深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 年第一季度报告正文
证券代码：000011、200011 证券简称：深物业 A、深物业 B 公告编号：2013-10
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 年第一季度报告正
文
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 年第一季度报告正文
第一节 重要提示
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员应当保证季度报告内容的真实、准确、完整，不存
在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
公司负责人陈玉刚、主管会计工作负责人王航军及会计机构负责人(会计主管人员)沈雪英声明：保证
季度报告中财务报表的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本次季报的董事会会议。
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第二节 主要财务数据及股东变化
一、主要财务数据
本报告期对以前期间财务数据是否进行了追溯调整或重述
□ 是 √ 否
本报告期比上年同期增减
2013 年 1-3 月 2012 年 1-3 月
（%）
营业收入（元） 876,432,175.84 127,849,357.00 585.52%
归属于上市公司股东的净利润（元） 236,360,598.97 6,499,517.04 3,536.59%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
236,147,522.85 4,951,755.03 4,668.97%
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 94,342,037.44 250,623,233.04 -62.36%
基本每股收益（元/股） 0.3966 0.0109 3,538.53%
稀释每股收益（元/股） 0.3966 0.0109 3,538.53%
加权平均净资产收益率（%） 14.58% 0.57% 14.01%
本报告期末比上年度期末
2013 年 3 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
增减(%)
总资产（元） 3,630,287,596.05 4,006,705,938.73 -9.39%
归属于上市公司股东的净资产（元） 1,739,477,277.31 1,502,852,915.53 15.75%
非经常性损益项目和金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 年初至报告期期末金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） -2,187.01
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 159,838.38
所得税影响额 -55,424.75
合计 213,076.12 --
二、报告期末股东总数及前十名股东持股情况表
单位：股
报告期末股东总数 45,005
前 10 名股东持股情况
股东名称 股东性质 持股比例（%） 持股数量 持有有限售条件 质押或冻结情况
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的股份数量 股份状态 数量
深圳市建设投资
国有法人 54.33% 323,783,371 293,984,417
控股公司
深圳市投资管理
国有法人 9.49% 56,582,573 56,582,573
公司
深圳市国贸物业
国有法人 0.42% 2,514,781 0
管理有限公司
国信证券股份有
限公司客户信用
境内非国有法人 0.32% 1,907,245 0
交易担保证券账
户
深圳市免税商品
境内非国有法人 0.29% 1,730,300 1,730,300
企业有限公司
龙科仪 境内自然人 0.23% 1,348,500 0
招商证券股份有
限公司客户信用
境内非国有法人 0.19% 1,126,829 0
交易担保证券账
户
陈丽英 境内自然人 0.17% 1,007,151 0
GUOTAI
JUNAN
SECURITIES(H 境外法人 0.16% 945,604 0
ONGKONG)
LIMITED
国泰君安证券股
份有限公司客户
境内非国有法人 0.12% 741,623 0
信用交易担保证
券账户
前 10 名无限售条件股东持股情况
股份种类
股东名称 持有无限售条件股份数量
股份种类 数量
深圳市建设投资控股公司 29,798,954 人民币普通股 29,798,954
深圳市国贸物业管理有限公司 2,514,781 人民币普通股 2,514,781
国信证券股份有限公司客户信用
1,907,245 人民币普通股 1,907,245
交易担保证券账户
龙科仪 1,348,500 人民币普通股 1,348,500
招商证券股份有限公司客户信用
1,126,829 人民币普通股 1,126,829
交易担保证券账户
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陈丽英 1,007,151 境内上市外资股 1,007,151
GUOTAI JUNAN
SECURITIES(HONGKONG) 945,604 境内上市外资股 945,604
LIMITED
国泰君安证券股份有限公司客户
741,623 人民币普通股 741,623
信用交易担保证券账户
孙奇威 706,200 人民币普通股 706,200
温起民 675,750 人民币普通股 675,750
上述股东关联关系或一致行动的 第一、第二股东归属本公司实际控股股东—深圳市投资控股有限公司管理，第三股东为
