深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
深圳市物业发展(集团)股份有限公司
2013 半年度报告
2013 年 08 月
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司负责人董事长陈玉刚先生、主管会计工作负责人王航军先生、财务总
监龚四新先生及会计机构负责人(会计主管人员)财务管理部经理沈雪英女士声
明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
2
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
目录
2013 半年度报告.................................................................................................................................2
第一节 重要提示、目录和释义........................................................................................................2
第二节 公司简介................................................................................................................................6
第三节 会计数据和财务指标摘要....................................................................................................8
第四节 董事会报告..........................................................................................................................16
第五节 重要事项..............................................................................................................................16
第六节 股份变动及股东情况..........................................................................................................21
第七节 董事、监事、高级管理人员情况......................................................................................25
第八节 财务报告..............................................................................................................................26
第九节 备查文件目录....................................................................................................................136
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第二节 公司简介
一、公司简介
股票简称 深物业 A、深物业 B 股票代码 000011、200011
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳市物业发展(集团)股份有限公司
公司的中文简称（如有） 深物业集团
公司的外文名称（如有） ShenZhen Properties & Resources Development (Group) Ltd.
公司的外文名称缩写（如有）SZPRD
公司的法定代表人 陈玉刚
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 范维平 钱忠、黄逢春
联系地址 深圳市人民南路国贸大厦 42 层 深圳市人民南路国贸大厦 42 层
电话 0755-82211020 0755-82211020
传真 0755-82210610、82212043 0755-82210610、82212043
电子信箱 000011touzizhe@163.com 000011touzizhe@163.com
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2012 年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具
体可参见 2012 年年报。
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3、注册变更情况
注册情况在报告期是否变更情况
□ 适用 √ 不适用
公司注册登记日期和地点、企业法人营业执照注册号、税务登记号码、组织机构代码等注册情况在报告期无变化，具体可参
见 2012 年年报。
4、其他有关资料
其他有关资料在报告期是否变更情况
□ 适用 √ 不适用
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期比上年同期增减
本报告期 上年同期
（%）
营业收入（元） 1,348,194,107.29 624,520,270.29 115.88%
归属于上市公司股东的净利润（元） 353,600,992.81 98,686,285.22 258.31%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
352,385,400.43 59,483,485.20 492.41%
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 126,636,956.08 336,111,486.60 -62.32%
基本每股收益（元/股） 0.5933 0.1656 258.27%
稀释每股收益（元/股） 0.5933 0.1656 258.27%
加权平均净资产收益率（%） 21.06% 8.33% 12.73%
本报告期末比上年度末增
本报告期末 上年度末
减（%）
总资产（元） 3,775,786,956.00 4,006,705,938.73 -5.76%
归属于上市公司股东的净资产（元） 1,855,749,628.63 1,502,852,915.53 23.48%
二、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
单位：元
归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产
本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则 353,600,992.81 98,686,285.22 1,855,749,628.63 1,502,852,915.53
按国际会计准则调整的项目及金额
按国际会计准则 353,600,992.81 98,686,285.22 1,855,749,628.63 1,502,852,915.53
2、同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
单位：元
归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产
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本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则 353,600,992.81 98,686,285.22 1,855,749,628.63 1,502,852,915.53
按境外会计准则调整的项目及金额
按境外会计准则 353,600,992.81 98,686,285.22 1,855,749,628.63 1,502,852,915.53
无差异
3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明
无差异
三、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） -75,632.69
详见本报告第八节的七 6 应收
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 303,627.40
账款（2）
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 664,946.86
减：所得税影响额 -322,650.81
合计 1,215,592.38 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
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第四节 董事会报告
一、概述
2013年上半年, “国五条”落地宣告房地产调控进一步趋紧，重点针对市场过热的城市，再度表明
中央调控决心。在限购限贷等调控政策收紧的同时，加强与完善保障房建设、不断扩大房产税试点范围等
促进房地产市场健康发展的长效机制。尽管面临宏观经济增速调低、房地产调控政策不放松的市场形势，
在刚需的强劲支撑下，上半年全国商品住宅市场总体稳中有升，但也呈现出“一二线核心城市市场火热、
三四线城市相对乏力”的明显分化，重点城市成交量同比大幅上升、成交均价稳步提高，土地市场成交逐
渐活跃，主要品牌房地产企业销售业绩良好。然而，随着年初政策影响的消化，第二季度市场成交量和均
价上升幅度收窄，宏观经济稳中仍存上行压力，商业银行“钱荒”也将逐渐影响市场走势，预计下半年房
地产企业将面临一定经营压力。
上半年，公司按照既定经营计划，把握市场机遇，及时调整房地产项目销售策略，同时狠抓房屋租
赁、物业管理、汽车客运等辅业经营活动，上半年共实现营业收入13.48亿元，同比增长115.88%，实现利
润总额4.6亿元，同比增长265.33%，为完成年度业绩目标奠定坚实基础。
二、主营业务分析
公司主要从事房地产开发经营，兼营物业管理、房屋租赁、出租车客运、餐饮服务等。报告期内，公
司实现营业收入134,819万元、实现营业利润45,910万元、实现净利润35,360万元，分别比去年同期增长
115.88%、263.43%、260.50%，归属于母公司股东净利润35,360万元。
主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减（%） 变动原因
主要是公司报告期结算
营业收入 1,348,194,107.29 624,520,270.29 115.88% 项目及实现销售均增加
所致。
主要是公司报告期房地
营业成本 553,178,605.80 392,039,759.24 41.1% 产业务收入增加使得对
应的成本增加所致。
销售费用 7,367,804.79 8,202,034.38 -10.17%
管理费用 51,339,858.73 48,359,986.73 6.16%
主要是公司报告期利息
财务费用 -3,595,065.02 -1,321,536.27 172.04%
收入增加所致。
主要是公司报告期实现
所得税费用 106,085,924.10 27,741,808.89 282.4%
利润增加所致。
研发投入 0.00 0.00 0%
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主要是公司报告期项目
经营活动产生的现金流
126,636,956.08 336,111,486.60 -62.32% 销售回笼资金减少以及
量净额
支付的税费增加所致。
主要是公司报告期购建
固定资产支付的现金增
投资活动产生的现金流
-4,842,566.40 4,161,446.39 -216.37% 加以及上年同期取得投
量净额
资收益收到的现金所
致。
筹资活动产生的现金流
量净额均为净流出，净
筹资活动产生的现金流
-15,461,456.53 -156,421,856.92 -90.12% 流出减少，主要是公司
量净额
报告期取得借款资金增
加所致。
主要是公司报告期项目
现金及现金等价物净增
106,248,674.18 183,875,903.99 -42.22% 销售回笼资金减少以及
加额
支付的税费增加所致。
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□ 适用 √ 不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中披露的未来发展与规划延续至报告期内的情况
□ 适用 √ 不适用
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中没有披露未来发展与规划延续至报告期内的情况。
公司回顾总结前期披露的经营计划在报告期内的进展情况
本公司在2012年年度报告中披露的2013年计划营业收入158,000万元，期间费用及成本87,000万元。截
止2013年6月30日，完成营业收入134,819万元，主要是公司开发的深物业彩天怡色项目于上半年集中结
转。
三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率(%)
同期增减（%） 同期增减（%） 期增减（%）
分行业
房地产 1,141,139,395.00 408,042,292.71 64.24% 198.47% 77.92% 24.23%
物业管理与房屋
149,250,082.12 114,239,078.12 23.46% 2.84% 1.32% 1.15%
租赁
交通运输 28,822,397.82 12,489,933.98 56.67% -20.42% -28.6% 4.97%
餐饮服务 9,713,850.75 8,130,350.67 16.3% 11.02% 12.57% -1.16%
其他 4,220,859.93 4,851,695.48 -14.95% 41.69% 39.59% 1.73%
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分产品
房地产 1,141,139,395.00 408,042,292.71 64.24% 198.47% 77.92% 24.23%
物业管理与房屋
149,250,082.12 114,239,078.12 23.46% 2.84% 1.32% 1.15%
租赁
交通运输 28,822,397.82 12,489,933.98 56.67% -20.42% -28.6% 4.97%
餐饮服务 9,713,850.75 8,130,350.67 16.3% 11.02% 12.57% -1.16%
其他 4,220,859.93 4,851,695.48 -14.95% 41.69% 39.59% 1.73%
分地区
深圳地区收入 1,241,082,579.82 476,318,473.29 61.62% 136.49% 46.28% 23.67%
其他地区收入 92,064,005.80 71,434,877.67 22.41% 81.87% 59.9% 10.66%
四、核心竞争力分析
目前，公司徐州半山御景、扬州湖畔御景、东莞松湖朗苑项目均在建，其中徐州项目已达到预售条
件，深圳金领假日和前海港湾项目正进行开工前准备工作。金领假日位于皇岗口岸片区，地理位置存在优
势，且土地成本较低，有望取得较好的经济效益，而前海港湾项目处于被定位为“未来整个珠三角的‘曼
哈顿’”的前海辐射片区，未来升值潜力大。公司项目分布在一二三线城市，在一定程度上有助于规避调
控政策的影响，分散区域周期不均衡带来的风险。
五、投资状况分析
1、对外股权投资情况
（1）对外投资情况
对外投资情况
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度（%）
0.00 0.00 0%
被投资公司情况
公司名称 主要业务 上市公司占被投资公司权益比例（%）
（2）持有金融企业股权情况
最初投资 期初持股 期初持股 期末持股 期末持股 期末账面 报告期损 会计核算
公司名称 公司类别 股份来源
成本（元）数量（股）比例（%）数量（股）比例（%） 值（元） 益（元） 科目
合计 0.00 0 -- 0 -- 0.00 0.00 -- --
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（3）证券投资情况
最初投资 期初持股 期初持股 期末持股 期末持股 期末账面 报告期损 会计核算
证券品种 证券代码 证券简称 股份来源
成本（元）数量（股）比例（%）数量（股）比例（%）值（元） 益（元） 科目
合计 0.00 0 -- 0 -- 0.00 0.00 -- --
持有其他上市公司股权情况的说明
√ 适用 □ 不适用
证券代码 证券简 初始投资金额 占该公 期末账面值 报告期损 报告期所有 会计核算科 股份来源
称 司股权 益 者权益变动 目
比例
000509 S*ST华 2,962,500.00 0.33% 802,199.55 0.00 0.00 长期股权投资 定向购买法
塑 人股
合计 2,962,500.00 - 802,199.55 0.00 0.00
2、委托理财、衍生品投资和委托贷款情况
（1）委托理财情况
单位：万元
本期实际 计提减值 报告期实
受托人名 是否关联 委托理财 报酬确定
关联关系 产品类型 起始日期 终止日期 收回本金 准备金额 预计收益 际损益金
称 交易 金额 方式
金额 （如有） 额
合计 0 -- -- -- 0 0 0 0
委托理财资金来源 本报告期未发生。
逾期未收回的本金和收益累计金额 0
涉诉情况（如适用） 本报告期未发生。
（2）衍生品投资情况
单位：万元
期末投资
衍生品投 衍生品投 计提减值 金额占公 报告期实
是否关联 衍生品投 期初投资 期末投资
资操作方 关联关系 资初始投 起始日期 终止日期 准备金额 司报告期 际损益金
交易 资类型 金额 金额
名称 资金额 （如有） 末净资产 额
比例（%）
合计 0 -- -- 0 0 0 0% 0
衍生品投资资金来源 本报告期未发生。
涉诉情况（如适用） 本报告期未发生。
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（3）委托贷款情况
单位：万元
是否关联 贷款对象资金用
贷款对象 贷款金额 贷款利率 担保人或抵押物
方 途
合计 -- 0 -- -- --
3、募集资金使用情况
（1）募集资金总体使用情况
不适用。
（2）募集资金承诺项目情况
单位：万元
是否已变 截至期末 项目达到 项目可行
募集资金 调整后投 截至期末 本报告期
承诺投资项目和超募 更项目 本报告期 投资进度 预定可使 是否达到 性是否发
承诺投资 资总额 累计投入 实现的效
资金投向 (含部分 投入金额 (%)(3)＝ 用状态日 预计效益 生重大变
总额 (1) 金额(2) 益
变更) (2)/(1) 期 化
承诺投资项目
超募资金投向
合计 -- 0 0 0 0 -- -- 0 -- --
超募资金的金额、用途
不适用
及使用进展情况
募集资金投资项目实
不适用
施地点变更情况
募集资金投资项目实
不适用
施方式调整情况
募集资金投资项目先
不适用
期投入及置换情况
用闲置募集资金暂时
不适用
补充流动资金情况
项目实施出现募集资
不适用
金结余的金额及原因
（3）募集资金变更项目情况
单位：万元
变更后的项 对应的原承 变更后项目 本报告期实 截至期末实 截至期末投 项目达到预 本报告期实 是否达到预 变更后的项
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目 诺项目 拟投入募集 际投入金额 际累计投入 资进度 定可使用状 现的效益 计效益 目可行性是
资金总额 金额(2) (%)(3)=(2)/ 态日期 否发生重大
(1) (1) 变化
合计 -- 0 0 0 -- -- 0 -- --
变更原因、决策程序及信息披露情况
不适用。
说明(分具体项目)
（4）募集资金项目情况
不适用。
4、主要子公司、参股公司分析
主要子公司、参股公司情况
单位：元
主要产品或
公司名称 公司类型 所处行业 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
服务
皇岗口岸配
深圳市皇城
套商的开发 30,000,000. 1,672,998,8 649,822,776 566,848,683 212,778,894 158,040,621
地产有限公 子公司 房地产业
设施、建设、00 82.10 .96 .90 .76 .62
司
经营、管理
深圳市物业
30,950,000. 588,601,774 117,442,991 76,193,822. 23,991,320. 18,024,034.
房地产开发 子公司 房地产业 房地产开发
00 .63 .57 00 24 34
有限公司
深圳市国贸 汽车客运、
汽车运输服 29,850,000. 621,039,689 202,478,983 497,760,380 186,047,244 139,380,774
汽车实业有 子公司 汽车出租、
务业 00 .63 .28 .66 .30 .39
限公司 房地产开发
5、非募集资金投资的重大项目情况
单位：万元
截至报告期末累计
项目名称 计划投资总额 本报告期投入金额 项目进度 项目收益情况
实际投入金额
深物业彩天怡色 17,000 1,393 17,172 已竣工 —
深物业半山御景
79,300 4,282.38 38,185.37 一期施工 —
一、二期
深物业松湖朗苑 68,711 2,680.83 26,027.18 基坑施工 —
深物业湖畔御景
120,000 1,150.12 63,324.02 一期施工 —
一、二、三期
深物业前海港湾 29.99 27,251.07 前期筹备 —
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深物业金领假日 21.65 6,549.26 前期筹备 —
合计 285,011 9,557.97 178,508.9 -- --
六、对 2013 年 1-9 月经营业绩的预计
预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明
√ 适用 □ 不适用
业绩预告情况:同向大幅上升
业绩预告填写数据类型区间数
年初至下一报告期期末 上年同期 增减变动（%）
累计净利润的预计数（万元） 33,000 -- 36,000 17,490 增长 88% -- 105%
基本每股收益（元/股） 0.5537 -- 0.604 0.2935 增长 88% -- 105%
业绩发生大幅变动的原因：公司报告期（1-9 月）可结算项目及实现销售均比上年同期增加，
其中：“深物业彩天怡色”项目报告期达到结转收入条件，符合结转收入部分均在报告期内
业绩预告的说明 集中结算，使得报告期合计可结算面积比上年同期大幅增加。上述预测为公司根据房产项目
的销售现状进行的初步估算，公司 2013 年 1-9 月实际盈利情况以公司 2013 年第三季度报告
数据为准，敬请投资者注意。
七、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
不适用
八、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明
不适用
九、公司报告期利润分配实施情况
报告期内实施的利润分配方案特别是现金分红方案、资本公积金转增股本方案的执行或调整情况
□ 适用 √ 不适用
公司 2012 年年度股东大会审议通过的利润分配方案为不分配、不转增。
十、本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案
公司报告期计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
十一、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
谈论的主要内容及提供的
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象
资料
14
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
深交所投资者互动
2013 年 01 月 08 日 其他 个人 投资者 公司在前海的土地情况？
平台
深交所投资者互动 公司能否受益于深圳的土
2013 年 01 月 23 日 其他 个人 投资者
平台 地改革？
深交所投资者互动
2013 年 01 月 24 日 其他 个人 投资者 公司的土地储备情况？
平台
2013 年 03 月 20 日 公司董事会办公室 电话沟通 个人 投资者 公司项目开展情况？
公司的市场开拓计划及进
2013 年 04 月 02 日 公司董事会办公室 电话沟通 个人 投资者
展情况？
深交所投资者互动
2013 年 04 月 24 日 其他 个人 投资者 公司 B 股相关情况。
平台
深交所投资者互动 公司年报中的财务费用问
2013 年 04 月 26 日 其他 个人 投资者
平台 题。
深交所投资者互动 公司二季度项目结转项目
2013 年 04 月 26 日 其他 个人 投资者
平台 情况。
深交所投资者互动
2013 年 05 月 07 日 其他 个人 投资者 公司廊桥公馆项目情况。
平台
深交所投资者互动
2013 年 05 月 30 日 其他 个人 投资者 公司分红情况。
平台
15
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
第五节 重要事项
一、公司治理情况
公司治理实际情况与《公司法》和中国证监会相关规定的要求不存在差异。
二、重大诉讼仲裁事项
□ 适用 √ 不适用
本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。
三、媒体质疑情况
□ 适用 √ 不适用
本报告期公司无媒体普遍质疑事项。
四、破产重整相关事项
公司报告期内，无破产重组相关事项。
五、资产交易事项
1、收购资产情况
本报告期未发生。
2、出售资产情况
本报告期未发生。
3、企业合并情况
不适用
六、公司股权激励的实施情况及其影响
公司报告期内，无股权激励实施情况。
七、重大关联交易
16
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
1、与日常经营相关的关联交易
本报告期未发生。
2、资产收购、出售发生的关联交易
本报告期未发生。
3、共同对外投资的重大关联交易
本报告期未发生。
4、关联债权债务往来
是否存在非经营性关联债权债务往来
√ 是 □ 否
是否存在非
债权债务类 期初余额（万 本期发生额 期末余额（万
关联方 关联关系 形成原因 经营性资金
型 元） （万元） 元）
占用
安徽南鹏造纸有限公 持有其 30% 应收关联方
经营周转金 否 765 -21 744
司 股权 债权
深圳国贸实业发展有 持有其 应收关联方
经营周转金 否 235 235
限公司 38.33%股权 债权
深圳物方陶瓷工业有 持有其 26% 应收关联方
经营周转金 否 175 175
限公司 股权 债权
同受本公司 应收关联方
深圳迎宾馆有限公司 往来款 否 91 91
母公司控制 债权
深圳市投资控股有限 公司控股股 应收关联方
往来款 否 42 13 55
公司 东 债权
深圳物业吉发仓储有 应付关联方
合营公司 往来款 否 1,955 150 2,105
限公司 债务
深圳天安国际大厦物 应付关联方
合营公司 往来款 否 150 -139 11
业管理有限公司 债务
深圳国贸天安物业有 应付关联方
合营公司 往来款 否 1,350 -961 389
限公司 债务
深圳市投资控股有限 公司控股股 应付关联方
委托借款 否 24,000 24,000
公司 东 债务
5、其他重大关联交易
本报告期未发生。
17
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
八、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1）托管情况
托管情况说明
不适用
为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的项目
□ 适用 √ 不适用
（2）承包情况
承包情况说明
不适用
为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的项目
□ 适用 √ 不适用
（3）租赁情况
租赁情况说明
不适用
为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的项目
□ 适用 √ 不适用
2、担保情况
单位：万元
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
是否为关
担保额度 实际发生日期
是否履行 联方担保
担保对象名称 相关公告 担保额度 （协议签署 实际担保金额 担保类型 担保期
完毕 （是或
披露日期 日）
否）
深圳市国贸汽车实 2011 年 05 2012 年 01 月
2,600 2,015 质押 3年 否 否
业有限公司 月 23 日 11 日
深圳市国贸小汽车 2012 年 04 2013 年 04 月 连带责任保
4,000 4,000 1年 否 否
出租有限公司 月 21 日 17 日 证;质押
报告期内审批的对外担保额度 报告期内对外担保实际发生
0 4,000
合计（A1） 额合计（A2）
报告期末已审批的对外担保额 报告期末实际对外担保余额
6,600 6,015
度合计（A3） 合计（A4）
18
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
公司对子公司的担保情况
是否为关
担保额度 实际发生日期
是否履行 联方担保
担保对象名称 相关公告 担保额度 （协议签署 实际担保金额 担保类型 担保期
完毕 （是或
披露日期 日）
否）
深圳市国贸汽车实 2012 年 04 2013 年 04 月
2,000 2,000 抵押 1年 否 否
业有限公司 月 21 日 08 日
东莞市国贸长盛房 2012 年 04 2013 年 01 月 连带责任保
48,000 1,124 3年 否 否
地产开发有限公司 月 21 日 11 日 证;抵押
深物业扬州房地产 2012 年 04 2013 年 06 月 连带责任保
48,000 5,000 2年 否 否
开发有限公司 月 21 日 27 日 证
报告期内审批对子公司担保额 报告期内对子公司担保实际
75,000 8,124
度合计（B1） 发生额合计（B2）
报告期末已审批的对子公司担 报告期末对子公司实际担保
216,000 8,124
保额度合计（B3） 余额合计（B4）
公司担保总额（即前两大项的合计）
报告期内审批担保额度合计 报告期内担保实际发生额合
75,000 12,124
（A1+B1） 计（A2+B2）
报告期末已审批的担保额度合 报告期末实际担保余额合计
222,600 14,139
计（A3+B3） （A4+B4）
实际担保总额（即 A4+B4）占公司净资产的比例（%） 7.62%
其中：
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债
14,139
务担保金额（D）
上述三项担保金额合计（C+D+E） 14,139
公司对外担保 14139 万元,其中：公司对子公司担保为 8124 万
元、子公司对子公司担保为 6015 万元，公司及子公司没有为
未到期担保可能承担连带清偿责任说明（如有）
合并报表外的任何公司提供担保，截止报告期末，子公司经营
正常，且贷款处于正常状态，其风险在可控制范围内。
违反规定程序对外提供担保的说明（如有） 无
3、其他重大合同
本报告期未发生。
4、其他重大交易
不适用。
19
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
九、公司或持股 5%以上股东在报告期内发生或以前期间发生但持续到报告期内的承诺事项
未有公司或持股 5%以上股东在报告期内发生或以前期间发生但持续到报告期内的承诺事项。
十、聘任、解聘会计师事务所情况
半年度财务报告是否已经审计
□ 是 √ 否
十一、处罚及整改情况
不适用。
十二、其他重大事项的说明
报告期内，公司无其他重大事项需要进行说明。
20
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
第六节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
公积金转
数量 比例(%) 发行新股 送股 其他 小计 数量 比例(%)
股
382,438,5 -29,798,95 -29,798,95 352,639,6
一、有限售条件股份 64.17% 59.17%
79 4 4 25
1、国家持股 0 0% 0 0%
380,365,9 -29,798,95 -29,798,95 350,566,9
2、国有法人持股 63.82% 58.82%
44 4 4 90
3、其他内资持股 2,072,635 0.35% 2,072,635 0.35%
其中：境内法人持股 2,072,635 0.35% 2,072,635 0.35%
境内自然人持股 0 0% 0 0%
4、外资持股 0 0% 0 0%
其中：境外法人持股 0 0% 0 0%
境外自然人持股 0 0% 0 0%
5、高管股份 0 0% 0 0%
213,540,5 29,798,95 29,798,95 243,339,4
二、无限售条件股份 35.83% 40.83%
13 4 4 67
145,935,2 29,798,95 29,798,95 175,734,2
1、人民币普通股 24.49% 29.49%
70 4 4 24
67,605,24 67,605,24
2、境内上市的外资股 11.34% 11.34%
3 3
3、境外上市的外资股 0 0% 0 0%
4、其他 0 0% 0 0%
595,979,0 595,979,0
三、股份总数 100% 100%
92 92
股份变动的原因
√ 适用 □ 不适用
（一）关于“一、有限售条件股份”本次变动增减中的变动情况说明如下：
（1）国有法人持股减少29,798,954股，原因如下：
原限售股份持有人深圳市建设投资控股公司所持有的有限售条件流通股于2012年11月4日结束限售期，根据深投控关于
限售股的解禁承诺，此次可上市流通的股份占公司总股本的5%，即29,798,954股，并于2013年1月24日上市流通，详见本公
司2013年1月23日刊登的《限售股份解除限售提示性公告》。
21
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
(二) 关于“二、无限售条件股份”本次变动增减中的变动情况说明如下：
原限售股份持有人深圳市建设投资控股公司所持有的有限售条件流通股于2012年11月4日结束限售期，根据深投控关
