重要提示：本公司董事会保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。本公司第三季度财务会计报告未经审计。 本公司董事邵湘华先生因公出差，未出席本次董事会会议。 一、公司基本情况 1、股票上市交易所：深圳证券交易所 简称：ST深物业（000011） ST物业B（200011） 2、法定代表人：田承刚 董事会秘书：郭玉梅 证券事务代表：董巍 联系地址：深圳市人民南路国贸大厦39层、42层。 电话: 0755－82211020 传真： 0755－82210610 3、主要财务数据和指标 单位：元 项 目 2002年1－9月 2001年1－9月 净利润 8,629,398.91 22,105,076.68 扣除非经常性损益后的净利润 7,073,769.91 21,139,982.60 每股收益 0.015元/股 0.040元/股 净资产收益率 2.90％ 7.70％ 单位：元 项 目 2002年9月30日 2001年12月31日 股东权益（不包含少数股东权益） 294,509,952.58 285,880,553.67 每股净资产 0.543 0.528 调整后的每股净资产＊ 0.148 0.129 扣除的非经常性损益项目和涉及金额（元）： 项目 金额（元） 2002年1－9月 2001年1－9月 营业外收入 2,870,067.88 4,051,873.21 营业外支出 1,314,438.88 3,086,779.13 营业外收支净额 1,555,629.00 965,094.08 说明： 1、由于公司对部分三年以上应收款项计提了坏帐准备并因此而减少了净资产，因此在计算本年度第三季度调整后的每股净资产时，已提取坏帐准备的三年以上应收款项未作减项处理。 2、境内外报表差异说明：2002年第三季度，本公司按照中国会计准则的净利润为862.94万元，按照国际会计准则的净利润为862.94万元。 二、股权变动和主要股东持股情况 1、截止报告期末，本公司股东总数48252户，其中A股股东39376户，B股股东8876户。 2、前十名股东为: 股东名称 持股数（股） 比例(％) 深圳市建设投资控股公司 323,747,713 59.75 中国平安保险股份有限公司 56,628,000 10.45 深圳市国贸物业管理公司工会 2,516,800 0.46 深圳经济特区免税商品公司 1,573,000 0.29 徐倩 ＊ 1,081,981 0.20 上海肇达投资咨询有限公司 1,010,000 0.19 通乾证券投资基金 1,000,000 0.18 中国深圳国际合作股份有限公司 887,172 0.16 大鹏证券有限责任公司 786,500 0.15 仁俊发展有限公司 ＊ 727,000 0.13 以上深圳市建设投资控股公司为国家股股东，有“＊”标明的为外资股东。 3、本公司第二大股东为中国平安保险股份有限公司,法人代表马明哲先生,公司为经营保险业之金融企业,迄今为止,平安保险公司未将该部分股份质押。 三、经营情况阐述与分析 （一）报告期内公司经营情况以及主要行业的重大变化。 第三季度，本公司继续强化主营房地产项目管理，确保重点项目工程进度和销售进度；积极开展“成本效益年”活动，加强成本管理，盘活存量资产力度，使各项经营工作及重点项目取得了进展。 本公司1－9月份共实现营业收入33368万元，实现税前利润1526万元。 （二）报告期内完成房地产开发投资36390万元，主要房地产开发项目进展顺利： 1、皇御苑B区项目 该项目位于皇岗口岸，楼盘主要是外销，而周边外销的楼盘较多，市场竞争激烈。为配合销售，抢先占领市场份额，加快了施工进度。目前已全面封顶，正在进行内外装修。1－9月份完成投资28550万元，完成年度计划的109％，预计年底总投资到4.35亿元。 2、都市金堡项目 该项目考虑到市场因素及在项目具体操作中节约成本等原因，对原计划进度做了相应调整，目前已完成设计图、施工图，正在向建设局进行施工报建阶段，预计年底正式开工。 3、其它投资项目的实际进度与已披露计划进度的无重大差异。 （三）报告期经营成果及期末财务状况简要分析 1、经营成果方面 1 主营业务收入、主营业务利润及净利润 单位:万元 2002年1－9月 2001年1－9月 增（＋）减（－）％ 主营业务收入 33,368 40,646 －18 主营业务利润 10,543 13,949 －24 净利润 863 2,211 －61 这三项指标比上年同期减少因主要是房地产销售较上年同期减少。 2 收益及费用占利润总额的比例 金额（万元） 占利润总额的比例（％） 2002年1－9月 2001年1－9月 2002年1－9月 2001年1－9月 利润总额 1,526 3,307 － － 主营业务利润 10,543 13,949 691 422 其他业务利润 1,035 116 68 4 期间费用 9,843 11,115 645 336 投资收益 －364 261 －24 7.8 补贴收入 0 0 0 0 营业外收支净额 156 97 10 3 说明：A、报告期间利润总额比上年同期减少1781万，原因是房地产销售收入较去年同期减少。 B、报告期间主营业务利润总额比上年同期减少3406万，原因是房地产销售收入较去年同期减少。 