深圳市物业发展(集团)股份有限公司
第八届董事会第八次会议议程
(2016 年 3 月 30 日上午 9：30)
会议主持：董事长陈玉刚
序号 会议审议议题 报告人
一 2015 年度董事会工作报告 董事长陈玉刚
二 2015 年年报 副总经理范维平
三 2015 年度财务决算报告 财务部经理沈雪英
四 2016 年度财务预算报告 财务部经理沈雪英
五 关于计提各项减值准备的议案 财务部经理沈雪英
六 关于减少各项资产减值准备的议案 财务部经理沈雪英
关于 2015 年度利润分配及资本公积金转增
七 财务部经理沈雪英
股本的议案
八 关于或有资产入账的议案 财务部经理沈雪英
九 2015 年度内部控制自我评价报告 副总经理范维平
十 关于续聘会计师事务所的议案 副总经理范维平
十一 关于召开 2015 年年度股东大会的议案 副总经理范维平
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2016 年 3 月 30 日第八届董事会第八次会议文件之一：
2015 年度董事会工作报告
各位董事：
2015 年公司董事会严格按照《公司法》、《证券法》等法律法
规以及《公司章程》、《董事会议事规则》等相关规定，本着对公司
股东负责的精神，认真执行股东大会的各项决议，忠实履行职责，
维护公司利益，进一步完善和规范公司运作。
现将 2015 年董事会工作情况报告如下，请审议：
一、2015 年的主要工作
（一）总体经营情况
公司2015年度实现营业收入107,742万元，实现净利润15,682
万元（归属于母公司），2015年末总资产为43.80亿元， 2015年末
归属于母公司股东权益合计209,991万元，加权平均净资产收益率
7.59%，每股收益0.26元，每股净资产 3.52元。同时，公司荣获“中
国房地产开发企业500强”、“2015年广东省企业500强”、“2015
深圳企业100强”、“2015年深圳房地产品牌价值十强企业”、“城
市建设贡献力企业25强”等诸多荣誉称号，公司品牌价值和综合实
力得到持续认可。
（二）充分挖潜增效，房地产主业攻坚克难
面对深圳地区在建项目未到结算期，楼市分化又导致外地项目
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销售不畅的情况，公司认真研判市场情况，积极做好存量楼盘和商
铺的销售工作，打响保业绩稳增长的攻坚战。对廊桥国际商铺等存
量资产，积极调整价格和销售策略，抓住“五一”重要节点，依靠
二、三级市场联动等营销手段，使项目实现 2.4 亿元的销售佳绩；
深圳前海港湾花园项目于 11 月 29 日火爆开盘，引爆岁末楼市，取
得开门红；对扬州湖畔御景、东莞松湖朗苑等外地项目，通过加强
营销团队力量与市场研究，并根据当地房地产市场的特点和变化，
及时采取有效的整合营销措施，使项目销售得到了大力提升。
（三）辅业经营正常平稳，改革创新工作有序推进
2015 年，各辅业企业加强市场拓展力度，经营正常平稳，改
革创新工作有序推进，基本实现了预期任务目标。国贸物管公司积
极参与市场竞争，稳妥推进老旧住宅项目自主经营改革，2015 年
实现营业收入 3.59 亿元，增幅为 13.29%，并新增管理面积 130.65
万平米。公司获评“中国物业管理综合实力 100 强”，“深圳市物
业服务企业综合实力 50 强”，国贸大厦中央空调系统节能改造技术
管理项目荣获第 25 届广东省企业管理现代化创新成果二等奖；国
贸汽车公司面对网络打车带来的行业困境，克服各种困难，全年实
现营业收入 4600 万元，净利润 817 万元，超额完成预算任务目标，
并完成 247 台红色出租车更新工作；两家出租汽车公司还积极响应
市政府号召，圆满完成 67 台新能源出租汽车的采购运营任务；集
团租赁中心 2015 年实现租赁收入 5900 万元，同比增长 3.7%，公
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司自有房产出租率达 96%。
（四）工程管理、招标和规划设计工作得到优化提升
2015 年，集团公司提出了“管理向项目倾斜、人才向一线倾
斜”的工作方针。通过调配人才队伍，落实项目关键性指标的控制
等管理手段，各在建项目以打造精品楼盘为目标，施工有序开展，
工程管理质量得到不断优化和提升。金领假日公寓项目于 4 月 30
日开工建设，目前桩基工程施工完成，进入总包单位合同签订等后
续工作；前海港湾花园项目工程桩于 1 月 5 日完工， 11 月 29 日
盛大开盘，12 月 12 日，项目所有主体结构全部封顶，12 月 13 日
通过广东省结构优质工程初评；东莞松湖朗苑项目主体工程于 3 月
31 日前全部封顶，8 月 16 日正式对外开盘销售，取得了良好的销
售业绩；扬州湖畔御景项目 6 月 30 日一期首批业主顺利入伙，目
前项目二期工程建设正扎实有序推进；徐州半山御景项目因前期问
题积压，集团领导及相关部门多次赴徐州公司，召开现场会议，督
促推进工程进度，目前正在进行项目竣工验收等工作。
2015 年，公司以成本管控为核心，在招标采购、规划设计等
方面狠抓落实，不断推行精细化管理。金领假日公寓项目桩基础工
程、金领假日公寓项目总承包工程、松湖朗苑园林景观工程、松湖
朗苑智能化工程 4 项工程中标价合计约 6.73 亿元，比标底下浮
22.82%；通过项目目标成本制定、项目预结算等工作，加强对工程
环节的成本控制，累计核减金额约 2400 万元，成本控制和招投标
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管理成效显著。
（五）加强内部治理，公司规范化管理水平再上台阶
公司坚持规范化和制度化管理,不断推进依法治企等工作的落
地实施。一是修订完善了公司章程，并获得年度股东大会表决通过；
二是进行了股改以来的第 2 次分红派息，实现了 2012 年股东三年
回报规划中对广大股东和投资者的承诺，累计回馈股东和投资者超