于限售股的解禁承诺，此次可上市流通的股份占公司总股本的5%，即29,798,954股，因此无限售条件股份合计增加29,798,954
股。
股份变动的批准情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动的过户情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
□ 适用 √ 不适用
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□ 适用 √ 不适用
公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明
□ 适用 √ 不适用
二、公司股东数量及持股情况
单位：股
报告期末股东总数 44,213
持股 5%以上的股东持股情况
报告期 持有有 持有无 质押或冻结情况
报告期
内增减 限售条 限售条
股东名称 股东性质 持股比例（%） 末持股
变动情 件的股 件的股 股份状态 数量
数量
况 份数量 份数量
深圳市建设投资 323,783 293,984 29,798,
国有法人 54.33% 0
控股公司 ,371 ,417 954
深圳市投资管理 56,582, 56,582,
国有法人 9.49% 0 0
公司 573 573
深圳市国贸物业 2,514,7 2,514,7
国有法人 0.42% 0
管理有限公司 81 81
深圳市免税商品 1,730,3 1,730,3
境内非国有法人 0.29% 0
企业有限公司 00 00
1,678,5 1,678,5
于喜林 境内自然人 0.28% 0
22 22
1,516,4 1,516,4
徐一洪 境内自然人 0.25% 0
80 80
国信证券股份有 1,398,3 1,398,3
境内非国有法人 0.23% 0
限公司客户信用 45 45
22
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
交易担保证券账
户
1,301,7 1,301,7
龙科仪 境内自然人 0.22% 0
00 00
BQ DE A/C
REYL (LUX)
GLOBAL 1,215,1 1,215,1
境外法人 0.2% 0
FUNDS 76 76
EMERGING
MARKETS EQ
1,036,0 1,036,0
陈丽英 境内自然人 0.17% 0
51 51
战略投资者或一般法人因配售新
股成为前 10 名股东的情况（如有）无。
（参见注 3）
上述股东关联关系或一致行动的 第一、第二股东归属本公司实际控股股东—深圳市投资控股有限公司管理，第二股东为
说明 本公司全资子公司。除此之外，未知其余七名股东是否存在关联关系或属于一致行动人。
前 10 名无限售条件股东持股情况
股份种类
股东名称 报告期末持有无限售条件股份数量
股份种类 数量
深圳市建设投资控股公司 29,798,954 人民币普通股 29,798,954
深圳市国贸物业管理有限公司 2,514,781 人民币普通股 2,514,781
于喜林 1,678,522 人民币普通股 1,678,522
徐一洪 1,516,480 人民币普通股 1,516,480
国信证券股份有限公司客户信用
1,398,345 人民币普通股 1,398,345
交易担保证券账户
龙科仪 1,301,700 人民币普通股 1,301,700
BQ DE A/C REYL(LUX) GLOBAL
FUNDS EMERGING MARKETS 1,215,176 境内上市外资股 1,215,176
EQ
陈丽英 1,036,051 境内上市外资股 1,036,051
GUOTAI JUNAN
SECURITIES(HONGKONG) 935,418 境内上市外资股 935,418
LIMITED
刘云德 892,600 人民币普通股 892,600
前 10 名无限售流通股股东之间，
以及前 10 名无限售流通股股东和 第一股东归属本公司实际控股股东—深圳市投资控股有限公司管理，第二股东为本公司
前 10 名股东之间关联关系或一致 全资子公司。除此之外，未知其余八名股东是否存在关联关系或属于一致行动人。
行动的说明
23
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
参与融资融券业务股东情况说明
无。
（如有）（参见注 4）
公司股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
三、控股股东或实际控制人变更情况
控股股东报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
实际控制人报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
24
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
第七节 董事、监事、高级管理人员情况
一、董事、监事和高级管理人员持股变动
□ 适用 √ 不适用
公司董事、监事和高级管理人员在报告期持股情况没有发生变动，具体可参见 2012 年年报。
二、公司董事、监事、高级管理人员离职和解聘情况
姓名 担任的职务 类型 日期 原因
李晓帆 独立董事 任期满离任 2013 年 03 月 29 日 任期届满离任。
董事会提名李建新为公司独立董事，经股东大会及
李建新 独立董事 任免 2013 年 03 月 29 日
深交所审核通过。
25
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
第八节 财务报告
一、审计报告
半年度报告是否经过审计
□ 是 √ 否
公司半年度财务报告未经审计。
二、财务报表
财务附注中报表的单位为：人民币元
1、合并资产负债表
编制单位：深圳市物业发展(集团)股份有限公司
单位：元
项目 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 903,972,985.55 797,724,311.37
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
应收票据
应收账款 83,326,211.14 76,584,008.68
预付款项 19,649,514.13 64,714,990.11
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款 10,601,734.63 6,371,689.34
买入返售金融资产
存货 2,005,114,496.86 2,300,674,551.14
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 3,022,664,942.31 3,246,069,550.64
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
非流动资产：
发放委托贷款及垫款
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 77,639,473.34 84,249,349.70
投资性房地产 282,199,583.51 285,258,604.17
固定资产 75,070,345.32 78,821,168.21
在建工程 57,000.00 57,000.00
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 110,521,341.59 114,098,153.11
开发支出
商誉
长期待摊费用 3,591,862.02 3,644,288.40
递延所得税资产 204,042,407.91 194,507,824.50
其他非流动资产
非流动资产合计 753,122,013.69 760,636,388.09
资产总计 3,775,786,956.00 4,006,705,938.73
流动负债：
短期借款 300,000,000.00 360,000,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
交易性金融负债
应付票据
应付账款 270,583,152.07 298,525,752.32
预收款项 41,284,037.14 678,075,291.01
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 41,199,918.17 54,721,616.91
应交税费 858,036,524.91 733,659,679.71
27
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
应付利息
应付股利
其他应付款 175,239,314.62 195,045,649.98
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
一年内到期的非流动负债 16,109,888.32 14,909,888.32
其他流动负债
流动负债合计 1,702,452,835.23 2,334,937,878.25
非流动负债：
长期借款 73,476,685.30 19,316,666.64
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债 2,739,089.94
其他非流动负债 143,245,719.78 145,997,301.31
非流动负债合计 216,722,405.08 168,053,057.89
负债合计 1,919,175,240.31 2,502,990,936.14
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 595,979,092.00 595,979,092.00
资本公积 63,783,019.03 63,783,019.03
减：库存股
专项储备
盈余公积 102,882,532.15 102,882,532.15
一般风险准备
未分配利润 1,099,692,167.61 746,091,174.80
外币报表折算差额 -6,587,182.16 -5,882,902.45
归属于母公司所有者权益合计 1,855,749,628.63 1,502,852,915.53
少数股东权益 862,087.06 862,087.06
所有者权益（或股东权益）合计 1,856,611,715.69 1,503,715,002.59
负债和所有者权益（或股东权益）总
3,775,786,956.00 4,006,705,938.73
计
28
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
2、母公司资产负债表
编制单位：深圳市物业发展(集团)股份有限公司
单位：元
项目 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 393,487,265.01 399,641,751.92
交易性金融资产
应收票据
应收账款 56,636,658.34 56,779,588.68
预付款项 413,696.00 138,000.00
应收利息
应收股利
其他应收款 1,056,409,184.42 793,063,936.59
存货 324,769,088.59 324,442,304.42
一年内到期的非流动资产 280,000,000.00 475,000,000.00
其他流动资产
流动资产合计 2,111,715,892.36 2,049,065,581.61
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 309,927,234.32 316,537,110.68
投资性房地产 188,201,125.10 193,719,444.41
固定资产 17,073,849.37 18,999,543.38
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用 1,729,762.11 1,816,250.25
递延所得税资产
29
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
其他非流动资产
非流动资产合计 516,931,970.90 531,072,348.72
资产总计 2,628,647,863.26 2,580,137,930.33
流动负债：
短期借款 240,000,000.00
交易性金融负债
应付票据
应付账款 27,591,677.61 33,814,746.89
预收款项 12,352,200.00 426,641.50
应付职工薪酬 11,214,044.96 10,017,975.02
应交税费 1,934,499.12 2,092,132.57
应付利息
应付股利
其他应付款 1,266,814,212.93 1,503,352,751.63
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 1,559,906,634.62 1,549,704,247.61
非流动负债：
长期借款
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债
其他非流动负债 1,851,595.90
非流动负债合计 1,851,595.90
负债合计 1,559,906,634.62 1,551,555,843.51
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 595,979,092.00 595,979,092.00
资本公积 37,754,232.28 37,754,232.28
减：库存股
专项储备
盈余公积 102,225,721.71 102,225,721.71
一般风险准备
30
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
未分配利润 332,782,182.65 292,623,040.83
外币报表折算差额
所有者权益（或股东权益）合计 1,068,741,228.64 1,028,582,086.82
负债和所有者权益（或股东权益）总
2,628,647,863.26 2,580,137,930.33
计
3、合并利润表
编制单位：深圳市物业发展(集团)股份有限公司
单位：元
项目 本期金额 上期金额
一、营业总收入 1,348,194,107.29 624,520,270.29
其中：营业收入 1,348,194,107.29 624,520,270.29
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 893,486,628.19 499,699,889.91
其中：营业成本 553,178,605.80 392,039,759.24
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加 283,964,714.90 58,377,586.79
销售费用 7,367,804.79 8,202,034.38
管理费用 51,339,858.73 48,359,986.73
财务费用 -3,595,065.02 -1,321,536.27
资产减值损失 1,230,708.99 -5,957,940.96
加：公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
投资收益（损失以“－”
4,390,123.64 1,501,509.12
号填列）
其中：对联营企业和合营
4,390,123.64 1,501,509.12
企业的投资收益
31
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
汇兑收益（损失以“-”号
填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 459,097,602.74 126,321,889.50
加：营业外收入 2,510,882.84 1,180,679.74
减：营业外支出 1,921,568.67 1,674,452.36
其中：非流动资产处置损
75,632.69 29,700.92
失
四、利润总额（亏损总额以“－”号
459,686,916.91 125,828,116.88
填列）
减：所得税费用 106,085,924.10 27,741,808.89
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 353,600,992.81 98,086,307.99
其中：被合并方在合并前实现的
1,312,539.70
净利润
归属于母公司所有者的净利润 353,600,992.81 98,686,285.22
少数股东损益 -599,977.23
六、每股收益： -- --
（一）基本每股收益 0.5933 0.1656
（二）稀释每股收益 0.5933 0.1656
七、其他综合收益 -704,279.71 154,895.92
八、综合收益总额 352,896,713.10 98,241,203.91
归属于母公司所有者的综合收益
352,896,713.10 98,841,181.14
总额
归属于少数股东的综合收益总额 -599,977.23
4、母公司利润表
编制单位：深圳市物业发展(集团)股份有限公司
单位：元
项目 本期金额 上期金额
一、营业收入 25,454,166.48 23,449,864.94
减：营业成本 4,623,847.30 9,757,305.26
营业税金及附加 3,908,440.40 4,950,968.55
销售费用
管理费用 19,491,245.37 18,102,272.04
财务费用 317,053.85 -970,153.92
资产减值损失 -22,145,321.63 -5,066,959.74
32
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
加：公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号
19,329,723.64 20,458,700.89
填列）
其中：对联营企业和合营企
4,390,123.64 1,501,509.12
业的投资收益
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 38,588,624.83 17,135,133.64
加：营业外收入 1,572,704.00 291,568.93
减：营业外支出 2,187.01 1,472,336.76
其中：非流动资产处置损失 2,187.01
三、利润总额（亏损总额以“－”号
40,159,141.82 15,954,365.81
填列）
减：所得税费用
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 40,159,141.82 15,954,365.81
五、每股收益： -- --
（一）基本每股收益 0.0674 0.0268
（二）稀释每股收益 0.0674 0.0268
六、其他综合收益
七、综合收益总额 40,159,141.82 15,954,365.81
5、合并现金流量表
编制单位：深圳市物业发展(集团)股份有限公司
单位：元
项目 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 737,191,531.68 888,510,640.24
客户存款和同业存放款项净增加
额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加
额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置交易性金融资产净增加额
33
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 17,912,189.23 10,288,147.54
经营活动现金流入小计 755,103,720.91 898,798,787.78
购买商品、接受劳务支付的现金 201,716,265.91 203,210,115.92
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加
额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现
134,835,672.23 120,898,709.87
金
支付的各项税费 237,091,124.67 172,861,855.64
支付其他与经营活动有关的现金 54,823,702.02 65,716,619.75
经营活动现金流出小计 628,466,764.83 562,687,301.18
经营活动产生的现金流量净额 126,636,956.08 336,111,486.60
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益所收到的现金 5,000,000.00
处置固定资产、无形资产和其他
406,198.00 735,231.00
长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到
的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 406,198.00 5,735,231.00
购建固定资产、无形资产和其他
5,248,764.40 1,573,784.61
长期资产支付的现金
投资支付的现金
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 5,248,764.40 1,573,784.61
34
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
投资活动产生的现金流量净额 -4,842,566.40 4,161,446.39
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资
收到的现金
取得借款收到的现金 361,243,352.00 146,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 361,243,352.00 146,000,000.00
偿还债务支付的现金 365,883,333.34 275,328,545.34
分配股利、利润或偿付利息支付
10,539,475.19 25,661,311.58
的现金
其中：子公司支付给少数股东的
股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 282,000.00 1,432,000.00
筹资活动现金流出小计 376,704,808.53 302,421,856.92
筹资活动产生的现金流量净额 -15,461,456.53 -156,421,856.92
四、汇率变动对现金及现金等价物的
-84,258.97 24,827.92
影响
五、现金及现金等价物净增加额 106,248,674.18 183,875,903.99
加：期初现金及现金等价物余额 797,724,311.37 469,313,741.57
六、期末现金及现金等价物余额 903,972,985.55 653,189,645.56
6、母公司现金流量表
编制单位：深圳市物业发展(集团)股份有限公司
单位：元
项目 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 24,902,565.48 23,126,901.86
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 450,266,959.21 538,743,468.02
经营活动现金流入小计 475,169,524.69 561,870,369.88
购买商品、接受劳务支付的现金 1,348,197.67 4,276,469.83
支付给职工以及为职工支付的现
9,743,795.96 8,017,547.04
金
35
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
支付的各项税费 6,125,642.41 6,928,992.60
支付其他与经营活动有关的现金 912,265,600.56 457,934,134.85
经营活动现金流出小计 929,483,236.60 477,157,144.32
经营活动产生的现金流量净额 -454,313,711.91 84,713,225.56
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 195,000,000.00
取得投资收益所收到的现金 14,939,600.00 23,957,250.00
处置固定资产、无形资产和其他
4,198.00
长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到
的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 209,943,798.00 23,957,250.00
购建固定资产、无形资产和其他
102,573.00 9,532,623.61
长期资产支付的现金
投资支付的现金
取得子公司及其他营业单位支付
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 102,573.00 9,532,623.61
投资活动产生的现金流量净额 209,841,225.00 14,424,626.39
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 240,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 240,000,000.00
偿还债务支付的现金
分配股利、利润或偿付利息支付
1,400,000.00
的现金
支付其他与筹资活动有关的现金 282,000.00
筹资活动现金流出小计 1,682,000.00
筹资活动产生的现金流量净额 238,318,000.00
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -6,154,486.91 99,137,851.95
36
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
加：期初现金及现金等价物余额 399,641,751.92 83,846,009.34
六、期末现金及现金等价物余额 393,487,265.01 182,983,861.29
7、合并所有者权益变动表
编制单位：深圳市物业发展(集团)股份有限公司
本期金额
单位：元
本期金额
归属于母公司所有者权益
项目 少数股东 所有者权
实收资
资本公 减：库存 专项储 盈余公 一般风 未分配
本（或 其他 权益 益合计
积 股 备 积 险准备 利润
股本）
595,979 63,783,0 102,882 746,091, -5,882,9 862,087.0 1,503,715,
一、上年年末余额
,092.00 19.03 ,532.15 174.80 02.45 6 002.59
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
595,979 63,783,0 102,882 746,091, -5,882,9 862,087.0 1,503,715,
二、本年年初余额
,092.00 19.03 ,532.15 174.80 02.45 6 002.59
三、本期增减变动金额（减少 353,600, -704,27 352,896,71
以“－”号填列） 992.81 9.71 3.10
353,600, 353,600,99
（一）净利润
992.81 2.81
-704,27 -704,279.7
（二）其他综合收益
9.71 1
353,600, -704,27 352,896,71
上述（一）和（二）小计
992.81 9.71 3.10
（三）所有者投入和减少资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益
的金额
3．其他
（四）利润分配
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分
配
37
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
4．其他
（五）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股
本）
2．盈余公积转增资本（或股
本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
595,979 63,783,0 102,882 1,099,69 -6,587,1 862,087.0 1,856,611,
四、本期期末余额
,092.00 19.03 ,532.15 2,167.61 82.16 6 715.69
上年金额
单位：元
上年金额
归属于母公司所有者权益
项目 少数股东 所有者权
实收资
资本公 减：库存 专项储 盈余公 一般风 未分配
本（或 其他 权益 益合计
积 股 备 积 险准备 利润
股本）
595,979 64,020,2 69,712, 406,422, -5,890,2 862,087.0 1,131,105,
一、上年年末余额
,092.00 75.72 050.51 741.94 86.25 6 960.98
加：同一控制下企业合并 13,800,0 656,810 -3,240,0 11,216,784
产生的追溯调整 00.00 .44 25.58 .86
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
595,979 77,820,2 70,368, 403,182, -5,890,2 862,087.0 1,142,322,
二、本年年初余额
,092.00 75.72 860.95 716.36 86.25 6 745.84
三、本期增减变动金额（减少 -14,037, 98,686,2 154,895. 84,803,924
以“－”号填列） 256.69 85.22 92 .45
98,686,2 98,686,285
（一）净利润
85.22 .22
154,895.
（二）其他综合收益 154,895.92
92
上述（一）和（二）小计 98,686,2 154,895. 98,841,181
38
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
85.22 92 .14
（三）所有者投入和减少资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益
的金额
3．其他
（四）利润分配
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分
配
4．其他
（五）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股
本）
2．盈余公积转增资本（或股
本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
-14,037, -14,037,25
（七）其他
256.69 6.69
595,979 63,783,0 70,368, 501,869, -5,735,3 862,087.0 1,227,126,
四、本期期末余额
,092.00 19.03 860.95 001.58 90.33 6 670.29
8、母公司所有者权益变动表
编制单位：深圳市物业发展(集团)股份有限公司
本期金额
单位：元
本期金额
项目 实收资本 一般风险 未分配利 所有者权
资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积
（或股本） 准备 润 益合计
595,979,09 37,754,232 102,225,72 292,623,04 1,028,582,
一、上年年末余额
2.00 .28 1.71 0.83 086.82
39
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
595,979,09 37,754,232 102,225,72 292,623,04 1,028,582,
二、本年年初余额
2.00 .28 1.71 0.83 086.82
三、本期增减变动金额（减少 40,159,141 40,159,141
以“－”号填列） .82 .82
40,159,141 40,159,141
（一）净利润
.82 .82
（二）其他综合收益
40,159,141 40,159,141
上述（一）和（二）小计
.82 .82
（三）所有者投入和减少资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益的
金额
3．其他
（四）利润分配
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配
4．其他
（五）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
595,979,09 37,754,232 102,225,72 332,782,18 1,068,741,
四、本期期末余额
2.00 .28 1.71 2.65 228.64
上年金额
单位：元
项目 上年金额
40
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
实收资本 一般风险 未分配利 所有者权
资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积
（或股本） 准备 润 益合计
595,979,09 38,914,227 69,712,050 -50,242,14 654,363,22
一、上年年末余额
2.00 .99 .51 6.85 3.65
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
595,979,09 38,914,227 69,712,050 -50,242,14 654,363,22
二、本年年初余额
2.00 .99 .51 6.85 3.65
三、本期增减变动金额（减少以 -1,159,995. 15,954,365 14,794,370
“－”号填列） 71 .81 .10
15,954,365 15,954,365
（一）净利润
.81 .81
（二）其他综合收益
15,954,365 15,954,365
上述（一）和（二）小计
.81 .81
（三）所有者投入和减少资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益的
金额
3．其他
（四）利润分配
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配
4．其他
（五）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
-1,159,995. -1,159,995.
