地址：武汉国际大厦B 座16-18 层
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审 计 报 告
众环审字(2009)859 号
深圳市物业发展（集团）股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的深圳市物业发展（集团）股份有限公司（以下简称深物业公司）财务报表，
包括2009 年9 月30 日的资产负债表和合并的资产负债表，2009 年1-9 月的利润表和合并的利
润表、所有者权益变动表和合并的所有者权益变动表、现金流量表和合并的现金流量表，以及财
务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
按照企业会计准则的规定编制财务报表是深物业公司管理层的责任。这种责任包括：（1）
设计、实施和维护与财务报表编制相关的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误而导致
的重大错报；（2）选择和运用恰当的会计政策；（3）作出合理的会计估计。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师
审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德规范，计划和
实施审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序
取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行
风险评估时，我们考虑与财务报表编制相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对
内部控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计
的合理性，以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、审计意见
我们认为，深物业公司财务报表已经按照企业会计准则的规定编制，在所有重大方面公允反
映了深物业公司2009 年9 月30 日的财务状况以及2009 年1-9 月的经营成果和现金流量。
武汉众环会计师事务所有限责任公司 中国注册会计师 闵超
中国注册会计师 王郁
中国 武汉 2009 年10 月11 日本报告书共85 页第13 页
财务报表附注
（2009年9月30日）
（一）公司的基本情况
深圳市物业发展(集团)股份有限公司（以下简称“公司”）系经广东省深圳市人民政府深府办
复[1991]831 号文批准，在原深圳市物业发展总公司的基础上改组成立的股份有限公司，持深企
法字00166 号企业法人营业执照。
1、 公司注册资本
1996 年公司以总股本为基数每10 股送1 股后注册资本为541,799,175 元。
2、 公司注册地、组织形式和总部地址
公司注册地：中国广东省深圳市。
组织形式：股份有限公司。
总部地址：深圳市人民南路国贸大厦39 层、42 层。
3、 公司的业务性质和主要经营活动
公司及附属公司经营范围为：房地产开发及商品房销售，商品楼宇的建筑、管理，房屋租赁，
建设监理，国内商业，物资供销业（不含专营、专卖、专控商品）。
4、 公司以及集团最终母公司的名称
截至报告期末，本公司控股股东仍登记为深圳市建设投资控股公司。2004 年，深圳市政府
将深圳市建设投资控股公司与另外两家市属资产经营公司深圳市投资管理公司、深圳市商贸控股
公司合并，组建成立深圳市投资控股有限公司，本公司的实际控股股东为深圳市投资控股有限公
司。深圳市投资控股有限公司为国有独资有限责任公司，成立于2004 年10 月13 日，法定代
表人陈洪博，注册资本40 亿元，主要经营范围是：为市属国有企业提供担保、国有股权管理、
所属企业资产重组、改制和资本运作、股权投资等。深圳市国有资产管理委员会作为政府组成部
门，代表深圳市政府对深圳市投资控股有限公司实施管理，因此本公司的最终控制人为深圳市国
有资产管理委员会。
5、 财务报告的批准报出者和财务报告批准报出日
本财务报表于2009年10月11日经公司第六届董事会第十九次会议批准报出。
（二）财务报表的编制基础
本公司以持续经营为前提，根据实际发生的交易和事项，按照《企业会计准则——基本准则》
和其他各项会计准则的规定进行确认和计量，在此基础上编制财务报表。本报告书共85 页第14 页
（三）遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经
营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。
（四）公司重要会计政策、会计估计
1、 会计期间
本公司会计期间为公历1 月1 日至12 月31 日。
2、 记账本位币
本公司以人民币为记账本位币。
3、 会计要素计量属性
本公司在对会计要素进行计量时，一般采用历史成本，对于采用重置成本、可变现净值、现
值、公允价值计量的，以所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量为基础。
4、 现金等价物的确定标准
现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转
换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
5、 外币业务核算方法
本公司外币交易采用按照系统合理的方法确定的、与交易发生日即期汇率近似的汇率（年初
汇率）折算。
（1）汇兑差额的处理
在资产负债表日，按照下列规定对外币货币性项目和外币非货币性项目进行处理：外币货币
性项目，采用资产负债表日即期汇率折算。因资产负债表日即期汇率与初始确认时或前一资产负
债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计入当期损益；以历史成本计量的外币非货币性项目，
仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额；以公允价值计量的外币非货币性
项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差
额，作为公允价值变动（含汇率变动）处理，计入当期损益；在资本化期间内，外币专门借款本本报告书共85 页第15 页
金及利息的汇兑差额，予以资本化，计入符合资本化条件的资产的成本。
（2）外币财务报表的折算
本公司对境外经营的财务报表进行折算时，遵循下列规定：资产负债表中的资产和负债项目，
采用资产负债表日的即期汇率折算，所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生
时的即期汇率折算；利润表中的收入和费用项目，采用按照系统合理的方法确定的、与交易发生
日即期汇率近似的汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，在资产负债表中所有
者权益项目下单独列示。比较财务报表的折算比照上述规定处理。
6、 金融工具的确认和计量
（1）金融工具的确认
本公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。
（2）金融资产的分类和计量
①本公司将持有的金融资产划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有
至到期投资、贷款和应收款项、可供出售金融资产。
②金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确
认金额。
③金融资产的后续计量
A、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，包括交易性金融资产和指定为以公
允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成
的利得或损失，计入当期损益。
B、持有至到期投资，采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认、减值以及摊
销形成的利得或损失，计入当期损益。
C、贷款和应收款项，采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认、减值以及摊
销形成的利得或损失，计入当期损益。
D、可供出售金融资产，采用公允价值进行后续计量，公允价值变动计入资本公积，在该可
供出售金融资产发行减值或终止确认时转出，计入当期损益。可供出售金融资产持有期间实现的
利息或现金股利，计入当期损益。
④金融资产的减值准备
A、本公司在期末对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产的账本报告书共85 页第16 页
面价值进行检查，有客观证据表明该金融资产发生减值的，确认减值损失，计提减值准备。
B、本公司确定金融资产发生减值的客观证据包括下列各项：
a）发行方或债务人发生严重财务困难；
b）债务人违反了合同条款，如偿付利息或本金发生违约或逾期等；
c）债权人出于经济或法律等方面因素的考虑，对发生财务困难的债务人作出让步；
d）债务人很可能倒闭或进行其他财务重组；
e）因发行方发生重大财务困难，该金融资产无法在活跃市场继续交易；
f）无法辨认一组金融资产中的某项资产的现金流量是否已经减少，但根据公开的数据对其
进行总体评价后发现，该组金融资产自初始确认以来的预计未来现金流量确已减少且可计量，如
该组金融资产的债务人支付能力逐步恶化，或债务人所在国家或地区失业率提高、担保物在其所
在地区的价格明显下降、所处行业不景气等；
g）债务人经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大不利变化，使权益工具投资
人可能无法收回投资成本；
h）权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时性下跌；
i）其他表明金融资产发生减值的客观证据。
C、金融资产减值损失的计量
a）持有至到期投资、贷款和应收款项减值损失的计量
持有至到期投资、贷款和应收款项（以摊余成本计量的金融资产）的减值准备，按该金融资
产预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提，计入当期损益。
本公司对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试，对单项金额不重大的金融资产，单独
或包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单独测试未发生减值的金融资
产，无论单项金额重大与否，仍将包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测
试。已单独确认减值损失的金融资产，不包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减
值测试。
本公司于资产负债表日对应收款项进行减值测试，计提坏账准备。对于单项金额重大及单项
金额非重大的应收款项，均单独进行减值测试，有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现
金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。
本公司对以摊余成本计量的金融资产确认资产减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价
值已经恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期
损益。
b）可供出售金融资产本报告书共85 页第17 页
可供出售金融资产的公允价值发生非暂时性下跌时，即使该金融资产没有终止确认，原直接
计入资本公积的因公允价值下降形成的累计损失，亦予以转出，计入当期损益。
在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的可供出售权益工具投资，或与该权益工
具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产发生减值时，本公司将该权益工具投资或衍
生金融资产的账面价值，与按照类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之
间的差额，确认为减值损失，计入当期损益。
对可供出售债务工具确认资产减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已经恢复，且
客观上与确认损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。
可供出售权益工具投资发生的减值损失，不得通过损益转回。同时，在活跃市场中没有报价
且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资或与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算
的衍生金融资产发生的减值损失，不予转回。
（3）金融负债的分类和计量
①本公司将持有的金融负债分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他
金融负债。
②金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
③金融负债的后续计量
A、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和指定为以公
允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成
的利得或损失，计入当期损益。
B、其他金融负债，采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量。
（4）金融工具公允价值的确定方法
①如果该金融工具存在活跃市场，则采用活跃市场中的报价确定其公允价值。
②如果该金融工具不存在活跃市场，则采用估值技术确定其公允价值。
7、 金融资产转移确认依据和计量
（1）本公司在已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方时终止对该项金
融资产的确认。
本公司在金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项的差额计入当期损益：
①所转移金融资产的账面价值；本报告书共85 页第18 页
②因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转移的金融
资产为可供出售金融资产的情形）之和。
本公司的金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终
止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差
额计入当期损益：
①终止确认部分的账面价值；
②终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部
分的金额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额，应当按照金融资
产终止确认部分和未终止确认部分的相对公允价值，对该累计额进行分摊后确定。
（2）金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认所转移金融资产整体，并将所收到的
对价确认为一项金融负债。
对于继续涉入条件下的金融资产转移，公司根据继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金
融资产和金融负债，以充分反映企业所保留的权利和承担的义务。
8、 存货的分类和计量
（1） 存货分类：原材料、库存商品、低值易耗品、拟开发土地、在建开发产品、已完工开
发产品、出租开发产品、自用房。
（2）存货的确认：本公司存货同时满足下列条件的，予以确认：
①与该存货有关的经济利益很可能流入企业；
②该存货的成本能够可靠地计量。
（3）存货取得和发出的计价方法：房地产类存货按实际成本归集，包括开发产品完工前用
于房地产开发的借款利息支出，已完工销售房地产类存货按平均单位面积成本法结转成本。其他
各类存货的取得按实际成本计价，发出按加权平均法计价。
（4）低值易耗品采用“分次摊销法”摊销。
（5） 期末存货的计量：资产负债表日，存货按成本与可变现净值孰低计量，存货成本高于
其可变现净值的，计提存货跌价准备，计入当期损益。
①可变现净值的确定方法：
本公司确定存货的可变现净值，以取得的确凿证据为基础，并且考虑持有存货的目的、资产
负债表日后事项的影响等因素。本报告书共85 页第19 页
为生产而持有的材料等，用其生产的产成品的可变现净值高于成本的，该材料仍然按照成本
计量；材料价格的下降表明产成品的可变现净值低于成本的，该材料按照可变现净值计量。
为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算。
企业持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价
格为基础计算。
②本公司通常按照单个存货项目计提存货跌价准备。对于数量繁多、单价较低的存货，按照
存货类别计提存货跌价准备。
（6） 存货的盘存制度：本公司采用永续盘存制。
9、 长期股权投资的计量
（1） 初始计量
本公司分别下列两种情况对长期股权投资进行初始计量：
①企业合并形成的长期股权投资，按照下列规定确定其初始投资成本：
A、同一控制下的企业合并中，合并方以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合
并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资
成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之
间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。为进行企业合并发生的各项直
接相关费用，包括为进行企业合并而支付的审计费用、评估费用、法律服务费用等，于发生时计
入当期损益。
合并方以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值
的份额作为长期股权投资的初始投资成本。按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初
始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存
收益。合并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等费用，抵减权益性证券溢价收入，溢价收入
不足冲减的，冲减留存收益。
B、非同一控制下的企业合并中，购买方区别下列情况确定合并成本：
a）一次交换交易实现的企业合并，合并成本为购买方在购买日为取得对被购买方的控制权
而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值；
b）通过多次交换交易分步实现的企业合并，合并成本为每一单项交易成本之和；
c）购买方为进行企业合并发生的各项直接相关费用计入企业合并成本；
d）在合并合同或协议中对可能影响合并成本的未来事项作出约定的，购买日如果估计未来本报告书共85 页第20 页
事项很可能发生并且对合并成本的影响金额能够可靠计量的，将其计入合并成本。
②除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按照下列规定确定
其初始投资成本：
A、 以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始
投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。
B、以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资