过 2.8 亿元；三是顺利完成“十三五”战略规划方案的初稿编制，
为公司未来五年的发展绘就“路线图”；四是进一步落实《房地产
手册》，执行运营月报制度，每季度或重大节点时组织召开运营专
题总结分析会，对项目进行分析，及时排查风险，解决问题；五是
推进目标成本合约规划管理体系的落地实施，推进合约规划管理体
系在在建项目中逐步贯彻执行；六是二级公司股权规范化调整工作
正式展开,目前已获深投控和市国资委审核批准。
（六）规范公司董事会运作，严格履行信息披露义务
2015 年召开股东大会 1 次，审议各项议题共计 9 项。召开董
事会会议 6 次，审议各项议题共 19 项。
召开董事会审计委员会会议 4 次，审议 2014 年报审计情况和
2016 年预算；召开薪酬委员会会议 2 次，审议组织绩效考核结果
和副总考核结果。
在 2015 年公司共办理各类信息披露公告 30 份，包括定期报告
（年报、季报）及临时公告，事项内容涉及公司经营管理各个方面。
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30 份公告内容未发生任何重大疏漏。2015 年共处理个人投资者交
流问题 460 余宗，处理深交所互动易上投资者问题 58 宗。
二、地产行业进入新常态，公司未来面临更大挑战
2015 年，随着宏观经济进入“新常态”，除一线和少数二线城
市外全国房地产出现较大库存压力，中央多次部署房地产市场“去
库存”，陆续出台包括降准降息、降低首付比例等政策，在政策叠
加效应下，年末楼市有所回暖，但发展趋势呈现明显分化，深圳、
上海等一线城市房价快速上涨已处高位，但去库存压力最大的三四
线城市仍不明朗。
尽管 2016-2018 三年内宏观经济很可能并不乐观，但由于此三
年处于政府至关重要的“十三五”战略规划期内，为保证实现规划
目标、保持经济持续健康发展，预计政府将出台更加积极的财政、
货币政策以及其他稳增长、促就业的政策。
对房地产企业而言，在行业经营环境不断变化的背景下，是否
切实具备打造消费者认可的产品和有效控制成本的能力是能否获
取竞争优势的关键。企业间整合力度加强；产品类型上，以住宅、
商业、办公类地产为主流的开发将逐渐转向产业地产、旅游地产、
养老地产等更加细分的领域；开发策略上，互联网思维、地产金融
等跨界营销模式，联合拿地、轻资产操盘等投资模式，地产基金等
新融资模式都将继续深度嵌入企业的经营，房地产企业需要跟上并
吸收行业新发展趋势。
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2015 年，尽管业绩较往年有所下降，但公司通过积极推进项
目工程进度，紧抓房地产项目销售工作，在夯实房地产主业的同时，
促进辅业发展，实现了营收 107,742 万元，净利润 15,682 万元，
净资产收益率 7.59%，这个数字放在整个上市公司群体里面还是比
较靠前的。目前来讲，仍然有一些困难摆在我们面前，需要解决。
一是项目管理水平亟待提高，特别是对于异地房地产项目，对
工程进度和质量的管控能力需要不断加强；
二是物管、餐饮行业面临人工、材料成本不断上升的压力；出
租汽车行业面临各类打车软件的竞争压力，在效益下降的同时，司
机队伍稳定受到冲击；
三是人才需求与薪酬待遇吸引力不足之间的矛盾日渐突出，同
时专业人才流失率也有上升的趋势；
四是外地项目销售有待加强，特别是徐州项目，需等待时机，
寻求突破，下一步要广开思路、练好内功，打开销售新局面。
五是集团公司深圳区域土地待开发完毕后，尚无增量土地储
备，而如果在深圳等一线市场拿地，所面临的资金压力巨大，房地
产主业需要增加资源储备。
三、2016 年度主要工作安排
面对严峻挑战，新的一年，公司将坚持稳健发展的目标，创
新管理，力争在危机中寻找发展机遇，不断壮大自身实力，从以下
几个方面来部署 2016 年工作：
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（一）确保项目进度，紧抓市场机遇促销售
2016 年，各地产公司要从销售策略入手，结合国家对楼市的
松绑和货币宽松等宏观政策，紧抓市场机遇，密切关注市场变化，
充分了解并探索使用营销新手段、新办法，继续保持深圳前海港湾
花园项目和东莞松湖朗苑项目的销售热度，充分利用一线城市市场
回暖并辐射周边城市的市场形势，把稳增长和三四线城市“楼市去
库存”政策牢牢结合起来，打好业绩保卫战、攻坚战；扬州公司要
继续做好项目一期清盘销售和二期工程建设工作，加强营销团队管
理与市场研究，为项目二期竣工验收及销售做好准备；徐州公司要
不断完善产品，对销售策略进行深度研究策划，深入分析当地市场，
力争取得新的突破。此外，继续推进公司现有存量商铺及其他零星
存量资产的盘活处置工作。
（二）辅业企业内外兼修，积极寻找新的利润增长点
物业管理和出租汽车等辅业企业，要苦练内功，抓管理，抓效
益，同时也要寻找新的利润来源，不断扩大经营规模，实现内涵式
增长与外延式增长的双轮驱动，提高企业整体实力。对老旧住宅区，
物管公司要继续开展自主经营试点改革，开源节流，积极承接写字
楼、高新产业园等新业务，不断扩大规模，增加效益，继续探索使
用先进的互联网管理手段，上线运营 APP 服务软件，不断提升客户
服务质量和水平；面对打车软件等带来的巨大竞争压力，出租车公
司不仅要积极稳定司机队伍，确保企业正常稳定经营，同时也要认
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真思考在新的竞争形势下，如何形成自己的竞争优势，不断壮大企
业。
（三）加强政策研究，探索资本运作新尝试
加大在国企改革新形势下的政策研究工作，找到适合深物业改
革发展的新路子。结合公司现状及优势，选好突破口，找准着力点，
下好改革棋，不断探索新形势下的资本运作，发挥上市公司运用资
本市场的优势，通过资源整合，积极让辅业企业与资本市场充分对
