深圳市物业发展(集团)股份有限公司
2011 年度报告
二○一二年三月二十九日
第一节 重要提示及目录
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何
虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及
连带责任。
没有董事、监事、高级管理人员对本年度报告内容的真实性、准确性、完整性无法保
证或存在异议。
本公司全体董事均亲自出席了本次董事会。
众环海华会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
本公司董事长陈玉刚先生、主管会计工作负责人王航军先生、财务总监龚四新先生、
财务管理部经理沈雪英女士声明：保证本年度报告中财务报告的真实、完整。
本报告分别以中英文编制，在对两种文本的理解上发生歧义时，以中文文本为准。
目 录
第一节 重要提示及目录 1
第二节 公司基本情况简介 2
第三节 会计数据和业务数据摘要 3
第四节 股本变动及股东情况 5
第五节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 10
第六节 公司治理结构 16
第七节 股东大会简介 28
第八节 董事会报告 29
第九节 监事会报告 49
第十节 重要事项 52
第十一节 财务报告 67
第十二节 备查文件目录 163
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第二节 公司基本情况简介
一、中文名：深圳市物业发展（集团）股份有限公司 （简称“深物业集团”）
英文名：ShenZhen Properties & Resources Development (Group) Ltd.（PRD）
二、法定代表人：陈玉刚
三、董事会秘书、证券事务代表：
董事会秘书 证券事务代表
姓 名 范维平 钱忠、黄逢春
联系地址 深圳市人民南路国贸大厦 42 层 深圳市人民南路国贸大厦 42 层
电 话 0755-82211020 0755-82211020
传 真 0755-82210610、82212043 0755-82210610、82212043
电子信箱 000011touzizhe@163.com 000011touzizhe@163.com
四、注册、办公地点：深圳市人民南路国贸大厦 39 层、42 层
邮政编码：518014
公司网址：www.szwuye.com.cn
五、信息披露媒体：A 股：《证券时报》，B 股：《大公报》
登载年报指定网址：www.cninfo.com.cn
年报备置地：深圳市国贸大厦 42 层董事会办公室
六、股票上市交易所：深圳证券交易所
简称：深物业 A（000011）、深物业 B（200011）
七、注册登记日期：1983 年 1 月 17 日
登记地：深圳市工商行政管理局
法人营业执照注册号：440301103570124
税务登记号码：440301192174135
组织机构代码：19217413-5
境内会计师事务所：众环海华会计师事务所有限公司
会计师事务所办公地址：武汉国际大厦 B 座 16-18 层
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第三节 会计数据和业务数据摘要
一、主要会计数据
单位：人民币元
2011 年 2010 年 本年比上年增减（%） 2009 年
营业收入 1,408,565,307.32 993,175,350.38 41.82% 845,366,939.69
营业利润 340,988,497.94 194,879,101.67 74.97% 130,921,541.68
利润总额 339,503,404.62 207,159,741.70 63.88% 127,297,762.81
归属于上市公司股东的净利润 257,461,077.54 174,998,534.79 47.12% 96,933,951.02
归属于上市公司股东的扣除非经常性
257,538,768.66 160,273,095.99 60.69% 109,832,961.93
损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -361,467,587.70 -101,778,470.64 255.15% 759,650,626.69
本年末比上年末增减
2011 年末 2010 年末 2009 年末
（%）
3,499,608,314.21 2,913,281,353.84 20.13% 2,834,417,954.60
资产总额
负债总额 2,368,502,353.23 2,038,233,644.90 16.20% 2,172,113,314.42
归属于上市公司股东的所有者权益 1,130,243,873.92 874,185,621.88 29.29% 661,442,553.12
总股本 595,979,092.00 595,979,092.00 0.00% 595,979,092.00
扣除的非经营性损益项目和涉及金额
单位:人民币元
非经营性损益项目 2011 年金额 附注 2010 年金额 2009 年金额
-26,955.97 3,666,926.49 58,710.32
非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲
销部分
-87,077.70 -12,700,956.90
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
3,533,281.90 -8,031,974.39
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
240,074.81 39,900.00 2,473,993.55
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持
有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变
动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和
可供出售金融资产取得的投资收益
见财务报表 1,478,071.21
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 842,092.26 附注（五）4、
5
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对外委托贷款取得的损益 351,962.50
主要是本期 6,620,338.00 4,346,485.20
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -1,458,137.35 赔偿和平酒
店补偿金
小 计 15,251,439.90 -13,853,742.22
-50,963.75
526,001.10 -954,731.31
减：扣除非经常性损益的所得税影响数 26,727.37
合 计 14,725,438.80 -12,899,010.91
-77,691.12
境内外会计准则差异：
单位：人民币元
项目 归属于上市公司股东的净利润（2011 年 归属于上市公司股东的所有者权益（截至
1-12 月） 2011 年 12 月 31 日）
257,461,077.54 1,130,243,873.92
依据境内会计准则计算
257,461,077.54 1,130,243,873.92
依据境外会计准则计算
无差异
差异说明
二、主要财务指标
单位：人民币元
2011 年 2010 年 本年比上年增减（%） 2009 年
0.4320 0.2936 47.14% 0.1626
基本每股收益
0.4320 0.2936 47.14% 0.1626
稀释每股收益
0.4321 0.2689 60.69% 0.1843
扣除非经常性损益后的基本每股收
益
22.78% 20.02% 2.76% 14.65%
全面摊薄净资产收益率
25.67% 23.27% 2.40% 15.67%
加权平均净资产收益率
22.79% 18.33% 4.46% 16.61%
扣除非经常性损益后全面摊薄净资
产收益率
25.68% 21.31% 4.37% 17.76%
扣除非经常性损益后的加权平均净
资产收益率
-0.6065 -0.1708 255.09% 1.2746
每股经营活动产生的现金流量净额
2011 年末 2010 年末 本年末比上年末增减 2009 年末
（%）
1.8964 1.4668 29.29% 1.1098
归属于上市公司股东的每股净资产
67.68% 69.96% -2.28% 76.63%
资产负债率
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第四节 股本变动及股东情况
一、2011 年度公司股本变动情况
（一）股份变动情况表
单位：股
本次变动前 本次变动增减(+ -) 本次变动后
数量 比例 发行 送 公 积 其他 小计 数量 比例
新股 股 金 转
股
一、有限售条 388,640,594 65.21% -5,421,430 -5,421,430 383,219,164 64.30%
件股份
1、国家持股
2、国有法人持 382,509,385 64.18% -2,221,956 -2,221,956 380,287,429 63.81%
股
3、其他内资持 6,127,167 1.03% -3,195,432 -3,195,432 2,931,735 0.49%
股
其中：境内非 5,599,167 0.94% -3,195,432 -3,195,432 2,403,735 0.40%
国有法人持股
境内自然人持 528,000 0.09% 528,000 0.09%
股
4、外资持股
其中：境外法
人持股
境外自然人持
股
5、高管冻结股 4,042 0.0007% -4,042 -4,042 0 0
二、无限售条 207,338,498 34.79% +5,421,430 +5,421,430 212,759,928 35.70%
件股份
1、人民币普通 139,737,297 23.45% +5,417,388 +5,417,388 145,154,685 24.36%
股
2、境内上市的 67,601,201 11.34% +4,042 +4,042 67,605,243 11.34%
外资股
3、境外上市的
外资股
4、其他
三、股份总数 595,979,092 595,979,092
注释：“有限售条件股份”中 “高管冻结股”系本公司原监事郭陆肆持有本公司 A 股 154 股、B 股 5390 股，根据《上
市公司董事、监事和高级管理人员所持本公司股份及其变动管理规则》，2010 年将其持有的 B 股股份按照 75%的比例锁
定冻结，其持有的 A 股因不足 1000 股，不予锁定冻结。2011 年该部分股票满足解禁条件，已解除锁定。
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限售股份变动情况表
单位：股
股东名称 年初限售股 本年解除限 本年增加限 年末限售股数 限售原因 解除限售日
数 售股数 售股数 期
深圳市建设投资控股 323,158,332 0 546,524 323,704,856 股改限售 2012年11月4
公司 日
深圳市投资管理公司 56,582,573 0 0 56,582,573 股改限售 2012年11月4
日
其他非流通股股东 8,895,647 59,639,12 0 2,931,735 股改限售 未知
郭陆肆 4,042 4,042 0 0 监事持股 2011年12月
合 计 388,640,594 0 0 383,219,164
注释：报告期末，其他非流通股股东中已有7户有限售条件流通股股东所持的有限售条件流通股解除限售，详见本公司
于2011年4月13日、7月12日、12月15日刊登在《证券时报》、《大公报》和巨潮资讯网上的《限售股份解除限售提示性公
告》。深圳市建设投资控股公司增加的546，524股系为2011年7家小非解禁过程中偿还原股改中垫付股份所致。
（二）股票发行与上市情况
1、截至报告期末前三年证券发行及股份变动情况
（1）2009年10月21日，本公司股权分置改革方案获得股东大会通过。2009年11月3日
股权分置改革实施完毕，以公司流通A股91,391,300股为基数，由非流通股股东向A股流通
股股东每10股支付3.9股公司股份。非流通股股东向A股流通股股东合计送出35,642,607
股；
（2）2009年11月23日，本公司用未分配利润向所有股东送股，送股比例为每10股送1
股，共计送出54,179,917股；
（3）截至报告期末的前3 年，本公司未对外发行股票、可转换公司债券、分离交易的
可转换公司债券、公司债券及其他衍生证券。
2、报告期内，公司股份总数和股本结构未发生变化。
二、股东情况介绍
（一）股东数量及持股情况
根据中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司提供给公司的登记名册，截至 2011
年 12 月 31 日公司前十名股东持股情况和前十名流通股股东持股情况：
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单位：股
截至报告期末，本公司股东总户数为 47653 户，其中：A 股 38038 户，B 股 9615
股东总数
户。
前 10 名股东持股情况
持股比例 持有有限售条件股 质押或冻结的股份
股东名称 股东性质 持股总数（股）
（%） 份数量（股） 数量（股）
深圳市建设投资控股
国有法人 54.31 323,704,856 323，704，856 0
公司
深圳市投资管理公司 国有法人 9.50 56,582,573 56，582，573 0
兴业国际信托有限公
基金、理财产
司-新股申购建行财富 0.92 5,461,000 0 0
品等其他
第一期（3 期）
深圳市国贸物业管理
国有法人 0.42 2,514,781 0 0
有限公司
关平 境内自然人 0.35 2,058,212 0 0
曾颖 境内自然人 0.29 1,750,000 0 0
深圳经济特区免税商
境内一般法人 0.29 1,730,300 1，730，300 0
品企业公司
李萍 境内自然人 0.15 881,216 0 0
徐国兴 境内自然人 0.13 785,869 0 0
周永红 境内自然人 0.11 682,832 0 0
上述股东关联关系或 第一、第二股东归属本公司实际控股股东—深圳市投资控股有限公司管理，第四股东为本公
一致行动的说明 司全资子公司。除此之外，未知其余七名股东是否存在关联关系或属于一致行动人。
前 10 名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份数量（股） 股份种类
兴业国际信托有限公司-新
股申购建行财富第一期（3 5,461,000 人民币普通股
期）
深圳市国贸物业管理有限公
2,514,781 人民币普通股
司
关平 2,058,212 人民币普通股
曾颖 1,750,000 境内上市外资股
李萍 881,216 人民币普通股
徐国兴 785,869 人民币普通股
周永红 682,832 境内上市外资股
孙丽华 660,100 人民币普通股
刘燎原 641,900 境内上市外资股
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龙科仪 638,500 人民币普通股
上述流通股股东关联关系或
未知前十名流通股股东之间是否存在关联关系或属于一致行动人。
一致行动的说明
（二）前 10 名有限售条件股东持股数量及限售条件
单位：股
序 持有的有限售 新增可上市交
有限售条件股东名称 可上市交易时间 限售条件
号 条件股份数量 易股份数量
2012 年11 月4 日 29,798,954 1、自股改方案实施之日
起，所持原非流通股股份
323,704,856
2013 年11 月4 日 在36个月内不得上市交
1 深圳市建设投资控股公司 29,798,954 易或者转让；
2、在前项规定期满后，
2014 年11 月4 日 通过证券交易所挂牌交
剩余股份
易出售原非流通股股份，
出售数量占公司总股本
2012 年11 月4 日 29,798,954 的比例在12个月内不得
2 深圳市投资管理公司 56,582,573 超过5%，在24 个月内不
得超过10%。
2013 年11 月4 日 剩余股份
深圳经济特区免税商品企
3 业公司 1,730,300 未知
耿群英
4
528,000 未知 自股改方案实施之
中国深圳国际合作（集团）
5 股份有限公司 日起，所持原非流
331,101 未知
深圳市南粤投资发展有限 通股股份在12 个
6 公司 86,515 未知
上海伟鸿工贸有限公司 月内不得上市交易
7
55,000 未知
或者转让；未执行
深圳市龙岗区昌盛实业有
8 限公司 54,840 未知 对价的非流通股股东所
深圳市华南投资开发股份
9 有限公司 持股份不得上市交易。
54,840 未知
温岭市质量管理协会
10
54,839 未知
注释：第三名至第十名有限售条件股东所持股份限售期已于 2010 年 11 月 4 日届满，尚需办理偿还垫付及解禁手续，
方能上市交易。
（三）公司控股股东、实际控制人情况
1、截至报告期末，本公司控股股东仍登记为深圳市建设投资控股公司。2004 年，深
圳市政府将深圳市建设投资控股公司与另外两家市属资产经营公司深圳市投资管理公司、
深圳市商贸控股公司合并，组建成立深圳市投资控股有限公司，本公司的实际控股股东为
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深圳市投资控股有限公司。深圳市投资控股有限公司为国有独资有限责任公司，成立于
2004 年 10 月 13 日，法定代表人范鸣春先生，注册资本 56 亿元，主要经营范围是：为市
属国有企业提供担保、国有股权管理、所属企业资产重组、改制和资本运作、股权投资等。
深圳市人民政府国有资产监督管理委员会作为政府组成部门，代表深圳市政府对深圳市投
资控股有限公司实施管理，因此本公司的最终控制人为深圳市人民政府国有资产监督管理
委员会。深圳市人民政府国有资产监督管理委员会的办公地址为深圳市福田区深南大道投
资大厦，邮政编码 518026。
2、控股股东及实际控制人变更情况
本报告期内公司控股股东及实际控制人没有发生变更。
3、本公司与实际控制人的控制关系图为：
深圳市人民政府国有资产监督管理委
员会 100%
深圳市投资控股有限公司 63.81%
本公司
（（
本公司第二大股东深圳市投资管理公司（持有本公司 9.5%股份），成立于 1988 年 2
70.2%
月，法定代表人李黑虎先生，是市属全民所有制资产经营公司，注册资本 20 亿元。根据
深国资委【2004】223 号文《关于成立深圳市投资控股有限公司的决定》，2004 年，深圳
市投资管理公司与深圳市建设投资控股公司、深圳市商贸控股公司合并，其持有的本公司
法人股由合并后的新公司—深圳市投资控股有限公司管理。
4、其他持股 10%（含 10% ）以上的股东情况
报告期内公司没有其他持股在 10%以上（含 10%）的法人股东。
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第五节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、董事、监事、高级管理人员情况
（一）现任董事、监事、高级管理人员持股变动情况
年度内
年初持 年末持
性 年 股份增
姓 名 职 务 任期起止日期 股数 股数 变动原因
别 龄 减变动
（股） （股）
量
陈玉刚 董事长 男 54 2011.6-2014.6 0 0 0
董事、总经理
魏 志 男 54 2011.6-2014.6 0 0 0
刘光新 董事、工会主席 男 53 2011.6-2014.6 0 0 0
龚四新 董事、财务总监 男 44 2011.6-2014.6 0 0 0
文 利 董事 女 42 2011.6-2014.6 0 0 0
郭立威 董事 男 39 2011.6-2014.6 0 0 0
李晓帆 独立董事 男 59 2011.6-2014.6 0 0 0
查振祥 独立董事 男 56 2011.6-2014.6 0 0 0
董志光 独立董事 男 55 2011.6-2014.6 0 0 0
戴先华 监事会主席 男 49 2011.6-2014.6 0 0 0
张世磊 监事 男 34 2011.6-2014.6 0 0 0
王秀颜 监事 女 49 2011.6-2014.6 0 0 0
监事、发展管理部经
王秋平 理 女 42 2011.6-2014.6 0 0 0
监事、审计部经理
张戈坚 男 36 2011.6-2014.6 0 0 0
副总经理、财务负责
王航军 男 45 2011.6-2014.6 0 0 0
人
李子鹏 副总经理 男 45 2011.6-2014.6 0 0 0
副总经理、董事会秘
范维平 书 男 47 2011.6-2014.6 0 0 0
注释：本公告日前，公司董事会秘书范维平先生被聘任为公司副总经理，详见本公司于 2012 年 2 月 12 日刊登在
《证券时报》、《大公报》和巨潮资讯网上（http://cninfo.com.cn）的《董事会决议公告》。
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报告期原董事、监事、高级管理人员持股变动情况
性 年初持股 年末持股 年度内股份 变动
姓 名 职 务 年 龄 任期起止日期
别 数（股） 数（股） 增减变动量 原因
曹子扬 原监事会主席 男 60 2007.12-2011.6 0 0 0
王慧敏 原副总经理 女 44 2011.6-2011.11 0 0 0
（二）现任董事、监事、高级管理人员主要工作经历和在除股东单位外的其他单位的
任职或兼职情况
董事会成员：
陈玉刚先生，1957 年 9 月出生，研究生学历，高级政工师。有二十余年丰富的政府行
政管理、企业管理经验。曾担任政府多个部门的重要职务，曾任深圳市深华集团公司总经
理、党委书记；深圳市先科企业集团总经理、党委副书记；深圳市投资控股有限公司副总
经理；2006 年 5 月起任本公司党委书记；2006 年 6 月起任本公司董事长，现任本公司党
委书记、董事长。
魏 志先生，1957 年 11 月出生，大学学历，翻译职称。有二十余年丰富的企业管理经
验。曾任深圳市国际工程有限公司海外部副经理；深圳市中深海外发展公司劳务部经理、
副总经理；中国深圳国际经济合作集团香港力源公司董事、总经理；深圳市建设投资控股
公司海外部副经理；深圳市建设投资控股公司承包部副经理；深圳市天健（集团）股份有
限公司总经理助理、副总经理；天健房地产开发公司董事长、总经理；2007 年 10 月起担
任本公司党委副书记、常务副总经理；2007 年 12 月 20 日起担任本公司党委副书记、董事、
常务副总经理；2008 年 7 月 15 日起任本公司总经理，现任本公司党委副书记、董事、总
经理。
刘光新先生，1958 年 5 月出生，大专学历，经济师。有十余年丰富的企业管理经验。
自 1989 年 5 月至今在本公司就职，曾任物业工程开发公司办公室主任；国贸实业发展公
司总经理；国贸餐饮公司总经理；本公司总经理办公室副主任、主任；本公司经营管理部
经理；2007 年 10 月起担任本公司党委副书记、纪委书记；2007 年 11 月起担任本公司工
会主席；现任本公司党委副书记、董事、纪委书记、工会主席。
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龚四新先生，1968 年 2 月出生，经济学硕士，高级会计师。具有丰富的企业财务会计
管理经验。曾任山东威高集团医用高分子制品股份有限公司财务总监；深圳市三诺电子有
限公司财务总监；深圳市杰和科技发展有限公司财务总监；2010 年 9 月起担任本公司财务
总监。
文 利女士，1969 年 12 月出生，研究生学历，硕士，经济师、工程师。有十余年企业
管理经验，曾任花样年投资发展有限公司常务副总经理助理、项目部经理、市场策划部经
理；2005 年 7 月起在深圳市投资控股有限公司工作；曾任深圳市投资控股有限公司投资部
副部长；现任深圳市投资控股有限公司建设项目管理中心副主任、“深深房”公司董事、
本公司董事。
郭立威先生，1973 年 4 月出生，研究生学历，法学硕士，曾任中国平安保险集团公司
总部法律顾问；深圳市投资管理公司法律事务部业务经理；2004 年 10 月起在深圳市投资
控股公司工作，曾任深圳市投资控股公司法律事务部副经理；现任深圳市投资控股公司企
业管理一部经理、本公司董事。
独立董事：
李晓帆先生，1953年5月出生，经济学硕士，注册管理咨询师、研究员。曾任甘肃省
社科院经济所副所长、深圳市体改办处长；深圳市政府驻欧洲招商联络处主任；深圳市原
外经贸局副局级巡视员；自2006年至今担任深圳市城市发展研究中心研究员、中国生产力
学会常务理事、副秘书长；现任本公司独立董事。
查振祥先生，1955 年 11 月出生，博士，教授职称，享受国务院政府特殊津贴。有深
厚的企业管理理论基础，曾任中国农业大学经济管理学院副院长；中国宝安集团股份有限
公司发展研究中心主任；南海市能兴发展集团有限公司总经济师；现任深圳职业技术学院
经济管理学院院长兼经济与社会发展研究中心主任、本公司独立董事。
董志光先生，1957年2月生，大学学历，高级会计师，中国注册会计师。有二十余年
的企业管理经验，曾任黑龙江省建设银行副处长、处长；南方证券股份有限公司计财部总
经理、总会计师、董事；中国安泰集团有限公司总裁；现任深圳市澳圣佳特经贸有限公司
董事长、本公司独立董事。
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监事会成员：
戴先华先生，1962 年 4 月出生，博士研究生，中共党员，有二十余年的丰富工作经验。
1986 年—1989 年在中南财经政法大学商业经济系工作，讲师；1992 年—1997 年在深圳商
报社工作，曾任理论评论部编辑、主任助理、副主任；1997 年—2011 年在深圳市国资委
工作，历任资产处、资产管理处副处长，办公室副主任、调研员，考核分配处调研员；现
任本公司监事会主席。
张世磊先生，1978 年 2 月出生，硕士研究生。2002 年—2004 年，在富士康企业集团
CyberMart 事业处工作，营销策划工程师；2004 年—2008 年，在深圳市信息管线有限公司
工作，曾任主任、董事会秘书 ；2008 年起在深圳市投资控股有限公司工作，任办公室副
主任，现任本公司监事。
王秀颜女士，1962 年 8 月出生，MBA 硕士，会计师。具有丰富的企业审计工作经验，
曾任深圳市投资管理公司监事会办公室监事会秘书、审计部业务经理、女工委主任、审计
部、监督部高级业务经理；2004 年 10 月—2007 年 12 月任深圳市投资控股公司审监部经
理；2007 年 12 月起任深圳市投资控股公司审计部（监事会办公室）经理，现任本公司监
事。
王秋平女士，1970 年 1 月出生，大学本科，高级经济师。1992 年起在本公司工作，
曾在总经理办公室、计财部、经营管理部从事综合经营管理和计划管理工作；现任本公
司监事、发展管理部经理。
张戈坚先生，1975 年 9 月出生，大学本科，会计师、审计师。1997 年 7 月至今在本
公司审计部从事内部审计工作；现任本公司监事、审计部经理。
高级管理人员
王航军先生，1966 年 11 月出生，中南财经大学研究生毕业，经济学硕士，高级审计
师。有二十余年企业管理经验。曾任深圳市南山区审计局副科长；深圳市投资管理公司审
计部副部长、部长；深圳市投资管理公司监督部副部长、部长；深圳市投资控股有限公司
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审计监察部部长；2007 年 10 月起担任本公司副总经理。
李子鹏先生，1966 年 5 月出生，毕业于华中科技大学,研究生学历。曾任本公司控股
子公司深圳市皇城地产有限公司工程科长、房地产项目工程现场经理、售楼部部长、总经
理助理、副总经理、总经理、董事长；2007 年 10 月起担任本公司副总经理。
范维平先生，1965 年 4 月出生，1988 年毕业于西南政法学院，研究生学历。曾任深
华集团公司监察审计部法律科科长；法律部副部长、部长；深华集团公司总经理助理；深
华集团公司总法律顾问；2009 年 1 月起担任本公司董事会秘书，兼任公司总法律顾问，2012
年 2 月起担任本公司副总经理、董事会秘书、总法律顾问。
（三）董事、监事、高级管理人员年度报酬情况
董事、监事、高级管理人员 2011 年度报酬情况（税前）：
序号 姓名 职务 年度报酬(万元) 备注
1 陈玉刚 董事长 76.73
2 魏 志 董事、总经理 74.36
3 刘光新 董事、工会主席 61.72
4 龚四新 董事、财务总监 41.10
5 文 利 董事 0 在控股股东领薪
6 郭立威 董事 0 在控股股东领薪
7 李晓帆 独立董事 8.00 独立董事津贴
8 查振祥 独立董事 8.00 独立董事津贴
9 董志光 独立董事 8.00 独立董事津贴
10 曹子杨 监事会主席 21.20 2011 年 7 月退休
11 戴先华 监事会主席 20.90
12 张世磊 监事 0 在控股股东领薪
13 王秀颜 监事 0 在控股股东领薪
14 王秋平 监事、发展管理部经理 28.45
15 张戈坚 监事、审计部经理 28.40
16 王航军 副总经理、财务负责人 61.72
17 李子鹏 副总经理 61.72
18 王慧敏 副总经理 39.59 2011 年 11 月离职
19 范维平 副总经理、董事会秘书 61.72
合计 601.60
（四）报告期内监事、高级管理人员变动情况及变动原因
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2011 年 7 月，公司原监事会主席曹子杨先生退休，监事会选举戴先华先生为本公司新
任监事会主席；
2011 年 11 月，本公司原副总经理王慧敏因工作变动，向公司申请辞去其所担任的公
司副总经理职务，详见本公司于 2011 年 11 月 22 日刊登在《证券时报》、《大公报》和巨
潮资讯网上的《高管辞职公告》。
二、员工情况
员工情况：本公司现有员工 2723 人，其中生产人员 1775 人，销售人员 120 人，技术
人员 542 人，财务人员 96 人，行政人员 190 人。大中专以上文化程度的有 1206 人。目前
需要承担费用的退休职工 180 人。
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第六节 公司治理结构
一、公司治理实际状况
报告期内，本公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《深圳市证券交
易所股票上市规则》和中国证监会有关规定的要求，不断规范和完善公司法人治理结构，
建立健全内部管理和控制制度，深入开展公司治理活动，提高公司规范运作水平。
报告期内，本公司制定了《财务会计负责人管理制度》、《资产减值准备管理规定》、《会
计政策与会计估计》、《财务报告管理制度》、《董事会选聘高级经营管理人员办法》、《董事
会考核评价高级经营管理人员办法》，修订了《总经理工作细则》。报告期末至本报告日，
本公司制定了《风险管理办法》，公司的内控制度进一步趋于完善。
截至报告期末，公司内部治理结构完整、健全、清晰，符合《公司法》、《公司章程》
及其他法律、法规和规范性文件的规定，公司股东大会、董事会、监事会均能严格按照相
关规章制度规范地召开，各位董事、监事均能认真履行自己的职责，勤勉尽责。公司法人
治理结构完善，公司运作规范。
（一）股东和股东大会
股东大会召集、召开和决议程序符合《上市公司股东大会规则》、《公司章程》、《公司
股东大会议事规则》的规定，股东大会均由董事长主持，并由律师进行现场见证。公司对
待中小股东和大股东一视同仁，通过各种途径确保股东尤其是中小股东充分行使其知情权
和参与权等权利，在涉及重大关联交易事项表决时，提供了网络投票渠道，并且关联股东
进行了回避，保障了关联交易决策程序合法及公开、公平、公正地进行。公司不存在控股
股东损害公司和中小股东利益的情况。
（二）董事和董事会
公司董事会人数及人员的构成符合法律法规和《公司章程》的要求。公司严格按照《公
司章程》、《董事会议事规则》的规定，召开董事会会议并形成决议，公司董事能积极出席
董事会会议，审慎决策，并对所审议事项发表明确的意见。董事切实履行了董事的职责和
权利；独立董事能够按照《公司章程》有关规定，履行相应的职责，发表独立性意见，切
实维护中小股东的利益。
本报告书共 163 页第 16 页
公司董事会下设董事会战略发展与投资委员会、董事会审计委员会、董事会提名委员
会和董事会薪酬与考核委员会，各专门委员会均已制定了相关工作条例。各委员会依照工
作条例认真尽责开展工作，为公司科学决策和规范管理提供了支持。
（三）监事和监事会
公司监事会的人数及人员构成符合法律法规和《公司章程》的要求。公司监事能够按
照《公司章程》和《监事会议事规则》等的要求，认真履行职责，对公司的依法运作情况、
财务情况、关联交易的公平性、生产经营管理等各个方面以及公司董事、公司高级管理人
员履行职责的合法合规性进行有效监督，切实履行了监督的职责，维护了公司和股东的利
益。
（四）信息披露与透明度
报告期内，公司严格按照有关法律法规的规定和《公司信息披露管理制度》的规定，
加强信息披露事务管理，履行信息披露义务；公司能真实、准确、及时、完整地披露信息，
确保所有投资者有平等机会获取公司信息，增加了公司透明度，切实发挥了保护中小投资
者知情权的作用。
（五）管理层
公司管理层由董事会聘任，负责组织实施股东大会和董事会通过的决议，并负责对公
司日常经营问题做出决定，贯彻实施公司的重大决策。公司管理层兢兢业业，规范运作，
诚实守信经营，严格按照《公司章程》的规定履行职责，不存在越权行使职权的行为，不
存在“内部人控制”的倾向，不存在不忠实履行职务、违背诚信义务的情形。
（六）绩效评价与激励约束机制
公司董事会下设薪酬与考核委员会负责对公司的董事、监事、高管进行绩效考核，同
时制定了符合公司实际情况的员工绩效考核评价体系。公司现有的考核及激励约束机制符
合公司的发展现状，既能调动广大员工的工作积极性和主观能动性，同时也有效地促进了
公司的规范运作和健康发展。
公司目前尚未建立股权激励制度。
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（七）关于相关利益者
公司充分尊重和维护相关利益者的合法权益，实现社会、股东、银行、其他债
权人、公司、员工、消费者等各方利益的协调平衡，与利益相关者积极合作，互利互惠、
诚实守信，共同推动公司持续、稳健发展。
（八）关于控股股东与上市公司
公司控股股东行为规范，对公司依法通过股东大会行使出资人的权利，没有超越股东
大会直接或间接干预公司的决策和经营活动；公司与控股股东在人员、资产、财务、机构
和业务方面做到“五独立”， 各自独立核算、独立承担责任和风险。公司与控股股东的
关联交易公平合理，决策程序符合规定，不存在控股股东占用公司资金和损害公司及其他
股东权益的现象，公司也没有为控股股东及其子公司提供担保的情形。
二、公司治理及专项活动开展情况
（一）信息披露和内幕交易专项培训
根据 2011 年 8 月 2 日深圳证监局“深圳上市公司信息披露专项工作会议”会议精神
和 2011 年 8 月 8 日深圳证监局《关于认真落实“深圳上市公司信息披露专项工作会议”
精神的通知》（深证局公司字〔2011〕87 号），公司于 2011 年 9 月 9 日，在深圳罗湖国贸
大厦 39 楼会议室召开现场培训会议，公司内部全体董事、监事、高管以及相关财务人员
悉数参会。会议由公司董事会办公室主任钱忠现场主持，董事会秘书范维平现场传达了相
关会议内容和精神；董事长陈玉刚作了重要讲话，要求参会人员认真学习，会后要向相关
部门和子公司传达会议精神，进一步健全监管力度；钱忠介绍了《证券法》、《刑法》、《上
市公司信息披露管理办法》关于内幕交易、市场操作等事项的规定以及中国证监会等五部
委下发的《关于依法打击和防控资本市场内幕交易的意见》和深圳证监局的相关通知。三
位独立董事和两名大股东董事因工作原因未能到场，会后公司向其传阅了培训记录和相关
文件资料。
公司作为深圳市国资委实际控制的上市公司，接受证监局和国资部门的双重监管，一
直以来对加强内幕信息管理和信息披露事务管理方面不遗余力。有严格的内幕信息和知情
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人管理制度，有严密的措施保障防范内幕信息泄露和内幕交易；有健全的信息披露事务管
理制度并能够认真执行。2009 年的股改中，公司在整个过程中做到了股改过程全程保密无
泄漏，信息披露及时详细，有力保障了股改工作的完成，成为上市公司在信息披露工作方
面的典范。公司将一如既往地严格执行保密制度和披露制度，做好信息监管和信息披露。
公司已按照相关要求进一步规范了接受采访和投资者接待工作制度，并充分认识新媒体的
作用，对相关内幕知情人的博客、微博等加强监管。
（二）内部控制建设
根据深圳证监局《关于做好深圳辖区上市公司内部控制规范试点有关工作的通知》（深
证局公司字【2010】31 号）的精神，为进一步规范集团公司内控制度，促进企业规范运作，
推动企业的持续健康发展，保护投资者的合法权益，及保障企业资产安全，公司参照财政
部等五部委联合发布的《企业内部控制基本规范》及其配套指引、深圳证监局 31 号通知
和深圳证券交易所《上市公司内部控制指引》等相关规定，以风险导向为原则，就集团公
司加强内部控制建设的有关工作做出部署，经与专业内控中介机构初步沟通，在其建议下
形成《内部控制体系全面建设工作方案》，于 2011 年 4 月 28 日公司第六届董事会第三十
一次会议审议通过。
根据本公司《内部控制体系全面建设工作方案》，集团本部、深圳市皇城地产有限公
司、深圳市物业房地产开发有限公司、深圳市国贸物业管理有限公司、深圳市国贸汽车实
业有限公司等 4 家子公司纳入本公司内控建设第一阶段工作，集团公司领导要求各企业和
广大员工以务实的态度、严谨的作风，深刻领会内控体系建设的实质内涵，严格按照国家
五部委的文件精神，紧密结合企业实际，扎实、持续推进内控体系建设这项重大工程，力
争在提高企业经营管理水平和防范风险能力方面取得实效。
在综合考虑团队配置、从业经验等方面的因素后，集团公司选择立信会计师事务所为
内控服务中介机构。立信于 6 月开始进驻集团公司开展工作，对集团本部和第一批子公司
相关人员进行访谈、资料收集、业务流程梳理及风险清单编制工作，随后查找内控缺陷并