成本。但不包括应自被投资单位收取的已宣告但尚未发放的现金股利或利润。支付给有关证券承
销机构的手续费、佣金等与权益性证券发行直接相关的费用，自权益性证券的溢价发行收入中扣
除，溢价发行收入不足冲减的，冲减盈余公积和未分配利润。
C、投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本，但合
同或协议约定价值不公允的除外。
D、通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，其初始投资成本按照《企业会计准则第7 号
-非货币性资产交换》确定。
E、通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照《企业会计准则第12 号--债务
重组》确定。
③企业无论是以何种方式取得长期股权投资，取得投资时，对于支付的对价中包含的应享有
被投资单位已经宣告但尚未发放的现金股利或利润都作为应收项目单独核算，不构成取得长期股
权投资的初始投资成本。
（2） 后续计量
本公司在长期股权投资持有期间，根据对被投资单位的影响程度及是否存在活跃市场、公允
价值能否可靠取得等进行划分，并分别采用成本法及权益法进行核算。对被投资单位具有共同控
制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算；对被投资单位能够实施控制以及对被投资单位
不具有共同控制或重大影响、并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投
资，采用成本法核算。
①采用成本法核算的长期股权投资，被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为当期投
资收益。本公司确认投资收益，仅限于被投资单位接受投资后产生的累积净利润的分配额，所获
得的利润或现金股利超过上述数额的部分作为初始投资成本的收回。
②采用权益法核算的长期股权投资，本公司在取得长期股权投资以后，按照应享有或应分担
的被投资单位实现的净损益的份额，确认投资损益并调整长期股权投资的账面价值。本公司按照
被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。本报告书共85 页第21 页
采用权益法核算的长期投资，本公司确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面
价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，公司负有承担额外损失
义务的除外。被投资单位以后实现净利润的，公司在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，
恢复确认收益分享额。
③按照公司会计政策规定采用成本法核算的、在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计
量的长期股权投资，其减值按照公司“金融工具的确认和计量”相关会计政策处理；其他按照公司
会计政策核算的长期股权投资，其减值按照公司制定的“资产减值”会计政策处理。
④本公司处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。采用权
益法核算的长期股权投资，因被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动而计入所有者权益
的，处置该项投资时将原计入所有者权益的部分按相应比例转入当期损益。
（3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
本公司对外投资符合下列情况时，确定为投资单位具有共同控制：①任何一个合营方均不
能单独控制合营企业的生产经营活动；②涉及合营企业基本经营活动的决策需要各合营方一致同
意；③各合营方可能通过合同或协议的形式任命其中的一个合营方对合营企业的日常活动进行管
理，但其必须在各合营方已经一致同意的财务和经营政策范围内行使管理权。
本公司对外投资符合下列情况时，确定为对投资单位具有重大影响：①在被投资单位的董
事会或类似权力机构中派有代表；②参与被投资单位的政策制定过程，包括股利分配政策等的制
定；③与被投资单位之间发生重要交易；④向被投资单位派出管理人员；⑤向被投资单位提供关
键技术资料。本公司直接或通过子公司间接拥有被投资企业20%以上但低于50%的表决权股份
时，一般认为对被投资单位具有重大影响。
10、 投资性房地产的确认和计量
（1）本公司的投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。主
要包括：
①已出租的土地使用权；
②持有并准备增值后转让的土地使用权；
③已出租的建筑物。
（2）本公司投资性房地产同时满足下列条件的，予以确认：
①与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；
②该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
（3）初始计量本报告书共85 页第22 页
投资性房地产按照成本进行初始计量。
①外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；
②自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出
构成；
③以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。
（4）后续计量
本公司的投资性房地产采用成本模式计量。
采用成本模式计量的投资性房地产，采用与固定资产和无形资产相同的方法计提折旧或进行
摊销。
本公司期末对采用成本模式计量的投资性房地产按其成本与可收回金额孰低计价，可收回金
额低于成本的，按两者的差额计提减值准备。减值准备一经计提，不予转回。
11、 固定资产的确认和计量
本公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的使用寿命超过一个会
计年度的有形资产。
（1）固定资产在同时满足下列条件时，按照成本进行初始计量：
①与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
②该固定资产的成本能够可靠地计量。
（2）固定资产折旧
与固定资产有关的后续支出，符合规定的固定资产确认条件的计入固定资产成本；不符合规
定的固定资产确认条件的在发生时直接计入当期损益。
本公司的固定资产折旧方法为年限平均法。
各类固定资产的使用年限、残值率、年折旧率列示如下：
类 别 使用年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 20-25 5-10 3.8-4.5
机器设备 10 5 9.5
运输设备 5 5 19
电子及其他设备 5 5 19
固定资产装修 5 20
本公司在每个会计年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。使本报告书共85 页第23 页
用寿命与原先估计数有差异的，调整固定资产使用寿命；预计净残值预计数与原先估计数有差异
的，调整预计净残值；与固定资产有关的经济利益预期实现方式有重大改变的，改变固定资产折
旧方法。固定资产使用寿命、预计净残值和折旧方法的改变作为会计估计变更。
（3）融资租入固定资产
本公司在租入的固定资产实质上转移了与资产有关的全部风险和报酬时确认该项固定资产
的租赁为融资租赁。
本公司融资租赁取得的固定资产的成本，按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额
现值两者中较低者确定。
本公司融资租入的固定资产采用与自有应计折旧资产相一致的折旧政策。能够合理确定租赁
期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产尚可使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁期届
满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内计提折
旧。
（4）固定资产的减值，按照本公司制定的“资产减值”会计政策执行。
12、 无形资产的确认和计量
本公司无形资产是指本公司所拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
（1）无形资产的确认
本公司在无形资产同时满足下列条件时，予以确认：
①与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业；
②该无形资产的成本能够可靠地计量。
内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。内部研究开发项目开发阶段的
支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：
①完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
②具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
③无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形
资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能证明其有用性；
④有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出
售该无形资产；
⑤归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
（2）无形资产的计量
①本公司无形资产按照成本进行初始计量。本报告书共85 页第24 页
②无形资产的后续计量
A、对于使用寿命有限的无形资产本公司在取得时判定其使用寿命并在以后期间在使用寿命
内系统合理摊销，摊销金额按受益项目计入相关成本、费用核算。使用寿命不确定的无形资产不
摊销。
B、无形资产的减值，按照本公司制定的“资产减值”会计政策执行。
13、 长期待摊费用的核算方法
本公司将已经发生的但应由本年和以后各期负担的摊销期限在一年以上的经营租赁方式租
入的固定资产改良支出等各项费用确认为长期待摊费用，并按项目受益期采用直线法平均摊销。
14、 资产减值
当存在下列迹象的，表明资产可能发生了减值：
（1）资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下
跌。
（2）企业经营所处的经济、技术或法律等环境以及资产所处的市场在当期或将在近期发生
重大变化，从而对企业产生不利影响。
（3）市场利率或者其他市场投资回报率在当期已经提高，从而影响企业用来计算资产预计
未来现金流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度降低。
（4）有证据表明资产已经陈旧过时或其实体已经损坏。
（5）资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置。
（6）企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所创造的
净现金流量或者实现的营业利润（或者损失）远远低于预计金额等。
（7）其他表明资产可能已经发生减值的迹象。
本公司在资产负债表日对长期股权投资、固定资产、工程物资、在建工程、无形资产（使用
寿命不确定的除外）等适用《企业会计准则第8号——资产减值》的各项资产进行判断，当存在
减值迹象时对其进行减值测试-估计其可收回金额。可收回金额以资产的公允价值减去处置费用
后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。资产的可收回金额低于其账面价
值的，将资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，
同时计提相应的资产减值准备。
有迹象表明一项资产可能发生减值的，本公司通常以单项资产为基础估计其可收回金额。当本报告书共85 页第25 页
难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金
额。
资产组是企业可以认定的最小资产组合，其产生的现金流入应当基本上独立于其他资产或者
资产组。资产组由创造现金流入相关的资产组成。资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入
是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。
本公司对因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，
每年都进行减值测试。商誉的减值测试结合与其相关的资产组或者资产组组合进行。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
15、 借款费用的核算方法
（1）借款费用资本化的确认原则和资本化期间
本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或生产的，在同时满足
下列条件时予以资本化，计入相关资产成本：
① 资产支出已经发生；
② 借款费用已经发生；
③ 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
不符合资本化条件的借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期的损益。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3 个月
的，暂停借款费用的资本化。在中断期间发生的借款费用确认为费用，计入当期损益，直至资产
的购建或者生产活动重新开始。如果中断是所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可
使用或者可销售状态必要的程序，借款费用的资本化继续进行。
购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本
化。以后发生的借款费用于发生当期确认为费用。
（2）借款费用资本化金额的计算方法
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息
费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后
的金额确定。
为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借
款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的
利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
16、 股份支付的确认和计量本报告书共85 页第26 页
本公司股份支付的确认和计量，以真实、完整、有效的股份支付协议为基础。具体分为以权
益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
（1）以权益工具结算的股份支付
以权益结算的股份支付换取职工提供服务的，以授予职工权益工具的公允价值计量。授予后
立即可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在授予日按照权益工具的公允价值计入相
关成本或费用，相应增加资本公积。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的换取职
工服务的以权益结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益工具数量的
最佳估计为基础，按照权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用和资
本公积。
（2）以现金结算的股份支付
以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础计算确定的负债的
公允价值计量。授予后立即可行权的以现金结算的股份支付，在授予日以本公司承担负债的公允
价值计入相关成本或费用，相应增加负债。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的
换取职工服务的以现金结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权情况的最
佳估计为基础，按本公司承担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用和相应的
负债。
17、 收入确认方法和原则
（1） 商品销售收入确认原则：公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转给购货方；公司
既没有保留与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济
利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量时，确认收入实现。
（2）房地产销售收入确认原则：公司以商品房已竣工验收并移交买方，结算账单提交买方
并得到认可，收取全部售楼款（按揭购楼方式为收足首期及银行按揭款）并具备办理房产证的有
关条件时确认收入的实现。
（3）物业出租收入确认原则：与物业出租相关的经济利益能够流入企业；收入的金额能够
可靠地计量时，确认收入实现。出租人提供免租期的，出租人将租金总额在不扣除免租期的整个
租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内出租人确认租金收入。
（4）劳务收入确认原则（不包括长期合同）：在交易的结果能够可靠地估计（即劳务总收入
及总成本能够可靠地计量，劳务的完成程度能够可靠地确定，相关的价款能够流入）时，于决算
日按完工百分比法确认收入的实现。当交易的结果不能可靠地确定估计时，于决算日按已经发生
并预计能够补偿的劳务成本金额确认收入，并将已经发生的成本计入当期损益。本报告书共85 页第27 页
（5）他人使用公司资产收入确认原则：他人使用公司资产在与交易相关的经济利益能够流
入企业；收入的金额能够可靠地计量时，确认收入实现。利息收入按他人使用公司现金的时间和
适用利率计算确定，使用费收入按有关合同或协议规定的收费时间和方法计算确定。
（6）建造合同收入确认原则
A、在建造合同的结果能够可靠地估计（即合同的总收入及已经发生的成本能够可靠地计量，
合同完工进度及预计尚需发生的成本能够可靠地确定，相关的经济利益可以收到）时，于决算日
按完工百分比法确认收入的实现。合同完工进度按累计发生的成本占预计总成本的比例确定。
B、当建造合同的结果不能可靠地估计时，于决算日按已经发生并预计能够收回的成本金额
确认收入，并将已经发生的成本计入当期损益。
C、如果预计合同总成本将超出合同总收入，将预计的损失计入当期损益。
18、 所得税会计处理方法
本公司采用资产负债表债务法进行所得税会计处理。
（1）递延所得税资产
①资产、负债的账面价值与其计税基础存在可抵扣暂时性差异的，以未来期间很可能取得的
用以抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用
税率，计算确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。
②资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣
暂时性差异的，确认以前期间未确认的递延所得税资产。
③资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足
够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的账面价值。在很可能
获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。
（2）递延所得税负债
资产、负债的账面价值与其计税基础存在应纳税暂时性差异的，按照预期收回该资产或清偿