（七）其他
71 71
41
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
595,979,09 37,754,232 69,712,050 -34,287,78 669,157,59
四、本期期末余额
2.00 .28 .51 1.04 3.75
三、公司基本情况
深圳市物业发展（集团）股份有限公司（以下简称“公司”或”本公司”）系经广东省深圳市人民政府深
府 办 复 [1991]831 号 文 批 准 ， 在 原 深 圳 市 物 业 发 展 总 公 司 的 基 础 上 改 组 成 立 的 股 份 有 限 公 司 ， 持
440301103570124号企业法人营业执照。
1. 公司注册资本
1996年公司以总股数为基数每10股送1股后注册资本为541,799,175元。2009年公司以总股数
541,799,175股为基数每10股送1股后注册资本变为595,979,092元。
1.公司注册地、组织形式和总部地址
公司注册地：中国广东省深圳市。
组织形式：股份有限公司。
总部地址：深圳市人民南路国贸大厦39 层、42 层。
2.公司的业务性质和主要经营活动
公司及附属公司经营范围为：房地产开发及商品房销售，商品楼宇的建筑、管理，房屋租赁，建
设监理，国内商业、物资供销业（不含专营、专卖、专控商品）。
3.公司以及集团最终母公司的名称
截至报告期末，本公司控股股东仍登记为深圳市建设投资控股公司。2004 年，深圳市政府将深圳
市建设投资控股公司与另外两家市属资产经营公司深圳市投资管理公司、深圳市商贸控股公司合并，
组建成立深圳市投资控股有限公司，本公司的实际控股股东为深圳市投资控股有限公司。深圳市投资
控股有限公司为国有独资有限责任公司，成立于2004 年10 月13 日，法定代表人范鸣春，注册资本56
亿元，主要经营范围是：为市属国有企业提供担保、国有股权管理、所属企业资产重组、改制和资本
运作、股权投资等。深圳市国有资产监督管理局作为政府组成部门，代表深圳市政府对深圳市投资控
股有限公司实施管理，因此本公司的最终控制人为深圳市国有资产监督管理局。
4.财务报告的批准报出者和财务报告批准报出日
本财务报表于2013年8月9日经公司第七届董事会第十五次会议批准报出。
四、公司主要会计政策、会计估计和前期差错
1、财务报表的编制基础
本公司以持续经营为前提，根据实际发生的交易和事项，按照《企业会计准则——基本准则》和其他各项
会计准则的规定进行确认和计量，在此基础上编制财务报表。
2、遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果、股东
权益变动和现金流量等有关信息。
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
3、会计期间
本公司会计期间为公历1月1日至12月31日。
4、记账本位币
本公司以人民币为记账本位币。
5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
（1）同一控制下企业合并
本公司报告期内发生同一控制下企业合并的，采用权益结合法进行会计处理。合并方在企业合并中取得的
资产和负债，按照合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价账
面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并方为
进行企业合并发生的各项直接相关费用，包括为进行企业合并而支付的审计费用、评估费用、法律服务费
用等，于发生时计入当期损益。为企业合并发行的债券或承担其他债务支付的手续费、佣金等，计入所发
行债券及其他债务的初始计量金额。企业合并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等费用，抵减权益性
证券溢价收入，溢价收入不足冲减的，冲减留存收益。企业合并形成母子公司关系的，母公司应当编制合
并报表，按照本公司制定的“合并财务报表”会计政策执行。
（2）非同一控制下的企业合并
本公司报告期内发生非同一控制下的企业合并的，采用购买法进行会计处理。购买方区别下列情况确
定合并成本：①一次交换交易实现的企业合并，合并成本为购买方在购买日为取得对被购买方的控制权而
付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。②通过多次交换交易分步实现的企业
合并，对于购买日之前持有的被购买方的股权，应当区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
A、在个别财务报表中，应当以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成
本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，应当在
处置该项投资时将与其相关的其他综合收益（例如，可供出售金融资产公允价值变动计入资本公积的部分，
下同）转入当期投资收益。
B、在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，应当按照该股权在购买日的公允价
值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉
及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益应当转为购买日所属当期投资收益。购买方应当在附注中披
露其在购买日之前持有的被购买方的股权在购买日的公允价值、按照公允价值重新计量产生的相关利得或
损失的金额。
③购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，应当于发
生时计入当期损益；购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，应当计入权益性证
券或债务性证券的初始确认金额。④在合并合同或协议中对可能影响合并成本的未来事项作出约定的，购
买日如果估计未来事项很可能发生并且对合并成本的影响金额能够可靠计量的，购买方应当将其计入合并
成本。
购买方在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价值计量，公允价值与
其账面价值的差额，计入当期损益。
购买方在购买日应当对合并成本进行分配，按照规定确认所取得的被购买方各项可辨认资产、负债及
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
或有负债。①购买方对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商
誉。②购买方对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，则对取得的被购
买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核；经复核后合并成本仍小
于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
企业合并形成母子公司关系的，母公司设置备查簿，记录企业合并中取得的子公司各项可辨认资产、负债
及或有负债等在购买日的公允价值。编制合并财务报表时，应当以购买日确定的各项可辨认资产、负债及
或有负债的公允价值为基础对子公司的财务报表进行调整，按照本公司制定的“合并财务报表”会计政策执
行。
6、合并财务报表的编制方法
（1）合并财务报表的编制方法
（1）合并范围
本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。
母公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位半数以上的表决权，表明母公司能够控制被投资单位，
将该被投资单位认定为子公司，纳入合并财务报表的合并范围；母公司拥有被投资单位半数或以下的表决
权，满足下列条件之一的，视为母公司能够控制被投资单位，将该被投资单位认定为子公司，纳入合并财
务报表的合并范围：
A、通过与被投资单位其他投资者之间的协议，拥有被投资单位半数以上的表决权；
B、根据公司章程或协议，有权决定被投资单位的财务和经营政策；
C、有权任免被投资单位的董事会或类似机构的多数成员；
D、在被投资单位的董事会或类似机构占多数表决权。
有证据表明母公司不能控制被投资单位，不纳入合并财务报表的合并范围。
（2）合并财务报表编制方法
本公司合并财务报表以纳入合并范围的各子公司的个别财务报表为基础，根据其他相关资料，按照权
益法调整对子公司的长期股权投资后，抵消母公司与子公司、子公司与子公司之间发生内部交易对合并报
表的影响编制。
（3）少数股东权益和损益的列报
子公司所有者权益中不属于母公司的份额，作为少数股东权益，在合并资产负债表中所有者权益项目
下以“少数股东权益”项目列示。
子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目
列示。
（4）超额亏损的处理
在合并财务报表中，子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所
享有的份额的，其余额仍应当冲减少数股东权益。
（5）当期增加减少子公司的合并报表处理
在报告期内，因同一控制下企业合并增加的子公司，编制合并资产负债表时，调整合并资产负债表的
年初余额。因非同一控制下企业合并增加的子公司，编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的年
初余额。在报告期内处置子公司，编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的年初余额。
在报告期内，因同一控制下企业合并增加的子公司，将该子公司在合并当期的期初至报告期末的收入、
费用、利润纳入合并利润表。因非同一控制下企业合并增加的子公司，将该子公司自购买日至报告期末的
收入、费用、利润纳入合并利润表。在报告期内处置子公司，将该子公司期初至处置日的收入、费用、利
润纳入合并利润表。
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
在报告期内，因同一控制下企业合并增加的子公司，将该子公司合并当期期初至报告期末的现金流量纳入
合并现金流量表。因非同一控制下企业合并增加的子公司，将该子公司购买日至报告期末的现金流量纳入
合并现金流量表。在报告期内处置子公司，将该子公司期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。
（2）对同一子公司的股权在连续两个会计年度买入再卖出，或卖出再买入的应披露相关的会计处理方法
不适用
7、现金及现金等价物的确定标准
现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金
额现金、价值变动风险很小的投资。
8、外币业务和外币报表折算
（1）外币业务
本公司外币交易采用按照系统合理的方法确定的、与交易发生日即期汇率近似的汇率折算。本公司以
上年末中国人民银行公布的外币中间汇率作为当期外币交易的记账汇率（折算汇率）。
汇兑差额的处理：在资产负债表日，按照下列规定对外币货币性项目和外币非货币性项目进行处理：
外币货币性项目，采用资产负债表日即期汇率折算。因资产负债表日即期汇率与初始确认时或前一资产负
债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计入当期损益；以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交
易发生日的记账汇率折算，不改变其记账本位币金额；以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价
值确定日的记账汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动（含
汇率变动）处理，计入当期损益；在资本化期间内，外币专门借款本金及利息的汇兑差额，予以资本化，
计入符合资本化条件的资产的成本。
（2）外币财务报表的折算
本公司对境外经营的财务报表进行折算时，遵循下列规定：资产负债表中的资产和负债项目，采用资
产负债表日的即期汇率折算，所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折
算；利润表中的收入和费用项目，采用按照系统合理的方法确定的、与交易发生日即期汇率近似的汇率（以
报告期初汇率、报告期末汇率为基础计算的平均汇率）折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，
在资产负债表中所有者权益项目下单独列示。比较财务报表的折算比照上述规定处理。
9、金融工具
（1）金融工具的分类
本公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。
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本公司将持有的金融资产划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、
贷款和应收款项、可供出售金融资产。
本公司将持有的金融负债分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。
（2）金融工具的确认依据和计量方法
本公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相
关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认金额。
金融资产的后续计量
A、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，包括交易性金融资产和指定为以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融资产，采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失，计
入当期损益。
B、持有至到期投资，采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认、减值以及摊销形成的
利得或损失，计入当期损益。
C、贷款和应收款项，采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认、减值以及摊销形成的
利得或损失，计入当期损益。
D、可供出售金融资产，采用公允价值进行后续计量，公允价值变动计入资本公积，在该可供出售
金融资产发行减值或终止确认时转出，计入当期损益。可供出售金融资产持有期间实现的利息或现金股利，
计入当期损益。
金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相
关交易费用直接计入当期损益；对于其他金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
金融负债的后续计量
A、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和指定为以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融负债，采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失，计
入当期损益。
B、其他金融负债，采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量。
（3）金融资产转移的确认依据和计量方法
本公司在已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方时终止对该项金融资产的确认。
本公司在金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项的差额计入当期损益：
①所转移金融资产的账面价值；
②因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转移的金融资产为可
供出售金融资产的情形）之和。
本公司的金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部
分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：
①终止确认部分的账面价值；
②终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额
（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额，应当按照金融资产终止确
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
认部分和未终止确认部分的相对公允价值，对该累计额进行分摊后确定。
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认所转移金融资产整体，并将所收到的对价确认为一项
金融负债。
对于继续涉入条件下的金融资产转移，公司根据继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产和
金融负债，以充分反映企业所保留的权利和承担的义务。
（4）金融负债终止确认条件
金融负债终止确认，是指将金融负债从企业的账户和资产负债表内予以转销。当金融负债的现时义务全
部或部分已经解除的，才能终止确认该金融负债或其一部分。
（5）金融资产和金融负债公允价值的确定方法
A、如果该金融工具存在活跃市场，则采用活跃市场中的报价确定其公允价值。
B、如果该金融工具不存在活跃市场，则采用估值技术确定其公允价值。
（6）金融资产（不含应收款项）减值测试方法、减值准备计提方法
A、本公司在年末对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产的账面价值进
行检查，有客观证据表明该金融资产发生减值的，确认减值损失，计提减值准备。
B、本公司确定金融资产发生减值的客观证据包括下列各项：
a）发行方或债务人发生严重财务困难；
b）债务人违反了合同条款，如偿付利息或本金发生违约或逾期等；
c）债权人出于经济或法律等方面因素的考虑，对发生财务困难的债务人作出让步；
d）债务人很可能倒闭或进行其他财务重组；
e）因发行方发生重大财务困难，该金融资产无法在活跃市场继续交易；
f）无法辨认一组金融资产中的某项资产的现金流量是否已经减少，但根据公开的数据对其进行总体评
价后发现，该组金融资产自初始确认以来的预计未来现金流量确已减少且可计量，如该组金融资产的债务
人支付能力逐步恶化，或债务人所在国家或地区失业率提高、担保物在其所在地区的价格明显下降、所处
行业不景气等；
g）债务人经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大不利变化，使权益工具投资人可能无
法收回投资成本；
h）权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时性下跌；
i）其他表明金融资产发生减值的客观证据。
C、金融资产减值损失的计量
a）持有至到期投资、贷款和应收款项减值损失的计量
持有至到期投资、贷款和应收款项（以摊余成本计量的金融资产）的减值准备，按该金融资产预计未
来现金流量现值低于其账面价值的差额计提，计入当期损益。
本公司对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试，对单项金额不重大的金融资产，单独或包括在
具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单独测试未发生减值的金融资产，无论单项金额
重大与否，仍将包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。已单独确认减值损失的
金融资产，不包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
本公司于资产负债表日对应收款项进行减值测试，计提坏账准备。对于单项金额重大及单项金额非重
大的应收款项，均单独进行减值测试，有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其
账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。
本公司对以摊余成本计量的金融资产确认资产减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已经恢
复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。
b）可供出售金融资产
可供出售金融资产的公允价值发生非暂时性下跌时，即使该金融资产没有终止确认，原直接计入资本
公积的因公允价值下降形成的累计损失，亦予以转出，计入当期损益。
在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的可供出售权益工具投资，或与该权益工具挂钩并
须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产发生减值时，本公司将该权益工具投资或衍生金融资产的账面
价值，与按照类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失，
计入当期损益。
对可供出售债务工具确认资产减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已经恢复，且客观上与
确认损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。
可供出售权益工具投资发生的减值损失，不得通过损益转回。同时，在活跃市场中没有报价且其公允价值
不能可靠计量的权益工具投资或与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产发生的
减值损失，不予转回。
（7）将尚未到期的持有至到期投资重分类为可供出售金融资产的，说明持有意图或能力发生改变的依据
A、没有可利用的财务资源持续地为该金融资产投资提供资金支持，以使该金融资产持有至到期；
B、受法律、行政法规的限制，本公司难以将金融资产投资持有到期；
C、其他表明本公司没有能力将具有固定期限的金融资产投资持有至到期的情况。
10、应收款项坏账准备的确认标准和计提方法
（1）单项金额重大的应收款项坏账准备
单项金额重大的判断依据或金额标准 单项金额在 200 万元以上（包含 200 万元）的应收款项。
在资产负债表日，单独进行减值测试，经测试发生了减值
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法 的，按其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确定
减值损失，计提坏账准备。
（2）按组合计提坏账准备的应收款项
按组合计提坏账准备的计
组合名称 确定组合的依据
提方法
单独测试后未减值的合并报表范围内各母、子公司相互之间
组合 1 其他方法
的应收款项。
单独测试后未减值的除组合 1 以外的应收款项，公司根据以
组合 2 账龄分析法
前年度与之相同或相类似的、按账龄段划分的具有类似信用
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
风险特征的应收款项组合的实际损失率为基础，结合现时情
况分析确定坏账准备计提的比率。
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的
√ 适用 □ 不适用
账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
1 年以内（含 1 年） 3% 3%
1－2 年 10% 10%
2－3 年 30% 30%
3－4 年 50% 50%
4－5 年 80% 80%
5 年以上 100% 100%
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的
√ 适用 □ 不适用
组合名称 方法说明
单独测试后未减值的合并报表范围内各母、子公司相互之间的应收款项。
组合 1
该组合不计提坏账准备。
（3）单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款
有客观证据表明单项金额虽不重大，但信用风险明显较高，很可能发生了减值
单项计提坏账准备的理由
的应收款项。
单独进行减值测试，按其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确定减值
坏账准备的计提方法
损失，计提坏账准备。
11、存货
（1）存货的分类
原材料、库存商品、周转材料、拟开发产品、在建开发产品、已完工开发产品。
（2）发出存货的计价方法
计价方法：个别认定法
房地产类存货按实际成本归集，包括开发产品完工前用于房地产开发的借款利息支出，已完工销售房地
产类存货按平均单位面积成本法结转成本。其他各类存货的取得按实际成本计价，发出按加权平均法计价。
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（3）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
资产负债表日，存货按成本与可变现净值孰低计量，存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准
备，计入当期损益。
①可变现净值的确定方法：
本公司确定存货的可变现净值，以取得的确凿证据为基础，并且考虑持有存货的目的、资产负债表日
后事项的影响等因素。
为生产而持有的材料等，用其生产的产成品的可变现净值高于成本的，该材料仍然按照成本计量；材
料价格的下降表明产成品的可变现净值低于成本的，该材料按照可变现净值计量。
为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算。
企业持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础
计算。
②本公司通常按照单个存货项目计提存货跌价准备。
对于数量繁多、单价较低的存货，按照存货类别计提存货跌价准备。
与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开
计量的存货，合并计提存货跌价准备。
（4）存货的盘存制度
盘存制度：永续盘存制
本公司采用永续盘存制。
（5）低值易耗品和包装物的摊销方法
低值易耗品
摊销方法：一次摊销法
一次摊销法
包装物
摊销方法：
不适用
12、长期股权投资
（1）投资成本的确定
本公司分别下列两种情况对长期股权投资进行初始计量： ①企业合并形成的长期股权投资，按照下列规定确定其初始
投资成本： A、同一控制下的企业合并中，合并方以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的，在合
并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的
现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。为进
行企业合并发生的各项直接相关费用，包括为进行企业合并而支付的审计费用、评估费用、法律服务费用等，于发生时计入
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
当期损益。合并方以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权
投资的初始投资成本。按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，
调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等费用，抵减权益性证券
溢价收入，溢价收入不足冲减的，冲减留存收益。 B、非同一控制下的企业合并中，购买方区别下列情况确定合并成本：
a）一次交换交易实现的企业合并，合并成本为购买方在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负
债以及发行的权益性证券的公允价值； b）通过多次交换交易分步实现的企业合并，以购买日之前所持被购买方的股权
投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本； c）购买方为企业合并发生的审计、法
律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，应当于发生时计入当期损益；购买方作为合并对价发行的权益性证券
或债务性证券的交易费用，应当计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额； d）在合并合同或协议中对可能影响合
并成本的未来事项作出约定的，购买日如果估计未来事项很可能发生并且对合并成本的影响金额能够可靠计量的，将其计入
合并成本。 ②除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按照下列规定确定其初始投资成本：
A、 以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成本包括与取得长期股权投
资直接相关的费用、税金及其他必要支出。 B、以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价
值作为初始投资成本。但不包括应自被投资单位收取的已宣告但尚未发放的现金股利或利润。支付给有关证券承销机构的手
续费、佣金等与权益性证券发行直接相关的费用，自权益性证券的溢价发行收入中扣除，溢价发行收入不足冲减的，冲减盈
余公积和未分配利润。 C、投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本，但合同或
协议约定价值不公允的除外。 D、通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，其初始投资成本按照《企业会计准则第
7 号-非货币性资产交换》确定。 E、通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照《企业会计准则第 12 号
--债务重组》确定。 ③企业无论是以何种方式取得长期股权投资，取得投资时，对于支付的对价中包含的应享有被投资
单位已经宣告但尚未发放的现金股利或利润都作为应收项目单独核算，不构成取得长期股权投资的初始投资成本。
（2）后续计量及损益确认
本公司在长期股权投资持有期间，根据对被投资单位的影响程度及是否存在活跃市场、公允价值能否可靠取得等进行划分，
并分别采用成本法及权益法进行核算。对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算；对被投资
单位能够实施控制以及对被投资单位不具有共同控制或重大影响、并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长
期股权投资，采用成本法核算。 ①采用成本法核算的长期股权投资，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣
告但尚未发放的现金股利或利润外，投资企业应当按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认投资收益，不再划分
是否属于投资前和投资后被投资单位实现的净利润。公司按照上述规定确认自被投资单位应分得的现金股利或利润后，应当
考虑长期股权投资是否发生减值。在判断该类长期股权投资是否存在减值迹象时，应当关注长期股权投资的账面价值是否大
于享有被投资单位净资产（包括相关商誉）账面价值的份额等类似情况。出现类似情况时，应当按照《企业会计准则第 8
号——资产减值》对长期股权投资进行减值测试，可收回金额低于长期股权投资账面价值的，应当计提减值准备。 ②采
用权益法核算的长期股权投资，本公司在取得长期股权投资以后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额，
确认投资损益并调整长期股权投资的账面价值。本公司按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应
减少长期股权投资的账面价值。采用权益法核算的长期投资，本公司确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面
价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，公司负有承担额外损失义务的除外。被投资单位以
后实现净利润的，公司在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。 ③按照公司会计政策规定采
用成本法核算的、在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，其减值按照公司“金融工具的确认和计
量”相关会计政策处理；其他按照公司会计政策核算的长期股权投资，其减值按照公司制定的“资产减值”会计政策处理。
④本公司处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。采用权益法核算的长期股权投资，因被投
资单位除净损益以外所有者权益的其他变动而计入所有者权益的，处置该项投资时将原计入所有者权益的部分按相应比例转
入当期损益。
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
（3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
本公司对外投资符合下列情况时，确定为投资单位具有共同控制：①任何一个合营方均不能单独控制合营企业的生产经营
活动；②涉及合营企业基本经营活动的决策需要各合营方一致同意；③各合营方可能通过合同或协议的形式任命其中的一个
合营方对合营企业的日常活动进行管理，但其必须在各合营方已经一致同意的财务和经营政策范围内行使管理权。 本公
司对外投资符合下列情况时，确定为对投资单位具有重大影响：①在被投资单位的董事会或类似权力机构中派有代表；②参
与被投资单位的政策制定过程，包括股利分配政策等的制定；③与被投资单位之间发生重要交易；④向被投资单位派出管理
人员；⑤向被投资单位提供关键技术资料。本公司直接或通过子公司间接拥有被投资企业 20%以上但低于 50%的表决权股
份时，一般认为对被投资单位具有重大影响。
（4）减值测试方法及减值准备计提方法
按照成本法核算的、在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，其减值应当按照本公司“金融工具
确认和计量”会计政策处理；其他长期股权投资，其减值按照本公司制定的“资产减值”会计政策执行。
13、投资性房地产
（1）本公司的投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。主要包括：
①已出租的土地使用权；
②持有并准备增值后转让的土地使用权；
③已出租的建筑物。
（2）本公司投资性房地产同时满足下列条件的，予以确认：
①与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；
②该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
（3）初始计量
投资性房地产按照成本进行初始计量。
①外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；
②自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成；
③以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。
（4）后续计量
本公司的投资性房地产采用成本模式计量。
采用成本模式计量的投资性房地产，采用与固定资产和无形资产相同的方法计提折旧或进行摊销。
本公司年末对采用成本模式计量的投资性房地产按其成本与可收回金额孰低计价，可收回金额低于成
本的，按两者的差额计提减值准备。减值准备一经计提，不予转回。
14、固定资产
（1）固定资产确认条件
本公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的使用寿命超过一个会计年度的有形资产。 固定
资产在同时满足下列条件时，按照成本进行初始计量： A、与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业； B、该
固定资产的成本能够可靠地计量。
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
（2）融资租入固定资产的认定依据、计价方法
本公司在租入的固定资产实质上转移了与资产有关的全部风险和报酬时确认该项固定资产的租赁为融资租赁。 本公司
融资租赁取得的固定资产的成本，按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者确定。 本公司融
资租入的固定资产采用与自有应计折旧资产相一致的折旧政策。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁
资产尚可使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产尚可使用年限
两者中较短的期间内计提折旧。
（3）各类固定资产的折旧方法
本公司的固定资产折旧方法为年限平均法。
各类固定资产的使用年限、残值率、年折旧率列示如下：
类别 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 25 10% 4.5%
机器设备 10 5% 9.5%
电子设备 5 5% 19%
运输设备 5 5% 19%
其他设备 5 5% 19%
固定资产装修 5 20%
（4）固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法
固定资产的减值，按照本公司制定的“资产减值”会计政策执行。
（5）其他说明
与固定资产有关的后续支出，符合规定的固定资产确认条件的计入固定资产成本；不符合规定的固定资
产确认条件的在发生时直接计入当期损益。
本公司在每个会计年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。使用寿命与
原先估计数有差异的，调整固定资产使用寿命；预计净残值预计数与原先估计数有差异的，调整预计净残
值；与固定资产有关的经济利益预期实现方式有重大改变的，改变固定资产折旧方法。固定资产使用寿命、
预计净残值和折旧方法的改变作为会计估计变更。
公司房屋及建筑物的折旧年限为20-25年、残值率为5%-10%、年折旧率为3.8%-4.5%。
15、在建工程
（1）在建工程的类别
在建工程包括施工前期准备、正在施工中的建筑工程、安装工程、技术改造工程、大修理工程等，并按实际发生的支出确
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
定工程成本。
（2）在建工程结转为固定资产的标准和时点
在建工程在达到预定可使用状态时，按实际发生的全部支出转入固定资产核算。
（3）在建工程的减值测试方法、减值准备计提方法
在建工程的减值，按照本公司制定的资产减值会计政策执行。
16、借款费用
（1）借款费用资本化的确认原则
本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或生产的，在同时满足下列条件
时予以资本化，计入相关资产成本：
① 资产支出已经发生；
② 借款费用已经发生；
③ 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
不符合资本化条件的借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期的损益。
（2）借款费用资本化期间
借款费用资本化期间，是指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化
的期间不包括在内。
（3）暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3 个月的，暂停
借款费用的资本化。在中断期间发生的借款费用确认为费用，计入当期损益，直至资产的购建或者生产活
动重新开始。如果中断是所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态必要的
程序，借款费用的资本化继续进行。
购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。以后
发生的借款费用于发生当期确认为费用。
（4）借款费用资本化金额的计算方法
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用，减
去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。
为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款部分的
资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化
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率根据一般借款加权平均利率计算确定。
17、生物资产
不适用
18、油气资产
不适用
19、无形资产
（1）无形资产的计价方法
本公司无形资产是指本公司所拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
无形资产的确认：
本公司在无形资产同时满足下列条件时，予以确认：
①与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业；
②该无形资产的成本能够可靠地计量。
无形资产的计量：
①本公司无形资产按照成本进行初始计量。
②无形资产的后续计量：对于使用寿命有限的无形资产本公司在取得时判定其使用寿命并在以后期间
在使用寿命内系统合理摊销，摊销金额按受益项目计入相关成本、费用核算。使用寿命不确定的无形资产
不摊销。
（2）使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况
无形资产的取得源自合同性质权利或其他法定权利，其使用寿命不应超过合同性权利或其他法定权利的权
限。若无形资产预期的使用期限短于合同性权利或其他法定权利规定的期限的，应当按照预期使用的期限
确定无形资产使用寿命。
项目 预计使用寿命 依据
出租车营运车牌 50 年、12 年 合同性权利规定的期限
（3）使用寿命不确定的无形资产的判断依据
无法预见无形资产带来未来经济利益期限的，应当视为使用寿命不确定的无形资产。使用寿命不确定的
