51.00% 设立
理有限公司
深圳市荣耀
10,000,000.0 非同一控制
房地产开发 深圳市 深圳市 房地产业 69.00%
0 企业合并
有限公司
深圳市国贸
30,000,000.0 同一控制企
科技园服务 深圳市 深圳市 房地产业 100.00%
0 业合并
有限公司
深圳市聚联
同一控制企
人力资源开 300,000.00 深圳市 深圳市 服务业 100.00%
业合并
发有限公司
深圳市鹏宏
同一控制企
源实业发展 8,000,000.00 深圳市 深圳市 服务业 100.00%
业合并
有限公司
深圳市金海
同一控制企
联物业管理 3,000,000.00 深圳市 深圳市 服务业 100.00%
业合并
有限公司
深圳市社会
35,000,000.0 同一控制企
福利有限公 深圳市 深圳市 服务业 100.00%
0 业合并
司
深圳市福源
民物业管理 10,000,000.0 同一控制企
深圳市 深圳市 房地产业 100.00%
有限责任公 0 业合并
司
深圳市梅隆
同一控制企
实业发展有 5,000,000.00 深圳市 深圳市 服务业 100.00%
业合并
限公司
深圳市国贸
10,600,000.0 公共设施管 同一控制企
深绿园林有 深圳市 深圳市 90.00%
0 理业 业合并
限公司
深圳市佳源
同一控制企
物业管理有 1,000,000.00 深圳市 深圳市 房地产业 54.00%
业合并
限公司
深圳市和霖
同一控制企
华建设管理 3,000,000.00 深圳市 深圳市 房地产业 90.00%
业合并
有限公司
深圳市众通
达住宅修缮 同一控制企
2,500,000.00 深圳市 深圳市 建筑业 90.00%
服务有限公 业合并
司
深圳市康平 1,000,000.00 深圳市 深圳市 服务业 90.00% 同一控制企
191
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
实业有限公 业合并
司
深圳市体育
同一控制企
服务有限公 3,300,000.00 深圳市 深圳市 服务业 100.00%
业合并
司
深圳市教师
同一控制企
之家培训有 1,660,000.00 深圳市 深圳市 服务业 100.00%
业合并
限公司
深圳市教育
同一控制企
实业有限公 4,985,610.00 深圳市 深圳市 服务业 100.00%
业合并
司
深圳市育发
同一控制企
实业有限公 1,050,000.00 深圳市 深圳市 服务业 80.95%
业合并
司
深圳市深物
10,000,000.0
业福源泰发 深圳市 深圳市 房地产业 100.00% 设立
0
展有限公司
厦门深国贸
产城智慧服 5,000,000.00 厦门市 厦门市 服务业 51.00% 设立
务有限公司
越南深国贸
美元
物业管理有 越南 越南 服务业 100.00% 设立
200,000.00
限公司
深圳市深物
10,000,000.0
业燕子湖发 深圳市 深圳市 房地产业 100.00% 设立
0
展有限公司
深圳市光明
50,000,000.0
物合置业有 深圳市 深圳市 房地产业 100.00% 设立
0
限公司
东莞市物合
50,000,000.0
置业有限公 东莞市 东莞市 房地产业 100.00% 设立
0
司
深圳市物业
同一控制企
管理有限公 7,250,000.00 深圳市 深圳市 房地产业 100.00%
业合并
司
深圳市深物
同一控制企
电梯有限公 3,500,000.00 深圳市 深圳市 房地产业 100.00%
业合并
司
深圳市深房
同一控制企
物业清洁有 1,000,000.00 深圳市 深圳市 房地产业 100.00%
业合并
限公司
深圳外贸物
同一控制企
业管理有限 5,000,000.00 深圳市 深圳市 服务业 100.00%
业合并
公司
深圳市深福
15,000,000.0 同一控制企
保物业发展 深圳市 深圳市 房地产业 100.00%
0 业合并
有限公司
深圳市福保
同一控制企
城市资源管 5,000,000.00 深圳市 深圳市 服务业 60.00%
业合并
理有限公司
深圳市深福
保水电市政 10,000,000.0 同一控制企
深圳市 深圳市 房地产业 100.00%
服务有限公 0 业合并
司
深圳市保税
同一控制企
区保安服务 2,000,000.00 深圳市 深圳市 房地产业 100.00%
业合并
有限公司
192
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
深圳市物合
195,000,000.
城市更新有 深圳市 深圳市 房地产业 100.00% 设立
00
限公司
扬州市物合
50,000,000.0
置业有限公 扬州市 扬州市 房地产业 67.00% 设立
0
司
深圳市同路
10,000,000.0
物合投资发 深圳市 深圳市 房地产业 100.00% 设立
0
展有限公司
深圳市国贸
产业空间服 2,800,000.00 深圳市 深圳市 房地产业 55.00% 设立
务有限公司
单位：元
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
2021 年 5 月，公司之子公司深圳市物合产业投资发展有限公司（简称“物合公司”）通过收购股权及定向增
资的方式取得深圳市设施之家科技有限公司（简称“设施之家”）35%的股权。同时根据物合公司与原股东签
订的股权收购合作框架协议，交易完成之日起，原股东将其合计持有或实际控制的设施之家中的股权中 16%
的表决权无条件授予物合公司享有并行使。该表决权的授予不具有前提条件，合同中未对表决权的期限做约
定。
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
确定公司是代理人还是委托人的依据：
其他说明：
（2） 重要的非全资子公司
单位：元
少数股东持 本期归属于少数股东 本期向少数股东宣告 期末少数股东权益余
子公司名称
股比例 的损益 分派的股利 额
深圳市荣耀房地产开发有限公
31.00% -11,728,370.67 -7,166,774.26
司
扬州市物合置业有限公司 33.00% -10,467,489.08 5,111,280.10
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
其他说明：
193
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
（3） 重要非全资子公司的主要财务信息
单位：元
期末余额 期初余额
子公
司名 非流 非流 非流 非流
流动 资产 流动 负债 流动 资产 流动 负债
称 动资 动负 动资 动负
资产 合计 负债 合计 资产 合计 负债 合计
产 债 产 债
深圳
市荣
耀房 6,104, 161,89 6,266, 3,217, 3,072, 6,289, 5,463, 148,96 5,612, 237,68 5,360, 5,597,
地产 831,53 4,251. 725,78 495,27 349,13 844,40 417,86 6,845. 384,70 3,829. 025,96 709,79
开发 0.55 74 2.29 8.38 0.56 8.94 0.24 59 5.83 61 7.25 6.86
有限
公司
扬州
市物
1,291, 1,294, 1,278, 1,278, 1,003, 1,004, 956,83 956,83
合置 3,086, 923,56
359,82 446,40 957,67 957,67 117,56 041,13 2,739. 2,739.
业有 583.61 2.28
3.31 6.92 9.33 9.33 8.27 0.55 09 09
限公
司
单位：元
本期发生额 上期发生额
子公司名
称 综合收益 经营活动 综合收益 经营活动
营业收入 净利润 营业收入 净利润
总额 现金流量 总额 现金流量
深圳市荣
- - - - - -
耀房地产
37,833,453. 37,833,453. 535,294,79 41,751,240. 41,751,240. 313,044,95
开发有限
79 79 6.10 79 79 5.93
公司
扬州市物 - - - - -
-
合置业有 31,719,663. 31,719,663. 43,688,784. 2,791,608.5 2,791,608.5
716,033.23
限公司 87 87 15 4 4
其他说明：
（4） 使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
（5） 向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
其他说明：
2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
（1） 在子公司所有者权益份额发生变化的情况说明
194
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
（2） 交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响
单位：元
购买成本/处置对价
--现金
--非现金资产的公允价值
购买成本/处置对价合计
减：按取得/处置的股权比例计算的子公司净资产份额
差额
其中：调整资本公积
调整盈余公积
调整未分配利润
其他说明：
3、在合营安排或联营企业中的权益
（1） 重要的合营企业或联营企业
持股比例 对合营企业或
合营企业或联 联营企业投资
主要经营地 注册地 业务性质
营企业名称 直接 间接 的会计处理方
法
深圳物业吉发
深圳市 深圳市 仓储服务 25.00% 25.00% 权益法核算
仓储有限公司
深圳天安国际
大厦物业管理 深圳市 深圳市 物业管理 50.00% 权益法核算
有限公司
中建科工集团
智慧停车科技 深圳市 深圳市 商业服务 10.00% 权益法核算
有限公司
在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：
持有 20%以下表决权但具有重大影响，或者持有 20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：
（2） 重要合营企业的主要财务信息
单位：元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
吉发仓储 天安物管 吉发仓储 天安物管
流动资产 13,949,127.78 59,553,501.09 6,110,801.95 58,848,700.91
其中：现金和现金等
11,574,044.52 38,464,410.56 4,923,260.32 37,841,255.88
价物
195
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
非流动资产 85,381,409.08 42,101.51 86,342,531.70 46,757.57
资产合计 99,330,536.86 59,595,602.60 92,453,333.65 58,895,458.48
流动负债 3,198,899.85 28,927,454.58 2,992,163.07 28,404,537.12
非流动负债 16,566,273.37 16,415,016.74
负债合计 3,198,899.85 45,493,727.95 2,992,163.07 44,819,553.86
少数股东权益
归属于母公司股东权
96,131,637.01 14,101,874.65 89,461,170.58 14,075,904.62
益
按持股比例计算的净
48,065,818.51 7,050,937.33 44,730,585.29 7,037,952.31
资产份额
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利
润
--其他
对合营企业权益投资
48,065,818.51 7,050,937.33 44,730,585.29 7,037,952.31
的账面价值
存在公开报价的合营
企业权益投资的公允
价值
营业收入 13,401,998.52 15,353,082.93 7,991,120.67 17,348,456.03
财务费用 -17,937.34 -473,753.01 -10,286.81 -369,996.65
所得税费用 2,225,102.81 9,505.10 810,230.79 136,495.54
净利润 6,670,466.43 2,780.71 2,427,840.35 387,872.11