接，用资本市场的杠杆撬动企业经营发展的活力，也为深物业找到
新的驱动发展源泉。
各位董事，在过去的一年里，公司取得了一定的成绩，但未来
的发展也面临一些困难。2016 年的工作任务繁重而艰巨，面对国
内外复杂的经济形势和严峻的行业形势，我们更应坚定信心，迎难
而上，以更大的决心、更务实的工作态度，全力做好各项工作，在
新的一年中，公司董事会将和全体员工共同努力，再接再厉，为公
司的稳步发展做出应有的努力。
此报告，请各位董事审议。
本议案尚需提交股东大会审议。
2016 年 3 月 30 日
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2016 年 3 月 30 日第八届董事会第八次会议文件之二：
2015 年年报
各位董事：
公司2015年度实现营业收入107,742万元，实现净利润15,682
万元（归属于母公司），2015年末总资产为43.80亿元， 2015年末
归属于母公司股东权益合计209,991万元，加权平均净资产收益率
7.59%，每股收益0.26元，每股净资产 3.52元。具体情况详见年报
全文。
以上议案，请各位董事审议。
本议案尚需提交股东大会审议。
2016 年 3 月 30 日
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2016 年 3 月 30 日第八届董事会第八次会议文件之三：
2015 年度财务决算报告
各位董事：
中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）审计了公司2015年度
财务报告，出具了标准无保留意见的审计报告。公司2015年度实现
营业收入107,742万元，实现净利润15,682万元（归属于母公司），
2015年末总资产为43.80亿元， 2015年末归属于母公司股东权益合
计209,991万元，加权平均净资产收益率7.59%，每股收益0.26元，
每股净资产 3.52元。
现将公司2015年度财务决算的具体情况汇报如下：
一、收入及利润情况
2015年度，公司实现营业收入107,742万元、利润总额21,639
万元、净利润15,682万元、发生成本及费用78,597万元，分别完成
年度预算的86.45%、144.25%、139.38%、90.34%。
与2014年度相比，营业收入减少15.06% ，利润总额减少
60.92%，净利润减少62.44%。详细情况如下表：
单位：万元
项 目 本年完成 上年同期 增减金额 增减幅度（%）
一、营业收入 107,742 126,845 -19,103 -15.06%
其中：房地产业务 51,597 74,861 -23,264 -31.08%
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房屋租赁和物业
40,731 36,112 4,619 12.79%
管理
交通运输 6,055 5,957 98 1.65%
饮食服务 3,101 2,976 125 4.20%
二、利润总额 21,639 55,376 -33,737 -60.92%
三、净利润 15,682 41,750 -26,068 -62.44%
四、成本及费用 78,597 63,802 14,795 23.19%
公司2015年度实现营业收入较年度预算及上年同期均有所下
降；实现利润总额及净利润均超额完成预算，较上年同期均出现较
大下降，发生成本及费用完全控制在预算范围内。
二、现金流量情况
公司2015年度经营活动产生的现金流入为171,112万元、流出
为140,135万元、净额为30,977万元；投资活动产生的现金流入为
806万元、流出为3,829万元、净额为-3,023万元；筹资活动产生的
现金流入为21,647万元、流出为37,439万元、净额为-15,792万元；
2015年度公司的现金及现金等价物净增加额为12,438万元（含汇率
变动276万元），期末现金及现金等价物余额为93,334万元。
1、公司2015年度经营活动产生的现金流量净额为30,977万元，
比上年同期增加32,439万元，增幅为2217.77%。主要是：报告期项
目销售回来资金比上年同期增加。
2、公司2015年度投资活动产生的现金流量净额为-3,023万元，
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比上年同期减少25,445万元，降幅为113.48%。主要是：上年同期
出售天安公司50%股权收回资金净额23,730万元。
3、公司2015年度筹资活动产生的现金流量净额为-15,792万
元，净流出比上年同期减少21,878万元，降幅为58.08%。主要是：
A、公司2015年根据经营需要和公司的实际资金需求，新增借款合
计比上年同期减少9,990万元、归还到期借款合计比上年同期减少
28,932万元；B、支付2014年度现金股利及利息合计减少2,948万元。
三、财务状况
截至2015年12月31日，公司总资产437,976万元，较年初增加
12.78%，总负债227,899万元，股东权益合计210,077万元，其中：
归属于母公司的股东权益为209,991万元，较年初增长1.24%，资产
负债率为52.03%，比年初上升了5.47个百分点,带息负债比率为
12.03%，比年初下降了3.60个百分点。
公司总资产437,976万元，其中：流动资产占83.69%，主要为
货币资金94,574万元、存货246,634万元，两项合计占流动资产的
93.09%；非流动资产占16.31%，主要为投资性房地产23,726万元、
无形资产9,264万元及递延所得税资产24,034万元，占非流动资产
的79.81%。总负债227,899万元，其中：带息负债占12.03%，主要
是项目贷款；其他非付息负债占87.97%，主要是预收账款65,237
万元、应交税费83,380万元、应付账款19,152万元及往来款项等；