该负债期间的适用税率，确认由应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债。
19、 合并财务报表的编制方法
（1）合并范围
本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。
母公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位半数以上的表决权，表明母公司能够控制被投
资单位，将该被投资单位认定为子公司，纳入合并财务报表的合并范围；母公司拥有被投资单位本报告书共85 页第28 页
半数或以下的表决权，满足下列条件之一的，视为母公司能够控制被投资单位，将该被投资单位
认定为子公司，纳入合并财务报表的合并范围：
A、通过与被投资单位其他投资者之间的协议，拥有被投资单位半数以上的表决权；
B、根据公司章程或协议，有权决定被投资单位的财务和经营政策；
C、有权任免被投资单位的董事会或类似机构的多数成员；
D、在被投资单位的董事会或类似机构占多数表决权。
有证据表明母公司不能控制被投资单位，不纳入合并财务报表的合并范围。
（2）合并财务报表编制方法
本公司合并财务报表以纳入合并范围的各子公司的个别财务报表为基础，根据其他相关资
料，按照权益法调整对子公司的长期股权投资后，抵消母公司与子公司、子公司与子公司之间发
生内部交易对合并报表的影响编制。
（3）少数股东权益和损益的列报
子公司所有者权益中不属于母公司的份额，作为少数股东权益，在合并资产负债表中所有者
权益项目下以“少数股东权益”项目列示。
子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东
损益”项目列示。
（4）超额亏损的处理
子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份
额时，如果子公司章程或协议规定少数股东有义务承担，并且少数股东有能力予以弥补的，该超
额亏损冲减该少数股东权益。否则该超额亏损均冲减母公司所有者权益，该子公司在以后期间实
现的利润，在弥补了由母公司所有者权益所承担的属于少数股东损失之前，全部归属于母公司所
有者权益。
（5）当期增加减少子公司的合并报表处理
在报告期内，因同一控制下企业合并增加的子公司，编制合并资产负债表时，调整合并资产
负债表的期初数。因非同一控制下企业合并增加的子公司，编制合并资产负债表时，不调整合并
资产负债表的期初数。在报告期内处置子公司，编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表
的期初数。
在报告期内，因同一控制下企业合并增加的子公司，将该子公司在合并当期的期初至报告期
末的收入、费用、利润纳入合并利润表。因非同一控制下企业合并增加的子公司，将该子公司自
购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表。在报告期内处置子公司，将该子公司期
初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表。本报告书共85 页第29 页
在报告期内，因同一控制下企业合并增加的子公司，将该子公司合并当期期初至报告期末的
现金流量纳入合并现金流量表。因非同一控制下企业合并增加的子公司，将该子公司购买日至报
告期末的现金流量纳入合并现金流量表。在报告期内处置子公司，将该子公司期初至处置日的现
金流量纳入合并现金流量表。
（五）会计政策和会计估计变更以及差错更正的说明
1、会计政策变更
本公司在报告期内无会计政策变更事项。
2、会计估计变更
本公司在报告期内无会计估计变更事项。
3、会计差错更正
本公司在报告期内无重大会计差错更正事项。
（六）税项
1、增值税销项税率分别为13%、17%，按扣除进项税后的余额缴纳。
2、营业税税率为营业收入的3%、5%。
3、城市维护建设税为应纳流转税额的1%、7%。
4、教育费附加为应纳流转税额的3%。
5、堤围费为营业收入的0.01%。
6、土地增值税税率为30%－60%四级超率累进税率。
7、企业所得税：
（1）根据《国务院关于实施企业所得税过渡优惠政策的通知》（国发[2007]39 号）：“自2008
年1 月1 日起，原享受低税率优惠政策的企业，在新税法施行后5 年内逐步过渡到法定税率。其
中：享受企业所得税15%税率的企业，2008 年按18%税率执行，2009 年按20%税率执行，2010
年按22%税率执行，2011 年按24%税率执行，2012 年按25%税率执行。”母公司、深圳特区内
的子公司本年所得税率按20%执行。
（2）2008 年1 月1 日起将开始执行新的《中华人民共和国企业所得税法》，按照该法规定，
非深圳特区内的子公司企业所得税税率为25%。
（七）企业合并及合并财务报表本报告书共85 页第30 页
1、控股子公司
截至2009 年9 月30 日，公司的直接控股和间接控股的子公司概况如下：
控股子公司名称 业务性质 注册资本
(万元)
经营范围
（1）通过企业合并取得的子公
司
A、通过同一控制下的企业合
并取得
无
B、通过非同一控制下的企业合
并取得
无
（2）通过企业合并以外其他方
式取得的子公司
海南新达开发总公司 房地产开发 2,000 房地产开发、装饰工程、种养、进
出口业务
深圳市国贸餐饮有限公司 餐饮服务 200 中餐、西餐、酒的零售
深圳市物业房地产开发有限公
司
房地产开发 3,095 土地开发、房地产经营、工程监理、
物业管理
深圳市国贸物业管理有限公司 物业管理 2,000 房屋租赁、楼宇管理
深圳市国贸汽车实业有限公司 服务业 2,985 汽车客运、汽车出租
深圳市皇城地产有限公司 房地产开发 3,000 从事为皇岗口岸配套的商业服务
设施的开发、建设、经营、管理
四川天和实业有限公司 商品销售 800 国内商品批发
深圳市国管机电设备有限公司 服务业 120 国内商业、物资供销业、机电设备
维修、保养
深圳市天阙电梯技术有限公司 服务业 500 电梯、空调制冷设备的维修服务
山东深国贸物业管理有限公司 物业管理 500 物业管理、家政服务、房屋销售与
中介、餐饮服务等
重庆深国贸物业管理有限公司 物业管理 500 物业管理、房地产经纪
重庆奥博电梯有限公司 服务业 200 安装、改造、维修电梯，电梯及零
配件销售
深圳市国贸小汽车出租有限公
司
服务业 1,600 汽车客运、汽车出租
深圳市国贸石油有限公司 商品销售 850 汽油、柴油、各类润滑油、煤油的
销售
深圳市国贸汽车实业公司汽车
修理厂
服务业 150 汽车维护、汽车配件、摩托车配件本报告书共85 页第31 页
控股子公司名称 业务性质 注册资本
(万元)
经营范围
深圳特速机动车驾驶员培训中
心有限公司
服务业 200 驾驶员培训
深圳市皇城物业管理有限公司 物业管理 500 物业管理、庭院绿化及清洁服务
湛江深圳物业发展有限公司 房地产开发 253 房地产开发及商品房销售
深圳市物业工程建设监理有限
公司
工程监理 300 一般工业与民用建筑工程建设监
理业务
深圳市国贸商场有限公司 商品销售 1,200 投资商贸企业、物资、供应业
深圳市房地产交易所 服务业 138 提供房产信息及房地产代租、代
销、评估业务
深业地产发展有限公司 房地产开发 HKD2,000 物业代理及投资
汇恒发展有限公司 房地产开发 HKD0.0002 物业发展
置茂置业有限公司 房地产开发 HKD0.01 物业代理及投资
胜达时投资有限公司 房地产开发 HKD0.0004 物业投资
美山置业有限公司 房地产开发 HKD0.01 物业投资
公司所占权益比例
控股子公司名称
公司投资额
（万元） 直接持股间接持股
是否纳入合
并报表范围
海南新达开发总公司 2,000 100% 是
深圳市国贸餐饮有限公司 200 80% 20% 是
深圳市物业房地产开发有限公司 3,095 95% 5% 是
深圳市国贸物业管理有限公司 2,000 95% 5% 是
深圳市国贸汽车实业有限公司 2,985 90% 10% 是
深圳市皇城地产有限公司 3,000 95% 5% 是
四川天和实业有限公司 800 100% 是
深圳市国管机电设备有限公司 120 100% 是
深圳市天阙电梯技术有限公司 500 100% 是
山东深国贸物业管理有限公司 500 100% 是
重庆深国贸物业管理有限公司 500 100% 是
重庆奥博电梯有限公司 200 100% 是
深圳市国贸小汽车出租有限公司 1,600 100% 是本报告书共85 页第32 页
公司所占权益比例
控股子公司名称
公司投资额
（万元） 直接持股间接持股
是否纳入合
并报表范围
深圳市国贸石油有限公司 850 100% 否（注2）
深圳市国贸汽车实业公司汽车修理厂 150 100% 是
深圳市皇城物业管理有限公司 500 100% 是
深圳市物业工程建设监理有限公司 300 93% 7% 是
深圳特速机动车驾驶员培训中心有限公司200 100% 是
湛江深圳物业发展有限公司 253 100% 是
深圳市国贸商场有限公司 1,200 95% 5% 是
深圳市房地产交易所 138 100% 是
深业地产发展有限公司 HKD2,000 100% 是
汇恒发展有限公司 HKD0.0002 100% 是
置茂置业有限公司 HKD0.01 70% 是
胜达时投资有限公司 HKD0.0004 70%（注1） 是
美山置业有限公司 HKD0.01 100% 否（注3）
注1：胜达时投资有限公司系置茂置业有限公司持股100%的子公司。
注2：2008 年1 月，深圳市国贸汽车实业有限公司与深圳市广虹投资有限公司签订《加油站
租赁经营合同》，约定深圳市广虹投资有限公司租赁深圳市国贸石油有限公司（深圳市国贸汽车
实业有限公司持有其100%股权）的加油站用地、加油棚、营业房、宿舍、加油站设施设备等资
产及权益和加油站经营管理权并经营管理，租赁期限15 年。自经营租赁开始日，本公司不再对
深圳市国贸石油有限公司实施控制，因此，按照企业会计准则的规定，不将该公司本期财务报表
纳入合并财务报表范围。
注3：美山置业有限公司（以下简称“美山公司”）正在清算中，报告期内由清算组对美山公
司进行日常管理，美山公司不再开展与清算无关的经营活动，本公司已不能再控制美山公司，美
山公司财务报表也不再适用于持续经营的前提或基准，因此不将美山公司纳入合并财务报表范
围。
注4：上述公司所占表决权比例与公司所占权益比例（持股比例）没有差异。
2、合并范围变更情况
（1） 报告期内新纳入合并范围公司本报告书共85 页第33 页
公司名称 变更原因 变更日期 本年净利润 期末净资产
山东深国贸物业管理
有限公司
新设立 2009 年1 月 135,151.30 5,135,151.30
（2） 报告期内不再纳入合并范围公司
无
3、控股子公司少数股东权益相关信息
控股子公司名称 少数股东权益
少数股东权益中
用于冲减少数股
东损益的金额
从母公司所有者权益中冲减子公司少数股东
分担的本期亏损超过少数股东在该子公司期
初所有者权益中所享有份额后的余额
置茂置业有限公司 861,632.06
4、实质上构成对资不抵债子公司的净投资的余额
公司名称 2009 年9 月末净投资余额
深圳市物业房地产开发有限公司 200,058,757.46
深业地产发展有限公司 28,132,551.21
海南新达开发总公司 5,126,339.58
深圳市国贸餐饮有限公司 265,385.74
深圳市物业工程建设监理有限公司 1,539,989.66
深圳市房地产交易所 1,119,350.13
（八）主要合营公司、联营公司和其他投资公司
截至2009 年9 月30 日，公司直接投资和间接投资的主要合营公司、联营公司和其他投资公
司的概况如下：
合营公司、联营公司和其他投资公
司名称
业务性质 注册资本
(万元)
经营范围
深圳国贸天安物业有限公司 酒店服务业USD888 建造并经营天安国际大厦
深圳国贸天安大厦物业管理公司 物业管理 300 从事物业管理业务
深圳物业吉发仓储有限公司 服务业 5,415 从事仓储服务,开发临海工业;经销经营公路货
运、汽车配件
深圳国贸实业发展有限公司 服务业 HKD3,280 碧泉酒家；桌球、保龄球娱乐场、卡拉OK 音
乐厅；洗衣服务等本报告书共85 页第34 页
合营公司、联营公司和其他投资公
司名称 业务性质 注册资本
(万元) 经营范围
安徽南鹏造纸有限公司 工业生产 USD800 生产和销售铜版纸、文化纸、包装纸
深圳物方陶瓷工业有限公司 工业生产 USD12,500 主营高档建筑瓷砖的生产和出口销售,兼营建
材和建筑陶瓷产品
深圳华晶玻璃瓶有限公司 工业生产 4,800 生产经营各种规格的医药、啤酒、食品、饮料
等包装用的玻璃瓶或适合用户特需的其他玻
璃制品；提供经济信息及技术咨询服务
广州利士风汽车有限公司 服务业 2,000 出租汽车客运，国内商业及物资供销业（国家
专营专控商品除外）
公司所占权益比例
合营公司、联营公司和其他投资公司名称
公司投资额
（万元） 直接持股 间接持股
深圳国贸天安物业有限公司 2,318.61 50%
深圳天安国际大厦物业管理有限公司 150 50%
深圳物业吉发仓储有限公司 3,064.51 50%
深圳国贸实业发展有限公司 2,015.48 38.33%
安徽南鹏造纸有限公司 1,382.40 30%
深圳物方陶瓷工业有限公司 1,898.36 26%
深圳华晶玻璃瓶有限公司 760 15.83%
广州利士风汽车有限公司 600 30%
注：上述公司所占表决权比例与公司所占权益比例（持股比例）没有差异。
（九）合并财务报表主要项目附注
（以下附注未经特别注明，期末账面余额指2009 年9 月30 日账面余额，年初账面余额指
2008 年12 月31 日账面余额；本期发生额指2009 年1-9 月发生额，上期发生额指2008 年1-9 月
发生额；金额单位为人民币元）
1、 货币资金
项 目 期末账面余额 年初账面余额
现 金 248,468.74 340,965.83
银行存款 639,611,230.91 265,398,484.68
其他货币资金 7,050,917.04 5,969,277.35
合 计 646,910,616.69 271,708,727.86本报告书共85 页第35 页
注1：其他货币资金余额主要系在证券公司的存出投资款或其他保证金账户余额。
注2：报告期末货币资金比年初增加138.09%，主要是报告期项目售楼款增加所致。
注3：银行存款期末余额中，1,405,395.28元因“海艺”案未决诉讼于报告期被法院冻结，详见
附注（十二）1（1）、附注（九）14。
期末账面余额
项 目
币种 原币 汇率 人民币
现金 RMB 196,303.66 1.0000 196,303.66
USD 863.58 6.8290 5,897.39
HKD 52,510.12 0.8811 46,267.69
小计 —— —— 248,468.74
银行存款 RMB 638,619,771.70 1.0000 638,619,771.70
USD 239.57 6.8290 1,636.02
HKD 1,123,094.90 0.8811 989,823.19
小计 —— —— 639,611,230.91
其他货币资金 RMB 6,985,802.73 1.0000 6,985,802.73
HKD 73,901.16 0.8811 65,114.31
小计 —— —— 7,050,917.04
合计 646,910,616.69
年初账面余额
项目
币种 原币 汇率 人民币
现金 RMB 256,104.11 1.0000 256,104.11
USD 863.58 6.8346 5,902.20
HKD 89,533.42 0.8819 78,959.52
小计 —— —— 340,965.83
银行存款 RMB 264,160,081.58 1.0000 264,160,081.58
USD 368.81 6.8346 2,520.65
HKD 1,401,387.06 0.8819 1,235,882.45
小计 —— —— 265,398,484.68
其他货币资金 RMB 5,869,611.04 1.0000 5,869,611.04
HKD 113,013.16 0.8819 99,666.31
小计 —— —— 5,969,277.35本报告书共85 页第36 页
合计 271,708,727.86
2、 交易性金融资产
项 目 期末公允价值 年初公允价值
交易性权益工具投资 3,657,594.89 2,670,729.47
合 计 3,657,594.89 2,670,729.47
注1：期末市价依据证券交易所2009年9月30日对外公告的收盘价确定，该项投资不存在变现
的重大限制；
注2：该项投资中，其中：流通股股票ST盛润30,000股，期末公允价值为191,400元，因“海
艺”案未决诉讼于报告期被法院冻结，详见附注（十二）1（1）、附注（九）14。
3、 应收账款
（1）应收账款按种类披露：
期末数
种类 账面余额 坏账准备
金 额 比例(%) 金 额 比例(%)
单项金额重大 106,947,075.88 84.75% 50,947,075.88 99.17%
单项金额不重大但信用风险特征组合后
该组合的风险较大
0 0
其他不重大 19,247,236.41 15.25% 428,549.88 0.83%
合 计 126,194,312.29 100.00% 51,375,625.76 100.00%
期初数
种类 账面余额 坏账准备
金 额 比例(%) 金 额 比例(%)
单项金额重大 106,947,075.88 89.29% 50,947,075.88 99.57%
单项金额不重大但信用风险特征组合后
该组合的风险较大
0 0 0 0
其他不重大 12,823,409.27 10.71% 217,497.47 0.43%
合 计 119,770,485.15 100.00% 51,164,573.35 100.00%本报告书共85 页第37 页
（2）重要的期末单项金额重大或虽不重大但单独进行减值测试的应收款项计提：
款项内容 期末余额 坏账准备余额 账龄 计提原因
深圳市基永物业
发展有限公司
98,611,328.05 42,611,328.05
3 年以上 涉及诉讼，详见
附注（十二）1
（2）、附注（十
四）2
深圳特威实业有
限公司
2,836,561.00 2,836,561.00
3 年以上 长期未能收回
深圳市鲁南实业
有限公司
2,818,284.84
2,818,284.84
3 年以上 经营状况欠佳
合 计 104,266,173.89 48,266,173.89
（3）金额较大（前5 名）的应收账款详细情况：
欠款单位名称 欠款金额 占应收账款总额的比例 欠款时间
深圳市基永物业发
展有限公司
98,611,328.05
78.14% 3 年以上
天虹商场股份有限
公司
4,261,997.32
3.38% 1 年以内
深圳特威实业有限
公司
2,836,561.00
2.25% 3 年以上
深圳市鲁南实业有
限公司
2,818,284.84
2.23% 3 年以上
山东省公安厅交通
警察总队
705,000.00
0.56% 1 年以内
合 计 109,233,171.21 86.56%
（4）应收账款中无应收关联方款项金额；应收账款中无持有公司5%以上表决权股份的股
东单位欠款。
4、 其他应收款
（1）其他应收款按种类披露：
期末数
种类 账面余额 坏账准备
金 额 比例(%) 金 额 比例(%)
单项金额重大 114,766,170.31 66.30% 103,850,875.84 99.58%本报告书共85 页第38 页
单项金额不重大但信用风险特征组合
后该组合的风险较大
0 0 0 0
其他不重大 58,338,541.27 33.70% 434,379.76 0.42%
合 计 173,104,711.58 100.00% 104,285,255.60 100.00%
期初数
种类 账面余额 坏账准备
金 额 比例(%) 金 额 比例(%)
单项金额重大 117,856,922.31 67.71% 106,441,980.23 99.63%
单项金额不重大但信用风险特征组合
后该组合的风险较大
0 0 0 0
其他不重大 56,197,454.68 32.29% 390,254.66 0.37%
合 计 174,054,376.99 100.00% 106,832,234.89 100.00%
（2）重要的期末单项金额重大或虽不重大但单独进行减值测试的其他应收款项计提：
款项内容 期末余额 坏账准备余额 账龄 计提原因
金田实业(集团)股份
有限公司
56,600,000.00 56,600,000.00
2-3 年及3 年以上