无形资产不摊销。
（4）无形资产减值准备的计提
无形资产的减值，按照本公司制定的“资产减值”会计政策执行。
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
（5）划分公司内部研究开发项目的研究阶段和开发阶段具体标准
研究是指为获取并理解新的科学或技术知识而进行的独创性的有计划调查。
开发是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的
或具有实质性改进的材料、装置、产品等。
（6）内部研究开发项目支出的核算
内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。内部研究开发项目开发阶段的支出，同
时满足下列条件的，确认为无形资产：
①完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
②具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
③无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身
存在市场，无形资产将在内部使用的，能证明其有用性；
④有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形
资产；
⑤归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
20、长期待摊费用
本公司将已经发生的但应由本年和以后各期负担的摊销期限在一年以上的经营租赁方式租入的固定
资产改良支出等各项费用确认为长期待摊费用，并按项目受益期采用直线法平均摊销。
21、附回购条件的资产转让
售后回购：即在销售商品时采用销售方同意日后再将同样或类似的商品购回的销售方式。在这种方式
下，销售方应根据合同或协议条款判断销售商品是否满足收入确认条件。通常情况下，售后回购交易属于
融资交易，商品所有权上的主要风险和报酬没有转移，企业不应确认收入；回购价格大于原售价的差额，
企业应在回购期间按期计提利息费用，计入财务费用。
如有附回购条件的资产转让，考虑交易的经济实质，披露其会计处理方法。
22、预计负债
（1）预计负债的确认标准
本公司规定与或有事项相关的义务同时满足下列条件的，应当确认为预计负债：
①该义务是企业承担的现时义务；
②履行该义务很可能导致经济利益流出企业；
③该义务的金额能够可靠地计量。
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
（2）预计负债的计量方法
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量。所需支出存在一个连续范围，
且该范围内各种结果发生的可能性相同的，最佳估计数应当按照该范围内的中间值确定。在其他情况下，
最佳估计数应当分别下列情况处理：
①或有事项涉及单个项目的，按照最可能发生金额确定。
②或有事项涉及多个项目的，按照各种可能结果及相关概率计算确定。
在确定最佳估计数时，应当综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币
时间价值影响重大的，应当通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。
企业清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额只有在基本确定能够收到时才
能作为资产单独确认。确认的补偿金额不应当超过预计负债的账面价值。
公司在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核。有确凿证据表明该账面价值不能真实反映当前
最佳估计数的，应当按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。
23、股份支付及权益工具
（1）股份支付的种类
本公司股份支付的确认和计量，以真实、完整、有效的股份支付协议为基础。具体分为以权益结算的股份支付和以现金结
算的股份支付。
（2）权益工具公允价值的确定方法
对于授予职工的股份，其公允价值按企业股份的市场价格计量，同时考虑授予股份所依据的条款和条
件（不包括市场条件之外的可行权条件）进行调整。如果企业未公开交易，则应按估计的市场价格计量，
并考虑授予股份所依据的条款和条件进行调整。
对于授予职工的股票期权，如果不存在条款和条件相似的交易期权，应通过期权定价模型来估计所授
予的期权的公允价值。
企业在确定权益工具授予日的公允价值时，应当考虑股份支付协议规定的可行权条件中的市场条件和
非可行权条件的影响。股份支付存在非可行权条件的，只要职工或其他方满足了所有可行权条件中的非市
场条件（如服务期限等），企业应当确认已得到服务相对应的成本费用。
（3）确认可行权权益工具最佳估计的依据
在等待期内每个资产负债表日，公司根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息作出最佳估计，修正预计可行权的权
益工具数量，以作出可行权权益工具的最佳估计。
（4）实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理
以权益结算的股份支付换取职工提供服务的，以授予职工权益工具的公允价值计量。授予后立即可行权
的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在授予日按照权益工具的公允价值计入相关成本或费用，相应
增加资本公积。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支
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付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具授予日
的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用和资本公积。
以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础计算确定的负债的公允价值
计量。授予后立即可行权的以现金结算的股份支付，在授予日以本公司承担负债的公允价值计入相关成本
或费用，相应增加负债。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的换取职工服务的以现金结算
的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按本公司承担负债的
公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用和相应的负债。
如果修改增加了所授予的权益工具的公允价值，公司按照权益工具公允价值的增加相应地确认取得服
务的增加；如果修改增加了所授予的权益工具的数量，公司将增加的权益工具的公允价值相应地确认为取
得服务的增加；如果公司按照有利于职工的方式修改可行权条件，公司在处理可行权条件时，考虑修改后
的可行权条件。
如果修改减少了授予的权益工具的公允价值，公司继续以权益工具在授予日的公允价值为基础，确认
取得服务的金额，而不考虑权益工具公允价值的减少；如果修改减少了授予的权益工具的数量，公司将减
少部分作为已授予的权益工具的取消来进行处理；如果以不利于职工的方式修改了可行权条件，在处理可
行权条件时，不考虑修改后的可行权条件。
如果公司在等待期内取消了所授予的权益工具或结算了所授予的权益工具（因未满足可行权条件而被
取消的除外，则将取消或结算作为加速可行权处理，立即确认原本在剩余等待期内确认的金额。
24、回购本公司股份
本公司按法定程序报经批准采用收购本公司股票方式减资的，按注销股票面值总额减少股本，购回股
票支付的价款（含交易费用）与股票面值的差额调整所有者权益，超过面值总额的部分，应依次冲减资本
公积（股本溢价）、盈余公积和未分配利润；低于面值总额的，低于面值总额的部分增加资本公积（股本
溢价）。
本公司回购的股份在注销或者转让之前，作为库存股管理，回购股份的全部支出转作库存股成本。
库存股转让时，转让收入高于库存股成本的部分，增加资本公积(股本溢价)；低于库存股成本的部分，
依次冲减资本公积(股本溢价)、盈余公积、未分配利润。
因实行股权激励回购本公司股份的，在回购时，按照回购股份的全部支出作为库存股处理，同时进行
备查登记。
25、收入
（1）销售商品收入确认时间的具体判断标准
商品销售收入确认原则：公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转给购货方；公司既没有保留与所有权相联系的继续管
理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量时，确认
收入实现。 房地产销售收入确认原则：公司以商品房已竣工验收并移交买方，结算账单提交买方并得到认可，收取全部
售楼款（按揭购楼方式为收足首期及银行按揭款）并具备办理房产证的有关条件时确认收入的实现。 物业出租收入确认
原则：与物业出租相关的经济利益能够流入企业；收入的金额能够可靠地计量时，确认收入实现。出租人提供免租期的，出
租人将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内出租人确认租金收入。
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（2）确认让渡资产使用权收入的依据
他人使用公司资产在与交易相关的经济利益能够流入企业；收入的金额能够可靠地计量时，确认收入
实现。利息收入按他人使用公司现金的时间和适用利率计算确定，使用费收入按有关合同或协议规定的收
费时间和方法计算确定。
（3）确认提供劳务收入的依据
在交易的结果能够可靠地估计（即劳务总收入及总成本能够可靠地计量，劳务的完成程度能够可靠地
确定，相关的价款能够流入）时，于决算日按完工百分比法确认收入的实现。当交易的结果不能可靠地确
定估计时，于决算日按已经发生并预计能够补偿的劳务成本金额确认收入，并将已经发生的成本计入当期
损益。
（4）按完工百分比法确认提供劳务的收入和建造合同收入时，确定合同完工进度的依据和方法
劳务收入确认原则（不包括长期合同）：在交易的结果能够可靠地估计（即劳务总收入及总成本能够
可靠地计量，劳务的完成程度能够可靠地确定，相关的价款能够流入）时，于决算日按完工百分比法确认
收入的实现。当交易的结果不能可靠地确定估计时，于决算日按已经发生并预计能够补偿的劳务成本金额
确认收入，并将已经发生的成本计入当期损益。
建造合同收入确认原则：
A、在建造合同的结果能够可靠地估计（即合同的总收入及已经发生的成本能够可靠地计量，合同完
工进度及预计尚需发生的成本能够可靠地确定，相关的经济利益可以收到）时，于决算日按完工百分比法
确认收入的实现。合同完工进度按累计发生的成本占预计总成本的比例确定。
B、当建造合同的结果不能可靠地估计时，于决算日按已经发生并预计能够收回的成本金额确认收入，
并将已经发生的成本计入当期损益。
C、如果预计合同总成本将超出合同总收入，将预计的损失计入当期损益。
26、政府补助
（1）类型
本公司收到政府无偿拨入的货币性资产或非货币性资产，同时满足下列条件时，确认为政府补助： ① 企业能够满足
政府补助所附条件； ② 企业能够收到政府补助。
（2）会计处理方法
① 政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允
价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
② 与资产相关的政府补助，公司取得时确认为递延收益，自相关资产达到预定可使用状态时，在该
资产使用寿命内平均分配，分次计入以后各期的损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或
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发生毁损的，将尚未分配的递延收益余额一次性转入资产处置当期的损益。
与收益相关的政府补助，用于补偿公司以后期间的相关费用或损失的，取得时确认为递延收益，在确
认相关费用的期间计入当期损益；用于补偿公司已发生的相关费用或损失的，取得时直接计入当期损益。
③ 已确认的政府补助需要返还的，分别下列情况处理：
A、存在相关递延收益的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益。
B、不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。
27、递延所得税资产和递延所得税负债
（1）确认递延所得税资产的依据
本公司采用资产负债表债务法进行所得税会计处理。 资产、负债的账面价值与其计税基础存在可抵扣暂时性差异的，以
未来期间很可能取得的用以抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税
率，计算确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。 资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的
应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前期间未确认的递延所得税资产。 资产负债表日，对递延所得税资
产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得
税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。
（2）确认递延所得税负债的依据
资产、负债的账面价值与其计税基础存在应纳税暂时性差异的，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率，确
认由应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债。
28、经营租赁、融资租赁
（1）经营租赁会计处理
经营租赁中承租人，对于经营租赁的租金，在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产成本或当期
损益；发生的初始直接费用，计入当期损益；或有租金在实际发生时计入当期损益。
经营租赁中出租人按资产的性质，将用作经营租赁的资产包括在资产负债表中的相关项目内；对于经
营租赁的租金，在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益；发生的初始直接费用，计入当期损益；
对于经营租赁资产中的固定资产，出租人应当采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租赁资产，
应当采用系统合理的方法进行摊销；或有租金在实际发生时计入当期损益。
（2）融资租赁会计处理
融资租赁中承租人，在租赁期开始日将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较
低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费
用；承租人在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印
花税等初始直接费用，应当计入租入资产价值；未确认融资费用在租赁期内各个期间进行分摊，采用实际
利率法计算确认当期的融资费用；或有租金应当在实际发生时计入当期损益。
承租人在计算最低租赁付款额的现值时，能够取得出租人租赁内含利率的，应当采用租赁内含利率作
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为折现率；否则，应当采用租赁合同规定的利率作为折现率。承租人无法取得出租人的租赁内含利率且租
赁合同没有规定利率的，应当采用同期银行贷款利率作为折现率。
承租人采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租
赁资产所有权的，在租赁资产使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权
的，在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。
融资租赁中出租人在租赁期开始日，将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资
租赁款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和与其现值
之和的差额确认为未实现融资收益；未实现融资收益应当在租赁期内各个期间进行分配；采用实际利率法
计算确认当期的融资收入；或有租金在实际发生时计入当期损益。
（3）售后租回的会计处理
不适用
29、持有待售资产
（1）持有待售资产确认标准
本公司对同时满足下列条件的非流动资产划分为持有待售资产：
①企业已经就处置该非流动资产作出决议；
②企业已经与受让方签订了不可撤销的转让协议；
③该项转让很可能在一年内完成。
（2）持有待售资产的会计处理方法
公司对于持有待售的固定资产，调整该项固定资产的预计净残值，使该项固定资产的预计净残值能够
反映其公允价值减去处置费用后的金额，但不得超过符合持有待售条件时该项固定资产的原账面价值，原
账面价值高于调整后预计净残值的差额，作为资产减值损失计入当期损益。持有待售的固定资产不计折旧，
按照账面价值与公允价值减去处置费用后的净额孰低进行计量。
符合持有待售条件的无形资产等其他非流动资产，比照上述原则处理。
30、资产证券化业务
不适用
31、套期会计
不适用
61
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
32、主要会计政策、会计估计的变更
本报告期主要会计政策、会计估计是否变更
□ 是 √ 否
本报告期未发生主要会计政策、会计估计变更事项
（1）会计政策变更
本报告期主要会计政策是否变更
□ 是 √ 否
（2）会计估计变更
本报告期主要会计估计是否变更
□ 是 √ 否
33、前期会计差错更正
本报告期是否发现前期会计差错
□ 是 √ 否
本报告期未发生前期会计差错更正事项
（1）追溯重述法
本报告期是否发现采用追溯重述法的前期会计差错
□ 是 √ 否
（2）未来适用法
本报告期是否发现采用未来适用法的前期会计差错
□ 是 √ 否
34、其他主要会计政策、会计估计和财务报表编制方法
公司资产减值会计政策：
当存在下列迹象的，表明资产可能发生了减值：
（1）资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌。
（2）企业经营所处的经济、技术或法律等环境以及资产所处的市场在当期或将在近期发生重大变化，
从而对企业产生不利影响。
（3）市场利率或者其他市场投资回报率在当期已经提高，从而影响企业用来计算资产预计未来现金
流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度降低。
（4）有证据表明资产已经陈旧过时或其实体已经损坏。
（5）资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置。
（6）企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所创造的净现金流
62
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
量或者实现的营业利润（或者损失）远远低于预计金额等。
（7）其他表明资产可能已经发生减值的迹象。
本公司在资产负债表日对长期股权投资、固定资产、工程物资、在建工程、无形资产（使用寿命不确
定的除外）等适用《企业会计准则第8号——资产减值》的各项资产进行判断，当存在减值迹象时对其进
行减值测试-估计其可收回金额。可收回金额以资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金
流量的现值两者之间较高者确定。资产的可收回金额低于其账面价值的，将资产的账面价值减记至可收回
金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
有迹象表明一项资产可能发生减值的，本公司通常以单项资产为基础估计其可收回金额。当难以对单
项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
资产组是企业可以认定的最小资产组合，其产生的现金流入应当基本上独立于其他资产或者资产组。
资产组由创造现金流入相关的资产组成。资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资
产或者资产组的现金流入为依据。
本公司对因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进
行减值测试。商誉的减值测试结合与其相关的资产组或者资产组组合进行。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
五、税项
1、公司主要税种和税率
税种 计税依据 税率
增值税 营业收入 3%、6%、17%
营业税 营业收入 3%、5%
城市维护建设税 应纳流转税额 1%、7%
企业所得税 应纳税所得额 25%
教育费附加 应纳流转税额 3%
地方教育附加 应纳流转税额 2%
堤围费 营业收入 0.01%
土地增值税 转让房地产所取得的增值额 30-60 四级超率累进税率
各分公司、分厂执行的所得税税率
注册于境内子公司企业所得税税率为25%；注册于香港地区的子公司企业所得税税率为16.5%。
2、税收优惠及批文
3、其他说明
根据深圳市国家税务局、地方税务局《关于深圳市营业税改征增值税试点纳税人办理税收业务的通告》
（深国税告〔2012〕11号）以及深圳市国家税务局《关于更新增值税、消费税税收优惠管理办法的公告》
（2012年第10号）的规定，公司子公司深圳市国贸汽车实业有限公司、深圳市国贸小汽车出租有限公司以
63
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
及深圳市深新出租汽车有限公司从2012年11月1日试点营业税改征增值税，按3%简易征收率征收增值税。
六、企业合并及合并财务报表
1、子公司情况
（1）通过设立或投资等方式取得的子公司
单位： 元
从母公
司所有
者权益
冲减子
公司少
数股东
实质上 少数股
分担的
构成对 东权益
本期亏
期末实 子公司 表决权 中用于
子公司 子公司 业务性 注册资 经营范 持股比 是否合 少数股 损超过
注册地 际投资 净投资 比例 冲减少
全称 类型 质 本 围 例(%) 并报表 东权益 少数股
额 的其他 (%) 数股东
东在该
项目余 损益的
子公司
额 金额
年初所
有者权
益中所
享有份
额后的
余额
从事为
皇岗口
岸配套
深圳市 的商业
皇城地 全资子 房地产 300000 服务设 30,000,
深圳市 100% 100% 是
产有限 公司 开发 00.00 施的开 000.00
公司 发、建
设、经
营、管
理
深圳市 土地开
物业房 发、房
全资子 房地产 309500 30,950,
地产开 深圳市 地产经 100% 100% 是
公司 开发 00.00 000.00
发有限 营、工
公司 程监
64
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
理、物
业管理
房地产
深物业 开发及
集团徐 销售、
州大彭 全资子 房地产 500000 工程管 50,000,
徐州市 100% 100% 是
房地产 公司 开发 00.00 理、房 000.00
开发有 屋租
限公司 赁、物
资购销
东莞市
房地产
国贸长
开发及
盛房地 全资子 房地产 200000 20,000,
东莞市 销售、 100% 100% 是
产开发 公司 开发 00.00 000.00
房屋租
有限公
赁
司
房地产
深物业
开发及
扬州房
全资子 房地产 500000 销售、 50,000,
地产开 扬州市 100% 100% 是
公司 开发 00.00 工程管 000.00
发有限
理、物
公司
资购销
房地产
开发、
海南新 装饰工
全资子 房地产 200000 20,000,
达开发 海口市 程、种 100% 100% 是
公司 开发 00.00 000.00
总公司 养、进
出口业
务
深圳市
国贸物 房屋租
全资子 物业管 200000 20,000,
业管理 深圳市 赁、楼 100% 100% 是
公司 理 00.00 000.00
有限公 宇管理
司
深圳市 物业管
皇城物 理、庭
全资子 物业管 500000 5,000,0
业管理 深圳市 院绿化 100% 100% 是
公司 理 0.00 00.00
有限公 及清洁
司 服务
山东深 物业管
全资子 物业管 500000 5,000,0
国贸物 济南市 理、家 100% 100% 是
公司 理 0.00 00.00
业管理 政服
65
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
有限公 务、房
司 屋销售
与中
介、餐
饮服务
等
重庆深
物业管
国贸物
全资子 物业管 500000 理、房 5,000,0
业管理 重庆市 100% 100% 是
公司 理 0.00 地产经 00.00
有限公
纪
司
安装、
改造、
重庆奥
维修电
博电梯 全资子 350000 3,500,0
重庆市 服务业 梯，电 100% 100% 是
有限公 公司 0.00 00.00
梯及零
司
配件销
售
深圳市 电梯、
天阙电 空调制
全资子 500000 5,000,0
梯技术 深圳市 服务业 冷设备 100% 100% 是
公司 0.00 00.00
有限公 的维修
司 服务
国内商
深圳市 业、物
国管机 资供销
全资子 120000 1,200,0
电设备 深圳市 服务业 业、机 100% 100% 是
公司 0.00 00.00
有限公 电设备
司 维修、
保养
深圳市 中餐、
国贸餐 全资子 餐饮服 200000 西餐、 2,000,0
深圳市 100% 100% 是
饮有限 公司 务 0.00 酒的零 00.00
公司 售
一般工
深圳市
业与民
物业工
全资子 工程监 300000 用建筑 3,000,0
程建设 深圳市 100% 100% 是
公司 理 0.00 工程建 00.00
监理有
设监理
限公司
业务
深圳市 全资子 138000 提供房 1,380,0
深圳市 服务业 100% 100% 是
房地产 公司 0.00 产信息 00.00
66
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
交易所 及房地
产代
租、代
销、评
估业务
深圳市
国贸汽 汽车客
全资子 298500 29,850,
车实业 深圳市 服务业 运、汽 100% 100% 是
公司 00.00 000.00
有限公 车出租
司
深圳市
国贸小 汽车客
全资子 160000 16,000,
汽车出 深圳市 服务业 运、汽 100% 100% 是
公司 00.00 000.00
租有限 车出租
公司
深圳特
速机动
车驾驶 全资子 200000 驾驶员 2,000,0
深圳市 服务业 100% 100% 是
员培训 公司 0.00 培训 00.00
中心有
限公司
投资商
深圳市
贸企
国贸商 全资子 商品销 120000 12,000,
深圳市 业、物 100% 100% 是
场有限 公司 售 00.00 000.00
资、供
公司
应业
四川天
和实业 全资子 商品销 800000 国内商 8,000,0
成都市 100% 100% 是
有限公 公司 售 0.00 品批发 00.00
司
湛江深 房地产
圳物业 全资子 房地产 253000 开发及 2,530,0
湛江市 100% 100% 是
发展有 公司 开发 0.00 商品房 00.00
限公司 销售
深业地
HKD20 物业代
产发展 全资子 房地产 20,000, 98,099,
香港 000000. 理及投 100% 100% 是
有限公 公司 开发 000.00 637.90
00 资
司
汇恒发
全资子 房地产 物业发
展有限 香港 HKD2 2.00 100% 100% 是
公司 开发 展
公司
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
置茂置 物业代
控股子 房地产 HKD10 862,087
业有限 香港 理及投 100.00 70% 70% 是
公司 开发 0 .06
公司 资
胜达时
控股子 房地产 物业投
投资有 香港 HKD4 4.00 100% 100% 是
公司 开发 资
限公司
通过设立或投资等方式取得的子公司的其他说明
胜达时投资有限公司系置茂置业有限公司持股100%的子公司。
（2）同一控制下企业合并取得的子公司
单位： 元
从母公
司所有
者权益
冲减子
公司少
数股东
实质上 少数股
分担的
构成对 东权益
本期亏
期末实 子公司 表决权 中用于
子公司 子公司 业务性 注册资 经营范 持股比 是否合 少数股 损超过
注册地 际投资 净投资 比例 冲减少
全称 类型 质 本 围 例(%) 并报表 东权益 少数股
额 的其他 (%) 数股东
东在该
项目余 损益的
子公司
额 金额
年初所
有者权
益中所
享有份
额后的
余额
深圳市
出租汽
深新出
全资子 138000 车营 33,195,
租汽车 深圳市 服务业 100% 100% 是
公司 00.00 运、物 948.77
有限公
业管理
司
（3）非同一控制下企业合并取得的子公司
公司无非同一控制下企业合并取得的子公司。
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
2、特殊目的主体或通过受托经营或承租等方式形成控制权的经营实体
特殊目的主体或通过受托经营或承租等方式形成控制权的经营实体的其他说明
2012年11月，深圳市对外经济贸易投资有限公司（以下简称“对外经贸公司”）与公司子公司深圳市深
新出租汽车有限公司（以下简称“深新公司”）签订了《剥离资产及负债委托经营管理合同》，约定将剥离
资产转委托深新公司接受清理、经营管理和处置，详见公司2012年度报告第十节财务报告六中的企业合并
2、3事项，委托期限至2014年12月31日止。根据委托经营管理合同，2012年6月1日至2012年12月31日深新
公司向对外经贸公司支付资产经营所取得的收益31.3万元，以后每年支付62.6万元，剩余的资产经营所取
得的收益由深新公司享有。通过上述《剥离资产及负债委托经营管理合同》，本公司已经实际控制深新公
司剥离资产，系通过受托经营方式形成控制权的经营实体。
截止2013年6月30日剥离资产在合并报表内的余额情况如下：
项目 金额 项目 金额
货币资金 138,923.73其他应付款 784,501.81
其他应收款 50.00其他非流动负债 22,310,250.22
投资性房地产 10,604,974.93
固定资产 11,482,788.17
在建工程 57,000.00
长期待摊费用 811,015.20
资产合计 23,094,752.03 负债及权益合计 23,094,752.03
注：其他非流动负债系应归属于深投控的剥离资产权益。
3、合并范围发生变更的说明
合并报表范围发生变更说明
公司报告期未发生合并范围变更事项。
□ 适用 √ 不适用
4、报告期内新纳入合并范围的主体和报告期内不再纳入合并范围的主体
公司报告期未发生上述事项。
5、报告期内发生的同一控制下企业合并
公司报告期未发生同一控制下的企业合并事项。
6、报告期内发生的非同一控制下企业合并
公司报告期未发生非同一控制下的企业合并事项。
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
7、报告期内出售丧失控制权的股权而减少子公司
公司报告期未发生。
8、报告期内发生的反向购买
公司报告期未发生。
9、本报告期发生的吸收合并
公司报告期未发生。
10、境外经营实体主要报表项目的折算汇率
纳入合并财务报表范围的子公司深业地产发展有限公司、汇恒发展有限公司、置茂置业有限公司、胜
达时投资有限公司系在香港注册并经营的子公司，报告期对上述子公司主要报表项目的折算汇率如下：
（1）资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日港币对人民币的即期汇率1：0.7966折算。
（2）所有者权益项目中的实收资本采用发生时的港币对人民币的即期汇率1：0.7917折算。
（3）利润表中的各项目，采用交易发生日的即期汇率的近似汇率即本报告期港币对人民币的平均汇
率1：0.8038折算。
七、合并财务报表主要项目注释
1、货币资金
单位： 元
期末数 期初数
项目
外币金额 折算率 人民币金额 外币金额 折算率 人民币金额
现金: -- -- 289,986.98 -- -- 197,165.38
人民币 -- -- 288,168.98 -- -- 196,113.48
港 币 2,282.20 0.7966 1,818.00 1,297.20 0.8109 1,051.90
银行存款： -- -- 898,514,462.09 -- -- 793,456,036.83
人民币 -- -- 852,052,668.99 -- -- 788,676,797.01
港 币 58,325,123.15 0.7966 46,461,793.10 5,893,747.47 0.8109 4,779,239.82
其他货币资金： -- -- 5,168,536.48 -- -- 4,071,109.16
人民币 -- -- 5,168,536.48 -- -- 4,071,109.16
合计 -- -- 903,972,985.55 -- -- 797,724,311.37
如有因抵押、质押或冻结等对使用有限制、存放在境外、有潜在回收风险的款项应单独说明
公司报告期无因抵押、质押或冻结等对使用有限制、存放在境外、有潜在回收风险的款项。
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
2、交易性金融资产
（1）交易性金融资产
不适用。
（2）变现有限制的交易性金融资产
不适用。
（3）套期工具及对相关套期交易的说明
不适用。
3、应收票据
（1）应收票据的分类
不适用。
（2）期末已质押的应收票据情况
不适用。
（3）因出票人无力履约而将票据转为应收账款的票据，以及期末公司已经背书给他方但尚未到期的票据
情况
不适用。
4、应收股利
不适用。
5、应收利息
（1）应收利息
不适用。
（2）逾期利息
不适用。
71
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
（3）应收利息的说明
不适用。
6、应收账款
（1）应收账款按种类披露
单位： 元
期末数 期初数
种类 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%)
单项金额重大并单项计 107,016,17 50,712,546. 107,016,1 51,016,173.8
76% 47.39% 80.31% 47.67%
提坏账准备的应收账款 3.89 49 73.89 9
按组合计提坏账准备的应收账款
30,251,877. 3,229,293.6 22,907,92
组合 2 21.48% 10.67% 17.19% 2,323,913.94 10.14%
40 6 2.62
30,251,877. 3,229,293.6 22,907,92
组合小计 21.48% 10.67% 17.19% 2,323,913.94 10.14%
40 6 2.62
单项金额虽不重大但单
3,541,246.0 3,541,246.0 3,328,980
项计提坏账准备的应收 2.51% 100% 2.5% 3,328,980.05 100%
7 7 .05
账款
140,809,29 57,483,086. 133,253,0 56,669,067.8
合计 -- -- -- --
7.36 22 76.56 8
应收账款种类的说明
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
应收账款内容 账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
涉及诉讼，详见本报
深圳市基永物业发展有限公司 98,611,328.05 42,307,700.65 42.9% 告第八节财务报告
十一.1
深圳特威实业有限公司 2,836,561.00 2,836,561.00 100% 长期未能收回
深圳市鲁南实业有限公司 2,818,284.84 2,818,284.84 100% 经营状况欠佳
周谭进 2,750,000.00 2,750,000.00 100% 长期未能收回
合计 107,016,173.89 50,712,546.49 -- --
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
72
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
期末数 期初数
账龄 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内
其中： -- -- -- -- -- --
1 年以内（含 1 年） 24,075,739.53 79.58% 722,272.19 18,822,782.16 82.17% 564,683.46
1 年以内小计 24,075,739.53 79.58% 722,272.19 18,822,782.16 82.17% 564,683.46
1至2年 2,551,361.20 8.43% 255,136.12 1,626,810.61 7.1% 162,681.06
2至3年 1,413,556.03 4.67% 424,066.81 70,733.43 0.31% 21,220.03
3 年以上 2,211,220.64 7.31% 1,827,818.54 2,387,596.42 10.41% 1,575,329.39
3至4年 61,159.60 0.2% 30,579.80 1,314,269.42 5.74% 657,134.71
4至5年 1,764,111.58 5.83% 1,411,289.28 775,661.60 3.38% 620,529.28
5 年以上 385,949.46 1.28% 385,949.46 297,665.40 1.3% 297,665.40
合计 30,251,877.40 -- 3,229,293.66 22,907,922.62 -- 2,323,913.94
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款
□ 适用 √ 不适用
期末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
应收账款内容 账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
存在纠纷，很可能无法
深圳市皇太子酒楼 1,460,905.54 1,460,905.54 100%
收回
湛江海湖房地产 700,000.00 700,000.00 100% 账龄长，无法收回
深圳市盛丰路国贸珠宝
498,681.65 498,681.65 100% 账龄长，无法收回
金行有限公司
惠东县小汽车公司 250,000.00 250,000.00 100% 账龄长，无法收回
湛江特种水泥厂 135,972.00 135,972.00 100% 账龄长，无法收回
海南美佳茶艺馆 126,318.15 126,318.15 100% 账龄长，无法收回
其他 369,368.73 369,368.73 100% 账龄长，无法收回
合计 3,541,246.07 3,541,246.07 -- --
（2）本报告期转回或收回的应收账款情况
单位： 元
73
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
转回或收回前累计已计
应收账款内容 转回或收回原因 确定原坏账准备的依据 转回或收回金额
提坏账准备金额
深圳市基永物业发展有限
转回 涉及诉讼 42,611,328.05 303,627.40
公司
合计 -- -- 42,611,328.05 --
（3）本报告期实际核销的应收账款情况
本报告期无核销应收账款情况。
（4）本报告期应收账款中持有公司 5％（含 5％）以上表决权股份的股东单位情况
单位： 元
期末数 期初数
单位名称
账面余额 计提坏账金额 账面余额 计提坏账金额
深圳市投资控股有限公司 546,442.22 16,393.27 415,302.14 12,459.06
合计 546,442.22 16,393.27 415,302.14 12,459.06
（5）应收账款中金额前五名单位情况
单位： 元
占应收账款总额的比例
单位名称 与本公司关系 金额 年限
(%)
深圳市基永物业发展有
非关联方 98,611,328.05 5 年以上 70.03%
限公司
华为技术有限公司 非关联方 10,189,105.59 1 年以内 7.24%
深圳特威实业有限公司 非关联方 2,836,561.00 5 年以上 2.01%
深圳市鲁南实业发展公
非关联方 2,818,284.84 5 年以上 2%
司
周谭进 非关联方 2,750,000.00 5 年以上 1.95%
合计 -- 117,205,279.48 -- 83.23%
（6）应收关联方账款情况
单位： 元
单位名称 与本公司关系 金额 占应收账款总额的比例(%)
深圳市投资控股有限公司 公司控股股东 546,442.22 0.39%
合计 -- 546,442.22 0.39%
74
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
（7）终止确认的应收款项情况
不适用。
（8）以应收款项为标的进行证券化的，列示继续涉入形成的资产、负债的金额
不适用。
7、其他应收款
（1）其他应收款按种类披露
单位： 元
期末数 期初数
种类 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%)
单项金额重大并单项计
92,465,783.6 92,465,783.6 92,670,839.6
提坏账准备的其他应收 73.92% 100% 76.86% 92,670,839.68 100%
8 8 8
款
按组合计提坏账准备的其他应收款
22,689,724.1 12,087,989.5 17,971,840.9
组合 2 18.14% 53.28% 14.91% 11,600,151.62 64.55%
9 6 6
22,689,724.1 12,087,989.5 17,971,840.9
组合小计 18.14% 53.28% 14.91% 11,600,151.62 64.55%
9 6 6
单项金额虽不重大但单
项计提坏账准备的其他 9,925,245.51 7.94% 9,925,245.51 100% 9,925,245.51 8.23% 9,925,245.51 100%
应收款
125,080,753. 114,479,018. 120,567,926.