反馈意见，完成集团本部和第一阶段子公司的内控缺陷清单编制，并向管理层和相关业务
部门进行了反馈，对已发现的内控缺陷进行分类分析并进一步提出整改方案。
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2011 年底集团和下属公司已完成内控手册的编写，基本达成原定计划。下一步将开展
内控测试以及其他后续工作。
三、董事、董事长、独立董事履行职责情况
（一）董事履职情况
报告期内，公司全体董事诚实守信、勤勉、独立地履行职责，积极出席公司相关的会
议，认真审议各项董事会议案，审慎决策，并对所议事项发表明确的意见。忠诚于公司和
股东的利益，保护中小股东的合法权益不受侵害。
姓名 职务 应参加会议次数 亲自出席次数 委托出席次数 缺席次数 提出异议事项
陈玉刚 董事长 10 10 0 0 0
魏 志 董事 10 10 0 0 0
刘光新 董事 10 10 0 0 0
龚四新 董事 10 10 0 0 0
文 利 董事（外部） 10 9 1 0 0
郭立威 董事（外部） 10 10 0 0 0
李晓帆 独立董事 10 10 0 0 0
查振祥 独立董事 10 10 0 0 0
董志光 独立董事 10 10 0 0 0
（二）董事长履职情况
公司董事长积极推动公司内部各项制度的制订和完善，加强董事会建设，依法召集、
主持董事会会议和股东大会会议，并积极督促公司执行董事会和股东大会形成的决议，为
各董事履行职责创造了良好的工作条件，充分保证了董事的知情权；及时将董事会工作运
行情况向董事通报。同时，督促公司高层和中层管理人员认真学习相关法律法规，提高依
法履职的意识。
（三）独立董事履职情况
独立董事本着对公司和全体股东诚信和勤勉的态度，恪尽职守、勤勉尽责，对各项议
案进行认真审议，并依据自己的专业知识和能力做出独立、客观、公正的判断，不受公司
和公司主要股东的影响，对有关事项均发表了独立、客观、公正的意见，切实维护了公司
和中小股东的利益。
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2011年度公司董事会共召开了十次正式会议。独立董事保证了按时参会到会，并在每
次会议上均行使了表决权。独立董事一年来对下列事项发表了独立意见：
1、对公司续聘武汉众环会计师事务所有限责任公司担任公司2011年度财务会计报表
的审计机构发表独立意见；
2、对公司2010年度内部控制自我评价报告发表独立意见；
3、对公司2010年度对外担保情况发表独立意见；
4、对公司向深新出租汽车有限公司提供委托贷款发表独立意见；
5、对公司第七届董事会候选人的议案发表独立意见。
2011年3月17日在深圳市罗湖区人民南路国贸大厦39楼会议室召开了第六届董事会审
计委员会会议，三位独立董事现场听取众环海华会计师事务所有限公司汇报审计工作情
况，并审议众环海华会计师事务所有限公司出具的初步审计意见。董事会审计委员会就公
司2010年度财务报表发表意见。
审计委员会会议结束后，召开独立董事专题会议，由公司管理层向各位独立董事汇报
经营情况，并安排了独立董事实地考察和现场办公。
四、公司与控股股东“五分开”方面的情况
公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务方面完全分开，做到了人员独立、
财务独立、资产完整、机构独立、业务分开。
（一）业务方面：本公司业务独立于控股股东，具有独立完整的业务及自主经营能力，
不依赖于股东及任何其他关联方，亦不存在和控股股东相同或有竞争力的业务。
（二）人员方面：本公司在劳动人事、薪酬管理方面与控股股东完全独立，本公司高
级管理人员均在本公司领薪，不存在在股东单位兼任职务的情况。公司人员独立，所有员
工均和公司签订了劳动合同。公司在员工管理、社会保障、工薪报酬等方面独立于股东单
位或其他关联方。
（三）资产方面：公司资产完整、独立、产权关系明确。不存在资产资金被控股股东
占用的情况，公司资产完全独立于控股股东。
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（四）机构方面：本公司机构独立，并制定了各部门的规章制度和职责，形成了责权
分明，科学合理的内部控制体系，公司经营管理的独立性不受控股股东及其下属机构的任
何影响，不存在控股股东干预公司机构设置的现象。
（五）财务方面：本公司财务独立，有独立的财务部门，有独立的财务核算体系和财
务管理制度，有独立的财务帐户，独立纳税，独立进行财务决策。
本公司控股股东行为规范，不存在超越公司股东大会直接或间接干预公司经营决策、
经营活动或资金使用的情形，但控股股东可通过所持的股份对公司的重大决策产生一定影
响。
五、重点控制活动
（一）公司控股子公司持股比例表
序号 公司名称 持股比例
1 深圳市皇城地产有限公司 100%
2 深圳市物业房地产开发有限公司 100%
3 深圳市国贸汽车实业有限公司 100%
4 徐州大彭房地产开发有限公司 100%
5 东莞市国贸长盛房地产开发有限公司 100%
6 深圳市国贸物业管理有限公司 100%
7 海南新达开发总公司 100%
8 深圳市物业工程建设监理有限公司 100%
9 深圳市国贸餐饮有限公司 100%
10 深圳市房地产交易所 100%
11 深业地产发展有限公司 100%
12 深圳市国贸商场有限公司 100%
13 湛江深圳物业有限公司 100%
注释：深圳市房地产交易所现托管在深圳市国贸物业管理有限公司。
（二）对控股子公司的内部控制
公司通过委派董事、监事及重要高级管理人员的形式对参控股公司实施控制管理，将
财务、重大投资、人事及信息披露等方面的工作纳入统一的管理体系并制定统一的管理制
度；控股子公司发生重大事项符合公司《信息披露管理制度》规定标准的，视同公司行为，
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并由公司董事会按规定做出披露与公告；控股子公司统一执行公司的财务会计制度，并相
应制订自身的会计核算制度和内部控制制度；控股子公司的财务负责人由公司选派，由控
股子公司聘任；公司对控股子公司实行内部审计制度，定期不定期地开展对控股子公司的
各种审计、考核。
对照深圳证券交易所《内部控制指引》的有关规定，公司对子公司的内部控制严格、
充分、有效，未有违反《内部控制指引》的情形发生。
（三）对关联交易的内部控制
公司高度重视关联交易的内控管理，为规范公司关联交易，保证关联交易的公允性，
公司制定并实施了《关联交易管理办法》，对关联交易的界定原则、关联交易的涉及事项、
关联交易的定价原则、关联交易的审议执行、关联方的表决回避措施等作了详尽的规定。
报告期内，公司发生的关联交易均严格依照《公司章程》、《关联交易管理办法》的规定执
行，遵循诚实、信用、平等、自愿、公平、公开、公正的原则，对关联交易及时履行信息
披露义务。公司在履行关联交易的董事会决策程序和股东大会决策程序时，关联董事、关
联股东均执行了回避制度，独立董事在关联交易决策和信息披露程序中均履行职责。公司
对关联交易审议决策程序和信息披露符合《深圳证券交易所股票上市规则》和《上市公司
内部控制指引》的要求。
（四）对外担保的内部控制
公司在《公司章程》中明确股东大会、董事会关于对外担保事项的审批权限及审批程
序, 公司制定了相应的对外担保内部控制制度，对担保的授权批准、评估与审批、执行及
信息披露等做了详细的规定。公司对外担保在遵循合法、公平、自愿、互利的原则基础上，
严格防范担保风险。
（五）对募集资金使用的内部控制
公司在《公司章程》中对募集资金的使用、审批程序等方面进行明确规定，以保证募
集资金专款专用。
报告期内，公司没有在证券市场进行过募集资金的情况，也没有以前募集资金延续到
本报告期内的情况。
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（六）对重大投资的内部控制
《公司章程》、《董事会议事规则》及公司《投资管理办法》对重大投资的审批权限和
流程进行了明确规定。报告期内，公司对所有投资项目严格遵循了前期考察、可行性研究、
内部评估及投资决策等流程，所有重大投资项目均按相关法规履行了股东大会或董事会的
审批程序。
（七）对大宗购买业务的内部控制
公司制定了《招投标业务管理规定》并严格遵照执行，明确要求大宗购买业务必须按
照规定实施公开招投标业务的操作流程和控制措施，明确落实招标主体、监督部门、参与
决策部门的职责权限和分工，切实保证了业务流程的透明度，合理、有效地控制了购买成
本。
（八）对信息披露的内部控制
公司制定了《信息披露事务管理规定》、《推广和接待管理办法》、《防范控股股东及关
联方资金占用专项制度》及《高层人员持有及买卖本公司股份的管理规定》，规范了信息
披露整体控制和一般流程控制，从信息披露机构和人员、文件、事务管理、披露程序、信
息报告等方面都作出了规定。制度的建立、公告和有效执行，对加强信息质量、提高信息
保密、约束信息知情人行为、接受社会公众(机构)对公司信息披露的监督、保护公司资产、
规范公司董事、监事和高级管理人员持有及买卖本公司股份行为等方面，发挥了重要的作
用。
公司通过各种渠道加强投资者沟通平台，努力促进公司信息披露的规范化，提高公司
信息披露的质量，保护投资者的合法权益。确保了信息披露工作的真实、准确、完整、及
时、公平。
公司信息披露严格遵循了相关法律法规、深交所股票上市规则及公司《信息披露事务
管理规定》,没有出现违规进行信息披露的情形。
六、存在的问题及改进计划
（一）公司内部控制重点控制活动中存在的问题
1、关于向大股东、实际控制人提供非公开信息情况
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（1）报告期内，本公司按照深圳市投资控股有限公司财务预算部的通知，每月上旬
定期通过深圳市国资委“国有资产管理信息系统”，向本公司控股股东、实际控制人——
深圳市投资控股有限公司报送上月度的财务快报；
（2）报告期末，本公司依照深圳市投资控股有限公司《关于做好 2012 年度企业全面
预算管理工作的通知》，向本公司控股股东、实际控制人——深圳市投资控股有限公司报
送 2012 年年度预算。
根据深圳证监局发布的《关于对上市公司向大股东、实际控制人提供未公开信息行为
加强监管的通知》及《关于对上市公司向大股东、实际控制人提供未公开信息等治理非规
范行为加强监管的补充通知》的规定，本公司已将未公开信息报送情况以及知情人员名单
向深圳证监局报备。报告期内，未发生信息知情人利用非公开信息违规买卖公司股票的情
况。
以上为国资系统上市公司的普遍行为，预计短期内无法改变。本公司将继续向深圳证
监局报备非公开信息知情人情况，杜绝知情人泄漏和利用非公开信息违规买卖公司股票的
情况。
2、随着外部和内部环境的变化、业务的快速发展和管理要求的提高，公司内部控制
仍需不断进行修订和完善，公司尚需进一步加强如何在变化的环境中把握内部控制重点，
推进管理和制度创新，促进公司内部控制的持续有效性。
（二）进一步加强和完善内部控制计划
1、深入推动《企业内部控制基本规范》实施工作。贯彻落实《企业内部控制基本规
范》及相关配套指引，加快公司内控制度建设工作的步伐，提高企业经营管理水平和风险
防范水平，促进企业可持续发展。目前已基本完成内控建设阶段工作，下一步将积极推进
内控自我评价和测试工作；
2、进一步加强依法运作意识，提高内部控制的法律效力。加强公司董事、监事、高
级管理人员及员工的培训学习，树立风险防范意识，培育良好企业精神和内部控制文化；
3、进一步强化内部控制制度的执行力，强化审计工作，充分发挥审计委员会的监督
职能，确保各项制度得到有效执行；
4、进一步完善公司治理结构，提高公司规范治理的水平，加强董事会下设各专门委
本报告书共 163 页第 25 页
员会的建设和运作，更好地发挥各委员会在专业领域的作用，进一步提升公司科学决策能
力和风险防范能力。
七、对高级管理人员的考评及激励机制的建立、实施情况
报告期内，公司董事会与公司管理层签署 2011 年度经营目标责任书，采取经营指标、
分类指标和管理目标得分结合的考评方式，在年度结束后，由董事会考核。公司高级管理
人员的报酬依据《董事、监事和高级管理人员年薪制管理办法》实行年薪制，董事会完成
年度考核后实施。
八、公司内部控制自我评价
公司根据中国证监会公告[2010]37号文以及深圳证券交易所发布的《上市公司内部控
制指引》、《企业内部控制基本规范》及《内部会计控制规范》等法律法规和公司实际情况，
对业务流程和标准化管理进行了梳理、完善和补充。2011年，公司作为深交所上市公司内
部控制规范试点单位之一，结合公司实际情况，全面实施内部控制体系建设工作。公司聘
请立信会计师事务所有限公司作为内部控制体系建设的咨询顾问，公司内部审计机构负责
内部控制评价的具体组织实施，对内部控制的有效性实施评价并出具内部控制自我评价报
告，对评价中发现的内部控制缺陷督促整改。
公司建立了基本健全、较为合理的内部控制制度，内部控制体系在完整性、合规性、
有效性等方面不存在重大缺陷。公司现有的内部控制制度基本符合我国有关法规和证券监
管部门的要求，符合当前公司生产经营实际情况需要，公司内部控制具备了完整性、合理
性和有效性。
（一）公司董事会对内部控制的自我评价
公司法人治理结构健全,运作规范。公司内控制度较为完整、合理, 总体符合中国证
监会、深圳证券交易所对上市公司内部控制工作的要求。公司内控制度的设计和运行,能
够较好地保证公司经营管理的合法合规、保障公司资产的安全；能够对编制真实、完整的
会计报表提供合理的保证；能够按照法律法规和监管部门的要求,真实、准确、完整、及
时地披露信息。公司今后将进一步完善内控体系建设,使之始终适应公司发展的需要和相
本报告书共 163 页第 26 页
关法律、法规的要求。
（二）独立董事对公司内部控制自我评价的意见
公司独立董事在对本公司《2011年内部控制的自我评价报告》进行了审慎核查后，认
为：公司建立了较为完善的内部控制体系，内控制度具有合法性、合理性和有效性。公司
的法人治理、生产经营、信息披露和重大事项等活动严格按照公司各项内控制度的规定进
行，并且经营活动各环节可能存在的内外部风险得到了合理控制，符合国家有关法律、法
规的要求，公司现有内部控制具有合法性、合理性和有效性。公司2011年内部控制自我评
价报告真实客观地反映了公司治理和内部控制的实际情况。公司应进一步加强公司内部控
制，持续规范运作，及时根据公司业务发展的情况和法律法规的要求不断修订和完善公司
各项内部控制制度，持续健全和完善内部控制体系。
（三）监事会评价意见
监事会对董事会关于公司 2011 年度内部控制的自我评价报告、公司内部控制制度的
建设和运行情况进行了审核，认为：公司已建立了较为完善的内部控制制度体系并得到了
有效地执行，符合《深圳证券交易所上市公司内部控制指引》及其他相关文件的要求；内
部控制自我评价报告真实、客观地反映了公司内部控制制度建立、健全和运行情况，符合
公司内部控制需要；对内部控制的总体评价客观、准确。
本报告书共 163 页第 27 页
第七节 股东大会简介
报告期至本公告日，公司召开了两次股东大会，2009 年度股东大会和 2010 年度第一
次临时股东大会。会议的召集、召开和表决程序均符合《公司法》、《公司章程》和相关法
律、法规的规定。
一、2010 年度股东大会
公司 2010 年度股东大会于 2011 年 5 月 20 日在深圳市人民南路国贸大厦 39 层会议室
召开。审议并通过了：
（1）2010 年度董事会工作报告；
（2）2010 年度监事会工作报告；
（3）2010 年度财务决算报告；
（4）2010 年度财务预算报告；
（5）2010 年度报告；
（6）2010 年度利润分配的预案；
（7）关于向控股股东申请委托贷款的议案；
（8）续聘会计师事务所的议案；
（9）关于授权公司董事会土地投资决策的议案。
2010 年度股东大会决议公告已于 2011 年 5 月 23 日刊登在《证券时报》、《大公报》和
巨潮资讯网（http://cninfo.com.cn）。
二、2011 年度第一次临时股东大会
公司 2011 年度第一次临时股东大会于 2011 年 6 月 15 日在深圳市人民南路国贸大厦
39 层会议室召开，审议通过了：《关于公司董事会换届选举的议案》、《关于公司监事会换
届选举的议案》、《关于为徐州公司申请银行贷款提供担保的议案》。
2011 年第一次临时股东大会决议公告已于 2011 年 6 月 16 日刊登在《证券时报》、《大
公报》和巨潮资讯网（http://cninfo.com.cn）。
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第八节 董 事 会 报 告
一、报告期内公司经营情况回顾
（一）市场环境分析
政策调控、市场波动继续成为 2011 年房地产行业的主题，成交骤减、均价下行则成
为本年新的关键词。政府调控政策贯穿全年，进一步扩大限购城市数量、细化限购条件，
主要基调由“抑制房价过快增长”转变为“促进房价合理回归”，主要城市商品房成交近
年来首次出现量价齐跌趋势，全国商品房销售均价同比增速继续放缓，土地市场冷清且多
以底价成交，房地产开发投资增速高位回落，房地产企业面临严峻的销售、融资和再投资
困难局面。
主要城市房价一定程度的回调，表明调控效果正在显现。公司一贯认为，房价过高、
过快增长，超出一般居民承受能力，不仅带来社会问题，而且也影响行业的长远健康发展，
调控虽加剧行业周期性调整和波动风险，对企业经营带来巨大挑战，但客观来看也有助于
行业规范化经营和由外延式转变为内涵式发展。基于经营业绩的持续提升和市场应对经验
的积累，公司对自身及行业未来发展仍充满信心：当前行业短期走低的主要原因是政策限
制了部分购买力、企业融资渠道等，长期来看，城市化进程、居民收入增长、居民生活品
质提升及城市可开发利用土地日益稀缺等支撑行业发展的因素仍未根本改变，坚持稳健经
营、提高产品品质的企业将继续获得更大发展机遇。
（二）总体经营情况
本报告期公司实现营业收入1,408,565,307.32元，同比增长41.82%；实现营业利润
340,988,497.94 元，同比增长74.97％；实现利润总额339,503,404.62 元，同比增长
63.88%；实现净利润257,461,077.54 元，同比增长47.12%；归属于母公司所有者的净利
润257,461,077.54 元，同比增长47.12%。
营业收入大幅增加的主要原因是房地产业结转收入大幅增加，以及物业管理面积、物
业租赁面积增加所致；营业利润、利润总额和净利润大幅增加的主要原因是由于房地产业
有新的项目达到结转收入条件使收入大幅增加所致。
本报告书共 163 页第 29 页
（三）主营业务经营情况
1、主营业务的范围及经营情况：
本公司以房地产开发为主业，出租车运营、物业管理与房屋租赁等为辅业。全年主营
业务收入1,377,581,701.71元，比去年同期增加411,435,711.83元,增长42.59%；主营业
务利润478,265,576.86 元。主营业务收入、利润的主要构成如下：
（1）按行业划分：
房地产业务收入 1,039,983,994.06元，主营业务利润 434,347,389.86元；
物业管理与房屋租赁业务收入246,969,986.05元，主营业务利润5,670,705.84 元；
出租车客运业务54,490,052.27元，主营业务利润25,649,950.32 元；
餐饮业务收入22,254,535.68元，主营业务利润3,040,275.41 元；
其它业务收入13,883,133.65元，主营业务利润9,557,255.43 元。
（2）按地区划分：
深圳地区收入1,273,033,823.42元；
其他地区收入 104,547,878.29 元。
从行业分布和地区分布可以看到，营业收入绝大部分都是深圳地区的收入，收入中房
地产业的收入比重较大。
2、主营业务构成
主营业务收入、成本、毛利率的情况表：
单位：千元
行业 营业收入 营业成本 毛利率
金额 比上年增减（%） 金额 比上年增减（%） 利润率（％） 比上年增减（%）
房地产开发 1,039,984 50.66 283518 -36.51 72.74 37.43
物业管理及租赁 246,970 29.50 223709 29.07 9.42 0.30
出租车客运 54,490 7.37 27011 0.49 50.43 3.39
饮食服务 22,255 10.46 17990 -1.18 19.16 9.52
其他 13,883 -2.50 3562 -8.49 74.34 1.68
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注：其他系工程监理、汽车维修、电梯维护保养等。
报告期内盈利能力较上一期增强的说明：主营业务收入比上年增加的主要原因是房
地产开发业务结转收入增加，以及物业管理与物业租赁业务增加所致；主营业务毛利大幅
增长的主要原因是毛利率较高的房地产业收入大幅增长所致。房地产业收入增长而其成本
反而下降的主要原因，是 2011 年度房地产主要结转项目的售价比上年主要结转项目的售
价高很多而单位成本相差不大。
3、供应商、客户情况
在从事产房地产开发业务时，以项目招标形式将所开发的房地产项目总承包给中标公
司，建筑材料主要由承建单位负责采购,本公司本年度没有大宗采购；本公司商品房销售
对象是个人购房客户，前 5 名客户的销售额为 20,757,489 元,占营业收入额的 1.47%。
（四）报告期公司资产构成同比变化情况及产生变动的主要原因
1、资产构成同比变化情况
项目 2011 年 12 月 31 日 2010 年 12 月 31 日 占总资产比 资产同比增
金额（元） 占总资产的比重 金额（元） 占总资产的 重的增减 减(%)
（%） 比重（%） (%)
货币资金 463,775,328.93 13.25 534,418,695.36 18.34 -5.09 -13.22
预付款项 474,354,748.39 13.55 49,360,431.87 1.69 11.86 861.00
其他应收款 3,346,988.49 0.10 37,787,880.10 1.30 -1.20 -91.14
存货 1,814,992,629.34 51.86 1,576,183,305.38 54.10 -2.24 15.15
固定资产 65,011,538.39 1.86 78,112,745.51 2.68 -0.82 -16.77
无形资产 100,040,864.15 2.86 106,563,665.92 3.66 -0.80 -6.12
递延所得税 124,102,202.41 3.55 83,209,649.31 2.86 0.69 49.14
资产
其他非流动 9,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00
资产
短期借款 601,495,212.00 17.19 10,000,000.00 0.34 16.85 5914.95
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应付账款 187,083,147.42 5.35 105,465,038.93 3.62 1.73 77.39
预收账款 208,655,909.41 5.96 878,660,737.46 30.16 -24.20 -76.25
应付职工薪 45,013,122.69 1.29 53,817,405.36 1.85 -0.56 -16.36
酬
应交税费 499,430,386.43 14.27 195,585,180.87 6.71 7.56 155.35
其他应付款 479,430,681.58 13.70 229,549,997.54 7.88 5.82 108.86
一年内到期 218,359,888.32 6.24 250,960,000.00 8.61 -2.37 -12.99
的非流动负
债
长期借款 7,333,333.32 0.21 212,000,000.00 7.28 -7.07 -96.54
总资产 3,499,608,314.21 2,913,281,353.84 20.13
产生变动的说明：
（1）货币资金同比减少 13.22%，主要是公司报告期售楼款回笼资金减少所致；
（2）预付款项同比增加 861.00%，主要是公司报告期预付扬州土地款及按税法规定预
缴的项目相关税款增加所致；
（3）其他应收款同比减少 91.14%，主要是公司报告期变更坏账准备的会计估计方法
而增加计提坏账准备所致；
（4）存货同比增加 15.15%，主要是在建项目报告期内正常施工增加工程进度款所致；
（5）固定资产同比减少 16.77%，主要是用于出租的固定资产转入投资性房地产科目
核算及计提折旧所致；
（6）无形资产同比减少 6.12%，主要是无形资产摊销所致；
（7）递延所得税资产同比增加 49.14%，主要是公司报告期预提的土地增值税确认递
延所得税资产增加所致；
（8）其他非流动资产同比增加，主要是报告期子公司对深圳市深新出租汽车有限公
司提供委托贷款所致；
（9）短期借款同比增加 5914.95%，主要是公司报告期取得深圳市投资控股有限公司
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委托贷款等所致；
（10）应付账款同比增加 77.39%，主要是深物业-深港 1 号项目竣工，其暂估成本挂
账所致；
（11）预收账款同比减少 76.25%，主要是深港 1 号项目结转收入所致；
（12）应付职工薪酬同比减少 16.36%，主要是上期末补提以前年度住房公积金在报告
期支付所致；
（13）应交税费同比增加 155.35%，主要是报告期公司深物业-深港 1 号项目确认收入
计提的土地增值税等增加所致；
（14）其他应付款同比增加 108.86%，，主要原因为：报告期公司股改承诺资产置换置
入月亮湾土地所致；
（15）一年内到期的非流动负债同比减少 12.99%，主要是到期偿还所致；
（16）长期借款同比减少 96.54%，主要是重分类至一年内到期的非流动负债科目核算
所致；
（17）总资产同比增加 20.13%，主要是报告期公司经营及借款规模扩大所致。
2、报告期内公司营业费用、管理费用、财务费用、所得税费用同比变化情况及产生
变化的主要原因：
项目 2011 年 1-12 月（元） 2010 年 1-12 月（元） 同比增减（±%）
营业费用 32,792,286.16 14,956,309.36 119.25
管理费用 92,292,907.64 92,642,838.43 -0.38
财务费用 12,119,255.73 -2,813,250.22 530.79
所得税费用 82,042,327.08 32,161,206.91 155.10
说明：
（1）营业费用增加的主要原因是：公司报告期销售项目增加以及根据市场状况的变
化加大营销力度使得相关营销费用增加所致；
（2）管理费用减少的主要原因是：公司加强管理控制费用开支所致；
（3）财务费用增加的主要原因是：公司报告期根据资金需求增加流动资金贷款规模
本报告书共 163 页第 33 页
以及部分项目贷款因项目竣工而不符合资本化条件计入财务费用所致；
（4）所得税费用增加的主要原因是：报告期公司利润总额上升所致。
3、公司报告期内主要资产计量属性未发生重大变化。
（五）采用公允价值计量的项目以及持有外币金融资产、金融负债情况
公司会计核算以权责发生制为记帐基础。 除交易性金融资产和可供出售金融资产以
公允价值计量外，其他资产一般采用历史成本作为计量基础。对于采用重置成本、可变现
净值、现值、公允价值计量的，以所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量为基础。
（1）采用公允价值计量的项目
单位：元
项目 期初金额 本期公允价 计入权益的累计 本期计提的 期末金额
值变动损益 公允价值变动 减值
金融资产
其中：1.以公允价值计量 272,100.00 -3,364.50 0.00
且其变动计入当期损益的
金融资产
其中：衍生金融资产
2.可供出售金融资产
金融资产小计 272,100.00 -3,364.50 0.00
金融负债
投资性房地产
生产性生物资产
其他
合计 272,100.00 -3,364.50 0.00
注: 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产为在二级市场购入的流通股，依据证券交易所公告的收市
价作为公允价值计量，期末已全部卖出。
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（2）持有外币金融资产、金融负债情况
公司报告期未持有外币金融资产、金融负债情况。
（3）公司报告期内主要资产计量属性未发生重大变化。.
（六）报告期内公司现金流量表主要项目同比变化及原因
项目 2011 年度（元） 2010 年度（元） 增减(%)
一、经营活动产生的现金流量：
现金流入小计 769,733,785.15 1,191,281,389.97 -35.39
现金流出小计 1,131,201,372.85 1,293,059,860.61 -12.52
经营活动产生的现金流量净额 -361,467,587.70 -101,778,470.64 255.15
二、投资活动产生的现金流量：
现金流入小计 5,828,454.81 12,057,679.84 -51.66
现金流出小计 21,411,814.98 19,488,536.34 9.87
投资活动产生的现金流量净额 -15,583,360.17 -7,430,856.50 109.71
三、筹资活动产生的现金流量
现金流入小计 612,495,212.00 260,687,344.20 134.95
现金流出小计 305,869,745.03 446,954,370.52 -31.57
筹资活动产生的现金流量净额 306,625,466.97 -186,267,026.32 264.62
说明：
（1）经营活动产生的现金流量净额为负值，即净流出比上年同期增加的主要原因是：
报告期公司项目销售面积减少，使得售楼款回笼资金比上年同期减少所致。
（2）投资活动产生的现金流量净额为负值，即净流出比上年同期增加的主要原因是：
报告期公司处置固定资产和其他长期资产收回的现金比上年同期减少所致。
（3）筹资活动产生的现金流量净额比上年同期增加的主要原因是：报告期公司取得
深圳市投资控股有限公司 4.9 亿元委托借款以及归还银行借款比上年同期减少所致。
（4）报告期公司经营活动产生的现金流量净额是-361,467,587.70 元与报告期净利润
257,461,077.54 元存在较大差异，主要原因是：
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A、公司现金流量表中“购买商品、接受劳务支付的现金”比与之对应的利润表中的
“主营业务成本”的数额大，原因为未达到结算条件的工程项目支付了大量的工程款（1.59
亿元）及扬州项目地价款（4.35 亿元）；
B、利润表中计提折旧、摊销 3,519 万元是非付现项目；
C、利润表中扣除的利息费用 1,643 万元不属于经营活动产生的现金流量；
D、利润表中的资产减值准备 2,226 万元不产生现金支出。
（七）公司主要子公司、参股公司的经营情况及业绩分析
（单位：人民币千元）
总资产 净资产 营业利润 净利润
公司 主要 注册资 比上 比上
比上年 比上年
名称 产品 本 金额 年增 金额 金额 金额 年增
增减（%） 增减（%）
减（%） 减（%）
皇岗
口岸
深圳
配套
市皇
商的 272,
城地 705.2
开发 30,000 2,063,437.87 14.44 486,918 126.98 352,068 1,187 394.
产有 2
设施、 58
限公
建设、
司
经营、
管理
深圳
市物
业房 房地 21,6
-80.7
地产 产开 30,950 606,681.48 -2.75 78,303 38.34 27,120 -81 99.0
1
开发 发 5
有限
公司
深圳 汽车
市国 客运、
贸汽 汽车
6,65 -21.5
车实 出租 29,850 437,392.10 41.48 63,329 11.73 8,931 -17
0.53 5
业有
限公
司
深圳市皇城地产有限公司去年很少房地产销售收入，而今年房地产项目达到结转收
入条件，因此，净资产、营业利润和净利润大幅增加；深圳市物业房地产开发有限公司房
地产业收入今年比去年大幅减少，因此营业利润和净利润大幅减少。
（八）产品销售及主要技术人员变动情况等与公司经营有关的信息
报告期内，公司主要销售及技术人员无重大变化。
（九）公司控制的特殊目的主体情况
公司未存在其控制下的特殊目的主体。
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二、对公司未来发展的展望
（一）公司面临的风险和对策
1、关于政策风险
2011 年中央经济工作会议及 2012 年召开的十一届全国人大会议，明确表示房地产调
控不会放松，坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，
扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。一些城市出台的放松调控力度的政策被紧急叫
停，彰显中央政府调控决心。因此，预计 2012 年，限购、限贷、限价等系列调控政策仍
将维持，对商品房销售量、成交均价、资金回笼及企业融资等带来较大影响。
公司高度重视对调控政策的研究及预判，深入分析政策因素对市场带来的多层面影响，
寻求在政策限制范围内的最大发展，在项目定位、户型设计、景观环境等方面迎合市场需
求，坚持以“品质物业，筑恒久经典；精彩生活，建生态家园”的理念打造精品楼盘，以
过硬的产品品质和优质的服务赢得客户信任。
2、关于财务风险
调控政策严格限制商业银行等金融机构的房地产开发贷款，数据表明 2011 年全年房地
产企业开发资金来源中国内贷款增长为零；商品房销售持续低迷，成交面积萎缩、成交均
价回调，销售资金回笼大大减缓，房地产企业的资金周转率下降明显。预计 2012 年，销
售回款不力、外部融资被限制的情况将继续双向挤压房地产企业资金链，提高企业资金成
本，增加财务风险。
公司一贯坚持稳健经营，把确保资金安全放在首位，动态监控财务风险。合理把握投
资、销售节奏，保持资金链畅通；加强内部管理，严格控制各项成本费用；促进辅业发展，
千方百计拓展融资渠道，争取获得外部资金支持。
3、关于经营风险
（1）市场风险
在调控政策未能放松的情况下，预计 2012 年度商品房销售将面临巨大的挑战。限购城
市具备购房资格的客户绝对数量减少，但商品房库存不断增加，随着保障性住房的陆续竣
工入市，分流部分刚性需求，2012 年市场风险不容忽视。
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公司已充分预判将面临的市场风险，并坚持“品质物业，筑恒久经典；精彩生活，建
生态家园”的开发理念，专注于提升产品品质，提高产品内在价值，以产品打造品牌、以
品牌促进产品销售。在调控政策明确、货币政策略有放松、刚性需求获得政策支持的条件
下增强客户购买信心，整合营销资源，制定深圳地区项目“四盘联动”的营销计划，强势
出击完成年度销售目标。
（2）运营风险
房地产行业周期波动加剧运营风险，尤其是企业需把握多地区、多项目的投资、销售
进度，并与企业财务状况紧密结合；当前宏观经济预期不明，原材料、资金、人力成本不
断上升，增加企业经营成本，也因此加大房地产企业对合作伙伴的管理难度。
2012 年公司将同时运作深圳、东莞、徐州、扬州等地 10 个项目的开发，以资金计划
为核心，制定项目开发计划，加强战略管理，动态监测实际开发投资进度，根据市场变化
情况灵活统筹调整开发计划；建立健全各项成本费用控制管理机制，消化成本上升压力，
完善运营风险监测和预警，总结实践经验，加强对合作伙伴的管理。
（3）管理风险
调控将市场的主导权交到买方手中，客户的选择将更趋于理性，会更加认同优质品牌
发展商的项目，客观上加剧房地产企业竞争，对企业开发管理水平提出更高的要求，尤其
是在开发计划管理、进度管理、成本控制、施工质量等方面，企业要建立起适合自身的一
套完善管理流程。
公司早已认识到提高房地产开发管理水平的重要性，随着开发项目品类、地区的拓展，
公司对每个竣工项目都部署开展全过程或阶段性投资后评价，总结开发经验，结合公司整
体内部控制体系建设，梳理管理流程并完善到开发管理制度中；深入开展对标管理工作，
学习先进企业经验，不断提高管理水平。
（二）公司的竞争优势及潜力
公司作为一家成熟的房地产上市公司，历经房地产市场调控和行业的整合，积累了丰
富的风险应对经验和产品开发经验，近几年来成功开发多个深圳地区有影响力的楼盘，荣
获中国地产研究院评选的“中国上市房地产企业 50 强”、广东省企业联合会评选的“2011
本报告书共 163 页第 38 页
广东房地产最具发展潜力 10 强”等诸多荣誉。
注重打造精品楼盘，树立企业品牌。公司开发的深物业深港 1 号、深物业廊桥国
际、深物业彩天怡色等精品项目，从规划设计源头开始，通过深入市场调研，在户型设
计上精益求精，在外立面、园林景观等设计上结合项目的高品质定位，施工过程中严格监
督建筑质量，后期引入高水平的物业服务。公司精品项目得到市场认可，以深港都会系列
为代表的“深物业”品牌已在深圳市场引起较强反响。
良好的经营业绩和不断提升的管理水平，强力支撑后续项目的开发。至 2008 年以来，
公司经营业绩屡创新高，收入、利润水平不断刷新历史最好记录，企业实力和抗风险能力
显著增强，经济效益和开发规模逐年增加。
（三）2012 年计划
2012 年，公司计划实现主营业务收入 154,000 万元，期间费用与成本 82,000 万元。
以公司十二五发展战略规划为指导，围绕发展主题，推进房地产主业精品战略，加大营销
力度，实现经营业绩和开发规模的稳步增长。确保辅业稳健经营，巩固和深化改革，推动
规范化管理，落实内控制度建设，构筑风险管控体系，促进企业持续健康发展。公司的工
作重点主要是：
1、推进各房地产项目开发。公司将以年度财务计划为核心提升战略管理水平，加强
对房地产项目开发计划的统筹，合理安排各项目开发进度，细化对各项目进度节点计划的
管控；加强营销推广工作，统筹预售、限售项目的价格策略和销售节奏，确保年度业绩目
标实现。
2、提升内部管理水平。公司将在 2011 年企业内部控制建设、企业文化建设、三项制
度改革、对标管理、管理制度汇编等管理提升措施基础上，进一步深化推广，本年完成内
部控制、企业文化体系建设，深化开展对标管理，在管理制度试行经验的基础上不断修订
完善。
（四）资金需求、使用计划及资金来源情况
2012 年，公司在建项目等预计需使用资金超过 8.84 亿元。为保证资金供给，满足公
司业务发展需要，公司拟通过银行新增贷款以及项目销售回笼款等措施解决资金问题。
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三、报告期内投资情况