履行担保款项，
难以收回
多快电梯（远东）有
限公司
8,726,693.00 1,478,071.21
3 年以上
可执行财产难以
收回全部欠款，
详见附注（十二）
1（4）
安徽南鹏造纸有限
公司
8,691,680.00 8,691,680.00
3 年以上
长期未能收回
深圳市盛丰路国贸
珠宝金行有限公司
10,199,186.28 6,532,519.60
3 年以上
无可执行财产难
以收回
上海裕通房地产开
发有限公司
5,676,000.00 5,676,000.00
3 年以上
诉讼判决难以收
回
五粮液酒家 5,523,057.70 5,523,057.70
3 年以上
已清算
香港跃恒发展有限
公司
3,271,931.42 3,271,931.42
3 年以上
已清算
高架列车项目 2,542,332.43 2,542,332.43
3 年以上
项目停建
大梅沙旅游中心 2,576,445.69 2,576,445.69
3 年以上
项目停建
深圳国贸饮食企业
有限公司
2,431,652.48 2,431,652.48
3 年以上
公司资不抵债
深圳物方陶瓷工业
有限公司
1,747,264.25 1,747,264.25
3 年以上
经营状况不佳
合 计 107,986,243.25 97,070,954.78本报告书共85 页第39 页
（3）.金额较大（前5 名）的其他应收款详细情况：
欠款单位名称 欠款金额 占其他应收账款总额的
比例
款项性质或内容 欠款时间
金田实业（集
团）股份有限
公司
56,600,000.00
32.70%
承担担保责任 2-3年及3 年以上
深圳国贸天安
物业有限公司
24,705,931.45
14.27% 应收股利 3年以上
深圳市规划与
国土资源局龙
岗分局
12,024,387.70
6.95%
应收土地款 3年以上
深圳市盛丰路
国贸珠宝金行
有限公司
10,199,186.28
5.89%
应收租金转入 3年以上
多快电梯（远
东）有限公司
8,726,693.00
5.04% 诉讼纠纷款 3年以上
合 计 112,256,198.43 64.85%
（4）其他应收款中应收关联方款项金额37,576,528.18 元，占其他应收款总额的比例
21.70% ；其他应收款中无持有公司5%以上表决权股份的股东单位欠款。
5、 预付账款
（1）预付账款按账龄结构列示：
账龄结构 期末账面余额 年初账面余额
金额 占总额的比例金额 占总额的比例
1年以内（含1年） 15,899,532.02 99.00% 2,111,993.73 91.60%
1 年至2 年（含2 年） 12,104.06 0.08% 161,517.00 7.01%
2 年至3 年（含3 年） 133,336.00 0.83% 0 0
3 年以上 14,878.80 0.09% 32,118.80 1.39%
合计 16,059,850.88 100.00% 2,305,629.53 100.00%
（2）预付账款说明事项
A、账龄超过1 年的预付账款系待结算的工程款。
B、预付账款期末余额中无持有公司5%(含5%)以上股份的股东单位欠款。
6、 存货
（1）明细情况：本报告书共85 页第40 页
存货种类 年初账面余额 本期增加额 本期减少额 期末账面余额
其中：含有借款
费用资本化的
金额
本期转回跌
价准备金额
占期末余额
的比例
原材料 1,451,382.22 2,780,416.04 2,729,789.86 1,502,008.40
库存商品 217,315.43 1,079,083.15 1,164,583.61 131,814.97
低值易耗品 327,065.90 556,982.30 709,767.24 174,280.96
拟开发土地 230,187,067.43 563,432.60 45,402,460.27 185,348,039.76 1.21%
在建开发产品 528,550,086.36 311,354,278.73 120,000.00 839,784,365.09 73,929,996.32
已完工开发产品 529,239,657.47 0 223,379,331.54 305,860,325.93 636,712.50
合计 1,289,972,574.81 316,334,192.82 273,505,932.52 1,332,800,835.11 74,566,708.82 0.17%
注：所有权受限制的存货详见附注（九）14。
（2）存货跌价准备：
本期减少额
存货种类 年初账面余额 本期计提额
转回 转销
期末账面余额
原材料 429,881.46 576.00 429,305.46
拟开发土地 106,697,503.71 2,240,000.00 27,245.93 104,430,257.78
已完工开发产品 29,118,896.81 29,118,896.81
合计 136,246,281.98 2,240,000.00 27,821.93 133,978,460.05
注1：本期原材料转销存货跌价准备系原材料领用所致。
注2：本期拟开发土地转销存货跌价准备系公司下属子公司深业地产有限公司外币报表折算
产生。
注3：本期拟开发土地转回存货跌价准备系平湖土地公允价值变化所致。
（3）具体明细如下：
A、拟开发土地
期末余额 期初余额
项目
金 额 跌价准备 金 额 跌价准备
皇岗口岸土地 46,823,373.98 0 46,823,373.98
平湖土地 40,642,168.99 36,002,168.99 40,642,168.99 38,242,168.99
海南琼山土地 6,648,404.13 6,648,404.13 6,648,404.13 6,648,404.13
深惠花园土地 35,191,236.89 26,002,128.89 34,726,762.89 26,002,128.89
冬瓜岭土地 0 0 45,257,855.74 0
福昌二期土地 5,769,577.11 5,769,577.11 5,769,577.11 5,769,577.11
香港町九土地 50,273,278.66 30,007,978.66 50,318,924.59 30,035,224.59本报告书共85 页第41 页
合 计 185,348,039.76 104,430,257.78 230,187,067.43 106,697,503.71
注：平湖土地说明：1992年8月，本公司与香港联发行国际事务发展公司、平湖村民委员会
（以下简称平湖村）签署协议共同开发平湖村土地，公司实际支付了4,170万元的合同土地款后，
取得了173,750平方米土地的房地产证，其中65,714.10平方米土地尚未开发。其后，平湖村以未
收齐土地款为由占用尚未开发土地。2003年12月30日，公司与平湖村签署协议，公司保留平湖
65,714.10平方米土地中的10,000平方米土地使用权，剩余55,714.10平方米土地归还平湖村。2008
年，由于公司取得的10,000平方米的土地已被村民占用，公司与平湖村又签订补充协议换取另外
一块约为9,980平方米的空置土地。由于目前该空置的约为9,980平方米土地性质为集体用地，其
转变为商品性质土地用地后方可办理过户，涉及手续需要政府相关部门研究审批，2009年初，本
公司收到了深圳市国土资源和房产管理局龙岗分局的复函，提出根据国家关于土地出让的有关政
策，该地块无法直接确权给本公司，建议另寻途径解决。后经多次与政府相关部门协调，2009
年7月初，本公司收到深圳市龙岗区平湖街道办事处的函，要求本公司应按照与平湖村签订的协
议约定，与平湖村妥善解决将土地过户到其名下的相关事宜，政府部门将收回被道路占用部分和
剩余空地合计6,417.22平方米土地并由政府部门给予本公司适应补偿。2009年9月29日，本公司与
深圳市平湖股份合作公司（原平湖村民委员会）签订协议，平湖村参照政府554元/平方米的标准
给予本公司剩余3,582.78平方米土地权益补偿，本公司在收齐全部补偿款（包括政府补偿款355.51
万元、平湖村补偿款198.49万元）后不再享有上述土地使用权并过户到平湖村名下；本公司承担
不超过90万元的土地使用费、过户费等所有费用。根据上述已签订的协议及政府拟对本公司的补
偿，报告期转回了存货跌价准备2, 240,000.00元。
B、在建开发产品
项 目 开工时间预计竣
工时间
预计总投资 期末余额 期初余额
深物业·深港1号(原皇御
苑C区-B地块)
2007.1 2011.2 388,000,000.00 223,550,675.51 136,463,567.97
深物业·廊桥公馆(原皇御
苑D区)
2008.3 2012.2 420,000,000.00 162,722,443.11 121,862,512.84
深物业·新华城(原风和日
丽B组团)
2005.9 2010.6 422,280,000.00 406,004,601.06 270,104,005.55
彩天怡色 2009.7 2011.6 110,000,000.00 47,506,645.41
零星工程 0 120,000.00
合 计 839,784,365.09 528,550,086.36
C、已完工开发产品
项 目 竣工时间 期初余额 本期增加本期减少 期末余额 跌价准备本报告书共85 页第42 页
项 目 竣工时间 期初余额 本期增加本期减少 期末余额 跌价准备
国贸广场 1995.12 79,901,727.31 0 79,901,727.31
皇御苑A 区 2001.06 2,973,623.25 356,066.14 2,617,557.11
皇御苑B 区 2003.12 15,968,124.72 621,784.59 15,346,340.13
御花园（原皇御苑C 区
-A 地块）
2008.11 220,671,151.80 211,266,969.21 9,404,182.59
皇城广场 1997.05 172,981,417.98 3,589,112.76 169,392,305.22 29,118,896.81
新达大厦 2001.10 3,145,042.17 0 3,145,042.17
丰润花园 1998.02 339,542.36 0 339,542.36
海口蓝岛水岸 2008.12 18,297,459.85 3,659,929.44 14,637,530.41
日豪名园 4,654,651.00 0 4,654,651.00
美丝厂房 3,885,469.40 3,885,469.40 0
福昌大厦裙楼 6,421,447.63 0 6,421,447.63
合 计 529,239,657.47 223,379,331.54 305,860,325.93 29,118,896.81
7、 持有至到期投资
项目 期末账面余额 年初账面余额
债券投资 3,000.00
合计 3,000.00
8、 长期股权投资
股权投资类别 期末账面余额 年初账面余额
权益法核算的长期股权投资 67,432,358.19 65,190,292.51
成本法核算的长期股权投资 79,781,197.62 79,785,387.54
小计 147,213,555.81 144,975,680.05
减：长期股权投资减值准备 64,478,904.43 63,702,449.15
合计 82,734,651.38 81,273,230.90
（1）重要合营、联营企业情况详见本报告附注（八）。
（2）权益法核算的长期股权投资
被投资单位名称 初始投资金
额
期初余额 本期增加 本期减少期末余额 本期收到现
金红利金额
深圳国贸天安物23,186,124.00 37,134,170.50 2,074,622.26 39,208,792.76本报告书共85 页第43 页
业有限公司
深圳物业吉发仓
储有限公司 30,645,056.04 26,297,645.27 164,815.18 26,462,460.45
深圳天安国际大
厦物业管理有限
公司 1,500,000.00 1,758,476.74 2,628.24 1,761,104.98
合计 55,331,180.04 65,190,292.51 2,242,065.68 67,432,358.19
（3）成本法核算的长期股权投资
被投资单位名称 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
深圳国贸实业发展有限公司 3,682,972.55 3,682,972.55
安徽南鹏造纸有限公司 13,824,000.00 13,824,000.00
深圳物方陶瓷工业有限公司 18,983,614.14 18,983,614.14
深圳华晶玻璃瓶有限公司 7,600,000.00 7,600,000.00
深杉公司 17,695.09 17,695.09
同人华塑股份有限公司（注） 2,962,500.00 2,962,500.00
北方机械（集团）股份有限公司 3,465,000.00 3,465,000.00
广东省华粤房地产股份有限公司 8,780,645.20 8,780,645.20
广州市利士风汽车有限公司 6,000,000.00 6,000,000.00
三亚东方旅业法人股 1,350,000.00 1,350,000.00
澳门华深企业有限公司 85,621.36 77.67 85,543.69
塞班岛项目 1,935,184.04 2,356.78 2,595,704.74
重庆广发房屋开发有限公司 2,598,061.52 1,755.47 1,933,428.57
美山置业有限公司 93.64 93.64
深圳市国贸石油有限公司 8,500,000.00 8,500,000.00
合计 79,785,387.54 4,189.92 79,781,197.62
注：公司持有的同人华塑股份有限公司825,000股定向法人股，因“海艺”案未决诉讼于报告
期被法院冻结，详见附注（十二）1（1）、附注（九）14。
（4）长期股权投资减值情况
投资项目 年初账面余额本期计提数本期减少额 期末账面余额
深圳国贸实业发展有限公司 3,682,972.55 3,682,972.55
安徽南鹏造纸有限公司 13,824,000.00 13,824,000.00
深圳物方陶瓷工业有限公司 18,983,614.14 18,983,614.14
深圳华晶玻璃瓶有限公司 7,600,000.00 7,600,000.00
深杉公司 17,695.09 17,695.09本报告书共85 页第44 页
投资项目 年初账面余额本期计提数本期减少额 期末账面余额
同人华塑股份有限公司 2,160,300.45 2,160,300.45
北方机械（集团）股份有限公司 3,465,000.00 3,465,000.00
广东省华粤房地产股份有限公司 8,000,000.00 780,645.20 8,780,645.20
三亚东方旅业法人股 1,350,000.00 1,350,000.00
澳门华深企业有限公司 85,621.36 77.67 85,543.69
塞班岛项目 1,935,184.04 2,356.78 2,595,704.74
重庆广发房屋开发有限公司 2,598,061.52 1,755.47 1,933,428.57
合计 63,702,449.15 780,645.20 4,189.92 64,478,904.43
注：对澳门华深企业有限公司、塞班岛项目、重庆广发房屋开发有限公司长期股权投资及其
减值准备的转回本期减少数的原因系外币报表折算所致。
9、 投资性房地产
（1）投资性房地产明细
项目 年初账面余额 本期增加额 本期减少额 期末账面余额
一、原价合计 337,388,599.87 23,813,545.20 11,044.47 361,191,100.60
1．房屋、建筑物 334,388,599.87 15,843,590.80 11,044.47 350,221,146.20
2．土地使用权 3,000,000.00 7,969,954.40 10,969,954.40
二、累计折旧和累计摊销合计 113,346,621.68 16,326,516.87 6,544.16 129,666,594.39
1．房屋、建筑物 113,242,575.44 14,100,393.86 6,544.16 127,336,425.14
2．土地使用权 104,046.24 2,226,123.01 2,330,169.25
三、投资性房地产减值准备累计金额
合计
1．房屋、建筑物
2．土地使用权
四、投资性房地产账面价值合计 224,041,978.19 —— —— 231,524,506.21
1．房屋、建筑物 221,146,024.43 —— —— 222,884,721.06
2．土地使用权 2,895,953.76 —— —— 8,639,785.15
（2）本期房屋建筑物原值增加主要系用于出租的固定资产、存货等转入投资性房地产所致。
（3）本期房屋建筑物减少系公司下属子公司深业地产有限公司外币报表折算所致。本报告书共85 页第45 页
（4）所有权受限制的投资性房地产详见附注（九）14。
（5）持有待售的投资性房地产情况：
投资性房地
产名称
账面价值 公允价值
预计处置费
用
预计处置时
间
采用的处置方式
土地使用权 2,896,953.76 5,274,080.00 860,000.00 2009年10月 协议
2009 年5 月25 日，本公司全资子公司—深圳市皇城地产有限公司（下称“皇城地产”）与四
会市土地储备中心通过邮递方式签署了《土地收购合同》，由四会市土地储备中心受让皇城地产
在广东省四会市拥有的土地红线面积为31,394.46 平方米（折合47.09 亩）的工业用地，收购价
格为每亩人民币112,000.00 元，收购总价款为人民币5,274,080.00 元。截至报告日，皇城地产
公司尚未收到土地转让款项。
10、 固定资产
（1） 固定资产明细：
项目 年初账面余额 本期增加额 本期减少额 期末账面余额
一、原价合计 193,412,746.09 1,786,177.65 13,373,596.91 181,825,326.83
其中：房屋及建筑物 132,897,197.66 217,939.00 11,835,166.91 121,279,969.75
机器设备 81,941.80 81,941.80
运输设备 45,568,495.17 336,657.00 1,180,000.00 44,725,152.17
电子及其他设备 10,616,700.87 1,231,581.65 358,430.00 11,489,852.52
固定资产装修 4,248,410.59 4,248,410.59
二、累计折旧合计 89,323,158.62 10,761,383.34 4,205,544.15 95,878,997.81
其中：房屋及建筑物 56,075,479.43 3,624,903.36 2,751,905.53 56,948,477.26
机器设备 48,857.70 15,574.82 64,432.52
运输设备 21,669,729.19 6,222,460.87 1,121,000.00 26,771,190.06
电子及其他设备 7,952,708.12 650,019.49 332,638.62 8,270,088.99
固定资产装修 3,576,384.18 248,424.80 3,824,808.98
三、固定资产减值准备累计金额合计 75,717.16 75,717.16
其中：房屋及建筑物
机器设备
运输设备本报告书共85 页第46 页
项目 年初账面余额 本期增加额 本期减少额 期末账面余额
电子及其他设备 75,717.16 75,717.16
固定资产装修
四、固定资产账面价值合计 104,013,870.31 —— —— 85,870,611.86
其中：房屋及建筑物 76,821,718.23 —— —— 64,331,492.49
机器设备 33,084.10 —— —— 17,509.28
运输设备 23,898,765.98 —— —— 17,953,962.11
电子及其他设备 2,588,275.59 —— —— 3,144,046.37
固定资产装修 672,026.41 423,601.61
（2） 暂时闲置固定资产的情况
闲置资产类别 账面原值 累计折旧 减值准备账面价值
预计投入正常生
产经营时间
房屋及建筑物 24,312,240.66 8,136,838.96 16,175,401.70
合 计 24,312,240.66 8,136,838.96 16,175,401.70
注：暂时闲置的房屋及建筑物系尚未出租也未自用的房产；因其市价高于成本价，故未计提