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 6,670,466.43 2,780.71 2,427,840.35 387,872.11
本年度收到的来自合
营企业的股利
其他说明：
（3） 重要联营企业的主要财务信息
单位：元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
中建科工 中建科工
流动资产 256,074,109.31 235,089,462.02
非流动资产 11,617,792.09 3,014,735.77
资产合计 267,691,901.40 238,104,197.79
流动负债 95,957,288.78 77,308,723.18
非流动负债 486,565.88 24,777.90
负债合计 96,443,854.66 77,333,501.08
196
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
少数股东权益
归属于母公司股东权益 171,248,046.74 160,770,696.71
按持股比例计算的净资产份额 17,124,804.67 16,077,069.67
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他
对联营企业权益投资的账面价值 28,940,994.71 28,012,899.71
存在公开报价的联营企业权益投资的
公允价值
营业收入 200,994,767.06 169,285,776.61
净利润 9,912,150.03 6,326,055.81
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 9,912,150.03 6,326,055.81
本年度收到的来自联营企业的股利 63,120.00
其他说明：
（4） 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
单位：元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
合营企业：
下列各项按持股比例计算的合计数
联营企业：
下列各项按持股比例计算的合计数
其他说明：
（5） 合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
（6） 合营企业或联营企业发生的超额亏损
单位：元
本期未确认的损失（或本期
合营企业或联营企业名称 累积未确认前期累计的损失 本期末累积未确认的损失
分享的净利润）
其他说明：
197
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
（7） 与合营企业投资相关的未确认承诺
（8） 与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
4、重要的共同经营
持股比例/享有的份额
共同经营名称 主要经营地 注册地 业务性质
直接 间接
在共同经营中的持股比例或享有的份额不同于表决权比例的说明：
共同经营为单独主体的，分类为共同经营的依据：
其他说明：
5、在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
6、其他
十一、政府补助
1、报告期末按应收金额确认的政府补助
□适用 不适用
未能在预计时点收到预计金额的政府补助的原因
□适用 不适用
2、涉及政府补助的负债项目
□适用 不适用
3、计入当期损益的政府补助
适用 □不适用
单位：元
198
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
会计科目 本期发生额 上期发生额
其他收益 7,690,477.21 10,637,742.42
其他说明：
十二、与金融工具相关的风险
1、金融工具产生的各类风险
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响降至最低水平，使
股东和其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本公司风险管理的基本策略是确认和分析本公司面临的各
种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围内。
本公司在日常活动中面临各种与金融工具相关的风险，主要包括信用风险、流动性风险及市场风险。管理层已审议
并批准管理这些风险的政策，概括如下：
（一）金融工具的风险
1.金融工具的分类
（1）资产负债表日的各类金融资产的账面价值
①2023 年 12 月 31 日
以摊余成本计量的金 以公允价值计量且其变动计 以公允价值计量且其变动计入其
金融资产项目 合计
融资产 入当期损益的金融资产 他综合收益的金融资产
货币资金 2,748,798,476.72 2,748,798,476.72
应收账款 506,088,217.25 506,088,217.25
其他应收款 624,394,372.82 624,394,372.82
其他权益工具投资 636,926.20 636,926.20
②2022 年 12 月 31 日
以摊余成本计量的金 以公允价值计量且其变动计 以公允价值计量且其变动计入其
金融资产项目 合计
融资产 入当期损益的金融资产 他综合收益的金融资产
货币资金 1,517,528,893.83 1,517,528,893.83
应收账款 419,933,915.30 419,933,915.30
其他应收款 639,903,523.33 639,903,523.33
长期应收款 22,651,454.07 22,651,454.07
其他权益工具投资 887,838.64 887,838.64
（2）资产负债表日的各类金融负债的账面价值
①2023 年 12 月 31 日
199
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
以公允价值计量且其变动
金融负债项目 其他金融负债 合计
计入当期损益的金融负债
短期借款 230,915,000.00 230,915,000.00
应付账款 662,869,059.59 662,869,059.59
其他应付款 1,217,303,294.24 1,217,303,294.24
一年内到期的非流动负债 3,092,324,853.07 3,092,324,853.07
长期借款 1,399,889,274.47 1,399,889,274.47
租赁负债 10,571,092.27 10,571,092.27
长期应付款 400,105,655.56 400,105,655.56
②2022 年 12 月 31 日
以公允价值计量且其变动计
金融负债项目 其他金融负债 合计
入当期损益的金融负债
短期借款
应付账款 608,283,388.52 608,283,388.52
其他应付款 1,515,085,832.45 1,515,085,832.45
一年内到期的非流动负债 218,858,766.82 218,858,766.82
长期借款 3,618,782,344.00 3,618,782,344.00
租赁负债 77,963,283.55 77,963,283.55
2.信用风险
信用风险，是指金融工具的一方不能履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。
1.信用风险管理实务
(1)信用风险的评价方法
公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。在确定信用风险自初始确认
后是否显著增加时，公司考虑在无须付出不必要的额外成本或努力即可获得合理且有依据的信息，包括基于历史数据的
定性和定量分析、外部信用风险评级以及前瞻性信息。公司以单项金融工具或者具有相似信用风险特征的金融工具组合
为基础，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续
期内发生违约风险的变化情况。
当触发以下一个或多个定量、定性标准时，公司认为金融工具的信用风险已发生显著增加：
1)定量标准主要为资产负债表日剩余存续期违约概率较初始确认时上升超过一定比例；
2)定性标准主要为债务人经营或财务情况出现重大不利变化、现存的或预期的技术、市场、经济或法律环境变化并
将对债务人对公司的还款能力产生重大不利影响等；
200
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
3)上限标准为债务人合同付款(包括本金和利息)逾期超过 90 天。
(2)违约和已发生信用减值资产的定义
当金融工具符合以下一项或多项条件时，公司将该金融资产界定为已发生违约，其标准与已发生信用减值的定义一
致：
1)定量标准
债务人在合同付款日后逾期超过 90 天仍未付款；
2)定性标准
①债务人发生重大财务困难；
②债务人违反合同中对债务人的约束条款；
③债务人很可能破产或进行其他财务重组；
④债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的让步。
2.预期信用损失的计量
预期信用损失计量的关键参数包括违约概率、违约损失率和违约风险敞口。公司考虑历史统计数据(如交易对手评
级、担保方式及抵质押物类别、还款方式等)的定量分析及前瞻性信息，建立违约概率、违约损失率及违约风险敞口模型。
3.金融工具损失准备期初余额与期末余额调节表详见本财务报表附注七(一)、七(四)、七(七)之说明。
4.信用风险敞口及信用风险集中度
本公司的信用风险主要来自货币资金和应收款项。为控制上述相关风险，本公司分别采取了以下措施。
(1)货币资金
本公司将银行存款和其他货币资金存放于信用评级较高的金融机构，故其信用风险较低。
(2)应收款项
本公司定期对采用信用方式交易的客户进行信用评估。根据信用评估结果，本公司选择与经认可的且信用良好的客
户进行交易，并对其应收款项余额进行监控，以确保本公司不会面临重大坏账风险。
由于本公司仅与经认可的且信用良好的第三方进行交易，所以无需担保物。信用风险集中按照客户进行管理。截至
2023 年 12 月 31 日，本公司存在一定的信用集中风险，本公司应收账款的 59.45%(2022 年 12 月 31 日：54.09%)源于余额
前五名客户。本公司对应收账款余额未持有任何担保物或其他信用增级。
本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面价值。
3.流动性风险
流动性风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。流动性风险
可能源于无法尽快以公允价值售出金融资产；或者源于对方无法偿还其合同债务；或者源于提前到期的债务；或者源于
无法产生预期的现金流量。
201
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
为控制该项风险，本公司主要以银行借款作为融资手段，并采取长、短期融资方式适当结合，优化融资结构的方法，
保持融资持续性与灵活性之间的平衡。本公司已从多家商业银行取得银行授信额度以满足营运资金需求和资本开支。
金融负债按未折现的合同现金流量所作的到期期限分析：
2023 年 12 月 31 日
项目
账面价值 未折现合同金额 1 年以内 1-3 年 3 年以上
银行借款 1,630,804,274.47 1,886,101,350.83 379,121,985.22 709,659,943.62 797,319,421.99
应付账款 662,869,059.59 662,869,059.59 662,869,059.59
其他应付
1,217,303,294.25 1,217,303,294.25 1,205,100,618.21 12,202,676.04
款
一年内到
期的其他
3,092,324,853.07 3,111,187,663.28 3,111,187,663.28
非流动负
债
租赁负债 10,571,092.27 15,904,640.37 7,730,396.15 8,174,244.22
长期应付
400,105,655.56 480,600,833.30 18,293,137.50 41,277,444.45 421,030,251.35
款
合计 7,013,978,229.21 7,373,966,841.62 5,376,572,463.80 758,667,784.22 1,238,726,593.60
接上表：
2022 年 12 月 31 日
项目
账面价值 未折现合同金额 1 年以内 1-3 年 3 年以上