合计 -- -- -- 114,196,236.81 --
38 75 15
其他应收款种类的说明
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
其他应收款内容 账面余额 坏账金额 计提比例（%） 理由
金田实业(集团)股份有 履行担保款项，难以收
56,600,000.00 56,600,000.00 100%
限公司 回
安徽南鹏造纸有限公司 7,443,104.00 7,443,104.00 100% 长期未能收回
深圳市盛丰路国贸珠宝
6,481,353.60 6,481,353.60 100% 无可执行财产难以收回
金行有限公司
上海裕通房地产开发有 5,676,000.00 5,676,000.00 100% 诉讼判决难以收回
75
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
限公司
五粮液酒家 5,523,057.70 5,523,057.70 100% 已清算
香港跃恒发展有限公司 3,271,837.78 3,271,837.78 100% 已清算
大梅沙旅游中心 2,576,445.69 2,576,445.69 100% 项目停建
高架列车项目 2,542,332.43 2,542,332.43 100% 项目停建
深圳国贸实业发展有限
2,351,652.48 2,351,652.48 100% 公司资不抵债
公司
合计 92,465,783.68 92,465,783.68 -- --
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末数 期初数
账面余额 账面余额
账龄
比例 坏账准备 比例 坏账准备
金额 金额
(%) (%)
1 年以内
其中：
1 年以内（含 1 年） 6,386,557.10 28.15% 191,596.73 5,907,685.35 32.87% 177,230.56
1 年以内小计 6,386,557.10 28.15% 191,596.73 5,907,685.35 32.87% 177,230.56
1至2年 4,564,951.62 20.12% 456,495.17 528,158.03 2.94% 52,815.80
2至3年 217,179.38 0.96% 65,153.82 33,129.44 0.18% 9,938.83
3 年以上 11,521,036.09 50.78% 11,374,743.84 11,502,868.14 64% 11,360,166.42
3至4年 47,764.18 0.21% 23,882.09 3,596.51 0.02% 1,798.26
4至5年 612,050.83 2.7% 489,640.67 704,517.32 3.92% 563,613.86
5 年以上 10,861,221.08 47.87% 10,861,221.08 10,794,754.31 60.06% 10,794,754.31
合计 22,689,724.19 -- 12,087,989.56 17,971,840.96 -- 11,600,151.62
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款
□ 适用 √ 不适用
期末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
其他应收款内容 账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
深圳物方陶瓷工业有限
1,747,264.25 1,747,264.25 100% 经营状况不佳
公司
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
人员已退休款项难以收
梁伟民 1,357,137.11 1,357,137.11 100%
回
深圳迎宾馆有限公司 909,960.40 909,960.40 100% 长期未能收回
重庆华尔装饰品有限公
799,163.50 799,163.50 100% 难以收回
司
时代新居农行按揭担保
601,762.21 601,762.21 100% 业主无力偿还
赔偿款
陈良芳 500,000.00 500,000.00 100% 失踪无法收回
晏坤平 496,307.77 496,307.77 100% 长期未能收回
方碧佳 344,134.00 344,134.00 100% 长期未能收回
深圳市物业建筑设计公
335,828.92 335,828.92 100% 难以收回
司
其他 2,833,687.35 2,833,687.35 100% 难以收回
合计 9,925,245.51 9,925,245.51 -- --
（2）本报告期转回或收回的其他应收款情况
本报告期无转回或收回的其他应收款情况。
（3）本报告期实际核销的其他应收款情况
本报告期无核销的其他应收款情况。
（4）本报告期其他应收款中持有公司 5％（含 5％）以上表决权股份的股东单位情况
不适用。
（5）金额较大的其他应收款的性质或内容
单位： 元
单位名称 金额 款项的性质或内容 占其他应收款总额的比例(%)
金田实业(集团)股份有限公司 56,600,000.00 担保执行款 45.25%
安徽南鹏造纸有限公司 7,443,104.00 经营周转资金 5.95%
深圳市盛丰路国贸珠宝金行
6,481,353.60 往来款 5.18%
有限公司
上海裕通房地产开发有限公
5,676,000.00 往来款 4.54%
司
五粮液酒家 5,523,057.70 往来款 4.42%
77
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
香港跃恒发展有限公司 3,271,837.78 往来款 2.62%
大梅沙旅游中心 2,576,445.69 往来款 2.06%
高架列车项目 2,542,332.43 往来款 2.03%
深圳国贸实业发展有限公司 2,351,652.48 往来款 1.88%
合计 92,465,783.68 -- 73.93%
（6）其他应收款金额前五名单位情况
单位： 元
占其他应收款总额的比
单位名称 与本公司关系 金额 年限
例(%)
金田实业(集团)股份有
非关联方 56,600,000.00 5 年以上 45.25%
限公司
安徽南鹏造纸有限公司 非关联方 7,443,104.00 5 年以上 5.95%
深圳市盛丰路国贸珠宝
非关联方 6,481,353.60 5 年以上 5.18%
金行有限公司
上海裕通房地产开发有
非关联方 5,676,000.00 5 年以上 4.54%
限公司
五粮液酒家 非关联方 5,523,057.70 5 年以上 4.42%
合计 -- 81,723,515.30 -- 65.34%
（7）其他应收关联方账款情况
单位： 元
单位名称 与本公司关系 金额 占其他应收款总额的比例(%)
安徽南鹏造纸有限公司 联营公司 7,443,104.00 5.95%
深圳国贸实业发展有限公司 联营公司 2,351,652.48 1.88%
深圳物方陶瓷工业有限公司 联营公司 1,747,264.25 1.4%
深圳迎宾馆有限公司 同受本公司母公司控制 909,960.40 0.73%
合计 -- 12,451,981.13 9.96%
（8）终止确认的其他应收款项情况
不适用。
（9）以其他应收款为标的进行证券化的，列示继续涉入形成的资产、负债的金额
不适用。
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
8、预付款项
（1）预付款项按账龄列示
单位： 元
期末数 期初数
账龄
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 12,294,474.30 62.57% 55,422,464.21 85.64%
1至2年 7,354,000.00 37.43% 8,839,702.60 13.66%
2至3年 0.00 0% 72,805.50 0.11%
3 年以上 1,039.83 0.01% 380,017.80 0.59%
合计 19,649,514.13 -- 64,714,990.11 --
（2）预付款项金额前五名单位情况
单位： 元
单位名称 与本公司关系 金额 时间 未结算原因
湛江市粤西建筑工程公
非关联方 7,350,000.00 1 年至 2 年 工程未结算
司
预缴建筑业社会保障费 非关联方 4,853,561.60 1 年至 2 年 工程未完工
预付水电费 非关联方 1,906,719.30 1 年以内 垫付水电费
深圳爱利特机电设备有
非关联方 1,504,000.00 1 年至 2 年 工程未完工
限公司
预付空调改造款 非关联方 1,350,000.00 1 年以内 工程未完工
合计 -- 16,964,280.90 -- --
预付款项主要单位的说明
公司本报告期所有预付款单位均与公司不存在任何关系。
（3）本报告期预付款项中持有本公司 5％（含 5％）以上表决权股份的股东单位情况
不适用。
（4）预付款项的说明
A、预付账款期末较期初下降69.64%，主要系报告期内预缴税金因项目结算而转出所致。
B、预缴建筑业社会保障费系根据徐政办发(2009)113号《徐州市建筑业社会保障费管理暂行办法》的
要求预缴的建筑业社会保障费。建筑业社会保障费是指建筑企业为职工缴纳养老保险、医疗保险、失业保
险、工伤保险和生育保险等社会保障方面的费用（包括个人缴纳部分）。以工程项目为单位，实行统一计
取标准，统一向建设单位收取，统一向建筑施工企业结算。
C、公司报告期预付款项中无持有本公司5%（含5%）以上表决权股份的股东单位款项。
79
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
9、存货
（1）存货分类
单位： 元
期末数 期初数
项目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
原材料 1,822,870.71 490,822.80 1,332,047.91 1,902,535.57 506,522.30 1,396,013.27
库存商品 48,890.20 0.00 48,890.20 43,286.70 43,286.70
周转材料 511,560.60 0.00 511,560.60 515,562.10 515,562.10
拟开发产品 387,163,488.16 12,544,031.24 374,619,456.92 1,054,626,950.28 32,647,460.45 1,021,979,489.83
在建开发发品 1,275,365,685.79 0.00 1,275,365,685.79 736,298,555.66 736,298,555.66
已完工开发产品 353,236,855.44 0.00 353,236,855.44 540,441,643.58 540,441,643.58
合计 2,018,149,350.90 13,034,854.04 2,005,114,496.86 2,333,828,533.89 33,153,982.75 2,300,674,551.14
（2）存货跌价准备
单位： 元
本期减少
存货种类 期初账面余额 本期计提额 期末账面余额
转回 转销
原材料 506,522.30 15,699.50 490,822.80
库存商品 0.00
周转材料 0.00
拟开发产品 32,647,460.45 20,103,429.21 12,544,031.24
合 计 33,153,982.75 20,119,128.71 13,034,854.04
（3）存货跌价准备情况
本期转回存货跌价准备的原 本期转回金额占该项存货期
项目 计提存货跌价准备的依据
因 末余额的比例（%）
预计可变现净值低于账面价
原材料 可变现净值回升 3.2%
值
预计可变现净值低于账面价
拟开发土地 可变现净值回升 160.26%
值
存货期末余额中借款费用资本化金额情况
存货类别 项目 年初数 本期增加 本期减少 期末数
在建开发产品 半山御景一期 7,367,181.38 6,629,692.93 13,996,874.31
在建开发产品 松湖朗苑 1,520,319.93 3,160,252.48 4,680,572.41
80
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
已完工开发产品 新华城 2,873,505.96 2,574,509.26 298,996.70
已完工开发产品 深港1? 7,268,867.94 4,649,613.97 2,619,253.97
已完工开发产品 廊桥国际 58,429,445.84 16,325,534.67 42,103,911.17
已完工开发产品 彩天怡色 12,288,408.45 749,529.78 12,284,455.38 753,482.85
合计 89,747,729.50 10,539,475.19 35,834,113.28 64,453,091.41
10、其他流动资产
不适用。
11、可供出售金融资产
（1）可供出售金融资产情况
不适用。
（2）可供出售金融资产中的长期债权投资
不适用。
12、持有至到期投资
（1）持有至到期投资情况
不适用。
（2）本报告期内出售但尚未到期的持有至到期投资情况
不适用。
13、长期应收款
不适用。
14、对合营企业投资和联营企业投资
单位： 元
本企业在被投
被投资单位名 本企业持股比 期末净资产总 本期营业收入
资单位表决权 期末资产总额 期末负债总额 本期净利润
称 例(%) 额 总额
比例(%)
一、合营企业
深圳物业吉发 50% 50% 59,449,708.82 2,625,481.25 56,824,227.57 3,154,851.09 488,085.61
81
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
仓储有限公司
深圳国贸天安
50% 50% 102,726,270.55 39,402,882.41 63,323,388.14 11,145,245.34 8,056,305.85
物业有限公司
深圳天安国际
大厦物业管理 50% 50% 36,699,929.40 32,172,997.51 4,526,931.89 7,759,207.80 235,855.84
有限公司
二、联营企业
深圳国贸实业
38.33% 38.33%
发展有限公司
安徽南鹏造纸
30% 30%
有限公司
深圳物方陶瓷
26% 26%
工业有限公司
15、长期股权投资
（1）长期股权投资明细情况
单位： 元
在被投资
在被投资 单位持股
在被投资
被投资单 单位表决 比例与表 本期计提 本期现金
核算方法 投资成本 期初余额 增减变动 期末余额 单位持股 减值准备
位 权比例 决权比例 减值准备 红利
比例(%)
(%) 不一致的
说明
深圳物业
30,645,05 28,168,07 244,042.8 28,412,11
吉发仓储 权益法 50% 50%
6.04 0.98 1 3.79
有限公司
深圳国贸
23,186,12 37,247,88 -5,586,19 31,661,69 9,614,345
天安物业 权益法 50% 50%
4.00 7.05 2.98 4.07 .90
有限公司
深圳天安
国际大厦 1,500,000 3,531,192 -1,267,72 2,263,465 1,385,654
权益法 50% 50%
物业管理 .00 .12 6.19 .93 .10
有限公司
深圳物方
18,983,61 18,983,61 18,983,61 18,983,61
陶瓷工业 成本法 0.00 26% 26%
4.14 4.14 4.14 4.14
有限公司
深圳国贸
3,682,972 3,682,972 3,682,972 3,682,972
实业发展 成本法 0.00 38.33% 38.33%
.55 .55 .55 .55
有限公司
82
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
安徽南鹏
13,824,00 13,824,00 13,824,00 13,824,00
造纸有限 成本法 0.00 30% 30%
0.00 0.00 0.00 0.00
公司
华塑控股
2,962,500 2,962,500 2,962,500 2,160,300
股份有限 成本法 0.00 0.33% 0.33%
.00 .00 .00 .45
公司
北方机械
（集团） 3,465,000 3,465,000 3,465,000 3,465,000
成本法 0.00 12.66% 12.66%
股份有限 .00 .00 .00 .00
公司
广东省华
粤房地产 8,780,645 8,780,645 8,780,645 8,780,645
成本法 0.00 8.47% 8.47%
股份有限 .20 .20 .20 .20
公司
深圳国贸
8,500,000 8,500,000 8,500,000
石油有限 成本法 0.00 100% 100% 0.00
.00 .00 .00
公司
广州利士
6,000,000 6,000,000 6,000,000
风汽车有 成本法 0.00 30% 30% 0.00
.00 .00 .00
限公司
三亚东方
1,350,000 1,350,000 1,350,000 1,350,000
旅业股份 成本法 0.00 0.28% 0.28%
.00 .00 .00 .00
有限公司
深杉公司 成本法 17,695.09 17,695.09 0.00 17,695.09 17,695.09
澳门华深
企业有限 成本法 78,728.16 78,728.16 -1,388.35 77,339.81 77,339.81 -1,388.35
公司
重庆广发
2,388,896 2,388,896 -42,127.5 2,346,769 2,346,769 -42,127.5
房屋开发 成本法 27.25% 27.25%
.80 .80 4 .26 .26 4
有限公司
塞班岛项 1,779,386 1,779,386 -31,378.9 1,748,007 1,748,007 -31,378.9
成本法 30% 30%
目 .25 .25 9 .26 .26 9
127,144,6 140,760,5 -6,684,77 134,075,8 56,436,34 -74,894.8 11,000,00
合计 -- -- -- --
18.23 88.34 1.24 17.10 3.76 8 0.00
（2）向投资企业转移资金的能力受到限制的有关情况
长期股权投资的说明
注1：2008年1月，深圳市国贸汽车实业有限公司与深圳市广虹投资有限公司签订《加油站租赁经营合
同》，约定深圳市广虹投资有限公司租赁深圳市国贸石油有限公司（深圳市国贸汽车实业有限公司持有其
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
100%股权）的加油站用地、加油棚、营业房、宿舍、加油站设施设备等资产及权益和加油站经营管理权并
经营管理，租赁期限15年。自经营租赁开始日，本公司不再对深圳市国贸石油有限公司实施控制，因此，
按照企业会计准则的规定，不将该公司财务报表纳入合并财务报表范围。
注2：对澳门华深企业有限公司、塞班岛项目、重庆广发房屋开发有限公司长期股权投资以及减值准
备本期减少的原因系外币报表折算产生。
注3：对深圳国贸天安物业有限公司、深圳天安国际大厦物业管理有限公司长期股权投资本期减少主
要系本期取得现金分红所致。
16、投资性房地产
（1）按成本计量的投资性房地产
单位： 元
项目 期初账面余额 本期增加 本期减少 期末账面余额
一、账面原值合计 470,778,113.31 6,187,725.78 197,419.86 476,768,419.23
1.房屋、建筑物 462,808,158.91 6,187,725.78 197,419.86 468,798,464.83
2.土地使用权 7,969,954.40 7,969,954.40
二、累计折旧和累计
185,519,509.14 9,199,642.75 150,316.17 194,568,835.72
摊销合计
1.房屋、建筑物 181,677,681.83 8,945,070.19 150,316.17 190,472,435.85
2.土地使用权 3,841,827.31 254,572.56 4,096,399.87
三、投资性房地产账
285,258,604.17 -3,011,916.97 47,103.69 282,199,583.51
面净值合计
1.房屋、建筑物 281,130,477.08 -2,757,344.41 47,103.69 278,326,028.98
2.土地使用权 4,128,127.09 -254,572.56 3,873,554.53
五、投资性房地产账
285,258,604.17 -3,011,916.97 47,103.69 282,199,583.51
面价值合计
1.房屋、建筑物 281,130,477.08 -2,757,344.41 47,103.69 278,326,028.98
2.土地使用权 4,128,127.09 -254,572.56 3,873,554.53
单位： 元
本期
本期折旧和摊销额 9,063,126.64
投资性房地产本期减值准备计提额 0.00
（2）按公允价值计量的投资性房地产
单位： 元
项目 期初公允价 本期增加 本期减少 期末公允
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
值 自用房地产 公允价值变 转为自用房 价值
购置 处置
或存货转入 动损益 地产
说明报告期内改变计量模式的投资性房地产和未办妥产权证书的投资性房地产有关情况，说明未办妥产权证书的原因和预计
办结时间
房屋建筑物本期增加主要系用于出租由存货、固定资产转入投资性房地产所致。
17、固定资产
（1）固定资产情况
单位： 元
项目 期初账面余额 本期增加 本期减少 期末账面余额
一、账面原值合计： 207,889,230.04 5,445,661.43 6,935,651.77 206,399,239.70
其中：房屋及建筑物 116,853,547.15 0.00 1,323,087.56 115,530,459.59
机器设备 9,087,385.22 0.00 0.00 9,087,385.22
运输工具 53,453,807.69 4,483,442.00 5,377,248.83 52,560,000.86
电子及其他设备 23,763,311.01 962,219.43 197,547.00 24,527,983.44
固定资产装修 4,731,178.97 0.00 37,768.38 4,693,410.59
-- 期初账面余额 本期新增 本期计提 本期减少 本期期末余额
二、累计折旧合计： 128,992,344.67 0.00 7,766,900.98 5,506,068.43 131,253,177.22
其中：房屋及建筑物 68,910,180.45 0.00 2,168,580.31 201,585.41 70,877,175.35
机器设备 6,328,968.54 0.00 87,329.82 0.00 6,416,298.36
运输工具 30,037,072.51 0.00 4,725,101.81 5,115,243.15 29,646,931.17
电子及其他设备 19,475,210.41 0.00 694,782.37 186,721.99 19,983,270.79
固定资产装修 4,240,912.76 0.00 91,106.67 2,517.88 4,329,501.55
-- 期初账面余额 -- 本期期末余额
三、固定资产账面净值合计 78,896,885.37 -- 75,146,062.48
其中：房屋及建筑物 47,943,366.70 -- 44,653,284.23
机器设备 2,758,416.68 -- 2,671,086.86
运输工具 23,416,735.18 -- 22,913,069.69
电子及其他设备 4,288,100.60 -- 4,544,712.65
固定资产装修 490,266.21 -- 363,909.04
四、减值准备合计 75,717.16 -- 75,717.16
电子及其他设备 75,717.16 -- 75,717.16
固定资产装修 --
五、固定资产账面价值合计 78,821,168.21 -- 75,070,345.32
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
其中：房屋及建筑物 47,943,366.70 -- 44,653,284.23
机器设备 2,758,416.68 -- 2,671,086.86
运输工具 23,416,735.18 -- 22,913,069.69
电子及其他设备 4,212,383.44 -- 4,468,995.49
固定资产装修 490,266.21 -- 363,909.04
本期折旧额 7,766,900.98 元；本期由在建工程转入固定资产原价为 0.00 元。
（2）暂时闲置的固定资产情况
单位： 元
项目 账面原值 累计折旧 减值准备 账面净值 备注
房屋及建筑物 3,865,391.77 1,677,291.34 2,188,100.43
（3）通过融资租赁租入的固定资产
不适用。
（4）通过经营租赁租出的固定资产
不适用。
（5）期末持有待售的固定资产情况
单位： 元
项目 账面价值 公允价值 预计处置费用 预计处置时间
海南新达大厦等房产 1,173,024.00 3,849,564.00 310,652.00 2013 年 12 月
（6）未办妥产权证书的固定资产情况
项目 未办妥产权证书原因 预计办结产权证书时间
固定资产说明
房屋及建筑物减少主要系报告期内出租房产由固定资产转入投资性房地产所致。
运输设备减少主要系报告期内出租车类子公司更新营运车辆所致。
18、在建工程
（1）在建工程情况
单位： 元
项目 期末数 期初数
86
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账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
深新大厦相关排烟改造 57,000.00 57,000.00 57,000.00 57,000.00
合计 57,000.00 57,000.00 57,000.00 57,000.00
（2）重大在建工程项目变动情况
不适用。
（3）在建工程减值准备
不适用。
（4）重大在建工程的工程进度情况
不适用。
（5）在建工程的说明
不适用。
19、工程物资
不适用。
20、固定资产清理
不适用。
21、生产性生物资产
（1）以成本计量
不适用。
（2）以公允价值计量
不适用。
22、油气资产
不适用。
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23、无形资产
（1）无形资产情况
单位： 元
项目 期初账面余额 本期增加 本期减少 期末账面余额
一、账面原值合计 170,884,406.80 0.00 0.00 170,884,406.80
出租车营运车牌 170,866,146.80 0.00 0.00 170,866,146.80
办公软件 18,260.00 0.00 0.00 18,260.00
二、累计摊销合计 56,786,253.69 3,576,811.52 0.00 60,363,065.21
出租车营运车牌 56,768,253.69 3,576,551.52 0.00 60,344,805.21
办公软件 18,000.00 260.00 0.00 18,260.00
三、无形资产账面净值合计 114,098,153.11 -3,576,811.52 0.00 110,521,341.59
出租车营运车牌 114,097,893.11 -3,576,551.52 0.00 110,521,341.59
办公软件 260.00 -260.00 0.00 0.00
出租车营运车牌
办公软件
无形资产账面价值合计 114,098,153.11 -3,576,811.52 110,521,341.59
出租车营运车牌 114,097,893.11 -3,576,551.52 0.00 110,521,341.59
办公软件 260.00 -260.00 0.00 0.00
本期摊销额 3,576,811.52 元。
（2）公司开发项目支出
不适用。
24、商誉
不适用。
25、长期待摊费用
单位： 元
项目 期初数 本期增加额 本期摊销额 其他减少额 期末数 其他减少的原因
天虹地铁三号出
1,816,250.25 86,488.14 1,729,762.11
入口改造工程
深新大厦相关消
1,007,116.20 18,000.00 181,572.00 843,544.20
防等改造
汽修厂工程改造 820,921.95 297,465.30 99,831.54 1,018,555.71
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
合计 3,644,288.40 315,465.30 367,891.68 3,591,862.02 --
26、递延所得税资产和递延所得税负债
（1）递延所得税资产和递延所得税负债不以抵销后的净额列示
已确认的递延所得税资产和递延所得税负债
单位： 元
项目 期末数 期初数
递延所得税资产：
资产减值准备 335,249.10 335,764.51
可抵扣亏损 12,662,217.96 11,495,872.46
已预提待抵扣的土地增值税 182,059,595.62 140,731,876.12
已预提未支付的辞退福利 0.00 788,140.00
.结转以后年度抵扣的职工教育经费 1,140.51 1,140.51
结转以后年度抵扣的广告费 664,109.00 664,109.00
未实现的内部销售损益 7,256,852.42 7,828,210.75
房地产企业预售收入计算的预计利润 1,063,243.30 32,662,711.15
小计 204,042,407.91 194,507,824.50
递延所得税负债：
预缴的土地增值税 2,739,089.94
小计 2,739,089.94
未确认递延所得税资产明细
单位： 元
项目 期末数 期初数
未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
单位： 元
年份 期末数 期初数 备注
应纳税差异和可抵扣差异项目明细
单位： 元
暂时性差异金额
项目
期末 期初
应纳税差异项目
预缴的土地增值税 10,956,359.77
小计 10,956,359.77
可抵扣差异项目
89
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
资产减值准备 1,340,996.38 1,343,057.99
已预提待抵扣的土地增值税 728,238,382.46 562,927,504.45
已预提未支付的辞退福利 0.00 3,152,560.00
可抵扣亏损 50,648,871.83 45,983,489.80
结转以后年度抵扣的职工教育经费 4,562.04 4,562.04
结转以后年度抵扣的广告费 2,656,436.00 2,656,436.00
未实现的内部销售损益 29,027,409.65 31,312,842.98
房地产企业预售收入计算的预计利润 4,252,973.20 130,650,844.60
小计 816,169,631.56 778,031,297.86
（2）递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示
互抵后的递延所得税资产及负债的组成项目
单位： 元
报告期末互抵后的 报告期末互抵后的 报告期初互抵后的 报告期初互抵后的
项目 递延所得税资产或 可抵扣或应纳税暂 递延所得税资产或 可抵扣或应纳税暂
负债 时性差异 负债 时性差异
递延所得税资产 204,042,407.91 194,507,824.50
递延所得税负债 2,739,089.94
27、资产减值准备明细
单位： 元
本期减少
项目 期初账面余额 本期增加 期末账面余额
转回 转销
一、坏账准备 170,865,304.69 1,606,339.79 303,627.40 205,912.11 171,962,104.97
二、存货跌价准备 33,153,982.75 20,119,128.71 13,034,854.04
五、长期股权投资减值准备 56,511,238.64 -74,894.88 56,436,343.76
七、固定资产减值准备 75,717.16 75,717.16
合计 260,606,243.24 1,531,444.91 303,627.40 20,325,040.82 241,509,019.93
资产减值明细情况的说明
存货跌价准备本期转销主要是町九物业存货出售而转出所致。
长期股权投资减值准备本期减少的原因系外币报表折算产生。
28、其他非流动资产
不适用。
90
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
29、短期借款
（1）短期借款分类
单位： 元
项目 期末数 期初数
抵押借款 260,000,000.00 220,000,000.00
保证借款 60,000,000.00
保证+质押借款 40,000,000.00 40,000,000.00