减值准备。
（3）所有权受限制的固定资产详见附注（九）14。
11、 无形资产
项目 年初账面余额本期增加额 本期减少额 期末账面余额
一、原价合计 146,798,497.31 146,798,497.31
营运车牌 144,851,143.70 144,851,143.70
回购出租营运车牌经营权 1,947,353.61 1,947,353.61
二、累计摊销额合计 27,396,156.39 4,881,497.85 32,277,654.24
营运车牌 27,016,274.07 4,796,476.71 31,812,750.78
回购出租营运车牌经营权 379,882.32 85,021.14 464,903.46
三、无形资产减值准备累计金额合计
营运车牌
回购出租营运车牌经营权本报告书共85 页第47 页
项目 年初账面余额本期增加额 本期减少额 期末账面余额
四、无形资产账面价值合计 119,402,340.92 —— —— 114,520,843.07
营运车牌 117,834,869.63 —— —— 113,038,392.91
回购出租营运车牌经营权 1,567,471.29 —— —— 1,482,450.16
注：所有权受限制的无形资产详见附注（九）14。
12、 递延所得税资产和递延所得税负债
（1）引起暂时性差异的资产或负债项目
项目 暂时性差异金额
期末数 期初数
一、产生递延所得税资产的可抵扣暂时性差异项目
1、其他应收款账面小于计税基础 1,478,071.21 3,978,423.60
2、存货账面价值小于计税基础 29,118,896.81 29,118,896.81
3、应交税费账面价值大于计税基础 146,217,174.42
4、应付职工薪酬账面价值大于计税基础 1,482,648.28 9,200,000.00
5、待弥补的应纳税所得额亏损 26,982,874.36 21,924,517.60
合 计 205,279,665.08 64,221,838.01
二、产生递延所得税负债的应纳税暂时性差异项目
1、交易性金融资产账面价值大于计税基础
2、可供出售金融资产账面价值大于计税基础
合 计
（2）已确认递延所得税资产和递延所得税负债：
项目 期末账面余额 年初账面余额
一、递延所得税资产
1、其他应收款账面小于计税基础 325,175.67 795,684.72
2、存货账面价值小于计税基础 6,406,157.30 5,823,779.36
3、应交税费账面价值大于计税基础 32,167,778.37
4、应付职工薪酬账面价值大于计税基础 300,965.02 1,880,000.00
5、待弥补的应纳税所得额亏损 5,922,675.48 4,823,393.87
合 计 45,122,751.84 13,322,857.95本报告书共85 页第48 页
二、递延所得税负债
1、交易性金融资产账面价值大于计税基础
2、可供出售金融资产账面价值大于计税基础
合 计
13、 资产减值准备
项目 年初账面余额 本期计提额 本期减少额
转回 转销
期末账面余额
一、坏账准备 157,996,808.24 -2,325,174.88 0 155,660,881.36
其中：1．应收账款
坏账准备
51,164,573.35 211,052.41 0 51,375,625.76
2．其他应收
账款坏账准备
106,832,234.89 -2,536,227.29 10,752.00 104,285,255.60
二、存货跌价准备 136,246,281.98 0 2,240,000.00 27,821.93 133,978,460.05
三、长期股权投资减
值准备
63,702,449.15 780,645.20 4,189.92 64,478,904.43
四、固定资产减值准
备
75,717.16 0 0 75,717.16
合计 358,021,256.53 -1,544,529.68 2,240,000.00 42,763.85 354,193,963.00
注：各项减值准备转销主要系子公司深业地产有限公司外币报表折算所致；
14、 所有权受到限制的资产
（1）资产所有权受到限制的原因：
A、公司下属子公司深圳市国贸汽车实业有限公司以国贸广场（二期）部分房产作抵押取得
短期借款50,000,000.00元，期末余额0.00元，截止至2009年9月30日尚未解除抵押物担保；以下属
子公司深圳市国贸小汽车出租有限公司的80个营运车牌产权证质押取得长期借款19,000,000.00
元，期末余额14,860,000.00元。
B、公司下属子公司深圳市皇城地产有限公司以皇御苑A区5-6栋及皇御苑B区部分房产做抵
押取得长期借款250,000,000.00元，期末余额为200,000,000.00元；以皇御苑D区（廊桥花园项目）、
深圳国际贸易中心大厦A区3层以及4-01房产做抵押取得长期借款240,000,000.00元，期末余额
200,000,000.00元
C、公司以国贸A区及B区、国贸商业大厦、和平商铺、和平单身楼3至7层、和平酒店7层、
和平肉菜市场整层、和平新居54栋第二层百货整层、和平新居小商品市场一层等部分房产共同抵本报告书共85 页第49 页
押取得长期借款250,000,000.00元，期末余额为0.00元，截止至2009年9月30日尚未解除抵押物担
保。
D、公司以深圳国际贸易中心大厦A区2层、国贸商业大厦、国贸广场（二期）部分房产共81
套房产做抵押取得短期借款69,000,000.00元，期末余额49,000,000.00元。
E、如附注（十二）1（1）所述，因“海艺”案未决诉讼于报告期被法院查封和冻结如下资产：
查封公司拥有的国贸大厦、国贸商业大厦、国贸广场二期、日豪名园、国贸商住大厦、和平路船
步街等部分房产共133套合计66,581.11平方米；冻结公司持有的深圳市皇城地产有限公司95%的
股权；冻结本公司持有的SST 华塑825000 股定向法人股、*ST 盛润A30000 股流通股、攀钢钢
钒58720 股流通股（本公司代本公司工会持有）；冻结本公司母公司在中国建设银行股份有限公
司深圳市分行、中国工商银行股份有限公司深圳市分行、中国银行深圳市分行、中国农业银行深
圳市分行开立帐户的存款共878,998.39 元（这些账户的银行存款截至报告期末共计1,405,395.28
元）。上述被查封的房产中，已抵押给银行的房产面积为35,090.12 平方米、期末账面价值为
82,925,445.90元。
(2)所有权受到限制的资产金额如下：
所有权受到限制的资产类别 年初账面价值本期增加额 本期减少额 期末账面价值
用于担保的资产：
固定资产—房屋建筑物 28,319,771.58 4,051,676.00 21,147,599.29 11,223,848.29
投资性房地产—房屋建筑物 87,104,912.14 51,453,854.51 66,314,662.46 72,244,104.19
存货—开发成本 135,005,206.71 135,005,206.71
—开发产品 185,829,097.42 6,542,787.52 123,136,666.91 69,235,218.03
无形资产—营运车牌 62,553,119.84
25,482,286.52 37,070,833.32
小计 363,806,900.98 197,053,524.74 236,081,215.18 324,779,210.54
因诉讼被查封、冻结的资
产：
货币资金 1,405,395.28 1,405,395.28
交易性金融资产 191,400.00 191,400.00
对皇城地产的股权（注） 28,500,000.00 28,500,000.00
固定资产-房屋建筑物 12,417,104.02 12,417,104.02
投资性房地产-房屋建筑物 54,662,040.77 54,662,040.77本报告书共85 页第50 页
存货-房屋建筑物 81,371,211.98 81,371,211.98
小计 178,547,152.05 178,547,152.05
减：同时被用于担保及被查
封、冻结的资产 82,925,445.90 82,925,445.90
合计 363,806,900.98 292,675,230.89 236,081,215.18 420,400,916.69
注：公司持有的深圳市皇城地产有限公司95%的股权被冻结，截至2009年9月30日，母公司
对该公司的长期股权投资余额为28,500,000.00元，该公司合并财务报表的净资产额为19,334.12万
元。
15、 短期借款
借款条件 期末账面余额 年初账面余额
信用借款 200,000,000.00 215,000,000.00
抵押借款 49,000,000.00 154,000,000.00
合计 249,000,000.00 369,000,000.00
16、 应付账款
项 目 期末账面余额 年初账面余额
金 额 110,280,654.79 137,040,777.65
注：应付账款期末余额中无欠持公司5%（含5%）以上表决权股份的股东单位的款项。
17、 预收账款
项 目 期末账面余额 年初账面余额
金 额 459,068,614.08 67,150,023.78
注1：预收账款期末余额较年初余额上升583.65%，主要系新华城项目报告期售楼款增加所
致。
注2：主要房地产项目销售预收款情况：
项目 账龄 期末余额 期初余额 预计竣工时间
御花园 一年以内 3,759,501.00 11,800,710.00 已竣工本报告书共85 页第51 页
项目 账龄 期末余额 期初余额 预计竣工时间
皇城广场 一至二年 2,176,421.15 3,866,804.24 已竣工
皇御苑A 区 一至四年 846,495.63 2,407,528.93 已竣工
皇御苑B 区 一至四年 218,413.26 1,236,719.26 已竣工
丰润花园 三至四年 128,254.00 128,254.00 已竣工
新华城 二年以内 447,006,817.00 44,950,101.00 2010 年6 月
合计 454,135,902.04 64,390,117.43
账龄超过一年的预收款项的原因是已收到款项但未达到收入确认条件而没有结转收入。
注3：预收账款期末余额中无欠持公司5%（含5%）以上表决权股份的股东单位的款项。
18、 应付职工薪酬
项目 年初账面余额 本期增加额 本期减少额 期末账面余额
一、工资、奖金、津贴和补贴 38,781,860.13 83,900,431.28 105,795,052.38 16,887,239.03
二、职工福利费 1,500.00 5,738,427.23 5,248,604.13 491,323.10
三、社会保险费 0 9,973,938.09 9,776,608.69 197,329.40
其中：1．医疗保险费 0 1,809,153.76 1,794,660.34 14,493.42
2．基本养老保险费 0 4,683,931.41 4,638,562.01 45,369.40
3．年金缴费 0 2,965,492.56 2,841,371.56 124,121.00
4．失业保险费 0 133,915.13 128,685.25 5,229.88
5．工伤保险费 0 187,482.61 185,390.67 2,091.94
6．生育保险费 0 170,501.53 168,671.07 1,830.46
7．劳务工合作医疗 0 0 0 0
8．其他社会保险 0 23,461.09 19,267.79 4,193.30
四、住房公积金 73,754.34 223,366.02 222,625.12 74,495.24
五、工会经费和职工教育经费 2,467,938.22 1,607,610.61 1,810,803.49 2,264,745.34
六、因解除劳动关系给予的补偿 25,929,179.50 4,584,088.00 23,534,420.33 6,978,847.17
合计 67,254,232.19 106,027,861.23 146,388,114.14 26,893,979.28
注：应付职工薪酬期末余额比期初余额下降60.01%，主要系本期根据制定的职工辞退计划
支付辞退福利所致，详见附注（十四）4。
19、 应交税费本报告书共85 页第52 页
税费项目 期末账面余额 年初账面余额
1．增值税 24,395.92 41,461.01
2．营业税 5,617,474.27 2,652,094.93
3．所得税 33,738,288.74 15,604,575.75
4．印花税 -16,432.23 191,350.64
5．教育费附加 168,347.29 75,151.48
6．土地增值税 154,159,536.22 62,342,634.21
7．城市维护建设税 101,048.52 39,833.23
8．房产税 717,713.41 741,777.42
9．土地使用税 307,622.46 0.10
10．个人所得税 1,261,250.99 627,227.15
11．堤围费 -764.41 5,127.41
12．其他 794.80 1,545.41
合计 196,079,275.98 82,322,778.74
注：应交税费期末余额比期初余额上升138.18%，主要系御花园项目本期确认收入应计提的
企业所得税和土地增值税增加所致。
20、 其他应付款
项 目 期末余额 期初余额
其他应付款 206,496,199.51 187,732,899.73
注1：金额较大的其他应付款详细情况：
项 目 金 额 性质或内容
预提土地增值费 56,303,627.40 预提土地增值费
租赁等按金 25,161,549.08 按金
海南亿润房地产有限公司 26,007,455.92 代收款项
广州利士风汽车有限公司 15,344,017.08 往来款
深圳市广虹投资有限公司 16,020,000.00 往来款
深圳富临实业股份有限公司 9,528,506.00 往来款
合 计 148,365,155.48
注2：其他应付款期末余额中无欠持公司5%（含5%）以上表决权股份的股东单位的款项。本报告书共85 页第53 页
21、 一年内到期的非流动负债
(1)明细情况
类 别 期末账面余额 年初账面余额
长期借款 200,000,000.00 100,000,000.00
合 计 200,000,000.00 100,000,000.00
(2)一年内到期的长期借款
项目 期末账面余额 年初账面余额
保证借款 200,000,000.00
抵押借款 100,000,000.00
合计 200,000,000.00 100,000,000.00
22、 长期借款
借款条件 期末余额 期初余额
抵押借款 200,000,000.00 55,000,000.00
质押借款 14,860,000.00 43,229,343.34
保证借款 250,000,000.00
合计 214,860,000.00 348,229,343.34
23、 预计负债
种 类 期初账面余额本期增加 本期减少 期末账面余额
“海艺”案未决诉讼 61,254,234.44 61,254,234.44
合 计 61,254,234.44 61,254,234.44
注： “海艺”案未决诉讼计提预计负债的情况详见附注（十二）1（1）。
24、 其他非流动负债
项 目 期末账面余额 年初账面余额
1、公用设施专用基金 18,628,645.62 21,571,868.62
2、房屋本体基金 9,948,846.75 7,837,285.22
3、入伙保证金 8,352,415.14 7,812,947.26本报告书共85 页第54 页
项 目 期末账面余额 年初账面余额
4、电设备维护金 4,019,415.44 4,019,415.44
5、代管维修金 25,981,072.90 25,978,097.69
6、出租车保证金 28,489,000.00 28,617,800.00
7、待转销营运车牌出租收益 17,059,421.11 18,039,340.21
8、其他 3,102,000.00 4,887,000.00
合 计 115,580,816.96 118,763,754.44
注：其他系子公司深圳市国贸汽车实业有限公司、深圳市国贸小汽车出租有限公司向司机个
人的借款。
25、 股本
本期变动前 本期变动增减(+、-) 本期变动后
项 目 数 量
（万股）
比例
（%）
发行新股
送
股
公积金
转股
其
他
小
计
数 量
（万股）
比例
（%）
一.未上市流通股份
1.发起人股份 38,894.86 71.79 38,894.86 71.79
其中:国家持有股份 32,374.77 59.76 32,374.77 59.76
境内法人持有股份6,520.09 12.03 6,520.09 12.03
境外法人持有股份
其 他
2.募集法人股份
3.内部职工股
4.优先股或其他
其中：转配股
未上市流通股份合计 38,894.86 71.79 38,894.86 71.79
二.已上市流通股份
1.人民币普通股 9,139.13 16.87 9,139.13 16.87
2.境内上市的外资股 6,145.93 11.34 6,145.93 11.34
3.境外上市的外资股
4.其他
已上市流通股份合计 15,285.06 28.21 15,285.06 28.21本报告书共85 页第55 页
本期变动前 本期变动增减(+、-) 本期变动后
项 目 数 量
（万股）
比例
（%）
发行新股
送
股
公积金
转股
其
他
小
计
数 量
（万股）
比例
（%）
三.股份总数 54,179.92 100.00 54,179.92 100.00
26、 资本公积
项 目 年初账面余额本期增
加额
本期减少额 期末账面余额
股本溢价
其他资本公积 25,332,931.52 25,332,931.52
其中：权益法核算的长期股权投资，被投资单位
除净损益以外所有者权益的其他变动
25,332,931.52 25,332,931.52
合 计 25,332,931.52 25,332,931.52
27、 盈余公积
项 目 年初账面余额本期增加额 本期减少额 期末账面余额
法定盈余公积 62,919,127.11 62,919,127.11
合 计 62,919,127.11 62,919,127.11
28、 未分配利润
项 目 金 额
年初未分配利润 -55,930,192.11
加：本年归属于母公司所有者的净利润转入 160,281,697.11
期末未分配利润 104,351,505.00
29、 营业收入及营业成本
（1）营业收入明细：
项目 本期发生额 上期发生额
1．主营业务收入 742,946,353.82 186,575,517.63本报告书共85 页第56 页
2．其他业务收入 15,838,716.02 13,517,023.41
合计 758,785,069.84 200,092,541.04
（2） 营业成本明细：
项目 本期发生额 上期发生额
1．主营业务成本 352,091,104.25 135,717,102.96
2．其他业务成本 2,950,612.47 4,216,787.58
合计 355,041,716.72 139,933,890.54
注：本期营业收入发生额比上期上升279.22%，主要系御花园项目本期销售房产结转收入所
致；营业成本发生额比上期上升153.72%，低于营业收入发生额的增幅，主要系毛利率较高的房
地产销售收入比重增加所致。
（3）按产品或业务类别列示：
产品或业务种类 主营业务收入 主营业务成本 主营业务毛利
饮食服务收入 12,136,438.34 6,220,994.25 5,915,444.09
房地产销售收入 570,071,575.17 218,513,614.99 351,557,960.18
交通运输收入 36,697,206.40 17,276,567.65 19,420,638.75
房屋租赁和管理收入 120,260,237.77 108,321,815.04 11,938,422.73
其他收入 16,266,868.80 6,371,845.33 9,895,023.47
抵消 -12,485,972.66 -4,613,733.01 -7,872,239.65
合计 742,946,353.82 352,091,104.25 390,855,249.57
产品或业务种类 其他业务收入 其他业务成本 其他业务毛利
停车场收入 14,900,292.54 2,950,612.47 11,949,680.07