银行借款 3,618,782,344.00 3,998,835,011.38 190,669,039.72 3,648,297,102.30 159,868,869.36
应付账款 608,283,388.52 608,283,388.52 608,283,388.52
其他应付
1,515,085,832.45 1,515,085,832.45 1,502,883,156.41 12,202,676.04
款
一年内到
期的其他
218,858,766.82 223,385,608.63 223,385,608.63
非流动负
债
租赁负债 77,963,283.55 92,467,880.37 45,844,010.07 46,623,870.30
合计 6,038,973,615.34 6,438,057,721.35 2,525,221,193.28 3,694,141,112.37 218,695,415.70
4.市场风险
市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险。市场风险主要包括利率风
险和外汇风险。
202
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
（1）利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。固定利率的带息金融工具
使本公司面临公允价值利率风险，浮动利率的带息金融工具使本公司面临现金流量利率风险。本公司根据市场环境来决
定固定利率与浮动利率金融工具的比例，并通过定期审阅与监控维持适当的金融工具组合。本公司面临的现金流量利率
风险主要与本公司以浮动利率计息的银行借款有关。
截至 2023 年 12 月 31 日，本公司以浮动利率计息的银行借款人民币 4,470,302,598.47 元(2022 年 12 月 31 日：人民
币 3,809,915,668.00 元)，在其他变量不变的假设下，假定利率变动 50 个基准点，不会对本公司的利润总额和股东权益产
生重大的影响。
2.外汇风险
外汇风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。本公司面临的汇率变动的
风险主要与本公司外币货币性资产和负债有关。本公司于中国内地经营，且主要活动以人民币计价。因此，本公司所承
担的外汇变动市场风险不重大。
本公司期末外币货币性资产和负债情况详见本财务报表附注七(77)之说明。
2、套期
（1） 公司开展套期业务进行风险管理
□适用 不适用
（2） 公司开展符合条件套期业务并应用套期会计
单位：元
已确认的被套期项目
与被套期项目以及套 账面价值中所包含的 套期有效性和套期无 套期会计对公司的财
项目
期工具相关账面价值 被套期项目累计公允 效部分来源 务报表相关影响
价值套期调整
套期风险类型
套期类别
其他说明
（3） 公司开展套期业务进行风险管理、预期能实现风险管理目标但未应用套期会计
□适用 不适用
3、金融资产
（1） 转移方式分类
□适用 不适用
203
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
（2） 因转移而终止确认的金融资产
□适用 不适用
（3） 继续涉入的资产转移金融资产
□适用 不适用
其他说明
十三、公允价值的披露
1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
单位：元
期末公允价值
项目 第一层次公允价值计 第二层次公允价值计 第三层次公允价值计
合计
量 量 量
一、持续的公允价值
-- -- -- --
计量
（三）其他权益工具
636,926.20 636,926.20
投资
持续以公允价值计量
636,926.20 636,926.20
的资产总额
二、非持续的公允价
-- -- -- --
值计量
2、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
3、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
4、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
5、持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感性分析
6、持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政策
204
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
7、本期内发生的估值技术变更及变更原因
8、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
9、其他
十四、关联方及关联交易
1、本企业的母公司情况
母公司对本企业 母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本
的持股比例 的表决权比例
深圳市投资控股 有限责任公司(国
深圳市 3,235,900.00 万元 56.96% 56.96%
有限公司 有独资)
本企业的母公司情况的说明
（1）本公司的母公司是深圳市投资控股有限公司，系 2004 年 10 月在原深圳市三家国有资产经营管理公司基础上
组建新设的国有资本投资公司，主要职能是根据深圳市国资委授权对部分市属国有企业进行管理；深圳市人民政府国有
资产监督管理委员会作为政府组成部门，代表深圳市政府对深圳投资控股有限公司实施管理。
（2）2021 年，公司控股股东深投控将其持有的本公司 38,037,890 股无限售流通 A 股普通股（占公司总股本
6.382%），无偿划转给深圳市国有股权经营管理有限公司以充实社保基金。深圳市国有股权经营管理有限公司为深投控
为履行对划转的国有股权实施专户管理而新设的全资子公司。本次无偿划转过户登记完成后，深投控持有本公司
301,414,637 股股份，占本公司总股本的 50.575%，深圳市国有股权经营管理有限公司持有本公司 38,037,890 股股份，占
本公司总股本的 6.382%。
本企业最终控制方是深圳市人民政府国有资产监督管理委员会。
其他说明：
2、本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注十、1。
3、本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注十、2。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：
合营或联营企业名称 与本企业关系
其他说明：
205
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
4、其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
深圳市心海控股有限公司 子公司荣耀地产少数股东心海荣耀的母公司
深圳市心海荣耀房地产开发有限公司 子公司荣耀地产少数股东
扬州旅发置业有限公司 子公司扬州物合少数股东
深圳物方陶瓷工业有限公司 本公司之联营企业
深圳物业吉发仓储有限公司 本公司之合营企业
深圳天安国际大厦物业管理有限公司 本公司之合营企业
国任财产保险股份有限公司 母公司的子公司
深圳市建筑设计研究总院有限公司 母公司的全资子公司
深圳市水务规划设计院股份有限公司 母公司的子公司
深圳人大干部培训中心有限公司 母公司的全资子公司
深圳市深福保（集团）有限公司 母公司的全资子公司
深圳担保集团有限公司 母公司的子公司
中国深圳对外贸易（集团）有限公司 母公司的全资子公司
深圳湾科技发展有限公司 母公司的全资子公司
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 母公司的子公司
深圳市深投物业发展有限公司 母公司的全资子公司
深圳会展中心管理有限责任公司 母公司的全资子公司
深圳深港科技创新合作区发展有限公司 母公司的子公司
深圳清华大学研究院 母公司的子公司
深圳湾区城市建设发展有限公司 母公司的全资子公司
深圳英飞拓科技股份有限公司 母公司的子公司
深圳市城市建设开发（集团）有限公司 母公司的子公司
深圳市高新区投资发展集团有限公司 母公司的子公司
深圳市体育中心运营管理有限公司 母公司的全资子公司
深圳香蜜湖国际交流中心发展有限公司 母公司的全资子公司
深圳市环保科技集团股份有限公司 母公司的子公司
深圳天俊实业股份有限公司 母公司的孙公司
深圳市文化企业发展有限公司 母公司的全资孙公司
深圳市美百年服装有限公司 母公司的全资孙公司
深圳市国汇实业有限公司 母公司的孙公司
深圳轻工业品进出口有限公司 母公司的全资孙公司
深圳千里马国际猎头有限公司 母公司的全资孙公司
深圳市深担增信融资担保有限公司 母公司的孙公司
深圳市怡通数科创新发展有限公司 母公司的孙公司
深圳市对外服务集团有限公司 母公司的全资孙公司
深圳市特发口岸服务有限公司 母公司的孙公司
深圳市投资大厦宾馆有限公司 母公司的全资孙公司
深圳英飞拓智园科技有限公司 母公司的全资孙公司
深圳市水务规划设计院股份有限公司深汕特别合作区分公司 母公司的全资孙公司
鲲鹏产业源头创新中心（深圳）有限公司 母公司的全资孙公司
206
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
深圳市特区文学杂志社有限公司 母公司的全资孙公司
深圳市深越联合投资有限公司 母公司的全资孙公司
深圳深港科创园区运营发展有限公司 母公司的孙公司
深圳创科发展有限公司 母公司的孙公司
深圳高新区开发建设有限公司 母公司的全资孙公司
深圳市投控发展有限公司 母公司的孙公司
深圳湾（保定）创新发展有限公司 母公司的全资孙公司
深圳市湾区国际酒店有限公司 母公司的全资孙公司
深圳市中小担创业投资有限公司 母公司的全资孙公司
深圳市深福保东部投资开发有限公司 母公司的全资孙公司
深圳市福保园区运营有限公司 母公司的全资孙公司
深圳市大工业区（深圳出口加工区）开发管理集团有限公司 母公司的全资孙公司
深圳市深福保（集团）天津投资开发有限公司 母公司的全资孙公司
深圳市深福保（集团）天津实业发展有限公司 母公司的全资孙公司
深圳市城建明园实业有限公司 母公司的孙公司
深圳市环境工程科学技术中心有限公司 母公司的孙公司
深圳市交通场站建设发展有限公司 母公司的全资孙公司
深圳市保税区生活服务有限公司 母公司的孙公司
深圳英飞拓仁用信息有限公司 母公司的全资孙公司
深圳市法治培训中心有限公司 母公司的全资孙公司
深圳市南方认证有限公司 母公司的孙公司
深圳市兴业运输有限公司 母公司的孙公司
深圳市五洲酒店管理有限公司深圳湾万丽酒店分公司 母公司的全资孙公司
深圳市五洲酒店管理有限公司深圳湾万怡酒店分公司 母公司的全资孙公司
深圳兴业兴发制衣有限公司 母公司的全资孙公司
河北深保投资发展有限公司 母公司的孙公司
深圳全程物流服务有限公司 母公司的孙公司
深圳市天俊生物技术发展有限公司 母公司的孙公司
深圳市环保科技集团股份有限公司 母公司的子公司
深圳市环境工程科学技术中心有限公司 母公司的孙公司
深圳市城建产业园发展有限公司 母公司的孙公司
成都樽熙置地有限公司 母公司的孙公司
深圳市城龙房地产开发有限公司 母公司的孙公司
深圳深汕特别合作区深投控投资发展有限公司 母公司的全资子公司
东莞市深投控投资发展有限公司 母公司的孙公司
深圳市滨江实业有限公司 母公司的孙公司
其他说明：
5、关联交易情况
（1） 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
单位：元
207
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
是否超过交易额
关联方 关联交易内容 本期发生额 获批的交易额度 上期发生额
度
国任财产保险股
保险费 4,005,407.26 2,582,000.00 是 3,296,379.71
份有限公司
深圳担保集团有
担保费 26,548.11
限公司
深圳经济特区房
地产（集团）股 管理服务费 4,731,334.42 4,026,979.11
份有限公司
深圳轻工业品进
餐饮服务 50,477.89
出口有限公司
深圳人大干部培
培训费 1,780.00
训中心有限公司
深圳市对外服务
外包服务费 9,312,805.11
集团有限公司
深圳市法治培训
培训费 185,019.48
中心有限公司
深圳市国汇实业
餐饮服务 45,600.00
有限公司
深圳市建筑设计
项目建筑设计服
研究总院有限公 8,940,492.75 8,161,599.83
务
司
深圳市美百年服
服装采购 402,743.64