说明 本公司全资子公司。除此之外，未知其余七名股东是否存在关联关系或属于一致行动人。
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第三节 重要事项
一、报告期主要会计报表项目、财务指标发生重大变动的情况及原因
1、预付款项期末数为27,036,496.12元，比年初减少58.22%，主要原因为：项目达到结转条件结转后将
原预缴的税费转入应交税费科目核算所致；
2、其他应收款期末数为10,542,828.06元，比年初增加65.46%，主要原因为：报告期公司子公司代付暂
未结算的水电费等款项增加所致；
3、短期借款期末数为120,000,000.00元，比年初减少66.67%，主要原因为：报告期到期归还所致；
4、预收款项期末数为147,707,818.55元，比年初减少78.22%，主要原因为：报告期预收售楼款达到结
转条件结转所致；
5、长期借款期末数为25,635,802.97元，比年初增加32.71%，主要原因为：报告期公司子公司增加借款
所致；
6、递延所得税负债期末数为0.00元，比年初减少10.00%，主要原因为：报告期项目达到结转条件结转
后使得应纳税差异额减少所致；
7、未分配利润期末数为982,451,773.77元，比年初增加31.68%，主要原因为：报告期公司实现利润所
致；
8、公司报告期实现营业收入为876,432,175.84元，比上年同期增加585.52%，主要原因为：报告期公司
结算项目及项目实现销售比上年同期增加所致；
9、公司报告期营业成本为349,454,161.89元，比上年同期增加309.19%，主要原因为：报告期公司地产
项目结转面积比上年同期增加所致；
10、公司报告期营业税金及附加为190,690,106.03元，比上年同期增加1586.13%，主要原因为：报告期
公司由于房地产业务收入增加导致营业税及土地增值税等税费增加所致；
11、公司报告期财务费用为-2,062,675.50元，比上年同期减少280.76%，主要原因为：报告期公司利息
收入增加所致。
12、公司报告期投资收益为1,641,004.15元，比上年同期增加59.43%，主要原因为：报告期公司合营企
业实现收益提高所致；
13、公司报告期对联营企业和合营企业的投资收益为1,641,004.15元，比上年同期增加59.43%，主要原
因为：报告期公司合营企业深圳国贸天安物业有限公司实现利润增加所致；
14、公司报告期营业外收支净额为157,651.37元，比上年同期减少68.34%，主要原因为：公司子公司
上年同期更新车辆而处理旧车辆取得收入所致；
15、公司报告期所得税费用为76,320,038.25元，比上年同期增加6268.73%，主要原因为：公司报告期
实现利润大幅增加所致；
16、公司报告期实现营业利润、利润总额、净利润（归属母公司）分别为312,522,985.85元、312,680,637.22
元、236,360,598.97元，分别比上年同期增加4520.96%、4206.26%、3536.59%，主要原因为：公司报告期项
目可结算面积增加，使得结转的收入比上年同期大幅增加所致。
17、公司年初至报告期末经营活动产生的现金流量净额为94,342,037.44元,比上年同期减少62.36%，主要
原因为：报告期公司售楼款回笼资金减少以及项目投入增加所致；
18、公司年初至报告期末投资活动产生的现金流量净额为 -1,242,000.30 元，净流出比上年同期增加
549.78%，主要原因为：报告期公司购建固定资产资金增加以及上年同期子公司发生更新车辆而处理旧车
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辆回笼资金所致；
19、公司报告期末现金及现金等价物净增加额为-146,970,342.83元，净流出比上年同期增加1045.34%，
主要原因为：报告期公司售楼款回笼资金减少以及项目投入增加所致；
20、公司报告期末现金及现金等价物余额为650,753,968.54元，比上年同期增加42.56%，主要原因为：
公司期初现金及现金等价物余额比上年同期期初现金及现金等价物余额多3.28亿元所致。
二、重要事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明
本报告期未有新的重大诉讼、仲裁事项。
三、公司或持股 5%以上股东在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
承诺事项 承诺人 承诺内容 履行情况
1、非流通股股东建设控 １、截至本公告日，建设控股和深投公司未
股和深投公司共同承诺 出售本公司股份。
除将遵守法律、法规和 ２、
规章的规定，履行法定 （１）截至本公告日，深投控未出售其所实
承诺义务外，还特别承 际控制的本公司股份。
诺如下：
（２）为履行本承诺，本公司与深投控共同
建设控股和深投公司控 筹划启动相关事宜，并于 2010 年 9 月 17 日，
制的非流通股份自获得 本公司披露了《关于落实股改承诺进行资产
上市流通权之日起，在 置换暨重大关联交易的公告》，本方案已获
三十六个月内不上市交 得本公司 2010 年第一次临时股东大会通
易或转让。在前述承诺 过，详见本公司 2010 年 10 月 14 日刊登的
期满后，其通过交易所 《2010 年第一次临时股东大会决议公告》；
挂牌交易出售的原非流 深投控于 2009 年 11 月向中国证券登记结算
通股份，在十二个月内 有限责任公司深圳分公司申请冻结其实际
深圳市投资控股 不超过公司总股本的百 控制、建设控股名下的 3,000 万股深物业股
股改承诺
有限公司 分之五，二十四个月内 份,目前冻结期限已届满,该部分股份已解
不超过公司总股本的百 冻。
分之十。如违反前述承
（３）2010 年 3 月 18 日，本公司召开 2009
诺售出股票，则将所得
年度股东大会，审议通过了“关于向控股股
之资金划归上市公司所
东申请委托贷款的议案”，股东大会授权本
有。
公司董事会根据本公司经营的实际需要，在
2、深投控承诺除将遵守 与深投控和相关银行的协商基础上，决定办
法律、法规和规章的规 理不少于 5 亿元人民币委托贷款协议签订、
定，履行法定承诺义务 续贷展期、借新还旧及偿还等事宜，详见本