抵押+质押借款 40,000,000.00
合计 300,000,000.00 360,000,000.00
短期借款情况如下表：
贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种 贷款利率 期末余额 年初余额
深圳市投资控股有限 2013年5月17日 2014年5月16日 人民币 6.0000% 240,000,000.0 240,000,000.00
公司 0
北京银行股份有限公 2013年4月8日 2014年4月8日 人民币 6.6000% 20,000,000.00 20,000,000.00
司深圳分行
兴业银行股份有限公 2013年4月17日 2014年4月17日 人民币 6.3000% 40,000,000.00 40,000,000.00
司深圳分行
上海银股份有限公司 2012年4月28日 2013年4月28日 人民币 6.6000% 60,000,000.00
深圳分行
合计 300,000,000.0 360,000,000.00
0
24,000万元短期借款系深圳市投资控股有限公司委托中国光大银行景田支行的委托借款，2013年3月
28日到期后办理续贷并于2013年5月17日放款，借款利率由6.9554%调整为6%。
（2）已到期未偿还的短期借款情况
不适用。
30、交易性金融负债
不适用。
31、应付票据
不适用。
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
32、应付账款
（1）应付账款情况
单位： 元
项目 期末数 期初数
应付账款 270,583,152.07 298,525,752.32
合计 270,583,152.07 298,525,752.32
（2）本报告期应付账款中应付持有公司 5％（含 5％）以上表决权股份的股东单位款项
不适用。
（3）账龄超过一年的大额应付账款情况的说明
本公司账龄超过一年的应付账款主要为尚未支付的工程款、质保金等。
本报告期应付账款中无应付持有本公司5%（含5%）以上表决权股份的股东单位或关联方的款项情况。
33、预收账款
（1）预收账款情况
单位： 元
项目 期末数 期初数
预收账款 41,284,037.14 678,075,291.01
合计 41,284,037.14 678,075,291.01
（2）本报告期预收账款中预收持有公司 5％（含 5％）以上表决权股份的股东单位款项
单位： 元
单位名称 期末数 期初数
（3）账龄超过一年的大额预收账款情况的说明
账龄超过一年的预收款项原因系已收到款项但未达到收入确认条件而没有结转收入。
预收账款期末较年初减少93.91%，主要系报告期预收的房地产项目销售款项达到收入确认条件而结转收入
所致。
本报告期预收账款中无预收持有公司5%以上（含5%）表决权股份的股东单位和其他关联方的款项情况。
92
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
34、应付职工薪酬
单位： 元
项目 期初账面余额 本期增加 本期减少 期末账面余额
一、工资、奖金、津
44,958,460.02 85,167,881.13 95,998,799.18 34,127,541.97
贴和补贴
二、职工福利费 0.00 2,227,377.25 2,227,377.25 0.00
三、社会保险费 414,453.62 13,610,436.58 13,692,747.75 332,142.45
医疗保险费 83,301.87 2,437,127.86 2,489,896.52 30,533.21
基本养老保险费 189,813.64 7,837,253.98 7,899,261.82 127,805.80
年金缴费 110,120.00 2,246,770.55 2,201,337.14 155,553.41
失业保险费 16,864.51 604,582.22 608,658.12 12,788.61
工伤保险费 7,459.74 247,043.69 251,742.54 2,760.89
生育保险费 6,893.86 228,163.53 232,356.86 2,700.53
其他社会保险 0.00 9,494.75 9,494.75 0.00
四、住房公积金 1,556,014.25 3,716,931.20 3,939,940.10 1,333,005.35
五、辞退福利 3,986,211.80 158,224.00 3,344,347.00 800,088.80
六、其他 3,806,477.22 2,455,900.61 1,655,238.23 4,607,139.60
其中：工会经费和职
3,806,477.22 2,455,900.61 1,655,238.23 4,607,139.60
工教育经费
合计 54,721,616.91 107,336,750.77 120,858,449.51 41,199,918.17
应付职工薪酬中属于拖欠性质的金额 0.00 元。
工会经费和职工教育经费金额 4,607,139.60 元，非货币性福利金额 0.00 元，因解除劳动关系给予补偿 3,344,347.00 元。
应付职工薪酬预计发放时间、金额等安排
35、应交税费
单位： 元
项目 期末数 期初数
增值税 -146,421.15 160,057.44
营业税 4,342,844.57 7,085,925.17
企业所得税 122,485,636.20 160,519,629.84
个人所得税 1,058,964.99 762,203.88
城市维护建设税 319,766.70 505,130.58
印花税 -8,325.27 -10,066.15
教育费附加 129,145.90 219,588.15
93
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
地方教育费附加 92,314.74 146,185.40
土地增值税 728,238,382.47 562,927,504.45
房产税 957,103.87 980,346.47
堤围费 2,616.90 6,945.79
其他 564,494.99 356,228.69
合计 858,036,524.91 733,659,679.71
应交税费说明，所在地税务机关同意各分公司、分厂之间应纳税所得额相互调剂的，应说明税款计算过程
应交税费期末较期初上升16.95%主要系报告期末计提未缴的土地增值税增加所致。
36、应付利息
不适用。
37、应付股利
不适用。
38、其他应付款
（1）其他应付款情况
单位： 元
项目 期末数 期初数
其他应付款 175,239,314.62 195,045,649.98
合计 175,239,314.62 195,045,649.98
（2）本报告期其他应付款中应付持有公司 5％（含 5％）以上表决权股份的股东单位款项
不适用。
（3）账龄超过一年的大额其他应付款情况的说明
公司账龄超过一年的大额其他应付款主要是预提的土地增值税、各项押金等。
本报告期其他应付款中无应付持有公司5%以上（含5%）表决权股份的股东单位的款项情况。
（4）金额较大的其他应付款说明内容
公司金额较大的其他应付款主要如下：
项目或单位 期末余额 性质或内容
94
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
预提土地增值费 56,303,627.40 预提土地增值费
租赁等按金 30,950,778.61 按金
深圳物业吉发仓储有限公司 21,045,808.00 往来款
广州利世风汽车有限公司 15,344,017.08 往来款
深圳国贸天安物业有限公司 3,885,654.10 往来款
合计 127,529,885.19
39、预计负债
不适用。
40、一年内到期的非流动负债
（1）一年内到期的非流动负债情况
单位： 元
项目 期末数 期初数
1 年内到期的长期借款 13,416,666.68 12,216,666.68
1 年内到期的长期应付款 2,693,221.64 2,693,221.64
合计 16,109,888.32 14,909,888.32
（2）一年内到期的长期借款
一年内到期的长期借款
单位： 元
项目 期末数 期初数
质押借款 13,416,666.68 12,216,666.68
合计 13,416,666.68 12,216,666.68
一年内到期的长期借款中属于逾期借款获得展期的金额 0.00 元。
金额前五名的一年内到期的长期借款
单位： 元
期末数 期初数
贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种 利率（%）
外币金额 本币金额 外币金额 本币金额
平安银行股
2012 年 01 月 2015 年 01 月
份有限公司 人民币元 6.77% 0.00 9,750,000.00 0.00 8,550,000.00
11 日 10 日
深圳分行
平安银行股
2011 年 11 月 2014 年 11 月
份有限公司 人民币元 6.77% 0.00 3,666,666.68 0.00 3,666,666.68
23 日 23 日
深圳福虹支
95
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
行
13,416,666.6 12,216,666.6
合计 -- -- -- -- -- --
8 8
一年内到期的长期借款中的逾期借款
单位： 元
贷款单位 借款金额 逾期时间 年利率(%) 借款资金用途 逾期未偿还原因 预期还款期
0.00
合计 0.00 -- -- -- -- --
资产负债表日后已偿还的金额 1,500,000.00 元。
（3）一年内到期的应付债券
不适用。
（4）一年内到期的长期应付款
单位： 元
借款单位 期限 初始金额 利率（%） 应计利息 期末余额 借款条件
待结转营运车牌
1,293,221.64 0% 0.00 1,293,221.64
出租收益
待结转国贸石油
1,400,000.00 0% 0.00 1,400,000.00
出租收益
41、其他流动负债
不适用。
42、长期借款
（1）长期借款分类
单位： 元
项目 期末数 期初数
质押借款 12,233,333.30 19,316,666.64
保证+抵押借款 61,243,352.00
合计 73,476,685.30 19,316,666.64
（2）金额前五名的长期借款
单位： 元
96
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
期末数 期初数
贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种 利率（%）
外币金额 本币金额 外币金额 本币金额
平安银行股
2012 年 01 月 2015 年 01 月 10,400,000.0 15,650,000.0
份有限公司 人民币元 6.77% 0.00 0.00
11 日 10 日 0 0
深圳分行
平安银行股
份有限公司 2011 年 11 月 2014 年 11 月
人民币元 6.77% 0.00 1,833,333.30 0.00 3,666,666.64
深圳福虹支 23 日 23 日
行
交通银行股
2013 年 01 月 2016 年 01 月 11,243,352.0
份有限公司 人民币元 6.95% 0.00
11 日 11 日 0
东莞分行
交通银行股
2013 年 06 月 2015 年 06 月 50,000,000.0
份有限公司 人民币元 7.38% 0.00
27 日 26 日 0
扬州分行
73,476,685.3 19,316,666.6
合计 -- -- -- -- -- --
0 4
43、应付债券
不适用。
44、长期应付款
（1）金额前五名长期应付款情况
不适用。
（2）长期应付款中的应付融资租赁款明细
不适用。
45、专项应付款
不适用。
46、其他非流动负债
单位： 元
项目 期末账面余额 期初账面余额
公用设施专用基金 237,163.45 2,088,759.35
房屋本体基金 14,931,112.99 14,502,134.27
97
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
入伙保证金 7,685,971.61 7,729,980.31
电设备维护金 4,019,415.44 4,019,415.44
代管维修金 29,019,345.50 28,128,684.34
出租车保证金 40,582,500.00 40,620,500.00
待结转营运车牌出租收益 10,742,457.51 11,389,068.33
待结转国贸石油出租收益 12,370,000.00 13,070,000.00
归属于深投控的剥离资产权益 22,310,250.22 23,101,930.71
其他 1,347,503.06 1,346,828.56
合计 143,245,719.78 145,997,301.31
其他非流动负债说明，包括本报告期取得的各类与资产相关、与收益相关的政府补助及其期末金额
其他主要系出租车类公司向司机收取的司机互助金。
47、股本
单位：元
本期变动增减（＋、－）
期初数 期末数
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
股份总数 595,979,092.00 595,979,092.00
48、库存股
不适用。
49、专项储备
不适用。
50、资本公积
单位： 元
项目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
资本溢价（股本溢价） 38,450,087.51 38,450,087.51
其他资本公积 25,332,931.52 25,332,931.52
合计 63,783,019.03 63,783,019.03
51、盈余公积
单位： 元
98
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
项目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
法定盈余公积 102,882,532.15 102,882,532.15
合计 102,882,532.15 102,882,532.15
52、一般风险准备
不适用。
53、未分配利润
单位： 元
项目 金额 提取或分配比例
调整前上年末未分配利润 746,091,174.80 --
调整后年初未分配利润 746,091,174.80 --
加：本期归属于母公司所有者的净利润 353,600,992.81 --
期末未分配利润 1,099,692,167.61 --
调整年初未分配利润明细：
1)、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响年初未分配利润元。
2)、由于会计政策变更，影响年初未分配利润元。
3)、由于重大会计差错更正，影响年初未分配利润元。
4)、由于同一控制导致的合并范围变更，影响年初未分配利润元。
5)、其他调整合计影响年初未分配利润元。
未分配利润说明，对于首次公开发行证券的公司，如果发行前的滚存利润经股东大会决议由新老股东共同享有，应明确予以
说明；如果发行前的滚存利润经股东大会决议在发行前进行分配并由老股东享有，公司应明确披露应付股利中老股东享有的
经审计的利润数
54、营业收入、营业成本
（1）营业收入、营业成本
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
主营业务收入 1,333,146,585.62 575,402,834.46
其他业务收入 15,047,521.67 49,117,435.83
营业成本 553,178,605.80 392,039,759.24
（2）主营业务（分行业）
单位： 元
99
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
本期发生额 上期发生额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产 1,141,139,395.00 408,042,292.71 382,325,487.04 229,342,509.08
房屋租赁和物业管理 149,250,082.12 114,239,078.12 145,130,986.94 112,752,359.70
交通运输 28,822,397.82 12,489,933.98 36,217,706.82 17,493,537.63
饮食服务 9,713,850.75 8,130,350.67 8,749,691.60 7,222,207.30
其他 4,220,859.93 4,851,695.48 2,978,962.06 3,475,663.55
合计 1,333,146,585.62 547,753,350.96 575,402,834.46 370,286,277.26
（3）主营业务（分产品）
单位： 元
本期发生额 上期发生额
产品名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产 1,141,139,395.00 408,042,292.71 382,325,487.04 229,342,509.08
房屋租赁和物业管理 149,250,082.12 114,239,078.12 145,130,986.94 112,752,359.70
交通运输 28,822,397.82 12,489,933.98 36,217,706.82 17,493,537.63
饮食服务 9,713,850.75 8,130,350.67 8,749,691.60 7,222,207.30
其他 4,220,859.93 4,851,695.48 2,978,962.06 3,475,663.55
合计 1,333,146,585.62 547,753,350.96 575,402,834.46 370,286,277.26
（4）主营业务（分地区）
单位： 元
本期发生额 上期发生额
地区名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
深圳地区收入 1,241,082,579.82 476,318,473.29 524,782,342.20 325,612,833.36
其他地区收入 92,064,005.80 71,434,877.67 50,620,492.26 44,673,443.90
合计 1,333,146,585.62 547,753,350.96 575,402,834.46 370,286,277.26
（5）公司来自前五名客户的营业收入情况
单位： 元
客户名称 主营业务收入 占公司全部营业收入的比例(%)
自然人 76,060,000.00 5.64%
自然人 42,601,400.00 3.16%
华为技术有限公司 21,361,243.06 1.58%
100
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
自然人 9,872,798.00 0.73%
自然人 7,476,898.00 0.55%
合计 157,372,339.06 11.66%
营业收入的说明
本期营业收入发生额比上期上升115.88%，主要系本期结转的房地产项目及实现销售多于上期，使得其收
入增加所致；本期营业成本发生额比上期上升41.10%，主要系本期结转房地产项目收入增加使得相应成本
增加所致。其他系工程监理、电梯维护保养、汽车修理等收入。
55、合同项目收入
不适用。
56、营业税金及附加
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额 计缴标准
营业税 64,916,992.75 32,488,993.55 营业收入的 3%、5%
城市维护建设税 4,612,306.53 2,276,087.83 应纳流转税额的 1%、7%
教育费附加 1,977,395.11 978,065.16 应纳流转税额的 3%
地方教育费附加 1,321,117.83 657,160.67 应纳流转税额的 2%
转让房地产所取得的增值额的
土地增值税 209,363,841.12 20,284,963.16
30%-60%四级超率累进税率
房产税 1,367,005.86 1,348,758.97 每年按 70%房产原值的 1.2%
堤围费 110,227.12 51,722.75 营业收入的 0.01%
其他 295,828.58 291,834.70
合计 283,964,714.90 58,377,586.79 --
营业税金及附加的说明
本期营业税金及附加比上期增加386.43%，主要是本期结转的房地产业务收入增加而使得营业税及土地增值税增加所致。
57、销售费用
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 1,294,223.92 877,027.43
营业机构办公费用 1,082,071.70 1,109,018.84
销售代理费、广告费及宣传推广费用 2,842,382.48 4,658,284.21
其他 2,149,126.69 1,557,703.90
合计 7,367,804.79 8,202,034.38
101
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
58、管理费用
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 31,162,052.33 28,043,326.60
行政办公费用 10,768,114.62 9,984,474.05
资产摊销及折旧费用 2,745,202.31 3,023,096.27
诉讼费用 257,011.60 505,428.60
税金 580,826.05 955,577.60
其他 5,826,651.82 5,848,083.61
合计 51,339,858.73 48,359,986.73
59、财务费用
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
利息收入 -4,176,848.06 -2,605,618.18
汇兑净损失 32,003.69 22,239.85
其他 549,779.35 1,261,842.06
合计 -3,595,065.02 -1,321,536.27
60、公允价值变动收益
单位： 元
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
61、投资收益
（1）投资收益明细情况
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 4,390,123.64 1,501,509.12
合计 4,390,123.64 1,501,509.12
（2）按成本法核算的长期股权投资收益
单位： 元
被投资单位 本期发生额 上期发生额 本期比上期增减变动的原因
102
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
合计 0.00 0.00 --
（3）按权益法核算的长期股权投资收益
单位： 元
被投资单位 本期发生额 上期发生额 本期比上期增减变动的原因
深圳物业吉发仓储有限公司 244,042.81 325,554.07 实现利润减少所致。
深圳国贸天安物业有限公司 4,028,152.92 930,877.58 实现利润增加所致。
深圳天安国际大厦物业管理有限公
117,927.91 245,077.47 实现利润减少所致。
司
合计 4,390,123.64 1,501,509.12 --
公司投资收益汇回不存在重大限制。
62、资产减值损失
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失 1,246,408.49 -5,946,900.23
二、存货跌价损失 -15,699.50 -11,040.73
合计 1,230,708.99 -5,957,940.96
63、营业外收入
（1）营业外收入情况
单位： 元
计入当期非经常性损益的
项目 本期发生额 上期发生额
金额
非流动资产处置利得合计 0.00 551,875.50
其中：固定资产处置利得 0.00 551,875.50
其他 2,510,882.84 628,804.24 2,510,882.84
合计 2,510,882.84 1,180,679.74 2,510,882.84
（2）政府补助明细
不适用。
103
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
64、营业外支出
单位： 元
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
非流动资产处置损失合计 75,632.69 29,700.92 75,632.69
其中：固定资产处置损失 75,632.69 29,700.92 75,632.69
非货币性资产交换损失 1,382,794.36
诉讼赔款 1,856,830.08 1,856,830.08
其他 -10,894.10 261,957.08 -10,894.10
合计 1,921,568.67 1,674,452.36 1,921,568.67
65、所得税费用
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
按税法及相关规定计算的当期所得税 121,573,694.53 29,062,250.02
递延所得税调整 -15,487,770.43 -1,320,441.13
合计 106,085,924.10 27,741,808.89
66、基本每股收益和稀释每股收益的计算过程
基本每股收益和稀释每股收益的计算过程如下：
项 目 本期每股收益 上期每股收益
基本每股收益 0.5933 0.1656
稀释每股收益 0.5933 0.1656
本期每股收益计算过程如下：
基本每股收益＝353,600,992.81÷595,979,092.00＝0.5933
稀释每股收益＝353,600,992.81÷595,979,092.00＝0.5933
上期每股收益重新计算过程如下：
基本每股收益＝98,686,285.22÷595,979,092.00＝0.1656
稀释每股收益＝98,686,285.22÷595,979,092.00＝0.1656
注：基本每股收益和稀释每股收益的计算方法
A．基本每股收益= P0÷S
S= S0＋S1＋Si×Mi÷M0-Sj×Mj÷M0-Sk
其中：P0为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于普通股股东的净利润；S为
发行在外的普通股加权平均数；S0为期初股份总数；S1为报告期因公积金转增股本或股票股利分配等增加
股份数；Si为报告期因发行新股或债转股等增加股份数；Sj为报告期因回购等减少股份数；Sk为报告期缩股
数；M0报告期月份数；Mi为增加股份次月起至报告期期末的累计月数；Mj为减少股份次月起至报告期期末
的累计月数。
104
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
B．稀释每股收益= P1/(S0＋S1＋Si×Mi÷M0–Sj×Mj÷M0–Sk+认股权证、股份期权、可转换债券等增加的
普通股加权平均数)
其中，P1为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润，并考
虑稀释性潜在普通股对其影响，按《企业会计准则》及有关规定进行调整。公司在计算稀释每股收益时，
应考虑所有稀释性潜在普通股对归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于公司普通
股股东的净利润和加权平均股数的影响，按照其稀释程度从大到小的顺序计入稀释每股收益，直至稀释每
股收益达到最小值。
67、其他综合收益
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
4.外币财务报表折算差额 -704,279.71 154,895.92
小计 -704,279.71 154,895.92
合计 -704,279.71 154,895.92
68、现金流量表附注
（1）收到的其他与经营活动有关的现金
单位： 元
项目 金额
收取得按金、保证金、各种专项基金等净额 9,150,393.29
收取的利息收入 4,176,848.06
收取深圳物业吉发仺储有限公司往来款 1,500,000.00
收取其他零星款项 3,084,947.88
合计 17,912,189.23
（2）支付的其他与经营活动有关的现金
单位： 元
项目 金额
付现管理费用 15,841,101.74
付海南亿润房地产有限公司往来款 9,952,605.48
付深圳富临实业股份有限公司往来款 9,528,506.00
付现销售费用 8,909,881.97
代业主付水电费、杂费等净额 5,787,698.31
105
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
付福建五建诉讼赔偿款 1,856,830.08
付其他零星款项 2,947,078.44
合计 54,823,702.02
（3）收到的其他与投资活动有关的现金
不适用。
（4）支付的其他与投资活动有关的现金
不适用。
（5）收到的其他与筹资活动有关的现金
不适用。
（6）支付的其他与筹资活动有关的现金
单位： 元
项目 金额
借款辅助费用 282,000.00
合计 282,000.00
69、现金流量表补充资料
（1）现金流量表补充资料
单位： 元
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量： -- --
净利润 353,600,992.81 98,086,307.99
加：资产减值准备 1,230,708.99 -5,957,940.96
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 16,830,027.62 16,154,807.35
无形资产摊销 3,576,811.52 3,578,351.52
长期待摊费用摊销 367,891.68 86,488.14
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益
75,632.69 -522,174.58
以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 0.00 0.00
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） 0.00 0.00
106
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
财务费用（收益以“－”号填列） 282,000.00 982,000.00
投资损失（收益以“－”号填列） -4,390,123.64 -1,501,509.12
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -9,534,583.41 -1,320,441.13
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -2,739,089.94 0.00
存货的减少（增加以“－”号填列） 310,776,884.36 122,000,800.89
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 32,996,427.95 -59,663,827.50
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -576,436,624.55 164,188,624.00
经营活动产生的现金流量净额 126,636,956.08 336,111,486.60
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动： -- --
3．现金及现金等价物净变动情况： -- --
现金的期末余额 903,972,985.55 653,189,645.56
减：现金的期初余额 797,724,311.37 469,313,741.57
现金及现金等价物净增加额 106,248,674.18 183,875,903.99
（2）本报告期取得或处置子公司及其他营业单位的相关信息
不适用。
（3）现金和现金等价物的构成
单位： 元
项目 期末数 期初数
一、现金 903,972,985.55 797,724,311.37
其中：库存现金 289,986.98 395,172.53
可随时用于支付的银行存款 898,514,462.09 648,506,655.58
可随时用于支付的其他货币资金 5,168,536.48 4,287,817.45
三、期末现金及现金等价物余额 903,972,985.55 797,724,311.37
70、所有者权益变动表项目注释
说明对上年年末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额、由同一控制下企业合并产生的追溯调整等事项
所有者权益变动表中的其他系指“外币报表折算差额”。
八、资产证券化业务的会计处理
1、说明资产证券化业务的主要交易安排及其会计处理、破产隔离条款
不适用
107
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