装有限公司
深圳市南方认证
认证费 24,528.30
有限公司
深圳市深担增信
融资担保有限公 担保费 793,950.00
司
深圳市深福保
（集团）有限公 餐饮服务 200,535.00 210,975.00
司
深圳市水务规划
设计院股份有限 咨询服务费 13,331.00 113,320.00
公司
深圳市特发口岸
物业服务费 294,540.95 465,715.62
服务有限公司
深圳市文化企业
活动费 175,633.75
发展有限公司
深圳市怡通数科
创新发展有限公 餐饮服务 8,982.00
司
深圳天俊实业股
拆迁补偿款 27,000,000.00
份有限公司
深圳天俊实业股
绿植养护服务 56,613.20
份有限公司
深圳湾科技发展
管理服务费 62,480,975.10 81,600,000.00 否 86,518,273.32
有限公司
深圳英飞拓仁用
智能化工程款 384,103.84
信息有限公司
中国深圳对外贸
易（集团）有限 管理服务费 305,550.31
公司
深圳市天俊生物
技术发展有限公 绿植养护服务 107,161.34
司
深圳市环保科技 环保服务费 385,580.19
208
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
集团股份有限公
司
深圳市环境工程
科学技术中心有 环保服务费 111,005.66
限公司
出售商品/提供劳务情况表
单位：元
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
国任财产保险股份有限公
物业服务费 347,629.57 365,485.39
司
河北深保投资发展有限公
工程款 26,970,736.12 20,874,664.05
司
河北深保投资发展有限公
物业服务费 13,195,908.87 10,585,122.24
司
鲲鹏产业源头创新中心
物业服务费 1,381,929.74
（深圳）有限公司
深越联合投资有限公司 物业服务费 2,900,927.45 2,429,042.80
深圳创科发展有限公司 物业服务费 1,516,908.38
深圳担保集团有限公司 物业服务费 4,173,239.39 4,347,773.48
深圳高新区开发建设有限
物业服务费 2,391,764.60 1,844,495.70
公司
深圳会展中心管理有限责
物业服务费 8,741,565.84 6,587,040.80
任公司
深圳经济特区房地产（集
物业服务费 5,809,905.47 12,696,424.71
团）股份有限公司
深圳千里马国际猎头有限
物业服务费 444,280.42
公司
深圳清华大学研究院 物业服务费 1,376,718.19 351,203.22
深圳全程物流服务有限公
物业服务费 5,907,491.61 2,500,524.01
司
深圳深港科创园区运营发
物业服务费 3,153,538.10
展有限公司
深圳深港科技创新合作区
物业服务费 2,352,378.93 1,707,998.32
发展有限公司
深圳市城建明园实业有限
工程款 564,220.20
公司
深圳市城市建设开发（集
物业服务费 136,971.70
团）有限公司
深圳市大工业区（深圳出
口加工区）开发管理集团 工程款 263,350.35 4,124,594.71
有限公司
深圳市大工业区（深圳出
口加工区）开发管理集团 物业服务费 76,628.67 81,796.64
有限公司
深圳市福保园区运营有限
工程款 209,505.25 255,834.10
公司
深圳市福保园区运营有限
物业服务费 140,690.29 98,543.56
公司
深圳市高新区投资发展集
物业服务费 47,172.26
团有限公司
深圳市环保科技集团股份
工程款 90,016.79 212,270.67
有限公司
深圳市环保科技集团股份 物业服务费 5,857,237.41 6,269,868.04
209
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
有限公司
深圳市南方认证有限公司 物业服务费 74,213.21
深圳市深福保（集团）天
物业服务费 1,703,980.95 1,095,907.44
津实业发展有限公司
深圳市深福保（集团）天
工程款 46,550.75
津实业发展有限公司
深圳市深福保（集团）天
物业服务费 7,628,802.17 8,068,487.11
津投资开发有限公司
深圳市深福保（集团）有
工程款 1,328,615.05 1,330,275.23
限公司
深圳市深福保（集团）有
物业服务费 4,558,105.71 4,785,217.03
限公司
深圳市深福保（集团）有
资金占用费 -233,337.05
限公司
深圳市深福保东部投资开
工程款 67,252.15
发有限公司
深圳市深福保东部投资开
物业服务费 483,048.37 170,701.27
发有限公司
深圳市深投物业发展有限
监理服务费 11,320.75
公司
深圳市水务规划设计院股
份有限公司深汕特别合作 物业服务费 21,247.49 22,050.00
区分公司
深圳市特区文学杂志社有
物业服务费 51,384.96
限公司
深圳市体育中心运营管理
物业服务费 4,806,978.01 687,914.48
有限公司
深圳市投控发展有限公司 物业服务费 110,059.63
深圳市投资大厦宾馆有限
监理服务费 70,754.72
公司
深圳市投资控股有限公司 工程款 186,843.22 7,209,951.08
深圳市投资控股有限公司 委托管理费 1,886,792.46
深圳市投资控股有限公司 物业服务费 8,643,987.73 7,584,483.75
深圳市投资控股有限公司 资金占用费 174,206.14
深圳市湾区国际酒店有限
物业服务费 5,432,881.86 75,100,961.12
公司
深圳市文化企业发展有限
物业服务费 227,088.46
公司
深圳市五洲酒店管理有限
公司深圳湾万丽酒店分公 物业服务费 338,650.32 360,707.44
司
深圳市五洲酒店管理有限
公司深圳湾万怡酒店分公 物业服务费 220,010.13 235,915.67
司
深圳市兴业运输有限公司 物业服务费 11,009.18
深圳市中小担创业投资有
物业服务费 872,990.19
限公司
深圳湾（保定）创新发展
物业服务费 579,370.16 354,142.48
有限公司
深圳湾科技发展有限公司 物业服务费 78,923,867.12 54,562,406.82
深圳湾区城市建设发展有
工程款 686,767.33
限公司
210
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
深圳湾区城市建设发展有
物业服务费 2,525,782.31 2,977,659.03
限公司
深圳香蜜湖国际交流中心
工程款 537,490.97 1,419,537.05
发展有限公司
深圳香蜜湖国际交流中心
物业服务费 3,458,208.00 2,423,260.33
发展有限公司
深圳兴业兴发制衣有限公
物业服务费 2,832,334.90
司
深圳英飞拓科技股份有限
物业服务费 463,319.77 289,916.74
公司
深圳英飞拓智园科技有限
咨询服务费 1,859,676.00 512,000.00
公司
中国深圳对外贸易（集
物业服务费 2,457,982.89 2,763,006.30
团）有限公司
中国深圳对外贸易（集
监理服务费 424,528.30 618,867.93
团）有限公司
深圳市城建产业园发展有
物业服务费 391,346.42
限公司
成都樽熙置地有限公司 物业服务费 1,152,459.02
深圳市城龙房地产开发有
物业服务费 395,685.75
限公司
深圳深汕特别合作区深投
物业服务费 508,184.64
控投资发展有限公司
东莞市深投控投资发展有
物业服务费 1,784,025.19
限公司
深投控及其下属企业 餐饮服务 197,755.66
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
2023 年与深投控及其下属多家企业发生餐饮服务业务，由于涉及主体较多、与单一关联方交易金额较小，交易金
额未达到单独披露标准，故以“深投控及其下属企业”为口径进行合并列示。
（2） 关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
单位：元
本期确认的托
委托方/出包方 受托方/承包方 受托/承包资产 受托/承包起始 受托/承包终止 托管收益/承包
管收益/承包收
名称 名称 类型 日 日 收益定价依据
益
深圳市深投物 深圳市物业发
2019 年 11 月 2025 年 11 月
业发展有限公 展(集团)股份 投资性房地产 市场定价 61,640,558.21
06 日 05 日
司 有限公司
深圳市深福保 深圳市深福保
2023 年 01 月 2023 年 12 月
（集团）有限 物业发展有限 房产、工程 市场定价 1,320,754.72
01 日 31 日
公司 公司
深圳市福保园 深圳市深福保
2023 年 01 月 2023 年 12 月
区运营有限公 物业发展有限 物业维修工程 市场定价 27,192.08
01 日 31 日
司 公司
深圳市深福保 深圳市保税区
2023 年 01 月 2023 年 12 月
（集团）有限 保安服务有限 房产 市场定价 1,420,000.00
01 日 31 日
公司 公司
深圳市深福保 深圳市深福保
2023 年 01 月 2023 年 12 月
（集团）有限 水电市政服务 房产 市场定价 2,440,695.63
01 日 31 日
公司 有限公司
211
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
关联托管/承包情况说明
本公司委托管理/出包情况表：
单位：元
委托方/出包 受托方/承包 委托/出包资 委托/出包起 委托/出包终 托管费/出包 本期确认的托
方名称 方名称 产类型 始日 止日 费定价依据 管费/出包费
关联管理/出包情况说明
（3） 关联租赁情况
本公司作为出租方：
单位：元
上期确认的租赁收
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入
入
深圳市五洲酒店管理有限公司深圳湾万怡酒店分公司 投资性房地产 1,265,195.37 1,369,729.39
深圳市五洲酒店管理有限公司深圳湾万丽酒店分公司 投资性房地产 1,665,257.39 1,891,531.05
本公司作为承租方：
单位：元
简化处理的短期 未纳入租赁负债
租赁和低价值资 计量的可变租赁 承担的租赁负债 增加的使用权资
支付的租金
出租方 租赁资 产租赁的租金费 付款额（如适 利息支出 产
名称 产种类 用（如适用） 用）
本期发 上期发 本期发 上期发 本期发 上期发 本期发 上期发 本期发 上期发
生额 生额 生额 生额 生额 生额 生额 生额 生额 生额
深圳市
深投物
投资性 796,404 139,419 614,554
业发展
房地产 .00 .23 .40
有限公
司
深圳市
投资大
投资性 820,296 66,547.
厦宾馆
房地产 .12 40
有限公
司
深圳高
新区开
投资性 22,302. 519,166 111,132 104,160 4,363.3 8,533.4
发建设
房地产 40 .28 .00 .00 3 5
有限公
司
深圳市
大工业
区（深
圳出口 投资性 11,256. 3,690.7
加工 房地产 87 7
区）开
发管理
集团有
212
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
限公司
深圳经
济特区
房地产
投资性 41,333. 640,523 702,000 55,000. 81,134. 8,020.5 1,782,3
（集
房地产 32 .85 .00 00 66 4 28.10
团）股
份有限
公司
深圳市
深福保
投资性 231,660 28,809. 1,204,2
(集团)
房地产 .00 46 67.57
有限公
司
深圳市
-
投资控 投资性 591,394 625,825 3,482,2 324,499 192,376 153,717 7,825,6
1,814,5
股有限 房地产 .63 .14 45.09 .11 .34 .85 65.72
18.69
公司
深圳湾
科技发 投资性 1,119,6 1,132,5
展有限 房地产 54.36 86.62
公司
深圳市
滨江实 投资性 41,600.
