深圳市物业发展(集团)股份有限公司
证券代码：000011 200011 股票简称：深物业 A 深物业 B 编号：2017-38 号
关于减少及计提各项减值准备的公告
本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确、
完整、及时、公平，没有虚假记载、误导性陈述或者重大遗
漏。
本公司于 2017 年 8 月 30 日上午 9:30 在深圳国贸大厦
39 层会议室召开第八届董事会第十八次会议，会议审议通过
了《关于减少及计提各项减值准备的议案》。现将本次减少
及计提各项减值准备的具体情况予以公告如下。
一、此次减少及计提减值准备的基本情况
根据财政部发布的《企业会计准则》等有关规定，并结
合公司的实际情况，公司 2017 年 1-6 月拟减少各项减值准
备合计 114,892,453.13 元，其中：外币汇率变动因素减少
坏账准备 311,632.96 元、转回及转销合计减少存货跌价准
备 113,817,070.45 元、外币汇率变动因素减少可供出售金
融资产减值准备 139,314.94 元、转回减少其他流动资产减
值准备 624,434.78 元；公司 2017 年 1-6 月拟计提各项减值
准备合计 796,518.31 元，其中计提坏账准备 776,978.24 元、
计提存货跌价准备 19,540.07 元。以真实、完整、准确地反
映公司的财务状况。
上述减少存货跌价准备 113,817,070.45 元，其中：转
回金额为 55,803,263.71 元，系公司半山御景（徐州）、湖
畔御景（扬州）项目价值回升导致，上述两个项目的跌价准
备转回合计增加报告期净利润 55,803,263.71 元。
（一）大额存货跌价准备转回的原因和依据
2017 年上半年，公司所开发的半山御景（徐州）、湖畔
御景（扬州）项目由于价值回升，两项目在报告期合计转回
跌价准备 55,803,263.71 元。具体如下：
1.半山御景项目转回跌价准备 49,576,247.71 元
半山御景一期项目（徐州）系公司子公司深物业集团徐
州大彭房地产开发有限公司开发建设的别墅项目，其可售面
积为 8.57 万平方米，并已于报告期入伙，截至 2017 年 6 月
30 日，该项目尚余 6.00 万平方米未结算，其中：已售 1.21
万平方米、未售 4.79 万平方米。
2017 年上半年，徐州地区房地产市场持续升温，继续保
持量价齐升的态势。同时，公司对市场进行了进一步的详细
调查，及时根据客户的需求与抗性，针对性地对小区营销中
心、地上及地下庭院、样板房等工程进行了重点改造，并在
工程改造期间，对营销策略进行了调整，包括项目推盘形象
重新设计、宣传物料更新、调整拓客方向等。基于以上因素，
公司上半年及 7 月初的再次推盘中，均取得了较好的销售业
绩，且成交均价较去年底的首开均价提高约 20%。截至 7 月
初，该项目合计实现销售 6.99 万平方米，占总可售面积的
81.56%。
从谨慎性原则出发，根据会计准则的要求需要对存货进
行减值测试。报告期末，公司对半山御景一期项目尚余的
6.00 万平方房产进行了减值测试，测试时销售价格确定的原
则是：①截至报告期末已销售未交房的 1.21 万平方米按实
际销售价格；②截至报告期末未销售的 4.79 万平方米中：
3.21 万平方米按 7 月初的实际销售价格（于 7 月初再次推盘
时已实现销售）、1.58 万平方米参照已销售房产的实际成交
价格以及其所处的位置情况等确定销售价格。另外，项目成
本数据按照 2016 年底计提减值时的成本计算，没有发生变
化。
经测算，半山御景一期项目剩余部分合计需计提跌价准
备 75,099,799.56 元，该部分房产以前年度合计已经计提跌
价准备 126,715,101.79 元，因此，2017 年 6 月需转回跌价
准备 51,615,302.23 元。
由于合并抵消因素的影响，上述转回跌价准备扣除抵消
数后，在合并报表层面的实际转回数为 49,576,247.71 元。
2.湖畔御景项目转回跌价准备 6,227,016.00 元
湖畔御景项目（扬州）系我司子公司深物业扬州房地产
开发有限公司开发建设的项目，共分两期开发，其中：一期
可售面积 4.89 万平方米、二期 7.30 万平方米。
今年上半年，扬州房地产市场出现回暖，价格上涨，公
司根据市场情况，抓住机遇，及时调整价格和销售策略，取
得了良好的销售业绩，上半年合计实现销售 1.73 万平方米，
整体成交均价较原预计价格提高约 14%。截止 2017 年 6 月
30 日，湖畔御景项目剩余房产情况如下表：
单位：万平方米
项目 合计 其中：已售 其中：未售 是否入伙
一期 1.43 0.14 1.29 是
二期 7.30 4.18 3.12 否
合计 8.73 4.32 4.41
从谨慎性原则出发，根据会计准则的要求需要对存货进
行减值测试。报告期末，公司对湖畔御景项目尚余的 8.73
万平方房产进行了减值测试，测试时销售价格确定的原则
是：①截止报告期末已售部分按实际销售价格；②截止报告
期末未售部分参照已售房产的实际成交价格、物业类型、楼
栋所处位置、朝向、户型等因素确定的销售价格测算。另外，
项目成本数据按照 2016 年底计提减值时的成本计算，没有
发生变化。
经测算，湖畔御景项目需计提跌价准备 12,426,235.00
元，其中：一期 0 元、二期 12,426,235.00 元。湖畔御景项
目剩余部分以前年度合计已计提跌价准备 18,653,251.00
元，2017 年 1-6 月需转回跌价准备 6,227,016.00 元，其中：
一期 2,015,936.70 元、二期 4,211,079.30 元。
（二）转回跌价准备的金额
半山御景一期项目需转回跌价准备 51,615,302.23 元；
湖畔御景项目需转回跌价准备 6,227,016.00 元，其中：一
期 2,015,936.70 元、二期 4,211,079.30 元。
（三）对本公司财务状况的影响
上述两个项目的跌价准备转回合计增加报告期净利润
55,803,263.71 元。
二、相关审批程序
本次转回跌价准备事项已经本公司董事会、监事会审议
通过，并与公司独立董事进行了会前沟通并获得了独立董事
的认可。
公司董事会认为：根据财政部发布的《企业会计准则》
等有关规定，公司 2017 年中期报告转回存货跌价准备合计
55,803,263.71 元，是根据公司上半年的实际市场销售情况
进行的，以真实、完整、准确地反映公司的财务状况。
公司监事会认为：公司根据会计政策及会计估计对相关
资产项目进行减值准备转回的会计处理，符合各项资产目前
的真实状态。
公司独立董事认为：根据会计谨慎性原则，公司此次转
回跌价准备，是根据上半年项目实际市场销售情况而进行的
会计处理，本次转回存货跌价准备遵照并符合《企业会计准
则》和公司相关会计政策的规定，符合公司资产现状和实际
市场情况。本次存货跌价准备转回事项基于谨慎性原则，有
助于更加客观公允地反映截至 2017 年 6 月 30 日公司的财务
状况、资产价值及经营成果。
三、备查文件
1.本公司第八届董事会第十八次会议决议
2.本公司第八届监事会第十五次会议决议
特此公告。
深圳市物业发展（集团）股份有限公司
董事会
2017 年 8 月 30 日