C、其他业务利润1035万，同比增加792％，其中本部其他业务利润900万系转让福昌大厦二期开发权所得的固定利润，该款已足额到帐。 D、期间费用比上年同期减少11.4％，是因为报告期成本及费用降低所致。 E、无重大季节性收支及重大非经常性损益。 2、财务状况方面 项 目 金额（万元） 占总资产的比例％ 期末数 年初数 期末数 年初数 总资产 264,527 244,863 － － 应收帐款 16,619 18,539 6.2 7.5 其他应收款 25,814 27,254 9.7 11.1 存货 174,071 149,952 65.8 61.2 货币资金 23,265 29,409 8.7 12 说明： 各个项目无重大变化，其中： 1应收帐款、其他应收款比年初略有减少，是因为公司加大催收清欠力度，资金回笼率提高。 2存货占总资产比例增加，主要是支付工程款及报告期内部分已售楼盘工程进度未能满足结算要求。 3与2001年末相比，报告期末货币资金占总资产比例降低，主要是报告期内房地产投入及偿还以前年度税款，而部分销售按揭款尚未到位。 本报告期内无重大委托理财事项发生。 本报告期内无重大资金借贷行为发生。 截止2002年9月30日逾期短期银行贷款3.29亿元。 3、重大事项 1本公司2001年报、2002年一季度报告和半年度报告中披露过的“海艺公司”案、“基永公司”案、“罗湖酒店破产”案、“罗湖商业城”案截至报告期末没有新情况发生。 2南山公司破产案 因深圳市南山建设开发实业公司破产，本公司全资子公司深圳市物业工程开发公司2001年11月5日接深圳市中级人民法院《偿还财物通知书》，要求本公司偿还深圳市南山建设开发实业公司投资款及利息共计2400万元。2002年7月30日深圳市物业工程开发公司与深圳市南山建设开发实业公司清算组签定《还款协议书》，深圳市物业工程开发公司支付人民币1000万元了结上述债务。 本报告期内无新的担保事项发生。 本报告期内无重大资产负债表日后事项。 4、转让子公司股权事项： 本公司于2002年9月26日在南京正式签署了南京国际同仁发展有限公司(下称“南京同仁公司”)股权转让合同书。将本公司持有的南京同仁公司30％的股权以人民币4200万元转让给南京交电家电（集团）总公司；将本公司全资子公司香港深业地产发展有限公司持有的南京同仁公司25％的股权以人民币3500万元转让给南京交电家电（集团）总公司。此次转让属南京同仁公司内部股东之间的股权转让，不构成关联交易。此次股权转让，对本公司盘活资产，改善流动资金状况有积极意义。 5、本报告期内公司无重大关联交易事项。 （四）本报告期内公司没有做出会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正。 （五）2001年度审计报告中有解释性说明段事项在本报告期的解决情况： 深圳鹏城会计师事务所出具了有解释性说明的2001年度审计报告。本公司认为： 1、“海艺公司”案已在以前年度报告中披露，本公司认为原判决认定事实不清，适用法律不当，向广东省高院申请再审，广东省高院已受理本公司再审申请，目前案件仍在审理当中。 2、本公司截止2001年12月31日逾期短期银行贷款4.64亿元，截止2002年9月30日逾期短期银行贷款3.29亿元，本公司董事会和管理层对逾期贷款采取了积极的应对措施，采取多种有效方式逐步加以解决，上述逾期贷款不会影响本公司正常的经营活动。 （六）本公司2000年度净利润5371万元，2001年度净利润8638万元，根据目前经营状况分析，预计本公司2002年依然盈利，不存在暂停上市的风险。 四、财务报告（未经审计） （一） 简要合并资产负债表及简要合并利润表 简要合并资产负债表 （2002年9月30日） 编制单位：深圳市物业发展（集团）股份有限公司 单位：万元 项目 年初数 期末数 项 目 年初数 期末数 流动资产 198,129 213,131 流动负债 202,958 221,604 长期投资 14,999 15,504 长期负债 10,961 10,939 固定资产净值 19,842 22,304 少数股东权益 2,356 2,532 无形资产及其 9,998 11,487 股东权益 30,944 31,983 他资产 资产总计 244,863 264,527 负债和少数股 244,863 264,527 东权益合计 简要合并利润表 （2002年1－9月） 编制单位：深圳市物业发展（集团）股份有限公司 单位：万元 项目 报告期(7－9月) 年初至报告期期末 主营业务收入 9,376 33,368 主营业务利润 3,437 10,543 其他业务利润 29 1,035 期间费用 3,025 9,843 投资收益 －164 －364 营业外收支净额 174 156 所得税 183 508 净利润 170 863 （二）财务会计报表附注 1 、与2002年半年度报告相比，本报告期内公司的会计政策、会计估计以及财务报表合并范围未发生重大变化及影响。 2 、报告期财务报告所采用的会计政策与年度财务报告无重大差异及影响。 3 、报告期内未有应纳入财务报表合并而未予合并的子公司。 深圳市物业发展（集团）股份有限公司董事会 2002年10月25日