业有限 房地产 00
公司
关联租赁情况说明
（4） 关联担保情况
本公司作为担保方
单位：元
担保是否已经履行完
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
毕
本公司作为被担保方
单位：元
担保是否已经履行完
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
毕
国任财产保险股份有
82,093,413.89 2022 年 06 月 26 日 2024 年 04 月 30 日 否
限公司
深圳市深担增信融资
16,750,000.00 2022 年 03 月 29 日 2025 年 03 月 28 日 否
担保有限公司
深圳市深担增信融资
36,850,000.00 2022 年 03 月 29 日 2026 年 03 月 28 日 否
担保有限公司
深圳市深担增信融资
13,400,000.00 2022 年 03 月 29 日 2027 年 03 月 28 日 否
担保有限公司
深圳担保集团有限公
1,684,498.43 2023 年 12 月 29 日 2024 年 12 月 29 日 否
司
深圳担保集团有限公
2,895,117.51 2022 年 05 月 01 日 2023 年 05 月 01 日 是
司
关联担保情况说明
213
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
（5） 关联方资金拆借
单位：元
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
拆出
（6） 关联方资产转让、债务重组情况
单位：元
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
深圳市投资控股有限公司 转让固定资产 171,582.53
深圳市深福保（集团）有限公司 收购股权 86,923,058.15
深圳经济特区房地产（集团）股份有
收购股权 206,390,636.61
限公司及深圳市深房投资有限公司
中国深圳对外贸易（集团）有限公司 收购股权 20,902,006.86
（7） 关键管理人员报酬
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 12,312,227.12 15,149,368.18
（8） 其他关联交易
6、关联方应收应付款项
（1） 应收项目
单位：元
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
河北深保投资发
应收账款 27,085,777.03 812,573.31 15,856,697.13 475,700.91
展有限公司
深圳市深越联合
4,407,622.21 240,783.73 1,545,493.83 46,364.81
投资有限公司
深圳创科发展有
1,607,922.88 48,237.69
限公司
深圳担保集团有
69,764.97 2,092.95
限公司
深圳高新区开发
2,753,626.63 253,302.70 3,292,961.84 177,657.15
建设有限公司
214
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
深圳会展中心管
1,918,835.40 71,436.06 1,379,512.79 55,256.38
理有限责任公司
深圳经济特区房
地产（集团）股 12,659,861.03 2,147,549.43 10,072,563.13 674,112.86
份有限公司
深圳清华大学研
57,574.31 1,727.23 113,107.19 3,393.22
究院
深圳全程物流服
608,792.15 18,263.76 779,745.46 23,392.36
务有限公司
深圳深港科创园
3,342,750.39 100,282.51
区运营有限公司
深圳深港科技创
新合作区发展有 372,253.03 11,167.59 114,435.00 3,433.05
限公司
深圳深汕特别合
作区深投控投资 508,084.64 15,242.54
发展有限公司
深圳市城建产业
391,346.42 11,740.39
园发展有限公司
深圳市城龙房地
395,685.75 11,870.57
产开发有限公司
深圳市大工业区
（深圳出口加工
480,229.65 64,846.89 1,811,138.85 104,774.17
区）开发管理集
团有限公司
深圳市福保园区
5,365.01 160.95 307,714.39 9,231.43
运营有限公司
深圳市环保科技
集团股份有限公 1,653,450.97 63,121.44 1,331,881.42 39,956.44
司
深圳市交通场站
建设发展有限公 5.51 0.17
司
深圳市深福保
（集团）天津实 1,604,015.82 66,998.26 917,263.67 66,998.66
业发展有限公司
深圳市深福保
（集团）天津投 3,255,544.36 155,467.93 2,454,324.58 88,615.34
资开发有限公司
深圳市深福保
（集团）有限公 2,567,475.48 77,024.27 3,699,118.44 145,973.55
司
深圳市深福保东
部投资开发有限 55.70 1.67
公司
深圳市深投物业
2,378,435.98 71,353.08 1,500,297.75 45,008.93
发展有限公司
深圳市投资控股
4,131,697.18 144,179.32 6,623,892.25 218,945.16
有限公司
深圳市湾区国际
51,312,666.65 1,539,380.00
酒店有限公司
深圳市文化企业
935.08 28.05
发展有限公司
深圳湾（保定）
创新发展有限公 156,427.62 4,692.83 116,061.39 3,481.84
司
深圳湾科技发展 137,865,750.97 7,568,725.60 131,203,332.93 3,936,099.99
215
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
有限公司
深圳香蜜湖国际
交流中心发展有 992,580.22 29,777.41 811,111.70 24,333.35
限公司
深圳英飞拓智园
1,391,838.00 41,755.14 320,000.00 9,600.00
科技有限公司
中国深圳对外贸
易（集团）有限 24,500.00 6,600.00
公司
合 计 212,618,383.72 12,038,908.85 235,633,141.06 7,693,804.22
河北深保投资发
合同资产 361,513.73 373,225.03
展有限公司
深圳市大工业区
(深圳出口加工区)
231,455.46 337,422.67
开发管理集团有
限公司
深圳市福保园区
26,457.15 26,457.15
运营有限公司
深圳市环保科技
集团股份有限公 28,385.93
司
深圳市深福保
（集团）有限公 43,500.00 43,500.00
司
深圳市深福保东
部投资开发有限 14,704.85 14,649.15
公司
深圳市投资控股
133,597.44 139,004.56
有限公司
深圳湾区城市建
50,169.55
设发展有限公司
深圳香蜜湖国际
交流中心发展有 14,806.94 46,418.86
限公司
深圳市城建明园
18,450.00
实业有限公司
合 计 844,485.57 1,059,232.91
深圳高新区开发
其他应收款 167,086.43 10,525.99 121,714.92 5,080.85
建设有限公司
深圳会展中心管
1,000.00
理有限责任公司
深圳经济特区房
地产（集团）股 100,000.00 30,000.00 100,000.00 10,000.00
份有限公司
深圳市滨江实业
10,000.00 300.00
有限公司
深圳市大工业区
（深圳出口加工
102,583.54 3,258.35 2,583.54 77.51
区）开发管理集
团有限公司
深圳市前海高端
信息服务有限公 10,720,575.27 321,617.26 10,720,575.27 321,617.26
司1
深圳市深福保(集
81,264.60 2,437.94
团)有限公司
深圳市深福保东
350,000.00 10,500.00
部投资开发有限
216
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
公司
深圳市深投物业
81,233.00 81,233.00 81,233.00 81,233.00
发展有限公司
深圳市投资控股
685,740.90 157,127.32 685,740.90 112,893.70
有限公司
深圳市心海控股
201,499,990.18 6,044,999.71 201,499,990.18 6,044,999.71
有限公司
深圳市心海荣耀
房地产开发有限 375,068,984.55 11,252,069.54 375,068,984.55 11,252,069.54
公司
深圳天俊实业股
10,000,000.00 10,000,000.00 0.00
份有限公司
深圳湾科技发展
10,065,313.75 301,959.41 4,159,687.50 124,790.63
有限公司
深圳物方陶瓷工
1,747,264.25 1,747,264.25 1,747,264.25 1,747,264.25
业有限公司
中国深圳对外贸
易（集团）有限 3,734.83 373.48
公司
合 计 610,681,036.47 19,963,292.77 604,191,508.94 19,700,399.93
（2） 应付项目
单位：元
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
深圳市建筑设计研究总院
应付账款 2,102,761.00 1,199,653.20
有限公司
深圳市深投物业发展有限
889,007.87 787,002.77
公司
深圳市特发口岸服务有限
564,288.00 282,144.00
公司
深圳英飞拓仁用信息有限
25,203.84
公司
深圳市前海高端信息服务
8,126,060.00 9,026,060.00
有限公司
合 计 11,682,116.87 11,320,063.81
其他应付款 深圳担保集团有限公司 1,494,841.29 1,494,841.29
深圳千里马国际猎头有限
147,132.37
公司
深圳市保税区生活服务有
4,850.00 4,850.00
限公司
深圳市城市建设开发（集
152,227.00
团）有限公司
深圳市大工业区（深圳出
口加工区）开发管理集团 31,218.60
有限公司
深圳市对外服务集团有限
1,101,949.83
公司
深圳市福保园区运营有限
11,579.00
公司
深圳市南方认证有限公司 34,002.15
深圳市深福保（集团）有
2,863,523.56 2,503,870.62
限公司
深圳市深福保东部投资开
117,693.11
发有限公司
217
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
深圳市深投物业发展有限
8,621,679.48 10,126,517.16
公司
深圳市投资控股有限公司 868,934.14
深圳市文化企业发展有限
773,680.00
公司
深圳市五洲酒店管理有限
公司深圳湾万丽酒店分公 687,525.00
司
深圳市五洲酒店管理有限
公司深圳湾万怡酒店分公 562,521.00
司
深圳市中小担创业投资有
339,760.59
限公司
深圳天安国际大厦物业管
5,214,345.90 5,214,345.90
理有限公司
中国深圳对外贸易（集
265,018.43
团）有限公司
深圳湾科技发展有限公司 143,003,641.12 179,966,045.36
深圳湾区城市建设发展有
360,752.18 360,752.18
限公司
深圳物业吉发仓储有限公
42,296,665.14 42,296,665.14
司
深圳英飞拓科技股份有限
144,219.02 144,219.02
公司
扬州旅发置业有限公司 369,623,672.79 313,705,372.89
合 计 574,884,143.71 559,654,767.55
注：1 公司对深圳市前海高端信息服务有限公司（以下简称“前海高端”）的其他应收款主要系公司因澜湖时
代项目拆迁而先行支付的代垫款，应付账款主要系公司因澜湖时代项目而需支付的拆迁服务费。根据深圳市心
海荣耀房地产开发有限公司签订的连带保证责任担保承诺函，心海荣耀对公司垫付的税费和利息承担连带清偿
责任。出于谨慎性考虑，将公司对前海高端的往来款项予以披露。
7、关联方承诺
8、其他
十五、股份支付
1、股份支付总体情况
□适用 不适用
2、以权益结算的股份支付情况
□适用 不适用
3、以现金结算的股份支付情况
□适用 不适用
218
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
4、本期股份支付费用
□适用 不适用
5、股份支付的修改、终止情况
6、其他
十六、承诺及或有事项
1、重要承诺事项
资产负债表日存在的重要承诺
已签订的正在或准备履行的大额发包合同
项 目 本期数 上年同期数
已签约但尚未于财务报表中确认的大额发包合同 2,528,685,973.91 2,661,507,526.23
2、或有事项
（1） 资产负债表日存在的重要或有事项
（1）关于转让嘉宾大厦的诉讼事项
1993 年公司与深圳市基永物业发展有限公司(现名，以下简称“基永公司”)签订了《“嘉宾大厦”发展权益转让合同
书》。因合同未得到有效执行，其后本公司对涉及该项目的当事方提起了一系列诉讼，但诉讼的结果未能使公司取得诉
求的利益。故此，公司已于往年对应收基永公司受让嘉宾大厦款项 9381 万元全额计提了坏账准备。2018 年 10 月 31 日，
深圳市中级法院作出民事裁决书，裁定不予受理公司对基永公司的破产申请。公司不服该裁定提起上诉，2019 年 4 月 29
日，广东省高院裁定驳回公司上诉，维持原裁定。目前案情尚未有新的进展。