归属于母公司的股东权益为209,991万元，其中：股本59,598万元、
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资本公积11,995万元、盈余公积15,466万元、未分配利润123,336
万元、其他综合收益-404万元。
公司2015年度编制的财务报告符合企业会计准则的要求，真
实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果、股东权益变动和现
金流量等有关信息。
以上议案，请各位董事审议。
本议案尚需提交股东大会审议。
2016 年 3 月 30 日
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2016 年 3 月 30 日第八届董事会第八次会议文件之四：
2016 年度财务预算报告
各位董事：
根据目前相关行业市场状况，结合公司的实际情况，制定公司
2016年度财务预算报告如下：
一、经营计划
1. 2016年，公司在建及竣工项目有：金领假日（深圳）、前
海港湾（深圳）、半山御景一期（徐州）、松湖朗苑（东莞）、 湖
畔御景二期(扬州)，总建筑面积约66万平方米，其中：前海港湾（深
圳）、半山御景一期（徐州）、松湖朗苑（东莞）项目预计2016
年竣工。
2. 2016年，公司计划实现营业收入20.3亿元、营业成本及费
用12亿元（不包括根据收入和收益情况应扣除的各项税费）。
二、项目投资
2016年计划项目投资资金为8.67亿元，其中：前海港湾1.74
亿元、金领假日3.15亿元、半山御景一期0.75亿元、松湖朗苑1.57
亿元、湖畔御景1.46亿元。以上项目所需资金主要通过公司楼盘销
售收入及银行贷款解决。
以上议案，请各位董事审议。
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本议案尚需提交股东大会审议。
2016年3月30日
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2016 年 3 月 30 日第八届董事会第八次会议文件之五：
关于计提各项减值准备的议案
各位董事：
根据财政部发布的《企业会计准则》等有关规定，并结合公司
的 实 际 情 况 ， 公 司 2015 年 度 拟 计 提 各 项 减 值 准 备 合 计
101,216,886.22 元，其中计提坏账准备 1,076,339.30 元、计提存
货跌价准备 99,884,437.85 元、计提可供出售金融资产减值准备
256,109.07 元，以真实、完整、准确地反映公司的财务状况。
附：《2015 年度各项资产减值准备变动明细表》
以上议案，请各位董事审议。
2016 年 3 月 30 日
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说明：
①本年各公司按账龄法计提的应收款坏账准备合计金额。
②本年各公司按账龄法计提的其他应收款坏账准备合计金额。
③-a 集团本部对安徽南鹏造纸有限公司的其他应收款项由于汇率变动原因计提坏账准备
719,232.00 元;
-b 深业地产外币核算的其他应收款因汇率变动计提坏账准备 3,184.16 元。
④-a 国贸物管及皇城物管按库龄法对维修材料等存货分别计提的跌价准备 6,312.25 元、
-19,250.90 元；
-b 徐州半山御景项目计提跌价准备 99,897,376.50 元。
⑤深业地产公司对澳门华深企业有限公、重庆广发房屋开发有限公司、塞班岛项目的投
资由于汇率变动的原因，需补提 256,109.07 元的减值准备。
⑥-a 集团本部收回按单个计提坏账准备的一笔备用金 6000 元，原计提的坏账准备予以转
回；
-b 集团本部金田实业（集团）股份有限公司重整计划执行完毕，按收到的股票价值转
回坏账 3,568,421.28 元。
-c 集团本部将龙园创展大厦 14、15 层房产由或有资产确认为资产，转回原挂基永公司
的其他应收款项 4,800,000.00 元
⑦集团本部已出售华塑股份股票，原计提的减值准备予以转销。
⑧⑨ 联营公司国贸实业公司 2015 年 4 月被破产管理人注销，因公司核销程序尚未完成，
自 2015 年起本部账面将与之相关其他应收款 2,351,652.48 元、
长期股权投资 3,682,972.55 元列报至其他流动资产；原全额计提的坏账准备及长期股权
投资减值准备也随之转入其他流动资产减值准备。
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2016 年 3 月 30 日第八届董事会第八次会议文件之六：
关于减少各项资产减值准备的议案
各位董事：
根据财政部发布的《企业会计准则》等有关规定，并结合公司
的 实 际 情 况 ， 公 司 2015 年 度 拟 减 少 各 项 资 产 减 值 准 备 合 计
10,534,721.73 元，其中：坏帐准备 8,374,421.28 元，可供出售
金融资产减值准备 2,160,300.45 元，以真实、完整、准确地反映
公司的财务状况。
附：《2015 年度各项资产减值准备变动明细表》
以上议案，请各位董事审议。
2016 年 3 月 30 日
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说明：
①本年各公司按账龄法计提的应收款坏账准备合计金额。
②本年各公司按账龄法计提的其他应收款坏账准备合计金额。
③-a 集团本部对安徽南鹏造纸有限公司的其他应收款项由于汇率变动原因计提坏账准备
719,232.00 元;
-b 深业地产外币核算的其他应收款因汇率变动计提坏账准备 3,184.16 元。
④-a 国贸物管及皇城物管按库龄法对维修材料等存货分别计提的跌价准备 6,312.25 元、
-19,250.90 元；