（一）报告期内本公司未募集资金，也无之前募集资金的延续使用；
（二）非募集资金投资重大项目、项目进度及收益情况。
（单位：人民币千元）
预计总投
项目名称 本年度投资 累计实际投资 项目进度 收益情况
资
深物业深港 1 号 422,860 22,870.00 377,870.67 竣工入伙 销售 57％
深物业廊桥公馆 514,170 81,718.10 352,390.86 外墙装修及园林工程 部分预售
深物业彩天怡色 110,000 36,319.75 104,124.16 主体封顶 部分预售
深物业半山御景一、二期 793,000 28,214.19 227,572.34 一期基础施工 ——
深物业金领假日(原皇岗口
233.00 61,997.99 前期规划 ——
岸土地)
深物业松湖朗苑(原东莞大
3,370.66 224,241.60 前期规划 ——
朗土地)
深物业西湖畅想(扬州土
435,889.79 435,889.79 前期规划 ——
地)
深物业蓝色港湾(月亮湾土
271,304.37 271,304.37 前期规划 ——
地)
合计 879,919.86 2,055,391.78 ——
注：1.深物业蓝色港湾(月亮湾土地)系大股东履行股改承诺置换资产;
2.所有项目都为房地产项目。
（三）对外委托贷款情况
2011 年5 月20 日，本公司子公司-深圳市国贸物业管理有限公司以平安银行股份有
限公司深圳分行为受托人向公司控股股东的子公司-深圳市深新出租汽车有限公司提供委
托借款900 万元。
四、董事会对公司作出会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响分
析
（一）本公司在报告期内无会计政策变更事项。
（二）本公司在报告期内会计估计变更事项。
1、会计估计变更的内容及审批程序
本报告期公司第七届董事会第四次会议审议通过了《深圳市物业发展（集团）股份有
限公司会计政策与会计估计》，调整了应收款项按照风险特征划分风险组合的依据及计提
坏账准备的方法，具体如下：
A 新政策详见财务报表附注（二）10。
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B 原政策如下：
按组合计提坏账准备的应收款项
确定组合的依据
组合1 从事物业管理类业务子公司的信用风险特征类似的应收款项，不包
含信用风险特征明显较高且已经单项计提坏账准备的应收款项。
组合2 从事物业管理类业务子公司之外的其他公司的应收款项，不包含信
用风险特征明显较高且已经单项计提坏账准备的应收款项。
按组合计提坏账准备的计提方法
组合1 余额百分比法
组合2 在资产负债表日，依据重要性原则单独进行减值测试，经测试发生
了减值的，按其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确定减
值损失，计提坏账准备；经测试没有发生减值的，不再计提坏账准
备。
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的：
组合名称 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
组合1 3.00 3.00
2、会计估计变更对本报告期的影响
项目 变更前金额 变更影响金额 变更后金额
资产负债表项目：
应收账款 71,906,190.53 -1,374,850.75 70,531,339.78
其他应收款 25,233,658.76 -21,886,670.27 3,346,988.49
长期股权投资 83,150,532.14 -2,046,992.19 81,103,539.95
递延所得税资产 123,788,245.69 313,956.72 124,102,202.41
利润表项目：
资产减值损失 -997,372.33 23,261,521.02 22,264,148.69
投资收益 2,355,745.75 -2,046,992.19 308,753.56
所得税费用 82,356,283.80 -313,956.72 82,042,327.08
净利润 282,455,634.03 -24,994,556.49 257,461,077.54
（三）本公司在报告期内无重大会计差错更正事项。
五、董事会日常工作
（一）报告期内董事会会议情况
1、公司于 2011 年 1 月 21 日召开第六届董事会第二十九次会议，会议审议通过了：《关
于修订<深圳市物业发展（集团）股份有限公司总经理工作细则>的议案》、《关于审议<深
圳市物业发展（集团）股份有限公司财务负责人管理制度>的议案》、《关于提请股东大会
授权公司董事会土地投资决策的预案》、《关于董事会对董事长授权的议案》、《关于子公司
向金融机构申请项目贷款暨向子公司进行委托贷款的议案》，本次董事会决议公告刊登于
本报告书共 163 页第 41 页
2011 年 1 月 24 日 《 证 劵 时 报 》、《 大 公 报 》 及 信 息 披 露 指 定 网 站 巨 潮 网
（http://www.cninfo.com.cn）；
2、公司于 2011 年 4 月 22 日召开第六届董事会第三十次会议，会议审议通过了：《2010
年度董事会工作报告》、《2010 年度报告正文及摘要》、《2010 年度财务决算报告》、《关于
减少各项资产减值准备的议案》、《关于计提各项减值准备的议案》、《2010 年度利润分配预
案》、《2011 年度财务预算报告》、《关于续聘会计师事务所的议案》、《关于<内部控制自我
评估报告>的议案》、《关于向金融机构申请贷款的议案》、 《关于召开 2010 年度股东大会
的议案》，本次董事会决议公告刊登于 2011 年 4 月 26 日《证劵时报》、《大公报》及信息
披露指定网站巨潮网（http://www.cninfo.com.cn）；
3、公司于 2011 年 4 月 29 日召开第六届董事会第三十一次会议，会议审议通过了：2011
年第一季度报告》、《关于部门机构设置调整的议案》、《关于<内部控制体系全面建设工作
方案>的议案》， 本次董事会决议公告刊登于 2011 年 4 月 30 日《证劵时报》、《大公报》
及信息披露指定网站巨潮网（http://www.cninfo.com.cn）；
4、公司于 2011 年 5 月 13 日召开第六届董事会第三十二次会议，会议审议通过了：《关
于为深新出租汽车有限公司提供委托贷款的议案》，本次董事会决议公告刊登于 2011 年 5
月 16 日《证劵时报》、《大公报》及信息披露指定网站巨潮网（http://www.cninfo.com.cn）；
5、公司于 2011 年 5 月 26 日召开第六届董事会第三十三次会议，会议审议通过了：《关
于授权公司经营班子土地投资决策的议案》、《关于公司董事会换届选举的议案》、《关于召
开 2011 年第一次临时股东大会的议案》，本次董事会决议公告刊登于 2011 年 5 月 27 日《证
劵时报》、《大公报》及信息披露指定网站巨潮网（http://www.cninfo.com.cn）；
6、公司于 2011 年 6 月 21 日召开第七届董事会第一次会议，会议审议通过了：《关于
选举第七届董事会董事长的议案》、《关于选举第七届董事会各专门委员会委员的议案》、
《关于聘任公司总经理及董事会秘书的议案》、《关于聘任公司高级管理人员的议案》，本
次董事会决议公告刊登于 2011 年 6 月 22 日《证劵时报》、《大公报》及信息披露指定网站
巨潮网（http://www.cninfo.com.cn）；
7、公司于 2011 年 7 月 29 日召开第七届董事会第二次会议，会议审议通过了：《2011
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年半年度报告及摘要》，本次董事会决议公告刊登于 2011 年 7 月 30 日《证劵时报》、《大
公报》及信息披露指定网站巨潮网（http://www.cninfo.com.cn）；
8、公司于 2011 年 10 月 24 日召开第七届董事会第三次会议，会议审议通过了：《2011
年第 3 季度报告及摘要》，本次董事会决议公告刊登于 2011 年 10 月 25 日《证劵时报》、《大
公报》及信息披露指定网站巨潮网（http://www.cninfo.com.cn）；
9、公司于 2011 年 11 月 25 日召开第七届董事会第四次会议，会议审议通过了：《关于
制定<深圳市物业发展（集团）股份有限公司资产减值准备管理制度>的议案》、《关于制定
<深圳市物业发展（集团）股份有限公司会计政策与会计估计>的议案》、《关于对海南公司
进行破产清算的议案》、《关于深物业海南资产处置的议案》，本次董事会决议公告刊登于
2011 年 11 月 28 日 《 证 劵 时 报 》、《 大 公 报 》 及 信 息 披 露 指 定 网 站 巨 潮 网
（http://www.cninfo.com.cn）；
10、公司于 2011 年 12 月 8 日召开第七届董事会第五次会议，会议审议通过了：《关
于制定<深圳市物业发展（集团）股份有限公司会计政策、会计估计变更及会计差错更正
管理制度>的议案》、《关于制定<深圳市物业发展（集团）股份有限公司财务报告管理制度>
的议案》、《关于制定<深圳市物业发展（集团）股份有限公司董事会选聘高级经营管理人
员办法>的议案》、《关于制定<深圳市物业发展（集团）股份有限公司董事会考核评价高级
经营管理人员办法>的议案》，本次董事会决议公告刊登于 2011 年 12 月 9 日《证劵时报》、
《大公报》及信息披露指定网站巨潮网（http://www.cninfo.com.cn）；
（二）董事会对股东大会决议的执行情况
1、2010 年年度股东大会审议通过了：《2010 年度董事会工作报告》、《2010 年度监事
会工作报告》、《2010 年度财务决算报告》、《2011 年度财务预算报告》、《2010 年度报告》、
《2010 年度利润分配的议案》、《关于续聘会计师事务所的议案》、《关于向金融机构申请贷
款的议案》、《关于授权公司董事会土地投资决策的议案》；
2、2011 年第一次临时股东大会审议通过：《关于公司董事会换届选举的议案》、《关于
公司监事会换届选举的议案》、《关于为徐州公司申请银行贷款提供担保的议案》，以上议
案都已完整地贯彻执行。
（三）董事会审计委员会履职情况
本报告书共 163 页第 43 页
董事会审计委员会由 3 名董事组成，其中独立董事 2 人，主任委员由独立董事董志光
先生担任。报告期内，按照中国证监会和深圳证券交易所的要求和本公司《董事会审计委
员会工作条例》，公司董事会审计委员会勤勉尽责地履行了职责，主要审议了公司定期财
务报告、年度审计单位履职评价及续聘、公司财务会计基础工作工作方案、公司财务会计
基础工作自查及整改报告等。
1、2011 年度审计工作履职情况
（1）2011年12月31日，董事会审计委员会与年度审计项目负责人作了充分沟通，协
商确定了审计进场时间及本年度财务报告审计工作安排。2011年2月11日，会计师事务所
正式进场开展工作。
（2）年审注册会计师进场后，董事会审计委员会与本公司年审注册会计师就审计过
程中发现的问题及时沟通交流。2012 年 3 月 1 日，会计师事务所出具初步审计意见，并就
审计中的有关问题向董事会审计委员会进行了汇报。审计委员会对本公司编制的财务报表
审阅后形成第一次意见：公司 2011 年度财务报表已经按照企业会计准则的规定编制，客
观公允地反映了公司 2011 年 12 月 31 日的实际经营情况和现金流量，符合中国证监会的
相关规定，并同意将公司编制的财务会计报表（未经审计）及相关资料提交会计师事务所
进行审计，同时希望公司管理层紧密配合众环海华会计师事务所开展 2011 年度财务报表
的审计工作。
（3）2011 年 3 月 21 日，董事会审计委员会对公司财务会计报表审阅后形成第二次意
见：公司 2011 年度财务报表，是严格按照企业会计准则、《企业会计制度》的规定编制的，
符合新会计准则和财政部发布的相关文件的规定；财务报表附注是按照中国证监会发布的
相关规定编制的。财务报表及财务报表附注客观公允地反映了公司 2011 年 12 月 31 日的
财务状况、经营成果和现金流量；审计结论符合本公司的实际情况，同意将 2011 度财务
报告提交董事会审议。
（4）审计委员会认为：众环海华会计师事务所有限公司在为公司提供审计服务的过
程中，恪尽职守，遵守独立、客观、公正的职业准则，较好地完成了2011 年年度报告审
计的各项工作。审计后的财务报表能够公允反映公司2011年12月31日的财务状况以及2011
年度的经营成果和现金流量，出具的审计结论符合公司的实际情况。鉴于众环海华会计师
本报告书共 163 页第 44 页
事务所有限公司能够按照新的审计准则的要求，严格执行相关审计规程和事务所质量控制
制度，该所业务熟练，恪尽职守，对公司情况较为熟悉，决议向董事会提请继续聘任该所
为公司2012年度审计机构。
董事会审计委员会在本公司 2011 年度财务报告中切实负责地履行了职责，发挥了应
有的监督作用，维护了审计的独立性，维护了公司和中小股东的合法权益。
2、公司财务会计基础工作专项活动的履职情况
公司根据《中华人民共和国会计法》、《企业内部控制基本规范》等相关法律、法规，
对财务会计基础工作涉及的各项内容进行全面自查，董事会审计委员会先后对公司的《财
务会计基础工作专项活动的工作方案》、《关于规范财务会计基础工作专项活动的自查报
告》和《关于全面深入开展规范财务会计基础工作专项活动的整改报告》进行了审议，并希望
公司能认真抓好整改措施的落实，不断加强公司财务会计基础工作。
（四）董事会薪酬与考核委员会履职情况
董事会薪酬与考核委员会由 3 名董事组成，其中独立董事 2 人，主任委员由独立董事
李晓帆先生担任。报告期内，依照中国证监会和深圳证券交易所的要求和本公司《董事会
薪酬与考核委员会工作条例》，公司董事会薪酬与考核委员会认真履行职责，根据公司薪
酬管理制度及绩效考核制度对董事、监事、高级管理人员的薪酬进行了审核。董事会薪酬
与考核委员会认为公司董事、监事、高级管理人员实行年薪制，其薪酬与公司年度经营业
绩挂钩的机制符合公司的实际情况，执行情况不存在违反公司薪酬管理制度及与薪酬管理
制度不一致的情形。
（五）董事会战略发展与投资委员会履职情况
董事会战略发展与投资委员会由 5 名董事组成，主任委员由董事长陈玉刚先生担任。
报告期内，董事会战略发展与投资委员会充分发挥专业优势，在重大事项方面提出科学
合理建议,加强了董事会集体决策的民主性、科学性、正确性，确保了公司的健康发展。
报告期内，董事会战略委员会根据公司发展战略的部署，着重研究确定集团公司的战
略发展规划等相关事宜。
（六）董事会提名委员会履职情况
本报告书共 163 页第 45 页
董事会提名委员会由 3 名董事组成，其中独立董事 2 人，主任委员由独立董事查振祥
先生担任。在董事会换届选举中，提名委员会充分发挥独立审查、建议作用，保障了选举
的公开、公正、公平。
六、公司 2011 年度利润分配预案或资本公积金转增股本预案
（一）公司本次利润分配预案
经众环海华会计师事务所有限公司审计，公司 2011 年度实现归属于母公司所有者的
合并净利润为 257,461,077.54 元、公司本年度合并可供分配利润为 406,422,741.94 元；
母公司 2011 年度实现净利润为-37,392,803.39 元，加上 2011 年初的未分配利润
-12,849,343.46 元后，母公司本年度实际可供分配利润为-50,242,146.85 元。
鉴于公司进行利润分配以母公司为主体，公司 2011 年度不进行利润分配，也不以资
本公积金转增股本，留存资金继续用于现有项目的开发。
（二）前三年公司的利润分配情况和资本公积金转增股本情况
年份 利润分配及资本公积金转增股本方案
2010年 不进行利润分配，也不以资本公积金转增股本。
2009年 以公司总股本541,799,175股为基数，向全体股东每10股送1股派发现金红利0.112元（含税）。
2008年 不进行利润分配，也不以资本公积金转增股本。
（三）公司前三年现金分红情况
年份 现金分红金额 归属于母公司所有 合并报表归属于母 占归属于母 占合并报表归属于
者净利润 公司所有者净利润 公司所有者 母公司所有者净利
净利润的比 润的比例
例
2010年 0.00 18,982,840.06 174,998,534.79 0.00 0.00
2009年 6,067,788.90 462,937,195.91 96,933,951.02 1.31% 6.26%
2008年 0.00 -26,155,872.73 9,829,397.29 0.00 0.00
七、内幕信息知情人管理制度执行情况及利用内幕信息交易的自查情况
公司一贯以来非常重视规范内幕信息管理，公司制定了《内幕信息知情人管理制度》，
明确了内幕信息内容、确定知情人范围以及利用内幕信息的责任追究制度。在向控股股东
报送未公开信息后，公司均按制度和相关法律、法规要求，整理登记知情人员相关信息向
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证券监管机关报备，严格控制内幕信息传递范围、加强内幕信息保密工作。根据2011年8
月2日深圳证监局“深圳上市公司信息披露专项工作会议”会议精神和 2011年8月8日深圳
证监局《关于认真落实“深圳上市公司信息披露专项工作会议”精神的通知》（深证局公
司字〔2011〕87号），公司于2011年9月9日，在深圳罗湖国贸大厦39楼会议室召开现场培
训会议，介绍了《证券法》《刑法》《上市公司信息披露管理办法》关于内幕交易、市场操
作等事项的规定以及中国证监会等五部委下发的《关于依法打击和防控资本市场内幕交易
的意见》和深圳证监局的相关通知。经自查，在报告期内，公司未发生内幕信息知情人在
影响公司股价的重大敏感信息披露前利用内幕信息买卖公司股份，以及受监管部门查处和
整改的情况。今后公司将持续加强学习相关法律法规要求，认真贯彻执行内幕信息及知情
人管理制度，规范公司治理行为，切实做好防范内幕交易行为的工作。
八、董事会对于内部控制责任的声明
公司董事会将切实承担建立健全公司内部控制及其有效运行的全面责任，对公司内控
制度的制定和有效执行负责，并按照企业内部控制基本规范、企业内部控制配套指引等文
件要求，继续建立健全、完善公司的内部控制流程；公司监事会负责对董事会建立与实施
内部控制进行监督；公司管理层负责组织领导公司内部控制的日常运行；董事会审计委员
会负责指导和监督公司内部机构评价内部控制的有效性。
本公司内部控制的目标是：合理保证企业经营管理合法合规、资产安全、财务报告及
相关信息真实完整；提高经营管理水平和风险防范能力，提高经营效率和效果，促进企业
可持续发展，维护公司、股东及相关利益者的合法权益，维护市场经济秩序和社会公众利
益。内部控制存在固有局限性，故仅能对达到上述目标提供合理保证，内部控制的有效性
可能随公司内、外部环境及经营情况的改变而改变，本公司建立了内部控制检查监督机制，
包括风险识别和风险防范措施，内部控制缺陷一经识别，本公司将立即采取整改措施。
九、其他报告事项
（一）公司独立董事对公司对外担保情况的专项说明及独立意见
根据《关于规范上市公司与关联方资金往来及上市公司对外担保若干问题的通知》（证
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监发[2003]56 号）和《公司章程》的有关规定，我们本着认真负责的态度，对公司的对
外担保情况进行了核查，现将有关情况说明如下：公司为子公司提供担保的余额为 32,350
万元，其中报告期发生 11,150 万元，报告期末担保总额占公司净资产的比例为 28.62%，
其中：为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额为 0 元、直接或间接为资产负债率
超过 70%的被担保对象提供的债务担保金额为 32,350 元、担保总额超过公司净资产 50%部
分的金额为 0 元。我们认为，公司严格按照《关于规范上市公司与关联方资金往来及上市
公司对外担保若干问题的通知》（证监发[2003]56 号）和《公司章程》的有关规定，规范
对外担保行为，控制对外担保风险。报告期内，无违规担保情况发生。
（三）报告期内，本公司指定信息披露报纸为《证券时报》、《大公报》，未有变更。
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第九节 监 事 会 报 告
2011 年度监事会按照《公司法》、《公司章程》及《监事会议事规则》等法律、法规的
要求，认真履行各项监督职责，积极维护公司及股东的合法权益。
一、监事会工作情况
（一）报告期内监事会会议情况
报告期内公司监事会召开了六次会议：
1. 第一次会议于 2011 年 4 月 22 日召开，会议审议通过《2010 年度报告正文及摘要》、
《2010 年度利润分配的预案》、《关于减少各项资产减值准备的议案》、《关于计提各项减值
准备的议案》、《公司内部控制自我评估报告》及《2010 年度监事会工作报告》等议案。
2．第二次会议于 2011 年 4 月 29 日召开，会议审议通过《2011 年第一季度报告》。
3．第三次会议于 2011 年 5 月 26 日召开，会议审议通过《关于监事会换届选举的预
案》。
4．第四次会议于 2011 年 6 月 21 日召开，会议推举戴先华先生担任第七届监事会主
席。
5．第五次会议于 2011 年 7 月 29 日召开，会议审议并通过《2011 年半年度报告及摘
要》。
6. 第六次会议于 2011 年 10 月 24 日召开，会议审议通过《2011 年第三季度报告及摘
要》。
（二）勤勉尽职，列席董事会会议及股东大会
2011 年度，公司监事会列席董事会会议 10 次，股东大会 2 次，听取董事会会议议题
37 项，股东大会议题 12 项，从董事会召开、表决内容及程序的合规合法进行严格监督，
切实保证了公司治理机制良好运行。
（三） 持续监督公司董事及高级管理人员经营行为的合法合规性
2011 年度，监事会对公司董事、高级管理人员在经营业务过程中对相关法律法规以及
公司章程等的遵循情况、对股东大会决议的贯彻执行情况等进行了持续性监督，保证公司
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经营管理行为的规范。
二、监事会对有关事项的独立意见
（一）公司依法运作情况
2011 年度，监事会认真履行职责，列席了历次股东大会和董事会，对会议的召集、
召开、表决程序、决议事项，董事会执行股东大会的情况，以及公司 2011 年的依法运作
情况进行了监督。监事会认为：董事会能严格按照法律、法规和规范性文件的要求召集召
开，决策程序合法，工作勤勉尽职，认真执行股东大会的各项决议；公司建立了较完善的
内部控制制度，能够按照有关法律、法规和规范性文件规范运作；公司董事和高级管理人
员执行公司职务时，没有违反法律、法规、公司章程或损害公司利益的行为。
（二）检查公司财务的情况
监事会对 2011 年度公司的财务状况和财务成果等进行了有效的监督、检查和审核，
认为：公司财务制度健全、内控制度完善，财务运作规范。众环海华会计师事务所出具的
“标准无保留意见”的审计报告客观公正，真实地反映了公司 2011 年度的财务状况和经
营成果。
（三）审核公司内部控制情况
监事会对董事会关于公司 2011 年度内部控制的自我评价报告、公司内部控制制度的
建设和运行情况进行了审核，认为：公司已建立了较为完善的内部控制制度体系并得到了
有效地执行，符合《深圳证券交易所上市公司内部控制指引》及其他相关文件的要求；内
部控制自我评价报告真实、客观地反映了公司内部控制制度建立、健全和运行情况，符合
公司内部控制需要；对内部控制的总体评价客观、准确。
（四）募集资金投入情况
报告期内，公司未发生募集资金事项。
（五）关联交易情况
监事会对公司 2011 年度发生的关联交易进行了检查和监督。年度内控股股东-深圳市
投资控股有限公司以委托贷款形式提供贷款支持 4.9 亿元，分别为：
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2011 年 1 月 26 日，控股股东-深圳市投资控股有限公司以中国光大银行深圳景田支行
为受托人向公司子公司-深圳市皇城地产有限公司提供委托借款 25,000 万元，到期日为
2012 年 1 月 26 日，年利率为 5.5386%，报告期支付利息 1,265.42 万元；2011 年 3 月 29
日，控股股东-深圳市投资控股有限公司以中国光大银行深圳景田支行为受托人向公司子
公司-深圳市皇城地产有限公司提供委托借款 20,000 万元，到期日为 2012 年 3 月 29 日，
年利率为 5.7767%，报告期支付利息 856.88 万元；2011 年 3 月 29 日，控股股东-深圳市
投资控股有限公司以中国光大银行深圳景田支行为受托人向公司子公司-深圳市国贸汽车
实业有限公司提供委托借款 4,000 万元，到期日为 2012 年 3 月 29 日，年利率为 5.7767%，
报告期支付利息 171.38 万元。
监事会检查后认为：控股股东为公司提供的委托贷款行为，该事项已经公司第六届董
事会第 22 次会议审议和通过，公司的上述交易事项履行了必要的决策程序，符合有关法
律、法规及《公司章程》的规定，没有违反公开、公平、公正的原则，不存在损害公司和
股东权益的情形。
（六）资产处置情况
报告期内公司资产处置业务运作规范，符合法定程序。交易客观、公正、公平，不存
在内幕交易，未损害公司及股东的利益。
（七）对外投资情况
报告期内公司遵循《公司法》、《公司章程》、《董事会议事规则》及相关投资管理规定
等，严格项目可行性分析及调研，并严格执行投资审批程序，不存在违规投资行为和事项。
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第十节 重 要 事 项
一、重大诉讼、仲裁
（一）报告期内新的重大诉讼、仲裁事项
1、2010 年 12 月 6 日，公司收到深圳市罗湖区住宅局《限期缴交房屋公用设施专用基
金决定书》，决定书向公司和深圳市星通房地产开房有限公司发出，决定书认为，公司与
星通公司合作开发的万事达名苑二期应缴交 2310274.56 元房屋公用设施专用基金。公司
认为该决定书没有对两家公司的清缴责任作出明确划分，于 2011 年 8 月 5 日向住宅局发
出函件，罗湖区住房和建设局（住宅局前身）于 2011 年 8 月 10 日向公司复函，称公司与
星通公司的任何一方都有义务对专用基金的清缴承担完全责任。公司认为该复函没有法律
依据，向罗湖区住建局的上级行政机关深圳市住房和建设局提起行政复议，要求撤销该复
函。市住建局行政复议维持了该复函，公司依法向深圳市罗湖区人民法院提起行政诉讼，
要求撤销该复函，法院已受理，该案正在审理过程中。2011 年 8 月，罗湖区住建局向深圳
市罗湖区人民法院申请强制执行《限期缴交房屋公用设施专用基金决定书》，2011 年 12 月
30 日，公司收到深圳市罗湖区人民法院向公司和星通公司发出的《执行通知书》，通知书
要求公司和星通公司履行万事达名苑二期房屋公用设施专用基金缴交义务。
2、福建省第五建筑工程公司深圳分公司诉公司下属的深圳市皇城地产有限公司建设
工程施工合同纠纷一案（深仲受字[2011]第 0284 号），深圳仲裁委员会于 2011 年 8 月 30
日下达裁决书（[2011]深仲裁字第 501 号），裁决公司向福建五建支付的拖欠工程款利息、
违约金及仲裁费用共计 1,922,407.68 元。皇城地产于 2011 年 11 月 29 日收到福田法院《执
行通知书》，要求依法执行仲裁裁决，皇城地产向福田法院递交了《不予执行申请书》和
《暂缓执行申请》后，福田法院于 2012 年 1 月 6 日在福田法院开庭审理皇城地产申请不
予执行仲裁裁决案件。2012 年 2 月 24 日，法院向皇城地产送达《民事裁定书》，法院接受
皇城地产申请不予执行[2011]深仲裁字第 501 号仲裁裁决书的理由，裁定不予执行[2011]
深仲裁字第 501 号仲裁裁决。
（二）报告期内，以前披露的重大诉讼、仲裁事项进展情况如下
1、本公司自 1999 年至 2010 年年度报告中披露的“海艺公司”案
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2010 年 10 月，经深圳中院调解，公司与海艺实业（深圳）有限公司等八家公司签订
《和解协议》，公司向海艺实业（深圳）有限公司等八家公司合计赔付人民币 5800 万元，
海艺实业（深圳）有限公司等八家公司放弃对公司的其他诉讼请求，34 个案件全部以和解
的方式解决。2010 年 10 月 21 日，深圳中院全部解除了对公司财产的查封。公司已按和解
协议的约定支付了全部赔付款项。2011 年 12 月，公司收到深圳中院作出的《结案通知书》，
34 个执行案件全部结案。
2、本公司在 2004 年至 2010 年年度报告中披露的“美丝公司诉讼”案。
2011年7月，广东省高级人民法院作出（2010）粤高法审监再字第8号《行政判决书》。
维持了(2008)深中法行终字第223号《行政判决书》，并且认为，双方当事人就诉争土地的
权属争议，属于民事确权关系，各方当事人应另循法律途径解决。详见详见本公司于2011
年8月18日刊登在《证劵时报》、《大公报》及信息披露指定网站巨潮网
（http://www.cninfo.com.cn）的临时公告。
3、本公司在2009年、2010年年度报告中披露的“东方资产管理公司诉讼”案
中国东方资产管理公司深圳办事处（下称：东方资产管理公司）诉深圳市富临实业股
份有限公司（下称：富临实业）、深圳富临大酒店企业有限公司（下称：富临酒店）借款
纠纷案。于2010年6月11日开庭审理，2011年5月深圳中院做出一审判决，以 “富临实业
股东占用富临实业公司财产，与本案所涉及的东方资产管理公司与富临实业、富临酒店之
间的担保借款合同纠纷不属同一法律关系，故不应在本案中判令富临实业股东承担对富临
实业债务承担连带赔偿责任。”判决公司无需承担责任。判决作出后，公司没有收到原告
上诉的法律文件。详见本公司于2011年5月17日刊登在《证劵时报》、《大公报》及信息披
露指定网站巨潮网（http://www.cninfo.com.cn）的临时公告。
4、公司在 2005 年至 2006 年度报告披露的湖北省对外经济贸易合作厅驻深圳办事处
诉本公司一案
公司因对本案二审判决不服，依法向广东省高院申请再审，2006 年 5 月，广东省高院
驳回了公司的再审申请。公司认为广东省高院的驳回再审申请的判决存在认定事实和适用
法律的错误，向最高院申请再审。最高院于 2007 年 10 月裁定再审本案。后经综合考虑，
本公司向最高院撤回再审申请，最高院准许本公司撤诉。公司赔付湖北省对外经济贸易合
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作厅驻深圳办事处（下称“湖北外贸驻深办”）2550 万元嘉宾大厦房款及利息后，湖北外
贸驻深办退回的嘉宾大厦 14、15 层依法应归公司所有。为解决该房产的权属问题，经公
司调查，发现嘉宾大厦 14、15 层被以备案登记的方式登记在珠海西部银珠实业开发公司
（下称“珠海银珠公司”）名下。公司于 2008 年 6 月，向深圳市罗湖区人民法院（下称“罗
湖法院”）提起民事诉讼，请求法院确认公司为嘉宾大厦 14、15 层的权利人，并判令将嘉
宾大厦 14、15 层过户登记在公司名下。罗湖法院依法受理本案。2008 年 7 月 21 日，法院
经公开审理并主持调解，公司与珠海银珠公司达成（2008）深罗法民三初字第 1442 号《民
事调解书》，该调解书的主要内容为：1）双方一致同意位于深圳市罗湖区宝安南路金利华
商业广场（原“嘉宾大厦”）第 14、15 层的房产归公司所有；2）珠海银珠公司在本调解
书生效之日起三日内协助本公司办理上述房产过户至公司名下的所有相关手续。本调解书
已依法生效。
为盘活金利华商业广场，维护公司及股东权益，根据深圳市政府会议纪要，本公司与
深圳市龙园凯利恒丰房地产股份有限公司（下称“龙园凯利”）和深圳市华能金地置业有
限公司（下称“华能置业”）共同与深圳市规划与国土资源委员会签署的土地出让合同补
充协议，嘉宾大厦 14、15 层被确认为商品房，并由龙园凯利和华能置业负责按项目统一
交楼标准建设装修；宗地使用年期调整为 50 年，从 2011 年 2 月 21 日至 2011 年 2 月 20
日止。公司已对此进行了披露，详见本公司于 2011 年 3 月 9 日刊登在《证券时报》、《大
公报》、信息披露指定网站巨潮网（http://cninfo.com.cn）的临时公告。
二、公司持有和买卖其他上市公司股权情况
（一）证券投资情况
初 始
证券品 证券代 证 券 持 期末 占期末证券
序号 投资金额 报告期损益
种 码 简称 有数量 账面值 总投资比例（％）
（元）
期末持有的其他证券投资
--
报告期已出售证券投资损益 ---- ---- ---- 240,074.81
--
--
合计 240,074.81
--
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（二）持有其他上市公司股权情况
证券 证券 初始投资金额 占该公司 期末账面值 报告期 报告期所有 会计核算 股份来源
代码 简称 股权比例 损益 者权益变动 科目
00050 S*ST 2,962,500.00 0.33% 802,199.55 0.00 0.00 长期股权 定向购买法
9 华塑 投资 人股
合计 2,962,500.00 - 802,199.55 0.00 0.00
（三）买卖其他上市公司股权情况
项目 股份名称 期初股份 报告期买入/ 期末股份 使用的资金 产生的投资收益
数量 卖出股份数量 数量 数量
买入
合计
卖出 ST 盛润 26,000 26,000 240,074.81
合计 26,000 26,000 240,074.81
注：公司期初原持有 ST 盛润 30,000 股，2011 年 4 月 1 日因该公司重整让渡支付 4,000 股，剩余 26,000 股。
三、报告期内收购及出售资产、企业合并事项。
报告期内，公司未发生重大资产收购、出售资产及企业合并事项。
四、股权激励计划
报告期内，本公司未实施股权激励计划。
五、重大关联交易事项
（一）重大关联交易事项。
1、2010 年 3 月 18 日，公司 2009 年度股东大会审议通过了《关于向控股股东申请
委托贷款的议案》，详见本公司 2010 年 3 月 19 日刊登的《2009 年度股东大会决议公告》。
根据股权分置改革承诺及股东大会决议，本公司控股股东--深圳市投资控股有限公司（下
称“深投控”）应对本公司提供不少于 5 亿元人民币的现金支持，为履行股改承诺，深投
控累计共向本公司提供委托贷款共计人民币 5 亿元，详细如下：
（1） 2010 年 12 月 28 日，深投控以中国光大银行深圳景田支行为受托人向公司子公
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司-深圳市国贸汽车实业有限公司提供委托借款 1,000 万元，到期日为 2011 年 12 月 28 日，
年利率为 5.5439%，该借款已于到期日归还，报告期支付利息 56.21 万元；
（2）2011 年 1 月 26 日，深投控以中国光大银行深圳景田支行为受托人向公司子公司
-深圳市皇城地产有限公司提供委托借款 25,000 万元，到期日为 2012 年 1 月 26 日，年利
率为 5.5386%，报告期支付利息 1,265.42 万元；
（3）2011 年 3 月 29 日，深投控以中国光大银行深圳景田支行为受托人向公司子公司
-深圳市皇城地产有限公司提供委托借款 20,000 万元，到期日为 2012 年 3 月 29 日，年利
率为 5.7767%，报告期支付利息 856.88 万元；
（4）2011 年 3 月 29 日，深投控以中国光大银行深圳景田支行为受托人向公司子公司
-深圳市国贸汽车实业有限公司提供委托借款 4,000 万元，到期日为 2012 年 3 月 29 日，
年利率为 5.7767%，报告期支付利息 171.38 万元；
上述资金支持缓解了公司资金紧张的局面，保证了公司的正常生产经营。
2、本公司 2010 年 10 月 13 日召开 2010 年第一次临时股东大会，审议通过《关于落实
股改承诺进行资产置换暨重大关联交易的议案》。本公司拟以本公司及全资子公司深圳市
皇城地产有限公司持有的部分房产与本公司控股股东深圳市投资控股有限公司（下称“深
投控”）拥有的月亮湾 T102-0237 地块和深圳市深新出租汽车有限公司 100%股权进行置换，
置出资产与置入资产的差额部分，以现金方式补齐，根据评估报告，本公司拟置出资产评
估值为人民币 306,563,279.00 元，拟置入资产评估值为人民币 304,090,432.77 元，置换
资产的差额部分人民币 2,472,846.23 元由深投控以现金补足（深投控同时表示将严格遵
守股改承诺，就本次履行和承诺履行的差额部分的 20%向本公司补偿现金）。详见本公司
2010 年 9 月 17 日刊登的《关于落实股改承诺进行资产置换暨重大关联交易的公告》以及
2010 年 10 月 14 日刊登的《二〇一〇年第一次临时股东大会决议公告》；2010 年 11 月 17
日，深投控将承诺履行和实际履行重组金额差额部分的 20%即人民币 38,687,344.20 元补
偿款转入本公司银行账户；2011 年 7 月 7 日，置入资产之月亮湾 T102-0237 地块过户手
续完成，登记在本公司名下，详见本公司 2010 年 11 月 18 日和 2011 年 7 月 11 日刊登
的《关于落实股改承诺进行资产置换暨重大关联交易的进展公告》。其他置换资产的过户
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手续正在办理之中。
3、2011 年 5 月 13 日，本公司第六届董事会第三十二次会议审议通过了“关于为深
新出租汽车有限公司提供委托贷款的议案”，详见本公司 2011 年 5 月 16 日披露的《董事
会决议公告》；2011 年 5 月 20 日，本公司子公司-深圳市国贸物业管理有限公司以平安
银行股份有限公司深圳分行为受托人向公司控股股东的子公司-深圳市深新出租汽车有限
公司提供委托借款 900 万元，到期日为 2013 年 5 月 20 日，年利率为 6.40%，该贷款报
告期取得利息收入 35.20 万元，该委托贷款系信用贷款，用于深圳市深新出租汽车有限公
司经营周转。深圳市深新出租汽车有限公司是公司股改承诺进行资产置换的置入企业，置
入股权为 100%，截至报告期末，相关过户手续尚在办理之中。
（二）公司与关联方存在的债权债务往来、担保等事项
报告期末，公司与关联方存在债权、债务往来明细情况，详见财务报告附注第（六）.6.