其他租金收入 159,080.00 159,080.00
其他收入 779,343.48 779,343.48
合计 15,838,716.02 2,950,612.47 12,888,103.55
（4）主营业务收入明细：
业务分部 本期发生额 上期发生额
饮食服务收入 12,136,438.34 10,528,894.24
房地产销售收入 570,071,575.17 26,995,047.64本报告书共85 页第57 页
业务分部 本期发生额 上期发生额
交通运输收入 36,697,206.40 35,698,559.67
房屋租赁和管理收入 120,260,237.77 113,920,651.73
其他收入 16,266,868.80 8,856,832.23
小 计 755,432,326.48 195,999,985.51
公司内各业务分部间相互抵消 -12,485,972.66 -9,424,467.88
合 计 742,946,353.82 186,575,517.63
（5）主营业务成本明细：
业务分部 本期发生额 上年发生额
饮食服务成本 6,220,994.25 4,690,427.38
房地产销售成本 218,513,614.99 13,364,884.82
交通运输成本 17,276,567.65 16,912,139.30
房屋租赁和管理成本 108,321,815.04 95,590,123.05
其他成本 6,371,845.33 5,955,378.01
小 计 356,704,837.26 136,512,952.56
公司内各业务分部间相互抵消 -4,613,733.01 -795,849.60
合 计 352,091,104.25 135,717,102.96
30、 营业税金及附加
项 目 本期发生额 上年发生额 计缴标准
营业税 38,137,071.55 9,830,960.28 应税收入的3%、5%
城市维护建设税 504,542.74 220,672.54 应纳增值税及营业税额1%、7%
教育费附加 1,153,353.02 315,381.57 应纳增值税、营业税额3%
土地增值税 96,788,857.03 119,190.40 30%－60%四级超率累进税率
堤围费 60,652.50 26,841.00 营业收入的0.01%
其他 5,568.09
合 计 136,650,044.93 10,513,045.79
注：本期营业税金及附加发生额比上期上升1,199.81%，主要系收入增加应缴纳流转税及附
加税费以及计提的土地增值税增加所致。本报告书共85 页第58 页
31、 财务费用
类 别 本期发生额 上期发生额
利息支出 13,931,561.05 13,633,572.29
减：利息收入 1,992,537.14 2,913,833.09
汇兑净损失 -67,640.02 1,263,731.99
其他 787,138.29 376,280.30
合 计 12,658,522.18 12,359,751.49
32、 资产减值损失
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失 -2,325,174.88 -1,823,232.00
二、存货跌价损失 -2,240,000.00
三、长期股权投资减值损失 780,645.20
合计 -3,784,529.68 -1,823,232.00
33、 公允价值变动收益
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 1,823,215.31 -2,494,349.06
合计 1,823,215.31 -2,494,349.06
34、 投资收益
产生投资收益的来源 本期发生额 上期发生额
1、权益法核算的投资收益 2,242,065.68 445,650.94
2、处置交易性金融资产取得的收益 204,008.93 30,221.90
3、持有交易性金融资产期间取得的投资收益 23,108.60
4、处置可供出售金融资产取得的收益 4,835,799.71
5、处置持有至到期投资取得的投资收益 -3,000.00
合计 2,466,183.21 5,311,672.55
注：如附注（十二）1（1）所述，除持有深圳市皇城地产有限公司95%的股权被冻结可能
对投资收益汇回产生影响外，其他投资收益汇回不存在重大限制。
35、 营业外收入本报告书共85 页第59 页
项目 本期发生额
1．非流动资产处置利得合计 44,724.64
其中：固定资产处置利得 44,724.64
2．其他 2,289,773.61
其中：违约金、滞纳金等罚没收入 2,039,903.50
合计 2,334,498.25
36、 营业外支出
项目 本期发生额
1、非流动资产处置损失合计 58,162.01
其中：固定资产处置损失 58,162.01
2、公益性捐赠支出 90,000.00
3、税收滞纳金及罚款 397.25
4、其他 133,837.60
合计 282,396.86
37、 所得税费用
项 目 本期发生额 上期发生额
当期所得税 70,723,515.71 2,523,211.60
加：递延所得税费用
减：递延所得税收益 31,799,893.89 248,272.14
所得税费用 38,923,621.82 2,274,939.46
38、 每股收益
项目 本期每股收益 上期每股收益
基本每股收益 0.30 -0.02
稀释每股收益 0.30 -0.02
本期相关计算过程如下：
基本每股收益＝160,281,697.11÷541,799,175＝0.30
稀释每股收益＝160,281,697.11÷541,799,175＝0.30本报告书共85 页第60 页
注：基本每股收益和稀释每股收益的计算方法
A．基本每股收益=P÷S
S=S0+S1+Si×Mi÷MO-Sj×Mj÷MO-Sk
其中：P为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于普通股股东的净利
润；S为发行在外的普通股加权平均数；S0为期初股份总数；S1为报告期因公积金转增股本或股
票股利分配等增加股份数；Si为报告期因发行新股或债转股等增加股份数；Sj为报告期因回购等
减少股份数；Sk为报告期缩股数；MO报告期月份数；Mi为增加股份下一月份起至报告期期末的
月份数；Mj为减少股份下一月份起至报告期期末的月份数。
B．稀释每股收益=[P+（已确认为费用的稀释性潜在普通股利息-转换费用）×（1-所得税率）]/
（SO+S1+Si×Mi÷MO-Sj×Mj÷MO-Sk+认股权证、股份期权、可转换债券等增加的普通股加权平
均数）
其中：P为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于普通股股东的净利
润。公司在计算稀释每股收益时，应考虑所有稀释性潜在普通股的影响，直至稀释每股收益达到
最小。
39、 其他综合收益
本期发生额
项目
总额 所得税影响
额
净额 原计入其他综合收益、当期
转入损益的金额
—— —— —— —— ——
合 计 —— —— —— ——
上期发生额
项目
总额 所得税影响
额
净额 原计入其他综合收益、当期
转入损益的金额
可供出售金融资
产公允价值变动
-3,078,294.09 554,092.94 -2,524,201.15 -2,524,201.15
权益法下被投资
单位其他股东权
益变动
-2,422,343.41 -2,422,343.41 -2,422,343.41本报告书共85 页第61 页
合 计 -5,500,637.50 554,092.94 -4,946,544.56 -4,946,544.56
40、 现金流量表相关信息
（1） 收到的其他与经营活动有关的现金
项 目 本期发生额
收到的其他与经营活动有关的现金 30,596,062.36
其中：代海南亿润房地产有限公司收款 9,042,935.95
广州利士风汽车公司往来款 5,000,000.00
收回多快电梯欠款 3,000,000.00
本体基金等净增加 2,341,702.13
违约金、滞纳金等罚款收入 2,039,903.50
（2） 支付的其他与经营活动有关的现金
项 目 本期发生额
支付的其他与经营活动有关的现金 33,503,147.69
其中：付现管理费用 16,593,750.16
付现销售费用 12,056,919.21
（3） 支付的其他与筹资活动有关的现金
项 目 本期发生额
支付的其他与筹资活动有关的现金 2,326,312.50
其中：大额借款手续费等 2,326,312.50
（4） 现金流量表补充资料
补充资料 本期发生额
1.将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 160,281,578.11
加：资产减值准备 -3,784,529.68
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 20,669,760.47
无形资产摊销 4,881,497.85本报告书共85 页第62 页
补充资料 本期发生额
长期待摊费用摊销 257,579.13
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”
号填列） 13,437.37
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） -1,823,215.31
财务费用（收益以“－”号填列） 16,257,873.55
投资损失（收益以“－”号填列） -2,466,183.21
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -31,799,893.89
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） -25,099,745.80
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -19,461,030.08
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 450,796,965.53
其他 -1,075,388.62
经营活动产生的现金流量净额 567,648,705.42
2.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3.现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 646,910,616.69
减：现金的期初余额 271,708,727.86
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 375,201,888.83
（5） 现金和现金等价物：
项目 本期金额
一、现金 646,910,616.69
其中：库存现金 248,468.74本报告书共85 页第63 页
项目 本期金额
可随时用于支付的银行存款 638,205,835.63
可随时用于支付的其他货币资金 7,050,917.04
二、期末现金及现金等价物余额 646,910,616.69
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物1,405,395.28
（十） 母公司财务报表主要项目附注
1、 应收账款
（1）应收账款按种类披露：
期末数
种类 账面余额 坏账准备
金 额 比例(%) 金 额 比例(%)
单项金额重大 101,502,269.40 96.02% 45,502,269.40 100.00%
单项金额不重大但信用风险特征组合后
该组合的风险较大
0 0
其他不重大 4,204,429.32 3.98%
合 计 105,706,698.72 100.00% 45,502,269.40 100.00%
期初数
种类 账面余额 坏账准备
金 额 比例(%) 金 额 比例(%)
单项金额重大 101,502,269.40 95.84% 45.502.269.40 100%
单项金额不重大但信用风险特征组合后
该组合的风险较大
0 0 0 0
其他不重大 4,405,970.89 4.16%
合 计 105,908,240.29 100.00% 45.502.269.40 100%
（2）重要的期末单项金额重大或虽不重大但单独进行减值测试的应收款项计提：
款项内容 期末余额 坏账准备余额 账龄 计提原因
深圳市基永物业
98,611,328.05 42,611,328.05
3 年以上 涉及诉讼，详见本报告书共85 页第64 页
发展有限公司 附注（十二）1
（2）、附注（十
四）2
深圳特威实业有
限公司
2,836,561.00 2,836,561.00
3 年以上 长期未能收回
合 计 101,447,889.05 45,447,889.05
（3）金额较大的应收账款详细情况：
欠款单位名称 欠款金额 占应收账款总额的比例 欠款时间
深圳市基永物业发
展有限公司
98,611,328.05
93.29% 3 年以上
天虹商场股份有限
公司
4,173,997.32
3.95% 1 年以内
深圳特威实业有限
公司
2,836,561.00
2.68% 3 年以上
合 计 105,621,886.37 99.92%
（4）应收账款中无应收关联方款项金额；应收账款中无持有公司5%以上表决权股份的股
东单位欠款。
2、 其他应收款
（1）其他应收款按种类披露：
期末数
种类 账面余额 坏账准备
金 额 比例(%) 金 额 比例(%)
单项金额重大 256,253,448.67 71.12% 208,001,222.89 100.00%
单项金额不重大但信用风险特征组合
后该组合的风险较大
0 0 0 0
其他不重大 104,064,438.66 28.88%
合 计 360,317,887.33 100.00% 208,001,222.89 100.00%
期初数
种类 账面余额 坏账准备
金 额 比例(%) 金 额 比例(%)本报告书共85 页第65 页
单项金额重大 256,842,814.95 40.33% 195,584,282.67 100.00%
单项金额不重大但信用风险特征组合
后该组合的风险较大
0 0 0 0
其他不重大 380,051,078.23 59.67%
合 计 636,893,893.18 100.00% 195,584,282.67 100.00%
（2）重要的期末单项金额重大或虽不重大但单独进行减值测试的其他应收款项计提：
款项内容 期末余额 坏账准备余额 账龄 计提原因
深业地产发展有限公司108,167,175.01 68,690,060.36
3 年以上 长期未能收回
金田实业(集团)股份
有限公司
56,600,000.00 56,600,000.00
2-3 年及3 年以上 履行担保款项，难以
收回
海南新达开发总公
司
53,729,291.54 48,567,368.32
1 年以内至3 年以上 长期未能收回
安徽南鹏造纸有限公司8,691,680.00 8,691,680.00 3 年以上 长期未能收回
深圳市盛丰路国贸珠宝
金行有限公司
10,199,186.28 6,532,519.60 3 年以上 无可执行财产难以
收回，详见附注（十
二）1（3）
香港跃恒发展有限公司3,271,931.42 3,271,931.42 3 年以上 已清算
高架列车项目 2,542,332.43 2,542,332.43 3 年以上 项目停建
大梅沙旅游中心 2,576,445.69 2,576,445.69 3 年以上 项目停建
深圳国贸饮食企业有限
公司
2,431,652.48 2,431,652.48 3 年以上 公司资不抵债
深圳物方陶瓷工业有限
公司
1,747,264.25 1,747,264.25 3 年以上 经营状况不佳
合 计 249,956,959.10 201,651,254.55
（3）.金额较大（前5 名）的其他应收款详细情况：
欠款单位名称 欠款金额 占其他应收账
款总额的比例
款项性质或内容 欠款时间
深业地产发展有限
公司
108,167,175.01
30.02% 往来款 3年以上
金田实业(集团)股份
有限公司
56,600,000.00
15.71% 往来款 2－3 年及3 年以
上
海南新达开发总公
司 53,729,291.54 14.91% 往来款 1年以内至3 年本报告书共85 页第66 页
以上
深圳市物业房地产
开发有限公司
50,006,147.51 13.88%
往来款 1年以内至3 年
以上
深圳国贸天安物业
有限公司 24,705,931.45 6.85% 应收股利 3年以上
合计 293,208,545.51 81.37%
其他应收款中无持有公司5%以上表决权股份的股东单位欠款。
3、 长期股权投资
股权投资类别 期末账面余额 年初账面余额
权益法核算的长期股权投资 67,432,358.19 65,190,292.51
成本法核算的长期股权投资 224,960,520.62 224,960,520.62
小计 292,392,878.81 290,150,813.13
减：长期股权投资减值准备 110,478,227.43 106,241,949.60
合计 181,914,651.38 183,908,863.53
（1）权益法核算的长期股权投资
被投资单位名称 初始投资金
额
期初余额 本期增加 本期减少期末余额 本期收到现
金红利金额
深圳国贸天安物
业有限公司
23,186,124.00 37,134,170.50
2,074,622.26 39,208,792.76
深圳物业吉发仓
储有限公司
30,645,056.04 26,297,645.27
164,815.18 26,462,460.45
深圳天安国际大
厦物业管理有限
公司
1,500,000.00 1,758,476.74
2,628.24 1,761,104.98
合计 55,331,180.04 65,190,292.51 2,242,065.68 67,432,358.19
（2）成本法核算的长期股权投资
被投资单位名称 初始投资金额期初余额 本期
增加
本期减少 期末余额
深圳市国贸汽车实业
有限公司
29,850,000.00 29,850,000.00 29,850,000.00
海南新达开发总公司 20,000,000.00 20,000,000.00 20,000,000.00
深圳市物业房地产开
发有限公司
30,950,000.00 30,950,000.00 30,950,000.00
深圳市皇城地产有限
公司（注）
28,500,000.00 28,500,000.00 28,500,000.00本报告书共85 页第67 页
被投资单位名称 初始投资金额期初余额 本期
增加
本期减少 期末余额
深圳国贸物业管理有
限公司
20,000,000.00 20,000,000.00 20,000,000.00
深圳市国贸餐饮有限
公司
1,600,000.00 1,600,000.00 1,600,000.00
深圳物业工程建设监
理有限公司
2,000,000.00 3,000,000.00 3,000,000.00
深圳市国贸商场有限
公司
12,000,000.00 12,000,000.00 12,000,000.00
深圳市房产交易所 1,380,000.00 1,380,000.00 1,380,000.00
深杉公司 17,695.09 17,695.09 17,695.09
香港深业地产有限公
司
15,834,000.00 15,834,000.00 15,834,000.00
湛江深圳物业发展有
限公司
2,530,000.00 2,530,000.00 2,530,000.00
同人华塑股份有限公
司
2,962,500.00 2,962,500.00 2,962,500.00
北方机械(集团)股份
有限公司
3,465,000.00 3,465,000.00 3,465,000.00
广东省华粤房地产股
份有限公司
8,780,645.20 8,780,645.20 8,780,645.20
深圳华晶玻璃瓶有限
公司
7,600,000.00 7,600,000.00 7,600,000.00
安徽南鹏造纸有限公
司
13,824,000.00 13,824,000.00 13,824,000.00
深圳物方陶瓷工业公
司
18,983,614.14 18,983,614.14 18,983,614.14
深圳国贸实业发展有
限公司
20,154,840.79 3,682,972.55 3,682,972.55