2、公司不具有控制权但实质上承担其风险的特殊目的主体情况
不适用。
九、关联方及关联交易
1、本企业的母公司情况
母公司对 母公司对
母公司名 法定代表 本企业的 本企业的 本企业最 组织机构
关联关系 企业类型 注册地 业务性质 注册资本
称 人 持股比例 表决权比 终控制方 代码
(%) 例(%)
深圳市投 有限责任 深圳市国
国有资产 560000000 76756642
资控股有 控股股东 公司(国有 深圳市 范鸣春 63.81% 63.81% 有资产管
管理 0 1
限公司 独资) 理委员会
本企业的母公司情况的说明
截至报告期末，本公司控股股东仍登记为深圳市建设投资控股公司。2004 年，深圳市政府将深圳市
建设投资控股公司与另外两家市属资产经营公司深圳市投资管理公司、深圳市商贸控股公司合并，组建成
立深圳市投资控股有限公司，本公司的实际控股股东为深圳市投资控股有限公司。深圳市投资控股有限公
司为国有独资有限责任公司，成立于2004 年10 月13 日，法定代表人范鸣春，注册资本56 亿元，主要经
营范围是：为市属国有企业提供担保、国有股权管理、所属企业资产重组、改制和资本运作、股权投资等。
深圳市国有资产监督管理局作为政府组成部门，代表深圳市政府对深圳市投资控股有限公司实施管理，因
此本公司的最终控制人为深圳市国有资产监督管理局。
2、本企业的子公司情况
持股比例 表决权比例 组织机构代
子公司全称 子公司类型 企业类型 注册地 法定代表人 业务性质 注册资本
(%) (%) 码
深圳市皇城
有限责任公
地产有限公 控股子公司 深圳市 李子鹏 房地产开发 30000000 100% 100% 192184835
司
司
深圳市物业
有限责任公
房地产开发 控股子公司 深圳市 李子鹏 房地产开发 30950000 100% 100% 192174565
司
有限公司
深物业集团
徐州大彭房 有限责任公
控股子公司 徐州市 李子鹏 房地产开发 50000000 100% 100% 552525454
地产开发有 司
限公司
东莞市国贸
长盛房地产 有限责任公
控股子公司 东莞市 鲁霞 房地产开发 20000000 100% 100% 562562654
开发有限公 司
司
108
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
深物业扬州
有限责任公
房地产开发 控股子公司 扬州市 郑邦文 房地产开发 50000000 100% 100% 573842934
司
有限公司
海南新达开 有限责任公
控股子公司 海口市 刘胤华 房地产开发 20000000 100% 100% 201264619
发总公司 司
深圳市国贸
有限责任公
物业管理有 控股子公司 深圳市 王航军 物业管理 20000000 100% 100% 192174549
司
限公司
深圳市皇城
有限责任公
物业管理有 控股子公司 深圳市 王航军 物业管理 5000000 100% 100% 757601334
司
限公司
山东深国贸
有限责任公
物业管理有 控股子公司 济南市 王智勇 物业管理 5000000 100% 100% 684815947
司
限公司
重庆深国贸
有限责任公
物业管理有 控股子公司 重庆市 曾祥荣 物业管理 5000000 100% 100% 202853028
司
限公司
重庆奥博电 有限责任公
控股子公司 重庆市 曾祥荣 服务业 3500000 100% 100% 66085719X
梯有限公司 司
深圳市天阙
有限责任公
电梯技术有 控股子公司 深圳市 王智勇 服务业 5000000 100% 100% 192277759
司
限公司
深圳市国管
有限责任公
机电设备有 控股子公司 深圳市 包刚 服务业 1200000 100% 100% 192332519
司
限公司
深圳市国贸
有限责任公
餐饮有限公 控股子公司 深圳市 范维平 餐饮服务 2000000 100% 100% 738842749
司
司
深圳市物业
有限责任公
工程建设监 控股子公司 深圳市 李子鹏 工程监理 3000000 100% 100% 279383351
司
理有限公司
深圳市房地 有限责任公
控股子公司 深圳市 姚成新 服务业 1380000 100% 100% 192177790
产交易所 司
深圳市国贸
有限责任公
汽车实业有 控股子公司 深圳市 范维平 服务业 29850000 100% 100% 19217731X
司
限公司
深圳市国贸
有限责任公
小汽车出租 控股子公司 深圳市 范维平 服务业 16000000 100% 100% 192267331
司
有限公司
深圳特速机 控股子公司 有限责任公 深圳市 肖德军 服务业 2000000 100% 100% 192325669
109
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
动车驾驶员 司
培训中心有
限公司
深圳市国贸
有限责任公
商场有限公 控股子公司 深圳市 罗俊德 商品销售 12000000 100% 100% 19218224X
司
司
四川天和实 有限责任公
控股子公司 成都市 李骏 商品销售 8000000 100% 100% 754748621
业有限公司 司
湛江深圳物
有限责任公
业发展有限 控股子公司 湛江市 段佐平 房地产开发 2530000 100% 100% 194351406
司
公司
深业地产发 有限责任公 HKD20000
控股子公司 香港 不适用 房地产开发 100% 100% 不适用
展有限公司 司 000
汇恒发展有 有限责任公
控股子公司 香港 不适用 房地产开发 HKD2 100% 100% 不适用
限公司 司
置茂置业有 有限责任公
控股子公司 香港 不适用 房地产开发 HKD100 70% 70% 不适用
限公司 司
胜达时投资 有限责任公
控股子公司 香港 不适用 房地产开发 HKD4 100% 100% 不适用
有限公司 司
3、本企业的合营和联营企业情况
本企业在被
被投资单 法定代表 本企业持股 投资单位表 组织机构代
企业类型 注册地 业务性质 注册资本 关联关系
位名称 人 比例(%) 决权比例 码
(%)
一、合营企业
深圳物业
有限责任 HKD54150
吉发仓储 深圳市 王航军 服务业 50% 50% 合营企业 618847828
公司 000
有限公司
深圳国贸
有限责任 USD888000
天安物业 深圳市 王航军 服务业 50% 50% 合营企业 618845152
公司 0
有限公司
深圳天安
国际大厦 有限责任
深圳市 张长胜 物业管理 3000000 50% 50% 合营企业 618930517
物业管理 公司
有限公司
二、联营企业
深圳国贸 有限责任 HKD32800
深圳市 查生明 服务业 38.33% 38.33% 联营企业
实业发展 公司 000
110
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
有限公司
安徽南鹏
有限责任 USD800000
造纸有限 淮南市 王益重 工业生产 30% 30% 联营企业
公司 0
公司
深圳物方
有限责任 USD167200
陶瓷工业 深圳市 颜文波 工业生产 26% 26% 联营企业
公司 00
有限公司
4、本企业的其他关联方情况
其他关联方名称 与本公司关系 组织机构代码
深圳市迎宾馆有限公司 同受本公司母公司控制 192197353
深圳市对外经济贸易投资有限公司 同受本公司母公司控制 192210765
5、关联方交易
（1）采购商品、接受劳务情况表
单位： 元
本期发生额 上期发生额
关联交易定价方 占同类交 占同类交
关联方 关联交易内容
式及决策程序 金额 易金额的 金额 易金额的
比例（%） 比例（%）
深圳市投资控股有 参照市场价格协
支付租金 165,715.76 100% 0.00 0%
限公司 议定价
出售商品、提供劳务情况表
单位： 元
本期发生额 上期发生额
关联交易定价方 占同类交 占同类交
关联方 关联交易内容
式及决策程序 金额 易金额的 金额 易金额的
比例（%） 比例（%）
深圳市投资控股有 参照市场价格定
收取物业管理费 129,542.40 100% 129,542.40 100%
限公司 价
（2）关联托管/承包情况
公司受托管理/承包情况表
单位： 元
委托方/出包方 受托方/承包方名 受托/承包资产类 托管收益/承包收 本报告期确认的
受托/承包起始日 受托/承包终止日
名称 称 型 益定价依据 托管收益/承包
111
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
收益
深圳市对外经济
深圳市深新出租 2012 年 06 月 01 2014 年 12 月 31
贸易投资有限公 其他资产托管 详见以下说明 106,762.54
汽车有限公司 日 日
司
公司委托管理/出包情况表
单位： 元
委托方/出包方 受托方/承包方名 受托/出包资产类 托管费/出包费定 本报告期确认的
委托/出包起始日 委托/出包终止日
名称 称 型 价依据 托管费/出包费
关联托管/承包情况说明
2012年11月，深圳市对外经济贸易投资有限公司与公司子公司深圳市深新出租汽车有限公司签订了
《剥离资产及负债委托经营管理合同》，约定将剥离资产转委托深新公司接受清理、经营管理和处置，详
见公司2012年度报告第十节财务报告六中的企业合并2、3事项。根据委托经营管理合同，报告期内深新公
司向对外经贸公司支付了2013年度资产经营所取得的收益62.6万元。
2013年1月1日至2013年6月30日受托经营期间，剥离资产经营情况如下：
项目 金额
营业收入 1,966,495.00
营业成本 1,084,571.34
营业税金及附加 111,040.41
管理费用 628,533.20
利润总额 142,350.05
所得税费用 35,587.51
净利润 106,762.54
注：管理费用中包含向对外经贸公司支付的上半年资产经营所取得的收益31.3万元。
（3）关联租赁情况
不适用。
（4）关联担保情况
单位： 元
担保是否已经履行
担保方 被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
完毕
深圳市物业发展（集 深圳市国贸汽车实
20,000,000.00 2013 年 04 月 08 日 2014 年 04 月 08 日 否
团）股份有限公司 业有限公司
深圳市物业发展（集 东莞市国贸长盛房
11,243,352.00 2013 年 01 月 11 日 2016 年 01 月 11 日 否
团）股份有限公司 地产开发有限公司
深圳市物业发展（集 深物业扬州房地产
50,000,000.00 2013 年 06 月 27 日 2015 年 06 月 26 日 否
团）股份有限公司 开发有限公司
112
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
深圳市国贸汽车实 深圳市国贸小汽车
40,000,000.00 2013 年 04 月 17 日 2014 年 04 月 17 日 否
业有限公司 出租有限公司
圳市国贸小汽车出 深圳市国贸汽车实
20,150,000.00 2012 年 01 月 11 日 2015 年 01 月 11 日 否
租有限公司 业有限公司
关联担保情况说明
本公司及子公司没有为合并财务报表范围外的其他公司提供担保，上述均是母、子公司之间相互提供担保。
（5）关联方资金拆借
不适用。
（6）关联方资产转让、债务重组情况
不适用。
（7）其他关联交易
关联方委托借款情况如下 ： 金额单位：人民币万元
本期支付利
委托方名称 受托方名称 借款方 年利率（%） 期初借款 本期借款 本期还款 期末借款
息
深圳市投资 中国光大银 深圳市国贸 6.9544 4,000.00 4,000.00 74.95
控股有限公 行景田支行 汽车实业有
司 限公司
深圳市投资 中国光大银 深圳市皇城 6.9544 20,000.00 20,000.00 374.76
控股有限公 行景田支行 地产有限公
司 司
深圳市投资 中国光大银 深圳市物业 6.0000 24,000.00 24,000.00 140.00
控股有限公 行景田支行 发展（集团）
司 股份有限公
司
合 计 —— 24,000.00 24,000.00 24,000.00 24,000.00 589.71
注：深圳市国贸汽车实业有限公司委托借款4,000万元、深圳市皇城地产有限公司委托借款20,000万
元均于2013年3月28日归还，公司并于2013年5月17日办理了续贷，于2014年5月16日到期，利率为6%，由
本公司所拥有的位于深圳市罗湖区南湖路国贸广场（二期）5套房产、深圳市罗湖区南湖路国贸商业大厦
74套房产、深圳市罗湖区人民南路天安国际大厦19层整层、深圳市罗湖和平路船步街和平新居小商品市
场7套房及深圳市罗湖区和平路和平酒店1-7层物业作抵押。
113
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
6、关联方应收应付款项
上市公司应收关联方款项
单位： 元
期末 期初
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
安徽南鹏造纸有限
其他应收款 7,443,104.00 7,443,104.00 7,648,160.00 7,648,160.00
公司
深圳国贸实业发展
其他应收款 2,351,652.48 2,351,652.48 2,551,652.48 2,551,652.48
有限公司
深圳物方陶瓷工业
其他应收款 1,747,264.25 1,747,264.25 1,747,264.25 1,747,264.25
有限公司
深圳迎宾馆有限公
其他应收款 909,960.40 909,960.40 909,960.40 909,960.40
司
深圳市投资控股有
应收账款 546,442.22 16,393.27 415,302.14 12,459.06
限公司
上市公司应付关联方款项
单位： 元
项目名称 关联方 期末金额 期初金额
其他应付款 深圳物业吉发仓储有限公司 21,045,808.00 19,545,808.00
深圳天安国际大厦物业管理
其他应付款 114,345.90 1,500,000.00
有限公司
其他应付款 深圳国贸天安物业有限公司 3,885,654.10 13,500,000.00
短期借款 深圳市投资控股有限公司 240,000,000.00 240,000,000.00
十、股份支付
1、股份支付总体情况
不适用。
2、以权益结算的股份支付情况
不适用。
3、以现金结算的股份支付情况
不适用。
114
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
4、以股份支付服务情况
单位： 元
以股份支付换取的职工服务总额 0.00
以股份支付换取的其他服务总额 0.00
5、股份支付的修改、终止情况
不适用
十一、或有事项
1、未决诉讼或仲裁形成的或有负债及其财务影响
（1）1993年公司与深圳市海滨物业发展有限公司（现名：深圳市基永物业发展有限公司，以下简称“基
永公司”）签订了《“嘉宾大厦”发展权益转让合同书》（嘉宾大厦现名“金利华商业广场”），1999年1月，
基永公司以房产面积与合同不符等理由向广东省高级人民法院（以下简称“广东省高院”）起诉公司，要求
解除转让合同，返还其已付的转让款及建设款。对此，公司反诉对方要求支付剩余转让款，并申请法院查
封了对方2.8万平方米的房产。
2001年7月29日，广东省高院出具（1999）粤高法民初3号《民事判定书》（以下简称“3号判决书”），
判定：①公司应在判决生效后30内将土地使用权中所属份额过户至基永公司名下；②基永公司应当在公司
办理土地使用权过户手续后60日内支付14,386万元转让款。2001年11月27日，公司向广东省高院申请强制
执行，由于中国工商银行浙江省工行对公司查封财产提出异议，经广东省高院裁定，解除了对基永公司约
1万平方米房产的查封。
2006年1月，广东省高院出具（2002）粤高法执字第1号《民事裁定书》，裁定：因出现①公司尚未将
土地使用权中所属份额过户至基永公司名下；②查明被执行人基永公司目前无其他财产可供执行、公司也
未能提供执行的财产等两种情形，故3号判决书第二判项“基永公司应当在公司办理土地使用权过户手续后
60日内支付14,386万元转让款”中止执行，中止执行的情形消失后恢复执行。
2006年3月，根据最高人民法院的规定，公司在本案中申请查封的嘉宾大厦的其他房产已被自动解封。
2009年9月，公司收到广东省高院送达的（2002）粤高法执字第1-1 号《恢复执行通知书》，称决定恢复执
行公司申请执行基永公司拖欠本公司嘉宾大厦项目转让款的案件。
2009 年10 月，公司收到广东省高院送达的（2002）粤高法执字第1-2 号《执行裁定书》。该裁定称：
恢复本案执行是根据“最高人民法院关于开展全国集中清理执行积案活动的要求”而进行的，经广东省高院
向深圳市车管所、深圳市证券结算机构、深圳市国土资源和房产管理局及被执行人的开户银行等单位调查，
被执行人——基永公司没有可供执行的财产。为此，广东省高院裁定：①终结（2002）粤高法执字第1 号
案的本次执行程序；②本案具备执行条件时，申请执行人可以申请恢复执行。
2012年4月，公司向深圳市罗湖区人民法院提起代位权诉讼，以（1999）粤高法民初3号《民事判决书》
确定的对基永公司的债权为依据，起诉基永公司的债务人深圳总利投资有限公司（以下简称“总利公司”），
要求其在对基永公司所负的债务范围内向本公司清偿。同时，由于深圳市华能金地置业有限公司（以下简
称“华能金地公司”）与总利公司的管理层高度混同，公司认为华能金地公司与总利公司存在重大关联关系，
故本公司同时起诉华能金地公司，要求对总利公司应当承担的债务承担连带责任。2013年1月7日，罗湖区
法院公开开庭审理本案，现等待判决。
（2）2004年6月，深圳市美丝实业有限公司（以下简称“美丝公司”）向深圳市中级人民法院（以下简
115
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
称“深圳中院”）提起诉讼，诉称1991年6月深圳市罗湖经济发展公司与本公司非法使用其合法取得的土地，
为此请求法院排除妨碍、停止侵害并索赔800万元。2005年3月，深圳中院作出（2004）深中法民初字第108
号《民事判决书》，判令公司在3个月内返还4,782平方米土地给美丝公司，驳回美丝公司的其他诉讼请求。
公司不服，向广东省高院提起上诉。广东省高院于2005年11月25日判决撤销深圳中院作出的（2004）深中
法民初字第108号民事判决，驳回美丝公司的起诉。
在二审 审理 期间， 美丝 公司又 向深 圳市房 地产 产权登 记中 心申请 撤销 公司持 有的 深房地 字 第
3000320987、300119899号《房产地证》。深圳市房地产产权登记中心于2005年7月7日向美丝公司作出深
房登函（2005）84号《复函》，认为上述两证均合法有效，不应予以撤销。美丝公司不服，向深圳市人民
政府提出行政复议，深圳市人民政府于2005年10月8日作出深府复决（2005）294号《行政复议决定书》，
认为上述两证核准登记不当，应予以撤销，并撤销了深房登函（2005）84号《复函》。
公司对深府复决（2005）294号《行政复议决定书》不服，于2005年10月20日向深圳中院提起行政诉
讼。2006年6月26日，深圳中院出具（2005）深中法行初字第23号《行政判决书》，判决：维持深圳市人
民政府深府复决（2005）294号行政复议决定。公司不服该项判决，于2006年8月2日向广东省高院提起上
诉，广东省高院作出（2006）粤高法行终字第154号《行政判决书》，维持了深圳中院的（2005）深中法
行初字第23号行政判决，驳回公司的上诉。根据该判决，深圳市国土资源和房产管理局将重新审查美丝公
司于2005年要求撤销公司深房地字第3000320987、300119899号《房产地证》的请求。
2007年5月15日，深圳市房地产权登记中心作出深房登（2007）27号《关于撤销深房地字第3000320987
和300119899号<房产地证>的决定》。深圳市房地产权登记中心决定撤销公司原持有的载明美林厂房和综
合楼产权及所占地11,500平方米土地使用权的深房地字第3000320987和300119899号《房产地证》。将上述
房产及土地使用权的登记回复到原深房地字第0103142号和0103139号《房地产证》的登记状态。根据原《房
地产证》的登记，美林厂房和综合楼建筑物产权及所占地11,500平方米土地使用权属公司所有。
2007年7月9日，公司向深圳市人民政府行政复议办公室提起行政复议，认为深圳市房地产权登记中心
撤销公司持有的深房地字第3000320987和300119899号《房产地证》，将美林厂房、综合楼及所占土地使
用权的登记回复至原深房地字号的登记状态，违反了深圳市人民政府深府（2001）94号《关于加强土地市
场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定》的规定，请求撤销深房登（2007）27号《关于撤销深房地
字第3000320987和300119899号<房产地证>的决定》。2007年9月6日，深圳市人民政府作出深府复决（2007）
255号《行政复议决定书》，维持了国土局的行政行为。
2007年11月，深圳市国土资源和房产管理局再次驳回美丝公司要求撤销公司深房地字第0103142号和
0103139号《房地产证》的申请，美丝公司向深圳市福田区人民法院（以下简称“福田法院”）提起行政诉讼，
要求撤销深圳市国土资源和房产管理局的该行政行为，公司作为第三人参加诉讼。该诉讼案号为（2008）
深福法行初字第10号（以下简称“10号案”），该诉讼已于2008年1月8日开庭。2008年1月，美丝公司又向福
田法院提起行政诉讼，要求撤销国土局的上述行政行为，撤销公司的深房地字第0103142号和0103139号《房
地产证》，将该土地恢复登记在美丝公司名下，该诉讼号为（2008）深福法行初字第70号（以下简称“70
号案”）。2008年5月，福田法院对70号案作出一审判决，判决撤销公司的深房地字第0103142号和0103139
号《房地产证》，要求国土局重新审查美丝公司的申请，公司、国土局及美丝公司均不服该判决提起上诉。
2008年7月，公司收到福田法院的《行政裁定书》，裁定中止10号案的审理。
2008年12月，深圳中院作出（2008）深中法行终字第223号《行政判决书》，对70号案作出终审判决，
判决维持了原审法院的判决，并明确指出，公司与美丝公司之间就涉案土地使用权的争议，应通过民事程
序解决，国土部门应待争议解决后，根据结果办理相关的登记手续。
2009年2月11日，公司收到福田法院送达的《民事起诉状》，美丝公司向公司和深圳市罗湖经济发展
有限公司提起民事诉讼，要求确认原深房地字第0103142号和0103139号《房地产证》登记的土地使用权及
上盖建筑物归美丝公司所有，将其交付美丝公司，并赔偿人民币750万元。公司依法提出管辖权异议，2009
年3月4日，福田法院向公司送达《通知书》，通知公司已依法将本案移送深圳中院审理。2009年7月2日，
深圳中院开庭审理本案。
116
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
公司于2009 年12 月22 日收到广东省高院送达的《行政裁定书》。广东省高院经审查，认为公司对深
圳中院作出的（2008）深中法行终字第223号行政判决的再审申请符合法律规定，并裁定：①本案由广东
省高院提审；②再审期间，中止原判决的执行。
公司于2011年8月15日收到广东省高级人民法院送达的（2010）粤高法审监再字第8号《行政判决书》，
维持了（2008）深中法行终字第223号行政判决书，并且认为，双方当事人就诉争土地的权属争议，属于
民事确权关系，各方当事人应另循法律途径解决。
公司于2012年10月收到深圳中院送达的裁定，美丝公司向法院申请撤销对公司的诉讼，法院依法准许。
公司收到该裁定后，因（2008）深中法行终字第223号行政判决书已明确认定公司与美丝公司之间就梅林
土地的争议需通过民事法律程序解决纠纷，因此公司向美丝公司、罗经发公司提起了民事诉讼，请求确认
涉诉土地归公司所有，法院已经受理。美丝公司随后向公司提起反诉，要求确认涉诉土地归其所有。两案
合并审理，于2013年3月1日公开审理，现等待判决。
公司认为：公司应当被依法确认为上述土地及建筑物的合法权利人，公司将通过法律途径维护公司的
合法权益，预计上述事项不会对公司的财务状况产生重大影响。
2、为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
（1）本公司以拥有的位于深圳市罗湖区人民南路国际贸易中心大厦B区2-07、39层及42层物业作抵押为下
属子公司深圳市国贸汽车实业有限公司向北京银行股份有限公司深圳分行取得2,000万元短期借款，该借款
期末余额为2,000万元。
（2）本公司下属子公司深圳市国贸汽车实业有限公司以深圳市国贸小汽车出租有限公司100张出租汽车营
运牌照作质押，向平安银行股份有限公司深圳分行取得2,600万元长期借款，该借款期末余额为2,015万元，
其中975万元将于一年内到期。
（3）本公司下属子公司深圳市国贸小汽车出租有限公司以其拥有的33张出租汽车营运牌照和深圳市国贸
汽车实业有限公司93张出租汽车营运牌照质押，并由深圳市国贸汽车实业有限公司提供连带责任保证向兴
业银行深圳分行取得4,000万元短期借款，该借款期末余额为4,000万元。
（4）本公司以拥有的位于深圳市罗湖区人民南路国际贸易中心大厦8套房作抵押，并由公司提供连带责任
保证向交通银行股份有限公司东莞分行取得1,124万元长期借款，该借款期末余额为1,124万元。
（5）本公司为下属子公司深物业扬州房地产开发有限公司提供连带责任保证向交通银行股份有限公司扬
州分行取得5,000万元长期借款，该借款期末余额为5,000万元。
（6）为业主担保：本公司及本公司下属子公司为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保，截止2013年6月
30日尚未结清的担保金额共计人民币2,239万元。该担保事项是房地产开发商为小业主购买公司商品房所提
供的担保，为行业内普遍现象。
其他或有负债及其财务影响
或有资产情况如下：
湖北省对外贸易经济合作厅驻深圳办事处（以下简称“湖北外贸驻深办”）以公司逾期交楼为由，于2000
年7月向深圳中院起诉公司，要求解除与公司签订的购买嘉宾大厦（现名“金利华商业广场”）4,000平方米
办公用房的《协议书》，返还其购房款1,080万元人民币，并要求赔偿损失1,867.56万元人民币。经广东省
高级人民法院作出（2002）粤高法民一终字第90号判决书（以下简称“90号判决”）判决：公司需退回湖北
外贸驻深办建房款1,080万元及相应的银行利息。
湖北外贸驻深办向法院申请执行。2005年元月底，广州铁路运输中级法院（以下简称“广铁中院”）受
广东省高院的指定，执行湖北外贸诉公司一案。广铁中院向罗湖大酒店清算组送达了查封裁定，查封了公
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
司在罗湖大酒店2,300万元的分配债权。
公司不服广东省高院判决，向最高人民法院申请再审。2005年8月，最高人民法院下达了(2004)民二监
字第146-1号《民事裁定书》，裁定广东省高院再审本案，再审期间原判决中止执行。2006年5月12日，广
东省高院对90号判决再审审结，判决维持90号判决，本案恢复执行，湖北外贸驻深办向广铁中院请求付款
并请求再执行再审期间的利息，公司同时请求暂缓执行。2006年6月30日，广铁中院出具（2004）广铁中
法执字第225－4号《民事裁定书》，裁定：①公司请求暂缓执行没有事实和法律依据，不予采纳；②湖北
外贸驻深办请求付款符合法律规定，广铁中院决定将划拨至该院账户的2,300万元扣除执行费后支付给湖北
外贸驻深办；③对于湖北外贸驻深办所请求再执行再审期间利息不予支持；④90号判决所确定的公司还款
义务已依法执行完毕；⑤90号判决终结执行。公司依据上述判决已确认了损失，并增加对基永公司的应收
款项并提取坏账准备。公司认为广东省高院的再审判决存在认定事实和适用法律的错误，向最高人民法院
申请再审，最高人民法院于2007年10月作出（2004）民二监字第146-3号《民事裁定书》，裁定由最高人民
法院再审本案。后经综合考虑，本公司向最高院撤回再审申请，最高院准许本公司撤诉。
公司赔付房款及利息后，湖北外贸驻深办退回的嘉宾大厦14、15层依法应归公司所有。为解决该房产
的权属问题，经公司调查发现，嘉宾大厦的14、15层被以备案登记的方式登记在珠海西部银珠实业开发公
司（以下简称“珠海银珠公司”）名下，公司于2008年6月向罗湖法院提请民事诉讼，起诉珠海银珠公司，请
求法院确认公司为嘉宾大厦14、15层的权利人，并判令将嘉宾大厦14、15层过户登记在公司名下。罗湖法
院依法受理本案，案号为（2008）深罗法民三初字第1442号。2008年7月21日，法院经公开审理并主持调
解，公司与珠海银珠公司达成和解，并由罗湖法院出具《民事调解书》，该调解书的主要内容为：①双方
一致同意嘉宾大厦的14、15层归原告（公司）所有；②被告在本调解书生效之日起三日内协助原告（公司）
办理上述房产过户到原告名下的相关手续。本调解书已依法生效。2008年9月10日，嘉宾大厦的14、15层
已经以备案登记的方式由深圳市房地产权登记中心登记在本公司名下。
由于深圳市龙园凯利恒丰房地产股份有限公司（以下简称“龙园凯利”）和深圳市华能金地置业有限公
司（以下简称“华能置业”）拟对金利华商业广场进行复工改造，2011年3月3日公司与深圳市规划和国土资
源委员会第一直属管理局（以下简称“深圳国土局”）、龙园凯利以及华能置业签订了深地合字（1992）0228
号《深圳市土地使用权出让合同书第二补充协议书》，达成协议如下：①深圳国土局同意宗地号H206-0002、
面积6,892平方米的土地使用权受让方变更为龙园凯利和华能置业；②龙园凯利和华能置业承接该宗地的全
部权利、责任和义务，并自行理顺已转让房产的关系及协助办理相关手续；③龙园凯利和华能置业承诺自
行解决该项目存在的抵押和预查封，凡因该土地使用权受让方变更所引起的任何纠纷均由龙园凯利和华能
置业负责处理并承担法律和经济责任；④该项目14层、15层产权归本公司所有，性质为商品房，由龙园凯
利和华能置业负责按项目统一交楼标准建设装修；⑤宗地使用年期调整为50年，从2011年2月21日至2061
年2月20日止。
上述协议签订后，确认了公司对金利华商业广场14层、15层商品房的权利，但由于该房产的交付使用
及房地产证的取得尚存在一定风险，是否能给公司带来经济利益仍然存在重大不确定性，根据企业会计准
则的相关规定，不符合资产确认条件。
十二、承诺事项
1、重大承诺事项
不适用
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
2、前期承诺履行情况
不适用
十三、资产负债表日后事项
1、重要的资产负债表日后事项说明
不适用。
2、资产负债表日后利润分配情况说明
不适用。
3、其他资产负债表日后事项说明
资产负债表日后借款、还款情况：
2013年7月9日、2013年8月9日本公司子公司深圳市国贸汽车实业有限公司分别归还平安银行股份有限
公司深圳分行长期借款75万元、75万元。
十四、其他重要事项
1、非货币性资产交换
不适用
2、债务重组
不适用
3、企业合并
不适用
4、租赁
不适用
5、期末发行在外的、可转换为股份的金融工具
不适用
119
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
6、以公允价值计量的资产和负债
单位： 元
本期公允价值变动 计入权益的累计公
项目 期初金额 本期计提的减值 期末金额
损益 允价值变动
金融资产
上述合计 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
金融负债 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
7、外币金融资产和外币金融负债
单位： 元
本期公允价值变动 计入权益的累计公
项目 期初金额 本期计提的减值 期末金额
损益 允价值变动
金融资产
金融资产小计 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
金融负债 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
8、年金计划主要内容及重大变化
不适用
9、其他
（1）公司以前年度预提金利华大厦土地增值费56,303,627.40元，根据深规土[2001]314文规定：未交
或欠交的土地增值费予以免交。但由于该土地的使用权尚未过户，本公司将积极办理免交金利华大厦土地
增值费56,303,627.40元的相关手续，待相关批复下达后，公司将核销预提的金利华大厦土地增值费
56,303,627.40元。
公司应收深圳市基永物业发展有限公司金利华大厦房款98,611,328.05元，已提坏账42,307,700.65元，
净额56,303,627.40元。
（2）2011年11月25日，公司第七届董事会第四次会议审议通过了对海南新达开发总公司（以下简称
海南公司）进行破产清算的议案。海南公司成立于1988年，系公司全资子公司，目前无开发项目，无土地
储备，多年经营亏损。公司董事会2009年1月曾经通过“整体打包转让海南公司的议题”，由于政策因素等种
种原因无法继续推进，现以债权人身份循司法程序申请对海南公司破产清算。
截止本报告期末，海南公司正在进行破产清算的前期准备工作。
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
十五、母公司财务报表主要项目注释