（2）（3）、（六）.7 项关联方委托借款、关联方委托贷款、关联方应收应付款项。担保事
项明细情况详见财务报告附注第（六）.6.（1）关联担保情况项。
六、重大合同及履行情况
（一）资产重大交易、托管、承包、租赁事项
1、报告期内，本公司不存在托管、承包、租赁其他公司资产或其他公司托管、承包
公司资产的重大事项。
2、报告期内，本公司不存在租赁公司资产的重大事项。
（二）重大担保
截至报告期末，公司为子公司提供担保的余额为 32,350 万元，其中报告期发生 11,150
万元，报告期末担保总额占公司净资产的比例为 28.62%，其中：为股东、实际控制人及其
关联方提供担保的金额为 0 元、直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债
务担保金额为 32,350 万元、担保总额超过公司净资产 50%部分的金额为 0 元。
本公司为下属子公司深圳市皇城地产有限公司向中国农业银行深圳东部支行的
24,000 万元长期借款提供连带责任保证，并以深圳国际贸易中心大厦 A 区 3 层及 4-01 号
物业为其提供抵押担保，该借款年末余额为 24,000 万元，全部将于一年内到期。
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本公司为下属子公司深圳市国贸汽车实业有限公司向平安银行股份有限公司深圳分
行的 9,000 万元长期借款提供连带责任保证，该借款年末余额为 33,495,212.00 元，全部
将于一年内到期。
本公司为下属子公司深圳市国贸汽车实业有限公司向交通银行股份有限公司广州海
珠支行 2,000 万元短期借款提供连带责任保证，该借款年末余额为 2,000 万元。
本公司为下属子公司深圳市天阙电梯技术有限公司向中国农业银行深圳东部支行
3,000 万元短期借款提供连带责任保证，并以公司位于深圳市罗湖区人民南路深圳国际贸
易中心大厦 B20、B 区 16 层以及 B 区 4-05 房物业为其提供抵押担保，该借款年末余额为
3,000 万元。
为业主担保：本公司及本公司下属子公司为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保，
截至 2011 年 12 月 31 日尚未结清的担保金额共计人民币 5,071.00 万元。该担保事项是房
地产开发商为小业主购买公司商品房所提供的担保，为行业内普遍现象。
（三）委托他人进行现金资产管理事项
1、报告期内本公司不存在委托他人进行现金资产管理事项。
2、委托贷款情况：2011 年 5 月 20 日，本公司子公司-深圳市国贸物业管理有限公
司以平安银行股份有限公司深圳分行为受托人向公司控股股东的子公司-深圳市深新出租
汽车有限公司提供委托借款 900 万元。
七、公司或持有公司股份 5%以上(含 5%)的股东承诺事项及履行情况
深圳市建设投资控股公司（下称“建设控股”）、深圳市投资管理公司（下称“深投公
司”）是本公司名义上的股东（股份登记在其名下），后建设控股、深投公司与深圳市商贸
投资控股公司依法合并为深圳市投资控股有限公司（下称“深投控”），但出于各方面的原
因，建设控股、深投公司所持有的本公司股份尚未过户登记到深投控名下，深投控为本公
司实际控制人。
（一）深投控表示将建立和完善已获取的上市公司未公开信息管理内控制度，督促相
关信息知情人不利用未公开信息买卖公司证券，不建议他人买卖公司证券，也不泄露未公
开信息，并及时、真实、准确、完整地提供知情人名单，由本公司报送深圳证监局、证券
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交易所备案。
报告期内，未发生实际控制人或信息知情人利用本公司未公开信息买卖公司股票的情
况。本公司按月就报送未公开信息情况向深圳证监局报送备查文件。
（二）股权分置改革中非流通股股东承诺
1、非流通股股东建设控股和深投公司共同承诺除将遵守法律、法规和规章的规定，
履行法定承诺义务外，还特别承诺如下：
建设控股和深投公司控制的非流通股份自获得上市流通权之日起，在三十六个月内不
上市交易或转让。在前述承诺期满后，其通过交易所挂牌交易出售的原非流通股份，在十
二个月内不超过公司总股本的百分之五，二十四个月内不超过公司总股本的百分之十。如
违反前述承诺售出股票，则将所得之资金划归上市公司所有。
截至本公告日，建设控股和深投公司未出售本公司股份。
2、深投控承诺除将遵守法律、法规和规章的规定，履行法定承诺义务外，还特别承
诺如下：
（1）深投控控制的建设控股和深投公司非流通股份自获得上市流通权之日起，在三
十六个月内不上市交易或转让。在前述承诺期满后，其通过交易所挂牌交易出售的原非流
通股份，在十二个月内不超过公司总股本的百分之五，二十四个月内不超过公司总股本的
百分之十。如违反前述承诺售出股票，则将所得之资金划归上市公司所有。
截至本公告日，深投控未出售其所实际控制的本公司股份。
（2）自深投控控制的建设控股和深投公司非流通股份获得上市流通权之日起1年内，
深投控承诺将启动对深物业的资产注入工作，拟以其合法拥有的不低于5亿元人民币含有
土地资源的资产通过置换或其他合法方式一次或分批注入深物业，增加深物业的土地储备
并增强其未来盈利能力。如上述资产注入不能在1年内全部启动，深投控将在1年期满后30
日内按未启动重组资产金额的20%向深物业补偿现金，深投控在支付上述补偿金后，对已
启动但未完成的资产注入负有继续履行资产注入的义务，对尚未启动的资产注入将不再负
有继续履行的义务。注：资产注入启动是指以资产注入方案获得深物业股东大会审议通过
为标志。深投控自愿委托中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司冻结深投控实际控
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制、建设控股名下的3,000万股深物业股份作为上述承诺的履约保证。
为履行本承诺，本公司与深投控共同筹划启动相关事宜，并于2010年9月17日，本公
司披露了《关于落实股改承诺进行资产置换暨重大关联交易的公告》，本方案已获得本公
司2010年第一次临时股东大会通过，详见本公司2010年10月14日刊登的《2010年第一次临
时股东大会决议公告》；深投控于2009年11月向中国证券登记结算有限责任公司深圳分公
司申请冻结其实际控制、建设控股名下的3,000万股深物业股份,目前冻结期限已届满,该
部分股份已解冻。
（3）自深投控控制的建设控股和深投公司非流通股份获得上市流通权之日起二十四
个月内，深投控承诺在符合法律、行政法规和相关规定的情形下，以委托贷款的方式对深
物业提供余额不少于 5 亿元人民币的现金支持，以缓解深物业的资金紧张状况。上述余额
是指自深投控、建设控股和深投公司控制的非流通股份获得上市流通权之日起二十四个月
内的累积发生额，每笔委托贷款的现金支持时间不少于十二个月；上述 5 亿元人民币的现
金支持不包括自深投控控制的建设控股和深投公司非流通股份获得上市流通权之日以前
已经提供的委托贷款现金支持金额。
2010 年 3 月 18 日，本公司召开 2009 年度股东大会，审议通过了“关于向控股股东申
请委托贷款的议案”，股东大会授权本公司董事会根据本公司经营的实际需要，在与深投
控和相关银行的协商基础上，决定办理不少于 5 亿元人民币委托贷款协议签订、续贷展期、
借新还旧及偿还等事宜，详见本公司 2010 年 3 月 19 日刊登的《2009 年度股东大会决议公
告》。2010 年 12 月 28 日，深投控以中国光大银行深圳景田支行为受托人向本公司子公司
深圳市国贸汽车实业有限公司提供委托借款 1,000 万元；报告期末至本公告日，深投控向
本公司委托贷款 49,000 万元。
（4）如果深物业2010、2011、2012年度中任何一年净利润低于2009年，深投控将以
现金方式向深物业补足该年净利润与2009年净利润之间的差额。
本承诺是否需要履行需视 2012 年净利润情况而定。
本报告书共 163 页第 60 页
八、聘任、解聘会计师事务所情况
报告期内，本公司继续聘用众环海华会计师事务所有限公司负责本公司 2011 年度审
计工作。自首次签订审计业务约定书起计，众环海华会计师事务所有限公司已为本公司提
供十个会计年度的审计服务。注册会计师王郁第 4 年（累计）为公司年报审计业务签字，
注册会计师谢峰第 6 年（累计）为公司年报审计业务签字。
本公司 2011 年度业绩审计费共 62 万元人民币（包括差旅费）。
九、报告期内，本公司、本公司董事、监事、高级管理人员受处罚及整改情况
（一）报告期内，本公司未有发生被相关部门要求处罚及整改情况。
（二）报告期内，本公司现任董事、监事和高级管理人员、公司股东、实际控制人没
有受有权机关调查、司法纪检部门采取强制措施、被移送司法机关或追究刑事责任，也未
发生被中国证监会稽查、中国证监会行政处罚、证券市场禁入、认定为不适当人选或被其
他行政管理部门处罚及证券交易所公开谴责的情形。
十、其他重要事项
（一）本公司于 2011 年 1 月 28 日取得位于江苏省扬州市维扬区 676 号地块的国有建
设用地使用权，详见本公司于 2011 年 1 月 31 日刊登在《证券时报》、《大公报》和巨潮资
讯网（http://cninfo.com.cn）上的《关于购得扬州市维扬区土地使用权的公告》。
（二）限售股份解除限售。原本公司有限售条件流通股股东上海肇达投资咨询有限公
司、海南伟邦投资发展有限公司（原大鹏证券）、上海昆凌工贸有限公司、深圳市统盛实
业有限公司、深圳市国贸物业管理有限公司、深圳市南油文化服务有限公司和深圳市中国
深圳国际合作（集团）股份有限公司工会委员会所持有之股份共 2,514,781 股，限售期满
解除限售。详见本公司于 2011 年 4 月 13 日、2011 年 7 月 12 日、2011 年 12 月 15 日刊登
在《证券时报》、《大公报》和巨潮资讯网（http://cninfo.com.cn）上的《限售股份解除
限售提示性公告》。
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（三）为贯彻落实《企业内部控制基本规范》及相关配套指引，加快公司内控制度建
设工作的步伐，提高企业经营管理水平和风险防范水平，促进企业可持续发展。本公司全
面开展内部控制体系建设工作，成立了企业内部控制体系建设领导小组，制定了《内部控
制体系全面建设工作方案》；同时公司遴选了专业中介机构立信会计师事务所进行公司内
控缺陷诊断工作。现已完成对集团公司的内控缺陷清单编制，正进一步提出整改方案。
（四）为本公司提供年度审计服务的武汉众环会计师事务所有限责任公司名称变更为：
众环海华会计师事务所有限公司；办公地址变更为：武汉市武昌区东湖路 169 号众环大厦。
详 见 本 公 司 于 2011 年 5 月 5 日 刊 登 在 《 证 券 时 报 》、《 大 公 报 》 和 巨 潮 资 讯 网
（http://cninfo.com.cn）上的《关于会计师事务所变更名称及办公地址的公告》。
（五）本公司股权分置改革项目的保荐代表人姚小平先生因工作变动离开本公司股改
保荐机构——安信证券股份有限公司，安信证券股份有限公司安排由琚泽运先生接替，负
责本公司股权分置改革持续督导工作，详见本公司于 2011 年 7 月 20 日刊登在《证券时报》、
《大公报》和巨潮资讯网（http://cninfo.com.cn）上的《股权分置改革保荐代表人变更公告》。
（六）本公司副总经理王慧敏因工作变动于 2011 年 11 月辞职，详见 2011 年 11 月
22 日刊登在《证券时报》、《大公报》和巨潮资讯网上（http://cninfo.com.cn）的《股权分置
改革保荐代表人变更公告》。
（七）2010 年 9 月 17 日，为履行股权分置改革承诺，本公司与控股股东深圳市投资
控股有限公司（以下简称“深投控”）签订了《资产置换协议书》，本公司以本公司及全
资子公司深圳市皇城地产有限公司持有的部分房产（以下简称“置出资产”）与深投控拥
有的月亮湾 T102-0237 地块和深圳市深新出租汽车有限公司（以下简称“深新汽车”）100%
股权（根据深投控函[2010]103 号文对深新汽车部分资产和债务实行剥离后的股权）进行
置换。
截至报告期末，置出资产尚未移交给深投控，正在办理产权过户手续；置入的月亮湾
T102-0237 地块已经向本公司完成移交并办理了土地证过户手续；置入的深新汽车股权，
尚未完成资产和债权的剥离程序，产权过户手续正在办理中。
本报告书共 163 页第 62 页
（八）公司以前年度预提金利华大厦土地增值费 56,303,627.40 元，根据深规土
[2001]314 文规定：未交或欠交的土地增值费予以免交。但由于该土地的使用权尚未过户，
本公司将积极办理免交金利华大厦土地增值费 56,303,627.40 元的相关手续，待相关批复
下达后，公司将核销预提的金利华大厦土地增值费 56,303,627.40 元。
公司应收深圳市基永物业发展有限公司金利华大厦房款 9,861.13 万元，已提坏账
4,261.13 万元，净额 5,600 万元。
（九）2011 年 11 月 25 日，公司第七届董事会第四次会议审议通过了对海南新达开
发总公司（以下简称海南公司）进行破产清算的议案。海南公司成立于 1988 年，系公司
全资子公司，目前无开发项目，无土地储备，多年经营亏损。公司董事会 2009 年 1 月曾
经通过“整体打包转让海南公司的议题”，由于政策因素等种种原因无法继续推进，现以
债权人身份循司法程序申请对海南公司破产清算，目前相关工作正在推进过程中。
十一、公司接待调研及采访情况
（一）报告期内，本公司未有接待机构投资者来访情况。
（二）报告期内，本公司接待个人投资者来访情况。
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象 谈论的主要内容及提供的资料
2011 年 1 月 27 日 公司董事会办公室 电话沟通 个人投资者 公司 2010 年业绩是否比 2009 年好？
2011 年 2 月 11 日 公司董事会办公室 电话沟通 个人投资者 月亮湾土地过户是否完成？
早盘 10 分钟公司股票交易突然放量，公司
2011 年 2 月 23 日 公司董事会办公室 电话沟通 个人投资者
是否存在未披露的重大信息？
公司股价下午突然急剧拉升至涨停，公司
2011 年 3 月 10 日 公司董事会办公室 电话沟通 个人投资者
是否存在未公布的利好？
2011 年 4 月 7 日 公司董事会办公室 电话沟通 个人投资者 公司限售股份限售期满为何还不解禁？
2011 年 4 月 29 日 公司董事会办公室 电话沟通 个人投资者 廊桥和彩田项目今年能否决算。
2011 年 5 月 2 日 公司董事会办公室 电话沟通 个人投资者 下半年有无楼盘可以结转？
2011 年 5 月 9 日 公司董事会办公室 电话沟通 个人投资者 入伙和结转有什么分别？
2011 年 6 月 21 日 公司董事会办公室 电话沟通 个人投资者 公司半年度业绩能否到 1 元。
公司二季度是否会亏损？
2011 年 7 月 19 日 公司董事会办公室 电话沟通 个人投资者
本报告书共 163 页第 63 页
公司业绩好，股价为何仍然大跌？
2011 年 8 月 3 日 公司董事会办公室 电话沟通 个人投资者
公司为何股价最近持续大跌？
2011 年 9 月 23 日 公司董事会办公室 电话沟通 个人投资者
2011 年 11 月 24 日 公司董事会办公室 电话沟通 个人投资者 王总辞职对公司股价是否有影响。
2011 年 11 月 27 日 公司董事会办公室 电话沟通 个人投资者 海南公司处置对公司股价是否有影响？
期后事项
2011 年 2 月 15 日 公司董事会办公室 电话沟通 个人投资者 前海项目何时动工？
2011 年 2 月 16 日 公司董事会办公室 电话沟通 个人投资者 深新公司股权过户进展情况。
2011 年 3 月 2 日 公司董事会办公室 电话沟通 个人投资者 公司在深圳以外是否有项目？
在接待电话咨询时，本公司严格按照公平信息披露的原则，维护投资者公平获得信息
的权利，对投资者未有实行差别对待、提前透露非公开信息的情形。
十二、重要信息索引
报 告 期 内 ， 本 公 司 公 告 均 已 在 《 证 券 时 报 》、《 大 公 报 》 及 巨 潮 资 讯 网
（www.cninfo.com.cn）上刊登，具体如下：
公告日期 公告编号 公告名称
2011 年 1 月 24 日 2011-01 董事会决议公告
2011 年 1 月 31 日 2011-02 关于购得扬州市维扬区土地使用权的公告
2011 年 3 月 9 日 2011-03 关于签署金利华广场土地使用权出让合同书《补充协议》的公告
2011 年 4 月 13 日 2011-04 二〇一一年第一季度业绩预增公告
2011 年 4 月 13 日 2011-05 二〇一〇年度业绩快报
2011 年 4 月 13 日 2011-06 限售股份解除限售提示性公告
2011 年 4 月 26 日 2011-07 董事会决议公告
2011 年 4 月 26 日 2011-08 第六届监事会第十九次会议决议公告
2011 年 4 月 26 日 2011-09 关于召开 2010 年度股东大会的通知
2011 年 4 月 26 日 2011-10 2010 年度报告摘要
2011 年 4 月 30 日 2011-11 董事会决议公告
2011 年 4 月 30 日 2011-12 2011 年第一季度报告正文
2011 年 4 月 30 日 2011-13 第六届监事会第二十次会议决议公告
本报告书共 163 页第 64 页
2011 年 5 月 5 日 2011-14 关于会计师事务所变更名称及办公地址的公告
2011 年 5 月 16 日 2011-15 董事会决议公告
2011 年 5 月 17 日 2011-16 关于“东方资产管理公司”诉讼案件的进展公告
2011 年 5 月 23 日 2011-17 2010 年度股东大会决议公告
2011 年 5 月 27 日 2011-18 董事会决议公告
2011 年 5 月 27 日 2011-19 关于召开 2011 年第一次临时股东大会的通知
2011 年 5 月 27 日 2011-20 独立董事提名人声明
2011 年 5 月 27 日 2011-21 独立董事候选人声明
2011 年 5 月 27 日 2011-22 第六届监事会第二十一次会议决议公告
2011 年 6 月 16 日 2011-23 2011 年第一次临时股东大会决议公告
2011 年 6 月 22 日 2011-24 第七届董事会第一次会议决议公告
2011 年 6 月 22 日 2011-25 第七届监事会第一次会议决议公告
2011 年 7 月 11 日 2011-26 关于落实股改承诺进行资产置换暨重大关联交易的进展公告
2011 年 7 月 12 日 2011-27 限售股份解除限售提示性公告
2011 年 7 月 20 日 2011-28 股权分置改革保荐代表人变更公告
2011 年 7 月 26 日 2011-29 关于证券事务代表辞职的公告
2011 年 8 月 18 日 2011-30 关于美丝公司诉讼案件进展情况的公告
2011 年 10 月 25 日 2011-31 2011 年第三季度报告全文
2011 年 11 月 16 日 2011-32 国有法人持股变动公告
2011 年 11 月 22 日 2011-33 关于高管辞职的公告
2011 年 11 月 25 日 2011-34 董事会决议公告
2011 年 12 月 8 日 2011-35 董事会决议公告
2011 年 12 月 15 日 2011-36 限售股份解除限售提示性公告
期后事项
2011 年 2 月 20 日 2012-01 董事会决议公告
十三、关于关联方资金往来的说明
众环海华会计师事务所有限公司关于深圳市物业发展（集团）股份有限公司控股股东
及其它关联方资金占用的专项说明：
本报告书共 163 页第 65 页
本报告书共 163 页第 66 页
本报告书共 163 页第 67 页
合并资产负债表(资产)
会合01 表
编制单位：深圳市物业发展（集团）股份有限公司 单位：人民币元
资 产 附注 2011年12月31日 2010年12月31日
流动资产：
货币资金 （五）1 463,775,328.93 534,418,695.36
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 （五）2 272,100.00
应收票据 （五）3 200,000.00 300,000.00
应收账款 （五）4 70,531,339.78 67,935,785.29
预付款项 （五）6 474,354,748.39 49,360,431.87
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款 （五）5 3,346,988.49 37,787,880.10
买入返售金融资产
存货 （五）7 1,814,992,629.34 1,576,183,305.38
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 2,827,201,034.93 2,266,258,198.00
非流动资产：
发放贷款及垫款
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 （五）9 81,103,539.95 81,390,188.20
投资性房地产 （五）10 291,159,907.85 295,584,704.09
固定资产 （五）11 65,011,538.39 78,112,745.51
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 （五）12 100,040,864.15 106,563,665.92
开发支出
商誉
长期待摊费用 1,989,226.53 2,162,202.81
递延所得税资产 （五）13 124,102,202.41 83,209,649.31
其他非流动资产 （五）14 9,000,000.00
非流动资产合计 672,407,279.28 647,023,155.84
资产总计 3,499,608,314.21 2,913,281,353.84
法定代表人: 主管会计工作负责人: 会计机构负责人:
本报告书共 163 页第 68 页
合并资产负债表(负债及股东权益)
会合01 表
编制单位：深圳市物业发展（集团）股份有限公司 单位：人民币元
负债和股东权益 附注 2011年12月31日 2010年12月31日
流动负债：
短期借款 （五）17 601,495,212.00 10,000,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
交易性金融负债
应付票据
应付账款 （五）18 187,083,147.42 105,465,038.93
预收款项 （五）19 208,655,909.41 878,660,737.46
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 （五）20 45,013,122.69 53,817,405.36
应交税费 （五）21 499,430,386.43 195,585,180.87
应付利息
应付股利
其他应付款 （五）22 479,430,681.58 229,549,997.54
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
一年内到期的非流动负债 （五）23 218,359,888.32 250,960,000.00
其他流动负债
流动负债合计 2,239,468,347.85 1,724,038,360.16
非流动负债：
长期借款 （五）24 7,333,333.32 212,000,000.00
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债 （五）13 807.48
其他非流动负债 （五）25 121,700,672.06 102,194,477.26
非流动负债合计 129,034,005.38 314,195,284.74
负债合计 2,368,502,353.23 2,038,233,644.90
股东权益：
股本 （五）26 595,979,092.00 595,979,092.00
资本公积 （五）27 64,020,275.72 64,020,275.72
减：库存股
专项储备
盈余公积 （五）28 69,712,050.51 69,712,050.51
一般风险准备
未分配利润 （五）29 406,422,741.94 148,961,664.40
外币报表折算差额 -5,890,286.25 -4,487,460.75
归属于母公司的股东权益合计 1,130,243,873.92 874,185,621.88
少数股东权益 862,087.06 862,087.06
股东权益合计 1,131,105,960.98 875,047,708.94
负债和股东权益总计 3,499,608,314.21 2,913,281,353.84
法定代表人: 主管会计工作负责人: 会计机构负责人:
本报告书共 163 页第 69 页
合并利润表
会合02 表
编制单位：深圳市物业发展（集团）股份有限公司 单位：人民币元
项 目 附注 2011年度 2010年度
一、营业总收入 1,408,565,307.32 993,175,350.38
其中：营业收入 （五）30 1,408,565,307.32 993,175,350.38
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 1,067,882,198.44 801,568,833.29
其中：营业成本 （五）30 563,184,206.93 673,496,987.55
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加 （五）31 345,229,393.29 82,649,517.32
销售费用 （五）32 32,792,286.16 14,956,309.36
管理费用 （五）33 92,292,907.64 92,642,838.43
财务费用 （五）34 12,119,255.73 -2,813,250.22
资产减值损失 （五）35 22,264,148.69 -59,363,569.15
加：公允价值变动净收益（损失以“-”号填列） （五）36 -3,364.50 39,900.00
投资收益（损失以“-”号填列） （五）37 308,753.56 3,232,684.58
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 -286,648.25 1,692,778.22
汇兑收益（损失以“-”号填列）
三、营业利润（亏损以“-”号填列） 340,988,497.94 194,879,101.67
加：营业外收入 （五）38 1,284,700.35 9,301,597.49
减：营业外支出 （五）39 2,769,793.67 -2,979,042.54
其中：非流动资产处置损失 28,235.97 54,321.72
四、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 339,503,404.62 207,159,741.70
减：所得税费用 （五）40 82,042,327.08 32,161,206.91
五、净利润（净亏损以“-”号填列） 257,461,077.54 174,998,534.79
其中:被合并方在合并前取得的被合并方在合并日以前实现的净利润
归属于母公司所有者的净利润 257,461,077.54 174,998,534.79
少数股东损益
六、每股收益：
（一）基本每股收益（元/股） （五）41 0.43 0.29
（二）稀释每股收益（元/股） （五）41 0.43 0.29
七、其他综合收益 （五）42 -1,402,825.50 -942,810.23
八、综合收益总额 256,058,252.04 174,055,724.56
其中:归属于母公司所有者的综合收益总额 256,058,252.04 174,055,724.56
归属于少数股东的综合收益总额
法定代表人: 主管会计工作负责人: 会计机构负责人:
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合并现金流量表
会合03 表
编制单位：深圳市物业发展（集团）股份有限公司 单位： 元
项目 附注 2011年度 2010年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 733,772,242.53 1,131,466,203.13
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置交易性金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 （五）43 35,961,542.62 59,815,186.84
经营活动现金流入小计 769,733,785.15 1,191,281,389.97
购买商品、接受劳务支付的现金 696,932,522.62 820,344,512.15
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 215,354,850.02 182,972,116.90
支付的各项税费 142,506,935.31 169,895,167.87
支付其他与经营活动有关的现金 （五）43 76,407,064.90 119,848,063.69
经营活动现金流出小计 1,131,201,372.85 1,293,059,860.61
经营活动产生的现金流量净额 -361,467,587.70 -101,778,470.64
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 512,174.81 1,540,000.00
取得投资收益收到的现金 5,000,000.00 5,000,000.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 316,280.00 5,517,679.84
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 5,828,454.81 12,057,679.84
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 12,411,814.98 19,488,536.34
投资支付的现金 9,000,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 21,411,814.98 19,488,536.34
投资活动产生的现金流量净额 -15,583,360.17 -7,430,856.50
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金
取得借款收到的现金 612,495,212.00 222,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金 38,687,344.20
筹资活动现金流入小计 612,495,212.00 260,687,344.20
偿还债务支付的现金 260,960,000.00 413,009,500.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 43,513,545.03 29,659,944.52
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 （五）43 1,396,200.00 4,284,926.00
筹资活动现金流出小计 305,869,745.03 446,954,370.52
筹资活动产生的现金流量净额 306,625,466.97 -186,267,026.32
四、汇率变动对现金的影响 -217,885.53 -160,539.43
五、现金及现金等价物净增加额 -70,643,366.43 -295,636,892.89
加：期初现金及现金等价物余额 （五）43 534,418,695.36 830,055,588.25
六、期末现金及现金等价物余额 （五）43 463,775,328.93 534,418,695.36
法定代表人: 主管会计工作负责人: 会计机构负责人:
本报告书共 163 页第 71 页
合并所有者权益变动表
会合04表
编制单位：深圳市物业发展（集团）股份有限公司 单位：人民币元
2011年度
归属于母公司所有者权益
项 目
减：库 专项 一般风险 少数股东权益 所有者权益合计
股本 资本公积 盈余公积 未分配利润 其他（注）
存股 储备 准备
一、上年年末余额 595,979,092.00 64,020,275.72 69,712,050.51 148,961,664.40 -4,487,460.75 862,087.06 875,047,708.94
加：同一控制下企业合并产生的追溯调整
会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 595,979,092.00 64,020,275.72 69,712,050.51 148,961,664.40 -4,487,460.75 862,087.06 875,047,708.94
三、本年增减变动金额（减少以“-”号填列） 257,461,077.54 -1,402,825.50 256,058,252.04
（一）净利润 257,461,077.54 257,461,077.54
（二）其他综合收益 -1,402,825.50 -1,402,825.50
上述(一)和(二)小计 257,461,077.54 -1,402,825.50 256,058,252.04
（三）所有者投入和减少资本
1. 所有者投入资本
2. 股份支付计入股东权益的金额
3.其他
（四）利润分配
1.提取盈余公积
2.提取一般风险准备
3.对所有者(或股东)的分配
4.其他
（五）股东权益内部结转
1.资本公积转增资本(或股本)
2.盈余公积转增资本(或股本)
3.盈余公积弥补亏损
4.其他
（六）专项储备
1.本期提取
2.本期使用
（七）其他
四、本年年末余额 595,979,092.00 64,020,275.72 69,712,050.51 406,422,741.94 -5,890,286.25 862,087.06 1,131,105,960.98
注：其他系指“外币报表折算差额”。
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
本报告书共 163 页第 72 页
合并所有者权益变动表
会合04表
编制单位：深圳市物业发展（集团）股份有限公司 单位：人民币元
2010年度
归属于母公司所有者权益
项 目
减：库 专项 一般风险 少数股东权益 所有者权益合计
股本 资本公积 盈余公积 未分配利润 其他（注）
存股 储备 准备
一、上年年末余额 595,979,092.00 25,332,931.52 69,712,050.51 -26,036,870.39 -3,544,650.52 862,087.06 662,304,640.18
加：同一控制下企业合并产生的追溯调整
会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 595,979,092.00 25,332,931.52 69,712,050.51 -26,036,870.39 -3,544,650.52 862,087.06 662,304,640.18
三、本年增减变动金额（减少以“-”号填列） 38,687,344.20 174,998,534.79 -942,810.23 212,743,068.76
（一）净利润 174,998,534.79 174,998,534.79
（二）其他综合收益 -942,810.23 -942,810.23
上述(一)和(二)小计 174,998,534.79 -942,810.23 174,055,724.56
（三）所有者投入和减少资本 38,687,344.20 38,687,344.20
1. 所有者投入资本
2. 股份支付计入股东权益的金额
3.其他 38,687,344.20 38,687,344.20
（四）利润分配
1.提取盈余公积
2.提取一般风险准备
3.对所有者(或股东)的分配
4.其他
（五）股东权益内部结转
1.资本公积转增资本(或股本)
2.盈余公积转增资本(或股本)
3.盈余公积弥补亏损
4.其他
（六）专项储备
1.本期提取
2.本期使用
（七）其他
四、本年年末余额 595,979,092.00 64,020,275.72 69,712,050.51 148,961,664.40 -4,487,460.75 862,087.06 875,047,708.94
注：其他系指“外币报表折算差额”。
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
本报告书共 163 页第 73 页
资产负债表(资产)
会企01 表
编制单位：深圳市物业发展（集团）股份有限公司 单位：人民币元
资 产 附注 2011年12月31日 2010年12月31日
流动资产：
货币资金 83,846,009.34 78,920,447.75
交易性金融资产 272,100.00
应收票据
应收账款 （十）1 57,610,601.35 59,680,032.75
预付款项 435,617,463.60
应收利息
应收股利
其他应收款 （十）2 66,901,359.57 558,839,822.28
存货 323,385,959.42 56,594,638.32
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 967,361,393.28 754,307,041.10
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 （十）3 300,514,039.95 250,800,688.20
投资性房地产 196,918,915.36 205,439,020.58
固定资产 29,002,844.78 35,645,685.39
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用 1,989,226.53 2,162,202.81
递延所得税资产
其他非流动资产 （十）4 475,000,000.00
非流动资产合计 1,003,425,026.62 494,047,596.98
资产总计 1,970,786,419.90 1,248,354,638.08
法定代表人: 主管会计工作负责人: 会计机构负责人:
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资产负债表(负债及股东权益)
会企01 表
编制单位：深圳市物业发展（集团）股份有限公司 单位：人民币元
负债和股东权益 附注 2011年12月31日 2010年12月31日
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
应付票据
应付账款 33,981,501.43 34,423,717.04
预收款项 351,401.50 79,725.48
应付职工薪酬 7,550,348.37 9,636,557.03
应交税费 1,829,406.16 1,264,740.40
应付利息
应付股利
其他应付款 1,268,548,668.33 508,763,899.07
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 1,312,261,325.79 554,168,639.02
非流动负债：
长期借款
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债 807.48
其他非流动负债 4,161,870.46 2,429,164.54
非流动负债合计 4,161,870.46 2,429,972.02
负债合计 1,316,423,196.25 556,598,611.04
股东权益：
股本 595,979,092.00 595,979,092.00
资本公积 38,914,227.99 38,914,227.99
减：库存股
专项储备
盈余公积 69,712,050.51 69,712,050.51
一般风险准备
未分配利润 -50,242,146.85 -12,849,343.46
股东权益合计 654,363,223.65 691,756,027.04
负债和股东权益总计 1,970,786,419.90 1,248,354,638.08
法定代表人: 主管会计工作负责人: 会计机构负责人:
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利润表
会企02 表
编制单位：深圳市物业发展（集团）股份有限公司 单位：人民币元
项 目 附注 2011年度 2010年度
一、营业总收入 （十）5 48,557,559.48 35,828,118.43
减：营业成本 （十）5 35,318,571.13 16,789,454.03
营业税金及附加 6,677,356.44 1,866,079.35
销售费用
管理费用 37,525,862.49 43,351,688.19
财务费用 796,873.78 1,551,183.42
资产减值损失 20,832,527.84 -37,276,392.48
加：公允价值变动净收益（损失以“-”号填列） -3,364.50 39,900.00
投资收益（损失以“-”号填列） （十）6 17,549,461.29 3,232,684.58
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 -286,648.25 1,692,778.22
二、营业利润（亏损以“-”号填列） -35,047,535.41 12,818,690.50
加：营业外收入 135,208.33 2,643,526.20
减：营业外支出 2,481,283.79 -3,521,430.84
其中：非流动资产处置损失 2,826.50 10,241.54
三、利润总额（亏损总额以“-”号填列） -37,393,610.87 18,983,647.54
减：所得税费用 -807.48 807.48
四、净利润（净亏损以“-”号填列） -37,392,803.39 18,982,840.06
五、其他综合收益
六、综合收益总额
-37,392,803.39 18,982,840.06
法定代表人: 主管会计工作负责人: 会计机构负责人:
本报告书共 163 页第 76 页
现 金 流 量 表
会企03表
编制单位：深圳市物业发展（集团）股份有限公司 单位：人民币元
项 目 2011年度 2010年度
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 48,186,363.60 3,823,346.28
收到的税费返还
收到的其他与经营活动有关的现金 955,034,252.86 111,410,661.94
经营活动现金流入小计 1,003,220,616.46 115,234,008.22
购买商品、接受劳务支付的现金 450,309,709.08 12,104,251.58
支付给职工以及为职工支付的现金 16,853,488.87 1,729,974.36
支付的各项税费 8,620,041.58 676,447.84
支付的其他与经营活动有关的现金 20,083,193.31 149,964,390.89
经营活动现金流出小计 495,866,432.84 164,475,064.67
经营活动产生的现金流量净额 507,354,183.62 -49,241,056.45
二、投资活动产生的现金流量
收回投资所收到的现金 512,174.81
取得投资收益所收到的现金 22,592,670.23 157,180,496.74
处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额 1,280.00
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到的其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 23,106,125.04 157,180,496.74
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金 534,622.00 245,261.58
投资所支付的现金 525,000,000.00 20,000,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付的其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 525,534,622.00 20,245,261.58
投资活动产生的现金流量净额 -502,428,496.96 136,935,235.16
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资所收到的现金
借款所收到的现金
发行债券收到的现金
收到的其他与筹资活动有关的现金 38,687,344.20
筹资活动现金流入小计 38,687,344.20
偿还债务所支付的现金 50,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息所支付的现金
支付的其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计 50,000,000.00
筹资活动产生的现金流量净额 -11,312,655.80
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 -125.07 -433.92
五、现金及现金等价物净增加额 4,925,561.59 76,381,088.99
加：期初现金及现金等价物余额 78,920,447.75 2,539,358.76
六、期末现金及现金等价物余额 83,846,009.34 78,920,447.75
法定代表人: 主管会计工作负责人: 会计机构负责人:
本报告书共 163 页第 77 页
所有者权益变动表
会企04表
编制单位：深圳市物业发展（集团）股份有限公司 单位：人民币元
2011年度
项 目
股本 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
一、上年年末余额 595,979,092.00 38,914,227.99 69,712,050.51 -12,849,343.46 691,756,027.04
加：1.会计政策变更
2. 前期差错更正
3. 其他
二、本年年初余额 595,979,092.00 38,914,227.99 69,712,050.51 -12,849,343.46 691,756,027.04
三、本期增减变动金额（减少以“-”号填列） -37,392,803.39 -37,392,803.39
（一）净利润 -37,392,803.39 -37,392,803.39
（二）其他综合收益
上述(一)和(二)小计 -37,392,803.39 -37,392,803.39
（三）所有者投入和减少资本
1. 所有者投入资本
2. 股份支付计入股东权益的金额
3.其他
（四）利润分配
1.提取盈余公积
2.对所有者(或股东)的分配
3.其他
（五）股东权益内部结转
1.资本公积转增资本(或股本)
2.盈余公积转增资本(或股本)
3.盈余公积弥补亏损
4.其他
（六）专项储备
1.本期提取
2.本期使用
（七）其他
四、本年年末余额 595,979,092.00 38,914,227.99 69,712,050.51 -50,242,146.85 654,363,223.65
法定代表人: 主管会计工作负责人: 会计机构负责人:
本报告书共 163 页第 78 页
所有者权益变动表
会企04表
编制单位：深圳市物业发展（集团）股份有限公司 单位：人民币元
2010年度
项 目
股本 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
一、上年年末余额 595,979,092.00 226,883.79 69,712,050.51 -31,832,183.52 634,085,842.78
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 595,979,092.00 226,883.79 69,712,050.51 -31,832,183.52 634,085,842.78
三、本期增减变动金额（减少以“-”号填列） 38,687,344.20 18,982,840.06 57,670,184.26
（一）净利润 18,982,840.06 18,982,840.06
（二）其他综合收益
上述(一)和(二)小计 18,982,840.06 18,982,840.06
（三）所有者投入和减少资本 38,687,344.20 38,687,344.20
1. 所有者投入资本
2. 股份支付计入股东权益的金额
3.其他 38,687,344.20 38,687,344.20
（四）利润分配
1.提取盈余公积
2.对所有者(或股东)的分配
3.其他
（五）股东权益内部结转
1.资本公积转增资本(或股本)
2.盈余公积转增资本(或股本)
3.盈余公积弥补亏损
4.其他
（六）专项储备
1.本期提取
2.本期使用
（七）其他
四、本期期末余额 595,979,092.00 38,914,227.99 69,712,050.51 -12,849,343.46 691,756,027.04
法定代表人: 主管会计工作负责人: 会计机构负责人:
本报告书共 163 页第 79 页
财务报表附注
（2011年12月31日）
（一）公司的基本情况
深圳市物业发展（集团）股份有限公司（以下简称“公司”或”本公司”）系经广东省深圳市人民政府
深府办复[1991]831 号文批准，在原深圳市物业发展总公司的基础上改组成立的股份有限公司，持
440301103570124 号企业法人营业执照。
1、 公司注册资本