美山置业有限公司 93.64 93.64 93.64
合计 240,432,388.86 224,960,520.62 224,960,520.62
注：公司持有的深圳市皇城地产有限公司95%的股权，因“海艺”案未决诉讼于报告期被法院
冻结，详见附注（十二）1（1）。
（3）长期股权投资减值情况
投资项目 年初账面余额本期计提数本期减少额 期末账面余额
安徽南鹏造纸有限公司 13,824,000.00 13,824,000.00本报告书共85 页第68 页
投资项目 年初账面余额本期计提数本期减少额 期末账面余额
深圳物方陶瓷工业有限公司 18,983,614.14 18,983,614.14
深圳华晶玻璃瓶有限公司 7,600,000.00 7,600,000.00
深圳国贸实业发展有限公司 3,682,972.55 3,682,972.55
广东省华粤房地产股份有限公司 8,000,000.00 780,645.20 8,780,645.20
北方机械（集团）股份有限公司 3,465,000.00 3,465,000.00
同人华塑股份有限公司 2,160,300.45 2,160,300.45
深杉公司 17,695.09 17,695.09
深圳市国贸餐饮有限公司 1,600,000.00 1,600,000.00
海南新达开发总公司 20,000,000.00 20,000,000.00
湛江深圳物业发展有限公司 2,530,000.00 2,530,000.00
香港深业地产有限公司 15,834,000.00 15,834,000.00
深圳市国贸商场有限公司 8,544,367.37 3,455,632.63 12,000,000.00
合计 106,241,949.60 4,236,277.83 110,478,227.43
4、 营业收入和营业成本
项目 本期发生额 上期发生额
主营业务收入 20,096,196.29 15,754,337.68
合计 20,096,196.29 15,754,337.68
项目 本期发生额 上期发生额
主营业务成本 8,113,376.34 5,639,941.95
合计 8,113,376.34 5,639,941.95
按产品或业务类别列示主营业务情况：
产品或业务种类 主营业务收入 主营业务成本 主营业务毛利
房屋租赁和管理收入 20,096,196.29 8,113,376.34 11,982,819.95
合计 20,096,196.29 8,113,376.34 11,982,819.95本报告书共85 页第69 页
5、 投资收益
产生投资收益的来源 本期发生额 上期发生额
1、成本法核算的长期股权投资收益 522,000,000.00
2、权益法核算的长期股权投资收益 2,242,065.68 329,659.93
3、处置交易性金融资产取得的收益 20,528.04
4、处置可供出售金融资产取得的收益 2,461,399.83
合计 524,242,065.68 2,811,587.80
注：如附注（十二）1（1）所述，除持有深圳市皇城地产有限公司95%的股权被冻结可能对
投资收益汇回产生影响外，其他投资收益汇回不存在重大限制。
6、 现金流量表补充资料
补充资料 本期发生额
1.将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 -28,582,326.70
加：资产减值准备 16,726,230.34
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 9,510,837.10
无形资产摊销
长期待摊费用摊销 124,612.56
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”号填列） 9,354.89
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） -127,500.00
财务费用（收益以“－”号填列） 3,195,502.00
投资损失（收益以“－”号填列） -2,242,065.68
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） -76,600.00
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 184,168,925.52
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -69,312,021.10本报告书共85 页第70 页
补充资料 本期发生额
其他
经营活动产生的现金流量净额 113,394,948.93
2.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3.现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 2,546,911.33
减：现金的期初余额 7,802,612.88
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -5,255,701.55
（十一）关联方关系及其交易
1、 本公司关联方的认定标准：
本公司按照企业会计准则和中国证监会的相关规定，确定关联方的认定标准为：一方控制、
共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同受一方控制、共同控制或重大
影响的，构成关联方。
2、 关联方关系
（1）存在控制关系的关联方
A．本公司的母公司有关信息：
企业名称 注册地址 主营业务 与本企
业关系
经济性质或
类型
法 定
代表人
深圳市投资控
股有限公司
中国深圳市 为市属国有企业提供担保；对市国资
委直接监管企业之外的国有股权进行
管理；对所属企业进行资产重组、改
制和资本运作；投资；市国资委授权
的其他业务
母公司 有限责任公
司( 国有独
资)
陈洪博
本公司控股股东现登记为深圳市建设投资控股公司。详见附注（一）4。
B．存在控制关系的子公司：本报告书共85 页第71 页
本企业的子公司有关信息详见附注（七）1。
（2）存在控制关系的关联方的注册资本及其变化：
A、存在控制关系的公司股东的注册资本及其变化（金额单位：万元）：
企业名称 期初余额 本年增加数本年减少数 期末余额
深圳市投资控股有限公司 400,000.00 400,000.00
B、存在控制关系的子公司的注册资本见附注（七）1。
（3）存在控制关系的关联方所持股份及其变化（未注明币种的为人民币）：
期初余额 本期增（减） 期末余额
企业名称
金额 % 金额 % 金额 %
深圳市投资控股有限公司 323,747,713.00 59.75 323,747,713.00 59.75
海南新达开发总公司 20,000,000.00 100 20,000,000.00 100
深圳市国贸餐饮有限公司 2,000,000.00 100 2,000,000.00 100
深圳市物业房地产开发有限公司 30,950,000.00 100 30,950,000.00 100
深圳市国贸物业管理有限公司 20,000,000.00 100 20,000,000.00 100
深圳市国贸汽车实业有限公司 29,850,000.00 100 29,850,000.00 100
深圳市皇城地产有限公司 30,000,000.00 100 30,000,000.00 100
四川天和实业有限公司 8,000,000.00 100 8,000,000.00 100
深圳市国管机电设备有限公司 1,200,000.00 100 1,200,000.00 100
深圳市天阙电梯技术有限公司 5,000,000.00 100 5,000,000.00 100
山东深国贸物业管理有限公司 5,000,000.00 100 5,000,000.00 100
重庆深国贸物业管理有限公司 5,000,000.00 100 5,000,000.00 100
重庆奥博电梯有限公司 2,000,000.00 100 2,000,000.00 100
深圳市国贸石油有限公司 8,500,000.00 100 8,500,000.00 100
深圳市国贸汽车实业公司汽车修
理厂 1,500,000.00 100 1,500,000.00 100
深圳特速机动车驾驶员培训中心
有限公司
2,000,000.00 100 2,000,000.00 100
深圳市皇城物业管理有限公司 5,000,000.00 100 5,000,000.00 100
湛江深圳物业发展有限公司 2,530,000.00 100 2,530,000.00 100
深圳市物业工程建设监理有限公
司
3,000,000.00 100 3,000,000.00 100
深圳市国贸商场有限公司 12,000,000.00 100 12,000,000.00 100
深圳市房地产交易所 1,380,000.00 100 1,380,000.00 100
深业地产发展有限公司 HKD20,000,000.00 100 HKD20,000,000.00 100
汇恒发展有限公司 HKD2.00 100 HKD2.00 100本报告书共85 页第72 页
期初余额 本期增（减） 期末余额
企业名称
金额 % 金额 % 金额 %
置茂置业有限公司 HKD100.00 70 HKD100.00 70
胜达时投资有限公司（注） HKD4.00 70 HKD4.00 70
美山置业有限公司 HKD100.00 100 HKD100.00 100
注：胜达时投资有限公司系置茂置业有限公司持股100%的子公司。
（4）其他关联方关系的性质
企业名称 与本企业的关系
深圳物业吉发仓储有限公司 合营企业
深圳国贸天安物业有限公司 合营企业
安徽南鹏造纸有限公司 持有其30%的股权
深圳物方陶瓷工业有限公司 持有其26%的股权
深圳国贸实业发展有限公司 持有其38.33%股权
广州利士风汽车有限公司 持有其30%的股权
3、 关联方交易
（1）提供担保
公司没有为合并财务报表范围外的关联方提供担保，为下属子公司提供担保的情况见附注
（十二）2。
（2）委托借款
深圳市投资控股有限公司报告期内为本公司委托借款或直接借款情况如下（金额单位：万
元）：
受托方名称 借款方 期初借款
本期借
款
本期还
款
期末借
款
本期支
付利息
中国光大银行
深圳景田支行
深圳市皇城地产有
限公司 15,000.00 15,000.00 794.14
中国农业银行
深圳地王支行
深圳市物业发展(集
团)股份有限公司 5,000.00 5,000.00 5,000.00 5,000.00 236.55
直接借款
深圳市物业发展(集
团)股份有限公司 1,500.00 1,500.00 0.00 18.59
注：报告期内对深圳市投资控股有限公司直接借款的期初欠付利息62.07 万元于本期归还。
（3）关联方应收应付款项余额本报告书共85 页第73 页
关联金额
方名
称
2009 年9 月30 日 2008年
其他
应收
款：
深圳
国贸
天安
物业
有限
公司 24,705,931.45
安徽
南鹏
造纸
有限
公司 8,691,680.00
深圳
国贸
实业
发展
有限
公司 2,431,652.48
深圳
物方
陶瓷
工业
有限
公司 1,747,264.25
短期本报告书共85 页第74 页
关联金额
方名
称
2009 年9 月30 日 2008年
借款
（委
托借
款）：
深圳
市投
资控
股有
限公
司 200,000,000.00
其他
应付
款：
深圳
市国
贸石
油有
限公
司 3,400,442.77
深圳
物业
吉发
仓储
有限
公司 6,163,040.00
广州
利士15,344,017.08本报告书共85 页第75 页
关联金额
方名
称
2009 年9 月30 日 2008年
风汽
车有
限公
司
(十二) 或有事项
1、 未决诉讼
（1）1997 年12 月，海艺实业（深圳）有限公司等八家业主以公司未按期交付房产为由，
向深圳市中级人民法院（下称“深圳中院”）起诉公司及公司下属企业深圳国贸广场物业发展有限
公司，要求解除房地产买卖合同，返还购房款及承担违约金共计港币约3 亿元。公司以原告未付
清房款为由提起反诉，深圳中院判决公司胜诉。原告不服向广东省高级人民法院（下称“广东省
高院”）提起上诉，广东省高院于1999 年4 月作出终审判决（共计34 份判决书），判决双方签订
的《深圳市房地产买卖合同》有效，对方已付清全部楼款，判令公司向对方承担违约金、赔偿金
及诉讼费等共计港币7916 万元。该八家公司于同年6 月向深圳中院申请执行。公司认为二审判
决认定事实不清，适用法律不当，并向广东省高院申请再审，广东省高院于1999 年8 月决定对
本案进行再审审查。根据该再审审查决定，深圳中院在公司提供财产提存后，停止了该案的执行。
2003 年底，广东省高院经过审查驳回了公司的申请，公司根据提存财产账面价值预计了相关损
失41,772,906.07 元。本公司认为上述判决存在认定事实不清、适用法律错误、违反法定诉讼程
序等问题随后向最高人民法院提出再审申请。2008 年2 月，最高人民法院裁定其中的（1998）
粤高法民终字第298 号判决（第一商业公司案件）进行再审。广东省高院已于2008 年6 月18
日开庭再审本案，其余案件仍在审查之中。
本公司于2009 年4 月6 日，收到深圳中院于2009 年3 月23 日签发的34 份《恢复执行通
知书》，称海艺实业（深圳）有限公司等八家业主向深圳中院申请恢复执行广东省高院1999 年作
出的34 份判决书，深圳市中级人民法院受理了该申请。由于公司原提存财产的市场价值发生了
变动，上年度追加预计损失19,481,328.37 元。公司分别于2009 年6 月2 日、6 月25 日收到
深圳中院送达的《查封、冻结财产通知书》，查封、冻结了公司的部分房产、股权及部分银行账
户等，详见附注14。基于34 个案件中已经有一案［（1998）粤高法民终字第298 号］进入审判本报告书共85 页第76 页
监督程序，即最高人民法院裁定中止执行并发回广东省高级人民法院再审，我公司据此就全部
34 个案件向深圳中院提出执行异议，深圳中院中止了（1998）粤高法民终字第298 号判决的执
行，剩余33 个案件继续执行。
公司认为：作为申请执行依据的33 份判决书，与已被最高人民法院裁定中止执行并已进入
再审程序的（1998）粤法民终字第298 号判决书相同，都存在认定事实不清、适用法律错误、
违反法定诉讼程序等问题，公司正在继续向最高人民法院申请再审，同时积极寻求其他法律途径，
维护本公司和股东的合法权益。
（2）1993 年公司与深圳市海滨物业发展有限公司（现名：深圳市基永物业发展有限公司，
以下简称“基永公司”）签订了《“嘉宾大厦”发展权益转让合同书》（嘉宾大厦现名金利华大厦），
1999 年1 月，基永公司以房产面积与合同不符等理由向广东省高级人民法院起诉公司，要求解
除转让合同，返还其已付的转让款及建设款。对此，公司反诉对方要求支付剩余转让款，并申请
法院查封了对方2.8 万平方米的房产。
2001 年7 月29 日，广东省高院出具（1999）粤高法民初3 号民事判定书（以下简称“3 号判
决书”）判定：①公司应在判决生效后30 内将土地使用权中所属份额过户至基永公司名下；②基
永公司应当在公司办理土地使用权过户手续后60 日内支付14,386 万元转让款。2001 年11 月27
日，公司向广东省高院申请强制执行，由于中国工商银行浙江省工行对公司查封财产提出异议，
经省高院裁定，解除了对基永公司约1 万平方米房产的查封。
2006 年1 月，广东省高院出具了（2002）粤高法执字第1 号民事裁定书裁定：因出现①公
司尚未将土地使用权中所属份额过户至基永公司名下，②查明被执行人基永公司目前无其他财产
可供执行、公司也未能提供执行的财产等两种情形，故3 号判决书第二判项“基永公司应当在公
司办理土地使用权过户手续后60 日内支付14,386 万元转让款”中止执行，中止执行的情形消失
后恢复执行。
2006 年3 月，根据最高人民法院的规定，公司在本案中申请查封的嘉宾大厦的其他房产已
被自动解封。2009 年9 月，公司收到广东省高院送达的（2002）粤高法执字第1-1 号《恢复执
行通知书》，称决定恢复执行公司申请执行基永公司拖欠本公司嘉宾大厦项目转让款的案件。
（3）1996 年7 月，中国华西企业有限公司与基永公司签订了《金利华商业广场花岗石外装
饰施工合同》，后因基永公司拖欠工程款，中国华西企业有限公司诉至罗湖法院，要求基永公司、
深圳总利投资有限公司及本公司支付工程款及损失共计587 万多元。该案已于2009 年5 月重新
开庭审理。本公司认为：本公司并非合同主体方，根据事实和法律依据，此诉讼案件将不会给公
司带来损失。本报告书共85 页第77 页
（4）多快电梯系列案件
A、2002 年7 月11 日，公司子公司深圳市皇城地产有限公司（以下简称“皇城地产公司”）
与多快电梯（远东）有限公司（以下简称“多快电梯”）签订的《电梯设备合同》及随后与之签订
的《房产抵押及购房协议书》约定，由多快电梯向皇城地产公司提供皇御苑B 区楼宇所需的电
梯，陶伯明愿将其名下的房产抵押给皇城地产公司作为多快电梯按时供应电梯的担保。2004 年
12 月6 日，皇城地产公司以多快电梯未供货为由向深圳市仲裁委员会申请仲裁，请求解除与多
快电梯签订的《电梯设备合同》，双倍返还已支付的定金7,539,000 元，电梯货款15,904,000 元，
支付赔偿损失277,268.51 元。2005 年11 月24 日，深圳市仲裁委员会作出裁决，由多快电梯向
皇城地产公司双倍返还已支付的定金7,539,000 元，电梯货款15,904,000 元，陶伯明在抵押物价
值范围内承担连带责任。
多快电梯及陶伯明不服该裁决，于2005 年12 月7 日向深圳市中级人民法院（以下简称“深
中院”）提出撤销仲裁裁决的请求，2006 年深中院出具（2006）深中法民四初字第18 号、19 号
民事裁定书裁定：驳回多快电梯、陶伯明要求撤销深圳仲裁委员会作出的[2005]深仲裁字第1227
号裁决的申请。2006 年11 月16 日，皇城地产公司向深圳中院报告执行情况，请求法院进入抵
押财产的评估拍卖程序。
报告期内的进展情况是：①、通过深圳中院已拍卖多快电梯公司名下的两套房产：皇城广场
裙楼及世贸广场957.31 ㎡的房产，拍卖价为428 万元，2009 年4 月皇城地产公司收到深圳中院
转来的300 万元，尚余128 万元暂留在深圳中院账户中。②、根据深圳中院的（2006）深中法执
字第516 号通知书，2009 年4 月24 日拍卖了五套房产，拍卖价为人民币514 万元，其中依法有
三分之一即人民币1,713,333.00 元，可作为本案执行财产予以抵偿所欠皇城地产公司的债务。
B、2006 年8 月3 日，海南多快电梯维修（远东）有限公司深圳分公司（以下简称多快深圳
公司）向深圳市福田区法院提起诉讼，请求本公司子公司深圳市皇城物业管理有限公司（以下简
称“皇城物管公司”）支付欠付的维保费用。在审理过程中，多快深圳公司申请追加皇城地产公司
为共同被告，并要求皇城地产公司对上述债务承担连带清偿责任。2007 年1 月26 日，深圳福田
区人民法院作出（2006）深福法民二初字第1977 号民事判决书：皇城地产公司、皇城物管公司
应分别向多快深圳公司支付维保费925,500.00 元、1,105,130.00 元并赔偿利息损失。皇城地产公
司和皇城物管公司以事实不清，违反法定程序为由提起上诉。2008 年1 月28 日，深圳市中级人
民法院作出（2007）深中法民二终字第827 号民事判决书：皇城地产公司、皇城物管公司应分别
向多快深圳公司支付维保费893,100.00 元、1,102,730.00 元并赔偿利息损失。皇城地产公司和皇
城物管公司已在财务报表中确认了相关费用支出。本报告书共85 页第78 页
皇城地产公司应收多快电梯款项期末余额为8,726,693 元，考虑已执行或待执行多快电梯的
相关财产和欠付多快电梯及其关联方、担保方的款项尚未支付等事项，对账面应收款项余额进行
了减值准备测试，确认报告期末计提的坏账准备为1,478,071.21 元。
（5）2004 年6 月，深圳市美丝实业有限公司（以下简称：美丝公司）向深圳市中级法院提
起诉讼，诉称1991 年6 月深圳市罗湖经济发展公司与本公司非法使用其合法取得的土地，为此
请求法院排除妨碍、停止侵害并索赔800 万元。2005 年3 月，深圳中院作出（2004）深中法民
初字第108 号民事判决书，判决本公司在3 个月内返还4,782 平方米土地给美丝公司，驳回美丝