（2）深圳市南山区软件园第四届业主委员会（申请人）与深圳市国贸科技园服务有限公司（被申请人 1）、高新
区分公司（被申请人 2）软件园一期物业合同纠纷仲裁案
2021 年 2 月、3 月，国贸科技园高新分公司及国贸科技园公司分别收到仲裁通知书，案号：（2021）深国仲受 541
号 、 （ 2021 ） 深 国 仲 受 1063 号 ， 深 圳 市 南 山 区 软 件 园 第 四 届 业 主 委 员 会 申 请 裁 决 ： 1. 被 申 请 人 1 返 还 人 民 币
9,893,677.82 元及资金占用费 3,272,665.99 元（从 2012 年 7 月 1 日起暂计至 2021 年 1 月 31 日），暂合计 13,166,343.81；
裁决被申请人 1 承担律师费 30,000.00 元人民币；裁决被申请人 2 返还人民币 31,077,017.59 元及资金占用费 635,929.44 元
（ 从 2020 年 7 月 1 日 起 暂 计 至 2021 年 1 月 31 日 ） ， 合 计 31,712,947.03 元 人 民 币 ； 裁 决 被 申 请 人 2 承 担 律 师 费
300,000.00 元人民币。上述金额合计 45,209,290.84 元。
2022 年 8 月 21 日，仲裁庭召开第二次庭审，针对第三方审计机构出具的审计报告及案件细节进行询问，2022 年 9
月 5 日，君合事务所针对 541 号案件及 1063 号案件《专项审计报告》作出回复意见。2023 年 3 月 23 日、24 日分别收到
两案仲裁裁决书，裁决结果为高新分公司向软件园业委会返还约 54 万公共收益（业委会原诉求为 3200 万）；科技园公
司与软件园业委会仲裁案，已被仲裁庭驳回对方全部请求（业委会原诉求为 1300 万）。
219
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
（3）关于深圳新基点智能股份有限公司的诉讼案件
2017 年 8 月 20 日深圳市设施之家科技有限公司与招商局签订了《招商物业智慧设施管理平台软件服务合同》，同
时针对该项目，公司向新基点公司意向采购一套 300 万的设施管理系统（31 个项目）。在项目交付中，因新基点交付的
系统通过验收的只有 11 个，未全部交付完毕，在付款中公司与新基点未能达成共识，2021 年新基点起诉公司并冻结公
司资金 300 万元。2022 年 8 月 10 日一审判决，公司赔付新基点 300 万元。公司不服一审判决结果，于 2022 年提出上诉
要求二审，二审已于 2023 年 8 月 11 日开庭审理，等待判决。
（4）关于深圳宣盛实业发展有限公司的物业管理费诉讼案件
深圳市罗湖区迎春路 12 号海外联谊大厦部分属于深圳市委统战部所有，深圳市金海联物业管理有限公司经深圳市
委统战部的授权管理房产。2006 年 12 月 31 日，金海联公司与深圳宣盛实业发展有限公司签订《“海外联谊大厦”物业管
理协议书》，约定由宣盛公司向金海联公司提供物业管理服务、金海联公司向宣盛公司支付相应的物业管理费。
2020 年 1 月 7 日，宣盛公司与金海联公司及案外人深圳晟鑫酒店管理有限公司签订《协议书》约定，三方就海外联
谊大厦 5-8 楼金海联公司 2017 年 7 月 1 日至 2019 年 12 月 31 日期间所欠宣盛公司管理费、本体维修金和电费问题达成协
议如下：1、金海联公司所欠管理费、本体维修金和电费金额为 696,033.73 元；2、以上欠款还款日期在 2020 年 1 月 22
日前由金海联公司负责归还；3、出于友好关系，若 2020 年 1 月 22 日前金海联公司无法归还上述欠款，则晟鑫酒店公司
愿意先行从应付金海联公司的租金中垫付；4、如因客观原因，晟鑫酒店公司不能完成租约退租，宣盛公司如数退还此垫
付款项，欠款仍由金海联公司归还。但金海联公司和晟鑫酒店公司均未履行上述协议书约定的付款义务。为此，宣盛公
司在 2022 年 1 月 13 日发出《催缴欠款通知书》，并于 2022 年 8 月 15 日向金海联公司发出《律师函》，要求履行支付
物业管理费、本体维修金和电费共计 696,033.73 元的义务。2022 年 9 月 1 日，宣盛公司向深圳市罗湖区人民法院上诉。
截至 2022 年 12 月 31 日，金海联公司预计将支付 766,612.52 元（其中：物业管理费、本体维修金和电费共计
696,033.73 元，逾期利息 70,578.79 元）。
2023 年 1 月 12 日，深圳市罗湖区人民法院作出一审判决，判决深圳市金海联物业管理有限公司向深圳宣盛实业发
展有限公司支付 2017 年 7 月 1 日至 2019 年 12 月 31 日期间的物业管理费、本体维修金和电费总计 696,033.73 元,及逾期
付款的利息。金海联公司不服一审判决结果，提起上诉，二审采取线上审判，中级法院驳回金海联公司上诉诉求，维持
一审原判。
宣盛公司于 2023 年 8 月 8 日向罗湖法院申请强制执行，2023 年 8 月 14 日，我司收到罗湖法院发来的（2023）粤
03 民终 17352 号执行通知书，要求我司立即履行生效法律文书确定的义务，并承担延迟履行期间的债务利息、申请执行
费及其他相关费用等。经与法院沟通并确认，我司需支付宣盛公司自 2017 年 7 月 1 日至 2019 年 12 月 31 日期间的物业
管理费、本体维修金及电费合计 696033.73 元，截止到 2023 年 8 月 22 日支付逾期利息 95254.15 元以及延迟加倍利息
3532.37 元，需支付总合计金额为 794820.25 元。另，由我司支付罗湖法院一审案件受理费 5733.06 元和（2023）粤 03 民
终 17352 号执行费 10405.53 元。以上费用总合计为 810958.84 元。
综上所述，秉着尊重法律，服从判决的原则，以及避免我司被强制执行冻结银行账户而影响正常经营的不良后果，
同时结束与宣盛公司之间的法律纠纷，已同意并支付该笔费用，2023 年 9 月 20 日收到罗湖法院法发来的(执毕案件)结案
通知书，至此，该案件已完结。
（5）关于深圳市荣耀房地产开发有限公司的民间借贷纠纷仲裁案件
220
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
因心海荣耀公司、心海控股公司未按期向荣耀地产清偿借款本息，荣耀地产已向深圳国际仲裁院申请仲裁。裁决心
海荣耀公司、心海控股公司向荣耀地产清偿全部借款本金人民币 67,191.38 万元和对应利息（年利率为 11%，以本金
67,191.38 万元为基数，自 2022 年 8 月 4 日起计至全部借款清偿之日止；暂计 4,906.84 万元）；裁决心海投资公司、城建
物业公司、量宏实业公司及天成投资公司就前述第一项仲裁请求中心海荣耀公司及心海控股公司的义务及责任承担连带
清偿责任；裁决全部被申请人承担荣耀地产支付的律师费人民币 120 万元；裁决全部被申请人承担本案全部仲裁费用及
财产保全费用。以上金额暂合计为：72,218.22 万元。
仲裁院于 2023 年 5 月 4 日出具《案件受理通知书》，目前已完成立案工作，后被申请人向深圳中院提起确认仲裁
协议效力一案，导致仲裁院暂时中止对案件的审理，法院审理后已驳回被申请人的申请，待仲裁院通知各方当事人恢复
仲裁程序。
（6）关于深圳市物业发展（集团）股份有限公司的股权转让纠纷仲裁案件
因心海荣耀公司未按约向深物业集团支付投资损失补偿，深物业集团已向深圳国际仲裁院申请仲裁。裁决心海荣耀
公司向深物业集团支付投资损失补偿人民币 170,556,833.33 元；裁决四川信托公司不享有登记在其名下的深圳市荣耀房
地产开发有限公司 1%股权，确认心海荣耀公司为该 1%股权的实际所有人；裁决心海荣耀公司将其实际持有的深圳市荣
耀房地产开发有限公司 31%股权质押登记给深物业集团；裁决四川信托公司配合办理前述第三项仲裁请求中深圳市荣耀
房地产开发有限公司 1%股权质押登记手续；裁决心海荣耀公司和四川信托公司承担深物业集团支付的律师费人民币
780,000 元 ； 裁 决 心 海 荣 耀 公 司 和 四 川 信 托 公 司 承 担 本 案 全 部 仲 裁 费 用 及 财 产 保 全 费 用 ； 以 上 金 额 暂 合 计 为 ：
171,336,833.33 元。
仲裁院于 2023 年 4 月 14 日出具《案件受理通知书》，该案已于 2023 年 12 月 14 日于深圳国际仲裁院开庭审理，
目前等待仲裁院裁决。
（7）本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保并支付贷款保证金，
截至 2023 年 12 月 31 日，尚未解除担保的保证金余额为 1,133,604.61 元，该笔担保将于按揭款付清日解除。
本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至 2023 年 12 月 31
日，尚未解除担保的担保余额为 211,064,285.20 元，该笔担保将于按揭款付清日解除。
（2） 公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明
公司不存在需要披露的重要或有事项。
3、其他
十七、资产负债表日后事项
1、重要的非调整事项
单位：元
对财务状况和经营成果的影
项目 内容 无法估计影响数的原因
响数
221
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
2、利润分配情况
拟分配每 10 股派息数（元） 3.12
经审议批准宣告发放的每 10 股派息数（元） 3.12
3、销售退回
4、其他资产负债表日后事项说明
资产负债表日后利润分配情况
2024 年 3 月 29 日，经公司第十届董事会第 25 次会议，通过了 2023 年度利润分配预案为：拟以 2023 年年末总股本
595,979,092 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金股利 3.12 元(含税)，派发现金红利总额为 185,945,476.70 元，剩余未
分配利润结转下一年度。本预案将经股东大会批准后实施。
十八、其他重要事项
1、前期会计差错更正
（1） 追溯重述法
单位：元
受影响的各个比较期间报表
会计差错更正的内容 处理程序 累积影响数
项目名称
（2） 未来适用法
会计差错更正的内容 批准程序 采用未来适用法的原因
2、债务重组
3、资产置换
（1） 非货币性资产交换
（2） 其他资产置换
222
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
4、年金计划
5、终止经营
单位：元
归属于母公司
项目 收入 费用 利润总额 所得税费用 净利润 所有者的终止
经营利润
其他说明：
6、分部信息
（1） 报告分部的确定依据与会计政策
公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度等为依据确定报告分部，并以行业分部为基础确定报告
分部。分别对房地产销售业务、物业管理业务及租赁服务业务等的经营业绩进行考核。与各分部共同使用的
资产、负债按照规模比例在不同的分部之间分配。
（2） 报告分部的财务信息
单位：元
项目 房地产业务 物业管理 租赁业务 分部间抵销 合计
营业收入 1,234,537,188.62 1,578,719,323.98 151,860,512.44 2,965,117,025.04
营业成本 818,496,053.38 1,316,777,091.32 98,252,237.79 2,233,525,382.49
资产总额 14,465,264,793.80 1,974,828,270.01 547,969,004.28 16,988,062,068.09
负债总额 10,591,038,446.03 1,548,292,274.22 145,006,312.03 12,284,337,032.28
（3） 公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
（4） 其他说明
7、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
223
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
8、其他
十九、母公司财务报表主要项目注释
1、应收账款
（1） 按账龄披露
单位：元
账龄 期末账面余额 期初账面余额
1 年以内（含 1 年） 123,156,033.99 4,013,380.50
1至 2年 1,024,931.55 1,312,285.45
2至 3年 716,023.90 9,756.09
3 年以上 96,824,380.44 96,814,624.35
3至 4年 9,756.09 112,354.95
4至 5年 112,354.95
5 年以上 96,702,269.40 96,702,269.40
合计 221,721,369.88 102,150,046.39
（2） 按坏账计提方法分类披露
单位：元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面价 账面价
计提比 值 计提比 值
金额 比例 金额 金额 比例 金额
例 例
按单项
计提坏
98,246,9 98,246,9 96,702,2 96,702,2
账准备 44.31% 100.00% 0.00 94.67% 100.00% 0.00
09.94 09.94 69.40 69.40
的应收
账款
其
中：
按组合
计提坏
123,474, 3,445,30 120,029, 5,447,77 310,734. 5,137,04
账准备 55.69% 2.79% 5.33% 5.70%
459.94 1.16 158.78 6.99 28 2.71
的应收
账款
其
中：
221,721, 101,692, 120,029, 102,150, 97,013,0 5,137,04
合计 100.00% 45.86% 100.00% 94.97%
369.88 211.10 158.78 046.39 03.68 2.71
按单项计提坏账准备： 98,246,909.94
单位：元
名称 期初余额 期末余额
224