1996 年公司以总股数为基数每 10 股送 1 股后注册资本为 541,799,175 元。2009 年公司以总股数
541,799,175 股为基数每 10 股送 1 股后注册资本变为 595,979,092 元。
2、 公司注册地、组织形式和总部地址
公司注册地：中国广东省深圳市。
组织形式：股份有限公司。
总部地址：深圳市人民南路国贸大厦 39 层、42 层。
3、 公司的业务性质和主要经营活动
公司及附属公司经营范围为：房地产开发及商品房销售，商品楼宇的建筑、管理，房屋租赁，建设
监理，国内商业、物资供销业（不含专营、专卖、专控商品）。
4、 公司以及集团最终母公司的名称
截至报告期末，本公司控股股东仍登记为深圳市建设投资控股公司。2004 年，深圳市政府将深圳
市建设投资控股公司与另外两家市属资产经营公司深圳市投资管理公司、深圳市商贸控股公司合并，组
建成立深圳市投资控股有限公司，本公司的实际控股股东为深圳市投资控股有限公司。深圳市投资控股
有限公司为国有独资有限责任公司，成立于 2004 年 10 月 13 日，法定代表人范鸣春，注册资本 56 亿
元，主要经营范围是：为市属国有企业提供担保、国有股权管理、所属企业资产重组、改制和资本运作、
股权投资等。深圳市国有资产监督管理局作为政府组成部门，代表深圳市政府对深圳市投资控股有限公
司实施管理，因此本公司的最终控制人为深圳市国有资产监督管理局。
5、 财务报告的批准报出者和财务报告批准报出日
本财务报表于2012年3月29日经公司第七届董事会第七次会议批准报出。
（二）公司重要会计政策、会计估计
1、财务报表的编制基础
本公司以持续经营为前提，根据实际发生的交易和事项，按照《企业会计准则——基本准则》和其
本报告书共 163 页第 80 页
他各项会计准则的规定进行确认和计量，在此基础上编制财务报表。
2、遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果、
股东权益变动和现金流量等有关信息。
3、 会计期间
本公司会计期间为公历 1 月 1 日至 12 月 31 日。
4、 记账本位币
本公司以人民币为记账本位币。
5、 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
（1）本公司报告期内发生同一控制下企业合并的，采用权益结合法进行会计处理。合并方在企业
合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净资产账面价值与支
付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留
存收益。合并方为进行企业合并发生的各项直接相关费用，包括为进行企业合并而支付的审计费用、评
估费用、法律服务费用等，于发生时计入当期损益。为企业合并发行的债券或承担其他债务支付的手续
费、佣金等，计入所发行债券及其他债务的初始计量金额。企业合并中发行权益性证券发生的手续费、
佣金等费用，抵减权益性证券溢价收入，溢价收入不足冲减的，冲减留存收益。企业合并形成母子公司
关系的，母公司应当编制合并报表，按照本公司制定的“合并财务报表”会计政策执行。
（2）本公司报告期内发生非同一控制下的企业合并的，采用购买法进行会计处理。购买方区别下
列情况确定合并成本：①一次交换交易实现的企业合并，合并成本为购买方在购买日为取得对被购买方
的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。②通过多次交换交易分
步实现的企业合并，对于购买日之前持有的被购买方的股权，应当区分个别财务报表和合并财务报表进
行相关会计处理：
A、在个别财务报表中，应当以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资
成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，应
当在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益（例如，可供出售金融资产公允价值变动计入资本公积
的部分，下同）转入当期投资收益。
B、在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，应当按照该股权在购买日的公允
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价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股
权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益应当转为购买日所属当期投资收益。购买方应当在附
注中披露其在购买日之前持有的被购买方的股权在购买日的公允价值、按照公允价值重新计量产生的相
关利得或损失的金额。
③购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，应当于
发生时计入当期损益；购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，应当计入权益
性证券或债务性证券的初始确认金额。④在合并合同或协议中对可能影响合并成本的未来事项作出约定
的，购买日如果估计未来事项很可能发生并且对合并成本的影响金额能够可靠计量的，购买方应当将其
计入合并成本。
购买方在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价值计量，公允价值
与其账面价值的差额，计入当期损益。
购买方在购买日应当对合并成本进行分配，按照规定确认所取得的被购买方各项可辨认资产、负债
及或有负债。①购买方对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认
为商誉。②购买方对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，则对取得
的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核；经复核后合并
成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
企业合并形成母子公司关系的，母公司设置备查簿，记录企业合并中取得的子公司各项可辨认资产、
负债及或有负债等在购买日的公允价值。编制合并财务报表时，应当以购买日确定的各项可辨认资产、
负债及或有负债的公允价值为基础对子公司的财务报表进行调整，按照本公司制定的“合并财务报表”
会计政策执行。
6、 合并财务报表的编制方法
（1）合并范围
本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。
母公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位半数以上的表决权，表明母公司能够控制被投资单
位，将该被投资单位认定为子公司，纳入合并财务报表的合并范围；母公司拥有被投资单位半数或以下
的表决权，满足下列条件之一的，视为母公司能够控制被投资单位，将该被投资单位认定为子公司，纳
入合并财务报表的合并范围：
A、通过与被投资单位其他投资者之间的协议，拥有被投资单位半数以上的表决权；
B、根据公司章程或协议，有权决定被投资单位的财务和经营政策；
C、有权任免被投资单位的董事会或类似机构的多数成员；
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D、在被投资单位的董事会或类似机构占多数表决权。
有证据表明母公司不能控制被投资单位，不纳入合并财务报表的合并范围。
（2）合并财务报表编制方法
本公司合并财务报表以纳入合并范围的各子公司的个别财务报表为基础，根据其他相关资料，按照
权益法调整对子公司的长期股权投资后，抵消母公司与子公司、子公司与子公司之间发生内部交易对合
并报表的影响编制。
（3）少数股东权益和损益的列报
子公司所有者权益中不属于母公司的份额，作为少数股东权益，在合并资产负债表中所有者权益项
目下以“少数股东权益”项目列示。
子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”
项目列示。
（4）超额亏损的处理
在合并财务报表中，子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中
所享有的份额的，其余额仍应当冲减少数股东权益。
（5）当期增加减少子公司的合并报表处理
在报告期内，因同一控制下企业合并增加的子公司，编制合并资产负债表时，调整合并资产负债表
的年初余额。因非同一控制下企业合并增加的子公司，编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表
的年初余额。在报告期内处置子公司，编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的年初余额。
在报告期内，因同一控制下企业合并增加的子公司，将该子公司在合并当期的期初至报告期末的收
入、费用、利润纳入合并利润表。因非同一控制下企业合并增加的子公司，将该子公司自购买日至报告
期末的收入、费用、利润纳入合并利润表。在报告期内处置子公司，将该子公司期初至处置日的收入、
费用、利润纳入合并利润表。
在报告期内，因同一控制下企业合并增加的子公司，将该子公司合并当期期初至报告期末的现金流
量纳入合并现金流量表。因非同一控制下企业合并增加的子公司，将该子公司购买日至报告期末的现金
流量纳入合并现金流量表。在报告期内处置子公司，将该子公司期初至处置日的现金流量纳入合并现金
流量表。
7、 现金等价物的确定标准
现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已
知金额现金、价值变动风险很小的投资。
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8、 外币业务核算方法
本公司外币交易采用按照系统合理的方法确定的、与交易发生日即期汇率近似的汇率折算。本公司
以上年末中国人民银行公布的外币中间汇率作为当期外币交易的记账汇率（折算汇率）。
（1）汇兑差额的处理
在资产负债表日，按照下列规定对外币货币性项目和外币非货币性项目进行处理：外币货币性项目，
采用资产负债表日即期汇率折算。因资产负债表日即期汇率与初始确认时或前一资产负债表日即期汇率
不同而产生的汇兑差额，计入当期损益；以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的记
账汇率折算，不改变其记账本位币金额；以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的
记账汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动（含汇率变动）
处理，计入当期损益；在资本化期间内，外币专门借款本金及利息的汇兑差额，予以资本化，计入符合
资本化条件的资产的成本。
（2）外币财务报表的折算
本公司对境外经营的财务报表进行折算时，遵循下列规定：资产负债表中的资产和负债项目，采用
资产负债表日的即期汇率折算，所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇
率折算；利润表中的收入和费用项目，采用按照系统合理的方法确定的、与交易发生日即期汇率近似的
汇率（以报告期初汇率、报告期末汇率为基础计算的平均汇率）折算。按照上述折算产生的外币财务报
表折算差额，在资产负债表中所有者权益项目下单独列示。比较财务报表的折算比照上述规定处理。
9、 金融工具的确认和计量
（1）金融工具的确认
本公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。
（2）金融资产的分类和计量
①本公司将持有的金融资产划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期
投资、贷款和应收款项、可供出售金融资产。
②金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认金额。
③金融资产的后续计量
A、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，包括交易性金融资产和指定为以公允价值
计量且其变动计入当期损益的金融资产，采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失，
计入当期损益。
B、持有至到期投资，采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认、减值以及摊销形成
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的利得或损失，计入当期损益。
C、贷款和应收款项，采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认、减值以及摊销形成
的利得或损失，计入当期损益。
D、可供出售金融资产，采用公允价值进行后续计量，公允价值变动计入资本公积，在该可供出售
金融资产发行减值或终止确认时转出，计入当期损益。可供出售金融资产持有期间实现的利息或现金股
利，计入当期损益。
④金融资产的减值准备
A、本公司在年末对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产的账面价值
进行检查，有客观证据表明该金融资产发生减值的，确认减值损失，计提减值准备。
B、本公司确定金融资产发生减值的客观证据包括下列各项：
a）发行方或债务人发生严重财务困难；
b）债务人违反了合同条款，如偿付利息或本金发生违约或逾期等；
c）债权人出于经济或法律等方面因素的考虑，对发生财务困难的债务人作出让步；
d）债务人很可能倒闭或进行其他财务重组；
e）因发行方发生重大财务困难，该金融资产无法在活跃市场继续交易；
f）无法辨认一组金融资产中的某项资产的现金流量是否已经减少，但根据公开的数据对其进行总
体评价后发现，该组金融资产自初始确认以来的预计未来现金流量确已减少且可计量，如该组金融资产
的债务人支付能力逐步恶化，或债务人所在国家或地区失业率提高、担保物在其所在地区的价格明显下
降、所处行业不景气等；
g）债务人经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大不利变化，使权益工具投资人可能
无法收回投资成本；
h）权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时性下跌；
i）其他表明金融资产发生减值的客观证据。
C、金融资产减值损失的计量
a）持有至到期投资、贷款和应收款项减值损失的计量
持有至到期投资、贷款和应收款项（以摊余成本计量的金融资产）的减值准备，按该金融资产预计
未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提，计入当期损益。
本公司对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试，对单项金额不重大的金融资产，单独或包括
在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单独测试未发生减值的金融资产，无论单项
金额重大与否，仍将包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。已单独确认减值
损失的金融资产，不包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。
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本公司于资产负债表日对应收款项进行减值测试，计提坏账准备。对于单项金额重大及单项金额非
重大的应收款项，均单独进行减值测试，有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低
于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。
本公司对以摊余成本计量的金融资产确认资产减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已经
恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。
b）可供出售金融资产
可供出售金融资产的公允价值发生非暂时性下跌时，即使该金融资产没有终止确认，原直接计入资
本公积的因公允价值下降形成的累计损失，亦予以转出，计入当期损益。
在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的可供出售权益工具投资，或与该权益工具挂钩
并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产发生减值时，本公司将该权益工具投资或衍生金融资产的
账面价值，与按照类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减
值损失，计入当期损益。
对可供出售债务工具确认资产减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已经恢复，且客观上
与确认损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。
可供出售权益工具投资发生的减值损失，不得通过损益转回。同时，在活跃市场中没有报价且其公
允价值不能可靠计量的权益工具投资或与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资
产发生的减值损失，不予转回。
（3）金融负债的分类和计量
①本公司将持有的金融负债分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负
债。
②金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负
债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
③金融负债的后续计量
A、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和指定为以公允价值
计量且其变动计入当期损益的金融负债，采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失，
计入当期损益。
B、其他金融负债，采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量。
（4）金融工具公允价值的确定方法
①如果该金融工具存在活跃市场，则采用活跃市场中的报价确定其公允价值。
②如果该金融工具不存在活跃市场，则采用估值技术确定其公允价值。
（5）金融资产转移确认依据和计量
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本公司在已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方时终止对该项金融资产的确
认。本公司在金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项的差额计入当期损益：
①所转移金融资产的账面价值；
②因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转移的金融资产为
可供出售金融资产的情形）之和。
本公司的金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认
部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损
益：
①终止确认部分的账面价值；
②终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金
额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额，应当按照金融资产终止
确认部分和未终止确认部分的相对公允价值，对该累计额进行分摊后确定。
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认所转移金融资产整体，并将所收到的对价确认为一
项金融负债。
对于继续涉入条件下的金融资产转移，公司根据继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产
和金融负债，以充分反映企业所保留的权利和承担的义务。
10、应收款项坏账准备的确认和计提
（1）单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项：
单项金额重大的判断依据
单项金额在200万元以上（包含200万元）的应收款项。
或金额标准
单项金额重大并单项计提 在资产负债表日，单独进行减值测试，经测试发生了减值的，按其未来现
坏账准备的计提方法 金流量现值低于其账面价值的差额，确定减值损失，计提坏账准备。
（2）按组合计提坏账准备的应收款项：
确定组合的依据
组合1 单独测试后未减值的合并报表范围内各母、子公司相互之间的应收款项。
单独测试后未减值的除组合1以外的应收款项，公司根据以前年度与之相同或相类似的、
组合2 按账龄段划分的具有类似信用风险特征的应收款项组合的实际损失率为基础，结合现时
情况分析确定坏账准备计提的比率。
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按组合计提坏账准备的计提方法
组合1 不计提坏账准备。
组合2 账龄分析法。
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的：
账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
1年以内（含1年） 3 3
1至2年（含2年） 10 10
2至3年（含3年） 30 30
3至4年（含4年） 50 50
4至5年（含5年） 80 80
5年以上 100 100
（3）单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项：
有客观证据表明单项金额虽不重大，但信用风险明显较高，很可能发生
单项计提坏账准备的理由
了减值的应收款项。
单独进行减值测试，按其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确
坏账准备的计提方法
定减值损失，计提坏账准备。
11、存货的分类和计量
（1） 存货分类：原材料、库存商品、低值易耗品、拟开发产品、在建开发产品、已完工开发产品。
（2）存货的确认：本公司存货同时满足下列条件的，予以确认：
①与该存货有关的经济利益很可能流入企业；
②该存货的成本能够可靠地计量。
（3）存货取得和发出的计价方法：房地产类存货按实际成本归集，包括开发产品完工前用于房地
产开发的借款利息支出，已完工销售房地产类存货按平均单位面积成本法结转成本。其他各类存货的取
得按实际成本计价，发出按加权平均法计价。
（4）低值易耗品采用“一次摊销法”摊销。
（5）年末存货的计量：资产负债表日，存货按成本与可变现净值孰低计量，存货成本高于其可变
现净值的，计提存货跌价准备，计入当期损益。
①可变现净值的确定方法：
本公司确定存货的可变现净值，以取得的确凿证据为基础，并且考虑持有存货的目的、资产负债表
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日后事项的影响等因素。
为生产而持有的材料等，用其生产的产成品的可变现净值高于成本的，该材料仍然按照成本计量；
材料价格的下降表明产成品的可变现净值低于成本的，该材料按照可变现净值计量。
为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算。
企业持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基
础计算。
②本公司通常按照单个存货项目计提存货跌价准备。
对于数量繁多、单价较低的存货，按照存货类别计提存货跌价准备。
与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分
开计量的存货，合并计提存货跌价准备。
（6）存货的盘存制度：本公司采用永续盘存制。
12、长期股权投资的计量
（1） 初始计量
本公司分别下列两种情况对长期股权投资进行初始计量：
①企业合并形成的长期股权投资，按照下列规定确定其初始投资成本：
A、同一控制下的企业合并中，合并方以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价
的，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股
权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本
公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。为进行企业合并发生的各项直接相关费用，包括为进行企
业合并而支付的审计费用、评估费用、法律服务费用等，于发生时计入当期损益。
合并方以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额
作为长期股权投资的初始投资成本。按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与
所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并中发行权
益性证券发生的手续费、佣金等费用，抵减权益性证券溢价收入，溢价收入不足冲减的，冲减留存收益。
B、非同一控制下的企业合并中，购买方区别下列情况确定合并成本：
a）一次交换交易实现的企业合并，合并成本为购买方在购买日为取得对被购买方的控制权而付出
的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值；
b）通过多次交换交易分步实现的企业合并，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与
购买日新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；
c）购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，应当
于发生时计入当期损益；购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，应当计入权
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益性证券或债务性证券的初始确认金额；
d）在合并合同或协议中对可能影响合并成本的未来事项作出约定的，购买日如果估计未来事项很
可能发生并且对合并成本的影响金额能够可靠计量的，将其计入合并成本。
②除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按照下列规定确定其初始
投资成本：
A、 以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成
本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。
B、以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
但不包括应自被投资单位收取的已宣告但尚未发放的现金股利或利润。支付给有关证券承销机构的手续
费、佣金等与权益性证券发行直接相关的费用，自权益性证券的溢价发行收入中扣除，溢价发行收入不
足冲减的，冲减盈余公积和未分配利润。
C、投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本，但合同或协
议约定价值不公允的除外。
D、通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，其初始投资成本按照《企业会计准则第7 号-非
货币性资产交换》确定。
E、通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照《企业会计准则第12 号--债务重组》
确定。
③企业无论是以何种方式取得长期股权投资，取得投资时，对于支付的对价中包含的应享有被投资
单位已经宣告但尚未发放的现金股利或利润都作为应收项目单独核算，不构成取得长期股权投资的初始
投资成本。
（2） 后续计量
本公司在长期股权投资持有期间，根据对被投资单位的影响程度及是否存在活跃市场、公允价值能
否可靠取得等进行划分，并分别采用成本法及权益法进行核算。对被投资单位具有共同控制或重大影响
的长期股权投资，采用权益法核算；对被投资单位能够实施控制以及对被投资单位不具有共同控制或重
大影响、并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，采用成本法核算。
①采用成本法核算的长期股权投资，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发
放的现金股利或利润外，投资企业应当按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认投资收益，
不再划分是否属于投资前和投资后被投资单位实现的净利润。
公司按照上述规定确认自被投资单位应分得的现金股利或利润后，应当考虑长期股权投资是否发生
减值。在判断该类长期股权投资是否存在减值迹象时，应当关注长期股权投资的账面价值是否大于享有
被投资单位净资产（包括相关商誉）账面价值的份额等类似情况。出现类似情况时，应当按照《企业会
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计准则第8号——资产减值》对长期股权投资进行减值测试，可收回金额低于长期股权投资账面价值的，
应当计提减值准备。
②采用权益法核算的长期股权投资，本公司在取得长期股权投资以后，按照应享有或应分担的被投
资单位实现的净损益的份额，确认投资损益并调整长期股权投资的账面价值。本公司按照被投资单位宣
告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。
采用权益法核算的长期投资，本公司确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以
及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，公司负有承担额外损失义务的除外。
被投资单位以后实现净利润的，公司在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
③按照公司会计政策规定采用成本法核算的、在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长
期股权投资，其减值按照公司“金融工具的确认和计量”相关会计政策处理；其他按照公司会计政策核算
的长期股权投资，其减值按照公司制定的“资产减值”会计政策处理。
④本公司处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。采用权益法核
算的长期股权投资，因被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动而计入所有者权益的，处置该项
投资时将原计入所有者权益的部分按相应比例转入当期损益。
（3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
本公司对外投资符合下列情况时，确定为投资单位具有共同控制：①任何一个合营方均不能单独
控制合营企业的生产经营活动；②涉及合营企业基本经营活动的决策需要各合营方一致同意；③各合营
方可能通过合同或协议的形式任命其中的一个合营方对合营企业的日常活动进行管理，但其必须在各合
营方已经一致同意的财务和经营政策范围内行使管理权。
本公司对外投资符合下列情况时，确定为对投资单位具有重大影响：①在被投资单位的董事会或
类似权力机构中派有代表；②参与被投资单位的政策制定过程，包括股利分配政策等的制定；③与被投
资单位之间发生重要交易；④向被投资单位派出管理人员；⑤向被投资单位提供关键技术资料。本公司
直接或通过子公司间接拥有被投资企业20%以上但低于50%的表决权股份时，一般认为对被投资单位具
有重大影响。
（4）减值测试方法及减值准备计提方法
按照成本法核算的、在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，其减值应
当按照本公司“金融工具确认和计量”会计政策处理；其他长期股权投资，其减值按照本公司制定的“资
产减值”会计政策执行。
13、投资性房地产的确认和计量
（1）本公司的投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。主要包括：
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①已出租的土地使用权；
②持有并准备增值后转让的土地使用权；
③已出租的建筑物。
（2）本公司投资性房地产同时满足下列条件的，予以确认：
①与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；
②该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
（3）初始计量
投资性房地产按照成本进行初始计量。
①外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；
②自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成；
③以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。
（4）后续计量
本公司的投资性房地产采用成本模式计量。
采用成本模式计量的投资性房地产，采用与固定资产和无形资产相同的方法计提折旧或进行摊销。
本公司年末对采用成本模式计量的投资性房地产按其成本与可收回金额孰低计价，可收回金额低于
成本的，按两者的差额计提减值准备。减值准备一经计提，不予转回。
14、固定资产的确认和计量
本公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的使用寿命超过一个会计年度
的有形资产。
（1）固定资产在同时满足下列条件时，按照成本进行初始计量：
①与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
②该固定资产的成本能够可靠地计量。
（2）固定资产折旧
与固定资产有关的后续支出，符合规定的固定资产确认条件的计入固定资产成本；不符合规定的固
定资产确认条件的在发生时直接计入当期损益。
本公司的固定资产折旧方法为年限平均法。
各类固定资产的使用年限、残值率、年折旧率列示如下：
类 别 使用年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 20-25 5-10 3.8-4.5
机器设备 10 5 9.5
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类 别 使用年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
运输设备 5 5 19
电子及其他设备 5 5 19
固定资产装修 5 20
本公司在每个会计年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。使用寿命
与原先估计数有差异的，调整固定资产使用寿命；预计净残值预计数与原先估计数有差异的，调整预计
净残值；与固定资产有关的经济利益预期实现方式有重大改变的，改变固定资产折旧方法。固定资产使
用寿命、预计净残值和折旧方法的改变作为会计估计变更。
（3）融资租入固定资产
本公司在租入的固定资产实质上转移了与资产有关的全部风险和报酬时确认该项固定资产的租赁
为融资租赁。
本公司融资租赁取得的固定资产的成本，按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两
者中较低者确定。
本公司融资租入的固定资产采用与自有应计折旧资产相一致的折旧政策。能够合理确定租赁期届满
时取得租赁资产所有权的，在租赁资产尚可使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得
租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内计提折旧。
（4）固定资产的减值，按照本公司制定的“资产减值”会计政策执行。
15、借款费用的核算方法
（1）借款费用资本化的确认原则和资本化期间
本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或生产的，在同时满足下列条
件时予以资本化，计入相关资产成本：
① 资产支出已经发生；
② 借款费用已经发生；
③ 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
不符合资本化条件的借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期的损益。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3 个月的，暂
停借款费用的资本化。在中断期间发生的借款费用确认为费用，计入当期损益，直至资产的购建或者生
产活动重新开始。如果中断是所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态
必要的程序，借款费用的资本化继续进行。
购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。以
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后发生的借款费用于发生当期确认为费用。
（2）借款费用资本化金额的计算方法
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用，
减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。
为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款部分
的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资
本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
16、无形资产的确认和计量
本公司无形资产是指本公司所拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
（1）无形资产的确认
本公司在无形资产同时满足下列条件时，予以确认：
①与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业；
②该无形资产的成本能够可靠地计量。
内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。内部研究开发项目开发阶段的支出，
同时满足下列条件的，确认为无形资产：
①完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
②具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
③无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自
身存在市场，无形资产将在内部使用的，能证明其有用性；
④有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无
形资产；
⑤归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
（2）无形资产的计量
①本公司无形资产按照成本进行初始计量。
②无形资产的后续计量
A、对于使用寿命有限的无形资产本公司在取得时判定其使用寿命并在以后期间在使用寿命内系统
合理摊销，摊销金额按受益项目计入相关成本、费用核算。使用寿命不确定的无形资产不摊销。
B、 无形资产的减值，按照本公司制定的“资产减值”会计政策执行。
17、长期待摊费用的核算方法
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本公司将已经发生的但应由本年和以后各期负担的摊销期限在一年以上的经营租赁方式租入的固
定资产改良支出等各项费用确认为长期待摊费用，并按项目受益期采用直线法平均摊销。
18、附回购条件的资产转让的核算方法
售后回购：即在销售商品时采用销售方同意日后再将同样或类似的商品购回的销售方式。在这种方
式下，销售方应根据合同或协议条款判断销售商品是否满足收入确认条件。通常情况下，售后回购交易
属于融资交易，商品所有权上的主要风险和报酬没有转移，企业不应确认收入；回购价格大于原售价的
差额，企业应在回购期间按期计提利息费用，计入财务费用。
如有附回购条件的资产转让，考虑交易的经济实质，披露其会计处理方法。
19、预计负债的确认标准和计量方法
（1）预计负债的确认标准
本公司规定与或有事项相关的义务同时满足下列条件的，应当确认为预计负债：
①该义务是企业承担的现时义务；
②履行该义务很可能导致经济利益流出企业；
③该义务的金额能够可靠地计量。
（2）预计负债的计量方法
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量。所需支出存在一个连续范
围，且该范围内各种结果发生的可能性相同的，最佳估计数应当按照该范围内的中间值确定。在其他情
况下，最佳估计数应当分别下列情况处理：
①或有事项涉及单个项目的，按照最可能发生金额确定。
②或有事项涉及多个项目的，按照各种可能结果及相关概率计算确定。
在确定最佳估计数时，应当综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货
币时间价值影响重大的，应当通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。
企业清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额只有在基本确定能够收到时
才能作为资产单独确认。确认的补偿金额不应当超过预计负债的账面价值。
公司在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核。有确凿证据表明该账面价值不能真实反映当
前最佳估计数的，应当按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。
20、股份支付的确认和计量
本公司股份支付的确认和计量，以真实、完整、有效的股份支付协议为基础。具体分为以权益结算
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的股份支付和以现金结算的股份支付。
（1）以权益工具结算的股份支付
以权益结算的股份支付换取职工提供服务的，以授予职工权益工具的公允价值计量。授予后立即可
行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在授予日按照权益工具的公允价值计入相关成本或费
用，相应增加资本公积。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的换取职工服务的以权益结
算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按照权
益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用和资本公积。
权益工具的公允价值的确定：
①对于授予职工的股份，其公允价值按企业股份的市场价格计量，同时考虑授予股份所依据的条款
和条件（不包括市场条件之外的可行权条件）进行调整。如果企业未公开交易，则应按估计的市场价格
计量，并考虑授予股份所依据的条款和条件进行调整。
②对于授予职工的股票期权，如果不存在条款和条件相似的交易期权，应通过期权定价模型来估计
所授予的期权的公允价值。
企业在确定权益工具授予日的公允价值时，应当考虑股份支付协议规定的可行权条件中的市场条件
和非可行权条件的影响。股份支付存在非可行权条件的，只要职工或其他方满足了所有可行权条件中的
非市场条件（如服务期限等），企业应当确认已得到服务相对应的成本费用。
（2）以现金结算的股份支付
以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础计算确定的负债的公允价
值计量。授予后立即可行权的以现金结算的股份支付，在授予日以本公司承担负债的公允价值计入相关
成本或费用，相应增加负债。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的换取职工服务的以现
金结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按本公司承
担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用和相应的负债。
（3）确认可行权权益工具最佳估计的依据：在等待期内每个资产负债表日，公司根据最新取得的
可行权职工人数变动等后续信息作出最佳估计，修正预计可行权的权益工具数量，以作出可行权权益工
具的最佳估计。
（4）修改、终止股份支付计划的相关会计处理
如果修改增加了所授予的权益工具的公允价值，公司按照权益工具公允价值的增加相应地确认取得
服务的增加；如果修改增加了所授予的权益工具的数量，公司将增加的权益工具的公允价值相应地确认
为取得服务的增加；如果公司按照有利于职工的方式修改可行权条件，公司在处理可行权条件时，考虑
修改后的可行权条件。
如果修改减少了授予的权益工具的公允价值，公司继续以权益工具在授予日的公允价值为基础，确
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认取得服务的金额，而不考虑权益工具公允价值的减少；如果修改减少了授予的权益工具的数量，公司
将减少部分作为已授予的权益工具的取消来进行处理；如果以不利于职工的方式修改了可行权条件，在
处理可行权条件时，不考虑修改后的可行权条件。
如果公司在等待期内取消了所授予的权益工具或结算了所授予的权益工具（因未满足可行权条件而
被取消的除外，则将取消或结算作为加速可行权处理，立即确认原本在剩余等待期内确认的金额。
21、与回购本公司股份相关的会计处理方法
本公司按法定程序报经批准采用收购本公司股票方式减资的，按注销股票面值总额减少股本，购回
股票支付的价款（含交易费用）与股票面值的差额调整所有者权益，超过面值总额的部分，应依次冲减
资本公积（股本溢价）、盈余公积和未分配利润；低于面值总额的，低于面值总额的部分增加资本公积
（股本溢价）。
本公司回购的股份在注销或者转让之前，作为库存股管理，回购股份的全部支出转作库存股成本。
库存股转让时，转让收入高于库存股成本的部分，增加资本公积(股本溢价)；低于库存股成本的部
分，依次冲减资本公积(股本溢价)、盈余公积、未分配利润。
因实行股权激励回购本公司股份的，在回购时，按照回购股份的全部支出作为库存股处理，同时进
行备查登记。
22、收入确认方法和原则
（1） 商品销售收入确认原则：公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转给购货方；公司既没有
保留与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入
企业；相关的收入和成本能够可靠地计量时，确认收入实现。
（2）房地产销售收入确认原则：公司以商品房已竣工验收并移交买方，结算账单提交买方并得到
认可，收取全部售楼款（按揭购楼方式为收足首期及银行按揭款）并具备办理房产证的有关条件时确认
收入的实现。
（3）物业出租收入确认原则：与物业出租相关的经济利益能够流入企业；收入的金额能够可靠地
计量时，确认收入实现。出租人提供免租期的，出租人将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按
直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内出租人确认租金收入。
（4）劳务收入确认原则（不包括长期合同）：在交易的结果能够可靠地估计（即劳务总收入及总成
本能够可靠地计量，劳务的完成程度能够可靠地确定，相关的价款能够流入）时，于决算日按完工百分
比法确认收入的实现。当交易的结果不能可靠地确定估计时，于决算日按已经发生并预计能够补偿的劳
务成本金额确认收入，并将已经发生的成本计入当期损益。
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（5）他人使用公司资产收入确认原则：他人使用公司资产在与交易相关的经济利益能够流入企业；
收入的金额能够可靠地计量时，确认收入实现。利息收入按他人使用公司现金的时间和适用利率计算确
定，使用费收入按有关合同或协议规定的收费时间和方法计算确定。
（6）建造合同收入确认原则
A、在建造合同的结果能够可靠地估计（即合同的总收入及已经发生的成本能够可靠地计量，合同
完工进度及预计尚需发生的成本能够可靠地确定，相关的经济利益可以收到）时，于决算日按完工百分
比法确认收入的实现。合同完工进度按累计发生的成本占预计总成本的比例确定。
B、当建造合同的结果不能可靠地估计时，于决算日按已经发生并预计能够收回的成本金额确认收
入，并将已经发生的成本计入当期损益。
C、如果预计合同总成本将超出合同总收入，将预计的损失计入当期损益。
23、政府补助的确认和计量
（1）政府补助的确认
本公司收到政府无偿拨入的货币性资产或非货币性资产，同时满足下列条件时，确认为政府补助：
① 企业能够满足政府补助所附条件；
② 企业能够收到政府补助。