-b 徐州半山御景项目计提跌价准备 99,897,376.50 元。
⑤深业地产公司对澳门华深企业有限公、重庆广发房屋开发有限公司、塞班岛项目的投
资由于汇率变动的原因，需补提 256,109.07 元的减值准备。
⑥-a 集团本部收回按单个计提坏账准备的一笔备用金 6000 元，原计提的坏账准备予以转
回；
-b 集团本部金田实业（集团）股份有限公司重整计划执行完毕，按收到的股票价值转
回坏账 3,568,421.28 元。
-c 集团本部将龙园创展大厦 14、15 层房产由或有资产确认为资产，转回原挂基永公司
的其他应收款项 4,800,000.00 元
⑦集团本部已出售华塑股份股票，原计提的减值准备予以转销。
⑧⑨ 联营公司国贸实业公司 2015 年 4 月被破产管理人注销，因公司核销程序尚未完成，
自 2015 年起本部账面将与之相关其他应收款 2,351,652.48 元、
长期股权投资 3,682,972.55 元列报至其他流动资产；原全额计提的坏账准备及长期股权
投资减值准备也随之转入其他流动资产减值准备。
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2016 年 3 月 30 日第八届董事会第八次会议文件之七：
关于 2015 年度利润分配及资本公积金转增股本的议案
各位董事：
公司利润分配基于母公司的可分配利润。母公司2015年度实
现净利润为180,733,987.50 元, 母公司2015年末可供分配利润为
422,551,762.58元。根据公司章程的相关规定，并结合公司发展及
经营实际情况，公司拟定2015年度利润分配方案为：
1、按母公司净利润计提10%的法定盈余公积金18,073,398.75
元。
2、 以公司2015年末总股本595,979,092 股为基数，向全体股
东 每 10 股 派 发 现 金 红 利 0.80 元 （ 含 税 ）， 共 计 派 发 现 金 红 利
47,678,327.36元，剩余未分配利润结转以后年度分配。
公司2015年度拟不进行资本公积金转增股本。
以上议案，请各位董事审议。
本议案尚需提交股东大会审议。
2016 年 3 月 30 日
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2016 年 3 月 30 日第八届董事会第八次会议文件之八：
关于或有资产入账的议案
各位董事：
原作为或有资产事项的龙园创展大厦（原名：嘉宾大厦，曾用
名：金利华商业广场）14、15层已符合资产确认条件，本期末将其
在财务报表上确认为一项资产，列报于其他流动资产。该项资产根
据深圳市世联土地房地产评估有限公司出具的估价报告，以每平米
4.4万元作为入账价值，共计确认价值为1.74亿元资产，增加公司
税前利润1.74亿元。
附：《龙园创展大厦14、15楼入账说明》
以上议案，请各位董事审议。
2016年3月30日
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龙园创展大厦 14、15 层入账说明
一、基本事项
上世纪 90 年代，公司与基永公司合作建设嘉宾大厦（现名：
龙园创展大厦，曾用名：金利华商业广场），嘉宾大厦总建筑面积
77,954 平方米，其中公司拥有 56,414.35 平方米，基永公司拥有
17,539.68 平方米，余下的 4,000 平方米根据市规划国土局“深规
字（1992）44 号文”以成本费加管理费的原则转让给湖北外贸委
驻深办事处作为办公用房。
1992 年 9 月 5 日，湖北外贸委驻深办事处与公司签订了协议
书，约定与公司集资建房 4,000 平方米作为办公用房，价格 1,200
万元。根据协议，湖北外贸向公司支付了 600 万元。
1993 年 5 月 29 日，公司与基永公司签订了《“嘉宾大厦”发
展权益有偿转让合同书》，将拥有的 56,414.35 平方米转让给基永
公司。
1993 年 6 月 25 日，公司与基永公司签订《“嘉宾大厦”发展
权益有偿转让补充合同》，约定：嘉宾大厦中的 4,000 平方米办公
用房，由基永公司按成本加工程管理费转让给湖北外贸，并办理产
权移交手续。
1993 年 4 月，湖北外贸向基永公司支付了 480 万元。
1996 年 1 月 25 日，公司与基永公司签了了《嘉宾大厦发展权
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益有偿转让合同补充协议》约定嘉宾大厦竣工后，14、15 楼由基
永公司交付给公司，公司再交付给湖北外贸。
由于嘉宾大厦最终成为烂尾楼，无法交房给湖北外贸委驻深办
事处，因此湖北外贸委驻深办事处于 2000 年 7 月向深圳中院起诉
公司，要求解除与公司签订的购买嘉宾大厦 4,000 平方米办公用房
的《协议书》，返还其购房款 1,080 万元人民币，并要求赔偿损失
1,867.56 万元人民币。公司根据判决返还了房款 1,080 万元及赔
偿了部分利息。
鉴于嘉宾大厦最终成为烂尾楼，公司退款及赔偿损失之后，没
有在账面将该 4,000 平方米房产作为资产，一直作为或有资产披
露。
为了响应深圳市政府处理 52 个问题楼盘的号召，深圳市龙园
凯利恒丰房地产股份有限公司和深圳市华能金地置业有限公司对
金利华商业广场进行复工改造，并于 2011 年 3 月 3 日与深圳市规
划和国土资源委员会第一直属管理局、深物业签订了深地合字
（1992）0228 号《深圳市土地使用权出让合同书第二补充协议书》，
约定将嘉宾大厦土地过户至上述两家承建单位（原登记在公司名
下），该项目 14 层、15 层产权（即湖北外贸委驻深办事处 4,000
平方米办公用房）归 公司所有，性质为商品房，由上述两家承建
单位负责按项目统一交楼标准建设装修。
该项目 2014 年 11 月取得《建筑工程施工许可证》。2014 年 12
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月委托施工单位银广厦集团有限公司进行外墙装饰装修，玻璃幕