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
深圳市基永物
涉及诉讼，无
业发展有限公 93,811,328.05 93,811,328.05 93,811,328.05 93,811,328.05 100.00%
法收回
司
罗湖区经济发 账龄较长，预
54,380.35 54,380.35 54,380.35 54,380.35 100.00%
展公司 计无法收回
深圳特威实业
账龄较长，预
有限公司（晨 2,836,561.00 2,836,561.00 2,836,561.00 2,836,561.00 100.00%
计无法收回
辉大厦）
单项金额不重
涉及诉讼，无
大但单项计提 1,544,640.54 1,544,640.54 100.00%
法收回
坏账准备
按组合计提坏账准备：3445301.16
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
信用风险特征组合 111,348,682.81 3,445,301.16 3.09%
政府款项组合 12,125,777.13
合计 123,474,459.94 3,445,301.16
确定该组合依据的说明：
如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备：
□适用 不适用
（3） 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
单项计提坏账
96,702,269.40 1,544,640.54 98,246,909.94
准备
按组合计提坏
310,734.28 3,134,566.88 3,445,301.16
账准备
合计 97,013,003.68 4,679,207.42 101,692,211.10
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
单位：元
确定原坏账准备计提
单位名称 收回或转回金额 转回原因 收回方式 比例的依据及其合理
性
（4） 本期实际核销的应收账款情况
单位：元
项目 核销金额
其中重要的应收账款核销情况：
单位：元
225
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款项是否由关联
单位名称 应收账款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
交易产生
应收账款核销说明：
（5） 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况
单位：元
占应收账款和合 应收账款坏账准
应收账款期末余 合同资产期末余 应收账款和合同
单位名称 同资产期末余额 备和合同资产减
额 额 资产期末余额
合计数的比例 值准备期末余额
深圳市福田人才
109,392,112.37 109,392,112.37 49.33% 3,281,763.37
安居有限公司
深圳市基永物业
93,811,328.05 93,811,328.05 42.31% 93,811,328.05
发展有限公司
深圳市福田区政
12,125,777.13 12,125,777.13 5.47%
府物业管理中心
深圳特威实业有
2,836,561.00 2,836,561.00 1.28% 2,836,561.00
限公司
深圳市飞煌实业
769,919.05 769,919.05 0.35% 769,919.05
有限公司
合计 218,935,697.60 218,935,697.60 98.74% 100,699,571.47
2、其他应收款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应收股利 151,433,108.41
其他应收款 4,489,713,785.01 5,010,963,761.04
合计 4,489,713,785.01 5,162,396,869.45
（1） 应收利息
1） 应收利息分类
单位：元
项目 期末余额 期初余额
2） 重要逾期利息
单位：元
是否发生减值及其判
借款单位 期末余额 逾期时间 逾期原因
断依据
其他说明：
226
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
3） 按坏账计提方法分类披露
□适用 不适用
4） 本期计提、收回或转回的坏账准备的情况
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
单位：元
确定原坏账准备计提
单位名称 收回或转回金额 转回原因 收回方式 比例的依据及其合理
性
其他说明：
5） 本期实际核销的应收利息情况
单位：元
项目 核销金额
其中重要的应收利息核销情况
单位：元
款项是否由关联
单位名称 款项性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
交易产生
核销说明：
其他说明：
（2） 应收股利
1） 应收股利分类
单位：元
项目（或被投资单位） 期末余额 期初余额
深圳市深物业城市更新有限公司 151,433,108.41
合计 151,433,108.41
2） 重要的账龄超过 1 年的应收股利
单位：元
项目（或被投资单 是否发生减值及其判
期末余额 账龄 未收回的原因
位） 断依据
227
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
3） 按坏账计提方法分类披露
□适用 不适用
4） 本期计提、收回或转回的坏账准备的情况
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
单位：元
确定原坏账准备计提
单位名称 收回或转回金额 转回原因 收回方式 比例的依据及其合理
性
其他说明：
5） 本期实际核销的应收股利情况
单位：元
项目 核销金额
其中重要的应收股利核销情况
单位：元
款项是否由关联
单位名称 款项性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
交易产生
核销说明：
其他说明：
（3） 其他应收款
1） 其他应收款按款项性质分类情况
单位：元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
押金保证金 2,555,194.00 2,537,789.00
代扣代缴款项 39,020.00
外部往来款 134,608,516.50 23,374,171.34
对子公司的往来款项 4,383,952,304.98 5,017,542,623.59
合计 4,521,155,035.48 5,043,454,583.93
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2） 按账龄披露
单位：元
账龄 期末账面余额 期初账面余额
1 年以内（含 1 年） 4,489,358,790.65 5,011,106,446.45
1至 2年 336,882.00 51,049.05
2至 3年 35,449.05 69,600.00
3 年以上 31,423,913.78 32,227,488.43
3至 4年 69,600.00
4至 5年 50,000.00
5 年以上 31,354,313.78 32,177,488.43
合计 4,521,155,035.48 5,043,454,583.93
3） 按坏账计提方法分类披露
单位：元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面价 账面价
计提比 值 计提比 值
金额 比例 金额 金额 比例 金额
例 例
按单项
127,631, 22,485,5 105,146, 126,148, 23,592,8 102,555,
计提坏 2.82% 17.62% 2.50% 18.70%
562.61 36.08 026.53 050.95 42.54 208.41
账准备
其
中：
按组合
4,393,52 8,955,71 4,384,56 4,917,30 8,897,98 4,908,40
计提坏 97.18% 0.20% 97.50% 0.18%
3,472.87 4.39 7,758.48 6,532.98 0.35 8,552.63
账准备
其
中：
4,521,15 31,441,2 4,489,71 5,043,45 32,490,8 5,010,96
合计 100.00% 0.70% 100.00% 0.64%
5,035.48 50.47 3,785.01 4,583.93 22.89 3,761.04
按单项计提坏账准备：22,485,536.08
单位：元
期初余额 期末余额
名称
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
深业地产发展
109,666,108.82 7,110,900.41 111,203,099.25 6,057,072.72 5.45% 长期未能收回
有限公司
大梅沙旅游中
2,576,445.69 2,576,445.69 2,576,445.69 2,576,445.69 100.00% 长期未能收回
心
香港恒跃发展
有限公司（物 3,271,837.78 3,271,837.78 3,271,837.78 3,271,837.78 100.00% 长期未能收回
耀公司）
高架列车项目 2,542,332.43 2,542,332.43 2,542,332.43 2,542,332.43 100.00% 长期未能收回
上海裕通房地
5,676,000.00 5,676,000.00 5,676,000.00 5,676,000.00 100.00% 长期未能收回
产有限公司
单项金额不重
大但单项计提 2,415,326.23 2,415,326.23 2,361,847.46 2,361,847.46 100.00% 长期未能收回
坏账准备
229
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
合计 126,148,050.95 23,592,842.54 127,631,562.61 22,485,536.08
按组合计提坏账准备：8,955,714.39
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
1 年以内（含 1 年） 260,459.14 7,813.77 3.00%
1-2 年（含 2 年） 336,882.00 33,688.20 10.00%
2-3 年（含 3 年） 35,449.05 10,634.72 30.00%
3-4 年（含 4 年） 69,600.00 34,800.00 50.00%
4-5 年（含 5 年）
5 年以上 8,868,777.70 8,868,777.70 100.00%
合计 9,571,167.89 8,955,714.39
确定该组合依据的说明：
按预期信用损失一般模型计提坏账准备：
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期信用 整个存续期预期信用 合计
未来 12 个月预期信用
损失（未发生信用减 损失（已发生信用减
损失
值） 值）
2023 年 1 月 1 日余额 8,997,495.81 23,493,327.08 32,490,822.89
2023 年 1 月 1 日余额
在本期
本期计提 57,734.04 57,734.04
本期转回 53,478.77 1,053,827.69 1,107,306.46
2023 年 12 月 31 日余
9,001,751.08 22,439,499.39 31,441,250.47
额
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□适用 不适用
4） 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他
其他应收款 32,490,822.89 -1,049,572.42 31,441,250.47
合计 32,490,822.89 -1,049,572.42 31,441,250.47
230
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
单位：元
确定原坏账准备计提
单位名称 收回或转回金额 转回原因 收回方式 比例的依据及其合理
性
5） 本期实际核销的其他应收款情况
单位：元
项目 核销金额
其中重要的其他应收款核销情况：
单位：元
款项是否由关联
单位名称 其他应收款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
交易产生
其他应收款核销说明：
6） 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位：元
占其他应收款期
坏账准备期末余
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
额
比例
东莞市物合置业
内部往来款 2,113,760,170.00 1 年以内 46.75%
有限公司
深圳市光明物合
内部往来款 1,471,000,000.00 1 年以内 32.54%
置业有限公司
扬州市物合置业
内部往来款 750,436,602.93 1 年以内 16.60%
有限公司
深物业集团徐州
大彭房地产开发 内部往来款 41,346,763.61 1 年以内 0.91%
有限公司
深业地产发展有
内部往来款 111,203,099.25 5 年以上 2.46% 6,057,072.72
限公司
合计 4,487,746,635.79 99.26% 6,057,072.72
7） 因资金集中管理而列报于其他应收款
单位：元
其他说明：
231
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
3、长期股权投资
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
1,356,325,401. 1,290,491,401. 1,436,329,880. 1,367,965,880.