（2）政府补助的计量：
① 政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公
允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
② 与资产相关的政府补助，公司取得时确认为递延收益，自相关资产达到预定可使用状态时，在
该资产使用寿命内平均分配，分次计入以后各期的损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报
废或发生毁损的，将尚未分配的递延收益余额一次性转入资产处置当期的损益。
与收益相关的政府补助，用于补偿公司以后期间的相关费用或损失的，取得时确认为递延收益，在
确认相关费用的期间计入当期损益；用于补偿公司已发生的相关费用或损失的，取得时直接计入当期损
益。
③ 已确认的政府补助需要返还的，分别下列情况处理：
A、存在相关递延收益的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益。
B、不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。
24、所得税会计处理方法
本公司采用资产负债表债务法进行所得税会计处理。
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（1）递延所得税资产
①资产、负债的账面价值与其计税基础存在可抵扣暂时性差异的，以未来期间很可能取得的用以抵
扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率，计算确
认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。
②资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性
差异的，确认以前期间未确认的递延所得税资产。
③资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的应
纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应
纳税所得额时，转回减记的金额。
（2）递延所得税负债
资产、负债的账面价值与其计税基础存在应纳税暂时性差异的，按照预期收回该资产或清偿该负债
期间的适用税率，确认由应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债。
25、经营租赁和融资租赁会计处理
（1）经营租赁
经营租赁中承租人，对于经营租赁的租金，在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产成本或当
期损益；发生的初始直接费用，计入当期损益；或有租金在实际发生时计入当期损益。
经营租赁中出租人按资产的性质，将用作经营租赁的资产包括在资产负债表中的相关项目内；对于
经营租赁的租金，在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益；发生的初始直接费用，计入当期损
益；对于经营租赁资产中的固定资产，出租人应当采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租
赁资产，应当采用系统合理的方法进行摊销；或有租金在实际发生时计入当期损益。
（2）融资租赁
融资租赁中承租人，在租赁期开始日将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中
较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融
资费用；承租人在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅
费、印花税等初始直接费用，应当计入租入资产价值；未确认融资费用在租赁期内各个期间进行分摊，
采用实际利率法计算确认当期的融资费用；或有租金应当在实际发生时计入当期损益。
承租人在计算最低租赁付款额的现值时，能够取得出租人租赁内含利率的，应当采用租赁内含利率
作为折现率；否则，应当采用租赁合同规定的利率作为折现率。承租人无法取得出租人的租赁内含利率
且租赁合同没有规定利率的，应当采用同期银行贷款利率作为折现率。
承租人采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租赁期届满时取得
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租赁资产所有权的，在租赁资产使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所
有权的，在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。
融资租赁中出租人在租赁期开始日，将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融
资租赁款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和与其
现值之和的差额确认为未实现融资收益；未实现融资收益应当在租赁期内各个期间进行分配；采用实际
利率法计算确认当期的融资收入；或有租金在实际发生时计入当期损益。
26、持有待售资产的确认标准和会计处理方法
（1）持有待售资产的确认标准
本公司对同时满足下列条件的非流动资产划分为持有待售资产：
①企业已经就处置该非流动资产作出决议；
②企业已经与受让方签订了不可撤销的转让协议；
③该项转让很可能在一年内完成。
（2）持有待售资产的会计处理方法
公司对于持有待售的固定资产，调整该项固定资产的预计净残值，使该项固定资产的预计净残值能
够反映其公允价值减去处置费用后的金额，但不得超过符合持有待售条件时该项固定资产的原账面价
值，原账面价值高于调整后预计净残值的差额，作为资产减值损失计入当期损益。持有待售的固定资产
不计折旧，按照账面价值与公允价值减去处置费用后的净额孰低进行计量。
符合持有待售条件的无形资产等其他非流动资产，比照上述原则处理。
27、主要会计政策和会计估计的变更
（1）会计政策变更
本报告期无会计政策变更事项。
（2）会计估计变更
①会计估计变更的内容及审批程序
本报告期公司第七届董事会第四次会议审议通过了《深圳市物业发展（集团）股份有限公司会计政
策与会计估计》，调整了应收款项按照风险特征划分风险组合的依据及计提坏账准备的方法，具体如下：
A 新政策详见附注（二）10。
B 原政策如下：
按组合计提坏账准备的应收款项
确定组合的依据
组合1 从事物业管理类业务子公司的信用风险特征类似的应收款项，不包含信用风险特征明显
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较高且已经单项计提坏账准备的应收款项。
从事物业管理类业务子公司之外的其他公司的应收款项，不包含信用风险特征明显较高
组合2
且已经单项计提坏账准备的应收款项。
按组合计提坏账准备的计提方法
组合1 余额百分比法
在资产负债表日，依据重要性原则单独进行减值测试，经测试发生了减值的，按其未来
组合2 现金流量现值低于其账面价值的差额，确定减值损失，计提坏账准备；经测试没有发生
减值的，不再计提坏账准备。
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的：
组合名称 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
组合1 3.00 3.00
②会计估计变更对本报告期的影响
项目 变更前金额 变更影响金额 变更后金额
资产负债表项目：
应收账款 71,906,190.53 -1,374,850.75 70,531,339.78
其他应收款 25,233,658.76 -21,886,670.27 3,346,988.49
长期股权投资 83,150,532.14 -2,046,992.19 81,103,539.95
递延所得税资产 123,788,245.69 313,956.72 124,102,202.41
利润表项目：
资产减值损失 -997,372.33 23,261,521.02 22,264,148.69
投资收益 2,355,745.75 -2,046,992.19 308,753.56
所得税费用 82,356,283.80 -313,956.72 82,042,327.08
净利润 282,455,634.03 -24,994,556.49 257,461,077.54
28、前期会计差错更正
本报告期无前期会计差错更正事项。
29、资产减值
当存在下列迹象的，表明资产可能发生了减值：
（1）资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌。
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（2）企业经营所处的经济、技术或法律等环境以及资产所处的市场在当期或将在近期发生重大变
化，从而对企业产生不利影响。
（3）市场利率或者其他市场投资回报率在当期已经提高，从而影响企业用来计算资产预计未来现
金流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度降低。
（4）有证据表明资产已经陈旧过时或其实体已经损坏。
（5）资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置。
（6）企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所创造的净现金
流量或者实现的营业利润（或者损失）远远低于预计金额等。
（7）其他表明资产可能已经发生减值的迹象。
本公司在资产负债表日对长期股权投资、固定资产、工程物资、在建工程、无形资产（使用寿命不
确定的除外）等适用《企业会计准则第8号——资产减值》的各项资产进行判断，当存在减值迹象时对
其进行减值测试-估计其可收回金额。可收回金额以资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计
未来现金流量的现值两者之间较高者确定。资产的可收回金额低于其账面价值的，将资产的账面价值减
记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
有迹象表明一项资产可能发生减值的，本公司通常以单项资产为基础估计其可收回金额。当难以对
单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
资产组是企业可以认定的最小资产组合，其产生的现金流入应当基本上独立于其他资产或者资产
组。资产组由创造现金流入相关的资产组成。资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于
其他资产或者资产组的现金流入为依据。
本公司对因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都
进行减值测试。商誉的减值测试结合与其相关的资产组或者资产组组合进行。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
（三）税项
1、主要税种及税率
税种 计税依据 税率（%）
增值税 营业收入 6、17
营业税 营业收入 3、5
城市建设维护税 应纳流转税额 1、7
教育费附加 应纳流转税额 3
地方教育附加 应纳流转税额 2
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堤围费 营业收入 0.01
土地增值税 转让房地产所取得的增值额 30-60 四级超率累进税率
企业所得税 应纳税所得额 注
注：公司及注册于深圳市的子公司本年企业所得税税率为 24%；注册于深圳市外的境内子公司企
业所得税税率为 25%；注册于香港地区的子公司企业所得税税率为 17%。
2、税收优惠及批文
根据《国务院关于实施企业所得税过渡优惠政策的通知》（国发[2007]39 号）：“自 2008 年 1 月 1 日
起，原享受低税率优惠政策的企业，在新税法施行后 5 年内逐步过渡到法定税率。其中：享受企业所得
税 15%税率的企业，2008 年按 18%税率执行，2009 年按 20%税率执行，2010 年按 22%税率执行，2011
年按 24%税率执行，2012 年按 25%税率执行。”公司及注册于深圳市的子公司本年执行 24%的优惠所得
税率。
（四）企业合并及合并财务报表
1、子公司情况
（1）通过设立或投资等方式取得的子公司
子公司全称 子公司 企业 注册 法人代 组织机构代 业务性 注册资本 经营范围
类型 类型 地 表 码证 质 （万元）
深圳市皇城 全资子 有限 深圳 李子鹏 192184835 房地产 3,000 从事为皇岗口岸配套的
地产有限公 公司 责任 市 开发 商业服务设施的开发、
司 公司 建设、经营、管理
深圳市物业 全资子 有限 深圳 魏志 192174565 房地产 3,095 土地开发、房地产经营、
房地产开发 公司 责任 市 开发 工程监理、物业管理
有限公司 公司
深物业集团 全资子 有限 徐州 李子鹏 552525454 房地产 5,000 房地产开发及销售、工
徐州大彭房 公司 责任 市 开发 程管理、房屋租赁、物
地产开发有 公司 资购销
限公司
东莞市国贸 全资子 有限 东莞 李子鹏 562562654 房地产 2,000 房地产开发及销售、房
长盛房地产 公司 责任 市 开发 屋租赁
开发有限公 公司
司
深物业扬州 全资子 有限 扬州 李子鹏 573842934 房地产 5,000 房地产开发及销售、工
房地产开发 公司 责任 市 开发 程管理、物资购销
有限公司 公司
海南新达开 全资子 有限 海口 刘胤华 201264619 房地产 2,000 房地产开发、装饰工程、
发总公司 公司 责任 市 开发 种养、进出口业务
公司
深圳市国贸 全资子 有限 深圳 王航军 192174549 物业管 2,000 房屋租赁、楼宇管理
物业管理有 公司 责任 市 理
限公司 公司
深圳市皇城 全资子 有限 深圳 王航军 757601334 物业管 500 物业管理、庭院绿化及
物业管理有 责任
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子公司全称 子公司 企业 注册 法人代 组织机构代 业务性 注册资本 经营范围
类型 类型 地 表 码证 质 （万元）
限公司 公司 公司 市 理 清洁服务
山东深国贸 全资子 有限 济南 王智勇 684815947 物业管 500 物业管理、家政服务、
物业管理有 公司 责任 市 理 房屋销售与中介、餐饮
限公司 公司 服务等
重庆深国贸 全资子 有限 重庆 曾详荣 202853028 物业管 500 物业管理、房地产经纪
物业管理有 公司 责任 市 理
限公司 公司
重庆奥博电 全资子 有限 重庆 曾详荣 66085719X 服务业 200 安装、改造、维修电梯，
梯有限公司 公司 责任 市 电梯及零配件销售
公司
深圳市天阙 全资子 有限 深圳 王智勇 192277759 服务业 500 电梯、空调制冷设备的
电梯技术有 公司 责任 市 维修服务
限公司 公司
深圳市国管 全资子 有限 深圳 包刚 192332519 服务业 120 国内商业、物资供销业、
机电设备有 公司 责任 市 机电设备维修、保养
限公司 公司
深圳市国贸 全资子 有限 深圳 王慧敏 738842749 餐饮服 200 中餐、西餐、酒的零售
餐饮有限公 公司 责任 市 务
司 公司
深圳市物业 全资子 有限 深圳 王慧敏 279383351 工程监 300 一般工业与民用建筑工
工程建设监 公司 责任 市 理 程建设监理业务
理有限公司 公司
深圳市房地 全资子 有限 深圳 姚成新 192177790 服务业 138 提供房产信息及房地产
产交易所 公司 责任 市 代租、代销、评估业务
公司
深圳市国贸 全资子 有限 深圳 魏志 19217731X 服务业 2,985 汽车客运、汽车出租
汽车实业有 公司 责任 市
限公司 公司
深圳市国贸 全资子 有限 深圳 李老根 192267331 服务业 1,600 汽车客运、汽车出租
小汽车出租 公司 责任 市
有限公司 公司
深圳特速机 全资子 有限 深圳 肖德军 192325669 服务业 200 驾驶员培训
动车驾驶员 公司 责任 市
培训中心有 公司
限公司
深圳市国贸 全资子 有限 深圳 罗俊德 19218224X 商品销 1,200 投资商贸企业、物资、
商场有限公 公司 责任 市 售 供应业
司 公司
四川天和实 全资子 有限 成都 李骏 754748621 商品销 800 国内商品批发
业有限公司 公司 责任 市 售
公司
湛江深圳物 全资子 有限 湛江 段佐平 194351406 房地产 253 房地产开发及商品房销
业发展有限 公司 责任 市 开发 售
公司 公司
深业地产发 全资子 有限 香港 不适用 不适用 房地产 HKD2,000 物业代理及投资
展有限公司 公司 责任 开发
公司
汇恒发展有 全资子 有限 香港 不适用 不适用 房地产 HKD0.0002 物业发展
限公司 公司 责任 开发
公司
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子公司全称 子公司 企业 注册 法人代 组织机构代 业务性 注册资本 经营范围
类型 类型 地 表 码证 质 （万元）
置茂置业有 控股子 有限 香港 不适用 不适用 房地产 HKD0.01 物业代理及投资
限公司 公司 责任 开发
公司
胜达时投资 控股子 有限 香港 不适用 不适用 房地产 HKD0.0004 物业投资
有限公司 公司 责任 开发
公司
子公司全称 期末实际出 实质上构成对 持股 表决权比 是否 少数股东 少数股东权益
资额（万元） 子公司净投资 比例 例（%） 合并 权益（万 中用于冲减少
的其他项目余 （%） 报表 元） 数股东损益的
额（万元） 金额（万元）
深圳市皇城地产有限公 3,000 100 100 是
司
深圳市物业房地产开发 3,095 100 100 是
有限公司
深物业集团徐州大彭房 5,000 100 100 是
地产开发有限公司
东莞市国贸长盛房地产 2,000 100 100 是
开发有限公司
深物业扬州房地产开发 5,000 100 100 是
有限公司
海南新达开发总公司 2,000 100 100 是
深圳市国贸物业管理有 2,000 100 100 是
限公司
深圳市皇城物业管理有 500 100 100 是
限公司
山东深国贸物业管理有 500 100 100 是
限公司
重庆深国贸物业管理有 500 100 100 是
限公司
重庆奥博电梯有限公司 200 100 100 是
深圳市天阙电梯技术有 500 100 100 是
限公司
深圳市国管机电设备有 120 100 100 是
限公司
深圳市国贸餐饮有限公 200 100 100 是
司
深圳市物业工程建设监 300 100 100 是
理有限公司
深圳市房地产交易所 138 100 100 是
深圳市国贸汽车实业有 2,985 100 100 是
限公司
深圳市国贸小汽车出租 1,600 100 100 是
有限公司
深圳特速机动车驾驶员 200 100 100 是
本报告书共 163 页第 105 页
子公司全称 期末实际出 实质上构成对 持股 表决权比 是否 少数股东 少数股东权益
资额（万元） 子公司净投资 比例 例（%） 合并 权益（万 中用于冲减少
的其他项目余 （%） 报表 元） 数股东损益的
额（万元） 金额（万元）
培训中心有限公司
深圳市国贸商场有限公 1,200 100 100 是
司
四川天和实业有限公司 800 100 100 是
湛江深圳物业发展有限 253 100 100 是
公司
深业地产发展有限公司 HKD2,000 RMB 318.75 100 100 是
HKD11,914.65
汇恒发展有限公司 HKD0.0002 100 100 是
置茂置业有限公司 HKD0.01 70 70 是 86.21
胜达时投资有限公司 HKD0.0004 100（注） 100 是
注：胜达时投资有限公司系置茂置业有限公司持股 100%的子公司。
（2）同一控制下企业合并取得的子公司
公司无同一控制下企业合并取得的子公司。
（3）非同一控制下企业合并取得的子公司
公司无非同一控制下企业合并取得的子公司。
2、特殊目的主体或通过受托经营或承租等方式形成控制权的经营实体
公司无特殊目的主体或通过受托经营或承租等方式形成控制权的经营实体。
3、合并范围发生变更的说明
本报告期公司在江苏省扬州市新设立全资子公司深物业扬州房地产开发有限公司开发扬州维扬区
676 号地块，并于 2011 年 5 月 9 日取得江苏省扬州工商行政管理局核发的注册号为 321000000081100
的企业法人营业执照，注册资本为 5,000 万元，全部由公司货币资金出资。
4、本期新纳入合并范围的主体和本期不再纳入合并范围的主体
（1）本期新纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过受托经营或承租等方式形成控制权的经
营实体
名称 期末净资产 本期净利润
深物业扬州房地产开发有限公司 48,453,023.08 -1,546,976.92
本报告书共 163 页第 106 页
（2）本期不再纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过受托经营或承租等方式形成控制权的
经营实体
本报告期无。
5、本期发生的同一控制下企业合并
本报告期无。
6、本期发生的非同一控制下企业合并
本报告期无。
7、本期出售丧失控制权的股权而减少子公司
本报告期无。
8、本期发生的反向收购
本报告期无。
9、本期发生的吸收合并
本报告期无。
10、境外经营实体主要报表项目的折算汇率
纳入合并财务报表范围的子公司深业地产发展有限公司、汇恒发展有限公司、置茂置业有限公司、
胜达时投资有限公司系在香港注册并经营的子公司，报告期对上述子公司主要报表项目的折算汇率如
下：
（1）资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日港币对人民币的即期汇率 1：0.8107 折
算。
（2）所有者权益项目中的实收资本采用发生时的港币对人民币的即期汇率 1：0.7917 折算。
（3）利润表中的各项目，采用交易发生日的即期汇率的近似汇率即本报告期港币对人民币的平均
汇率 1：0.8308 折算。
（五）合并财务报表主要项目附注
（以下附注未经特别注明，年末指 2011 年 12 月 31 日，年初指 2010 年 12 月 31 日；本年指 2011
本报告书共 163 页第 107 页
年度，上年指 2010 年度；金额单位为人民币元）
1、 货币资金
年末余额 年初余额
项目
外币金额 折算率 人民币金额 外币金额 折算率 人民币金额
现金 —— —— 276,688.67 —— —— 184,769.91
人民币 —— —— 274,995.88 —— —— 180,214.38
港币 2,088.06 0.8107 1,692.79 5,325.62 0.8509 4,531.82
美元 3.58 6.6227 23.71
银行存款 —— —— 458,951,974.48 —— —— 529,017,318.87
人民币 —— —— 454,480,140.58 —— —— 524,488,253.51
港币 5,516,015.66 0.8107 4,471,833.90 5,321,667.56 0.8509 4,528,215.20
美元 128.37 6.6227 850.16
其他货币资金 —— —— 4,546,665.78 —— —— 5,216,606.58
人民币 —— —— 4,546,665.78 —— —— 5,216,606.58
合计 —— —— 463,775,328.93 —— —— 534,418,695.36
2、 交易性金融资产
项 目 年末公允价值 年初公允价值
交易性权益工具投资 272,100.00
合 计 272,100.00
3、 应收票据
票据种类 年末账面余额 年初账面余额
银行承兑汇票 200,000.00 300,000.00
合 计 200,000.00 300,000.00
4、 应收账款
（1）应收账款按种类披露：
年末数
种 类 账面余额 坏账准备
金 额 比例(%) 金 额 比例(%)
本报告书共 163 页第 108 页
年末数
种 类 账面余额 坏账准备
金 额 比例(%) 金 额 比例(%)
单项金额重大并单项计提坏账准备的应 104,266,173.89 84.60 48,266,173.89 46.29
收账款
按组合计提坏账准备的应收账款
组合2 15,673,096.53 12.72 1,764,611.08 11.26
组合小计 15,673,096.53 12.72 1,764,611.08 11.26
单项金额虽不重大但单项计提坏账准备 3,297,612.98 2.68 2,674,758.65 81.11
的应收账款
合 计 123,236,883.40 100.00 52,705,543.62 42.77
年初数
种 类 账面余额 坏账准备
金 额 比例(%) 金 额 比例(%)
单项金额重大并单项计提坏账准备的应 104,266,173.89 86.90 48,266,173.89 46.29
收账款
按组合计提坏账准备的应收账款
原组合1 8,869,994.67 7.39 266,099.84 3.00
原组合2 3,036,227.93 2.53
组合小计 11,906,222.60 9.92 266,099.84 2.23
单项金额虽不重大但单项计提坏账准备 3,811,391.44 3.18 3,515,728.91 92.24
的应收账款
合 计 119,983,787.93 100.00 52,048,002.64 43.38
应收账款种类的说明：
年末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款：
计提比
应收账款内容 账面余额 坏账准备 计提原因
例(%)
深圳市基永物业发展有限 98,611,328.05 42,611,328.05 43.21 涉及诉讼，详见附注
公司 （七）1（1）、附注（九）
2
深圳特威实业有限公司 2,836,561.00 2,836,561.00 100.00 长期未能收回
深圳市鲁南实业有限公司 2,818,284.84 2,818,284.84 100.00 经营状况欠佳
合 计 104,266,173.89 48,266,173.89 ——
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
账龄 年末数
本报告书共 163 页第 109 页
账面余额
坏账准备
金 额 比例(%)
1年以内（含1年） 11,984,486.38 76.46 359,534.59
1年至2年（含2年） 794,149.48 5.07 79,414.95
2年至3年（含3年） 1,314,269.42 8.39 394,280.83
3年至4年（含4年） 1,282,525.85 8.18 641,262.93
4年至5年（含5年） 37,738.10 0.24 30,190.48
5年以上 259,927.30 1.66 259,927.30
合 计 15,673,096.53 100.00 1,764,611.08
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款：
年初数
组合名称
账面余额 计提比例(%) 坏账准备
原组合1 8,869,994.67 3.00 266,099.84
合 计 8,869,994.67 —— 266,099.84
年末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款：
应收账款内容 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 计提理由
深圳市皇太子酒楼 1,248,471.70 625,617.37 50.11 存在纠纷，很可能无法收回
湛江海湖房地产 700,000.00 700,000.00 100.00 账龄长，无法收回
深圳市盛丰路国贸
498,681.65 498,681.65 100.00 账龄长，无法收回
珠宝金行有限公司
深圳市罗湖区建筑
222,750.75 222,750.75 100.00 存在纠纷，很可能无法收回
工务局
湛江特种水泥厂 135,972.00 135,972.00 100.00 账龄长，无法收回
海南美佳茶艺馆 126,318.15 126,318.15 100.00 账龄长，无法收回
其他 365,418.73 365,418.73 100.00 账龄长，无法收回
合 计 3,297,612.98 2,674,758.65 ——
（2）本期转回或收回情况
应收账款内容 转回或收回 确定原坏账准 转回或收回前累计已 转回或收回
原因 备的依据 计提坏账准备金额 金额
沈阳金丰宾馆 协商收回 预计无法收回 449,590.30 449,590.30
深圳市云鹏大酒店有限 协商收回 预计无法收回 274,286.32 274,286.32
公司维也纳店
永跃恒房地产开发公司 协商收回 预计无法收回 34,805.30 34,805.30
深圳市罗湖区建筑工务 协商收回 预计无法收回 305,039.09 82,288.34
局
本报告书共 163 页第 110 页
应收账款内容 转回或收回 确定原坏账准 转回或收回前累计已 转回或收回
原因 备的依据 计提坏账准备金额 金额
合 计 1,063,721.01 840,970.26
（3）本报告期无核销应收账款情况。
（4）本报告期应收账款中无持有公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东单位欠款情况。
（5）应收账款金额前五名单位情况：
与本公司关 占应收账款总
单位名称 金额 年限
系 额的比例(%)
深圳市基永物业发展有限公司 非关联方 98,611,328.05 5 年以上 80.02
华为技术有限公司 非关联方 3,301,286.72 1 年以内 2.68
深圳特威实业有限公司 非关联方 2,836,561.00 5 年以上 2.30
深圳市鲁南实业发展公司 非关联方 2,818,284.84 5 年以上 2.29
天虹商场股份有限公司 非关联方 2,469,958.77 1至3年 2.00
合 计 110,037,419.38 89.29
（6）本报告期应收账款中无其他关联方欠款情况。
5、 其他应收款
（1）其他应收款按种类披露：
年末数
种 类 账面余额 坏账准备
金 额 比例(%) 金 额 比例(%)
单项金额重大并单项计提坏账准备的 92,900,407.68 73.07 92,900,407.68 100.00
其他应收款
按组合计提坏账准备的其他应收款
组合2 25,027,358.80 19.68 21,680,370.31 86.63
组合小计 25,027,358.80 19.68 21,680,370.31 86.63
单项金额虽不重大但单项计提坏账准 9,215,615.11 7.25 9,215,615.11 100.00
备的其他应收款
合 计 127,143,381.59 100.00 123,796,393.10 97.37
年初数
种 类 账面余额 坏账准备
金 额 比例(%) 金 额 比例(%)
本报告书共 163 页第 111 页
年初数
种 类 账面余额 坏账准备
金 额 比例(%) 金 额 比例(%)
单项金额重大并单项计提坏账准备的 93,518,263.68 66.48 93,518,263.68 100.00
其他应收款
按组合计提坏账准备的其他应收款
原组合1 5,329,966.00 3.79 159,898.98 3.00
原组合2 32,617,813.08 23.18
组合小计 37,947,779.08 26.97 159,898.98 0.42
单项金额虽不重大但单项计提坏账准 9,216,737.11 6.55 9,216,737.11 100.00
备的其他应收款
合 计 140,682,779.87 100.00 102,894,899.77 73.14
其他应收款种类的说明：
年末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款：
计提比
其他应收款内容 账面余额 坏账准备 计提理由
例(%)
金田实业(集团)股份有限公司 56,600,000.00 56,600,000.00 100.00 履行担保款项，难
以收回
安徽南鹏造纸有限公司 7,677,728.00 7,677,728.00 100.00 长期未能收回
深圳市盛丰路国贸珠宝金行有 6,481,353.60 6,481,353.60 100.00 无可执行财产难以
限公司 收回
上海裕通房地产开发有限公司 5,676,000.00 5,676,000.00 100.00 诉讼判决难以收回
五粮液酒家 5,523,057.70 5,523,057.70 100.00 已清算
香港跃恒发展有限公司 3,271,837.78 3,271,837.78 100.00 已清算
大梅沙旅游中心 2,576,445.69 2,576,445.69 100.00 项目停建
深圳国贸实业发展有限公司 2,551,652.48 2,551,652.48 100.00 公司资不抵债
高架列车项目 2,542,332.43 2,542,332.43 100.00 项目停建
合 计 92,900,407.68 92,900,407.68 ——
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
账龄 年末数
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账面余额
坏账准备
金 额 比例(%)
1年以内（含1年） 2,329,407.87 9.31 69,882.24
1年至2年（含2年） 151,914.64 0.61 15,191.46
2年至3年（含3年） 822,345.71 3.29 246,703.71
3年至4年（含4年） 541,906.57 2.17 270,953.29
4年至5年（含5年） 520,722.05 2.08 416,577.65
5年以上 20,661,061.96 82.54 20,661,061.96
合 计 25,027,358.80 100.00 21,680,370.31
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：
组合名称 年初数
账面余额 计提比例(%) 坏账准备
原组合1 5,329,966.00 3.00 159,898.98
合 计 5,329,966.00 —— 159,898.98
年末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款：
其他应收款内容 账面余额 坏账准备 计提比例 计提原因
(%)
深圳物方陶瓷工业有限公 1,747,264.25 1,747,264.25 100.00 经营状况不佳
司
梁伟民 1,357,137.11 1,357,137.11 100.00 人员已退休款项难以收
回
重庆华尔装饰品有限公司 799,163.50 799,163.50 100.00 难以收回
时代新居农行按揭担保赔 601,762.21 601,762.21 100.00 业主无力偿还
偿款
陈良芳 500,000.00 500,000.00 100.00 失踪无法收回
晏坤平 496,307.77 496,307.77 100.00 长期未能收回
方碧佳 344,134.00 344,134.00 100.00 长期未能收回
深圳市物业建筑设计公司 335,828.92 335,828.92 100.00 难以收回
其他 3,034,017.35 3,034,017.35 100.00 难以收回
合 计 9,215,615.11 9,215,615.11 ——
（2）本报告期转回或收回情况：
其他应收款内容 转回或收回 确定原坏账准 转回或收回前累计已 转回或收回
原因 备的依据 计提坏账准备金额 金额
本报告书共 163 页第 113 页
应收业主信箱费 收回 预计无法收回 1,122.00 1,122.00
合 计 1,122.00 1,122.00
（3）本报告期实际核销的其他应收款情况
是否因
其他应收
单位名称 核销金额 核销原因 关联交
款性质
易产生
无锡钢丝绳厂 购货尾款 50.00 款已结清尚未做帐务处理 否
海双龙橡塑制品有限公司 购货尾款 159.20 款已结清尚未做帐务处理 否
上海双龙橡塑制品有限公司 购货尾款 307.60 款已结清尚未做帐务处理 否
四川星华时频技术有限公司 购货尾款 5,000.00 款已结清尚未做帐务处理 否
深圳市煤气公司 押金 1,300.00 煤气瓶已锈毁无法退回押金 否
合计 6,816.80
（4）本报告期其他应收款中无持有公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东单位欠款情况。
（5）其他应收款金额前五名单位情况：
占其他应收款
单位名称 与本公司关系 金额 年限
总额的比例(%)
4-5 年以及
金田实业（集团）股份有限公司 非关联方 56,600,000.00 44.52
5 年以上
深圳国贸天安物业有限公司 合营企业 9,705,931.45 5 年以上 7.63
安徽南鹏造纸有限公司 联营企业 7,677,728.00 5 年以上 6.04
深圳市盛丰路国贸珠宝金行有限公
非关联方 6,481,353.60 5 年以上 5.10
司
上海裕通房地产有限公司 非关联方 5,676,000.00 5 年以上 4.46
合 计 86,141,013.05 67.75
（6）本报告期其他应收款中其他关联方欠款情况详见附注（六）7。
6、 预付账款
（1）预付账款按账龄结构列示：
年末账面余额 年初账面余额
账龄结构
金额 占总额的比例（%） 金额 占总额的比例（%）
本报告书共 163 页第 114 页
1年以内（含1年） 472,521,763.10 99.62 33,804,247.57 68.48
1 年至 2 年（含 2 年） 108,805.50 0.02 15,412,693.95 31.22
2 年至 3 年（含 3 年） 1,586,058.25 0.33 90.00 0.00
3 年以上 138,121.54 0.03 143,400.35 0.30
合 计 474,354,748.39 100.00 49,360,431.87 100.00
（2）年末金额较大的预付款项情况：
单位名称 与本公司关系 金额 时间 未结算原因
扬州土地出让金 非关联方 435,563,863.60 1 年以内
预缴税金 非关联方 11,665,783.49 2 年以内 注1
预缴建筑业社会保障费 非关联方 9,010,663.20 1 年以内 注2
东通汽车贸易公司 非关联方 8,803,620.00 1 年以内
呼伦贝尔广厦房地产开发有限公司 非关联方 4,224,151.00 1 年以内
合 计 469,268,081.29
注 1：根据《营业税暂行条例实施细则》的规定，转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款（包
括预收定金）方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。本公司结余的预缴税金系为尚未达到
确认收入条件的房地产项目预收款项而已经预缴的营业税、城建税、教育费附加等各项税费。
注 2：预缴建筑业社会保障费系根据徐政办发(2009)113 号《徐州市建筑业社会保障费管理暂行办
法》的要求预缴的建筑业社会保障费。建筑业社会保障费是指建筑企业为职工缴纳养老保险、医疗保险、
失业保险、工伤保险和生育保险等社会保障方面的费用（包括个人缴纳部分）。以工程项目为单位，实
行统一计取标准，统一向建设单位收取，统一向建筑施工企业结算。
（3）本报告期预付账款中无持有公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东单位或其他关联方欠款
情况。
7、 存货
（1）存货分类：
项目 年末数 年初数
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
原材料 1,908,615.92 538,069.88 1,370,546.04 1,945,434.11 412,218.40 1,533,215.71
库存商品 37,356.20 37,356.20 46,487.22 46,487.22
周转材料 589,437.96 589,437.96 286,508.16 286,508.16
拟开发产品 652,893,160.93 36,911,568.66 615,981,592.27 579,089,958.42 38,040,376.30 541,049,582.12
本报告书共 163 页第 115 页
项目 年末数 年初数
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
在建开发发品 684,087,366.66 684,087,366.66 693,477,844.92 693,477,844.92
已完工开发产品 512,926,330.21 512,926,330.21 339,789,667.25 339,789,667.25
合计 1,852,442,267.88 37,449,638.54 1,814,992,629.34 1,614,635,900.08 38,452,594.70 1,576,183,305.38
具体明细如下：
A 拟开发产品
年末余额 年初余额
项 目
金 额 跌价准备 金 额 跌价准备
海南琼山土地 6,648,404.13 6,648,404.13 6,648,404.13 6,648,404.13
福昌二期土地 5,895,627.11 5,895,627.11 5,816,127.11 5,816,127.11
香港町九土地 46,256,437.42 24,367,537.42 48,550,145.06 25,575,845.06
深惠花园土地 36,222,791.89 36,081,191.89
深物业金领假日(原皇 61,997,990.33 61,764,990.33
岗口岸土地)
深物业松湖朗苑(原东 224,241,604.95 220,870,945.40
莞大朗土地)
深物业半山御景(原徐 199,358,154.50
州大彭土地)
深物业西湖畅想(扬州 325,933.00
土地)
深物业蓝色港湾(月亮 271,304,372.10
湾土地)
合 计 652,893,160.93 36,911,568.66 579,089,958.42 38,040,376.30
B 在建开发产品
年末 年初
开工时 预计竣工时
项 目 预计总投资 资本化利息余 资本化利息余
间 间 账面余额 账面余额
额 额
深物业深港1号 2007.1 2011.1 422,860,000.00 355,000,672.49 43,529,960.53
深 物 业 廊 桥 公 2008.3 2012.10 514,170,000.00 352,390,860.94 51,689,147.66 270,672,757.20 25,691,436.49
馆
深 物 业 彩 天 怡 2009.7 2013.3 110,000,000.00 104,124,163.48 6,023,792.66 67,804,415.23 3,182,963.80
色
深 物 业 半 山 御 2011.9 2013.10 793,000,000.00 227,572,342.24
景一期
本报告书共 163 页第 116 页
深 物 业 半 山 御 2012.8 2014.6
景二期期
合 计 —— 684,087,366.66 57,712,940.32 693,477,844.92 72,404,360.82
C 已完工开发产品
竣工
项 目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 跌价准备
时间
国贸广场 1995.12 7,372,250.95 7,372,250.95
皇御苑 A 区 2001.06 2,754,653.11 2,754,653.11
皇御苑 B 区 2003.12 15,346,340.13 15,346,340.13
皇城广场 1997.05 165,983,041.16 165,983,041.16
海口蓝岛水岸 2008.12 6,817,404.62 6,817,404.62
日豪名园 4,654,651.00 4,654,651.00
福昌大厦裙楼 6,421,447.63 6,421,447.63
深物业御花园 2008.11 432,522.28 432,522.28
深物业新华城 2010.6 127,276,489.74 1,688,136.18 34,265,793.73 94,698,832.19
深物业深港 1 号 2011.01 461,821,999.15 244,203,100.74 217,618,898.41
其他项目 2,730,866.63 2,730,866.63
合 计 339,789,667.25 463,510,135.33 290,373,472.37 512,926,330.21
（2）存货跌价准备：
年初账面 本年 本年减少额
存货种类 年末账面余额
余额 计提额 转回 转销 外币报表折算影响
原材料 412,218.40 125,851.48 538,069.88
拟开发土地 38,040,376.30 79,500.00 1,208,307.64 36,911,568.66
合 计 38,452,594.70 205,351.48 1,208,307.64 37,449,638.54
（3）存货跌价准备情况
项目 计提存货跌价准备的依据 本年转回存货 本年转回金额占该项存货
跌价准备的原因 期末余额的比例（%）
原材料 预计可变现净值低于账面价值
拟开发土地 预计可变现净值低于账面价值
合计
8、 对合营企业投资和联营企业投资
被投资单位名称 企业类型 注册地 法人代 业务性质 注册资本 本企业持 本企业在被投
表 （万元） 股比例 资单位表决权
(%) 比例(%)
本报告书共 163 页第 117 页
一、合营企业
深圳物业吉发仓储 有限责任公司 深圳市 王航军 服务业 HKD5,415 50.00 50.00
有限公司
深圳国贸天安物业 有限责任公司 深圳市 王航军 服务业 USD888 50.00 50.00
有限公司
深圳天安国际大厦 有限责任公司 深圳市 张长胜 物业管理 300 50.00 50.00
物业管理有限公司
二、联营企业
深圳国贸实业发展 有限责任公司 深圳市 查生明 服务业 HKD3,280 38.33 38.33
有限公司
安徽南鹏造纸有限 有限责任公司 淮南市 王益重 工业生产 USD800 30.00 30.00
公司
深圳物方陶瓷工业 有限责任公司 深圳市 颜文波 工业生产 USD12,500 26.00 26.00
有限公司
年末净资产总 本年营业收入总 关联 组织机构代
被投资单位名称 年末资产总额 年末负债总额 本年净利润
额 额 关系 码
一、合营企业
深圳物业吉发仓储有 57,234,267.48 2,515,153.75 54,714,128.06 7,069,536.00 1,487,774.16 合营 618847828
限公司 公司
深圳国贸天安物业有 112,094,771.81 41,287,158.14 70,807,613.67 18,844,249.54 -3,013,349.06 合营 618845152
限公司 公司
深圳天安国际大厦物 32,407,691.76 26,326,752.68 6,080,939.08 17,924,123.56 952,278.43 合营 618930517
业管理有限公司 公司
二、联营企业
深圳国贸实业发展有 联营
限公司 公司
安徽南鹏造纸有限公 联营
司 公司
深圳物方陶瓷工业有 联营
限公司 公司
9、 长期股权投资
被投资单位名称 投资成本 年初余额 增减变动 年末余额 在被投资 在被投资单位
单位持股 表决权比例
比例(%) (%)
一、权益法核算的
长期股权投资
深圳物业吉发仓储 30,645,056.04 26,613,176.96 743,887.08 27,357,064.04 50.00 50.00
有限公司
深圳国贸天安物业 23,186,124.00 36,910,481.36 -1,506,674.53 35,403,806.83 50.00 50.00
有限公司
深圳天安国际大厦 1,500,000.00 2,564,330.33 476,139.20 3,040,469.53 50.00 50.00
物业管理有限公司
二、成本法核算的
长期股权投资
本报告书共 163 页第 118 页
被投资单位名称 投资成本 年初余额 增减变动 年末余额 在被投资 在被投资单位
单位持股 表决权比例
比例(%) (%)
深圳物方陶瓷工业 18,983,614.14 18,983,614.14 18,983,614.14 26.00 26.00
有限公司
深圳国贸实业发展 20,154,840.79 3,682,972.55 3,682,972.55 38.33 38.33
有限公司
安徽南鹏造纸有限 13,824,000.00 13,824,000.00 13,824,000.00 30.00 30.00
公司
华塑控股股份有限 2,962,500.00 2,962,500.00 2,962,500.00 0.33 0.33
公司
北方机械（集团） 3,465,000.00 3,465,000.00 3,465,000.00 12.66 12.66
股份有限公司
广东省华粤房地产 8,780,645.20 8,780,645.20 8,780,645.20 8.47 8.47
股份有限公司
深圳国贸石油有限 8,500,000.00 8,500,000.00 8,500,000.00 100.00 100.00
公司
广州利士风汽车有 6,000,000.00 6,000,000.00 6,000,000.00 30.00 30.00
限公司
三亚东方旅业股份 1,350,000.00 1,350,000.00 1,350,000.00 0.28 0.28