墙、屋面及防水工程、通风工程、空调工程、建筑给排水工程、室
外工程等进行施工。于 2015 年 12 月完工。预计竣工入伙时间为
2016 年 6 月 30 日。
该项目 2015 年 1 月取得预售许可证。截至 2015 年 12 月 22 日，
该项目已售（已签预售合同和已备案）约 63% 。
二、判断确认为一项资产
根据企业会计准则——或有事项准则解释“或有资产也是一
样，其对应的潜在资产最终是否能够流入企业会逐渐变得明确，如
果某一时点企业基本确定能够收到这项潜在资产并且其金额能够
可靠计量，则应当将其确认为企业的资产。”
该项目建筑工程已经 2015 年 12 月完工，且已售（已签预售合
同和已备案）约 63%，我们认为该项潜在资产已经不存在导致无法
交付的重大实质性障碍，可基本确定能够收到。因此将其在财务报
表上确认为一项资产，列报于其他流动资产。根据深圳市世联土地
房地产评估有限公司出具的估价报告，以每平米 4.4 万元作为入账
价值，共计确认价值为 1.74 亿元资产。
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2016 年 3 月 30 日第八届董事会第八次会议文件之九：
2015年度内部控制自我评价报告
各位董事：
根据《企业内部控制基本规范》及其配套指引的规定和其他内
部控制监管要求（以下简称企业内部控制规范体系），结合深圳市
物业发展（集团）股份有限公司（以下简称公司）内部控制制度和
评价办法，在内部控制日常监督和专项检查的基础上，我们对公司
2015年12月31日（内部控制评价报告基准日）内部控制的有效性进
行了评价。
一、董事会声明
按照企业内部控制规范体系的规定,建立健全和有效实施内部
控制,评价其有效性,并如实披露内部控制评价报告是公司董事会
的责任。监事会对董事会建立和实施内部控制进行监督。经理层负
责组织领导企业内部控制的日常运行。公司董事会、监事会及董事、
监事、高级管理人员保证本报告内容不存在任何虚假记载、误导性
陈述或重大遗漏,并对报告内容的真实性、准确性和完整性承担个
别及连带法律责任。
公司内部控制的目标是合理保证经营管理合法合规、资产安
全、财务报告及相关信息真实完整,提高经营效率和效果,促进实现
发展战略。由于内部控制存在的固有局限性,故仅能为实现上述目
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标提供合理保证。此外，由于情况的变化可能导致内部控制变得不
恰当，或对控制政策和程序遵循的程度降低，根据内部控制评价结
果推测未来内部控制的有效性具有一定的风险。
2015 年度，公司聘请中审众环会计师事务所进行内控有效性
审计。
二、内部控制评价结论
根据公司财务报告重大缺陷的认定情况，于内部控制评价报告
基准日，公司不存在财务报告内部控制重大缺陷，董事会认为，公
司已按照企业内部控制规范体系和相关规定的要求在所有重大方
面保持了有效的财务报告内部控制。
根据公司非财务报告内部控制重大缺陷认定情况，于内部控制
评价报告基准日，公司未发现非财务报告内部控制重大缺陷。
自内部控制评价报告基准日至内部控制发出日之间未发生影
响内部控制有效性评价结论的因素。
三、内部控制工作情况
（一）内部控制评价范围
公司按照风险导向原则确定纳入评价范围的主要业务和事项
以及高风险领域。
纳入评价范围的主要单位包括公司本部及主要子公司，测试范
围覆盖了房地产开发、物业管理与房屋租赁、交通运输、餐饮服务
等公司主要经营板块。纳入评价范围单位资产总额占公司合并资产
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总额的99%，营业收入合计占合并营业收入总额的100%。
纳入评价范围的主要业务和事项包括:发展战略、公司治理、
社会责任、企业文化、人力资源管理、全面预算管理、资金管理、
投融资管理、抵押担保、关联交易、财务报告、信息沟通、采购管
理、资产管理、法律事务管理、审计监督、租赁管理、工程项目管
理、销售管理、物业管理等。
重点关注的高风险领域主要包括：内部控制环境中的资金管
理、采购管理、资产管理、租赁管理、工程项目管理、销售管理、
物业管理等。
上述纳入评价范围的单位、业务和事项以及高风险领域涵盖了
公司经营管理的主要方面，不存在重大遗漏。
（二）内部控制评价工作依据及内部控制缺陷认定标准
公司依据企业内部控制规范体系及公司内部控制评价办法的
相关规定组织开展内部控制评价工作。
公司董事会根据企业内部控制规范体系对重大缺陷、重要缺陷
和一般缺陷的认定要求,结合公司规模、行业特征、风险偏好和风
险承受度等因素,区分财务报告内部控制和非财务报告内部控制,
研究确定了适用于本公司本年度的内部控制缺陷具体认定标准。
1.财务报告内部控制缺陷认定标准
公司确定的财务报告内部控制缺陷评价的定量标准如下:
重大缺陷 重要缺陷 一般缺陷
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当年合并报表
错 报 ≥ 当 年 合 营 业 收 入 的 错报<当年合并
营业收入
并 报 表 营 业 收 0.75% ≤ 错 报 < 报 表 营 业 收 入
潜在错报
入的 1 % 当 年 合 并 报 表 的 0.75%
营业收入的 1 %
当年合并报表
错 报 ≥ 当 年 合 资产 总额 0.2% 错报<当年合并
资产总额
并 报 表 资 产 总 ≤错报<当年合 报 表 资 产 总 额
潜在错报
额 0.25% 并 报 表 资 产 总 0.2%
额 0.25%
公司确定的财务报告内部控制缺陷评价的定性标准:
财务报告重大缺陷的迹象包括:
（1）公司已经上报或披露的财务报告出现的重大差错进行错
报更正;
（2）公司的审计机构发现当期财务报告存在重大错报,而公司
内部控制运行过程中未能发现;
（3）公司审计与风险委员会以及内部审计部门对内部控制监