1、应收账款
（1）应收账款
单位： 元
期末数 期初数
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
种类
比例 比例 比例 比例
金额 金额 金额 金额
(%) (%) (%) (%)
单项金额重大并单项计 98.33
101,447,889.05 45,144,261.65 44.5% 101,447,889.05 98.1% 45,447,889.05 44.8%
提坏账准备的应收账款 %
按组合计提坏账准备的应收账款
组合 2 1,665,154.71 1.61% 1,332,123.77 80% 1,908,314.21 1.85% 1,128,725.53 59.15%
组合小计 1,665,154.71 1.61% 1,332,123.77 80% 1,908,314.21 1.85% 1,128,725.53 59.15%
单项金额虽不重大但单
项计提坏账准备的应收 54,380.35 0.05% 54,380.35 100% 54,380.35 0.05% 54,380.35 100%
账款
合计 103,167,424.11 -- 46,530,765.77 -- 103,410,583.61 -- 46,630,994.93 --
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
应收账款内容 账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
涉及诉讼，详见本报
深圳市基永物业发展有限公司 98,611,328.05 42,307,700.65 42.9% 告第八节财务报告
十一.1
深圳特威实业有限公司 2,836,561.00 2,836,561.00 100% 长期未能收回
合计 101,447,889.05 45,144,261.65 -- --
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的应收账款
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末数 期初数
账面余额 账面余额
账龄
比例 坏账准备 比例 坏账准备
金额 金额
(%) (%)
1 年以内
其中： -- -- -- -- -- --
121
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
1 年以内（含
38,135.00 2% 1,144.05
1 年）
1 年以内小
38,135.00 2% 1,144.05
计
3 年以上 1,665,154.71 100% 1,332,123.77 1,870,179.21 98% 1,127,581.48
3至4年 0% 0.00 1,228,539.62 64.38% 614,269.81
4至5年 1,665,154.71 100% 1,332,123.77 641,639.59 33.62% 513,311.67
合计 1,665,154.71 -- 1,332,123.77 1,908,314.21 -- 1,128,725.53
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款
□ 适用 √ 不适用
期末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
应收账款内容 账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
罗湖区经济发展公司 54,380.35 54,380.35 100% 长期未能收回
合计 54,380.35 54,380.35 -- --
（2）本报告期转回或收回的应收账款情况
单位： 元
转回或收回前累计已计
应收账款内容 转回或收回原因 确定原坏账准备的依据 转回或收回金额
提坏账准备金额
深圳市基永物业发展有限
转回 涉及诉讼 42,611,328.05 303,627.40
公司
合计 -- -- 42,611,328.05 --
（3）本报告期实际核销的应收账款情况
本报告期无核销应收账款情况。
（4）本报告期应收账款中持有公司 5％（含 5％）以上表决权股份的股东单位情况
单位： 元
期末数 期初数
单位名称
账面余额 计提坏账金额 账面余额 计提坏账金额
合计 0.00 0.00 0.00 0.00
122
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（5）金额较大的其他的应收账款的性质或内容
金额较大的其他应收账款主要是应收深圳市基永物业发展有限公司项目款项98,611,328.05元。
（6）应收账款中金额前五名单位情况
单位： 元
占应收账款总额的比例
单位名称 与本公司关系 金额 年限
(%)
深圳市基永物业发展有
非关联方 98,611,328.05 5 年以上 95.58%
限公司
深圳特威实业有限公司 非关联方 2,836,561.00 5 年以上 2.75%
天虹商场股份有限公司 非关联方 1,665,154.71 4-5 年 1.61%
合计 -- 103,113,043.76 -- 99.94%
（7）应收关联方账款情况
不适用。
（8）
不符合终止确认条件的应收账款的转移金额为 0.00 元。
（9）以应收款项为标的资产进行资产证券化的，需简要说明相关交易安排
不适用
2、其他应收款
（1）其他应收款
单位： 元
期末数 期初数
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
种类
比例 比例 比例 比例
金额 金额 金额 金额
(%) (%) (%) (%)
单项金额重大并单项计提 19.08 68.14 77.44
234,434,938.26 159,746,050.56 236,213,999.72 23.9% 182,918,860.23
坏账准备的其他应收款 % % %
按组合计提坏账准备的其他应收款
74.82
组合 1 981,592,916.24 79.9% 0% 739,478,916.64 0%
%
123
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
98.73 97.15
组合 2 10,008,802.89 0.81% 9,881,422.41 10,179,715.93 1.03% 9,889,835.47
% %
80.72 75.85
组合小计 991,601,719.13 9,881,422.41 1% 749,658,632.57 9,889,835.47 1.32%
% %
单项金额虽不重大但单项
计提坏账准备的其他应收 2,421,326.23 0.2% 2,421,326.23 100% 2,421,326.23 0.25% 2,421,326.23 100%
款
合计 1,228,457,983.62 -- 172,048,799.20 -- 988,293,958.52 -- 195,230,021.93 --
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
其他应收款内容 账面余额 坏账金额 计提比例（%） 理由
深业地产发展有限公司 98,099,637.90 23,410,750.20 23.86% 长期未能收回
金田实业(集团)股份有
56,600,000.00 56,600,000.00 100% 履行担保款项,难以收回
限公司
海南新达开发总公司 49,392,574.38 49,392,574.38 100% 长期未能收回
安徽南鹏造纸有限公司 7,443,104.00 7,443,104.00 100% 长期未能收回
深圳市盛丰路国贸珠宝
6,481,353.60 6,481,353.60 100% 无可执行财产难以收回
金行有限公司
上海裕通房地产开发有
5,676,000.00 5,676,000.00 100% 诉讼判决难以收回
限公司
香港跃恒发展有限公司 3,271,837.78 3,271,837.78 100% 已清算
大梅沙旅游中心 2,576,445.69 2,576,445.69 100% 项目停建
高架列车项目 2,542,332.43 2,542,332.43 100% 项目停建
深圳国贸实业发展有限
2,351,652.48 2,351,652.48 100% 公司资不抵债
公司
合计 234,434,938.26 159,746,050.56 -- --
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末数 期初数
账面余额 账面余额
账龄
比例 坏账准备 比例 坏账准备
金额 金额
(%) (%)
1 年以内
其中： -- -- -- -- -- --
1 年以内（含 1 108,949.80 1.09% 3,269.57 290,732.42 2.86% 8,721.97
124
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
年）
1 年以内小计 108,949.80 1.09% 3,269.57 290,732.42 2.86% 8,721.97
1至2年 23,412.98 0.23% 2,341.30 8,037.68 0.08% 803.77
2至3年 298.83 0% 89.65 458.09 0% 137.43
3 年以上 9,876,141.28 98.67% 9,875,721.89 9,880,487.74 97.06% 9,880,172.30
3至4年 572.44 0.01% 286.22 310.25 0% 155.13
4至5年 665.83 0.01% 532.66 801.57 0.01% 641.26
5 年以上 9,874,903.01 98.66% 9,874,903.01 9,879,375.92 97.05% 9,879,375.92
合计 10,008,802.89 -- 9,881,422.41 10,179,715.93 -- 9,889,835.47
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款
□ 适用 √ 不适用
期末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
其他应收款内容 账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
深圳物方陶瓷工业有限
1,747,264.25 1,747,264.25 100% 经营状况不佳
公司
时代新居农行按揭担保
601,762.21 601,762.21 100% 业主无力偿还
赔偿款
湛江深圳物业发展有限
53,478.77 53,478.77 100% 资不抵债款项难以收回
公司
美林合成纤维公司 11,000.00 11,000.00 100% 长期未能收回
其他 7,821.00 7,821.00 100% 长期未能收回
合计 2,421,326.23 2,421,326.23 -- --
（2）本报告期转回或收回的其他应收款情况
不适用。
（3）本报告期实际核销的其他应收款情况
本报告期无核销其他应收账款情况。
（4）本报告期其他应收款中持有公司 5％（含 5％）以上表决权股份的股东单位情况
单位： 元
125
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
期末数 期初数
单位名称
账面余额 计提坏账金额 账面余额 计提坏账金额
合计 0.00 0.00 0.00 0.00
（5）金额较大的其他应收款的性质或内容
公司金额较大的其他应收款情况如下表：
占其他应收款总额的比
单位名称 金额 款项性质或内容
例
深物业扬州房地产开发有限公司 618,861,310.60 子公司往来款 50.38%
东莞市国贸长盛房地产开发有限公司 194,841,793.00 子公司往来款 15.86%
深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司 111,381,060.73 子公司往来款 9.07%
深业地产发展有限公司 98,099,637.90 子公司往来款 7.99%
金田实业(?团)?份???? 56,600,000.00 担保诉讼款 4.61%
海南新达开发总公司 49,392,574.38 子公司往来款 4.02%
合计 1,129,176,376.61 91.92%
（6）其他应收款金额前五名单位情况
单位： 元
占其他应收款总额的比
单位名称 与本公司关系 金额 年限
例(%)
深物业扬州房地产开发
子公司 618,861,310.60 3 年以内 50.38%
有限公司
东莞市国贸长盛房地产
子公司 194,841,793.00 1 年以内 15.86%
开发有限公司
深物业集团徐州大彭房
子公司 111,381,060.73 1 年以内 9.07%
地产开发有限公司
深业地产发展有限公司 子公司 98,099,637.90 5 年以上 7.99%
金田实业(集团)股份有
非关联方 56,600,000.00 5 年以上 4.61%
限公司
合计 -- 1,079,783,802.23 -- 87.91%
（7）其他应收关联方账款情况
单位： 元
单位名称 与本公司关系 金额 占其他应收款总额的比例(%)
深物业扬州房地产开发有限 子公司 618,861,310.60 50.38%
126
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
公司
东莞市国贸长盛房地产开发
子公司 194,841,793.00 15.86%
有限公司
深物业集团徐州大彭房地产
子公司 111,381,060.73 9.07%
开发有限公司
深业地产发展有限公司 子公司 98,099,637.90 7.99%
海南新达开发总公司 子公司 49,392,574.38 4.02%
深圳市国贸汽车实业有限公
子公司 48,100,000.00 3.92%
司
安徽南鹏造纸有限公司 联营企业 7,443,104.00 0.61%
深圳市国贸餐饮有限公司 子公司 4,187,660.40 0.34%
深圳国贸实业发展有限公司 联营企业 2,351,652.48 0.19%
深圳市物方陶瓷工业有限公
联营企业 1,747,264.25 0.14%
司
深圳市深新汽车出租有限公
子公司 1,311,376.00 0.11%
司
深圳市物业工程建设监理有
子公司 1,092,094.59 0.09%
限公司
深圳市国贸物业管理有限公
子公司 1,073,443.62 0.09%
司
深圳市国贸商场有限公司 子公司 744,177.30 0.06%
湛江深圳物业发展有限公司 子公司 53,478.77 0%
合计 -- 1,140,680,628.02 92.87%
（8）
不符合终止确认条件的其他应收款项的转移金额为 0.00 元。
（9）以其他应收款项为标的资产进行资产证券化的，需简要说明相关交易安排
不适用
3、长期股权投资
单位： 元
在被投资
在被投资
在被投资 单位持股
被投资单 单位表决 本期计提 本期现金
核算方法 投资成本 期初余额 增减变动 期末余额 单位持股 比例与表 减值准备
位 权比例 减值准备 红利
比例(%) 决权比例
(%)
不一致的
127
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
说明
深圳物业
30,645,05 28,168,07 244,042.8 28,412,11
吉发仓储 权益法 50% 50%
6.04 0.98 1 3.79
有限公司
深圳国贸
23,186,12 37,247,88 -5,586,19 31,661,69 9,614,345
天安物业 权益法 50% 50%
4.00 7.05 2.98 4.07 .90
有限公司
深圳天安
国际大厦 1,500,000 3,531,192 -1,267,72 2,263,465 1,385,654
权益法 50% 50%
物业管理 .00 .12 6.19 .93 .10
有限公司
深圳市皇
28,500,00 28,500,00 28,500,00
城地产有 成本法 95% 95%
0.00 0.00 0.00
限公司
深圳市物
业房地产 30,950,00 30,950,00 30,950,00
成本法 100% 100%
开发有限 0.00 0.00 0.00
公司
深物业扬
州房地产 50,000,00 50,000,00 50,000,00
成本法 100% 100%
开发有限 0.00 0.00 0.00
公司
东莞市国
贸长盛房 20,000,00 20,000,00 20,000,00
成本法 100% 100%
地产开发 0.00 0.00 0.00
有限公司
深圳市国
贸汽车实 29,850,00 29,850,00 29,850,00
成本法 90% 90%
业有限公 0.00 0.00 0.00
司
海南新达
20,000,00 20,000,00 20,000,00 20,000,00
开发总公 成本法 100% 100%
0.00 0.00 0.00 0.00
司
深圳市国
贸物业管 20,000,00 20,000,00 20,000,00
成本法 95% 95%
理有限公 0.00 0.00 0.00
司
深圳市深
新汽车出 12,877,26 12,877,26 12,877,26
成本法 100% 100%
租有限公 0.98 0.98 0.98
司
128
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
深圳市国
1,600,000 1,600,000 1,600,000 1,600,000
贸餐饮有 成本法 80% 80%
.00 .00 .00 .00
限公司
深圳市物
业工程建 3,000,000 3,000,000 3,000,000
成本法 100% 100%
设监理有 .00 .00 .00
限公司
深圳市国
12,000,00 12,000,00 12,000,00 12,000,00
贸商场有 成本法 100% 100%
0.00 0.00 0.00 0.00
限公司
深圳市房 1,380,000 1,380,000 1,380,000
成本法 100% 100%
产交易所 .00 .00 .00
深杉公司 成本法 17,695.09 17,695.09 17,695.09 17,695.09
湛江深圳
2,530,000 2,530,000 2,530,000 2,530,000
物业有限 成本法 100% 100%
.00 .00 .00 .00
公司
深业地产
15,834,00 15,834,00 15,834,00 15,834,00
发展有限 成本法 100% 100%
0.00 0.00 0.00 0.00
公司
深物业集
团徐州大
50,000,00 50,000,00 50,000,00
彭房地产 成本法 100% 100%
0.00 0.00 0.00
开发有限
公司
深圳物方
18,983,61 18,983,61 18,983,61 18,983,61
陶瓷工业 成本法 26% 26%
4.14 4.14 4.14 4.14
有限公司
深圳国贸
3,682,972 3,682,972 3,682,972 3,682,972
实业发展 成本法 38.33% 38.33%
.55 .55 .55 .55
有限公司
安徽南鹏
13,824,00 13,824,00 13,824,00 13,824,00
造纸有限 成本法 30% 30%
0.00 0.00 0.00 0.00
公司
华塑控股
2,962,500 2,962,500 2,962,500 2,160,300
股份有限 成本法 0.33% 0.33%
.00 .00 .00 .45
公司
北方机械
（集团） 3,465,000 3,465,000 3,465,000 3,465,000
成本法 12.66% 12.66%
股份有限 .00 .00 .00 .00
公司
129
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
广东省华
粤房地产 8,780,645 8,780,645 8,780,645 8,780,645
成本法 8.47% 8.47%
股份有限 .20 .20 .20 .20
公司
三亚东方
230,500.0 230,500.0 230,500.0
旅业股份 成本法 0.28% 0.28%
0 0 0
有限公司
405,799,3 419,415,3 -6,609,87 412,805,4 102,878,2 11,000,00
合计 -- -- -- --
68.00 38.11 6.36 61.75 27.43 0.00
长期股权投资的说明
对深圳国贸天安物业有限公司、深圳天安国际大厦物业管理有限公司长期股权投资本期减少主要系本
期取得现金分红所致。
4、营业收入和营业成本
（1）营业收入
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
主营业务收入 25,454,166.48 23,449,864.94
合计 25,454,166.48 23,449,864.94
营业成本 4,623,847.30 9,757,305.26
（2）主营业务（分行业）
单位： 元
本期发生额 上期发生额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房屋租赁和物业管理 25,454,166.48 4,623,847.30 23,449,864.94 9,757,305.26
合计 25,454,166.48 4,623,847.30 23,449,864.94 9,757,305.26
（3）主营业务（分产品）
单位： 元
本期发生额 上期发生额
产品名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房屋租赁和物业管理 25,454,166.48 4,623,847.30 23,449,864.94 9,757,305.26
合计 25,454,166.48 4,623,847.30 23,449,864.94 9,757,305.26
130
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
（4）主营业务（分地区）
单位： 元
本期发生额 上期发生额
地区名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
深圳地区收入 25,454,166.48 4,623,847.30 23,449,864.94 9,757,305.26
合计 25,454,166.48 4,623,847.30 23,449,864.94 9,757,305.26
（5）公司来自前五名客户的营业收入情况
单位： 元
占公司全部营业收入的
客户名称 营业收入总额
比例(%)
天虹商场股份有限公司 4,937,992.38 19.4%
中国太平洋财产保险股份有限公司深圳分公司 2,454,822.00 9.64%
深圳金都婚庆礼仪有限公司 1,558,968.00 6.12%
自然人 1,175,112.00 4.62%
七天酒店（深圳）有限公司 1,004,928.00 3.95%
合计 11,131,822.38 43.73%
5、投资收益
（1）投资收益明细
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 4,390,123.64 1,501,509.12
其他 14,939,600.00 18,957,191.77
合计 19,329,723.64 20,458,700.89
（2）按成本法核算的长期股权投资收益
不适用。
（3）按权益法核算的长期股权投资收益
单位： 元
被投资单位 本期发生额 上期发生额 本期比上期增减变动的原因
131
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
深圳物业吉发仓储有限公司 244,042.81 325,554.07 实现利润减少所致
深圳国贸天安物业有限公司 4,028,152.92 930,877.58 实现利润增加所致
深圳天安国际大厦物业管理有限公司 117,927.91 245,077.47 实现利润减少所致
合计 4,390,123.64 1,501,509.12 --
投资收益的说明
投资收益不存在汇回重大限制。
6、现金流量表补充资料
单位： 元
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量： -- --
净利润 40,159,141.82 15,954,365.81
加：资产减值准备 -22,145,321.63 -5,066,959.74
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 8,000,201.31 7,943,524.28
长期待摊费用摊销 86,488.14 86,488.14
财务费用（收益以“－”号填列） 1,682,000.00 -206,159.30
投资损失（收益以“－”号填列） -19,329,723.64 -20,458,700.89
存货的减少（增加以“－”号填列） -326,784.17
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -239,920,865.60 -83,312,206.52
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -222,518,848.14 169,772,873.78
经营活动产生的现金流量净额 -454,313,711.91 84,713,225.56
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动： -- --
3．现金及现金等价物净变动情况： -- --
现金的期末余额 393,487,265.01 182,983,861.29
减：现金的期初余额 399,641,751.92 83,846,009.34
现金及现金等价物净增加额 -6,154,486.91 99,137,851.95
7、反向购买下以评估值入账的资产、负债情况
不适用。
十六、补充资料
1、当期非经常性损益明细表
单位： 元
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项目 金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） -75,632.69
详见本报告第八节的七 6 应收
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 303,627.40
账款（2）
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 664,946.86
减：所得税影响额 -322,650.81
合计 1,215,592.38 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
2、境内外会计准则下会计数据差异
（1）同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
单位： 元
归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产
本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则 353,600,992.81 98,686,285.22 1,855,749,628.63 1,502,852,915.53
按国际会计准则调整的项目及金额
按国际会计准则 353,600,992.81 98,686,285.22 1,855,749,628.63 1,502,852,915.53
（2）同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
单位： 元
归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产
本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则 353,600,992.81 98,686,285.22 1,855,749,628.63 1,502,852,915.53
按境外会计准则调整的项目及金额
按境外会计准则 353,600,992.81 98,686,285.22 1,855,749,628.63 1,502,852,915.53
无差异
（3）境内外会计准则下会计数据差异原因说明
无差异
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3、净资产收益率及每股收益
单位：元
加权平均净资产收益率 每股收益
报告期利润
（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 21.06% 0.5933 0.5933
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东
20.98% 0.5913 0.5913
的净利润
4、公司主要会计报表项目的异常情况及原因的说明
公司主要会计报表项目变化情况及原因说明如下：
项目 报告期末数 年初数 增减 原因
预付款项 19,649,514.13 64,714,990.11 -69.64% 主要是项目结算将原预缴税费转出所致
其他应收款 10,601,734.63 6,371,689.34 66.39% 主要是子公司垫付待结算款项增加所致
预收款项 41,284,037.14 678,075,291.01 -93.91% 项目报告期达到结算条件而结转收入所
致
长期借款 73,476,685.30 19,316,666.64 280.38% 子公司取得项目贷款增加所致
递延所得税负债 0.00 2,739,089.94 -100.00% 项目报告期达到结算条件而结转收入所
致
未分配利润 1,099,692,167.61 746,091,174.80 47.39% 报告期实现利润增加所致
项目 本报告期 上年同期 增减 原因
营业收入 1,348,194,107.29 624,520,270.29 115.88%主要是报告期结算项目及实现销售增加
所致
营业成本 553,178,605.80 392,039,759.24 41.10% 主要是报告期结算项目收入增加所致
营业税金及附加 283,964,714.90 58,377,586.79 386.43% 收入增加而使得营业税及土地增值税等
增加所致
财务费用 -3,595,065.02 -1,321,536.27 172.04% 主要是利息收入增加所致
资产减值损失 1,230,708.99 -5,957,940.96 -120.66% 上年同期应收款项收回增加使得转回的
坏账准备增加所致
投资收益 4,390,123.64 1,501,509.12 192.38% 合营公司实现收益增加所致
对联营企业和合营 4,390,123.64 1,501,509.12 192.38% 合营公司实现收益增加所致
企业的投资收益
营业外收入 2,510,882.84 1,180,679.74 112.66% 主要是报告期其他补偿及罚没等收入增
加所致
利润总额 459,686,916.91 125,828,116.88 265.33%主要是报告期房地产业务收入增加所致
所得税费用 106,085,924.10 27,741,808.89 282.40% 实现利润增加所致
净利润 353,600,992.81 98,086,307.99 260.50% 主要是报告期房地产业务收入增加所致
经营活动产生的现 126,636,956.08 336,111,486.60 -62.32%主要是报告期项目销售回笼资金减少以
金流量净额 及支付的税费增加所致
投资活动产生的现 -4,842,566.40 4,161,446.39 -216.37% 主要是报告期购建固定资产支付的现金
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金流量净额 增加以及上年同期取得投资收益收到的
现金所致
筹资活动产生的现 -15,461,456.53 -156,421,856.92 -90.12% 筹资活动产生的现金流量净额均为净流
金流量净额 出，净流出减少主要是报告期取得借款资
金增加所致
现金及现金等价物 106,248,674.18 183,875,903.99 -42.22%主要是报告期项目销售回笼资金减少以
净增加额 及支付的税费增加所致
期末现金及现金等 903,972,985.55 653,189,645.56 38.39% 主要是报告期期初现金及现金等价物余
价物余额 额比上年同期增加所致
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第九节 备查文件目录
一、载有法定代表人、主管会计工作负责人、财务部经理签名并盖章的会计报表；
二、报告期内，在《证券时报》、《大公报》上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。
以上文件备置于深圳市罗湖区人民南路国贸大厦42楼公司董事会办公室。
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