有限公司
深衫公司 17,695.09 17,695.09 17,695.09
澳门华深企业有限 85,621.36 82,611.65 -3,902.91 78,708.74 10.00 10.00
公司
重庆广发房屋开发 2,598,061.52 2,506,736.09 -88,212.27 2,418,523.82 27.25 27.25
有限公司
塞班岛项目 1,935,184.04 1,867,159.65 -118,428.48 1,748,731.17 30.00 30.00
合 计 —— 138,110,923.02 -497,191.91 137,613,731.11 —— ——
在被投资单位持股比
本年计提减 本年转销 现金红
被投资单位名称 例与表决权比例不一 减值准备
值准备 减值准备 利
致的说明
一、权益法核算的长期股权投资
深圳物业吉发仓储有限公司
深圳国贸天安物业有限公司
深圳天安国际大厦物业管理有限公司
二、成本法核算的长期股权投资
深圳物方陶瓷工业有限公司 18,983,614.14
本报告书共 163 页第 119 页
在被投资单位持股比
本年计提减 本年转销 现金红
被投资单位名称 例与表决权比例不一 减值准备
值准备 减值准备 利
致的说明
深圳国贸实业发展有限公司 3,682,972.55
安徽南鹏造纸有限公司 13,824,000.00
华塑控股股份有限公司 2,160,300.45
北方机械（集团）股份有限公司 3,465,000.00
广东省华粤房地产股份有限公司 8,780,645.20
深圳国贸石油有限公司
广州利士风汽车有限公司
三亚东方旅业股份有限公司 1,350,000.00
深衫公司 17,695.09
澳门华深企业有限公司 78,708.74 -3,902.91
重庆广发房屋开发有限公司 2,418,523.82 -88,212.27
塞班岛项目 1,748,731.17 -118,428.48
合 计 56,510,191.16 -210,543.66
注1：2008年1月，深圳市国贸汽车实业有限公司与深圳市广虹投资有限公司签订《加油站租赁经营
合同》，约定深圳市广虹投资有限公司租赁深圳市国贸石油有限公司（深圳市国贸汽车实业有限公司持
有其100%股权）的加油站用地、加油棚、营业房、宿舍、加油站设施设备等资产及权益和加油站经营
管理权并经营管理，租赁期限15年。自经营租赁开始日，本公司不再对深圳市国贸石油有限公司实施控
制，因此，按照企业会计准则的规定，不将该公司财务报表纳入合并财务报表范围。
注2：对澳门华深企业有限公司、塞班岛项目、重庆广发房屋开发有限公司长期股权投资以及减值
准备本年减少的原因系外币报表折算产生。
10、 投资性房地产
（1）投资性房地产明细：
本年减
项 目 年初账面余额 本年增加额 年末账面余额
少额
一、原价合计 445,061,716.48 14,273,830.62 459,335,547.10
1．房屋、建筑物 437,091,762.08 14,273,830.62 451,365,592.70
2．土地使用权 7,969,954.40 7,969,954.40
本期新增 本期计提
二、累计折旧和累计摊 149,477,012.39 2,427,707.13 16,270,919.73 168,175,639.25
本报告书共 163 页第 120 页
本年减
项 目 年初账面余额 本年增加额 年末账面余额
少额
销合计
1．房屋、建筑物 146,653,475.32 2,427,707.13 15,761,774.61 164,842,957.06
2．土地使用权 2,823,537.07 509,145.12 3,332,682.19
三、投资性房地产账面
295,584,704.09 291,159,907.85
净值合计
1．房屋、建筑物 290,438,286.76 286,522,635.64
2．土地使用权 5,146,417.33 4,637,272.21
四、投资性房地产减值
准备累计金额合计
1．房屋、建筑物
2．土地使用权
五、投资性房地产账面
295,584,704.09 291,159,907.85
价值合计 —— ——
1．房屋、建筑物 290,438,286.76 —— —— 286,522,635.64
2．土地使用权 5,146,417.33 —— —— 4,637,272.21
（2）房屋建筑物原值增加主要系用于出租由存货、固定资产转入投资性房地产所致。
（3）所有权受限制的投资性房地产详见附注（五）16。
（4）年末持有待售的投资性房地产情况：
资产名称 账面价值 公允价值 预计处置费用 预计处置时间
淡水物业城商铺 2,563,426.76 10,721,620.00 761,000.00 2012年6月
注1：淡水物业城商铺包括淡水物业城1层62间商铺、2层32间商铺、2#、4#库房。
注2：持有待售投资性房地产系本公司与深圳市投资控股有限公司签订的资产置换协议涉及的置换
资产。
11、 固定资产
（1） 固定资产明细：
项 目 年初账面余额 本年增加额 本年减少额 年末账面余额
一、原价合计 168,185,950.57 3,579,070.98 7,378,829.26 164,386,192.29
其中：房屋及建筑物 112,285,030.62 6,845,740.26 105,439,290.36
机器设备 43,692.42 43,692.42
运输设备 40,054,809.65 1,338,853.00 272,000.00 41,121,662.65
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项 目 年初账面余额 本年增加额 本年减少额 年末账面余额
电子及其他设备 11,554,007.29 1,795,217.98 261,089.00 13,088,136.27
固定资产装修 4,248,410.59 445,000.00 4,693,410.59
二、累计折旧合计 89,997,487.90 12,233,336.60 2,931,887.76 99,298,936.74
其中：房屋及建筑物 59,243,826.44 3,613,185.07 2,427,707.13 60,429,304.38
机器设备 33,422.69 3,649.36 37,072.05
运输设备 18,787,733.63 7,297,249.01 258,400.00 25,826,582.64
电子及其他设备 7,990,331.66 1,190,132.41 245,780.63 8,934,683.44
固定资产装修 3,942,173.48 129,120.75 4,071,294.23
三、固定资产账面净值合计 78,188,462.67 65,087,255.55
其中：房屋及建筑物 53,041,204.18 45,009,985.98
机器设备 10,269.73 6,620.37
运输设备 21,267,076.02 15,295,080.01
电子及其他设备 3,563,675.63 4,153,452.83
固定资产装修 306,237.11 622,116.36
四、固定资产减值准备累计金额
合计 75,717.16 75,717.16
其中：房屋及建筑物
机器设备
运输设备
电子及其他设备 75,717.16 75,717.16
固定资产装修
五、固定资产账面价值合计 78,112,745.51 —— —— 65,011,538.39
其中：房屋及建筑物 53,041,204.18 —— —— 45,009,985.98
机器设备 10,269.73 —— —— 6,620.37
运输设备 21,267,076.02 —— —— 15,295,080.01
电子及其他设备 3,487,958.47 —— —— 4,077,735.67
固定资产装修 306,237.11 —— —— 622,116.36
注 1：本年折旧额 12,233,336.60 元。
注 2：房屋及建筑物减少主要系本报告期内出租由固定资产转入投资性房地产所致
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（2） 暂时闲置固定资产的情况：
预计投入正常
闲置资产类别 账面原值 累计折旧 减值准备 账面净值
生产经营时间
房屋建筑物 10,437,480.46 1,956,145.28 8,481,335.18
合 计 10,437,480.46 1,956,145.28 8,481,335.18
注：暂时闲置的房屋建筑物包含持有待售的固定资产。
（3） 年末持有待售的固定资产情况：
固定资产名称 账面价值 公允价值 预计处置费用 预计处置时间
淡水物业城商铺 4,357,131.16 15,357,630.00 1,090,000.00 2012年6月
注1：包括淡水物业城1层34间商铺、2层145间商铺、3#库房。
注2：持有待售固定资产系本公司与深圳市投资控股有限公司签订的资产置换协议涉及的置换资产。
12、 无形资产
项 目 年初账面余额 本年增加额 本年 年末账面余额
减少额
一、原价合计 146,986,146.80 146,986,146.80
出租车营运车牌 146,986,146.80 146,986,146.80
二、累计摊销额合计 40,422,480.88 6,522,801.77 46,945,282.65
出租车营运车牌 40,422,480.88 6,522,801.77 46,945,282.65
三、无形资产账面净值合计 106,563,665.92 100,040,864.15
出租车营运车牌 106,563,665.92 100,040,864.15
四、无形资产减值准备累计金额合计
出租车营运车牌
五、无形资产账面价值合计 106,563,665.92 —— —— 100,040,864.15
出租车营运车牌 106,563,665.92 —— —— 100,040,864.15
注 1：本年摊销额 6,522,801.77 元。
注2：所有权受限制的无形资产详见附注（五）16。
13、 递延所得税资产和递延所得税负债
（1）已确认的递延所得税资产和递延所得税负债：
项 目 年末数 年初数
递延所得税资产：
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项 目 年末数 年初数
资产减值准备 378,187.84 26,972.53
已预提待抵扣的土地增值税 105,073,836.93 38,588,791.11
已预提未支付的辞退福利 32,314.75
可抵扣亏损 6,392,371.80 731,982.32
结转以后年度抵扣的职工教育经费 4,878.12 141.24
结转以后年度抵扣的广告费 206,936.50
未实现的内部销售损益 2,662,855.97 1,952,088.51
房地产企业预售收入计算的预计利润 9,350,820.50 41,909,673.60
小 计 124,102,202.41 83,209,649.31
递延所得税负债：
交易性金融资产公允价值变动 807.48
小 计 807.48
（2）应纳税差异和可抵扣差异项目明细：
项 目 金额
应纳税差异项目：
无
可抵扣差异项目：
资产减值准备 1,512,751.31
已预提待抵扣的土地增值税 420,295,347.70
可抵扣亏损 25,569,487.18
结转以后年度扣除的广告宣传费 827,746.00
结转以后年度抵扣的职工教育经费 19,512.47
已预提未支付的辞退福利 129,259.00
房地产企业预售收入计算的预计利润 37,403,282.01
未实现的内部销售损益 10,651,423.89
小 计 496,408,809.56
14、 其他非流动资产
项 目 年末余额 年初余额
委托贷款 9,000,000.00
合 计 9,000,000.00
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注：委托贷款系公司子公司深圳市国贸物业管理有限公司委托平安银行股份有限公司深圳分行向深
圳市深新出租汽车有限公司的信用贷款，详见附注（六）6（3）。
15、 资产减值准备
本年减少额
项 目 年初账面余额 本年计提额 年末账面余额
转回 转销 外币折算影响
一、坏账准备 154,942,902.41 23,018,982.57 842,092.26 617,856.00 176,501,936.72
其中：1．应收账
52,048,002.64 1,498,511.24 840,970.26 52,705,543.62
款坏账准备
2．其他应
102,894,899.77 21,520,471.33 1,122.00 617,856.00 123,796,393.10
收账款坏账准备
二、存货跌价准备 38,452,594.70 205,351.48 1,208,307.64 37,449,638.54
三、长期股权投资
56,720,734.82 210,543.66 56,510,191.16
减值准备
四、固定资产减值
75,717.16 75,717.16
准备
合 计 250,191,949.09 23,224,334.05 842,092.26 2,036,707.30 270,537,483.58
16、 所有权受到限制的资产
（1）资产所有权受到限制的原因：
A 公司子公司深圳市国贸小汽车出租有限公司以35张50年期红色出租小汽车营运牌照质押向深圳
发展银行深圳上步支行取得长期借款 15,000,000.00元，累计放款 11,000,000.00元，其中本年放款
11,000,000.00元，年末余额11,000,000.00元，其中3,666,666.68元将于一年内到期。
B 公司子公司深圳市皇城地产有限公司以深圳国际贸易中心大厦A区3层以及4-01号物业抵押向中
国农业银行深圳东部支行取得长期借款240,000,000.00元，累计放款240,000,000.00元，其中本年放款
40,000,000.00元，年末余额240,000,000.00元。年末余额中本期放款的40,000,000.00元计入短期借款，
200,000,000.00元将于一年内到期计入一年内到期的非流动负债。
C 公司子公司深圳市天阙电梯技术有限公司以公司位于深圳市罗湖区人民南路深圳国际贸易中心
大厦B20、B区16层、B区4-05物业作抵押并由公司作为保证人向中国农业银行深圳东部支行取得短期借
款30,000,000.00元，本年放款30,000,000.00元，年末余额30,000,000.00元。
（2）所有权受到限制的资产金额如下：
所有权受到限制的资产类别 年初账面价值 本年增加额 本年减少额 年末账面价值
用于担保的资产：
1.本年新增用于担保的资产
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所有权受到限制的资产类别 年初账面价值 本年增加额 本年减少额 年末账面价值
无形资产—营运车牌 7,824,258.18 227,891.03 7,596,367.15
投资性房地产—房屋建筑物 3,123,656.96 284,565.60 2,839,091.36
小计 10,947,915.14 512,456.63 10,435,458.51
2.本年解除担保的资产
无形资产—营运车牌 34,097,886.44 3,616,666.66 30,481,219.78
存货—开发成本 315,751,715.18 81,546,555.63 397,298,270.81
小计 349,849,601.62 81,546,555.63 3,616,666.66 427,779,490.59
3.持续担保的资产
投资性房地产—房屋建筑物 4,613,658.96 895,423.08 3,718,235.88
小计 4,613,658.96 895,423.08 3,718,235.88
担保资产账面价值合计 354,463,260.58 —— —— 14,153,694.39
17、 短期借款
（1）借款分类：
借款条件 年末余额 年初余额
信用借款 490,000,000.00 10,000,000.00
保证借款 41,495,212.00
抵押借款 70,000,000.00
合 计 601,495,212.00 10,000,000.00
（2）短期借款明细情况：
年末余额 年初余额
借款起始 借款终止 利率
贷款单位 币种 外币金 外币金
日 日 (%) 本币金额 本币金额
额 额
中国光大银行 2011 年 1 2012 年 1 人民币 5.54 —— 200,000,000.00 ——
景田支行 月 26 日 月 26 日
中国光大银行 2011 年 3 2012 年 3 人民币 5.78 —— 250,000,000.00 ——
景田支行 月 29 日 月 29 日
中国农业银行 2011 年 4 2012 年 3 人民币 6.31 —— 40,000,000.00 ——
东部支行 月6日 月 13 日
中国交通银行 2011 年 12 2012 年 12 人民币 注1 —— 20,000,000.00 ——
股份有限公司 月 29 日 月 29 日
广州海珠分行
平安银行深圳 2011 年 4 2012 年 3 人民币 6.40 —— 6,478,450.00 ——
红宝支行 月 25 日 月 10 日
平安银行深圳 2011 年 5 2012 年 3 人民币 6.40 —— 3,618,000.00 ——
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年末余额 年初余额
借款起始 借款终止 利率
贷款单位 币种 外币金 外币金
日 日 (%) 本币金额 本币金额
额 额
红宝支行 月 12 日 月 10 日
平安银行深圳 2011 年 8 2012 年 3 人民币 7.57 —— 2,340,000.00 ——
红宝支行 月5日 月 10 日
平安银行深圳 2011 年 8 2012 年 3 人民币 7.57 —— 5,258,762.00 ——
红宝支行 月 25 日 月 10 日
平安银行深圳 2011 年 10 2012 年 3 人民币 7.54 —— 3,800,000.00 ——
红宝支行 月 12 日 月 10 日
光大银行景田 2011 年 3 2012 年 3 人民币 5.54 —— 40,000,000.00 ——
支行 月 29 日 月 29 日
光大银行景田 2010 年 12 2011 年 12 人民币 5.54 —— 10,000,000.00
支行 月 28 日 月 28 日
中国农业银行 2011 年 10 2012 年 10 人民币 注2 —— 15,000,000.00 ——
股份有限公司 月 13 日 月 12 日
深圳东部支行
中国农业银行 2011 年 10 2012 年 10 人民币 注2 —— 15,000,000.00 ——
股份有限公司 月 20 日 月 12 日
深圳东部支行
合 计 —— —— 601,495,212.00 —— 10,000,000.00
注1：中国人民银行公布的同期同档次基准利率上浮20%。
注2：中国人民银行公布的同期同档次基准利率上浮30%
（3）本报告期不存在到期未偿还的短期借款。
（4）资产负债表日后重大的借款、还款情况详见附注（八）1。
（5）本报告期短期借款中向持有公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东单位借款情况详见附注
（六）6（2）。
（6）本报告期短期借款中无向其他关联方的借款情况。
18、 应付账款
（1）本报告期应付账款余额情况：
项 目 年末账面余额 年初账面余额
金 额 187,083,147.42 105,465,038.93
注：本公司账龄超过一年的应付账款主要为尚未支付的工程款、质保金等。
（2）本报告期应付账款中应付持有公司 5%以上（含 5%）表决权股份款的股东单位项情况详见附
注（六）7。
（3）本报告期应付账款中无应付其他关联方的款项情况。
19、 预收账款
本报告书共 163 页第 127 页
（1）本报告期预收账款余额情况：
项 目 年末账面余额 年初账面余额
金 额 208,655,909.41 878,660,737.46
（2）主要房地产项目销售预收款情况：
项 目 账龄 年末余额 年初余额 预计竣工时间
皇城广场 三至四年 2,176,421.15 2,176,421.15 已竣工
皇御苑 A 区 三至五年 846,495.63 846,495.63 已竣工
皇御苑 B 区 三至五年 218,413.26 218,413.26 已竣工
丰润花园 五年以上 70,638.00 70,638.00 已竣工
深物业新华城 一年以内 787,759.00 1,550,000.00 已竣工
深物业深港 1 号 一年以内 981,344.00 869,876,870.00 已竣工
深物业廊桥花园 一年以内 182,793,736.00
深物业彩天怡色 一年以内 13,912,411.00
合 计 201,787,218.04 874,738,838.04
注：账龄超过一年的预收款项原因系已收到款项但未达到收入确认条件而没有结转收入。
（3）本报告期预收账款中无预收持有公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东单位和其他关联方
的款项情况。
20、 应付职工薪酬
项 目 年初 本年增加额 本年减少额 年末
账面余额 账面余额
一、工资、奖金、津贴和补贴 32,665,922.45 170,371,146.86 164,351,954.77 38,685,114.54
二、职工福利费 9,574,970.64 9,574,970.64
三、社会保险费 -16,300.21 16,981,765.53 16,881,467.43 83,997.89
其中：1．医疗保险费 -4,817.41 3,109,369.78 3,071,461.43 33,090.94
2．基本养老保险费 -17,395.04 8,971,209.98 8,920,632.34 33,182.60
3．年金缴费 3,989,998.24 3,987,478.24 2,520.00
4．失业保险费 3,378.43 277,066.35 271,756.59 8,688.19
5．工伤保险费 1,351.36 310,601.09 308,477.15 3,475.30
6．生育保险费 1,182.45 272,133.62 270,275.21 3,040.86
7．其他社会保险 51,386.47 51,386.47
四、住房公积金 13,059,075.76 5,060,437.76 16,744,580.01 1,374,933.51
五、工会经费和职工教育经费 3,062,191.56 4,687,339.36 4,010,286.97 3,739,243.95
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项 目 年初 本年增加额 本年减少额 年末
账面余额 账面余额
六、因解除劳动关系给予的补偿 5,046,515.80 -1,434,560.00 2,482,123.00 1,129,832.80
合 计 53,817,405.36 205,241,100.15 214,045,382.82 45,013,122.69
21、 应交税费
税费项目 年末账面余额 年初账面余额
1．增值税 -10,022.86 56,624.81
2．营业税 4,916,404.87 3,375,734.58
3．所得税 71,055,532.78 30,732,401.20
4．印花税 -10,903.55 -9,805.53
5．教育费附加 152,624.52 105,068.39
6．地方教育费附加 60,912.96
7．土地增值税 421,667,014.45 159,797,764.26
8．城市维护建设税 331,213.78 218,743.52
9．房产税 901,798.66 909,138.25
10．个人所得税 334,644.47 393,918.78
11．堤围费 23,510.98 2,842.64
12．其他 7,655.37 2,749.97
合 计 499,430,386.43 195,585,180.87
注：应交税费年末较年初上升155.35%主要系深物业深港1号项目增值率较高计提较多土地增值税
以及利润总额多于上年计提较多企业所得税所致。
22、 其他应付款
（1）本报告期其他应付款余额情况：
项 目 年末账面余额 年初账面余额
合 计 479,430,681.58 229,549,997.54
（2）本报告期其他应付款中应付持有公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东单位的款项情况详
见附注（六）7。
（3）其他应付款金额前五名单位情况：
项 目 金 额 性质或内容
深圳市投资控股有限公司 271,065,981.63 月亮湾土地款及资产置换置出资产实现的损益
预提土地增值费 56,303,627.40 预提土地增值费
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项 目 金 额 性质或内容
海南亿润房地产有限公司 41,802,200.14 代收款
租赁等按金 28,150,144.86 按金
深圳物业吉发仓储有限公司 15,545,808.00 往来款
合 计 412,867,762.03
（4）本报告期其他应付款中应付其他关联方款项详见附注（六）7。
23、 一年内到期的非流动负债
（1）明细情况：
类 别 年末账面余额 年初账面余额
长期借款 215,666,666.68 250,960,000.00
待结转营运车牌出租收益 1,293,221.64
待结转国贸石油出租收益 1,400,000.00
合 计 218,359,888.32 250,960,000.00
（2）一年内到期的长期借款：
项目 年末余额 年初余额
保证借款 12,000,000.00 243,000,000.00
抵押借款 200,000,000.00
质押借款 3,666,666.68 7,960,000.00
合计 215,666,666.68 250,960,000.00
1 年内到期的长期借款中无逾期借款情况。
1 年内到期的长期借款情况
年末余额 年初余额
借款起始 借款终止 利率
贷款单位 币种 外币金 外币
日 日 (%) 本币金额 本币金额
额 金额
中国农业银行股 2009 年 3 2012 年 3 人民币 注 —— 200,000,000.00
份有限公司深圳 月 31 日 月 30 日
东部支行
中国农业银行股 2009 年 10 2011 年 10 人民币 注 —— 43,000,000.00
份有限公司深圳 月 26 日 月 25 日
东部支行
中国农业银行股 2010 年 1 2011 年 10 人民币 注 —— 100,000,000.00
份有限公司深圳 月 27 日 月 25 日
东部支行
中国农业银行股 2010 年 2 2011 年 10 人民币 注 —— 100,000,000.00
份有限公司深圳 月3日 月 26 日
东部支行
平安银行中心商 2008 年 12 2011 年 12 人民币 5.76 —— 7,960,000.00
务支行 月8日 月8日
本报告书共 163 页第 130 页
年末余额 年初余额
借款起始 借款终止 利率
贷款单位 币种 外币金 外币
日 日 (%) 本币金额 本币金额
额 金额
平安银行深圳分 2010 年 3 2012 年 3 人民币 5.40 —— 12,000,000.00
行 月 10 日 月 10 日
深圳发展银行股 2011 年 11 2012 年 11 人民币 7.32 —— 3,666,666.68
分有限公司深圳 月 23 日 月 20 日
上步支行
合 计 —— 215,666,666.68 —— 250,960,000.00
注：中国人民银行公布同期同档次的基准利率下浮 10%
资产负债表日后重大的借款、还款情况详见附注（八）1。
24、 长期借款
（1）借款分类：
借款条件 年末账面余额 年初账面余额
抵押借款 212,000,000.00
质押借款 7,333,333.32
合 计 7,333,333.32 212,000,000.00
（2）长期借款明细情况：
年末余额 年初余额
借款起始 借款终止 利率
贷款单位 币种 外币 外币
日 日 (%) 本币金额 本币金额
金额 金额
深 圳 发 展银 行股 分 2011 年 11 2014 年 11 人民币 7.32 —— 7,333,333.32
有 限 公 司深 圳上 步 月 23 日 月 23 日
支行
中 国 农 业银 行股 份 2009 年 3 2012 年 3 人民币 注 —— 200,000,000.00
有 限 公 司深 圳东 部 月 31 日 月 30 日
支行
中 国 农 业银 行股 份 2010 年 3 2012 年 3 人民币 5.4 —— 12,000,000.00
有 限 公 司深 圳东 部 月 10 日 月 10
支行
合 计 —— 7,333,333.32 —— 212,000,000.00
注：中国人民银行公布同期同档次的基准利率下浮10%。
（3）长期借款中无逾期借款情况。
（4）资产负债表日后重大的借款、还款情况详见附注（八）1。
25、 其他非流动负债
项 目 年末账面余额 年初账面余额
本报告书共 163 页第 131 页
项 目 年末账面余额 年初账面余额
1、公用设施专用基金 9,676,157.29 7,958,418.62
2、房屋本体基金 13,339,582.42 10,772,085.75
3、入伙保证金 7,806,572.95 8,372,874.11
4、电设备维护金 4,069,140.20 4,019,415.44
5、代管维修金 27,646,929.23 26,952,949.71
6、出租车保证金 32,010,000.00 28,190,000.00
7、待结转营运车牌出租收益 12,682,289.97 15,268,733.25
8、待结转国贸石油出租收益 14,470,000.00
9、其他 660,000.38
合 计 121,700,672.06 102,194,477.26
注：其他系子公司深圳市国贸汽车实业有限公司、深圳市国贸小汽车出租有限公司向司机个人的借
款。
26、 股本
单位：万股
本报告期变动前 本报告期变动增减(+,-) 本报告期变动后
发
项 目 行 送 公积金 比例
数量 比例（%） 其他 小计 数量
新 股 转股 （%）
股
一、有限售条件股份 38,864.06 65.21 -542.15 -542.15 38,321.91 64.30
1、国家持股
2、国有法人持股 38,250.94 64.18 -222.20 -222.20 38,028.74 63.81
3、其他内资持股 613.12 1.03 -319.95 -319.95 293.17 0.49
其中：
境内法人持股 559.92 0.94 -319.55 -319.55 240.37 0.40
境内自然人持股 53.20 0.09 -0.40 -0.40 52.80 0.09
4、外资持股
其中：
境外法人持股
境外自然人持股
二、无限售条件股份 20,733.85 34.79 542.15 542.15 21,276.00 35.70
本报告书共 163 页第 132 页
本报告期变动前 本报告期变动增减(+,-) 本报告期变动后
发
项 目 行 送 公积金 比例
数量 比例（%） 其他 小计 数量
新 股 转股 （%）
股
1、人民币普通股 13,973.73 23.45 541.74 541.74 14,515.47 24.36
2、境内上市的外资股 6,760.12 11.34 0.41 0.41 6,760.53 11.34
3、境外上市的外资股
4、其他
三、股份总数 59,597.91 100.00 59,597.91 100.00
27、 资本公积
本年增加 本年减
项 目 年初账面余额 年末账面余额
额 少额
股本溢价 38,687,344.20 38,687,344.20
其他资本公积 25,332,931.52 25,332,931.52
其中：权益法核算的长期股权投资，被投资 25,332,931.52 25,332,931.52
单位除净损益以外所有者权益的其他变动
合 计 64,020,275.72 64,020,275.72
28、 盈余公积
项 目 年初账面余额 本年增加额 本年减少额 年末账面余额
法定盈余公积 69,712,050.51 69,712,050.51
合 计 69,712,050.51 69,712,050.51
29、 未分配利润
项 目 金 额 提取或分配比例
调整前年初未分配利润 148,961,664.40
加：年初未分配利润调整数
调整后年初未分配利润 148,961,664.40
加：本年归属于母公司所有者的净利润 257,461,077.54
减：提取法定盈余公积
应付普通股股利
转作股本的普通股股利
本报告书共 163 页第 133 页
项 目 金 额 提取或分配比例
年末未分配利润 406,422,741.94
30、 营业收入和营业成本
（1）营业收入和营业成本
项 目 本年发生额 上年发生额
主营业务收入 1,377,581,701.71 966,145,989.88
其他业务收入 30,983,605.61 27,029,360.50
营业总收入 1,408,565,307.32 993,175,350.38
营业成本 563,184,206.93 673,496,987.55
注：本年营业收入发生额比上年上升41.82%，主要系深物业深港1号项目本年结转收入多于上年
深物业新华城项目所致，且物业管理面积、租赁面积较上年增加所致；本年营业成本发生额比上年下
降16.38%，主要系深物业深港1号项目毛利率高于深物业新华城项目所致。
（2）主营业务（分行业）
本年发生额 上年发生额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产 1,039,983,994.06 283,518,049.86 690,303,822.33 446,538,955.54
房屋租赁和物业管理 246,969,986.05 223,709,240.98 190,707,764.42 173,327,651.93
交通运输 54,490,052.27 27,010,972.35 50,748,337.82 26,879,010.86
饮食服务 22,254,535.68 17,990,260.81 20,146,558.50 18,204,518.95
其他 13,883,133.65 3,562,305.87 14,239,506.81 3,892,624.33
合 计 1,377,581,701.71 555,790,829.87 966,145,989.88 668,842,761.61
注：其他系工程监理、电梯维护保养、汽车修理等收入。
31、 营业税金及附加
项 目 本年发生额 上年发生额 计缴标准
营业税 70,734,667.93 49,645,456.08
城市维护建设税 2,846,281.79 804,792.75
教育费附加 2,098,652.60 1,508,811.25 详见附注（三）1
地方教育费附加 477,142.09
土地增值税 266,319,269.78 30,527,472.92
本报告书共 163 页第 134 页
房产税 2,663,246.52
堤围费 63,820.50 148,063.00
其他 26,312.08 14,921.32
合 计 345,229,393.29 82,649,517.32
注：本年营业税金及附加发生额比上年上升 317.70%，主要系深物业深港 1 号项目增值率较高而
计提的土地增值税大于深物业新华城项目所致。
32、 销售费用
项 目 本年发生额 上年发生额
职工薪酬 2,247,819.53 1,590,747.93
营业机构办公费用 3,314,675.51 4,277,179.08
销售代理费、广告费及宣传推广费用 23,881,333.13 5,511,724.30
其他 3,348,457.99 3,576,658.05
合 计 32,792,286.16 14,956,309.36
注：本年销售费用较上年上升119.25%主要系广告投入加大所致。
33、 管理费用
项 目 本年发生额 上年发生额
职工薪酬 49,549,219.52 47,888,454.72
行政办公费用 22,693,152.51 19,156,231.97
资产摊销及折旧费用 5,435,662.55 5,292,645.03
诉讼费用 3,273,700.30 5,443,162.24
税金 1,528,340.69 4,877,706.52
其他 9,812,832.07 9,984,637.95
合 计 92,292,907.64 92,642,838.43
34、 财务费用
类 别 本年发生额 上年发生额
利息支出 15,085,668.86 2,332,153.81
减：利息收入 3,737,256.12 5,219,447.80
汇兑净损失 -301,011.16 -300,147.23
本报告书共 163 页第 135 页
其他 1,071,854.15 374,191.00
合 计 12,119,255.73 -2,813,250.22
注：本报告期财务费用大幅上升系本年银行借款不符合资本化条件计入财务费用所致。
35、 资产减值损失
项 目 本年发生额 上年发生额
1．坏账损失 22,184,648.69 -826,293.45
2．存货跌价损失 79,500.00 -58,537,275.70
合 计 22,264,148.69 -59,363,569.15
注：坏账损失本年较上年大幅上升主要系变更应收款项风险组合的确认依据及坏账准备的计提方法
计提较多坏账准备所致，详见附注（二）27（2）。
36、 公允价值变动收益
产生公允价值变动收益的来源 本年发生额 上年发生额
交易性金融资产 -3,364.50 39,900.00
合 计 -3,364.50 39,900.00
37、 投资收益
产生投资收益的来源 本年发生额 上年发生额
1．权益法核算的投资收益 -286,648.25 1,692,778.22
2．处置长期股权投资收益 1,539,906.36
3．处置交易性金融资产取得的收益 240,074.81
4．持有交易性金融资产期间取得的投资收益 3,364.50
5．委托贷款利息收入 351,962.50
合 计 308,753.56 3,232,684.58
38、 营业外收入
计入当期非经常性
项 目 本年发生额 上年发生额
损益的金额
1．非流动资产处置利得合计 1,380.00 2,181,341.85 1,380.00
其中：固定资产处置利得 1,380.00 350,649.31 1,380.00
2．其他 1,283,320.35 7,120,255.64 1,283,320.35
本报告书共 163 页第 136 页
其中：无需偿还的债务 547,761.66 3,588,380.82 547,761.66
罚没收入 563,261.97 2,823,460.36 563,261.97
补偿收入 44,481.26 261,118.40 44,481.26
合 计 1,284,700.35 9,301,597.49 1,284,700.35
39、 营业外支出
计入当期非经常性
项 目 本年发生额 上年发生额
损益的金额
1．非流动资产处置损失合计 28,235.97 54,321.72 28,235.97
其中：固定资产处置损失 28,235.97 54,321.72 28,235.97
2．公益性捐赠支出 25,000.00
3．税收滞纳金及罚款 133,502.29 52,355.46 133,502.29
4．预计负债 -3,533,281.90
5．其他 2,608,055.41 422,562.18 2,608,055.41
其中：和平酒店赔偿款 2,400,000.00 2,400,000.00
合 计 2,769,793.67 -2,979,042.54 2,769,793.67
40、 所得税费用
项 目 本年发生额 上年发生额
按税法及相关规定计算的当期所得税 122,935,687.67 63,674,547.72
加：递延所得税费用（收益以“-”列示） -40,893,360.59 -31,513,340.81
所得税费用 82,042,327.08 32,161,206.91
41、 每股收益
项 目 本年每股收益 上年每股收益
基本每股收益 0.43 0.29
稀释每股收益 0.43 0.29
本年每股收益计算过程如下：
基本每股收益＝257,461,077.54÷595,979,092.00＝0.43
稀释每股收益＝257,461,077.54÷595,979,092.00＝0.43
上年每股收益重新计算过程如下：
基本每股收益＝174,998,534.79÷595,979,092.00＝0.29
稀释每股收益＝174,998,534.79÷595,979,092.00＝0.29
本报告书共 163 页第 137 页
注：基本每股收益和稀释每股收益的计算方法
A．基本每股收益= P0÷S
S= S0＋S1＋Si×Mi÷M0-Sj×Mj÷M0-Sk
其中：P0为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于普通股股东的净利润；S
为发行在外的普通股加权平均数；S0为期初股份总数；S1为报告期因公积金转增股本或股票股利分配等
增加股份数；Si为报告期因发行新股或债转股等增加股份数；Sj为报告期因回购等减少股份数；Sk为报
告期缩股数；M0报告期月份数；Mi为增加股份次月起至报告期期末的累计月数；Mj为减少股份次月起
至报告期期末的累计月数。
B．稀释每股收益= P1/(S0＋S1＋Si×Mi÷M0–Sj×Mj÷M0–Sk+认股权证、股份期权、可转换债券
等增加的普通股加权平均数)
其中，P1为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利
润，并考虑稀释性潜在普通股对其影响，按《企业会计准则》及有关规定进行调整。公司在计算稀释每
股收益时，应考虑所有稀释性潜在普通股对归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属
于公司普通股股东的净利润和加权平均股数的影响，按照其稀释程度从大到小的顺序计入稀释每股收
益，直至稀释每股收益达到最小值。
42、其他综合收益
项 目 本年发生额 上期发生额
1．可供出售金融资产产生的利得(损失)金额
减：可供出售金融资产产生的所得税影响
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额
小 计
2．按照权益法核算的在被投资单位其他综合收益中所享有的份额
减：按照权益法核算的在被投资单位其他综合收益中所享有的份
额产生的所得税影响
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额
小 计
3．现金流量套期工具产生的利得(或损失)金额
减：现金流量套期工具产生的所得税影响
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额
转为被套期项目初始确认金额的调整额
小 计
4．外币财务报表折算差额 -1,402,825.50 -942,810.23
本报告书共 163 页第 138 页
项 目 本年发生额 上期发生额
减：处置境外经营当期转入损益的净额
小 计 -1,402,825.50 -942,810.23
5．其他
减：由其他计入其他综合收益产生的所得税影响
前期其他计入其他综合收益当期转入损益的净额
小 计
合 计 -1,402,825.50 -942,810.23
1、 现金流量表相关信息
（1） 收到的其他与经营活动有关的现金
项 目 金额
收到的其他与经营活动有关的现金 35,961,542.62
其中：收取得按金、保证金、各种专项基金等净额 15,710,187.43
收平湖土地补偿款 3,555,139.88
（2） 支付的其他与经营活动有关的现金
项 目 金额
支付的其他与经营活动有关的现金 76,407,064.90
其中：付现管理费用 35,242,796.65
付现销售费用 26,522,066.54
付和平酒店赔款 1,498,615.47
（3） 支付的其他与筹资活动有关的现金
项 目 金额
支付的其他与筹资活动有关的现金 1,396,200.00
其中：大额借款手续费等 1,396,200.00
（4） 现金流量表补充资料
补充资料 本年金额 上年金额
1.将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 257,461,077.54 174,998,534.79
加：资产减值准备 22,264,148.69 -59,363,569.15
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧、投资 28,504,256.33 28,113,363.64
本报告书共 163 页第 139 页
补充资料 本年金额 上年金额
性房地产摊销等
无形资产摊销 6,522,801.77 6,517,660.69
长期待摊费用摊销 172,976.80 221,211.29
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－” 26,855.97 -2,127,020.13
号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） 3,364.50 -39,900.00
财务费用（收益以“－”号填列） 16,429,884.39 33,944,870.52
投资损失（收益以“－”号填列） 43,208.94 -3,232,684.58
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -40,892,553.10 -31,514,148.29
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -807.48 807.48
存货的减少（增加以“－”号填列） -209,544,392.69 -317,023,344.48
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -418,499,491.53 8,668,684.14
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -23,958,917.83 59,057,063.44
其他
经营活动产生的现金流量净额 -361,467,587.70 -101,778,470.64
2.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3.现金及现金等价物净变动情况：
现金的年末余额 463,775,328.93 534,418,695.36
减：现金的期初余额 534,418,695.36 830,055,588.25
加：现金等价物的年末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -70,643,366.43 -295,636,892.89
（5） 现金和现金等价物：
项 目 本年金额 上年金额
一、现金 463,775,328.93 534,418,695.36
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项 目 本年金额 上年金额
其中：库存现金 276,688.67 184,769.91
可随时用于支付的银行存款 458,951,974.48 529,017,318.87
可随时用于支付的其他货币资金 4,546,665.78 5,216,606.58
二、年末现金及现金等价物余额 463,775,328.93 534,418,695.36
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物
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2、 分部报告
房地产业务 房屋租赁管理业务 交通运输业务 饮食服务业务
项 目
本年 上年 本年 上年 本年 上年 本年 上年
一、营业收入 1,039,983,994.06 690,303,822.33 254,805,604.74 196,953,261.96 54,490,052.27 50,748,337.82 23,958,048.68 21,155,158.50
其中：对外交易收入 1,039,983,994.06 690,303,822.33 246,969,986.05 190,707,764.42 54,490,052.27 50,748,337.82 22,254,535.68 20,146,558.50
分部间交易收入 7,835,618.69 6,245,497.54 1,703,513.00 1,008,600.00
二、营业费用 659,983,376.30 542,319,044.18 300,560,715.75 253,463,719.51 46,201,732.03 41,043,471.00 23,311,741.19 21,816,535.27
三、营业利润 380,000,617.76 147,984,778.15 -45,755,111.01 -56,510,457.55 8,288,320.24 9,704,866.82 646,307.49 -661,376.77
四、资产总额 1,969,580,852.56 1,676,008,580.41 876,074,761.72 611,338,154.21 167,360,861.89 166,441,206.55 3,730,596.67 3,962,638.27
五、负债总额 1,736,424,184.25 1,422,716,460.40 597,756,844.23 441,501,680.14 14,626,682.98 78,292,534.31 3,349,087.06 3,054,957.70
其他 抵 销 合 计
项 目
本年 上年 本年 上年 本年 上年
一、营业收入 52,753,804.73 49,121,418.32 -17,426,197.16 -15,106,648.55 1,408,565,307.32 993,175,350.38
其中：对外交易收入 44,866,739.26 41,268,867.31 1,408,565,307.32 993,175,350.38