督无效;
（4）董事、监事或高级管理层中出现重大舞弊行为;
财务报告重要缺陷的迹象包括:
（1）未依照公认会计准则选择和应用会计政策;
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（2）未建立反舞弊程序和控制措施;
（3）对于非常规或特殊交易的账务处理没有建立相应的控制
机制或没有实施且没有相应的补偿性控制;
（4）对于期末财务报告过程的控制存在一项或多项缺陷且不
能合理保证编制的财务报表达到真实、完整的目标。
一般缺陷:是指除上述重大缺陷、重要缺陷之外的其他控制缺
陷。
2.非财务报告内部控制缺陷认定标准
公司确定的非财务报告内部控制缺陷评价的定量标准如下:
公司以直接造成财产损失金额大小,与公司上年度净资产额进
行比较,确定内控缺陷定量标准如下:
重大缺陷 重要缺陷 一般缺陷
上年度净资产额
直 接 财 损失金额≥上年 损失金额<上年
的 0.4%≤损失金
产损失 度净资产额的 度净资产额的
额<上年度净资
金额 0.5% 0.4%
产额的 0.5%
公司确定的非财务报告内部控制缺陷评价的定性标准如下:
出现以下情形的,可认定为重大缺陷,其他情形按影响程度分
别确定为重要缺陷或一般缺陷:
（1）公司重大事项决策缺乏集体民主决策程序,或集体民主决
策程序不规范;
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（2）公司决策程序不科学,或决策出现重大失误;
（3）公司经营或决策严重违反国家法律法规;
（4）公司出现重大环境污染或其他严重影响社会公共利益的
事件;
（5）媒体经常出现公司的重大负面新闻;
（6）缺乏重要的业务管理制度或制度运行系统性失效;
（7）公司骨干管理人员、技术人员不断流失;
（8）公司的重大或重要内控缺陷不能得到及时整改;
（9）公司持续或大量出现重要内控缺陷;
（10）其他可能导致公司严重偏离控制目标的情况。
（三）内部控制自我评价
1.内部环境
（1）组织架构
①治理结构
公司按照建立规范的公司治理结构的目标，已建立健全股东大
会、董事会、监事会各项规章制度，确保其分别有效行使决策权、
执行权和监督权。
股东大会行使公司最高权力，按照《公司法》、《公司章程》等
法律、法规和规章制度规定的职权范围，对公司经营方针、投资计
划，重大交易事项，公司资本变动、任免董事监事等重大事项进行
审议和决策。公司制定并严格执行包括《股东大会议事规则》在内
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的多项制度规定，确保所有股东权益。
董事会行使公司经营决策权，同时负责公司内部控制的建立健
全和有效实施。董事会还下设了战略发展与投资委员会、薪酬与考
核委员会、审计委员会、提名委员会四个专门委员会，依据相应的
工作细则开展工作，提高董事会运作效率。
监事会是公司的监督机构，检查公司财务，对公司董事、高级
管理人员执行公司职务行为进行监督及检查，并向股东大会负责并
报告工作。
经营管理层行使执行权，由董事会聘任，负责公司的日常经营
管理工作和内部控制的日常运行。
②内部机构
公司遵循科学、精简、高效的原则，下设董事会办公室、总经
理办公室、成本控制部、规划设计部、人力资源部、发展管理部、
财务管理部、审计部（监事会办公室）、风险控制与法律事务部、
租赁中心、党群办等职能部门，各职能部门各司其职，严格按照内
部控制制度开展工作，保证公司的正常运转。
（2）发展战略
董事会下设战略发展与投资委员会,负责对公司的长期发展规
划、重大投融资方案、重大资本运作、资产经营项目决策进行研究
并提出建议。同时公司根据制定的“十三五”战略规划，以房地产
开发与经营为核心主营业务，以“开发+经营管理”为主要商业模
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式，实现企业“品质物业，精彩生活”的经营理念。
（3）人力资源
公司制定了包括《员工招聘管理规定》、《公司薪酬管理规定》、
《公司绩效考核管理办法》等一系列人力资源管理制度，旨在根据
计划目标，优化使用公司人力资源，按发展需求配置公司所需人才，
使公司及下属企业能够有序、高效地完成人力资源管理目标。
（4）社会责任
公司在追求经济效益、保护股东利益的同时,积极保护职工的
合法权益,诚信对待供应商、客户和消费者,积极从事环境保护、慈
善捐赠等公益事业,促进公司本身与全社会的协调、和谐发展。
（5）企业文化
公司持续加强企业文化建设及企业文化落地工作，通过组织开
展各种形式的文化活动，加深员工对公司核心价值观的理解，培养
员工积极向上的价值观和社会责任感,增强员工的凝聚力和团队意
识。
2.风险评估
公司根据生产经营需要设立了风险控制与法律事务部，严格执
行《公司风险管理办法》、《财务风险预警系统实施管理办法》等。
年度内公司两次召开风险评估会，通过组织实施全面风险评估工
作，及时对公司经营活动中面临的经济形势、产业政策、信贷政策、
市场竞争、资源供给等外部风险因素，以及财务状况、资金状况、
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资产管理、运营管理等内部风险因素进行识别和评估，编制完成年
度风险评估报告，有效控制风险。
3.控制活动
（1）财务管理
公司实行统一的财务管理和会计核算制度。目前已制定完整的
财务及核算制度体系，涵盖会计基础工作规范、财务预算管理、资
金管理、费用管理、资产管理、税务管理、财务信息系统管理、会
计核算、财务报告等方面。
在资金管理方面，公司实行严格的付款审批程序，严格限制对
外借款，各类款项支付均需履行相应的签字审批程序，重大款项的
支付还需报董事会审批；在财务预算方面，公司实行严格的资金、
费用、固定资产购置等预算制度，严控预算外支出，各项预算均需
有详实的编制依据，财务预算及上年度预算执行情况均需董事会通
过。在资产管理方面，公司定期对各项实物资产进行盘点，确保账