外，还特别承诺如下： 公司 2010 年 3 月 19 日刊登的《2009 年度
（1）深投控控制的建设 股东大会决议公告》。2010 年 12 月 28 日，
控股和深投公司非流通 深投控以中国光大银行深圳景田支行为受
股份自获得上市流通权 托人向本公司子公司深圳市国贸汽车实业
之日起，在三十六个月 有限公司提供委托借款 1,000 万元；报告期
内不上市交易或转让。 末至本公告日，深投控向本公司委托贷款
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在前述承诺期满后，其 49,000 万元。
通过交易所挂牌交易出 （４）截止本报告期，本承诺已履行完毕。
售的原非流通股份，在
十二个月内不超过公司
总股本的百分之五，二
十四个月内不超过公司
总股本的百分之十。如
违反前述承诺售出股
票，则将所得之资金划
归上市公司所有。
（2）自深投控控制的建
设控股和深投公司非流
通股份获得上市流通权
之日起 1 年内，深投控
承诺将启动对深物业的
资产注入工作，拟以其
合法拥有的不低于 5 亿
元人民币含有土地资源
的资产通过置换或其他
合法方式一次或分批注
入深物业，增加深物业
的土地储备并增强其未
来盈利能力。如上述资
产注入不能在 1 年内全
部启动，深投控将在 1
年期满后 30 日内按未启
动重组资产金额的 20%
向深物业补偿现金，深
投控在支付上述补偿金
后，对已启动但未完成
的资产注入负有继续履
行资产注入的义务，对
尚未启动的资产注入将
不再负有继续履行的义
务。注：资产注入启动
是指以资产注入方案获
得深物业股东大会审议
通过为标志。深投控自
愿委托中国证券登记结
算有限责任公司深圳分
公司冻结深投控实际控
制、建设控股名下的
3,000 万股深物业股份
作为上述承诺的履约保
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证。
（3）自深投控控制的建
设控股和深投公司非流
通股份获得上市流通权
之日起二十四个月内，
深投控承诺在符合法
律、行政法规和相关规
定的情形下，以委托贷
款的方式对深物业提供
余额不少于 5 亿元人民
币的现金支持，以缓解
深物业的资金紧张状
况。上述余额是指自深
投控、建设控股和深投
公司控制的非流通股份
获得上市流通权之日起
二十四个月内的累积发
生额，每笔委托贷款的
现金支持时间不少于十
二个月；上述 5 亿元人
民币的现金支持不包括
自深投控控制的建设控
股和深投公司非流通股
份获得上市流通权之日
以前已经提供的委托贷
款现金支持金额。
（4）如果深物业 2010、
2011、2012 年度中任何
一年净利润低于 2009
年，深投控将以现金方
式向深物业补足该年净
利润与 2009 年净利润之
间的差额。
收购报告书或权益变动报告书中所作承
无 无 无
诺
重大资产重组时所作承诺 无 无 无
发行时所作承诺 无 无 无
其他承诺（含追加承诺） 无 无 无
截止本报告期，公司控股股东深圳市投资控股有限公司所承诺事项均已全部及时履行完毕。
四、对 2013 年 1-6 月经营业绩的预计
预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明
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√ 适用 □ 不适用
业绩预告情况:同向大幅上升
业绩预告填写数据类型区间数
年初至下一报告期期末 上年同期 增减变动（%）
累计净利润的预计数（万元） 27,000 -- 30,000 9,841 增长 174% -- 205%
基本每股收益（元/股） 0.453 -- 0.5034 0.1651 增长 174% -- 205%
业绩发生大幅变动的原因：公司报告期可结算项目及实现销售均比上年同期增加，其中：
“深物业彩天怡色”项目本报告期达到结转收入条件，符合结转收入部分均在本报告期集中
业绩预告的说明 结算，使得本报告期合计可结算面积比上年同期大幅增加。上述预测为公司根据房产项目的
销售现状进行的初步估算，公司 2013 年半年度实际盈利情况以公司 2013 年半年度报告数据
为准，敬请投资者注意。
五、证券投资情况
最初投资 期初持股 期初持股 期末持股 期末持股 期末账面 报告期损 会计核算
证券品种 证券代码 证券简称 股份来源
成本（元）数量（股）比例（%）数量（股）比例（%）值（元） 益（元） 科目
合计 0.00 0 -- 0 -- 0.00 0.00 -- --
公司持有其他上市公司股权情况如下表：
证券代 证券简称 初始投资金额 占该公司 期末账面值 报告期损益 报告期所有者 会计核算科 股份来源
码 股权比例 权益变动 目
000509 S*ST华塑 2,962,500.00 0.33% 802,199.55 0.00 0.00 长期股权投 定向购买法
资 人股
合计 2,962,500.00 - 802,199.55 0.00 0.00
六、衍生品投资情况
报告期末衍生品投资的持仓情况
□ 适用 √ 不适用
七、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
谈论的主要内容及提供的
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象
资料
2013 年 01 月 08 日 投资者互动平台 网上答复 个人 投资者 公司在前海的土地情况？
公司能否受益于深圳的土
2013 年 01 月 23 日 投资者互动平台 网上答复 个人 投资者
地改革？
2013 年 01 月 24 日 投资者互动平台 网上答复 个人 投资者 公司的土地储备情况？
2013 年 03 月 20 日 公司董事会办公室 电话沟通 个人 投资者 公司项目开展情况？
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公司的市场开拓计划及进
2013 年 04 月 02 日 公司董事会办公室 电话沟通 个人 投资者
展情况？
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