公司的其他诉讼请求。公司不服，向广东高院提起上诉。广东高院于2005 年11 月25 日判决撤
销深圳中院作出的（2004）深中法民初字第108 号民事判决，驳回美丝公司的起诉。
在二审审理期间，美丝公司又向深圳市房地产产权登记中心申请撤销公司持有的深房地字第
3000320987、300119899 号《房产地证》。深圳市房地产产权登记中心于2005 年7 月7 日向美丝
公司作出《深房登函（2005）84 号》复函，认为上述两证均合法有效，不应予以撤销。美丝公
司不服，向深圳市人民政府提出行政复议，深圳市人民政府于2005 年10 月8 日作出深府复决
（2005）294 号《行政复议决定书》，认为上述两证核准登记不当，应予以撤销，并撤销了《深
房登函（2005）84 号》复函。
公司对深府复决（2005）294 号《行政复议决定书》不服，于2005 年10 月20 日向深圳中
院提起行政诉讼。2006 年6 月26 日，深圳中院出具（2005）深中法行初字第23 号行政判决书
判决：维持深圳市人民政府深府复决（2005）294 号行政复议决定。公司不服该项判决，于2006
年8 月2 日向广东高院提起上诉，广东高院作出（2006）粤高法行终字第154 号行政判决书，维
持了深圳中院的（2005）深中法行初字第23 号行政判决，驳回我司的上诉。根据该判决，深圳
市国土资源和房产管理局将重新审查深圳市美丝实业有限公司于2005 年要求撤销我司深房地字
第3000320987、300119899 号《房产地证》的请求。
2007 年5 月15 日，深圳市房地产权登记中心做出（深房登（2007）27 号）《关于撤销深房
地字第3000320987 和300119899 号《房产地证》的决定》。深圳市房地产权登记中心决定撤销我
司原持有的载明美林厂房和综合楼产权及所占地11,500 平方米土地使用权的深房地字第
3000320987 和300119899 号《房产地证》。将上述房产及土地使用权的登记回复到原深房地字第
0103142 号和0103139 号《房地产证》的登记状态。根据原《房地产证》的登记，美林厂房和综
合楼建筑物产权及所占地11,500 平方米土地使用权属我司所有。
2007 年7 月9 日，公司向深圳市人民政府行政复议办公室提起行政复议，认为深圳市房地
产权登记中心撤销我司持有的深房地字第3000320987 和300119899 号《房产地证》，将美林厂房、本报告书共85 页第79 页
综合楼及所占土地使用权的登记回复至原深房地字号的登记状态，违反了深圳市人民政府《深圳
市人民政府关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定》（深府（2001）94 号）
的规定，请求撤销（深房登（2007）27 号）的决定。2007 年9 月6 日，深圳市人民政府作出深
府复决（2007）255 号行政复议决定书，维持了国土局的行政行为。
2007 年11 月，深圳市国土资源和房产管理局再次驳回深圳市美丝实业有限公司撤销我司深
房地字第0103142 号和0103139 号《房地产证》的申请，深圳市美丝实业有限公司向深圳市福田
区人民法院提起行政诉讼，要求撤销深圳市国土资源和房产管理局的该行政行为。我司作为第三
人参加诉讼。该诉讼案号为（2008）深福法行初字第10 号，该诉讼已于2008 年1 月8 日开庭。
2008 年1 月，美丝公司又向深圳市福田区人民法院提起行政诉讼，要求撤销国土局的上述行政
行为，撤销公司的深房地字第0103142 号和0103139 号《房地产证》，将该土地恢复在登记在美
丝公司名下，该诉讼号为（2008）深福法行初字第70 号。2008 年5 月，福田区人民法院对70
号案件做了一审判决，判决撤销公司的深房地字第0103142 号和0103139 号《房地产证》，要求
国土局重新审查美丝公司的申请，公司、国土局及美丝公司均不服该判决提起上诉。2008 年7
月，公司收到福田区人民法院的《行政裁定书》，裁定中止（2008）深福法行初字第10 号审理。
2008 年12 月，深圳中院做出（2008）深中法行终字第223 号《行政判决书》，对（2008）
深福法行初字第70 号上诉案件作出终审判决，判决维持了原审法院的判决，并明确指出，公司
与深圳市美丝实业有限公司之间就涉案土地使用权的争议，应通过民事程序解决，国土部门应待
争议解决后，根据结果办理相关的登记手续。
2009 年2 月11 日，公司收到深圳市福田区人民法院送达的《民事起诉状》，美丝公司已经
向公司和深圳市罗湖经济发展有限公司提起民事诉讼，要求确认原深房地字第0103142 号和
0103139 号《房地产证》登记的土地使用权及上盖建筑物归美丝公司所有；要求将其交付美丝公
司，并赔偿人民币750 万元。公司依法提出管辖权异议，2009 年3 月4 日，深圳市福田区人民
法院向公司送达《通知书》，通知公司已依法将本案移送深圳中院审理。2009 年7 月2 日，深圳
中院已经开庭审理本案，现等待法院判决。
公司认为，公司应当被依法确认为上述土地及建筑物的合法权利人，公司将通过法律途径维
护公司的合法权益，预计上述事项将不会对公司的财务状况产生重大影响。
2、 担保事项
（1） 公司为深圳市皇城地产有限公司向中国农业银行深圳东部支行的24,000 万元长期借
款提供连带责任保证，并以深圳国际贸易中心大厦A 区3 层及4-01 号物业为其提供抵押担保，
该借款期末余额为20,000 万元。本报告书共85 页第80 页
（2） 公司为子公司深圳市皇城地产有限公司向中国建设银行深圳分行长期借款提供担
保，该借款授信额度为25,000 万元，期末借款余额为20,000 万元；该借款将于一年内到期。
（3） 为业主担保：公司及公司下属子公司为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保，截
止2009 年9 月30 日尚未结清的担保金额共计人民币44,374 万元。该担保事项是房地产开发商
为小业主购买公司商品房所提供的担保，为行业内普遍现象。
3、 或有资产
（1）湖北省对外贸易经济合作厅驻深圳办事处（以下简称“湖北外贸驻深办”）以公司逾期
交楼为由，于2000 年7 月向深圳市中级人民法院起诉公司，要求解除与公司签订的购买嘉宾大
厦（现名金利华大厦）4,000 平方米办公用房的《协议书》，返还其购房款1,080 万元人民币，并
要求赔偿损失1,867.56 万元人民币。经广东省高级人民法院作出（2002）粤高法民一终字第90
号判决书（以下简称“90 号判决”）判决：公司需退回湖北外贸驻深办建房款1,080 万元及相应的
银行利息。
湖北外贸驻深办向法院申请执行。2005 年元月底，广州铁路运输中级法院（以下简称“广
州铁院”）受广东省高级人民法院的指定，执行湖北外贸诉公司一案。广州铁院向罗湖大酒店清
算组送达了查封裁定，查封了公司在罗湖大酒店的2,300 万元的分配债权。
公司不服广东省高院判决，向最高人民法院申请再审。2005 年8 月，最高人民法院下达了
(2004)民二监字第146-1 号民事裁定书，裁定广东省高院再审本案，再审期间原判决中止执行。
2006 年5 月12 日，广东省高院对90 号判决再审审结，判决维持90 号判决，本案恢复执行，湖
北外贸向广州铁院请求付款并请求再执行再审期间的利息，公司同时请求暂缓执行。2006 年6
月30 日，广州铁院出具（2004）广铁中法执字第225－4 号民事裁定书裁定：①公司请求暂缓执
行没有事实和法律依据，不予采纳；②湖北外贸驻深办请求付款符合法律规定，广州铁院决定将
划拨至该院账户的2,300 万元扣除执行费后支付给湖北外贸驻深办；③对于湖北外贸驻深办所请
求再执行再审期间利息不予支持；④90 号判决所确定的公司还款义务已依法执行完毕；⑤90 号
判决终结执行。公司依据上述判决已确认了损失，并增加对基永公司的应收款项并提取坏账准备。
公司认为广东省高院的再审判决存在认定事实和适用法律的错误，已经向最高人民法院申请再
审，最高人民法院于2007 年10 月作出（2004）民二监字第146-3 号《民事裁定书》，裁定由最
高人民法院再审本案，目前尚未开庭。
公司赔付房款及利息后，湖北外贸驻深办退回的嘉宾大厦14、15 层依法应归公司所有。为
解决该房产的权属问题，经公司调查发现，嘉宾大厦的14、15 层被以备案登记的方式登记在珠
海西部银珠实业开发公司名下，公司于2008 年6 月向深圳市罗湖区人民法院提请民事诉讼，起本报告书共85 页第81 页
诉珠海西部银珠实业开发公司，请求法院确认公司为嘉宾大厦的14、15 层的权利人，并判令将
嘉宾大厦14、15 层过户登记在公司名下。罗湖法院依法受理本案，案号为（2008）深罗法民三
初字第1442 号。2008 年7 月21 日，法院经公开审理并主持调解，公司与珠海西部银珠实业开
发公司达成《民事调解书》，该调解书的主要内容为：①双方一致同意嘉宾大厦的14、15 层归原
告（公司）所有；②被告在本调解书生效之日起三日内协助原告（公司）办理上述房产过户到原
告名下的相关手续。本调解书已依法生效。截至报告期末，嘉宾大厦的14、15 层已经以备案登
记的方式由深圳市房地产权登记中心登记在本公司名下。由于上述房产权属预期是否给公司带来
经济利益存在着重大不确定性，公司未在财务报表上确认上述或有资产。
（2）2006 年5 月25 日，深圳市人民政府颁布《关于印发深圳市社区配套和公共服务用房
清理移交工作方案的通知》（深府办〔2006〕79 号文），规定清理移交范围为1998 年1 月3 日实
行土地使用权有偿出让制度以来，由开发单位建设的居委会、中小学用房（土地合同明确约定产
权归开发单位的除外）；1998 年1 月3 日实行土地使用权有偿出让制度以来，土地合同约定或其
他规定应当移交但尚未移交给政府的幼儿园等公共服务用房；土地合同没有明确产权是否归政
府、以及没有明确是否以成本价提供给政府的居委会、中小学用房，均由政府以成本价收回。移
交实物的成本价，应本着处理遗留问题宜粗不宜细的原则，按工程造价管理站公布的竣工当年信
息价和造价指标确定成本价指导方案，审计部门对该方案的执行情况进行审核等。
经统计，本公司及子公司约有建筑面积36,000 平方米的社区配套和公共服务用房。本公司
的上述房产已移交给相关部门，并符合上述文件规定，完成测绘后政府尚未进行面积确认及成本
价核算；子公司深圳市皇城地产有限公司的相关配套设施尚未办理移交手续，政府最终认定的面
积及补偿金额尚无法确定，因此，公司未在财务报表上确认上述或有资产。
（十三）资产负债表日后事项
2009 年10 月11 日，本公司召开第六届董事会第十九次会议，审议通过了中期利润分配的
预案：按母公司截止2009 年9 月30 日的累计未分配利润计提10%的法定盈余公积金6,792,923.40
元；以计提10%的法定盈余公积金后的剩余可供分配利润，向全体股东每10 股送1 股派发现金
红利0.112 元（含税），合计分配60,248,068.26 元。上述决议尚需本公司临时股东大会批准后生
效。
（十四）其他重要事项
1、深圳市投资控股有限公司（以下简称“深投控”）通过深圳市建设投资控股公司（以下简本报告书共85 页第82 页
称“建设控股”）和深圳市投资管理公司（以下简称“深投公司”）控制本公司70.296％的股份，
2009 年9 月9 日、18 日，上述3 家公司再次提出股权分置改革方案，主要内容是：
本公司流通A 股股东每持有10 股流通A 股将获得全体非流通股股东支付的3.9 股股份的
对价安排。非流通股股东将向流通A 股股东支付35,642,607 股股份的对价总额。股权分置改革
方案实施后首个交易日，公司非流通股东持有的股份即可获得上市流通权。
深投控作为本公司实际控制人与建设控股和深投公司共同承诺除将遵守法律、法规和规章的
规定，履行法定承诺义务外，还特别承诺如下：
①、深投控、建设控股和深投公司控制的非流通股份自获得上市流通权之日起，在三十六个
月内不上市交易或转让。在前述承诺期满后，其通过交易所挂牌交易出售的原非流通股份，在十
二个月内不超过公司总股本的百分之五，二十四个月内不超过公司总股本的百分之十。如违反前
述承诺卖出股票，则将所得之资金划归上市公司所有。
②、自深投控、建设控股和深投公司控制的非流通股份获得上市流通权之日起1 年内，深投
控承诺将启动对本公司的资产注入工作，拟以其合法拥有的不低于5 亿元人民币含有土地资源的
资产通过置换或其他合法方式一次或分批注入本公司，增加本公司的土地储备并增强其未来盈利
能力。如上述资产注入不能在1 年内全部启动，深投控将在1 年期满后30 日内按未启动重组资
产金额的20%向本公司补偿现金，深投控在支付上述补偿金后，对已启动但未完成的资产注入
负有继续履行资产注入的义务，对尚未启动的资产注入将不再负有继续履行的义务。注：资产注
入启动是指以资产注入方案获得本公司股东大会审议通过为标志。深投控自愿委托中国证券登记
结算有限责任公司深圳分公司冻结深投控实际控制、建设控股名下的3,000 万股本公司股份作为
上述承诺的履约保证。
③、自深投控、建设控股和深投公司控制的非流通股份获得上市流通权之日起二十四个月内，
深投控承诺在符合法律、行政法规和相关规定的情形下，以委托贷款的方式对本公司提供余额不
少于5 亿元人民币的现金支持，以缓解本公司的资金紧张状况。上述余额是指自深投控、建设
控股和深投公司控制的非流通股份获得上市流通权之日起二十四个月内的累积发生额，每笔委托
贷款的现金支持时间不少于十二个月；上述5 亿元人民币的现金支持不包括自深投控、建设控
股和深投公司控制的非流通股份获得上市流通权之日以前已经提供的委托贷款现金支持金额。
④、如果本公司2010、2011、2012 年度中任何一年净利润低于2009 年，深投控将以现金
方式向本公司补足该年净利润与2009 年净利润之间的差额。
本公司将于2009 年10 月21 日召开A 股市场相关股东会议表决上述股权分置改革方案。
2、公司以前年度预提金利华大厦土地增值费56,303,627.40 元，根据深规土［2001］314 文
规定：未交或欠交的土地增值费予以免交。但由于该土地的使用权尚未过户，公司将积极办理免本报告书共85 页第83 页
交金利华大厦土地增值费56,303,627.40 元的相关手续，待相关批复下达后，公司将核销预提的
金利华大厦土地增值费56,303,627.40 元。
公司应收深圳市基永物业发展有限公司金利华大厦房款10,001.43 万元，已提坏账4,401.43
万元，净额5,600 万元。
3、本公司于2008 年9 月10 日收到中国证监会深圳稽查局的立案调查通知书（2008 深稽
立通字001 号），对公司涉嫌违反证券法律法规的行为进行立案稽查。截至报告日止，本公司尚
未收到立案稽查结果的通知。
4、本公司依据《劳动法》、《劳动合同法》，结合深圳市国资委2006 年8 月18 日发布的《关
于进一步规范市属国有企业劳动关系的意见》、《关于市属国有企业做好深化劳动人事分配制度改
革工作的通知》等相关文件精神，制定了《深圳市物业发展（集团）股份有限公司深化劳动人事
分配制度改革经济补偿办法》（以下简称《补偿办法》），《补偿办法》已经2008 年10 月10 日物
业集团职工代表大会通过。本公司根据《补偿办法》制定了本公司员工辞退计划，该辞退计划已
经本公司第六届董事会第十四次会议批准，并通知了全体员工，本公司已不能也不准备单方面撤
回解除本计划。根据该辞退计划，本公司在2008 年度依据会计准则的要求预计了辞退福利
24,474,290 元。至报告日，扣除已支付的辞退福利，公司辞退福利的期末余额为6,978,847.17 元。
5、2009 年1 月14 日，本公司第六届董事会第十次会议通过了在评估价基础上采取公开挂
牌的方式转让本公司持有海南新达开发总公司的整体产权的议案。截至报告日，评估工作尚未完
成。
（十五）补充资料
1、 根据中国证监会《公开发行证券公司信息披露编报规则第9号――净资产收益率和每股
收益的计算及披露（2007年修订）》的要求计算净资产收益率、每股收益：
净资产收益率 每股收益
2009 年1-9 月 全面摊
薄
加权平
均
基本每
股收益
稀释每
股收益
归属于公司普通股股东的净利润 21.93% 24.63% 0.30 0.30
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净
利润 21.91% 24.61% 0.30 0.30
2008 年1-9 月 净资产收益率 每股收益本报告书共85 页第84 页
全面摊
薄
加权平
均
基本每
股收益
稀释每
股收益
归属于公司普通股股东的净利润 -2.35% -2.29% -0.02 -0.02
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净
利润 -6.19% -6.03% -0.06 -0.06
计算过程：
项目 2009年1-9月 2008年1-9月
归属于公司普通股股东的净利润 160,281,697.11 -12,794,987.83
非经常性损益（收益“-”）
-152,345.34
-20,937,410.38
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润
160,129,351.77 -33,732,398.21
归属于公司普通股股东的期初净资产 570,615,365.41
565,896,202.38
资本公积增加（减少“-”） -4,946,544.56
外币报表折算差额增加（减少“-”）
-82,207.12
-2,850,982.74
归属于公司普通股股东的期末净资产 730,814,855.40 545,303,687.25
期初股本 541,799,175.00 541,799,175.00
期末股本 541,799,175.00 541,799,175.00
加权平均股本 541,799,175.00 541,799,175.00
2、 非经常性损益（损失为负数）
根据中国证券监督管理委员会公告[2008]43号《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第
1号——非经常性损益[2008]》的规定，本报告期公司非经常性损益发生情况如下：
（收益以正数列示，损失以负数列示）
项 目 2009 年1-9 月 2008 年1-9 月
非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分 -13,437.37 5,277,217.26
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 -4,584,088.00 -3,129,537
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金
融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易
性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益2,047,332.84 -2,464,127.16
除上述各项之外的其他营业外收入和支出净额 2,065,538.76 21,124,748.30
其他符合非经常性损益定义的损益项目 138,357.05
小 计 -484,653.77 20,946,658.45
扣除非经常性损益的所得税影响数 636,999.11 -9,248.07本报告书共85 页第85 页
合 计 152,345.34 20,937,410.38
注1：2009年1－9月的“非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分”系固
定资产处置损失。
注2：“企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等”系根据原制定的职工辞退计划需要
支付的辞退福利金额，该事项系依据深圳市有关国有企业改革文件实施，符合《公开发行证券的
公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益[2008]》关于非经常性损益的定义：“由于其性
质特殊和偶发性，影响报表使用人对公司经营业绩和盈利能力做出正常判断的各项交易和事项产
生的损益”。
注3：“除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金
融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资
产取得的投资收益”系交易性金融资产公允价值变动损益以及处置交易性金融资产取得的投资收
益。