实相符、各项资产得到有效利用；在会计核算及财务报告方面，公
司使用统一的核算系统、设置统一的会计科目进行核算，在统一会
计核算制度和核算办法的基础上，通过下发各项具体业务核算指
引，提高账务处理准确性和规范性，确保会计信息质量。
在预算管理方面，公司《全面预算管理规定》明确了公司及下
属企业全面预算的流程，加强预算管理，确保预算编制符合企业发
展战略和目标的要求。审计部根据年初下属企业与公司签订的年度
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目标责任书，审核下属公司指标完成情况，对偏离预算指标的具体
原因进行审查、分析，并出具审计报告。
（2）招标采购管理
公司建立健全了包括《招标采购管理制度》、《关于加强集团招
投标管理工作的通知》及《关于加强招标采购公告标准化、规范化
和计划性管理的通知》等一系列的招标采购制度，规定有关项目的
开标、招标、评标等管理要求，规范公司的招标管理工作，并严格
监督执行，有效控制采购成本，防范招标采购环节的廉洁风险。
（3）房地产项目决策管理
公司通过运行《房地产手册》，规范了项目开发过程中公司本
部、子公司的职责以及涉及项目开发全过程各责任部门的工作程
序，较好地保证了各项目立项规范，决策合规。
（4）重大投资
公司在《章程》中明确了股东大会、董事会和管理层对外投资
的审批权限及审议程序，并制定了《投资管理规定》，控制投资风
险，促进公司的规范运作和健康发展。公司对投资的管理重点考虑
价格的合理性和风险的可控性，并通过分级授权审批程序对重大投
资实施全程监控。
（5）担保业务
公司严格执行《公司担保业务管理办法》，各担保业务评审、
批准、执行、管理、披露等环节均严格按照制度、流程执行。报告
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期内未发现违反《关于规范上市公司与关联方资金往来及上市公司
对外担保若干问题的通知》以及《关于规范上市公司对外担保行为
的通知》规定的违规担保行为。
（6）关联交易
公司制定了《公司关联交易管理办法》、《公司防范控股股东及
关联方资金占用专项制度》等规定，同时通过完善的公司治理结构，
确保公司对关联交易采取公平、公正以及对公司有利的原则，充分
保护投资者的利益。重大关联交易在经独立董事认可后，方提交董
事会审议，并按规定及时对外披露。
（7）对子公司控制
根据公司战略发展规划的要求，公司建立完善了对子公司的内
部控制制度，制定了《下属企业产权代表报告管理规定》、《二级公
司日常经营管理规定》、《二级公司年度经营目标责任书考核管理办
法》等管理制度，规范子公司各项管理。
（8）募集资金
报告期内，公司没有在证券市场进行过募集资金的情况，也没
有以前募集资金延续到本报告期内的情况。
4.信息与沟通
公司制定完善了包括《信息披露事务管理规定》、《审计委员会
年报工作规程》、《年报信息披露重大差错责任追究制度》、《年度报
告工作制度》、 内幕信息知情人管理制度》、 投资者关系管理制度》
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等一系列内控制度，确保公司信息披露真实、准确、完整。报告期
内公司未发生违反信息披露相关内部控制制度的事件。
5.内部监督
公司审计部负责内部审计工作，通过执行内控审计及专项审
计，对公司内部控制的健全性、有效性，财务收支、经营管理的合
规性等发表意见，对于所发现的问题提出整改计划，并定期检查整
改落实情况。对在审计中发现的内部控制缺陷，依据缺陷性质按照
既定的汇报程序向董事会、监事会及管理层报告。
（四）内部控制缺陷认定及整改情况
公司于 2015 年 12 月至 2016 年 2 月对公司本部及子公司进行
了年度内控检查，本次内控检查过程中我们共测试了 16 个重要业
务流程的 301 个风险点的关键控制程序的执行情况。根据内部控制
重大缺陷的认定情况，我们未发现报告期内公司存在财务报告和非
财务报告内部控制重大缺陷。
四、其他内部控制相关重大事项说明
公司无其他内部控制相关重大事项说明。
以上议案，请各位董事审议。
2016 年 3 月 30 日
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2016 年 3 月 30 日第八届董事会第八次会议文件之十：
关于续聘会计师事务所的议案
各位董事：
根据中国证监会、深圳证监局、深圳证券交易所、《公司章程》
及公司《会计师事务所选聘制度》的有关规定，经公司董事会审计
委员会初步审议，本公司拟续聘中审众环会计师事务所（特殊普通
合伙）担任公司 2016 年度财务会计报表的审计机构，审计费为人
民币 52 万元。
同时提请股东大会授权董事会办理审计业务约定书的签署及
审计费支付手续。
以上议案，请各位董事审议。
本议案尚需提交股东大会审议。
2016 年 3 月 30 日
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2016 年 3 月 30 日第八届董事会第八会议文件之十一：
关于召开 2015 年年度股东大会的议案
各位董事：
根据中国证监会、深圳证券交易所及公司《章程》的有关规定，本
公司拟定于 2016 年 4 月 22 日（周五）上午 9:30 在深圳市人民南路国贸
大厦 39 层会议室召开公司 2015 年年度股东大会。
会议审议如下内容：
一、2015 年度董事会工作报告；
二、2015 年度监事会工作报告；
三、2015 年度财务决算报告；
四、2016 年度财务预算报告；
五、2015 年年报；
六、关于 2015 年度利润分配及资本公积金转增股本的议案；
七、关于续聘会计师事务所的议案。
以上议案，请各位董事审议。
2016 年 3 月 30 日
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