分部间交易收入 7,887,065.47 7,852,551.01 -17,426,197.16 -15,106,648.55
二、营业费用 52,987,975.99 29,828,911.07 -37,427,491.51 -27,539,278.59 1,045,618,049.75 860,932,402.44
三、营业利润 -234,171.26 19,292,507.25 20,001,294.35 12,432,630.04 362,947,257.57 132,242,947.94
四、资产总额 2,961,248,137.91 2,204,139,788.15 -2,478,386,896.54 -1,748,609,013.75 3,499,608,314.21 2,913,281,353.84
五、负债总额 2,348,537,036.84 1,749,726,694.31 -2,332,191,482.13 -1,657,058,681.96 2,368,502,353.23 2,038,233,644.90
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（六）关联方关系及其交易
1、 本公司关联方的认定标准：
本公司按照企业会计准则和中国证监会的相关规定，确定关联方的认定标准为：一方控制、共同控
制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同受一方控制、共同控制或重大影响的，构成
关联方。
2、 本公司的母公司有关信息：
注册资本
母公司名称 关联关系 企业类型 注册地 法人代表 业务性质
（万元）
深圳市投资控 母公司 有限责任公司 深圳市 范鸣春 国有资产 560,000
股有限公司 (国有独资) 管理
母公司对本企业的 母公司对本企业的表 本企业最终
母公司名称 组织机构代码
持股比例（%） 决权比例（%） 控制方
深圳市投资控 深圳市国有资产
63.81 63.81 767566421
股有限公司 管理委员会
本公司的控股股东现登记为深圳市建设投资控股公司。详见附注（一）4。
3、 本公司的子公司有关信息详见附注（四）1。
4、 本公司的合营和联营企业有关信息详见附注（五）8。
5、 其他关联方
其他关联方名称 其他关联方与本企业的关系 组织机构代码
深圳市深新出租汽车有限公司 同受本公司母公司控制 192200516
6、 关联方交易
（1）关联担保情况
本公司及子公司没有为合并财务报表范围外的其他公司提供担保，相互提供担保情况详见附注（七）
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2。
（2）关联方委托借款
金额单位：人民币万元
委托方名 受托方名 年利率 本年支付
借款方 年初借款 本年借款 本年还款 年末借款
称 称 （%） 利息
深圳市投 中国光大 深圳市国 5.5439 1,000.00 1,000.00 56.21
资控股有 银行景田 贸汽车实
限公司 支行 业有限公
司
深圳市投 中国光大 深圳市国 5.7767 4,000.00 4,000.00 171.38
资控股有 银行景田 贸汽车实
限公司 支行 业有限公
司
深圳市投 中国光大 深圳市皇 5.5386 25,000.00 25,000.00 1,265.42
资控股有 银行景田 城地产有
限公司 支行 限公司
深圳市投 中国光大 深圳市皇 5.7767 20,000.00 20,000.00 856.88
资控股有 银行景田 城地产有
限公司 支行 限公司
合 计 —— 1,000.00 49,000.00 1,000.00 49,000.00 2,349.89
（3）关联方委托贷款
金额单位：人民币万元
年利率 年初 本年 本年支付
委托方名称 受托方名称 借款方 本年借款 年末借款
（%） 借款 还款 利息
深圳市国贸 平安银行红 深圳市深新 6.40 900.00 900.00 35.20
物业管理有 宝支行 出租汽车有
限公司 限公司
合 计 900.00 900.00 35.20
委托贷款系信用贷款，用于深圳市深新出租汽车有限公司经营周转，贷款年利率6.40%，贷款期限
自2011年5月20日起至2013年5月20日止。该项委托贷款已经公司第六届董事会第三十二次会议审议通
过。
（4）关键管理人员报酬
本年度支付给关键管理人员的报酬总额（含个人所得税）为人民币601.60万元；上年度支付给关键
管理人员的报酬总额（含个人所得税）为人民币566.44万元。
7、 关联方应收应付款
应收关联方款项
年末 年初
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
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年末 年初
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
其他应收款 深圳国贸天安物业有限公司 9,705,931.45 9,705,931.45 14,705,931.45
其他应收款 安徽南鹏造纸有限公司 7,677,728.00 7,677,728.00 8,295,584.00 8,295,584.00
其他应收款 深圳国贸实业发展有限公司 2,551,652.48 2,551,652.48 2,551,652.48 2,551,652.48
其他应收款 深圳物方陶瓷工业有限公司 1,747,264.25 1,747,264.25 1,747,264.25 1,747,264.25
其他非流动资产 深圳市深新出租汽车有限公司 9,000,000.00
应付关联方款项
项 目 关联方 年末账面余额 年初账面余额
其他应付款 深圳物业吉发仓储有限公司 15,545,808.00 12,148,556.00
其他应付款 深圳市投资控股有限公司 271,065,981.63 95,103.35
应付账款 深圳市投资控股有限公司 703,821.38 224,661.36
短期借款 深圳市投资控股有限公司 490,000,000.00
（七）或有事项
1、 未决诉讼
（1）1993 年公司与深圳市海滨物业发展有限公司（现名：深圳市基永物业发展有限公司，以下简
称“基永公司”）签订了《“嘉宾大厦”发展权益转让合同书》（嘉宾大厦现名“金利华商业广场”），1999
年 1 月，基永公司以房产面积与合同不符等理由向广东省高级人民法院（以下简称“广东省高院”）起
诉公司，要求解除转让合同，返还其已付的转让款及建设款。对此，公司反诉对方要求支付剩余转让款，
并申请法院查封了对方 2.8 万平方米的房产。
2001 年 7 月 29 日，广东省高院出具（1999）粤高法民初 3 号《民事判定书》（以下简称“3 号判决
书”），判定：①公司应在判决生效后 30 内将土地使用权中所属份额过户至基永公司名下；②基永公司
应当在公司办理土地使用权过户手续后 60 日内支付 14,386 万元转让款。2001 年 11 月 27 日，公司向广
东省高院申请强制执行，由于中国工商银行浙江省工行对公司查封财产提出异议，经广东省高院裁定，
解除了对基永公司约 1 万平方米房产的查封。
2006 年 1 月，广东省高院出具（2002）粤高法执字第 1 号《民事裁定书》，裁定：因出现①公司尚
未将土地使用权中所属份额过户至基永公司名下；②查明被执行人基永公司目前无其他财产可供执行、
公司也未能提供执行的财产等两种情形，故 3 号判决书第二判项“基永公司应当在公司办理土地使用权
过户手续后 60 日内支付 14,386 万元转让款”中止执行，中止执行的情形消失后恢复执行。
2006 年 3 月，根据最高人民法院的规定，公司在本案中申请查封的嘉宾大厦的其他房产已被自动
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解封。2009 年 9 月，公司收到广东省高院送达的（2002）粤高法执字第 1-1 号《恢复执行通知书》，称
决定恢复执行公司申请执行基永公司拖欠本公司嘉宾大厦项目转让款的案件。
2009 年 10 月，公司收到广东省高院送达的（2002）粤高法执字第 1-2 号《执行裁定书》。该裁定
称：恢复本案执行是根据“最高人民法院关于开展全国集中清理执行积案活动的要求”而进行的，经广
东省高院向深圳市车管所、深圳市证券结算机构、深圳市国土资源和房产管理局及被执行人的开户银行
等单位调查，被执行人——基永公司没有可供执行的财产。为此，广东省高院裁定：①终结（2002）粤
高法执字第 1 号案的本次执行程序；②本案具备执行条件时，申请执行人可以申请恢复执行。
本报告期，该诉讼案件没有新的实质性进展。
（2）2004 年 6 月，深圳市美丝实业有限公司（以下简称“美丝公司”）向深圳市中级人民法院（以
下简称“深圳中院”）提起诉讼，诉称 1991 年 6 月深圳市罗湖经济发展公司与本公司非法使用其合法取
得的土地，为此请求法院排除妨碍、停止侵害并索赔 800 万元。2005 年 3 月，深圳中院作出（2004）
深中法民初字第 108 号《民事判决书》，判令公司在 3 个月内返还 4,782 平方米土地给美丝公司，驳回
美丝公司的其他诉讼请求。公司不服，向广东省高院提起上诉。广东省高院于 2005 年 11 月 25 日判决
撤销深圳中院作出的（2004）深中法民初字第 108 号民事判决，驳回美丝公司的起诉。
在二审审理期间，美丝公司又向深圳市房地产产权登记中心申请撤销公司持有的深房地字第
3000320987、300119899 号《房产地证》。深圳市房地产产权登记中心于 2005 年 7 月 7 日向美丝公司作
出深房登函（2005）84 号《复函》，认为上述两证均合法有效，不应予以撤销。美丝公司不服，向深圳
市人民政府提出行政复议，深圳市人民政府于 2005 年 10 月 8 日作出深府复决（2005）294 号《行政复
议决定书》，认为上述两证核准登记不当，应予以撤销，并撤销了深房登函（2005）84 号《复函》。
公司对深府复决（2005）294 号《行政复议决定书》不服，于 2005 年 10 月 20 日向深圳中院提起
行政诉讼。2006 年 6 月 26 日，深圳中院出具（2005）深中法行初字第 23 号《行政判决书》，判决：维
持深圳市人民政府深府复决（2005）294 号行政复议决定。公司不服该项判决，于 2006 年 8 月 2 日向
广东省高院提起上诉，广东省高院作出（2006）粤高法行终字第 154 号《行政判决书》，维持了深圳中
院的（2005）深中法行初字第 23 号行政判决，驳回公司的上诉。根据该判决，深圳市国土资源和房产
管理局将重新审查美丝公司于 2005 年要求撤销公司深房地字第 3000320987、300119899 号《房产地证》
的请求。
2007 年 5 月 15 日，深圳市房地产权登记中心作出深房登（2007）27 号《关于撤销深房地字第
3000320987 和 300119899 号<房产地证>的决定》。深圳市房地产权登记中心决定撤销公司原持有的载明
美林厂房和综合楼产权及所占地 11,500 平方米土地使用权的深房地字第 3000320987 和 300119899 号《房
产地证》。将上述房产及土地使用权的登记回复到原深房地字第 0103142 号和 0103139 号《房地产证》
的登记状态。根据原《房地产证》的登记，美林厂房和综合楼建筑物产权及所占地 11,500 平方米土地
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使用权属公司所有。
2007 年 7 月 9 日，公司向深圳市人民政府行政复议办公室提起行政复议，认为深圳市房地产权登
记中心撤销公司持有的深房地字第 3000320987 和 300119899 号《房产地证》，将美林厂房、综合楼及所
占土地使用权的登记回复至原深房地字号的登记状态，违反了深圳市人民政府深府（2001）94 号《关
于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定》的规定，请求撤销深房登（2007）27 号
《关于撤销深房地字第 3000320987 和 300119899 号<房产地证>的决定》。2007 年 9 月 6 日，深圳市人
民政府作出深府复决（2007）255 号《行政复议决定书》，维持了国土局的行政行为。
2007 年 11 月，深圳市国土资源和房产管理局再次驳回美丝公司要求撤销公司深房地字第 0103142
号和 0103139 号《房地产证》的申请，美丝公司向深圳市福田区人民法院（以下简称“福田法院”）提
起行政诉讼，要求撤销深圳市国土资源和房产管理局的该行政行为，公司作为第三人参加诉讼。该诉讼
案号为（2008）深福法行初字第 10 号（以下简称“10 号案”），该诉讼已于 2008 年 1 月 8 日开庭。2008
年 1 月，美丝公司又向福田法院提起行政诉讼，要求撤销国土局的上述行政行为，撤销公司的深房地字
第 0103142 号和 0103139 号《房地产证》，将该土地恢复登记在美丝公司名下，该诉讼号为（2008）深
福法行初字第 70 号（以下简称“70 号案”）。2008 年 5 月，福田法院对 70 号案作出一审判决，判决撤
销公司的深房地字第 0103142 号和 0103139 号《房地产证》，要求国土局重新审查美丝公司的申请，公
司、国土局及美丝公司均不服该判决提起上诉。2008 年 7 月，公司收到福田法院的《行政裁定书》，裁
定中止 10 号案的审理。
2008 年 12 月，深圳中院作出（2008）深中法行终字第 223 号《行政判决书》，对 70 号案作出终审
判决，判决维持了原审法院的判决，并明确指出，公司与美丝公司之间就涉案土地使用权的争议，应通
过民事程序解决，国土部门应待争议解决后，根据结果办理相关的登记手续。
2009 年 2 月 11 日，公司收到福田法院送达的《民事起诉状》，美丝公司向公司和深圳市罗湖经济
发展有限公司提起民事诉讼，要求确认原深房地字第 0103142 号和 0103139 号《房地产证》登记的土地
使用权及上盖建筑物归美丝公司所有，将其交付美丝公司，并赔偿人民币 750 万元。公司依法提出管辖
权异议，2009 年 3 月 4 日，福田法院向公司送达《通知书》，通知公司已依法将本案移送深圳中院审理。
2009 年 7 月 2 日，深圳中院开庭审理本案。
公司于 2009 年 12 月 22 日收到广东省高院送达的《行政裁定书》。广东省高院经审查，认为公司
对深圳中院作出的（2008）深中法行终字第 223 号行政判决的再审申请符合法律规定，并裁定：①本案
由广东省高院提审；②再审期间，中止原判决的执行。
公司于 2011 年 8 月 15 日收到广东省高级人民法院送达的（2010）粤高法审监再字第 8 号《行政判
决书》，维持了(2008)深中法行终字第 223 号行政判决书，并且认为，双方当事人就诉争土地的权属争
议，属于民事确权关系，各方当事人应另循法律途径解决。
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公司认为：公司应当被依法确认为上述土地及建筑物的合法权利人，公司将通过法律途径维护公司
的合法权益，预计上述事项不会对公司的财务状况产生重大影响。
2、担保事项
（1） 本公司为下属子公司深圳市皇城地产有限公司向中国农业银行深圳东部支行的 24,000 万元
长期借款提供连带责任保证，并以深圳国际贸易中心大厦 A 区 3 层及 4-01 号物业为其提供抵押担保，
该借款年末余额为 24,000 万元，其中本年放款 4,000 万元计入短期借款，20,000 万元将于一年内到期计
入一年内到期的其他非流动负债。
（2） 本公司为下属子公司深圳市国贸汽车实业有限公司向平安银行股份有限公司深圳分行的
9,000 万元长期借款提供连带责任保证，该借款年末余额为 33,495,212.00 元，其中 21,495,212.00 元计入
短期借款，12,000,000.00 元计入一年内到期的其他非流动负债。
（3） 本公司为下属子公司深圳市国贸汽车实业有限公司向交通银行股份有限公司 2,000 万元短
期借款提供连带责任保证，该借款年末余额为 2,000 万元。
（4） 本公司下属子公司深圳市天阙电梯技术有限公司以公司位于深圳市罗湖区人民南路深圳国
际贸易中心大厦 B20、B 区 16 层以及 B 区 4-405 房抵押并以公司作为保证人，取得中国农业银行深圳
东部支行 3,000 万元短期借款，该借款年末余额为 3,000 万元。
（5） 为业主担保：本公司及本公司下属子公司为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保，截止
2011 年 12 月 31 日尚未结清的担保金额共计人民币 5,071.00 万元。该担保事项是房地产开发商为小业
主购买公司商品房所提供的担保，为行业内普遍现象。
3、或有资产
湖北省对外贸易经济合作厅驻深圳办事处（以下简称“湖北外贸驻深办”）以公司逾期交楼为由，
于 2000 年 7 月向深圳中院起诉公司，要求解除与公司签订的购买嘉宾大厦（现名“金利华商业广场”）
4,000 平方米办公用房的《协议书》，返还其购房款 1,080 万元人民币，并要求赔偿损失 1,867.56 万元人
民币。经广东省高级人民法院作出（2002）粤高法民一终字第 90 号判决书（以下简称“90 号判决”）
判决：公司需退回湖北外贸驻深办建房款 1,080 万元及相应的银行利息。
湖北外贸驻深办向法院申请执行。2005 年元月底，广州铁路运输中级法院（以下简称“广铁中院”）
受广东省高院的指定，执行湖北外贸诉公司一案。广铁中院向罗湖大酒店清算组送达了查封裁定，查封
了公司在罗湖大酒店 2,300 万元的分配债权。
公司不服广东省高院判决，向最高人民法院申请再审。2005 年 8 月，最高人民法院下达了(2004)
民二监字第 146-1 号《民事裁定书》，裁定广东省高院再审本案，再审期间原判决中止执行。2006 年 5
月 12 日，广东省高院对 90 号判决再审审结，判决维持 90 号判决，本案恢复执行，湖北外贸驻深办向
广铁中院请求付款并请求再执行再审期间的利息，公司同时请求暂缓执行。2006 年 6 月 30 日，广铁中
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院出具（2004）广铁中法执字第 225－4 号《民事裁定书》，裁定：①公司请求暂缓执行没有事实和法律
依据，不予采纳；②湖北外贸驻深办请求付款符合法律规定，广铁中院决定将划拨至该院账户的 2,300
万元扣除执行费后支付给湖北外贸驻深办；③对于湖北外贸驻深办所请求再执行再审期间利息不予支
持；④90 号判决所确定的公司还款义务已依法执行完毕；⑤90 号判决终结执行。公司依据上述判决已
确认了损失，并增加对基永公司的应收款项并提取坏账准备。公司认为广东省高院的再审判决存在认定
事实和适用法律的错误，向最高人民法院申请再审，最高人民法院于 2007 年 10 月作出（2004）民二监
字第 146-3 号《民事裁定书》，裁定由最高人民法院再审本案。后经综合考虑，本公司向最高院撤回再
审申请，最高院准许本公司撤诉。
公司赔付房款及利息后，湖北外贸驻深办退回的嘉宾大厦 14、15 层依法应归公司所有。为解决该
房产的权属问题，经公司调查发现，嘉宾大厦的 14、15 层被以备案登记的方式登记在珠海西部银珠实
业开发公司（以下简称“珠海银珠公司”）名下，公司于 2008 年 6 月向罗湖法院提请民事诉讼，起诉珠
海银珠公司，请求法院确认公司为嘉宾大厦 14、15 层的权利人，并判令将嘉宾大厦 14、15 层过户登记
在公司名下。罗湖法院依法受理本案，案号为（2008）深罗法民三初字第 1442 号。2008 年 7 月 21 日，
法院经公开审理并主持调解，公司与珠海银珠公司达成和解，并由罗湖法院出具《民事调解书》，该调
解书的主要内容为：①双方一致同意嘉宾大厦的 14、15 层归原告（公司）所有；②被告在本调解书生
效之日起三日内协助原告（公司）办理上述房产过户到原告名下的相关手续。本调解书已依法生效。截
至报告年末，嘉宾大厦的 14、15 层已经以备案登记的方式由深圳市房地产权登记中心登记在本公司名
下。
由于深圳市龙园凯利恒丰房地产股份有限公司（以下简称“龙园凯利”）和深圳市华能金地置业有
限公司（以下简称“华能置业”）拟对金利华商业广场进行复工改造，2011 年 3 月 3 日公司与深圳市规
划和国土资源委员会第一直属管理局（以下简称“深圳国土局”）、龙园凯利以及华能置业签订了深地合
字（1992）0228 号《深圳市土地使用权出让合同书第二补充协议书》，达成协议如下：①深圳国土局同
意宗地号 H206-0002、面积 6,892 平方米的土地使用权受让方变更为龙园凯利和华能置业；②龙园凯利
和华能置业承接该宗地的全部权利、责任和义务，并自行理顺已转让房产的关系及协助办理相关手续；
③龙园凯利和华能置业承诺自行解决该项目存在的抵押和预查封，凡因该土地使用权受让方变更所引起
的任何纠纷均由龙园凯利和华能置业负责处理并承担法律和经济责任；④该项目 14 层、15 层产权归本
公司所有，性质为商品房，由龙园凯利和华能置业负责按项目统一交楼标准建设装修；⑤宗地使用年期
调整为 50 年，从 2011 年 2 月 21 日至 2061 年 2 月 20 日止。
上述协议签订后，确认了公司对金利华商业广场 14 层、15 层商品房的权利，但由于该房产的交付
使用及房地产证的取得尚存在一定风险，是否能给公司带来经济利益仍然存在重大不确定性，根据企业
会计准则的相关规定，不符合资产确认条件。
本报告书共 163 页第 149 页
（八）资产负债表日后事项
1、资产负债表日后借款、还款情况：
（1）2012年1月11日，本公司子公司深圳市国贸汽车实业有限公司取得平安银行股份有限公司深圳
分行长期借款2,600万元。
（2）2012年1月26日，本公司子公司深圳市皇城地产有限公司在光大银行景田支行的25,000万元委
托借款办理了展期，展期到期日为2013年1月25日，委托方为公司控股股东深圳市投资控股有限公司。
（3）2012年2月15日、2012年2月22日、2012年3月10日本公司子公司深圳市国贸汽车实业有限公司
分别归还平安银行股份有限公司深圳分行长期借款600万元、600万元、2,150万元，该笔长期借款已全
部归还。
（4）2012年2月20日，本公司子公司深圳市国贸小汽车出租有限公司归还深圳发展银行股份有限公
司深圳上步支行长期借款91.67万元。
（5）2012年3月13日，本公司子公司深圳市皇城地产有限公司归还中国农业银行股份有限公司深圳
东部支行短期借款4,000万元。
（6）2012年3月29日，本公司子公司深圳市皇城地产有限公司在光大银行景田支行的20,000万元委
托借款办理了展期，展期到期日为2013年3月28日，委托方为公司控股股东深圳市投资控股有限公司。
2、利润分配预案
本公司董事会于2012 年3月29日表决通过了关于本公司2011年度利润分配预案，本公司不进行利润
分配，也不进行资本公积金转增股本。该预案尚需提交本公司股东大会审议表决。
（九）其他重大事项
1、2010 年 9 月 17 日，为履行股权分置改革承诺，本公司与控股股东深圳市投资控股有限公司（以
下简称“深投控”）签订了《资产置换协议书》，本公司以本公司及全资子公司深圳市皇城地产有限公司
持有的部分房产（以下简称“置出资产”）与深投控拥有的月亮湾 T102-0237 地块和深圳市深新出租汽
车有限公司（以下简称“深新汽车”）100%股权（根据深投控函[2010]103 号文对深新汽车部分资产和
债务实行剥离后的股权）进行置换。
截止报告期末，置出资产尚未移交给深投控，正在办理产权过户手续；置入的月亮湾 T102-0237
地块已经向本公司完成移交并办理了土地证过户手续；置入的深新汽车股权，尚未完成资产和债权的剥
离程序，产权过户手续正在办理中。
2、公司以前年度预提金利华大厦土地增值费 56,303,627.40 元，根据深规土[2001]314 文规定：未
交或欠交的土地增值费予以免交。但由于该土地的使用权尚未过户，本公司将积极办理免交金利华大厦
土地增值费 56,303,627.40 元的相关手续，待相关批复下达后，公司将核销预提的金利华大厦土地增值
费 56,303,627.40 元。
本报告书共 163 页第 150 页
公司应收深圳市基永物业发展有限公司金利华大厦房款 9,861.13 万元，已提坏账 4,261.13 万元，净
额 5,600 万元。
3、2011 年 11 月 25 日，公司第七届董事会第四次会议审议通过了对海南新达开发总公司（以下简
称海南公司）进行破产清算的议案。海南公司成立于 1988 年，系公司全资子公司，目前无开发项目，
无土地储备，多年经营亏损。公司董事会 2009 年 1 月曾经通过“整体打包转让海南公司的议题”，由于
政策因素等种种原因无法继续推进，现以债权人身份循司法程序申请对海南公司破产清算。
（十）母公司财务报表主要项目附注
1、 应收账款
（1）应收账款按种类披露：
年末数
种 类 账面余额 坏账准备
金 额 比例(%) 金 额 比例(%)
单项金额重大并单项计提坏账准备的应收 101,447,889.05 97.45 45,447,889.05 44.80
账款
按组合计提坏账准备的应收账款
组合2 2,603,890.77 2.50 993,289.42 38.15
组合小计 2,603,890.77 2.50 993,289.42 38.15
单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的 54,380.35 0.05 54,380.35 100.00
应收账款
合 计 104,106,160.17 100.00 46,495,558.82 44.66
年初数
种 类 账面余额 坏账准备
金 额 比例(%) 金 额 比例(%)
单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账 101,447,889.05 96.45 45,447,889.05 44.80
款
按组合计提坏账准备的应收账款
原组合2 3,680,032.75 3.50
组合小计 3,680,032.75 3.50
单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应 54,380.35 0.05 54,380.35 100.00
收账款
合 计 105,182,302.15 100.00 45,502,269.40 43.26
本报告书共 163 页第 151 页
应收账款种类的说明：
年末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款：
应收账款内容 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 计提原因
深圳市基永物 业 98,611,328.05 42,611,328.05 43.21 涉及诉讼，详见附注（七）
发展有限公司 1（1）、附注（九）2
深圳特威实业 有 2,836,561.00 2,836,561.00 100.00 长期未能收回
限公司
合 计 101,447,889.05 45,447,889.05 ——
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
年末数
账龄 账面余额
坏账准备
金 额 比例(%)
1年以内（含1年） 133,932.00 5.14 4,017.96
2年至3年（含3年） 1,228,539.62 47.18 368,561.89
3年至4年（含4年） 1,241,419.15 47.68 620,709.57
合 计 2,603,890.77 100.00 993,289.42
年末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款：
应收账款内容 账面余额 坏账准备 年限 计提原因
罗湖区经济发展公司 54,380.35 54,380.35 3 年以上 长期未能收回
合 计 54,380.35 54,380.35
（2）本报告期无报告期前已全额计提坏账准备，或计提坏账准备的比例较大，但在本期又全额收
回或转回，或在本期收回或转回比例较大的应收账款。
（3）本报告期无核销应收账款情况。
（4）本报告期应收账款中无持有公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东单位欠款情况。
（5）应收账款金额较大的单位情况：
与本公司关 占应收账款总
单位名称 金额 年限
系 额的比例(%)
深圳市基永物业发展有限公司 非关联方 98,611,328.05 5 年以上 94.72
深圳特威实业有限公司 非关联方 2,836,561.00 5 年以上 2.72
天虹商场股份有限公司 非关联方 2,469,958.77 2至3年 2.37
合 计 103,917,847.82 99.81
本报告书共 163 页第 152 页
（6）本报告期应收账款中无其他关联方欠款情况。
2、 其他应收款
（1）其他应收款按种类披露：
年末数
种 类 账面余额 坏账准备
金 额 比例(%) 金 额 比例(%)
单项金额重大并单项计提坏账准备的其他 235,934,964.21 84.94 188,864,152.75 80.05
应收款
按组合计提坏账准备的其他应收款
组合1 19,553,302.91 7.04
组合2 19,873,081.80 7.15 19,595,836.60 98.60
组合小计 39,426,384.71 14.19 19,595,836.60 49.70
单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的 2,421,326.23 0.87 2,421,326.23 100.00
其他应收款
合 计 277,782,675.15 100.00 210,881,315.58 75.92
年初数
种 类 账面余额 坏账准备
金 额 比例(%) 金 额 比例(%)
单项金额重大并单项计提坏账准备的其他 241,202,085.87 32.02 191,932,077.06 79.57
应收款
按组合计提坏账准备的其他应收款
原组合2 509,569,813.47 67.66
组合小计 509,569,813.47 67.66
单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的 2,421,326.23 0.32 2,421,326.23 100.00
其他应收款
合 计 753,193,225.57 100.00 194,353,403.29 25.80
其他应收款种类的说明：
年末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款：
其他应收款内容 账面余额 坏账准备 计提比例 计提原因
本报告书共 163 页第 153 页
(%)
深 业地 产发 展有 限 99,779,604.19 52,708,792.73 52.83 长期未能收回
公司
金田实业(集团)股份 56,600,000.00 56,600,000.00 100.00 履行担保款项，难以收回
有限公司
海 南新 达开 发总 公 48,778,010.04 48,778,010.04 100.00 长期未能收回
司
安 徽南 鹏造 纸有 限 7,677,728.00 7,677,728.00 100.00 长期未能收回
公司
深 圳市 盛丰 路国 贸 6,481,353.60 6,481,353.60 100.00 无可执行财产难以收回
珠宝金行有限公司
上 海裕 通房 地产 开 5,676,000.00 5,676,000.00 100.00 诉讼判决难以收回
发有限公司
香 港跃 恒发 展有 限 3,271,837.78 3,271,837.78 100.00 已清算
公司
大梅沙旅游中心 2,576,445.69 2,576,445.69 100.00 项目停建
深 圳国 贸饮 食企 业 2,551,652.48 2,551,652.48 100.00 公司资不抵债
有限公司
高架列车项目 2,542,332.43 2,542,332.43 100.00 项目停建
合 计 235,934,964.21 188,864,152.75 ——
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
年末数
账龄 账面余额
坏账准备
金 额 比例(%)
1年以内（含1年） 276,670.84 1.39 8,300.12
1年至2年（含2年） 5,058.09 0.03 505.81
2年至3年（含3年） 5,310.25 0.03 1,593.08
3年至4年（含4年） 801.57 0.00 400.79
4年至5年（含5年） 1,021.23 0.01 816.98
5年以上 19,584,219.82 98.54 19,584,219.82
合 计 19,873,081.80 100.00 19,595,836.60
年末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款：
其他应收款内容 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 计提原因
深 圳物 方陶 瓷工 业 1,747,264.25 1,747,264.25 100.00 经营状况不佳
有限公司
时 代新 居农 行按 揭 601,762.21 601,762.21 100.00 业主无力偿还
本报告书共 163 页第 154 页
担保赔偿款
湛 江深 圳物 业发 展 53,478.77 53,478.77 100.00 资不抵债款项难以收回
有限公司
美林合成纤维公司 11,000.00 11,000.00 100.00 长期未能收回
其他 7,821.00 7,821.00 100.00 长期未能收回
合 计 2,421,326.23 2,421,326.23 ——
（2）本报告期无本报告期前已全额计提坏账准备，或计提坏账准备的比例较大，但在本期又全额
收回或转回，或在本期收回或转回比例较大的其他应收款。
（3）本报告期无核销其他应收账款情况。
（4）本报告期其他应收款中无持有公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东单位欠款情况。
（5）其他应收款金额前五名单位情况：
与本公司 占其他应收款
单位名称 金额 年限
关系 总额的比例(%)
深业地产发展有限公司 子公司 99,779,604.19 5 年以上 35.92
金田实业(集团)股份有限公司 非关联方 56,600,000.00 4 年以上 20.38
海南新达开发总公司 子公司 48,778,010.04 2 年以内 17.56
深圳国贸天安物业有限公司 合营企业 9,705,931.45 5 年以上 3.49
安徽南鹏造纸有限公司 联营企业 7,677,728.00 5 年以内 2.76
合 计 222,541,273.68 80.11
（6）其他应收关联方账款情况：
与本公司
单位名称 金额 占其他应收总额的比例(%)
关系
深业地产发展有限公司 子公司 99,779,604.19 35.92
海南新达开发总公司 子公司 48,778,010.04 17.56
深圳国贸天安物业有限公司 合营企业 9,705,931.45 3.49
深圳市国贸物业管理有限公司 子公司 8,223,602.62 2.96
安徽南鹏造纸有限公司 联营企业 7,677,728.00 2.76
深圳市国贸餐饮有限公司 子公司 4,300,310.40 1.55
深圳市物业工程建设监理有限公司 子公司 3,285,212.59 1.18
深圳市国贸汽车实业有限公司 子公司 3,000,000.00 1.08
深圳国贸实业发展有限公司 联营企业 2,551,652.48 0.92
深圳物方陶瓷工业有限公司 联营企业 1,747,264.25 0.63
深圳市国贸商场有限公司 子公司 744,177.30 0.27
本报告书共 163 页第 155 页
湛江深圳物业发展有限公司 子公司 53,478.77 0.02
合 计 189,846,972.09 68.34
3、 长期股权投资
在被投资 在被投资
被投资单位名称 投资成本 年初余额 增减变动 年末余额 单位持股 单位表决
比例(%) 权比例(%)
一、权益法核算的长
期股权投资
深圳物业吉发仓储有 30,645,056.04 26,613,176.96 743,887.08 27,357,064.04 50.00 50.00
限公司
深圳国贸天安物业有 23,186,124.00 36,910,481.36 -1,506,674.53 35,403,806.83 50.00 50.00
限公司
深圳天安国际大厦物 1,500,000.00 2,564,330.33 476,139.20 3,040,469.53 50.00 50.00
业管理有限公司
二、成本法核算的长
期股权投资
深圳市国贸汽车实业 29,850,000.00 29,850,000.00 29,850,000.00 90.00 90.00
有限公司
海南新达开发总公 20,000,000.00 20,000,000.00 20,000,000.00 100.00 100.00
司
深圳市物业房地产 30,950,000.00 30,950,000.00 30,950,000.00 100.00 100.00
开发有限公司
深圳市皇城地产有 28,500,000.00 28,500,000.00 28,500,000.00 95.00 95.00
限公司
深圳国贸物业管理 20,000,000.00 20,000,000.00 20,000,000.00 95.00 95.00
有限公司
深圳市国贸餐饮有限 1,600,000.00 1,600,000.00 1,600,000.00 80.00 80.00
公司
深圳物业工程建设 3,000,000.00 3,000,000.00 3,000,000.00 100.00 100.00
监理有限公司
深圳市国贸商场有 12,000,000.00 12,000,000.00 12,000,000.00 100.00 100.00
限公司
深圳市房产交易所 1,380,000.00 1,380,000.00 1,380,000.00 100.00 100.00
深衫公司 17,695.09 17,695.09 17,695.09
湛江深圳物业有限公 2,530,000.00 2,530,000.00 2,530,000.00 100.00 100.00
司
深业地产发展有限公 15,834,000.00 15,834,000.00 15,834,000.00 100.00 100.00
司
深圳物方陶瓷工业有 18,983,614.14 18,983,614.14 18,983,614.14 26.00 26.00
限公司
深圳国贸实业发展有 20,154,840.79 3,682,972.55 3,682,972.55 38.33 38.33
限公司
安徽南鹏造纸有限公 13,824,000.00 13,824,000.00 13,824,000.00 30.00 30.00
司
本报告书共 163 页第 156 页
在被投资 在被投资
被投资单位名称 投资成本 年初余额 增减变动 年末余额 单位持股 单位表决
比例(%) 权比例(%)
华塑控股股份有限公 2,962,500.00 2,962,500.00 2,962,500.00 0.33 0.33
司
北方机械（集团）股 3,465,000.00 3,465,000.00 3,465,000.00 12.66 12.66
份有限公司
广东省华粤房地产股 8,780,645.20 8,780,645.20 8,780,645.20 8.47 8.47
份有限公司
深物业集团徐州大彭 50,000,000.00 50,000,000.00 50,000,000.00 100.00 100.00
房地产开发有限公司
东莞市国贸长盛房地 20,000,000.00 20,000,000.00 20,000,000.00 100.00 100.00
产开发有限公司
深物业扬州房地产开 50,000,000.00 50,000,000.00 50,000,000.00 100.00 100.00
发有限公司
三亚东方旅业股份有 230,500.00 230,500.00 230,500.00 0.28 0.28
限公司
合 计 —— 353,678,915.63 49,713,351.75 403,392,267.38 —— ——
在被投资单位持
本年计 本年转
股比例与表决权 现金
被投资单位名称 减值准备 提减值 销减值
比例不一致的说 红利
准备 准备
明
一、权益法核算的长期股权投资
深圳物业吉发仓储有限公司
深圳国贸天安物业有限公司
深圳天安国际大厦物业管理有限公
司
二、成本法核算的长期股权投资
深圳市国贸汽车实业有限公司
海南新达开发总公司 20,000,000.00
深圳市物业房地产开发有限公司
深圳市皇城地产有限公司
深圳国贸物业管理有限公司
深圳市国贸餐饮有限公司 1,600,000.00
深圳物业工程建设监理有限公司
深圳市国贸商场有限公司 12,000,000.00
深圳市房产交易所
深衫公司 17,695.09
湛江深圳物业有限公司 2,530,000.00
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在被投资单位持
本年计 本年转
股比例与表决权 现金
被投资单位名称 减值准备 提减值 销减值
比例不一致的说 红利
准备 准备
明
深业地产发展有限公司 15,834,000.00
深圳物方陶瓷工业有限公司 18,983,614.14
深圳国贸实业发展有限公司 3,682,972.55
安徽南鹏造纸有限公司 13,824,000.00
华塑控股股份有限公司 2,160,300.45
北方机械（集团）股份有限公司 3,465,000.00
广东省华粤房地产股份有限公司 8,780,645.20
深物业集团徐州大彭房地产开发有
限公司
东莞市国贸长盛房地产开发有限公
司
深物业扬州房地产开发有限公司
三亚东方旅业股份有限公司
合 计 102,878,227.43
4、 其他非流动资产
项 目 年末余额 年初余额
委托贷款 475,000,000.00
合 计 475,000,000.00
注：委托贷款全部为信用贷款。
明细情况如下：
年末余额 年初余额
借款起始 借款终止 利率
受托方名称 借款方 币种 外币 外币 本币
日 日 (%) 本币金额
金额 金额 金额
平安银行股份 东莞市国 2011 年 4 2013 年 4 人民币 7.68 —— 195,000,000.00
有限公司深圳 贸长盛房 月8日 月8日
分行 地产开发
有限公司
兴业银行股份 深物业集 2011 年 8 2013 年 8 人民币 7.98 —— 150,000,000.00
有限公司深圳 团徐州大 月 10 日 月 10 日
分行 彭房地产
开发有限
公司
平安银行股份 深物业集 2011 年 9 2013 年 9 人民币 7.98 —— 130,000,000.00
有限公司深圳 团徐州大 月 26 日 月 26 日
分行 彭房地产
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年末余额 年初余额
借款起始 借款终止 利率
受托方名称 借款方 币种 外币 外币 本币
日 日 (%) 本币金额
金额 金额 金额
开发有限
公司
合 计 —— —— 475,000,000.00
5、 营业收入和营业成本
（1）营业收入和营业成本
项 目 本年发生额 上年发生额
主营业务收入 48,557,559.48 35,828,118.43
其他业务收入
营业总收入 48,557,559.48 35,828,118.43
营业成本 35,318,571.13 16,789,454.03
（2）主营业务（分行业）
本年发生额 上年发生额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产 6,337,155.01 6,387,356.92 147,590.79 772,065.26
房屋租赁和物业管理 42,220,404.47 28,931,214.21 35,680,527.64 16,017,388.77
合 计 48,557,559.48 35,318,571.13 35,828,118.43 16,789,454.03
6、 投资收益
产生投资收益的来源 本年发生额 上年发生额
1．权益法核算的投资收益 -286,648.25 1,692,778.22
2．处置长期股权投资收益 1,539,906.36
3．处置交易性金融资产取得的收益 240,074.81
4．持有交易性金融资产期间取得的投资收益 3,364.50
5．委托贷款利息收入 17,592,670.23
合 计 17,549,461.29 3,232,684.58
7、 现金流量表补充资料
补充资料 本年发生额 上年发生额
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补充资料 本年发生额 上年发生额
1.将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 -37,392,803.39 18,982,840.06
加：资产减值准备 20,832,527.84 -37,276,392.48
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧、投资性房地 15,694,741.33 14,784,016.45
产摊销等
无形资产摊销
长期待摊费用摊销 172,976.28 172,263.53
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”号填 1,546.50 -305,407.77
列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） 3,364.50 -39,900.00
财务费用（收益以“－”号填列） -125.07
投资损失（收益以“－”号填列） -17,549,461.29 -3,232,684.58
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -807.48 807.48
存货的减少（增加以“－”号填列） -266,870,821.10 -3,187,540.85
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 32,637,652.81 -344,423,903.61
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 759,825,392.69 305,284,845.32
其他
经营活动产生的现金流量净额 507,354,183.62 -49,241,056.45
2.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3.现金及现金等价物净变动情况：
现金的年末余额 83,846,009.34 78,920,447.75
减：现金的期初余额 78,920,447.75 2,539,358.76
加：现金等价物的年末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 4,925,561.59 76,381,088.99
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（十一）补充资料
1．非经常性损益
（1）根据中国证券监督管理委员会公告[2008]43号《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1
号——非经常性损益[2008]》的规定，本报告期公司非经常性损益发生情况如下：
（收益以正数列示，损失以负数列示）
项 目 本年发生额 说明
非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分 -26,955.97
越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、
按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资
单位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易 240,074.81
性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负
债和可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 842,092.26
对外委托贷款取得的损益 351,962.50
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影
响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -1,458,137.35
其他符合非经常性损益定义的损益项目
小 计 -50,963.75
减：非经常性损益的所得税影响数 26,727.37
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项 目 本年发生额 说明
少数股东损益的影响数
合 计 -77,691.12
2．根据中国证监会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第9号——净资产收益率和每股收益的
计算及披露》（2010年修订）的要求计算净资产收益率、每股收益：
每股收益
加权平均净资产
报告期利润 基本每股 稀释每股
收益率(%)
收益 收益
归属于公司普通股股东的净利润 25.67 0.43 0.43
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润 25.68 0.43 0.43
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第十一节 备查文件目录
一、 载有法定代表人、财务负责人签字盖章的会计报表。
二、 载有会计师事务所盖章、注册会计师签字盖章的审计报告原件。
三、 报告期内在指定媒体披露的公告文件正本及原稿。
深圳市物业发展（集团）股份有限公司
董事会
二〇一二年三月二十九日
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