对子公司投资 65,834,000.00 68,364,000.00
10 10 39 39
对联营、合营
103,041,364.69 18,983,614.14 84,057,750.55 98,765,051.45 18,983,614.14 79,781,437.31
企业投资
1,459,366,765. 1,374,549,151. 1,535,094,931. 1,447,747,317.
合计 84,817,614.14 87,347,614.14
79 65 84 70
（1） 对子公司投资
单位：元
期初余额 本期增减变动 期末余额
被投资单 减值准备 减值准备
（账面价 计提减值 （账面价
位 期初余额 追加投资 减少投资 其他 期末余额
值） 准备 值）
深圳市皇
35,552,671. 35,552,671.
城地产有
93 93
限公司
深圳市物
合产业投 44,950,000. 44,950,000.
资发展有 00 00
限公司
深物业扬
州房地产 50,000,000. 50,000,000.
开发有限 00 00
公司
东莞市国
贸长盛房 20,000,000. 20,000,000.
地产开发 00 00
有限公司
深圳市国
贸物业管 195,337,85 195,337,85
理有限公 1.23 1.23
司
深圳市物
业工程建 3,000,000.0 3,000,000.0
设监理有 0 0
限公司
深圳市深
物业商业 63,509,120. 63,509,120.
运营有限 32 32
公司
湛江深圳
2,530,000.0 2,530,000.0
物业发展
0 0
有限公司
深业地产
15,834,000. 15,834,000.
发展有限
00 00
公司
深物业集
50,000,000. 50,000,000.
团徐州大
00 00
彭房地产
232
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
开发有限
公司
深圳市荣
耀房地产 508,000,00 508,000,00
开发有限 0.00 0.00
公司
深圳市深
物业城市 77,474,479. 77,474,479.
更新有限 29 29
公司
东莞市物
50,000,000. 50,000,000.
合置业有
00 00
限公司
深圳市光
明物合置 50,000,000. 50,000,000.
业有限公 00 00
司
深圳市物
合城市更 236,641,75 236,641,75
新有限公 7.62 7.62
司
扬州市物
33,500,000. 33,500,000.
合置业有
00 00
限公司
1,367,965,8 68,364,000. 80,004,479. 1,290,491,4 65,834,000.
合计
80.39 00 29 01.10 00
（2） 对联营、合营企业投资
单位：元
本期增减变动
期初 权益 宣告 期末
减值 减值
被投 余额 法下 其他 发放 余额
准备 其他 计提 准备
资单 （账 追加 减少 确认 综合 现金 （账
期初 权益 减值 其他 期末
位 面价 投资 投资 的投 收益 股利 面价
余额 变动 准备 余额
值） 资损 调整 或利 值）
益 润
一、合营企业
深圳
物业
44,730 48,065
吉发 3,335,
,585.3 ,818.5
仓储 233.21
0 1
有限
公司
深圳
天安
国际
大厦 7,037, 12,985 7,050,
物业 952.30 .03 937.33
管理
有限
公司
51,768 55,116
3,348,
小计 ,537.6 ,755.8
218.24
0 4
233
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
二、联营企业
深圳
物方
18,983 18,983
陶瓷
,614.1 ,614.1
工业
4 4
有限
公司
中建
科工
集团
28,012 28,940
智慧 991,21 63,120
,899.7 ,994.7
停车 5.00 .00
1 1
科技
有限
公司
28,012 18,983 28,940 18,983
991,21 63,120
小计 ,899.7 ,614.1 ,994.7 ,614.1
5.00 .00
1 4 1 4
79,781 18,983 84,057 18,983
4,339, 63,120
合计 ,437.3 ,614.1 ,750.5 ,614.1
433.24 .00
1 4 5 4
可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定
□适用 不适用
可收回金额按预计未来现金流量的现值确定
□适用 不适用
前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因
公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因
（3） 其他说明
4、营业收入和营业成本
单位：元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 1,036,514,608.68 790,579,825.41 56,064,949.33 44,999,240.65
其他业务 17,294,746.27 19,421,465.41
合计 1,053,809,354.95 790,579,825.41 75,486,414.74 44,999,240.65
营业收入、营业成本的分解信息：
单位：元
分部 1 分部 2 合计
合同分类
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本 营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
1,053,809,3 790,579,82 1,053,809,3 790,579,82
业务类型
54.95 5.41 54.95 5.41
其中：
房产销售 977,069,37 739,184,46 977,069,37 739,184,46
业务 8.47 2.23 8.47 2.23
房屋租赁 76,739,976. 51,395,363. 76,739,976. 51,395,363.
业务 48 18 48 18
234
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
按经营地
区分类
其中：
1,053,809,3 790,579,82 1,053,809,3 790,579,82
深圳
54.95 5.41 54.95 5.41
市场或客
户类型
其中：
合同类型
其中：
按商品转
让的时间
分类
其中：
按合同期
限分类
其中：
按销售渠
道分类
其中：
1,053,809,3 790,579,82 1,053,809,3 790,579,82
合计
54.95 5.41 54.95 5.41
与履约义务相关的信息：
公司承担的预 公司提供的质
履行履约义务 重要的支付条 公司承诺转让 是否为主要责
项目 期将退还给客 量保证类型及
的时间 款 商品的性质 任人
户的款项 相关义务
其他说明
本期母公司主营业务收入为房产销售收入和租赁业务收入。
与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：
本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为 0.00 元，其中，元预计将于年度确
认收入，元预计将于年度确认收入，元预计将于年度确认收入。
重大合同变更或重大交易价格调整
单位：元
项目 会计处理方法 对收入的影响金额
其他说明：
235
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
5、投资收益
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 151,433,108.41
权益法核算的长期股权投资收益 4,339,433.24 2,040,461.81
处置长期股权投资产生的投资收益 757,435,475.21
委托贷款利息 159,934,119.41
合计 761,774,908.45 313,407,689.63
6、其他
二十、补充资料
1、当期非经常性损益明细表
适用 □不适用
单位：元
项目 金额 说明
非流动性资产处置损益 702,127,250.52 主要为收到股权转让款
计入当期损益的政府补助（与公司正
常经营业务密切相关，符合国家政策
7,802,977.21
规定、按照确定的标准享有、对公司
损益产生持续影响的政府补助除外）
除上述各项之外的其他营业外收入和
-2,773,489.32
支出
其他符合非经营性损益定义的损益项
5,684,844.32 主要为增值税加计抵减
目
减：所得税影响额 76,182,752.47
少数股东权益影响额（税后） 284,222.25
合计 636,374,608.01 --
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
适用 不适用
主要为增值税加计抵减优惠政策有效期至 2023 年 12 月 31 日，此项收益对公司损益不产生持续影响。
公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益
项目的情况说明
□适用 不适用
2、净资产收益率及每股收益
每股收益
报告期利润 加权平均净资产收益率
基本每股收益（元/股） 稀释每股收益（元/股）
236
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
归属于公司普通股股东的净
10.26% 0.7786 0.7786
利润
扣除非经常性损益后归属于
-3.81% -0.2892 -0.2892
公司普通股股东的净利润
3、境内外会计准则下会计数据差异
（1） 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用 不适用
（2） 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用 不适用
（3） 境内外会计准则下会计数据差异原因说明，对已经境外审计机构审计的数据进行差异调节的，
应注明该境外机构的名称
4、其他
237